FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

2025.HALKGYO.20 ARALIK, 2025

Talep Sahibi	Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi
Raporu Düzenleyen Form Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Rapor Tarihi 31.12.2025
Rapor Numarası 2025.HALKGYO.20
	İstanbul, Ataşehir, Küçükbakkalköy Mahallesi 3332 Ada, 24 Parsel, B Blok'ta 92 Adet Ofis, 9
Raporun Konusu	Adet Dükkan ve 4 Adet Asma Katlı Dükkan
Değerleme Konusu ve	İstanbul, Ataşehir, Küçükbakkalköy Mahallesi 3332 Ada, 24 Parsel, B Blok'ta 92 Adet Ofis, 9
Kapsamı Adet Dükkan ve 4 Adet Asma Katlı Dükkan Satış ve Kira Değer Tespiti
	İş bu rapor, Yüzdört (104) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.

Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

İçindekiler	YÖNETİCİ ÖZETİ6
	1. RAPOR BİLGİLERİ8
1.1	Rapor Tarihi8
1.2	Rapor Numarası8
1.3	Raporun Türü / Başlık 8
1.4	Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Denetmen Adı ve Soyadı8
1.5	Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı8
1.6	Değerleme Tarihi 8
1.7	Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası8
1.8	Değerleme Raporunun Amacı 8
1.9	Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama8
1.10	Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 8
	2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 10
	2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri10
	2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri 10
	2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar 10
	2.4. İşin Kapsamı 10
	3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 12
	3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri 12
	3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri:12
	3.1.2. Ulaşım Bağlantıları:14
	3.1.3. Tanımı:15
	3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri 17
	3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar19
	3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu20
	3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.) 20
	3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki 20
	3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu21
	3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama 21
	3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş:.21
	3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve

onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı

	hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş21
	3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,22	ilgili
	3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama22
	3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama22
	4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 24
	4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler24
	4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler 24
	4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler34
	4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri34
	4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler35
	4.7. Taşınmazların Değerine Etken Faktörler35
	4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri35
	4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler 36
	4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 36
	4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı 36
	4.9.3 Maliyet Yaklaşımı36
	4.11.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri37
	4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi 37
	4.13. Maliyet Oluşumları Analizi37
	4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri37
	4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler41
	4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 41
	4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar41
	4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 42
	4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları 42
5.	ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 44
	5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri44
	5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri44
	5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş44
	5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş44
	6. SONUÇ 46

6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi46
6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması46
6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,49
6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi49
7. EKLER Hata! Yer işareti tanımlanmamış.

YÖNETİCİ ÖZETİ
Talep Sahibi	Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi
Rapor No ve Tarihi	2025.HALKGYO.20 / 31.12.2025
Değerleme Konusu ve Kapsamı	Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değerinin tespiti ve bu parsel üzerinde geliştirilen projenin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır.
Taşınmazların Açık Adresi	Barbaros Mahallesi, Şebboy Sokak, No:4/1 Ataşehir / İstanbul
Tapu Kayıt Bilgisi	İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Küçükbakkalköy Mahallesi, 3332 Ada, 24 Parsel, 105 adet bağımsız bölüm
Fiili Kullanımı (Mevcut	1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13 (Dükkan)
Durumu)	14-15-16-17103-104-105 (Ofis)
İmar Durumu	3332 ada 24 parsel,14.08.2009-02.10.2009 Tasdik Tarihli Ataşehir Toplu Konut Alanı Batı Bölgesi 1/1.000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planıkapsamında H:Serbest İrtifalı, Belediye Hizmet alanında kalmakta olup, plan notuna istinaden Avan Projeye göre uygulama yapılacaktır.
Kısıtlılık Hali	Taşınmazların tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Taşınmazların Toplam Alanı	23.992 m²
Taşınmazların Yasal/Mevcut Durumuyla KDV Hariç Toplam Değeri	TOPLAM: 5.142.690.000,00 ₺ (Beşmilyar Yüzkırkikimilyon Altıyüzdoksanbin Türk Lirası)
Taşınmazların Yasal/Mevcut Durumuyla KDV Dahil Toplam Değeri	TOPLAM: 6.171.228.000,00 ₺ (Altımilyar Yüzyetmişbirmilyon İkiyüzyirmisekizbin Türk Lirası)
Taşınmazların Mevcut Durumuyla Vergi Öncesi Toplam Aylık Kira Değeri	TOPLAM: 15.950.000,00 ₺ (Onbeşmilyon Dokuzyüzellibin Türk Lirası)
Taşınmazlar yerinde dükkan ve ofis olarak kullanılmakta olup, projesine kısmen uyumludur. Açıklama Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır.
Raporu Hazırlayanlar	Mithat Engin TAV - SPK Lisans No: 404479
Denetmen	Fatih Orkun SAKALLI - SPK Lisans No: 407060
Sorumlu Değerleme

Bölüm 1 RAPOR BİLGİLERİ

1.1. Rapor Tarihi
1.2. Rapor Numarası
1.3. Raporun Türü / Başlık
1.4. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları
1.5. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
1.6. Değerleme Tarihi
1.7. Dayanak Sözleşmesi Tarihi ve Numarası
1.8. Değerleme Raporunun Amacı
1.9. Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama
1.10. Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi : 31.12.2025

1.2 Rapor Numarası : 2025.HALKGYO.20

1.3 Raporun Türü / Başlık : Anlatım Özellikli Rapor

1.4 Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Denetmen Adı ve Soyadı

Mithat Engin TAV (SPK Lisans No: 404479)

Fatih Orkun SAKALLI (SPK Lisans No: 407060)

1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı

Çetin BEGİÇ (SPK Lisans No: 400479)

1.6 Değerleme Tarihi

Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz tarafından yerinde, ilgili kurum ve kuruluşlarda 17.10.2025 ile 30.12.2025 tarihleri arasında incelemeler yapılmıştır.

1.7 Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası

31.01.2025 / 2025.HALKGYO.20

1.8 Değerleme Raporunun Amacı

Bu rapor, Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Küçükbakkalköy Mahallesi, 3332 ada 24 parselde B Blok'ta yer alan 92 adet "Ofis", 9 adet "Dükkan" ve 4 adet "Asma Katlı Dükkan" vasıflı taşınmazların mevcut piyasa satış ve kira değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.

Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazların portföyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.

1.9 Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama

Değerleme raporu; Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)' in 1. maddesi 2. fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar için;

2024.HALKGYO.1 rapor numarası ile 25.06.2024 tarihinde rapor hazırlanmış olup taşınmazlar içintoplam K.D.V hariç toplam değer 2.816.010.000,00 ₺ (İkimilyarSekizyüzonaltımilyonOnbin Türk Lirası) değer takdir edilmiştir.

2024.HALKGYO.10 rapor numarası ile 19.12.2024 tarihinde rapor hazırlanmış olup taşınmazlar için toplam K.D.V hariç toplam değer 3.400.000.000,00 ₺ (ÜçmilyarDörtyüzmilyon Türk Lirası) değer takdir edilmiştir.

2025.HALKGYO.1 rapor numarası ile 26.06.2025 tarihinde rapor hazırlanmış olup taşınmazlar için toplam K.D.V hariç toplam değer 4.250.180.000,00 ₺ (DörtmilyarİkiyüzellimilyonYüzseksenbin Türk Lirası) değer takdir edilmiştir.

Bölüm 2

DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI

2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri
2.2. Müşteri Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri
2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar
2.4. İşin Kapsamı

2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI

2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri

Şirketimiz, 01.12.2006 tarih ve 6695 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayımlanan şirket ana sözleşmesine göre; taşınmazlar ve buna bağlı her tür taşınır malların yerinde incelemelerini gerçekleştirmek, bunlara bağlı ekspertiz raporlarını düzenlemek ve her türlü değerleme konusunda tüm özel ve kamu kuruluşlarına danışmanlık hizmeti vermek amacı ile 300.000,00 ₺ sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz güncel sermayesi 21.000.000 ₺'dir

Şirketimiz, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 27.07.2007 tarih ve B.02.1.SPK.0.15.534 sayılı yazısı ile SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.

Şirketimiz, Yelken Plaza Balgat Mahallesi Mevlana Bulvarı No: 139 A - Blok 6. Kat Daire: 25 Çankaya / ANKARA adresinde faaliyetlerine devam etmektedir.

2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri

Şirket Unvanı : HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ

Şirket Adresi : Barbaros Mahallesi, Begonya Sokak, WBC İş Merkezi, No: 2/H Ataşehir / İSTANBUL

Şirket Amacı : Kurucusu olan TÜRKİYE HALK BANKASI A.Ş.'nin misyonuna paralel bir şekilde müşterilerine ve hissedarlarına sürekli katma değer yaratmak, GYO sektörünün gelişimine katkıda bulunmak ve küresel ölçekte saygın bir kurum haline gelmek.

Sermayesi : 3.840.000.000,-₺

Halka Açıklık : % 28

Telefon : 0212 600 10 00

E-Posta : [email protected]

2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar

Değerleme çalışması Sermaye piyasası değerleme standartlarına uygun olarak yapılmış, standartlar haricinde herhangi bir müşteri talebi olmamıştır. Konu taşınmazlara ait tapu kayıtları Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından tarafımıza iletilmiştir.

2.4. İşin Kapsamı

İstanbul ili, Ataşehir ilçesi, Küçükbakkalköy Mahallesi 3332 Ada 24 Parsel, B Blok'ta yer alan 92 adet "Ofis", 9 adet "Dükkan", 4 adet "Asma Katlı Dükkan" nitelikli Gayrimenkulün Günümüz Ekonomik Koşullarında Pazar Değerinin Belirlenmesi

Bölüm 3

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri
3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri
3.1.2. Ulaşım Bağlantıları
3.1.3. Tanımı
3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri
3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.. Dokümanlar
3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu
3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)
3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki
3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu
3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama
3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş
3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.
3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama

3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri
3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri:

İstanbul, Yaklaşık 20 milyonluk nüfusuyla dünyada Bombay ve Mexico'dan sonra 3. en kalabalık şehirdir. 133 milyar dolarlık yıllık üretimiyle Dünyada 8. sırada yer alır. Türkiye'nin kültür ve finans merkezidir. İstanbul, 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Marmara kıyısı ve İstanbul Boğazı (Boğaziçi) boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul'un Avrupa'daki bölümüne Rumeli yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu yakası denir. Dünyada iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür.

Yeni kurulan ilçelerle beraber 39 ilçe ve büyükşehir belediyesi ile toplam 40 belediyeden oluşmaktadır. Bahçelievler

Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Eminönü, Esenler, Bahçelievler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Sultanbeyli, Sultangazi, Silivri, Şile, Şişli, Ümraniye, Üsküdar, Tuzla, Zeytinburnu ilçelerine sahiptir.

Dünyanın en eski şehirlerinden olan İstanbul, 330 - 395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395 - 1204 ile 1261 - 1453 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204 - 1261 arasında Latin İmparatorluğu ve son olarak 1453 - 1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır.

İstanbul'un kuzey ve güneyi denizlerle çevrili olup kuzeyinde Karadeniz güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu, Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur. Boğaziçi'ndeki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaz Köprüleri şehrin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşar. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur. Şehre havayolu, karayolu, denizyolu ve demiryolu ile ulaşmak mümkündür. Şehrin 3 adet uluslararası havalimanı mevcuttur. Bunlar Yeşilköy Atatürk Havalimanı, İstanbul Havalimanı ve Sabiha Gökçen Havalimanı'dır. Büyük İstanbul Otogarı 1980'li yıllarda Topkapı'da bulunan İstanbul Trakya Otogarı'nın yetersiz gelmesi üzerine, 1987'de İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile Büyük İstanbul Otobüs İşletmeleri Anonim Şirketi arasında imzalanan antlaşmayla yapımına başlanmış, 1994 yılında hizmete girmiştir. Avrupa'nın en büyük otogarı olmakla beraber dünyanın en büyük 3. otogarı konumundadır. Haydarpaşa Garı, 1908'de İstanbul - Bağdat Demiryolu hattının başlangıç istasyonu olarak inşa edilen tren garıdır. Gar, TCDD'nin ana istasyonudur. İstanbul'un Anadolu Yakasında Kadıköy'de bulunur. Osmanlı İmparatorluğunun son dönemlerinde Bağdat Demiryolu yanında İstanbul-Şam-Medine (Hicaz Demiryolu) seferleri de yapılmaya başlanmıştır. İstanbul'da ulaşım, ağırlıklı olarak İETT yönetiminde otobüs seferleri ve dış semtlerde minibüs ve dolmuş taşımacılığı ile birbirinden farklı sistemlerde raylı ulaşım sistemlerinin desteği ve İstanbul'un coğrafi konumundan faydalanarak İDO' ya ait klasik vapurlar ve modern deniz otobüsleri ile sağlanmaktadır. İstanbul'da her gün, 5712 km²'lik bir alanda 11 milyondan fazla kişi bu ulaşım imkanlarını kullanmaktadır.

Ataşehir İlçesi

Marmara Bölgesi'nde, İstanbul iline bağlı bir ilçe olan Ataşehir, İstanbul'un Anadolu yakasında bulunan bir ilçedir. İstanbul'un doğu yarısında, Kocaeli Yarımadası'nın batı kısmında yer alan ilçenin denize kıyısı yoktur. 2008 yılında Üsküdar'ın Örnek, Fetih ve Esatpaşa, Kadıköy'ün Yenisahra, İçerenköy, İnönü, Kayışdağı, Barbaros, Küçükbakkalköy mahallelerinin tamamıyla Atatürk (Ataşehir) mahallesinin güney bölümünün, ayrıca Ümraniye'nin Yeniçamlıca mahallesiyle, Mustafa Kemal mahallesinin büyük bölümüyle, Namık Kemal Mahallesinin güney kısmıyla ve Samandıra beldesinin Ferhatpaşa mahallesinin güney kısımlarının birleştirilmesiyle ilçe statüsüne kavuşmuştur. Güneybatıdan Kadıköy, batıdan Üsküdar, kuzeyden Ümraniye, doğudan Sancaktepe ve güneydoğudan Maltepe ilçeleriyle çevrilidir.

İlçe, O-2 ve O-4 karayollarının birleşim noktasında bulunmaktadır. Batı Ataşehir bölgesi sahip olduğu lüks konutlarıyla yüksek gelire sahip insanlara hitap etmektedir. Merkez Ataşehir bölgesi,1996 Birleşmiş Milletler İnsan Yerleştirme Konferansı Habitat II. Kent Zirvesi'nde düzenlenmiş olan En İyi Kurumsal Uygulamalar ve Projeleri yarışmasında 'Kent İçinde Kent' dalında birincilik ödülü kazanmıştır. Sahip olduğu çeşitli iş yerleri ve ofislerle de bir iş ve ticaret merkezi olma özelliğini taşımaktadır. Ataşehir ilçesi 17 mahalleden oluşmaktadır. 2019 yılı "Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi" ne göre ilçe bütününde 208.469 erkek ve 216.625 kadın olmak üzere toplam nüfusu 425.094 olarak belirlenmiştir.

3.1.2. Ulaşım Bağlantıları:

Değerleme konusu taşınmazlar İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Küçükbakkalköy Mahallesi, 3332 Ada, 24 Parselde B Blok'ta bulunan 92 adet ''Ofis'', 9 adet ''Dükkan'', 4 adet ''Asma Katlı Dükkan'' vasıflı taşınmazlardır. Bölge; ağırlıklı olarak yeni ve nitelikli konut alanları ile ofis ve ticaret alanlarının yer aldığı lokasyondadır. Taşınmazın yakın çevresinde Metropol AVM, Watergarden AVM, prestijli konut siteleri, 2.Çevreyolu ve Ataşehir merkez bölgesi bulunmaktadır. Bölgenin şehir merkezinde konumlu olması, ulaşım olanakları bakımından güçlü olması, altyapının sorunsuz olması gayrimenkulün değerine olumlu yansımaktadır.

3.1.3. Tanımı:

Ana gayrimenkul; 7.999,46 m² yüzölçümüne sahip 3332 ada 24 parsel üzerinde iki adet blok bulunmaktadır. Söz konusu bloklar A ve B olarak isimlendirilmiştir. Mevcut durumda A Blok Ataşehir Belediyesi tarafından kullanılmaktadır. Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu B Blok'un ise farklı kiracılar tarafından kullanıldığı tespit edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu B Blok incelenen projesine göre 4 bodrum+zemin+24 normal kattan olusmakta olup zemin, 1.normal, 2.normal, 22.normal ve 23.normal katlarda eklenti asma katlar yer almaktadır. Binada 4.bodrum katta otopark ve bina ortak alanları, 3.bodrum katta otopark ve bina ortak alanları, 2. bodrum katta otopark ve ortak alanlar, 1.bodrum katta zemin katta bulunan dükkanlara ait eklenti bölümleri, zemin katta 8 adet dükkan ve personel girişi, asma katta zemin katta bulunan dükkanlara ait eklenti bölümleri, 1.normal katta 5 adet dükkan ve VIP girişi, 2.normal katta 4 adet ofis, 3.normal kattan başlayarak 21.normal kat dahil olmak üzere ara katların her birinde 4'er adet ofis, 22-23.normal katların her birinde 4'er adet asma katlı ofis, 24. normal katta 1 adet çatı piyesli ofis olmak üzere toplam 105 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Binada 1.normal ve zemin katta 2 adet girişi mevcuttur.

BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN ÖZELLİKLERİ

Değerleme konusu 1 no.lu bağımsız bölüm projesine göre zemin ve asma katta konumlu olup zemin kattan sağlanan bina girişine göre en sağda konumludur. Taşınmaz projesine göre zemin katta yaklaşık brüt 610 m², asma katta yaklaşık brüt 530 m²alanlı olup toplamda yaklaşık brüt 1.140 m² alana sahiptir.
❖ Değerleme konusu 2 no.lu bağımsız bölüm projesine göre zemin ve 1.bodrum katta konumlu olup zemin kattan sağlanan bina girisine göre sağdan ikinci tasınmaz konumludur. Tasınmaz projesine göre zemin katta yaklasık brüt 26 m², 1.bodrum katta yaklaşık brüt 49 m²alanlı olup toplamda yaklaşık brüt 75 m²alana sahiptir.
❖ Değerleme konusu 3 no.lu bağımsız bölüm projesine göre zemin, asma ve 1.bodrum katta konumlu olup zemin kattan sağlanan bina girişine göre sağdan üçüncü taşınmaz konumludur. Taşınmaz projesine göre 1.bodrum katta yaklaşık brüt 503 m², zemin katta yaklaşık brüt 412 m², asma katta yaklaşık brüt 231 m²alanlı olup toplamda yaklaşık brüt 1.146 m²alana sahiptir.
Değerleme konusu 4 no.lu bağımsız bölüm projesine göre zemin, asma ve 1.bodrum katta konumlu olup zemin kattan sağlanan bina girişine göre sağdan dördüncü taşınmaz konumludur. Taşınmaz projesine göre 1.bodrum katta yaklaşık brüt 352 m², zemin katta yaklaşık brüt 352 m², asma katta yaklaşık brüt 296 m²alanlı olup toplamda yaklaşık brüt 1.000 m²alana sahiptir.
❖ Değerleme konusu 5 no.lu bağımsız bölüm projesine göre zemin, asma ve 1.bodrum katta konumlu olup zemin kattan sağlanan bina girişine göre sağdan beşinci taşınmaz konumludur. Taşınmaz projesine göre 1.bodrum katta yaklasık brüt 724 m², zemin katta yaklasık brüt 682 m², asma katta yaklasık brüt 537 m²alanlı olup toplamda yaklaşık brüt 1.943 m²alana sahiptir.
Değerleme konusu 6 no.lu bağımsız bölüm projesine göre zemin, asma ve 1.bodrum katta konumlu olup zemin kattan sağlanan bina girişine göre sol ön taşınmaz konumludur. Taşınmaz projesine göre 1.bodrum katta yaklaşık brüt 550 m², zemin katta yaklaşık brüt 520 m², asma katta yaklaşık brüt 396 m²alanlı olup toplamda yaklaşık brüt 1.466 m²alana sahiptir.
Değerleme konusu 7 no.lu bağımsız bölüm projesine göre zemin, asma ve 1.bodrum katta konumlu olup zemin kattan sağlanan bina girişine göre sol orta taşınmaz konumludur. Taşınmaz projesine göre 1.bodrum katta yaklaşık brüt 147 m², zemin katta yaklaşık brüt 147 m², asma katta yaklaşık brüt 76 m²alanlı olup toplamda yaklaşık brüt 370 m²alana sahiptir.
❖ Değerleme konusu 8 no.lu bağımsız bölüm projesine göre zemin ve asma katta konumlu olup zemin kattan sağlanan bina girişine göre sol arka taşınmaz konumludur. Taşınmaz projesine göre zemin katta yaklaşık brüt 145 m², asma katta yaklaşık brüt 75 m²alanlı olup toplamda yaklaşık brüt 220 m²alana sahiptir.

Değerleme konusu 9 no.lu bağımsız bölüm projesine göre 1.normal ve asma katta konumlu olup zemin kattan sağlanan bina girişine göre en sol taşınmaz konumludur. Taşınmaz projesine göre 1.normal katta yaklaşık brüt 206 m²alana sahiptir.
❖ Değerleme konusu 10 no.lu bağımsız bölüm projesine göre 1.normal ve asma katta konumlu olup 1.normal kattan sağlanan bina girişine göre sol orta taşınmaz konumludur. Taşınmaz projesine göre 1.normal katta yaklasık brüt 221 m², asma katta yaklasık brüt 77 m²alanlı olup toplamda yaklasık brüt 298 m²alana sahiptir.
❖ Değerleme konusu 11 no.lu bağımsız bölüm projesine göre 1.normal ve asma katta konumlu olup 1.normal kattan sağlanan bina girişine göre arka orta taşınmaz konumludur. Taşınmaz projesine göre 1.normal katta yaklaşık brüt 159 m², asma katta yaklaşık brüt 107 m²alanlı olup toplamda yaklaşık brüt 266 m²alana sahiptir.
Değerleme konusu 12 no.lu bağımsız bölüm projesine göre 1.normal ve asma katta konumlu olup 1.normal kattan sağlanan bina girişine göre ön taşınmaz konumludur. Taşınmaz projesine göre 1.normal katta yaklaşık brüt 261 m², asma katta yaklaşık brüt 154 m²alanlı olup toplamda yaklaşık brüt 415 m²alana sahiptir.
Değerleme konusu 13 no.lu bağımsız bölüm projesine göre 1.normal ve asma katta konumlu olup 1. normal kattan sağlanan bina girişine göre sağ arka taşınmaz konumludur. Taşınmaz projesine göre 1.normal katta yaklaşık brüt 269 m², asma katta yaklaşık brüt 159 m²alanlı olup toplamda yaklaşık brüt 428 m²alana sahiptir.
❖ Değerleme konusu 14 no.lu bağımsız bölüm projesine göre 2.normal ve asma katta konumlu olup 1. normal kattan sağlanan bina girişine göre sol arka taşınmaz konumludur. Taşınmaz projesine göre 2.normal katta yaklaşık brüt 145 m², asma katta yaklaşık brüt 145 m²alanlı olup toplamda yaklaşık brüt 290 m²alana sahiptir.
❖ Değerleme konusu 15 no.lu bağımsız bölüm projesine göre 2.normal ve asma katta konumlu olup 1. normal kattan sağlanan bina girişine göre sağ arka taşınmaz konumludur. Taşınmaz projesine göre 2.normal katta yaklaşık brüt 145 m², asma katta yaklaşık brüt 145 m²alanlı olup toplamda yaklaşık brüt 290 m²alana sahiptir.
❖ Değerleme konusu 16 no.lu bağımsız bölüm projesine göre 2.normal ve asma katta konumlu olup 1. normal kattan sağlanan bina girisine göre sağ ön tasınmaz konumludur. Tasınmaz projesine göre 2.normal katta yaklasık brüt 145 m², asma katta yaklaşık brüt 145 m²alanlı olup toplamda yaklaşık brüt 290 m²alana sahiptir.
❖ Değerleme konusu 17 no.lu bağımsız bölüm projesine göre 2.normal ve asma katta konumlu olup 1. normal kattan sağlanan bina girişine göre sol ön taşınmaz konumludur. Taşınmaz projesine göre 2.normal katta yaklaşık brüt 145 m², asma katta yaklasık brüt 145 m²alanlı olup toplamda yaklasık brüt 290 m²alana sahiptir.
Değerleme konusu 18-22-26-30-34-38-42-46-50-54-58-62-66-70-74-78-82-86-90 no.lu bağımsız bölümler projesine göre sırayla 3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18-19-20 ve 21. normal katlarda konumlu olup 1.normal kattan sağlanan bina girişine göre sağ arka taşınmaz konumludur. Taşınmazların her biri projesine göre ofis, mutfak ve wc hacimlerinden oluşmakta olup her biri yaklaşık brüt 145 m²alana sahiptir.
❖ Değerleme konusu 19-23-27-31-35-39-43-47-51-55-59-63-67-71-75-79-83-87-91 no.lu bağımsız bölümler projesine göre sırayla 3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18-19-20 ve 21.normal katlarda konumlu olup 1.normal kattan sağlanan bina girişine göre sağ arka taşınmaz konumludur. Taşınmazların her biri projesine göre ofis, mutfak ve wc hacimlerinden oluşmakta olup her biri yaklaşık brüt 145 m²alana sahiptir.
❖ Değerleme konusu 20-24-28-32-36-40-44-48-52-56-60-64-68-72-78-80-84-88-92 no.lu bağımsız bölümler projesine göre sırayla 3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18-19-20 ve 21.normal katlarda konumlu olup 1.normal kattan sağlanan bina girişine göre sağ ön taşınmaz konumludur. Taşınmazların her biri projesine göre ofis hacminden oluşmakta olup her biri yaklaşık brüt 145 m²alana sahiptir.
Değerleme konusu 21-25-29-33-37-41-45-49-53-57-61-65-69-73-77-81-85-89-93 no.lu bağımsız bölümler projesine göre sırayla3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18-19-20 ve 21.normal katlarda konumlu olup 1.normal kattan sağlanan bina girişine göre sol ön taşınmaz konumludur. Taşınmazların her biri projesine göre ofis hacminden oluşmakta olup her biri yaklaşık brüt 145 m²alana sahiptir.
Değerleme konusu 94-98 no.lu bağımsız bölümler projesine göre sırayla 22-23.normal katlar ve katlara bağlı asma katlarda konumlu olup 1.normal kattan sağlanan bina girişine göre sol arka taşınmaz konumludur.

Taşınmazların her biri zemin katta yaklaşık brüt 145 m² , asma katta yaklaşık brüt 145 m² alanlı olup toplamda yaklaşık brüt 290 m² alana sahiptir.

Değerleme konusu 95-99 no.lu bağımsız bölümler projesine göre sırayla 22-23.normal katlar ve katlara bağlı asma katlarda konumlu olup 1.normal kattan sağlanan bina girişine göre sağ arka taşınmaz konumludur. Taşınmazların her biri zemin katta yaklaşık brüt 145 m² , asma katta yaklaşık brüt 145 m² alanlı olup toplamda yaklaşık brüt 290 m² alana sahiptir.
Değerleme konusu 96-100 no.lu bağımsız bölümler projesine göre sırayla 22-23.normal katlar ve katlara bağlı asma katlarda konumlu olup 1.normal kattan sağlanan bina girişine göre sol ön taşınmaz konumludur. Taşınmazların her biri zemin katta yaklaşık brüt 145 m² , asma katta yaklaşık brüt 145 m² alanlı olup toplamda yaklaşık brüt 290 m² alana sahiptir.
Değerleme konusu 97-101 no.lu bağımsız bölümler projesine göre sırayla 22-23.normal katlar ve katlara bağlı asma katlarda konumlu olup 1.normal kattan sağlanan bina girişine göre sol ön taşınmaz konumludur. Taşınmazların her biri zemin katta yaklaşık brüt 145 m² , asma katta yaklaşık brüt 145 m² alanlı olup toplamda yaklaşık brüt 290 m² alana sahiptir.
Değerleme konusu 102 no.lu bağımsız bölüm projesine göre sırayla 24.normal katta konumlu olup 1.normal kattan sağlanan bina girişine göre sol arka taşınmaz konumludur. Taşınmaz yaklaşık brüt 98 m² ofis ve wc hacimlerinden oluşmaktadır.
Değerleme konusu 103 no.lu bağımsız bölüm projesine göre sırayla 24.normal katta konumlu olup 1.normal kattan sağlanan bina girişine göre sağ arka taşınmaz konumludur. Taşınmaz yaklaşık brüt 98 m² ofis ve wc hacimlerinden oluşmaktadır.
Değerleme konusu 104 no.lu bağımsız bölüm projesine göre sırayla 24.normal katta konumlu olup 1.normal kattan sağlanan bina girişine göre sağ ön taşınmaz konumludur. Taşınmaz yaklaşık brüt 98 m² ofis ve wc hacimlerinden oluşmaktadır.
Değerleme konusu 105 no.lu bağımsız bölüm projesine göre sırayla 24.normal ve çatı katta konumlu olup 1.normal kattan sağlanan bina girişine göre sol ön taşınmaz konumludur. Taşınmaz projesine göre 24.normal katta yaklaşık brüt 98 m² , çatı katta yaklaşık brüt 127 m² alanlı olup toplamda yaklaşık brüt 225 m² alana sahiptir.

Değerleme tarihinde tarafımıza bina tümü gösterilememiş olup 2.bodrum kat, zemin kat, 15.normal kat, 17.normal kat, 21.normal kat ve 24.normal katlardan görüntü alınabilmiştir.

3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri

İli	:	İstanbul
İlçesi	:	Ataşehir
Bucağı	:	-
Mahallesi	:	Küçükbakkalköy
Köyü	:	-
Sokağı	:	-
Mevkii	:	-
Pafta No.	:	-
Ada No.	:	3332
Parsel No.	:	24
Yüzölçümü	:	7999.46 m2
Hisse	:	1/1
Ana Gayrimenkul Niteliği	:	Betonarme Bina ve Arsası
Malik	:	Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi

to the second	147		TAPU BİL	.GİLER	i
BLOK	KAT	BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	NİTELİK	CİLT	SAYFA NO	ARSA PAY	ARSA PAYDA	ZEMİN ID	UAVT
В		1	DÜKKAN	423	41830	22	8000	53541371	2510546480
В		2	DÜKKAN	423	41831	10	8000	53541372	1963367451
В		3	DÜKKAN	423	41832	19	8000	53541373
В	ZEMİN KAT	4	ASMA KATLI DÜKKAN	423	41833	19	8000		1864069040
В		5	DÜKKAN	423	41834	20	8000	53541375
В		6	DÜKKAN	423	41835	13	8000		3418619288
В		7	DÜKKAN	423	41836	19	8000	53541377	2405250263
В		8	DÜKKAN	423	41837	18	8000	53541378
В		9	ASMA KATLI DÜKKAN	423	41838	53	8000		2383650963
В	4 NORMAL KAT	10	ASMA KATLI DÜKKAN	423 423	41839	55	8000		2960233555
B	1. NORMAL KAT	11 12	DÜKKAN DÜKKAN	423	41840 41841	38 84	8000 8000	53541381	2761639067 2133760229
_		13	ASMA KATLI DÜKKAN	423	41842	83	8000
В			OFİS	423	41843	38	8000		3703609739 3538613773
B		14 15	OFIS	423	41844	38	8000	53541385
В	2. NORMAL KAT	16	OFIS	423	41845	38	8000	53541386	2679143103
В		17	OFİS	423	41846	38	8000	53541387	2332053939
В		18	OFIS	423	41847	38	8000	53541388
В		19	OFIS	423	41848	38	8000	53541389	1973566100
В	3. NORMAL KAT	20	OFIS	423	41849	38	8000	53541390
В		21	OFİS	423	41850	38	8000	53541391	1081694117
В		22	OFİS	423	41851	38	8000	53541392	2333853873
В	4 11001441 1/45	23	OFİS	423	41852	38	8000	53541393	1906369358
В	4. NORMAL KAT	24	OFİS	423	41853	38	8000	53541394	3073029807
В		25	OFİS	423	41854	38	8000	53541395	3419216803
В		26	OFİS	423	41855	38	8000	53541396	2493750174
В	5. NORMAL KAT	27	OFİS	423	41856	38	8000	53541397	1384083778
В	5. NURIVIAL KAT	28	OFİS	423	41857	38	8000	53541398	2738838701
В		29	OFİS	423	41858	38	8000	53541399	3258122724
В		30	OFİS	423	41859	38	8000	53541400	1849070964
В	6. NORMAL KAT	31	OFİS	423	41860	38	8000	53541401	1631877881
В		32	OFİS	423	41861	38	8000	53541402
В		33	OFİS	423	41862	38	8000		2524946775
В		34	OFİS	423	41863	38	8000		1471083129
В	7. NORMAL KAT	35	OFİS	423	41864	38	8000		3193923418
В		36	OFİS	423	41865	38	8000		2349154464 2755340995
B		37 38	OFIS OFIS	423 423	41866 41867	38 38	8000 8000		1405384106
В		39	OFIS	423	41868	38	8000	53541409
В	8. NORMAL KAT	40	OFIS	423	41869	38	8000		1131192526
В		41	OFIS	423	41870	38	8000		3928300452
В		42	OFIS	423	41871	38	8000		1098493354
В		43	OFIS	423	41872	38	8000		2098360080
В	9. NORMAL KAT	44	OFIS	423	41873	38	8000		2770640825
В		45	OFIS	423	41874	38	8000		2389950649
В		46	OFİS	423	41875	38	8000		1062194764
В	10. NORMAL KAT	47	OFİS	423	41876	38	8000		1117994051
В	10. NORIVIAL KAT	48	OFİS	423	41877	38	8000	53541418	3408418535
В		49	OFİS	423	41878	38	8000	53541419	2871134793
В		50	OFİS	423	41879	38	8000	53541420	3799605005
В	11. NORMAL KAT	51	OFİS	423	41880	38	8000	53541421
В	II. NORWAL KAT	52	OFİS	423	41881	38	8000		3324122427
В		53	OFİS	423	41882	38	8000		2498547658
В		54	OFİS	423	41883	38	8000		3689209025
В	12. NORMAL KAT	55	OFİS	423	41884	38	8000		2929033377
В	,	56	OFİS	423	41885	38	8000		2730742224
В	40 NOR!	57	OFIS	423	41886	38	8000		1139893323
В	13. NORMAL KAT	58	OFİS	423	41887	38	8000	53541428	1289587949

