Regulatory Filings • Dec 26, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Çankaya / ANKARA
| 1. | DEĞERLEME KURULUŞU VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 5 |
||
|---|---|---|---|
| 1.1 | DEĞERLEME KURULUŞUNU TANITICI BİLGİLER5 | ||
| 1.2 | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER VE ADRESİ5 | ||
| 1.3 | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 5 |
||
| 1.4 | RAPORUN KAPSAMI6 | ||
| 1.5 | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ | ||
| TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER6 | |||
| 2. | RAPOR BİLGİLERİ7 | ||
| 3. | DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI8 | ||
| 3.1 | DEĞERLEME TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI8 | ||
| 3.2 | UYGUNLUK BEYANI8 | ||
| 4. | GAYRİMENKULÜN TAPU VE ADRES BİLGİLERİ10 | ||
| 4.1 | GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ 10 |
||
| 4.2 | GAYRİMENKULÜN ADRES BİLGİLERİ10 | ||
| 5. | İMAR VE PROJE BİLGİLERİ11 | ||
| 5.1 | İMAR BİLGİLERİ11 | ||
| 5.2 | RUHSAT VE PROJE BİLGİLERİ 12 |
||
| 5.3 | GAYRİMENKUL İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMA 16 |
||
| 6. | ANA GAYRİMENKUL FİZİKİ VE TEKNİK BİLGİLERİ 16 |
||
| 7. | MEVCUT KULLANIM DURUMU, PROJEYE UYGUNLUK VE AYKIRILIKLAR 17 |
||
| 8. | ANA GAYRİMENKULUN ÖZELLİKLERİ17 | ||
| 9. | BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ÖZELLİKLERİ18 | ||
| 10. | GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE İLİŞKİN BİLGİ18 |
||
| 11. | GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELER20 | ||
| 12. | GENEL VE SEKTÖREL VERİLER 20 |
||
| 12.1 | TÜRKİYE'YE AİT GENEL VERİLER20 | ||
| 12.2 | SEKTÖREL VERİLER21 | ||
| 12.3 | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ21 | ||
| 13. | GAYRİMENKULÜN YERİ, ULAŞIM VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ23 | ||
| 13.1 | ÇEVRE VE ULAŞIM KROKİSİ23 | ||
| 13.2 | GAYRİMENKULÜN KONUMU 23 |
||
| 13.3 | ÇEVRESEL ÖZELLİKLER 24 |
||
| 14. | DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER24 | |
|---|---|---|
| 14.1 | BÖLGENİN GELİŞME POTANSİYELİ 24 |
|
| 14.2 | EN İYİ VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ25 | |
| 14.3 | GAYRİMENKULUN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER 25 |
|
| 15. | DEĞERLEME BİLGİLERİ VE DEĞERLEME YÖNTEMLERİ26 | |
| 15.1 | EMSAL SATIŞLARIN KARŞILAŞTIRILMASI YÖNTEMİ (PAZAR YAKLAŞIMI)26 | |
| 15.2 | MALİYET YÖNTEMİ 26 |
|
| 15.3 | GELİR YAKLAŞIMI YÖNTEMİ 27 |
|
| 15.4 | DİĞER TESPİT VE ANALİZLER27 | |
| 15.4.1 | ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLEN ARSALARIN BOŞ ARAZİ VE PROJE DEĞERLERİ 27 |
|
| 15.4.2 | BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR 27 |
|
| 15.4.3 | EMSAL ARAŞTIRMASI 30 |
|
| 16. | DEĞERLEME KULLANILACAK YÖNTEMLERİN BELİRLENMESİ32 | |
| 17. | EKSPERİN KANAATİ 32 |
|
| 18. | FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE İZLENEN YÖNTEMİN AÇIKLANMASI32 |
|
| 19. | DEĞERLEME VE SONUÇ32 | |
| 19.1 | SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ32 | |
| 19.2 | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ33 | |
| EKLERHata! Yer işareti tanımlanmamış. |
| TALEP EDEN KURUM | HALK YAPI PROJELERİ GELİŞTİRME A.Ş |
|---|---|
| TALEP TARİHİ | 19.09.2024 |
| DAYANAK SÖZLEŞMESİ | 25.01.2024 |
| DEĞERLEME TARİHİ | 23.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ VE | 26.12.2024 |
| TAKİPNO | 2024-HALKGYO-31 |
| Kocaeli ili, Dilovası ilçesi, Çerkeşli Mahallesi, 632 ada 12 parsel ve 642 ada 4 parselde yer alan "ARSA" niteliğindeki gayrimenkullerin piyasa |
|
| değerinin tespiti amacıyla; | |
| Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında | |
| Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında | |
| RAPORUN KONUSU | Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan " Değerleme raporlarında bulunması Gereken Asgari hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1'inci maddesi ikincifıkrasıkapsamında hazırlanmıştır. |
| GAYRİMENKULLER | 632 Ada 12 Parsel: |
| İN MALİKİ |
-HALK YAPI PROJELERİ GELİŞTİRME ANONİM ŞİRKETİ |
| VKN(2333/2400) - HALK YAPI PROJELERİ GELİŞTİRME ANONİM ŞİRKETİ VKN |
|
| (67/2400) | |
| 642 Ada 4Parsel: | |
| - HALK YAPI PROJELERİ GELİŞTİRME ANONİM ŞİRKETİ V(1/1) Değerleme konusu gayrimenkullerin detaylı tapu bilgileri raporun |
|
| TAPU BİLGİLERİ | "4.1Gayrimenkullerin Mülkiyet Bilgileri" bölümünde açıklanmaktadır. |
| İMAR DURUMU | Dilovası Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre değerleme konusu 632 ada 12 parsel ve 642 ada 4 parsel numaralı taşınmazlar 1/1000 ölçekli 12.05.2006 tasdik tarihli Dilovası Çerkeşli Bölgesi Uygulama İmar Planı kapsamında "Küçük Sanayi Tesisi" lejantında E:1,00, 3 kat, Yençok:9,50 m ve ayrık nizam yapılaşma koşullarına sahiptir. |
| KISITLAYICI DURUMLAR |
Herhangi bir kısıtlayıcı durum bulunmamaktadır. |
| GAYRİMENKULLER | 632 Ada 12 Parsel Arsa Değeri; |
| İÇİN TAKDİR EDİLEN | 1.157.816.000,00TL |
| 26.12.2024 TARİHLİ |
|
| (KDVHARİÇ) DEĞER | (Birmilyaryüzelliyedimilyonsekizyüzonaltıbin.-Türk Lirası) |
| 642 Ada 4 Parsel Arsa Değeri; | |
| 3.538.354.000.-TL | |
| (Üçmilyarbeşyüzotuzsekizmilyonüçyüzellidörtbin.-Türk Lirası) | |
| RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANI |
TUNCAY MALKOÇ (SPK Lisans No: 411611) |
| DEĞERLEME UZMANI | UYGAR ZAİM (SPK Lisans No:404959 ) |
| ONAYLAYAN SORUMLU DEĞERLEME UZMANI |
SERDAR KADİR ASLAN (SPK Lisans No: 402750) |
Marka Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye : 6.500.000-TL Ticaretsicil 372903 Telefon 0 312 442 9 444 e-posta/Web :www.markakurumsal.com.tr Adres : Sancak Mahallesi 507.Sokak Tekno Plaza No:14/16 Kat:4 No:13-14-15-16 Çankaya /ANKARA
| SPKLisansTarihi | :23.09.2014 |
|---|---|
| BDDKLisansTarihi | :29.06.2014 |
FaaliyetKonusu :Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespit ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüş raporuvermektedir.
Şirket Ünvanı: Halk Yapı Projeleri Geliştirme A.Ş Şirket Adresi: Barbaros Mah. Begonya Sk. WBC İş Merkezi No:2H 34746 Ataşehir / İstanbul
İş bu rapor, müşteri talebine istinaden Kocaeli ili, Dilovası ilçesi, Çerkeşli Mahallesi, 632 ada 12 parsel ve 642 ada 4 parsel numaralı "ARSA" niteliğindeki gayrimenkullerin piyasa değerinin TL cinsinden değer tespitine ilişkin hazırlanmıştır. Müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslimedilmesidir.
