GTC - Globe Trade Centre S.A. — Annual Report (ESEF) 2020

Mar 23, 2021

Globe Trade Centre S.A. Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

Nota 31 grudnia 2020 roku 31 grudnia 2019 roku

AKTYWA

Aktywa trwałe

Nieruchomości inwestycyjne	17	9.807.041	9.568.977
Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową	18	46.582	57.013
Rzeczowe aktywa trwałe	16	35.926	34.745
Depozyty zablokowane	21	50.666	47.427
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	15	2.843	-
Instrumenty pochodne	-	1.129	-
Pozostałe aktywa trwałe		734	464
Aktywa trwałe razem		9.943.792	9.709.755
Pożyczki udzielone udziałowcowi niekontrolującemu	27	51.926	46.741
Aktywa trwałe razem		9.995.718	9.756.496
Aktywa przeznaczone do sprzedaży	17,18	7.291	-

Aktywa obrotowe

| Należności z tytułu dostaw i usług | | 27.103 | 43.731 |
| Naliczone przychody | | 4.052 | 9.284 |
| Należności z tytułu podatku VAT | 26 | 10.812 | 14.036 |
| Należności z tytułu podatku dochodowego | | 4.781 | 4.595 |
| Przedpłaty oraz czynne rozliczenia międzyokresowe kosztów | | 16.632 | 9.313 |
| Depozyty zablokowane krótkoterminowe | 21 | 126.602 | 140.662 |
| Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 22 | 1.255.207 | 764.980 |
| Aktywa obrotowe razem | | 1.445.189 | 986.601 |

AKYTWA RAZEM

| | | 11.448.198 | 10.743.097 |

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią integralną część Skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej

---

2 Globe Trade Centre S.A. Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

Nota 31 grudnia 2020 roku 31 grudnia 2019 roku

PASYWA

Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej

| Kapitał podstawowy | 30 | 48.556 | 48.556 |
| Nadwyżka z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej | | 2.448.771 | 2.448.771 |
| Kapitał zapasowy | 30,27 | (213.563) | (185.156) |
| Efekt wyceny transakcji zabezpieczających | | (50.722) | (19.893) |
| Różnice kursowe z przeliczenia | | 888.045 | 532.530 |
| Zyski zatrzymane | | 1.298.092 | 1.623.715 |
| Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej razem | | 4.419.179 | 4.448.523 |
| Udziały niekontrolujące | 27 | 76.319 | 59.789 |
| Kapitał własny razem | | 4.495.498 | 4.508.312 |

Zobowiązania długoterminowe

| Długoterminowa część kredytów, pożyczek i obligacji | 28 | 4.927.993 | 4.177.043 |
| Depozyty od najemców | 24 | 50.666 | 47.427 |
| Inne zobowiązania długoterminowe | 25 | 11.648 | 11.277 |
| Zobowiązania z tytułu płatności w formie akcji własnych | 31 | 4.509 | 6.158 |
| Zobowiązania z tytułu leasingu | 29 | 197.933 | 196.836 |
| Instrumenty pochodne | 19 | 73.352 | 11.119 |
| Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 15 | 614.830 | 626.987 |
| Zobowiązania długoterminowe razem | | 5.880.931 | 5.076.847 |

Zobowiązania krótkoterminowe

| Zobowiązania inwestycyjne, z tytułu dostaw i usług oraz rezerwy | 20 | 125.980 | 158.799 |
| Depozyty od najemców | 24 | 8.260 | 6.835 |
| Krótkoterminowa część kredytów, pożyczek i obligacji | 28 | 892.618 | 959.653 |
| Zobowiązania z tytułu podatku VAT i innych podatków | | 7.158 | 7.738 |
| Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego | | 19.474 | 6.567 |
| Instrumenty pochodne | 19 | 15.529 | 15.923 |
| Krótkoterminowa część zobowiązań z tytułu leasingu | 29 | 752 | 886 |
| Otrzymane zaliczki | | 1.998 | 1.537 |
| Zobowiązania krótkoterminowe razem | | 1.071.769 | 1.157.938 |

