AI Terminal
HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Audit Report / Information • Apr 3, 2025
9138_rns_2025-04-03_830383d7-d377-4406-af0b-c2acb7042a26.pdf
Audit Report / Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
NET KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Gayrimenkul Değerleme Raporu
Özel 2025-132
Mart, 2025
| Talep Sahibi | Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş |
|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Rapor Tarihi | 28.03.2025 |
| Rapor Numarası | Özel 2025-132 |
| Raporun Konusu | Gayrimenkul Piyasa Değer Tespiti |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 3328 Ada 4 ve 11 parsellerde yer alan ''İşyeri'' ve ''Ofis'' nitelikli 351 adet bağımsız bölümün güncel piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti. |
↗ İş bu rapor, Yüz İki (102) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 2 | 102
İÇİNDEKİLER
| YÖNETİCİ ÖZETİ 5 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 6 | ||
| 1.1 | Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6 | ||
| 1.2 | Değerlemenin Amacı 6 | ||
| 1.3 | Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı) 6 | ||
| 1.4 | Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 6 | ||
| 1.5 | Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı 6 | ||
| 1.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6 |
||
| 2. | DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7 | ||
| 2.1 | Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.2 | Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.3 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7 | ||
| 2.4 | İşin Kapsamı 7 | ||
| 3. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8 | ||
| 3.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 8 | ||
| 3.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları 10 | ||
| 3.3 | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 16 |
||
| 3.4 | Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 16 |
||
| 3.5 | Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 16 | ||
| 3.6 | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb Durumlara Dair Açıklamalar 16 |
||
| 3.7 | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri vb.) İlişkin Bilgiler 16 |
||
| 3.8 | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 16 |
||
| 3.9 | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 17 |
||
| 3.10 | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 17 |
||
| 3.11 | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 17 | ||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 18 | ||
| 4.1 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 18 | ||
| 4.2 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle | ||
| Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 19 | |||
| 4.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 23 | ||
| Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır. |
| 4.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 23 | ||
|---|---|---|---|
| 4.5 | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişki Bilgiler 24 |
||
| 4.6 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 24 |
||
| 4.7 | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 24 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 25 | ||
| 5.1 | Pazar Yaklaşımı 27 | ||
| 5.2 | Maliyet Yaklaşımı 31 | ||
| 5.3 | Gelir Yaklaşımı 32 | ||
| 5.4 | Diğer Tespit ve Analizler 33 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 34 | ||
| 6.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması 34 |
||
| 6.2 | Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 34 | ||
| 6.3 | Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 34 |
||
| 6.4 | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş 34 | ||
| 6.5 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 34 |
||
| 6.6 | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi 34 |
||
| 6.7 | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 34 |
||
| 6.8 Görüş |
Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında 34 |
||
| 7. | SONUÇ 36 | ||
| 7.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 36 | ||
| 7.2 | Nihai Değer Takdiri 36 | ||
| 8. | UYGUNLUK BEYANI 37 |
YÖNETİCİ ÖZETİ
| Talep Sahibi | Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş |
|---|---|
| Rapor No ve Tarihi | Özel 2025-132 / 28.03.2025 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkullerin değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Taşınmazın Açık Adresi |
Finanskent Mahallesi, Finans Caddesi, No:42 (3328 Ada 4 Parsel), No:28 (3328 Ada, 11 Parsel) Ümraniye/İstanbul |
| Tapu Kayıt Bilgisi | İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 3328 Ada 4 ve 11 parsellerde yer alan ''İşyeri'' ve ''Ofis'' nitelikli 351 adet bağımsız bölüm |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Rapora konu taşınmazlar mahallinde kısmen boş olup kısmen ofis ve işyeri olarak kullanılmaktadır. |
| İmar Durumu | Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan görüşmede taşınmazların bulunduğu parselin 19.06.2012 onay tarihli 1/1000 ölçekli İstanbul Finans Merkezi Uygulama Planında T3 rumuzlu "Ticaret Alanı" içerisinde kalmdığı, E:2.85 Hmax: Serbest yapılaşma koşullarına sahip olduğu öğrenilmiştir. |
| Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar) |
Taşınmazların herhangi bir kısıtlılık durumu bulunmamaktadır. |
| Toplam Piyasa Değeri |
27.908.048.000,00-TL (Yirmiyedimilyardokuzyüzsekizmilyonkırksekizbin Türk Lirası) |
| KDV Dahil Toplam Piyasa Değeri |
33.489.657.600,00-TL |
| Açıklama | Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
| Raporu Hazırlayanlar |
Mehmet AFŞAR – SPK Lisans No: 406225 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418 |
1. RAPOR BİLGİLERİ
1.1 Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası
Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlamış, 28.03.2025 itibariyle değerleme çalışmaları bitmiş olup Özel 2025-132 rapor numarasıyla nihai rapor olarak tamamlanmıştır.
1.2 Değerlemenin Amacı
Bu rapor, Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 3328 Ada 4 ve 11 parsellerde yer alan ''İşyeri'' ve ''Ofis'' nitelikli 351 adet bağımsız bölümün adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
1.3 Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)
Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.
1.4 Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası
Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 31.01.2025 tarihinde imzalanmıştır.
1.5 Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı
İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Mehmet AFŞAR tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.
1.6 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı ana taşınmazlar için şirketimiz tarafından 27.12.2019 tarihli ve Özel 2019-1103 numaralı değerleme raporu, 28.12.2020 tarihli ve Özel 2020-1244 numaralı değerleme raporu, 23.12.2021 tarihli ve Özel 2021-1740 numaralı değerleme raporu hazırlanmıştır.
2. DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER
2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi
08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere İstanbul'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 4345 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.
| : | 14.000.000,00 TL |
|---|---|
| : | 256696 |
| : | 0 312 467 00 61 Pbx |
| : | [email protected] -www.netgd.com.tr |
| : | Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara |
2.2 Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi
| Şirket Unvanı : |
Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş |
|---|---|
| Şirket Adresi : |
Barbaros Mah. Begonya Sk. WBC İş Merkezi No:2H Ataşehir / İstanbul |
| Şirket Amacı : |
Gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak. |
| Sermaye : |
3.680.000.000,00 TL |
| Telefon : |
0216 600 10 00 |
| E-Posta : |
[email protected] |
2.3 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
İş bu rapor, müşteri talebine istinaden İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 3328 Ada 4 ve 11 parsellerde yer alan ''İşyeri'' ve ''Ofis'' nitelikli 351 adet bağımsız bölümün piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik hazırlanmıştır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
2.4 İşin Kapsamı
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye E- imzalı şekilde teslim edilmesidir.
3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar, İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 3328 Ada 4 ve 11 parsellerde yer alan ''İşyeri'' ve ''Ofis'' nitelikli 351 adet bağımsız bölümdür. Değerleme konusu taşınmazların çevresi ticari nitelikli gelişmiştir. Taşınmazların yer aldığı İstanbul Finans Merkezi bazı bankaların genel merkezinin ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun yer aldığı ve aynı zamanda ülkenin önde gelen inşaat firmalarının iş merkezi projelerinin yer aldığı karma bir komplekstir. Taşınmazlar konum olarak; Ataşehir ve Ümraniye İlçelerinin kesişiminde yer almakta olup D-100 Karayolu, Tem Otoyolu, 15 Temmuz Şehitler Köprüsü, Fatih Sultan Mehmet Köprüsü, Avrasya Tüneli gibi şehrin ana ulaşım arterlerine takın mesafede konumludur. Yakın çevresinde; AVM, konut ve ticari içerikli projeler ve çeşitli sosyal donatı alanları mevcuttur.
