Legal Proceedings Report • Dec 26, 2024
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Sancak Mahallesi 507.Sokak Tekno Plaza Apartmanı Bina No:14-16 No:13,14,15,16
Çankaya / ANKARA
YÖNETİCİ ÖZETİ:
| TALEP EDEN KURUM | HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş. |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| TALEP TARİHİ | 01.10.2024 | ||||
| DAYANAK SÖZLEŞMESİ | 25.01.2024 | ||||
| DEĞERLEME TARİHİ | 23.12.2024 | ||||
| RAPOR TARİHİ | 26.12.2024 – 2024/ HALK GYO - 22 |
||||
| RAPORUN KONUSU | İstanbul İli, Beykoz ilçesi, Akbaba Mahallesi, 2546 ada 4 parselde yer alan "Tarla ve Çalılık" niteliğindeki gayrimenkulün piyasa satış değerinin tespiti amacıyla; Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin Madde-34/a fıkrasında yer alan "Gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar, gayrimenkul projeleri, altyapı yatırım ve hizmetleri ile projelerinin portföye dahil edilmesi veya portföyden çıkarılması" hükmüne binaen, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan " Değerleme raporlarında bulunması Gereken Asgari hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1'inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
||||
| GAYRİMENKULLERİN HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. MALİKİ |
|||||
| TAPU BİLGİLERİ | Değerleme konusu gayrimenkullerin detaylı tapu bilgileri raporun "4.1 Gayrimenkullerin Mülkiyet Bilgileri" bölümünde açıklanmaktadır. |
||||
| İMAR DURUMU | 17.10.2024 tarihinde Beykoz Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden ve İstanbul Büyükşehir Belediyesinden alınan bilgiye göre, değerleme konusu parselin 17/12/2018 tarihli Beykoz İlçesi Geri Görünüm ve Etkilenme Bölgesi 3.Etap Koruma Amaçlı Nazım İmar Planına göre 9.000 m2'si askeri alanda ve kalan kısmı ise Özel Orman alanında kalmaktadır. Beykoz Orman İşletmesinden temin edilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmaz özel orman statüsünde kalmaktadır. 6831 Sayılı Orman Kanununun 52nci maddesi gereği Bakanlı onayı ile %6 yı geçmemek şartı ile imar planlamasına uygun yapılabileceği belirtilmiştir. Ancak söz konusu yapılaşma hakkının sadece bakanlık onayına tabi olması sebebi ile değerleme aşamasında parsel üzerinde yapılaşma hakkı olmayacağı kabul edilmiştir. |
||||
| KISITLAYICI DURUMLAR |
Taşınmazla alakalı herhangi bir kısıtlayıcı unsur bulunmamaktadır. | ||||
| GAYRİMENKULLER İÇİN TAKDİR EDİLEN 26.12.2024 TARİHLİ (KDV HARİÇ) DEĞER |
430.000.000-TL (Dörtyüzotuzmilyon.-Türk lirası) |
||||
| RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANI |
BURAK DEMİR (SPK Lisans No: 908066) |
||||
| KONTROL EDEN DEĞERLEME UZMANI |
UYGAR ZAİM (SPK Lisans No: 404959 ) |
||||
| ONAYLAYAN SORUMLU DEĞERLEME UZMANI |
SERDAR KADİR ASLAN (SPK Lisans No: 402750) |
| 1 | DEĞERLEME KURULUŞU VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 5 | ||
|---|---|---|---|
| 1.1 | DEĞERLEME KURULUŞUNU TANITICI BİLGİLER 5 | ||
| 1.2 | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER VE ADRESİ 5 | ||
| 1.3 | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 5 | ||
| 1.4 | RAPORUN KAPSAMI 5 | ||
| 1.5 | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ | ||
| TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER 6 | |||
| 2 | RAPOR BİLGİLERİ 6 | ||
| 3 | DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI 7 | ||
| 3.1 | DEĞERLEME TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 7 | ||
| 3.2 | UYGUNLUK BEYANI 7 | ||
| 4 | GAYRİMENKULLERİN TAPU VE ADRES BİLGİLERİ 8 | ||
| 4.1 | GAYRİMENKULLERİN TAPU BİLGİLERİ 8 | ||
| 4.2 | TAPU KAYITLARI 8 | ||
| 4.3 | GAYRİMENKULLERİN ADRES BİLGİLERİ 11 | ||
| 5 | İMAR VE PROJE BİLGİLERİ 11 | ||
| 5.1 | İMAR BİLGİLERİ 11 | ||
| 5.2 | RUHSAT VE PROJE BİLGİLERİ 12 | ||
| 5.3 | GAYRİMENKUL İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI | ||
| TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMA 12 | |||
| 6 | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN KUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE İLİŞKİN BİLGİ 12 |
||
| 6.1 | MÜLKİYET DURUMUNDA SON 3 YILDA DEĞİŞİKLİK VAR MI? 12 | ||
