Regulatory Filings • Dec 26, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
MARKA KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. Sancak Mahallesi 507.Sokak Tekno Plaza Apartmanı Bina No:14-16 No:13,14,15,16
Çankaya / ANKARA
| TALEP EDEN KURUM | HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş. | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| TALEP TARİHİ | 19.09.2024 | ||||
| DAYANAK SÖZLEŞMESİ | 25.01.2024 | ||||
| DEĞERLEME TARİHİ | 23.12.2024 | ||||
| RAPOR TARİHİ VE TAKİP NO | 26.12.2024– 2024-HALK-GYO-19 |
||||
| RAPORUN KONUSU | Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Kayıhan Mahallesi, 4306 ada 1 parsel üzerinde yer alan "YEDİ KATLI BETONARME BANKA BİNASI" niteliğindeki ana gayrimenkulün piyasa satış ve kira değerinin tespiti amacıyla; Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin Madde-34/1 b fıkrasında yer alan "Portföyde yer alan gayrimenkullerin kiraya verilmesi" hükmüne binaen, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan " Değerleme raporlarında bulunması Gereken Asgari hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1'inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
||||
| GAYRİMENKULÜN MALİKİ | HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ | ||||
| TAPU BİLGİLERİ | Değerleme konusu gayrimenkulün detaylı tapu bilgileri raporun "4.1 Gayrimenkullerin Mülkiyet Bilgileri" bölümünde açıklanmaktadır. |
||||
| İMAR DURUMU | Osmangazi Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgilere göre değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu 4306 Ada 1 Parselin 13.06.2005 Tarih ve 195 sayılı 1/1000 ölçekli Reyhan, Kayıhan, Hanlar Bölgesi Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı kapsamında, "Dini Tesisler Alanı" lejantında kalmaktadır. Plan hükümlerinde "Meydana bakan bütün Anıtsal ve Sivil Mimarlık Eserlerin röleve, Restitüsyon, Restorasyon ve Kentsel Tasarım Projeleri yapılacak olup ilgili Bursa Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu tarafından onaylanmadan uygulama yapılamaz." ibaresi bulunmaktadır. Taşınmazın güncel imar durum bilgisi ilgili personelin izinli olması sebebi ile öğrenilemediğinden eski rapordaki imar durum bilgisi alınmıştır. |
||||
| PARSEL ALANI | 306,55 m² | ||||
| İNŞAAT ALANI | 2.298 m² |
||||
| 2 Bodrum Kat Zemin Kat KAT SATISI 4 Normal Kat Çatı Kat |
|||||
| TOPLAM SATILABİLİR ALAN | 2.298 m² |
||||
| ARSA BİRİM DEĞERİ | 200.000.-TL/m² | ||||
| KİRA DEĞERİ | 414.000.-TL |
| KISITLAYICI DURUMLAR | Herhangi bir kısıtlayıcı durum bulunmamaktadır. |
|---|---|
| GAYRİMENKUL İÇİN TAKDİR EDİLEN 26.12.2024TARİHLİ (KDV HARİÇ) SATIŞ DEĞERİ |
110.000.000.-TL Ve Yazıyla (YüzOnMilyon -Türk Lirası) |
| GAYRİMENKUL İÇİN TAKDİR EDİLEN 26.12.2024TARİHLİ (KDV DAHİL) SATIŞ DEĞERİ |
132.000.000.-TL Ve Yazıyla (YüzOtuzİkiMilyon -Türk Lirası) |
| RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANI (LİSANS NO) |
Uğur GÜNEŞ (SPK Lisans No:410296) |
| KONTROL EDEN DEĞERLEME UZMANI (LİSANS NO) |
Uygar ZAİM (SPK Lisans No: 404059 ) |
| ONAYLAYAN SORUMLU DEĞERLEME UZMANI (LİSANS NO) |
SERDAR KADİR ASLAN (SPK Lisans No: 402750) |
| 1 | DEĞERLEME KURULUŞU VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 6 | ||
|---|---|---|---|
| 1.1 | DEĞERLEME KURULUŞUNU TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 1.2 | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER VE ADRESİ 6 | ||
| 1.3 | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 6 | ||
| 1.4 | RAPORUN KAPSAMI 7 | ||
| 1.5 | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER 7 |
||
| 2 | RAPOR BİLGİLERİ 7 | ||
| 3 | DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI 8 | ||
| 3.1 | DEĞERLEME TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 8 | ||
| 3.2 | UYGUNLUK BEYANI 9 | ||
| 4 | GAYRİMENKULÜN TAPU VE ADRES BİLGİLERİ 10 | ||
| 4.1 | GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ 10 | ||
| 4.2 | GAYRİMENKULÜN ADRES BİLGİLERİ 10 | ||
| 5 | İMAR VE PROJE BİLGİLERİ 10 | ||
| 5.1 | İMAR BİLGİLERİ 10 | ||
| 5.2 | RUHSAT VE PROJE BİLGİLERİ 11 | ||
| 5.3 | GAYRİMENKUL İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI | ||
| TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMA 12 | |||
| 6 | GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN KUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE İLİŞKİN BİLGİ 12 |
||
| 6.1 | MÜLKİYET DURUMUNDA SON 3 YILDA DEĞİŞİKLİK VAR MI? 12 | ||
| 6.2 | KADASTRAL DURUMUNDA SON 3 YILDA DEĞİŞİKLİK VAR MI? 12 | ||
| 6.3 | İMAR DURUMUNDA SON 3 YILDA DEĞİŞİKLİK VAR MI? 12 | ||
| 6.4 | HUKUKİ DURUMUNDA SON 3 YILDA DEĞİŞİKLİK VAR MI? 12 | ||
| 6.5 | YASAL KISITLAMALAR 13 | ||
| 7 | GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE PÖRTFÖYE DÂHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE PORTFÖYE ALINMASINDA |
||
| HERHANGİ BİR SAKINCA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 14 | |||
| 7.1 | GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARINDA DEVRİNE İLİŞKİN BİR SINIRLANDIRMA OLUP | ||
| 7.2 | OLMAMASINA GÖRE DEĞERLENDİRME 14 GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE PÖRTFÖYE |
||
| DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA | |||
| DEĞERLENDİRME 14 | |||
| 7.3 | SONUÇ GÖRÜŞ 15 | ||
| 8 | GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELER 15 | ||
| 9 | ANA GAYRİMENKUL FİZİKİ VE TEKNİK BİLGİLERİ 15 | ||
| 9.1 | YAPI CİNSİ 15 | ||
| 9.2 | MEVCUT TESİSATLAR 15 | ||
| 9.4 | YAPI NİZAMI 15 | |
|---|---|---|
| 9.5 | GAYRİMENKULÜN TÜRÜ 16 | |
| 9.6 | İŞÇİLİK VE MALZEME 16 | |
| 9.7 | SOSYAL DONATI ALANLARI 16 | |
| 9.8 | YAPIYA AİT BİLGİLER 16 | |
