AI Terminal
HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Audit Report / Information • Jun 17, 2025
9138_rns_2025-06-17_390594a4-07dc-402e-a273-2748e24c6162.pdf
Audit Report / Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Talep Sahibi | Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | |||
|---|---|---|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Form Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||
| Rapor Tarihi | 17.06.2025 | |||
| Rapor Numarası | 2025.HALKGYO.6 | |||
| Raporun Konusu | Antalya, Muratpaşa İlçesi, Ermenek Mahallesi, 27943 ada, 58 parsel, "Tarla" nitelikli ve 28528 ada, 3 parsel, 28530 ada, 1 parsel 28531 ada, 3 parsel, 28532 ada, 1 parsel, 28533 ada, 2 parsel, 28535 ada, 4 parsel, 28536 ada, 4 parsel, "Arsa" nitelikli taşınmazlar |
|||
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
27943 ada, 58 parsel, "Tarla" nitelikli ve 28528 ada, 3 parsel, 28530 ada, 1 parsel 28531 ada, 3 parsel, 28532 ada, 1 parsel, 28533 ada, 2 parsel, 28535 ada, 4 parsel, 28536 ada, 4 parsel, "Arsa" nitelikli taşınmazların, Satış Değer Tespiti |
|||
| İş bu rapor, Altmış (60) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür. |
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
| İçindekiler | YÖNETİCİ ÖZETİ 5 | |
|---|---|---|
| 1. RAPOR BİLGİLERİ 7 | ||
| 1.1 | Rapor Tarihi7 | |
| 1.2 | Rapor Numarası7 | |
| 1.3 | Raporun Türü / Başlık7 | |
| 1.4 | Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Denetmen Adı ve Soyadı 7 | |
| 1.5 | Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı 7 | |
| 1.6 | Değerleme Tarihi7 | |
| 1.7 | Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası7 | |
| 1.8 | Değerleme Raporunun Amacı 7 | |
| 1.9 | Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama 7 | |
| 1.10 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7 | |
| 2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 9 | ||
| 2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri 9 | ||
| 2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri9 | ||
| 2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar9 | ||
| 2.4. İşin Kapsamı 9 | ||
| 3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 11 | ||
| 3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri11 | ||
| 3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri: 11 | ||
| 3.1.2. Ulaşım Bağlantıları: 13 | ||
| 3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri14 | ||
| 3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar14 | ||
| 3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu 15 | ||
| 3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)15 | ||
| 3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki 15 | ||
| 3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu 15 | ||
| 3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama 16 | ||
| 3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş: 16 | ||
| 3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş16 |
||
| 3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,17 |
||
| 3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 17 |
||
| 3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama 17 | ||
| 4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 19 | ||
| 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler19 | ||
| 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler19 | ||
| 4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler22 | ||
| 4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 22 |
|---|
| 4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler 23 |
| 4.7. Taşınmazların Değerine Etken Faktörler24 |
| 4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 24 |
| 4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler25 |
| 4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 25 |
| 4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı 25 |
| 4.9.3 Maliyet Yaklaşımı 25 |
| 4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri25 |
| 4.11.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri 25 |
| 4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi 26 |
| 4.13. Maliyet Oluşumları Analizi 26 |
| 4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri 26 |
| 4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler29 |
| 4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 29 |
| 4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar29 |
| 4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi 29 |
| 4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi29 |
| 4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları 29 |
| 5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 31 |
| 5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri31 |
| 5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri 31 |
| 5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş 31 |
| 5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş31 |
| 6. SONUÇ 34 |
| 6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi34 |
| 6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması34 |
| 6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,35 |
| 6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi 35 |
| 7. EKLER Hata! Yer işareti tanımlanmamış. |
Bölüm 1 RAPOR BİLGİLERİ
- 1.1. Rapor Tarihi
- 1.2. Rapor Numarası
- 1.3. Raporun Türü / Başlık
- 1.4. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları
- 1.5. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
- 1.6. Değerleme Tarihi
- Dayanak Sözleşmesi Tarihi ve Numarası 1.7.
- 1.8. Değerleme Raporunun Amacı
- 1.9. Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama
- 1.10. Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE
DANIŞMANLIK A.Ş.
1. RAPOR BİLGİLERİ
- 1.1 Rapor Tarihi : 17.06.2025
- 1.2 Rapor Numarası : 2025.HALKGYO.6
- 1.3 Raporun Türü / Başlık : Anlatım Özellikli Rapor
1.4 Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Denetmen Adı ve Soyadı Serhat GÜL (SPK Lisans No: 410949)
Fatih Orkun SAKALLI (SPK Lisans No: 407060)
1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı
Çetin BEGİÇ (SPK Lisans No: 400479)
1.6 Değerleme Tarihi
Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz tarafından yerinde, ilgili kurum ve kuruluşlarda 14.04.2025 ile 30.04.2054 tarihleri arasında incelemeler yapılmıştır.
1.7 Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası
31.01.2025 / HALKGYO.6
1.8 Değerleme Raporunun Amacı
Bu rapor, Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi'nin talebi üzerine; Antalya İli, Muratpaşa İlçesi, Ermenek Mahallesi, 27943 ada, 58 parsel, "Tarla" nitelikli ve 28528 ada, 3 parsel, 28530 ada, 1 parsel 28531 ada, 3 parsel, 28532 ada, 1 parsel, 28533 ada, 2 parsel, 28535 ada, 4 parsel, 28536 ada, 4 parsel, "Arsa" nitelikli taşınmazların mevcut piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazların portföyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
1.9 Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama
Değerleme raporu; Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)' in 1. maddesi 2. fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.
1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
2024.HALKGYO.6 rapor numarası ile 25.06.2024 tarihinde rapor hazırlanmış olup söz konu rapor K.D.V. hariç toplam değer 629.280.000,00 ₺ değer takdir edilmiştir.
2024.HALKGYO.15 rapor numarası ile 31.12.2024 tarihinde rapor hazırlanmış olup söz konu rapor K.D.V. hariç toplam değer 629.280.000,00 ₺ değer takdir edilmiştir.
-
-
2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI
2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri
Şirketimiz, 01.12.2006 tarih ve 6695 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayımlanan şirket ana sözleşmesine göre; taşınmazlar ve buna bağlı her tür taşınır malların yerinde incelemelerini gerçekleştirmek, bunlara bağlı ekspertiz raporlarını düzenlemek ve her türlü değerleme konusunda tüm özel ve kamu kuruluşlarına danışmanlık hizmeti vermek amacı ile 300.000,00 ₺ sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz güncel sermayesi 21.000.000 ₺'dir
Şirketimiz, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 27.07.2007 tarih ve B.02.1.SPK.0.15.534 sayılı yazısı ile SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Şirketimiz, Yelken Plaza Balgat Mahallesi Mevlana Bulvarı No: 139 A - Blok 6. Kat Daire: 27 Çankaya / ANKARA adresinde faaliyetlerine devam etmektedir.
2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri
Şirket Unvanı : Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi
Şirket Adresi : Barbaros Mahallesi, Begonya Sokak, WBC İş Merkezi, No: 2/H Ataşehir / İSTANBUL
Şirket Amacı : Kurucusu olan TÜRKİYE HALK BANKASI A.Ş.'nin misyonuna paralel bir şekilde müşterilerine ve hissedarlarına sürekli katma değer yaratmak, GYO sektörünün gelişimine katkıda bulunmak ve küresel ölçekte saygın bir kurum haline gelmek.
| Sermayesi | : 3.680.000.000,-₺ |
|---|---|
| Halka Açıklık | : % 28 |
| Telefon | : 0212 600 10 00 |
| E-Posta | : [email protected] |
2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar
Değerleme çalışması Sermaye piyasası değerleme standartlarına uygun olarak yapılmış, standartlar haricinde herhangi bir müşteri talebi olmamıştır.
* Değerlemesi talep edilen taşınmazlar halihazırda müşteriden farklı bir kurum tarafından kullanılmaktadır. Taşınmazların mülkiyetinin kimde olduğu bilgisi tarafımızla paylaşılmamıştır. Yerinde yapılan tespitlerde taşınmazların Türk Telekomünikasyon A.Ş. tarafından depolama alanı olarak kullanıldığı görülmüştür. Aselsan Türk Silahlı Kuvvetlerini Güçlendirme Vakfı'nın bir kuruluşudur. Bu doğrultuda satın alınması planlanan taşınmazların şirketin stratejik ve askeri yapısı dikkate alınarak gizlilik içerisinde arsa özelinde piyasa değerinin araştırılması talep edilmiştir. Bu kapsamda taşınmazların tapu bilgileri ve takyidat bilgileri tarafımızla paylaşılmamış/bilgi verilmemiş olup değerlemenin bu doğrultuda hazırlanması talep edilmiştir. Tapu kayıtlarından ya da mülkiyetten kaynaklanabilecek herhangi bir sorun şirketimiz sorumluluğunda olmamakla birlikte iş bu raporun sermaye piyasalarında kullanılması uygun değildir.
2.4. İşin Kapsamı
Antalya İli, Muratpaşa İlçesi, Ermenek Mahallesi, 27943 ada, 58 parsel, "Tarla" nitelikli ve 28528 ada, 3 parsel, 28530 ada, 1 parsel 28531 ada, 3 parsel, 28532 ada, 1 parsel, 28533 ada, 2 parsel, 28535 ada, 4 parsel, 28536 ada, 4 parsel, "Arsa" vasıflı, Gayrimenkullerim Günümüz Ekonomik Koşullarında Pazar Değerinin Belirlenmesi
Bölüm 3 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri
- 3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri
- 3.1.2. Ulaşım Bağlantıları
- 313 Tanımı
- 3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri
- 3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.. Dokümanlar
- 3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu
- 3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)
- 3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki
- 3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu
- 3.7.1
- 3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş
3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.
3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ye değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi, < | | | | | |-(
3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama
- 3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri
- 3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri:
Antalya, Türkiye'nin güneybatısında Akdeniz kıyısında bulunan ve Akdeniz Bölgesi'nin önemli şehirlerinden biridir. Hem tarihi zenginlikleriyle hem de doğal güzellikleriyle öne çıkan bir şehirdir.
Tarih ve Kültür: Antalya, tarih boyunca birçok medeniyete ev sahipliği yapmış önemli bir şehirdir. Likya, Pamfilya, Roma, Bizans ve Osmanlı gibi medeniyetlerin izleri bu şehirde görülür. Özellikle Kaleiçi bölgesi, Antalya'nın tarihi dokusunu en iyi yansıtan yerlerden biridir. Kaleiçi'nde bulunan tarihi yapılar, dar sokakları ve antik limanıyla ziyaretçilerini geçmişe doğru bir yolculuğa çıkarır. Yivli Minare, Hadrian Kapısı, Kesik Minare, Antalya Müzesi ve Kaleiçi Camii gibi tarihi ve kültürel miraslar bu bölgede bulunur.
