Legal Proceedings Report • Dec 19, 2024
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul Değerleme Raporu
Özel 2024-572 Aralık, 2024
| Talep Sahibi | Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | ||||
| Rapor Tarihi | 19.12.2024 | ||||
| Rapor Numarası | Özel 2024-572 | ||||
| Raporun Konusu | Gayrimenkul Piyasa Değer Tespiti | ||||
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Sakarya İli, Adapazarı İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi'nde konumlu 5851 ada, 11 parselde yer alan 3 bağımsız bölüm numaralı "İş Yeri" vasıflı taşınmazın piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti. |
↗ İş bu rapor, Elli (50) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 2 | 50
| YÖNETİCİ ÖZETİ 5 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 6 | ||
| 1.1 | Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6 | ||
| 1.2 | Değerlemenin Amacı 6 | ||
| 1.3 | Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı) 6 | ||
| 1.4 | Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 6 | ||
| 1.5 | Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı 6 | ||
| 1.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6 |
||
| 2. | DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7 | ||
| 2.1 | Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.2 | Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.3 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7 | ||
| 2.4 | İşin Kapsamı 7 | ||
| 3. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8 | ||
| 3.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 8 | ||
| 3.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları 10 | ||
| 3.3 | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 10 |
||
| 3.4 | Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi 10 |
||
| 3.5 | Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 10 | ||
| 3.6 | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb Durumlara Dair Açıklamalar 10 |
||
| 3.7 | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri vb.) İlişkin Bilgiler 10 |
||
| 3.8 | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 10 |
||
| 3.9 | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 11 |
||
| 3.10 | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 11 |
||
| 3.11 | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 11 | ||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 12 | ||
| 4.1 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 12 | ||
| 4.2 | ∆ Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle | ||
| Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 13 | |||
| 4.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 21 |
| 4.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 21 | |
|---|---|---|
| 4.5 | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler 21 |
|
| 4.6 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 21 |
|
| 4.7 | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 21 |
|
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 22 | |
| 5.1 | Pazar Yaklaşımı 24 | |
| 5.2 | Maliyet Yaklaşımı 27 | |
| 5.3 | Gelir Yaklaşımı 28 | |
| 5.4 | Diğer Tespit ve Analizler 29 | |
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 31 | |
| 6.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması 31 |
|
| 6.2 | Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Faktörler –SWOT Analizi 31 | |
| 6.3 | Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 31 | |
| 6.4 | Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 31 |
|
| 6.5 | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş 31 | |
| 6.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 31 |
|
| 6.7 | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi 31 |
|
| 6.8 | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 31 |
|
| 6.9 Görüş |
Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında 31 |
|
| 7. | SONUÇ 33 | |
| 7.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 33 | |
| 7.2 | Nihai Değer Takdiri 33 | |
| 8. | UYGUNLUK BEYANI 34 | |
| 9. | RAPOR EKLERİ 34 |
| Talep Sahibi | Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rapor No ve Tarihi | Özel 2024-572 / 19.12.2024 | |||||||
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değeri tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
|||||||
| Taşınmazın Açık Adresi |
Cumhuriyet Mah. Bankalar Cad. No:19/A Adapazarı/SAKARYA |
|||||||
| Tapu Kayıt Bilgisi | Sakarya İli, Adapazarı İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi 5851 ada 11 parselde yer alan 3 bağımsız bölüm numaralı "İş Yeri" vasıflı taşınmaz. |
|||||||
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Rapora konu taşınmaz halihazırda banka şubesi olarak kullanılmaktadır. | |||||||
| İmar Durumu | Değerlemeye konu taşınmazın yer aldığı parsel "12.01.2015 onay tarihli, 1/1000 Ölçekli Adapazarı Kent Merkezi Revizyon Uygulama İmar Planında Belediye Hizmet alanı içerisinde yer almakta, Emsal:1,50 Hmax:10,50m. olacak şekilde yapılaşma şartlarına sahiptir. |
|||||||
| Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar) |
Taşınmazın tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır. |
|||||||
| Piyasa Değeri | 68.000.000,00 TL (Altmışsekizmilyon Türk lirası) |
|||||||
| KDV Dahil (%20) Piyasa Değeri |
81.600.000,00 TL | |||||||
| Piyasa Kira Değeri (TL/Ay) |
175.000,00 TL/Ay | |||||||
| Toplam Kullanım Alanı |
1.050 m2 | |||||||
| Açıklama | Taşınmaz yerinde görülmüş, kullanım durumu incelenmiştir. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
|||||||
| Raporu Hazırlayanlar |
Burak BARIŞ – SPK Lisans No: 406713 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622 |
|||||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418 |
Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlamış 18.12.2024 itibariyle değerleme çalışmaları tamamlanmıştır. Rapor tanzimi 19.12.2024 tarihinde Özel 2024-572 rapor numarasıyla nihai rapor olarak tamamlanmıştır.
Bu rapor, Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş talebi üzerine; Sakarya İli, Adapazarı İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi'nde 5851 ada, 11 parselde yer alan 3 bağımsız bölüm numaralı "İş Yeri" vasıflı taşınmazın piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazın değer tespiti amacıyla güncel pazar değerini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.
Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 25.01.2024 tarihinde imzalanmıştır.
İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Burak BARIŞ tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önce 17.12.2020 tarih, Özel 2020-812, önce 26.06.2024 tarih, Özel 2024-288 numaralı değerleme raporu hazırlanmıştır.
08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Ankara'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 20855 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.
| Sermaye : |
14.000.000,00 TL |
|---|---|
| Ticaret Sicil : |
256696 |
| Telefon : |
0 312 467 00 61 Pbx |
| E-Posta / Web : |
[email protected] www.netgd.com.tr |
| Adres : |
Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara |
| Şirket Unvanı : |
Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş |
|---|---|
| Şirket Adresi : |
Barbaros Mah. Begonya Sk. WBC İş Merkezi No:2H Ataşehir / İstanbul |
| Şirket Amacı : |
Gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak. |
| Sermaye : |
3.680.000.000,00 TL |
| Telefon : |
0216 600 10 00 |
| E-Posta : |
[email protected] |
İş bu rapor, Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş talebi üzerine; Sakarya İli, Adapazarı İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi'nde konumlu 5851 ada, 11 parselde yer alan 3 bağımsız bölüm numaralı "İş Yeri" vasıflı taşınmazın piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hazırlanmıştır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında olup asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
Değerleme konusu taşınmaz, Sakarya İli, Adapazarı İlçesi ve Cumhuriyet Mahallesi, 5851 ada 11 parsel üzerinde bulunan 3 numaralı bağımsız bölümdür. Rapora konu taşınmazın bulunduğu bölge 'Adapazarı Kent Meydanı' olarak adlandırılmaktadır. Söz konusu alan şehrin ticari bakımdan en yoğun bölgesi olarak bilinmektedir. Taşınmazın yakın çevresinde banka binaları, kamu kurumları, iş hanları, restoran ve kafeteryalar bulunmaktadır. Taşınmazın bulunduğu cadde üzerindeki binaların zemin katları dükkan, normal katlarda ise genellikle ofis olarak kullanılmaktadır. Bölgeye ulaşım toplu taşıma araçları ve özel araçlarla rahatlıkla sağlanabilmektedir.
Koordinatlar: 40,7798 – 30.3997
| 3.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tapu Tablosu | ||||||||||
| İ l |
İlçe | Mahalle | Ada | Parsel Yüzölçümü (m2 ) |
Vasfı | BB No | Cilt/Sayfa Arsa Pay/Payda | |||
| Sakarya | Adapazarı | Cumhuriyet | 5851 | 11 | 1.920,67 | İş Yeri | 3 | 26/2505 | 25/100 | |
| HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) (17.01.2023 - 2612 - 3402 S.Y. Kadastro Kanunun Ek 1. Maddesi Gereği Köy/ Mahalle/ Mevki/Ada/ Parsel Bilgilerinin Düzeltilmesi İşlemi) |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Webtapu Portalı üzerinden alınan Tapu Kayıt belgesine göre taşınmaz üzerinde yer alan kayıtlar aşağıda verilmiştir.
-KM ne Çevrilmiştir. (Şablon: Bu Taşınmaz mal KM ye Çevrilmiştir.) (06.08.2014 – 12902)
-Yönetim Planı : 04.01.2011 (Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) (03.02.2011 - 1436)
-32 Parsel Üzerinde Bulunan Binanın Bu Parsele 8,43 M2, 40 Parsel Üzerinde Bulunan Binanın Bu Parsele 1,46 M2, 41 Parsel Üzerinde Bulunan Binanın Bu Parsele 1,06 M2 Tecavüzü Vardır. (Şablon: Tecavüzlü Binaların Belirtilmesi) (03.05.2021 - 9382) (15.10.2008 - 14128)
Şerh:
-3000000 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (Kira sözleşmesi 17/05/2018 tarihinde başlayıp 17/05/2028 tarihinde sona erecektir.) (30.05.2018 – 11216)
3.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz son üç yıl içerisinde alım satıma konu olmamıştır. İmar ve hukuki durumunda herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.
Adapazarı Belediyesi'nden edinilen bilgiye göre değerleme konu taşınmazın yer aldığı parsel "12.01.2015 onay tarihli, 1/1000 Ölçekli Adapazarı Kent Merkezi Revizyon Uygulama İmar Planında Belediye Hizmet alanı içerisinde yer almakta, Emsal:1,50 Hmax:10,50m. olacak şekilde yapılaşma şartlarına sahiptir.
Değerleme konusu taşınmaz için Adapazarı Belediyesi'nde yapılan evrak incelemeleri ve şifahi sorgulamalar neticesinde herhangi bir olumsuz karar vb. bulunmadığı görülmüştür.
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili Türkiye Halk Bankası A.Ş ile yapılmış kira sözleşmesi mevcuttur.
Rapora konu taşınmaz ile ilgili Adapazarı Belediyesi ve Web Tapu portalı kayıtlarında yapılan araştırmada, değerlemeye konu taşınmazın kat irtifakına esas mimari projesi incelenmiştir.
Yeni Yapı Ruhsatı:02/12/2008 tarih ve 11/71 sayılı Yeni Yapı Ruhsatı: 2B+Z+1 Katta toplam 3 bağımsız bölüm, 5.591 m2 kapalı alan için verilmiştir.
