NET KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

Gayrimenkul Değerleme Raporu

Özel 2025 - 215 Haziran, 2025

Talep Sahibi	Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Raporu Düzenleyen	Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Rapor Tarihi	26.06.2025
Rapor Numarası	Özel 2025-215
Raporun Konusu	Gayrimenkul Piyasa ve Kira Değeri Tespiti
Değerleme Konusu ve Kapsamı	İzmir İli, Konak İlçesi ve Akdeniz Mahallesi, 971 Ada 17 Parselde bulunan "Beş Mağaza Ve İki Yazıhaneyi Havi Banka Binası'' vasıflı gayrimenkulün piyasa değer tespitini içeren, SPK mevzuatı kapsamında hazırlanmış gayrimenkul değerleme raporudur.

↗ İş bu rapor, Altmış Bir (61) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.

↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

İÇİNDEKİLER

1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6	Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç

2.1
2.2
2.3
2.4

3.1
3.2
3.3	Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup
3.4
3.5
3.6	Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair
3.7	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya
3.8	Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı
3.9	Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında
3.10 konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda
3.11

4.1
4.2	Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle

	Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
	4.3	YÖNETİCİ ÖZETİ 4 RAPOR BİLGİLERİ 5 Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 5 Değerlemenin Amacı 5 Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı) 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 5 Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı 5 Değerlemeye İlişkin Bilgiler 5 DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 6 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 6 Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 6 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 6 İşin Kapsamı 6 GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 7 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 7 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları 8 Olmadığı Hakkında Bilgi 8 Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi 8 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 8 Açıklamalar 8 Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler 9 Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 9 Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 9 Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 9 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 9 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 10 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 10 Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 11 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 19

	4.4	Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 19
	4.5	Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler 20
	4.6	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 20
	4.7	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 20
5.		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 21
	5.1	Pazar Yaklaşımı 23
	5.2	Maliyet Yaklaşımı 30
	5.3	Gelir Yaklaşımı 31
	5.4	Diğer Tespit ve Analizler 33
6.		ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 34
	6.1	Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması 34
	6.2	Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 34
	6.3	Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 34
	6.4	Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş 34
	6.5	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 34
	6.6	Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi 34
	6.7	Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 34
	6.8 Görüş	Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında 35
7.		SONUÇ 36
	7.1	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 36
	7.2	Nihai Değer Takdiri 36
8.		UYGUNLUK BEYANI 37

Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.

RAPOR EKLERİ .................................................................................................................................................... 37

YÖNETİCİ ÖZETİ

Talep Sahibi	Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Rapor No ve Tarihi	Özel 2025-215 / 26.06.2025
Değerleme Konusu ve Kapsamı	Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkullerin değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa ve kira değerinin tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır.
Taşınmazın Açık Adresi	Akdeniz Mahallesi, Cumhuriyet Bulvarı No:58, Halkbank İzmir Şubesi Konak /İZMİR
Tapu Kayıt Bilgisi	İzmir İli, Konak İlçesi ve Akdeniz Mahallesi, 971 Ada 17 no.lu parselde bulunan "Beş Mağaza Ve İki Yazıhaneyi Havi Banka Binası" vasıflı taşınmaz.
Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu)	Taşınmaz halihazırda boş vaziyette olup kullanılmamaktadır.
İmar Durumu	Raporun 3.5 maddesinde detaylı olarak açıklanmıştır.
Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar)	Konu taşınmazın tapu kayıtlarında tasarrufunu kısıtlayacak herhangi bir şerh, beyan ve ipotek kaydı bulunmamaktadır.
Piyasa Değeri	331.824.000,00-TL (Üçyüzotuzbirmilyonsekizyüzyirmidörtbin Türk Lirası)
KDV Dahil Piyasa Değeri	398.188.800,00-TL
Açıklama	Taşınmaz, yerinde görülmüş, kullanım durumları, yapı kalitesiyle birlikte her kat incelenmiştir. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır.
Raporu Hazırlayanlar	Dilan TOSUN – SPK Lisans No: 927171 Mehmet Afşar – SPK Lisans No: 406225 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası

Söz konusu işlemin değerleme çalışmalarına sözleşme tarihi itibariyle değerleme çalışmaları tamamlanmış olup rapor tanzimi 26.06.2025 tarihinde Özel 2025 - 215 rapor numarasıyla yapılarak tamamlanmıştır.

1.2 Değerlemenin Amacı

İzmir İli, Konak İlçesi, Akdeniz Mahallesi, 971 Ada 17 Parselde bulunan "Beş Mağaza ve İki Yazıhaneyi Havi Banka Binası" vasıflı gayrimenkulün taşınmazın adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur. Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazın değer tespiti amacıyla güncel pazar değerini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.

1.3 Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)

Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.

1.4 Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası

Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 31.01.2025 tarihinde imzalanmıştır.

1.5 Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı

İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzman Yardımcısı Dilan TOSUN ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Mehmet Afşar tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.

1.6 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından son üç yılda değerleme raporu hazırlanmamıştır.

2. DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER

2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi

08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Ankara'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 4345 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.

Sermaye	:	14.000.000,-TL
Ticaret Sicil	:	256696
Telefon	:	0 312 467 00 61 Pbx
E-Posta / Web	:	[email protected] www.netgd.com.tr
Adres	:	Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara

2.2 Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi

Şirket Unvanı	:	Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş
Şirket Adresi	:	Barbaros Mah. Begonya Sk. WBC İş Merkezi No:2H Ataşehir / İstanbul
Şirket Amacı yatırım yapmak.	:	Gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara
Sermaye	:	3.680.000.000,00 TL
Telefon	:	0216 600 10 00
E-Posta	:	[email protected]

2.3 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

İş bu rapor, müşteri talebine istinaden İzmir İli, Konak İlçesi ve Akdeniz Mahallesi, 971 Ada 17 Parselde bulunan "Beş Mağaza Ve İki Yazıhaneyi Havi Banka Binası'' vasıflı gayrimenkulün değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hazırlanmıştır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

2.4 İşin Kapsamı

İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesi müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz, İzmir İli, Konak İlçesi ve Akdeniz Mahallesi, 971 Ada 17 numaralı parselde üzerinde bulunan Halkbank İzmir Şubesidir. Taşınmaz Cumhuriyet Bulvarı ve Mimar Kemalettin Caddesi kesişiminde yer almakta olup köşe parselde konumlanmaktadır. Taşınmaza ulaşım için; bölgenin ana arterlerinden biri olan Cumhuriyet Bulvarı üzerinde güney istikametinde düz devam edilir. Bölgede yoğun olarak kullanılan Cumhuriyet Meydanını geçtikten sonra yaklaşık 600 metre sonra konu taşınmaz solda konumlanmaktadır. Yüksek katlı yapılarda ise zemin katlar yine ticari aksa katılmış olup üst katlar ofis ve büro olarak işlemektedir. Aynı zamanda konu taşınmaza benzer olarak büyük firmaların banka şubeleri de çevrede bulunmaktadır. Taşınmaza ulaşım özel ve toplu taşımlarla kolaylıkla sağlanabilmektedir.

Koordinatlar: Enlem: 38.4233 Boylam: 27.1322

3.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları

İL – İLÇE	: İzmir – Konak
MAHALLE – KÖY - MEVKİİ	: Akdeniz Mahallesi
ADA - PARSEL	: 971 / 17
YÜZÖLÇÜM	: 739,00 m²
ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ	: Beş Mağaza Ve İki Yazıhaneyi Havi Banka Binası
TAŞINMAZ ID	: 18173574
CİLT - SAYFA NO	: 67/984
MALİK - HİSSE	: Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1)
EDİNME SEBEBİ TARİH-YEVMİYE	: 02.11.2010 / 14583 (Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması)

3.3 Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

TKGM Portal üzerinden alınan tapu kaydına göre taşınmazların tapu kaydında herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.