Doğal Güzellikler: Antalya, Doğal Güzellikler: Antalya, muhteşem doğal güzellikleriyle de ünlüdür. Toros Dağları'nın eteklerinde yer alan şehir, bir yanda dağların yeşil örtüsüyle diğer yanda masmavi Akdeniz'i sunar. Düden Şelalesi ve Kursunlu Şelalesi gibi doğal harikalar, şehrin doğal güzelliklerini tamamlar. Ayrıca Antalya'nın uzun kumsalları, temiz denizi ve güneşli iklimi, turistlerin deniz tatili yapmak için tercih ettiği önemli noktalardan biridir. Turizm: Antalya, Türkiye'nin en önemli turizm merkezlerinden biridir. Yaz aylarında binlerce yerli ve yabancı turist, şehrin plajlarını, tarihi ve kültürel miraslarını keşfetmek için buraya gelir. Antalya, lüks tatil köyleri, beş yıldızlı oteller, restoranlar, alışveriş merkezleri ve gece hayatıyla doludur. Ayrıca şehir, golf sahaları, su sporları merkezleri ve doğa aktiviteleriyle de turistlere geniş bir yelpaze sunar.
Eğitim ve Kültürel Aktiviteler: Antalya, eğitim alanında da önemli bir konuma sahiptir. Şehirde birçok üniversite, kolej ve lise bulunur. Ayrıca Antalya Kültür Merkezi (AKM) gibi kültürel mekanlar, tiyatro oyunlarından konserlere kadar çeşitli etkinliklere ev sahipliği yapar.
Mutfak Kültürü: Antalya mutfağı, Akdeniz mutfağının lezzetli örneklerini sunar. Deniz ürünleri, zeytinyağlılar, kebaplar ve yöresel tatlılar, şehrin en sevilen yemeklerindendir. Antalya'nın sokaklarındaki yerel pazarlarda ve restoranlarında bu lezzetleri deneyebilirsiniz.
Alışveriş: Antalya, alışveriş tutkunları için de çekici bir şehirdir. Kaleiçi'nde bulunan butiklerde el işi ürünler, takılar ve hediyelik eşyalar bulabilirsiniz. Ayrıca şehirdeki modern alışveriş merkezleri ve açık hava pazarları, alışveriş yapmak isteyenler için ideal mekanlardır. Antalya, tarihi, kültürel ve doğal zenginlikleriyle Türkiye'nin en önemli şehirlerinden biridir. Hem tarih meraklılarını hem de doğa severleri cezbeden birçok özelliğe sahiptir.
Muratpaşa İlçesi
Antalya'nın önemli ilçelerinden biri olan Muratpaşa, hem tarihi dokusuyla hem de modern yaşam tarzıyla dikkat çeker. İlçe, Antalya'nın merkezinde yer alır ve şehrin en yoğun nüfusuna sahip bölgelerinden biridir.
Tarih ve Kültür: Muratpaşa'nın tarihi, Antalya'nın genel tarihine sıkıca bağlıdır. Özellikle Kaleiçi bölgesi, Roma döneminden kalma surlarla çevrili eski bir liman kenti olan Antalya'nın kalbidir. Burada dolaşırken, tarihi yapılar arasında dolaşırken Roma, Bizans ve Osmanlı dönemlerinden kalma eserleri görebilirsiniz. Yıllar boyunca farklı medeniyetlerin izlerini taşıyan sokakları, taş evleri ve dar geçitleriyle Kaleiçi, hem yerel halkın hem de turistlerin ilgisini çeker. Burada bulunan tarihi yapılar arasında Yivli Minare, Hadrian Kapısı, Kesik Minare ve Kaleiçi Camii gibi önemli eserler bulunur.
Coğrafi Konum ve Doğal Güzellikler: Muratpaşa, Akdeniz'in serin sularına kıyısı olan bir ilçedir. İlçenin sahil şeridi boyunca uzanan plajlar, turistlerin ve yerel halkın popüler uğrak noktalarıdır. Özellikle Konyaaltı Plajı, uzun kumsalı ve temiz deniziyle bilinir. Ayrıca ilçe, Toros Dağları'nın eteklerine kadar uzanan doğal güzelliklere de ev sahipliği yapar. Dilerseniz, şehrin karmaşasından uzaklaşıp doğa yürüyüşleri yapabileceğiniz ya da dağ bisikleti turları düzenleyebileceğiniz yeşil alanlar da mevcuttur.
Turizm ve Konaklama: Muratpaşa, Antalya'nın turizm merkezlerinden biridir ve bu nedenle birçok konaklama seçeneği sunar. Beş yıldızlı otellerden butik pansiyonlara kadar geniş bir yelpazede konaklama imkanları bulunur. Özellikle Konyaaltı bölgesi, lüks tatil köyleri ve otelleriyle tanınır. Ayrıca ilçe, restoranlarında yöresel lezzetlerden uluslararası mutfaklara kadar geniş bir yelpazede yeme içme seçenekleri sunar.
Eğitim ve Kültürel Aktiviteler: Muratpaşa, eğitim alanında da önemli bir konuma sahiptir. İlçede birçok okul, kolej ve üniversite bulunur. Ayrıca kültürel etkinliklerin ve sanatsal faaliyetlerin merkezi olan Antalya Kültür Merkezi (AKM), tiyatro oyunlarından konserlere kadar çeşitli etkinliklere ev sahipliği yapar.
Alışveriş ve Eğlence: Muratpaşa, alışveriş tutkunları için de çekici bir yerdir. Antalya'nın en büyük alışveriş merkezlerinden biri olan Migros AVM, birçok mağaza, restoran ve eğlence mekanına ev sahipliği yapar. Ayrıca ilçede bulunan sokak pazarları ve açık hava alışveriş noktaları da yerel halkın ve turistlerin ilgisini çeker. Muratpaşa, zengin tarihi mirası, doğal güzellikleri, turistik cazibe merkezleri ve kültürel etkinlikleriyle Antalya'nın önemli bir ilçesidir. Hem tarih ve kültür meraklılarına hem de doğa severlere hitap eden birçok aktivite ve mekanı bünyesinde barındırır.
3.1.2. Ulaşım Bağlantıları:
Antalya İli, Muratpaşa İlçesi, Ermenek Mahallesi, 27943 ada, 58 parsel, "Tarla" nitelikli ve 28528 ada, 3 parsel, 28530 ada, 1 parsel 28531 ada, 3 parsel, 28532 ada, 1 parsel, 28533 ada, 2 parsel, 28535 ada, 4 parsel, 28536 ada, 4 parsel, "Arsa" nitelikli taşınmazlardır. Taşınmazlar Antalya Havalimanını ~10 km güneyin Rauf Denktaş Caddesinin kuzeyinde konumludur.
Ulaşım Rauf Denktaş Caddesi üzerinden sağlanmakta olup toplu taşıma araçlarıyla ulaşım mümkündür. Bölge; ağırlıklı olarak Seraların ve boş-ekili/dikili tarlaların bulunduğu lokasyondadır. Taşınmazın yakın çevresinde çok sayıda sera bulunmakta olup Muratpaşa Belediyesi, Antalya Havalimanı, Lara Turizm bölgesi, Aşağı Düden Şelalesi, 2-3 katlı bina yapılarının bulunmaktadır. Bölge yeni gelişmekte olması, ulaşım olanakları bakımından güçlü olması, altyapının sorunsuz olması gayrimenkulün değerine olumlu yansımaktadır.
Taşınmazların konumlu olduğu Bölge;
- Muratpaşa Belediyesi ~6 km
- Lara Turizm Bölgesi ~6 km, mesafede yer almaktadır.
- Aşağı Düden Şelalesine ~4 km
- Antalya Havalimanı giriş kapısına ~10 km,
3.1.3. Tanımı:
Değerlemeye konu taşınmazlar, Antalya İli, Muratpaşa ilçesi, Ermenek Mahallesi, 27943 ada, 58 parsel, "tarla" nitelikli ve 28528 ada, 3 parsel, 28530 ada, 1 parsel 28531 ada, 3 parsel, 28532 ada, 1 parsel, 28533 ada, 2 parsel, 28535 ada, 4 parsel, 28536 ada, 4 parsel, "arsa" nitelikli taşınmazlardır.
3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri
| İli | : | Antalya | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İlçesi | : | Muratpaşa | |||||||
| Bucağı | : | - | |||||||
| Mahallesi | : | Ermenek | |||||||
| Malik | : | Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | |||||||
| Hisse | : | 1/1 | |||||||
| Ada No | : | 27943 | 28528 | 28530 | 28531 | 28532 | 28533 | 28535 | 28536 |
| Parsel No | : | 58 | 3 | 1 | 3 | 1 | 2 | 4 | 4 |
| Taşınmaz ID | : | 75862422 | 133858904 | 133858911 | 133858914 | 133858916 | 133858921 | 133858929 | 133858932 |
| Nitelik | : | Tarla | Arsa | Arsa | Arsa | Arsa | Arsa | Arsa | Arsa |
| Yüzölçümü | : | 172,52 m2 | 2.500,00 m2 | 11.493,10 m2 | 3.086,12 m2 | 2.110,05 m2 | 11.567,02 m2 | 3.210,32 m2 | 4.246,96 m2 |
| Tarihi | : | 22.04.2022 | 30.07.2024 | 30.07.2024 | 30.07.2024 | 30.07.2024 | 30.07.2024 | 30.07.2024 | 30.07.2024 |
| Cilt | : | 1 | 24 | 24 | 24 | 24 | 24 | 24 | 24 |
| Sayfa | : | 58 | 2330 | 2334 | 2337 | 2340 | 2344 | 2350 | 2353 |
| Yevmiye No | : | 12601 | 37616 | 37616 | 37616 | 37616 | 37616 | 37616 | 37616 |
*** Konu taşınmazın tapu kayıtları müşteri Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından tarafımıza verilmiştir.
Müşteri statüsü ve raporun değerleme amacı dikkate alınarak değerleme yapılmıştır. Tapu bilgileri tarafımıza gösterilen taşınmazın açık kaynaklarda ulaşılan veriler kadarıyla belirtilebilinmiştir.
Açık kaynaklardan edinilen bilgiler ile fiili durumda olabilecek bilgilerin farklılığı şirketimiz sorumluluğunda değildir.
3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar
Değerleme konusu taşınmazların ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Muratpaşa Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından tespit edilmiştir.
Muratpaşa Belediyesi'nde taşınmazlara ait arşiv kaydı bulunmamaktadır.
10.04.2025 tarihinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Portal Hizmetleri Parsel Sorgu Uygulamasından edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazlardan 27943 ada, 58 parsel, "Tarla" nitelikli ve 28528 ada, 3 parsel, 28530 ada, 1 parsel 28531 ada, 3 parsel, 28532 ada, 1 parsel, 28533 ada, 2 parsel, 28535 ada, 4 parsel, 28536 ada, 4 parsel, "Arsa" nitelikli taşınmazlardır.
27943 Ada, 58 parselin üzerine inşa edilmiş sera bulunmaktadır. Sera alanının ~63 m² kısmı değerleme konusu 27943 ada, 58 parselin sınırlarına içerisinde kalmaktadır. 28536 ada, 4 numaralı parsel üzerinde taşkın vaziyette sera bulunmakta olup tarımsal olarak kullanıldığı görülmüştür. 28535 ada, 4 numaralı parsel bahçe olarak kullanılmakta olup, etrafı duvarlar ile çevrilidir.
