Audit Report / Information • Dec 26, 2024
Audit Report / Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
Özel 2024 - 569 Aralık, 2024
| Talep Sahibi | Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Rapor Tarihi | 26.12.2024 |
| Rapor Numarası | Özel 2024-569 |
| Raporun Konusu | Gayrimenkul Piyasa Değer Tespiti |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
İstanbul İli, Şişli İlçesi ve Meşrutiyet Mahallesi, 954 Ada 62 numaralı parselde bulunan "ALTINDA DÜKKANI OLAN KARGİR APARTMAN" nitelikli gayrimenkulün piyasa ve Kira değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti. |
↗ İş bu rapor, Elli (50) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
| YÖNETİCİ ÖZETİ 5 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 6 | ||
| 1.1 | Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6 | ||
| 1.2 | Değerlemenin Amacı 6 | ||
| 1.3 | Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı) 6 | ||
| 1.4 | Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 6 | ||
| 1.5 | Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı 6 | ||
| 1.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6 |
||
| 2. | DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7 | ||
| 2.1 | Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.2 | Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.3 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7 | ||
| 2.4 | İşin Kapsamı 7 | ||
| 3. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8 | ||
| 3.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 8 | ||
| 3.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları 9 | ||
| 3.3 | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 9 |
||
| 3.4 | Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi 9 |
||
| 3.5 | Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 9 | ||
| 3.6 | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar 9 |
||
| 3.7 | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler 9 |
||
| 3.8 | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….10 |
||
| 3.9 | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 10 |
||
| 3.10 | Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 10 |
||
| 3.11 | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 10 | ||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 11 | ||
| Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır. |
| 4.1 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 11 | ||
|---|---|---|---|
| 4.2 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 12 |
||
| 4.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 20 | ||
| 4.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 20 | ||
| 4.5 Bilgiler 20 |
Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki | ||
| 4.6 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 20 |
||
| 4.7 | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi20 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 21 | ||
| 5.1 | Pazar Yaklaşımı 23 | ||
| 5.2 | Maliyet Yaklaşımı 30 | ||
| 5.3 | Gelir Yaklaşımı 31 | ||
| 5.4 | Diğer Tespit ve Analizler 33 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 34 | ||
| 6.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması 34 |
||
| 6.2 | Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Faktörler –SWOT Analizi 34 | ||
| 6.3 | Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 34 | ||
| 6.4 | Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 34 |
||
| 6.5 | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş 34 | ||
| 6.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 34 |
||
| 6.7 | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi 34 |
||
| 6.8 | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 34 |
||
| 6.9 | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş 35 |
||
| 7. | SONUÇ 36 | ||
| 7.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 36 | ||
| 7.2 | Nihai Değer Takdiri 36 | ||
| 8. | UYGUNLUK BEYANI 37 | ||
| 9. | RAPOR EKLERİ 37 | ||
| Talep Sahibi | HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
|---|---|
| Rapor No ve Tarihi | Özel 2024 - 569 / 26.12.2024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkullerin değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değeri tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Taşınmazın Açık Adresi |
19 Mayıs Mah. Halaskargazi Caddesi No: 214 Halkbank Şişli Şubesi Şişli / İSTANBUL |
| Tapu Kayıt Bilgisi | İstanbul İli, Şişli İlçesi ve Meşrutiyet Mahallesi, 954 Ada 62 numaralı parselde bulunan "ALTINDA DÜKKANI OLAN KARGİR APARTMAN" nitelikli vasıflı taşınmaz. |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Taşınmaz değerleme tarihi itibari ile boş durumdadır. |
| İmar Durumu | Söz konusu taşınmaz ile ilgili Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan araştırmada 954 Ada 62 numaralı parselin "24.06.2006 onay tarihli 1/1000 ölçekli Şişli Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planında "Konut + Ticaret" alanı içerisinde, Bitişik-Blok Nizam, Hmax: 27,50m (9 Kat) yapılaşma koşullarına sahip olduğu öğrenilmiştir. |
| Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar) |
Konu taşınmazın tapu kayıtlarında tasarrufunu kısıtlayacak herhangi bir şerh, beyan ve ipotek kaydı bulunmamaktadır. |
| Piyasa Değeri (KDV Hariç) |
198.694.000,00-TL (Yüzdoksansekizmilyonaltıyüzdoksandörtbin Türk Lirası) |
| KDV Dahil Piyasa Değeri |
238.432.800,00-TL |
| Aylık Piyasa Kira Değeri |
657.000,00 TL/Ay |
| Açıklama | Taşınmaz, yerinde görülmüş, kullanım durumları, yapı kalitesiyle birlikte her kat incelenmiştir. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
| Raporu Hazırlayanlar |
Mehmet AKBALIK – SPK Lisans No: 911340 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418 |
Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlanmış olup rapor tanzimi 26.12.2024 tarihinde tarihinde Özel 2024-569 rapor numarasıyla yapılarak tamamlanmıştır.
Bu rapor, Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Şişli İlçesi ve Meşrutiyet Mahallesi, 954 Ada 62 numaralı parselde bulunan "ALTINDA DÜKKANI OLAN KARGİR APARTMAN" vasıflı taşınmaza ait piyasa değerinin tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazın değer tespiti amacıyla güncel pazar değerini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.
HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 25.01.2024 tarihinde imzalanmıştır.
İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Mehmet AKBALIK tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önce 16.09.2018 tarihli, Özel 2018-278 numaralı değerleme raporu, 28.11.2019 tarihli, Özel 2019- 1088 numaralı değerleme raporu, 19.11.2020 tarihli, Özel 2020-1254 numaralı değerleme raporu, 02.11.2021 tarihli, Özel 2021-1738 numaralı, 26.06.2024 tarih, Özel 2024 - 285 numaralı değerleme raporu hazırlanmıştır.
