Regulatory Filings • Dec 27, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
35 ADET ARSA URLA/ İZMİR
RAPOR NO: 2024/2307
| 1. BÖLÜM | RAPOR ÖZETİ 3 | |
|---|---|---|
| 2. BÖLÜM | ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 4 | |
| 2.1 | ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER 4 | |
| 2.2 | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 4 | |
| 3. BÖLÜM | DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI 5 | |
| 3.1 | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 5 | |
| 3.2 | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7 | |
| 3.3 | UYGUNLUK BEYANI 7 | |
| 4. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 8 | |
| 4.1 | TAPU KAYITLARI 8 | |
| 4.2 | TAKYİDAT İNCELEMESİ 9 | |
| 4.2.1 | GAYRIMENKULÜN ÜZERİNDEKİ TAKYİDATLAR HAKKINDA GÖRÜŞ 10 | |
| 4.3 | İLGİLİ BELEDİYEDE YAPILAN İNCELEMELER 10 | |
| 4.3.1 | SON 3 YIL İÇERİSİNDE İMAR PLANLARINDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER 14 | |
| 4.3.2 | BELEDİYE İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİ'NDE GAYRİMENKULA AİT ARŞİV DOSYASI ÜZERİNDE YAPILAN İNCELEMELER 14 |
|
| 4.3.3 | YAPI DENETİME İLİŞKİN BİLGİLER 14 | |
| 4.3.4 | ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 14 | |
| 4.3.5 | RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA İMAR KANUNU'NUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 14 |
|
| 4.3.6 | MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 15 |
|
| 4.4 | GAYRIMENKULÜN SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 15 | |
| 4.4.1 | TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ İNCELEMESİ 15 | |
| 4.4.2 | HUKUKİ DURUM İNCELEMESİ 15 | |
| 4.5 | YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE İLİŞKİN BİLGİLER 15 | |
| 5. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKİ BİLGİLERİ 16 | |
| 5.1 | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ 16 | |
| 5.2 | GAYRİMENKUL KULLANIMI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR 16 | |
| 5.3 | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 18 | |
| 5.4 | EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ 18 | |
| 6. BÖLÜM | GENEL VERİLER, BÖLGE VERİLERİ VE PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER 19 | |
| 6.1 | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN VE GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER 19 |
|
| 6.2 | TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASI FIRSAT VE TEHDİTLER 21 | |
| 6.3 | BÖLGE ANALİZİ 21 | |
| 6.3.1 | URLA İLÇESİ 21 | |
| 6.4 | GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER 22 | |
| 6.5 | EMSALLER VE PİYASA ARAŞTIRMASI 22 | |
|---|---|---|
| 7. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME SÜRECİ 24 | |
| 7.1 | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ 24 | |
| 8. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ 25 | |
| 8.1 | PAZAR YAKLAŞIMI İLE PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 25 | |
| 8.1.1 | ULAŞILAN SONUÇ 27 | |
| 8.2 | GELİR YAKLAŞIMI İLE PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 28 | |
| 8.2.1 | PROJE GELİŞTİRME MALİYETİNİN BUGÜNKÜ FİNANSAL DEĞERİ 28 | |
| 8.2.2 | PROJE HASILATININ BUGÜNKÜ FİNANSAL DEĞERİ 30 | |
| 8.2.3 | İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLARI YÖNTEMİ İLE HESAPLANAN PROJENİN BUGÜNKÜ FİNANSAL DEĞERİ 30 | |
| 8.3 | MALİYET HESABI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 33 | |
| 8.4 | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 33 | |
| 8.4.1 | BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR 34 | |
| 8.4.2 | ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ 34 | |
| 8.4.3 | MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 34 | |
| 8.4.4 | HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI | |
| 34 | ||
| 9. BÖLÜM | DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKUL İÇİN SON ÜÇ YILDA HAZIRLANMIŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI 34 |
|
| 10. BÖLÜM | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ 35 |
| Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi |
: | Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|---|
| Raporu Hazırlayan Kurum | : | İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Dayanak Sözleşme Tarihi | : | 06 Kasım 2024 |
| Değerlenen Mülkiyet Hakları | : | Gayrimenkule Dayalı Hak ve Fayda |
| Ekspertiz Tarihi | : | 07 Kasım 2024 |
| Rapor Tarihi | : | 11 Kasım 2024 |
| Değer Tarihi | : 30 Eylül 2024 | |
| Raporun Türü: Müşteri / Rapor No |
: | Gayrimenkul Değerleme Raporu 795 - 2024/2307 |
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi |
Yağcılar Mahallesi, Ömer Ali Boğazı Yukarı Demircili Mevkii 364 Ada 1 ila 10 Parsel, 365 Ada 1 Parsel, 367 Ada 1 ila 12 Parsel, 368 Ada 1 ila 11 Parsel, 369 Ada 1 Parsel Urla/ İZMİR |
|
| Tapu Bilgileri Özeti | : | İzmir İli, Urla İlçesi, Yağcılar Mahallesi, 'Arsa' nitelikli toplam 35 adet parsel (Bkz. Tapu kayıtları) |
| İmar Durumu | : | Bkz. İmar Durumu |
| Raporun Konusu | : | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen gayrimenkullerin 30.09.2024 tarihindeki pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. 1 |
| 35 ADET PARSEL İÇİN TAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞER | ||||
|---|---|---|---|---|
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 664.840.000,-TL | |||
| 731.324.000,-TL TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | |||||
| e-imzalıdır. | e-imzalıdır. | e-imzalıdır. | |||||
| İ. Enis ERGÜN (SPK Lisans Belge No: 917035) |
Muhammed Mustafa YÜKSEL (SPK Lisans Belge No: 401651) |
Halil Sertaç GÜNDOĞDU (SPK Lisans Belge No: 401865) |
1 Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanmıştır.
