Talep Sahibi	Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Raporu Düzenleyen	Form Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Rapor Tarihi 27.06.2025
Rapor Numarası 2025.HALKGYO.4
Ankara, Çankaya, Yukarı Bahçelievler Mahallesi, Aşkabat Caddesi, No: 30/A, 2/1 ve 2/2 Raporun Konusu Konumlu 1 Adet Dükkan ve 2 Adet Ofis
Değerleme Konusu ve Ankara, Çankaya, Mahallesi, Aşkabat Caddesi, No: 30/A, 2/1 ve 2/2 Konumlu 1 Adet Dükkan
Kapsamı	ve 2 Adet Ofis Değer Tespit Çalışması
 İş bu rapor, Altmış (60) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.

Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

lçindekiler	YÖNETİCİ ÖZETİ
	1. RAPOR BİLGİLERİ
1.1	Rapor Tarihi
	1.2
1:3	Raporun Türü / Başık………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
	1.4 Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Denetmen Adı ve Soyadı
1.5	Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
1.6	Değerleme Tarihi
	1.7
1.8	Değerleme Raporunun Amacı……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
	1.9 Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanmadığına ilişkin açıklama
	1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye Ilişkin Bilgiler
	2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI
	2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri
	2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri
	2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar
	2.4. İşin Kapsamı
	3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER
	3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri
	3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri:
	3.1.2. Ulaşım Bağlantıları:
	3.1.3. Tanımı:
	3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri
	3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
	3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu
	3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.) шығышығынышығыныңышығышышығыныныңышышығынышығынышығыныныңышығыныңыз. 19
	3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki
	3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu
3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
	3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinik olup olmadığı hakkında görüş: 20
	Değerleme konusu taşınmazların kadastral durumlarında son 3 yılda değişiklik bulunmamaktadır
	3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı

hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş20
3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,20
3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama20
3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama20
4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 22
4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler22
4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler22
4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler25
4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri25
4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler26
4.7. Taşınmazların Değerine Etken Faktörler26
4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri26
4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler27
4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 27
4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı 27
4.9.3 Maliyet Yaklaşımı 27
4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri27
4.11.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri 27
4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi 28
4.13. Maliyet Oluşumları Analizi 28
Konu çalışma maliyet oluşumları analizine esas bir çalışma değildir. Belirtilen modele esas çalışma yapılmamıştır.	28
4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri28
4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler30
4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi31
4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar31
4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi 31
4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 31
4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları31
5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 33
5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri 33
5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri33
5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş33

5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı
Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş33
6. SONUÇ 35
6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi35
6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması35
6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,35
6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi 35
7. EKLER Hata! Yer işareti tanımlanmamış.

"YÖNETİCİ ÖZETİ
Talep Sahibi	Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Rapor No ve Tarihi	2025.HALKGYO.4/ 27.06.2025
Değerleme Konusu ve Kapsamı	Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkullerin değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değerinin tespiti ve bu parsel üzerinde geliştirilen projenin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır.
Taşınmazın Açık Adresi	Yukarı Bahçelievler Mahallesi, Aşkabat Caddesi No:30/A, 2/1 ve 2/2 Çankaya / ANKARA
Tapu Kayıt Bilgisi	Ankara İli, Çankaya İlçesi, Yukarı Bahçelievler Mahallesi, 2758 Ada, 29 Parsel, 1 B.B., 2 B.B. ve 7 B.B.
Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu)	1-2-7 B.B.: Banka Şubesi
İmar Durumu	2758 ada 29 parsel 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında "Konut" Alanı lejantı içerisinde yer almakta olup yapılaşma koşulları; 4 Kat, yoldan 5 m, yan bahçeden 3 m çekme mesafeli olarak belirlenmiştir.
Kısıtlılık Hali	Taşınmazların tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Taşınmazların Toplam Alanı	m2 780,00
Taşınmazların Mevcut Durumuyla KDV Hariç Toplam Değeri	TOPLAM: 96.000.000,00 ₺ ( Doksanaltımilyon Türk Lirası)
Taşınmazların Mevcut Durumuyla KDV Dahil Toplam Değeri	TOPLAM: 115.200.000,00 ₺ ( Yüzonbeşmilyon İkiyüzbin Türk Lirası)
Taşınmazların Mevcut Durumuyla Vergi Öncesi Toplam Aylık Kira Değeri	437.000,00 ₺ (Dörtyüzotuzyedibin Türk Lirası)
Açıklama	Taşınmazlar mahallen birlikte 3 katlı banka şubesi olarak kullanılmakta olup, rapor tanzim gününde Halkbank Bahçelievler Şubesi olarak kullanılmaktadır. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır.
Raporu Hazırlayanlar	Necati Murat SÜLÜNOĞLU - SPK Lisans No: 410627
Denetmen	Fatih Orkun SAKALLI - SPK Lisans No: 407060

1.1. Rapor Tarihi
1.2. Rapor Numarası
1.3. Raporun Türü / Başlık
Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları 1.4.
1.5. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
1.6. Değerleme Tarihi
Dayanak Sözleşmesi Tarihi ve Numarası 1.7.
1.8. Değerleme Raporunun Amacı
1.9. Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama
1.10. Değerleme Konusu Gayrimenkul için Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

GAYRIMENKUL DEGERLEME VE

DANIŞMANLIK A.Ş.

HALKGYO

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi : 27.06.2025
1.2 Rapor Numarası : 2026.HALKGYO.4
1.3 Raporun Türü / Başlık : Anlatım Özellikli Rapor

1.4 Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Denetmen Adı ve Soyadı Necati Murat SÜLÜNOĞLU (SPK Lisans No: 410627)

Fatih Orkun SAKALLI (SPK Lisans No: 407060)

1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı Çetin BEGİÇ (SPK Lisans No: 400479)

1.6 Değerleme Tarihi

Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz tarafından yerinde, ilgili kurum ve kuruluşlarda 01.05.2025 ile 20.06.2025 tarihleri arasında incelemeler yapılmıştır.

1.7 Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası

31.01.2025 / 2025.HALKGYO.4

1.8 Değerleme Raporunun Amacı

Bu rapor, Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; Ankara, Çankaya, Yukarı Bahçeli Evler Mah. Aşkabat Cad. No: 30/A, 2/1 ve 2/2'de konumlu dükkan ve büro vasıflı taşınmazların mevcut piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.

Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazların portföyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.

1.9 Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama

Değerleme raporu; , Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)' in 1. maddesi 2. fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar için;

2024.HALKGYO.4 rapor numarası ile 25.06.2024 tarihinde rapor hazırlanmış olup taşınmazlar için KDV hariç yasal ve mevcut toplam 63.870.000,-₺ ( Altmışüçmilyon Sekizyüzyetmişbin Türk Lirası) tespit ve takdir edilmiştir.

2024.HALKGYO.13 rapor numarası ile 25.12.2024 tarihinde rapor hazırlanmış olup taşınmazlar için KDV hariç yasal ve mevcut toplam 77.000.000,-₺ ( Yetmişyedimilyon Türk Lirası) tespit ve takdir edilmiştir.

-

2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI

2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri

Şirketimiz, 01.12.2006 tarih ve 6695 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayımlanan şirket ana sözleşmesine göre; taşınmaz ve buna bağlı her tür taşınır malların yerinde incelemelerini gerçekleştirmek, bunlara bağlı ekspertiz raporlarını düzenlemek ve her türlü değerleme konusunda tüm özel ve kamu kuruluşlarına danışmanlık hizmeti vermek amacı ile 300.000,00 ₺ sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz güncel sermayesi 21.000.000 ₺'dir

Şirketimiz, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 27.07.2007 tarih ve B.02.1.SPK.0.15.534 sayılı yazısı ile SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.

Şirketimiz, Yelken Plaza Balgat Mahallesi Mevlana Bulvarı No: 139 A - Blok 6. Kat Daire: 25 Çankaya / ANKARA adresinde faaliyetlerine devam etmektedir.

2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri

Şirket Unvanı : Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Şirket Adresi : Barbaros Mah. Begonya Sokak. WBC İş Merkezi No:2/H 34746 Ataşehir / İSTANBUL

Şirket Amacı : Kurucusu olan TÜRKİYE HALK BANKASI A.Ş.'nin misyonuna paralel bir şekilde müşterilerine ve hissedarlarına sürekli katma değer yaratmak, GYO sektörünün gelişimine katkıda bulunmak ve küresel ölçekte saygın bir kurum haline gelmek.

Sermayesi	: 3.680.000.000,-₺
Halka Açıklık	: % 28

Telefon : 0216 600 10 00

E-Posta : [email protected]

2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar

Değerleme çalışması Sermaye piyasası değerleme standartlarına uygun olarak yapılmış, standartlar haricinde herhangi bir müşteri talebi olmamıştır. Değerleme çalışmasına herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

2.4. İşin Kapsamı

Ankara İli, Çankaya İlçesi, Yukarı Bahçelievler Mahallesi, 2758 Ada, 29 Parsel üzerinde konumlu olan 1 ve 2 B.B. numaralı ''Büro'' ve 7 B.B. numaralı "Depolu İşyeri" Vasıflı Gayrimenkullerin Günümüz Ekonomik Koşullarında Cari Pazar Değerinin belirlenmesi

3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri
311 Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri
3.1.2. Ulaşım Bağlantıları
313 Tanimi
3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri
3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.. Dokümanlar
3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu
3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İrnar Durumu, Kamılaştırma İşlemleri, vb.)
3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki
3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu
3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama
3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değşiklik olup olmadığı hakkında görüş

3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli türn izinlerinin alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan türn belgelerinin tam ve doğru olarak mevat olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.

3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetirni Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ye değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,

3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygularıması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklarna

3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama

HALKGYC

3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri
3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri:

Ankara, Türkiye'nin başkenti ve İstanbul'dan sonra en kalabalık ikinci ilidir. Nüfusu 2022 yılı itibarıyla 5.747.325 kişidir. Bu nüfus; 25 ilçe ve bu ilçelere bağlı 1425 mahallede yaşamaktadır. İl genelinde nüfus yoğunluğu 215'tir. Nüfuslarına göre şehirler listesinde belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre dünyada ise elli yedinci sırada yer almaktadır. Coğrafi olarak Türkiye'nin merkezine yakın bir konumda bulunur ve Batı Karadeniz Bölgesi'nde kalan kuzey kesimleri hariç, büyük bölümü İç Anadolu Bölgesi'nde yer alır. Yüzölçümü olarak Konya ve Sivas'tan sonra, Türkiye'nin en büyük üçüncü ilidir. Bolu, Çankırı, Kırıkkale, Kırşehir, Aksaray, Konya ve Eskişehir illeri ile çevrilidir.