08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Ankara'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mah. Sınır Sok. No:17/1 Yenimahalle - ANKARA adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 4345 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.
| Sermaye | : | 14.000.000,-TL |
|---|---|---|
| Ticaret Sicil | : | 256696 |
| Telefon | : | 0 312 467 00 61 Pbx |
| E-Posta / Web | : | [email protected] www.netgd.com.tr |
| Adres | : | Emniyet Mah. Sınır Sok. No:17/1 Yenimahalle - ANKARA |
| Şirket Unvanı : |
Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş |
|---|---|
| Şirket Adresi : |
Barbaros Mah. Begonya Sk. WBC İş Merkezi No:2H Ataşehir / İstanbul |
| Şirket Amacı : |
Gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak. |
| Sermaye : |
3.680.000.000,00 TL |
| Telefon : |
0216 600 10 00 |
| E-Posta : |
[email protected] |
İş bu rapor, müşteri talebine istinaden İstanbul İli, Şişli İlçesi ve Meşrutiyet Mahallesi, 954 Ada 62 parsel üzerinde mevcut banka şubesi binasının piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hazırlanmıştır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
Değerleme konusu taşınmaz, İstanbul İli, Şişli İlçesi, 19 Mayıs Mahallesi, 954 Ada 62 numaralı parselde üzerinde bulunan Halkbank Şubesidir. Ana gayrimenkul, Şişli ilçesinin merkezinde, bu semtin ana arterlerinden olan Halaskargazi Caddesi üzerinde 200,00 m2 yüzölçüme sahip arsa üzerine kurulmuştur. Mecidiyeköy Meydanına yaklaşık 1km mesafededir. Yakın çevresinde bilinen bazı noktalar şu şekildedir: Taksim Meydan, Mecidiyeköy Meydan, Cevahir AVM Ana gayrimenkul İstanbul şehrinin merkezinde konumludur. Bölgede yapılaşma orta-üst seviyede olup, büyük çoğunluğu ticari ve turistik amaçlı kullanılan tarihi betonarme yapılar oluşmakta olsa konut yapılaşması düşüktür. Genel ulaşım toplu taşıma araçları ve özel araçlarla sağlanabilmektedir.
Koordinatlar: 41.0603 - 28.9878
| İL – İLÇE | : İSTANBUL/ŞİŞLİ |
|---|---|
| MAHALLE – KÖY - MEVKİİ | : MEŞRUTİYET Mah. |
| CİLT - SAYFA NO | : 21/2013 |
| ADA - PARSEL | : 954/62 |
| YÜZÖLÇÜM | : 200,00 m² |
| ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : ALTINDA DÜKKANI OLAN KARGİR APARTMAN |
| TAŞINMAZ ID | : 24671542 |
| ARSA PAY/PAYDA | : 1/1 |
| MALİK - HİSSE | : HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ – 1/1 |
| EDİNME SEBEBİ TARİH-YEVMİYE |
: Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması - 02-11-2010 - 13324 |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TKGM Portal üzerinden 01.11.2024 tarihinde alınan Tapu Kayıtlarına göre taşınmazın tapu kaydında;
Beyan: 954 ADA 12 PARSELLE ARASINDAKİ DUVAR MÜŞTEREKTİR. (Şablon: Ortak yerlerin belirtilmesi) İrtifak: A.H : BU PARSEL LEHİNE 63 PARSEL ALEYHİNE KROKİDE SARI BOYA İLE BOYANAN KISIMDA MECRA İRTİFAK HAKKI (26-07-1966 00:00 – 5507)
Not: Mecra irtifak hakkı elektrik, su, doğalgaz, haberleşme vb. gibi şeylerin taşınmazdan geçmesi üzerine kurulan bir irtifaktır. Herhangi bir engel teşkil etmemektedir.
Söz konusu parsel üzerindeki ana gayrimenkul için son 3 yılda herhangi bir alım-satım işlemi olmamıştır. Bu süreçte gayrimenkulün hukuki durumunda herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir.
Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan araştırmada 954 Ada 62 numaralı parselin "24.06.2006 onay tarihli 1/1000 ölçekli Şişli Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planında "Konut + Ticaret" alanı içerisinde, Bitişik-Blok Nizam, Hmax: 27,50m (9 Kat) yapılaşma koşullarına sahip olduğu öğrenilmiştir. Parselin kamusal alana terki bulunmamaktadır. Taşınmaz belediye sınırları içerisindedir.
3.6 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb Durumlara Dair Açıklamalar Söz konusu gayrimenkul için Şişli Belediyesi imar servisinde yapılan evrak incelemeleri ve şifahi sorgulamalar neticesinde herhangi alınmış olumsuz bir karar vb. bulunmadığı görülmüştür.
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili herhangi bir sözleşme bilgisi bulunmamaktadır.
3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Rapora konu taşınmaz için mevzuat uyarınca alınması gereken izinlerin alındığı ve yasal gerekliliği olan belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğu görülmüştür.
Yeni Yapı Ruhsatı: 14.10.1965 tarih ve 7698 sayılı (Dosya içerisinde bulunamamış olup iskan belgesindeki bilgiler referans alınmıştır.)
Yapı Kullanım İzin Belgesi: 02.06.1967 tarih 2520 sayılı
3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Söz konusu parsel üzerindeki yapı, 13.01.2001 tarih 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu öncesi inşa edilmiş olması sebebiyle yapı denetim şirketi bulunmamaktadır.