3.4 Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi

Söz konusu parsel üzerindeki ana gayrimenkul için son 3 yılda herhangi bir alım-satım işlemi olmamıştır. Konu taşınmaz 28.10.2010 tarih ile Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması işlemi görmüştür. Taşınmazın imar durumu ve hukuki durumlarında herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.

3.5 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

22.09.2003 onaylı 1/1000 ölçekli Mimar Kemalettin Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı kapsamında, bitişik nizamda 8 kat yapılaşma koşullu "TM" (Ticaret Seçenekli Konut Alanı) kullanımında yer almakta olup plan notlarına göre zemin katta konut kullanımına izin verilmemektedir. Ancak parselin de içinde bulunduğu bölge, İzmir 1 Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun 28.09.2022 tarihli ve 14617 sayılı kararı ile 3. Derece Arkeolojik Sit Alanı olarak ilan edilmiştir. Takiben, aynı Kurul'un 30.05.2023 tarihli ve 15899 sayılı kararı ile söz konusu alanda, 1/1000 ölçekli Mimar Kemalettin Kentsel Sit Alanı ve Çevresi Koruma Amaçlı İmar Planı ile 1/500 ölçekli yerleşim planı hükümlerinin, geçiş dönemi koruma esasları ve kullanım şartları olarak uygulanmasına karar verilmiştir. Parselin bulunduğu alan, kentsel sit ve 3. derece arkeolojik sit alanı kapsamında kalmakta olup her türlü planlama, uygulama ve yapılaşma süreci için İzmir 1 Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'ndan onay alınması zorunludur. İlgili tüm işlemlerde, Koruma Amaçlı İmar Planı plan notları ve lejant hükümleri esas alınacaktır.

3.6 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar

Söz konusu gayrimenkul için Konak Belediyesi imar servisinde yapılan evrak incelemeleri ve şifahi sorgulamalar neticesinde herhangi alınmış olumsuz bir karar vb. bulunmadığı görülmüştür.

3.7 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler

Söz konusu parsel üzerinde bulunan yapı için bahse konu herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.

3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmaz için mevzuat uyarınca alınması gereken izinlerin alındığı ve yasal gerekliliği olan belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğu görülmüştür.

Yeni Yapı Ruhsatı: 20.06.1960 tarih ve 2/11/923 sayılı Yeni Yapı Ruhsat 5.046 m²'lik kapalı alan için verilmiştir.

Tadilat/İlave Ruhsat: 19.09.1995 tarih ve 923/1960 numaralı Tadilat Yapı Ruhsatı.

Oturma Belgesi : 07.11.1962 yapının tamamı için

Tadilat Yapı Kullanım İzin Belgesi: 15.05.1996 tarih ve 657 sayılı iskan belgesi 45 m²'lik batar kat için verilmiştir.

3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Söz konusu parsel üzerindeki yapı, 13.01.2001 tarih 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu öncesi inşa edilmiş olması sebebiyle yapı denetim şirketi bulunmamaktadır.
3.10 Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

Söz konusu parsel üzerinde cins değişikliği yapılmış, oturma belgesi ve yapı kullanma izin belgesine sahip müstakil yapı bulunmaktadır. Değerleme, bu taşınmaz için hazırlanan ve onaylanan mevcut projeye ve yasal evraklara dair yapılmıştır. Farklı bir proje değerlemesi yapılmamıştır.

3.11 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi Gayrimenkule ait enerji verimliliği belgesi bulunmamaktadır.

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

İzmir, Türkiye'de Ege Bölgesi'nde yer alan İzmir ilinin merkezi olan şehirdir. Ülkenin nüfus bakımından en kalabalık üçüncü şehridir. Ekonomik, tarihî ve sosyo-kültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir. İzmir, uzun ve dar bir körfezin başında yer almaktadır. İzmir Limanı, Türkiye'nin en büyük yedinci limanıdır. İzmir'in batısında denizi, plajları ve termal merkezleriyle Urla Yarımadası uzanır. Şehir, her yıl İzmir Enternasyonal Fuarı'nı düzenleyen önemli bir fuar merkezidir. İzmir ekonomisi, Osmanlı İmparatorluğu'nun ekonomisine paralel olarak tarım ağırlıklı bir ekonomiydi. Tarım üretimi, yurt dışından gelen talepler doğrultusunda şekillenmekteydi. Üretilen ürünlerin başında incir, pamuk, tütün ve üzüm bulunmaktaydı. 1919'da gerçekleşen İzmir'in İşgali tarım sektörünü olumsuz etkiledi. Tarım işçilerinin büyük bir bölümünü oluşturan Müslüman Türklerin savaşlar ve işgal nedeniyle sayıca azalmaları bu olumsuzlukların başında geliyordu. Cumhuriyetin ilanından sonra işgücü üretim yapılabilecek seviyeye gelebildi. Türkiye'nin en büyük yedinci limanı olan İzmir Limanı kent ekonomisinde önemli yer tutmaktadır. Gaziemir'de bulunan Ege Serbest Bölgesi (ESBAŞ), Türkiye'nin en büyük ticaret hacmine sahip serbest bölgelerinden birisi olup, İzmir ekonomisine istihdam ve ihracat bakımından ciddi katkı sağlamaktadır. Brookings Enstitüsü ve JP Morgan Chase'in 2014 yılı baz alınarak oluşturulan ekonomide yükselen kentler sıralamasında İzmir, 300 şehir arasında Makao'nun ardından 2. sırada yer aldı. Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi'nin 2022 verilerine göre 4.462.056 kişilik nüfusuyla İzmir, Türkiye'nin en kalabalık üçüncü ilidir. İlin en fazla nüfusa sahip ilçesi 522.404 kişiyle Buca olup ardından 479.338 kişi ile Karabağlar ve 454.470 kişi ile Bornova gelmektedir. En az nüfusa sahip ilçesi ise 12.030 kişilik nüfusu ile Beydağ'dır. Nüfus yoğunluğunun en fazla olduğu ilçe 13.844,8 kişi ile Konak'tır. Nüfusu en çok artan ilçe %4,6 ile Seferihisar iken nüfusu en çok azalan ilçe ise -%1,3 ile Beydağ'dır. İlin net nüfus artışı 36.267 kişi seviyesindedir. Yıllık nüfus artış hızı %0,8 ile Türkiye ortalamasının üzerindedir. Nüfus yoğunluğu km2 başına 375,2 kişidir. İl nüfusunun 2.246.340'ını kadınlar, 2.215.716'sını ise erkekler oluşturmaktadır.

