SKONSOLIDOWANY

RAPORT KWARTALNY

GRUPY KAPITAŁOWEJ GLOBE TRADE CENTRE S. A. ZA OKRES 3 MIESIĘCY ZAKOŃCZONY

31 MARCA 2022 R.

Miejsce i data publikacji: Warszawa 19 maja 2022 r.

SPIS TREŚCI RAPORTU:

1. Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Globe Trade Centre S.A. za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2022 r.
1. Niebadane śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy za okres 3 miesięcy zakończony dnia 31 marca 2022 r.
1. Raport niezależnego biegłego rewidenta z przeglądu
1. Niebadane śródroczne skrócone sprawozdanie finansowe Spółki za okres 3 miesięcy zakończony dnia 31 marca 2022 r.
1. Raport niezależnego biegłego rewidenta z przeglądu

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ GLOBE TRADE CENTRE S.A. W OKRESIE ³ MIESIĘCY ZAKOŃCZONYM 31 MARCA 2022 R.

SPIS TREŚCI

1.	Wprowadzenie	5
	2. Wybrane dane finansowe	9
	3. Prezentacja Grupy11
	3.1 Ogólne informacje na temat Grupy11
	3.2 Struktura organizacyjna Grupy11
	3.3 Zmiany podstawowych zasad zarządzania Spółki i Grupy 12
	4. Główne wydarzenia12
5.	Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych 15
	5.1 Ogólne czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne 15
	5.2 Szczegółowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne17
	5.3 Prezentacja różnic między osiągniętymi wynikami finansowymi a opublikowanymi
	prognozami19
	5.4 Przegląd skonoslidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej21
	5.4.1 Główne pozycje skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej21
	5.4.2 Porównanie sprawozdania z sytuacji finansowej na dzień 31 marca 2021 r.
	do 31 grudnia 2020 r22
	5.5 Skonsolidowany rachunek zysków i strat 22
	5.5.1 Główne pozycje skonsolidowanego rachunku zysków i strat24
	5.5.2 Porównanie wyników finansowych za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2021 r.
	z tym samym okresem roku 202026
	5.6 Skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych 26
	5.6.1 Główne pozycje skonsolidowanego rachunku przepływów pieniężnych 28
	5.6.2 Analiza przepływów pieniężnych29
	5.7 Przyszła płynność i zasoby kapitałowe30
	6. Informacje na temat udzielonych kredytów, ze szczególnym uwzględnieniem jednostek
	powiązanych30
	7. Informacje na temat udzielonych i otrzymanych gwarancji, ze szczególnym
	uwzględnieniem gwarancji udzielonych jednostkom powiązanym32
	8. Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio znaczne pakiety akcji33
	9. Akcje GTC w posiadaniu członków zarządu i rady nadzorczej33
10.	Znaczące transakcje z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż warunki
	rynkowe35
11.	Trwające przed sądem lub organem publicznym istotne postępowania z udziałem
	Globe Trade Centre S.A. lub jej podmiotów zależnych 35

1. Wprowadzenie

Grupa GTC to firma z bogatym doświadczeniem, ugruntowany i w pełni zintegrowany deweloper działająca na rynku nieruchomości w regionie CEE i SEE. Grupa koncentruje swoją działalność przede wszystkim w Polsce i stolicach Europy Południowej i Wschodniej, w tym Budapeszcie, Bukareszcie, Belgradzie, Zagrzebiu i Sofii, gdzie bezpośrednio zarządza, nabywa i rozwija w najlepszych lokalizacjach wysokiej jakości nieruchomości biurowe i handlowe. Spółka jest notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie oraz na Giełdzie Papierów Wartościowych w Johannesburgu (inward listed). Grupa prowadzi w pełni zintegrowaną platformę zarządzania aktywami i jest reprezentowana przez lokalne zespoły na każdym z głównych rynków.

Na dzień 31 marca 2022 r. całkowita wartość księgowa portfela nieruchomości Grupy wynosiła 10.937.907 zł. Podział portfela nieruchomości Grupy przedstawia się następująco:

45 ukończone budynki komercyjne, w tym 39 budynków biurowych i 6 centrów handlowych o łącznej powierzchni najmu wynoszącej około 763 tysięcy m kw., poziomie najmu 91% i wartości 9.542.026 zł stanowiące 88% całkowitej wartości księgowej portfela nieruchomości Grupy;
cztery budynki biurowe w budowie, o łącznej powierzchni najmu około 51 tysięcy m kw. i wartości 267.133 zł stanowiące 2% całkowitej wartości portfela nieruchomości Grupy;
grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną o wartości 806.101 zł (zawiera grunty przeznaczone do sprzedaży w Chorwacji i Polsce o wartości 17.791 zł) stanowiące 7% całkowitej wartości księgowej portfela nieruchomości Grupy;
grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową o wartości 125.060 zł (zawiera grunty przeznaczone do sprzedaży w Rumunii o wartości 3.164 zł) stanowiące 1% całkowitej wartości księgowej portfela nieruchomości Grupy, oraz
prawa użytkowania gruntów będących w użytkowaniu wieczystym o wartości 197.587 zł stanowiące 2% całkowitej wartości księgowej portfela nieruchomości Grupy.

45	763 000		Grunty
ukończone	m kw.	budynki	przeznaczone
budynki	GLA	w budowie	pod zabudowę

Siedziba Spółki Globe Trade Centre S.A. znajduje się w Warszawie, przy ulicy Komitetu Obrony Robotników 45a.

TERMINY I SKRÓTY

Terminy i skróty pisane wielką literą w niniejszym Sprawozdaniu mają następujące znaczenie, chyba że z kontekstu wynika inaczej:

Spółka lub GTC	stosuje się do Globe Trade Centre S.A.;
Grupa lub Grupa GTC	stosuje się do Globe Trade Centre S.A. oraz jej spółek zależnych, podlegających konsolidacji w sprawozdaniu finansowym;
Akcje	stosuje się do akcji Globe Trade Centre S.A., które zostały wprowadzone do publicznego obrotu na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie w maju 2004 r. oraz w latach późniejszych i są oznaczone kodem PLGTC0000037 oraz zostały wprowadzone do obrotu na Giełdzie Papierów Wartościowych w Johannesburgu (inward listing) w dniu 18 sierpnia 2016 r.;
Obligacje	stosuje się do obligacji wyemitowanych przez spółkę Globe Trade Centre S.A. i wprowadzonych na rynek alternatywny odpowiednio pod kodami PLGTC0000276, PLGTC0000292, PLGTC0000318, HU0000360102, HU0000360284 i XS2356039268;
Sprawozdanie	Stosuje się do kwartalnego sprawozdania przygotowanego zgodnie z art. 66 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim;
CEE	stosuje się do grupy krajów leżących w regionie Europy Środkowo Wschodniej (tj. Polski i Węgier);
SEE	stosuje się do grupy krajów leżących w regionie Europy Południowo Wschodniej (tj. Bułgarii, Chorwacji, Rumunii i Serbii);
NRA, NLA, powierzchnia	stosuje się do miary powierzchni będącej podstawą dla określenia wartości nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych

najmu netto w wycenach. Dla nieruchomości komercyjnych, powierzchnia najmu netto to cała powierzchnia biurowa lub handlowa nieruchomości, za którą najemcy danej nieruchomości płacą czynsz, lub przeznaczona pod wynajem. Szczegółowe zasady obliczania NRA mogą się różnić pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami ze względu na różną metodologię i standardy na poszczególnych rynkach geograficznych, w których Grupa prowadzi działalność;

GLA lub powierzchnia najmu brutto stosuje się do wielkości powierzchni biurowej lub handlowej dostępnej do wynajęcia w ukończonych aktywach pomnożonej przez czynnik dodatkowy (add-on-factor). Powierzchnia najmu brutto to powierzchnia, za którą najemcy płacą czynsz, a tym samym powierzchnia generująca przychody dla Grupy;

Całkowita wartość księgowa portfela nieruchomości stosuje się do całkowitej wartość księgowa portfela nieruchomości Grupy, wliczając nieruchomości inwestycyjne (ukończone, w budowie i grunty), grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, aktywa przeznaczone do sprzedaży oraz prawa użytkowania gruntów będących w użytkowaniu wieczystym;

Nieruchomości komercyjne stosuje się do nieruchomości biurowych oraz handlowych, tzn. nieruchomości, które generują przychody z czynszu;

Poziom wynajmu stosuje się do średniego obłożenia w ukończonych aktywach w oparciu o metry kwadratowe ("m kw.") powierzchni najmu brutto;

FFO, FFO I stosuje się do zysku przed opodatkowaniem pomniejszonego o zapłacony podatek, po skorygowaniu o transakcje bezgotówkowe (takie jak wartość godziwa lub wycena nieruchomości, amortyzacja i odpisy amortyzacyjne, rezerwa na płatności w formie akcji własnych, oraz niezapłacone koszty finansowe) udział w zyskach/(stratach) jednostek stowarzyszonych i joint ventures oraz zdarzenia jednorazowe (takie jak różnice kursowe lub wynik na działalności mieszkaniowej oraz inne pozycje jednorazowe);
EPRA NTA jest miarą wartości aktywów netto przy założeniu, że jednostki kupują i sprzedają aktywa, krystalizując w ten sposób pewne poziomy rezerw z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Oblicza się go jako łączny kapitał własny pomniejszony o udziały niekontrolujące, z wyłączeniem instrumentów pochodnych wycenianych w wartości godziwej, a także odroczonego opodatkowania nieruchomości (chyba że taka pozycja jest związana z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży);
Przychody z czynszu stosuje się do przychodów z najmu, które zostały rozpoznane na dzień sporządzenia raportu. Obejmują przychody z czynszu podstawowego, przychody z wynajmu miejsc parkingowych i inne przychody z wynajmu;

Wskaźnik zadłużenia do wartości nieruchomości (LTV) netto stosuje się do długu netto podzielonego przez wartość aktywów brutto. Zadłużenie netto oblicza się jako całkowite zadłużenie finansowe pomniejszone o środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz depozyty, z wyłączeniem pożyczek od udziałów niekontrolujących oraz odroczonych kosztów pozyskania finasowania. Wartość Aktywów Brutto to wartość nieruchomości inwestycyjnych (z wyłączeniem prawa do użytkowania gruntów), gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, aktywów przeznaczonych do sprzedaży, budynków na własny użytek oraz udziałów w inwestycjach kapitałowych. Wskaźnik LTV pokazuje ogólną ocenę podejmowanego ryzyka finansowego;

Średni koszt długu; średnie oprocentowani e; średnia ważona stopa procentowa obliczana jest jako średnia ważona stopa procentowa całkowitego zadłużenia, skorygowana o wpływ zawartych przez Grupę swapów stóp procentowych i swapów walutowych; EUR, € lub euro stosuje się do wspólnej waluty Państw Członkowskich uczestniczących w Trzecim Etapie Europejskiej Unii Gospodarczej i Walutowej Traktatu Ustanawiającego Wspólnotę Europejską, wraz z późniejszymi zmianami; PLN lub złoty stosuje się do waluty obowiązującej na terenie Rzeczpospolitej Polskiej; HUF lub forint stosuje się do waluty obowiązującej na terenie Węgier; JSE stosuje się do giełdy papierów wartościowych w Johannesburgu.

PREZENTACJA INFORMACJI FINANSOWYCH

Jeśli nie wskazano inaczej, informacje finansowe przedstawione w Sprawozdaniu zostały sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej ("MSSF") dopuszczonymi do stosowania w Unii Europejskiej.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie wyrażone są w tysiącach PLN lub tysiącach EUR, o ile nie zaznaczono inaczej.

Do niektórych informacji finansowych w tym Sprawozdaniu zastosowano zaokrąglenia. W rezultacie niektóre wartości liczbowe podane jako sumy w niniejszym Sprawozdaniu mogą nie być dokładną agregacją arytmetyczną liczb, które je poprzedzają.

ZASTRZEŻENIA

Sprawozdanie to może zawierać stwierdzenia odnoszące się do przyszłych oczekiwań dotyczących działalności Grupy, jej sytuacji finansowej i wyników działalności. Można znaleźć te stwierdzenia poprzez odniesienie do słów takich jak "może", "będzie", "oczekiwać", "przewidywać", "wierzyć", "szacować" oraz podobnych, w niniejszym Sprawozdaniu. Ze swojej natury stwierdzenia wybiegające w przyszłość są przedmiotem wielu założeń, ryzyka i niepewności. W związku z tym rzeczywiste wyniki mogą się znacznie różnić od tych, które są sugerowane lub wnioskowane w wypowiedziach prognozujących. Grupa ostrzega czytelników, żeby nie polegali na takich stwierdzeniach, które są aktualne tylko na dzień niniejszego Sprawozdania.

Powyższe zastrzeżenia powinny być rozpatrywane w związku z wszelkimi późniejszymi pisemnymi lub ustnymi wypowiedziami prognozującymi, które mogą zostać ogłoszone przez Grupę lub osoby występujące w jej imieniu. Grupa nie podejmuje zobowiązania do przeglądu lub potwierdzenia oczekiwań analityków lub oszacowań lub do publikacji jakichkolwiek zmian wszelkich wypowiedzi prognozujących w celu odzwierciedlenia zdarzeń lub okoliczności występujących po dacie niniejszego Sprawozdania.

W Punkcie 5 "Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych", oraz w innych miejscach w niniejszym Sprawozdaniu jak również w Punkcie 3 "Główne czynniki ryzyka" w raporcie rocznym Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2021 r. Grupa publikuje istotne czynniki ryzyka, które mogą spowodować, że jej rzeczywiste wyniki będą się znacznie różnić od jej oczekiwań. Powyższe ostrzeżenia dotyczą wszystkich wypowiedzi opublikowanych przez Grupę lub osoby działające w imieniu Grupy. Gdy Grupa wskazuje, że zdarzenie, warunki i okoliczności mogą lub mogłyby mieć negatywny wpływ na Grupę, oznacza to wpływ na jej działalność, sytuację finansową i wyniki działalności.

2. Wybrane dane finansowe

Poniższe tabele przedstawiają wybrane historyczne dane finansowe Grupy za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2022 r. i 2021 r. Historyczne informacje finansowe powinny być interpretowane w połączeniu z Punktem 5 "Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych" oraz z niebadanym śródrocznym skróconym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym za okres 3 miesięcy zakończony dnia 31 marca 2022 r (łącznie z jego notami). Grupa prezentuje dane finansowe przygotowane zgodnie z MSSF i pochodzące z niebadanego śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego za okres 3 miesięcy zakończony dnia 31 marca 2022 r.

Wybrane pozycje sprawozdań finansowych wyrażone w Euro zostały zaczerpnięte niebadanego śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego za okres 3 miesięcy zakończony dnia 31 marca 2022 r. przygotowanego w Euro zgodnie z MSSF.

Czytelnicy nie powinni interpretować takich przeliczeń jako stwierdzenie, że dana kwota w Euro faktycznie odzwierciedla określoną kwotę w PLN lub może zostać przeliczona na PLN według wskazanego kursu lub według innego kursu.

	Za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca
	2022 r. 2021 r.
(w tys.)	PLN	EUR	PLN	EUR
Skonsolidowany rachunek wyników
Przychody operacyjne	193.176	41.765	169.357	37.227
Koszty operacyjne	(53.057)	(11.471)	(44.406)	(9.761)
Zysk brutto z działalności operacyjnej	140.119	30.294	124.951	27.466
Koszty sprzedaży	(1.813)	(392)	(1.656)	(364)
Koszty administracyjne	(14.898)	(3.221)	(13.557)	(2.980)
Zysk/(Strata) z aktualizacji wartości	14.167	3.063	(12.089)	(2.594)
aktywów/ utrata wartości aktywów
Koszty finansowe netto	(37.216)	(8.046)	(38.623)	(8.490)
Zysk/(strata) netto	70.415	15.224	39.407	8.706
Rozwodniony zysk na jedną akcję (nie w tys.)	0,12	0,03	0,08	0,02
Średnia ważona liczba wyemitowanych
akcji zwykłych (nie w tys.)	574.255.122	574.255.122	485.555.122	485.555.122
Skonsolidowane przepływy środków pieniężnych
Przepływy środków pieniężnych z
działalności operacyjnej	100.699	21.771	101.229	22.252
Przepływy środków pieniężnych z
działalności inwestycyjnej	218.125	47.108	(90.755)	(19.949)
Przepływy środków pieniężnych z
działalności finansowej	518.838	112.174	(88.978)	(19.559)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na
koniec okresu	1.291.460	277.584	1.183.968	254.054
Na dzień	31 marca 2022 r.		31 grudnia 2021 r.
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej
Nieruchomości inwestycyjne (ukończone
i w budowie)	9.809.159	2.108.363	9.485.752	2.062.389
Grunty przeznaczone pod zabudowę
komercyjną	788.310	169.438	643.194	139.843
Prawo wieczystego użytkowania gruntów	192.502	41.376	176.746	38.428
Grunty przeznaczone pod zabudowę
mieszkaniową	126.981	27.293	124.193	27.002
Aktywa przeznaczone do sprzedaży	20.955	4.504	1.343.029	292.001
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	1.291.460	277.584	402.300	87.468
Należności od udziałowców	-	-	567.681	123.425
Pozostałe	402.659	86.547	336.643	73.193
Aktywa łącznie	12.632.026	2.715.105	13.079.538	2.843.749
Zobowiązania długoterminowe	6.905.249	1.484.202	6.842.449	1.487.683
Zobowiązania krótkoterminowe wliczając
zobowiązania związane z aktywami	429.045	92.218	1.099.610	239.077
przeznaczonymi do sprzedaży
Kapitał własny	5.297.732	1.138.685	5.137.479	1.116.989
Kapitał podstawowy	57.426	12.920	48.556	11.007

3. Prezentacja Grupy

3.1 Ogólne informacje na temat Grupy

Grupa GTC jest wiodącym deweloperem i inwestorem w sektorze nieruchomości Grupa GTC to firma z bogatym doświadczeniem, ugruntowany i w pełni zintegrowany deweloper działający na rynku nieruchomości w regionie CEE i SEE. Grupa koncentruje swoją działalność przede wszystkim w Polsce i stolicach Europy Południowej i Wschodniej, w tym Budapeszcie, Bukareszcie, Belgradzie, Zagrzebiu i Sofii, gdzie bezpośrednio zarządza, nabywa i rozwija w najlepszych lokalizacjach wysokiej jakości nieruchomości biurowe i handlowe. Spółka jest notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie oraz na Giełdzie Papierów Wartościowych w Johannesburgu (inward listed). Grupa prowadzi w pełni zintegrowaną platformę zarządzania aktywami i jest reprezentowana przez lokalne zespoły na każdym z głównych rynków.

Na dzień 31 marca 2022 r. całkowita wartość księgowa portfela nieruchomości Grupy wynosiła 10.937.907 zł. Podział portfela nieruchomości Grupy przedstawia się następująco:

45 ukończone budynki komercyjne, w tym 39 budynków biurowych i 6 centrów handlowych o łącznej powierzchni najmu wynoszącej około 763 tysięcy m kw., poziomie najmu 91% i wartości 9.542.026 zł stanowiące 88% całkowitej wartości księgowej portfela nieruchomości Grupy;
cztery budynki biurowe w budowie, o łącznej powierzchni najmu około 51 tysięcy m kw. i wartości 267.133 zł stanowiące 2% całkowitej wartości portfela nieruchomości Grupy;
grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną o wartości 806.101 zł (zawiera grunty przeznaczone do sprzedaży w Chorwacji i Polsce o wartości 17.791 zł) stanowiące 7% całkowitej wartości księgowej portfela nieruchomości Grupy;
grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową o wartości 125.060 zł (zawiera grunty przeznaczone do sprzedaży w Rumunii o wartości 3.164 zł) stanowiące 1% całkowitej wartości księgowej portfela nieruchomości Grupy, oraz
prawa użytkowania gruntów będących w użytkowaniu wieczystym o wartości 197.587 zł stanowiące 2% całkowitej wartości księgowej portfela nieruchomości Grupy.

Siedziba Spółki Globe Trade Centre S.A. znajduje się w Warszawie, przy ulicy Komitetu Obrony Robotników 45a.

3.2 Struktura organizacyjna Grupy

Struktura Grupy Kapitałowej Globe Trade Centre na dzień 31 marca 2022 r. jest przedstawiona w niebadanym śródrocznym skróconym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za okres 3 miesięcy zakończony dnia 31 marca 2022 r. w Nocie 4 Inwestycje w jednostkach zależnych.

W strukturze Grupy wystąpiły następujące zmiany w okresie 3 miesięcy zakończonym 31 marca 2022 r.:

nabyto spółkę GTC PSZTSZR Projekt Kft.,
nabyto spółkę GTC DBRNT Projekt Kft,
nabyto spółkę GTC B41 d.o.o.,
spółka Office Planet Kft. została sprzedana,
spółka Commercial and Residential Ventures d.o.o. Beograd została sprzedana,
spółka GTC BBC d.o.o. została sprzedana,
spółka Atlas Centar d.o.o. Beograd została sprzedana,
spółka Demo Invest d.o.o. Novi Beograd została sprzedana,
spółka GTC Business Park d.o.o. Beograd została sprzedana,
spółka GTC Medj Razvoj Nekretnina d.o.o. Beograd została sprzedana,
utworzono spółkę GTC Flex EAD (w 100% zależna).

3.3 Zmiany podstawowych zasad zarządzania Spółki i Grupy

Nie zaszły żadne zmiany w podstawowych zasadach zarządzania Spółką i Grupą.

4. Główne wydarzenia

W dniu 4 stycznia 2022 r. Krajowy Rejestr Sądowy dokonał rejestracji zmian w statucie Spółki w zakresie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki poprzez emisję akcji zwykłych na okaziciela serii O. W dniach 10-11 stycznia 2022 r., Grupa ujęła wpływy z tytułu emisji akcji (w kwocie netto, pomniejszonej o koszty emisji) w kwocie 120.400 euro.

W dniu 10 stycznia 2022 r. Spółka otrzymała od GTC Holding GTC Holding Zrt oraz GTC Dutch Holdings B.V. zawiadomienie o zmianie ogólnej liczby głosów w Spółce w wyniku emisji 88.700.000 akcji zwykłych serii O oraz rejestracji podwyższenia kapitału zakładowego. Przed w/w transakcją, GTC Holding Zrt posiadało łącznie 320.466.380 akcji Spółki uprawniających do wykonywania 320.466.380 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, stanowiących 66% kapitału zakładowego Spółki i 66% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu Spółki: Po w/w transakcji, GTC Holding Zrt posiada łącznie 359.528.880 akcji Spółki uprawniających do wykonywania 359.528.880 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, stanowiących 62,61% kapitału zakładowego Spółki i 62,61% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu Spółki.

W dniu 12 stycznia 2022 r. Grupa sfinalizowała transakcję sprzedaży serbskich spółek zależnych: Atlas Centar d.o.o. Beograd ("Atlas Centar"), Demo Invest d.o.o. Novi Beograd ("Demo Invest"), GTC BBC d.o.o. ("BBC"), GTC Business Park d.o.o. Beograd ("Business Park"), GTC Medjunarodni Razvoj Nekretnina d.o.o. Beograd ("GTC MRN") oraz Commercial and Residential Ventures d.o.o. Beograd ("CRV"), po spełnieniu warunków zawieszających określonych w umowie.

W dniu 21 stycznia 2022 r. zarząd Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. ("GPW") podjął uchwałę w sprawie dopuszczenia i wprowadzenia do obrotu giełdowego na głównym rynku GPW 88.700.000 akcji zwykłych na okaziciela serii O Spółki o wartości nominalnej 0,10 (dziesięć groszy) każda, w której zarząd GPW stwierdził, że akcje serii O są dopuszczone do obrotu giełdowego na rynku podstawowym oraz postanowił wprowadzić je z dniem 26 stycznia 2022 r.

W dniu 13 stycznia 2022 r. GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki, nabyła od spółki powiązanej z udziałowcem większościowym Spółki 100% udziałów w holdingu G-Zeta DBRNT Kft. będącego właścicielem budynku biurowego nad brzegiem Dunaju o powierzchni 2.540 m kw. Cena zakupu wyniosła 7.700 euro.

W dniu 14 stycznia 2022 r. Spółka zawarła z Panem Yovavem Carmi (były prezes zarządu) porozumienie w zakresie rozwiązania umowy o pracę. Pan Carmi zrezygnował z zasiadania w zarządzie GTC oraz innych spółek zależnych Grupy.

W dniu 28 stycznia 2022 r. pan Gyula Nagy zrezygnował z zasiadania w zarządzie Spółki.

W dniu 4 lutego 2022 r. GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki, nabyła od spółki powiązanej z udziałowcem większościowym Spółki 100% udziałów w holdingu G-Epsilon PSZTSZR Kft. będącego właścicielem gruntu o powierzchni 25.330 m kw. wraz z sześcioma budynkami. Cena zakupu wyniosła 9.900 euro. Grupa jest w trakcie renowacji istniejących budynków i po jej zakończeniu, przewidywana powierzchnia najmu wyniesie 14.000 m kw. powierzchni biurowej klasy A.

W dniu 11 lutego 2022 roku GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki, nabyła spółkę Groton Global Corp Napred w Belgradzie będącą właścicielem gruntu o powierzchni 19.537 mkw. Cena zakupu wyniosła 33.800 euro.

