Regulatory Filings • Aug 16, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
İSTANBUL İLİ PENDİK İLÇESİ KURTKÖY MAHALLESİ, 3978 ADA 16 PARSELE AİT GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
Rapor No: 2024-PD-24
Değer Tarihi: 31.03.2024
ALESTA KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş (Eski Ünvanı: Süleyman Ekşi İnşaat San. ve Tic. A.Ş.) |
|---|---|
| RAPORU HAZIRLAYAN KURUM | Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| SÖZLEŞME TARİHİ | 25.04.2024 |
| DEĞER TARİHİ | 31.03.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 17.05.2024 |
| RAPOR NO | 2024-PD-24 |
| DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI | Tam Mülkiyet |
| ÖNCEKİ RAPORLAR | Söz konusu taşınmaza ilişkin Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümlerine göre şirketimiz bünyesinde 31.12.2022 Değer Tarihli 2023-PD-16 numaralı, 31.12.2023 Değer Tarihli 2023-PD 85 numaralı değerleme raporları düzenlenmiştir. |
| RAPORUN KONUSU | İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 3978 Ada 16 Parsel numaralı taşınmazın 31.08.2019 Tarihinde Resmî Gazetede Yayınlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin" Birinci maddesinin ikinci fıkrasına uygun olarak "Halka Arz" planlamaları kapsamında 31.03.2024 tarihli Pazar Değeri' nin tespiti amacıyla hazırlanmıştır |
| GAYRİMENKULÜN ADRESİ | Yenişehir Mahallesi, Akkaya Sokak, 3978 Ada 16 Parsel, Pendik/İstanbul |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ | İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 3978 Ada 16 Parsel | |||||||
| SAHİBİ | Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. (1/1) | |||||||
| MEVCUT KULLANIM | Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel Boş durumdadır. |
| Taşınmazın Nihai Değeri, TL (KDV Hariç) | 805.000.000,00 | TL |
|---|---|---|
| Taşınmazın Nihai Değeri, TL (KDV Dahil) | 885.500.000,00 | TL |
| DEĞERLEME UZMANI | Gökan KALIR (SPK Lisans No:401529) |
|---|---|
| DENETMEN | Mehmet EROL (SPK Lisans No: 410067) |
| SORUMLU DEĞERLEME UZMANI | Tolga ERDEM (SPK Lisans No: 411407) |
*Yönetici özeti, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.,
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ- 5 - | |
|---|---|---|
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER - 6 - | |
| 3. | DEMOGRAFİK VE EKONOMİK VERİLER - 7 - | |
| 4. | GAYRİMENKULÜN TANIMI - 13 - | |
| 5. | GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER VE PİYASA ANALİZİ- 20 - | |
| 6. | DEĞERLEME YAKLAŞIMLARININ UYGULANMASI - 26 - | |
| 7. | GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ - 29 - | |
| 8. | SONUÇ - 34 - | |
| 9. | EKLER- 36 - |
| TABLO 1 PENDİK'İN İSTANBUL İÇİNDEKİ NÜFUS PAYI VE MAHALLELERİ 2021 YILI NÜFUSLARI VE PAYLARI - 9 - | |
|---|---|
| TABLO 2 TEMEL EKONOMIK GÖSTERGELER | |
| TABLO 3 GSYİH BÜYÜME ORANLARI & TAHMİNLERİ | |
| TABLO 4 TÜKETICI FIYAT ENDEKSI & PMI ENDEKSI | |
| TABLO 5 YILLARA GÖRE DOĞRUDAN YABANCI YATIRIMLAR | |
| TABLO 6 DÖVİZ KURLARI & ENFLASYON ORANLARI | |
| TABLO 7 KONU GAYRİMENKULLERİN TAPU BİLGİLERİ | |
| TABLO 8 3978 ADA 16 PARSELIN MÜLKİYET BİLGİLERİ | |
| TABLO 9 EMSAL TABLOSU (SATILIK ARSA ANALIZI) | |
| TABLO 10 EMSAL TABLOSU (SATILIK MAĞAZA ANALİZİ) | |
| TABLO 11 EMSAL TABLOSU (SATILIK OFIS ANALIZI) | |
| TABLO 12 EMSAL TABLOSU (SATILIK KONUT ANALIZI) | |
| TABLO 13 PROJELERIN SATIS PERFORMANSI | |
| TABLO 14 DAIRE TIPLERINE GÖRE ORTALAMA BIRIM SATIŞ DEĞERI ANALIZI | |
| TABLO 15 PAZAR YAKLAŞIMI SONUÇLARI | |
| TABLO 16 PROJE GELIȘTIRME VARSAYIMLARINA ESAS ALAN KULLANIMLARI | |
| TABLO 17 PROJE GELISTIRME MALIYETI | |
| TABLO 18 INDIRGENMIŞ NAKIT AKIŞLARI TABLOSU | |
| TABLO 19 ANALIZ SONUÇLARININ DEĞERLENDIRILMESI | |
| TABLO 20 NIHAI DEĞERLEME TABLOSU | |
| GRAFIK 1 TÜRKIYE NÜFUSU VE NÜFUSUN YAŞ ARALIKLARI GÖSTERGELERİ | |
| GRAFIK 2 İSTANBUL NÜFUSU VE NÜFUSUN YAŞ ARALIKLARI GÖSTERGELERİ | |
| GRAFIK 3 PENDIK NÜFUSU VE NÜFUSUN CINSIYETE GÖRE DAĞILIMI | |
| GRAFIK 4 KURTKÖY (YENIŞEHIR) NÜFUSU VE NÜFUSUN CINSIYETE GÖRE DAĞILIMI | |
| SEKİL 1 PARSELLERİN KADASTRO İNCELEMESİ | |
| ŞEKİL 2 İMAR DURUM GÖRSELİ (BİR ÖNCEKİ 1/5000 & 1/1000 ÖLÇEKLİ İMAR PLANLARI) | |
| SEKİL 3 İMAR DURUM GÖRSELİ (GÜNCEL 1/1000 & 1/5000 ÖLÇEKLİ İMAR PLAN GÖRSELLERİ) | |
| SEKİL 4 TOPOĞRAFİK YAPI | |
| - 18 - SEKİL 5 TAŞINMAZIN KONUMU | |
| ŞEKİL 6 TAŞINMAZIN KONUMU YAKIN ÖLÇEK |
Bu rapor AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş ile 25.04.2024 tarihli değerleme talebi ve imzalanan sözleşmeye istinaden şirketimiz tarafından 31.03.2024 değerleme tarihli olarak 17.05.2024 tarihinde 2024-PD-24 rapor numarası ile üretilmiştir.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında tanzim edilmiş olup, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmî Gazete'de Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 3978 Ada 16 Parsel numaralı taşınmazın değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu mahallinde yapılan incelemeler ve ilgili kişi/kurum/kuruluşlardan elde edinilen bilgiler ışığında Değerleme Uzmanı Gökan KALIR (Lisans No: 401529), Değerleme Uzmanı Mehmet Erol (Lisans No: 410067) tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Tolga Erdem (Lisans No: 411407) tarafından kontrol edilip onaylanmıştır.
Bu değerleme raporu için şirketimiz değerleme uzmanları tarafından 25.04.2024 tarihinde çalışmalara başlanmış, 31.03.2024 tarihli değeri tespit edilerek, 17.05.2024 tarihinde gerekli çalışmalar yapılarak rapor tamamlanmıştır.
Bu rapor Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ile AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 25.04.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümleri kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyebilecek herhangi bir unsura rastlanılmamıştır.
Şirketimiz tarafından söz konusu taşınmaza ilişkin Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri 'ne göre şirketimiz bünyesinde 31.12.2022 Değer Tarihli 2023-PD-16 numaralı ve 31.12.2023 Değer Tarihli 2023-PD-85 numaralı değerleme raporları düzenlenmiştir.
Şirketimiz, 2019 yılında, Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile çeşitli kurum ve kuruluşlara Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Balmumcu Mah. Barbaros Blv. Çınar Apt No: 24/13 Beşiktaş/İstanbul adresinde faaliyetlerine başlamıştır.
Şirketimiz; Sermeye Piyasası Kurulu tarafından 25.07.2019 tarihli ve 42/969 sayılı toplantısında, Seri: III, No:62.3 sayılı "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" uyarınca sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere listeye alınmıştır.
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun 17.10.2019 tarihli ve 8607 sayılı kararıyla şirketimize, Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkındaki Yönetmeliğin 11. maddesine istinaden, bankalara yönetmeliğin 4. maddesi kapsamına giren "Gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
Sermaye Piyasası Kurulu tarafından 06.10.2022 tarihli ve 58/1477 sayılı toplantısında; 11.04.2019 tarih ve 21/500 sayılı Gayrimenkul Dışındaki Varlıkların Sermaye Piyasası Mevzuatı Kapsamındaki Değerlemelerinde Uyulacak Esaslar Hakkındaki İlke Kararı ile 13.01.2022 tarih ve 2/56 sayılı kararı uyarınca, "Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar" listesine alınmıştır.
Bu değerleme raporu Kısıklı Mah. Alemdağ Cad. D Blok No: 53 Kat: 3 Üsküdar / İstanbul adresinde yer alan AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş için hazırlanmıştır.
Müşteri tarafından değerleme rapor için herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir.
Bu değerleme raporu, 25.04.2024 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında; İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 3978 Ada 16 Parsel numaralı taşınmazın 31.03.2024 tarihli pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Bu bölümde, Türkiye genelinden hareketle Pendik ilçesi özeline inilecek ve nüfusun zamana göre değişimi hakkında özet bilgi verilecektir.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2023 yılı itibarıyla Türkiye nüfusu 85.372.377 olarak belirlenmiştir. Türkiye'de yıllık nüfus artış hızı 2021 yılında %1,3 iken, 2022 yılında %0,7'lere, 2023 yılında ise %0,1'e düşmüştür. Bu sonuçlara göre Türkiye'de ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 92.824 kişi artmıştır.
Grafik 1 Türkiye Nüfusu ve Nüfusun Yaş Aralıkları Göstergeleri
Türkiye nüfusu 3 yaş kategorisinde incelenmiş olup çalışabilir nüfus sayısı genç olarak nitelendirilmiştir. Türkiye genel anlamda genç bir nüfus dağılımına sahiptir. Nüfusun yaklaşık %10'u 15 yaşından küçüktür.
Türkiye genelinde doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2023 yılı itibarıyla İstanbul nüfusu 15.840.900 olarak belirlenmiştir. İstanbul yıllık nüfus artış hızı 2019 yılında %3 iken, 2020 yılında %0,4 oranında nüfus azalmış olup, 2023 yılında -%2 azalmıştır. Bu sonuçlara göre İstanbul'da ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 252.027 kişi azalmıştır.
Grafik 2 İstanbul Nüfusu ve Nüfusun Yaş Aralıkları Göstergeleri
İstanbul nüfusu 3 yaş kategorisinde incelenmiş olup çalışabilir nüfus sayısı genç olarak nitelendirilmiştir. İstanbul genel anlamda genç orta yaş aralığında bir nüfus dağılımına sahiptir. Nüfusun yaklaşık %21'i 15 yaşından küçüktür, çalışan nüfus yaş aralığının %70'lik oranı doğrultusunda Türkiye ortalaması ile aynı düzeydedir.
Türkiye genelinde doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2023 yılı itibarıyla Pendik ilçe nüfusu 743.774 olarak belirlenmiştir. Pendik ilçesinin yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında 1,15% iken, 2023 yılında -0,89% düşüş olmuştur. Bu sonuçlara göre Pendik de ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 6.661 kişi azalmıştır. .
İnceleme sahasında meydana gelen nüfus hareketleri, öncelikle sahanın bulunduğu yarımadanın sahip olduğu coğrafi, jeostratejik ve jeopolitik özellikleri sayesinde burada yoğunlaşan beşerî faaliyetlere bağlıdır.
Nüfusun belli dönemlerde artış ve azalış göstermesi, o dönemde yaşanan sosyal, siyasal ve ekonomik nedenlere bağlıdır. Dolayısıyla bir şehrin gelişimi için elzem olan nüfusun hareketleri tek bir faktöre bağlanamayacağı gibi şehirlerin gelişimi için gerekli olan tüm faktörlerin aynı anda aynı derecede etkili olduğu da söylenemez. Bu durumu en iyi örnekleyen gelişmeler inceleme sahasında Osmanlı İmparatorluğu'nun son dönemi ile Cumhuriyet Dönemi'nin başlarında köyden kente göç hareketlerinin ve yakın tarihte sahada inşa edilen tersane ve havalimanının yoğun yerleşmelere neden olmasıdır.