Tadilat Yapı Ruhsatı: 14/10/2011 tarih ve 04/54 sayılı Tadilat Yapı Ruhsatı: 2B+Z+1 Katta toplam 4 bağımsız bölüm, 5.591 m2 kapalı alan için verilmiştir.
Yenileme Yapı Ruhsatı: 02/01/2013 tarih ve 12/54/316 sayılı Yenileme Yapı Ruhsatı: 2B+Z+1 Katta toplam 4 bağımsız bölüm, 5.591 m2 kapalı alan için verilmiştir.
Yapı Kullanım İzin Belgesi: 12/06/2014 tarih ve 3/11 sayılı 2B+Z+1 Katta toplam 4 bağımsız bölüm, 5.591 m2 kapalı alan için verilmiştir.
3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili yapı denetim işleri E.B.A Yapı Denetim Ltd. Şti tarafından gerçekleştirilmiştir. İlgili firmanın adresi Cumhuriyet Mahallesi Şal Sokak No: 18 Adapazarı, Sakarya'dır.
3.10 Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerleme çalışması taşınmazın mevcut durumu için yapılmıştır. Herhangi bir proje değerlemesi yapılmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili enerji verimlilik sertifikası bilgisi temin edilememiştir.
Sakarya, Türkiye'nin en kalabalık yirmi ikinci ilidir. İl ismini topraklarından geçen Sakarya Nehri'nden almıştır. Sakarya ilinin merkezi Adapazarı'dır. 2023 yılı sonu TÜİK verilerine göre il nüfusu: 1.098.115'dir. 16 ilçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 668 mahalle bulunmaktadır. Marmara Bölgesi'nin Çatalca-Kocaeli Bölümü'nde yer alır. Sakarya'nın kuzeyinde Karadeniz, batısında Kocaeli, Bursa, doğusunda Düzce ve güneyinde de Bolu ile Bilecik bulunmaktadır. Sakarya Nehri, Sakarya'nın Karasu ilçesinde Karadeniz'e dökülür. Sakarya ekonomisinde tarımın önemli bir yeri vardır. Hendek, Karasu ve Kocaali ilçelerinde fındık yetiştiriciliği mevcuttur. Ayrıca mısır tarımı da yapılmaktadır. Sakarya'da sanayi il merkezi Adapazarı yakınlarında gelişmeye başlamıştır. Son yıllarda kurulan sanayi kuruluşları bu sanayileşmeyi daha da artırmıştır. Sakarya, bir milyona yaklaşan toplam nüfusuyla İstanbul, Bursa, Kocaeli ve Balıkesir'in ardından Marmara Bölgesi'nin en büyük beşinci ilidir.
İlin topoğrafyası üç ana kısımda incelenir: 1. Kuzeydeki alçak tepelik alanlar, 2. Orta kısımda Adapazarı ovası düzlüğü, 3. Güneyde engebeli dağlık alanlar. Kuzey Anadolu Fay hattının kuzeyinde olmak üzere, batıdan Kocaeli platosu Sakarya nehrine kadar ilerler. İl topraklarının %34'ü ovalar, %44'ü platolar, %22'si dağlar tarafından oluşturulur. Sakarya ilinin Karadeniz kıyılarında Karadeniz iklimi, güney kısmında Marmara tipi Akdeniz iklimi etkilidir. Kuzeyde fındık yetiştirilirken, güney ilçelerinde bir kısmı zeytin bahçesi olan meyve bahçeleri yaygın olması bunun göstergesidir. Yağış kuzeyden güneye doğru azalır: Karasu'da 1000 mm, Merkezde 840 mm, Geyve'de 600 mm'ye düşer. Hakim rüzgâr yönü KKB'dır. Sakarya Kuzey Anadolu Fay Hattı üzerinde yer aldığı için 1. derece deprem bölgesidir. Arazinin genç nehir çökellerinden oluşur ve yer altı suyu seviyesi yüksektir. Bu iki olgu zemin sıvılaşmasına neden olmakta ve depremin etkisini artırmaktadır. Tarihte önemli depremlerden zarar görmüştür. İlde yer alan Sakarya Nehri, Mudurnu Çayı, Darıçayırı Deresi, gibi akarsular zaman zaman taşkınlara neden olmaktadır. Ani sağanak yağış ve kar erimelerinde seller oluşmaktadır.