В		59	OFİS	423	41888	38	8000	53541429	2691740431
В		60	OFİS	423	41889	38	8000	53541430	3754305344
В		61	OFİS	423	41890	38	8000	53541431	2218658330
В		62	OFİS	423	41891	38	8000	53541432	1376284038
В	44 NODNAN KAT	63	OFİS	423	41892	38	8000	53541433	3728206156
В	14. NORMAL KAT	64	OFİS	423	41893	38	8000	53541434	3021432483
В		65	OFİS	423	41894	38	8000	53541435	3750706719
В		66	OFİS	423	41895	38	8000	53541436	3343318824
В	15 NORMAL KAT	67	OFİS	423	41896	38	8000	53541437	1320488370
В	15. NORMAL KAT	68	OFİS	423	41897	38	8000	53541438	1594679571
В		69	OFİS	423	41898	38	8000	53541439	1707473938
В		70	OFİS	423	41899	38	8000	53541440	3903401291
В	16 NORMAL KAT	71	OFİS	423	41900	38	8000	53541441	3888400185
В	16. NORMAL KAT	72	OFİS	423	41901	38	8000	53541442	1082296672
В		73	OFİS	424	41902	38	8000	53541443	1006999187
В		74	OFİS	424	41903	38	8000	53541444	1096995079
В	17. NORMAL KAT	75	OFİS	424	41904	38	8000	53541445	3919600746
В	17. NORIVIAL KAT	76	OFİS	424	41905	38	8000	53541446	1467783302
В		77	OFİS	424	41906	38	8000	53541447	1985866878
В		78	OFİS	424	41907	38	8000	53541448	3637309638
В	18. NORMAL KAT	79	OFİS	424	41908	38	8000	53541449	3809203551
В	10. NORIVIAL KAT	80	OFİS	424	41909	38	8000	53541450	3511914438
В		81	OFİS	424	41910	38	8000	53541451	1991266253
В		82	OFİS	424	41911	38	8000	53541452	2657542102
В	19. NORMAL KAT	83	OFİS	424	41912	38	8000	53541453	2125059564
В	15. NORWAL KAT	84	OFİS	424	41913	38	8000	53541454	3135725392
В		85	OFİS	424	41914	38	8000	53541455	2272057031
В		86	OFİS	424	41915	38	8000	53541456	2900233251
В	20. NORMAL KAT	87	OFİS	424	41916	38	8000	53541457	1439882885
В	201 HORWAL KAT	88	OFİS	424	41917	38	8000	53541458	1441381868
В		89	OFİS	424	41918	38	8000	53541459	1690375447
В		90	OFİS	424	41919	38	8000	53541460	1276988720
В	21. NORMAL KAT	91	OFİS	424	41920	38	8000	53541461	3733905966
В		92	OFİS	424	41921	38	8000	53541462	2659343657
В		93	OFİS	424	41922	38	8000	53541463	3907601854
В		94	OFİS	424	41923	38	8000	53541464	2388450823
В	22. NORMAL KAT	95	OFİS	424	41924	38	8000	53541465	2713941165
В		96	OFİS	424	41925	38	8000	53541466	3106629276
В		97	OFİS	424	41926	38	8000	53541467	1700273277
В		98	OFİS	424	41927	38	8000		1888369194
В	23. NORMAL KAT	99	OFIS	424	41928	38	8000	53541469	1408985099
В	-	100	OFIS	424	41929	38	8000	53541470	1750072025
В		101	OFIS	424	41930	38	8000	53541471	1871268403
В	-	102	OFIS	424	41931	38	8000	53541472	2654244389
В	24. NORMAL KAT	103	OFİS	424	41932	38	8000	53541473	3446515144
В	-	104	OFIS	424	41933	38	8000	53541474	2494646744
В		105	OFİS	424	41934	38	8000	53541475	1126993904

Konu taşınmazlara ait tapu kayıtları Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından tarafımıza iletilmiştir.

3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar

Değerleme konusu ana taşınmazın ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Ataşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen paftasından tespit edilmiştir. Ataşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden yazılı imar durumu temin edilememiştir. Ataşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde imar durum bilgisi incelenmiştir.

Taşınmazların takbis kayıtları Web Tapu sistemi alınmış olup Mimari Proje incelemesi gerek Ataşehir Belediyesi İmar arşivi gerekse Web Tapu sisteminden yapılmıştır.

Taşınmazların Ataşehir Belediyesi İmar Arşivinde ve Web Tapu sisteminde incelenen 10.06.2020 tarihli 3194 SY Geçici 16. Md. Gereğince onaylanan projesi esas alınarak değerleme yapılmıştır.

Ataşehir Belediyesi İmar Arşivinde B Blok'a ait 10.01.2011 tarih ve 1/21-1 sayılı Yeni Yapı Ruhsatı, 26.08.2011 tarih ve 8/52-1 sayılı Tadilat Ruhsatı ve 12.06.2012 tarih ve 12/130 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi dijital ortamdan incelenmiştir. Taşınmazın dosyasında değerleme konusu taşınmazların her biri için alınmış Yapı Kayıt Belgeleri'de mevcut olup belgelere ek olarak 2.aşamaya geçilerek 10.06.2020 tarihli proje ile kat irtifakının düzenlendiği tespit edilmiştir.

Ataşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü dijital arşiv dosyası içerisinde herhangi bir olumsuz evrak bulunmamaktadır.

**3194 sayılı kanununun 21. maddesine göre ruhsata aykırı bir durum yoktur. Yeniden ruhsat alımına ihtiyaç bulunmamaktadır.

Konu taşınmazlara ait tapu kayıtları Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından tarafımıza iletilmiştir.

	RUHSAT TABLOSU
ADA	PARSEL	BELGE TÜRÜ	BELGE TARİHİ	BELGE NO	KULLANIM AMACI	YOL KOTU ALT KAT SAYISI	YOL KOTU ÜSTÜ KAT SAYISI	TOPLAM KAT SAYISI	KAPSADIĞI ALAN
3332	24	YENİ YAPI RUHSATI	10.01.2011	1/21-1	BELEDİYE HİZMET ALANI	5	24	29	31.619,48 m²
3332	24	TADİLAT RUHSATI	26.08.2011	8/52-1	BELEDİYE HİZMET ALANI	5	24	29	31.619,48 m ²

	YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ TABLOSU
ADA	PARSEL	BELGE TÜRÜ	BELGE TARİHİ	BELGE NO	KULLANIM AMACI	YOL KOTU ALT KAT SAYISI	YOL KOTU ÜSTÜ KAT SAYISI	TOPLAM KAT SAYISI	KAPSADIĞI ALAN
3332	24	İSKAN	12.06.2012	12/130	BELEDİYE HİZMET ALANI	5	24	29	31.619,48 m²

	MİMARİ PROJE TABLOSU
ADA	PARSEL	BELGE TARİHİ	KULLANIM AMACI	KAPSADIĞI ALAN	İNŞA DURUMU
3332	24	10.06.2020	BELEDİYE HİZMET BİNASI	31.619,48 m ²	İNŞA EDİLMİŞ

E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmazlara ait enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.

3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu

06.10.2025 tarihinde Web Tapu sisteminde alınmış Tapu Kaydı belgelerine göre; B Blok'ta bulunan 92 adet bağımsız bölüm "OFİS", 9 adet bağımsız bölüm "DÜKKAN", 4 adet bağımsız bölüm "ASMA KATLI DÜKKAN" niteliğindedir. Taşınmazların tapu kayıtları ile mevcut kullanımları uyumludur. Değerleme konusu taşınmazlar, Web Tapu sistem ve Ataşehir Belediyesi'nde incelenen mimari projeleri ile blok, kat, konum olarak uyumludur. Taşınmazın tapu kayıtları ile mevcut kullanımı uyumludur. Konu taşınmazlara ait tapu kayıtları Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından tarafımıza iletilmiştir.

3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)

TKGM Web Tapu Sisteminde yapılan incelemelerde değerleme konusu taşınmazın son üç yıl içerisinde herhangi bir mülkiyet değişikliği olmadığı tespit edilmiştir. Taşınmazın maliki olan Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi 12.01.2012 tarihli ve 780 sayılı yevmiyeli işlem ( Edinme Sebebi: Satış ) ile mülkiyet hakkı kazanmıştır. Konu taşınmazlara ait tapu kayıtları Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından tarafımıza iletilmiştir.

3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki

Rapora konu taşınmazlara ilişkin tapu ve takyidat bilgileri 06.10.2025 tarihinde Web Tapu Sistemi'nden alınmış TAKBİS Belgeleri üzerinden incelenmiştir. Değerleme konusu taşınmazların tapu kayıtları üzerinde;

Beyanlar Hanesinde (Müşterek olarak) :

-3194 SY Geçici 16. Md. Gereğince Bağımsız Bölümün Niteliğinin ve Kat Değişikliği yapılmıştır. (07.07.2020-12402)
-Taşınmazın Mülkiyeti KM ne Çevrilmiştir. (13.06.2012-10977)
-Yönetim Planı : 24/08/2011 (26.08.2011-15258)

Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde (Müşterek olarak) :

-Diğer İrtifak Hakkı : TEDAŞ lehine 1 krş bedelle 30 yıllığına A ile gösterilen 275,64m2 lik alanda irtifak hakkı tesis edilmiştir. (13.06.2012-10910)

Eklenti Bilgileri:

Her bir bağımsız bölüme ait eklenti bilgileri bulunmaktadır.

Konu taşınmazlara ait tapu kayıtları Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından tarafımıza iletilmiştir.

3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu

Değerleme konusu taşınmazların içerisinde yer aldığı ana taşınmaz ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Ataşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından tespit edilmiştir.

Taşınmaz Ataşehir Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Ataşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden temin edilen bilgiye göre; değerleme konusu taşınmazların yer aldığı ada/parsel, 14.08.2009-02.10.2009 Tasdik Tarihli Ataşehir Toplu Konut Alanı Batı Bölgesi 1/1000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı, Ataşehir Toplu Konut Alanı Batı Bölgesi 3332 Ada, 3359 Ada 1 Parseller İle 3362 Ada 1 Parselin Doğusunda Yer Alan Yol, Otopark ve Park Alanına Ait 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Tadilatında kapsamında H:Serbest İrtifalı, Belediye Hizmet alanında kalmakta olup, plan notuna istinaden avan projeye göre uygulama yapılacaktır. Parselde toplam inşaat alanının %50 sini geçmeyecek şekilde ticaret ve hizmet birimleri yer alabilecek ve bina oturumu avan proje ile belirlenecektir. Herhangi bir terki bulunmadığı beyan edilen parsel, belediye sınırları içerisinde yer almaktadır

3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama Ataşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü dijital arşiv dosyası içerisinde herhangi bir olumsuz evrak bulunmamaktadır.
3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş:

Ataşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden değerleme konusu taşınmazların kadastral durumunda son 3 yıl içinde herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.

3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.

Taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu'nun 02.01.2019 tarihli resmi gazetede yayınlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)'nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (III-48.1.Ç) Madde 22 uyarınca;

"b) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve

3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.

"c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." olarak geçmektedir.

Taşınmazların tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut kullanımına uygun olması sebebiyle GYO portföyünde "Bina" olarak değerlendirilmesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,

Değerleme konusu taşınmaz yapı denetim hakkında kanun kapsamındadır. Bu Kanunun amacı; can ve mal güvenliğini teminen, imar plânına, fen, sanat ve sağlık kurallarına, standartlara uygun kaliteli yapı yapılması için proje ve yapı denetimini sağlamak ve yapı denetimine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir. Yapı ruhsat belgelerine esas bilgiler doğrultusunda, söz konusu binaya ait yapı denetim firmasının İstanbul Yıldız Teknik LTD. ŞTİ. Firması olduğu belirlenmiştir.

3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

Değerleme konusu taşınmazlar ticari nitelikli olup, değerleme bu vasfa yönelik yapılmıştır.

3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama

Değerleme konusu parsel üzerinde kat karşılığı yöntemi veya hasılat paylaşımı modeli ile proje geliştirilmemektedir. Taşınmazlar için herhangi bir proje işlemiyle ilişkin sözleşme bulunmamaktadır.

Bölüm 4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler
4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri
4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alman Veriler
Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler
4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler
4.8. Değerleme İsleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri
Değerlemede Kullanılan Yöntemler
4.9.1. Ernsal Karşılaştırma Yaklaşımı
4.9.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı
4.9.3. Maliyet Yaklaşımı
Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntem/ler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri
Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri.
4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi
4.13. Maliyet Oluşumları Analizi
4.14. Değerlemede Esas Alman Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri
4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler
4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar
Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
4.20. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranla

4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

Taşınmazların konumlu olduğu bina, Ataşehir Barbaros Mahallesi'nde yer almakta olup, Konut-Ticaret ve Konut lejantlı yapılaşmanın yoğunluklu olduğu lokasyonda bulunmaktadır. Bölgede taşınmaza benzer şekilde yapılaşmış prestijli siteler, otel alanları, ofis ve ticaret alanları mevcuttur. Bölge ana arterlere yakın konumda bulunması ve prestijli yapıların yoğunlukta olduğu bölgede konumlu olması sebebiyle tercih seviyesi yüksektir. Bölgede herhangi bir ulaşım ve altyapı sorunu bulunmamaktadır.

4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler Dünya Ekonomisindeki Gelişmeler

2024 yılında küresel ölçekte büyüme görünümü, enflasyonda gerileme eğilimi sürerken jeopolitik gerginlikler ve ticarette belirsizliklerin gölgesinde, dayanıklı bir performans sergilemiştir. Gelişmiş ekonomiler büyümesini korurken gelişmekte olan ekonomiler ise özellikle Asya ekonomileri kaynaklı ivme kaybetmiştir. 2024 yılında başta Avrupa Merkez Bankası (ECB) ve ABD Merkez Bankası (Fed) olmak üzere gelişmiş ülke merkez bankaları büyüme ve enflasyon dinamiklerini dikkate alarak politika faizlerinde indirim döngüsüne başlamıştır. Diğer taraftan gelişmekte olan ülke merkez bankaları temkinli yaklaşımını sürdürmüştür. Özellikle yılın son çeyreğinde ABD'de seçim süreci kaynaklı politika belirsizliği küresel iktisadi faaliyette belirleyici bir unsur olmuştur.

2025 yılının ilk yarısında ABD ve Çin arasında artan ticaret gerilimi, tarife artışları ve misilleme önlemleri, küresel ticaret sistemine yönelik belirsizlikleri derinleştirmiştir. ABD'nin ilan ettiği küresel ölçekte yaygın tarifelere başta Çin olmak üzere birçok ülke tarafından karşılık verilmiş, bu durum finansal piyasalarda da sert dalgalanmalara yol açmıştır. Tüm bu gelişmelerin etkisiyle küresel büyüme ivmesi baskılanmış ancak önden yüklemeli ticaret ve yatırım faaliyetleri bu dönemde büyümeyi desteklemiştir.

Finansal koşullar 2025 yılının ilk yarısında görece iyileşmiş, gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımları canlanmıştır. Bu olumlu tabloya rağmen, özellikle ABD'nin uygulamayı planladığı ilave tarifelerin ertelenmesiyle ticaret politikası belirsizlikleri artmış, küresel büyüme ve ticaret üzerindeki riskler varlığını korumuştur. 2022 yılında zirveye ulaşan küresel enflasyona karşı alınan tedbirlerle belirli kazanımlar sağlanmışken fiyat artışlarındaki düşüş süreci son dönemde yavaş seyretmektedir. Mal fiyatları artış hızındaki belirgin düşüşler manşet enflasyonun gerilemesine yardımcı olurken hizmet fiyatları artış hızı ortalama enflasyonun üzerinde kalmaya devam etmektedir. Başlıca ekonomilerde görece yüksek seviyelerden gerilemesine rağmen enflasyonun öngörülenin üzerinde seyretmesi, faiz indirimlerini ötelemiştir. Manşet enflasyonun beklentilerle nispeten daha uyumlu bir görünüm izlediği Avro Bölgesi ve diğer gelişmiş ekonomiler, parasal gevşeme döngüsü açısından ABD'nin önünde yer almıştır. Birçok gelişmekte olan ülke merkez bankaları ise dışsal riskler nedeniyle politika faiz oranlarını düşürme konusunda temkinli davranmaya devam etmektedir.