| Değerleme konusu mülke daha önce şirketimiz tarafından Halk Bankası A.Ş | adına 4 adet rapor |
|---|---|
| düzenlenmiştir. | |
| -Rapor Tarihi ve Numarası | :12-10-2020 – 2020-HB-8240 |
| Takdir Edilen Değer | : 100.000.000,00 TL |
| Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları | : NİLÜFER ÇOKÇALIŞIR (406299) |
| : MUSTAFA HASDEMİR (400552) | |
| Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı ve Soyadı : CEM GÜLEÇ (404453) | |
| -Rapor Tarihi ve Numarası | :24-03-2022 – 2022/OZL/14 |
| Takdir Edilen Değer | : 164.265.000,00 TL |
| Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları | : TUNCAY MALKOÇ (411611) |
| : A. C. EFE TULAZOĞLU (403849) | |
| Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı ve Soyadı : SERDAR KADİR ASLAN (402750) | |
| -Rapor Tarihi ve Numarası | :30-12-2022 – 2022/OZL/179 |
| Takdir Edilen Değer | : 276.640.000,00 TL |
| Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları | : TUNCAY MALKOÇ (411611) |
| : UYGAR ZAİM (404959) | |
| Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı ve Soyadı : SERDAR KADİR ASLAN (402750) | |
| -Rapor Tarihi ve Numarası | :13.06.2023 – 2023/OZL/89 |
| Takdir Edilen Değer | : 349.860.000,00 TL |
| Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları | : TUNCAY MALKOÇ (411611) |
| : UYGAR ZAİM (404959) | |
| Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı ve Soyadı : SERDAR KADİR ASLAN (402750) | |
| -Rapor Tarihi ve Numarası | :28.12.2023 – 20243/OZL/38 |
| Takdir Edilen Değer | : 1.123.397.000,00 TL |
| Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları | : TUNCAY MALKOÇ (411611) |
| : UYGAR ZAİM (404959) | |
| Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı ve Soyadı : SERDAR KADİR ASLAN (402750) | |
| -Rapor Tarihi ve Numarası | – 2024/HALKGYO/15 :27.06.2024– |
| Takdir Edilen Değer | : 3.438.778.000,00 TL |
| Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları | : TUNCAY MALKOÇ (411611) |
| : UYGAR ZAİM (404959) | |
| Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı ve Soyadı : SERDAR KADİR ASLAN (402750) |
Raporu Hazırlayanların
Raporun Tarihi ve Numarası : 26.12.2024 – 2024/HALKGYO/31
Ad ve Soyadları : Tuncay MALKOÇ (Spk Lisans No: 411611) :UYGAR ZAİM (SPK Lisans No:404959 )
Sorumlu Değerleme Uzmanının
Adı ve Soyadı :Serdar Kadir ASLAN (Spk Lisans No: 402750)
Değerleme Tarihi : Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz tarafından mahal ve resmi kurum incelemeleri 23.12.2024 tarihinde tamamlanmıştır.
Dayanak Sözleşmesinin Tarihi ve Numarası :25.01.2024
Raporun, Tebliğin 1.Maddesi Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: Değerleme raporu; HalkYapı Projeleri Geliştirme A.Ş. için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 Tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)'in 1. Maddesi 2. Fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.
Bu rapor, müşteri talebi doğrultusunda; yukarıda niteliği yazılı gayrimenkullerin mevcut durumuyla Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik hazırlanmıştır. Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Pazar Değeri; Bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibariyle el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Bilgimiz ve inancımız doğrultusunda aşağıdaki huşuları teyit ederiz.
alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
| İl | KOCAELİ | Mevkii | - | |
|---|---|---|---|---|
| İlçe | DİLOVASI | Pafta | G23a17d4d | |
| Bucak | - | Ada | 632 | |
| Mahalle | ÇERKEŞLİ | Parsel | 12 | |
| Sokak | - | Yüzölçümü | 32.498,18m² | |
| Ana Taşınmaz Niteliği |
ARSA | |||
| Malik | HALK YAPI PROJELERİ GELİŞTİRME ANONİM ŞİRKETİ (2333/2400) HALK YAPI PROJELERİ GELİŞTİRME ANONİM ŞİRKETİ |
|||
| (67/2400) | ||||
| KATMÜLKİYETİ | KAT İRTİFAKI | DEVRE MÜLK | DİĞER (ANA TAŞINMAZ) |
| İl | KOCAELİ | Mevkii | - |
|---|---|---|---|
| İlçe | DİLOVASI | Pafta | G23a17d4d |
| Bucak | - | Ada | 642 |
| Mahalle | ÇERKEŞLİ | Parsel | 4 |
| Sokak | - | Yüzölçümü | 100.943,86 m² |
| Ana Taşınmaz Niteliği |
ARSA | ||
| Malik | HALK YAPI PROJELERİ GELİŞTİRME ANONİM ŞİRKETİ (1/1) |
||
| KAT MÜLKİYETİ | KAT İRTİFAKI | DEVRE MÜLK | DİĞER (ANA TAŞINMAZ) |
Kocaeli ili, Dilovası ilçesi, MimarsinanMah.,İstiklal Caddesi , (632 Ada 12 ve 642 ada 4 Parsel)
| PLAN ÖLÇEĞİ | 1/1.000 | ||
|---|---|---|---|
| BAĞLI BULUNDUĞU | Dilovası | İMAR PLANIONAY | 12.05.2006 |
| BELEDİYE | Belediyesi | TARİHİ | |
| TAKS | 0 | YÜKSEKLİK (H) | 9.50m |
| KAKS | 1,00 | EMSAL | - |
| ÇEKME MESAFELERİ | - - - |
İNŞAAT NİZAMI | Ayrık |
| (Ön/Arka/Yan) | |||
| LEJANT | Küçük Sanayi | İMAR DURUM | 12.07.2021tarih |
| Tesisi | BELGESİ TARİH | 49 ve 50sayılı | |
| VE | |||
| NO | |||
| PARSELİN TERKLERİ | - | ||
| KISITLAMALAR | Dilovası Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye | ||
| göre değerleme konusu taşınmaz 1/1000 ölçekli 12.05.2006 tasdik |
|||
| tarihli Çerkeşli | Bölgesi Uygulama İmar Planı kapsamında, "Küçük | ||
| Sanayi Tesisi"lejandında KAKS:1,00, Yençok:9,50 ve ayrık nizam | |||
| yapılaşma koşullarına |
sahiptir. Terki |
bulunmamaktadır. İmar |
|
| planında küçük sanayi alanı olarak ayrılmış olup, başka bir kamusal | |||
| amaçla kullanılamaz beyanı bulunmaktadır. | |||
Dilovası Belediye'sinde yapılan incelemelerde söz konusu parsel için hazırlanmış 09.01.2022 onay tarihli mimari proje bulunmaktadır.
632 Ada 12 Parsel için alınmış yapı ruhsatlarına göre;
H1-H2 Blok için 01.09.2022 tarih ve 2022/70 numaralı 20 adet Atölye, 9 Ofis ve İşyeri ve Ortak alanlar için 14.632,82 m² inşaat alanlı,
I1-I2 Blok için 01.09.2022 tarih ve 2022/70 numaralı 38 adet Atölye ve Ortak alanlar için 28.612,29 m² inşaat alanlı,
Arıtma için 01.09.2022 tarih ve 2022/70 numaralı 85,03 m² inşaat alanlı,
KİOSK 5 için 01.09.2022 tarih ve 2022/70 numaralı, 1 adet Restoran -Lokanta alanlar için 38,1 m² inşaat alanlı,
Teknik Oda için 01.09.2022 tarih ve 2022/70 numaralı Bina Dışı Yapılar için 981,28 m² inşaat alanlı,
İstinat Duvarı için 01.09.2022 tarih ve 2022/71 numaralı Bina Dışı Yapılar için 2937 m² inşaat alanlı
inşaat ruhsatları bulunmaktadır.
Toplamda her iki parsel için yapı ruhsatları inşaat alanı istinat duvarı hariç 183.490 m², istinat duvarı toplam inşaat alanı 10.164m² dir.
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ | Yapı kullanım izni bulunmamaktadır. |
|---|---|
| TARİH | |
| VE NO | |
| GAYRİMENKUL, ONAYLI PROJESİNE | Parsel üzerinde ruhsatsız prefabrik malzemeden |
| UYGUN MU? | imal edilmiş çok sayıda yapı bulunmakta olup |
| ayrıca3 katlı yatakhane, tek katlı şantiye binası | |
| bulunmaktadır. Parseller üzerinde yapılan |
|
| inşaatlar projesine uygun olarak devam | |
| etmektedir. Değerleme günü yapılan incelemede | |
| A1 blok %95, A2 blok %88, B1 blok %88, B2 | |
| blok %82, B3 blok %47, C blok %85, D blok |
|
| %55, E blok %55, F1 blok %83, F2 blok %78, |
|
| F3 blok %82, G blok %95, H1 blok %68, H2 | |
| blok %77ve I1 blok %90, I2 blok %90, |
|
| oranında tamamlanmış vaziyette olduğu tespit |
|
| edilmiştir. | |
| BAĞIMSIZ BÖLÜM İSE, TAPUDAKİ | Değerleme günü yapılan incelemede A1 blok |
| KAT | %95, A2 blok %88, B1 blok %88, B2 blok %82, |
| İRTİFAKINA ESAS | B3 blok %47, C blok %85, D blok %55, E blok |
| ONAYLI PROPJESİNE | %55, F1 blok %83, F2 blok %78, F3 blok %82, |
| UYGUN MU? | F4 %81, Blok G blok %95, H1 blok %68, H2 |
| blok %77ve I1 blok %90, I2 blok %90, | |
| oranında tamamlanmış vaziyette olduğu tespit | |
| edilmiştir. |
| ÇAP VEYA İMAR PLANI İLE | Konu mülkün yer aldığı parselin doğruluğu |
|---|---|
| TAŞINMAZIN | Dilovası Belediyesi'nde yer alan İmar Paftası |
| UYGUNLUĞUNUN | üzerinden tespit edilmiştir. |
| SAĞLANIP SAĞLANMADIĞI | |
| YIKIM KARARI BİLGİSİ | Parsel üzerinde bulunan yapılar hakkında |
| herhangi bir karar bulunmamaktadır. | |
| YAPI DENETİMİ FİRMASI VE YAPILAN | - |
| DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ | |
| GAYRİMENKULÜN ENERJİ | Enerji Kimlik belgesi bulunmamaktadır. |
| VERİMLİLİK SERTİFİKASI | |
| HAKKINDA | |
| BİLGİ | |
| EĞER BELİRİLİ BİR PROJEYE | Değerleme çalışması gerçekleştirilen parseller |
| İSTİNADEN DEĞERLEME | üzerinde toplamda 17 blokta yer alan 350 adet |
| YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN | atölye, ofis ve dükkan nitelikli bağımsız bölüm |
| DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN | yer alan bir proje gerçekleştirilecek olup söz |
| VESÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN | konusu projenin yapı ruhsatları alınmıştır. |
| MEVCUT PROJEYEİLİŞKİN | |
| OLDUĞUNA VE FARKLI BİR | |
| PROJENİN UYGULANMASI | |
| DURUMUNDA BULUNACAK | |
| DEĞERİN FARKLI | |
| OLABİLECEĞİNE DAİR BİLGİ |
Dilovası Belediye'sinde yapılan incelemelerde söz konusu parsel için hazırlanmış 09.01.2022 onay tarihli mimari proje bulunmaktadır.
