Guangdong Construction Engineering Group Co., Ltd. — Capital/Financing Update 2021

Mar 30, 2021

证券代码：002060 证券简称：粤水电 公告编号：临 2021-017

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广东水电二局股份有限公司 关于投资建设粤水电科技创新中心的公告

本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准 确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

为加快广东水电二局股份有限公司（以下简称“公司”） 建设和发展，盘活公司存量土地，实现公司资产的保值增值， 同时聚焦科技创新，加快科技成果转化，促进科技创新转型 升级，提高生产效率，获得更好的收益，实现公司高质量发 展，公司拟由全资子公司广州市晋丰实业有限公司（以下简 称“晋丰实业”）在广州市增城区经济技术开发区投资建设 粤水电科技创新中心。

一、对外投资概述

（一）晋丰实业拥有一块增国用（2006）第B0401391 号《国有土地使用权证》的土地，该土地位于增城经济技术 开发区内，香山大道以东，土地使用权面积为20361.71 ㎡， 土地性质为工业用地M1，终止日期为2056 年3 月15 日，目 前尚未开发。

根据增城区政府有关精神，香山大道道路沿线两旁地块 不规划生产性的建筑，为开发利用上述土地，根据广州市提 高工业用地利用效率的有关政策，晋丰实业申请该土地性质 由工业用地M1 变更为新型产业用地M0。目前晋丰实业已收

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到广州市规划和自然资源局下发的《关于增城区新塘镇塘美 村荔新公路段30.543 亩建设用地规划条件的复函》（穗规 划资源业务函〔2021〕4005 号），上述土地用地性质为新型 产业用地M0。

（二）粤水电科技创新中心项目计划建设科研总部大楼 1 栋、综合服务运营中心1 栋及相关生活服务配套设施。建 筑面积78699 ㎡，其中，计容建筑面积62714 ㎡，不计容建 筑面积15985 ㎡。建设期30 个月，经营期33 年。

项目计划总投资约48,757 万元，其中工程费用34,990 万元。晋丰实业将利用自有资金和金融机构贷款等进行投资 建设。

（三）2021 年3 月30 日，公司召开第七届董事会第十 三次会议，以10 票同意 0 票反对 0 票弃权审议通过《关于 投资建设粤水电科技创新中心的议案》，该事项需经股东大 会批准。

该事项不构成关联交易，也不构成《上市公司重大资产 重组管理办法》规定的重大资产重组。

二、项目投资（监管）协议

根据2019 年4 月《广州市人民政府办公厅关于印发广 州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》（穗府办规 〔2019〕4 号）以及2020 年4 月广州市工业和信息化局、广 州市规划和自然资源局联合发布的《广州市新型产业用地 （M0）准入退出实施指引（试行）的通知》要求，对该地块 的开发，晋丰实业应与增城经济技术开发区管理委员会（以

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下简称“增城开发区管委会”）签署《项目投资（监管）协 议》，主要内容包括：

1.科技创新中心引进“四部一站”（广东粤水电勘测设 计有限公司勘测设计总部、东南粤水电投资有限公司清洁能 源监控中心和技术研发总部、粤水电轨道交通建设有限公司 盾构工程技术研发总部、广东粤水电新能源装备有限公司海 上风电装备技术研发总部、院士工作站），引进相关企业不 少于10 家，引进粤水电公司旗下现有省级技术研发平台7 个，广州市级企业研发中心1 个，国家高新技术企业不少于 2 家，新建设广东省企业重点实验室1 个。项目的确权、产 权分割、转让及补缴土地出让金等必须符合新型产业用地 （M0）相关政策。

2.项目总投资额不少于4.6 亿元人民币(以下货币单位 均以人民币计算)，其中固定资产投资额不少于4 亿元。项 目应自晋丰实业与规划和自然资源部门签订土地相关合同 （下称“土地合同”，届时以晋丰实业与规划和自然资源部 门实际签订的合同名称为准）之日起36 个月内投产，实现 年营业收入增量（仅计算本项目产生的经济效益，不包含晋 丰实业在增城经济技术开发区已有其他项目产生的经济效 益）不少于4.5 亿元（以下经济效益描述均为增量），年实 缴税收不少于1500 万元，自签订土地合同之日起5 年内项 目达产，实现年营业收入不少于6 亿元，年实缴税收不少于 3050 万元（投资强度：1309 万元/亩，土地产出率：1964 万 元/亩，地均达产税收：100 万元/亩）。