PASYWA RAZEM

| | | 11.448.198 | 10.743.097 |

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią integralną część Skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej

---

3 Globe Trade Centre S.A. Skonsolidowane sprawozdanie z innych całkowitych dochodów za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

Nota Rok zakończony 31 grudnia 2020 roku Rok zakończony 31 grudnia 2019 roku

| Przychody z tytułu wynajmu | 10,14 | 536.274 | 549.332 |
| Przychody z tytułu usług | 10,14 | 175.432 | 180.305 |
| Koszty usług | 14 | (184.579) | (179.983) |
| Marża brutto z działalności operacyjnej | | 527.127 | 549.654 |
| Koszty sprzedaży | 11 | (5.809) | (8.669) |
| Koszty administracyjne | 12 | (52.057) | (61.934) |
| Zysk z aktualizacji wartości aktywów / utrata wartości aktywów | 17 | (649.116) | 69.779 |
| Pozostałe przychody | | 3.449 | 4.986 |
| Pozostałe koszty | 23 | (7.209) | (8.304) |
| Zysk/(strata) z działalności kontynuowanej przed opodatkowaniem i uwzględnieniem przychodów / kosztów finansowych | | (183.615) | 545.512 |
| Zysk/(strata) z tytułu różnic kursowych, netto | | (13.117) | (1.878) |
| Przychody finansowe | 13 | 1.471 | 1.633 |
| Koszty finansowe | 13 | (156.653) | (148.857) |
| Zysk/(strata) przed opodatkowaniem | | (351.914) | 396.410 |
| Podatek dochodowy | 15 | 23.173 | (72.091) |
| Zysk/(strata) za rok | | (328.741) | 324.319 |

Przypadający/a:

| Akcjonariuszom jednostki dominującej | | (325.623) | 321.756 |
| Akcjonariuszom niekontrolującym | 27 | (3.118) | 2.563 |

| Zysk na jedną akcję (w PLN) | 32 | (0,67) | 0,66 |

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią integralną część Skonsolidowanego sprawozdania z zysków lub strat

---

5 Globe Trade Centre S.A. Skonsolidowane sprawozdanie z innych całkowitych dochodów za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

Rok zakończony 31 grudnia 2020 roku Rok zakończony 31 grudnia 2019 roku

Zysk/(strata) za rok		(328.741)	324.319
Inne całkowite dochody netto nie podlegające przeklasyfikowaniu do zysk lub straty w kolejnych okresach sprawozdawczych		-	-
Zysk/(strata) z wyceny transakcji zabezpieczających		(34.438)	(1.986)
Podatek dochodowy		3.609	43
Zysk/(strata) netto z wyceny transakcji zabezpieczających		(30.829)	(1.943)
Różnice kursowe z przeliczenia		361.073	(46.867)
Inne całkowite dochody netto podlegające przeklasyfikowaniu do zysku lub straty w kolejnych okresach sprawozdawczych		330.244	(48.810)
Całkowity dochód netto za rok		1.503	275.509
Inne całkowite dochody razem		330.244	(48.810)

Przypadający:

| Akcjonariuszom jednostki dominującej | | (937) | 273.551 |
| Akcjonariuszom niekontrolującym | | 2.440 | 1.958 |

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią integralną część Skonsolidowanego sprawozdania z innych całkowitych dochodów

---

7 Globe Trade Centre S.A.# Skonsolidowane sprawozdanie z innych całkowitych dochodów za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

