{0}------------------------------------------------

GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

2025.HALKGYO.41
ARALIK, 2025

{1}------------------------------------------------

Talep Sahibi	Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Raporu Düzenleyen	Form Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Rapor Tarihi	02.12.2025
Rapor Numarası	2025.HALKGYO.41
Raporun Konusu	İstanbul, Meşrutiyet, 954 Ada, 62 Parsel
Değerleme Konusu ve	İstanbul, Şişli İlçesi, Meşrutiyet Mahallesi 954 Ada 62 Parselde Olan "Altında Dükkanı Olan
Kapsamı	Kargir Apartman" Nitelikli Taşınmazın Piyasa Satış Değer Tespiti

İş bu rapor, Yetmişsekiz (78) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

{2}------------------------------------------------

İçindekiler	YÖNETİCİ ÖZETİ6
	1. RAPOR BİLGİLERİ8
1.1	Rapor Tarihi8
1.2	Rapor Numarası8
1.3	Raporun Türü / Başlık 8
1.4	Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Denetmen Adı ve Soyadı8
1.5	Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı8
1.6	Değerleme Tarihi 8
1.7	Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası8
1.8	Değerleme Raporunun Amacı 8
1.9	Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama8
1.10	Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 8
	2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 10
	2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri10
	2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri 10
	2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar 10
	2.4. İşin Kapsamı 10
	3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 12
	3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri12
	3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri:12
	3.1.2. Ulaşım Bağlantıları:14
	3.1.3. Tanımı:15
	3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri 15
	3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar16
	3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu17
	3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.) 17
	3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki17
	3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu17
	3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama
	17 3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş:.18
	3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı

{3}------------------------------------------------

hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş18
3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,18
3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama18
3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama18
4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 20
4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler20
4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler 20
4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler30
4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri30
4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler31
4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler31
4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri31
4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler 32
4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 32
4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı 32
4.9.3 Maliyet Yaklaşımı32
4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri32
4.11.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri33
4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi 33
4.13. Maliyet Oluşumları Analizi33
4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri33
4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler39
4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 39
4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar39
4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 39
4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları 39
5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 41
5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri41
5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri 41
5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu ile İlgili Genel Görüş41
5.4 Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı ile İlgili Görüş41

{4}------------------------------------------------

{5}------------------------------------------------

Talep Sahibi Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Rapor No ve Tarihi 2025.HALKGYO.41/ 02.12.2025 Değerleme Konusu ve Kapsamı çerçevesinde hazırlanmıştır. Taşınmazın Açık Adresi 19 Mayıs Mahallesi, Halaskargazi Caddesi, Şimşek Apt., No: 214 Şişli/ İSTANBUL Tapu Kayıt Bilgisi İstanbul İli, Şişli İlçesi, 19 Mayıs Mahallesi, 954 Ada, 62 Parsel Fiili Kullanımı (Mevcut Banka Şubesi Durumu) Taşınmaz Şişli parsel 24.06.2006 Tasdik Tarihli, İmar Durumu Planı ve 13.09.2013 tasdik tarihli, 1/1.000 Ölçekli "Ticaret + Konut Alanı" lejantında; bitişik nizam, 9 kat ve H: 27,50 m yapılaşma koşullarına sahiptir. Kısıtlılık Hali Taşınmazın tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır. Taşınmazın Toplam Alanı 1.937,00 m² TOPLAM: 260.000.000,00 ₺ Taşınmazın Mevcut Durumuyla KDV Hariç ( İkiyüzaltmışmilyon Türk Lirası) Toplam Değeri TOPLAM: 312.000.000,00 ₺ Taşınmazın Mevcut Durumuyla KDV Dahil ( Üçyüzonikimilyon Türk Lirası) Toplam Değeri TOPLAM: 820.000,00 ₺ Taşınmazların Mevcut Durumuyla Vergi Öncesi ( Sekizyüzyirmibin Türk Lirası) Toplam Aylık Kira Değeri Açıklama sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. Raporu Hazırlayan Murat Dikici – SPK Lisans No: 408701 Denetmen Fatih Orkun SAKALLI – SPK Lisans No: 407060 Sorumlu Değerleme Uzmanı Çetin BEGİÇ- SPK Lisans No: 400479	YÖNETİCİ ÖZETİ


		Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değerinin tespiti ve bu parsel üzerinde geliştirilen projenin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar



		Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu 1/1.000 Ölçekli Şişli-Merkez ve Çevresi Uygulama İmar





		Taşınmaz, rapor tanzim gününde Banka Şubesi olarak kullanılmaktadır. Değerleme

{6}------------------------------------------------

Bölüm 1 RAPOR BİLGİLERİ

1.1. Rapor Tarihi
1.2. Rapor Numarasi
1.3. Raporun Türü / Başlık
1.4. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları
1.5. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
1.6. Değerleme Tarihi
1.7. Dayanak Sözleşmesi Tarihi ve Numarası
1.8. Değerleme Raporunun Amacı
1.9. Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama
1.10. Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

{7}------------------------------------------------

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi: 02.12.2025

1.2 Rapor Numarası: 2025.HALKGYO.41

1.3 Raporun Türü / Başlık: Anlatım Özellikli Rapor

1.4 Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Denetmen Adı ve Soyadı

Murat DİKİCİ (SPK Lisans No: 408701)

Fatih Orkun SAKALLI (SPK Lisans No: 407060)

1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı

Çetin BEGİÇ (SPK Lisans No: 400479)

1.6 Değerleme Tarihi

Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz tarafından yerinde, ilgili kurum ve kuruluşlarda 13.10.2025 ile 01.12.2025 tarihleri arasında incelemeler yapılmıştır.

1.7 Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası

21.10.2025 / 2025.HALKGYO.41

1.8 Değerleme Raporunun Amacı

Bu rapor, Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Şişli İlçesi, 19 Mayıs Mahallesi, 954 Ada 62 Parselde olan "Altında Dükkanı Olan Kargir Apartman" vasıflı taşınmazın mevcut piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.

Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazın portföyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.

1.9 Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama

Değerleme raporu; Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)' in 1. maddesi 2. fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar için tarafımızca daha önceden rapor hazırlanmamıştır.

{8}------------------------------------------------

Bölüm 2

DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI

2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri
2.2. Müşteri Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri
2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar
2.4. İşin Kapsamı

{9}------------------------------------------------

2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI

2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri

Şirketimiz, 01.12.2006 tarih ve 6695 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayımlanan şirket ana sözleşmesine göre; taşınmaz ve buna bağlı her tür taşınır malların yerinde incelemelerini gerçekleştirmek, bunlara bağlı ekspertiz raporlarını düzenlemek ve her türlü değerleme konusunda tüm özel ve kamu kuruluşlarına danışmanlık hizmeti vermek amacı ile 300.000,00 ₺ sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz güncel sermayesi 21.000.000 ₺'dir

Şirketimiz, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 27.07.2007 tarih ve B.02.1.SPK.0.15.534 sayılı yazısı ile SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.

Şirketimiz, Yelken Plaza Balgat Mahallesi Mevlana Bulvarı No: 139 A - Blok 6. Kat Daire: 25 Çankaya / ANKARA adresinde faaliyetlerine devam etmektedir.

2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri

Şirket Unvanı : Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi

Şirket Adresi : Barbaros Mahallesi, Begonya Sokak, WBC İş Merkezi, No: 2/H Ataşehir / İSTANBUL

Şirket Amacı : Kurucusu olan TÜRKİYE HALK BANKASI A.Ş.'nin misyonuna paralel bir şekilde müşterilerine ve hissedarlarına sürekli katma değer yaratmak, GYO sektörünün gelişimine katkıda bulunmak ve küresel ölçekte saygın bir kurum haline gelmek.

Sermayesi : 3.840.000.000,-₺

Halka Açıklık : % 28

Telefon : 0212 600 10 00

E-Posta : [email protected]

2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar

Değerleme çalışması Sermaye piyasası değerleme standartlarına uygun olarak yapılmış, standartlar haricinde herhangi bir müşteri talebi olmamıştır. Konu taşınmaza ait tapu kayıtları Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından tarafımıza iletilmiştir.

2.4. İşin Kapsamı

İstanbul İli, Şişli İlçesi, 19 Mayıs Mahallesi 954 Ada 62 Parsel üzerinde konumlu "Altında Dükkanı Olan Kargir Apartman" Vasıflı Gayrimenkulün Günümüz Ekonomik Koşullarında Pazar Değerinin Belirlenmesi

{10}------------------------------------------------

Bölüm 3

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri
3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri
3.1.2. Ulaşım Bağlantıları
3.1.3. Tanımı
3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri
3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.. Dokümanlar
3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu.
3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)
3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki
3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu
3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama
Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş
3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.
3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama

{11}------------------------------------------------

3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri

3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri:

İstanbul, Yaklaşık 20 milyonluk nüfusuyla dünyada Bombay ve Mexico'dan sonra 3. en kalabalık şehirdir. 133 milyar dolarlık yıllık üretimiyle Dünyada 8. sırada yer alır. Türkiye'nin kültür ve finans merkezidir. İstanbul, 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Marmara kıyısı ve İstanbul Boğazı (Boğaziçi) boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul'un Avrupa'daki bölümüne Rumeli yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu yakası denir. Dünyada iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür.

İstanbul nüfusu Tuik 2023 verilerine göre ise bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.

Yeni kurulan ilçelerle beraber 39 ilçe ve büyükşehir belediyesi ile toplam 40 belediyeden oluşmaktadır. Bahçelievler Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Eminönü, Esenler, Bahçelievler, Eyüp, Beyoğlu, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Sultanbeyli, Sultangazi, Silivri, Şile, Şişli, Ümraniye, Üsküdar, Tuzla, Zeytinburnu ilçelerine sahiptir.

Dünyanın en eski şehirlerinden olan İstanbul, 330 - 395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395 - 1204 ile 1261 - 1453 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204 - 1261 arasında Latin İmparatorluğu ve son olarak 1453 - 1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır.

İstanbul'un kuzey ve güneyi denizlerle çevrili olup kuzeyinde Karadeniz güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu, Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur. Boğaziçi'ndeki Beyoğlu Sultan Mehmet ve Boğaz Köprüleri şehrin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşar. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur. Şehre havayolu, karayolu, denizyolu ve demiryolu ile ulaşmak mümkündür. Şehrin 3 adet uluslararası havalimanı mevcuttur. Bunlar Yeşilköy Atatürk Havalimanı, İstanbul Havalimanı ve Sabiha Gökçen Havalimanı'dır. Büyük İstanbul Otogarı 1980'li yıllarda Topkapı'da bulunan İstanbul Trakya Otogarı'nın yetersiz gelmesi üzerine, 1987'de İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile Büyük İstanbul Otobüs İşletmeleri Anonim Şirketi arasında imzalanan antlaşmayla yapımına başlanmış, 1994 yılında hizmete girmiştir. Avrupa'nın en büyük otogarı olmakla beraber dünyanın en büyük 3. otogarı konumundadır. Haydarpaşa Garı, 1908'de İstanbul - Bağdat Demiryolu hattının başlangıç istasyonu olarak inşa edilen tren garıdır. Gar, TCDD'nin ana istasyonudur. İstanbul'un Anadolu Yakasında Kadıköy'de bulunur. Osmanlı İmparatorluğunun son dönemlerinde Bağdat Demiryolu yanında İstanbul-Şam-Medine (Hicaz Demiryolu) seferleri de yapılmaya başlanmıştır. İstanbul'da ulaşım, ağırlıklı olarak İETT yönetiminde otobüs seferleri ve dış semtlerde minibüs ve dolmuş taşımacılığı ile birbirinden farklı sistemlerde raylı ulaşım sistemlerinin desteği ve İstanbul'un coğrafi konumundan faydalanarak İDO' ya ait klasik vapurlar vemodern deniz otobüsleri ile sağlanmaktadır. İstanbul'da her gün, 5712 km²'lik bir alanda 11 milyondan fazla kişi bu ulaşım imkanlarını kullanmaktadır.

İstanbul'un coğrafi özellikleri ve toprak koşulları orman oluşumlarına olanak verir niteliktedir. Ancak şehir içinde ormanların ve ormanlarda görülen ağaç türlerinin dağılımı düzensizdir. Karadeniz'e yakın kuzey kesimlerde ve tepelerin kuzeye bakan yamaçlarında humuslu toprakların varlığı nedeniyle buralarda nemcil ormanlar gelişmiştir. Güney bölgelerde

{12}------------------------------------------------

ve güneye bakan yamaçlarda ise kuraklığa dayanıklı ormanlar görülür. İstanbul'un en önemli ormanları Belgrad Ormanı, Aydos Ormanı ve Kayışdağı Ormanı'dır. İstanbul'daki orman arazilerinin yüzölçümü 240.960 hektar ağaçlıklı; 294.299 hektar da açıklık olmak üzere toplam 535.259 hektardır. Genel olarak İstanbul'un her iki yakasında da görülen ağaç ve çalı türleri arasında adi gürgen, adi kızılağaç, adi fındık, doğu kayını, mor çiçekli ormangülü, akçaağaç, muşmula ve ıstranca meşesi sayılabilir.

İstanbul'un iklimi, Türkiye'de Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un iklimi ılımandır. Köppen iklim sınıflandırmasına göre İstanbul ılıman dönencealtı iklimi, Akdeniz iklimi ve okyanusal iklim özellikleri gösteren bir geçiş iklimine sahiptir.Şehrin boyutu, topoğrafik yapısı ve iki farklı denize kuzey ve güney yönlerinde kıyısı olması nedeni ile şehir içinde farklı mikroiklimler görülür. Şehrin kuzey kısmını kapsayan, Karadeniz'e yakın olan bölgeler ile Boğaz kıyıları ılıman dönence altı iklim ve okyanusal iklim etkisi altındadır ve görece yüksek neme ve yoğun bitki örtüsüne sahiptir. Asya ve Avrupa kıtalarına ev sahipliği yapan İstanbul, Karadeniz ile Akdeniz arasında bir geçiş iklimine sahip olup, Marmara Bölgesi'nin en çok yağış alan şehirlerinden biridir. Şehirde yıl boyu en düşük sıcaklık -11, en yüksek sıcaklık +40 derecelerde olup, ortalama nispi nem oranı ise %75'tir. İstanbul'da yılın bütün ayları nemli geçtiği halde, şehrin en yüksek nem miktarına sahip olduğu dönem %80-85 oranıyla Aralık-Ocak ayları olarak saptanmıştır.

Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayii gelişkindir.2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür. Cumhuriyet'in kurulmasıyla hızla sanayileşen İstanbul'da ilk fabrikalar Haliç kıyılarına kurulmuş; ancak şehirde yarattıkları kirlilik ve kargaşadan ötürü birer birer tasfiye edilerek şehrin dışında oluşturulan organize sanayi bölgelerine taşınmışlardır. Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir.

İstanbul, tarih boyunca bir tarım merkezi olmamıştır. İstanbul üretiminde, tarım hep son sıralarda yer almış; il daima üretim merkezi olmaktan çok, tüketimle ön plana çıkmıştır. Buna karşın İstanbul, geçmişte ürettiği az miktarda tarımsal ürünle, kendi gereksiniminin bir bölümünü karşılayabiliyorken; günümüzde tarım alanlarının hızla kentleşmesi ve kırsalda yaşayan halkın daha yüksek yaşam standardı için merkeze yönelmesi nedeniyle, ilde tarımın payı en geri düzeylerine ulaşmıştır.

İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Turistler arasında en büyük pay Almanlara aittir. Almanları Ruslar, Amerikalılar, İtalyanlar ve Fransızlar izler. 2021 yılında kente 9 milyon 25 bin turist gelmiştir.

İstanbul'da özellikle kamuya ait öğretim kurumları ülkenin en saygın ve en donanımlı üniversitelerindendir. Ancak son yıllarda da özel üniversitelerin sayısında bir yükselme olmuştur. Türkiye'nin en eski 3 devlet üniversitesinden ikisi İstanbul'dadır. İstanbul Üniversitesi 1453 yılında kurulmuştur ve Türkiye'nin en eski üniversitesidir. İstanbul Teknik Üniversitesi (1773) ise dünyanın en eski üçüncü teknik üniversitesidir ve tamamen mühendislik bilimleri adanmıştır. İstanbul'da tanınmış diğer devlet üniversiteleri; Boğaziçi Üniversitesi, Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi, Yıldız Teknik Üniversitesi ve Marmara Üniversitesi'dir. Ayrıca ülkenin en eski 5 vakıf üniversitesinden üçü bu kenttedir. Bunlar 1992 yılında kurulan Koç Üniversitesi ile 1994 yılında kurulan Sabancı Üniversitesi ve İstanbul Bilgi Üniversitesi'dir.

Şişli İlçesi

{13}------------------------------------------------

Şişli, Türkiye Cumhuriyeti'nin Marmara Bölgesi'nde, İstanbul ilinin Avrupa Yakası'nda yer alan bir ilçesidir. 25 mahallesi bulunan Şişli, doğuda Beşiktaş, kuzeyde ve batıda Kâğıthane ve güneyde Beyoğlu ilçeleri ile komşudur.

Denize sahili olmayan Şişli ilçesinde çok sayıda tarihî eser, iş yeri, modern ticaret merkezi, kültür ve sanat merkezi bulunmaktadır. Türkiye Cumhuriyeti Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı'nın 2022 yılı raporuna göre Türkiye'nin en gelişmiş 1. ilçesidir. Şişli İlçesi eğitim kurumları açısından oldukça zengindir.

Şişli ilçesi hızla değişim içinde 21. yüzyıl İstanbul'unun hatta Türkiye ekonomisinin iş ve finans merkezi olma durumundadır. Şişli İlçesi'nde yaşayanların İstanbul'un değişik kesimlerinde çalıştıkları düşünülse de Şişli katma değer açısından İstanbul ili içinde yüksek paya sahiptir. Ticaret ve hizmet sektöründe çalışanlar ağırlıklı bir paya sahiptir. İmalata dönük tesislerin şehir merkezinden uzaklaştırılmalarıyla bu sektörde çalışan işgücünün payı giderek düşmektedir. Osmanbey, 1970'lerden beri binlerce irili ufaklı firmanın oluşturduğu bir tekstil ve hazır giyim merkezidir. Büyük bir kısmı kendi markasıyla üretim yapan 4 bini aşkın firmayı barındıran Osmanbey'den 50'den fazla ülkeye de ihracat gerçekleştirilmektedir.

Şişli-Mecidiyeköy-Esentepe-Levent-Maslak aksında uzanan Büyükdere Caddesi üzerinde ve çevresindeki bölge Türk finans sektörünün kalbi durumuna gelmiştir.

Halil Rıfat Paşa Mahallesinde bulunan Perpa Ticaret Merkezi, (Perşembe Pazarı) Karaköy'deki Perşembe Pazarı esnafını tek çatı altına toplayarak sektörel enerjiyi ve ekonomik potansiyeli tek merkezde birleştirmek amacıyla 1986'da kurulmuş çok ortaklı bir kooperatiftir. 1988 yılında inşaatı bitirilen Perpa geçen süre zarfında farklı sektörlerden birçok firmanın bir araya gelmesiyle bir ticaret merkezi haline gelmiştir. 69 bin metrekare ile dünyanın en büyük monoblok gövdelerinden birine sahiptir. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından demografi, istihdam ve sosyal güvenlik, eğitim, sağlık, finans, rekabetçilik, yenilikçilik ve yaşam kalitesi boyutlarında toplam 56 değişken kullanılarak hazırlanan SEGE-2022 Araştırması'nda Birinci kademe gelişmiş ilçeler arasında birinci sırayı almıştır.

3.1.2. Ulaşım Bağlantıları:

{14}------------------------------------------------

Değerleme konusu taşınmaz; Şişli ilçesi, 19 Mayıs Mahallesi, Halaskargazi Caddesi, No: 214 posta adresinde yer almaktadırlar. ( Uavt: 1700237694)

Bölge; ağırlıklı olarak nitelikli ticari alanları ile ofis ve iş yeri alanlarının yer aldığı lokasyondadır. Taşınmazın yakın çevresinde Cevahir AVM,Şişli Plaza, Osmanbey Metro İstastonu, Feriköy Protestan ve Katolik Mezarlığı, İtalyan Musevi mezarlığı ve Şişli Camii bulunmaktadır. Bölgenin şehir merkezinde konumlu olması, ulaşım olanakları bakımından güçlü olması, altyapının sorunsuz olması gayrimenkulün değerine olumlu yansımaktadır. Değerleme konusu taşınmaza ulaşım kolay olup toplu taşıma araçları ve özel araç ile ulaşım sağlanmaktadır.

3.1.3. Tanımı:

Değerlemeye konu ana taşınmaz, İstanbul ili, Şişli ilçesi, 19 Mayıs Mahallesi, 954 Ada, 62 Parsel olan 200,00 m 2 yüz ölçümlü "Altında Dükkânı Olan Kargir Apartman" nitelikli ana taşınmazdır.

Bina projesine göre 2 bodrum kat, zemin kat, 8 normal kat olmak üzere toplam 11 kattan oluşmaktadır. Binanın 2. bodrum katında; Su deposu ve soğutma alanı, jeneratör alanı, kazan dairesi alanı, arşiv alanı ve hol alanları şeklinde 200 m², 1.bodrum katında; arşiv alanı, kiralık kasa alanı, kasa holü alanı, ana kasa alanı, çay ocağı alanı, wc alanı ve hol alanları şeklinde 200 m², zemin katında; müşteri holü alanı, servis alanı, müdür yardımcısı odası alanı ve teras alanları şeklinde 177 m², 1. normal katında; müşteri holü alanı, servis alanı, müdür yardımcısı odası alanı, müdür odası alanı ve balkon alanları şeklinde 170 m², 2. normal katında; müşteri holü alanı, servis alanı, müdür yardımcısı odası alanı, sistem sorumlusu odası alanı, provizyon odası alanı, balkon ve wc alanları şeklinde 170 m², 3. normal katında; müşteri holü alanı, servis alanı, müdür yardımcısı odası ve balkon alanları şeklinde 170 m², 4. ve 6. normal katlarında; servis alanı, müdür yardımcısı odası alanı, arşiv ve balkon alanları şeklinde 170 m², 5. normal katında; servis alanı, müdür odası alanı, sekreter odası alanı, balkon ve wc alanları şeklinde 170 m², 7. normal katında; servis alanı, müdür yardımcısı odası alanı, balkon ve wc alanları şeklinde 170 m², 8. normal katında ise yemekhane alanı, mutfak ve balkon alanları şeklinde 170 m² olmak üzere toplamda 1.937 m² kullanım alanlı olarak planlanmıştır. Binanın zemin katında 24 m 2 teras ve her normal katta 30 m 2 balkon bulunmaktadır.

Binanın faal olarak Banka Şubesi ve Genel Müdürlük olarak kullanılmaktadır. Binanın mahallinde yapılan incelemede binanın 2. Bodrum katında; depolama ve teknik alanları şeklinde 200 m², 1. Bodrum katında; Arşiv ve Kasa alanları olacak şekilde 200 m², Zemin katında; Bina Giriş ve Banka Şubesi alanları olacak şekilde 177 m², 1. ve 2. Normal katlarında; Banka Şubesi alanları olacak şekilde 170 m², 3., 4., …. 7. Normal katlarında; Bölge Müdürlüğü alanları olacak şekilde 170 m², 8. Normal katında; Bölge Müdürlüğü olacak şekilde 170 m² olmak üzere toplam 1.937 m² alanlı olarak kullanılmaktadır.

	954 Ada, 62 Parsel Kat Alanları Tablosu
KAT	MAHALLİNDEKİ KULLANIM	YASAL KAT ALANI (m²)	TERAS ALANI (m²)	MEVCUT KAT ALANI (m²)
2.BODRUM KAT	DEPOLAMA VE TEKNİK ALAN	200,00 m²	0,00 m²	200,00 m²
1.BODRUM KAT	ARŞİV VE KASA ALANI	200,00 m²	0,00 m²	200,00 m²
ZEMİN KAT	BİNA GİRİŞİ VE BANKA ŞUBESİ	177,00 m²	20,00 m²	177,00 m²
1.NORMAL KAT	BANKA ŞUBESİ	170,00 m²	4,00 m²	170,00 m²
2.NORMAL KAT	BANKA ŞUBESİ	170,00 m²	4,00 m²	170,00 m²
3.NORMAL KAT	BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ	170,00 m²	4,00 m²	170,00 m²
4.NORMAL KAT	BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ	170,00 m²	4,00 m²	170,00 m²
5.NORMAL KAT	BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ	170,00 m²	4,00 m²	170,00 m²
6.NORMAL KAT	BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ	170,00 m²	4,00 m²	170,00 m²
7.NORMAL KAT	BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ	170,00 m²	4,00 m²	170,00 m²
8.NORMAL KAT	BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ	170,00 m²	16,00 m²	158,00 m²

3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri

İli	:	İstanbul
İlçesi	:	Şişli
Bucağı	:	-
Mahallesi	:	Meşrutiyet
Köyü	:	-

{15}------------------------------------------------

Sokağı	:	-
Mevkii	:	-
Pafta No.	:	-
Ada No.	:	954
Parsel No.	:	62
Yüzölçümü	:	200,00 m²
Ana Taşınmaz Niteliği	:	Altında Dükkanı Olan Kargir Apartman
Malik	:	Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1)
Tarihi	:	02.11.2010
Cilt	:	21
Sayfa	:	2013
Yevmiye No	:	13324
Arsa Pay/Payda	:	1/1
Taşınmaz ID	:	24671542

3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar

Değerleme konusu ana taşınmazın ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen paftasından tespit edilmiştir. Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden yazılı imar durumu temin edilememiştir.

Taşınmazın TAKBİS kaydı Web Tapu sistemi alınmış olup Mimari Proje incelemesi Şişli Belediyesi İmar arşivinden yapılmıştır.

Taşınmazın Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü Dijital Arşivinde;

Taşınmaza ait yapı ruhsat belgesine rastlanılmamış olup yapı kullanma izin belgesi üzerinden 14.10.1965 tarih 7698 sayılı yeni yapı ruhsatı belgesi okunmuştur.

Taşınmaza ait 14.10.1965 tarihli ve 7698 numaralı yapı ruhsatı bulunmaktadır.

Taşınmaza ait 02.06.1967 tarihli 2520 numaralı yapı kullanma izin belgesine incelenmiştir.

Taşınmaza ait için 19.07.1965 tarihli ve 1-80 numaralı mimari proje ve 06.01.1995 tarihli bila numaralı tadilat projesi incelenmiştir.

Konu taşınmaza ait tapu kayıtları Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından tarafımıza iletilmiştir.

Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü Dijital Arşivinde incelenen dokümanlar içerisinde değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bloklara ait Ruhsat, Yapı Kullanma İzin Belgeleri bilgileri ve Mimari Projeleri şu şekildedir;

	RUHSAT TABLOSU
SIRA	BELGE TÜRÜ	BELGE TARİHİ	BELGE NO	KULLANIM AMACI	TOPLAM KAT SAYISI	KAPSADIĞI ALAN	İNŞA DURUMU
1	YENİ YAPI RUHSATI	14.10.1965	7698	-	-	-	TAMAMLANDI

	YAPI KULLANMA İZİN TABLOSU
SIRA	BELGE TÜRÜ	BELGE TARİHİ	BELGE NO	KULLANIM AMACI	TOPLAM KAT SAYISI	KAPSADIĞI ALAN	İNŞA DURUMU
1	YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ	02.06.1967	2520	KONUT+TİCARET	11	-	TAMAMLANDI

	MİMARİ PROJE TABLOSU
SIRA	BELGE TÜRÜ	BELGE TARİHİ	BELGE NO	KULLANIM AMACI	TOPLAM KAT SAYISI	KAPSADIĞI ALAN	İNŞA DURUMU
1	MİMARİ PROJE	19.07.1965	1-180	-	12	-	TAMAMLANDI
2	TADİLAT PROJESİ	06.01.1995	-	TİCARET	11	-	TAMAMLANDI

^**E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaza enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.

{16}------------------------------------------------

3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu

06.10.2025 tarihinde Web Tapu sisteminde alınmış Tapu Kaydı belgelerine göre; taşınmaz "Altında Dükkanı Olan Kargir Apartman" niteliğindedir. Taşınmazın tapu kayıtları ile mevcut kullanımları uyumludur.

Değerleme konusu taşınmaz, Şişli Belediyesi'nde incelenen mimari projesi ile vaziyet planına göre bina oturumu ve konum olarak uyumludur. Taşınmazın tapu niteliği ile mevcut kullanımı uyumludur.

Konu taşınmaza ait tapu kayıtları Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından tarafımıza iletilmiştir.

3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)

TKGM Web Tapu Sisteminde yapılan incelemelerde 954 ada 62 nolu parselin son üç yıl içerisinde herhangi bir mülkiyet değişikliği olmadığı tespit edilmiştir. Taşınmazın maliki olan Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi 02.11.2010 tarihli ve 13324 sayılı yevmiyeli işlem ( Edinme Sebebi: Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması) ile mülkiyet hakkı kazanmışlardır. Konu taşınmaza ait tapu kayıtları Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından tarafımıza iletilmiştir.

3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki

Rapora konu taşınmazlara ilişkin tapu ve takyidat bilgileri 06.10.2025 tarihli 14:27 ile temin edilen TAKBİS belgesi bilgilerine göre Tapu Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) üzerinden temin edilmiş olup rapor eklerinde belgeler sunulmuştur. Gayrimenkulün tapu kayıtlarında;

Beyanlar Hanesinde:

-954 ADA 12 PARSELLE ARASINDAKİ DUVAR MÜŞTEREKTİR. (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)

Şerhler Hanesinde:

Taşınmaz üzerinden herhangi bir şerh bulunmamaktadır.

Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:

-A.H : BU PARSEL LEHİNE 63 PARSEL ALEYHİNE KROKİDE SARI BOYA İLE BOYANAN KISIMDA MECRA İRTİFAK HAKKI (26.07.1966 tarih, 5507 yevmiye)

Rehinler Hanesinde:

Taşınmaz üzerinden herhangi bir rehin bulunmamaktadır.

Konu taşınmaza ait tapu kayıtları Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından tarafımıza iletilmiştir.

3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu

Değerleme konusu taşınmazın içerisinde yer aldığı ana taşınmaz ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından tespit edilmiştir.

Taşınmaz Şişli Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu parsel 24.06.2006 Tasdik Tarihli, 1/1000 Ölçekli Şişli-Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planı ve 13.09.2013 tasdik tarihli, "Ticaret + Konut Alanı" lejantında; bitişik nizam, 9 kat ve H: 27,50 m yapılaşma koşullarına sahiptir.