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
ÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre azalan ana grup %-0,88 ile haberleşme oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %14,21 ile eğitim oldu. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %3,22, bir önceki yılın Aralık ayına göre %36,44, bir önceki yılın aynı ayına göre %48,23 ve on iki aylık ortalamalara göre %64,74 olarak gerçekleşti. Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Eylül ayı itibarıyla, 27 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 6 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 110 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti. (TUİK)
∆ GSYİH/Büyüme Endeksleri;
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %0,1 arttı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,8 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. Yerleşik hanehalklarının nihai tüketim harcamaları 2024 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %1,6 arttı. Devletin nihai tüketim harcamaları %0,7, gayrisafi sabit sermaye oluşumu ise %0,5 arttı. Mal ve hizmet ihracatı, 2024 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %0,04 artarken ithalatı %5,7 azaldı. (TUİK)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| L | 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |
| l | 3 424 670 | 219 665 | 201.6 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |
| $\overline{N}$ | 4794179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| $\mathbf{l}_{\text{(t)}}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |
| $\Pi^{(r)}$ | 7759106 | 298 760 | 238.4 | 6,5 | |
| $W^{(r)}$ | 8 527 683 | 307 925 | 241.9 | 4,6 | |
| 2024 | $\mathsf{I}^{\left[ r\right] }$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 |
| Ĥ. | 9 949 792 | 308 158 | 216.1 | 2,5 |
Aşağıda verilen tablolarda görüldüğü üzere rapor tarihi itibari ile TR 10 yıllık tahvil getirisi %30 bandında, TR 5 yıllık tahvil getirisi %33 bandında, TR 2 yıllık tahvil getirisi %44 bandındadır. Grafikler üzerinden geçmiş dönemler incelendiğinde bu oranların çok daha düşük düzeyde olduğu görülmektedir. Tahvil getirilerinin son dönemde yüksek seviyelerdeki seyir sebebi ülke ekonomisindeki enflasyonist ortamı düzeltmek adına uygulanan yeni ekonomi politikalarıdır. (Grafik: Bloomberght.com)
Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. 2023 yılında görüldüğü üzere TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %49 civarındadır.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile %8,50 seviyelerinde seyrederken 2023 Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte yükselişe geçmiş ve %50 seviyesine gelmiştir. Rapor tarihi itibari ile %50 seviyesindedir.
Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %37,3 oranında artarak 140 bin 919 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 21 bin 314 ile İstanbul, 13 bin 205 ile Ankara ve 7 bin 612 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 74 ile Hakkari, 82 ile Ardahan ve 106 ile Bayburt olarak gerçekleşti. (TUİK)
| Eylül | Ocak-Eylül | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | Değişim (%) |
2024 | 2023 | Değişim (96) |
|
| Satış şekline göre toplam satış | 140 919 | 102 656 | 37,3 | 947 236 | 900 074 | 5,2 |
| ipotekli satış | 15 825 | 8 4 4 6 | 87.4 | 92 310 | 160 884 | $-42,6$ |
| Diğer satış | 125 094 | 94 210 | 32,8 | 854 926 | 739 190 | 15,7 |
| Satış durumuna göre toplam satış | 140 919 | 102 656 | 37.3 | 947 236 | 900 074 | 5,2 |
| ilk el satis | 44 858 | 30 488 | 47,1 | 300 879 | 268 597 | 12,0 |
| İkinci el satış | 96 061 | 72 168 | 33,1 | 646 357 | 631 477 | 2,4 |
Konut satışları Ocak-Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,2 oranında artarak 947 bin 236 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %87,4 oranında artarak 15 bin 825 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %11,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %42,6 oranında azalarak 92 bin 310 oldu. Eylül ayında 3 bin 685; Ocak-Eylül döneminde ise 21 bin 702 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde diğer konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %32,8 oranında artarak 125 bin 94 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %88,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,7 oranında artarak 854 bin 926 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %47,1 oranında artarak 44 bin 858 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,8 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,0 oranında artarak 300 bin 879 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %33,1 oranında artarak 96 bin 61 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,2 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında artarak 646 bin 357 olarak gerçekleşti. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %22,7, daire sayısı %28,9 ve yüzölçümü %30,9 azaldı. Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 27,1 milyon m² iken; bunun 14,6 milyon m²'si konut, 6,9 milyon m²'si konut dışı ve 5,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçümü payına 18,0 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,2 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi. (TUİK)
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre %1,18 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %41,54 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,30 arttı, işçilik endeksi %0,93 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %34,98 arttı, işçilik endeksi %56,86 arttı. (TUİK)
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,38 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %42,95 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,65 arttı, işçilik endeksi %0,86 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %37,10 arttı, işçilik endeksi %55,88 arttı. (TUİK)
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,52 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %37,13 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,23 arttı, işçilik endeksi %1,20 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %28,83 arttı, işçilik endeksi %60,49 arttı. (TUİK)
2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 1,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 27,4 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 14,7 oranında azalmıştır. (TCMB)
| TÜRKİYE | İSTANBUL | ANKARA | ZMR | |
|---|---|---|---|---|
| Konut Fiyat Endeksi |
148,0 | 139,4 | 153,7 | 142,5 |
| Yillik Değişim |
MARK COMMERCIAL %27.4 |
%23,4 | %30,4 | %23,1 |
| Aylık Değişim |
%1,0 | %1,2 | %2,2 | %0.8 |
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
Rapora konu taşınmazın konumlu olduğu bina 1.920,67 m2 yüzölçümlü, 5851 ada 11 parsel üzerinde 2 bodrum kat, zemin kat ve 1 normal kat olarak betonarme şekilde inşa edilmiştir. Taşınmazın onaylı mimari projesine göre; 2.Bodrum kat ve 1.Bodrum katta; 1 adet otopark, zemin katta; 1 adet işyeri, zemin katta ve 1.normal katta; 1 adet işyeri, 1.Normal katta 1 adet işyeri olmak üzere toplamda 4 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Ana taşınmazın dış cephesi mantolama ve söve ile kaplı olup, akrilik boyalıdır. Taşınmazın silikon cepheli ve camekanlı alüminyum doğrama ile kaplıdır.