Ankara'nın 13 Ekim 1923'te başkent ilan edilmesinin ardından şehir hızla gelişmiş ve Türkiye'nin ikinci en kalabalık ili olmuştur. Türkiye Cumhuriyeti'nin ilk yıllarında ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanan ilin topraklarının yarısı hâlâ tarım amaçlı kullanılmaktadır. Ekonomik etkinlik büyük oranda ticaret ve sanayiye dayalıdır. Tarım ve hayvancılığın ağırlığı ise giderek azalmaktadır. Ankara ve civarındaki gerek kamu sektörü gerek özel sektör yatırımları, başka illerden büyük bir nüfus göçünü teşvik etmiştir. Cumhuriyetin kuruluşundan günümüze, nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Nüfusun yaklaşık dörtte üçü hizmet sektörü olarak tanımlanabilecek memuriyet, ulaşım, haberleşme ve ticaret benzeri işlerde, dörtte biri sanayide, %2'si ise tarım alanında çalışır. Sanayi, özellikle tekstil, gıda ve inşaat sektörlerinde yoğunlaşmıştır. Günümüzde ise en çok savunma, metal ve motor sektörlerinde yatırım yapılmaktadır. Türkiye'nin en çok sayıda üniversiteye sahip ili olan Ankara'da ayrıca, üniversite diplomalı kişi oranı ülke ortalamasının iki katıdır. Bu eğitimli nüfus, teknoloji ağırlıklı yatırımların gereksinim duyduğu iş gücünü oluşturur. Ankara'dan otoyollar, demir yolu ve hava yoluyla Türkiye'nin diğer şehirlerine ulaşılır.

Bilinen tarihi en az 10 bin yıl öncesine, Eski Taş Çağı'na ulaşan Ankara, tarih öncesinden günümüze dek pek çok medeniyeti barındırmıştır. Hititler, Frigyalılar, Lidyalılar, Persler, Galatlar, Romalılar, Bizanslılar, Selçuklu Hanedanı, Osmanlılar ve nihayet Türkiye Cumhuriyeti, il topraklarını kontrolleri altında tutmuştur. Tektosagların ve Türkiye Cumhuriyeti'nin başkenti olan Ankara şehri ve Frigyalıların başkenti Gordion, il sınırları içinde yer alır. Yıldırım Bayezid'in Timurlenk'e yenik düştüğü Ankara Muharebesi Çubuk yakınlarında ve Türk Kurtuluş Savaşı'nın dönüm noktası olan Sakarya Muharebesi Polatlı yakınlarında yapılmıştır.

Ankara kara iklimine sahiptir. Şehir dışındaki il topraklarının büyük kısmı tahıl tarlalarıyla kaplı platolardan oluşur. İlin çeşitli yerlerindeki doğal güzellikler korumaya alınmış, dinlenme ve eğlence amaçlı kullanıma sunulmuştur. İlin adını taşıyan tavşanı, keçisi, atı ve kedisi dünya çapında bilinir, armudu, çiğdemi, yerel yemeklerden Ankara tavası ve Kızılcahamam ve Beypazarı'nın maden suyu ise ülke çapında tanınır.

Ankara ilinin yüzölçümü 25.632 km2'dir. 1.355 kilometre uzunluğu ile, tamamı Türkiye toprakları üzerinde yer alan en büyük nehir olan Kızılırmak ilin doğusunu, 824 kilometre ile Türkiye'deki en büyük nehirlerden olan Sakarya Nehri ise, ilin batısını sulamaktadır. Sakarya Nehri'nin kollarından Ankara Çayı, il merkezinden geçer. İlin güneyinde ise 1300 km² ile ülkenin en büyük ikinci gölü, %32,4 tuz oranıyla da dünyanın en tuzlu ikinci gölü olan Tuz Gölü vardır. Ayrıca Tuz Gölü'nün de içinde bulunduğu havza, Türkiye'nin en büyük kapalı havzasıdır.

Ovalık bir alanda kurulan ilin yüzölçümünün yaklaşık %50'sini tarım alanları, %28'ini ormanlık ve fundalık alanlar, %12'sini çayır ve meralar, %10'unu ise tarım dışı araziler teşkil etmektedir. İlin en yüksek noktası 2015 m yüksekliğindeki Elmadağ, en geniş ovası 3789 km²'lik yüzölçümü ile Polatlı Ovası, en büyük gölü yaklaşık 490 km²'lik yüzölçümü ile Tuz Gölü'nün il içindeki alanı, en uzun akarsuyu yaklaşık 151 km'lik uzunluğu ile Sakarya Nehri'nin il içindeki bölümü, en büyük barajı ise 83,8 km²'lik yüzölçümü ile Sarıyar Barajı olup, il geneli itibarıyla 14 doğal göl, 136 sulama göleti ve 11 baraj bulunmaktadır. İlin güney ve orta bölümlerinde karasal iklimin soğuk ve kar yağışlı kışları ile sıcak ve kurak yazları, kuzeyinde ise Karadeniz ikliminin ılıman ve yağışlı halleri görülebilir. Karasal iklimin hâkim olduğu bölgelerde gece ile gündüz, yaz ile kış mevsimi arasında önemli sıcaklık farkları bulunur. En sıcak ay temmuz veya ağustostur. İldeki yerine göre ortalama en yüksek gündüz sıcaklıkları 27-31° C'dir. En soğuk ay ise Ocak ayıdır, en düşük gece sıcaklıkları ildeki yerine göre ortalama -6 ila -1 °C arasındadır. Yağışlar en çok mayıs, en az temmuz veya ağustos ayında düşer. Ankara il merkezinde yıllık ortalama toplam yağış 415 mm, yıllık ortalama toplam yağış, 60 cm (Kızılcahamam) ila 35 cm (Şereflikoçhisar) arasında değişir. Son yılların en soğuk gecesini -22 ile 26 Ocak 2016'da gördü.

Ankara ili, Ankara şehrinin başkent olmasından sonra hızla kalabalıklaşmıştır. Özel ve kamu sektörü yatırımları başkent ve yöresine yoğunlaşmış, bunun sonucu ortaya çıkan çalışma olanakları büyük bir nüfus akımına yol açmıştır. Ekonomi, sağlık ve eğitim altyapısının gelişmişliği, suç oranının düşük olması, kişi başına kamu yatırımının ve kişi başına mevduatın yüksek

olması gibi nedenlerin göçü teşvik ediyor olması muhtemeldir. Cumhuriyet tarihi boyunca ilin nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Ankara'nın nüfusu hiçbir zaman tam olarak hesaplanamaz. Memur ve öğrenciler ağırlıkta olduğu için net nüfus bulunamaz. TÜİK verilerine göre nüfusu 5 milyondan fazla iken gayriresmî nüfusu 8 milyondur. 1927 sayımında nüfusu 404 bin olan il Türkiye nüfusunun %3,2'sine sahipken bugün 8 milyon nüfus ile bu oran %6,3'tür. 2007-2008 yılları arasında ise nüfus artış hızı (%1,83), ülke nüfus artış hızının (% 1,32) bir buçuk katı olmuştur. Bu büyümenin başını çeken Ankara kenti aldığı göçe rağmen, 2008'de Ankara'da işsizlik oranı (%11,8) Türkiye genel işsizlik oranına (%11,0) yakındır. İstihdam edilenlerin %72'si hizmetler, %26'sı sanayi, %2'si tarımda çalışır (bu oranlar Türkiye için sırasıyla %49, %27 ve %24'tür).

Ankara'nın nüfusu 2022 yılı itibarıyla 5.747.325 kişidir. İlde km2 başına 224 kişi düşmektedir. Yoğunluğun en fazla olduğu ilçe, 5.930 kişi ile Keçiören'dir. İç Anadolu'da bulunan ve nüfusları azalmakta olan Çorum ve Yozgat, Ankara'ya en fazla net göç veren illerdir. İl nüfusunun tamamı il ve ilçe merkezlerinde yaşamaktadır. Ayrıca 15.608.868 kişilik İç Anadolu nüfusunun yaklaşık yarısı Ankara ilinde ikamet etmektedir. Ankara il nüfusu Türkiye geneline göre daha yüksek bir eğitim düzeyine sahiptir. 2008 verilerine göre, 15 yaş üstü okuma yazma oranı toplam il nüfusunun %88'ini (erkeklerde %91, kadınlarda %86'sını) oluşturur, bu oran Türkiye için %83'tür (erkeklerde %88, kadınlarda %79). Bu farklılık özellikle nüfusun üniversite eğitimli kesiminde belirginleşir: üniversite ve yüksekokul mezunlarının toplam nüfusa oranı Ankara'da %10,6, Türkiye genelinde ise %5,4'tür.

Ankara nüfusunun dörtte üçü hizmet sektöründe çalışır ve bu sektör ilin gayrisafi hasılasında en büyük paya sahiptir. Sektörün bu kadar gelişmesinin nedeni, göçle gelen nüfusa istihdam sağlayacak kadar büyük sanayinin bulunmamasıdır. İl, Türkiye gayrisafi millî hasılasının %9'una sahiptir. Ülkenin toplam vergi gelirlerinin %12'si, bütçe gelirlerinin %12,3'ü buradan toplanır; buna karşılık ilin ülke bütçesinden aldığı pay %6,4'tür. 2006 yılında Ankara bütçe vergi gelirlerine 16,5 milyar TL, toplam bütçe gelirlerine de 21,1 milyar TL katkıda bulunmuş, bütçeden ise 11,3 milyar TL pay almıştır. 2001 yılı itibarıyla gayrisafi yurt içi hasılasının Ankara'ya düşen kısmının %45'i ticaretten, %23'ü ulaştırma ve haberleşmeden, %14'ü devlet hizmetinden kaynaklanmaktaydı.

Pricewaterhouse Coopers'ın "Dünyada En Büyük Şehir Ekonomileri Hangileri ve Bu 2020 Yılında Nasıl Değişecek" raporuna göre dünyanın en büyük 100 kenti arasında 2005 yılında 94. olan kent, 2008'de 80. sıraya yerleşmiştir. İlin 2020 yılında dünya kentleri sıralamasında 115 milyar \$ gelirle 74. sıraya yerleşmesi planlanmaktadır. Brookings Institution ve JP Morgan'ın 2014 yılı baz alınarak oluşturulan, ekonomide yükselen kentler sıralamasında Ankara 300 şehir arasında Xiamen'in ardından 9. sırayı aldı. Ankara 2013'teki listede 38. sırada yer almaktaydı. Aynı listede Türkiye'den İzmir 2, İstanbul 3 ve Bursa 4. sırada yer almıştır.

Ankara ilinde özel sektörün katma değer içindeki payı %85'in üzerindedir. İlin sanayisi genel olarak küçük ve orta boylu işletmelerden oluşmaktadır. Bunların %40'ı, savunma ve taşıt üretimi yapan büyük kuruluşların talep gösterdiği makine ve metal alanında üretim yapmaktadır, bunun ardından gıda ve tekstil sanayileri gelir. Üretim açısından en önemli sektörler, gıda (şeker, un, makarna, süt, içki), taşıt, makine (tarım araçları, taşıt, traktör), savaş, çimento ve dokumadır (yünlü dokuma, trikotaj, konfeksiyon). Ayrıca tarım ilaçları, mobilya, şekercilik ve matbaacılık da önemlidir. Savunma sanayisi, yazılım ve elektronik sektörlerinde Ankara Türkiye'de başta gelir.