Konak, Türkiye'nin İzmir ilinin bir ilçesidir. Kuzeyinde İzmir Körfezi, kuzeydoğusunda Bayraklı, doğusunda Bornova, güneyinde Buca ve Karabağlar, batısında Balçova ilçeleri bulunmaktadır. Antik çağdan günümüze taşınmış eserlerle, Osmanlı döneminden kalan eserlerle, ama en çok Cumhuriyet döneminin eserleriyle karakterize olur. Konak, İzmir'in kültür, sanat ve eğlence merkezi olması nedeniyle yerli ve yabancı tüm turistlerin uğrak yeri durumundadır. Özellikle Kemeraltı Çarşısı ilçe ekonomisine ve İzmir'in tanıtımına önemli katkılar yapar. Yine Konak ilçesinde bulunan antik Smyrna kentinin Romalılardan kalma Agora ören yeri turistlerin ziyaretine açıktır. Konak ayrıca başta Karşıyaka gelmek üzere, İzmir'in diğer iskeleleri ile denizden bağlantıyı sağlayan Konak Vapur İskelesi ve Konak Meydanı ile de ünlüdür. Konak sahil yolu, yürüyüş parkurları özellikle hafta sonları bütün İzmirlilerle dolup taşar. Konak, İzmir'in yönetsel, sanatsal, kültürel ve ticari merkezidir. Aynı zamanda köklü bir turistik gezi bölgesidir.

∆ Nüfus;

4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler

Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 292 bin 567 kişi artarak 85 milyon 664 bin 944 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 853 bin 110 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 811 bin 834 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,02'sini erkekler, %49,98'ini ise kadınlar

∆ TÜFE/Enflasyon Endeksleri;

oluşturmuştur.

TÜFE'deki (2003=100) değişim 2025 yılı Mart ayında bir önceki aya göre %2,46 artış, bir önceki yılın Aralık ayına göre %10,06 artış, bir önceki yılın aynı ayına göre %38,10 artış ve on iki aylık ortalamalara göre %51,26 artış olarak gerçekleşti. En yüksek ağırlığa sahip 3 ana harcama grubunun yıllık değişimleri; gıda ve alkolsüz içeceklerde %37,12 artış, ulaştırmada %21,59 artış ve konutta %68,63 artış olarak gerçekleşti. İlgili ana grupların yıllık değişime olan etkileri ise gıda ve alkolsüz içeceklerde %9,51, ulaştırmada %3,65 ve konutta %9,47 oldu. En yüksek ağırlığa sahip 3 ana harcama grubunun aylık değişimleri; gıda ve alkolsüz içeceklerde %4,94 artış, ulaştırmada %0,25 artış ve konutta %2,10 artış olarak gerçekleşti. İlgili ana grupların aylık değişime olan etkileri ise gıda ve alkolsüz içeceklerde %1,23, ulaştırmada %0,04 ve konutta %0,33 oldu. Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2025 yılı Mart ayı itibarıyla, 25 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 5 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 113 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç

TÜFE'deki değişim, 2025 yılı Mart ayında bir önceki aya göre %1,30 artış, bir önceki yılın Aralık ayına göre %9,31 artış, bir önceki yılın aynı ayına göre %36,99 artış ve on iki aylık ortalamalara göre %50,56 artış olarak gerçekleşti. (TUİK)

∆ GSYİH/Büyüme Endeksleri;

GSYH 2024 yılının dördüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %3,0 arttı. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılında bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat sektörü toplam katma değeri %9,3, ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar %7,7, finans ve sigorta faaliyetleri %4,9, tarım %3,9, bilgi ve iletişim faaliyetleri %3,4, hizmetler %3,1, gayrimenkul faaliyetleri %2,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %1,8, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %1,4, diğer hizmet faaliyetleri %1,2 ve sanayi %0,5 arttı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %1,7 arttı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2024 yılının dördüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %3,1 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının dördüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %49,0 artarak 12 trilyon 704 milyar 50 milyon TL oldu. GSYH'nin dördüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 369 milyar 368 milyon olarak gerçekleşti. Yerleşik hanehalklarının nihai tüketim harcamaları 2024 yılının dördüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %3,9 arttı. Devletin nihai tüketim harcamaları %1,6, gayrisafi sabit sermaye oluşumu ise %6,1 arttı. Bir önceki yıl zincirlenmiş hacim endeksine göre 2024 yılında mal ve hizmet ihracatı %0,9 artarken ithalatı %4,1 azaldı. Mal ve hizmet ihracatı, 2024 yılının dördüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %2,0 azalırken ithalatı %1,6 arttı. İşgücü ödemeleri 2024 yılında bir önceki yıla göre %90,0 artarken, net işletme artığı/karma gelir %46,5 arttı. 2024 yılının dördüncü çeyreğinde ise işgücü ödemeleri bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %75,4 artarken, net işletme artığı/karma gelir %35,9 arttı. (TUİK)

Yıl Çeyrek		GSYH
	Cari fiyatlarla (Milyon TL)	Cari fiyatlarla (Milyon \$)	Zincirlenmiş hacim endeksi	Değişim oranı (%)
2023	Yıllık	26 545 722	1 130 009	221,6	5,1
		4 687 492	248 416	195,3	4,5
	11	5 571 440	274 908	210,9	4,6
	=	7 759 106	298 760	238,4	6,5
	IV	8 527 683	307 925	241,9	4.6
2024	Yıllık	43 410 514	1 322 408	228,7	3,2
	=01	8 870 040	287 127	205 a	5.4
	11/11/2	9 920 835	307.235	215,9	2,4
	HIP	11 915 589	358 678	243,7	2,2
	IV	12 704 050	369 368	249,2	3,0

∆ TR 10 Yıllık Devlet Tahvili Değişimi;

Aşağıda verilen tablolarda görüldüğü üzere rapor tarihi itibari ile TR 10 yıllık tahvil getirisi %33 bandında, TR 5 yıllık tahvil getirisi %39 bandında, TR 2 yıllık tahvil getirisi %46 bandındadır. Grafikler üzerinden geçmiş dönemler incelendiğinde bu oranların çok daha düşük düzeyde olduğu görülmektedir. Tahvil getirilerinin son dönemde yüksek seviyelerdeki seyir sebebi ülke ekonomisindeki enflasyonist ortamı düzeltmek adına uygulanan yeni ekonomi politikalarıdır. (Grafik: Bloomberght.com)

∆ Döviz Kuru Değişimi;

Türkiye'de döviz kurlarında önemli dalgalanmalar yaşanmıştır. 2021'de USD/TL kuru Haziran'da 8,70 TL'ye ulaşırken, Aralık ayında 18,36 TL ile rekor seviyeyi gördükten sonra 13,50 TL'ye gerilemiştir. 2022 yılında dövizdeki artış sürmüş ve yılsonunda USD/TL 18,70 TL, EUR/TL 19,90 TL olmuştur. 2023'te USD/TL Haziran'da 23,50 TL'yi aşarken, yılsonunda 27,00 TL; EUR/TL ise 29,50 TL seviyesine yükselmiştir. 2024 yılı boyunca yükseliş devam etmiş ve Ekim 2024 itibarıyla Euro satış kuru 36,93 TL'ye ulaşmıştır. Türk lirasının ABD doları ve Euro karşısında değer kaybetmeye devam ettiği görülmekte olup Nisan 2025'te 1 USD ≈ 38,2 TL ve 1 EUR ≈ 43,6 TL seviyelerinde işlem görmektedir. (Investing / TCMB)

∆ Referans Faiz Oran Değişimi;

Türk Lirası Gecelik Referans Faiz Oranı, finansal türev ürünlerde, borçlanma araçlarında ve çeşitli finansal sözleşmelerde değişken faiz göstergesi, dayanak varlık veya karşılaştırma ölçütü olarak kullanılabilecek, Türk Lirası kısa vadeli referans faiz oranı ihtiyacını karşılamaya yönelik olarak oluşturulmuştur. Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik son 1 yıl içerisindeki TR referans faiz oranlarını göstermektedir. TR yıllık referans faiz oranı 2024 yılı ikinci yarısında %49 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile yaklaşık %49 civarındadır. (Borsa İstanbul)

∆ TCMB Faiz Oran Değişimi;

Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile %8,50 seviyelerinde seyrederken 2023 Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte yükselişe geçmiş ve %50 seviyesine gelmiş olup 2024 yılı içerisinde bu yüzde bu aralıkta kalmıştır. 2025 yılı Ocak ayı itibari ile %46 seviyesindedir.