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3.违约责任

（1）晋丰实业在本项目未竣工投产前，非经增城开发 区管委会书面同意，晋丰实业不得将项目用地出租、转让； 非经增城开发区管委会书面同意，晋丰实业股东不得转让晋 丰实业股权；若后期晋丰实业组建项目公司作为项目实际经 营管理主体，则非经增城开发区管委会书面同意，晋丰实业 不得向广东省建筑工程集团有限公司及其所属单位以外的 第三方转让项目公司股权，否则增城开发区管委会有权解除 本协议书，并由规划和自然资源部门依法解除土地合同，依 法处置土地及地上建筑物，晋丰实业投入的损失与增城开发 区管委会无关。

（2）若项目因晋丰实业原因造成超过协议约定期限未 开工建设的，按《国有建设用地使用权出让合同》和土地合 同约定处置。

（3）若项目因晋丰实业原因造成超过协议约定期限未 竣工投产的，按《国有建设用地使用权出让合同》和土地合 同约定处置。

（4）若项目竣工投产，但改变投资项目经营内容的， 须重新申请项目评审，评审未通过的，增城开发区管委会有 权终止本协议，由规划和自然资源部门与晋丰实业协商按土 地原出让价及地上不动产评估价回购本项目土地及地上不 动产，并解除《国有建设用地使用权出让合同》，增城开发 区管委会依法处置土地及项目已投入的固定资产包括建筑

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物、构筑物等不动产，晋丰实业投入的损失与增城开发区管 委会无关。

（5）若项目竣工投产后未按承诺期限达到约定的投资 强度、土地产出率、地均达产税收指标及进驻企业数量及质 量的，由增城开发区管委会相关监管部门按以下方式追究违 约责任：

①超过承诺期限12 个月的，增城开发区管委会相关监 管部门向晋丰实业项目发《限期整改通知书》，责成在12 个 月内采取可行措施达标，整改期及整改逾期仍未达标的，暂 停出具产业用房分割转让受让主体认定意见。

②超过承诺期限24 个月的，增城开发区管委会有权终 止本协议，由规划和自然资源部门与晋丰实业协商按土地原 出让价及地上不动产评估价回购本项目土地及地上不动产， 并解除《国有建设用地使用权出让合同》和土地合同，增城 开发区管委会依法处置土地及项目已投入的固定资产包括 建筑物、构筑物等不动产，晋丰实业投入的损失与增城开发 区管委会无关。

（6）晋丰实业项目出现逾期不开工、超期不投产、投 产未达效、本协议约定的相关指标未达标、擅自改变项目经 营内容和未按协议约定无偿移交产业用房等其他违反协议 约定的情况，晋丰实业应承担相应的违约责任。晋丰实业自 违约之日起，不得申请广州市、增城区各类优惠政策，已享 受相关优惠政策的停止执行；本项目已享受相关扶持资金

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的，晋丰实业在违约情况发生后60 天内，将已享受的扶持 资金全额退回财政部门。