W dniu 19 lutego 2022 r. Spółka otrzymała od GTC Dutch Holdings B.V. z siedzibą w Amsterdamie, Holandia ("Sprzedający", "GTC Dutch") oraz Icona Securitization Opportunities Group S.à r.l. działającej w imieniu swojej struktury funduszowej Central European Investments z siedzibą w Luksemburgu, Wielkie Księstwo Luksemburga ("Kupujący", "Icona"), zawiadomienie, że Sprzedający i Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży akcji ("PSPA") dotyczącą nabycia przez Kupującego od Sprzedającego 15,7% akcji w kapitale zakładowym Spółki. Jednakże, zgodnie z zawiadomieniem Kupujący i Sprzedający uzgodnili, że umowa wspólników stanowić będzie umowę o działaniu w porozumieniu w rozumieniu art. 87 ust. 1 pkt 5 i 6 w związku z art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych ("Ustawa o Ofercie Publicznej") w sprawie prowadzenia wspólnej polityki wobec Spółki oraz wykonywania prawa głosu w wybranych sprawach w uzgodniony sposób. Ponadto, zgodnie z umową przeniesienia Kupujący m.in. przeniesie na Sprzedającego prawa głosu z Akcji oraz udzieli pełnomocnictwa do wykonywania praw głosu z Akcji. Umowa przeniesienia wygasa w przypadku wykonania opcji kupna lub opcji sprzedaży zgodnie

z umową opcji kupna i sprzedaży oraz/lub w przypadku istotnego naruszenia dokumentacji transakcyjnej. W dniu 1 marca 2022 r. Spółka otrzymała zawiadomienie o zakończeniu transakcji i Kupujący nabył 15,7% akcji w Spółce.

W wyniku Transakcji, Icona jest posiadaczem 90.176.000 akcji zwykłych na okaziciela Spółki, co stanowi 15,7% całkowitej liczby głosów na zgromadzeniu akcjonariuszy GTC, z zastrzeżeniem, że (i) wszystkie prawa głosu zostały przeniesione na Sprzedającego, oraz że (ii) Kupujący udziela Sprzedającemu Pełnomocnictwa w zakresie swoich Praw Głosu.

W wyniku realizacji Transakcji GTC Holding Zártkörüen Müködö Részvénytársaság ("GTC Holding Zrt") posiada łącznie 269.352.880 akcji Spółki, uprawniających do 269.352.880 głosów w Spółce, stanowiących 46,9% kapitału zakładowego Spółki i uprawniających do 46,9% ogólnej liczby głosów w Spółce, w tym:

bezpośrednio posiada 21.891.289 akcji Spółki, uprawniających do 21.891.289 głosów w Spółce, stanowiących 3,8% kapitału zakładowego Spółki i uprawniających do 3,8% ogólnej liczby głosów w Spółce; oraz
pośrednio (tj. poprzez GTC Dutch Holdings B.V.) posiada 247.461.591 akcji Spółki, uprawniających do 247.461.591 głosów w Spółce, stanowiących 43,1% kapitału zakładowego Spółki i uprawniających do 43,1% ogólnej liczby głosów w Spółce.

Ponadto GTC Holding Zrt posiada również pośrednio, poprzez GTC Dutch Holdings B.V., prawa głosu Kupującego, tj. prawo do wykonywania 90.176.000 głosów w Spółce, uprawniających do 15,7% ogólnej liczby głosów w Spółce.

Od 1 marca 2022 r. GTC Holding Zrt, GTC Dutch Holdings B.V. oraz Icona działają w porozumieniu na podstawie zawartej umowy dotyczącej wspólnej polityki wobec Spółki oraz wykonywania w uzgodniony sposób praw głosu w wybranych sprawach na zgromadzeniu akcjonariuszy Spółki.

W dniu 11 marca 2022 r. pan Zoltán Fekete zrezygnował z zasiadania w radzie nadzorczej Spółki ze skutkiem natychmiastowym.

W dniu 11 marca 2022 r. GTC Dutch Holdings B.V. powołała do rady nadzorczej Spółki pana Gyula Nagy ze skutkiem natychmiastowym.

W dniu 17 marca 2022 r. rada nadzorcza Spółki powołała do zarządu Spółki pana Zoltána Fekete na stanowisko Prezesa zarządu.

W marcu Grupa ukończyła Pillar – nowy budynek biurowy klasy A w Budapeszcie na Węgrzech.

W marcu 2022 r. Grupa GTC rozpoczęła realizację trzeciego biurowca w ramach Matrix Office Park w Zagrzebiu – Matrix C.

WYDARZENIA MAJĄCE MIEJSCE PO 31 MARCA 2022 R.:

W dniu 18 kwietnia 2022 r. GTC S.A. spłaciła wszystkie obligacje wyemitowane pod kodem ISIN PLGTC0000292 (spłata całkowita). Wartość nominalna całej emisji wynosiła 9.440 euro.

W dniu 22 kwietnia 2022 r. Icona Securitization Opportunities Group S.à r.l. powołała do rady nadzorczej Spółki pana Bruno Vannini ze skutkiem natychmiastowym.

5. Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych

5.1 Ogólne czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne

CZYNNIKI OGÓLNE MAJĄCE WPŁYW NA WYNIKI OPERACYJNE I FINANSOWE

Kluczowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne Grupy omówiono poniżej. Zarząd uważa, że od zakończenia okresu objętego ostatnimi opublikowanymi sprawozdaniami finansowymi na wyniki działalności Grupy wpłynęły czynniki i trendy rynkowe wymienione poniżej oraz przewiduje, że te czynniki i trendy będą nadal istotnie wpływać na wyniki działalności Grupy w przyszłości.

WARUNKI GOSPODARCZE W EUROPIE ŚRODKOWO-WSCHODNIEJ (CEE) ORAZ EUROPIE POŁUDNIOWO-WSCHODNIEJ (SEE)

Kryzys na rynkach finansowych może spowodować ogólne spowolnienie gospodarki w krajach, w których Grupa prowadzi działalność. Skutkiem pogorszenia koniunktury byłby obniżony popyt na nieruchomości, wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętych oraz większa konkurencja na rynku nieruchomości, co niekorzystnie wpłynęłoby na zdolność Grupy do sprzedaży jej zrealizowanych projektów na warunkach pozwalających na uzyskanie oczekiwanych przychodów i stóp zwrotu.

Obniżony popyt na nieruchomości, który z jednej strony, spowodowałby spadek dynamiki sprzedaży, a z drugiej, wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętych i niższe stopy zwrotu z wynajmowanej powierzchni, znacząco wpłynąłby na wyniki działalności Grupy. W szczególności Grupa zostałaby zmuszona do zmiany niektórych planów inwestycyjnych. Ponadto Grupa nie mogła realizować wielu planów w krajach, w których prowadzi działalność.

RYNEK NIERUCHOMOŚCI W CEE I SEE

Większość przychodów Grupy pochodzi z wynajmu powierzchni biurowych i komercyjnych i z tytułu usług. W okresach 3 miesięcy zakończonych w dniu 31 marca 2022 r. oraz 2021 r. odpowiednio 75% i 75% przychodów Grupy pochodziło z wynajmu powierzchni, które zależą w dużym stopniu od stawek czynszu za m kw. i od stopy wynajęcia. Wysokość czynszu jakiego może zażądać Grupa w dużej mierze zależy od lokalizacji nieruchomości oraz od lokalnych trendów rynkowych i stanu gospodarki danego kraju. Na przychody Grupy z wynajmu powierzchni biurowych i komercyjnych wpływa zwłaszcza oddawanie nowych powierzchni pod wynajem, zmiany wskaźnika powierzchni niewynajętej oraz możliwości Grupy w zakresie podnoszenia czynszów. Przychody z wynajmu zależą również od terminu zakończenia realizacji inwestycji budowlanych Grupy oraz od możliwości wynajęcia zrealizowanych nieruchomości po korzystnych stawkach czynszu. W okresach 3 miesięcy zakończonych w dniu 31 marca 2022 r. oraz 2021 r. odpowiednio 25% i 25% przychodów Grupy pochodziło z usług z tytułu obsługi nieruchomości, co odzwierciedla niektóre koszty, które Grupa przenosi na swoich najemców.

Znaczna większość umów wynajmu Grupy jest zawierana w euro i obejmuje klauzulę pełnej indeksacji czynszu w powiązaniu z EICP (europejski wskaźnik cen konsumpcyjnych). W przypadku zawarcia umowy najmu w innej walucie umowa taka jest przeważnie indeksowana do euro i powiązana ze wskaźnikiem cen konsumpcyjnych w odpowiednim kraju tej waluty.

WYCENA NIERUCHOMOŚCI

Wyniki działalności Grupy w dużym stopniu zależą od zmian cen na rynkach nieruchomości. Grupa aktualizuje wartość swoich nieruchomości co najmniej dwa razy do roku. Zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych ujmuje się następnie jako zysk lub stratę z aktualizacji wartości aktywów w rachunku zysków i strat.

Na wycenę nieruchomości Grupy mają wpływ trzy zasadnicze czynniki: (i) przepływy pieniężne z działalności operacyjnej, (ii) oczekiwane stawki czynszu oraz (iii) stopy kapitalizacji wynikające z rynkowych stóp procentowych i premii za ryzyko mających zastosowanie do działalności Grupy.

Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej zależą przede wszystkim od bieżących przychodów z wynajmu brutto za metr kwadratowy, stopy powierzchni niewynajętej, łącznej wielkości Portfela Nieruchomości Grupy, kosztów utrzymania i kosztów administracyjnych oraz kosztów działalności operacyjnej. Oczekiwane wartości najmu są przeważnie określane na podstawie oczekiwanego rozwoju wskaźników makroekonomicznych, takich jak wzrost PKB, dochód do dyspozycji itp., a także warunków mikro-, takie jak nowe nieruchomości w bezpośrednim sąsiedztwie, konkurencja itp. Na stopy kapitalizacji mają wpływ obowiązujące stopy procentowe i wysokość premii za ryzyko. W przypadku braku innych zmian, gdy rosną stopy kapitalizacji, spada wartość rynkowa, i vice versa. Niewielkie zmiany jednego lub kilku z tych czynników mogą mieć znaczący wpływ na wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnych Grupy i wyniki jej działalności.

Ponadto wycena gruntów Grupy przeznaczonych pod zabudowę zależy również od praw budowlanych oraz przewidywanego harmonogramu inwestycji. Wartość banku ziemi, który wyceniany jest przy wykorzystaniu metody porównawczej, ustalana jest przez odniesienie do cen rynkowych stosowanych w transakcjach dotyczących podobnych nieruchomości.

Grupa rozpoznała zysk z tytułu aktualizacji wartości aktywów oraz utraty wartości nieruchomości inwestycyjnych w wysokości 14.167 zł (3.063 euro) i stratę w wysokości 12.089 zł (2.594 euro) w, odpowiednio, w okresie 3 miesięcy zakończonym w dniu 31 marca 2022 r. i w dniu 31 marca 2021 r.

WPŁYW ZMIAN STOPY PROCENTOWEJ

Zasadniczo wszystkie kredyty i pożyczki Grupy są oprocentowane według zmiennej stopy procentowej, zazwyczaj powiązanej ze stopą EURIBOR. Podwyżki stóp procentowych generalnie zwiększają koszty finansowania Grupy. Jednak na dzień 31 marca 2022 r. 93% kredytów Grupy było opartych na stałej stopie procentowej lub zabezpieczonych przed wahaniami stóp procentowych, głównie poprzez swapy stóp procentowych i transakcje typu cap.

W otoczeniu ekonomicznym o wystarczającym dostępie do finansowania, popyt na nieruchomości inwestycyjne zazwyczaj wzrasta, gdy stopy są niskie, co może prowadzić do wyższej wyceny istniejącego Portfela Nieruchomości Grupy. Z drugiej strony wzrost stóp procentowych zazwyczaj ma niekorzystny wpływ na wycenę nieruchomości Grupy, co może prowadzić do konieczności ujęcia straty z tytułu aktualizacji wartości lub utraty wartości nieruchomości inwestycyjnych i projektów mieszkaniowych, co z kolei może mieć niekorzystny wpływ na dochody Grupy

W przeszłości stopy EURIBOR wykazywały znaczne wahania, zmieniając się z 1,343% na dzień 2 stycznia 2012 r. do -0,570% na dzień 3 stycznia 2022 r. (EURIBOR dla depozytów trzymiesięcznych). Szczegółowe informacje można znaleźć na poniższym wykresie. Jednak wraz ze wzrostem inflacji w 2021 r. i oczekiwanymi dalszymi podwyżkami w kolejnych latach stopy procentowe również mogą wzrosnąć.

Wykres przedstawia EURIBOR dla depozytów trzymiesięcznych za okres 2012 – 2022.

WPŁYW ZMIAN KURSÓW WALUT OBCYCH

Za okres 3 miesięcy zakończony w dniu 31 marca 2022 r. i 31 marca 2021 r. znakomita większość przychodów i kosztów Grupy była wyrażona w euro. Jednakże kursy wymiany w stosunku do euro walut krajowych w krajach, w których Grupa prowadzi działalność stanowią istotny czynnik, ponieważ uzyskiwane kredyty mogą być denominowane albo w euro albo w walutach krajowych.

Grupa prezentuje swoje skonsolidowane sprawozdania finansowe w euro, prowadzi jednak działalność w Polsce, Rumunii, na Węgrzech, w Chorwacji, Serbii i Bułgarii. Grupa uzyskuje zdecydowaną większość swoich przychodów z czynszu denominowanego w euro, lecz otrzymuje część swoich przychodów i ponosi większość swoich kosztów (włącznie ze znakomitą większością kosztów sprzedaży i kosztów administracyjnych) w walutach krajowych, a w szczególności w polskich złotych, bułgarskich lewach, chorwackich kunach, węgierskich forintach, rumuńskich lejach i serbskich dinarach. W szczególności znacząca część kosztów finansowych ponoszonych przez Grupę obejmuje: (i) oprocentowanie obligacji wyemitowanych przez Grupę w polskich złotych (ii) oprocentowanie obligacji wyemitowanych przez Grupę w węgierskich forintach. Kursy wymiany walut krajowych względem euro były przedmiotem wahań w przeszłości. Grupa zabezpiecza wahania kursów kontraktami typu hedge.

Obciążenie wyniku finansowego podatkiem dochodowym (bieżącym i odroczonym) w systemach prawnych, w których Grupa prowadzi działalność, wyrażone jest w walutach krajowych. W związku z tym obciążenie podatkowe było i może w przyszłości podlegać poważnym zmianom w związku z wahaniami kursów walut.

Odpowiednio, zmiany kursów walut mają istotne znaczenie dla działalności i wyników finansowych Grupy.

WPŁYW INFLACJI

Pandemia COVID-19 w Europie skłoniła rządy do wdrożenia pakietów ratunkowych, a także wspierania polityki pieniężnej Europejskiego Banku Centralnego w celu złagodzenia gospodarczych skutków pandemii, które mają bezpośredni lub pośredni wpływ na konsumpcję gospodarstw domowych, a tym samym wskaźniki cen konsumpcyjnych. Wzrost cen energii i usług znacząco wpływa na stopę inflacji.

Wyniki finansowe Grupy są powiązane z indeksem cen konsumpcyjnych, gdyż z jednej strony przychody z najmu są indeksowane do europejskiego indeksu CPI, a z drugiej strony część zadłużenia opiera się na zmiennym oprocentowaniu, które również może ulegać wahaniom w wyniku inflacji. Na dzień 31 marca 2022 r. 93% zadłużenia Grupy opiera się na stałej stopie procentowej lub jest zabezpieczone przed wahaniami stóp procentowych (hedged), więc ekspozycja na zmiany stóp procentowych jest ograniczona.

Dodatkowo Grupa prowadzi centra handlowe, a część czynszu (ok. 3% łącznych przychodów z wynajmu w 2021 r.) opiera się na obrotach najemcy. Obroty najemców mogą mieć wpływ na działalność i wyniki finansowe Grupy.

Według Eurostatu roczna inflacja w strefie euro wyniosła 5,0% w grudniu 2021 r. i oczekuje się, że będzie nadal rosnąć. Poniższy wykres przedstawia zharmonizowany wskaźnik cen konsumpcyjnych (HICP) w krajach, w których działa Grupa, oraz w strefie euro. Obecnie stosowanym okresem odniesienia głównego indeksu jest rok 2015.

* różnice w definicji (patrz dane i metodologia: https://ec.europa.eu/eurostat/web/hicp/overview)

Źródło: https://ec.europa.eu/eurostat/web/hicp/overview

DOSTĘPNOŚĆ FINANSOWANIA

Na rynkach CEE i SEE spółki deweloperskie, w tym spółki zależne, zazwyczaj finansują inwestycje dotyczące nieruchomości wpływami z emisji obligacji i kredytami bankowymi, pożyczkami od swoich spółek holdingowych. Dostępność i koszty uzyskania finansowania mają istotne znaczenie przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych Grupy i tym samym dla jej perspektyw rozwojowych, a także dla jej możliwości spłaty aktualnego zadłużenia. Niestabilna sytuacja geopolityczna może mieć negatywny wpływ na koszt i dostępność finansowania. Ponadto dostępność i koszt finansowania mogą mieć wpływ na dynamikę działalności deweloperskiej i zysk netto Grupy.

5.2 Szczegółowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne

W marcu 2022 r. Grupa ukończyła Pillar – nowy budynek biurowy klasy A w Budapeszcie na Węgrzech.

W marcu 2022 r. Grupa GTC rozpoczęła realizację trzeciego biurowca w ramach Matrix Office Park w Zagrzebiu – Matrix C.

WPŁYW SYTUACJI W UKRAINIE NA GRUPĘ GTC

W dniu 24 lutego 2022 roku wywiązał się konflikt militarny po wkroczeniu rosyjskiej armii na teren Ukrainy. Na moment sporządzania niniejszego sprawozdania finansowego rozmiary konfliktu i jego długoterminowy wpływ są nieznane. Jednakże, te działania wywołały natychmiastową niestabilność na światowych rynkach i ich konsekwencje są spodziewane w stosunku do kosztów i dostępności energii oraz ich naturalnych źródeł, szczególnie w Europie. Rosja została objęta znacznymi sankcjami przez Unię Europejską. Na ten moment bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości, gdzie działają spółki Grupy jest wciąż nieznany. Na ten moment jednak nie ma przesłanek świadczących o zmianach w obszarze zawieranych transakcji, czy nastrojach kupujących oraz sprzedających. Na dzień 31 marca 2022 r. i 31 grudnia 2021 r. Grupa nie posiadała aktywów na obszarach konfliktu.

5.3 Prezentacja różnic między osiągniętymi wynikami finansowymi a opublikowanymi prognozami

Grupa nie publikowała prognoz na pierwszy kwartał 2022 oraz na rok 2022.

5.4 Przegląd skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej

5.4.1 Główne pozycje skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

Nieruchomości inwestycyjne będące własnością Grupy obejmują powierzchnie biurowe i handlowe, w tym nieruchomości w budowie. Nieruchomości inwestycyjne mogą być podzielone na: (i) ukończone nieruchomości inwestycyjne; (ii) nieruchomości inwestycyjne w budowie; oraz (iii) grunty przeznczone pod zabudowę komercyjną oraz (iv) prawo wieczystego użytkowania gruntów.

ZASÓB DZIAŁEK MIESZKANIOWYCH

Grupa klasyfikuje swoje zasoby mieszkaniowe, jako aktywa obrotowe lub aktywa trwałe według etapu ich zagospodarowania w ramach cyklu operacyjnego firmy. Normalny cykl operacyjny w większości przypadków przypada na okres od jednego do pięciu lat. Grupa klasyfikuje swoje zasoby mieszkaniowe, których rozpoczęcie zagospodarowania jest planowane, na co najmniej rok po dniu bilansowym, jako zasób działek mieszkaniowych, który jest częścią jej aktywów trwałych.

INWESTYCJE W JEDNOSTKACH STOWARZYSZONYCH

Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych są rozpoznawane metodą praw własności. Inwestycja jest ujmowana w sprawozdaniu z sytuacji finansowej według kosztu powiększonego o zmiany w udziale Grupy w aktywach netto jednostki stowarzyszonej, mające miejsce po zakupie.

AKTYWA PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY

Aktywa przeznaczone do sprzedaży obejmują powierzchnie biurowe lub powierzchnie handlowe oraz niezabudowane działki, które są przeznaczone do sprzedaży.

DEPOZYTY ZABLOKOWANE

Depozyty zablokowane krótko- i długoterminowe są depozytami o ograniczonej możliwości dysponowania i mogą być wykorzystywane jedynie do pewnych działań operacyjnych, zgodnie z postanowieniami zawartymi w ich umowach.

INSTRUMENTY POCHODNE

Instrumenty pochodne obejmują instrumenty posiadane przez Grupę w celu zabezpieczenia ryzyka związanego z wahaniami stóp procentowych i kursów walutowych. W odniesieniu do instrumentów zakwalifikowanych jako zabezpieczenia przepływów pieniężnych część zysku lub straty na instrumencie zabezpieczającym, która zostanie uznana za efektywne zabezpieczenie, ujmuje się bezpośrednio w innych całkowitych przychodach, a nieefektywną część (o ile taka wystąpi) ujmuje się w zysku lub stracie netto. Klasyfikacja zabezpieczeń w sprawozdaniu z sytuacji finansowej zależy od ich dojrzałości. W przypadku instrumentów pochodnych, które nie kwalifikują się do rachunkowości zabezpieczeń, wszelkie zyski lub straty wynikające ze zmiany wartości godziwej są ujmowane bezpośrednio w zysku lub stracie netto za dany rok. Wartość godziwa kontraktów terminowych (interest rate swaps) jest ustalana poprzez obliczenie bieżącej wartości przepływów pieniężnych każdego etapu transakcji, z uwzględnieniem kilku czynników ryzyka.

5.4.2 Porównanie sprawozdania z sytuacji finansowej na dzień 31 marca 2022 r. do 31 grudnia 2021 r.

AKTYWA

Wartość aktywów ogółem spadła o 447.512 zł (3%) i wynosiła 12.632.026 zł na dzień 31 marca 2022 r. w porównaniu do 13.079.538 zł na dzień 31 grudnia 2021 r.

Wartość nieruchomości inwestycyjnych wzrosła o 484.279 (5%) zł do 10.789.971 zł na dzień 31 marca 2022 r. w porównaniu do 10.305.692 zł na dzień 31 grudnia 2021 r. głównie w wyniku inwestycji w wysokości 342.059 zł, szczególnie w nabycie dwóch nieruchomości generujących przychód na Węgrzech i nowe grunty w Serbii.

Wartość aktywów przeznaczonych do sprzedaży spadła o 1.322.074 zł do 20.955 zł na dzień 31 marca 2022 r. w porównaniu do 1.343.029 zł na dzień 31 grudnia 2021 r. głównie w wyniku zakończenia sprzedaży serbskich aktywów (budynki biurowe, środki pieniężne i depozyty oraz inne).

Wartość instrumentów pochodnych wzrosła o 35.436 zł do 39.235 zł na dzień 31 marca 2022 r. w porównaniu do 3.799 zł na dzień 31 grudnia 2021 r., głównie na skutek pozytywnej wyceny kontraktów IRS związanych z kredytami bankowymi.

Wartość należności od udziałowców spadła do 0 zł na dzień 31 marca 2022 r. w porównaniu do 567.681 zł na dzień 31 grudnia 2021 r., w związku z zarejestrowaniem przez Krajowy Rejestr Sądowy podwyższenia kapitału Spółki i zanotowaniem wpływów w styczniu 2022 r.

Wartość przedpłat, czynnych rozliczeń międzyokresowych kosztów oraz pozostałych należności wzrosła o 25.744 zł (49%) do 78.706 zł na dzień 31 marca 2022 r. w porównaniu do 52.962 zł na dzień 31 grudnia 2021 r., głównie w wyniku zaliczek z firmami budowlanymi związanymi z działalnością deweloperską.

Wartość środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wzrosła o 889.160 zł (221%) do 1.291.460 zł na dzień 31 marca 2022 r. w porównaniu do 402.300 zł na dzień 31 grudnia 2021 r., głównie w wyniku w wpływów ze sprzedaży jednostek zależnych pomniejszonych o środki pieniężne w zbywanych spółkach w wysokości 578.917 zł w połączeniu z wpływami z tytułu podwyższenia kapitału, pomniejszonymi o koszty emisji w wysokości 556.821 zł, co zostało częściowo skompensowane wydatkami na nabycie nowych nieruchomości i gruntów w wysokości 232.912 zł

PASYWA

Wartość kredytów i obligacji wzrosła 69.075 zł (1%) do 6.045.770 zł na dzień 31 marca 2022 r. w porównaniu do 5.976.695 zł na dzień 31 grudnia 2021 r.

Wartość zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży spadła o 711.530 zł do 600 zł na dzień 31 marca 2022 r. w porównaniu do 712.130 zł na dzień 31 grudnia 2021 r. głównie na skutek sprzedaży nieruchomości biurowych w Serbii.

Wartość zobowiązań z tytułu leasingu (wliczająca krótkoterminową część zobowiązań) wzrosła o 11.946 zł (7%) do 191.162 zł na dzień 31 marca 2022 r. z 179.216 zł na dzień 31 grudnia 2021 r. głównie ze względu rozpoznanie nowych zobowiązań z tytułu leasingu w kwocie 18.377 zł, częściowo skompensowanych płatnością leasingu, zmianą naliczonych odsetek i różnicami kursowymi.