∆ Türkiye'de Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü;

Türkiye genelinde konut satışları Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %5,1 oranında artarak 110 bin 795 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 19 bin 820 ile İstanbul, 10 bin 203 ile Ankara ve 7 bin 513 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 28 ile Ardahan, 33 ile Bayburt ve 63 ile Tunceli olarak gerçekleşti. (TUİK)

Komut satış sayısı, Mart 2025
		Ocak-Mart
	2025	2024	Degigim (94)	2025	2024	Değişim (2)
Satış şekline göre toplam satış	110 795	105 394	5.1	335 786	279 604	20.1
ipotekii satis	18 225	12 880	41,5	51.729	27 622	87,3
Diger satis	92 570	92 514	0.1	284 057	251 982	12.7
Satış durumuna göre toplam satış	110 795	105 394	5.1	335 786	279 604	20.1
lik ei saus	33 307	34 399	33	99 876	88 256	13.2
monici el saltış	77.488	70 995	91	235 910	191 348	233

Konut satışları Ocak-Mart döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,1 oranında artarak 335 bin 786 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %41,5 oranında artarak 18 bin 225 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %16,4 olarak gerçekleşti. Ocak-Mart döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %87,3 oranında artarak 51 bin 729 oldu. Türkiye genelinde diğer konut satışları Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %0,1 oranında artarak 92 bin 570 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %83,6 olarak gerçekleşti. Ocak-Mart döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,7 oranında artarak 284 bin 57 oldu.

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %3,2 oranında azalarak 33 bin 307 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %30,1 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Mart döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,2 oranında artarak 99 bin 876 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %9,1 oranında artarak 77 bin 488 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %69,9 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Mart döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,3 oranında artarak 235 bin 910 olarak gerçekleşti. (TUİK)

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı IV. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %16,7, daire sayısı %17,4 ve yüzölçüm %16,5 azaldı. Belediyeler tarafından 2024 yılı IV. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 52,4 milyon m² iken; bunun 28,4 milyon m²'si konut, 12,1 milyon m²'si konut dışı ve 11,9 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2024 yılı IV. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 36,6 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 4 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı IV. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %10,5, daire sayısı %16,9 ve yüzölçüm %13,3 arttı. (TUİK)

İnşaat maliyet endeksi, 2025 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre %1,24 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,94 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,99 arttı, işçilik endeksi %0,02 azaldı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,49 arttı, işçilik endeksi %32,38 arttı. (TUİK)

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,13 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %24,44 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,97 arttı, işçilik endeksi %0,23 azaldı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %20,43 arttı, işçilik endeksi %31,68 arttı. (TUİK)

2025 yılı Mart ayında bir önceki aya göre yüzde 2,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 32,3 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 4,2 oranında azalmıştır. (TCMB)

	TÜRKİYE	İSTANBUL	ANKARA	ZMIR
Konut Fiyat Endeksi	174,0	161,1	186,4	172,2
Yıllık Değişim	%32,3	%30,7	%38,6	%32,5
Aylık Değişim	%2,0	%2,5	%1,9	%3,8

4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.

4.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri ∆ Ana Gayrimenkul Özellikleri;

Değerleme konusu ana taşınmaz, Konak İlçesi, Akdeniz Mahallesi sınırları içerisinde konumlu 739,00 m² alana sahip 971 ada 17 parsel üzerinde konumludur. Rapora konu taşınmaz zemin kat + 6 normal kat + çatı katı şeklinde projelendirilip, bitişik nizamda betonarme karkas yapı tarzında 4-B yapı sınıfında inşa edilmiştir.

Binanın zemin katı; müşteri holü, bölge müdürlüğü girişi, bireysel bankacılık ve gişe işlemlerinin gerçekleştiği bölümler, arşiv, operasyon, kasalar, wc-lavabo bölümleri ve mutfak hacimlerinden oluşmakta olup, onaylı mimari projesine göre yaklaşık brüt 761,00 m² kullanım alanlıdır. Binanın galeri katı; şube müdürü, operasyon, sistem odası, arşiv odası, galeri boşluğu ve wc-lavabo hacimlerinden oluşmakta olup, onaylı mimari projesine göre yaklaşık brüt 609 m² kullanım alanlıdır. 1-2-3-4 ve 5. normal katlar; yönetici odaları ve çalışma alanları yer almakta olup, bu katlar, onaylı mimari projesine göre yaklaşık yaklaşık brüt 713'er m² kullanım alanına sahiptir. 6.kat; 443 m² kapalı + 270 m² teras ve çatı katı da 55 m² kapalı alandan oluşmakta olup yemek salonu ve mutfak hacimleri bulunmaktadır. Onaylı mimari projesine göre yapı yaklaşık 5433 m² brüt kullanım alanına sahiptir.

Bina genelinde iç ortak alanlar granit seramik, pvc ile kaplı, duvarlar alçı sıva üzeri saten boyalı, tavanlar alçıpan asma tavan ve 60*60 taşyünü şeklindedir. Ana girişi zemin kat seviyesinden Cumhuriyet Bulvarı üzerinden yapılmaktadır. Bina giriş kapısı camlı alüminyum doğrama, kat sahanlık zeminleri ve merdiven basamakları mermer; pencereleri camlı alüminyum doğramadır. Binada jeneratör, yangın kaçış merdiveni, merkezi ısıtma sistemi mevcut olmakla birlikte tavan tipi klimalar ile iklimlendirme sağlanmaktadır. Halihazırda boş vaziyette olup kullanılmamakta olup yıpranmış durumda ve tadilat ihtiyacı bulunmaktadır.

4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler

Rapora konu taşınmazın Konak Tapu Müdürlüğü Arşivinde yer alan dosyasında bulunan 25.12.1958 onay tarihli mimari projesi, 08.09.1995 Emlak Bankası ve 15.09.1995 Merkez İlçe Belediyesi onay tarihli "Cephe tadilatı ve galeri katına ilave" için tadilat projesi ve 22.03.2004 onay tarihli "Cephe Tadilatı" için düzenlenmiş tadilat mimari projeler incelenmiş olup projesine uygun olarak inşaa edildiği görülmüştür. İç mahallerde bazı bölümler alüminyum doğrama ile bölünmüştür. Taşınmazın mevcut ruhsat, iskana ve projesine aykırı imalatı bulunmamaktadır.

4.6 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Söz konusu parsel üzerinde bulunan yapıda ilgili mevzuat gereğince yapı ruhsatı, yapı kullanım izin belgesi gibi tüm izinleri alınmış ve projesine uygun olarak inşa edildiği ve cins tashih işleminin gerçekleştirilmiş olduğu görülmüştür. Yeniden ruhsat alınmasını gerektirir bir durum bulunmamaktadır.

4.7 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Söz konusu parsel üzerinde bulunan ana gayrimenkul Türkiye Halk Bankası A.Ş. binası olup halihazırda boş vaziyettedir.

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ UDS Tanımlı Değer Esası – Pazar Değeri:

↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:

(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.

(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;

(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;

(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.

(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.

(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.

(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,

(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.

(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.

↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.

↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.

↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.

↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.

↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.