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | : İzzettin Çalışlar Caddesi, Gülay Apartmanı, No: 61/4 Bahçelievler / İSTANBUL |
||||
| TELEFON NO | : 0 212 505 35 76 – 77 | ||||
| FAALİYET KONUSU | : Bir ücret veya sözleşmeye dayalı olarak yapılan gayrimenkul danışmanlık ve ekspertiz faaliyetleri- NACE KODU: 68.31.02(Rev.2) |
||||
| KURULUŞ TARİHİ | : 04.10.2011 | ||||
| SERMAYESİ | : 1.000.000,-TL | ||||
| TİCARET SİCİL NO | : 792227 | ||||
| KURULUŞUN YAYINLANDIĞI TİCARET SİCİL GAZETESİ'NİN |
|||||
| TARİH VE NO.SU | : 10 Ekim 2011 / 7917 | ||||
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | : Altunizade Mahallesi, İnci Çıkmazı Sokak No: 3, İç Kapı No: 8 Üsküdar/İSTANBUL |
| TELEFON NO | : 0 (216) 478 48 18 |
| SERMAYESİ | : 150.000.000,-TL |
| KURULUŞ TARİHİ | : 12.02.2015 |
| NACE KODU | : 64.99.03 (Gayrimenkul yatırım ortaklığı) |
| FAALİYET KONUSU | : Şirket, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı |
| haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulunca | |
| belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek | |
| amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve sermaye piyasası | |
| mevzuatında izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye | |
| piyasası kurumu niteliğinde kayıtlı sermayeli halka açık anonim | |
| ortaklıktır. | |
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Bu rapor, müşteri talebine istinaden, gayrimenkulün/gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
| : | Bkz. Tablo |
|---|---|
| : | Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| : | İzmir |
| : | Urla |
| : | Yağcılar |
| : | - |
| : | Bkz. Tablo |
| : | Bkz. Tablo |
| : | Ömer Ali Boğazı (Yukarı Demircili) |
| : | Arsa |
| : | Bkz. Tablo |
| : | 16 |
| : | Bkz. Tablo |
| : | 2370 |
| : | 09.02.2024 |
| TAŞINMAZ ID | ADA | PARSEL | YÜZÖLÇÜMÜ | HiSSE ORANI | HİSSESİNE DÜŞEN | SAYFA |
|---|---|---|---|---|---|---|
| YÜZÖLÇÜMÜ (m²) | NO | |||||
| 128189029 | 364 | 1 | 500 | Tam | 500 | 1537 |
| 128189030 | 364 | 2 | 500 | Tam | 500 | 1538 |
| 128189031 | 364 | 3 | 500 | Tam | 500 | 1539 |
| 128189032 | 364 | 4 | 500 | Tam | 500 | 1540 |
| 128189033 | 364 | 5 | 783,93 | Tam | 783,93 | 1541 |
| 128189034 | 364 | 6 | 500 | Tam | 500 | 1542 |
| 128189035 | 364 | 7 | 500 | Tam | 500 | 1543 |
| 128189036 | 364 | 8 | 500 | Tam | 500 | 1544 |
| 128189037 | 364 | 9 | 500 | Tam | 500 | 1545 |
| 128189038 | 364 | 10 | 500 | Tam | 500 | 1546 |
| 128189039 | 365 | 1 | 7.379,28 | 25000/30747 | 6.000,00 | 1547 |
| 128189040 | 367 | 1 | 500 | Tam | 500 | 1549 |
| 128189041 | 367 | 2 | 500 | Tam | 500 | 1550 |
| 128189042 | 367 | 3 | 500 | Tam | 500 | 1551 |
| 128189043 | 367 | 4 | 500 | Tam | 500 | 1552 |
| 128189044 | 367 | 5 | 500 | Tam | 500 | 1553 |
| 128189045 | 367 | 6 | 500 | Tam | 500 | 1554 |
| 128189046 | 367 | 7 | 500 | Tam | 500 | 1555 |
| 128189047 | 367 | 8 | 513,23 | Tam | 513,23 | 1556 |
| 128189048 | 367 | 9 | 500 | Tam | 500 | 1557 |
| 128189049 | 367 | 10 | 500 | Tam | 500 | 1558 |
| 128189050 | 367 | 11 | 500 | Tam | 500 | 1559 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 128189051 | 367 | 12 | 500 | Tam | 500 | 1560 |
| 128189052 | 368 | 1 | 500 | Tam | 500 | 1561 |
| 128189053 | 368 | 2 | 758,11 | Tam | 758,11 | 1562 |
| 128189054 | 368 | 3 | 500 | Tam | 500 | 1563 |