Küresel salgın öncesi yirmi yıllık dönemde dünya büyümesi ortalama yüzde 3,7 iken son yıllardaki makroekonomik gelişmelere paralel olarak, 2024 yılında yüzde 3,3 oranıyla tarihsel ortalamaların altında büyüme kaydedilmiştir. Dünya ekonomisinin Uluslararası Para Fonu (IMF) tahminlerine göre 2025 yılında bir önceki yılın da altında kalarak yüzde 3,0 oranında büyümesi, 2026 yılında benzer bir görünümle yüzde 3,1 oranında büyüme kaydetmesi beklenmektedir.

Ülkelere göre incelendiğinde, 2024 yılında ABD ekonomisi güçlü iç talep sayesinde yüzde 2,8 ile görece yüksek bir büyüme kaydederken Avro Bölgesinde büyüme yüzde 0,9 ile sınırlı düzeyde kalmış, özellikle imalat sanayiindeki durgunluk ve yüksek enerji maliyetleri büyümeyi baskılamıştır. Çin ekonomisi ihracattaki artışa rağmen zayıf iç talep ve gayrimenkul sektöründeki sorunlara bağlı olarak yüzde 5,0 oranında büyüme kaydetmiştir. 2024 yılında yüzde 1,8 oranında büyüyen gelişmiş ekonomilerin 2025 ve 2026 yıllarında sırasıyla yüzde 1,5 ve yüzde 1,6 oranlarında büyümesi

beklenmektedir. Türkiye'nin önemli ticaret ortağı olan Avro Bölgesinin 2025 ve 2026 yıllarında sırasıyla yüzde 1,0 ve yüzde 1,2 oranında, Almanya'nın yüzde 0,1 ve yüzde 0,9 oranında büyümesi öngörülmektedir. Aynı dönemde Birleşik Krallık'ın sırasıyla yüzde 1,2 ve yüzde 1,4 oranında büyümesi beklenirken Japonya'nın yüzde 0,7 ve yüzde 0,5 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir. ABD'nin ise 2025 yılında yüzde 1,9 oranında büyümesi öngörülmekteyken 2026 yılında yüzde 2,0 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir.

2024 yılında yüzde 4,3 büyüyen gelişmekte olan ülkelerin 2025 ve 2026 yıllarında IMF tahminlerine göre yüzde 4,1 ve yüzde 4,0 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Gelişmekte olan ülkeler arasında öncü konumda olan Çin'in 2025 ve 2026 yıllarında sırasıyla yüzde 4,8 ve yüzde 4,2 oranında, Hindistan'ın ise her iki yılda yüzde 6,4 oranında büyümesi öngörülmektedir. Çin ekonomisi son dönemlerde artan teşvikler, iyileşen tüketici güveni ve güçlü dış talepten olumlu etkilenmiş ve beklentilere yakın bir performans sergilemiştir. Ancak gayrimenkul sektöründeki kırılganlıklar gibi devam eden yapısal sorunlar ve ticaret gerilimleri Çin ekonomisinde aşağı yönlü baskı oluşturmaktadır.

Enflasyon oranlarının birçok ekonomide hedef seviyelere yaklaşması ve bazı ülkelerde iktisadi faaliyette yavaşlamanın belirginleşmesi, küresel finansal koşullarda sınırlı bir gevşemeye zemin hazırlamıştır. Bununla birlikte, ticaret politikalarındaki belirsizlikler, özellikle büyük ekonomiler arasında devam eden tarife gerilimleri ve korumacı eğilimler, küresel ekonomik görünüm üzerinde baskı oluşturmaktadır. Süregelen jeopolitik gelişmelerin yanı sıra, emtia fiyatlarındaki oynaklık ve para politikası adımlarının hızı ile zamanlaması, önümüzdeki dönemde ülkelerin büyüme performansını ve finansal istikrarını etkilemeye devam edecektir.

Kaynak: IMF Küresel Ekonomik Görünüm (Temmuz 2025), T: Tahmin

Grafik 1: Küresel Büyüme ve Küresel Ticaret Hacmi Artışı (Yüzde)

2025 yılı küresel iktisadi faaliyet görünümünde bir önceki yıla kıyasla yaşanan kısmi yavaşlama ve artan belirsizliklerle dünya ticaret hacmi artış hızındaki yavaşlamanın daha da belirginleşmesi öngörülmektedir. 2024 yılında mal ve hizmet ticaret hacmindeki artış, küresel düzeyde yüzde 3,5, gelişmiş ülkelerde yüzde 2,0 iken yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde yüzde 5,8 oranında kaydedilmiş olup 2025 yılında sırasıyla yüzde 2,6, yüzde 1,8 ve yüzde 3,8 oranlarında gerçekleşmesi tahmin edilmektedir. 2026 yılında ise küresel mal ve hizmet ticaretindeki artış hızının tarifeler ve korumacılıktaki yükselişle beraber daha da yavaşlayarak yüzde 1,9 olması beklenmektedir. Bu dönemde mal ve hizmet ticaret hacmi artış hızının gelişmiş ülkelerde yüzde 1,2 oranına, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 3,2

oranına gerilemesi tahmin edilmektedir.

	2023	2024	2025T	2026T

Küresel Hâsıla	3,5	3,3	3,0	3,1
Gelişmiş Ekonomiler	1,8	1,8	1,5	1,6
ABD	2,9	2,8	1,9	2,0
Avro Bölgesi	0,5	0,9	1,0	1,2
Almanya	-0,3	-0,2	0,1	0,9
Diğer Gelişmiş Ekonomiler	1,9	2,2	1,6	2,1
Yükselen ve Gelişmekte Olan Ekonomiler	4,7	4,3	4,1	4,0
Yükselen ve Gelişmekte Olan Asya	6,1	5,3	5,1	4,7
Çin	5,4	5,0	4,8	4,2
Yükselen ve Gelişmekte Olan Avrupa	3,6	3,5	1,8	2,2
Orta Doğu ve Orta Asya	2,4	2,4	3,4	3,5
Sahra-Altı Afrika	3,6	4,0	4,0	4,3
Dünya Ticaret Hacmi (Mal ve Hizmetler)	1,0	3,5	2,6	1,9
Gelişmiş Ekonomiler	0,2	2,0	1,8	1,2
Yükselen ve Gelişmekte Olan Ekonomiler	2,3	5,8	3,8	3,2
Emtia Fiyatları
Petrol	-16,4	-1,8	-13,9	-5,7
Yakıt Dışı (Dünya Emtia İthalat Ağırlıklarına Göre Ort.)	-5,7	3,7	7,9	2,0
Tüketici Fiyatları	6,6	5,6	4,2	3,6
Gelişmiş Ekonomiler	4,6	2,6	2,5	2,1
Yükselen ve Gelişmekte Olan Ekonomiler	8,0	7,7	5,4	4,5
Kaynak: IMF Küresel Ekonomik Görünüm (Temmuz 2025), T: Tahmin

2024 yılında küresel düzeyde talepteki zayıf seyir emtia fiyatlarında aşağı yönlü baskı oluşturmuştur. Özellikle enerji fiyatları, Rusya-Ukrayna savaşıyla zirve seviyeleri gördükten sonra gerileyerek salgın öncesi fiyat seviyesine yakınsamış ancak yıl ortasında başta Gazze'deki katliamlar ve On İki Gün Savaşı olmak üzere Orta Doğu'da yaşanan İsrail kaynaklı gerilimler nedeniyle kısa süreli artışlar görülmüştür. 2025 yılına gelindiğinde ise emtia fiyatları genel olarak ılımlı bir seyir izlemekte olup küresel ticaret akımlarında gözlenen öne çekilmiş talep ve stoklama davranışları, bazı alt gruplarda geçici dalgalanmalara yol açmıştır. Küresel navlun fiyatlarında 2025 yılının ilk yarısında kısmi artışlar gözlenmiş, ikinci çeyrekte bu eğilim yavaşlamıştır. 2025 yılında emtia fiyatları, özellikle enerji ve gıda alt gruplarında, manşet enflasyonun düşüşüne katkı sunarken hizmet fiyatlarındaki dirençli seyir enflasyondaki gerilemeyi sınırlamaya devam etmiştir. Önümüzdeki dönemde küresel talebin görünümü, ticaret politikalarının ve jeopolitik risklerin seyri, başta enerji olmak üzere emtia fiyatlarında belirleyici unsurlar olacaktır.

Kaynak: Ticaret Politikası Belirsizliğinin Ekonomik Etkileri, Caldara vd. (2020); Jeopolitik Risk Endeksi

Sıkı finansal koşullarla gerileme kaydeden küresel enflasyon, özellikle hizmet fiyatlarındaki dirençli seyir nedeniyle hedef seviyelere tam olarak yakınsayamamıştır. 2025 yılında zayıflayan özel tüketim ve yatırımlar manşet enflasyonda düşüşü desteklerken çekirdek enflasyon birçok gelişmiş ve gelişmekte olan ekonomide yüksek kalmaya devam etmektedir. Bu durum, tarifelerin olası etkileriyle birlikte önümüzdeki dönemde enflasyona dair endişeleri canlı tutmaktadır.

Bu çerçevede, merkez bankaları 2025'in ilk yarısında temkinli bir duruş sergilemiş ancak bazı gelişmiş ülkelerde sınırlı faiz indirimlerine gidilmiştir. ABD Merkez Bankası yılın ilk yarısında politika faiz oranını sabit tutarak yılın ikinci yarısında kademeli faiz indirimi sinyali vermiş, Avrupa Merkez Bankası ise politika faizini sınırlı oranda düşürmüştür. Çin'de parasal gevşeme ve mali teşvikler devam ederken Japonya faiz artırımlarını kontrollü biçimde sürdürmektedir. Gelişmekte olan ülkelerde ise faiz indirimlerine dair adımlar büyük ölçüde sınırlı kalmıştır. Mevcut sıkı finansal koşullar ve politika belirsizlikleri altında, küresel enflasyonun 2024 yılına göre düşüş göstereceği ancak bazı ekonomilerde hedeflerin üzerinde kalmayı sürdüreceği öngörülmektedir. IMF'nin 2025 yılı tahminine göre enflasyonun gelişmiş ekonomilerde yüzde 2,5 ve yükselen piyasalar ve gelişmekte olan ekonomilerde yüzde 5,4 olması öngörülmektedir. Küresel enflasyonun ise 2025 ve 2026 yıllarında sırasıyla ortalama yüzde 4,2 ve yüzde 3,6 oranında gerçekleşeceği tahmin edilmektedir.

Önümüzdeki dönemde, jeopolitik gerilimlerin ve ekonomi politikası belirsizliklerinin, küresel ticarette korumacılık eğilimlerini ve tedarik zincirlerinde bozulmaları besleme olasılığı hâlen devam etmektedir. Ayrıca, finansal koşullarda sıkılaşmanın seyri ve beklenen gevşeme döngüsünün takvimi, küresel risk iştahı ve gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımları üzerinde belirleyici olacaktır. Son olarak, iklim değişikliğine bağlı kuraklık gibi doğal afetlerin sıklığının artması ve boyutlarının büyümesi küresel enflasyon beklentilerinde arz yönlü bozulmalara neden olabilecektir. Orta Vadeli Program (2026-2028)'ın makroekonomik politika çerçevesi ortaya konulurken söz konusu aşağı ve yukarı yönlü riskler dikkate alınmış, hedefler belirlenirken ihtiyatlı bir yaklaşım benimsenmiştir.

Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler

Küresel ölçekte devam eden enflasyonla mücadele politikalarının etkisiyle dış talebin zayıf seyrettiği, jeopolitik gerilimlerin sürdüğü ve finansal koşulların nispeten sıkı seyrettiği 2024 yılında, Türkiye ekonomisi dezenflasyon sürecine uyumlu şekilde büyümesini sürdürmüştür. Uygulamaya konulan sıkı para ve maliye politikaları ile 2024 yılı Haziran ayından itibaren fiyatlar genel seviyesindeki artış hızı yavaşlamaya başlamıştır. 2023 yılında yaşanan deprem felaketinin

yol açtığı hasarın giderilmesine yönelik uygulanan tedbirlere ve yürütülen yeniden yapılanma faaliyetlerine 2024 yılında da devam edilmiştir. Böylece 2024 yılı boyunca inşaat yatırımları güçlü seyretmiş ve sabit sermaye yatırımları bir önceki yıla kıyasla ivme kaybetmesine rağmen artış eğilimini sürdürmüştür. Yılın ikinci yarısında sıkı para ve maliye politikası uygulamalarının kararlılıkla devam etmesiyle birlikte özel tüketimin artış hızı azalmış ve büyüme kompozisyonundaki dengelenmeyle dezenflasyon süreci desteklenmiştir. Böylelikle, Türkiye ekonomisi 2024 yılında küresel ve bölgesel ölçekte artan belirsizliklerle birlikte devam eden zayıf dış talep koşulları ve finansal sıkılaşmaya rağmen dayanıklılığını koruyarak yılın tamamında yüzde 3,3 oranında büyüme kaydetmiştir.

2024 yılında milli gelir iktisadi faaliyet kollarına göre incelendiğinde, yıl genelinde inşaat dâhil hizmetler sektörü milli gelir büyümesine en fazla katkı sağlayan üretim sektörü olmaya devam etmiştir. 2024 yılının tamamında inşaat dâhil hizmetler sektörü ve sanayi sırasıyla yüzde 3,6 ve yüzde 0,2 oranlarında katma değer artışı göstermiş olup bu sektörlerin büyümeye katkıları ise sırasıyla 2,3 puan ve 0,04 puan olmuştur. Ayrıca inşaat sektörü, beş yıllık daralmanın ardından deprem bölgesindeki yeniden yapılanma faaliyetlerinin de etkisiyle 2023 yılında yeniden canlanmış ve 2024 yılında ivme kazanarak yüzde 9,9 oranında güçlü bir büyüme kaydetmiştir. Diğer taraftan, tarım sektörü önceki yıldaki seyrinin aksine yıl genelinde yüzde 5,1 oranında artış kaydederek büyümeye 0,3 puan katkı sağlamıştır.

Türkiye ekonomisi 2024 yılının ilk yarısında ılımlı bir performans sergileyerek yıllık bazda yüzde 3,7 oranında büyümüştür. Bu dönemde ivme kaybetmekle birlikte inşaat dâhil hizmetler sektörü milli gelir büyümesinin temel sürükleyicisi olurken sanayi sektörü sıkı politikalara rağmen milli gelire sınırlı oranda pozitif katkıda bulunmuştur. Hizmetler sektörü yılın ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,1 oranında artış kaydederken sanayi sektörü aynı dönemde yüzde 1,0 oranında büyümüştür. Bahse konu dönemde inşaat sektörü ile ticaret, ulaştırma ve konaklama hizmetleri ise sırasıyla yüzde 8,9 oranında ve yüzde 3,6 oranında büyüyerek iktisadi faaliyete katkı sunmaya devam etmiştir. Tarım sektörü ise yüzde 6,4 oranında artarak milli gelir büyümesine 0,2 puan katkı sağlamıştır.

2024 yılının ikinci yarısında ise milli gelir katma değer artışı, yüzde 3,0 seviyesinde gerçekleşerek iktisadi faaliyetin ivme kaybetmesine rağmen pozitif seyrini koruduğunu ortaya koymuştur. İnşaat dâhil hizmetler sektörü bu dönemde yüzde 3,2 oranında büyüyerek ekonomik aktivitenin lokomotifi olmaya devam etmiştir. Sanayi sektörü ise yüzde 0,6 oranında sınırlı bir daralma kaydetmiş ve büyümeye 0,1 puan negatif etkide bulunmuştur. Ayrıca, bu dönemde inşaat sektöründe büyüme hız kazanarak yüzde 10,9 oranında artış kaydetmiş olup deprem bölgesinde yürütülen yeniden yapılanma çalışmalarının büyüme üzerindeki olumlu etkisi sürmüştür. Tarım sektörü ise aynı dönemde ivme kazanarak yüzde 4,7 oranında artış kaydetmiş ve büyümeye 0,3 puan katkı sağlamıştır.

2025 yılının ilk çeyreğinde GSYH artış hızı yüzde 2,3 oranında gerçekleşmiş olup iktisadi faaliyet ılımlı seyretmiştir. Milli gelir üretim yönünden değerlendirildiğinde, inşaat dâhil hizmetler sektörü yüzde 3,4 oranında artış kaydederek büyümenin arkasındaki itici güç olmaya devam etmiştir. Bununla birlikte, sanayi katma değeri bu dönemde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 1,7 oranında daralmıştır. Tarım sektörü ise iklim koşulları nedeniyle yüzde 2,1 oranında daralarak artış eğilimini sonlandırmıştır.