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 8 | 102
Koordinatlar: Enlem: 41.0000 Boylam: 29.1107
3.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları
| TAPU TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| İL | İstanbul | AT YÜZÖLÇÜM(m2) | 12.394,57 | |||
| İLÇE | Ümraniye | |||||
| MAHALLE | Finanskent | ANA TAŞINMAZ NİTELİK | 53 Katlı Betonarme Ofis Ve İşyeri | |||
| ADA-PARSEL | 3328-4 | Ve Arsası | ||||
| BAĞIMSIZ BÖLÜM | BAĞIMSIZ BÖLÜM | |||||
| SIRA NO | NUMARASI | KAT | NİTELİĞİ | ARSA PAY | ARSA PAYDA | |
| 1. Bodrum Kat + | ||||||
| 1 | 1 | Zemin Kat | İŞ YERİ | 81 | 10000 | |
| 2 | 2 | Zemin Kat | İŞ YERİ | 14 | 10000 | |
| 3 | 3 | Zemin Kat | İŞ YERİ | 19 | 10000 | |
| 4 | 4 | Zemin Kat | İŞ YERİ | 18 | 10000 | |
| 5 | 5 | Zemin Kat | İŞ YERİ | 12 | 10000 | |
| 6 | 6 | Zemin Kat | İŞ YERİ | 17 | 10000 | |
| 7 | 7 | Zemin Kat | İŞ YERİ | 11 | 10000 | |
| 8 | 8 | Zemin Kat | İŞ YERİ | 35 | 10000 | |
| 9 | 9 | Zemin Kat | İŞ YERİ | 27 | 10000 | |
| 10 | 10 | Zemin Kat | İŞ YERİ | 49 | 10000 | |
| 11 | 11 | Zemin Kat | İŞ YERİ | 28 | 10000 | |
| 12 | 12 | Zemin Kat | İŞ YERİ | 26 | 10000 | |
| 13 | 13 | Zemin Kat | İŞ YERİ | 22 | 10000 | |
| 14 | 14 | Zemin Kat | İŞ YERİ | 26 | 10000 | |
| 15 | 15 | Zemin Kat | İŞ YERİ | 26 | 10000 | |
| 16 | 16 | Zemin Kat | İŞ YERİ | 110 | 10000 | |
| 17 | 17 | Zemin Kat | İŞ YERİ | 30 | 10000 | |
| 18 | 18 | Zemin Kat | İŞ YERİ | 98 | 10000 | |
| 19 | 19 | Zemin Kat | İŞ YERİ | 36 | 10000 | |
| 20 | 20 | Zemin Kat | İŞ YERİ | 196 | 10000 | |
| 21 | 21 | Zemin Kat | İŞ YERİ | 8 | 10000 | |
| 22 | 22 | Zemin Kat | İŞ YERİ | 11 | 10000 | |
| 23 | 23 | Zemin Kat | İŞ YERİ | 27 | 10000 | |
| 24 | 24 | Zemin Kat | OFİS | 7 | 10000 | |
| 25 | 25 | 1 | İŞ YERİ | 73 | 10000 | |
| 26 | 26 | 1 | İŞ YERİ | 26 | 10000 | |
| 27 | 27 | 1 | İŞ YERİ | 38 | 10000 | |
| 28 | 28 | 1 | İŞ YERİ | 50 | 10000 | |
| 29 | 29 | 1 | İŞ YERİ | 29 | 10000 | |
| 30 | 30 | 1 | İŞ YERİ | 33 | 10000 | |
| 31 | 31 | 2 | OFİS | 7 | 10000 | |
| 32 | 32 | 2 | OFİS | 9 | 10000 | |
| 33 | 33 | 2 | OFİS | 19 | 10000 | |
| 34 | 34 | 2 | OFİS | 9 | 10000 | |
| 35 | 35 | 2 | OFİS | 8 | 10000 | |
| 36 | 36 | 2 | OFİS | 11 | 10000 | |
| 37 | 37 | 2 | OFİS | 26 | 10000 | |
| 38 | 38 | 2 | OFİS | 10 | 10000 | |
| 39 | 39 | 2 | İŞ YERİ | 41 | 10000 | |
| 40 | 40 | 2 | OFİS | 10 | 10000 | |
| 41 | 41 | 2 | OFİS | 40 | 10000 | |
| 42 | 42 | 2 | OFİS | 42 | 10000 | |
| 43 | 43 | 2 | OFİS | 43 | 10000 | |
| 44 | 44 | 2 | OFİS | 50 | 10000 | |
| 45 | 45 | 3 | OFİS | 12 | 10000 | |
| 46 | 46 | 3 | OFİS | 11 | 10000 | |
| 47 | 47 | 3 | OFİS | 24 | 10000 | |
| 48 | 48 | 3 | OFİS | 11 | 10000 | |
| 49 | 49 | 3 | OFİS | 12 | 10000 | |
| 50 | 50 | 3 | OFİS | 14 | 10000 | |
| 51 | 51 | 3 | OFİS | 36 | 10000 | |
| 52 | 52 | 3 | OFİS | 41 | 10000 | |
| 53 | 53 | 3 | OFİS | 35 | 10000 | |
| NET KURUMSAL DEGERLEME |
. YIII |
|---|---|
| 54 | 54 | 3 | OFİS | 46 | 10000 |
|---|---|---|---|---|---|
| 55 | 55 | 3 | OFİS | 14 | 10000 |
| 56 | 56 | 3 | OFİS | 14 | 10000 |
| 57 | 57 | 3 | OFİS | 46 | 10000 |
| 58 | 58 | 3 | OFİS | 38 | 10000 |
| 59 | 59 | 3 | OFİS | 40 | 10000 |
| 60 | 60 | 3 | OFİS | 45 | 10000 |
| 61 | 61 | 3 | OFİS | 33 | 10000 |
| 62 | 62 | 3 | OFİS | 36 | 10000 |
| 63 | 63 | 4 | OFİS | 41 | 10000 |
| 64 | 64 | 4 | OFİS | 38 | 10000 |
| 65 | 65 | 4 | OFİS | 37 | 10000 |
| 66 | 66 | 4 | OFİS | 61 | 10000 |
| 67 | 67 | 4 | OFİS | 35 | 10000 |
| 68 | 68 | 4 | OFİS | 24 | 10000 |
| 69 | 69 | 4 | OFİS | 34 | 10000 |
| 70 | 70 | 4 | OFİS | 36 | 10000 |
| 71 | 71 | 4 | OFİS | 44 | 10000 |
| 72 | 72 | 4 | OFİS | 38 | 10000 |
| 73 | 73 | 4 | OFİS | 40 | 10000 |
| 74 | 74 | 4 | OFİS | 48 | 10000 |
| 75 | 75 | 4 | OFİS | 29 | 10000 |
| 76 | 76 | 4 | OFİS | 42 | 10000 |
| 77 | 77 | 5 | OFİS | 20 | 10000 |
| 78 | 78 | 5 | OFİS | 20 | 10000 |
| 79 | 79 | 5 | OFİS | 38 | 10000 |
| 80 | 80 | 5 | OFİS | 37 | 10000 |
| 81 | 81 | 5 | OFİS | 61 | 10000 |
| 82 | 82 | 5 | OFİS | 35 | 10000 |
| 83 | 83 | 5 | OFİS | 24 | 10000 |
| 84 | 84 | 5 | OFİS | 34 | 10000 |
| 85 | 85 | 5 | OFİS | 36 | 10000 |
| 86 | 86 | 5 | OFİS | 44 | 10000 |
| 87 | 87 | 5 | OFİS | 38 | 10000 |
| 88 | 88 | 5 | OFİS | 40 | 10000 |
| 89 | 89 | 5 | OFİS | 51 | 10000 |
| 90 | 90 | 5 | OFİS | 29 | 10000 |
| 91 | 91 | 5 | OFİS | 42 | 10000 |
| 92 | 92 | 6 | OFİS | 41 | 10000 |
| 93 | 93 | 6 | OFİS | 38 | 10000 |
| 94 | 94 | 6 | OFİS | 37 | 10000 |
| 95 | 95 | 6 | OFİS | 61 | 10000 |
| 96 | 96 | 6 | OFİS | 35 | 10000 |
| 97 | 97 | 6 | OFİS | 24 | 10000 |
| 98 | 98 | 6 | OFİS | 34 | 10000 |
| 99 | 99 | 6 | OFİS | 36 | 10000 |
| 100 | 100 | 6 | OFİS | 24 | 10000 |
| 101 | 101 | 6 | OFİS | 38 | 10000 |
| 102 | 102 | 6 | OFİS | 40 | 10000 |
| 103 | 103 | 6 | OFİS | 34 | 10000 |
| 104 | 104 | 7 | OFİS | 18 | 10000 |
| 105 | 105 | 7 | OFİS | 37 | 10000 |
| 106 | 106 | 7 | OFİS | 18 | 10000 |
| 107 | 107 | 7 | OFİS | 6 | 10000 |
| 108 | 108 | 7 | OFİS | 10 | 10000 |
| 109 | 109 | 7 | OFİS | 84 | 10000 |
| 110 | 110 | 7 | OFİS | 15 | 10000 |
| 111 | 111 | 7 | İŞ YERİ | 11 | 10000 |
| 112 | 112 | 7 | İŞ YERİ | 9 | 10000 |
| 113 | 113 | 7 | OFİS | 11 | 10000 |
| NEI KURUMSAL DEGERLEME |
. VII |
|---|---|
