{0}------------------------------------------------

GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE FORM DANIŞMANLIK A.Ş.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

2025.HALKGYO.37 ARALIK, 2025

{1}------------------------------------------------

Talep Sahibi Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Raporu Düzenleyen Form Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Rapor Tarihi 05.12.2025
Rapor Numarası	2025.HALKGYO.37
Kocaeli İli, Çayırova İlçesi, Şekerpınar2Mahallesi, 420 Ada, 39 Parsel, A Blok, " Çatı Arası Piyesli Raporun Konusu Ofis ve İşyeri'' Nitelikli 1 Bağımsız Bölüm
Değerleme Konusu ve Kocaeli İli, Çayırova İlçesi, Şekerpınar2Mahallesi, 420 Ada, 39 Parsel, A Blok, " Çatı Arası Piyesli
Kapsamı Ofis ve İşyeri'' Nitelikli 1 Bağımsız Bölümün Değer Tespit Çalışması.

İş bu rapor, Altmışüç (63) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

{2}------------------------------------------------

İçindekiler	YÖNETİCİ ÖZETİ6
	1. RAPOR BİLGİLERİ8
1.1	Rapor Tarihi8
1.2	Rapor Numarası8
1.3	Raporun Türü / Başlık 8
1.4	Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Denetmen Adı ve Soyadı8
1.5	Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı8
1.6	Değerleme Tarihi 8
1.7	Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası8
1.8	Değerleme Raporunun Amacı 8
1.9	Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama8
1.10	Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 8
	2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 10
	2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri10
	2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri 10
	2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar10
	2.4. İşin Kapsamı 10
	3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 12
	3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri 12
	3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri:12
	3.1.2. Ulaşım Bağlantıları:14
	3.1.3. Tanımı:15
	3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri 15
	3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar16
	3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu16
	3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.) 16
	3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki 16
	3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu17
	3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama 17
	3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş:.17
	3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı

{3}------------------------------------------------

hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş17
3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,17	ilgili
3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama17
3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama17
4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 19
4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler19
4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler 19
4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler29
4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri29
4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler30
4.7. Taşınmazların Değerine Etken Faktörler30
4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri30
4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler 31
4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 31
4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı 31
4.9.3 Maliyet Yaklaşımı31
4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri31
4.11.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri32
4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi 32
4.13. Maliyet Oluşumları Analizi32
4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri32
4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler34
4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 34
4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar34
4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi34
4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 34
4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları 34
5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 36
5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri36
5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri36
5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş36

{4}------------------------------------------------

Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı
Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş36
6. SONUÇ 38
6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi38
6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması38
6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,39
6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi39

{5}------------------------------------------------

YÖNETİCİ ÖZETİ
Talep Sahibi	Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Rapor No ve Tarihi	2025.HALKGYO.37/ 05.12.2025
Değerleme Konusu ve Kapsamı	Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değerinin tespiti ve bu parsel üzerinde geliştirilen projenin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır.
Taşınmazın Açık Adresi	Şekerpınar Mahallesi, Fevzi Çakmak Caddesi No:89 Çayırova / KOCAELİ
Tapu Kayıt Bilgisi	Kocaeli İli, Çayırova İlçesi, Şekerpınar2 Mahallesi, 420 Ada, 39 Parsel, A Blok, 1 BB
Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu)	1 Adet Bina
İmar Durumu	420 ada 39 parsel 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında "Ticaret Alanı" lejantı içerisinde yer almakta olup yapılaşma koşulları; 5 Kat, Emsal: 1.5, olarak belirlenmiştir.
Kısıtlılık Hali	Taşınmazın tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Taşınmazların Toplam Alanı	9.131,00 m²
Taşınmazın Mevcut Durumuyla KDV Hariç Toplam Değeri	1.076.600.000,00 ₺ ( Birmilyar Yetmişaltımilyon Altıyüzbin Türk Lirası)
Taşınmazın Mevcut Durumuyla KDV Dahil Toplam Değeri	1.291.920.00,00 ₺ ( Birmilyar İkiyüzdoksanbirmilyon Dokuzyüzyirmibin Türk Lirası)
Taşınmazların Mevcut Durumuyla	4.550.000,00 ₺
Vergi Öncesi Toplam Aylık Kira Değeri	( Dörtmilyon Beşyüzellibin Türk Lirası)
Açıklama	Taşınmaz mahallinde 4 katlı arşiv binası olarak Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır.
Raporu Hazırlayanlar	Necati Murat SÜLÜNOĞLU - SPK Lisans No: 410627

Denetmen Fatih Orkun SAKALLI – SPK Lisans No: 407060

Sorumlu Değerleme Uzmanı Çetin BEGİÇ - SPK Lisans No: 400479

{6}------------------------------------------------

Bölüm 1 RAPOR BİLGİLERİ

1.1. Rapor Tarihi
1.2. Rapor Numarası
1.3. Raporun Türü / Başlık
1.4. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları
1.5. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
1.6. Değerleme Tarihi
1.7. Dayanak Sözleşmesi Tarihi ve Numarası
1.8. Değerleme Raporunun Amacı
1.9. Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama
1.10. Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

{7}------------------------------------------------

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi : 05.12.2025

1.2 Rapor Numarası : 2025.HALKGYO.37

1.3 Raporun Türü / Başlık : Anlatım Özellikli Rapor

1.4 Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Denetmen Adı ve Soyadı

Necati Murat SÜLÜNOĞLU (SPK Lisans No: 410627)

Fatih Orkun SAKALLI (SPK Lisans No: 407060)

1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı

Çetin BEGİÇ (SPK Lisans No: 400479)

1.6 Değerleme Tarihi

Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz tarafından yerinde, ilgili kurum ve kuruluşlarda 01.10.2025 ile 03.12.2025 tarihleri arasında incelemeler yapılmıştır.

1.7 Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası

21.10.2025 / 2025.HALKGYO.37

1.8 Değerleme Raporunun Amacı

Bu rapor, Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; Kocaeli, Çayırova, Şekerpınar Mah. Fevzi Çakmak Cad. No: 89'da konumlu ticari bina vasıflı taşınmazın mevcut piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.

Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazların portföyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.

1.9 Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama

Değerleme raporu; , Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)' in 1. maddesi 2. fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Tarafımızca taşınmaz için daha önce rapor düzenlenmemiştir.

{8}------------------------------------------------

Bölüm 2

DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI

2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri
2.2. Müşteri Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri
2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar
2.4. İşin Kapsamı

{9}------------------------------------------------

2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI

2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri

Şirketimiz, 01.12.2006 tarih ve 6695 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayımlanan şirket ana sözleşmesine göre; taşınmaz ve buna bağlı her tür taşınır malların yerinde incelemelerini gerçekleştirmek, bunlara bağlı ekspertiz raporlarını düzenlemek ve her türlü değerleme konusunda tüm özel ve kamu kuruluşlarına danışmanlık hizmeti vermek amacı ile 300.000,00 ₺ sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz güncel sermayesi 21.000.000 ₺'dir

Şirketimiz, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 27.07.2007 tarih ve B.02.1.SPK.0.15.534 sayılı yazısı ile SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.

Şirketimiz, Yelken Plaza Balgat Mahallesi Mevlana Bulvarı No: 139 A - Blok 6. Kat Daire: 27 Çankaya / ANKARA adresinde faaliyetlerine devam etmektedir.

2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri

Şirket Unvanı : Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Şirket Adresi : Barbaros Mah. Begonya Sk. WBC İş Merkezi No:2H 34746 Ataşehir / İstanbul

Şirket Amacı : Kurucusu olan TÜRKİYE HALK BANKASI A.Ş.'nin misyonuna paralel bir şekilde müşterilerine ve hissedarlarına sürekli katma değer yaratmak, GYO sektörünün gelişimine katkıda bulunmak ve küresel ölçekte saygın bir kurum haline gelmek.

Sermayesi : 3.840.000.000,-₺

Halka Açıklık : % 28

Telefon : 0216 600 10 00

E-Posta : [email protected]

2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar

Değerleme çalışması Sermaye piyasası değerleme standartlarına uygun olarak yapılmış, standartlar haricinde herhangi bir müşteri talebi olmamıştır. Konu taşınmaza ait tapu kayıtları Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından tarafımıza iletilmiştir.

2.4. İşin Kapsamı

Kocaeli İli, Çayırova İlçesi, Şekerpınar Mahallesi, 420 Ada, 39 Parsel üzerinde konumlu olan "Çatı Arası Piyesli Ofis ve İşyeri'' Gayrimenkulün Günümüz Ekonomik Koşullarında Cari Pazar Değerinin belirlenmesi

{10}------------------------------------------------

Bölüm 3

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri
3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri
3.1.2. Ulaşım Bağlantıları
3.1.3. Tanımı
3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri
3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.. Dokümanlar
Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu 3.4.
Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.) 3.5.
3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki
3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu
3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama
3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş
Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçeyesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.
3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama

{11}------------------------------------------------

3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri

3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri:

Kocaeli, Türkiye'nin Marmara Bölgesi'nde yer alan ve hem jeopolitik konumu hem de ekonomik yapısıyla ülkenin en önemli illerinden biridir. Türkiye'nin sanayi başkenti olarak görülen Kocaeli, İstanbul'un hemen doğusunda yer alması nedeniyle Marmara Bölgesi'nin en yoğun nüfuslu ve en gelişmiş illeri arasında bulunur. İl merkezi İzmit'tir. Doğusunda Sakarya, güneyinde Bursa, batısında İstanbul ve Yalova illeri, kuzeyinde ise Karadeniz yer alır. Yüzölçümü yaklaşık 3.500 km² olan Kocaeli, küçük yüzölçümüne rağmen Türkiye'nin nüfus yoğunluğu en yüksek illerinden biridir. Kocaeli'nin nüfusu 2023 yılı itibarıyla 2,1 milyonun üzerindedir. Bu nüfus, 12 ilçe ve yüzlerce mahalleye dağılmış durumdadır. İlçeleri; İzmit, Gebze,

{12}------------------------------------------------

Kartepe, Başiskele, Gölcük, Karamürsel, Kandıra, Körfez, Derince, Çayırova, Darıca ve Dilovası'dır. Nüfusun en yoğun olduğu yerler Gebze, Darıca ve İzmit havzalarıdır. Sanayinin yoğunluğu nedeniyle Kocaeli, Türkiye'nin en fazla iç göç alan illerinden biri hâline gelmiştir.

Tarih boyunca önemli bir geçiş noktası olan Kocaeli, antik çağda Bitinya Krallığı'nın toprakları içinde yer almış, Roma ve Bizans dönemlerinde İzmit (Nikomedya) önemli bir idari merkez olmuştur. Osmanlı döneminde limanları ve coğrafi konumu nedeniyle stratejik değer taşıyan il, Cumhuriyet döneminde de özellikle sanayi politikalarının odağında yer almıştır.

Günümüzde TÜBİTAK Marmara Araştırma Merkezi, TSE merkez laboratuvarları ve Askerî üretim tesisleri gibi önemli kuruluşlar il sınırları içerisinde bulunmaktadır. İl coğrafyası oldukça çeşitlidir. İzmit Körfezi, ilin en belirgin coğrafi unsurlarından biridir. Körfez, hem doğal bir liman hem de sanayi tesisleri için uygun bir alan sunar. Samanlı Dağları'nın uzantıları güneyde yükselir, kuzeyde ise Karadeniz'e doğru alçalan düzlükler yer alır. Kocaeli'nin kuzey kesimlerinde Karadeniz iklimi, güney ve batı kesimlerinde ise Marmara ikliminin geçiş özellikleri görülür. Yazlar sıcak ve nemli, kışlar yağışlı ve ılımandır. Yağış miktarı Türkiye ortalamasının üzerindedir.

Ekonomi büyük oranda sanayiye dayanır. Kocaeli, Türkiye'nin toplam sanayi üretiminin önemli bir bölümünü tek başına karşılar. Otomotiv, kimya, metal, kauçuk, plastik, makine, enerji ve tersanecilik sektörleri ilde yoğunlaşmıştır. Gebze, Dilovası, Çayırova ve Körfez ilçeleri, ülkenin en büyük organize sanayi bölgelerine, limanlarına ve lojistik merkezlerine ev sahipliği yapar. İzmit Körfezi kıyısındaki limanlar, Türkiye'nin en işlek yük limanları arasındadır. İl ekonomisinde özel sektörün payı çok yüksektir ve Kocaeli, kişi başına düşen gelir bakımından Türkiye'nin en üst sıralarındaki illerdendir.