3 numaralı bağımsız bölüm ana taşınmazın zemin katında ve 1.normal katında, doğu cephede konumludur. Taşınmazın onaylı mimari projesine göre; zemin katı, giriş bölümü, özel kullanım alanı ve 3 adet atölye hacimlerinden oluşmakta olup, yaklaşık brüt 757 m2 kullanım alanına sahiptir.1.normal katı; fuaye alanı hacminde oluşmakta olup, yaklaşık brüt 293 m2 kullanım alanı olmak üzere taşınmaz toplamda 1050 m2 kullanım alanına sahiptir. Mahallinde yapılan incelemelere göre taşınmaz içerisi kullanım amacına göre yeniden dizayn edilmiş olup, herhangi bir alan büyümesi yapılmamıştır. Taşınmazın yerleri parlak granit mermer ile kaplı olup, dış cephesi alüminyum doğramalı çerçeve üzeri camekan vitrin ile kaplıdır. Taşınmaz halihazırda bakımlı durumda olup, herhangi bir tadilat ihtiyacı bulunmamaktadır.
4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler
Değerleme konusu taşınmaz halihazırda banka şubesi olarak kullanılmaktadır. Yerinde yapılan incelemede taşınmaz içerisinde projesinden farklı olarak çeşitli bölümlendirmelerin yapıldığı görülmüştür. Yapılan imalatlar taşınmazın brüt kullanım alanında değişikliğe neden olmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz banka şubesi olarak kullanılmaktadır.
↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar
katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
[E:1 Satılık Dükkan] Değerleme konusu taşınmaz aynı bölgede, ticari hareketliliğin daha az yoğun olduğu Karaağaç Caddesi üzerinde konumlu, 50 m2 kullanım alanına sahip dükkan 3.400.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. Emsal taşınmaz bulunduğu cadde itibariyle ticari hareketlilik bakımından rapora konu taşınmazın bulunduğu noktaya göre dezavantajlıdır. Değerleme konusu taşınmazın kullanım alanı emsale göre büyüktür. Bu durum birim değerini negatif yönde etkilemektedir. İlgilisi : 0 532 780 02 48
[E:2 Satılık Dükkan] Değerleme konusu taşınmaza yakın Çark Caddesi üzerinde konumlu, 46 m2 kullanım alanına sahip dükkan 4.250.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. Emsal taşınmaz değerleme konusu taşınmaza göre ticari hareketliliğin daha yoğun olduğu bir cadde de konumlu olmasından dolayı konum bakımından dezavantajlıdır. Değerleme konusu taşınmazın kullanım alanı emsale göre büyüktür. Bu durum birim değerini negatif yönde etkilemektedir. İlgilisi : 0 541 786 08 86
[E:3 Satılık Dükkan] Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, ticari hareketliliğin daha az yoğun olduğu Küçükhamam Caddesi üzerinde konumlu, 100m2 zemin kat ve 110m2 bodrum kat olmak üzere 200m2 kullanım alanına sahip dükkan 6.900.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. Emsal taşınmaz bulunduğu cadde itibariyle ticari hareketlilik bakımından rapora konu taşınmazın bulunduğu noktaya göre dezavantajlıdır. Değerleme konusu taşınmazın kullanım alanı emsale göre büyüktür. Bu durum birim değerini negatif yönde etkilemektedir. Emsalin birim değeri hesaplanırken ticari kabiliyetinin
düşüklüğü nedeni ile bodrum kat birim değeri zemin kata göre ¼ oranında indirgenmiştir. İndirgenmiş alan = 100m2 zemin kat + 110m2 /4 bodrum kat = ~127m2 İlgilisi : 0 533 779 95 55
[E:4 Satılık Dükkan] Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, ticari hareketliliğin daha az yoğun olduğu Çeşme Meydanı üzerinde konumlu, 125m2 zemin kat ve 100m2 bodrum kat olmak üzere 250m2 kullanım alanına sahip dükkan 8.900.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. Emsal taşınmaz bulunduğu cadde itibariyle ticari hareketlilik bakımından rapora konu taşınmazın bulunduğu noktaya göre dezavantajlıdır. Değerleme konusu taşınmazın kullanım alanı emsale göre büyüktür. Bu durum birim değerini negatif yönde etkilemektedir. Emsalin birim değeri hesaplanırken ticari kabiliyetinin düşüklüğü nedeni ile bodrum kat birim değeri zemin kata göre ¼ oranında indirgenmiştir. İndirgenmiş alan = 125m2 zemin kat + 100m2 /4 bodrum kat = ~150m2 İlgilisi : 0 533 779 95 55
[E:5 Satılık Dükkan] Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, ticari hareketliliğin daha az yoğun olduğu Ankara Caddesi üzerinde konumlu, 70m2 zemin kat ve 45m2 asma kat olmak üzere 100m2 kullanım alanına sahip dükkan 5.600.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. Emsal taşınmaz bulunduğu cadde itibariyle ticari hareketlilik bakımından rapora konu taşınmazın bulunduğu noktaya göre dezavantajlıdır. Değerleme konusu taşınmazın kullanım alanı emsale göre büyüktür. Bu durum birim değerini negatif yönde etkilemektedir. Emsalin birim değeri hesaplanırken ticari kabiliyetinin düşüklüğü nedeni ile asma kat birim değeri ½ oranında indirgenmiştir. İndirgenmiş alan = 70m2 zemin kat + 45m2 /2 asma kat = ~92m2 İlgilisi : 0 532 454 77 55
[E:6 Kiralık Dükkan] Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, ticari hareketlilik bakımından daha kötü cadde üzerinde konumlu, 100 m2 kullanım alanına sahip dükkan 15.000 TL/Ay bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır. Emsal taşınmaz değerleme konusu taşınmaza göre ticari hareketliliğin daha az yoğun olduğu bir cadde de konumlu olmasından dolayı konum bakımından dezavantajlıdır. Değerleme konusu taşınmazın kullanım alanı emsale göre büyüktür. Bu durum birim değerini negatif yönde etkilemektedir.