Değerleme Yöntemleri

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:

(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı

Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

5.1 Pazar Yaklaşımı

∆ Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedenleri

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

∆ Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Emsal 1 [Satılık Dükkan]: Konu taşınmaza yakın mesafede, Gazi Bulvarı üzerinde, giriş katta yaklaşık olarak 210 m² zemin, 210 m² bodrum kat olmak üzere toplam 240 m² olduğu beyan edilen dükkan 65.000.000,00-TL bedel ile satılıktır. Emsalin bodrum kat alanı 1/4 oranında zemin kat alanına indirgeme yapılmıştır. İndirgenmiş Alan: 262 m²

İlgilisi: 0 532 739 26 67

Emsal 2 [Satılık Dükkan]: Konu taşınmaza yakın mesafede, Gazi Bulvarı üzerinde, giriş katta yaklaşık olarak 73 m² zemin, 73 m² bodrum, 73 m² asma kat olmak üzere toplam 219 m² olduğu beyan edilen dükkan 33.500.000,00-TL bedel ile satılıktır. Emsalin bodrum kat alanı ¼, asma kat alanı ½ oranında zemin kat alanına indirgeme yapılmıştır. İndirgenmiş Alan: 128 m²

İlgilisi: 0 551 824 14 73

Emsal 3 [Satılık Dükkan]: Konu taşınmaza yakın mesafede, giriş katta yaklaşık olarak 50 m² olduğu beyan edilen dükkan 10.750.000,00-TL bedel ile satılıktır.

İlgilisi: 0 533 468 21 69

Emsal 4 [Satılık Dükkan]: Konu taşınmaza yakın mesafede, giriş katta yaklaşık olarak 20 m² zemin, 20 m² bodrum, 20 m² asma kat olmak üzere toplam 60 m² olduğu beyan edilen dükkan 7.750.000,00-TL bedel ile satılıktır. Emsalin bodrum kat alanı ¼, asma kat alanı ½ oranında zemin kat alanına indirgeme yapılmıştır. İndirgenmiş Alan: 35 m²

İlgilisi: 0 544 227 75 26

Emsal 5 [Satılık Dükkan]: Konu taşınmaza yakın mesafede, giriş katta yaklaşık olarak 55 m² olduğu beyan edilen dükkan 13.950.000,00-TL bedel ile satılıktır.

İlgilisi: 0 532 467 83 35

Emsal 6 [Satılık Ofis]: Konu taşınmazın bulunduğu bölgede, Halit Ziya Bulvarı üzerinde yer alan, 30-35 yıllık yapının 8.katında konumlu, yaklaşık olarak 56 m²alanlı olduğu beyan edilen, ofis 2.950.000-TL bedel ile satılıktır.

İlgilisi: 0 535 590 38 87

Emsal 7 [Satılık Ofis]: Konu taşınmazın bulunduğu bölgede, Fevzipaşa Bulvarı üzerinde yer alan, 30-35 yıllık yapının 8.katında konumlu, yaklaşık olarak 32 m²alanlı olduğu beyan edilen, ofis 1.800.000-TL bedel ile satılıktır.

İlgilisi: 0 533 17 24 55

Emsal 8 [Satılık Ofis]: Konu taşınmazın bulunduğu bölgede, Fevzipaşa Bulvarı üzerinde yer alan, 30-35 yıllık yapının 3.katında konumlu, yaklaşık olarak 30 m²alanlı olduğu beyan edilen, ofis 1.750.000-TL bedel ile satılıktır.

İlgilisi: 0 532 242 15 30

Emsal 9 [Satılık Ofis]: Konu taşınmazın bulunduğu bölgede, Halit Ziya Bulvarı üzerinde yer alan, 30-35 yıllık yapının 3.katında konumlu, yaklaşık olarak 55 m²alanlı olduğu beyan edilen, ofis 3.000.000-TL bedel ile satılıktır.

İlgilisi: 0 552 659 48 73

Emsal 10 [Satılık Ofis]: Konu taşınmazın bulunduğu bölgede, Gazi Bulvarı üzerinde yer alan, 30-35 yıllık yapının 1.katında konumlu, yaklaşık olarak 90 m²alanlı olduğu beyan edilen, ofis 4.500.000-TL bedel ile satılıktır.

İlgilisi: 0 533 200 10 63

Emsal 11 [Kiralık Dükkan]: Konu taşınmaza yakın mesafede, giriş katta yaklaşık olarak 90 m² olduğu beyan edilen dükkan 37.500,00-TL bedel ile kiralıktır.

İlgilisi: 0 533 264 29 29

Emsal 12 [Kiralık Dükkan]: Konu taşınmaza yakın mesafede, giriş katta yaklaşık olarak 220 m² zemin, 200 m² asma kat olmak üzere toplam 420 m² olduğu beyan edilen dükkan 180.000,00-TL bedel ile kiralıktır. Emsalin asma kat alanı 1/2 oranında zemin kat alanına indirgeme yapılmıştır. İndirgenmiş Alan: 320 m²

İlgilisi: 0 538 579 86 87

Emsal 13 [Kiralık Dükkan]: Konu taşınmaza yakın mesafede, giriş katta yaklaşık olarak 75 m² zemin, 35 m² asma kat olmak üzere toplam 110 m² olduğu beyan edilen dükkan 50.000,00-TL bedel ile kiralıktır. Emsalin asma kat alanı 1/2 oranında zemin kat alanına indirgeme yapılmıştır. İndirgenmiş Alan: 92 m²

İlgilisi: 0 532 262 24 39

Emsal 14 [Kiralık Dükkan]: Konu taşınmaza yakın mesafede, giriş katta yaklaşık olarak 35 m² olduğu beyan edilen dükkan 15.000,00-TL bedel ile kiralıktır.

İlgilisi: 0 545 494 35 15

Emsal 15 [Kiralık Dükkan]: Konu taşınmaza yakın mesafede, giriş katta yaklaşık olarak 70 m² olduğu beyan edilen dükkan 42.500,00-TL bedel ile kiralıktır.

İlgilisi: 0 553 787 96 66

Emsal 16 [Kiralık Ofis]: Konu taşınmazların bulunduğu bölgede, 25-30 yıllık yapının 7.katında konumlu, yaklaşık olarak 157 m²alanlı olduğu beyan edilen ofis 30.000-TL bedel ile kiralıktır.

İlgilisi: 0 532 462 17 52

Emsal 17 [Kiralık Ofis]: Konu taşınmazların bulunduğu bölgede, 30-35 yıllık yapının 3.katında konumlu, yaklaşık olarak 350 m²alanlı olduğu beyan edilen ofis 85.000-TL bedel ile kiralıktır.

İlgilisi: 0 541 430 35 35

Emsal 18 [Kiralık Ofis]: Konu taşınmazların bulunduğu bölgede, 30-35 yıllık yapının 8.katında konumlu, yaklaşık olarak 70 m²alanlı olduğu beyan edilen ofis 16.000-TL bedel ile kiralıktır.

İlgilisi: 0 542 561 15 20

Emsal 19 [Kiralık Ofis]: Konu taşınmazların bulunduğu bölgede, 30-35 yıllık yapının 1.katında konumlu, yaklaşık olarak 100 m²alanlı olduğu beyan edilen ofis 15.000-TL bedel ile kiralıktır.

İlgilisi: 0 506 319 38 39

Emsal 20 [Kiralık Ofis]: Konu taşınmazların bulunduğu bölgede, 30-35 yıllık yapının 4.katında konumlu, yaklaşık olarak 200 m²alanlı olduğu beyan edilen ofis 48.000-TL bedel ile kiralıktır.