Tarım, ilin ekonomik yapısı içinde sınırlı bir yer tutsa da özellikle Kandıra ilçesi süt ürünleri, mısır ve sebze üretimiyle ön plana çıkar. Kırsal bölgelerde hayvancılık, özellikle büyükbaş yetiştiriciliği önemlidir. Buna karşın sanayi baskısı nedeniyle tarım alanları giderek daralmaktadır.

Kültürel açıdan Kocaeli, tarihî yapıları, müzeleri ve doğal güzellikleriyle zengindir. İzmit'teki Saat Kulesi, Atatürk ve Redif Müzesi, Roma döneminden kalan kalıntılar, Osmanlı kasabası dokusunu koruyan Karamürsel ve Hereke halıları ilin tarihî mirasını oluşturur. Kartepe, kış turizmi açısından önemli bir merkez hâline gelmiştir; İzmit Körfezi kıyıları yaz turizmi ve doğa sporları için kullanılır. Kefken, Kerpe ve Cebeci sahilleri, Karadeniz kıyılarında yaz aylarında yoğun ilgi görür. Ulaşım altyapısı bakımından Türkiye'nin en gelişmiş illerinden biridir. İstanbul–Kocaeli otoyolu, Kuzey Marmara Otoyolu, hızlı tren hattı ve liman ağları sayesinde Kocaeli ülkenin en önemli lojistik merkezidir. Ayrıca Sabiha Gökçen Havalimanı'na yakınlığı, Gebze-Orhangazi-İzmir otoyolu bağlantısı ve sanayi tesislerine yönelik demiryolu hatları ekonomik hareketliliği artırmaktadır. Kocaeli, yüksek göç oranı, sanayi yoğunluğu, ekonomik çeşitliliği ve stratejik konumuyla Türkiye'nin en dinamik illerinden biri olmayı sürdürmektedir. Nüfusu her yıl artmakta, sanayi ve teknoloji yatırımları gelişmekte, eğitim ve araştırma kuruluşları bilimsel üretimi desteklemektedir. Küçük yüzölçümüne rağmen Türkiye'nin ekonomik lokomotifi sayılan Kocaeli, Marmara Bölgesi'nin olduğu kadar ülke ekonomisinin de vazgeçilmez merkezlerinden biridir.

Çayırova, Kocaeli'nin batısında, İstanbul sınırına komşu bir konumda bulunan, yüzölçümü küçük fakat nüfus yoğunluğu ve sanayileşme oranı yüksek olan bir ilçedir. İstanbul'un Anadolu Yakası'yla doğrudan bağlantılı olması, ilçeyi hem Marmara Bölgesi'nin hem de ülke genelinin önemli bir geçiş ve üretim merkezi hâline getirmiştir. İlçenin yukarıdan bakıldığında görülen çehresi; sanayi tesisleri, organize sanayi bölgeleri, lojistik merkezleri ve hızla yükselen konut alanlarının iç içe geçtiği dinamik bir yapıya sahiptir. Çayırova, Gebze bölgesinin yoğun kentleşme sürecinin bir parçası olarak gelişmiş; zaman içerisinde Kocaeli'nin en stratejik yerleşimlerinden biri hâline gelmiştir. İlçe, 2008 yılında Gebze'den ayrılarak ilçe statüsü kazanmıştır. Bugün yüzölçümü küçük olmasına rağmen nüfusu hızla artmaktadır. İlçede yaşayan insanlar büyük ölçüde hizmet ve sanayi sektörlerinde istihdam edilmektedir. Organize sanayi bölgeleri, lojistik şirketleri, depolama alanları ve büyük ölçekli fabrikalar ilçenin ekonomik yapısını belirler. Çayırova'nın konumu İstanbul ile Kocaeli arasında bir köprü niteliğinde olduğundan, ilçe hem iç göç hem de ekonomik hareketlilik bakımından yoğunluk yaşamaktadır. Coğrafi olarak bakıldığında Çayırova, Marmara Bölgesi'nin tipik geçiş iklimini taşır. İlçe, yazları sıcak ve nemli, kışları ılık ve yağışlı bir iklime sahiptir. Karadeniz'den gelen nemli hava kütleleri ile Marmara'nın ılıman yapısı, ilçede yılın büyük bölümünde nem oranının yüksek olmasına neden olur. İlçe toprakları büyük ölçüde yapılaşmış olduğundan doğal bitki örtüsü sınırlı kalmış; buna rağmen bazı bölgelerde yeşil alanlar, parklar ve rekreasyon sahaları korunmaktadır. Tarihsel açıdan Çayırova'nın yerleşim geçmişi eski çağlara kadar uzansa da bölgenin gerçek anlamda gelişimi Cumhuriyet sonrası dönemde başlamıştır. Özellikle 1970'lerden sonra sanayi yatırımlarının Gebze bölgesine kaymasıyla birlikte Çayırova, hızla büyüyen bir işçi ve memur nüfusuna ev sahipliği yapmıştır. İlçenin kuruluşundan önce burada daha çok gecekondulaşma ve kırsal yaşamın görülmesine karşın, ilçe olduktan sonra hızlı bir kentsel dönüşüm başlamış; modern konut projeleri, ticaret merkezleri,

{13}------------------------------------------------

eğitim kurumları ve ulaşım altyapıları kısa sürede gelişmiştir. İlçede eğitim seviyesi, bölgedeki sanayi yatırımlarının nitelikli iş gücüne olan ihtiyacı nedeniyle giderek yükselmektedir. Çok sayıda devlet okulu, özel okul ve mesleki eğitim merkezi bulunmaktadır. Yükseköğretim açısından ise çevre ilçelerdeki üniversitelerden yoğun bir öğrenci hareketliliği görülür. Nüfusun gençlik oranının yüksek olması, Çayırova'yı Kocaeli'nin en dinamik ilçelerinden biri yapmaktadır. Ekonomik yapı incelendiğinde Çayırova'nın Kocaeli'nin ekonomik üretiminde önemli bir paya sahip olduğu görülür. İlçe sınırları içinde çok sayıda fabrika, teknoloji şirketi ve lojistik merkezi faaliyet göstermektedir. Otomotiv yan sanayi, metal işleme, kimya, gıda, plastik ve elektronik gibi sektörler ilçede yoğun olarak yer almaktadır. Ayrıca bölgenin lojistik açıdan stratejik konumu, Türkiye içi ve dış ticaret hareketliliğinde Çayırova'yı öne çıkarır. TEM Otoyolu, D-100 Karayolu ve limanlara yakınlık, ilçeyi büyük bir ticaret ve dağıtım üssü hâline getirmektedir. Ulaşım altyapısı oldukça gelişmiştir. TEM Otoyolu ve E-5 karayolu üzerinden İstanbul ve Kocaeli'nin diğer ilçelerine hızlı ulaşım sağlanır. Marmaray ve banliyö hattına olan yakınlık, özellikle İstanbul'a çalışan nüfus için önemli bir ulaşım kolaylığı sunar. Ayrıca çevredeki liman ve havaalanlarına (Sabiha Gökçen gibi) erişim, ilçenin ekonomik potansiyelini daha da yükseltmektedir. Nüfus yapısına bakıldığında, Çayırova yoğun göç alan bir ilçedir. Türkiye'nin farklı bölgelerinden gelen insanların oluşturduğu bu kozmopolit yapı, ilçeye hareketli ve çok kültürlü bir sosyal doku kazandırır. Genç nüfusun fazlalığı, hizmet ve ticaret sektörlerinin gelişmesini teşvik eder. İlçede sosyal yaşam; alışveriş merkezleri, parklar, spor kompleksleri ve kültürel etkinliklerle giderek canlanmaktadır. Çayırova, küçük yüzölçümüne rağmen Kocaeli'nin en hızlı büyüyen, en yoğun nüfuslu ve ekonomik açıdan en güçlü ilçelerinden biri olarak dikkat çeker. Sanayisi, İstanbul'a yakınlığı, lojistik avantajları, gelişen eğitim ve hizmet sektörü ile Marmara Bölgesi'nin önemli bir yerleşim ve üretim merkezi olmayı sürdürmektedir. Hızlı kentleşmenin getirdiği avantaj ve zorluklarla birlikte, Çayırova gelecekte Kocaeli'nin en stratejik ilçelerinden biri olmaya devam edecektir.

3.1.2. Ulaşım Bağlantıları:

Değerleme konusu taşınmaz Kocaeli ili, Çayırova İlçesi, Şekerpınar Mahallesi, Fevzi Çakmak Caddesi 420 ada 39 parsel üzerinde konumlu 89 dış kapı numaralı 4 katlı ticari binadır. Taşınmaz bölgenin ana arterleri olan İzmit – İstanbul Otoyoluna 600 m mesafede konumludur. Bölgede yapılaşma tamamlanmış olup ulaşım tüm toplu taşıma araçları ile rahatlıkla ulaşım gerçekleştirile bilmektedir. Taşınmazın yakın çevresinde çok sayıda ticari ve sanayi ünitesi mevcuttur.

{14}------------------------------------------------

3.1.3. Tanımı:

Değerleme konusu taşınmaz Kocaeli ili, Çayırova İlçesi, Şekerpınar Mahallesi, Fevzi Çakmak Caddesi 420 ada 39 parsel üzerinde konumlu 89 dış kapı numaralı ticari binadır

Taşınmazın konumlu olduğu ana taşınmaz 15.652,00 m² yüz ölçümlü 420 ada 39 parsel üzerinde konumlu 2 adet ( A ve B) Bloktan Bodrum meydana gelmektedir. Değerleme konusu A blok parselin kuzeyinde konumlu blok olup onaylı mimari projesine göre Bodrum + Zemin + 1 Normal kat + Çatı Katlı olarak projelendirilmiş ve inşa edilmiştir. Taşınmazın konumlu olduğu parselin etrafı çevreli beton ve tel örgü ile çevrilidir. Onaylı mimari projesine göre taşınmazın bodrum katı 2.205 m² kullanım alanına sahip olup teknik hacimler ve sığnak hacminden meydana gelmektedir. Taşınmazın zemin katı 3.138 m² kullanım alanına sahip olup hol, teknik hacim, toplantı odası, kurulum odası ve arşiv alanından meydana gelmektedir. Taşınmazın 1. kat hacmi 3.138 m² kullanım alanına sahip olup teknik hacim, ofis, bilgi işlem hacimlerinden meydana gelmektedir. Taşınmazın çatı kat hacmi 650 m² kapalı depo hacmi, 300 m² teras kullanım alanlarından meydana gelmektedir. Taşınmaz toplamda 9.131 m² kapalı, 300 m² teras hacminden meydana gelmektedir. Taşınmaz onaylı mimari ile kullanım alanı olarak uyumlu olup yapı içerisinde kullanım amacına yönelik olarak bölümlendirmeler oluşturulmuştur.
Mahallinde yapılan gözlemlerde taşınmaz duvarları saten boyalı, tavanlar alçıpan asma tavan şeklinde düzenlenmiştir. Yapının ana girişi zemin kat seviyesinden sağlanmaktadır. Dış cephe kompozit panel kaplama ile tamamlanmış, merdivenler seramik kaplı, korkuluklar alüminyum doğrama olarak imal edilmiştir. Bina içerisinde 1 adet asansör bulunmaktadır. Yapının 24 saat güvenlik hizmeti, yangın alarm sistemi, sprinkler söndürme sistemi, kamera sistemi ve gerekli tüm teknik altyapılar mevcuttur. Ana gayrimenkul, fiziki ve teknik açıdan genel olarak bakımlı olup iyi kalitede malzeme ve işçilik kullanılmıştır. Herhangi bir belirgin yıpranma görülmemekte, ihtiyaçlara göre iç mekânlarda bölme düzenlemeleri yapılmış durumdadır.

3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri

:	Kocaeli
:	Çayırova
:	-
:	Şekerpınar2
:	-
:	-
:	-
:	-
:	420
:	39
:	15.652,00 m2
:	1/1
:	Arsa
:	Çatı Arası Piyesli Ofis ve İşyeri
:	A Blok / Zemin + 1 / 1
:	51/100
:	Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi
:	02.02.2022
:	63
:	6177
:	1517

^*** Konu taşınmazın tapu kayıtları müşteri Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından tarafımıza verilmiştir.