Pendik, 2023 yılı nüfus verilerine göre 743.774 nüfusa sahiptir. Pendik, İstanbul'un nüfusu en kalabalık 3. ilçesidir.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2023 yılı itibarıyla Kurtköy (Yenişehir) mahalle nüfusu 65.548 olarak belirlenmiştir. Kurtköy (Yenişehir) mahallesinin yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında 1,50% iiken, 2023 yılında -0,58%'lere düşme olmuştur. Bu sonuçlara göre Yenişehir de ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 381 kişi azalmıştır.
| İlçe | Nüfus | Pay | İlce | Nüfus | Pay | İlce | Nüfus | Pay | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ESENYURT | 977.489 | 6,17% | SANCAKTEPE | 474.668 | 3,00% | TUZLA | 284.443 | 1,80% | |||
| KÜÇÜKÇEKMECE | 805.930 | 5,09% | AVCILAR | 457.981 | 2,89% | ŞİŞLİ | 284.294 | 1,79% | |||
| BAĞCILAR | 744.351 | 4,70% | KAĞITHANE | 454.550 | 2,87% | GÜNGÖREN | 283.083 | 1,79% | |||
| PENDİK | 741.895 4,68% |
ESENLER | 447.116 | 2,82% | BAYRAMPASA | 274.884 | 1,74% | ||||
| ÜMRANİYE | 4,59% 726.758 |
ATASEHIR | 427.217 | 2,70% | BÜYÜKCEKMECE | 269.160 | 1,70% | ||||
| BAHCELIEVLER | 605.300 | 3,82% | EYÜPSULTAN | 417.360 | 2,63% | BEYKOZ | 248.595 | 1,57% | |||
| SULTANGAZİ | 543.380 | 3,43% | BEYLİKDÜZÜ | 398.122 | 2,51% | BEYOĞLU | 233.322 | 1,47% | |||
| MALTEPE | 525.566 | 3,32% | FATİH | 382.990 | 2,42% | BAKIRKÖY | 228.759 | 1,44% | |||
| ÜSKÜDAR | 525.395 | 3,32% | SARIYER | 349.968 | 2,21% | SİLİVRİ | 209.014 | 1,32% | |||
| BASAKSEHİR | 503.243 | 3,18% | SULTANBEYLI | 349.485 | 2,21% | BESİKTAS | 178.938 | 1,13% | |||
| GAZİOSMANPAŞA | 493.096 | 3.11% | ARNAVUTKÖY | 312.023 | 1.97% | CATALCA | 76.131 | 0,48% | |||
| KADIKÖY | 485.233 | 3,06% | ZEYTİNBURNU | 293.839 | 1,85% | SİLE | 41.627 | 0,26% | |||
| KARTAL | 480.738 | 3,03% | CEKMEKÖY | 288.585 | 1,82% | ADALAR | 16.372 | 0,10% | |||
| İSTANBUL | 15.840.900 | ||||||||||
| Mahalle | Nüfus | Yüz Ölcümü (km 2 ) |
Yoğunluk | Mahalle | Nüfus | Yüz Ölçümü (km 2 ) |
Yoğunluk | Mahalle | Nüfus | Yüz Ölçümü (km 2 ) |
Yoğunluk |
| Yenişehir | 64.941 | 6,62 | 9.810 | Sülüntepe | 24.714 | 1,38 | 17.909 | Bahcelievler | 12.773 | 0,78 | 16.376 |
| Kavakpınar | 64.932 | 2,87 | 22.624 | Fatih | 21.420 | 0,64 | 33.469 | Sapanbağları | 12.414 | 0,49 | 25.335 |
| Kaynarca | 47.531 | 2,93 | 16.222 | Cinardere | 19.903 | 1,18 | 16.867 | Harmandere | 8.913 | 1,26 | 7.074 |
| Velibaba | 41.375 | 3,38 | 12.241 | Camlık | 19.316 | 4,14 | 4.666 | Yeşilbağlar | 6.501 | 0,36 | 18.058 |
| Fevzi Cakmak | 37.892 | 1.85 | 20.482 | Şeyhli | 19.023 | 1,34 | 14.196 | Orta | 5.585 | 0,31 | 18.016 |
| Kurtköy | 37.149 | 1,85 | 20.081 | Güllü Bağlar | 17.607 | 1,25 | 14.086 | Sanayi | 3.095 | 13,55 | 228 |
| Güzelyalı | 33.985 | 1,66 | 20.473 | Doğu | 16.306 | 1,11 | 14.690 | Ramazanoğlu | 2.696 | 2,16 | 1.248 |
| Esenler | 33.603 | 1,04 | 32.311 | Yeni | 16.221 | 0,78 | 20.796 | Göçbeyli | 1.390 | 25,68 | 54 |
| Camcesme | 31.654 | 1,16 | 27.288 | Esenyalı | 14.195 | 0,49 | 28.969 | Kurna | 1.146 | 32,70 | 35 |
| Ahmet Yesevi | 29.609 | 1,41 | 20.999 | Batı | 13.500 | 1,19 | 11.345 | Ballica | 544 | 24,03 | 23 |
| Orhangazi | 28.390 | 0,81 | 35.049 | Yayalar | 13.085 | 1,48 | 8.841 | Kurtdoğmuş | 452 | 31,62 | 14 |
| Dumlupinar | 26.883 | 1,42 | 18.932 | Ertuğrul Gazi | 12.932 | 1,72 | 7.519 | Emirli | 220 | 14,28 | 15 |
| PENDİK | 741.895 | 191 | 3.886 |
22 Mart 2008 tarih ve 26824 Mükerrer Sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 5747 Sayılı "Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun" gereğince kurulan Pendik İlçesinde 36 mahalle bulunmaktadır. Taşınmazın yer aldığı Yenişehir Mahallesi, Pendik ilçesinin en kalabalık ilçesidir.
Gayrisafi Yurt İçi Hasıla (GSYH) 2023 yılı üçüncü çeyreğinde %5,9 artmıştır. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2023 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat %8,1, sanayi %5,7, finans ve sigorta faaliyetleri %5,1, hizmetler %4,3, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,6, gayrimenkul faaliyetleri %2,7, diğer hizmet faaliyetleri %2,2, bilgi ve iletişim faaliyetleri %1,7 ve tarım sektörü %0,3 artarken mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %2,5 azalmıştır. Ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar ise %16,5 artmıştır.
Mevsim etkilerinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Temmuz'da %9,4 ile Ocak 2014'ten bu yana en düşük seviyesinde gerçekleşti.
Takvim etkilerinden arındırılmış verilere göre sanayi üretim endeksi Temmuz'da yıllık bazda %7,4 ile 13 ayın en hızlı artışını kaydedilmiştir. İSO Türkiye İmalat PMI Eylül'de 49,6'ya yükselse de üçüncü çeyrek boyunca eşik değerin altında kalarak imalat sanayiinde faaliyet koşullarının zayıf bir seyir izlediğine işaret etmiştir.
Temmuz'da yıllık bazda %58,1 artarak 5,5 milyar USD seviyesinde gerçekleşen cari açık, 12 aylık kümülatif verilere göre 58,5 milyar USD düzeyine ulaştı. Ağustos'ta merkezi yönetim bütçesi, yıllık bazda iki katına çıkan vergi gelirlerinin desteğiyle 51,3 milyar TL fazla vererek, Ocak-Ağustos döneminde bütçe açığı 383,4 milyar TL düzeyinde gerçekleşerek OVP'de 2023 yılı için öngörülen açığın %23,5'ini oluşturmuştur.
Aralık'ta TÜFE aylık ve yıllık bazda sırasıyla %1,14 ve %44,22 artış kaydetmiş, yurt içi ÜFE de bu dönemde aylık bazda %2,93 yıllık bazda %64,77 yükselmiştir.
TCMB Aralık ayı toplantısında politika faizini piyasa beklentileri doğrultusunda 250 baz puan artırarak %42,5 seviyesine çıkardı. Toplantıya ilişkin metinde Türk lirası varlıklara yönelik iç ve dış talebin artmaya başlamasının fiyat istikrarına katkı sağlayacağı düşünülmektedir. Uluslararası kredi değerlendirme kuruluşları Fitch ve S&P, Türkiye'nin kredi notunu "B" seviyesinde teyit ederek not görünümünü "negatif"ten "durağan"a revize etmiştir.
| TEMEL EKONOMÍK GÖSTERGELER | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYİH (Cari ABD Doları) | \$859 Milyar | \$797 Milyar | \$761 Milyar | \$717 Milyar | \$806 Milyar | \$692 Milvar | \$714 Milyar |
| Kişi Başı Düşen GSYİH | 10.696.00\$ | 9.762.00\$ | 9.213.00\$ | 8.599.00\$ | $9.539.00$ \$ | 8.080,00\$ | 8.341,00 \$ |
| Büyüme | 7,50% | 3.00% | 0,90% | 1,80% | 11,40% | 5,00% | 3,00% |
| Enflasyon | 11.90% | 20.30% | 11.80% | 14.60% | 36,08% | 64.27% | 58.94% |
| Cari Açık (MilyarABD Doları) | $-40,60$ \$ | $-21,60$ \$ | $6,90$ \$ | $-23.70$ \$ | $-14,90S$ | $-44,30$ \$ | $-42,50$ \$ |
| Carı Açık / GSYİH | $-4.70%$ | $-2.70%$ | 0.90% | $-3.30%$ | $-1.85%$ | $-6.40%$ | $-2.10%$ |
| ABD Dolari Yil Sonu | 3.78 | 5.29 | 5,96 | 7,44 | 13.35 | 18.78 | 29,8 |
Tablo 2 Temel Ekonomik Göstergeler
Kaynak: TUIK, TCMB, *Oxford Economics
2020'de Covid-19 pandemisinin ortaya çıktığı dönemde Türkiye kaydettiği %1,9 oranındaki büyümenin ardından, 2021 yılında da yıllık bazda %11,4 büyüme kaydederek dünyadaki büyük ekonomiler arasında en hızlı büyüyen ülkelerden biri olmuştur. Büyümenin ana belirleyicileri hane halkı tüketimi ve ihracat olarak öne çıkmıştır. Kaydedilen güçlü büyüme 2022 yılında da devam ederek, son GSYH verilerine göre 2Ç 2022'de yıllık bazda %7,6 oranında büyüme ile sonuçlanmıştır. 1Ç 2022'de çeyreklik bazda kaydedilen %0,7 büyüme, 2Ç 2022'de çeyreklik bazda %2,1'e yükselmiştir. Kaydedilen performansta özel tüketimdeki artış ve net ihracatın pozitif katkısı öne çıkmıştır. IMF Türkiye için 2023 yılında yıllık %3,0 oranında büyüme öngörmüştür.
Tablo 3 GSYİH Büyüme Oranları & Tahminleri
*Kaynak: TUİK
Tablo 4 Tüketici Fiyat Endeksi & PMI Endeksi
Mevsim etkilerinden arındırılmış tüketici güven endeksi Aralık 2023'te 77,4 olarak kaydedilmiştir.
Tablo 5 Yıllara Göre Doğrudan Yabancı Yatırımlar
2020 yılında durgunluk döneminin ardından Türkiye'ye doğrudan yabancı sermaye girişleri 2021 yılında %70 yıllık artışla güçlü bir toparlanma kaydederek ivme kazanmıştır. Diğer yandan, 2023 yılının ilk çeyreğinde ise 8,9 milyar USD seviyesinde kaydedilmiştir. 2022 yılı genelinde toplam 13.339 milyon ABD Doları düzeyinde uluslararası doğrudan yatırım girişi (fiili giriş/net) gerçekleşti. 2023 yılı üçüncü çeyreğinde 1.485 milyon ABD Doları olan bu giriş, geçen yılın aynı çeyreği ile kıyaslandığında yaklaşık %50,55 lik bir düşüş kaydedilmiştir. 2023 yılı üçüncü çeyreğinde yabancıların gayrimenkul yatırım girişi ise 461 milyon ABD doları düzeyinde gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı çeyreği ile kıyaslandığında ise yabancıların gayrimenkul yatırım girişinde %65,13 'lük bir azalış kaydedilmiştir.
*Kaynak: TCMB
*Kaynak: TCMB
Ülkemizde 2023 yılı ilk yarısında baz etkisi desteği ile fiyatlar genel seviyesindeki göreceli bir geri çekilme yaşansa da yaz ayları itibarıyla enflasyonda yükselme eğilimi artmıştır. Eylül ayı TÜFE dikkate alındığında yıllık artış oranı yüze 61,53 olarak gerçekleşmiştir. Aynı dönemde ki ÜFE artışı ise yüzde 47,44 düzeyinde artış kaydetmiştir. Bunlarla birlikte yönlendirilen ve yönetilen fiyatlarda yapılan vergi, fiyat artışları fiyatlar genel düzeyini yukarı baskılamaktadır. Eylül ayında yayınlanan Orta Vadeli Planda 2023 yıl sonu enflasyon beklentisi yüzde 65, 2024 yılında ise yüzde 33 olarak ifade edilmiştir.