| 9.9 | ARSAYA AİT BİLGİLER 16 | |
| 10 | MEVCUT KULLANIM DURUMU, PROJEYE UYGUNLUK VE AYKIRILIKLAR 16 | |
| 11 | ANA GAYRİMENKULUN ÖZELLİKLERİ 17 | |
| 12 | BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ÖZELLİKLERİ 17 | |
| 13 | GENEL VE SEKTÖREL VERİLER 17 | |
| 13.1 | TÜRKİYE'YE AİT GENEL VERİLER 17 | |
| 13.2 13.3 |
SEKTÖREL VERİLER 17 | |
| GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ 19 | ||
| 14 | GAYRİMENKULÜN YERİ, ULAŞIM VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ 20 | |
| 14.1 | ÇEVRE VE ULAŞIM KROKİSİ 20 | |
| 14.2 | GAYRİMENKULÜN KONUMU 21 | |
| 14.3 | ÇEVRESEL ÖZELLİKLER 21 | |
| 15 | DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 21 | |
| 15.1 | BÖLGENİN GELİŞME POTANSİYELİ 21 | |
| 15.2 | EN İYİ VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ 22 | |
| 15.3 | GAYRİMENKULUN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER 22 | |
| 16 | DEĞERLEME BİLGİLERİ VE DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 22 | |
| 16.1 | EMSAL SATIŞLARIN KARŞILAŞTIRILMASI YÖNTEMİ (PAZAR YAKLAŞIMI) 22 | |
| 16.2 | MALİYET YÖNTEMİ 23 | |
| 16.3 | GELİR YAKLAŞIMI YÖNTEMİ 23 | |
| 16.4 | DİĞER TESPİT VE ANALİZLER 23 | |
| 16.4.1 TAKDİR EDİLEN KİRA DEĞERLERİ 23 |
||
| 16.4.2 HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞ YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE |
||
| EMSAL PAY ORANLARI 24 | ||
| 16.4.3 ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLEN ARSALARIN BOŞ ARAZİ VE PROJE DEĞERLERİ 24 |
||
| 16.4.4 BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR 24 |
||
| 17 | DEĞERLEME KULLANILACAK YÖNTEMLERİN BELİRLENMESİ 26 | |
| 18 | EKSPERİN KANAATİ 27 | |
| 19 | FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE İZLENEN | |
| YÖNTEMİN AÇIKLANMASI 27 | ||
| 20 | DEĞERLEME VE SONUÇ 29 | |
| 21 | SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ 29 | |
| 21.1 | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 30 |
Marka Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye : 6.500.000-TL Ticaret sicil : 372903 Telefon : 0 312 442 9 444 e-posta/Web : www.markakurumsal.com.tr Adres : Sancak Mahallesi 507.Sokak Tekno Plaza No:14/16 Kat:4 No:13-14-15-16 Çankaya / ANKARA SPK Lisans Tarihi :23.09.2014 BDDK Lisans Tarihi :29.06.2014
Faaliyet Konusu :Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespit ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüş raporu vermektedir.
Şirket Ünvanı : Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi. Şirket Adresi : Barbaros Mah. Begonya Sk. WBC İş Merkezi No:2H 34746 Ataşehir / İstanbul
Şirket Amacı : Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak, ülkemiz gayrimenkul piyasasındaki değişim ve ilerlemeye ivme kazandırmak, Türkiye ekonomisi için değer yaratmak, dünya standartlarında projelere imza atmak ve sektörün önde gelen güvenilir firmalarından biri olmak adına 18.10.2010 tarihinde faaliyete geçmiştir. Öncelikli hedefimiz hissedarlarımız için paylaşılabilir ve büyüyen değerler yaratmaktır. Şubat 2013 tarihinde halk arz olan Şirketimiz, Borsa İstanbul'da "HLGYO" kodu ile işlem görmektedir.
| Sermayesi: | : 3.680.000,00.-TL |
|---|---|
| Halka Açıklık | : Açık |
| Telefon | : +90 216 600 10 00 - +90 0216 600 10 29 |
| e-posta | : [email protected] |
İş bu rapor, müşteri talebine istinaden Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Kayıhan Mahallesi, "YEDİ KATLI BETONARME BANKA BİNASI" niteliğindeki 4306 ada 1 parselde yer alan gayrimenkulün, piyasa satış ve kira değerinin TL cinsinden değer tespitine ilişkin hazırlanmıştır. Müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
| Raporun Tarihi ve Numarası | : 27.10.2023 – 2023-HALK-GYO-32 |
|---|---|
| Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları |
: Uğur GÜNEŞ (SPK Lisans No: 410296) : Uygar ZAİM (SPK Lisans No: 404959) |
| Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı ve Soyadı |
: Serdar Kadir ASLAN (Spk Lisans No: 402750) |
| Değer | : 68.000.000.-TL |
| Raporun Tarihi ve Numarası | : 23.07.2024– 2024-HALK-GYO-3 |
| Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları |
: Uğur GÜNEŞ (SPK Lisans No: 410296) : Derya Süer (SPK Lisans No: 406316) |
| Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı ve Soyadı |
: Serdar Kadir ASLAN (Spk Lisans No: 402750) |
| Değer | : 92.000.000.-TL |
| : 26.12.2024-HALK-GYO-19 |
|---|
Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanının
Adı ve Soyadı : Uğur GÜNEŞ (SPK Lisans No: 410296)
Raporu Kontrol Eden Değerleme Uzmanının
| Adı ve Soyadı | : Uygar ZAİM (SPK Lisans No: 404959) |
|---|---|
| Sorumlu Değerleme Uzmanının | |
| Adı ve Soyadı | : Serdar Kadir ASLAN (SPK Lisans No: 402750) |
Değerleme Tarihi : Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz tarafından mahal ve resmi kurum incelemeleri 23.12.2024 tarihinde tamamlanmıştır.
Raporun, Tebliğin 1.Maddesi Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: Değerleme raporu; Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 Tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)'in 1. Maddesi 2. Fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.
Bu rapor, müşteri talebi doğrultusunda; yukarıda niteliği yazılı gayrimenkulün mevcut durumuyla Türk Lirası cinsinden pazar satış ve kira değerinin tespitine yönelik hazırlanmıştır. Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Pazar Değeri; Bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satılı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibariyle el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Bilgimiz ve inancımız doğrultusunda aşağıdaki huşuları teyit ederiz.
