GTC - Globe Trade Centre S.A.

Annual Report (ESEF) • Apr 24, 2024

GTC-2023-12-31-pl 25940046GV7I3I2ZN6182023-12-3125940046GV7I3I2ZN6182022-12-3125940046GV7I3I2ZN6182023-01-012023-12-3125940046GV7I3I2ZN6182022-01-012022-12-3125940046GV7I3I2ZN6182023-01-01ifrs-full:IssuedCapitalMember25940046GV7I3I2ZN6182023-01-01ifrs-full:SharePremiumMember25940046GV7I3I2ZN6182023-01-01gtcgroup:UnregisteredEquityIncrease25940046GV7I3I2ZN6182023-01-01ifrs-full:OtherReservesMember25940046GV7I3I2ZN6182023-01-01ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember25940046GV7I3I2ZN6182023-01-01ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember25940046GV7I3I2ZN6182023-01-01ifrs-full:RetainedEarningsMember25940046GV7I3I2ZN6182023-01-01ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember25940046GV7I3I2ZN6182023-01-01ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember25940046GV7I3I2ZN6182023-01-0125940046GV7I3I2ZN6182023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember25940046GV7I3I2ZN6182023-01-012023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember25940046GV7I3I2ZN6182023-01-012023-12-31gtcgroup:UnregisteredEquityIncrease25940046GV7I3I2ZN6182023-01-012023-12-31ifrs-full:OtherReservesMember25940046GV7I3I2ZN6182023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember25940046GV7I3I2ZN6182023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember25940046GV7I3I2ZN6182023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember25940046GV7I3I2ZN6182023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember25940046GV7I3I2ZN6182023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember25940046GV7I3I2ZN6182023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember25940046GV7I3I2ZN6182023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember25940046GV7I3I2ZN6182023-12-31gtcgroup:UnregisteredEquityIncrease25940046GV7I3I2ZN6182023-12-31ifrs-full:OtherReservesMember25940046GV7I3I2ZN6182023-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember25940046GV7I3I2ZN6182023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember25940046GV7I3I2ZN6182023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember25940046GV7I3I2ZN6182023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember25940046GV7I3I2ZN6182023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-01ifrs-full:IssuedCapitalMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-01ifrs-full:SharePremiumMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-01gtcgroup:UnregisteredEquityIncrease25940046GV7I3I2ZN6182022-01-01ifrs-full:OtherReservesMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-01ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-01ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-01ifrs-full:RetainedEarningsMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-01ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-01ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-0125940046GV7I3I2ZN6182022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-012022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-012022-12-31gtcgroup:UnregisteredEquityIncrease25940046GV7I3I2ZN6182022-01-012022-12-31ifrs-full:OtherReservesMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-012022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember25940046GV7I3I2ZN6182022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember25940046GV7I3I2ZN6182022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember25940046GV7I3I2ZN6182022-12-31gtcgroup:UnregisteredEquityIncrease25940046GV7I3I2ZN6182022-12-31ifrs-full:OtherReservesMember25940046GV7I3I2ZN6182022-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember25940046GV7I3I2ZN6182022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember25940046GV7I3I2ZN6182022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember25940046GV7I3I2ZN6182022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember25940046GV7I3I2ZN6182022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMemberiso4217:PLNiso4217:PLNxbrli:shares/div Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej (w milionach PLN) GLOBE TRADE CENTRE S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY 31 GRUDNIA 2023 ROKU Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej (w milionach PLN) Nota 31 grudnia 2023 roku 31 grudnia 2022 roku AKTYWA Aktywa trwałe Nieruchomości inwestycyjne 17 9.884,7 10.522,6 Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową 19 118,3 124,8 Rzeczowe aktywa trwałe 16 69,6 52,2 Depozyty zablokowane 22 57,0 56,0 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 15 7,8 14,8 Instrumenty pochodne 20 10,0 80,0 Finansowe aktywa trwałe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy 18 587,4 611,3 Pozostałe aktywa trwałe 0,9 0,9 Pożyczki udzielone udziałowcowi niekontrolującemu 25 50,4 51,3 10.786,1 11.513,9 Aktywa obrotowe Należności z tytułu dostaw i usług 68,3 57,7 Należności z tytułu podatku VAT oraz innych podatków 13,5 24,9 Należności z tytułu podatku dochodowego 6,5 9,2 Przedpłaty, oraz pozostałe należności 28 227,8 36,3 Instrumenty pochodne 20 51,7 36,5 Depozyty zablokowane krótkoterminowe 22 75,2 61,1 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 23 262,6 539,7 Aktywa przeznaczone do sprzedaży 29 59,1 242,2 764,7 1.007,6 AKTYWA RAZEM 11.550,8 12.521,5 2 Globe Trade Centre S.A. Consolidated Statement of Financial Position as of 31 December 2017 (in thousands of Euro) Nota 31 grudnia 2023 roku 31 grudnia 2022 roku PASYWA Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej Kapitał podstawowy 30 57,4 57,4 Nadwyżka z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej 2.997,8 2.997,8 Niezarejestrowane podwyższenie kapitału zakładowego - - Inne kapitały rezerwowe 30 (212,7) (212,7) Efekt wyceny transakcji zabezpieczających 20 9,5 (27,8) Różnice kursowe z przeliczenia 589,8 968,8 Zyski zatrzymane 30 1.349,3 1.435,9 4.791,1 5.219,4 Udziały niekontrolujące 25 105,6 106,4 Kapitał własny razem 4.896,7 5.325,8 Zobowiązania długoterminowe Długoterminowa część kredytów, pożyczek i obligacji 26 5.342,4 5.577,6 Zobowiązania z tytułu leasingu 27 187,8 194,6 Depozyty od najemców 24 57,0 56,0 Inne zobowiązania długoterminowe 22,6 14,8 Instrumenty pochodne 20 81,3 219,5 Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 15 587,4 662,1 6.278,5 6.724,6 Zobowiązania krótkoterminowe Krótkoterminowa część kredytów, pożyczek i obligacji 26 197,0 227,8 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 21 147,8 200,1 Depozyty od najemców 24 10,4 7,7 Zobowiązania z tytułu podatku VAT i innych podatków 8,3 8,6 Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego 10,4 16,7 Instrumenty pochodne 20 - 10,2 Zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży 1,7 - 375,6 471,1 PASYWA RAZEM 11.550,8 12.521,5 Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego 3 Skonsolidowany rachunek zysków i strat (w milionach PLN) Nota Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Przychody z tytułu wynajmu 10,14 623,3 579,1 Przychody z tytułu usług obsługi nieruchomości 10,14 209,9 201,6 Koszt własny świadczonych usług obsługi nieruchomości 10,14 (250,8) (222,0) Zysk brutto z działalności operacyjnej 582,4 558,7 Koszty sprzedaży 11 (12,3) (8,3) Koszty administracyjne 12 (92,7) (70,5) Strata z aktualizacji wartości 17 (258,7) (139,2) Pozostałe przychody 3,2 6,9 Pozostałe koszty (19,1) (14,0) Zysk z działalności operacyjnej 202,8 333,6 Zysk/(strata) z tytułu różnic kursowych, netto 10,4 (10,4) Przychody finansowe 13 6,4 6,6 Koszty finansowe 13 (157,2) (155,2) Zysk przed opodatkowaniem 62,4 174,6 Podatek dochodowy 15 (8,7) (59,4) Zysk za rok 53,7 115,2 Przypadający: Akcjonariuszom jednostki dominującej 45,5 108,9 Akcjonariuszom niekontrolującym 25 8,2 6,3 Podstawowy zysk na jedną akcję (w PLN) 31 0,08 0,19 Rozwodniony zysk na jedną akcję (w PLN) 31 0,08 0,19 Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego 4 Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów (w milionach PLN) Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Zysk za rok 53,7 115,2 Inne całkowite dochody netto nie podlegające przeklasyfikowaniu do zysk lub straty w kolejnych okresach sprawozdawczych - - Zysk z wyceny transakcji zabezpieczających 36,4 129,0 Podatek dochodowy 0,9 (19,4) Zysk netto z wyceny transakcji zabezpieczających 37,3 109,6 Różnice kursowe z przeliczenia (386,6) 100,5 Inne całkowite dochody netto podlegające przeklasyfikowaniu do zysku lub straty w kolejnych okresach sprawozdawczych (349,3) 210,1 Całkowity dochód netto za rok (295,6) 325,3 Przypadający: Akcjonariuszom jednostki dominującej (296,2) 317,5 Akcjonariuszom niekontrolującym 0,6 7,8 Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego 5 Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym (w milionach PLN) Kapitał podstawowy Nadwyżka z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej Niezarejestrowane podwyższenie kapitału zakładowego Inne kapitały rezerwowe Efekt wyceny transakcji zabezpieczających Różnice kursowe z przeliczenia Zyski zatrzymane Razem Udziały niekontrolujące Razem Saldo na 1 stycznia 2023 roku 57,4 2.997,8 - (212,7) (27,8) 968,8 1.435,9 5.219,4 106,4 5.325,8 Inne całkowite dochody - - - - 37,3 (379,0) - (341,7) (7,6) (349,3) Wynik za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku - - - - - - 45,5 45,5 8,2 53,7 Całkowity dochód za rok - - - - 37,3 (379,0) 45,5 (296,2) 0,6 (295,6) Wypłata dywidendy dla udziałowców - - - - - - (132,1) (132,1) - (132,1) Transakcja z udziałowcem niekontrolującym - - - - - - - - 8,6 8,6 Wypłata dywidendy dla udziałowców niekontrolujących - - - - - - - - (10,0) (10,0) Saldo na 31 grudnia 2023 roku 57,4 2.997,8 - (212,7) 9,5 589,8 1.349,3 4.791,1 105,6 4.896,7 Kapitał podstawowy Nadwyżka z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej Niezarejestrowane podwyższenie kapitału zakładowego Inne kapitały rezerwowe Efekt wyceny transakcji zabezpieczających Różnice kursowe z przeliczenia Zyski zatrzymane Razem Udziały niekontrolujące Razem Saldo na 1 stycznia 2022 roku 48,5 2.448,8 557,9 (213,6) (137,4) 869,8 1.487,8 5.061,8 75,6 5.137,4 Inne całkowite dochody - - - - 109,6 99,0 - 208,6 1,5 210,1 Wynik za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku - - - - - - 108,9 108,9 6,3 115,2 Całkowity dochód za rok - - - - 109,6 99,0 108,9 317,5 7,8 325,3 Zarejestrowane podwyższenie kapitału zakładowego 8,9 549,0 (557,9) - - - - - - - Wypłata dywidendy dla udziałowców - - - - - - (160,8) (160,8) - (160,8) Transakcja z udziałowcem niekontrolującym - - - 0,9 - - - 0,9 26,5 27,4 Wypłata dywidendy dla udziałowców niekontrolujących - - - - - - - - (3,5) (3,5) Saldo na 31 grudnia 2022 roku 57,4 2.997,8 - (212,7) (27,8) 968,8 1.435,9 5.219,4 106,4 5.325,8 Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego 6 Skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych (w milionach PLN) Nota Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku PRZEPŁYW ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ: Zysk brutto 62,4 174,6 Korekty o pozycje: Strata z aktualizacji wartości 17 258,7 139,2 Strata/(zysk) z tytułu różnic kursowych, netto (10,4) 10,4 Przychody finansowe 13 (6,4)) (6,6) Koszty finansowe 13 157,2 155,2 Strata/(zysk) z tytułu płatności w formie akcji własnych 12 (3,6) (3,1) Amortyzacja 16 4,5 2,6 Środki pieniężne z działalności operacyjnej przed zmianami kapitału obrotowego 462,4 472,3 Zmiana stanu należności, czynnych rozliczeń międzyokresowych kosztów i innych aktywów obrotowych (18,2) (9,4) Zmiana stanu zaliczek otrzymanych - - Zmiana depozytów od najemców 9,1 5,4 Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych zobowiązań 11,8 (3,5) Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej 465,1 464,8 Podatek dochodowy zapłacony w okresie (33,2) (51,9) Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej 431,9 412,9 PRZEPŁYW ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ: Wydatki na posiadane nieruchomości inwestycyjne 17 (516,1) (400,1) Nabycie nieruchomości inwestycyjnych i gruntów 17 (64,6) (272,4) Zmiana stanu depozytów przeznaczonych na cele inwestycyjne 28 (134,0) - Sprzedaż gruntów oraz gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową - 52,1 Sprzedaż jednostek zależnych, pomniejszona o środki pieniężne w zbywanych spółkach 1,8 872,5 Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnych 29 225,6 - Zakup długoterminowych aktywów finansowych - (610,9) Wydatki na długoterminowe aktywa finansowe (16,4) - Otrzymane zaliczki na aktywa przeznaczone do sprzedaży 1,4 - Podatek VAT/podatek od zakupu/ sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych 10,0 (11,0) Odsetki otrzymane 3,6 5,2 Środki pieniężne wykorzystane w działalności inwestycyjnej netto (488,7) (364,6) PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ: Wpływy z tytułu zaciągnięcia pożyczek i kredytów 26 336,6 28,8 Spłata kredytów i obligacji 26 (219,0) (244,3) Odsetki zapłacone (138,6) (134,3) Wpływy z tytułu podwyższenia kapitału, pomniejszone o koszty emisji - 556,8 Wypłata dywidendy akcjonariuszom jednostki dominującej 30 (132,1) (160,8) Spłata zobowiązań z tytułu leasingu 27 (4,1) (3,0) Koszty pozyskania kredytów (4,5) (1,1) Wypłata dywidendy akcjonariuszom niekontrolującym 25 (10,0) (3,5) Zmiana stanu depozytów zablokowanych krótkoterminowych (25,0) (0,6) Środki pieniężne netto z/(wykorzystane w) działalności finansowej (196,7) 38,0 Różnice kursowe z przeliczenia środków pieniężnych i ich ekwiwalentów, netto (23,6) 8,9 Zwiększenie/(zmniejszenie) stanu netto środków pieniężnych i ich ekwiwalentów (277,1)) 95,2 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek roku 23 539,7 444,5 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec roku 23 262,6 539,7 Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego 7 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) 1. Działalność podstawowa Globe Trade Centre S.A. („Spółka”, „GTC S.A.” lub „GTC”) wraz ze swoimi spółkami zależnymi (“Grupa GTC” lub “Grupa”) jest międzynarodowym deweloperem i inwestorem. Spółka została zarejestrowana 19 grudnia 1996 roku w Warszawie. Siedziba Spółki mieści się w Warszawie (Polska), przy ul. Komitetu Obrony Robotników 45A. Spółka poprzez swoje jednostki zależne posiada udziały w spółkach nieruchomościowych o charakterze komercyjnym oraz mieszkaniowym przede wszystkim w Polsce, na Węgrzech, Bukareszcie, Belgradzie, Zagrzebiu oraz w Sofii. W działalności spółek należących do Grupy nie występuje sezonowość. Działalność Grupy obejmuje głównie budowę oraz wynajem powierzchni biurowej i handlowej. Na dzień 31 grudnia 2023 roku oraz 31 grudnia 2022 roku Grupa zatrudniała odpowiednio 219 oraz 223 pracowników w przeliczeniu na pełne etaty. Akcje Spółki są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie oraz na Giełdzie Papierów Wartościowych w Johannesburgu. Na dzień 31 grudnia 2023 roku głównym akcjonariuszem Spółki jest GTC Dutch Holdings B.V. („GTC Dutch”), który posiada 337.637.591 akcji Spółki, stanowiących 58,80% kapitału zakładowego Spółki, uprawniającymi do 337.637.591 głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A., co stanowi 58,80% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki. Dodatkowo, GTC Holding Zrt. posiada bezpośrednio 21.891.289 akcji Spółki, uprawniających do 21.891.289 głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A., stanowiących 3,81% kapitału zakładowego Spółki i uprawniających do 3,81% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A. Ostatecznym udziałowcem GTC Dutch oraz GTC Holding Zrt. jest Optimum Venture Private Equity Funds, który pośrednio posiada 359.528.880 akcji GTC S.A., uprawniających do 359.528.880 głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, stanowiących 62,61% kapitału akcyjnego Spółki i uprawniających do 62,61% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A. Podmiotem kontrolującym najwyższego szczebla jest spółka Pallas Athéné Domus Meriti Foundation. 2. Waluty funkcjonalne i waluta sprawozdań finansowych Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym prezentowane są w PLN i wyrażone w milionach, chyba że wskazano inaczej. Walutą funkcjonalną GTC S.A. i większości jej spółek zależnych jest euro, ponieważ Grupa generuje oraz wydatkuje środki głównie w euro: ceny (przychody z tytuły wynajmu) są denominowane w euro, a także wszystkie długoterminowe kredyty bankowe, pożyczki oraz obligacje są w euro bądź zabezpieczone w stosunku do tej waluty za pomocą instrumentów pochodnych. Walutą funkcjonalną niektórych spółek zależnych GTC jest waluta inna niż euro. Sprawozdania finansowe tych spółek sporządzone w ich walutach funkcjonalnych są włączone do niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego po przeliczeniu na walutę prezentacyjną PLN zgodnie z MSR 21 Skutki zmian kursów wymiany walut obcych. Aktywa oraz pasywa, poza składnikami kapitałów własnych, zostały przeliczone według kursu z dnia bilansowego, natomiast pozycje rachunku zysków i strat – według średniego kursu za okres (jeżeli nie różni się znacząco od faktycznych kursów wymiany). Powstałe z przeliczenia różnice kursowe są odnoszone do pozostałych całkowitych dochodów, kumulowane w kapitale własnym i wykazywane oddzielnie jako „Różnice kursowe z przeliczenia” bez wpływu na wynik za bieżący okres. Dla jednostek, których walutą funkcjonalną jest euro, transakcje w walutach obcych (w tym również w polskich złotych) ujmowane są w euro po przeliczeniu według kursu z dnia transakcji. Aktywa i zobowiązania pieniężne denominowane w walutach obcych są wyceniane na koniec okresu według kursu obowiązującego w ostatnim dniu danego okresu. Powstałe różnice kursowe z przeliczenia na dzień bilansowy oraz z rozliczenia pozycji pieniężnych wyrażonych w walucie obcej są ujmowane w rachunku zysków i strat. 8 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) Kursy wymiany dla istotnych walut były jak poniżej: 31 grudnia 2023 31 grudnia 2022 PLN/EUR 4,3480 4,6899 USD/EUR 1,1049 1,0654 HUF/EUR 382,78 400,23 3. Podstawa sporządzania sprawozdań finansowych Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) zatwierdzonymi przez UE („MSSF UE”). Na dzień zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego do publikacji, biorąc pod uwagę toczący się w UE proces wprowadzania standardów MSSF, a także prowadzoną przez Grupę działalność, MSSF UE mające zastosowanie do tego sprawozdania finansowego nie różnią się istotnie od Standardów Rachunkowości MSSF wydanych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości. Spółka prowadzi swoje księgi rachunkowe zgodnie z zasadami i praktykami wypracowanymi przez przedsiębiorstwa w Polsce, tak jak wynika to z polskich przepisów z zakresu rachunkowości. Spółki prowadzące działalność poza terenem Polski prowadzą księgi rachunkowe zgodnie z lokalnymi zasadami rachunkowości. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zawiera korekty nieuwzględnione w księgach rachunkowych jednostek Grupy, które zostały wprowadzone w celu doprowadzenia sprawozdań finansowych tych jednostek do zgodności z MSSF UE. GTC S.A. jest jednostką dominującą sporządzającą skonsolidowane sprawozdania finansowe na najwyższym szczeblu Grupy. W oparciu o wiedzę Zarządu, skonsolidowane sprawozdania finansowe na wyższym szczeblu grupy kapitałowej, w której skład wchodzi Grupa, jako jednostka zależna, nie są sporządzane. 4. Kontynuacja działalności Polityki i działalność operacyjna Grupy mają na celu zarządzanie ryzykiem kapitałowym, finansowym oraz ryzykiem płynności w oparciu o solidne podstawy. Grupa spełnia wymogi dotyczące kapitału obrotowego generując przepływy pieniężne z działalności operacyjnej poprzez uzyskiwanie przychodów z najmu. Dalsze informacje dotyczące ryzyka płynności oraz procesów zarządzania kapitałem zostały opisane w nocie 34. Na dzień 31 grudnia 2023 roku kapitał obrotowy netto Grupy (zdefiniowany jako aktywa obrotowe pomniejszone o zobowiązania krótkoterminowe) był dodatni i wyniósł 389 PLN. Zarząd przeanalizował ramy czasowe, charakter i skalę potencjalnych potrzeb finansowych poszczególnych spółek zależnych i uważa, że nie występuje ryzyko związane ze spłatą bieżących zobowiązań finansowych i dostępnością środków pieniężnych, oraz że spodziewane przepływy pieniężne będą wystarczające do sfinansowania przewidywanych potrzeb gotówkowych Grupy dla celów obrotowych, przez okres co najmniej kolejnych dwunastu miesięcy od dnia sporządzenia sprawozdania finansowego. W rezultacie, skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez spółki wchodzące w skład Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości, w okresie co najmniej dwunastu miesięcy od dnia sporządzenia sprawozdania finansowego. Opierając się na swojej analizie bieżącej płynności Spółki i przygotowanych założeniach odnośnie prognozowanych przepływów pieniężnych, Zarząd doszedł do wniosku, że nie występuje istotna niepewność w odniesieniu do założenia kontynuacji działalności Spółki w dającej się przewidzieć przyszłości, przez minimum kolejnych 12 miesięcy od dnia sporządzenia sprawozdania finansowego. 9 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) Wpływ sytuacji w Ukrainie na Grupę GTC Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania bezpośredni wpływ wojny w Ukrainie na działalność Grupy nie jest istotny. Niemożliwym jest jednak oszacowanie skali tego wpływu w przyszłości, a ze względu na dużą zmienność sytuacji Spółka na bieżąco monitoruje sytuację i analizuje jej potencjalny wpływ zarówno z perspektywy poszczególnych projektów, jak i całej Grupy oraz jej długoterminowych planów inwestycyjnych. 5. Polityka rachunkowości Zasady rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego są spójne z zasadami, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku, za wyjątkiem nowych standardów, które obowiązują od 1 stycznia 2023 roku (patrz nota 6). W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły istotne zmiany w zakresie szacunków oraz osądów Zarządu. 6. Nowo opublikowane standardy i interpretacje NOWO OPUBLIKOWANE STANDARDY, MAJĄCE ZASTOSOWANIE DO ROCZNYCH OKRESÓW SPRAWOZDAWCZYCH ROZPOCZYNAJĄCYCH SIĘ DNIA 1 STYCZNIA 2023 ROKU LUB PÓŹNIEJ · MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe (opublikowane 18 maja 2017 roku oraz zaktualizowane 25 czerwca 2020 roku) · Zmiany w MSR 1 – Ujawnianie zasad (polityki) rachunkowości i MSR 8 – Definicja wartości szacunkowych (opublikowane 12 lutego 2022 roku) · Zmiana w MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe: Pierwsze zastosowanie MSSF 17 i MSSF 9 – informacje porównawcze (opublikowane 9 grudnia 2022 roku). · Zmiany w MSR 12 Podatek dochodowy: podatek odroczony dotyczący aktywów i zobowiązań powstających na skutek pojedynczej transakcji (opublikowane 7 maja 2022 roku). Grupa ocenia, że powyższe zmiany (nowe standardy/poprawki) nie mają istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe Grupy, za wyjątkiem zmian do MSR 1. Zmiany do MSR 1 skutkowały przeglądem zasad rachunkowości wykazanych w sprawozdaniach finansowych, a część wcześniej ujawnionych polityk została usunięta. Istotne zasady rachunkowości zostały ujawnione w odpowiednich notach. NOWO OPUBLIKOWANE, OBECNIE NIEOBOWIĄZUJĄCE STANDARDY I INTERPRETACJE · Zmiany do MSR 1: Prezentacja sprawozdań finansowych – Podział zobowiązań na krótkoterminowe i długoterminowe (opublikowano odpowiednio 23 stycznia 2020 roku oraz zmienione 15 lipca 2020 roku oraz 31 października 2022 roku) – opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2024 roku lub po tej dacie. Nie przewiduje się istotnego wpływu innych opublikowanych, ale nieobowiązujących standardów na sprawozdanie finansowe Grupy. Daty rozpoczęcia ich obowiązywania wynikają z treści standardów ogłoszonych przez Radę Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej. Daty stosowania standardów w Unii Europejskiej mogą różnić się od dat stosowania wynikających z treści standardów i są ogłaszane w momencie ich zatwierdzenia do stosowania przez Unię Europejską. 10 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (a) PODSTAWOWE ZASADY RACHUNKOWOŚCI Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z konwencją kosztu historycznego, z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych, nieruchomości inwestycyjnych w budowie, jeżeli spełnione są warunki określone w nocie 17(ii), płatności w formie akcji własnych, długoterminowych aktywów finansowych oraz pochodnych instrumentów finansowych, które zostały wycenione według wartości godziwej. Kluczowe zasady rachunkowości zostały opisane w poszczególnych notach, a istotne osądy i szacunki księgowe zostały zaprezentowane poniżej. (b) SZACUNKI KSIĘGOWE Sporządzanie sprawozdań finansowych zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej wymaga od Zarządu dokonywania pewnych założeń i oszacowań, mających wpływ na prezentowane kwoty aktywów i zobowiązań (w tym aktywów i zobowiązań warunkowych) na dzień bilansowy. W związku z tym rzeczywiste wartości mogą różnić się od tych szacunków. Nieruchomości inwestycyjne reprezentują nieruchomości utrzymywane w celu generowania długoterminowych wpływów z tytułu wynajmu. Nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej, która jest wyceniana przynajmniej raz w roku przez niezależnego zarejestrowanego rzeczoznawcę. Wycena dokonywana jest na podstawie zdyskontowanych przewidywanych przepływów pieniężnych z danej nieruchomości inwestycyjnej, z wykorzystaniem stóp dyskontowych stosowanych dla lokalnego rynku nieruchomości oraz aktualizowana według osądu Zarządu lub - jeśli uznano to za stosowne - przy użyciu podejścia dochodowego („Income capitalisation method”) lub metody stopy kapitalizacji („Yield method”). Zastosowaną metodę i główne założenia są określane przez rzeczoznawcę, a także opisane w nocie 17. Grupa stosuje szacunki księgowe w celu ustalenia stosowanych stawek amortyzacyjnych (nota 16, nota 27). Wartość godziwą instrumentów finansowych, dla których nie istnieje aktywny rynek ustala się wykorzystując odpowiednie techniki wyceny. Przy wyborze odpowiednich metod i założeń Grupa kieruje się profesjonalnym osądem (nota 18). Grupa polega na szacunkach w zakresie rozliczenia płatności w formie akcji własnych w środkach pieniężnych. (c) ISTOTNE OSĄDY KSIĘGOWE W procesie stosowania Grupowych zasad (polityki) rachunkowości Zarząd Spółki dokonał następujących osądów: Walutą funkcjonalną GTC S.A. oraz większości jej jednostek zależnych jest euro, gdyż ta waluta ma na nie istotny i przeważający wpływ: · wycena nieruchomości inwestycyjnych jest dokonywana w euro; · kredyty oraz pożyczki są w większości denominowane w euro, a pozycje w innych walutach (obligacje w HUF) są zabezpieczone do euro poprzez międzywalutowy SWAP na stopę procentową; · większość umów najmu jest zawierana po ustalonych stawkach czynszu wyrażonych w euro. Grupa zawarła umowy najmu powierzchni w posiadanych nieruchomościach komercyjnych. Grupa ustaliła, że zachowuje wszystkie znaczące ryzyka i korzyści z tytułu posiadania tych nieruchomości, których wynajem jest ujmowany jako leasing operacyjny. Istotne wartości księgowe oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach w odniesieniu do nieruchomości inwestycyjnych zostały zaprezentowane w nocie 17(ii) dotyczące ustalania wyceny nieruchomości inwestycyjnych w budowie. 11 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) Istotne osądy księgowe dotyczące płynności rynkowej nieruchomości inwestycyjnych zostały przedstawione w nocie 34. Grupa klasyfikuje zapasy w postaci nieruchomości mieszkaniowych do aktywów obrotowych lub do aktywów trwałych, w oparciu o stopień zaawansowania prac konstrukcyjnych w ramach cyklu operacyjnego działalności. Normalny cykl operacyjny Grupy w większości wypadków nie przekracza pięciu lat. Aktywne projekty mieszkaniowe są klasyfikowane jako zapasy w aktywach obrotowych. Projekty mieszkaniowe, których termin wykonania jest dłuższy niż cykl operacyjny, są klasyfikowane jako grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową w aktywach trwałych. Grupa ustala, czy transakcja lub inne zdarzenie jest połączeniem jednostek gospodarczych poprzez zastosowanie definicji „przedsięwzięcia” zawartej w MSSF 3. Grupa rozpoznaje składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego bazując na założeniu, że w przyszłości zostanie osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Pogorszenie uzyskiwanych wyników podatkowych w przyszłości mogłoby spowodować, że założenie to stałoby się nieuzasadnione (nota 15). Podatek odroczony dotyczący zewnętrznych różnic przejściowych odnoszących się do jednostek zależnych został obliczony w oparciu o oszacowane prawdopodobieństwo, że te różnice przejściowe zostaną zrealizowane w dającej się przewidzieć przyszłości. Grupa przeprowadza również ocenę prawdopodobieństwa realizacji aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Jeśli jest to konieczne, Grupa zmniejsza wartość aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego do wartości możliwej do zrealizowania. 12 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) 8. Inwestycje w jednostkach zależnych Skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje sprawozdanie finansowe GTC oraz sprawozdanie finansowe jej spółek zależnych za rok zakończony 31 grudnia 2023 r. Sprawozdania finansowe jednostek zależnych sporządzane są za ten sam okres sprawozdawczy co sprawozdania jednostki dominującej, przy zastosowaniu spójnych zasad rachunkowości oraz w oparciu o te same zasady rachunkowości stosowane dla podobnych transakcji i zdarzeń gospodarczych. Dokonuje się dostosowań w celu ujednolicenia do ewentualnych odmiennych zasad rachunkowości. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje sprawozdanie finansowe Spółki i jej jednostek zależnych. Bezpośredni i pośredni udział Spółki w tych jednostkach oraz udział w prawach głosu na koniec poszczególnych okresów został przedstawiony w tabeli poniżej (tabela poniżej przedstawia udział efektywny): Spółki zależne Nazwa Jednostka dominująca Siedziba 31 grudzień 2023 31 grudzień 2022 GTC Konstancja Sp. z o.o. w likwidacji[1] GTC S.A. Polska - 100% GTC Korona S.A. GTC S.A. Polska 100% 100% Globis Poznań Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% GTC Aeropark Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% Globis Wrocław Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% GTC Satellite Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% GTC Sterlinga Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% GTC Karkonoska Sp. z o.o. w likwidacji1 GTC S.A. Polska - 100% GTC Ortal Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% Diego Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% GTC Francuska Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% GTC UBP Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% GTC Pixel Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% GTC Moderna Sp. z o.o.. GTC S.A. Polska 100% 100% Centrum Handlowe Wilanow Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% GTC Management Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% GTC Corius Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% Centrum Światowida Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% GTC Galeria CTWA Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% Artico Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% GTC Hungary Real Estate Development Company Pltd. (“GTC Hungary”) GTC S.A. Węgry 100% 100% GTC Duna Kft. GTC Hungary Węgry 100% 100% Váci út 81-85. Kft. GTC Hungary Węgry 100% 100% Riverside Apartmanok Kft.[2] GTC Hungary Węgry 100% 100% Centre Point I. Kft. Váci út 81-85. Kft. Węgry 100% 100% Centre Point II. Kft. Váci út 81-85. Kft. Węgry 100% 100% Spiral I. Kft. GTC Hungary Węgry 100% 100% Albertfalva Üzletközpont Kft. GTC Hungary Węgry 100% 100% GTC Metro Kft. GTC Hungary Węgry 100% 100% Kompakt Land Kft. GTC Hungary Węgry 100% 100% GTC White House Kft. GTC Hungary Węgry 100% 100% Globe Office Investments Kft. GTC Hungary Węgry 100% 100% GTC Investments Sp. z o.o. GTC Hungary Polska 100% 100% GTC Univerzum Projekt Kft. GTC Hungary Węgry 100% 100% GTC Future Kft. GTC Hungary Węgry 100% 100% VRK Tower Kft. GTC Hungary Węgry 100% 100% GTC Origine Investments Pltd. (“GTC Origine”) GTC S.A. Węgry 100% 100% [1] Zlikwidowana. [2] W likwidacji. 13 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) Nazwa Jednostka dominująca Siedziba 31 grudzień 2023 31 grudzień 2022 GTC HBK Project Kft. GTC Origine Węgry 100% 100% GTC VI188 Property Kft. GTC Origine Węgry 100% 100% GTC FOD Property Kft GTC Origine Węgry 100% 100% G-Delta Adrssy Kft. GTC Origine Węgry 100% 100% GTC KLZ 7-10 Kft. GTC Origine Węgry 100% 100% GTC PSZTSZR Projekt Kft GTC Origine Węgry 100% 100% GTC DBRNT Projekt Kft GTC Origine Węgry 100% 100% GTC B41 d.o.o. GTC Origine Serbia 100% 100% GTC MNG d.o.o.4 GTC Origine Serbia 100% - GTC K43-45 Property Kft. GTC Origine Węgry 100% 100% GTC Liffey Kft. GTC Origine Węgry 100% 100% GTC UK Real Estate Investments Ltd. GTC Origine Zjednoczone Królestwo 100% 100% GTC VRSMRT Projekt Kft.[3] GTC Origine Węgry 100% - GTC LCHD Projekt Kft.3 GTC Origine Węgry 100% - GTC Nekretnine Zagreb d.o.o. GTC S.A. Chorwacja 100% 100% Euro Structor d.o.o. GTC S.A. Chorwacja 70% 70% Marlera Golf LD d.o.o. GTC S.A. Chorwacja 100% 100% Nova Istra Idaeus d.o.o. Marlera Golf LD d.o.o. Chorwacja 100% 100% GTC Matrix Future d.o.o.[4] GTC S.A. Chorwacja 100% - GTC Seven Gardens d.o.o. GTC S.A. Chorwacja 100% 100% Towers International Property S.R.L. GTC S.A. Rumunia 100% 100% Green Dream S.R.L. GTC S.A. Rumunia 100% 100% Aurora Business Complex S.R.L. GTC S.A. Rumunia 100% 100% City Gate Bucharest S.R.L. GTC S.A. Rumunia 100% 100% Venus Commercial Center S.R.L. GTC S.A. Rumunia 100% 100% City Gate S.R.L. GTC S.A. Rumunia 100% 100% City Rose Park S.R.L. GTC S.A. Rumunia 100% 100% Deco Intermed S.R.L.[5] GTC S.A. Rumunia - 66,7% GML American Regency Pipera S.R.L.[6] GTC S.A. Rumunia - 75% NRL EAD GTC S.A. Bułgaria 100% 100% Advance Business Center EAD GTC S.A. Bułgaria 100% 100% GTC Yuzhen Park EAD GTC S.A. Bułgaria 100% 100% Dorado 1 EOOD GTC S.A. Bułgaria 100% 100% GOC EAD GTC S.A. Bułgaria 100% 100% GTC Flex EAD GTC S.A. Bułgaria 100% 100% Commercial Development d.o.o. Beograd GTC S.A. Serbia 100% 100% Glamp d.o.o. Beograd[7] GTC S.A. Serbia 100% 100% GTC Aurora Luxembourg S.A. GTC S.A. Luksemburg 100% 100% Europort Investment (Cyprus) 1 Limited GTC S.A. Cypr 100% 100% [3] Nabyta (patrz nota 9). Rozliczane jako nabycie aktywów, a nie połączenie jednostek gospodarczych. [4] Nowo utworzona spółka zależna będąca w całości własnością Spółki. [5] Sprzedana. [6] Zlikwidowana. [7] GTC S.A. posiada 100% udziałów poprzez spółkę w pełni zależną GTC Hungary, która posiada 70% udziałów, a pozostałe 30% posiada bezpośrednio GTC S.A. 14 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) 9. Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym TRANSAKCJE W dniu 30 stycznia 2023 roku, GTC FOD Property Kft., jednostka całkowicie zależna od Spółki, sfinalizowała transakcję sprzedaży budynku biurowego - Forrest Office Debrecen. Cena sprzedaży wyniosła 49,2 miliona EUR. W dniu 31 marca 2023 roku, GTC Origine Zrt., jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała umowę przeniesienia dotyczącą nabycia 100% holdingu Tiszai Fény Alfa Kft., który posiada 9 nowo wybudowanych elektrowni słonecznych w Tiszafüred (Węgry), o nominalnej maksymalnej zdolności produkcyjnej 0,5 MW każda. Cena zakupu wyniosła 2,4 biliona HUF (około 6,4 miliona EUR). Transakcja była uwarunkowana uzyskaniem przez GTC Origine Zrt. potwierdzenia zagranicznego inwestora („Acknowledgement of Foreign Investor”) od Ministerstwa Rozwoju („zgoda FDI”). Transakcja została zaniechana, ponieważ zgoda FDI nie została uzyskana przed ostatecznym terminem realizacji transakcji. W dniu 12 czerwca 2023 roku, GTC Origine Investments Pltd, jednostka całkowicie zależna od Spółki, nabyła 100% udziałów w G-Gamma LCHD Kft. („GTC LCHD Projekt Kft”) od funduszu inwestycyjnego powiązanego z większościowym akcjonariuszem Spółki, który jest właścicielem remontowanego hotelu, za kwotę 9,6 miliona EUR. Na podstawie przeprowadzonej analizy, transakcja została ujęta jako nabycie aktywów (asset deal), które prezentowane są w gruntach przeznaczonych pod zabudowę komercyjną w ramach nieruchomości inwestycyjnych. W dniu 12 czerwca 2023 roku, GTC Origine Investments Pltd, jednostka całkowicie zależna od Spółki, nabyła 100% udziałów w G-Alpha VRSMRT Kft. ("GTC VRSMRT Projekt Kft) od funduszu inwestycyjnego powiązanego z większościowym akcjonariuszem Spółki, który jest właścicielem części kondominium o łącznej powierzchni 1.300 metrów kwadratowych, za kwotę 3,5 miliona EUR. Po ukończeniu prac remontowych i wykończeniowych, nieruchomość przeznaczona jest na projekt biurowy. Na podstawie przeprowadzonej analizy, transakcja została ujęta jako nabycie aktywów (asset deal), które prezentowane są w gruntach przeznaczonych pod zabudowę komercyjną w ramach nieruchomości inwestycyjnych. W dniu 6 grudnia 2023 roku GTC Origine Investments Pltd, spółka w 100% zależna od Spółki, podpisała umowę sprzedaży dotyczącą sprzedaży spółki GTC LCHD Projekt Kft, właściciela nieruchomości położonej w Budapeszcie. Cena sprzedaży wynikająca z Umowy wynosi 13,2 miliona EUR. Jeżeli do dnia 28 czerwca 2024 roku nie zostaną spełnione warunki finalizacji transakcji, transakcja może zostać anulowana. FINANSOWANIE W kwietniu 2023 roku Seven Gardens d.o.o., jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała z Erste & Steiermarkische Bank d.d. umowę kredytu bankowego na kwotę 14 milionów EUR z terminem zapadalności wynoszącym 5 lat po zakończeniu okresu budowy (maksymalnym terminem spłaty jest czerwiec 2029 roku). Na dzień 31 grudnia 2023 r., z całkowitej kwoty kredytu wypłacono 13,1 miliona EUR. W dniu 4 maja 2023 roku, w dniu zapadalności, GTC S.A. dokonało częściowego wykupu obligacji o numerze ISIN PLGTC0000318 (jedna trzecia całkowitej emisji) w kwocie 17,1 miliona EUR (73,3 PLN) – łącznie z instrumentem zabezpieczającym. W maju 2023 roku Glamp d.o.o. Beograd, jednostka zależna Spółki, podpisała z Erste Group Bank AG i Erste Bank AD Novi Sad umowę kredytu bankowego na kwotę 25 milionów EUR z terminem zapadalności wynoszącym pięć lat od daty podpisania. Na dzień 31 grudnia 2023 roku wypłacona została całkowita kwota kredytu. W dniu 6 listopada 2023 roku w terminie zapadalności GTC S.A. spłaciła ostatnią transzę obligacji wyemitowanych pod kodem ISIN PLGTC0000318 (jedna trzecia całkowitej emisji) w kwocie 17,1 miliona EUR (73,3 PLN) łącznie z instrumentem zabezpieczającym. Na dzień publikacji obligacje wyemitowane pod kodem ISIN PLGTC0000318 są w pełni spłacone. 15 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) W grudniu 2023 roku Advance Business Centre EAD, spółka zależna należąca w całości do Spółki, podpisała umowę kredytu bankowego na kwotę 36 milionów EUR z UniCredit Bulbank EAD z terminem zapadalności wynoszącym pięć lat od daty podpisania. Na dzień 31 grudnia 2023 roku wypłacona została całkowita kwota kredytu. CZŁONKOWIE ORGANÓW ZARZĄDZAJĄCYCH W dniu 25 kwietnia 2023 roku, Pan Ariel Ferstman zrezygnował z zasiadania w zarządzie GTC oraz GTC Real Estate Development Hungary Zrt ze skutkiem na dzień 25 kwietnia 2023 roku. W dniu 25 kwietnia 2023 roku, Rada Nadzorcza Spółki powołała Panią Barbarę Sikora na stanowisko Dyrektora Finansowego (CFO) Grupy GTC oraz członka Zarządu spółki GTC S.A. ze skutkiem na dzień 1 maja 2023 roku. W dniu 29 sierpnia 2023 roku, Spółka zawarła z Panami Zoltán Fekete i János Gárdai porozumienie w zakresie rozwiązania umów o pracę. Panowie Fekete i Gárdai zrezygnowali z zasiadania w Zarządzie GTC ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2023 roku. W dniu 29 sierpnia 2023 roku, Rada Nadzorcza Spółki powołała Panów Zsolt Farkas i Gyula Nagy na stanowiska członków Zarządu spółki GTC S.A. ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2023 roku. POZOSTAŁE INFORMACJE W dniu 21 czerwca 2023 roku Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy podjęło uchwałę o wypłacie dywidendy w kwocie 132,1 PLN (29,7 miliona EUR). Dywidenda została wypłacona we wrześniu 2023 roku. W dniu 11 grudnia 2023 roku GTC Dutch Holdings B.V (“GTC Dutch”), GTC HOLDING ZÁRTKÖRŰEN MŰKÖDŐ RÉSZVÉNYTÁRSASÁG (“GTC Holding”) oraz Icona Securitization Opportunities Group S.à r.l. (“ISO”, a łącznie z GTC Dutch i GTC Holding dalej jako „Akcjonariusze”) zawarli warunkowe globalne porozumienie rozwiązujące (global settlement agreement) mające na celu zakończenie ich współpracy w odniesieniu do Spółki ("GSA"). Zgodnie z GSA, Strony uzgodniły m.in. przeniesienie 15,7% akcji w kapitale zakładowym Spółki ("Akcje ISO") przez ISO na GTC Dutch w związku z umorzeniem w formie niepieniężnej (ang. redemption in kind) instrumentów dłużnych wyemitowanych przez ISO ("Przeniesienie Akcji ISO") oraz warunkowe rozwiązanie (po należytym przeniesieniu tytułu prawnego do Akcji ISO z ISO na GTC Dutch) następujących umów: · umowy akcjonariuszy zawartej pomiędzy Akcjonariuszami w dniu 18 lutego 2022 r., która weszła w życie z dniem 1 marca 2022 r., stanowiąca umowę o działaniu w porozumieniu w rozumieniu art. 87 ust. 1 pkt 5 i 6 w zw. z art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych ("Ustawa o Ofercie") w sprawie prowadzenia wspólnej polityki wobec Spółki oraz wykonywania prawa głosu w wybranych sprawach w uzgodniony sposób („SHA”); oraz · umowy przeniesienia zawartej pomiędzy GTC Dutch oraz ISO w dniu 18 lutego 2022 r., która weszła w życie w dniu 1 marca 2022 r., na mocy której ISO przeniosła prawa głosu z wszystkich Akcji ISO na GTC Dutch oraz udzieliła GTC Dutch pełnomocnictwa do wykonywania praw głosu z wszystkich Akcji ISO ("Umowa Przeniesienia"). Spółka została poinformowana, że przeniesienie Akcji ISO zgodnie z GSA nie spowoduje żadnych zmian w liczbie głosów w Spółce posiadanych łącznie lub indywidualnie przez Akcjonariuszy, ponieważ wszystkie prawa głosu związane z Akcjami ISO były już wykonywane przez GTC Dutch przed zawarciem GSA na podstawie Umowy Przeniesienia. W dniu 14 grudnia 2023 roku Spółka otrzymała zawiadomienie o wykonaniu w dniu 15 grudnia 2023 roku warunkowego globalnego porozumienia. Wpływ kwestii związanych z klimatem na sprawozdanie finansowe Zarządzanie ryzykiem oraz polityka dotycząca zarządzania ryzykiem zajmują się kwestiami związanymi z klimatem oraz środowiskiem. Rolą Zarządu jest nadzór nad ryzykiem korporacyjnym, zdefiniowanie kierunków 16 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) rozwoju systemu zarządzania ryzykiem oraz ustalenie akceptowalnego poziomu narażenia na ryzyko. Grupa analizuje potencjalny wpływ kwestii związanych z klimatem i na podstawie przeprowadzonej analizy kwestie te zostały określonego jako mające niematerialny wpływ na skonsolidowane sprawozdanie finansowe. Kwestie związane z klimatem zostały również opisane w Sprawozdaniu Zarządu Grupy z działalności za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku. 10. Przychody operacyjne oraz koszt własny świadczonych usług obsługi nieruchomości Podstawową działalnością Grupy GTC jest wynajem nieruchomości najemcom. W przypadku tej działalności leasingowej Grupa GTC działa jako leasingodawca. Grupa zawarła umowy najmu dotyczące nieruchomości będących w jej portfolio. Umowy leasingowe, zgodnie z którymi Grupa nie przenosi zasadniczo całego ryzyka i korzyści wynikających z posiadania przedmiotu leasingu, klasyfikowane są jako umowy leasingu operacyjnego. Przychody z wynajmu powierzchni są rozpoznawane przez okres obowiązywania umowy najmu metodą liniową zgodnie z regulacjami MSSF 16 Leasing. Przychody z wynajmu zawierają przychody z tytułu czynszu od obrotu najemców w wysokości około 27,6 PLN (6,1 miliona EUR) za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku (2022: 27,6 PLN; 5,9 miliona EUR). Pozostałe przychody są oparte na stałych umownych opłatach za wynajem. Grupa zawarła szereg umów leasingu z najemcami, dotyczących nieruchomości inwestycyjnych w Polsce, Rumunii, Chorwacji, Serbii, Bułgarii oraz na Węgrzech. Umowy najmu nieruchomości komercyjnych zwykle zawierają klauzule umożliwiające okresowe podniesienie opłat z tytułu najmu powierzchni w zależności od europejskiego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI). Minimalna wartość przyszłych przychodów z tytułu umów najmu (niezdyskontowane płatności leasingowe) w ukończonych nieruchomościach inwestycyjnych wynosi: 31 grudnia 2023 roku 31 grudnia 2022 roku W ciągu 1 roku 565 582 W ciągu 2 roku 457 507 W ciągu 3 roku 348 371 W ciągu 4 roku 248 267 W ciągu 5 roku 161 178 W ciągu 6 roku 61 113 Powyżej 6 lat 70 155 Razem 1.910 2.173 Większość przychodów operacyjnych jest ustalana na podstawie kwot wyrażonych bezpośrednio, powiązanych lub indeksowanych do euro. Poza przychodami z tytułu wynajmu, Grupa generuje także przychody z tytułu usług obsługi nieruchomości. Przychody z tytułu usług stanowią opłaty uiszczane przez najemców nieruchomości inwestycyjnych Grupy, w celu pokrycia kosztów usług świadczonych przez Grupę w związku z ich wynajmem. Opłata za usługę jest fakturowana miesięcznie, w oparciu o stawkę opłaty za usługę uzgodnioną w umowie, według najbardziej wiarygodnego oszacowania dla danego projektu. Przypisanie kosztów usług do najemcy odbywa się w oparciu o wynajętą powierzchnię. Opłaty za ogrzewanie, wodę i ścieki są fakturowane miesięcznie osobno, w oparciu o wynajętą powierzchnię i stawki uzgodnione w umowie. Przychody z innych usług stanowią nieleasingowy komponent w umowach najmu nieruchomości i ujmowane są zgodnie z zasadami wskazanymi poniżej. Grupa rozpoznaje przychody z tytułu obsługi nieruchomości w czasie, ponieważ klient jednocześnie otrzymuje i wykorzystuje przekazane mu korzyści. 17 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) Grupa rozpoznaje przychody z tytułu usług zgodnie z dwoma modelami: · Z tytułu działania jako pośrednik. Niektórzy najemcy instalują liczniki energii elektrycznej. W tym przypadku, faktury za energię elektryczną są rozliczane za pośrednictwem podmiotów GTC i adresowane bezpośrednio do najemców. Dla celów sprawozdania finansowego, takie przychody i koszty są ujmowane w kwotach netto, ponieważ GTC występuje w roli pośrednika. · Z tytułu działania jako zleceniodawca. W pozostałych przypadkach wszystkie przychody za usługi są fakturowane na podmioty GTC. Grupa rozlicza najemców na podstawie stawek zawartych w umowie w okresach miesięcznych. Przed końcem roku Grupa dokonuje uzgodnienia rzeczywistych kosztów opłat eksploatacyjnych z zafakturowanymi, a następnie wystawia rachunek na niedobór kwoty lub zwraca nadpłatę najemcy, jeśli taka wystąpi. Dla celów sprawozdania finansowego takie koszty ujmuje się w wartości brutto, ponieważ GTC działa jako zleceniodawca, który kontroluje dobra czy usługi przed ich przekazaniem do klienta. Szczegóły dotyczące przychodów z czynszów i opłat eksploatacyjnych w podziale na kraje przedstawiono w nocie 14. Na koszt własny świadczonych usług obsługi nieruchomości składają się następujące pozycje: Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Zużycie materiałów i energii 60,4 51,1 Usługi obce 136,3 121,7 Wynagrodzenia i powiązane wydatki 12,7 12,6 Podatki i opłaty 38,6 34,7 Pozostałe 2,8 1,9 Razem 250,8 222,0 11. Koszty sprzedaży Na koszty sprzedaży składają się następujące pozycje: Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Usługi obce - reklama i marketing 3,1 2,7 Wynagrodzenia i powiązane wydatki 9,2 5,6 Razem 12,3 8,3 18 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) 12. Koszty administracyjne Koszty administracyjne składają się z następujących pozycji: Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Wynagrodzenia oraz inne świadczenia pracownicze 61,8 42,9 Koszty audytu oraz wycen 6,4 5,9 Koszty doradztwa prawnego podatkowego, IT oraz pozostałe doradztwo 8,6 8,5 Koszty utrzymania biura oraz ubezpieczenie 8,2 7,2 Koszty podróży 1,8 2,1 Wynagrodzenie Rady Nadzorczej 1,4 1,2 Amortyzacja 4,5 2,5 Koszty relacji inwestorskich oraz pozostałe 3,6 3,3 Razem, bez płatności bazujących na akcjach własnych 96,3 73,6 Płatności bazujące na akcjach własnych (3,6) (3,1) Razem 92,7 70,5 13. Przychody i koszty finansowe Przychody finansowe składają się z następujących pozycji: Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Odsetki od depozytów oraz pozostałe przychody finansowe 3,7 5,2 Odsetki od pożyczek udzielonych udziałowcowi niekontrolującemu 2,7 1,4 Razem 6,4 6,6 Koszty finansowe składają się z następujących pozycji: Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Koszty odsetkowe[8] (137,2) (135,5) Koszty finansowe związane z zobowiązaniem z tytułu leasingu (8,6) (8,7) Pozostałe (11,4) (11,0) Razem (157,2) (155,2) Średnie ważone oprocentowanie kredytów i pożyczek Grupy (z uwzględnieniem instrumentów zabezpieczających, a z wyłączeniem kredytów bankowych dotyczących aktywów przeznaczonych do sprzedaży) w ciągu roku zakończonego 31 grudnia 2023 roku wynosiło 2,48% w skali roku (2,21% w skali roku na 31 grudnia 2022 roku). [8] Koszty odsetek od zobowiązań finansowych, które nie są wyceniane w wartości godziwej przez rachunek zysków i strat, opłaty bankowe oraz pozostałe koszty. 19 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) 14. Analiza segmentowa Segmenty operacyjne są agregowane do segmentów sprawozdawczych, biorąc pod uwagę charakter działalności, rynki operacyjne i inne czynniki. Segmenty operacyjne są podzielone w oparciu o ich położenie geograficzne, które mają wspólne cechy i odzwierciedlają charakter struktury sprawozdawczości zarządczej: Polska, Węgry, Bukareszt, Belgrad, Sofia, Zagrzeb oraz pozostałe. Zarząd jest głównym decydentem operacyjnym (CODM), monitoruje indywidualne wyniki poszczególnych segmentów operacyjnych w celu podejmowania decyzji dotyczących alokacji zasobów i oceny wyników. Miarą zysku segmentu jest zysk brutto z działalności operacyjnej. Dane finansowe przygotowywane dla celów sprawozdawczości zarządczej, na których bazuje sprawozdawczość segmentowa, oparte są na tych samych zasadach rachunkowości, jakie stosuje się przy sporządzaniu skonsolidowanych sprawozdań finansowych Grupy. Analiza sektorowa przychodów z tytułu wynajmu i usług obsługi nieruchomości za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku i 31 grudnia 2022 roku: Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Przychody z tytułu wynajmu powierzchni nieruchomości biurowych 386,6 351,8 Przychody z tytułu usług obsługi nieruchomości biurowych 132,2 115,9 Przychody z tytułu wynajmu powierzchni w galeriach handlowych 236,7 227,3 Przychody z tytułu usług obsługi galerii handlowych 77,7 85,7 Razem 833,2 780,7 Analiza segmentowa przychodów z tytułu wynajmu i usług obsługi nieruchomości za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku i 31 grudnia 2022 roku: Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Region Przychody z wynajmu Przychody z usług obsługi nieruchomości Koszty Zysk brutto z działalności operacyjnej Przychody z wynajmu Przychody z usług obsługi nieruchomości Koszty Zysk brutto z działalności operacyjnej Polska 244,9 81,3 (100,9) 225,3 234,0 85,7 (89,5) 230,2 Belgrad 48,2 16,4 (17,7) 46,9 37,0 11,9 (13,9) 35,0 Węgry 175,4 66,8 (76,3) 165,9 161,5 60,0 (63,0) 158,5 Bukareszt 43,6 11,8 (14,5) 40,9 39,7 11,0 (15,9) 34,8 Zagrzeb 41,8 16,8 (20,9) 37,7 49,8 18,9 (20,8) 47,9 Sofia 69,4 16,8 (20,5) 65,7 57,1 14,1 (18,9) 52,3 Razem 623,3 209,9 (250,8) 582,4 579,1 201,6 (222,0) 558,7 20 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) Analiza segmentowa aktywów i zobowiązań za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 została przedstawiona w tabeli poniżej: Nieruchomości[9] Środki pieniężne i depozyty Inne Aktywa razem Kredyty, obligacje i leasingi[10] Rezerwa z tytułu podatku odroczonego Inne Zobowiązania razem Polska 3.734,9 176,5 61,7 3.973,1 1.173,5 241,3 83,5 1.498,3 Belgrad 772,6 25,7 11,3 809,6 112,2 10,9 21,7 144,8 Węgry 3.234,9 90,4 154,4 3.479,7 1.159,6 86,1 70,0 1.315,7 Bukareszt 770,5 20,4 4,3 795,2 28,7 53,5 12,2 94,4 Zagrzeb 604,8 14,3 58,7 677,8 247,4 74,4 20,4 342,2 Sofia 863,1 27,4 7,0 897,5 157,0 37,8 17,4 212,2 Inne 142,2 - 1,3 143,5 9,6 - 1,3 10,9 Nie przydzielono[11] - 40,1 734,3 774,4 2.867,5 83,4 84,7 3.035,6 Razem 10.123,0 394,8 1.033,0 11.550,8 5.755,5 587,4 311,2 6.654,1 Analiza segmentowa aktywów i pasywów za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 została przedstawiona w tabeli poniżej: Nieruchomości9 Środki pieniężne i depozyty Inne Aktywa razem Kredyty, obligacje i leasingi10 Rezerwa z tytułu podatku odroczonego Inne Zobowiązania razem Polska 4.099,7 132,9 98,0 4.330,6 1.302,3 287,5 68,8 1.658,6 Belgrad 823,8 22,6 11,2 857,6 3,8 14,4 37,7 55,9 Węgry 3.503,3 80,5 116,5 3.700,3 1.264,4 91,1 72,0 1.427,5 Bukareszt 840,9 30,3 7,6 878,8 44,0 56,1 13,2 113,3 Zagrzeb 586,8 26,3 56,1 669,2 204,9 76,7 26,0 307,6 Sofia 935,0 21,4 5,6 962,0 0,3 40,9 32,3 73,5 Inne 143,7 1,9 2,1 147,7 11,0 - 0,1 11,1 Nie przydzielono11 - 340,9 634,4 975,3 3.209,1 95,4 243,7 3.548,2 Razem 10.933,2 656,8 931,5 12.521,5 6.039,8 662,1 493,8 7.195,7 [9] Nieruchomości obejmują nieruchomości inwestycyjne, grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, aktywa przeznaczone do sprzedaży oraz wartość budynków i ulepszeń prezentowanych w rzeczowych aktywach trwałych (w tym prawo użytkowania). [10] Z wyłączeniem odroczonych kosztów pozyskania finansowania. [11] Pozostałe aktywa to przede wszystkim długoterminowe aktywa finansowe. Kredyty, obligacje i leasingi obejmują głównie obligacje. Pozostałe zobowiązania obejmują przede wszystkim zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych. 21 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) 15. Opodatkowanie Bieżący podatek dochodowy spółek Grupy wyliczany jest zgodnie z przepisami podatkowymi obowiązującymi w krajach, w których prowadzą one swoją działalność operacyjną. Wyliczenie to oparte jest na zysku lub stracie wykazywanym zgodnie z odpowiednimi przepisami podatkowymi. Spółki nie rozpoznają wartości bilansowej składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego w zakresie, w jakim przestało być prawdopodobne, że osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania wystarczający do wykorzystania części lub całości składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Na każdy dzień sprawozdawczy spółki Grupy dokonują ponownej oceny nieujętych aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz wartości bilansowej aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego podlegają kompensacie wtedy i tylko wtedy, gdy istnieje możliwy do wyegzekwowania prawnie tytuł do kompensowania aktywów z bieżącymi zobowiązaniami podatkowymi oraz aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczą podatków dochodowych nakładanych przez tę samą władzę podatkową. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony rozpoznawane są z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana. Spółki Grupy płacą podatki w ramach następujących jurysdykcji podatkowych: Polska, Serbia, Rumunia, Węgry, Zjednoczone Królestwo, Bułgaria, Cypr, Luksemburg i Chorwacja. Grupa nie tworzy podatkowej grupy kapitałowej w świetle przepisów prawa lokalnego, dlatego też każda ze spółek Grupy jest odrębnym podatnikiem. Przepisy dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych i składek na ubezpieczenia społeczne podlegają częstym zmianom, wskutek czego niejednokrotnie brak jest odniesienia do utrwalonych regulacji bądź precedensów prawnych. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują różnice w opiniach co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych zarówno między organami państwowymi jak i pomiędzy organami państwowymi i przedsiębiorstwami. Rozliczenia podatkowe oraz inne (na przykład celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania wysokich kar, a ustalone w wyniku kontroli dodatkowe kwoty zobowiązań muszą zostać wpłacone wraz z wysokimi odsetkami. Z dniem 15 lipca 2016 r. do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce. Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników działań, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja Grupy. Kraj Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Polska 19% 19% Węgry 9% 9% Bułgaria 10% 10% Serbia 15% 15% Chorwacja 18% 18% Rumunia 16% 16% Cypr 12,5% 12,5% Luksemburg 24,94% 24,94% Zjednoczone Królestwo 25% 25% 22 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) Główne elementy obciążenia z tytułu podatku dochodowego przedstawiają się następująco: Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Bieżący podatek dochodowy i podatek od zysków kapitałowych 28,3 58,8 Podatek odroczony (19,6) 0,6 Razem 8,7 59,4 Uzgodnienie kosztu podatkowego do wartości stanowiącej iloczyn zysku księgowego i odpowiednich stawek podatku przedstawia się następująco: Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Wynik księgowy przed opodatkowaniem 62,4 174,6 Wydatki podatkowe przy obowiązującej stawce podatku w danym kraju (18,6) 27,5 Podatkowy efekt kosztów niestanowiących kosztów uzyskania przychodów 4,5 10,2 Podatek od nieruchomości komercyjnych 0,0 0,4 Podatkowy efekt różnic kursowych 3,3 3,9 Podatek u źródła (WHT) 2,7 2,5 Nierozpoznany składnik aktywów netto z tytułu odroczonego podatku dochodowego na stratach w bieżącym roku 15,9 11,4 Pozostałe 0,9 3,5 Podatek wykazany w rachunku zysków i strat 8,7 59,4 23 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) Aktywa netto z tytułu podatku odroczonego przedstawiają się następująco: 1 stycznia 2022 roku Uznanie/(obciążenie) rachunku zysków i strat Uznanie/(obciążenie) kapitałów własnych Efekt różnic kursowych 31 grudnia 2022 roku Uznanie/(obciążenie) rachunku zysków i strat Uznanie/(obciążenie) kapitałów własnych Efekt różnic kursowych 31 grudnia 2023 roku Instrumenty finansowe[12] 80,4 14,7 (4,6) 1,6 92,1 (27,5) (6,4) (5,2) 53,0 Strata podatkowa do rozliczenia 18,6 (2,8) - 0,4 16,2 6,8 - (1,3) 21,7 Różnice dotyczące aktywów trwałych[13] 7,4 3,5 0,2 0,1 11,2 (9,1) - (0,5) 1,6 Rezerwy 7,3 (2,2) - 0,1 5,2 (0,9) - (0,4) 3,9 Nettowanie[14] (96,3) (15,5) 3,8 (1,9) (109,9) 31,2 (0,9) 7,2 (72,4) Aktywa z tytułu podatku odroczonego netto 17,4 (2,3) (0,6) 0,3 14,8 0,5 (7,3) (0,2) 7,8 Rezerwa netto z tytułu podatku odroczonego przedstawia się następująco: 1 stycznia 2022 roku Uznanie/(obciążenie) rachunku zysków i strat Uznanie/(obciążenie) kapitałów własnych Efekt różnic kursowych Sprzedaż jednostek zależnych 31 grudnia 2022 roku Uznanie/(obciążenie) rachunku zysków i strat Uznanie/(obciążenie) kapitałów własnych Efekt różnic kursowych 31 grudnia 2023 roku Instrumenty finansowe (98,4) (7,5) (14,9) (2,0) - (122,8) (8,6) 6,8 8,9 (115,7) Różnice dotyczące aktywów trwałych (642,5) (8,5) - (12,6) 14,4 (649,2) 60,2 - 45,1 (543,9) Nettowanie 96,3 17,7 (3,9) 1,9 (2,1) 109,9 (32,5) 1,4 (6,6) 72,2 Rezerwa z tytułu podatku odroczonego netto (644,6) 1,7 (18,8) (12,7) 12,3 (662,1) 19,1 8,2 47,4 (587,4) [12] Głównie niezrealizowane odsetki, różnice kursowe oraz wycena instrumentów pochodnych. [13] Dotyczy różnicy pomiędzy wartością księgową i podatkową nieruchomości inwestycyjnych. [14] W ramach danej spółki aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ujmowane są oddzielnie od rezerw z tytułu odroczonego podatku dochodowego, gdyż mają one niezależny charakter. Ponieważ jednak stanowią one przyszłe rozliczenie pomiędzy tymi samymi stronami, są one kompensowane na potrzeby prezentacji w sprawozdaniu finansowym 24 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) Rozliczenia podatkowe mogą zostać poddane kontroli. W ich efekcie kwoty wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym mogą ulec zmianie w późniejszym terminie po ostatecznym ustaleniu ich wysokości przez organy skarbowe. Jeżeli w ocenie Grupy jest prawdopodobne, że podejście Grupy do kwestii podatkowej zostanie zaakceptowane przez organ podatkowy, Grupa określa dochód do opodatkowania (stratę podatkową), podstawę opodatkowania, niewykorzystane straty podatkowe, niewykorzystane ulgi podatkowe i stawki podatkowe z uwzględnieniem podejścia do opodatkowania planowanego lub zastosowanego w swoim zeznaniu podatkowym. Jeżeli Grupa stwierdzi, że nie jest prawdopodobne, iż organ podatkowy zaakceptuje podejście Grupy do kwestii podatkowej lub grupy kwestii podatkowych, wówczas Grupa odzwierciedla wpływ niepewności przy ustalaniu dochodu do opodatkowania (straty podatkowej), niewykorzystanych strat podatkowych, niewykorzystanych ulg podatkowych lub stawek podatkowych. Grupa odzwierciedla ten efekt za pomocą następującej metody: · określa najbardziej prawdopodobny scenariusz - jest to pojedyncza kwota spośród możliwych wyników lub · ujmuje wartość oczekiwaną - jest to suma kwot ważonych prawdopodobieństwem spośród możliwych wyników Jednostki Grupy posiadają straty podatkowe do rozliczenia, które na dzień 31 grudnia 2023 roku wynoszą 507 PLN (128,5 miliona EUR), na dzień 31 grudnia 2022 roku wynosiły 755 PLN (161 miliona EUR). Terminy przedawnienia strat podatkowych podlegających rozliczeniu na dzień 31 grudnia 2023 kształtują się następująco: Data wygaśnięcia Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku W przeciągu jednego roku 98,3 2-5 lat 359,1 Powyżej 5 lat 101,3 Na dzień 31 grudnia 2023 roku Grupa nie ujęła aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego na straty podatkowe do rozliczenia w wysokości 311 PLN (72 milionów EUR), na dzień 31 grudnia 2022 roku kwota wynosiła 605 PLN (129 milionów EUR), ponieważ Grupa uważa, że straty te nie zostaną wykorzystane w okresie rozliczeniowym. 16. Rzeczowe aktywa trwałe Na rzeczowe aktywa trwałe składają się środki transportu oraz maszyny i urządzenia. Rzeczowe aktywa trwałe są wykazywane według kosztu pomniejszonego o zakumulowaną amortyzację oraz odpisy z tytułu utraty wartości. Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika aktywów. Ponowna weryfikacja okresu użytkowania oraz przesłanek utraty wartości przeprowadzana jest kwartalnie. Stosowane roczne stawki amortyzacji kształtują się w następujący sposób: Stawka amortyzacji Maszyny i urządzenia 7-20% Budynki (na własny użytek) 2-10% Środki transportu 20% Zmiany stanu rzeczowych aktywów trwałych w latach zakończonych dnia 31 grudnia 2023 roku przedstawiały się następująco: 25 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) Budynki i powiązane ulepszenia Prawo do użytkowania[15] Oprogramowanie i urządzenia Środki transportu Razem Wartość bilansowa brutto Saldo na 1 stycznia 2023 roku 39,5 11,4 11,9 6,5 69,3 Zwiększenia 11,0 1,0 1,0 3,0 16,0 Transfery 11,0 - - - 11,00 Sprzedaż i pozostałe zmniejszenia - - (1,0) (1,0) (2,0) Efekt różnic kursowych z przeliczenia (3,2) (0,7) (0,6) (1,1) (5,6) Saldo na 31 grudnia 2023 roku 58,3 11,7 11,3 7,4 88,7 Umorzenie Saldo na 1 stycznia 2023 roku 6,9 0,3 7,4 2,5 17,1 Amortyzacja za okres 1,4 1,4 0,8 0,9 4,5 Transfery - - - - - Sprzedaż i inne zmniejszenia (0,5) - (0,4) (0,5) (1,4) Efekt różnic kursowych z przeliczenia (0,7) - (0,5) 0,1 (1,1) Saldo na 31 grudnia 2023 roku 7,1 1,7 7,3 3,0 19,1 Wartość netto 51,2 10,0 4,0 4,4 69,6 Zmiany stanu rzeczowych aktywów trwałych w latach zakończonych dnia 31 grudnia 2022 roku przedstawiały się następująco: Budynki i powiązane ulepszenia Prawo do użytkowania15 Oprogramowanie i urządzenia Środki transportu Razem Wartość bilansowa brutto Saldo na 1 stycznia 2022 roku 37,5 0,8 8,4 3,6 50,3 Zwiększenia 4,7 11,4 2,0 3,2 21,3 Transfery - - 1,7 - 1,7 Sprzedaż i pozostałe zmniejszenia (3,5) (0,8) (0,4) (0,4) (5,1) Efekt różnic kursowych z przeliczenia 0,7 - 0,2 0,1 1,0 Saldo na 31 grudnia 2022 roku 39,4 11,4 11,9 6,5 69,2 Umorzenie Saldo na 1 stycznia 2022 roku 5,7 0,6 6,3 1,8 14,4 Amortyzacja za okres 1,1 0,3 0,2 0,9 2,5 Transfery - - 1,2 - 1,2 Sprzedaż i inne zmniejszenia (0,1) (0,6) (0,4) (0,2) (1,3) Efekt różnic kursowych z przeliczenia 0,1 - 0,1 - 0,2 Saldo na 31 grudnia 2022 roku 6,8 0,3 7,4 2,5 17,0 Wartość netto 32,6 11,1 4,5 4,0 52,2 [15] Dotyczy przede wszystkim budynków i powiązanych ulepszeń. 26 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) 17. Nieruchomości inwestycyjne Do nieruchomości inwestycyjnych zalicza się grunty bądź budynki lub części budynków, posiadane w celu uzyskiwania przychodów z wynajmu i/lub ze wzrostu ich wartości, oraz nieruchomości w trakcie budowy lub przebudowy, które mają być w przyszłości traktowane jako nieruchomości inwestycyjne (nieruchomość inwestycyjna w budowie). Nieruchomości inwestycyjne będące własnością Grupy to powierzchnie biurowe i handlowe. (i) Ukończone nieruchomości inwestycyjne Nieruchomości inwestycyjne ujmowane są w wartości godziwej zgodnie z modelem wartości godziwej, który odzwierciedla warunki rynkowe na dzień bilansowy. Wszelkie zyski lub straty wynikające ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych ujmuje się w zysku lub stracie roku, w którym powstały. Ukończone nieruchomości inwestycyjne zostały wycenione przez zewnętrznych, niezależnych rzeczoznawców na dzień 31 grudnia 2023 roku i 31 grudnia 2022 roku w oparciu o dane rynkowe (standardy RICS). Ukończone nieruchomości są wyceniane w oparciu o zdyskontowane przepływy pieniężne (DCF). Stosowana jest kategoria poziomu 3 hierarchii wartości godziwej. Przeniesienia do nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się wyłącznie w przypadku zmiany sposobu użytkowania, potwierdzonej zakończeniem korzystania przez właściciela lub rozpoczęciem najmu. Transfery z nieruchomości inwestycyjnych następują tylko wtedy, gdy dochodzi do zmiany sposobu użytkowania, potwierdzonej rozpoczęciem korzystania przez właściciela, rozpoczęciem zabudowy lub perspektywą sprzedaży. Koszt poniesiony przy pozyskaniu najemców (głównie prowizje brokerskie) nieruchomości posiadanych przez Grupę jest dodawany do wartości bilansowej nieruchomości inwestycyjnej do momentu jej wyceny do wartości godziwej. Jeżeli na dzień przeszacowania wartość bilansowa przewyższa wartość godziwą, to koszty ujmowane są w rachunku zysków i strat. (ii) Nieruchomości inwestycyjne w budowie Grupa wycenia według wartości godziwej tylko te nieruchomości inwestycyjne w budowie, dla których istotna część ryzyka związanego z realizacją procesu budowy została wyeliminowana i w związku z tym możliwe staje się wiarygodne ustalenie wartości godziwej. Nieruchomości inwestycyjne w budowie, które nie spełniają tego warunku są prezentowane w wartości odzyskiwalnej, nie przekraczającej wartości godziwej gruntu powiększonej o skapitalizowane nakłady. Wartość odzyskiwalna ustalana jest na bazie wartości godziwej, wycenionej przez zewnętrznego, niezależnego rzeczoznawcę. Grunty są klasyfikowane do nieruchomości inwestycyjnych w budowie w momencie rozpoczęcia aktywnych prac na ich obszarze (tj. w momencie rozpoczęcia prac budowlanych). Grupa przyjęła następujące kryteria w celu oceny czy wyeliminowane zostały istotne ryzyka dotyczące nieruchomości inwestycyjnych w budowie: · podpisanie umowy z generalnym wykonawcą; · otrzymanie pozwolenie na budowę; · co najmniej 20% powierzchni przeznaczonej do najmu zostało wynajęte (w oparciu o podpisane umowy najmu lub listy intencyjne); · zapewnione jest finansowanie (z uwzględnieniem pożyczek wewnątrzgrupowych). Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych w budowie została określona na podstawie stopnia ich zaawansowania na koniec okresu sprawozdawczego. Wyceny zostały przeprowadzone zgodnie ze standardami wyceny RICS oraz IVSC w oparciu o metodę pozostałościową. Stosowana jest kategoria poziomu 3 hierarchii wartości godziwej. Przyszła wartość aktywów jest szacowana w oparciu o oczekiwane przyszłe przychody z projektu, przy użyciu stóp kapitalizacji, które obejmują ryzyko biznesowe związane z procesem budowy (ukończenie na czas bądź w ramach 27 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) założonego budżetu). Oczekiwane pozostałe koszty do poniesienia pomniejszają szacowaną przyszłą wartość aktywów. W przypadku projektów, których ukończenie jest spodziewane w przyszłości, marża zysku od niezrealizowanych prac dewelopera została odliczona od wartości inwestycji w budowie. Odliczana marża jest zmniejszana, wraz ze zbliżającym się zakończeniem budowy. Koszty finansowania zewnętrznego bezpośrednio związane z budową nieruchomości inwestycyjnych w budowie, których przygotowanie do zamierzonego użytkowania lub sprzedaży wymaga znacznego nakładu czasu, kapitalizuje się jako część kosztu składnika aktywów. Na koszty finansowania zewnętrznego składają się odsetki oraz inne koszty, jakie Grupa ponosi w związku z pożyczaniem środków. Podlegające kapitalizacji koszty finansowania oblicza się przy zastosowaniu średnioważonego kosztu zadłużenia Grupy, po uwzględnieniu kredytów i pożyczek związanych z konkretnymi wydarzeniami. Jeżeli pożyczki są związane z konkretnymi przedsięwzięciami, kapitalizowana kwota stanowi odsetki naliczone od tych pożyczek pomniejszone o wszelkie dochody z inwestycji wynikające z tymczasowej inwestycji. Odsetki kapitalizowane są od momentu rozpoczęcia prac rozwojowych do dnia ich praktycznego zakończenia. Wstrzymanie kapitalizacji kosztów finansowych następuje w przypadku przedłużających się okresów przerwy w działalności deweloperskiej. (iii) Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną Wszystkie nieruchomości inwestycyjne w budowie wycenia się metodą pozostałościową (30% wartości) lub metodą porównawczą (70% wartości), przez niezależnych rzeczoznawców na koniec i w połowie roku, w oparciu o wartości rynkowe (standardy RICS). Stosowana jest kategoria poziomu 3 hierarchii wartości godziwej. (iv) Prawo do użytkowania wieczystego gruntów Szczegóły w nocie 27. (v) Wartość nieruchomości inwestycyjnych Inwestycje w nieruchomości są podzielone w następujący sposób: 31 grudnia 2023 roku 31 grudnia 2022 roku Ukończone nieruchomości inwestycyjne 8.728,2 9.393,3 Nieruchomości inwestycyjne w budowie 293,4 241,5 Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną 689,2 705,4 Prawo do użytkowania wieczystego gruntów 173,9 182,4 Razem 9.884,7 10.522,6 28 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) Zmiany stanu inwestycji w nieruchomości w latach zakończonych 31 grudnia 2023 roku oraz 31 grudnia 2022 roku kształtowały się następująco: Prawo wieczystego użytkowania gruntów (MSSF 16) Ukończone nieruchomości inwestycyjne Nieruchomości inwestycyjne w budowie Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną Razem Wartość bilansowa na 1 stycznia 2022 roku 176,7 8.876,7 609,0 643,2 10.305,6 Skapitalizowane wydatki - 79,8 339,6 12,8 432,2 Zakup ukończonych projektów oraz gruntów - 37,6 47,6 189,0 274,2 Reklasyfikacja[16] - 854,4 (755,6) (98,8) - Aktualizacja wartości aktywów - (119,8) (10,9) 3,0 (127,7) Rewaluacja prawa użytkowania wieczystego gruntów (2,5) - - - (2,5) Zaklasyfikowanie jako aktywa przeznaczone do sprzedaży (6,6) (223,7) - (15,0) (245,3) Zwiększenie 11,4 - - - 11,4 Sprzedaż gruntu[17] - - - (41,6) (41,6) Sprzedaż ukończonego budynku[18] - (287,7) - - (287,7) Efekt różnic kursowych z przeliczenia 3,4 176,0 11,8 12,8 204,0 Wartość bilansowa na 31 grudnia 2022 roku 182,4 9.393,3 241,5 705,4 10.522,6 Skapitalizowane wydatki - 175,8 182,2 28,6 386,6 Zakup ukończonych aktywów oraz gruntu [19] - - - 59,5 59,5 Reklasyfikacja[20] - 154,5 (98,6) (55,9) - Aktualizacja wartości aktywów/utrata wartości - (298,8) (11,1) 44,2 (265,7) Rewaluacja prawa użytkowania wieczystego gruntów (3,6) - - - (3,6) Zaklasyfikowane do aktywów na własny użytek - (10,9) - - (10,9) Inne zmiany (0,5) 1,8 - - 1,3 Zaklasyfikowanie jako aktywa przeznaczone do sprzedaży - - - (45,9) (45,9) Efekt różnic kursowych z przeliczenia (4,4) (687,5) (20,6) (46,7) (759,2) Wartość bilansowa na 31 grudnia 2023 roku 173,9 8.728,2 293,4 689,2 9.884,7 [16] W pierwszym kwartale 2022 roku ukończony został budynek Pillar na Węgrzech (112 milionów EUR) oraz w czwartym kwartale GTC X (projekt w Belgradzie) (50,4 miliona EUR) i Sofia Tower 2 w Bułgarii (19,9 miliona EUR). Ponadto, rozpoczęta została budowa Center Point III (transfer z gruntów do nieruchomości inwestycyjnych w budowie). [17] Sprzedaż gruntów w Polsce. [18] Sprzedaż budynków Cascade oraz Matrix. [19] Szczegóły w nocie 9. Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym. [20] Ukończenie w drugim kwartale 2023 roku części projektu Rose Hill (20,6 miliona EUR) w Budapeszcie (Węgry) oraz Matrix C (23,1 miliona EUR) w Zagrzebiu w Chorwacji w trzecim kwartale 2023 roku. Ponadto, rozpoczęcie projektu G-Delta Andrassy w Budapeszcie (reklasyfikacja z gruntów przeznaczonych pod zabudowę komercyjną do nieruchomości inwestycyjnych w budowie) w drugim kwartale 2023 roku. 29 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) Uzgodnienie skapitalizowanych wydatków i zapłaconych wydatków przedstawia się następująco: Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Skapitalizowane wydatki (w tym zakup ukończonych projektów i gruntów) 446,1 706,4 Zmiana stanu zobowiązań inwestycyjnych oraz rezerw 50,0 (46,0) Zmiana stanu należności inwestycyjnych 64,1 (3,7) Wydatki związane z gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową 5,9 6,2 Nabycie środków trwałych 14,5 9,5 Zapłacone wydatki zgodnie z rachunkiem przepływów pieniężnych 580,6 672,4 Aktualizacja wartości godziwej kształtuje się następująco: Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Aktualizacja do wartości godziwej ukończonych nieruchomości inwestycyjnych (298,8) (119,8) Aktualizacja do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych w budowie (11,1) (10,9) Odwrócenie odpisu/(odpis z tytułu utraty wartości) 44,2 3,0 Łączna wartość aktualizacji wartości godziwej / (odpisów z tytułu utraty wartości) nieruchomości inwestycyjnych (265,7) (127,7) Aktualizacja do wartości godziwej/(odpis z tytułu utraty wartości) aktywów przeznaczonych do sprzedaży oraz innych 15,0 (0,8) Umorzenie prawa wieczystego użytkowania gruntów (w tym gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową) (4,6) (2,7) Utrata wartości gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową (3,4) (8,0) Razem (258,7) (139,2) Analiza segmentowa aktualizacji do wartości godziwej zakończonych nieruchomości inwestycyjnych została przedstawiona poniżej: Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Polska (204,5) (141,6) Belgrad (1,6) 49,3 Węgry (63,2) (6,8) Bukareszt (31,5) (16,3) Zagrzeb 21,2 11,5 Sofia (19,2) (15,9) Razem (298,8) (119,8) 30 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) Założenia użyte w wycenie wartości godziwej ukończonych aktywów na dzień 31 grudnia 2023 roku przedstawiono poniżej: Kraj Wartość księgowa Powierzchnia najmu brutto w tysiącach Poziom wynajęcia Aktualna stawka czynszu ERV[21] Średnia stopa kapitalizacji (yield)[22] mkw % PLN/ mkw/m PLN/ mkw/m % Polska (nieruchomości handlowe) 1.881,0 114 95% 100,2 102,6 6,3% Polska (nieruchomości biurowe) 1.458,3 195 77% 70,3 65,2 8,3% Belgrad (nieruchomości handlowe) 391,3 34 99% 90,6 98,5 9,0% Belgrad (nieruchomości biurowe) 215,2 18 100% 83,4 83,8 7,7% Budapeszt (nieruchomości biurowe) 2.590,5 203 87% 92,4 76,5 7,2% Budapeszt (nieruchomości handlowe) 88,3 6 96% 95,1 82,6 7,8% Bukareszt (nieruchomości biurowe) 703,9 62 82% 88,3 84,5 7,3% Zagrzeb (nieruchomości handlowe) 369,6 28 99% 108,0 102,8 9,1% Zagrzeb (nieruchomości biurowe) 187,4 18 95% 74,3 75,3 7,6% Sofia (nieruchomości biurowe) 491,8 52 86% 74,9 72,3 7,8% Sofia (nieruchomości handlowe) 350,9 23 99% 111,1 113,4 8,1% Razem 8.728,2 753 87% 87,6 79,5 7,5% Założenia przyjęte w wycenie wartości godziwej ukończonych aktywów na dzień 31 grudnia 2022 roku zostały zaprezentowane poniżej: Kraj Wartość księgowa Powierzchnia najmu brutto w tysiącach Poziom wynajęcia Aktualna stawka czynszu ERV21 Średnia stopa kapitalizacji (yield)22 mkw % PLN/ mkw/m PLN/ mkw/m Polska (nieruchomości handlowe) 2.076,2 114 95% 100,8 101,2 6,2% Polska (nieruchomości biurowe) 1.671,7 195 80% 68,9 66,6 7,7% Belgrad (nieruchomości handlowe) 422,1 34 100% 87,6 98,4 8,5% Belgrad (nieruchomości biurowe) 236,4 18 94% 84,4 85,3 7,2% Budapeszt (nieruchomości biurowe) 2.738,7 198 87% 78,7 76,4 6,0% Budapeszt (nieruchomości handlowe) 97,1 6 89% 84,8 86,7 6,0% Bukareszt (nieruchomości biurowe) 768,1 62 74% 88,1 83,4 6,3% Zagrzeb (nieruchomości handlowe) 397,7 28 98% 101,7 104,5 8,3% Zagrzeb (nieruchomości biurowe) 69,4 7 96% 72,6 69,8 8,4% Sofia (nieruchomości biurowe) 532,8 52 89% 75,0 71,7 7,9% Sofia (nieruchomości handlowe) 383,1 23 97% 104,5 108,3 7,2% Razem 9.393,3 737 87% 83,0 81,1 6,8% [21] ERV- Estimated Rent Value (wartość czynszu na otwartym rynku, za którą nieruchomość, przy racjonalnych założeniach, może być osiągalna bazując na cechach charakterystycznych jak stan nieruchomości, wyposażenie, lokalizacja oraz warunki panujące na lokalnym rynku). [22] Średnia stopa kapitalizacji została wyliczona jako iloraz obowiązującego czynszu oraz wartości godziwej. 31 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) Wzajemne relacje pomiędzy nieobserwowalnymi danymi wsadowymi oraz wartością godziwą ukończonych aktywów wycenianych metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) w roku zakończonym 31 grudnia 2023 roku: Szacowana zmiana Szacowana wartość godziwa ukończonych aktywów z uwzględnieniem zmian Wzrost ERV o 5% 375,2 9.103,4 Spadek ERV o 5% (375,7) 8.352,5 Wzrost stopy kapitalizacji o 25 pp. (212,2) 8.516,0 Spadek stopy kapitalizacji o 25 pp. 221,3 8.949,5 Informacje dotyczące nieruchomości inwestycyjnych w budowie na dzień 31 grudnia 2023 oraz 31 grudnia 2022 roku zostały zaprezentowane poniżej: 31 grudnia 2023 31 grudnia 2022 Szacowana powierzchnia (GLA) tys. mkw. Budapeszt (Center Point III) 179,9 91,5 36 Budapest (G-Delta Andrassy) 83,5 - 4 Budapeszt (Rose Hill Business Campus) 30,0 79,7 11 Zagrzeb (Matrix C) - 70,3 - Razem 293,4 241,5 51 Poniższa tabela przedstawia istotne nieobserwowalne dane wsadowe wykorzystywane w wycenie wartości godziwej metodą pozostałościową nieruchomości inwestycyjnych w budowie w roku zakończonym 31 grudnia 2023 roku: Istotne dane wsadowe Zakres Estimated Rent Value (ERV) 54,5 – 89,7 PLN/mkw /miesiąc Stopa kapitalizacji (Cap rate) 6,0% – 6,9% Bezpośrednie koszty budowy 9.086,0 – 21.352,1 PLN/mkw/GLA Informacje dotyczące wyceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę komercyjną na dzień 31 grudnia 2023 roku oraz na dzień 31 grudnia 2022 roku przedstawiono poniżej: 31 grudnia 2023 31 grudnia 2022 Polska 230,9 182,2 Serbia 157,4 161,6 Węgry 206,1 258,4 Rumunia 32,6 34,7 Bułgaria 47,0 49,4 Chorwacja 15,2 19,1 Razem 689,2 705,4 32 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) Wzajemne relacje pomiędzy nieobserwowalnymi danymi wsadowymi oraz wartością godziwą nieruchomości inwestycyjnych w budowie wycenianych metodą pozostałościową w roku zakończonym 31 grudnia 2023 roku: Szacowana zmiana Szacowana wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych w budowie z uwzględnieniem zmian Wzrost ERV o 5% 38,3 331,7 Spadek ERV o 5% (37,4) 256,0 Wzrost stopy kapitalizacji o 25 pp. (29,1) 264,3 Spadek stopy kapitalizacji o 25 pp. 32,6 326,0 Wzrost o 5% szacowanych bezpośrednich kosztów budowy (23,5) 269,9 Spadek o 5% szacowanych bezpośrednich kosztów budowy 23,5 316,9 Poniższa tabela przedstawia istotne nieobserwowalne dane wsadowe wykorzystywane w wycenie wartości godziwej metodą pozostałościową gruntów w roku zakończonym 31 grudnia 2023 roku: Istotne dane wsadowe Zakres Stopa kapitalizacji (Cap rate) 7,75% – 8,0% Wzajemne relacje pomiędzy nieobserwowalnymi danymi wsadowymi oraz wartością godziwą gruntów wycenianych metodą pozostałościową w roku zakończonym 31 grudnia 2023 roku: Szacowana zmiana Szacowana wartość godziwa gruntów z uwzględnieniem zmian Wzrost stop kapitalizacji o 25 pp. (29,1) 184,8 Spadek stop kapitalizacji o 25 pp. 32,6 227,8 Wzajemne relacje pomiędzy nieobserwowalnymi danymi wsadowymi oraz wartością godziwą gruntów wycenianych metodą porównawczą w roku zakończonym 31 grudnia 2023 roku: Szacowana zmiana Szacowana wartość godziwa gruntów z uwzględnieniem zmian Wzrost ceny o 5% 24,3 507,8 Spadek ceny o 5% (24,3) 459,1 33 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) 18. Finansowe aktywa trwałe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy Finansowe aktywa trwałe na dzień 31 grudnia 2023 roku i 31 grudnia 2022 roku przedstawiała się następująco: 31 grudnia 2023 roku 31 grudnia 2022 roku Instrumenty dłużne (Irlandia) 517,9 551,7 Jednostki (Trigal) 60,4 59,2 Fundusz ACP 9,1 0,4 Razem 587,4 611,3 W okresie zakończonym 31 grudnia 2023 roku GTC S.A. zainwestowało dodatkowe 3,6 miliona EUR, w tym 1,4 miliona EUR w projekt w Irlandii oraz 2,2 miliona EUR w Fundusz ACP. Finansowe aktywa trwałe wyceniane są w wartości godziwej a zmiany netto w wartości godziwej są ujmowane w sprawozdaniu zysków i strat. 18.1. Instrumenty dłużne (Irlandia) W dniu 9 sierpnia 2022 roku jednostka zależna Spółki dokonała inwestycji poprzez instrument dłużny we wspólną inwestycję w park innowacji w hrabstwie Kildare w Irlandii (dalej Kildare Innovation Campus lub „KIC”). Ideą projektu jest budowa centrum przetwarzania danych dysponujące mocą na poziomie 179 MW. Inwestycja GTC polegała na nabyciu instrumentów dłużnych o wartości 115 milionów EUR i zgodnie z dokumentacją inwestycyjną GTC jest zobowiązana do dalszej finansowej partycypacji w projekcie do uzgodnionej kwoty ok. 9 milionów EUR na pokrycie kosztów wskazanych w biznesplanie, obejmujących m.in. koszty uzyskania zezwoleń, finansowania, nakładów inwestycyjnych oraz koszty operacyjne działalności. Do dnia 31 grudnia 2023 roku Grupa zainwestowała łącznie dodatkowo 4 miliony EUR, które zostały wydatkowane zgodnie z biznesplanem wskazanym powyżej. Inwestycja została zrealizowana poprzez nabycie 25% instrumentów dłużnych wyemitowanych przez luksemburski podmiot sekurytyzacyjny. Instrument zapewnia prawo do zwrotu z inwestycji w momencie wyjścia z projektu (exit date), a wysokość zwrotu uzależniona jest od przyszłych wpływów netto z projektu, łącznie z mechanizmem typu „promote”. Termin zapadalności instrumentu przypada na 9 sierpnia 2032 roku. GTC spodziewa się wpływu środków pieniężnych z projektu w dacie zapadalności lub wcześniej, w przypadku wcześniejszego wyjścia z projektu. Inwestycję traktuje się jako wspólną inwestycję, ponieważ GTC posiada pośrednie prawa ekonomiczne poprzez swoje instrumenty tj. są to przede wszystkim: konieczność uzyskania zgody GTC w zakresie zastrzeżonych spraw, takich jak istotne odstępstwa od biznesplanu, częściowa lub całkowita sprzedaż istotnego majątku (transfer udziałów). Instrument dłużny nie spełnia warunków testu SPPI i w związku z tym jest wyceniany w wartości godziwej przez wynik finansowy. Kildare Innovation Campus, znajduje się na zachód od Dublina i zajmuje powierzchnię ponad 72 ha (z czego 34 ha pozostają niezagospodarowane). Campus składa się z dziewięciu budynków (o powierzchni około 101.685 mkw): sześć z nich to budynki pod wynajem o różnym przeznaczeniu (powierzchnia przemysłowa, magazynowa, produkcyjna oraz przestrzeń biurowa/laboratoryjna). Ponadto obiekt posiada trzy budynki usługowe, na które składają się sala fitness, stołówka campusu oraz stacja zasilania. Obecnie KIC generuje przychód roczny z najmu w wysokości około 3,7 milionów EUR rocznie z tytułu wynajmu powierzchni biurowo-magazynowej oraz miejsc parkingowych na terenie KIC. Zatwierdzony został plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym teren i kampus mają zostać przekształcone w kampus badawczo-rozwojowy i technologiczny (centrum obliczeniowe) o łącznej powierzchni około 148 000 m2. Wstępne pozwolenie na budowę zostało wydane w dniu 7 września 2023 roku, a ostateczne w dniu 22 stycznia 2024 roku. W styczniu 2024 roku podpisano umowę z dużym klientem na pełną moc projektu (179MW). Kolejnymi kluczowymi etapami projektu będzie zakończenie robót drogowych i infrastrukturalnych oraz infrastruktury energetycznej do 26 lutego 2028 roku (I etap). 34 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) Inwestycja GTC jest chroniona poprzez zwyczajowe mechanizmy ochrony inwestorów w razie gdy pewne kluczowe etapy nie zostaną zrealizowane w satysfakcjonujący sposób. Na dzień 31 grudnia 2023 roku wartość godziwa instrumentu finansowego została wyceniona przez Kroll Advisory (Ireland) Limited („Kroll”) zgodnie z MSSF 13 Pomiar wartości godziwej (wartość godziwa na poziomie 3). Kroll oszacował przedział wartości godziwej instrumentu na kwotę w zakresie od 115 milionów EUR do 135 milionów EUR. Wartość projektu zastosowana do wyceny instrumentu została ustalona przez Kroll Advisory (Ireland) Limited na dzień 31 grudnia 2023 roku, zgodnie z właściwymi zapisami Standardów technicznych i wydajnościowych wyceny („VPS”) zawartych w RICS Valuation – Global Standards 2022 („Red Book”). Kluczowe nieobserwowalne dane wejściowe wykorzystywane w wycenie to koszt za MW, czynsz za KW/miesiąc i stopa zwrotu. Wpływ zmian tych nakładów o 2,5% lub 5% nie będzie większy niż odpowiadające im zmiany GDV (Gross Development Value) przedstawione poniżej. Zarząd stwierdził, że bieżąca wartość księgowa instrumentów dłużnych odzwierciedla ich wartość godziwą, mieszczącą się w przedziale szacowanym przez Kroll. Poniższa tabela przedstawia istotne nieobserwowalne dane wsadowe wykorzystywane w wycenie instrumentów dłużnych w roku zakończonym 31 grudnia 2023 roku: Istotne dane wsadowe Dane wsadowe Stopa dyskontowa 35,23% GDV (Gross Development Value) 4.600.000.000 EUR Wzajemne relacje pomiędzy kluczowymi nieobserwowalnymi danymi wsadowymi oraz wartością godziwą zostały przedstawione poniżej: Całkowita wartość godziwa instrumentu finansowego Wzrost Spadek Zmiana szacunkowej stopy dyskontowej o 5% 538,3 586,5 Zmiana szacunkowej stopy dyskontowej o 10% 517,4 613,8 Zmiana szacunkowej GDV o 2,5% 583,8 538,8 Zmiana szacunkowej GDV o 5% 606,0 516,1 18.2. Jednostki (Trigal) W dniu 28 sierpnia 2022 roku GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki, nabyła od jednostki powiązanej z udziałowcem większościowym, 34% jednostek w Regional Multi Asset Fund Compartment 2 w Trigal Alternative Investment Fund GP S.á.r.l. (“Fundusz”) za równowartość 12,6 miliona EUR. Głównym obszarem działalności Funduszu są inwestycje w nieruchomości komercyjne w Słowenii oraz Chorwacji, z całkowitą wartością aktywów 68,75 miliona EUR. Okres funkcjonowania Funduszu kończy się w czwartym kwartale 2028 roku. Wycena opiera się na raporcie zarządzania funduszem, gdzie NAV wycenia się w wartości godziwej przypisanej do naszego udziału inwestycyjnego (wartość godziwa na poziomie 2). 18.3. Fundusz ACP ACP Credit I SCA SICAV-RAIF („Fundusz ACP”) jest zamkniętym alternatywnym funduszem inwestycyjnym w Luksemburgu, posiadającym dwa oddziały. GTC posiada łączne zobowiązanie inwestycyjne w wysokości 5 milionów EUR w Funduszu ACP. Do końca 2023 roku GTC S.A. dokonało zapłaty 2,2 miliona EUR. Strategia inwestycyjna Funduszu ACP polega na budowaniu portfela zabezpieczonych, generujących dochód instrumentów dłużnych w sektorze małych i średnich przedsiębiorstw w Europie Środkowej. Wycena opiera się na raporcie zarządzającym funduszem, gdzie NAV wyceniana jest w wartości godziwej alokowanej do naszego udziału inwestycyjnego (wartość godziwa na poziomie 2). 35 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) 19. Zapasy i grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową Zapasy dotyczą projektów mieszkaniowych w trakcie budowy i są wyceniane według niższej z dwóch wartości: kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto (wartości odzyskiwalnej). Wartość odzyskiwalna ustalana jest przy pomocy metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych albo metody porównawczej, w oparciu o wycenę dokonywaną przez niezależnych rzeczoznawców. Koszty odnoszące się do realizacji projektu mieszkaniowego są wykazywane jako zapasy. Prowizje wypłacone pośrednikom sprzedaży lub agencjom marketingowym za sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych, które nie podlegają zwrotowi, są odnoszone bezpośrednio w koszty w momencie, gdy sprzedaż danej nieruchomości mieszkaniowej jest zabezpieczona. Zmiany stanu gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 oraz 31 grudnia 2023 roku kształtowały się następująco: Grunty pod zabudowę mieszkaniową Wartość bilansowa na 1 stycznia 2022 roku 124,2 Rewaluacja prawa wieczystego użytkowania gruntów (0,2) Skapitalizowane wydatki 6,2 Odwrócenie utraty wartości/(utrata wartości) (8,0) Efekt różnic kursowych z przeliczenia 2,6 Wartość bilansowa na 31 grudnia 2022 roku 124,8 Skapitalizowane wydatki 5,9 Odwrócenie utraty wartości/(utrata wartości) (3,2) Efekt różnic kursowych z przeliczenia (9,2) Wartość bilansowa na 31 grudnia 2023 roku 118,3 Wartość bilansowa gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe na dzień 31 grudnia 2023 roku dotyczy działek, niezwiązanych z podstawową działalnością, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w Chorwacji, na Węgrzech oraz w Rumunii. 20. Instrumenty pochodne Grupa wykorzystuje pochodne instrumenty finansowe takie jak SWAP na stopę procentową oraz CAP, w celu zabezpieczenia się przed zmiennością stóp procentowych. Tego rodzaju pochodne instrumenty finansowe są początkowo ujmowane według wartości godziwej w dniu zawarcia kontraktu, a następnie są ponownie wyceniane według aktualnej wartości godziwej. Instrumenty pochodne wykazuje się jako aktywa, gdy ich wartość godziwa jest dodatnia i jako zobowiązania – gdy ich wartość godziwa jest ujemna. Grupa stosuje rachunkowość zabezpieczeń. Dla celów rachunkowości zabezpieczeń, instrumenty finansowe są klasyfikowane jako zabezpieczenia przepływów pieniężnych, gdy służą zabezpieczeniu wpływu zmienności przepływów pieniężnych, które można przypisać do konkretnego ryzyka związanego z ujętym składnikiem aktywów, zobowiązaniem lub wysoce prawdopodobną planowaną transakcją albo ryzykiem walutowym w nieujęte uprawdopodobnione przyszłe zobowiązanie. W momencie powstania relacji zabezpieczającej, Grupa formalnie wyznacza i dokumentuje tę relację w odniesieniu, dla której chce stosować rachunkowość zabezpieczeń, a także cel i strategię zarządzania ryzykiem oraz strategię ustanowienia zabezpieczenia. Grupa używa zarówno jakościowych, jak i ilościowych metod oceny efektywności posiadanych instrumentów. Efektywną część zysku lub straty na instrumencie zabezpieczającym ujmuje się w innych całkowitych dochodach w rezerwie zabezpieczeń przepływów pieniężnych, natomiast każdą nieefektywną część ujmuje się niezwłocznie w rachunku zysków lub strat. Rezerwa zabezpieczająca przepływy pieniężne jest korygowana o niższe z łącznych zysków lub strat na instrumencie zabezpieczającym oraz skumulowaną zmianę wartości godziwej zabezpieczanej pozycji. 36 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) Grupa utrzymuje instrumenty pochodne (IRS, SWAP-y stopy procentowej, CAP-y, SWAPy walutowo-procentowe) celem zabezpieczenia przed wahaniami stóp procentowych oraz kursów walut. Instrumenty te zabezpieczają wysokość oprocentowania kredytów oraz obligacji przez okres od 1 do 10 lat. Wartość godziwa transakcji Cross-currency interest swap, transakcji IRS oraz kontraktów CAP jest ustalana w oparciu o metodę zdyskontowanych przepływów pieniężnych przy wykorzystaniu obserwowalnych danych wsadowych (2 poziom hierarchii wartości godziwej). Wartość godziwą instrumentów pochodnych ustala się przy wykorzystaniu modeli przepływów pieniężnych bazujących na danych pochodzących ze źródeł publicznie dostępnych. W sprawozdaniu finansowym instrumenty pochodne są prezentowane w poniższych pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej: 31 grudnia 2023 roku 31 grudnia 2022 roku Aktywa trwałe 10,0 80,0 Aktywa obrotowe 51,7 36,5 Zobowiązania długoterminowe (81,3) (219,5) Zobowiązania krótkoterminowe - (10,2) Razem (19,6) (113,2) Zmiany w instrumentach pochodnych za lata zakończone 31 grudnia 2023 roku oraz 31 grudnia 2022 roku przedstawiały się następująco: 31 grudnia 2023 roku 31 grudnia 2022 roku Wartość godziwa na początek roku (113,2) (186,7) Ujęte w pozostałych całkowitych dochodach 36,4 129,0 Ujęte w rachunku zysków i strat[23] 57,2 (51,9) Efekt różnic kursowych z przeliczenia - (3,6) Wartość godziwa na koniec roku (19,6) (113,2) Zmiany w kapitale dotyczącym efektu wyceny transakcji zabezpieczających za lata zakończone 31 grudnia 2023 oraz 31 grudnia 2022 roku przedstawiały się następująco: 31 grudnia 2023 roku 31 grudnia 2022 roku Efekt wyceny transakcji zabezpieczających na początek roku (27,8) (137,4) Ujęte w pozostałych całkowitych dochodach 93,6 77,1 Zrealizowane w okresie (ujęte w rachunku zysków i strat)24 (57,2) 51,9 Łączny wpływ na pozostałe całkowite dochody 36,4 129,0 Podatek dochodowy dotyczący wyceny transakcji zabezpieczających 0,9 (19,4) Efekt wyceny transakcji zabezpieczających na koniec roku 9,5 (27,8) Instrumenty pochodne na dzień 31 grudnia 2023 roku oraz 31 grudnia 2022 roku obejmują przede wszystkim instrumenty IRS oraz międzywalutowe swapy na stopę procentową. Instrument Wycena Zakres oprocentowania odsetek Zabezpieczona waluta IRS (EURIBOR 3M) Wartość godziwa (-0,3%) – (2,87%) Nie dotyczy SWAP (stała na stałą / HUF) Wartość godziwa 0,92% - 0,99% 360,33 – 367,66 SWAP (WIBOR 6M / PLN) Wartość godziwa 4,02% 4,2845 [23] Zysk/strata głównie kompensuje zysk/stratę z tytułu różnic kursowych dotyczących obligacji w walutach PLN oraz HUF. 37 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) Instrument Charakter zabezpieczanej pozycji Wartość nominalna Waluta 31 grudnia 2023 Wartość nominalna Waluta 31 grudnia 2022 IRS (EURIBOR 3M) Kredyty bankowe 325 EUR 54,4 315 EUR 110,9 SWAP (stała na stałą/ HUF) Obligacje 59.400 HUF (79,6) 59.400 HUF (219,5) SWAP (WIBOR 6M / PLN) Obligacje - PLN - 147 PLN (10,2) Pozostałe 5,6 5,6 Razem (19,6) (113,2) Więcej informacji w nocie 34. 21. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania krótkoterminowe Poniżej przedstawiono główne tytuły zobowiązań handlowych i rezerw: 31 December 2023 31 December 2022 Zobowiązania związane z działalnością inwestycyjną 57,0 122,0 Bieżąca część zobowiązań z tytułu leasingu 2,2 2,0 Zobowiązania z tytułu podatku u źródła 8,7 7,6 Otrzymane zaliczki 9,1 5,2 Pozostałe zobowiązania handlowe i rezerwy 70,8 63,3 Razem 147,8 200,1 22. Depozyty zablokowane Depozyty zablokowane obejmują depozyty związane z umowami kredytowymi oraz innymi zobowiązaniami umownymi. Mogą być przeznaczone wyłącznie na działalność operacyjną zgodnie z odpowiednimi umowami. Depozyty zablokowane związane z zobowiązaniami umownymi obejmują głównie rachunki depozytowe najemców, rachunki zabezpieczające oraz rachunki inwestycyjne. Depozyty związane z umowami kredytowymi mogą być wykorzystane w dowolnym momencie (na określone cele po uzyskaniu zgody kredytodawcy), dlatego też są prezentowane w aktywach obrotowych. 23. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty Środki pieniężne obejmują środki zgromadzone na rachunkach bankowych (w tym krótkoterminowe depozyty płatne na żądanie) oraz środki pieniężne w kasie. Środki pieniężne w bankach są oprocentowane według zmiennej stopy procentowej, opartej na okresowych stopach depozytów bankowych. Poza nieistotnymi kwotami, środki pieniężne są zdeponowane w bankach. Wszystkie środki pieniężne są dostępne do wykorzystania przez Grupę. Grupa GTC współpracuje przede wszystkim z bankami o ratingu inwestycyjnym ponad BBB-. Głównym bankiem, w którym Grupa lokuje 15% środków pieniężnych i ich ekwiwalentów oraz depozytów zablokowanych jest instytucja finansowa o ratingu kredytowym BBB. Drugim podstawowym bankiem, w którym Grupa przechowuje środki (13%) jest instytucja z ratingiem kredytowym BBB+. Grupa monitoruje ratingi banków i zarządza ryzykiem koncentracji poprzez lokowanie depozytów w wielu (ponad 10) instytucjach finansowych. 38 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) 24. Depozyty od najemców Depozyty od najemców stanowią zdeponowane przez nich kwoty w celu zagwarantowania realizacji ich zobowiązań zgodnie z umowami wynajmu. Depozyt podlega zwrotowi po zakończeniu najmu. Depozyty od najemców które zostaną zwrócone w ciągu roku ujmowane są w zobowiązaniach krótkoterminowych. Głównym bankiem, w którym Grupa utrzymuje depozyty od najemców, jest bank z rankingiem inwestycyjnym powyżej BBB. 25. Udziały niekontrolujące Spółka zależna Spółki będąca w posiadaniu Avenue Mall (Euro Structor d.o.o.), udzieliła w 2018 roku swoim akcjonariuszom pożyczki proporcjonalnej do ich udziałów w spółce zależnej. Kwota główna pożyczki i odsetki zostaną spłacone do 30 grudnia 2026 roku. W przypadku podjęcia przez Euro Structor uchwały o wypłacie dywidendy, Euro Structor ma prawo do potrącenia z kwoty dywidendy, kwoty niespłaconej pożyczki. W przypadku, gdy akcjonariusz zamierza sprzedać swój udział w Euro Structor, pożyczka stanie się wymagalna w momencie sprzedaży. Pożyczki zostały udzielone na warunkach rynkowych. Informacje finansowe istotnych udziałów niekontrolujących na dzień 31 grudnia 2023 roku: Euro Structor d.o.o. Projekty poza podstawową działalnością Razem Aktywa trwałe 605,2 - 605,2 Aktywa obrotowe 12,2 - 12,2 Aktywa razem 617,4 - 617,4 Kapitał 351,8 - 351,8 Zobowiązania długoterminowe 257,3 - 257,3 Zobowiązania krótkoterminowe 8,3 - 8,3 Pasywa razem 617,4 - 617,4 Przychody 55,0 - 55,0 Wynik za rok 29,1 - 29,1 Pozostałe całkowite dochody 0,6 - 0,6 Udział udziałów niekontrolujących w kapitale 105,6 - 105,6 Udzielone pożyczki udziałowcowi niekontrolującemu (50,4) - (50,4) Pożyczki otrzymane od udziałowca niekontrolującego - - - Udział udziałów niekontrolujących w zysku/(stracie) 8,2 - 8,2 Dywidenda przyznana dla udziałowca niekontrolującego w 2023 roku w wysokości 2,2 miliona EUR została wypłacona. 39 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) Informacje finansowe istotnych udziałów niekontrolujących na dzień 31 grudnia 2022 roku: Euro Structor d.o.o. Projekty poza podstawową działalnością Razem Aktywa trwałe 639,7 - 639,7 Aktywa obrotowe 27,3 3,6 30,9 Aktywa razem 667,0 3,6 670,6 Kapitał 383,9 (26,4) 357,5 Zobowiązania długoterminowe 274,6 30,0 304,6 Zobowiązania krótkoterminowe 8,5 - 8,5 Pasywa razem 667,0 3,6 670,6 Przychody 51,6 - 51,6 Zysk/ (strata) za rok 21,8 10,5 32,3 Pozostałe całkowite dochody 1,5 - 1,5 Udział udziałów niekontrolujących w kapitale 115,2 (8,8) 106,4 Udzielone pożyczki udziałowcowi niekontrolującemu (51,3) - (51,3) Pożyczki otrzymane od udziałowca niekontrolującego - (11,4) (11,4) Udział udziałów niekontrolujących w zysku/(stracie) 6,5 (0,2) 6,3 Dywidenda przyznana dla udziałowca niekontrolującego w 2022 roku w wysokości 0,7 miliona EUR została wypłacona. 26. Długoterminowe kredyty, pożyczki i obligacje Wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i dłużne papiery wartościowe są początkowo ujmowane według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty transakcyjne związane z uzyskaniem danego instrumentu dłużnego. Po początkowym ujęciu, oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są wyceniane według zamortyzowanego kosztu, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej. 31 grudnia 2023 roku 31 grudnia 2022 roku Obligacje 2.869,7 3.208,6 Kredyty bankowe 2.697,9 2.623,3 Pożyczki od udziałowców niekontrolujących - 11,4 Odroczone koszty pozyskania finansowania (28,2) (37,9) Razem 5.539,4 5.805,4 W tym: Część długoterminowa 5.342,4 5.577,6 Część krótkoterminowa 197,0 227,8 Razem 5.539,4 5.805,4 40 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) OBLIGACJE 31 grudnia 2023 31 grudnia 2022 Część krótkoterminowa Część długoterminowa Część krótkoterminowa Część długoterminowa Obligacje z datą wymagalności w 2023 roku (Polska) (PLGTC0000318) - - 147,7 - „Zielone obligacje” 2027-2030 (HU0000360102) 0,4 449,6 0,3 464,0 „Zielone obligacje” 2028-2031 (HU0000360284) 1,7 224,8 1,9 232,0 „Zielone obligacje” 2026 (XS2356039268) 25,7 2168 27,6 2.335,1 Razem 27,8 2842,4 177,5 3.031,1 Jako zabezpieczenie kredytów bankowych ustanowiona została hipoteka oraz depozyty zabezpieczające na składnikach aktywów, łącznie z cesją związanych z nimi należności oraz cesją praw z polis ubezpieczeniowych. W umowach finansowania zawartych z bankami, Grupa zobowiązuje się do dotrzymania określonych warunków kredytowych. Główne warunki to utrzymanie wskaźnika wartości kredytu do wartości zabezpieczenia (Loan-to-Value, „LTV”) i wskaźnika Obsługi Zadłużenia (Debt Service Coverage Ratio) przez spółkę będącą właścicielem projektu. Ponadto wszystkie nieruchomości inwestycyjne i nieruchomości inwestycyjne w trakcie budowy, które były finansowane ze środków zewnętrznych są przedmiotem ustanowionych przez banki hipotek. Jeśli nie wspomniano inaczej, wartość godziwa zastawionych aktywów przekracza wartość bilansową zaciągniętych kredytów i pożyczek związanych z tymi aktywami. Obligacje (2022-2023) były denominowane w PLN. „Zielone obligacje” (2027-2030) oraz „zielone obligacje” (2028-2031) są denominowane w HUF. Wszystkie inne kredyty bankowe i obligacje są denominowane w EUR. Dalsze informacje przedstawiono w nocie 34. Na dzień 31 grudnia 2023 roku Grupa nadal spełnia kowenanty finansowe określone w umowach kredytowych oraz warunkach emisji obligacji. Zmiany w długoterminowych kredytach i obligacjach za lata zakończone 31 grudnia 2023 roku oraz 31 grudnia 2022 roku przedstawiały się następująco: 31 grudnia 2023 31 grudnia 2022 Saldo na początek roku 5.805,4 5.976,7 Wypłaty 336,6 28,8 Spłaty (219,0) (244,3) Konwersja pożyczki udzielonej przez udziałowca niekontrolującego na kapitał - (27,6) Zmiana naliczonych odsetek 5,5 0,2 Pozostałe (11,4) - Zmiana odroczonych kosztów pozyskania finansowania 7,3 9,5 Różnice kursowe (385,0) 62,1 Saldo na koniec roku 5.539,4 5.805,4 41 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) 27. Zobowiązania z tytułu leasingu oraz prawo do użytkowania aktywów Zobowiązania z tytułu leasingu obejmują opłaty leasingowe za grunty podlegające opłatom z tytułu użytkowania wieczystego i zaklasyfikowane jako grunty pod nieruchomości inwestycyjne (ukończone, w budowie i grunty) oraz grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Płatności za użytkowanie wieczyste są to płatności, które są dokonywane z góry lub z dołu w okresach rocznych lub miesięcznych w ustalonym okresie (od 33 do 87 lat). Płatności z tytułu użytkowania wieczystego dokonywane są w Polsce, Chorwacji, Rumunii oraz Serbii. Ze względu na fakt, że opłaty za użytkowanie wieczyste są co do zasady traktowane jako opłaty leasingowe, płatności z nimi związane należy rozpatrywać zgodnie z MSSF 16. W skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupa rozpoznaje prawo do użytkowania oraz zobowiązania z tytułu leasingu: a) Prawo do wieczystego użytkowania gruntów jest prezentowane: · jako część nieruchomości inwestycyjnych, z odrębnym ujawnieniem w nocie; · jako część gruntów pod zabudowę mieszkaniową. b) Zobowiązania z tytułu leasingu zostały zaprezentowane w ramach krótkoterminowych i długoterminowych zobowiązań, z odrębnymi ujawnieniami. Prawo wieczystego użytkowania gruntów jest amortyzowane przez okres leasingu (metodą kosztu historycznego) lub wyceniane przy zastosowaniu metody wyceny do wartości godziwej (dla nieruchomości inwestycyjnych wycenianych według wartości godziwej). Grupa prezentuje amortyzację prawa do użytkowania lub zmianę wartości godziwej prawa do użytkowania w ramach zysku (straty) z tytułu aktualizacji wartości. Odsetki dotyczące leasingu gruntu są prezentowane jako koszty finansowe. Grupa zawarła kilka innych umów leasingu (o małej wartości, krótkoterminowe), które nie są rozpatrywane zgodnie z MSSF 16. W takich przypadkach, leasing jest rozpoznawany w kosztach, bez ujmowania w bilansie. Koszty związane z takimi leasingami są nieistotne. Prawa do użytkowania aktywów na dzień 31 grudnia 2023 oraz 31 grudnia 2022 roku przedstawiały się następująco: 31 grudnia 2023 31 grudnia 2022 Ukończone nieruchomości inwestycyjne 96,1 100,2 Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną 77,8 82,2 Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową 4,3 5,0 Rzeczowe aktywa trwałe 10,0 11,1 Razem 188,2 198,5 Zobowiązania z tytułu leasingu na dzień 31 grudnia 2023 oraz 31 grudnia 2022 roku przedstawiały się następująco: Kraj 31 grudnia 2023 31 grudnia 2022 Stopa dyskontowa Polska 141,7 146,1 4,2% Rumunia 28,7 32,6 5,7% Serbia 3,5 3,8 7,6% Chorwacja 6,1 5,0 4,4% Pozostałe 10,0 11,0 3,0% Razem 190,0 198,5 42 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) Zobowiązania z tytułu leasingu zostały zdyskontowane przy użyciu stóp dyskontowych mających zastosowanie do długoterminowego finansowania w walutach lokalnych w krajach, w których znajdują się aktywa. Zmiany wartości prawa do użytkowania aktywów za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku oraz za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku przedstawiały się następująco: 2023 2022 Saldo na dzień 1 stycznia 198,5 182,0 Rozpoznanie/ (wyksięgowanie) aktywów z tytułu prawa do użytkowania gruntów w użytkowaniu wieczystym i innych aktywów 0,9 22,6 Umorzenie prawa do użytkowania gruntów w użytkowaniu wieczystym (5,7) (3,0) Reklasyfikacja do aktywów przeznaczonych do sprzedaży - (6,6) Różnice kursowe (5,5) 3,5 Saldo na dzień 31 grudnia 188,2 198,5 Zmiany w zobowiązaniach z tytułu leasingu za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku oraz za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku przedstawiały się następująco: 2023 2022 Saldo na dzień 1 stycznia 196,4 179,2 Rozpoznanie/ (wyksięgowanie) zobowiązań z tytułu leasingu dla gruntów w użytkowaniu wieczystym oraz innych aktywów 0,9 22,6 Płatności z tyt. użytkowania wieczystego (4,1) (3,0) Zmiana stanu rezerw na sporne kwoty użytkowania wieczystego (1,4) (1,6) Zmiana naliczonych odsetek 3,6 3,5 Reklasyfikacja do zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży - (6,3) Różnice kursowe (5,4) 2,0 Saldo na dzień 31 grudnia 190,0 196,4 Grupa płaci roczną kwotę 9,1 PLN (9,6 PLN w 2022 roku) jako opłatę leasingową (kwota główna i odsetki) za grunty będące w użytkowaniu wieczystym. Płatności wskazane w tabeli powyżej dotyczą jedynie spłaty kapitału zobowiązań leasingowych. 28. Przedpłaty, czynne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz pozostałe należności Saldo przedpłat, czynnych rozliczeń międzyokresowych oraz pozostałych należności wzrosło z 36,3 PLN na dzień 31 grudnia 2022 roku do 227,8 PLN na dzień 31 grudnia 2023 roku. Wzrost salda w większości wynika z kwoty 29,5 miliona EUR dotyczącej środków pieniężnych przekazanych na rachunek powierniczy prowadzony w zewnętrznej kancelarii prawnej w celu nabycia zielonych obligacji wyemitowanych przez GTC Aurora Luxembourg S.A. (dalej „obligacje Aurora”). Zarządzanie transakcjami powierzono brokerowi finansowemu. Umowa umożliwiła brokerowi tymczasowe alternatywne inwestycje krótkoterminowe o wysokiej płynności i zwrocie zgodnie z warunkami uzgodnionymi w umowie. Zarządzanie poprzez zaangażowanie agenta depozytowego zapewniło należyte zabezpieczenie wykorzystania środków. Na dzień bilansowy Zarząd dokonał analizy sytuacji finansowej stron transakcji i w rezultacie stwierdził, że nie istnieje istotne ryzyko utraty wartości zainwestowanych środków. Na dzień 31 grudnia 2023 roku nie stwierdzono istotnych strat kredytowych. Na dzień bilansowy saldo na rachunku powierniczym zostało wycenione według zamortyzowanego kosztu przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej. Różnica pomiędzy wartością godziwą a wartością bilansową jest nieistotna. 43 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) W pierwszym kwartale 2024 roku broker odkupił 4.400 obligacji Aurora o wartości nominalnej 4,4 miliona EUR po koszcie 3,9 miliona EUR i przeniósł je do Grupy GTC. Grupa GTC rozpoznała przychód z tytułu wykupu obligacji Aurora w kwocie 0,5 miliona EUR. Ponadto w dniu 13 marca 2024 roku broker zwrócił Grupie GTC kwotę 12,2 miliona EUR w gotówce, w tym przychody odsetkowe w wysokości 0,4 miliona EUR. Pozostała kwota 13,8 miliona EUR została objęta aneksem przedłużającym dotychczasową umowę na kolejny okres inwestycyjny nieprzekraczający 6 miesięcy. 29. Aktywa przeznaczone do sprzedaży Aktywa przeznaczone do sprzedaży na dzień 31 grudnia 2023 roku oraz 31 grudnia 2022 roku przedstawiały się następująco: 31 grudnia 2023 roku 31 grudnia 2022 roku Forest Office Debrecen - 223,7 Grunt w Rumuni - 3,2 GTC LCHD Projekt 44,3 - Grunt w Polsce 14,8 15,3 Razem 59,1 242,2 W dniu 19 lipca 2022 roku GTC FOD Property Kft., jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała umowę kupna-sprzedaży dotyczącą sprzedaży budynku biurowego posiadanego przez tę spółkę. Cena sprzedaży wyniosła 19,1 biliona HUF (równowartość 47,7 miliona EUR na 31 grudnia 2022 roku). W dniu 30 stycznia 2023 roku cała cena sprzedaży (232 PLN) została zapłacona i transakcja została sfinalizowana. W dniu 6 grudnia 2023 roku GTC Origine Investments Pltd, spółka w 100% zależna od Spółki, podpisała umowę sprzedaży dotyczącą sprzedaży spółki GTC LCHD Projekt Kft. Cena nabycia wynikająca z Umowy wynosi 13,2 miliona EUR. Jeżeli żadna ze stron nie spełni warunków zamknięcia transakcji do 28 czerwca 2024 roku, transakcja może zostać anulowana. 30. Kapitał i rezerwy KAPITAŁ PODSTAWOWY Na dzień 31 grudnia 2023 roku oraz na 31 grudnia 2022 struktura akcji Spółki przedstawia się następująco: Liczba akcji Wartość w PLN Wartość w EUR 574.255.122 57.425.512 12.919.912 W dniu 29 czerwca 2021 roku Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy przyjęło uchwałę dotyczącą podwyższenia kapitału zakładowego Spółki o kwotę nie większą niż 20% bieżącej wartości kapitału zakładowego. Zgodnie z uchwałą Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy, w grudniu 2021 roku Zarząd rozpoczął podwyższenie kapitału zakładowego poprzez przyspieszony proces budowania księgi popytu. W dniach 20-21 grudnia zostały podpisane umowy subskrypcyjne z udziałowcami biorącymi udział w subskrypcji prywatnej dotyczącej akcji zwykłych na okaziciela serii O. W rezultacie Spółka wyemitowała 88.700.00 powyższych akcji. W dniu 4 stycznia 2022 roku podwyższenie kapitału oraz zmiana statutu Spółki zostały zarejestrowane przez Krajowy Rejestr Sądowy. W styczniu 2022 roku środki z emisji akcji wpłynęły na konto Spółki. Akcje zwykłe na okaziciela serii O zostały dopuszczone i wprowadzone do obrotu giełdowego w dniu 26 stycznia 2022 roku. W pierwszym kwartale 2022 roku Grupa dokonała reklasyfikacji niezarejestrowanego podwyższenia kapitału zakładowego do kapitału podstawowego w kwocie 8,9 PLN (1,9 miliona EUR) oraz do nadwyżki z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej w kwocie 549,1 PLN (118,4 miliona EUR). 44 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) Wszystkie wyżej wymienione akcje dają takie same prawa. Udziałowcy posiadający na dzień 31 grudnia 2023 roku powyżej 5% akcji Spółki: · GTC Dutch Holdings B.V. · Powszechne Towarzystwo Emerytalne PZU S.A. (zarządzające Otwartym Funduszem Emerytalnym PZU “Złota Jesień”) · Powszechne Towarzystwo Emerytalne Allianz Polska S.A. (zarządzające łącznie Allianz OFE, Allianz DFE oraz Drugi Allianz OFE) KAPITAŁ REZERWOWY Kapitał rezerwowy reprezentuje stratę przypisaną niekontrolującym partnerom Grupy, która powstała w momencie nabycia przez Grupę niekontrolujących udziałów w jednostkach zależnych. PODZIAŁ ZYSKU ZA 2022 ROK W dniu 21 czerwca 2023 roku Walne Zgromadzenia Akcjonariuszy podjęło uchwałę dotyczącą wypłaty dywidendy w kwocie 132,1 PLN (29,7 miliona EUR). Dywidenda została wypłacona we wrześniu 2023 roku. 31. Zysk na jedną akcję Podstawowy zysk na jedną akcję przedstawiał się następująco: Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Wynik netto przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej (PLN) 45.500.000 108.934.000 Średnia ważona liczba akcji do obliczenia podstawowego zysku na jedną akcję 574.255.122 574.255.122 Podstawowy zysk na jedną akcję (PLN) 0,08 0,19 Zarówno na dzień 31 grudnia 2023 roku jak i na dzień 31 grudnia 2022 roku nie występowały instrumenty potencjalnie rozwadniające. 45 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) 32. Transakcje z podmiotami powiązanymi Transakcje z podmiotami powiązanymi są zawierane na warunkach rynkowych. Transakcje i salda z podmiotami powiązanymi zostały przedstawione poniżej: W 2023 roku Grupa nabyła aktywa o łącznej wartości 13,1 miliona EUR od spółek powiązanych z udziałowcem większościowym Spółki. Dalsze szczegóły w nocie 9 Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym. Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Transakcja Przychody z tytuły wynajmu - 13,2 Przychody z tytuły usług obsługi nieruchomości - 2,8 Salda Należności z tytułu dostaw i usług - 9,7 Należności od udziałowców - - Naliczone przychody - 1,3 Inne zobowiązania długoterminowe 2,2 4,7 Zobowiązania inwestycyjne, z tytułu dostaw i usług oraz rezerwy 3,2 1,6 () Przychody z tytułu wynajmu oraz usług w związku z gwarancjami dot. najmu udzielonymi przez sprzedających, spółki powiązane z udziałowcem większościowym Spółki. Całość została zapłacona po dniu bilansowym. (*) Dotyczy zatrzymanej części ceny zakupu na rzecz sprzedającego, spółki związaną z udziałowcem większościowym Spółki. Wynagrodzenie Zarządu oraz Rady Nadzorczej GTC S.A. za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku wyniosło 21,0 PLN (w tym płatności związane z rozwiązaniem umowy z członkami Zarządu w kwocie 10,7 PLN) oraz dodatkowo w trakcie roku nabyto uprawnienia do 1.250.000 akcji fantomowych. Wynagrodzenie Zarządu oraz Rady Nadzorczej GTC S.A. za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku wyniosło 8,5 PLN (1,8 miliona EUR) oraz dodatkowo w trakcie roku nabyto uprawnienia do 177.000 akcji fantomowych. Wycena programu opcji na akcję na dzień 31 grudnia 2023 roku była bliska zeru. 33. Zobowiązania inwestycyjne, warunkowe i udzielone gwarancje ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE Na dzień 31 grudnia 2023 roku oraz 31 grudnia 2022 roku, Grupa posiadała zobowiązania związane z przyszłymi pracami budowlanymi w kwocie 455,2 PLN (104,7 miliona EUR) oraz odpowiednio 546 PLN (116,5 miliona EUR). Grupa zakłada, że zobowiązania te będą finansowane z dostępnych środków pieniężnych, bieżących instrumentów finansowania, innych zewnętrznych źródeł oraz przyszłych płatności wynikających z istniejących umów sprzedaży oraz umów sprzedaży, które zostaną zawarte w przyszłości. GWARANCJE Grupa nie udzieliła gwarancji na rzecz osób trzecich na dzień 31 grudnia 2023 roku oraz na dzień 31 grudnia 2022 roku. Dodatkowo udzielane są typowe poręczenia przy sprzedaży aktywów, mające na celu gwarancję ukończenia budowy oraz zabezpieczenie kredytów budowlanych (gwarancja przekroczenia kosztów). Ryzyko związane z powyższymi poręczeniami i gwarancjami jest bardzo niskie. 46 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) CHORWACJA W ramach projektu Marlera Golf w Chorwacji, część gruntu jest dzierżawiona od Ministerstwa Turystyki Republiki Chorwacji („Ministerstwo”). Od 2014 roku toczy się postępowanie sądowe. Została zawiązana rezerwa w wysokości 1,4 miliona EUR. W roku 2023 nie zaszły istotne zmiany stanu faktycznego. 34. Instrumenty finansowe i zarządzanie ryzykiem finansowym Na główne instrumenty finansowe Grupy składają się kredyty bankowe, obligacje, instrumenty pochodne, zobowiązania z tytułu dostaw i inne długoterminowe zobowiązania finansowe. Głównym powodem korzystania z powyższych instrumentów finansowych jest finansowanie działań Grupy. Grupa jest w posiadaniu różnych aktywów finansowych, takich jak należności handlowe, udzielone pożyczki, instrumenty pochodne, długoterminowe aktywa finansowe, środki pieniężne i krótkoterminowe depozyty. Aktywa finansowe Grupy wyceniane w zamortyzowanym koszcie obejmują należności handlowe, udzielone pożyczki oraz środki pieniężne i krótkoterminowe depozyty. Główne ryzyko wynikające z posiadanych przez Grupę instrumentów finansowych związane jest z ryzykiem stopy procentowej, ryzykiem płynności, ryzykiem walutowym i ryzykiem kredytowym. RYZYKO STOPY PROCENTOWEJ Przez ryzyko stopy procentowej rozumie się niebezpieczeństwo, że wartość godziwa lub przyszłe przepływy pieniężne instrumentu finansowego będą się zmieniać ze względu na zmiany rynkowych stóp procentowych. Narażenie Grupy na zmiany stóp procentowych które nie są zabezpieczane za pomocą instrumentów pochodnych związane jest przede wszystkim z długoterminowymi zobowiązaniami Grupy oraz udzielonymi pożyczkami udziałowcowi niekontrolującemu. Grupa posiada portfel kredytów i pożyczek o stałym i zmiennym oprocentowaniu. Następnie, w celu zarządzania ryzykiem stopy procentowej w sposób efektywny kosztowo, Grupa zawiera transakcje swap stóp procentowych oraz transakcje cap. Na dzień 31 grudnia 2023 roku 95% kredytów, obligacji oraz pożyczek Grupy jest zabezpieczonych (na dzień 31 grudnia 2022 roku - 95%). W 2023 roku zmiana o 150 p.b. stopy Euribor doprowadziłaby do zmiany straty przed opodatkowaniem o 4,5 PLN. W 2022 roku zmiana o 50 p.b. stopy Euribor doprowadziłaby do zmiany straty przed opodatkowaniem o 1,6 PLN. RYZYKO WALUTOWE Grupa zawiera także transakcje w walutach innych niż waluty funkcjonalne spółek Grupy. W związku z tym, jednym z elementów polityki rachunkowości zabezpieczeń stosowanych przez Grupę jest zabezpieczanie się przed ryzykiem walutowym poprzez powiązanie waluty wpływów i wypływów oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów do waluty, w jakiej dokonano wydatku. Kursy walut na dzień 31 grudnia 2023 i 2022 roku były następujące: 31 grudnia 2023 31 grudnia 2022 PLN / EUR 4,3480 4,6899 HUF/EUR 382,78 400,23 47 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) Poniższa tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego brutto na wahania kursów walut: 2023 2022 PLN/Euro PLN/Euro Kurs / procent zmiany 4,7828 (+10%) 4,5654 (+5%) 4,1306 (-5%) 3,9132 (-10%) 5,1589 (+10%) 4,9244 (+5%) 4,4554 (-5%) 4,2209 (-10%) Środki pieniężne i depozyty zablokowane (11,3) (5,7) 5,7 11,3 (18,3) (9,1) 9,1 18,3 Należności z tytułu dostaw i inne należności (0,9) (0,4) 0,4 0,9 (1,5) (0,7) 0,7 1,5 Zobowiązania z tytułu dostaw i inne zobowiązania 5,7 3,0 (3,0) (5,7) 6,1 3,0 (3,0) (6,1) Leasing gruntów 14,3 7,0 (7,0) (14,3) 14,3 7,1 (7,1) (14,3) Razem 7,8 3,9 (3,9) (7,8) 0,6 0,3 (0,3) (0,6) Grupa nie identyfikuje ryzyka walutowego związanego z obligacjami denominowanymi w PLN i HUF ze względu na fakt ich zabezpieczenia przez instrumenty pochodne. Wpływ wahań kursów innych walut oraz wpływ wymienionych walut na inne niż wskazane wyżej pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej jest nieistotny. Potencjalny wpływ na ryzyko walutowe przy założeniu braku zabezpieczenia obligacji w PLN oraz HUF wygląda następująco: Procentowa zmiana kursu wymiany (-10%) (+10%) Obligacje w HUF 74,8 (61,7) RYZYKO KREDYTOWE Istotą ryzyka kredytowego jest sytuacja, w której jedna ze stron umowy, której przedmiotem jest dany instrument finansowy, nie wywiąże się ze swojego zobowiązania. W celu zarządzania tym ryzykiem Grupa systematycznie dokonuje oceny sytuacji finansowej swoich klientów. Grupa nie spodziewa się sytuacji, w której jeden z jej klientów nie wywiązałby się ze swoich zobowiązań. W Grupie nie występuje znacząca koncentracja ryzyka kredytowego z żadnym pojedynczym kontrahentem lub kontrahentami Grupy, z wyjątkiem emitenta instrumentów dłużnych ujawnionego w nocie 18 oraz banków, w których zdeponowane są środki pieniężne i ekwiwalenty ujawnionymi w nocie 23. Przy zachowaniu zasady ostrożności w stosunku do kwoty należności handlowych oraz pozostałych, które nie są objęte odpisem aktualizującym ani nie są przeterminowane, na dzień bilansowy nie występują żadne przesłanki świadczące o braku możliwości realizacji tych należności. Na dzień bilansowy Grupa nie posiada istotnych spisanych należności. W odniesieniu do pożyczek udzielonych udziałowcom niekontrolującym, zostały one ocenione jako poziom 1 w trzypoziomowym modelu utraty wartości zdefiniowanym w MSSF 9 Instrumenty finansowe. W odniesieniu do ryzyka kredytowego wynikającego z innych aktywów finansowych Spółki, takich jak środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz zablokowane depozyty, ekspozycja Spółki na ryzyko kredytowe równa jest wartości bilansowej tych instrumentów. Na dzień bilansowy nie występują materialne aktywa finansowe, które byłyby przeterminowane i na które nie byłby dokonany odpis z tytułu utraty wartości. RYZYKO PŁYNNOŚCI Na dzień 31 grudnia 2023 roku Grupa posiada środki pieniężne i ich ekwiwalenty (według definicji zawartej w MSSF) w kwocie 262,6 PLN (60,4 miliona EUR) oraz zablokowane depozyty otrzymane od najemców w kwocie 67,4 PLN (15,5 miliona EUR). Jak opisano powyżej, Grupa stara się efektywnie zarządzać wszystkimi zobowiązaniami i obecnie analizuje plany finansowania związane z: (i) obsługą finansowania istniejącego portfolio aktywów; (ii) nakładami inwestycyjnymi oraz (iii) budową nieruchomości komercyjnych. Finansowanie odbywać się będzie przez dostępne środki pieniężne, zysk z działalności operacyjnej, sprzedaż aktywów oraz 48 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) refinansowanie. Zarząd uważa, że na bazie bieżących założeń Grupa będzie w stanie regulować wszystkie swoje zobowiązania przez okres co najmniej następnych dwunastu miesięcy. Poniższe tabele podsumowują termin zapadalności zobowiązań finansowych Grupy opartych na umownych niezdyskontowanych płatnościach na dzień 31 grudnia 2023: Na żądanie Do 3 miesięcy 3 do 12 miesięcy 1 do 5 lat Powyżej 5 lat Razem Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz rezerwy 9,1 67,0 51,7 - - 127,8 Kredyty, pożyczki i obligacje 5,2 38,7 261,3 4.773,7 883,9 5.962,8 Depozyty od najemców 1,7 0,4 9,1 46,5 9,6 67,3 Zobowiązania z tytułu leasingu - 4,8 1,7 33,5 323,9 363,9 Instrumenty pochodne - - - 15,2 66,1 81,3 Razem 16,0 110,9 323,8 4.868,9 1.283,5 6.603,1 na dzień 31 grudnia 2022: Na żądanie Do 3 miesięcy 3 do 12 miesięcy 1 do 5 lat Powyżej 5 lat Razem Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz rezerwy 1,3 121,7 55,7 - - 178,7 Kredyty, pożyczki i obligacje - 31,3 299,1 4.626,3 895,7 5.852,4 Depozyty od najemców - 1,3 5,7 51,7 - 58,7 Zobowiązania z tytułu leasingu - 4,8 1,7 33,5 330,4 370,4 Instrumenty pochodne - - - - - - Razem 1,3 159,1 362,2 4.711,5 1.226,1 6.460,3 Powyższa tabela w linii Długoterminowa część kredytów, pożyczek i obligacji nie zawiera płatności dotyczących wartości rynkowych instrumentów pochodnych. Grupa zabezpiecza w znacznym stopniu ryzyko związane ze zmienną stopą odsetkową za pomocą instrumentów pochodnych. Zarząd zamierza zrefinansować część transz przypadających do spłaty w latach przyszłych. Wszystkie instrumenty pochodne zapadają w okresie do 1-10 lat od daty bilansowej. Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu dotyczą głównie płatności za użytkowanie wieczyste przypadające na okres od 33 do 87 lat. WARTOŚĆ GODZIWA Na dzień 31 grudnia 2023 roku 80% kredytów bankowych oprocentowanych było przy użyciu zmiennej stopy procentowej (na 31 grudnia 2022 roku 78% kredytów bankowych oprocentowanych było przy użyciu zmiennej stopy procentowej). Jednakże, na dzień 31 grudnia 2023 roku 92% wartości kredytów i pożyczek jest zabezpieczone za pomocą instrumentów pochodnych (87% na dzień 31 grudnia 2022 roku). Na dzień 31 grudnia 2023 roku, nie było obligacji oprocentowanych przy użyciu zmiennej stopy procentowej (5% na dzień 31 grudnia 2022 roku). Jednakże, na 31 grudnia 2022 roku wszystkie obligacje były zabezpieczone. Dalsze informacje odnośnie pożyczek udzielonych oraz otrzymanych od udziałowca niekontrolującego opisano w nocie 25. W związku z ostatnim, istotnym wzrostem stóp oprocentowania na rynkach, na których działa Grupa, wartość godziwa obligacji w HUF różni się znacząco od ich wartości księgowej. Jest to spowodowane tym, że na dzień 49 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) 31 grudnia 2023 roku obligacje w HUF są oprocentowane stałą stopą procentową do daty zapadalności, niemniej jednak są one zabezpieczone za pomocą międzywalutowego instrumentu SWAP na stopę procentową. Na dzień 31 grudnia 2023 roku oraz na dzień 31 grudnia 2022 roku wartość rynkowa oraz wartość godziwa obligacji przedstawiała się następująco: Seria obligacji 31 grudnia 2023 31 grudnia 2022 Obligacje z datą wymagalności w 2023 roku (Polska) (PLGTC0000318)[24] - 148,2 „Zielone obligacje” 2027-2030 (HU0000360102)[25] 224,4 211,5 „Zielone obligacje” 2028-2031 (HU0000360284)25 119,1 99,9 „Zielone obligacje” 2026 (XS2356039268)[26] 1.600,5 1.721,2 Wartość godziwa wszystkich pozostałych aktywów/zobowiązań finansowych jest zbliżona do wartości bilansowej. W odniesieniu do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej szczegóły zostały zaprezentowane w nocie 17. W odniesieniu do wartości godziwej długoterminowych aktywów finansowych szczegóły zostały zaprezentowane w nocie 18. HIERARCHIA WARTOŚCI GODZIWEJ Na 31 grudnia 2023 roku i na dzień 31 grudnia 2022 roku Grupa utrzymywała szereg instrumentów pochodnych wykazywanych w wartości godziwej w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Grupa stosuje poniższą hierarchię dla określania i wykazywania wartości godziwej instrumentów finansowych według metody wyceny: · Poziom 1: ceny rynkowe (niekorygowane), stosowane na aktywnym rynku dla identycznych aktywów oraz zobowiązań, · Poziom 2: pozostałe metody, dla których pośrednio bądź bezpośrednio są uwzględniane wszystkie czynniki mające istotny wpływ na wykazywaną wartość godziwą, · Poziom 3: metody oparte na czynnikach mających istotny wpływ na wykazywaną wartość godziwą, które nie są oparte na możliwych do zaobserwowania danych rynkowych. Wycena instrumentów pochodnych traktowana jest jako poziom 2 hierarchii wartości godziwej. W ciągu lat zakończonych 31 grudnia 2023 roku oraz 31 grudnia 2022 roku nie miały miejsca przesunięcia między poziomem 1, poziomem 2, a poziomem 3 hierarchii wartości godziwej. POZOSTAŁE RYZYKO Pozostałe ryzyka zostały opisane w Sprawozdaniu Zarządu z działalności za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku. ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM Głównym celem zarządzania kapitałem Grupy jest zapewnienie wzrostu operacyjnego i wzrostu w zakresie wartości poprzez ostrożne zarządzanie kapitałem i utrzymywanie bezpiecznych wskaźników kapitałowych, które wspierają działalność operacyjną Grupy i maksymalizują jej wartość dla akcjonariuszy. Grupa zarządza strukturą kapitałową i dostosowuje ją do dynamicznych warunków ekonomicznych. Obserwując strukturę kapitału, Grupa podejmuje decyzje na temat polityki dźwigni finansowej, pozyskiwania i spłat pożyczek, [24] Wartość godziwa na poziome 1 - https://gpwcatalyst.pl/notowania-obligacji-obligacje-korporacyjne [25] Wartość godziwa na poziomie 2 wyliczona przy założeniu 15% rynkowej stopy oprocentowania. [26] Wartość godziwa na poziomie 1 - https://www.boerse-frankfurt.de/bond/xs2356039268-gtc-aurora-luxembourg-s-a-2-25-21-26 50 Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego (w milionach PLN) inwestycji lub umorzeniu inwestycji w aktywa, polityki dywidendowej i podwyższania kapitału, jeśli zajdzie taka potrzeba. W roku obrotowym zakończonym dnia 31 grudnia 2023 roku oraz w roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2022 roku nie wprowadzono żadnych zmian do zasad, polityk i procesów zarządzania kapitałem. Grupa monitoruje stan kapitałów stosując wskaźnik dźwigni, który jest liczony jako stosunek zadłużenia brutto pomniejszonego o środki pieniężne oraz depozyty do wartości inwestycji w nieruchomości. Długoterminową strategią Grupy jest utrzymanie wskaźnika LTV (wskaźnik kredyt do wartości) na poziomie 40%. Na dzień 31 grudnia 2023 roku LTV wynosiło 49,3% (na dzień 31 grudnia 2022 roku wynosiło 45,6%). 35. Zdarzenia po dacie bilansowej W lutym 2024 roku, Dorado 1 EOOD, jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała umowę kredytu bankowego na kwotę 55 milionów EUR z DSK Bank AD oraz OTP Bank PLC z terminem zapadalności w marcu 2029 roku. Cała kwota kredytu została wypłacona. W pierwszym kwartale 2024 roku broker odkupił 4.400 obligacji Aurora o wartości nominalnej 4,4 miliona EUR po koszcie 3,9 miliona EUR i przeniósł je do Grupy GTC. Grupa GTC rozpoznała przychód z tytułu wykupu obligacji Aurora w kwocie 0,5 miliona EUR. Ponadto w dniu 13 marca 2024 roku broker zwrócił Grupie GTC kwotę 12,2 miliona EUR w gotówce, w tym przychody odsetkowe w wysokości 0,4 miliona EUR. Pozostała kwota 13,8 miliona EUR została objęta aneksem przedłużającym dotychczasową umowę na kolejny okres inwestycyjny nieprzekraczający 6 miesięcy. W dniu 18 marca 2024 roku Spółka zawarła z Panią Barbarą Sikora porozumienie w zakresie rozwiązania umowy o pracę. Pani Sikora zrezygnowała z zasiadania w zarządzie GTC ze skutkiem na dzień porozumienia. 36. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone przez Zarząd do publikacji w dniu 23 kwietnia 2024 roku. 51