Audit Report / Information • Dec 19, 2024
Audit Report / Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Talep Sahibi | Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Form Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Rapor Tarihi | 19.12.2024 |
| Rapor Numarası | 2024.HGYO.10 |
| İstanbul, Ataşehir, Küçükbakkalköy Mahallesi 3332 Ada, 24 Parsel, B Blok'ta 92 Adet Ofis, 9 |
|
| Raporun Konusu | Adet Dükkan ve 4 Adet Asma Katlı Dükkan |
| Değerleme Konusu ve | İstanbul, Ataşehir, Küçükbakkalköy Mahallesi 3332 Ada, 24 Parsel, B Blok'ta 92 Adet Ofis, 9 |
| Kapsamı | Adet Dükkan ve 4 Adet Asma Katlı Dükkan Satış Değer Tespiti |
| İş bu rapor, Yüziki |
(102) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür. |
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
| İçindekiler | YÖNETİCİ ÖZETİ | |
|---|---|---|
| 1. RAPOR BİLGİLERİ ……………………………………………………………………………………………… | ||
| 1.1 | Rapor Tarihi | |
| 1.2 | Rapor Numarası | |
| 1.3 | Raporun Türü / Başlık | |
| 1.4 | Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Denetmen Adı ve Soyadı | |
| 1.5 | Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı | |
| 1.6 | Değerleme Tarihi | |
| 1.7 | Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası | |
| 1.8 | Değerleme Raporunun Amacı | |
| 1.9 | Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama | |
| 1.10 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
|
| 2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI | ||
| 2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri | ||
| 2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri | ||
| 2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar | ||
| 2.4. İşin Kapsamı | ||
| 3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER | ||
| 3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri | ||
| 3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri: | ||
| 3.1.2. Ulaşım Bağlantıları: | ||
| 3.1.3. Tanımı: | ||
| 3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri | ||
| 3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar | ||
| 3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu | ||
| 3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.) |
||
| 3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki | ||
| 3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu | ||
| 3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama |
||
| 3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş: 19 | ||
| 3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı |
| hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri | |
|---|---|
| çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş19 | |
| 3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun | |
| uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,20 |
ilgili |
| 3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu | |
| değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama20 |
|
| 3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama20 | |
| 4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 22 | |
| 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler22 | |
| 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler22 | |
| 4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler25 | |
| 4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri25 | |
| 4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler29 | |
| 4.7. Taşınmazların Değerine Etken Faktörler29 | |
| 4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri29 | |
| 4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler30 | |
| 4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 30 |
|
| 4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı 30 |
|
| 4.9.3 Maliyet Yaklaşımı 30 |
|
| 4.11.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri 30 |
|
| 4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi 30 |
|
| 4.13. Maliyet Oluşumları Analizi 31 |
|
| 4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri31 | |
| 4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler34 | |
| 4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi34 | |
| 4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar34 |
|
| 4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 35 |
|
| 4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları35 | |
| 5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 37 | |
| 5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri 37 |
|
| 5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri37 | |
| 5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş37 | |
| 5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş37 |
| 6. SONUÇ 39 | |
|---|---|
| 6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi39 | |
| 6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması39 | |
| 6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,42 |
|
| 6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden |
|
| değerinin takdir edilmesi 42 |
|
| 7. EKLER Hata! Yer işareti tanımlanmamış. |
| YÖNETİCİ ÖZETİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Talep Sahibi | Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | ||||
| Rapor No ve Tarihi | 2024.HALKGYO.10 / 19.12.2024 |
||||
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değerinin tespiti ve bu parsel üzerinde geliştirilen projenin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
||||
| Taşınmazların Açık Adresi | Barbaros Mahallesi, Şebboy Sokak, No:4/1 Ataşehir / İstanbul | ||||
| Tapu Kayıt Bilgisi | İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Küçükbakkalköy Mahallesi, 3332 Ada, 24 Parsel, 105 adet bağımsız bölüm |
||||
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13 (Dükkan) 14-15-16-17-………103-104-105 (Ofis) |
||||
| İmar Durumu | 3332 ada 24 parsel, 14.08.2009-02.10.2009 Tasdik Tarihli Ataşehir Toplu Konut Alanı Batı Bölgesi 1/1.000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında H:Serbest İrtifalı, Belediye Hizmet alanında kalmakta olup, plan notuna istinaden avan projeye göre uygulama yapılacaktır. |
||||
| Kısıtlılık Hali | Taşınmazların tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır. | ||||
| Taşınmazların Toplam Alanı |
23.992 m² |
||||
| Taşınmazların Yasal | TOPLAM: 3.400.000.000,00 TL ₺ |
||||
| Durumuyla KDV Hariç | ( Üçmilyar Dörtyüzmilyon Türk Lirası) |
||||
| Toplam Değeri | |||||
| Taşınmazların Mevcut | TOPLAM: 3.400.000.000,00 TL ₺ | ||||
| Durumuyla KDV Hariç Toplam Değeri |
( Üçmilyar Dörtyüzmilyon Türk Lirası) |
||||
| Taşınmazların Yasal | TOPLAM: 4.080.000.000,00 ₺ | ||||
| Durumuyla KDV Dahil | ( Dörtmilyar Seksenmilyon Türk Lirası ) |
||||
| Toplam Değeri | |||||
| Taşınmazların Mevcut | TOPLAM: 4.080.000.000,00 ₺ | ||||
| Durumuyla KDV Dahil | ( Dörtmilyar Seksenmilyon Türk Lirası ) |
||||
| Toplam Değeri | |||||
| Taşınmazların Mevcut | 11.750.000,00 ₺ | ||||
| Durumuyla Vergi Öncesi Toplam Aylık Kira Değeri |
( Onbirmilyon Yediyüzellibin Türk Lirası) |
||||
| Taşınmazlar yerinde dükkan ve ofis olarak kullanılmakta olup, projesine kısmen uyumludur. |
|||||
| Açıklama | Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. | ||||
| Raporu Hazırlayanlar | Mithat Engin TAV - SPK Lisans No: 404479 |
||||
| Denetmen | Gökhan DOĞAN – SPK Lisans No: 408240 |
||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Çetin BEGİÇ- SPK Lisans No: 400479 |
Gökhan DOĞAN (Spk Lisans No: 408240)
1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı
Çetin BEGİÇ (Spk Lisans No: 400479)
Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz tarafından yerinde, ilgili kurum ve kuruluşlarda 01.11.2024 ile 18.12.2024 tarihleri arasında incelemeler yapılmıştır.
25.01.2024
Bu rapor, Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Küçükbakkalköy Mahallesi, 3332 ada 24 parselde B Blok'ta yer alan 92 adet "Ofis", 9 adet "Dükkan" ve 4 adet "Asma Katlı Dükkan" vasıflı taşınmazların mevcut piyasa satış ve kira değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazların portföyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Değerleme raporu; Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)' in 1. maddesi 2. fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar için;
2024.HALKGYO.1 rapor numarası ile 25.06.2024 tarihinde rapor hazırlanmış olup taşınmazlar için toplam K.D.V hariç toplam değer 2.816.010.000,00 TL (İkimilyarsekizyüzonaltımilyononbin Türk Lirası) değer takdir edilmiştir.
Şirketimiz, 01.12.2006 tarih ve 6695 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayımlanan şirket ana sözleşmesine göre; taşınmazlar ve buna bağlı her tür taşınır malların yerinde incelemelerini gerçekleştirmek, bunlara bağlı ekspertiz raporlarını düzenlemek ve her türlü değerleme konusunda tüm özel ve kamu kuruluşlarına danışmanlık hizmeti vermek amacı ile 300.000,00 ₺ sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz güncel sermayesi 21.000.000 ₺'dir
Şirketimiz, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 27.07.2007 tarih ve B.02.1.SPK.0.15.534 sayılı yazısı ile SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Şirketimiz, Yelken Plaza Balgat Mahallesi Mevlana Bulvarı No: 139 A - Blok 6. Kat Daire: 25 Çankaya / ANKARA adresinde faaliyetlerine devam etmektedir.
Şirket Unvanı : HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
Şirket Adresi : Barbaros Mahallesi, Begonya Sokak, WBC İş Merkezi, No: 2/H Ataşehir / İSTANBUL
Şirket Amacı : Kurucusu olan TÜRKİYE HALK BANKASI A.Ş.'nin misyonuna paralel bir şekilde müşterilerine ve hissedarlarına sürekli katma değer yaratmak, GYO sektörünün gelişimine katkıda bulunmak ve küresel ölçekte saygın bir kurum haline gelmek.
Sermayesi : 3.680.000.000,-₺
Halka Açıklık : % 28
Telefon : 0212 600 10 00
E-Posta : [email protected]
Değerleme çalışması Sermaye piyasası değerleme standartlarına uygun olarak yapılmış, standartlar haricinde herhangi bir müşteri talebi olmamıştır. Değerleme çalışmasına herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
İstanbul ili, Ataşehir ilçesi, Küçükbakkalköy Mahallesi 3332 Ada 24 Parsel, B Blok'ta yer alan 92 adet "Ofis", 9 adet "Dükkan", 4 adet "Asma Katlı Dükkan" nitelikli Gayrimenkulün Günümüz Ekonomik Koşullarında Pazar Değerinin Belirlenmesi
İstanbul, Yaklaşık 20 milyonluk nüfusuyla dünyada Bombay ve Mexico'dan sonra 3. en kalabalık şehirdir. 133 milyar dolarlık yıllık üretimiyle Dünyada 8. sırada yer alır. Türkiye'nin kültür ve finans merkezidir. İstanbul, 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Marmara kıyısı ve İstanbul Boğazı (Boğaziçi) boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul'un Avrupa'daki bölümüne Rumeli yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu yakası denir. Dünyada iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür.
Yeni kurulan ilçelerle beraber 39 ilçe ve büyükşehir belediyesi ile toplam 40 belediyeden oluşmaktadır. Bahçelievler Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Eminönü, Esenler, Bahçelievler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Sultanbeyli, Sultangazi, Silivri, Şile, Şişli, Ümraniye, Üsküdar, Tuzla, Zeytinburnu ilçelerine sahiptir.
Dünyanın en eski şehirlerinden olan İstanbul, 330 - 395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395 - 1204 ile 1261 - 1453 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204 - 1261 arasında Latin İmparatorluğu ve son olarak 1453 - 1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır.
İstanbul'un kuzey ve güneyi denizlerle çevrili olup kuzeyinde Karadeniz güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu, Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur. Boğaziçi'ndeki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaz Köprülerişehrin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşar. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur.
Şehre havayolu, karayolu, denizyolu ve demiryolu ile ulaşmak mümkündür. Şehrin 3 adet uluslararası havalimanı mevcuttur. Bunlar Yeşilköy Atatürk Havalimanı, İstanbul Havalimanı ve Sabiha Gökçen Havalimanı'dır. Büyük İstanbul Otogarı 1980'li yıllarda Topkapı'da bulunan İstanbul Trakya Otogarı'nın yetersiz gelmesi üzerine, 1987'de İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile Büyük İstanbul Otobüs İşletmeleri Anonim Şirketi arasında imzalanan antlaşmayla yapımına başlanmış, 1994 yılında hizmete girmiştir. Avrupa'nın en büyük otogarı olmakla beraber dünyanın en büyük 3. otogarı konumundadır. Haydarpaşa Garı, 1908'de İstanbul - Bağdat Demiryolu hattının başlangıç istasyonu olarak inşa edilen tren garıdır. Gar, TCDD'nin ana istasyonudur. İstanbul'un Anadolu Yakasında Kadıköy'de bulunur. Osmanlı İmparatorluğunun son dönemlerinde Bağdat Demiryolu yanında İstanbul-Şam-Medine (Hicaz Demiryolu) seferleri de yapılmaya başlanmıştır. İstanbul'da ulaşım, ağırlıklı olarak İETT yönetiminde otobüs seferleri ve dış semtlerde minibüs ve dolmuş taşımacılığı ile birbirinden farklı sistemlerde raylı ulaşım sistemlerinin desteği ve İstanbul'un coğrafi konumundan faydalanarak İDO' ya ait klasik vapurlar ve modern deniz otobüsleri ile sağlanmaktadır. İstanbul'da her gün, 5712 km²'lik bir alanda 11 milyondan fazla kişi bu ulaşım imkanlarını kullanmaktadır.