| 128189055 | 368 | 4 | 500 | Tam | 500 | 1564 |
| 128189056 | 368 | 5 | 500 | Tam | 500 | 1565 |
| 128189057 | 368 | 6 | 500 | Tam | 500 | 1566 |
| 128189058 | 368 | 7 | 500 | Tam | 500 | 1567 |
| 128189059 | 368 | 8 | 500 | Tam | 500 | 1568 |
| 128189060 | 368 | 9 | 500 | Tam | 500 | 1569 |
| 128189061 | 368 | 10 | 500 | Tam | 500 | 1570 |
| 128189062 | 368 | 11 | 500 | Tam | 500 | 1571 |
| 128189063 | 369 | 1 | 7.700,77 | Tam | 7.700,77 | 1572 |
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS Sistemi'nden 06.11.2024 tarihinde temin edilen Taşınmazlara ait Tapu Kaydı belgelerine göre taşınmazlar üzerinde müştereken aşağıdaki notların bulunduğu tespit edilmiştir. Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı belgeleri ekte sunulmuştur.
• Tamamında/........hissesinde kat karşılığı inşaat hakkı vardır.( Şablon: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi) (Lehtar: Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Geliştirme İnşaat Taahhüt Yatırım Anonim Şirketi; Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi) (18.09.2023 tarih ve 18377 yevmiye no)
Taşınmazların üzerinde Doğal SİT ve Sürdürülebilir Koruma Alanı olduğuna ilişkin beyan, Urla Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2021/905 esas sayılı dosyasında davalı olduğuna ilişkin beyan ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi bulunmaktadır.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi uyarınca "Gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." Ayrıca anılan fıkranın (j) bendine göre: "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez."
Taşınmazın üzerinde bulunan davalıdır beyanının ise ilgilisinden temin edinilen bilgiye göre davanın taraflar arasında gerçekleştirilen sözleşme sonucunda Davacı tarafından tüm yükümlülüklerin yerine getirilmesine rağmen Davalılar tarafından tapuda mülkiyeti devir borcunun yerine getirilmediği konusunda olup ilgililerinden temin edilen duruşma tutanağında davalıdır şerhinin dava konusunun bulunduğu yerdeki tüm taşınmazlara Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından yersiz şekilde konulduğu, bu sebeple işlenen davalıdır şehrinin hangi ada parsel numaralı taşınmaz veya taşınmazlara işlenmiş olduğu bilgisinin mahkemeye gönderilmesinin istendiği belirtilmiş olup mahkeme halen devam etmektedir.
Bütün bu hususlar dikkate alındığında parseller üzerindeki davalıdır şerhinin taşınmazların alım ve satımını olumsuz etkilemeyeceği ve taşınmazların GYO portföyünde 'Arsa' başlığı altında bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağı kanaatine varılmıştır.
Urla Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemede taşınmazların, İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından 14.05.2007 tarihinde, İzmir 1 Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu tarafından 27.07.2006 tarihinde, Urla Belediyesi tarafından 08.09.2006 tarihinde onaylanan, Koruma Amaçlı Mevzii İmar Planında "3. Derece Doğal Sit Alanı" içerisinde ve "Konut Alanı, Yol Alanı, Park Alanı, Sosyal Tesis Alanı, Otopark Alanı, Ticaret Alanı, Sağlık Tesisi Alanı, Arıtma Tesisi Alanı, Trafo Alanı, Su Deposu Alanı" olarak görünen alan içerisinde kaldığı ve yapılaşma şartlarının 'TAKS:0,15', 'KAKS: 0,30' ve 'Hmaks: 2 Kat' şeklinde olduğu belirlenmiştir.