| İl | BURSA | Mevkii | - | |
|---|---|---|---|---|
| İlçe | OSMANGAZİ | Pafta | H22d07a3b | |
| Bucak | - | Ada | 4306 | |
| Mahalle | KAYIHAN | Parsel | 1 | |
| Sokak | - | Yüzölçümü | 306,55 m² |
|
| Malik | HALK GAYRİMENKUL |
Ana Taşınmaz |
YEDİ KATLI | |
| YATIRIM ORTAKLIĞI |
Niteliği | BETONARME | ||
| ANONİM ŞİRKETİ(1/1) | BANKA BİNASI | |||
| KAT MÜLKİYETİ |
KAT İRTİFAKI | DEVRE MÜLK |
DİĞER (ANA TAŞINMAZ) |
|
Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Kayıhan Mah., Ünlü Caddesi No:2)
| PLAN ÖLÇEĞİ | 1/1.000 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BAĞLI BULUNDUĞU | Osmangazi | İMAR PLANI ONAY | 13.06.2005 - 195 |
||||
| BELEDİYE | Belediyesi | TARİHİ | |||||
| TAKS | - | YÜKSEKLİK (H) | |||||
| KAKS | - | EMSAL | - | ||||
| ÇEKME MESAFELERİ | - | - | - | İNŞAAT NİZAMI | - | ||
| (Ön/Arka/Yan) | |||||||
| LEJANT | Dini Tesisler Alanı | İMAR DURUM BELGESİ | 17.03.1993 tarih, |
||||
| TARİH VE NO | 605 sayılı yazı | ||||||
| PARSELİN TERKLERİ | - | ||||||
| KISITLAMALAR | Osmangazi Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan | ||||||
| bilgilere göre değerleme konusu taşınmaz 1/1000 ölçekli 13.06.2005 |
|||||||
| tasdik tarihli 195 sayılı Reyhan, Kayıhan, Hanlar Bölgesi Koruma | |||||||
| Amaçlı İmar Planı kapsamında "Tescilli Anıtsal Yapı" lejantında |
|||||||
| sahiptir. Parselin terkinin bulunmadığı bilgisi alınmıştır. Taşınmaz | |||||||
| belediye sınırları içerisindedir. | |||||||
| ONAYLI PROJE TARİH VE NO | Osmangazi Belediye'sinde yapılan incelemelerde söz |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| konusu parsel için hazırlanmış 30.04.1974 tarih 227/16 | |||||
| sayılı tadilat ruhsatına esas Mimari Projesi mevcuttur. | |||||
| Projeye göre parsel üzerinde 1 bodrum, zemin ve 1 | |||||
| normal katlı yapı projelendirilmiştir. | |||||
| Taşınmazın yapı kullanma izin belgesine esas düzenlenen | |||||
| onaylı mimari projesine ulaşılamamıştır. | |||||
| RUHSAT TARİH VE NO | 19.03.1993 Tarih ve 32/45 No.lu Yeni Yapı Ruhsatı |
||||
| (2.189 m² alanlı 7 katlı banka binası için düzenlenmiştir.) | |||||
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ | 11.09.1996 Tarih ve 3-36 No.lu Yapı Kullanma İzin |
||||
| TARİH VE NO | Belgesi (2.189 m² alanlı 7 katlı banka binası için |
||||
| düzenlenmiştir.) | |||||
| Değerleme konusu taşınmaz için alınmış 22.12.2018 tarih | |||||
| ve 3221104 sayılı yapı kayıt belgesi mevcuttur. Belge | |||||
| 2.298 m2 kapalı alan için temin edilmiştir. | |||||
| GAYRİMENKUL, ONAYLI | Parsel üzerindeki yapı ana taşınmaz vasfında, kat irtifakı |
||||
| PROJESİNE UYGUN MU? | kurulmamıştır. Bina bir bütün olarak Halkbank tarafından | ||||
| kullanılmaktadır. | |||||
| Değerleme konusu taşınmazın yapı kullanma izin |
|||||
| belgesine esas düzenlenen onaylı mimari projesine |
|||||
| ulaşılamamıştır. Ancak yerinde yapılan ölçümlerde ve | |||||
| yapı kayıt belgesinde geçen alanlara bakıldığında |
|||||
| taşınmazın inşaat alanına uygun şekilde inşa edildiği |
|||||
| tespit edilmiştir. Sadece katlarda iç bölmelerde kullanım | |||||
| amacına yönelik değişiklikler yapılmıştır. Söz konusu |
|||||
| bina toplamda yasal 2298 m², mevcutta yapılan |
|||||
| ölçümlerde yine 2298 m² alana sahiptir. |
|||||
| BAĞIMSIZ BÖLÜM İSE, | Taşınmaz bağımsız bölüm niteliği taşımamaktadır. | ||||
| TAPUDAKİ KAT İRTİFAKINA | |||||
| ESAS ONAYLI PROPJESİNE | |||||
| UYGUN MU? | |||||
| ÇAP VEYA İMAR PLANI İLE | Konu mülkün yer aldığı parselin doğruluğu Osmangazi |
||||
| TAŞINMAZIN UYGUNLUĞUNUN | Belediyesi'nde yer alan İmar Paftası görüntüsü üzerinden |
||||
| SAĞLANIP SAĞLANMADIĞI | tespit edilmiştir. | ||||
| YIKIM KARARI BİLGİSİ | Osmangazi Belediyesi Arşivi'nde yapılan incelemede, | ||||
| imar arşiv dosyasında herhangi bir olumsuz tutanak, | |||||
| ruhsat iptali veya yıkım kararına rastlanılmamıştır. | |||||
| YAPI DENETİMİ FİRMASI VE | Yapı Denetim Kanunu kabulünden önce inşa edilmiş | ||||
| YAPILAN | olduğundan ilgili kanun hükümlerine tabi değildir. |
||||
| DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ | |||||
| GAYRİMENKULÜN ENERJİ | Konu mülke ait Enerji Kimlik Belgesi bulunmamaktadır. | ||||
| VERİMLİLİK SERTİFİKASI | |||||
| HAKKINDA BİLGİ | |||||
| EĞER BELİRİLİ BİR PROJEYE | Değerlemeye konu taşınmazın yeni yapı ruhsatı ve yapı |
||||
| İSTİNADEN DEĞERLEME | kullanma izin belgesine istinaden düzenlenen onaylı | ||||
| YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN | mimari projesine ulaşılamamıştır. Bitişik nizamda inşa | ||||
| DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN | edilmiş taşınmaz, parselin tamamına inşa edilmiştir. |
VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE DAİR BİLGİ
Katlarda yapılan ölçümlerde yapı kullanma izin belgesinde belirtilen inşaat alanına uygun şekilde inşa edildiği görülmüştür.
Osmangazi Belediyesi Yapı Kontrol Müdürlüğü ile yapılan sözlü görüşmede değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir olumsuz evrak-tutanak-karar bulunmadığı bilgisi alınmıştır.
Evet: Hayır:
Evet:
Hayır: Değerleme konusu Taşınmazın kadastral durumlarında son 3 yılda değişiklik bulunmamaktadır.
Evet:
Hayır: Değerleme konusu Taşınmazın imar durumunda son 3 yılda değişiklik bulunmamaktadır.
Evet:
Hayır: Hukuki durumda herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.
| İPOTEK | Evet: Hayır: Taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir ipotek kaydı bulunmamaktadır. |
|---|---|
| HACİZ | Evet: Hayır: Taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir haciz kaydı bulunmamaktadır. |
| DİĞER ŞERHLER |
Evet: Hayır: Taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir şerh kaydı bulunmamaktadır. |
| BEYANLAR | Evet: - 1.derecede korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır.( Şablon: Kültür Ve Tabiat Varlıklarının Gruplanmasına Yönelik Belirtme.) (30.10.2018 tarih 48493 yevmiye) Hayır: |
| AÇIKLAMA | Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sisteminde 01.11.2024 tarih, 14.17 itibari ile edinilen tapu kayıtları ekte sunulmuştur. Taşınmaz üzerinde yer alan takyidatlar konu taşınmazlar için olumsuzluk teşkil etmemektedir. |
Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
Değerleme tarihi itibariyle herhangi bir kısıtlayıcı takyidat bulunmadığı tespit edinilmiştir. Taşınmazlar hisseli taşınmaz olup değer takdiri tam hisse üzerinden yapılmıştır.
Taşınmazların devredilebilmesi konusunda kısıtlayıcı bir durum bulunmamaktadır. Taşınmazlar hisseli taşınmaz olup değerleme taşınmazların tamamı üzerinden yapılmıştır.
7.4 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.
7.5 Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu gayrimenkullerin tapudaki nitelikleri ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (ç) ve (d) bendi gereği taşınmazların tapu kayıtlarındaki niteliklerine uygun olarak GYO portföyünde bulunmalarına engel bir durum yoktur.
Değerleme konusu taşınmaz, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde, Sermaye Piyasası Mevzuatı, 09.10.2020 tarihli ve 31269 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Seri III, 48.1.e numaralı GYO tebliğinin 22.c maddesi uyarınca;
22.c) "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir." denilmektedir.
