Legal Proceedings Report • Dec 19, 2024
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
MARKA KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Sancak Mahallesi 507.Sokak Tekno Plaza Apartmanı Bina No:14-16 No:13,14,15,16
Çankaya / ANKARA
YÖNETİCİ ÖZETİ:
| TALEP EDEN KURUM | HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş. |
|
|---|---|---|
| TALEP TARİHİ | 19.09.2024 | |
| DAYANAK SÖZLEŞMESİ | 25.01.2024 | |
| DEĞERLEME TARİHİ | 16.12.2024 | |
| RAPOR TARİHİ | 19.12.2024 – 2024-HALK GYO-25 |
|
| RAPORUN KONUSU | İstanbul İli, Sancaktepe ilçesi, Veysel Karani Mahallesi, 8085 ada 36 parselde yer alan "DAİRE" niteliğindeki gayrimenkullerin piyasa satış değerinin tespiti amacıyla; Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin Madde-34/a fıkrasında yer alan "Gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar, gayrimenkul projeleri, altyapı yatırım ve hizmetleri ile projelerinin portföye dahil edilmesi veya portföyden çıkarılması" hükmüne binaen, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan " Değerleme raporlarında bulunması Gereken Asgari hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1'inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
|
| PROJE ADI | Bizimtepe Aydos | |
| GAYRİMENKULLERİN MALİKİ |
Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/2) | |
| TAPU BİLGİLERİ | Değerleme konusu gayrimenkulün detaylı tapu bilgileri raporun "4.1 Gayrimenkullerin Mülkiyet Bilgileri" bölümünde açıklanmaktadır. |
|
| Sancaktepe Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgiye göre, Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu parsel, 15.02.2010 tarihli 1/1000 Ölçekli İMAR DURUMU Sancaktepe Uygulama İmar Planı kapsamında "Konut Alanı" lejantında kalmakta olup, Ayrık Nizam, TAKS:0.40, KAKS:1.00 yapılaşma koşullarına sahiptir. Parselin terkinin olmadığı şifahen beyan edilmiştir. |
||
| KISITLAYICI DURUMLAR |
Müşteri ekspertize konu 1 adet bağımsız bölümün içlerine girilmeden ekspertiz işleminin dışarıdan yapılmasını istemektedir. |
|
| KİRA DEĞERİ | 40.000.-TL | |
| GAYRİMENKULLER İÇİN TAKDİR EDİLEN 19.12.2024 TARİHLİ (KDV HARİÇ) DEĞER |
8.270.000-TL (Sekizmilyonikiyüzyetmişbin TürkLirası) |
|
| GAYRİMENKULLER İÇİN TAKDİR EDİLEN 19.12.2024 TARİHLİ (KDV DAHİL) DEĞER |
8.352.700-TL (Sekizmilyonüçyüzelliikibinyediyüz TürkLirası) |
|
| RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANI (LİSANS NO) |
BURAK DEMİR (SPK Lisans No: 908066) |
|
| KONTROL EDEN DEĞERLEME UZMANI (LİSANS NO) |
UYGAR ZAİM (SPK Lisans No: 404959 ) |
|
| ONAYLAYAN SORUMLU DEĞERLEME UZMANI (LİSANS NO) |
SERDAR KADİR ASLAN (SPK Lisans No: 402750) |
| 1 | DEĞERLEME KURULUŞU VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 5 |
|---|---|
| 1.1 DEĞERLEME KURULUŞUNU TANITICI BİLGİLER 5 |
|
| 1.2 MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER VE ADRESİ 5 |
|
| 1.3 MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 5 |
|
| 1.4 RAPORUN KAPSAMI 5 |
|
| 1.5 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ |
|
| TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER 6 | |
| 2 | RAPOR BİLGİLERİ 7 |
| 3 | DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI 7 |
| 3.1 DEĞERLEME TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 7 |
|
| 3.2 UYGUNLUK BEYANI 8 |
|
| 4 | GAYRİMENKULLERİN TAPU VE ADRES BİLGİLERİ 9 |
| 4.1 GAYRİMENKULLERİN TAPU BİLGİLERİ 9 |
|
| 4.2 GAYRİMENKULLERİN ADRES BİLGİLERİ 9 |
|
| 5 | İMAR VE PROJE BİLGİLERİ 9 |
| 5.1 İMAR BİLGİLERİ 9 |
|
| 5.2 RUHSAT VE PROJE BİLGİLERİ 10 |
|
| 5.3 GAYRİMENKUL İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI |
|
| TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMA 11 | |
| 6 | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE |
| VE GAYRİMENKULÜN KUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE İLİŞKİN BİLGİ 11 | |
| 6.1 MÜLKİYET DURUMUNDA SON 3 YILDA DEĞİŞİKLİK VAR MI? 11 |
|
| 6.2 KADASTRAL DURUMUNDA SON 3 YILDA DEĞİŞİKLİK VAR MI? 11 6.3 İMAR DURUMUNDA SON 3 YILDA DEĞİŞİKLİK VAR MI? 11 |
|
| 6.4 HUKUKİ DURUMUNDA SON 3 YILDA DEĞİŞİKLİK VAR MI? 11 |