| 6.2 | KADASTRAL DURUMUNDA SON 3 YILDA DEĞİŞİKLİK VAR MI? 12 | ||
| 6.3 | İMAR DURUMUNDA SON 3 YILDA DEĞİŞİKLİK VAR MI? 13 | ||
| 6.4 | HUKUKİ DURUMUNDA SON 3 YILDA DEĞİŞİKLİK VAR MI? HATA! YER İŞARETİ TANIMLANMAMIŞ. | ||
| 6.5 | YASAL KISITLAMALAR 13 | ||
| 7 | GÖRÜŞLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ 13 | ||
| 7.1 | YASAL GEREKLERİ YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN | ||
| İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 13 | |||
| 7.2 | VARSA, GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ 13 | ||
| 7.3 | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN, ÜZERİNDE İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ | ||
| DOĞRUDAN VE ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI DURUMLARI | |||
| HARİÇ, DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 13 | |||
| 7.4 | DEĞERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI VE DEVRE MÜLK | ||
| HAKKININ DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR HARİÇ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ13 |
|||
| 7.5 | GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DAHİL EDİLME | ||
| NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE PORTFÖYE ALINMASINDA | |||
| HERHANGİ BİR SAKINCA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 13 | |||
| 8 | GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELER 14 |
| 10 | MEVCUT KULLANIM DURUMU, PROJEYE UYGUNLUK VE AYKIRILIKLAR 15 | ||
|---|---|---|---|
| 11 | ANA GAYRİMENKULUN ÖZELLİKLERİ 15 | ||
| 12 | BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ÖZELLİKLERİ 15 | ||
| 13 | GENEL VE SEKTÖREL VERİLER 15 | ||
| 13.1 13.2 |
DÜNYA VE TÜRKİYE'YE AİT GENEL VERİLER 15 GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ 16 |
||
| 14 | GAYRİMENKULÜN YERİ, ULAŞIM VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ 17 | ||
| 14.1 14.2 14.3 |
ÇEVRE VE ULAŞIM KROKİSİ 17 GAYRİMENKULÜN KONUMU 17 ÇEVRESEL ÖZELLİKLER 17 |
||
| 15 | DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 18 | ||
| 15.1 15.2 15.3 |
BÖLGENİN GELİŞME POTANSİYELİ 18 EN İYİ VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ 18 GAYRİMENKULUN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER 19 |
||
| 16 | DEĞERLEME BİLGİLERİ VE DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 19 | ||
| 16.1 16.2 16.3 16.4 16.4.1 16.4.4 |
EMSAL SATIŞLARIN KARŞILAŞTIRILMASI YÖNTEMİ (PAZAR YAKLAŞIMI) 19 MALİYET YÖNTEMİ 19 GELİR YAKLAŞIMI YÖNTEMİ 20 DİĞER TESPİT VE ANALİZLER 20 ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLEN ARSALARIN BOŞ ARAZİ VE PROJE DEĞERLERİ 20 EMSAL ARAŞTIRMASI 20 |
||
| 17 | DEĞERLEME KULLANILACAK YÖNTEMLERİN BELİRLENMESİ 22 | ||
| 18 | EKSPERİN KANAATİ 22 | ||
| 19 | FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE İZLENEN YÖNTEMİN AÇIKLANMASI 22 |
||
| 20 | DEĞERLEME VE SONUÇ 23 | ||
| 20.1 | SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ 23 |
Marka Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
| Sermaye | : 6.500.000-TL |
|---|---|
| Ticaret sicil | : 372903 |
| Telefon | : 0 312 442 9 444 |
| e-posta/Web | : www.markakurumsal.com.tr |
| Adres | : Sancak Mahallesi 507.Sokak Tekno Plaza No:14/16 Kat:4 |
| No:13-14-15-16 Çankaya / ANKARA |
SPK Lisans Tarihi :23.09.2014
BDDK Lisans Tarihi :29.06.2014
Faaliyet Konusu :Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespit ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüş raporu vermektedir.
| Şirket Ünvanı | : Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş |
|---|---|
| Şirket Adresi | : Barbaros Mah. Begonya Sk. WBC İş Merkezi No:2H |
| 34746 Ataşehir / İstanbul |
Şirket Amacı : Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak, ülkemiz gayrimenkul piyasasındaki değişim ve ilerlemeye ivme kazandırmak, Türkiye ekonomisi için değer yaratmak, dünya standartlarında projelere imza atmak ve sektörün önde gelen güvenilir firmalarından biri olmak adına 18.10.2010 tarihinde faaliyete geçmiştir. Şubat 2013 tarihinde halk arz olan Şirket, Borsa İstanbul'da "HLGYO" kodu ile işlem görmektedir.
