GTC - Globe Trade Centre S.A. — Annual Report 2025

Apr 30, 2026

GLOBE TRADE CENTRE S.A.
SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY 31 GRUDNIA 2025 ROKU

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej (w milionach EUR)

• Dalsze szczegóły w nocie 3 Podstawa sporządzenia sprawozdań finansowych. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego

AKTYWA	Nota	31 grudnia 2025 roku	31 grudnia 2024 roku* (dane przekształcone)	1 stycznia 2024 roku* (dane przekształcone)
Aktywa trwałe
Nieruchomości inwestycyjne	17	2.574,6	2.674,6	2.273,4
Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową	19	28,9	35,8	27,2
Rzeczowe aktywa trwałe	16	9,8	15,3	16,0
Depozyty zablokowane	22	13,2	15,8	13,1
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	15	11,9	3,4	1,8
Aktywa finansowe będące instrumentami pochodnymi	20	-	0,4	2,3
Finansowe aktywa trwałe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy	18	156,3	154,7	135,1
Pozostałe aktywa trwałe		3,2	3,2	0,2
Pożyczki udzielone udziałowcowi niekontrolującemu	25	-	11,6	11,6
		2.797,9	2.914,8	2.480,7
Aktywa obrotowe
Należności z tytułu dostaw i usług		14,9	19,6	15,7
Pożyczki udzielone udziałowcowi niekontrolującemu	25	11,0	-	-
Należności z tytułu podatku VAT oraz innych podatków		3,3	5,9	3,1
Należności z tytułu podatku dochodowego		2,3	2,0	1,5
Przedpłaty oraz pozostałe należności	29	34,1	38,6	52,4
Aktywa finansowe będące instrumentami pochodnymi	20	0,7	5,6	11,9
Depozyty zablokowane krótkoterminowe	22	277,1	26,5	17,3
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	23	107,2	53,4	60,4
Aktywa przeznaczone do sprzedaży	30	19,6	157,2	13,6
		470,2	308,8	175,9
AKTYWA RAZEM		3.268,1	3.223,6	2.656,6

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej (w milionach EUR)

• Dalsze szczegóły w nocie 3 Podstawa sporządzenia sprawozdań finansowych. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego

PASYWA	Nota	31 grudnia 2025 roku	31 grudnia 2024 roku* (dane przekształcone)	1 stycznia 2024 roku* (dane przekształcone)
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
Kapitał podstawowy	31	12,9	12,9	12,9
Nadwyżka z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej		668,9	668,9	668,9
Obligacje partycypacyjne	31	41,7	41,7	0,0
Inne kapitały rezerwowe	31	(60,6)	(72,3)	(49,3)
Efekt wyceny transakcji zabezpieczających	20	(11,5)	(13,7)	0,7
Różnice kursowe z przeliczenia		(2,5)	(2,6)	(2,6)
Zyski zatrzymane	31	337,9	492,9	471,3
		986,8	1.127,8	1.101,9
Udziały niekontrolujące	25	47,6	48,5	24,3
Kapitał własny razem		1.034,4	1.176,3	1.126,2
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowa część kredytów, pożyczek i obligacji	26	1.025,2	1.389,6	1.228,7
Zobowiązania z tytułu leasingu	27	36,4	37,0	43,2
Depozyty od najemców	24	12,7	15,8	13,1
Zobowiązania z tytułu opcji put udziałów niekontrolujących oraz inne zobowiązania długoterminowe	28	24,7	40,2	5,2
Instrumenty pochodne	20	21,3	37,0	18,7
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	15	127,7	136,5	135,1
		1.248,0	1.656,1	1.444,0
Zobowiązania krótkoterminowe
Krótkoterminowa część kredytów, pożyczek i obligacji	26	889,0	220,0	45,3
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania krótkoterminowe	21	78,7	62,9	34,0
Zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży	30	-	69,2	0,4
Depozyty od najemców	24	8,6	3,6	2,4
Zobowiązania z tytułu podatku VAT i innych podatków		7,8	2,1	1,9
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego		1,0	1,5	2,4
Pozostałe zobowiązania finansowe	9	0,6	31,7	-
Zobowiązania finansowe będące instrumentami pochodnymi	20	-	0,2	-
		985,7	391,2	86,4
PASYWA RAZEM		3.268,1	3.223,6	2.656,6

Skonsolidowany rachunek zysków i strat (w milionach EUR)

• Dalsze szczegóły w nocie 3 Podstawa sporządzenia sprawozdań finansowych. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego

	Nota	Rok zakończony 31 grudnia 2025 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku* (dane przekształcone)
Przychody z tytułu wynajmu	10,14	154,1	140,3
Przychody z tytułu usług obsługi nieruchomości	10,14	48,0	47,2
Koszt własny świadczonych usług obsługi nieruchomości	10,14	(72,7)	(57,0)
Zysk brutto z działalności operacyjnej		129,4	130,5
Koszty sprzedaży	11	(2,5)	(2,0)
Koszty administracyjne	12	(37,1)	(18,0)
Strata z aktualizacji wartości nieruchomości inwestycyjnych	17	(147,1)	(4,7)
Zysk z aktualizacji wartości aktywów finansowych	17	1,2	2,5
Pozostałe przychody		0,9	1,4
Pozostałe koszty		(17,6)	(7,1)
Wynik z działalności operacyjnej		(72,8)	102,6
Różnice kursowe		(0,7)	(0,6)
Przychody finansowe	13	7,8	3,6
Koszty finansowe	13	(94,3)	(43,7)
Wynik przed opodatkowaniem		(160,0)	61,9
Podatek dochodowy	15	5,4	(8,9)
Zysk / (strata) za rok		(154,6)	53,0
Przypadający:
Akcjonariuszom jednostki dominującej		(155,0)	50,9
Akcjonariuszom niekontrolującym	25	0,4	2,1
Podstawowy wynik na jedną akcję (w EUR)	32	(0,27)	0,09
Rozwodniony wynik na jedną akcję (w EUR)	32	(0,27)	0,08

Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów (w milionach EUR)

• Dalsze szczegóły w nocie 3 Podstawa sporządzenia sprawozdań finansowych. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego

	Rok zakończony 31 grudnia 2025 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku* (dane przekształcone)
Zysk / (strata) za rok	(154,6)	53,0
Inne całkowite dochody netto nie podlegające przeklasyfikowaniu do zysk lub straty w kolejnych okresach sprawozdawczych	-	-
Zysk / (strata) z wyceny transakcji zabezpieczających	2,1	(18,3)
Podatek dochodowy dotyczący tych pozycji	0,1	2,3
Zysk / (strata) netto z wyceny transakcji zabezpieczających	2,2	(16,0)
Różnice kursowe z przeliczenia	0,1	-
Inne całkowite dochody netto podlegające przeklasyfikowaniu do zysku lub straty w kolejnych okresach sprawozdawczych	2,3	(16,0)
Całkowity dochód netto za rok	(152,3)	37,0
Przypadający:
Akcjonariuszom jednostki dominującej	(152,7)	34,9
Akcjonariuszom niekontrolującym	0,4	2,1

Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym (w milionach EUR)

• Dalsze szczegóły w nocie 3 Podstawa sporządzenia sprawozdań finansowych.Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego 6

	Kapitał podstawowy	Nadwyżka z emisji powyżej ich wartości nominalnej	Obligacje partycypacyjne	Inne kapitały rezerwowe	Efekt wyceny zabezpieczających	Różnice transakcji kursowe z przeliczenia	Zyski zatrzymane	Razem	Udziały niekontrolujące	Razem
Saldo na 1 stycznia 2025 roku	12,9	668,9	41,7	(72,3)	(13,7)	(2,6)	492,9	1.127,8	48,5	1.176,3
Inne całkowite dochody	-	-	-	-	2,2	0,1	-	2,3	-	2,3
Wynik za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku	-	-	-	-	-	-	(155,0)	(155,0)	0,4	(154,6)
Całkowity dochód za rok	-	-	-	-	2,2	0,1	(155,0)	(152,7)	0,4	(152,3)
Transakcja z udziałowcem niekontrolującym (nota 9)	-	-	-	11,7	-	-	-	11,7	-	11,7
Pozostałe zmiany	-	-	-	-	-	-	-	0,8	0,8
Dywidenda dla udziałowców niekontrolujących (nota 25)	-	-	-	-	-	-	-	-	(2,1)	(2,1)
Saldo na 31 grudnia 2025 roku	12,9	668,9	41,7	(60,6)	(11,5)	(2,5)	337,9	986,8	47,6	1.034,4

	Kapitał podstawowy	Nadwyżka z emisji powyżej ich wartości nominalnej	Obligacje partycypacyjne	Inne kapitały rezerwowe	Efekt wyceny transakcji zabezpieczających	Różnice kursowe z przeliczenia	Zyski zatrzymane	Razem	Udziały niekontrolujące	Razem
Saldo na 1 stycznia 2024 roku (dane przekształcone)	12,9	668,9	-	(49,3)	0,7	(2,6)	471,3	1.101,9	24,3	1.126,2
Inne całkowite dochody	-	-	-	-	(16,0)	-	-	(16,0)	-	(16,0)
Wynik za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	-	-	-	-	-	-	50,9	50,9	2,1	53,0
Całkowity dochód za rok	-	-	-	-	(16,0)	-	50,9	34,9	2,1	37,0
Wypłata dywidendy dla udziałowców	-	-	-	-	-	-	(29,3)	(29,3)	-	(29,3)
Emisja obligacji partycypacyjnych	-	-	41,7	-	-	-	-	41,7	-	41,7
Transakcja z udziałowcem niekontrolującym	-	-	-	(23,5)	-	-	-	(23,5)	23,6	0,1
Pozostałe zmiany	-	-	-	0,5	1,6	-	-	2,1	-	2,1
Dywidenda dla udziałowców niekontrolujących	-	-	-	-	-	-	-	-	(1,5)	(1,5)
Saldo na 31 grudnia 2024 roku* (dane przekształcone)	12,9	668,9	41,7	(72,3)	(13,7)	(2,6)	492,9	1.127,8	48,5	1.176,3

Skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych (w milionach EUR) * Dalsze szczegóły w nocie 3 Podstawa sporządzenia sprawozdań finansowych. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego 7

PRZEPŁYW ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH	Nota	Rok zakończony 31 grudnia 2025 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku* (dane przekształcone)
Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ:
Wynik przed opodatkowaniem		(160,0)	61,9
Korekty o pozycje:
Strata z aktualizacji wartości	17	145,9	2,2
Strata / (zysk) z tytułu różnic kursowych, netto		0,7	0,6
Przychody finansowe	13	(7,8)	(3,6)
Koszty finansowe	13	94,3	43,7
Wydatki na grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową		(1,4)	(7,5)
Pozostałe		6,6	-
Amortyzacja	16	1,5	1,4
Środki pieniężne z działalności operacyjnej przed zmianami kapitału obrotowego		79,8	98,7
Zmiana stanu należności, czynnych rozliczeń międzyokresowych kosztów i innych aktywów obrotowych		4,8	(1,3)
Zmiana stanu depozytów od najemców		1,9	1,6
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych zobowiązań		(1,7)	6,9
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej		84,8	105,9
Podatek dochodowy zapłacony w okresie		(9,1)	(7,9)
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej		75,7	98,0
PRZEPŁYW ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ:
Wydatki na posiadane nieruchomości inwestycyjne oraz środki trwałe	17	(74,6)	(71,7)
Nabycie nieruchomości inwestycyjnych i gruntów	17	-	(172,0)
Wpływ środków z depozytu przeznaczonego na inwestycje	9	44,0	14,2
Wzrost depozytów krótkoterminowych przeznaczonych na refinansowanie obligacji	9	(432,3)	-
Spadek depozytów krótkoterminowych przeznaczonych na refinansowanie obligacji	9	195,4	-
Sprzedaż gruntów i gruntów pod zabudowę mieszkaniową	9	97,9	-
Sprzedaż jednostek zależnych, pomniejszona o środki pieniężne w zbywanych spółkach	9	32,7	14,5
Zakup nieruchomości inwestycyjnej w budowie		-	(12,0)
Wypływ środków z depozytu przeznaczonego na inwestycje	9	(44,0)	-
Płatność z tytułu opcji nabycia udziałów	9	(47,3)	-
Sprzedaż długoterminowych aktywów finansowych	9,18	4,5	-
Wydatki na finansowe aktywa trwałe		(4,3)	(7,2)
Otrzymane zaliczki na aktywa przeznaczone do sprzedaży		0,8	(0,4)
Podatek VAT/podatek od zakupu/ sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych		1,4	(2,8)
Odsetki otrzymane		3,9	2,9
Środki pieniężne wykorzystane w działalności inwestycyjnej netto		(221,9)	(234,5)

Skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych (w milionach EUR) * Dalsze szczegóły w nocie 3 Podstawa sporządzenia sprawozdań finansowych. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego 8

PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ:	Nota	Rok zakończony 31 grudnia 2025 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku* (dane przekształcone)
Wpływy z tytułu zaciągnięcia pożyczek i kredytów długoterminowych	26	84,0	265,2
Wpływy z tytułu emisji obligacji	26	432,3	-
Spłata pożyczek i kredytów długoterminowych	26	(218,5)	(55,9)
Odsetki zapłacone	26	(63,8)	(35,2)
Wypłata dywidendy akcjonariuszom jednostki dominującej		-	(29,6)
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu	27	(1,0)	(0,8)
Koszty pozyskania kredytów	26	(23,0)	(3,4)
Zmiana stanu depozytów zablokowanych krótkoterminowych		(11,1)	(9,4)
Dywidenda wypłacona udziałowcowi niekontrolującemu	25	(1,1)	(0,9)
Pozostałe		1,3	-
Środki pieniężne netto z działalności finansowej		199,1	130,0
Różnice kursowe z przeliczenia środków pieniężnych i ich ekwiwalentów, netto		(0,9)	1,3
Zwiększenie / (zmniejszenie) stanu netto środków pieniężnych i ich ekwiwalentów		52,0	(5,2)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek roku	23	55,2	60,4
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec roku	23	107,2	55,2

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 9

1. Działalność podstawowa

Globe Trade Centre S.A. („Spółka”, „GTC S.A.” lub „GTC”) wraz ze swoimi spółkami zależnymi (“Grupa GTC” lub “Grupa”) jest międzynarodowym deweloperem i inwestorem. Spółka została zarejestrowana 19 grudnia 1996 roku w Warszawie. Siedziba Spółki mieści się w Warszawie (Polska), przy ul. Komitetu Obrony Robotników 45A. Spółka poprzez swoje jednostki zależne posiada udziały w spółkach nieruchomościowych o charakterze komercyjnym oraz mieszkaniowym przede wszystkim w Polsce, na Węgrzech, Bukareszcie, Belgradzie, Zagrzebiu, w Sofii oraz w Niemczech. W działalności spółek należących do Grupy nie występuje sezonowość. Działalność Grupy obejmuje głównie budowę oraz wynajem powierzchni biurowej, handlowej i mieszkalnej. Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku Grupa zatrudniała odpowiednio 246 oraz 242 w przeliczeniu na pełne etaty. Akcje Spółki są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie oraz na Giełdzie Papierów Wartościowych w Johannesburgu. Na dzień 31 grudnia 2025 roku głównym akcjonariuszem Spółki jest GTC Dutch Holdings B.V. („GTC Dutch”), który posiada 337.637.591 akcji Spółki, stanowiących 58,80% kapitału zakładowego Spółki, uprawniającymi do 337.637.591 głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A., co stanowi 58,80% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki. Dodatkowo, GTC Holding Zrt. posiada bezpośrednio 21.891.289 akcji Spółki, uprawniających do 21.891.289 głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A., stanowiących 3,81% kapitału zakładowego Spółki i uprawniających do 3,81% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A. Ostatecznym udziałowcem GTC Dutch oraz GTC Holding Zrt. jest Optimum Venture Private Equity Funds, który pośrednio posiada 359.528.880 akcji GTC S.A., uprawniających do 359.528.880 głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, stanowiących 62,61% kapitału akcyjnego Spółki i uprawniających do 62,61% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A. Podmiotem kontrolującym najwyższego szczebla jest spółka Pallas Athéné Domus Meriti Foundation.

2. Waluty funkcjonalne i waluta sprawozdań finansowych

Walutą funkcjonalną GTC S.A. i większości jej spółek zależnych jest euro, ponieważ Grupa generuje oraz wydatkuje środki głównie w euro: ceny (przychody z tytuły wynajmu) są denominowane w euro, a także wszystkie długoterminowe kredyty bankowe, pożyczki oraz obligacje są w euro bądź zabezpieczone w stosunku do tej waluty za pomocą instrumentów pochodnych. Walutą funkcjonalną niektórych spółek zależnych GTC jest waluta inna niż euro. Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym prezentowane są w EUR i wyrażone w milionach, chyba że wskazano inaczej. Sprawozdania finansowe spółek, których walutą funkcjonalną nie jest euro sporządzone w ich walutach funkcjonalnych są włączone do niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego po przeliczeniu na walutę prezentacyjną EUR zgodnie z MSR 21 Skutki zmian kursów wymiany walut obcych. Aktywa oraz pasywa, poza składnikami kapitałów własnych, zostały przeliczone według kursu z dnia bilansowego, natomiast pozycje rachunku zysków i strat – przelicza się według średnich kursów wymiany za dany okres, o ile są one zbliżone do kursu rzeczywistego. Wszystkie wynikające z tego różnice kursowe są ujmowane w kapitale własnym jako „Różnice kursowe z przeliczenia” bez wpływu na wynik finansowy za dany okres. Dla jednostek, których walutą funkcjonalną jest euro, transakcje w walutach obcych (w tym również w polskich złotych) ujmowane są w euro po przeliczeniu według kursu z dnia transakcji. Aktywa i zobowiązania pieniężne denominowane w walutach obcych są wyceniane na koniec okresu według kursu obowiązującego w ostatnim dniu danego okresu. Powstałe różnice kursowe z przeliczenia na dzień bilansowy oraz z rozliczenia pozycji pieniężnych wyrażonych w walucie obcej są ujmowane w rachunku zysków i strat.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 10

Kursy wymiany dla istotnych walut były jak poniżej:

	31 grudnia 2025	31 grudnia 2024	1 stycznia 2024
PLN/EUR	4,2267	4,2730	4,3480
USD/EUR	1,1736	1,0419	1,1049
HUF/EUR	385,37	410,09	382,78

3.# Podstawa sporządzania sprawozdań finansowych

Spółka prowadzi swoje księgi rachunkowe zgodnie z zasadami i praktykami wypracowanymi przez przedsiębiorstwa w Polsce, tak jak wynika to z polskich przepisów z zakresu rachunkowości. Spółki prowadzące działalność poza terenem Polski prowadzą księgi rachunkowe zgodnie z lokalnymi zasadami rachunkowości. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zawiera korekty nieuwzględnione w księgach rachunkowych jednostek Grupy, które zostały wprowadzone w celu doprowadzenia sprawozdań finansowych tych jednostek z MSSF.

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) zatwierdzonymi przez UE („MSSF UE”). Na dzień zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego do publikacji, biorąc pod uwagę toczący się w UE proces wprowadzania standardów MSSF oraz prowadzoną przez Grupę działalność, w zakresie stosowanych przez Grupę zasad rachunkowości nie ma różnicy między standardami MSSF zatwierdzonymi przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości a standardami MSSF zatwierdzonymi przez Unię Europejską.

Zmiana waluty prezentacji

Począwszy od skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2025 r., Grupa zmieniła walutę prezentacji ze złotego polskiego (PLN) na euro (EUR). Zmiana ta została wprowadzona w celu zwiększenia przydatności, przejrzystości i porównywalności skonsolidowanych informacji finansowych Grupy z innymi europejskimi spółkami z sektora nieruchomości, a tym samym w odpowiedzi na oczekiwania międzynarodowych inwestorów. Ponadto, biorąc pod uwagę, że jednostka dominująca oraz większość spółek w Grupie stosuje EUR jako walutę funkcjonalną, Zarząd uznał, że prezentacja skonsolidowanych wyników w EUR zapewnia wierniejsze odzwierciedlenie sytuacji finansowej i wyników Grupy. Zgodnie z oficjalnym stanowiskiem Ministerstwa Finansów, jednostki sporządzające skonsolidowane sprawozdania finansowe zgodnie z MSSF mogą wybrać walutę prezentacji inną niż złoty polski [1].

Zmiana ta stanowi zmianę zasad (polityki) rachunkowości i została zastosowana retrospektywnie, zgodnie z wymogami MSR 8. W celu zapewnienia porównywalności, wszystkie uprzednio prezentowane pozycje denominowane w walutach innych niż EUR zostały przeliczone retrospektywnie na EUR zgodnie z metodologią wymaganą przez MSR 21, tj.:
* aktywa i zobowiązania przeliczono po kursie zamknięcia obowiązującym na każdy dzień bilansowy,
* przychody i koszty przeliczono według średnich kursów za dany okres (chyba że średnia nie odzwierciedla w przybliżeniu kursów z dat transakcji),
* w następstwie ujednolicenia waluty funkcjonalnej i prezentacyjnej, pozycja „Różnice kursowe z przeliczenia”, prezentowana w kapitale własnym, została skorygowana poprzez wyksięgowanie efektu przeliczenia danych na walutę prezentacyjną, który był uprzednio w tej pozycji ujmowany. Po skorygowaniu salda wykazywane w tej pozycji dotyczą przeliczenia danych z jednostek Grupy, które mają inną walutę funkcjonalną niż euro.

[1] https://www.gov.pl/web/finanse/czy-jest-mozliwe-sporzadzanie-w-innej-walucie-niz-zloty-polski-rocznych-sprawozdan-finansowych-i-rocznych-skonsolidowanych-sprawozdan-finansowych [dostęp: 03.04.2026]

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 11

Przyjęcie EUR jako waluty prezentacji:
* nie wpływa na waluty funkcjonalne poszczególnych jednostek Grupy (z których większość stosuje EUR - szczegóły w nocie 2),
* nie wpływa na rzeczywiste transakcje, przepływy pieniężne ani wyniki operacyjne,
* wpływa jedynie na sposób przeliczenia i prezentacji skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Skutki odnoszą się wyłącznie do retrospektywnego przeliczenia wcześniej prezentowanych danych na EUR. Wszystkie dane porównawcze przedstawione w niniejszym sprawozdaniu finansowym, zgodnie z wymogami MSSF, zostały przekształcone tak, aby odzwierciedlać nową walutę prezentacji. Ponieważ Grupa historycznie publikowała i publikuje dane finansowe w EUR na potrzeby raportowania dla inwestorów, dane w EUR zaprezentowane w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym są w pełni spójne z wcześniej publikowanymi informacjami. Wszystkie dane historyczne w EUR były przeliczane zgodnie z metodologią opisaną powyżej, co zapewnia ciągłość i porównywalność pomiędzy poprzednio opublikowanymi skonsolidowanymi sprawozdaniami finansowymi sporządzonymi dla inwestorów zgodnie z MSSF w języku angielskim z zastosowaniem EUR jako waluty prezentacji i niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym sporządzonym zgodnie z MSSF dla celów ustawowych w Polsce.

4. Kontynuacja działalności

Polityki i działalność operacyjna Grupy mają na celu zarządzanie ryzykiem kapitałowym, finansowym oraz ryzykiem płynności w oparciu o solidne podstawy. Grupa spełnia wymogi dotyczące kapitału obrotowego generując przepływy pieniężne z działalności operacyjnej poprzez uzyskiwanie przychodów z najmu. Dalsze informacje dotyczące ryzyka płynności oraz procesów zarządzania kapitałem zostały opisane w nocie 35.

Na dzień 31 grudnia 2025 roku kapitał obrotowy netto Grupy (zdefiniowany jako aktywa obrotowe pomniejszone o zobowiązania krótkoterminowe) był ujemny i wyniósł 515,5 EUR. Wynikało to głównie z prezentacji niezabezpieczonych obligacji (Senior Unsecured Notes – "SUNs") o wartości 303,7 EUR wyemitowanych przez GTC Aurora Luxembourg S.A. oraz kredytów bankowych w niemieckich (137,0 EUR), węgierskich (124,0 EUR) i polskich (85,7 EUR) oraz chorwackich (42,5 EUR) spółkach zależnych jako zobowiązania krótkoterminowe. Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania została refinansowana kwota 634,2 EUR krótkoterminowych kredytów bankowych oraz obligacji.