Marmara Bölgesi'nde, İstanbul iline bağlı bir ilçe olan Ataşehir, İstanbul'un Anadolu yakasında bulunan bir ilçedir. İstanbul'un doğu yarısında, Kocaeli Yarımadası'nın batı kısmında yer alan ilçenin denize kıyısı yoktur. 2008 yılında Üsküdar'ın Örnek, Fetih ve Esatpaşa, Kadıköy'ün Yenisahra, İçerenköy, İnönü, Kayışdağı, Barbaros, Küçükbakkalköy mahallelerinin tamamıyla Atatürk (Ataşehir) mahallesinin güney bölümünün, ayrıca Ümraniye'nin Yeniçamlıca mahallesiyle, Mustafa Kemal mahallesinin büyük bölümüyle, Namık Kemal Mahallesinin güney kısmıyla ve Samandıra beldesinin Ferhatpaşa mahallesinin güney kısımlarının birleştirilmesiyle ilçe statüsüne kavuşmuştur. Güneybatıdan Kadıköy, batıdan Üsküdar, kuzeyden Ümraniye, doğudan Sancaktepe ve güneydoğudan Maltepe ilçeleriyle çevrilidir.
İlçe, O-2 ve O-4 karayollarının birleşim noktasında bulunmaktadır. Batı Ataşehir bölgesi sahip olduğu lüks konutlarıyla yüksek gelire sahip insanlara hitap etmektedir. Merkez Ataşehir bölgesi,1996 Birleşmiş Milletler İnsan Yerleştirme Konferansı Habitat II. Kent Zirvesi'nde düzenlenmiş olan En İyi Kurumsal Uygulamalar ve Projeleri yarışmasında 'Kent İçinde Kent' dalında birincilik ödülü kazanmıştır. Sahip olduğu çeşitli iş yerleri ve ofislerle de bir iş ve ticaret merkezi olma özelliğini
taşımaktadır. Ataşehir ilçesi 17 mahalleden oluşmaktadır. 2019 yılı "Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi" ne göre ilçe bütününde 208.469 erkek ve 216.625 kadın olmak üzere toplam nüfusu 425.094 olarak belirlenmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Küçükbakkalköy Mahallesi, 3332 Ada, 24 Parselde B Blok'ta bulunan 92 adet ''Ofis'', 9 adet ''Dükkan'', 4 adet ''Asma Katlı Dükkan'' vasıflı taşınmazlardır. Bölge; ağırlıklı olarak yeni ve
nitelikli konut alanları ile ofis ve ticaret alanlarının yer aldığı lokasyondadır. Taşınmazın yakın çevresinde Metropol AVM, Watergarden AVM, prestijli konut siteleri, 2.Çevreyolu ve Ataşehir merkez bölgesi bulunmaktadır. Bölgenin şehir merkezinde konumlu olması, ulaşım olanakları bakımından güçlü olması, altyapının sorunsuz olması gayrimenkulün değerine olumlu yansımaktadır.
Ana gayrimenkul; 7.999,46 m2 yüzölçümüne sahip, "Betonarme Bina ve Arsası" vasıflı ana gayrimenkul üzerinde iki adet blok bulunmaktadır. Söz konusu bloklar A ve B olarak isimlendirilmiştir. Taşınmazların bulunduğu B Blok 4 Bodrum + Zemin + 24 Normal kat olmak üzere toplam 29 katlıdır.
| İli | : | İstanbul |
|---|---|---|
| İlçesi | : | Ataşehir |
| Bucağı | : | - |
| Mahallesi | : | Küçükbakkalköy |
| Köyü | : | - |
| Sokağı | : | - |
| Mevkii | : | - |
| Pafta No. | : | - |
| Ada No. | : | 3332 |
| Parsel No. | : | 24 |
| Yüzölçümü | : | 7999.46 m2 |
| Hisse | : | 1/1 |
| Ana Gayrimenkul Niteliği | : | Betonarme Bina Ve Arsası |
| Malik | : | Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
| TAPU BİLGİLERİ | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BLOK | KAT | BAĞIMSIZ BÖLÜM NO |
NİTELİK | CİLT | SAYFA NO | ARSA PAY | ARSA PAYDA | ZEMİN ID | UAVT |
| B | 1 | DÜKKAN | 423 | 41830 | 22 | 8000 | 53541371 | 2510546480 | |
| B | 2 | DÜKKAN | 423 | 41831 | 10 | 8000 | 53541372 | 1963367451 | |
| B | 3 | DÜKKAN | 423 | 41832 | 19 | 8000 | 53541373 | 1381686268 | |
| B | ZEMİN | 4 | ASMA KATLI DÜKKAN | 423 | 41833 | 19 | 8000 | 53541374 | 1864069040 |
| B | KAT | 5 | DÜKKAN | 423 | 41834 | 20 | 8000 | 53541375 | 1852069440 |
| B | 6 | DÜKKAN | 423 | 41835 | 13 | 8000 | 53541376 | 3418619288 | |
| B | 7 | DÜKKAN | 423 | 41836 | 19 | 8000 | 53541377 | 2405250263 | |
| B | 8 | DÜKKAN | 423 | 41837 | 18 | 8000 | 53541378 | 2581346562 | |
| B | 9 | ASMA KATLI DÜKKAN | 423 | 41838 | 53 | 8000 | 53541379 | 2383650963 | |
| B | 1. | 10 | ASMA KATLI DÜKKAN | 423 | 41839 | 55 | 8000 | 53541380 | 2960233555 |
| B | NORMAL | 11 | DÜKKAN | 423 | 41840 | 38 | 8000 | 53541381 | 2761639067 |
| B | KAT | 12 | DÜKKAN | 423 | 41841 | 84 | 8000 | 53541382 | 2133760229 |
| B | 13 | ASMA KATLI DÜKKAN | 423 | 41842 | 83 | 8000 | 53541383 | 3703609739 | |
| B | 14 | OFİS | 423 | 41843 | 38 | 8000 | 53541384 | 3538613773 | |
| B | 2. | 15 | OFİS | 423 | 41844 | 38 | 8000 | 53541385 | 1982866806 |
| B | NORMAL KAT |
16 | OFİS | 423 | 41845 | 38 | 8000 | 53541386 | 2679143103 |
| B | 17 | OFİS | 423 | 41846 | 38 | 8000 | 53541387 | 2332053939 | |
| B | 18 | OFİS | 423 | 41847 | 38 | 8000 | 53541388 | 2569945369 | |
| B | 3. | 19 | OFİS | 423 | 41848 | 38 | 8000 | 53541389 | 1973566100 |
| B | NORMAL KAT |
20 | OFİS | 423 | 41849 | 38 | 8000 | 53541390 | 1990666719 |
| B | 21 | OFİS | 423 | 41850 | 38 | 8000 | 53541391 | 1081694117 | |
| B | 22 | OFİS | 423 | 41851 | 38 | 8000 | 53541392 | 2333853873 | |
| B | 23 | OFİS | 423 | 41852 | 38 | 8000 | 53541393 | 1906369358 |
| B | 4. | 24 | OFİS | 423 | 41853 | 38 | 8000 | 53541394 | 3073029807 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| B | NORMAL KAT |
25 | OFİS | 423 | 41854 | 38 | 8000 | 53541395 | 3419216803 |
| B | 26 | OFİS | 423 | 41855 | 38 | 8000 | 53541396 | 2493750174 | |
| B | 5. | 27 | OFİS | 423 | 41856 | 38 | 8000 | 53541397 | 1384083778 |
| B | NORMAL | 28 | OFİS | 423 | 41857 | 38 | 8000 | 53541398 | 2738838701 |
| B | KAT | 29 | OFİS | 423 | 41858 | 38 | 8000 | 53541399 | 3258122724 |
| B | 30 | OFİS | 423 | 41859 | 38 | 8000 | 53541400 | 1849070964 | |
| B | 6. | 31 | OFİS | 423 | 41860 | 38 | 8000 | 53541401 | 1631877881 |
| B | NORMAL | 32 | OFİS | 423 | 41861 | 38 | 8000 | 53541402 | 3762406589 |
| B | KAT | 33 | OFİS | 423 | 41862 | 38 | 8000 | 53541403 | 2524946775 |
| B | 34 | OFİS | 423 | 41863 | 38 | 8000 | 53541404 | 1471083129 | |
| B | 7. | 35 | OFİS | 423 | 41864 | 38 | 8000 | 53541405 | 3193923418 |
| B | NORMAL | 36 | OFİS | 423 | 41865 | 38 | 8000 | 53541406 | 2349154464 |
| B | KAT | 37 | OFİS | 423 | 41866 | 38 | 8000 | 53541407 | 2755340995 |
| B | 38 | OFİS | 423 | 41867 | 38 | 8000 | 53541408 | 1405384106 | |
| B | 8. | 39 | OFİS | 423 | 41868 | 38 | 8000 | 53541409 | 1001896396 |
| B | NORMAL | 40 | OFİS | 423 | 41869 | 38 | 8000 | 53541410 | 1131192526 |
| B | KAT | 41 | OFİS | 423 | 41870 | 38 | 8000 | 53541411 | 3928300452 |
| B | 42 | OFİS | 423 | 41871 | 38 | 8000 | 53541412 | 1098493354 | |
| B | 9. | 43 | OFİS | 423 | 41872 | 38 | 8000 | 53541413 | 2098360080 |
| B | NORMAL | 44 | OFİS | 423 | 41873 | 38 | 8000 | 53541414 | 2770640825 |
| B | KAT | 45 | OFİS | 423 | 41874 | 38 | 8000 | 53541415 | 2389950649 |
| B | 46 | OFİS | 423 | 41875 | 38 | 8000 | 53541416 | 1062194764 | |
| B | 10. | 47 | OFİS | 423 | 41876 | 38 | 8000 | 53541417 | 1117994051 |
| B | NORMAL | 48 | OFİS | 423 | 41877 | 38 | 8000 | 53541418 | 3408418535 |
| B | KAT | 49 | OFİS | 423 | 41878 | 38 | 8000 | 53541419 | 2871134793 |
| B | 50 | OFİS | 423 | 41879 | 38 | 8000 | 53541420 | 3799605005 | |
| B | 11. NORMAL KAT |
51 | OFİS | 423 | 41880 | 38 | 8000 | 53541421 | 1652275460 |
| B | 52 | OFİS | 423 | 41881 | 38 | 8000 | 53541422 | 3324122427 | |
| B | 53 | OFİS | 423 | 41882 | 38 | 8000 | 53541423 | 2498547658 | |
| B | 54 | OFİS | 423 | 41883 | 38 | 8000 | 53541424 | 3689209025 | |
| B | 12. NORMAL |
55 | OFİS | 423 | 41884 | 38 | 8000 | 53541425 | 2929033377 |
| B | KAT | 56 | OFİS | 423 | 41885 | 38 | 8000 | 53541426 | 2730742224 |
| B | 57 | OFİS | 423 | 41886 | 38 | 8000 | 53541427 | 1139893323 | |
| B | 13. | 58 | OFİS | 423 | 41887 | 38 | 8000 | 53541428 | 1289587949 |
| B | NORMAL | 59 | OFİS | 423 | 41888 | 38 | 8000 | 53541429 | 2691740431 |
| B | KAT | 60 | OFİS | 423 | 41889 | 38 | 8000 | 53541430 | 3754305344 |
| B | 61 | OFİS | 423 | 41890 | 38 | 8000 | 53541431 | 2218658330 | |
| B | 14. | 62 | OFİS | 423 | 41891 | 38 | 8000 | 53541432 | 1376284038 |
| B | NORMAL | 63 | OFİS | 423 | 41892 | 38 | 8000 | 53541433 | 3728206156 |
| B | KAT | 64 | OFİS | 423 | 41893 | 38 | 8000 | 53541434 | 3021432483 |
| B | 65 | OFİS | 423 | 41894 | 38 | 8000 | 53541435 | 3750706719 | |
| B | 15. | 66 | OFİS | 423 | 41895 | 38 | 8000 | 53541436 | 3343318824 |
| B | NORMAL | 67 | OFİS | 423 | 41896 | 38 | 8000 | 53541437 | 1320488370 |
| B | KAT | 68 | OFİS | 423 | 41897 | 38 | 8000 | 53541438 | 1594679571 |
| B | 69 | OFİS | 423 | 41898 | 38 | 8000 | 53541439 | 1707473938 | |
| B | 16. | 70 | OFİS | 423 | 41899 | 38 | 8000 | 53541440 | 3903401291 |
| B | NORMAL | 71 | OFİS | 423 | 41900 | 38 | 8000 | 53541441 | 3888400185 |
| B | KAT | 72 | OFİS | 423 | 41901 | 38 | 8000 | 53541442 | 1082296672 |
| B | 73 | OFİS | 424 | 41902 | 38 | 8000 | 53541443 | 1006999187 | |
| B | 17. | 74 | OFİS | 424 | 41903 | 38 | 8000 | 53541444 | 1096995079 |
| B | NORMAL | 75 | OFİS | 424 | 41904 | 38 | 8000 | 53541445 | 3919600746 |
| B | KAT | 76 | OFİS | 424 | 41905 | 38 | 8000 | 53541446 | 1467783302 |
| B | 77 | OFİS | 424 | 41906 | 38 | 8000 | 53541447 | 1985866878 | |
| B | 18. | 78 | OFİS | 424 | 41907 | 38 | 8000 | 53541448 | 3637309638 |
| B | NORMAL | 79 | OFİS | 424 | 41908 | 38 | 8000 | 53541449 | 3809203551 |
| B | KAT | 80 | OFİS | 424 | 41909 | 38 | 8000 | 53541450 | 3511914438 |
| B | 81 | OFİS | 424 | 41910 | 38 | 8000 | 53541451 | 1991266253 | |