Temmuz'da düşük baz etkisinin desteğiyle yıllık bazda %16,7 artan konut satışları, Ağustos'ta yıllık bazda %1,1 azalmıştır. Bununla birlikte bu dönemde 122 bin adet ile yılbaşından bu yana en yüksek satış rakamı kaydedilmiş Ağustos'ta ipotekli satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre %26,1 oranında azalırken, %4,3 artan diğer satışlar toplam satışların %86,6'sını oluşturmuştur. Satış durumuna göre veriler incelendiğinde ise söz konusu dönemde ilk el satışların %9,5 azaldığı, toplam satışların yaklaşık %70'ini oluşturan ikinci el satışların %2,7 ile sınırlı artış kaydettiği görülmüştür.
Ağustos'ta yabancılara yapılan satışlarda gözlenen yıllık %42'lik gerileme dikkat çekmiş böylece Ocak-Ağustos döneminde toplam konut satışları 2022'nin aynı dönemine göre %15,5 azalmıştır. TCMB'nin açıkladığı verilere göre konut fiyat endeksi Temmuz'da aylık bazda %7,3 ile Aralık 2021'den bu yana ilk kez aylık TÜFE enflasyonunun altında artış kaydetmiş konut fiyatlarındaki yıllık nominal artış %94,7 ile son 18 ayın en düşük seviyesinde gerçekleşirken, reel yükseliş de %31,2 olmuştur. Aralık 2023'te USD 29,4382 TRY ve Euro 32,5739 TRY olarak, Mart 2024'te ise USD 32,2854 TRY ve Euro 34,8023 TRY olarak kaydedilmiştir.
Bu bölümde gayrimenkulün hukuki tanımının yanı sıra sahip olduğu fiziksel, lokasyon ve imar hakları ile ilgili özellikleri hakkında data setleri verilerek pazardaki konumlanması ve rekabet özellikleri açıklanmaktadır.
Bu bölümde konu taşınmazında tapu tetkikine ilişkin, tapu bilgileri ve varsa son üç yıllık süreçte hukuki açıdan meydana gelmiş olan değişiklikler yer almaktadır.
Değerlemeye tabi tutulan gayrimenkul; İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 3978 ada, 16 parsel olarak kayıtlı 12.046,00 m² büyüklüğündeki arsadır. Konu gayrimenkullerin tapu bilgileri aşağıdaki gibi belirtilmiştir.
Tablo 7 Konu Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri
| İli | İlçesi | Mahalle | Mevkii | Pafta | Ada | Parsel | Nitelik | Yüzölçümü, m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İstanbul | Pendik | Kurtköy | - | - | 3978 | 16 | Arsa | 12.046,00 |
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarına göre mülkiyet bilgilerini gösterir tablo aşağıdaki gibi sunulmuştur. Değerlemeye konu olan taşınmaz için tapu edinim tarihleri esas alındığında son üç yıllık dönemde satış işlemi gerçekleşmemiş olup bu işlem kapsamında 09.01.2020 tarih ve 700 yevmiye numarası ile Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. lehine mülkiyet değişiminin olduğu tespit edilmiştir.
Tablo 8 3978 Ada 16 Parselin Mülkiyet Bilgileri
| 3978 Ada 16 Parsel | |
|---|---|
| Mülkiyet Hakkı | Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi Ve Ticaret A.Ş. |
| Hissesi | Tam |
| Edinim Sebebi | Satış |
| Tapu Tarihi & Yevmiye | 09.01.2020-700 |
| Cilt & Sayfa | 39 - 3801 |
*Süleyman Ekşi İnşaat San. ve Tic. A.Ş. şirket unvanı AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiş olduğu tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz için müşteri tarafından Webtapu sayfasından 26.04.2024 tarihinde, saat 11:38'da temin edilen takyidat belgelerine göre konu taşınmazlar üzerinde yer alan takyidat kayıtlarına aşağıda yer verilmiştir. Tapu kayıtlarına dair aktif kayıtları gösteren Takbis belgeleri, raporun Ek'ler bölümünde sunulmuştur.
Değerlemeye konu taşınmazların kadastral sınırları, alan ve konum tespiti Pendik Kadastro https://parselsorgu.tkgm.gov.tr online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.
Şekil 1 Parsellerin Kadastro İncelemesi
Şekil 2 İmar Durum Görseli (Bir Önceki 1/5000 & 1/1000 Ölçekli İmar Planları)
Değerleme konusu parselin son üç yıl içinde plan şartlarında değişiklik olduğu tespit edilirmiştir. Konu taşınmazın hali hazırdaki plan öncesinde Pendik Belediyesi'nde 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliğine istinaden, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği hazırlanmıştır. 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliğine uygun hazırlanan, "Pendik, Kurtköy Mahallesi, 3978 Ada 16 Parsele İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği" 26.09.2016 tarihinde onaylanmış olup yapılaşma şartları İdari Tesis Alanı, Emsal: 3,00 TAKS:0,60, Hmaks: 30,50 m olarak düzenlenmiştir.
Şekil 3 İmar Durum Görseli (Güncel 1/1000 & 1/5000 Ölçekli İmar Plan Görselleri)
Bir önceki tasdik olunan plan sonrasında söz konusu parsel, 03/01/2020 tarih ve 1967 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Makam Olur'u ile 6306 sayılı Kanun kapsamında Rezerv Yapı Alanı ilan edilen alan sınırları içerisine alınmıştır. Bu kapsamda konu parsel 23.02.2021 tarihinde tasdik olunan "1/1000 Ölçekli İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi 3978 Ada, 16 Parsel Rezerv Yapı Alanına İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği sonrasında şu anki yapılaşma koşullarına haiz olup, Taşınmazın Mevcut Plan Kapsamında yapılaşma şartları ve hakları;
olarak belirlenmiştir.
Söz konusu parsel bölgede uygulanan 10.07.2012 tarihinde onaylanan 1/1,000 Ölçekli Yenişehir ve Çamlık Mahallesi Bir Kısmına İlişkin Revize Uygulama İmar Planı kapsamında T6 Ticaret Alanı lejandında kalmakta iken 23.02.2021 tarihinde onaylanan 1/1,000 Ölçekli İstanbul İli Pendik İlçesi Kurtköy Mahallesi 3978 Ada 16 Parsel Rezerv Yapı Alanına İlişkin Uygulama İmar Planı Değişikliği gerçekleşmiştir. Söz konusu plan kapsamında fonksiyonel bir değişiklik gerçekleşmezken; T6 için belirlenen yapılaşma hakkı E:2,20 ve Yençok:15,50m'den E:1.50 ve Yençok: Z+6 kat yapılaşma hakkına dönüştürülmüştür.
Değerlemeye konu taşınmaz ile ilgili olarak yapılan teknik ve yasal incelemede; konu taşınmazların Tapu Kayıtlarında alım satımına engel teşkil edebilecek herhangi bir hukuki anlamda kısıtlayıcı ve bağlayıcı bir duruma rastlanılmamıştır.
Konum, Ulaşım ve Ekonomik Yapı
Harita 1 İstanbul & Pendik, Lokasyon Haritası
Asya ve Avrupa kıtalarına köprü görevi gören İstanbul, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. Şehrin Avrupa Kıtasındaki bölümüne Avrupa Yakası ya da Rumeli Yakası denir. Asya Kıtası bölümüne ise Anadolu Yakası adı verilmiştir. Tarihte İstanbul'u fetheden her devlet şehrin çevresini güçlü surlarla çevrelemiştir. 1453 yılında Osmanlı İmparatorluğu'nun padişahı Fatih Sultan Mehmet ile Türklerin eline geçen İstanbul, o dönemden bugüne kadar 4 kez genişlemiştir. Şu an 39 ilçesi bulunan şehir, nüfusun her geçen sene artmasıyla Tekirdağ'a doğru genişlemektedir. Marmara Bölgesi'nin kalkınmasında en büyük paya sahip olan İstanbul'un çevresinde ülke için oldukça kritik öneme sahip şehirler yer alır. Kuzeyi Karadeniz'e bakan bu şehrin kuzeybatısında Kırklareli, doğusunda Kocaeli, güneyinde Bursa ve batısında da Tekirdağ illeri bulunur. İstanbul, jeolojik yapısı bakımından da oldukça dikkat çekiyor. Türkiye'nin en büyük fay hatlarından olan Kuzey Anadolu Fay (KAF) hattı üzerinde yer alır. KAF hattı, Avrasya ve Afrika tektonik plakalarıyla direkt etkileşim içerisindedir. Bu iki tektonik plaka, KAF hattını tetikler. Şehrin tarihinde çok büyük yıkımların yaşandığı depremler vardır. Bunların en önemlisi 1509 yılında meydana gelen Büyük İstanbul Depremi'dir. 10 bin insanın hayatını kaybettiği bu depremde yapılar neredeyse tamamen hasar görmüştür. İstanbul tarihine damga vuran diğer bir deprem de 1766 yılında meydana geldi. Depremin etkisi o kadar büyük oldu ki Topkapı Sarayı, Ayasofya, Eyüp Sultan Camii ve Kapalıçarşı gibi İstanbul'un simgesi haline gelmiş olan yapılar çok büyük zarar görmüştür.
İstanbul'da 1766 yılından sonra yine önemli depremler meydana gelse de asıl yıkımın olduğu deprem 1999 yılındaki Gölcük depremidir. 18 bin insanın öldüğü deprem de yapıların hemen hepsi zarar görmüştür. Deprem uzmanları, İstanbul'da yakın bir zamanda yıkıcı bir depremin yaşanacağını belirtiyor. İstanbul coğrafi konumu nedeniyle iklim olarak da çok zengindir. Karadeniz ve Akdeniz iklimlerine yakınlığıyla nedeniyle iki iklimin birleşim noktası gibidir. İstanbul iklimi, genel yapısı itibariyle ılımandır. Yazları sıcak ve nemli, kışları ise yağışlı ve karlıdır. Zengin iklimi nedeniyle hava sıcaklıklarında ciddi farklar yaşanabiliyor. İstanbul'da bugüne kadar ölçülmüş en düşük sıcaklık 1929 yılında-16,1 derece olarak kaydedilmiştir. Öte yandan en yüksek sıcaklık ise 2000 yılında 40,5 derece olarak ölçülmüştür. İstanbul her geçen yıl düzenli olarak artış gösteren nüfusu ile dikkat çekiyor. İstanbul için Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) açıkladığı son veriler şehirdeki nüfus artışının ciddiyetini ortaya koyuyor. 2017 verilerine göre İstanbul nüfusu 14.804.116'dır. İstanbul'un en kalabalık ilçesi Esenyurt iken en düşük nüfuslu ilçesi Adalar'dır.
Pendik İlçesi 04.07.1987 tarih ve 19507 Sayılı Resmî Gazete 'de yayınlanan 3392 sayılı Kanun ile Kartal İlçesinden ayrılmış ve 11.08.1988 tarihinde teşkilatlanmasını tamamlayarak fiilen faaliyete geçmiştir. 1992 yılında Tuzla, Pendik ilçesinden ayrılarak müstakil ilçe haline gelmiştir. Bir Belediye, 36 Mahalle diğer kamu kurum ve kuruluşları bulunmaktadır. Coğrafi konumu yer koordinatları Enlem: 40° 52' 46¨ N Boylam: 29° 15' 29¨ E olan ve Marmara Denizi'nin Kuzey Doğusunda, İstanbul ilinin doğu yarısında yer alan Pendik, Doğuda Tuzla, Kocaeli, Kuzeyde Sultanbeyli, Batıda Kartal, Güneyde Marmara Denizi ile çevrilmiştir. 188,94 km2' lik bir alana yayılan ilçemizin Ada alanı (PAVLİ ADASI) 23620 m2 göl alanı 10 km2 olup 13 km sahil şeridi bulunmaktadır. İstanbul'un en yüksek tepesi olan Aydos'la sınır olan Pendik, İstanbul'un en büyük su kaynaklarından biri olan Ömerli Barajı'nı da ilçe sınırları içerisinde barındırmaktadır. İlçe İklimi Karadeniz'in yağışlı iklimi ile Akdeniz'in ılıman iklimi arasında geçiş teşkil eder. Kışın Balkan yarımadasından gelen soğuk rüzgârlar ve Karadeniz'in yağışlı havası ilçemizde etkisini gösterir. İlçemiz, yazları sıcak ve kurak, kışları ılık ve yarı nemli bir iklime sahiptir. Pendik nüfusu 2018 yılı sayımına göre 693.599 kişi olup 350.302 erkek ve 343.297 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %50,50 erkek, %49,50 kadındır. Pendik'in ekonomisini sanayi, ticaret, tarım, hayvancılık, turizm ve hizmet sektöründe oluşmaktadır.
