Haemato AG — Management Reports 2008

Feb 24, 2010

Windsor AG

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2008 bis zum 31.12.2008

Lagebericht 2008

1 Wirtschaftliches Umfeld

1.1 Die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland

Seit nunmehr zwei Jahren werden die Medien in ihrer Berichterstattung über den Finanz- und Immobiliensektor von negativen Schlagzeilen und Prognosen beherrscht. Man könnte sogar behaupten, dass mit der Subprime-Krise eine neue Zeitrechnung in der Weltwirtschaft begonnen hat: vor und nach Subprime. Seit Ende des Jahres 2008 überschlugen sich dann erneut die Negativschlagzeilen, und vieles deutete darauf hin, dass in Folge der weltweiten Wirtschaftskrise die von Experten prognostizierte Rezession auch Deutschland erreicht hat. Die Stimmung in der Bevölkerung ist seitdem zu großen Teilen von Angst und Vertrauensverlust geprägt.

Ende 2008 ist die Wirtschaft in allen Europäischen Volkswirtschaften drastisch eingebrochen. So stieg das Bruttoinlandsprodukt der Europäischen Union insgesamt um 0,9 %, wobei das positive Wachstum im ersten Halbjahr desselben Jahres stattfand. Deutschland verzeichnete nach Angaben des Statistischen Bundesamts in 2008 insgesamt ein reales Wirtschaftswachstum von 1,3 %. Damit hat sich der Anstieg des Bruttoinlandsprodukts innerhalb eines Jahres nahezu halbiert; im Jahr 2007 lag der Anstieg in der deutschen Wirtschaft noch bei 2,5 %. Damit ist auch in Deutschland das Wachstum 2008 auf das erste Halbjahr zurückzuführen, denn zum Ende Jahres hatte sich die Situation dramatisch verschärft. Im vierten Quartal 2008 ist die deutsche Wirtschaft dann so stark eingebrochen, wie in ihrer Geschichte seit mehr als 20 Jahren nicht mehr.

Nicht einmal der Export als Zugpferd der deutschen Konjunktur konnte den Einbruch verhindern, und das, obwohl die Ausfuhren 2008 um insgesamt 2,8 % zugelegt hatten. Dabei wurde der Umsatz von einer Billion Euro knapp verfehlt. Der starke Rückgang seit Ende 2008 ist wesentlich durch die Rezession in den Ländern der wichtigen Handelspartner wie den USA und Großbritannien begründet. Zu Beginn 2009 geriet der mehrfache Exportweltmeister Deutschland dann noch stärker unter Druck. So brachen im Januar die Ausfuhren um 20 % gegenüber dem Vorjahresmonat ein, verzeichneten aber dennoch weiterhin einen Überschuss: dieser lag bei Mrd. EUR 8,5. Seit März 2009 scheint sich für die deutsche Wirtschaft sogar ein Licht am Ende des Tunnels zu zeigen, denn der Exportrückgang konnte verringert werden. Hoffnungen mehren sich, dass somit die Talsohle zumindest in diesem wichtigen Wirtschaftsbereich schon erreicht sein könnte.

In 2008 ließen sich die Bürger von den wirtschaftlichen Problemen noch nicht in ihrem Konsumverhalten beeindrucken. Ein Grund dafür liegt darin, dass 2008 die Beschäftigungsquote mit über 40 Mio. Erwerbstätigen noch auf einem relativ hohen Niveau lag. Zu Beginn des Jahres 2009 belebten staatliche Förderungen den Konsum noch zusätzlich.

1.2 Der deutsche Immobilienmarkt 2008

Der deutsche Immobilienmarkt stand ebenfalls seit dem zweiten Quartal 2008 im Zeichen der Krise. Die pessimistischen Einstellungen und Prognosen der Marktteilnehmer wurden dabei zunehmend auch von der Angst vor den Auswirkungen einer möglichen Rezession in Deutschland geprägt. In vielen deutschen Städten begann als Folge dessen im 2. Halbjahr 2008 auf den meisten Immobilienmärkten ein stetiger Preisverfall.

Im Sektor der Gewerbeimmobilien hat sich so die Situation seit 2008 kontinuierlich deutlich verschlechtert. Das Investitionsvolumen auf den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten sank im ersten Quartal 2009 auf Mrd. EUR 11,5. Damit wurde das Umsatzniveau des vierten Quartals des Jahres 2008 deutlich unterschritten, in dem ein Transaktionsvolumen von Mrd. EUR 20,6 erzielt wurde (CBRE). In Deutschland nahm dem Immobilienberatungsunternehmen zufolge das Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2009 im Vergleich zum Vorquartal um 56 % ab und erreichte damit 23 % des Niveaus des entsprechenden Vorjahreszeitraums. Insgesamt wurden gewerbliche Immobilien im Wert von Mrd. EUR 1,7 umgesetzt. Vor allem die restriktive Kreditvergabe und das schwache gesamtwirtschaftliche Umfeld dämpfen dabei die Investitionsdynamik erheblich.

Nach dem Atisreal Office Market Report (2009) betrug der Büroflächenumsatz an den neun wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart in 2008 ca. 3,5 Mio. m². Das entspreche einem Rückgang von 5,2 % gegenüber 2007 und stelle für 2008 bei der sich verschärfenden Finanzkrise ein noch zufriedenstellendes Ergebnis dar. Dabei seien im ersten Halbjahr 2008 teilweise noch Rekordumsätze registriert worden. Erst im zweiten Halbjahr sei es dann verstärkt zu Einbrüchen auf den Immobilienmärkten gekommen.

Während die Baugenehmigungen 2008 auf ein neues historisches Tief von 174.600 Wohneinheiten gefallen sind, sieht die Mehrheit der Branchenexperten den tatsächlichen Neubaubedarf im Zeitraum bis zum Jahr 2025 bei 270.000 bis 350.000 Wohnungen pro Jahr. Damit sind rund 7.700 Wohnungen (4,2 %) weniger als im Vorjahreszeitraum genehmigt worden und es wurde der niedrigste Stand seit der Wiedervereinigung registriert.

Auch erwiesen sich Sanierungen von Altbauten in 2008 aufgrund des relativ niedrigen Mietniveaus in vielen Städten oft als zu kostspielig und nicht sehr profitabel. Das fehlende Angebot an Wohnungsneubauten und Sanierungen schlug sich insbesondere auf die Mieten nieder. Nach einer Studie von "F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt" überstieg 2008 in einigen deutschen Städten wie München oder Hamburg das Preisniveau den deutschen Durchschnittswert um 29 % bzw. 26 %.

In 2008 wurden Wohnimmobilienportfolios mit ca. 150.000 Wohneinheiten und einem Volumen von ca. Mrd. EUR 6,1 gehandelt. Dies entspricht einem Rückgang von ca. 44 % bei den Wohnimmobilieneinheiten und beim Transaktionsvolumen sogar von ca. 57 % aufgrund der gesunkenen Preise (Cushman & Wakefield). Wir haben den Eindruck, dass der Wohnungsmarkt im zweiten Halbjahr 2008 bis zum Frühjahr 2009 fast komplett zum Erliegen kann.

1.3 Unsere Immobilienstandorte Berlin, Potsdam und Leipzig

1.3.1 Metropole Berlin

Wirtschaftliche Entwicklung

Nach einer neuen Studie der Beratungsgesellschaft Mercer gehört Berlin im Frühjahr 2009 zu den zwanzig beliebtesten Städten der Welt. Auch Leipzig rangiert dabei weltweit auf einem immer noch respektablen 89. Platz. Bei der Einschätzung der Infrastruktur wurde Berlin ein Rang unter den 30 am besten ausgestatteten Metropolen zugeordnet. An Attraktivität hat Deutschlands Metropole diesen neuesten Ergebnissen zufolge somit nicht verloren, wenngleich auch hier die Stimmung durch die weltweite Wirtschaftskrise zunehmend getrübt wird.

Denn auch Berlin wurde im Verlaufe des letzten Jahres verstärkt von der weltweiten Krise und den globalen Nachfrageschwächen getroffen. Da sich die Berliner Wirtschaft aber während des ersten Quartals 2008 trotz Finanzkrise und insgesamt gedämpfter Konjunkturerwartungen so optimistisch wie selten zuvor zeigte, konnte aufgrund des wachstumsstarken ersten Halbjahres für das Gesamtjahr 2008 noch ein reales Wirtschaftswachstum von 1,6 % erreicht werden, was sogar über dem bundesdeutschen Wert von 1,3 % lag. Gute Nachrichten kamen auch noch bis Januar 2009 vom Arbeitsmarkt: die Zahl der Arbeitslosen verringerte sich im Vorjahresvergleich um 5,4 %, und den Berliner Arbeitslosen standen Ende Januar 2009 über 32.000 gemeldete offene Stellen gegenüber (Berliner Morgenpost). Doch im ersten Quartal 2009 verlangsamte sich der Beschäftigungsaufbau stetig, und die Zahl der Kurzarbeiter nahm zu. Da immer noch ein großer Fachkräftebedarf in Berlin herrscht, ist hier allerdings nicht mit einer steigenden Zahl von Entlassungen zu rechnen, und der Arbeitsmarkt könnte sich allen Problemen zum Trotz doch auf einem stabilen Niveau einpendeln. Prognosen sind schwer zu treffen, da niemand genau sagen kann, wie sich die Wirtschaft in der nächsten Zeit entwickeln wird. Die aktuellen Frühindikatoren signalisieren jedoch, dass sich die konjunkturelle Lage Berlins in 2009 deutlich verschlechtern könnte. Da die europäischen Industriestaaten aufgrund der Globalisierung in einem sehr engen Verbund stehen, kann sich auch die Berliner Wirtschaft diesem negativen Sog nicht entziehen. Für 2009 ist so nicht zu erwarten, dass es noch zu einer Steigerung der wirtschaftlichen Gesamtleistung kommen wird, vielmehr gehen Experten von einem Sinken des Bruttoinlandproduktes um möglicherweise 2 % aus. Die eher negative Stimmung signalisiert auch der Konjunkturreport 2009 der Industrie- und Handelskammern Berlin und Brandenburg. Positiv ist indes noch zu betonen, dass Berlin 2008 mit seiner Ausgabenpolitik unter dem Bundesdurchschnitt lag und dass der Berliner Haushalt 2008 mit einem positiven Ergebnis von fast einer Milliarde Euro Überschuss abschloss.

Der Großraum Berlin-Brandenburg gehört auch in der Krise nach wie vor zu den hoffnungsvollsten deutschen Wachstumsregionen mit hohem Entwicklungspotenzial. Mit mehr als 4 Mio. Einwohnern und einem Bruttoinlandprodukt von mehr als Mrd. EUR 120 gilt der Ballungsraum Berlin als eine der dynamischsten Regionen in Deutschland, was nicht zuletzt auf den konstanten Einwohnerzuwächsen beruht.

1.3.2 Immobilienmarkt Berlin

Berliner Wohnungsmarkt

Die oben dargestellten Einwohnerzuwächse spiegeln sich deutlich im Berliner Wohnimmobilienmarkt wider. So waren 2008 durch die Zuwanderung, das Anwachsen der Anzahl an Haushalten sowie ein weiterhin begrenztes Angebot an Wohnraum Mietpreissteigerungen zu verzeichnen. Im Berichtsjahr wurden in Berlin nur ca. 6.300 Wohnungen genehmigt, obwohl nach Berechnungen des Pestel Institutes ca. 20.000 Wohnungen jährlich entstehen müssten. Fertiggestellt wurden in 2008 ca. 3.800 Wohnungen. Die Angebotsmieten stiegen im höheren Marktsegment in Berlin 2008 um durchschnittlich 5,8 %, die höchsten Steigerungen gab es in Charlottenburg-Wilmersdorf mit ca. 9 % und in Mitte mit 8,2 %. Die durchschnittlichen Mietsteigerungen in Berlin betrugen 2008 ca. 2 %. Die durchschnittliche Miete für Neuvermietungsangebote lag in 2008 bei ca. 6,35 EUR/m². Dabei gewinnt Berlin-Mitte zunehmend an Attraktivität und Bedeutung. Die durchschnittliche Miete in Berlin liegt heute bei ca. 4,83 EUR/m².