3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama Şişli Belediyesi dijital imar arşivinde taşınmaza yönelik olumsuz evrak/tutanak görülmemiştir.

{17}------------------------------------------------

3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş:

Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik bulunmadığı belirtilmiştir.

3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.

Taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu'nun 02.01.2019 tarihli resmi gazetede yayınlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)'nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (III-48.1.Ç) Madde 22 uyarınca;

"a) (Değişik:RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veyasatmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir. "
"b) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
"c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." olarak geçmektedir.

Taşınmazın tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut kullanımına uygun olması sebebiyle GYO portföyünde "Bina" olarak değerlendirilmesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,

Taşınmaz yapı denetim kanunu öncesi yapıldığı için yapı denetim kanunundan muaftır.

3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

Değerleme konusu taşınmaz "Altında Dükkanı Olan Kargir Apartman" nitelikli olup, mahallinde "TİCARİ BİNA" nitelikli olarak kullanıldığı için değerleme bu vasfa yönelik yapılmıştır.

3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama

Değerleme konusu parsel üzerinde kat karşılığı yöntemi veya hasılat paylaşımı modeli ile proje geliştirilmemektedir. Taşınmaz için herhangi bir proje işlemiyle ilişkin sözleşme bulunmamaktadır.

{18}------------------------------------------------

Bölüm 4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
4.2. Meycut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Meycut Trendler ve Dayanak Veriler
4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 4.4.
4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler
4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler
4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler
Değerleme İsleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 4.8.
4.9. Değerlemede Kullanılan Yöntemler
4.9.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
4.9.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı
4.9.3. Maliyet Yaklaşımı
4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntem/ler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri
4.11. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri
4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi
4.13. Maliyet Oluşumları Analizi
4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri
4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler
4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanıları Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar
4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranla 4.20.

{19}------------------------------------------------

4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

Değerleme konusu ana taşınmaz, Şişli İlçesi 19 Mayıs Mahallesi'nde yer almakta olup, Ticaret+Konut lejantlı yapılaşmanın yoğunluklu olduğu lokasyonda bulunmaktadır. Bölgede taşınmaza benzer şekilde yapılaşmış otel alanları, ofis ve ticaret alanları mevcuttur. Bölge ana arterlere yakın konumda bulunması ve prestijli yapıların yoğunlukta olduğu bölgede konumlu olması sebebiyle tercih seviyesi yüksektir. Bölgede herhangi bir ulaşım ve altyapı sorunu bulunmamaktadır.

4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler Dünya Ekonomisindeki Gelişmeler

2024 yılında küresel ölçekte büyüme görünümü, enflasyonda gerileme eğilimi sürerken jeopolitik gerginlikler ve ticarette belirsizliklerin gölgesinde, dayanıklı bir performans sergilemiştir. Gelişmiş ekonomiler büyümesini korurken gelişmekte olan ekonomiler ise özellikle Asya ekonomileri kaynaklı ivme kaybetmiştir. 2024 yılında başta Avrupa Merkez Bankası (ECB) ve ABD Merkez Bankası (Fed) olmak üzere gelişmiş ülke merkez bankaları büyüme ve enflasyon dinamiklerini dikkate alarak politika faizlerinde indirim döngüsüne başlamıştır. Diğer taraftan gelişmekte olan ülke merkez bankaları temkinli yaklaşımını sürdürmüştür. Özellikle yılın son çeyreğinde ABD'de seçim süreci kaynaklı politika belirsizliği küresel iktisadi faaliyette belirleyici bir unsur olmuştur.

2025 yılının ilk yarısında ABD ve Çin arasında artan ticaret gerilimi, tarife artışları ve misilleme önlemleri, küresel ticaret sistemine yönelik belirsizlikleri derinleştirmiştir. ABD'nin ilan ettiği küresel ölçekte yaygın tarifelere başta Çin olmak üzere birçok ülke tarafından karşılık verilmiş, bu durum finansal piyasalarda da sert dalgalanmalara yol açmıştır. Tüm bu gelişmelerin etkisiyle küresel büyüme ivmesi baskılanmış ancak önden yüklemeli ticaret ve yatırım faaliyetleri bu dönemde büyümeyi desteklemiştir.

Finansal koşullar 2025 yılının ilk yarısında görece iyileşmiş, gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımları canlanmıştır. Bu olumlu tabloya rağmen, özellikle ABD'nin uygulamayı planladığı ilave tarifelerin ertelenmesiyle ticaret politikası belirsizlikleri artmış, küresel büyüme ve ticaret üzerindeki riskler varlığını korumuştur. 2022 yılında zirveye ulaşan küresel enflasyona karşı alınan tedbirlerle belirli kazanımlar sağlanmışken fiyat artışlarındaki düşüş süreci son dönemde yavaş seyretmektedir. Mal fiyatları artış hızındaki belirgin düşüşler manşet enflasyonun gerilemesine yardımcı olurken hizmet fiyatları artış hızı ortalama enflasyonun üzerinde kalmaya devam etmektedir. Başlıca ekonomilerde görece yüksek seviyelerden gerilemesine rağmen enflasyonun öngörülenin üzerinde seyretmesi, faiz indirimlerini ötelemiştir. Manşet enflasyonun beklentilerle nispeten daha uyumlu bir görünüm izlediği Avro Bölgesi ve diğer gelişmiş ekonomiler, parasal gevşeme döngüsü açısından ABD'nin önünde yer almıştır. Birçok gelişmekte olan ülke merkez bankaları ise dışsal riskler nedeniyle politika faiz oranlarını düşürme konusunda temkinli davranmaya devam etmektedir.

Küresel salgın öncesi yirmi yıllık dönemde dünya büyümesi ortalama yüzde 3,7 iken son yıllardaki makroekonomik gelişmelere paralel olarak, 2024 yılında yüzde 3,3 oranıyla tarihsel ortalamaların altında büyüme kaydedilmiştir. Dünya ekonomisinin Uluslararası Para Fonu (IMF) tahminlerine göre 2025 yılında bir önceki yılın da altında kalarak yüzde 3,0 oranında büyümesi, 2026 yılında benzer bir görünümle yüzde 3,1 oranında büyüme kaydetmesi beklenmektedir.

Ülkelere göre incelendiğinde, 2024 yılında ABD ekonomisi güçlü iç talep sayesinde yüzde 2,8 ile görece yüksek bir büyüme kaydederken Avro Bölgesinde büyüme yüzde 0,9 ile sınırlı düzeyde kalmış, özellikle imalat sanayiindeki durgunluk ve yüksek enerji maliyetleri büyümeyi baskılamıştır. Çin ekonomisi ihracattaki artışa rağmen zayıf iç talep ve gayrimenkul sektöründeki sorunlara bağlı olarak yüzde 5,0 oranında büyüme kaydetmiştir. 2024 yılında yüzde 1,8 oranında büyüyen gelişmiş ekonomilerin 2025 ve 2026 yıllarında sırasıyla yüzde 1,5 ve yüzde 1,6 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Türkiye'nin önemli ticaret ortağı olan Avro Bölgesinin 2025 ve 2026 yıllarında sırasıyla yüzde 1,0 ve yüzde 1,2 oranında,

{20}------------------------------------------------

Almanya'nın yüzde 0,1 ve yüzde 0,9 oranında büyümesi öngörülmektedir. Aynı dönemde Birleşik Krallık'ın sırasıyla yüzde 1,2 ve yüzde 1,4 oranında büyümesi beklenirken Japonya'nın yüzde 0,7 ve yüzde 0,5 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir. ABD'nin ise 2025 yılında yüzde 1,9 oranında büyümesi öngörülmekteyken 2026 yılında yüzde 2,0 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir.

2024 yılında yüzde 4,3 büyüyen gelişmekte olan ülkelerin 2025 ve 2026 yıllarında IMF tahminlerine göre yüzde 4,1 ve yüzde 4,0 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Gelişmekte olan ülkeler arasında öncü konumda olan Çin'in 2025 ve 2026 yıllarında sırasıyla yüzde 4,8 ve yüzde 4,2 oranında, Hindistan'ın ise her iki yılda yüzde 6,4 oranında büyümesi öngörülmektedir. Çin ekonomisi son dönemlerde artan teşvikler, iyileşen tüketici güveni ve güçlü dış talepten olumlu etkilenmiş ve beklentilere yakın bir performans sergilemiştir. Ancak gayrimenkul sektöründeki kırılganlıklar gibi devam eden yapısal sorunlar ve ticaret gerilimleri Çin ekonomisinde aşağı yönlü baskı oluşturmaktadır.

Enflasyon oranlarının birçok ekonomide hedef seviyelere yaklaşması ve bazı ülkelerde iktisadi faaliyette yavaşlamanın belirginleşmesi, küresel finansal koşullarda sınırlı bir gevşemeye zemin hazırlamıştır. Bununla birlikte, ticaret politikalarındaki belirsizlikler, özellikle büyük ekonomiler arasında devam eden tarife gerilimleri ve korumacı eğilimler, küresel ekonomik görünüm üzerinde baskı oluşturmaktadır. Süregelen jeopolitik gelişmelerin yanı sıra, emtia fiyatlarındaki oynaklık ve para politikası adımlarının hızı ile zamanlaması, önümüzdeki dönemde ülkelerin büyüme performansını ve finansal istikrarını etkilemeye devam edecektir.

Kaynak: IMF Küresel Ekonomik Görünüm (Temmuz 2025), T: Tahmin

Grafik 1: Küresel Büyüme ve Küresel Ticaret Hacmi Artışı (Yüzde)

2025 yılı küresel iktisadi faaliyet görünümünde bir önceki yıla kıyasla yaşanan kısmi yavaşlama ve artan belirsizliklerle dünya ticaret hacmi artış hızındaki yavaşlamanın daha da belirginleşmesi öngörülmektedir. 2024 yılında mal ve hizmet ticaret hacmindeki artış, küresel düzeyde yüzde 3,5, gelişmiş ülkelerde yüzde 2,0 iken yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde yüzde 5,8 oranında kaydedilmiş olup 2025 yılında sırasıyla yüzde 2,6, yüzde 1,8 ve yüzde 3,8 oranlarında gerçekleşmesi tahmin edilmektedir. 2026 yılında ise küresel mal ve hizmet ticaretindeki artış hızının tarifeler ve korumacılıktaki yükselişle beraber daha da yavaşlayarak yüzde 1,9 olması beklenmektedir. Bu dönemde mal ve hizmet ticaret hacmi artış hızının gelişmiş ülkelerde yüzde 1,2 oranına, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 3,2 oranına gerilemesi tahmin edilmektedir.

{21}------------------------------------------------

	2023	2024	2025T	2026T
Küresel Hâsıla	3,5	3,3	3,0	3,1
Gelişmiş Ekonomiler	1,8	1,8	1,5	1,6
ABD	2,9	2,8	1,9	2,0
Avro Bölgesi	0,5	0,9	1,0	1,2
Almanya	-0,3	-0,2	0,1	0,9
Diğer Gelişmiş Ekonomiler	1,9	2,2	1,6	2,1
Yükselen ve Gelişmekte Olan Ekonomiler	4,7	4,3	4,1	4,0
Yükselen ve Gelişmekte Olan Asya	6,1	5,3	5,1	4,7
Çin	5,4	5,0	4,8	4,2
Yükselen ve Gelişmekte Olan Avrupa	3,6	3,5	1,8	2,2
Orta Doğu ve Orta Asya	2,4	2,4	3,4	3,5
Sahra-Altı Afrika	3,6	4,0	4,0	4,3
Dünya Ticaret Hacmi (Mal ve Hizmetler)	1,0	3,5	2,6	1,9
Gelişmiş Ekonomiler	0,2	2,0	1,8	1,2
Yükselen ve Gelişmekte Olan Ekonomiler	2,3	5,8	3,8	3,2
Emtia Fiyatları
Petrol	-16,4	-1,8	-13,9	-5,7
Yakıt Dışı (Dünya Emtia İthalat Ağırlıklarına Göre Ort.)	-5,7	3,7	7,9	2,0
Tüketici Fiyatları	6,6	5,6	4,2	3,6
Gelişmiş Ekonomiler	4,6	2,6	2,5	2,1
Yükselen ve Gelişmekte Olan Ekonomiler	8,0	7,7	5,4	4,5
Kaynak: IMF Küresel Ekonomik Görünüm (Temmuz 2025), T: Tahmin

2024 yılında küresel düzeyde talepteki zayıf seyir emtia fiyatlarında aşağı yönlü baskı oluşturmuştur. Özellikle enerji fiyatları, Rusya-Ukrayna savaşıyla zirve seviyeleri gördükten sonra gerileyerek salgın öncesi fiyat seviyesine yakınsamış ancak yıl ortasında başta Gazze'deki katliamlar ve On İki Gün Savaşı olmak üzere Orta Doğu'da yaşanan İsrail kaynaklı gerilimler nedeniyle kısa süreli artışlar görülmüştür. 2025 yılına gelindiğinde ise emtia fiyatları genel olarak ılımlı bir seyir izlemekte olup küresel ticaret akımlarında gözlenen öne çekilmiş talep ve stoklama davranışları, bazı alt gruplarda geçici dalgalanmalara yol açmıştır. Küresel navlun fiyatlarında 2025 yılının ilk yarısında kısmi artışlar gözlenmiş, ikinci çeyrekte bu eğilim yavaşlamıştır. 2025 yılında emtia fiyatları, özellikle enerji ve gıda alt gruplarında, manşet enflasyonun düşüşüne katkı sunarken hizmet fiyatlarındaki dirençli seyir enflasyondaki gerilemeyi sınırlamaya devam etmiştir. Önümüzdeki dönemde küresel talebin görünümü, ticaret politikalarının ve jeopolitik risklerin seyri, başta enerji olmak üzere emtia fiyatlarında belirleyici unsurlar olacaktır.

{22}------------------------------------------------

Kaynak: Ticaret Politikası Belirsizliğinin Ekonomik Etkileri, Caldara vd. (2020); Jeopolitik Risk Endeksi

Sıkı finansal koşullarla gerileme kaydeden küresel enflasyon, özellikle hizmet fiyatlarındaki dirençli seyir nedeniyle hedef seviyelere tam olarak yakınsayamamıştır. 2025 yılında zayıflayan özel tüketim ve yatırımlar manşet enflasyonda düşüşü desteklerken çekirdek enflasyon birçok gelişmiş ve gelişmekte olan ekonomide yüksek kalmaya devam etmektedir. Bu durum, tarifelerin olası etkileriyle birlikte önümüzdeki dönemde enflasyona dair endişeleri canlı tutmaktadır.

Bu çerçevede, merkez bankaları 2025'in ilk yarısında temkinli bir duruş sergilemiş ancak bazı gelişmiş ülkelerde sınırlı faiz indirimlerine gidilmiştir. ABD Merkez Bankası yılın ilk yarısında politika faiz oranını sabit tutarak yılın ikinci yarısında kademeli faiz indirimi sinyali vermiş, Avrupa Merkez Bankası ise politika faizini sınırlı oranda düşürmüştür. Çin'de parasal gevşeme ve mali teşvikler devam ederken Japonya faiz artırımlarını kontrollü biçimde sürdürmektedir. Gelişmekte olan ülkelerde ise faiz indirimlerine dair adımlar büyük ölçüde sınırlı kalmıştır. Mevcut sıkı finansal koşullar ve politika belirsizlikleri altında, küresel enflasyonun 2024 yılına göre düşüş göstereceği ancak bazı ekonomilerde hedeflerin üzerinde kalmayı sürdüreceği öngörülmektedir. IMF'nin 2025 yılı tahminine göre enflasyonun gelişmiş ekonomilerde yüzde 2,5 ve yükselen piyasalar ve gelişmekte olan ekonomilerde yüzde 5,4 olması öngörülmektedir. Küresel enflasyonun ise 2025 ve 2026 yıllarında sırasıyla ortalama yüzde 4,2 ve yüzde 3,6 oranında gerçekleşeceği tahmin edilmektedir.