Ponadto, na dzień 31 grudnia 2025 roku zadłużenie GTC Paula SARL w kwocie 190 EUR zostało przeklasyfikowane do zobowiązań krótkoterminowych w związku z naruszeniem warunków umowy finansowania (event of default). Naruszenie polegało na niewypełnieniu w wymaganym terminie określonych obowiązków wynikających z tej umowy, co zgodnie z umową finansowania uprawniało podmiot finansujący do żądania natychmiastowej spłaty zadłużenia. W lutym 2026 roku podmiot finansujący zrzekł się prawa do żądania natychmiastowej spłaty wynikającego z powyższego naruszenia (waiver) oraz wyraził zgodę na wydłużenie terminów realizacji wskazanych obowiązków, przy czym data najbliższego zapadała w dniu 15 marca 2026 roku. Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania Grupa przestrzega warunków określonych w waiverze oraz podejmuje działania niezbędne do spełnienia pozostałych obowiązków w wydłużonym terminie.

Zarząd jest zobowiązany do oceny, czy zasadne jest przygotowanie skonsolidowanego sprawozdania finansowego przy założeniu kontynuacji działalności. Przy dokonywaniu tej oceny Zarząd przeanalizował prognozy przepływów pieniężnych za okres co najmniej 12 miesięcy od daty zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, uwzględniając czas, charakter i skalę potencjalnych potrzeb finansowych Grupy. Zarząd uwzględnił w analizie dostępne środki pieniężne, przewidywane przepływy pieniężne z działalności operacyjnej, refinansowania kredytów bankowych mające miejsce po dniu bilansowym, dodatkowe finansowanie zewnętrzne oraz wpływy ze sprzedaży wybranych aktywów. Po zakończeniu procesu refinansowania obligacji SUNs w marcu 2026 roku, wartość nominalna całkowitego zadłużenia z tytułu obligacji wynosi 455,0 EUR, z terminem wykupu w październiku 2030 roku (szczegóły w nocie 9). Po pomyślnej emisji obligacji zabezpieczonych senioralnych Grupa odnotowała poprawę w postrzeganiu jej wiarygodności kredytowej przez banki.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 12

W okresie po zakończeniu roku finansowego do zatwierdzenia niniejszego sprawozdania Grupa dokonała refinansowania swoich krótkoterminowych kredytów bankowych o wartości 330,5 EUR, które na dzień 31 grudnia 2025 były zaklasyfikowane jako zobowiązania krótkoterminowe. Pomyślne refinansowanie kredytów bankowych wraz z refinansowaniem obligacji sprawiło, że Grupa odnotowała znaczącą poprawę kapitału obrotowego netto i płynności finansowej. Zarząd uważa, że w wyniku zakończonego refinansowania obligacji oraz refinansowania krótkoterminowych kredytów bankowych, Grupa będzie dysponować wystarczającą płynnością finansową i środkami pieniężnymi, aby kontynuować działalność w dającej się przewidzieć przyszłości, i tym samym nie istnieje istotna niepewność, która mogłaby podać w wątpliwość zdolność Grupy do kontynuowania działalności w ramach założenia kontynuacji działalności. W związku z tym, Zarząd uznaje za zasadne sporządzenie skonsolidowanego sprawozdania finansowego przy założeniu kontynuacji działalności.

Wpływ sytuacji w Ukrainie na Grupę GTC

Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania bezpośredni wpływ wojny w Ukrainie na działalność Grupy nie jest istotny. Niemożliwym jest jednak oszacowanie skali tego wpływu w przyszłości, a ze względu na dużą zmienność sytuacji Spółka na bieżąco monitoruje sytuację i analizuje jej potencjalny wpływ zarówno z perspektywy poszczególnych projektów, jak i całej Grupy oraz jej długoterminowych planów inwestycyjnych.

5. Polityka rachunkowości

Zasady rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego są spójne z zasadami, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku, z wyjątkiem zmiany waluty prezentacji (patrz nota 3), nowych standardów, które obowiązują od 1 stycznia 2025 roku oraz pozostałych zmian (patrz nota 6).

6. Nowo opublikowane standardy i interpretacje

NOWO OPUBLIKOWANE STANDARDY, MAJĄCE ZASTOSOWANIE DO ROCZNYCH OKRESÓW SPRAWOZDAWCZYCH ROZPOCZYNAJĄCYCH SIĘ DNIA 1 STYCZNIA 2025 ROKU LUB PÓŹNIEJ
* Zmiany do MSR 21 Skutki zmian kursów wymiany walut obcych.W dniu 15 sierpnia 2023 roku RMSR opublikowała zmiany do MSR 21, które precyzują, kiedy waluta jest wymienialna na inną walutę, a w sytuacji braku wymienialności określają sposób ustalania kursu wymiany, jaki należy stosować, oraz zakres informacji wymaganych do ujawnienia w takich przypadkach. Zmiany mają na celu zapewnienie jednolitego stosowania zasad ustalania kursu w warunkach braku wymienialności oraz zwiększenie przejrzystości ujawnianych informacji. Zgodnie z rozporządzeniem (UE) 2024/2862 wszystkie jednostki stosują zmiany najpóźniej od pierwszego roku obrotowego rozpoczynającego się 1 stycznia 2025 roku lub później. Grupa ocenia, że powyższe zmiany nie mają istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe Grupy, a także na wartość kapitału Grupy bądź jej wynik netto.

Dodatkowo, począwszy od sprawozdań finansowych za rok 2025, Zarząd Spółki podjął decyzję o zmianie prezentacji zysku/(straty) z aktualizacji wyceny poprzez wyodrębnienie aktualizacji wyceny aktywów finansowych. Zmiana ta ma na celu zapewnienie bardziej przejrzystej prezentacji danych w skonsolidowanych sprawozdaniach finansowych. Nie dokonano żadnych korekt błędów ani zmian danych porównawczych, poza zmianą opisaną powyżej oraz zmianą waluty prezentacji (nota 3).

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 13

NOWO OPUBLIKOWANE, OBECNIE NIEOBOWIĄZUJĄCE STANDARDY I INTERPRETACJE

Przyjęte przez Komisję Europejską

• MSSF 18 Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych. W dniu 9 kwietnia 2024 roku RMSR opublikowała MSSF 18, który ma zastąpić MSR 1, i wprowadza on nową strukturę prezentacji rachunku zysków i strat opartą na wyodrębnieniu pięciu kategorii operacyjnych, a także obowiązkowe sumy częściowe oraz ujawnienia miar wyników zdefiniowanych przez kierownictwo (MPM). Celem standardu jest zwiększenie porównywalności i przejrzystości prezentowanych informacji. MSSF 18 będzie obowiązywał dla okresów rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku, z koniecznością retrospektywnego przekształcenia danych porównawczych za 2026 roku.
• Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 dotyczące klasyfikacji, wyceny i ujawnień instrumentów finansowych (w tym kontraktów na energię elektryczną oraz rozliczeń elektronicznych). W maju 2024 roku RMSR opublikowała zmiany do MSSF 9 i MSSF 7, które doprecyzowują zasady klasyfikacji aktywów finansowych z cechami warunkowymi (w tym cechami ESG) oraz rozliczania zobowiązań za pomocą systemów płatności elektronicznych, a także precyzują ocenę wybranych kontraktów związanych z dostawami energii elektrycznej pod kątem spełnienia kryteriów SPPI i charakterystyki przepływów pieniężnych; jednocześnie wprowadzono rozszerzone wymogi ujawnieniowe dotyczące inwestycji w instrumenty kapitałowe wyceniane według wartości godziwej przez inne całkowite dochody oraz instrumentów o cechach warunkowych. Zmiany mają na celu ujednolicenie stosowania zasad klasyfikacji i wyceny oraz właściwą prezentację ryzyk związanych z instrumentami finansowym. Zmiany będą obowiązywać dla okresów rozpoczynających się 1 stycznia 2026 roku.
• Zmiany do różnych standardów wynikające z corocznych przeglądów MSSF. RMSR opublikowała pakiet zmian obejmujący m.in. MSSF 1, MSSF 7, MSSF 9 oraz MSR 7, mający na celu doprecyzowanie istniejących wymogów ujmowania, prezentacji oraz ujawnień i zwiększenie spójności stosowania standardów. Zmiany te odnoszą się do wybranych paragrafów i zazwyczaj mają charakter doprecyzowujący. Pakiet będzie obowiązywał od 1 stycznia 2026 roku.

Nie zostały jeszcze przyjęte przez Komisję Europejską

• MSSF 19 Jednostki zależne bez odpowiedzialności publicznej: Ujawnienia. Opublikowany przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (IASB) 9 maja 2024 r. i zmieniony 21 sierpnia 2025 r., MSSF 19 określa uproszczone zasady ujawniania informacji dla jednostek zależnych niepodlegających publicznej odpowiedzialności, które stosują standardy rachunkowości MSSF w swojej sprawozdawczości finansowej. Standard jest przeznaczony dla jednostek zależnych, które nie emitują instrumentów dłużnych ani kapitałowych na rynkach publicznych i nie posiadają aktywów w ramach powiernictwa na rzecz szerokiej grupy osób postronnych. Stosowanie MSSF 19 jest dobrowolne, a standard oferuje uproszczony zestaw ujawnień, zachowując jednocześnie wymogi dotyczące ujmowania i wyceny pełnych MSSF. MSSF 19 ma zastosowanie do rocznych okresów sprawozdawczych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku lub później.
• Zmiany do MSR 21 Skutki zmian kursów wymiany walut obcych. Wydane przez IASB 13 listopada 2025 roku zmiany ustanawiają jasne wytyczne dotyczące ustalania kursu walutowego, który należy zastosować, gdy waluta nie jest wymienialna, oraz określają ujawnienia wymagane w takich okolicznościach. Zmiany mają na celu zmniejszenie zróżnicowania praktyk i zapewnienie spójnej podstawy do przeliczania sprawozdań finansowych w warunkach hiperinflacji lub ograniczeń walutowych. Zmiany mają zastosowanie do rocznych okresów sprawozdawczych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku lub później. Grupa jest w trakcie oceny wpływu zmian na jej sprawozdanie finansowe.

Wymogi nowego standardu MSSF 18 dotyczą głównie trzech zagadnień: rachunku zysków i strat, wymaganych ujawnień dotyczących miar wyników oraz kwestii związanych z agregacją i dezagregacją informacji zawartych w sprawozdaniach finansowych, co wpłynie na prezentację danych i ujawnienia w skonsolidowanych sprawozdaniach finansowych.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 14

Nie przewiduje się istotnego wpływu innych opublikowanych, ale nieobowiązujących standardów na sprawozdanie finansowe Grupy. Daty rozpoczęcia ich obowiązywania wynikają z treści standardów ogłoszonych przez Radę Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej. Daty stosowania standardów w Unii Europejskiej mogą różnić się od dat stosowania wynikających z treści standardów i są ogłaszane w momencie ich zatwierdzenia do stosowania przez Unię Europejską.

7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości

(a) PODSTAWOWE ZASADY RACHUNKOWOŚCI

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z konwencją kosztu historycznego, z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych, nieruchomości inwestycyjnych w budowie, jeżeli spełnione są warunki określone w nocie 17(ii), płatności w formie akcji własnych, długoterminowych aktywów finansowych oraz pochodnych instrumentów finansowych, które zostały wycenione według wartości godziwej. Kluczowe zasady rachunkowości zostały opisane w poszczególnych notach, a istotne osądy i szacunki księgowe zostały zaprezentowane poniżej.

(b) SZACUNKI KSIĘGOWE

Sporządzanie sprawozdań finansowych zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej wymaga od Zarządu dokonywania pewnych założeń i oszacowań, mających wpływ na prezentowane kwoty aktywów i zobowiązań (w tym aktywów i zobowiązań warunkowych) na dzień bilansowy. W związku z tym rzeczywiste wartości mogą różnić się od tych szacunków.

Nieruchomości inwestycyjne reprezentują nieruchomości utrzymywane w celu generowania długoterminowych wpływów z tytułu wynajmu. Nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej, która jest wyceniana przynajmniej raz w roku przez niezależnego zarejestrowanego rzeczoznawcę. Wycena dokonywana jest na podstawie zdyskontowanych przewidywanych przepływów pieniężnych z danej nieruchomości inwestycyjnej, z wykorzystaniem stóp dyskontowych stosowanych dla lokalnego rynku nieruchomości oraz aktualizowana według osądu Zarządu lub - jeśli uznano to za stosowne - przy użyciu podejścia dochodowego („Income capitalisation method”) lub metody stopy kapitalizacji („Yield method”). Zastosowaną metodę i główne założenia są określane przez rzeczoznawcę, a także opisane w nocie 17.

Grupa dokonuje szacunków przy ustalaniu wartości aktywów i zobowiązań ujętych w sprawozdaniu finansowym po przejęciu. Grupa stosuje szacunki księgowe w celu ustalenia stosowanych stawek amortyzacyjnych (nota 16, nota 27). Wartość godziwą instrumentów finansowych, dla których nie istnieje aktywny rynek ustala się wykorzystując odpowiednie techniki wyceny. Przy wyborze odpowiednich metod i założeń Grupa kieruje się profesjonalnym osądem (nota 18). Grupa polega na szacunkach w zakresie rozliczenia płatności w formie akcji własnych w środkach pieniężnych.

(c) ISTOTNE OSĄDY KSIĘGOWE

W procesie stosowania Grupowych zasad (polityki) rachunkowości Zarząd Spółki dokonał następujących osądów:

Walutą funkcjonalną GTC S.A. oraz większości jej jednostek zależnych jest euro, gdyż ta waluta ma na nie istotny i przeważający wpływ:
* wycena nieruchomości inwestycyjnych jest dokonywana w euro;
* kredyty oraz pożyczki są w większości denominowane w euro, a pozycje w innych walutach (obligacje w HUF) są zabezpieczone do euro poprzez międzywalutowy SWAP na stopę procentową;
* większość umów najmu jest zawierana po ustalonych stawkach czynszu wyrażonych w euro.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR)

Grupa zawarła umowy najmu powierzchni w posiadanych nieruchomościach komercyjnych. Grupa ustaliła, że zachowuje wszystkie znaczące ryzyka i korzyści z tytułu posiadania tych nieruchomości, których wynajem jest ujmowany jako leasing operacyjny. Istotne wartości księgowe oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach w odniesieniu do nieruchomości inwestycyjnych zostały zaprezentowane w nocie 17(ii) dotyczące ustalania wyceny nieruchomości inwestycyjnych w budowie. Istotne osądy księgowe dotyczące płynności rynkowej nieruchomości inwestycyjnych zostały przedstawione w nocie 35.

Grupa klasyfikuje zapasy w postaci nieruchomości mieszkaniowych do aktywów obrotowych lub do aktywów trwałych, w oparciu o stopień zaawansowania prac konstrukcyjnych w ramach cyklu operacyjnego działalności. Normalny cykl operacyjny Grupy w większości wypadków nie przekracza pięciu lat. Aktywne projekty mieszkaniowe są klasyfikowane jako zapasy w aktywach obrotowych.Projekty mieszkaniowe, których termin wykonania jest dłuższy niż cykl operacyjny, są klasyfikowane jako grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową w aktywach trwałych. Grupa ustala czy sprawuje kontrolę nad jednostką, w której dokonano inwestycji, na podstawie MSSF 10. Grupa określa na podstawie MSR 32, czy instrument spełnia wymogi klasyfikacji jako dłużny czy kapitałowy. Grupa ustala, czy transakcja lub inne zdarzenie jest połączeniem jednostek gospodarczych poprzez zastosowanie definicji „przedsięwzięcia” zawartej w MSSF 3. Grupa określa, czy kontrola nad jednostką, w której dokonano inwestycji, została utracona w oparciu o wymogi MSSF 10. Grupa ocenia, kiedy ujmowane są zobowiązania z tytułu wykonania opcji nabycia udziałów niekontrolujących oraz czy opcje te przenoszą ryzyko i korzyści na Grupę, czy też pozostawiają je udziałowcom niekontrolującym. Grupa rozpoznaje składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego bazując na założeniu, że w przyszłości zostanie osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Pogorszenie uzyskiwanych wyników podatkowych w przyszłości mogłoby spowodować, że założenie to stałoby się nieuzasadnione (nota 15). Podatek odroczony dotyczący zewnętrznych różnic przejściowych odnoszących się do jednostek zależnych został obliczony w oparciu o oszacowane prawdopodobieństwo, że te różnice przejściowe zostaną zrealizowane w dającej się przewidzieć przyszłości. Grupa przeprowadza również ocenę prawdopodobieństwa realizacji aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Jeśli jest to konieczne, Grupa zmniejsza wartość aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego do wartości możliwej do zrealizowania.

8. Inwestycje w jednostkach zależnych

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje sprawozdanie finansowe GTC oraz sprawozdania finansowe jej spółek zależnych za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku. Sprawozdania finansowe jednostek zależnych sporządzane są za ten sam okres sprawozdawczy co sprawozdania jednostki dominującej, przy zastosowaniu spójnych zasad rachunkowości oraz w oparciu o te same zasady rachunkowości stosowane dla podobnych transakcji i zdarzeń gospodarczych. Dokonuje się dostosowań w celu ujednolicenia do ewentualnych odmiennych zasad rachunkowości. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje sprawozdanie finansowe Spółki i jej jednostek zależnych. Bezpośredni i pośredni udział Spółki w tych jednostkach oraz udział w prawach głosu na koniec poszczególnych okresów został przedstawiony w tabeli poniżej (tabela poniżej przedstawia udział efektywny):

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 16

Nazwa	Jednostka dominująca	Siedziba	31 grudzień 2025	31 grudzień 2024
GTC Korona S.A.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Globis Poznań Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Aeropark Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Globis Wrocław Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Satellite Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Sterlinga Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Ortal Sp. z o.o. 2	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Diego Sp. z o.o. 2	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Francuska Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC UBP Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Pixel Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Moderna Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Centrum Handlowe Wilanów Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Management Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Corius Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Centrum Światowida Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Galeria CTWA Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Artico Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Hungary Real Estate Development Company Pltd. (“GTC Hungary”)	GTC S.A.	Węgry	100%	100%
GTC Duna Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Váci út 81-85. Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Centre Point I. Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Centre Point III. Kft. 3	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Spiral I. Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Albertfalva Üzletközpont Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
GTC Metro Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Kompakt Land Kft.	GTC Kompaktland SARL	Węgry	100%	100%
GTC White House Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Globe Office Investments Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
GTC Investments Sp. z o.o.	GTC Hungary	Polska	100%	100%
GTC Univerzum Projekt Kft.	GTC Univerzum SARL	Węgry	100%	100%
GTC Future Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
VRK Tower Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
GTC Origine Investments Pltd. (“GTC Origine”)	GTC S.A.	Węgry	100%	100%
GTC HBK Project Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC VI188 Property Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC FOD Property Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
G-Delta Andrassy Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC KLZ 7-10 Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC PSZTSZR Projekt Kft	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC DBRNT Projekt Kft	GTC Origine	Węgry	100%	100%
GTC B41 d.o.o.	GTC Origine	Serbia	100%	100%
GTC MNG d.o.o.	GTC Origine	Serbia	100%	100%
GTC K43-45 Property Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%

2 Podmiot w likwidacji.
3 Zmiana nazwy spółki z Centre Point II. Kft. na Centre Point III. Kft.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 17

Nazwa	Jednostka dominująca	Siedziba	31 grudzień 2025	31 grudzień 2024
GTC Liffey Kft.	GTC Origine	Węgry	100%	100%
Clara Liffey GP SARL	GTC Liffey Kft.	Luksemburg	100%	100%
GTC Germany GmbH	GTC Origine	Niemcy	100%	100%
GTC UK Real Estate Investments Ltd.	GTC Origine	UK	100%	100%
GTC VRSMRT Projekt Kft. 4	GTC Origine	Węgry	-	100%
GTC Chino Invest Ingatlanhasznosító Kft. 5	GTC Origine	Węgry	100%	-
GTC Infopark H Építési Terület Kft. 5	GTC Origine	Węgry	100%	-
GTC Nekretnine Zagreb d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	100%	100%
Euro Structor d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	70%	70%
Marlera Golf LD d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	100%	100%
Nova Istra Idaeus d.o.o.	Marlera Golf LD d.o.o.	Chorwacja	100%	100%
GTC Matrix Future d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	100%	100%
GTC Trinity d.o.o. 4	GTC S.A.	Chorwacja	-	100%
Towers International Property S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
Green Dream S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
City Rose Park S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
City Gate Bucharest S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
Venus Commercial Center S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
City Gate S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
NRL EAD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
Advance Business Center EAD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
GTC Yuzhen Park EAD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
Dorado 1 EOOD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
GTC Flex EAD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
Commercial Development d.o.o. Beograd	GTC Ada SARL	Serbia	100%	100%
Glamp d.o.o. Beograd 4	GTC S.A.	Serbia	-	100%
GTC Aurora Luxembourg S.A.	GTC S.A.	Luksemburg	100%	100%
Europort Investment (Cyprus) 1 Limited	GTC S.A.	Cypr	100%	100%
GTC Holding SARL	GTC S.A.	Luksemburg	100%	100%
GTC Paula SARL	GTC Holding SARL	Luksemburg	100%	100%
GTC Kompaktland SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
GTC Ada SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
GTC Univerzum SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
GTC Liffey SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
Portfolio Kaiserslautern IV November SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
Portfolio Kaiserslautern I November SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
Portfolio Heidenheim I November SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
Portfolio Kaiserslautern III November SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
Portfolio KL Betzenberg IV November SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
Portfolio KL Betzenberg V November SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
Portfolio Kaiserslautern II November SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
Portfolio Kaiserslautern VII November SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
Portfolio Helmstedt November SARL	GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	100%
GTC Kapitalbeteiligung GmbH	GTC Germany GmbH	Niemcy	100%	100%
GTC Elibre GmbH & Co. KG	GTC Germany GmbH	Niemcy	100%	100%
WOB Projekt Alheim GmbH	GTC Germany GmbH	Niemcy	100%	100%

4 Sprzedane w 2025 roku – więcej informacji w nocie 9.
5 Nabyte w styczniu 2025 roku – więcej informacji w nocie 9.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 18

Nazwa	Jednostka dominująca	Siedziba	31 grudzień 2025	31 grudzień 2024
WOB Projekt Bad Berleburg GmbH	GTC Germany GmbH	Niemcy	100%	100%
Portfolio Kaiserslautern III GmbH 6	AcquiCo K´lautern III GmbH	Niemcy	89,9%	-
Portfolio Kaiserslautern III GmbH 6	GTC Paula SARL	Niemcy	-	79,8%
Portfolio KL Betzenberg IV GmbH 6	AcquiCo KL Betzenberg IV GmbH	Niemcy	89,9%	-
Portfolio KL Betzenberg IV GmbH 6	GTC Paula SARL	Niemcy	-	79,8%
Portfolio KL Betzenberg V GmbH 6	AcquiCo KL Betzenberg V GmbH	Niemcy	89,9%	-
Portfolio KL Betzenberg V GmbH 6	GTC Paula SARL	Niemcy	-	79,8%
Portfolio Heidenheim I GmbH 6	AcquiCo Heidenheim I GmbH	Niemcy	89,9%	-
Portfolio Heidenheim I GmbH 6	GTC Paula SARL	Niemcy	-	79,8%
Portfolio Kaiserslautern VII GmbH 6	AcquiCo K´lautern VII GmbH	Niemcy	89,9%	-
Portfolio Kaiserslautern VII GmbH 6	GTC Paula SARL	Niemcy	-	79,8%
Portfolio Helmstedt GmbH 6	AcquiCo Helmstedt GmbH	Niemcy	89,9%	-
Portfolio Helmstedt GmbH 6	GTC Paula SARL	Niemcy	-	79,8%
Portfolio K‘lautern I GmbH 6,7	Portfolio K'lautern I November	Niemcy	89,9%	-
Portfolio K‘lautern I GmbH 6,7	GTC Paula SARL	Niemcy	-	89,9%
Portfolio K‘lautern II GmbH 6,7	Portfolio K'lautern II November	Niemcy	89,9%	-
Portfolio K‘lautern II GmbH 6,7	GTC Paula SARL	Niemcy	-	89,9%
Portfolio K‘lautern VI GmbH 6	Portfolio K'Lautern IV Sarl	Niemcy	89,9%	-
Portfolio K‘lautern VI GmbH 6	GTC Paula SARL	Niemcy	-	79,8%
GTC Peach Verwaltungs GmbH	GTC Paula SARL	Niemcy	51%	51%
AcquiCo Heidenheim I GmbH 6	Portfolio Heidenheim I November SARL	Niemcy	100%	-
AcquiCo Heidenheim I GmbH 6	GTC Paula SARL	Niemcy	-	100%
AcquiCo Helmstedt GmbH 6	Portfolio Helmstedt November SARL	Niemcy	100%	-
AcquiCo Helmstedt GmbH 6	GTC Paula SARL	Niemcy	-	100%
AcquiCo KL Betzenberg IV GmbH 6	Portfolio KL Betzenberg IV November SARL	Niemcy	100%	-
AcquiCo KL Betzenberg IV GmbH 6	GTC Paula SARL	Niemcy	-	100%

6 W 2025 roku miała miejsce wewnętrzna reorganizacja obejmująca niektóre podmioty niemieckie i luksemburskie, w ramach której spółka GTC Paula przeniosła udziały w spółkach AcquiCo […] GmbH na odpowiednie spółki Portfolio […] November SARL, a następnie nastąpiło przeniesienie udziałów w spółkach Portfolio […] GmbH ze spółki GTC Paula SARL na odpowiednie spółki AcquiCo […] GmbH. Wyjątki dotyczyły spółek Portfolio K’lautern VI GmbH oraz Portfolio K’Lautern I GmbH, które zostały przeniesione przez GTC Paula SARL odpowiednio do spółek Portfolio K'Lautern IV November SARL oraz Portfolio K'lautern I November SARL, z wyłączeniem przeniesienia udziałów w pośrednich podmiotach holdingowych – AcquiCos […] GmbH. Ponadto nabyto dodatkowe udziały w niektórych podmiotach Portfolio […] GmbH od posiadacza udziałów niekontrolujących, jak wskazano w tabeli powyżej.