Ankara Sanayi Odası'na (ASO) kayıtlı yaklaşık 3500 şirket vardır. Türkiye'nin en büyük 500 şirketinin 48'inin ASO'ya bağlı olmasıyla Ankara, 2009 yılında İstanbul'dan sonra Türkiye'nin 2. sanayi merkezi sayılmaktadır.

Ankara'da üretimin büyük kısmı Sincan, Gölbaşı, Çubuk ve il merkezine yakın olan İvedik ile Ortadoğu Sanayi ve Ticaret Merkezi (OSTİM) Organize Sanayi bölgelerinde gerçekleşmektedir. OSTİM, Türkiye'nin en büyük küçük ve orta boy sanayi üretim alanıdır.

2009'da Ekonomi ve Dış Politika Araştırmalar Merkezi tarafından hazırlanan bir çalışmaya göre, en rekabetçi il Ankara'dır. Ankara, "rekabetçilik" endeksini oluşturan alt endeksler arasında insani sermaye, yaratıcı sermaye ve sosyal sermaye endekslerinde ilk sırada yer almıştır. Üniversite ve öğretim üyesi sayısının yüksekliği, patent ve benzeri başvurular gibi faktörler Ankara'yı özellikle yaratıcı sermaye endeksinde Türkiye'de birinci yapmaktadır.

Ankara ili genelinde toprakların %60'ı tarım alanı olarak kullanılır ve bu oran Türkiye ortalamasının oldukça üzerindedir. En önemli tarla ürünleri buğday, arpa ve şeker pancarıdır. Diğer önemli ürünler soğan, kavun, karpuz, domates, havuç, armut, elma, vişne ve üzümdür. Tarla arazilerinin yaklaşık %24'ünde buğday, %23'ünde arpa, kalanında ise diğer ürünler yetiştirilmektedir. Polatlı, Türkiye'nin ikinci büyük "tahıl ambarı" olması dolayısıyla en aktif tahıl borsalarından birine sahiptir.

Ankara rakım ve mera özellikleri açısından, küçükbaş hayvancılığa daha elverişlidir. Hayvancılık il ekonomisinde önceleri önemli olan yerini giderek kaybetmektedir. İlde koyun (ak ve karaman cinsi) ve sığır beslenir. Tavuk yetiştiriciliği de önemli

boyuttadır.[120] Ankara keçisi olarak bilinen tiftik keçisi sayısı 1970'lerdeki sayısının onda birinin altındadır ve korunması amacıyla, günümüzde yetiştiricilerine ücret verilmektedir.

Ankara orman varlığı bakımından pek zengin değildir. Ancak, Türkiye çapında mobilyacılık, döşemecilik gibi alanları kapsayan önemli düzeyde bir ağaç işleri sektörü gelişmiştir.

Çankaya İlçesi

Çankaya, Ankara ilinin bir ilçesi. Ankara ilinin orta kesiminde bulunan ilçe, Ankara'nın başkent olması ile birlikte Türkiye'nin yönetim merkezi durumuna gelmiştir. 2025 yılı nüfus verilerine göre Ankara ilinin birinci, Türkiye'nin ise en büyük ikinci ilçesi konumundadır. Türkiye'nin en kalabalık ilçelerinden biri olarak nüfusu pek çok ilden daha fazladır. Gün içinde iki milyona kadar çıkabilmektedir. 102 lise ve 13 üniversitesi ile ilçe önemli bir eğitim kentidir. Türkiye Cumhuriyeti Sanayi Ve Teknoloji Bakanlığının yaptığı araştırmaya göre Türkiye'nin en gelişmiş 2. ilçesi seçilmiştir. İlçenin tarihçesi; Coğrafi özellikleri; Çankaya, İç Anadolu Bölgesi'nin kuzeybatısındaki Yukarı Sakarya Bölümü'nde yer alır. Çankaya'nın doğu ve kuzeydoğusunda yine Ankara iline bağlı Mamak, Altındağ ve Elmadağ, güneyinde Gölbaşı, batısında ise Etimesgut ilçeleri bulunur.

Kültürel: Çankaya İlçesi sırasıyla Hatti, Hititler, Frigyalılar, Lidyalılar, Pers İmparatorluğu, Makedonya Krallığı, Galatlar, Roma İmparatorluğu, Doğu Roma İmparatorluğu, Büyük Selçuklu İmparatorluğu, Anadolu Selçuklu Devleti, Ahiler ve Osmanlı İmparatorluğu dönemlerini yaşamıştır. 19. yüzyılda önemini kaybeden yerleşim, 20. yüzyılın başlarında Bağdat Demiryolu'nun yapılması, daha sonra Mustafa Kemal Atatürk'ün, Kurtuluş Savaşı'nı buradan yönetmesi ile gelişti. Ankara'nın, 13 Ekim 1923 tarihinde, yeni kurulan Türkiye Cumhuriyeti'nin başkenti olmasının ardından gelişen Çankaya, 15 Haziran 1936 tarihinde 3012 No.lu Kanun ile ilçe statüsüne erişmiştir. Ayrıca, bu tarihte Elmadağ ve Gölbaşı bucakları Çankaya ilçesine bağlanmıştır. 1960 yılında bucak teşkilatının kaldırılmasıyla Kayaş, Cebeci, Bahçelievler ve Dikmen bucakları bu statülerini kaybetmiştir. 30 Kasım 1983 tarihinde Çankaya sınırlarına dâhil olan Gölbaşı ve Mamak, ilçe statüsüne kavuşarak Çankaya'dan ayrılmıştır.

Ekonomik: Çankaya İlçesinin ekonomisi, sanayi ve hizmet sektörlerine dayanır. Son yıllarda inşaat sektörü de hızla gelişmiştir. Özellikle konut projeleri, ilçenin ekonomik canlılığını artırmıştır. Bölgede tarım ve hayvancılık faaliyetleri yok denecek kadar azdır. Bölgenin en önemli ekonomi sektörü hizmet sektörüdür.

Nüfus: Ankara ilinin en yüksek nüfusuna sahip ilçesi olan Çankaya'nın nüfusu 2020 sayımlarına göre 925.828 kişidir. İlçe ayrıca Türkiye'nin de nüfus bakımından en büyük ikinci ilçesi konumundadır. 2000 nüfus sayımında 769.331 olan nüfus 21 yılda yaklaşık 156.497 kişi artmıştır. Bir milyona yaklaşan nüfusun 445.235'i erkek; 480.593'ü kadındır. Nüfusun tamamı kentte yaşar.

Ulaşım: Çankaya İlçesi, Ankara şehir merkezinde konuludur. Ana yollar ve toplu taşıma araçları ile ulaşım oldukça kolaydır. Özellikle metro ve otobüs hatları, ilçenin diğer bölgelere bağlantısını sağlamaktadır.

Halk Yapısı: Çankaya İlçesin'de çeşitli etnik gruplar ve sosyal sınıflar bir arada yaşamaktadır. Yerel halk, genellikle sıcak kanlı ve misafirperverdir. İlçedeki sosyal yaşam, aile bağları ve komşuluk ilişkileriyle öne çıkar.

Coğrafi Konum: Çankaya ilçesi, Orta Anadolu'nun düzlükleri ortasında kayalık bir alanda kurulmuştur. Bu kayalık alan, artık kentin merkezinde küçük bir ada niteliğindedir. Bu adayı yükseltiler çevreler, ortada bir çanak bırakırlar. Eskiden bataklık olan bu çanak, Cumhuriyet döneminde kurutularak yerleşime açılmıştır. İklim ve beşeri özellikler; İlçede karasal iklim hüküm sürmektedir. Kışları soğuk ve kar yağışlı, yazları sıcak ve kuraktır. Kışları kuru bir ayaz görülür. İlkbahar mevsiminde kırkikindi olarak adlandırılan yükselim yağışları düşer. İç Anadolu Bölgesi'nde Türkiye'nin en az yağış alan bölümü olduğu için ilçede yılın üçte biri güneşli geçer. Ankara il merkezi'nin yıllık yağış ortalaması 404,5 milimetredir. En çok yağış 51,8 mm ile mayıs ayında düşerken, en az yağış 14,4 mm ile Ağustos ayında düşer.

3.1.2. Ulaşım Bağlantıları:

Değerleme konusu taşınmazlar Ankara ili, Çankaya İlçesi, Yukarı Bahçelievler Mahallesi, Aşkabat Caddesi 2758 ada 29 parsel üzerinde konumlu, 2/1, 2/2 ve 30/A dış kapı numaralı, Büro ve Dükkan vasıflı, taşınmazlardır. Taşınmazlar bölgenin ana arterleri olan İsmet İnönü Bulvarına 750m, Mevlana Bulvarına (Konya Yolu) 1 km mesafede konumludur. Bölgede yapılaşma tamamlanmış olup ulaşım tüm toplu taşıma araçları ile rahatlıkla gerçekleştirile bilmektedir. Konumlu olduğu Aşkabat Caddesinde toplu taşıma durakları mevcuttur. Caddede bulunan binaların zemin katları dükkan hacimli olup cadde Ankara ilinin popüler ve ilgi gören isim yapmış 7. Cadde olarak halk arasında bilinen bir caddedir.

3.1.3. Tanımı:

Taşınmazların konumlu olduğu ana taşınmaz 612,00 m² yüz ölçümlü 2758 ada 29 parsel üzerinde konumlu Bodrum + Zemin + 3 Normal katlı olarak projelendirilmiş ve inşa edilmiştir. Bina girişi zemin kat seviyesinden konumlu olduğu cadde

üzerinden arkada ve doğu cepheden sağlanmaktadır. Onaylı mimari projesine göre taşınmazın bodrum katında 7 b.b. numaralı taşınmaza ait olan depo, zemin katında 7 bağımsız bölüm numaralı dükkan, normal katların her birinde ise 2'şer adet ofis olmak üzere toplamda 7 adet bağımsız bölüm mevcuttur. Ana taşınmaz dışarıdan bakımlı gözükmekte olup enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.

Değerleme konusu 1 bağımsız bölüm numaralı Büro vasıflı taşınmaz, ana taşınmazın 1. katında, lojman girişine göre solda konumludur. Projesinde yaklaşık 145 m² kullanım alanına sahiptir. Mahallinde yapılan gözlemde taşınmazın değerleme konusu 2 ve 7 b.b. numaralı taşınmazlar ile müşterek kullanılmaktadır.

Değerleme konusu 2 bağımsız bölüm numaralı Büro vasıflı taşınmaz, ana taşınmazın 1. katında, lojman girişine göre sağda konumludur. Projesinde yaklaşık 155 m² kullanım alanına sahiptir. Mahallinde yapılan gözlemde taşınmazın değerleme konusu 2 ve 7 b.b. numaralı taşınmazlar ile müşterek kullanılmaktadır.