Taşınmazın tapu kayıtlarında portföye alınmasını ve devrini engelleyici herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde, Sermaye Piyasası Mevzuatı, 2/1/2019 tarihli ve 30643 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Seri III, 48.1.A numaralı GYO tebliğinin 22.b maddesi uyarınca;
22.b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
Taşınmazın bina olarak GYO portföyünde bulunmalarına engel bir durum yoktur.
İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmaz için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
Değerleme çalışması için gerekli tüm asgari husus ve bilgilere raporda yer verilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin yapılan herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
| Betonarme karkas | Kargir/Yığma Tuğla | Ahşap | Çelik | Diğer () | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.2 MEVCUT TESİSATLAR |
|||||||||
| Şehir Suyu Isıtma sistemi Asansör |
Elektrik | su | Merkezi | sıcak | Doğalgaz | ||||
| 10.3 ISITMA SİSTEMLERİ |
|||||||||
| Merkezi kalorifer |
Kombi | Klima | Soba | Havalandırma | Doğalgaz Sobalı |
| Bitişik | Ayrık | İkiz | Blok yapı | Site |
|---|---|---|---|---|
| --------- | ------- | ------ | ----------- | ------ |
| Daire | Villa | Yazlık ev | Dükkân | Diğer |
|---|---|---|---|---|
| ------- | ------- | ----------- | -------- | ------- |
| Lüks | İyi | Orta | Kötü | Çok Kötü |
|---|---|---|---|---|
| ------ | ----- | ------ | ------ | ---------- |
| OTOPARK | OTOPARK | SPOR SALONU | HAVUZ | GÜVENLİK | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (genel) | (özel) |
| Yapı Sınıfı |
Yapı yaşı | Kat adedi | Bağımsız Bölüm adedi | Deprem Bölgesi |
|---|---|---|---|---|
| 3-B | 49 | 2 Bodrum, zemin, 4 normal kat, çatı kat (7 kat) |
Ana Taşınmaz | 1. Derece |
| Manzarası | Cephe genişliği | Köşe parseli | Topografya |
|---|---|---|---|
| Değerleme konusu taşınmaz Osmangazi ilçesinin merkezi konumundaki Atatürk Heykeline cepheli olup manzara kabiliyeti bulunmamaktadır. |
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu 4306 Ada 1 Parsel şekilsiz formda olup batı yönden Atatürk Bulvarına İnönü Caddesine 10 m. Kuzeyden Ünlü Caddesine 18 m. cephelidir. |
Ana gayrimenkul köşe parsel konumundadır. |
Değerleme konusu taşınmaz topografik olarak eğimsiz ve engebesiz arazi yapısına sahiptir. |
Değerleme konusu 4306 ada 1 parsel sayılı 306,55 m² yüzölçümlü taşınmaz tapu kayıtlarında YEDİ KATLI BETONARME BANKA BİNASI olarak kayıtlıdır. Ekspertiz tarihinde taşınmaz 2 bodrum, zemin, 4 normal kat ve çatı kattan oluşmaktadır. Toplam 7 katlı olarak inşa edilmiştir. T.C. Halk Bankası Merkez Şubesi olarak kullanılmaktadır. Yapının tamamı banka binası olarak kullanılmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın mahallinde yapılan incelemede 2. Bodrum katı yaklaşık 289,00 m² kullanım alanlı, 1. Bodrum katı 289,00 m² kullanım alanlı, zemin katı 258,00 m²
kullanım alanlı, 1. Katı 306,00 m² kullanım alanlı, 2. Katı 306,00 m² kullanım alanlı, 3. Katı 306,00 m² kullanım alanlı, 4. Katı 306,00 m² kullanım alanlı, çatı katı ise 238,00 m² kullanım alanlıdır. Toplamda taşınmaz 2298,00 m² alana sahiptir. Yerinde yapılan ölçümlerde de parselin tamamına inşa edildiği ve yapı kullanma izin belgesinde geçen inşaat alanına göre uygun inşa edildiği tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz 306,55 m² yüzölçümüne sahip kısmen dikdörtgene şekle benzer şekilsiz forma sahiptir. Parselin bulunduğu bölge eğimsiz topografik yapısındadır. Düz arazide konumludur. Parsel batı yönünden Atatürk Caddesine, kuzey yönden Ünlü Caddesine cepheli olup diğer yönlerden komşu parseller ile çevrili vaziyettedir. Parselin bulunduğu bölge orta gelir grubuna hitap etmekte olup ticari lokasyon olarak gelişmiş bir bölge içerisindedir. Bölgede altyapı faaliyetleri tamamlanmış durumdadır. Taşınmaz şehir merkezinde olup, ulaşım imkanları kolaylıkla sağlanmaktadır. Parsel üzerinde iskanlı 2 Bodrum+zemin+4 Normal kat+ çatı kattan ibaret betonarme bina yer almaktadır.
Osmangazi Belediyesinde son yapı ruhsatına ve yapı kullanma izin belgesine istinaden düzenlenmiş onaylı mimari projesine ulaşılamamıştır. Taşınmaz parselin tamamına inşa edilmiş vaziyettedir. Yerinde yapılan ölçümlerde yapı kullanma izin belgesinde geçen inşaat alanının mevcut inşaat alanıyla uyumlu olduğu görülmüştür. Taşınmaz yasal olarak toplamda 2298,00 m² alanlıdır. Taşınmazın kapsamlı tadilatının yapılarak yenilendiği, yapı kalitesinin iyi olduğu gözlemlenmiştir. Banka binası olarak kullanıldığı görülmüştür.
Söz konusu kat bölümlerinde zeminler ahşap parke kaplı, duvarlar alçı sıva üzeri saten boyalıdır. Mutfak nişinde ahşap dolap ve mermerit tezgah mevcuttur Wc hacimlerinin zemin ve duvarları seramik kaplıdır. Asma tavan mevcut olup, merkezi kombi kalorifer sistemi ile ısıtılmaktadır. Pencereler alüminyum doğramadır. Hol ve katlar arasında geçiş sağlayan merdiven zeminleri mermer kaplı, duvarlar saten boyalı olup, merdiven korkulukları alüminyum doğramadır. Binada 2 adet yenilenmiş asansör bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz "YEDİ KATLI BETONARME BANKA BİNASI" vasıflı ana taşınmaz vasfındadır, kat irtifakı kurulmamıştır. Bağımsız bölüm niteliği taşımamaktadır.
2024 yılı Türkiye ekonomisi, iç ve dış dinamiklerin etkisiyle karmaşık bir görünüm sergilemiştir. Küresel ekonomideki yavaşlama, artan enerji maliyetleri ve finansal piyasalardaki belirsizlikler, Türkiye ekonomisini de derinden etkilemiştir. Seçim sonrası oluşan yeni politik atmosferin ekonomi üzerindeki etkileri dikkat çekerken, hükümetin piyasa beklentilerini yönetme çabaları ön planda olmuştur. Özellikle enflasyonla mücadele ve sürdürülebilir büyüme hedefleri arasındaki denge arayışı, ekonomi politikalarının ana eksenini oluşturmuştur.
Enflasyon, 2024 yılında Türkiye'nin en büyük ekonomik sorunlarından biri olmaya devam etmiştir. Tüketici fiyat endeksindeki yükseliş, temel ihtiyaçlarda ciddi artışlara yol açarak halkın alım gücünü zayıflatmıştır. Bu durum, Merkez Bankası'nın sıkı para politikalarına yönelmesine neden olmuş, faiz oranlarındaki artışlarla enflasyon baskısını kontrol altına alma çabaları sürmüştür. Ancak yüksek faiz oranları, özel sektör yatırımları ve tüketici harcamaları üzerinde yavaşlatıcı bir etki yaratmıştır. Bu ikilem, kısa vadeli stabilizasyon ile uzun vadeli büyüme arasında denge kurma gerekliliğini daha da belirgin hale getirmiştir.