Tarımsal faaliyetlerinde yürütüldüğü İlçemizde 7.736 dekar tarımsal arazi bulunmakta olup tarımsal faaliyetler Göçbeyli, Ballıca, Kurna, Emirli ve Kurtdoğmuş mahallerinde yürütülmektedir. Tarımsal üretim açık alanda (tarla tarımı) ve örtü altıda (seracılık) yapılmaktadır. Örtü altı üretiminin büyük bir kısmi Göçbeyli ve Kurna mahallelerinde gerçekleştirilmektedir. İlçe de hayvancılık faaliyetleri de yürütülmekte olup 2018 yılı verilerine göre ilçemizde 4.198 büyükbaş, 2500 küçükbaş, 3.614 arılı kovan bulunmaktadır. Son zamanlarda turizm ve hizmet sektörünün de ön plana çıkmaya başlandığı İlçemiz Sabiha Gökçen Havaalanı, TEM, E-5, Demiryolu (YHT, Metro, Marmaray) ve Denizyolu bağlantılarıyla ekonomik gücünü her geçen gün biraz daha artırmaktadır.
Pendik; uluslararası havalimanı, Türkiye'nin en büyük teknoloji merkezlerinden biri ve İstanbul'un üçüncü büyük marinasıyla Türkiye'nin önemli ilçelerinden biri olarak öne çıkmaktadır. Tarihi kent çarşısı, alışveriş merkezleri, uluslararası festivalleri, eğlence mekânları, donanımlı kültür ve spor merkezleri, 5 yıldızlı otelleri ve modern yaşam alanlarıyla Pendik, yaşanabilir kentler arasında ilk sıralarda yer almaktadır. Doğa yürüyüşleri, bisiklet ve jip safarileri, ralli ve yelken yarışları, formula 1 ve hız sporları ile daha birçok doğa sporuna da ev sahipliği yapan Pendik, aksiyon sporları tutkunlarına fırsatlar sunmaktadır.
Pendik, Marmara Bölgesi Çatalca-Kocaeli Bölümü içinde yer alan İstanbul ilinin Marmara denizi kıyısında bulunan ilçelerinden biridir. 188,94 km²'lik alanıyla İstanbul'un en büyük 6. İlçesidir. Önemli kara ve denizyolu ulaşım güzergahları üzerinde bulunan Pendik'in doğusunda Tuzla ilçesi, batısında Kartal ve Sultanbeyli ilçeleri, kuzeybatısında Sancaktepe ve Çekmeköy ilçeleri, kuzeyinde Şile ilçesi, güneyinde Marmara denizi bulunmakta ve kuzeydoğusunda ise Kocaeli il sınırı ile kesişmektedir. Osmanlı İmparatorluğu Döneminde Gebze'ye bağlı bir köy iken daha sonra Üsküdar Mutasarrıflığına bağlı Kartal Sancağı bünyesinde bir nahiyeye çevrilmiştir. 04.07.1987 tarihinde 19507 sayılı Resmî Gazete 'de yayımlanan 3392 sayılı kanun kapsamında ilçe olmuş ve 11.08.1988 tarihinde bağımsız olmuştur. Pendik İstanbul'un merkezinde, 3 merkez ilçeden birisidir. Güney sınırı halk arasında Çevre Yolu olarak bilinen Gazi Bulvarı ve Çakırlar yolu ile başlamakta olup kuzey il sınırına kadar devam eder.
Harita 2 Makro Ölçekte Pendik İlçesi Konumu,
Harita 3 Mikro Ölçekte Taşınmazın Konumu, Anahtar Harita
Değerlemeye konu taşınmazlar: İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, Yenişehir Mevkii, Akkaya Sokak, 3978 Ada 16 numaralı Parseldir.
Taşınmaza ulaşım için; bölgenin ana arterlerinden olan Rasim Özdenören Anadolu Lisesi önünden Prof. Dr. Aziz Sancar Caddesi üzerinden ayrılarak Ankara Caddesi adresine girilir. Kuzey yönünde sırasıyla Ankara caddesi üzerinde yaklaşık 150m gidilir, sola Bakü Caddesi dönülür, yaklaşık 120m gidilir, sağa Akkaya Sokağa dönülür, yaklaşık 150m ilerledikten sonra taşınmaza ulaşılır. Değerleme konusu taşınmaz sol kolda 3978 Ada 16 numaralı Parseldir.
Taşınmazların yakın çevresinde; 'Teknopark İstanbul, Sabiha Gökçen Havalimanı, İBB Kurtköy Mezarlığı, Lokman Hekim İstanbul Hastanesi, Emsey Hospital, Pendik Sosyal Güvenlik Optimum AVM, World Atlantis AVM, Kurtköy Ersoy Hastanesi, Kurtköy Metro Durağı, ' gibi bilinirliği yüksek yapılar bulunmaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu bölge genel olarak eğimli olmamakla birlikte bölgede gözle görülebilir bir yükseklik farkı bulunmamaktadır. Kuzeybatı yönünde doğru ilerledikçe yükseklik artmakta ve Kuzey, doğu ve güney yönünde ilerledikçe yükseklik azalmaktadır. Parsel içinde gözle görülür bir kot farkı bulunmaktadır. Parselin üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Şekil 4 Topoğrafik Yapı
İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. İstanbul, aynı zamanda Türkiye'nin en büyük sanayi merkezlerinden olup, ülkedeki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Ayrıca yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kâğıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.
Şekil 5 Taşınmazın Konumu
İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolları gibi çeşitli şekillerde sağlanmakta olup, bölgede şehiriçi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezler bulunmaktadır. İstanbul'da havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı ve inşaatı devam eden 3. Havalimanı olarak da adlandırılan havalimanı bulunmaktadır. İstanbul'da yurtiçi ve yurtdışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından Atatürk Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Bakırköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde; 2019 sonlarında devreye giren Yeni İstanbul Havalimanı ise Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde yer almaktadır. Böylelikle İstanbul Atatürk Havalimanı kapatılmak durumunda kalınmıştır.
Karayoluyla ulaşım ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler yapılmaktadır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı (Esenler Otogarı) hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır. Bunun dışında şehrin değişik bölgelerinde, kimi büyük seyahat firmalarının işletmesini yaptığı cep otogarları da mevcuttur.
Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen ulaşım çeşididir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezler ile Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri yapılmaktadır.
Taşınmazların açık adresi; Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi (Yenişehir Mahallesi), Akkaya Sokak, üzerinde, Pendik/İstanbul Değerleme konusu gayrimenkul, 3978 Ada, 16 parsel sayılı 12.046,00 m² yüzölçümlü "Arsa" nitelikli taşınmazdır. Parselin Akkaya Sokağına yaklaşık 115 metre cephesi bulunmaktadır.
Konu gayrimenkulde genel anlamda eğimli bir yapıya sahiptir. Parsel geometrik olarak dörtgen şeklindedir. Parselin cepheli olduğu aksa olan cephesi 118 m, derinliği ise parsel aksından itibaren 102,5 m ebatlarındadır. Parsel gene olarak düze yakın bir eğim yüzdesine sahiptir. Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup, parsel sınırı belirlidir.
Şekil 6 Taşınmazın Konumu Yakın Ölçek
Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde yapılan araştırmalarda taşınmazla benzer büyüklükte ve imar haklarına sahip yeteri kadar boş arsa arzının bulunduğu gözlenmiştir. Bölgede yapılan araştırmalarda elde edilen emsal veri setleri analiz edilmiş, söz konusu emsaller aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
Çalışma kapsamında, konu gayrimenkuller ile benzer niteliklere sahip satılık arsa emsalleri hakkında araştırma yapılmıştır. Çalışma konusu gayrimenkulün bulunduğu parselin, arsa büyüklüğü, sahip olduğu avantajları, konumlu olduğu lokasyon gibi özellikler sebebiyle Kurtköy (Yenişehir) mahallesi gayrimenkul pazarında yer alan ender gayrimenkullerden biri olduğu gözlenmiştir.
Harita 4 Emsal Haritası (Satılık Arsa Konumları)
| ARSA EMSALLERİ | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| İLAN BİLGİLERİ | |||||
| İlan Sahibi | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi | İnşaat Firması | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi |
| GAYRİMENKUL ÖZELLİKLERİ | |||||
| Konum | Kurtköy | Kurtköy | Kurtköy | Kurtköy | Kurtköy |
| Cephe Aldığı Aks | Çimen Sokak | Sena Sokak | Millet Caddesi | Yonca Sokak | Şehit Sokak |
| Ada | - | 9265 | - | - | - |
| Parsel | - | 5 | - | - | - |
| Parsel Şekli | Amorf | Dörtgen | Dörtgen | Dörtgen | Amorf |
| Eğim % | Düz | Düz | Düz | Düz | Düz |
| Manzarası | Şehir | Şehir | Şehir | Şehir | Şehir |
| Parsel Durumu | Boş | Boş | Boş | Boş | Boş |
| Brüt Arsa Alanı | 25.000 | 2.122 | 10.000 | 15.000 | 3.440 |
| Net Arsa Alanı | 25.000 | 2.122 | 10.000 | 15.000 | 3.440 |
| İMAR DURUMU | |||||
| Fonksiyon | Ticaret+Konut | Ticaret+Konut | Ticaret+Konut | Eğitim | Ticaret |
| TAKS | Avan Proje | Avan Proje | Avan Proje | 0,6 | |
| EMSAL/KAKS | 1,2 | 1,75 | 1,2 | - | 1,75 |
| Kat Adeti | Avan Proje | Avan Proje | 10 Kat | Avan Proje | 12 Kat |
| FİYAT | |||||
| Pazarlanan Fiyat | 895.000.000 | 127.000.000 | 450.000.000 | 810.000.000 | 163.000.000 |
| Birim Fiyat, TL/m² | 35.800 | 59.849 | 45.000 | 54.000 | 47.384 |
Tablo 9 Emsal Tablosu (Satılık Arsa Analizi)
Pazar Değeri Tespiti analizinde arsa nitelikli emsallerin cepheli olduğu aksın özellikleri, topografik yapısı, imar hakları, reklam kabiliyeti, gibi parametrelerin arsalara olan etkileri karşılaştırıldığında, kullanılan emsaller için talep edilen birim fiyat aralığının 35.800 - 59.849.-TL/m² olduğu görülmüştür.
Gerçekleştirilen pazar araştırmasında piyasaların durgun olduğu anlaşılmış olup yakın dönemde gerçekleşmiş herhangi satış bilgisine ulaşılamamıştır. Ancak, emlak ofisleri ile yapmış olduğumuz görüşmelerde, gerçekleşebilir arsa satışlarının talep edilen fiyatlar üzerinden yaklaşık %10 ve altında iskontolu olabileceği kanaatine varılmıştır.
Konu parsel üzerinde mer-i imar planı kapsamında, geliştirme yaklaşımında Konut + Mağaza + Ofis fonksiyonlarına yönelik proje geliştirme çalışması yapılmış olup, bu fonksiyonlara yönelik piyasada emsal analizi yapılmıştır.
Bu bağlamda, taşınmaz üzerinde hipotetik yaklaşım kapsamında planlanan geliştirmeler gayrimenkul projesi niteliği taşıması sebebiyle, mağaza emsalleri de bölgede bulunan gayrimenkul projelerinde yer alan ünitelerden seçilmiştir. Konu parsel üzerinde geliştirilecek projenin, yakın çevresinde yer alan Optimum Meydan, Park Planet ve Arma Residence projelerine entegre olma potansiyeli sebebi burada yer alan ticari birimler benzer olarak değerlendirilmiştir.
Bölgede yapılan araştırmalarda elde edilen emsal veri setleri analiz edilmiş, söz konusu emsaller aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
Harita 5 Emsal Haritası (Satılık Mağaza Konumları)
| Nitelik | Proje | Cepheli Aks | Pazarlanan Alan |
Etkin ZK Alanı |
Talep Edilen Fiyat |
Pazarlık Sonrası Gerçekci Fiyat |
Birim Fiyat |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dükkan | Avlu Kurtköy | Bakü Cad. | 100 | 85 | 8.000.000 | 6.800.000 | 80.000 |
| Dükkan | Atlantis AVM | Millet Cad. | 122 | 115 | 7.500.000 | 6.500.000 | 56.522 |
| Dükkan | Atlantis AVM | Millet Cad. | 24 | 22 | 3.000.000 | 2.000.000 | 90.909 |
| Dükkan | Dumankaya Konsept | Sena Sokak | 100 | 85 | 6.500.000 | 5.500.000 | 64.706 |
| Dükkan | Optimum Meydan | Bakü Cad. | 60 | 50 | 5.850.000 | 4.000.000 | 80.000 |
| Dükkan | Dumankaya Cadde | Cumhuriyet Bulv. | 135 | 120 | 9.400.000 | 8.500.000 | 70.833 |
| Dükkan | Elit Grand Palace | Cumhuriyet Bulv. | 45 | 30 | 2.900.000 | 2.500.000 | 83.333 |
Tablo 10 Emsal Tablosu (Satılık Mağaza Analizi)
Emsal araştırmaları kapsamında, bölgede araştırılan ticari birimler (Mağaza) için gerçekleşebilir fiyat analizi iki farklı şekilde yapılmıştır. Ticari birimlerde birim değer yüksekliği zemin kat özelinde gerçekleşmektedir. Ancak emsaller zemin kat dışında asma kat, bodrum kat gibi eklentileri olan alanları da kullanması sebebiyle emsallerin etkin zemin kat alanı hesaplanmıştır. Etkin zemin kat alanı hesabı, zemin kat alanı dışında kullanımı olan katların zemin kat alanına belirli oranlar ile dönüştürülmesi sonucunda ulaşılmıştır.