Kapitał podstawowy	Nadwyżka z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej	Kapitał zapasowy	Efekt wyceny transakcji zabezpieczających	Różnice kursowe z przeliczenia	Zyski zatrzymane	Razem	Udziały niekontrolujące	Razem
Saldo na 1 stycznia 2020 roku	48.556	2.448.771	(185.156)	(19.893)	532.530	1.623.715	4.448.523	59.789
Inne całkowite dochody	-	-	-	(30.829)	355.515	-	324.686	5.558
Zysk/(strata) za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku	-	-	-	-	-	(325.623)	(325.623)	(3.118)
Całkowity dochód / (strata) za rok	-	-	-	(30.829)	355.515	(325.623)	(937)	2.440
Nabycie udziałów niekontrolujących	-	-	(28.407)	-	-	-	(28.407)	15.957
Wypłata dywidendy dla udziałów niekontrolujących	-	-	-	-	-	-	-	(1.867)
Saldo na 31 grudnia 2020 roku	48.556	2.448.771	(213.563)	(50.722)	888.045	1.298.092	4.419.179	76.319

Kapitał podstawowy	Nadwyżka z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej	Kapitał zapasowy	Efekt wyceny transakcji zabezpieczających	Różnice kursowe z przeliczenia	Zyski zatrzymane	Razem	Udziały niekontrolujące	Razem
Saldo na 1 stycznia 2019 roku	48.354	2.432.519	(154.854)	(17.950)	578.792	1.480.868	4.367.729	21.690
Inne całkowite dochody	-	-	-	(1.943)	(46.262)	-	(48.205)	(605)
Zysk/(strata) za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku	-	-	-	-	-	321.756	321.756	2.563
Całkowity dochód / (strata) za rok	-	-	-	(1.943)	(46.262)	321.756	273.551	1.958
Nabycie udziałów niekontrolujących	-	-	(30.302)	-	-	-	(30.302)	37.983
Wypłata dywidendy dla udziałów niekontrolujących	-	-	-	-	-	-	-	(1.842)
Wypłata dywidendy	202	16.252	-	-	-	(178.909)	(162.455)	-
Saldo na 31 grudnia 2019 roku	48.556	2.448.771	(185.156)	(19.893)	532.530	1.623.715	4.448.523	59.789

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią integralną część Skonsolidowanego sprawozdania z innych całkowitych dochodów.

7 Globe Trade Centre S.A. Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

Nota	Rok zakończony 31 grudnia 2020 r.	Rok zakończony 31 grudnia 2019 r.
PRZEPŁYW ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ:
Zysk/(strata) brutto	(351.914)	396.410
Korekty o pozycje:
Strata/(zysk) z aktualizacji wartości aktywów/utraty wartości aktywów i nieruchomości mieszkalnych	649.116	(69.779)
Strata/(zysk) z tytułu różnic kursowych, netto	13.117	1.878
Przychody finansowe	(1.471)	(1.633)
Koszty finansowe	156.653	148.857
Strata/(zysk) dotyczący rezerwy z tytułu płatności w formie akcji własnych	(2.085)	(13.268)
Amortyzacja	2.907	2.837
Środki pieniężne z działalności operacyjnej przed zmianami kapitału obrotowego	466.323	465.302
(Zwiększenie) / zmniejszenie stanu należności, czynnych rozliczeń międzyokresowych kosztów i innych aktywów obrotowych	10.974	(14.458)
Zwiększenie stanu zaliczek otrzymanych	320	(3.911)
Zwiększenie stanu depozytów od najemców	120	12.086
Zwiększenie (zmniejszenie) stanu zobowiązań z tytułu dostaw i usług	(3.556)	3.619
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej	474.181	462.638
Podatek dochodowy zapłacony w bieżącym okresie	(28.256)	(26.789)
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej	445.925	435.849
PRZEPŁYW ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ:
Wydatki na nieruchomości inwestycyjne	(349.041)	(621.869)
Zakup ukończonych aktywów oraz ziemi	(95.421)	-
Zmniejszenie stanu krótkoterminowych depozytów przeznaczonych na inwestycje	26.327	23.979
Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnych	286.996	346.006
Otrzymane wpływy z wywłaszczenia gruntu	-	21.159
Podatek VAT/podatek od zakupu/ sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych	4.236	3.683
Sprzedaż udziałów w jednostkach zależnych	-	184.101
Nabycie udziałów niekontrolujących	(7.972)	-
Odsetki otrzymane	244	494
Środki pieniężne wykorzystane w działalności inwestycyjnej netto	(134.631)	(42.447)
PRZEPŁYW ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ:
Wypłata dywidendy	-	(162.832)
Wpływy z tytułu zaciągnięcia długoterminowych pożyczek i kredytów oraz emisji obligacji	1.274.800	1.259.151
Spłata długoterminowych pożyczek i kredytów oraz obligacji	(996.938)	(863.541)
Odsetki zapłacone	(142.536)	(130.788)
Spłata zobowiązania z tytułu leasingu	(720)	(7.474)
Koszty pozyskania pożyczek, kredytów oraz obligacji	(8.814)	(10.272)
Wypłata dywidendy akcjonariuszom niekontrolującym	(1.867)	(1.842)
Pożyczka udzielona udziałowcowi niekontrolującemu	-	(1.844)
Zmniejszenie/ (zwiększenie) depozytów krótkoterminowych	(747)	(47.648)
Środki pieniężne netto z / (wykorzystane w) działalności finansowej	123.178	32.910
Różnice kursowe netto	55.755	(7.293)
Zwiększenie/ (zmniejszenie) netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów	490.227	419.019
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu	764.980	345.961
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu	1.255.207	764.980