|
| 6.5 YASAL KISITLAMALAR 11 |
|
| 7 | GÖRÜŞLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ 12 |
| 7.1 YASAL GEREKLERİ YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 12 |
|
| 7.2 VARSA, GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ 12 |
|
| 7.3 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN, ÜZERİNDE İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ |
|
| DOĞRUDAN VE ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI DURUMLARI | |
| HARİÇ, DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 12 | |
| 7.4 DEĞERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI VE DEVRE MÜLK |
|
| HAKKININ DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN | |
| HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR HARİÇ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ12 | |
| 7.5 GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DAHİL EDİLME |
|
| NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE PORTFÖYE ALINMASINDA HERHANGİ BİR SAKINCA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 12 |
|
| 8 | GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELER 12 |
| 9 | ANA GAYRİMENKUL FİZİKİ VE TEKNİK BİLGİLERİ 13 |
| 10 | MEVCUT KULLANIM DURUMU, PROJEYE UYGUNLUK VE AYKIRILIKLAR 13 |
| 11 | ANA GAYRİMENKULUN ÖZELLİKLERİ 13 | ||
|---|---|---|---|
| 12 | BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ÖZELLİKLERİ 13 | ||
| 13 | GENEL VE SEKTÖREL VERİLER 13 | ||
| 13.1 | DÜNYA VE TÜRKİYE'YE AİT GENEL VERİLER 13 | ||
| 13.2 | SEKTÖREL VERİLER 14 | ||
| 13.3 | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ 15 | ||
| 14 | GAYRİMENKULÜN YERİ, ULAŞIM VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ 16 | ||
| 14.1 | ÇEVRE VE ULAŞIM KROKİSİ 16 | ||
| 14.2 | GAYRİMENKULÜN KONUMU 17 | ||
| 14.3 | ÇEVRESEL ÖZELLİKLER 17 | ||
| 15 | DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 17 | ||
| 15.1 | BÖLGENİN GELİŞME POTANSİYELİ 17 | ||
| 15.2 | EN İYİ VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ 18 | ||
| 15.3 | GAYRİMENKULUN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER 18 | ||
| 16 | DEĞERLEME BİLGİLERİ VE DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 18 | ||
| 16.1 | EMSAL SATIŞLARIN KARŞILAŞTIRILMASI YÖNTEMİ (PAZAR YAKLAŞIMI) 18 | ||
| 16.2 | MALİYET YÖNTEMİ 18 | ||
| 16.3 | GELİR YAKLAŞIMI YÖNTEMİ 19 | ||
| 16.4 | DİĞER TESPİT VE ANALİZLER 19 | ||
| 16.4.1 16.4.2 |
ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLEN ARSALARIN BOŞ ARAZİ VE PROJE DEĞERLERİ 19 BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ KULLANILAN VERİ VE |
||
| VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR 19 | |||
| 17 | DEĞERLEME KULLANILACAK YÖNTEMLERİN BELİRLENMESİ 22 | ||
| 18 | EKSPERİN KANAATİ 22 | ||
| 19 | FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE İZLENEN YÖNTEMİN AÇIKLANMASI 22 |
||
| 20 | DEĞERLEME VE SONUÇ 22 | ||
| 20.1 | SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ 22 | ||
| 20.2 | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 23 |
Marka Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
| Sermaye | : 6.500.000-TL | ||
|---|---|---|---|
| Ticaret sicil | : 372903 | ||
| Telefon | : 0 312 442 9 444 | ||
| e-posta/Web | : www.markakurumsal.com.tr | ||
| Adres | : Sancak Mahallesi 507.Sokak Tekno Plaza No:14/16 Kat:4 |
||
| No:13-14-15-16 Çankaya / ANKARA |
SPK Lisans Tarihi :23.09.2014
BDDK Lisans Tarihi :29.06.2014
Faaliyet Konusu :Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespit ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüş raporu vermektedir.
Şirket Ünvanı: Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş
Şirket Adresi: Barbaros Mah. Begonya Sk. WBC İş Merkezi No:2H 34746 Ataşehir / İstanbul
Şirket Amacı : Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak, ülkemiz gayrimenkul piyasasındaki değişim ve ilerlemeye ivme kazandırmak, Türkiye ekonomisi için değer yaratmak, dünya standartlarında projelere imza atmak ve sektörün önde gelen güvenilir firmalarından biri olmak adına 18.10.2010 tarihinde faaliyete geçmiştir.