İlgililerinden temin edilen 24.01.2023 tarih ve E-14078293-250-5538955 Sayılı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Tabiat Varlıklarını Koruma Genel Müdürlüğü tarafından Bakanlık Makamına gönderilen resmi yazıdan bölgede 3194 Sayılı İmar Kanununun 18. Maddesine istinaden uygulama yapıldığı ve onaylandığı anlaşılmış, 14.04.2023 tarihli İzmir Valiliği tarafından ilgililerine gönderilen resmi yazıdan ise planların 31.01.2023 tarihinden itibaren 1 ay süre ile askıya çıkarıldığı, yapılan itirazların parselasyon planına yönelik olmayıp yürürlükte bulunan 1/25000 ölçekli Çevre Düzeni Planı ile 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarının uyumsuzluğuna yönelik olduğundan itirazlar Bakanlıkça (Tabiat Varlıklarını Koruma Genel Müdürlüğü) reddedilmiş olup, 09.03.2023 tarih ve 5909006 Makam Olur'u ile 1 Nolu Cumhurbaşkanlığı Kararanamesi'nin 109. Maddesi'nin birinci fıkrasının (c) bendi uyarınca onaylandığı ve dosyanın teknik kontrol ve tescil işlemlerinin yapılması için Kadastro Müdürlüğü'ne gönderildiği anlaşılmıştır. Parselasyon planları ve tescil işlemleri Kadastro Müdürlüğü tarafından 30.03.2023 tarihinde onaylanmıştır.
Rapor konusu taşınmazlar 628 nolu parselde yapılan parselasyon işlemi sonrasında oluşan toplam 35 adet arsa nitelikli taşınmaz olup uygulama sonrasında parsellerin konumları değişmiştir.
Eski 628 nolu parselin büyük ölçekli planlardaki bilgileri ise aşağıdaki gibidir.
Taşınmaz 1/100000 ölçekli İzmir-Manisa Çevre Düzeni Planı'nda ise büyük oranda "Tercihli Kullanım Alanı" olarak belirlenen alanda kalmakta olup kısmen "Orman Alanı" olarak belirlenen alanda kalmaktadır.
Plan notlarında Tercihli Kullanım Alanlarına ilişkin açıklamalar aşağıdaki gibidir.
4.30. TERCİHLİ KULLANIM ALANLARI: TURİZM VE KONUT YAPILAŞMALARI İLE BUNLARIN TAMAMLAYICISI OLAN TİCARİ FAALİYETLER İLE SOSYAL VE TEKNİK ALTYAPININ BİR ARADA YAPILMASININ OLANAKLI KILINDIĞI KULLANIM ALANLARIDIR.
11 2024/2307 8.4.5. TERCİHLİ KULLANIM ALANLARI 8.4.5.1. BU ALANLARDA TURİZM KULLANIMI AĞIRLIKLI OLMAK ÜZERE, KONUT KULLANIMI İLE BUNLARIN TAMAMLAYICISI OLAN TİCARİ FAALİYETLER İLE SOSYAL VE TEKNİK ALTYAPIYA İLİŞKİN YAPILAŞMA KOŞULLARI ÇEVRE İMAR
Mevzii İmar Planı
Koruma Alanlarına İlişkin Harita
Ayrıca ilgililerinden temin edilen İzmir Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün yazısında;
Ayrıca aynı alana ilişkin Bakanlığımızın (Tabiat Varlıklarını Koruma Genel Müdürlüğü) 17.08.2020 tarihli ve E.165526 sayılı yazısı ile; "... İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100000 ölçekli Çevre Düzeni Planında 363, 627 ve 628 parsellerin bulunduğu alanın "Tercihli Kullanım Alanı" kullanımında kalması, söz konusu Çevre Düzeni Planının 7.6. nolu plan notunda; "İzmir Büyükşehir Belediyesi, tarafından bu planın onama tarihinden önce onaylanmış olan çevre düzeni planının bu plana, söz konusu çevre düzeni planının bu plan aykırı olmayan bölümleri geçerlidir kararlarına göre revizyonu zorunludur, revizyon yapılıncaya kadar farklılık gösteren plan kararlarında üst ölçekli plan olan bu planın kararları ve hükümleri esas alınarak uygulama yapılır. Diğer tüm çevre düzeni planları ise ölçeğine bakılmaksızın, yürürlükten kaldırılmış olup bu alanlarda yapılacak alt ölçekli planlarda, bu planın kararları ve hükümleri geçerlidir." hükmünün yer alması, 1/100000 Çevre Düzeni Planı kullanım kararlarına uygun olarak 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı İmar Planlarının bulunması ve alandaki sit statülerinde değişiklik yapılması sonrasında bu planların geçerli olduğuna karar verilmesi nedeniyle, bu aşamada 1/25000 ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliğine gerek olmadığı değerlendirilmektedir." denilmektedir.