İlgilisi : 0 532 638 92 92
[E:7 Kiralık Dükkan] Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, ticari hareketliliğin daha az yoğun olduğu cadde üzerinde konumlu, 70 m2 kullanım alanına sahip dükkan 20.000 TL/Ay bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır. Emsal taşınmaz değerleme konusu taşınmaza göre ticari hareketliliğin daha az yoğun olduğu bir cadde de konumlu olmasından dolayı konum bakımından dezavantajlıdır. Değerleme konusu taşınmazın kullanım alanı emsale göre büyüktür. Bu durum birim değerini negatif yönde etkilemektedir.
İlgilisi : 0 530 466 45 66
[E:8 Kiralık Dükkan] Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, ticari hareketliliğin daha az yoğun olduğu cadde üzerinde konumlu, 75 m2 kullanım alanına sahip dükkan 19.500 TL/Ay bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır. Emsal taşınmaz değerleme konusu taşınmaza göre ticari hareketliliğin daha az yoğun olduğu bir cadde de konumlu olmasından dolayı konum bakımından dezavantajlıdır. Değerleme konusu taşınmazın kullanım alanı emsale göre büyüktür. Bu durum birim değerini negatif yönde etkilemektedir.
İlgilisi : 0 532 177 50 86
[E:9 Kiralık Dükkan] Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, ticari hareketliliğin daha az yoğun olduğu cadde üzerinde konumlu, 130 m2 kullanım alanına sahip dükkan 25.000 TL/Ay bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır. . Emsal taşınmaz değerleme konusu taşınmaza göre ticari hareketliliğin daha az yoğun olduğu bir cadde de konumlu olmasından dolayı konum bakımından dezavantajlıdır. Değerleme konusu taşınmazın kullanım alanı emsale göre büyüktür. Bu durum birim değerini negatif yönde etkilemektedir.
İlgilisi : 0 533 726 79 50
[E:10 Kiralık Dükkan] Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, ticari hareketliliğin daha az yoğun olduğu Çeşme Meydanı üzerinde konumlu, 110m2 zemin kat ve 110m2 bodrum kat olmak üzere 220m2 kullanım alanına sahip dükkan 20.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır. Emsal taşınmaz değerleme konusu taşınmaza göre ticari hareketliliğin daha az yoğun olduğu bir cadde de konumlu olmasından dolayı konum bakımından dezavantajlıdır. Emsalin birim değeri hesaplanırken ticari kabiliyetinin düşüklüğü nedeni ile bodrum kat birim değeri ¼ oranında indirgenmiştir. İndirgenmiş alan = 110m2 zemin kat + 110m2 /4 bodrum kat = ~137m2
İlgilisi : 0 530 363 89 66
∆ Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler
∆ Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
Değerleme konusu taşınmazın niteliği, kullanım alanı, bulunduğu lokasyon, ticari kabiliyeti ve yakın çevresi dikkate alındığında benzer konumda emsal olabilecek satılık ve kiralık taşınmazlar incelenmiştir. Rapora konu taşınmazın mevcut durumu, kullanım alanı, yapı kalitesi ve bulunduğu bölgedeki lokasyonu, ana arterlere olan mesafesi gibi kendine özgü ayırt edici tüm etkenler dikkate alınarak, pazar yaklaşımında belirlenen emsaller ve açıklamalarıyla yapılan düzeltmeler neticesinde mevcut piyasa şartları göz önünde bulundurularak birim değer takdir edilmiştir.
Bölgede mülk sahipleri ve emlakçılar ile yapılan görüşmede taşınmazlarda genelde pazarlık payının %5- 10 aralığında olduğu bilgisi alınmıştır. Emsaller uzun süredir satılık ve kiralık olduğu öğrenilmiş olup pazarlık payları yüksek tutulmuştur.
Krokide emsal konumları işaretlenmiştir. Rapora konu taşınmaz emsaller ile her ne kadar benzer konum özelliklerine sahip olsa da bulundukları cadde ve sokakların ticari hareketliliği kıyaslanarak konum şerefiyesi uygulanmıştır.
İstisnai durumlar haricinde gayrimenkul sektörü genelinde kullanım alanı daha küçük olan taşınmazların daha kolay pazarlandığı ve birim kullanım alanı fazla olan taşınmazlara göre yüksek olduğu bilinmektedir. Bu durum dikkate alınarak kullanım şerefiyesi satırında gerekli fiyat düzeltmeleri yapılmıştır.