Değerleme konusu 7 bağımsız bölüm numaralı Dükkan vasıflı taşınmaz, ana taşınmazın zemin ve bodrum katında konumludur. Projesinde zemin katı yaklaşık 215 m² kullanım alanına sahip olup banka hacminden, bodrum katı yaklaşık 265 m² kullanım alanına sahip olup arşiv ve kasa odası hacimlerinden meydana gelmektedir. Taşınmaz toplamda 480 m² kullanım alanına sahiptir. Taşınmazın konumlu olduğu Aşkabat Caddesine yaklaşık 14 m cephesi bulunmaktadır.

Mahallinde yapılan gözlemlerde değerleme konusu 1, 2 ve 7 b.b. numaralı taşınmazlar içeriden merdiven hacmi oluşturularak kullanım alanı dahilinde müşterek kullanılmaktadır. Taşınmazın Aşkabat Caddesine bakan vitrin cephesi Alüminyum doğrama çerçeveli camekan olup zeminleri seramik kaplı, duvarları saten boyalıdır. Taşınmazlar kullanım amacına yönelik olarak iç kullanım alanlarında değişiklikler yapılmıştır.

İli	:	Ankara
İlçesi	:	Çankaya
Bucağı	:	-
Mahallesi	:	Yukarı Bahçelievler
Köyü	:	-
Sokağı	:	-
Mevkii	:	-
Pafta No.	:	-
Ada No.	:	2758
Parsel No.	:	29
Yüzölçümü	:	612,00 m2
Hisse	:	1/1
Ana Gayrimenkul Niteliği	:	KARGİR APARTMAN

3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri

Bağımsız Bölüm Niteliği	:	Büro
Kat	:	1
Bağımsız Bölüm No	:	1
Arsa Payı	:	9/90
Malik	:	Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi
Tarihi	:	25.10.2019
Cilt	:	103
Sayfa	:	10181
Yevmiye No	:	82836

Bağımsız Bölüm Niteliği	:	Büro
Kat	:	1
Bağımsız Bölüm No	:	2
Arsa Payı	:	10/90
Malik	:	Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi
Tarihi	:	25.10.2019
Cilt	:	103
Sayfa	:	10182
Yevmiye No	:	82836

Bağımsız Bölüm Niteliği	:	Dükkan
Kat	:	Bodrum + Zemin
Bağımsız Bölüm No	:	7
Arsa Payı	:	31/90
Malik	:	Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi
Tarihi	:	25.10.2019
Cilt	:	103
Sayfa	:	10187
Yevmiye No	:	82836

*** Konu taşınmazın tapu kayıtları müşteri olan Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından tarafımıza verilmiştir.

Müşteri statüsü ve raporun değerleme amacı dikkate alınarak değerleme yapılmıştır. Tapu bilgileri tarafımıza gösterilen taşınmazın açık kaynaklarda ulaşılan veriler kadarıyla belirtilebilinmiştir.

Açık kaynaklardan edinilen bilgiler ile fiili durumda olabilecek bilgilerin farklılığı şirketimiz sorumluluğunda değildir.

3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar

Değerleme konusu taşınmazların ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından tespit edilmiştir.

Taşınmazlara ait imar dosyası Çankaya Belediyesi'nde dijital ortamda incelenmiştir.

Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde resmi olarak imar durum bilgisi incelenmiştir.

RUHSAT TABLOSU
ADA	PARSEL	BELGE TÜRÜ	BELGE TARİHİ	BELGE NO	KULLANIM AMACI		KAPSADIĞI ALAN	İNŞA DURUMU
2758	29	YENİ YAPI RUHSATI	28.07.1977	6024/79	APARTMAN		1.476,00 m²	İNŞA EDİLMİŞ

	YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ TABLOSU
ADA	PARSEL	BELGE TÜRÜ	BELGE TARİHİ	BELGE NO	KULLANIM AMACI		KAPSADIĞI ALAN	İNŞA DURUMU
2758	29	YAPI KAYIT BELGESİ	1.01.2019	YVMGECHY	APARTMAN		145,00 m²	İNŞA EDİLMİŞ
2758	29	YAPI KAYIT BELGESİ	1.01.2019	762YCUCC	APARTMAN		145,00 m²	İNŞA EDİLMİŞ
2758	29	YAPI KAYIT BELGESİ	1.01.2019	V7VBL4HH	APARTMAN		310,00 m²	İNŞA EDİLMİŞ

	MİMARİ PROJE TABLOSU
ADA	PARSEL	BELGE TARİHİ		KULLANIM AMACI		KAPSADIĞI ALAN		İNŞA DURUMU
2758	29	22.10.2019		APARTMAN		600,00 m²		İNŞA EDİLMİŞ
	Çankaya Belediyesi'nde incelenen imar arşiv dosyasında herhangi bir olumsuz evraka rastlanmamıştır.

Değerleme konusu taşınmazların ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından tespit edilmiştir.

Çankaya Belediyesinde değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu ana taşınmaz özelinde düzenlenen 20.03.1979 tarih, 6024/79 sayılı Yapı Kullanım İzin Belgesi, Ana taşınmazın tamamı için düzenlenen 28.07.1977 tarih, 6024/79 sayılı Yeni Yapı Ruhsatı incelenmiştir.

Taşınmazın 22.10.2019 tarihinde onaylanmış Yapı Kayıt Belgesine istinaden çizilen mimari projesi incelenmiştir.

Değerleme konusu taşınmazlardan 1 ve 2 no.lu bağımsız bölümler için ve 6 b.b. numaralı taşınmazın tapuda 7 b.b. numarası olarak tescil edilmesine istinaden 22.12.2018 tarih ve 8LVN39HM no.lu Yapı Kayıt Belgesi incelenmiştir. Konu belgeye istinaden taşınmazların tapu kayıtlarına beyan düşülmüş olup taşınmazların mevcut kullanım şekli yasal duruma uyumlu hale getirilmiştir. Ayrıca konu belge ile 1 ve 2 b.b. numaralı taşınmazların mesken olan niteliği büro olarak değiştirilmiştir.

E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmazlara ait enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.

3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu

10.04.2025 tarihinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Portal Hizmetlerinden Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından alınıp tarafımıza iletilen TAKBİS belgesindeki resmi tapu bilgilerine göre değerleme konusu taşınmazın ana gayrimenkul niteliği "KARGİR APARTMAN" şeklindedir.

Taşınmazın tapu kayıtları ile ana taşınmaz bazında mevcut kullanımı uyumludur. Fakat bağımsız bölüm bazında kullanım farklılıkları bulunmaktadır. Taşınmaz projesinde banka şubesi olarak projelendirilmiş olup mahallinde mağaza olarak kullanılmaktadır. Taşınmaz mevcut projesi ile kullanım alanı olarak uyumludur.

3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)

TKGM Web Tapu Sisteminde yapılan incelemelerde değerleme konusu taşınmazın son üç yıl içerisinde herhangi bir mülkiyet değişikliği olmadığı tespit edilmiştir. Taşınmazın maliki olan Halk GYO A.Ş 28.10.2010 tarihli ve 36171 sayılı yevmiyeli işlem ( Edinme Sebebi: Ticari Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması ) ile mülkiyet hakkı kazanmıştır. 3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki

Web Tapu portaldan elektronik ortamda 10.04.2025 tarih ve saat 15:20 itibarıyla alınan ve rapor ekinde yer alan Tapu Kayıt Belgesi'ne göre taşınmaz üzerinde aşağıda yer alan takyidatlar bulunmaktadır.

Beyanlar Hanesinde:

-Yönetim Planı : 15/10/2019 (25.10.2019 tarih, 82836 yevmiye) (Tüm taşınmazlar üzerinde müşterek) -Diğer (Konusu: 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16. Maddesi kapsamında işlem gerçekleştirilmiştir. ) Tarih: - Sayı: - (25.10.2019 tarih, 82836 yevmiye) (Tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)

-Diğer (Konusu: YABANCI GERÇEK VE TÜZEL KİŞİLERİN TAŞINMAZ VE SINIRLI AYNİ HAK EDİNİMLERİ YASAKLANMIŞTIR. ) Tarih: - Sayı: - (19.08.2009 tarih, 12611 yevmiye) (Tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)

Şerhler Hanesinde:

-Herhangi bir şerh kaydı bulunmamaktadır.

Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:

-Herhangi bir hak ve mükellefiyet kaydı bulunmamaktadır.

Rehinler Hanesinde:

-Herhangi bir rehin kaydı bulunmamaktadır.

3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki

Rapora konu taşınmaza ilişkin tapu ve takyidat bilgileri 10.04.2025 tarihinde Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından alınıp tarafımıza iletilen TAKBİS belgesi bilgilerine göre Tapu Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) üzerinden temin edilmiş olup rapor eklerinde belgeler sunulmuştur. Gayrimenkulün tapu kayıtlarında;

3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu

Değerleme konusu taşınmazların ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Çankaya Kadastro Müdürlüğü'nde incelenen kadastro paftasından, Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından ve T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Online CBS haritalarından tespit edilmiştir.

Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğü İmar Servisi'nden 30.04.2025 tarihinde alınan imar durum bilgilerine göre; değerleme konusu taşınmaz olan 2758 ada 29 parsel 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında "Konut" Alanı lejantı içerisinde yer almakta olup yapılaşma koşulları; Ayrık nizam 4 kat, yoldan 5m, komşu parsellerden 3m çekme mesafeli olarak belirlenmiştir.

3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama

Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden taşınmaz özelinde herhangi bir cezai tutanak, durdurma kararı vb bulunmadığı bilgisi şifahen alınmıştır.

3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş: Değerleme konusu taşınmazların kadastral durumlarında son 3 yılda değişiklik bulunmamaktadır

3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.

Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (b) "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir," bendi gereği taşınmazların tapudaki nitelikleriyle "Bina" başlığı altında GYO portföyde bulundurulmasında bir engel yoktur.

3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,

Konu mülk 29.06.2001 tarihinden önce inşa edildiği için 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun hükümlerine tabi değildir.

3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

Değerlemesi yapılan taşınmazlar fiiliyatta tüm yasal sorumluluklarını yerine getirerek yapı kullanma izin belgesi almış olup herhangi bir proje değerlemesi yapılmamaktadır.

3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama

Taşınmaz için herhangi bir proje işlemiyle ilişkin sözleşme bulunmamaktadır.

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analızi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler
Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 4.3.
4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri
4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler
4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler
4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler
4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri
4.9. Değerlemede Kullanılan Yöntemler
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 4.9.1
4.9.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı
4.9.3 Maliyet Yaklaşımı
4.10. Değerlerne Çalışmasında Kullanıları Yöntem/ler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri
4.11. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri
4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi
4.13. Maliyet Oluşumları Analizi
4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri
4.15. Kıra Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler
4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar
M
4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
4.20. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranlar

HALKGYC

4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

Değerleme konusu taşınmaz Ankara ili, Çankaya İlçesi, Yukarı Bahçelievler Mahallesi, Aşkabat Caddesi 2758 ada 29 parsel üzerinde konumlu 24/A dış kapı numaralı Depolu İşyeri vasıflı, 2 katlı dükkandır.