| Sermayesi: | : 3.680.000.000 TL |
|---|---|
| Halka Açıklık | : Açık |
| Telefon | : 0216 600 10 00 |
| e-posta | : [email protected] |
İş bu rapor, müşteri talebine istinaden İstanbul ili, Beykoz ilçesi, Akbaba Mahallesi, 2546 ada 4 parselde yer alan "Tarla ve Çalılık" niteliğindeki taşınmazların piyasa satış değerinin tespiti Amacıyla hazırlanmıştır.
İşin kapsamı, asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye imzalı şekilde teslim edilmesidir.
Değerleme konusu mülke daha önce şirketimiz tarafından aşağıdaki rapor düzenlenmiştir.
| Rapor Tarihi | : 11.05.2023 |
|---|---|
| Rapor Numarası | : HALK GYO_4 |
| Rapor Değeri | : 161.000.000.-TL |
| Rapor Tarihi | : 30.11.2023 |
| Rapor Numarası | : HALK GYO_36 |
| Rapor Değeri | : 290.000.000.-TL |
| Rapor Tarihi | : 28.06.2024 |
| Rapor Numarası | : HALK GYO_3 |
| Rapor Değeri | : 390.000.000.-TL |
| 2 RAPOR BİLGİLERİ Raporun Tarihi ve Numarası |
: 26.12.2024 – 2024/HALK GYO - 22 |
| Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları |
: Burak DEMİR (Spk Lisans No: 908066) : Uygar ZAİM (Spk Lisans No: 404959) |
| Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı ve Soyadı |
:Serdar Kadir ASLAN (Spk Lisans No: 402750) |
| Değerleme Tarihi tarafından mahal ve resmi kurum incelemeleri 23.12.2024 |
: Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz tarihinde tamamlanmıştır. |
| Dayanak Sözleşmesinin |
Tarihi ve Numarası : 25.01.2024
Raporun, Tebliğin 1.Maddesi Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: Değerleme raporu; Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 Tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-
62.3)'in 1. Maddesi 2. Fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.
Bu rapor, müşteri talebi doğrultusunda; yukarıda niteliği yazılı gayrimenkullerin mevcut durumuyla Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıştır. Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Pazar Değeri; Bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satılı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibariyle el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Bilgimiz ve inancımız doğrultusunda aşağıdaki huşuları teyit ederiz.
bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
| İl | İSTANBUL | Mevkii | BEYPINARI |
|---|---|---|---|
| İlçe | BEYKOZ | Pafta | - |
| Bucak | - | Ada | 2546 |
| Mahalle | AKBABA | Parsel | 4 (ESKİ 342) |
| Sokak | - | Yüzölçümü | 174.533,92 m² |
| Malik | HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ V |
Ana Taşınmaz Niteliği | TARLA VE ÇALILIK |
| KAT MÜLKİY ETİ |
KAT İRTİFAKI | DEVRE MÜLK | DİĞER (ANA TAŞINMAZ) |
WEB Tapu sisteminden incelenen 01.11.2024 tarihli tapu kaydına değerleme konusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki kayıtlar mevcuttur.
belirtmesi) (T:25.01.2019-Y:966)
| Zemin Tipi: | AnaTasinmaz | Ada/Parsel: | 2546/4 |
|---|---|---|---|
| Tasınmaz Kimlik No: | 129222339 | AT Yüzölçüm(m2): | 174533.92 |
| II/IIce: | İSTANBUL/BEYKOZ | Bağımsız Bölüm Nitelik: | |
| Kurum Adı: | Bevkoz | Bağımsız Bölüm Brüt | |
| Mahalle/Köy Adı: | AKBABA Mah. | YüzÖlcümü: | |
| Mevkii: | BEYPINARI | Bağımsız Bölüm Net YüzÖlcümü: |
|
| Cilt/Sayfa No: | 4/338 | ||
| Kavit Durum: | Aktif | Blok/Kat/Giris/BBNo: | |
| Arsa Pay/Payda: | |||
| S/B/I | Acıklama | Malik/Lehtar | Tesis Kurum Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye |
|---|---|---|---|---|
| Beyan | ÖZEL ORMANDIR 17/01/1979 K.NO: 89(Sablon: 6831 Sayılı Orman Kanununun 52. Maddesi Gereği Özel Orman Belirtmesi) |
(SN:3409) ORMAN GENEL MÜDÜRLÜĞÜ VKN:6470348235 |
||