642 ada 4 parsel için alınmış yapı ruhsatlarına göre;
A1-A2 Blokları için 01.09.2022 tarih ve 2022/71 numaralı 70 adet Atölye ve Ortak alanlar için 42.177,14m² inşaat alanlı,
B1-B2-B3 Blokları için 01.09.2022 tarih ve 2022/71 numaralı 102 adet Atölye ve Ortak alanlar için 41.276,25 m² inşaat alanlı,
C Blok için 01.09.2022 tarih ve 2022/71 numaralı 30 adet Atölye ve Ortak alanlar için 16.337,02 m² inşaat alanlı,
D Blok için 01.09.2022 tarih ve 2022/71 numaralı 12 adet Ofis ve İşyeri, 3 adet Atölye ve Ortakalanlar için 3.044,45 m² inşaat alanlı,
E Blok için 01.09.2022 tarih ve 2022/71 numaralı 6 adet Atölye ve Ortak alanlar için 3.057,06 m² inşaat alanlı,
F1-F2-F3-F4 Blok için 01.09.2022 tarih ve 2022/71 numaralı 38 adet Atölye ve Ortak alanlar için 28.104,76 m² inşaat alanlı,
G Blok için 01.09.2022 tarih ve 2022/71 numaralı 17 adet Ofis ve İşyeri ve ortak alanlar için 2.846,46 m² inşaat alanlı,
Arıtma için 01.09.2022 tarih ve 2022/71 numaralı 528 m² inşaat alanlı,
KİOSK 1 için 01.09.2022 tarih ve 2022/71 numaralı, 1 adet Restoran -Lokanta alanları için 38,1 m² inşaat alanlı, KİOSK 2 için 01.09.2022 tarih ve 2022/71 numaralı, 1 adet Restoran -Lokanta alanları için 38,1 m² inşaat alanlı, KİOSK 3 için 01.09.2022 tarih ve 2022/71 numaralı, 1 adet Restoran -Lokanta alanları için 38,1 m² inşaat alanlı, KİOSK 4 için 01.09.2022 tarih ve 2022/71 numaralı, 1 adet Restoran -Lokanta alanları için 25,4 m² inşaat alanlı, Teknik Oda için 01.09.2022 tarih ve 2022/71 numaralı Bina Dışı Yapılar için 1501,85 m² inşaat alanlı, Trafo için 01.09.2022 tarih ve 2022/70 numaralı Bina Dışı Yapılar için 128 m² inşaat alanlı, İstinat Duvarı için 01.09.2022 tarih ve 2022/70 numaralı Bina Dışı Yapılar için 7227 m² inşaat alanlı, yapı ruhsatları bulunmaktadır. Toplamda her iki parsel için yapı ruhsatları inşaat alanı istinat duvarı hariç 183.490,20 m², istinat duvarı toplam inşaat alanı 10.164m²dir. YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ TARİH VE NO 642 ada 4 parsel için alınmış herhangi bir yapı kullanma izin belgesi bulunmamaktadır. GAYRİMENKUL, ONAYLI PROJESİNE UYGUN MU? Parsel üzerinde toplamda 480 m² alanlı ruhsatsız yapı bulunmakta olup satış ofisi olarak kullanılmaktadır. Parseller üzerinde yapılan inşaatlar projesine uygun olarak devam etmektedir. Değerleme günü yapılan incelemede A1 blok %95, A2 blok %88, B1 blok %88, B2 blok %82, B3 blok %47, C blok %85, D blok %55, E blok %55, F1 blok %83, F2 blok %78, F3 blok %82, G blok %95, H1 blok %68, H2 blok %77ve I1 blok %90, I2 blok %90, oranında tamamlanmış vaziyette olduğu tespit edilmiştir. BAĞIMSIZ BÖLÜM İSE, TAPUDAKİ KAT İRTİFAKINA ESAS ONAYLI PROPJESİNE UYGUN MU? Parseller üzerinde yapılan inşaatlar projesine uygun olarak devam etmektedir. ÇAP VEYA İMAR PLANI İLE TAŞINMAZIN UYGUNLUĞUNUN SAĞLANIP SAĞLANMADIĞI Konu mülkün yer aldığı parselin doğruluğu Dilovası Belediyesi'nde yer alan İmar Paftası üzerinden tespit edilmiştir. YIKIM KARARI BİLGİSİ Parsel üzerinde bulunan yapılar hakkında herhangi bir karar bulunmamaktadır YAPI DENETİMİ FİRMASI VE YAPILAN DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ - GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI Enerji Kimlik belgesi bulunmamaktadır.
HAKKINDA
BİLGİ
| EĞER BELİRİLİ BİR PROJEYE | Değerleme çalışması gerçekleştirilen parseller |
|---|---|
| İSTİNADEN DEĞERLEME | üzerinde toplamda 17 blokta yer alan 350 adet |
| YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN | atölye, ofis ve dükkan nitelikli bağımsız bölüm |
| DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN | yer alan bir proje gerçekleştirilecek olup söz konusu projenin yapı ruhsatları alınmıştır. |
| VESÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN | |
| MEVCUT PROJEYEİLİŞKİN | |
| OLDUĞUNA VE FARKLI BİR | |
| PROJENİN UYGULANMASI | |
| DURUMUNDA BULUNACAK | |
| DEĞERİN FARKLI | |
| OLABİLECEĞİNE DAİR BİLGİ |
Dilovası Belediyesi'nden tarafımıza verilen fiziki imar dosyasında herhangi bir olumsuz evrak-tutanak-karar bulunmadığıgörülmüştür.
Değerleme konusu 632 ada 12 numaralı parsel 32.498.18 m² yüz ölçüme sahip, geometrik olarak yamuk formda, topoğrafik olarak hafif eğimli ve engebeli bir yapıya sahip olup, İstiklalCaddesi'ne cephesi bulunmaktadır. Parselin Kuzey yönden stabilize yol olan İstiklal Caddesinecephesi 220 metre ve parsel derinliği 221 metredir. Parsel üzerinde inşaatlar başlamış olup devam etmektedir. Parselin eğimi yaklaşık % 10-15 civarındadır. Parsel sınırları belirlenmemiş durumdadır. Parsel etrafında yol çalışmaları devam etmekte olup altyapıçalışmalarına henüz tamamlanmamıştır. 642 ada 4 parsel ile arasında imar yolu bulunmakta olup henüz açılmamıştır. Taşınmazın bu imar yoluna cephesi yaklaşık 300 metredir. Onaylanmış projesine göre parsel üzerinde I1,I2,H1 ve H2 bloklardan oluşmakta olup H1blok 9, H2 blok 20, I1 blok 18, I2 blok 20 adet ünite içermektedir. Projesine H1 blok zeminve 1. Normal katan+ teras kat, H2 blok 2. bodrum 1. Bodrum katlardan, I1 ve I2. Blok3bodrum+2bodrum+1 bodrum+zemin+1. Normal kat ve teras kattan oluşmakta olup toplamda67 ünite bulundurmaktadır. Ayrıca 632 ada 12 parselde 1 adet kiosk (kafeterya) bulunmakta olup toplam 68 adet ünite mevcuttur. Projesine açık otoparklar trafo alanları mevcuttur. Blok bazında tamamlanma oranları değerleme günü yapılan incelemede H1 blok %68, H2 blok %77ve I1 blok %90, I2 blok %90, , oranında tamamlanmış vaziyette olduğu tespit edilmiştir.