Bölgede yapılaşma tamamlanmış olup ulaşım tüm toplu taşıma araçları ile rahatlıkla gerçekleştirile bilmektedir. Konumlu olduğu Aşkabat Caddesinde toplu taşıma durakları mevcuttur. Caddede bulunan binaların zemin katları dükkan hacimli olup cadde Ankara ilinin popüler ve ilgi gören isim yapmış 7. Cadde olarak halk arasında bilinen bir caddedir. Taşınmaz Ankara İlinin merkezinde konumlu olup yakın çevresinde şehrin bilindik mimari yapılarından olan Anıtkabir, Milli Kütüphane, Aşti, Bakanlıklar, şehrin iki ana arteri olan Dumlupınar ve Mevlana Bulvarı bu bölgede konumludur. Bölgeye her türlü toplu taşıma aracı ve şahsi araçlar ile ulaşım kolaylıkla sağlanmaktadır.

4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Dünya Ekonomisindeki Gelişmeler

2023 yılında küresel ekonomi hedeflerin üzerinde seyreden enflasyon, sıkı finansal koşullar, büyüme endişeleri ve jeopolitik sorunların etkisinde kalırken uygulanan farklı makroekonomik politikalarla ülkeler düzeyinde iktisadi faaliyetin görünümünde ayrışmalar gözlenmiştir. Başta ABD ve Avrupa ülkeleri olmak üzere birçok gelişmiş ekonomide beklenenden daha uzun süre uygulanan yüksek politika faizi küresel durgunluk endişelerini gündeme getirmiştir. Gelişmekte olan ülkelerin de önemli bir kısmı söz konusu sıkılaşma adımlarına eşlik etmiştir. Bu süreçte Rusya-Ukrayna savaşıyla zirveye çıkan emtia fiyatları, sıkılaşan finansal koşullar ve azalan talep ile yeniden tarihsel ortalamalarına yakınsamıştır. Tedarik sorunlarının azalmasıyla imalat sanayii ve turizm başta olmak üzere hizmet sektörlerinde toparlanma belirginleşmiştir. 2024 yılının ilk yarısında iktisadi faaliyet, gelişmiş ekonomiler içerisinde ABD'nin görece güçlü performansı, enerji fiyatlarındaki ivme kaybı ve Çin ekonomisinin kısmi toparlanmasının etkisiyle ılımlı seyretmiştir. Ancak, küresel ölçekte direncini koruyan enflasyona yönelik uygulanan sıkı para politikaları nedeniyle iktisadi faaliyette ülkeler arasındaki ayrışma devam etmiştir.

Avro Bölgesinde imalat sanayii görünümünün yılın ilk yarısında yavaşlamaya işaret etmesi, Avrupa Merkez Bankasının uzun bir aradan sonra Haziran 2024 itibarıyla politika faizini indirmesine yol açmıştır. ABD Merkez Bankası ise faiz indirimleri konusunda daha temkinli bir duruş sergilemektedir. ABD ekonomisinde toparlanma devam ederken Avro Bölgesi hizmet faaliyetleri öncülüğünde görece pozitif bir görünüm kaydetmiştir. Diğer taraftan Çin ekonomisi, canlanan iç tüketim ve küresel talep sayesinde artan ihracatı bir miktar toparlansa da görece zayıf bir büyüme performansı sergilemektedir. Finansal koşullardaki sıkı duruş devam etmesine rağmen, 2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla küresel iktisadi faaliyet halen ılımlı bir görünüm arz etmektedir. Gelişmiş ekonomilerde uzun süreye yayılan sıkı para politikaları iktisadi yavaşlamanın bu ülke grubunda daha fazla hissedilmesine yol açmaktadır. Hane halkı tüketiminin ve yatırımların azalması gelişmiş ekonomilerde yavaşlamaya yol açmıştır. Küresel düzeyde enflasyonla mücadelede belirli kazanımlar sağlanmakla birlikte fiyat artışlarındaki düşüş süreci beklenenden yavaş seyretmektedir. Yüksek seviyelerinden gerilemesine rağmen ABD enflasyonunun politika yapıcılarının öngördüğü patikayla tam uyumlu seyretmemesi, faiz indirimlerini ötelemektedir. Manşet enflasyonun beklentilere daha uyumlu bir görünüm izlediği Avro Bölgesi ve diğer gelişmiş ekonomiler, parasal gevşeme döngüsü açısından ABD'nin önünde yer almaktadır. Birçok gelişmekte olan ülke merkez bankaları ise dışsal riskler nedeniyle, politika faiz oranlarını düşürme konusunda temkinli davranmaya devam etmektedir.

Küresel makroekonomik gelişmelere paralel olarak, 2023 yılında yüzde 3,3 oranında büyüyen dünya ekonomisinin Uluslararası Para Fonu (IMF) tahminlerine göre 2024 yılında yüzde 3,2 oranında büyümesi, 2025 yılında istikrarlı görünümünü koruyarak yüzde 3,3 oranında büyüme kaydetmesi beklenmektedir. 2023 yılında yüzde 1,7 oranında büyüyen

gelişmiş ülke grubunun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 1,7 ve yüzde 1,8 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Türkiye'nin önemli ticaret ortağı olan Avro Bölgesinin 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 0,9 ve 1,5 oranında, Avrupa'nın lokomotif ekonomilerinden Almanya'nın ise yüzde 0,2 ve 1,3 oranında büyümesi öngörülmektedir. Birleşik Krallık'ın sırasıyla yüzde 0,7 ve 1,5 oranında büyümesi beklenirken Japonya'nın yüzde 0,7 ve 1,0 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir. ABD'nin ise 2024 yılında yüzde 2,6 oranında büyümesi öngörülmekteyken 2025 yılında yüzde 1,9 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir.

2023 yılında yüzde 4,4 büyüyen gelişmekte olan ülkelerin 2024 ve 2025 yıllarında IMF tahminlerine göre yüzde 4,3 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Gelişmekte olan ülkeler arasında öncü konumda olan Çin'in 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 5,0 ve 4,5 oranında, Hindistan'ın ise yüzde 7,0 ve 6,5 oranında büyümesi öngörülmektedir. Çin ekonomisi son dönemlerde artan teşvikler, iyileşen tüketici güveni ve güçlü dış talepten olumlu etkilenmiş ve beklentilere yakın bir performans sergilemiştir. Ancak gayrimenkul sektörü gibi devam eden yapısal sorunlar ve olası ticaret gerilimleri Çin ekonomisinde baskı unsuru olmaktadır. Diğer taraftan, süregelen Rusya-Ukrayna savaşının Avrupa'ya, Gazze'de yaşanan savaşın ise Orta Doğu'ya yayılma ihtimali küresel büyüme üzerinde ilave baskı oluşturmaktadır. Önümüzdeki dönemde enflasyon oranlarının istenilen seviyelere yaklaşması ve verilerin iktisadi faaliyetteki yavaşlamaya daha güçlü bir şekilde işaret etmesi nedeniyle küresel finansal koşullarda ılımlı gevşeme olabileceği değerlendirilmektedir. Jeopolitik sorunlar, başlıca ülkelerde seçim dönemiyle ilişkili politik belirsizlikler, enerji ve gıda piyasalarındaki olası dalgalanmalar ile finansal sıkılaşmanın azaltılmasına yönelik kararların takvimi ve boyutu, ülkelerin büyüme performansları üzerinde etkili olmaya devam edecektir.

Küresel ekonomik aktivitedeki eğilim 2025 yılında bir önceki yıla benzer şekilde ılımlı seyrederken, dünya ticaret hacminde belirgin bir toparlanma öngörülmektedir. 2025 yılında mal ve hizmet ticaret hacminin küresel düzeyde yüzde 3,1, gelişmiş ülkelerde yüzde 2,5, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,2 oranında artış kaydedeceği tahmin edilmektedir. 2025 yılında ise küresel mal ve hizmet ticaretindeki artış hızının ivme kazanarak yüzde 3,4 olması beklenmektedir. Bu dönemde mal ve hizmet ticaretinin gelişmiş ülkelerde yüzde 2,8, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,5 oranında artacağı tahmin edilmektedir.

Son iki yılda sıkılaşan finansal koşullara rağmen küresel enflasyon, ağırlıklı olarak hizmet fiyatları kaynaklı dirençli bir görünüm arz etmektedir. Zayıflayan talep koşulları, manşet enflasyondaki düşüşü desteklese de çekirdek enflasyon birçok ekonomide yüksek seyretmekte ve manşet enflasyonun tarihsel ortalamasına yakınsamasını güçleştirmektedir. Bu doğrultuda, merkez bankaları çoğunlukla yüksek politika faizi seviyesini korumayı tercih etmiştir. Mayıs 2024'ten itibaren ise bazı gelişmiş ve gelişmekte olan ülke merkez bankalarının ve Haziran 2024'te Avrupa Merkez Bankasının politika faizlerinde indirime gittiği gözlenmiştir. Yakın dönemde Çin, parasal gevşeme amaçlı ılımlı faiz indirimine giderken Japonya ise politika faizini artırmıştır. Hâlihazırda devam eden finansal sıkılık doğrultusunda küresel enflasyonun bir önceki yıla göre aşağı yönlü olması tahmin edilmektedir. Küresel enflasyonun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla ortalama yüzde 5,9 ve 4,4 oranında gerçekleşeceği tahmin edilmektedir.

Önümüzdeki dönemde, jeopolitik gerilimlerin ve pek çok ülkedeki seçimler sonrasına yönelik politika belirsizliklerinin, küresel ticarette korumacılık eğilimlerini ve tedarik zincirlerinde bozulmaları besleme olasılığı halen devam etmektedir. Ayrıca, finansal koşullarda sıkılaşmanın seyri ve beklenen gevşeme döngüsünün takvimi, küresel risk iştahı ve gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımları üzerinde belirleyici olacaktır. Son olarak, iklim değişikliğine bağlı kuraklık gibi doğal afetlerin sıklığının artması ve boyutlarının büyümesi küresel enflasyon beklentilerinde arz yönlü bozulmalara neden olabilecektir.

Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler

Büyüme Küresel düzeyde devam eden enflasyonla mücadeleye yönelik politikaların neden olduğu zayıf dış talep koşulları ve Orta Doğu'da yaşanan savaş başta olmak üzere jeopolitik gerilimler ile 11 ilimizi etkileyen deprem felaketi, Türkiye ekonomisinin 2023 yılında karşı karşıya kaldığı önemli zorluklar olmuştur. Deprem felaketinin yol açtığı hasarın büyüklüğüne rağmen ekonomik büyümenin ivme kaybetmemesinde deprem bölgesinde iktisadi faaliyeti canlandırmak amacıyla uygulanan tedbirler ve yürütülen yeniden yapılanma faaliyetleri etkili olmuştur. 2023 yılı boyunca ekonomideki üretkenliği artıran makine ve teçhizat yatırımları ile kapasite kullanım oranlarında artış sağlanması ve yılın ikinci yarısında dezenflasyon sürecinin teminine yönelik başlatılan sıkı para ve maliye politikası uygulamalarıyla yıl sonuna doğru özel tüketimin ivme kaybetmesiyle büyüme kompozisyonunda sürdürülebilir bileşenlerin katkısı artmıştır.