Önümüzdeki dönemde, jeopolitik gerilimlerin ve ekonomi politikası belirsizliklerinin, küresel ticarette korumacılık eğilimlerini ve tedarik zincirlerinde bozulmaları besleme olasılığı hâlen devam etmektedir. Ayrıca, finansal koşullarda sıkılaşmanın seyri ve beklenen gevşeme döngüsünün takvimi, küresel risk iştahı ve gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımları üzerinde belirleyici olacaktır. Son olarak, iklim değişikliğine bağlı kuraklık gibi doğal afetlerin sıklığının artması ve boyutlarının büyümesi küresel enflasyon beklentilerinde arz yönlü bozulmalara neden olabilecektir. Orta Vadeli Program (2026-2028)'ın makroekonomik politika çerçevesi ortaya konulurken söz konusu aşağı ve yukarı yönlü riskler dikkate alınmış, hedefler belirlenirken ihtiyatlı bir yaklaşım benimsenmiştir.

Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler

Küresel ölçekte devam eden enflasyonla mücadele politikalarının etkisiyle dış talebin zayıf seyrettiği, jeopolitik gerilimlerin sürdüğü ve finansal koşulların nispeten sıkı seyrettiği 2024 yılında, Türkiye ekonomisi dezenflasyon sürecine uyumlu şekilde büyümesini sürdürmüştür. Uygulamaya konulan sıkı para ve maliye politikaları ile 2024 yılı Haziran ayından itibaren fiyatlar genel seviyesindeki artış hızı yavaşlamaya başlamıştır. 2023 yılında yaşanan deprem felaketinin yol açtığı hasarın giderilmesine yönelik uygulanan tedbirlere ve yürütülen yeniden yapılanma faaliyetlerine 2024 yılında

{23}------------------------------------------------

da devam edilmiştir. Böylece 2024 yılı boyunca inşaat yatırımları güçlü seyretmiş ve sabit sermaye yatırımları bir önceki yıla kıyasla ivme kaybetmesine rağmen artış eğilimini sürdürmüştür. Yılın ikinci yarısında sıkı para ve maliye politikası uygulamalarının kararlılıkla devam etmesiyle birlikte özel tüketimin artış hızı azalmış ve büyüme kompozisyonundaki dengelenmeyle dezenflasyon süreci desteklenmiştir. Böylelikle, Türkiye ekonomisi 2024 yılında küresel ve bölgesel ölçekte artan belirsizliklerle birlikte devam eden zayıf dış talep koşulları ve finansal sıkılaşmaya rağmen dayanıklılığını koruyarak yılın tamamında yüzde 3,3 oranında büyüme kaydetmiştir.

2024 yılında milli gelir iktisadi faaliyet kollarına göre incelendiğinde, yıl genelinde inşaat dâhil hizmetler sektörü milli gelir büyümesine en fazla katkı sağlayan üretim sektörü olmaya devam etmiştir. 2024 yılının tamamında inşaat dâhil hizmetler sektörü ve sanayi sırasıyla yüzde 3,6 ve yüzde 0,2 oranlarında katma değer artışı göstermiş olup bu sektörlerin büyümeye katkıları ise sırasıyla 2,3 puan ve 0,04 puan olmuştur. Ayrıca inşaat sektörü, beş yıllık daralmanın ardından deprem bölgesindeki yeniden yapılanma faaliyetlerinin de etkisiyle 2023 yılında yeniden canlanmış ve 2024 yılında ivme kazanarak yüzde 9,9 oranında güçlü bir büyüme kaydetmiştir. Diğer taraftan, tarım sektörü önceki yıldakiseyrinin aksine yıl genelinde yüzde 5,1 oranında artış kaydederek büyümeye 0,3 puan katkı sağlamıştır.

Türkiye ekonomisi 2024 yılının ilk yarısında ılımlı bir performanssergileyerek yıllık bazda yüzde 3,7 oranında büyümüştür. Bu dönemde ivme kaybetmekle birlikte inşaat dâhil hizmetler sektörü milli gelir büyümesinin temel sürükleyicisi olurken sanayi sektörü sıkı politikalara rağmen milli gelire sınırlı oranda pozitif katkıda bulunmuştur. Hizmetler sektörü yılın ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,1 oranında artış kaydederken sanayi sektörü aynı dönemde yüzde 1,0 oranında büyümüştür. Bahse konu dönemde inşaat sektörü ile ticaret, ulaştırma ve konaklama hizmetleri ise sırasıyla yüzde 8,9 oranında ve yüzde 3,6 oranında büyüyerek iktisadi faaliyete katkı sunmaya devam etmiştir. Tarım sektörü ise yüzde 6,4 oranında artarak milli gelir büyümesine 0,2 puan katkı sağlamıştır.

2024 yılının ikinci yarısında ise milli gelir katma değer artışı, yüzde 3,0 seviyesinde gerçekleşerek iktisadi faaliyetin ivme kaybetmesine rağmen pozitif seyrini koruduğunu ortaya koymuştur. İnşaat dâhil hizmetler sektörü bu dönemde yüzde 3,2 oranında büyüyerek ekonomik aktivitenin lokomotifi olmaya devam etmiştir. Sanayi sektörü ise yüzde 0,6 oranında sınırlı bir daralma kaydetmiş ve büyümeye 0,1 puan negatif etkide bulunmuştur. Ayrıca, bu dönemde inşaat sektöründe büyüme hız kazanarak yüzde 10,9 oranında artış kaydetmiş olup deprem bölgesinde yürütülen yeniden yapılanma çalışmalarının büyüme üzerindeki olumlu etkisi sürmüştür. Tarım sektörü ise aynı dönemde ivme kazanarak yüzde 4,7 oranında artış kaydetmiş ve büyümeye 0,3 puan katkı sağlamıştır.

2025 yılının ilk çeyreğinde GSYH artış hızı yüzde 2,3 oranında gerçekleşmiş olup iktisadi faaliyet ılımlı seyretmiştir. Milli gelir üretim yönünden değerlendirildiğinde, inşaat dâhil hizmetler sektörü yüzde 3,4 oranında artış kaydederek büyümenin arkasındaki itici güç olmaya devam etmiştir. Bununla birlikte, sanayi katma değeri bu dönemde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 1,7 oranında daralmıştır. Tarım sektörü ise iklim koşulları nedeniyle yüzde 2,1 oranında daralarak artış eğilimini sonlandırmıştır.

2025 yılının ikinci çeyreğinde ise GSYH yüzde 4,8 oranında büyüme kaydederek bir miktar ivme kazanmıştır. Bu dönemde sanayi sektörü yüzde 6,1 oranında artış kaydederek büyümeye yüzde 1,2 puan katkıda bulunurken, inşaat dâhil hizmetler sektörü katma değeri yüzde 5,2 oranında artarak büyümeye 3,4 puan katkı sunmuştur. Tarım sektörü ise baz etkisi ve olumsuz iklim koşulları nedeniyle yüzde 3,5'lik daralma ile büyümeye 0,1 puan negatif katkıda bulunmuştur. Böylece, 2025 yılı ilk yarısındaki ekonomik büyüme yüzde 3,6 oranında gerçekleşmiştir.

Grafik 3: Üretim Yoluyla GSYH Büyümesi ve Sektörel Katkılar (Yüzde) Kaynak: TÜİK, SBB hesaplamaları

{24}------------------------------------------------

Harcamalar yöntemiyle milli gelir incelendiğinde, 2024 yılında özel tüketim bir önceki yıla kıyasla ivme kaybetmiş olsa da ekonomik büyümenin ana sürükleyicisi olmaya devam etmiştir. Yüzde 4,3 oranındaki artışla büyümeye 3,0 puan katkı yapan özel tüketim, hanehalkı harcamalarındaki dirençli seyrin sürdüğüne işaret etmiştir. Sabit sermaye yatırımları yüzde 2,7 oranında artarak büyümeye 0,7 puan katkı sağlarken bu gelişmede özellikle inşaat yatırımlarındaki toparlanma etkili olmuştur. Kamu tüketimi ise yüzde 0,8'lik düşüşle büyümeye 0,1 puan negatif etkide bulunmuştur. Bu dönemde net mal ve hizmet ihracatı 1,0 puanlık pozitif katkısıyla dış talebin büyümeye destek verdiği bir kompozisyon ortaya koymuştur.

2024 yılının ilk yarısında, Türkiye ekonomisi iç talebin öncülüğünde büyümeyi sürdürmüştür. Özel tüketim harcamaları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,7 oranında artarak büyümeye 3,2 puan katkı sağlamıştır. Aynı dönemde uygulanan dezenflasyonist politikaların da etkisiyle kamu tüketimi yüzde 0,4 oranında azalmış ve büyümeye 0,1 puanlık negatif etkide bulunmuştur. Toplam sabit sermaye yatırımları, inşaat sektöründeki hareketliliğin etkisiyle yüzde 3,7 oranında artış göstermiş ve büyümeye 1,0 puan katkı yapmıştır. Son beş çeyrektir büyümeye negatif etkide bulunan net mal ve hizmet ihracatının 2024 yılı ilk yarısında ise katkısı pozitif 1,4 puan olarak gerçekleşmiştir.

2024 yılının ikinci yarısında ise özel tüketim, ilk yarıya kıyasla bir miktar ivme kaybetmiş, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,0 oranında artarak büyümeye 2,7 puan katkı sunmuştur. Kamu tüketimi aynı dönemde yüzde 1,1 oranında azalarak ekonomik büyümeye 0,1 puan negatif etkide bulunmuştur. Toplam sabit sermaye yatırımları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre inşaat yatırımlarının yüzde 9,6'lık güçlü büyümesiyle birlikte yüzde 1,8 oranında artmış ve büyümeye 0,4 puanlık katkıda bulunmuştur.

2025 yılının ilk çeyreğinde, fiyat istikrarını önceliklendiren politikaların devamıyla büyüme kompozisyonunda iç talep dengelenmiş olmakla birlikte belirleyici olmayı sürdürmüştür. Bu dönemde özel tüketim harcamaları yıllık bazda yüzde 1,6 artarak büyümeye 1,1 puan katkı sağlamış, sabit sermaye yatırımlarındaki yüzde 1,8'lik artış ise 0,5 puanlık katkıyla iç talep kaynaklı toparlanmayı desteklemiştir. Böylece toplam yurt içi talebin büyümeye katkısı 2,8 puan düzeyinde gerçekleşmiştir. Dış ticaret açısından değerlendirildiğinde, küresel ticaret politikalarındaki belirsizliğe bağlı olarak ihracattaki sınırlı artış ve ithalattaki ivmelenme ile birlikte net mal ve hizmet ihracatı büyümeye 0,5 puan negatif etkide bulunmuştur.

2025 yılı ikinci çeyreğinde özel tüketim harcamaları yüzde 5,1 oranında artarken, kamu harcamalarında yüzde 5,2 oranında düşüş yaşanmıştır. 2025 yılı ikinci çeyreğinde toplam tüketim büyümesi yüzde 3,5 oranında kaydedilirken sabit sermaye yatırımlarının büyümesi ise yüzde 8,8 oranında gerçekleşmiştir. İkinci çeyrek itibarıyla makine-teçhizat yatırımları da yüzde 9,3 oranında belirgin bir artış kaydetmiştir. Toplam yurt içi talep büyümeye 6,2 puan katkı sağlarken ana ihracat pazarlarında süregelen zayıf dış talep koşulları ve küresel ölçekte artan korumacılık politikalarının etkisiyle net mal ve hizmet ihracatının büyümeye 1,4 puan negatif etkide bulunduğu görülmüştür. Bu çerçevede, yılın ikinci çeyreğinde yıllık GSYH artışı yüzde 4,8 seviyesinde gerçekleşmiştir.

2025 yılının ikinci yarısına yönelik tahminler, büyümenin dengeli bir görünüm sergileyeceğine işaret etmektedir. Sıkı parasal ve mali duruşun etkisiyle, iç talebin daha ılımlı bir patikada seyretmesi beklenirken, kamu harcamalarının

{25}------------------------------------------------

büyümeyi destekleyici yöndeki katkısının sınırlı kalacağı öngörülmektedir. Dış talep tarafında ise, artan jeopolitik belirsizlikler ve küresel ticaret politikalarındaki kısıtlayıcı eğilimlerin, ihracatın büyümeye olan katkısını sınırlandırmaya devam etmesi beklenmektedir. Bu doğrultuda, yılın ikinci yarısında ekonomik büyümenin önceki yıla kıyasla daha dengeli bir yapıda sürmesi, 2025 yılı genelinde ise yüzde 3,3 seviyesinde gerçekleşmesi öngörülmektedir.

Grafik 4: Harcama Yoluyla GSYH Büyümesi ve Bileşen Katkıları (Yüzde Puan)

Kaynak: TÜİK, SBB hesaplamaları

Üretim faktörlerinin büyümeye katkısı incelendiğinde, 2024 yılında yüzde 3,3 oranında gerçekleşen büyümeye en büyük katkının sermaye stoku ve istihdamdan sağlandığı görülmektedir. 2025 yılında ise büyümenin temel belirleyicilerinin toplam faktör verimliliği ve sermaye stoku artışı olması beklenmektedir. 2025 yılında gerçekleşecek yüzde 3,3 büyümeye sermaye stoku ve toplam faktör verimliliğinin sırasıyla 1,3 puan ve 2,0 puan katkı vermesi beklenmektedir.

Parasal koşullardakisıkılaşmanın olumsuz etkilerine rağmenistihdam, 2024 yılında güçlü seyrini sürdürmüş, yıllık istihdam artışı 988 bin olurken istihdam oranı 1,2 puan artmıştır. İlgili dönemde tüm sektörlerde istihdam artarken, tarımda 132 bin, sanayide 35 bin, hizmetlerde 656 bin ve inşaatta 165 bin kişilik ilave istihdam sağlanmıştır. Yüzde 49,1'ini kadınların oluşturduğu işgücündeki 837 bin kişilik artış, işgücüne katılım oranını yüzde 54,2 seviyesine taşımıştır. Bu doğrultuda işgücüne katılım ve istihdam oranları, serinin güncellendiği 2005 yılından bu yana en yüksek seviyelerine ulaşmıştır. I˙şsizlik oranı ise bir önceki yıla göre 0,7 puan azalarak yüzde 8,7 seviyesine gerilemiş, böylece yüzde 9,3 olarak öngörülen OVP (2025-2027) tahmininin altında gerçekleşmiştir.

Enflasyonla mücadele sürecinde 2025 yılının ilk yarısında mevsimsel etkilerinden arındırılmış istihdam 261 bin kişi azalırken işgücüne katılım oranı 0,6 puan azalarak yüzde 53,5 olmuştur. Aynı dönemde, işsizlik oranı 2024 yılı dördüncü çeyreğine göre değişmeyerek yüzde 8,6 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2025 yılı genelinde, istihdam ve işgücüne katılım oranında düşüş beklenmekle birlikte işsizlik oranının yüzde 8,5 seviyesine gerileyeceği tahmin edilmektedir.