{15}------------------------------------------------

Değerleme konusu taşınmazların ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Çayırova Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından tespit edilmiştir.

Taşınmazlara ait imar dosyası Çayırova Belediyesi'nde dijital ortamda incelenmiştir.

Çayırova Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde resmi olarak imar durum bilgisi incelenmiştir.

Konu taşınmazın tapu kayıtları müşteri Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından tarafımıza verilmiştir.

	RUHSAT TABLOSU
ADA	PARSEL	BELGE TÜRÜ	BELGE TARİHİ	BELGE NO	KULLANIM AMACI	YOL KOTU ALT KAT SAYISI	YOL KOTU ÜSTÜ KAT SAYISI	TOPLAM KAT SAYISI	KAPSADIĞI ALAN
420	39	YENİ YAPI RUHSATI	29.08.2013	521	Ofis ve İşyeri	1	2	3	9.131,00 m²

	YAPI KULLANMA İZİN TABLOSU
ADA	PARSEL	BELGE TÜRÜ	BELGE TARİHİ	BELGE NO	KULLANIM AMACI	YOL KOTU ALT KAT SAYISI	YOL KOTU ÜSTÜ KAT SAYISI	TOPLAM KAT SAYISI	KAPSADIĞI ALAN
420	39	YAPI KULLANMA İZİN	14.10.2015	181	Ofis ve İşyeri	1	2	3	9.131,00 m²

	MİMARİ PROJE TABLOSU
ADA	PARSEL	BELGE TARİHİ	KULLANIM AMACI	KAPSADIĞI ALAN
420	39	17.07.2013	Ofis ve İşyeri	9.131,00 m²

Çayırova Belediyesi'nde incelenen imar arşiv dosyasında herhangi bir olumsuz evraka rastlanmamıştır.

Taşınmaza ait S34A460D30149 Belge Numaralı, B sınıfı Enerji Kimlik Belgesinin geçerlilik süresi dolmuştur.

3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu

06.10.2025 tarihinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Portal Hizmetlerinden Halk GYO A.Ş. tarafından alınıp tarafımıza iletilen TAKBİS belgesindeki resmi tapu bilgilerine göre değerleme konusu taşınmazın ana gayrimenkul niteliği "Arsa" şeklindedir.

3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)

TKGM Web Tapu Sisteminde yapılan incelemelerde değerleme konusu taşınmazın son üç yıl içerisinde herhangi bir mülkiyet değişikliği olmadığı tespit edilmiştir. Taşınmazın maliki olan Halk GYO A.Ş 28.10.2010 tarihli ve 36171 sayılı yevmiyeli işlem ( Edinme Sebebi: Ticari Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması ) ile mülkiyet hakkı kazanmıştır. Konu taşınmazın tapu kayıtları müşteri Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından tarafımıza verilmiştir.

3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki

Web Tapu portaldan elektronik ortamda 06.10.2025 tarih ve saat 15:30 itibarıyla alınan ve rapor ekinde yer alan Tapu Kayıt Belgesi'ne göre taşınmaz üzerinde aşağıda yer alan takyidat bulunmaktadır.

Beyanlar Hanesinde:

-Yönetim Planı : 28/01/2022 (02.02.2022 tarih, 1517 yevmiye)

-İmar düzenlemesine alınmıştır. (22.03.2019 tarih, 2418 yevmiye)

Şerhler Hanesinde:

-Herhangi bir şerh kaydı bulunmamaktadır.

Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:

-İrtifak hakkı vardır. (Özel Koşullar : -Bu parsel üzerinde krokide (A) ile gösterilen 190,50 m2 lik kısmında TEDAŞ lehine irtifak hakkı kurulmuştur. SÜRESİZ SÜRE İLE ) (12.03.2018 tarih, 1990 yevmiye)

Rehinler Hanesinde:

{16}------------------------------------------------

-Herhangi bir rehin kaydı bulunmamaktadır.

Konu taşınmazın tapu kayıtları müşteri Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından tarafımıza verilmiştir.

3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu

Değerleme konusu taşınmazların ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Çayırova Kadastro Müdürlüğü'nde incelenen kadastro paftasından, Çayırova Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından ve T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Online CBS haritalarından tespit edilmiştir.

Çayırova Belediyesi İmar Müdürlüğü İmar Servisi'nden 07.11.2025 tarihinde alınan imar durum bilgilerine göre; değerleme konusu taşınmaz olan 420 ada 39 parsel 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında "Ticaret" Alanı lejantı içerisinde yer almakta olup yapılaşma koşulları; Ayrık nizam, 4 kat, Emsal: 1.5 olarak belirlenmiştir.

3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama

Çayırova Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden taşınmaz özelinde herhangi bir cezai tutanak, durdurma kararı vb bulunmadığı bilgisi şifahen alınmıştır.

3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş:

Değerleme konusu taşınmazların kadastral durumlarında son 3 yılda değişiklik bulunmamaktadır.

3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.

Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (b) "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir," bendi gereği taşınmazların tapudaki nitelikleriyle "Bina" başlığı altında GYO portföyde bulundurulmasında bir engel yoktur.

3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,

Konu mülk 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun hükümlerine tabi olup Petek Yapı Denetim LTD ŞTİ. firması tarafınca denetim süreci tamamlanmıştır.

3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

Değerlemesi yapılan taşınmaz fiiliyatta tüm yasal sorumluluklarını yerine getirerek yapı kullanma izin belgesi almış olup herhangi bir proje değerlemesi yapılmamaktadır.

3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama

Taşınmaz için herhangi bir proje işlemiyle ilişkin sözleşme bulunmamaktadır.

{17}------------------------------------------------

Bölüm 4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler
4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 44
4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler
4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler
4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler
Değerleme İsleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 4.8.
4.9. Değerlemede Kullanılan Yöntemler
4.9.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
4.9.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı
4.9.3. Maliyet Yaklaşımı
Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntem/ler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri 4.10.
Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri 4.11.
4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi
4.13. Maliyet Oluşumları Analizi
4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri
4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler
4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar
4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
4.20. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranlar

{18}------------------------------------------------

4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

Değerleme konusu taşınmaz Kocaeli ili, Çayırova İlçesi, Yukarı Şekerpınar Mahallesi, Fevzi Çakmak Caddesi 420 ada 39 parsel üzerinde konumlu 89 dış kapı numaralı ticari binadır.

Bölgede yapılaşma tamamlanmış olup ulaşım toplu taşıma araçları ile rahatlıkla gerçekleştirile bilmektedir. Konumlu olduğu Fevzi Çakmak Caddesinde toplu taşıma durakları mevcuttur. Taşınmazın konumlu olduğu bölge ticari ve sanayi tipi taşınmazların konumlu olduğu bir bölge olup, bölgede konut tipi taşınmazlar yok denecek kadar azdır. Bölgede sosyal donat alanları yeterli olup altyapı yatırımları tamdır.

4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Dünya Ekonomisindeki Gelişmeler

2024 yılında küresel ölçekte büyüme görünümü, enflasyonda gerileme eğilimi sürerken jeopolitik gerginlikler ve ticarette belirsizliklerin gölgesinde, dayanıklı bir performans sergilemiştir. Gelişmiş ekonomiler büyümesini korurken gelişmekte olan ekonomiler ise özellikle Asya ekonomileri kaynaklı ivme kaybetmiştir. 2024 yılında başta Avrupa Merkez Bankası (ECB) ve ABD Merkez Bankası (Fed) olmak üzere gelişmiş ülke merkez bankaları büyüme ve enflasyon dinamiklerini dikkate alarak politika faizlerinde indirim döngüsüne başlamıştır. Diğer taraftan gelişmekte olan ülke merkez bankaları temkinli yaklaşımını sürdürmüştür. Özellikle yılın son çeyreğinde ABD'de seçim süreci kaynaklı politika belirsizliği küresel iktisadi faaliyette belirleyici bir unsur olmuştur.

2025 yılının ilk yarısında ABD ve Çin arasında artan ticaret gerilimi, tarife artışları ve misilleme önlemleri, küresel ticaret sistemine yönelik belirsizlikleri derinleştirmiştir. ABD'nin ilan ettiği küresel ölçekte yaygın tarifelere başta Çin olmak üzere birçok ülke tarafından karşılık verilmiş, bu durum finansal piyasalarda da sert dalgalanmalara yol açmıştır. Tüm bu gelişmelerin etkisiyle küresel büyüme ivmesi baskılanmış ancak önden yüklemeli ticaret ve yatırım faaliyetleri bu dönemde büyümeyi desteklemiştir.

Finansal koşullar 2025 yılının ilk yarısında görece iyileşmiş, gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımları canlanmıştır. Bu olumlu tabloya rağmen, özellikle ABD'nin uygulamayı planladığı ilave tarifelerin ertelenmesiyle ticaret politikası belirsizlikleri artmış, küresel büyüme ve ticaret üzerindeki riskler varlığını korumuştur. 2022 yılında zirveye ulaşan küresel enflasyona karşı alınan tedbirlerle belirli kazanımlar sağlanmışken fiyat artışlarındaki düşüş süreci son dönemde yavaş seyretmektedir. Mal fiyatları artış hızındaki belirgin düşüşler manşet enflasyonun gerilemesine yardımcı olurken hizmet fiyatları artış hızı ortalama enflasyonun üzerinde kalmaya devam etmektedir. Başlıca ekonomilerde görece yüksek seviyelerden gerilemesine rağmen enflasyonun öngörülenin üzerinde seyretmesi, faiz indirimlerini ötelemiştir. Manşet enflasyonun beklentilerle nispeten daha uyumlu bir görünüm izlediği Avro Bölgesi ve diğer gelişmiş ekonomiler, parasal gevşeme döngüsü açısından ABD'nin önünde yer almıştır. Birçok gelişmekte olan ülke merkez bankaları ise dışsal riskler nedeniyle politika faiz oranlarını düşürme konusunda temkinli davranmaya devam etmektedir.

Küresel salgın öncesi yirmi yıllık dönemde dünya büyümesi ortalama yüzde 3,7 iken son yıllardaki makroekonomik gelişmelere paralel olarak, 2024 yılında yüzde 3,3 oranıyla tarihsel ortalamaların altında büyüme kaydedilmiştir. Dünya ekonomisinin Uluslararası Para Fonu (IMF) tahminlerine göre 2025 yılında bir önceki yılın da altında kalarak yüzde 3,0 oranında büyümesi, 2026 yılında benzer bir görünümle yüzde 3,1 oranında büyüme kaydetmesi beklenmektedir.

Ülkelere göre incelendiğinde, 2024 yılında ABD ekonomisi güçlü iç talep sayesinde yüzde 2,8 ile görece yüksek bir büyüme kaydederken Avro Bölgesinde büyüme yüzde 0,9 ile sınırlı düzeyde kalmış, özellikle imalat sanayiindeki durgunluk ve yüksek enerji maliyetleri büyümeyi baskılamıştır. Çin ekonomisi ihracattaki artışa rağmen zayıf iç talep ve gayrimenkul

{19}------------------------------------------------

sektöründeki sorunlara bağlı olarak yüzde 5,0 oranında büyüme kaydetmiştir. 2024 yılında yüzde 1,8 oranında büyüyen gelişmiş ekonomilerin 2025 ve 2026 yıllarında sırasıyla yüzde 1,5 ve yüzde 1,6 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Türkiye'nin önemli ticaret ortağı olan Avro Bölgesinin 2025 ve 2026 yıllarında sırasıyla yüzde 1,0 ve yüzde 1,2 oranında, Almanya'nın yüzde 0,1 ve yüzde 0,9 oranında büyümesi öngörülmektedir. Aynı dönemde Birleşik Krallık'ın sırasıyla yüzde 1,2 ve yüzde 1,4 oranında büyümesi beklenirken Japonya'nın yüzde 0,7 ve yüzde 0,5 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir. ABD'nin ise 2025 yılında yüzde 1,9 oranında büyümesi öngörülmekteyken 2026 yılında yüzde 2,0 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir.

2024 yılında yüzde 4,3 büyüyen gelişmekte olan ülkelerin 2025 ve 2026 yıllarında IMF tahminlerine göre yüzde 4,1 ve yüzde 4,0 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Gelişmekte olan ülkeler arasında öncü konumda olan Çin'in 2025 ve 2026 yıllarında sırasıyla yüzde 4,8 ve yüzde 4,2 oranında, Hindistan'ın ise her iki yılda yüzde 6,4 oranında büyümesi öngörülmektedir. Çin ekonomisi son dönemlerde artan teşvikler, iyileşen tüketici güveni ve güçlü dış talepten olumlu etkilenmiş ve beklentilere yakın bir performans sergilemiştir. Ancak gayrimenkul sektöründeki kırılganlıklar gibi devam eden yapısal sorunlar ve ticaret gerilimleri Çin ekonomisinde aşağı yönlü baskı oluşturmaktadır.