| Serh | (Sablon: Gecici Yapıların Belirtilmesi) | Bevkoz - |
| 11-07-2023 16:16 - 12794 |
||||
|---|---|---|---|---|
| Beyan | Askeri Güvenlik Bölgesi İçerisinde Kalmaktadır.( Şablon: Askeri güvenlik bölgesi belirtmesi) |
Beykoz - 25-01-2019 15:25 - 966 |
||
| Beyan | TAMAMI ORMAN SINIRLARI DISINA CIKARILMISTIR 30/05/1995 Y: 953 D.S: 1054 09/07/1999( Sablon: 6831 Sayılı Orman Kanununun 2/B Maddesi Gereği Belirtme) |
Beykoz - 30-05-1995 00:00 - 953 |
||
| Bevan | BU ÖZEL ORMAN 6831 SAYILI KANUNUN 3373 SAYILI YASA İLE DEĞİSİK 52. MADDESİ HÜKMÜ GEREGİNCE 500 HEKTARDAN KÜCÜK PARCALANIP SATILAMAZ MİRASCILAR ARASINDA İFRAZEN TAKSİM EDİLEMEZ VE ÜZERİNDE AYNI MADDE HÜKMÜ DIŞINDA İNŞAAT YAPILAMAZ 28/06/1994 Y: 1406( Sablon: 6831 Sayılı Orman Kanununun 52. Maddesi Gereği Özel Orman Belirtmesi) |
(SN:3409) ORMAN GENEL MÜDÜRLÜĞÜ VKN:6470348235 |
Beykoz - 28-06-1994 00:00 - 1406 |
| (Hisse) Sistem No. |
Malik 19192000661 |
El Birliği No |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 756752472 | (SN:6955611) HALK GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM SİRKETİ |
1/1 3197.12- |
174533.92 | 174533.92 | 3402 S.Y.nin 22/A Md. Gereğince Yenilemenin Tescili 11-07-2023 12794 |
İstanbul İli, Beykoz İlçesi, Akbaba Mahallesi, Tuna Caddesi 2546 ada 4 parsel (eski 342 parsel)
| PLAN ÖLÇEĞİ | 1/5.000 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BAĞLI BULUNDUĞU | Beykoz Belediyesi |
İMAR PLANI ONAY | 17.12.2018 | |||
| BELEDİYE | TARİHİ | |||||
| TAKS | - | YÜKSEKLİK (H) | - | |||
| KAKS | - | EMSAL | - | |||
| ÇEKME MESAFELERİ | - | - | - | İNŞAAT NİZAMI | - | |
| (Ön/Arka/Yan) | ||||||
| LEJANT | ÖZEL | ORMAN / |
- İMAR DURUM |
- | ||
| ASKERİ | BELGESİ TARİH VE | |||||
| NO | ||||||
| PARSELİN TERKLERİ | - | |||||
| AÇIKLAMALAR | 17.10.2024 | tarihinde | Beykoz Belediyesi |
İmar ve Şehircilik |
||
| Müdürlüğünden ve İstanbul Büyükşehir Belediyesinden alınan bilgiye | ||||||
| göre, değerleme konusu parselin 17/12/2018 | tarihli Beykoz İlçesi Geri | |||||
| Görünüm ve Etkilenme Bölgesi 3.Etap Koruma Amaçlı Nazım İmar | ||||||
| Planına göre 9.000 m2'si askeri alanda ve kalan kısmı ise Özel Orman | ||||||
| alanında kalmaktadır. | ||||||
| Beykoz Orman İşletmesinden temin edilen bilgilere göre değerleme | ||||||
| konusu taşınmaz özel orman statüsünde kalmaktadır. 6831 Sayılı Orman | ||||||
| Kanununun 52nci maddesi gereği Bakanlı onayı ile %6 yı geçmemek | ||||||
| şartı ile imar planlamasına uygun yapılabileceği belirtilmiştir. Ancak söz | ||||||
| konusu yapılaşma hakkının | sadece bakanlık onayına tabi olması sebebi | |||||
| ile değerleme aşamasında parsel üzerinde yapılaşma hakkı olmayacağı | ||||||
| kabul edilmiştir. | ||||||
| Tarım ve Orman Bakanlığı'nın 13.03.2024 tarihli yazısına istinaden, söz | ||||||
| konusu parsel, özel hukuk kişisi sıfatı ile işletilebilir durumdadır. | ||||||
| Gerekçe olarak ise parselin | Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||||
| mülkiyetinde olması, Halk GYO'nun her ne kadar büyük sermayedarı | ||||||
| Türkiye Varlık Fonu (Hazine) olan Halk Bankası iştiraki olsa bile Halk | ||||||
| Bankasının Bankalar Kanunu ve Türk Ticaret Kanunu hükümlerince | ||||||
| işletilen bir anonim şirket olması gösterilmiştir. |
| ONAYLI PROJE TARİH VE NO RUHSAT TARİH VE NO |
|
|---|---|
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ TARİH | |
| VE NO | |
| GAYRİMENKUL, ONAYLI PROJESİNE | |
| UYGUN MU? | |
| BAĞIMSIZ BÖLÜM İSE, TAPUDAKİ KAT | |
| İRTİFAKINA ESAS ONAYLI PROJESİNE | |
| UYGUN MU? | |
| ÇAP VEYA İMAR PLANI İLE | |
| TAŞINMAZIN UYGUNLUĞUNUN | |
| SAĞLANIP SAĞLANMADIĞI | |