Değerleme konusu 642 ada 4 parselin yer aldığı arasa vasıflı parsel 100.943.86 m² yüzölçüme sahip, geometrik olarak biçimsiz formda, topoğrafik olarak hafif eğimli ve engebeli biryapıya sahip olup, İstiklal Caddesine cephesi bulunmaktadır. Parselin Kuzey yönden stabilizeyol olan İstiklal Caddesine cephesi 54 metre ve parsel derinliği 400 metredir. Parselin eğimi yaklaşık % 10-15 civarındadır.Parsel sınırları belirlenmemiş durumdadır. Parsel etrafında yol çalışmaları devam etmekte olup altyapı çalışmalarına henüz tamamlanmamıştır. 632 ada 12 parsel ile arasında imar yolu bulunmakta olup henüz açılmamıştır. Taşınmazın bu imar yoluna cephesi yaklaşık 220metredir. Onaylanmış projesine göre parsel üzerinde A1,A2,B1,B2,B3,C,D,E,F1,F2,F3,F4,G bloklardan oluşmakta olup A1 blok 24, A2 blok 46,B1 blok 24, B2 blok 56, B3 blok 22, C blok 30, D blok 15, E blok 6, F1 blok 6, F2 blok 8, F3blok 8, F4 blok 16, G blok ünite içermektedir. Projesine A1 blok 3bodrum+2bodrum+1bodrum+zemin+1. Normal kat ve teras kattan, A2 blok 1. Bodrum+zemin+1. Normal kat+teraskat, katlardan, B1 ve B2. blok +2bodrum+1 bodrum+zemin+1. Normal kat ve teras kattan, B3blok zemin+1. Kat+teras kat, C blok 2bodrum+1 bodrum+zemin+1. Normal kat ve teras kattan,D blok 1. Bodrum+zemin+1. Normal kat+teras kat, E 2 bodrum+1 bodrum+zemin+1. Normalkat ve teras kattan, F1,F2,F3 blok zemin+1. Kat+teras kat, F4 blok 2bodrum+1bodrum+zemin+1. Normal kat ve teras kattan, G blok zemin+1. Kat+2. Kat ve teras katoluşmakta olup toplamda 278 ünite bulundurmaktadır. Ayrıca 642 ada 4 parselde 4 adet kiosk(kafeterya) bulunmakta olup toplam 282 adet ünite mevcutur.
| Manzarası | Cephe genişliği | Köşe parseli | Topografya |
|---|---|---|---|
| Değerleme konusu 632 ada 12numaralı parsel İstiklal Caddesi üzerinde konumlu olup asfalt yol çalışması tamamlanmamıştır. |
632 Ada 12numaralı parsel yamuk benzeri formda olup İstiklal Caddesine~216metr e cephesi bulunmaktadır. Parsel derinliği 233metredir. |
- | Değerleme konusu taşınmaz topografik olarak az eğimli ve engebeli arazi yapısına sahiptir. |
| Manzarası | Cephe genişliği | Köşe parseli | Topografya |
|---|---|---|---|
| Değerleme konusu 642 Ada 4 numaralı parsel İstiklal Caddesi üzerinde konumlu olup asfalt yol çalışması tamamlanmamıştır. |
642 Ada 4 numaralı parsel amorf formda olupİstiklal Caddesine~54 metre cephelidir. Parselin 400 metre derinliği bulunmaktadır. |
Değerleme konusu taşınmaz topografik olarak eğimli ve engebeli arazi yapısına sahiptir. |
Değerleme konusu taşınmazlardan 642 da 4 arsa nitelikli olup parsel üzerinde blok inşaatları başlanmış yapılar bulunmaktadır.632 ada 12 parselde ise; Ruhsatı alınmışmevcutproje A1-A2-B1-B2-B3-C-D-E-F1-F2-F3-F4-G-H1-H2-I1-I2 bloktan oluşmaktadır. A1 blok 24, A2 blok 46, B1 blok 24, B2 blok 56, B3 blok 22, C blok 30, D blok 15, E blok 6, F1 blok 6, F2 blok 8, F3 blok 8, F4 blok 16, G blok 17, H1 blok 9 , H2 blok 20, I1 blok 18, I2 blok 20 adet, 5 adet kiosk (Büfe) olmak üzere toplamda 350 adet Küçük Sanayi Tesisi için ortak alanlar dahil198.186,88m² olarak projelendirilmiş olup değerleme tarihinde projeye başlanmış olduğu görülmüştür.Mevcut projeye göre inşa edilmiş yapıların genel tamamlanma yüzdeleri aşağıdaki gibidir.
| BLOK | Tamamlanma Oranı | Alanı | Blok İnşaat Blok İnşaat Alanının Toplam Alana Oranı |
Genel Tamamlanma Oranı |
|---|---|---|---|---|
| А | 93% | 42.177,14 | 23% | 21,66% |
| B | 72% | 41.276,25 | 23% | 16,50% |
| 85% | 16.337,02 | 9% | 7,71% | |
| D | 55% | 3.044,45 | 2% | 0,93% |
| E | 55% | 3.057,06 | 2% | 0,93% |
| F | 81% | 28.104,76 | 16% | 12,64% |
| G | 95% | 2.846,46 | 2% | 1,50% |
| Н | 73% | 14.632,82 | 8% | 5,93% |
| 90% | 28.612,29 | 16% | 14,30% | |
| TOPLAM | 82% |
Değerleme konusu taşınmazlar "arsa" nitelikli olup bağımsız bölüm özelliği taşımamaktadır.
Evet: Değerleme konusu taşınmaz 19.07.2022 tarihinde gerçekleşen 4230 yevmiye numaralı işlem ile "Marmara Metal Mamulleri Ticaret Anonim Şirketi" mülkiyetinden "Halk Yapı ProjeleriGeliştirme Anonim Şirketi" mülkiyetine geçmiştir.
KADASTRAL DURUMUNDA SON 3 YILDA DEĞİŞİKLİK VAR MI?
Evet:
Hayır:
İMAR DURUMUNDA SON 3 YILDA DEĞİŞİKLİK VAR MI?
Evet:
Hayır:
HUKUKİ DURUMUNDA SON 3 YILDA DEĞİŞİKLİK VAR MI?
Evet:
Hayır:
| İPOTEK | Evet: Taşınmazın tapu kayıtlarında 2333/2400 hissesi üzerinde 24.11.2017 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| tarih, 3549 yevmiye numarası ile 17.300.000 USD tutarında 1.dereceden, Yapı | ||||||
| ve Kredi Bankası A.Ş lehine ipotek kaydı mevcuttur. | ||||||
| Hayır: | ||||||
| HACİZ | Evet: | |||||
| Hayır: Taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir haciz kaydı |
||||||
| bulunmamaktadır. | ||||||
| DİĞER | Evet: - "imar planında küçük sanayi 25-07-2005 tarih ve 6049 yevmiye numaralı |
|||||
| ŞERHLER | alanı olarak ayrılmış olup, başka bir kamusal amaçla kullanılamaz." şerhi bulunmaktadır. | |||||
| Hayır: | ||||||
| BEYANLAR | Evet: Taşınmazın tapu kayıtlarında "imar planında küçük sanayi alanı olarak | |||||
| ayrılmış olup başka bir kamusal amaçla kullanılamaz." beyanı mevcuttur. | ||||||
| Hayır: | ||||||
| AÇIKLAMA | Web Tapu sisteminden 14.11.2024 tarih itibari ile edinilen tapu kayıtları ekte |
|||||
| sunulmuştur. |
Evet: Değerleme konusu taşınmaz 19.07.2022 tarihinde gerçekleşen 4230 yevmiye numaralı işlem ile "Marmara Metal Mamulleri Ticaret Anonim Şirketi" mülkiyetinden "Halk Yapı Projeleri Geliştirme Anonim Şirketi" mülkiyetine geçmiştir.
Hayır:
Evet:
Hayır:
Evet:
Hayır:
Evet:
Hayır:
| İPOTEK | Evet: Taşınmazın tapu kayıtlarında 1/1 hissesi üzerinde 30.11.2020 tarih, 3622 |
|---|---|
| yevmiye numarası ile 150.000.000 TL tutarında 1.dereceden, Türkiye Halk Bankası | |
| A.Ş.lehine ipotek kaydı mevcuttur. | |
| Hayır: | |
| HACİZ | Evet: |
| Hayır: Taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir haciz kaydı bulunmamaktadır. | |
| DİĞER | Evet: 25-07-2005 tarih ve 6049 yevmiye numaralı "imar planında küçük sanayi alanı |
| ŞERHLER | olarak ayrılmış olup, başka bir kamusal amaçla kullanılamaz." şerhi bulunmaktadır. |
| Hayır: | |
| BEYANLAR | Evet: Taşınmazın tapu kayıtlarında "imar planında küçük sanayi alanı olarak |
| ayrılmış olup başka bir kamusal amaçla kullanılamaz." beyanı mevcuttur. | |
| Hayır: | |
| AÇIKLAMA | Web Tapu sisteminden 14.11.2024 tarih itibari ile edinilen tapu kayıtları ekte |
| sunulmuştur. |
Değerleme konusu gayrimenkul için yapılmış herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
2024 yılı Türkiye ekonomisi, iç ve dış dinamiklerin etkisiyle karmaşık bir görünüm sergilemiştir. Küresel ekonomideki yavaşlama, artan enerji maliyetleri ve finansal piyasalardaki belirsizlikler, Türkiye ekonomisini de derinden etkilemiştir. Seçim sonrası oluşan yeni politik atmosferin ekonomi üzerindeki etkileri dikkat çekerken, hükümetin piyasa beklentilerini yönetme çabaları ön planda olmuştur. Özellikle enflasyonla mücadele ve sürdürülebilir büyüme hedefleri arasındaki denge arayışı, ekonomi politikalarının ana eksenini oluşturmuştur.