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią integralną część Skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych.

7 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

1. Działalność podstawowa

Globe Trade Centre S.A. („Spółka”, „GTC S.A.” lub „GTC”) wraz ze swoimi spółkami zależnymi (“Grupa GTC” lub “Grupa”) jest międzynarodowym deweloperem i inwestorem. Spółka została zarejestrowana 19 grudnia 1996 roku w Warszawie. Siedziba Spółki mieści się w Warszawie, przy ul. Komitetu Obrony Robotników 45A. Spółka poprzez swoje jednostki zależne posiada udziały w spółkach nieruchomościowych o charakterze komercyjnym w Polsce, Budapeszcie, Bukareszcie, Belgradzie, Sofii oraz w Zagrzebiu. Działalność Grupy obejmuje głównie budowę oraz wynajem powierzchni biurowej i handlowej. Na dzień 31 grudnia 2020 roku oraz 2019 roku Grupa zatrudniała odpowiednio 209 oraz 197 pracowników w przeliczeniu na pełne etaty. W działalności spółek należących do Grupy nie występuje sezonowość. Akcje Spółki są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie oraz na Giełdzie Papierów Wartościowych w Johannesburgu. Na dzień 31 grudnia 2020 roku głównym akcjonariuszem Spółki jest spółka GTC Holding Zrt., która posiada bezpośrednio i pośrednio 320.466.380 akcji GTC S.A., uprawniających do 320.466.380 głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, stanowiących 66% kapitału akcyjnego GTC S.A. i uprawniających do 66% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A.. GTC Holding Zrt. posiada bezpośrednio 21.891.289 akcji Spółki, uprawniających do 21.891.289 głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A., stanowiących 4,51% kapitału zakładowego Emitenta i uprawniających do 4,51% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A. oraz pośrednio (tj. poprzez GTC Dutch Holdings BV) posiada 298.575.091 akcji Spółki, uprawniających do 298.575.091 głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A., stanowiących 61,49% kapitału zakładowego Spółki i uprawniających do 61,49% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki.