| Sermayesi: | : 3.680.000.000 TL |
|---|---|
| Halka Açıklık | : Açık |
| Telefon | : 0216 600 10 00 |
| e-posta | : [email protected] |
İş bu rapor, müşteri talebine istinaden İstanbul ili, Sancaktepe ilçesi, Veysel Karani Mahallesi, 8085 ada 36 parselde yer alan "DAİRE" niteliğindeki taşınmazların piyasa satış değerinin tespiti Amacıyla hazırlanmıştır.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
1.Raporun Tarihi ve Numarası : 27.12.2022– OZL-177
Raporu Hazırlayanların
| Ad ve Soyadları | : Burak DEMİR (Spk Lisans No: 908066) |
|---|---|
: Uygar ZAİM (SPK Lisans No: 404959)
| Adı ve Soyadı | :Serdar Kadir ASLAN (Spk Lisans No: 402750) |
|---|---|
| Rapor Değeri | : 10.400.000.-TL |
Raporu Hazırlayanların
| Ad ve Soyadları | : Burak DEMİR (Spk Lisans No: 908066) |
|---|---|
| : Uygar ZAİM (SPK Lisans No: 404959) |
Sorumlu Değerleme Uzmanının
| Adı ve Soyadı | :Serdar Kadir ASLAN (Spk Lisans No: 402750) |
|---|---|
| Rapor Değeri | : 15.150.000.-TL |
2.Raporun Tarihi ve Numarası : 28.06.2024– 2024-HALK GYO-9
Raporu Hazırlayanların
| Ad ve Soyadları | : Burak DEMİR (Spk Lisans No: 908066) |
|---|---|
| : Uygar ZAİM (SPK Lisans No: 404959) |
| Adı ve Soyadı | :Serdar Kadir ASLAN (Spk Lisans No: 402750) |
|---|---|
| Rapor Değeri | : 15.150.000.-TL |
| 2 RAPOR BİLGİLERİ Raporun Tarihi ve Numarası |
: 19.12.2024 – 2024-HALK GYO-25 |
|
|---|---|---|
| Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları |
: Burak DEMİR (Spk Lisans No: 908066) : Uygar ZAİM (Spk Lisans No: 404959) |
|
| Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı ve Soyadı |
:Serdar Kadir ASLAN (Spk Lisans No: 402750) | |
| Değerleme Tarihi : Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz tarafından mahal ve resmi kurum incelemeleri 16.12.2024 tarihinde tamamlanmıştır. |
||
| Dayanak Sözleşmesinin |
Tarihi ve Numarası : 25.01.2024
Raporun, Tebliğin 1.Maddesi Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: Değerleme raporu; Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 Tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)'in 1. Maddesi 2. Fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.
Bu rapor, müşteri talebi doğrultusunda; yukarıda niteliği yazılı gayrimenkullerin mevcut durumuyla Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıştır. Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Pazar Değeri; Bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satılı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibariyle el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlar ile peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkulün alın-satım işlemleri sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Bilgimiz ve inancımız doğrultusunda aşağıdaki huşuları teyit ederiz.
| İl | İSTANBUL | Mevkii | KARAPINAR |
|---|---|---|---|
| İlçe | SANCAKTEPE | Pafta | - |
| Bucak | - | Ada | 8085 |
| Mahalle | SAMANDIRA | Parsel | 36 |
| Sokak | - | Yüzölçümü | 95.221,84 m² |
| Blok | C | Kat | 3.KAT |
| Ana | A,B,C,D,E,F,G,H,I,J,K,L,M,N,O,R,S BLOK | Bağımsız | DAİRE |
| Taşınmaz | 16ŞAR KATLI P,T 2ŞER KATLI U,V 1ER KATLI VE TİCARİ 3 KATLI BETONARME |
Bölüm | |
| Niteliği | APARTMAN VE ARSASI | ||
| Malik | HALK GAYRİMENKUL YATIRIM | TARİH | 27/06/2018 - |
| ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ V 1/2 |
/YEVMİYE | 16409 (MÜŞTEREK) |
|
| KAT MÜLKİYETİ |
KAT İRTİFAKI | DEVRE MÜLK |
DİĞER (ANA TAŞINMAZ) |
İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Veysel Karani Mahallesi, Kanuni Caddesi Bizim Tepe Aydos Sitesi,
C blok, No:3C, Kat:3, Daires:17 (UAVT: 2064768399 )
| PLAN ÖLÇEĞİ | 1/1.000 | ||
|---|---|---|---|
| BAĞLI BULUNDUĞU | Sancaktepe | İMAR PLANI ONAY | 15.02.2010 |
| BELEDİYE | Belediyesi | TARİHİ | |
| TAKS | 0,40 YÜKSEKLİK (H) |
- | |
| KAKS | 1,00 | EMSAL | - |
| ÇEKME MESAFELERİ | - - - |
İNŞAAT NİZAMI | AYRIK |
| (Ön/Arka/Yan) | |||
| LEJANT | KONUT | İMAR DURUM | - |
| BELGESİ TARİH VE | |||
| NO | |||
| PARSELİN TERKLERİ | - |
| KISITLAMALAR, | Sancaktepe Belediyesi İmar Müdürlüğünden edinilen bilgiye göre değerleme |
|---|---|
| konusu taşınmazların konumlu olduğu parsel, 15.02.2010 tarihli 1/1000 |
|
| Ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Planı kapsamında "Konut Alanı" |
|
| lejantında kalmakta olup, Ayrık Nizam, TAKS:0.40, KAKS:1.00 yapılaşma |
|
| koşullarına sahiptir. Parselin terkinin olmadığı şifahen beyan edilmiştir. |
|
| ONAYLI PROJE TARİH VE NO | Taşınmazlara ait WEB Tapu Sisteminden bila tarih |
|---|---|
| ve bila numaralı 2 adet proje incelenmiştir. |
|
| RUHSAT TARİH VE NO | Sancaktepe Belediye Dijital Arşivinden |
| İncelenen dosyasında taşınmazlar için; |
|
| C blok; | |
| 04.11.2015 /1120612-13607 Yeni Yapı Ruhsatı | |