Böylelikle, Türkiye ekonomisi 2023 yılında küresel, bölgesel ve ulusal düzeyde yaşanan pek çok olumsuz gelişmeye rağmen güçlü görünümünü korumuş ve yılın tamamında yüzde 5,1 oranında büyüme kaydetmiştir. 2023 yılında iktisadi faaliyet kollarına göre milli gelir incelendiğinde, yıl genelinde inşaat dâhil hizmetler sektörü milli gelir büyümesine en fazla katkı sağlayan üretim sektörü olmaya devam etmiştir. 2023 yılının tamamında inşaat dâhil hizmetler sektörü ve sanayi sırasıyla yüzde 5,4 ve yüzde 1,7 oranlarında katma değer artışı sergilemiş olup bu sektörlerin büyümeye katkıları ise sırasıyla 3,5 puan ve 0,3 puan olmuştur. Ayrıca, son beş yıldır daralma gösteren inşaat sektörü bu dönemde, deprem bölgesindeki yeniden yapılanma faaliyetlerinin de etkisiyle yüzde 7,2 oranında güçlü bir büyüme kaydetmiştir. Diğer taraftan, tarım sektörü yıl genelinde yüzde 0,2 oranında sınırlı düzeyde artarak milli gelire katkı sağlayamamıştır.

Türkiye ekonomisi 2023 yılının ilk yarısında yaşanan deprem felaketine rağmen yıllık bazda yüzde 4,6 oranında büyüyerek nispeten ılımlı bir performans sergilemiştir. Bu dönemde ivme kaybetmekle birlikte hizmetler sektörü milli gelir büyümesinin temel sürükleyicisi olurken sanayi sektörü ise Şubat depremleri ve zayıf seyreden dış talebe bağlı olarak milli geliri daraltıcı yönde etkide bulunmuştur. Hizmetler sektörü yılın ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,4 oranında büyüme kaydederken sanayi sektörü aynı dönemde yüzde 1,0 oranında küçülmüştür. Bahse konu dönemde ticaret, ulaştırma ve konaklama hizmetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri ise sırasıyla yüzde 10,4 oranında ve yüzde 10,9 oranında büyüyerek iktisadi faaliyete önemli katkı sunmaya devam etmiştir. Tarım sektörü ise yüzde 1,5 oranında küçülerek milli gelir büyümesine katkı sağlayamamıştır.

2023 yılının ikinci yarısında ise milli gelir katma değer büyümesi, yüzde 5,6 seviyesinde gerçekleşerek iktisadi faaliyetteki canlılığın ivme kazanarak sürdüğünü göstermiştir. İnşaat dâhil hizmetler sektörü hafif ivme kaybetmesine karşın yüzde 5,3 oranında büyüme kaydederek üretim yönünden iktisadi faaliyetin bu dönemde de hizmetler sektörü öncülüğünde gücünü koruduğuna işaret etmiştir. Sanayi sektörü ise güçlü şekilde toparlanarak yüzde 4,3 oranında büyüme kaydetmiş olup milli gelire yüzde 0,8 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Böylelikle, hizmetler sektörü ivme kaybederken sanayi sektörünün hafif toparlanması uygulanan dezenflasyonist politikaların etkili olduğunu ve ekonomik aktivitedeki dengelenmenin başladığını teyit etmiştir. Ayrıca, bu dönemde inşaat sektörü büyümesi hız kazanarak yüzde 8,4 oranında artış kaydetmiş olup deprem bölgesinde yürütülen yeniden yapılanma çalışmalarının etkisini ortaya koymuştur. Tarım sektörü bu dönemde yüzde 0,7 oranında artış kaydederek büyümeye sınırlı katkı sunmuştur.

2024 yılının ilk çeyreğinde GSYH artış hızı yüzde 5,3 oranında gerçekleşmiş olup iktisadi faaliyetteki canlı seyrin sürdüğü gözlenmiştir. Milli gelir üretim yönünden değerlendirildiğinde, inşaat dâhil hizmetler sektörü artan kamu harcamalarının etkisiyle yüzde 5,4 oranında artış kaydederek büyümenin arkasındaki itici güç olmaya devam etmiştir. Bununla birlikte, ılımlı bir şekilde toparlanma kaydeden dış talep sayesinde sanayi katma değeri bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,2 oranında artarak ivme kazanmıştır. Tarım sektörü de bu dönemde yüzde 4,9 oranında büyüyerek son yılların en yüksek artış oranını kaydetmiştir.

2024 yılının ikinci çeyreğinde ise Türkiye ekonomisi yüzde 2,5 oranında ılımlı bir büyüme kaydetmiştir. Bu dönemde sanayi katma değeri yüzde 1,8 oranında küçülerek büyümeye yüzde 0,4 puan daraltıcı etkide bulunurken, hizmetler katma değeri yüzde 2,5 oranında artarak büyümeye 1,6 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Tarım sektörü ise yüzde 3,7'lik katma değer artışı sergileyerek önemli bir büyüme oranı kaydetmiştir. Böylece, 2024 yılı ilk yarısındaki ekonomik büyüme yüzde 3,8 oranında gerçekleşmiştir.

2023 yılı ilk yarısında TÜFE yıllık enflasyonu enerji grubunda daha belirgin olmak üzere baz etkisiyle yavaşlama eğilimine girmiş ve Haziran ayında yüzde 38,2 olarak gerçekleşmiştir. Bu dönemde, Mayıs ayından itibaren doğal gazda uygulanan ilave sübvansiyon, enerji fiyatlarını belirgin bir şekilde düşürürken görece istikrarlı seyreden döviz kuru, gıda ve temel mal fiyatlarındaki ılımlı görünümü desteklemiştir. Diğer taraftan, ücret gelişmeleri ve fiyat katılıkları hizmet enflasyonunun yüksek seyrini sürdürmesine neden olmuştur. Toplam talep koşulları yılın ikinci yarısında ivme kaybetmekle birlikte, enflasyonist düzeyde seyretmeye devam etmiştir. Bununla birlikte kalıcı dezenflasyon sürecinin temini için geçiş dönemi gereklilikleri ve deprem nedeniyle ortaya çıkan ek finansman ihtiyacının sağlanması için alınan kararlar TÜFE yıllık artış oranına ivme kazandırmıştır. Bu doğrultuda, uygulanan vergi ayarlamaları ve ücret artışları ile kurlarda gözlenen yukarı yönlü seyrin enflasyona etkisiyle 2023 yılı sonunda TÜFE yıllık artış oranı yüzde 64,8 olarak gerçekleşmiştir.

2024 yılı Ocak-Ağustos döneminde birikimli TÜFE artış oranı yüzde 31,9 olarak kaydedilmiştir. TÜFE artış oranı, büyük ölçüde doğal gaz sübvansiyonunun katkısıyla oluşan baz etkisi kaynaklı yükselişini sürdürmüş ve Mayıs ayı itibarıyla yüzde 75,5 ile zirve noktasını görmüştür. Haziran ayından itibaren ise dezenflasyon süreci başlamış olup TÜFE yıllık artış oranı 2024 yılı Temmuz ayı itibarıyla yüzde 61,8, Ağustos ayı itibarıyla ise yüzde 52,0 olarak kaydedilmiştir. TÜFE yıllık artış oranının yıl sonunda yüzde 41,5 seviyesine gerileyeceği öngörülmektedir.

2024 yılının ilk yedi ayında ihracat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,1 oranında artarak 148,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu gelişmede ihracat birim değerindeki düşüşe rağmen dış talep ve küresel mal ticaretindeki görece olumlu seyir sonrasında reel ihracatta yaşanan artış belirleyici olmuştur. 2024 yılı ihracatının yüzde 3,3 oranında artarak 264 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi tahmin edilmektedir. 2024 yılının ilk yedi ayında ithalat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 8,3 oranında azalarak 198,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. 2024 yıl genelinde ithalatın yüzde 4,7 oranında azalarak 345 milyar dolar seviyesine gerileyeceği tahmin edilmektedir.

4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

Yapı tarzı	Betonarme	Çelik	Yığma	Prefabrik
İnşaat Nizamı	Ayrık Nizam	Güvenlik	Var	Yok
Yapım yılı	1977	Otopark	Var	Yok
Elektrik	Şebeke	Yüzme Havuzu	Var	Yok
Su	Şebeke	Asansör	Var	Yok
Kanalizasyon	Şebeke	Yangın Merdiveni	Var	Yok
Doğalgaz	Şebeke	Dış Cephe	Dış cephe Boyalı
Su Deposu-Hid.	-	Çatı Tipi	Üçgen Çatı
Yangın Tesisatı	-	Jeneratör	Var	Yok

4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri

4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler

Bölgede yer alan benzer nitelikteki taşınmazların;

Konum ve cephe özellikleri,
Ulaşım imkanları,
Cephe özellikleri baz alınmıştır.

4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler

Konum Özelliği	: Konut + Ticaret Bölgesi
Yapılaşma Yoğunluğu	: % 100
Çevresel Gelişim Hızı	: Düşük
Yapılaşma Türü	: Parsel Bazlı
İnşaat Tarzı	: Betonarme
İnşaat Nizamı	: Ayrık
Binanın Kat Adedi	: 5
Yapı Sınıfı	: 3/A
Deprem Bölgesi	: 4. Derece
Deprem Hasar Durumu	: Yok
Onarım/Güçlendirme	: Yok
İskan Belgesi	: Yok
Yaşı	: 47
Malzeme Durumu	: Orta
İşçilik Durumu	: Orta
Elektrik	: Şebeke
Su	: Şebeke
Kanalizasyon	: Şebeke
Otopark	: Var
Asansör	: Yok
Jeneratör	: Yok
Güvenlik	: Var
Yangın Merdiveni	: Yok

4.7. Taşınmazların Değerine Etken Faktörler

Olumlu Etkenler:

Konun şerefiyesinin yüksek olması
Taşınmazın tek malikli olması
İskanlı yapıda konumlu olması
Bölgenin ticari faaliyetinin yüksek olması
İl ve İlçe merkezine yakın konumda olması

Olumsuz Etkenler:

Yapı yaşının yüksek olması

4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri

Değerleme çalışmasında değer takdiri mevcut alanlar ve mevcut satışlar ile kiralamalar dikkate alınarak yapılmıştır.

• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.

• Taraflar değerleme konusu gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.

Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.

• Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler

Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı", "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" ve "Maliyet Yaklaşımı" yöntemleridir.

4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemde değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.

4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Taşınmazların değeri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazların değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmazlar gelir değerine ulaşılır. Taşınmazlar gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli artırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir.

4.9.3 Maliyet Yaklaşımı

Bu yöntemde var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise " hiçbir şahıs ona istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.

Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri

Değerleme çalışmasında, taşınmazlar için önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, değer tespitinde pazar araştırması yapılarak yeterli sayı ve nitelikte emsal bulunarak "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" kullanılmıştır.

4.11.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri

Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. Bölgede müteahhit girişimi, yapılaşma bulunmamaktadır. Proje geliştirme ile ilgili herhangi bir çalışma yapılmamıştır.