2. Waluty funkcjonalne i waluta sprawozdań finansowych

Walutą funkcjonalną GTC S.A. i większości jej spółek zależnych jest Euro. Walutą funkcjonalną niektórych spółek zależnych GTC jest waluta inna niż Euro (Europort/Ukraina/USD). Sprawozdania finansowe tych spółek sporządzone w ich walutach funkcjonalnych są włączone do niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego po przeliczeniu na walutę prezentacyjną PLN zgodnie z MSR 21 Skutki zmian kursów wymiany walut obcych. Aktywa oraz pasywa, poza składnikami kapitałów własnych, zostały przeliczone według kursu z dnia bilansowego, natomiast pozycje rachunku zysków i strat – według średniego kursu za okres. Powstałe z przeliczenia różnice kursowe są odnoszone na

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

8 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

kapitał i wykazywane oddzielnie jako „Różnice kursowe z przeliczenia” bez wpływu na wynik za bieżący okres.

3. Podstawa sporządzania sprawozdań finansowych

Spółka prowadzi swoje księgi rachunkowe zgodnie z zasadami i praktykami wypracowanymi przez przedsiębiorstwa w Polsce, a także wymogami polskich przepisów z zakresu rachunkowości. Spółki spoza Polski prowadzą księgi rachunkowe zgodnie z lokalnymi zasadami rachunkowości. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zawiera korekty nie uwzględnione w księgach rachunkowych jednostek Grupy, które zostały wprowadzone w celu doprowadzenia sprawozdań finansowych tych jednostek do zgodności z MSSF. Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) zatwierdzonymi przez UE („MSSF UE”). Na dzień zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego do publikacji, biorąc pod uwagę toczący się w UE proces wprowadzania standardów MSSF, a także prowadzoną przez Grupę działalność, MSSF mające zastosowanie do tego sprawozdania finansowego nie różnią się od MSSF UE.

4. Kontynuacja działalności

Polityka i działalność operacyjna Grupy mają na celu zarządzanie ryzykiem kapitałowym, finansowym oraz ryzykiem płynności w oparciu o solidne podstawy. Grupa spełnia wymogi dotyczące kapitału obrotowego przez generowanie przepływów pieniężnych z działalności operacyjnej poprzez uzyskiwanie przychodów z wynajmu. Dalsze informacje dotyczące ryzyka płynności oraz procesów zarządzania kapitałem zostały opisane w nocie 35. Na dzień 31 grudnia 2020 roku kapitał obrotowy netto Grupy (zdefiniowany jako aktywa obrotowe pomniejszone o zobowiązania krótkoterminowe) był pozytywny i wyniósł 373.420 milionów złotych.# Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

4. Kontynuacja działalności (ciąg dalszy)

Zarząd przeanalizował ramy czasowe, charakter i skalę potencjalnych potrzeb finansowych poszczególnych spółek zależnych i uważa, że nie występuje ryzyko związane ze spłatą bieżących zobowiązań finansowych i dostępnością środków pieniężnych, oraz że spodziewane przepływy pieniężne będą wystarczające do sfinansowania przewidywanych potrzeb gotówkowych Grupy dla celów obrotowych, przez okres co najmniej kolejnych 12 miesięcy od daty bilansowej. W rezultacie skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez spółki wchodzące w skład Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości, w okresie co najmniej 12 miesięcy od daty bilansowej. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

W nawiązaniu do wybuchu epidemii Covid-19, Zarząd przygotował oraz przeanalizował prognozowane przepływy pieniężne oparte na wybranych hipotetycznych, ostrożnych założeniach, aby dokonać oceny zasadności założenia o kontynuacji działalności w obliczu obecnej sytuacji na rynku. Wspomniana analiza zakłada przyspieszenie spłaty wybranych pożyczek, negatywny wpływ na NOI (net operating income – przychód operacyjny netto), a także inne środki zaradcze, które zarząd może powziąć w celu zmniejszenia ryzyka, w tym odroczenie działalności inwestycyjnej jak i zatrzymanie zysku przez Spółkę i przeznaczenie go na kapitał zapasowy / rezerwowy. Opierając się na swojej analizie bieżącej płynności Spółki i przygotowanych założeniach odnośnie prognozowanych przepływów pieniężnych, zarząd doszedł do wniosku, że nie istnieje istotna niepewność w odniesieniu do założenia kontynuacji działalności Spółki w dającej się przewidzieć przyszłości, to jest minimum kolejnych 12 miesięcy. Więcej informacji na temat skutków Covid-19 oraz rozważań i osądów zarządu można znaleźć w nocie 36.