2024 yılı başlarında tüketici fiyat artışlarında maliyet yönlü gelişmelerin yanı sıra ücret ayarlamaları ile geçmiş enflasyona endeksleme eğilimi belirleyici olmuştur. Bu dönemde enerji fiyatlarındaki 25 m3'e kadar bedelsiz doğal gaz kullanımına yönelik düzenlemenin sona ermesiyle oluşan baz etkisi kaynaklı yükseliş ve başta kira olmak üzere hizmet enflasyonundaki atalet, manşet enflasyon üzerindeki baskıları artırmıştır. Haziran ayından itibaren dezenflasyon süreci başlamış, üçüncü çeyrekte enflasyon görünümünde belirgin bir iyileşme kaydedilmiştir. Bu dönemde Türk lirasındaki görece istikrarlı seyir, emtia fiyatlarındaki ılımlı görünüm ve talep koşullarındaki zayıflama enflasyondaki düşüşe katkı sağlamıştır. Yılın son çeyreğinde dezenflasyon süreci ivme kazanırken, geçici arz koşullarına bağlı olarak gıda fiyatlarındaki oynaklık manşet enflasyondaki iyileşmeyi sınırlamıştır. Aralık ayında belirgin yavaşlamayla birlikte yılsonunda TÜFE yıllık

{26}------------------------------------------------

artış oranı yüzde 44,4 olarak gerçekleşerek Mayıs ayından itibaren 31,1 puanlık düşüş kaydetmiştir.

2025 yılı Ocak-Ağustos döneminde TÜFE birikimli artışı yüzde 21,5 olarak gerçekleşmiştir. Bu dönemde, hizmet grubu fiyat gelişmeleri temel belirleyici olmuştur. Diğer taraftan, gıda fiyatlarında enflasyonist baskıların azaldığı gözlenmiş olmakla beraber, olumsuziklimkoşullarına bağlı arz yönlü gelişmeler bu görünümü bir miktar sınırlamıştır. Döviz kurunda sağlanan istikrar ise temel mal fiyatlarındaki artışı sınırlayarak tüketici enflasyonunun seyrinde etkili olmuştur.

Dezenflasyon süreci, sürdürülen sıkı para politikası duruşu, Türk lirasındaki görece istikrarlıseyir ve ekonomi politikaları arasındaki eşgüdümün güçlenmesiyle kesintisiz olarak devam etmiş, Ağustos 2025 itibarıyla TÜFE yıllık artış oranı yüzde 32,95 seviyesine gerilemiştir. Alt gruplar itibarıyla değerlendirildiğinde, yıllık enflasyondaki yavaşlamaya en yüksek katkı gıda ve hizmet gruplarından gelirken, temel mallar grubu bu kalemleri izlemiştir.

Grafik 6: TÜFE Yıllık Artışı (Yüzde) Kaynak: TÜİK

{27}------------------------------------------------

Para politikasında sürdürülen kararlı duruş, maliye politikasının güçlü desteği ve arz yönlü politikaların etkisiyle, yurt içi talebin dengelenmesi, döviz kurundaki istikrarlı görünüm ve enflasyon beklentilerindeki iyileşmenin devam etmesi sonucunda, aylık enflasyonun ana eğilimindeki düşüşün yılın geri kalanında da sürmesi beklenmektedir. Bu çerçevede, TÜFE yıllık artış oranının yıl sonunda yüzde 28,5 seviyesine gerileyeceği öngörülmektedir.

2024 yılında küresel ticarette gözlenen toparlanma süreci, hizmet ticaretindeki güçlü artışla desteklenirken, mal ticaretinde daha sınırlı bir büyüme gerçekleşmiştir. Başta Avrupa olmak üzere ana ihracat pazarlarımızda ekonomik faaliyetin kademeli olarak canlanması ve dış talepteki artış, ihracatımıza olumlu yansımıştır. Türkiye, bu dönemde uyguladığı ihracat odaklı politikalar, pazar çeşitlendirme stratejileri ve rekabet gücünü artırmaya yönelik yapısal adımlar sayesinde küresel ticaretteki ivmeden fayda sağlamış, bu doğrultuda ihracatını artırarak dünya mal ihracatındaki payını yüzde 1,07 seviyesinde sürdürmüştür. Bu dönemde mal ihracatımız bir önceki yıla göre yüzde 2,4 oranında artarak 261,8 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir.

2024 yılında toplam mal ithalatı, enerji ve altın ithalatındaki aşağı yönlü görünümün de etkisiyle bir önceki yıla göre yüzde 5 oranında düşüş kaydetmiştir. Bu kapsamda, 2024 yılında ithalat, 344 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Seyahat gelirleri ise 2024 yılında yükseliş eğilimini sürdürerek bir önceki yıla göre yüzde 12,5 oranında artışla 56,3 milyar dolar seviyesine yükselmiştir.

Bu gelişmelerin sonucunda, 2024 yılında 10,2 milyar dolar seviyesinde kaydedilen cari işlemler açığı, GSYH'ya oranla yüzde 0,8 ile OVP (2025-2027) tahmininin altında kalmıştır.

2024 yılında, bir önceki yıla benzer şekilde doğrudan yatırımlar, portföy yatırımları ve diğer yatırımlar kalemlerinde net sermaye girişleri gerçekleşmiştir. Buna karşılık, net hata ve noksan kalemi kaynaklı sermaye hareketlerinde ise 2024 yılında bir önceki yıla göre net çıkış yönünde artış kaydedilmiştir.

2025 yılının ilk yedi ayında ihracat, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,1 oranında artarak 156,3 milyar dolar seviyesine ulaşmıştır. Bu artışta, küresel ticaretteki yavaşlamaya rağmen ihracat miktar endeksindeki yükselişin yanı sıra ihracat birim değerindeki artış da belirleyici olmuştur. 2025 yılı ihracatının yüzde 4,6 oranında artarak 273,8 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi tahmin edilmektedir.

2025 yılının ilk yedi ayında ithalat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 6,9 oranında artarak 212,2 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiş olup 2025 yıl genelinde ithalatın yüzde 6,7 oranında artarak 367 milyar dolar seviyesinde kaydedileceği tahmin edilmektedir.

Seyahat gelirleri ise, 2025 yılının ilk 6 ayında yüzde 7,9 oranında artarak 23,8 milyar dolar seviyesine yükselmiş olup yıllıklandırılmış olarak 2024 yılının Haziran ayına göre yüzde 10,5 oranında artışla 58,1 milyar dolar seviyesine ulaşmıştır. Yılın kalan aylarında seyahat gelirlerinin ılımlı oranda yükselerek OVP (2025-2027) hedefinin üzerine çıkması ve 2025 yılında 60 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi beklenmektedir.

Söz konusu gelişmeler ışığında, cari işlemler açığının 2025 yılında OVP (2025-2027) tahminlerine göre daha düşük seviyede, 22,6 milyar dolar olarak kaydedilmesi öngörülmektedir. 2025 yılı cari işlemler açığının GSYH'ya oranının yüzde 1,4 seviyesinde gerçekleşmesi, enerji hariç cari işlemler dengesinin ise GSYH'ya oranla yüzde 1,7 fazla vermesi öngörülmektedir.

Sıkı para politikasıyla beraber parasal aktarım mekanizmasını güçlendirmek ve TL'ye geçişi teşvik etmek amacıyla atılan makroihtiyati politika adımları dezenflasyon sürecini desteklemiştir. Bu çerçevede, kredi büyümesi sınırlandırılarak enflasyonla uyumlu seviyelerde seyretmesi sağlanmış ve TL finansal varlık ağırlığı artmaya devam etmiştir. Firmaların yabancı para (YP) kredi riskini azaltmak amacıyla YP kredi büyüme hızına ilişkin sınır tedrici olarak düşürülerek Mart 2025'te aylık yüzde 0,5 seviyesine getirilmiştir. Ayrıca YP kredi büyüme sınırından istisna tutulan kredilerin kapsamı da daraltılmıştır. Söz konusu önlemler neticesinde kur etkisinden arındırılmış ve yıllıklandırılmış YP ticari kredi artışı Ağustos ayı itibarıyla yüzde 18,4 seviyesine gerilemiştir. Ocak ayında TL kredi büyümesine getirilen sınırların farklılaştırılmasıyla TL/YP kredi değişimleri arasındaki fark TL krediler lehine açılmaya başlamıştır. Ağustos ayı itibarıyla TL ticari kredi artışı

{28}------------------------------------------------

yüzde 32,9 seviyesinde seyretmiştir. Tüketici kredilerinde, makroihtiyati tedbirlerin yanı sıra sıkı finansal koşulların etkisiyle yıl başından itibaren dengelenme süreci gözlenmiştir.

Bankacılık sektörünün takibe dönüşüm oranı, iktisadi faaliyetteki dengelenmeye de bağlı olarak Temmuz 2025 tarihi itibarıyla geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 1,7'den yüzde 2,2'ye yükselmiştir. Bu artışta, tüketici kredileri ve kredi kartlarının alacak bakiyesindeki yükseliş etkili olurken alt kırılıma bakıldığında en fazla artışın ihtiyaç kredileri ile bireysel kredi kartı alacak bakiyelerinde gerçekleştiği görülmüştür. Son dönemde yaşanan bu artışa bağlı olarak BDDK, 2024 Eylül ve 2025 Temmuz aylarında, dönem borcu kısmen ya da tamamen ödenmemiş ihtiyaç kredileri ile bireysel kredi kartlarına yeniden yapılandırma imkânı getirmiştir. Yapılandırma düzenlemesinin ilerleyen süreçte, tahsili geciken ihtiyaç kredileri ve bireysel kredi kartlarının banka bilançolarının aktif kalitesine yönelik oluşturacağı riski azaltması beklenmektedir. Buna ilaveten ayrılan yüksek karşılık oranları ve bankaların güçlü sermaye yapısı finansal piyasalar açısından riskleri sınırlandırmaktadır.

BDDK'nın, Sermaye Yeterliliği Rasyosu (SYR) hesaplamasında kullanılan döviz alış kurlarını artırıcı yönde kararı 2025 yılı Ocak ayı itibarıyla uygulanmaya başlanmış, karar sektörün SYR'sinde bir miktar gerilemeye neden olmuştur. Diğer taraftan, uzun süredir nakdi ticari kredilere uygulanmakta olan yüksek risk ağırlıklarına son verilmiş, kararın sektör SYR'si üzerinde artırıcı yönde etkisi olmuştur. Aralık 2024 itibarıyla söz konusu düzenlemelerin öncesinde yüzde 19,7 seviyesinde bulunan sektör SYR'si, Temmuz 2025 tarihi itibarıyla yüzde 18,2 seviyesinde kaydedilmiştir. Söz konusu rasyo, Basel kriterlerinegöre belirlenen yüzde8'lik yasal altsınırın ve BDDK'nın yüzde 12 olarak belirlediği hedef oranın üzerinde seyretmeye devam etmektedir.

KKM uygulamasından çıkış stratejisi kapsamında, daha önce sağlanan desteklerin tedricen azaltılmasıyla birlikte KKM bakiyesi hızla düşüş eğilimine girmiştir. Ağustos 2025 tarihi itibarıyla toplam KKM bakiyesi geçen yılın aynı dönemine kıyasla 47 milyar dolardan 9,7 milyar dolara gerilemiştir. TL dönüşümlü KKM bakiyesi Aralık 2024 tarihinde sıfırlanmış olup kalan bakiye yalnızca döviz dönüşümlü hesaplardan oluşmaktadır. TL mevduat tercihlerindeki artışla birlikte KKM'den YP mevduata geçişler sınırlı kalmış, TL cinsi mevduatın payı (KKM dâhil) yüzde 62,3'e yükselerek dolarizasyon eğiliminde azalış gözlenmiştir. 23 Ağustos 2025'te KKM hesaplarının açma ve yenileme işlemleri sonlandırılmıştır.

Bankacılık sektörünün likidite göstergeleri, yabancı para pozisyonu ve kaldıraç oranı da sürdürülebilir seviyelerde seyretmekte olup Basel standartlarına uyumlu likidite karşılama oranı yükümlülüğü tüm bankalar tarafından yerine getirilmektedir. Ayrıca bankacılık sisteminin likidite dayanıklılığını artırmada önemli bir adım olan net istikrarlı fonlama oranı uygulaması, sektördeki likidite riskine karşı ilave güvence sağlamıştır.

Finansal istikrarın güçlenmesiyle Şubat 2025 itibarıyla 244 baz puana kadar düşen Türkiye'nin kredi risk primi (CDS), küresel ticarette artan gerilimlerin ve yurtiçi gelişmelerin etkisiyleNisan ayında 378 puan seviyelerinde seyretmiş, devam eden dönemde kaydedilen olumlu gelişmelerle 270 baz puan seviyesinin altına gerilemiştir.

Pay senedi piyasalarında, yılın ilk sekiz ayında yabancı yatırımcı ilgisi geçen yılın aynı dönemine göre toparlanma kaydetmiş ve toplam 1.950 milyon dolar düzeyinde yabancı yatırım girişi olmuştur. Söz konusu dönemde yerli yatırımcı ilgisi ılımlı düzeylerde gerçekleşerek 2025 yılı Ağustos ayı itibarıyla yerli yatırımcı sayısı 6 milyonun üzerinde kaydedilmiştir. BİST 100 Endeksinde ise yılın ilk çeyreğinde 11 bin seviyesine yaklaşılırken ilerleyen dönemlerde küresel piyasalarda yaşanan belirsizliklerin risk iştahını düşürmesine paralel olarak aşağı yönlü hareketler görülmüştür. Buna karşın enflasyonun ve faiz oranlarının gerileyeceği beklentisiyle Endekste tekrar 11 bin puan seviyelerinde yukarı yönlü seyir sürmektedir. Pay senedi piyasalarının arz tarafında ise firmaların özkaynak finansmanını yılın ilk iki ayında gerçekleştirdikleri gözlenmiştir. 2025 yılının ilk altı ayı itibarıyla yapılan 12 adet halka arzın toplam büyüklüğü 28,5 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

Uluslararası karşılaştırmalarda, Türkiye'nin borçluluk göstergeleri düşük seviyelerde seyretmeye devam etmektedir. Uluslararası Ödemeler Bankası (BIS) verilerine göre, 2024 yılında kamu borcunun milli gelire oranı bir önceki yıla kıyasla 4,8 puan gerileyerek yüzde 24,8 olmuştur. Bu seviye, gelişmekte olan ülkelerin yüzde 70,5'lik ve gelişmiş ülkelerin yüzde 104,7'lik ortalamalarının oldukça altındadır. Benzer şekilde hanehalkı borçluluğu da uluslararası ortalamaların belirgin

{29}------------------------------------------------

biçimde altında seyretmektedir. 2024 yılında Türkiye'de hanehalkı borcunun GSYH'ya oranı bir önceki yıla göre 1,2 puan düşerek yüzde 9,7'ye gerilemiştir. Aynı dönemde gelişmekte olan ülkelerin ortalaması yüzde 46,6, gelişmiş ülkelerin ortalaması ise yüzde 67,0 olarak gerçekleşmiştir.