3.10 Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Söz konusu parsel üzerinde cins değişikliği yapılmış, yapı kullanma izin belgesine sahip yapı bulunmaktadır. Değerleme, bu taşınmaz için hazırlanan ve onaylanan mevcut projeye ve yasal evraklara dair yapılmıştır. Farklı bir proje değerlemesi yapılmamıştır.
3.11 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Gayrimenkulün enerji verimliliği ile ilgili ana gayrimenkulde gerekli sistemlerin mevcut olduğu sözlü olarak beyan edilmiş ancak herhangi bir sertifika veya belgeye ulaşılamamıştır.
İstanbul İli, Türkiye'de Marmara Bölgesi'nde yer alan şehirdir. Ekonomik, tarihî ve sosyo-kültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34. sırada yer alır. Nüfuslarına göre şehirler listesinde belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Türkiye ve Avrupa'da birinci, dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır.
İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle dört defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.
Şişli, İstanbul ilinin Avrupa Yakası'nda yer alan bir ilçesidir. 25 mahallesi bulunan Şişli, doğuda Beşiktaş, kuzeyde ve batıda Kâğıthane ve güneyde Beyoğlu ilçeleri ile komşudur.
Denize sahili olmayan Şişli ilçesinde çok sayıda tarihî eser, iş yeri, modern ticaret merkezi, kültür ve sanat merkezi bulunmaktadır. 1954'e kadar Beyoğlu'na bağlı bucak iken, Beşiktaş'ın Teşvikiye mahallesiyle, Sarıyer'ın Ayazağa ve Maslak köylerinin katılımıyla ilçe olan Şişli, 1987'de Kâğıthane'nin ayrı bir ilçe olup ayrılmasıyla coğrafi olarak ikiye bölündü. Kuzeyde yer alan Ayazağa, Maslak ve Huzur mahalleleri bir öbek oluştururken geride kalan diğer mahalleler yine ayrı bir öbek oluşturdular. Büyükdere Caddesi'yle birbirine bağlı olan bu iki öbekten kuzeyde olanı 2012 yılında Şişli'den ayrılarak Sarıyer'e bağlandı. Bu da Şişli'nin Eyüpsultan ve Sarıyer ilçeleriyle olan komşuluğunu bitirdi. Türkiye Cumhuriyeti Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı'nın 2022 yılı raporuna göre Türkiye'nin en gelişmiş 1. ilçesidir.
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %2,24, bir önceki yılın Aralık ayına göre %42,91, bir önceki yılın aynı ayına göre %47,09 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,45 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,24 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %92,49 ile eğitim oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre en çok azalan ana grup %-0,25 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %5,10 ile gıda ve alkolsüz içecekler oldu. Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Kasım ayı itibarıyla, 27 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 10 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 106 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %1,54, bir önceki yılın Aralık ayına göre %42,28, bir önceki yılın aynı ayına göre %45,68 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,56 olarak gerçekleşti. (TUİK)
GSYH 2024 yılı üçüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,1 arttı. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat %9,2, finans ve sigorta faaliyetleri %6,2, tarım sektörü %4,6, gayrimenkul faaliyetleri %2,5, ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar %2,3, bilgi ve iletişim faaliyetleri %2,2, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %1,9 ve hizmetler %1,4 arttı. Diğer hizmet faaliyetleri %2,4, sanayi sektörü %2,2, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri ise %0,3 azaldı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %0,2 azaldı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,9 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %53,3 artarak 11 trilyon 893 milyar 252 milyon TL oldu. GSYH'nin üçüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 357 milyar 989 milyon olarak gerçekleşti. Yerleşik hanehalklarının nihai tüketim harcamaları 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %3,1 arttı. Devletin nihai tüketim harcamaları %0,9, gayrisafi sabit sermaye oluşumu ise %0,8 azaldı. Mal ve hizmet ihracatı, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %0,8 artarken ithalatı %9,6 azaldı. İşgücü ödemelerinin cari fiyatlarla Gayrisafi Katma Değer içerisindeki payı geçen yılın üçüncü çeyreğinde %31,9 iken, bu oran 2024 yılında %36,4 oldu. Net işletme artığı/karma gelirin payı ise %47,8 iken %45,1 oldu. (TUİK)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| T | 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |
| $\mathbf{H}$ | 3 4 2 4 6 7 0 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |
| IV | 4 794 179 26 545 722 4 687 492 5 571 440 7 759 106 8 5 27 6 8 3 8 8 5 8 4 2 8 9925986 |
262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | |
| 1 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | ||
| Ħ | 274 908 | 210,9 | 4,6 | ||
| Ш | 298 760 | 238,4 | 6,5 | ||
| IV | 307 925 | 241,9 | 4,6 | ||
| 2024 | $1^{(\prime)}$ | 286 751 | 205,7 | 5,3 | |
| $\Pi^{(r)}$ | 307 407 | 216,0 | 2,4 | ||
| $\mathbf{H}^{(t)}$ | 11 893 252 | 357989 | 243.4 | 2,1 |
Aşağıda verilen tablolarda görüldüğü üzere rapor tarihi itibari ile TR 10 yıllık tahvil getirisi %30 bandında, TR 5 yıllık tahvil getirisi %34 bandında, TR 2 yıllık tahvil getirisi %42 bandındadır. Grafikler üzerinden geçmiş dönemler incelendiğinde bu oranların çok daha düşük düzeyde olduğu görülmektedir. Tahvil getirilerinin son dönemde yüksek seviyelerdeki seyir sebebi ülke ekonomisindeki enflasyonist ortamı düzeltmek adına uygulanan yeni ekonomi politikalarıdır. (Grafik: Bloomberght.com)
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 14 | 50
Türk Lirası Gecelik Referans Faiz Oranı, finansal türev ürünlerde, borçlanma araçlarında ve çeşitli finansal sözleşmelerde değişken faiz göstergesi, dayanak varlık veya karşılaştırma ölçütü olarak kullanılabilecek, Türk Lirası kısa vadeli referans faiz oranı ihtiyacını karşılamaya yönelik olarak oluşturulmuştur. Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %49 civarındadır.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile %8,50 seviyelerinde seyrederken 2023 Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte yükselişe geçmiş ve %50 seviyesine gelmiştir. Rapor tarihi itibari ile %50 seviyesindedir.
Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %76,1 oranında artarak 165 bin 138 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 24 bin 812 ile İstanbul, 15 bin 257 ile Ankara ve 8 bin 658 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 76 ile Hakkari, 97 ile Bayburt ve 112 ile Ardahan olarak gerçekleşti. (TUİK)
| Konut satış sayısı, Ekim 2024 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ekim | Ocak-Ekim | ||||||
| 2024 | 2023 | Değişim (96) |
2024 | 2023 | Değişim (96) |
||
| Satış şekline göre toplam satış | 165 138 | 93 761 | 76,1 | 1 1 1 2 3 7 4 | 993 835 | 11,9 | |
| İpotekli satış | 21 095 | 5 5 7 7 | 278.2 | 113 405 | 166 461 | $-31,9$ | |
| Diğer satış | 144 043 | 88 184 | 63,3 | 998 969 | 827 374 | 20,7 | |
| Satış durumuna göre toplam satış | 165 138 | 93 761 | 76,1 | 1 1 1 2 3 7 4 | 993 835 | 11,9 | |
| ilk el satış | 57 679 | 29 230 | 97,3 | 358 558 | 297 827 | 20,4 | |
| Ikinci el satış | 107 459 | 64 531 | 66,5 | 753 816 | 696 008 | 8,3 |
Konut satışları Ocak-Ekim döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,9 oranında artarak 1 milyon 112 bin 374 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %278,2 oranında artarak 21 bin 95 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %12,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %31,9 oranında azalarak 113 bin 405 oldu. Türkiye genelinde diğer konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,3 oranında artarak 144 bin 43 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %87,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,7 oranında artarak 998 bin 969 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %97,3 oranında artarak 57 bin 679 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %34,9 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,4 oranında artarak 358 bin 558 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %66,5 oranında artarak 107 bin 459 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %65,1 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,3 oranında artarak 753 bin 816 olarak gerçekleşti. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçümü %18,9 azaldı. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m² iken; bunun 17,0 milyon m²'si konut, 8,2 milyon m²'si konut dışı ve 6,8 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçümü payına 21,2 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçümü %5,3 azaldı.. (TUİK)
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %0,57 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %38,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,77 arttı, işçilik endeksi %0,18 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %31,56 arttı, işçilik endeksi %56,68 arttı. (TUİK)
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,78 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %40,59 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,14 arttı, işçilik endeksi %0,09 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %33,98 arttı, işçilik endeksi %55,69 arttı. (TUİK)
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,11 azaldı, bir önceki yılın aynı ayına göre %33,73 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,38 azaldı, işçilik endeksi %0,50 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %24,50 arttı, işçilik endeksi %60,32 arttı. (TUİK)
2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre yüzde 2,1 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 26,8 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 14,7 oranında azalmıştır. (TCMB)
| TÜRKİYE | İSTANBUL | ANKARA | IZMR | |
|---|---|---|---|---|
| Konut Fiyat Endeksi |
151,1 | 140,9 | 158,2 | 149,0 |
| Yıllık Değişim |
%26,8 | %21,2 | %32,5 | %28,7 |
| Aylık Değişim |
%2,1 | %1,1 | %2,8 | %4,5 |
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
Rapora konu ana gayrimenkul 200,00m2 yüzölçümlü arsa üzerine 2 bodrum, zemin, 8 normal kattan oluşmakta olup, bitişik nizam betonarme yapı tarzında yapılmış "Halkbank Şubesi'' olarak kullanılan bir yapıdır. Ekspertize konu taşınmaz onaylı mimari projesine göre brüt: 1.937 m2 kapalı alana sahiptir.
2. Bodrum Kat; projesine göre kazan dairesi, arşiv ve tesisat odası düzeninde yaklaşık 200 m2 brüt alanlıdır.
1. Bodrum Kat; projesine göre sığınak, arşiv, kasalar, kalorifer dairesi ve tesisat odası düzeninde yaklaşık 200 m2 brüt alanlıdır.
Zemin Kat; projesine göre bina girişi, danışma, asansör, merdiven, servis holü, vezne, müşteri holü, müdür muavini odası düzeninde yaklaşık 177 m2(+24m2Teras) brüt alanlıdır.
8 Normal Katın her biri; projesine göre servis hölü, yönetici odası, wc-lavabo ve birim odaları
düzeninde yaklaşık 170 m2 brüt alanlıdır. Ayrıca her katta yaklaşık 30m2alanlı balkon mevcut olup yangın merdiveninin yan kısmı olarak kullanılması sebebiyle kapalı alana dahil edilmemiştir.