7 Zmiana formy prawnej podmiotu z niemieckiej spółki KG na niemiecką spółkę GmbH.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 19

Jednostka	Nazwa dominująca	Siedziba	31 grudzień 2025	31 grudzień 2024
AcquiCo K´lautern VII GmbH	6 Portfolio Kaiserslautern VII November SARL	Niemcy	100%	-
AcquiCo K´lautern VII GmbH	6 GTC Paula SARL	Niemcy	100%	-
GTC Kaiserslautern II GmbH & Co. KG	8 GTC Paula GP GmbH	Niemcy	100%	-
GTC Kaiserslautern VII GmbH & Co. KG	8 GTC Paula GP GmbH	Niemcy	100%	-
GTC Heidenheim I GmbH & Co. KG	8 GTC Paula GP GmbH	Niemcy	100%	-
GTC Helmstedt GmbH & Co	8 GTC Paula GP GmbH	Niemcy	100%	-
GTC Paula GP GmbH	GTC Paula SARL	Niemcy	100%	100%
GTC GOI SARL	8 GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	-
GTC PSZTSZR SARL	8 GTC Paula SARL	Luksemburg	100%	-
GTC Finance DAC („DAC”)	9 Ocorian Corporate	Irlandia	-	-

GTC sprawuje kontrolę nad DAC z poniższych powodów:
- (1) GTC sprawuje władzę nad spółką celową poprzez z góry określone, istotne działania ustalone na moment jej utworzenia;
- (2) GTC jest narażona na zmienne zwroty z umów gwarancyjnych i przepływów środków; oraz
- (3) GTC ma możliwość wykorzystania swojej władzy do wpływania na te zwroty poprzez wiążące ramy umowne.

9. Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym

W dniu 24 lutego 2025 roku spółka GTC Galeria CTWA sp. z o.o., jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała umowę zmieniającą i ujednolicającą dotychczasową umowę kredytową z Erste Group Bank AG oraz Raiffeisenlandesbank Niederosterreich-Wien AG. Ostateczny termin spłaty został przedłużony o 5 lat od daty podpisania umowy. Zgodnie z wymogami zawartymi w podpisanej umowie Grupa zdeponowała kwotę 44,0 EUR w gotówce na rachunku zablokowanym w celu wykupu obligacji wyemitowanych przez GTC Aurora Luxembourg.

W dniu 18 czerwca 2025 roku spółka Centrum Światowida sp. z o.o., jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała umowę kredytową („Umowa Kredytowa”) z J&T BANKA, a.s. z siedzibą w Pradze. Zgodnie z warunkami Umowy kredytowej, Centrum Światowida sp. z o.o. otrzymała kredyt w wysokości do 84,0 EUR. Termin zapadalności kredytu wynosi 5 lat od daty zawarcia Umowy kredytowej. W lipcu 2025 roku cała kwota kredytu została uruchomiona.

W dniu 10 października 2025 roku GTC Finance DAC („Emitent”) z powodzeniem wyemitował zabezpieczone obligacje uprzywilejowane o wartości 455,0 EUR z kuponem 6,50% i terminem zapadalności w październiku 2030 roku. Wpływy z tej emisji, po pomniejszeniu o określone opłaty i koszty transakcyjne, w wysokości 429,2 EUR, zostały umieszczone na rachunku powierniczym i zastawione na rzecz nowych obligatariuszy. Wpływy te miały na celu refinansowanie obligacji SUN o wartości 500,0 EUR z terminem zapadalności w czerwcu 2026 roku, wyemitowanych przez GTC Aurora Luxembourg S.A. („GTC Aurora”).

W październiku 2025 roku GTC Hungary zaprosiło posiadaczy obligacji SUN do złożenia oferty wykupu wszystkich obligacji SUN a łączna wartość wykupionych obligacji wyniosła 195,0 EUR (wartość nominalna). Łączna kwota do zapłaty za wszystkie obligacje SUN przyjęte do kupna wyniosła 192,3 EUR, a rozliczenie zostało sfinansowane z pożyczki udzielonej przez Emitenta spółce GTC Hungary z części środków zdeponowanych na rachunku powierniczym. Pożyczka została objęta gwarancją Spółki i zastawiona na rzecz nowych obligatariuszy. Łączna kwota główna obligacji SUN pozostających w obrocie po odkupie wyniosła 299,0 EUR. Pozostała kwota emisji w wysokości 237,9 EUR była przechowywana na rachunku powierniczym do momentu jej wypłaty na rzecz GTC Aurora w celu pokrycia wykupu pozostałych obligacji SUN pozostających w obrocie w dniu 25 marca 2026 roku. Kwota ta została zwolniona w październiku 2025 roku. DAC jest spółką prawa irlandzkiego typu designated activity company, utworzoną w celu refinansowania istniejących obligacji Grupy o wartości 500 EUR zapadających w czerwcu 2026 roku, wyemitowanych przez GTC Aurora Luxembourg S.A. Grupa nie posiada udziałów kapitałowych w DAC.

Po zakończeniu refinansowania obligacji SUN w dniu 25 marca 2026 roku GTC Aurora przejęła wszystkie zobowiązania Emitenta jako emitenta wynikające z zabezpieczonych obligacji uprzywilejowanych w zamian za (i) zapłatę przez Emitenta na rzecz GTC Aurora pozostałych środków zdeponowanych w depozycie oraz (ii) cesję pożyczki na rzecz GTC Aurora przez Emitenta.

W dniu 19 grudnia 2025 roku spółki GTC Francuska sp. z o.o. oraz GTC Pixel sp. z o.o., jednostki całkowicie zależne od Spółki, podpisały aneks do umowy kredytowej z Santander Bank Polska S.A., na mocy którego ostateczny termin spłaty kredytu został przedłużony do dnia 22 kwietnia 2026 roku.

W dniu 22 grudnia 2025 roku spółka GTC Sterlinga sp. z o.o., jednostka całkowicie zależna od Spółki, zawarła z Bankiem Pekao S.A. aneks zmieniający i ujednolicający warunki umowy kredytowej, którego wejście w życie było uzależnione od spełnienia określonych warunków zawieszających. Wszystkie warunki zawieszające zostały spełnione w styczniu 2026 roku. W konsekwencji termin ostatecznej spłaty kredytu został przedłużony do dnia 31 grudnia 2030 roku.

CZŁONKOWIE ORGANÓW ZARZĄDZAJĄCYCH

W dniu 28 maja 2025 roku pan Gyula Nagy został odwołany ze stanowiska Prezesa Zarządu Spółki ponadto Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę o powołaniu pani Małgorzaty Czaplickiej na stanowisko Prezesa Zarządu Spółki, ze skutkiem od momentu podjęcia uchwały.

Dnia 7 sierpnia 2025 roku pan Zsolt Farkas został odwołany ze stanowiska Członka Zarządu Spółki ze skutkiem od momentu podjęcia uchwały oraz pan Balazs Gosztonyi został odwołany ze stanowiska Członka Zarządu Spółki ze skutkiem dnia 8 września 2025 roku. Dnia 7 sierpnia Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę o powołaniu pana Jacka Bagińskiego na stanowisko Członka Zarządu Spółki oraz Chief Financial Officer ze skutkiem dnia 8 września 2025 roku, pana Antala Botonda Rencza na stanowisko Członka Zarządu Spółki oraz Chief Business Sustainabillity Officer, ze skutkiem dnia 11 sierpnia 2025 roku, pana Mihály Országa na stanowisko Członka Zarządu Spółki oraz Chief Corporate Finance Officer, ze skutkiem dnia 2 września 2025 roku. Dnia 28 sierpnia 2025 roku, Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę o powołaniu pana Sebastiana Junghänela na stanowisko Członka Zarządu Spółki oraz Chief Operating Officer, ze skutkiem dnia 2 września 2025 roku.

Dnia 27 października 2025 roku pani Małgorzata Czaplicka zrezygnowała ze stanowiska Prezesa Zarządu Spółki ze skutkiem na dzień 27 października 2025 roku. Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę o objęciu przez pana Botonda Rencza stanowiska Prezesa Zarządu Spółki ze skutkiem na dzień podjęcia uchwały.

TRANSAKCJE – NIEMIECKI PORTFEL

W ramach nabycia niemieckiego portfela mieszkaniowego (szczegółowy opis transakcji znajduje się w nocie 28 w rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku) Spółka wyemitowała Obligacje Partycypacyjne, które zostały przeniesione na LFH Portfolio Acquico S.À R.L., w ramach rozliczenia części ceny nabycia na podstawie umowy sprzedaży udziałów zawartej z LFH Portfolio Acquico S.À R.L. Grupa klasyfikuje obligacje partycypacyjne jako instrument kapitałowy od dnia początkowego ujęcia.

Dodatkowo, GTC Paula SARL została uprawniona do skorzystania z opcji nabycia wszystkich udziałów posiadanych przez LFH Portfolio Acquico S.À R.L. („LFH”) oraz ZNL Investment S.À R.L. w następujących spółkach: Kaiserslautern I GmbH & Co. KG (0,01%), Kaiserslautern II GmbH & Co. KG (0,01%), Portfolio Kaiserslautern III GmbH (5%), Portfolio KL Betzenberg IV GmbH (5%), Portfolio KL Betzenberg V GmbH (5%), Portfolio Kaiserslautern VI GmbH (5%), Portfolio Heidenheim I GmbH (10,1%), Portfolio Kaiserslautern VII GmbH (10,1%) oraz Portfolio Helmstedt GmbH (10,1%) – dalej łącznie jako „Opcja Kupna”.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 21

Zgodnie z Umową dotyczącą Opcji Kupna, w dniu 31 marca 2025 roku GTC Paula SARL skorzystała z prawa do nabycia udziałów niekontrolujących posiadanych przez LFH Portfolio Acquico S.À R.L. oraz ZNL Investment S.À R.L. Umowa przewidywała, że Spółka będzie uprawniona do wcześniejszego wykupu obligacji partycypacyjnych. Skorzystanie z tego prawa uzależnione jest od spełnienia określonych warunków, w tym podjęcia przez Walne Zgromadzenie uchwały o podwyższeniu kapitału zakładowego Spółki, co będzie wymagało wyłączenia prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy i/lub podjęcia innych uchwał niezbędnych do umożliwienia wcześniejszego wykupu.

---

8 Nowoutworzona spółka.
9 Dalsze szczegóły opisano w nocie 9.Na dzień 31 grudnia 2025 roku dokonano ostatecznego rozliczenia Opcji Kupna w łącznej kwocie 47,3 EUR, Grupa sfinalizowała nabycie wszystkich udziałów posiadanych przez Marco Garzetti, LFH Portfolio Acquico S.À R.L. oraz ZNL Investment S.À R.L. Grupa finalizując rozliczenie opcji rozpoznała 11,7 EUR w kapitale rezerwowym w korespondencji ze stratą z aktualizacji aktywów finansowych. Dodatkowo, w wyniku realizacji Opcji Kupna, Grupa stała się stroną umów dotyczących opcji kupna i sprzedaży odnoszących się do udziałów niekontrolujących posiadanych przez grupę Peach. Na mocy tych ustaleń, Grupa posiada prawo do nabycia pozostałych udziałów niekontrolujących Grupy Peach w nabytym portfolio mieszkaniowym po upływie 5 lub 10 lat, natomiast Grupa Peach posiada prawo do sprzedaży tych udziałów do Grupy GTC po upływie 10 lat. Zobowiązanie do wykonania opcji put w kwocie 7,9 EUR zostało rozpoznane w zamortyzowanym koszcie na 31 grudnia 2025 roku i jest prezentowane w zobowiązaniach długoterminowych w linii Zobowiązania z tytułu opcji put udziałów niekontrolujących oraz inne zobowiązania długoterminowe.

POZOSTAŁE TRANSAKCJE

W styczniu 2025 roku Grupa otrzymała 10,0 EUR w związku ze sprzedażą GTC Seven Gardens d.o.o., jednostki całkowicie zależnej od Spółki, która została sfinalizowana w grudniu 2024 roku.

W dniu 17 stycznia 2025 roku Grupa sfinalizowała sprzedaż działki w Warszawie (dzielnica Wilanów). Cena sprzedaży zgodnie z umową wyniosła 55,0 EUR, co jest równe wartości prezentowanej w aktywach przeznaczonych do sprzedaży na dzień 31 grudnia 2024 roku (93,2 EUR) pomniejszonych o zobowiązania związane z tymi aktywami (38,2 EUR). Całość należności została uregulowana w trakcie okresu sprawozdawczego. Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.

W dniu 31 stycznia 2025 roku Grupa sfinalizowała sprzedaż udziałów serbskiej spółki zależnej Glamp d.o.o. Beograd (Projekt X) za kwotę 22,7 EUR (wyłączając środki pieniężne i depozyty w sprzedanej jednostce), która to kwota była zbliżona do wartości prezentowanej w aktywach przeznaczonych do sprzedaży pomniejszonej o kwotę zobowiązań związanych z tymi aktywami przedstawioną w rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za 2024 rok. Całość należności została uregulowana w trakcie okresu sprawozdawczego. Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.

W dniu 31 stycznia 2025 roku GTC Origine Investments Pltd, jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała umowę zamiany 100% udziałów w spółkach Chino Invest Ingatlanhasznosító Kft i Infopark H Építési Terület Kft w zamian za udziały w spółkach zależnych: GTC VRSMRT Projekt Kft (właściciel działki o powierzchni ponad 1.000 mkw. na Węgrzech) i GTC Trinity d.o.o. (właściciel działki o powierzchni ponad 13.900 mkw. w Chorwacji) oraz wyemitowane przez podmiot niepowiązany obligacje, których właścicielem była spółka GTC Origine Investments Pltd. Łączna wartość godziwa nabytych aktywów wyniosła 14,8 EUR i nie różni się istotnie od całkowitej ceny nabycia. Obie nabyte spółki posiadają ponad 6.800 mkw. działek mieszkaniowych w Budapeszcie, co daje GTC możliwość udziału w dynamicznie rozwijającym się rynku mieszkaniowym na Węgrzech. Transakcja została zaklasyfikowana jako nabycie aktywów. Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.

W kwietniu 2025 roku Zarząd podjął uchwałę dotyczącą sprzedaży budynku biurowego Artico zlokalizowanego w Polsce. Oczekuje się, że transakcja sprzedaży zostanie sfinalizowana w ciągu roku od zakończenia okresu sprawozdawczego; odpowiednie składniki aktywów zostały przeklasyfikowane jako aktywa przeznaczone do sprzedaży w kwocie 20,1 EUR.

W dniu 7 maja 2025 roku Grupa podpisała przedwstępną umowę sprzedaży działki gruntu w Katowicach. Cena sprzedaży zgodnie z umową wynosiła 3,8 EUR. Transakcja została sfinalizowana w lipcu 2025 roku. Całość należności została uregulowana w trakcie okresu sprawozdawczego. Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 22

Dnia 25 lipca 2025 roku Grupa podpisała warunkową umowę sprzedaży gruntu zlokalizowanego w Warszawie. Cena sprzedaży została ustalona w wartości 6,8 EUR. Transakcja została sfinalizowana we wrześniu 2025 roku. Całość należności została uregulowana w trakcie okresu sprawozdawczego. Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.

We wrześniu 2025 roku Zarząd Spółki podjął uchwałę o sprzedaży gruntu oraz nieruchomości inwestycyjnej w Budapeszcie (GTC Future). W ostatnim kwartale 2025 roku, podpisana została umowa sprzedaży z ceną sprzedaży 19,0 EUR. Transakcja została sfinalizowana w grudniu 2025 roku a należność z tytułu sprzedaży została w tym samym miesiącu uregulowana w całości. Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.

Dnia 22 września 2025 roku, GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki, zawarła umowę o sprzedaży 1,303,377 akcji zwykłych NAP Nyrt. Akcje zostały sprzedane za 4,5 EUR i rozliczone dnia 1 października 2025 roku. W wyniku transakcji Grupa GTC zbyła cały posiadany pakiet akcji w NAP Nyrt. Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.

W dniu 12 grudnia 2025 roku Grupa zawarła umowę sprzedaży działki wraz z budynkiem biurowym w budowie w Zagrzebiu (Matrix D). Łączna cena sprzedaży wynikająca z umowy wyniosła 13,3 EUR. Transakcja została sfinalizowana przed końcem 2025 roku i nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym. W grudniu 2025 roku całość należności została uregulowana.

POZOSTAŁE INFORMACJE

W dniu 24 czerwca 2025 roku Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy GTC S.A. podjęło uchwałę o pozostawieniu w Spółce całego zysku netto za rok 2024 w wysokości 120,1 milionów PLN (27,9 EUR).

Wpływ kwestii związanych z klimatem na sprawozdanie finansowe

Ryzyka klimatyczne i środowiskowe podlegają zarządzaniu ryzykiem oraz Polityce Zarządzania Ryzykiem. Rolą Zarządu jest nadzorowanie ryzyka korporacyjnego, określenie zakresu zarządzania ryzykiem, wytyczenie kierunków rozwoju systemu zarządzania ryzykiem oraz ustalenie akceptowalnych poziomów ekspozycji na ryzyko. Grupa przeanalizowała potencjalny wpływ kwestii związanych z klimatem i stwierdziła, że kwestie te nie mają istotnego wpływu na niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe. Kwestie związane z klimatem zostały również opisane w sprawozdaniu z działalności Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku.

10. Przychody operacyjne oraz koszt własny świadczonych usług obsługi nieruchomości

Podstawową działalnością Grupy GTC jest wynajem nieruchomości najemcom. W przypadku tej działalności leasingowej Grupa GTC działa jako leasingodawca. Grupa zawarła umowy najmu dotyczące nieruchomości będących w jej portfolio. Umowy leasingowe, zgodnie z którymi Grupa nie przenosi zasadniczo całego ryzyka i korzyści wynikających z posiadania przedmiotu leasingu, klasyfikowane są jako umowy leasingu operacyjnego. Przychody z wynajmu powierzchni są rozpoznawane przez okres obowiązywania umowy najmu metodą liniową zgodnie z regulacjami MSSF 16 Leasing.

Przychody z wynajmu zawierają przychody z tytułu czynszu od obrotu najemców w wysokości około 5,6 EUR za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (5,9 EUR za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024). Pozostałe przychody są oparte na stałych umownych opłatach za wynajem. Grupa zawarła szereg umów leasingu operacyjnego dotyczących swojego portfela nieruchomości w Polsce, Rumunii, Chorwacji, Serbii, Bułgarii, Niemczech i na Węgrzech. Umowy najmu nieruchomości komercyjnych zazwyczaj zawierają klauzule umożliwiające okresową waloryzację czynszu w oparciu o europejski wskaźnik cen konsumpcyjnych (CPI).

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 23

Minimalna wartość przyszłych przychodów z tytułu umów najmu (niezdyskontowane płatności leasingowe) w ukończonych nieruchomościach inwestycyjnych wynosi:

	31 grudnia 2024 roku	31 grudnia 2025 roku (dane przekształcone)
W ciągu 1 roku	132	127
W ciągu 2 roku	105	105
W ciągu 3 roku	86	81
W ciągu 4 roku	63	61
W ciągu 5 roku	38	41
W ciągu 6 roku	17	27
Powyżej 6 lat	54	29
Razem	495	471

Większość przychodów operacyjnych jest ustalana na podstawie kwot wyrażonych bezpośrednio, powiązanych lub indeksowanych do euro. Poza przychodami z tytułu wynajmu, Grupa generuje także przychody z tytułu usług obsługi nieruchomości. Przychody z tytułu usług stanowią opłaty uiszczane przez najemców nieruchomości inwestycyjnych Grupy, w celu pokrycia kosztów usług świadczonych przez Grupę w związku z ich wynajmem. Opłata za usługę jest fakturowana miesięcznie, w oparciu o stawkę opłaty za usługę uzgodnioną w umowie, według najbardziej wiarygodnego oszacowania dla danego projektu. Przypisanie kosztów usług do najemcy odbywa się w oparciu o wynajętą powierzchnię. Opłaty za ogrzewanie, wodę i ścieki są fakturowane miesięcznie osobno, w oparciu o wynajętą powierzchnię i stawki uzgodnione w umowie. Przychody z innych usług stanowią nieleasingowy komponent w umowach najmu nieruchomości i ujmowane są zgodnie z zasadami wskazanymi poniżej.

Grupa rozpoznaje przychody z tytułu obsługi nieruchomości w czasie, ponieważ klient jednocześnie otrzymuje i wykorzystuje przekazane mu korzyści. Grupa rozpoznaje przychody z tytułu usług zgodnie z dwoma modelami:
* Z tytułu działania jako pośrednik. Niektórzy najemcy instalują liczniki energii elektrycznej. W tym przypadku, faktury za energię elektryczną są rozliczane za pośrednictwem podmiotów GTC i adresowane bezpośrednio do najemców. Dla celów sprawozdania finansowego, takie przychody i koszty są ujmowane w kwotach netto, ponieważ GTC występuje w roli pośrednika.
* Z tytułu działania jako zleceniodawca. W pozostałych przypadkach wszystkie przychody za usługi są fakturowane na podmioty GTC. Grupa rozlicza najemców na podstawie stawek zawartych w umowie w okresach miesięcznych.Przed końcem roku Grupa dokonuje uzgodnienia rzeczywistych kosztów opłat eksploatacyjnych z zafakturowanymi, a następnie wystawia rachunek na niedobór kwoty lub zwraca nadpłatę najemcy, jeśli taka wystąpi. Dla celów sprawozdania finansowego takie koszty ujmuje się w wartości brutto, ponieważ GTC działa jako zleceniodawca, który kontroluje dobra czy usługi przed ich przekazaniem do klienta. Szczegóły dotyczące przychodów z czynszów i opłat eksploatacyjnych w podziale na typy i kraje przedstawiono w nocie 14.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 24

Na koszt własny świadczonych usług obsługi nieruchomości składają się następujące pozycje:

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2025 roku (dane przekształcone)
Zużycie materiałów i energii	12,7	11,0
Usługi obce	41,0	33,3
Wynagrodzenia i powiązane wydatki	5,8	2,9
Podatki i opłaty	10,5	9,2
Pozostałe	2,7	0,6
Razem	72,7	57,0

11. Koszty sprzedaży

Na koszty sprzedaży składają się następujące pozycje:

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2025 roku (dane przekształcone)
Usługi obce - reklama i marketing	0,6	0,4
Wynagrodzenia i powiązane wydatki	1,9	1,6
Razem	2,5	2,0

12. Koszty administracyjne

Koszty administracyjne składają się z następujących pozycji:

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2025 roku (dane przekształcone)
Wynagrodzenia oraz inne świadczenia pracownicze	14,0	10,4
Koszty audytu oraz wycen	2,8	1,3
Koszty doradztwa prawnego podatkowego, IT oraz pozostałe doradztwo	7,9	2,7
Koszty utrzymania biura oraz ubezpieczenie	3,3	1,4
Koszty podróży	0,4	0,3
Amortyzacja	1,5	1,4
Koszty relacji inwestorskich oraz pozostałe	2,9	0,5
Utrata wartości nieruchomości biurowej wykorzystywanej na własne potrzeby	4,3	-
Razem, bez płatności bazujących na akcjach własnych	37,1	18,0
Płatności bazujące na akcjach własnych	-	-
Razem	37,1	18,0

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 25

13. Przychody i koszty finansowe

Przychody finansowe składają się z następujących pozycji:

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2025 roku (dane przekształcone)
Odsetki od depozytów oraz pozostałe przychody finansowe	2,9	1,5
Dywidenda z inwestycji w fundusz ACP oraz Trigal	1,7	0,8
Zysk na wykupie obligacji Aurora	2,7	0,6
Odsetki od pożyczek udzielonych udziałowcowi niekontrolującemu	0,5	0,7
Razem	7,8	3,6

Koszty finansowe składają się z następujących pozycji:

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2025 roku (dane przekształcone)
Koszty odsetkowe 10 (w tym efekt rachunkowości zabezpieczeń)	(63,7)	(35,7)
Koszty finansowe związane z zobowiązaniem z tytułu leasingu	(1,6)	(2,9)
Sprawa związana z podatkiem u źródła - naliczone odsetki	-	(3,0)
Pozostałe 11	(29,0)	(2,1)
Razem	(94,3)	(43,7)

Średnie ważone oprocentowanie kredytów i pożyczek Grupy (z uwzględnieniem instrumentów zabezpieczających, a z wyłączeniem kredytów bankowych dotyczących aktywów przeznaczonych do sprzedaży) w ciągu roku zakończonego 31 grudnia 2025 roku wynosiło 4,56% w skali roku (3,45% w skali roku na 31 grudnia 2024 roku).