Enflasyon, 2024 yılında Türkiye'nin en büyük ekonomik sorunlarından biri olmaya devam etmiştir. Tüketici fiyat endeksindeki yükseliş, temel ihtiyaçlarda ciddi artışlara yol açarak halkın alım gücünü zayıflatmıştır. Bu durum, Merkez Bankası'nın sıkı para politikalarına yönelmesine neden olmuş, faiz oranlarındaki artışlarla enflasyon baskısını kontrol altına alma çabaları sürmüştür. Ancak yüksek faiz oranları, özel sektör yatırımları ve tüketici harcamaları üzerinde yavaşlatıcı bir etki yaratmıştır. Bu ikilem, kısa vadeli stabilizasyon ile uzun vadeli büyüme arasında denge kurma gerekliliğini daha da belirgin hale getirmiştir.
Türk Lirası'nın 2024 yılında dalgalı bir seyir izlemesine rağmen, döviz kurlarında göreceli bir stabilizasyon sağlanmıştır. İhracat, küresel talepteki daralmaya rağmen enerji ve savunma sanayii gibi sektörlerdeki büyüme sayesinde güçlü kalmıştır. Ancak ithalat maliyetlerindeki artış, dış ticaret açığını genişletmiş ve döviz rezervleri üzerinde baskı yaratmıştır. Döviz piyasasındaki bu kırılganlık, ekonomik istikrar için ciddi bir risk unsuru olmaya devam etmiştir.
İstihdam piyasası, 2024 yılında karmaşık bir tablo sergilemiştir. Özellikle genç işsizlik oranı yüksek seviyelerde kalmaya devam ederken, sanayi ve tarım sektörlerinde istihdam artışı sınırlı olmuştur. Buna karşın, turizm sektörü yıl boyunca güçlü bir performans sergileyerek istihdam artışına olumlu katkı sağlamıştır. Teknoloji ve yenilenebilir enerji sektörlerindeki yatırımlar, istihdam yaratma potansiyeli açısından umut verici gelişmeler arasında yer almıştır.
Kamu maliyesi, 2024 yılı boyunca bütçe açıkları ve borçlanma dinamikleri açısından zorlu bir süreç geçirmiştir. Hükümet, sosyal harcamaları sürdürürken gelir artırıcı tedbirlere ve vergi politikalarında düzenlemelere gitmiştir. Özellikle enerji sektöründeki sübvansiyonların azaltılması ve vergi reformlarının uygulanması, bütçe üzerindeki yükü hafifletmek için alınan önemli adımlar olmuştur. Ancak bu tedbirler, kısa vadede bazı kesimlerde memnuniyetsizlik yaratmıştır.
Türkiye ekonomisi, 2024 yılı itibarıyla hem riskler hem de fırsatlar barındırmaktadır. Orta vadede yapısal reformların etkin bir şekilde uygulanması, uluslararası yatırımcı güveninin yeniden kazanılması ve enerji bağımlılığını azaltmaya yönelik projeler, ekonomik büyüme ve istikrar için kritik öneme sahiptir. Küresel piyasalardaki gelişmelerin yakından takip edilmesi ve bu doğrultuda politikalar üretilmesi, uzun vadeli sürdürülebilirlik açısından büyük önem taşımaktadır.
(*) Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) - 2024 Ekonomik Göstergeler, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) - Para Politikası Raporları, Dünya Bankası - Türkiye Ekonomik Görünüm 2024, Uluslararası Para Fonu (IMF) - Küresel Ekonomik Beklentiler Raporu
2024 yılında Türkiye'de gayrimenkul sektörü, hem iç hem de dış ekonomik faktörlerin etkisi altında şekillenmiştir. Yüksek enflasyon, artan maliyetler ve finansmana erişim sorunları sektörü doğrudan etkilerken, kentsel dönüşüm projeleri ve yabancı yatırımcıların ilgisi piyasada hareketlilik yaratmıştır. Sektör, 2024 yılının ilk üç çeyreğinde dalgalı bir performans göstermiştir.
Yılın ilk çeyreğinde konut satışları, seçim sonrası belirsizlikler ve ekonomik sıkılaşma politikalarının etkisiyle önceki yıllara kıyasla zayıf bir performans sergilemiştir. Özellikle yüksek faiz oranları, konut kredisi maliyetlerini artırarak yerel alıcılar için finansmana erişimi zorlaştırmıştır. Buna karşılık, kentsel dönüşüm projelerine verilen teşvikler ve kamu destekli projeler sektördeki talebi belirli ölçüde desteklemiştir. Yabancı yatırımcılar ise döviz kurundaki avantajlardan yararlanarak büyük şehirlerde ve turistik bölgelerde gayrimenkul alımlarını sürdürmüştür.
İkinci çeyrek, turizm sezonunun açılmasıyla birlikte ticari gayrimenkul piyasasında bir hareketlenmeye sahne olmuştur. Özellikle otel, ofis ve alışveriş merkezi yatırımları artış göstermiştir. Ancak konut sektöründe, artan inşaat maliyetleri ve ekonomik durgunluk etkisiyle satışlar sınırlı kalmıştır. Bu dönemde, enerji verimliliği ve yeşil bina projelerine olan ilgi artmış, geliştiriciler sürdürülebilirlik odaklı projelere yönelmiştir.
Üçüncü çeyrekte ise sektörde nispeten toparlanma işaretleri görülmüştür. Kamu bankalarının düşük faizli konut kredisi kampanyaları ve teşvikler, yerel talebi kısmen canlandırmıştır. Ancak yüksek fiyatlar, özellikle orta gelirli kesim için erişilebilirliği sınırlı tutmaya devam etmiştir. Ticari gayrimenkul piyasasında ise e-ticaretin büyümesiyle birlikte depo ve lojistik alanlarına olan talep artmıştır. Ayrıca, üçüncü çeyrek itibarıyla gayrimenkul yatırımlarında yabancıların payı daha da artmış, özellikle Körfez ülkelerinden gelen yatırımcılar İstanbul, Antalya ve Bodrum gibi bölgelere yönelmiştir.
2024 yılının ilk üç çeyreği boyunca gayrimenkul sektörü, ekonomik dalgalanmalara rağmen bazı alanlarda direnç göstermiştir. Ancak yüksek maliyetler ve finansman sorunları sektördeki büyümeyi sınırlamıştır. Yılın kalan çeyreğinde, hükümetin sektöre yönelik destek politikaları ve küresel piyasalardaki gelişmelerin sektördeki toparlanma sürecini hızlandırabileceği öngörülmektedir.
(*) Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) - 2024 Konut Satış İstatistikleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı - Kentsel Dönüşüm Raporları, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) - 2024 Piyasa Raporu, Emlak Konut GYO - 2024 Dönemsel Analiz Raporları.
Kocaeli ili, Marmara Bölgesi'nin Çatalca–Kocaeli Bölümü'nde, 29° 22'—30° 21' doğu boylamı, 40° 31'—41° 13' kuzey enlemi arasında yer alır. Doğu ve güneydoğusunda Sakarya, güneyinde Bursa illeri, batısında Yalova ili, İzmit Körfezi, Marmara Denizi ve İstanbul ili, kuzeyde de Karadeniz'le çevrilidir. Asya ile Avrupa'yı birleştiren önemli bir yol kavşağında bulunmaktadır. Doğal bir liman olan İzmit Körfezi işlek bir deniz yoludur. İlin kuzeybatı yüzündeki İstanbul il sınırı, Darıca ile İstanbul arasında akan Kemiklidere'nin doğusundan geçer. Güneybatıda İstanbul–Kocaeli sınırı İzmit Körfezi'nin karşı kıyısında Yalova topraklarıyla son bulur. Bursa sınırını Samanlı Dağları'nın tepelerinden geçen hat oluşturmaktadır. Bu sınır ilin güneybatısında Sapanca gölü kıyısından Sakarya iline dayanır.
yaptığı katkının yaklaşık yüzde %70'i sanayi sektöründedir. İlde Kocaeli Sanayi Odası'na bağlı yaklaşık 1300 sanayi kuruluşu vardır ve bu sanayi kuruluşları genelde Gebze, İzmit ve Körfez ilçelerinde toplanmıştır.