2025 yılının ikinci çeyreğinde ise GSYH yüzde 4,8 oranında büyüme kaydederek bir miktar ivme kazanmıştır. Bu dönemde sanayi sektörü yüzde 6,1 oranında artış kaydederek büyümeye yüzde 1,2 puan katkıda bulunurken, inşaat dâhil hizmetler sektörü katma değeri yüzde 5,2 oranında artarak büyümeye 3,4 puan katkı sunmuştur. Tarım sektörü ise baz etkisi ve olumsuz iklim koşulları nedeniyle yüzde 3,5'lik daralma ile büyümeye 0,1 puan negatif katkıda bulunmuştur. Böylece, 2025 yılı ilk yarısındaki ekonomik büyüme yüzde 3,6 oranında gerçekleşmiştir.

Grafik 3: Üretim Yoluyla GSYH Büyümesi ve Sektörel Katkılar (Yüzde) Kaynak: TÜİK, SBB hesaplamaları

Harcamalar yöntemiyle milli gelir incelendiğinde, 2024 yılında özel tüketim bir önceki yıla kıyasla ivme kaybetmis olsa da ekonomik büyümenin ana sürükleyicisi olmaya devam etmiştir. Yüzde 4,3 oranındaki artışla büyümeye 3,0 puan katkı yapan özel tüketim, hanehalkı harcamalarındaki dirençli seyrin sürdüğüne işaret etmiştir. Sabit sermaye yatırımları yüzde 2,7 oranında artarak büyümeye 0,7 puan katkı sağlarken bu gelişmede özellikle inşaat yatırımlarındaki toparlanma etkili olmuştur. Kamu tüketimi ise yüzde 0,8'lik düşüşle büyümeye 0,1 puan negatif etkide bulunmuştur. Bu dönemde net mal ve hizmet ihracatı 1,0 puanlık pozitif katkısıyla dış talebin büyümeye destek verdiği bir kompozisyon ortaya koymuştur.

2024 yılının ilk yarısında, Türkiye ekonomisi iç talebin öncülüğünde büyümeyi sürdürmüştür. Özel tüketim harcamaları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,7 oranında artarak büyümeye 3,2 puan katkı sağlamıştır. Aynı dönemde uygulanan dezenflasyonist politikaların da etkisiyle kamu tüketimi yüzde 0,4 oranında azalmış ve büyümeye 0,1 puanlık negatif etkide bulunmuştur. Toplam sabit sermaye yatırımları, inşaat sektöründeki hareketliliğin etkisiyle yüzde 3,7 oranında artış göstermiş ve büyümeye 1,0 puan katkı yapmıştır. Son beş çeyrektir büyümeye negatif etkide bulunan net mal ve hizmet ihracatının 2024 yılı ilk yarısında ise katkısı pozitif 1,4 puan olarak gerçekleşmiştir.

2024 yılının ikinci yarısında ise özel tüketim, ilk yarıya kıyasla bir miktar ivme kaybetmiş, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,0 oranında artarak büyümeye 2,7 puan katkı sunmuştur. Kamu tüketimi aynı dönemde yüzde 1,1 oranında azalarak ekonomik büyümeye 0,1 puan negatif etkide bulunmuştur. Toplam sabit sermaye yatırımları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre inşaat yatırımlarının yüzde 9,6'lık güçlü büyümesiyle birlikte yüzde 1,8 oranında artmış ve büyümeye 0,4 puanlık katkıda bulunmuştur.

2025 yılının ilk çeyreğinde, fiyat istikrarını önceliklendiren politikaların devamıyla büyüme kompozisyonunda iç talep dengelenmiş olmakla birlikte belirleyici olmayı sürdürmüştür. Bu dönemde özel tüketim harcamaları yıllık bazda yüzde 1,6 artarak büyümeye 1,1 puan katkı sağlamış, sabit sermaye yatırımlarındaki yüzde 1,8'lik artış ise 0,5 puanlık katkıyla iç talep kaynaklı toparlanmayı desteklemiştir. Böylece toplam yurt içi talebin büyümeye katkısı 2,8 puan düzeyinde gerçekleşmiştir. Dış ticaret açısından değerlendirildiğinde, küresel ticaret politikalarındaki belirsizliğe bağlı olarak ihracattaki sınırlı artış ve ithalattaki ivmelenme ile birlikte net mal ve hizmet ihracatı büyümeye 0,5 puan negatif etkide bulunmuştur.

2025 yılı ikinci çeyreğinde özel tüketim harcamaları yüzde 5,1 oranında artarken, kamu harcamalarında yüzde 5,2 oranında düşüş yaşanmıştır. 2025 yılı ikinci çeyreğinde toplam tüketim büyümesi yüzde 3,5 oranında kaydedilirken sabit sermaye yatırımlarının büyümesi ise yüzde 8,8 oranında gerçekleşmiştir. İkinci çeyrek itibarıyla makine-teçhizat yatırımları da yüzde 9,3 oranında belirgin bir artış kaydetmiştir. Toplam yurt içi talep büyümeye 6,2 puan katkı sağlarken ana ihracat pazarlarında süregelen zayıf dış talep koşulları ve küresel ölçekte artan korumacılık politikalarının etkisiyle net mal ve hizmet ihracatının büyümeye 1,4 puan negatif etkide bulunduğu görülmüstür. Bu cercevede, yılın ikinci çeyreğinde yıllık GSYH artışı yüzde 4,8 seviyesinde gerçekleşmiştir.

2025 yılının ikinci yarısına yönelik tahminler, büyümenin dengeli bir görünüm sergileyeceğine işaret etmektedir. Sıkı

parasal ve mali duruşun etkisiyle, iç talebin daha ılımlı bir patikada seyretmesi beklenirken, kamu harcamalarının büyümeyi destekleyici yöndeki katkısının sınırlı kalacağı öngörülmektedir. Dış talep tarafında ise, artan jeopolitik belirsizlikler ve küresel ticaret politikalarındaki kısıtlayıcı eğilimlerin, ihracatın büyümeye olan katkısını sınırlandırmaya devam etmesi beklenmektedir. Bu doğrultuda, yılın ikinci yarısında ekonomik büyümenin önceki yıla kıyasla daha dengeli bir yapıda sürmesi, 2025 yılı genelinde ise yüzde 3,3 seviyesinde gerçekleşmesi öngörülmektedir.

Grafik 4: Harcama Yoluyla GSYH Büyümesi ve Bileşen Katkıları (Yüzde Puan)

Kaynak: TÜİK, SBB hesaplamaları

Üretim faktörlerinin büyümeye katkısı incelendiğinde, 2024 yılında yüzde 3,3 oranında gerçekleşen büyümeye en büyük katkının sermaye stoku ve istihdamdan sağlandığı görülmektedir. 2025 yılında ise büyümenin temel belirleyicilerinin toplam faktör verimliliği ve sermaye stoku artışı olması beklenmektedir. 2025 yılında gerçekleşecek yüzde 3,3 büyümeye sermaye stoku ve toplam faktör verimliliğinin sırasıyla 1,3 puan ve 2,0 puan katkı vermesi beklenmektedir.

Parasal koşullardaki sıkılaşmanın olumsuz etkilerine rağmen istihdam, 2024 yılında güçlü seyrini sürdürmüş, yıllık istihdam artışı 988 bin olurken istihdam oranı 1,2 puan artmıştır. İlgili dönemde tüm sektörlerde istihdam artarken, tarımda 132 bin, sanayide 35 bin, hizmetlerde 656 bin ve inşaatta 165 bin kişilik ilave istihdam sağlanmıştır. Yüzde 49,1'ini kadınların oluşturduğu işgücündeki 837 bin kişilik artış, işgücüne katılım oranını yüzde 54,2 seviyesine taşımıştır. Bu doğrultuda işgücüne katılım ve istihdam oranları, serinin güncellendiği 2005 yılından bu yana en yüksek seviyelerine ulaşmıştır. I˙şsizlik oranı ise bir önceki yıla göre 0,7 puan azalarak yüzde 8,7 seviyesine gerilemiş, böylece yüzde 9,3 olarak öngörülen OVP (2025-2027) tahmininin altında gerçekleşmiştir.

Enflasyonla mücadele sürecinde 2025 yılının ilk yarısında mevsimsel etkilerinden arındırılmış istihdam 261 bin kişi azalırken işgücüne katılım oranı 0,6 puan azalarak yüzde 53,5 olmuştur. Aynı dönemde, işsizlik oranı 2024 yılı dördüncü çeyreğine göre değişmeyerek yüzde 8,6 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2025 yılı genelinde, istihdam ve işgücüne katılım oranında düşüş beklenmekle birlikte işsizlik oranının yüzde 8,5 seviyesine gerileyeceği tahmin edilmektedir.

2024 yılı başlarında tüketici fiyat artışlarında maliyet yönlü gelişmelerin yanı sıra ücret ayarlamaları ile geçmiş enflasyona endeksleme eğilimi belirleyici olmuştur. Bu dönemde enerji fiyatlarındaki 25 m3'e kadar bedelsiz doğal gaz kullanımına yönelik düzenlemenin sona ermesiyle oluşan baz etkisi kaynaklı yükseliş ve başta kira olmak üzere hizmet enflasyonundaki atalet, manşet enflasyon üzerindeki baskıları artırmıştır. Haziran ayından itibaren dezenflasyon süreci başlamış, üçüncü çeyrekte enflasyon görünümünde belirgin bir iyileşme kaydedilmiştir. Bu dönemde Türk lirasındaki görece istikrarlı seyir, emtia fiyatlarındaki ılımlı görünüm ve talep koşullarındaki zayıflama enflasyondaki düşüşe katkı sağlamıştır. Yılın son çeyreğinde dezenflasyon süreci ivme kazanırken, geçici arz koşullarına bağlı olarak gıda

fiyatlarındaki oynaklık manşet enflasyondaki iyileşmeyi sınırlamıştır. Aralık ayında belirgin yavaşlamayla birlikte yıl sonunda TÜFE yıllık artış oranı yüzde 44,4 olarak gerçekleşerek Mayıs ayından itibaren 31,1 puanlık düşüş kaydetmiştir.

2025 yılı Ocak-Ağustos döneminde TÜFE birikimli artışı yüzde 21,5 olarak gerçekleşmiştir. Bu dönemde, hizmet grubu fiyat gelişmeleri temel belirleyici olmuştur. Diğer taraftan, gıda fiyatlarında enflasyonist baskıların azaldığı gözlenmiş olmakla beraber, olumsuz iklim koşullarına bağlı arz yönlü gelişmeler bu görünümü bir miktar sınırlamıştır. Döviz kurunda sağlanan istikrar ise temel mal fiyatlarındaki artışı sınırlayarak tüketici enflasyonunun seyrinde etkili olmuştur.

Dezenflasyon süreci, sürdürülen sıkı para politikası duruşu, Türk lirasındaki görece istikrarlı seyir ve ekonomi politikaları arasındaki eşgüdümün güçlenmesiyle kesintisiz olarak devam etmiş, Ağustos 2025 itibarıyla TÜFE yıllık artış oranı yüzde 32,95 seviyesine gerilemiştir. Alt gruplar itibarıyla değerlendirildiğinde, yıllık enflasyondaki yavaşlamaya en yüksek katkı gıda ve hizmet gruplarından gelirken, temel mallar grubu bu kalemleri izlemiştir.

Grafik 6: TÜFE Yıllık Artışı (Yüzde) Kaynak: TÜİK

Para politikasında sürdürülen kararlı duruş, maliye politikasının güçlü desteği ve arz yönlü politikaların etkisiyle, yurt içi talebin dengelenmesi, döviz kurundaki istikrarlı görünüm ve enflasyon beklentilerindeki iyileşmenin devam etmesi sonucunda, aylık enflasyonun ana eğilimindeki düşüşün yılın geri kalanında da sürmesi beklenmektedir. Bu çerçevede, TÜFE yıllık artış oranının yıl sonunda yüzde 28,5 seviyesine gerileyeceği öngörülmektedir.

2024 yılında küresel ticarette gözlenen toparlanma süreci, hizmet ticaretindeki güçlü artışla desteklenirken, mal ticaretinde daha sınırlı bir büyüme gerçekleşmiştir. Başta Avrupa olmak üzere ana ihracat pazarlarımızda ekonomik faaliyetin kademeli olarak canlanması ve dış talepteki artış, ihracatımıza olumlu yansımıştır. Türkiye, bu dönemde uyguladığı ihracat odaklı politikalar, pazar çeşitlendirme stratejileri ve rekabet gücünü artırmaya yönelik yapısal adımlar sayesinde küresel ticaretteki ivmeden fayda sağlamış, bu doğrultuda ihracatını artırarak dünya mal ihracatındaki payını yüzde 1,07 seviyesinde sürdürmüştür. Bu dönemde mal ihracatımız bir önceki yıla göre yüzde 2,4 oranında artarak 261,8 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir.

2024 yılında toplam mal ithalatı, enerji ve altın ithalatındaki aşağı yönlü görünümün de etkisiyle bir önceki yıla göre yüzde 5 oranında düşüş kaydetmiştir. Bu kapsamda, 2024 yılında ithalat, 344 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Seyahat gelirleri ise 2024 yılında yükseliş eğilimini sürdürerek bir önceki yıla göre yüzde 12,5 oranında artışla 56,3 milyar dolar seviyesine yükselmiştir.

Bu gelişmelerin sonucunda, 2024 yılında 10,2 milyar dolar seviyesinde kaydedilen cari işlemler açığı, GSYH'ya oranla yüzde 0,8 ile OVP (2025-2027) tahmininin altında kalmıştır.

2024 yılında, bir önceki yıla benzer şekilde doğrudan yatırımlar, portföy yatırımları ve diğer yatırımlar kalemlerinde net sermaye girişleri gerçekleşmiştir. Buna karşılık, net hata ve noksan kalemi kaynaklı sermaye hareketlerinde ise 2024 yılında bir önceki yıla göre net çıkış yönünde artış kaydedilmiştir.

2025 yılının ilk yedi ayında ihracat, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,1 oranında artarak 156,3 milyar dolar seviyesine ulaşmıştır. Bu artışta, küresel ticaretteki yavaşlamaya rağmen ihracat miktar endeksindeki yükselişin yanı sıra ihracat birim değerindeki artış da belirleyici olmuştur. 2025 yılı ihracatının yüzde 4,6 oranında artarak 273,8 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi tahmin edilmektedir.

2025 yılının ilk yedi ayında ithalat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 6,9 oranında artarak 212,2 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiş olup 2025 yıl genelinde ithalatın yüzde 6,7 oranında artarak 367 milyar dolar seviyesinde kaydedileceği tahmin edilmektedir.

Seyahat gelirleri ise, 2025 yılının ilk 6 ayında yüzde 7,9 oranında artarak 23,8 milyar dolar seviyesine yükselmiş olup yıllıklandırılmış olarak 2024 yılının Haziran ayına göre yüzde 10,5 oranında artışla 58,1 milyar dolar seviyesine ulaşmıştır. Yılın kalan aylarında seyahat gelirlerinin ılımlı oranda yükselerek OVP (2025-2027) hedefinin üzerine çıkması ve 2025 yılında 60 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi beklenmektedir.

Söz konusu gelişmeler ışığında, cari işlemler açığının 2025 yılında OVP (2025-2027) tahminlerine göre daha düşük seviyede, 22,6 milyar dolar olarak kaydedilmesi öngörülmektedir. 2025 yılı cari işlemler açığının GSYH'ya oranının yüzde 1,4 seviyesinde gerçekleşmesi, enerji hariç cari işlemler dengesinin ise GSYH'ya oranla yüzde 1,7 fazla vermesi öngörülmektedir.

Sıkı para politikasıyla beraber parasal aktarım mekanizmasını güçlendirmek ve TL'ye geçişi teşvik etmek amacıyla atılan makroihtiyati politika adımları dezenflasyon sürecini desteklemiştir. Bu çerçevede, kredi büyümesi sınırlandırılarak enflasyonla uyumlu seviyelerde seyretmesi sağlanmış ve TL finansal varlık ağırlığı artmaya devam etmiştir. Firmaların yabancı para (YP) kredi riskini azaltmak amacıyla YP kredi büyüme hızına ilişkin sınır tedrici olarak düşürülerek Mart 2025'te aylık yüzde 0,5 seviyesine getirilmiştir. Ayrıca YP kredi büyüme sınırından istisna tutulan kredilerin kapsamı da daraltılmıştır. Söz konusu önlemler neticesinde kur etkisinden arındırılmış ve yıllıklandırılmış YP ticari kredi artışı Ağustos ayı itibarıyla yüzde 18,4 seviyesine gerilemiştir. Ocak ayında TL kredi büyümesine getirilen sınırların

farklılaştırılmasıyla TL/YP kredi değişimleri arasındaki fark TL kredilerlehine açılmaya başlamıştır. Ağustos ayı itibarıyla TL ticari kredi artışı yüzde 32,9 seviyesinde seyretmiştir. Tüketici kredilerinde, makroihtiyati tedbirlerin yanı sıra sıkı finansal koşulların etkisiyle yıl başından itibaren dengelenme süreci gözlenmiştir.