| 29.12.2016 /1336705-14573 Tadilat Ruhsatı | |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ TARİH | Sancaktepe Belediye Dijital Arşivinden |
| VE NO | İncelenen dosyasında taşınmazlar için; |
| C blok: | |
| 08.02.2019 / 2019-11790 Yapı Kullanma İzin | |
| Belgesi, Yol kotu altı 2, yol kotu üstü 14 toplamda | |
| 16 kat, 61 bağımsız bölüm için 12546,82 m2 inşaat |
|
| alanlıdır. | |
| GAYRİMENKUL, ONAYLI PROJESİNE | Değerleme konusu 1 adet bağımsız bölümün |
| UYGUN MU? | ekspertiz işlemi müşteri isteği doğrultusunda |
| dışarıdan gerçekleştirilmiştir. | |
| BAĞIMSIZ BÖLÜM İSE, TAPUDAKİ KAT | Değerleme konusu 1 adet bağımsız bölümlerin |
| İRTİFAKINA ESAS ONAYLI PROJESİNE | müşteri isteği doğrultusunda dışarıdan tespit |
| UYGUN MU? | gerçekleştirilmiştir. |
| ÇAP VEYA İMAR PLANI İLE | Konu mülklerin yer aldığı parselin doğruluğu |
| TAŞINMAZIN UYGUNLUĞUNUN | Sancaktepe Belediyesi'nde yer alan İmar Paftası |
| SAĞLANIP SAĞLANMADIĞI | görüntüsü üzerinden tespit edilmiştir. |
| YIKIM KARARI BİLGİSİ | Yıkım kararı bulunmamaktadır. |
| YAPI DENETİMİ FİRMASI VE YAPILAN | Taşınmazlar %100 inşat seviyesindedir. |
| DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ | |
| GAYRİMENKULÜN ENERJİ | C Blok'a ait: 01.08.2018 tarih ve Y2234E2149835 |
| VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA | numaralı B sınıfı enerji kimlik belgesi mevcuttur. |
| BİLGİ | |
| EĞER BELİRİLİ BİR PROJEYE | -. |
| İSTİNADEN DEĞERLEME | |
| YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN | |
| DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ | |
| KONUSU DEĞERİN TAMAMEN | |
| MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN | |
| OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN | |
| UYGULANMASI DURUMUNDA | |
| BULUNACAK DEĞERİN FARKLI | |
| OLABİLECEĞİNE DAİR BİLGİ |
Sancaktepe Belediyesi Yapı Kontrol Müdürlüğü ile yapılan sözlü görüşmede değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir olumsuz evrak-tutanak-karar bulunmadığı bilgisi alınmıştır.
Evet: -----------
Hayır: -----------
Evet: -------
Hayır:--------
Evet:
Hayır: Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı 8085 ada 36 parsel ile alakalı olarak son üç yıl için herhangi bir imar durum değişikliği bulunmamaktadır.
Evet: …………..
Hayır: Hukuki durumda herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.
| İPOTEK | Evet: Hayır: Taşınmazların tapu kayıtlarında herhangi bir ipotek kaydı bulunmamaktadır. |
|---|---|
| HACİZ | Evet: Hayır: Taşınmazların tapu kayıtlarında herhangi bir haciz kaydı bulunmamaktadır. |
| DİĞER ŞERHLER |
Evet 0.01 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır.22.06.2018 tarih ve 15908 ( tüm bağımsız bölümlerde müşterektir.) Hayır: |
| BEYANLAR | Evet: KM ne Çevrilmiştir. 24.04.2019 tarih ve 10542. ( tüm bağımsız bölümlerde müşterektir.) Yönetim Planı: 22/06/2018. 27.06.2018 tarih ve 16409. ( tüm bağımsız bölümlerde müşterektir.) |
| Hayır: | |
|---|---|
| AÇIKLAMA | Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sisteminden 01.11.2024 tarih ve saat 15:00 |
| itibari ile edinilen tapu kayıtlarına göre konu mülkler üzerinde kısıtlayıcı herhangi |
|
| bir takyidat bulunmamaktadır. |
|
Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
Değerleme tarihi itibariyle taşınmazlar üzerinde kısıtlayıcı herhangi bir takyidat bulunmadığı tespit edinilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazların devrini kısıtlayan olumsuz herhangi bir durum bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar, üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.
Değerleme konusu gayrimenkulün tapudaki nitelikleri ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (ç) ve (d) bendi gereği taşınmazların bina olarak GYO portföyünde bulunmalarına engel bir durum yoktur.
Değerleme konusu gayrimenkuller için hazırlanmış sözleşme bulunmamaktadır.
Söz konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul; 95.221,84 m2 yüzölçümlü, 8085 Ada 36 Parsel üzerine ayrık nizamlı olarak, 22 bloktan oluşmaktadır. Betonarme karkas tarzda inşa edilmiştir. Tapu kayıtlarında ana taşınmaz "A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, R, S BLOK 16ŞAR KATLI P, T 2ŞER KATLI U, V 1ER KATLI VE TİCARİ 3 KATLI BETONARME APARTMAN VE ARSASI " vasıflı olup; kat irtifakı kurulmuş ve kat mülkiyetine geçilmiştir. Site içerisinde, 7/24 güvenlik, açık-kapalı otopark, çok amaçlı spor alanı, çocuk oyun alanları, açık ve kapalı yüzme havuzları ve diğer sosyal donatı alanları bulunmaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazlar müşteri talebi doğrultusunda dışarıdan görülmüş olup onaylı mimari projeleri ile uyumlu oldukları kabul edilmiştir.