Die WINDSOR AG hat also auch weiterhin durch ihre Bestandsimmobilien von diesem Mietanstieg profitiert, denn unsere Leerstandsquote lag unter 3 %. In Berlin betrug dagegen die Leerstandsquote für Wohnung ca. 5,6 % (IVD).

Wohnungsleerstand in Berliner Bezirken im Überblick

(Quellen: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Statistisches Landesamt Berlin, GSW und WINDSOR AG)

Bei der Umsatzentwicklung bildeten sich die verschiedenen Berliner Teilmärkte im Immobilienbereich sehr unterschiedlich heraus. Für unbebaute Grundstücke war in 2008 ein Anstieg der Transaktionen bei gleichzeitig sinkendem Geldumsatz zu verzeichnen. Bei Eigentumswohnungen war ein leichter Rückgang, bei Portfolio-Transaktionen ein starker Rückgang zu beobachten.

Schon in 2008 schrumpfte der Umsatz bei Mehrfamilienhäusern stark, und im ersten Quartal 2009 waren in der Metropole bei solchen Liegenschaften kaum noch Umsätze zu verzeichnen.

Die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser gingen seit dem zweiten Quartal 2008 auch in Berlin zurück, je nach Bezirk um bis zu 20 %. Wann der Tiefpunkt erreicht sein wird, war bis zum Redaktionsschluss des vorliegenden Geschäftsberichtes (31.03.2009) noch nicht abzusehen.

Die WINDSOR AG beobachtet den Berliner Markt für Wohnimmobilien sehr genau und verhielt sich in 2008 und im ersten Quartal 2009 noch abwartend. Wir gehen jedoch ab dem zweiten Halbjahr 2009 davon aus, das fallende Preisniveau zu nutzen und wieder verstärkt Immobilien einzukaufen. Sollte das Marktumfeld sich als günstig erweisen und sollten sich die Rahmenbedingungen verbessern, dann würde die WINDSOR auch wieder den Einstieg in den Geschäftsbereich Sanierung prüfen.

Berliner Büromarkt

In 2008 blieb der Berliner Büromarkt trotz Immobilienkrise nach Angaben von Atisreal weitgehend stabil und erzielte ein solides Ergebnis. Zwar verfehlte er das Vorjahresergebnis um ca. 6 %, lag jedoch mit knapp 7 % über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Paketverkäufe haben in 2008 nicht mehr stattgefunden. Das Interesse an Büroflächen konzentrierte sich wesentlich auf den Innenstadtbereich. Die Büromieten blieben in Berlin weitgehend konstant, wobei die Höchstmiete mit ca. 22 EUR/m² am Potsdamer Platz und im Bereich des Gendarmenmarktes erzielt wurde (Atisreal).

1.3.3 Standort Leipzig

Trotz Krise gehen Experten davon aus, dass Leipzig weiterhin gute Voraussetzungen für Immobilieninvestments darstellt. Daran habe auch das "wilde" Jahr 2008 nichts geändert, wie der aktuelle Grundstücksmarktbericht für das Jahr 2008 feststellt. Der Boom, den Leipzig in den vorangegangenen Jahren 2006 und 2007 erleben durfte und der im Wesentlichen auf Paketverkäufen an institutionelle Anleger beruhte, sei allerdings erst einmal beendet und man befinde sich, so das Gutachten, nun wieder auf stabilem Niveau gemäß dem Stand von 2005/2006. In 2008 wurden so für EUR 1,1 Mrd. Immobilien umgesetzt. Einen größeren Beitrag dazu trugen Leipziger selbst bei, die sich in den stetig wachsenden Siedlungen am Stadtrand Eigenheime errichteten. Dies belegt wiederum, dass Immobilien in attraktiven Lagen von vielen weiterhin als sicherer Inflationsschutz gewertet werden. Weiterhin stabil sei auch die Zahl jener, die unbebaute Grundstücke erworben hätten, wobei die Grundstückspreise zwischen 134 EUR/m² im Durchschnitt in der Stadt und 95 EUR/m² am Stadtrand lägen. Doch als das wichtigste Marktsegment in Leipzig gilt nach wie vor der Immobilienbestand aus der Gründerzeit, und auch hier werden Mehrfamilienhäuser in begehrten Stadtvierteln langsam rar.

Der Markt für Eigentumswohnungen wird durch eine anhaltend konstante Zahl an Kauffällen von sanierten Altbauwohnungen geprägt, während die Verkäufe von Neubaueigentumswohnungen nach wie vor nur eine marginale Bedeutung haben. Der durchschnittliche Kaufpreis für sanierte Altbauwohnungen stieg auch 2007 und 2008 leicht an (Monitoringbericht Leipzig 2008). Der Durchschnittsverkaufspreis beträgt ca. 1.500 EUR/m², wobei sich der Großteil dieser Wohnungen in denkmalgeschützten Gebäuden, vorrangig in den bevorzugten zentralen Stadtquartieren befindet.

In Einzelfällen können in der Spitze beispielsweise im Musikerviertel Preise bis zu 3.000 EUR/m² erzielt werden (Immobilienmesse-Leipzig 2009).

Während sich die Nettokaltmieten von Neubauwohnungen und Wohnungen aus den Baujahren nach 1949 (mit jeweils mittlerem Wohnwert) in den letzten Jahren auf einem relativ konstanten Niveau bewegten, verzeichneten die Altbaumieten (Baujahr vor 1949) eine leicht ansteigende Tendenz. So betragen die Wohnungshöchstmieten (kalt) für Spitzenobjekte in Toplagen in Leipzig monatlich 8 EUR/m² Wohnfläche. Für Altbauwohnungen müssen in Leipzig Mieten zwischen 4 bis 6 EUR/m² gezahlt werden (Monitoringbericht Leipzig 2008).

In Leipzig werden bis 2010 eine gleich bleibende Neubautätigkeit sowie zunehmende Investitionen in den Mietwohnungsbestand erwartet. Fachleute gehen von einer Zunahme der Nachfrage nach kleinen Wohnungen aus. Zugleich wird ein steigender Bedarf an hochwertigen, innenstadtnahen Wohnungsangeboten gesehen. So stieg im Jahr 2008 die Anzahl für Baugenehmigungen wieder leicht an, davon entfällt wiederum mehr als die Hälfte auf Bestandswohngen (Monitoringbericht Leipzig 2008).

Die Bevölkerungszahl der Stadt Leipzig wächst wieder seit mehreren Jahren aufgrund von Zuwanderungen, aber auch durch Eingemeindungen und entwickelt sich weiterhin günstiger als in anderen ostdeutschen Städten. Die Zahl der Einwohner ist bis Ende 2007 auf 510.512 angestiegen, das bedeutet um 3.934 bzw. 0,8 % gegenüber 2006. Dieser positive Trend setzte sich auch 2008 fort und ließ die Einwohnerzahl auf 511.676 anwachsen (Stand 30. Juni 2008). Die gesamte Wohnungsmarktregion Leipzig verzeichnet nach vielen Jahren des spürbaren Bevölkerungsrückgangs jüngst einen leichten Zuwachs und damit Stabilisierungstendenzen. Gleichzeitig ist auch die Zahl der privaten Haushalte in den letzten Jahren spürbar gestiegen. Sie erhöhte sich prozentual deutlich stärker als die Bevölkerungszahl, beeinflusst durch den langfristigen Trend zu kleineren Haushalten (Monitoringbericht Leipzig 2008). Leipzig ist ein klassischer Käufer- und Mietermarkt und zieht aufgrund des Ambientes einer Großstadt bei günstigem Preisniveau insbesondere Singles und junge Familien an.

Der Wohnungsleerstand ist gegenüber dem Höchststand des Jahres 2000 zwar deutlich gesunken, bewegt sich jedoch weiterhin auf hohem Niveau. Fachleute gehen in den kommenden Jahren tendenziell für den Leipziger Wohnungsmarkt von einem Rückgang des Überangebots an Wohnungen aus (Monitoringbericht Leipzig 2008).

Die Zahl der in Leipzig sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist von 2005 bis 2008 wieder gestiegen. Gegenüber 2005, dem Jahr mit der höchsten Arbeitslosenquote in den letzten 10 Jahren, hat sich die Arbeitslosenquote in Leipzig deutlich verringert. Nach 21,3 % im Jahr 2005 ist sie bis Ende 2008 auf ca. 16 % gesunken und signalisiert eine Fortsetzung dieser positiven Entwicklung. Der Rückgang der Arbeitslosigkeit als auch die weiter wachsende Bevölkerungszahl lassen die Nachfrage nach Wohnungen und somit auch steigende Preise für Wohnimmobilien in Leipzig erwarten (Monitoringbericht Leipzig 2008).

Leipzig hat sich als ostdeutsche Wirtschaftsmetropole etabliert und bietet auch zukünftig Entwicklungspotenzial. Die WINDSOR AG schätzt daher den Markt und die Perspektiven für die weitere Entwicklung in Leipzig, insbesondere den Markt für Wohnimmobilien, weiterhin als interessant ein und plant ihre Aktivitäten dort zu verstärken. Die Einkaufsabteilung der WINDSOR AG ist daher unter Berücksichtigung unseres Ankaufsprofils ständig auf der Suche nach geeigneten Objekten.

1.3.4 Standort Potsdam

Die Ausdehnung der Geschäftstätigkeit auf den Potsdamer Immobilienmarkt wird von der WINDSOR AG auch in Zukunft forciert. Wir glauben weiterhin, dass dies die richtige Standortwahl ist, was wir mit weiteren Ankäufen dokumentieren werden. Trotz Krise zeigt sich das wirtschaftliche Stimmungsbarometer in Potsdam in vielen Bereichen 2008 und zu Beginn 2009 noch positiv.

In den Medien wird sie als "Brandenburgs Perle" bezeichnet, und hinsichtlich vieler Kennzahlen rangiert Potsdam unter den deutschen Landeshauptstädten ganz vorne. So wurden 2008 in der Brandenburgischen Hauptstadt die meisten Kinder geboren, d. h., Potsdam verfügt über das größte natürliche Bevölkerungswachstum unter allen Landeshauptstädten. Bis zum Jahr 2015 könnte die Bevölkerungszahl Prognosen zufolge von 150.000 auf ca. 168.000 steigen und die der Haushalte dabei von 80.000 auf ca. 107.000. Auch das Durchschnittsalter der Bevölkerung ist in Potsdam vergleichsweise niedrig: es lag 2008 knapp über 40 Jahre. Ein weiterer Pluspunkt der boomenden Stadt ist die gerade für Ostdeutschland geringe Arbeitslosenquote, die im November 2008 bei 8,4 % lag (im Vergleich: im Bundesdurchschnitt bewegte sich die Arbeitslosenquote bei allen abhängig erwerbslosen Zivilpersonen um 8,7 %). Ein Zugpferd der trotz Krise noch positiven wirtschaftlichen Entwicklung ist unter anderem die Tourismusbranche: Potsdam rangiert mittlerweile in Zahl der Bettenbelegungen im bundesdeutschen Spitzenfeld. Ebenso boomt weiterhin der Biotechnologie-, IT- und Kommunikationssektor. Auch die Potsdamer Handwerkskammer berichtete im Frühjahr 2009 über eine zufriedene Stimmung ihrer Mitglieder.

Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass Potsdam auch als Wohnort zunehmend begehrt ist. Das spiegeln zum Beispiel die Kaltmietpreise, die in 2008 nach Erhebungen des Maklerverbandes IVD immerhin um mehr als 11 % gestiegen sind. Das waren bundesweit die am schnellsten gestiegenen Mietpreise. Experten gehen davon aus, dass aufgrund des Bevölkerungswachstums in Potsdam die Nachfrage weiter steigen wird. Nach Schätzungen des Maklerhauses Engels & Völkers werde Potsdam trotz Krise und zeitweise stagnierender Umsätze aufgrund nach wie vor guter Renditechancen und Anlagemöglichkeiten weiterhin ganz vorne im Blickpunkt von Investoren rangieren.

Als Fazit bleibt festzuhalten, dass aus Sicht von Investoren interessante Angebote in Potsdam schwer zu bekommen sind. Dasselbe gilt auch für Privatpersonen, die nach preiswertem Wohnraum suchen.

2 Geschäftsfelder der WINDSOR AG

Das finanzwirtschaftliches Umfeld und die von der schweren Wirtschaftskrise veränderten Marktbedingungen erforderten im Geschäftsjahr 2008 auch Anpassungen an die strategische Ausrichtung unseres Unternehmens und die Gewichtung der Geschäftsfelder. Dabei standen für uns die folgenden Ziele im Vordergrund:

Eine höhere Stabilität durch die Stärkung des Eigenkapitals der Windsor AG sowie das Erzielen einer sehr guten Rendite bei möglichst geringem Risiko.

Eines unserer wichtigsten Standbeine bei den Geschäftsfeldern war dabei in 2008 nach wie vor das Immobilieninvestment, welches folgende Bereiche umfasst:

―	Das Vertriebsgeschäft (Brokerage) haben wir auch in 2008 in eingeschränktem Umfang weitergeführt gemäß unseres Prinzips: Kaufe in Krisenzeiten, verkaufe in Boomzeiten. Aufgrund der Marktlage mit noch weiterhin höheren Einkaufspreisen und der erst im zweiten Halbjahr 2008 einsetzenden Phase sinkender Preise fielen in diesem Geschäftsfeld die Aktivitäten geringer aus.
―	Das Bestandsgeschäft oder Asset-Management. Hierunter sind der Ankauf von langfristig zu haltenden Immobilien und das Management dieser Immobilien zu zählen. Das Asset Management bzw. die Vermögensverwaltung von eigenen Immobilien hat zum Ziel, Wertzuwächse zu generieren sowie laufende Erträge zu optimieren. Dieses umfasst ein aktives Mietmanagement, was die Optimierung der Mietverträge, die Reduzierung des Leerstandes sowie ein renditeorientiertes Bewirtschaftungskostenmanagement beinhaltet. Im Jahr 2008 hielt die WINDSOR AG Immobilien an ihren Standorten Berlin und Leipzig im Buchwert von TEUR 7.964 im Bestand. Die WINDSOR AG hat im Jahr 2008 eine Immobilie in Leipzig-Gohlis in der Daumierstraße erworben.
―	Das Entwicklungs- und Sanierungsgeschäft. Dieser Geschäftsbereich umfasst den Ankauf, die grundlegende Sanierung, die Entwicklung und den anschließenden Verkauf der Immobilie. Es werden auch Objekte im Auftrag Dritter saniert. In diesem Geschäftsfeld gab es im Jahr 2008 keine neuen Aktivitäten. Es wurden keine weiteren Sanierungsobjekte erworben, da das Sanierungsgeschäft im Augenblick nicht sehr lukrativ ist und die Margen gering ausfallen. Die WINDSOR AG ist aber nach wie vor auf der Suche nach Objekten, die gute Renditen versprechen.

Wesentlicher Werttreiber unserer Aktivitäten war auch in 2008 das Beteiligungsgeschäft. Im Berichtsjahr war die WINDSOR AG wesentlich mit daran beteiligt, die CR Capital Real Estate AG im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse zu platzieren. Die CR Capital Real Estate AG erwirbt und vermietet hochwertige Immobilien an exklusiven Standorten im Berliner Ballungsraum, wie beispielsweise in Berlin-Grunewald. Die CR Capital Real Estate wird im I. Quartal 2009 den Vor-REIT-Status erhalten. Für 2010 wird nun der Erhalt des REIT-Status angestrebt. Das Gros der Anteile an dieser Gesellschaft konnte bis Ende 2008 an der Börse platziert werden.

Die in 2007 veräußerten Anteile an der WRE wurden in 2008 zurückübertragen.

Ein weiteres Geschäftsfeld ist die Ausgabe von Private Equity oder Mezzanine-Kapital. Das Projekt "Gesundheitszentrum" in Berlin-Kreuzberg wurde in 2008 erfolgreich abgeschlossen und das eingesetzte Kapital wurde zuzüglich Zinsen zurückgezahlt. Wir sind weiterhin daran interessiert, neue Private Equity-Projekte im angemessenen Rahmen zu begleiten, sobald sich die Marktbedingungen stabilisiert haben. Derzeit prüfen wir zudem die Bedingungen, um Mezzanine-Kapital auszugeben.

Geschäftsfelder der WINDSOR-AG

3 Geschäftsverlauf

3.1 Allgemeine Entwicklung

Geschäftsentwicklung von 2006-2008 (in TEUR):

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	2006	2007	2008
Bilanzsumme	65.141	56.434	62.037
Eigenkapital	17.109	23.750	25.849
Umsatzerlöse	22.492	41.386	13.029
EBIT	6.326	5.590	2.440
Jahresüberschuss	5.004	5.055	2.099
Bilanzgewinn	5.675	12.264	14.331

Vermögenslage 2006-2008 (in TEUR):

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	31.12.2006	31.12.2007	31.12.2008
Aktiva
Anlagevermögen	15.430	8.997	24.971
Umlaufvermögen	49.534	47.383	37.039
Rechnungsabgrenzungsposten	177	54	27
Summe Aktiva	65.141	56.434	62.037
Passiva
Eigenkapital	17.109	23.749	25.849
Rückstellungen	1.120	3.648	950
Verbindlichkeiten	46.898	29.028	35.236
Rechnungsabgrenzungsposten	14	8	2
Summe Passiva	65.141	56.433	62.037

Trotz des sehr schwierigen Marktumfeldes und der Finanzkrise blickt die WINDSOR AG auf ein insgesamt gutes und erfolgreiches Geschäftsjahr 2008 zurück, was sich in einem positiven Jahresüberschuss von TEUR 2.099 (im Vorjahr TEUR 5.055) sowie in einer gegenüber 2007 nahezu unveränderten Eigenkapitalquote von 41,7 % (im Vorjahr 42,1 %) widerspiegelt. Die Bilanzsumme hat sich mit TEUR 62.037 (im Vorjahr TEUR 56.433) etwas erhöht. Das positive Jahresergebnis in 2008 schließt an das der Vorjahre an und resultiert im Wesentlichen aus der Börsenplatzierung der CR Capital Real Estate AG und dem Verkauf der Anteile.

Ertragslage

Die Umsatzerlöse setzen sich nach Segmenten wie folgt zusammen: Verkauf von Immobilien (TEUR 1.811) sowie Erlöse aus dem Verkauf von Beteiligungen (TEUR 10.346). Des Weiteren wurden Erlöse aus erbrachten Bauleistungen (TEUR 26) und Dienstleistungsverträgen (TEUR 35) sowie Erlöse aus der Vermietung von Immobilien erzielt (TEUR 811).

Der Umsatzrückgang ist im Wesentlichen auf die um TEUR 25.561 gesunkenen Erlöse aus Immobilienverkäufen zurückzuführen; der Rohertrag (Umsatzerlöse und Bestandsveränderungen abzüglich Materialaufwand) ist mit TEUR 4.905 geringer als im Vorjahr (TEUR 8.203).

Der Rohertrag aus Immobilienverkäufen und den übrigen Geschäftsfeldern (Bauleistungen, Vermietung und Projektsteuerung) ist im Berichtsjahr von TEUR 3.381 im Vorjahr um TEUR 1.522 auf TEUR 1.859 gesunken.

Der Rohertrag ist wie im Vorjahr stark durch den Gewinn aus der Veräußerung von Anteilen an verbundenen Unternehmen beeinflusst, der im Berichtsjahr TEUR 4.715 und im Vorjahr TEUR 4.822 betrug. Die frei gewordene Liquidität wurde für den Erwerb von Beteiligungen und zum Rückkauf des Genussscheinkapitals verwendet.

Bei einem Rating im 1. Quartal 2009 durch die Creditreform AG erhielt die WINDSOR AG ein "A-" und damit ein überdurchschnittlich gutes Ergebnis im gesamtwirtschaftlichen wie insbesondere im Branchenvergleich.

Vermögenslage

Zum Stichtag hält die WINDSOR AG eigene Genussscheine im Gesamtnennbetrag von Mio. EUR 17,2 (172.053 Genussrechte x 100 EUR). Wie auch in 2007 haben wir auch in 2008 Genussscheine zurückgekauft. Die Genussscheine werden unter der ISIN DE 000A0EQVT2 im Freiverkehr an der Börse Frankfurt gehandelt. Insgesamt wurden Genussscheine in Höhe von Mio. EUR 23,6 emittiert. Der Wert an im Umlauf befindlichen Genussscheinen betrug zum 31. Dezember 2008 Mio. EUR 6,407 (im Vorjahr Mio. EUR 8,639). Nach Ablauf des erfolgreichen Geschäftsjahres 2007 haben wir zum dritten Mal in Folge am 22. August 2008 eine Ausschüttung in Höhe von 8 % bezogen auf das Genussscheinkapital an die Genussscheininhaber vorgenommen.

Die Reduzierung des Genussscheinkapitals erfolgte zum einen vor dem Hintergrund, dass im Rahmen der Unternehmenssteuerreform ab 2008 Zinsaufwendungen nur noch begrenzt oder bei Überschreitung der Freigrenze gar nicht als Betriebsausgaben absetzbar sind. Zum anderen strebt die Gesellschaft an, das teurere Genussscheinkapital zu reduzieren und Kredite zu historisch niedrigen Zinssätzen aufzunehmen. Zum Dritten standen weiterhin nur wenige Immobilienobjekte auf dem Markt zur Verfügung, die unseren Vorgaben hinsichtlich Qualität und Renditemöglichkeiten entsprachen, sodass der Handel mit Immobilien in 2008 zurückgefahren werden musste.

Die Bilanzsumme ist von TEUR 56.433 auf TEUR 62.037 gestiegen. Dies hat zur Folge, dass sich die Eigenkapitalquote bei um TEUR 2.100 gestiegenem Eigenkapital von 42,1 % auf 41,7 % verringert hat.

Wesentliche kurzfristige Vermögensgegenstände zum Bilanzstichtag sind neben den liquiden Mitteln von TEUR 5.646 (im Vorjahr TEUR 9.073) die Kaufpreisforderung aus dem Verkauf von Beteiligungen. Das im Vorjahr im Rahmen des Geschäftsfeldes Private Equity ausgereichten Darlehen in Höhe von TEUR 2.800 wurde im Berichtsjahr zurückgezahlt. Wesentliche langfristige Vermögenswerte sind 6 (im Vorjahr 5) Bestandsimmobilien in Berlin und Leipzig mit Buchwerten von TEUR 7.939 (im Vorjahr TEUR 7.380).

Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 21. Dezember 2007 wurde das Grundkapital der WINDSOR Real Estate AG um EUR 10 Mio auf EUR 15 Mio erhöht. Die im Berichtsjahr eingetragene Kapitalerhöhung bei der WINDSOR Real Estate AG wurde ausschließlich durch die Windsor-Gruppe gezeichnet; die WINDSOR AG zeichnete EUR 9,9 Mio. Zum Bilanzstichtag waren ausstehende Einlagen aus der Kapitalerhöhung in Höhe von TEUR 5.690 noch nicht bezahlt und sind in dieser Höhe unter den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ausgewiesen.