Bankacılık sektörünün takibe dönüşüm oranı, iktisadi faaliyetteki dengelenmeye de bağlı olarak Temmuz 2025 tarihi itibarıyla geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 1,7'den yüzde 2,2'ye yükselmiştir. Bu artışta, tüketici kredileri ve kredi kartlarının alacak bakiyesindeki yükseliş etkili olurken alt kırılıma bakıldığında en fazla artışın ihtiyaç kredileri ile bireysel kredi kartı alacak bakiyelerinde gerçekleştiği görülmüştür. Son dönemde yaşanan bu artışa bağlı olarak BDDK, 2024 Eylül ve 2025 Temmuz aylarında, dönem borcu kısmen ya da tamamen ödenmemiş ihtiyaç kredileri ile bireysel kredi kartlarına yeniden yapılandırma imkânı getirmiştir. Yapılandırma düzenlemesinin ilerleyen süreçte, tahsili geciken ihtiyaç kredileri ve bireysel kredi kartlarının banka bilançolarının aktif kalitesine yönelik oluşturacağı riski azaltması beklenmektedir. Buna ilaveten ayrılan yüksek karşılık oranları ve bankaların güçlü sermaye yapısı finansal piyasalar açısından riskleri sınırlandırmaktadır.

BDDK'nın, Sermaye Yeterliliği Rasyosu (SYR) hesaplamasında kullanılan döviz alış kurlarını artırıcı yönde kararı 2025 yılı Ocak ayı itibarıyla uygulanmaya başlanmış, karar sektörün SYR'sinde bir miktar gerilemeye neden olmuştur. Diğer taraftan, uzun süredir nakdi ticari kredilere uygulanmakta olan yüksek risk ağırlıklarına son verilmiş, kararın sektör SYR'si üzerinde artırıcı yönde etkisi olmuştur. Aralık 2024 itibarıyla söz konusu düzenlemelerin öncesinde yüzde 19,7 seviyesinde bulunan sektör SYR'si, Temmuz 2025 tarihi itibarıyla yüzde 18,2 seviyesinde kaydedilmiştir. Söz konusu rasyo, Basel kriterlerine göre belirlenen yüzde 8'lik yasal altsınırın ve BDDK'nın yüzde 12 olarak belirlediği hedef oranın üzerinde seyretmeye devam etmektedir.

KKM uygulamasından çıkış stratejisi kapsamında, daha önce sağlanan desteklerin tedricen azaltılmasıyla birlikte KKM bakiyesi hızla düşüş eğilimine girmiştir. Ağustos 2025 tarihi itibarıyla toplam KKM bakiyesi geçen yılın aynı dönemine kıyasla 47 milyar dolardan 9,7 milyar dolara gerilemiştir. TL dönüşümlü KKM bakiyesi Aralık 2024 tarihinde sıfırlanmış olup kalan bakiye yalnızca döviz dönüşümlü hesaplardan oluşmaktadır. TL mevduat tercihlerindeki artışla birlikte KKM'den YP mevduata geçişler sınırlı kalmış, TL cinsi mevduatın payı (KKM dâhil) yüzde 62,3'e yükselerek dolarizasyon eğiliminde azalış gözlenmiştir. 23 Ağustos 2025'te KKM hesaplarının açma ve yenileme işlemleri sonlandırılmıştır.

Bankacılık sektörünün likidite göstergeleri, yabancı para pozisyonu ve kaldıraç oranı da sürdürülebilir seviyelerde seyretmekte olup Basel standartlarına uyumlu likidite karşılama oranı yükümlülüğü tüm bankalar tarafından yerine getirilmektedir. Ayrıca bankacılık sisteminin likidite dayanıklılığını artırmada önemli bir adım olan net istikrarlı fonlama oranı uygulaması, sektördeki likidite riskine karşı ilave güvence sağlamıştır.

Finansal istikrarın güçlenmesiyle Şubat 2025 itibarıyla 244 baz puana kadar düşen Türkiye'nin kredi risk primi (CDS), küresel ticarette artan gerilimlerin ve yurt içi gelişmelerin etkisiyle Nisan ayında 378 puan seviyelerinde seyretmiş, devam eden dönemde kaydedilen olumlu gelişmelerle 270 baz puan seviyesinin altına gerilemiştir.

Pay senedi piyasalarında, yılın ilk sekiz ayında yabancı yatırımcı ilgisi geçen yılın aynı dönemine göre toparlanma kaydetmiş ve toplam 1.950 milyon dolar düzeyinde yabancı yatırım girişi olmuştur. Söz konusu dönemde yerli yatırımcı ilgisi ılımlı düzeylerde gerçekleşerek 2025 yılı Ağustos ayı itibarıyla yerli yatırımcı sayısı 6 milyonun üzerinde kaydedilmiştir. BİST 100 Endeksinde ise yılın ilk çeyreğinde 11 bin seviyesine yaklaşılırken ilerleyen dönemlerde küresel piyasalarda yaşanan belirsizliklerin risk iştahını düşürmesine paralel olarak aşağı yönlü hareketler görülmüştür. Buna karşın enflasyonun ve faiz oranlarının gerileyeceği beklentisiyle Endekste tekrar 11 bin puan seviyelerinde yukarı yönlü seyir sürmektedir. Pay senedi piyasalarının arz tarafında ise firmaların özkaynak finansmanını yılın ilk iki ayında gerçekleştirdikleri gözlenmiştir. 2025 yılının ilk altı ayı itibarıyla yapılan 12 adet halka arzın toplam büyüklüğü 28,5 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

Uluslararası karşılaştırmalarda, Türkiye'nin borçluluk göstergeleri düşük seviyelerde seyretmeye devam etmektedir. Uluslararası Ödemeler Bankası (BIS) verilerine göre, 2024 yılında kamu borcunun milli gelire oranı bir önceki yıla kıyasla 4,8 puan gerileyerek yüzde 24,8 olmuştur. Bu seviye, gelişmekte olan ülkelerin yüzde 70,5'lik ve gelişmiş ülkelerin

yüzde 104,7'lik ortalamalarının oldukça altındadır. Benzer şekilde hanehalkı borçluluğu da uluslararası ortalamaların belirgin biçimde altında seyretmektedir. 2024 yılında Türkiye'de hanehalkı borcunun GSYH'ya oranı bir önceki yıla göre 1,2 puan düşerek yüzde 9,7'ye gerilemiştir. Aynı dönemde gelişmekte olan ülkelerin ortalaması yüzde 46,6, gelişmiş ülkelerin ortalaması ise yüzde 67,0 olarak gerçekleşmiştir.

Türkiye'de reel sektör borcunun GSYH'ya oranı da gelişmekte olan ülke ortalamalarının belirgin şekilde altında seyretmiştir. Nitekim 2024 yılı sonunda söz konusu oran, 2023 yılına göre 8,5 puan azalarak yüzde 38,5'e gerilemiştir. Aynı dönemde Çin hariç gelişmekte olan ülkelerde reel sektör borcunun GSYH'ya oranı yüzde 56,5 olarak gerçekleşmiştir. Ayrıca reel sektör firmalarının net döviz pozisyon açığı Haziran 2025 itibarıyla 2024 yıl sonuna göre 38 milyar dolar artış göstermiştir. Bu artışta firmaların yurt içi ve yurt dışı döviz kredilerindeki yükseliş etkili olmuştur. Kısa vadeli döviz pozisyonu fazlası ise aynı dönemde gerileyerek 4,5 milyar dolar olarak kaydedilmiştir.

2024 yılında kamu kesimi borçlanma gereğinin GSYH'ya oranı bir önceki yıla göre 0,3 puan artarak yüzde 5,8 düzeyinde gerçekleşmiştir. Aynı dönemde, AB tanımlı genel yönetim borç stokunun GSYH'ya oranı ise 4,6 puan azalış göstererek yüzde 24 düzeyinde gerçekleşmiştir.

2025 yılında merkezi yönetim bütçe açığının GSYH'ya oranının yüzde 3,6 düzeyinde gerçekleşmesi beklenmektedir. Depremlerde hasar gören bölgelerin yeniden imarı amacıyla 2025 yılında 489 milyar TL harcama yapılacağı öngörülmektedir. Bu doğrultuda, 2025 yıl sonunda deprem harcamaları hariç bütçe açığının GSYH'ya oranla yüzde 2,8 olarak gerçekleşeceği tahmin edilmektedir.

2025 yılında, bir önceki yıla göre, genel devlet toplam gelirlerinin GSYH'ya oranının 0,4 puan artması, genel devlet toplam harcamalarının ise 1,1 puan azalması beklenmektedir. Aynı dönemde, genel devlet yatırım harcamalarının 0,2 puan, transfer harcamalarının 0,9 puan azalması öngörülmektedir. Bu çerçevede, GSYH'ya oran olarak genel devlet açığının bir önceki yıla göre 1,5 puan azalarak yüzde 3,1, genel devlet faiz dışı fazlasının ise yüzde 0,3 olarak gerçekleşmesi beklenmektedir.

2025 yılında kamu kesimi genel dengesinin GSYH'nın yüzde 3,5'i oranında açık vermesi, AB tanımlı genel yönetim borç stokunun GSYH'ya oranının ise yüzde 24,6 olması beklenmektedir.

2024 yıl sonu TÜFE artış oranı %44,4 olarak gerçekleşmiştir. Ekonomi yönetimince 2025 yıl sonu TÜFE artış oranının %28,5, 2026 yıl sonu TÜFE artış oranının %16, 2027 yıl sonu TÜFE artış oranının %9, 2028 yıl sonu TÜFE artış oranının %8 olarak gerçekleşmesi hedeflenmiştir.

4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri

Yapı tarzı	Betonarme	Çelik	Yığma	Prefabrik
İnşaat Nizamı	Ayrık Nizam	Güvenlik	Var	Yok
Yapım yılı	2011	Otopark	Var	Yok
Elektrik	Şebeke	Yüzme Havuzu	Var	Yok
Su	Şebeke	Asansör	Var	Yok
Kanalizasyon	Şebeke	Yangın Merdiveni	Var	Yok
Doğalgaz	Şebeke	Dış Cephe	Kompozit dış cephe kaplamalı
Su Deposu-Hid.	Şebeke	Çatı Tipi	Kiremit Çatı
Yangın Tesisatı	Var	Jeneratör	Var	Yok

4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler

Bölgede yer alan benzer nitelikteki taşınmazların;

Konum ve cephe özellikleri,
Ulaşım imkanları,
Cephe özellikleri baz alınmıştır.

4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler

Konum Özelliği	: Ticaret Bölgesi
Yapılaşma Yoğunluğu	: % 100
Çevresel Gelişim Hızı	: Yüksek
Yapılaşma Türü	: Parsel Bazlı
İnşaat Tarzı	: Betonarme Karkas
İnşaat Nizamı	: Ayrık
Binanın Kat Adedi	: 29
Yapı Sınıfı	: V/A
Deprem Bölgesi	: 2. Derece
Deprem Hasar Durumu	: Yok
Onarım/Güçlendirme	: Yok
İskan Belgesi	: 12.06.2012 tarih ve 12-130 sayılı
Yaşı	: 14
Malzeme Durumu	: İyi
İşçilik Durumu	: İyi
Elektrik	: Şebeke
Su	: Şebeke
Kanalizasyon	: Şebeke
Otopark	: Var
Asansör	: Var
Jeneratör	: Var
Güvenlik	: Var
Yangın Merdiveni	: Var

4.7. Taşınmazların Değerine Etken Faktörler

Olumlu Etkenler:

Taşınmazın il ve ilçe merkezine yakın konumda bulunmaları
Bölgenin tercih edilen, eski ve prestijli bir bölgede bulunması
Taşınmaza erişim imkanının alternatifli olması

Olumsuz Etkenler:

Piyasalarda yaşanan değişkenlikler
Ülke ekonomisinde yaşanan dalgalanmalar

4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri

Değerleme çalışmasında değer takdiri mevcut alanlar ve mevcut satışlar ile kiralamalar dikkate alınarak yapılmıştır.

• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.

Taraflar değerleme konusu gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler

Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı", "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" ve "Maliyet Yaklaşımı" yöntemleridir.

4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemde değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.

4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Taşınmazların değeri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazların değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmazlar gelir değerine ulaşılır. Taşınmazlar gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli artırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir.

4.9.3 Maliyet Yaklaşımı

Bu yöntemde var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise " hiçbir şahıs ona istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.

Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri

Değerleme çalışmasında, taşınmazlar için önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, değer tespitinde pazar araştırması yapılarak yeterli sayı ve nitelikte emsal bulunarak "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" kullanılmıştır.

4.11. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri

Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. Bölgede müteahhit girişimi, yapılaşma bulunmamaktadır. Proje geliştirme ile ilgili herhangi bir çalışma yapılmamıştır.

4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi

Konu çalışma nakit/gelir akışına esas bir çalışma değildir. Belirtilen modele esas çalışma yapılmamıştır.

4.13. Maliyet Oluşumları Analizi

Konu çalışma maliyet oluşumları analizine esas bir çalışmadır. Belirtilen modele esas çalışma yapılmıştır.

4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri

Satılık Ofis Emsalleri

	SATILIK OFİS EMSALLERİ
EMSAL NO	İLAN VEREN KİŞİ	AÇIKLAMA	SATIŞ FİYATI (老)	BRÜT ALAN ( m² )	BiRiM FiYAT (₺/m²)
1	Remax Abc 0216 6887170	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Ataşehir My Newwork Projesi içinde 1.katta bulunan ve 100 m2 olduğu beyan edilen ofisin 20.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 19.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir.	19.000.000₺	100,00 m²	190.000,00 &/m²
2	Anka Emlak 0542 454776	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Metropol AVM Projesi içinde 7.katta bulunan ve 75 m2 olduğu beyan edilen ofisin 15.250.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 14.487.500,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir.	14.487.500₺	75,00 m²	193.166,66 ₺/m²
3	Remax Rekor 0216 3176520	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Ataşehir OTTO Projesi içinde 3.katta bulunan ve 85 m2 olduğu beyan edilen ofisin 17.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 16.150.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir.	16.150.000₺	85,00 m²	190.000,00 ₺/m²
4	Lobby Gayrimenkul 0216 4567444	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Uphill Towers Projesi içinde 16.katta bulunan ve 70 m2 olduğu beyan edilen ofisin 14.500.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 13.775.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir.	13.775.000₺	70,00 m²	196.785,72 ₺/m²

SATILIK OFİS EMSAL ANALİZİ TABLOSU
EMSAL NO	EMSAL-1	EMSAL-2	EMSAL-3	EMSAL-4
EMSAL DURUMU	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK
NİTELİK	OFİS	OFİS	OFİS	OFİS
İLANA VEREN KİŞİ	Remax Abc	Anka Emlak	Remax Rekor	Lobby Gayrimenkul
İLANA VEREN TELEFON NO	0216 6887170	0542 454776	0216 3176520	0216 4567444
DAİRE TİPİ	3+1	2+1	2+1	2+1
SATIŞ FİYATI (₺)	20.000.000 ₺	15.250.000₺	17.000.000₺	14.500.000 ₺
PAZARLIK ORANI	5%	5%	5%	5%
PAZARLIK SONRASI FİYAT (₺)	19.000.000₺	14.487.500₺	16.150.000₺	13.775.000 ₺
BRÜT ALAN ( m² )	100,00 m²	75,00 m²	85,00 m ²	70,00 m²
BİRİM FİYAT (₺/m²)	190.000,00 ₺/m²	193.166,67 ₺/m²	190.000,00 ₺/m²	196.785,71 ₺/m²
İÇ DEKORASYON DURUMU	BAKIMLI	BAKIMLI	BAKIMLI	BAKIMLI
İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
ALAN BÜYÜKLÜĞÜ	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
ALAN DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
YAPI YAŞI DURUMU	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
YAPI YAŞI DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
KAT DURUMU	ARA KAT	ARA KAT	ARA KAT	ARA KAT
KAT DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
KONUM DURUMU	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
KONUM DÜZELTMESİ	10%	10%	0%	0%