| 114 | 114 | 7 | OFİS | 6 | 10000 |
|---|---|---|---|---|---|
| 115 | 115 | 7 | OFİS | 5 | 10000 |
| 116 | 116 | 7 | OFİS | 8 | 10000 |
| 117 | 117 | 7 | OFİS | 3 | 10000 |
| 118 | 118 | 7 | OFİS | 7 | 10000 |
| 119 | 119 | 7 | OFİS | 38 | 10000 |
| 120 | 120 | 7 | OFİS | 40 | 10000 |
| 121 | 121 | 8 | İŞ YERİ | 39 | 10000 |
| 122 | 122 | 8 | OFİS | 84 | 10000 |
| 123 | 123 | 8 | İŞ YERİ | 20 | 10000 |
| 124 | 124 | 10 | OFİS | 42 | 10000 |
| 125 | 125 | 10 | OFİS | 44 | 10000 |
| 126 | 126 | 10 | OFİS | 46 | 10000 |
| 127 | 127 | 10 | OFİS | 47 | 10000 |
| 128 | 128 | 11 | OFİS | 42 | 10000 |
| 129 | 129 | 11 | OFİS | 44 | 10000 |
| 130 | 130 | 11 | OFİS | 46 | 10000 |
| 131 | 131 | 11 | OFİS | 47 | 10000 |
| 132 | 132 | 12 | OFİS | 42 | 10000 |
| 133 | 133 | 12 | OFİS | 44 | 10000 |
| 134 | 134 | 12 | OFİS | 46 | 10000 |
| 135 | 135 | 12 | OFİS | 47 | 10000 |
| 136 | 136 | 13 | OFİS | 42 | 10000 |
| 137 | 137 | 13 | OFİS | 44 | 10000 |
| 138 | 138 | 13 | OFİS | 46 | 10000 |
| 139 | 139 | 13 | OFİS | 47 | 10000 |
| 140 | 140 | 14 | OFİS | 42 | 10000 |
| 141 | 141 | 14 | OFİS | 44 | 10000 |
| 142 | 142 | 14 | OFİS | 46 | 10000 |
| 143 | 143 | 14 | OFİS | 47 | 10000 |
| 144 | 144 | 15 | OFİS | 42 | 10000 |
| 145 | 145 | 15 | OFİS | 44 | 10000 |
| 146 | 146 | 15 | OFİS | 46 | 10000 |
| 147 | 147 | 15 | OFİS | 47 | 10000 |
| 148 | 148 | 16 | OFİS | 42 | 10000 |
| 149 | 149 | 16 | OFİS | 44 | 10000 |
| 150 | 150 | 16 | OFİS | 46 | 10000 |
| 151 | 151 | 16 | OFİS | 47 | 10000 |
| 152 | 152 | 17 | İŞ YERİ | 19 | 10000 |
| 153 | 153 | 17 | OFİS | 3 | 10000 |
| 154 | 154 | 17 | OFİS | 32 | 10000 |
| 155 | 155 | 17 | OFİS | 39 | 10000 |
| 156 | 156 | 17 | İŞ YERİ | 11 | 10000 |
| 157 | 157 | 17 | İŞ YERİ | 9 | 10000 |
| 158 | 158 | 18 | OFİS | 25 | 10000 |
| 159 | 159 | 18 | OFİS | 33 | 10000 |
| 160 | 160 | 18 | OFİS | 35 | 10000 |
| 161 | 161 | 18 | OFİS | 25 | 10000 |
| 162 | 162 | 19 | OFİS | 42 | 10000 |
| 163 | 163 | 19 | OFİS | 44 | 10000 |
| 164 | 164 | 19 | OFİS | 46 | 10000 |
| 165 | 165 | 19 | OFİS | 47 | 10000 |
| 166 | 166 | 20 | OFİS | 42 | 10000 |
| 167 | 167 | 20 | OFİS | 44 | 10000 |
| 168 | 168 | 20 | OFİS | 46 | 10000 |
| 169 | 169 | 20 | OFİS | 47 | 10000 |
| 170 | 170 | 21 | OFİS | 42 | 10000 |
| 171 | 171 | 21 | OFİS | 44 | 10000 |
| 172 | 172 | 21 | OFİS | 46 | 10000 |
| 173 | 173 | 21 | OFİS | 47 | 10000 |
| 174 | 174 | 22 | OFİS | 42 | 10000 |
| 175 | 175 | 22 | OFİS | 44 | 10000 |
| 176 | 176 | 22 | OFİS | 46 | 10000 |
| 177 | 177 | 22 | OFİS | 47 | 10000 |
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 12 | 102
| 178 | 178 | 23 | OFİS | 42 | 10000 |
|---|---|---|---|---|---|
| 179 | 179 | 23 | OFİS | 44 | 10000 |
| 180 | 180 | 23 | OFİS | 46 | 10000 |
| 181 | 181 | 23 | OFİS | 47 | 10000 |
| 182 | 182 | 24 | OFİS | 42 | 10000 |
| 183 | 183 | 24 | OFİS | 44 | 10000 |
| 184 | 184 | 24 | OFİS | 46 | 10000 |
| 185 | 185 | 24 | OFİS | 47 | 10000 |
| 186 | 186 | 25 | OFİS | 42 | 10000 |
| 187 | 187 | 25 | OFİS | 44 | 10000 |
| 188 | 188 | 25 | OFİS | 46 | 10000 |
| 189 | 189 | 25 | OFİS | 47 | 10000 |
| 190 | 190 | 26 | İŞ YERİ | 20 | 10000 |
| 191 | 191 | 26 | OFİS | 33 | 10000 |
| 192 | 192 | 26 | OFİS | 39 | 10000 |
| 193 | 193 | 26 | İŞ YERİ | 11 | 10000 |
| 194 | 194 | 26 | İŞ YERİ | 9 | 10000 |
| 195 | 195 | 28 | OFİS | 40 | 10000 |
| 196 | 196 | 28 | OFİS | 44 | 10000 |
| 197 | 197 | 28 | OFİS | 25 | 10000 |
| 198 | 198 | 28 | OFİS | 19 | 10000 |
| 199 | 199 | 29 | OFİS | 40 | 10000 |
| 200 | 200 | 29 | OFİS | 44 | 10000 |
| 201 | 201 | 29 | OFİS | 46 | 10000 |
| 202 | 202 | 29 | OFİS | 41 | 10000 |
| 203 | 203 | 30 | OFİS | 45 | 10000 |
| 204 | 204 | 30 | OFİS | 45 | 10000 |
| 205 | 205 | 30 | OFİS | 46 | 10000 |
| 206 | 206 | 30 | OFİS | 47 | 10000 |
| 207 | 207 | 31 | OFİS | 45 | 10000 |
| 208 | 208 | 31 | OFİS | 45 | 10000 |
| 209 | 209 | 31 | OFİS | 46 | 10000 |
| 210 | 210 | 31 | OFİS | 47 | 10000 |
| 211 | 211 | 32 | OFİS | 45 | 10000 |
| 212 | 212 | 32 | OFİS | 45 | 10000 |
| 213 | 213 | 32 | OFİS | 46 | 10000 |
| 214 | 214 | 32 | OFİS | 47 | 10000 |
| 215 | 215 | 33 | OFİS | 45 | 10000 |
| 216 | 216 | 33 | OFİS | 45 | 10000 |
| 217 | 217 | 33 | OFİS | 46 | 10000 |
| 218 | 218 | 33 | OFİS | 47 | 10000 |
| 219 | 219 | 34 | OFİS | 45 | 10000 |
| 220 | 220 | 34 | OFİS | 45 | 10000 |
| 221 | 221 | 34 | OFİS | 46 | 10000 |
| 222 | 222 | 34 | OFİS | 47 | 10000 |
| 223 | 223 | 35 | OFİS | 43 | 10000 |
| 224 | 224 | 35 | OFİS | 39 | 10000 |
| 225 | 225 | 35 | OFİS | 40 | 10000 |
| 226 | 226 | 35 | OFİS | 45 | 10000 |
| 227 | 227 | 36 | OFİS | 42 | 10000 |
| 228 | 228 | 36 | OFİS | 39 | 10000 |
| 229 | 229 | 36 | OFİS | 41 | 10000 |
| 230 | 230 | 36 | OFİS | 45 | 10000 |
| 231 | 231 | 37 | OFİS | 45 | 10000 |
| 232 | 232 | 37 | OFİS | 45 | 10000 |
| 233 | 233 | 37 | OFİS | 47 | 10000 |
| 234 | 234 | 37 | OFİS | 48 | 10000 |
| 235 | 235 | 38 | OFİS | 45 | 10000 |
| 236 | 236 | 38 | OFİS | 52 | 10000 |
| 237 | 237 | 38 | OFİS | 47 | 10000 |
| 238 | 238 | 38 | OFİS | 53 | 10000 |
| 239 | 239 | 39 | OFİS | 45 | 10000 |
| 240 | 240 | 39 | OFİS | 52 | 10000 |
| 241 | 241 | 39 | OFİS | 47 | 10000 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 242 | 242 | 39 | OFİS | 53 | 10000 | ||||