| YIKIM KARARI BİLGİSİ Taşınmazlar boş parsel olup, üzerinde ruhsatlı ve |
|
| projeleri yapı bulunmamaktadır. YAPI DENETİMİ FİRMASI VE YAPILAN |
|
| DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ | |
| GAYRİMENKULÜN ENERJİ | |
| VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA | |
| BİLGİ | |
| EĞER BELİRİLİ BİR PROJEYE | |
| İSTİNADEN DEĞERLEME | |
| YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN | |
| DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ | |
| KONUSU DEĞERİN TAMAMEN | |
| MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN | |
| OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN | |
| UYGULANMASI DURUMUNDA | |
| BULUNACAK DEĞERİN FARKLI |
Beykoz Belediyesi Yapı Kontrol Müdürlüğü'nden temin edilen bilgiye göre değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir olumsuz evrak-tutanak-karar bulunmadığı bilgisi alınmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın son 3 yıl içerisinde mülkiyet değişimi olmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın kadastral durumunda son 3 yıl içinde bir değişiklik olmamıştır.
| Evet: ------- | |
|---|---|
| Hayır: ------- |
| Evet: ------- |
|---|
| Hayır: ------- |
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde 3402 sayılı kanuna istinaden konulmuş 22/a belirtmesi bulunmaktadır. Bu uygulama sonucunda parsel konum ve yüzölçümünde ufak da olsa değişiklik olma ihtimali mevcut olup taşınmaz değerine etkisi göz ardı edilebilecek şekilde gerçekleşmektedir.
Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde tasarrufa engel herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
7.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazın devredilmesi ile alakalı herhangi bir sınırlayıcı durum bulunmamaktadır.
Herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkulün tapudaki nitelikleri ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (ç) ve (d) bendi gereği taşınmazın tapudaki niteliğine uygun olarak GYO portföyünde bulunmasına engel bir durum yoktur.
Değerleme konusu gayrimenkul hazırlanmış sözleşme bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz 174.533,92 m² yüzölçümlü "Özel Orman" nitelikli 2546 ada 4 parsel (eski 342 parsel) Parsel geometrik olarak amorf bir şekle sahip olup topografik olarak ise eğimli bir arazi yapısına sahiptir. Taşınmazın Tuna Caddesine yaklaşık 865 m cephesi bulunmaktadır. Konu taşınmazın üzeri ağaç ve doğal bitki örtüsü ile örtülüdür. Parselin sınırlarını belirleyici olarak çevresinde duvar, tel örgü vb. unsur bulunmamaktadır. Sadece doğu cephesinde yol boyunca yol bariyerleri bulunmaktadır. Taşınmaz lokal olarak İstanbul Boğazı manzarasına sahiptir. Parselin alt kotu ile üst kotu arasında yaklaşık 25 metrelik bir fark olduğu gözlemlenmiştir.
Değerlemeye konu taşınmaz "Özel Orman" vasıflı olup, üzerinde ruhsatlı ve projeli bir yapı olmadığı görülmüştür.
Değerlemeye konu taşınmaz "Özel Orman" vasıflı olup, üzerinde ruhsatlı ve projeli bir yapı olmadığı görülmüştür.
Kat irtifakı kurulmadığı için bağımsız bölüm bulunmamaktadır.
2024 yılı Türkiye ekonomisi, iç ve dış dinamiklerin etkisiyle karmaşık bir görünüm sergilemiştir. Küresel ekonomideki yavaşlama, artan enerji maliyetleri ve finansal piyasalardaki belirsizlikler, Türkiye ekonomisini de derinden etkilemiştir. Seçim sonrası oluşan yeni politik atmosferin ekonomi üzerindeki etkileri dikkat çekerken, hükümetin piyasa beklentilerini yönetme çabaları ön planda olmuştur. Özellikle enflasyonla mücadele ve sürdürülebilir büyüme hedefleri arasındaki denge arayışı, ekonomi politikalarının ana eksenini oluşturmuştur.