Taşınmaz toplamda 1.937 m2 (+24m2Teras + 240m2 balkon) brüt alanlıdır. Binanın bodrum ve zemin katları banka şubesi, normal katları ise 1. bölge müdürlüğü olarak hizmet vermektedir. Bodrum ve zemin katlar genelinde iç ortak alanlar granit seramik, pvc ile kaplı, duvarlar alçı sıva üzeri saten boyalı, tavanlar alçıpan asma tavan şeklindedir. Ana girişi zemin kat seviyesinden seviyesinden yapılmaktadır. Binanın dış cephesii sıva üzerine boyalıdır. Normal katların ofis, toplantı odası gibi kısımlarında zeminler laminat parke, wc, hol gibi kısımlarında ise seramik kaplamadır. Merdivenler mermer, korkuluklar alüminyum doğramadır. Bina içerisinde 1 adet asansör bulunmaktadır. Yapıda 1 adet yangın çıkış merdiveni mevcuttur. Bina da 24 saat güvenlik, yangın alarmı, söndürme spring sistemi, kamera ve her türlü alt yapı mevcuttur. Ana gayrimenkul fiziki ve teknik açıdan genel olarak bakımlı, iyi kalitede malzeme ve işçilik kullanılmış, yıpranmamış bir haldedir. Yerinde ihtiyaca göre bölmeler yapılmıştır.
**Rapora konu taşınmazın 1937m2 kapalı alanı bulunmakta olup zemin katta 24m2 teras ve her normal katta 30m2 balkon bulunmaktadır. Anılan açık alanlar, maliyet değerine şerefiye olarak yansıtılmıştır.
Mevcut yapı içerisinde ruhsat ve yapı kullanma izin belgesine aykırı bir durumu bulunmamaktadır.
Söz konusu parsel üzerinde bulunan ana gayrimenkul değerleme tarihi itibari ile boş durumdadır.
↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Emsal 1 [Satılık Dükkan] Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu,18 m2 kullanım alanına sahip dükkan 5.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. İlgilisi: 532 623 82 75
Emsal 2 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, 280m2 kullanım alanına sahip dükkan 64.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. İlgilisi: 555 367 33 90
Emsal 3 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, 225 m2 kullanım alanına sahip dükkan 57.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. İlgilisi: 541 598 95 96
Emsal 4 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, 210m2 kullanım alanına sahip dükkan 51.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. İlgilisi: 0532 302 18 28
Emsal 5 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, 190 m2 kullanım alanına sahip dükkan 42.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. İlgilisi: 544 681 47 37
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU (Satılık Dükkan) | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Icerik | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | ||||||||
| Brüt alanı (m 2 ) | 18,00m 2 | 280,00m 2 | 225,00m 2 | 210.00 2 | $190,00m^2$ | ||||||||
| Satış fiyatı | ₺5,000,000,00 | ₺64.500.000.00 | ₺57.000.000.00 | ₺51.500.000,00 | ₺42.500.000.00 | ||||||||
| $m2$ birim fiyatı | £277.777,78 | £230.357,14 | ₺253.333,33 | ₺245.238,10 | \$223.684,21 | ||||||||
| Pazarlık | 3% | - | 3% | 3% | 3% | 3% | |||||||
| Konum Serefiyesi | 0% | $\overline{\phantom{a}}$ | 15% | 0% | ٠ | 10% | ٠ | 10% | |||||
| Yüzölçüm Şerefiyesi | 5% | 0% | о% | 0% | 0% | ||||||||
| Indirgenmis birim fiyat | ₺255.555.56 | ₺258.000.00 | ₺245.733.33 | ₺262.404.76 | ₺239.342.11 | ||||||||
| Ortalama Birim fivat | 252.207TL/m 2 |
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili bölgede yapılan satılık dükkan emsal incelemesinde edinilen kanaate göre -%3 pazarlık şerefiyesi uygulanmıştır. Emsal 1'in taşınmaza nazaran küçük alanlı olması sebebiyle birim fiyatının yüksek olduğu görülmüş, bu doğrultuda -%5 oranında yüzölçüm şerefiyesi uygulanmıştır. E2, E4 ve E5 ise konum bakımından değerleme taşınmaza göre tabela görünürlüğü daha az olan bölgede konumludur. Bu sebeple taşınmaza konumlarına göre +%10 ila + %20 oranında şerefiye uygulanmıştır.
Emsal 6 [Kiralık Dükkan] Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, 135 m2 kullanım alanına sahip dükkan 130.000 TL bedel ile kiralıktır. İlgilisi: 0532 308 10 15
Emsal 7 [Kiralık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, 450m2 kullanım alanına sahip dükkan 400.000 TL bedel ile kiralıktır. İlgilisi: 0532 566 05 32
Emsal 8 [Kiralık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, 350m2 kullanım alanına sahip dükkan 330.000 TL bedel ile kiralıktır. İlgilisi: 532 350 73 73
Emsal 9 [Kiralık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, 320m2 kullanım alanına sahip dükkan 300.000 TL bedel ile kiralıktır. İlgilisi: 0532 789 10 16
Emsal 10 [Kiralık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, 200m2 kullanım alanına sahip dükkan 220.000 TL bedel ile kiralıktır. İlgilisi: 0530 434 25 65
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU (Kiralık Dükkan) | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| lcerik | Emsal 6 | Emsal 7 | Emsal 8 | Emsal 9 | Emsal 10 | ||||||
Brüt alanı (m 2 ) |
--------------------------------------- 135.00 2 |
450.00 2 | -------------------------------------- 350.00 2 |
320.00 2 | 200.00 2 | ||||||
| Satis fivati | ₺130.000.00 | ₺400.000.00 | ₺330.000,00 | ₺300.000,00 | ₺220.000,00 | ||||||
| m 2 birim fivatı | ₺962.96 | ₺888.89 | ₺942.86 | ₺937.50 | ₺1.100.00 | ||||||
| Pazarlık | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% | ||||||
| Konum Şerefiyesi | 10% | ÷ | 5% | ÷ | 5% | 5% | ۰ | 0% | |||
Alan Serefiyesi |
0% | ÷ |
10% |
-------------------------------------- 5% |
۰ | 5% | ۰ | 0% | |||
| ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, Indirgenmis birim fiyat |
\$1,030.37 |
₺995.56 |
₺1,008,86 | ₺1,003,13 |
. ₺1,067,00 |
||||||
| Ortalama Birim fivat | ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, $1.021$ TL/m 2 |
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili bölgede yapılan Kiralık dükkan emsal incelemesinde edinilen kanaate göre -%3 pazarlık şerefiyesi uygulanmıştır. E6, E7, E8, E9 numaralı emsallerin cadde cephesi olmaması, ara sokak olması, ticari sirkülasyonun düşük olması gibi gerekçelerle %5 ila %10 arasında şerefiye uygulanmıştır. 7, 8, 9 numaralı emsaller yüzölçümü bakımından büyük olduğundan +%5 ve +%10 aralığında yüzölçüm şerefiyesi eklenmiştir.