Türkiye'de reel sektör borcunun GSYH'ya oranı da gelişmekte olan ülke ortalamalarının belirgin şekilde altında seyretmiştir.Nitekim2024 yılısonunda söz konusu oran, 2023 yılına göre8,5 puan azalarak yüzde 38,5'e gerilemiştir. Aynı dönemde Çin hariç gelişmekte olan ülkelerde reel sektör borcunun GSYH'ya oranı yüzde 56,5 olarak gerçekleşmiştir. Ayrıca reel sektör firmalarının net döviz pozisyon açığı Haziran 2025 itibarıyla 2024 yıl sonuna göre 38 milyar dolar artış göstermiştir. Bu artışta firmaların yurt içi ve yurt dışı döviz kredilerindeki yükseliş etkili olmuştur. Kısa vadeli döviz pozisyonu fazlası ise aynı dönemde gerileyerek 4,5milyar dolar olarak kaydedilmiştir.

2024 yılında kamu kesimi borçlanma gereğinin GSYH'ya oranı bir önceki yıla göre 0,3 puan artarak yüzde 5,8 düzeyinde gerçekleşmiştir. Aynı dönemde, AB tanımlı genel yönetim borç stokunun GSYH'ya oranı ise 4,6 puan azalış göstererek yüzde 24 düzeyinde gerçekleşmiştir.

2025 yılında merkezi yönetim bütçe açığının GSYH'ya oranının yüzde 3,6 düzeyinde gerçekleşmesi beklenmektedir. Depremlerde hasar gören bölgelerin yeniden imarı amacıyla 2025 yılında 489 milyar TL harcama yapılacağı öngörülmektedir. Bu doğrultuda, 2025 yıl sonunda deprem harcamaları hariç bütçe açığının GSYH'ya oranla yüzde 2,8 olarak gerçekleşeceği tahmin edilmektedir.

2025 yılında, bir önceki yıla göre, genel devlet toplam gelirlerinin GSYH'ya oranının 0,4 puan artması, genel devlet toplam harcamalarının ise 1,1 puan azalması beklenmektedir. Aynı dönemde, genel devlet yatırım harcamalarının 0,2 puan, transfer harcamalarının 0,9 puan azalması öngörülmektedir. Bu çerçevede, GSYH'ya oran olarak genel devlet açığının bir önceki yıla göre 1,5 puan azalarak yüzde 3,1, genel devlet faiz dışı fazlasının ise yüzde 0,3 olarak gerçekleşmesi beklenmektedir.

2025 yılında kamu kesimi genel dengesinin GSYH'nın yüzde 3,5'i oranında açık vermesi, AB tanımlı genel yönetim borç stokunun GSYH'ya oranının ise yüzde 24,6 olması beklenmektedir.

2024 yıl sonu TÜFE artış oranı %44,4 olarak gerçekleşmiştir. Ekonomi yönetimince 2025 yıl sonu TÜFE artış oranının %28,5, 2026 yıl sonu TÜFE artış oranının %16, 2027 yıl sonu TÜFE artış oranının %9, 2028 yıl sonu TÜFE artış oranının %8 olarak gerçekleşmesi hedeflenmiştir.

4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri

Yapı tarzı	Betonarme	Çelik	Yığma	Prefabrik
İnşaat Nizamı	Bitişik Nizam	Güvenlik	Var	Yok
Yapım yılı	1965	Otopark	Var	Yok
Elektrik	Şebeke	Yüzme Havuzu	Var	Yok
Su	Şebeke	Asansör	Var	Yok
Kanalizasyon	Şebeke	Yangın Merdiveni	Var	Yok
Doğalgaz	Şebeke	Dış Cephe	Kompozit dış cephe kaplamalı
Su Deposu-Hid.	Şebeke	Çatı Tipi	-
Yangın Tesisatı	Var	Jeneratör	Var	Yok

{30}------------------------------------------------

4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler

Bölgede yer alan benzer nitelikteki taşınmazın;

Konum ve cephe özellikleri,
Ulaşım imkanları,
Cephe özellikleri baz alınmıştır.

4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler

Konum Özelliği	: Merkezi
Yapılaşma Yoğunluğu	: %100
Çevresel Gelişim Hızı	: Orta
Yapılaşma Türü	: Ticari
İnşaat Tarzı	: Betonarme
İnşaat Nizamı	: Bitişik
Binanın Kat Adedi	: 11 (2 Bodrum + Zemin + 8 Normal Kat)
Yapı Sınıfı	: 3/B
Deprem Bölgesi	: 2. Derece
Deprem Hasar Durumu	: Yok
Onarım/Güçlendirme	: Yok
İskan Belgesi	: 02.06.1967 tarihli ve 2520 sayılı
Yaşı	: 60
Malzeme Durumu	: Orta
İşçilik Durumu	: Orta
Elektrik	: Şebeke
Su	: Şebeke
Kanalizasyon	: Şebeke
Otopark	: Yok
Asansör	: Var
Jeneratör	: Var
Güvenlik	: Var
Yangın Merdiveni	: Var

4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler

Olumlu Etkenler:

Taşınmazın cadde üzerinde yer alması
Bölgenin tercih edilen, turizm ile ticari yoğunluğu yüksek olan eski ve prestijli bir bölgede bulunması
Taşınmaza erişim imkanının alternatifli olması

Olumsuz Etkenler:

Piyasalarda yaşanan değişkenlikler
Ülke ekonomisinde yaşanan dalgalanmalar
Taşınmazın yaşı

4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri

Değerleme çalışmasında değer takdiri mevcut alanlar ve mevcut satışlar ile kiralamalar dikkate alınarak yapılmıştır.

{31}------------------------------------------------

Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
Taraflar değerleme konusu gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler

Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı", "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" ve "Maliyet Yaklaşımı" yöntemleridir.

4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemde değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.

4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Taşınmazın değeri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmaz gelir değerine ulaşılır. Taşınmaz gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli artırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir.

4.9.3 Maliyet Yaklaşımı

Bu yöntemde var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise "hiçbir şahıs ona istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.

Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri

Değerleme çalışmasında, taşınmaziçin önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, değer tespitinde pazar araştırması yapılarak yeterli sayı ve nitelikte emsal bulunarak "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" ve "Gelir İndirgeme Yöntemi" kullanılmıştır.

{32}------------------------------------------------

4.11. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri

Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. Bölgede müteahhit girişimi, yapılaşma bulunmamaktadır. Proje geliştirme ile ilgili herhangi bir çalışma yapılmamıştır.

4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi

Konu çalışma nakit/gelir akışına esas bir çalışma değildir. Belirtilen modele esas çalışma yapılmamıştır.

4.13. Maliyet Oluşumları Analizi

Bu analizde bina maliyet değerleri, maliyet oluşumu yaklaşımı ile; binaların teknik özellikleri, binaların inşasında kullanılan malzeme ve işçilik kalitesi, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri dikkate alınmıştır.

4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri

SATILIK OFİS EMSAL TABLOSU
EMSAL NO	İLAN VEREN KİŞİ	AÇIKLAMA	istenen Fiyati (を)	PAZARLIKLI FİYATI (を)	BRÜT ALAN ( m² )	BİRİM FİYAT (&/m²)
	CO Brokers	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, aynı
1	0532 517 39 09	caddeye cepheli, 6. katta yer alan 140 m² alanlı beyan edilen ancak 110 m² alanlı ofis 9.250.0.000,-₺ bedelle satılıktır. Pazarlık payı mevcuttur.	9.250.000 ₺	9.000.000 ₺	110,00 m²	81.818,18 ₺/m²
	Platn Karma	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, aynı
2	0531 784 59 10	caddeye cepheli, ara katta yer alan 120 m² alanlı beyan edilen ancak 100 m² alanlı ofis 12.800.000,-₺ bedelle satılıktır. Pazarlık payı mevcuttur.	12.800.000₺	12.000.000₺	100,00 m²	120.000,00 ₺/m²
	İntengo	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, aynı
3	0543 312 27 85	caddeye cepheli, 1. katta yer alan 410 m² alanlı beyan edilen ancak 360 m² alanlı ofis 32.586.000,-₺ bedelle satılıktır. Pazarlık payı mevcuttur.	32.586.000₺	31.500.000₺	360,00 m ²	87.500,00 ₺/m²
	Epa Elit	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, aynı
4	Gayrimenkul	caddeye cepheli, 4. katta yer alan 130 m² alanlı beyan	13.000.000₺	12.500.000₺	110,00 m ²	113.636,36 ₺/m²
•	0553 884 40	edilen ancak 110 m² alanlı ofis 13.000.000,-₺ bedelle
	94	satılıktır. Pazarlık payı mevcuttur.

SATILIK (	OFİS EMSAL ANALİZİ	TABLOSU
EMSAL NO	EMSAL-1	EMSAL-2	EMSAL-3	EMSAL-4
EMSAL DURUMU	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK
NİTELİK	OFİS	OFİS	OFİS	OFİS
İLANA VEREN KİŞİ	CO Brokers	Platn Karma	İntengo	Epa Elit Gayrimenkul
İLANA VEREN TELEFON NO	0532 517 39 09	0531 784 59 10	0543 312 27 85	0553 884 40 94
KİRALIK FİYATI (₺)	9.250.000 ₺	12.800.000 ₺	32.586.000₺	13.000.000₺
PAZARLIK ORANI	3%	6%	3%	4%
PAZARLIK SONRASI FİYAT ( を )	9.000.000₺	12.000.000₺	31.500.000₺	12.500.000₺
BRÜT ALAN ( m² )	110,00 m²	100,00 m ²	360,00 m ²	110,00 m ²
BİRİM FİYAT (₺/m²)	81.818,18 Ł/m²	120.000,00 ₺/m²	87.500,00 ₺/m²	113.636,36 ₺/m²
İÇ DEKORASYON DURUMU	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
ALAN BÜYÜKLÜĞÜ	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
ALAN DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
YAPI YAŞI DURUMU	ESKİ	ESKİ	ESKİ	ESKİ
YAPI YAŞI DÜZELTMESİ	15%	15%	15%	15%
KAT DURUMU	ARA KAT	ARA KAT	ARA KAT	ARA KAT
KAT DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
KONUM DURUMU	кöтü	KÖTÜ	KÖTÜ	KÖTÜ
KONUM DÜZELTMESİ	15%	15%	15%	15%
TOPLAM DÜZELTME ORANI	30%	30%	30%	30%
DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m² )	106.363,64 ₺/m²	156.000,00 ₺/m²	113.750,00 ₺/m²	147.727,27 ₺/m²
ORTALAMA BİRİM FİYAT (₺/m²)		130.960	),23 ₺/m²

{33}------------------------------------------------

	KİRALIK OFİS EMSAL TABLOSU
EMSAL NO	İLAN VEREN KİŞİ	AÇIKLAMA	istenen Fiyatı (を)	PAZARLIKLI FİYATI (老)	BRÜT ALAN ( m² )	BİRİM FİYAT (&/m²)
1	Garage istanbul 0532 410 69 57	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, aynı caddeye cepheli, 3. katta yer alan 130 m² alanlı beyan edilen ancak 120 m² alanlı ofis 100.000 TL bedelle kiralıktır. Pazarlık payı mevcuttur.	100.000₺	90.000₺	120,00 m²	750,00 ₺/m²
2	Gayrimenkul Satış Masası 0532 289 50 93	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, aynı caddeye cepheli, 2. katta yer alan 130 m² alanlı beyan edilen ancak 120 m² alanlı ofis 50.500 TL bedelle kiralıktır. Pazarlık payı mevcuttur.	50.500₺	48.500₺	120,00 m²	404,17 ₺/m²
3	Vital Gayrimenkul Danışmanlık 0532 747 04 70	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, aynı caddeye cepheli, 6. katta yer alan 250 m² alanlı beyan edilen ancak 200 m² alanlı dubleks ofis 120.000 TL bedelle kiralıktır. Pazarlık payı mevcuttur.	120.000₺	105.000 ₺	200,00 m²	525,00 ₺/m²
4	Vital Gayrimenkul Danışmanlık 0534 265 86 06	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, aynı caddeye cepheli, 1. katta yer alan 185 m² alanlı beyan edilen ancak 165 m² alanlı ofis 100.000 TL bedelle kiralıktır. Pazarlık payı mevcuttur.	100.000₺	85.000₺	165,00 m²	515,15 ₺/m²

KİRALIK OFİS EMSAL ANALİZİ TABLOSU
EMSAL NO	EMSAL-1	EMSAL-2	EMSAL-3	EMSAL-4
EMSAL DURUMU	KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK
NİTELİK	OFİS	OFİS	OFİS	OFİS
İLANA VEREN KİŞİ	Carago istanbul	Gayrimenkul Satış	Vital Gayrimenkul	Vital Gayrimenkul
ILANA VEKEN KIŞI	Garage İstanbul	Masası	Danışmanlık	Danışmanlık
İLANA VEREN TELEFON NO	0532 410 69 57	0532 289 50 93	0532 747 04 70	0534 265 86 06
KİRALIK FİYATI (₺)	100.000 ₺	50.500₺	120.000 ₺	100.000 ₺
PAZARLIK ORANI	10%	4%	13%	15%
PAZARLIK SONRASI FİYAT (₺)	90.000₺	48.500₺	105.000 ₺	85.000₺
BRÜT ALAN ( m² )	120,00 m²	120,00 m²	200,00 m ²	165,00 m ²
BİRİM FİYAT (₺/m²)	750,00 ₺/m²	404,17 ₺/m²	525,00 ₺/m²	515,15 ₺/m²
İÇ DEKORASYON DURUMU	BAKIMLI	BAKIMLI	BAKIMLI	BAKIMLI
İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ	-10%	-10%	-10%	-10%
ALAN BÜYÜKLÜĞÜ	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
ALAN DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
YAPI YAŞI DURUMU	YENİ	YENİ	YENİ	YENİ
YAPI YAŞI DÜZELTMESİ	-20%	-20%	-20%	-20%
KAT DURUMU	ARA KAT	ARA KAT	ARA KAT	ARA KAT
KAT DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	-10%
KONUM DURUMU	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
KONUM DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
TOPLAM DÜZELTME ORANI	-30%	-30%	-30%	-30%
DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m² )	525,00 ₺/m²	282,92 ₺/m²	367,50 ₺/m²	360,61 ₺/m²
ORTALAMA BİRİM FİYAT (₺/m²)		384,01	l ₺/m²

{34}------------------------------------------------

	DÜKKAN EMSAL TABLOSU
EMSAL NO	İLAN VEREN KİŞİ	AÇIKLAMA	iSTENEN FİYATI (老)	PAZARLIKLI FİYATI (老)	BRÜT ALAN ( m² )	BİRİM FİYAT (&/m²)
1	Reha Medin Emlak 0533 778 00 79	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede 120 m² alanlı olarak beyan edilen dükkan 61.500.000,-₺ bedelle satılıktır. Pazarlık payı mevcuttur.		55.000.000₺	120,00 m²	458.333,33 ₺/m²
2	Bophours Reel Estate 0532 502 62 34	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan 3 bölmeli, her katı 300 er m² kullanım alanlı olarak beyan edilen 250 şer m² olduğu düşünülen dükkan 170.000.000,-₺ bedelle satılıktır. Pazarlık payı mevcuttur.		150.000.000₺	750,00 m²	200.000,00 ₺/m²