C blok, 2 bodrum+ zemin+ 13 normal kat olmak üzere toplam 16 katlıdır. Mimari projesine göre, 2. Bodrum katında, bloğa ait ortak alanlar, 1.Bodrum katında, bloğa ait ortak alanlar, Zemin katında, 4 adet daire ve bina girişi 1. kat ile 13.kat arası her katta değişik adetlerde daire olmak üzere C blok toplamda toplam 61 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Bloğun dış cepheleri sıva üstü akrilik boyalıdır. Bloğun giriş kapısı, camlı alüminyum doğramadır. Çevre düzenlemesi tamamlanmıştır. Blokta projesine göre 2 adet yolcu asansörü bulunmakta olup, ısıtma doğalgaz/kombi ile sağlanmaktır.
C Blok;
17 numaralı daire, 3.Normal katta, WEB Tapu sisteminden incelenen projesine göre, salon, 2 adet oda, mutfak, banyo, balkon ve hol hacimlerinden oluşmakta olup brüt 108 m2'dir.
Değerleme konusu taşınmazların kat brüt alanları dikkate alınmıştır.
2024 yılı Türkiye ekonomisi, iç ve dış dinamiklerin etkisiyle karmaşık bir görünüm sergilemiştir. Küresel ekonomideki yavaşlama, artan enerji maliyetleri ve finansal piyasalardaki belirsizlikler, Türkiye ekonomisini de derinden etkilemiştir. Seçim sonrası oluşan yeni politik atmosferin ekonomi üzerindeki etkileri dikkat çekerken, hükümetin piyasa beklentilerini yönetme çabaları ön planda olmuştur. Özellikle enflasyonla mücadele ve sürdürülebilir büyüme hedefleri arasındaki denge arayışı, ekonomi politikalarının ana eksenini oluşturmuştur.
Enflasyon, 2024 yılında Türkiye'nin en büyük ekonomik sorunlarından biri olmaya devam etmiştir. Tüketici fiyat endeksindeki yükseliş, temel ihtiyaçlarda ciddi artışlara yol açarak halkın alım gücünü zayıflatmıştır. Bu durum, Merkez Bankası'nın sıkı para politikalarına yönelmesine neden olmuş, faiz oranlarındaki artışlarla enflasyon baskısını kontrol altına alma çabaları sürmüştür. Ancak yüksek faiz oranları, özel sektör yatırımları ve tüketici harcamaları üzerinde yavaşlatıcı bir etki yaratmıştır. Bu ikilem, kısa vadeli stabilizasyon ile uzun vadeli büyüme arasında denge kurma gerekliliğini daha da belirgin hale getirmiştir.
Türk Lirası'nın 2024 yılında dalgalı bir seyir izlemesine rağmen, döviz kurlarında göreceli bir stabilizasyon sağlanmıştır. İhracat, küresel talepteki daralmaya rağmen enerji ve savunma sanayii gibi sektörlerdeki büyüme sayesinde güçlü kalmıştır. Ancak ithalat maliyetlerindeki artış, dış ticaret açığını genişletmiş ve döviz rezervleri üzerinde baskı yaratmıştır. Döviz piyasasındaki bu kırılganlık, ekonomik istikrar için ciddi bir risk unsuru olmaya devam etmiştir.
İstihdam piyasası, 2024 yılında karmaşık bir tablo sergilemiştir. Özellikle genç işsizlik oranı yüksek seviyelerde kalmaya devam ederken, sanayi ve tarım sektörlerinde istihdam artışı sınırlı olmuştur. Buna karşın, turizm sektörü yıl boyunca güçlü bir performans sergileyerek istihdam artışına olumlu katkı sağlamıştır. Teknoloji ve yenilenebilir enerji sektörlerindeki yatırımlar, istihdam yaratma potansiyeli açısından umut verici gelişmeler arasında yer almıştır.
Kamu maliyesi, 2024 yılı boyunca bütçe açıkları ve borçlanma dinamikleri açısından zorlu bir süreç geçirmiştir. Hükümet, sosyal harcamaları sürdürürken gelir artırıcı tedbirlere ve vergi politikalarında düzenlemelere gitmiştir. Özellikle enerji sektöründeki sübvansiyonların azaltılması ve vergi reformlarının uygulanması, bütçe üzerindeki yükü hafifletmek için alınan önemli adımlar olmuştur. Ancak bu tedbirler, kısa vadede bazı kesimlerde memnuniyetsizlik yaratmıştır.
Türkiye ekonomisi, 2024 yılı itibarıyla hem riskler hem de fırsatlar barındırmaktadır. Orta vadede yapısal reformların etkin bir şekilde uygulanması, uluslararası yatırımcı güveninin yeniden kazanılması ve enerji bağımlılığını azaltmaya yönelik projeler, ekonomik büyüme ve istikrar için kritik öneme sahiptir. Küresel piyasalardaki gelişmelerin yakından takip edilmesi ve bu doğrultuda politikalar üretilmesi, uzun vadeli sürdürülebilirlik açısından büyük önem taşımaktadır.
(*) Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) - 2024 Ekonomik Göstergeler, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) - Para Politikası Raporları, Dünya Bankası - Türkiye Ekonomik Görünüm 2024, Uluslararası Para Fonu (IMF) - Küresel Ekonomik Beklentiler Raporu
2024 yılında Türkiye'de gayrimenkul sektörü, hem iç hem de dış ekonomik faktörlerin etkisi altında şekillenmiştir. Yüksek enflasyon, artan maliyetler ve finansmana erişim sorunları sektörü doğrudan etkilerken, kentsel dönüşüm projeleri ve yabancı yatırımcıların ilgisi piyasada hareketlilik yaratmıştır. Sektör, 2024 yılının ilk üç çeyreğinde dalgalı bir performans göstermiştir.