Türk Lirası'nın 2024 yılında dalgalı bir seyir izlemesine rağmen, döviz kurlarında göreceli bir stabilizasyon sağlanmıştır. İhracat, küresel talepteki daralmaya rağmen enerji ve savunma sanayii gibi sektörlerdeki büyüme sayesinde güçlü kalmıştır. Ancak ithalat maliyetlerindeki artış, dış ticaret açığını genişletmiş ve döviz rezervleri üzerinde baskı yaratmıştır. Döviz piyasasındaki bu kırılganlık, ekonomik istikrar için ciddi bir risk unsuru olmaya devam etmiştir.
İstihdam piyasası, 2024 yılında karmaşık bir tablo sergilemiştir. Özellikle genç işsizlik oranı yüksek seviyelerde kalmaya devam ederken, sanayi ve tarım sektörlerinde istihdam artışı sınırlı olmuştur. Buna karşın, turizm sektörü yıl boyunca güçlü bir performans sergileyerek istihdam artışına olumlu katkı sağlamıştır. Teknoloji ve yenilenebilir enerji sektörlerindeki yatırımlar, istihdam yaratma potansiyeli açısından umut verici gelişmeler arasında yer almıştır.
Kamu maliyesi, 2024 yılı boyunca bütçe açıkları ve borçlanma dinamikleri açısından zorlu bir süreç geçirmiştir. Hükümet, sosyal harcamaları sürdürürken gelir artırıcı tedbirlere ve vergi politikalarında düzenlemelere gitmiştir. Özellikle enerji sektöründeki sübvansiyonların azaltılması ve vergi reformlarının uygulanması, bütçe üzerindeki yükü hafifletmek için alınan önemli adımlar olmuştur. Ancak bu tedbirler, kısa vadede bazı kesimlerde memnuniyetsizlik yaratmıştır.
Türkiye ekonomisi, 2024 yılı itibarıyla hem riskler hem de fırsatlar barındırmaktadır. Orta vadede yapısal reformların etkin bir şekilde uygulanması, uluslararası yatırımcı güveninin yeniden kazanılması ve enerji bağımlılığını azaltmaya yönelik projeler, ekonomik büyüme ve istikrar için kritik öneme sahiptir. Küresel piyasalardaki gelişmelerin yakından takip edilmesi ve bu doğrultuda politikalar üretilmesi, uzun vadeli sürdürülebilirlik açısından büyük önem taşımaktadır.
(*) Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) - 2024 Ekonomik Göstergeler, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) - Para Politikası Raporları, Dünya Bankası - Türkiye Ekonomik Görünüm 2024, Uluslararası Para Fonu (IMF) - Küresel Ekonomik Beklentiler Raporu
2024 yılında Türkiye'de gayrimenkul sektörü, hem iç hem de dış ekonomik faktörlerin etkisi altında şekillenmiştir. Yüksek enflasyon, artan maliyetler ve finansmana erişim sorunları sektörü doğrudan etkilerken, kentsel dönüşüm projeleri ve yabancı yatırımcıların ilgisi piyasada hareketlilik yaratmıştır. Sektör, 2024 yılının ilk üç çeyreğinde dalgalı bir performans göstermiştir.
Yılın ilk çeyreğinde konut satışları, seçim sonrası belirsizlikler ve ekonomik sıkılaşma politikalarının etkisiyle önceki yıllara kıyasla zayıf bir performans sergilemiştir. Özellikle yüksek faiz oranları, konut kredisi maliyetlerini artırarak yerel alıcılar için finansmana erişimi zorlaştırmıştır. Buna karşılık, kentsel dönüşüm projelerine verilen teşvikler ve kamu destekli projeler sektördeki talebi belirli ölçüde desteklemiştir. Yabancı yatırımcılar ise döviz kurundaki avantajlardan yararlanarak büyük şehirlerde ve turistik bölgelerde gayrimenkul alımlarını sürdürmüştür.
İkinci çeyrek, turizm sezonunun açılmasıyla birlikte ticari gayrimenkul piyasasında bir hareketlenmeye sahne olmuştur. Özellikle otel, ofis ve alışveriş merkezi yatırımları artış göstermiştir. Ancak konut sektöründe, artan inşaat maliyetleri ve ekonomik durgunluk etkisiyle satışlar sınırlı kalmıştır. Bu dönemde, enerji verimliliği ve yeşil bina projelerine olan ilgi artmış, geliştiriciler sürdürülebilirlik odaklı projelere yönelmiştir.
Üçüncü çeyrekte ise sektörde nispeten toparlanma işaretleri görülmüştür. Kamu bankalarının düşük faizli konut kredisi kampanyaları ve teşvikler, yerel talebi kısmen canlandırmıştır. Ancak yüksek fiyatlar, özellikle orta gelirli kesim için erişilebilirliği sınırlı tutmaya devam etmiştir. Ticari gayrimenkul piyasasında ise e-ticaretin büyümesiyle birlikte depo ve lojistik alanlarına olan talep artmıştır. Ayrıca, üçüncü çeyrek itibarıyla gayrimenkul yatırımlarında yabancıların payı daha da artmış, özellikle Körfez ülkelerinden gelen yatırımcılar İstanbul, Antalya ve Bodrum gibi bölgelere yönelmiştir.
2024 yılının ilk üç çeyreği boyunca gayrimenkul sektörü, ekonomik dalgalanmalara rağmen bazı alanlarda direnç göstermiştir. Ancak yüksek maliyetler ve finansman sorunları sektördeki büyümeyi sınırlamıştır. Yılın kalan çeyreğinde, hükümetin sektöre yönelik destek politikaları ve küresel piyasalardaki gelişmelerin sektördeki toparlanma sürecini hızlandırabileceği öngörülmektedir.
(*) Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) - 2024 Konut Satış İstatistikleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı - Kentsel Dönüşüm Raporları, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) - 2024 Piyasa Raporu, Emlak Konut GYO - 2024 Dönemsel Analiz Raporları.