Taşınmazın yer aldığı bölge içerisinde yapılan incelemeler çerçevesinde Mağazaların birim satış fiyat aralığının 56.500 - 91.000.-TL/m² arasında olduğu gözlenmiştir. Taşınmazın bulunduğu bölgede sosyal donatıları içinde bulunan gayrimenkul projelerinde gerçekleşebilir birim satış fiyatları 65.000 - 90.000 TL/m² iken, perakende/ticari olarak daha gelişmiş Bakü Caddesi, Ankara Caddesi ve Millet Caddesi akslarında bulunan münferit bazdaki ticari alanların birim fiyatların 70.000 - 100.000 TL/m² aralığına yükseldiği tespit edilmiştir.
Ticari birimlerin taşınmazın bulunduğu bölgede yoğun olduğu, ancak daha çok ana ulaşım aklarına cepheli mağazaların talep gördüğü anlaşılmıştır. Taşınmazın bulunduğu aks yaya sirkülasyonu açısından çok yoğun olmayıp konut birimlerine ulaşımı sağlayan bağlayıcı yol niteliğindedir.
Tüm bu etmenler dikkate alındığında, mağaza alanları için gelir yaklaşımında kullanılmak üzere birim satış değerinin 75.000 TL/m² olabileceği analiz edilmiştir.
Konu parsel üzerinde mer-i imar planı kapsamında, geliştirme yaklaşımında Konut + Mağaza + Ofis fonksiyonlarına yönelik proje geliştirme çalışması yapılmış olup, bu fonksiyonlara yönelik piyasada emsal analizi yapılmıştır. Bu bağlamda, taşınmaz üzerinde hipotetik yaklaşım kapsamında planlanan geliştirmeler gayrimenkul projesi niteliği taşıması sebebiyle, mağaza emsalleri de bölgede bulunan gayrimenkul projelerinde yer alan ünitelerden seçilmiştir. Konu parsel üzerinde geliştirilecek projenin, yakın çevresinde yer alan Optimum Meydan, Park Planet ve Arma Residence projelerine entegre olma potansiyeli sebebi burada yer alan ticari birimler benzer olarak değerlendirilmiştir.
Bölgede yapılan araştırmalarda elde edilen emsal veri setleri analiz edilmiş, söz konusu emsaller aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
Harita 6 Emsal Haritası (Ofis)
| Nitelik | Proje | Cepheli Aks | Pazarlanan Alan |
Gerçekci Alan |
Talep Edilen Fiyat |
Pazarlık Sonrası Gerçekci Fiyat |
Birim Fiyat |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ofis | Arven Ofis | Osmanlı Bulvarı | 260 | 245 | 20.650.000 | 18.500.000 | 75.510 |
| Ofis | MVK Work Square | Millet Caddesi | 65 | 50 | 4.700.000 | 4.000.000 | 80.000 |
| Ofis | Arven Merlin | Osmanlı Bulvarı | 90 | 80 | 5.800.000 | 5.300.000 | 66.250 |
| Ofis | Elit Grand Palasta | Şefika Sokak | 70 | 50 | 2.885.000 | 2.500.000 | 50.000 |
| Ofis | Sweet Life | Sümbül Sokak | 71 | 60 | 2.900.000 | 2.500.000 | 41.667 |
| Ofis | Ofis 360 | Piri Reis Caddesi | 90 | 85 | 7.600.000 | 6.600.000 | 77.647 |
| Ofis | Ay-Port Residence | Ankara Caddesi | 75 | 55 | 3.100.000 | 2.800.000 | 50.909 |
| Ofis | Volume İstanbul | Osmanlı Bulvarı | 400 | 350 | 17.500.000 | 15.000.000 | 42.857 |
Tablo 11 Emsal Tablosu (Satılık Ofis Analizi)
Taşınmazın bulunduğu bölgede birçok ofis projesinin olduğu gözlenmiş olup, yapılan gözlemlerde ofis projesi olarak uzmanlaşmış bina niteliğinde yapıların talep gördüğü izlenmiştir. Stok olarak geniş bir yelpazede şekillenen ofis projelerindeki boşluk oranlarının yüksek olduğu görülmekte olup, genel talebin arzı karşılaşmadığı izlenmiştir. Bu bağlamda öne çıkan ofis projeleri A+ ofis binası şeklinde olan organizasyonu bu şekilde düzenlenen yapılar öne çıkmaktadır.
Bölgede araştırılan Ofis üniteleri için gerçekleşebilir birim satış fiyat aralığının 41.667 – 80.000.-TL/m² arasında olduğu gözlenmiştir. Taşınmazın bulunduğu bölgede öne çıkan ofis projeleri, Arwen Ofis ve Ofis 360 projeleri olup birim değer aralığı bu projelerde 65.000 – 80.000 TL/m² aralığında, diğer ofis projelerinde ise 40.000 – 60.000 TL/m² aralığındadır. Konu parsel üzerinde geliştirilmesi ofis ünitelerinin, pazarda diğer ofis projeleri olarak adlandırılan yapılara benzer olacağı varsayılmış olup ofis alanları için gelir yaklaşımında kullanılmak üzere birim satış değerinin 60.000 TL/m² olabileceği analiz edilmiştir.
Değerlemeye konu gayrimenkulün yer aldığı bölge, E80 Otoyolu, D-100 Karayolu arasında, Kurtköy'ün en gelişmiş mahallesi olan Yenişehir Mahallesi sınırları dahilindedir. Taşınmaz çeşitli ulaşım imkanlarıyla erişimi kolay olan bir bölgede yer almakta olup, kullanıcı profili genel itibariyle orta ve orta üst gelir sosyo-ekonomik düzeyine sahiptir.
Pendik ilçesi İstanbul'un yeni konut stoğu açısından en fazla üretimi olan yerleşim birimlerindedir. İlçe yıllar içinde kuzey aksına doğru büyümesini sürdürmüş ve süregelen zamanda Pendik'in en gelişmiş mahallerinden olan Yenişehir mahallesi oluşmuştur. Bu bölgede yüksek katlı konut ağırlıklı yerleşimler oluşurken, bu oluşumu besleyen ticari birim niteliğindeki avm, perakende mağazaları ve ofis projeleri üretilmiştir.
Son dönemde yeni inşa edilen/edilecek projelerde Pendik ilçesinde 1+1 daire tipine izin verilmemesi nedeniyle projelerdeki daire tipolojilerindeki ağırlık 2+1 ve 3+1 olarak öne çıkmaktadır. Bu bağlamda bölgede yer alan konut projeleri incelenmiş olup, projelerdeki konut birim satış fiyat aralıkları, proje özelinde değişkenlikler göstermekte olup ortalama proje satış fiyatları, projenin lokasyonuna, plan tertibine ve kullanım alanına, bulunduğu kata, inşaat niteliğine ve sahip olduğu sosyal donatı özelliklerine bağlı olarak değiştiği tespit edilmiştir.
Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal olarak seçilen konut projelerinde talep edilen birim satış fiyatları ve proje bilgileri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
| N o | Konum | Ünite Büyüklüğü | Satış Fiyatı, TL | Birim Fiyatı, TL/m² | KDV Tamamlanma | Satış | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Proje | Ünite Sayısı Oda Sayısı | (m²) | Minimum Maksimum Minimum Maksimum | Teslim Şekli | Tarihi | Performansı | ||||||||
| 1+1 | 55 | 2.700.000 | 3.150.000 | 49.091 | 57.273 | |||||||||
| 1 | Park Planet | Yenişehir | 240 | 2+1 | 85 | 5.000.000 | 5.900.000 | 58.824 | 69.412 | Dekorasyonlu Mutfak Gereçsiz 1% |
Ara.17 | 100% | ||
| 2+1 | 100 | 5.400.000 | 6.000.000 | 54.000 | 60.000 | |||||||||
| 1+1 | 50 | 2.800.000 | 2.850.000 | 56.000 | 57.000 | 100% | ||||||||
| 2 | Kent Plus Newport | Yenişehir | 436 | 2+1 | 75 | 3.700.000 | 4.300.000 | 49.333 | 57.333 | Dekorasyonlu | 1% | May.16 | ||
| 2+1 | 90 | 4.200.000 | 5.000.000 | 46.667 | 55.556 | Mutfak Gereçli | ||||||||
| 3+1 | 135 | 7.800.000 | 9.000.000 | 57.778 | 66.667 | |||||||||
| 1+1 | 60 | 3.000.000 | 3.900.000 | 50.000 | 65.000 | |||||||||
| 3 | Dumankaya Konsept | Yenişehir | 845 | 2+1 | 85 | 4.700.000 | 6.500.000 | 55.294 | 76.471 | Dekorasyonlu Mutfak Gereçli |
1% | Ara.21 | 100% | |
| 3+1 | 125 | 7.200.000 10.000.000 | 57.600 | 80.000 | ||||||||||
| 1+1 | 60 | 2.900.000 | 3.000.000 | 48.333 | 50.000 | |||||||||
| 4 | Blue Planet Koru | Kurtköy | 254 | 1,5+1 | 70 | 3.825.000 | 4.300.000 | 54.643 | 61.429 | Dekorasyonlu Mutfak | 1% | Haz.15 | 100% | |
| 2+1 | 80 | 4.000.000 | 4.500.000 | 50.000 | 56.250 | Gereçli | ||||||||
| 3+1 | 155 | 7.400.000 | 8.600.000 | 47.742 | 55.484 | |||||||||
| 1+1 | 60 | 3.300.000 | 3.500.000 | 55.000 | 58.333 | |||||||||
| 5 | Still Diamond | Kurtköy | 214 | 2+1 | 100 | 4.400.000 | 6.400.000 | 44.000 | 64.000 | Dekorasyonlu Mutfak | 1% | Tem.19 | 100% | |
| 3+1 | 145 | 8.000.000 10.000.000 | 55.172 | 68.966 | Gereçli | |||||||||
| 6 | 216 | 1+1 | 60 | 2.800.000 | 3.200.000 | 46.667 | 53.333 | Dekorasyonlu Mutfak | 1% | Ara.21 | 100% | |||
| Ay-Port Residence | Yenişehir | 2+1 | 90 | 4.500.000 | 5.000.000 | 50.000 | 55.556 | Gereçli | ||||||
| 2+1 | 95 | 5.000.000 | 5.700.000 | 52.632 | 60.000 | |||||||||
| 7 | Portekiz Kurtköy | Yenişehir | 112 | 2+1 | 115 | 5.700.000 | 6.400.000 | 49.565 | 55.652 | Dekorasyonlu Mutfak Gereçli |
1% | Haz.19 | 100% | |
| 2+1 | 100 | 4.300.000 | 4.650.000 | 43.000 | 46.500 | |||||||||
| 8 | Optimum Meydan | Yenişehir | 132 | 3+1 | 130 | 6.000.000 | 6.700.000 | 46.154 | 51.538 | Dekorasyonlu Mutfak Gereçli |
1% | Ara.19 | 100% | |
| Yenişehir | 1+1 | 50 | 2.800.000 | 4.500.000 | 56.000 | 90.000 | ||||||||
| 9 | Dumankaya Cadde | 303 | 2+1 | 80 | 3.350.000 | 6.500.000 | 41.875 | 81.250 | Dekorasyonlu Mutfak | 1% | Tem.19 | 100% | ||
| 3+1 | 125 | 6.000.000 | 6.600.000 | 48.000 | 52.800 | Gereçli |
Tablo 12 Emsal Tablosu (Satılık Konut Analizi)
Yapılan araştırmaya göre, söz konusu projelerde gerçekleşen satış fiyatları istenen satış fiyatlarının %10 - %15 altında seyretmektedir.
Harita 7 Emsal Haritası (Konut Projeleri Konumu)
Bölgede gelişim tamamlanmak üzere olup, benzer nitelikteki konut projelerinin bulunması ve kalite olarak benzer projelerdeki fiyatların bölgede oturduğu gözlenmiştir. Bu nedenle taşınmazın yakın çevresinde inşaatı tamamlanmış oturumların başlamış olduğu projelerde incelemeye tabi tutularak fiyat analizi gerçekleştirilmiştir.