Enflasyon, 2024 yılında Türkiye'nin en büyük ekonomik sorunlarından biri olmaya devam etmiştir. Tüketici fiyat endeksindeki yükseliş, temel ihtiyaçlarda ciddi artışlara yol açarak halkın alım gücünü zayıflatmıştır. Bu durum, Merkez Bankası'nın sıkı para politikalarına yönelmesine neden olmuş, faiz oranlarındaki artışlarla enflasyon baskısını kontrol altına alma çabaları sürmüştür. Ancak yüksek faiz oranları, özel sektör yatırımları ve tüketici harcamaları üzerinde yavaşlatıcı bir etki yaratmıştır. Bu ikilem, kısa vadeli stabilizasyon ile uzun vadeli büyüme arasında denge kurma gerekliliğini daha da belirgin hale getirmiştir.
Türk Lirası'nın 2024 yılında dalgalı bir seyir izlemesine rağmen, döviz kurlarında göreceli bir stabilizasyon sağlanmıştır. İhracat, küresel talepteki daralmaya rağmen enerji ve savunma sanayii gibi sektörlerdeki büyüme sayesinde güçlü kalmıştır. Ancak ithalat maliyetlerindeki artış, dış ticaret açığını genişletmiş ve döviz rezervleri üzerinde baskı yaratmıştır. Döviz piyasasındaki bu kırılganlık, ekonomik istikrar için ciddi bir risk unsuru olmaya devam etmiştir.
İstihdam piyasası, 2024 yılında karmaşık bir tablo sergilemiştir. Özellikle genç işsizlik oranı yüksek seviyelerde kalmaya devam ederken, sanayi ve tarım sektörlerinde istihdam artışı sınırlı olmuştur. Buna karşın, turizm sektörü yıl boyunca güçlü bir performans sergileyerek istihdam artışına olumlu katkı sağlamıştır. Teknoloji ve yenilenebilir enerji sektörlerindeki yatırımlar, istihdam yaratma potansiyeli açısından umut verici gelişmeler arasında yer almıştır.
Kamu maliyesi, 2024 yılı boyunca bütçe açıkları ve borçlanma dinamikleri açısından zorlu bir süreç geçirmiştir. Hükümet, sosyal harcamaları sürdürürken gelir artırıcı tedbirlere ve vergi politikalarında düzenlemelere gitmiştir. Özellikle enerji sektöründeki sübvansiyonların azaltılması ve vergi reformlarının uygulanması, bütçe üzerindeki yükü hafifletmek için alınan önemli adımlar olmuştur. Ancak bu tedbirler, kısa vadede bazı kesimlerde memnuniyetsizlik yaratmıştır.
Türkiye ekonomisi, 2024 yılı itibarıyla hem riskler hem de fırsatlar barındırmaktadır. Orta vadede yapısal reformların etkin bir şekilde uygulanması, uluslararası yatırımcı güveninin yeniden kazanılması ve enerji bağımlılığını azaltmaya yönelik projeler, ekonomik büyüme ve istikrar için kritik öneme sahiptir. Küresel piyasalardaki gelişmelerin yakından takip edilmesi ve bu doğrultuda politikalar üretilmesi, uzun vadeli sürdürülebilirlik açısından büyük önem taşımaktadır.
(*) Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) - 2024 Ekonomik Göstergeler, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) - Para Politikası Raporları, Dünya Bankası - Türkiye Ekonomik Görünüm 2024, Uluslararası Para Fonu (IMF) - Küresel Ekonomik Beklentiler Raporu
İstanbul 41°K 29°D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmaraereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ye bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ye bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ye bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet, 15 Temmuz Şehitler ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul ilinin yüzölçümü 5.461 km²'dir. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle dört defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2021 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre İstanbul'un (İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve bağlı belediyelerin sınırları içindeki nüfus) toplam nüfusu 15 milyon 840 bin 900 kişidir. İstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından 2021 yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi Esenyurt (954.579), en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar (15.238) olmuştur. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa Yakası; %35'i de Anadolu Yakası'nda ikamet eder.
Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kâğıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır. Günümüzde İstanbul, Türkiye'nin %55 üretimine ve %45'lik ticaret hacmine sahiptir. Ülkede Gayrisafi millî hasılanın yaklaşık %25'lik kısmını oluşturur. Toplam ihracattaki payı %45, ithalâttaki payı ise %50 civarındadır.
Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının yaklaşık %30'unu oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim, İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.