| FORM Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | S a y f a 16 42 |
| B | 82 | OFİS | 424 | 41911 | 38 | 8000 | 53541452 | 2657542102 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| B | 19. NORMAL KAT |
83 | OFİS | 424 | 41912 | 38 | 8000 | 53541453 | 2125059564 |
| B | 84 | OFİS | 424 | 41913 | 38 | 8000 | 53541454 | 3135725392 | |
| B | 85 | OFİS | 424 | 41914 | 38 | 8000 | 53541455 | 2272057031 | |
| B | 86 | OFİS | 424 | 41915 | 38 | 8000 | 53541456 | 2900233251 | |
| B | 20. | 87 | OFİS | 424 | 41916 | 38 | 8000 | 53541457 | 1439882885 |
| B | NORMAL | 88 | OFİS | 424 | 41917 | 38 | 8000 | 53541458 | 1441381868 |
| B | KAT | 89 | OFİS | 424 | 41918 | 38 | 8000 | 53541459 | 1690375447 |
| B | 90 | OFİS | 424 | 41919 | 38 | 8000 | 53541460 | 1276988720 | |
| B | 21. | 91 | OFİS | 424 | 41920 | 38 | 8000 | 53541461 | 3733905966 |
| B | NORMAL KAT |
92 | OFİS | 424 | 41921 | 38 | 8000 | 53541462 | 2659343657 |
| B | 93 | OFİS | 424 | 41922 | 38 | 8000 | 53541463 | 3907601854 | |
| B | 94 | OFİS | 424 | 41923 | 38 | 8000 | 53541464 | 2388450823 | |
| B | 22. | 95 | OFİS | 424 | 41924 | 38 | 8000 | 53541465 | 2713941165 |
| B | NORMAL KAT |
96 | OFİS | 424 | 41925 | 38 | 8000 | 53541466 | 3106629276 |
| B | 97 | OFİS | 424 | 41926 | 38 | 8000 | 53541467 | 1700273277 | |
| B | 98 | OFİS | 424 | 41927 | 38 | 8000 | 53541468 | 1888369194 | |
| B | 23. NORMAL |
99 | OFİS | 424 | 41928 | 38 | 8000 | 53541469 | 1408985099 |
| B | KAT | 100 | OFİS | 424 | 41929 | 38 | 8000 | 53541470 | 1750072025 |
| B | 101 | OFİS | 424 | 41930 | 38 | 8000 | 53541471 | 1871268403 | |
| B | 102 | OFİS | 424 | 41931 | 38 | 8000 | 53541472 | 2654244389 | |
| B | 24. | 103 | OFİS | 424 | 41932 | 38 | 8000 | 53541473 | 3446515144 |
| B | NORMAL KAT |
104 | OFİS | 424 | 41933 | 38 | 8000 | 53541474 | 2494646744 |
| B | 105 | OFİS | 424 | 41934 | 38 | 8000 | 53541475 | 1126993904 |
Değerleme konusu ana taşınmazın ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Ataşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen paftasından tespit edilmiştir. Ataşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden yazılı imar durumu temin edilememiştir. Ataşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde imar durum bilgisi incelenmiştir.
Taşınmazların takbis kayıtları Web Tapu sistemi alınmış olup Mimari Proje incelemesi gerek Ataşehir Belediyesi İmar arşivi gerekse Web Tapu sisteminden yapılmıştır.
Taşınmazların Ümraniye Belediyesi İmar Arşivinde ve Web Tapu sisteminde incelenen 10.06.2020 tarihli 3194 SY Geçici 16. Md. Gereğince onaylanan projesi esas alınarak değerleme yapılmıştır.
Ataşehir Belediyesi İmar Arşivinde B Blok'a ait 10.01.2011 tarih ve 1/21-1 sayılı Yeni Yapı Ruhsatı, 26.08.2011 tarih ve 8/52- 1 sayılı Tadilat Ruhsatı ve 12.06.2012 tarih ve 12/130 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi dijital ortamdan incelenmiştir. Taşınmazın dosyasında değerleme konusu taşınmazların her biri için alınmış Yapı Kayıt Belgeleri'de mevcut olup belgelere ek olarak 2.aşamaya geçilerek 10.06.2020 tarihli proje ile kat irtifakının düzenlendiği tespit edilmiştir.
Ataşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü dijital arşiv dosyası içerisinde herhangi bir olumsuz evrak bulunmamaktadır.
**3194 sayılı kanununun 21. maddesine göre ruhsata aykırı bir durum yoktur. Yeniden ruhsat alımına ihtiyaç bulunmamaktadır.
| RUHSAT TABLOSU | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA | PARSEL | BELGE TÜRÜ |
BELGE TARİHİ |
BELGE NO |
KULLANIM AMACI | YOL KOTU ALT KAT SAYISI |
YOL KOTU ÜSTÜ KAT SAYISI |
TOPLAM KAT SAYISI |
KAPSADIĞI ALAN |
İNŞA DURUMU |
||
| YENİ YAPI RUHSATI |
10.01.2011 | 1/21-1 | BELEDİYE HİZMET ALANI | 5 | 24 | 29 | 31.619,48 m² | İNŞA EDİLMİŞ |
||||
| 3332 | 24 | TADİLAT RUHSATI |
26.08.2011 | 8/52-1 | BELEDİYE HİZMET ALANI | 5 | 24 | 29 | 31.619,48 m² | İNŞA EDİLMİŞ |
||
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ TABLOSU | ||||||||||||
| ADA | PARSEL | BELGE TÜRÜ |
BELGE TARİHİ |
BELGE NO |
KULLANIM AMACI | YOL KOTU ALT KAT SAYISI |
YOL KOTU ÜSTÜ KAT SAYISI |
TOPLAM KAT SAYISI |
KAPSADIĞI ALAN |
İNŞA DURUMU |
||
| 3332 | 24 | İSKAN | 12.06.2012 | 12/130 | BELEDİYE HİZMET ALANI |
5 | 24 | 29 | 31.619,48 m² | İNŞA EDİLMİŞ |
| MİMARİ PROJE TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA | PARSEL BELGE TARİHİ KULLANIM AMACI KAPSADIĞI ALAN İNŞA DURUMU |
||||||||
| 3332 | 24 | 10.06.2020 | BELEDİYE HİZMET BİNASI | 31.619,48 m² | İNŞA EDİLMİŞ |
E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmazlara ait enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.
01.11.2024 tarihinde Web Tapu sisteminde alınmış Tapu Kaydı belgelerine göre; B Blok'ta bulunan 92 adet bağımsız bölüm "OFİS", 9 adet bağımsız bölüm ''DÜKKAN'', 4 adet bağımsız bölüm ''ASMA KATLI DÜKKAN'' niteliğindedir. Taşınmazların tapu kayıtları ile mevcut kullanımları uyumludur. Değerleme konusu taşınmazlar, Web Tapu sistem ve Ataşehir Belediyesi'nde incelenen mimari projeleri ile blok, kat, konum olarak uyumludur. Taşınmazın tapu kayıtları ile mevcut kullanımı uyumludur.
TKGM Web Tapu Sisteminde yapılan incelemelerde değerleme konusu taşınmazın son üç yıl içerisinde herhangi bir mülkiyet değişikliği olmadığı tespit edilmiştir. Taşınmazın maliki olan Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi 12.01.2012 tarihli ve 780 sayılı yevmiyeli işlem ( Edinme Sebebi: Satış ) ile mülkiyet hakkı kazanmıştır.
Rapora konu taşınmazlara ilişkin tapu ve takyidat bilgileri 01.11.2024 tarihinde Web Tapu Sistemi'nden alınmış TAKBİS Belgeleri üzerinden incelenmiştir. Değerleme konusu taşınmazların tapu kayıtları üzerinde;
-3194 SY Geçici 16. Md. Gereğince Bağımsız Bölümün Niteliğinin ve Kat Değişikliği yapılmıştır. (07.07.2020-12402)
-Taşınmazın Mülkiyeti KM ne Çevrilmiştir. (13.06.2012-10977)
-Yönetim Planı : 24/08/2011 (26.08.2011-15258)
-Diğer İrtifak Hakkı : TEDAŞ lehine 1 krş bedelle 30 yıllığına A ile gösterilen 275,64m2 lik alanda irtifak hakkı tesis edilmiştir. (13.06.2012-10910)
Eklenti Bilgileri:
Her bir bağımsız bölüme ait eklenti bilgileri bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazların içerisinde yer aldığı ana taşınmaz ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Ataşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından tespit edilmiştir.
Taşınmaz Ataşehir Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Ataşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden temin edilen bilgiye göre; değerleme konusu taşınmazların yer aldığı ada/parsel, 14.08.2009-02.10.2009 Tasdik Tarihli Ataşehir Toplu Konut Alanı Batı Bölgesi 1/1000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı, Ataşehir Toplu Konut Alanı Batı Bölgesi 3332 Ada, 3359 Ada 1 Parseller İle 3362 Ada 1 Parselin Doğusunda Yer Alan Yol, Otopark ve Park Alanına Ait 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Tadilatında kapsamında H:Serbest İrtifalı, Belediye Hizmet alanında kalmakta olup, plan notuna istinaden avan projeye göre uygulama yapılacaktır. Parselde toplam inşaat alanının %50 sini geçmeyecek şekilde ticaret ve hizmet birimleri yer alabilecek ve bina oturumu avan proje ile belirlenecektir. Herhangi bir terki bulunmadığı beyan edilen parsel, belediye sınırları içerisinde yer almaktadır
3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama Ataşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü dijital arşiv dosyası içerisinde herhangi bir olumsuz evrak bulunmamaktadır.
Ataşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden değerleme konusu taşınmazların kadastral durumunda son 3 yıl içinde herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.
3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.
Taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu'nun 02.01.2019 tarihli resmi gazetede yayınlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)'nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (III-48.1.Ç) Madde 22 uyarınca;
"b) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
"c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." olarak geçmektedir.
Taşınmazların tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut kullanımına uygun olması sebebiyle GYO portföyünde "Bina" olarak değerlendirilmesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
Değerleme konusu taşınmaz yapı denetim hakkında kanun kapsamındadır. Bu Kanunun amacı; can ve mal güvenliğini teminen, imar plânına, fen, sanat ve sağlık kurallarına, standartlara uygun kaliteli yapı yapılması için proje ve yapı denetimini sağlamak ve yapı denetimine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir. Yapı ruhsat belgelerine esas bilgiler doğrultusunda, söz konusu binaya ait yapı denetim firmasının İstanbul Yıldız Teknik LTD. ŞTİ. Firması olduğu belirlenmiştir.
3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
Değerleme konusu taşınmazlar ticari nitelikli olup, değerleme bu vasfa yönelik yapılmıştır.
Değerleme konusu parsel üzerinde kat karşılığı yöntemi veya hasılat paylaşımı modeli ile proje geliştirilmemektedir. Taşınmazlar için herhangi bir proje işlemiyle ilişkin sözleşme bulunmamaktadır.