Enflasyon oranlarının birçok ekonomide hedef seviyelere yaklaşması ve bazı ülkelerde iktisadi faaliyette yavaşlamanın belirginleşmesi, küresel finansal koşullarda sınırlı bir gevşemeye zemin hazırlamıştır. Bununla birlikte, ticaret politikalarındaki belirsizlikler, özellikle büyük ekonomiler arasında devam eden tarife gerilimleri ve korumacı eğilimler, küresel ekonomik görünüm üzerinde baskı oluşturmaktadır. Süregelen jeopolitik gelişmelerin yanı sıra, emtia fiyatlarındaki oynaklık ve para politikası adımlarının hızı ile zamanlaması, önümüzdeki dönemde ülkelerin büyüme performansını ve finansal istikrarını etkilemeye devam edecektir.

Kaynak: IMF Küresel Ekonomik Görünüm (Temmuz 2025), T: Tahmin

Grafik 1: Küresel Büyüme ve Küresel Ticaret Hacmi Artışı (Yüzde)

2025 yılı küresel iktisadi faaliyet görünümünde bir önceki yıla kıyasla yaşanan kısmi yavaşlama ve artan belirsizliklerle dünya ticaret hacmi artış hızındaki yavaşlamanın daha da belirginleşmesi öngörülmektedir. 2024 yılında mal ve hizmet ticaret hacmindeki artış, küresel düzeyde yüzde 3,5, gelişmiş ülkelerde yüzde 2,0 iken yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde yüzde 5,8 oranında kaydedilmiş olup 2025 yılında sırasıyla yüzde 2,6, yüzde 1,8 ve yüzde 3,8 oranlarında gerçekleşmesi tahmin edilmektedir. 2026 yılında ise küresel mal ve hizmet ticaretindeki artış hızının tarifeler ve korumacılıktaki yükselişle beraber daha da yavaşlayarak yüzde 1,9 olması beklenmektedir. Bu dönemde mal ve hizmet ticaret hacmi artış hızının gelişmiş ülkelerde yüzde 1,2 oranına, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 3,2

{20}------------------------------------------------

oranına gerilemesi tahmin edilmektedir.

	2023	2024	2025T	2026T
Küresel Hâsıla	3,5	3,3	3,0	3,1
Gelişmiş Ekonomiler	1,8	1,8	1,5	1,6
ABD	2,9	2,8	1,9	2,0
Avro Bölgesi	0,5	0,9	1,0	1,2
Almanya	-0,3	-0,2	0,1	0,9
Diğer Gelişmiş Ekonomiler	1,9	2,2	1,6	2,1
Yükselen ve Gelişmekte Olan Ekonomiler	4,7	4,3	4,1	4,0
Yükselen ve Gelişmekte Olan Asya	6,1	5,3	5,1	4,7
Çin	5,4	5,0	4,8	4,2
Yükselen ve Gelişmekte Olan Avrupa	3,6	3,5	1,8	2,2
Orta Doğu ve Orta Asya	2,4	2,4	3,4	3,5
Sahra-Altı Afrika	3,6	4,0	4,0	4,3
Dünya Ticaret Hacmi (Mal ve Hizmetler)	1,0	3,5	2,6	1,9
Gelişmiş Ekonomiler	0,2	2,0	1,8	1,2
Yükselen ve Gelişmekte Olan Ekonomiler	2,3	5,8	3,8	3,2
Emtia Fiyatları
Petrol	-16,4	-1,8	-13,9	-5,7
Yakıt Dışı (Dünya Emtia İthalat Ağırlıklarına Göre Ort.)	-5,7	3,7	7,9	2,0
Tüketici Fiyatları	6,6	5,6	4,2	3,6
Gelişmiş Ekonomiler	4,6	2,6	2,5	2,1
Yükselen ve Gelişmekte Olan Ekonomiler	8,0	7,7	5,4	4,5

2024 yılında küresel düzeyde talepteki zayıf seyir emtia fiyatlarında aşağı yönlü baskı oluşturmuştur. Özellikle enerji fiyatları, Rusya-Ukrayna savaşıyla zirve seviyeleri gördükten sonra gerileyerek salgın öncesi fiyat seviyesine yakınsamış ancak yıl ortasında başta Gazze'deki katliamlar ve On İki Gün Savaşı olmak üzere Orta Doğu'da yaşanan İsrail kaynaklı gerilimler nedeniyle kısa süreli artışlar görülmüştür. 2025 yılına gelindiğinde ise emtia fiyatları genel olarak ılımlı bir seyir izlemekte olup küresel ticaret akımlarında gözlenen öne çekilmiş talep ve stoklama davranışları, bazı alt gruplarda geçici dalgalanmalara yol açmıştır. Küresel navlun fiyatlarında 2025 yılının ilk yarısında kısmi artışlar gözlenmiş, ikinci çeyrekte bu eğilim yavaşlamıştır. 2025 yılında emtia fiyatları, özellikle enerji ve gıda alt gruplarında, manşet enflasyonun düşüşüne katkı sunarken hizmet fiyatlarındaki dirençli seyir enflasyondaki gerilemeyi sınırlamaya devam etmiştir. Önümüzdeki dönemde küresel talebin görünümü, ticaret politikalarının ve jeopolitik risklerin seyri, başta enerji olmak üzere emtia fiyatlarında belirleyici unsurlar olacaktır.

Grafik 2: Ticaret Politikası ve Jeopolitik Belirsizlik Endeksi

{21}------------------------------------------------

le imzaları mıştır. Halk Gayrimerkul Yatırın OrtaklığıGelcedge Yatırın Ortaklığı
----------------------------------------------------------------------------------	--

1200	1200
1000 Ticaret Politikası Belirsizlik Endeksi	1000 Jeopolitik Risk Endeksi
800	800
600	600
400	400
200	200

Kaynak: Ticaret Politikası Belirsizliğinin Ekonomik Etkileri, Caldara vd. (2020); Jeopolitik Risk Endeksi

Sıkı finansal koşullarla gerileme kaydeden küresel enflasyon, özellikle hizmet fiyatlarındaki dirençli seyir nedeniyle hedef seviyelere tam olarak yakınsayamamıştır. 2025 yılında zayıflayan özel tüketim ve yatırımlar manşet enflasyonda düşüşü desteklerken çekirdek enflasyon birçok gelişmiş ve gelişmekte olan ekonomide yüksek kalmaya devam etmektedir. Bu durum, tarifelerin olası etkileriyle birlikte önümüzdeki dönemde enflasyona dair endişeleri canlı tutmaktadır.

Bu çerçevede, merkez bankaları 2025'in ilk yarısında temkinli bir duruş sergilemiş ancak bazı gelişmiş ülkelerde sınırlı faiz indirimlerine gidilmiştir. ABD Merkez Bankası yılın ilk yarısında politika faiz oranını sabit tutarak yılın ikinci yarısında kademeli faiz indirimi sinyali vermiş, Avrupa Merkez Bankası ise politika faizini sınırlı oranda düşürmüştür. Çin'de parasal gevşeme ve mali teşvikler devam ederken Japonya faiz artırımlarını kontrollü biçimde sürdürmektedir. Gelişmekte olan ülkelerde ise faiz indirimlerine dair adımlar büyük ölçüde sınırlı kalmıştır. Mevcut sıkı finansal koşullar ve politika belirsizlikleri altında, küresel enflasyonun 2024 yılına göre düşüş göstereceği ancak bazı ekonomilerde hedeflerin üzerinde kalmayı sürdüreceği öngörülmektedir. IMF'nin 2025 yılı tahminine göre enflasyonun gelişmiş ekonomilerde yüzde 2,5 ve yükselen piyasalar ve gelişmekte olan ekonomilerde yüzde 5,4 olması öngörülmektedir. Küresel enflasyonun ise 2025 ve 2026 yıllarında sırasıyla ortalama yüzde 4,2 ve yüzde 3,6 oranında gerçekleşeceği tahmin edilmektedir.

Önümüzdeki dönemde, jeopolitik gerilimlerin ve ekonomi politikası belirsizliklerinin, küresel ticarette korumacılık eğilimlerini ve tedarik zincirlerinde bozulmaları besleme olasılığı hâlen devam etmektedir. Ayrıca, finansal koşullarda sıkılaşmanın seyri ve beklenen gevşeme döngüsünün takvimi, küresel risk iştahı ve gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımları üzerinde belirleyici olacaktır. Son olarak, iklim değişikliğine bağlı kuraklık gibi doğal afetlerin sıklığının artması ve boyutlarının büyümesi küresel enflasyon beklentilerinde arz yönlü bozulmalara neden olabilecektir. Orta Vadeli Program (2026-2028)'ın makroekonomik politika çerçevesi ortaya konulurken söz konusu aşağı ve yukarı yönlü riskler dikkate alınmış, hedefler belirlenirken ihtiyatlı bir yaklaşım benimsenmiştir.

Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler

Küresel ölçekte devam eden enflasyonla mücadele politikalarının etkisiyle dış talebin zayıf seyrettiği, jeopolitik gerilimlerin sürdüğü ve finansal koşulların nispeten sıkı seyrettiği 2024 yılında, Türkiye ekonomisi dezenflasyon sürecine uyumlu şekilde büyümesini sürdürmüştür. Uygulamaya konulan sıkı para ve maliye politikaları ile 2024 yılı Haziran ayından itibaren fiyatlar genel seviyesindeki artış hızı yavaşlamaya başlamıştır. 2023 yılında yaşanan deprem felaketinin yol açtığı hasarın giderilmesine yönelik uygulanan tedbirlere ve yürütülen yeniden yapılanma faaliyetlerine 2024 yılında da devam edilmiştir. Böylece 2024 yılı boyunca inşaat yatırımları güçlü seyretmiş ve sabit sermaye yatırımları bir önceki yıla kıyasla ivme kaybetmesine rağmen artış eğilimini sürdürmüştür. Yılın ikinci yarısında sıkı para ve maliye politikası

{22}------------------------------------------------

uygulamalarının kararlılıkla devam etmesiyle birlikte özel tüketimin artış hızı azalmış ve büyüme kompozisyonundaki dengelenmeyle dezenflasyon süreci desteklenmiştir. Böylelikle, Türkiye ekonomisi 2024 yılında küresel ve bölgesel ölçekte artan belirsizliklerle birlikte devam eden zayıf dış talep koşulları ve finansal sıkılaşmaya rağmen dayanıklılığını koruyarak yılın tamamında yüzde 3,3 oranında büyüme kaydetmiştir.

2024 yılında milli gelir iktisadi faaliyet kollarına göre incelendiğinde, yıl genelinde inşaat dâhil hizmetler sektörü milli gelir büyümesine en fazla katkı sağlayan üretim sektörü olmaya devam etmiştir. 2024 yılının tamamında inşaat dâhil hizmetler sektörü ve sanayi sırasıyla yüzde 3,6 ve yüzde 0,2 oranlarında katma değer artışı göstermiş olup bu sektörlerin büyümeye katkıları ise sırasıyla 2,3 puan ve 0,04 puan olmuştur. Ayrıca inşaat sektörü, beş yıllık daralmanın ardından deprem bölgesindeki yeniden yapılanma faaliyetlerinin de etkisiyle 2023 yılında yeniden canlanmış ve 2024 yılında ivme kazanarak yüzde 9,9 oranında güçlü bir büyüme kaydetmiştir. Diğer taraftan, tarım sektörü önceki yıldakiseyrinin aksine yıl genelinde yüzde 5,1 oranında artış kaydederek büyümeye 0,3 puan katkı sağlamıştır.

Türkiye ekonomisi 2024 yılının ilk yarısında ılımlı bir performanssergileyerek yıllık bazda yüzde 3,7 oranında büyümüştür. Bu dönemde ivme kaybetmekle birlikte inşaat dâhil hizmetler sektörü milli gelir büyümesinin temel sürükleyicisi olurken sanayi sektörü sıkı politikalara rağmen milli gelire sınırlı oranda pozitif katkıda bulunmuştur. Hizmetler sektörü yılın ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,1 oranında artış kaydederken sanayi sektörü aynı dönemde yüzde 1,0 oranında büyümüştür. Bahse konu dönemde inşaat sektörü ile ticaret, ulaştırma ve konaklama hizmetleri ise sırasıyla yüzde 8,9 oranında ve yüzde 3,6 oranında büyüyerek iktisadi faaliyete katkı sunmaya devam etmiştir. Tarım sektörü ise yüzde 6,4 oranında artarak milli gelir büyümesine 0,2 puan katkı sağlamıştır.