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU ( SATILIK DÜKKAN ) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | |||||
| Kullanım Alanı (m²) | 50,00m² | 46,00m² | 127,00m² | 150,00m² | 92,00m² | |||||
| Satış fiyatı | ₺3.400.000,00 | ₺4.250.000,00 | ₺6.900.000,00 | ₺8.900.000,00 | ₺5.600.000,00 | |||||
| m² birim fiyatı | ₺68.000,00 | ₺92.391,30 | ₺54.330,71 | ₺59.333,33 | ₺60.869,57 | |||||
| Pazarlık | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - |
| Konum Şerefiyesi | 35% | + | 5% | - | 40% | + | 40% | + | 35% | + |
| Alan Şerefiyesi | 10% | - | 10% | - | 5% | - | 5% | - | 10% | - |
| İndirgenmiş birim fiyat | ₺81.600,00 | ₺73.913,04 | ₺70.629,92 | ₺77.133,33 | ₺73.043,48 | |||||
| Ortalama Birim fiyat | 75.264TL/m² |
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU ( KİRALIK DÜKKAN ) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 6 | Emsal 7 | Emsal 8 | Emsal 9 | Emsal 10 | |||||
| Kullanım Alanı (m²) | 100,00m² | 70,00m² | 75,00m² | 130,00m² | 137,00m² | |||||
| Aylık Kira fiyatı | ₺15.000,00 | ₺20.000,00 | ₺19.500,00 | ₺25.000,00 | ₺20.000,00 | |||||
| m² birim fiyatı | ₺150,00 | ₺285,71 | ₺260,00 | ₺192,31 | ₺145,99 | |||||
| Pazarlık | 10% | - | 10% | - | 10% | - | 10% | - | 10% | - |
| Konum Şerefiyesi | 40% | + | 10% | - | 10% | + | 15% | + | 60% | + |
| Alan Şerefiyesi | 10% | - | 15% | - | 15% | - | 10% | - | 10% | - |
| İndirgenmiş birim fiyat | ₺179,27 | ₺184,31 | ₺219,73 | ₺181,75 | ₺203,66 | |||||
| Ortalama Birim fiyat | 194TL/m² |
Uygulanan bu şerefiyeler, gerek bölgede benzer alan, konum ve yapısal farklılıklara sahip satılık taşınmazların birbirine kıyasla değer farkları, gerekse de yapılan araştırmalar neticesinde oluşan geçmiş deneyimler sonucu oluşmaktadır.
Yukarıda yazılan bilgiler doğrultusunda söz konusu taşınmazlar ile ilgili her türlü olumlu/olumsuz faktör dikkate alınmış emsallerdeki şerefiye düzeltmeleri ışığında taşınmazın zemin kat birim değeri 75.264 TL/m2 olarak takdir edilmiştir. Taşınmazın 1. Normal katta kullanım alanı mevcuttur. Söz konusu alanın ticari kabiliyeti zemin kata göre daha düşük olup bu alanın birim değeri, zemin kat birim değerine göre ½ oranında indirgeme yapılarak takdir edilmiştir.
| Değer Tablosu | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kat | Kullanım Alanı (m2 ) |
Birim Değer (TL/m2 ) |
Piyasa Değeri (TL) | |||||||
| Zemin Kat | 757,00 | ₺75.264 | ₺56.974.814,14 | |||||||
| 1. Normal Kat | 293,00 | ₺37.632 | ₺11.026.169,45 | |||||||
| Düzeltilmiş Değer | ₺68.000.000,00 |
Pazar yaklaşımı sonucunda taşınmazların mevcut toplam piyasa değeri (K.D.V hariç) 68.000.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) katılımcıların değerleme konusu
varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Değerleme konusu taşınmaz bağımsız bölüm niteliği kazanmış iş yeridir. Taşınmazın niteliği dikkate alınarak arsa değerinin tespitine yönelik herhangi bir çalışma yapılmamıştır.
Rapora konu taşınmazların bağımsız bölüm niteliği kazanmış bir gayrimenkul olması nedeni ile yapı değeri tespiti yapılmamıştır.
Rapora konu taşınmazlar bağımsız bölüm niteliği kazanmış bir gayrimenkul olup maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir.
Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa)
kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, (e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.
• Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer.
Değerleme aşamasında bu yöntem direkt kullanılmamakla birlikte, mevcut piyasa kira değerlerinden kaynaklı oluşan potansiyel gelir, belirlenen kapitalizasyon oranı ile oranlanarak bir değer varsayımında bulunulmuştur.
Değerleme konusu gayrimenkul için kullanım maksat ve kapsamı dahilinde indirgenmiş nakit akışı analizi uygulanmadığından dolayı herhangi bir iskonto oranı belirlenmemiştir. Ancak, gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler maddesinde belirtilen bir diğer yöntem olan doğrudan/direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılmak üzere gerekli varsayım ve kabuller yapılmıştır.
Bölgede yapılan emsal araştırmaları ve edinilen bilgiler ile mevcut verilerin kullanımı, günümüz ekonomik koşulları ve gayrimenkul piyasası ile piyasaya etki eden nitel ve nicel tüm etkenler neticesinde benzer işyerleri için mülkün kendini amorti etme süresi ortalama yaklaşık 25 yıl olarak ön görülmüştür. Buna göre bölgedeki işyerleri için kapitalizasyon oranı 0,04 (%4) olarak belirlenmiştir.