Taşınmazların konumlu olduğu bina, Ataşehir Barbaros Mahallesi'nde yer almakta olup, Konut-Ticaret ve Konut lejantlı yapılaşmanın yoğunluklu olduğu lokasyonda bulunmaktadır. Bölgede taşınmaza benzer şekilde yapılaşmış prestijli siteler, otel alanları, ofis ve ticaret alanları mevcuttur. Bölge ana arterlere yakın konumda bulunması ve prestijli yapıların yoğunlukta olduğu bölgede konumlu olması sebebiyle tercih seviyesi yüksektir. Bölgede herhangi bir ulaşım ve altyapı sorunu bulunmamaktadır.
2023 yılında küresel ekonomi hedeflerin üzerinde seyreden enflasyon, sıkı finansal koşullar, büyüme endişeleri ve jeopolitik sorunların etkisinde kalırken uygulanan farklı makroekonomik politikalarla ülkeler düzeyinde iktisadi faaliyetin görünümünde ayrışmalar gözlenmiştir. Başta ABD ve Avrupa ülkeleri olmak üzere birçok gelişmiş ekonomide beklenenden daha uzun süre uygulanan yüksek politika faizi küresel durgunluk endişelerini gündeme getirmiştir. Gelişmekte olan ülkelerin de önemli bir kısmı söz konusu sıkılaşma adımlarına eşlik etmiştir. Bu süreçte Rusya-Ukrayna savaşıyla zirveye çıkan emtia fiyatları, sıkılaşan finansal koşullar ve azalan talep ile yeniden tarihsel ortalamalarına yakınsamıştır. Tedarik sorunlarının azalmasıyla imalat sanayii ve turizm başta olmak üzere hizmet sektörlerinde toparlanma belirginleşmiştir. 2024 yılının ilk yarısında iktisadi faaliyet, gelişmiş ekonomiler içerisinde ABD'nin görece güçlü performansı, enerji fiyatlarındaki ivme kaybı ve Çin ekonomisinin kısmi toparlanmasının etkisiyle ılımlı seyretmiştir. Ancak, küresel ölçekte direncini koruyan enflasyona yönelik uygulanan sıkı para politikaları nedeniyle iktisadi faaliyette ülkeler arasındaki ayrışma devam etmiştir.
Avro Bölgesinde imalat sanayii görünümünün yılın ilk yarısında yavaşlamaya işaret etmesi, Avrupa Merkez Bankasının uzun bir aradan sonra Haziran 2024 itibarıyla politika faizini indirmesine yol açmıştır. ABD Merkez Bankası ise faiz indirimleri konusunda daha temkinli bir duruş sergilemektedir. ABD ekonomisinde toparlanma devam ederken Avro Bölgesi hizmet faaliyetleri öncülüğünde görece pozitif bir görünüm kaydetmiştir. Diğer taraftan Çin ekonomisi, canlanan iç tüketim ve küresel talep sayesinde artan ihracatı bir miktar toparlansa da görece zayıf bir büyüme performansı sergilemektedir. Finansal koşullardaki sıkı duruş devam etmesine rağmen, 2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla küresel iktisadi faaliyet halen ılımlı bir görünüm arz etmektedir. Gelişmiş ekonomilerde uzun süreye yayılan sıkı para politikaları iktisadi yavaşlamanın bu ülke grubunda daha fazla hissedilmesine yol açmaktadır. Hane halkı tüketiminin ve yatırımların azalması gelişmiş ekonomilerde yavaşlamaya yol açmıştır. Küresel düzeyde enflasyonla mücadelede belirli kazanımlar sağlanmakla birlikte fiyat artışlarındaki düşüş süreci beklenenden yavaş seyretmektedir. Yüksek seviyelerinden gerilemesine rağmen ABD enflasyonunun politika yapıcılarının öngördüğü patikayla tam uyumlu seyretmemesi, faiz indirimlerini ötelemektedir. Manşet enflasyonun beklentilere daha uyumlu bir görünüm izlediği Avro Bölgesi ve diğer gelişmiş ekonomiler, parasal gevşeme döngüsü açısından ABD'nin önünde yer almaktadır. Birçok gelişmekte olan ülke merkez bankaları ise dışsal riskler nedeniyle, politika faiz oranlarını düşürme konusunda temkinli davranmaya devam etmektedir.
Küresel makroekonomik gelişmelere paralel olarak, 2023 yılında yüzde 3,3 oranında büyüyen dünya ekonomisinin Uluslararası Para Fonu (IMF) tahminlerine göre 2024 yılında yüzde 3,2 oranında büyümesi, 2025 yılında istikrarlı görünümünü koruyarak yüzde 3,3 oranında büyüme kaydetmesi beklenmektedir. 2023 yılında yüzde 1,7 oranında büyüyen gelişmiş ülke grubunun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 1,7 ve yüzde 1,8 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Türkiye'nin önemli ticaret ortağı olan Avro Bölgesinin 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 0,9 ve 1,5 oranında,
Avrupa'nın lokomotif ekonomilerinden Almanya'nın ise yüzde 0,2 ve 1,3 oranında büyümesi öngörülmektedir. Birleşik Krallık'ın sırasıyla yüzde 0,7 ve 1,5 oranında büyümesi beklenirken Japonya'nın yüzde 0,7 ve 1,0 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir. ABD'nin ise 2024 yılında yüzde 2,6 oranında büyümesi öngörülmekteyken 2025 yılında yüzde 1,9 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir.
2023 yılında yüzde 4,4 büyüyen gelişmekte olan ülkelerin 2024 ve 2025 yıllarında IMF tahminlerine göre yüzde 4,3 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Gelişmekte olan ülkeler arasında öncü konumda olan Çin'in 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 5,0 ve 4,5 oranında, Hindistan'ın ise yüzde 7,0 ve 6,5 oranında büyümesi öngörülmektedir. Çin ekonomisi son dönemlerde artan teşvikler, iyileşen tüketici güveni ve güçlü dış talepten olumlu etkilenmiş ve beklentilere yakın bir performans sergilemiştir. Ancak gayrimenkul sektörü gibi devam eden yapısal sorunlar ve olası ticaret gerilimleri Çin ekonomisinde baskı unsuru olmaktadır. Diğer taraftan, süregelen Rusya-Ukrayna savaşının Avrupa'ya, Gazze'de yaşanan savaşın ise Orta Doğu'ya yayılma ihtimali küresel büyüme üzerinde ilave baskı oluşturmaktadır. Önümüzdeki dönemde enflasyon oranlarının istenilen seviyelere yaklaşması ve verilerin iktisadi faaliyetteki yavaşlamaya daha güçlü bir şekilde işaret etmesi nedeniyle küresel finansal koşullarda ılımlı gevşeme olabileceği değerlendirilmektedir. Jeopolitik sorunlar, başlıca ülkelerde seçim dönemiyle ilişkili politik belirsizlikler, enerji ve gıda piyasalarındaki olası dalgalanmalar ile finansal sıkılaşmanın azaltılmasına yönelik kararların takvimi ve boyutu, ülkelerin büyüme performansları üzerinde etkili olmaya devam edecektir.
Küresel ekonomik aktivitedeki eğilim 2024 yılında bir önceki yıla benzer şekilde ılımlı seyrederken, dünya ticaret hacminde belirgin bir toparlanma öngörülmektedir. 2024 yılında mal ve hizmet ticaret hacminin küresel düzeyde yüzde 3,1, gelişmiş ülkelerde yüzde 2,5, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,2 oranında artış kaydedeceği tahmin edilmektedir. 2025 yılında ise küresel mal ve hizmet ticaretindeki artış hızının ivme kazanarak yüzde 3,4 olması beklenmektedir. Bu dönemde mal ve hizmet ticaretinin gelişmiş ülkelerde yüzde 2,8, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,5 oranında artacağı tahmin edilmektedir.
Son iki yılda sıkılaşan finansal koşullara rağmen küresel enflasyon, ağırlıklı olarak hizmet fiyatları kaynaklı dirençli bir görünüm arz etmektedir. Zayıflayan talep koşulları, manşet enflasyondaki düşüşü desteklese de çekirdek enflasyon birçok ekonomide yüksek seyretmekte ve manşet enflasyonun tarihsel ortalamasına yakınsamasını güçleştirmektedir. Bu doğrultuda, merkez bankaları çoğunlukla yüksek politika faizi seviyesini korumayı tercih etmiştir. Mayıs 2024'ten itibaren ise bazı gelişmiş ve gelişmekte olan ülke merkez bankalarının ve Haziran 2024'te Avrupa Merkez Bankasının politika faizlerinde indirime gittiği gözlenmiştir. Yakın dönemde Çin, parasal gevşeme amaçlı ılımlı faiz indirimine giderken Japonya ise politika faizini artırmıştır. Hâlihazırda devam eden finansal sıkılık doğrultusunda küresel enflasyonun bir önceki yıla göre aşağı yönlü olması tahmin edilmektedir. Küresel enflasyonun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla ortalama yüzde 5,9 ve 4,4 oranında gerçekleşeceği tahmin edilmektedir.
Önümüzdeki dönemde, jeopolitik gerilimlerin ve pek çok ülkedeki seçimler sonrasına yönelik politika belirsizliklerinin, küresel ticarette korumacılık eğilimlerini ve tedarik zincirlerinde bozulmaları besleme olasılığı halen devam etmektedir. Ayrıca, finansal koşullarda sıkılaşmanın seyri ve beklenen gevşeme döngüsünün takvimi, küresel risk iştahı ve gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımları üzerinde belirleyici olacaktır. Son olarak, iklim değişikliğine bağlı kuraklık gibi doğal afetlerin sıklığının artması ve boyutlarının büyümesi küresel enflasyon beklentilerinde arz yönlü bozulmalara neden olabilecektir.
Büyüme Küresel düzeyde devam eden enflasyonla mücadeleye yönelik politikaların neden olduğu zayıf dış talep koşulları ve Orta Doğu'da yaşanan savaş başta olmak üzere jeopolitik gerilimler ile 11 ilimizi etkileyen deprem felaketi, Türkiye
ekonomisinin 2023 yılında karşı karşıya kaldığı önemli zorluklar olmuştur. Deprem felaketinin yol açtığı hasarın büyüklüğüne rağmen ekonomik büyümenin ivme kaybetmemesinde deprem bölgesinde iktisadi faaliyeti canlandırmak amacıyla uygulanan tedbirler ve yürütülen yeniden yapılanma faaliyetleri etkili olmuştur. 2023 yılı boyunca ekonomideki üretkenliği artıran makine ve teçhizat yatırımları ile kapasite kullanım oranlarında artış sağlanması ve yılın ikinci yarısında dezenflasyon sürecinin teminine yönelik başlatılan sıkı para ve maliye politikası uygulamalarıyla yıl sonuna doğru özel tüketimin ivme kaybetmesiyle büyüme kompozisyonunda sürdürülebilir bileşenlerin katkısı artmıştır.
Böylelikle, Türkiye ekonomisi 2023 yılında küresel, bölgesel ve ulusal düzeyde yaşanan pek çok olumsuz gelişmeye rağmen güçlü görünümünü korumuş ve yılın tamamında yüzde 5,1 oranında büyüme kaydetmiştir. 2023 yılında iktisadi faaliyet kollarına göre milli gelir incelendiğinde, yıl genelinde inşaat dâhil hizmetler sektörü milli gelir büyümesine en fazla katkı sağlayan üretim sektörü olmaya devam etmiştir. 2023 yılının tamamında inşaat dâhil hizmetler sektörü ve sanayi sırasıyla yüzde 5,4 ve yüzde 1,7 oranlarında katma değer artışı sergilemiş olup bu sektörlerin büyümeye katkıları ise sırasıyla 3,5 puan ve 0,3 puan olmuştur. Ayrıca, son beş yıldır daralma gösteren inşaat sektörü bu dönemde, deprem bölgesindeki yeniden yapılanma faaliyetlerinin de etkisiyle yüzde 7,2 oranında güçlü bir büyüme kaydetmiştir. Diğer taraftan, tarım sektörü yıl genelinde yüzde 0,2 oranında sınırlı düzeyde artarak milli gelire katkı sağlayamamıştır.