Finanzlage

Die Finanzierung der WINDSOR AG erfolgt überwiegend durch Eigenkapital (EUR 25,85 Mio) und Genussscheinkapital (EUR 6,4 Mio). Zum 31. Dezember 2008 verfügt die Windsor AG über liquide Mittel in Höhe von EUR 5,65 Mio.

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	2008 EUR Mio	2007 EUR Mio
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	4,5	16,9
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-6,5	10,5
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-1,4	-28,5
Summe	-3,4	-1,1

3.2 Berichterstattung über die Grundzüge des Vergütungssystems der WINDSOR AG für den Vorstand und den Aufsichtsrat nach § 315 Abs. 2 Nr. 4 HGB

Die Vorstände der WINDSOR AG erhalten jeweils ein Fixgehalt in vergleichbarer Höhe sowie einen erfolgsabhängigen Bonus (Tantieme), dessen Höhe in Abhängigkeit von den jeweiligen Zielerreichungsgraden vom Aufsichtsrat genehmigt wird.

Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhalten gemäß Satzung der WINDSOR AG für jedes volle Geschäftsjahr ihrer Zugehörigkeit zum Aufsichtsrat eine Aufwandsentschädigung. Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhalten fernen einen Ersatz aller Auslagen sowie einen Ersatz der etwa auf ihre Vergütung und Auslagen entfallenden Umsatzsteuer.

3.3 Immobilieninvestment

Aufgrund des schwierigen Marktumfeldes haben wir uns in 2008 in unserem Geschäftsfeld Immobilienhandel abwartend verhalten; es wurden insgesamt ein Wohngebäude in Berlin sowie vier Eigentumswohnungen des Seeschlosses Hermsdorf verkauft. Erworben haben wir ein Wohngebäude in Leipzig-Gohlis.

3.4 Ausgabe von Private Equity und Mezzanine-Kapital

Das Projekt "Gesundheitszentrum" in Berlin-Kreuzberg wurde in 2008 erfolgreich abgeschlossen, und das eingesetzte Kapital wurde zuzüglich Zinsen zurückgezahlt. Wir sind weiterhin daran interessiert, neue Private Equity-Projekte im angemessenen Rahmen zu begleiten, sobald sich die Marktbedingungen stabilisiert haben. Derzeit prüfen wir zudem die Bedingungen, um Mezzanine-Kapital auszugeben.

3.5 WINDSOR REIT

Die WINDSOR AG war in 2008 an zwei Gesellschaften beteiligt, von denen eine den Vor-REIT-Status bereits besitzt und die andere diesen in 2009 erwerben soll. So war die WINDSOR AG im Berichtsjahr wesentlich mit daran beteiligt, die CR Capital Real Estate AG im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse zu platzieren.

3.6 Abhängigkeitsbericht

Aufgrund nicht mehr bestehender Abhängigkeiten muss ab 2008 kein Abhängigkeitsbericht mehr erstellt werden.

4 WINDSOR-Aktie

Das Jahr 2008 kann aus Sicht der Börse als das Jahr der Extreme bezeichnet werden: Die Turbulenzen auf den Geld- und Kapitalmärkten führten zu einer tiefen Vertrauenskrise, die sich auf die Kursverläufe sämtlicher Anlageprodukte niederschlug. Indizes wie Dow Jones, DAX, ATX, aber auch Immobilien-Indizes wie GPR 250 Global, EPRA/NAREIT Europe Index beendeten das Jahr 2008 mit historischen Kursverlusten. Zum Jahresende 2008 verlor der Dow Jones Index 33,8 %, das war der größte Jahresverlust seit 1937. Der deutsche Leitindex DAX sank um 40,5 %, die europäischen Immobilientitel verzeichneten noch höhere Kursverluste: so beendete der EPRA/NAREIT Europe Index das Jahr 2008 mit einem Minus von 50,9 %. Auch die deutschen Immobilienaktien haben um fast 50 % an Wert verloren; die WINDSOR Aktie liegt hinsichtlich der Performance im Mittelfeld aller deutschen Immobilienwerte.

Diesem negativen Sog konnte sich somit auch die WINDSOR-Aktie nicht entziehen. Doch nach einem deutlichen Tief zu Beginn des Jahres 2009 befindet sich unsere Aktie nun auf einem stabilen Aufwärtstrend und rangiert hinsichtlich der Performance nach Berechnungen des Real Estate Magazins unter den deutschen Immobilienaktien auf Platz 2.

Aktienkurs:

5 Bedeutende Geschäftsvorgänge nach dem 31. Dezember 2008 bis zum 31. März 2009

Es fanden keine wesentlichen Geschäftsvorgänge nach dem 31. Dezember 2008 statt.

6 Dividende

Der Vorstand der WINDSORG AG hat in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat vorgeschlagen, den Bilanzgewinn auf neue Rechnung vorzutragen und für das Geschäftsjahr 2008 keine Dividende zu zahlen, da wegen der anhaltenden Wirtschaftskrise - der schwersten in Deutschland seit dem 2. Weltkrieg - die weitere wirtschaftliche Entwicklung der Gesellschaft momentan noch nicht abgeschätzt werden kann. Die WINSOR AG will die frei verfügbare Liquidität für Investitionen in die Zukunft, wie den Ankauf neuer Objekte und das Vorantreiben der Expansion in den einzelnen Geschäftsfeldern, unserer Unternehmensgruppe verwenden.

7 Bericht über die Chancen und Risiken einschließlich der Berichterstattung über die Finanzinstrumente nach § 315 Abs. 2 Nr. 2 HGB

7.1 Chancen und Risiken im Sanierungs-, Bestands- und Vertriebsgeschäft

Die Geschäftstätigkeiten der WINDSOR AG sind unterschiedlichen Risiken ausgesetzt. Risiken des Immobilienhandels liegen in der Preis- sowie Verkaufszeitraumkalkulation aufgrund veränderter Marktbedingungen. Verkaufspreise können unter Umständen die geplanten Verkaufsbeträge unterschreiten und sich damit ebenso negativ auf die Rendite und Liquidität auswirken wie die Überschreitung des geplanten Abverkaufszeitraumes (höherer Zinsaufwand). Wenn Objekte nicht vollständig verkauft werden können, entstehen Risiken durch den erhöhten Verwaltungsaufwand der Vermietungsaktivitäten und die ausbleibenden Liquiditätsrückflüsse aus der Veräußerung. Entscheidend für einen raschen Abverkauf ist neben hochwertigen Wohneinheiten außerdem die aktuelle Steuer- und Wirtschaftspolitik, aus deren Änderungen sich Risiken, aber auch Chancen ergeben können.

Die WINDSOR AG hat im Zusammenhang mit dem Vertrieb von Immobilien teilweise Mietgarantien gewährt, die jedoch derzeit nur geringfügig oberhalb der jeweiligen tatsächlichen Ist-Mieten liegen. Nur bei größeren Leerständen stellt aus Sicht der Gesellschaft die Gewährung von Mietgarantien ein potenzielles Risiko dar, welchem jedoch durch ein aktives Mietmanagement entgegengewirkt wird. Zudem wurden hierfür Rückstellungen gebildet.

Da im Bereich Entwicklung und Sanierung eigener und fremder Objekte die umfangreichsten Baumaßnahmen unternommen werden, ist dieser Bereich besonders solchen Risiken wie höheren, nicht budgetierten Kosten oder einem erhöhten Bauzeitaufwand, der wiederum in höheren Finanzierungskosten mündet, unterworfen. Diesen Risiken wird mit einer sorgfältigen Planung, erfahrenen Projektleitern und entsprechenden Wagniszuschlägen in der Kalkulation begegnet.

Im Rahmen der Gewährleistungspflicht werden von den beauftragten Nachunternehmern Bareinbehalte (5 % der Schlussrechnungssumme) vorgenommen bzw. es liegen der Gesellschaft die erforderlichen Bankbürgschaften vor. Somit kann im Insolvenzfall des Nachunternehmers z.B. eine Verwertung der jeweiligen Sicherheit erfolgen.

Mit der Investition in Bestandsobjekte geht die WINDSOR AG nur begrenzt Baurisiken ein. Die typischen Risiken einer Projektentwicklung sind somit gering. Das potenzielle Leerstandsrisiko bei Bestandsimmobilien wird durch einen kontrollierten Portfoliomix, durch Lage und Qualität des Gebäudes kalkulierbar. Externe Faktoren wie Infrastruktur und soziales Umfeld der Bestandsobjekte werden in der Analysephase sorgfältig untersucht und ihre spätere Entwicklung beobachtet.

Mögliche Instandhaltungsrückstaus werden soweit wie möglich identifiziert und ggf. zeitnah nach dem Erwerb beseitigt. Das Risiko besteht darin, dass Mängel vor dem Erwerb nicht erkannt wurden bzw. nicht erkannt werden konnten. Mögliche Steigerungen der Marktpreise für Immobilien stellen für das Bestandsgeschäft gleichermaßen Chancen und Risiken dar. Steigende Preise oder Kapitalmarktzinsen ohne eine äquivalente Erhöhung der Mieten können dazu führen, dass weniger Objekte angekauft werden können, da sie die geforderte Rendite nicht mehr erwirtschaften. Andererseits ergeben sich aus den Preissteigerungen Wertsteigerungen für die bereits angekauften Objekte. Der seit 1. Januar 2007 für die Grunderwerbsteuer zum Ankauf von Immobilien gültige Satz von 4,5 % als auch der Hebesatz der Grundsteuer von 810 % sind unverändert.

7.2 Chancen und Risiken aus der Ausgabe von Private Equity und Mezzanine Kapital

Für die Finanzierung eines Bauprojekts in Berlin-Kreuzberg wurde von der WINDSOR AG Private Equity Kapital herausgegeben. Die Gesamtforderung zuzüglich Zinsen wurde im Jahr 2008 zurückgezahlt.

Bei einer weiteren etwaigen Ausgabe von Private Equity und Mezzanine Kapital für neue Projekte können Risiken auftreten, die bis zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals führen. Die WINDSOR AG will auch zukünftig diese modernen Finanzierungsformen anbieten. Die Gesellschaft wird jedoch keine Verpflichtungen eingehen, die hohe finanzielle Risiken bergen könnten. Es wird stringent darauf geachtet, dass die Chancen größer als die Risiken sind.

7.3 Risiko aus dem Ausfall von Forderungen

Das Ausfallrisiko von Forderungen gegenüber Erwerbern von Wohneigentum im Vertriebs- bzw. Sanierungsgeschäft sowie aus dem Verkauf von Aktien wird von der Gesellschaft als sehr gering eingeschätzt. Die Abwicklung bei Immobilien erfolgt über Notar-Anderkonten. Ein Verkauf wird erst getätigt, wenn der Erwerber eine ausreichende Finanzierung zum Erwerb des Objektes nachweisen kann. Bei Aktienverkäufen erfolgt eine Sicherungsabrede.

Das Risiko aus dem Ausfall einzelner Mietforderungen im Bestandsgeschäft wird aufgrund der geringen Einzelforderungen als niedrig eingestuft und wird zum Teil durch die hinterlegte Mietkaution aufgefangen.

Bei Sanierungstätigkeiten für Dritte tritt ein minimiertes Risiko auf, da der Kunde nach Baufortschritt bezahlt.