14. Analiza segmentowa

Segmenty operacyjne są agregowane do segmentów sprawozdawczych, biorąc pod uwagę charakter działalności, rynki operacyjne i inne czynniki. Segmenty operacyjne są określone w oparciu o ich położenie geograficzne, które mają wspólne cechy i odzwierciedlają charakter struktury sprawozdawczości zarządczej: Polska, Węgry, Niemcy, Bukareszt, Belgrad, Sofia, Zagrzeb oraz pozostałe. Zarząd jest głównym decydentem operacyjnym (CODM), monitoruje indywidualne wyniki poszczególnych segmentów operacyjnych w celu podejmowania decyzji dotyczących alokacji zasobów i oceny wyników. Miarą zysku segmentu jest zysk brutto z działalności operacyjnej. Dane finansowe przygotowywane dla celów sprawozdawczości zarządczej, na których bazuje sprawozdawczość segmentowa, oparte są na tych samych zasadach rachunkowości, jakie stosuje się przy sporządzaniu skonsolidowanych sprawozdań finansowych Grupy.

---

10 Koszty odsetek od zobowiązań finansowych, które nie są wyceniane w wartości godziwej przez rachunek zysków i strat.
11 Zawiera przede wszystkim alokację kosztów związanych z otrzymanym finansowaniem. Te koszty są rozpoznawane w oparciu o wycenę metodą zamortyzowanego kosztu, co oznacza, że są rozłożone w czasie przy użyciu efektywnej stopy procentowej. W tej pozycji ujęto również odpis dotyczący aktywów finansowych na kwotę 6,7 EUR.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 26

Analiza sektorowa przychodów z tytułu wynajmu i usług obsługi nieruchomości za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku i 31 grudnia 2024 roku.

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2025 roku (dane przekształcone)
Przychody z tytułu wynajmu powierzchni nieruchomości biurowych	77,0	86,5
Przychody z tytułu usług obsługi nieruchomości biurowych	28,5	28,8
Przychody z tytułu wynajmu powierzchni w galeriach handlowych	53,6	53,7
Przychody z tytułu usług obsługi galerii handlowych	19,6	18,5
Przychody z wynajmu w sektorze mieszkaniowym	23,4	-
Razem	202,1	187,5

Analiza segmentowa przychodów z tytułu wynajmu i usług obsługi nieruchomości za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku i 31 grudnia 2024 roku:

Region	Rok zakończony 31 grudnia 2025 roku: Przychody z wynajmu	Przychody z usług obsługi nieruchomości	Koszty	Zysk brutto z działalności operacyjnej	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku (dane przekształcone): Przychody z wynajmu	Przychody z usług obsługi nieruchomości	Koszty	Zysk brutto z działalności operacyjnej
Polska	49,5	20,0	(26,3)	43,2	51,8	18,5	(23,7)	46,6
Węgry	37,4	14,4	(16,2)	35,6	39,1	14,2	(16,1)	37,2
Sofia	15,7	4,2	(5,7)	14,2	16,0	3,8	(5,1)	14,7
Belgrad	8,6	3,0	(3,8)	7,8	11,9	3,9	(3,9)	11,9
Bukareszt	10,3	2,9	(3,7)	9,5	10,7	2,8	(3,4)	10,1
Zagrzeb	9,1	3,5	(5,3)	7,3	10,8	4,0	(4,8)	10,0
Niemcy	23,5	-	(11,7)	11,8	-	-	-	-
Razem	154,1	48,0	(72,7)	129,4	140,3	47,2	(57,0)	130,5

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 27

Analiza segmentowa aktywów i zobowiązań za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 została przedstawiona w tabeli poniżej:

	Nieruchomości 12	Środki pieniężne i depozyty	Inne	Aktywa razem	Kredyty, obligacje i leasingi	Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	Zobowiązania Inne	Razem
Polska	755,1	30,6	10,0	795,7	321,4	44,9	24,1	390,4
Belgrad	133,2	3,5	2,4	139,1	1,0	-	4,9	5,9
Węgry	750,1	24,8	27,9	802,8	244,8	21,0	36,3	302,1
Bukareszt	171,6	4,8	1,6	178,0	6,0	12,2	4,6	22,8
Zagrzeb	100,3	13,1	12,8	126,2	43,6	16,4	5,4	65,4
Sofia	204,8	10,0	1,0	215,8	90,9	9,9	5,0	105,8
Niemcy	485,9	15,3	20,1	521,3	365,3	5,9	42,4	413,6
Inne	28,9	0,1	0,3	29,3	1,7	-	0,1	1,8
Nie przydzielono 13	-	295,3	164,6	459,9	876,6	17,4	31,9	925,9
Razem	2.629,9	397,5	240,7	3.268,1	1.951,3	127,7	154,7	2.233,7

Analiza segmentowa aktywów i pasywów za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 (dane przekształcone) została przedstawiona w tabeli poniżej:

	Nieruchomości 12	Środki pieniężne i depozyty	Inne	Aktywa razem	Kredyty, obligacje i leasingi 14	Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	Zobowiązania Inne	Razem
Polska	893,4	29,2	10,5	933,1	277,7	54,4	20,8	352,9
Belgrad	181,0	4,6	2,7	188,3	26,1	2,6	6,1	34,8
Węgry	802,7	26,0	23,8	852,5	259,2	22,4	29,2	310,8
Bukareszt	177,1	3,9	1,0	182,0	6,9	12,8	3,0	22,7
Zagrzeb	112,2	3,1	13,5	128,8	43,8	16,5	4,1	64,4
Sofia	195,4	11,9	1,1	208,4	91,1	8,8	5,7	105,6
Niemcy	473,9	7,1	18,7	499,7	381,1	3,5	58,1	442,7
Inne	40,5	0,1	0,3	40,9	1,9	-	1,0	2,9
Nie przydzielono 13	-	13,1	176,8	189,9	644,1	18,1	48,3	710,5
Razem	2.876,2	99,0	248,4	3.223,6	1.731,9	139,1	176,3	2.047,3

12 Nieruchomości obejmują nieruchomości inwestycyjne, grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, aktywa przeznaczone do sprzedaży oraz wartość budynków i ulepszeń prezentowanych w rzeczowych aktywach trwałych (w tym prawo użytkowania).
13 Na pozostałe aktywa składają się przede wszystkim długoterminowe aktywa finansowe. Kredyty, obligacje i leasingi obejmują głównie wyemitowane obligacje. Pozostałe zobowiązania obejmują przede wszystkim zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych. Na dzień 31 grudnia 2025 roku Środki pieniężne i depozyty obejmują również środki na rachunku powierniczym (237,9 EUR) zebrane przez GTC Finance DAC (patrz nota 9).
14 Z wyłączeniem odroczonych kosztów pozyskania finansowania.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 28

Analiza segmentowa aktywów i pasywów na dzień 1 stycznia 2024 (dane przekształcone) została przedstawiona w tabeli poniżej:

	Nieruchomości 12	Środki pieniężne i depozyty	Inne	Aktywa razem	Kredyty, obligacje i leasingi 14	Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	Zobowiązania Inne	Razem
Polska	859,0	40,6	14,2	913,8	269,9	55,5	19,2	344,6
Belgrad	177,7	5,9	2,6	186,2	25,8	2,5	5,0	33,3
Węgry	744,0	20,8	35,5	800,3	266,7	19,8	16,1	302,6
Bukareszt	177,2	4,7	1,0	182,9	6,6	12,3	2,8	21,7
Zagrzeb	139,1	3,3	13,5	155,9	56,9	17,1	4,7	78,7
Sofia	198,5	6,3	1,6	206,4	36,1	8,7	4,0	48,8
Inne	32,7	-	0,3	33,0	2,2	-	0,3	2,5
Nie przydzielono 16	-	9,2	168,9	178,1	660,0	19,2	19,0	698,2
Razem	2.328,2	90,8	237,6	2.656,6	1.324,2	135,1	71,1	1.530,4

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 29

15. Opodatkowanie

Bieżący podatek dochodowy spółek Grupy wyliczany jest zgodnie z przepisami podatkowymi obowiązującymi w krajach, w których prowadzą one swoją działalność operacyjną. Wyliczenie to oparte jest na zysku lub stracie wykazywanymi zgodnie z odpowiednimi przepisami podatkowymi. Spółki nie rozpoznają wartości bilansowej składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego w zakresie, w jakim przestało być prawdopodobne, że osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania wystarczający do wykorzystania części lub całości składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego.Na każdy dzień sprawozdawczy spółki Grupy dokonują ponownej oceny nieujętych aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz wartości bilansowej aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego podlegają kompensacie wtedy i tylko wtedy, gdy istnieje możliwy do wyegzekwowania prawnie tytuł do kompensowania aktywów z bieżącymi zobowiązaniami podatkowymi oraz aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczą podatków dochodowych nakładanych przez tę samą władzę podatkową.

Spółki Grupy płacą podatki w ramach następujących jurysdykcji podatkowych: Polska, Serbia, Rumunia, Węgry, Zjednoczone Królestwo, Bułgaria, Cypr, Luksemburg, Niemcy i Chorwacja. Grupa nie tworzy podatkowej grupy kapitałowej w świetle przepisów prawa lokalnego, dlatego też każda ze spółek Grupy jest odrębnym podatnikiem. Wyjątek dotyczy wybranych podmiotów z Luksemburga, w odniesieniu do których dokonano wyboru utworzenia grupy podatkowej w Luksemburgu ze skutkiem od 1 stycznia 2025 roku.

Przepisy dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych i składek na ubezpieczenia społeczne podlegają częstym zmianom, wskutek czego niejednokrotnie brak jest odniesienia do utrwalonych regulacji bądź precedensów prawnych. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują różnice w opiniach co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych zarówno między organami państwowymi jak i pomiędzy organami państwowymi i przedsiębiorstwami. Rozliczenia podatkowe oraz inne (na przykład celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania wysokich kar, a ustalone w wyniku kontroli dodatkowe kwoty zobowiązań muszą zostać wpłacone wraz z wysokimi odsetkami.

Z dniem 15 lipca 2016 roku, do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce. Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników działań, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja Grupy.

Obowiązujące stawki podatkowe w poszczególnych krajach były następujące:

Kraj	Rok zakończony 31 grudnia 2025 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
Polska	19%	19%
Węgry	9%	9%
Bułgaria	10%	10%
Serbia	15%	15%
Chorwacja	10% / 18%	10% / 18%
Rumunia	16%	16%
Niemcy	15,825%	15,825%
Cypr	12,5%	12,5%
Luksemburg	23,87%	24,94%
Zjednoczone Królestwo	25%	25%

Stawka podatkowa dla większości naszych spółek portfelowych wynosi 15,825%. Stawka podatkowa dla wszystkich innych niemieckich spółek zależnych wynosi 32,45%.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR)

Główne elementy obciążenia z tytułu podatku dochodowego przedstawiają się następująco:

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku (dane przekształcone)	Rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
Bieżący podatek dochodowy i podatek od zysków kapitałowych	9,0	6,5
Podatek odroczony	(14,4)	2,4
Razem	(5,4)	8,9

Uzgodnienie kosztu podatkowego do wartości stanowiącej iloczyn zysku księgowego i odpowiednich stawek podatku przedstawia się następująco:

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku (dane przekształcone)	Rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
Wynik księgowy przed opodatkowaniem	(160,0)	61,9
Wydatki podatkowe przy obowiązującej stawce podatku w danym kraju	2,2	2,5
Podatkowy efekt kosztów niestanowiących kosztów uzyskania przychodów	0,3	0,2
Podatkowy efekt różnic kursowych	(3,5)	1,6
Podatek u źródła (WHT)	0,5	0,6
Nierozpoznany składnik aktywów netto z tytułu odroczonego podatku dochodowego na stratach w bieżącym roku	0,3	2,6
Pozostałe	(5,2)	1,4
Podatek wykazany w rachunku zysków i strat	(5,4)	8,9

Elementy sald podatku odroczonego zostały skalkulowane przy zastosowaniu stawek podatkowych obowiązujących w momencie, gdy Grupa spodziewa się odzyskać albo uiścić wartość bilansową aktywa albo zobowiązania. Aktywa netto z tytułu podatku odroczonego przedstawiają się następująco:

	1 stycznia 2024 roku*	Uznanie/(obciążenie) rachunku zysków i strat*	Uznanie/(obciążenie) kapitałów własnych*	Sprzedaż jednostek zależnych*	31 grudnia 2024 roku*	Uznanie/(obciążenie) rachunku zysków i strat	Uznanie/(obciążenie) kapitałów własnych	31 grudnia 2025 roku
Instrumenty finansowe¹⁶	16	12,2	4,8	0,9	-	17,9	1,9	(0,3)
Strata podatkowa do rozliczenia	5,0	(1,4)	-	(0,1)	3,5	2,8	-	6,3
Różnice dotyczące aktywów trwałych¹⁷	0,4	7,0	-	-	7,4	(4,0)	-	3,4
Rezerwy	0,9	2,1	-	-	3,0	(0,1)	-	2,9
Nettowanie¹⁸	(16,7)	(11,5)	(0,2)	-	(28,4)	8,1	0,1	(20,2)
Aktywa z tytułu podatku odroczonego netto	1,8	1,0	0,7	(0,1)	3,4	8,7	(0,2)	11,9

¹⁶ Głównie niezrealizowane odsetki, różnice kursowe oraz wycena instrumentów pochodnych.
¹⁷ Dotyczy różnicy pomiędzy wartością księgową i podatkową nieruchomości inwestycyjnych.
¹⁸ W ramach danej spółki aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ujmowane są oddzielnie od rezerw z tytułu odroczonego podatku dochodowego, gdyż mają one niezależny charakter. Ponieważ jednak stanowią one przyszłe rozliczenie pomiędzy tymi samymi stronami, są one kompensowane na potrzeby prezentacji w sprawozdaniu finansowym.

Rezerwa netto z tytułu podatku odroczonego przedstawia się następująco:

	1 stycznia 2024 roku*	Uznanie/(obciążenie) rachunku zysków i strat*	Uznanie/(obciążenie) kapitałów własnych*	Reklasyfikacja do zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży*	Sprzedaż jednostek zależnych*	Pozostałe*	31 grudnia 2024 roku*	Uznanie/(obciążenie) rachunku zysków i strat	Uznanie/(obciążenie) kapitałów własnych	Pozostałe	31 grudnia 2025 roku
Instrumenty finansowe	(26,6)	-	(0,9)	1,1	-	(0,4)	(26,8)	2,1	0,4	-	(24,3)
Różnice dotyczące aktywów trwałych¹⁹	(125,1)	0,5	(13,9)	-	(2,1)	2,6	(138,0)	11,1	-	2,8	(124,1)
Pozostałe	-	-	(0,1)	-	(0,2)	-	(0,3)	(0,1)	-	-	(0,4)
Nettowanie²⁰	16,6	-	11,5	0,5	-	-	28,6	(7,4)	(0,1)	-	21,1
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego netto	(135,1)	0,5	(3,4)	1,6	(2,7)	2,6	(136,5)	5,7	0,3	2,8	(127,7)

Rozliczenia podatkowe mogą zostać poddane kontroli. W ich efekcie kwoty wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym mogą ulec zmianie w późniejszym terminie po ostatecznym ustaleniu ich wysokości przez organy skarbowe. Jeżeli w ocenie Grupy jest prawdopodobne, że podejście Grupy do kwestii podatkowej zostanie zaakceptowane przez organ podatkowy, Grupa określa dochód do opodatkowania (stratę podatkową), podstawę opodatkowania, niewykorzystane straty podatkowe, niewykorzystane ulgi podatkowe i stawki podatkowe z uwzględnieniem podejścia do opodatkowania planowanego lub zastosowanego w swoim zeznaniu podatkowym. Jeżeli Grupa stwierdzi, że nie jest prawdopodobne, iż organ podatkowy zaakceptuje podejście Grupy do kwestii podatkowej lub grupy kwestii podatkowych, wówczas Grupa odzwierciedla wpływ niepewności przy ustalaniu dochodu do opodatkowania (straty podatkowej), niewykorzystanych strat podatkowych, niewykorzystanych ulg podatkowych lub stawek podatkowych. Grupa odzwierciedla ten efekt za pomocą następującej metody:

• określa najbardziej prawdopodobny scenariusz - jest to pojedyncza kwota spośród możliwych wyników lub
• ujmuje wartość oczekiwaną - jest to suma kwot ważonych prawdopodobieństwem spośród możliwych wyników.

Jednostki Grupy posiadają straty podatkowe do rozliczenia, które na dzień 31 grudnia 2025 roku wynoszą 97,0 EUR, na dzień 31 grudnia 2024 roku wynosiły 157,5 EUR. Terminy przedawnienia strat podatkowych kształtują się następująco:

Data wygaśnięcia	Rok zakończony 31 grudnia 2025 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku (dane przekształcone)
W przeciągu jednego roku	7,4	21,5
2-5 lat	30,3	75,8
Powyżej 5 lat	59,3	60,2

Na dzień 31 grudnia 2025 roku Grupa nie ujęła aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego na straty podatkowe do rozliczenia w wysokości 42,7 EUR (76,4 EUR na dzień 31 grudnia 2024), ponieważ Grupa uważa, że straty te nie zostaną wykorzystane w okresie rozliczeniowym.

16. Rzeczowe aktywa trwałe

Na rzeczowe aktywa trwałe składają się środki transportu oraz maszyny i urządzenia. Rzeczowe aktywa trwałe są wykazywane według kosztu pomniejszonego o zakumulowaną amortyzację oraz odpisy z tytułu utraty wartości. Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika aktywów. Ponowna weryfikacja okresu użytkowania oraz przesłanek utraty wartości przeprowadzana jest kwartalnie.Stosowane roczne stawki amortyzacji kształtują się w następujący sposób:

Stawka amortyzacji
Maszyny i urządzenia	7-20%
Budynki (na własny użytek)	2-10%
Środki transportu	20%

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 34

Zmiany stanu rzeczowych aktywów trwałych w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2025 roku przedstawiały się następująco:

Wartość bilansowa brutto	Budynki i ulepszenia	Prawo do użytkowania	Oprogramowanie i urządzenia	Środki transportu	Razem
Saldo na 1 stycznia 2025 roku	12,5	2,7	4,1	1,7	21,0
Zwiększenia	-	-	0,6	0,1	0,7
Transfer z nieruchomości inwestycyjnych	0,9	-	-	-	0,9
Sprzedaż i pozostałe zmniejszenia	(3,4)	(2,7)	-	(0,2)	(6,3)
Transfer do nieruchomości inwestycyjnych	(1,3)	-	-	-	(1,3)
Saldo na 31 grudnia 2025 roku	8,7	-	4,7	1,6	15,0

Umorzenie	Budynki i ulepszenia	Prawo do użytkowania	Oprogramowanie i urządzenia	Środki transportu	Razem
Saldo na 1 stycznia 2025 roku	2,1	0,7	2,0	0,9	5,7
Amortyzacja za okres	0,6	0,2	0,5	0,2	1,5
Sprzedaż i inne zmniejszenia	(1,0)	(0,9)	-	(0,1)	(2,0)
Saldo na 31 grudnia 2025 roku	1,7	-	2,5	1,0	5,2
Wartość netto	7,0	-	2,2	0,6	9,8

Zmiany stanu rzeczowych aktywów trwałych w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2024 roku (dane przekształcone) przedstawiały się następująco:

Wartość bilansowa brutto	Budynki i ulepszenia	Prawo do użytkowania	Oprogramowanie i urządzenia	Środki transportu	Razem
Saldo na 1 stycznia 2024 roku	13,4	2,7	2,6	1,7	20,4
Zwiększenia	-	-	0,5	0,1	0,6
Transfery	(1,1)	-	(0,1)	-	(1,2)
Sprzedaż i pozostałe zmniejszenia	0,2	-	1,1	0,3	1,6
Efekt różnic kursowych z przeliczenia	-	-	-	(0,4)	(0,4)
Saldo na 31 grudnia 2024 roku	12,5	2,7	4,1	1,7	21,0

Umorzenie	Budynki i ulepszenia	Prawo do użytkowania	Oprogramowanie i urządzenia	Środki transportu	Razem
Saldo na 1 stycznia 2024 roku	1,6	0,4	1,7	0,7	4,4
Amortyzacja za okres	0,6	0,3	0,3	0,2	1,4
Transfery	(0,1)	-	-	-	(0,1)
Sprzedaż i inne zmniejszenia	-	-	-	-	-
Efekt różnic kursowych z przeliczenia	-	-	-	-	-
Saldo na 31 grudnia 2024 roku	2,1	0,7	2,0	0,9	5,7
Wartość netto	10,4	2,0	2,1	0,8	15,3

19 Dotyczy przede wszystkim budynków i powiązanych ulepszeń.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 35

17. Nieruchomości inwestycyjne

Do nieruchomości inwestycyjnych zalicza się grunty bądź budynki lub części budynków, posiadane w celu uzyskiwania przychodów z wynajmu i/lub ze wzrostu ich wartości, oraz nieruchomości w trakcie budowy lub przebudowy, które mają być w przyszłości traktowane jako nieruchomości inwestycyjne (nieruchomość inwestycyjna w budowie). Nieruchomości inwestycyjne będące własnością Grupy to powierzchnie biurowe, handlowe oraz mieszkaniowe.

(i) Ukończone nieruchomości inwestycyjne

Nieruchomości inwestycyjne ujmowane są w wartości godziwej zgodnie z modelem wartości godziwej, który odzwierciedla warunki rynkowe na dzień bilansowy. Wszelkie zyski lub straty wynikające ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych ujmuje się w zysku lub stracie roku, w którym powstały. Ukończone nieruchomości inwestycyjne zostały wycenione przez zewnętrznych, niezależnych rzeczoznawców na dzień 31 grudnia 2025 roku i 31 grudnia 2024 roku w oparciu o dane rynkowe (standardy RICS). Ukończone nieruchomości są wyceniane w oparciu o zdyskontowane przepływy pieniężne (DCF) – powierzchnie biurowe oraz handlowe. Powierzchnie mieszkaniowe są wyceniane w oparciu German Income Approach zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości (ImmowertV) na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz metodą DCF na dzień 31 grudnia 2024 roku. Wybór sposobu wyceny nie miał istotnego wpływu na wycenę tych aktywów. Stosowana jest kategoria poziomu 3 hierarchii wartości godziwej. Przeniesienia do nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się wyłącznie w przypadku zmiany sposobu użytkowania, potwierdzonej zakończeniem korzystania przez właściciela lub rozpoczęciem najmu. Transfery z nieruchomości inwestycyjnych następują tylko wtedy, gdy dochodzi do zmiany sposobu użytkowania, potwierdzonej rozpoczęciem korzystania przez właściciela, rozpoczęciem zabudowy lub perspektywą sprzedaży. Koszt poniesiony przy pozyskaniu najemców (głównie prowizje brokerskie) nieruchomości posiadanych przez Grupę jest dodawany do wartości bilansowej nieruchomości inwestycyjnej do momentu jej wyceny do wartości godziwej. Jeżeli na dzień przeszacowania wartość bilansowa przewyższa wartość godziwą, to koszty ujmowane są w rachunku zysków i strat.