3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)
27943 Ada-17 Parsel uygulama sonrası, 28533/2 28535/4 28536/4, 27943 Ada-57 Parsel uygulama sonrası, 28528/3 28530/1 28531/3 28532/1 parseller oluşmuştur. 27943 Ada-58 Parsel uygulamaya girmemiştir.
3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki
Web Tapu portaldan elektronik ortamda 10.04.2025 tarih itibarıyla alınan ve rapor ekinde yer alan Tapu Kayıt Belgesi'ne göre taşınmaz üzerinde aşağıda yer alan takyidatlar bulunmaktadır.
Beyanlar Hanesinde:
-Diğer (Konusu: ORMAN SINIRLARI İÇERİSİNDE KALMAKTADIR. ) Tarih: 12/03/2012 Sayı: 2148 (23.03.2012 tarih, 8428 yevmiye) ( 27943 ada 58 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)
-Diğer (Konusu: MURATPAŞA BELEDİYESİ PLAN VE PROJE MÜDÜRLÜĞÜ HARİTA SERVİSİ 17/09/2024 TR 21436: "İmar borcu vardır." ) Tarih: - Sayı: - (20.09.2024 tarih, 47543 yevmiye) ( 28528 ada 3 parsel, 28530 ada-1 parsel, 28531 ada-3 parsel, 28532 ada-1 parsel, 28533 ada-2 parsel, 28535 ada-4 parsel, 28536 ada-4 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)
-Diğer (Konusu: Özel Güvenlik Bölgesi İçerisinde Kalmaktadır. ) Tarih: 28/09/2018 Sayı: 2885733 (10.10.2018 tarih, 35635 yevmiye) ( 28533 ada 2 parsel, 28535 ada-4 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)
***Askeri Yasak Bölgelerde ve Güvenlik Bölgelerinde inşaat, hafriyat, tadilat vb. faaliyetler özel izne tabi olup güvenlik nedeniyle izin verilmezse yapılamaz. Askeri ve güvenlik bölgeleri içinde yabancı uyruklu kişilerin mülkiyet edinimi izne tabi olup yabancı ve (gerek görülmesi halinde TC. uyruklu) kişilerin mülkiyetinde olan taşınmazlar kamulaştırılabilir. İlgili kurumlardan detay bilgi ancak hak sahibinin başvurması ile verilebileceği bilgisi alınmıştır
Şerhler Hanesinde:
-Herhangi bir şerh kaydı bulunmamaktadır.
Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:
-Herhangi bir hak ve mükellefiyet kaydı bulunmamaktadır.
Rehinler Hanesinde:
-Herhangi bir rehin kaydı bulunmamaktadır.
3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu
- Muratpaşa Belediye Başkanlığı, İmar Müdürlüğünden alınan bilgiye göre, taşınmazlar Havaalanı Güneyi 1/1000 ölçekli ilave ve Revizyon Uygulama İmar Planı dahilinde olduğu, planlama çalışmasının bittiği, parselasyon çalışmalarının bittiği, net imar parseli olduğu ancak kot çalışmalarının devam ettiği bilgisi alınmıştır. Plana göre 28528 Ada, 3 Parsel, 28531 Ada, 3 Parsel, 28532 Ada, 1 Parsel ve 28533 Ada, 2 Parsel numaralı taşınmazlar, Ticaret lejantlı olup yapılaşma koşulları, 2 kat
Emsal kat sayısı 0,60 olduğu bilgisi alınmıştır. 28530 Ada, 1 Parsel, 28535 Ada, 4 Parsel ve 28536 Ada, 4 Parsel numaralı taşınmazlar, Ticaret + Konut lejantlı olup yapılaşma koşulları, 2 kat Emsal kat sayısı 0,60 olduğu bilgisi alınmıştır.
Değerleme gününde, imar müdürlüğ, yetkilisiyle yapılan görüşmede bölgede başvurulması durumunda çap ve ruhsat alabileceği bilgisi alınmıştır.
***Değerleme konusu Tarla nitelikli, 27943 Ada, 58 Parsel plan dâhilinde değildir.
***28533 Ada, 2 parsel ve 28535 ada, 4 Parsel numaralı taşınmazların tapu kayıtlarında "Diğer (Konusu: Özel Güvenlik Bölgesi İçerisinde Kalmaktadır. ) 28/09/2018 tarihli ve 2885733 ve sayılı belirtmesi mevcut olup, Güvenlik Bölgelerinde inşaat, hafriyat, tadilat vb. faaliyetler özel izne tabi olup güvenlik nedeniyle izin verilmezse yapılamaz olup taşınmazların alıcı kitlesini azaltmakta ve pazarlama sürecini uzatmaktadır.
| İMAR DURUM DETAY TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA/PARSEL | ALAN | LEJANT | YAPILAŞMA KOŞULLARI | |||
| 27943 Ada, 58 Parsel / Tarla | 173 m² | PLANSIZ | - | |||
| 28528 Ada, 3 Parsel / Arsa | 2.500 m² | TİCARİ | Ayrık Nizam, 2 Kat, TAKS: 0,30 KAKS: 0,60 | |||
| 28530 Ada, 1 Parsel / Arsa | 11.493 m² | TİCARİ + KONUT | Ayrık Nizam, 2 Kat, TAKS: 0,30 KAKS: 0,60 | |||
| 28531 Ada, 3 Parsel / Arsa | 3.086 m² | TİCARİ | Ayrık Nizam, 2 Kat, TAKS: 0,30 KAKS: 0,60 | |||
| 28532 Ada, 1 Parsel / Arsa | 2.110 m² | TİCARİ | Ayrık Nizam, 2 Kat, TAKS: 0,30 KAKS: 0,60 | |||
| 28533 Ada, 2 Parsel / Arsa | 11.567 m² | TİCARİ | Ayrık Nizam, 2 Kat, TAKS: 0,30 KAKS: 0,60 | |||
| 28535 Ada, 4 Parsel / Arsa | 3.210 m² | TİCARİ + KONUT | Ayrık Nizam, 2 Kat, TAKS: 0,30 KAKS: 0,60 | |||
| 28536 Ada, 4 Parsel / Arsa | 4.247 m² | TİCARİ + KONUT | Ayrık Nizam, 2 Kat, TAKS: 0,30 KAKS: 0,60 |
3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama
Muratpaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden taşınmaz özelinde herhangi bir cezai tutanak, durdurma kararı vb bulunmadığı bilgisi şifahen alınmıştır.
3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş:
27943 Ada-17 Parsel uygulama sonrası, 28533/2 28535/4 28536/4 27943 Ada-57 Parsel uygulama sonrası, 28528/3 28530/1 28531/3 28532/1 parseller oluşmuştur. 27943 Ada-58 Parsel uygulamaya girmemiştir.
3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.
Taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu'nun 02.01.2019 tarihli resmi gazetede yayınlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)'nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (III-48.1.Ç) Madde 22 uyarınca;
"a) (Değişik:RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veyasatmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir. "
"b) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve
3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
"c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." olarak geçmektedir.
"ç ) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde bir veya birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projelerde, ortaklık lehine mülkiyet edinme amacı yok ise ortaklığın sözleşmeden doğan haklarının Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlanmış olması zorunludur. Sözleşmenin karşı tarafının Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde bu bentte yer alan teminat şartı uygulanmaz."
"d) Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir."
Taşınmazlardan 28530/1 parsel ile 28536/4 parsellere sökülebilir malzemeden imal edilmiş sera yapısı tecavüzlüdür. Yapı sökülebilir olduğundan portföye alınmasında risk bulunmamaktadır. Bu sebepten tüm taşınmazların GYO portföyünde "Arsa" olarak değerlendirilmesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
Değerleme konusu 27943 ada, 58 parsel, "Tarla" nitelikli ve 28528 ada, 3 parsel, 28530 ada, 1 parsel 28531 ada, 3 parsel, 28532 ada, 1 parsel, 28533 ada, 2 parsel, 28535 ada, 4 parsel, 28536 ada, 4 parsel, "Arsa" nitelikli olup, üzerinde herhangi bir ruhsatlı yapı olmadığından yapı denetim kanuna tabi değildir.
3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
Değerleme konusu 27943 ada, 58 parsel, "Tarla" vasıflı ve 28528 ada, 3 parsel, 28530 ada, 1 parsel 28531 ada, 3 parsel, 28532 ada, 1 parsel, 28533 ada, 2 parsel, 28535 ada, 4 parsel, 28536 ada, 4 parsel, "Arsa" vasıflıdır. Değerleme bu vasıflara yönelik yapılmıştır.
3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama
Değerleme konusu parsel üzerinde kat karşılığı yöntemi veya hasılat paylaşımı modeli ile proje geliştirilmemektedir. Taşınmazlar için herhangi bir proje işlemiyle ilişkin sözleşme bulunmamaktadır.
Bölüm 4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER
- 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
- 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler
- 4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
- 4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri
- 4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler
- 4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler
- 4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler
- 4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri
- 4.9. Değerlemede Kullanılan Yöntemler
- 4.9.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
- 49.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı
- 4.9.3. Maliyet Yaklaşımı
- 4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntem/ler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri
- 4.11. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri
- 4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi
- 4.13. Maliyet Oluşumları Analizi
- 4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri
- 4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler
- 4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi <<
- 4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar
- 4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi Jul A. S
- 4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
- 4.20. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranlar
4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
Değerlemeye konu taşınmazlar, Antalya İli, Muratpaşa İlçesi, Ermenek Mahallesi, 27943 ada, 58 parsel, "Tarla" nitelikli ve 28528 ada, 3 parsel, 28530 ada, 1 parsel 28531 ada, 3 parsel, 28532 ada, 1 parsel, 28533 ada, 2 parsel, 28535 ada, 4 parsel, 28536 ada, 4 parsel, "Arsa" vasıflı taşınmazlardır. Bölge; ağırlıklı olarak Seraların ve boş-ekili/dikili tarlaların bulunduğu lokasyondadır. Taşınmazın yakın çevresinde çok sayıda sera bulunmakta olup Antalya Havalimanı, Lara Turizm bölgesi, Muratpaşa Belediyesi, Aşağı Düden Şelalesi, 2-3 katlı bina yapılarının bulunmaktadır. Bölge yeni gelişmekte olması, ulaşım olanakları bakımından güçlü olması, altyapının sorunsuz olması gayrimenkulün değerine olumlu yansımaktadır.
Taşınmazların konumlu olduğu Bölge;
- Muratpaşa Belediyesi ~6 km
-
Lara Turizm Bölgesi ~6 km, mesafede yer almaktadır.