7.4 Fremdkapitalrisiko/Genussscheinkapital

Die WINDSOR AG hat zur operativen Umsetzung ihres Geschäftsmodells Fremdkapital aufgenommen und wird auch weiterhin Fremdkapital aufnehmen. Da der Kapitaldienst hauptsächlich aus den laufenden Mieteinnahmen bzw. aus den Veräußerungsrückflüssen geleistet wird, können zukünftige Verzögerungen bei Projektrückflüssen oder Sanierungen im gleichen Maße wie Zinssteigerungen, Mietpreissenkungen, Leerstände oder Mietrückstände negative Folgen auf Rentabilität, Liquidität und Finanzlage der WINDSOR AG haben. Im Jahr 2008 wurde Genussscheinkapital, das auch zur Finanzierung von Immobilienankäufen verwendet wurde, über die Börse zurückgekauft. Das Steuerbilanzrisiko besteht bei dem Genussscheinkapital nur insofern, als die ab 2008 geltende Zinsschrankenregelung die steuerliche Absetzbarkeit von Zinsaufwendungen begrenzt. Die Laufzeit des ausgegeben Genussscheinkapitals ist bis zum 31.12.2011 bei einem festen Zinssatz von 8 % p.a. begrenzt.

Durch die Nutzung innovativer Finanzierungsinstrumente (Cap-Finanzierung auf EURIBOR-Basis) kann sowohl ein günstiges Zinsniveau ausgenutzt werden, als auch die Flexibilität bei einem möglichen Weiterverkauf von Immobilien gewahrt bleiben. Durch festgeschriebene Zinsobergrenzen wird das Risiko der zukünftigen Zinsentwicklung begrenzt.

Nach historisch niedrigen Zinsen in den vergangenen Jahren und zwischenzeitlich höheren Zinsen in den Jahren 2006-2008 ist auch ab Mitte 2008 das allgemeine Zinsniveau aufgrund der Wirtschaftskrise wieder gesunken. Die Finanzierung der von der Gesellschaft durchgeführten und geplanten Immobilienobjekte erfolgt auch über Kredite von Kreditinstituten. Die Entwicklung des Kapitalmarktes insgesamt sowie die projektbezogenen Finanzierungskonditionen und -bedingungen können sich positiv wie negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft auswirken.

7.5 Risikomanagementsystem

Das Risikomanagement der WINDSOR AG hat das Ziel, alle bedeutenden Risiken und deren Ursachen frühzeitig zu erkennen und zu erfassen, um finanzielle Verluste, Ausfälle oder Störungen zu vermeiden.

Das Vorgehen stellt sicher, dass geeignete Gegenmaßnahmen zur Risikovermeidung umgesetzt werden können. Gleichzeitig werden der Vorstand und der Aufsichtsrat informiert. Im Wesentlichen handelt es sich um ein Früherkennungssystem durch Überwachung der Liquidität und der Ergebnisentwicklung.

7.6 Risikosteuerung und -controlling

Die jeweiligen Verantwortlichen der Fachabteilungen entscheiden falls notwendig gemeinsam mit dem Vorstand über die angemessene Strategie bei der Steuerung der Risiken. Das Controlling überwacht dazu die operativen Erfolge und kann so Planabweichungen rechtzeitig erkennen.

7.7 Regulatorische und politische Risiken

Die WINDSOR AG ist allgemein Risiken ausgesetzt, die sich aus der Veränderung von Rahmenbedingungen durch die Gesetzgebung oder aus anderen Vorschriften ergeben. Da die Unternehmenstätigkeit der WINDSOR AG auf Deutschland beschränkt ist, und derartige Veränderungen in den meisten Fällen nicht plötzlich und überraschend auftreten, besteht i. d. R. ausreichend Reaktionszeit, um auf Veränderungen zu reagieren.

7.8 IT-Risiken

Ein Verlust des Datenbestandes oder der längere Ausfall der genutzten Systeme der WINDSOR AG könnten zu Störungen des Geschäftsbetriebs führen. Die Gesellschaft hat sich deshalb gegen IT-Risiken durch ein eigenständiges Netzwerk und die Absicherung gegen Angriffe von außen geschützt. Sämtliche relevanten Daten werden regelmäßig gesichert. Wir erachten dieses Risiko und seine möglichen Konsequenzen daher als gering.

7.9 Risiken aus Anfechtungsklagen

Die WINDSOR AG wird von einigen sogenannten "Berufsklägern" gegen die Beschlüsse der Hauptversammlungen (HV) vom 25. Juli 2007, 1. Februar 2008 und 21. August 2008 verklagt. Sämtliche Klagen stützen sich im Wesentlichen darauf, dass der Vorstand nicht entsprechend Gesetz und Satzung zur HV eingeladen habe. Die WINDSOR AG habe zu Unrecht das Recht zur Teilnahme an der HV an den Nachweis der Aktionärsstellung zum Zeitpunkt des Beginns des 21. Tages vor der HV geknüpft.

Das Landgericht Berlin hat den Anfechtungsklagen zu allen drei Hauptversammlungsbeschlüssen zunächst stattgegeben. Daraufhin ist die WINDSOR AG in allen drei Fällen in die Berufung beim Kammergericht Berlin gegangen. Die Entscheidungen des Kammergerichts stehen noch aus und Termine sind dafür bisher noch nicht bekannt. Der Vorstand ist nach wie vor der Auffassung, dass die Einladungen jeweils ordnungsgemäß erfolgten. Sie entsprechen der gesetzlichen Regelung des § 123 Abs. 3 Satz 2 AktG für börsennotierte Gesellschaften. Ob - wie wir meinen - die Regelung für börsennotierte Gesellschaften hier entsprechend anwendbar ist, ist eine bisher noch nicht entschiedene Rechtsfrage, die in den anhängigen Berufungsverfahren vor dem Kammergericht entschieden wird.

Sollte das Kammergericht entgegen den Erwartungen des Vorstands die Auffassung der Kläger teilen, wären die Einladung zu den letzten drei Hauptversammlungen tatsächlich unrichtig und die dort gefassten Beschlüsse unwirksam. Die unwirksamen Beschlüsse müssten auf der nächsten Hauptversammlung neu gefasst werden und die Satzung hinsichtlich der Einladung zur Hauptversammlung präzisiert werden.

8 Ausblick: Wirtschaft und Immobilienmarkt 2009

Niemand kann im Augenblick sagen, wie lange die Krise in der Weltwirtschaft sowie auch die Vertrauenskrise der Verbraucher andauern werden und wie es genau weitergehen wird. Im Frühjahr 2009 korrigierten die führenden Wirtschaftsinstitute ihre Prognosen weiterhin für den Euroraum und für Deutschland nach unten. So erwartet die OECD ein Schrumpfen der deutschen Wirtschaft um 5,3 %, und die Europäische Kommission geht in ihrer Frühjahrs-Konjunkturprognose davon aus, dass das Bruttoinlandsprodukt in der EU-Zone um ca. 4 %, in Deutschland gar um 5,4 % zurückgeht. Noch negativer werten die deutschen Wirtschaftsinstitute die Entwicklung in der Zukunft: sie sehen in Deutschland einen konjunkturellen Abschwung von 6 %. Allerdings ist auf der anderen Seite in vielen Gutachten zu lesen, dass sich die Inflation aufgrund der trüben Aussichten abschwächen könne. Im Jahr 2010 solle sich diesen Einschätzungen zufolge auch die Konjunktur voraussichtlich wieder leicht mit einem Anstieg des Bruttoinlandsproduktes um 0,5 % (EU) bzw. 0,7 % (Deutschland) erholen. Seit dem Frühjahr 2009 ist auch der Exportrückgang gebremst und der Geschäftsklimaindex wies im ersten Quartal leicht positive Tendenzen auf. Es scheint sich somit ein Licht am Ende des Tunnels zu zeigen. Das Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) sieht ebenfalls mehrere positive Indikatoren, die darauf hinweisen könnten, dass die Abwärtsdynamik der deutschen Wirtschaft zum Stillstand gekommen ist und sich durch die Stabilisierung der Konjunktur eine Aussicht auf Bodenbildung eröffne. Die Erwartungen über Dauer und Tiefe der Rezession gehen indes weiterhin auseinander. Zu diesem Zeitpunkt sind keine genauen Aussagen über die zukünftige Entwicklung möglich.

Auch darüber, wie sich der Immobilienmarkt in Zukunft entwickeln wird, besteht kein einheitliches Urteil. Während im ersten Quartal 2009 einige Experten das Schlimmste für die Branche noch vor sich sehen, sprechen andere von einem langsamen Aufatmen. Verstärkt wird zudem darauf hingewiesen, dass viele den Weg in Sachwerte, also Immobilien suchen, während Finanzprodukte rückläufig sind.

Da es in Deutschland in der Vergangenheit keine große Immobilienblase wie in anderen europäischen Metropolen gegeben hat und sich deshalb der Markt für Wohnimmobilien weniger volatil zeigt, spricht einiges dafür, dass sich die Situation entspannen könnte. Zudem werden hochwertige Liegenschaften, insbesondere in guten Lagen, von Anlegern zunehmend als Inflationsschutz und Substanzwerte geschätzt. Denn nach landläufiger Meinung schützen Haus und Grund als klassische Sachwerte vor Inflation. Es ist dabei jedoch zu beachten, dass der Wert einer Immobilie von verschiedenen Faktoren abhängt, insbesondere von der Lage, und dadurch stark schwanken kann. Für Immobilien als Substanzwerte spricht die Tatsache, dass die Finanzierungskonditionen derzeit günstig sind. Eigenheime haben sich seit Anfang 2005 im bundesweiten Durchschnitt um fast ein Fünftel verbilligt. Doch anderseits investieren vermögende Anleger zunehmend in Wohneigentum.

Medien berichteten im ersten Quartal 2009, dass die Auswirkungen der Krise auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt weniger stark zu spüren seien. Da es hier in den letzten Jahren keine großen Spekulationsblase gab, wie zum Beispiel in London, erweisen sich viele Immobilien in der Stadt im Vergleich mit anderen Metropolen hinsichtlich der zu erzielenden Rendite weiterhin als relativ günstig. Die Berliner Senatorin für Stadtentwicklung wies im Frühjahr 2009 darauf hin, dass zudem viele ausländische Investoren in Berlin Familienunternehmen seien, die häufig über eine hohe Eigenkapitaldecke verfügten. Der Berliner Immobilienmarkt sei auch sehr breit aufgestellt mit einem entsprechenden Spektrum an Immobilien: von der Altbauwohnung der Gründerzeit bis zur Plattenbauwohnung, von "Urban Houses" in der Innenstadt bis zum Luxus-Loft im ehemaligen Industriegebiet. Aus diesen Gründen spricht vieles für eine weiterhin vergleichsweise stabile Entwicklung des Berliner Marktes.

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt ist also für Investoren weiterhin sehr interessant, wie auch PricewaterhouseCoopers (PwC) und das Urban Land Institute (ULI) in ihrer neuen Studie im Frühjahr 2009 feststellten. Sie analysierten, dass Berlin einerseits hinsichtlich der zu erzielenden Rendite zu den zehn attraktivsten Städten Europas gehöre und andererseits auch beim Immobilieninvestment zu den zehn risikoärmsten.

Der Landesverband Berlin/Brandenburg des Rings Deutscher Makler (RDM) konstatierte in seinem im Frühjahr 2009 erschienen Preisspiegel für das erste Halbjahr 2009, dass Berliner und Brandenburger Wohnimmobilien in guter Lage mit hochwertiger Ausstattung auch in unruhigen Zeiten weiterhin sehr gefragt würden. Im Investmentbereich, so bei großen Wohnungspaketen, wirke sich laut RDM die internationale Finanzkrise bereits seit Ende 2007 auf den Berliner und Brandenburger Immobilienmarkt aus, und es wurden bislang in 2009 kaum Kaufabschlüsse getätigt. Auch die WINDSOR AG konnte in 2008 keine Umsätze im Pakethandel erzielen.