Türkiye ekonomisi 2023 yılının ilk yarısında yaşanan deprem felaketine rağmen yıllık bazda yüzde 4,6 oranında büyüyerek nispeten ılımlı bir performans sergilemiştir. Bu dönemde ivme kaybetmekle birlikte hizmetler sektörü milli gelir büyümesinin temel sürükleyicisi olurken sanayi sektörü ise Şubat depremleri ve zayıf seyreden dış talebe bağlı olarak milli geliri daraltıcı yönde etkide bulunmuştur. Hizmetler sektörü yılın ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,4 oranında büyüme kaydederken sanayi sektörü aynı dönemde yüzde 1,0 oranında küçülmüştür. Bahse konu dönemde ticaret, ulaştırma ve konaklama hizmetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri ise sırasıyla yüzde 10,4 oranında ve yüzde 10,9 oranında büyüyerek iktisadi faaliyete önemli katkı sunmaya devam etmiştir. Tarım sektörü ise yüzde 1,5 oranında küçülerek milli gelir büyümesine katkı sağlayamamıştır.
2023 yılının ikinci yarısında ise milli gelir katma değer büyümesi, yüzde 5,6 seviyesinde gerçekleşerek iktisadi faaliyetteki canlılığın ivme kazanarak sürdüğünü göstermiştir. İnşaat dâhil hizmetler sektörü hafif ivme kaybetmesine karşın yüzde 5,3 oranında büyüme kaydederek üretim yönünden iktisadi faaliyetin bu dönemde de hizmetler sektörü öncülüğünde gücünü koruduğuna işaret etmiştir. Sanayi sektörü ise güçlü şekilde toparlanarak yüzde 4,3 oranında büyüme kaydetmiş olup milli gelire yüzde 0,8 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Böylelikle, hizmetler sektörü ivme kaybederken sanayi sektörünün hafif toparlanması uygulanan dezenflasyonist politikaların etkili olduğunu ve ekonomik aktivitedeki dengelenmenin başladığını teyit etmiştir. Ayrıca, bu dönemde inşaat sektörü büyümesi hız kazanarak yüzde 8,4 oranında artış kaydetmiş olup deprem bölgesinde yürütülen yeniden yapılanma çalışmalarının etkisini ortaya koymuştur. Tarım sektörü bu dönemde yüzde 0,7 oranında artış kaydederek büyümeye sınırlı katkı sunmuştur.
2024 yılının ilk çeyreğinde GSYH artış hızı yüzde 5,3 oranında gerçekleşmiş olup iktisadi faaliyetteki canlı seyrin sürdüğü gözlenmiştir. Milli gelir üretim yönünden değerlendirildiğinde, inşaat dâhil hizmetler sektörü artan kamu harcamalarının etkisiyle yüzde 5,4 oranında artış kaydederek büyümenin arkasındaki itici güç olmaya devam etmiştir. Bununla birlikte, ılımlı bir şekilde toparlanma kaydeden dış talep sayesinde sanayi katma değeri bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,2 oranında artarak ivme kazanmıştır. Tarım sektörü de bu dönemde yüzde 4,9 oranında büyüyerek son yılların en yüksek artış oranını kaydetmiştir.
2024 yılının ikinci çeyreğinde ise Türkiye ekonomisi yüzde 2,5 oranında ılımlı bir büyüme kaydetmiştir. Bu dönemde sanayi katma değeri yüzde 1,8 oranında küçülerek büyümeye yüzde 0,4 puan daraltıcı etkide bulunurken, hizmetler katma değeri yüzde 2,5 oranında artarak büyümeye 1,6 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Tarım sektörü ise yüzde 3,7'lik katma değer
artışı sergileyerek önemli bir büyüme oranı kaydetmiştir. Böylece, 2024 yılı ilk yarısındaki ekonomik büyüme yüzde 3,8 oranında gerçekleşmiştir.
2023 yılı ilk yarısında TÜFE yıllık enflasyonu enerji grubunda daha belirgin olmak üzere baz etkisiyle yavaşlama eğilimine girmiş ve Haziran ayında yüzde 38,2 olarak gerçekleşmiştir. Bu dönemde, Mayıs ayından itibaren doğal gazda uygulanan ilave sübvansiyon, enerji fiyatlarını belirgin bir şekilde düşürürken görece istikrarlı seyreden döviz kuru, gıda ve temel mal fiyatlarındaki ılımlı görünümü desteklemiştir. Diğer taraftan, ücret gelişmeleri ve fiyat katılıkları hizmet enflasyonunun yüksek seyrini sürdürmesine neden olmuştur. Toplam talep koşulları yılın ikinci yarısında ivme kaybetmekle birlikte, enflasyonist düzeyde seyretmeye devam etmiştir. Bununla birlikte kalıcı dezenflasyon sürecinin temini için geçiş dönemi gereklilikleri ve deprem nedeniyle ortaya çıkan ek finansman ihtiyacının sağlanması için alınan kararlar TÜFE yıllık artış oranına ivme kazandırmıştır. Bu doğrultuda, uygulanan vergi ayarlamaları ve ücret artışları ile kurlarda gözlenen yukarı yönlü seyrin enflasyona etkisiyle 2023 yılı sonunda TÜFE yıllık artış oranı yüzde 64,8 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılı Ocak-Ağustos döneminde birikimli TÜFE artış oranı yüzde 31,9 olarak kaydedilmiştir. TÜFE artış oranı, büyük ölçüde doğal gaz sübvansiyonunun katkısıyla oluşan baz etkisi kaynaklı yükselişini sürdürmüş ve Mayıs ayı itibarıyla yüzde 75,5 ile zirve noktasını görmüştür. Haziran ayından itibaren ise dezenflasyon süreci başlamış olup TÜFE yıllık artış oranı 2024 yılı Temmuz ayı itibarıyla yüzde 61,8, Ağustos ayı itibarıyla ise yüzde 52,0 olarak kaydedilmiştir. TÜFE yıllık artış oranının yıl sonunda yüzde 41,5 seviyesine gerileyeceği öngörülmektedir.
2024 yılının ilk yedi ayında ihracat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,1 oranında artarak 148,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu gelişmede ihracat birim değerindeki düşüşe rağmen dış talep ve küresel mal ticaretindeki görece olumlu seyir sonrasında reel ihracatta yaşanan artış belirleyici olmuştur. 2024 yılı ihracatının yüzde 3,3 oranında artarak 264 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi tahmin edilmektedir. 2024 yılının ilk yedi ayında ithalat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 8,3 oranında azalarak 198,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. 2024 yıl genelinde ithalatın yüzde 4,7 oranında azalarak 345 milyar dolar seviyesine gerileyeceği tahmin edilmektedir.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
| Yapı tarzı | Betonarme | Çelik | Yığma | Prefabrik |
|---|---|---|---|---|
| İnşaat Nizamı | Ayrık Nizam | Güvenlik | Var | Yok |
| Yapım yılı | 2011 | Otopark | Var | Yok |
| Elektrik | Şebeke | Yüzme Havuzu | Var | Yok |
| Su | Şebeke | Asansör | Var | Yok |
| Kanalizasyon | Şebeke | Yangın Merdiveni | Var | Yok |
| Doğalgaz | Şebeke | Dış Cephe | Kompozit dış cephe kaplamalı | |
| Su Deposu-Hid. | Şebeke | Çatı Tipi | Kiremit Çatı | |
| Yangın Tesisatı | Var | Jeneratör | Var | Yok |
Ana gayrimenkul; 7.999,46 m2yüzölçümüne sahip 3332 ada 24 parsel üzerinde iki adet blok bulunmaktadır. Söz konusu bloklar A ve B olarak isimlendirilmiştir. Mevcut durumda A Blok Ataşehir Belediyesi tarafından kullanılmaktadır. Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu B Blok'un ise farklı kiracılar tarafından kullanıldığı tespit edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu B Blok incelenen projesine göre 4 bodrum+zemin+24 normal kattan oluşmakta olup zemin,
1.normal, 2.normal, 22.normal ve 23.normal katlarda eklenti asma katlar yer almaktadır. Binada 4.bodrum katta otopark ve bina ortak alanları, 3.bodrum katta otopark ve bina ortak alanları, 2. bodrum katta otopark ve ortak alanlar, 1.bodrum katta zemin katta bulunan dükkanlara ait eklenti bölümleri, zemin katta 8 adet dükkan ve personel girişi, asma katta zemin katta bulunan dükkanlara ait eklenti bölümleri, 1.normal katta 5 adet dükkan ve VIP girişi, 2.normal katta 4 adet ofis, 3.normal kattan başlayarak 21.normal kat dahil olmak üzere ara katların her birinde 4'er adet ofis, 22-23.normal katların her birinde 4'er adet asma katlı ofis, 24. normal katta 1 adet çatı piyesli ofis olmak üzere toplam 105 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Binada 1.normal ve zemin katta 2 adet girişi mevcuttur.
Değerleme konusu 7 no.lu bağımsız bölüm projesine göre zemin, asma ve 1. bodrum katta konumlu olup zemin kattan sağlanan bina girişine göre sol orta taşınmaz konumludur. Taşınmaz projesine göre 1. bodrum katta yaklaşık brüt 147 m2 , zemin katta yaklaşık brüt 147 m2 , asma katta yaklaşık brüt 76 m2 alanlı olup toplamda yaklaşık brüt 370 m2 alana sahiptir.
Değerleme konusu 8 no.lu bağımsız bölüm projesine göre zemin ve asma katta konumlu olup zemin kattan sağlanan bina girişine göre sol arka taşınmaz konumludur. Taşınmaz projesine göre zemin katta yaklaşık brüt 145 m2 , asma katta yaklaşık brüt 75 m2 alanlı olup toplamda yaklaşık brüt 220 m2 alana sahiptir.
Değerleme konusu 17-21-25-29-33-37-41-45-49-53-57-61-65-69-73-77-81-85-89-93 no.lu bağımsız bölümler projesine göre sırayla 2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18-19-20 ve 21. normal katlarda konumlu olup 1. normal kattan sağlanan bina girişine göre sol ön taşınmaz konumludur. Taşınmazların her biri projesine göre ofis hacminden oluşmakta olup her biri yaklaşık brüt 145 m2 alana sahiptir.
Değerleme konusu 94-98 no.lu bağımsız bölümler projesine göre sırayla 22-23. normal katlar ve katlara bağlı asma katlarda konumlu olup 1. normal kattan sağlanan bina girişine göre sol arka taşınmaz konumludur. Taşınmazların her biri zemin katta yaklaşık brüt 145 m2 , asma katta yaklaşık brüt 145 m2 alanlı olup toplamda yaklaşık brüt 290 m2 alana sahiptir.
Değerleme tarihinde tarafımıza bina tümü gösterilememiş olup 5. normal kat, 6. normal kat, 8. normal kat, 18. normal kat ve 24. normal katlardan görüntü alınabilmiştir.
Bölgede yer alan benzer nitelikteki taşınmazların;
Cephe özellikleri baz alınmıştır.
| Konum Özelliği | : Ticaret Bölgesi |
|---|---|
| Yapılaşma Yoğunluğu | : % 100 |
| Çevresel Gelişim Hızı | : Yüksek |
| Yapılaşma Türü | : Parsel Bazlı |
| İnşaat Tarzı | : Betonarme Karkas |
| İnşaat Nizamı | : Ayrık |
| Binanın Kat Adedi | : 29 |
| Yapı Sınıfı | : V/A |
| Deprem Bölgesi | : 2. Derece |
| Deprem Hasar Durumu | : Yok |
| Onarım/Güçlendirme | : Yok |
| İskan Belgesi | : 12.06.2012 tarih ve 12-130 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır |
| Yaşı | : 13 |
| Malzeme Durumu | : İyi |
| İşçilik Durumu | : İyi |
| Elektrik | : Şebeke |
| Su | : Şebeke |
| Kanalizasyon | : Şebeke |
| Otopark | : Var |
| Asansör | : Var |
| Jeneratör | : Var |
| Güvenlik | : Var |
| Yangın Merdiveni | : Var |
Değerleme çalışmasında değer takdiri mevcut alanlar ve mevcut satışlar ile kiralamalar dikkate alınarak yapılmıştır.
Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı", "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" ve "Maliyet Yaklaşımı" yöntemleridir.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemde değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
Taşınmazların değeri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazların değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmazlar gelir değerine ulaşılır. Taşınmazlar gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli artırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir.