-
Aşağı Düden Şelalesine ~4 km
-
Antalya Havalimanı giriş kapısına ~10 km,
4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler
Dünya Ekonomisindeki Gelişmeler
2023 yılında küresel ekonomi hedeflerin üzerinde seyreden enflasyon, sıkı finansal koşullar, büyüme endişeleri ve jeopolitik sorunların etkisinde kalırken uygulanan farklı makroekonomik politikalarla ülkeler düzeyinde iktisadi faaliyetin görünümünde ayrışmalar gözlenmiştir. Başta ABD ve Avrupa ülkeleri olmak üzere birçok gelişmiş ekonomide beklenenden daha uzun süre uygulanan yüksek politika faizi küresel durgunluk endişelerini gündeme getirmiştir. Gelişmekte olan ülkelerin de önemli bir kısmı söz konusu sıkılaşma adımlarına eşlik etmiştir. Bu süreçte Rusya-Ukrayna savaşıyla zirveye çıkan emtia fiyatları, sıkılaşan finansal koşullar ve azalan talep ile yeniden tarihsel ortalamalarına yakınsamıştır. Tedarik sorunlarının azalmasıyla imalat sanayii ve turizm başta olmak üzere hizmet sektörlerinde toparlanma belirginleşmiştir. 2024 yılının ilk yarısında iktisadi faaliyet, gelişmiş ekonomiler içerisinde ABD'nin görece güçlü performansı, enerji fiyatlarındaki ivme kaybı ve Çin ekonomisinin kısmi toparlanmasının etkisiyle ılımlı seyretmiştir. Ancak, küresel ölçekte direncini koruyan enflasyona yönelik uygulanan sıkı para politikaları nedeniyle iktisadi faaliyette ülkeler arasındaki ayrışma devam etmiştir.
Avro Bölgesinde imalat sanayii görünümünün yılın ilk yarısında yavaşlamaya işaret etmesi, Avrupa Merkez Bankasının uzun bir aradan sonra Haziran 2024 itibarıyla politika faizini indirmesine yol açmıştır. ABD Merkez Bankası ise faiz indirimleri konusunda daha temkinli bir duruş sergilemektedir. ABD ekonomisinde toparlanma devam ederken Avro Bölgesi hizmet faaliyetleri öncülüğünde görece pozitif bir görünüm kaydetmiştir. Diğer taraftan Çin ekonomisi, canlanan iç tüketim ve küresel talep sayesinde artan ihracatı bir miktar toparlansa da görece zayıf bir büyüme performansı sergilemektedir. Finansal koşullardaki sıkı duruş devam etmesine rağmen, 2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla küresel iktisadi faaliyet halen ılımlı bir görünüm arz etmektedir. Gelişmiş ekonomilerde uzun süreye yayılan sıkı para politikaları iktisadi yavaşlamanın bu ülke grubunda daha fazla hissedilmesine yol açmaktadır. Hane halkı tüketiminin ve yatırımların azalması gelişmiş ekonomilerde yavaşlamaya yol açmıştır. Küresel düzeyde enflasyonla mücadelede belirli kazanımlar sağlanmakla birlikte fiyat artışlarındaki düşüş süreci beklenenden yavaş seyretmektedir. Yüksek seviyelerinden gerilemesine rağmen ABD enflasyonunun politika yapıcılarının öngördüğü patikayla tam uyumlu seyretmemesi, faiz indirimlerini ötelemektedir. Manşet enflasyonun beklentilere daha uyumlu bir görünüm izlediği Avro Bölgesi ve diğer gelişmiş ekonomiler, parasal
gevşeme döngüsü açısından ABD'nin önünde yer almaktadır. Birçok gelişmekte olan ülke merkez bankaları ise dışsal riskler nedeniyle, politika faiz oranlarını düşürme konusunda temkinli davranmaya devam etmektedir.
Küresel makroekonomik gelişmelere paralel olarak, 2023 yılında yüzde 3,3 oranında büyüyen dünya ekonomisinin Uluslararası Para Fonu (IMF) tahminlerine göre 2024 yılında yüzde 3,2 oranında büyümesi, 2025 yılında istikrarlı görünümünü koruyarak yüzde 3,3 oranında büyüme kaydetmesi beklenmektedir. 2023 yılında yüzde 1,7 oranında büyüyen gelişmiş ülke grubunun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 1,7 ve yüzde 1,8 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Türkiye'nin önemli ticaret ortağı olan Avro Bölgesinin 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 0,9 ve 1,5 oranında, Avrupa'nın lokomotif ekonomilerinden Almanya'nın ise yüzde 0,2 ve 1,3 oranında büyümesi öngörülmektedir. Birleşik Krallık'ın sırasıyla yüzde 0,7 ve 1,5 oranında büyümesi beklenirken Japonya'nın yüzde 0,7 ve 1,0 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir. ABD'nin ise 2024 yılında yüzde 2,6 oranında büyümesi öngörülmekteyken 2025 yılında yüzde 1,9 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir.
2023 yılında yüzde 4,4 büyüyen gelişmekte olan ülkelerin 2024 ve 2025 yıllarında IMF tahminlerine göre yüzde 4,3 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Gelişmekte olan ülkeler arasında öncü konumda olan Çin'in 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 5,0 ve 4,5 oranında, Hindistan'ın ise yüzde 7,0 ve 6,5 oranında büyümesi öngörülmektedir. Çin ekonomisi son dönemlerde artan teşvikler, iyileşen tüketici güveni ve güçlü dış talepten olumlu etkilenmiş ve beklentilere yakın bir performans sergilemiştir. Ancak gayrimenkul sektörü gibi devam eden yapısal sorunlar ve olası ticaret gerilimleri Çin ekonomisinde baskı unsuru olmaktadır. Diğer taraftan, süregelen Rusya-Ukrayna savaşının Avrupa'ya, Gazze'de yaşanan savaşın ise Orta Doğu'ya yayılma ihtimali küresel büyüme üzerinde ilave baskı oluşturmaktadır. Önümüzdeki dönemde enflasyon oranlarının istenilen seviyelere yaklaşması ve verilerin iktisadi faaliyetteki yavaşlamaya daha güçlü bir şekilde işaret etmesi nedeniyle küresel finansal koşullarda ılımlı gevşeme olabileceği değerlendirilmektedir. Jeopolitik sorunlar, başlıca ülkelerde seçim dönemiyle ilişkili politik belirsizlikler, enerji ve gıda piyasalarındaki olası dalgalanmalar ile finansal sıkılaşmanın azaltılmasına yönelik kararların takvimi ve boyutu, ülkelerin büyüme performansları üzerinde etkili olmaya devam edecektir.
Küresel ekonomik aktivitedeki eğilim 2024 yılında bir önceki yıla benzer şekilde ılımlı seyrederken, dünya ticaret hacminde belirgin bir toparlanma öngörülmektedir. 2024 yılında mal ve hizmet ticaret hacminin küresel düzeyde yüzde 3,1, gelişmiş ülkelerde yüzde 2,5, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,2 oranında artış kaydedeceği tahmin edilmektedir. 2025 yılında ise küresel mal ve hizmet ticaretindeki artış hızının ivme kazanarak yüzde 3,4 olması beklenmektedir. Bu dönemde mal ve hizmet ticaretinin gelişmiş ülkelerde yüzde 2,8, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,5 oranında artacağı tahmin edilmektedir.
Son iki yılda sıkılaşan finansal koşullara rağmen küresel enflasyon, ağırlıklı olarak hizmet fiyatları kaynaklı dirençli bir görünüm arz etmektedir. Zayıflayan talep koşulları, manşet enflasyondaki düşüşü desteklese de çekirdek enflasyon birçok ekonomide yüksek seyretmekte ve manşet enflasyonun tarihsel ortalamasına yakınsamasını güçleştirmektedir. Bu doğrultuda, merkez bankaları çoğunlukla yüksek politika faizi seviyesini korumayı tercih etmiştir. Mayıs 2024'ten itibaren ise bazı gelişmiş ve gelişmekte olan ülke merkez bankalarının ve Haziran 2024'te Avrupa Merkez Bankasının politika faizlerinde indirime gittiği gözlenmiştir. Yakın dönemde Çin, parasal gevşeme amaçlı ılımlı faiz indirimine giderken Japonya ise politika faizini artırmıştır. Hâlihazırda devam eden finansal sıkılık doğrultusunda küresel enflasyonun bir önceki yıla göre aşağı yönlü olması tahmin edilmektedir. Küresel enflasyonun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla ortalama yüzde 5,9 ve 4,4 oranında gerçekleşeceği tahmin edilmektedir.
Önümüzdeki dönemde, jeopolitik gerilimlerin ve pek çok ülkedeki seçimler sonrasına yönelik politika belirsizliklerinin, küresel ticarette korumacılık eğilimlerini ve tedarik zincirlerinde bozulmaları besleme olasılığı halen devam etmektedir. Ayrıca, finansal koşullarda sıkılaşmanın seyri ve beklenen gevşeme döngüsünün takvimi, küresel risk iştahı ve gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımları üzerinde belirleyici olacaktır. Son olarak, iklim değişikliğine bağlı kuraklık gibi doğal
afetlerin sıklığının artması ve boyutlarının büyümesi küresel enflasyon beklentilerinde arz yönlü bozulmalara neden olabilecektir.
Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler
Büyüme Küresel düzeyde devam eden enflasyonla mücadeleye yönelik politikaların neden olduğu zayıf dış talep koşulları ve Orta Doğu'da yaşanan savaş başta olmak üzere jeopolitik gerilimler ile 11 ilimizi etkileyen deprem felaketi, Türkiye ekonomisinin 2023 yılında karşı karşıya kaldığı önemli zorluklar olmuştur. Deprem felaketinin yol açtığı hasarın büyüklüğüne rağmen ekonomik büyümenin ivme kaybetmemesinde deprem bölgesinde iktisadi faaliyeti canlandırmak amacıyla uygulanan tedbirler ve yürütülen yeniden yapılanma faaliyetleri etkili olmuştur. 2023 yılı boyunca ekonomideki üretkenliği artıran makine ve teçhizat yatırımları ile kapasite kullanım oranlarında artış sağlanması ve yılın ikinci yarısında dezenflasyon sürecinin teminine yönelik başlatılan sıkı para ve maliye politikası uygulamalarıyla yıl sonuna doğru özel tüketimin ivme kaybetmesiyle büyüme kompozisyonunda sürdürülebilir bileşenlerin katkısı artmıştır.
Böylelikle, Türkiye ekonomisi 2023 yılında küresel, bölgesel ve ulusal düzeyde yaşanan pek çok olumsuz gelişmeye rağmen güçlü görünümünü korumuş ve yılın tamamında yüzde 5,1 oranında büyüme kaydetmiştir. 2023 yılında iktisadi faaliyet kollarına göre milli gelir incelendiğinde, yıl genelinde inşaat dâhil hizmetler sektörü milli gelir büyümesine en fazla katkı sağlayan üretim sektörü olmaya devam etmiştir. 2023 yılının tamamında inşaat dâhil hizmetler sektörü ve sanayi sırasıyla yüzde 5,4 ve yüzde 1,7 oranlarında katma değer artışı sergilemiş olup bu sektörlerin büyümeye katkıları ise sırasıyla 3,5 puan ve 0,3 puan olmuştur. Ayrıca, son beş yıldır daralma gösteren inşaat sektörü bu dönemde, deprem bölgesindeki yeniden yapılanma faaliyetlerinin de etkisiyle yüzde 7,2 oranında güçlü bir büyüme kaydetmiştir. Diğer taraftan, tarım sektörü yıl genelinde yüzde 0,2 oranında sınırlı düzeyde artarak milli gelire katkı sağlayamamıştır.