Emsal 11 [Satılık Ofis] Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, 450m2 kullanım alanına sahip ofis 47.500.000 TL bedel ile satılıktır. İlgilisi: 532 363 36 94
Emsal 12 [Satılık Ofis]: Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, 300m2 kullanım alanına sahip ofis 28.450.000 TL bedel ile satılıktır. İlgilisi: 533 155 63 11
Emsal 13 [Satılık Ofis]: Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, 160m2 kullanım alanına sahip ofis 16.000.000 TL bedel ile satılıktır. İlgilisi: 532 261 06 43
Emsal 14 [Satılık Ofis]: Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, 125m2 kullanım alanına sahip ofis 14.500.000 TL bedel ile satılıktır. İlgilisi: 533 348 95 16
Emsal 15 [Satılık Ofis]: Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, 186m2 kullanım alanına sahip ofis 22.000.000 TL bedel ile satılıktır. İlgilisi: 531 704 20 80
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU (Satılık Ofis) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Icerik | Emsal 11 | Emsal 12 | Emsal 13 | Emsal 14 | Emsal 15 | ||||
| Brüt alanı (m 2 ) | 450,00m 2 | $300,00m^2$ | 160,00m 2 | 125.00 2 | 186.00 2 | ||||
| Satış fiyatı | ₺47.500.000.00 | ₺28,450,000,00 | ₺16,000,000,00 | ₺14.500.000.00 | ₺22.000.000.00 | ||||
| m 2 birim fiyatı | ₺105.555,56 | ₺94.833,33 | ₺100.000,00 | ₺116.000,00 | ₺118.279,57 | ||||
| Pazarlık | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% | ||||
| Proje Serefiyesi | 0% | 0% | ٠ | 0% | ٠ | 5% | 10% | ||
| Konum Şerefiyesi | 0% | 5% | ٠ | 5% | ۰ | 0% | ۰ | 0% | |
| Indirgenmis birim fiyat | ₺102.388,89 | ₺96.730,00 | ₺102.000,00 | ₺106.720.00 | ₺102.903.23 | ||||
| Ortalama Birim fivat | $102.148$ TL/m 2 |
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili bölgede yapılan satılık ofis emsal incelemesinde edinilen kanaate göre -%5 pazarlık şerefiyesi uygulanmıştır. Emsal taşınmazlardan 14 ve 15 konumlu olduğu proje bakımından avantajlı olmaları sebebiyle –%10 ve -%15 oranında proje şerefiyesi uygulanmıştır. E12 ve E13 numaralı taşınmazlar ara sokakta konumlu olması sebebiyle %5 oranında konum şerefiyesi uygulanmıştır.
Emsal 16 [Kiralık Ofis] Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, 155m2 kullanım alanına sahip ofis 48.000 TL bedel ile kiralıktır. İlgilisi: 532 424 15 46
Emsal 17 [Kiralık Ofis]: Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, 145m2 kullanım alanına sahip ofis 45.000 TL bedel ile kiralıktır. İlgilisi: 542 517 54 88
Emsal 18 [Kiralık Ofis]: Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, 100m2 kullanım alanına sahip ofis 30.000 TL bedel ile kiralıktır. İlgilisi: 532 405 03 50
Emsal 19 [Kiralık Ofis]: Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, 147m2 kullanım alanına sahip ofis 43.000 TL bedel ile kiralıktır. İlgilisi: 532 223 09 94
Emsal 20 [Kiralık Ofis]: Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, 140m2 kullanım alanına sahip ofis 40.000 TL bedel ile kiralıktır. İlgilisi: 535 479 49 88
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU (Kiralık Ofis) | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| lcerik | Emsal 16 | Emsal 17 | Emsal 18 | Emsal 19 | Emsal 20 | ||||||
| Brüt alanı (m 2 ) | 155.00 2 | 145.00 2 | 100.00m 2 | 147.00 2 | 140.00m 2 | ||||||
| Satis fivati | ₺48.000.00 | ₺45.000.00 \$310.34 |
₺30.000.00 ₺300.00 |
₺43.000.00 £292.52 |
₺40.000.00 \$285.71 |
||||||
| m 2 birim fivatı | ₺309.68 | ||||||||||
| Pazarlık | 3% | ----------- | 3% | 3% | 3% | 3% | |||||
| Konum Şerefiyesi | 0% | ۰ | 0% | 5% | 10% | ٠ | 10% | ||||
| Indirgenmis birim fiyat | ₺300.39 | ₺301,03 | ₺306.00 | ₺312.99 | \$305.71 | ||||||
| Ortalama Birim fivat | $305$ TL/ $m2$ |
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili bölgede yapılan kiralık ofis emsal incelemesinde edinilen kanaate göre -%3 pazarlık şerefiyesi uygulanmıştır. E18, E19 ve E20 konum açısından dezavantajlı durumda olup %5 ila %10 arasında konum şerefiyesi uygulanmıştır.