Bursa İli, Doğuda Bilecik ve Adapazarı, kuzeyde İzmit, Yalova, İstanbul ve Marmara Denizi, güneyde Eskişehir ve Kütahya, batıda Balıkesir illeriyle çevrilidir. 2020 yılı nüfusu 3.101.833 olup Bursa 2021 nüfusu, tahmini verilere göre 3.139.744 olması öngörülmektedr. Toplam yüzölçümü 10.891 km² dir. Topraklarının % 17'sini ovalar oluşturmaktadır. İlin yüzey şekilleri, birbirlerinden eşiklerle ayrılmış çöküntü alanlarıyla dağlar halindedir. Çöküntü alanlarının başlıcalarını İznik (298 km²) ve Uluabat (1.134 km²) gölleriyle Yenişehir, Bursa ve İnegöl ovaları oluşturmaktadır. Bursa ili topraklarının yaklaşık % 35'ini dağlar kaplamaktadır. Dağlar genellikle doğu-batı yönünde uzanan sıradağlar şeklindedir. Marmara Bölgesi'nin en yüksek dağı olan Uludağ (2.543 m) il sınırı içerisindedir. Denizden yüksekliği 100 m'dir. Genelde ılıman bir iklime sahiptir. Ancak, iklim bölgelere göre de değişiklik göstermektedir. Kuzeyde Marmara Denizi'nin yumuşak ve ılık iklimine karşılık güneyde Uludağ'ın sert iklimi ile karşılaşılmaktadır. İlin en sıcak ayları Temmuz - Eylül, en soğuk ayları ise Şubat - Mart'tır. 52 yıllık gözlem süresi itibarı ile yıllık ortalama yağış miktarı 706 mm'dir. İlde ortalama nispi nem % 69 civarındadır. İlin önemli akarsuları; Mustafa Kemal Paşa Çayı, Uludağ'ın güney yamaçlarından doğan ve gene Uludağ'dan kaynaklanan birçok küçük dere ile beslenen Nilüfer Çayı, Göksu Çayı, Koca Dere, Kara Dere ve Aksu Deresi'dir. İlin sahip olduğu 135 km kıyı bandının 22 km'lik kısmı kullanıma uygun olup, diğer kısmı değerlendirilememektedir. Türkiye ortalamasının üzerinde bir nüfus artışı ile en hızlı gelişen kentlerimizden biridir. Bu hızlı nüfus artışının en önemli etkeni devamlı olarak göç almasıdır. İlin göç almasındaki en önemli neden ise, Bursa'nın ticaret ve sanayi açısından çok gelişmiş olmasıdır. Ülke ekonomisine sağladığı katma değer açısından İstanbul, Kocaeli ve İzmir'den sonra 4. sırada yer almaktadır. Türkiye genelinde sosyo-ekonomik gelişmişlik sıralamasında ise İstanbul, Ankara, İzmir ve Kocaeli'den sonra 5. sıradadır.
Değerleme konusu taşınmaz Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Kayıhan Mahallesi, Ünlü Caddesi Halk Bankası Merkez Binası, No:2 posta adresinde yer almaktadır. Taşınmaza, Bursa şehir merkezinin ana akslarından olan Atatürk Caddesi üzerinden Heykel yönünde ilerlerken, ulaşılan Ünlü Caddesi vasıtası ile ulaşmak mümkündür. Taşınmaz ana cadde üzerinde, meydana cepheli şekilde köşe konumda yer almaktadır. Ana taşınmaz batı yönden Atatürk Caddesine, kuzey yönden Ünlü Caddesine cephelidir. Taşınmaz şehir merkezinde konumlu olup, yakın çevresinde çok sayıda tarihi yapılar ve eserler bulunmaktadır. Ulucami, Kapalı Çarşı, Heykel Meydanı, Kozahan, Nalbantoğlu, Eski Belediye Binası gibi tarihi yerler yakın çevresinde bulunmaktadır. Tarihi Valilik Binası kuzey yönden karşısında yer almaktadır. Bölgede ticari potansiyel Atatürk Caddesi üzerinde yoğunlaşmış olup ara sokaklara doğru azalmaktadır. Bölge ana yaya aksında kalmaktadır. Ticari potansiyeli yüksek bölgede konumludur. Bölgeye ulaşım hafif raylı sistem ve yaya intikal dahil toplu taşıma araçları ile sağlanmaktadır. Bölgenin kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır.
| Şehir İçi | Şehir Dışı | Kırsal | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Konum | X | ||||
| % 75'den fazla | % 25-% 75 arası | % 25'in altında | |||
| Genel İnşaat Seviyesi | X | ||||
| Hızlı | Sabit | Yavaş | |||
| Gelişme | X | ||||
| Arz az | Dengeli | Arz fazla |
|||
| Arz/Talep | X | ||||
| Artıyor | Sabit | Azalıyor | |||
| Mülk değeri | X | ||||
| 3 aydan az | 3-6 ay arası | 6 aydan fazla | |||
| Pazarlama süresi | X | ||||
| Genel Kullanım |
Kiracı ağırlıklı | Mal sahibi ağırlıklı | |||
| Durumu | X | ||||
| Bölgedeki yapılaşma |
%0- %25 |
%25-%50 | %50-%75 | %75-%100 | |
| oranı (%) | X | ||||
| Binadaki/sitedeki | %0- %25 |
%25-%50 | %50-%75 | %75-%100 | |
| doluluk oranı (%) | X |
Değerleme konusu taşınmazın cephe aldığı Atatürk Caddesi ilçenin merkezi konumunda olup ana araç ve yaya aksı konumundadır. İlçenin ticari hayatı Heykel ve bağlantı yolları üzerinde gelişmiştir. Bölgedeki ticari faaliyet kolları günlük ihtiyaçlara yönelik şekillenmiş olup ilçenin şehir merkezi konumunda olması sebebi ile ofis kullanımı yüksek seviyelerdedir.
Bölgedeki yapılaşma tarihi eserler yanında bitişik nizam 5-7 kat aralığında olup yeni yapı oranı özellikle cadde ve bulvar paralelinde düşüktür. Taşınmazın konumlu olduğu bölgede yakın dönemde gayrimenkul değerlerinde önemli bir artışa sebep olacak yatırım projesi ve beklentisi bulunmamaktadır. Bölgede yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde geleceğe yönelik gelişim potansiyelinin bulunduğu ancak gelişim hızının düşük ve yatay seyirde olacağı ön görülmektedir.
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili olarak yapılan resmi kurum, piyasa ve mahal araştırmaları sonucu işyeri kullanımının en iyi ve verimli kullanımda olduğu kanaatine varılmıştır.
| 16.3 | GAYRİMENKULUN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER | ||
|---|---|---|---|
| Olumlu Faktörler | Olumsuz Faktörler |
|---|---|
| Merkezi konumda olması |
|
| Altyapı olanaklarının tam olması |
Eski yapıda olması |
| Ulaşım imkânlarının tam olması |
Yapının Deprem yönetmeliği |
| Ticari hareketliliğin yüksek olduğu bölgede yer alması |
öncesindeki dönemde inşa edilmiş olması |
| Binanın tadilatının yapılmış, bakımlı durumda olması |
Bölgede otopark problemi bulunması |
Konut ve dükkan türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır.
-Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
-Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu kabul edilir.
-Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre içinde satıldığı kabul edilir.
-Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
-Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Maliyet yöntemi, fabrika, lojistik depo tipindeki gayrimenkullerin, inşaatı tamamlanmamış yatırım dönemindeki gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve piyasada emsali olmayan özel gayrimenkullerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.
Bu yöntemde gayrimenkulün, belirli bir kalan ekonomik ömrünün olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir.
Binalardaki yıpranma payı, Resmî Gazete'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanır.
Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Boş arsa değerlemelerinde maliyet yöntemi uygun değildir.
Direkt Kapitalizasyon Yöntemi: Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi incelenir. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oranı uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir.
İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi: Proje Geliştirme yönteminde herhangi bir projesi veya ruhsatı bulunmayan arsa üzerine mevcut imar durumu çerçevesinde en uygun proje geliştirilerek elde edilecek gelirlerin indirgemesi yapılmaktadır. Arsa değerlemesinde 2. yöntem olarak kullanılan geliştirme yaklaşımında arsa üzerinde yapılacak olan projeden arsa sahibi payına düşen gelirler hesaplanarak arsa değeri bulunmaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazın komple mülk olarak kira analizi yapılmış olup kira değeri tespitinde emsal karşılaştırma yönteminden faydalanılmıştır. Kira değerleri nihai değer takdirinde kullanılmamıştır.
Ana taşınmazın 1.derecede korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı kapsamındadır. Parsel ise "Mevcut Yapı Parseli" olarak kayıtlı olup, yapının yıkılarak yeniden yapılmak istenmesi halinde anıtlar kurulundan görüş alınması gerektiği beyan edilmiştir. Bu nedenle proje geliştirme yöntemi uygulanamamıştır.
Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılacak mülkü en yüksek değerine ulaştırabilecek proje geliştirilerek analizinin yapıldığı bir yöntemdir. Arsa değerinin tespitinde genellikle emsal bulunmayan ve piyasaların kat karşılığı veya yap-sat şeklinde geliştiği durumlarda kullanılır.
Ana taşınmaz 1.derecede korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı kapsamındadır. Parsel ise "Mevcut Yapı Parseli" olarak kayıtlı olup, yapının yıkılarak yeniden yapılmak istenmesi halinde anıtlar kurulundan görüş alınması gerektiği beyan edilmiştir. Bu nedenle proje geliştirme yöntemi uygulanamamıştır.
Remax Beyaz Gayrimenkul 0532 354 18 16
Değerleme konusu taşınmaza yakın ve daha yüksek ticari hareketliliğe sahip üzerinde 200 m2 alanlı bina bulunan 50 m2 ticari imarlı arsa için pazarlıklı olarak 22.000.000 TL talep edilmektedir. (Bina maliyeti 2.500.000 TL olarak hesaplanmıştır.)
Esila Gayrimenkul 0536 374 94 54
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, daha yüksek ticari hareketliliğe sahip olan Atatürk Caddesi'nde konumlu, üzerinde 600 m2 bina bulunan 158 m2 alanlı ticari imarlı arsa için pazarlıklı olarak 76.000.000 TL talep edilmektedir. (Bina maliyeti 7.500.000 TL olarak hesaplanmıştır.)
Finans 16 Gayrimenkul 0535 243 50 50
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, daha yüksek ticari potansiyele sahip 404 m2 alanlı arsa üzerinde 2.500 m2 kapalı alana sahip otel için pazarlıklı olarak 145.000.000 TL talep edilmektedir. (Bina maliyeti 30.000.000 TL olarak hesaplanmıştır.)
Kristal Trio Gayrimenkul : 0542 820 68 44
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede benzer ticari alanda ve 380 m2 arsa üzerinde toplam 1900 m2 kapalı alana sahip 5 katlı bina için pazarlıklı olarak 98.000.000 TL talep edilmektedir. (Bina maliyeti 23.000.000 TL olarak hesaplanmıştır.)
Turyap Gayrimenkul 0 (530) 978 41 40
Değerleme konusu taşınmazın da cepheli olduğu İnönü Caddesi üzerinde 183 m2 arsa üzerinde, 7 katlı toplam 1.300 m² alanlı olduğu beyan edilen bina için pazarlıklı olarak 32.000.000 TL talep edilmektedir.
Keypartners : 0 (535) 933 54 74
Değerleme konusu taşınmazın da cepheli olduğu İnönü Caddesi üzerinde 833 m2 arsa üzerinde, 6 katlı toplam 3.300 m² alanlı olduğu beyan edilen bina için pazarlıklı olarak 170.000.000 TL talep edilmektedir. Zemine indirgenmiş alanı ise 1.300 m² olarak hesaplanmıştır.
Sahibinden 0544 484 73 91
Değerleme konusu taşınmaza göre daha düşük ticari potansiyele sahip sokak üzerinde konumlu ve 24 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan için pazarlıklı olarak 2.250.000 TL talep edilmektedir.
Sahibinden 0544 484 73 91
Değerleme konusu taşınmaza göre daha düşük ticari potansiyele sahip sokak üzerinde konumlu ve 85 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan için pazarlıklı olarak 17.250.000 TL talep edilmektedir.
Sahibinden 0530 971 0839
Değerleme konusu taşınmaza göre daha düşük ticari potansiyele sahip sokak üzerinde konumlu ve 45 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan için pazarlıklı olarak 3.000.000 TL talep edilmektedir.
Değerlemeye konu taşınmaz cins tahsisli ana taşınmaz olduğundan taşınmaz benzeri benzer konumda satılık emsal oluşturabilecek nitelikte gayrimenkul bilgisi bulunamamıştır. Değerleme konusu taşınmazın Pazar fiyatının belirlenmesinde Maliyet Hesabı yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntem ile bölgede emlak piyasasına hakim kişilerle görüme yapılmış taşınmazın arsasına 200.000 TL/ m² birim fiyat verilmesi uygun bulunmuştur. Taşınmazın arsa değerine emsal karşılaştırma yöntemi kullanılarak ulaşılmıştır.
| 4306 ADA 1 PARSEL EMSAL ARAŞTIRMASI | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra | Satış Değeri | Brüt Alan | Satış Birim m2 Değeri |
Pazarlık Payı | Konum Düzeltmesi |
Metraj Düzeltmesi |
Uygunlaştırılmış Birim Değer (TL/m²) |
||||
| Emsal 1 | 19.500.000-₺ | 50,00 | ₺390.000,00 | 10% | 25% | 20% | 210.600-₺ | ||||
| Emsal 2 | 68.500.000-₺ | 158,00 | ₺433.544,30 | 15% | 40% | 10% | 198.997-₺ | ||||
| Emsal 3 115.000.000-₺ | 404,00 | ₺284.653,47 | 7% | 30% | -10% | 203.840-₺ | |||||
| Emsal 4 | 75.000.000-₺ | 380,00 | ₺197.368,42 | 10% | -5% | -10% | 205.164-₺ | ||||
| ORTALAMA | 204.650-₺ |
Kira değerinin tespitinde yine bölgede benzer dükkan ve ticari mülklerin konum ve kullanım alanları, kat ve malzeme kalitelerine bakılarak eski ve yeni kiracı olmaları göz önünde bulundurularak taşınmazın toplam değerinden kira değeri tespit edilmiştir.
Yakın çevresinde yapılan incelemeler ve araştırmalarda elde edilen satılık dükkan emsalleri bulundukları konum, yaş, bakım durumu dikkate alınarak değerlendirilmiş değerlemeye konu taşınmazın özellikleri göz önünde bulundurularak indirgeme yapılmıştır.
| TİCARİ BİNA / DÜKKAN EMSAL TAŞINMAZLARIN KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra | Satış Değeri | Brüt Alan Satış Birim m2 Değeri |
Pazarlık Payı Konum | Düzeltmesi | Metraj Düzeltmesi |
Uygunlaştırılmış Birim Değer (TL/m²) |
|||||
| E.5 | ₺32.000.000,00 | 1.300,00 | ₺24.615,38 | 5% | -25% | -10% | 32.154-₺ | ||||
| E.6 | ₺170.000.000,00 | 3.300,00 | ₺51.515,15 | 10% | -25% | -30% | 75.341-₺ | ||||
| ORTALAMA | 53.747-₺ | ||||||||||
| E.7 | ₺2.250.000,00 | 24,00 | ₺93.750,00 | 10% | -50% | 25% | 94.922-₺ | ||||
| E.8 | ₺17.250.000,00 | 85,00 | ₺202.941,18 | 20% | -10% | 15% | 151.800-₺ | ||||
| E.9 | ₺3.000.000,00 | 45,00 | ₺66.666,67 | 15% | -70% | 20% | 77.067-₺ | ||||
| ORTALAMA | 107.930-₺ |
Yapılan indirgeme çalışması sonucunda değerlemeye taşınmazın m² satış birim değerinin 53.500 TL/m², kira m² birim değerinin ise 213 TL/m²/ay olabileceği hesaplanmıştır.