	KİRALIK OFİS EMSALLERİ
EMSAL NO	İLAN VEREN KİŞİ	AÇIKLAMA	SATIŞ FİYATI (老)	BRÜT ALAN ( m² )	BİRİM FİYAT (老/m²)
1	Aremas Gayrimenkul 0537 9501728	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Nidakule Kuzey Projesi içinde 14.katta bulunan ve 176 m2 olduğu beyan edilen ofisin 245.000,-₺ bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 232.750,-₺ bedelle kiralanabileceği düşünülmektedir.	245.000 ₺	176,00 m²	1.392,05 ₺/m²
2	Exp Gayrimenkul 0542 7221915	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Metropol AVM Projesi içinde 1.katta bulunan ve 165 m2 olduğu beyan edilen ofisin 240.000 , ★ bedelle kiralik olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 228.000, ₺ bedelle kiralanabileceği düsünülmektedir.		165,00 m²	1.454,55 ₺/m²
3	New Start Gayrimenkul 0216 4818284	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Uphill Towers Projesi içinde 27.katta bulunan ve 76 m2 olduğu beyan edilen ofisin 110.000 ,-₺ bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 104.500,-₺ bedelle kiralanabileceği düşünülmektedir.	110.000₺	76,00 m²	1.447,37 ₺/m²
4	Restate Partner Türkiye 0531 7838104	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Sarphan Projesi içinde 6.katta bulunan ve 130 m2 olduğu beyan edilen ofisin 200.000,-₺ bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 190.000,-₺ bedelle kiralanabileceği düşünülmektedir.	200.000₺	130,00 m²	1.538,46 ₺/m²

	SATILIK DUKKAN EMSALLERI
EMSAI NO	. İLAN VEREN KİŞİ	AÇIKLAMA	SATIŞ FİYATI (老)	BRÜT ALAN ( m² )	BİRİM FİYAT (老/m²)
1	Goldsa Gayrimenkul 0532 6685867	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Sarphan Finanskent Projesi içinde zemin katta bulunan ve toplam 220 m² olduğu beyan edilen dükkanın 53.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 50.350.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. (Zemin; 80 m², Asma; 60 m², Bodrum; 80 m²)	53.000.000₺	220,00 m²	240.909,09 &/m²
2	Ic Partners Gayrimenkul 0216 5193492	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Palladium Tower Projesi içinde zemin katta bulunan, tek bölümlü ve 215 m² olduğu beyan edilen dükkanın 96.500.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 91.675.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir.	96.500.000₺	215,00 m²	448.837,21 ₺/m²
3	Finans Şehir Emlak 0216 5193646	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Sinpaş Time Rezidans Projesi içinde zemin katta bulunan, tek bölümlü ve 182 m² olduğu beyan edilen dükkanın 80.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 76.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir.	80.000.000 ₺	182,00 m²	439.560,44 ₺/m²
4	0537 0658586	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Nidakule Ataşehir Projesi içinde zemin katta bulunan ve toplam 355 m² olduğu beyan edilen dükkanın 90.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 85.500.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. (Zemin; 140 m², Asma; 90 m², Bodrum; 125 m²)	90.000.000₺	355,00 m ²	253.521,13 ₺/m²

SATILIK DÜKKAN EMSAL ANALİZİ TABLOSU
EMSAL NO	EMSAL-1	EMSAL-2	EMSAL-3	EMSAL-4
EMSAL DURUMU	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK
NİTELİK	DÜKKAN	DÜKKAN	DÜKKAN	DÜKKAN
İLANA VEREN KİŞİ	Goldsa Gayrimenkul	Ic Partners Gayrimenkul	Finans Şehir Emlak	Cb Fenomen
İLANA VEREN TELEFON NO	0532 6685867	0216 5193492	0216 5193646	0537 0658586
DÜKKAN TİPİ	ASMA KATLI DEPOLU	TEK KAT	TEK KAT	ASMA KATLI DEPOLU
SATIŞ FİYATI (₺)	53.000.000₺	96.500.000₺	\$ 0.000.000 ₺	90.000.000₺
PAZARLIK ORANI	5%	5%	5%	5%
PAZARLIK SONRASI FİYAT (₺)	50.350.000₺	91.675.000₺	76.000.000 ₺	85.500.000₺
TOPLAM BRÜT ALAN ( m² )	220,00 m ²	215,00 m ²	182,00 m²	355,00 m ²
BODRUM KAT ALANI ( m² ) ( 1/4 )	80,00 m ²	0,00 m ²	0,00 m ²	125,00 m ²
ZEMÍN KAT ALANI ( m² ) ( 1/1 )	80,00 m ²	215,00 m ²	182,00 m²	140,00 m ²
ASMA KAT ALANI ( m² ) ( 1/3 )	60,00 m ²	0,00 m ²	0,00 m ²	90,00 m²
1. KAT ALANI ( 1/4 )	0,00 m²	0,00 m ²	0,00 m ²	0,00 m ²
ZEMİNE İNDİRGENMİŞ ALAN	120 m²	215 m²	182 m²	201 m²
BİRİM FİYAT ( ₺/m² )	419.583,33 ₺/m²	426.395,35 ₺/m²	417.582,42 ₺/m²	424.844,72 ₺/m²
İÇ DEKORASYON DURUMU	BAKIMLI	BAKIMLI	BAKIMLI	BAKIMLI
İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
ALAN BÜYÜKLÜĞÜ	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
ALAN DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
YAPI YAŞI DURUMU	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
YAPI YAŞI DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
CEPHE DURUMU	CADDE CEPHE	CADDE CEPHE	CADDE CEPHE	CADDE CEPHE
CEPHE DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
TİCARİ POTANSİYEL DURUMU	YOĞUN	YOĞUN	YOĞUN	YOĞUN
TİCARİ POTANSİYEL DÜZELTMESİ	5%	5%	5%	5%
TOPLAM DÜZELTME ORANI	5%	5%	5%	5%
DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m² )	440.562,50 ₺/m²	447.715,12 ₺/m²	438.461,54 ₺/m²	446.086,96 ≵/m²
ORTALAMA BİRİM FİYAT (老/m²)		443.206,5	53 ₺/m²

	KİRALIK DÜKKAN EMSALLERİ
EMSAL NO	İLAN VEREN KİŞİ	AÇIKLAMA	SATIŞ FİYATI (₺)	BRÜT ALAN ( m² )	BiRiM FiYAT (₺/m²)
1	İyg İstanbul Gayrimenkul 0553 9157425	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Ataşehir OTTO Projesi içinde zemin katta bulunan, tek bölümlü ve 240 m2 olduğu beyan edilen dükkanın 400.000,老 bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 380.000,老 bedelle alınabileceği düşünülmektedir.	400.000₺	240,00 m²	1.666,67 ₺/m²
2	Burak Sencer Gayrimenkul 0555 3298392	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda TRC Memorial Projesi içinde zemin katta bulunan, tek bölümlü ve 154 m2 olduğu beyan edilen dükkanın 270.000,-₺ bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 256.500,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir.	270.000₺	154,00 m²	1.753,25 ₺/m²
3	Remax Masa 0535 7462425	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Ataşehir OTTO Projesi içinde zemin katta bulunan, tek bölümlü ve 185 m2 olduğu beyan edilen dükkanın 320.000 ,-₺ bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 304.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir.	320.000₺	185,00 m²	1.729,73 ₺/m²
4	Finans Şehir Emlak 0216 5193646	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Sinpaş Finans Şehir Projesi içinde zemin katta bulunan, tek bölümlü ve 300 m2 olduğu beyan edilen dükkanın 500.000 ,-₺ bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 475.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir.	500.000₺	300,00 m²	1.666,67 ₺/m²

	KİRALIK DÜKKAN EMSAL ANALİZİ TABLOSU
EMSAL NO	EMSAL-1	EMSAL-2	EMSAL-3	EMSAL-4
EMSAL DURUMU	KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK
NİTELİK	DÜKKAN	DÜKKAN	DÜKKAN	DÜKKAN
İLANA VEREN KİŞİ	İyg İstanbul Gayrimenkul	Burak Sencer Gayrimenkul	Remax Masa	Finans Şehir Emlak
İLANA VEREN TELEFON NO	0553 9157425	0555 3298392	0535 7462425	0216 5193646
DÜKKAN TİPİ	TEK KAT	TEK KAT	TEK KAT	TEK KAT
SATIŞ FİYATI ( ₺ )	400.000 ₺	270.000 ₺	320.000 ₺	500.000 ₺
PAZARLIK ORANI	5%	5%	5%	5%
PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ )	380.000 ₺	256.500 ₺	304.000 ₺	475.000 ₺
TOPLAM BRÜT ALAN ( m2 )	240,00 m²	154,00 m²	185,00 m²	300,00 m²
BODRUM KAT ALANI ( m2 ) ( 1/4 )	0,00 m²	0,00 m²	0,00 m²	0,00 m²
ZEMİN KAT ALANI ( m2 ) ( 1/1 )	240,00 m²	154,00 m²	185,00 m²	300,00 m²
ASMA KAT ALANI ( m2 ) ( 1/3 )	0,00 m²	0,00 m²	0,00 m²	0,00 m²
1. KAT ALANI ( 1/4 )	0,00 m²	0,00 m²	0,00 m²	0,00 m²
ZEMİNE İNDİRGENMİŞ ALAN	240 m²	154 m²	185 m²	300 m²
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )	1.583,33 ₺/m²	1.665,58 ₺/m²	1.643,24 ₺/m²	1.583,33 ₺/m²
İÇ DEKORASYON DURUMU	BAKIMLI	BAKIMLI	BAKIMLI	BAKIMLI
İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
ALAN BÜYÜKLÜĞÜ	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
ALAN DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
YAPI YAŞI DURUMU	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
YAPI YAŞI DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
CEPHE DURUMU	CADDE CEPHE	CADDE CEPHE	CADDE CEPHE	CADDE CEPHE
CEPHE DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
TİCARİ POTANSİYEL DURUMU	YOĞUN	YOĞUN	YOĞUN	YOĞUN
TİCARİ POTANSİYEL DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
TOPLAM DÜZELTME ORANI	0%	0%	0%	0%
DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )	1.583,33 ₺/m²	1.665,58 ₺/m²	1.643,24 ₺/m²	1.583,33 ₺/m²
ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )			1.618,87 ₺/m²

Değer belirlenirken, değerleme konusu gayrimenkul, emsal taşınmazlar ile karşılaştırılmış, pazarlık payı ve mevcut piyasa koşulları ile emlakçı görüşleri de dikkate alınarak piyasa değeri oluşturulmuştur. Taşınmazların değerlemesinde, bölgede elde edilen emsal bilgileri, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, amacına uygun kullanılabilirliği, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları, emsallerin pazarlık payları gibi etkenler göz önüne alınarak değer tespiti yapılmıştır. Emsal karşılaştırma yaklaşımında emsal olarak alınan gayrimenkullerin ve değerlemesi yapılan taşınmazın tamamen aynı özelliklere sahip olmaması, konum ve şerefiye farkı göz önünde bulundurulmuş takdir edilen birim değerde bu doğrultuda ayarlama yapılmıştır. Taşınmazların değerlemesinde kullanılan şerefiye kriterleri ve metrekare birim fiyatları Raporun 6.2 'inci bölümünde açıklanmıştır.

4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgiliKira Değeri Analizi yapılmıştır. Kira değerleri raporun 6,2 maddesinde listelenmiştir.

4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerlemeye konusu taşınmazlara ilişkin her herhangi bir olumsuz hukuki durum söz konusu değildir.

4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar

Değerleme konusu taşınmazların kat irtifaklı yapı olması nedeniyle değerlemede proje geliştirme çalışması ve varsayım kullanılmamıştır.

4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

Niteliği gereği değerleme konusu taşınmazın hali hazırdaki kullanımının en etkin ve verimli kullanım olacağı düşünülmektedir. 4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Taşınmazlar tam hisseye sahip olup, Müşterek veya Bölünmüş Kısımlara Esas Değerleme Analizi söz konusu değildir. 4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.

5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri

Taşınmazların değerlemesinde, bölgede elde edilen güncel emsal bilgileri, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, amacına uygun kullanılabilirliği, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları, emsallerin pazarlık payları gibi etkenler göz önüne alınarak değer tespiti yapılmıştır. Emsal karşılaştırma yaklaşımında emsal olarak alınan gayrimenkullerin ve değerlemesi yapılan taşınmazların tamamen aynı özelliklere sahip olmaması, yapı inşaat malzemesi, arsa alanı, konum ve şerefiye farkı göz önünde bulundurulmuştur.

5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri

Tüm gerekçeler ilgili konu başlıklarının altında açıklanmıştır.

5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş

Ataşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü İmar Servisi'nden 27.10.2025 tarihinde alınan imar durum bilgilerine göre değerleme konusu parsel, 14.08.2009-02.10.2009 Tasdik Tarihli Ataşehir Toplu Konut Alanı Batı Bölgesi Uygulama İmar Planı kapsamında H:Serbest İrtifalı, Belediye Hizmet alanında kalmakta olup, plan notuna istinaden avan projeye göre uygulama yapılacaktır. Parselde toplam inşaat alanının %50 sini geçmeyecek şekilde ticaret ve hizmet birimleri yer alabilecek ve bina oturumu avan proje ile belirlenecektir.

5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş

"b) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
"c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." olarak geçmektedir.

6. SONUC

6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi

Taşınmazların değerlemesinde emsal karılaştırma metodu yaklaşımının kullanılması uygun bulunmuş, diğer yöntemler imar mevzuatı çerçevesinde değerlendirilememiştir. Değerleme konusu taşınmazların konumu, çevresel özellikleri, yasal ve güncel durumu, günün geçerli piyasa rayiç fiyatlarına göre oluşturulan satış kabiliyeti ve emsal fiyatları göz önüne alınarak değerlendirme yapılmıştır. Taşınmazların satış kabiliyeti "SATILABİLİR" durumdadır.

6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yapılması planlanan bağımsız bölümlerin özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazların mevcut durumu, konum özellikleri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.

Kullanılan Kriterler Bölgede yer alan satılık arsa nitelikli taşınmazlar incelenmiş ve emlakçı görüşlerine de başvurulmuştur. Değerlemeye konu taşınmazların Ataşehir Belediyesi İmar Müdürlüğünde imar durumu incelenmiştir. Serefiye çalışmasına konu olan taşınmazlar için öncelikli olarak benzer tipte avantajlı-dezavantajlı emsaller göz önünde bulundurularak değere etki edebilecek kriterler belirlenmiştir.

	2025 YARI YIL HESAP DETAYI
KAT	BAĞIMSIZ BÖLÜM	ALAN	BIRIM FIYAT	BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERİ	KİRA BİRİM DEĞERİ	TOPLAM KİRA DEĞERİ
	1	610,00 m ²	410.946,25 ₺/m²	323.260.000,00₺	1.298,00 ₺/Ay	1.005.000,00 ₺/Ay
	1	530,00 m ²	136.956,88 ₺/m²	323.200.000,00 %	404,74 ₺/Ay
	2	49,00 m²	91.279,38 ₺/m²	16.340.000,00₺	413,00 ≵/Ay	55.000,00 ₺/Ay
		26,00 m ²	456.548,13 ₺/m²	10.340.000,00 &	1.298,00 ₺/Ay	33.000,00 t/ Ay
		503,00 m ²	80.389,38 ₺/m²		212,40 ₺/Ay
	3	412,00 m ²	401.795,63 ₺/m²	236.770.000,00 ₺	1.003,00 ₺/Ay	655.000,00 ≵/Ay
		231,00 m ²	133.326,88 ₺/m²		590,00 ₺/Ay
		352,00 m ²	82.204,38 ₺/m²		212,40 ₺/Ay
	4	352,00 m ²	410.946,25 ₺/m²	214.130.000,00 ₺	1.062,00 ₺/Ay	590.000,00 ≵/Ay
		296,00 m ²	136.956,88 ₺/m²		472,00 ₺/Ay
ZEMİN KAT		724,00 m ²	80.389,38 ₺/m²		212,40 ₺/Ay	1.130.000,00 ₺/Ay
	5	682,00 m ²	401.795,63 ₺/m²	403.820.000,00 ₺	1.062,00 ₺/Ay
		537,00 m ²	133.326,88 ₺/m²		472,00 ₺/Ay
	6	550,00 m ²	73.053,75 ₺/m²	277.860.000,00 ₺	212,40 ₺/Ay
		520,00 m ²	365.268,75 ₺/m²		1.062,00 ₺/Ay	855.000,00 ₺/Ay
		396,00 m ²	120.546,25 ₺/m²		472,00 ₺/Ay
		147,00 m ²	91.279,38 ₺/m²	107.840.000,00₺	318,60 ₺/Ay
	7	147,00 m ²	547.903,13 ₺/m²		1.475,00 ₺/Ay	620.000,00 ₺/Ay
		76,00 m ²	182.634,38 ₺/m²		4.720,00 ₺/Ay
	8	145,00 m ²	547.903,13 ₺/m²	93.140.000,00₺	1.534,00 ₺/Ay	260.000,00 ≵/Ay
	0	75,00 m²	182.634,38 ₺/m²	95.140.000,00%	531,00 ₺/Ay	200.000,00 b / Ay
	9	206,00 m ²	410.946,25 ₺/m²	84.650.000,00₺	1.534,00 ₺/Ay	315.000,00 ₺/Ay
	10	221,00 m ²	410.946,25 ₺/m²	101.360.000,00 ₺	1.534,00 ₺/Ay	375.000,00 ₺/Ay
	10	77,00 m²	136.956,88 ₺/m²	101.360.000,00 %	472,00 ₺/Ay	373.000,00 æ/Ay
. NORMAL	11	159,00 m ²	410.946,25 ₺/m²	79.990.000,00₺	1.416,00 ₺/Ay	275.000,00 ₺/Ay
KAT -	11	107,00 m ²	136.956,88 ₺/m²	79.990.000,00%	472,00 ₺/Ay	273.000,00 &/Ay
KAI	42	261,00 m ²	410.946,25 ₺/m²	420 250 000 00 b	1.416,00 ₺/Ay	440,000,00 k/Av
	12	154,00 m ²	136.956,88 ₺/m²	128.350.000,00 ₺	472,00 ₺/Ay	440.000,00 ₺/Ay
	42	269,00 m ²	547.903,13 ₺/m²	176 420 000 00 5	1.416,00 ₺/Ay	4FF 000 00 k/4
	13	159,00 m ²	182.634,38 ₺/m²	176.420.000,00₺	472,00 ₺/Ay	455.000,00 ₺/Ay
. NORMAL	4.5	145,00 m ²	319.591,25 ₺/m²	64 700 000 00 :	1.003,00 ₺/Ay	195.000,00 ₺/Ay
KAT	14	145,00 m ²	105.950,63 ₺/m²	61.700.000,00₺	354,00 ≵/Ay