Yılın ilk çeyreğinde konut satışları, seçim sonrası belirsizlikler ve ekonomik sıkılaşma politikalarının etkisiyle önceki yıllara kıyasla zayıf bir performans sergilemiştir. Özellikle yüksek faiz oranları, konut kredisi maliyetlerini artırarak yerel alıcılar için finansmana erişimi zorlaştırmıştır. Buna karşılık, kentsel dönüşüm projelerine verilen teşvikler ve kamu destekli projeler sektördeki talebi belirli ölçüde desteklemiştir. Yabancı yatırımcılar ise döviz kurundaki avantajlardan yararlanarak büyük şehirlerde ve turistik bölgelerde gayrimenkul alımlarını sürdürmüştür.
İkinci çeyrek, turizm sezonunun açılmasıyla birlikte ticari gayrimenkul piyasasında bir hareketlenmeye sahne olmuştur. Özellikle otel, ofis ve alışveriş merkezi yatırımları artış göstermiştir. Ancak konut sektöründe, artan inşaat maliyetleri ve ekonomik durgunluk etkisiyle satışlar sınırlı kalmıştır. Bu dönemde, enerji verimliliği ve yeşil bina projelerine olan ilgi artmış, geliştiriciler sürdürülebilirlik odaklı projelere yönelmiştir.
Üçüncü çeyrekte ise sektörde nispeten toparlanma işaretleri görülmüştür. Kamu bankalarının düşük faizli konut kredisi kampanyaları ve teşvikler, yerel talebi kısmen canlandırmıştır. Ancak yüksek fiyatlar, özellikle orta gelirli kesim için erişilebilirliği sınırlı tutmaya devam etmiştir. Ticari gayrimenkul piyasasında ise e-ticaretin büyümesiyle birlikte depo ve lojistik alanlarına olan talep artmıştır. Ayrıca, üçüncü çeyrek itibarıyla gayrimenkul yatırımlarında yabancıların payı daha da artmış, özellikle Körfez ülkelerinden gelen yatırımcılar İstanbul, Antalya ve Bodrum gibi bölgelere yönelmiştir.
2024 yılının ilk üç çeyreği boyunca gayrimenkul sektörü, ekonomik dalgalanmalara rağmen bazı alanlarda direnç göstermiştir. Ancak yüksek maliyetler ve finansman sorunları sektördeki büyümeyi sınırlamıştır. Yılın kalan çeyreğinde, hükümetin sektöre yönelik destek politikaları ve küresel piyasalardaki gelişmelerin sektördeki toparlanma sürecini hızlandırabileceği öngörülmektedir.
(*) Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) - 2024 Konut Satış İstatistikleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı - Kentsel Dönüşüm Raporları, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) - 2024 Piyasa Raporu, Emlak Konut GYO - 2024 Dönemsel Analiz Raporları.
İstanbul 41°K 29°D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmaraereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ye bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ye bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ye bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet, 15 Temmuz Şehitler ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul ilinin yüzölçümü 5.461 km²'dir. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle dört defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2021 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre İstanbul'un (İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve bağlı belediyelerin sınırları içindeki nüfus) toplam nüfusu 15 milyon 840 bin 900 kişidir. İstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından 2021 yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi Esenyurt (954.579), en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar (15.238) olmuştur. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa Yakası; %35'i de Anadolu Yakası'nda ikamet eder.
Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kâğıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır. Günümüzde İstanbul, Türkiye'nin %55 üretimine ve %45'lik ticaret hacmine sahiptir. Ülkede Gayrisafi millî hasılanın yaklaşık %25'lik kısmını oluşturur. Toplam ihracattaki payı %45, ithalâttaki payı ise %50 civarındadır.
Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının yaklaşık %30'unu oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim, İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.
Değerleme konusu taşınmaz ulaşım bölgenin ana arterlerinden olan Samandıra Merkez den Sultanbeyli İlçesi istikametine doğru Osmangazi Caddesi üzerinde yaklaşık 1,6 km ilerledikten sonra sağa Kanuni Caddesine girilerek sağlanmaktadır. Taşınmazın konumlandığı site Kanuni Caddesi üzerinde yaklaşık 950 m sonra sol kol üzerinde, Bizim Tepe Aydos Sitesinde yer almaktadır. Taşınmaza Samandıra Veysel Karanı İlkokulu, Sancaktepe Anadolu Lisesi, Bilfen Sancaktepe İlköğretim Okulu, Sancaktepe Mustafa Öncel Kültür ve Spor Salonu, Rıza Çalımbay Çocuk ve Spor Parkı, Rings Alışveriş Merkezi, Ring Sitesi, Aydos Country, Zaloğlu Rüstem Caddesi ve Osmangazi Caddesine yakın mesafede yer almakta olup, toplu taşıma araçları ile ulaşımı rahat ve çeşitlidir.