2024 yılının ikinci yarısında ise milli gelir katma değer artışı, yüzde 3,0 seviyesinde gerçekleşerek iktisadi faaliyetin ivme kaybetmesine rağmen pozitif seyrini koruduğunu ortaya koymuştur. İnşaat dâhil hizmetler sektörü bu dönemde yüzde 3,2 oranında büyüyerek ekonomik aktivitenin lokomotifi olmaya devam etmiştir. Sanayi sektörü ise yüzde 0,6 oranında sınırlı bir daralma kaydetmiş ve büyümeye 0,1 puan negatif etkide bulunmuştur. Ayrıca, bu dönemde inşaat sektöründe büyüme hız kazanarak yüzde 10,9 oranında artış kaydetmiş olup deprem bölgesinde yürütülen yeniden yapılanma çalışmalarının büyüme üzerindeki olumlu etkisi sürmüştür. Tarım sektörü ise aynı dönemde ivme kazanarak yüzde 4,7 oranında artış kaydetmiş ve büyümeye 0,3 puan katkı sağlamıştır.

2025 yılının ilk çeyreğinde GSYH artış hızı yüzde 2,3 oranında gerçekleşmiş olup iktisadi faaliyet ılımlı seyretmiştir. Milli gelir üretim yönünden değerlendirildiğinde, inşaat dâhil hizmetler sektörü yüzde 3,4 oranında artış kaydederek büyümenin arkasındaki itici güç olmaya devam etmiştir. Bununla birlikte, sanayi katma değeri bu dönemde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 1,7 oranında daralmıştır. Tarım sektörü ise iklim koşulları nedeniyle yüzde 2,1 oranında daralarak artış eğilimini sonlandırmıştır.

2025 yılının ikinci çeyreğinde ise GSYH yüzde 4,8 oranında büyüme kaydederek bir miktar ivme kazanmıştır. Bu dönemde sanayi sektörü yüzde 6,1 oranında artış kaydederek büyümeye yüzde 1,2 puan katkıda bulunurken, inşaat dâhil hizmetler sektörü katma değeri yüzde 5,2 oranında artarak büyümeye 3,4 puan katkı sunmuştur. Tarım sektörü ise baz etkisi ve olumsuz iklim koşulları nedeniyle yüzde 3,5'lik daralma ile büyümeye 0,1 puan negatif katkıda bulunmuştur. Böylece, 2025 yılı ilk yarısındaki ekonomik büyüme yüzde 3,6 oranında gerçekleşmiştir.

{23}------------------------------------------------

Grafik 3: Üretim Yoluyla GSYH Büyümesi ve Sektörel Katkılar (Yüzde) Kaynak: TÜİK, SBB hesaplamaları

Harcamalar yöntemiyle milli gelir incelendiğinde, 2024 yılında özel tüketim bir önceki yıla kıyasla ivme kaybetmiş olsa da ekonomik büyümenin ana sürükleyicisi olmaya devam etmiştir. Yüzde 4,3 oranındaki artışla büyümeye 3,0 puan katkı yapan özel tüketim, hanehalkı harcamalarındaki dirençli seyrin sürdüğüne işaret etmiştir. Sabit sermaye yatırımları yüzde 2,7 oranında artarak büyümeye 0,7 puan katkı sağlarken bu gelişmede özellikle inşaat yatırımlarındaki toparlanma etkili olmuştur. Kamu tüketimi ise yüzde 0,8'lik düşüşle büyümeye 0,1 puan negatif etkide bulunmuştur. Bu dönemde net mal ve hizmet ihracatı 1,0 puanlık pozitif katkısıyla dış talebin büyümeye destek verdiği bir kompozisyon ortaya koymuştur.

2024 yılının ilk yarısında, Türkiye ekonomisi iç talebin öncülüğünde büyümeyi sürdürmüştür. Özel tüketim harcamaları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,7 oranında artarak büyümeye 3,2 puan katkı sağlamıştır. Aynı dönemde uygulanan dezenflasyonist politikaların da etkisiyle kamu tüketimi yüzde 0,4 oranında azalmış ve büyümeye 0,1 puanlık negatif etkide bulunmuştur. Toplam sabit sermaye yatırımları, inşaat sektöründeki hareketliliğin etkisiyle yüzde 3,7 oranında artış göstermiş ve büyümeye 1,0 puan katkı yapmıştır. Son beş çeyrektir büyümeye negatif etkide bulunan net mal ve hizmet ihracatının 2024 yılı ilk yarısında ise katkısı pozitif 1,4 puan olarak gerçekleşmiştir.

2024 yılının ikinci yarısında ise özel tüketim, ilk yarıya kıyasla bir miktar ivme kaybetmiş, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,0 oranında artarak büyümeye 2,7 puan katkı sunmuştur. Kamu tüketimi aynı dönemde yüzde 1,1 oranında azalarak ekonomik büyümeye 0,1 puan negatif etkide bulunmuştur. Toplam sabit sermaye yatırımları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre inşaat yatırımlarının yüzde 9,6'lık güçlü büyümesiyle birlikte yüzde 1,8 oranında artmış ve büyümeye 0,4 puanlık katkıda bulunmuştur.

2025 yılının ilk çeyreğinde, fiyat istikrarını önceliklendiren politikaların devamıyla büyüme kompozisyonunda iç talep dengelenmiş olmakla birlikte belirleyici olmayı sürdürmüştür. Bu dönemde özel tüketim harcamaları yıllık bazda yüzde 1,6 artarak büyümeye 1,1 puan katkı sağlamış, sabit sermaye yatırımlarındaki yüzde 1,8'lik artış ise 0,5 puanlık katkıyla iç talep kaynaklı toparlanmayı desteklemiştir. Böylece toplam yurt içi talebin büyümeye katkısı 2,8 puan düzeyinde gerçekleşmiştir. Dış ticaret açısından değerlendirildiğinde, küresel ticaret politikalarındaki belirsizliğe bağlı olarak ihracattaki sınırlı artış ve ithalattaki ivmelenme ile birlikte net mal ve hizmet ihracatı büyümeye 0,5 puan negatif etkide bulunmuştur.

2025 yılı ikinci çeyreğinde özel tüketim harcamaları yüzde 5,1 oranında artarken, kamu harcamalarında yüzde 5,2 oranında düşüş yaşanmıştır. 2025 yılı ikinci çeyreğinde toplam tüketim büyümesi yüzde 3,5 oranında kaydedilirken sabit sermaye yatırımlarının büyümesi ise yüzde 8,8 oranında gerçekleşmiştir. İkinci çeyrek itibarıyla makine-teçhizat yatırımları da yüzde 9,3 oranında belirgin bir artış kaydetmiştir. Toplam yurt içi talep büyümeye 6,2 puan katkı sağlarken ana ihracat pazarlarında süregelen zayıf dış talep koşulları ve küresel ölçekte artan korumacılık politikalarının etkisiyle net mal ve hizmet ihracatının büyümeye 1,4 puan negatif etkide bulunduğu görülmüştür. Bu çerçevede, yılın ikinci çeyreğinde yıllık GSYH artışı yüzde 4,8 seviyesinde gerçekleşmiştir.

2025 yılının ikinci yarısına yönelik tahminler, büyümenin dengeli bir görünüm sergileyeceğine işaret etmektedir. Sıkı

{24}------------------------------------------------

parasal ve mali duruşun etkisiyle, iç talebin daha ılımlı bir patikada seyretmesi beklenirken, kamu harcamalarının büyümeyi destekleyici yöndeki katkısının sınırlı kalacağı öngörülmektedir. Dış talep tarafında ise, artan jeopolitik belirsizlikler ve küresel ticaret politikalarındaki kısıtlayıcı eğilimlerin, ihracatın büyümeye olan katkısını sınırlandırmaya devam etmesi beklenmektedir. Bu doğrultuda, yılın ikinci yarısında ekonomik büyümenin önceki yıla kıyasla daha dengeli bir yapıda sürmesi, 2025 yılı genelinde ise yüzde 3,3 seviyesinde gerçekleşmesi öngörülmektedir.

Grafik 4: Harcama Yoluyla GSYH Büyümesi ve Bileşen Katkıları (Yüzde Puan)

Kaynak: TÜİK, SBB hesaplamaları

Üretim faktörlerinin büyümeye katkısı incelendiğinde, 2024 yılında yüzde 3,3 oranında gerçekleşen büyümeye en büyük katkının sermaye stoku ve istihdamdan sağlandığı görülmektedir. 2025 yılında ise büyümenin temel belirleyicilerinin toplam faktör verimliliği ve sermaye stoku artışı olması beklenmektedir. 2025 yılında gerçekleşecek yüzde 3,3 büyümeye sermaye stoku ve toplam faktör verimliliğinin sırasıyla 1,3 puan ve 2,0 puan katkı vermesi beklenmektedir.

Parasal koşullardakisıkılaşmanın olumsuz etkilerine rağmenistihdam, 2024 yılında güçlü seyrini sürdürmüş, yıllık istihdam artışı 988 bin olurken istihdam oranı 1,2 puan artmıştır. İlgili dönemde tüm sektörlerde istihdam artarken, tarımda 132 bin, sanayide 35 bin, hizmetlerde 656 bin ve inşaatta 165 bin kişilik ilave istihdam sağlanmıştır. Yüzde 49,1'ini kadınların oluşturduğu işgücündeki 837 bin kişilik artış, işgücüne katılım oranını yüzde 54,2 seviyesine taşımıştır. Bu doğrultuda işgücüne katılım ve istihdam oranları, serinin güncellendiği 2005 yılından bu yana en yüksek seviyelerine ulaşmıştır. I˙şsizlik oranı ise bir önceki yıla göre 0,7 puan azalarak yüzde 8,7 seviyesine gerilemiş, böylece yüzde 9,3 olarak öngörülen OVP (2025-2027) tahmininin altında gerçekleşmiştir.

Enflasyonla mücadele sürecinde 2025 yılının ilk yarısında mevsimsel etkilerinden arındırılmış istihdam 261 bin kişi azalırken işgücüne katılım oranı 0,6 puan azalarak yüzde 53,5 olmuştur. Aynı dönemde, işsizlik oranı 2024 yılı dördüncü çeyreğine göre değişmeyerek yüzde 8,6 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2025 yılı genelinde, istihdam ve işgücüne katılım oranında düşüş beklenmekle birlikte işsizlik oranının yüzde 8,5 seviyesine gerileyeceği tahmin edilmektedir.

2024 yılı başlarında tüketici fiyat artışlarında maliyet yönlü gelişmelerin yanı sıra ücret ayarlamaları ile geçmiş enflasyona endeksleme eğilimi belirleyici olmuştur. Bu dönemde enerji fiyatlarındaki 25 m3'e kadar bedelsiz doğal gaz kullanımına yönelik düzenlemenin sona ermesiyle oluşan baz etkisi kaynaklı yükseliş ve başta kira olmak üzere hizmet enflasyonundaki atalet, manşet enflasyon üzerindeki baskıları artırmıştır. Haziran ayından itibaren dezenflasyon süreci başlamış, üçüncü çeyrekte enflasyon görünümünde belirgin bir iyileşme kaydedilmiştir. Bu dönemde Türk lirasındaki görece istikrarlı seyir, emtia fiyatlarındaki ılımlı görünüm ve talep koşullarındaki zayıflama enflasyondaki düşüşe katkı sağlamıştır. Yılın son çeyreğinde dezenflasyon süreci ivme kazanırken, geçici arz koşullarına bağlı olarak gıda fiyatlarındaki

{25}------------------------------------------------

oynaklık manşet enflasyondaki iyileşmeyi sınırlamıştır. Aralık ayında belirgin yavaşlamayla birlikte yılsonunda TÜFE yıllık artış oranı yüzde 44,4 olarak gerçekleşerek Mayıs ayından itibaren 31,1 puanlık düşüş kaydetmiştir.