Aşağıdaki grafikte 2015-2023 yılları arasında inşaatı tamamlanmış ve tamamlanacak projelerin satış performansları ve ortalama satış fiyatları görülmektedir.
Tablo 13 Projelerin Satış Performansı
Bölgede yapılan araştırmada Dumankaya Konsept & Dumankaya Cadde projesi için talep edilen fiyatlar diğer projelere göre yüksektir. Söz konusu projeler konum ve proje ürünlerinin daha nitelikli olması sebebiyle çeken projelerdir. Bölgede yapılan araştırmalarda ikinci el satış fiyatları ile benzer özelliklere sahip yeni projelerin satış fiyatları benzerlik göstermektedir. Buna göre konut fiyatlarının ikinci el piyasada değer kaybı yaşamadığı söylenebilir.
Aşağıdaki grafikte bu çalışmadaki piyasa karşılaştırmasında kullanılan projelerdeki ortalama metrekare fiyatları gösterilmektedir.
Tablo 14 Daire Tiplerine Göre Ortalama Birim Satış Değeri Analizi
Çalışma kapsamında Kurtköy ve yakın çevresinde incelenen projelerdeki markalı konut projeleri, nitelikli ve farklı alanlara sahip konutlardır. Konu parsel üzerinde geliştirme yaklaşımı ışığında planlanan konut alanları için gelir yaklaşımında kullanılmak üzere birim satış değerinin 55.850 TL/m² olabileceği analiz edilmiştir.
Gayrimenkulün pazar değeri ile kanaat oluştururken; pazar yaklaşımı, maliyet yaklaşımı, gelir kapitalizasyonu yaklaşımı ve geliştirme yöntemleri kullanılmaktadır. Aşağıda bu yaklaşımlar ile detaylı bilgiler verilmektedir.
Rapordaki değer türünü ifade eden pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.1 ve 10.4'e göre; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Parsel üzerinde varsa yapıların, ekonomik ve fiziksel eskimelerine esas olarak amortize edilmiş maliyetine çıplak arsa değerinin eklenmesi ile değer takdiri yapılan yöntemdir. İlk adımda; parsel üzerindeki yapıların amortize edilmiş maliyetlerine eklenmek üzere, geliştirilmemi arsa değeri hesaplanmaktadır. Arsa değeri hesaplanırken, değerlemenin amacı göz önünde bulundurup değerlenen mülkin mülkiyet hakları dikkate alınarak tespit yapılmaktadır. Maliyet yaklaşımı iki süreçte incelenmekte olup detayları aşağıdaki gibi belirlenmiştir.
Faz Olarak: Parsel üzerindeki yapılar için maliyet hesaplanma yöntemine karar verilir. Gayrimenkul değerlemesinde iki maliyet hesabı yöntemi bulunmaktadır. Yerine koyma maliyeti yöntemi ve yeniden üretim maliyeti yöntemi. Yerine koyma maliyeti, ikame maliyeti olarak da ifade edilmektedir. Yerine koyma maliyeti, değerlemeye konu yapı ile eşdeğer fayda sağlayan bir yapının maliyetinin hesaplanmasına; yeniden üretim maliyeti ise, yöntem olarak, değerlemeye konu yapıların aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasına dayanmaktadır. Uluslararası Değerleme Standartları'nda, değerlemeye esas alınması gerekli görülen yöntemin yerine koyma maliyeti olduğu belirtilmektedir. Yeniden üretim maliyeti yönteminin ise; kullanıcıya eşdeğer fayda sağlanması için konu yapının tıpatıp aynısının inşa edilmesi gerektiği ya da eşdeğer fayda yaratan maliyetlerin mevcut yapının aynısını inşa etme maliyetinden büyük olduğu durumlarda kullanılabileceği vurgulanmıştır.
Faz Olarak; Parsel üzerindeki yapıların doğrudan ve dolaylı maliyetleri hesap edilmektedir. Doğrudan maliyetler, bina ve bina dışı yapıların malzeme ve işçilik maliyetlerini içermektedir. Bina maliyetleri; kaba yapı, ince yapı, elektrik tesisatı, mekanik tesisat gibi kalemler paçal bazda hesaplanır. Bina dışı maliyetler ise; altyapı, sert zemin, iç yollar, peyzaj düzenlemesi, dış aydınlatma gibi genel kalemlere ek olarak, gayrimenkulün türü dolayısı ile sahip olduğu iskele, spor sahası, açık havuz, FF&E gibi elemanları da içerebilir. Maliyet kalemleri birim ya da toptan fiyat olarak hesaplanabilir. Dolaylı (diğer) maliyetler ise; inşaatın bir parçası olmayan, ancak inşaatı yapabilmek için gerekli olan izin ve harcamaları ifade etmektedir. Diğer maliyetler; mühendislik ve mimarlık ücretleri, proje yönetimi, yatırımcı sabit maliyetleri, yapı denetimi, yasal izin ve danışmanlık ücretleri, müteahhit karı gibi kalemleri içerir. Ek olarak; geliştiricinin projeye katkısı ve üstlendiği risklerin karşılığı olarak oluşan getiriyi ifade eden geliştirici primi hesaplara yansıtılmaktadır.
Faz Olarak; Yapıların yıpranma payları hesaplanır. Yıpranma payları, temel olarak üç nedene dayanmaktadır: fiziksel, işlevsel ve dışsal. Yıpranma payları hesaplanırken, gayrimenkulün fiziksel ve ekonomik ömrü dikkate alınır. Toplam yerine koyma / yeniden üretim maliyetinden, hesaplanan yıpranma payları düşülerek amortize edilmiş maliyet elde edilir. Son olarak, geliştirmelerin amortize edilmiş maliyeti ile arsa değerinin toplanması yoluyla toplam değer takdir edilir.
Gelir getirici gayrimenkullerin değerlemesi için kullanılmaktadır. Değerin gayrimenkul üzerindeki ekonomik etkilerini göstermesi açısından, söz konusu değerleme yaklaşımının ana prensibi, gayrimenkul üzerindeki faaliyetin sağladığı net faydanın değer olarak ifade edilmesi; yani gelecekteki kazançların bugünkü değerinin tespit edilmesidir.
Gelir yaklaşımı, iki farklı teknik ile uygulanabilmektedir:
Doğrudan gelir kapitalizasyonu yöntemi, tek bir yılın gelir beklentisini bir değer göstergesine dönüştürmek amacıyla kullanılır. Bu yöntemde, tek bir yılın net işletme geliri, yıllar boyunca devam etmesi beklenen düzenli bir sabit gelir akışını temsil etmektedir. Değer, genellikle piyasadan elde edilen kapitalizasyon oranı yardımıyla tek adımda elde edilir.
İndirgenmiş nakit akışları yöntemi ise; belirlenen projeksiyon dönemi boyunca meydana gelen net nakit akışının uygun bir indirgeme oranı kullanılarak bugünkü değerin tespit edilmesine dayanmaktadır. Öncelikle; en uygun periyot seçilerek, söz konusu süre için yıllık net gelir öngörülür. Sonrasında, belirlenen projeksiyon dönemi sonunda değerlemeye konu gayrimenkulün devam eden değeri ya da dönem sonu değeri hesaplanır. Devam eden değer, gayrimenkulün projeksiyon döneminin son yılından ekonomik ömrünü tamamlayıncaya kadar olan sürede üreteceği net işletme gelirlerinin indirgenmesi ile belirlenen değerdir. Dönem sonu değeri ise, periyot sonunda değerlemeye konu gayrimenkulün elden çıkarılması ile oluşacak değeri ifade etmektedir. Değerlemeye konu gayrimenkul tam mülkiyete konu ise, binanın ekonomik ömrünü tamamlamasından sonra arsa değeri devam edeceğinden dönem sonu değeri hesaplanır. Değerlemeye konu gayrimenkul sınırlı ayni hakka sahip ise, dönem sonu değeri hak sahibi açısından söz konusu değildir. Gayrimenkulün devam eden veya dönem sonu değeri ile birlikte toplam net nakit akışları öngörüldükten sonra, uygun indirgeme oranı hesaplanır ve nakit akışları indirgenerek net bugünkü değere ulaşılır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Pazar Yaklaşımı (Emsal karşılaştırma yaklaşımı); güvenilir veriye ulaşılabilen piyasa ortamında, değer tespiti için yapılan en ideal çalışmadır. Genellikle, tam mülkiyete konu arsa, sanayi tesisi, bağımsız bölüm veya müstakil nitelikteki konut ve ticari üniteler, vb. için kullanılan emsal karşılaştırma yaklaşımı; emsal belirleme güçlüğü nedeni ile alışveriş merkezi, otel gibi ticari gayrimenkuller ve sınırlı ayni hakka sahip gayrimenkuller için nadir olarak kullanılabilmektedir. Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde karşılaştırılabilir yeteri kadar arsa bazında pazar datasını ulaşılabiliyor olması sebebiyle değerleme çalışmasında arsanın değer tespitinde kullanılmıştır.
Maliyet yaklaşımı, arsanın geliştirilmemiş hali ile değerinin tespit edilebildiği ve yıpranma oranının sınırlı olduğu durumlarda, gayrimenkul değeri tespitinde sıklıkla kullanılmaktadır. Maliyet yaklaşımının, özel amaçla inşa edilmiş binaların ve tarihi değeri olan yapıların maliyetinin tespitinde kullanılması zor olmakla birlikte, elde edilen verilerin güvenilir / yeterli olması ve binalardaki eskimenin doğru olarak tespit edilebilmesi koşulu ile uygulanması mümkündür. Değerleme konusu parselin üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından değerlemede maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmamıştır.
Gelir Yaklaşımı, Gelir getirici gayrimenkullerin değerlemesi esnasında kullanılan gelir kapitalizasyonu yaklaşımı değerin gayrimenkul üzerindeki ekonomik etkilerini göstermesi bakımından önemlidir. Bu çerçevede gelir üreten ve performansı işleticiye direkt bağlı olan ticari gayrimenkul çeşitlerinin (alışveriş merkezi, otel, vb.) değerlemesinde öncelikle kullanılması önerilmektedir. Bu değerleme çalışmasında parsel üzerinde meri imar hakları çerçevesinde proje geliştirme çalışması yapılmış olup bu verilerin finansal projeksiyonları ışığında taşınmazın arsa değeri hesaplanmıştır.
Geliştirme Amaçlı Mülk Değerlemesi; ise emsal karşılaştırma yaklaşımının uygulanamadığı ya da desteklenmesi gerektiği durumlarda, geliştirilmemiş boş arsa değerini takdir edebilmek için yapılan çalışmadır. Bu değerleme çalışmasında geliştirme taşınmazın mevcut imar haklarına esas ve fonksiyonuna göre hipotetik anlamda geliştirme çalışması yapılmıştır. Bu yaklaşım gelir yaklaşımına altlık oluşturmak için kullanılmıştır.
Bu çalışmada, konu gayrimenkul üzerindeki mülkiyet haklarının pazar değerini tespit etmek için emsal karşılaştırma yaklaşımı, gelir yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı kullanılmıştır.
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS Madde 6.4)
En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin ve verimli kullanımlar dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Bu kriterler önem sırasına göre şu şekildedir.
Değerleme konusu taşınmazların askıda yer alan imar durumları göz önünde bulundurularak arsanın mevcut imar fonksiyonu olarak belirlenmiş olan "Ticaret" olarak geliştirilmesinin "En Etkin ve Verimli Kullanımı'' temsil edeceği düşünülmektedir.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Pazar yaklaşımı; değerleme konusu gayrimenkul ile benzer özellikte, mülkiyet hakkı yakın zamanda el değiştiren ya da hali hazırda pazarda olan gayrimenkullerin analiz edilerek değer takdiri yapılması amacıyla kullanılan yöntemdir. Bu yaklaşım gayrimenkullerin değer takdirinde doğrudan kullanılabilir ya da diğer yaklaşımlarda kullanılmak üzere gayrimenkule ilişkin bileşenlerin değerinin tespit edilmesinde uygulanır. Pazar Yaklaşımı güvenilir veriye ulaşılabilen piyasa ortamında, değer tespiti için yapılan en ideal çalışmadır. Pazar yaklaşımı, konu gayrimenkullerin geliştirilmemiş boş arsa olarak değerinin tespit etmek amacıyla kullanılmıştır. Yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınmış, değeri etkileyebilecek kirtileler ve satış ıskontosu uygulanarak fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkullerin geliştirmemiş boş arsa olarak birim satış değeri belirlenmiştir.