| Şehir İçi | Şehir Dışı | Kırsal | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konum | X | ||||||
| % 70'den fazla | % 25-% 75 arası | % 25'in altında | |||||
| Genel İnşaat Seviyesi | X | ||||||
| Hızlı | Sabit | Yavaş | |||||
| Gelişme | X | ||||||
| Arz/Talep | Arz az | Dengeli | Arz fazla | ||||
| X | |||||||
| Mülk değeri | Artıyor | Sabit | Azalıyor | ||||
| X | |||||||
| Pazarlama süresi | 3 aydan az | 3-6 ay arası | 6 aydan fazla | ||||
| X | |||||||
| Genel Kullanım |
Kiracı ağırlıklı | Mal sahibi ağırlıklı | |||||
| Durumu | X | ||||||
| Bölgedeki yapılaşma |
%0- %25 |
%25-%50 | %50-%75 | %75-%100 | |||
| oranı (%) | X | ||||||
| Binadaki/sitedeki | %0- %25 |
%25-%50 | %50-%75 | %75-%100 | |||
| doluluk oranı (%) | X |
Değerlemeye konu taşınmaz konumlu olduğu bölge mahalle üst katları konut ve alt katları daha çok dükkân şeklinde gelişmiş bir bölgedir.
Bölge site içinde 8-15 katlı ve müstakil 4 katlı bina yapılarına sahiptir.
Taşınmaz Anadolu Otoyoluna yakın konumda olması taşınmazlara ulaşımı kolaylaştıran bir etken olduğu kadar, değer katan bir özelliktir.
Taşınmaz konumlu olduğu bölgenin ulaşım ağlarının fazlalığının olması gayrimenkul değerinde ciddi bir artışın olduğu gözlenmektedir. Bölgede gelişim hızının hızlı seyirde olacağı öngörülmektedir.
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili olarak yapılan resmi kurum, piyasa ve mahal araştırmaları sonucu mevcut kullanımının en iyi kullanım olacağı kanaatine varılmıştır.
| Olumlu Faktörler | Olumsuz Faktörler |
|---|---|
| Gelişmekte olan bölgede yer alması |
|
| Altyapı olanaklarının tam olması |
|
| Ulaşım imkânlarının tam olması |
- |
Arsa, konut, ofis ve dükkân türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır.
-Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
-Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu kabul edilir.
-Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre içinde satıldığı kabul edilir.
-Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
-Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Maliyet yöntemi, fabrika, lojistik depo tipindeki gayrimenkullerin, inşaatı tamamlanmamış yatırım dönemindeki gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve piyasada emsali olmayan özel gayrimenkullerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.
Bu yöntemde gayrimenkulün, belirli bir kalan ekonomik ömrünün olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir.
Binalardaki yıpranma payı, Resmî Gazete'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanır.
Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Boş arsa değerlemelerinde maliyet yöntemi uygun değildir.
Direkt Kapitalizasyon Yöntemi: Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi incelenir. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oranı uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir.
İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi: Proje Geliştirme yönteminde herhangi bir projesi veya ruhsatı bulunmayan arsa üzerine mevcut imar durumu çerçevesinde en uygun proje geliştirilerek elde edilecek gelirlerin indirgemesi yapılmaktadır. Arsa değerlemesinde 2. yöntem olarak kullanılan geliştirme yaklaşımında arsa üzerinde yapılacak olan projeden arsa sahibi payına düşen gelirler hesaplanarak arsa değeri bulunmaktadır.
Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılacak mülkü en yüksek değerine ulaştırabilecek proje geliştirilerek analizinin yapıldığı bir yöntemdir. Arsa değerinin tespitinde genellikle emsal bulunmayan ve piyasaların kat karşılığı veya yap-sat şeklinde geliştiği durumlarda kullanılır.
Bu yöntem uygulanırken emsal karşılaştırma kullanılmıştır. Bunun yanı sıra hazır ruhsatlı olan parsellerde konut ve dükkan kullanımlarına yönelik tahmini satış bedelleri üzerinden değer tespitinde bulunulmuştur.
Turyap Sancaktepe: 0 (544) 935 60 45
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı sitede ara katta konumlu brüt 124 m² ve net 90 m² alanlı 2+1 daire 7.575.000 TL bedelle satılıktır.
Sahibinden: 0 (530) 149 29 77
Değerleme konusu taşınmaza komşu durumdaki Rings Rezidans sitende ara katta konumlu brüt 100 m² ve net 75 m² alanlı 2+1 daire 6.250.000 TL bedelle satılıktır.
Karasu Referans Gayrimenkul: 0 (531) 972 15 34
Değerleme konusu taşınmaza komşu durumdaki Selçuklu Vadi sitende ara katta konumlu brüt 110 m² ve net 80 m² alanlı 2+1 daire 6.850.000 TL bedelle satılıktır.
Remax City: 0 (532) 562 32 67
Değerleme konusu taşınmaza komşu durumdaki Nef Sancaktepe sitende ara katta konumlu brüt 135 m² ve net 90 m² alanlı 2+1 daire 7.950.000 TL bedelle satılıktır.
Tem Proje Finans kent Gayrimenkul: 0 (530) 694 38 39
Değerleme konusu taşınmazla aynı site içerisinde yer alan, ara katta konumlu, 2+1 kullanım düzeninde brüt 135 m² ve net 94 m² alanlı daire 39.000.-TL bedelle kiralıktır (414.-TL/m2/ay).