Değerleme konusu taşınmazların yürürlükte olan imar planı tarihi 08.09.2006'dır. Zaman içerisinde üst ölçek plan ve bölgede koruma alanlarına ilişkin sınır belirleme işlemleri yapılmış olup 2006 tarihli plan yapılan değişikliklerden etkilenmemiştir. Bölgede 18. Madde uygulaması ile parselasyon çalışmaları 09.03.2023 tarihinde onaylanmış olup 30.03.2023 tarihinde tescil edilmiştir.
Taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmaması sebebiyle Urla Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde dosyası bulunmamaktadır.
Değerlemesi yapılan taşınmazlar için ruhsat alınmamış olduğundan yapı denetim ile ilgili bilgi bulunmamaktadır.
Boş arsa olduklarından Enerji Kimlik Belgeleri bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazlar boş arsa niteliğinde olup konu parsele herhangi bir yeni ruhsat ya da ruhsat eki proje vb. belge bulunmamaktadır.
İlgili mevzuat uyarınca boş parsel durumunda olan gayrimenkuller üzerine kayıtlı herhangi bir yapı ruhsatı bulunmamaktadır.
Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi aşağıda belirtilmiştir.
Taşınmaz Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Geliştirme İnşaat Taahhüt Yatırım A.Ş. tarafından 29.07.2022 tarihinde satın alınmıştır. Bu tarihten sonra ise tapu kaydında 03.05.2023 tarihinde mülkiyete ilişkin Paylaşma (Taksim) işlemi sebebiyle tescil yapılmıştır. Sonrasında taşınmazların mülkiyeti 09.02.2024 tarihinde Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği işlemi ile Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir.
Ayrıca Kadastro Müdürlüğü'nde kurulan temaslarda rapora konu 332 ada 1 ila 11, 13, 14 ve 15 nolu parseller, 333 ada 1 nolu parsel ile rapor konusu 364 ada 1 ila 10 parsel, 365 ada 1 parsel, 367 ada 1 ila 12 parsel, 368 ada 1 ila 11 parsel ile 369 ada 1 nolu parselin bölgede yapılan parselasyon işlemi sonucu oluştuğu tespit edilmiştir.
Taşınmazın üzerinde bulunan davalıdır beyanı ile ilgili ilgilisinden temin edinilen bilgiye göre davanın taraflar arasında gerçekleştirilen sözleşme sonucunda davacı tarafından tüm yükümlülüklerin yerine getirilmesine rağmen davalılar tarafından tapuda mülkiyeti devir borcunun yerine getirilmediği konusunda olup ilgililerinden temin edilen duruşma tutanağında davalıdır şerhinin dava konusunun bulunduğu yerdeki tüm taşınmazlara Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından yersiz şekilde konulduğu, bu sebeple işlenen davalıdır şerhinin hangi ada parsel numaralı taşınmaz veya taşınmazlara işlenmiş olduğu bilgisinin mahkemeye gönderilmesinin istendiği belirtilmiş olup mahkeme halen devam etmektedir.
Önceki arsa sahipleri ile Ege Yapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında 22.08.2023 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmede rapor konusu 35 adet parselin mülkiyetinin Ege Yapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye ait olacağı belirtilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar, İzmir İli, Urla İlçesi, Yağcılar Mahallesi, Ömer Ali Boğazı (Yukarı Demircili) Mevkii'nde yer alan 'Arsa' vasıflı toplam 35 adet parseldir.
Taşınmazlara ulaşım için Yağcılar Mahalle Merkezi'nden başlayarak Altınköy mevkii istikametinde güneydoğu yönünde kuş uçuşu olarak 5 km ilerledikten sonra ulaşılır.
Taşınmazların bulunduğu bölgeye toplu ulaşım imkanı kısıtlıdır. Taşınmazın yer aldığı bölge tarıma elverişlidir. Taşınmazların kuzeyinde yer alan Yağcılar Mahallesi orta gelir grupları tarafından konut olarak kullanılmakta olup ayrık nizamlarda inşa edilmiş 1-3 katlı müstakil yapılar ile boş parseller bulunmaktadır. Ayrıca taşınmazların bulunduğu bölgede 1-2 katlı villa tarzı yapılar bulunmaktadır. Bölgenin doğu ve batısında orman ve tarım arazileri yar almaktadır.