| 243 | 243 | 40 | OFİS | 45 | 10000 | ||||
| 244 | 244 | 40 | OFİS | 52 | 10000 | ||||
| 245 | 245 | 40 | OFİS | 47 | 10000 | ||||
| 246 | 246 | 40 | OFİS | 53 | 10000 | ||||
| 247 | 247 | 41 | OFİS | 45 | 10000 | ||||
| 248 | 248 | 41 | OFİS | 52 | 10000 | ||||
| 249 | 249 | 41 | OFİS | 47 | 10000 | ||||
| 250 | 250 | 41 | OFİS | 53 | 10000 | ||||
| 251 | 251 | 42 | OFİS | 45 | 10000 | ||||
| 252 | 252 | 42 | OFİS | 52 | 10000 | ||||
| 253 | 253 | 42 | OFİS | 47 | 10000 | ||||
| 254 | 254 | 42 | OFİS | 53 | 10000 | ||||
| 255 | 255 | 43 | OFİS | 45 | 10000 | ||||
| 256 | 256 | 43 | OFİS | 52 | 10000 | ||||
| 257 | 257 | 43 | OFİS | 47 | 10000 | ||||
| 258 | 258 | 43 | OFİS | 53 | 10000 | ||||
| 259 | 259 | 44 | OFİS | 58 | 10000 | ||||
| 260 | 260 | 44 | OFİS | 101 | 10000 | ||||
| 261 | 261 | 45 | OFİS | 54 | 10000 | ||||
| Malik: Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (1/1) |
İL İstanbul İLÇE Ümraniye MAHALLE Finanskent ADA-PARSEL 3328-11 SIRA NO BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARASI KAT BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ ARSA PAY ARSA PAYDA 1 Zemin Kat İŞ YERİ 154 10000 2 Zemin Kat OFİS 128 10000 3 Zemin Kat OFİS 51 10000 4 Zemin Kat İŞ YERİ 87 10000 7 Zemin Kat İŞ YERİ 267 10000 8 Zemin Kat İŞ YERİ 176 10000 9 1 İŞ YERİ 133 10000 10 1 OFİS 27 10000 11 1 İŞ YERİ 23 10000 12 1 İŞ YERİ 15 10000 13 1 İŞ YERİ 17 10000 14 1 İŞ YERİ 157 10000 15 1 İŞ YERİ 45 10000 16 2 OFİS 60 10000 17 2 OFİS 48 10000 18 2 OFİS 47 10000 19 2 OFİS 29 10000 20 2 OFİS 77 10000 21 2 OFİS 38 10000 22 2 OFİS 45 10000 23 2 OFİS 92 10000 77 7 OFİS 82 10000 105 16 OFİS 47 10000 106 16 OFİS 44 10000 107 16 OFİS 44 10000 108 16 OFİS 47 10000 109 17 OFİS 42 10000 110 17 OFİS 41 10000 111 17 OFİS 41 10000 112 17 OFİS 42 10000 TAPU TABLOSU AT YÜZÖLÇÜM(m2) ANA TAŞINMAZ NİTELİK 16.337,10 41 Katlı Betonarme Ofis,İşyeri Ve Arsası
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 14 | 102
| NEI KURUMSAL DEGERLEME |
. VIII |
|---|---|
| 31 | 113 | 18 | OFİS | 56 | 10000 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 32 | 114 | 18 | OFİS | 55 | 10000 | ||
| 33 | 115 | 18 | OFİS | 53 | 10000 | ||
| 34 | 116 | 18 | OFİS | 63 | 10000 | ||
| 35 | 117 | 19 | OFİS | 56 | 10000 | ||
| 36 | 118 | 19 | OFİS | 55 | 10000 | ||
| 37 | 119 | 19 | OFİS | 53 | 10000 | ||
| 38 | 120 | 19 | OFİS | 63 | 10000 | ||
| 39 | 121 | 20 | OFİS | 56 | 10000 | ||
| 40 | 122 | 20 | OFİS | 55 | 10000 | ||
| 41 | 123 | 20 | OFİS | 53 | 10000 | ||
| 42 | 124 | 20 | OFİS | 63 | 10000 | ||
| 43 | 125 | 21 | OFİS | 56 | 10000 | ||
| 44 | 126 | 21 | OFİS | 55 | 10000 | ||
| 45 | 127 | 21 | OFİS | 53 | 10000 | ||
| 46 | 128 | 21 | OFİS | 63 | 10000 | ||
| 47 | 129 | 22 | OFİS | 56 | 10000 | ||
| 48 | 130 | 22 | OFİS | 55 | 10000 | ||
| 49 | 131 | 22 | OFİS | 53 | 10000 | ||
| 50 | 132 | 22 | OFİS | 63 | 10000 | ||
| 51 | 133 | 23 | OFİS | 56 | 10000 | ||
| 52 | 134 | 23 | OFİS | 55 | 10000 | ||
| 53 | 135 | 23 | OFİS | 53 | 10000 | ||
| 54 | 136 | 23 | OFİS | 63 | 10000 | ||
| 55 | 137 | 24 | OFİS | 48 | 10000 | ||
| 56 | 138 | 24 | OFİS | 52 | 10000 | ||
| 57 | 139 | 24 | OFİS | 49 | 10000 | ||
| 58 | 140 | 24 | OFİS | 55 | 10000 | ||
| 59 | 141 | 25 | OFİS | 42 | 10000 | ||
| 60 | 142 | 25 | OFİS | 49 | 10000 | ||
| 61 | 143 | 25 | OFİS | 46 | 10000 | ||
| 62 | 144 | 25 | OFİS | 49 | 10000 | ||
| 63 | 145 | 26 | OFİS | 56 | 10000 | ||
| 64 | 146 | 26 | OFİS | 55 | 10000 | ||
| 65 | 147 | 26 | OFİS | 53 | 10000 | ||
| 66 | 148 | 26 | OFİS | 63 | 10000 | ||
| 67 | 149 | 27 | OFİS | 56 | 10000 | ||
| 68 | 150 | 27 | OFİS | 55 | 10000 | ||
| 69 | 151 | 27 | OFİS | 53 | 10000 | ||
| 70 | 152 | 27 | OFİS | 63 | 10000 | ||
| 71 | 153 | 28 | OFİS | 56 | 10000 | ||
| 72 | 154 | 28 | OFİS | 55 | 10000 | ||
| 73 | 155 | 28 | OFİS | 53 | 10000 | ||
| 74 | 156 | 28 | OFİS | 63 | 10000 | ||
| 75 | 157 | 29 | OFİS | 56 | 10000 | ||
| 76 | 158 | 29 | OFİS | 55 | 10000 | ||
| 77 78 |
159 160 |
29 29 |
OFİS OFİS |
53 63 |
10000 10000 |
||
| 79 | 161 | 30 | OFİS | 56 | 10000 | ||
| 80 | 162 | 30 | OFİS | 55 | 10000 | ||
| 81 | 163 | 30 | OFİS | 53 | 10000 | ||
| 82 | 164 | 30 | OFİS | 63 | 10000 | ||
| 83 | 165 | 31 | OFİS | 56 | 10000 | ||
| 84 | 166 | 31 | OFİS | 55 | 10000 | ||
| 85 | 167 | 31 | OFİS | 53 | 10000 | ||
| 86 | 168 | 31 | OFİS | 63 | 10000 | ||
| 87 | 169 | 32 | OFİS | 53 | 10000 | ||
| 88 | 170 | 32 | OFİS | 59 | 10000 | ||
| 89 | 171 | 32 | OFİS | 50 | 10000 | ||
| 90 | 172 | 33 | OFİS | 58 | 10000 | ||
| Malik: Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (1/1) |
3.3 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TKGM Portal üzerinden alınan Tapu Kayıt belgelerinde göre rapora konu taşınmazlar üzerinde müştereken;
3328 ada 4 parsel Beyanlar:
-Yönetim Planı : 12/03/2025( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) (19.03.2025 – 13099)(Müşterek)
3328 ada 11 parsel Beyanlar:
-Yönetim Planı : 13/03/2025( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) (19.03.2025 – 13099)(Müşterek)
3.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi Konu taşınmazlar ile ilgili 19.03.2025 tarihinde kat irtifakı tesis edilmiştir.