Wartość rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego spadła o 8.503 zł (1%) do 636.080 zł na dzień 31 marca 2022 r. w porównaniu do 644.583 zł na dzień 31 grudnia 2021 r., głównie ze względu na reklasyfikowanie podatku dochodowego związanego ze sprzedażą nieruchomości biurowych w Serbii do bieżącego podatku dochodowego, częściowo skompensowane przez wykorzystanie strat podatkowych w bieżącym okresie.

Wartość zobowiązań z tytułu dostaw i usług oraz rezerwy spadła o 14.387 zł (10%) do 128.616 zł na dzień 31 marca 2022 r. w porównaniu do 143.003 zł na dzień 31 grudnia 2021 r., głównie ze względu na rozwiązanie rezerwy na koszty emisji akcji w wysokości 9.700 zł oraz rozliczenia zobowiązań z salda roku poprzedniego.

Wartość zobowiązań z tytułu podatku dochodowego wzrosła o 36.324 zł do 40.923 zł na dzień 31 marca 2022 r. w porównaniu do 4.599 zł na dzień 31 grudnia 2021 r., głównie ze względu ze względu na reklasyfikowanie podatku dochodowego związanego sprzedażą nieruchomości biurowych w Serbii z rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego.

KAPITAŁ WŁASNY

Wartość niezarejestrowanego podwyższenia kapitału zakładowego spadło do 0 zł na dzień 31 marca 2022 r w porównaniu do 557.939 zł na dzień 31 grudnia 2021 r. na skutek rejestracji podwyższenia kapitału przez Krajowy Rejestr Sądowy.

Wartość kapitału podstawowego wzrosła o 8.870 zł (18%) do 57.426 zł na dzień 31 marca 2022 r. w porównaniu do 48.556 zł na dzień 31 grudnia 2021 r. głównie w wyniku reklasyfikowania niezarejestrowanego podwyższenia kapitału zakładowego na skutek jego rejestracji.

Wartość nadwyżki z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej wzrosła o 549.069 zł (22%) do 2.997.840 zł na dzień 31 marca 2022 r. w porównaniu do 2.448.771 zł na dzień 31 grudnia 2021 r. głównie w wyniku reklasyfikowania niezarejestrowanego podwyższenia kapitału zakładowego na skutek jego rejestracji.

Wartość zysków zatrzymanych wzrosła o 68.981 zł (5%) do 1.556.775 zł na dzień 31 marca 2022 r. w porównaniu do 1.487.794 zł na dzień 31 grudnia 2021 r., głównie w wyniku rozpoznania zysku za okres w wysokości 70.415 zł.

Efekt wyceny transakcji zabezpieczających spadł o 30.508 zł (22%) do 106.871 zł straty na dzień 31 marca 2022 r. w porównaniu do 137.379 zł straty na dzień 31 grudnia 2021 r., głównie na skutek pozytywnej wyceny kontraktów IRS związanych z kredytami bankowymi.

Wartość kapitałów wzrosła o 160.253 zł (3%) do 5.297.732 zł na dzień 31 marca 2022 r. w porównaniu do 5.137.479 zł na dzień 31 grudnia 2021 r. głównie w wyniku rozpoznania zysku za okres w wysokości 70.415 zł, pozytywną zmianą w różnicach kursowych z przeliczenia o 59.330 zł oraz zmniejszeniem straty z tytułu wyceny transakcji zabezpieczających o 30.508 zł.

5.5 Skonsolidowany rachunek zysków i strat

5.5.1 Główne pozycje skonsolidowanego rachunku zysków i strat

PRZYCHODY Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

Przychody z działalności operacyjnej obejmują:

przychody z wynajmu powierzchni biurowych i komercyjnych, które składają się z comiesięcznych płatności czynszu płaconego przez najemców nieruchomości inwestycyjnych Grupy dla powierzchni biurowych lub handlowych wynajmowanych tym najemcom. Przychody z najmu są ujmowane jako przychód przez okres najmu;
przychody z tytułu usług, które obejmują opłaty ponoszone przez najemców nieruchomości inwestycyjnych Grupy na pokrycie kosztów usług świadczonych przez Grupę w odniesieniu do ich najmu.

KOSZTY DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

Koszty działalności operacyjnej obejmują:

• koszty wynajmu powierzchni biurowych i komercyjnych oraz usług, które składają się na wszystkie koszty związane z usługami zarządzania świadczonymi dla poszczególnych najemców w nieruchomościach Grupy - koszty usług powinny być pokryte przychodami z tytułu usług.

MARŻA BRUTTO NA DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

Marża brutto na działalności operacyjnej równa jest przychodom z działalności operacyjnej pomniejszonym o koszty działalności.

KOSZTY SPRZEDAŻY

Koszty sprzedaży obejmują:

prowizje brokerskie i podobne opłaty poniesione na wynajem lub sprzedaż powierzchni;
koszty reklamy; oraz
wynagrodzenia i związane z nimi.

KOSZTY ADMINISTRACYJNE

Koszty administracyjne obejmują:

wynagrodzenie, koszty zarządzania i inne wydatki, które obejmują wynagrodzenia wszystkich pracowników, którzy nie są bezpośrednio zaangażowani w sprzedaż lub wynajem;
rezerwy na rzecz programu motywacyjnego opartego na akcjach, który został przyznany kluczowym pracownikom;
koszty związane ze sprzedażą nieruchomości inwestycyjnych;
koszty audytu, doradców prawnych i innych;
wydatki biurowe;
koszty amortyzacji obejmujące amortyzację rzeczowych aktywów trwałych Grupy; oraz
inne.

ZYSK/(STRATA) Z AKTUALIZACJI WYCENY/UTRATY WARTOŚCI AKTYWÓW

Zysk (strata) netto z aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych oraz nieruchomości inwestycyjnych w budowie odzwierciedla zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych oraz nieruchomości inwestycyjnych w budowie.

PRZYCHODY/(KOSZTY) FINANSOWE NETTO

Przychody finansowe obejmują odsetki od pożyczek udzielonych spółkom stowarzyszonym i odsetki od lokat bankowych.

Koszty finansowe obejmują odsetki od pożyczek oraz kosztów odroczonego zadłużenia. Koszty finansowania zewnętrznego są ujmowane w okresie, w którym zostały poniesione, z wyjątkiem tych, które są bezpośrednio związane z budownictwem. W takim przypadku koszty finansowania zewnętrznego są kapitalizowane jako część kosztu danego składnika aktywów. Koszty finansowania zewnętrznego obejmują odsetki oraz różnice kursowe.

Ponadto przychody lub koszty finansowe obejmują rozliczenia aktywów finansowych i zysku lub straty wynikających ze zmian wartości godziwej instrumentów pochodnych, które nie są kwalifikowane do rachunkowości zabezpieczeń.

OPODATKOWANIE

Podatek dochodowy od zysku lub straty za rok obrotowy obejmuje podatek bieżący oraz podatek odroczony. Podatek bieżący to spodziewany podatek od dochodu do opodatkowania za dany rok przy zastosowaniu obowiązujących na dzień bilansowy stawek podatkowych oraz wszelkie zmiany należnego podatku w odniesieniu do lat poprzednich. W większości przypadków Grupa sprzedaje spółki będące właścicielami nieruchomości zamiast samych nieruchomości po części dlatego, że w niektórych krajach sprzedaż nieruchomości zazwyczaj podlega podatkowi od przekazania nieruchomości i/lub VAT.

5.5.2 Porównanie wyników finansowych za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2022 r. z tym samym okresem roku 2021.

PRZYCHODY Z WYNAJMU I USŁUG

Przychody z tytułu wynajmu powierzchni biurowych i komercyjnych i przychody z tytułu usług za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2022 r. wzrosły o 23.819 zł (14%) i wyniosły 193.176 zł w porównaniu do 169.357 zł za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2021 r. Grupa rozpoznała wzrost przychodów z tytułu wynajmu w następstwie nabycia nieruchomości generujących przychód oraz ukończeniu budynku Pillar o 30.100 zł, jak również dzięki wzrostowi przychodów z wynajmu powierzchni w centrach handlowych o 17.600 zł na skutek zakończenia obniżek i rabatów związanych z Covid-19 i działań podjętych w celu pomocy najemcom detalicznym, a także wzrostowi średniej stawki czynszu po indeksacji stawek czynszów o inflację. Wzrost został częściowo skompensowany spadkiem przychodów z wynajmu na skutek sprzedaży portfela biurowego w Serbii w wysokości 26.900 zł.

KOSZTY USŁUG

Koszty z tytułu usług wzrosły o 8.651 (19%) i wyniosły 53.057 zł za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2022 r. w porównaniu do 44.406 zł za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2021 r. Grupa rozpoznała wzrost kosztów z tytułu usług związany z nabyciem nieruchomości generujących przychód oraz ukończeniem budynku Pillar o 7.400 zł oraz wzrost kosztów z tytułu usług w centrach handlowych o 4.600 zł. Wzrost ten został częściowo skompensowany przez spadek kosztów z tytułu usług w wyniku sprzedaży portfela biurowego w Serbii w wysokości 6.500 zł.

ZYSK BRUTTO Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

Zysk brutto z działalności operacyjnej wzrósł o 15.168 zł (12%) i wyniósł 140.119 zł za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2022 r. w porównaniu do 124.951 zł za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2021 r., głównie w wyniku wzrostu przychodów z wynajmu i usług związanych z nabyciem i ukończeniem nieruchomości, co zostało częściowo skompensowane utratą przychodów z wynajmu w wyniku sprzedaży portfela biurowego w Serbii.

Marża brutto z wynajmu powierzchni biurowych i komercyjnych za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2022 r. wynosiła 73% w porównaniu do 74% za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2021 r.

KOSZTY ADMINISTRACYJNE

Koszty administracyjne, po wyłączeniu kosztów programu motywacyjnego, wzrosły o 4.397 zł (35%) i wyniosły 16.817 zł za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2022 r. w porównaniu do 12.420 zł kosztów za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2021 r. głównie ze względu na wzrost kosztów wynagrodzeń oraz wzrost kosztów prawnych, podatkowych, informatycznych i innych kosztów doradztwa. Wycena rynkowa płatności w formie akcji własnych pozwoliła na rozpoznanie przychodów z tytułu transakcji opartych na płatnościach w formie akcji własnych w wysokości 1.919 zł za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2022 r. wobec 1.137 zł kosztów za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2021 r. Łączne koszty administracyjne wzrosły o 1.341 zł (10%) do 14.898 zł za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2022 r. w porównaniu 13.557 zł za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2021 r.

ZYSK/(STRATA) Z AKTUALIZACJI WARTOŚCI AKTYWÓW / UTRATA WARTOŚCI AKTYWÓW

Zysk netto z tytułu aktualizacji wartości aktywów i utraty wartości aktywów za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2022 r. wyniósł 14.167 zł w porównaniu do 12.089 zł straty za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2021 r. i wynikał głównie z rozpoznania zysku z aktualizacji wyceny budynku Pillar (Budapeszt, Węgry) po jego ukończeniu, co zostało częściowo skompensowane nakładami inwestycyjnymi w istniejące nieruchomości inwestycyjne.

ZYSK/(STRATA) Z TYTUŁU RÓŻNIC KURSOWYCH, NETTO

Strata z tytułu różnic kursowych netto wyniosła 5.296 zł za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2022 r. w porównaniu do straty z tytułu różnic kursowych netto w wysokości 1.674 zł za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2021 r.

PRZYCHODY FINANSOWE

Przychody finansowe wyniosły 328 zł za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2022 r. w porównaniu z przychodami w wysokości 337 zł za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2021 r.

KOSZTY FINANSOWE

Koszty finansowe spadły o 1.416 zł (4%) i wyniosły 37.544 zł za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2022 r. wobec 38.960 zł za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2021 r. Średnia ważona stopa procentowa (włączając instrumenty zabezpieczające) na dzień 31 marca 2022 r. wyniosła 2,16% w skali roku.

ZYSK/(STRATA) PRZED OPODATKOWANIEM

Zysk netto za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2022 r. wyniósł 92.149 zł w porównaniu do 57.074 zł straty za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2021 r. Wyższy zysk przed opodatkowaniem za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2022 r. wynikał głównie ze wzrostu zysku brutto z działalności operacyjnej o 15.168 zł na skutek nabycia i ukończenia nieruchomości generujących przychody w połączeniu z rozpoznaniem zysku z aktualizacji wartości aktywów w wysokości 14.167 zł, co zostało częściowo skompensowane wyższymi o 3.622 zł kosztami z tytułu różnic kursowych netto.

PODATEK DOCHODOWY

Podatek dochodowy za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2022 r. wyniósł 21.734 zł w porównaniu do 17.667 zł podatku za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2021 r. Podatek dochodowy zawierał w szczególności bieżący podatek dochodowy w wysokości 23.954 zł oraz zysk na podatku odroczonym w wysokości 2.220 zł.

ZYSK/(STRATA) NETTO

Zysk netto za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2022 r. wzrósł o 31.008 zł (79%) i wyniósł 70.415 zł w porównaniu do 39.407 zł straty za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2021 r. co wynikało głównie z mocnych wyników operacyjnych w połączeniu z rozpoznaniem zysku z aktualizacji wartości aktywów w wysokości 14.167 zł, co zostało częściowo skompensowane wyższymi o 3.622 zł kosztami z tytułu różnic kursowych netto.

5.6 Skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych

5.6.1 Główne pozycje skonsolidowanego rachunku przepływów pieniężnych

ŚRODKI PIENIĘŻNE NETTO Z (WYKORZYSTANE W) DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej to środki pieniężne, które Grupa generuje w wyniku swojej działalności obejmujące wpływy pieniężne z działalności wynajmu.

ŚRODKI PIENIĘŻNE NETTO Z (WYKORZYSTANE W) DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ

Inwestycyjne przepływy pieniężne to łączna zmiana pozycji gotówkowej Grupy wynikająca z zysków (lub strat) z inwestycji na rynkach finansowych, z nieruchomości inwestycyjnych i działalności spółek zależnych, jak również zmiany wynikające z kwot wydatkowanych na inwestycje w środki trwałe, takie jak rzeczowe aktywa trwałe.

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE NETTO Z (WYKORZYSTANE W) DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ

Przepływy pieniężne netto z (wykorzystane w) działalności finansowej stanowią, między innymi, wypłatę dywidend gotówkowych, otrzymanie wpływów z kredytów lub obligacji i emisji akcji.

ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

Saldo środków pieniężnych składa się z gotówki w bankach. Środki pieniężne w bankach mogą zyskać odsetki oprocentowane według zmiennych stóp procentowych na podstawie stóp dziennego oprocentowania depozytów bankowych, jeśli te są pozytywne. Lokaty krótkoterminowe są dokonywane na okresy od jednego dnia do trzech miesięcy, w zależności od bieżącego zapotrzebowania Grupy na środki pieniężne, i są oprocentowane według odpowiednich krótkoterminowych stóp depozytowych, a jeśli te są pozytywne, Grupa rozpoznaje przychody z tytułu odsetek. Całość gotówki, bez względu na kwotę, jest deponowana w bankach. Wszystkie środki pieniężne i ich ekwiwalenty są dostępne do wykorzystania przez Grupę.

5.6.2 Analiza przepływów pieniężnych

Poniższa tabela przedstawia rachunek przepływów pieniężnych za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2022 r. i 2021 r.:

	Okres 3 miesięcy zakończony
Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych	31 marca 2022	31 marca 2021
PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ:
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	100.699	101.229
PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ:
Wydatki na nieruchomości inwestycyjne oraz środki trwałe	(138.472)	(101.595)
Nabycie nieruchomości inwestycyjnych i gruntów	(232.912)	-
Sprzedaż gruntów i jednostek zależnych pomniejszona o środki
pieniężne w zbywanych spółkach	583.880	-
Otrzymane zaliczki na aktywa przeznaczone do sprzedaży	-	4.913
VAT/podatek od zakupu/sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych	5.615	5.900
Odsetki otrzymane	14	27
Środki pieniężne netto z / (wykorzystane w) działalności
inwestycyjnej	218.125	(90.755)
PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ:
Wpływy z tytułu zaciągnięcia pożyczek i kredytów długoterminowych	1.998	472.595
Spłata pożyczek i kredytów długoterminowych	(15.532)	(508.707)
Odsetki zapłacone oraz inne opłaty związane z przedterminową
spłatą kredytów	(22.775)	(41.826)
Wpływy z tytułu podwyższenia kapitału, pomniejszone
o koszty	556.821	-
Spłata zobowiązania z tytułu leasingu	(2.428)	(2.347)
Koszty pozyskania kredytów	-	(3.548)
Zmiana stanu depozytów zablokowanych krótkoterminowych	754	(5.145)
Środki pieniężne netto z (wykorzystane w) działalności finansowej	518.838	(88.978)
Różnice kursowe z przeliczenia	9.344	7.265
Zwiększenie/(zmniejszenie) stanu netto środków pieniężnych i ich ekwiwalentów	847.006	(71.239)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu/roku	444.454	1.255.207
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu/roku	1.291.460	1.183.968

Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej nieznacznie spadły do 100.699 zł w okresie 3 miesięcy zakończonym 31 marca 2022 r. w porównaniu do 101.229 zł w okresie 3 miesięcy zakończonym 31 marca 2021 r. Spadek ten wynikał głównie ze sprzedaży portfela biurowego w Serbii i zmian w kapitale obrotowym, co zostało częściowo skompensowane zwiększeniem portfela nieruchomości w wyniku nabycia i ukończenia nieruchomości na Węgrzech.

Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej wyniosły 218.125 zł w okresie 3 miesięcy zakończonym 31 marca 2022 r. w porównaniu do 90.755 zł przepływów pieniężnych wykorzystanych w działalności inwestycyjnej w okresie 3 miesięcy zakończonym 31 marca 2021 r. Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej w okresie 3 miesięcy zakończonym 31 marca 2022 r. wynikały głównie ze sprzedaży gruntów i jednostek zależnych pomniejszone o środki pieniężne w zbywanych spółkach w wysokości 583.880 zł, częściowo skompensowane wydatkami na nieruchomości inwestycyjne oraz grunty w wysokości 138.472 zł, oraz na nabycie nowych nieruchomości i gruntów w wysokości 232.912 zł.

Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej wyniosły 518.838 zł w okresie 3 miesięcy zakończonym 31 marca 2022 r., w porównaniu do 88.978 zł przepływów pieniężnych netto wykorzystanych w działalności finansowej za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2021 r. Przepływy pieniężne wykorzystane w działalności finansowej wynikały głównie z (i) wpływów z tytułu podwyższenia kapitału, pomniejszonych o koszty w wysokości 556.821 zł (ii) spłaty pożyczek i kredytów długoterminowych w wysokości 15.532 zł, oraz (iii) zapłaconych odsetek i innych opłat związanych z przedterminową spłatą kredytów w wysokości 22.775 zł.

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na dzień 31 marca 2022 r. wyniosły 1.291.460 zł, w porównaniu do 1.183.968 zł na dzień 31 marca 2021 r. Grupa utrzymuje swoje środki pieniężne na bieżących rachunkach bankowych i w formie lokat bankowych.

5.7 Przyszła płynność i zasoby kapitałowe

Na dzień 31 marca 2022 r. Grupa jest zdania, że jej stan środków pieniężnych i ich ekwiwalentów, wpływów z podwyższenia kapitału przeprowadzonego w grudniu 2021 r., środków pieniężnych wygenerowanych ze sprzedaży aktywów serbskich w dniu 12 stycznia 2022 r. wraz z środkami generowanymi z najmu powierzchni w budynkach należących do portfela inwestycyjnego Grupy, jak również środki pieniężne dostępne z obecnych lub przyszłych kredytów powinny być wystarczające do pokrycia bieżących potrzeb Grupy.

Grupa stara się efektywnie zarządzać wszystkimi swoimi zobowiązaniami i obecnie sprawdza swoje plany finansowania związane z: (i) budową i nabyciem nieruchomości komercyjnych, (ii) obsługą długu istniejącego portfela aktywów oraz (iii) wydatkami inwestycyjnymi (CAPEX). Takie finansowanie opiera się o dostępną gotówkę, zysk operacyjny, sprzedaż aktywów i refinansowanie.

Na dzień 31 marca 2022 r. zobowiązania długoterminowe Grupy wyniosły 6.905.249 zł, w porównaniu do 6.842.449 zł na dzień 31 grudnia 2021 r.

Całkowite zadłużenie Grupy wynikające z długo- i krótkoterminowych kredytów i pożyczek na dzień 31 marca 2022 r. wynosiło 6.045.770 zł, w porównaniu do 6.629.589 zł, wliczając kredyty związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży w kwocie 652.894 zł (pomniejszone o odroczone koszty pozyskania finansowania), na dzień 31 grudnia 2021 r. Średnia ważona stopa procentowa (włączając instrumenty zabezpieczające) na dzień 31 marca 2022 r. wyniosła 2,16% w skali roku.

Kredyty i pożyczki Grupy są denominowane głównie w euro. Inna waluta obejmuje obligacje korporacyjne (zapadające w latach 2022-23) denominowane w złotych, zielone obligacje wyemitowane przez węgierską spółkę zależną denominowane w HUF (zapadające w latach 2027-31 r.), które są zabezpieczane za pomocą swapów walutowych stóp procentowych zgodnie z polityką zabezpieczającą Grupy Kapitałowej.

Wskaźnik zadłużenia do wartości nieruchomości (LTV) netto Grupy wyniósł 43,1% na dzień 31 marca 2022 r., w porównaniu do 52,5% na dzień 31 grudnia 2021 r. Strategia długofalowa Grupy zakłada utrzymanie tego wskaźnika na poziomie 40%, jednakże w przypadku przejęć Spółka może chwilowo odejść od zakładanego poziomu.

Na dzień 31 marca 2022 r. 93% całkowitego zadłużenia Grupy według wartości było oparte o stałą stopę procentową lub zabezpieczone / częściowo zabezpieczone przed wahaniami stóp procentowych. Wykorzystywane instrumenty pochodne obejmują SWAP na stopę procentową, SWAPy walutowo-procentowe i CAP.

DOSTĘPNOŚĆ FINANSOWANIA

Na rynkach CEE i SEE spółki deweloperskie, w tym Spółki Zależne, zazwyczaj finansują inwestycje dotyczące nieruchomości wpływami z emisji obligacji, kredytami bankowymi, pożyczkami od swoich spółek holdingowych. Dostępność i koszty uzyskania finansowania mają istotne znaczenie przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych Grupy i tym samym dla jej perspektyw rozwojowych, a także dla jej możliwości spłaty aktualnego zadłużenia. Ponadto dostępność i koszt finansowania mogą mieć wpływ na dynamikę działalności developerskiej i zysk netto Grupy.

Tradycyjnie głównym źródłem finansowania podstawowej działalności Grupy, były przychody z wynajmu, kredyty bankowe, środki pochodzące z projektów oraz z emisji obligacji oraz środki ze sprzedaży aktywów.

Zarząd przygotował oraz przeanalizował prognozowane przepływy pieniężne oparte na pewnych hipotetycznych, ostrożnych założeniach, aby dokonać oceny zasadności założenia o kontynuacji działalności w obecnej sytuacji na rynku. Wspomniana analiza zakłada przyspieszenie spłat pewnych pożyczek, negatywny wpływ na przychód operacyjny netto, a także inne zrównoważone środki działania, które zarząd może powziąć w celu zmniejszenia ryzyka, włączając w to działalność inwestycyjną jak i wypłatę dywidendy.

Opierając się na analizie zarządu, bieżącej płynności Spółki i założeniach budżetowych, zarząd doszedł do wniosku, że nie istnieje istotna niepewność w odniesieniu do założenia kontynuacji działalności Spółki w dającej się przewidzieć przyszłości, to jest minimum kolejnych 12 miesięcy. Zarząd wskazuje, że trudno jest przewidzieć krótko-, średnio oraz długoterminowy wpływ na warunki makroekonomiczne, rynki finansowe oraz działalność Spółki, jednakże spodziewany wpływ może być istotny. Wnioski zarządu zostaną odpowiednio zaktualizowane i mogą ulegać zmianą.

6. Informacje na temat udzielonych kredytów, ze szczególnym uwzględnieniem jednostek powiązanych

Na dzień 31 marca 2022 r. Grupa nie posiadała żadnych długoterminowych kredytów udzielonych spółkom stowarzyszonym i współzależnym.

7. Informacje na temat udzielonych i otrzymanych gwarancji, ze szczególnym uwzględnieniem gwarancji udzielonych jednostkom powiązanym

W okresie trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2022 r. Grupa nie udzieliła żadnych gwarancji, których wartość jest znacząca.

Grupa nie udzieliła gwarancji na rzecz osób trzecich na dzień 31 marca 2022 r. oraz na dzień 31 marca 2021 r. Na dzień 31 marca 2022 r. gwarancje wynosiły 0 zł (0 euro).

Dodatkowo, Grupa udzieliła typowych gwarancji, w związku ze sprzedażą swoich aktywów ramach umów sprzedaży, a przekroczenie kosztów budowy jest gwarantowane przez zabezpieczenia w formie kredytów budowlanych. Ryzyko wiążące się z powyższymi poręczeniami i gwarancjami jest bardzo niskie.

W normalnym toku swojej działalności Grupa otrzymuje gwarancje od większości swoich najemców w celu zabezpieczenia płatności czynszu za wynajętą powierzchnię.

8. Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio znaczne pakiety akcji

Poniższa tabela przedstawia akcjonariuszy Spółki posiadających co najmniej 5% głosów na walnym zgromadzeniu Spółki na dzień 31 marca 2022 r.