Taşınmazlar yaklaşık olarak, Yağcılar Mahalle Merkezi'ne 5 km mesafede olup Urla İlçe Merkez'ine ise 11 km mesafededir. Taşınmazlara özel araç ile ulaşım sağlanabilmektedir.
• Rapora konu taşınmazlar, İzmir İli, Urla İlçesi, Yağcılar Mahallesi'nde konumlu olup parsellerin yüzölçümleri aşağıdaki tablodaki gibidir.
| ADA | PARSEL | EGEYAPI AVRUPA GAY. GELİŞ. İNŞ. TAAH. YAT. A.Ş.'NİN HİSSESİNE DÜŞEN YÜZÖLÇÜMÜ (M²) |
|---|---|---|
| 364 | 1 | 500 |
| 364 | 2 | 500 |
| 364 | 3 | 500 |
| 364 | 4 | 500 |
|---|---|---|
| 364 | 5 | 783,93 |
| 364 | 6 | 500 |
| 364 | 7 | 500 |
| 364 | 8 | 500 |
| 364 | 9 | 500 |
| 364 | 10 | 500 |
| 365 | 1 | 6.000 |
| 367 | 1 | 500 |
| 367 | 2 | 500 |
| 367 | 3 | 500 |
| 367 | 4 | 500 |
| 367 | 5 | 500 |
| 367 | 6 | 500 |
| 367 | 7 | 500 |
| 367 | 8 | 513,23 |
| 367 | 9 | 500 |
| 367 | 10 | 500 |
| 367 | 11 | 500 |
| 367 | 12 | 500 |
| 368 | 1 | 500 |
| 368 | 2 | 758,11 |
| 368 | 3 | 500 |
| 368 | 4 | 500 |
| 368 | 5 | 500 |
| 368 | 6 | 500 |
| 368 | 7 | 500 |
| 368 | 8 | 500 |
| 368 | 9 | 500 |
| 368 | 10 | 500 |
| 368 | 11 | 500 |
| 369 | 1 | 7.700,77 |
| TOPLAM | 30.756,04 |
• Parseller halihazırda boş ve doğal bitki örtüsü ile kaplıdır.
2024/2307
Taşınmaza yakın konumda yer alan mahalle merkezlerinde altyapı tamamlanmış, ancak taşınmazın yer aldığı bölgede altyapı bulunmamaktadır.
Parseller "satılabilirlik" özelliğine sahiptir.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-1. Maddesine göre "en verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır." şeklindedir.
Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-5. Maddesi'nde ise "En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:
(a) Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
(b) Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
(c) Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alınır." denilmektedir.
Bu tanım ve detaylardan hareketle gayrimenkulün lokasyonu, yüzölçümü büyüklüğü, fiziksel özelliği ve mevcut imar durumu, bulunduğu bölgenin ve gelişim potansiyeli dikkate alındığında üzerlerinde konut projesi geliştirilmesinin en uygun strateji olduğu görüş ve kanaatindeyiz.
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir. 2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkâr davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu şu anda faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 ila 2014 yılları içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle birlikte gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir dönem yaşanmış, ayrıca 2012 ile 2015 yılları arasında ise faizlerin düşük seviyelerde (2013 yılı Mayıs ayında Cumhuriyet tarihinin en düşük seviyesi olan %5 oranına kadar düşmüştür) olması orta sınıfın konut ihtiyacını karşılamaya yöneldiği ve gayrimenkul fiyatlarının sürekli arttığı bir dönem olmuştur.
2014 yılından sonra faiz oranlarındaki artışla birlikte gayrimenkule olan ilgide azalmalar başlamış, 2016 yılındaki darbe girişimi, dünya piyasalarındaki daralma ve diğer jeopolitik gelişmeler ışığında Türkiye ekonomisinde de durağanlık başlamış, ancak ülkedeki gayrimenkulün getirisinin ve faizlerin halen makul düzeyde olması en etken faktör olmak üzere 2016 ve 2017 yıllarındaki satılan konut sayısı bir önceki yıla göre daha yüksek sayıda gerçekleşmiştir.
Yüksek satış oranlarına rağmen oluşan yüksek konut stoğu ile birlikte 2018 yılı başında gerçekleşen döviz haraketliliği Türkiye ekonomisi ve gayrimenkul sektöründe daralmaya yol açmış ve faizlerin de artması ile birlikte 2018beklentilerin çok altında başlamış ve yatayda seyretmiştir.