3.5 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan görüşmede taşınmazın bulunduğu parselin 19.06.2012 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli İstanbul Finans Merkezi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında, T3 rumuzlu Ticaret alanında kalmakta olup, Kaks: 2,85 yapılaşma şartlarına sahiptir.
3.6 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb Durumlara Dair Açıklamalar
Ümraniye Belediyesi imar birimi yetkilisinden alınan şifahi bilgiye göre; rapora konu taşınmazlar için alınmış olan herhangi bir durdurma vb. olumsuz karar bulunmama bulunmamaktadır.
3.7 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri vb.) İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar bağımsız bölüm niteliğinde olup herhangi bir sözleşmesi bulunmamaktadır.
3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Rapora konu taşınmazların bulunduğu ana gayrimenkullere ait yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi bilgileri aşağıda verilmiştir.
3328 Ada 4 Numaralı Parsel;
Yeni Yapı Ruhsatı: 08.06.2015/14-28903 sayılı
Yenileme Ruhsatı: 24.02.2017/16-27905 sayılı
İsim Değişikliği Ruhsatı: 24.02.2022/22-1406 sayılı
Yapı Kullanma İzin Belgesi: 11.09.2024-24/166356 sayılı
3328 Ada 11 Numaralı Parsel;
Yeni Yapı Ruhsatı: 08.06.2015/14-28902 sayılı
Yenileme Ruhsatı: 10.06.2015/14-28903 sayılı
Yenileme Ruhsatı: 24.02.2017/16-27096 sayılı
Yenileme Ruhsatı: 18.01.2018/17-27642 sayılı
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 16 | 102
Yenileme Ruhsatı: 23.11.2018/18-18164 sayılı
İsim Değişikliği Ruhsatı: 22.01.2020/19-11349 sayılı
Yapı Kullanma İzin Belgesi: 31.12.2024-24/166352 sayılı
Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili ayrıca kat irtifakına esas mimari proje incelenmiştir.
- 3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Söz konusu parseller üzerindeki yapının denetim işleri İstanbul Yıldız Teknik Yapı Denetim tarafından gerçekleştirilmiştir. Firma adresi Bulgurlu Mah. Detay Sok. Ekşioğlu Mehmet Sitesi, 2H-G Blok, D:5, Üsküdar/İstanbul'dur.
- 3.10 Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama Rapora konu taşınmazlar bağısız bölüm niteliği kazanmış "İşyeri" ve ''Ofis'' vasıflıdır. Değerleme çalışması taşınmazların mevcut durumlarına yönelik yapılmıştır. Taşınmazlara değer takdir edilirken kat irtifakına esas mimari proje dikkate alınmıştır.
3.11 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Rapora konu taşınmazlardan 3328 ada 4 parsel üzerinde yer alan ana gayrimenkule ait 03.08.2023 tarihli, Y2434A07B04E4 numaralı ve B Sınıfı enerji kimlik belgesi, 3328 ada 11 parsel üzerinde yer alan ana gayrimenkule ait 03.08.2023 tarihli, Y243461E0D015 numaralı ve B Sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. İlin sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet, 15 Temmuz Şehitler ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar.
Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kâğıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır. Forbes Dergisi'nin yaptığı araştırmaya göre 2008 yılı Mart itibarıyla 35 milyardere sahip şehir dünya sıralamasında dördüncü olmuştur. Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre İstanbul'un (İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve bağlı belediyelerin sınırları içindeki nüfus) nüfusu 15.840.900 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır. İstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından en yüksek nüfusa sahip ilçesi Esenyurt, en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar olmuştur.
Ümraniye, İstanbul'un nüfus bakımından en kalabalık dördüncü, Anadolu Yakası'nın en kalabalık ilçesidir. İlçe 35 mahalleden oluşur. 22 bin hektarlık bir yerleşim alanına sahiptir. Batıdan Üsküdar, güneyden Ataşehir, doğudan Sancaktepe, kuzeydoğudan Çekmeköy ve kuzeybatıdan Beykoz ilçeleriyle çevrilidir. Ümraniye İstanbul'un en hızlı kentleşen ve nüfusu hızla artan; köy ve yöre geleneklerinin de aynen muhafaza edildiği bir kentleşme örneğidir. Ümraniye, ekonomik çeşitlilik açısından çok zengin bir yöredir. Küçük imalat sanayisinden konfeksiyona, yedek parça ve ağaç ürünleri üretimine kadar çeşitlilik göstermektedir.
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler
∆ Nüfus;
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 292 bin 567 kişi artarak 85 milyon 664 bin 944 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 853 bin 110 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 811 bin 834 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,02'sini erkekler, %49,98'ini ise kadınlar oluşturdu.
∆ TÜFE/Enflasyon Endeksleri;
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2025 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre %2,27, bir önceki yılın Aralık ayına göre %7,42, bir önceki yılın aynı ayına göre %39,05 ve on iki aylık ortalamalara göre %53,83 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %20,84 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %94,90 ile eğitim oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2025 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre en çok azalan ana grup %-5,06 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, 2025 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %9,92 ile eğitim oldu. Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2025 yılı Şubat ayı itibarıyla, 25 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 5 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 113 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2025 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre %2,32, bir önceki yılın Aralık ayına göre %7,91, bir önceki yılın aynı ayına göre %39,47 ve on iki aylık ortalamalara göre %53,40 olarak gerçekleşti. (TUİK)
∆ GSYİH/Büyüme Endeksleri;
Üretim yöntemine göre dört çeyrek toplamıyla elde edilen yıllık GSYH, zincirlenmiş hacim endeksi olarak (2009=100), 2024 yılında bir önceki yıla göre %3,2 arttı. Üretim yöntemine göre cari fiyatlarla GSYH, 2024 yılında bir önceki yıla göre %63,5 artarak 43 trilyon 410 milyar 514 milyon TL oldu. Kişi başına GSYH 2024 yılında cari fiyatlarla 507 bin 615 TL, ABD doları cinsinden 15 bin 463 olarak hesaplandı. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılında bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat sektörü toplam katma değeri %9,3, ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar %7,7, finans ve sigorta faaliyetleri %4,9, tarım %3,9, bilgi ve iletişim faaliyetleri %3,4, hizmetler %3,1, gayrimenkul faaliyetleri %2,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %1,8, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %1,4, diğer hizmet faaliyetleri %1,2 ve sanayi %0,5 arttı. GSYH 2024 yılının dördüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %3,0 arttı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %1,7 arttı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2024 yılının dördüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %3,1 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının dördüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %49,0 artarak 12 trilyon 704 milyar 50 milyon TL oldu. GSYH'nin dördüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 369 milyar 368 milyon olarak gerçekleşti. (TUİK)
| Yıl | GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | ||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | |
| 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |||
| = | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | ||
| H | 7 759 106 | 298 760 | 238,4 | 6,5 | ||
| IV | 8 527 683 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | ||
| 2024 10 11:00 HITT |
Yıllık | 43 410 514 | 1 322 408 | 228,7 | 3,2 | |
| 8 870 040 | 287 127 | 205,8 | 5,4 | |||
| 9 920 835 | 307 235 | 215,9 | 2,4 | |||
| 11 915 589 | 358 678 | 243,7 | 2,2 | |||
| IV | 12 704 050 | 369 368 | 249,2 | 3.0 |
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 20 | 102
∆ Türkiye'de Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü;
2024 yılı dördüncü çeyreğinde Türkiye genelinde, bir önceki çeyreğe göre yüzde 7,3 oranında artan TGFE, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 37,6 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 6,2 oranında azalmıştır. (TCMB)
| Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi (TGFE) |
Dükkan Fiyat Endeksi (DFE) |
Ofis Fiyat Endeksi (OFE) |
|
|---|---|---|---|
| 170,1 | 171,9 | 160,5 | |
| TÜRKİYE | (%37,6) | (%38,4) | (%33,6) |
| 154,3 | 156,9 | 146,6 | |
| ISTANBUL | (%28,4) | (%29,8) | (%24,4) |
| 177,8 | 181,6 | 166,9 | |
| ANKARA | (%41,7) | (%44,0) | (%35,0) |
| 170,1 | 170,3 | 168,7 | |
| (%37,2) | (%38,0) | (%32,0) |
4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
4.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri
∆ Ana Gayrimenkul / Gayrimenkul Özellikleri;
Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul ilinin Anadolu yakasında, Ataşehir ile Ümraniye ilçelerini ayıran Tem Otoyolu bitişiğinde, Ümraniye ilçesi sınırları içerisinde İstanbul Finans Merkezi içerisinde yer almaktadır. İstanbul Finans Merkezi, 1,3 milyon m2 ofis ve işyeri alanları ile yaklaşık 2 bin kişilik kongre ve performans merkezi, 26 bin araç kapasiteli otopark imkanlarına sahiptir. Proje kampüsü içerisinde ortak çalışma alanları, toplantı salonları ve diğer sosyal alanlar çalışanların tüm ihtiyaçlarını karşılamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlardan 291 adet bağımsız bölüm 3328 ada 4 parsel üzerinde, 60 adet bağımsız bölüm 3328 ada 11 parsel üzerinde yer almaktadır.