Uygulanan bu şerefiyeler, gerek bölgede benzer alan, konum, imar durumu farklılıklarına sahip satılık taşınmazların birbirine kıyasla değer farkları, gerekse de yapılan araştırmalar neticesinde oluşan geçmiş deneyimler sonucu oluşmaktadır.
∆ Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler
Değerleme konusu taşınmazların niteliği, kullanım alanı, bulunduğu lokasyon, ticari kabiliyeti ve yakın çevresi dikkate alındığında benzer konumda emsal olabilecek satılık ve kiralık taşınmazlar incelenmiştir. Rapora konu taşınmazların mevcut durumu, kullanım alanı, yapı kalitesi ve bulunduğu bölgedeki lokasyonu, ana arterlere olan mesafesi gibi kendine özgü ayırt edici tüm etkenler dikkate alınarak, pazar yaklaşımında belirlenen emsaller ve açıklamalarıyla yapılan düzeltmeler neticesinde mevcut piyasa şartları göz önünde bulundurularak birim değer takdir edilmiştir.
Bölgede mülk sahipleri ve emlakçılar ile yapılan görüşmede taşınmazlarda genelde pazarlık payının %3 ila %10 civarında olduğu bilgisi alınmıştır.
Krokide emsal konumları işaretlenmiştir. Rapora konu taşınmazlar emsaller ile her ne kadar benzer konum özelliklerine sahip olsa da bulundukları cadde ve sokakların ticari hareketliliği kıyaslanarak konum şerefiyesi uygulanmıştır.
Yukarıda yazılan bilgiler doğrultusunda söz konusu taşınmazlar ile ilgili her türlü olumlu/olumsuz faktör dikkate alınmış emsallerdeki şerefiye düzeltmeleri ışığında dükkan vasıflı taşınmazların birim değeri 252.207 TL/m2 olarak, ofis vasıflı taşınmazların birim değeri 102.148 TL/m2 olarak takdir edilmiştir.
Zemin katta konumlu taşınmazın 1. Bodrum kat değeri zemin kat değerinin 1/5'i, 2. Bodrum kat değeri ise zemin kat birim değerinin %10'u olarak hesaplanmıştır.
| Kat | Kullanım Alanı (m 2 ) Birim Değer (TL/m 2 ) | Nihai Değeri (TL) | |
|---|---|---|---|
| 2.Bodrum | 200 | £25.220,70 | ₺5.044.140,00 |
| 1.Bodrum | 200 | ₺50.441.40 | £10.088.280.00 |
| Zemin Kat | 177 | £252.207,00 | £44.640.639.00 |
| 1.Normal Kat | 170 | £102.148,00 | £17.365.160,00 |
| 2. Normal Kat | 170 | £102.148,00 | ₺17.365.160,00 |
| 3. Normal Kat | 170 | ₺102.148,00 | ₺17.365.160,00 |
| 4 Normal Kat | 170 | £102.148,00 | £17.365.160,00 |
| 5.Normal Kat | 170 | £102.148,00 | ₺17.365.160,00 |
| 6.Normal Kat | 170 | ₺102.148,00 | ₺17.365.160.00 |
| 7.Normal Kat | 170 | £102.148.00 | ₺17.365.160.00 |
| 8.Normal Kat | 170 | £102.148,00 | £17.365.160,00 |
| Toplam Değer | 1937 | \$198.694.000,00 |
Pazar yaklaşımı sonucunda taşınmazların mevcut toplam piyasa değeri (K.D.V hariç) ~198.694.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Söz konusu taşınmaz ana taşınmaz niteliğinde olsa da bölge de satılık ticari arsa emsali bulunmadığından satılık bina ve benzer dükkan emsalleri incelenmiştir ve Pazar değeri yöntemi ile değer takdiri yapılmıştır.
Tüm bu şartlar ve yapılan araştırmalar ile bulunan emsallerdeki düzeltmeler, bölgeye hakim emlakçı görüşleri ve geçmiş verilere dayanarak söz konusu parsel için yukarıdaki değer takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaza kendisi ile benzer/farklı nitelikte satılık bina ve dükkan emsalleri incelenmiştir. Yapılan inceleme sonucunda taşınmaza Pazar Yöntemi ile değer takdiri yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmaza kendisi ile benzer/farklı nitelikte satılık ofis ve dükkan emsalleri incelenmiştir. Yapılan inceleme sonucunda taşınmaza Pazar Yöntemi ile değer takdiri yapılmıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir.
Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, (e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.
Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer
Değerleme aşamasında bu yöntem direkt kullanılmamakla birlikte, mevcut piyasa kira değerlerinden kaynaklı oluşan potansiyel gelir, belirlenen kapitalizasyon oranı ile oranlanarak bir değer varsayımında bulunulmuştur.
Değerleme konusu gayrimenkul için kullanım maksat ve kapsamı dahilinde indirgenmiş nakit akışı analizi uygulanmadığından dolayı herhangi bir iskonto oranı belirlenmemiştir. Ancak, gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler maddesinde belirtilen bir diğer yöntem olan doğrudan/direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılmak üzere gerekli varsayım ve kabuller yapılmıştır.