2019 yılı ve 2020 yılı ilk çeyreği de da 2018 yılı boyunca süren daralmanın devam ettiği bir dönem olarak geçmiştir. 2020 yılının 2 ve 3. çeyrekleri ise özellikle Haziran ve Temmuz aylarındaki kredi kampanyalarıyla gayrimenkul fiyatlarının daha yüksek bedellerle talep gördüğü ve hatta piyasada oluşan yüksek taleple gayrimenkullerin fiyatlarında artış yaşandığı bir dönem olmuştur.
Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkullerin "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Kısa bir projeksiyonda dış ya da doğal etkenlerin (Ortadoğu'da yaşanılan bölgesel savaş, global para politikaları, COVİD19 Pandemisi vs.) mevcut piyasa şartlarına etkisinin minimum düzeyde olacağı kabulüyle gayrimenkul piyasasında toparlanma olacağı düşünülebilir. Ancak 2018 ve 2019 yıllarında gayrimenkul fiyatlarında yaşanan düşüşlerle birlikte piyasada minimum seviyeye kadar gerileyen gayrimenkul fiyatlarının her ne kadar 2020 Haziran ve Temmuz aylarındaki düşük faizli kredilerle piyasa normallerine ulaştığı görülmüşse de 2020 yılının kalan döneminde ve 2021 yılı ilk 2 çeyreğinde stabil kaldığı ve sonrasında ise döviz kurunda yaşanan artışların inşaat maliyetlerine yansıması ile birlikte gayrimenkul fiyatlarının bu sefer piyasa normallerinin üzerinde artış gösterdiği görülmüştür. Türkiye genelinde gayrimenkul fiyatlarında kısa sürede %60-70'lere varan artışlar yaşanmış ve piyasadaki gayrimenkuller erişebilir fiyatların üzerinde pazarlanmaya başlanmıştır.
2022 yılının ilk aylarında global krizler ve savaşlar sebebiyle ekonomideki belirsizlikler artmış ve COVİD pandemisi etkileri de bitmemiştir. Global ölçekteki bu olayların petrol ve altın gibi emtiaların fiyatlarına artış olarak yansıması ile ekonomideki belirsizlik düzeyi daha çok artmış ve artan inşaat maliyetleri gibi nedenlerle de gayrimenkuller için istenen fiyatlar yükselmiş piyasada yüksek fiyatlı gayrimenkuller pazarda kalmış ve piyasa durgunlaşmıştır.
2023 yılında ise orta ve alt kesim tarafından talep görebilecek ulaşılabilir fiyatlı gayrimenkuller dışında gayrimenkul alım – satım oranları düşmüş, bu düşüşe rağmen enflasyon ve döviz bazlı ekonomik olumsuzlukların yanı sıra 06 Şubat 2023 tarihindeki depremler ve çok sayıda konut ve işyerinin hasar almış olması sebebiyle oluşan göçün de etkisiyle kiralar ve satış için istenen fiyatlar artmıştır. Bu artışlara rağmen kredi imkanlarının da kısıtlı olması sebebiyle gayrimenkul satışları belirli bir seviyenin altında kalmıştır.
2024 yılında ise 2023 yılındaki gibi genel ekonomik durgunluk olacağı ve gayrimenkul sektöründe de orta ve üst orta gelir gruplarınca erişilebilir fiyatlı gayrimenkullerin talep göreceği öngörülmektedir.
Sonuç olarak ekonomi ve gayrimenkul piyasasındaki bu gelişmelerle birlikte 2024 yılının kalanında da daha çok nakit parası olan yerli ve yabancı yatırımcıların pazara göre makul fiyatlı ya da proje özellikleri ile öne çıkan gayrimenkullerden seçerek portföy edinmeye çalışacağı bir dönem olacağı öngörülmektedir.
Şehir merkezine 35 km uzaklıkta yer alır. İlçenin doğusunda Güzelbahçe ve Seferihisar, batısında Çeşme, kuzeybatısında Karaburun ve Ege Denizi, kuzeyinde İzmir Körfezi ve güneyinde Ege Denizi bulunmaktadır. Yüzölçümü 727 km²'dir. Otuz altı mahallesi vardır. Nüfusu TÜİK 2020 yılı verilerine göre 69.550'dir.
Urla eski İyon Klazomenai kentinin harabelerini barındırır. Güzelbahçe'nin hâlâ kullanılan eski isminde (Klizman) bu ismin izi vardır. Bizans zamanında Bryela (Tanrının Kadını - Meryemana) ismini alan bu kent sonra muhtemelen bir sessiz harf transpozisyonu ile Vourla (Yunanca Sazlık) olarak anılmıştır. Urla ismi muhtemelen bu isimden kaynaklanmıştır.