（7）若双方之一因受第三方原因、政策改变、不可抗 力等非双方原因不能履行本协议的其中的一条或数条条款， 双方通过友好协商解决，协议其余条款不变。

三、投资主体概况

• 1.名称：广州市晋丰实业有限公司。

• 2.住所：广州市增城永宁街新光路13 号。

• 3.类型：有限责任公司（法人独资）。

4.成立时间：2005 年5 月12 日。

• 5.法定代表人：余学良。

• 6.注册资本：50,000 万元。

7.经营范围：通用机械设备销售;机械零部件加工;金属 结构制造;机电设备安装服务等。

8.晋丰实业的产权及控制关系。

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9.晋丰实业不是失信被执行人。

四、投资项目基本情况

晋丰实业聘请广州创领房地产投资顾问有限公司对该 项目进行可行性研究，并出具《粤水电科技创新中心投资可 行性研究报告》，主要内容如下：

（一）粤水电科技创新中心为新型产业项目新建工程， 项目位于广州市增城区的增城经济技术开发区（国家级）， 地处粤港澳大湾区核心区域，是广州重点打造的枢纽型网络 城市骨干节点、穗港深“黄金走廊”的重要组成部分，是增 城作为打造广州辐射粤北、对接莞深、带动粤东的动力之城 的重要组成部分，是粤港澳大湾区广-深-港-澳四大中心城 市走廊的枢纽之一，区位优势卓越。

（二）该项目计划建设科研总部大楼1栋、综合服务运 营中心1栋、裙楼2栋及相关生活服务配套设施、地下停车场 以及室外广场、空中公共平台等。项目用地面积20362㎡， 综合容积率3.08；项目建筑面积78699㎡，其中计容建筑面 积62714㎡，不计容建筑面积15985㎡（其中：地下建筑面积 15148㎡，架空层836㎡）（实际以广州市规划和自然资源局 核发的规划条件为准）。

根据《广州市提高工业用地利用效率实施办法》：

“第二十四条 新增新型产业用地（M0）在组织出让时， 或存量国有普通工业用地经批准调整为新型产业用地（M0） 的，在签订土地供应合同变更协议时，应在土地供应合同或 变更协议中约定用地单位须向区政府、广州空港经济区管委

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会或其指定机构无偿移交不低于10％的产业用房，具体比例 由各区政府、广州空港经济区管委会确定。

无偿移交的产业用房不计入项目可售面积，不占用项目 可分割登记、转让比例，由所在区政府、广州空港经济区管 委会统筹管理，用于引进产业项目、安排公共服务设施或作 其他公益性用途使用。

第二十九条 新型产业用地（M0）内的建筑可在土地供 应合同中约定按幢、层等固定界限为基本单元分割登记、转 让。分割登记、转让的比例不超过总计容建筑面积在扣除配 套行政办公及生活服务设施计容建筑面积后的50％。” 因此：

1.总产业用房：项目计容建筑面积62714㎡，扣除10%生 活服务设施用房（建筑面积6271.4㎡），项目总产业用房建 筑面积56442.6㎡。

2.移交政府：项目无偿移交政府10％的产业用房，为计 容建筑面积的10%，建筑面积6271.4㎡。

3.可分割转让部分：项目可分割转让产业用房，为总产 业用房建筑面积的50%，建筑面积28221.3㎡；

4.自持部分：项目自持产业用房和生活服务设施，为总 产业用房建筑面积的50%，建筑面积28221.3㎡。其中，自持 产业用房建筑面积21949.9㎡，生活服务设施用房建筑面积 6271.4㎡。

此外，项目地下建筑面积15148㎡，约378个车位可出租； 地上约124个车位可出租。

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项目建设期30个月，经营期33年。

（三）项目计划总投资约48,757万元（含补缴土地出让 金约4,668万元，实际金额以政府部门实际评估缴交数额为 准），其中工程费用34,990万元。资本金约12,757万元，银 行贷款36,000万元。晋丰实业将利用自有资金和金融机构贷 款等进行投资，项目运营期间成本通过物业转让及出租运营 回笼资金解决。

（四）项目转让和出租率：

项目开发第4 年（上市第1 年）可转让物业完成转让20%， 自持租赁物业出租率75%；项目开发第5 年（上市第2 年）， 可转让物业完成转让70%，租赁物业出租率80%；项目开发 第6 年（上市第3 年），可转让物业完成转让100%，并进入 常态化运营期，项目租赁物业收入每年均按出租率95%计算。 （五）转让和租赁价格：