Türkiye ekonomisi 2023 yılının ilk yarısında yaşanan deprem felaketine rağmen yıllık bazda yüzde 4,6 oranında büyüyerek nispeten ılımlı bir performans sergilemiştir. Bu dönemde ivme kaybetmekle birlikte hizmetler sektörü milli gelir büyümesinin temel sürükleyicisi olurken sanayi sektörü ise Şubat depremleri ve zayıf seyreden dış talebe bağlı olarak milli geliri daraltıcı yönde etkide bulunmuştur. Hizmetler sektörü yılın ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,4 oranında büyüme kaydederken sanayi sektörü aynı dönemde yüzde 1,0 oranında küçülmüştür. Bahse konu dönemde ticaret, ulaştırma ve konaklama hizmetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri ise sırasıyla yüzde 10,4 oranında ve yüzde 10,9 oranında büyüyerek iktisadi faaliyete önemli katkı sunmaya devam etmiştir. Tarım sektörü ise yüzde 1,5 oranında küçülerek milli gelir büyümesine katkı sağlayamamıştır.
2023 yılının ikinci yarısında ise milli gelir katma değer büyümesi, yüzde 5,6 seviyesinde gerçekleşerek iktisadi faaliyetteki canlılığın ivme kazanarak sürdüğünü göstermiştir. İnşaat dâhil hizmetler sektörü hafif ivme kaybetmesine karşın yüzde 5,3 oranında büyüme kaydederek üretim yönünden iktisadi faaliyetin bu dönemde de hizmetler sektörü öncülüğünde gücünü koruduğuna işaret etmiştir. Sanayi sektörü ise güçlü şekilde toparlanarak yüzde 4,3 oranında büyüme kaydetmiş olup milli gelire yüzde 0,8 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Böylelikle, hizmetler sektörü ivme kaybederken sanayi sektörünün hafif toparlanması uygulanan dezenflasyonist politikaların etkili olduğunu ve ekonomik aktivitedeki dengelenmenin başladığını teyit etmiştir. Ayrıca, bu dönemde inşaat sektörü büyümesi hız kazanarak yüzde 8,4 oranında artış kaydetmiş olup deprem bölgesinde yürütülen yeniden yapılanma çalışmalarının etkisini ortaya koymuştur. Tarım sektörü bu dönemde yüzde 0,7 oranında artış kaydederek büyümeye sınırlı katkı sunmuştur.
2024 yılının ilk çeyreğinde GSYH artış hızı yüzde 5,3 oranında gerçekleşmiş olup iktisadi faaliyetteki canlı seyrin sürdüğü gözlenmiştir. Milli gelir üretim yönünden değerlendirildiğinde, inşaat dâhil hizmetler sektörü artan kamu harcamalarının etkisiyle yüzde 5,4 oranında artış kaydederek büyümenin arkasındaki itici güç olmaya devam etmiştir. Bununla birlikte, ılımlı bir şekilde toparlanma kaydeden dış talep sayesinde sanayi katma değeri bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde
4,2 oranında artarak ivme kazanmıştır. Tarım sektörü de bu dönemde yüzde 4,9 oranında büyüyerek son yılların en yüksek artış oranını kaydetmiştir.
2024 yılının ikinci çeyreğinde ise Türkiye ekonomisi yüzde 2,5 oranında ılımlı bir büyüme kaydetmiştir. Bu dönemde sanayi katma değeri yüzde 1,8 oranında küçülerek büyümeye yüzde 0,4 puan daraltıcı etkide bulunurken, hizmetler katma değeri yüzde 2,5 oranında artarak büyümeye 1,6 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Tarım sektörü ise yüzde 3,7'lik katma değer artışı sergileyerek önemli bir büyüme oranı kaydetmiştir. Böylece, 2024 yılı ilk yarısındaki ekonomik büyüme yüzde 3,8 oranında gerçekleşmiştir.
2023 yılı ilk yarısında TÜFE yıllık enflasyonu enerji grubunda daha belirgin olmak üzere baz etkisiyle yavaşlama eğilimine girmiş ve Haziran ayında yüzde 38,2 olarak gerçekleşmiştir. Bu dönemde, Mayıs ayından itibaren doğal gazda uygulanan ilave sübvansiyon, enerji fiyatlarını belirgin bir şekilde düşürürken görece istikrarlı seyreden döviz kuru, gıda ve temel mal fiyatlarındaki ılımlı görünümü desteklemiştir. Diğer taraftan, ücret gelişmeleri ve fiyat katılıkları hizmet enflasyonunun yüksek seyrini sürdürmesine neden olmuştur. Toplam talep koşulları yılın ikinci yarısında ivme kaybetmekle birlikte, enflasyonist düzeyde seyretmeye devam etmiştir. Bununla birlikte kalıcı dezenflasyon sürecinin temini için geçiş dönemi gereklilikleri ve deprem nedeniyle ortaya çıkan ek finansman ihtiyacının sağlanması için alınan kararlar TÜFE yıllık artış oranına ivme kazandırmıştır. Bu doğrultuda, uygulanan vergi ayarlamaları ve ücret artışları ile kurlarda gözlenen yukarı yönlü seyrin enflasyona etkisiyle 2023 yılı sonunda TÜFE yıllık artış oranı yüzde 64,8 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılı Ocak-Ağustos döneminde birikimli TÜFE artış oranı yüzde 31,9 olarak kaydedilmiştir. TÜFE artış oranı, büyük ölçüde doğal gaz sübvansiyonunun katkısıyla oluşan baz etkisi kaynaklı yükselişini sürdürmüş ve Mayıs ayı itibarıyla yüzde 75,5 ile zirve noktasını görmüştür. Haziran ayından itibaren ise dezenflasyon süreci başlamış olup TÜFE yıllık artış oranı 2024 yılı Temmuz ayı itibarıyla yüzde 61,8, Ağustos ayı itibarıyla ise yüzde 52,0 olarak kaydedilmiştir. TÜFE yıllık artış oranının yıl sonunda yüzde 41,5 seviyesine gerileyeceği öngörülmektedir.
2024 yılının ilk yedi ayında ihracat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,1 oranında artarak 148,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu gelişmede ihracat birim değerindeki düşüşe rağmen dış talep ve küresel mal ticaretindeki görece olumlu seyir sonrasında reel ihracatta yaşanan artış belirleyici olmuştur. 2024 yılı ihracatının yüzde 3,3 oranında artarak 264 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi tahmin edilmektedir. 2024 yılının ilk yedi ayında ithalat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 8,3 oranında azalarak 198,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. 2024 yıl genelinde ithalatın yüzde 4,7 oranında azalarak 345 milyar dolar seviyesine gerileyeceği tahmin edilmektedir.
4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
Değerleme konusu taşınmazların 1/1000 ölçekli imar planı süreci henüz tamamlanmış olup, plan sonrası kot çalışmaları devam etmektedir. Bu durum değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir faktördür.
| Yapı tarzı | Betonarme | Çelik | Yığma | Prefabrik |
|---|---|---|---|---|
| İnşaat Nizamı | - | Güvenlik | Var | Yok |
| Yapım yılı | - | Otopark | Var | Yok |
| Elektrik | - | Yüzme Havuzu | Var | Yok |
| Su | - | Asansör | Var | Yok |
| Kanalizasyon | - | Yangın Merdiveni | Var | Yok |
| Doğalgaz | - | Dış Cephe | - | |
| Su Deposu-Hid. | - | Çatı Tipi | - | |
| Yangın Tesisatı | - | Jeneratör | Var | Yok |
4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri
4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler
Bölgede yer alan benzer nitelikteki taşınmazların;
- Konum ve cephe özellikleri,
- Ulaşım imkanları,
- Cephe özellikleri baz alınmıştır.
4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler
| Konum Özelliği | : Konut Bölgesi |
|---|---|
| Yapılaşma Yoğunluğu | : % 20 |
| Çevresel Gelişim Hızı | : Yüksek |
| Yapılaşma Türü | : Parsel Bazlı |
| İnşaat Tarzı | : Betonarme, Yığma, Prefabrik |
| İnşaat Nizamı | : Ayrık |
| Binanın Kat Adedi | : - |
| Yapı Sınıfı | : - |
| Deprem Bölgesi | : 3. Derece |
| Deprem Hasar Durumu | : - |
| Onarım/Güçlendirme | : - |
| İskan Belgesi | : - |
| Yaşı | : - |
| Malzeme Durumu | : - |
| İşçilik Durumu | : - |
| Elektrik | : - |
| Su | : - |
| Kanalizasyon | : - |
| Otopark | : - |
| Asansör | : - |
| Jeneratör | : - |
| Güvenlik | : - |
| Yangın Merdiveni | : - |
- Değerleme konusu 27943 ada, 58 numaralı parsel 172,52 m² yüz ölçüme sahip, "Tarla" nitelikli taşınmazdır. Düzgün olmayan geometrik şekilde eğimsiz bir yapıya sahiptir. Tüm cephelerinden komşu parseller ile çevrili olup üzerinde tek katlı ruhsatsız kaçak yapılar ve komşu parseller ile değerleme konusu 58 parselin üzerine inşa edilmiş sera bulunmaktadır. Sera alanının ~63 m² kısmı değerleme konusu 58 parselin sınırlarına içerisinde kalmaktadır. Değerleme günün parsel üzerinde bulunan yapıların tapu maliki ile herhangi bir sözleşmeye konu olmaksızın ruhsatsız yapılar olması sebebiyle değerlemede dikkate alınmamıştır.
- Değerleme konusu 28528 ada, 3 numaralı parsel 2.500,00 m² yüz ölçüme sahip, "Arsa" nitelikli taşınmazdır. Düzgün olmayan dörtgen benzeri geometrik şekilde düz bir yapıya sahiptir. Ticaret Alanı lejantlı olup, güney cephesinden 10 m lik yola, doğu cephesinden 20 m lik yola diğer cephelerinden komşu parseller ile cephelidir. Parsel üzerinde değerleme gününde 3. Kişiler tarafından tarımsam faaliyet gözlenmiş olup, herhangi bir yapı ve sınırları belirleyici bir unsur bulunmamaktadır.
- Değerleme konusu 28530 ada, 1 numaralı parsel 11.493,10 m² yüz ölçüme sahip, "Arsa" nitelikli taşınmazdır. Kenarları yuvarlanmış, düzgün olmayan dörtgen benzeri geometrik şekilde düz bir yapıya sahiptir. Ticaret + Konut Alanı lejantlı olup, batısından 20 m lik yola, güney cephesinden 15 m lik yola, doğu cephesinden 12 m lik yola ve kuzeyinden 10 m lik yola cephelidir. Parsel üzerinde değerleme günü itibariyle herhangi bir yapı ve sınırları belirleyici bir unsur bulunmamaktadır.