Pazar Yaklaşımı değerlemeye konu edilen parselin geliştirilmemiş boş arsa olarak değerini tespit etmek amacıyla kullanılmıştır. Pazar analizi bölümünde detay ve içerikleri sunulan arsa emsallerinin konu gayrimenkule göre kıyaslanabilir olanlar (hepsi) dikkate alınmıştır. Değeri etkileyebilecek parametreler ve kriterler belirlenmiş, bu parametrelere göre emsaller konu taşınmaza göre sahip olduğu özellikler baz alınarak emsal düzeltmeleri uygulanmıştır. Düzeltilen emsaller ışığında fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra birim değer belirlenmiştir. Şerefiye parametrelerinin yüzdelerinin etkisi çarpan olarak hesap edilmiştir.
| ARSA EMSALLERİ DEĞERLENDİRME/ AYARLAMA TABLOSU | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Brüt Arsa Alanı, m² | 12.046 | 25.000 | 2.122 | 10.000 | 15.000 | 3.440 |
| Net Arsa Alanı, m² | 12.046 | 25.000 | 2.122 | 10.000 | 15.000 | 3.440 |
| Talep Edilen Fiyat, TL | 895.000.000 | 127.000.000 450.000.000 | 810.000.000 163.000.000 | |||
| Tahmin Edilen Pazarlık Oranı | 3,91% | 5,51% | 6,67% | 8,64% | 7,98% | |
| Grçekleşebilir Satış Fiyatı, TL | 860.000.000 | 120.000.000 420.000.000 | 740.000.000 150.000.000 | |||
| Grçekleşebilir Bitim Fiyat, TL/m² | 34.400 | 56.550 | 42.000 | 49.333 | 43.605 | |
| Emsal Değerlendirme Kriterleri | ||||||
| Konum Değerlendirmesi | Daha Kötü | Benzer | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | |
| Konum İçin Ayarlama Yüzdesi | 10% | 0% | 10% | 10% | 10% | |
| Ticari & Reklam Kabiliyeti Değerlendirmesi | Daha Kötü | Benzer | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | |
| Ticari & Reklam Kabiliyeti İçin Ayarlama Yüzdesi | 15% | 0% | 10% | 10% | 15% | |
| Parsel Şekli Değerlendirmesi | Daha Kötü | Benzer | Benzer | Benzer | Daha Kötü | |
| Parsel Şekli İçin Ayarlama Yüzdesi | 5% | 0% | 0% | 0% | 5% | |
| Eğim Yüzdesi Değerlendirmesi | Daha Kötü | Benzer | Daha Kötü | Benzer | Daha Kötü | |
| Eğim Yüzdesi İçin Ayarlama Yüzdesi | 5% | 0% | 5% | 0% | 10% | |
| Arsa Büyüklüğü Değerlendirmesi | Daha İyi | Daha Kötü | Benzer | Benzer | Daha Kötü | |
| Arsa Büyüklüğü İçin Ayarlama Yüzdesi | -5% | 10% | 0% | 0% | 10% | |
| İmar Fonksiyonu Değerlendirmesi | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Benzer | |
| İmar Fonksiyonu İçin Ayarlama Yüzdesi | 20% | 10% | 20% | 15% | 0% | |
| Yapılaşma / Emsal Hakkı Değerlendirmesi | Daha Kötü | Daha İyi | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha İyi | |
| Yapılaşma / Emsal Hakkı İçin Ayarlama Yüzdesi | 10% | -5% | 10% | 5% | -5% | |
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (Güncel) | 66.852 | 60.162 | 65.005 | 70.437 | 72.080 | 66.577 |
| 12.046,00 | ||||||
| Taşınmazın Parsel Alanı Hesaplanan Piyasa Değeri, TL |
805.299.014 | |||||
| Nihai Değer | 805.300.000 | |||||
Tablo 15 Pazar Yaklaşımı Sonuçları
Pazar yaklaşımı sonucunda bölge bazındaki benzer imar haklarına sahip emsallerin uyumsallaştırma sonucu birim m2 aralığı 60.162 – 72.080 TL/m2 arasında değişmektedir. 3978 Ada 16 Parselin geliştirilmemiş arsa değeri 805.300.000,00.-TL olarak tespit edilmiştir.
Geliştirme yaklaşımında, konu gayrimenkul üzerinde mevcut imar durumunun izin verdiği yapılanma koşulları dahilinde proje geliştirme kapsamında, arsa üzerinde inşa edilebilecek yapı alanı, fonksiyonların dağılımı ve satılabilir alanlar hesap edilmiş olup, belirlenen parametreler ışığında geliştirme maliyetleri ve nakit akış tahminleri sonucunda net arsa alanı için bir değer oluşturulmuştur.
Bu başlıkta konu gayrimenkul üzerinde imar fonksiyonlarına esas, imar hakları doğrultusunda proje geliştirme varsayımları uygulanmıştır. Belirlenen fonksiyonlar ve proje geliştirme varsayımları konsept niteliği taşımakla beraber, değişecek imar koşullarında revize edilmesi gerekmektedir. Tahmin edilen proje alanları için; plan notları, tip imar yönetmeliği, İstanbul imar yönetmeliği, otopark yönetmeliği, sığınak yönetmeliği, yangın yönetmeliği gibi resmi dayanaklardan faydalanılarak olası proje alanları tahmin edilmiştir.
| Ofis Alanı | : 14.195,52m² / %56,16 |
|---|---|
| Mağaza Alanı | : 6.023,00 m² / %23,83 |
| Konut Alanı | : 5.054,63 m² / %20 |
| Zemin Altı İnşaat Alanı | : 10.828,97 m² |
| Toplam İnşaat Alanı | : 34.878,67 m² |
| il. | İstanbul | 50% | Kullanılan TAKS | e | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ilçe | Pendik | 6.023,00 | Taban Alanı | axe | |||||
| Mahalle | Kurtköy (Yenişehir) | 18.069,00 | Emsale Esas Insaat Alanı | axb | |||||
| Ada | 3978 | 5.420,70 | Emsal Harici Alan (%30 Oranı Dahilindekiler) a x b x %30 | ||||||
| Parsel | 16 | 20 | %30 Harici Yangın Merdiveni ve Hol Alanı | £ | |||||
| Arsa Alanı | 12.046,00 | a | 560,00 | Yangın Merdiven Alanı (Zemin Üstü) | gxcxd | ||||
| Planda Belirtilen Emsal | 1,5 | 1.223,45 | %30 Harici Satılabiir Alan Eklentileri | $x + w + y + z$ | |||||
| Emsal Artışı | 0 | 25.273,15 | Toplam Satılabilir Alan | h | |||||
| EMSAL HAKKI | 1,5 | b | 39,87% | Satılabilir Alan / Emsale Esas Alan Farkı | h / (axe) | ||||
| Hmax - Blok Yüksekliği (BK Hariç) | 7 Kat | 6.023,00 | Mağaza | 24% | |||||
| TAKS | 0,50 | 14.195,52 | Ofis | 56% | |||||
| Çekme Mesafeleri | 5.054,63 | Konut | 20% | ||||||
| Ön | 10.828,97 | Zemin Altı Ortak İnşaat Alanı | м | ||||||
| Arka & Yan | 1.445,52 | Sıığınak & Teknik Hacim | |||||||
| Kat Dağılımı | 2BK+ZK+6NK | 160,00 | Yangın Merdiven Alanı (Zemin Altı) | ||||||
| Toplam Kat Adeti | 9 | $\mathbf c$ | 8.000,00 | Otopark Alanı | |||||
| Blok Adeti | 4 | d | 1.223,45 | Satılabilir Alana Eklenecek Alanlar | $x + w + y + z$ | ||||
| 34.878,67 | Toplam İnşaat Alanı | $h + k$ | |||||||
| OTOPARK HESABI | |||||||||
| Otopark Yönetmeliği | $1 + 1$ | $2 + 1$ | $3 + 1$ | $4 + 1$ | Mağaza | Ofis | Toplam | ||
| 80m 2 'ye Kadar Daire Sayısı | 0 | ||||||||
| 80m 2 - 120 m 2 Arası Daire Sayısı | 25 | 25 | |||||||
| 120m 2 - 180 m 2 Arası Daire Sayısı | 15 | 15 | |||||||
| 180 m 2 Sonrası Daire Sayısı | ٠ | 30 | 150 | 180 | |||||
| Toplam | 0 | 25 | 15 | 0 | 30 | 220 | |||
| 80m 2 'ye Kadar Daire Otopark | $\mathbf 0$ | Her 3 Daire Için 1 Otopark | |||||||
| 80m 2 - 120 m 2 Arası Daire Sayısı | 13 | Her 2 Daire Için 1 Otopark | |||||||
| 120m 2 - 180 m 2 Arası Daire Sayısı | 15 | Her Daire İçin 1 Otopark | |||||||
| 180 m 2 Sonrası Daire Sayısı | Her Daire İçin 2 Otopark | ||||||||
| Dükkan & Ofis | 289 | Emsale Esas Her 50 m 2 için 1 Adet | |||||||
| Yönetmeliğe Göre Min. Araç Sayısı | 317 | ||||||||
| Önerilen Otopark Sayısı | 320 | 8.000 m 2 | Manevra Alani 25 m 2 | ||||||
| DİĞER ORTAK ALAN HESAPLARI | |||||||||
| Sığınak | 903,45 | Emsale Esas Her 20 m 2 Için 1m 2 | |||||||
| Teknik Hacim Alanı | 542,07 | Emsale Esas Alanın %3'ü | |||||||
| Mescid (x) | 150,00 | %30 Harici | |||||||
| Çocuk Oyun Alanları & Bakım Üniteler (y) | 100,00 | Tip İmar Yönetmeliğinde Belirtilen | Satılabilir | ||||||
| Mainer Distance fol | 70.00 | Max. Alanları Alınmıştır | $A + B$ |
Tablo 16 Proje Geliştirme Varsayımlarına Esas Alan Kullanımları
Benzer projeler ve güncel maliyetlerden elde edilen veriler ışığında fonksiyon tiplerine göre birim maliyetler aşağıdaki şekilde kullanılmıştır. Toplam maliyetlerin elde edilmesi amacıyla brüt inşaat alanı ile çarpılmıştır. Tüm inşaat işleri maliyetlerine ek olarak yüklenici/yatırımcı tarafından proje geliştirme, izinler, denetim ve yönetim maliyetleri için toplam maliyet üzerinden çeşitli oranlarda bütçe ayrılmıştır.
Bu çalışmada Maliyet yaklaşımı, parsel üzerinde geliştirme varsayımlarına konu alternatiflerin geliştirme maliyeti tespitinde kullanılmıştır. Geliştirme maliyetleri optimize edilmiş ulusal maliyetler ve birim maliyetlerin tam olarak belirlenmediği yerlerde de toplam maliyetler esas alınarak hesaplanmıştır. Maliyetler KDV hariç olarak değerlendirilmiştir.
Tüm fiyat keşiflerinde optimum pazar koşulları dikkate alınmıştır. Yatırım maliyetlerindeki sapmalar ve geliştiricinin kapasitesi ve becerisi maliyetin değişken unsurlarıdır. Geliştirme maliyetlerinin içerdiği ana maliyet kalemleri aşağıdaki gibi belirlenmiştir.
Projelerin İnşaat Süresi 3 yıl olarak belirlenmiştir.