Dramatischer gestaltet sich die Situation bei den gewerblich genutzten Immobilien. Bei diesen war nach Studien von Jones Lang LaSalle im ersten Quartal 2009 der Umsatz stark zurückgegangen: deutschlandweit wurden nur Mrd. EUR 1,75 investiert. Deshalb erwartet das Beratungsunternehmen für 2009 mit ca. Mrd. EUR 10 bis 15 das niedrigste Transaktionsvolumen innerhalb der letzten sechs Jahre. Die Immobilienwirtschaft befindet sich in diesem Bereich in einer doppelten Zange (Real Estate Management Institute der EBS 2009): Zum einen steht das notwendige Fremdkapital nur eingeschränkt zur Verfügung. Zum anderen sinkt die Flächennachfrage. Zum Beispiel werden weniger Büroflächen notwendig, je mehr Menschen ihre Arbeit verlieren. Im internationalen Vergleich hat Deutschland jedoch Vorteile. So ist zum Beispiel in London das Transaktionsvolumen bei Gewerbeflächen in 2008 um ca. 40 % zurückgegangen (HSH Nordbank und Börsen-Zeitung). Auch Frankreich und Spanien sind Studien zufolge stärker betroffen.

Berlin blickte in 2008 trotzdem auf eine zufriedenstellende Entwicklung des Büro- und Gewerbemarktes zurück. Da sich hier zudem moderne Büroflächen zunehmend verknappen, kann wahrscheinlich von einer relativ stabilen Preis- und Mietentwicklung ausgegangen werden (ebd.). Im internationalen Vergleich dürfte Berlin ohnehin weiterhin interessant bleiben, da sich andere europäische Metropolen wie London oder Paris in diesen Segmenten im sehr viel stärkeren Preisverfall befinden.

So ist insgesamt davon auszugehen, dass sich die Bedingungen auch auf dem deutschen Immobilienmarkt in 2009 und 2010 weiterhin als sehr schwierig gestalten werden. Für den Berliner Immobilienbereich sowie für Potsdam und Leipzig werden weitgehend stabile Entwicklungen prognostiziert. Es werden sich aber auch hier in dem nach wie vor schwierigen Umfeld nur diejenigen Unternehmen behaupten, die in der Vergangenheit klug gewirtschaftet und eine gute Eigenkapitalbasis geschaffen haben.

Fazit

Durch die andauernde Weltwirtschaftskrise sind zukünftige Entwicklungen schwer berechenbar geworden. Auch für die WINDSOR AG können wir derzeit keine genaue quantitative Prognose über die Ergebnisentwicklung der nächsten Geschäftsjahre treffen. Dennoch ist die Gesellschaft in der Krise stabil aufgestellt, wie auch durch die Beurteilung mit einem "A-" von der anerkannten Ratinggesellschaft Creditreform AG im März 2009 bestätigt wurde. Durch die hohe Liquidität und Eigenkapitaldecke sowie durch eine über die Jahre konstante positive Gesamtentwicklung verfügt die WINDSOR AG über eine gute Basis, um auf die Entwicklungen des Marktes flexibel reagieren zu können.

Unsere Strategie werden wir im Großen und Ganzen beibehalten, lediglich die Schwerpunkte dürften anders gesetzt werden. So planen wir, das Sanierungs- und Beteiligungsgeschäft zu forcieren. Für unsere Tochtergesellschaft WINDSOR Real Estate AG sind wir in Diskussion, ob sie bei geeignetem Marktumfeld in 2010 den REIT-Status erhalten soll. Der Anlageform des REITs werden in Deutschland gute Aussichten prognostiziert, da er den Anlegern vergleichsweise viel Sicherheit und Dividende bieten kann. Das liegt zum einen an der Steuerbefreiung auf Unternehmensebene sowie an der gesetzlichen Verpflichtung der Ausschüttung von mindestens 90 % des handelsrechtlichen Jahresergebnisses. Im Bereich Private Equity und Mezzanine-Kapital warten wir die Bedingungen des Marktes ab und schließen nicht aus, uns auch dort wieder stärker zu engagieren.

Im Geschäftsfeld Immobilieninvestment werden wir die Bedingungen, die der Markt stellt, genau prüfen und danach streben, eine antizyklische Einkaufs- und Verkaufsstrategie zu optimieren und auszubauen gemäß dem Motto: Kaufe in der Krise und verkaufe in guten konjunkturellen Zeiten. Unsere gute Kapitalausstattung macht das möglich. Im Mittelpunkt steht die Frage: Wann ergibt sich für uns der optimale Zeitpunkt, um zu investieren? Denn wir planen zudem, auch über unsere Tochtergesellschaft, unser Portfolio weiter aufzubauen und weitere Bestandsobjekte zu erwerben. Zudem prüfen wir weitere Investitionsstandorte, wobei wir davon ausgehen, uns sehr viel stärker in Leipzig zu engagieren. Nach Sanierungsobjekten werden wir weiter Ausschau halten und das Geschäftsfeld wieder aufnehmen, wenn sich gute Renditemöglichkeiten eröffnen. Über die Entwicklung unserer Aktie vermögen wir indes zu diesem Zeitpunkt keinerlei Prognosen abzugeben, da diese wesentlich durch die Situation an den Finanzmärkten bestimmt ist. Die Basisdaten der Gesellschaft sind indes gut und spiegeln sich derzeit nicht im Aktienkurs wider.

Berlin, den 31. März 2009

Heiko Zybell, Vorstand

Bilanz zum 31. Dezember 2008

AKTIVSEITE

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	EUR	Vorjahr TEUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	8.551,00	11
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	7.938.862,39	7.380
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	16.022,00	16
3. geleistete Anzahlungen	0,00	417
	7.954.884,39	7.813
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	14.942.000,00	1.172
2. Beteiligungen	2.065.437,51	1
	17.007.437,51	1.173
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. zum Verkauf bestimmte Immobilien	893.264,26	2.592
2. geleistete Anzahlungen	0,00	1.389
	893.264,26	3.981
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	12.983.264,12	9.083
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	6.552,53	4.510
3. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00	1.157
4. sonstige Vermögensgegenstände	273.625,17	4.605
	13.263.441,82	19.355
III. Wertpapiere
1. eigene Aktien	31.905,17	0
2. sonstige Wertpapiere	17.205.300,00	14.973
	17.237.205,17	14.973
IV. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	5.645.572,34	9.074
C. Rechnungsabgrenzungsposten	27.098,26	54
	62.037.454,75	56.434
PASSIVSEITE
	EUR	Vorjahr TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	9.235.066,00	9.235
II. Kapitalrücklage	1.350.330,00	1.350
III. Gewinnrücklagen
1. gesetzliche Rücklage	900.000,00	900
2. Rücklage für eigene Aktien	31.905,17	0
	931.905,17	900
IV. Bilanzgewinn	14.331.754,25	12.265
	25.849.055,42	23.750
B. Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen	950.383,29	3.648
C. Verbindlichkeiten
1. Anleihen	23.612.300,00	23.612
davon Genussscheinkapital: EUR 23.612.300,00 (Vorjahr: EUR 23.612.300,00)
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	4.563.390,62	3.760
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	741.089,53	549
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	5.690.000,00	0
5. sonstige Verbindlichkeiten	628.900,89	1.107
davon aus Steuern: EUR 18.219,79 (Vorjahr: EUR 293.300,17)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: EUR 1.314,00 (Vorjahr: EUR 0,00)
	35.235.681,04	29.028
D. Rechnungsabgrenzungsposten	2.335,00	8
	62.037.454,75	56.434

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008

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	EUR	Vorjahr TEUR
1. Umsatzerlöse	13.029.145,09	41.386
2. Verminderung des Bestands an in Ausführung befindlichen Bauaufträgen und zum Verkauf bestimmten Immobilien	-1.699.146,42	-11.224
3. Gesamtleistung	11.329.998,67	30.162
4. sonstige betriebliche Erträge	161.261,68	521
5. Materialaufwand
a) Aufwendungen für bezogene Leistungen und für Immobilien	824.311,49	18.154
b) Abgang von Beteiligungsbuchwerten	5.631.114,71	3.805
	6.455.426,20	21.959
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	608.330,53	855
b) soziale Abgaben	53.303,41	62
	661.633,94	917
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	175.817,19	219
8. sonstige betriebliche Aufwendungen	1.758.466,56	1.998
9. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	445.070,62	1.183
10. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens	38.400,56	297
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	720.759,33	1.417
12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	2.125.827,19	5.059
13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-1.217,00	2
14. sonstige Steuern	27.704,06	2
15. Jahresüberschuss	2.099.340,13	5.055
16. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr	12.264.319,29	5.676
17. Entnahmen aus der Rücklage für eigene Aktien	0,00	1.534
18. Einstellungen in die Rücklage für eigene Aktien	31.905,17	0
19. Bilanzgewinn	14.331.754,25	12.265

Anhang 2008

I. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss wurde auf der Grundlage der Gliederungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften wurden die Regelungen des AktG beachtet.

Größenabhängige Erleichterungen bei der Erstellung (§§ 266 Abs. 1, 276, 288 HGB) und bei der Offenlegung (§ 326 HGB) des Jahresabschlusses wurden teilweise in Anspruch genommen.

Im Einzelnen waren dies folgende Grundsätze und Methoden:

1. Gliederungsgrundsätze

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung änderte sich nicht gegenüber dem Vorjahr.

Um die Aussagekraft des Jahresabschlusses zu verbessern und die Geschäftstätigkeit der WINDSOR AG zutreffend darzustellen, werden die Erlöse aus dem Verkauf von im Anlagevermögen geführten Grundstücken und Finanzanlagen unter den Umsatzerlösen ausgewiesen und die Buchwertabgänge unter den Materialaufwendungen.

2. Bilanzierungsmethoden

Im Jahresabschluss sind sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten, Aufwendungen und Erträge enthalten, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Die Posten der Aktivseite sind nicht mit Posten der Passivseite, Aufwendungen nicht mit Erträgen, Grundstücksrechte nicht mit Grundstückslasten verrechnet worden.

Das Anlage- und Umlaufvermögen, das Eigenkapital, die Schulden sowie die Rechnungsabgrenzungsposten wurden in der Bilanz gesondert ausgewiesen und hinreichend aufgegliedert.

Das Anlagevermögen weist nur Gegenstände aus, die bestimmt sind, dem Geschäftsbetrieb dauernd zu dienen. Aufwendungen für die Gründung des Unternehmens und für die Beschaffung des Eigenkapitals sowie für immaterielle Vermögensgegenstände, die nicht entgeltlich erworben wurden, werden nicht bilanziert. Rückstellungen wurden nur im Rahmen des § 249 HGB und Rechnungsabgrenzungsposten wurden nach den Vorschriften des § 250 HGB gebildet. Haftungsverhältnisse i.S.v. § 251 HGB sind ggf. nachfolgend gesondert angegeben.

3. Bewertungsmethoden

Die Wertansätze der Eröffnungsbilanz des Geschäftsjahrs stimmen mit denen der Schlussbilanz des vorangegangenen Geschäftsjahrs überein. Bei der Bewertung wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen. Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet. Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst wenn diese erst zwischen dem Anschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind. Gewinne sind nur berücksichtigt worden, wenn sie bis zum Abschlussstichtag realisiert wurden. Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahrs sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden.