AND ARTHUR STATE CO.						I
	15	145,00 m ²	319.591,25 ₺/m²	61.700.000,00₺	1.062,00 ₺/Ay	205.000,00 ₺/Ay
		145,00 m ²	105.950,63 ₺/m²	5 20.000,00 b	354,00 ₺/Ay	,,
	16	145,00 m ²	319.591,25 ₺/m²	61.700.000,00₺	1.062,00 ₺/Ay	205.000,00 ₺/Ay
		145,00 m ²	105.950,63 ≵/m²		354,00 ₺/Ay	, ,
	17	145,00 m ²	319.591,25 ₺/m²	61.700.000,00₺	1.062,00 ₺/Ay	205.000,00 ₺/Ay
		145,00 m ²	105.950,63 ₺/m²	01.700.000,000	354,00 ₺/Ay
	18	145,00 m ²	155.258,13 ₺/m²	22.510.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
3. NORMAL	19	145,00 m ²	155.258,13 ₺/m²	22.510.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
KAT	20	145,00 m ²	155.258,13 ₺/m²	22.510.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
	21	145,00 m ²	155.258,13 ₺/m²	22.510.000,00₺	554,60 ≵/Ay	80.000,00 ₺/Ay
	22	145,00 m ²	159.795,63 ₺/m²	23.170.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
1. NORMAL	23	145,00 m ²	159.795,63 ₺/m²	23.170.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
KAT	24	145,00 m ²	159.795,63 ₺/m²	23.170.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
	25	145,00 m ²	159.795,63 ₺/m²	23.170.000,00₺	554,60 ≵/Ay	80.000,00 ₺/Ay
	26	145,00 m ²	164.333,13 ₺/m²	23.830.000,00₺	554,60 ≵/Ay	80.000,00 ₺/Ay
5. NORMAL	27	145,00 m ²	164.333,13 ≵/m²	23.830.000,00₺	554,60 ≵/Ay	80.000,00 ₺/Ay
KAT	28	145,00 m ²	164.333,13 ₺/m²	23.830.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
	29	145,00 m ²	164.333,13 ₺/m²	23.830.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
	30	145,00 m ²	168.946,25 ₺/m²	24.500.000,00 &	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
5. NORMAL	31	145,00 m ²	168.946,25 ₺/m²	24.500.000,00 &	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
KAT	32	145,00 m ²	168.946,25 ₺/m²	24.500.000,00 &	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
NAI _			, ,	·	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay 80.000,00 ₺/Ay
	33	145,00 m ²	168.946,25 ₺/m²	24.500.000,00 ₺		80.000,00 ₺/Ay 80.000,00 ₺/Ay
	34	145,00 m ²	173.483,75 ₺/m²	25.160.000,00 ₺	554,60 ≵/Ay
7. NORMAL	35	145,00 m ²	173.483,75 ₺/m²	25.160.000,00 ₺	554,60 ≵/Ay	80.000,00 ₺/Ay
KAT	36	145,00 m ²	173.483,75 ₺/m²	25.160.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
	37	145,00 m ²	173.483,75 ₺/m²	25.160.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
	38	145,00 m ²	178.096,88 ≵/m²	25.820.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
3. NORMAL	39	145,00 m ²	178.096,88 ≵/m²	25.820.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
KAT	40	145,00 m ²	178.096,88 ₺/m²	25.820.000,00₺	554,60 ≵/Ay	80.000,00 ₺/Ay
	41	145,00 m ²	178.096,88 ₺/m²	25.820.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
	42	145,00 m ²	182.634,38 ₺/m²	26.480.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
9. NORMAL	43	145,00 m ²	182.634,38 ₺/m²	26.480.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
KAT	44	145,00 m ²	182.634,38 ₺/m²	26.480.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
	45	145,00 m ²	182.634,38 ₺/m²	26.480.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
	46	145,00 m ²	187.171,88 ₺/m²	27.140.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
10.	47	145,00 m ²	187.171,88 ₺/m²	27.140.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
NORMAL	48	145,00 m ²	187.171,88 ₺/m²	27.140.000,00₺	554,60 ≵/Ay	80.000,00 ₺/Ay
KAT	49	145,00 m ²	187.171,88 ≵/m²	27.140.000,00₺	554,60 ≵/Ay	80.000,00 ₺/Ay
	50	145,00 m ²	191.785,00 ₺/m²	27.810.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
11.	51	145,00 m ²	191.785,00 ₺/m²	27.810.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
NORMAL	52	145,00 m ²	191.785,00 ₺/m²	27.810.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
KAT	53	145,00 m ²	191.785,00 ₺/m²	27.810.000,00 &	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
	54	145,00 m ²	191.783,00 ₺/m²	28.470.000,00 &	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
12.	55	145,00 m ²	196.322,50 ₺/m²	28.470.000,00 &	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
NORMAL		145,00 m ²	196.322,50 ₺/m²		554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
KAT	56			28.470.000,00 ₺		80.000,00 ₺/Ay
	57	145,00 m ²	196.322,50 ₺/m²	28.470.000,00 ₺	554,60 ₺/Ay
13.	58	145,00 m ²	200.860,00 ₺/m²	29.120.000,00 ₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
NORMAL	59	145,00 m ²	200.860,00 ₺/m²	29.120.000,00 ₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
КАТ	60	145,00 m ²	200.860,00 ₺/m²	29.120.000,00 ₺	554,60 ≵/Ay	80.000,00 ₺/Ay
	61	145,00 m ²	200.860,00 ₺/m²	29.120.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
14.	62	145,00 m ²	205.473,13 ₺/m²	29.790.000,00₺	554,60 ≵/Ay	80.000,00 ₺/Ay
NORMAL	63	145,00 m ²	205.473,13 ₺/m²	29.790.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
KAT	64	145,00 m ²	205.473,13 ₺/m²	29.790.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
	65	145,00 m ²	205.473,13 ₺/m²	29.790.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
15.	66	145,00 m ²	210.010,63 ₺/m²	30.450.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
NORMAL	67	145,00 m ²	210.010,63 ₺/m²	30.450.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ≵/Ay

KAT	68	145,00 m ²	210.010,63 ₺/m²	30.450.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
	69	145,00 m ²	210.010,63 ₺/m²	30.450.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ≵/Ay
	70	145,00 m ²	214.623,75 ₺/m²	31.120.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
16.	71	145,00 m ²	214.623,75 ₺/m²	31.120.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
NORMAL	72	145,00 m ²	214.623,75 ₺/m²	31.120.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
KAT	73	145,00 m ²	214.623,75 ₺/m²	31.120.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
	74	145,00 m ²	219.161,25 ₺/m²	31.780.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
17.	75	145,00 m ²	219.161,25 ₺/m²	31.780.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
NORMAL	76	145,00 m ²	219.161,25 ≵/m²	31.780.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ≵/Ay
KAT	77	145,00 m ²	219.161,25 ₺/m²	31.780.000,00₺	554,60 ₺/ Ay	80.000,00 ≵/Ay
	78	145,00 m ²	223.698,75 ≵/m²	32.440.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/ Ay
18.	79	145,00 m ²	223.698,75 ≵/m²	32.440.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/ Ay
NORMAL	80	145,00 m ²	223.698,75 ₺/m²	32.440.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
KAT	81	145,00 m ²	223.698,75 ₺/m²	32.440.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
	82	145,00 m ²	228.311,88 ≵/m²	33.110.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
19.	83	145,00 m ²	228.311,88 ₺/m²	33.110.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
NORMAL	84	145,00 m ²	228.311,88 ₺/m²	33.110.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
KAT	85	145,00 m ²	228.311,88 ₺/m²	33.110.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
	86	145,00 m ²	232.849,38 ₺/m²	33.760.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
20.	87	145,00 m ²	232.849,38 ₺/m²	33.760.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
NORMAL	88	145,00 m ²	232.849,38 ≵/m²	33.760.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/Ay
KAT	89	145,00 m ²	232.849,38 ≵/m²	33.760.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ≵/Ay
	90	145,00 m ²	237.386,88 ≵/m²	34.420.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ≵/Ay
21.	91	145,00 m ²	237.386,88 ≵/m²	34.420.000,00₺	554,60 ₺/ Ay	80.000,00 ≵/Ay
NORMAL	92	145,00 m ²	237.386,88 ≵/m²	34.420.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ≵/Ay
KAT	93	145,00 m ²	237.386,88 ₺/m²	34.420.000,00₺	554,60 ₺/Ay	80.000,00 ₺/ Ay
		145,00 m ²	246.537,50 ₺/m²		1.053,66 ≵/Ay	•
	94	145,00 m ²	82.204,38 ₺/m²	47.670.000,00₺	253,28 ₺/Ay	190.000,00 ₺/Ay
	05	145,00 m ²	246.537,50 ₺/m²	47.670.000.00 k	1.053,66 ₺/Ay	195.000,00 ₺/Ay
22.	95	145,00 m ²	82.204,38 ₺/m²	47.670.000,00 ₺	298,47 老/Ay	193.000,00 &/ Ay
NORMAL KAT	96	145,00 m ²	246.537,50 ₺/m²	47.670.000,00₺	1.053,66 ₺/Ay	195.000,00 ₺/Ay
IVA I	90	145,00 m ²	82.204,38 ₺/m²	47.070.000,00 &	298,47 ₺/Ay	193.000,00 8/ Ay
	97	145,00 m ²	246.537,50 ₺/m²	47.670.000,00₺	1.053,66 ₺/Ay	190.000,00 ₺/Ay
	31	145,00 m ²	82.204,38 ₺/m²	47.070.000,000	253,28 ₺/Ay	130.000,00 2,7.4
	98	145,00 m ²	246.537,50 ₺/m²	47.670.000,00₺	1.053,66 ₺/Ay	190.000,00 ₺/Av
		145,00 m ²	82.204,38 ₺/m²		253,28 ₺/Ay
23.	99	145,00 m ²	246.537,50 ₺/m²	47.670.000,00₺	1.053,66 ₺/Ay	195.000,00 ₺/Ay
NORMAL		145,00 m ²	82.204,38 ₺/m²	,	298,47 ₺/Ay
KAT	100	145,00 m ²	246.537,50 ₺/m²	47.670.000,00 ₺	1.053,66 ₺/Ay	195.000,00 ≵/Ay
		145,00 m ²	82.204,38 ₺/m²		298,47 ₺/Ay	· · · · · · · · · · · · · · · · · · ·
	101	145,00 m ²	246.537,50 ₺/m²	47.670.000,00₺	1.053,66 ₺/Ay	190.000,00 ₺/Ay
	102	145,00 m ² 98,00 m ²	82.204,38 ₺/m² 246.537,50 ₺/m²	24 160 000 00 5	253,28 ₺/Ay	110.000,00 ₺/Ay
2.5				24.160.000,00 ₺	1.111,13 ₺/Ay
24.	103	98,00 m ²	246.537,50 ₺/m²	24.160.000,00 ±	1.111,13 ₺/Ay	110.000,00 ₺/Ay
NORMAL KAT	104	98,00 m ²	246.537,50 ₺/m²	24.160.000,00₺	1.111,13 ₺/Ay	110.000,00 ₺/Ay
IVAI	105	98,00 m ² 127,00 m ²	246.537,50 ₺/m² 82.204,38 ₺/m²	34.600.000,00₺	1.111,13 ₺/Ay 415,72 ₺/Ay	160.000,00 ₺/Ay
YASAL/MEV	CUT DURUM TOPLAMI	127,00 111	82.204,38 彩/m ² 5.142.690.000	. k	TOPLAM KİRA DEĞERİ	15.950.000,00 ₺/Ay
I ASAL/ IVIEV	COT DONOIN TOPLAMI		3.142.030.000		TOT LAW KINA DEGENI	13.330.000,00 2/ Ay

GELİR YÖNTEMİNE GÖRE TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ
TAŞINMAZLARIN ALANI	23.992,00 m ²
TAŞINMAZLARIN KİRA BİRİM FİYATI	0,00 ₺/m²
TAŞINMAZLARIN AYLIK KİRASI	15.950.000 ₺/Ay
TAŞINMAZLARIN YILLIK KİRASI	191.400.000 ₺/Yıl
BÖLGE CAP-RATE	3,75%
GELIR YÖNTEMINE ESAS TOPLAM DEĞERİ	5.104.000.000₺
TAKDİR EDİLMİŞ DEĞER	5.104.000.000₺

6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,

Kıymet takdirlerine etken oluşturan kıstasların her birinin gayrimenkulün değerine olan etkisi göz önünde bulundurularak çalışma sonuçlandırılmıştır.

TAŞINMAZLARIN DEĞERİ
NİTELİK	DEĞER	USD	EURO
TAŞINMAZLARIN SİGORTAYA ESAS DEĞERİ	825.324.800,00 ₺	19.191.859,34 \$	16.304.354,61 €
TAŞINMAZLARIN KDV HARİÇ DURUM DEĞERİ	5.142.690.000,00 ₺	119.586.595,63 \$	101.594.234,68 €
TAŞINMAZLARIN KDV DAHİL DURUM DEĞERİ	6.171.228.000,00 ₺	143.503.914,76 \$	121.913.081,61 €
Merkez bankasının 30.12.2025 taşınmazın değerleme günü olan gösterge niteliğindeki verileri esas alınmıştır.		42,0385 ₺	48,8189 ₺

6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi

Gayrimenkul projesi bu raporun konusu değildir. İş bu rapor 31.12.2025 tarihinde 104 sayfa hazırlanmış olup durumu ve kanaatimizi ifade eden gayrimenkul değerleme bilgilerinize saygı ile sunarız.

Mithat Engin TAV	Fatih Orkun SAKALLI	Çetin BEGİÇ
Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Sorumlu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
(SPK Lisans No: 404479)	(SPK Lisans No: 407060)	(SPK Lisans No: 400479)

AI Terminal

HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

9138_rns_2025-12-31_496eae16-3f0d-4aad-960a-a2b06d31839e.pdf

FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

Bölüm 1 RAPOR BİLGİLERİ

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.4 Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Denetmen Adı ve Soyadı

1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı

1.6 Değerleme Tarihi

1.7 Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası

1.8 Değerleme Raporunun Amacı

1.9 Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Bölüm 2

2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI

2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri

2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri

2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar

2.4. İşin Kapsamı

Bölüm 3

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

Ataşehir İlçesi

3.1.2. Ulaşım Bağlantıları:

3.1.3. Tanımı:

BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN ÖZELLİKLERİ

3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri

3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar

3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu

3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)

3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki

Beyanlar Hanesinde (Müşterek olarak) :

Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde (Müşterek olarak) :

3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu

Bölüm 4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER

4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler Dünya Ekonomisindeki Gelişmeler

Grafik 1: Küresel Büyüme ve Küresel Ticaret Hacmi Artışı (Yüzde)

Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler

Grafik 6: TÜFE Yıllık Artışı (Yüzde) Kaynak: TÜİK

4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri

4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler

Bölgede yer alan benzer nitelikteki taşınmazların;

4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler

4.7. Taşınmazların Değerine Etken Faktörler

Olumlu Etkenler:

Olumsuz Etkenler:

4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri

4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler

4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı

4.9.3 Maliyet Yaklaşımı

4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri

4.11. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri

4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi

4.13. Maliyet Oluşumları Analizi

4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri

Satılık Ofis Emsalleri

4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar

4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri

5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri

5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş

5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş

6. SONUC

6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi

6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,

6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi

More from HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Talk to a Data Expert