Proje geliştirme varsayımlarına göre Geliştirme Maliyetleri aşağıdaki gibi belirlenmiştir.
| Tablo 17 Proje Geliştirme Maliyeti | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Toplam İnşaat Alanı, m² | 34.878,67 | ||||
| Zemin Üstü İnşaat Alanı, m² | 24.049,70 | ||||
| Zemin Altı İnşaat Alanı, m² | 10.828,97 | ||||
| Arsa Alanı, m² | 12.046,00 | ||||
| Bina Oturumu Hariç Peysaj Alanı, m² | 6.023,00 | ||||
| PARA BİRİMLERİNE GÖRE | Birim Maliyet | Toplam Maliyet | Birim Maliyet | Toplam Maliyet | |
| MALİYET ÖNGÖRÜLERİ | ABD\$/m² | ABD\$ | TL/m² | TL | |
| BİNA MALİYETİ | |||||
| Kaba İnşaat (Zemin Üstü) | 185 | 4.449.195 | 5.972 | 143.619.998 | |
| İnce İnşaat (Zemin Üstü) | 205 | 4.930.189 | 6.617 | 159.146.485 | |
| Mekanik & Elektrik | |||||
| Mekanik Tesisatı (Toplam İnşaat Alanı) | 90 | 3.139.080 | 2.905 | 101.329.512 | |
| Elektrik Tesisatı (Toplam İnşaat Alanı) | 95 | 3.313.474 | 3.067 | 106.958.929 | |
| Zemin Altı İnşaat Maliyeti | 210 | 2.274.084 | 6.779 | 73.407.422 | |
| Toplam Bina Maliyeti | 68,63% | 519,1 | 18.106.021 | 16.757 | 584.462.347 |
| BİNA DIŞI MALİYETLER | |||||
| Alt Yapı | 60 | 722.760 | 1.937 | 23.330.693 | |
| Sert Zemin & Peysaz Düzenleme & Aydınlatma | 60 | 361.380 | 1.937 | 11.665.346 | |
| Toplam Bina Dışı Maliyetler | 4,11% | 3 1 | 1.084.140 | 1.003 | 34.996.039 |
| BİNA + BİNA DIŞI MALİYETLER TOPLAMI | 73% | 550,20 | 19.190.161 | 17.760 | 619.458.386 |
| DİĞER MALİYETLER | |||||
| Mühendislik & Mimarlık Ücretleri | 2,0% | 11 | 380.015 | 352 | 12.266.894 |
| Yatırımcı Sabit Gideleri | 1,0% | 6 | 191.902 | 178 | 6.194.584 |
| Proje Yönetim Gideri | 2,0% | 11 | 383.803 | 355 | 12.389.168 |
| Yapı Denetimi | 1,0% | 6 | 191.902 | 178 | 6.194.584 |
| Yasal İzinler Danışmanlık | 2,0% | 11 | 383.803 | 355 | 12.389.168 |
| Reklamasyon, Satış Ofisi & Açılış Harcamaları | 2,0% | 11 | 383.803 | 355 | 12.389.168 |
| Toplam Diğer Maliyetler | 7,26% | 5 5 | 1.915.228 | 1.773 | 61.823.564 |
| Toplam Geliştirme Maliyeti | 605,11 | 21.105.389 | 19.533 | 681.281.950 | |
| Geliştirici Karı / Primi | 25% | 151,28 | 5.276.347 | 4.883 | 170.320.488 |
| Geliştirici Karı Dahil Toplam Maliyet | 756,39 | 26.381.736 | 24.416 | 851.602.438 |
Gelir getirici gayrimenkullerin değerlemesi esnasında kullanılan gelir kapitalizasyonu yaklaşımı, değerin gayrimenkul üzerindeki ekonomik etkilerini göstermesi bakımından önemlidir. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımının ana prensibi, değerin gayrimenkul üzerindeki faaliyetin net geri dönüşünü ile ifade edilmesidir. Yani gelecekteki, kazançların bugünkü değerinin tespit edilmesidir. Gelecekteki elde edilecek kazançlar, kapitalizasyon süresi ve iskonto edilmiş nakit akışı analizi ile Pazar değerine dönüştürülmektedir.
Gelir yaklaşımında, Geliştirme yaklaşımı yönteminde herhangi bir projesi veya ruhsatı bulunmayan arsa üzerine mevcut imar durumu çerçevesinde en uygun projenin hipotetik alan programı tahminlerine esas, projeden elde edilecek gelirlerin indirgemesi yapılmaktadır. Arsa değerlemesinde 2. yöntem olarak kullanılan geliştirme yaklaşımında arsa üzerinde yapılacak olan projeden arsa sahibi payına düşen gelirler hesaplanarak arsa değeri bulunmaktadır. Projesi belli olan boş arsanın ya da inşa aşamasındaki projeyi değerlerken mevcut onaylı olan mimari projesi ile yapı ruhsatındaki alan bilgilerine göre gelir indirgeme yöntemi ile nakit akış tablosu oluşturulmaktadır. Boş arsaların değerlemesinde ise değerlemeyi yapan uzman yürürlükte olan mevcut imar planı koşullarına göre kendi öngörüsü ile satılabilir / kiralanabilir alan tespitini yaparak nakit akış tablosunu oluşturmaktadır. Alternatiflere göre oluşturulan varsayımlar aşağıdaki gibi belirtilmiştir.
| Satış Gerçekleşme Oranı | 100,00% | 20,0% | 40,0% | 40,0% | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Satılan Alan | 6.023,00 | Satılan Alan | 1.205 | 2.409 | 2.409 | |
| Ofis - Birim Satış Fiyatı | TL/m2 | 60.000 | 85.200 | 109.056 | 136.320 | |
| Satış Gerçekleşme Oranı | 100,00% | 30,0% | 30,0% | 40,0% | ||
| Satılan Alan | 14.195,52 | 4.259 | 4.259 | 5.678 | ||
| Konut Birim Satış Fiyatı, TL/m² | Ortalama | 55.700 | 79.094 | 101.240 | 126.550 | |
| Satış Gerçekleşme Oranı | 100,00% | 40,00% | 50,00% | 10,00% | ||
| Satılan Alan | 5.054,63 | 2.022 | 2.527 | 505 | ||
| KONSOLİDE NAKİT AKIŞI | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | |
|---|---|---|---|---|---|
| YIL | Y0 | Y1 | Y2 | Y3 | |
| 31.12.2022 | 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | ||
| HASILATLAR TOPLAMI, TL | 1.689.644.009 | 651.043.753 1.048.720.312 | 1.248.547.539 | ||
| Ticari Üniteler Hasılatı | 479.875.466 | 128.289.900 | 328.422.144 | 410.527.680 | |
| Ofis Üniteleri Hasılatı | 906.240.446 | 362.837.491 | 464.431.989 | 774.053.315 | |
| Konut Üniteleri Hasılatı | 303.528.097 | 159.916.362 | 255.866.179 | 63.966.545 | |
| GELİŞTİRME MALİYETLERİ TOPLAMI (KAR DAHİL) | TL | 804.981.285 | 472.888.291 | 595.808.677 | 369.871.513 |
| Arsa Değeri (Y0'Da Paşin Ödenecek) | 804.981.285 | ||||
| İnşaat Maliyeti | 0 367.893.933 |
459.867.416 | 275.920.450 | ||
| Girişimci Karı (İnşaat Maliyeti Üzerinden) | 25% | 91.973.483 | 114.966.854 | 68.980.112 | |
| Satış & Pazarlama & Maliyeti | 2% | 0 13.020.875 |
20.974.406 | 24.970.951 | |
| ARSAYA KALAN NET NAKİT AKIŞI | 0 | 178.155.462 | 452.911.636 | 878.676.026 | |
| ARSA GİDERİ DAHİL NET GELİR/NET NAKİT AKIŞI | -804.981.285 | 178.155.462 | 452.911.636 | 878.676.026 | |
| İÇ VERİM ORANI İÇİN NET NAKİT AKIŞI | -804.981.285 | 270.128.945 | 567.878.490 | 947.656.139 | |
| DEĞERLEME TABLOSU | İNDİRGEME ORANI HESABI | ||||
| PROJE HASILATI BUGÜNKÜ DEĞERİ, TL | 1.689.644.009 | ||||
| İNŞAAT MALİYETİ (BUGÜNKÜ DEĞER) | 680.695.875 | RF (Risksiz Getiri Oranı) | 25,00 | ||
| ŞATIŞ PAZARLAMA (BUGÜNKÜ DEĞER) | 33.792.880 | RM-RF (Piyasa Getirisi) | 2,40 | ||
| B (Sektör Betası) | 0,99 | ||||
| HESPALANAN ARSA DEĞERİ | 804.981.285 | C (Diğer Riskler) | 3,00 | ||
| YUVARKATILMIŞ NİHAİ ARSA DEĞERİ | 805.000.000 | RE (İndirgeme Oranı) | 30,38% | ||
| ARSA ALANI | 12.046,00 | KABUL EDİLEN İNDİRGEME ORANI | 30,00% | ||
| RF = 2026 Yılı 3 Yıllık Devlet Tahvili (TL) getiri oranı ortalamaları dikkate alınmıştır. | |||||
| GELİŞTİRİCİ KAR | 699.983.726 | RM-RF= Piyasa Getirisi - Risksizi Getiri Oranı farkı alınnıştır. | |||
| B = Gelişmekte olan ülkelierdeki gahrimenkul geliştiricileri ortalama Betası kabul edilmiştir. |
C=K+T Projesi İçin Diğer Rsik Primi 4,00 kabul edilmiştir.
Gelir yaklaşımında, Proje Geliştirme Yaklaşımı Yöntemi olarak yapılan analizler kapsamında ulaşılan arsa değeri 805.800.000 TL olarak hesap edilmiştir.
Bu bölümde yasal gereklerin yerine getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkına görüşlerimiz yer almaktadır.
Konu gayrimenkul için gerçekleştirilen her türlü yasal ve piyasa incelemelerinde; tapunun devredilmesine ilişkin herhangi yasal kısıtlılık durumu olmadığı görülmüştür. Söz konusu gayrimenkul üzerinde herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır. Taşınmazın alım-satımına ilişkin herhangi bir engel teşkil edecek unsura rastlanılmamıştır.
Konu taşınmaz için değer takdiri oluşturulurken; taşınmaz üzerinde varsa haciz, şerh ve beyanların taşınmazın satış kabiliyetine ve pazarlanabilirliğine herhangi bir kısıtlayıcı etkisi ve maliyeti unsuru bulunmadığı görülerek pazar değeri belirlenmiştir.
Değerleme konusu taşınmazların değerleme çalışmasında, değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan faktör/faktörler bulunmamaktadır.
25.04.2024 tarihli sözleşmenin 6. Maddesinde belirtilen "Müşteri Tarafından Sağlanması Talep Edilen Bilgi ve Dokümanlar" maddesi ve KVKK kapsamı gereğince son 3 yıllık aktif/pasif kayıt belgelerini içeren takyidat belgesinin ve son 3 sene içerisinde imar planında değişiklik olup olmadığını belirten resmi imar durum yazılarının temini müşteri yükümlülüğünde olup müşteri tarafından güncel tarihli imar durumu ve aktif kayıtları gösterir tapu kaydı temin edilmiş olup raporda yer verilmiş, pasif kayıtları gösterir tapu kaydı güncel olarak müşteriden temin edilemediği için raporda yer verilememiştir.
Bu değerleme çalışmasında Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ve Geliştirme Tabanlı Gelir Yaklaşımı yöntemlerinde faydalanılmıştır. UDS. 105'de belirtildiği üzere "10.4. Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dâhilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Bu değerleme çalışmasında Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımından faydalanılmıştır. Hesaplanan değerler birbirine yakın çıkmakta olup, yöntemlere göre gelir yöntemi esas alınarak taşınmazın nihai piyasa değeri takdir edilmiştir.
Tablo 19 Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi
| Nihai Değer,TL | Nihai Değer,USD | |
|---|---|---|
| 805.300.000,00 | 24.947.335,81 | |
| 805.000.000,00 | 24.938.042,13 | |
*Nihai Değerlemede İçin Seçilen Değerleme yöntemdir.
Değerlemeye konu olan 12,046 m² yüzölçümüne sahip arsa niteliğindeki taşınmazın Gelir Yaklaşımı Yöntemi sonucunda oluşan nihai değeri 805.000.000 TL olarak takdir edilmiştir.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın mahallinde yapılan incelemesi, konum, büyüklük, fiziksel özellik, mevcut imar durumu ve çevrede yapılan piyasa araştırmaları sonucu günümüz ekonomik koşulları itibariyle toplam değerler aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
Değerleme raporunda Gelir Yaklaşımı ile elde edilen sonuca esas değer takdiri yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazların değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemeler, konum, altyapı ve ulaşım olanakları, kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları ve günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yetkili kurumlardan temin edilebilen resmi bilgiler doğrultusunda asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
| Tablo 20 Nihai Değerleme Tablosu | ||
|---|---|---|
| NİHAİ DEĞERLEME TABLOSU | KDV Hariç | KDV Dahil |
| 3978 Ada 16 Parsel, TL | 805.000.000,00 | 885.500.000,00 |
| 3978 Ada 16 Parsel, USD | 24.938.042,13 | 27.431.846,34 |
| 805.000.000,00 | 885.500.000,00 | |
| TOPLAM PİYASA DEĞERİ, TL | Sekiz Yüz Seksen Beş Milyon Beş Yüz Bin | |
| Sekiz Yüz Beş Milyon Türk Lirası | Türk Lirası |
KDV Uygulaması: KDV oranı şirketlerin KDV'li mülk satışları konusunu oluşturmaktadır. Söz konusu hesaplamalarda standart KDV uygulamasının gerçekleşeceği ve arsa/arazi için etkin KDV oranının %10 olacağı kabul edilmiştir.
Dolar Kuru: 29.03.2024 tarihi itibariyle TCMB tarafından belirlenmiş olan döviz alış kuru: 1USD: 32,28 TL belirlenmiş olup bu değer üzerinden hesaplara yansıtılmıştır.
Sonuç olarak;
Değerlemeye konu edilen toplam taşınmazların piyasa değeri toplamı
K.D.V. Hariç 805.000.000 TL (Sekiz Yüz Beş Milyon Türk Lirası)
olarak tahmin ve takdir edilmiştir.
| Gökan KALIR | Mehmet EROL | Tolga ERDEM |
|---|---|---|
| Lisans No: 401529 | Lisans No: 410067 | Lisans No: 411407 |
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Denetmen | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.