- Değerleme konusu 28531 ada, 3 numaralı parsel 3.086,12 m² yüz ölçüme sahip, "Arsa" nitelikli taşınmazdır. Düzgün olmayan dörtgen benzeri geometrik şekilde düz bir yapıya sahiptir. Ticaret Alanı lejantlı olup, Kuzeyinden 10 m lik yola, doğusundan, 20 m lik yola diğer cephelerinden komşu parseller ile cephelidir. Parsel üzerinde değerleme gününde 3. Kişiler tarafından tarımsam faaliyet gözlenmiş olup, herhangi bir yapı ve sınırları belirleyici bir unsur bulunmamaktadır
- Değerleme konusu 28532 ada, 1 numaralı parsel 2.110,05 m² yüz ölçüme sahip, "Arsa" nitelikli taşınmazdır. Düzgün olmayan dörtgen benzeri geometrik şekilde düz bir yapıya sahiptir. Ticaret Alanı lejantlı olup, Kuzeyinden 20 m lik yola, batısında, 40 m lik yola diğer cephelerinden komşu parseller ile cephelidir. Parsel üzerinde değerleme gününde parselin doğu yarısı 3. Kişiler tarafından tarımsam faaliyet gözlenmiş olup, herhangi bir yapı ve sınırları belirleyici bir unsur bulunmamaktadır
- Değerleme konusu 28533 ada, 2 numaralı parsel 11.567,02 m² yüz ölçüme sahip, "Arsa" nitelikli taşınmazdır. Düzgün olmayan dörtgen benzeri geometrik şekilde düz bir yapıya sahiptir. Ticaret Alanı lejantlı olup, batısından 12 m lik yola, doğusundan, 40 m lik yola diğer cephelerinden komşu parseller ile cephelidir. Parsel üzerinde yıkılmış yapılara ait yapı kalıntıları bulunmaktadır.
- Değerleme konusu 28535 ada, 4 numaralı parsel 3.210,32 m² yüz ölçüme sahip, "Arsa" nitelikli taşınmazdır. Düzgün olmayan dörtgen benzeri geometrik şekilde düz bir yapıya sahiptir. Ticaret + Konut Alanı lejantlı olup, batı, güney ve doğu cephelerinden 12 m lik yola ve kuzeyinden komşu parseller ile cephelidir. Parsel 3. Kişiler tarafından bahçe olarak kullanılmakta olup etrafı duvarlar ile çevrilidir. Bahçe içerisinde 2 adet tek katlı yapı olduğu görülmüştür. Bahçe içerisine girilmesine izin verilmemiş olup uzaktan tespit yapılmış ve yapıların taşınabilir konteyner olduğu bilgisi şifahen alınmıştır.
- Değerleme konusu 28536 ada, 4 numaralı parsel 4.246,96 m² yüz ölçüme sahip, "Arsa" nitelikli taşınmazdır. Düzgün olmayan dörtgen benzeri geometrik şekilde düz bir yapıya sahiptir. Ticaret + Konut Alanı lejantlı olup, batı ve doğu cephelerinden 12 m lik yola ve kuzeyinden komşu parseller ile cephelidir. Parsel üzerinde taşkın vaziyette sera bulunmakta olup tarımsal olarak kullanıldığı görülmüştür.
4.7. Taşınmazların Değerine Etken Faktörler
Olumlu Etkenler:
- Taşınmazlar arterlere, havaalanına ve turizm bölgelerine yakın olması,
- Yeni gelişen bir bölgede konumlu olmaları,
- Büyük kamu kuruluşlarının bölgede yer seçiyor olması
- Ulaşım imkânlarının iyi olması
-
- Madde tamamlanmış çap ve ruhsat alabilecek durumda olması.
Olumsuz Etkenler:
- Etrafında çok sayıda satışa sunulum benzer nitelikli boş taşınmaz olması
- Piyasalarda yaşanan değişkenlikler ve belirsizlik durumu
- Alıcı kitlesinin az olması
- 58 parsel numaralı taşınmazın plan dışında kalması
- Ülke ekonomisinde yaşanan dalgalanmalar
4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri
Değerleme çalışmasında değer takdiri mevcut alanlar ve mevcut satışlar ile kiralamalar dikkate alınarak yapılmıştır.
• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
• Taraflar değerleme konusu gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
- Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
- Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
• Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler
Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı", "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" ve "Maliyet Yaklaşımı" yöntemleridir.
4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemde değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı
Taşınmazların değeri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazların değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmazlar gelir değerine ulaşılır. Taşınmazlar gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli artırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir.
4.9.3 Maliyet Yaklaşımı
Bu yöntemde var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise " hiçbir şahıs ona istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri
Değerleme çalışmasında, taşınmazlar için önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, değer tespitinde pazar araştırması yapılarak yeterli sayı ve nitelikte emsal bulunarak "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" kullanılmıştır.
4.11.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri
Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. Bölgede müteahhit girişimi, yapılaşma bulunmamaktadır. Proje geliştirme ile ilgili herhangi bir çalışma yapılmamıştır.
4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi
Konu çalışma nakit/gelir akışına esas bir çalışma değildir. Belirtilen modele esas çalışma yapılmamıştır.
4.13. Maliyet Oluşumları Analizi
Konu çalışma maliyet oluşumları analizine esas bir çalışmadır. Belirtilen modele esas çalışma yapılmıştır.
4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri
| KONUT EMSAL TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO |
İLAN VEREN KİŞİ |
AÇIKLAMA | SATIŞ FİYATI ( ₺ ) |
PAZARLIKLI FİYATI ( ₺ ) |
BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
||
| 1 | Riba Gayrimenkul 0 (242) 323 12 34 |
Değerleme konusu taşınmazla aynı mahallede konumlu, site içerindeki 3 katlı binanın 1. ara katında konumlu, 50 m2 alanlı, 1+1 mesken 3.650.000,-₺ den pazarlanmaktadır. |
3.650.000 ₺ | 3.300.000 ₺ | 50,00 m² | 66.000,00 ₺/m² | ||
| 2 | Vega Yatırım Gayrimenkul 0 (532) 331 99 11 |
Değerleme konusu taşınmazla aynı mahallede konumlu, site içerindeki 3 katlı binanın zemin katında konumlu, 70 m2 alanlı, 2+1 mesken 4.150.000,,-₺ den pazarlanmaktadır. |
4.150.000 ₺ | 3.800.000 ₺ | 70,00 m² | 54.285,71 ₺/m² | ||
| 3 | Ayt Emlak 0 (532) 488 09 13 |
Değerleme konusu taşınmazla aynı mahallede konumlu, site içerindeki 3 katlı binanın zemin katında konumlu, 20 m2 teras alanı hariç 100 m2 alanlı olduğu beyan edilen dubleks mesken, 6.150.000,00.-TL den pazarlanmaktadır. |
6.150.000 ₺ | 5.750.000 ₺ | 100,00 m² | 57.500,00 ₺/m² | ||
| 4 | Evsane Emlak 0 (535) 874 15 31 |
Değerleme konusu taşınmazla aynı mahallede konumlu, site içerindeki 3 katlı binanın zemin katında konumlu, 45 m2 alanlı, 1+1 mesken 2.600.000,-₺ den pazarlanmaktadır. |
2.600.000 ₺ | 2.400.000 ₺ | 45,00 m² | 53.333,33 ₺/m² |
| KONUT EMSAL ANALİZİ TABLOSU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 | |||
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |||
| NİTELİK | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | |||
| İLANA VEREN KİŞİ | Riba Gayrimenkul | Vega Yatırım Gayrimenkul | Ayt Emlak | Evsane Emlak | |||
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0 (242) 323 12 34 | 0 (532) 331 99 11 | 0 (532) 488 09 13 | 0 (535) 874 15 31 | |||
| KONUT TİPİ | APARTMAN DAİRESİ | APARTMAN DAİRESİ | DUBLEKS MESKEN | APARTMAN DAİRESİ | |||
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 3.650.000 ₺ | 4.150.000 ₺ | 6.150.000 ₺ | 2.600.000 ₺ | |||
| PAZARLIK ORANI | 10,61% | 9,21% | 6,96% | 8,33% | |||
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 3.300.000 ₺ | 3.800.000 ₺ | 5.750.000 ₺ | 2.400.000 ₺ | |||
| TOPLAM BRÜT ALAN ( m2 ) |
50,00 m² | 70,00 m² | 100,00 m² | 45,00 m² | |||
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
66.000,00 ₺/m² | 54.285,71 ₺/m² | 57.500,00 ₺/m² | 53.333,33 ₺/m² | |||
| ODA SAYISI | 1+1 | 2+1 | 3+1 | 1+1 | |||
| İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| KAT | 1. Kat | Zemin | 2. Kat | Zemin | |||
| KAT DÜZELTMESİ | 0% | 15% | 10% | 15% | |||
| YAPI YAŞI DURUMU | YENİ | YENİ | YENİ | YENİ | |||
| YAPI YAŞI DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| KONUM DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |||
| KONUM DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 0% | 15% | 10% | 15% | |||
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
66.000,00 ₺/m² | 62.428,57 ₺/m² | 63.250,00 ₺/m² | 61.333,33 ₺/m² | |||
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 63.252,98 ₺/m² |
| DÜKKAN EMSAL TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO |
İLAN VEREN KİŞİ |
AÇIKLAMA SATIŞ FİYATI |
PAZARLIKLI FİYAT |
BRÜT ALAN |
BİRİM FİYAT | ||||
| 1 | Realty World Center Gayrimenkul 2 0 (242) 349 23 33 |
Değerleme katında, 50 m2 |
konusu taşınmazlar ile aynı mahalle içerisinde, cadde üzerinde konumlu binanın bodrum , zemin katında, 50 m2 , asma katında 20 m2 olmak üzere toplamda 120 m2 alanlı olduğu beyan edilen dükkan 8.500.000,-₺ den pazarlanmaktadır. |
8.500.000 ₺ | 8.000.000 ₺ | 66,67 m² | 120.000,00 ₺/m² | ||
| 2 | Grand Emlak - Real Estate 0 (535) 887 33 55 |
Değerleme katında, 84 m2 |
konusu taşınmazlar ile aynı mahalle içerisinde, bulvar üzerinde konumlu binanın bodrum , zemin katında, 54 m2 , asma katında 35 m2 olmak üzere toplamda 173 m2 alanlı olduğu beyan edilen dükkan 13.000.000,-₺ den pazarlanmaktadır. |