2025 yılı Ocak-Ağustos döneminde TÜFE birikimli artışı yüzde 21,5 olarak gerçekleşmiştir. Bu dönemde, hizmet grubu fiyat gelişmeleri temel belirleyici olmuştur. Diğer taraftan, gıda fiyatlarında enflasyonist baskıların azaldığı gözlenmiş olmakla beraber, olumsuziklimkoşullarına bağlı arz yönlü gelişmeler bu görünümü bir miktar sınırlamıştır. Döviz kurunda sağlanan istikrar ise temel mal fiyatlarındaki artışı sınırlayarak tüketici enflasyonunun seyrinde etkili olmuştur.

Dezenflasyon süreci, sürdürülen sıkı para politikası duruşu, Türk lirasındaki görece istikrarlıseyir ve ekonomi politikaları arasındaki eşgüdümün güçlenmesiyle kesintisiz olarak devam etmiş, Ağustos 2025 itibarıyla TÜFE yıllık artış oranı yüzde 32,95 seviyesine gerilemiştir. Alt gruplar itibarıyla değerlendirildiğinde, yıllık enflasyondaki yavaşlamaya en yüksek katkı gıda ve hizmet gruplarından gelirken, temel mallar grubu bu kalemleri izlemiştir.

{26}------------------------------------------------

Grafik 6: TÜFE Yıllık Artışı (Yüzde) Kaynak: TÜİK

Para politikasında sürdürülen kararlı duruş, maliye politikasının güçlü desteği ve arz yönlü politikaların etkisiyle, yurt içi talebin dengelenmesi, döviz kurundaki istikrarlı görünüm ve enflasyon beklentilerindeki iyileşmenin devam etmesi sonucunda, aylık enflasyonun ana eğilimindeki düşüşün yılın geri kalanında da sürmesi beklenmektedir. Bu çerçevede, TÜFE yıllık artış oranının yıl sonunda yüzde 28,5 seviyesine gerileyeceği öngörülmektedir.

2024 yılında küresel ticarette gözlenen toparlanma süreci, hizmet ticaretindeki güçlü artışla desteklenirken, mal ticaretinde daha sınırlı bir büyüme gerçekleşmiştir. Başta Avrupa olmak üzere ana ihracat pazarlarımızda ekonomik faaliyetin kademeli olarak canlanması ve dış talepteki artış, ihracatımıza olumlu yansımıştır. Türkiye, bu dönemde uyguladığı ihracat odaklı politikalar, pazar çeşitlendirme stratejileri ve rekabet gücünü artırmaya yönelik yapısal adımlar sayesinde küresel ticaretteki ivmeden fayda sağlamış, bu doğrultuda ihracatını artırarak dünya mal ihracatındaki payını yüzde 1,07 seviyesinde sürdürmüştür. Bu dönemde mal ihracatımız bir önceki yıla göre yüzde 2,4 oranında artarak 261,8 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir.

2024 yılında toplam mal ithalatı, enerji ve altın ithalatındaki aşağı yönlü görünümün de etkisiyle bir önceki yıla göre yüzde 5 oranında düşüş kaydetmiştir. Bu kapsamda, 2024 yılında ithalat, 344 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Seyahat gelirleri ise 2024 yılında yükseliş eğilimini sürdürerek bir önceki yıla göre yüzde 12,5 oranında artışla 56,3 milyar dolar seviyesine yükselmiştir.

Bu gelişmelerin sonucunda, 2024 yılında 10,2 milyar dolar seviyesinde kaydedilen cari işlemler açığı, GSYH'ya oranla yüzde 0,8 ile OVP (2025-2027) tahmininin altında kalmıştır.

2024 yılında, bir önceki yıla benzer şekilde doğrudan yatırımlar, portföy yatırımları ve diğer yatırımlar kalemlerinde net sermaye girişleri gerçekleşmiştir. Buna karşılık, net hata ve noksan kalemi kaynaklı sermaye hareketlerinde ise 2024 yılında bir önceki yıla göre net çıkış yönünde artış kaydedilmiştir.

2025 yılının ilk yedi ayında ihracat, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,1 oranında artarak 156,3 milyar dolar seviyesine ulaşmıştır. Bu artışta, küresel ticaretteki yavaşlamaya rağmen ihracat miktar endeksindeki yükselişin yanı sıra ihracat birim değerindeki artış da belirleyici olmuştur. 2025 yılı ihracatının yüzde 4,6 oranında artarak 273,8 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi tahmin edilmektedir.

2025 yılının ilk yedi ayında ithalat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 6,9 oranında artarak 212,2 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiş olup 2025 yıl genelinde ithalatın yüzde 6,7 oranında artarak 367 milyar dolar seviyesinde kaydedileceği tahmin edilmektedir.

Seyahat gelirleri ise, 2025 yılının ilk 6 ayında yüzde 7,9 oranında artarak 23,8 milyar dolar seviyesine yükselmiş olup yıllıklandırılmış olarak 2024 yılının Haziran ayına göre yüzde 10,5 oranında artışla 58,1 milyar dolar seviyesine ulaşmıştır. Yılın kalanaylarında seyahat gelirlerinin ılımlı oranda yükselerek OVP (2025-2027) hedefinin üzerine çıkması ve 2025 yılında 60 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi beklenmektedir.

Söz konusu gelişmelerışığında, cari işlemler açığının 2025 yılında OVP (2025-2027)tahminlerine göre daha düşük seviyede, 22,6 milyar dolar olarak kaydedilmesi öngörülmektedir. 2025 yılı cari işlemler açığının GSYH'ya oranının yüzde 1,4 seviyesinde gerçekleşmesi, enerji hariç cari işlemler dengesinin ise GSYH'ya oranla yüzde 1,7 fazla vermesi öngörülmektedir.

Sıkı para politikasıyla beraber parasal aktarım mekanizmasını güçlendirmek ve TL'ye geçişi teşvik etmek amacıyla atılan makroihtiyati politika adımları dezenflasyon sürecini desteklemiştir. Bu çerçevede, kredi büyümesi sınırlandırılarak enflasyonla uyumlu seviyelerde seyretmesi sağlanmış ve TL finansal varlık ağırlığı artmaya devam etmiştir. Firmaların yabancı para (YP) kredi riskini azaltmak amacıyla YP kredi büyüme hızına ilişkin sınır tedrici olarak düşürülerek Mart 2025'te aylık yüzde 0,5 seviyesine getirilmiştir. Ayrıca YP kredi büyüme sınırından istisna tutulan kredilerin kapsamı da daraltılmıştır. Söz konusu önlemler neticesinde kur etkisinden arındırılmış ve yıllıklandırılmış YP ticari kredi artışı Ağustos ayı itibarıyla yüzde 18,4 seviyesine gerilemiştir. Ocak ayında TL kredi büyümesine getirilen sınırların farklılaştırılmasıyla

{27}------------------------------------------------

TL/YP kredideğişimleri arasındakifark TL kredilerlehine açılmaya başlamıştır.Ağustos ayı itibarıyla TL ticari kredi artışı yüzde 32,9 seviyesinde seyretmiştir. Tüketici kredilerinde, makroihtiyati tedbirlerin yanı sıra sıkı finansal koşulların etkisiyle yıl başından itibaren dengelenme süreci gözlenmiştir.

Bankacılık sektörünün takibe dönüşüm oranı, iktisadi faaliyetteki dengelenmeye de bağlı olarak Temmuz 2025 tarihi itibarıyla geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 1,7'den yüzde 2,2'ye yükselmiştir. Bu artışta, tüketici kredileri ve kredi kartlarının alacak bakiyesindeki yükseliş etkili olurken alt kırılıma bakıldığında en fazla artışın ihtiyaç kredileri ile bireysel kredi kartı alacak bakiyelerinde gerçekleştiği görülmüştür. Son dönemde yaşanan bu artışa bağlı olarak BDDK, 2024 Eylül ve 2025 Temmuz aylarında, dönem borcu kısmen ya da tamamen ödenmemiş ihtiyaç kredileri ile bireysel kredi kartlarına yeniden yapılandırma imkânı getirmiştir. Yapılandırma düzenlemesinin ilerleyen süreçte, tahsili geciken ihtiyaç kredileri ve bireysel kredi kartlarının banka bilançolarının aktif kalitesine yönelik oluşturacağı riski azaltması beklenmektedir. Buna ilaveten ayrılan yüksek karşılık oranları ve bankaların güçlü sermaye yapısı finansal piyasalar açısından riskleri sınırlandırmaktadır.

BDDK'nın, Sermaye Yeterliliği Rasyosu (SYR) hesaplamasında kullanılan döviz alış kurlarını artırıcı yönde kararı 2025 yılı Ocak ayı itibarıyla uygulanmaya başlanmış, karar sektörün SYR'sinde bir miktar gerilemeye neden olmuştur. Diğer taraftan, uzun süredir nakdi ticari kredilere uygulanmakta olan yüksek risk ağırlıklarına son verilmiş, kararın sektör SYR'si üzerinde artırıcı yönde etkisi olmuştur. Aralık 2024 itibarıyla söz konusu düzenlemelerin öncesinde yüzde 19,7 seviyesinde bulunan sektör SYR'si, Temmuz 2025 tarihi itibarıyla yüzde 18,2 seviyesinde kaydedilmiştir. Söz konusu rasyo, Basel kriterlerinegöre belirlenen yüzde 8'lik yasal alt sınırın ve BDDK'nın yüzde 12 olarak belirlediği hedef oranın üzerinde seyretmeye devam etmektedir.

KKM uygulamasından çıkış stratejisi kapsamında, daha önce sağlanan desteklerin tedricen azaltılmasıyla birlikte KKM bakiyesi hızla düşüş eğiliminegirmiştir.Ağustos 2025 tarihi itibarıyla toplam KKM bakiyesi geçen yılın aynı dönemine kıyasla 47 milyar dolardan 9,7 milyar dolara gerilemiştir. TL dönüşümlü KKM bakiyesi Aralık 2024 tarihinde sıfırlanmış olup kalan bakiye yalnızca döviz dönüşümlü hesaplardan oluşmaktadır. TL mevduat tercihlerindeki artışla birlikte KKM'den YP mevduata geçişler sınırlı kalmış, TL cinsi mevduatın payı (KKM dâhil) yüzde 62,3'e yükselerek dolarizasyon eğiliminde azalış gözlenmiştir. 23 Ağustos 2025'te KKM hesaplarının açma ve yenileme işlemleri sonlandırılmıştır.

Bankacılık sektörünün likidite göstergeleri, yabancı para pozisyonu ve kaldıraç oranı da sürdürülebilir seviyelerde seyretmekte olup Basel standartlarına uyumlu likidite karşılama oranı yükümlülüğü tüm bankalar tarafından yerine getirilmektedir.Ayrıca bankacılık sistemininlikidite dayanıklılığını artırmada önemlibir adımolannetistikrarlıfonlama oranı uygulaması,sektördeki likidite riskine karşı ilave güvence sağlamıştır.

Finansal istikrarın güçlenmesiyle Şubat 2025 itibarıyla 244 baz puana kadar düşen Türkiye'nin kredi risk primi (CDS), küresel ticarette artan gerilimlerin ve yurt içi gelişmelerin etkisiyle Nisan ayında 378 puan seviyelerinde seyretmiş, devam eden dönemde kaydedilen olumlu gelişmelerle 270 baz puan seviyesinin altına gerilemiştir.

Pay senedi piyasalarında, yılın ilk sekiz ayında yabancı yatırımcı ilgisi geçen yılın aynı dönemine göre toparlanma kaydetmiş ve toplam 1.950 milyon dolar düzeyinde yabancı yatırım girişi olmuştur. Söz konusu dönemde yerli yatırımcı ilgisi ılımlı düzeylerde gerçekleşerek 2025 yılı Ağustos ayı itibarıyla yerli yatırımcı sayısı 6 milyonun üzerinde kaydedilmiştir. BİST 100 Endeksinde ise yılın ilk çeyreğinde 11 bin seviyesine yaklaşılırken ilerleyen dönemlerde küresel piyasalarda yaşanan belirsizliklerin risk iştahını düşürmesine paralel olarak aşağı yönlü hareketler görülmüştür. Buna karşın enflasyonun ve faiz oranlarının gerileyeceği beklentisiyle Endekste tekrar 11 bin puan seviyelerinde yukarı yönlü seyir sürmektedir. Pay senedi piyasalarının arz tarafında ise firmaların özkaynak finansmanını yılın ilk iki ayında gerçekleştirdikleri gözlenmiştir. 2025 yılının ilk altı ayı itibarıyla yapılan 12 adet halka arzın toplam büyüklüğü 28,5 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

Uluslararası karşılaştırmalarda, Türkiye'nin borçluluk göstergeleri düşük seviyelerde seyretmeye devam etmektedir. Uluslararası Ödemeler Bankası (BIS) verilerine göre, 2024 yılında kamu borcunun milli gelire oranı bir önceki yıla kıyasla 4,8 puan gerileyerek yüzde 24,8 olmuştur. Bu seviye, gelişmekte olan ülkelerin yüzde 70,5'lik ve gelişmiş ülkelerin yüzde 104,7'lik ortalamalarının oldukça altındadır. Benzer şekilde hanehalkı borçluluğu da uluslararası ortalamaların belirgin

{28}------------------------------------------------

biçimde altında seyretmektedir. 2024 yılında Türkiye'de hanehalkı borcunun GSYH'ya oranı bir önceki yıla göre 1,2 puan düşerek yüzde 9,7'ye gerilemiştir. Aynı dönemde gelişmekte olan ülkelerin ortalaması yüzde 46,6, gelişmiş ülkelerin ortalaması ise yüzde 67,0 olarak gerçekleşmiştir.