5. Zasady rachunkowości

Zasady rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego są spójne z zasadami, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku, za wyjątkiem nowych standardów, które obowiązują od 1 stycznia 2020 roku (patrz nota 6).

6. Nowo opublikowane standardy i interpretacje

NOWO OPUBLIKOWANE STANDARDY, MAJĄCE ZASTOSOWANIE DO ROCZNYCH OKRESÓW SPRAWOZDAWCZYCH ROZPOCZYNAJĄCYCH SIĘ DNIA 1 STYCZNIA 2020 ROKU LUB PÓŹNIEJ

• Zmiany w MSR 1 i MSR 8: Definicja określenia „istotny”. Zmiany w MSR 1 i MSR 8 zostały opublikowane w dniu 31 października 2018 roku i mają zastosowanie do rocznych okresów sprawozdawczych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 roku lub później.
• Zmiana w MSSF 3 Połączenia jednostek gospodarczych. Zmiana w MSSF 3 została opublikowana w dniu 22 października 2018 roku i ma zastosowanie do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 roku lub później.

6. Nowo opublikowane standardy i interpretacje (ciąg dalszy)

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

• Zmiany w Ramach Konceptualnych Sprawozdawczości Finansowej (opublikowane 29 marca 2018 r.) - mające zastosowanie do rocznych okresów sprawozdawczych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 roku lub później;
• Zmiany w MSSF 9, MSR 39 i MSSF 7 zostały opublikowane w dniu 26 września 2019 roku i mają zastosowanie do rocznych okresów sprawozdawczych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 roku lub później.
• Zmiany w MSSF 16 Leasing: Ulgi związane z Covid-19 (opublikowane w dniu 28 maja 2020 roku). Od 1 czerwca 2020 roku MSSF 16 został zmieniony w celu zapewnienia doraźnego rozwiązania dla leasingobiorców rozliczających się z ulgami czynszowymi wynikającymi bezpośrednio z pandemii COVID-19 i spełniających następujące kryteria:
  • (a) Zmiana opłat leasingowych skutkuje zrewidowaną zapłatą za leasing, która jest zasadniczo taka sama lub mniejsza od wysokości zapłaty za leasing bezpośrednio poprzedzający zmianę;
  • (b) Zmniejszenie opłat leasingowych dotyczy jedynie płatności pierwotnie należnych w terminie do 30 czerwca 2021 roku;
  • (c) Nie nastąpiły żadne istotne zmiany w innych warunkach leasingu.

Obniżki czynszów, które spełniają powyższe kryteria, mogą być rozliczane zgodnie z doraźnym rozwiązaniem, co oznacza, że leasingobiorca nie ocenia, czy obniżka czynszu spełnia definicję zmiany umowy leasingu. Leasingobiorcy stosują inne wymogi zawarte w MSSF 16 przy rozliczaniu obniżki.

W ocenie Spółki powyższe zmiany (nowe standardy/ poprawki) nie mają istotnego wpływu na jej działalność.

NOWO OPUBLIKOWANE, OBECNIE NIEOBOWIĄZUJĄCE STANDARDY I INTERPRETACJE

• Zmiany w MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 oraz MSSF 16 Reforma referencyjnych stóp procentowych (stawek referencyjnych) – Faza 2 (opublikowane 27 sierpnia 2020 r.) - mające zastosowanie do rocznych okresów sprawozdawczych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2021 roku lub później;
• Zmiany w MSR 37: Umowy rodzące obciążenia - Koszt wykonania umowy (opublikowano 14 maja 2020 r.) –– mające zastosowanie do rocznych okresów sprawozdawczych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później;
• Zmiany w MSR 16: Rzeczowe aktywa trwałe - Wpływy przed zamierzonym użyciem (opublikowano 14 maja 2020 r.) - mające zastosowanie do rocznych okresów sprawozdawczych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później;