	DÜKKAN EMSAL ANALİZİ TABLOSU
EMSAL NO	EMSAL-1	EMSAL-2
EMSAL DURUMU	SATILIK	SATILIK
NİTELİK	DÜKKAN	DÜKKAN
İLANA VEREN KİŞİ	Reha medin Emlak	Bophours Reel Estate
ILANA VEREN TELEFON NO	0533 778 00 79	0532 502 62 34
DÜKKAN TİPİ	DEPOLU	DEPOLU
SATIŞ FİYATI ( 起 )	61.500.000₺	170.000.000₺
PAZARLIK ORANI	11,82%	13,33%
PAZARLIK SONRASI FİYAT (₺)	55.000.000₺	150.000.000₺
TOPLAM BRÜT ALAN ( m² )	120,00 m²	750,00 m²
DEPO ALANI ( m ² ) ( 1/5 )	0,00 m²	250,00 m²
ZEMÍN KAT ALANI ( m² ) ( 1/1 )	120,00 m²	250,00 m ²
ASMA KAT ALANI ( m² ) ( 1/3 )	0,00 m²	250,00 m²
BAHÇE ALANI ( 1/2 )	0,00 m²	0,00 m ²
ZEMİNE İNDİRGENMİŞ ALAN	120,00 m²	383,33 m²
BİRİM FİYAT (₺/m²)	458.333,33 ₺/m²	391.304,35 ₺/m²
İÇ DEKORASYON DURUMU	ÇOK BAKIMLI	BENZER
İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ	-20%	0%
ALAN BÜYÜKLÜĞÜ	ÇOK KÜÇÜK	BENZER
ALAN DÜZELTMESİ	-25%	0%
YAPI YAŞI DURUMU	BENZER	ESKİ
YAPI YAŞI DÜZELTMESİ	0%	5%
CEPHE DURUMU	CADDE	SOKAK
CEPHE DÜZELTMESİ	0%	10%
TİCARİ DURUMU	BENZER	BENZER
TİCARİ DURUM DÜZELTMESİ	0%	0%
TOPLAM DÜZELTME ORANI	-45%	15%
DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT (₺/m²)	252.083,33 ₺/m²	450.000,00 ₺/m²
ORTALAMA BİRİM FİYAT (₺/m²)	351	041,67 ₺/m²

	KİRALIK DÜKKAN EMSAL TABLOSU
EMSAL NO	İLAN VEREN KİŞİ	AÇIKLAMA	iSTENEN FİYATI (を)	PAZARLIKLI FİYATI (老)	BRÜT ALAN ( m² )	BİRİM FİYAT (&/m²)
	Tarus Property	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede 540 m²
1	0535 233 77 76	alanlı olarak beyan edilen dükkân 800.000,-₺ bedelle	800.000₺	680.000₺	540,00 m ²	1.259,26 ₺/m²
	0333 233 77 70	kiralıktır. Pazarlık payı mevcuttur.
	Reha Medin	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede 90 m²
2	Emlak	alanlı olarak beyan edilen dükkan 160.000,-₺ bedelle	160.000₺	136.000 ₺	90,00 m ²	1.511,11 ₺/m²
	0533 778 00 79	kiralıktır. Pazarlık payı mevcuttur.
	Kuledibi	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede 450 m²
3	Gayrimenkul	alanlı olarak beyan edilen dükkan 800.000,-₺ bedelle	800.000₺	680.000₺	450,00 m ²	1.511,11 ₺/m²
	0533 512 88 34	kiralıktır. Pazarlık payı mevcuttur.

{35}------------------------------------------------

Kir	ALIK DÜKKAN EMSAL ANALİZİ TAI	BLOSU
EMSAL NO	EMSAL-1	EMSAL-2	EMSAL-3
EMSAL DURUMU	KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK
NİTELİK	DÜKKAN	DÜKKAN	DÜKKAN
İLANA VEREN KİŞİ	TARUS PROPERTY	REHA MEDİN EMLAK	KULEDİBİ GAYRİMENKUL
İLANA VEREN TELEFON NO	0535 233 77 76	0533 778 00 79	0533 512 88 34
DÜKKAN TİPİ	DEPOLU	DEPOLU	DEPOLU
SATIŞ FİYATI (₺)	800.000₺	160.000₺	800.000₺
PAZARLIK ORANI	15%	15%	15%
PAZARLIK SONRASI FİYAT (₺)	680.000₺	136.000 ₺	680.000 ₺
TOPLAM BRÜT ALAN ( m² )	540,00 m²	90,00 m²	450,00 m²
DEPO ALANI ( m ² ) ( 1/5 )	180,00 m²	0,00 m²	150,00 m²
ZEMÍN KAT ALANI ( m² ) ( 1/1 )	180,00 m²	90,00 m²	150,00 m²
ASMA KAT ALANI ( m² ) ( 1/3 )	180,00 m²	0,00 m²	150,00 m²
BAHÇE ALANI ( 1/2 )	0,00 m²	0,00 m²	0,00 m²
ZEMİNE İNDİRGENMİŞ ALAN	276,00 m²	90,00 m²	230,00 m²
BİRİM FİYAT ( ₺/m² )	2.463,77 ₺/m²/Ay	1.511,11 ₺/m²/Ay	2.956,52 ₺/m²/Ay
İÇ DEKORASYON DURUMU	BAKIMLI	BENZER	BAKIMLI
İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ	-10%	0%	-15%
ALAN BÜYÜKLÜĞÜ	BENZER	BENZER	BENZER
ALAN DÜZELTMESİ	0%	0%	0%
YAPI YAŞI DURUMU	YENİ	YENİ	YENİ
YAPI YAŞI DÜZELTMESİ	-35%	-35%	-35%
CEPHE DURUMU	CADDE	CADDE	CADDE
CEPHE DÜZELTMESİ	0%	0%	0%
TICARI DURUMU	BENZER	BENZER	BENZER
TİCARİ DURUM DÜZELTMESİ	0%	0%	0%
TOPLAM DÜZELTME ORANI	-45%	-35%	-50%
DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT (₺/m²)	1.355,07 ₺/m²	982,22 ₺/m²	1.478,26 ₺/m²
ORTALAMA BİRİM FİYAT (₺/m²)		1.271,85 ₺/m²/Ay

	BİNA EMSAL TABLOSU
EMSAL NO	İLAN VEREN KİŞİ	AÇIKLAMA	SATIŞ FİYATI (₺)	PAZARLIKLI FİYATI (₺)	BRÜT ALAN (m²)	ARSA ALANI (m²)	BİRİM FİYAT (₺/m²)
1	0532 217 87 67	Değerleme konusu taşınmazın yakın konumunda bulunan 210 m² alanlı arsası üzerinde 10 kattan oluşan ticari bina 2150 m² kullanım alanlı olarak 179.900.000,-₺ bedel talep edilmektedir. Pazarlık payı mevcuttur.	179.900.000₺	170.000.000 ₺	2.150 m ²	210 m²	79.069,77 ≵/m²
2	Partner Gayrimenkul 0542 233 43 66	Değerleme konusu taşınmazın yakın konumunda bulunan 208,50 m² alanlı arsası üzerinde 7 kattan oluşan ticari bina 1211 m² kullanım alanlı olarak 205.000.000,- ₺ bedel talep edilmektedir. Pazarlık payı mevcuttur.	205.000.000を	195.000.000₺	1.211 m²	208,5 m²	161.023,95 ₺/m²
3	Ram10 Gayrimenkul 0542 330 20 51	Değerleme konusu taşınmazın yakın konumunda bulunan 230 m² alanlı arsası üzerinde 6 kattan oluşan ticari bina 1200 m² kullanım alanlı olarak 205.000.000,-₺ bedel talep edilmektedir. Pazarlık payı mevcuttur.	205.000.000₺	195.000.000₺	1.200 m²	230 m²	162.500,00 ₺/m²
4	KW Platin 0532 670 95 41	Değerleme konusu taşınmazın yakın konumunda bulunan 90 m² alanlı arsası üzerinde 7 kattan oluşan ticari bina 760 m² kullanım alanlı olarak 65.500.000,-₺ bedel talep edilmektedir. Pazarlık payı mevcuttur.	65.500.000₺	62.000.000₺	760 m²	90 m²	81.578,95 ₺/m²
5	Demirhan Emlak 0539 217 70 70	Değerleme konusu taşınmazın yakın konumunda bulunan 150 m² alanlı arsası üzerinde 7 kattan oluşan ticari bina 1200 m² kullanım alanlı olarak 163.500.000,-₺ bedel talep edilmektedir. Pazarlık payı mevcuttur.	163.500.000 ₺	155.000.000₺	1.200 m²	150m²	129.166,67 ₺/m²

{36}------------------------------------------------

		BİNA EMSAL ANALİZİ TABLOSU
EMSAL NO	EMSAL-1	EMSAL-2	EMSAL-3	EMSAL-4	EMSAL-5
EMSAL DURUMU	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK
NİTELİK	BİNA	BİNA	BİNA	BİNA	BİNA
İLANA VEREN KİŞİ	Remax Pro	Partner Gayrimenkul	Ram10 Gayrimenkul	KW Platin	Demirhan Emlak
İLANA VEREN TELEFON NO	0532 217 87 67	0542 233 43 66	0542 330 20 51	0532 670 95 41	0539 217 70 70
İMAR DURUMU	TİCARET	TİCARET	TİCARET	TİCARET	TİCARET
SATIŞ FİYATI ( ₺ )	179.900.000 ₺	205.000.000 ₺	205.000.000 ₺	65.500.000 ₺	163.500.000 ₺
PAZARLIK ORANI	6%	5%	5%	5%	5%
PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ )	170.000.000 ₺	195.000.000 ₺	195.000.000 ₺	62.000.000 ₺	155.000.000 ₺
BİNA ALANI ( m2 )	2.150,00 m²	1.211,00 m²	1.200,00 m²	760,00 m²	1.200,00 m²
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )	79.069,77 ₺/m²	161.023,95 ₺/m²	162.500,00 ₺/m²	81.578,95 ₺/m²	129.166,67 ₺/m²
İÇ DEKORASYON DURUMU	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%	0%
ALAN BÜYÜKLÜĞÜ	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	KÜÇÜK
ALAN DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%	-10%
YAPI YAŞ DURUMU	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
YAŞ DÜZELTMESİ	0%	0%	10%	0%	0%
TİCARİ DURUMU	ÇOK SEYREK	BENZER	BENZER	SEYREK	BENZER
TİCARİ DURUM DÜZELTMESİ	20%	0%	0%	10%	0%
CEPHE DURUMU	CADDE	SOKAK	SOKAK	CADDE	BENZER
CEPHE DÜZELTMESİ	-20%	30%	30%	-20%	0%
TOPLAM DÜZELTME ORANI	0%	30%	40%	-10%	-10%
DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )	79.069,77 ₺/m²	209.331,13 ₺/m²	227.500,00 ₺/m²	73.421,05 ₺/m²	116.250,00 ₺/m²
ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )			141.114,39 ₺/m²

			BİNA ÇIKARMA YÖNTEMİ
	KONU TAŞINMAZ BİNA ALANI (m²)	1.937.00 m²
	KONU TAŞINMAZ ARSA ALANI (m²)		200,00 m²
	EMSAL NO	EMSAL-1	EMSAL-2	EMSAL-3	EMSAL-4	EMSAL-5
	DURUM	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK
	NİTELİK	BİNA	BİNA	BİNA	BİNA	BİNA
	TALEP EDİLEN FİYAT (₺)	179.900.000,00 ₺	205.000.000,00 ₺	205.000.000,00 ₺	65.500.000,00 ₺	163.500.000,00 ₺
	PAZARLIK PAYI (%)	6%	5%	5%	5%	5%
	PAZARLIK SONRASI FİYAT (₺)	170.000.000,00 ₺	195.000.000,00 ₺	195.000.000,00 ₺	62.000.000,00 ₺	155.000.000,00 ₺
	ARSA ALANI (m²)	350,00 m²	208,50 m²	230,00 m²	230,00 m²	230,00 m²
	BİNA ALANI (m²)	2.150,00 m²	1.211,00 m²	1.200,00 m²	760,00 m²	1.200,00 m²
	KAKS	6,14	5,81	5,22	3,30	5,22
	BİNA BİRİM FİYAT (₺/m²)	79.070 ₺/m²	161.024 ₺/m²	162.500 ₺/m²	81.579 ₺/m²	129.167 ₺/m²
	YAPI SINIFI	3-B	3-B	3-B	3-B	3-B
	YAPI BİRİM FİYATI (₺/m²)	18.200 ₺/m²	18.200 ₺/m²	18.200 ₺/m²	18.200 ₺/m²	18.200 ₺/m²
	BİRİM MALİYETİNE GÖRE BİNA DEĞERİ (₺)	39.130.000,00 ₺	22.040.200,00 ₺	21.840.000,00 ₺	13.832.000,00 ₺	21.840.000,00 ₺
	MÜTEAHHİTLİK KAR ORANI (%)	20,00%	20,00%	20,00%	20,00%	20,00%
	MÜTEAHHİT KARI (₺)	34.000.000,00 ₺	39.000.000,00 ₺	39.000.000,00 ₺	12.400.000,00 ₺	31.000.000,00 ₺
	ARSA FİYATI (₺)	96.870.000,00 ₺	133.959.800,00 ₺	134.160.000,00 ₺	35.768.000,00 ₺	102.160.000,00 ₺
	ARSA BİRİM FİYAT (₺/m²)	276.771 ₺/m²	642.493 ₺/m²	583.304 ₺/m²	155.513 ₺/m²	444.174 ₺/m²
	KAKS DÜZENLEME ARSA BİRİM FİYAT (₺/m²)	128.964 ₺/m²	316.627 ₺/m²	320.007 ₺/m²	134.709 ₺/m²	243.678 ₺/m²
KONU	ALAN BÜYÜKLÜĞÜ	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
TAŞINMAZA	ALAN DÜZENLEME (%)	0%	0%	0%	0%	0%
GÖRE ARSA	KONUM DURUMU	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
BİRİM MALİYET	KONUM DÜZENLEME (%)	-20%	30%	30%	-20%	0%
ÇIKARMA	TOPLAM DÜZENLEME (%)	-20%	30%	30%	-20%	0%
	DÜZENLEME SONRASI ARSA BİRİM FİYATI (₺)	103.171 ₺/m²	411.615 ₺/m²	416.008 ₺/m²	107.768 ₺/m²	243.678 ₺/m²
	ORTALAMA ARSA BİRİM FİYAT			256.447,96 ₺/m²

{37}------------------------------------------------

	BİNA EMSAL TABLOSU
EMSAL NO	İLAN VEREN KİŞİ	AÇIKLAMA	SATIŞ FİYATI (₺)	PAZARLIKLI FİYATI (₺)	BRÜT ALAN (m²)	ARSA ALANI (m²)	BİRİM FİYAT (₺/m²)
	Fazilet	Değerleme konusu taşınmazın yakın konumunda
1	Gayrimenkul	bulunan 7 kattan oluşan ticari binası 1806 m²	1.200.000₺	1.100.000 ₺	1.806,00 m ²	_	609,08 ₺/m²
_	0532 234 44	kullanım alanlı olarak aylık 1.200.0000,-₺ bedel	1.200.000 0	1.100.000 0	1.800,00111	_	003,08 2/111
	15	talep edilmektedir. Pazarlık payı mevcuttur.
	Reha Medin	Değerleme konusu taşınmazın yakın konumunda
2	Emlak	bulunan 8 kattan oluşan ticari binası 2400 m²	1.000.000₺	975.000 ₺	2.400.00 m ²		406,25 ₺/m²
	0530 234 58	kullanım alanlı olarak aylık 1.000.000,-₺ bedel	1.000.000 %	975.000 %	2.400,00111	-	400,23 8/111
	68	talep edilmektedir. Pazarlık payı mevcuttur.
	Ak	Değerleme konusu taşınmazın yakın konumunda
3	Danışmanlık	bulunan 4 kattan oluşan ticari bina 760 m²	280.000₺	275.000 ₺	760,00 m²		361,84 ₺/m²
3	0532 711 60	kullanım alanlı olarak aylık 280.000,-₺ bedel	200.000 %	2/3.000 %	760,00 m	-	301,04 %/III-
	66	talep edilmektedir. Pazarlık payı mevcuttur.