Türkiye'de reel sektör borcunun GSYH'ya oranı da gelişmekte olan ülke ortalamalarının belirgin şekilde altında seyretmiştir. Nitekim 2024 yılısonunda söz konusu oran, 2023 yılına göre 8,5 puan azalarak yüzde 38,5'e gerilemiştir. Aynı dönemde Çin hariç gelişmekte olan ülkelerde reel sektör borcunun GSYH'ya oranı yüzde 56,5 olarak gerçekleşmiştir. Ayrıca reel sektör firmalarının net döviz pozisyon açığı Haziran 2025 itibarıyla 2024 yıl sonuna göre 38 milyar dolar artış göstermiştir. Bu artışta firmaların yurt içi ve yurt dışı döviz kredilerindeki yükseliş etkili olmuştur. Kısa vadeli döviz pozisyonu fazlası ise aynı dönemde gerileyerek 4,5 milyar dolar olarak kaydedilmiştir.

2024 yılında kamu kesimi borçlanma gereğinin GSYH'ya oranı bir önceki yıla göre 0,3 puan artarak yüzde 5,8 düzeyinde gerçekleşmiştir. Aynı dönemde, AB tanımlı genel yönetim borç stokunun GSYH'ya oranı ise 4,6 puan azalış göstererek yüzde 24 düzeyinde gerçekleşmiştir.

2025 yılında merkezi yönetim bütçe açığının GSYH'ya oranının yüzde 3,6 düzeyinde gerçekleşmesi beklenmektedir. Depremlerde hasar gören bölgelerin yeniden imarı amacıyla 2025 yılında 489 milyar TL harcama yapılacağı öngörülmektedir. Bu doğrultuda, 2025 yılsonunda deprem harcamaları hariç bütçe açığının GSYH'ya oranla yüzde 2,8 olarak gerçekleşeceği tahmin edilmektedir.

2025 yılında, bir önceki yıla göre, genel devlet toplam gelirlerinin GSYH'ya oranının 0,4 puan artması, genel devlet toplam harcamalarının ise 1,1 puan azalması beklenmektedir. Aynı dönemde, genel devlet yatırım harcamalarının 0,2 puan, transfer harcamalarının 0,9 puan azalması öngörülmektedir. Bu çerçevede, GSYH'ya oran olarak genel devlet açığının bir önceki yıla göre 1,5 puan azalarak yüzde 3,1, genel devlet faiz dışı fazlasının ise yüzde 0,3 olarak gerçekleşmesi beklenmektedir.

2025 yılında kamu kesimi genel dengesinin GSYH'nın yüzde 3,5'i oranında açık vermesi, AB tanımlı genel yönetim borç stokunun GSYH'ya oranının ise yüzde 24,6 olması beklenmektedir.

2024 yıl sonu TÜFE artış oranı %44,4 olarak gerçekleşmiştir. Ekonomi yönetimince 2025 yıl sonu TÜFE artış oranının %28,5, 2026 yıl sonu TÜFE artış oranının %16, 2027 yıl sonu TÜFE artış oranının %9, 2028 yıl sonu TÜFE artış oranının %8 olarak gerçekleşmesi hedeflenmiştir.

4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri

Yapı tarzı	Betonarme	Çelik	Yığma	Prefabrik
İnşaat Nizamı	Ayrık Nizam	Güvenlik	Var	Yok
Yapım yılı	2013	Otopark	Var	Yok
Elektrik	Şebeke	Yüzme Havuzu	Var	Yok
Su	Şebeke	Asansör	Var	Yok
Kanalizasyon	Şebeke	Yangın Merdiveni	Var	Yok
Doğalgaz	Şebeke	Dış Cephe	Kompozit Kaplama
Su Deposu-Hid.	Mevcut	Çatı Tipi	Teras Tİpi
Yangın Tesisatı	Mevcut	Jeneratör	Var	Yok

{29}------------------------------------------------

4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler

Bölgede yer alan benzer nitelikteki taşınmazların;

Konum ve cephe özellikleri,
Ulaşım imkanları,
Cephe özellikleri baz alınmıştır.

4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler

Konum Özelliği	: Sanayi + Ticaret Bölgesi
Yapılaşma Yoğunluğu	: % 100

Çevresel Gelişim Hızı	: Düşük
Yapılaşma Türü	: Parsel Bazlı
İnşaat Tarzı	: Betonarme
İnşaat Nizamı	: Ayrık
Binanın Kat Adedi	: 3
Yapı Sınıfı	: 4/B
Deprem Bölgesi	: 1. Derece
Deprem Hasar Durumu	: Yok
Onarım/Güçlendirme	: Yok
İskan Belgesi	: Mevcut
Yaşı	: 12
Malzeme Durumu	: İyi
İşçilik Durumu	: İyi
Elektrik	: Şebeke
Su	: Şebeke
Kanalizasyon	: Şebeke
Otopark	: Var
Asansör	: Var
Jeneratör	: Var
Güvenlik	: Var
Yangın Merdiveni	: Var

4.7. Taşınmazların Değerine Etken Faktörler

Olumlu Etkenler:

Taşınmazın tek malikli olması
İskanlı yapıda konumlu olması
Bölgenin ticari faaliyetinin yüksek olması
İl ve İlçe merkezine yakın konumda olması

Olumsuz Etkenler:

Belirli alıcı kitlesine sahip olması

4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri

Değerleme çalışmasında değer takdiri mevcut alanlar ve mevcut satışlar ile kiralamalar dikkate alınarak yapılmıştır.

{30}------------------------------------------------

Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
Taraflar değerleme konusu gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler

Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı", "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" ve "Maliyet Yaklaşımı" yöntemleridir.

4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemde değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.

4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Taşınmazların değeri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazların değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmazlar gelir değerine ulaşılır. Taşınmazlar gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli artırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir.

4.9.3 Maliyet Yaklaşımı

Bu yöntemde var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise " hiçbir şahıs ona istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.

Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri

Değerleme çalışmasında, taşınmazlar için önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, değer tespitinde pazar araştırması yapılarak yeterli sayı ve nitelikte emsal bulunarak "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" kullanılmıştır.

{31}------------------------------------------------

4.11. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri

Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. Bölgede müteahhit girişimi, yapılaşma bulunmamaktadır. Proje geliştirme ile ilgili herhangi bir çalışma yapılmamıştır.

4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi

Konu çalışma nakit/gelir akışına esas bir çalışma değildir. Belirtilen modele esas çalışma yapılmamıştır.

4.13. Maliyet Oluşumları Analizi

Konu çalışma maliyet oluşumları analizine esas bir çalışma değildir. Belirtilen modele esas çalışma yapılmamıştır.

4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri

		ARSA EMSAL TABLO	SU
EMSAL NO	İLAN VEREN KİŞİ	AÇIKLAMA	SATIŞ FİYATI (私)	PAZARLIKLI FİYATI (老)	BRÜT ALAN ( m² )	BiRiM FiYAT (₺/m²)
1	Realty Ticari Gayrimenkul 0535 962 29 71	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda fakat konum şerefiyesi daha düşük olan emsal: 1.50, 21.000 m² yüz ölçümlü ticaret parseli 400.000.000-₺ bedele pazarlanmaktadır taşınmazın pazarlık sonrası 390.000.000-₺ bedele satılacağı düşünülmektedir.	400.000.000 ₺	390.000.000₺	21.000,00 m²	18.571,43 ₺/m²
2	Kaya Gayrimenkul 0534 930 75 32	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda fakat konum şerefiyesi daha düşük olan emsal: 1.10, 4.280 m² yüz ölçümlü ticaret parseli 73.000.000-₺ bedele pazarlanmaktadır taşınmazın pazarlık sonrası 70.000.000-₺ bedele satılacağı düşünülmektedir.	73.000.000₺	70.000.000₺	4.280,00 m ²	16.355,14 ₺/m²
3	Sahibi 0535 308 29 29	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda fakat konum şerefiyesi daha düşük olan emsal: 1.10, 472 m² yüz ölçümlü hisseli ticaret parseli 9.000.000-₺ bedele pazarlanmaktadır taşınmazın pazarlık sonrası 8.750.000-₺ bedele satılacağı düşünülmektedir.	9.000.000₺	8.750.000 ₺	472,00 m²	18.538,14 ₺/m²
4	Tekel Gayrimenkul 0262 644 75 01	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda fakat konum şerefiyesi daha düşük olan emsal: 1.50, 857 m² yüz ölçümlü ticaret parseli 17.500.000-₺ bedele pazarlanmaktadır taşınmazın pazarlık sonrası 17.000.000-₺ bedele satılacağı düşünülmektedir.	17.500.000 ₺	17.000.000₺	857,00 m ²	19.836,64 ₺/m²

ARSA EMSAL ANALİZİ TABLOSU
EMSAL NO	EMSAL-1	EMSAL-2	EMSAL-3	EMSAL-4
EMSAL DURUMU	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK
NİTELİK	ARSA	ARSA	ARSA	ARSA
İLANA VEREN KİŞİ	Realty Ticari Gayrimenkul	Kaya Gayrimenkul	Sahibi	Tekel Gayrimenkul
İLANA VEREN TELEFON NO	0535 962 29 71	0534 930 75 32	0535 308 29 29	0262 644 75 01
İMAR DURUMU	TİCARET	TİCARET	TİCARET	TİCARET
SATIŞ FİYATI (₺)	400.000.000,00₺	73.000.000,00₺	9.000.000,00₺	17.500.000,00₺
PAZARLIK ORANI	2,56%	4,29%	2,86%	2,94%
PAZARLIK SONRASI FİYAT (₺)	390.000.000,00₺	70.000.000,00₺	8.750.000,00₺	17.000.000,00₺
ARAZİ ALANI ( m² )	21.000,00 m²	4.280,00 m ²	472,00 m ²	857,00 m ²
BİRİM FİYAT (₺/m²)	18.571,43 ₺/m²	16.355,14 ₺/m²	18.538,14 ₺/m²	19.836,64 ₺/m²
HİSSE DURUMU	HİSSESİZ	HİSSESİZ	HİSSELİ	HİSSESİZ
HİSSE DURUM DÜZELTMESİ	0%	0%	20%	0%
ALAN BÜYÜKLÜĞÜ	BENZER	KÜÇÜK	KÜÇÜK	KÜÇÜK
ALAN DÜZELTMESİ	0%	-5%	-5%	-5%
YAPILAŞMA DURUMU	SEYREK	SEYREK	SEYREK	SEYREK
YAPILAŞMA DÜZELTMESİ	5%	5%	5%	5%

{32}------------------------------------------------

İMAR EMSALI	AYNI	DAHA AZ	DAHA AZ	AYNI
İMAR EMSAL DÜZELTMESİ	0%	25%	25%	0%
KONUM DURUMU	DAHA KÖTÜ	DAHA KÖTÜ	DAHA KÖTÜ	DAHA KÖTÜ
KONUM DÜZELTMESİ	25%	25%	25%	25%
TOPLAM DÜZELTME ORANI	30%	50%	70%	25%
DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m² )	24.142,86 ₺/m²	24.532,71 ₺/m²	31.514,83 ₺/m²	24.795,80 ₺/m²
ORTALAMA BİRİM FİYAT (₺/m²)	26.246,55 ₺/m²
YUVARLATILMIŞ ( ₺/m² )	26.200,00 ₺/m²