* Uygunlaştırma kolonlarında taşınmazın emsal taşınmazlara göre avantaj/dezavantajını gösteren yüzdeler mevcuttur. Değerlemesi yapılan taşınmazın avantajlı olduğu durum için yüzde pozitif, dezavantajlı olduğu durumlar için yüzde negatif olarak yazılmıştır.
Değerleme konusu Taşınmazın konumu, mevcut imar durumu, yakın çevresi, mimari özellikleri ve kullanıcılarına sunduğu olanaklar gibi özellikleri göz önünde bulundurulduğunda satış süresinin "Orta-uzun", görüşünün "Satılabilir" olacağı düşünülmektedir.
Değerlemeye konu taşınmaz cins tashihli "YEDİ KATLI BETONARME BANKA BİNASI" vasıflı olup, yapı üzerinde kat irtifakı kurulmamıştır. Yapının tamamı banka binası olarak kullanılmaktadır. Taşınmazın değerlemesinde Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile Maliyet Analizi Yöntemi kullanılmıştır.
Taşınmazın rayiç değerinin tespitinde; arsa değeri için Emsal Karşılaştırma Yöntemi, arsa üzerinde bulunan yapı için ise Maliyet Yöntemi kullanılmıştır. Söz konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken taşınmaza yakın ve benzer özellikteki arsa fiyatları araştırması yapılarak arsa fiyatları tespit edilmiştir. Yapı değeri ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 2022 yılı birim fiyatları üzerinden alınmış ve yapının yaşı ve fiziksel özelikleri göz önünde bulundurularak tespit edilmiştir.
Rapor içerisinde belirtilen emsal ve beyanların uygunlaştırma tablosu aşağıda paylaşılmış olup, taşınmazın arsasına 200.000,00 TL/ m² birim fiyat verilmesi uygun bulunmuştur. Yapı için ise 28.000 -TL/m² olarak alınması uygun görülmüştür.
| 4306 ADA 1 PARSEL | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YASAL VE MEVCUT DURUM DEĞERİ | ||||||||
| ALAN (m2) | YAPI GRUBU | BİRİM FİYAT (TL/m2) | YIPRANMA PAYI | DEĞER (TL) | ||||
| ARSA | 306,55 | - | 200000,00 | - | ₺61.310.000,00 | |||
| 7 KATLI BİNA (BANKA) | 2298,00 | 3/B | 28000,00 | 0,25 | ₺48.258.000,00 | |||
| TOPLAM | ₺109.568.000,00 | |||||||
| TOPLAM YAKLAŞIK ₺110.000.000,00 |
Emsal karşılaştırma yönteminde, taşınmazın bulunduğu cadde üzerinde örnekleri mevcut olan ticari bina, mağaza, restoran vb. yapılar nedeniyle taşınmazın 2. bodrum, 1. bodrum, zemin katları mağaza, normal katları ise ofis olacak şekilde düşünülerek, bodrum katlar zemin kata 1/4 oranında, 1.,2. Ve 3. normal katlar ise zemin kata 1/2 oranında, 4. Normal kat zemin kata 1/3 oranında, çatı katı ise zemin kata 1/4 oranında indirgenmesi suretiyle zemine indirgenmiş alan üzerinden hesaplama yapılmıştır. Yapılan indirgeme çalışması sonucunda değerlemeye konu dükkan nitelikli taşınmazların zemin kata indirgenmiş m² satış birim değerinin 107.000,00 TL/m² olabileceği hesaplanmıştır.
| PAZAR YAKLAŞIMI |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yasal | Yasal Birim Fiyatı | Yasal Değeri | ||||||
| Kat No | Alanı m² | TL/m² | TL | |||||
| Çatı Kat | 238 | 26.750 | ₺6.367.000,00 | |||||
| 4.Kat | 306 | 35.667 | ₺10.914.000,00 | |||||
| 3.Kat | 306 | 53.500 | ₺16.371.000,00 | |||||
| 2.Kat | 306 | 53.500 | ₺16.371.000,00 | |||||
| 1. Kat | 306 | 53.500 | ₺16.371.000,00 | |||||
| Zemin Kat | 258 | 107.000 | ₺27.606.000,00 | |||||
| 1. Bodrum Kat | 289 | 26.750 | ₺7.731.000,00 | |||||
| 2. Bodrum Kat | 289 | 26.750 | ₺7.731.000,00 | |||||
| TOPLAM | 2298 | 47.634 | ₺109.462.000,00 | |||||
| YUVARLATILMIŞ TOPLAM DEĞERİ | ₺110.000.000,00 | |||||||
| ZEMİN KATA İNDİRGENMİŞ ALAN m² | ₺1.023,00 | |||||||
| ZEMİN KATA İNDİRGENMİŞ BİRİM FİYAT TL/m² | ₺107.526,88 |
| Yasal Birim Yasal Değeri Mevcut Fiyatı Kat No Alanı m² TL TL/m² 85 55 305 106 305 213 305 213 305 213 305 425 1. Bodrum Kat 305 85 2. Bodrum Kat 305 85 TOPLAM Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye |
KİRA | DEĞERİ | ||
|---|---|---|---|---|
| ₺5.000,00 ₺32.000,00 ₺65.000,00 ₺65.000,00 ₺65.000,00 ₺130.000,00 ₺26.000,00 ₺26.000,00 ₺414.000,00 |
||||
| Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'nin talebi üzerine Bursa İli, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin Madde-34/1 c fıkrasında Piyasasında |
Çatı Kat | |||
| 4.Kat | ||||
| 3.Kat | ||||
| 2.Kat | ||||
| 1. Kat | ||||
| Zemin Kat | ||||
| Piyasası | ||||
(*)Kira değerleri müşteri talebi doğrultusunda bilgi amaçlı belirtilmiş olup değerleme yöntemi olarak kullanılmamıştır.
Bu rapor Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'nin talebi üzerine Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Kayıhan Mahallesi, 4306 ada 1 parsel üzerinde yer alan "YEDİ KATLI BETONARME BANKA BİNASI" niteliğindeki ana gayrimenkulün piyasa satış ve kira değerinin tespiti amacıyla;
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin Madde-34/1 c fıkrasında yer alan "Kiraya verilmek üzere gayrimenkul kiralanması," hükmüne binaen,
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan " Değerleme raporlarında bulunması Gereken Asgari hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1'inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Taşınmazların bulunduğu yer, civarının teşekkül tarzı, alt yapı ve ulaşım imkânları, cadde ve sokağa olan cephesi, alan ve konumu, yapının inşaat nizamı, sistemi, yaşı, işçilik ve malzeme kalitesi, tesisat durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış ve mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır.
Değerleme çalışması maliyet analizi yöntemi ve pazar yaklaşımı ile gerçekleştirilmiş olup nihai değer olarak pazar yaklaşımı dikkate alınmıştır.
Yukarıda yapılan açıklamalar sonucunda taşınmazın yasal ve mevcut durum değeri aşağıda detaylandırılmıştır. Söz konusu binanın içerisinin son derece bakımlı olması ve iç mahallerde tadilat yapılmasından dolayı binaya düşük amortisman uygulanmıştır.
Sonuç olarak konu taşınmazın 26.12.2024tarihi itibariyle;
Kira Değer Rakamla; 414.000,00-TL ve Yazıyla; (Dörtyüzondörtbin Türk lirası)
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|
| Uğur GÜNEŞ | Uygar ZAİM | Serdar Kadir ASLAN |
| Lisans No: 410296 | Lisans No: 404959 |
Lisans No: 402750 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.