3328 Ada 4 Numaralı Parsel; 16.337,10m2 arsa alanına sahip ve geometrik olarak yamuk formundadır. Parsel kuzeybatı ve güneydoğu yönden komşu parsellere, güneybatı yönden Finans Caddesi'ne ve kuzeydoğu yönden rekreasyon alanına cephelidir. Parsel üzerinde, Halk Ofis Kuleleri A Blok olarak adlandırılan ana gayrimenkul bulunmaktadır.
Taşınmaz üzerinde kat irtifakı tesis edilmiş olup ''İşyeri'' ve ''Ofis'' nitelikli 261 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. Taşınmaz projesine göre; 7 bodrum + zemin + 7 podyum kat + 38 kule kat olmak üzere 53 katlı ve toplam 242.387,23 m2alana sahiptir. Projesine göre; 7. Bodrum katta, kapalı otopark, mekanik alanlar, sığınak alanları ve bina ortak alanları mevcuttur. Zemin kat, 7 podyum katı ve 38 kule katı olmak üzere yol üstünde kalan 46 katta toplam 261 bağımsız bölüm mevcuttur. Binanın zemin
katında 22 adet dükkan, 2 adet ofis, 1.podyum katında 6 adet dükkan, 2.podyum katı ile 45 normal kat arasında 231 adet ofis bulunmaktadır.
Değerlemeye konu bağımsız bölümlerin konumlu olduğu kat, brüt ve net kullanım alanlarına yönelik bilgiler ekler kısmında tablo olarak verilmiştir.
3328 Ada 11 Numaralı Parsel; 12.394,57m2 arsa alanına sahip ve geometrik olarak yamuk formundadır. Parsel kuzeybatı ve güneydoğu yönden komşu parsellere, kuzeydoğu yönden Finans Caddesi'ne ve güneybatı yönden rekreasyon alanına cephelidir. Parsel üzerinde, Halk Ofis Kuleleri B Blok olarak adlandırılan ana gayrimenkul bulunmaktadır.
Taşınmaz üzerinde kat irtifakı tesis edilmiş olup ''İşyeri'' ve ''Ofis'' nitelikli 172 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. Taşınmaz projesine göre; 7 bodrum + zemin + 7 podyum kat + 26 kule kat olmak üzere toplam 41 katlı ve toplam 180.566,70 m2alana sahiptir. Projesine göre; 7. Bodrum katta, kapalı otopark, mekanik alanlar, sığınak alanları ve bina ortak alanları mevcuttur. Zemin kat, 7 podyum ve 26 kule katı olmak üzere yol üstünde kalan 34 katta toplam 172 bağımsız bölüm mevcuttur. Binanın zemin katında 6 adet dükkan, 2 adet ofis, birinci podyum katta 6 adet dükkan ve 1 adet ofis ve 2.podyum kat ile 33 normal kat arasında 157 adet ofis bulunmaktadır.
Değerlemeye konu bağımsız bölümlerin konumlu olduğu kat, brüt ve net kullanım alanlarına yönelik bilgiler ekler kısmında tablo olarak verilmiştir.
Rapora konu taşınmazlardan 3328 ada 4 parsel üzerinde yer alan bağımsız bölümler Halkbank A.Ş. Genel Müdürlük ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından kullanılmaktadır. Bu binada iç mekan kurumların kullanım şekline göre düzenlenmiş ve kurum mimarisine özgü yapı malzemeleri ile imal edilmiştir. Rapora konu taşınmazlardan 3328 ada 11 parselde yer alan bağımsız bölümler ise natamam şekilde pazarlanmakta olup iç mekanda zeminler brüt beton, duvarlar sıvasız şekilde bırakılmıştır.
4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişki Bilgiler
Yerinde yapılan incelemelerde taşınmazlar ile ilgili ruhsat harici bir uygulamanın bulunmadığı görülmüştür. Bazı bağımsız bölümlerde kullanıma yönelik çeşitli bölümlendirmelerin yapıldığı tespit edilmiştir.
- 4.6 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek herhangi bir durum söz konusu değildir.
- 4.7 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar kat irtifakı tesis edilmiş ana gayrimenkul içerisinde ofis ve işyeri nitelikli bağımsız bölümlerdir.
5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
UDS Tanımlı Değer Esası – Pazar Değeri:
↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.
Değerleme Yöntemleri
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
5.1 Pazar Yaklaşımı
∆ Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedenleri
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
∆ Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı
Emsal 1 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede Sinpaş Finansşehir projesi içinde konumlu, 80m2 giriş kat, 60m2 asma kat ve 80m2 bodrum kat kullanım alanlı dükkan 45.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. Emsalin birim değeri hesaplanırken ticari kabiliyetlerinin zemin kata göre daha düşük olması nedeni ile asma kat birim değeri zemin kata göre 1/3 oranına, bodrum kat birim değeri zemin kata göre 1/5 oranına indirgenmiştir. İndirgenmiş alan: 80m2 zemin kat + 20m2 asma kat + 16m2 bodrum kat = 116m2
İlgilisi: 0532 668 58 67
Emsal 2 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede Sinpaş Finansşehir projesi içinde konumlu, 183m2 brüt kullanım alanlı dükkan 65.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0507 530 27 11
Emsal 3 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede Nidakule projesi içinde konumlu, 120m2 giriş kat, 120m2 1. kat ve 120m2 bodrum kat kullanım alanlı dükkan 64.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. Emsalin birim değeri hesaplanırken ticari kabiliyetlerinin zemin kata göre daha düşük olması nedeni ile 1. Kat birim değeri zemin kata göre 1/3 oranına, bodrum kat birim değeri zemin kata göre 1/5 oranına indirgenmiştir. İndirgenmiş alan: 120m2 zemin kat + 40m2 1. Kat + 24m2 bodrum kat = 184m2
İlgilisi: 0501 121 19 99
Emsal 4 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede Sinpaş Finansşehir projesi içinde konumlu, 128m2 kullanım alanlı dükkan 50.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0539 273 07 96
Emsal 5 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede Nidakule projesi içinde konumlu, 125m2 giriş kat, 115m2 asma kat ve 115m2 1. kat kullanım alanlı dükkan 70.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. Emsalin birim değeri hesaplanırken ticari kabiliyetlerinin zemin kata göre daha düşük olması nedeni ile asma kat ve 1. Kat birim değerleri zemin kata göre 1/3 oranına indirgenmiştir. İndirgenmiş alan: 125m2 zemin kat + 77m2 asma ve 1. Kat = 202m2
İlgilisi: 0537 065 85 86
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU | SATILIK DÜKKAN | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | |
| Brüt alanı (m²) | 116,00m² | 183,00m² | 184,00m² | 128,00m² | 202,00m² | |
| Satış fiyatı | 45.000.000 TL | 65.000.000 TL | 64.500.000 TL | 50.000.000 TL | 70.000.000 TL | |
| m² birim fiyatı | 387.931 TL | 355.191 TL | 350.543 TL | 390.625 TL | 346.535 TL | |
| Pazarlık | 10% - |
10% - |
10% - |
10% - |
10% - |
|
| İndirgenmiş birim fiyat | 349.138 TL | 319.672 TL | 315.489 TL | 351.563 TL | 311.881 TL | |
| Ortalama Birim fiyat | 329.549TL/m² |
Emsal 6 [Satılık Ofis]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede Ağaoğlu My Newwork projesi içerisinde 1. katta konumlu, 110m2 brüt kullanım alanına sahip ofis 15.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi : 0532 235 03 32
Emsal 7 [Satılık Ofis]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede Varyap Meridian projesi içerisinde 1. katta konumlu, 200m2 brüt kullanım alanına sahip ofis 27.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi : 0532 382 96 76
Emsal 8 [Satılık Ofis]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede Nidakule projesi içerisinde 6. katta konumlu, 200m2 brüt kullanım alanına sahip ofis 33.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi : 0533 268 43 23
Emsal 9 [Satılık Ofis]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede Sinpaş Finansşehir projesi içerisinde 2. katta konumlu, 55m2 brüt kullanım alanına sahip ofis 11.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi : 0507 530 27 11
Emsal 10 [Satılık Ofis]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu Finanskent projesi içerisinde 2. katta konumlu, 120m2 brüt kullanım alanına sahip ofis 18.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi : 0532 251 71 58
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU | SATILIK OFİS | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 6 | Emsal 7 | Emsal 8 | Emsal 9 | Emsal 10 | |||||
| Brüt alanı (m²) | 110,00m² | 200,00m² | 200,00m² | 55,00m² | 120,00m² | |||||
| Satış fiyatı | 15.500.000 TL | 27.000.000 TL | 33.500.000 TL | 11.000.000 TL | 18.500.000 TL | |||||
| m² birim fiyatı | 140.909 TL | 135.000 TL | 167.500 TL | 200.000 TL | 154.167 TL | |||||
| Pazarlık | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 10% | - | 5% | - |
| İndirgenmiş birim fiyat | 133.864 TL 128.250 TL |
159.125 TL | 180.000 TL | 146.458 TL | ||||||
| Ortalama Birim fiyat | 149.539TL/m² |
Emsal 11 [Kiralık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede Sinpaş Finansşehir projesi içinde konumlu, 65m2 giriş kat, 30m2 asma kat ve 65m2 bodrum kat kullanım alanlı dükkan aylık 150.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır. Emsalin birim değeri hesaplanırken ticari kabiliyetlerinin zemin kata göre daha düşük olması nedeni ile asma kat birim değeri zemin kata göre 1/3 oranına, bodrum kat birim değeri zemin kata göre 1/5 oranına indirgenmiştir. İndirgenmiş alan: 65m2 zemin kat + 10m2 asma kat + 13m2 bodrum kat = 88m2
İlgilisi : 0536 707 96 93
Emsal 12 [Kiralık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede Sinpaş Finansşehir projesi içinde konumlu, 127m2 giriş kat kat kullanım alanlı dükkan aylık 215.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır.