Urla'da yapılan arkeolojik araştırmalarda İskele Mahallesi'ndeki Limantepe Höyüğü'nün MÖ 4000'lere kadar tarihlenebilen bir merkez olduğu ortaya çıkarılmıştır. Buluntuların en önemlilerinden birisi kent limanı olup Ege Denizi'nin bilinen en eski limanlarından biri olduğu kabul edilmektedir. Antik Klazomenai kenti de liman bölgesinde yer alır. Kent, Antikçağ'da özellikle zeytinyağı üretimiyle önemli bir ticaret merkezi olmuştur.
Urla, Aydınoğulları Beyliği ile 1330'lu yıllarda ilk kez Türk egemenliği ile tanışmış, 14. yüzyıl sonlarında Osmanlı topraklarına katılmıştır. Urla 16. yüzyılda Ayşe Hafsa Sultan'ın Manisa'da inşa ettirdiği külliyenin gelirlerini karşılayan vakıf yapısı içinde yer almıştır. Denizli Mahallesi Camii, Kamanlı Camii, Sungurlular Camii, Hacı Turan Kapan Camii ve Fatih İbrahim Bey Camii ve Hacı Turan Şadırvanı 15. ve 16. yüzyıllarda yapılmış Türk eserleridir.
İlçede 2015 yılından beri her yıl bahar aylarında Urla mutfağının tanıtıldığı Enginar Festivali düzenlenmektedir. Buna ek olarak Urla'ya bağlı Özbek Mahallesinde her yıl Mart Dokuzu Ot Bayramı yapılmaktadır. Güvendik sırtlarından Urla kıyıları ve önündeki 12 ada ile İzmir Körfezi seyredilebilmektedir. Bademler Mahallesi, tiyatrosu ve sera çiçekçiliği ile bilinmektedir. Barbaros, Özbek, Balıklıova ve Gülbahçe Mahalleleri de turizm açısından öne çıkmaktadır.
İlçede 30 ilköğretim okulu ve 5 ortaöğretim kurumu bulunmaktadır. 6.764 öğrencinin eğitim gördüğü bu okullarda 441 öğretmen görev yapmaktadır. Yüksek öğretim kurumları bakımından ise ilçede İzmir Yüksek Teknoloji Enstitüsü'nün yerleşkesi, Ege Üniversitesi'ne bağlı Su Ürünleri Fakültesi, Dokuz Eylül Üniversitesi Deniz İşletmeciliği ve Yönetimi Yüksek Okulu bulunmaktadır.
İzmir-Çeşme Otoyolu ilçeden geçmektedir. Haziran 2017'den beri ilçeye yaz sezonunda İZDENİZ vapurları sefer düzenlemektedir.
Piyasa araştırması yapılırken Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin yayınladığı Uluslararası Değerleme Standartları hükümleri esas alınmak suretiyle konu taşınmazla aynı veya karşılaştırılabilir(benzer) varlıklar seçilmiştir.
Rapor konusu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aynı bölgede yer alan ve benzer nitelikteki gayrimenkullerin verileri aşağıda sıralanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede, Yağcılar Mahallesi'nde, Altınköy Çiftlik Evleri Girişi'nde yer aldığı belirtilen TAKS: 0,15, KAKS: 0,30, Konut imarlı, 500 m² yüzölçümlü parsel 10.500.000,-TL (21.000,-TL/m²) bedelle satılıktır. Emsal müstakil parsel olması hususu dışında benzer şerefiyeli olarak değerlendirilmiştir. (Emlak Ofisi / 0532 717
Değerleme konusu parsellere yakın konumda yer alan Altınköy Sitesi bünyesindeki 2 katlı 680 m² bahçe içerisinde, 260 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 200 m² alanlı olduğu düşünülen iç yapı malzemeleri kısmen eski durumda olan 20-25 yıllık 4+1 kullanımlı villa 24.000.000,-TL (120.000,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlak Ofisi/ 0506 785 05 92) 6. Değerleme konusu parsellere yakın konumda yer alan Altınköy Sitesi bünyesindeki 2 katlı, 180 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 145 m² alanlı olduğu düşünülen iç yapı malzemeleri kısmen eski durumda 20-25 yıllık 3+1 kullanımlı villa 15.100.000,-TL (104.137,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlak Ofisi/ 0532 678 04 95)
Gayrimenkullerin pazar değerinin tahmininde; Pazar yaklaşımı, Gelir yaklaşımı ve Maliyet yaklaşımı kullanılır.
Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım pazar verileriyle desteklenmektedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.