Remax Yıldız: 0 (532) 446 21 42
Değerleme konusu taşınmazla komşu durumdaki Sinpaş Aydos Country sitesinde yer alan, ara katında, 2+1 kullanım düzenindeki, brüt 90 m² ve net 80 m² alanlı daire 35.000.-TL bedelle kiralıktır (437.-TL/m2/ay).
| Emsal Karşılaştırma Tablosu (Satılık) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra | Nitelik | Yapı Alanı | Talep Edilen Satis Degeri |
Pazarlık Payı |
Pazarlık Sonrası Satis Degeri |
Pazarlık Sonrası m2 Birim Degeri |
Konum Serefivesi |
Düzeltilmiş Birim Degeri |
| Emsal 1 | Mesken | 90 | 7.575.000 ₺ | 10% | $6.817.500 \t{t}$ | 75.750 ₺ | 0% | 75,750 ₺ |
| Emsal 2 | Mesken. | 75 | $6.250.000 \t{k}$ | 10% | 5.625.000 ₺ | 75,000 も | 0% | 75,000 ₺ |
| Emsal 3 | Mesken | 80 | $6.850.000 \t{t}$ | 10% | 6.165.000 k | 77.063₺ | 0% | 77.063も |
| Emsal 4 | Mesken | 90 | 7.950.000 ₺ | 10% | 7.155.000 ₺ | 79.500 ₺ | 0% | 79.500 ₺ |
| ORTALAMA | 76.828 ₺ | |||||||
| Emsal Karşılaştırma Tablosu (Kiralık) | ||||||||
| Sıra | Nitelik | Yapı Alanı | Talep Edilen Satis Degeri |
Pazarlık Payr |
Pazarlık Sonrası Satis Degeri |
Pazarlık Sonrası m2 Birim Degeri |
Konum Serefivesi |
Düzeltilmiş Birim Degeri |
| Emsal 5 | Mesken | 94 | 39.000 ₺ | 10% | 35.100 ₺ | 373,40 も | 0% | 373,40 ₺ |
| Emsal 6 | Mesken | 80 | 35.000 ₺ | 10% | 31.500 ₺ | 393,75 ₺ | 0% | 393,75 ₺ |
| OPTALABAA | 20A |
Değerlemeye konu taşınmazlar için yakın çevresinde yapılan emsal araltırmasında kendi site içinde ve farklı sitelerde yer alan daireler hakkında bilgi alınabilmiştir. Bu sebeple emsal daireler ile değerlemeye konu daireler kıyaslama yapılmıştır.
| BLOK | KAT | BAĞIMISIZ BÖLÜM YASAL m2 YASAL BİRİM DEĞERİ YAKLASIK DEĞER | |||
|---|---|---|---|---|---|
| C BLOK | $13.$ KAT | '17 B.B | 108 | 75.000 | 8.100.000 |
| SIGORTAYA ESAS DEGER | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BLOK | BAĞIMISIZ BÖLÜM | ALAN | BIRIM MALIYET | DEGER | ||
| C BLOK | 17B.B | 108 | 17.400 | も1.879.200 | ||
| ₺ 1.879.200 |
| _________ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BLOK | KAT | RAGIMISIZ BOLUM YASAL m2 BIRIM KIRA | AYLIK KIRA | YILLIK KIRA | KAP. ORANI YAKLASIK DEGER | |||
| CBLOK | 13.KAT | 7B.B | 108 | 370 $\&$ 39,960,00 $\&$ | 479.520.00 | 6% | 7,990,000 |
Değerleme konusu taşınmazın konumu, mevcut imar durumu, yakın çevresi, mimari özellikleri ve kullanıcılarına sunduğu olanaklar gibi özellikleri göz önünde bulundurulduğunda satış süresinin "Kısa-Orta", satış kabiliyeti görüşünün "Satılabilir" olacağı düşünülmektedir.
Değerlemeye konu daire için emsal karşılaştırma yöntemiyle değer takdir edilmiştir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin Madde-34/1 b fıkrasında yer alan "Portföyde yer alan gayrimenkullerin kiraya verilmesi" hükmüne binaen,
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan " Değerleme raporlarında bulunması Gereken Asgari hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1'inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Taşınmazın bulunduğu yer, civarının teşekkül tarzı, alt yapı ve ulaşım imkânları, cadde ve sokağa olan cephesi, alan ve konumu, yapının inşaat nizamı, sistemi, yaşı, işçilik ve malzeme kalitesi, tesisat durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış ve mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Taşınmazların etrafında yeteri kadar satılık emsal bulunmsaı sebebi ile değerleme yöntemi olarak "pazar yaklaşımı" seçilmiştir. Buna bağlı olarak değerleme konusu taşınmazlara değeri aşağıdaki şekilde takdir edilmiştir.
Taşınmazın aylık kira değerinin 40.000.-TL olabileceği takdir edilmiştir.
Sonuç olarak konu taşınmazın 19.12.2024 tarihi itibariyle; Rakamla; 8.270.000-TL (Sekizmilyonikiyüzyetmişbin TürkLirası) KDV dahil satış değeri: 8.352.700.-TL (Sekizmilyonyüzseksenbirbin TürkLirası) Usd kurundan satış değeri; 235.881 - USD
18.12.2024 tarihi itibariyle TCMB efektif Satış Kuru 1 USD : 35,06
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|
| Burak DEMİR | Uygar ZAİM | Serdar Kadir ASLAN |
| Lisans No: 908066 | Lisans No:404959 | Lisans No: 402750 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.