Einzelne Positionen wurden wie folgt bewertet:

―	Erworbene immaterielle Anlagewerte wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und um planmäßige Abschreibungen vermindert.
―	Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens wurden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten und soweit abnutzungsfähig abzüglich planmäßiger Abschreibungen bewertet.
―	Grundlage der planmäßigen Abschreibung war die voraussichtliche Nutzungsdauer des jeweiligen Vermögensgegenstands.
―	Für die geringwertigen Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungskosten mehr als EUR 150,00 bis EUR 1.000,00 betragen, wurde im Wirtschaftsjahr der Anschaffung ein Sammelposten gebildet. Dieser wird im Wirtschaftsjahr der Bildung und in den folgenden vier Wirtschaftsjahren mit je 20 % aufgelöst. Es wird insofern auf § 6 Abs. 2a EStG 2008 verwiesen. Diese Regelung wird hilfsweise auch für den Jahresabschluss nach HGB verwandt. Nach Ansicht des IDW kann der Sammelposten auch in der Handelsbilanz übernommen werden, wenn er von untergeordneter Bedeutung ist. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Werten bis zu EUR 150,00 werden sofort im Aufwand erfasst.
―	Die Anteile an verbundenen Unternehmen und die Beteiligungen wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und ggf. um außerplanmäßige Abschreibungen vermindert.
―	Die Vorräte wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Bei den Herstellungskosten werden nur Einzelkosten einbezogen. Fremdkapitalzinsen werden nicht berücksichtigt.
―	Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden grundsätzlich mit dem Nennbetrag angesetzt. Erkennbare Risiken wurden durch Einzelwert- bzw. Pauschalwertberichtigungen berücksichtigt.
―	Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Rückzahlungsbetrag ausgewiesen.
―	Die Rückstellungen wurden nach üblicher kaufmännischer Schätzung ermittelt. Sie berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen.

II. Erläuterungen zu einzelnen Posten der Bilanz

Unter Berücksichtigung der in 2008 neu erworbenen Renditeliegenschaft werden zum Stichtag im Anlagevermögen Immobilien im Wert von Mio. EUR 7,9 ausgewiesen. Der Wert der Finanzanlagen beläuft sich zum Stichtag auf insgesamt Mio. EUR 14,9. Die Entwicklung und Gliederung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist aus dem Anlagenspiegel ersichtlich; ebenso die Abschreibungen des Geschäftsjahrs.

Unter den Vorräten werden Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 893 ausgewiesen. Es ergibt sich die folgende Zusammensetzung:

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	TEUR
Sanierungsobjekte	830
Zum Verkauf bestimmte Immobilien	63
	893

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, die sich insgesamt auf TEUR 12.983 belaufen, betreffen vor allem Forderungen aus dem Verkauf von Beteiligungen (TEUR 12.790), Forderungen aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen (TEUR 81) sowie aus dem Verkauf von Wohnhäusern (TEUR 40). Bei den verbleibenden Forderungen aus Lieferungen und Leistungen handelt es sich um Mietforderungen oder sonstige Forderungen. Erkennbaren Risiken wurde - sofern erforderlich - durch Einzelwert- bzw. Pauschalwertberichtigungen in Höhe von 2,0 % der relevanten Forderungen Rechnung getragen.

Unter den Forderungen gegen verbundene Unternehmen wurden in 2007 Darlehen in Höhe von insgesamt Mio. EUR 4,5 ausgewiesen. Sämtliche Darlehen wurden Anfang 2008 zurückgeführt. Gegen ein Tochterunternehmen bestehen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von in TEUR 3. Daneben bestehen sonstige Forderungen, die sich auf TEUR 4 belaufen.

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen werden u.a. - neben kurzfristigen Darlehensforderungen - Forderungen gegen das Finanzamt ausgewiesen.

Von den sonstigen Vermögensgegenständen haben TEUR 21 (Vorjahr: TEUR 21) eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr. Im Übrigen haben sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände eine Laufzeit von unter einem Jahr.

Bei den Wertpapieren des Umlaufvermögens handelt es sich u.a. um eigene Anteile (WINDSOR AG Inhaber-Aktien o.N.) sowie um eigene Genussscheine (die Genussscheine werden unter der ISIN DE 000A0EQVT2 im Freiverkehr an der Börse Frankfurt gehandelt).

Die WINDSOR AG hält zum Stichtag 27.250 eigene Aktien. In Höhe der Anschaffungskosten wurde zu Lasten des Bilanzgewinnes in 2008 eine Rücklage für eigene Anteile in Höhe von TEUR 32 gebildet.

Nach § 160 Abs. 1 Nr. 2 AktG ergibt sich Folgendes:

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	EUR (vom Grundkapital) vor Kapitalerhöhung	Anteil am Grundkapital in % vor Kapitalerhöhung
Erwerb eigener Aktien im September, November und Dezember 2008	31.000,00	0,34
Verwendung der eigenen Aktien für Arbeitnehmer (Sachbezüge) im Dezember 2008	3.750,00	0,04
eigene Aktien zum 31.12.2008	27.250,00	0,30

Die durchschnittlichen Anschaffungskosten der Aktien, die für Arbeitnehmer verwandt wurden, belaufen sich dabei auf insgesamt TEUR 4,4. Grundlage für den Erwerb und die Verwendung der eigenen Aktien war die von der Hauptversammlung am 21. August 2008 beschlossene Ermächtigung gemäß § 71 Abs. 1 Nr. 8 AktG.

Zum Stichtag hält die WINDSOR AG eigene Genussscheine im Gesamtnennbetrag von Mio. EUR 17,2 (172.053 Genussrechte x 100 EUR), die sie Ende 2008 zurückgekauft hat.

Das Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von EUR 9.235.066,00 ist eingeteilt in 9.235.066 Stückaktien mit einem rechnerischen Nennwert von je EUR 1,00. In 2005 wurde eine Kapitalerhöhung in Höhe von Mio. EUR 6,7 durch die Umwandlung von Rücklagen, die zu Mio. EUR 2,0 aus Einlagen der Anteilseigner (Entnahme aus der Kapitalrücklage) und zu Mio. EUR 4,7 aus bereits versteuerten Gewinnen der Gesellschaft stammten, durchgeführt. Gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 18. Juli 2005 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital ein weiteres Mal bis zum 30. Juni 2010 durch Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- oder Bareinlagen einmalig oder mehrmals, insgesamt jedoch um höchstens Mio. EUR 4,5 zu erhöhen. Der Vorstand der WINDSOR AG hat mit Zustimmung des Aufsichtsrats von der o.g. Ermächtigung teilweise Gebrauch gemacht. Im 1. Quartal 2007 wurden 235.066 neue Aktien herausgegeben. Der Bezugs- (für die Altaktionäre) bzw. der Ausgabepreis belief sich dabei jeweils auf EUR 6,00 je Aktie. Die Differenz aus Bezugs- bzw. Ausgabepreis und Nennwert von EUR 5,00 je Aktie wurde in die Kapitalrücklage eingestellt.

Bedingtes Kapital I/2006

Gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 25. August 2006 wurde der Vorstand ermächtigt, bis zum 31. Juli 2011 einmalig oder mehrmals auf den Inhaber lautende Genussscheine zu begeben. Den Genussscheinen können Inhaber-Optionsscheine beigefügt werden oder sie können für die Dauer von höchstens 10 Jahren ab Begebung mit einem Wandlungsrecht für den Inhaber verbunden werden. Die Options- beziehungsweise Wandlungsrechte berechtigen nach näherer Maßgabe der Options- beziehungsweise Wandelgenussrechtsbedingungen Aktien der WINDSOR AG zu beziehen.

Der Vorstand wird weiter ermächtigt, bis zum 31. Juli 2011 anstelle von oder neben Genussscheinen einmalig oder mehrmals auf den Inhaber lautende Options- und/oder Wandelschuldverschreibungen mit einer Laufzeit von längstens 10 Jahren zu begeben und den Inhabern/Gläubigern von Optionsschuldverschreibungen Optionsrechte sowie den Inhabern/Gläubigern von Wandelschuldverschreibungen Wandlungsrechte auf neue Aktien der Gesellschaft nach näherer Maßgabe der Options- beziehungsweise Wandelanleihebedingungen zu gewähren.

Der Gesamtbetrag der im Rahmen dieser Ermächtigung auszugebenden Genussscheine, Options- und/oder Wandelschuldverschreibungen darf insgesamt EUR 50.000.000,00 nicht übersteigen. Options- beziehungsweise Wandlungsrechte dürfen nur auf Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu nominal EUR 3.600.000,00 ausgegeben werden. Genussscheine, Options- und Wandelschuldverschreibungen können auch durch unmittelbare oder mittelbare Mehrheitsbeteiligungsgesellschaften der WINDSOR AG begeben werden; in diesem Fall wird der Vorstand ermächtigt, für die Gesellschaft die Garantie für die Rückzahlung der Schuldverschreibungen zu übernehmen und die Gewährung von Options- beziehungsweise Wandlungsrechten sicherzustellen.

Zu diesem Zweck wird das Grundkapital um bis zu EUR 3.600.000,00 durch Ausgabe von bis zu 3.600.000 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien bedingt erhöht [bedingtes Kapital I/2006].

Bedingtes Kapital II/2006

Vorstand und Aufsichtsrat wurden durch Beschluss der Hauptversammlung vom 25. August 2006 ermächtigt, zum Zwecke der Beteiligung von Mitarbeitern am Unternehmen bis zu 900.000 Aktienoptionen zum Bezug von bis zu 900.000 Aktien mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von bis zu EUR 900.000,00 nach Maßgabe eines vom Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats zu beschließenden Aktienoptionsprogramms bis zum 1. August 2011 auszugeben. Teilnahmeberechtigt sind die Mitglieder des Vorstands der WINDSOR AG sowie die Arbeitnehmer der Gesellschaft und der mit ihr verbundenen Unternehmen. Im Rahmen des Aktienoptionsprogramms werden bis zu 900.000 Aktienoptionen zugeteilt. Dabei können auf die Mitglieder des Vorstands der WINDSOR AG bis zu 90 % und auf die übrigen Teilnahmeberechtigten (Arbeitnehmer der Gesellschaft und mit ihr verbundener Unternehmen einschließlich Führungskräfte) bis zu 10 % der Aktienoptionen ausgegeben werden. Sollte das Kontingent für die Mitglieder des Vorstands der WINDSOR AG nicht ausgenutzt werden, können die verbleibenden Aktienoptionen auch an die anderen Teilnahmeberechtigten ausgeteilt werden.

Zu diesem Zweck wird das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu EUR 900.000,00 durch Ausgabe von bis zu 900.000 Stück auf den Inhaber lautenden Stückaktien der Gesellschaft bedingt erhöht (bedingtes Kapital II/2006). Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, wie die Inhaber der Aktienoptionen, die aufgrund des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung vom 25. August 2006 bis zum 1. August 2011 von der WINDSOR AG ausgegeben werden, von ihrem Optionsrecht Gebrauch machen und die Gesellschaft zur Erfüllung der Optionsrechte keine eigenen Aktien gewährt. Die neuen Aktien nehmen ab dem Beginn des Geschäftsjahrs der Ausgabe am Gewinn teil.

Hinsichtlich der Höhe und der Entwicklung der Rückstellungen wird auf den folgenden Rückstellungsspiegel verwiesen:

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	1.1.2008 TEUR	Verbrauch TEUR	Auflösung TEUR	Zuführung TEUR	31.12.2008 TEUR
Ansprüche von Subunternehmern	2.617	2.568	49	0	0
Mietgarantien usw.	745	178	8	171	730
Tantiemen	100	100	0	40	40
Sonstige	86	78	3	99	104
Prüfungs- und Jahresabschlusskosten	62	62	0	62	62
Sanierungsausgleichsabgabe	30	0	30	0	0
AR-Vergütung	0	0	0	5	5
Urlaubsansprüche Arbeitnehmer	8	8	0	9	9
	3.648	2.994	90	386	950

Als Ergebnis einer laufenden steuerlichen Betriebsprüfung für die Jahre 2001 bis 2005 beabsichtigte die Finanzverwaltung, die bis zum 2. August 2005 entstandenen steuerlichen Verlustvorträge aufgrund eines Verlustes der wirtschaftlichen Identität zu diesem Zeitpunkt gemäß § 8 Abs. 4 KStG/§ 10a GewStG nicht anzuerkennen. Die uns von der Finanzverwaltung mitgeteilte Rechtsauffassung teilen wir nicht und auch der Bundesfinanzhof hat in einem ähnlichen Fall anders entschieden. Aus diesem Grund haben wir keine Steuerrückstellungen gebildet. Derzeit befinden wir uns im Rechtsbehelfsverfahren, gegebenenfalls würden wir sämtliche Rechtsmittel ausschöpfen. Aufgrund geänderter Rechtsprechung wurde durch das Finanzamt im März 2009 ein Teil der bisher nicht anerkannten Verluste berücksichtigt. Das maximale Risiko beträgt nunmehr TEUR 154.