Bu yöntemde var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise " hiçbir şahıs ona istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Değerleme çalışmasında, taşınmazlar için önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, değer tespitinde pazar araştırması yapılarak yeterli sayı ve nitelikte emsal bulunarak "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" kullanılmıştır.
Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. Bölgede müteahhit girişimi, yapılaşma bulunmamaktadır. Proje geliştirme ile ilgili herhangi bir çalışma yapılmamıştır.
Konu çalışma nakit/gelir akışına esas bir çalışma değildir. Belirtilen modele esas çalışma yapılmamıştır.
Konu çalışma maliyet oluşumları analizine esas bir çalışmadır. Belirtilen modele esas çalışma yapılmıştır.
| EMSALLER | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO |
İLAN VEREN KİŞİ | AÇIKLAMA | SATIŞ FİYATI ( ₺ ) |
BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
| 1 | İSTANBUL KENTSEL GAYRİMENKUL 0216 2662850 |
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Metropol AVM Projesi içinde 7. katta bulunan ve 140 m2 olduğu beyan edilen ofisin 17.500.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 15.750.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
17.500.000 ₺ | 140,00 m² | 125.000,00 ₺/m² |
| 2 | AKADEMİ GAYRİMENKUL 0532 2161359 |
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Uphill Towers Projesi içinde 12. katta bulunan ve 90 m2 olduğu beyan edilen ofisin 11.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 9.900.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
11.000.000 ₺ | 90,00 m² | 122.222,22 ₺/m² |
| 3 | ATAŞEHİR KENT GAYRİMENKUL 0216 5775150 |
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Ağaoğlu My Newwork Projesi içinde 1. katta bulunan ve 125 m2 olduğu beyan edilen ofisin 15.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 13.500.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
15.000.000 ₺ | 125,00 m² | 120.000,00 ₺/m² |
| 4 | MY WORLD GAYRİMENKUL 0216 4563500 |
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Nida Kule Kuzey Projesi içinde 2. katta bulunan ve 210 m2 olduğu beyan edilen ofisin 26.500.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 23.850.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
26.500.000 ₺ | 210,00 m² | 126.190,48 ₺/m² |
| SATILIK OFİS EMSAL ANALİZİ TABLOSU | ||||
|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 |
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK |
| NİTELİK | OFİS | OFİS | OFİS | OFİS |
| İSTANBUL KENTSEL | AKADEMİ | ATAŞEHİR KENT | MY WORLD | |
| İLANA VEREN KİŞİ | GAYRİMENKUL | GAYRİMENKUL | GAYRİMENKUL | GAYRİMENKUL |
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0216 2662850 | 0532 2161359 | 0216 5775150 | 0216 4563500 |
| DAİRE TİPİ | 3+1 | 2+1 | 2+1 | 2+1 |
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 17.500.000 ₺ | 11.000.000 ₺ | 15.000.000 ₺ | 26.500.000 ₺ |
| PAZARLIK ORANI | 10% | 10% | 10% | 10% |
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 15.750.000 ₺ | 9.900.000 ₺ | 13.500.000 ₺ | 23.850.000 ₺ |
| BRÜT ALAN ( m2 ) | 140,00 m² | 90,00 m² | 125,00 m² | 210,00 m² |
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 112.500,00 ₺/m² | 110.000,00 ₺/m² | 108.000,00 ₺/m² | 113.571,43 ₺/m² |
| İÇ DEKORASYON DURUMU | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI |
| İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER |
| ALAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| YAPI YAŞI DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER |
| YAPI YAŞI DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| KAT DURUMU | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT |
| KAT DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| KONUM DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER |
| KONUM DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 0% | 0% | 0% | 0% |
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 112.500,00 ₺/m² | 110.000,00 ₺/m² | 108.000,00 ₺/m² | 113.571,43 ₺/m² |
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 111.017,86 ₺/m² |
| OFİS216 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Metropol AVM | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| GAYRİMENKUL | Projesi içinde 4. katta bulunan ve 170 m2 olduğu beyan edilen ofisin | ||||
| 5 | 170.000,-₺ bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla | 170.000 ₺ | 170,00 m² | 1.000,00 ₺/m² | |
| 0216 3999090 | 161.500,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
| AKTEKİN GAYRİMENKUL |
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Nida Kule Kuzey Projesi içinde 6. katta bulunan ve 205 m2 olduğu beyan edilen ofisin |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| 6 | 0216 5400011 | 200.000 ,-₺ bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 190.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
200.000 ₺ | 205,00 m² | 975,61 ₺/m² |
| 7 | KOLEKTİF HOUSE Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda A+ LIVE Projesi içinde 2. katta bulunan ve 450 m2 olduğu beyan edilen ofisin 440.000 ,-₺ |
440.000 ₺ | 450,00 m² | 977,78 ₺/m² | |
| 0546 5018354 | bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 418.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
||||
| KOLEKTİF HOUSE Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Ağaoğlu My NEWWORK Projesi içinde 8. katta bulunan ve 120 m2 olduğu beyan |
|||||
| 8 | 0546 5018354 | edilen ofisin 125.000,-₺ bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 118.750,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
125.000 ₺ | 120,00 m² | 1.041,67 ₺/m² |
| KİRALIK OFİS EMSAL ANALİZİ TABLOSU | ||||
|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-5 | EMSAL-6 | EMSAL-7 | EMSAL-8 |
| EMSAL DURUMU | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK |
| NİTELİK | OFİS | OFİS | OFİS | OFİS |
| İLANA VEREN KİŞİ | OFİS216 GAYRİMENKUL | AKTEKİN GAYRİMENKUL | KOLEKTİF HOUSE | KOLEKTİF HOUSE |
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0216 3999090 | 0216 5400011 | 0546 5018354 | 0546 5018354 |
| DAİRE TİPİ | 4+1 | 3+1 | 4+1 | 2+1 |
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 170.000 ₺ | 200.000 ₺ | 440.000 ₺ | 125.000 ₺ |
| PAZARLIK ORANI | 5% | 5% | 5% | 5% |
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 161.500 ₺ | 190.000 ₺ | 418.000 ₺ | 118.750 ₺ |
| BRÜT ALAN ( m2 ) |
170,00 m² | 205,00 m² | 450,00 m² | 120,00 m² |
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
950,00 ₺/m² | 926,83 ₺/m² | 928,89 ₺/m² | 989,58 ₺/m² |
| İÇ DEKORASYON DURUMU | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI |
| İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER |
| ALAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| YAPI YAŞI DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER |
| YAPI YAŞI DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| KAT DURUMU | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT |
| KAT DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| KONUM DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER |
| KONUM DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 0% | 0% | 0% | 0% |
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
950,00 ₺/m² | 926,83 ₺/m² | 928,89 ₺/m² | 989,58 ₺/m² |
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 948,83 ₺/m² |
| 9 | HÜRYAP ATAŞEHİR 0216 4569797 |
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Nida Kule Kuzey Projesi içinde zemin katta bulunan, tek bölümlü ve 185 m2 olduğu beyan edilen dükkanın 68.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 61.200.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
68.000.000 ₺ | 185,00 m² | 367.567,57 ₺/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 | İREMWORLD GAYRİMENKUL 0530 9707234 |
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Sarphan Finanskent Projesi içinde zemin katta bulunan, tek bölümlü ve 225 m2 olduğu beyan edilen dükkanın 75.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 67.500.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
75.000.000 ₺ | 225,00 m² | 333.333,33 ₺/m² |
| 11 | ATAŞEHİR DORUK GAYRİMENKUL 0534 3996185 |
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda TrendistProjesi içinde zemin katta bulunan, tek bölümlü ve 60 m2 olduğu beyan edilen dükkanın 20.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 18.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
20.000.000 ₺ | 60,00 m² | 333.333,33 ₺/m² |
| 12 | SAHİBİNDEN 0216 3290796 |
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Nidakule Güney Projesi içinde yan yana ve toplam 1.029 m2 olduğu dükkanların toplam 170.000.000 TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. (Her bir zemin kat; 129 m2 , Her bir asma kat; 98 m2 , iki adet bodrum katın her biri; 125 m2 , üçüncü bodrum kat; 98 m2 ) |
170.000.000 ₺ | 1.029,00 m² | 165.208,94 ₺/m² |
| SATILIK DÜKKAN EMSAL ANALİZİ TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-9 | EMSAL-10 | EMSAL-11 | EMSAL-12 | |
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |
| NİTELİK | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | |
| İLANA VEREN KİŞİ | HÜRYAP ATAŞEHİR | İREMWORLD GAYRİMENKUL |
ATAŞEHİR DORUK GAYRİMENKUL |
SAHİBİNDEN | |
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0216 2662850 | 0532 2161359 | 0216 5775150 | 0216 4563500 | |
| DÜKKAN TİPİ | TEK KAT | TEK KAT | TEK KAT | ASMA KATLI DEPOLU | |
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 68.000.000 ₺ | 75.000.000 ₺ | 20.000.000 ₺ | 170.000.000 ₺ | |
| PAZARLIK ORANI | 10% | 10% | 10% | 10% | |
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 61.200.000 ₺ | 67.500.000 ₺ | 18.000.000 ₺ | 153.000.000 ₺ | |
| TOPLAM BRÜT ALAN ( m2 ) |
185,00 m² | 225,00 m² | 60,00 m² | 1.029,00 m² | |
| BODRUM KAT ALANI ( m2 ) ( 1/4 ) |
0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | 348,00 m² | |
| ZEMİN KAT ALANI ( m2 ) ( 1/1 ) |
185,00 m² | 225,00 m² | 60,00 m² | 387,00 m² | |
| ASMA KAT ALANI ( m2 ) ( 1/3 ) |
0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | 294,00 m² | |
| 1. KAT ALANI ( 1/4 ) | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | |
| ZEMİNE İNDİRGENMİŞ ALAN | 185 m² | 225 m² | 60 m² | 572 m² | |
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
330.810,81 ₺/m² | 300.000,00 ₺/m² | 300.000,00 ₺/m² | 267.482,52 ₺/m² | |
| İÇ DEKORASYON DURUMU | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | |
| İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |
| ALAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| YAPI YAŞI DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |
| YAPI YAŞI DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| CEPHE DURUMU | CADDE CEPHE | CADDE CEPHE | CADDE CEPHE | CADDE CEPHE | |
| CEPHE DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| TİCARİ POTANSİYEL DURUMU | YOĞUN | YOĞUN | YOĞUN | YOĞUN | |
| TİCARİ POTANSİYEL DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
330.810,81 ₺/m² | 300.000,00 ₺/m² | 300.000,00 ₺/m² | 267.482,52 ₺/m² | |
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 299.573,33 ₺/m² |
| GOLDSA GAYRİMENKUL |
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Sarphan Finanskent Projesi içinde zemin katta bulunan ve toplam 140 m2 olduğu beyan edilen |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| 13 | 0532 6685867 | dükkanın 100.000,-₺ bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 95.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. (Zemin;50 m2 , Bodrum;50 m2 , Asma;40 m2 ) |
100.000 ₺ | 140,00 m² | 714,29 ₺/m² |
| 14 | HÜRYAP ATAŞEHİR |
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Nidakule Ataşehir Kuzey Projesi içinde zemin katta bulunan, tek bölümlü ve 135 m2 olduğu beyan |
175.000 ₺ | 135,00 m² | 1.296,30 ₺/m² |
| 0216 4569797 | edilen dükkanın 175.000,-₺ bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 166.250,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
||||
| OTTO ATAŞEHİR | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Otto Ataşehir Projesi içinde zemin katta bulunan, tek bölümlü ve 235 m2 olduğu beyan edilen |
||||
| 15 | 0553 9157425 | dükkanın 300.000 ,-₺ bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 285.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
300.000 ₺ | 235,00 m² | 1.276,60 ₺/m² |
| YILDIZ EMLAK | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Nidakule Ataşehir Kuzey | ||||
| 16 | 0530 7973454 | Projesi içinde zemin katta bulunan ve toplam 500 m2 olduğu beyan edilen dükkanın 390.000 ,-₺ bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 370.500,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. (Zemin;200 m2 , Asma; 150 m2 , Bodrum; 150 m2 ) |
390.000 ₺ | 500,00 m² | 780,00 ₺/m² |
| KİRALIK DÜKKAN EMSAL ANALİZİ TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-13 | EMSAL-14 | EMSAL-15 | EMSAL-16 | ||
| EMSAL DURUMU | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK | ||
| NİTELİK | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | ||
| İLANA VEREN KİŞİ | GOLDSA GAYRİMENKUL | HÜRYAP ATAŞEHİR | OTTO ATAŞEHİR | YILDIZ EMLAK | ||
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0216 3999090 | 0216 5400011 | 0546 5018354 | 0546 5018354 | ||
| DÜKKAN TİPİ | ASMA KATLI DEPOLU | TEK KAT | TEK KAT | ASMA KATLI DEPOLU | ||
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 100.000 ₺ | 175.000 ₺ | 300.000 ₺ | 390.000 ₺ | ||
| PAZARLIK ORANI | 5% | 5% | 5% | 5% | ||
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 95.000 ₺ | 166.250 ₺ | 285.000 ₺ | 370.500 ₺ | ||
| TOPLAM BRÜT ALAN ( m2 ) |
140,00 m² | 135,00 m² | 235,00 m² | 500,00 m² | ||
| BODRUM KAT ALANI ( m2 ) ( 1/4 ) |
50,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | 150,00 m² | ||
| ZEMİN KAT ALANI ( m2 ) ( 1/1 ) |
50,00 m² | 135,00 m² | 235,00 m² | 200,00 m² | ||
| ASMA KAT ALANI ( m2 ) ( 1/3 ) |
40,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | 150,00 m² | ||
| 1. KAT ALANI ( 1/4 ) | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | ||
| ZEMİNE İNDİRGENMİŞ ALAN | 76 m² | 135 m² | 235 m² | 288 m² | ||
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
1.252,75 ₺/m² | 1.231,48 ₺/m² | 1.212,77 ₺/m² | 1.288,70 ₺/m² | ||
| İÇ DEKORASYON DURUMU | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | ||
| İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | ||
| ALAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| YAPI YAŞI DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | ||
| YAPI YAŞI DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| CEPHE DURUMU | CADDE CEPHE | CADDE CEPHE | CADDE CEPHE | CADDE CEPHE | ||
| CEPHE DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| TİCARİ POTANSİYEL DURUMU | YOĞUN | YOĞUN | YOĞUN | YOĞUN | ||
| TİCARİ POTANSİYEL DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
1.252,75 ₺/m² | 1.231,48 ₺/m² | 1.212,77 ₺/m² | 1.288,70 ₺/m² | ||
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 1.246,42 ₺/m² |
Değer belirlenirken, değerleme konusu gayrimenkul, emsal taşınmazlar ile karşılaştırılmış, pazarlık payı ve mevcut piyasa koşulları ile emlakçı görüşleri de dikkate alınarak piyasa değeri oluşturulmuştur. Taşınmazların değerlemesinde, bölgede elde edilen emsal bilgileri, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, amacına uygun kullanılabilirliği, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları, emsallerin pazarlık payları gibi etkenler göz önüne alınarak değer tespiti yapılmıştır. Emsal karşılaştırma yaklaşımında emsal olarak alınan gayrimenkullerin ve değerlemesi yapılan taşınmazın tamamen aynı özelliklere sahip olmaması, konum ve şerefiye farkı göz önünde bulundurulmuş takdir edilen birim değerde bu doğrultuda ayarlama yapılmıştır. Taşınmazların değerlemesinde kullanılan şerefiye kriterleri ve metrekare birim fiyatları Raporun 6.2 'inci bölümünde açıklanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili Kira Değeri Analizi yapılmıştır. Kira değerleri raporun 6,2 maddesinde listelenmiştir.