Değerleme konusu taşınmaz İstanbul İli, Beykoz İlçesi, Akbaba Mahallesi, 2546 ada 4 parsel (eski 342 parsel) de konumlu "Özel Orman" vasıflı taşınmazdır. Taşınmaza ulaşım bölgenin ana arterlerinden olan Ortaçeşme Merkez Camii önünden Tokatköy Mahallesi istikametine doğru Çayır Caddesi üzerinde yaklaşık 400 m ilerledikten sonra Akbaba Mahallesi tabelası takip edilerek Akbaba Caddesine sapılıp yaklaşık 3 km ilerledikten sonra sola Anadolu Feneri Mahallesi tabelası takip edilerek Anadolu Feneri Yoluna dönülüp yaklaşık 2,3 km ilerledikten sonra sola Tuna Caddesine girilerek sağlanmaktadır. Ekspertize konu taşınmaz 350 m ileride solda yer almaktadır. Taşınmazın konumlandığı Tarla ve Çalılık Anadolu Feneri Yolu ve Akbaba Caddesine yakın konumda yer almaktadır. Taşınmaza toplu taşıma araçları ile ulaşımı kısıtlı olup daha çok özel araç ile ulaşım sağlanmaktadır.
| Şehir İçi | Şehir Dışı | Kırsal | |
|---|---|---|---|
| Konum | X | ||
| % 70'den fazla | % 25-% 75 arası | % 25'in altında | |
| Genel İnşaat Seviyesi | X | ||
| Hızlı | Sabit | Yavaş | |
| Gelişme | X | ||
| Arz/Talep | Arz az | Dengeli | Arz fazla |
| X | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mülk değeri | Artıyor | Sabit | Azalıyor | |||
| X | ||||||
| Pazarlama süresi | 3 aydan az | 3-6 ay arası | 6 aydan fazla | |||
| X | ||||||
| Genel | Kullanım | Kiracı ağırlıklı | Mal sahibi ağırlıklı | |||
| Durumu | X | |||||
| Bölgedeki | yapılaşma | %0- %25 |
%25-%50 | %50-%75 | %75-%100 | |
| oranı (%) | X |
Değerlemeye konu arsa vasıflı taşınmazın konumlu olduğu bölge boş parseller ve müstakil konut yapıları şeklinde gelişmiş bir bölgedir. Bölgede ayrıca su dolum tesisleri de bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili olarak yapılan resmi kurum, piyasa ve mahal araştırmaları sonucu parselin mevcut niteliği ile uyumlu olarak değerlendirilmesinin en iyi ve verimli kullanım olacağı kanaatine varılmıştır.
| Olumlu Faktörler | Olumsuz Faktörler |
|---|---|
| İstanbul Boğazı manzarasına sahiptir. Ulaşım olarak özel araçlarla rahat ulaşılabilmesi. |
Parselin amorf formunda olması Sınırlı bir alıcı kitlesine hitap etmesi Yapılaşma hakkı bulunmaması |
Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır.
-Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
-Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu kabul edilir.
-Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre içinde satıldığı kabul edilir.
-Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
-Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Maliyet yöntemi, fabrika, lojistik depo tipindeki gayrimenkullerin, inşaatı tamamlanmamış yatırım dönemindeki gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve piyasada emsali olmayan özel gayrimenkullerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.
Bu yöntemde gayrimenkulün, belirli bir kalan ekonomik ömrünün olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir.
Binalardaki yıpranma payı, Resmî Gazete'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanır.
Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Boş arsa değerlemelerinde maliyet yöntemi uygun değildir.
Direkt Kapitalizasyon Yöntemi: Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi incelenir. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oranı uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir.
İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi: Proje Geliştirme yönteminde herhangi bir projesi veya ruhsatı bulunmayan arsa üzerine mevcut imar durumu çerçevesinde en uygun proje geliştirilerek elde edilecek gelirlerin indirgemesi yapılmaktadır. Arsa değerlemesinde 2. yöntem olarak kullanılan geliştirme yaklaşımında arsa üzerinde yapılacak olan projeden arsa sahibi payına düşen gelirler hesaplanarak arsa değeri bulunmaktadır.
Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılacak mülkü en yüksek değerine ulaştırabilecek proje geliştirilerek analizinin yapıldığı bir yöntemdir. Arsa değerinin tespitinde genellikle emsal bulunmayan ve piyasaların kat karşılığı veya yap-sat şeklinde geliştiği durumlarda kullanılır. Değerleme konusu taşınmazın herhangi bir yapılaşma hakkı bulunmaması sebebi ile proje geliştirme uygulaması yapılmamıştır.
Akbaba Mahallesinde 2546 ada 21 (638 m2 0,20 kaks) ve 22 (2.147 m2 bahçe) parseller 2.785 m2'lik müstakil 2 adet parsel için toplamda 20.500.000 TL istediği pazarlığa açık olduğu tarafımıza beyan edilmiştir (7,360.-TL/m2 ).