İlgilisi: 0 532 321 89 26

∆ Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler

∆ Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

					EMSAL DÜZELTME TABLOSU (SATILIK DÜKKAN)
İçerik	Emsal 1		Emsal 2		Emsal 3		Emsal 4		Emsal 5
Yüzölçüm (m²)	262,00m²		128,00m²		50,00m²		35,00m²		55,00m²
Satış fiyatı	65.000.000 TL		33.500.000 TL		10.750.000 TL		7.750.000 TL		13.950.000 TL
m² birim fiyatı	248.092 TL		261.719 TL		215.000 TL		221.429 TL		253.636 TL
Pazarlık	5 %	-	5 %	-	5 %	-	5 %	-	5 %	-
Konum Şerefiyesi	5 %	+	5 %	+	5 %	+	5 %	+	5 %	+
Alan Şerefiyesi	25%	-	25%	-	25%	-	25%	-	25%	-
İndirgenmiş birim fiyat		186.069 TL 196.289 TL			161.250 TL 166.071 TL				190.227 TL
Ortalama Birim fiyat	179.981TL/m²

					EMSAL DÜZELTME TABLOSU (SATILIK OFİS)
İçerik	Emsal 6		Emsal 7		Emsal 8		Emsal 9		Emsal 10
Yüzölçüm (m²)	56,00m²		32,00m²		30,00m²		55,00m²		90,00m²
Satış fiyatı	2.950.000 TL		1.800.000 TL		1.750.000 TL		3.000.000 TL		4.500.000 TL
m² birim fiyatı	52.679 TL		56.250 TL		58.333 TL		54.545 TL		50.000 TL
Pazarlık	5 %	-	5 %	-	5 %	-	5 %	-	5 %	-
Alan Şerefiyesi	15%	-	15%	-	15%	-	15%	-	15%	-
Yapı Kalitesi Şerefiyesi	0 %	+	0 %	+	10%	-	15%	-	0 %	+
İndirgenmiş birim fiyat	42.143 TL			45.000 TL 40.833 TL			35.455 TL 40.000 TL
Ortalama Birim fiyat	40.686TL/m²

EMSAL DÜZELTME TABLOSU (KİRALIK DÜKKAN)
İçerik		Emsal 11		Emsal 12		Emsal 13		Emsal 14		Emsal 15
Yüzölçüm (m²)	90,00m²		320,00m² 92,00m²			35,00m²		70,00m²
Kira fiyatı	37.500 TL		180.000 TL	50.000 TL			15.000 TL		42.500 TL
m² birim fiyatı	417 TL		563 TL		543 TL		429 TL		607 TL
Pazarlık	5 %	-	5 %	-	5 %	-	5 %	-	5 %	-
Konum Şerefiyesi	0 %	+	20%	+	20%	+	10%	+	20%	+
Alan Şerefiyesi	25%	-	25%	-	25%	-	25%	-	25%	-
Yapı Kalitesi Şerefiyesi	20%	+	0 %	+	10%	+	20%	+	0 %	+
İndirgenmiş birim fiyat	375 TL		506 TL		543 TL		429 TL		546 TL
Ortalama Birim fiyat	480TL/m²

İçerik Yüzölçüm (m²) Kira fiyatı m² birim fiyatı Pazarlık 5 % - 5 % - 5 % - 5 % - 5 % - Konum Şerefiyesi 0 % ⁺ 0 % ⁺ 0 % ⁺ 0 % ⁺ 20% ⁺ Alan Şerefiyesi 15% - 15% - 15% - 15% - 15% - Yapı Kalitesi Şerefiyesi 0 % ⁺ 25% - 20% - 10% ⁺ 0 % ⁺ İndirgenmiş birim fiyat Ortalama Birim fiyat 160TL/m² 153 TL 134 TL 137 TL 135 TL 240 TL 191 TL 243 TL 229 TL 150 TL 240 TL 30.000 TL 85.000 TL 16.000 TL 15.000 TL 48.000 TL 157,00m² 350,00m² 70,00m² 100,00m² 200,00m² EMSAL DÜZELTME TABLOSU (KİRALIK OFİS) Emsal 16 Emsal 17 Emsal 18 Emsal 19 Emsal 20

Rapora konu taşınmazın bulunduğu cadde ve yakın çevresinde satılık/kiralık dükkan ve ofis emsalinden yola çıkılmıştır.

Taşınmazın, Konak İlçesinin ticari hareketliliği yüksek Cumhuriyet Bulvarı üzerinde olması, deniz manzarasının bulunması, yapının kullanım amaç ve şeklinin hizmet/ticari nitelikli olması, bölge ihtiyacına cevap verebilecek seviyede olması, yapılaşma oranı gibi etkenler dikkate alınmıştır.

Saha çalışmaları ve pazar araştırmaları kapsamında, emsal verilerin doğruluğu ilan sahipleri ve bölge genelinde faaliyet gösteren yerel emlak danışmanları ile yapılan birebir görüşmelerle teyit edilmiş, pazarlık paylarının ortalama %5 seviyesinde olduğu belirlenmiş ve bu oranlar analizlere yansıtılmıştır.

Değerleme çalışmasında, konu taşınmaz oldukça merkezi, yaya ve araç trafiğinin yoğun olduğu bir noktada yer aldığı gözlemlenmiştir. Taşınmazın köşe parselde yer alması, ana ulaşım akslarına (Mimar Kemaleddin Caddesi, Cumhuriyet Bulvarı vb.) cepheli olması ve bölgedeki ticari hareketliliğin yüksek olduğu bir hatta konumlanması, diğer emsallerle karşılaştırıldığında pozitif yönde ayrışmasına neden olmuştur. Bu nedenle konum kriteri kapsamında %5 ila %20 oranında pozitif konum şerefiyesi uygulanmıştır.

Yapılan pazar araştırmalarında, bölgedeki dükkan ve ofis nitelikli gayrimenkuller dikkate alınmış; emsallerin yer aldığı yapılarla konu taşınmazın yapı kalitesi, bakım durumu, mimari standartları ve yaş faktörleri karşılaştırmalı olarak analiz edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın yapısal özellikleri, dış cephe görünümü ve kullanım durumu bakımından bazı emsallerden daha iyi/kötü konumda olduğu değerlendirilmiş olup %10 ila %25 oranında yapı kalitesi şerefiyesi uygulanmıştır. Taşınmaz yıpranmış durumda ve tadilat ihtiyacı bulunmaktadır.

Alan büyüklüğü açısından yapılan değerlendirmelerde, emsallerin büyük kısmının küçük metrekareli olması nedeniyle birim fiyatlarının daha yüksek olduğu, bu tür taşınmazların alıcı kitlesinin daha geniş ve satış hızının daha yüksek olduğu bilgisine ulaşılmıştır. Bu doğrultuda, özellikle küçük metrekareli emsallerin karşılaştırmalı analizinde, konu taşınmazların daha büyük alana sahip olması dolayısıyla %15 ila %25 oranında negatif alan şerefiyesi uygulanarak birim fiyat düzeltmeleri gerçekleştirilmiştir.

Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı parsel, Konak Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre parselin bulunduğu alan, kentsel sit ve 3. derece arkeolojik sit alanı kapsamında kalmakta olup her türlü planlama, uygulama ve yapılaşma süreci için İzmir 1 Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'ndan onay alınması zorunludur. İlgili tüm işlemlerde, Koruma Amaçlı İmar Planı plan notları ve lejant hükümleri esas alınacak olması bu kullanım amacı çerçevesinde arsaya ilişkin serbest piyasada geçerli ve karşılaştırılabilir arsa emsali bulunamamıştır. Bu nedenle maliyet yaklaşımı kapsamında sağlıklı bir arsa değeri belirlemek mümkün görülmemiştir. Aynı şekilde, imar planındaki kullanım kısıtı nedeniyle yeniden inşa edilme veya serbest kullanıma açılma olasılığı bulunmadığından, maliyet yaklaşımı yöntemi uygulanmamıştır.

Bu nedenle mevcut yapı fiilen kullanılabilir durumda olduğundan ve bölgedeki pazarın da aktif olduğu tespit edilmesinden kaynaklı Pazar Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı birlikte kullanılmış, her iki yöntemin çıktıları karşılaştırmalı olarak değerlendirilmiş ve birbirini desteklediği görülerek nihai değer takdirinde birlikte dikkate alınmıştır.

KAT	Kullanım Alanı (m²)	Birim Değer (TL/m²)	Nihai Değer ( TL)
Zemin Kat	761,00	₺179.981,00	₺136.965.541,00
Galeri Kat	609,00	₺44.995,25	₺27.402.107,25
1. Normal Kat	713,00	₺40.686,00	₺29.009.118,00
2. Normal Kat	713,00	₺40.686,00	₺29.009.118,00
3. Normal Kat	713,00	₺40.686,00	₺29.009.118,00
4.Normal Kat	713,00	₺40.686,00	₺29.009.118,00
5.Normal Kat	713,00	₺40.686,00	₺29.009.118,00
6.Normal Kat	443,00	₺44.754,60	₺19.826.287,80
Çatı Kat	55,00	₺46.992,33	₺2.584.578,15
	₺331.824.104,20
	₺331.824.000,00

∆ Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Taşınmazın, zemin katı dükkan, normal katları ise ofis olacak şekilde düşünülerek, galeri kat zemin kata ¼ oranında indirgeme yapılmıştır. 1.2.3. 4. ve 5.normal katlar için ofis m² fiyatlarından yola çıkılarak aynı birim değer alınmış olup 6. Normal kat manzara ve alan şerefiyesi eklenerek %10, çatı katı için ise %5 arttırılmıştır.

Sonuç olarak emsal karşılaştırma yöntemine göre söz konusu taşınmazlar için toplamda değer düzeltmesi yapılarak 331.824.000,00-TL değer takdir edilmiştir.

5.2 Maliyet Yaklaşımı

∆ Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi, (b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.

∆ Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

Söz konusu parselin imar durum ve yapılaşma şartları, bulunduğu cadde ve yakın çevresi dikkate alındığında benzer veya eş nitelikte emsal olabilecek arsalar bulunmamaktadır. Ayrıca bölge emlakçılarının görüşleri de gerçeği yansıtır görüşler olmamakta olup beyan edilen değerler arasında büyük farklılıklar olduğu görülmüştür. Bu nedenle maliyet yaklaşımı kapsamında sağlıklı bir arsa değeri belirlemek mümkün görülmemiştir. Aynı şekilde, imar planındaki kullanım kısıtı nedeniyle yeniden inşa edilme veya serbest kullanıma açılma olasılığı bulunmadığından, maliyet yaklaşımı yöntemi uygulanmamıştır.

∆ Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Varsayımlar

∆ Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

5.3 Gelir Yaklaşımı

∆ Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

→ İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi:

İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir.

Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin

tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:

(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, (e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

→ Direkt (Doğrudan) Kapitalizasyon Yöntemi:

Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.

• Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer

∆ Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Değerlemeye konu gayrimenkul, nitelikleri itibarıyla bir nakit akışı oluşturmaması sebebi ile indirgeme oranı belirlenmemiş ve İNA yaklaşımı kullanılmamıştır.

∆ İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

Değerlemeye konu gayrimenkul, nitelikleri itibarıyla bir nakit akışı oluşturmaması sebebi ile indirgeme oranı belirlenmemiş ve İNA yaklaşımı kullanılmamıştır.

∆ Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Değerlemede bu yöntem direkt kullanılmamakla birlikte, Pazar yaklaşımı analizi için gerekli satılık ve kiralık emsaller ile bölgede yapılan satış-kira araştırması ayrıca mevcut sektörel veriler ışığında Gelir Yaklaşımı çatısı altında bulunan ve farklı bir yaklaşım olan doğrudan kapitalizasyon yöntemiyle değer yaklaşımında bulunulmuştur.

Değerleme konusu ana taşınmaz için emsal düzeltme tablosunda ortalama bir dükkan ve ofis için birim kira değeri hesaplanmış olması sebebi ile doğrudan kapitalizasyon metoduyla bağımsız bölüm bazında bir piyasa değeri takdiri hesaplanmıştır. Merkezi bölge olması dolayısıyla üst katların satış değeri ile kira değerleri karşılaştırıldığında dükkan için ortalama %4 ile %5 aralığında değiştiği görülmüştür. Zemin kat dükkan için %4.5, üst kat ofisler için ise %4 uygulanmıştır.

KATLAR	TOPLAM KİRALANABİLİR ALAN (M2)	KİRA BİRİM DEĞERİ ( TL/m2)	AYLIK KİRA DEĞERİ ( TL)	YILLIK KİRA DEĞERİ ( TL)	/	KAPİTALİZASYON ORANI	PİYASA DEĞERİ (TL)
ZEMİN KAT	761,00	₺480,00	₺365.280,00	₺4.383.360,00	/	0,045	₺97.408.000,00
GALERİ KAT	609,00	₺120,00	₺73.080,00	₺876.960,00	/	0,045	₺19.488.000,00
1.NORMAL KAT	713,00	₺160,00	₺114.080,00	₺1.368.960,00	/	0,04	₺34.224.000,00
2.NORMAL KAT	713,00	₺160,00	₺114.080,00	₺1.368.960,00	/	0,04	₺34.224.000,00
3.NORMAL KAT	713,00	₺160,00	₺114.080,00	₺1.368.960,00	/	0,04	₺34.224.000,00
4.NORMAL KAT	713,00	₺160,00	₺114.080,00	₺1.368.960,00	/	0,04	₺34.224.000,00
5.NORMAL KAT	713,00	₺160,00	₺114.080,00	₺1.368.960,00	/	0,04	₺34.224.000,00
6.NORMAL KAT	443,00	₺176,00	₺77.968,00	₺935.616,00	/	0,04	₺23.390.400,00
ÇATI KAT	55,00	₺184,80	₺10.164,00	₺121.968,00	/	0,04	₺3.049.200,00
TOPLAM	5.433,00		₺1.096.892,00	₺13.162.704,00			₺314.455.600,00
DÜZELTİLMİŞ DEĞER							₺314.456.000,00

Sonuç olarak gelir yöntemine göre söz konusu ana taşınmaz katlara göre kullanım niteliği şeklinde ayrı ayrı değerlendirilmesi neticesinde piyasa değeri için toplamda 314.456.000,00-TL değer takdir edilmiştir.

5.4 Diğer Tespit ve Analizler

∆ Takdir Edilen Kira Değerleri

Söz konusu parsel üzerinde bulunan banka binası mimari projesi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinde belirlenen toplam yapı kapalı alanı 5.046 m² olsa da proje üzerinden yapılan ölçümlerde 5.433 m² olduğu tespit edilmiştir. Mimari projesinin mahalliyle uyumlu olması sebebiyle projesi esas alınarak değerleme yapılmıştır.