TÜPRAŞ, Hyundai Assan, Ford Otosan, Honda, Anadolu Isuzu, Pirelli, Goodyear, Pakmaya, Aygaz, Milangaz, Petrol Ofisi, Kordsa, Çelikkord, Nuh Çimento, Marshall, Polisan, ÇBS, Mannesman Boru gibi önemli markaların fabrikaları il sınırları içinde bulunmaktadır. İldeki sanayi faaliyetleri arasında kimya sanayi yüzde 28 ile birinci sıradadır. Kocaeli'de 100 aşkın yabancı sermayeli sanayi kuruluşu vardır. Bu kuruluşlar ülkeye göre sıralandığında Almanya birinci sırada yer almaktadır. İlde 14 faal organize sanayi bölgesi vardır.
İhracat liginde İstanbul'un ardından ikinci sırada yer alan Kocaeli, 2021 yılında 17,3 milyar dolarlık ihracat gerçekleştirdi.
Kocaeli iline bağlı Dilovası ilçesi Körfez ilçesinin batısında Gebze ilçesinin doğusunda yer almakta olup, güneyinde İzmit körfezi, kuzeyinde Gebze ilçesi yer almaktadır. Anadolu yakasını Avrupa yakasına bağlayan deniz, kara ve demiryolları ilçeden geçmektedir. Ayrıca Türkiye'nin önemli deniz limanları ilçede olup Sabiha Gökçen Havalimanı ilçeye 30 km mesafede bulunmaktadır. Ulaşım imkânlarının, ticaret merkezleri ile her yönden bağlantı kurmaya elverişli olması, Dilovası ilçesinde sanayileşmenin gelişmesini sağlamıştır. Dilovası-Hersek Burnu arasında TEM ve E-5 trafiğini rahatlatmak için Gebze - İzmir Otoyolu Projesi dahilinde İzmit Körfez Köprüsü yapılmıştır.
2021 yılı ADNKS verilerine göre Kocaeli nüfusu 2.033.441 kişi olup, km²'ye 561 insan düşmektedir. Kocaeli nüfus artış hızı 1,81 olarak hesaplanmıştır. Dilovası ilçesi nüfusu ise 51.866 kişi olup nüfus artış hızı 1,58'dir.
Değerlemeye konu taşınmazlar; Kocaeli İli, Dilovası İlçesi, Mimarsinan Mahallesinde (Tapuda Çerkeşli Mahallesi) bulunan 632 ada 12 parsel ve 642 ada 4 parselde konumlu boş arsalardır. Değerleme konusu gayrimenkullere ulaşım için; Dilovası Belediyesi Önündeki 229. Sokak ve ardından Necip Fazıl Caddesine giriş yapılır. Yaklaşık 520 metre bu cadde üzerinden devam edilir ve bölgenin ana arterlerinden olan İstiklal Caddesinden sağ yöne giriş yapılır. 1,4 km sonra valiler Caddesine ardından Atatürk Bulvarı üzerinden kuzey yönde 500 metre ilerlenir. Bulvar bitiminde sol kolda bulunan İstiklal Caddesine dönülür. Değerleme konu taşınmazlar bu cadde üzerinde 632 da 12 parselve 642 ada 4 parsel numaralı taşınmazlardır.Taşınmazların bulunduğu bölgede sanayi tesisleri, depolar, küçük büyük imalathaneler şeklinde yapılaşma mevcuttur. Bölge genellikle küçük, orta ve büyük ölçekli sanayi amaçlı kullanımın yaygın olduğu bir bölgedir. Toplu taşıma araçları ile ulaşım imkanıbulunmaktadır. Gayrimenkulün yakın çevresinde; Boş parseller, Gebkim Sanayi Sitesi, Çerkeşli İmes Sanayi Sitesi, Dilovası Küçük Sanayi Sitesi, Çınarlar Metal A.Ş.,Kolsuzlar Kimya A.Ş., Beta Kimya, Ece Boya Kimya A.Ş.. gibi yapılar bulunmaktadır. Taşınmazın yakın bölgesinde yol çalışmaları devam etmekte olup altyapı çalışmaları tamamlanmamıştır. Değerleme konu taşınmaz D-100 Karayoluna 2,2 km, E-80 otoyoluna 3,8km ve Kuzey Marmara Otoyoluna 2,3 km yakın konumdadır.
| Şehir İçi | Şehir Dışı | Kırsal | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Konum | X | ||||
| % 75'den fazla | % 25-% 75 arası | % 25'in altında | |||
| Genel İnşaat Seviyesi | X | ||||
| Gelişme | Hızlı | Sabit | Yavaş | ||
| X | |||||
| Arz/Talep | Arz az | Dengeli | Arz fazla | ||
| X | |||||
| Mülk değeri | Artıyor | Sabit | Azalıyor | ||
| X | |||||
| Pazarlama süresi | 3 aydan az | 3-6 ay arası | 6 aydan fazla | ||
| X | |||||
| Genel | Kiracı ağırlıklı | Mal sahibi ağırlıklı | |||
| Kullanı | X | ||||
| m | |||||
| Durumu | |||||
| Bölgedeki | %0- %25 |
%25-%50 | %50-%75 | %75-%100 | |
| yapılaş | X | ||||
| ma | |||||
| oranı (%) | |||||
| Binadaki/sitedeki | %0- %25 |
%25-%50 | %50-%75 | %75-%100 | |
| doluluk oranı (%) |
Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu bölge ilçenin sanayi bölgesi ve depolama ve antrepo alanı olarak tercih edilen bir lokasyonudur. Ana cadde ve arterlere yakın konumda olup toplu taşıma ile kolaylıkla ulaşım sağlanabilmektedir. Bölgede sanayi tesisleri, küçük sanayi sitesi, küçük ve büyük ölçekli sanayi tesisleri olarak gelişim göstermiş olup mevcut durumda bölgede küçük sanayi tesisi ve depolama amaçlı yapılaryer almakta olup boş arsa oranı yüksektir.
Bölgede yer alan işyeri amaçlı inşa edilmiş yapılar kiracı tarafından kullanılmaktadır. Yakın çevresinde ağırlıklı olarak sanayi tesisleri yer almaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili olarak yapılan resmi kurum, piyasa ve mahal araştırmaları sonucu parsel üzerinde mevcut imar durumuna uygun proje geliştirilmesinin en iyi kullanım olacağı kanaatine varılmıştır.
| Olumlu Faktörler | Olumsuz Faktörler |
|---|---|
| OSB ye yakın konumda olması İmarlı alanda olması |
Etrafında boş parsellerin olması Altyapı çalışmalarının tamamlanmamış olması |
| Küçük sanayi alanında olması Ana akslara yakın olması |
Kısa vadeli getiri beklentisinin düşük olması |
| Yol çalışmalarının bitmemiş olması |
|
| Belli bir alıcı kesimine hitap etmesi, |
Konut, ofis ve dükkan türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır.
-Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
-Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu kabuledilir.
-Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre içinde satıldığı kabul edilir.
-Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
-Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Maliyet yöntemi, fabrika, lojistik depo tipindeki gayrimenkullerin, inşaatı tamamlanmamış yatırım dönemindeki gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve piyasada emsali olmayan özel gayrimenkullerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.
Bu yöntemde gayrimenkulün, belirli bir kalan ekonomik ömrünün olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir.
Binalardaki yıpranma payı, Resmî Gazete'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanır.
Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Boş arsa değerlemelerinde maliyet yöntemi uygun değildir.
Direkt Kapitalizasyon Yöntemi: Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi incelenir. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oranı uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir. Konu mülkler hali hazırda gelir getirmediğinden dolayı bu yöntemkullanılmamıştır.
İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi: Proje Geliştirme yönteminde herhangi bir projesi veya ruhsatı bulunmayan arsa üzerine mevcut imar durumu çerçevesinde en uygun proje geliştirilerek elde edilecek gelirlerin indirgemesi yapılmaktadır. Arsa değerlemesinde 2. yöntem olarak kullanılan geliştirme yaklaşımında arsa üzerinde yapılacak olan projeden arsa sahibi payına düşen gelirler hesaplanarak arsa değeri bulunmaktadır.
İskonto Oranının Tespiti:
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılacak mülkü en yüksek değerine ulaştırabilecek proje geliştirilerek analizinin yapıldığı bir yöntemdir. Arsa değerinin tespitinde genellikle emsal bulunmayan ve piyasaların kat karşılığı veya yap-sat şeklinde geliştiği durumlarda kullanılır. Söz konusu parsel üzerinde mevcut koşulları dikkate alınarak proje geliştirme tablosu hazırlanmış olup proje geliştirme varsayımları 15.4.2 maddesinde belirtilmiştir.
Değerlemeye konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede boş sanayi parseli oranı yüksektir. Bu tip sanayi parselleri üzerinde küçük sanayi siteleri yapıldığı tespit edilmiş olup değerlemeye konu parsellerde de küçük sanayi sitesi kurulacağı varsayımında bulunulmuştur. Bu yöntem uygulanırken emsal karşılaştırma kullanılmıştır. Bunun yanı sıra oluşturulan varsayımsal proje geliştirme tablosu kullanılarak küçük sanayi kullanımına yönelik tahmini satış bedelleri üzerinden proje geliştirilerek değer tespitinde bulunulmuştur.