1.转让价格：项目可分割转让产业用房预计均价： 12,900 元/㎡。

测定方法:市场比较法+年度增长预测

由于项目属于M0 用地,当前市场缺乏同类成熟案例,因 此采用同区域办公物业长风国际、合景誉山银座、富士康科 技小镇作为对比案例；考虑到项目作为M0 用地的特殊性， 在比较因子选定时，加入了“项目属性-产权性质、受让准 入门槛、贷款门槛，项目产品特点-面积门槛”等因子。根 据上述原则进行价格对比测算，测定目前项目的比较均价为 11,806 元/㎡；考虑项目预期在2023 年上市，按照项目产品

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价格年增长率3%估算，测定2023 年本项目上市转让价格约 为：12,900 元/㎡。同时，按年3%进行增长测定。

2.租赁价格：项目产业用房起始月平均租金预计为46 元/㎡。

测定方法:市场比较法+年度增长预测

由于项目属于M0 用地,当前市场缺乏同类成熟案例,因 此采用同区域办公物业长风国际、珠江国际创业中心、富士 康科技小镇、丰盛101 作为对比案例；考虑到项目对租用企 业而言，主要的门槛在于对进驻/受让对象有税收、行业等 的严格要求，因此，在比较因子选定时，加入了“项目综合 属性-租赁的准入门槛”因子。根据上述原则进行价格对比 测算，测定目前项目的比较租金均价为42 元/㎡·月；考虑 项目预期在2023 年交付出租运营，按照项目产品租金水平 年增长率3%估算，租赁价格递增到46 元/㎡左右。同时，运 营期间租赁价格按照年3%进行递增测算。

（六）项目收益：

项目转让收入：根据市场价格对比测算，并考虑项目 2023 年才入市的市场价格增长因素，按入市均价12,900 元/ ㎡、每年增长3%进行测算，项目分割转让产业用房实现收入 37,617 万元。

项目物业租赁运营收入：根据市场价格对比测算，并考 虑3 年后的价格增长，按项目自持产业用房起始月租金46 元/㎡、每年增长3%进行测算；配套生活设施按66 元/㎡测 算；累计实现运营收入108,980 万元，年均约3,302 万元（按

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运营33 年计）。

运营期间，项目还可以提供综合型的商务服务、股权置 换、优质企业（项目）孵化等方式挖掘项目收入潜力。

商务服务增值收益：建立全产业链孵化平台，完善的综 合商务服务体系，为入驻企业提供政务服务、税收、融资、 产品研发技术支持、产品展示发布等服务，从中挖掘更大的 潜在收入。

优质企业（项目）孵化获得政府补贴（奖励性）收入： 包括协助企业申请专利、孵化基金等方式，与孵化企业共享 成长收益。

股权置换：进驻企业以其股权置换项目的产权，晋丰实 业则以股东身份获取该企业的股权收益；一方面，晋丰实业 可享受该企业的成长红利，另一方面，可把对应的股权转让 给第三方，实现资金回笼和股权投资增值收益。

（七）项目全投资内部收益率为7.59%，资本金内部收 益率为8.02%，税后静态投资回收期约为12.9 年，财务评价 可行。

五、投资的目的、存在的风险和对公司的影响

（一）投资目的：

公司同意晋丰实业投资建设粤水电科技创新中心是为 了加快公司建设和发展，盘活公司存量土地，实现公司资产 的保值增值，同时聚焦科技创新，加快科技成果转化，促进 科技创新转型升级，提高生产效率，获得更好的收益，实现 公司高质量发展。

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（二）存在的风险：

1.政策风险和政府监管风险：主要是国家及地方的各种 宏观政策，包括经济政策、技术政策、产业政策等，以及在 税收、金融、环保、投资等方面的政策变化，以及在项目建 设运营过程中需接受政府授权部门的投资监管。

2.市场风险：项目区域产业用房市场目前的市场规模不 大、市场承接力不明确，价格支撑力、增长动能不强，对项 目经营资金回笼产生一定影响。

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该项目建成投产后将有利于加快公司建设和发展，盘活 公司存量土地，实现公司资产的保值增值，提高公司科技转 化能力，提升生产效率，预计将取得较好的经济效益，对公 司及晋丰实业未来的经营业绩有一定的提升作用。 特此公告。

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