4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi

Konu çalışma nakit/gelir akışına esas bir çalışma değildir. Belirtilen modele esas çalışma yapılmamıştır.

4.13. Maliyet Oluşumları Analizi

Konu çalışma maliyet oluşumları analizine esas bir çalışma değildir. Belirtilen modele esas çalışma yapılmamıştır.

4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri

	SATILIK DÜKKAN EMSAL TABLOSU
EMSAL NO	İLAN VEREN KİŞİ	AÇIKLAMA	SATIŞ FİYATI ( ₺ )	PAZARLIKLI FİYATI ( ₺ )	BRÜT ALAN ( m2 )	BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )
1	Renk Gayrimenkul 0 532 165 06 06	Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı cadde üzerinde konumlu ve benzer ticari şerefiyeye sahip 150 m2 kullanım alanlı dükkan hacmi 55.000.000,-₺ bedele pazarlanmaktadır. Taşınmazın pazarlık sonrası 50.000.000,- ₺ bedele satılacağı düşünülmektedir.	55.000.000 ₺	50.000.000 ₺	150,00 m²	333.333,33 ₺/m²
2	Renk Gayrimenkul 0 532 165 06 06	Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı cadde üzerinde konumlu ve benzer ticari şerefiyeye sahip 300 m2 kullanım alanlı dükkan hacmi 75.000.000,-₺ bedele pazarlanmaktadır. Taşınmazın pazarlık sonrası 70.000.000,- ₺ bedele satılacağı düşünülmektedir.	75.000.000 ₺	70.000.000 ₺	300,00 m²	233.333,33 ₺/m²
3	Kuttaş Gayrimenkul 0 312 213 94 92	Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede 7. Caddeye çıkan ara sokakta konum şerefiyesi daha düşük 35 m2 zemin, 30 m2 depo kullanım alanlı dükkan hacmi 9.150.000,-₺ bedele pazarlanmaktadır. Taşınmazın pazarlık sonrası 9.000.000,-₺ bedele satılacağı düşünülmektedir. Taşınmazın bodrum kat hacmi 1/5 oranında zemin kat hacmine indirgenmiş olup emsalin toplam inşaat alanı 41 m2'dir.	9.150.000 ₺	9.000.000 ₺	41,00 m²	219.512,20 ₺/m²
4	Coldwell Banker 0 312 215 15 12	Değerleme konusu taşınmaza göre konum şerefiyesi daha düşük olan 3. Caddede konumlu 120 m2 kullanım alanlı dükkan hacmi 23.000.000,-₺ bedele pazarlanmaktadır. Taşınmazın pazarlık sonrası 21.000.000,-₺ bedele satılacağı düşünülmektedir.	23.000.000 ₺	21.000.000 ₺	120,00 m²	175.000,00 ₺/m²
		SATILIK OFİS EMSAL TABLOSU
EMSAL NO	İLAN VEREN KİŞİ	AÇIKLAMA	SATIŞ FİYATI ( ₺ )	PAZARLIKLI FİYATI ( ₺ )	BRÜT ALAN ( m2 )	BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )
1	Sahibinden 0 534 879 39 35	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı cadde üzerinde konumlu binanın 2. katında 3+1 110 m2 kullanım alanı ofis kullanıma uygun mesken 7.850.000,-₺ bedele pazarlanmaktadır. Taşınmazın pazarlık sonrası 7.750.000,-₺ bedele satılacağı düşünülmektedir.	7.850.000 ₺	7.750.000 ₺	110,00 m²	70.454,55 ₺/m²
2	Angora Gayrimenkul 0 312 240 00 72	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı cadde üzerinde konumlu binanın 3. katında 3+1 115 m2 kullanım alanı ofis kullanıma uygun mesken 8.000.000,-₺ bedele pazarlanmaktadır. Taşınmazın pazarlık sonrası 7.900.000,-₺ bedele satılacağı düşünülmektedir.	8.000.000 ₺	7.900.000 ₺	115,00 m²	68.695,65 ₺/m²
3	Remax Deniz 0 312 446 46 40	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı cadde üzerinde konumlu binanın 2. katında 3+1 130 m2 kullanım alanı ofis hacmi 9.600.000,-₺ bedele pazarlanmaktadır. Taşınmazın pazarlık sonrası 9.500.000,-₺ bedele satılacağı düşünülmektedir.	9.600.000 ₺	9.500.000 ₺	130,00 m²	73.076,92 ₺/m²
4	Sahibinden 0 555 642 69 24	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı cadde üzerinde konumlu binanın 4. katında 3+1 100 m2 kullanım alanı ofis kullanıma uygun mesken 7.500.000-TL bedele pazarlanmaktadır. Taşınmazın pazarlık sonrası 7.400.000-TL bedele satılacağı düşünülmektedir.	7.500.000 ₺	7.400.000 ₺	100,00 m²	74.000,00 ₺/m²

KİRALIK EMSAL TABLOSU
EMSAL NO	İLAN VEREN KİŞİ		AÇIKLAMA	KİRA FİYATI ( ₺ )	PAZARLIKLI FİYATI ( ₺ )	BRÜT ALAN ( m2 )	BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )
1	Kuttaş Gayrimenkul 0 312 213 94 92	Taşınmazın pazarlık m2'dir.	Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede 7. Caddeye çıkan ara sokakta konum şerefiyesi daha düşük 35 m2 zemin, 30 m2 depo kullanım alanlı dükkan hacmi 50.000,-₺ bedele kiralanmaktadır. sonrası 45.000,-₺ düşünülmektedir. Taşınmazın bodrum kat hacmi 1/5 oranında zemin kat hacmine indirgenmiş olup emsalin toplam inşaat alanı 41	bedele kiralanacağı	50.000 ₺	45.000 ₺	41,00 m²	1.097,56 ₺/m²
2	Anadolu Gayrimenkul 0 533 259 76 18	Taşınmazın pazarlık 132 m2 'dir.	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede konum şerefiyesi çok daha düşük sokakta konumlu 110 m2 zemin, 110 m2 bodrum kat hacimli dükkan hacmi aylık 85.000,-₺ bedele kiralanmaktadır. sonrası 80.000,-₺ bedele düşünülmektedir. Taşınmazın bodrum kat hacmi 1/5 oranında zemin kat hacmine indirgenmiş olup emsalin toplam inşaat alanı	85.000 ₺	80.000 ₺	132,00 m²	606,06 ₺/m²
3	Kuttaş Gayrimenkul 0 312 213 94 92		Değerleme konusu taşınmazlarla aynı cadde üzerinde bulunan binanın 2. katında, 4+1 135 m2 kullanım alanlı ofis hacmi aylık 47.500,-₺ bedele pazarlanmaktadır. Taşınmazın pazarlık sonrası 45.000,-₺ bedele kiralanacağı düşünülmektedir.	47.500 ₺	45.000 ₺	135,00 m²	333,33 ₺/m²
4	Empa Emlak 0 312 229 68 68		Değerleme konusu taşınmazlarla aynı cadde üzerinde bulunan binanın 2. katında, 3+1 100 m2 kullanım alanlı ofis hacmi aylık 37.000,-₺ bedele pazarlanmaktadır. Taşınmazın pazarlık sonrası 35.000,-₺ bedele kiralanacağı düşünülmektedir.	37.000 ₺	35.000 ₺	100,00 m²	350,00 ₺/m²

	DÜKKAN EMSAL ANALİZİ TABLOSU
EMSAL NO		EMSAL-1	EMSAL-2	EMSAL-3		EMSAL-4
EMSAL DURUMU		SATILIK	SATILIK	SATILIK			SATILIK
İLANA VEREN KİŞİ		Renk Gayrimenkul	Renk Gayrimenkul	Kuttaş Gayrimenkul		Coldwell Banker
İLANA VEREN TELEFON NO		0 532 165 06 06	0 532 165 06 06		0 312 213 94 92		0 312 215 15 12
SATIŞ FİYATI ( ₺ )		55.000.000 ₺	75.000.000 ₺		9.150.000 ₺		23.000.000 ₺
PAZARLIK ORANI		9,09%	6,67%	1,64%			8,70%
PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ )		50.000.000 ₺	70.000.000 ₺	9.000.000 ₺			21.000.000 ₺
DÜKKAN ALANI ( m2 ) BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )		150,00 m²	300,00 m²	41,00 m²			120,00 m²
ALAN BÜYÜKLÜĞÜ		333.333,33 ₺/m² KÜÇÜK	233.333,33 ₺/m² BÜYÜK	219.512,20 ₺/m² KÜÇÜK			175.000,00 ₺/m² KÜÇÜK
ALAN DÜZELTMESİ		-15%	15%	-15%			-20%
KONUM DURUMU		CADDE	CADDE	SOKAK			SOKAK
	KONUM DÜZELTMESİ		0%	0%	40%			50%
	TOPLAM DÜZELTME ORANI		-15%	15%		25%		30%
		DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )	283.333,33 ₺/m²	268.333,33 ₺/m²	274.390,24 ₺/m²			227.500,00 ₺/m²

ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m²) 263.389,23 ₺/m² YUVARLATILMIŞ ( ₺/m²) 265.000,00 ₺/m²

OFİS EMSAL ANALİZİ TABLOSU
EMSAL NO	EMSAL-1	EMSAL-2	EMSAL-3	EMSAL-4
EMSAL DURUMU	SATILIK	SATILIK SATILIK		SATILIK
İLANA VEREN KİŞİ	Sahibinden	Angora Gayrimenkul	Remax Deniz	Sahibinden
İLANA VEREN TELEFON NO	0 534 879 39 35	0 312 240 00 72	0 312 446 46 40	0 555 642 69 24
DAİRE TİPİ	3+1	3+1 3+1		3+1
SATIŞ FİYATI ( ₺ )	7.850.000 ₺	8.000.000 ₺ 9.600.000 ₺		7.500.000 ₺
PAZARLIK ORANI	1,27%	1,25%	1,04%	1,33%
PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ )	7.750.000 ₺	7.900.000 ₺	9.500.000 ₺	7.400.000 ₺
BRÜT ALAN ( m2 )	110,00 m²	115,00 m²	130,00 m²	100,00 m²
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )	70.454,55 ₺/m²	68.695,65 ₺/m²	73.076,92 ₺/m²	74.000,00 ₺/m²
İÇ DEKORASYON DURUMU	BAKIMSIZ	BAKIMSIZ	BAKIMSIZ	BAKIMSIZ
İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ	20%	20% 10%		10%
ALAN BÜYÜKLÜĞÜ	KÜÇÜK	KÜÇÜK	KÜÇÜK	KÜÇÜK
ALAN DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
YAPI YAŞI DURUMU	BENZER	BENZER BENZER		BENZER
YAPI YAŞI DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
KAT DURUMU	ARA KAT	ARA KAT	ARA KAT	ARA KAT
KAT DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
KONUM DURUMU	KÖTÜ	BENZER	BENZER	KÖTÜ
KONUM DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
TOPLAM DÜZELTME ORANI	20%	20%	10%	10%
DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )	84.545,45 ₺/m²	82.434,78 ₺/m²	80.384,62 ₺/m²	81.400,00 ₺/m²
ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )	82.191,21 ₺/m²
YUVARLATILMIŞ BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )			82.000,00 ₺/m²