12.000.000 ₺ | 82,47 m² | 145.513,34 ₺/m² | |||
| 3 | Akbay Gayrimenkul 0 (242) 354 00 10 |
pazarlanmaktadır. | Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölge içerisinde, sokak üzerinde konumlu binanın zemin katında, 40 m2 alanlı olduğu beyan edilen dükkan 4.250.000,-₺ den |
4.250.000 ₺ | 4.000.000 ₺ | 40,00 m² | 100.000,00 ₺/m² | ||
| 4 | Özçelik Emlak 0541 678 56 53 |
Değerleme katında, 70 m2 |
konusu taşınmazlar ile aynı mahalle içerisinde, cadde üzerinde konumlu binanın bodrum , zemin katında, 70 m2 , olmak üzere 11.000.000 ₺ 10.000.000 ₺ toplamda 140 m2 alanlı olduğu beyan edilen dükkan 11.000.000,-₺ den pazarlanmaktadır. |
140,00 m² | 71.428,57 ₺/m² | ||||
| DÜKKAN EMSAL ANALİZİ TABLOSU | |||||||||
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 | |||||
| EMSAL DURUMU NİTELİK |
SATILIK DÜKKAN |
SATILIK DÜKKAN |
SATILIK DÜKKAN |
SATILIK DÜKKAN |
|||||
| İLANA VEREN KİŞİ | Realty World Center Gayrimenkul 2 |
Grand Emlak -Real Estate |
Akbay Gayrimenkul |
Özçelik Emlak | |||||
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0 (242) 349 23 33 | 0 (535) 887 33 55 | 0 (242) 354 00 10 | 0541 678 56 53 | |||||
| DÜKKAN TİPİ | ÜÇ KATLI DÜKKAN | ÜÇ KATLI DÜKKAN | TEK KAT | DEPOLU | |||||
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 8.500.000 ₺ | 13.000.000 ₺ | 4.250.000 ₺ | 11.000.000 ₺ | |||||
| PAZARLIK ORANI | 6,25% | 8,33% | 6,25% | 10,00% | |||||
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 8.000.000 ₺ | 12.000.000 ₺ | 4.000.000 ₺ | 10.000.000 ₺ | |||||
| TOPLAM BRÜT ALAN ( m2 ) |
120,00 m² | 173,00 m² | 40,00 m² | 140,00 m² | |||||
| BODRUM KAT ALANI ( m2 ) ( 1/5 ) |
50,00 m² | 84,00 m² | 0,00 m² | 70,00 m² | |||||
| ZEMİN KAT ALANI ( m2 ) ( 1/1 ) |
50,00 m² | 54,00 m² | 40,00 m² | 70,00 m² | |||||
| ASMA KAT ALANI ( m2 | ) ( 1/3 ) | 20,00 m² | 35,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | ||||
| ZEMİNE İNDİRGENMİŞ ALAN | 66,67 m² | 82,47 m² | 40,00 m² | 84,00 m² | |||||
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
120.000,00 ₺/m² | 145.513,34 ₺/m² | 100.000,00 ₺/m² | 119.047,62 ₺/m² | |||||
| İÇ DEKORASYON DURUMU | BAKIMLI 0% |
BAKIMLI | BAKIMLI 0% |
BAKIMLI 0% |
|||||
| İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ ALAN BÜYÜKLÜĞÜ |
BENZER | 0% BENZER |
BENZER | BENZER | |||||
| ALAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| YAPI YAŞI DURUMU | YENİ | YENİ | YENİ | YENİ | |||||
| YAPI YAŞI DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| CEPHE DURUMU | CADDE CEPHE | BULVAR CEPHE | SOKAK CEPHE | CADDE CEPHE | |||||
| CEPHE DÜZELTMESİ | 0% | -16% | 20% | 0% | |||||
| TİCARİ POTANSİYEL DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |||||
| TİCARİ POTANSİYEL DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 0% | -16% | 20% | 0% | |||||
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
120.000,00 ₺/m² | 122.231,20 ₺/m² | 120.000,00 ₺/m² | 119.047,62 ₺/m² | |||||
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 120.319,71 ₺/m² |
| ARSA EMSAL TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO |
İLAN VEREN KİŞİ | AÇIKLAMA | SATIŞ FİYATI ( ₺ ) |
PAZARLIKLI FİYATI ( ₺ ) |
BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
||
| 1 | Alk Emlak | Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda, aynı plan dahilinde sokak cepheli, Konut Alanı |
6.850.000 ₺ | 6.250.000 ₺ | 335,00 m² | 18.656,72 ₺/m² | ||
| 0 (535) 887 21 48 | lejantlı, 4.674,48 m2 alanlı 28517 ada, 3 parsel numaralı arsanın 335 m2 lik hissesi 6.850.000,-₺ den pazarlanmaktadır. |
|||||||
| Talip Yörükoğlu | Değerleme konusu taşınmazlara komşu, Güzeloba | |||||||
| 2 | Emlak | Mahallesi içerisinde yakın konumda, Emsal 0,60, | 15.000.000 ₺ | 13.500.000 ₺ | 730,00 m² | 18.493,15 ₺/m² | ||
| 0 (242) 316 42 00 | sokak cepheli, Konut Alanı lejantlı, 730,00 m2 alanlı arsa 15.000.000,-₺ den pazarlanmaktadır. |
|||||||
| Destıny | Değerleme konusu taşınmazlara komşu, Güzeloba | |||||||
| Gayrimenkul | Mahallesi içerisinde yakın konumda, Emsal 0,60, | |||||||
| 3 | 0 (535) 797 03 06 | sokak cepheli, Konut Alanı lejantlı, 7.517,00 m2 alanlı arsanın 180 m2 lik hissesi 3.500.000,-₺ den |
3.500.000 ₺ | 3.200.000 ₺ | 180,00 m² | 17.777,78 ₺/m² | ||
| pazarlanmaktadır. | ||||||||
| 4 | Alk Emlak | Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda, | ||||||
| aynı plan dahilinde 40 m lik yola cepheli, |
||||||||
| Ticaret+Konut Alanı lejantlı, 18.200 m2 alanlı 28519 | 27.850.000 ₺ | 26.000.000 ₺ | 1.303,00 m² | 19.953,95 ₺/m² | ||||
| 0 (535) 887 21 48 | ada, 1 parsel numaralı arsanın 1.303 m2 lik hissesi 27.850.000,-₺ den pazarlanmaktadır. |
|||||||
| Köksal Emlak | Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda, | |||||||
| aynı plan dahilinde 40 m lik yola cepheli köşe parsel, | ||||||||
| 5 | Ticaret+Konut Alanı lejantlı, 2.389,87 m2 alanlı 28525 | 6.000.000 ₺ | 5.400.000 ₺ | 243,00 m² | 22.222,22 ₺/m² | |||
| 0 (546) 547 84 29 | ada, 2 parsel numaralı arsanın 243 m2 lik hissesi 6.000.000,-₺ den pazarlanmaktadır. |
|||||||
| Değerleme konusu taşınmazlara komşu, Altıntaş | ||||||||
| Meta Yatırım | Mahallesi içerisinde yakın konumda, Emsal 0.80, | |||||||
| 6 | Cadde cepheli, Ticaret + Konut Alanı lejantlı, | 7.100.000 ₺ | 6.400.000 ₺ | 303,00 m² | 21.122,11 ₺/m² | |||
| 0 (242) 999 31 10 | 1.175,00 m2 alanlı arsanın 303 m2 lik hissesi |
|||||||
| 7 | Realty World | 7.100.000,-₺ den pazarlanmaktadır. Değerleme konusu taşınmazlara komşu, Altıntaş |
||||||
| Prestij | Mahallesi içerisinde yakın konumda, Emsal 0,80, | |||||||
| Gayrimenkul | Cadde cepheli, Ticaret + Konut Alanı lejantlı, 3.000 | 72.000.000 ₺ | 65.000.000 ₺ | 3.000,00 m² | 21.666,67 ₺/m² | |||
| 0 (242) 606 06 08 | m2 alanlı arsa 72.000.000,-₺ den pazarlanmaktadır. | |||||||
| ARSA EMSAL ANALİZİ TABLOSU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 | EMSAL-5 | EMSAL-6 | EMSAL-7 |
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK |
| NİTELİK | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA |
| İLANA VEREN KİŞİ | Alk Emlak | Talip Yörükoğlu Emlak |
Destıny Gayrimenkul |
Alk Emlak | Köksal Emlak | Meta Yatırım | Realty World Prestij Gayrimenkul |
| 0 (535) 887 | 0 (242) 316 | 0 (535) 797 | 0 (535) 887 | 0 (546) 547 | 0 (242) 999 | 0 (242) 606 | |
| İLANA VEREN TELEFON NO | 21 48 | 42 00 | 03 06 | 21 48 | 84 29 | 31 10 | 06 08 |
| İMAR DURUMU | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT+TİCA | KONUT+TİCA | KONUT+TİCA | KONUT+TİCA |
| RET | RET | RET | RET | ||||
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 6.850.000 ₺ | 15.000.000 ₺ | 3.500.000 ₺ | 27.850.000 ₺ | 6.000.000 ₺ | 7.100.000 ₺ | 72.000.000 ₺ |
| PAZARLIK ORANI | 8,03% | 10,00% | 8,57% | 6,64% | 8% | 8% | 10% |
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 6.250.000 ₺ | 13.500.000 ₺ | 3.200.000 ₺ | 26.000.000 ₺ | 5.400.000 ₺ | 6.400.000 ₺ | 65.000.000 ₺ |
| ARAZİ ALANI ( m2 ) |
335,00 m² | 730,00 m² | 180,00 m² | 1.303,00 m² | 243,00 m² | 303,00 m² | 3.000,00 m² |
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
18.656,72 | 18.493,15 | 17.777,78 | 19.953,95 | 22.222,22 | 21.122,11 | 21.666,67 |
| ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | |
| TOPOĞRAFİK DURUMU | DÜZ | DÜZ | DÜZ | DÜZ | DÜZ | DÜZ | DÜZ |
| TOPOĞRAFİK DURUM DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | KÜÇÜK | KÜÇÜK | KÜÇÜK | KÜÇÜK | KÜÇÜK | KÜÇÜK | KÜÇÜK |
| ALAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| YAPILAŞMA DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | YOĞUN | YOĞUN | BENZER |
| YAPILAŞMA DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| LEJANT DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER |
| LEJANT DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| KONUM DURUMU | SOKAK | SOKAK | SOKAK | SOKAK | CADDE | SOKAK | SOKAK |
| SOKAK | BULVAR | ||||||
| KONUM DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 5% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 0% | 0% | 5% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT | 18.656,72 | 18.493,15 | 18.666,67 | 19.953,95 | 22.222,22 | 21.122,11 | 21.666,67 |
| ( ₺/m2 ) |
₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² |
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 20.111,64 ₺/m² | ||||||
| YUVARLATILMIŞ ( ₺/m2 ) | 20.112,00 ₺/m² |
Elde edilen emsal bilgileri dikkate alındığında, değerleme konusu taşınmazların yer aldığı bölgede benze imarlı arsa ve yapı metrekare birim satış değerlerinin, taşınmazların konumu, cephesi, büyüklüğü gibi öz niteliklerine göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir.
Taşınmazların konumlu olduğu bölgede yapılan araştırmalarda, karayolu cepheli arsa fiyatlarının konumu sokak veya cadde cepheli olması gibi durumlar olumlu olumsuz özellikler dikkate alındığında plansız tarla nitelikli taşınmazların ~11.000 - 12.000,-₺/m2 arasında birim fiyattan değer bulduğu, arsa nitelikli taşınmazların lejantları da dikkate alındığında ~10.000- 21.500,-₺/m2 aralında olduğu tespit ve takdir edilmiştir.