Taşınmaz için ön görülen kira değeri doğrultusunda yaklaşık 25 yılda geri dönüş sağladığı görülmektedir.
| Kat | Alanı (m2) |
Birim Kira Değeri (TL/m2) |
Aylık Kira Değeri | Yıllık Kira Değeri Kapitalizasyon | Oranı | Piyasa Değeri |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Zemin Kat | 757,00 | 194 ₺ | 146.624,84 ₺ | 1.759.498,13 ₺ | 43.987.453,20 ₺ | |
| 1. Normal Kat | 293,00 | 97 ₺ | 28.375,88 ₺ | 340.510,54 ₺ | 0,04 | ₺8.512.763,40 |
| Toplam | 175.000,72 | 2.100.008,66 | 52.500.000,00 ₺ |
Sonuç olarak gelir yaklaşımına göre söz konusu taşınmaz için kira değeri tespit edilmiş ve piyasa değeri için düzeltilmiş olarak 52.500.000,00 TL değer takdir edilmiştir.
Bölgede yapılan incelemeler ve edinilen geçmiş veriler ışığında emsal araştırmalarına göre dükkanların kira birim değerlerinin cadde cephesi, tabela avantajı, kullanım alanı, ara ve kör nokta durumuna göre 180-250 TL/m2 aralığında olduğu pazar yaklaşımı başlığı altında verilen emsal açıklamalarında belirtilmiştir. Rapora konu taşınmazın konumlandığı cadde, cephe genişliği, iç yapı özellikleri dikkate alınarak gerekli şerefiye düzeltmeleri yapılmış ve aylık 194 TL/m2 birim değer takdirinde bulunulmuştur. Nihai olarak taşınmazın ayılık kira bedeli 175.000 TL olarak tahmin ve takdir edilmiştir. Pazar yaklaşımı başlığı altında belirtildiği üzere taşınmazın 1. kat kullanım alanının birim değeri kira değerinin takdiri aşamasında da farklılaştırılmıştır.
Taşınmazın niteliği bakımından kat karşılığı ve hasılat paylaşımı işlemlerine konu olmayacağından bu yönde bir çalışma yapılmamıştır.
Değerleme çalışması taşınmazın mevcut durum değerinin tespiti için yapılmış olup herhangi bir proje değerlemesi yapılmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın mevcut kullanım şeklinin en etkin ve verimli kullanım şekli olduğuna kanaat getirilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın tamamı değerlendirilmiştir. Müşterek veya bölünmüş kısım değerlemesi yapılmamıştır.
6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması
Değerlemeye konu taşınmaz halihazırda bağımsız bölüm niteliği kazanmış işyeridir. Taşınmaz için raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere pazar yaklaşımı ve gelir yaklaşımı başlıkları altında ayrı ayrı analiz yapılmıştır. Bu yaklaşımlar neticesinde elde edilen sonuçların uyumlu olduğu görülmektedir. Pazar yaklaşımı başlığı altında yeterli sayıda emsal taşınmaza ulaşılmış olup pazar yaklaşımı ile elde edilen sonuç nihai değer olarak esas alınmıştır.
➢ Kullanım alanının büyük olması nedeni ile alıcı kitlesinin sınırlı olması
➢ Bölgenin ticari bakımdan en hareketli noktalarından biri üzerinde yer alması
İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde; taşınmaz için herhangi bir yasal kısıt, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı, taşınmaz için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu bilgileri alınmıştır.
6.5 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş Konu taşınmazın takyidat incelemesi ile ilgili açıklamalar 3.3 başlığı altında verilmiştir. Söz konusu takyidatlar taşınmaz ile ilgili herhangi bir kısıtlılık oluşturmamaktadır.
6.6 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Taşınmazın devrine ilişkin bu maddede belirtildiği üzere herhangi bir sınırlama veya kısıtlama bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkulün tapu niteliği ve mahallindeki kullanım şekli uyumludur. Taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar
Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (ç) ve (d) bendi gereği taşınmazın proje olarak GYO portföyünde bulunmasına engel bir durum yoktur.
Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş talebi üzerine; Sakarya İli, Adapazarı İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi'nde konumlu 5851 ada, 11 parselde yer alan 3 bağımsız bölüm numaralı "İş Yeri" vasıflı taşınmazın piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Taşınmaza değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir. Taşınmazın bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda, tapu niteliği ve fiili niteliği dikkate alınarak piyasa değerini daha doğru gösterdiği gerekçesiyle pazar yaklaşımından elde edilen sonuç nihai değer olarak takdir edilmiştir. Böylelikle;
Taşınmazın değerleme tarihi itibariyle kanaat getirilen ve takdir edilen mevcut durum piyasa değeri şu şekildedir;
Rakamla; 68.000.000,00 TL ve Yazıyla Altmışsekizmilyon Türk Lirası'dır.
KDV %20 Dahil: 81.600.000,00 TL
Taşınmazın değerleme tarihi itibariyle kanaat getirilen ve takdir edilen mevcut durum aylık piyasa kira Değeri; 175.000,00 TL/Ay'dır.
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|
| Burak BARIŞ SPK Lisans No: 406713 |
Raci Gökcehan SONER Kontrolör SPK Lisans No: 404622 |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU SPK Lisans No: 401418 |
Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;
∆ Takyidat Belgesi,
∆ İmar Durumu, Diğer Yasal Evraklar,
∆ Taşınmaz Görselleri,
∆ SPK Lisans Belgeleri ve Mesleki Tecrübe Belgeleri
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.