Tabela została sporządzona na podstawie informacji uzyskanych bezpośrednio od akcjonariuszy lub podczas zapisów na nowe akcje i przedstawia strukturę akcjonariatu na dzień publikacji raportu:

					Zmiana liczby posiadanych akcji od 31
	Liczba akcji	% kapitału	Liczba głosów	%	grudnia 2021 r.
Akcjonariusz	(nie w tys.)	akcyjnego	(nie w tys.)	głosów	(nie w tys.)
GTC Dutch Holdings B.V.	247.461.591	43,10%	337.637.591	58,80%	Spadek o 51.113.500
Icona Securitization Opportunities Group S.A R.L. ¹	90.176.000	15,70%	0	0%	Wzrost o 90.176.000
GTC Holding Zártkörüen Müködö Részvénytársaság²	21.891.289	3,81%	21.891.289	3,81%	Bez zmian
OFE PZU Złota Jesień	49.874.400	8,69%	49.874.400	8,69%	Wzrost o 8.160.400
AVIVA OFE Aviva Santander	47.239.793	8,23%	47.239.793	8,23%	Wzrost o 9.500.000
Pozostali	117.612.049	20,47%	117.612.049	20,47%	Wzrost o 31.977.100
Razem	574.255.122	100,00%	574.255.122	100,00%	Wzrost o 88.700.000

¹ Spółka Icona Securitization Opportunities Group S.A R.L. ("Icona") posiada bezpośrednio 15,70% udziału w kapitale Spółki, z zastrzeżeniem, że wszystkie prawa głosu z posiadanych przez nich akcji zostały przeniesione na Dutch Holdings B.V, oraz że Icona udzieliła Dutch Holdings B.V pełnomocnictwa do praw głosu z posiadanych przez siebie akcji.

² posiada bezpośrednio 21.891.289 akcji Spółki oraz pośrednio przez GTC Dutch Holdings B.V. 337.637.591 akcji Spółki. Spółka GTC Dutch Holdings B.V. jest spółką w 100% kontrolowaną przez GTC Holding Zártkörüen Müködö Részvénytársaság.

9. Akcje GTC w posiadaniu członków zarządu i rady nadzorczej

AKCJE POSIADANE PRZEZ CZŁONKÓW ZARZĄDU

Poniższa tabela przedstawia akcje, które są własnością, bezpośrednio lub pośrednio, członków zarządu na dzień publikacji niniejszego Sprawozdania oraz zmiany w ich posiadaniu od daty publikacji ostatniego sprawozdania finansowego Grupy (raportu rocznego za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2021 r.) w dniu 6 kwietnia 2022 r.

Informacje przedstawione w tabeli zostały ujawnione na podstawie informacji uzyskanych od członków zarządu.

Imię i nazwisko	Liczba akcji na dzień 18 maja 2022 r. (nie w tys.)	Nominalna wartość akcji w PLN (nie w tys.)	Zmiana od 6 kwietnia 2022 r. (nie w tys.)
Zoltán Fekete	0	0	Bez zmian
Ariel Ferstman	5.240	524	Bez zmian
János Gárdai	0	0	Bez zmian
Pedja Petronijevic	0	0	Bez zmian
Razem	5.240	524

AKCJE POSIADANE PRZEZ CZŁONKÓW RADY NADZORCZEJ

Poniższa tabela przedstawia akcje, które są własnością, bezpośrednio lub pośrednio, członków rady nadzorczej na dzień publikacji niniejszego Sprawozdania oraz zmiany w ich posiadaniu od daty publikacji ostatniego sprawozdania finansowego Grupy (raportu rocznego za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2021 r.) w dniu 6 kwietnia 2022 r.

Informacje przedstawione w tabeli zostały ujawnione na podstawie informacji uzyskanych od członków rady nadzorczej.

	Liczba akcji na	Nominalna
	dzień 18 maja	wartość	Zmiana od
	2022 r.	akcji w PLN	6 kwietnia 2022 r.
Członek rady nadzorczej	(nie w tys.)	(nie w tys.)	(nie w tys.)
János Péter Bartha	0	0	Bez zmian
Lóránt Dudás	0	0	Bez zmian
Balázs Figura	0	0	Bez zmian
Mariusz Grendowicz	13.348	1.335	Bez zmian
Marcin Murawski	0	0	Bez zmian
Daniel Obajtek	0	0	Bez zmian
Gyula Nagy			Bez zmian
Bálint Szécsényi	0	0	Bez zmian
Bruno Vannini¹	0	0	Bez zmian
Razem	13.348	1.335

¹ Zmiana od 22 kwietnia 2022 r.

10. Znaczące transakcje z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż warunki rynkowe

Grupa nie zawierała żadnych znaczących transakcji z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż warunki rynkowe.

11. Trwające przed sądem lub organem publicznym istotne postępowania z udziałem Globe Trade Centre S.A. lub jej podmiotów zależnych

Nie ma żadnego istotnego postępowania ani postępowań zbiorowych przed sądem lub organem administracji publicznej z udziałem Globe Trade Centre S.A. lub jej podmiotów zależnych, których wartość zobowiązań lub roszczeń jest materialna.

GLOBE TRADE CENTRE S.A. NIEBADANE ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2022 ROKU WRAZ Z RAPORTEM NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA Z PRZEGLĄDU

Globe Trade Centre S.A. Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej na dzień 31 marca 2022 roku (w tysiącach PLN)

	Nota	31 marca 2022 (niebadane)	31 grudnia 2021 (badane)
AKTYWA
Aktywa trwałe
Nieruchomości inwestycyjne	8	10.789.971	10.305.692
Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową		126.981	124.193
Rzeczowe aktywa trwałe		36.731	36.032
Depozyty zablokowane	10	55.928	50.952
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego		17.912	17.413
Instrumenty pochodne	11	39.235	3.799
Pozostałe aktywa trwałe		735	750
		11.067.493	10.538.831
Pożyczki udzielone udziałowcowi niekontrolującemu	9	49.763	48.882
Aktywa trwałe razem		11.117.256	10.587.713

Aktywa obrotowe
Należności z tytułu dostaw i usług		35.647	28.337
Naliczone przychody		16.758	15.859
Należności od udziałowców	19	-	567.681
Należności z tytułu podatku VAT oraz innych podatków	12	8.109	13.600
Należności z tytułu podatku dochodowego		1.559	2.097
Przedpłaty, czynne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz pozostałe należności 17		78.706	52.962
Depozyty zablokowane krótkoterminowe	10	61.576	65.960
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty		1.291.460	402.300
		1.493.815	1.148.796

Aktywa przeznaczone do sprzedaży	16	20.955	1.343.029
		1.514.770	2.491.825

AKTYWA RAZEM		12.632.026	13.079.538

Globe Trade Centre S.A. Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej na dzień 31 marca 2022 roku (w tysiącach PLN)

	Nota	31 marca 2022	31 grudnia 2021
		(niebadane)	(badane)
PASYWA

Kapitał własny przypadający akcjonariuszom
jednostki dominującej
Kapitał podstawowy	19	57.426	48.556
Nadwyżka z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej	19	2.997.840	2.448.771
Niezarejestrowane podwyższenie kapitału zakładowego	19	-	557.939
Kapitał zapasowy		(213.563)	(213.563)
Efekt wyceny transakcji zabezpieczających		(106.871)	(137.379)
Różnice kursowe z przeliczenia		928.275	869.825
Zyski zatrzymane		1.556.775	1.487.794
		5.219.882	5.061.943
Udziały niekontrolujące	9	77.850	75.536
Kapitał własny razem		5.297.732	5.137.479

Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowa część kredytów, pożyczek
i obligacji	14	5.822.892	5.772.771
Zobowiązania z tytułu leasingu	15	190.176	178.305
Depozyty od najemców		55.928	50.952
Inne zobowiązania długoterminowe		11.603	11.158
Zobowiązania z tytułu płatności w formie akcji własnych		4.629	6.485
Instrumenty pochodne	11	183.941	178.195
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego		636.080	644.583
		6.905.249	6.842.449
Zobowiązania krótkoterminowe
Krótkoterminowa część kredytów i pożyczek oraz
obligacji	14	222.878	203.924
Krótkoterminowa część zobowiązań z tytułu leasingu	15	986	911
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz rezerwy	13	128.616	143.003
Depozyty od najemców		10.826	8.886
Zobowiązania z tytułu podatku VAT i innych podatków		8.477	10.220
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego		40.923	4.599
Instrumenty pochodne	11	6.811	12.331
Otrzymane zaliczki		8.928	3.606
		428.445	387.480
Zobowiązania związane	16	600	712.130
z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży
		429.045	1.099.610
PASYWA RAZEM		12.632.026	13.079.538

Globe Trade Centre S.A. Śródroczny skrócony skonsolidowany rachunek zysków i strat za okres trzech miesięcy zakończony dnia 31 marca 2022 roku (w tysiącach PLN)

	Nota	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2022 (niebadane)	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2021 (niebadane)

Przychody z tytułu wynajmu	5	144.874	127.308
Przychody z tytułu usług	5	48.302	42.049
Koszty usług	5	(53.057)	(44.406)
Zysk brutto z działalności operacyjnej		140.119	124.951
Koszty sprzedaży		(1.813)	(1.656)
Koszty administracyjne	6	(14.898)	(13.557)
Zysk/(Strata) z aktualizacji wartości	8	14.167	(12.089)
aktywów/ utrata wartości aktywów
Pozostałe przychody Pozostałe koszty		162 (3.076)	536 (814)
Zysk z działalności kontynuowanej przed opodatkowaniem i uwzględnieniem przychodów / (kosztów) finansowych		134.661	97.371
Zysk/(Strata) z tytułu różnic kursowych,
netto		(5.296)	(1.674)
Przychody finansowe		328	337
Koszty finansowe	7	(37.544)	(38.960)
Zysk przed opodatkowaniem		92.149	57.074
Podatek dochodowy	18	(21.734)	(17.667)
Zysk za okres		70.415	39.407

Przypadający:
Akcjonariuszom jednostki dominującej		68.981	38.303
Akcjonariuszom niekontrolującym	9	1.434	1.104
Podstawowy/rozwodniony zysk na jedną akcję (w PLN)	20	0,12	0,08

Globe Trade Centre S.A. Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów za okres trzech miesięcy zakończony dnia 31 marca 2022 roku (w tysiącach PLN)

	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca
	2022	2021
	(niebadane)	(niebadane)
Zysk za okres	70.415	39.407
Inne całkowite dochody netto niepodlegające przeklasyfikowaniu do zysku/(straty) w kolejnych okresach sprawozdawczych	-	-
Zysk/(strata) z wyceny transakcji zabezpieczających	36.544	(41.481)
Podatek dochodowy	(6.036)	2.848
Zysk/(strata) netto z wyceny transakcji zabezpieczających	30.508	(38.633)
Różnice kursowe z przeliczenia	59.330	44.188
Inne całkowite dochody netto podlegające przeklasyfikowaniu do zysku/(straty) w kolejnych okresach	89.838	5.555
sprawozdawczych
Całkowity zysk netto za okres	160.253	44.962
Przypadający:
Akcjonariuszom jednostki dominującej	157.939	43.072
Akcjonariuszom niekontrolującym	2.314	1.890

Globe Trade Centre S.A. Śródroczne skrócone skonsolidowane zestawienie zmian w kapitale własnym na dzień 31 marca 2022 roku (w tysiącach PLN)

	Kapitał podstawowy	Nadwyżka z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej	Niezarejestrowane podwyższenie kapitału zakładowego	Kapitał zapasowy	Efekt wyceny transakcji zabezpieczających	Różnice kursowe z przeliczenia	Zyski zatrzymane	Razem	Udziały niekontrolujące	Razem
Saldo na 1 stycznia 2022 roku	48.556	2.448.771	557.939	(213.563)	(137.379)	869.825	1.487.794	5.061.943	75.536	5.137.479
Inne całkowite dochody	-	-	-	-	30.508	58.450	-	88.958	880	89.838
Zysk za okres zakończony 31 marca 2022 roku	-	-	-	-	-	-	68.981	68.981	1.434	70.415
Całkowity dochód za okres	-	-	-	-	30.508	58.450	68.981	157.939	2.314	160.253
Zarejestrowane podwyższenie kapitału zakładowego	8.870	549.069	(557.939)	-	-	-	-	-	-	-
Saldo na 31 marca 2022 roku (niebadane)	57.426	2.997.840	-	(213.563)	(106.871)	928.275	1.556.775	5.219.882	77.850	5.297.732

	Kapitał podstawowy	Nadwyżka z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej	Niezarejestrowane podwyższenie kapitału zakładowego	Kapitał zapasowy	Efekt wyceny transakcji zabezpieczających	Różnice kursowe z przeliczenia	Zyski zatrzymane	Razem	Udziały niekontrolujące	Razem
Saldo na 1 stycznia 2021 roku	48.556	2.448.771	-	(213.563)	(50.722)	888.045	1.298.092	4.419.179	76.319	4.495.498
Inne całkowite dochody	-	-	-	-	(38.633)	43.402	-	4.769	786	5.555
Zysk za okres zakończony 31 marca 2021 roku	-	-	-	-	-	-	38.303	38.303	1.104	39.407
Całkowity dochód / (strata) za okres	-	-	-	-	(38.633)	43.402	38.303	43.072	1.890	44.962
Saldo na 31 marca 2021 roku (niebadane)	48.556	2.448.771	-	(213.563)	(89.355)	931.447	1.336.395	4.462.251	78.209	4.540.460

Globe Trade Centre S.A. Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych za okres trzech miesięcy zakończony dnia 31 marca 2022 roku (w tysiącach PLN)

		Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2022 (niebadane)	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2021 (niebadane)
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH
Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ:
Zysk przed opodatkowaniem		92.149	57.074
Korekty o pozycje: Strata/(zysk) z aktualizacji wartości aktywów/ utraty wartości aktywów oraz projektów pod zabudowę	8	(14.167)	12.089
mieszkaniową
Strata z tytułu różnic kursowych, netto		5.296	1.674
Przychody finansowe		(328)	(337)
Koszty finansowe	7	37.544	38.960
Strata/(Zysk) z tytułu transakcji opartych na płatnościach w formie akcji własnych	6	(1.919)	1.137
Amortyzacja		560	823
Środki pieniężne z działalności operacyjnej przed zmianami kapitału obrotowego		119.135	111.420
Zmiana stanu należności, czynnych rozliczeń międzyokresowych kosztów i innych aktywów
obrotowych		(9.445)	(9.426)
Zmiana stanu zaliczek otrzymanych		5.250	3.366
Zmiana depozytów od najemców		6.189	4.795
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych zobowiązań		(12.877)	(2.543)
Przepływy środków pieniężnych z działalności
operacyjnej		108.252	107.612
Podatek dochodowy zapłacony w okresie		(7.553)	(6.383)
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej		100.699	101.229
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ:
Wydatki na nieruchomości inwestycyjne oraz środki trwałe	8	(138.472)	(101.595)
Nabycie nieruchomości inwestycyjnych i gruntów	8	(232.912)	-
Sprzedaż gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową	16	4.963	-
Sprzedaż jednostek zależnych, pomniejszona o środki pieniężne w zbywanych spółkach	16	578.917	-
Otrzymane zaliczki na aktywa przeznaczone do sprzedaży	16	-	4.913
VAT/podatek od zakupu/sprzedaży nieruchomości
inwestycyjnych		5.615	5.900
Odsetki otrzymane		14	27
Środki pieniężne netto z/(wykorzystane w) działalności inwestycyjnej		218.125	(90.755)

Globe Trade Centre S.A. Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych za okres trzech miesięcy zakończony dnia 31 marca 2022 roku (w tysiącach PLN)

		Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2022 (niebadane)	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2021 (niebadane)
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ:
Wpływy z tytułu zaciągnięcia pożyczek i kredytów długoterminowych	14	1.998	472.595
Spłata pożyczek i kredytów długoterminowych	14	(15.532)	(508.707)
Odsetki zapłacone oraz inne opłaty związane z przedterminową spłatą kredytów Wpływy z tytułu podwyższenia kapitału, pomniejszone		(22.775)	(41.826)
o koszty emisji	1,19	556.821	-
Spłata zobowiązania z tytułu leasingu	15	(2.428)	(2.347)
Koszty pozyskania kredytów		-	(3.548)
Zmiana stanu depozytów zablokowanych krótkoterminowych		754	(5.145)
Środki pieniężne netto z/(wykorzystane w) działalności finansowej		518.838	(88.978)
Różnice kursowe z przeliczenia, netto		9.344	7.265
Zwiększenie/(zmniejszenie) stanu netto środków pieniężnych i ich ekwiwalentów		847.006	(71.239)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek roku		444.454	1.255.207
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu		1.291.460	1.183.968

Dla potrzeb sporządzenia rachunku przepływów pieniężnych na dzień 31 marca 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku, środki pieniężne oraz ich ekwiwalenty składają się z poniższych pozycji:

	31 marca	31 grudnia
	2022	2021
Środki pieniężne w banku oraz gotówka	1.291.460	402.300
Środki pieniężne w banku związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży	-	42.154
Środki pieniężne oraz ich ekwiwalenty	1.291.460	444.454
na koniec okresu

1. Podstawowa działalność

Globe Trade Centre S.A. ("Spółka", "GTC S.A." lub "GTC") wraz ze swoimi spółkami zależnymi ("Grupa GTC" lub "Grupa") jest międzynarodowym deweloperem i inwestorem. Spółka została zarejestrowana 19 grudnia 1996 roku w Warszawie. Siedziba Spółki mieści się w Warszawie, przy ul. Komitetu Obrony Robotników 45A. Spółka poprzez swoje jednostki zależne posiada udziały w spółkach nieruchomościowych o charakterze komercyjnym przede wszystkim w Polsce, na Węgrzech, w Bukareszcie, Belgradzie, Zagrzebiu oraz w Sofii. W działalności spółek należących do Grupy nie występuje sezonowość.

Na dzień 31 marca 2022 roku głównym akcjonariuszem Spółki jest spółka GTC Holding Zrt., która posiada bezpośrednio i pośrednio 269.352.880 akcji GTC S.A., uprawniających do 269.352.880 głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, stanowiących 46,91% kapitału akcyjnego Spółki i uprawniających do 46,91% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A. Jednakże, w oparciu o udzielone pełnomocnictwo na rzecz GTC Dutch Holdings B.V. ("GTC Dutch") przez Icona Securitization Opportunities Group S.A R.L. ("Icona"), GTC Holding Zrt., poprzez GTC Dutch, jest uprawnione do wykonywania prawa głosu z 90.176.000 akcji należących do spółki Icona. W rezultacie, GTC Holding Zrt. jest uprawnione do 359.528.880 głosów, reprezentujących 62,61% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A.

GTC Holding Zrt. posiada bezpośrednio 21.891.289 akcji Spółki, uprawniających do 21.891.289 głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A., stanowiących 3,81% kapitału zakładowego Spółki i uprawniających do 3,81% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A. oraz pośrednio (tj. poprzez GTC Dutch) posiada 247.461.591 akcji Spółki, stanowiących 43,10% kapitału zakładowego Spółki, uprawniającymi jednakże do 337.637.591 głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A., co stanowi 58,80% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki (włączając prawa głosu posiadane przez Icona).

Od 1 marca 2022 roku, Icona posiada bezpośrednio 90,176,000 akcji stanowiących 15,70% udziału w kapitale Spółki, z zastrzeżeniem, że wszystkie prawa głosu z posiadanych przez nich akcji zostały przeniesione na GTC Dutch Holdings B.V., oraz że Icona udzieliła GTC Dutch pełnomocnictwa do praw głosu z posiadanych przez siebie akcji. Ponadto, GTC Holding Zrt., GTC Dutch oraz Icona działają w porozumieniu na podstawie zawartej umowy dotyczącej wspólnej polityki wobec Spółki oraz wykonywania w uzgodniony sposób praw głosu w wybranych sprawach na zgromadzeniu akcjonariuszy Spółki.

ISTOTNE ZDARZENIA W OKRESIE SPRAWOZDAWCZYM:

W dniu 4 stycznia 2022 roku Krajowy Rejestr Sądowy dokonał rejestracji zmian w statucie Spółki w zakresie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki poprzez emisję akcji zwykłych na okaziciela serii O. W dniach 10-11 stycznia 2022 roku, Grupa ujęła wpływy z tytułu emisji akcji (w kwocie netto, pomniejszonej o koszty emisji) w kwocie 556,8 miliona PLN (120,4 miliona EUR).

W dniu 10 stycznia 2022 roku Spółka otrzymała od GTC Holding GTC Holding Zrt oraz GTC Dutch Holdings B.V. zawiadomienie o zmianie ogólnej liczby głosów w Spółce w wyniku emisji 88.700.000 akcji zwykłych serii O oraz rejestracji podwyższenia kapitału zakładowego. Przed w/w transakcją, GTC Holding Zrt posiadało łącznie 320.466.380 akcji Spółki uprawniających do wykonywania 320.466.380 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, stanowiących 66% kapitału zakładowego Spółki i 66% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu Spółki. Po w/w transakcji, GTC Holding Zrt posiada łącznie 359.528.880 akcji Spółki uprawniających do wykonywania 359.528.880 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, stanowiących 62,61% kapitału zakładowego Spółki i 62,61% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu Spółki.

W dniu 21 stycznia 2022 roku zarząd Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. ("GPW") podjął uchwałę w sprawie dopuszczenia i wprowadzenia do obrotu giełdowego na głównym rynku GPW 88.700.000 akcji zwykłych na okaziciela serii O Spółki o wartości nominalnej 0,10 (dziesięć groszy) każda, w której zarząd GPW stwierdził, że akcje serii O są dopuszczone do obrotu giełdowego na rynku podstawowym oraz postanowił wprowadzić je z dniem 26 stycznia 2022 roku.

W dniu 12 stycznia 2022 roku Grupa sfinalizowała transakcję sprzedaży serbskich spółek zależnych: Atlas Centar d.o.o. Beograd ("Atlas Centar"), Demo Invest d.o.o. Novi Beograd ("Demo Invest"), GTC BBC d.o.o. ("BBC"), GTC Business Park d.o.o. Beograd ("Business Park"), GTC Medjunarodni Razvoj Nekretnina d.o.o. Beograd ("GTC MRN") oraz Commercial and Residential Ventures d.o.o. Beograd ("CRV"), po spełnieniu warunków zawieszających określonych w umowie. Dalsze szczegóły opisano w nocie 16.

W dniu 13 stycznia 2022 roku GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki, nabyła od spółki powiązanej z udziałowcem większościowym Spółki 100% udziałów w holdingu G-Zeta DBRNT Kft. będącego właścicielem budynku biurowego nad brzegiem Dunaju o powierzchni 2.540 mkw. Cena zakupu wyniosła 7,7 miliona EUR.

W dniu 14 stycznia 2022 roku Spółka zawarła z Panem Yovavem Carmi (były Prezes Zarządu) porozumienie w zakresie rozwiązania umowy o pracę. Pan Carmi zrezygnował z zasiadania w zarządzie GTC oraz innych spółek zależnych.

W dniu 28 stycznia 2022 roku Pan Gyula Nagy zrezygnował z zasiadania w zarządzie GTC ze skutkiem natychmiastowym.

W dniu 4 lutego 2022 roku GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki, nabyła od spółki powiązanej z udziałowcem większościowym Spółki 100% udziałów w holdingu G-Epsilon PSZTSZR Kft. będącego właścicielem gruntu o powierzchni 25.330 mkw wraz z sześcioma budynkami. Cena zakupu wyniosła 9,9 miliona EUR. Po planowanej renowacji istniejących budynków, przewidywana powierzchnia najmu wyniesie 14.000 mkw w "zielonym" kompleksie biurowym klasy A.

W dniu 19 lutego 2022 roku Spółka otrzymała od GTC Dutch Holdings B.V. z siedzibą w Amsterdamie, Holandia ("Sprzedający") oraz Icona Securitization Opportunities Group S.à r.l. działającej w imieniu swojej struktury funduszowej Central European Investments z siedzibą w Luksemburgu, Wielkie Księstwo Luksemburga ("Kupujący"), zawiadomienie, że Sprzedający i Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży akcji ("PSPA") dotyczącą nabycia przez Kupującego od Sprzedającego 15,7% akcji w kapitale zakładowym Spółki. Jednakże, zgodnie z zawiadomieniem Kupujący i Sprzedający uzgodnili, że umowa wspólników stanowić będzie umowę o działaniu w porozumieniu w rozumieniu art. 87 ust. 1 pkt 5 i 6 w związku z art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych ("Ustawa o Ofercie Publicznej") w sprawie prowadzenia wspólnej polityki wobec Spółki oraz wykonywania prawa głosu w wybranych sprawach w uzgodniony sposób. Ponadto, zgodnie z umową przeniesienia Kupujący m.in. przeniesie na Sprzedającego prawa głosu z Akcji oraz udzieli pełnomocnictwa do wykonywania praw głosu z Akcji. Umowa przeniesienia wygasa w przypadku wykonania opcji kupna lub opcji sprzedaży zgodnie z umową opcji kupna i sprzedaży oraz/lub w przypadku istotnego naruszenia dokumentacji transakcyjnej. W dniu 1 marca 2022 roku Spółka otrzymała zawiadomienie o zakończeniu transakcji i Kupujący nabył 15,7% akcji w Spółce.