Söz konusu taşınmaz için takdir edilen kira değerlerine ilişkin analizler raporun gelir yaklaşımı sonuç kısmında yapılan tabloda da detaylandırıldığı üzere kira değeri 1.097.000,00 TL/Ay olarak takdir edilmiştir.

∆ Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Taşınmazın bulunduğu il genelinde ve özellikle konumlandığı bölgede kat karşılığı oranlarının %55-%60 oranında değişebildiği, hasılat paylaşımı oranlarının ise %40-%45 oranlarında gerçekleşebileceği ön görülmektedir. Bu oranlar, taşınmaz alanının büyüklüğü, proje kapsam ve toplam getirisi, yapılacak projenin niteliği ve konumu gibi etkenlere göre değişkenlik göstermektedir.

∆ Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Rapora konu proje özelinde buna yönelik herhangi bir çalışma yapılmamıştır.

∆ En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

Söz konusu taşınmazın mevcut durumu, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut imar durumuna alt katının dükkan, üst katlarının ise ofis olabilecek şekilde kullanılmasının en etkin ve verimli kullanım şekli olacağı kanaatine varılmıştır.

∆ Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Söz konusu parsel üzerinde yer alan taşınmazın değerleme işlemine konu olmuştur. Müşterek veya bölünmüş kısım analizi yapılmamıştır.

6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması

Taşınmazın niteliğinin banka şubesi olması, tek bir nizamda kullanılıyor olması, kat irtifakının bulunmaması, kullanım şekli ve amacı vb. her türlü etkenler değerlemede dikkate alınmıştır. Raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere değerleme yapılırken taşınmaza ayrı ayrı analiz yapılmış olup değer oluşumu Pazar yaklaşımı ve Gelir yaklaşımı esasına göre belirlenmiştir. Taşınmaz, banka şubesi olarak işletilmesi sebebiyle gelir getirici bir mülk sınıfında değildir. Ancak bölge piyasası doğrultusunda yapılan inceleme ve araştırmalardan elde edilen veriler neticesinde kira değerleri getirilerinden kaynaklı potansiyel bir piyasa değeri de takdir edilmiştir. Bu ise direkt kapitalizasyon analizi yardımıyla bulunmuştur.

Taşınmaz her ne kadar kat irtifakı kurulu olmasa da bölgedeki çevre teşekkülleri de dikkate alındığında zemin kat dükkan normal katların ise ofis şeklinde bir kullanım çeşitliliği bulunmaktadır. Ayrıca bu kullanım şekliyle piyasada daha hızlı şekilde alım-satıma konu olabilmektedir. Bölgede müstakil yapı şeklinde benzer bir emsal olmamasına karşın piyasa değerini daha doğru yansıttığı gerekçeyle Pazar yaklaşımı nihai yöntem olarak belirlenmiştir. Toplam mevcut alan üzerinden yapı kayıt belgesi almış olması da olumlu bir diğer etken olmaktadır.

6.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri Değerleme çalışması için gerekli tüm asgari husus ve bilgilere raporda yer verilmiştir.
6.3 Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmaz için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.

6.4 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş

Raporun 3.3 maddesinde taşınmaz üzerinde bulunan takyidat detaylı olarak açıklanmıştır. Taşınmaz üzerinde tasarrufunu kısıtlayıcı bir takyidat bulunmamaktadır. Taşınmaz tapu kaydında, 3.derecede korunması gerekli kültür varlığıdır beyanı bulunmakta olup taşınmazın tarihi eser komşuluğu bulunmaktadır. Herhangi bir uygulama aşamasında Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü'nden görüş alınması gerekmektedir.

6.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmaz üzerinde bulunan takyidat haricinde devredilebilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama veya kısıtlama bulunmamaktadır.

6.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi Değerleme konusu arsa veya arazi değildir, parsel üzerinde rapor içerisinde bilgileri detaylı şekilde verilen taşınmaz bulunmaktadır.
6.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.

6.8 Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu gayrimenkulün tapudaki nitelikleri ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için 22.maddesi 1.fıkrası (b) bendi; (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. Belirtmesi gereği ilgili kısımlara uygun olmasından dolayı da taşınmazın GYO portföyünde bina olarak bulunmasına bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.

7. SONUÇ

7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Bu rapor, Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İzmir İli, Konak İlçesi ve Akdeniz Mahallesi, 971 Ada 17 Parselde bulunan "Beş Mağaza Ve İki Yazıhaneyi Havi Banka Binası'' vasıflı gayrimenkulün piyasa değer tespitini içeren, SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.

Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu ve yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, yapının ve iç mekânların özellikleri, kullanım amaç ve fonksiyonluğu, yapı sınıfı ve kalitesi, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.

7.2 Nihai Değer Takdiri

Taşınmaza değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.

Taşınmazın bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda, tapu niteliği ve fiili niteliği dikkate alınarak piyasa değerini daha doğru gösterdiği gerekçeyle pazar yaklaşımı neticesinde elde edilen sonuç nihai değer olarak takdir edilmiştir. Böylelikle;

Taşınmazın değerleme tarihi itibariyle Pazar yaklaşımına göre kanaat getirilen ve takdir edilen piyasa değeri şu şekildedir;

Rakamla; 331.824.000,00-TL ve Yazıyla; (Üçyüzotuzbirmilyonsekizyüzyirmidörtbin Türk Lirası)

KDV Dahil Toplam Satış Değeri: 398.188.800,00,-TL dir.

1. Tespit edilen bu değerler taşınmazın peşin satışına yöneliktir.
2. Nihai değer, KDV Hariç değeri ifade eder.
3. İş bu rapor, ekleriyle bir bütündür.
4. Nihai değer takdiri, raporun içeriğinden ayrı tutulamaz.
5. Değerleme tarihi itibariyle TCMB Efektif Satış Kuru 1\$:39.6392 TL dir.

Değerleme Uzman Yardımcısı	Değerleme Uzmanı		Sorumlu Değerleme Uzmanı
Dilan TOSUN Değerleme Uzman Yardımcısı SPK Lisans No: 927171	Mehmet AFŞAR Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 406225	Raci Gökcehan SONER Kontrolör SPK Lisans No: 404622	Erdeniz BALIKÇIOĞLU SPK Lisans No: 401418

8. UYGUNLUK BEYANI

Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;

Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
Rapor, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve ilgimiz bulunmamaktadır.
Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkul veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız bulunmamaktadır.
Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret, raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.
Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
Değerleme Uzman(lar)ı mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktadır.
Değerleme Uzmanı(lar)ı, gayrimenkulün yeri ve rapor içeriği konusunda deneyim sahibidir.
Rapor konusu mülk, kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmi kurumlarda gerekli incelemeler yapılmıştır.
Rapor içeriğinde belirtilen Değerleme Uzmanı/Değerleme Uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır.
Çalışma, iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Uluslararası Değerleme Standartları'na uygun olarak raporlanmıştır.

→ İş bu rapor, müşteri talebine özel olarak hazırlanmıştır. İlgilisi ve hazırlanış amacı dışında 3.şahıslar tarafından kullanılamaz, kopyalanamaz ve çoğaltılamaz.

9. RAPOR EKLERİ

∆ Takyidat Belgeleri, Proje, Ruhsat ve İskan Belgeleri

∆ Uydu, Konum ve CBS Görüntüleri
∆ Taşınmaz Görselleri
∆ SPK Lisans Belgeleri ve Mesleki Tecrübe Belgeleri

AI Terminal

HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

9138_rns_2025-06-26_ba9c9e80-b66a-4974-9e9d-69799fae32c1.pdf