İlgilisi : 0545 859 22 32
Emsal 13 [Kiralık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede Nidakule projesi içinde konumlu, 130m2 kullanım alanlı dükkan aylık 200.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır.
İlgilisi : 0539 273 07 96
Emsal 14 [Kiralık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede Sinpaş Finansşehir projesi içinde konumlu, 50m2 giriş kat, 20m2 asma kat ve 50m2 bodrum kat kullanım alanlı dükkan aylık 115.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır. Emsalin birim değeri hesaplanırken ticari kabiliyetlerinin zemin kata göre daha düşük olması nedeni ile asma kat birim değeri zemin kata göre 1/3 oranına, bodrum kat birim değeri zemin kata göre 1/5 oranına indirgenmiştir. İndirgenmiş alan: 50m2 zemin kat + 7m2 asma kat + 10m2 bodrum kat = 67m2
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU | KİRALIK DÜKKAN | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 11 Emsal 12 |
Emsal 13 | Emsal 14 | ||||||
| Brüt alanı (m²) | 88,00m² | 127,00m² | 130,00m² | 67,00m² | |||||
| Satış fiyatı | 150.000 TL | 215.000 TL | 200.000 TL | 115.000 TL | |||||
| m² birim fiyatı | 1.705 TL | 1.693 TL | 1.538 TL | 1.716 TL | |||||
| Pazarlık | 5% | - | 5% - |
5% | - | 5% | - | ||
| İndirgenmiş birim fiyat | 1.619 TL 1.608 TL |
1.462 TL | 1.631 TL | ||||||
| Ortalama Birim fiyat | 1.580TL/m² |
İlgilisi : 0552 781 22 22
Emsal 15 [Kiralık Ofis]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede Sinpaş Finansşehir projesi içerisinde 13. katta konumlu, 185m2 brüt kullanım alanına sahip ofis aylık 127.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır.
İlgilisi : 0532 453 71 50
Emsal 16 [Kiralık Ofis]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede Sinpaş Finansşehir projesi içerisinde 6. katta konumlu, 888m2 brüt kullanım alanına sahip ofis aylık 600.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır.
İlgilisi : 0535 611 26 06
Emsal 17 [Kiralık Ofis]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede Nidakule projesi içerisinde 6. katta konumlu, 200m2 brüt kullanım alanına sahip ofis aylık 150.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır.
İlgilisi : 0533 268 43 23
Emsal 18 [Kiralık Ofis]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede Sinpaş Finansşehir projesi içerisinde 10. katta konumlu, 125m2 brüt kullanım alanına sahip ofis aylık 109.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır.
İlgilisi : 0532 453 71 50
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU | KİRALIK OFİS | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 15 | Emsal 16 | Emsal 17 | Emsal 18 | ||||
| Brüt alanı (m²) | 185,00m² | 888,00m² | 200,00m² | 125,00m² | ||||
| Satış fiyatı | 127.000 TL | 600.000 TL | 150.000 TL | 109.000 TL | ||||
| m² birim fiyatı | 686 TL | 676 TL | 750 TL | 872 TL | ||||
| Pazarlık | 3% | - | 3% - |
3% | - | 3% | - | |
| İndirgenmiş birim fiyat | 666 TL 655 TL |
728 TL | 846 TL | |||||
| Ortalama Birim fiyat | 724TL/m² |
∆ Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler
∆ Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
Emsal taşınmazların pazarlık paylarına yönelik oranların oluşturulması aşamasında, emsallerin ilgilileri ile görüşülerek emsaller için verilen teklif bilgileri alınmış, söz konusu emsallerin mülk sahiplerinin beklentileri öğrenilmiş, ilgili gayrimenkul danışmanlarının emsalin mevcut piyasa alıcı bulup bulamayacağına yönelik görüşler edinilmiş, bu görüşler ile birlikte emsallerin alıcı bulabileceği makul fiyat bilgisi edinilmiştir. Alınan bu bilgi ve görüşler doğrultusunda emsallerin pazarlık payları belirlenmiştir.
Pazar yöntemi analizi ile elde edilen emsaller ve bölge emlakçılarından alınan beyanlar sonucunda, değerlemeye konu taşınmazların konumu diğer proje özellikleri göz önünde bulundurulduğunda ofis nitelikli taşınmazların birim m² 140.000-160.000 TL/m2 aralığında, dükkan nitelikli taşınmazların birim değerinin 320.000-350.000 TL/m2 aralığında olabileceğine kanaat getirilmiştir.
Ayrıca gelir yaklaşımı başlığı altında değer analizi için kiralık konut ve dükkan emsalleri de incelenmiştir. Yapılan incelemelere göre rapora konu ofis nitelikli taşınmazların aylık kira birim değerinin 600-800 TL/m2 aralığında, dükkan nitelikli taşınmazların aylık kira birim değerinin 1.500-1.800 TL/m2 aralığında olabileceğine kanaat getirilmiştir.
Taşınmazların bulunduğu bölgede, gayrimenkul piyasasında beyan edilen alanlar bina ortak kullanım alanlarından taşınmaz payına düşen alanları da içerebilmektedir. Bu durum değerleme aşamasında dikkate alınmıştır.
Yukarıda emsal düzeltme tablolarında verilen birim değerler ortalama olup rapora konu taşınmazlar kendi aralarında kat, cephe, kullanım alanı vb. diğer özellikler bakımından şerefiyelendirilerek birim değerleri farklılaştırılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar için şerefiye kriterleri belirlenirken bölgede incelenen emsaller kat, cephe, kullanım alanı, manzara vb. tüm özellikler bakımından kendi arasında kıyaslanmış ve bu özelliklerdeki değişikliklerin değere etkisi incelenmiştir. Rapora konu taşınmazların birim değerlerinin farklılaştırılmasında kullanılan oranlar bu şekilde belirlenmiştir.
∆ Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç
Değerlemeye konu taşınmazların nitelik, kat, konum, kullanım alanı, cephe vb. durumları dikkate alınarak yukarıda belirtilen birim değerlere istinaden, taşınmazlar için toplamda 27.908.048.000,00 TL değer takdir edilmiştir. Değerleme detayı ekler kısmında tablo olarak verilmiştir.
5.2 Maliyet Yaklaşımı
∆ Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
∆ Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç
Taşınmazlar kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda konumlu bağımsız bölüm niteliği kazanmış ''İşyeri'' ve ''Ofis'' nitelikli gayrimenkullerdir. Değerleme aşamasında arsa değerinin belirlenmesine yönelik bir çalışma yapılmamıştır.