Proje Geliştirme Tablosu Varsayımları
01.09.2022 onay tarihli yapı ruhsatları ve onaylı mimari projesine istinaden, değerleme konusu parseller üzerinde toplam 193.569,18 m² inşaat yapılacağı ve bu alanın toplam 169.167 m²'sinin satılabilir alan olacağı mimari proje üzerinden tespit edilmiştir. Toplam satılabilir alanlar atölye, imalathane ve ofis olarak projelendirilmiştir. Mimari projede toplamda 350 adet satılabilir alan oluşturulmuştur. Proje geliştirme varsayımlarında söz konusu mimari projede yer alan alanlar esas alınmış olup oluşturulan bölümler ve bu bölümlere göre varsayılan değerler aşağıda belirtilmiştir. Tespit edilen bu alanlar mimari proje ve ruhsatlar geçerli olduğu sürece geçerli olup herhangi bir proje, yapı ruhsatı tadilatı olması durumunda belirtilen değer ve gelir projeksiyonunun bir geçerliliği kalmayacaktır.
İnşaatın 48 ay sonunda tamamlanacağı 2024 yılı içinde %70'lik kısmının tamamlanacağı, 2025 yılı içinde %30'luk kısmının tamamlanacağı kabul edilmiştir. İnşaat maliyeti birim değeri satılabilir alanlar için 30.000 TL/m², ortak alanlar için 12.000TL/m², çevre düzenlemesi için 5.000 TL/m² olarak kullanılmıştır. Yapı birim maliyet bedeli tespit edilirken Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan 2024 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri TÜİK tarafından inşaat maliyet endeksi baz alınarak hesaplanan artış oranında arttırılmıştır.
2024 yılı itibari ile içinde projenin %50'lik kısmının satılacağı, 2025 yılı içinde %30'luk, 2026 yılında ise %20'lik kısmının satılacağı varsayılmıştır.
| 632 ADA 12 PARSEL - 642 ADA - 42 PARSEL | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PROJE GELİŞTİRME YÖNTEMİ | ||||||||
| Brüt Alan (m²) | ||||||||
| Brüt Arsa Alanı (m2) | 133.442,04 m² | |||||||
| Net Arsa Alanı (m2) | 133.442,04 m² | |||||||
| İmar planına göre Arsanın Lejantı | Küçük Sanayi Sitesi Alanı | |||||||
| İnşa edilebilecek satılabilir alan | 169.167,00 m² | |||||||
| Ortak alan (KAKS x %) | 14.323,20 m² | |||||||
| Ortak alanlar dahil toplam kapalı alan | 183.490,20 m² | |||||||
| Proje Başlangıç Yılı | 2024 | |||||||
| Proje /Pazarlama Süresi (Yıl) | 4 Yıl | |||||||
| Brüt Alan (m²) | Birim Maliyet (TL/m²) | Maliyet | ||||||
| Satılabilir alan maliyeti | 169.167,00 m² | 30.000 TL | 5.075.010.000 TL | |||||
| Ortak alan maliyeti | 14.323,20 m² | 12.000 TL | 171.878.400 TL | |||||
| Çevre Düzeni Maliyeti | 66.721,02 m² | 5.000 TL | 333.605.100 TL | |||||
| Yıllık inşaat maliyet artış oranı | ||||||||
| PROJE SONUNDA TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ | 42% | 5.580.493.500 TL | ||||||
| Proje satış geliriEmsalllerden bugünkü satış birim değeri olarak tespit ve takdir edilir | ||||||||
| Brüt Alan (m²) | Yıllık Değer artış oranı | Birim Fiyat (TL/m²) | Ciro | |||||
| İnşa edilebilecek işyeri alanı | 169.167,00 m² | 25% | 45.500 TL/m² | 7.697.098.500 TL | ||||
| PROJENİN TAMAMININ SATIŞI SONUCU ELDE EDİLEN TOPLAM PROJE GELİRİ | 7.697.098.500 TL | |||||||
| YILLAR | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | ||||
| MALİYET YÜZDESİ | 0 | 70,00% | 30,00% | 0,00% | ||||
| GELECEK YIL MALİYET BEDELİ | 0 TL | 3.906.345.450,0 TL | 2.126.168.023,50 TL | 0,00 TL | ||||
| MALİYET | BU GÜNKÜ TOPLAM MALİYET BEDELİ | 3.906.345.450,00 TL | 1.674.148.050,00 TL | 0,00 TL | ||||
| PROJE KÜMÜLATİF MALİYET BEDELİ | 6.032.513.473,50 TL | |||||||
| TOPLAM BU GÜNKÜ MALİYET BEDELİ | 5.580.493.500,00 TL | |||||||
| GELİR YÜZDESİ | 0 TL | 50,00% | 30,00% | 20,00% | ||||
| PROJE KÜMÜLATİF GELİRİ | 0 TL | 3.848.549.250,00 TL | 2.932.594.528,50 TL | 1.816.515.246,00 TL | ||||
| GELİR | BU GÜNKÜ PROJE GELİRİ | 0 TL | 5.387.968.950,00 TL | 2.309.129.550,00 TL | 0,00 TL | |||
| TOPLAM GELECEK YIL PROJE GELİRİ | 8.597.659.024,50 TL | |||||||
| TOPLAM BU GÜNKÜ PROJE GELİRİ | 7.697.098.500,00 TL | |||||||
| İNDİRGEME ORANI | 20% |
|---|---|
| PROJE TOPLAM GELİRİ | 8.590.088.777 TL |
| PROJE TOPLAM MALİYETİ | 6.028.439.669 TL |
| PAYLAŞIMA ESAS TUTAR | 2.561.649.108 TL |
| ARSA SAHİBİ PAYLAŞIM ORANI | 39% |
| YÜKLENİCİ PAYLAŞIM ORANI | 61% |
| ARSA DEĞERİ | 999.043.152 TL |
| YÜKLENİCİ HASILAT | 1.562.605.956 TL |
| YÜKLENİCİ NET KÂR | 26% |
Ortalama birim satış değerinin 45.000 TL/m² olabileceği hesaplanmış olup proje varsayımında inşa edilecek ortalama birim tesis alanının 485 m² olabileceği varsayılmıştır.
Projeksiyon aşamasında gelir paylaşımı olarak arsa sahibinde %29, yükleniciye %71 oranında bir paylaşım kabul edilmiştir.
Risksiz getiri oranı olarak 10 yıl vadeli TL Devlet tahvillerinin getiri oranlarının son 1 yıldaki ortalaması olan yaklaşık % 12 oranı risksiz getiri oranı olarak dikkate alınmıştır.
Söz konusu parsellerin net parsel olması, tercih edilen bölgede yer alması vb. özellikleri ile ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler de dikkate alınarak risk primi %8,00 olarak kabul edilmiştir.
Karma OSB içerisinde yer alan, 31.000 m²yüz ölçüme sahip, KAKS:1 yapılaşma hakkına sahip depolama imarlı parsel 500.000.000.-TL bedelle satılıktır (16.129.-TL/m²).
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan Makineciler OSB ye yakın konumda yer alan, 20.000 m²yüz ölçüme sahip, KAKS:0,70 yapılaşma haklarına sahip, sanayi imarlı arsa 340.000.000.-TL bedelle satılıktır (17.000.-TL/m²)
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan Gebkim OSB girişine yakın konumda yer alan, 1.700 m²yüz ölçüme sahip, KAKS:1 yapılaşma haklarına sahip, sanayi imarlı arsa 40.000.000.-TL bedelle satılıktır (23.529.-TL/m²)
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan Gebkim OSB girişine yakın konumda yer alan, 7081 m²yüz ölçüme sahip, KAKS:0,90 yapılaşma haklarına sahip, ticari imarlı arsa 80.000.000.-TL bedelle satılıktır (11.298.-TL/m²)
Taşınmaza komşu parselde yer alan, 11.000 m²yüz ölçüme sahip, KAKS:0,80 yapılaşma haklarına sahip, depoantrepo imarlı arsa 100.000.000.-TL bedelle satılıktır (9.091.-TL/m²)
Değerleme konusu taşınmaza yakın Makineciler Osb de yer alan, 100.000 m²yüz ölçüme sahip, 0,80 emsal sanayi imarlı arsa 1.395.000.000.-TL bedelle satılıktır. (13.950.-TL/m²)
| Emsal Karşılaştırma Tablosu (Arsa) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Talep Edilen Satış | Pazarlık Sonrası | Pazarlık Sonrası | Konum | Kullanım Alanı | Düzeltilmiş Birim | |||
| Sıra | Arsa Alanı | Değeri | Pazarlık Payı | Satış Değeri | m2 Birim Değeri | Şerefiyesi | Şerefiyesi | Değeri |
| Emsal 1 | 31000 | 500.000.000,00 ₺ | 25% | 375.000.000,00 ₺ | 12.096,77 ₺ | 15% | 35% | 6.683,47 ₺ |
| Emsal 2 | 20000 | 340.000.000,00 ₺ | 25% | 255.000.000,00 ₺ | 12.750,00 ₺ | 10% | 35% | 7.458,75 ₺ |
| Emsal 3 | 1700 | 40.000.000,00 ₺ | 15% | 34.000.000,00 ₺ | 20.000,00 ₺ | 5% | 45% | 10.450,00 ₺ |
| Emsal 4 | 7081 | 80.000.000,00 ₺ | 15% | 68.000.000,00 ₺ | 9.603,16 ₺ | 5% | 45% | 5.017,65 ₺ |
| Emsal 5 | 11000 | 100.000.000,00 ₺ | 20% | 80.000.000,00 ₺ | 7.272,73 ₺ | -5% | 35% | 4.963,64 ₺ |
| Emsal 6 | 100000 | 1.395.000.000,00 ₺ | 25% 1.046.250.000,00 ₺ | 10.462,50 ₺ | 5% | 0% | 9.939,38 ₺ | |
| Düzeltilmiş Ortalama m2 Birim Değeri | 7.418,81 ₺ |
Kimya OSB içerisinde yer alan, 7.198 m² kapalı, 10.000m2 arsa alanına sahip fabrika 350.000.000.-TL bedelle satılıktır.