(ii) Nieruchomości inwestycyjne w budowie

Grupa wycenia według wartości godziwej tylko te nieruchomości inwestycyjne w budowie, dla których istotna część ryzyka związanego z realizacją procesu budowy została wyeliminowana i w związku z tym możliwe staje się wiarygodne ustalenie wartości godziwej. Nieruchomości inwestycyjne w budowie, które nie spełniają tego warunku są prezentowane w wartości odzyskiwalnej, nieprzekraczającej wartości godziwej gruntu powiększonej o skapitalizowane nakłady. Wartość odzyskiwalna ustalana jest na bazie wartości godziwej, wycenionej przez zewnętrznego, niezależnego rzeczoznawcę. Grunty są klasyfikowane do nieruchomości inwestycyjnych w budowie w momencie rozpoczęcia aktywnych prac na ich obszarze (tj. w momencie rozpoczęcia prac budowlanych). Grupa przyjęła następujące kryteria w celu oceny czy wyeliminowane zostały istotne ryzyka dotyczące nieruchomości inwestycyjnych w budowie:
• podpisanie umowy z generalnym wykonawcą;
• otrzymanie pozwolenie na budowę;
• co najmniej 20% powierzchni przeznaczonej do najmu zostało wynajęte (w oparciu o podpisane umowy najmu lub listy intencyjne);
• zapewnione jest finansowanie (z uwzględnieniem pożyczek wewnątrzgrupowych).

Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych w budowie została określona na podstawie stopnia ich zaawansowania na koniec okresu sprawozdawczego. Wyceny zostały przeprowadzone zgodnie ze standardami wyceny RICS oraz IVSC w oparciu o metodę pozostałościową. Stosowana jest kategoria poziomu 3 hierarchii wartości godziwej.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 36

Przyszła wartość aktywów jest szacowana w oparciu o oczekiwane przyszłe przychody z projektu, przy użyciu stóp kapitalizacji, które obejmują ryzyko biznesowe związane z procesem budowy (ukończenie na czas bądź w ramach założonego budżetu). Oczekiwane pozostałe koszty do poniesienia pomniejszają szacowaną przyszłą wartość aktywów. W przypadku projektów, których ukończenie jest spodziewane w przyszłości, marża zysku od niezrealizowanych prac dewelopera została odliczona od wartości inwestycji w budowie. Odliczana marża jest zmniejszana, wraz ze zbliżającym się zakończeniem budowy. Koszty finansowania zewnętrznego bezpośrednio związane z budową nieruchomości inwestycyjnych w budowie, których przygotowanie do zamierzonego użytkowania lub sprzedaży wymaga znacznego nakładu czasu, kapitalizuje się jako część kosztu składnika aktywów. Na koszty finansowania zewnętrznego składają się odsetki oraz inne koszty, jakie Grupa ponosi w związku z pożyczaniem środków. Podlegające kapitalizacji koszty finansowania oblicza się przy zastosowaniu średnioważonego kosztu zadłużenia Grupy, po uwzględnieniu kredytów i pożyczek związanych z konkretnymi wydarzeniami. Jeżeli pożyczki są związane z konkretnymi przedsięwzięciami, kapitalizowana kwota stanowi odsetki naliczone od tych pożyczek pomniejszone o wszelkie dochody z inwestycji wynikające z tymczasowej inwestycji. Odsetki kapitalizowane są od momentu rozpoczęcia prac rozwojowych do dnia ich praktycznego zakończenia. Wstrzymanie kapitalizacji kosztów finansowych następuje w przypadku przedłużających się okresów przerwy w działalności deweloperskiej.

(iii) Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną

Wszystkie nieruchomości inwestycyjne w budowie wycenia się metodą pozostałościową (44% wartości) lub metodą porównawczą (56% wartości), przez niezależnych rzeczoznawców na koniec i w połowie roku, w oparciu o wartości rynkowe (standardy RICS). Stosowana jest kategoria poziomu 3 hierarchii wartości godziwej.

(iv) Prawo do użytkowania wieczystego gruntów

Szczegóły w nocie 27.

(v) Wartość nieruchomości inwestycyjnych

Inwestycje w nieruchomości są podzielone w następujący sposób:

	31 grudnia 2025 roku	31 grudnia 2024 roku (dane przekształcone)	1 stycznia 2024 roku (dane przekształcone)
Ukończone nieruchomości inwestycyjne	2.305,6	2.387,8	2.007,4
Nieruchomości inwestycyjne w budowie	140,9	141,6	67,5
Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną	94,5	111,4	158,5
Prawo do użytkowania wieczystego gruntów (MSSF 16)	33,6	33,8	40,0
Razem	2.574,6	2.674,6	2.273,4

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 37

Zmiany stanu inwestycji w nieruchomości w latach zakończonych 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku kształtowały się następująco:

	Prawo wieczystego użytkowania gruntów (MSSF 16)	Ukończone nieruchomości inwestycyjne	Nieruchomości inwestycyjne w budowie	Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną	Razem
Wartość bilansowa na 1 stycznia 2024 roku (dane przekształcone)	40,0	2.007,4	67,5	158,5	2.273,4
Skapitalizowane wydatki	-	34,5	48,5	2,1	85,1
Zakup nieruchomości inwestycyjnej w budowie 20	-	-	13,8	-	13,8
Reklasyfikacja 21	-	-	4,1	(4,1)	-
Zaklasyfikowanie jako aktywa przeznaczone do sprzedaży 22	(38,2)	(49,5)	-	(55,0)	(142,7)
Aktualizacja wartości aktywów	-	(30,6)	7,7	13,2	(9,7)
Rewaluacja prawa użytkowania wieczystego gruntów	(0,3)	-	-	-	(0,3)
Efekt różnic kursowych z przeliczenia	1,5	-	-	-	1,5
Pozostałe	-	1,2	-	-	1,2
Sprzedaż 23	-	(27,3)	-	(3,3)	(30,6)
Nabycie 24	7,3	452,1	-	-	459,4
Zmiana prawa użytkowania gruntów w użytkowaniu wieczystym	23,5	-	-	-	23,5
Wartość bilansowa na 31 grudnia 2024 roku (dane przekształcone)	33,8	2.387,8	141,6	111,4	2.674,6
Wydatki skapitalizowane	-	48,4	34,3	1,3	84,0
Transakcja wymiany	-	-	-	3,9	3,9
Przeniesione do aktywów przeznaczonych do sprzedaży	-	(20,1)	-	-	(20,1)
Zmiana prawa użytkowania gruntów w ramach użytkowania wieczystego	0,1	-	-	-	0,1
Aktualizacja wartości aktywów	-	(110,6)	(23,4)	(0,5)	(134,5)
Przeszacowanie prawa użytkowania gruntów w ramach użytkowania wieczystego	(0,3)	-	(0,3)	-	-
Sprzedaż	(0,5)	-	-	-	-
Inne zmiany 0,2 1,2 0,5 - 1,9
Wartość bilansowa na 33,6 2.305,6 140,9 94,5 2.574,6
31 grudnia 2025 roku 20 Szczegóły w nocie 9 Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym. 21 Matrix D został przeniesiony z gruntów przeznaczonych pod zabudowę komercyjną do nieruchomości inwestycyjnych w budowie w związku z rozpoczęciem budowy w grudniu 2024 roku. 22 Dalsze informacje w nocie 31 Aktywa przeznaczone do sprzedaży oraz zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży. 23 W dniu 31 grudnia 2024 roku Grupa sfinalizowała sprzedaż Matrix C i działki w Sofii. Szczegóły w nocie 9 Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym. 24 Dalsze informacje w nocie 28 Nabycie niemieckiego portfela mieszkaniowego.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR)

Uzgodnienie skapitalizowanych wydatków i zapłaconych wydatków przedstawia się następująco:

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2025 roku (dane przekształcone)
Skapitalizowane wydatki (w tym zakup ukończonych projektów i gruntów)	84,0	98,9
Zmiana stanu zobowiązań inwestycyjnych oraz rezerw	(14,9)	(7,2)
Zmiana stanu należności inwestycyjnych	6,8	(9,0)
Nabycie środków trwałych	0,5	0,3
Pozostałe	(1,8)	0,7
Zapłacone wydatki zgodnie z rachunkiem przepływów pieniężnych	74,6	83,7

Aktualizacja wartości godziwej kształtuje się następująco:

	Rok zakończony 31 grudnia 2025 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku (dane przekształcone)
Aktualizacja do wartości godziwej ukończonych nieruchomości inwestycyjnych	(110,6)	(30,6)
Aktualizacja do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych w budowie	(23,4)	7,7
Aktualizacja do wartości godziwej gruntów przeznaczonych pod zabudowę komercyjną	(0,5)	13,2
Łączna wartość aktualizacji wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych	(134,5)	(9,7)
Pozostałe	(4,1)	5,9
Umorzenie prawa wieczystego użytkowania gruntów (w tym gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową)	(0,2)	(0,3)
Utrata wartości gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową	(8,3)	(0,6)
Razem ujęta w rachunku zysków i strat	(147,1)	(4,7)

Analiza segmentowa aktualizacji do wartości godziwej ukończonych nieruchomości inwestycyjnych została przedstawiona poniżej:

	Rok zakończony 31 grudnia 2025 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku (dane przekształcone)
Polska	(51,2)	(27,6)
Belgrad	(0,8)	(0,6)
Węgry	(52,4)	5,5
Bukareszt	(7,6)	(3,2)
Zagrzeb	(1,5)	(1,5)
Sofia	3,7	(3,2)
Niemcy	(0,8)	-
Razem	(110,6)	(30,6)

38 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR)
(*) Dane przekształcone 39 Założenia użyte w wycenie wartości godziwej ukończonych aktywów (nieruchomości biurowe i handlowe) na dzień 31 grudnia 2025 roku przedstawiono poniżej:

Kraj	Wartość księgowa w tysiącach	Powierzchnia najmu brutto mkw	Poziom wynajęcia %	Aktualna stawka czynszu EUR/ mkw/m	Średnia ERV EUR/ mkw/m	stopa kapitalizacji (yield) %
Polska (nieruchomości handlowe)	426,7	113	95%	22,0	22,9	6,7%
Polska (nieruchomości biurowe)	280,7	192	76%	15,1	14,4	8,5%
Belgrad (nieruchomości handlowe)	90,2	34	99%	20,3	21,7	9,1%
Budapeszt (nieruchomości biurowe)	568,5	196	87%	19,7	18,0	7,0%
Budapeszt (nieruchomości handlowe)	21,9	6	85%	23,4	21,2	7,1%
Bukareszt (nieruchomości biurowe)	160,5	62	84%	18,0	19,2	7,0%
Zagrzeb (nieruchomości handlowe)	85,0	28	95%	23,6	23,4	8,7%
Zagrzeb (nieruchomości biurowe)	15,2	7	100%	15,7	15,7	8,6%
Sofia (nieruchomości biurowe)	117,6	52	88%	15,8	16,3	7,3%
Sofia (nieruchomości handlowe)	86,1	23	99%	27,0	25,2	8,5%
Razem	1.852,4	713	86%	19,1	18,4	7,5%

Poniżej przedstawiono założenia przyjęte przy wycenie wartości godziwej ukończonych aktywów (nieruchomości mieszkaniowe) na dzień 31 grudnia 2025 roku:

	Wartość księgowa w tysiącach	Powierzchnia najmu brutto mkw	Poziom wynajęcia %	Aktualna stawka czynszu EUR/ mkw/m	Aktualna średnia stopa kapitalizacji %
Kaiserslautern	207,5	135	89%	7,1	2,5%
Heidenheim	99,2	58	91%	7,8	2,6%
Helmstedt	66,9	62	86%	6,8	4,0%
Schöningen	47,0	50	77%	6,7	4,6%
Pozostałe	32,6	20	72%	7,9	3,2%
Razem	453,2	325	86%	7,2	3,0%

W odniesieniu do portfela nieruchomości w Niemczech, Grupa rozpoczęła przegląd oraz ocenę swojego potencjału biznesowego na rynku niemieckim. Po przeprowadzeniu szczegółowej weryfikacji, Grupa rozpoczęła sondowanie rynku i przygotowuje proces sprzedaży części portfela w ramach podejścia klastrowego, selektywnie ukierunkowując sprzedaże na określone regiony. Jednocześnie Grupa zdaje sobie sprawę z ryzyka, że osiągnięte ceny mogą w niektórych przypadkach być znacznie niższe od wartości księgowej aktywów.

25 ERV- Estimated Rent Value (wartość czynszu na otwartym rynku, za którą nieruchomość, przy racjonalnych założeniach, może być osiągalna bazując na cechach charakterystycznych jak stan nieruchomości, wyposażenie, lokalizacja oraz warunki panujące na lokalnym rynku).
26 Średnia stopa kapitalizacji została wyliczona jako iloraz obowiązującego czynszu oraz wartości godziwej.
27 Aktualna stopa kapitalizacji to standardowa stopa właściwa dla nieruchomości, stosowana dla rynku niemieckiego. Reprezentuje roczną stopę procentową, według której rynek kapitalizuje dochód operacyjny netto z nieruchomości w celu określenia jej wartości na podstawie modelu dochodowego. Ta miara zastąpiła stopę kapitalizacji, która była stosowana w poprzednich okresach przy tym ujawnieniu.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) (*) Dane przekształcone 40 Założenia przyjęte w wycenie wartości godziwej ukończonych aktywów (nieruchomości biurowe i handlowe) na dzień 31 grudnia 2024 roku zostały zaprezentowane poniżej:

Kraj	Wartość księgowa* w tysiącach	Powierzchnia najmu brutto mkw	Poziom wynajęcia %	Aktualna stawka czynszu* EUR/ mkw/m	Średnia ERV* EUR/ mkw/m	stopa kapitalizacji (yield) %
Polska (nieruchomości handlowe)	435,1	113,0	94%	22,8	23,4	6,7%
Polska (nieruchomości biurowe)	325,0	199,0	74%	15,2	14,5	8,3%
Belgrad (nieruchomości handlowe)	90,1	34,0	99%	20,1	21,4	9,0%
Budapeszt (nieruchomości biurowe)	606,9	203,0	86%	19,3	17,7	6,6%
Budapeszt (nieruchomości handlowe)	22,2	6,0	100%	20,4	21,4	7,3%
Bukareszt (nieruchomości biurowe)	161,4	62,0	82%	18,5	18,6	6,9%
Zagrzeb (nieruchomości handlowe)	86,0	28,0	99%	22,6	23,8	8,6%
Zagrzeb (nieruchomości biurowe)	14,8	7,0	100%	16,5	15,3	9,2%
Sofia (nieruchomości biurowe)	113,6	52,0	85%	16,7	16,3	7,7%
Sofia (nieruchomości handlowe)	80,6	23,0	100%	24,5	24,6	8,3%
Razem	1.935,7	727	85%	19,0	16,2	7,3%

Założenia użyte w wycenie wartości godziwej ukończonych aktywach (nieruchomości mieszkaniowe) na dzień 31 grudnia 2024 roku przedstawiono poniżej:

	Wartość księgowa* w tysiącach	Powierzchnia najmu brutto mkw	Poziom wynajęcia %	Aktualna stawka czynszu* EUR/ mkw/m	Aktualna stopa dyskontowa %
Kaiserslautern	212,2	135	86%	7,1	4,1%
Heidenheim	97,1	58	88%	7,6	4,0%
Helmstedt	64,4	62	83%	6,4	4,9%
Schöningen	45,3	50	73%	6,4	5,3%
Pozostałe	33,1	20	71%	7,8	4,4%
Razem	452,1	325	83%	7,0	4,2%

28 Stopa dyskontowa to stopa procentowa stosowana do dyskontowania wszystkich przepływów pieniężnych. Poziom wybranej stopy dyskontowej (dla przepływów pieniężnych lub wyceny) odzwierciedla ocenę ryzyka.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 41 Wzajemne relacje pomiędzy nieobserwowalnymi danymi wsadowymi oraz wartością godziwą ukończonych aktywów (nieruchomości biurowych i handlowych) wycenianych metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) w roku zakończonym 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku:

	31 grudnia 2025		31 grudnia 2024 (dane przekształcone)
Szacowana zmiana	Szacowana wartość godziwa ukończonych aktywów z uwzględnieniem zmian	Szacowana zmiana	Szacowana wartość godziwa ukończonych aktywów z uwzględnieniem zmian
Wzrost ERV o 5%	88,9	1.941,4	89,0	2.024,7
Spadek ERV o 5%	(89,5)	1.763,0	(89,8)	1.845,9
Wzrost yield o 25 pp.	(51,3)	1.801,2	(53,1)	1.882,6
Spadek yield o 25 pp.	54,1	1.906,6	56,6	1.992,3

Informacje dotyczące nieruchomości inwestycyjnych w budowie na dzień 31 grudnia 2025 oraz 31 grudnia 2024 roku zostały zaprezentowane poniżej:

Szacowana powierzchnia (GLA) tys. mkw.	31 grudnia 2025	31 grudnia 2024 (dane przekształcone)	1 stycznia 2024 (dane przekształcone)
Budapeszt (Center Point III)	96,1	89,0	41,4
Budapeszt (G-Delta Andrassy)	11,1	23,6	19,2
Budapeszt (Rose Hill Business Campus)	9,5	10,7	6,9
Niemcy (GTC Elibre)	24,2	14,2	-
Zagrzeb (Matrix D)	-	4,1	-
Razem	140,9	141,6	67,5

Poniższa tabela przedstawia istotne nieobserwowalne dane wsadowe wykorzystywane w wycenie wartości godziwej metodą pozostałościową nieruchomości inwestycyjnych w budowie w roku zakończonym 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku:

Istotne dane wsadowe	31 grudnia 2025	31 grudnia 2024
Estimated Rent Value (ERV)	18,9 – 29,4 EUR/mkw /miesiąc	16,0 – 46,95 EUR/mkw /miesiąc
Stopa kapitalizacji (Cap rate)	6,3% – 6,9%	5,78% – 6,9%
Bezpośrednie koszty budowy	1.700,0 – 3.500,0 EUR/mkw	1.600,0 – 3.500,0 EUR/mkw

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 42 Wzajemne relacje pomiędzy nieobserwowalnymi danymi wsadowymi oraz wartością godziwą nieruchomości inwestycyjnych w budowie wycenianych metodą pozostałościową w roku zakończonym 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku:

	31 grudnia 2025		31 grudnia 2024 (dane przekształcone)
Szacowana zmiana	Szacowana wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych w budowie z uwzględnieniem zmian	Szacowana zmiana	Szacowana wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych w budowie z uwzględnieniem zmian
Wzrost ERV o 5%	8,6	149,5	10,5	152,1
Spadek ERV o 5%	(8,5)	132,4	(10,5)	131,1
Wzrost stopy kapitalizacji o 25 pp.	(5,8)	135,1	(8,0)	133,6
Spadek stopy kapitalizacji o 25 pp.

	31 grudnia 2025	31 grudnia 2024 (dane przekształcone)	1 stycznia 2024 (dane przekształcone)
Polska	8,0	11,3	53,1
Węgry	40,2	47,4	47,4
Serbia	42,0	37,9	36,2
Rumunia	4,3	7,7	7,5
Bułgaria	-	-	3,5
Chorwacja	-	7,1	10,8
Razem	94,5	111,4	158,5

Poniższa tabela przedstawia istotne nieobserwowalne dane wsadowe wykorzystywane w wycenie wartości godziwej metodą pozostałościową gruntów w roku zakończonym 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku:

Istotne nieobserwowalne dane wsadowe	31 grudnia 2025	31 grudnia 2024
Stopa kapitalizacji (Cap rate)	7.5%	7.0% - 8.75%

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR)

Wzajemne relacje pomiędzy nieobserwowalnymi danymi wsadowymi oraz wartością godziwą gruntów wycenianych metodą pozostałościową w roku zakończonym 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku:

	31 grudnia 2025	31 grudnia 2024 (dane przekształcone)
	Szacowana zmiana	Szacowana godziwa wartość gruntów z uwzględnieniem zmian
Wzrost stop kapitalizacji o 25 pp.	(5,9)	36,1
Spadek stop kapitalizacji o 25 pp.	6,3	48,3

	31 grudnia 2025	31 grudnia 2024 (dane przekształcone)
	Szacowana zmiana	Szacowana godziwa wartość gruntów z uwzględnieniem zmian
Wzrost ceny o 5%	2,6	55,1
Spadek ceny o 5%	(2,6)	49,9

18. Finansowe aktywa trwałe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Finansowe aktywa trwałe na dzień 31 grudnia 2025 roku, 31 grudnia 2024 roku i 1 stycznia 2024 przedstawiały się następująco:

	31 grudnia 2025 roku	31 grudnia 2024 roku (dane przekształcone)	1 stycznia 2024 roku (dane przekształcone)
Instrumenty dłużne (Irlandia)	135,0	120,4	119,1
Jednostki (Trigal)	17,6	16,5	13,9
Akcje NAP 29	4,4	-	-
Obligacje (ISIN HU0000362207) 29	3,8	-	-
Obligacje Grid Parity	-	6,6	-
Fundusz ACP	3,1	3,0	2,1
Pozostałe	0,6	-	-
Razem	156,3	154,7	135,1

Finansowe aktywa trwałe wyceniane są w wartości godziwej a zmiany netto w wartości godziwej są ujmowane w rachunku zysków i strat.

18.1. Instrumenty dłużne (Irlandia)

W dniu 9 sierpnia 2022 roku jednostka zależna Spółki dokonała inwestycji poprzez instrument dłużny we wspólną inwestycję w park innowacji w hrabstwie Kildare w Irlandii (dalej Kildare Innovation Campus lub „KIC”). Projekt obejmuje budowę centrum przetwarzania danych dysponujące mocą na poziomie 179 MW, a także kampus naukowo-technologiczny. Inwestycja GTC polegała na nabyciu instrumentów dłużnych o wartości 115 EUR. Do dnia 31 grudnia 2025 roku Grupa zainwestowała łącznie dodatkowo 8,0 EUR.