Anadolu Kavalı Mahallesinde 2495 ada 1 parsel, 5.680 m2'lik Feneryolu Caddesi üzerinde müstakil parsel için toplamda 28.500.000 TL istediği pazarlığa açık olduğu tarafımıza beyan edilmiştir (5,017.-TL/m2 ). Deniz manzarası bulunmaktadır.
Poyrazköy Mahallesinde 2218 ada 20 parsel, 5.716 m2'lik Kuzey Marmara Otoyoluna yakın Arın Sokak Yolu Sokakta müstakil parsel için toplamda 22.400.000 TL istediği pazarlığa açık olduğu tarafımıza beyan edilmiştir (3,918.-TL/m2 ).
Kaynarca Mahallesinde 115 ada 4 parsel, 2.174 m2'lik 0,20 emsal konut imarlı Taşlığeçit Çıkmazı Sokakta müstakil parsel için toplamda 15.400.000 TL istediği pazarlığa açık olduğu tarafımıza beyan edilmiştir (7,083.-TL/m2 ).
Tokatköy Mahallesinde Kasırga Sokakta 2039 ada 1 parsel, 4.240 m2'lik müstakil parsel için toplamda 27.000.000 TL istediği pazarlığa açık olduğu tarafımıza beyan edilmiştir. (6.367.- TL/m2 ).
| EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Faktörler | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | ||
| Birim Fiyatı (TL/m2) | 7.360,00 | 5.017,00 | 3.918,00 | 7.083,00 | 6.367,00 | ||
| Pazarlık Payı | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | ||
| Mülkiyet Durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Ruhsata Sahip Olma | |||||||
| Durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Konum | 0% | 10% | -20% | 0% | 20% | ||
| İmar Hakkı | 30% | 0% | 0% | 30% | 0% | ||
| Yüzölçüm | 40% | 40% | 40% | 40% | 40% | ||
| Düzeltilmiş Birim Değer | 2.472,96 | 2.167,34 | 2.256,76 | 2.379,88 | 2.444,92 | ||
| ORTALAMA BİRİM DEĞER | =2.344,37 |
Değerlemeye konu taşınmazlar için yakın çevresinde yapılan emsal araltırmasında benzer imar durumuna ve farklı imar şartlarına sahip arsalar hakkında bilgi alınabilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın yapılaşma hakkı olmaması ve bölgede kiralık arsaların kapitalizasyon oranlarının tam oturmamış olması sebebi ile taşınmaza değer takdiri "Emsal Karşılaştırma Analizi" ile yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazların konumu, mevcut imar durumu, yakın çevresi, mimari özellikleri ve kullanıcılarına sunduğu olanaklar gibi özellikleri göz önünde bulundurulduğunda satış süresinin "Kısa-Orta", satış kabiliyeti görüşünün "Satılabilir" olacağı düşünülmektedir.
Değerleme konusu taşınmaz özel orman statüsünde olup ilgili kanuna istinaden bakanlık onayı alınması durumunda %6 yapılaşma hakkına sahiptir. Ancak değerleme tarihi itibari ile herhangi bir onay olmaması sebebi ile değer takdirinde bu durum göz önünde bulundurulmadan yapılaşmaya kapalı hali ile değer takdir edilmiştir.
| Ada | Parsel | Yüzölçüm | Birim Değer | Değer |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 342 | 174.533,92 | ₺ 2.463,00 | ₺ 429.877.044 |
| YAKLAŞIK DEĞER | ₺ 423.000.000,00 |
Müşteri talebi doğrultusunda taşınmazın ilgili kanuna istinaden %6 yapılaşma hakkına sahip olması durumundaki değerinin 610.000.000.-TL olabileceği varsayılmakta olup bu değer bilgi amaçlı olarak belirtilmiştir.
İş bu rapor İstanbul ili, Beykoz ilçesi, Akbaba 342 parselde yer alan "Tarla ve Çalılık" niteliğindeki gayrimenkulün piyasa satış değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıştır.
Mevcut haliyle değerlendirildiğinde 2546 ada 4 parselin değerinin ~430.000.000 TL
olacağı hesaplanmıştır.
NİHAİ DEĞER TAKDİRİ
Sonuç olarak konu taşınmazın 26.12.2024 tarihi itibariyle;
Rakamla; 430.000.000-TL ve Yazıyla; (Dörtyüzotuzmilyon.-Türk lirası)
KDV dahil satış değeri: 473.000.000,-TL ve Yazıyla; (Dörtyüzyetmişüçmilyon.-Türk lirası)
Usd kurundan satış değeri; 12.170.959 - USD
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|
| Burak DEMİR | Uygar ZAİM | Serdar Kadir ASLAN |
| 908066 | 404959 | 402750 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.