W wyniku Transakcji, Icona Securitization Opportunities Group S.à r.l. jest posiadaczem 90.176.000 akcji zwykłych na okaziciela Spółki, co stanowi 15,7% całkowitej liczby głosów na zgromadzeniu akcjonariuszy GTC, z zastrzeżeniem, że (i) wszystkie prawa głosu zostały przeniesione na Sprzedającego, oraz że (ii) Kupujący udziela Sprzedającemu Pełnomocnictwa w zakresie swoich Praw Głosu.

W wyniku realizacji Transakcji GTC Holding Zrt posiada łącznie 269.352.880 akcji Spółki, uprawniających do 269.352.880 głosów w Spółce, stanowiących 46,9% kapitału zakładowego Spółki i uprawniających do 46,9% ogólnej liczby głosów w Spółce, w tym:

bezpośrednio posiada 21.891.289 akcji Spółki, uprawniających do 21.891.289 głosów w Spółce, stanowiących 3,8% kapitału zakładowego Spółki i uprawniających do 3,8% ogólnej liczby głosów w Spółce; oraz
pośrednio (tj. poprzez GTC Dutch Holdings B.V.) posiada 247.461.591 akcji Spółki, uprawniających do 247.461.591 głosów w Spółce, stanowiących 43,1% kapitału zakładowego Spółki i uprawniających do 43,1% ogólnej liczby głosów w Spółce.

Od 1 marca 2022 roku GTC Holding Zrt, GTC Dutch Holdings B.V. oraz Icona Securitization Opportunities Group S.à r.l. działają w porozumieniu na podstawie zawartej umowy dotyczącej wspólnej polityki wobec Spółki oraz wykonywania w uzgodniony sposób praw głosu w wybranych sprawach na zgromadzeniu akcjonariuszy Spółki.

W dniu 17 marca 2022 roku rada nadzorcza Spółki powołała pana Zoltán Fekete na Prezesa zarządu Spółki, ze skutkiem natychmiastowym.

Wpływ sytuacji w Ukrainie na Grupę GTC

W dniu 24 lutego 2022 roku wywiązał się konflikt militarny po wkroczeniu rosyjskiej armii na teren Ukrainy. Na moment sporządzania niniejszego sprawozdania finansowego rozmiary konfliktu i jego długoterminowy wpływ są nieznane. Jednakże, te działania wywołały natychmiastową niestabilność na światowych rynkach i ich konsekwencje są spodziewane w stosunku do kosztów i dostępności energii oraz ich naturalnych źródeł, szczególnie w Europie. Rosja została objęta znacznymi sankcjami przez Unię Europejską. Na ten moment bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości, gdzie działają spółki Grupy jest wciąż nieznany. Na ten moment jednak nie ma przesłanek świadczących o zmianach w obszarze zawieranych transakcji, czy nastrojach kupujących oraz sprzedających. Na dzień 31 marca 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku, Grupa nie posiada żadnych aktywów na obszarach objętych konfliktem.

2. Podstawa sporządzenia sprawozdań finansowych

Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe za okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2022 roku zostało przygotowane zgodnie z MSR 34 "Śródroczna sprawozdawczość finansowa" zatwierdzonym przez UE.

Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania do publikacji, biorąc pod uwagę toczący się w UE proces wprowadzania standardów MSSF oraz prowadzoną przez Grupę działalność, w zakresie stosowanych przez Grupę zasad rachunkowości, MSSF, mające zastosowanie do niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, nie różnią się w sposób istotny od MSSF przyjętych przez Unię Europejską. Nowe standardy, które zostały opublikowane, ale jeszcze nie obowiązują w roku obrotowym rozpoczynającym się 1 stycznia 2022 roku, zostały zaprezentowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku (nota 6).

Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe nie obejmuje wszystkich informacji oraz ujawnień wymaganych w rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym i należy je czytać łącznie ze skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku, które zostało zatwierdzone do publikacji dnia 5 kwietnia 2022 roku. Śródroczny wynik finansowy nie jest wyznacznikiem dla określenia wyniku finansowego Grupy za cały rok obrotowy.

Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy jest prezentowane w PLN. Natomiast, walutą funkcjonalną GTC S.A. oraz większości jej spółek zależnych jest euro, ponieważ Grupa generuje oraz wydatkuje środki głównie w euro: 1) ceny (przychody z tytuły wynajmu) są denominowane w euro, a także 2) finansowanie jest w euro bądź zabezpieczone w stosunku do tej waluty za pomocą instrumentów pochodnych.

Sprawozdania finansowe tych spółek, sporządzone w ich walutach funkcjonalnych, są włączane do niniejszego śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, po przeliczeniu na walutę prezentacyjną PLN zgodnie z MSR 21. Aktywa oraz pasywa, poza składnikami kapitałów własnych, zostały przeliczone kursem z dnia bilansowego, natomiast pozycje rachunku zysków i strat – średnim kursem za okres. Powstałe różnice są odnoszone na kapitał i wykazywane oddzielnie jako "Różnice kursowe z przeliczenia" bez wpływu na wynik za bieżący okres.

2. Podstawa sporządzenia sprawozdań finansowych (ciąg dalszy)

Na dzień 31 marca 2022 roku kapitał obrotowy netto Grupy (zdefiniowany jako aktywa obrotowe pomniejszone o zobowiązania krótkoterminowe) wynosił 1.086 milionów PLN.

Zarząd przeanalizował harmonogram, charakter i skalę potencjalnych potrzeb finansowych poszczególnych spółek zależnych i uważa, że środki pieniężne posiadane na rachunkach bankowych, a także oczekiwane przepływy pieniężne z działalności operacyjnej będą wystarczające do sfinansowania przewidywanych potrzeb gotówkowych Grupy na potrzeby kapitału obrotowego, co najmniej przez kolejne dwanaście miesięcy od dnia bilansowego. W związku z tym, śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuacji działalności gospodarczej przez spółki Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości, przez co najmniej 12 miesięcy od dnia bilansowego.

3. Istotne zasady rachunkowości oraz nowe standardy, interpretacje, nowelizacje przyjęte przez Grupę

Zasady rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku (nota 7 do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2021 rok) poza zmianami do standardów, które weszły w życie od 1 stycznia 2022 roku:

Zmiany do MSSF 3 "Połączenia przedsięwzięć" opublikowane w maju 2020 roku zmiany do standardu mają na celu zaktualizowanie stosownych referencji do Założeń Koncepcyjnych w MSSF, nie wprowadzając zmian merytorycznych dla rachunkowości połączeń przedsiębiorstw.
Zmiany do MSR 16 "Rzeczowe aktywa trwałe" zmiana do MSR 16 wprowadza zakaz korygowania kosztu wytworzenia rzeczowych aktywów trwałych o kwoty uzyskane ze sprzedaży składników wyprodukowanych w okresie przygotowywania rzeczowych aktywów trwałych do rozpoczęcia funkcjonowania zgodnie z zamierzeniami kierownictwa. Zamiast tego jednostka rozpozna ww. przychody ze sprzedaży i powiązane z nimi koszty bezpośrednio w rachunku zysków i strat.
Zmiany do MSR 37 "Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe" zmiany do MSR 37 dostarczają wyjaśnień odnośnie do kosztów, które jednostka uwzględnia w analizie, czy umowa jest kontraktem rodzącym obciążenia.
Roczne zmiany do MSSF 2018 – 2020 - "Roczne zmiany MSSF 2018-2020" wprowadzają zmiany do standardów: MSSF 1 "Zastosowanie Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy", MSSF 9 "Instrumenty finansowe", MSR 41 "Rolnictwo" oraz do przykładów ilustrujących do MSSF 16 "Leasing". Poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny.

Grupa nie spodziewa się istotnego wpływu powyższych zmian na skonsolidowane sprawozdania finansowe.

Grupa nie przyjęła wcześniej niż to wymagane żadnych innych standardów, interpretacji, ani nowelizacji, które zostały wydane, lecz nie weszły w życie. Nie dokonano zmian danych porównawczych ani korekt błędów.

4. Inwestycje w jednostkach zależnych

Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje sprawozdanie finansowe Spółki oraz jej jednostek zależnych, wymienionych poniżej z uwzględnieniem bezpośredniego i pośredniego zaangażowania w tych jednostkach na koniec każdego okresu (poniższa tabela prezentuje efektywny udział):

Spółki zależne

	Jednostka		31 marca	31 grudnia
Nazwa	dominująca	Siedziba	2022 roku	2021 roku
GTC Konstancja Sp. z o.o. (1)	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Korona S.A.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Globis Poznań Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Aeropark Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Globis Wrocław Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Satellite Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Sterlinga Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Karkonoska Sp. z o.o. (1)	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Ortal Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Diego Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Francuska Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC UBP Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Pixel Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Moderna Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Centrum Handlowe Wilanów Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Management Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Corius Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Centrum Światowida Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Galeria CTWA Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Artico Sp. z o.o	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Hungary Real Estate Development Company PLtd. ("GTC Hungary")	GTC S.A.	Węgry	100%	100%
GTC Duna Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Váci út 81-85 Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Riverside Apartmanok Kft. (1)	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Centre Point I. Kft.	Váci út 81-85 Kft.	Węgry	100%	100%
Centre Point II. Kft.	Váci út 81-85 Kft.	Węgry	100%	100%
Spiral I. Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Albertfalva Üzletközpont Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%

(1) W trakcie likwidacji.

4.Inwestycje w jednostkach zależnych (ciąg dalszy)

Nazwa	Jednostka dominująca	Siedziba	31 marca 2022 roku	31 grudnia 2021 roku
GTC Metro Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Kompakt Land Kft	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
GTC White House Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
VRK Tower Kft	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
GTC Future Kft	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Globe Office Investments Kft	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Office Planet Kft (1)	GTC Hungary	Węgry	-	100%
GTC Investments Sp. z o.o.	GTC Hungary	Polska	100%	100%
GTC Univerzum Projekt Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
GTC Origine Investments Pltd ("GTC Origine")	GTC S.A.	Węgry	100%	100%
GTC HBK Project Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC VI188 Property Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC FOD Property Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
G-Delta Adrssy Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC KLZ 7-10 Kft	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC PSZTSZR Projekt Kft (2)	GTC Origine	Węgry	100%	-
GTC DBRNT Projekt Kft (2)	GTC Origine	Węgry	100%	-
GTC B41 d.o.o. (2)	GTC Origine	Węgry	100%	-
GTC Nekretnine Zagreb d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	100%	100%
Euro Structor d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	70%	70%
Marlera Golf LD d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	100%	100%
Nova Istra Idaeus d.o.o.	Marlera Golf LD d.o.o.	Chorwacja	100%	100%
GTC Matrix d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	100%	100%
GTC Seven Gardens d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	100%	100%
Towers International Property S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
Green Dream S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
Aurora Business Complex S.R.L	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
Cascade Building S.R.L	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
City Gate Bucharest S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
Venus Commercial Center S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
City Gate S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
City Rose Park SRL	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
Deco Intermed S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	66,7%	66,7%
GML American Regency Pipera S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	66,7%	66,7%

(1) Sprzedana.

(2) Nabyta (patrz nota 1)

4.Inwestycje w jednostkach zależnych (ciąg dalszy)

	Jednostka		31 marca	31 grudnia
Nazwa	dominująca	Siedziba	2022 roku	2021 roku
NRL EAD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
Advance Business Center EAD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
GTC Yuzhen Park EAD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
Dorado 1 EOOD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
GOC EAD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
GTC Flex EAD (2)	GTC S.A.	Bułgaria	100%	-
GTC Medj Razvoj Nekretnina d.o.o. Beograd (1)	GTC S.A.	Serbia	-	100%
GTC Business Park d.o.o. Beograd (1)	GTC S.A.	Serbia	-	100%
Commercial and Residential Ventures d.o.o. Beograd	GTC S.A.	Serbia	-	100%
Demo Invest d.o.o. Novi Beograd (1)	GTC S.A.	Serbia	-	100%
Atlas Centar d.o.o. Beograd (1)	GTC S.A.	Serbia	-	100%
Commercial Development d.o.o. Beograd	GTC S.A.	Serbia	100%	100%
Glamp d.o.o. Beograd	GTC S.A.	Serbia	100%	100%
GTC BBC d.o.o (1)	GTC S.A.	Serbia	-	100%
GTC Aurora Luxembourg S.A.	GTC S.A.	Luksemburg	100%	100%
Europort Investment (Cyprus) 1 Limited	GTC S.A.	Cypr	100%	100%

(1) Sprzedana (patrz nota 1)

(2) Nowoutworzona jednostka całkowicie zależna.

5. Analiza segmentowa

Przychody z tytuły wynajmu w poszczególnych sektorach prezentują się następująco:

	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2022 (niebadane)	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2021 (niebadane)
Przychody z tytułu wynajmu powierzchni biurowych	118.681	120.361
Przychody z tytułu wynajmu powierzchni w galeriach handlowych	74.495	48.996
Razem	193.176	169.357

Segmenty operacyjne są agregowane do segmentów sprawozdawczych, biorąc pod uwagę charakter działalności, rynki operacyjne i inne czynniki. GTC działa na sześciu kluczowych rynkach: w Polsce, na Węgrzech, Bukareszcie, Belgradzie, w Sofii oraz w Zagrzebiu. Segment Węgry obejmuje Budapeszt oraz Debreczyn (w sprawozdaniu za okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2021 roku był to jedynie Budapeszt).

Obecne segmenty operacyjne są podzielone na strefy geograficzne, które odzwierciedlają aktualny charakter struktury sprawozdawczości zarządczej:

a. Polska
b. Belgrad
c. Węgry
d. Bukareszt
e. Zagrzeb
f. Sofia
g. Pozostałe (w tym Luksemburg)

5. Analiza segmentowa (ciąg dalszy)

Poniższa tabela przedstawia analizę segmentową przychodów i kosztów z tytułu wynajmu za okres trzech miesięcy zakończony dnia 31 marca 2022 roku oraz 31 marca 2021 roku:

	2022	rok			2021 rok
Portfolio	Przychody	Koszty	Marża brutto	Przychody	Koszty	Marża brutto
Polska	79.819	(22.215)	57.604	65.319	(18.611)	46.708
Belgrad	13.557	(3.275)	10.282	36.708	(9.517)	27.191
Węgry	53.418	(13.918)	39.500	22.537	(5.505)	17.032
Bukareszt	12.914	(4.121)	8.793	19.758	(3.116)	16.642
Zagrzeb	16.457	(4.884)	11.573	13.780	(4.668)	9.112
Sofia	17.011	(4.644)	12.367	11.255	(2.989)	8.266
Razem	193.176	(53.057)	140.119	169.357	(44.406)	124.951

5. Analiza segmentowa (ciąg dalszy)

Analiza segmentowa aktywów i pasywów na dzień 31 marca 2022 roku została przedstawiona w tabeli poniżej:

	Nieruchomości	Środki pieniężne i depozyty	Inne	Aktywa razem	Kredyty, obligacje i leasing	Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	Inne	Zobowiązania razem
Polska	4.186.873	209.307	56.714	4.452.894	1.392.377	283.300	51.820	1.727.497
Belgrad	693.669	28.194	10.710	732.573	3.517	-	28.720	32.237
Węgry	3.423.398	107.589	91.915	3.622.902	1.240.761	85.294	58.314	1.384.369
Bukareszt	869.310	20.652	11.366	901.328	69.346	61.343	10.012	140.701
Zagrzeb	755.166	45.213	53.634	854.013	203.021	79.660	22.313	304.994
Sofia	894.248	22.634	5.457	922.339	-	40.049	21.792	61.841
Inne	147.936	-	251	148.187	-	-	600	600
Nieprzydzielone (*)	-	975.375	22.415	997.790	3.373.369	86.434	222.252	3.682.055
Razem	10.970.600	1.408.964	252.462	12.632.026	6.282.391	636.080	415.823	7.334.294

(*) Kredyty, obligacje i leasingi obejmują głównie obligacje wyemitowane przez GTC S.A., GTC Hungary oraz GTC Aurora Luxembourg.

Analiza segmentowa aktywów i pasywów na dzień 31 grudnia 2021 roku została przedstawiona w tabeli poniżej:

	Nieruchomości	Środki pieniężne i depozyty	Inne	Aktywa razem	Kredyty, obligacje i leasing	Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	Inne	Zobowiązania razem
Polska	4.134.065	199.844	34.292	4.368.201	1.379.572	274.612	70.113	1.724.297
Belgrad	1.756.396	86.018	17.757	1.860.171	671.940	13.798	42.112	727.850
Węgry	3.215.146	129.735	70.380	3.415.261	1.229.157	92.250	51.831	1.373.238
Bukareszt	860.304	49.421	5.745	915.470	70.858	60.077	18.053	148.988
Zagrzeb	749.794	28.714	52.364	830.872	201.012	78.153	19.644	298.809
Sofia	876.259	20.592	7.308	904.159	143	39.224	14.474	53.841
Inne	137.223	2.134	-	139.357	-	-	-	-
Nieprzydzielone (**)	-	72.209	573.838	646.047	3.322.653	100.267	192.116	3.615.036
Razem	11.729.187	588.667	761.684	13.079.538	6.875.335	658.381	408.343	7.942.059

(**) W pozostałych aktywach prezentowane są należności od udziałowców w kwocie 567.681 PLN. Kredyty, obligacje i leasingi obejmują głównie obligacje wyemitowane przez GTC S.A., GTC Hungary oraz

GTC Aurora Luxembourg.

6. Koszty administracyjne

Koszty administracyjne za okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2022 roku oraz 31 marca 2021 roku obejmują następujące kwoty:

	Okres trzech miesięcy	Okres trzech miesięcy
	zakończony 31 marca	zakończony 31 marca
	2022	2021
	(niebadane)	(niebadane)

Koszty administracyjne	16.817	12.420
Koszty (przychody) z tytułu transakcji
opartych na płatnościach w formie akcji	(1.919)	1.137
własnych
Razem	14.898	13.557

7. Koszty finansowe

Koszty finansowe za okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2022 roku oraz 31 marca 2021 roku obejmują następujące kwoty:

	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2022	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2021
	(niebadane)	(niebadane)
Koszty odsetkowe (dotyczące zobowiązań finansowych niewycenianych do wartości godziwej przez wynik finansowy), opłaty bankowe oraz pozostałe wydatki	32.868	34.629
Koszty odsetkowe związane ze zobowiązaniami z tytułu leasingu	2.109	2.216
Amortyzacja kosztów pozyskania długoterminowych kredytów, pożyczek oraz obligacji	2.567	2.115
Razem	37.544	38.960

Średnia stopa oprocentowania (włączając instrumenty zabezpieczające) kredytów w Grupie wynosiła 2,16% w skali roku na 31 marca 2022 roku (2,16% w skali roku na 31 grudnia 2021 roku.

8. Nieruchomości inwestycyjne

Do inwestycji w nieruchomości posiadanych przez Grupę zalicza się powierzchnie biurowe i centra handlowe, w tym także nieruchomości w budowie.

Na saldo inwestycji w nieruchomości składają się następujące kategorie:

	31 marca 2022	31 grudnia 2021

Ukończone nieruchomości inwestycyjne	9.542.026	8.876.745
Nieruchomości inwestycyjne w budowie	267.133	609.007
Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną	788.310	643.194
Prawo wieczystego użytkowania gruntów	192.502	176.746
Razem	10.789.971	10.305.692

8. Nieruchomości inwestycyjne (ciąg dalszy)

Zmiany stanu nieruchomości inwestycyjnych w okresach zakończonych dnia 31 marca 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku kształtowały się następująco:

	Prawo wieczystego użytkowania gruntów	Poziom 2	Poziom 3 (wartość godziwa)	Poziom 3 Wycena po koszcie	Razem

Wartość bilansowa na 1 stycznia 2021 roku	196.955	5.551.424	3.398.856	659.806	9.807.041
Skapitalizowane wydatki	-	73.494	201.285	93.499	368.278
Zakup ukończonych aktywów oraz gruntu	-	1.418.758	-	70.598	1.489.356
Aktualizacji wartości aktywów/utrata wartości aktywów	-	(58.973)	15.525	(9.614)	(53.062)
Amortyzacja prawa użytkowania wieczystego gruntów	(1.900)	-	-	-	(1.900)
Zaklasyfikowanie jako aktywa przeznaczone do sprzedaży	(17.009)	-	(1.218.413)	(6.175)	(1.241.597)
Zaklasyfikowane do gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową	-	-	-	(25.121)	(25.121)
Zaklasyfikowanie do aktywów przeznaczonych na własny użytek, netto	-	(5.718)	-	-	(5.718)
Sprzedaż gruntu	-	-	-	(2.718)	(2.718)
Zmniejszenie	(3.403)	-	-	-	(3.403)
Efekt różnic kursowych z przeliczenia	2.103	(7.849)	(18.361)	(1.357)	(25.464)
Wartość bilansowa na	176.746	6.971.136	2.378.892	778.918	10.305.692
31 grudnia 2021 roku
Skapitalizowane wydatki	-	14.967	17.104	69.768	101.839
Zakup ukończonych aktywów oraz gruntu	-	37.137	-	203.083	240.220
Reklasyfikacja (1)	-	521.080	(521.080)	-	-
Aktualizacji wartości aktywów/utrata wartości aktywów	-	(12.165)	26.517	(587)	13.765
Przedpłaty dot. prawa do
użytkowania gruntów w	(3.252)	-	-	-	(3.252)
użytkowaniu wieczystym
Amortyzacja prawa użytkowania wieczystego gruntów	(907)	-	-	-	(907)
Zaklasyfikowanie jako aktywa	-	-	-	(6.295)	(6.295)
przeznaczone do sprzedaży
Zwiększenie	18.238	-	-	-	18.238
Efekt różnic kursowych z przeliczenia	1.677	80.717	27.721	10.556	120.671
Wartość bilansowa na 31 marca 2022 roku	192.502	7.612.872	1.929.154	1.055.443	10.789.971

(1) W pierwszym kwartale 2022 roku ukończony został budynek Pillar na Węgrzech – reklasyfikacja do poziomu drugiego wartości godziwej.

8. Nieruchomości inwestycyjne (ciąg dalszy)

Aktualizacja wartości godziwej oraz utrata wartości kształtowały się następująco:

	Okres trzech miesięcy	Okres trzech miesięcy
	zakończony	zakończony
	31 marca	31 marca
	2022	2021
	(niebadane)	(niebadane)
Aktualizacja do wartości godziwej ukończonych nieruchomości inwestycyjnych	14.437	(14.718)
Aktualizacja do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych w budowie	144	3.663
Odwrócenie odpisu/(odpis z tytułu utraty wartości)	(816)	(232)
Łączna wartość aktualizacji wartości
godziwej / (odpisów z tytułu utraty wartości) nieruchomości inwestycyjnych	13.765	(11.287)
Aktualizacja do wartości godziwej/(odpis z tytułu utraty wartości) aktywów przeznaczonych do sprzedaży	1.359	-
Amortyzacja prawa wieczystego użytkowania gruntów (w tym gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową)	(957)	(802)
Razem	14.167	(12.089)

Uzgodnienie pomiędzy kwotą skapitalizowanych wydatków oraz kwotą wydatków prezentowaną w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych:

	Okres trzech miesięcy zakończony	Okres trzech miesięcy zakończony
	31 marca	31 marca
	2022	2021
Skapitalizowane wydatki	(niebadane) 342.059	(niebadane) 58.981
Zmiana w zobowiązaniach handlowych oraz rezerwach	2.465	24.580
Zmiana w należnościach handlowych	26.860	17.801
Zakup rzeczowych aktywów trwałych	-	233
Wydatki na nieruchomości inwestycyjne oraz rzeczowe aktywa trwałe zgodnie ze sprawozdaniem z przepływów pieniężnych	371.384	101.595

8. Nieruchomości inwestycyjne (ciąg dalszy)

Ukończone nieruchomości inwestycyjne są wyceniane przy użyciu metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych.

Założenia użyte przy wycenach ukończonych projektów na dzień 31 marca 2022 roku wyglądają następująco:

Kraj	Wartość księgowa	GLA w tysiącach	Poziom wynajęcia	Aktualna stawka czynszu	ERV (*)	Poziom wartości godziwej	Średnia stopa kapitalizacji (yield)**
	PLN tys.	mkw	%	PLN/mkw	PLN/mkw		%
Polska (nieruchomości handlowe)	2.061.058	113	95%	94,8	95,7	2	6,0%
Polska (nieruchomości biurowe)	1.738.355	196	86%	65,7	65,7	2	7,7%
Belgrad (nieruchomości handlowe)	421.982	35	97%	85,1	103,1	3	8,1%
Budapeszt (nieruchomości biurowe)	2.912.805	223	98%	72,2	72,2	2	6,5%
Budapeszt (nieruchomości handlowe)	100.494	6	90%	80,5	85,1	2	5,6%
Bukareszt (nieruchomości biurowe)	800.160	67	66%	87,0	82,8	2	5,7%
Zagrzeb (nieruchomości handlowe)	397.324	28	99%	101,8	100,4	3	8,4%
Zagrzeb (nieruchomości biurowe)	289.613	28	97%	70,3	68,0	3	8,0%
Sofia (nieruchomości biurowe)	445.710	44	84%	66,6	68,5	3	6,7%
Sofia (nieruchomości handlowe)	374.525	23	95%	91,6	108,2	3	6,4%
Razem	9.542.026	763	91%	77,2	78,2		6,7%

(*) ERV- Estimated Rent Value (wartość czynszu na otwartym rynku, za którą nieruchomość, przy racjonalnych założeniach, może być osiągalna bazując na cechach

charakterystycznych jak stan nieruchomości, wyposażenie, lokalizacja oraz warunki panujące na lokalnym rynku).