Unter der Position "Anleihen" bei den Verbindlichkeiten wird ausschließlich begebenes Genussscheinkapital ausgewiesen. Beim Genussscheinkapital handelt es sich um ein Mezzanine-Finanzinstrument, das sowohl Eigenkapital- als auch Fremdkapital-Elemente aufweist. Nach der IDW-Stellungnahme HFA 1/1994 liegt nur dann Eigenkapital vor, wenn die Kriterien der Nachrangigkeit gegenüber anderen Gläubigern, der Teilnahme am Verlust bis zur vollen Höhe, der Erfolgsabhängigkeit der Vergütung und der Längerfristigkeit der Kapitalüberlassung kumulativ erfüllt sind. Da nicht alle Eigenkapitalkriterien erfüllt sind, erfolgt ein Ausweis unter den Verbindlichkeiten. Die Genussscheine werden unter der ISIN DE 000A0EQVT2 im Freiverkehr an der Börse Frankfurt gehandelt. Insgesamt wurden Genussscheine in Höhe von Mio. EUR 23,6 emittiert. Der Genussscheinverkauf wurde im Geschäftsjahr 2006 eingestellt. Alle Genussscheininhaber erhalten eine dem Gewinnanteil der Aktionäre der WINDSOR AG vorausgehende Ausschüttung von 8 % p.a. des Nennwerts ihrer Genussscheine. Die Ansprüche der Genussscheininhaber werden durch die Bestellung nachrangiger Grundschulden besichert. Die Genussscheine lauten auf den Inhaber und sind eingeteilt in 500.000 Stück über je nominal EUR 100,00.

Die Aufgliederung, die Restlaufzeit und die Besicherung der Verbindlichkeiten sind aus dem Verbindlichkeitenspiegel (VII.) ersichtlich. Bei den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen, die sich auf TEUR 5.690 belaufen, handelt es sich um ausstehende Einlagen auf das gezeichnete Kapital der WINDSOR Real Estate AG. Die sonstigen Verbindlichkeiten betragen TEUR 629 und entfallen im Wesentlichen auf die Verzinsung der Genussscheine (TEUR 513; Vorjahr: TEUR 691). Auf Verbindlichkeiten aus Steuern und Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit entfallen TEUR 18 (Vorjahr: TEUR 293) bzw. TEUR 1 (Vorjahr: TEUR 0).

III. Erläuterungen zu den einzelnen Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse betreffen den Verkauf von Immobilien (TEUR 1.811) sowie Erlöse aus dem Verkauf von Beteiligungen (TEUR 10.346). Des Weiteren wurden Erlöse aus erbrachten Bauleistungen (TEUR 26) und Dienstleistungsverträgen (TEUR 28) sowie Erlöse aus der Vermietung von Immobilien erzielt (TEUR 811).

Die Verminderung des Bestands an unfertigen Bauten und zum Verkauf bestimmten Immobilien in Höhe von insgesamt TEUR 1.699 beinhaltet den Abverkauf von Wohnungen und Häusern, die zum 31. Dezember 2007 bilanziert wurden.

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von insgesamt TEUR 161 setzen sich wie folgt zusammen:

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	TEUR
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	89
Sonstige Erträge	72
	161

Unter der Position "Materialaufwand" werden neben dem Buchwertabgang des Verkaufs von Beteiligungen (TEUR 5.631) bezogene Leistungen in Höhe von TEUR 824 ausgewiesen. Hierbei handelt es sich zum einen um Bauleistungen von Subunternehmern, die u.a. im Zusammenhang mit der Abwicklung von Bauaufträgen und der Sanierung von eigenen Objekten (TEUR 195) erbracht wurden sowie zum anderen um Bewirtschaftungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien (TEUR 629).

Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Personalaufwendungen verringert, die Aufwendungen beliefen sich insgesamt auf TEUR 662.

Die Abschreibungen für den vorhandenen Immobilienbestand, der im Anlagevermögen ausgewiesen wird, belaufen sich auf insgesamt TEUR 166.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, die sich aus einer Vielzahl von Einzelpositionen zusammensetzen, belaufen sich insgesamt auf TEUR 1.758.

Die Summe aus Zinsen und ähnlichen Erträgen beläuft sich in 2008 auf insgesamt TEUR 445.

Die vorgenommenen Abschreibungen (TEUR 38) auf Wertpapiere des Umlaufvermögens beziehen sich auf die zum Stichtag auf der Aktivseite ausgewiesenen Genussscheine der WINDSOR AG.

Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Zinsaufwendungen wesentlich verringert. Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen des Geschäftsjahrs in Höhe von insgesamt TEUR 721 beinhalten u.a. den Zinsaufwand für das zu verzinsende Genussscheinkapital in Höhe von TEUR 513. Die restlichen Zinsaufwendungen und ähnliche Aufwendungen hängen mit der Refinanzierung des unterjährig bzw. zum Stichtag vorhandenen Immobilienbestandes zusammen.

IV. Sonstige Angaben

Das Unternehmen ist mit mindestens 20 % an folgenden Unternehmen unmittelbar oder mittelbar beteiligt:

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	Sitz	Anteil %	Eigenkapital 31.12.2008 TEUR	Jahresüberschuss bzw. Jahresfehlbetrag 2008 TEUR
Name
Windsor Fondsverwaltungsgesellschaft mbH	Berlin	100	27	-1
VOCON GmbH	Berlin	100	25	14
Windsor Grundbesitz AG	Berlin	100	930	-40
22. Projektgesellschaft Mitte mbH	Berlin	100	81	-4
WINDSOR REAL ESTATE AG	Berlin	100	15.142	68
SRE Schkeuditz Real Estate GmbH	Berlin	100	22	-3

Die WINDSOR AG erstellt einen Konzernabschluss nach den International Financial Reporting Standards (IFRS), in den alle oben aufgeführten verbundenen Unternehmen einbezogen werden.

V. Ergänzende Angaben

1. Angaben über Mitglieder der Unternehmensorgane:

Vorstand

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Familienname	Vorname	Funktion	Vertretungsbefugnis	Beruf
Zybell	Heiko	Vorstand	Alleinvertretungsberechtigt	Kaufmann
Helmreich*	Niklas	Vorstand	Alleinvertretungsberechtigt	Diplom-Sportwissenschaftler

* bis zum 31. Dezember 2008

Die Gesamtbezüge der Vorstände beliefen sich in 2008 auf TEUR 343. Für Tantiemen wurden Rückstellungen in Höhe von TEUR 40 gebildet, die in 2009 ausgezahlt werden.

Aufsichtsrat

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Familienname	Vorname	Funktion	Beruf
Dr. Feldhahn	Michael	Vorsitzender	Rechtsanwalt und Steuerberater
Pfeffer	Anton	stellv. Vorsitzender	Rechtsanwalt
Prof. Dr. Dr. Meck	Sabine		Hochschullehrerin und Wissenschaftsjournalistin

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrates betrugen im Geschäftsjahr 2008 TEUR 47.

2. Bei der WINDSOR AG wurden im Berichtsjahr durchschnittlich 10 Arbeitnehmer beschäftigt.

VI. Ergebnisverwendung

Der Vorstand schlägt der Hauptversammlung vor, den Bilanzgewinn auf neue Rechnung vorzutragen.

VII. Verbindlichkeitenspiegel

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Verbindlichkeiten/Restlaufzeit	insgesamt EUR	bis 1 Jahr EUR	1 bis 5 Jahre EUR	über 5 Jahre EUR
Anleihen (Genussscheine)1)	23.612.300,00	0,00	23.612.300,002)	0,00
Vorjahr	23.612.300,00	0,00	23.612.300,00	0,00
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	4.563.390,62	177.469,22	2.200.727,69	2.185.193,71
Vorjahr	3.759.736,78	1.698.127,45	1.695.412,63	366.196,70
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	741.089,53	741.089,53	0,00	0,00
Vorjahr	548.840,62	548.840,62	0,00	0,00
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	5.690.000,00	5.690.000,00	0,00	0,00
Vorjahr	0,00	0,00	0,00	0,00
Sonstige Verbindlichkeiten	628.900,89	628.900,89	0,00	0,00
Vorjahr	1.107.131,58	1.107.131,58	0,00	0,00
Summe	35.235.681,04	7.237.459,64	25.813.027,69	2.185.193,71
Vorjahr	29.028.008,98	3.354.099,65	25.307.712,63	366.196,70

1) Zum Stichtag hält die WINDSOR AG eigene Genussscheine im Gesamtnennbetrag von Mio. EUR 17,2 (172.053 Genussrechte x 100 EUR), die sie Ende 2008 zurückgekauft hat. Diese werden auf der Aktivseite ausgewiesen.

2) Mindestlaufzeit bis 31. Dezember 2011

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch Buchgrundschulden gesichert. Die Besicherung der Genussscheine durch Buchgrundschulden beläuft sich auf Mio. EUR 5,1.

VIII. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Haftungsverhältnisse gemäß § 251 HGB

Es bestehen keine Haftungsverhältnisse.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen liegen im Rahmen des üblichen Geschäftsverkehrs.

Berlin, den 31. März 2009

Heiko Zybell, Vorstand

Anlagespiegel zum 31. Dezember 2008

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	Anschaffungs-/ Herstellungskosten 1.1.2008 EUR	Zugänge EUR	Abgänge/ Umbuchungen EUR	Abschreibungen kumuliert EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	12.012,05	0,00	0,00	3.461,05
	12.012,05	0,00	0,00	3.461,05
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	7.538.247,02	307.432,43	417.485,00	324.302,06
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	31.810,03	7.982,28	0,00	23.770,31
3. geleistete Anzahlungen	417.485,00	0,00	-417.485,00	0,00
	7.987.542,05	315.414,71	0,00	348.072,37
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	1.171.512,20	13.770.487,80	0,00	0,00
2. Beteiligungen	1.500,00	2.065.437,51	-1.500,00	0,00
	1.173.012,2	15.835.925,31	-1.500,00	0,00
	9.172.566,30	16.151.340,02	-1.500,00	351.533,42

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	Buchwert 31.12.2008 EUR	Buchwert Vorjahr EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	8.551,00	10.403,00
	8.551,00	10.403,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	7.938.862,39	7.380.044,87
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	16.022,00	15.905,00
3. geleistete Anzahlungen	0,00	417.485,00
	7.954.884,39	7.813.434,87
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	14.942.000,00	1.171.512,20
2. Beteiligungen	2.065.437,51	1.500,00
	17.007.437,51	1.173.012,20
	24.970.872,90	8.996.850,07

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	Abschreibungen Geschäftsjahr EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	1.852,00
	1.852,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	166.099,91
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	7.865,28
3. geleistete Anzahlungen	0,00
	173.965,19
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00
2. Beteiligungen	0,00
	0,00
	175.817,19

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Windsor AG, Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung des Vorstands der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung gemäß § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung und Jahresabschluss überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss der Windsor AG, Berlin, den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Berlin, den 29. Mai 2009

**Deloitte & Touche GmbH

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft**

Nienhoff, Wirtschaftsprüfer

ppa. Paul, Wirtschaftsprüfer