Değerlemeye konusu taşınmazlara ilişkin her herhangi bir olumsuz hukuki durum söz konusu değildir.
Değerleme konusu taşınmazların kat irtifaklı yapı olması nedeniyle değerlemede proje geliştirme çalışması ve varsayım kullanılmamıştır.
Niteliği gereği değerleme konusu taşınmazın halihazırdaki kullanımının en etkin ve verimli kullanım olacağı düşünülmektedir.
Taşınmazlar tam hisseye sahip olup, Müşterek veya Bölünmüş Kısımlara Esas Değerleme Analizi söz konusu değildir.
Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.
Taşınmazların değerlemesinde, bölgede elde edilen güncel emsal bilgileri, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, amacına uygun kullanılabilirliği, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları, emsallerin pazarlık payları gibi etkenler göz önüne alınarak değer tespiti yapılmıştır. Emsal karşılaştırma yaklaşımında emsal olarak alınan gayrimenkullerin ve değerlemesi yapılan taşınmazların tamamen aynı özelliklere sahip olmaması, yapı inşaat malzemesi, arsa alanı, konum ve şerefiye farkı göz önünde bulundurulmuştur.
Tüm gerekçeler ilgili konu başlıklarının altında açıklanmıştır.
Ataşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü İmar Servisi'nden 07.10.2024 tarihinde alınan imar durum bilgilerine göre değerleme konusu parsel, 14.08.2009-02.10.2009 Tasdik Tarihli Ataşehir Toplu Konut Alanı Batı Bölgesi Uygulama İmar Planı kapsamında H:Serbest İrtifalı, Belediye Hizmet alanında kalmakta olup, plan notuna istinaden avan projeye göre uygulama yapılacaktır. Parselde toplam inşaat alanının %50 sini geçmeyecek şekilde ticaret ve hizmet birimleri yer alabilecek ve bina oturumu avan proje ile belirlenecektir.
Taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu'nun 02.01.2019 tarihli resmi gazetede yayınlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)'nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (III-48.1.Ç) Madde 22 uyarınca;
"b) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
"c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuler ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." olarak geçmektedir.
Taşınmazların tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut kullanımına uygun olması sebebiyle GYO portföyünde "Bina" olarak değerlendirilmesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Taşınmazların değerlemesinde emsal karılaştırma metodu yaklaşımının kullanılması uygun bulunmuş, diğer yöntemler imar mevzuatı çerçevesinde değerlendirilememiştir. Değerleme konusu taşınmazların konumu, çevresel özellikleri, yasal ve güncel durumu, günün geçerli piyasa rayiç fiyatlarına göre oluşturulan satış kabiliyeti ve emsal fiyatları göz önüne alınarak değerlendirme yapılmıştır.Taşınmazların satış kabiliyeti "SATILABİLİR" durumdadır.
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yapılması planlanan bağımsız bölümlerin özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazların mevcut durumu, konum özellikleri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.
Kullanılan Kriterler Bölgede yer alan satılık arsa nitelikli taşınmazlar incelenmiş ve emlakçı görüşlerine de başvurulmuştur. Değerlemeye konu taşınmazların Ataşehir Belediyesi İmar Müdürlüğünde imar durumu incelenmiştir. Şerefiye çalışmasına konu olan taşınmazlar için öncelikli olarak benzer tipte avantajlı-dezavantajlı emsaller göz önünde bulundurularak değere etki edebilecek kriterler belirlenmiştir.
Sonuç olarak değerleme konusu taşınmazlara KDV hariç yasal ve mevcut toplam 3.400.000.000 TL ( Üçmilyardörtyüzbin Türk Lirası) değer tespit ve takdir edilmiştir.
USD=~35,0684 TL, 1 €=~36,8172 TL olarak kabul edilmiştir. (18.12.2024 taşınmazların değerleme günü olan gösterge niteliğindeki Merkez Bankası verileri esas alınmıştır.)
Değerleme tarihi itibarı ile taşınmazların döviz cinsinden değeri;
Değerleme konusu taşınmazların Dolar cinsinden yasal değeri 96.953.382,53 \$ olarak tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazların Euro cinsinden yasal değeri 92.348.141,63 € tespit ve takdir edilmiştir.
* T.C. Merkez Bankası Verileri esas alınmıştır.
| HESAP DETAYI | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KAT | BAĞIMSIZ BÖLÜM |
ALAN | BİRİM FİYAT | BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERİ |
KİRA BİRİM DEĞERİ | TOPLAM KİRA DEĞERİ |
||
| 610,00 m² | 271.700,00 ₺/m² | 935,14 ₺/Ay | ||||||
| 1 | 530,00 m² | 90.550,00 ₺/m² | 213.750.000,00 ₺ | 311,71 ₺/Ay | 740.000,00 ₺/Ay | |||
| 49,00 m² | 60.350,00 ₺/m² | 311,71 ₺/Ay | ||||||
| 2 | 26,00 m² | 301.850,00 ₺/m² | 10.800.000,00 ₺ | 935,14 ₺/Ay | 40.000,00 ₺/Ay | |||
| 503,00 m² | 53.150,00 ₺/m² | 168,85 ₺/Ay | ||||||
| 3 | 412,00 m² | 265.650,00 ₺/m² | 156.550.000,00 ₺ | 844,23 ₺/Ay | 540.000,00 ₺/Ay | |||
| 231,00 m² | 88.150,00 ₺/m² | 480,56 ₺/Ay | ||||||
| ZEMİN KAT | 352,00 m² | 54.350,00 ₺/m² | 168,85 ₺/Ay | |||||
| 4 | 352,00 m² | 271.700,00 ₺/m² | 141.550.000,00 ₺ | 844,23 ₺/Ay | 500.000,00 ₺/Ay | |||
| 296,00 m² | 90.550,00 ₺/m² | 480,56 ₺/Ay | ||||||
| 724,00 m² | 53.150,00 ₺/m² | 168,85 ₺/Ay | ||||||
| 5 | 682,00 m² | 265.650,00 ₺/m² | 267.000.000,00 ₺ | 844,23 ₺/Ay | 850.000,00 ₺/Ay | |||
| 537,00 m² | 88.150,00 ₺/m² | 280,54 ₺/Ay | ||||||
| 6 | 550,00 m² | 48.300,00 ₺/m² | 183.700.000,00 ₺ | 168,85 ₺/Ay | 640.000,00 ₺/Ay |
| 520,00 m² | 241.500,00 ₺/m² | 844,23 ₺/Ay | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 396,00 m² | 79.700,00 ₺/m² | 280,54 ₺/Ay | ||||
| 147,00 m² | 60.350,00 ₺/m² | 233,79 ₺/Ay | ||||
| 7 | 147,00 m² | 362.250,00 ₺/m² | 71.300.000,00 ₺ | 1.168,93 ₺/Ay | 240.000,00 ₺/Ay | |
| 76,00 m² | 120.750,00 ₺/m² | 389,64 ₺/Ay | ||||
| 145,00 m² | 362.250,00 ₺/m² | 1.168,93 ₺/Ay | ||||
| 8 | 75,00 m² | 120.750,00 ₺/m² | 61.600.000,00 ₺ | 389,64 ₺/Ay | 200.000,00 ₺/Ay | |
| 9 | 206,00 m² | 271.700,00 ₺/m² | 55.970.000,00 ₺ | 1.091,00 ₺/Ay | 225.000,00 ₺/Ay | |
| 221,00 m² | 271.700,00 ₺/m² | 1.091,00 ₺/Ay | ||||
| 10 | 77,00 m² | 90.550,00 ₺/m² | 67.020.000,00 ₺ | 363,67 ₺/Ay | 270.000,00 ₺/Ay | |
| 159,00 m² | 271.700,00 ₺/m² | 1.091,00 ₺/Ay | ||||
| 1. NORMAL KAT | 11 | 107,00 m² | 90.550,00 ₺/m² | 52.890.000,00 ₺ | 363,67 ₺/Ay | 210.000,00 ₺/Ay |
| 261,00 m² | 271.700,00 ₺/m² | 1.091,00 ₺/Ay | ||||
| 12 | 154,00 m² | 90.550,00 ₺/m² | 84.860.000,00 ₺ | 363,67 ₺/Ay | 340.000,00 ₺/Ay | |
| 269,00 m² | 362.250,00 ₺/m² | 1.168,93 ₺/Ay | ||||
| 13 | 159,00 m² | 120.750,00 ₺/m² | 116.640.000,00 ₺ | 389,64 ₺/Ay | 375.000,00 ₺/Ay | |
| 145,00 m² | 211.300,00 ₺/m² | 779,29 ₺/Ay | ||||
| 14 | 145,00 m² | 70.050,00 ₺/m² | 40.800.000,00 ₺ | 259,76 ₺/Ay | 150.000,00 ₺/Ay | |
| 145,00 m² | 211.300,00 ₺/m² | 779,29 ₺/Ay | ||||
| 15 | 145,00 m² | 70.050,00 ₺/m² | 40.800.000,00 ₺ | 259,76 ₺/Ay | 150.000,00 ₺/Ay | |
| 2. NORMAL KAT | 145,00 m² | 211.300,00 ₺/m² | 779,29 ₺/Ay | |||
| 16 | 145,00 m² | 70.050,00 ₺/m² | 40.800.000,00 ₺ | 259,76 ₺/Ay | 150.000,00 ₺/Ay | |
| 145,00 m² | 211.300,00 ₺/m² | 779,29 ₺/Ay | ||||
| 17 | 145,00 m² | 70.050,00 ₺/m² | 40.800.000,00 ₺ | 259,76 ₺/Ay | 150.000,00 ₺/Ay | |
| 18 | 145,00 m² | 102.650,00 ₺/m² | 14.880.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 19 | 145,00 m² | 102.650,00 ₺/m² | 14.880.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 3. NORMAL KAT | 20 | 145,00 m² | 102.650,00 ₺/m² | 14.880.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay |
| 21 | 145,00 m² | 102.650,00 ₺/m² | 14.880.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 22 | 145,00 m² | 105.650,00 ₺/m² | 15.320.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 23 | 145,00 m² | 105.650,00 ₺/m² | 15.320.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 4. NORMAL KAT | 24 | 145,00 m² | 105.650,00 ₺/m² | 15.320.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay |
| 25 | 145,00 m² | 105.650,00 ₺/m² | 15.320.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 26 | 145,00 m² | 108.650,00 ₺/m² | 15.750.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 27 | 145,00 m² | 108.650,00 ₺/m² | 15.750.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 5. NORMAL KAT | 28 | 145,00 m² | 108.650,00 ₺/m² | 15.750.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay |
| 29 | 145,00 m² | 108.650,00 ₺/m² | 15.750.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 30 | 145,00 m² | 111.700,00 ₺/m² | 16.200.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 6. NORMAL KAT | 31 | 145,00 m² | 111.700,00 ₺/m² | 16.200.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay |
| 32 | 145,00 m² | 111.700,00 ₺/m² | 16.200.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 33 | 145,00 m² | 111.700,00 ₺/m² | 16.200.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 34 | 145,00 m² | 114.700,00 ₺/m² | 16.630.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 7. NORMAL KAT | 35 | 145,00 m² | 114.700,00 ₺/m² | 16.630.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay |
| 36 | 145,00 m² | 114.700,00 ₺/m² | 16.630.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 37 | 145,00 m² | 114.700,00 ₺/m² | 16.630.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 38 | 145,00 m² | 117.750,00 ₺/m² | 17.070.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 8. NORMAL KAT | 39 | 145,00 m² | 117.750,00 ₺/m² | 17.070.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay |
| 40 | 145,00 m² | 117.750,00 ₺/m² | 17.070.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 41 | 145,00 m² | 117.750,00 ₺/m² | 17.070.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 42 | 145,00 m² | 120.750,00 ₺/m² | 17.510.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 9. NORMAL KAT | 43 | 145,00 m² | 120.750,00 ₺/m² | 17.510.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay |
| 44 | 145,00 m² | 120.750,00 ₺/m² | 17.510.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 45 | 145,00 m² | 120.750,00 ₺/m² | 17.510.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 10. NORMAL KAT | 46 | 145,00 m² | 123.750,00 ₺/m² | 17.940.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay |
| 47 | 145,00 m² | 123.750,00 ₺/m² | 17.940.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 48 | 145,00 m² | 123.750,00 ₺/m² | 17.940.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 49 | 145,00 m² | 123.750,00 ₺/m² | 17.940.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 50 | 145,00 m² | 126.800,00 ₺/m² | 18.390.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 51 | 145,00 m² | 126.800,00 ₺/m² | 18.390.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 11. NORMAL KAT | 52 | 145,00 m² | 126.800,00 ₺/m² | 18.390.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay |
| 53 | 145,00 m² | 126.800,00 ₺/m² | 18.390.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 54 | 145,00 m² | 129.800,00 ₺/m² | 18.820.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 55 | 145,00 m² | 129.800,00 ₺/m² | 18.820.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 12. NORMAL KAT | 56 | 145,00 m² | 129.800,00 ₺/m² | 18.820.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay |
| 57 | 145,00 m² | 129.800,00 ₺/m² | 18.820.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 58 | 145,00 m² | 132.800,00 ₺/m² | 19.260.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 59 | 145,00 m² | 132.800,00 ₺/m² | 19.260.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 13. NORMAL KAT | 60 | 145,00 m² | 132.800,00 ₺/m² | 19.260.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay |
| 61 | 145,00 m² | 132.800,00 ₺/m² | 19.260.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 62 | 145,00 m² | 135.850,00 ₺/m² | 19.700.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 63 | 145,00 m² | 135.850,00 ₺/m² | 19.700.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 14. NORMAL KAT | 64 | 145,00 m² | 135.850,00 ₺/m² | 19.700.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay |
| 65 | 145,00 m² | 135.850,00 ₺/m² | 19.700.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 66 | 145,00 m² | 138.850,00 ₺/m² | 20.130.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 67 | 145,00 m² | 138.850,00 ₺/m² | 20.130.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 15. NORMAL KAT | 68 | 145,00 m² | 138.850,00 ₺/m² | 20.130.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay |
| 69 | 145,00 m² | 138.850,00 ₺/m² | 20.130.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 70 | 145,00 m² | 141.900,00 ₺/m² | 20.580.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 71 | 145,00 m² | 141.900,00 ₺/m² | 20.580.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 16. NORMAL KAT | 72 | 145,00 m² | 141.900,00 ₺/m² | 20.580.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay |
| 73 | 145,00 m² | 141.900,00 ₺/m² | 20.580.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 74 | 145,00 m² | 144.900,00 ₺/m² | 21.010.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 75 | 145,00 m² | 144.900,00 ₺/m² | 21.010.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 17. NORMAL KAT | 76 | 145,00 m² | 144.900,00 ₺/m² | 21.010.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay |
| 77 | 145,00 m² | 144.900,00 ₺/m² | 21.010.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 78 | 145,00 m² | 147.900,00 ₺/m² | 21.450.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 79 | 145,00 m² | 147.900,00 ₺/m² | 21.450.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 18. NORMAL KAT | 80 | 145,00 m² | 147.900,00 ₺/m² | 21.450.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay |
| 81 | 145,00 m² | 147.900,00 ₺/m² | 21.450.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 82 | 145,00 m² | 150.950,00 ₺/m² | 21.880.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 83 | 145,00 m² | 150.950,00 ₺/m² | 21.880.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 19. NORMAL KAT | 84 | 145,00 m² | 150.950,00 ₺/m² | 21.880.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay |
| 85 | 145,00 m² | 150.950,00 ₺/m² | 21.880.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 86 | 145,00 m² | 153.950,00 ₺/m² | 22.300.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 87 | 145,00 m² | 153.950,00 ₺/m² | 22.300.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 20. NORMAL KAT | 88 | 145,00 m² | 153.950,00 ₺/m² | 22.300.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay |
| 89 | 145,00 m² | 153.950,00 ₺/m² | 22.300.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 90 | 145,00 m² | 156.950,00 ₺/m² | 22.750.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 91 | 145,00 m² | 156.950,00 ₺/m² | 22.750.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 21. NORMAL KAT | 92 | 145,00 m² | 156.950,00 ₺/m² | 22.750.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay |
| 93 | 145,00 m² | 156.950,00 ₺/m² | 22.750.000,00 ₺ | 447,86 ₺/Ay | 60.000,00 ₺/Ay | |
| 145,00 m² | 163.000,00 ₺/m² | 714,35 ₺/Ay | ||||
| 94 | 145,00 m² | 54.350,00 ₺/m² | 31.520.000,00 ₺ | 171,72 ₺/Ay | 130.000,00 ₺/Ay | |
| 145,00 m² | 163.000,00 ₺/m² | 714,35 ₺/Ay | ||||
| 22. NORMAL KAT | 95 | 145,00 m² | 54.350,00 ₺/m² | 31.520.000,00 ₺ | 202,35 ₺/Ay | 135.000,00 ₺/Ay |
| 145,00 m² | 163.000,00 ₺/m² | 714,35 ₺/Ay | ||||
| 96 | 145,00 m² | 54.350,00 ₺/m² | 31.520.000,00 ₺ | 202,35 ₺/Ay | 135.000,00 ₺/Ay |
| 145,00 m² | 163.000,00 ₺/m² | 714,35 ₺/Ay | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 97 | 145,00 m² | 54.350,00 ₺/m² | 31.520.000,00 ₺ | 171,72 ₺/Ay | 130.000,00 ₺/Ay | |
| 145,00 m² | 163.000,00 ₺/m² | 714,35 ₺/Ay | ||||
| 98 | 145,00 m² | 54.350,00 ₺/m² | 31.520.000,00 ₺ | 171,72 ₺/Ay | 130.000,00 ₺/Ay | |
| 145,00 m² | 163.000,00 ₺/m² | 714,35 ₺/Ay | ||||
| 99 | 145,00 m² | 31.520.000,00 ₺ 54.350,00 ₺/m² |
202,35 ₺/Ay | 135.000,00 ₺/Ay | ||
| 23. NORMAL KAT | 145,00 m² | 163.000,00 ₺/m² | 714,35 ₺/Ay | |||
| 100 | 145,00 m² | 54.350,00 ₺/m² | 31.520.000,00 ₺ | 202,35 ₺/Ay | 135.000,00 ₺/Ay | |
| 145,00 m² | 163.000,00 ₺/m² | 714,35 ₺/Ay | ||||
| 101 | 145,00 m² | 54.350,00 ₺/m² | 31.520.000,00 ₺ | 171,72 ₺/Ay | 130.000,00 ₺/Ay | |
| 102 | 98,00 m² | 163.000,00 ₺/m² | 15.950.000,00 ₺ | 753,31 ₺/Ay | 80.000,00 ₺/Ay | |
| 103 | 98,00 m² | 163.000,00 ₺/m² | 15.950.000,00 ₺ | 753,31 ₺/Ay | 80.000,00 ₺/Ay | |
| 24. NORMAL KAT | 104 | 98,00 m² | 163.000,00 ₺/m² | 15.950.000,00 ₺ | 753,31 ₺/Ay | 80.000,00 ₺/Ay |
| 98,00 m² | 163.000,00 ₺/m² | 753,31 ₺/Ay | ||||
| 105 | 127,00 m² | 54.350,00 ₺/m² | 22.880.000,00 ₺ | 281,84 ₺/Ay | 120.000,00 ₺/Ay | |
| YASAL/MEVCUT DURUM TOPLAMI | 3.400.000.000 ₺ | TOPLAM KİRA DEĞERİ |
11.750.000,00 ₺/Ay |
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yapılmış olan yapıların özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım-satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmakta olup, indirgenmiş nakit akışlar yöntemi raporda kullanılmamıştır.
Kıymet takdirlerine etken oluşturan kıstasların her birinin gayrimenkulün değerine olan etkisi göz önünde bulundurularak çalışma sonuçlandırılmıştır.
Sonuç olarak değerleme konusu taşınmazlara KDV hariç yasal ve mevcut toplam 3.400.000.000 TL ( Üçmilyardörtyüzbin Türk Lirası) değer tespit ve takdir edilmiştir.
Sonuç olarak değerleme konusu taşınmazların K.D.V dahil yasal ve mevcut durum piyasa değerinin 4.080.000.000,00,-TL ( Dörtmilyar Seksenmilyon Türk Lirası) olduğu olduğu hesaplanmıştır.
Sonuç olarak değerleme konusu taşınmazların aylık kira bedelinin 11.750.000,-TL/Ay olduğu hesaplanmıştır.
6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi
Gayrimenkul projesi bu raporun konusu değildir. İş bu rapor 19.12.2024 tarihinde 102 sayfa hazırlanmış olup durumu ve kanaatimizi ifade eden gayrimenkul değerleme bilgilerinize saygı ile sunarız.
| Mithat Engin TAV | Gökhan DOĞAN | Çetin BEGİÇ |
|---|---|---|
| Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı |
Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı |
Sorumlu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı |
| (SPK Lisans No: 404479) | (SPK Lisans No: 408240) | (SPK Lisans No: 400479) |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.