29 Patrz nota 9.

43 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 44

Inwestycja została zrealizowana poprzez nabycie 25% instrumentów dłużnych wyemitowanych przez luksemburski podmiot sekurytyzacyjny. Instrument zapewnia prawo do zwrotu z inwestycji w momencie wyjścia z projektu (exit date), a wysokość zwrotu uzależniona jest od przyszłych wpływów netto z projektu, łącznie z mechanizmem typu „promote”. Termin zapadalności instrumentu przypada na 9 sierpnia 2032 roku. GTC spodziewa się wpływu środków pieniężnych z projektu w dacie zapadalności lub wcześniej, w przypadku wcześniejszego wyjścia z projektu. Inwestycję traktuje się jako wspólną inwestycję, ponieważ GTC posiada pośrednie prawa ekonomiczne poprzez swoje instrumenty tj. są to przede wszystkim: konieczność uzyskania zgody GTC w zakresie zastrzeżonych spraw, takich jak istotne odstępstwa od biznesplanu, częściowa lub całkowita sprzedaż istotnego majątku (transfer udziałów). Instrument dłużny nie spełnia warunków testu SPPI i w związku z tym jest wyceniany w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Kildare Innovation Campus, znajduje się na zachód od Dublina i zajmuje powierzchnię ponad 72 ha (z czego 34 ha pozostają niezagospodarowane). Campus składa się z dziewięciu budynków (o powierzchni około 101.685 mkw): sześć z nich to budynki pod wynajem o różnym przeznaczeniu (powierzchnia przemysłowa, magazynowa, produkcyjna oraz przestrzeń biurowa/laboratoryjna). Ponadto obiekt posiada trzy budynki usługowe, na które składają się sala fitness, stołówka campusu oraz stacja zasilania. Obecnie KIC generuje przychód roczny z najmu w wysokości około 4,5 EUR rocznie z tytułu wynajmu powierzchni biurowo-magazynowej oraz miejsc parkingowych na terenie KIC. Zezwolono na opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym teren wraz z kampusem ma zostać przekształcony w kampus nauk przyrodniczych i technologii o łącznej powierzchni około 148 000 mkw. Pozwolenie na budowę zostało wydane początkowo 7 września 2023 roku, a sfinalizowane 22 stycznia 2024 roku. W lutym 2024 roku podpisano umowę z głównym najemcą, co jest zgodne z pozwoleniem na budowę. Na początku 2026 roku formalnie sfinalizowano pozyskanie dodatkowego finansowania zewnętrznego na pierwszy etap projektu. Środki te będą wykorzystywane zgodnie z potrzebami inwestycyjnymi w ciągu najbliższych 2,5 roku. Pierwszy etap projektu obejmuje modernizację istniejącej i budowę nowej infrastruktury kampusu w celu umożliwienia rozwoju centrum danych. W tej fazie zostanie zbudowana infrastruktura energetyczna obsługująca cały kampus centrum danych, wraz z pierwszą sekcją kompleksu centrum danych, dla której zapewniono już wstępne zasilanie. Kolejnym kamieniem milowym jest realizacja przez właściciela prac związanych z drogami dojazdowymi i infrastrukturą, które mają zostać zakończone do końca pierwszej połowy 2026 roku, przy czym budowa jest już w toku. Rząd Irlandii zaktualizował prawodawstwo dotyczące energii i przyłączeń do sieci dla dużych odbiorców, co pomogło wyjaśnić warunki, na jakich nowe projekty centrów danych mogą uzyskać przyłącza energetyczne. W poprzednich okresach inwestycja GTC była chroniona przez standardowe mechanizmy ochrony inwestorów powiązane z kamieniami milowymi projektu. Postanowienia te nie obowiązują już i nie mają wpływu na prawa ani obowiązki Grupy na dzień 31 grudnia 2025 roku

Na dzień 31 grudnia 2025 roku wartość godziwa instrumentu finansowego została wyceniona przez Kroll Advisory (Ireland) Limited („Kroll”) zgodnie z MSSF 13 Ustalanie wartości godziwej (wartość godziwa na poziomie 3). Kroll oszacował przedział wartości godziwej instrumentu na kwotę w zakresie od 135 do 155 EUR. Wartość projektu wykorzystana do wyceny instrumentu została ustalona przez Kroll Advisory (Ireland) Limited na dzień 31 grudnia 2025 roku, zgodnie z odpowiednimi sekcjami Standardów Technicznych i Wyników Wyceny („VPS”) zawartych w RICS Valuation – Global Standards („Red Book”). Kluczowe nieobserwowalne dane wejściowe wykorzystane w wycenie to koszt na MW, czynsz za kW/miesiąc oraz stopa zwrotu. Wpływ zmian tych danych wejściowych o 2,5% lub 5% nie będzie wyższy niż odpowiadające im zmiany w GDV (Gross Development Value) przedstawione poniżej. Zarząd stwierdził, że obecna wartość księgowa instrumentu odpowiada jego wartości godziwej, która mieści się w przedziale oszacowanym przez firmę Kroll. Rodzaje istotnych nieobserwowalnych danych wsadowych

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 45

stosowanych przy ustalaniu wartości godziwej na dzień 31 grudnia 2025 roku pozostają spójne z tymi stosowanymi na dzień 31 grudnia 2024 roku. Jednakże wartości tych danych wsadowych uległy zmianie, jak przedstawiono w poniższej tabeli.

Poniższa tabela przedstawia istotne nieobserwowalne dane wsadowe wykorzystywane w wycenie instrumentów dłużnych na dzień 31 grudnia 2025 roku, 31 grudnia 2024 roku i 1 stycznia 2024:

Istotne nieobserwowalne dane wsadowe	31 grudnia 2025 roku	31 grudnia 2024 roku	1 stycznia 2024 roku
Stopa dyskontowa	31,5%	27,4%	35,2%
GDV*	4.300 EUR	4.200 EUR	4.600 EUR

Wzajemne relacje pomiędzy nieobserwowalnymi danymi wsadowymi oraz wartością godziwą zostały przedstawione poniżej:

	31 grudnia 2025 roku	31 grudnia 2024 roku (dane przekształcone)	1 stycznia 2024 roku (dane przekształcone)
	Całkowita szacowana wartość godziwa instrumentu finansowego	Całkowita szacowana wartość godziwa instrumentu finansowego	Całkowita szacowana wartość godziwa instrumentu finansowego
	Podwyższenie	Obniżenie	Podwyższenie
Zmiana szacunkowej stopy dyskontowej o 5%	126,0	144,9	115,1
Zmiana szacunkowej stopy dyskontowej o 10%	117,8	156,0	110,2
Zmiana szacunkowej GDV o 2,5%	139,9	130,1	124,3
Zmiana szacunkowej GDV o 5%	144,7	125,3	128,2

(*) Prezentowana wartość GDV odnosi się do całkowitej wartości ukończonego projektu.

18.2. Jednostki (Trigal)

W dniu 28 sierpnia 2022 roku GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki, nabyła od jednostki powiązanej z udziałowcem większościowym, 34% jednostek w Regional Multi Asset Fund Compartment 2 w Trigal Alternative Investment Fund GP S.á.r.l. (“Fundusz”) za równowartość 12,6 EUR. Głównym obszarem działalności Funduszu są inwestycje w nieruchomości w Słowenii i Chorwacji, z całkowitą wartością aktywów 84,7 EUR. Okres funkcjonowania Funduszu kończy się w czwartym kwartale 2028 roku. Wycena opiera się na raporcie zarządzania funduszem, gdzie NAV wycenia się w wartości godziwej przypisanej do naszego udziału inwestycyjnego (wartość godziwa na poziomie 2).

18.3. Fundusz ACP

ACP Credit I SCA SICAV-RAIF („Fundusz ACP”) jest zamkniętym alternatywnym funduszem inwestycyjnym w Luksemburgu, posiadającym dwa oddziały. GTC posiada łączne zobowiązanie inwestycyjne w wysokości 5 EUR w Funduszu ACP, w tym do końca 2023 roku GTC S.A.dokonało zapłaty 2,2 EUR. Strategia inwestycyjna Funduszu ACP polega na budowaniu portfela zabezpieczonych, generujących dochód instrumentów dłużnych w sektorze małych i średnich przedsiębiorstw w Europie Środkowej. Wycena opiera się na raporcie zarządczym funduszu, gdzie NAV wyceniana jest w wartości godziwej alokowanej do naszego udziału inwestycyjnego (wartość godziwa na poziomie 2).

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 46

19. Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową

Zapasy dotyczą projektów mieszkaniowych w trakcie budowy i są wyceniane według niższej z dwóch wartości: kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto (wartości odzyskiwalnej). Wartość odzyskiwalna ustalana jest przy pomocy metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych albo metody porównawczej, w oparciu o wycenę dokonywaną przez niezależnych rzeczoznawców. Koszty odnoszące się do realizacji projektu mieszkaniowego są wykazywane jako zapasy. Prowizje wypłacone pośrednikom sprzedaży lub agencjom marketingowym za sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych, które nie podlegają zwrotowi, są odnoszone bezpośrednio w koszty w momencie, gdy sprzedaż danej nieruchomości mieszkaniowej jest zabezpieczona.

Zmiany stanu gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 oraz 31 grudnia 2025 roku kształtowały się następująco:

Grunty pod zabudowę mieszkaniową	Wartość
Wartość bilansowa na 1 stycznia 2024 roku (dane przekształcone)	27,2
Skapitalizowane wydatki	3,2
Nabycie	6,0
Odwrócenie utraty wartości/(utrata wartości)	(0,6)
Wartość bilansowa na 31 grudnia 2024 roku (dane przekształcone)	35,8
Skapitalizowane wydatki	1,5
Nabycie	-
Odwrócenie utraty wartości/(utrata wartości)	(8,3)
Rewaluacja prawa wieczystego użytkowania gruntów	(0,1)
Wartość bilansowa na 31 grudnia 2025 roku	28,9

Wartość bilansowa gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe na dzień 31 grudnia 2025 roku i na dzień 31 grudnia 2024 roku dotyczy działek, niezwiązanych z podstawową działalnością, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w Chorwacji, na Węgrzech, w Rumunii oraz w Niemczech.

20. Instrumenty pochodne

Grupa wykorzystuje pochodne instrumenty finansowe takie jak swapy walutowo-procentowe (CCIRS), swapy na stopę procentową (IRS) i CAP-y, w celu zabezpieczenia się przed zmiennością stóp procentowych oraz ryzykiem walutowym. Tego rodzaju pochodne instrumenty finansowe są początkowo ujmowane według wartości godziwej w dniu zawarcia kontraktu, a następnie są ponownie wyceniane według aktualnej wartości godziwej. Instrumenty pochodne wykazuje się jako aktywa, gdy ich wartość godziwa jest dodatnia i jako zobowiązania – gdy ich wartość godziwa jest ujemna.

Grupa stosuje rachunkowość zabezpieczeń. Dla celów rachunkowości zabezpieczeń instrumenty finansowe są klasyfikowane jako zabezpieczenia przepływów pieniężnych, gdy służą zabezpieczeniu wpływu zmienności przepływów pieniężnych, które można przypisać do konkretnego ryzyka związanego z ujętym składnikiem aktywów, zobowiązaniem lub wysoce prawdopodobną planowaną transakcją albo ryzykiem walutowym w nieujęte uprawdopodobnione przyszłe zobowiązanie. W momencie powstania relacji zabezpieczającej, Grupa formalnie wyznacza i dokumentuje tę relację w odniesieniu, dla której chce stosować rachunkowość zabezpieczeń, a także cel i strategię zarządzania ryzykiem oraz strategię ustanowienia zabezpieczenia. Grupa używa zarówno jakościowych, jak i ilościowych metod oceny efektywności posiadanych instrumentów. Efektywną część zysku lub straty na instrumencie zabezpieczającym ujmuje się w innych całkowitych dochodach jako efekt wyceny transakcji zabezpieczających, natomiast każdą nieefektywną część ujmuje się niezwłocznie w rachunku zysków lub strat. Efekt wyceny transakcji zabezpieczających jest korygowany o niższe z łącznych

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 47

zysków lub strat na instrumencie zabezpieczającym oraz skumulowaną zmianę wartości godziwej zabezpieczanej pozycji. Grupa utrzymuje instrumenty pochodne (IRS, CAP-y i CCIRS) celem zabezpieczenia przed wahaniami stóp procentowych oraz kursów walut. Instrumenty te zabezpieczają wysokość oprocentowania kredytów oraz obligacji przez okres od 1 do 6 lat. Wartość godziwa instrumentów pochodnych jest ustalana w oparciu o metodę zdyskontowanych przepływów pieniężnych przy wykorzystaniu obserwowalnych danych wsadowych (2 poziom hierarchii wartości godziwej). Wartość godziwą instrumentów pochodnych ustala się przy wykorzystaniu modeli przepływów pieniężnych bazujących na danych pochodzących ze źródeł publicznie dostępnych.

W sprawozdaniu finansowym instrumenty pochodne są prezentowane w poniższych pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej:

	31 grudnia 2025 roku	31 grudnia 2024 roku (dane przekształcone)	1 stycznia 2024 roku (dane przekształcone)
Aktywa trwałe	-	0,4	0,4
Aktywa obrotowe	0,7	5,6	5,6
Zobowiązania długoterminowe	(21,3)	(37,0)	(37,0)
Zobowiązania krótkoterminowe	-	(0,2)	(0,2)
Razem	(20,6)	(31,2)	(31,2)

Zmiany w instrumentach pochodnych za lata zakończone 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku przedstawiały się następująco:

	31 grudnia 2025 roku	31 grudnia 2024 roku (dane przekształcone)	1 stycznia 2024 roku (dane przekształcone)
Wartość godziwa na początek roku	(31,2)	(4,5)	(4,5)
Ujęte w pozostałych całkowitych dochodach	2,1	(18,3)	(18,3)
Ujęte w rachunku zysków i strat 30	8,5	(8,4)	(8,4)
Wartość godziwa na koniec roku	(20,6)	(31,2)	(31,2)

W okresie sprawozdawczym nie wystąpiła istotna nieefektywność zabezpieczenia ze skutkiem w rachunku zysków i strat.

Zmiany w kapitale dotyczącym efektu wyceny transakcji zabezpieczających za lata zakończone 31 grudnia 2025 oraz 31 grudnia 2024 roku przedstawiały się następująco:

	31 grudnia 2025 roku	31 grudnia 2024 roku (dane przekształcone)
Efekt wyceny transakcji zabezpieczających na początek roku	(13,7)	0,7
Ujęte w pozostałych całkowitych dochodach	10,6	(26,7)
Zrealizowane w okresie (ujęte w rachunku zysków i strat) 31	(8,5)	8,4
Łączny wpływ na pozostałe całkowite dochody	2,1	(18,3)
Podatek dochodowy dotyczący wyceny transakcji zabezpieczających	0,1	2,3
Pozostałe zmiany	-	1,6
Efekt wyceny transakcji zabezpieczających na koniec roku	(11,5)	(13,7)

30 Kwoty te odzwierciedlają efekt zabezpieczenia, który w okresie sprawozdawczym został początkowo ujęty w innych całkowitych dochodach, a następnie zrealizowany w rachunku zysków i strat zgodnie z zasadami rachunkowości zabezpieczeń GTC. Ten zysk/stratę skompensowały głównie różnice kursowe na obligacjach nominowanych w HUF (efekt P&L w pozycji Zysk/(strata) z tytułu różnic kursowych, netto).

31 Kwoty te odzwierciedlają efekt zabezpieczenia, który w okresie sprawozdawczym został początkowo ujęty w innych całkowitych dochodach, a następnie zrealizowany w rachunku zysków i strat zgodnie z zasadami rachunkowości zabezpieczeń GTC. Ten zysk/stratę skompensowały głównie różnice kursowe na obligacjach nominowanych w HUF (efekt P&L w pozycji Zysk/(strata) z tytułu różnic kursowych, netto).

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR)

Instrumenty pochodne na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku obejmują przede wszystkim instrumenty IRS oraz CCIRS.

Instrument	Wycena	Zakres oprocentowania odsetek	Zabezpieczona waluta
IRS (EURIBOR 3M)	Wartość godziwa	(-0,2%) – (3,2%)	n/a
SWAP (stała na stałą / HUF do EUR)	Wartość godziwa	0,92% - 0,99%	360,33 – 367,66

Więcej informacji na temat instrumentów pochodnych znajduje się w nocie 35.

Charakter zabezpieczanej pozycji	Wartość nominalna	Waluta	31 grudnia 2025	Wartość nominalna	Waluta	31 grudnia 2024*
IRS (EURIBOR 3M)	Kredyty bankowe	265	EUR	(1,2)	413	EUR
SWAP (stała na stałą/ HUF do EUR)	Obligacje	59.400	HUF	(19,2)	59.400	HUF
Pozostałe				(0,2)
Razem				(20,6)

Charakter zabezpieczanej pozycji	Wartość nominalna	Waluta	31 grudnia 2024*	Wartość nominalna	Waluta	1 stycznia 2024*
IRS (EURIBOR 3M)	Kredyty bankowe	413	EUR	2,8	325	EUR
SWAP (stała na stałą/ HUF do EUR)	Obligacje	59.400	HUF	(33,7)	59.400	HUF
Pozostałe				(0,3)
Razem				(31,2)

(*) Dane przekształcone
48 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 49

21. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania krótkoterminowe

Poniżej przedstawiono główne tytuły zobowiązań handlowych i rezerw:

Zobowiązania	31 grudnia 2025	31 grudnia 2024 (dane przekształcone)	1 stycznia 2024 (dane przekształcone)
Zobowiązania związane z działalnością inwestycyjną	39,2	18,7	13,1
Bieżąca część zobowiązań z tytułu leasingu	0,7	0,6	0,5
Zobowiązania z tytułu podatku u źródła	2,6	2,2	2,0
Otrzymane zaliczki	4,9	5,3	2,1
Rezerwa dotycząca użytkowania wieczystego	2,0	3,1	2,0
Zobowiązania w nowo nabytych jednostkach	-	12,2	-
Pozostałe zobowiązania handlowe i rezerwy	29,3	20,8	14,3
Razem	78,7	62,9	34,0

22. Depozyty zablokowane

Depozyty zablokowane obejmują depozyty związane z umowami kredytowymi oraz innymi zobowiązaniami umownymi. Mogą być przeznaczone wyłącznie na działalność operacyjną zgodnie z odpowiednimi umowami. Depozyty zablokowane związane z zobowiązaniami umownymi obejmują głównie rachunki depozytowe najemców, rachunki zabezpieczające oraz rachunki inwestycyjne. Depozyty związane z umowami kredytowymi mogą być wykorzystane w dowolnym momencie (na określone cele po uzyskaniu zgody kredytodawcy), dlatego też są prezentowane w aktywach obrotowych.

W roku zakończonym 31 grudnia 2025 roku saldo depozytów zablokowanych obejmuje również depozyt na rachunku powierniczym w GTC Finance DAC (237,9 EUR), który może zostać zwolniony wyłącznie w celu sfinansowania pożyczki dla GTC Hungary lub wykupu pozostałych obligacji wyemitowanych przez GTC Aurora. Środki te zostały wykorzystane w 2026 roku w celu wykupu obligacji wyemitowanych przez GTC Aurora (patrz nota 9).

23.Środki pieniężne i ich ekwiwalenty Środki pieniężne obejmują środki zgromadzone na rachunkach bankowych (w tym krótkoterminowe depozyty płatne na żądanie) oraz środki pieniężne w kasie. Środki pieniężne w bankach są oprocentowane według zmiennej stopy procentowej, opartej na okresowych stopach depozytów bankowych. Poza nieistotnymi kwotami, środki pieniężne są zdeponowane w bankach. Wszystkie środki pieniężne są dostępne do wykorzystania przez Grupę.

Grupa GTC współpracuje przede wszystkim z bankami o ratingu inwestycyjnym ponad BBB-. Głównym bankiem, w którym Grupa lokuje 60% środków pieniężnych i ich ekwiwalentów oraz depozytów zablokowanych jest instytucja finansowa o ratingu kredytowym A. Drugim bankiem posiadającym większość środków pieniężnych i ich ekwiwalentów oraz depozytów zablokowanych Grupy (6%) jest instytucja o ratingu kredytowym BBB-. Grupa monitoruje ratingi banków i zarządza ryzykiem koncentracji poprzez lokowanie depozytów w wielu (ponad 10) instytucjach finansowych.

Dla celów sporządzenia sprawozdania z przepływów pieniężnych, środki pieniężne i ich ekwiwalenty obejmują na dzień 31 grudnia 2025 roku, 31 grudnia 2024 roku i 1 stycznia 2024 roku następujące pozycje:

	31 grudnia 2025	31 grudnia 2024 (dane przekształcone)	1 stycznia 2024 (dane przekształcone)
Środki pieniężne w kasie i na rachunkach	107,2	53,4	60,4
Środki pieniężne na rachunkach związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży	-	1,8	-
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu	107,2	55,2	60,4

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) () Dane przekształcone 50*

24. Depozyty od najemców

Depozyty od najemców stanowią zdeponowane przez nich kwoty w celu zagwarantowania realizacji ich zobowiązań zgodnie z umowami wynajmu. Depozyt podlega zwrotowi po zakończeniu najmu. Depozyty od najemców które zostaną zwrócone w ciągu roku ujmowane są w zobowiązaniach krótkoterminowych. Głównym bankiem, w którym Grupa utrzymuje depozyty od najemców, jest bank z rankingiem inwestycyjnym powyżej BBB.

25. Udziały niekontrolujące

Jednostka zależna Spółki będąca właścicielem nieruchomości Avenue Mall (Euro Structor d.o.o.), udzieliła w 2018 roku swoim udziałowcom pożyczki proporcjonalnej do ich udziałów w spółce zależnej. Kwota główna pożyczki i odsetki zostaną spłacone do 30 grudnia 2026 roku. W przypadku podjęcia przez Euro Structor uchwały o wypłacie dywidendy, Euro Structor ma prawo do potrącenia z kwoty dywidendy, kwoty niespłaconej pożyczki. W przypadku, gdy udziałowiec zamierza sprzedać swój udział w Euro Structor, pożyczka stanie się wymagalna w momencie sprzedaży. Pożyczki zostały udzielone na warunkach rynkowych.

Na dzień sprawozdawczy Spółka posiada pośrednio, poprzez swoją spółkę zależną GTC Paula SARL, 89,9% udziałów w spółkach komandytowych: Kaiserslautern I GmbH & Co. KG (lub jej następcy prawnym) oraz Kaiserslautern II GmbH & Co. KG (lub jej następcy prawnym), a także 89,9% udziałów w spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością: Portfolio Kaiserslautern III GmbH, Portfolio KL Betzenberg IV GmbH, Portfolio KL Betzenberg V GmbH, Portfolio Kaiserslautern VI GmbH, Portfolio Heidenheim I GmbH, Portfolio Kaiserslautern VII GmbH oraz Portfolio Helmstedt GmbH.

Informacje finansowe istotnych udziałów niekontrolujących na dzień 31 grudnia 2025, 31 grudnia 2024 i 1 stycznia 2024 roku:

	31 grudnia 2025 Euro Structor d.o.o.	31 grudnia 2025 Niemcy	31 grudnia 2025 Razem	31 grudnia 2024* Euro Structor d.o.o.	31 grudnia 2024* Niemcy	31 grudnia 2024* Razem	1 stycznia 2024* Euro Structor d.o.o.	1 stycznia 2024* Razem
Aktywa trwałe	126,7	490,1	616,8	140,4	500,8	641,2	139,2	139,2
Aktywa obrotowe	14,8	17,5	32,3	3,8	17,7	21,5	2,8	2,8
Aktywa razem	141,5	507,6	649,1	144,2	518,5	662,7	142,0	142,0
Kapitał	80,4	218,0	298,4	83,0	220,4	303,4	80,9	80,9
Zobowiązania długoterminowe	16,9	138,1	155,0	59,5	181,1	240,6	59,2	59,2
Zobowiązania krótkoterminowe	44,2	151,5	195,7	1,7	117,0	118,7	1,9	1,9
Pasywa razem	141,5	507,6	649,1	144,2	518,5	662,7	142,0	142,0
Przychody	12,1	23,6	35,7	12,5	-	12,5	12,1	12,1
Wynik za rok	4,4	(4,9)	(0,5)	7,1	-	7,1	6,4	6,4
Pozostałe całkowite dochody	-	-	-	-	-	-	-	-
Udział udziałów niekontrolujących w kapitale	24,1	23,5	47,6	24,9	23,6	48,5	24,3	24,3
Pożyczki udzielone udziałowcowi niekontrolującemu	(11,0)	-	(11,0)	(11,6)	-	(11,6)	(11,6)	(11,6)
Udział udziałów niekontrolujących w zysku/(stracie)	1,3	(0,9)	0,4	2,1	-	2,1	1,9	1,9

W okresie sprawozdawczym wypłacono dywidendę na rzecz udziałowców niekontrolujących w wysokości 2,1 EUR. Część tej kwoty w wysokości 1,0 EUR została rozliczona z kwotą pożyczki udzieloną przez Euro Structor d.o.o. do udziałowca niekontrolującego. W 2024 roku wypłacono dywidendę na rzecz udziałowców niekontrolujących w wysokości 1,5 EUR.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR)

26. Długoterminowe kredyty, pożyczki i obligacje

Wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i dłużne papiery wartościowe są początkowo ujmowane według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty transakcyjne związane z uzyskaniem danego instrumentu dłużnego. Po początkowym ujęciu, oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są wyceniane według zamortyzowanego kosztu, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej.

	31 grudnia 2025	31 grudnia 2024 (dane przekształcone)	1 stycznia 2024 (dane przekształcone)
Obligacje	920,3	644,2	660,0
Kredyty bankowe	1.044,8	985,7	620,5
Odroczone koszty pozyskania finansowania dot. kredytów	(7,0)	(17,9)	(3,3)
Odroczone koszty pozyskania finansowania dot. obligacji	(43,9)	(2,4)	(3,2)
Razem	1.914,2	1.609,6	1.274,0
W tym:
Część długoterminowa	1.025,2	1.389,6	1.228,7
Część krótkoterminowa	889,0	220,0	45,3
Razem	1.914,2	1.609,6	1.274,0

OBLIGACJE

	31 grudnia 2025 Część krótkoterminowa	31 grudnia 2025 Część długoterminowa	31 grudnia 2024 (dane przekształcone) Część krótkoterminowa	31 grudnia 2024 (dane przekształcone) Część długoterminowa	1 stycznia 2024 (dane przekształcone) Część krótkoterminowa	1 stycznia 2024 (dane przekształcone) Część długoterminowa
„Zielone obligacje” 2027-2030 (HU0000360102)	0,4	102,8	0,1	96,5	0,1	103,4
„Zielone obligacje” 2028-2031 (HU0000360284)	0,5	51,4	0,4	48,3	0,4	51,7
„Zielone obligacje” 2026 (XS2356039268)	303,5	-	5,8	493,1	5,9	498,5
GTC Finance DAC 2030 (XS3201265769)	6,7	455,0	-	-	-	-
Razem	311,1	609,2	6,3	637,9	6,4	653,6

GTC Finance DAC: Warunki nowo wyemitowanych obligacji opisano w nocie 9. Nowe obligacje są zabezpieczone (i) zastawem na rachunku powierniczym DAC (patrz nota 22); oraz (ii) cesją na zabezpieczenie należności z tytułu Pożyczki od GTC Hungary (wyeliminowanej w procesie konsolidacji). Zabezpieczenia umowne po substytucji: Po Substytucji Emitenta obligacje będą zabezpieczone aktywami Grupy o wartości 762,0 EUR (szacowana wartość na dzień 30 czerwca 2025 roku), zastawami na udziałach w podmiocie będącym właścicielem Galerii Północnej oraz zastawami na rachunkach bankowych i należnościach. Na dzień 31 grudnia 2025 roku nie zostały one ustanowione (patrz nota 36).