(**) Średnia stopa kapitalizacji została wyliczona jako iloraz obowiązującego czynszu oraz wartości godziwej.

8. Nieruchomości inwestycyjne (ciąg dalszy)

Założenia użyte w wycenie wartości godziwej ukończonych aktywów na dzień 31 grudnia 2021 roku przedstawiono poniżej:

Kraj	Wartość księgowa	GLA w tysiącach	Poziom wynajęcia	Aktualna stawka czynszu	ERV (*)	Poziom wartości godziwej	Średnia stopa kapitalizacji (yield)**
	PLN tys.	mkw	%	PLN/mkw	PLN/mkw		%
Polska (nieruchomości handlowe)	2.037.532	113	94%	95,0	94,5	2	6,0%
Polska (nieruchomości biurowe)	1.718.515	196	87%	64,9	64,9	2	7,7%
Belgrad (nieruchomości handlowe)	417.166	35	96%	82,2	101,9	3	7,9%
Budapeszt (nieruchomości biurowe)	2.324.707	192	97%	70,8	70,8	2	6,7%
Budapeszt (nieruchomości handlowe)	99.347	6	90%	79,5	84,0	2	5,6%
Bukareszt (nieruchomości biurowe)	791.028	67	66%	83,1	81,8	2	5,6%
Zagrzeb (nieruchomości handlowe)	392.789	28	99%	97,3	99,1	3	8,2%
Zagrzeb (nieruchomości biurowe)	284.786	28	92%	66,7	67,1	3	7,3%
Sofia (nieruchomości biurowe)	440.623	44	84%	66,2	67,6	3	6,7%
Sofia (nieruchomości handlowe)	370.252	23	96%	90,0	106,9	3	6,4%
Razem	8.876.745	732	90%	75,4	77,2		6,7%

(*) ERV- Estimated Rent Value (wartość czynszu na otwartym rynku, za którą nieruchomość, przy racjonalnych założeniach, może być osiągalna bazując na cechach

charakterystycznych jak stan nieruchomości, wyposażenie, lokalizacja oraz warunki panujące na lokalnym rynku).

(**) Średnia stopa kapitalizacji została wyliczona jako iloraz obowiązującego czynszu oraz wartości godziwej.

8. Nieruchomości inwestycyjne (ciąg dalszy)

Informacje dotyczące nieruchomości inwestycyjnych w budowie na dzień 31 marca 2022 roku zostały zaprezentowane poniżej:

		Szacowana powierzchnia
	Wartość księgowa	(GLA)
	PLN tys.	tys. mkw.
Budapeszt (PSZTSZR)	87.327	15
Belgrad (GTC X)	111.144	17
Zagrzeb (Matrix C)	16.423	11
Sofia (Sofia Tower 2)	52.239	8
Razem	267.133	51

Informacje dotyczące nieruchomości inwestycyjnych w budowie na dzień 31 grudnia 2021 roku zostały zaprezentowane poniżej:

	Wartość księgowa	Szacowana powierzchnia (GLA)
	PLN tys.	tys. mkw.
Budapeszt (Pillar)	473.278	29
Belgrad (GTC X)	91.763	17
Sofia (Sofia Tower 2)	43.966	8
Razem	609.007	54

8. Nieruchomości inwestycyjne (ciąg dalszy)

Informacje dotyczące wyceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę komercyjną na dzień 31 marca 2022 roku oraz na dzień 31 grudnia 2021 roku przedstawiono poniżej:

	31 marca 2022	31 grudnia 2021

Polska	181.517	179.409
Węgry	292.163	287.444
Rumunia	33.889	33.116
Bułgaria	21.774	21.419
Chorwacja	48.395	62.616
Razem	577.738	584.004

Informacje dotyczące wartości księgowej gruntów przeznaczonych pod nieruchomości inwestycyjne (w perspektywie długoterminowej - bez aktualnego planu budowy) na dzień 31 marca 2022 roku oraz na dzień 31 grudnia 2021 roku zostały zaprezentowane poniżej:

	31 marca 2022 roku	31 grudnia 2021 roku

Polska	37.955	43.782
Serbia	157.031	-
Węgry	15.586	15.408
Razem	210.572	59.190
Łączna suma	788.310	643.194

9. Udziały niekontrolujące

Spółka zależna spółki, która posiada Avenue Mall (Euro Structor d.o.o.), udzieliła w 2018 roku swoim akcjonariuszom pożyczki proporcjonalnej do ich udziałów w spółce zależnej. Kwota główna pożyczki i odsetki zostaną spłacone do 30 grudnia 2026 roku. W przypadku podjęcia przez Euro Structor uchwały o wypłacie dywidendy, Euro Structor ma prawo do potrącenia dywidendy z kwoty niespłaconej pożyczki. W przypadku, gdy akcjonariusz zamierza sprzedać swój udział w Euro Structor, pożyczka będzie spłacona w momencie sprzedaży.

Podsumowanie informacji finansowej odnośnie istotnych udziałów niekontrolujących na dzień 31 marca 2022 roku zostało przedstawione poniżej:

	Avenue Mall	Pozostałe projekty	Razem
Udziały niekontrolujące – udział w kapitale	112.977	(35.127)	77.850
Pożyczki otrzymane od udziałowców niekontrolujących	-	39.649	39.649
Pożyczki udzielone udziałowcom niekontrolującym	(49.763)	-	(49.763)
Razem na 31 marca 2022	63.214	4.522	67.736
(niebadane)
Udziały niekontrolujące - udział w zysku (stracie)	1.693	(259)	1.434

10. Depozyty krótkoterminowe

Saldo depozytów zablokowanych pozostało na zbliżonym poziomie i wynosiło 117.504 PLN na 31 marca 2022 roku w porównaniu do 116.912 PLN na 31 grudnia 2021 roku.

Depozyty zablokowane obejmują depozyty związane z umowami kredytowymi oraz innymi zobowiązaniami umownymi i mogą być przeznaczone wyłącznie na działalność operacyjną zgodnie z odpowiednimi umowami.

Depozyty zablokowane związane ze zobowiązaniami umownymi obejmują głównie rachunek depozytowy najemców, rachunek zabezpieczający, rachunki nakładów inwestycyjnych oraz depozyty trzymane w celu uregulowania zobowiązań umownych związanych z budową tego projektu.

11. Instrumenty pochodne

Grupa utrzymuje instrumenty pochodne (IRS, CAP-y oraz SWAP-y walutowo-procentowe) celem zabezpieczenia przed wahaniami stóp procentowych oraz kursów walut. Instrumenty te zabezpieczają wysokość oprocentowania od kredytów przez okres od 2 do 5 lat.

Zmiany w instrumentach pochodnych za okresy zakończone 31 marca 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku przedstawiały się następująco:

	31 marca	31 grudnia
	2022 roku	2021 roku
Wartość godziwa na początek roku	(186.727)	(88.881)

Ujęte w pozostałych całkowitych dochodach (*)	36.544	(92.974)
Ujęte w rachunku zysków i strat (**)	601	(8.409)
Reklasyfikacja do zobowiązań związanych z	-	3.923
aktywami przeznaczonymi do sprzedaży
Efekt różnic kursowych z przeliczenia	(1.935)	(386)
Wartość godziwa na koniec roku	(151.517)	(186.727)

(*) Spadek spowodowany przede wszystkim przez kontrakty IRS związane z kredytami bankowymi.

(**) Zysk kompensuje straty z tytułu różnic kursowych dotyczących obligacji w walutach PLN oraz HUF.

Instrumenty pochodne są wyceniane na dzień bilansowy w wartości godziwej. Wycena instrumentów zabezpieczających jest na poziomie 2 w hierarchii wartości godziwej.

Wartość godziwa instrumentów pochodnych jest oparta o dane z powszechnie dostępnych źródeł.

12. Należności z tytułu podatku VAT oraz innych podatków

VAT i inne należności z tytułu podatków stanowią VAT należny z tytułu nabycia aktywów oraz z tytułu działalności budowlanej.

Saldo należności z tytułu podatku VAT oraz innych podatków zmniejszyło się z 13.600 PLN na dzień 31 grudnia 2021 roku do 8.109 PLN na dzień 31 marca 2022 roku.

13. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz rezerwy

Saldo zobowiązań z tytuły dostaw i usług oraz rezerwy zmniejszyło się z 143.003 PLN do 128.616 PLN w okresie trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2022 roku.

Większość zobowiązań dotyczy zobowiązań z tytułu działalności inwestycyjnej.

14. Długoterminowe kredyty i pożyczki oraz obligacje

	31 marca 2022 roku	31 grudnia 2021 roku
Obligacje seria 2022-2023 (Polska) (PLGTC0000318)	223.920	221.535
"Zielone obligacje" 2027-2030 (HU0000360102)	500.037	493.924
"Zielone obligacje" 2028-2031 (HU0000360284)	249.314	248.625
"Zielone obligacje" 2026 (XS2356039268)	2.355.173	2.314.708
Obligacje seria 0422 (PLGTC0000292)	44.711	43.786
Kredyt Santander (Globis Poznań)	75.207	75.076
Kredyt Santander (Pixel)	87.648	87.440
Kredyt Santander (Globis Wrocław)	95.381	95.092
Kredyt Berlin Hyp (Corius)	44.199	43.694
Kredyt Pekao (Sterlinga)	67.373	67.211
Kredyt PKO BP (Artico)	61.464	61.347
Kredyt Erste and Raiffeisen (Galeria Jurajska)	530.529	530.081
Kredyt Berlin Hyp (UBP)	192.265	191.072
Kredyt Santander (Francuska)	85.866	85.664
Kredyt OTP (Centre Point)	220.580	220.136
Kredyt UniCredit Bank (Pillar)	238.487	233.774
Kredyt OTP (Duna)	171.054	170.712
Kredyt Erste (HBK)	50.131	49.559
Kredyt Erste (Váci Greens D)	112.823	112.401
Kredyt OTP (Ericsson//evosoft Hungary)	372.200	367.952
Kredyt Erste (V188)	75.487	74.625
Kredyt Zagrabecka Banka (Avenue Mall Zagrzeb)	197.731	195.475
Pożyczki od udziałowców niekontrolujących	39.649	40.291
Odroczone koszty pozyskania finansowania	(45.459)	(47.485)
Razem	6.045.770	5.976.695

Podział na część krótko- i długoterminową długoterminowych kredytów, pożyczek oraz obligacji został przedstawiony poniżej.

	31 marca 2022 roku	31 grudnia 2021 roku
Część krótkoterminowa długoterminowych kredytów, pożyczek i obligacji:
Obligacje seria 2022-2023 (Polska) (PLGTC0000318)	77.255	74.869
"Zielone obligacje" 2027-2030 (HU0000360102)	1.582	332
"Zielone obligacje" 2028-2031 (HU0000360284)	84	1.826
"Zielone obligacje" 2026 (XS2356039268)	40.620	27.219
Obligacje seria 0422 (PLGTC0000292)	44.711	43.786
Kredyt Santander (Globis Poznań)	2.926	2.893
Kredyt Santander (Pixel)	3.210	3.174
Kredyt Berlin Hyp (UBP)	4.048	4.001
Kredyt Erste and Raiffeisen (Galeria Jurajska)	22.681	22.422
Kredyt Santander (Globis Wrocław)	3.224	3.187
Kredyt Pekao (Sterlinga)	2.443	2.415
Kredyt PKO BP (Artico)	2.373	2.346
Kredyt Santander (Francuska)	3.145	3.109
Kredyt OTP (Centre Point)	8.407	8.311
Kredyt OTP (Duna)	6.518	6.444
Kredyt Erste (Váci Greens D)	3.489	3.450
Kredyt UniCredit Bank (Pillar)	2.089	-
Odroczone koszty pozyskania finansowania	(5.927)	(5.860)
Razem	222.878	203.924

		31 marca 2022 roku 31 grudnia 2021 roku
Część długoterminowa długoterminowych kredytów,
pożyczek i obligacji:
Obligacje seria 2022-2023 (Polska) (PLGTC0000318)	146.665	146.666
"Zielone obligacje" seria 2027-2030 (HU0000360102)	498.455	493.592
"Zielone obligacje" 2028-2031 (HU0000360284)	249.230	246.799
"Zielone obligacje" 2026 (XS2356039268)	2.314.553	2.287.489
Kredyt Santander (Globis Poznań)	72.281	72.183
Kredyt Santander (Pixel)	84.438	84.266
Kredyt Santander (Globis Wrocław)	92.157	91.905
Kredyt Berlin Hyp (Corius)	44.199	43.694
Kredyt Pekao (Sterlinga)	64.930	64.796
Kredyt PKO BP (Artico)	59.091	59.001
Kredyt Erste and Raiffeisen (Galeria Jurajska)	507.848	507.659
Kredyt Berlin Hyp (UBP)	188.217	187.071
Kredyt Santander (Francuska)	82.721	82.555
Kredyt OTP (Centre Point)	212.173	211.825
Kredyt OTP (Duna)	164.536	164.268
Kredyt Erste (HBK)	50.131	49.559
Kredyt Erste (Váci Greens D)	109.334	108.951
Kredyt OTP (Ericsson/evosoft Hungary)	372.200	367.952
Kredyt Erste (V188)	75.487	74.625
Kredyt UniCredit Bank (Pillar)	236.398	233.774
Kredyt Zagrabecka Banka (Avenue Mall Zagrzeb)	197.731	195.475
Pożyczki od udziałowców niekontrolujących	39.649	40.291
Odroczone koszty pozyskania finansowania	(39.532)	(41.625)
Razem	5.822.892	5.772.771

Jako zabezpieczenie kredytów bankowych ustanowiona została hipoteka oraz depozyty zabezpieczające na składnikach aktywów łącznie z cesją związanych z nimi należności oraz cesją praw z polis ubezpieczeniowych.

W umowach finansowania zawartych z bankami, Grupa zobowiązuje się do dotrzymania wymaganych przez nie określonych warunków kredytowych. Główne warunki to: utrzymanie wskaźnika wartości kredytu do wartości zabezpieczenia (Loan-to-Value, "LTV") i wskaźnika Obsługi Zadłużenia (Debt Service Coverage Ratio) przez spółkę będącą właścicielem projektu.

Ponadto, wszystkie nieruchomości inwestycyjne i nieruchomości inwestycyjne w trakcie budowy, które były finansowane przez pożyczkodawcę zostały przyjęte pod zastaw długoterminowych kredytów udzielonych przez banki. Jeżeli nie wspomniano inaczej, wartość godziwa zastawionych aktywów przekracza wartość bilansową zaciągniętych kredytów i pożyczek związanych z tymi aktywami.

Obligacje (2022-2023) są denominowane w PLN. "Zielone obligacje" (2027-2030) oraz "zielone obligacje" (2028-2031) są denominowane w HUF. Wszystkie inne kredyty bankowe i obligacje są denominowane w EUR.

Na dzień 31 marca 2022 roku Grupa spełnia kowenanty finansowe określone w umowach kredytowych oraz warunkach emisji obligacji.

Zmiany w długoterminowych kredytach i pożyczkach oraz obligacjach za okresy zakończone 31 marca 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku przedstawiały się następująco:

	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2022	Rok zakończony 31 grudnia 2021
Saldo na początek okresu (bez uwzględnienia odroczonych kosztów zadłużenia)	6.024.180	5.852.167
Wypłaty	1.998	3.224.904
Spłaty	(15.532)	(2.673.404)
Reklasyfikowane do zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży	-	(663.615)
Kredyt bankowy związany z nabyciem GTC Univerzum Projekt Kft.	-	263.366
Zmiana naliczonych odsetek	14.829	29.830
Różnice kursowe	65.754	(9.068)
Saldo na koniec okresu (bez uwzględnienia odroczonych kosztów zadłużenia)	6.091.229	6.024.180

Spłata długoterminowego zadłużenia kształtuje się następująco (w milionach PLN) (kwoty nie są dyskontowane):

	31 marca	31 grudnia
	2022 roku	2021 roku
Pierwszy rok (*)	310	580(**)
Drugi rok	426	676
Trzeci rok	763	452
Czwarty rok	384	658
Piąty rok	3.598	3.750
Kolejne okresy	1.082	1.078
Razem:	6.563	7.194

(*) Podlegające spłacie w ciągu roku od daty bilansowej.

(**) Włączając 248 milionów PLN (54 milionów EUR) zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży.

15. Zobowiązania z tytułu leasingu oraz prawo użytkowania gruntów

Zobowiązania z tytułu leasingu obejmują opłaty leasingowe za grunty w wieczystym użytkowaniu gruntów pod nieruchomości inwestycyjne (ukończone, w budowie i grunty) oraz grunty mieszkaniowe.

Prawa użytkowania wieczystego gruntów na dzień 31 marca 2022 roku przedstawiały się następująco:

	Ukończone nieruchomości	Grunty przeznaczone pod zabudowę	Grunty przeznaczone pod zabudowę	Rzeczowe
Kraj	inwestycyjne	komercyjną	mieszkaniową	aktywa trwałe	Razem
Polska	59.920	99.368	-	-	159.288
Rumunia	29.697	-	-	-	29.697
Serbia	-	3.517	-	-	3.517
Chorwacja	-	-	5.085	-	5.085
Węgry	-	-	-	312	312
Saldo na 31 marca 2022 roku (niebadane)	89.617	102.885	5.085	312	197.899

Prawa użytkowania wieczystego gruntów na dzień 31 grudnia 2021 roku przedstawiały się następująco:

Kraj	Ukończone nieruchomości inwestycyjne	Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną	Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową	Rzeczowe aktywa trwałe	Razem
Polska	49.352	96.826	-	-	146.178
Rumunia	30.568	-	-	-	30.568
Chorwacja	-	-	5.069	-	5.069
Bułgaria	-	-	-	23	23
Węgry	-	-	-	170	170
Saldo na 31 grudnia 2021 (badane)	79.920	96.826	5.069	193	182.008

15. Zobowiązania z tytułu leasingu oraz prawo użytkowania gruntów (ciąg dalszy)

Zobowiązania z tytułu leasingu na dzień 31 marca 2022 roku przedstawiały się następująco:

Kraj	Ukończone nieruchomości inwestycyjne	Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną	Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową	Rzeczowe aktywa trwałe	Razem	Średnia stopa dyskontowa
Polska	59.920	92.524	-	-	152.444	4,2%
Rumunia	29.697	-	-	-	29.697	5,7%
Serbia	-	3.517	-	-	3.517	7,6%
Chorwacja	-	-	5.290	-	5.290	4,4%
Węgry	-	-	-	214	214	3,9%
Saldo na
31 marca 2022 roku (niebadane)	89.617	96.041	5.290	214	191.162

Zobowiązania z tytułu leasingu na dzień 31 grudnia 2021 roku przedstawiały się następująco:

Kraj	Ukończone nieruchomości inwestycyjne	Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną	Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową	Rzeczowe aktywa trwałe	Razem	Średnia stopa dyskontowa
Polska	49.352	93.546	-	-	142.898	4,2%
Rumunia	30.568	-	-	-	30.568	5,7%
Chorwacja	-	-	5.538	-	5.538	4,4%
Bułgaria	-	-	-	138	138	4,5%
Węgry	-	-	-	74	74	3,9%
Saldo na 31 grudnia 2021 (badane)	79.920	93.546	5.538	212	179.216

15. Zobowiązania z tytułu leasingu oraz prawo użytkowania gruntów (ciąg dalszy)

Zobowiązania z tytułu leasingu zostały zdyskontowane przy użyciu stóp dyskontowych mających zastosowanie do długoterminowych pożyczek w walutach lokalnych w krajach, w których znajdują się aktywa.

Zmiany wartości prawa użytkowania gruntów za okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2022 roku oraz za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku przedstawiały się następująco:

	2022	2021

Saldo na początek okresu	182.008	203.162
Rozpoznanie/(wyksięgowanie) aktywów z tytułu prawa do użytkowania środków trwałych	139	-
Rozpoznanie/(wyksięgowanie) aktywów z tytułu prawa do użytkowania gruntów w użytkowaniu wieczystym	18.238	(3.403)
Amortyzacja prawa do użytkowania wieczystego gruntów	(967)	(2.425)
Wcześniejsza wpłata opłat z tytułu prawa do użytkowania gruntów będących w użytkowaniu wieczystym	(3.252)	-
Reklasyfikacja do aktywów przeznaczonych do sprzedaży	-	(17.009)
Różnice kursowe	1.733	1.683
Saldo na koniec okresu	197.899	182.008

Zmiany w zobowiązaniach z tytułu leasingu za okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2022 roku oraz za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku przedstawiały się następująco:

	2022	2021

Saldo na początek okresu	179.216	198.685
Rozpoznanie/(wyksięgowanie) zobowiązań z tytułu leasingu dla środków trwałych	139	-
Rozpoznanie/(wyksięgowanie) zobowiązań z tytułu leasingu dla gruntów w użytkowaniu wieczystym	18.238	(3.403)
Płatności z tyt. użytkowania wieczystego	(2.428)	(2.357)
Zmiana stanu rezerw	(1.656)	4.430
Zmiana naliczonych odsetek	(2.604)	(3.005)
Reklasyfikacja do zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży	-	(17.009)
Różnice kursowe	257	1.875
Saldo na koniec okresu	191.162	179.216

16. Aktywa przeznaczone do sprzedaży oraz zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży

Aktywa przeznaczone do sprzedaży na dzień 31 marca 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku przedstawiały się następująco:

	31 marca 2022 roku	31 grudnia 2021 roku
Ukończone nieruchomości inwestycyjne (biurowe) w Serbii	-	1.323.779
Grunt w Polsce	11.501	-
Grunt w Rumunii	3.164	13.030
Grunt w Chorwacji	6.290	6.220
Razem	20.955	1.343.029

Zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży na dzień 31 marca 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku przedstawiały się następująco:

	31 marca	31 grudnia
	2022 roku	2021 roku
Ukończone nieruchomości inwestycyjne (biurowe) w Serbii	-	706.563
Grunt w Rumunii	-	4.967
Grunt w Chorwacji	600	600
Razem	600	712.130

Istotny spadek salda aktywów przeznaczonych do sprzedaży oraz zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży jest związany z zakończoną sprzedażą spółek zlokalizowanych w Serbii (szczegóły opisano w nocie 1) oraz sprzedażą gruntu w Rumunii. Spółki w Serbii zostały sprzedane za kwotę 578.917 PLN (wyłączając środki pieniężne w zbywanych jednostkach).

17. Przedpłaty, czynne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz inne należności

Saldo przedpłat, czynnych rozliczeń międzyokresowych kosztów oraz innych należności wzrosło z 52.962 PLN do 78.706 PLN w okresie trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2022 roku.

Główna część wzrostu dotyczy działalności inwestycyjnej.

18. Podatki

Regulacje dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych oraz obciążeń związanych z ubezpieczeniami społecznymi podlegają częstym zmianom. Te częste zmiany powodują brak odpowiednich punktów odniesienia, niespójne interpretacje oraz nieliczne ustanowione precedensy, które mogłyby mieć zastosowanie. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują różnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych, zarówno pomiędzy organami państwowymi jak i organami państwowymi i przedsiębiorstwami. Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności (na przykład kwestie celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i grzywien, a wszelkie dodatkowe zobowiązania podatkowe, wynikające z kontroli, muszą zostać zapłacone wraz z wysokimi odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podatkowe w krajach, w których Grupa prowadzi działalność jest większe niż w krajach o bardziej dojrzałym systemie podatkowym.

Z dniem 15 lipca 2016 roku do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). Nowe regulacje wymagają znacznie większego osądu przy ocenie skutków podatkowych poszczególnych transakcji.

Główne zmiany w podatku dochodowym od osób prawnych w Polsce obowiązujące od 1 stycznia 2022 roku

Podatek u źródła (WHT)

Pakiet zmian wprowadzonych do polskich przepisów podatkowych od 1 stycznia 2022 roku ogranicza pierwotny zakres stosowania procedury zwrotu WHT (pay&refund) – rozliczenie WHT w zakresie płatności przewyższających kwotę 2 miliony PLN rocznie dla każdego podatnika. Zgodnie z nowymi regulacjami warunkowe zwolnienie z WHT bądź zastosowanie obniżonych stawek podatkowych określonych w odpowiednich umowach o unikaniu podwójnego opodatkowania (DTT), zostało ograniczone do płatności pasywnych (tj. dywidendy, odsetki, należności licencyjne) w kwocie powyżej 2 milionów złotych rocznie, dokonywanych do jednostek powiązanych. W takich sytuacjach, płatnik podatku jest zobowiązany to automatycznego pobrania podatku zgodnie ze stosowaną stawką krajową (19% bądź 20%), bez względu na spełnienie warunków pozwalających na zastosowanie zwolnienia bądź obniżonej stawki podatku zgodnie z krajowym prawem bądź DTT.

Grupa nie spodziewa się istotnego wpływu powyższej zmiany na skonsolidowane sprawozdanie finansowe

18. Podatki (ciąg dalszy)

Ograniczenie amortyzacji podatkowej budynków komercyjnych

Zgodnie z ogólnymi regulacjami podatkowymi odpisy amortyzacyjne dotyczące środków trwałych (budynków zaklasyfikowanych jako nieruchomości inwestycyjne) mogą pomniejszać dochód do opodatkowania. Jednakże, w przypadku spółek z sektora nieruchomościowego, od 1 stycznia 2022 roku odpisy amortyzacyjne w danym roku dla potrzeb podatkowych nie mogą przekraczać odpisów amortyzacyjnych, które są dokonywane dla potrzeb księgowych. Grupa jest w trakcie analizy powyższej zmiany na skonsolidowane sprawozdanie finansowe.