Kimya OSB içerisinde yer alan, 2.300 m² kapalı, 9.000m2 arsa alanına sahip imalathane alanı 138.320.000.-TL bedelle satılıktır.
Demirciler OSB içerisinde yer alan, 3.750m² kapalı 4.200m2 arsa alanına sahip fabrika 175.000.000.-TL bedelle satılıktır.
Mimarsinan Mahallesinde yer alan ve 1800m² kapalı, 1.000m2 arsa alanına sahip fabrika 67.900.000.-TL bedelle satılıktır.
| Emsal Karşılaştırma Tablosu | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra | Yapı Alanı |
Talep Edilen Satış Değeri |
Pazarlık Payı |
Pazarlık Sonrası Satış Değeri |
Pazarlık Sonrası m2 Birim Değeri |
Konum+ İnşaat Kalitesi Şerefiyesi |
Düzeltilmiş Birim Değeri |
|
| Emsal 1 | 7198 | 350.000.000,00 ₺ | 25% | 262.500.000,00 ₺ | 36.468,46 ₺ | -25% | 45.585,58 ₺ | |
| Emsal 2 | 2300 | 138.200.000,00 ₺ | 20% | 110.560.000,00 ₺ | 48.069,57 ₺ | -25% | 60.086,96 ₺ | |
| Emsal 3 | 3750 | 175.000.000,00 ₺ | 20% | 140.000.000,00 ₺ | 37.333,33 ₺ | -35% | 50.400,00 ₺ | |
| Emsal 4 | 1800 | 67.900.000,00 ₺ | 20% | 54.320.000,00 ₺ | 30.177,78 ₺ | -45% | 43.757,78 ₺ | |
| Düzeltilmiş Ortalama m2 Birim Değeri 49.957,58 ₺ |
Dilovası Belediyesi Emlak Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre değerlemeye konu 632 ada 12 parsel ve 642 ada 4 parsel rayiç birim değeri bilgisi alınmıştır.
Değerlemeye konu taşınmazlar boş arsa olup küçük sanayi sitesi imarlıdır. Taşınmazların yakın çevresinde yapılan araştırmalar ve görüşmelerde bölgede boş arsa stokunun yüksek olduğu, genel itibariyle sanayi tesisi veya depolama alanı olarak kullanıldığı bilgisine ulaşılmıştır. Arsa emsalleri ile değerlemeye konu taşınmaz arasında kıyaslama yapılarak emsal karşılaştırma yöntemi ile değerlemeye konu taşınmazın değerine ulaşılmıştır.
Ayrıca söz konusu parseller üzerine geliştirilebilecek proje varsayımında bulunulmuş ve kabul edilen koşullar altında gelir indirgeme yaklaşımı kullanılarak arsa değerine ulaşılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın konumu, mevcut imar durumu, yakın çevresi, mimari özellikleri ve kullanıcılarına sunduğu olanaklar gibi özellikleri göz önünde bulundurulduğunda satış süresinin "Orta-Uzun", satış kabiliyeti görüşünün "Satılabilir" olacağı düşünülmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Gelir yönteminde kullanılan öngörülen emsal inşaat alanı ve satılabilir alanlar öngörüye dayanmaktadır. Gelir yönteminde kabul edilen şartların değişmesi durumunda değerde değişiklik olma riski yüksektir. Bu sebeple ile pazar yaklaşımı yönteminde arsa değerlerine ulaşılırken elde edilen verilerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olduğu kanaatine varılması nedeni ile sonuç bölümüne arsa değeri takdirinde pazar yaklaşımı yöntemi ile elde edilen değerin, yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
Kocaeli ili, Dilovası ilçesi, Çerkeşli Mahallesi, 632 ada 12 ve 642 ada 4 parselde yer alan "ARSA" niteliğindeki gayrimenkullerin piyasa satış değerinin tespiti amacıyla;
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan " Değerleme raporlarında bulunması Gereken Asgari hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1'inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Gelir yönteminde kullanılan öngörülen emsal inşaat alanı ve satılabilir alanlar öngörüye dayanmaktadır. Gelir yönteminde kabul edilen şartların değişmesi durumunda değerde değişiklik olma riski yüksektir. Bu sebeple ile pazar yaklaşımı yönteminde arsa değerlerine ulaşılırken elde edilen verilerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olduğu kanaatine varılması nedeni ile sonuç bölümüne arsa değeri takdirinde pazar yaklaşımı yöntemi ile elde edilen değerin, gerçekleşen inşaat oranlarına göre de maliyet yaklaşımı ile değerin takdir edilmesi ve nihai değer olarak maliyet yaklaşımının uygun olduğu kanaatine varılmıştır. Maliyet hesabında henüz inşaatlarına başlanmamış olan Kiosk ve Teknik Servis odaları gibi yapılar tablolarda gösterilmemiştir.
Yapılan emsal karşılaştırma çalışması sonucunda değerlemeye konu taşınmazlardan 632 ada 12 parselin arsa m² birim değerinin yaklaşık 7.600TL/m², 642 ada 4 parselin arsa m² birim değerinin yaklaşık 7.400TL/m² olabileceği kanaatine varılmıştır.Sonuç olarak konu taşınmazlara 26.12.2024 tarihi itibariyle aşağıdaki gibidir;
| Ada | Parsel | Yüzölçüm | Birim Değer | Yaklaşık Değer |
|---|---|---|---|---|
| 642 | 4 | 100.943,86 | ₺7.400,00 | ₺746.980.000,00 |
| Blok Adı İnşaat Alanı | Tamamlanma Yüzdesi | Birim Maliyet | Değer | |
| A Blok | 42177,14 | 93,00% | ₺25.000,00 | ₺980.619.000,00 |
| B Blok | 41276,25 | 72,00% | ₺25.000,00 | ₺742.973.000,00 |
| C Blok | 16337,02 | 85,00% | ₺25.000,00 | ₺347.162.000,00 |
| D Blok | 3044,45 | 55,00% | ₺25.000,00 | ₺41.861.000,00 |
| E Blok | 3057,06 | 55,00% | ₺25.000,00 | ₺42.035.000,00 |
| F Blok | 28104,76 | 81,00% | ₺25.000,00 | ₺569.121.000,00 |
| G Blok | 2846,46 | 95,00% | ₺25.000,00 | ₺67.603.000,00 |
| TOPLAM MALİYET | ₺2.791.374.000,00 | |||
| PARSEL TOPLAM DEĞERİ | ₺3.538.354.000,00 |
| Ada | Parsel | Yüzölçüm | Birim Değer | Yaklaşık Değer | |
|---|---|---|---|---|---|
| 632 | 12 | 32.498,18 | ₺7.600,00 | ₺246.990.000,00 | |
| Blok Adı İnşaat Alanı | Tamamlanma Yüzdesi | Birim Maliyet | Değer | ||
| H Blok | 14632,82 | 73,00% | ₺25.000,00 | ₺267.049.000,00 | |
| I Blok | 28612,29 | 90,00% | ₺25.000,00 | ₺643.777.000,00 | |
| TOPLAM MALİYET ₺910.826.000,00 |
|||||
| PARSEL TOPLAM DEĞERİ | ₺1.157.816.000,00 |
| Ada | Parsel | KOV HARIC TOPLAM DEGER KDV DAHIL TOPLAM DEGEI | |
|---|---|---|---|
| 642 | €3.538.354.000,00 | €4.246.024.800,00 | |
| 632 | 12 | 61.157.816.000,00 | 61.389.379.200,00 |
| TOPLAM | 64.696.170.000,00 | 65.635.404.000.00 |
Tespit edilen bu değerler taşınmazın peşin satışına yöneliktir.
Nihai değer, KDV Hariç değeri ifade eder.
İş bu rapor, ekleriyle bir bütündür.
Nihai değer takdiri,raporun içeriğinden ayrı tutulamaz.
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|
| TUNCAY MALKOÇ | UYGAR ZAİM | Serdar Kadir ASLAN |
| Lisans No: 411611 | Lisans No:404959 | Lisans No: 402750 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.