KİRALIK EMSAL TABLOSU
EMSAL NO	İLAN VEREN KİŞİ	AÇIKLAMA	SATIŞ FİYATI (老)	PAZARLIKLI FİYATI (老)	BRÜT ALAN ( m² )	BİRİM FİYAT (₺/m²)
1	Konum Gayrimenkul 0534 936 30 79	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan 20.000 m² kullanım alanlı ticari bina aylık 10.000.000-₺ bedele kiralanmaktadır. Taşınmazın pazarlık sonrası 9.750.000-₺ bedele kiralanacağı düşünülmektedir.	10.000.000₺	9.750.000 ₺	20.000,00 m²	487,50 ₺/m²
2	Sanayi Gayrimenkul 0541 660 95 10	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan 1.600 m² kullanım alanlı ticari bina aylık 750.000-₺ bedele kiralanmaktadır. Taşınmazın pazarlık sonrası 700.000-₺ bedele kiralanacağı düşünülmektedir.	750.000₺	700.000 も	1.600,00 m²	437,50 ₺/m²
3	Sahibi 0555 192 11 36	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan 1.000 m² kullanım alanlı ticari bina aylık 450.000-₺ bedele kiralanmaktadır. Taşınmazın pazarlık sonrası 425.000-₺ bedele kiralanacağı düşünülmektedir.	450.000 ₺	425.000 ₺	1.000,00 m²	425,00 ₺/m²
4	Pex Realty 0532 468 48 17	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan 7.500 m² kullanım alanlı ticari bina aylık 4.000.000-₺ bedele kiralanmaktadır. Taşınmazın pazarlık sonrası 3.750.000-₺ bedele kiralanacağı düşünülmektedir.	4.000.000₺	3.750.000₺	7.500,00 m ²	500,00 ₺/m²

KİRALIK EMSAL ANALİZİ TABLOSU
EMSAL NO	EMSAL-1	EMSAL-2	EMSAL-3	EMSAL-4
EMSAL DURUMU	KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK
İLANA VEREN KİŞİ	Konum Gayrimenkul	Sanayi Gayrimenkul	Sahibi	Pex Realty
İLANA VEREN TELEFON NO	0534 936 30 79	0541 660 95 10	0555 192 11 36	0532 468 48 17
SATIŞ FİYATI (₺)	10.000.000₺	750.000 ₺	450.000 ₺	4.000.000 ₺
PAZARLIK ORANI	2,50%	6,67%	5,56%	6,25%
PAZARLIK SONRASI FİYAT (を)	9.750.000 ₺	700.000 ₺	425.000₺	3.750.000 ₺
DÜKKAN ALANI ( m² )	20.000,00 m²	1.600,00 m ²	1.000,00 m ²	7.500,00 m ²
BİRİM FİYAT (₺/m²)	487,50 ₺/m²	437,50 ₺/m²	425,00 ₺/m²	500,00 ₺/m²
ALAN BÜYÜKLÜĞÜ	BENZER	KÜÇÜK	ĸÜÇÜK	BENZER
ALAN DÜZELTMESİ	-5%	-5%	0%	0%
KONUM DURUMU	SOKAK	SOKAK	SOKAK	SOKAK
KONUM DÜZELTMESİ	10%	10%	10%	10%
TOPLAM DÜZELTME ORANI	5%	5%	10%	10%
DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT (₺/m²)	511,88 ₺/m²	459,38 ₺/m²	467,50 ₺/m²	550,00 ₺/m²
ORTALAMA BİRİM FİYAT (₺/m²)	497,19 ₺/m²
YUVARLATILMIŞ ( ₺/m² )	498,00 ₺/m²

Elde edilen emsal bilgileri dikkate alındığında, değerleme konusu taşınmazların yer aldığı bölgede benze imarlı arsa metrekare birim satış değerlerinin, taşınmazların konumu, cephesi, büyüklüğü gibi öz niteliklerine göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir.

Taşınmazın konumlu olduğu bölgede yapılan araştırmalarda, benzer imar lejantına sahip fakat konum şerefiyesi ve imar emsal şerefiyesi daha düşün parsellerin m² birim değerlerinin 16.000 - 20.000-₺/m² olduğu görülmüştür. Değerleme konusu taşınmazın parselinin konumu ve imar emsali göz önünde bulundurulduğunda uygulanan şerefiye düzeltmeleri neticesinde m² birim değerinin 26.200-₺ olduğu görülmüştür.

{33}------------------------------------------------

Taşınmazların değerlemesinde, bölgede elde edilen güncel emsal bilgileri, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, amacına uygun kullanılabilirliği, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları, emsallerin pazarlık payları gibi etkenler göz önüne alınarak değer tespiti yapılmıştır. Emsal karşılaştırma yaklaşımında emsal olarak alınan arsaların tamamen aynı özelliklere sahip olmaması, konum şerefiyesi ve kullanım alanı gibi farklılıklar göz önünde bulundurulmuş takdir edilen birim değerde bu doğrultuda düzeltme yapılmıştır. Emsal Karşılaştırma Analizinde; pazarlık payı %5 ile %20 aralığında kabul edilmiştir. Taşınmazların değerlemesinde kullanılan şerefiye kriterleri ve metrekare birim fiyatları Raporun 6.2 'inci bölümünde açıklanmıştır.

4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili Kira Değeri Analizi yukarıdaki tabloda sunulmuştur.

4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerlemeye konusu taşınmazlara ilişkin her herhangi bir olumsuz hukuki durum söz konusu değildir.

4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar

Değerleme konusu taşınmazlar tüm yasal sorumluluklarını tamamlamış ve hali hazırda kullanılmakta olan bağımsız bölüm olup arsa proje geliştirme yapılmamıştır.

4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu bölgenin ticari potansiyeli, taşınmazların yapısı ve nitelikleri göz önünde bulundurulduğunda taşınmazların ticari amaçla kullanılmalarının en verimli kulanım şekli olacağı düşünülmektedir.

4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Taşınmazlar tam hisseye sahip olup, Müşterek veya Bölünmüş Kısımlara Esas Değerleme Analizi söz konusu değildir.

4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.

{34}------------------------------------------------

{35}------------------------------------------------

5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri

5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri

Tüm gerekçeler ilgili konu başlıklarının altında açıklanmıştır. Aselsan Türk Silahlı Kuvvetlerini Güçlendirme Vakfı'nın bir kuruluşudur. Bu doğrultuda satın alınması planlanan taşınmazların şirketin stratejik ve askeri yapısı dikkate alınarak gizlilik içerisinde arsa özelinde piyasa değerinin araştırılması talep edilmiştir. Bu kapsamda taşınmazların tapu bilgileri ve takyidat bilgileri tarafımızla paylaşılmamış/bilgi verilmemiş olup değerlemenin bu doğrultuda hazırlanması talep edilmiştir.

5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar tüm yasal sorumluluklarını yerine getirerek, yapı kullanma izin belgelerini almış ve ana yapıda kat mülkiyeti tesis edilmiştir.

5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş

{36}------------------------------------------------

{37}------------------------------------------------

6. SONUÇ

6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi

Taşınmazların değerlemesinde emsal karılaştırma metodu yaklaşımının kullanılması uygun bulunmuş, diğer yöntemler imar mevzuatı çerçevesinde değerlendirilememiştir. Değerleme konusu taşınmazların konumu, çevresel özellikleri, yasal ve güncel durumu, günün geçerli piyasa rayiç fiyatlarına göre oluşturulan satış kabiliyeti ve emsal fiyatları göz önüne alınarak değerlendirme yapılmıştır. Taşınmazların satış kabiliyeti "SATILABİLİR" durumdadır.

6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması Maliyet Yaklaşımı

Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmaz üzerinde yapılması planlanan bağımsız bölümlerin özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazın mevcut durumu, konum özellikleri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir. Konu taşınmazın emsal analizi esas alınarak arsa birim m² değeri şerefiye eklenerek 26.200,00 ₺ hesaplanmıştır.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayımlanan "Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2025 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ" uyarınca, V. Sınıf (B) Grubu yapılar için belirlenen yaklaşık birim maliyet 35.600,-₺/m²'dir. Ancak, Bakanlık tarafından yayınlanan tebliğin 2025 yılına ilişkin birim maliyet Ocak ayında açıklandığı için, güncel piyasa koşullarıyla uyumlu hale getirilmesi amacıyla gerekli revizyon yapılmış olup, yapının malzeme kalitesi, işçilik düzeyi, yüksek teknoloji ve güvenlik uygulamalara ve bina alt yapı kalitesi gibi vb. özellikleri dikkate alındığında yapı maliyeti amortismansız 100.000,-₺/m² olarak dikkate alınmıştır.

MALİYET YAKLAŞIMINA GÖRE HESAP DETAYI
AÇIKLAMA ALAN BİRİM FİYAT AMORTİSMAN AMORTİSMANLI BİRİM TUTAR
ARSA PAYI	7.982,52 m²	26.200 ₺/m²	- 209.142.024,00 ₺
YAPI	9.131,00 m²	100.000 ₺/m²	5,00%	95.000 ₺/m²	867.445.000,00 ₺
TOPLAM DEĞER	1.076.587.024,00 ₺
YUVARLATILMIŞ DEĞER	1.076.600.000,00 ₺

Kira Yaklaşımı

KİRA HESAP DETAYI
AÇIKLAMA ALAN BİRİM FİYAT TUTAR
YAPI	9.131,00 m²	498,30 ₺/m²/Ay	4.550.000 ₺/Ay
KİRA DEĞERİ	4.550.000 ₺/Ay

Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yapılmış olan yapıların özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmakta olup, indirgenmiş nakit akışlar yöntemi raporda kullanılmamıştır.

Taşınmazın yakın çevresinde yapılan piyasa araştırmaları sonucunda; benzer nitelikli taşınmazlara ait kapitalizasyon oranlarının genellikle %5,00 - %5,50 civarında gerçekleştiği tespit edilmiştir. Bölgenin ulaşım olanakları, altyapı durumu, sosyo-ekonomik yapısı, kiralama potansiyeli ve taşınmazın konumu dikkate alındığında; değerleme konusu taşınmaz için piyasa koşullarına uygun kapitalizasyon oranı %5,25 olarak kabul edilmiştir.

GELİR YÖNTEMİNE GÖRE TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ
TAŞINMAZIN ALANI	9.131,00 m²
TAŞINMAZIN KİRA BİRİM FİYATI	498,30 ₺/m²
TAŞINMAZIN AYLIK KİRASI	4.550.000 ₺/Ay
TAŞINMAZIN YILLIK KİRASI	54.600.000 ₺/Yıl
BÖLGE CAP-RATE	5,25%
GELİR YÖNTEMİNE ESAS TOPLAM DEĞERİ	1.040.000.000 ₺
TAKDİR EDİLMİŞ DEĞER	1.040.000.000 ₺

{38}------------------------------------------------

6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,

Kıymet takdirlerine etken oluşturan kıstasların her birinin gayrimenkulün değerine olan etkisi göz önünde bulundurularak çalışma sonuçlandırılmıştır.

TAŞINMAZLARIN DEĞERİ
NİTELİK	DEĞER	USD	EURO
TAŞINMAZIN SİGORTA DEĞERİ	156.140.100,00 ₺	3.672.407,10 \$	3.146.609,25 €
TAŞINMAZIN KDV HARİÇ DURUM DEĞERİ	1.076.600.000,00 ₺	25.321.576,50 \$	21.696.153,09 €
TAŞINMAZIN KDV DAHİL DURUM DEĞERİ 1.291.920.000,00 ₺ 30.385.891,79 \$ 26.035.383,71 €
Merkez bankasının 04.12.2025 taşınmazın değerleme günü olan gösterge niteliğindeki verileri esas alınmıştır.	42,5171 ₺	49,6217 ₺

6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi

Gayrimenkul projesi bu raporun konusu değildir. İş bu rapor 05.12.2025 tarihinde 63 sayfa hazırlanmış olup durumu ve kanaatimizi ifade eden gayrimenkul değerleme bilgilerinize saygı ile sunarız.

Necati Murat SÜLÜNOĞLU	Fatih Orkun SAKALLI	Çetin BEGİÇ
Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Sorumlu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
(SPK Lisans No: 410627)	(SPK Lisans No: 407060)	(SPK Lisans No: 400479)

AI Terminal

HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

9138_rns_2025-12-05_02b6c174-ea09-4980-9541-0078e5512e6a.pdf