19. Kapitał i rezerwy

Akcjonariusze posiadający na dzień 31 marca 2022 roku powyżej 5% wszystkich akcji to:

GTC Dutch Holdings B.V.
Icona Securitization Opportunities Group S.A R.L.
OFE PZU Złota Jesień
OFE AVIVA Santander

EMISJA AKCJI

W dniu 29 czerwca 2021 roku Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy przyjęło uchwałę dotyczącą podwyższenia kapitału zakładowego Spółki o kwotę nie większą niż 20% bieżącej wartości kapitału zakładowego. Zgodnie z uchwałą Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy, w grudniu 2021 roku Zarząd rozpoczął podwyższenie kapitału zakładowego poprzez przyspieszony proces budowania księgi popytu. W dniach 20-21 grudnia zostały podpisane umowy subskrypcyjne z udziałowcami biorącymi udział w subskrypcji prywatnej dotyczącej akcji zwykłych na okaziciela serii O. W rezultacie Spółka wyemitowała 88.700.00 akcji zwykłych na okaziciela serii O. W dniu 4 stycznia 2022 roku podwyższenie kapitału oraz zmiana statutu Spółki zostały zarejestrowane przez Krajowy Rejestr Sądowy. W styczniu 2022 roku środki z emisji akcji wpłynęły na konto Spółki. Akcje zwykłe na okaziciela serii O zostały dopuszczone i wprowadzone do obrotu giełdowego w dniu 26 stycznia 2022 roku.

Na dzień 31 grudnia 2021 roku Grupa rozpoznała należności od udziałowców w kwocie 567.681 PLN (123.425 EUR) oraz niezarejestrowane podwyższenie kapitału zakładowego w kwocie 557.939 PLN (120.295 EUR). Niezarejestrowane podwyższenie kapitału zakładowego odzwierciedla zwiększenie kapitału zakładowego na moment podpisania umów subskrypcyjnych, pomniejszone o koszty bezpośrednio związane z emisją akcji.

W pierwszym kwartale 2022 roku podwyższony kapitał został zarejestrowany (patrz nota 1) i w związku z tym Grupa dokonała reklasyfikacji niezarejestrowanego podwyższenia kapitału zakładowego do kapitału podstawowego w kwocie 8.870 PLN (1.913 EUR) oraz do nadwyżki z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej w kwocie 549.069 PLN (118.282 EUR).

19. Kapitał i rezerwy (ciąg dalszy)

AKCJE FANTOMOWE

Określeni członkowie kluczowej kadry kierowniczej Grupy są uprawnieni do otrzymania akcji fantomowych ("phantom shares"). Spółka stosuje model dwumianowy do oceny wartości godziwej akcji fantomowych. Dane wejściowe obejmują datę wyceny, cenę wykonania i datę wygaśnięcia.

Akcje fantomowe (zaprezentowane w tabeli poniżej) zostały ujęte w oparciu o przyszłe rozliczenie gotówkowe.

Cena wykonania (PLN)	Zablokowane	Nabyte	Razem
6,03	-	650.416	650.416
6,11	-	100.000	100.000
6,23	2.391.000	997.100	3.388.100
6,31	177.000	250.000	427.000
6,54	450.000	-	450.000
6,70	1.350.000	-	1.350.000
6,97	525.000	-	525.000
Razem	4.893.000	1.997.516	6.890.516

Na dzień 31 marca 2022 roku wyemitowane akcje fantomowe przedstawiały się jak poniżej:

Akcje fantomowe (zaprezentowane powyżej) zostały zaprezentowane z założeniem płatności gotówkowej, jako że Spółka szacuje, iż ten rodzaj metody płatności jest najbardziej prawdopodobny.

Ostatni rok
wykonania	Liczba akcji fantomowych
2023	3.826.516
2025	3.064.000
Razem	6.890.516

Zmiany w akcjach fantomowych w okresie:

Liczba akcji na dzień 1 stycznia 2022 roku	5.360.516
Przyznane w okresie*	2.592.000
Wygasłe w okresie	(590.000)
Zrealizowane w okresie	(472.000)
Liczba akcji na dzień 31 marca 2022 roku	6.890.516

*W pierwszym kwartale 2022 roku akcje zostały przyznane członkom Zarządu oraz osobom pełniącym kluczowe role w spółkach Grupy.

20. Zysk na jedną akcję

Podstawowy zysk na jedną akcję przedstawiał się następująco:

	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2022 (niebadane)	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2021 (niebadane)
Zysk netto przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej (PLN)	68.981.000	38.303.000
Średnia ważona liczba akcji do obliczenia zysku na jedną akcję	574.255.122	485.555.122
Zysk na jedną akcję (PLN)	0,12	0,08

Na dzień 31 marca 2022 roku oraz 31 marca 2021 roku Spółka nie posiadała instrumentów potencjalnie rozwadniających zysk.

21. Zobowiązania inwestycyjne, aktywa oraz zobowiązania warunkowe – zmiany

Nie wystąpiły istotne zmiany w odniesieniu do zobowiązań inwestycyjnych oraz zobowiązań warunkowych, z wyjątkiem niektórych aktywów warunkowych w formie gwarancji dotyczących najmu oraz zabezpieczeń udzielanych przez Sprzedającego w związku z zakupem nowych aktywów na Węgrzech.

W bieżącym okresie nie wystąpiły istotne zmiany w rozliczeniach dotyczących spraw prawnych.

22. Zdarzenia po dacie bilansowej

W dniu 18 kwietnia 2022 roku GTC SA spłaciła wszystkie obligacje wyemitowane pod kodem ISIN PLGTC0000292 (spłata całkowita). Wartość nominalna całej emisji wynosiła 9.440 tysięcy EUR.

23. Data publikacji

Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone przez Zarząd Spółki w dniu 18 maja 2022 roku.

Raport niezależnego biegłego rewidenta z przeglądu śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Dla Akcjonariuszy i Rady Nadzorczej Globe Trade Centre Spółka Akcyjna

Wprowadzenie

Przeprowadziliśmy przegląd załączonego śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Globe Trade Centre S.A. (zwanej dalej "Grupą"), w której jednostką dominującą jest Globe Trade Centre S.A. ("Jednostka dominująca") z siedzibą w Warszawie przy ulicy Komitetu Obrony Robotników 45A, obejmującego śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej sporządzone na dzień 31 marca 2022 r. oraz śródroczny skrócony skonsolidowany rachunek zysków i strat, śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów, śródroczne skrócone skonsolidowane zestawienie zmian w kapitale własnym i śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych sporządzone za okres od 1 stycznia do 31 marca 2022 r. oraz wybrane informacje objaśniające.

Za sporządzenie i przedstawienie półrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego zgodnie z Międzynarodowym Standardem Rachunkowości 34 Śródroczna sprawozdawczość finansowa zatwierdzonym przez Unię Europejską odpowiedzialny jest Zarząd Jednostki dominującej. My jesteśmy odpowiedzialni za sformułowanie wniosku na temat śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego na podstawie przeprowadzonego przez nas przeglądu.

Zakres przeglądu

Przegląd przeprowadziliśmy zgodnie z Międzynarodowym Standardem Usług Przeglądu 2410, Przegląd śródrocznych informacji finansowych przeprowadzony przez niezależnego biegłego rewidenta jednostki przyjętym jako Krajowy Standard Przeglądu 2410 uchwałą Krajowej Rady Biegłych Rewidentów. Przegląd śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego polega na kierowaniu zapytań, przede wszystkim do osób odpowiedzialnych za kwestie finansowe i księgowe, oraz przeprowadzaniu procedur analitycznych oraz innych procedur przeglądu.

Przegląd ma istotnie węższy zakres niż badanie przeprowadzane zgodnie z Krajowymi Standardami Badania. Na skutek tego przegląd nie wystarcza do uzyskania pewności, że wszystkie istotne kwestie, które zostałyby zidentyfikowane w trakcie badania, zostały ujawnione. W związku z tym nie wyrażamy opinii z badania.

PricewaterhouseCoopers Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt Sp. k., ul. Polna 11, 00-633 Warszawa, Polska T: +48 (22) 746 4000, F: +48 (22) 742 4040, www.pwc.pl

PricewaterhouseCoopers Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt Sp. k., wpisana jest do Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, pod numerem KRS 0000750050, NIP 526-021-02-28. Siedzibą Spółki jest Warszawa, ul. Polna 11.

Wniosek

Na podstawie przeprowadzonego przez nas przeglądu stwierdzamy, że nic nie zwróciło naszej uwagi, co kazałoby nam sądzić, że załączone śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe nie zostało sporządzone, we wszystkich istotnych aspektach, zgodnie z Międzynarodowym Standardem Rachunkowości 34 Śródroczna sprawozdawczość finansowa zatwierdzonym przez Unię Europejską.

Przeprowadzający przegląd w imieniu PricewaterhouseCoopers Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt Sp.k., spółki wpisanej na listę firm audytorskich pod numerem 144:

Dokument podpisany przez Piotr Wyszogrodzki Data: 2022.05.18 18:16:48 CEST Signature Not Verified

Piotr Wyszogrodzki

Kluczowy Biegły Rewident Numer ewidencyjny 90091

Warszawa, 18 maja 2022 r.

GLOBE TRADE CENTRE S.A. NIEBADANE ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA

31 MARCA 2022 ROKU

WRAZ Z RAPORTEM NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA Z PRZEGLĄDU

Globe Trade Centre S.A. Śródroczne skrócone sprawozdanie z sytuacji finansowej na dzień 31 marca 2022 roku (w tysiącach PLN)

AKTYWA	Nota	31 marca 2022	31 grudnia 2021
		(niebadane)	(badane)
Aktywa trwałe
Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych oraz współzależnych	5	4.983.004	4.812.021
Rzeczowe aktywa trwałe		893	681
		4.983.897	4.812.702

Aktywa obrotowe
Należności handlowe		11.147	10.828
Należności od udziałowców		-	567.681
Należności z tyt. podatku VAT		19	-
Należności z tyt. podatku dochodowego		-	74
Przedpłaty, czynne rozliczenia międzyokresowe kosztów		1.842	1.696
Depozyty krótkoterminowe		158	166
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty		836.910	37.904
		850.076	618.349
Aktywa przeznaczone do sprzedaży	6	-	246.721
		850.076	865.070
AKTYWA RAZEM		5.833.973	5.677.772

Globe Trade Centre S.A. Śródroczne skrócone sprawozdanie z sytuacji finansowej na dzień 31 marca 2022 roku (w tysiącach PLN)

PASYWA	Nota	31 marca 2022	31 grudnia 2021
		(niebadane)	(badane)
Kapitał własny
Kapitał podstawowy	9	57.426	48.556
Nadwyżka z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej		2.997.840	2.448.771
Niezarejestrowane podwyższenie kapitału zakładowego		-	557.939
Inne kapitały rezerwowe		(183.261)	(183.261)
Efekt wyceny transakcji zabezpieczających		(106.871)	(137.379)
Różnice kursowe z przeliczenia		928.275	869.825
Zyski zatrzymane		1.526.473	1.457.492
Kapitał własny razem		5.219.882	5.061.943
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowa część kredytów i pożyczek oraz obligacji	7	353.720	349.679
Instrumenty pochodne		11.264	11.733
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	8	86.434	99.200
		451.418	460.612
Zobowiązania krótkoterminowe
Krótkoterminowa część kredytów i pożyczek oraz obligacji	7	121.965	118.655
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz inne zobowiązania i rezerwy		14.520	26.011
Instrumenty pochodne		6.183	10.298
Zobowiązania z tyt. podatku VAT		-	253
Zobowiązania z tyt. podatku dochodowego		20.005	-
		162.673	155.217
PASYWA RAZEM		5.833.973	5.677.772

Globe Trade Centre S.A. Śródroczny skrócony rachunek zysków i strat za okres trzech miesięcy zakończony dnia 31 marca 2022 roku (w tysiącach PLN)

		Okres trzech miesięcy zakończony	Okres trzech miesięcy zakończony
	Nota	31 marca 2022	31 marca 2021
		(niebadane)	(niebadane)
Przychody z tytułu zarządzania	11	3.349	3.353
Przychody finansowe	11	23.672	20.599
Udział w zysku jednostek zależnych, stowarzyszonych oraz współzależnych	5	70.724	36.041
Przychody operacyjne razem		97.745	59.993
Koszty działalności operacyjnej	4	(5.716)	(2.832)
Koszty finansowe		(6.096)	(6.619)
Strata z tytułu różnic kursowych netto Pozostałe koszty		(10.647) (731)	(7.434) (228)
Koszty operacyjne razem		(23.190)	(17.113)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem		74.555	42.880
Podatek dochodowy	8	(5.574)	(4.577)
Zysk (strata) za okres		68.981	38.303
Zysk (strata) na jedną akcję (w PLN) – podstawowy i rozwodniony	10	0,12	0,08

Globe Trade Centre S.A. Śródroczne skrócone sprawozdanie z całkowitych dochodów za okres trzech miesięcy zakończony dnia 31 marca 2022 roku (w tysiącach PLN)

	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2022 (niebadane)	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2021 (niebadane)
Zysk (strata) za okres	68.981	38.303
Inne całkowite dochody netto niepodlegające przeklasyfikowaniu do zysku/ (straty) w kolejnych okresach sprawozdawczych	-	-
Zysk/(strata) z wyceny transakcji zabezpieczających	36.544	(41.481)
Podatek dochodowy	(6.036)	2.848
Zysk/(strata) netto z wyceny transakcji zabezpieczających	30.508	(38.633)
Różnice kursowe z przeliczenia z waluty funkcjonalnej na walutę prezentacji	58.450	43.402
Inne całkowite dochody netto podlegające przeklasyfikowaniu do zysku/ (straty) w kolejnych okresach sprawozdawczych	88.958	4.769
Łączne całkowite dochody	157.939	43.072

Globe Trade Centre S.A. Śródroczne skrócone zestawienie zmian w kapitale własnym za okres trzech miesięcy zakończony dnia 31 marca 2022 roku (w tysiącach PLN)

	Kapitał podstawowy	Nadwyżka z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej	Niezarejestrowane podwyższenie kapitału zakładowego	Inne kapitały rezerwowe	Efekt wyceny transakcji zabezpieczających	Różnice kursowe z przeliczenia	Zyski zatrzymane	Razem
Saldo na 1 stycznia 2022 roku (badane)	48.556	2.448.771	557.939	(183.261)	(137.379)	869.825	1.457.492	5.061.943
Inne całkowite dochody					30.508	58.450		88.958
Wynik za okres zakończony 31 marca 2022 roku							68.981	68.981
Całkowity dochód / (strata) za okres					30.508	58.450	68.981	157.939
Zarejestrowane podwyższenie kapitału zakładowego	8.870	549.069	(557.939)	-	-	-	-	-
Saldo na 31 marca 2022 roku (niebadane)	57.426	2.997.840	-	(183.261)	(106.871)	928.275	1.526.473	5.219.882

	Kapitał podstawowy	Nadwyżka z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej	Inne kapitały rezerwowe	Efekt wyceny transakcji zabezpieczających	Różnice kursowe z przeliczenia	Zyski zatrzymane	Razem
Saldo na 1 stycznia 2021 roku (badane)	48.556	2.448.771	- (183.261)	(50.722)	888.045	1.267.790	4.419.179
Inne całkowite dochody	-	-	- -	(38.633)	43.402	-	4.769
Wynik za okres zakończony	-	-	- -	-	-	38.303	38.303
31 marca 2021 roku Całkowity dochód / (strata) za okres	-	-	- -	(38.633)	43.402	38.303	43.072
Saldo na 31 marca 2021 roku - (niebadane)	48.556	2.448.771	- (183.261)	(89.355)	931.447	1.306.093	4.462.251

Globe Trade Centre S.A. Śródroczne skrócone sprawozdanie z przepływów pieniężnych za okres trzech miesięcy zakończony dnia 31 marca 2022 roku (w tysiącach PLN)

	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2022 (niebadane)	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2021 (niebadane)

PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ:
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	74.555	42.880
Korekty o pozycje:
Udział w stracie/(zysku) jednostek zależnych, stowarzyszonych oraz współzależnych	(70.724)	(36.041)
Strata/(zysk) z tytułu różnic kursowych, netto	6.836	7.434
Przychody finansowe	(23.672)	(20.599)
Koszty finansowe	6.096	6.619
Amortyzacja	56	146
Środki pieniężne z działalności operacyjnej przed zmianami kapitału obrotowego, dywidendą i odsetkami	(6.853)	439
Zmiana stanu należności, czynnych rozliczeń międzyokresowych kosztów i innych aktywów obrotowych	14.975	(136)
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych zobowiązań	(11.995)	(3.212)
Odsetki otrzymane	2.832	1.804
Odsetki zapłacone	(326)	(2.535)
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej	(1.367)	(3.640)
Podatek dochodowy zapłacony w okresie	(1)	-
Środki pieniężne netto z (wykorzystane w) działalności operacyjnej	(1.368)	(3.640)
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ:
Wydatki na środki trwałe	(14)	(36)
Podwyższenie kapitału w spółkach zależnych	(464)	-
Sprzedaż udziałów w spółkach zależnych	162.047	-
Pożyczki udzielone	(65.119)	(6.672)
Spłaty pożyczek	145.281	41.102
Środki pieniężne netto z (wykorzystane w) działalności inwestycyjnej	241.731	34.394

Globe Trade Centre S.A. Śródroczne skrócone sprawozdanie z przepływów pieniężnych za okres trzech miesięcy zakończony dnia 31 marca 2022 roku (w tysiącach PLN)

	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2022 (niebadane)	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2021 (niebadane)
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ: Spłata pożyczek i kredytów długoterminowych oraz wykup obligacji	-	(103.055)
Koszty pozyskania kredytów i pożyczek	(1.120)	-
Wpływy z tytułu podwyższenia kapitału, pomniejszone o koszty Zmiana stanu depozytów krótkoterminowych Środki pieniężne netto z (wykorzystane w)	556.821 9	- 8
działalności finansowej	555.710	(103.047)
Różnice kursowe z przeliczenia netto	2.933	880
Zwiększenie/(zmniejszenie) stanu netto środków pieniężnych i ich ekwiwalentów	799.006	(71.413)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu	37.904	331.509
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu	836.910	260.096

1. Podstawowa działalność

Globe Trade Centre S.A. ("Spółka", "GTC") jest międzynarodowym deweloperem i inwestorem. Spółka została zarejestrowana w Warszawie 19 grudnia 1996 roku. Siedziba Spółki mieści się w Warszawie, przy ul. Komitetu Obrony Robotników 45A. Spółka poprzez swoje jednostki zależne posiada udziały w spółkach nieruchomościowych o charakterze komercyjnym przede wszystkim w Polsce, na Węgrzech, w Bukareszcie, Belgradzie, Zagrzebiu oraz w Sofii.

W działalności Spółki nie występuje sezonowość.

Akcje Spółki są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie oraz na Giełdzie Papierów Wartościowych w Johannesburgu.

Na dzień 31 marca 2022 roku głównym akcjonariuszem Spółki jest spółka GTC Holding Zrt., która posiada bezpośrednio i pośrednio 269.352.880 akcji GTC S.A., uprawniających do 269.352.880 głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, stanowiących 46,91% kapitału akcyjnego Spółki i uprawniających do 46,91% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A. Jednakże, w oparciu o udzielone pełnomocnictwo na rzecz GTC Dutch Holdings B.V. ("GTC Dutch") przez Icona Securitization Opportunities Group S.A R.L. ("Icona"), GTC Holding Zrt., poprzed GTC Dutch, jest uprawnione do wykonywania prawa głosu z 90.176.000 akcji należących do spółki Icona. W rezultacie, GTC Holding Zrt. jest uprawnione do 359.528.880 głosów, reprezentujących 62,61% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A.

GTC Holding Zrt. posiada bezpośrednio 21.891.289 akcji Spółki, uprawniających do 21.891.289 głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A., stanowiących 3,81% kapitału zakładowego Spółki i uprawniających do 3,81% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A. oraz pośrednio (tj. poprzez GTC Dutch) posiada 247.461.591 akcji Spółki, stanowiących 43,10% kapitału zakładowego Spółki, jednakże razem z prawami głosu należącymi do spółki Icona, uprawniającymi jednakże do 337.637.591 głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A., co stanowi 58,80% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki (włączając prawa głosu posiadane przez Icona).

Od 1 marca 2022 roku, Spółka Icona Securitization Opportunities Group S.A R.L. ("Icona") posiada bezpośrednio 90,176,000 akcji stanowiących 15,70% udziału w kapitale Spółki, z zastrzeżeniem, że wszystkie prawa głosu z posiadanych przez nich akcji zostały przeniesione na GTC Dutch Holdings B.V., oraz że Icona udzieliła GTC Dutch pełnomocnictwa do praw głosu z posiadanych przez siebie akcji. Od 1 marca 2022 roku GTC Holding Zrt, GTC Dutch oraz Icona działają w porozumieniu na podstawie zawartej umowy dotyczącej wspólnej polityki wobec Spółki oraz wykonywania w uzgodniony sposób praw głosu w wybranych sprawach na zgromadzeniu akcjonariuszy Spółki.

ISTOTNE ZDARZENIA W OKRESIE SPRAWOZDAWCZYM:

W dniu 10 stycznia 2022 roku Spółka otrzymała od GTC Holding Zrtoraz GTC Dutch Holdings B.V. zawiadomienie o zmianie ogólnej liczby głosów w Spółce w wyniku emisji 88.700.000 akcji zwykłych serii O oraz rejestracji podwyższenia kapitału zakładowego. Przed w/w transakcją, GTC Holding Zrt posiadało łącznie 320.466.380 akcji Spółki uprawniających do wykonywania 320.466.380 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, stanowiących 66% kapitału zakładowego Spółki i 66% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu Spółki: Po w/w transakcji, GTC Holding Zrt posiada łącznie 359.528.880 akcji Spółki uprawniających do wykonywania 359.528.880 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, stanowiących 62,61% kapitału zakładowego Spółki i 62,61% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu Spółki.

W dniu 12 stycznia 2022 roku GTC sfinalizowało transakcję sprzedaży serbskich spółek zależnych: Atlas Centar d.o.o. Beograd ("Atlas Centar"), Demo Invest d.o.o. Novi Beograd ("Demo Invest"), GTC BBC d.o.o. ("BBC"), GTC Business Park d.o.o. Beograd ("Business Park"), GTC Medjunarodni Razvoj Nekretnina d.o.o. Beograd ("GTC MRN") oraz Commercial and Residential Ventures d.o.o. Beograd ("CRV"), po spełnieniu warunków zawieszających określonych w umowie.

W dniu 28 stycznia 2022 roku Pan Gyula Nagy zrezygnował z zasiadania w zarządzie GTC ze skutkiem natychmiastowym.

bezpośrednio posiada 21.891.289 akcji Spółki, uprawniających do 21.891.289 głosów w Spółce, stanowiących 3,8% kapitału zakładowego Spółki i uprawniających do 3,8% ogólnej liczby głosów w Spółce; oraz
pośrednio (tj. poprzez GTC Dutch Holdings B.V.) posiada 247.461.591 akcji Spółki, uprawniających do 247.461.591 głosów w Spółce, stanowiących 43,1% kapitału zakładowego Spółki i uprawniających do 43,1% ogólnej liczby głosów w Spółce.

W dniu 17 marca 2022 roku rada nadzorcza Spółki powołała pana Zoltán Fekete na Prezesa zarządu Spółki, ze skutkiem natychmiastowym.

2. Podstawa sporządzenia sprawozdań finansowych

Skrócone śródroczne sprawozdanie finansowe za okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2022 roku zostało przygotowane zgodnie z MSR 34 "Śródroczna sprawozdawczość finansowa" zatwierdzonym przez UE.

Zasady rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego śródrocznego skróconego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Spółki za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku (nota 4 do sprawozdania finansowego za 2021 rok) poza zmianami do standardów, które weszły w życie od 1 stycznia 2022 roku:

Zmiany do MSSF 3 "Połączenia przedsięwzięć" Opublikowane w maju 2020 r. zmiany do standardu mają na celu zaktualizowanie stosownych referencji do Założeń Koncepcyjnych w MSSF, nie wprowadzając zmian merytorycznych dla rachunkowości połączeń przedsiębiorstw.
Zmiany do MSR 16 "Rzeczowe aktywa trwałe" Zmiana do MSR 16 wprowadza zakaz korygowania kosztu wytworzenia rzeczowych aktywów trwałych o kwoty uzyskane ze sprzedaży składników wyprodukowanych w okresie przygotowywania rzeczowych aktywów trwałych do rozpoczęcia funkcjonowania zgodnie z zamierzeniami kierownictwa. Zamiast tego jednostka rozpozna ww. przychody ze sprzedaży i powiązane z nimi koszty bezpośrednio w rachunku zysków i strat.
Zmiany do MSR 37 "Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe" Zmiany do MSR 37 dostarczają wyjaśnień odnośnie do kosztów, które jednostka uwzględnia w analizie, czy umowa jest kontraktem rodzącym obciążenia.
Roczne zmiany do MSSF 2018 2020 -"Roczne zmiany MSSF 2018-2020" wprowadzają zmiany do standardów: MSSF 1 "Zastosowanie Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy", MSSF 9 "Instrumenty finansowe", MSR 41 "Rolnictwo" oraz do przykładów ilustrujących do MSSF 16 "Leasing". Poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny.