51 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 52

Jako zabezpieczenie kredytów bankowych ustanowiona została hipoteka oraz depozyty zabezpieczające na składnikach aktywów, łącznie z cesją związanych z nimi należności oraz cesją praw z polis ubezpieczeniowych. W umowach finansowania zawartych z bankami, Grupa zobowiązuje się do dotrzymania określonych warunków kredytowych. Główne warunki to utrzymanie wskaźnika wartości kredytu do wartości zabezpieczenia (Loan-to-Value, „LTV”) i wskaźnika Obsługi Zadłużenia (Debt Service Coverage Ratio) przez spółkę będącą właścicielem projektu. Ponadto wszystkie nieruchomości inwestycyjne i nieruchomości inwestycyjne w trakcie budowy, które były finansowane ze środków zewnętrznych są przedmiotem ustanowionych przez banki hipotek. Jeśli nie wspomniano inaczej, wartość godziwa zastawionych aktywów przekracza wartość bilansową zaciągniętych kredytów i pożyczek związanych z tymi aktywami.

„Zielone obligacje” (2027-2030) oraz „zielone obligacje” (2028-2031) są denominowane w HUF. Wszystkie inne kredyty bankowe i obligacje są denominowane w EUR. Dalsze informacje przedstawiono w nocie 35. Na dzień 31 grudnia 2025 roku Grupa nadal spełnia warunki finansowe określone w umowach kredytowych oraz warunkach emisji obligacji (covenants), z wyjątkiem finansowania udzielonego spółce GTC Paula SARL – co zostało szczegółowo opisane w nocie 4 Kontynuacja działalności.

Zmiany w długoterminowych kredytach i obligacjach za lata zakończone 31 grudnia 2025 roku, 31 grudnia 2024 roku i 1 stycznia 2024 przedstawiały się następująco:

	31 grudnia 2025	31 grudnia 2024 (dane przekształcone)	1 stycznia 2024 (dane przekształcone)
Saldo na początek roku	1.609,6	1.274,0	1.237,9
Zmiany pieniężne
Wykorzystanie środków – kredyty	84,0	265,2	74,1
Emisja obligacji	432,3	-	-
Spłata kredytów	(26,2)	(55,9)	(48,2)
Spłata obligacji	(192,3)	-	-
Odsetki zapłacone	(60,6)	(35,2)	(30,5)
Zapłacone odroczone koszty pozyskania finansowania	(23,0)	(3,4)	(1,0)
Zmiany niepieniężne
Odsetki naliczone	67,6	34,5	31,7
Zbycie	-	(13,8)	-
Przeklasyfikowanie do zobowiązań związanych z AHFS	-	(24,8)	-
Wykup obligacji Aurora	-	(5,4)	-
Przychody z tytułu wykupu obligacji	(2,7)	(0,6)	-
Nabycie	-	183,5	-
Nabycie odroczonych kosztów pozyskiwania finansowania	-	(0,5)	-
Zmiana w odroczonych kosztach pozyskiwania finansowania (w tym efekt wyceny w zamortyzowanym koszcie)	15,9	2,0	2,6
Inne	0,3	0,3	(2,5)
Różnice kursowe	9,3	(10,3)	9,9
Saldo na koniec roku	1.914,2	1.609,6	1.274,0

27. Zobowiązania z tytułu leasingu oraz prawo do użytkowania aktywów

Zobowiązania z tytułu leasingu obejmują opłaty leasingowe za grunty podlegające opłatom z tytułu użytkowania wieczystego i zaklasyfikowane jako grunty pod nieruchomości inwestycyjne (ukończone, w budowie i grunty) oraz grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR)

Płatności za użytkowanie wieczyste są to płatności, które są dokonywane z góry lub z dołu w okresach rocznych lub miesięcznych w ustalonym okresie (od 33 do 86 lat). Płatności z tytułu użytkowania wieczystego dokonywane są w Polsce, Chorwacji, Rumunii, Serbii oraz w Niemczech. Ze względu na fakt, że opłaty za użytkowanie wieczyste są co do zasady traktowane jako opłaty leasingowe, płatności z nimi związane należy rozpatrywać zgodnie z MSSF 16. W skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupa rozpoznaje prawo do użytkowania oraz zobowiązania z tytułu leasingu:

a) Prawo do wieczystego użytkowania gruntów jest prezentowane:
• jako część nieruchomości inwestycyjnych, z odrębnym ujawnieniem w nocie;
• jako część gruntów pod zabudowę mieszkaniową.

b) Zobowiązania z tytułu leasingu zostały zaprezentowane w ramach krótkoterminowych i długoterminowych zobowiązań, z odrębnymi ujawnieniami.

Prawo wieczystego użytkowania gruntów jest amortyzowane przez okres leasingu (metodą kosztu historycznego) lub wyceniane przy zastosowaniu metody wyceny do wartości godziwej (dla nieruchomości inwestycyjnych wycenianych według wartości godziwej). Grupa prezentuje amortyzację prawa do użytkowania lub zmianę wartości godziwej prawa do użytkowania w ramach zysku (straty) z tytułu aktualizacji wartości. Odsetki dotyczące leasingu gruntu są prezentowane jako koszty finansowe. Grupa zawarła kilka innych umów leasingu (o małej wartości, krótkoterminowe) i w takich przypadkach, leasing jest rozpoznawany w kosztach, bez ujmowania w bilansie. Koszty związane z takimi leasingami są nieistotne.

Prawa do użytkowania aktywów na dzień 31 grudnia 2025, 31 grudnia 2024 oraz 1 stycznia 2024 roku przedstawiały się następująco:

	31 grudnia 2025	31 grudnia 2024 (dane przekształcone)	1 stycznia 2024 (dane przekształcone)
Ukończone nieruchomości inwestycyjne	32,6	32,6	22,1
Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną	1,0	1,3	17,9
Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową	0,9	1,0	1,0
Rzeczowe aktywa trwałe	-	2,0	2,3
Razem	34,5	36,9	43,3

Zobowiązania z tytułu leasingu na dzień 31 grudnia 2025, 31 grudnia 2024 roku i 1 stycznia 2024 przedstawiały się następująco:

Kraj	31 grudnia 2025	31 grudnia 2024 (dane przekształcone)	1 stycznia 2024 (dane przekształcone)	Stopa dyskontowa
Polska	18,5	18,8	32,6	4,2%
Rumunia	6,0	6,9	6,6	5,7%
Serbia	1,0	0,8	0,8	7,6%
Chorwacja	1,2	1,3	1,4	4,4%
Niemcy	8,2	7,4	-	4,1%
Pozostałe	2,2	2,4	2,3	3,0%
Razem	37,1	37,6	43,7

Zobowiązania z tytułu leasingu zostały zdyskontowane przy użyciu stóp dyskontowych mających zastosowanie do długoterminowego finansowania w walutach lokalnych w krajach, w których znajdują się aktywa.

Zmiany wartości prawa do użytkowania aktywów za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku oraz za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku przedstawiały się następująco:

53 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 54

	2025	2024 (dane przekształcone)
Saldo na dzień 1 stycznia	36,9	43,3
Rozpoznanie/ (wyksięgowanie) aktywów z tytułu prawa do użytkowania gruntów w użytkowaniu wieczystym i innych aktywów	(1,3)	23,5
Nabycie	-	7,3
Umorzenie aktywów z tytułu użytkowania rozpoznanych zgodnie z MSSF16	(0,6)	(0,3)
Reklasyfikacja do aktywów przeznaczonych do sprzedaży	-	(38,2)
Różnice kursowe	(0,5)	1,3
Saldo na dzień 31 grudnia	34,5	36,9

Zmiany w zobowiązaniach z tytułu leasingu za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku oraz za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku przedstawiały się następująco:

	2025	2024 (dane przekształcone)
Saldo na dzień 1 stycznia	37,6	43,7
Rozpoznanie/ (wyksięgowanie) zobowiązań z tytułu leasingu dla gruntów w użytkowaniu wieczystym oraz innych aktywów	0,6	23,5
Reklasyfikacja do zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży	-	(38,2)
Płatności z tyt. użytkowania wieczystego	(1,0)	(0,8)
Zmiana stanu rezerw na sporne kwoty użytkowania wieczystego	(0,2)	(1,4)
Zmiana naliczonych odsetek	0,6	1,7
Nabycie	-	7,3
Różnice kursowe	(0,5)	1,8
Saldo na dzień 31 grudnia	37,1	37,6

Grupa uiszcza roczną opłatę w wysokości 1,6 EUR (2,5 EUR w 2024 roku) z tytułu dzierżawy (kapitał i odsetki) gruntów objętych wieczystym prawem użytkowania. Płatności wskazane w tabeli powyżej dotyczą jedynie spłaty kapitału zobowiązań leasingowych.

28. Inne zobowiązania długoterminowe

Inne zobowiązania długoterminowe na dzień 31 grudnia 2025 roku, 31 grudnia 2024 roku i 1 stycznia 2024 przedstawiały się następująco:

	31 grudnia 2025 roku	31 grudnia 2024 roku (dane przekształcone)	1 stycznia 2024 roku (dane przekształcone)
Rezerwa na sprawę sporną - GTC S.A.	-	7,3	-
Zobowiązanie do wypłaty minimalnej dywidendy	4,5	4,8	-
Zobowiązania z tytułu opcji put udziałów niekontrolujących	7,9	18,6	-
Długoterminowe zobowiązanie inwestycyjne	4,5	4,8	2,0
Pozostałe zobowiązania długoterminowe	7,8	4,7	3,2
Razem	24,7	40,2	5,2

W dniu 3 grudnia 2024 roku Spółka otrzymała decyzję Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego w Opolu z dnia 20 listopada 2024 roku, wydaną w ramach postępowania podatkowego dotyczącego wypełnienia przez płatnika obowiązków w zakresie poboru podatku u źródła od dochodów uzyskanych przez nierezydentów z dywidend.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 55

W sprawozdaniu finansowym za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku w związku z tą sprawą ujęto rezerwę w wysokości 7,3 EUR (w tym 3,0 EUR odsetek od zaległości podatkowych). Spółka odwołała się od tej decyzji, powołując się na naruszenie zarówno prawa materialnego, jak i proceduralnego. W grudniu 2025 roku, Spółka otrzymała negatywną decyzję Naczelnika Urzędu Celno-Podatkowego w Opolu i na tej podstawie dokonała zapłaty podatku od źródła wraz z należnymi odsetkami (w sumie 7,0 EUR). W styczniu 2026 roku, Spółka wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Na dzień podpisania niniejszego sprawozdania finansowego status nie uległ zmianie.

29. Przedpłaty, czynne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz pozostałe należności

Saldo przedpłat, czynnych rozliczeń międzyokresowych oraz pozostałych należności spadło z 38,6 EUR na dzień 31 grudnia 2024 roku do 34,1 EUR na dzień 31 grudnia 2025 roku. Większość tego spadku wynika z otrzymania w styczniu 2025 roku części ceny zakupu w wysokości 10 EUR w związku ze sprzedażą udziałów w spółce GTC Seven Gardens d.o.o. Szczegółowy opis w nocie 9.

30. Aktywa przeznaczone do sprzedaży oraz zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży

Aktywa przeznaczone do sprzedaży na dzień 31 grudnia 2025 roku, 31 grudnia 2024 roku i 1 stycznia 2024 przedstawiały się następująco:

	31 grudnia 2025 roku	31 grudnia 2024 roku (dane przekształcone)	1 stycznia 2024 roku (dane przekształcone)
Glamp d.o.o. Beograd [32]	-	55,8	-
Budynek biurowy w Warszawie	19,6	-	-
Grunt na Węgrzech	-	10,2	-
Grunt w Polsce [33]	-	101,4	3,4
Razem	19,6	157,2	13,6

W dniu 17 stycznia 2025 roku Grupa sfinalizowała sprzedaż działki w Warszawie (dzielnica Wilanów). W dniu 31 stycznia 2025 roku Grupa sfinalizowała sprzedaż udziałów serbskiej spółki zależnej Glamp d.o.o. Beograd (Projekt X). We wrześniu 2025 roku Grupa sfinalizowała transakcję sprzedaży gruntu zlokalizowanego w Warszawie. Dalsze szczegóły dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży przedstawiono w nocie 9 Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym.

[32] Na saldo składają się głównie nieruchomości inwestycyjne o wartości 52,2 EUR.
[33] Na saldo składa się głównie grunty o wartości 61,8 EUR oraz prawo użytkowania w wysokości 39,6 EUR.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR)

Zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży na dzień 31 grudnia 2025 roku, 31 grudnia 2024 roku i 1 stycznia 2024 przedstawiały się następująco:

	31 grudnia 2025 roku	31 grudnia 2024 roku (dane przekształcone)	1 stycznia 2024 roku (dane przekształcone)
Glamp d.o.o. Beograd [34]	-	29,6	-
Grunt w Polsce [35]	-	39,6	0,3
Grunt na Węgrzech	-	-	0,1
Razem	-	69,2	0,4

31. Kapitał i rezerwy

KAPITAŁ PODSTAWOWY

Na dzień 31 grudnia 2025 roku, 31 grudnia 2024 i 1 stycznia 2024 struktura akcji Spółki przedstawia się następująco:

Liczba akcji	Wartość w EUR 31 grudnia 2025	Wartość w EUR 31 grudnia 2024	Wartość w EUR 1 stycznia 2024
574.255.122	12.919.912	12.919.912	12.919.912

Wszystkie wyżej wymienione akcje dają takie same prawa. Udziałowcy posiadający na dzień 31 grudnia 2025 roku powyżej 5% akcji Spółki:
• GTC Dutch Holdings B.V.
• Powszechne Towarzystwo Emerytalne PZU S.A. (zarządzające Otwartym Funduszem Emerytalnym PZU “Złota Jesień”)
• Powszechne Towarzystwo Emerytalne Allianz Polska S.A. (zarządzające Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny)

KAPITAŁ REZERWOWY

W przeszłości kapitał rezerwowy odzwierciedlał stratę przypisaną udziałowcom niekontrolującym Grupy, która powstała w momencie nabycia przez Grupę udziałów niekontrolujących w spółkach zależnych Grupy. W roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku Spółka nabyła niemiecki portfel, w wyniku czego w kapitale rezerwowym ujęto cenę opcji put dotyczącą nabycia udziałów mniejszościowych posiadanych przez Peach Group (18,6 EUR) oraz zobowiązanie z tytułu minimalnej wypłaty dywidendy (4,9 EUR). W 2025 roku spółka GTC Paula SARL wykonała opcję nabycia dodatkowych udziałów w niemieckich podmiotach. Rozliczenie opcji kupna spowodowało zmniejszenie kapitału rezerwowego o kwotę 11,7 EUR. Szczegóły dotyczące tej transakcji opisano w nocie 9 Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym.

OBLIGACJE PARTYCYPACYJNE

W ramach nabycia niemieckiego portfela mieszkaniowego Spółka wyemitowała obligacje partycypacyjne („Obligacje Partycypacyjne”), które zostały przeniesione na LFH Portfolio Acquico S.À.R.L. w ramach częściowego rozliczenia ceny nabycia. Obligacje Partycypacyjne zostały wyemitowane jako obligacje partycypacyjne w rozumieniu art. 18 ustawy z dnia 15 stycznia 2015 r. o obligacjach.Obligacje Partycypacyjne są niezabezpieczone, podporządkowane względem pozostałych zobowiązań Spółki oraz zostały wyemitowane z 20-letnim terminem wymagalności. 34 Saldo składa się głównie z kredytu bankowego w wysokości 25 EUR. 35 Saldo obejmuje zobowiązanie z tytułu leasingu. 56 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 57

Zgodnie z warunkami emisji, Obligacje Partycypacyjne uprawniają obligatariuszy do udziału w zysku Spółki wyłącznie w przypadku podjęcia przez Walne Zgromadzenie uchwały o podziale zysku i wypłacie dywidendy. W przypadku braku uchwały o wypłacie dywidendy żadna płatność z tytułu Obligacji Partycypacyjnych nie jest naliczana ani wypłacana. Jeżeli dywidenda zostanie uchwalona, kwota płatności należna z tytułu Obligacji Partycypacyjnych odpowiada kwocie dywidendy należnej z liczby akcji ustalonej w warunkach emisji. Każda z 418 Obligacji Partycypacyjnych uprawnia obligatariusza do płatności odpowiadającej dywidendzie należnej z 107.628 akcji Spółki, tj. łącznie z 44.988.504 akcji. Obligacje Partycypacyjne nie stanowią obligacji zamiennych ani obligacji z prawem pierwszeństwa.

Jednocześnie warunki emisji przewidują mechanizm wcześniejszego wykupu, który w określonych okolicznościach następuje poprzez rozliczenie kwoty wykupu z ceną subskrypcji instrumentów kapitałowych emitowanych przez Spółkę w ramach podwyższenia kapitału zakładowego. W takim przypadku Obligacje Partycypacyjne podlegałyby wykupowi bez dodatkowej płatności gotówkowej na rzecz obligatariusza.

W dniu 31 marca 2025 roku GTC Paula SARL wykonała opcję nabycia udziałów niekontrolujących posiadanych przez LFH Portfolio Acquico S.À R.L. oraz ZNL Investment S.À R.L. w spółkach posiadających aktywa wchodzące w skład niemieckiego portfela mieszkaniowego („Opcja Kupna”). W trakcie roku 2025 nastąpiło ostateczne rozliczenie Opcji Kupna w łącznej kwocie 45,4 EUR, w wyniku czego Grupa sfinalizowała nabycie wszystkich udziałów objętych tym mechanizmem. Ponadto, w październiku 2025 roku GTC Paula SARL podpisała z LFH Portfolio Acquico S.À R.L. umowę kupna– sprzedaży dotyczącą nabycia dodatkowych 5,1% udziałów w czterech niemieckich spółkach: Portfolio Kaiserslautern III GmbH, KL Betzenberg IV GmbH, KL Betzenberg V GmbH oraz Kaiserslautern VI GmbH, uprzednio posiadanych przez Marco Garzetti. Rozliczenie tej transakcji nastąpiło poprzez zapłatę pełnej kwoty 1,9 EUR.

W związku z rozliczeniem Opcji Kupna spełnione zostały przesłanki umożliwiające realizację przewidzianego w warunkach emisji mechanizmu wcześniejszego wykupu Obligacji Partycypacyjnych, z zastrzeżeniem podjęcia stosownych uchwał korporacyjnych, w tym uchwały Walnego Zgromadzenia w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki z wyłączeniem prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy oraz ewentualnie innych uchwał niezbędnych do przeprowadzenia tej operacji. Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania Obligacje Partycypacyjne nie zostały wykupione i pozostają nierozliczone.

Na dzień 31 grudnia 2025 r. zgodnie z MSR 32, Obligacje Partycypacyjne dalej są klasyfikowane jako instrument kapitałowy. Klasyfikacja ta wynika przede wszystkim z faktu, że:
* Spółka nie posiada bezwarunkowego obowiązku przekazania środków pieniężnych lub innych aktywów finansowych z tytułu Obligacji Partycypacyjnych,
* płatności na rzecz obligatariuszy są uzależnione od podjęcia przez Walne Zgromadzenie uchwały o wypłacie dywidendy, a w przypadku braku takiej uchwały nie powstaje obowiązek zapłaty,
* rozliczenie wcześniejszego wykupu, zgodnie z warunkami emisji, następuje poprzez wydanie ustalonej liczby instrumentów kapitałowych za ustaloną liczbę obligacji, bez obowiązku dodatkowej płatności gotówkowej.

W ocenie Zarządu, zdarzenia, które nastąpiły w 2025 roku, w tym wykonanie i rozliczenie Opcji Kupna oraz nabycie dodatkowych udziałów w wybranych spółkach niemieckiego portfela mieszkaniowego, nie zmieniły charakteru ekonomicznego i prawnego Obligacji Partycypacyjnych ani ich klasyfikacji bilansowej. W konsekwencji na dzień 31 grudnia 2025 roku Obligacje Partycypacyjne są nadal prezentowane w kapitale własnym.

PODZIAŁ ZYSKU ZA 2024 ROK

W dniu 24 czerwca 2025 roku Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy spółki GTC S.A. podjęło uchwałę o zatrzymaniu w Spółce całego zysku netto za rok 2024 w wysokości 120,1 milionów PLN (27,9 EUR).

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 58

32. Zysk na jedną akcję

Podstawowy zysk/(strata) na jedną akcję przedstawiał się następująco:

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2025 roku (dane przekształcone)
Wynik netto przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej (EUR)	(155.000.000)	50.900.000
Średnia ważona liczba akcji do obliczenia podstawowego zysku/(straty) na jedną akcję	574.255.122	574.255.122
Podstawowy zysk/(strata) na jedną akcję (EUR)	(0,27)	0,09

	Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2025 roku (dane przekształcone)
Wynik netto przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej (EUR)	(155.000.000)	50.900.000
Średnia ważona liczba akcji do obliczenia podstawowego zysku/(straty) na jedną akcję	574.255.122	574.255.122
Wpływ rozwadniających potencjalnych akcji zwykłych	-	-
Akcje dotyczące obligacji partycypacyjnych	-	44.988.504
Średnia ważona liczba akcji do obliczenia rozwodnionego zysku/(straty) na jedną akcję	574.255.122	619.243.626
Rozwodniony zysk/(strata) na jedną akcję (EUR)	(0,27)	0,08

Za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2025 roku, ze względu na poniesienie przez Spółkę straty netto przypadającej na zwykłych akcjonariuszy, wszystkie akcje zwykłe zostały uznane za nierozwodnione, zgodnie z MSR 33. W związku z tym 44 988 504 akcje zwykłe związane z notami partycypacyjnymi zostały wyłączone z kalkulacji rozwodnionej straty na akcję. W rezultacie rozwodniona strata na akcję jest równa podstawowej stracie na akcję. Za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2024 roku noty partycypacyjne miały efekt rozwadniający i w związku z tym zostały uwzględnione w kalkulacji rozwodnionego zysku na akcję.

33. Transakcje z podmiotami powiązanymi

Transakcje z podmiotami powiązanymi są zawierane na warunkach rynkowych. Transakcje i salda z podmiotami powiązanymi zostały przedstawione poniżej:

Salda	31 grudnia 2025 roku	31 grudnia 2024 roku (dane przekształcone)	1 stycznia 2024 roku (dane przekształcone)
Inne zobowiązania długoterminowe*	0,5	0,5	0,5
Zobowiązania inwestycyjne, z tytułu dostaw i usług oraz rezerwy*	-	-	0,7

(*) Dotyczy zatrzymanej części ceny zakupu na rzecz sprzedającego, spółki związaną z udziałowcem większościowym Spółki.

W okresie sprawozdawczym spółka GTC Elibre GmbH została obciążona z tytułu kolejnej transzy w wysokości 9,9 EUR, związaną z nabyciem nieruchomości inwestycyjnej będącej w trakcie budowy (mieszkania senioralne na wynajem), od podmiotu powiązanego z członkiem Zarządu, który nie jest związany z akcjonariuszem większościowym. Na dzień sprawozdawczy zapłacono kwotę 3 EUR.

Wynagrodzenie Zarządu oraz Rady Nadzorczej GTC S.A. za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku wyniosło 3,2 EUR (w tym płatności związane z rozwiązaniem umowy z członkami Zarządu w kwocie 1,1 EUR). Wynagrodzenie Zarządu oraz Rady Nadzorczej GTC S.A. za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku wyniosło 2,2 EUR (w tym płatności związane z rozwiązaniem umowy z członkami Zarządu w kwocie 0,6 EUR). Wycena programu opcji na akcję na dzień 31 grudnia 2025 i 31 grudnia 2024 roku była bliska zeru.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 59

34. Zobowiązania inwestycyjne, warunkowe i udzielone gwarancje

ZOBOWIĄZANIA INWESTYCYJNE
Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku, Grupa posiadała zobowiązania umowne związane z przyszłymi pracami budowlanymi w kwocie 48,3 EUR (77,7 EUR na dzień 31 grudnia 2024 roku). Grupa zakłada, że zobowiązania te będą finansowane z dostępnych środków pieniężnych, bieżących instrumentów finansowania, innych zewnętrznych źródeł oraz przyszłych płatności wynikających z istniejących umów sprzedaży oraz umów sprzedaży, które zostaną zawarte w przyszłości.

ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE
W odniesieniu do transakcji opisanej w nocie 9 Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym dotyczącej zakupu projektu Elibre, na dzień 31 grudnia 2025 roku istnieje zobowiązanie warunkowe w wysokości 10 EUR będące różnicą między ceną zakupu a już zainwestowaną kwotą. Zobowiązanie to powinno zostać rozliczone w środkach pieniężnych otrzymanych z przyszłego finansowania zewnętrznego, które nie zostało jeszcze pozyskane. Kwota ta będzie wymagalna dopiero po osiągnięciu określonych kamieni milowych.

GWARANCJE
W 2024 roku GTC SA udzieliła gwarancji regulowanej prawem angielskim na podstawie umowy pożyczki zawartej w dniu 20 grudnia 2024 roku między innymi przez, GTC Paula SARL jako kredytobiorcą, GTC SA, GLAS SAS, Oddział we Frankfurcie jako Agentem oraz Global Loan Agency Services GMBH jako Agentem Zabezpieczeń („Umowa Finansowania"). GTC SA udzieliła nieodwołalnej i bezwarunkowej gwarancji na rzecz każdej ze Stron Finansujących (zgodnie z definicją zawartą w Umowie o Finansowanie) za terminowe wykonanie zobowiązań Dłużników wynikających z Dokumentów Finansowych (zgodnie z definicją zawartą w Umowie Finansowania 36 ) oraz za zapłatę wszelkich roszczeń wynikających z Dokumentów Finansowych przez któregokolwiek z Dłużników, w tym między innymi kwoty głównej, odsetek (w tym odsetek za zwłokę), prowizji i innych roszczeń. Gwarancja jest gwarancją ciągłą i będzie obejmować ostateczne saldo roszczeń od dowolnego Dłużnika wynikające z Dokumentów Finansowych, niezależnie od jakichkolwiek płatności pośrednich lub rozliczeń w całości lub w części. Gwarancja jest ważna do momentu, gdy wszystkie roszczenia, które mogą się stać lub staną się należne od Dłużników wynikające z Dokumentów Finansowych lub w związku z nimi, zostaną nieodwołalnie zapłacone w całości.Dodatkowo udzielane są typowe poręczenia przy sprzedaży aktywów, mające na celu gwarancję ukończenia budowy oraz zabezpieczenie kredytów budowlanych (gwarancja przekroczenia kosztów). Ryzyko związane z powyższymi poręczeniami i gwarancjami jest bardzo niskie.

CHORWACJA

W odniesieniu do projektu Marlera Golf w Chorwacji część gruntów jest dzierżawiona od państwa. Trwa postępowanie wywłaszczeniowe wszczęte w 2014 roku. W ciągu roku Grupa rozpoczęła proces ugodowy z podmiotem przeprowadzającym wywłaszczenie. Obecnie trwają prace nad przygotowaniem ugody. 36 na dzień zawarcia Umowy Finansowania: 1. GTC Paula SARL, 2. GTC SA, 3. GTC Holding SARL, 4. GTC Origine Investments Ingatlanfejlesztő Zártkörűen Működő Részvénytársaság, 5. Portfolio Heidenheim I November, 6. Portfolio Helmstedt November, 7. Portfolio K'lautern I November, 8. Portfolio K'lautern II November, 9. Portfolio K'lautern III November, 10. Portfolio K'lautern IV November, 11. Portfolio K'lautern VII November, 12. Portfolio KL Betzenberg IV November, 13. Portfolio KL Betzenberg V November, 14. GTC UNIVERZUM, 15. GTC KOMPAKTLAND, 16. GTC ADA.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 60

35. Instrumenty finansowe i zarządzanie ryzykiem finansowym

Na główne instrumenty finansowe Grupy składają się kredyty bankowe, rozrachunki z udziałowcami w tym pożyczki otrzymane i udzielone, obligacje, instrumenty pochodne, zobowiązania z tytułu dostaw i inne długoterminowe zobowiązania finansowe. Głównym powodem korzystania z powyższych instrumentów finansowych jest finansowanie działań Grupy. Grupa jest w posiadaniu różnych aktywów finansowych, takich jak należności handlowe, udzielone pożyczki, instrumenty pochodne, długoterminowe aktywa finansowe, środki pieniężne i krótkoterminowe depozyty. Aktywa finansowe Grupy wyceniane według zamortyzowanego kosztu obejmują należności handlowe, pożyczki udzielone jednostkom stowarzyszonym, krótkoterminowe depozyty w ramach bieżących aktywów finansowych oraz środki pieniężne i ich ekwiwalenty.

Główne ryzyko wynikające z posiadanych przez Grupę instrumentów finansowych związane jest z ryzykiem stopy procentowej, ryzykiem płynności, ryzykiem walutowym i ryzykiem kredytowym.

RYZYKO STOPY PROCENTOWEJ

Przez ryzyko stopy procentowej rozumie się niebezpieczeństwo, że wartość godziwa lub przyszłe przepływy pieniężne instrumentu finansowego będą się zmieniać ze względu na zmiany rynkowych stóp procentowych. Narażenie Grupy na zmiany stóp procentowych które nie są zabezpieczane za pomocą instrumentów pochodnych związane jest przede wszystkim z długoterminowymi zobowiązaniami Grupy oraz udzielonymi pożyczkami udziałowcowi niekontrolującemu. Grupa posiada portfel kredytów i pożyczek o stałym i zmiennym oprocentowaniu. Następnie, w celu zarządzania ryzykiem stopy procentowej w sposób efektywny kosztowo, Grupa zawiera transakcje swap stóp procentowych oraz transakcje cap.

Na dzień 31 grudnia 2025 roku 87% długoterminowych kredytów, obligacji oraz pożyczek Grupy jest zabezpieczonych bądź ma stałe oprocentowanie (na dzień 31 grudnia 2024 roku - 95%). W 2025 roku zmiana o 150 p.p. stopy Euribor doprowadziłaby do zmiany wyniku przed opodatkowaniem o 3,6 EUR. W 2024 roku zmiana o 150 p.p. stopy Euribor doprowadziłaby do zmiany straty przed opodatkowaniem o 1,1 EUR.

RYZYKO WALUTOWE

Grupa zawiera także transakcje w walutach innych niż waluty funkcjonalne spółek Grupy. W związku z tym, jednym z elementów polityki rachunkowości zabezpieczeń stosowanych przez Grupę jest zabezpieczanie się przed ryzykiem walutowym poprzez powiązanie waluty wpływów i wypływów oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów do waluty, w jakiej dokonano wydatku.

Kursy walut na dzień 31 grudnia 2025, 31 grudnia 2024 oraz 1 stycznia 2024 roku były następujące:

	31 grudnia 2025	31 grudnia 2024	1 stycznia 2024
PLN/EUR	4,2267	4,2730	4,3480
HUF/EUR	385,37	410,09	382,78

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 61

Poniższa tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego brutto na wahania kursów walut:

	2025				2024 (dane przekształcone)
PLN/Euro Kurs / procent zmiany	4,6494 (+10%)	4,4380 (+5%)	4,0154 (-5%)	3,8040 (-10%)	4,7003 (+10%)	4,4867 (+5%)	4,0594 (-5%)	3,8457 (-10%)
Środki pieniężne i depozyty zablokowane	(1,6)	(0,8)	0,8	1,6	(1,8)	(0,9)	0,9	1,8
Należności z tytułu dostaw i inne należności	(0,3)	(0,1)	0,1	0,3	(0,2)	(0,1)	0,1	0,2
Zobowiązania z tytułu dostaw i inne zobowiązania	1,7	0,9	(0,9)	(1,7)	1,0	0,5	(0,5)	(1,0)
Leasing gruntów	1,8	0,9	(0,9)	(1,8)	1,9	0,9	(0,9)	(1,9)
Razem	1,6	0,9	(0,9)	(1,6)	0,9	0,4	(0,4)	(0,9)

Grupa nie identyfikuje ryzyka walutowego związanego z obligacjami denominowanymi w EUR i HUF ze względu na fakt ich zabezpieczenia przez instrumenty pochodne. Wpływ wahań kursów innych walut oraz wpływ wymienionych walut na inne niż wskazane wyżej pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej jest nieistotny. Potencjalny wpływ na ryzyko walutowe przy założeniu braku zabezpieczenia obligacji w EUR oraz HUF wygląda następująco:

Procentowa zmiana kursu wymiany	(-10%)	(+10%)
Obligacje w HUF	17,1	(14,0)

RYZYKO KREDYTOWE

Istotą ryzyka kredytowego jest sytuacja, w której jedna ze stron umowy, której przedmiotem jest dany instrument finansowy, nie wywiąże się ze swojego zobowiązania. W celu zarządzania tym ryzykiem Grupa systematycznie dokonuje oceny sytuacji finansowej swoich klientów. Grupa nie spodziewa się sytuacji, w której jeden z jej klientów nie wywiązałby się ze swoich zobowiązań. W Grupie nie występuje znacząca koncentracja ryzyka kredytowego z żadnym pojedynczym kontrahentem lub kontrahentami Grupy, z wyjątkiem emitenta instrumentów dłużnych ujawnionego w nocie 18 oraz banków, w których zdeponowane są środki pieniężne i ekwiwalenty ujawnionymi w nocie 23.

Przy zachowaniu zasady ostrożności w stosunku do kwoty należności handlowych oraz pozostałych, które nie są objęte odpisem aktualizującym ani nie są przeterminowane, na dzień bilansowy nie występują żadne przesłanki świadczące o braku możliwości realizacji tych należności. Na dzień bilansowy Grupa nie posiada istotnych spisanych należności. W odniesieniu do pożyczek udzielonych udziałowcom niekontrolującym, zostały one ocenione jako poziom 1 w trzypoziomowym modelu utraty wartości zdefiniowanym w MSSF 9 Instrumenty finansowe.

W odniesieniu do ryzyka kredytowego wynikającego z innych aktywów finansowych Spółki, takich jak środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz zablokowane depozyty, ekspozycja Spółki na ryzyko kredytowe równa jest wartości bilansowej tych instrumentów. Na dzień bilansowy nie występują materialne aktywa finansowe, które byłyby przeterminowane i na które nie byłby dokonany odpis z tytułu utraty wartości.

RYZYKO PŁYNNOŚCI

Na dzień 31 grudnia 2025 roku Grupa posiada środki pieniężne i ich ekwiwalenty (według definicji zawartej w MSSF) w kwocie 107,2 EUR oraz zablokowane depozyty otrzymane w kwocie 290,3 EUR. Jak opisano powyżej, Grupa stara się efektywnie zarządzać wszystkimi zobowiązaniami i obecnie analizuje plany finansowania związane z: (i) obsługą finansowania istniejącego portfolio aktywów; (ii) nakładami inwestycyjnymi oraz (iii) budową nieruchomości komercyjnych. Finansowanie odbywać się będzie przez dostępne środki pieniężne, zysk z działalności operacyjnej, sprzedaż aktywów oraz refinansowanie. Zarząd uważa, że na bazie

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR) 62

bieżących założeń Grupa będzie w stanie regulować wszystkie swoje zobowiązania przez okres co najmniej następnych dwunastu miesięcy. Poniższe tabele podsumowują termin zapadalności zobowiązań finansowych Grupy opartych na umownych niezdyskontowanych płatnościach na dzień 31 grudnia 2025:

	Na żądanie	Do 3 miesięcy	3 do 12 miesięcy	1 do 5 lat	Powyżej 5 lat	Razem
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz rezerwy 37	1,4	21,4	47,6	-	2,7	73,1
Kredyty, pożyczki i obligacje	0,3	524,6	442,2	1.164,0	73,3	2.204,4
Depozyty od najemców	0,4	0,1	7,7	11,5	1,6	21,3
Zobowiązania z tytułu leasingu	-	0,9	0,6	8,6	74,2	84,3
Długoterminowe zobowiązania	-	-	-	14,5	10,2	24,7
Pozostałe zobowiązania finansowe	-	-	0,6	-	-	0,6
Instrumenty pochodne	-	0,1	0,4	20,8	-	21,3
Razem	2,1	547,1	499,1	1.219,4	162,0	2.429,7

na dzień 31 grudnia 2024 (dane przekształcone):

	Na żądanie	Do 3 miesięcy	3 do 12 miesięcy	1 do 5 lat	Powyżej 5 lat	Razem
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz rezerwy 37	2,0	39,3	13,5	1,1	1,1	57,0
Kredyty, pożyczki i obligacje	-	107,5	159,9	1.214,6	362,3	1.844,3
Depozyty od najemców	0,8	0,2	2,6	11,3	4,5	19,4
Zobowiązania z tytułu leasingu	-	2,5	0,8	15,0	174,1	192,4
Długoterminowe zobowiązania	-	-	-	19,2	21,0	40,2
Pozostałe zobowiązania finansowe	-	-	31,7	-	-	31,7
Instrumenty pochodne	-	-	-	12,1	25,1	37,2
Razem	2,8	149,5	208,5	1.273,3	588,1	2.222,2

na dzień 1 stycznia 2024 (dane przekształcone):

	Na żądanie	Do 3 miesięcy	3 do 12 miesięcy	1 do 5 lat	Powyżej 5 lat	Razem
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz rezerwy 37	2,1	15,4	11,9	-	-	29,4
Kredyty, pożyczki i obligacje	1,2	8,9	60,1	1.097,9	203,3	1.371,4
Depozyty od najemców	0,4	0,1	2,1	10,7	2,2	15,5
Zobowiązania z tytułu leasingu	-	1,1	0,4	7,7	74,5	83,7
Długoterminowe zobowiązania	-	-	-	5,2	-	5,2
Pozostałe zobowiązania finansowe	-	-	-	-	-	-
Instrumenty pochodne	-	-	-	3,5	15,2	18,7
Razem	3,7	25,5	74,5	1.125,0	295,2	1.523,9

37 Kwota bez zaliczek dla kontrahentów i krótkoterminowej części zobowiązań z tytułu leasingu.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR)

Powyższa tabela w linii Kredyty, pożyczki i obligacje nie zawiera płatności dotyczących wartości rynkowych instrumentów pochodnych. Grupa zabezpiecza w znacznym stopniu ryzyko związane ze zmienną stopą odsetkową za pomocą instrumentów pochodnych. Zarząd zamierza zrefinansować część transz przypadających do spłaty w latach przyszłych. Wszystkie instrumenty pochodne zapadają w okresie do 1-6 lat od daty bilansowej.Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu dotyczą głównie płatności za użytkowanie wieczyste przypadające na okres od 33 do 86 lat.

WARTOŚĆ GODZIWA

Na dzień 31 grudnia 2025 roku 62% wszystkich kredytów bankowych było oprocentowanych według zmiennej stopy procentowej (60% na dzień 31 grudnia 2024 roku). Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku nie było żadnych obligacji o zmiennym oprocentowaniu. Na dzień 31 grudnia 2025 roku 87% długoterminowych kredytów i obligacji Grupy jest zabezpieczonych lub ma stałą stopę procentową (na dzień 31 grudnia 2024 r. – 95%). Informacje dotyczące kredytów udzielonych/otrzymanych od udziałowców nieposiadających kontroli znajdują się w nocie 25.

Ze względu na znaczny wzrost stóp procentowych w krajach, w których Grupa prowadzi działalność, wartość godziwa obligacji w HUF znacznie odbiega od ich wartości bilansowej. Wynika to z faktu, że wszystkie obligacje w HUF na dzień 31 grudnia 2025 roku są oprocentowane według stałej stopy procentowej do terminu zapadalności, jednakże obligacje te są zabezpieczone międzywalutowymi swapami procentowymi.

Na dzień 31 grudnia 2025 roku, 31 grudnia 2024 oraz na dzień 1 stycznia 2024 roku wartość rynkowa oraz wartość godziwa obligacji przedstawiała się następująco:

Seria obligacji	31 grudnia 2025 (dane przekształcone)	31 grudnia 2024 (dane przekształcone)	1 stycznia 2024
„Zielone obligacje” 2027-2030 (HU0000360102)³⁸	38	39,6	43,1
„Zielone obligacje” 2028-2031 (HU0000360284)³⁸	22,3	23,4	27,4
„Zielone obligacje” 2026 (XS2356039268)³⁹	297,4	451,2	368,1
Obligacje z terminem wykupu w 2030 roku (XS3201265769)⁴⁰	455,0	-	-

Wartość bilansowa obligacji znajduje się w nocie 26. Wartość godziwa wszystkich pozostałych aktywów/zobowiązań finansowych jest zbliżona do wartości bilansowej. W odniesieniu do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych szczegóły zostały zaprezentowane w nocie 17. W odniesieniu do wartości godziwej długoterminowych aktywów finansowych szczegóły zostały zaprezentowane w nocie 18.

³⁸ Wartość godziwa na poziomie 2 wyliczona przy założeniu 15% rynkowej stopy oprocentowania.
³⁹ Wartość godziwa na poziomie 1 - https://www.boerse-frankfurt.de/bond/xs2356039268-gtc-aurora-luxembourg-s-a-2-25-21-26
⁴⁰ Wartość godziwą obligacji (ISIN XS3201265769) oszacowano na równą kwocie emisji (455 EUR), ponieważ emisja miała miejsce na krótko przed datą sprawozdawczą i nie pojawiły się żadne obserwowalne dane rynkowe ani wskaźniki zmian ryzyka kredytowego lub warunków rynkowych, które wskazywałyby na wartość godziwą różną od ceny transakcyjnej.

63 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR)

HIERARCHIA WARTOŚCI GODZIWEJ

Na 31 grudnia 2025 roku i na dzień 31 grudnia 2024 roku Grupa utrzymywała szereg instrumentów pochodnych wykazywanych w wartości godziwej w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Grupa stosuje poniższą hierarchię dla określania i wykazywania wartości godziwej instrumentów finansowych według metody wyceny:
* Poziom 1: ceny rynkowe (niekorygowane), stosowane na aktywnym rynku dla identycznych aktywów oraz zobowiązań,
* Poziom 2: pozostałe metody, dla których pośrednio bądź bezpośrednio są uwzględniane wszystkie czynniki mające istotny wpływ na wykazywaną wartość godziwą,
* Poziom 3: metody oparte na czynnikach mających istotny wpływ na wykazywaną wartość godziwą, które nie są oparte na możliwych do zaobserwowania danych rynkowych.

Wycena instrumentów pochodnych traktowana jest jako poziom 2 hierarchii wartości godziwej. W ciągu lat zakończonych 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku nie miały miejsca przesunięcia między poziomem 1, poziomem 2, a poziomem 3 hierarchii wartości godziwej.

POZOSTAŁE RYZYKO

Pozostałe ryzyka zostały opisane w Sprawozdaniu Zarządu z działalności za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku.

ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM

Głównym celem zarządzania kapitałem Grupy jest zapewnienie wzrostu operacyjnego i wzrostu w zakresie wartości poprzez ostrożne zarządzanie kapitałem i utrzymywanie bezpiecznych wskaźników kapitałowych, które wspierają działalność operacyjną Grupy i maksymalizują jej wartość dla akcjonariuszy. Grupa zarządza strukturą kapitałową i dostosowuje ją do dynamicznych warunków ekonomicznych. Obserwując strukturę kapitału, Grupa podejmuje decyzje na temat polityki dźwigni finansowej, pozyskiwania i spłat pożyczek, inwestycji lub umorzeniu inwestycji w aktywa, polityki dywidendowej i podwyższania kapitału, jeśli zajdzie taka potrzeba.

W roku obrotowym zakończonym dnia 31 grudnia 2025 roku oraz w roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2024 roku nie wprowadzono żadnych zmian do zasad, polityk i procesów zarządzania kapitałem. Grupa monitoruje stan kapitałów stosując wskaźnik dźwigni, który jest liczony jako stosunek zadłużenia brutto pomniejszonego o środki pieniężne oraz depozyty do wartości inwestycji w nieruchomości. Na dzień 31 grudnia 2025 roku LTV wynosiło 57,0% (na dzień 31 grudnia 2024 roku wynosiło 52,7%).

36. Zdarzenia po dacie bilansowej

W marcu 2026 roku zakończono proces Substytucji Emitenta, a Grupa pomyślnie sfinalizowała wykup obligacji SUN - szczegóły w nocie 9. Nowe Obligacje są obecnie gwarantowane zabezpieczeniami opisanymi w nocie 26.

W dniu 24 lutego 2026 roku spółka Centrum Światowida sp. z o.o., spółka zależna należąca w całości do Spółki, podpisała aneks do umowy kredytowej z J&T BANKA a.s. Zgodnie z warunkami aneksu, Centrum Światowida otrzyma transzę w wysokości do 20 EUR. W lutym kredyt został w całości wykorzystany.

W dniu 27 marca 2026 roku spółka GTC Corius sp. z o.o., spółka zależna należąca w całości do Spółki, podpisała aneks do umowy kredytowej z LBBW (wcześniej: Berlin Hyp AG), który przedłużył termin ostatecznej spłaty do 31 marca 2027 roku.

64 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach EUR)

W dniu 30 marca 2026 roku spółka Globe Office Investments Kft podpisała umowę kredytową z K&H Bank Zrt. która zrefinansuje obecny kredyt bankowy w Erste Bank. Zgodnie z warunkami Umowy Kredytowej spółce został przyznany kredyt w wysokości do 28 EUR. Termin ostatecznej spłaty przypada na dzień 31 marca 2031 roku.

W dniu 9 kwietnia 2026 roku spółki GTC HBK Project Kft. i GTC VI188 Property Kft., podpisały aneks do umowy kredytowej z Erste Bank przedłużający termin ostatecznej spłaty do 31 grudnia 2026 roku.

W dniu 13 kwietnia 2026 roku, Portfolio Heidenheim I GmbH, Portfolio Kaiserslautern II GmbH, Portfolio Kaiserslautern III GmbH, Portfolio KL Betzenberg IV GmbH i Portfolio KL Betzenberg V GmbH (łącznie "Kredytobiorcy"), zawarły z Berlin Hyp Unselbstständige Anstalt der Landesbank Baden-Württemberg trzeci aneks do umowy kredytowej dotyczącej finansowania nieruchomości położonych w Kaiserslautern i Heidenheim w Niemczech ("Umowa Zmieniająca"). Kredyt przeznaczony jest na refinansowanie wygasającego kredytu udzielonego przez inny podmiot finansujący. Kredyt o łącznej kwocie do 148,8 EUR ("Kredyt") jest przeznaczony na refinansowanie istniejącego zadłużenia oraz finansowanie nakładów inwestycyjnych dotyczących nieruchomości Kredytobiorców. Na Kredyt składają się: (i) kredyty o stałej stopie procentowej w łącznej kwocie 111,6 EUR oraz (ii) kredyty oprocentowane według stopy 3M EURIBOR powiększonej o odpowiednią marżę i koszty płynności, w łącznej kwocie 37,2 EUR. Termin wymagalności Kredytu przypada na 30 marca 2031 roku. Kredyty o stałej stopie procentowej będą spłacane w równych ratach kapitałowo-odsetkowych (tzw. annuity payments), płatnych na koniec każdego miesiąca, natomiast kredyty EURIBOR zostaną spłacone jednorazowo w terminie ich wymagalności.

W marcu 2026 roku spółka GTC Univerzum Projekt Kft otrzymała wiążącą ofertę z otpbank przedłużającą termin ostatecznej spłaty kredytu o 16 lat.

W dniu 22 kwietniu 2026 roku spółki GTC Francuska sp. z o.o. oraz GTC Pixel sp. z o.o., jednostki całkowicie zależne od Spółki, podpisały aneks do umowy kredytowej z Santander Bank Polska S.A., na mocy którego ostateczny termin spłaty został przedłużony do dnia 31 grudnia 2026 roku.

37. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone przez Zarząd do publikacji w dniu 29 kwietnia 2026 roku.