∆ Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Varsayımlar
Taşınmazlar kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda konumlu bağımsız bölüm niteliği kazanmış ''İşyeri'' ve ''Ofis'' nitelikli gayrimenkullerdir. Değerleme aşamasında yapı değerinin belirlenmesine yönelik bir çalışma yapılmamıştır.
∆ Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç
Değerleme aşamasında maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
5.3 Gelir Yaklaşımı
∆ Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
→ İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi:
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, (e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
→ Direkt (Doğrudan) Kapitalizasyon Yöntemi:
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir.
Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.
∆ Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Söz konusu taşınmazlar hâlihazırda herhangi bir direk gelir getirici mülk değildir. Ancak gelir yaklaşımı başlığı altında brüt kira çarpanı metodu ile taşınmazlara değer takdirinde bulunulmuştur. Bu yöntem dahilinde bölgedeki kiralık emsaller incelenmiş, rapora konu taşınmazlar ile cephe, kat, kullanım alanı vb. diğer özellikler bakımından kıyaslanmış ve birim kira değerleri takdir edilmiştir. Kira çarpanı belirlenirken bölgedeki satılık ve kiralık taşınmazlar kendi içlerinde kıyas edilmiş, bölgede faaliyet gösteren gayrimenkul danışmanlarının görüşü alınmıştır. Buna göre bölgedeki ofis nitelikli taşınmazlar için kira çarpanı 18 yıl, dükkan nitelikli taşınmazlar için kira çarpanı 16 yıl olarak kabul edilmiştir.
İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler
Değerleme aşamasında indirgeme/iskonto oranı tespitine yönelik bir çalışma yapılmamıştır.
∆ Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç
Rapor konu taşınmazların değerleme aşamasında bu yöntem doğrudan kullanılmamakla birlikte gelir yaklaşımı başlığı altında kira çarpanı metodu ile taşınmazlara değer takdirinde bulunulmuştur. Bu yöntem ile belirtilen varsayımlar doğrultusunda rapora konu taşınmazların toplam pazar değeri 29.342.280.000,00 TL olarak takdir edilmiştir. Değer detayı ekler kısmında tablo olarak verilmiştir.
5.4 Diğer Tespit ve Analizler
∆ Takdir Edilen Kira Değerleri
Rapora konu taşınmazlar için toplam kira bedeli 138.633.000,00 TL/Ay olarak belirlenmiştir. Değer detayı ekler kısmında tablo olarak verilmiştir.
∆ Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
Rapora konu taşınmazlar ile ilgili yapı kullanma izin belgesi alınmış ve kat mülkiyeti tesis edilmiş olup kat karşılığı ve hasılat paylaşımına yönelik bir inceleme yapılmamıştır.
∆ Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
Rapora konu taşınmazlar ile ilgili yapı kullanma izin belgesi alınmış ve kat mülkiyeti tesis edilmiş olup arsa değerinin belirlenmesine yönelik bir çalışma yapılmamıştır.
∆ En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi
Rapora konu taşınmazların mevcut durumunun en uygun ve en verimli kullanım şekli olduğuna kanaat getirilmiştir.
∆ Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Rapora konu taşınmazların bütünü değerleme işlemine konu olmuştur. Müşterek veya bölünmüş kısım analizi yapılmamıştır.
6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması
Taşınmazların, kullanım şekli ve amacı vb. her türlü etkenler dikkate alınmıştır. Raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere değerleme yapılırken ayrı ayrı analiz yapılarak taşınmazların değerine ulaşılmıştır.
'Pazar Yaklaşımı' ile rapora konu taşınmazların piyasa değeri toplamı KDV hariç 27.908.048.000,00 TL olarak belirlenmiştir.
'Gelir Yaklaşımı' başlığı altında, kira çarpanı metodu neticesinde rapora konu taşınmazların toplam değeri KDV hariç 29.342.280.000,00 TL olarak belirlenmiştir.
Değerleme aşamasında kullanılan yöntemler neticesinde ulaşılan sonuçların uyumlu olduğu görülmektedir. 'Gelir Yaklaşımı' ile elde edilen sonucun varsayım ve kabuller içermesi nedeni ile taşınmazların nihai değeri takdir edilirken 'Pazar Yaklaşımı' ile elde edilen sonuç esas alınmıştır.
- 6.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri Değerleme çalışması için gerekli tüm asgari husus ve bilgilere raporda yer verilmiştir.
- 6.3 Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmazlar için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
6.4 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş
Taşınmazların tapu kaydı üzerinde yer alan takyidatlar raporun 3.3 başlığı altında açıklanmıştır. Taşınmazların tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
- 6.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Taşınmazların devrine ilişkin bu maddede belirtildiği üzere herhangi bir sınırlama veya kısıtlama
- 6.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi Değerleme konusu taşınmazlar yapı kullanma izin belgesine sahip, kat mülkiyetine geçmiş ''Ofis'' ve ''İşyeri'' nitelikli bağımsız bölümlerdir.
- 6.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.
- 6.8 Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu gayrimenkuller tapu kayıtlarına göre ''İşyeri'' ve ''Ofis'' niteliklidir. Taşınmazların mahallinde yapılan incelemelerde tapudaki niteliği ile fiili kullanım şeklinin birbiriyle uyumlu olduğu görülmüştür.
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
bulunmamaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının
(b) bendinde "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir.
Tebliğin bu maddesi gereği taşınmazların tapudaki nitelikleriyle GYO portföyünde bina olarak bulunmasına engel bir durum bulunmamaktadır.
7. SONUÇ
7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Bu rapor, Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 3328 Ada 4 ve 11 parsellerde yer alan ''İşyeri'' ve ''Ofis'' nitelikli 351 adet bağımsız bölümün adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazın Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, yapının ve iç mekânların özellikleri, kullanım amaç ve fonksiyonluğu, yapı sınıfı ve kalitesi, şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
7.2 Nihai Değer Takdiri
Taşınmazlara değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.
Taşınmazların bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda, tapu niteliği ve fiili niteliği dikkate alınarak piyasa değerini daha doğru gösterdiği gerekçeyle 'Pazar Yaklaşımı' neticesinde elde edilen sonuç nihai değer olarak takdir edilmiştir.
Böylelikle; taşınmazların değerleme tarihi itibariyle 'Pazar Yaklaşımı'na göre kanaat getirilen ve takdir edilen toplam piyasa değeri şu şekildedir;
Rakamla; 27.908.048.000,00-TL ve Yazıyla Yirmiyedimilyardokuzyüzsekizmilyonkırksekizbin Türk Lirası'dır.
KDV Dahil Toplam Satış Değeri: 33.489.657.600,00 -TL dir.
- 1. Tespit edilen bu değerler taşınmazın peşin satışına yöneliktir.
- 2. Nihai değer, KDV Hariç değeri ifade eder.
- 3. İş bu rapor, ekleriyle bir bütündür.
- 4. Nihai değer takdiri, raporun içeriğinden ayrı tutulamaz.
- 5. Değerleme tarihi itibariyle TCMB Döviz Kuru 1\$:37,9323 TL dir.
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Mehmet AFŞAR | Raci Gökcehan SONER | Erdeniz BALIKÇIOĞLU | |||
| SPK Lisans No: 406225 | SPK Lisans No: 404622 | SPK Lisans No: 401418 |
8. UYGUNLUK BEYANI
Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;
- Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
- Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
- Rapor, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
- Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve ilgimiz bulunmamaktadır.
- Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkul veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız bulunmamaktadır.
- Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret, raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.
- Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
- Değerleme Uzman(lar)ı mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktadır.
- Değerleme Uzmanı(lar)ı, gayrimenkulün yeri ve rapor içeriği konusunda deneyim sahibidir.
- Rapor konusu mülk, kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmi kurumlarda gerekli incelemeler yapılmıştır.
- Rapor içeriğinde belirtilen Değerleme Uzmanı/Değerleme Uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır.
- Çalışma, iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Uluslararası Değerleme Standartları'na uygun olarak raporlanmıştır.
→ İş bu rapor, müşteri talebine özel olarak hazırlanmıştır. İlgilisi ve hazırlanış amacı dışında 3.şahıslar tarafından kullanılamaz, kopyalanamaz ve çoğaltılamaz.
9. RAPOR EKLERİ
∆ Değerleme Tabloları
∆ Takyidat Belgeleri
∆ Onaylı Proje ve Yasal Evraklar
∆ Taşınmaz Görselleri
∆ SPK Lisans Belgeleri ve Mesleki Tecrübe Belgeleri