2. Podstawa sporządzenia sprawozdań finansowych (ciąg dalszy)

Spółka nie spodziewa się istotnego wpływu powyższych zmian na swoje śródroczne skrócone sprawozdania finansowe.

Spółka nie przyjęła wcześniej niż to wymagane żadnych innych standardów, interpretacji, ani nowelizacji, które zostały wydane, lecz nie weszły w życie. Nie dokonano zmian danych porównawczych ani korekt błędów.

Śródroczne skrócone sprawozdanie finansowe nie zawiera wszystkich informacji oraz ujawnień, które są wymagane w rocznych sprawozdaniach finansowych. Śródroczne wyniki finansowe nie zawsze są wyznacznikiem dla wyniku, który będzie osiągnięty za cały rok.

Śródroczne skrócone sprawozdania są sporządzane w walucie PLN. Walutą funkcjonalną GTC jest waluta EUR. Spółka generuje oraz wydatkuje środki w euro: przychody z tytuły zarządzania denominowane są w euro, pożyczki wewnątrzgrupowe są głównie denominowane w euro, a finansowanie zewnętrzne emitowane jest w euro bądź zabezpieczone w stosunku do tej waluty za pomocą instrumentów pochodnych. Spółka wykazuje inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych oraz współzależnych zgodnie z metodą praw własności, ale pożyczki, prezentowane w tej linii są wyceniane w wartości godziwej według standardu MSSF 9 Instrumenty finansowe. Dla każdej jednostki zależnej oddzielnie ustalana jest waluta funkcjonalna, a wszelkie pozycje w sprawozdaniu finansowym dla każdej jednostki są wykazywane przy użyciu waluty funkcjonalnej.

Sprawozdania finansowe tych jednostek, które zostały przygotowane w walucie funkcjonalnej są zawarte w śródrocznym, skróconym sprawozdaniu finansowym po przeliczeniu na euro z użyciem właściwego kursu, wybranego zgodnie z MSR 21 Skutki zmian kursów wymiany walut obcych. Aktywa i zobowiązania są przeliczane po kursie obowiązującym na ostatni dzień okresu, a do przeliczenia przychodów i kosztów ma zastosowanie średni kurs za okres. Wynik z przeliczenia jest ujmowany w kapitale w pozycji Różnice kursowe z przeliczenia, nie mając wpływu na wynik okresu. Udział w zmianach w aktywach netto tych jednostek powinien być analizowany z perspektywy jednostkowych sprawozdań finansowych.

Na dzień 31 marca 2022 roku kapitał obrotowy netto Spółki (zdefiniowany jako aktywa obrotowe pomniejszone o zobowiązania krótkoterminowe) wynosił 687 milionów PLN.

Niniejsze śródroczne skrócone sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień zatwierdzenia niniejszego śródrocznego skróconego sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez Spółkę.

2. Podstawa sporządzenia sprawozdań finansowych (ciąg dalszy)

Za wyjątkiem opisanych powyżej zmian, zasady rachunkowości oraz metodologia zastosowane do sporządzenia niniejszego śródrocznego skróconego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Spółki za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku (opisane zostały w nocie 5 do sprawozdania finansowego za 2021 rok), które zostało zatwierdzone przez Zarząd do publikacji w dniu 18 maja 2022 roku. Nie wprowadzono żadnych zmian oraz nie dokonano korekt w stosunku do danych przedstawionych w sprawozdaniu finansowym za 2021 rok i za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2021 roku. Nie dokonano istotnych zmian w szacunkach księgowych w stosunku do informacji przedstawionych w sprawozdaniu finansowym za rok 2021.

Wpływ sytuacji w Ukrainie na Grupę GTC

W dniu 24 lutego 2022 roku wywiązał się konflikt militarny po wkroczeniu rosyjskiej armii na teren Ukrainy. Na moment sporządzania niniejszego sprawozdania finansowego rozmiary konfliktu i jego długoterminowy wpływ są nieznane. Jednakże, te działania wywołały natychmiastową niestabilność na światowych rynkach i ich konsekwencje są spodziewane w stosunku do kosztów i dostępności energii oraz ich naturalnych źródeł, szczególnie w Europie. Rosja została objęta znacznymi sankcjami przez Unię Europejską. Na ten moment bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości, gdzie działają spółki Grupy jest wciąż nieznany. Na ten moment jednak nie ma przesłanek świadczących o zmianach w obszarze zawieranych transakcji, czy nastrojach kupujących oraz sprzedających. Na dzień 31 marca 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku, Grupa nie posiada żadnych aktywów na obszarach objętych konfliktem.

3. Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych oraz współzależnych

Bezpośredni i pośredni udział Spółki w kapitale oraz równych mu prawach głosu tych jednostkach na koniec poszczególnych okresów został przedstawiony poniżej (tabela przedstawia udział efektywny):

Spółki zależne

Jednostka		31 marca	31 grudnia
dominująca	Siedziba	2022 roku	2021 roku
GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC S.A.	Węgry	100%	100%
GTC Hungary	Węgry	100%	100%
GTC Hungary	Węgry	100%	100%
GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Vaci Ut 81-85 Kft.	Węgry	100%	100%
Vaci Ut 81-85 Kft.	Węgry	100%	100%
GTC Hungary	Węgry	100%	100%
GTC Hungary	Węgry	100%	100%

(1) W trakcie likwidacji

3. Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych oraz współzależnych (ciąg dalszy)

Nazwa	Jednostka dominująca	Siedziba	31 marca 2022 roku	31 grudnia 2021 roku
GTC Metro Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Kompakt Land Kft	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
GTC White House Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
VRK Tower Kft GTC Future Kft	GTC Hungary GTC Hungary	Węgry Węgry	100% 100%	100% 100%
Globe Office Investments Kft	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Office Planet Kft (1)	GTC Hungary	Węgry	-	100%
GTC Investments Sp. z o.o.	GTC Hungary	Polska	100%	100%
GTC Univerzum Projekt Kft. (poprzednio: Winmark Kft.)	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
GTC Origine Investments Pltd ("GTC Origine")	GTC S.A.	Węgry	100%	100%
GTC HBK Project Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC VI188 Property Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC FOD Property Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
G-Delta Adrssy Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC KLZ 7-10 Kft	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC PSZTSZR Projekt Kft (2)	GTC Origine	Węgry	100%	-
GTC DBRNT Projekt Kft (2)	GTC Origine	Węgry	100%	-
GTC B41 d.o.o. (2)	GTC Origine	Węgry	100%	-
GTC Nekretnine Zagreb d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	100%	100%
Euro Structor d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	70%	70%
Marlera Golf LD d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	100%	100%
Nova Istra Idaeus d.o.o.	Marlera Golf LD d.o.o.	Chorwacja	100%	100%
GTC Matrix d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	100%	100%
GTC Seven Gardens d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	100%	100%
Towers International Property S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
Green Dream S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
Aurora Business Complex S.R.L	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
Cascade Building S.R.L	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
City Gate Bucharest S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
Venus Commercial Center S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
City Gate S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
City Rose Park SRL	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
Deco Intermed S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	66,7%	66,7%
GML American Regency Pipera S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	66,7%	66,7%

(1) Sprzedana. Na 31 grudnia 2021 roku Office Planet Kft., posiadało 70% udziałów w spółkach serbskich, zakwalifikowanych jako aktywa przeznaczone do sprzedaży

(2) Nabyta

3. Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych oraz współzależnych (ciąg dalszy)

Nazwa	Jednostka dominująca	Siedziba	31 marca 2022 roku	31 grudnia 2021 roku
NRL EAD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
Advance Business Center EAD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
GTC Yuzhen Park EAD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
Dorado 1 EOOD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
GOC EAD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
GTC Flex EAD (2)	GTC S.A.	Bułgaria	100%	-
GTC Medj Razvoj Nekretnina d.o.o. Beograd (1)	GTC S.A./GTC Hungary	Serbia	-	100%
GTC Business Park d.o.o. Beograd (1)	GTC S.A./GTC Hungary	Serbia	-	100%
Commercial and Residential Ventures d.o.o. Beograd (1)	GTC S.A./GTC Hungary	Serbia	-	100%
Demo Invest d.o.o. Novi Beograd (1)	GTC S.A./GTC Hungary	Serbia	-	100%
Atlas Centar d.o.o. Beograd (1)	GTC S.A./GTC Hungary	Serbia	-	100%
Commercial Development d.o.o. Beograd	GTC S.A.	Serbia	100%	100%
Glamp d.o.o. Beograd	GTC S.A.	Serbia	100%	100%
GTC BBC d.o.o (1)	GTC S.A./GTC Hungary	Serbia	-	100%
GTC Aurora Luxembourg S.A.	GTC S.A.	Luksemb urg	100%	100%
Europort Investment (Cyprus) 1 Limited	GTC S.A.	Cypr	100%	100%

(1) Sprzedana. Na 31 grudnia 2021 roku GTC S.A. posiadało bezpośrednio 30% udziałów oraz pośrednio, poprzez Office Planet Kft., 70% udziałów w spółkach.

(2) Nowoutworzona jednostka całkowicie zależna

4. Koszty działalności operacyjnej

	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2022 (niebadane)	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2021 (niebadane)

Koszty działalności operacyjnej	5.716	2.832
Koszty (przychody) z tytułu transakcji opartych na płatnościach w formie akcji	-	-
	5.716	2.832

5. Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych oraz współzależnych

Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych oraz współzależnych składają się z następujących pozycji:

31 marca 2022	Udziały	Pożyczki	Razem
Polska (1)	1.332.711	472.783	1.805.494
Bułgaria	326.271	73.552	399.823
Węgry	798.761	722.654	1.521.415
Serbia (2)	156.770	193.564	350.334
Chorwacja (3)	262.979	217.182	480.161
Rumunia	348.876	76.901	425.777
Inwestycje w jednostkach
zależnych, stowarzyszonych	3.226.368	1.756.636	4.983.004
oraz współzależnych

31 grudnia 2021	Udziały	Pożyczki	Razem
Polska (1)	1.267.009	462.739	1.729.748
Bułgaria	318.029	82.071	400.100
Węgry	878.812	709.669	1.588.481
Serbia (2)	16.618	189.338	205.956
Chorwacja (3)	255.693	204.601	460.294
Rumunia	349.584	75.622	425.206
Pozostałe	-	2.236	2.236
Inwestycje w jednostkach zależnych,
stowarzyszonych oraz	3.085.745	1.726.276	4.812.021
współzależnych

(1) Wzrost salda spowodowany jest przede wszystkim wynikami spółek zależnych (23 miliony złotych), skutkiem wyceny instrumentów pochodnych (20 milionów złotych) oraz deprecjacją złotego polskiego.
(2) Wzrost salda spowodowany jest przede wszystkim transakcją nabycia Spółki GTC B41 d.o.o. (139 milionów złotych).
(3) Wzrost salda spowodowany jest udzielonymi pożyczkami oraz deprecjacją polskiego złotego.

5. Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych oraz współzależnych (ciąg dalszy)

Na dzień 31 marca 2022 roku inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych oraz współzależnych składają się z udzielonych pożyczek oraz udziałów w jednostkach zależnych, stowarzyszonych oraz współzależnych.

Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych oraz współzależnych wyceniane są metodą praw własności (pożyczki wewnątrzgrupowe wyceniane są w wartości godziwej według standardu MSSF 9 Instrumenty finansowe). Efekt wyceny ujmowany jest w ramach śródrocznego skróconego rachunku zysków i strat w linii Udział w zysku jednostek zależnych, stowarzyszonych oraz współzależnych. W okresie 3 miesięcy zakończonych 31 marca 2022 r. największą pozycję w ramach tej linii stanowiły wyniki jednostek węgierskich (głównie GTC Hungary) (40 milionów złotych) oraz jednostek polskich (28 milionów złotych). W okresie 3 miesięcy zakończonych 31 marca 2021 roku największą pozycję stanowiły wyniki spółek polskich (20 milionów złotych).

6. Aktywa przeznaczone do sprzedaży

Na 31 grudnia 2021 roku aktywa przeznaczone do sprzedaży obejmowały inwestycje w spółkach zlokalizowanych w Serbii. W dniu 12 stycznia 2022 roku, transakcja została sfinalizowana (szczegóły opisano w nocie 1).

7. Długoterminowe kredyty i pożyczki oraz obligacje

	31 marca 2022 roku	31 grudnia 2021 roku
	(niebadane)	(badane)
Obligacje PLN 2022-2023 (PLGTC0000318)	223.920	221.535
Obligacje 0422 (PLGTC0000292)	44.711	43.786
Pożyczki od jednostek zależnych i współzależnych	209.414	205.739
Odroczone koszty pozyskania finansowania	(2.360)	(2.726)
RAZEM	475.685	468.334

Zadłużenie z tytułu długoterminowych pożyczek, kredytów oraz obligacji zostało podzielone na część krótko- i długoterminową w następujący sposób:

	31 marca	31 grudnia
	2022 roku	2021 roku
	(niebadane)	(badane)
Krótkoterminowa część kredytów i pożyczek
długoterminowych oraz obligacji:
Obligacje 0422 (PLGTC0000292)	44.711	43.786
Obligacje PLN 2022-2023 (Polska) (PLGTC0000318)	77.254	74.869
RAZEM	121.965	118.655

	31 marca 2022 roku	31 grudnia 2021 roku
	(niebadane)	(badane)
Długoterminowa część kredytów i pożyczek długoterminowych oraz obligacji:
Obligacje PLN 2022-2023 (PLGTC0000318)	146.666	146.666
Pożyczki od jednostek zależnych i od jednostek współzależnych	209.414	205.739
Odroczone koszty pozyskania finansowania	(2.360)	(2.726)
RAZEM	353.720	349.679

8. Opodatkowanie

8. Opodatkowanie (ciąg dalszy)

Główne zmiany w podatku dochodowym od osób prawnych w Polsce obowiązujące od 1 stycznia 2022 roku

Podatek u źródła (WHT) – zmiany od 1 stycznia 2022 roku w Polsce

Spółka nie odnotowała istotnego wpływu powyższej zmiany na sprawozdanie finansowe.

Ograniczenie amortyzacji podatkowej budynków komercyjnych – zmiany od 1 stycznia 2022 roku w Polsce

W okresie 3 miesięcy zakończonych 31 marca 2022 r., Spółka nie odnotowała istotnego wpływu zmiany na sprawozdanie finansowe.

9. Kapitał podstawowy

Akcjonariusze posiadający na dzień 31 marca 2022 roku powyżej 5% wszystkich akcji to:

GTC Dutch Holdings B.V.
Icona Securitization Opportunities Group S.A R.L.
OFE PZU Złota Jesień
OFE AVIVA Santander

EMISJA AKCJI

W dniach 21-22 grudnia 2021 roku zostały zawarte umowy subskrypcyjne dotyczące objęcia 88.700.000 akcji serii O, które zostały opłacone w styczniu 2022 roku.

Na dzień 31 grudnia 2021 roku Spółka rozpoznała należności od udziałowców w kwocie 567.681 PLN (123.425 EUR) oraz niezarejestrowane podwyższenie kapitału zakładowego w kwocie 557.939 PLN (120.295 EUR). Niezarejestrowane podwyższenie kapitału zakładowego odzwierciedlało zwiększenie kapitału zakładowego na moment podpisania umów subskrypcyjnych, pomniejszone o koszty bezpośrednio związane z emisją akcji.

4 stycznia 2022 roku podwyższony kapitał został zarejestrowany przez Krajowy Rejestr Sądowy i w związku z tym Spółka dokonała reklasyfikacji niezarejestrowanego podwyższenia kapitału zakładowego do kapitału podstawowego w kwocie 8.870 PLN (1.913 EUR) oraz do nadwyżki z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej w kwocie 549.069 PLN (118.282 EUR).

10. Zysk na jedną akcję

Podstawowy oraz rozwodniony zysk na jedną akcję obliczono w następujący sposób:

	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2022 (niebadane)	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2021 (niebadane)
Zysk / (strata) okresu przypadający akcjonariuszom (PLN) Średnia ważona liczba akcji do obliczenia zysku na jedną akcję (PLN)	68.981.000 574.255.122	38.303.000 485.555.122
Zysk / (strata) na jedną akcję (PLN)	0,12	0,08

Na dzień 31 marca 2022 roku oraz 31 marca 2021 roku Spółka nie posiadała instrumentów potencjalnie rozwadniających zysk.

11. Informacja o podmiotach powiązanych

Przychody z tytułu zarządzania są tylko przychodami od jednostek powiązanych.

Spółka świadczy usługi w zakresie zarządzania aktywami na rzecz jednostek zależnych, stowarzyszonych oraz współzależnych.

Transakcje i salda z podmiotami powiązanymi zostały przedstawione poniżej:

	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2022 (niebadane)	Okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2021 (niebadane)
Transakcje
Przychody z tytułu zarządzania	3.349	3.353
Przychody finansowe	23.672	20.599
Udział w zysku / (stracie) jednostek zależnych, stowarzyszonych oraz współzależnych	70.724	36.041

	31 marca 2022 (niebadane)	31 grudnia 2021 (badane)
Salda
Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych oraz współzależnych	4.983.004	4.812.021
Należności od udziałowców	-	567.681
Należności handlowe od jednostek powiązanych	11.147	10.828
Pożyczki od jednostek zależnych	(209.414)	(205.739)

12. Zdarzenia po dacie bilansowej

W dniu 18 kwietnia 2022 roku Spółka spłaciła wszystkie obligacje wyemitowane pod kodem ISIN PLGTC0000292 (spłata całkowita). Wartość nominalna całej emisji wynosiła 9.440 tysięcy EUR.

13. Data publikacji

Śródroczne skrócone jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone przez Zarząd Spółki w dniu 18 maja 2022 roku.

Raport niezależnego biegłego rewidenta z przeglądu śródrocznego skróconego sprawozdania finansowego

Dla Akcjonariuszy i Rady Nadzorczej Globe Trade Centre Spółka Akcyjna

Wprowadzenie

Przeprowadziliśmy przegląd załączonego śródrocznego skróconego sprawozdania finansowego Spółki Globe Trade Centre S.A. (zwanej dalej "Spółką") z siedzibą w Warszawie przy ulicy Komitetu Obrony Robotników 45A, obejmującego śródroczne skrócone sprawozdanie z sytuacji finansowej sporządzone na dzień 31 marca 2022 r. oraz śródroczny skrócony rachunek zysków i strat, śródroczne skrócone sprawozdanie z całkowitych dochodów, śródroczne skrócone zestawienie zmian w kapitale własnym i śródroczne skrócone sprawozdanie z przepływów pieniężnych sporządzone za okres od 1 stycznia do 31 marca 2022 r. oraz wybrane informacje objaśniające.

Za sporządzenie i przedstawienie śródrocznego skróconego sprawozdania finansowego zgodnie z Międzynarodowym Standardem Rachunkowości 34 Śródroczna sprawozdawczość finansowa zatwierdzonym przez Unię Europejską odpowiedzialny jest Zarząd Spółki. My jesteśmy odpowiedzialni za sformułowanie wniosku na temat śródrocznego skróconego sprawozdania finansowego na podstawie przeprowadzonego przez nas przeglądu.

Zakres przeglądu

Przegląd przeprowadziliśmy zgodnie z Międzynarodowym Standardem Usług Przeglądu 2410, Przegląd śródrocznych informacji finansowych przeprowadzony przez niezależnego biegłego rewidenta jednostki przyjętym jako Krajowy Standard Przeglądu 2410 uchwałą Krajowej Rady Biegłych Rewidentów. Przegląd śródrocznego skróconego sprawozdania finansowego polega na kierowaniu zapytań, przede wszystkim do osób odpowiedzialnych za kwestie finansowe i księgowe, oraz przeprowadzaniu procedur analitycznych oraz innych procedur przeglądu.

PricewaterhouseCoopers Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt Sp. k., ul. Polna 11, 00-633 Warszawa, Polska T: +48 (22) 746 4000, F: +48 (22) 742 4040, www.pwc.pl

PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt sp. k., wpisana jest do Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, pod numerem KRS 0000750050, NIP 526-021-02-28. Siedzibą Spółki jest Warszawa, ul. Polna 11.

Wniosek

Na podstawie przeprowadzonego przez nas przeglądu stwierdzamy, że nic nie zwróciło naszej uwagi, co kazałoby nam sądzić, że załączone śródroczne skrócone sprawozdanie finansowe nie zostało sporządzone, we wszystkich istotnych aspektach, zgodnie z Międzynarodowym Standardem Rachunkowości 34 Śródroczna sprawozdawczość finansowa zatwierdzonym przez Unię Europejską.

Przeprowadzający przegląd w imieniu PricewaterhouseCoopers Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt Sp.k., spółki wpisanej na listę firm audytorskich pod numerem 144:

Dokument podpisany przez Piotr Wyszogrodzki Data: 2022.05.18 18:15:56 CEST Signature Not Verified

Piotr Wyszogrodzki

Kluczowy Biegły Rewident Numer ewidencyjny 90091

Warszawa, 18 maja 2022 r.

AI Terminal

GTC - Globe Trade Centre S.A.

5627_rns_2022-05-19_b541214b-ba8e-4723-98ce-525ecd9a1c51.pdf

SKONSOLIDOWANY

RAPORT KWARTALNY

31 MARCA 2022 R.

SPIS TREŚCI RAPORTU:

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

SPIS TREŚCI

1. Wprowadzenie

TERMINY I SKRÓTY

PREZENTACJA INFORMACJI FINANSOWYCH

ZASTRZEŻENIA

2. Wybrane dane finansowe

3. Prezentacja Grupy

3.1 Ogólne informacje na temat Grupy

3.2 Struktura organizacyjna Grupy

3.3 Zmiany podstawowych zasad zarządzania Spółki i Grupy

4. Główne wydarzenia

WYDARZENIA MAJĄCE MIEJSCE PO 31 MARCA 2022 R.:

5. Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych

5.1 Ogólne czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne

CZYNNIKI OGÓLNE MAJĄCE WPŁYW NA WYNIKI OPERACYJNE I FINANSOWE

WARUNKI GOSPODARCZE W EUROPIE ŚRODKOWO-WSCHODNIEJ (CEE) ORAZ EUROPIE POŁUDNIOWO-WSCHODNIEJ (SEE)

RYNEK NIERUCHOMOŚCI W CEE I SEE

WYCENA NIERUCHOMOŚCI

WPŁYW ZMIAN STOPY PROCENTOWEJ

WPŁYW ZMIAN KURSÓW WALUT OBCYCH

WPŁYW INFLACJI

DOSTĘPNOŚĆ FINANSOWANIA

5.2 Szczegółowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne

WPŁYW SYTUACJI W UKRAINIE NA GRUPĘ GTC

5.3 Prezentacja różnic między osiągniętymi wynikami finansowymi a opublikowanymi prognozami

5.4 Przegląd skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej

5.4.1 Główne pozycje skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

ZASÓB DZIAŁEK MIESZKANIOWYCH

INWESTYCJE W JEDNOSTKACH STOWARZYSZONYCH

AKTYWA PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY

DEPOZYTY ZABLOKOWANE

INSTRUMENTY POCHODNE

5.4.2 Porównanie sprawozdania z sytuacji finansowej na dzień 31 marca 2022 r. do 31 grudnia 2021 r.

AKTYWA

PASYWA

KAPITAŁ WŁASNY

5.5 Skonsolidowany rachunek zysków i strat

5.5.1 Główne pozycje skonsolidowanego rachunku zysków i strat

PRZYCHODY Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

KOSZTY DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

MARŻA BRUTTO NA DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

KOSZTY SPRZEDAŻY

KOSZTY ADMINISTRACYJNE

ZYSK/(STRATA) Z AKTUALIZACJI WYCENY/UTRATY WARTOŚCI AKTYWÓW

PRZYCHODY/(KOSZTY) FINANSOWE NETTO

OPODATKOWANIE

5.5.2 Porównanie wyników finansowych za okres 3 miesięcy zakończony 31 marca 2022 r. z tym samym okresem roku 2021.

PRZYCHODY Z WYNAJMU I USŁUG

KOSZTY USŁUG

ZYSK BRUTTO Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

KOSZTY ADMINISTRACYJNE

ZYSK/(STRATA) Z AKTUALIZACJI WARTOŚCI AKTYWÓW / UTRATA WARTOŚCI AKTYWÓW

ZYSK/(STRATA) Z TYTUŁU RÓŻNIC KURSOWYCH, NETTO

PRZYCHODY FINANSOWE

KOSZTY FINANSOWE

ZYSK/(STRATA) PRZED OPODATKOWANIEM

PODATEK DOCHODOWY

ZYSK/(STRATA) NETTO

5.6.1 Główne pozycje skonsolidowanego rachunku przepływów pieniężnych

ŚRODKI PIENIĘŻNE NETTO Z (WYKORZYSTANE W) DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

ŚRODKI PIENIĘŻNE NETTO Z (WYKORZYSTANE W) DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE NETTO Z (WYKORZYSTANE W) DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ

ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

5.6.2 Analiza przepływów pieniężnych

5.7 Przyszła płynność i zasoby kapitałowe

DOSTĘPNOŚĆ FINANSOWANIA

6. Informacje na temat udzielonych kredytów, ze szczególnym uwzględnieniem jednostek powiązanych

7. Informacje na temat udzielonych i otrzymanych gwarancji, ze szczególnym uwzględnieniem gwarancji udzielonych jednostkom powiązanym

8. Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio znaczne pakiety akcji

9. Akcje GTC w posiadaniu członków zarządu i rady nadzorczej

AKCJE POSIADANE PRZEZ CZŁONKÓW ZARZĄDU