4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler
Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili Kira Değeri Analizi yapılmamıştır.
4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Değerlemeye konusu taşınmazlara ilişkin her herhangi bir olumsuz hukuki durum söz konusu değildir.
4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar
Değerleme konusu gayrimenkullerden 28528 ada, 3 parsel, 28530 ada, 1 parsel 28531 ada, 3 parsel, 28532 ada, 1 parsel, 28533 ada, 2 parsel, 28535 ada, 4 parsel, 28536 ada, 4 parsel, "Arsa" nitelikli olup, mevcut imar durumu doğrultusunda projelerin yapılması ve yapılaşması en verimli kullanımı olacaktır.
4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
Niteliği gereği değerleme konusu taşınmazların kat irtifakı kurulması durumunda imar durumuna göre kullanımının en etkin ve verimli kullanım olacağı düşünülmektedir.
4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Taşınmazlar tam hisseye sahip olup, Müşterek veya Bölünmüş Kısımlara Esas Değerleme Analizi söz konusu değildir.
4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları
Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.
Bölüm 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERI ENDİRİLMESİ
- 5.1
- 5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri
- 5.3
- 5.4
Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş
GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri
Taşınmazların değerlemesinde, bölgede elde edilen güncel emsal bilgileri, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, amacına uygun kullanılabilirliği, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları, emsallerin pazarlık payları gibi etkenler göz önüne alınarak değer tespiti yapılmıştır. Emsal karşılaştırma yaklaşımında emsal olarak alınan gayrimenkullerin ve değerlemesi yapılan taşınmazların tamamen aynı özelliklere sahip olmaması, yapı inşaat malzemesi, arsa alanı, konum ve şerefiye farkı göz önünde bulundurulmuştur.
5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri
Tüm gerekçeler ilgili konu başlıklarının altında açıklanmıştır.
5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş
Değerleme konusu taşınmazların içerisinde yer aldığı ana taşınmaz ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Muratpaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından tespit edilmiştir. Muratpaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden temin edilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu parsellerin, 10.08.2020 tarih ve 473 sayılı, 1/1.000 ölçekli Havaalanı Güneyi İmar planının Muratpaşa Belediye Meclisinde onaylandığı, kot çalışmalarının devam ettiği bilgisi alınmıştır. Plana göre 28528 Ada, 3 Parsel, 28531 Ada, 3 Parsel, 28532 Ada, 1 Parsel ve 28533 Ada, 2 Parsel numaralı taşınmazlar, Ticaret lejantlı olup yapılaşma koşulları, 2 kat Emsal kat sayısı 0,60 olduğu bilgisi alınmıştır. 28530 Ada, 1 Parsel, 28535 Ada, 4 Parsel ve 28536 Ada, 4 Parsel numaralı taşınmazlar, Ticaret + Konut lejantlı olup yapılaşma koşulları, 2 kat Emsal kat sayısı 0,60 olduğu bilgisi alınmıştır.
5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş
Taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu'nun 02.01.2019 tarihli resmi gazetede yayınlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)'nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (III-48.1.Ç) Madde 22 uyarınca;
"a) (Değişik:RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veyasatmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir. "
"b) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
"c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." olarak geçmektedir.
"ç ) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde bir veya birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projelerde, ortaklık lehine mülkiyet edinme amacı yok ise ortaklığın sözleşmeden doğan
haklarının Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlanmış olması zorunludur. Sözleşmenin karşı tarafının Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde bu bentte yer alan teminat şartı uygulanmaz."
"d) Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir."
Taşınmazlardan 28530/1 parsel ile 28536/4 parsellere sökülebilir malzemeden imal edilmiş sera yapısı tecavüzlüdür. Yapı sökülebilir olduğundan portföye alınmasında risk bulunmamaktadır. Bu sebepten tüm taşınmazların GYO portföyünde "Arsa" olarak değerlendirilmesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Bölüm 6 SONUÇ
6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi
6.2.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE
DANIŞMANLIK A.Ş.
6.3 ulaşılması,
6.4 Gayrimenkul projelerinin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerlerne tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dâhil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi.
FORM Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
6. SONUÇ
6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi
Taşınmazların değerlemesinde emsal karılaştırma metodu yaklaşımının kullanılması uygun bulunmuş, diğer yöntemler imar mevzuatı çerçevesinde değerlendirilememiştir. Değerleme konusu taşınmazların konumu, çevresel özellikleri, yasal ve güncel durumu, günün geçerli piyasa rayiç fiyatlarına göre oluşturulan satış kabiliyeti ve emsal fiyatları göz önüne alınarak değerlendirme yapılmıştır.
Taşınmazların satış kabiliyeti "SATILABİLİR" durumdadır.
6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yapılması planlanan bağımsız bölümlerin özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazların mevcut durumu, konum özellikleri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.
Taşınmazların konumlu olduğu bölgede yapılan araştırmalarda, karayolu cepheli arsa fiyatlarının konumu sokak veya cadde cepheli olması gibi durumlar olumlu olumsuz özellikler dikkate alındığında plansız tarla nitelikli taşınmazların ~11.000 - 12.000,-₺/m2 arasında birim fiyattan değer bulduğu, arsa nitelikli taşınmazların lejantları da dikkate alındığında ~10.000- 21.500,-₺/m2 aralında olduğu tespit ve takdir edilmiştir.
| ARSALAR HESAP DETAYI | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ortalama Birim Değer | Alan | Alan Şerefiyesi |
Konum Şerefiyesi |
Lejant Şerefiyesi |
Topla | Birim Fiyat | Toplam Değer | |||
| 20.110 ₺/m² | Açıklama | Oran | Açıklama | Oran | Açıklama | Oran | m | |||
| 27943/58 - Tarla | 172,52 m² | PLANSIZ | 0% | PLANSIZ | -30% | PLANSIZ | -12% | -42% | 11.663,80 ₺/m² | 2.010.000,00 ₺ |
| 28528/3 - Arsa | 2.500,00 m² | BENZER | 0% | SOKAK CEPHELİ | -30% | TİCARİ | -20% | -50% | 10.055,00 ₺/m² | 25.140.000,00 ₺ |
| 28530/1 - Arsa | 11.493,10 m² | BÜYÜK | -15% | CADDE CEPHELİ VE KÖŞE PARSEL |
0% | TİCARİ + KONUT |
5% | -10% | 18.099,00 ₺/m² | 208.010.000,00 ₺ |
| 28531/3 - Arsa | 3.086,12 m² | BENZER | 0% | CADDE CEPHELİ VE KÖŞE PARSEL |
0% | TİCARİ | -20% | -20% | 16.088,00 ₺/m² | 49.650.000,00 ₺ |
| 28532/1 - Arsa | 2.110,05 m² | BENZER | 0% | 40 M LİK CADDE CEPHELİ KÖŞE PARSEL |
0% | TİCARİ | -20% | -20% | 16.088,00 ₺/m² | 33.950.000,00 ₺ |
| 28533/2 - Arsa | 11.567,02 m² | BÜYÜK | -15% | 40 M LİK CADDE CEPHELİ | 0% | TİCARİ | -15% | -30% | 14.077,00 ₺/m² | 162.830.000,00 ₺ |
| 28535/4 - Arsa | 3.210,32 m² | BENZER | 0% | SOKAK CEPHELİ VE KÖŞE PARSEL |
0% | TİCARİ + KONUT |
6% | 6% | 21.316,60 ₺/m² | 68.430.000,00 ₺ |
| 28536/4 - Arsa | 4.246,96 m² | BENZER | 0% | SOKAK CEPHELİ | -10% | TİCARİ + KONUT |
6% | -4% | 19.305,60 ₺/m² | 81.990.000,00 ₺ |
| KDV HARİÇ TAKDİR EDİLEN ARSALAR DEĞERİ | 632.010.000,00 ₺ |
Kullanılan Kriterler
Bölgede yer alan satılık arsa nitelikli taşınmazlar incelenmiş ve emlakçı görüşlerine de başvurulmuştur. Değerlemeye konu taşınmazların Muratpaşa Belediyesi İmar Müdürlüğünde imar durumu incelenmiştir. Bölgede yapılaşmanın çok düşük olması ve bölgeye müteahhit talebinin düşük olması nedeni ile proje geliştirme işlemi uygulanamamıştır. Şerefiye çalışmasına konu olan taşınmazlar için öncelikli olarak benzer tipte avantajlı-dezavantajlı arsalar göz önünde bulundurularak değere etki edebilecek kriterler belirlenmiştir. Ayrıca bölge de spekülatif olarak talep edilen değerler ve gerçekçi satış fiyatları göz önüne alınmıştır. Yatırımcıların inşaat enflasyonu nedeni ile arsa nitelikli taşınmazlara ilgisinin azalmış olması değerlemede dikkate alınmıştır. Ayrıca kent genelinde özellikle Ukrayna – Rusya savaşından dolayı kente gelen sığınmacıların farklı ülkelere göç etmesi nedeni ile nüfus azalmaya başlamış bunun da bir getirisi olarak bölgedeki gayrimenkul değerleri gerilemiştir. Bölgede yeni onaylanmış olan imar planlarında emsal ve yapılaşma koşullarında değişiklikler yapılmıştır. Konu ile ilgili itiraz davaları olduğu bilgisi alınmıştır. Devam eden dava süreçleri nedeni ile ortaya çıkabilecek yeni imar durumunun olumlu ya da olumsuz etkileri dikkate alınarak değerlendirme yapılmıştır.
İndirgenmiş Nakit Akışlar Yaklaşımı
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yapılmış olan yapıların özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım-satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmakta olup, indirgenmiş nakit akışlar yöntemi raporda kullanılmamıştır.
6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,
Kıymet takdirlerine etken oluşturan kıstasların her birinin gayrimenkulün değerine olan etkisi göz önünde bulundurularak çalışma sonuçlandırılmıştır.
| TAŞINMAZLARIN DEĞERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| NİTELİK | DEĞER | USD | EURO | ||||
| TAŞINMAZIN KDV HARİÇ DURUM DEĞERİ | 632.010.000,00 ₺ | 16.044.202,09 \$ | 13.883.464,22 € | ||||
| TAŞINMAZIN KDV DAHİL DURUM DEĞERİ | 695.211.000,00 ₺ | 17.648.622,30 \$ | 15.271.810,64 € | ||||
| Merkez bankasının 16.06.2025 taşınmazın değerleme günü olan gösterge niteliğindeki efektif satış verileri esas alınmıştır. |
39,3918 ₺ | 45,5225 ₺ |
6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi
Gayrimenkul projesi bu raporun konusu değildir. İş bu rapor 17.06.2025 tarihinde 60 sayfa hazırlanmış olup durumu ve kanaatimizi ifade eden gayrimenkul değerleme bilgilerinize saygı ile sunarız.
| Serhat GÜL | Fatih Orkun SAKALLI | Çetin BEGİÇ | ||
|---|---|---|---|---|
| Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı |
Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı |
Sorumlu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı |
||
| (SPK Lisans No: 410949) | (SPK Lisans No: 407060) | (SPK Lisans No: 400479) | ||