KİRA EMSAL ANALİZİ TABLOSU
EMSAL NO	EMSAL-1	EMSAL-2	EMSAL-3	EMSAL-4
EMSAL DURUMU	KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK
NİTELİK	DÜKKAN	DÜKKAN	OFİS	OFİS
	KUTTAŞ	ANADOLU	KUTTAŞ	EMPA EMLAK
İLANA VEREN KİŞİ	GAYRİMENKUL	GAYRİMENKUL	GAYRİMENKUL
İLANA VEREN TELEFON NO	0 312 213 94 92	0 533 259 76 18	0 312 213 94 92	0 312 229 68 68
KİRA FİYATI ( ₺ )	50.000 ₺	85.000 ₺	47.500 ₺	37.000 ₺
PAZARLIK ORANI	10,00%	5,88%	5,26%	5,41%
PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ )	45.000 ₺	80.000 ₺	45.000 ₺	35.000 ₺
BRÜT ALAN ( m2 )	41,00 m²	132,00 m²	135,00 m²	100,00 m²
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )	1.097,56 ₺/m²	606,06 ₺/m²	333,33 ₺/m²	350,00 ₺/m²
İÇ DEKORASYON DURUMU	BAKIMSIZ	BAKIMSIZ	BAKIMSIZ	BAKIMSIZ
İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ	10%	10%	15%	15%
ALAN BÜYÜKLÜĞÜ	KÜÇÜK	KÜÇÜK	BENZER	BENZER
ALAN DÜZELTMESİ	-5%	-5%	0%	0%
KONUM DURUMU	KÖTÜ	BENZER	BENZER	KÖTÜ
KONUM DÜZELTMESİ	30%	30%	10%	10%
TOPLAM DÜZELTME ORANI	35%	35%	25%	25%
DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )	1.481,71 ₺/m²	818,18 ₺/m²	416,67 ₺/m²	437,50 ₺/m²
ORTALAMA DÜKKAN KİRA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )	1.149,94 ₺/m²
YUVARLATILMIŞ DÜKKAN KİRA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )	1.150,00 ₺/m²
ORTALAMA OFİS KİRA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )	427,08 ₺/m²
YUVARLATILMIŞ OFİS KİRA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )			430,00 ₺/m²

Elde edilen emsal bilgileri dikkate alındığında, değerleme konusu taşınmazların yer aldığı bölgede benzer imarlı arsa ve yapı metrekare birim satış değerlerinin, taşınmazların konumu, cephesi, büyüklüğü gibi öz niteliklerine göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir.

Taşınmazların konumlu olduğu bölgede yapılan araştırmalarda, taşınmazın konumlu olduğu Aşkabat Caddesi (7. Cadde) bölgenin şerefiyesi en yüksek caddesi olup bu caddeye cepheli dükkan nitelikli taşınmazların m² birim değerlerinin

250.000,-₺/m² olduğu görülmüştür. Aynı caddeye cepheli dükkanların aylık kira m² birim değeri 1.100 - 1.200,-₺/m² olduğu gözlemlenmiştir. Aynı bölgedeki ofislerin aylık kira m² birim değeri 400 - 450,-₺/m² olduğu gözlemlenmiştir.

Taşınmazların değerlemesinde, bölgede elde edilen güncel emsal bilgileri, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, amacına uygun kullanılabilirliği, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları, emsallerin pazarlık payları gibi etkenler göz önüne alınarak değer tespiti yapılmıştır. Emsal karşılaştırma yaklaşımında emsal olarak alınan gayrimenkullerin ve değerlemesi yapılan taşınmazların tamamen aynı özelliklere sahip olmaması, konum şerefiyesi ve kullanım alanı gibi farklılıklar göz önünde bulundurulmuş takdir edilen birim değerde bu doğrultuda düzeltme yapılmıştır. Emsal Karşılaştırma Analizinde; pazarlık payı %5 ile %20 aralığında kabul edilmiştir. Taşınmazların değerlemesinde kullanılan şerefiye kriterleri ve metrekare birim fiyatları Raporun 6.2 'inci bölümünde açıklanmıştır.

4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili Kira Değeri Analizi yukarıdaki tabloda sunulmuştur.

4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerlemeye konusu taşınmazlara ilişkin her herhangi bir olumsuz hukuki durum söz konusu değildir.

4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar

Değerleme konusu taşınmazlar tüm yasal sorumluluklarını tamamlamış ve hali hazırda kullanılmakta olan bağımsız bölüm olup arsa proje geliştirme yapılmamıştır.

4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu bölgenin ticari potansiyeli, taşınmazların yapısı ve nitelikleri göz önünde bulundurulduğunda taşınmazların ticari amaçla kullanılmalarının en verimli kulanım şekli olacağı düşünülmektedir.

4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Taşınmazlar tam hisseye sahip olup, Müşterek veya Bölünmüş Kısımlara Esas Değerleme Analizi söz konusu değildir.

4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.

-

5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri

5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri

Tüm gerekçeler ilgili konu başlıklarının altında açıklanmıştır.

5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar tüm yasal sorumluluklarını yerine getirerek, yapı kullanma izin belgelerini almış ve ana yapıda kat mülkiyeti tesis edilmiştir.

5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş

Bölüm 6 SONUÇ

6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi

6.2. Peşin satış fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdirinin yapılması,

6.3 Değerlemenin katma değer vergisi hariç yapılması ve ilgili katma değer vergisi tutarının da eklenerek toplam değere ulaşıması,

6.4 Gayrimenkul projelerinin değerlernesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerlerne tarklı itirinin arsa değeri dâhil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi.

6. SONUÇ

6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi

Taşınmazların değerlemesinde emsal karılaştırma metodu yaklaşımının kullanılması uygun bulunmuş, diğer yöntemler imar mevzuatı çerçevesinde değerlendirilememiştir. Değerleme konusu taşınmazların konumu, çevresel özellikleri, yasal ve güncel durumu, günün geçerli piyasa rayiç fiyatlarına göre oluşturulan satış kabiliyeti ve emsal fiyatları göz önüne alınarak değerlendirme yapılmıştır. Taşınmazlara toplamda KDV hariç 96.000.000,-₺ takdir edilmiş olup, aylık kira bedeli 437.000,-₺ olduğu takdir edilmiştir.

Taşınmazların satış kabiliyeti "SATILABİLİR" durumdadır.

6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yapılması planlanan bağımsız bölümlerin özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazların mevcut durumu, konum özellikleri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.

HESAP DETAYI
Kat	Bağımsız Bölüm No	Alan	Birim Fiyat	Bağımsız Bölüm Değeri	Kira Birim Değeri	Toplam Kira Değeri
1. Normal Kat	1	145,00 m²	82.758,62 ₺/m²	12.000.000,00 ₺	431,03 ₺/Ay	62.500,00 ₺/Ay
1. Normal Kat	2	155,00 m²	82.741,94 ₺/m²	12.825.000,00 ₺	429,03 ₺/Ay	66.500,00 ₺/Ay
Bodrum Kat			53.580,00 ₺/m²		230,00 ₺/Ay	308.000,00 ₺/Ay
7 Zemin Kat		215,00 m²	265.000,00 ₺/m²	71.175.000,00 ₺	1.150,00 ₺/Ay
YASAL/MEVCUT DURUM TOPLAMI			96.000.000 ₺		TOPLAM KİRA DEĞERİ	437.000,00 ₺/Ay

Kullanılan Kriterler

Kira Yaklaşımı

GELİR YÖNTEMİNE GÖRE TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ
TAŞINMAZLARIN TOPLAM AYLIK KİRASI	437.000 ₺/Ay
TAŞINMAZLARIN TOPLAM YILLIK KİRASI	5.244.000 ₺/Ay
KİRA ÇARPANI	18,3066
GELİR YÖNTEMİNE ESAS TOPLAM DEĞERİ	96.000.000 ₺

6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,

Kıymet takdirlerine etken oluşturan kıstasların her birinin gayrimenkulün değerine olan etkisi göz önünde bulundurularak çalışma sonuçlandırılmıştır.

TAŞINMAZLARIN DEĞERİ
NİTELİK	DEĞER	USD	EURO
TAŞINMAZLARIN SİGORTA DEĞERİ	13.338.000,00 ₺	334.872,37 \$	285.930,50 €
TAŞINMAZLARIN KDV HARİÇ DURUM DEĞERİ	96.000.000,00 ₺	2.410.237,48 \$	2.057.979,28 €
TAŞINMAZLARIN KDV DAHİL DURUM DEĞERİ	115.200.000,00 ₺	2.892.284,98 \$	2.469.575,13 €
Merkez bankasının 26.06.2025 taşınmazın değerleme günü olan gösterge niteliğindeki efektif satış verileri esas alınmıştır		38,4963 ₺	39,8301 ₺

6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi

Gayrimenkul projesi bu raporun konusu değildir. İş bu rapor 27.06.2025 tarihinde 60 sayfa hazırlanmış olup durumu ve kanaatimizi ifade eden gayrimenkul değerleme bilgilerinize saygı ile sunarız.

Necati Murat SÜLÜNOĞLU	Fatih Orkun SAKALLI	Çetin BEGİÇ
Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Sorumlu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
(SPK Lisans No: 410627)	(SPK Lisans No: 407060)	(SPK Lisans No: 400479)

AI Terminal

HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

9138_rns_2025-06-27_b2f06773-a302-4278-9893-a8d4768797a3.pdf

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.4 Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Denetmen Adı ve Soyadı Necati Murat SÜLÜNOĞLU (SPK Lisans No: 410627)

1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı Çetin BEGİÇ (SPK Lisans No: 400479)

1.6 Değerleme Tarihi

1.7 Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası

1.8 Değerleme Raporunun Amacı

1.9 Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

-

-

2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI

2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri

2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri

2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar

2.4. İşin Kapsamı

3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

Çankaya İlçesi

3.1.2. Ulaşım Bağlantıları:

3.1.3. Tanımı:

3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri

3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar

3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu

3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)

Beyanlar Hanesinde:

Şerhler Hanesinde:

Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:

Rehinler Hanesinde:

3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki

3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu

3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama

3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,

3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama

4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Dünya Ekonomisindeki Gelişmeler

Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler

4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri

4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler

4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler

4.7. Taşınmazların Değerine Etken Faktörler

Olumlu Etkenler:

Olumsuz Etkenler:

4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri

4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler

4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı

4.9.3 Maliyet Yaklaşımı

4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri

4.11.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri

4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi

4.13. Maliyet Oluşumları Analizi

4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri

4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar

4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları

-

-

5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri

5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri

5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş

5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş

Bölüm 6 SONUÇ

6. SONUÇ

6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi

6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Kullanılan Kriterler

Kira Yaklaşımı

6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,

More from HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Talk to a Data Expert