Bölgede yapılan emsal araştırmaları ve edinilen bilgiler ile mevcut verilerin kullanımı, günümüz ekonomik koşulları ve gayrimenkul piyasası ile piyasaya etki eden nitel ve nicel tüm etkenler neticesinde benzer dükkanlar için mülkün kendini amorti etme süresi ortalama yaklaşık 20,5 yıl olarak ön görülmüştür. Buna göre bölgedeki dükkanlar için kapitalizasyon oranı 0,049 (%4,9) olarak belirlenmiştir.
Ofisler için ise mülkün kendini amorti etme süresi yaklaşık 28 yıl olarak ön görülmüştür. Buna göre konu ofisler için kapitalizasyon oranı 0,036(%3,6) olarak belirlenmiştir.
Taşınmaz için ön görülen kira değeri doğrultusunda yaklaşık 25 yılda geri dönüş sağladığı görülmektedir.
Sonuç olarak gelir yaklaşımına göre söz konusu taşınmaz için kira değeri tespit edilmiş ve piyasa değeri için düzeltilmiş olarak toplam aylık ~657.000,00 TL, yıllık~7.884.000,00 TL değer takdir edilmiştir.
Sonuç olarak gelir yöntemine göre taşınmaza ~197.526.000,00-TL değer takdir edilmiştir.
Bölgede yapılan incelemeler ve edinilen geçmiş veriler ışığında emsal araştırmalarına göre dükkanların kira birim değerlerinin cadde cephesi, tabela avantajı, kullanım alanı, ara ve kör nokta durumuna göre 800 - 1.200 TL/m2 , ofislerin ise 280 – 310 TL/m2 aralığında olduğu pazar yaklaşımı başlığı altında verilen emsal açıklamalarında belirtilmiştir. Rapora konu taşınmazların konumlandığı cadde, cephe genişliği, içyapı özellikleri dikkate alınarak gerekli şerefiye düzeltmeleri yapılmış ve aylık birim değer takdirinde bulunulmuştur. Nihai olarak taşınmazın ayılık kira bedeli 657.000,00 TL olarak tahmin ve takdir edilmiştir.
Taşınmazın niteliği bakımından kat karşılığı ve hasılat paylaşımı işlemlerine konu olmayacağından bu yönde bir çalışma yapılmamıştır.
Değerleme çalışması taşınmazın mevcut durum değerinin tespiti için yapılmış olup herhangi bir proje değerlemesi yapılmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın mevcut kullanım şeklinin en etkin ve verimli kullanım şekli olduğuna kanaat getirilmiştir.
Değerlemeye konu taşınmazın tamamı değerlendirilmiştir. Müşterek veya bölünmüş kısım değerlemesi yapılmamıştır.
Taşınmaz için raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere pazar yaklaşımı ve gelir yaklaşımı başlıkları altında ayrı ayrı analiz yapılmıştır. Bu yaklaşımlar neticesinde elde edilen sonuçların uyumlu olduğu görülmektedir. Pazar yaklaşımı başlığı altında yeterli sayıda emsal taşınmaza ulaşılmış olup pazar yaklaşımı ile elde edilen sonuç nihai değer olarak esas alınmıştır.
Kullanım alanının büyük olması nedeni ile alıcı kitlesinin sınırlı olması
Bölgenin ticari bakımdan en hareketli noktalarından biri üzerinde yer alması
Gayrimenkul sektöründe yaşanan durağanlığın devam etme olasılığı
İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
Konu taşınmazın takyidat incelemesi ile ilgili açıklamalar 3.3 başlığı altında verilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkulün tapudaki niteliği ''ALTINDA DÜKKANI OLAN KARGİR APARTMAN'' olarak belirtilmiş olup, fiili kullanım şekli banka şubesi hizmet binasıdır ve portföyde de bu kullanım şekliyle bulunmaktadır. Konu gayrimenkul, kiraya verilmek suretiyle ticari kapsamda hizmet amaçlı olarak kullanılmaktadır. Konu taşınmaz için alınan yapı kayıt belgesinin niteliğinin ticari olması ve bunun mevcut kullanım şekliyle uyumlu olması, ayrıca taşınmazın halihazırda Halk GYO A.Ş. portföyünde bulunması (portföye yeni dahil edilecek bir taşınmaz olmaması) neticesinde bu durumun mevcut portföy için herhangi bir olumsuzluk oluşturmayacağı düşünülmektedir. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (b) bendi gereği taşınmazın tapudaki niteliğiyle GYO portföyünde bulunmasına bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.
Bu rapor, Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Şişli İlçesi, Meşrutiyet Mahallesi, 954 ada 62 numaralı parselde bulunan "Altında Dükkanı Olan Kargir Apartman" nitelikli taşınmazın piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazın Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu ve yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Taşınmaza değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.
Taşınmazın bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda, tapu niteliği ve fiili niteliği dikkate alınarak piyasa değerini daha doğru gösterdiği gerekçeyle pazar yöntemi neticesinde elde edilen sonuç nihai değer olarak takdir edilmiştir.
Böylelikle;
Taşınmazın değerleme tarihi itibariyle kanaat getirilen ve takdir edilen piyasa değeri şu şekildedir;
Taşınmazın değerleme tarihi itibariyle kanaat getirilen ve takdir edilen aylık piyasa kira değeri 657.000,00- TL/Ay'dır.
| Mehmet AKBALIK | Raci Gökcehan SONER | Erdeniz BALIKÇIOĞLU | |
|---|---|---|---|
| Değerleme Uzmanı | Kontrolör | Sorumlu Değerleme Uzmanı | |
| SPK Lisans No: 911340 | SPK Lisans No: 404622 | SPK Lisans No: 401418 | |
Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;
∆ Takyidat Belgeleri,
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.