	BİNA EMSAL ANALİZ	İ TABLOSU
EMSAL NO	EMSAL-1	EMSAL-2	EMSAL-3
EMSAL DURUMU	KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK
NİTELİK	BİNA	BİNA	BİNA
İLANA VEREN KİŞİ	Fazilet Gayrimenkul	Reha Medin Emlak	Ak Danışmanlık
İLANA VEREN TELEFON NO	0532 234 44 15	0530 234 58 68	0532 711 60 66
İMAR DURUMU	TİCARET	TİCARET	TİCARET
SATIŞ FİYATI (₺)	1.200.000₺	1.000.000₺	280.000 ₺
PAZARLIK ORANI	8%	3%	2%
PAZARLIK SONRASI FİYAT (₺)	1.100.000 ₺	975.000₺	275.000 ₺
BİNA ALANI ( m² )	1.806,00 m ²	2.400,00 m ²	760,00 m²
BİRİM FİYAT (₺/m²)	609,08 ₺/m²	406,25 ₺/m²	361,84 ₺/m²
İÇ DEKORASYON DURUMU	BENZER	BENZER	BENZER
İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ	0%	0%	0%
ALAN BÜYÜKLÜĞÜ	BENZER	BENZER	BENZER
ALAN DÜZELTMESİ	0%	0%	0%
YAPI YAŞ DURUMU	BENZER	BENZER	ESKİ
YAŞ DÜZELTMESİ	0%	0%	20%
TİCARİ DURUMU	BENZER	BENZER	BENZER
TİCARİ DURUM DÜZELTMESİ	0%	0%	0%
CEPHE DURUMU	SOKAK	CADDE	CADDE
CEPHE DÜZELTMESİ	-15%	20%	20%
TOPLAM DÜZELTME ORANI	-15%	20%	40%
DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m² )	517,72 ₺/m²	487,50 ₺/m²	506,58 ₺/m²
ORTALAMA BİRİM FİYAT (₺/m²)		503,93 ₺/m²

Elde edilen emsal bilgileri dikkate alındığında, değerleme konusu taşınmazın yer aldığı bölgede benzer ticari ünitelerin metrekare birim satış değerlerinin, taşınmazın konumu, cephesi, büyüklüğü gibi öz niteliklerine göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir.

Taşınmazın değerlemesinde, bölgede elde edilen güncel emsal bilgileri, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, amacına uygun kullanılabilirliği, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları, emsallerin pazarlık payları gibi etkenler göz önüne alınarak değer tespiti yapılmıştır. Emsal karşılaştırma yaklaşımında emsal olarak alınan gayrimenkullerin ve değerlemesi yapılan taşınmazın tamamen aynı özelliklere sahip olmaması, yapı inşaat malzemesi, arsa alanı, konum ve şerefiye farkı göz önünde bulundurulmuş takdir edilen birim değerde bu doğrultuda düzeltme yapılmıştır. Emsal Karşılaştırma Analizinde; pazarlık payı %5 ile %20 aralığında kabul edilmiştir. Taşınmazın değerlemesinde kullanılan şerefiye kriterleri ve metrekare birim fiyatları Raporun 6.2 'inci bölümünde açıklanmıştır.

{38}------------------------------------------------

4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

Doğrudan gelir indirgeme yöntemi ile bir yılın gelir beklentisi tahmin edilerek, taşınmazların toplam değeri bulunur. Bu yöntemde toplam değere ulaşmak için tek bir yılın geliri, mülkün kendini amorti etme süresi ile hesaplanan "Kapitalizasyon Oranı" na bölünür.

Gelir yöntemine göre taşınmazların değeri hesaplanırken kiralanabilir alan üzerinden taşınmazların toplam kirası hesaplanıp, taşınmazların toplam aylık kirası üzerinden toplam değere ulaşılmıştır.

Kira birim fiyat farklılığında;

-Tipleri ve büyüklükleri,
-Sahip oldukları manzara,
-Bulundukları blok konumları,
-Bulundukları kat,
-Ünite niteliği,
-Cephe sayıları ve yönleri,
-Konum,

Özellikleri dikkate alınarak, pazar araştırması ile belirlenen taban kira değerleri üzerinden şerefiyeli kira değerleri hesaplanmıştır.

4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerlemeye konusu taşınmaza ilişkin her herhangi bir olumsuz hukuki durum söz konusu değildir.

4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar

Değerleme konusu gayrimenkullerden 954 ada, 62 parsel olan taşınmaz "Altında Dükkanı Olan Kargir Apartman" nitelikli olup mahallinde "TİCARİ" nitelikli olan binanın mevcut imar durumu doğrultusunda projelerin yapılması ve yapılaşması en verimli kullanımı olacaktır.

4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

Niteliği gereği değerleme konusu taşınmazın kat irtifakı kurulması durumunda imar durumuna göre kullanımının en etkin ve verimli kullanım olacağı düşünülmektedir.

4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Taşınmaz tam hisseye sahip olup, Müşterek veya Bölünmüş Kısımlara Esas Değerleme Analizi söz konusu değildir.

4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.

{39}------------------------------------------------

{40}------------------------------------------------

5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri

5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri

Tüm gerekçeler ilgili konu başlıklarının altında açıklanmıştır. Aselsan Türk Silahlı Kuvvetlerini Güçlendirme Vakfı'nın bir kuruluşudur. Bu doğrultuda satın alınması planlanan taşınmazın şirketin stratejik ve askeri yapısı dikkate alınarak gizlilik içerisinde arsa özelinde piyasa değerinin araştırılması talep edilmiştir. Bu kapsamda taşınmazın tapu bilgileri ve takyidat bilgileri tarafımızla paylaşılmamış/bilgi verilmemiş olup değerlemenin bu doğrultuda hazırlanması talep edilmiştir.

5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu ile İlgili Genel Görüş

Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğünde dijital arşivinde;

Taşınmaza ait Yapı Ruhsat belgesine rastlanılmamış olup 22.10.1965 tarihli ve 5/7 numaralı temel teskeresi incelenmiştir. Taşınmaza ait Ticari + Konut, zemin katta depolu dükkan ve her normal katta 1 er daire olmak üzere toplam 9 bağımsız bölüm için 02.06.1967 tarihli 2520 numaralı yapı kullanma izin belgesine incelenmiştir olup Yapı kullanma izin belgesinde 14.10.1965 tarihli 7698 numaralı belgesine ithafta bulunulmuştur.

Taşınmaza ait 19.07.1965 tarihli ve 1-80 numaralı mimari projeye göre inşa edilmediği ve 06.01.1995 tarihli bila numaralı tadilat projesi alındığı tespit edilmiştir.

5.4 Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı ile İlgili Görüş

Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (b) "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir," bendi gereği taşınmazın tapudaki nitelikleriyle "Bina" başlığı altında GYO portföyde bulundurulmasında bir engel yoktur.

{41}------------------------------------------------

{42}------------------------------------------------

6. SONUÇ

6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi

Değerleme çalışmasında, rapor konusu parsele önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, değer tespitinde pazar araştırması yapılarak yeterli sayı ve nitelikte emsal bulunarak "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" ve ''Gelir İndirgeme Yöntemi '' kullanılmıştır. Taşınmazların satış kabiliyeti "SATILABİLİR" durumdadır.

6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmaz üzerinde yapılması planlanan bağımsız bölümlerin özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazın mevcut durumu, konum özellikleri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.

		EMSAL ANALİZİ
AÇIKLAMA	ALAN (m²)	BİRİM FİYAT (₺/m²)	KAT DEĞERİ (₺)
2.BODRUM KAT	200 m²	35.675,00 ₺/m²	~7.135.000,00 ₺
1.BODRUM KAT	200 m²	71.250,00 ₺/m²	~14.250.000,00 ₺
ZEMİN KAT	177 m²	356.694,92 ₺/m²	~63.135.000,00 ₺
1.NORMAL KAT	170 m²	129.029,41 ₺/m²	~21.935.000,00 ₺
2.NORMAL KAT	170 m²	129.029,41 ₺/m²	~21.935.000,00 ₺
3.NORMAL KAT	170 m²	129.029,41 ₺/m²	~21.935.000,00 ₺
4.NORMAL KAT	170 m²	129.029,41 ₺/m²	~21.935.000,00 ₺
5.NORMAL KAT	170 m²	129.029,41 ₺/m²	~21.935.000,00 ₺
6.NORMAL KAT	170 m²	129.029,41 ₺/m²	~21.935.000,00 ₺
7.NORMAL KAT	170 m²	129.029,41 ₺/m²	~21.935.000,00 ₺
8.NORMAL KAT	170 m²	129.029,41 ₺/m²	~21.935.000,00 ₺
TOPLAM	1.937 m²	-	260.000.000,00 ₺

Kullanılan Kriterler

Bölgede yer alan satılık ticari nitelikli taşınmaz incelenmiş ve emlakçı görüşlerine de başvurulmuştur. Değerlemeye konu taşınmazın Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğünde imar durumu incelenmiştir. Şerefiye çalışmasına konu olan taşınmaz için öncelikli olarak benzer tipte avantajlı-dezavantajlı arsalar göz önünde bulundurularak değere etki edebilecek kriterler belirlenmiştir.

İndirgenmiş Nakit Akışlar Yaklaşımı

Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmaz üzerinde yapılmış olan yapıların özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmakta olup, indirgenmiş nakit akışlar yöntemi raporda kullanılmamıştır.

Taşınmazın yakın çevresinde yapılan piyasa araştırmaları sonucunda; benzer nitelikli taşınmazlara ait kapitalizasyon oranlarının genellikle %3,50 - %4,50 civarında gerçekleştiği tespit edilmiştir. Bölgenin ulaşım olanakları, altyapı durumu, sosyo-ekonomik yapısı, kiralama potansiyeli ve taşınmazın konumu dikkate alındığında; değerleme konusu taşınmaz için piyasa koşullarına uygun kapitalizasyon oranı %4,00 olarak kabul edilmiştir.

GELİR YÖNTEMİNE GÖRE TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ
TAŞINMAZIN ALANI	1.937,00 m²
TAŞINMAZIN KİRA BİRİM FİYATI	423,34 ₺/m²
TAŞINMAZIN AYLIK KİRASI	820.000 ₺/Ay
TAŞINMAZIN YILLIK KİRASI	9.840.000 ₺/Yıl
BÖLGE CAP-RATE	4,00%
GELİR YÖNTEMİNE ESAS TOPLAM DEĞERİ	246.000.000 ₺
TAKDİR EDİLMİŞ DEĞER	246.000.000 ₺

{43}------------------------------------------------

KİRA ANALİZİ
AÇIKLAMA	ALAN (m²)	KİRA BİRİM FİYAT (₺/m²/Ay)	KİRA DEĞERİ (₺/Ay)
2.BODRUM KAT	200 m²	124,00 ₺/m²/Ay	24.800 ₺/Ay
1.BODRUM KAT	200 m²	250,00 ₺/m²/Ay	50.000 ₺/Ay
ZEMİN KAT	177 m²	1.259,00 ₺/m²/Ay	222.800 ₺/Ay
1.NORMAL KAT	170 m²	384,00 ₺/m²/Ay	65.300 ₺/Ay
2.NORMAL KAT	170 m²	384,00 ₺/m²/Ay	65.300 ₺/Ay
3.NORMAL KAT	170 m²	384,00 ₺/m²/Ay	65.300 ₺/Ay
4.NORMAL KAT	170 m²	384,00 ₺/m²/Ay	65.300 ₺/Ay
5.NORMAL KAT	170 m²	384,00 ₺/m²/Ay	65.300 ₺/Ay
6.NORMAL KAT	170 m²	384,00 ₺/m²/Ay	65.300 ₺/Ay
7.NORMAL KAT	170 m²	384,00 ₺/m²/Ay	65.300 ₺/Ay
8.NORMAL KAT	170 m²	384,00 ₺/m²/Ay	65.300 ₺/Ay
TOPLAM	1.937 m²	-	820.000 ₺/Ay

6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,

Kıymet takdirlerine etken oluşturan kıstasların her birinin gayrimenkulün değerine olan etkisi göz önünde bulundurularak çalışma sonuçlandırılmıştır.

DÖVİZ BAZINDA DEĞER
NİTELİK	DEĞER (₺)	USD (\$)	EURO (€)
Taşınmazın Sigortaya Esas Değeri	35.253.400,00 ₺	828.396,33 \$	713.146,52 €
Taşınmazların KDV Hariç Yasal Durum Değeri	260.000.000,00 ₺		6.109.568,05 \$ 5.259.580,53 €
Taşınmazların KDV Dahil Yasal Durum Değeri	312.000.000,00 ₺		7.331.481,66 \$ 6.311.496,63 €
Merkez bankasının 01.12.2025 taşınmazın değerleme günü olan gösterge niteliğindeki verileri esas alınmıştır.	42,5562 ₺	49,4336 ₺

6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi

Gayrimenkul projesi bu raporun konusu değildir. İş bu rapor 02.12.2025 tarihinde 78 sayfa hazırlanmış olup durumu ve kanaatimizi ifade eden gayrimenkul değerleme bilgilerinize saygı ile sunarız.

Murat DİKİCİ	Fatih Orkun SAKALLI	Çetin BEGİÇ
Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Sorumlu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
(SPK Lisans No: 408701)	(SPK Lisans No: 407060)	(SPK Lisans No: 400479)

AI Terminal

HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

9138_rns_2025-12-02_ace59158-7231-42c2-8432-23acf2680ba3.pdf

FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

Bölüm 1 RAPOR BİLGİLERİ

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.4 Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Denetmen Adı ve Soyadı

1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı

1.6 Değerleme Tarihi

1.7 Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası

1.8 Değerleme Raporunun Amacı

1.9 Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Bölüm 2

2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI

2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri

2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri

2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar

2.4. İşin Kapsamı

Bölüm 3

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri

3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri:

3.1.2. Ulaşım Bağlantıları:

3.1.3. Tanımı:

3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri

3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar

3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu

3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)

3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki

Beyanlar Hanesinde:

Şerhler Hanesinde:

Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:

Rehinler Hanesinde:

3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu

3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş:

3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama

Bölüm 4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER

4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler Dünya Ekonomisindeki Gelişmeler

Grafik 1: Küresel Büyüme ve Küresel Ticaret Hacmi Artışı (Yüzde)

Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler

4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri

4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler

4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler

4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler

Olumlu Etkenler:

Olumsuz Etkenler:

4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri

4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler

4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı

4.9.3 Maliyet Yaklaşımı

4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri

4.11. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri

4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi

4.13. Maliyet Oluşumları Analizi

4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri

4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

Kira birim fiyat farklılığında;

4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar

4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları

5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri

5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri

5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu ile İlgili Genel Görüş

5.4 Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı ile İlgili Görüş

6. SONUÇ

6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi

6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Kullanılan Kriterler

İndirgenmiş Nakit Akışlar Yaklaşımı

6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,

6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi