GTC - Globe Trade Centre S.A.

Annual Report (ESEF) • Apr 25, 2023

GTC-2022-12-31-pl 25940046GV7I3I2ZN6182021-12-3125940046GV7I3I2ZN6182022-12-3125940046GV7I3I2ZN6182022-01-012022-12-3125940046GV7I3I2ZN6182021-01-012021-12-3125940046GV7I3I2ZN6182022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-012022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-012022-12-31PLGTC:NiezarejestrowanePodwyzszenieKapitaluZakladowegoMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-012022-12-31ifrs-full:OtherReservesMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-012022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember25940046GV7I3I2ZN6182022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember25940046GV7I3I2ZN6182022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember25940046GV7I3I2ZN6182022-12-31PLGTC:NiezarejestrowanePodwyzszenieKapitaluZakladowegoMember25940046GV7I3I2ZN6182022-12-31ifrs-full:OtherReservesMember25940046GV7I3I2ZN6182022-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember25940046GV7I3I2ZN6182022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember25940046GV7I3I2ZN6182022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember25940046GV7I3I2ZN6182022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember25940046GV7I3I2ZN6182022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-01ifrs-full:IssuedCapitalMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-01ifrs-full:SharePremiumMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-01PLGTC:NiezarejestrowanePodwyzszenieKapitaluZakladowegoMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-01ifrs-full:OtherReservesMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-01ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-01ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-01ifrs-full:RetainedEarningsMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-01ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-01ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember25940046GV7I3I2ZN6182022-01-0125940046GV7I3I2ZN6182021-01-01ifrs-full:IssuedCapitalMember25940046GV7I3I2ZN6182021-01-01ifrs-full:SharePremiumMember25940046GV7I3I2ZN6182021-01-01PLGTC:NiezarejestrowanePodwyzszenieKapitaluZakladowegoMember25940046GV7I3I2ZN6182021-01-01ifrs-full:OtherReservesMember25940046GV7I3I2ZN6182021-01-01ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember25940046GV7I3I2ZN6182021-01-01ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember25940046GV7I3I2ZN6182021-01-01ifrs-full:RetainedEarningsMember25940046GV7I3I2ZN6182021-01-01ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember25940046GV7I3I2ZN6182021-01-01ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember25940046GV7I3I2ZN6182021-01-0125940046GV7I3I2ZN6182021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember25940046GV7I3I2ZN6182021-01-012021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember25940046GV7I3I2ZN6182021-01-012021-12-31PLGTC:NiezarejestrowanePodwyzszenieKapitaluZakladowegoMember25940046GV7I3I2ZN6182021-01-012021-12-31ifrs-full:OtherReservesMember25940046GV7I3I2ZN6182021-01-012021-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember25940046GV7I3I2ZN6182021-01-012021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember25940046GV7I3I2ZN6182021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember25940046GV7I3I2ZN6182021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember25940046GV7I3I2ZN6182021-01-012021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember25940046GV7I3I2ZN6182021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember25940046GV7I3I2ZN6182021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember25940046GV7I3I2ZN6182021-12-31PLGTC:NiezarejestrowanePodwyzszenieKapitaluZakladowegoMember25940046GV7I3I2ZN6182021-12-31ifrs-full:OtherReservesMember25940046GV7I3I2ZN6182021-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember25940046GV7I3I2ZN6182021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember25940046GV7I3I2ZN6182021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember25940046GV7I3I2ZN6182021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember25940046GV7I3I2ZN6182021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember25940046GV7I3I2ZN6182020-12-31iso4217:PLNiso4217:PLNxbrli:shares/div GLOBE TRADE CENTRE S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU Globe Trade Centre S.A. Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) Nota 31 grudnia 2022 roku 31 grudnia 2021 roku AKTYWA Aktywa trwałe Nieruchomości inwestycyjne 17 10.522.555 10.305.692 Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową 19 124.798 124.193 Rzeczowe aktywa trwałe 16 52.250 36.032 Depozyty zablokowane 22 56.035 50.952 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 15 14.825 17.413 Instrumenty pochodne 20 79.982 3.799 Finansowe aktywa trwałe (związane z nieruchomościami inwestycyjnymi) wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy 18 611.286 - Pozostałe aktywa trwałe 891 750 Pożyczki udzielone udziałowcowi niekontrolującemu 28 51.289 48.882 11.513.911 10.587.713 Aktywa obrotowe Należności z tytułu dostaw i usług 37.111 28.337 Naliczone przychody 20.593 15.859 Należności od udziałowców 31 - 567.681 Należności z tytułu podatku VAT oraz innych podatków 27 24.880 13.600 Należności z tytułu podatku dochodowego 9.183 2.097 Przedpłaty, czynne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz pozostałe należności 34 36.295 52.962 Instrumenty pochodne 20 36.548 - Depozyty zablokowane krótkoterminowe 22 61.086 65.960 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 23 539.709 402.300 Aktywa przeznaczone do sprzedaży 33 242.163 1.343.029 1.007.568 2.491.825 AKTYWA RAZEM 12.521.479 13.079.538 2 Globe Trade Centre S.A. Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) Nota 31 grudnia 2022 roku 31 grudnia 2021 roku PASYWA Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej Kapitał podstawowy 31 57.426 48.556 Nadwyżka z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej 31 2.997.840 2.448.771 Niezarejestrowane podwyższenie kapitału zakładowego 31 - 557.939 Inne kapitały rezerwowe 31 (212.729) (213.563) Efekt wyceny transakcji zabezpieczających 20 (27.762) (137.379) Różnice kursowe z przeliczenia 968.720 869.825 Zyski zatrzymane 31 1.435.937 1.487.794 5.219.432 5.061.943 Udziały niekontrolujące 28 106.357 75.536 Kapitał własny razem 5.325.789 5.137.479 Zobowiązania długoterminowe Długoterminowa część kredytów, pożyczek i obligacji 29 5.577.623 5.772.771 Zobowiązania z tytułu leasingu 30 194.551 178.305 Depozyty od najemców 25 56.035 50.952 Inne zobowiązania długoterminowe 26 11.237 11.158 Zobowiązania z tytułu płatności w formie akcji własnych 32 3.555 6.485 Instrumenty pochodne 20 219.478 178.195 Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 15 662.101 644.583 6.724.580 6.842.449 Zobowiązania krótkoterminowe Krótkoterminowa część kredytów, pożyczek i obligacji 29 227.793 203.924 Krótkoterminowa część zobowiązań z tytułu leasingu 30 1.820 911 Zobowiązania inwestycyjne, z tytułu dostaw i usług oraz rezerwy 21 193.251 143.003 Depozyty od najemców 25 7.687 8.886 Zobowiązania z tytułu podatku VAT i innych podatków 8.573 10.220 Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego 16.748 4.599 Instrumenty pochodne 20 10.224 12.331 Otrzymane zaliczki 5.014 3.606 Zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży 33 - 712.130 471.110 1.099.610 PASYWA RAZEM 12.521.479 13.079.538 3 Globe Trade Centre S.A. Skonsolidowany rachunek zysków i strat za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) Nota Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Rok zakończony 31 grudnia 2021 roku Przychody z tytułu wynajmu 10,14 579.095 595.082 Przychody z tytułu usług obsługi nieruchomości 10,14 201.569 190.287 Koszt własny świadczonych usług obsługi nieruchomości 10,14 (222.000) (202.592) Zysk brutto z działalności operacyjnej 558.664 582.777 Koszty sprzedaży 11 (8.286) (7.545) Koszty administracyjne 12 (70.491) (64.606) Strata z aktualizacji wartości nieruchomości inwestycyjnych oraz gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową 17 (139.166) (59.493) Pozostałe przychody 6.876 6.541 Pozostałe koszty 24 (13.962) (4.851) Zysk z działalności kontynuowanej przed opodatkowaniem i uwzględnieniem przychodów / (kosztów) finansowych oraz różnic kursowych 333.635 452.823 Zysk/(strata) z tytułu różnic kursowych, netto (10.485) 895 Przychody finansowe 13 6.618 1.388 Koszty finansowe 13 (155.174) (197.682) Zysk przed opodatkowaniem 174.594 257.424 Podatek dochodowy 15 (59.378) (62.780) Zysk za rok 115.216 194.644 Przypadający: Akcjonariuszom jednostki dominującej 108.934 189.702 Akcjonariuszom niekontrolującym 28 6.282 4.942 Podstawowy zysk na jedną akcję (w PLN) 35 0,19 0,39 Rozwodniony zysk na jedną akcję (w PLN) 35 0,19 0,39 4 Globe Trade Centre S.A. Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Rok zakończony 31 grudnia 2021 roku Zysk za rok 115.216 194.644 Inne całkowite dochody netto nie podlegające przeklasyfikowaniu do zysk lub straty w kolejnych okresach sprawozdawczych - - Zysk/(strata) z wyceny transakcji zabezpieczających 129.044 (92.974) Podatek dochodowy (19.427) 6.317 Zysk/(strata) netto z wyceny transakcji zabezpieczających 109.617 (86.657) Różnice kursowe z przeliczenia 100.408 (18.464) Inne całkowite dochody netto podlegające przeklasyfikowaniu do zysku lub straty w kolejnych okresach sprawozdawczych 210.025 (105.121) Całkowity dochód netto za rok 325.241 89.523 Przypadający: Akcjonariuszom jednostki dominującej 317.446 84.825 Akcjonariuszom niekontrolującym 7.795 4.698 5 Globe Trade Centre S.A. Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) Kapitał podstawowy Nadwyżka z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej Niezarejestrowane podwyższenie kapitału zakładowego Inne kapitały rezerwowe Efekt wyceny transakcji zabezpieczających Różnice kursowe z przeliczenia Zyski zatrzymane Razem Udziały niekontrolujące Razem Saldo na 1 stycznia 2022 roku 48.556 2.448.771 557.939 (213.563) (137.379) 869.825 1.487.794 5.061.943 75.536 5.137.479 Inne całkowite dochody - - - - 109.617 98.895 - 208.512 1.513 210.025 Wynik za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku - - - - - - 108.934 108.934 6.282 115.216 Całkowity dochód za rok - - - - 109.617 98.895 108.934 317.446 7.795 325.241 Zarejestrowane podwyższenie kapitału zakładowego 8.870 549.069 (557.939) - - - - - - - Wypłata dywidendy dla udziałowców - - - - - - (160.791) (160.791) - (160.791) Transakcja z udziałowcem niekontrolującym - - - 834 - - - 834 26.518 27.352 Wypłata dywidendy dla udziałowców niekontrolujących - - - - - - - - (3.492) (3.492) Saldo na 31 grudnia 2022 roku 57.426 2.997.840 - (212.729) (27.762) 968.720 1.435.937 5.219.432 106.357 5.325.789 Kapitał podstawowy Nadwyżka z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej Niezarejestrowane podwyższenie kapitału zakładowego Inne kapitały rezerwowe Efekt wyceny transakcji zabezpieczających Różnice kursowe z przeliczenia Zyski zatrzymane Razem Udziały niekontrolujące Razem Saldo na 1 stycznia 2021 roku 48.556 2.448.771 - (213.563) (50.722) 888.045 1.298.092 4.419.179 76.319 4.495.498 Inne całkowite dochody - - - - (86.657) (18.220) - (104.877) (244) (105.121) Zysk za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku - - - - - - 189.702 189.702 4.942 194.644 Całkowity dochód za rok - - - - (86.657) (18.220) 189.702 84.825 4.698 89.523 Niezarejestrowane podwyższenie kapitału zakładowego - - 557.939 - - - - 557.939 - 557.939 Wypłata dywidendy dla udziałowców niekontrolujących - - - - - - - - (5.481) (5.481) Saldo na 31 grudnia 2021 roku 48.556 2.448.771 557.939 (213.563) (137.379) 869.825 1.487.794 5.061.943 75.536 5.137.479 6 Globe Trade Centre S.A. Skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) Nota Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Rok zakończony 31 grudnia 2021 roku PRZEPŁYW ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ: Zysk brutto 174.594 257.424 Korekty o pozycje: Strata z aktualizacji wartości nieruchomości inwestycyjnych oraz gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową 17 139.166 59.493 Strata/(zysk) z tytułu różnic kursowych, netto 10.485 (895) Przychody finansowe 13 (6.618) (1.388) Koszty finansowe 13 155.174 197.682 Strata/(zysk) z tytułu płatności w formie akcji własnych 12 (3.056) 1.973 Amortyzacja 16 2.554 2.983 Środki pieniężne z działalności operacyjnej przed zmianami kapitału obrotowego 472.299 517.272 Zmiana stanu należności, czynnych rozliczeń międzyokresowych kosztów i innych aktywów obrotowych (9.407) (22.618) Zmiana stanu zaliczek otrzymanych 1.336 2.663 Zmiana depozytów od najemców 5.404 13.145 Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych zobowiązań (4.785) 16.214 Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej 464.847 526.676 Podatek dochodowy zapłacony w okresie (51.987) (40.581) Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej 412.860 486.095 PRZEPŁYW ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ: Wydatki na posiadane nieruchomości inwestycyjne oraz środki trwałe 17 (400.069) (423.782) Nabycie nieruchomości inwestycyjnych i gruntów 17 (272.370) (1.200.938) Nabycie gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową 19 - (60.746) Sprzedaż gruntów oraz gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową 17,33 52.133 - Sprzedaż jednostek zależnych, pomniejszona o środki pieniężne w zbywanych spółkach 9,17,33 872.527 2.718 Zakup długoterminowych aktywów finansowych 18 (610.895) - Zmniejszenie stanu krótkoterminowych depozytów przeznaczonych na inwestycje - 5.253 Otrzymane zaliczki na aktywa przeznaczone do sprzedaży - 5.527 Podatek VAT/podatek od zakupu/ sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych (11.019) (2.804) Odsetki otrzymane 5.174 128 Środki pieniężne wykorzystane w działalności inwestycyjnej netto (364.519) (1.674.644) 7 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Rok zakończony 31 grudnia 2021 roku PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ: Wpływy z tytułu zaciągnięcia pożyczek i kredytów długoterminowych 29 28.845 3.224.904 Spłata pożyczek i kredytów długoterminowych 29 (244.305) (2.673.404) Odsetki zapłacone oraz inne opłaty związane z przedterminową spłatą kredytów (134.355) (149.747) Wpływy z tytułu podwyższenia kapitału, pomniejszone o koszty emisji 9,31 556.821 - Wypłata dywidendy akcjonariuszom jednostki dominującej 9 (160.791) - Spłata zobowiązań z tytułu leasingu 30 (3.009) (2.357) Koszty pozyskania kredytów (1.103) (37.211) Wypłata dywidendy akcjonariuszom niekontrolującym 28 (3.491) (1.370) Zmiana stanu depozytów zablokowanych krótkoterminowych (609) 26.984 Środki pieniężne netto z działalności finansowej 38.003 387.799 Różnice kursowe z przeliczenia środków pieniężnych i ich ekwiwalentów, netto 8.911 (10.003) Zwiększenie/(zmniejszenie) stanu netto środków pieniężnych i ich ekwiwalentów 95.255 (810.753) Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek roku 23 444.454 1.255.207 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec roku 23 539.709 444.454 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 1. Działalność podstawowa Globe Trade Centre S.A. („Spółka”, „GTC S.A.” lub „GTC”) wraz ze swoimi spółkami zależnymi (“Grupa GTC” lub “Grupa”) jest międzynarodowym deweloperem i inwestorem. Spółka została zarejestrowana 19 grudnia 1996 roku w Warszawie. Siedziba Spółki mieści się w Warszawie (Polska), przy ul. Komitetu Obrony Robotników 45A. Spółka poprzez swoje jednostki zależne posiada udziały w spółkach nieruchomościowych o charakterze komercyjnym oraz mieszkaniowym przede wszystkim w Polsce, na Węgrzech, Bukareszcie, Belgradzie, Zagrzebiu oraz w Sofii. W działalności spółek należących do Grupy nie występuje sezonowość. Działalność Grupy obejmuje głównie budowę oraz wynajem powierzchni biurowej i handlowej. Na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku Grupa zatrudniała odpowiednio 223 oraz 211 pracowników w przeliczeniu na pełne etaty. Akcje Spółki są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie oraz na Giełdzie Papierów Wartościowych w Johannesburgu. Na dzień 31 grudnia 2022 roku głównym akcjonariuszem Spółki jest GTC Dutch Holdings B.V. („GTC Dutch”), który posiada 247.461.591 akcji Spółki, stanowiących 43,10% kapitału zakładowego Spółki, uprawniającymi do 247.461.591 głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A., co stanowi 43,10% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki. Dodatkowo, GTC Holding Zrt. posiada bezpośrednio 21.891.289 akcji Spółki, uprawniających do 21.891.289 głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A., stanowiących 3,81% kapitału zakładowego Spółki i uprawniających do 3,81% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A. Ostatecznym udziałowcem GTC Dutch oraz GTC Holding Zrt. jest Optimum Venture Private Equity Funds, który pośrednio posiada 269.352.880 akcji GTC S.A., uprawniających do 269.352.880 głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, stanowiących 46,91% kapitału akcyjnego Spółki i uprawniających do 46,91% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A. Podmiotem kontrolującym najwyższego szczebla jest spółka Pallas Athéné Domus Meriti Foundation. W oparciu o udzielone pełnomocnictwo na rzecz GTC Dutch przez Icona Securitization Opportunities Group S.A R.L. (“Icona”), która posiada bezpośrednio 90.176.000 akcji, stanowiących 15,70% kapitału zakładowego Spółki, GTC Dutch, jest uprawnione także do wykonywania prawa głosu z 90.176.000 akcji należących do Icona. W rezultacie, Optimum Venture Private Equity Funds jest uprawnione do 359.528.880 głosów, reprezentujących 62,61% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A. Ponadto, GTC Holding Zrt., GTC Dutch oraz Icona działają w porozumieniu na podstawie zawartej umowy dotyczącej wspólnej polityki wobec Spółki oraz wykonywania w uzgodniony sposób praw głosu w wybranych sprawach na zgromadzeniu akcjonariuszy Spółki. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną częścią skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 9 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 2. Waluty funkcjonalne i waluta sprawozdań finansowych Walutą funkcjonalną GTC S.A. i większości jej spółek zależnych jest euro, ponieważ Grupa generuje oraz wydatkuje środki głównie w euro: 1) ceny (przychody z tytuły wynajmu) są denominowane w euro, a także 2) finansowanie jest w euro bądź zabezpieczone w stosunku do tej waluty za pomocą instrumentów pochodnych. Walutą funkcjonalną niektórych spółek zależnych GTC jest waluta inna niż euro. Sprawozdania finansowe tych spółek sporządzone w ich walutach funkcjonalnych są włączone do niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego po przeliczeniu na walutę prezentacyjną PLN zgodnie z MSR 21 Skutki zmian kursów wymiany walut obcych. Aktywa oraz pasywa, poza składnikami kapitałów własnych, zostały przeliczone według kursu z dnia bilansowego, natomiast pozycje rachunku zysków i strat – według średniego kursu za okres (jeżeli nie różni się znacząco od faktycznych kursów wymiany). Powstałe z przeliczenia różnice kursowe są odnoszone do pozostałych całkowitych dochodów, kumulowane w kapitale własnym i wykazywane oddzielnie jako „Różnice kursowe z przeliczenia” bez wpływu na wynik za bieżący okres. 3. Podstawa sporządzania sprawozdań finansowych Spółka prowadzi swoje księgi rachunkowe zgodnie z zasadami i praktykami wypracowanymi przez przedsiębiorstwa w Polsce, a także wymogami polskich przepisów z zakresu rachunkowości. Spółki spoza Polski prowadzą księgi rachunkowe zgodnie z lokalnymi zasadami rachunkowości. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zawiera korekty nieuwzględnione w księgach rachunkowych jednostek Grupy, które zostały wprowadzone w celu doprowadzenia sprawozdań finansowych tych jednostek do zgodności z MSSF. Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) zatwierdzonymi przez UE („MSSF UE”). Na dzień zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego do publikacji, biorąc pod uwagę toczący się w UE proces wprowadzania standardów MSSF, a także prowadzoną przez Grupę działalność, MSSF mające zastosowanie do tego sprawozdania finansowego nie różnią się od MSSF UE. GTC S.A. jest jednostką dominującą sporządzającą skonsolidowane sprawozdania finansowe na najwyższym szczeblu Grupy. W oparciu o wiedzę Zarządu, skonsolidowane sprawozdania finansowe na wyższym szczeblu grupy kapitałowej, w której skład wchodzi Grupa, jako jednostka zależna, nie są sporządzane. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 10 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 4. Kontynuacja działalności Polityki i działalność operacyjna Grupy mają na celu zarządzanie ryzykiem kapitałowym, finansowym oraz ryzykiem płynności w oparciu o solidne podstawy. Grupa spełnia wymogi dotyczące kapitału obrotowego przez generowanie przepływów pieniężnych z działalności operacyjnej poprzez uzyskiwanie przychodów z wynajmu. Dalsze informacje dotyczące ryzyka płynności oraz procesów zarządzania kapitałem zostały opisane w nocie 38. Na dzień 31 grudnia 2022 roku kapitał obrotowy netto Grupy (zdefiniowany jako aktywa obrotowe pomniejszone o zobowiązania krótkoterminowe) był dodatni i wyniósł 536 milionów złotych. Zarząd przeanalizował ramy czasowe, charakter i skalę potencjalnych potrzeb finansowych poszczególnych spółek zależnych i uważa, że nie występuje ryzyko związane ze spłatą bieżących zobowiązań finansowych i dostępnością środków pieniężnych, oraz że spodziewane przepływy pieniężne będą wystarczające do sfinansowania przewidywanych potrzeb gotówkowych Grupy dla celów obrotowych, przez okres co najmniej kolejnych dwunastu miesięcy od dnia sporządzenia sprawozdania finansowego. W rezultacie, skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez spółki wchodzące w skład Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości, w okresie co najmniej dwunastu miesięcy od dnia sporządzenia sprawozdania finansowego. Opierając się na swojej analizie bieżącej płynności Spółki i przygotowanych założeniach odnośnie prognozowanych przepływów pieniężnych, Zarząd doszedł do wniosku, że nie istnieje istotna niepewność w odniesieniu do założenia kontynuacji działalności Spółki w dającej się przewidzieć przyszłości, to jest minimum kolejnych 12 miesięcy od dnia sporządzenia sprawozdania finansowego. 5. Polityka rachunkowości Zasady rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego są spójne z zasadami, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku, za wyjątkiem nowych standardów, które obowiązują od 1 stycznia 2022 roku (patrz nota 6). Ponadto, nie wystąpiły istotne zmiany w zakresie szacunków oraz osądów Zarządu wykorzystywanych przez Grupę. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 11 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 6. Nowo opublikowane standardy i interpretacje NOWO OPUBLIKOWANE STANDARDY, MAJĄCE ZASTOSOWANIE DO ROCZNYCH OKRESÓW SPRAWOZDAWCZYCH ROZPOCZYNAJĄCYCH SIĘ DNIA 1 STYCZNIA 2022 ROKU LUB PÓŹNIEJ Zmiany do MSSF 3 Połączenia przedsięwzięć - opublikowane w maju 2020 roku zmiany do standardu mają na celu zaktualizowanie stosownych referencji do Założeń Koncepcyjnych w MSSF, nie wprowadzając zmian merytorycznych dla rachunkowości połączeń przedsiębiorstw. Zmiany do MSR 16 Rzeczowe aktywa trwałe - zmiana do MSR 16 wprowadza zakaz korygowania kosztu wytworzenia rzeczowych aktywów trwałych o kwoty uzyskane ze sprzedaży składników wyprodukowanych w okresie przygotowywania rzeczowych aktywów trwałych do rozpoczęcia funkcjonowania zgodnie z zamierzeniami kierownictwa. Zamiast tego jednostka rozpozna ww. przychody ze sprzedaży i powiązane z nimi koszty bezpośrednio w rachunku zysków i strat. Zmiany do MSR 37 Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe - zmiany do MSR 37 dostarczają wyjaśnień odnośnie do kosztów, które jednostka uwzględnia w analizie, czy umowa jest kontraktem rodzącym obciążenia. Roczne zmiany do MSSF 2018 – 2020 - wprowadzają zmiany do standardów: MSSF 1 Zastosowanie Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy, MSSF 9 Instrumenty finansowe, MSR 41 Rolnictwo oraz do przykładów ilustrujących do MSSF 16 Leasing. Poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny. W ocenie Spółki powyższe zmiany nie mają istotnego wpływu na jej działalność. NOWO OPUBLIKOWANE, OBECNIE NIEOBOWIĄZUJĄCE STANDARDY I INTERPRETACJE · Zmiany w MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe (opublikowane 18 maja 2017 roku oraz zaktualizowane 25 czerwca 2020 roku) - mające zastosowanie do rocznych okresów sprawozdawczych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku. · Zmiany w MSR 1 – Ujawnianie zasad (polityki) rachunkowości i MSR 8 – Definicja wartości szacunkowych (opublikowane 12 lutego 2021 roku) - mające zastosowanie do rocznych okresów sprawozdawczych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku. · Zmiana w MSR 12 Podatek dochodowy: podatek odroczony dotyczący aktywów i zobowiązań powstających na skutek pojedynczej transakcji (opublikowane 7 maja 2021 roku) - mające zastosowanie do rocznych okresów sprawozdawczych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 12 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 6. Nowo opublikowane standardy i interpretacje (ciąg dalszy) · Zmiana w MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe: Pierwsze zastosowanie MSSF 17 i MSSF 9 – informacje porównawcze (opublikowane 9 grudnia 2022 roku) - mające zastosowanie do rocznych okresów sprawozdawczych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku. · MSSF 14 Regulacyjne rozliczenia międzyokresowe (opublikowano dnia 30 stycznia 2014 roku) – zgodnie z decyzją Komisji Europejskiej proces zatwierdzania standardu w wersji wstępnej nie zostanie zainicjowany przed ukazaniem się standardu w wersji ostatecznej - do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE – mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2016 roku lub później. · Zmiany do MSR 1: Prezentacja sprawozdań finansowych – Podział zobowiązań na krótkoterminowe i długoterminowe (opublikowano odpowiednio dnia 23 stycznia 2020 roku oraz zmienione 15 lipca 2020 roku oraz 31 października 2022 roku) – do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2024 roku lub później. · Zmiany do MSSF 10 oraz MSR 28 dotyczące sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostkami stowarzyszonymi lub wspólnymi przedsięwzięciami - na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego, zatwierdzenie tej zmiany jest odroczone przez Unię Europejską, termin wejścia w życie został odroczony przez Radę na czas nieokreślony. · Zmiana do MSSF 16 Leasing: Zobowiązanie leasingowe w transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego (opublikowano dnia 22 września 2022 roku) – do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mająca zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2024 roku lub później. Daty rozpoczęcia ich obowiązywania wynikają z treści standardów ogłoszonych przez Radę Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej. Daty stosowania standardów w Unii Europejskiej mogą różnić się od dat stosowania wynikających z treści standardów i są ogłaszane w momencie ich zatwierdzenia do stosowania przez Unię Europejską. Grupa planuje przyjąć wszystkie nowe standardy w wymaganym terminie rozpoczęcia ich obowiązywania. Grupa nie spodziewa się istotnego wpływu tych zmian na sprawozdanie z sytuacji finansowej oraz na wartość kapitałów własnych, mogą natomiast mieć wpływ na ujawnienia w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 13 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (a) PODSTAWOWE ZASADY RACHUNKOWOŚCI Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z konwencją kosztu historycznego, z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych, nieruchomości inwestycyjnych w budowie, jeżeli spełnione są warunki określone w nocie 7(c) ii, płatności w formie akcji własnych, aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy oraz pochodnych instrumentów finansowych, które zostały wycenione według wartości godziwej. Istotne zasady rachunkowości są opisane poniżej, a kluczowe osądy księgowe oraz szacunki zostały opisane w punktach 7(x) oraz 7(y). (b) RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE Na rzeczowe aktywa trwałe składają się środki transportu oraz maszyny i urządzenia. Rzeczowe aktywa trwałe są wykazywane według kosztu pomniejszonego o zakumulowaną amortyzację oraz odpisy z tytułu utraty wartości. Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika aktywów. Ponowna weryfikacja okresu użytkowania oraz przesłanek utraty wartości przeprowadzana jest kwartalnie. Stosowane roczne stawki amortyzacji kształtują się w następujący sposób: Stawka amortyzacji Maszyny i urządzenia 7-20% Budynki 2% Środki transportu 20% Środki trwałe w budowie wykazywane są według kosztu ich wytworzenia. Bezpośrednie koszty poniesione na rzecz podwykonawców za budowę środków trwałych są kapitalizowane w wartości środków trwałych w budowie. Skapitalizowane koszty obejmują również koszty finansowania, koszty planowania i projektu, koszty pośrednie inwestycji oraz pozostałe koszty bezpośrednio powiązane z daną inwestycją. Środki trwałe w budowie nie są amortyzowane. (c) NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE Do nieruchomości inwestycyjnych zalicza się grunty bądź budynki lub części budynków posiadane w celu uzyskiwania przychodów z wynajmu i/lub ze wzrostu ich wartości, oraz nieruchomości w trakcie budowy lub przebudowy, które mają być w przyszłości traktowane jako nieruchomości inwestycyjne (nieruchomość inwestycyjna w budowie). Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 14 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy) Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnych następuje według ceny nabycia, z uwzględnieniem kosztów transakcyjnych. Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych obejmuje koszt odbudowy, o ile spełnione są kryteria ujmowania, a nie obejmuje kosztów bieżącego utrzymania tych nieruchomości inwestycyjnych. Po początkowym ujęciu, nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej. Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w zysku lub stracie w okresie, w którym powstały. (i) Ukończone nieruchomości inwestycyjne Nieruchomości inwestycyjne ujmowane są w wartości godziwej zgodnie z modelem wartości godziwej, który odzwierciedla warunki rynkowe na dzień bilansowy. Ukończone nieruchomości inwestycyjne zostały wycenione przez zewnętrznego, niezależnego rzeczoznawcę w oparciu o dane rynkowe (Standardy RICS) na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku. Ukończone nieruchomości inwestycyjne są wyceniane w oparciu o metodę DCF („Discounted cash flow” - zdyskontowanych przepływów pieniężnych) albo w uzasadnionych przypadkach, przy użyciu metody dochodowej („Income capitalisation method”) lub metody stopy kapitalizacji („Yield method”). Zastosowana metoda jest określana przez rzeczoznawcę. Nieruchomości inwestycyjne są wyłączane ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku, gdy zostaną sprzedane lub w sytuacji, gdy nieruchomość inwestycyjna jest na stałe wyłączona z użycia oraz nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści z jej sprzedaży. Jakiekolwiek zyski lub straty z wyłączenia lub sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej są prezentowane w rachunku zysków i strat w roku likwidacji bądź sprzedaży. Reklasyfikacji nieruchomości do nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się tylko wówczas, gdy następuje zmiana jej wykorzystania na skutek zakończenia użytkowania nieruchomości przez jej właściciela albo przez oddanie nieruchomości stronie trzeciej w najem. Reklasyfikacja nieruchomości z kategorii nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się tylko wówczas, gdy następuje zmiana jej wykorzystania na skutek rozpoczęcia użytkowania przez właściciela albo rozpoczęcie przebudowy nieruchomości w celu jej sprzedaży. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 15 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy) (ii) Nieruchomości inwestycyjne w budowie Grupa wycenia według wartości godziwej tylko te nieruchomości inwestycyjne w budowie, dla których istotna część ryzyka związanego z realizacją procesu budowy została wyeliminowana i w związku z tym możliwe staje się wiarygodne ustalenie wartości godziwej. Nieruchomości inwestycyjne w budowie, które nie spełniają tego warunku są prezentowane w wartości odzyskiwalnej, nie przekraczającej wartości godziwej gruntu powiększonej o skapitalizowane nakłady. Wartość odzyskiwalna ustalana jest na bazie wartości godziwej, wycenionej przez zewnętrznego, niezależnego rzeczoznawcę. Grunty są klasyfikowane do nieruchomości inwestycyjnych w budowie w momencie rozpoczęcia aktywnych prac na ich obszarze (tj. w momencie rozpoczęcia prac budowlanych). Grupa przyjęła następujące kryteria w celu oceny czy wyeliminowane zostały istotne ryzyka dotyczące nieruchomości inwestycyjnych w budowie: · podpisanie umowy z generalnym wykonawcą; · otrzymanie pozwolenie na budowę; · co najmniej 20% powierzchni przeznaczonej do najmu zostało wynajęte (w oparciu o podpisane umowy najmu lub listy intencyjne); · zapewnione jest finansowanie. Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych w budowie została określona na podstawie stopnia ich zaawansowania na koniec okresu sprawozdawczego. Wyceny zostały przeprowadzone zgodnie ze standardami wyceny RICS oraz IVSC w oparciu o metodę pozostałościową. Przyszła wartość aktywów jest szacowana w oparciu o oczekiwane przyszłe przychody z projektu, przy użyciu stóp kapitalizacji, które obejmują ryzyko biznesowe związane z procesem budowy (ukończenie na czas bądź w ramach założonego budżetu). Oczekiwane pozostałe koszty do poniesienia pomniejszają szacowaną przyszłą wartość aktywów. W przypadku projektów, których ukończenie jest spodziewane w przyszłości, marża zysku od niezrealizowanych prac dewelopera została odliczona od wartości inwestycji w budowie. Odliczana marża jest zmniejszana, wraz ze zbliżającym się zakończeniem budowy. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 16 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy) (d) HIERARCHIA WARTOŚCI GODZIWEJ NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH Hierarchia wartości godziwej opiera się na źródłach wykorzystywanych do oszacowania wartości godziwej: Poziom 1: ceny notowane (nieskorygowane) na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub zobowiązań, Poziom 2: inne techniki, dla których wszystkie dane wejściowe mające znaczący wpływ na wartość godziwą są obserwowalne, bezpośrednio lub pośrednio, Poziom 3: techniki wykorzystujące dane wejściowe, które mają znaczący wpływ na wartość godziwą, które nie są oparte na obserwowalnych danych rynkowych. Na dzień 31 grudnia 2022 roku, Grupa dokonała ponownej oceny hierarchii wartości godziwej, biorąc pod uwagę istotne zmiany na rynku, a także w otoczeniu ekonomicznym. W oparciu o przeprowadzoną analizę, na dzień bilansowy Grupa zastosowała poziom 3 w hierarchii wartości godziwej dla wszystkich nieruchomości inwestycyjnych Grupy. Ocena hierarchii wartości godziwej jest przeprowadzana okresowo. (e) INWESTYCJE W JEDNOSTKACH STOWARZYSZONYCH Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych wykazywane są zgodnie z metodą praw własności. W sprawozdaniu z sytuacji finansowej są one prezentowane w cenie nabycia skorygowanej o późniejsze zmiany udziału Grupy w aktywach netto jednostki stowarzyszonej. (f) INWESTYCJE W JEDNOSTKACH WSPÓŁZALEŻNYCH Inwestycje w jednostkach współzależnych wykazywane są zgodnie z metodą praw własności. Inwestycje ujmowane są w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w cenie nabycia skorygowanej o późniejsze zmiany udziału Grupy w aktywach netto jednostki współzależnej, które wystąpiły po dniu nabycia. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 17 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy) (g) KOSZT POZYSKANIA NAJEMCÓW Koszt poniesiony przy pozyskaniu najemców (głównie prowizje brokerskie) nieruchomości posiadanych przez Grupę jest dodawany do wartości bilansowej nieruchomości inwestycyjnej do momentu jej wyceny do wartości godziwej. Jeżeli na dzień przeszacowania wartość bilansowa przewyższa wartość godziwą, to koszty ujmowane są w rachunku zysków i strat. (h) AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY Aktywa trwałe i ich grupy do zbycia uznaje się za przeznaczone do sprzedaży w sytuacji, gdy z większym prawdopodobieństwem ich wartość bilansowa zostanie odzyskana w wyniku transakcji sprzedaży niż w wyniku ich dalszego użytkowania. Ten warunek może być spełniony tylko wtedy, gdy wystąpienie transakcji sprzedaży jest wysoce prawdopodobne, a składnik aktywów jest dostępny do natychmiastowej sprzedaży w swoim obecnym stanie. Klasyfikacja składnika aktywów jako przeznaczonego do sprzedaży zakłada zamiar kierownictwa dokonania transakcji sprzedaży w ciągu roku od momentu zaklasyfikowania do aktywów przeznaczonych do sprzedaży. Aktywa trwałe sklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży wycenia się według niższej spośród dwóch wartości: wartości bilansowej lub wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży. (i) OTRZYMANE ZALICZKI Otrzymane zaliczki są odraczane w wysokości niewykazanej jako przychód, jak opisano w nocie 7(j). (j) PRZYCHODY Z WYNAJMU POWIERZCHNI Przychody z wynajmu powierzchni są rozpoznawane przez okres obowiązywania umowy najmu metodą liniową zgodnie z regulacjami MSSF 16 Leasing. (k) PRZYCHODY Z TYTUŁU ODSETEK I DYWIDEND Przychody z tytułu odsetek są rozpoznawane zgodnie z zasadą memoriałową przy użyciu metody efektywnej stopy procentowej. Jest to stopa, która dyskontuje szacowane przyszłe przepływy pieniężne w przewidywanym okresie użytkowania instrumentów finansowych do wartości bilansowej netto bazowego składnika aktywów lub zobowiązania finansowego. Przychody z tytułu dywidend są rozpoznawane w momencie zatwierdzenia prawa akcjonariuszy do otrzymania dywidendy. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 18 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy) (l) PRZYCHODY Z UMÓW Z KLIENTAMI I ROZPOZNANIE KOSZTÓW Wyłączając przychody z tytułu wynajmu (opisane w punkcie 7j) Grupa generuje przychody z tytułu usług obsługi nieruchomości. Przychody z tytułu usług stanowią opłaty uiszczane przez najemców nieruchomości inwestycyjnych Grupy w celu pokrycia kosztów usług świadczonych przez Grupę w związku z ich wynajmem. Opłata za usługę jest fakturowana miesięcznie, w oparciu o stawkę opłaty za usługę uzgodnioną w umowie, według najbardziej wiarygodnego oszacowania dla danego projektu. Przypisanie kosztów usług do najemcy odbywa się w oparciu o wynajętą powierzchnię. Ogrzewanie, woda i ścieki są fakturowane miesięcznie osobno, w oparciu o wynajętą powierzchnię i stawki uzgodnione w umowie. Przychody z innych usług stanowią nie leasingowy komponent w umowach najmu nieruchomości i ujmowane są zgodnie z zasadami wskazanymi poniżej. Przychody z tytułu usług zgodnie z MSSF 15 Przychody z umów z klientami. Przychody z tytułu usług ujmowane są zgodnie z MSSF 15 w momencie, gdy kontrola nad towarami lub usługami jest przenoszona na klienta według kwoty wynagrodzenia oczekiwanego przez Grupę, w zamian za te towary lub usługi. Grupa rozpoznaje przychody z tytułu obsługi nieruchomości w czasie, ponieważ klient jednocześnie otrzymuje i wykorzystuje przekazane mu korzyści. Grupa rozpoznaje przychody z tytułu usług zgodnie z dwoma modelami: · Z tytułu działania jako pośrednik. Niektórzy najemcy instalują liczniki energii elektrycznej. W tym przypadku, faktury za energię elektryczną są rozliczane za pośrednictwem podmiotów GTC i adresowane bezpośrednio do najemców. Dla celów sprawozdania finansowego, takie przychody i koszty są ujmowane w kwotach netto, ponieważ GTC występuje w roli pośrednika. · Z tytułu działania jako zleceniodawca. W pozostałych przypadkach wszystkie przychody za usługi są fakturowane na podmioty GTC. Grupa rozlicza najemców na podstawie stawek zawartych w umowie w okresach miesięcznych. Przed końcem roku Grupa dokonuje uzgodnienia rzeczywistych kosztów opłat eksploatacyjnych z zafakturowanymi, a następnie wystawia rachunek na niedobór kwoty lub zwraca nadpłatę najemcy, jeśli taka wystąpi. Dla celów sprawozdania finansowego takie koszty ujmuje się w wartości brutto, ponieważ GTC działa jako zleceniodawca, który kontroluje dobra czy usługi przed ich przekazaniem do klienta. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 19 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy) (m) KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO Koszty finansowania zewnętrznego bezpośrednio powiązane z nabyciem lub budową składnika aktywów, który wymaga znacznego okresu czasu niezbędnego do przygotowania go do zamierzonego użytkowania lub sprzedaży, są kapitalizowane jako część ceny nabycia lub kosztu wytworzenia składnika aktywów. Wszystkie pozostałe koszty finansowania są odnoszone w ciężar kosztów w momencie ich poniesienia. W skład kosztów finansowania wchodzą odsetki oraz pozostałe koszty ponoszone przez podmiot w związku z kredytami i pożyczkami. Skapitalizowane odsetki są obliczane przy użyciu średniej ważonej kosztów finansowych Grupy po skorygowaniu o kredyty i pożyczki związane z poszczególnymi inwestycjami. W przypadku kredytów i pożyczek na poszczególne przedsięwzięcia, skapitalizowana kwota składa się z odsetek brutto od tych kredytów i pożyczek pomniejszonych o przychód pochodzący z tymczasowego zainwestowania tych środków. Odsetki są kapitalizowane od momentu rozpoczęcia prac budowlanych do dnia zakończenia realizacji projektu, tj. do chwili, gdy prace budowlane zostają co do zasady zakończone. Kapitalizacja kosztów finansowania zostaje zawieszona, gdy występują przedłużające się okresy, w których prace budowlane są przerywane. Odsetki są także kapitalizowane w przypadku zakupu nieruchomości w celu jej przebudowy, ale tylko w przypadku, gdy prace niezbędne do przygotowania składnika aktywów do przebudowy są w toku. (n) KOSZTY EMISJI AKCJI Koszty emisji akcji w wartości netto (tzn. skorygowane o ewentualne korzyści podatkowe) pomniejszają kapitał własny (nadwyżkę ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej). (o) PODATEK DOCHODOWY ORAZ INNE PODATKI Bieżący podatek dochodowy spółek Grupy wyliczany jest zgodnie z przepisami podatkowymi obowiązującymi w krajach, w których prowadzą one swoją działalność operacyjną. Wyliczenie to oparte jest na zysku lub stracie wykazywanym zgodnie z odpowiednimi przepisami podatkowymi. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 20 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy) Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego są rozpoznawane dla wszystkich dodatnich różnic przejściowych za wyjątkiem sytuacji, gdy: · rezerwa na podatek odroczony powstaje w wyniku początkowego ujęcia wartości firmy lub początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek i w chwili jej zawierania nie mającej wpływu ani na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową, · w przypadku dodatnich różnic przejściowych wynikających z inwestycji w jednostkach zależnych lub stowarzyszonych i udziałów we wspólnych przedsięwzięciach – z wyjątkiem sytuacji, gdy terminy odwracania się różnic przejściowych podlegają kontroli inwestora i gdy prawdopodobne jest, że w dającej się przewidzieć przyszłości różnice przejściowe nie ulegną odwróceniu. Aktywa z tytułu podatku odroczonego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic przejściowych, jak również niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych przeniesionych na następne lata, w wysokości prawdopodobnego, osiągniętego dochodu do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać ww. różnice, aktywa i straty, za wyjątkiem sytuacji, gdy: · aktywa z tytułu odroczonego podatku dotyczące ujemnych różnic przejściowych powstają w wyniku początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek i w chwili jej zawierania nie mają wpływu ani na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową, · w przypadku ujemnych różnic przejściowych z tytułu inwestycji w jednostkach zależnych lub stowarzyszonych oraz udziałów we wspólnych przedsięwzięciach, składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku jest ujmowany w bilansie jedynie w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, iż w dającej się przewidzieć przyszłości ww. różnice przejściowe ulegną odwróceniu i osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na potrącenie ujemnych różnic przejściowych. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana. Wycena aktywów oraz rezerw z tytułu odroczonego podatku dochodowego odzwierciedla konsekwencje podatkowe wynikające ze sposobu, w jaki każda ze spółek Grupy spodziewa się odzyskać bądź rozliczyć wartość księgową składnika aktywów lub rezerwy. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 21 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy) Na każdy dzień bilansowy, spółki Grupy dokonują ponownego oszacowania nierozpoznanych aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rzeczywistej wartości aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Spółki rozpoznają nierozpoznane wcześniej składniki aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego do wysokości, w jakiej przyszły dochód do opodatkowania umożliwi realizację tych aktywów. Analogicznie, spółki korygują wartość aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego w zakresie, w jakim przestało być prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego. Podatek odroczony odnoszący się do pozycji ujmowanych poza rachunkiem zysków i strat jest również ujmowany poza rachunkiem zysków i strat: w przypadku, gdy odnosi się do pozycji ujętych w innych całkowitych dochodach, jest ujmowany w innych całkowitych dochodach, lub w kapitale własnym, jeśli dotyczy pozycji ujętych w kapitale własnym. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego są kompensowane tylko wtedy, kiedy istnieje prawo do kompensaty aktywów podatkowych z bieżących zobowiązań podatkowych oraz gdy aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczą podatków dochodowych, które są pobierane przez ten sam organ podatkowy. Przychody, koszty, aktywa i zobowiązania są ujmowane po pomniejszeniu o wartość podatku od towarów i usług, z wyjątkiem: · gdy podatek od towarów i usług zapłacony przy zakupie aktywów lub usług nie jest możliwy do odzyskania od organów podatkowych, wtedy jest ujmowany odpowiednio, jako część ceny nabycia składnika aktywów lub jako część pozycji kosztowej oraz · należności i zobowiązań, które są wykazywane z uwzględnieniem kwoty podatku od towarów i usług. Kwota netto podatku od towarów i usług możliwa do odzyskania lub należna do zapłaty na rzecz organów podatkowych jest ujęta w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako część należności lub zobowiązań. Jeżeli w ocenie Grupy jest prawdopodobne, że podejście Grupy do kwestii podatkowej zostanie zaakceptowane przez organ podatkowy, Grupa określa dochód do opodatkowania (stratę podatkową), podstawę opodatkowania, niewykorzystane straty podatkowe, niewykorzystane ulgi podatkowe i stawki podatkowe z uwzględnieniem podejścia do opodatkowania planowanego lub zastosowanego w swoim zeznaniu podatkowym. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 22 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy) Jeżeli Grupa stwierdzi, że nie jest prawdopodobne, iż organ podatkowy zaakceptuje podejście Grupy do kwestii podatkowej lub grupy kwestii podatkowych, wówczas Grupa odzwierciedla wpływ niepewności przy ustalaniu dochodu do opodatkowania (straty podatkowej), niewykorzystanych strat podatkowych, niewykorzystanych ulg podatkowych lub stawek podatkowych. Grupa odzwierciedla ten efekt za pomocą następującej metody: · Grupa określa najbardziej prawdopodobny scenariusz – jest to pojedyncza kwota spośród możliwych wyników lub · Grupa ujmuje wartość oczekiwaną - jest to suma kwot ważonych prawdopodobieństwem spośród możliwych wyników. (p) RÓŻNICE KURSOWE Z PRZELICZENIA Dla jednostek, których walutą funkcjonalną jest euro, transakcje w walutach obcych (w tym również w polskich złotych) ujmowane są w euro po przeliczeniu według kursu z dnia transakcji. Aktywa i zobowiązania pieniężne denominowane w walutach obcych są przeszacowywane na koniec okresu według kursu obowiązującego w ostatnim dniu danego okresu. Powstałe różnice kursowe z przeliczenia na dzień bilansowy oraz z rozliczenia pozycji pieniężnych wyrażonych w walucie obcej są ujmowane w rachunku zysków i strat. Kursy wymiany dla istotnych walut były jak poniżej: 31 grudnia 2022 31 grudnia 2021 PLN/EUR 4,6899 4,5994 USD/EUR 1,0654 1,1329 HUF/EUR 400,23 369,01 (q) OPROCENTOWANE KREDYTY i POŻYCZKI ORAZ DŁUŻNE PAPIERY WARTOŚCIOWE Wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są początkowo ujmowane według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty transakcyjne związane z uzyskaniem kredytu, pożyczki lub dłużnych papierów wartościowych. Po początkowym ujęciu, oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są wyceniane według zamortyzowanego kosztu, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej. Koszty emisji długu są odliczane od kwoty pierwotnie ujętego długu. Koszty te są amortyzowane w rachunku zysków i strat przez szacowany czas trwania pożyczki. Koszty emisji długu stanowią korektę efektywnych stóp procentowych. Zamortyzowany koszt oblicza się uwzględniając wszelkie koszty transakcyjne oraz wszelkie kwoty dyskonta lub premię z tytułu rozliczenia. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 23 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy) Zyski i straty są ujmowane w rachunku zysków i strat z chwilą wyksięgowania zobowiązania. (r) INSTRUMENTY FINANSOWE - POCZĄTKOWE UJĘCIE ORAZ WYCENA PO POCZĄTKOWYM UJĘCIU Instrument finansowy to każda umowa, która powoduje powstanie pozycji aktywów finansowych jednego podmiotu oraz zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego w innym podmiocie. Aktywa finansowe Początkowe ujęcie i wycena Aktywa finansowe są klasyfikowane w momencie początkowego ujęcia jako wyceniane według zamortyzowanego kosztu, wartości godziwej przez inne całkowite dochody bądź w wartości godziwej przez wynik finansowy. Grupa klasyfikuje składniki aktywów finansowych na podstawie modelu biznesowego Grupy w zakresie zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki wynikającej z przepływów pieniężnych z zawartych umów. Z wyjątkiem należności z tytułu dostaw i usług, które nie zawierają istotnego składnika finansowania lub dla których Grupa zastosowała uproszczone podejście, Grupa początkowo wycenia składnik aktywów finansowych według wartości godziwej powiększonej o koszty transakcyjne, a w przypadku, gdy aktywa finansowe nie są wyceniane w wartości godziwej, przez wynik finansowy. Należności z tytułu dostaw i usług, które nie zawierają znaczącego składnika finansowania lub dla których Grupa zastosowała uproszczone podejście, wycenia się po cenie transakcji określonej zgodnie z MSSF 15. Zasady rachunkowości w tym zakresie zostały opisane w nocie 7(l) Przychody w umów z klientami i rozpoznanie kosztów. Zakup lub sprzedaż aktywów finansowych, które wymagają dostawy aktywów w terminie określonym w przepisach lub konwencjach na rynku (zwykłe transakcje) ujmuje się w dniu transakcji, tj. w dniu, w którym Grupa zobowiązała się kupić lub sprzedać dany składnik aktywów. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 24 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy) Wycena po początkowym ujęciu Dla celów późniejszej wyceny, aktywa finansowe klasyfikowane są do jednej z czterech kategorii: · Aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu (instrumenty dłużne), · Aktywa finansowe wyceniane według wartości godziwej przez inne całkowite dochody z reklasyfikacją skumulowanych zysków i strat (instrumenty dłużne), · Aktywa finansowe wyceniane według wartości godziwej przez inne całkowite dochody bez reklasyfikacji skumulowanych zysków i strat (instrumenty kapitałowe), · Aktywa finansowe wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy. Aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu (instrumenty dłużne) Ta kategoria jest najbardziej istotna dla Grupy. Składnik aktywów finansowych wycenia się według zamortyzowanego kosztu, jeśli spełnione są oba poniższe warunki: · składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy, oraz · warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty. Aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu są następnie wyceniane przy użyciu metody efektywnej stopy procentowej i podlegają odpisowi z tytułu oczekiwanych strat kredytowych. Zyski i straty są ujmowane w rachunku zysków i strat z chwilą likwidacji, modyfikacji lub utraty wartości składnika aktywów. Aktywa finansowe Grupy wyceniane według zamortyzowanego kosztu obejmują należności z tytułu dostaw i usług, pożyczki udzielone jednostkom stowarzyszonym oraz środki pieniężne i krótkoterminowe depozyty w obrotowych aktywach finansowych. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 25 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy) Aktywa finansowe wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy Aktywa finansowe wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy obejmują aktywa finansowe przeznaczone do obrotu, aktywa finansowe wycenione przy początkowym ujęciu według wartości godziwej przez wynik finansowy lub aktywa finansowe, które obligatoryjnie należy wyceniać według wartości godziwej. Aktywa finansowe są klasyfikowane jako przeznaczone do obrotu, jeżeli zostały nabyte w celu sprzedaży lub odkupienia w krótkim terminie. Instrumenty pochodne, w tym wyodrębnione wbudowane instrumenty pochodne, są również klasyfikowane jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy, chyba że zostały wyznaczone jako efektywne instrumenty zabezpieczające. Aktywa finansowe o przepływach pieniężnych, które nie są wyłącznie spłatami kapitału i odsetek, są klasyfikowane i wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy, niezależnie od modelu biznesowego. Aktywa finansowe wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy są wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej według wartości godziwej, a ich zmiany wartości godziwej ujmowane są w rachunku zysków i strat. Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej poprzez wynik finansowy obejmują finansowe aktywa trwałe (związane z nieruchomościami inwestycyjnymi). Zobowiązania finansowe Początkowe ujęcie i wycena Na moment początkowego ujęcia zobowiązania finansowe są klasyfikowane, odpowiednio jako zobowiązania finansowe wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy, kredyty i pożyczki, zobowiązania lub instrumenty pochodne wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające w efektywnym zabezpieczeniu. Wszystkie zobowiązania finansowe są ujmowane początkowo według wartości godziwej, a w przypadku obligacji, kredytów i pożyczek, po pomniejszeniu o bezpośrednie koszty transakcji. Zobowiązania finansowe Grupy obejmują zobowiązania handlowe i inne, obligacje, kredyty i pożyczki, w tym kredyty w rachunkach bieżących i pochodne instrumenty finansowe. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 26 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy) Wycena po początkowym ujęciu Wycena zobowiązań finansowych zależy od ich klasyfikacji, zgodnie z poniższym opisem: Zobowiązania finansowe wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy Zobowiązania finansowe wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy obejmują zobowiązania finansowe przeznaczone do obrotu oraz zobowiązania finansowe pierwotnie zakwalifikowane do kategorii wycenianych do wartości godziwej przez wynik finansowy. Zobowiązania finansowe są klasyfikowane jako przeznaczone do obrotu, jeżeli zostały nabyte dla celów sprzedaży w niedalekiej przyszłości. do tej kategorii zalicza się również pochodne instrumenty finansowe których umowy zostały zawarte przez Grupę, które nie są wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające w relacjach zabezpieczających, zgodnie z definicją w MSSF 9. Samodzielne wbudowane instrumenty pochodne są również klasyfikowane jako przeznaczone do obrotu, chyba że są wyznaczone jako efektywne instrumenty zabezpieczające. Zyski lub straty z zobowiązań przeznaczonych do obrotu są ujmowane w rachunku zysków i strat. Kompensowanie instrumentów finansowych Aktywa finansowe i zobowiązania finansowe są kompensowane, a kwota netto wykazywana jest w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej, jeżeli istnieje obecne egzekwowalne prawo do kompensaty ujętych kwot i jednocześnie istnieje zamiar ich rozliczenia w kwocie netto, aby zrealizować aktywa oraz zobowiązania jednocześnie. (s) ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY Środki pieniężne obejmują środki pieniężne w kasie i depozyty na żądanie. Ekwiwalenty środków pieniężnych obejmują krótkoterminowe, płynne instrumenty, które mogą być łatwo zamienione na przewidywalną ilość gotówki i które są przedmiotem jedynie nieznacznego ryzyka zmian wartości. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 27 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy) (t) NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW i USŁUG Należności z tytułu dostaw i usług reprezentują prawo Grupy do bezwarunkowej kwoty wynagrodzenia (tj. do upływu terminu zapłaty wymagany jest tylko upływ czasu). Szczegóły opisane w zasadach rachunkowości aktywów finansowych w punkcie r) Instrumenty finansowe - początkowe ujęcie i późniejsza wycena. (u) UTRATA WARTOŚCI NIEFINANSOWYCH AKTYWÓW TRWAŁYCH Wartość bilansowa niefinansowych aktywów niewycenianych według wartości godziwej jest okresowo weryfikowana przez Zarząd w celu ustalenia, czy może nastąpić utrata wartości. W szczególności Zarząd ocenia, czy występują przesłanki utraty wartości. (v) ZAKUP UDZIAŁÓW NIEKONTROLUJĄCYCH W przypadku zwiększenia udziału w aktywach netto kontrolowanej jednostki zależnej, różnica między wynagrodzeniem zapłaconym/do zapłaty, a wartością bilansową udziałów niekontrolujących jest ujmowana w kapitale własnym przypadającym akcjonariuszom jednostki dominującej. (w) INSTRUMENTY POCHODNE I RACHUNKOWOŚĆ ZABEZPIECZEŃ Początkowe ujęcie i późniejsza wycena Grupa wykorzystuje pochodne instrumenty finansowe takie jak SWAP na stopę procentową oraz CAP w celu zabezpieczenia się przed zmiennością stóp procentowych. Tego rodzaju pochodne instrumenty finansowe są początkowo ujmowane według wartości godziwej w dniu zawarcia kontraktu, a następnie są ponownie wyceniane według wartości godziwej. Instrumenty pochodne wykazuje się jako aktywa, gdy ich wartość godziwa jest dodatnia i jako zobowiązania – gdy ich wartość godziwa jest ujemna. Dla celów rachunkowości zabezpieczeń zabezpieczenia są klasyfikowane jako zabezpieczenia przepływów pieniężnych przy zabezpieczaniu wpływu na zmienność przepływów pieniężnych, które można przypisać do konkretnego ryzyka związanego z ujętym składnikiem aktywów lub zobowiązaniem lub wysoce prawdopodobną planowaną transakcją lub ryzykiem walutowym w nieujęte uprawdopodobnione przyszłe zobowiązanie. W momencie powstania powiązania zabezpieczającego, Grupa formalnie wyznacza i dokumentuje powiązanie zabezpieczające, do którego chce zastosować rachunkowość zabezpieczeń oraz cel zarządzania ryzykiem i strategię ustanowienia zabezpieczenia. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 28 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy) Dokumentacja obejmuje identyfikację instrumentu zabezpieczającego, zabezpieczanej pozycji, charakter zabezpieczanego ryzyka oraz sposób, w jaki Grupa oceni, czy powiązanie zabezpieczające spełnia wymogi efektywności zabezpieczenia (w tym analiza źródeł nieskuteczności zabezpieczenia i sposób określania współczynnika zabezpieczenia). Powiązanie zabezpieczające kwalifikuje się do rachunkowości zabezpieczeń, jeśli spełnia wszystkie następujące wymogi efektywności: · Istnieje „związek ekonomiczny” pomiędzy pozycją zabezpieczaną a instrumentem zabezpieczającym. · Efekt ryzyka kredytowego nie „dominuje nad zmianami wartości”, które wynikają z tej relacji gospodarczej. · Współczynnik zabezpieczenia powiązania zabezpieczającego jest taki sam, jak wynikający z wartości zabezpieczanej pozycji, którą Grupa faktycznie zabezpiecza, oraz wartości instrumentu zabezpieczającego, który Grupa faktycznie wykorzystuje do zabezpieczenia tej wartości zabezpieczanej pozycji. Zabezpieczenia, które spełniają wszystkie kryteria kwalifikujące do rachunkowości zabezpieczeń są rozliczane w sposób opisany poniżej. Zabezpieczenie przepływów pieniężnych Efektywną część zysku lub straty na instrumencie zabezpieczającym ujmuje się w innych całkowitych dochodach w rezerwie zabezpieczeń przepływów pieniężnych, natomiast każdą nieefektywną część ujmuje się niezwłocznie w rachunku zysków lub strat. Rezerwa zabezpieczająca przepływy pieniężne jest korygowana o niższe z łącznych zysków lub strat na instrumencie zabezpieczającym oraz skumulowaną zmianę wartości godziwej zabezpieczanej pozycji. Rachunkowość zabezpieczeń przestaje obowiązywać, gdy instrument zabezpieczający wygasa, zostaje sprzedany, rozwiązany lub wykonany, albo przestaje spełniać kryteria rachunkowości zabezpieczeń. W tym momencie wszelkie skumulowane zyski lub straty ujęte w kapitale własnym są przenoszone do zysku lub straty netto za dany rok. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 29 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy) W przypadku instrumentów pochodnych, które nie spełniają wymogów rachunkowości zabezpieczeń, zyski lub straty z tytułu zmiany w ich wartości godziwej wykazywane są w całości bezpośrednio w rachunku zysków i strat za dany rok. Wartość godziwa transakcji Cross-currency interest swap, transakcji IRS oraz kontraktów CAP jest ustalana w oparciu o metodę zdyskontowanych przepływów pieniężnych przy wykorzystaniu obserwowalnych danych wsadowych (2 poziom hierarchii wartości godziwej). (x) SZACUNKI KSIĘGOWE Sporządzanie sprawozdań finansowych zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej wymaga od Zarządu dokonywania pewnych założeń i oszacowań, mających wpływ na prezentowane kwoty aktywów i zobowiązań (w tym aktywów i zobowiązań warunkowych) na dzień bilansowy. W związku z tym rzeczywiste wartości mogą różnić się od tych szacunków. Nieruchomości inwestycyjne reprezentują nieruchomości utrzymywane w celu generowania długoterminowych wpływów z tytułu wynajmu. Nieruchomość inwestycyjna jest wykazywana według wartości godziwej, która jest wyceniana przynajmniej raz w roku przez niezależnego zarejestrowanego rzeczoznawcę na podstawie zdyskontowanych przewidywanych przepływów pieniężnych z nieruchomości inwestycyjnej z wykorzystaniem stóp dyskontowych stosowanych dla lokalnego rynku nieruchomości oraz aktualizowana według osądu Zarządu lub - jeśli uznano to za stosowne - przy użyciu podejścia dochodowego („Income capitalisation method”) lub metody stopy kapitalizacji („Yield method”). Zastosowaną metodę i główne założenia są określane przez rzeczoznawcę, a także opisane w nocie 17. Grupa wykorzystuje oszacowania w celu ustalenia stosowanych stawek amortyzacyjnych (nota 16, nota 30). Wartość godziwą instrumentów finansowych, dla których nie istnieje aktywny rynek ustala się wykorzystując odpowiednie techniki wyceny. Przy wyborze odpowiednich metod i założeń Grupa kieruje się profesjonalnym osądem (nota 18). Grupa rozpoznaje składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego bazując na założeniu, że w przyszłości zostanie osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Pogorszenie uzyskiwanych wyników podatkowych w przyszłości mogłoby spowodować, że założenie to stałoby się nieuzasadnione (nota 15). Grupa polega na szacunkach w zakresie rozliczenia płatności w formie akcji własnych w środkach pieniężnych (nota 32). Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 30 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy) (y) ISTOTNE OSĄDY KSIĘGOWE W procesie stosowania Grupowych zasad (polityki) rachunkowości Zarząd Spółki dokonał następujących osądów: Walutą funkcjonalną GTC S.A. oraz większości jej jednostek zależnych jest euro, gdyż ta waluta ma na nie istotny i przeważający wpływ: · wycena nieruchomości inwestycyjnych jest dokonywana w euro; · kredyty oraz pożyczki są w większości denominowane w euro, a pozycje w innych walutach (obligacje w PLN oraz HUF) są zabezpieczone do euro poprzez międzywalutowy SWAP na stopę procentową; · większość umów najmu jest zawierana w stawkach czynszu wyrażonych w euro. Grupa zawarła umowy najmu powierzchni w posiadanych nieruchomościach komercyjnych. Grupa ustaliła, że zachowuje wszystkie znaczące ryzyka i korzyści z tytułu posiadania tych nieruchomości, których wynajem jest ujmowany jako leasing operacyjny. Istotne wartości księgowe oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach w odniesieniu do nieruchomości inwestycyjnych zostały zaprezentowane w nocie 7(c)(ii) dotyczące ustalania wyceny nieruchomości inwestycyjnych w budowie. Istotne osądy księgowe dotyczące płynności rynkowej nieruchomości inwestycyjnych zostały przedstawione w nocie 7 (d). Grupa klasyfikuje zapasy w postaci nieruchomości mieszkaniowych do aktywów obrotowych lub do aktywów trwałych na podstawie stopnia zaawansowania prac konstrukcyjnych w ramach przyjętego przez Grupę cyklu operacyjnego. Normalny cykl operacyjny Grupy w większości wypadków nie przekracza pięciu lat. Aktywne projekty mieszkaniowe są klasyfikowane jako zapasy w aktywach obrotowych. Projekty mieszkaniowe, których termin wykonania jest dłuższy niż cykl operacyjny, są klasyfikowane jako grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową w aktywach trwałych. Grupa ustala, czy transakcja lub inne zdarzenie jest połączeniem jednostek gospodarczych poprzez zastosowanie definicji biznesowej zawartej w MSSF 3. Podatek odroczony dotyczący zewnętrznych różnic przejściowych odnoszących się do jednostek zależnych został obliczony w oparciu o oszacowane prawdopodobieństwo, że te różnice przejściowe zostaną zrealizowane w dającej się przewidzieć przyszłości. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 31 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy) Grupa przeprowadza również ocenę prawdopodobieństwa realizacji aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Jeśli jest to konieczne, Grupa zmniejsza wartość aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego do wartości możliwej do uzyskania. (z) PODSTAWA KONSOLIDACJI Skonsolidowane sprawozdania finansowe obejmują sprawozdania GTC S.A. i jej spółek zależnych za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022. Sprawozdania finansowe jednostek zależnych sporządzane są za ten sam okres sprawozdawczy co sprawozdanie jednostki dominującej, przy wykorzystaniu spójnych zasad rachunkowości i w oparciu o jednolite zasady rachunkowości zastosowane do podobnych transakcji i zdarzeń gospodarczych. Dokonuje się korekt konsolidacyjnych, aby ujednolicić ewentualne różnice w zasadach rachunkowości. Grupa, niezależnie od charakteru jej powiązań ze spółkami zależnymi (jednostkami), powinna ustalić, czy pełni rolę jednostki dominującej biorąc pod uwagę fakt, czy sprawuje nad nimi kontrolę. Grupa sprawuje kontrolę nad jednostką, jeśli podlega ekspozycji na zmienne zwroty lub ma do nich prawo wynikające z jej zaangażowana w daną jednostkę i posiada możliwość wpływania na te zwroty poprzez wykorzystanie sprawowanej władzy nad jednostką. W związku z powyższym, Grupa sprawuje kontrolę nad jednostką wyłącznie w przypadku spełnienia wszystkich poniższych warunków: · sprawuje władzę nad jednostką; · podlega ekspozycji na zmienne wyniki finansowe lub posiada do nich prawa; oraz · posiada możliwość wykorzystania sprawowanej władzy nad jednostką, w której dokonano inwestycji, do wywierania wpływu na wysokość swoich zwrotów. Spółki zależne są konsolidowane od dnia przeniesienia kontroli do Grupy i zostają wyłączone z konsolidacji od dnia, kiedy Grupa traci kontrolę nad spółką. Wszystkie znaczące salda i transakcje pomiędzy jednostkami wchodzącymi w skład Grupy, w tym niezrealizowane zyski wynikające z transakcji w ramach Grupy, zostały w całości wyeliminowane. Niezrealizowane straty są eliminowane, chyba że występują przesłanki utraty wartości. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 32 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy) (aa) REZERWY Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Grupie ciąży obowiązek (prawny lub domniemany tj. zwyczajowo oczekiwany) wynikający ze zdarzeń przeszłych i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz gdy można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. (ab) PŁATNOŚCI W FORMIE AKCJI WŁASNYCH Spółka wypłaca wynagrodzenie w polskich złotych dla kluczowych pracowników w zamian za świadczone przez nich usługi, poprzez przyznanie im praw do płatności na podstawie notowań akcji GTC w PLN („akcje fantomowe”). Koszt akcji fantomowych rozpoznaje się początkowo według wartości godziwej na dzień przyznania. Wartość zobowiązania jest ponownie wyliczana według wartości godziwej na każdy dzień bilansowy oraz w dniu rozliczenia. Koszty programu w okresie nabywania uprawnień oraz skutki zmiany w wartości godziwej ujmowane są w kosztach administracyjnych. Pracownik nabywa prawa do płatności z tyt. akcji fantomowych w rocznych transzach w okresie świadczenia pracy / usługi. Koszty są ujmowane liniowo przez okres nabywania uprawnień w odniesieniu do każdej transzy. (ac) ZYSK NA AKCJĘ Zysk na akcję dla każdego okresu sprawozdawczego jest obliczany jako iloraz zysku za dany okres sprawozdawczy przypadającego na akcjonariuszy jednostki dominującej oraz średniej ważonej liczby akcji pozostających w obrocie w tym okresie. (ad) DEPOZYTY KRÓTKOTERMINOWE Depozyty krótkoterminowe obejmują depozyty związane z umowami kredytowymi i innymi zobowiązaniami umownymi i mogą być wykorzystywane wyłącznie do wybranych działań operacyjnych określonych w umowach podstawowych. Depozyty związane z umowami kredytowymi można wykorzystać w dowolnym momencie (do określonych celów za zgodą kredytodawcy), więc są one prezentowane w aktywach obrotowych. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 33 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy) (ae) DEPOZYTY OD NAJEMCÓW Depozyty od najemców obejmują depozyty otrzymane od najemców w celu zabezpieczenia zobowiązania najemcy wobec właściciela nieruchomości. Depozyty podlegają zwrotowi na koniec umowy najmu. (af) ZAPASY ORAZ GRUNTY PRZEZNACZONE POD ZABUDOWĘ MIESZKANIOWĄ Zapasy dotyczą projektów mieszkaniowych w trakcie budowy i są wyceniane według niższej z dwóch wartości: kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto (wartości odzyskiwalnej). Wartość odzyskiwalna ustalana jest przy pomocy metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych albo metody porównawczej przez niezależnych rzeczoznawców. Koszty odnoszące się do realizacji projektu mieszkaniowego są wykazywane jako zapasy. Prowizje wypłacone pośrednikom sprzedaży lub agencjom marketingowym za sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych, które nie podlegają zwrotowi, są odnoszone bezpośrednio w koszty w momencie, gdy sprzedaż danej nieruchomości mieszkaniowej jest zabezpieczona. Grupa klasyfikuje zapasy w postaci nieruchomości mieszkaniowych do aktywów obrotowych lub do aktywów trwałych na podstawie stopnia zaawansowania prac konstrukcyjnych w ramach przyjętego przez Grupę cyklu operacyjnego. Normalny cykl operacyjny Grupy w większości wypadków nie przekracza pięciu lat. Aktywne projekty mieszkaniowe są klasyfikowane jako zapasy w aktywach obrotowych. Projekty mieszkaniowe, których ukończenie jest planowane w okresie dłuższym niż cykl operacyjny, są zaklasyfikowane jako grunty przeznaczone pod zabudowę oraz wykazane w aktywach trwałych. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 34 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy) (ag) LEASING W Grupie GTC występują dwa rodzaje leasingu, które podlegają zakresowi MSSF 16 i mają wpływ na sprawozdanie finansowe: · Nieruchomości wynajmowane najemcom - podstawowa działalność Grupy GTC. W przypadku tej działalności leasingowej Grupa GTC działa jako leasingodawca. Umowy leasingowe, zgodnie z którymi Grupa zachowuje zasadniczo całe ryzyko i wszystkie pożytki wynikające z posiadania przedmiotu leasingu, zaliczane są do umów leasingu operacyjnego. · Leasing (dzierżawa) gruntów w użytkowaniu wieczystym, gdzie Grupa występuje jako Najemca Płatności za użytkowanie wieczyste są to płatności, które są dokonywane z góry lub z dołu w okresach rocznych lub miesięcznych w ustalonym okresie (od 33 do 87 lat). Płatności za użytkowanie wieczyste występują w Polsce, Chorwacji, Rumunii oraz Serbii. Ze względu na fakt, że opłaty za użytkowanie wieczyste są co do zasady traktowane jako opłaty leasingowe, płatności z nimi związane należy rozpatrywać zgodnie z MSSF 16. W skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupa rozpoznaje prawo do użytkowania oraz zobowiązania z tytułu leasingu: a) Prawo do wieczystego użytkowania gruntów jest prezentowane: · jako część nieruchomości inwestycyjnych, z odrębnym ujawnieniem w nocie; · jako część gruntów pod zabudowę mieszkaniową. b) Zobowiązania z tytułu leasingu zostały zaprezentowane w ramach krótkoterminowych i długoterminowych zobowiązań, z odrębnymi ujawnieniami. Prawo wieczystego użytkowania gruntów jest amortyzowane przez okres leasingu (metodą kosztu historycznego) lub wyceniane przy zastosowaniu metody wyceny do wartości godziwej (dla nieruchomości inwestycyjnych wycenianych według wartości godziwej). Grupa prezentuje amortyzację prawa do użytkowania lub zmianę wartości godziwej prawa do użytkowania w ramach zysku (straty) z tytułu aktualizacji wartości. Odsetki dotyczące leasingu gruntu są prezentowane jako koszty finansowe. Grupa zawarła kilka innych umów leasingu (krótkoterminowe, o małej wartości), które nie są rozpatrywane zgodnie z MSSF 16. Koszty związane z takimi leasingami są nieistotne. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 35 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 8. Inwestycje w jednostkach zależnych Załączone skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje sprawozdanie finansowe Spółki i jej jednostek zależnych. Bezpośredni i pośredni udział Spółki w tych jednostkach na koniec poszczególnych okresów został przedstawiony w tabeli poniżej (tabela poniżej przedstawia udział efektywny): Spółki zależne Nazwa Jednostka dominująca Siedziba 31 grudnia 2022 roku 31 grudnia 2021 roku GTC Konstancja Sp. z o.o. (1) GTC S.A. Polska 100% 100% GTC Korona S.A. GTC S.A. Polska 100% 100% Globis Poznań Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% GTC Aeropark Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% Globis Wrocław Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% GTC Satellite Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% GTC Sterlinga Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% GTC Karkonoska Sp. z o.o. (1) GTC S.A. Polska 100% 100% GTC Ortal Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% Diego Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% GTC Francuska Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% GTC UBP Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% GTC Pixel Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% GTC Moderna Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% Centrum Handlowe Wilanów Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% GTC Management Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% GTC Corius Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% Centrum Światowida Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% GTC Galeria CTWA Sp. z o.o. GTC S.A. Polska 100% 100% Artico Sp. z o.o GTC S.A. Polska 100% 100% GTC Hungary Real Estate Development Company PLtd. (“GTC Hungary”) GTC S.A. Węgry 100% 100% GTC Duna Kft. GTC Hungary Węgry 100% 100% Váci út 81-85. Kft. GTC Hungary Węgry 100% 100% Riverside Apartmanok Kft. (1) GTC Hungary Węgry 100% 100% Centre Point I. Kft. Váci út 81-85. Kft. Węgry 100% 100% Centre Point II. Kft. Váci út 81-85. Kft. Węgry 100% 100% Spiral I. Kft. GTC Hungary Węgry 100% 100% Albertfalva Üzletközpont Kft. GTC Hungary Węgry 100% 100% (1) W trakcie likwidacji Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 36 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) Nazwa Jednostka dominująca Siedziba 31 grudnia 2022 roku 31 grudnia 2021 roku GTC Metro Kft. GTC Hungary Węgry 100% 100% Kompakt Land Kft. GTC Hungary Węgry 100% 100% GTC White House Kft. GTC Hungary Węgry 100% 100% VRK Tower Kft. GTC Hungary Węgry 100% 100% GTC Future Kft. GTC Hungary Węgry 100% 100% Globe Office Investments Kft. GTC Hungary Węgry 100% 100% Office Planet Kft. (1) GTC Hungary Węgry - 100% GTC Investments Sp. z o.o. GTC Hungary Polska 100% 100% GTC Univerzum Projekt Kft. GTC Hungary Węgry 100% 100% GTC Origine Investments Pltd (“GTC Origine”) GTC S.A. Węgry 100% 100% GTC HBK Project Kft. GTC Origine Węgry 100% 100% GTC VI188 Property Kft. GTC Origine Węgry 100% 100% GTC FOD Property Kft. GTC Origine Węgry 100% 100% G-Delta Adrssy Kft. GTC Origine Węgry 100% 100% GTC KLZ 7-10 Kft. GTC Origine Węgry 100% 100% GTC PSZTSZR Projekt Kft. (2) GTC Origine Węgry 100% - GTC DBRNT Projekt Kft. (2) GTC Origine Węgry 100% - GTC B41 d.o.o. (2) GTC Origine Serbia 100% - GTC K43-45 Property Kft. (3) GTC Origine Węgry 100% - GTC Liffey Kft. (3) GTC Origine Węgry 100% - GTC UK Real Estate Investments Ltd. (3) GTC Origine Zjednoczone Królestwo 100% - GTC Nekretnine Zagreb d.o.o. GTC S.A. Chorwacja 100% 100% Euro Structor d.o.o. GTC S.A. Chorwacja 70% 70% Marlera Golf LD d.o.o. GTC S.A. Chorwacja 100% 100% Nova Istra Idaeus d.o.o. Marlera Golf LD d.o.o. Chorwacja 100% 100% GTC Matrix d.o.o. (1) GTC S.A. Chorwacja - 100% GTC Seven Gardens d.o.o. GTC S.A. Chorwacja 100% 100% Towers International Property S.R.L. GTC S.A. Rumunia 100% 100% Green Dream S.R.L. GTC S.A. Rumunia 100% 100% Aurora Business Complex S.R.L GTC S.A. Rumunia 100% 100% Cascade Building S.R.L. (1) GTC S.A. Rumunia - 100% City Gate Bucharest S.R.L. GTC S.A. Rumunia 100% 100% Venus Commercial Center S.R.L. GTC S.A. Rumunia 100% 100% City Gate S.R.L. GTC S.A. Rumunia 100% 100% City Rose Park SRL GTC S.A. Rumunia 100% 100% Deco Intermed S.R.L. GTC S.A. Rumunia 66,7% 66,7% GML American Regency Pipera S.R.L. (4) GTC S.A. Rumunia 75% 66,7% 8. Inwestycje w jednostkach zależnych (ciąg dalszy) (1) Sprzedana (patrz nota 9). (2) Nabyta (patrz nota 9). Transakcja została ujęta jako nabycie aktywów, a nie połączenie jednostek gospodarczych. (3) Nowoutworzona jednostka całkowicie zależna. (4) Nabycie udziałów niekontrolujących. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 37 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 8. Inwestycje w jednostkach zależnych (ciąg dalszy) Nazwa Jednostka dominująca Siedziba 31 grudnia 2022 roku 31 grudnia 2021 roku NRL EAD GTC S.A. Bułgaria 100% 100% Advance Business Center EAD GTC S.A. Bułgaria 100% 100% GTC Yuzhen Park EAD GTC S.A. Bułgaria 100% 100% Dorado 1 EOOD GTC S.A. Bułgaria 100% 100% GOC EAD GTC S.A. Bułgaria 100% 100% GTC Flex EAD (2) GTC S.A. Bułgaria 100% - GTC Medj Razvoj Nekretnina d.o.o. Beograd (1) GTC S.A. Serbia - 100% GTC Business Park d.o.o. Beograd (1) GTC S.A. Serbia - 100% Commercial and Residential Ventures d.o.o. Beograd (1) GTC S.A. Serbia - 100% Demo Invest d.o.o. Novi Beograd (1) GTC S.A. Serbia - 100% Atlas Centar d.o.o. Beograd (1) GTC S.A. Serbia - 100% Commercial Development d.o.o. Beograd GTC S.A. Serbia 100% 100% Glamp d.o.o. Beograd (3) GTC S.A. Serbia 100% 100% GTC BBC d.o.o. (1) GTC S.A. Serbia - 100% GTC Aurora Luxembourg S.A. GTC S.A. Luksemburg 100% 100% Europort Investment (Cyprus) 1 Limited GTC S.A. Cypr 100% 100% (1) Sprzedana (patrz nota 9). (2) Nowoutworzona jednostka całkowicie zależna. (3) GTC S.A. posiada 100% udziałów poprzez jednostkę całkowicie zależną – GTC Hungary, która posiada 70% udziałów, a pozostałe 30% należy bezpośrednio do GTC S.A. 9. Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym ZMIANA ZARZĄDU ORAZ POZOSTAŁE WYDARZENIA KORPORACYJNE W dniu 4 stycznia 2022 roku Krajowy Rejestr Sądowy dokonał rejestracji zmian w statucie Spółki w zakresie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki poprzez emisję akcji zwykłych na okaziciela serii O. W dniach 10-11 stycznia 2022 roku, Grupa ujęła wpływy z tytułu emisji akcji (w kwocie netto, pomniejszonej o koszty emisji) w kwocie 556,8 miliona PLN (120,4 miliona EUR). W dniu 10 stycznia 2022 roku Spółka otrzymała od GTC Holding Zrt oraz GTC Dutch Holdings B.V. zawiadomienie o zmianie ogólnej liczby głosów w Spółce w wyniku emisji 88.700.000 akcji zwykłych serii O oraz rejestracji podwyższenia kapitału zakładowego. Przed wyżej wymienioną transakcją, GTC Holding Zrt posiadało bezpośrednio oraz pośrednio 320.466.380 akcji Spółki uprawniających do wykonywania 320.466.380 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, stanowiących 66% kapitału zakładowego Spółki i 66% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu Spółki. Po wyżej wymienionej transakcji, GTC Holding Zrt posiada bezpośrednio i pośrednio 359.528.880 akcji Spółki uprawniających do wykonywania 359.528.880 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, stanowiących 62,61% kapitału zakładowego Spółki i 62,61% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu Spółki. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 38 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 9. Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym (ciąg dalszy) W dniu 14 stycznia 2022 roku Spółka zawarła z Panem Yovavem Carmi (były Prezes Zarządu) porozumienie w zakresie rozwiązania umowy o pracę. Pan Carmi zrezygnował z zasiadania w zarządzie GTC oraz innych spółek zależnych. W dniu 21 stycznia 2022 roku zarząd Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. („GPW”) podjął uchwałę w sprawie dopuszczenia i wprowadzenia do obrotu giełdowego na głównym rynku GPW 88.700.000 akcji zwykłych na okaziciela serii O Spółki o wartości nominalnej 0,10 (dziesięć groszy) każda, w której zarząd GPW stwierdził, że akcje serii O są dopuszczone do obrotu giełdowego na rynku podstawowym oraz postanowił wprowadzić je z dniem 26 stycznia 2022 roku. W dniu 28 stycznia 2022 roku Pan Gyula Nagy zrezygnował z zasiadania w zarządzie GTC ze skutkiem natychmiastowym. W dniu 19 lutego 2022 roku Spółka otrzymała od GTC Dutch Holdings B.V. z siedzibą w Amsterdamie, Holandia ("Sprzedający") oraz Icona Securitization Opportunities Group S.à r.l. działającej w imieniu swojej struktury funduszowej Central European Investments z siedzibą w Luksemburgu, Wielkie Księstwo Luksemburga ("Kupujący"), zawiadomienie, że Sprzedający i Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży akcji ("PSPA") dotyczącą nabycia przez Kupującego od Sprzedającego 15,7% akcji w kapitale zakładowym Spółki. Jednakże, zgodnie z zawiadomieniem Kupujący i Sprzedający uzgodnili, że umowa wspólników stanowić będzie umowę o działaniu w porozumieniu w rozumieniu art. 87 ust. 1 pkt 5 i 6 w związku z art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych ("Ustawa o Ofercie Publicznej") w sprawie prowadzenia wspólnej polityki wobec Spółki oraz wykonywania prawa głosu w wybranych sprawach w uzgodniony sposób. Ponadto, zgodnie z umową przeniesienia Kupujący m.in. przeniesie na Sprzedającego prawa głosu z Akcji oraz udzieli pełnomocnictwa do wykonywania praw głosu z Akcji. Umowa przeniesienia wygasa w przypadku wykonania opcji kupna lub opcji sprzedaży zgodnie z umową opcji kupna i sprzedaży oraz/lub w przypadku istotnego naruszenia dokumentacji transakcyjnej. W dniu 1 marca 2022 roku Spółka otrzymała zawiadomienie o zakończeniu transakcji i Kupujący nabył 15,7% akcji w Spółce. W wyniku transakcji, Icona Securitization Opportunities Group S.à r.l. jest posiadaczem 90.176.000 akcji zwykłych na okaziciela Spółki, co stanowi 15,7% całkowitej liczby głosów na zgromadzeniu akcjonariuszy GTC, z zastrzeżeniem, że (i) wszystkie prawa głosu zostały przeniesione na Sprzedającego, oraz że (ii) Kupujący udziela Sprzedającemu Pełnomocnictwa w zakresie swoich Praw Głosu. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 39 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 9. Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym (ciąg dalszy) W wyniku realizacji transakcji GTC Holding Zrt posiada łącznie 269.352.880 akcji Spółki, uprawniających do 269.352.880 głosów w Spółce, stanowiących 46,9% kapitału zakładowego Spółki i uprawniających do 46,9% ogólnej liczby głosów w Spółce, w tym: · bezpośrednio posiada 21.891.289 akcji Spółki, uprawniających do 21.891.289 głosów w Spółce, stanowiących 3,8% kapitału zakładowego Spółki i uprawniających do 3,8% ogólnej liczby głosów w Spółce; oraz · pośrednio (tj. poprzez GTC Dutch Holdings B.V.) posiada 247.461.591 akcji Spółki, uprawniających do 247.461.591 głosów w Spółce, stanowiących 43,1% kapitału zakładowego Spółki i uprawniających do 43,1% ogólnej liczby głosów w Spółce. Ponadto GTC Holding Zrt posiada również pośrednio, poprzez GTC Dutch Holdings B.V., prawa głosu Kupującego, tj. prawo do wykonywania 90.176.000 głosów w Spółce, uprawniających do 15,7% ogólnej liczby głosów w Spółce. Od 1 marca 2022 roku GTC Holding Zrt, GTC Dutch Holdings B.V. oraz Icona Securitization Opportunities Group S.à r.l. działają w porozumieniu na podstawie zawartej umowy dotyczącej wspólnej polityki wobec Spółki oraz wykonywania w uzgodniony sposób praw głosu w wybranych sprawach na zgromadzeniu akcjonariuszy Spółki. W dniu 17 marca 2022 roku Rada Nadzorcza Spółki powołała pana Zoltán Fekete na Prezesa zarządu Spółki, ze skutkiem natychmiastowym. W dniu 14 czerwca 2022 roku Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy podjęło uchwałę o wypłacie dywidendy w kwocie 160,8 miliona PLN. Dywidenda została wypłacona w październiku 2022 roku. W dniu 5 lipca 2022 roku Pan Pedja Petronijevic zrezygnował z zasiadania w zarządzie GTC ze skutkiem na dzień 15 lipca 2022 roku. W dniu 10 sierpnia 2022 roku Zarząd GTC S.A. ogłosił zmianę orientacji strategii Grupy, w ramach której Zarząd podjął decyzję o realizacji potencjalnych, nowych inwestycji w wybrane, nowe sektory rynku, których profil może odbiegać od podstawowego zakresu działalności Spółki (czyli budowa nieruchomości biurowych, handlowych, i innych określonych ich rodzajów, oraz zarządzanie nimi). Potencjalne, nowe sektory zidentyfikowane jako cele inwestycyjne w ramach nowej strategii obejmują: 1. inwestycje w parki innowacji i technologii; 2. inwestycje w obiekty energii odnawialnej; oraz 3. inwestycje w budowę aktywów mieszkaniowych na wynajem (PRS). Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 40 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 9. Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym (ciąg dalszy) W dniu 12 września 2022 roku Spółka otrzymała zawiadomienie dotyczące zmiany w akcjonariacie Spółki. Zgodnie z zawiadomieniem jako skutek zakończenia reorganizacji wewnątrzgrupowej Global Debt Strategy S.à r.l. (“GDS”) będący jednostką zależną Alpine Holding Korlátolt Felelősségű Társaság (“Alpine”) nabył bezpośrednio od GTC Holding kontrolę nad 100% udziałów w GTC Dutch Holdings B.V. W rezultacie tej transakcji Alpine posiada pośrednio (tj. poprzez GDS, który posiada pośrednio poprzez GTC Dutch Holdings B.V.) 43,10% akcji GTC. Dalsze szczegóły opisano w raporcie bieżącym nr 40/2022. NABYCIA ORAZ INWESTYCJE W dniu 13 stycznia 2022 roku GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki, nabyła od spółki powiązanej z udziałowcem większościowym Spółki 100% udziałów w holdingu G-Zeta DBRNT Kft. (GTC DBRNT Projekt Kft.) będącego właścicielem budynku biurowego nad brzegiem Dunaju o powierzchni 2.540 mkw. Cena zakupu wyniosła 7,7 miliona EUR. Ze względu na charakter transakcji, została ona ujęta jako nabycie aktywów (asset deal). W dniu 4 lutego 2022 roku GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki, nabyła od spółki powiązanej z udziałowcem większościowym Spółki 100% udziałów w holdingu G-Epsilon PSZTSZR Kft. (GTC PSZTSZR Projekt Kft.) będącego właścicielem gruntu o powierzchni 25.330 mkw wraz z sześcioma budynkami. Cena zakupu wyniosła 9,9 miliona EUR. Po planowanej renowacji istniejących budynków, przewidywana powierzchnia najmu wyniesie 14.000 mkw w „zielonym” kompleksie biurowym klasy A. Ze względu na charakter transakcji, została ona ujęta jako nabycie aktywów (asset deal). W dniu 11 lutego 2022 roku GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki, nabyła spółkę Groton Global Corp Napred (GTC B41 d.o.o.) w Belgradzie będącą właścicielem gruntu o powierzchni 19.537 mkw. Cena zakupu wyniosła 33,8 miliona EUR. W marcu 2022 roku Grupa ukończyła Pillar – nowy budynek biurowy klasy A w Budapeszcie na Węgrzech. W marcu 2022 roku Grupa GTC rozpoczęła realizację trzeciego biurowca w ramach Matrix Office Park w Zagrzebiu – Matrix C. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 41 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 9. Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym (ciąg dalszy) W dniu 4 lipca 2022 roku GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki, utworzyła spółkę GTC K43-45 Property Kft. w Budapeszcie. Nowoutworzona spółka w lipcu 2022 roku nabyła grunt w centralnej części Budapesztu za cenę 6,55 milionów EUR. Zgodnie z obecnym pozwoleniem na budowę, można będzie na niej wybudować hotel, akademik bądź mieszkania na krótki wynajem o szacowanej powierzchni 6.400 mkw. W dniu 9 sierpnia 2022 roku spółka zależna GTC S.A. podpisała umowę dotyczącą transakcji obejmującą wspólną inwestycję w projekt parku innowacji w hrabstwie Kildare, Irlandia (“Transakcja”). Transakcja obejmuje inwestycję o wartości około 115 milionów euro w projekt Kildare Innovation Campus. W projekt zaangażowani są inni międzynarodowi inwestorzy branżowi działający w ramach partnerstwa luksemburskiego, któremu doradza Icona Capital, podmiot należący do tej samej grupy co akcjonariusz mniejszościowy GTC (dalsze szczegóły w nocie 18). W dniu 28 sierpnia 2022 roku GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki, nabyła od jednostki powiązanej z udziałowcem większościowym, 34% jednostek w Regional Multi Asset Fund Compartment 2 w Trigal Alternative Investment Fund GP S.á.r.l. (“Fundusz”) za równowartość 12,6 miliona EUR. Głównym obszarem działalności Funduszu są Słowenia oraz Chorwacja z całkowitą wartością aktywów 68,75 miliona EUR. Okres funkcjonowania Funduszu kończy się w czwartym kwartale 2028 roku. W październiku 2022 roku Grupa ukończyła GTC X – nowy budynek biurowy klasy A w Belgradzie w Serbii. W grudniu 2022 roku Grupa ukończyła Sofia Tower 2 – nowy budynek biurowy klasy A w Sofii w Bułgarii. SPRZEDAŻ JEDNOSTEK ZALEŻNYCH W dniu 12 stycznia 2022 roku Grupa sfinalizowała transakcję sprzedaży serbskich spółek zależnych: Atlas Centar d.o.o. Beograd, Demo Invest d.o.o. Novi Beograd, GTC BBC d.o.o., GTC Business Park d.o.o. Beograd, GTC Medjunarodni Razvoj Nekretnina d.o.o. Beograd oraz Commercial oraz Residential Ventures d.o.o. Beograd, a także węgierskiej spółki Office Planet Kft. będącej właścicielem 70% kapitału sprzedanych serbskich spółek, po spełnieniu warunków zawieszających określonych w umowie. Dalsze szczegóły opisano w nocie 33. W dniu 28 lipca 2022 roku GTC sfinalizowało transakcję sprzedaży Cascade Building S.R.L, jednostki całkowicie zależnej od Spółki, będącej właścicielem Cascade Office Building w Bukareszcie (4.211 mkw). Wpływy ze sprzedaży jednostki zależnej wyniosły 10,3 miliona EUR (wpływy netto to kwota 9,6 miliona EUR). Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 42 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 9. Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym (ciąg dalszy) W dniu 30 listopada 2022 roku GTC S.A. sprzedała GTC Matrix d.o.o., jednostkę całkowicie zależną od Spółki, właściciela portfolio obejmującego dwa budynki biurowe klasy A w Zagrzebiu – Matrix A oraz Matrix B za kwotę 52,2 miliona EUR. Wpływy netto ze sprzedaży GTC Matrix d.o.o. wyniosły 51,3 miliona EUR. SPRZEDAŻ AKTYWÓW W dniu 19 lipca 2022 roku GTC FOD Property Kft., jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała umowę kupna-sprzedaży dotyczącą sprzedaży budynku biurowego Forest Office Debrecen posiadanego przez tę spółkę. Cena sprzedaży wynosi 19,1 biliona HUF (równowartość 47,7 miliona EUR na 31 grudnia 2022 roku). Transakcja została sfinalizowana 30 stycznia 2023 roku. SPŁATA OBLIGACJI, REFINANSOWANIE ORAZ POZOSTAŁE ZMIANY DO UMÓW KREDYTOWYCH W dniu 18 kwietnia 2022 roku GTC S.A. spłaciła wszystkie obligacje wyemitowane pod kodem ISIN PLGTC0000292 (spłata całkowita). Wartość nominalna całej emisji wynosiła 9.440 tysięcy EUR. W dniu 13 maja 2022 roku Spółka podpisała aneks do umowy niezabezpieczonego kredytu odnawialnego z dnia 29 października 2021 roku, co skutkowało zwiększeniem dostępnej kwoty kredytu do 94 milionów EUR. Na dzień bilansowy kredyt nie był wykorzystywany. W dniu 18 maja 2022 roku Globis Wrocław Sp. z o.o., jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała z Santander Bank Polska przedłużenie obecnej umowy kredytu bankowego. Ostateczna data spłaty została wydłużona do 31 sierpnia 2025 roku, a pozostała część kredytu bankowego w kwocie 63 milionów PLN (13,5 miliona EUR) zostanie spłacona jednorazowo w dacie wymagalności zobowiązania. W dniu 28 czerwca 2022 roku GTC UBP Sp. z o.o., jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała z Berlin Hyp AG aneks do umowy kredytu bankowego, zgodnie z którą przedpłata w wysokości 6,1 miliona EUR została dokonana na początku lipca 2022 roku. Pozostała część kredytu bankowego zostanie spłacona jednorazowo w dacie wymagalności zobowiązania. W dniu 4 listopada 2022 roku GTC S.A. dokonało częściowego wykupu obligacji o numerze ISIN PLGTC0000318 (jedna trzecia całkowitej emisji) w kwocie 73.333 PLN. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 43 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 9. Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym (ciąg dalszy) Wpływ sytuacji w Ukrainie na Grupę GTC Od początku wojny na Ukrainie, tj. 24 lutego 2022 roku, pomimo, że Grupa nie prowadzi działalności na terytorium Ukrainy, Rosji lub Białorusi, nie można wykluczyć, że obecna sytuacja geopolityczna w Europie wywołana tą wojną, która spowodowała szereg konsekwencji makroekonomicznych dla Polski i innych krajów europejskich, może mieć również wpływ na działalność Grupy. Kontynuacja wojny, jej skala i dalszy przebieg działań zbrojnych mogą spowodować rozszerzenie zakresu nałożonych dotychczas sankcji gospodarczych, dalsze zakłócenia w łańcuchach dostaw, ograniczoną dostępność podwykonawców oraz ogólny wzrost cen materiałów wynikający m.in. z rosnących cen energii, co z kolei może przełożyć się na znaczne koszty realizacji inwestycji prowadzonych przez Grupę. Znacznie wyższe i zmienne koszty energii (poważny kryzys energetyczny z powodu gwałtownych cięć w dostawach gazu ziemnego z Rosji po wybuchu konfliktu Rosja-Ukraina) oraz ogólna niepewność związana z wpływem wojny w Ukrainie zarówno na gospodarkę światową, jak i gospodarkę krajów Europy Południowo-Wschodniej i Środkowo-Wschodniej oraz pogorszenie sytuacji gospodarczej na świecie i w poszczególnych regionach mogą negatywnie wpłynąć na sytuację ekonomiczną Grupy. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania wpływ wojny w Ukrainie na działalność Grupy nie jest istotny. Jednakże nie jest możliwe oszacowanie skali tego wpływu w przyszłości, a ze względu na dużą zmienność sytuacji Spółka na bieżąco monitoruje sytuację i analizuje jej potencjalny wpływ zarówno z perspektywy poszczególnych projektów, jak i całej Grupy oraz jej długoterminowych planów inwestycyjnych. Wpływ kwestii związanych z klimatem na sprawozdanie finansowe Zarządzanie ryzykiem oraz polityka dotycząca zarządzania ryzykiem zajmują się kwestiami związanymi z klimatem oraz środowiskiem. Rolą Zarządu jest nadzór nad ryzykiem korporacyjnym, zdefiniowanie kierunków rozwoju systemu zarządzania ryzykiem oraz ustalenie akceptowalnego poziomu narażenia na ryzyko. Grupa analizuje potencjalny wpływ kwestii związanych z klimatem i na podstawie przeprowadzonej analizy kwestie te zostały określonego jako mające niematerialny wpływ na skonsolidowane sprawozdanie finansowe. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 44 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 10. Przychody operacyjne oraz koszt własny świadczonych usług obsługi nieruchomości Przychody z wynajmu zawierają przychody z tytułu czynszu od obrotu najemców w wysokości około 27.592 tysięcy PLN (5.887 tysięcy EUR) za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku (2021: 22.727 tysięcy PLN). Pozostałe przychody są oparte na stałych umownych opłatach za wynajem. Grupa zawarła szereg umów leasingu z najemcami, dotyczących nieruchomości inwestycyjnych w Polsce, Rumunii, Chorwacji, Serbii, Bułgarii oraz na Węgrzech. Umowy najmu nieruchomości komercyjnych zwykle zawierają klauzule umożliwiające okresowe podniesienie opłat z tytułu najmu powierzchni w zależności od europejskiego wskaźnika cen towarów i usług (CPI). Minimalna wartość przyszłych przychodów z tytułu umów najmu (niezdyskontowane płatności leasingowe) w ukończonych nieruchomościach inwestycyjnych wynosi (w milionach PLN): 31 grudnia 2022 roku 31 grudnia 2021 roku W ciągu 1 roku 582 511 W ciągu 2 roku 507 405 W ciągu 3 roku 371 294 W ciągu 4 roku 267 207 W ciągu 5 roku 178 152 W ciągu 6 roku 113 83 Powyżej 6 lat 155 83 Razem 2.173 1.735 Większość przychodów operacyjnych jest ustalana na podstawie kwot wyrażonych bezpośrednio, powiązanych lub indeksowanych do euro. Przychody z tytułu usług obejmują przychody z opłat związanych z kosztami utrzymania najemców. Opłata za usługę jest rozliczana miesięcznie, na podstawie uzgodnionej stawki z umowy i w oparciu o zwyczajowo przyjęte warunki płatności. Koszt własny świadczonych usług obsługi nieruchomości obejmuje koszty wynagrodzeń w wysokości 12.608 tysięcy PLN (2021 rok: 9.797 tysięcy PLN) oraz usługi obce, koszty materiałów i zużycia energii, a także inne koszty operacyjne. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 45 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 11. Koszty sprzedaży Na koszty sprzedaży składają się następujące pozycje: Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Rok zakończony 31 grudnia 2021 roku Usługi obce - reklama i marketing 2.686 1.937 Wynagrodzenia i powiązane wydatki 5.600 5.608 Razem 8.286 7.545 12. Koszty administracyjne Koszty administracyjne składają się z następujących pozycji: Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Rok zakończony 31 grudnia 2021 roku Wynagrodzenia oraz inne świadczenia pracownicze 42.880 41.116 Koszty audytu oraz wycen 5.859 3.448 Koszty doradztwa prawnego podatkowego, IT oraz pozostałe doradztwo 8.516 5.965 Koszty utrzymania biura oraz ubezpieczenie 7.180 5.330 Koszty podróży 2.062 1.105 Wynagrodzenie Rady Nadzorczej 1.162 854 Amortyzacja 2.554 2.983 Koszty relacji inwestorskich oraz pozostałe 3.334 1.832 Razem, bez płatności bazujących na akcjach własnych 73.547 62.633 Płatności bazujące na akcjach własnych (3.056) 1.973 Razem 70.491 64.606 13. Przychody i koszty finansowe Przychody finansowe składają się z następujących pozycji: Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Rok zakończony 31 grudnia 2021 roku Odsetki od depozytów oraz pozostałe przychody finansowe 5.174 127 Odsetki od pożyczek udzielonych udziałowcowi niekontrolującemu 1.444 1.261 Razem 6.618 1.388 Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 46 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 13. Przychody i koszty finansowe (ciąg dalszy) Koszty finansowe składają się z następujących pozycji: Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Rok zakończony 31 grudnia 2021 roku Koszty odsetkowe (dotyczące zobowiązań finansowych niewycenianych do wartości godziwej przez wynik finansowy), opłaty bankowe oraz pozostałe wydatki (135.517) (145.430) Koszty finansowe związane z zobowiązaniem z tytułu leasingu (8.685) (8.852) Opłaty związane ze spłatą kredytów przed terminem wymagalności - (23.303) Amortyzacja kosztów pozyskania długoterminowych kredytów, pożyczek oraz obligacji (10.972) (20.097) Razem (155.174) (197.682) Średnie ważone oprocentowanie kredytów i pożyczek Grupy (z uwzględnieniem instrumentów zabezpieczających, a z wyłączeniem kredytów bankowych dotyczących aktywów przeznaczonych do sprzedaży) w ciągu roku zakończonego 31 grudnia 2022 roku wynosiło 2,21% w skali roku (2,16% w skali roku na 31 grudnia 2021 roku). 14. Analiza segmentowa Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Rok zakończony 31 grudnia 2021 roku Przychody z tytułu wynajmu powierzchni nieruchomości biurowych 351.818 415.067 Przychody z tytułu usług obsługi nieruchomości biurowych 115.860 120.758 Przychody z tytułu wynajmu powierzchni w galeriach handlowych 227.277 180.014 Przychody z tytułu usług obsługi galerii handlowych 85.709 69.530 Razem 780.664 785.369 Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 47 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 14. Analiza segmentowa (ciąg dalszy) Segmenty operacyjne są agregowane do segmentów sprawozdawczych, biorąc pod uwagę charakter działalności, rynki operacyjne i inne czynniki. GTC działa na sześciu kluczowych rynkach: w Polsce, na Węgrzech, Bukareszcie, Belgradzie, w Sofii oraz w Zagrzebiu. Obecne segmenty operacyjne są podzielone na strefy geograficzne, które odzwierciedlają aktualny charakter struktury sprawozdawczości zarządczej: a. Polska b. Belgrad c. Węgry d. Bukareszt e. Zagrzeb f. Sofia g. Pozostałe Dane finansowe przygotowywane dla celów sprawozdawczości zarządczej na których bazuje sprawozdawczość segmentowa oparte są na tych samych zasadach rachunkowości, jakie stosuje się przy sporządzaniu skonsolidowanych sprawozdań finansowych Grupy. Poniższa tabela przedstawia analizę segmentową przychodów i kosztów za lata zakończone 31 grudnia 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku: Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Portfolio Przychody z wynajmu Przychody z usług obsługi nieruchomości Koszty Zysk brutto z działalności operacyjnej Polska 233.980 85.728 (89.462) 230.246 Belgrad 37.022 11.919 (13.906) 35.035 Węgry 161.487 59.997 (62.983) 158.501 Bukareszt 39.675 10.995 (15.931) 34.739 Zagrzeb 49.845 18.860 (20.782) 47.923 Sofia 57.086 14.070 (18.936) 52.220 Razem 579.095 201.569 (222.000) 558.664 Rok zakończony 31 grudnia 2021 roku Portfolio Przychody z wynajmu Przychody z usług obsługi nieruchomości Koszty Zysk brutto z działalności operacyjnej Polska 214.864 76.618 (82.027) 209.455 Belgrad 118.401 34.858 (37.174) 116.085 Węgry 118.291 35.589 (35.452) 118.428 Bukareszt 54.909 13.689 (14.159) 54.439 Zagrzeb 43.477 16.927 (19.224) 41.180 Sofia 45.140 12.606 (14.556) 43.190 Razem 595.082 190.287 (202.592) 582.777 Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 48 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 14. Analiza segmentowa (ciąg dalszy) Analiza segmentowa aktywów i zobowiązań za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 została przedstawiona w tabeli poniżej: Nieruchomości () Środki pieniężne i depozyty Inne Aktywa razem Kredyty, obligacje i leasingi Rezerwa z tytułu podatku odroczonego Inne Zobowiązania razem Polska 4.099.667 132.949 97.995 4.330.611 1.302.268 287.458 68.838 1.658.564 Belgrad 823.837 22.624 11.124 857.585 3.822 14.468 37.702 55.992 Węgry 3.503.285 80.474 116.469 3.700.228 1.264.378 91.111 72.013 1.427.502 Bukareszt 840.946 30.269 7.626 878.841 44.033 56.077 13.216 113.326 Zagrzeb 586.786 26.254 56.091 669.131 204.855 76.689 26.048 307.592 Sofia 934.978 21.438 5.558 961.974 333 40.877 32.281 73.491 Inne 143.736 1.923 2.139 147.798 10.998 - 61 11.059 Nie przydzielono () - 340.899 634.412 975.311 3.209.074 95.421 243.669 3.548.164 Razem 10.933.235 656.830 931.414 12.521.479 6.039.761 662.101 493.828 7.195.690 () Kredyty, obligacje i leasingi obejmują głównie obligacje wyemitowane przez GTC S.A., GTC Hungary oraz GTC Aurora Luxembourg. Pozostałe zobowiązania obejmują przede wszystkim zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych, związanych z obligacjami wyemitowanymi w HUF, w wysokości 219.478 PLN. Pozostałe aktywa to przede wszystkim długoterminowe aktywa finansowe w Irlandii (551,7 milionów PLN) oraz w Luksemburgu (59,2 milionów PLN). () Nieruchomości obejmują nieruchomości inwestycyjne, grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, aktywa przeznaczone do sprzedaży oraz wartość budynków i ulepszeń prezentowanych w rzeczowych aktywach trwałych (w tym prawo użytkowania). Analiza segmentowa aktywów i pasywów za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 została przedstawiona w tabeli poniżej: Nieruchomości Środki pieniężne i depozyty Inne Aktywa razem Kredyty, obligacje i leasingi Rezerwa z tytułu podatku odroczonego Inne Zobowiązania razem Polska 4.134.065 199.844 34.292 4.368.201 1.379.572 274.612 70.113 1.724.297 Belgrad 1.756.396 86.018 17.757 1.860.171 671.940 13.798 42.112 727.850 Węgry 3.215.146 129.735 70.380 3.415.261 1.229.157 92.250 51.831 1.373.238 Bukareszt 860.304 49.421 5.745 915.470 70.858 60.077 18.053 148.988 Zagrzeb 749.794 28.714 52.364 830.872 201.012 78.153 19.644 298.809 Sofia 876.259 20.592 7.308 904.159 143 39.224 14.474 53.841 Inne 137.223 2.134 - 139.357 - - - - Nie przydzielono () - 72.209 573.838 646.047 3.322.653 100.267 192.116 3.615.036 Razem 11.729.187 588.667 761.684 13.079.538 6.875.335 658.381 408.343 7.942.059 () W pozostałych aktywach prezentowane są należności od udziałowców w kwocie 567.681 tys. PLN. Kredyty, obligacje i leasingi obejmują głównie obligacje wyemitowane przez GTC S.A., GTC Hungary oraz GTC Aurora Luxembourg. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 49 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 15. Opodatkowanie Główne elementy obciążenia z tytułu podatku dochodowego przedstawiają się następująco: Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Rok zakończony 31 grudnia 2021 roku Bieżący podatek dochodowy i podatek od zysków kapitałowych 58.727 25.761 Podatek odroczony 651 37.019 Razem 59.378 62.780 Spółki Grupy płacą podatki w ramach następujących jurysdykcji podatkowych: Polska, Serbia, Rumunia, Węgry, Bułgaria, Cypr, Luksemburg i Chorwacja. Grupa nie tworzy podatkowej grupy kapitałowej w świetle przepisów prawa lokalnego, dlatego też każda ze spółek Grupy jest odrębnym podatnikiem. Uzgodnienie kosztu podatkowego do wartości stanowiącej iloczyn zysku księgowego i odpowiednich stawek podatku przedstawia się następująco: Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Rok zakończony 31 grudnia 2021 roku Wynik księgowy przed opodatkowaniem 174.594 257.424 Wydatki podatkowe przy obowiązującej stawce podatku w danym kraju 27.493 35.425 Podatkowy efekt kosztów niestanowiących kosztów uzyskania przychodów 10.167 9.392 Podatek od nieruchomości komercyjnych 417 210 Podatkowy efekt różnic kursowych 3.885 964 Podatek u źródła (WHT) 2.512 2.667 Nierozpoznany składnik aktywów netto z tytułu odroczonego podatku dochodowego na stratach w bieżącym roku 11.352 14.122 Pozostałe 3.552 - Podatek wykazany w rachunku zysków i strat 59.378 62.780 Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 50 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 15. Opodatkowanie (ciąg dalszy) Składniki salda odroczonego podatku dochodowego zostały wyliczone przy użyciu stawki właściwej dla okresu, w którym Grupa przewiduje odzyskać lub rozliczyć rzeczywistą wartość aktywów lub zobowiązań. Aktywa netto z tytułu podatku odroczonego przedstawiają się następująco: 1 stycznia 2021 roku Uznanie/(obciążenie) rachunku zysków i strat Efekt różnic kursowych 31 grudnia 2021 roku Uznanie/(obciążenie) rachunku zysków i strat Uznanie/(obciążenie) kapitałów własnych Efekt różnic kursowych 31 grudnia 2022 roku Instrumenty finansowe () 66.385 14.182 (123) 80.444 14.693 (4.673) 1.589 92.053 Strata podatkowa do rozliczenia 30.836 (12.008) (187) 18.641 (2.817) - 366 16.190 Różnice dotyczące aktywów trwałych () 4.453 2.937 6 7.396 3.478 234 148 11.256 Rezerwy 4.827 2.444 - 7.271 (2.203) - 142 5.210 Nettowanie () (103.658) 6.924 395 (96.339) (15.476) 3.834 (1.903) (109.884) Aktywa z tytułu podatku odroczonego netto 2.843 14.479 91 17.413 (2.325) (605) 342 14.825 Rezerwa netto z tytułu podatku odroczonego przedstawia się następująco: 1 stycznia 2021 roku Uznanie/(obciążenie) rachunku zysków i strat Uznanie/(obciążenie) kapitałów własnych Reklasyfikacja () Efekt różnic kursowych 31 grudnia 2021 roku Uznanie/(obciążenie) rachunku zysków i strat Uznanie/(obciążenie) kapitałów własnych Efekt różnic kursowych Sprzedaż jednostek zależnych 31 grudnia 2022 roku Instrumenty finansowe () (89.925) (28.656) 6.317 13.798 39 (98.427) (7.508) (14.908) (1.957) - (122.800) Różnice dotyczące aktywów trwałych () (628.563) (15.918) - - 1.986 (642.495) (8.488) - (12.638) 14.436 (649.185) Nettowanie () 103.658 (6.924) - - (395) 96.339 17.670 (3.914) 1.903 (2.114) 109.884 Rezerwa z tytułu podatku odroczonego netto (614.830) (51.498) 6.317 13.798 1.630 (644.583) 1.674 (18.822) (12.692) 12.322 (662.101) () W większości niezrealizowane odsetki i różnice kursowe oraz wycena instrumentów pochodnych. () W obrębie danej spółki aktywa z tytułu podatku odroczonego są ujmowane oddzielnie od rezerw z tytułu podatku odroczonego, ponieważ z natury są one od siebie niezależne. Jednak ze względu na fakt, iż stanowią one przyszłe rozliczenie pomiędzy tymi samymi stronami to są one kompensowane dla celów prezentacyjnych w sprawozdaniu finansowym. () Reklasyfikowano do zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży. () Dotyczą różnic między wartością księgową, a podatkową nieruchomości inwestycyjnych. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 51 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 15. Opodatkowanie (ciąg dalszy) Obowiązujące stawki podatkowe w poszczególnych krajach przedstawiały się następująco: Stawka podatkowa Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Rok zakończony 31 grudnia 2021 roku Polska 19% 19% Węgry 9% 9% Bułgaria 10% 10% Serbia 15% 15% Chorwacja 18% 18% Rumunia 16% 16% Cypr 12,5% 12,5% Luksemburg 24,94% 24,94% W niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym rozpoznano aktywa z tytułu podatku odroczonego tylko w przypadkach, w których istnieje prawdopodobieństwo odnotowania zysku podatkowego pozwalającego na realizację różnic przejściowych. Przepisy dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych i składek na ubezpieczenia społeczne podlegają częstym zmianom, wskutek czego niejednokrotnie brak jest odniesienia do utrwalonych regulacji bądź precedensów prawnych. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują różnice w opiniach co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych zarówno między organami państwowymi jak i pomiędzy organami państwowymi i przedsiębiorstwami. Rozliczenia podatkowe oraz inne (na przykład celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania wysokich kar, a ustalone w wyniku kontroli dodatkowe kwoty zobowiązań muszą zostać wpłacone wraz z wysokimi odsetkami. Z dniem 15 lipca 2016 r. do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce. Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników działań, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja grupy. Rozliczenia podatkowe mogą zostać poddane kontroli. W ich efekcie kwoty wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym mogą ulec zmianie w późniejszym terminie po ostatecznym ustaleniu ich wysokości przez organy skarbowe. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 52 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 15. Opodatkowanie (ciąg dalszy) Podatek u źródła (WHT) – zmiany od 1 stycznia 2022 roku w Polsce Pakiet zmian wprowadzonych do polskich przepisów podatkowych od 1 stycznia 2022 roku ogranicza pierwotny zakres stosowania procedury zwrotu WHT (pay&refund) – rozliczenie WHT w zakresie płatności przewyższających kwotę 2 miliony PLN rocznie dla każdego podatnika. Zgodnie z nowymi regulacjami warunkowe zwolnienie z WHT bądź zastosowanie obniżonych stawek podatkowych określonych w odpowiednich umowach o unikaniu podwójnego opodatkowania (DTT), zostało ograniczone do płatności pasywnych (tj. dywidendy, odsetki, należności licencyjne) w kwocie powyżej 2 milionów złotych rocznie, dokonywanych do jednostek powiązanych. W takich sytuacjach, płatnik podatku jest zobowiązany do automatycznego pobrania podatku zgodnie ze stosowaną stawką krajową (19% bądź 20%), bez względu na spełnienie warunków pozwalających na zastosowanie zwolnienia bądź obniżonej stawki podatku zgodnie z krajowym prawem bądź DTT. Grupa nie identyfikuje istotnego wpływu powyższej zmiany na skonsolidowane sprawozdanie finansowe. Ograniczenie amortyzacji podatkowej budynków komercyjnych – zmiany od 1 stycznia 2022 roku w Polsce Zgodnie z ogólnymi regulacjami podatkowymi odpisy amortyzacyjne dotyczące środków trwałych (budynków zaklasyfikowanych jako nieruchomości inwestycyjne) mogą pomniejszać dochód do opodatkowania. Jednakże, w przypadku spółek z sektora nieruchomościowego, od 1 stycznia 2022 roku odpisy amortyzacyjne w danym roku dla potrzeb podatkowych nie mogą przekraczać odpisów amortyzacyjnych, które są dokonywane dla potrzeb księgowych. Grupa nie identyfikuje istotnego wpływu powyższej zmiany na skonsolidowane sprawozdanie finansowe. Jednostki Grupy posiadają straty podatkowe do rozliczenia, które na dzień 31 grudnia 2022 roku wynoszą 755 milionów PLN (161 milionów EUR), na dzień 31 grudnia 2021 roku wynosiły 1.146 milionów PLN (249 milionów EUR). Terminy przedawnienia strat podatkowych podlegających rozliczeniu na dzień 31 grudnia 2022 kształtują się następująco: w ciągu jednego roku - 117 milionów PLN (25 milionów EUR), w okresie 2-5 lat – 413 milionów PLN (88 milionów EUR), po upływie 5 lat i później – 225 milionów PLN (48 milionów EUR). Na dzień 31 grudnia 2022 roku Grupa nie ujęła aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego na straty podatkowe do rozliczenia w wysokości 605 milionów PLN (129 milionów EUR), na dzień 31 grudnia 2021 roku kwota wynosiła 991 milionów PLN (217 milionów EUR), ponieważ Grupa uważa, że straty te nie zostaną wykorzystane w okresie rozliczeniowym. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 53 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 16. Rzeczowe aktywa trwałe Zmiany stanu rzeczowych aktywów trwałych w latach zakończonych dnia 31 grudnia 2022 roku oraz dnia 31 grudnia 2021 roku przedstawiały się następująco: Budynki i powiązane ulepszenia Prawo użytkowania () Oprogramowanie i urządzenia Środki transportu Razem Wartość bilansowa brutto Saldo na 1 stycznia 2022 roku 37.508 786 8.463 3.583 50.340 Zwiększenia 4.673 11.389 2.011 3.262 21.335 Transfery - - 1.706 - 1.706 Sprzedaż i pozostałe zmniejszenia (3.468) (801) (422) (389) (5.080) Efekt różnic kursowych z przeliczenia 738 22 168 72 1.000 Saldo na 31 grudnia 2022 roku 39.451 11.396 11.926 6.528 69.301 Umorzenie Saldo na 1 stycznia 2022 roku 5.671 593 6.264 1.780 14.308 Amortyzacja za okres 1.140 289 192 933 2.554 Transfery - - 1.223 - 1.223 Sprzedaż i inne zmniejszenia (80) (605) (408) (220) (1.313) Efekt różnic kursowych z przeliczenia 111 9 124 35 279 Saldo na 31 grudnia 2022 roku 6.842 286 7.395 2.528 17.051 Wartość netto na 31 grudnia 2022 roku 32.609 11.110 4.531 4.000 52.250 () Dotyczy przede wszystkim budynków i powiązanych ulepszeń. Budynki i powiązane ulepszenia Prawo użytkowania Maszyny i urządzenia Środki transportu Razem Wartość bilansowa brutto Saldo na 1 stycznia 2021 roku 35.068 1.394 8.810 4.153 49.425 Zwiększenia 8.514 - 877 1.019 10.410 Reklasyfikacja do aktywów przeznaczonych do sprzedaży (3.741) - (142) (41) (3.924) Sprzedaż i pozostałe zmniejszenia (2.233) (598) (1.051) (1.530) (5.412) Efekt różnic kursowych z przeliczenia (100) (10) (31) (18) (159) Saldo na 31 grudnia 2021 roku 37.508 786 8.463 3.583 50.340 Umorzenie Saldo na 1 stycznia 2021 roku 4.878 448 6.207 1.966 13.499 Amortyzacja za okres 1.347 425 741 470 2.983 Reklasyfikacja do aktywów przeznaczonych do sprzedaży (375) - (50) (37) (462) Sprzedaż i inne zmniejszenia (169) (279) (612) (612) (1.672) Efekt różnic kursowych z przeliczenia (10) (1) (22) (7) (40) Saldo na 31 grudnia 2021 roku 5.671 593 6.264 1.780 14.308 Wartość netto na 31 grudnia 2021 roku 31.837 193 2.199 1.803 36.032 Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 54 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 17. Nieruchomości inwestycyjne Do inwestycji w nieruchomości posiadanych przez Grupę zalicza się powierzchnie biurowe i handlowe, w tym także nieruchomości w budowie: Inwestycje w nieruchomości są podzielone w następujący sposób: 31 grudnia 2022 roku 31 grudnia 2021 roku Ukończone nieruchomości inwestycyjne 9.393.265 8.876.745 Nieruchomości inwestycyjne w budowie 241.469 609.007 Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną 705.389 643.194 Prawo do użytkowania wieczystego gruntów 182.432 176.746 Razem 10.522.555 10.305.692 Zmiany stanu inwestycji w nieruchomości w latach zakończonych 31 grudnia 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku kształtowały się następująco: Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 55 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 17. Nieruchomości inwestycyjne (ciąg dalszy) Prawo wieczystego użytkowania gruntów (MSSF 16) Ukończone nieruchomości inwestycyjne Nieruchomości inwestycyjne w budowie Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną Razem Wartość bilansowa na 1 stycznia 2021 roku 196.955 8.672.008 290.312 647.766 9.807.041 Skapitalizowane wydatki - 116.464 235.116 16.698 368.278 Zakup ukończonych projektów oraz gruntów - 1.418.758 - 70.598 1.489.356 Aktualizacja wartości aktywów/utrata wartości - (80.046) 36.338 (9.354) (53.062) Rewaluacja prawa użytkowania wieczystego gruntów (1.900) - - - (1.900) Zaklasyfikowanie jako aktywa przeznaczone do sprzedaży (17.009) (1.218.413) - (6.175) (1.241.597) Zaklasyfikowanie do gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową - - - (25.121) (25.121) Reklasyfikacja - - 46.423 (46.423) - Zaklasyfikowanie do aktywów przeznaczonych na własny użytek, netto - (5.718) - - (5.718) Sprzedaż gruntu - - - (2.718) (2.718) Zmniejszenie (3.403) - - - (3.403) Efekt różnic kursowych z przeliczenia 2.103 (26.308) 818 (2.077) (25.464) Wartość bilansowa na 31 grudnia 2021 roku 176.746 8.876.745 609.007 643.194 10.305.692 Skapitalizowane wydatki - 79.757 339.585 12.752 432.094 Zakup ukończonych aktywów oraz gruntu - 37.631 47.600 189.041 274.272 Reklasyfikacja (1) - 854.422 (755.617) (98.805) - Aktualizacja wartości aktywów/utrata wartości - (119.816) (10.917) 3.037 (127.696) Rewaluacja prawa użytkowania wieczystego gruntów (2.536) - - - (2.536) Zaklasyfikowanie jako aktywa przeznaczone do sprzedaży (2) (6.556) (223.708) - (14.998) (245.262) Zwiększenie 11.382 - - - 11.382 Sprzedaż gruntu (3) - - - (41.652) (41.652) Sprzedaż ukończonego budynku (4) - (287.738) - - (287.738) Efekt różnic kursowych z przeliczenia 3.396 175.972 11.811 12.820 203.999 Wartość bilansowa na 31 grudnia 2022 roku 182.432 9.393.265 241.469 705.389 10.522.555 (1) W pierwszym kwartale 2022 roku ukończony został budynek Pillar na Węgrzech (112.000 EUR) oraz w czwartym kwartale GTC X (projekt w Belgradzie) (50.400 EUR) i Sofia Tower 2 w Bułgarii (19,9m EUR). Ponadto, rozpoczęta została budowa Center Point III (transfer z gruntów do nieruchomości inwestycyjnych w budowie). (2) Patrz także nota 33 Aktywa przeznaczone do sprzedaży. (3) Sprzedaż gruntów w Polsce. (4) Sprzedaż budynków Matrix oraz Cascade - dalsze szczegóły w nocie 9. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 56 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 17. Nieruchomości inwestycyjne (ciąg dalszy) Uzgodnienie skapitalizowanych wydatków i zapłaconych wydatków przedstawia się następująco: Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Rok zakończony 31 grudnia 2021 roku Skapitalizowane wydatki (w tym zakup ukończonych projektów i gruntów) 706.366 1.857.634 Zmiana stanu zobowiązań inwestycyjnych oraz rezerw (45.964) 256 Zmiana stanu należności inwestycyjnych (3.720) 30.866 Kredyt związany z nabyciem GTC Univerzum Projekt Kft. (poprzednio: Winmark Kft.) - (264.909) Wydatki związane z gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową 6.257 - Nabycie środków trwałych 9.500 873 Zapłacone wydatki zgodnie z rachunkiem przepływów pieniężnych 672.439 1.624.720 Aktualizacja wartości godziwej kształtuje się następująco: Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Rok zakończony 31 grudnia 2021 roku Aktualizacja do wartości godziwej ukończonych nieruchomości inwestycyjnych (119.816) (80.046) Aktualizacja do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych w budowie (10.917) 36.338 Odwrócenie odpisu/(odpis z tytułu utraty wartości) 3.037 (9.354) Łączna wartość aktualizacji wartości godziwej / (odpisów z tytułu utraty wartości) nieruchomości inwestycyjnych (127.696) (53.062) Odwrócenie odpisów/ (Odpis z tytułu utraty wartości) aktywów przeznaczonych do sprzedaży (752) (4.330) Umorzenie prawa wieczystego użytkowania gruntów (w tym gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową) (2.750) (2.101) Utrata wartości gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową (7.968) - Razem (139.166) (59.493) Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 57 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 17. Nieruchomości inwestycyjne (ciąg dalszy) Analiza segmentowa aktualizacji do wartości godziwej zakończonych nieruchomości inwestycyjnych została przedstawiona poniżej: Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Rok zakończony 31 grudnia 2021 roku Polska (141.642) (76.974) Belgrad 49.267 (2.042) Węgry (6.763) 25.159 Bukareszt (16.307) (7.354) Zagrzeb 11.476 423 Sofia (15.847) (19.258) Razem (119.816) (80.046) Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 58 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 17. Nieruchomości inwestycyjne (ciąg dalszy) Ukończone nieruchomości inwestycyjne są wyceniane przy użyciu metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych. Są one wyceniane przez niezależnych, zewnętrznych rzeczoznawców na koniec roku oraz na półrocze w oparciu o standardy wyceny (RICS). Założenia użyte w wycenie wartości godziwej ukończonych aktywów na dzień 31 grudnia 2022 roku przedstawiono poniżej: Kraj Wartość księgowa GLA w tysiącach Poziom wynajęcia Aktualna stawka czynszu ERV () Średnia stopa kapitalizacji (yield) PLN tys. mkw % PLN/mkw PLN/mkw % Polska (nieruchomości handlowe) 2.076.217 114 95% 100,8 101,2 6,2% Polska (nieruchomości biurowe) 1.671.659 195 80% 68,9 66,6 7,7% Belgrad (nieruchomości handlowe) 422.091 34 100% 87,6 98,4 8,5% Belgrad (nieruchomości biurowe) 236.371 18 94% 84,4 85,3 7,2% Budapeszt (nieruchomości biurowe) 2.738.658 198 87% 78,7 76,4 6,0% Budapeszt (nieruchomości handlowe) 97.081 6 89% 84,8 86,7 6,0% Bukareszt (nieruchomości biurowe) 768.135 62 74% 88,1 83,4 6,3% Zagrzeb (nieruchomości handlowe) 397.704 28 98% 101,7 104,5 8,3% Zagrzeb (nieruchomości biurowe) 69.411 7 96% 72,6 69,8 8,4% Sofia (nieruchomości biurowe) 532.773 52 89% 75,0 71,7 7,9% Sofia (nieruchomości handlowe) 383.165 23 97% 104,5 108,3 7,2% Razem 9.393.265 737 87% 83,0 81,1 6,8% () ERV- Estimated Rent Value (wartość czynszu na otwartym rynku, za którą nieruchomość, przy racjonalnych założeniach, może być osiągalna bazując na cechach charakterystycznych jak stan nieruchomości, wyposażenie, lokalizacja oraz warunki panujące na lokalnym rynku). () Średnia stopa kapitalizacji została wyliczona jako iloraz obowiązującego czynszu oraz wartości godziwej. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 59 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 17. Nieruchomości inwestycyjne (ciąg dalszy) Założenia przyjęte w wycenie wartości godziwej ukończonych aktywów na dzień 31 grudnia 2021 roku zostały zaprezentowane poniżej: Kraj Wartość księgowa GLA w tysiącach Poziom wynajęcia Aktualna stawka czynszu ERV () Średnia stopa kapitalizacji (yield) PLN tys. mkw % PLN/mkw PLN/mkw Polska (nieruchomości handlowe) 2.037.532 113 94% 95,0 94,5 6,0% Polska (nieruchomości biurowe) 1.718.515 196 87% 64,9 64,9 7,7% Belgrad (nieruchomości handlowe) 417.166 35 96% 82,2 101,9 7,9% Budapeszt (nieruchomości biurowe) 2.324.707 192 97% 70,8 70,8 6,7% Budapeszt (nieruchomości handlowe) 99.347 6 90% 79,5 84,0 5,6% Bukareszt (nieruchomości biurowe) 791.028 67 66% 83,1 81,8 5,6% Zagrzeb (nieruchomości handlowe) 392.789 28 99% 97,3 99,1 8,2% Zagrzeb (nieruchomości biurowe) 284.786 28 92% 66,7 67,1 7,3% Sofia (nieruchomości biurowe) 440.623 44 84% 66,2 67,6 6,7% Sofia (nieruchomości handlowe) 370.252 23 96% 90,0 106,9 6,4% Razem 8.876.745 732 90% 75,4 77,2 6,7% (*) ERV- Estimated Rent Value (wartość czynszu na otwartym rynku, za którą nieruchomość, przy racjonalnych założeniach, może być osiągalna bazując na cechach charakterystycznych jak stan nieruchomości, wyposażenie, lokalizacja oraz warunki panujące na lokalnym rynku). () Średnia stopa kapitalizacji została wyliczona jako iloraz obowiązującego czynszu oraz wartości godziwej. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 60 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 17. Nieruchomości inwestycyjne (ciąg dalszy) Na dzień 31 grudnia 2022 roku, wszystkie nieruchomości inwestycyjne w budowie były wycenione metodą pozostałościową przez niezależnych rzeczoznawców w oparciu o wartości rynkowe (standardy RICS). Informacje dotyczące nieruchomości inwestycyjnych w budowie na dzień 31 grudnia 2022 roku zostały zaprezentowane poniżej: Wartość księgowa Szacowana powierzchnia (GLA) PLN tys. tys. mkw. Budapeszt (Center Point III) 91.453 36 Budapeszt (Rose Hill Business Campus) 79.728 15 Zagrzeb (Matrix C) 70.288 11 Razem 241.469 62 Informacje dotyczące nieruchomości inwestycyjnych w budowie na dzień 31 grudnia 2021 roku zostały zaprezentowane poniżej: Wartość księgowa Szacowana powierzchnia (GLA) PLN tys. tys. mkw. Budapeszt (Pillar) 473.278 29 Belgrad (GTC X) 91.763 17 Sofia (Sofia Tower 2) 43.966 8 Razem 609.007 54 Grunty są wycenione metodą pozostałościową bądź porównawczą przez niezależnych rzeczoznawców w oparciu o wartości rynkowe (standardy RICS). Informacje dotyczące wyceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę komercyjną na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień 31 grudnia 2021 roku przedstawiono poniżej: 31 grudnia 2022 31 grudnia 2021 Polska 182.203 223.191 Serbia 161.619 - Węgry 258.428 302.852 Rumunia 34.715 33.116 Bułgaria 49.385 21.419 Chorwacja 19.039 62.616 Razem 705.389 643.194 Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 61 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 17. Nieruchomości inwestycyjne (ciąg dalszy) Wzajemne relacje pomiędzy nieobserwowalnymi danymi wsadowymi oraz wartością godziwą ukończonych aktywów wycenianych metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) w roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku: Szacowana zmiana Szacowana wartość godziwa ukończonych aktywów z uwzględnieniem zmian w mln PLN w mln PLN Wzrost ERV o 5% 431 9.824 Spadek ERV o 5% (431) 8.962 Wzrost stop kapitalizacji o 25 pp. (234) 9.159 Spadek stop kapitalizacji o 25 pp. 248 9.641 Poniższa tabela przestawia istotne nieobserwowalne dane wsadowe wykorzystywane w wycenie wartości godziwej metodą pozostałościową nieruchomości inwestycyjnych w budowie w roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku: Istotne dane wsadowe Zakres Estimated Rent Value (ERV) 66 – 87 PLN/mkw /miesiąc Stopa kapitalizacji (Cap rate) 5,8% – 7,3% Bezpośrednie koszty budowy 5.600 – 8.000 PLN/mkw/GLA Wzajemne relacje pomiędzy nieobserwowalnymi danymi wsadowymi oraz wartością godziwą nieruchomości inwestycyjnych w budowie wycenianych metodą pozostałościową w roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku: Szacowana zmiana Szacowana wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych w budowie z uwzględnieniem zmian w mln PLN w mln PLN Wzrost ERV o 5% 42 283 Spadek ERV o 5% (42) 199 Wzrost stop kapitalizacji o 25 pp. (33) 208 Spadek stop kapitalizacji o 25 pp. 33 274 Wzrost o 5% szacowanych bezpośrednich kosztów budowy (28) 213 Spadek o 5% szacowanych bezpośrednich kosztów budowy 28 269 Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 62 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 17. Nieruchomości inwestycyjne (ciąg dalszy) Poniższa tabela przestawia istotne nieobserwowalne dane wsadowe wykorzystywane w wycenie wartości godziwej metodą pozostałościową gruntów w roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku: Istotne dane wsadowe Zakres Stopa kapitalizacji (Cap rate) 6% – 7,8% Wzajemne relacje pomiędzy nieobserwowalnymi danymi wsadowymi oraz wartością godziwą gruntów wycenianych metodą pozostałościową w roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku: Szacowana zmiana Szacowana wartość godziwa gruntów z uwzględnieniem zmian w mln PLN w mln PLN Wzrost stop kapitalizacji o 25 pp. (28) 206 Spadek stop kapitalizacji o 25 pp. 28 263 Wzajemne relacje pomiędzy nieobserwowalnymi danymi wsadowymi oraz wartością godziwą gruntów wycenianych metodą porównawczą w roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku: Szacowana zmiana Szacowana wartość godziwa gruntów z uwzględnieniem zmian w mln PLN w mln PLN Wzrost ceny o 5% 23 494 Spadek ceny o 5% (23) 446 Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 63 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 18. Finansowe aktywa trwałe (związane z nieruchomościami inwestycyjnymi) wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy W dniu 9 sierpnia 2022 roku spółka zależna GTC S.A. podpisała umowę dotyczącą transakcji obejmującą wspólną inwestycję w projekt parku innowacji w hrabstwie Kildare, Irlandia. Transakcja obejmuje początkową inwestycję o wartości około 115 milionów euro w projekt Kildare Innovation Campus oraz dodatkową płatność powiększającą inwestycję o 2 miliony euro dokonaną w dniu 22 września 2022 roku, zgodnie z warunkami umownymi (do maksymalnej kwoty 9 milionów EUR). GTC objęło 25% instrumentów dłużnych wyemitowanych przez luksemburską spółkę celową (instrument finansowy), które generują zmienne zwroty w zależności od przyszłych wpływów z projektu. Instrumenty dłużne nie spełniają warunków testu SPPI i w związku z tym są wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy. Na dzień 31 grudnia 2022 roku dane finansowe luksemburskiej spółki celowej przedstawiały się następująco: W milionach PLN Aktywa 2.228 Zobowiązania 272 Kapitał 1.956 Kildare Innovation Campus, znajduje się na zachód od Dublina, gdzie zajmuje powierzchnię ponad 72 ha (z czego 34 ha pozostają niezagospodarowane). Campus składa się z dziewięciu budynków (o powierzchni około 101.685 mkw): sześć z nich to budynki na wynajem o określonym przeznaczeniu (przemysł, magazyny, produkcja oraz przestrzeń biurowa/laboratoryjna). Ponadto obiekt posiada trzy budynki usługowe, na które składają się hala sportowa, oranżeria, stołówka campusu oraz stacja zasilania. Obecnie campus generuje przychód roczny z najmu w wysokości około 6,26 miliona euro rocznie. Istnieją plany przekształcenia inwestycji w campus nauk przyrodniczych i technologii, o łącznej powierzchni około 135.000 mkw. Zgodnie z dokumentacją Transakcji, Inwestycja GTC jest chroniona poprzez zwyczajowe mechanizmy ochrony inwestorów w razie gdy pewne kluczowe etapy nie zostaną zrealizowane w satysfakcjonujący sposób. Na dzień bilansowy plan generalny, który reguluje proces planowania oraz uzyskania pozwoleń odnośnie przyszłego przekształcenia terenu w campus technologiczno-naukowy nie został złożony i jest obecnie w trakcie fazy planowania. Na dzień bilansowy Grupa przy wsparciu zewnętrznego rzeczoznawcy przygotowała wycenę instrumentu finansowego, która potwierdza wartość godziwą na dzień 31 grudnia 2022 roku. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 64 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 18. Finansowe aktywa trwałe (związane z nieruchomościami inwestycyjnymi) wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy (ciąg dalszy) Wartość godziwa instrumentu finansowego na dzień 31 grudnia 2022 roku została przedstawiona poniżej: W mln PLN Szacowane przyszłe przepływy pieniężne przy założeniu ukończenia projektu zgodnie z założeniami 764 Współczynnik dyskontowy odzwierciedlający ryzyko związane z uzyskaniem pozwolenia oraz terminem jego uzyskania – 27,5% (212) Wartość godziwa instrumentu finansowego 552 Wzajemne relacje pomiędzy nieobserwowalnymi danymi wsadowymi oraz wartością godziwą zostały przedstawione poniżej: Wartość godziwa Szacowanych przyszłych przepływów pieniężnych przy założeniu ukończenia projektu zgodnie z założeniami w mln PLN Wzrost szacowanego czynszu netto o 5% 844,2 Spadek szacowanego czynszu netto o 5% 684,7 Wzrost szacowanego czynszu netto o 10% 923,9 Spadek szacowanego czynszu netto o 10% 605,0 Wartość godziwa instrumentu finansowego (Irlandia) w mln PLN Wzrost o 5 p.p. współczynnika zaawansowania procesu uzyskiwania pozwoleń 592,8 Spadek o 5 p.p. współczynnika zaawansowania procesu uzyskiwania pozwoleń 515,9 Wzrost o 10 p.p. współczynnika zaawansowania procesu uzyskiwania pozwoleń 630,8 Spadek o 10 p.p. współczynnika zaawansowania procesu uzyskiwania pozwoleń 477,9 Wzrost o 5% planowanych wydatków w celu uzyskania pozwolenia 550,6 Spadek o 5% planowanych wydatków w celu uzyskania pozwolenia 552,9 Wzrost o 10% planowanych wydatków w celu uzyskania pozwolenia 548,7 Spadek o 10% planowanych wydatków w celu uzyskania pozwolenia 554,3 * Współczynnik zaawansowania procesu uzyskiwania pozwoleń należy rozumieć jako 100% pomniejszone o współczynnik dyskontowy odzwierciedlający ryzyko związane z uzyskaniem pozwolenia oraz terminem jego uzyskania. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 65 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 18. Finansowe aktywa trwałe (związane z nieruchomościami inwestycyjnymi) wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy (ciąg dalszy) W dniu 28 sierpnia 2022 roku GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki, nabyła od jednostki powiązanej z udziałowcem większościowym, 34% jednostek w Regional Multi Asset Fund Compartment 2 w Trigal Alternative Investment Fund GP S.á.r.l. (“Fundusz”) za równowartość 12,6 miliona EUR. Głównym obszarem działalności Funduszu są Słowenia oraz Chorwacja z całkowitą wartością aktywów 68,75 miliona EUR. Okres funkcjonowania Funduszu kończy się w czwartym kwartale 2028 roku. Finansowe aktywa trwałe wyceniane są w wartości godziwej a zmiany netto w wartości godziwej są ujmowane w sprawozdaniu zysków i strat. Finansowe aktywa trwałe na dzień bilansowy przedstawiały się następująco: 31 grudnia 2022 roku 31 grudnia 2021 roku Instrumenty dłużne (Irlandia) 551.725 - Jednostki (Trigal) 59.219 - Pozostałe 342 - Razem 611.286 - Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 66 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 19. Zapasy i grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową Zmiany stanu gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 oraz 31 grudnia 2022 roku kształtowały się następująco: Grunty pod zabudowę mieszkaniową Razem Wartość bilansowa na 1 stycznia 2021 roku 46.582 46.582 Umorzenie prawa wieczystego użytkowania gruntów (178) (178) Skapitalizowane wydatki 1.370 1.370 Zakup 60.746 60.746 Klasyfikacja jako aktywa przeznaczone do sprzedaży (9.903) (9.903) Reklasyfikacja z nieruchomości inwestycyjnych (nota 17) 25.121 25.121 Efekt różnic kursowych z przeliczenia 455 455 Wartość bilansowa na 31 grudnia 2021 roku 124.193 124.193 Rewaluacja prawa wieczystego użytkowania gruntów (183) (183) Skapitalizowane wydatki 6.257 6.257 Odwrócenie utraty wartości/(utrata wartości) (7.968) (7.968) Efekt różnic kursowych z przeliczenia 2.499 2.499 Wartość bilansowa na 31 grudnia 2022 roku 124.798 124.798 Wartość bilansowa gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe na dzień 31 grudnia 2022 roku dotyczy działek, niezwiązanych z podstawową działalnością, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w Chorwacji, na Węgrzech oraz w Rumunii. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 67 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 20. Instrumenty pochodne Grupa utrzymuje instrumenty pochodne (IRS, SWAP-y stopy procentowej, CAP-y, SWAPy walutowo-procentowe) celem zabezpieczenia przed wahaniami stóp procentowych oraz kursów walut. Instrumenty te zabezpieczają wysokość oprocentowania kredytów oraz obligacji przez okres od 2 do 10 lat. W sprawozdaniu finansowym instrumenty pochodne są prezentowane w poniższych pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej: 31 grudnia 2022 roku 31 grudnia 2021 roku Aktywa trwałe 79.982 3.799 Aktywa obrotowe 36.548 - Zobowiązania długoterminowe (219.478) (178.195) Zobowiązania krótkoterminowe (10.224) (12.331) Razem (113.172) (186.727) Zmiany w instrumentach pochodnych za lata zakończone 31 grudnia 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku przedstawiały się następująco: 31 grudnia 2022 roku 31 grudnia 2021 roku Wartość godziwa na początek roku (186.727) (88.881) Ujęte w pozostałych całkowitych dochodach 129.044 (92.974) Ujęte w rachunku zysków i strat () (51.865) (8.409) Reklasyfikacja do zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży - 3.923 Efekt różnic kursowych z przeliczenia (3.624) (386) Wartość godziwa na koniec roku (113.172) (186.727) () Strata kompensuje zysk z tytułu różnic kursowych dotyczących obligacji w walutach PLN oraz HUF. Zmiany w kapitale dotyczącym efektu wyceny transakcji zabezpieczających za lata zakończone 31 grudnia 2022 oraz 31 grudnia 2021 roku przedstawiały się następująco: 31 grudnia 2022 roku 31 grudnia 2021 roku Efekt wyceny transakcji zabezpieczających na początek roku (137.379) (50.722) Ujęte w pozostałych całkowitych dochodach 180.909 (84.565) Zrealizowane w okresie (ujęte w rachunku zysków i strat) () (51.865) (8.409) Łączny wpływ na pozostałe całkowite dochody 129.044 (92.974) Podatek dochodowy dotyczący wyceny transakcji zabezpieczających (19.427) 6.317 Efekt wyceny transakcji zabezpieczających na koniec roku (27.762) (137.379) () Strata kompensuje zysk z tytułu różnic kursowych dotyczących obligacji w walutach PLN oraz HUF. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 68 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 20. Instrumenty pochodne (ciąg dalszy) Instrumenty pochodne są wyceniane w wartości godziwej na każdy dzień bilansowy. Wycena instrumentów pochodnych jest dokonywana na poziomie 2 wartości godziwej. Wartość godziwa instrumentów pochodnych jest określana przy wykorzystaniu modeli przepływów pieniężnych w oparciu o publicznie dostępne źródła. Spółka stosuje rachunkowość zabezpieczeń oraz wykorzystuje instrumenty pochodne jako instrumenty zabezpieczające. Grupa używa zarówno jakościowych, jak i ilościowych metod oceny efektywności posiadanych instrumentów. Wszystkie instrumenty pochodne są wyceniane w wartości godziwej, efektywna część jest uwzględniana w pozostałych całkowitych dochodach i reklasyfikowana do wyniku w momencie gdy zabezpieczona pozycja ma wpływ na wynik. Grupa wykorzystuje instrumenty IRS oraz CAP dla zabezpieczenia ryzyka stopy procentowej dotyczącego kredytów, a międzywalutowe swapy dla zabezpieczenia ryzyka stopy procentowej oraz ryzyka walutowego dla obligacji denominowanych w walutach obcych. Instrumenty pochodne na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku obejmują przede wszystkim instrumenty IRS oraz międzywalutowe swapy na stopę procentową. Instrument Wycena Zakres oprocentowania odsetek Zabezpieczona waluta IRS (EURIBOR 3M) Wartość godziwa (-0,3%) – (-0,09%) Nie dotyczy SWAP (WIBOR 6M / PLN) Wartość godziwa 4,02% 4,2845 SWAP (stała na stałą/ HUF) Wartość godziwa 0,92% - 0,99% 360,33 – 367,66 Instrument pochodny Charakter zabezpieczanej pozycji Wartość nominalna (w milionach) Waluta 31 grudnia 2022 Wartość nominalna (w milionach) Waluta 31 grudnia 2021 IRS (EURIBOR 3M) Kredyty bankowe 315 EUR 110.883 347 EUR 2.736 SWAP (stała na stałą/ HUF) Obligacje 59.400 HUF (219.478) 59.400 HUF (167.432) SWAP (WIBOR 6M / PLN) Obligacje 147 PLN (10.224) 220 PLN (17.680) Pozostałe 5.647 (4.351) Razem (113.172) (186.727) Więcej informacji dotyczących instrumentów pochodnych znajduje się w nocie 38. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 69 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 21. Zobowiązania inwestycyjne, z tytułu dostaw i usług oraz rezerwy Saldo zobowiązań inwestycyjnych, z tytułu dostaw i usług oraz rezerw wzrosło z 143.003 PLN do 193.251 PLN w ciągu roku zakończonego 31 grudnia 2022 roku. Na dzień 31 grudnia 2022 roku zobowiązania związane z działalnością inwestycyjną wynosiły 122 miliony PLN w porównaniu do 74 milionów PLN na dzień 31 grudnia 2021 roku. 22. Depozyty zablokowane Depozyty zablokowane obejmują depozyty związane z umowami kredytowymi, instrumentami pochodnymi oraz innymi zobowiązaniami umownymi i mogą być przeznaczone wyłącznie na działalność operacyjną zgodnie z odpowiednimi umowami. Depozyty zablokowane związane ze zobowiązaniami umownymi obejmują głównie rachunek depozytowy najemców, rachunek zabezpieczający oraz rachunki dotyczące nakładów inwestycyjnych. 23. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty Środki pieniężne stanowią środki zgromadzone na rachunkach bankowych. Gotówka zdeponowana w banku jest oprocentowana oprocentowaniem zmiennym bazującym na oprocentowaniu depozytów bankowych. Poza nieistotnymi kwotami, środki pieniężne są zdeponowane w bankach. Wszystkie środki pieniężne są dostępne do wykorzystania przez Grupę. Grupa GTC współpracuje przede wszystkim z bankami o ratingu inwestycyjnym ponad BBB-. Głównym bankiem, w którym Grupa trzyma 26% środków pieniężnych i ich ekwiwalentów oraz depozytów zablokowanych jest instytucja finansowa o ratingu A+. Drugim podstawowym bankiem, w którym Grupa przechowuje środki (25%) jest instytucja z ratingiem kredytowym BBB-. Grupa monitoruje ratingi banków i zarządza ryzykiem koncentracji poprzez lokowanie depozytów w wielu (ponad 10) instytucjach finansowych. Dla potrzeb sporządzenia rachunku przepływów pieniężnych na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku, środki pieniężne oraz ich ekwiwalenty składają się z poniższych pozycji: 31 grudnia 2022 31 grudnia 2021 Środki pieniężne w banku oraz gotówka 539.709 402.300 Środki pieniężne w banku związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży - 42.154 Środki pieniężne oraz ich ekwiwalenty na koniec okresu 539.709 444.454 Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 70 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 71 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 24. Pozostałe koszty Pozostałe koszty dotyczą głównie kosztów dotyczących wydatków jednorazowych jak również podatku VAT niepodlegającemu odliczeniu oraz kosztów utrzymania związanych z gruntami niezabudowanymi. 25. Depozyty od najemców Depozyty od najemców stanowią zdeponowane przez nich kwoty w celu zagwarantowania realizacji ich zobowiązań zgodnie z umowami wynajmu. Depozyty od najemców które zostaną zwrócone w ciągu roku ujmowane są w zobowiązaniach krótkoterminowych. Większość depozytów jest zdeponowana w bankach o ratingu inwestycyjnym ponad BBB-. 26. Inne zobowiązania długoterminowe Pozycja innych zobowiązań długoterminowych składa się z zobowiązań wymagalnych w długim terminie dotyczących zakupu budynków biurowych i budowy infrastruktury. 27. Należności z tytułu podatku VAT oraz innych podatków Należności z tytułu podatku VAT oraz innych podatków stanowią VAT należny z tytułu nabycia aktywów oraz realizacji procesu budowy. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 72 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 28. Udziały niekontrolujące Spółka zależna Spółki, która posiada Avenue Mall (Euro Structor d.o.o.), udzieliła w 2018 roku swoim akcjonariuszom pożyczki proporcjonalnej do ich udziałów w spółce zależnej. Kwota główna pożyczki i odsetki zostaną spłacone do 30 grudnia 2026 roku. W przypadku podjęcia przez Euro Structor uchwały o wypłacie dywidendy, Euro Structor ma prawo do potrącenia dywidendy z kwoty niespłaconej pożyczki. W przypadku, gdy akcjonariusz zamierza sprzedać swój udział w Euro Structor, pożyczka będzie spłacona w momencie sprzedaży. Pożyczki zostały udzielone na warunkach rynkowych. Informacje finansowe istotnych udziałów niekontrolujących na dzień 31 grudnia 2022 roku: Euro Structor d.o.o. Projekty poza podstawową działalnością Razem Aktywa trwałe 639.651 - 639.651 Aktywa obrotowe 27.379 3.527 30.906 Aktywa razem 667.030 3.527 670.557 Kapitał 383.920 (26.442) 357.478 Zobowiązania długoterminowe 274.617 29.964 304.581 Zobowiązania krótkoterminowe 8.493 5 8.498 Pasywa razem 667.030 3.527 670.557 Przychody 51.612 - 51.612 Wynik za rok 21.789 10.456 32.245 Pozostałe całkowite dochody 1.513 - 1.513 Udział udziałów niekontrolujących w kapitale 115.175 (8.818) 106.357 Udzielone pożyczki udziałowcowi niekontrolującemu (51.289) - (51.289) Pożyczki otrzymane od udziałowca niekontrolującego - (11.448) (11.448) Udział udziałów niekontrolujących w zysku/(stracie) 6.493 (211) 6.282 Dywidenda przyznana dla udziałowca niekontrolującego w 2022 roku w wysokości 753 EUR została wypłacona. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 73 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 28. Udziały niekontrolujące (ciąg dalszy) Informacje finansowe istotnych udziałów niekontrolujących na dzień 31 grudnia 2021 roku: Euro Structor d.o.o. Projekty poza podstawową działalnością Razem Aktywa trwałe 624.957 13.030 637.987 Aktywa obrotowe 19.111 1.748 20.859 Aktywa razem 644.068 14.778 658.846 Kapitał 366.673 (103.408) 263.265 Zobowiązania długoterminowe 272.303 113.200 385.503 Zobowiązania krótkoterminowe 5.092 4.986 10.078 Pasywa razem 644.068 14.778 658.846 Przychody 46.505 - 46.505 Zysk/ (strata) za rok 19.978 (3.120) 16.858 Udział udziałów niekontrolujących w kapitale 110.004 (34.468) 75.536 Udzielone pożyczki udziałowcowi niekontrolującemu (48.882) - (48.882) Pożyczki otrzymane od udziałowca niekontrolującego - 40.291 40.291 Udział udziałów niekontrolujących w zysku/(stracie) 5.992 (1.050) 4.942 Dywidenda przyznana dla udziałowca niekontrolującego w 2021 roku w wysokości 900 EUR została skompensowana z kwotą pożyczki udzielonej do udziałowca niekontrolującego. Pozostała kwota 300 EUR została wypłacona. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 74 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 29. Długoterminowe kredyty, pożyczki i obligacje 31 grudnia 2022 roku 31 grudnia 2021 roku Obligacje seria 2022-2023 (Polska) (PLGTC0000318) 147.708 221.535 „Zielone obligacje” 2027-2030 (HU0000360102) 464.346 493.924 „Zielone obligacje” 2028-2031 (HU0000360284) 233.867 248.625 „Zielone obligacje” 2026 (XS2356039268) 2.362.697 2.314.708 Obligacje seria 0422 (PLGTC0000292) - 43.786 Kredyt Santander (Globis Poznań) 73.599 75.076 Kredyt Santander (Pixel) 85.928 87.440 Kredyt Santander (Globis Wrocław) 63.318 95.092 Kredyt Berlin Hyp (Corius) 44.554 43.694 Kredyt Pekao (Sterlinga) 66.071 67.211 Kredyt PKO BP (Artico) 60.162 61.347 Kredyt Erste and Raiffeisen (Galeria Jurajska) 517.647 530.081 Kredyt Berlin Hyp (UBP) 164.147 191.072 Kredyt Santander (Francuska) 84.183 85.664 Kredyt OTP (Centre Point) 215.994 220.136 Kredyt UniCredit Bank (Pillar) 267.324 233.774 Kredyt OTP (Duna) 167.500 170.712 Kredyt Erste (HBK) 50.994 49.559 Kredyt Erste (Váci Greens D) 111.094 112.401 Kredyt OTP (Ericsson//evosoft Hungary) 375.192 367.952 Kredyt Erste (V188) 76.296 74.625 Kredyt Zagrabecka Banka (Avenue Mall Zagrzeb) 199.321 195.475 Pożyczki od udziałowców niekontrolujących 11.448 40.291 Odroczone koszty pozyskania finansowania (37.974) (47.485) Razem 5.805.416 5.976.695 Podział na część krótko- i długoterminową długoterminowych kredytów, pożyczek oraz obligacji został przedstawiony poniżej. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 75 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 29. Długoterminowe kredyty, pożyczki i obligacje (ciąg dalszy) 31 grudnia 2022 roku 31 grudnia 2021 roku Część krótkoterminowa długoterminowych kredytów, pożyczek i obligacji: Obligacje seria 2022-2023 (Polska) (PLGTC0000318) 147.708 74.869 „Zielone obligacje” 2027-2030 (HU0000360102) 337 332 „Zielone obligacje” 2028-2031 (HU0000360284) 1.862 1.826 „Zielone obligacje” 2026 (XS2356039268) 27.563 27.219 Obligacje seria 0422 (PLGTC0000292) - 43.786 Kredyt Santander (Globis Poznań) 2.950 2.893 Kredyt Santander (Pixel) 3.236 3.174 Kredyt Berlin Hyp (UBP) - 4.001 Kredyt Erste and Raiffeisen (Galeria Jurajska) 22.863 22.422 Kredyt Santander (Globis Wrocław) - 3.187 Kredyt Pekao (Sterlinga) 2.462 2.415 Kredyt PKO BP (Artico) 2.392 2.346 Kredyt Santander (Francuska) 3.170 3.109 Kredyt OTP (Centre Point) 8.475 8.311 Kredyt OTP (Duna) 6.571 6.444 Kredyt Erste (Váci Greens D) 3.517 3.450 Kredyt Erste (HBK) 460 - Kredyt Erste (V188) 202 - Odroczone koszty pozyskania finansowania (5.975) (5.860) Razem 227.793 203.924 31 grudnia 2022 roku 31 grudnia 2021 roku Część długoterminowa długoterminowych kredytów, pożyczek i obligacji: Obligacje seria 2022-2023 (Polska) (PLGTC0000318) - 146.666 „Zielone obligacje” seria 2027-2030 (HU0000360102) 464.009 493.592 „Zielone obligacje” 2028-2031 (HU0000360284) 232.005 246.799 „Zielone obligacje” 2026 (XS2356039268) 2.335.134 2.287.489 Kredyt Santander (Globis Poznań) 70.649 72.183 Kredyt Santander (Pixel) 82.692 84.266 Kredyt Santander (Globis Wrocław) 63.318 91.905 Kredyt Berlin Hyp (Corius) 44.554 43.694 Kredyt Pekao (Sterlinga) 63.609 64.796 Kredyt PKO BP (Artico) 57.770 59.001 Kredyt Erste and Raiffeisen (Galeria Jurajska) 494.784 507.659 Kredyt Berlin Hyp (UBP) 164.147 187.071 Kredyt Santander (Francuska) 81.013 82.555 Kredyt OTP (Centre Point) 207.519 211.825 Kredyt OTP (Duna) 160.929 164.268 Kredyt Erste (HBK) 50.534 49.559 Kredyt Erste (Váci Greens D) 107.577 108.951 Kredyt OTP (Ericsson/evosoft Hungary) 375.192 367.952 Kredyt Erste (V188) 76.094 74.625 Kredyt UniCredit Bank (Pillar) 267.324 233.774 Kredyt Zagrabecka Banka (Avenue Mall Zagrzeb) 199.321 195.475 Pożyczki od udziałowców niekontrolujących 11.448 40.291 Odroczone koszty pozyskania finansowania (31.999) (41.625) Razem 5.577.623 5.772.771 Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 76 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 29. Długoterminowe kredyty, pożyczki i obligacje (ciąg dalszy) Jako zabezpieczenie kredytów bankowych ustanowiona została hipoteka oraz depozyty zabezpieczające na składnikach aktywów, łącznie z cesją związanych z nimi należności oraz cesją praw z polis ubezpieczeniowych. W umowach finansowania zawartych z bankami, Grupa zobowiązuje się do dotrzymania określonych warunków kredytowych wymaganych przez nie. Główne warunki to utrzymanie wskaźnika wartości kredytu do wartości zabezpieczenia (Loan-to-Value, „LTV”) i wskaźnika Obsługi Zadłużenia (Debt Service Coverage Ratio) przez spółkę będącą właścicielem projektu. Ponadto wszystkie nieruchomości inwestycyjne i nieruchomości inwestycyjne w trakcie budowy, które były finansowane przez pożyczkodawcę zostały przyjęte pod zastaw długoterminowych kredytów udzielonych przez banki. Jeśli nie wspomniano inaczej, wartość godziwa zastawionych aktywów przekracza wartość bilansową zaciągniętych kredytów i pożyczek związanych z tymi aktywami. Obligacje (2022-2023) są denominowane w PLN. „Zielone obligacje” (2027-2030) oraz „zielone obligacje” (2028-2031) są denominowane w HUF. Wszystkie inne kredyty bankowe i obligacje są denominowane w EUR. Dalsze informacje przedstawiono w nocie 38. Na dzień 31 grudnia 2022 roku Grupa nadal spełnia kowenanty finansowe określone w umowach kredytowych oraz warunkach emisji obligacji. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 77 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 29. Długoterminowe kredyty, pożyczki i obligacje (ciąg dalszy) Zmiany w długoterminowych kredytach i obligacjach za lata zakończone 31 grudnia 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku przedstawiały się następująco: 31 grudnia 2022 roku 31 grudnia 2021 roku Saldo na początek roku 5.976.695 5.820.611 Wypłaty 28.845 3.224.904 Spłaty (244.305) (2.673.404) Reklasyfikacja do zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży - (663.615) Kredyt bankowy związany z nabyciem GTC Univerzum Projekt Kft. – poprzednio Winmark Kft. - 263.366 Konwersja pożyczki udzielonej przez udziałowca niekontrolującego na kapitał (27.592) - Zmiana naliczonych odsetek 192 29.830 Zmiana odroczonych kosztów pozyskania finansowania 9.511 (15.929) Różnice kursowe 62.070 (9.068) Saldo na koniec roku 5.805.416 5.976.695 Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 78 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 30. Zobowiązania z tytułu leasingu oraz prawo do użytkowania aktywów Zobowiązania z tytułu leasingu obejmują opłaty leasingowe za grunty podlegające opłatom z tytułu użytkowania wieczystego i zaklasyfikowane jako grunty pod nieruchomości inwestycyjne (ukończone, w budowie i grunty) oraz grunty mieszkaniowe. Prawa do użytkowania aktywów na dzień 31 grudnia 2022 roku przedstawiały się następująco: Kraj Ukończone nieruchomości inwestycyjne Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową Rzeczowe aktywa trwałe Razem Polska 67.652 78.429 - - 146.081 Rumunia 32.585 - - - 32.585 Serbia - 3.766 - - 3.766 Chorwacja - - 4.990 - 4.990 Pozostałe - - - 11.110 11.110 Saldo na 31 grudnia 2022 100.237 82.195 4.990 11.110 198.532 Prawa do użytkowania aktywów na dzień 31 grudnia 2021 roku przedstawiały się następująco: Kraj Ukończone nieruchomości inwestycyjne Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową Rzeczowe aktywa trwałe Razem Polska 49.352 96.826 - - 146.178 Rumunia 30.568 - - - 30.568 Chorwacja - - 5.069 - 5.069 Bulgaria - - - 23 23 Węgry - - - 170 170 Saldo na 31 grudnia 2021 79.920 96.826 5.069 193 182.008 Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 79 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 30. Zobowiązania z tytułu leasingu oraz prawo do użytkowania aktywów (ciąg dalszy) Zobowiązania z tytułu leasingu na dzień 31 grudnia 2022 roku przedstawiały się następująco: Kraj Ukończone nieruchomości inwestycyjne Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową Rzeczowe aktywa trwałe Razem Stopa dyskontowa Polska 67.652 75.001 - - 142.653 4,2% Rumunia 32.585 - - - 32.585 5,7% Serbia - 3.822 - - 3.822 7,6% Chorwacja - - 5.534 - 5.534 4,4% Pozostałe - - - 11.777 11.777 3,9% Saldo na 31 grudnia 2022 100.237 78.823 5.534 11.777 196.371 Zobowiązania z tytułu leasingu na dzień 31 grudnia 2021 roku przedstawiały się następująco: Kraj Ukończone nieruchomości inwestycyjne Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową Rzeczowe aktywa trwałe Razem Stopa dyskontowa Polska 49.352 93.546 - - 142.898 4,2% Rumunia 30.568 - - - 30.568 5,7% Chorwacja - - 5.538 - 5.538 4,4% Bulgaria - - - 138 138 4,5% Węgry - - - 74 74 3,9% Saldo na 31 grudnia 2021 79.920 93.546 5.538 212 179.216 Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 80 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 30. Zobowiązania z tytułu leasingu oraz prawo do użytkowania aktywów (ciąg dalszy) Zobowiązania z tytułu leasingu zostały zdyskontowane przy użyciu stóp dyskontowych mających zastosowanie do długoterminowego finansowania w walutach lokalnych w krajach, w których znajdują się aktywa. Zmiany wartości prawa do użytkowania aktywów za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku oraz za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku przedstawiały się następująco: 2022 2021 Saldo na dzień 1 stycznia 182.008 203.162 Rozpoznanie/ (wyksięgowanie) aktywów z tytułu prawa do użytkowania gruntów w użytkowaniu wieczystym i innych aktywów 22.567 (3.403) Umorzenie prawa do użytkowania gruntów w użytkowaniu wieczystym (3.004) (2.425) Reklasyfikacja do aktywów przeznaczonych do sprzedaży (6.556) (17.009) Różnice kursowe 3.517 1.683 Saldo na dzień 31 grudnia 198.532 182.008 Zmiany w zobowiązaniach z tytułu leasingu za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku oraz za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku przedstawiały się następująco: 2022 2021 Saldo na dzień 1 stycznia 179.216 198.685 Rozpoznanie/ (wyksięgowanie) zobowiązań z tytułu leasingu dla gruntów w użytkowaniu wieczystym oraz innych aktywów 22.567 (3.403) Płatności z tyt. użytkowania wieczystego (3.009) (2.357) Zmiana stanu rezerw na sporne kwoty użytkowania wieczystego (1.678) 4.430 Zmiana naliczonych odsetek 3.525 (3.005) Reklasyfikacja do zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży (6.294) (17.009) Różnice kursowe 2.044 1.875 Saldo na dzień 31 grudnia 196.371 179.216 Grupa płaci roczną kwotę 9.636 PLN (9.683 PLN w 2021 roku) jako opłatę leasingową (kwota główna i odsetki) za grunty będące w użytkowaniu wieczystym. Płatności wskazane w tabeli powyżej dotyczą jedynie spłaty kapitału zobowiązań leasingowych. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 81 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 31. Kapitał i rezerwy KAPITAŁ PODSTAWOWY Na dzień 31 grudnia 2022 roku struktura akcji Spółki przedstawia się następująco: Liczba akcji Seria Łączna wartość nominalna Łączna wartość nominalna w PLN w Euro 139.286.210 A 13.928.621 3.153.995 1.152.240 B 115.224 20.253 235.440 B1 23.544 4.443 8.356.540 C 835.654 139.648 9.961.620 D 996.162 187.998 39.689.150 E 3.968.915 749.022 3.571.790 F 357.179 86.949 17.120.000 G 1.712.000 398.742 100.000.000 I 10.000.000 2.341.372 31.937.298 J 3.193.729 766.525 108.906.190 K 10.890.619 2.561.293 10.087.026 L 1.008.703 240.855 13.233.492 M 1.323.349 309.049 2.018.126 N 201.813 47.329 88.700.000 O 8.870.000 1.912.439 574.255.122 57.425.512 12.919.912 Wszystkie wyżej wymienione akcje dają takie same prawa. Udziałowcy posiadający na dzień 31 grudnia 2022 roku powyżej 5% akcji Spółki: · GTC Dutch Holdings B.V. · Icona Securitization Opportunities Group S.A R.L. · Powszechne Towarzystwo Emerytalne PZU S.A. (zarządzające Otwartym Funduszem Emerytalnym PZU “Złota Jesień”) · Powszechne Towarzystwo Emerytalne Allianz Polska S.A. (zarządzające łącznie Allianz OFE, Allianz DFE oraz Drugi Allianz OFE) Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 82 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 31. Kapitał i rezerwy (ciąg dalszy) KAPITAŁ REZERWOWY Kapitał rezerwowy reprezentuje stratę przypisaną niekontrolującym partnerom Grupy, która powstała w momencie nabycia przez Grupę niekontrolujących udziałów w jednostkach zależnych. EMISJA AKCJI W dniu 29 czerwca 2021 roku Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy przyjęło uchwałę dotyczącą podwyższenia kapitału zakładowego Spółki o kwotę nie większą niż 20% bieżącej wartości kapitału zakładowego. Zgodnie z uchwałą Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy, w grudniu 2021 roku Zarząd rozpoczął podwyższenie kapitału zakładowego poprzez przyspieszony proces budowania księgi popytu. W dniach 20-21 grudnia zostały podpisane umowy subskrypcyjne z udziałowcami biorącymi udział w subskrypcji prywatnej dotyczącej akcji zwykłych na okaziciela serii O. W rezultacie Spółka wyemitowała 88.700.00 akcji zwykłych na okaziciela serii O. W dniu 4 stycznia 2022 roku podwyższenie kapitału oraz zmiana statutu Spółki zostały zarejestrowane przez Krajowy Rejestr Sądowy. W styczniu 2022 roku środki z emisji akcji wpłynęły na konto Spółki. Akcje zwykłe na okaziciela serii O zostały dopuszczone i wprowadzone do obrotu giełdowego w dniu 26 stycznia 2022 roku. Na dzień 31 grudnia 2021 roku Grupa rozpoznała należności od udziałowców w kwocie 567.681 PLN (123.425 EUR) oraz niezarejestrowane podwyższenie kapitału zakładowego w kwocie 557.939 PLN (120.295 EUR). Niezarejestrowane podwyższenie kapitału zakładowego odzwierciedla zwiększenie kapitału zakładowego na moment podpisania umów subskrypcyjnych, pomniejszone o koszty bezpośrednio związane z emisją akcji. W pierwszym kwartale 2022 roku podwyższony kapitał został zarejestrowany (patrz nota 1) i w związku z tym Grupa dokonała reklasyfikacji niezarejestrowanego podwyższenia kapitału zakładowego do kapitału podstawowego w kwocie 8.870 PLN (1.913 EUR) oraz do nadwyżki z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej w kwocie 549.069 PLN (118.282 EUR). PODZIAŁ ZYSKU ZA 2021 ROK W dniu 14 czerwca 2022 roku Walne Zgromadzenia Akcjonariuszy podjęło uchwałę dotyczącą podziału wyniku za rok finansowy 2021. W oparciu o uchwałę 160.791 PLN zostało przeznaczone na wypłatę dywidendy dla udziałowców Spółki, a pozostała kwota została w Spółce jako zyski zatrzymane. Dywidenda została wypłacona w październiku 2022 roku. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 83 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 32. Zobowiązania z tytułu płatności w formie akcji własnych AKCJE FANTOMOWE Określeni członkowie kluczowej kadry kierowniczej Grupy są uprawnieni do otrzymania akcji fantomowych („phantom shares”). Spółka stosuje model dwumianowy do oceny wartości godziwej akcji fantomowych. Dane wejściowe obejmują datę wyceny, cenę wykonania i datę wygaśnięcia. Akcje fantomowe (zaprezentowane w tabeli poniżej) zostały ujęte w oparciu o przyszłe rozliczenie gotówkowe. Na dzień 31 grudnia 2022 roku zobowiązania z tytułu płatności w formie akcji własnych wynosiły 3.555 PLN (6.485 PLN na dzień 31 grudnia 2021 roku). Zysk z tytułu płatności w formie akcji własnych wyniósł 3.056 PLN w roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku w porównaniu do straty w wysokości 1.973 PLN w roku zakończonym 31 grudnia 2021 roku. Na dzień 31 grudnia 2022 roku wyemitowane akcje fantomowe przedstawiały się jak poniżej: Cena wykonania (PLN) Zablokowane Nabyte Razem 5,75-5,95 946.500 2.531.600 3.478.100 6,03-6,31 - 468.000 468.000 6,42-6,69 1.850.000 175.000 2.025.000 Razem 2.796.500 3.174.600 5.971.100 Na dzień 31 grudnia 2021 roku wyemitowane akcje fantomowe przedstawiały się jak poniżej: Cena wykonania (PLN) Zablokowane Nabyte Razem 6,03 - 827.416 827.416 6,11 - 100.000 100.000 6,23 2.891.000 1.292.100 4.183.100 6,31 - 250.000 250.000 Razem 2.891.000 2.469.516 5.360.516 Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 84 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 32. Zobowiązania z tytułu płatności w formie akcji własnych (ciąg dalszy) Akcje fantomowe (zaprezentowane powyżej) zostały zaprezentowane z założeniem płatności gotówkowej, jako że Spółka szacuje, iż ten rodzaj metody płatności jest najbardziej prawdopodobny. Ostatni rok wykonania Liczba akcji fantomowych 2023 2.205.600 2025 1.875.000 Inne 1.890.500 Razem 5.971.100 () Od miesiąca do roku po wygaśnięciu umowy. Zmiany w akcjach fantomowych w okresie: Liczba akcji na dzień 1 stycznia 2022 roku 5.360.516 Przyznane w okresie 2.742.000 Wygasłe w okresie (1.599.000) Zrealizowane w okresie (532.416) Liczba akcji na dzień 31 grudnia 2022 roku 5.971.100 W 2022 roku akcje zostały przyznane członkom Zarządu oraz osobom pełniącym kluczowe role w spółkach Grupy. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 85 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 33. Aktywa przeznaczone do sprzedaży oraz zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży Aktywa przeznaczone do sprzedaży na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku przedstawiały się następująco: 31 grudnia 2022 roku 31 grudnia 2021 roku Ukończone nieruchomości inwestycyjne (biurowe) w Serbii - 1.323.779 Forest Office Debrecen 223.708 - Grunt w Polsce 15.266 - Grunt w Rumunii 3.189 13.030 Grunt w Chorwacji - 6.220 Razem 242.163 1.343.029 Zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku przedstawiały się następująco: 31 grudnia 2022 roku 31 grudnia 2021 roku Ukończone nieruchomości inwestycyjne (biurowe) w Serbii - 706.563 Grunt w Rumunii - 4.967 Grunt w Chorwacji - 600 Razem - 712.130 Istotny spadek salda aktywów przeznaczonych do sprzedaży oraz zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży jest związany z zakończoną sprzedażą spółek zlokalizowanych w Serbii (szczegóły opisano w nocie 9), a także sprzedażą gruntów w Rumunii oraz w Chorwacji. Cena sprzedaży zbywanych spółek w Serbii została wyliczona na podstawie wartości przedsiębiorstwa w oparciu o wartość nieruchomości (267,6 miliona EUR) oraz z uwzględnieniem spłaty zewnętrznych kredytów bankowych (142,4 miliona EUR). Wpływy netto ze sprzedaży spółek w Serbii wyniosły 578.917 PLN (wyłączając środki pieniężne w zbywanych jednostkach – 49.230 PLN). W dniu 19 lipca 2022 roku GTC FOD Property Kft., jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała umowę kupna-sprzedaży dotyczącą budynku biurowego w Debreczynie. Transakcja została sfinalizowana w styczniu 2023 roku (patrz Zdarzenia po dacie bilansowej). 34. Przedpłaty, czynne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz pozostałe należności Saldo przedpłat, czynnych rozliczeń międzyokresowych kosztów oraz pozostałych należności spadło z 52.962 PLN do 36.295 PLN w roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku. Główna część spadku dotyczy ukończenia projektu Pillar na Węgrzech. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 86 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 35. Zysk na jedną akcję Podstawowy zysk na jedną akcję przedstawiał się następująco: Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Rok zakończony 31 grudnia 2021 roku Wynik netto przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej (PLN) 108.934.000 189.702.000 Średnia ważona liczba akcji do obliczenia podstawowego zysku na jedną akcję 574.255.122 487.742.245 Podstawowy zysk na jedną akcję (PLN) 0,19 0,39 Zarówno na dzień 31 grudnia 2022 roku jak i na dzień 31 grudnia 2021 roku nie występowały instrumenty potencjalnie rozwadniające. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 87 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 36. Transakcje z podmiotami powiązanymi Transakcje z podmiotami powiązanymi są zawierane na warunkach rynkowych. Transakcje i salda z podmiotami powiązanymi zostały przedstawione poniżej: W 2022 roku Grupa nabyła aktywa o łącznej wartości 30,2 miliona EUR od spółek powiązanych z udziałowcem większościowym Spółki. Dalsze szczegóły w nocie 9 Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym. Rok zakończony 31 grudnia 2022 roku Rok zakończony 31 grudnia 2021 roku Transakcja Przychody z tytuły wynajmu 13.128 8.536 Przychody z tytuły usług obsługi nieruchomości 2.807 1.909 Salda Należności z tytułu dostaw i usług 9.675 3.657 Należności od udziałowców - 567.681 Naliczone przychody 1.341 5.750 Inne zobowiązania długoterminowe 4.690 4.724 Zobowiązania inwestycyjne, z tytułu dostaw i usług oraz rezerwy 1.609 4.416 () Przychody z tytułu wynajmu oraz usług w związku z gwarancjami dot. najmu udzielonymi przez sprzedających, spółki powiązane z udziałowcem większościowym Spółki. Całość została zapłacona po dniu bilansowym. () Dotyczy zatrzymanej części ceny zakupu na rzecz sprzedającego, spółki związaną z udziałowcem większościowym Spółki. Wynagrodzenie Zarządu oraz Rady Nadzorczej GTC S.A. za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku wyniosło 8,5 milionów PLN (1,8 milionów EUR) oraz dodatkowo w trakcie roku nabyto uprawnienia do 177.000 akcji fantomowych. Wynagrodzenie Zarządu oraz Rady Nadzorczej GTC S.A. za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku wyniosło 9,1 milionów PLN (2 milionów EUR) oraz dodatkowo w trakcie roku nabyto uprawnienia do 260.000 akcji fantomowych. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 88 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 37. Zobowiązania inwestycyjne, warunkowe i udzielone gwarancje ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE Na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku, Grupa posiadała zobowiązania związane z przyszłymi pracami budowlanym w kwocie 546 milionów PLN (116,5 milionów EUR) oraz odpowiednio 136 milionów PLN (29,7 milionów EUR). Grupa zakłada, że zobowiązania te będą finansowane z dostępnych środków pieniężnych, bieżących instrumentów finansowania, innych zewnętrznych źródeł oraz przyszłych płatności wynikających z istniejących umów sprzedaży oraz umów sprzedaży, które zostaną zawarte w przyszłości. GWARANCJE Grupa nie udzieliła gwarancji na rzecz osób trzecich na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień 31 grudnia 2021 roku. Dodatkowo Grupa udzieliła typowych gwarancji w związku ze sprzedażą swoich aktywów z tytułu umów sprzedaży oraz gwarancji w zakresie zakończenia budowy i przekroczenia kosztów budowy na zabezpieczenie kredytów budowlanych. Ryzyko wiążące się z powyższymi poręczeniami i gwarancjami jest bardzo niskie. CHORWACJA W ramach projektu Marlera Golf w Chorwacji, część gruntu jest dzierżawiona od Ministerstwa Turystyki Republiki Chorwacji („Ministerstwo”), a umowa z Ministerstwem w zakresie nabycia gruntów zawiera warunek określający termin ukończenia budowy pola golfowego, który minął w 2014 roku. Grupa podjęła kroki w celu wydłużenia terminu ukończenia projektu. W lutym 2014 roku Grupa otrzymała projekt umowy z Ministerstwa, potwierdzający planowane przesunięcie wyżej wymienionego terminu. Negocjacje w tym zakresie są w toku, jednakże przedłużenie umowy dzierżawy nie zależy wyłącznie od Grupy. W rezultacie, Zarząd zadecydował o przeszacowaniu gruntów będących własnością Grupy zakładając brak realizacji projektu pola golfowego. Ze względu na fakt, iż uprawomocnienie poprawki nie zależy tylko i wyłącznie od Grupy, Zarząd zadecydował o aktualizacji wyceny aktywa przy założeniu braku realizacji projektu pola golfowego. Ponadto, w ramach ostrożności, Zarząd objął odpisem również związane z tym zabezpieczenie w wysokości 1 miliona EUR przekazane Ministerstwu jako gwarancję ukończenia realizacji pola golfowego. Na dzień 31 grudnia 2022 roku wartość księgowa inwestycji w projekt Marlera Golf została wyceniona przez niezależnego rzeczoznawcę na 31,9 milionów PLN (6,8 milionów EUR). Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 89 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 38. Instrumenty finansowe i zarządzanie ryzykiem finansowym Na główne instrumenty finansowe Grupy składają się kredyty bankowe, pożyczki od udziałowców, obligacje, instrumenty pochodne, zobowiązania z tytułu dostaw i inne długoterminowe zobowiązania finansowe. Głównym powodem korzystania z powyższych instrumentów finansowych jest finansowanie działań Grupy. Grupa jest w posiadaniu różnych aktywów finansowych, takich jak należności handlowe, udzielone pożyczki, instrumenty pochodne, środki pieniężne i krótkoterminowe depozyty. Główne ryzyko wynikające z posiadanych przez Grupę instrumentów finansowych związane jest z ryzykiem stopy procentowej, ryzykiem płynności, ryzykiem walutowym i ryzykiem kredytowym. RYZYKO STOPY PROCENTOWEJ Narażenie Grupy na zmiany stóp procentowych które nie są zabezpieczane za pomocą instrumentów pochodnych związane jest przede wszystkim z długoterminowymi zobowiązaniami Grupy oraz udzielonymi pożyczkami. Nie występują inne instrumenty finansowe podlegające ryzyku stopy procentowej. Polityka Grupy polega na pozyskiwaniu finansowania oprocentowanego stopą zmienną. Następnie, w celu zarządzania ryzykiem stopy procentowej w sposób efektywny kosztowo, Grupa zawiera transakcje swap stóp procentowych oraz transakcje cap. Większość kredytów bankowych oraz obligacji Grupy jest denominowana w EUR lub sprowadzana do tej waluty poprzez wykorzystanie instrumentów pochodnych. Na dzień 31 grudnia 2022 roku 95% kredytów, obligacji oraz pożyczek Grupy jest zabezpieczonych (na dzień 31 grudnia 2021 roku - 94%). W 2022 roku zmiana o 50 p.p. stopy Euribor doprowadziłaby do zmiany straty przed opodatkowaniem o 1.608 PLN (2021: 2.220 PLN). Dnia 7 lipca 2022 roku została przyjęta ustawa o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom, która stanowi podstawę do zmiany wskaźników WIBOR oraz WIBID mających zastosowanie dla instrumentów finansowych w PLN. W następstwie zmian legislacyjnych we wrześniu 2022 roku Komitet Sterujący Narodowej Grupy Roboczej m.in. reformy wskaźników referencyjnych wskazał WIRON jako docelowy indeks typu Risk-Free Rate (RFR) dla polskiego rynku finansowego. Szczegóły dotyczące zastąpienia obowiązujących wskaźników nowym wskaźnikiem WIRON zostaną opublikowane w 2023 roku, w formie Rozporządzenia Ministra Finansów, które zdefiniuje m.in. wysokość spreadu bazowego oraz datę od której nowy wskaźnik będzie obowiązywał. Zgodnie z Mapą Drogową publikacja starych stawek WIBOR oraz WIBID ma zakończyć się w 2025 roku. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 90 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 38. Instrumenty finansowe i zarządzanie ryzykiem finansowym (ciąg dalszy) RYZYKO WALUTOWE Grupa zawiera także transakcje w walutach innych niż waluty funkcjonalne spółek Grupy. W związku z tym zabezpiecza się przed ryzykiem walutowym poprzez powiązanie waluty wpływów i wypływów oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów do waluty, w jakiej dokonano wydatku. Jest to element polityki rachunkowości zabezpieczeń stosowanej przez Grupę. Kursy walut na dzień 31 grudnia 2022 i 2021 roku były następujące: 31 grudnia 2022 31 grudnia 2021 PLN / EUR 4,6899 4,5994 HUF/EUR 400,23 369,01 Poniższa tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego brutto na wahania kursów walut: 2022 2021 PLN/Euro PLN/Euro Kurs / procent zmiany 5,1589 (+10%) 4,9244 (+5%) 4,4554 (-5%) 4,2209 (-10%) 5,0593 (+10%) 4,8294 (+5%) 4,3694 (-5%) 4,1395 (-10%) Środki pieniężne i depozyty zablokowane (18.267) (9.136) 9.136 18.267 (17.059) (8.532) 8.532 17.059 Należności z tytułu dostaw i inne należności (1.473) (736) 736 1.473 (4.627) (2.313) 2.313 4.627 Zobowiązania z tytułu dostaw i inne zobowiązania 6.045 3.020 (3.020) (6.045) 7.396 3.698 (3.698) (7.396) Leasing gruntów 14.267 7.133 (7.133) (14.267) 14.290 7.143 (7.143) (14.290) Razem 572 281 (281) (572) - (4) 4 - Grupa nie identyfikuje ryzyka walutowego związanego z obligacjami denominowanymi w PLN i HUF ze względu na fakt ich zabezpieczenia przez instrumenty pochodne. Wpływ wahań kursów innych walut oraz wpływ wymienionych walut na inne niż wskazane wyżej pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej jest nieistotny. Potencjalny wpływ na ryzyko walutowe przy założeniu braku zabezpieczenia obligacji w PLN oraz HUF wygląda następująco: Procentowa zmiana kursu wymiany (-10%) (+10%) Obligacje w PLN (14.800) 14.800 Obligacje w HUF (70.000) 70.000 Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 91 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 38. Instrumenty finansowe i zarządzanie ryzykiem finansowym (ciąg dalszy) RYZYKO KREDYTOWE Istotą ryzyka kredytowego jest sytuacja, w której jedna ze stron umowy której przedmiotem jest dany instrument finansowy, nie wywiąże się ze swojego zobowiązania. W celu zarządzania tym ryzykiem Grupa systematycznie dokonuje oceny sytuacji finansowej swoich klientów. Grupa nie spodziewa się sytuacji, w której jeden z jej klientów nie wywiązałby się ze swoich zobowiązań. W stosunku do żadnego z klientów Grupy nie występuje znacząca koncentracja ryzyka kredytowego. Przy zachowaniu zasady ostrożności w stosunku do kwoty należności handlowych oraz pozostałych, które nie są objęte odpisem aktualizującym ani nie są przeterminowane, na dzień bilansowy nie występują żadne przesłanki świadczące o braku możliwości realizacji tych należności. Na dzień bilansowy Grupa nie posiada istotnych spisanych należności. W odniesieniu do pożyczek udzielonych udziałowcom niekontrolującym, zostały one ocenione jako Faza 1 zgodnie z definicją w MSSF 9 Instrumenty finansowe. W odniesieniu do ryzyka kredytowego wynikającego z innych aktywów finansowych Spółki, takich jak środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz zablokowane depozyty, ekspozycja Spółki na ryzyko kredytowe równa jest wartości bilansowej tych instrumentów. Kwota zaprezentowana w bilansie w pełni odzwierciedla maksymalny stopień narażenia Spółki na ryzyko kredytowe na dzień bilansowy. Na dzień bilansowy nie występują materialne aktywa finansowe, które byłyby przeterminowane i na które nie byłby dokonany odpis. Grupa nie wykazuje istotnych aktywów finansowych o obniżonej wartości. RYZYKO PŁYNNOŚCI Na dzień 31 grudnia 2022 roku Grupa posiada środki pieniężne i ich ekwiwalenty (według definicji zawartej w MSSF) w kwocie 540 milionów PLN (115 milionów EUR). Jak opisano powyżej, Grupa stara się efektywnie zarządzać wszystkimi zobowiązaniami i obecnie analizuje plany finansowania związane z: (i) obsługą finansowania istniejącego portfolio aktywów; (ii) nakładami inwestycyjnymi oraz (iii) budową nieruchomości komercyjnych. Finansowanie odbywać się będzie przez dostępne środki pieniężne, zysk z działalności operacyjnej, sprzedaż aktywów oraz refinansowanie. Zarząd uważa, że na bazie bieżących założeń Grupa będzie w stanie regulować wszystkie swoje zobowiązania przez okres co najmniej następnych 12 miesięcy. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 92 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 38. Instrumenty finansowe i zarządzanie ryzykiem finansowym (ciąg dalszy) Spłata długoterminowego zadłużenia wraz z odsetkami kształtuje się następująco (w milionach złotych) (kwoty nie są dyskontowane): 31 grudnia 2022 roku 31 grudnia 2021 roku Pierwszy rok 356 580 Drugi rok 305 676 Trzeci rok 698 452 Czwarty rok 3.628 658 Piąty rok 356 3.750 Kolejne okresy 966 1.078 Razem 6.309 7.194 (*) Przypadające do spłaty w ciągu roku od daty bilansowej. () Włączając 248 milionów PLN (54 milionów EUR) zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży. Powyższa tabela nie zawiera płatności dotyczących wartości rynkowych instrumentów pochodnych. Grupa zabezpiecza w znacznym stopniu ryzyko związane ze zmienną stopą odsetkową za pomocą instrumentów pochodnych. Zarząd zamierza zrefinansować część transz przypadających do spłaty w latach przyszłych. Spłata długoterminowych instrumentów pochodnych zgodnie z terminarzem przedstawia się jak poniżej: 31 grudnia 2022 31 grudnia 2021 1 – 4 lata - - 5 rok 14 - Kolejne lata 205 178 Razem 219 178 Wszystkie instrumenty pochodne zapadają w okresie do 1-10 lat od daty bilansowej. Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu dotyczą głównie płatności za użytkowanie wieczyste przypadające na okres od 33 do 87 lat. Grupa płaci roczną kwotę 9.636 PLN (9.683 PLN w 2021 roku) jako opłatę leasingową (kwota główna i odsetki) za grunty będące w użytkowaniu wieczystym. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 93 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 38. Instrumenty finansowe i zarządzanie ryzykiem finansowym (ciąg dalszy) Daty zapadalności bieżących zobowiązań finansowych na dzień 31 grudnia 2022 roku były następujące: Razem Zaległe Do 1 miesiąca Od 1 do 3 miesięcy Od 3 miesięcy do 1 roku Zobowiązania inwestycyjne, z tytułu dostaw i usług oraz rezerwy 193.251 1.444 45.023 86.421 60.363 Krótkoterminowa część kredytów, pożyczek i obligacji 227.793 - 657 13.910 213.226 Depozyty od najemców 7.687 - 830 638 6.219 Krótkoterminowa część zobowiązań z tytułu leasingu 1.820 - 1.308 263 249 Instrumenty pochodne 10.224 - - - 10.224 Razem 440.775 1.444 47.818 101.232 290.281 Daty zapadalności bieżących zobowiązań finansowych na dzień 31 grudnia 2021 roku były następujące: Razem Zaległe Do 1 miesiąca Od 1 do 3 miesięcy Od 3 miesięcy do 1 roku Zobowiązania inwestycyjne, z tytułu dostaw i usług oraz rezerwy 143.003 2.395 29.786 79.965 30.857 Krótkoterminowa część kredytów, pożyczek i obligacji 203.924 - - 17.588 186.336 Depozyty od najemców 8.886 - 741 2.222 5.923 Krótkoterminowa część zobowiązań z tytułu leasingu 911 - 97 584 230 Instrumenty pochodne 12.331 - - 3.008 9.323 Razem 369.055 2.395 30.624 103.367 232.669 WARTOŚĆ GODZIWA Na dzień 31 grudnia 2022 roku 78% kredytów bankowych oprocentowanych było przy użyciu zmiennej stopy procentowej (na 31 grudnia 2021 roku 79% kredytów bankowych oprocentowanych było przy użyciu zmiennej stopy procentowej). Jednakże, na dzień 31 grudnia 2022 roku 87% wartości kredytów i pożyczek jest zabezpieczone za pomocą instrumentów pochodnych (81% na dzień 31 grudnia 2021 roku). Na dzień 31 grudnia 2022 roku, 5% obligacji oprocentowanych było przy użyciu zmiennej stopy procentowej (7% na dzień 31 grudnia 2021 roku). Jednakże, zarówno na 31 grudnia 2022 roku, jak i 31 grudnia 2021 roku wszystkie obligacje były zabezpieczone. Dalsze informacje odnośnie pożyczek udzielonych oraz otrzymanych od udziałowca niekontrolującego opisano w nocie 28. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 94 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 38. Instrumenty finansowe i zarządzanie ryzykiem finansowym (ciąg dalszy) W związku z ostatnim, istotnym wzrostem stóp oprocentowania na rynkach, gdzie działa Grupa, wartość godziwa obligacji w HUF różni się znacząco od ich wartości księgowej. Jest to spowodowane tym, że na dzień 31 grudnia 2022 roku obligacje w HUF są oprocentowane stałą stopą procentową do daty zapadalności, niemniej jednak są one zabezpieczone za pomocą międzywalutowego instrumentu SWAP na stopę procentową. Na dzień 31 grudnia 2022 roku wartość rynkowa oraz wartość godziwa obligacji przedstawiała się następująco: Seria obligacji Wartość rynkowa oraz wartość godziwa (w milionach PLN) Obligacje z data wymagalności w 2023 roku (Polska) (PLGTC0000318) 148,2 „Zielone obligacje” 2027-2030 (HU0000360102) 211,5 „Zielone obligacje” 2028-2031 (HU0000360284)2 99,9 „Zielone obligacje” 2026 (XS2356039268) 1.721,2 Wartość godziwa wszystkich pozostałych aktywów/zobowiązań finansowych jest zbliżona do wartości bilansowej. W odniesieniu do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej szczegóły zostały zaprezentowane w nocie 17. HIERARCHIA WARTOŚCI GODZIWEJ Na 31 grudnia 2022 roku i na dzień 31 grudnia 2021 roku Grupa utrzymywała szereg instrumentów pochodnych wykazywanych w wartości godziwej w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Grupa stosuje poniższą hierarchię dla określania i wykazywania wartości godziwej instrumentów finansowych według metody wyceny: Poziom 1: ceny rynkowe (nie korygowane), stosowane na aktywnym rynku dla identycznych aktywów oraz zobowiązań, Poziom 2: pozostałe metody, dla których pośrednio bądź bezpośrednio są uwzględniane wszystkie czynniki mające istotny wpływ na wykazywaną wartość godziwą, Poziom 3: metody oparte na czynnikach mających istotny wpływ na wykazywaną wartość godziwą, które nie są oparte na możliwych do zaobserwowania danych rynkowych. [1] Wartość godziwa na poziome 1 - https://gpwcatalyst.pl/notowania-obligacji-obligacje-korporacyjne [1] Wartość godziwa na poziomie 2 wyliczona przy założeniu 15% rynkowej stopy oprocentowania. [1] Wartość godziwa na poziomie 1 - https://www.boerse-frankfurt.de/bond/xs2356039268-gtc-aurora-luxembourg-s-a-2-25-21-26 Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 95 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 38. Instrumenty finansowe i zarządzanie ryzykiem finansowym (ciąg dalszy) Wycena instrumentów pochodnych traktowana jest jako poziom 2 hierarchii wartości godziwej. W ciągu lat zakończonych 31 grudnia 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku nie miały miejsca przesunięcia między poziomem 1, poziomem 2, a poziomem 3 hierarchii wartości godziwej. RYZYKO CENOWE Grupa jest narażona na możliwe fluktuacje cen występujące na rynkach, na których działa. To z kolei może mieć wpływ na wyniki z jej działalności (ze względu na zmiany rynkowych stawek czynszu oraz poziom wynajęcia nieruchomości). Dalsze ryzyka zostały szczegółowo opisane w Sprawozdaniu Zarządu z działalności w roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku. ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM Głównym celem zarządzania kapitałem Grupy jest zapewnienie wzrostu operacyjnego i wzrostu w zakresie wartości poprzez ostrożne zarządzanie kapitałem i utrzymywanie bezpiecznych wskaźników kapitałowych, które wspierają działalność operacyjną Grupy i maksymalizują jej wartość dla akcjonariuszy. Grupa zarządza strukturą kapitałową i dostosowuje ją do dynamicznych warunków ekonomicznych. Obserwując strukturę kapitału, Grupa podejmuje decyzje na temat polityki dźwigni finansowej, pozyskiwania i spłatach pożyczek, inwestycji lub umorzeniu inwestycji w aktywa, polityki dywidendowej i podwyższania kapitału, jeśli zajdzie taka potrzeba. W roku obrotowym zakończonym dnia 31 grudnia 2022 roku oraz w roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2021 roku nie wprowadzono żadnych zmian do zasad, polityk i procesów zarządzania kapitałem. Grupa monitoruje stan kapitałów stosując wskaźnik dźwigni, który jest liczony jako stosunek zadłużenia brutto pomniejszonego o środki pieniężne oraz depozyty do wartości inwestycji w nieruchomości. Długoterminową strategią Grupy jest utrzymanie wskaźnika LTV (wskaźnik kredyt do wartości) na poziomie 40%, jednak w przypadku przejęć Spółka może czasowo odstąpić od tego poziomu. Na dzień 31 grudnia 2022 roku LTV wynosiło 45,6%. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 96 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach PLN) 39. Zdarzenia po dacie bilansowej W dniu 19 lipca 2022 roku GTC FOD Property Kft., jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała umowę kupna-sprzedaży dotyczącą sprzedaży budynku biurowego posiadanego przez tę spółkę. Cena sprzedaży wynosi 19,1 biliona HUF (równowartość 47,7 miliona EUR na 31 grudnia 2022 roku). W dniu 30 stycznia cała cena sprzedaży (49,2 miliona EUR) została zapłacona i transakcja została sfinalizowana. W dniu 31 marca 2023 roku, GTC Origine Zrt., jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała umowę przeniesienia dotyczącą nabycia 100% holdingu Tiszai Fény Alfa Kft., który posiada 9 nowo wybudowanych elektrowni słonecznych w Tiszafüred (Węgry), o nominalnej maksymalnej zdolności produkcyjnej 0,5 mW każda. Cena zakupu wyniosła 2,4 miliarda HUF (około 6,4 miliona EUR). Projekt zostanie sfinansowany częściowo poprzez kredyt bankowy na kwotę 2,6 miliona EUR. Spodziewana finalizacja transakcji jest w drugim kwartale 2023 roku. 40. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone przez Zarząd do publikacji w dniu 24 kwietnia 2023 roku. Załączona informacja dodatkowa stanowi integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego 97