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

• Zmiany w MSSF 3: Połączenia jednostek gospodarczych (opublikowane 14 maja 2020 r.) - mające zastosowanie do rocznych okresów sprawozdawczych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później;
• MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe, opublikowany w dniu 18 maja 2017 roku, wraz ze zmianami z dnia 25 czerwca 2020 roku - mający zastosowanie dla rocznych okresów sprawozdawczych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2021 roku lub później;
• Zmiany w MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych: Klasyfikacja zobowiązań jako krótkoterminowe lub długoterminowe (opublikowane 23 stycznia 2020 r. i zmienione 15 lipca 2020 r.) - mające zastosowanie dla rocznych okresów sprawozdawczych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub później;
  • Zmiany precyzują, że warunki na koniec okresu sprawozdawczego to warunki, które posłużą do ustalenia, czy istnieje prawo do odroczenia spłaty zobowiązania;
  • Zarząd oczekuje, że znaczenie wydarzeń zachodzących po dniu bilansowym, na przykład naruszenie zobowiązania lub przedterminowe rozliczenie, nie będzie istotne;
  • Zmiany wyjaśniają zdarzenia, które uważa się za rozliczenie zobowiązania.
• Zmiany do MSR 1 i MSR 8 opublikowane 12 lutego 2021 roku, wskazujące na stosowanie zasady istotności w zakresie ujawniania polityki rachunkowości oraz wprowadzające definicję szacunków księgowych- mające zastosowanie do rocznych okresów sprawozdawczych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub później;

Nowe wytyczne nie zostały jeszcze zatwierdzone przez UE do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego. Daty rozpoczęcia ich obowiązywania wynikają z treści standardów ogłoszonych przez Radę ds. Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej. Daty stosowania standardów w Unii Europejskiej mogą różnić się od dat stosowania wynikających z treści standardów i są ogłaszane w momencie ich zatwierdzenia do stosowania przez Unię Europejską.

Grupa planuje przyjąć wszystkie nowe standardy w wymaganym terminie rozpoczęcia ich obowiązywania i nie będzie przekształcać danych porównawczych. Grupa nie spodziewa się istotnego wpływu na swoje sprawozdanie z sytuacji finansowej i kapitału własnego z tego tytułu.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości

(a) PODSTAWOWE ZASADY RACHUNKOWOŚCI

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z konwencją kosztu historycznego, z wyjątkiem ukończonych nieruchomości inwestycyjnych, nieruchomości inwestycyjnych w budowie, jeżeli spełnione są warunki określone w nocie 7(c) ii, płatności w formie akcji własnych oraz pochodnych instrumentów finansowych, które zostały wycenione według wartości godziwej.

(b) RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

Na rzeczowe aktywa trwałe składają się środki transportu oraz maszyny i urządzenia. Rzeczowe aktywa trwałe są wykazywane według kosztu pomniejszonego o zakumulowaną amortyzację oraz odpisy z tytułu utraty wartości. Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika aktywów. Ponowna weryfikacja okresu użytkowania oraz przesłanek utraty wartości przeprowadzana jest kwartalnie. Stosowane roczne stawki amortyzacji kształtują się w następujący sposób:

Stawka amortyzacji
Maszyny i urządzenia
Budynki
Środki transportu

Środki trwałe w budowie, z wyłączeniem nieruchomości inwestycyjnych, wykazywane są według kosztu ich wytworzenia. Bezpośrednie koszty poniesione na rzecz podwykonawców za budowę środków trwałych są kapitalizowane w wartości środków trwałych w budowie. Skapitalizowane koszty obejmują również koszty finansowania, koszty planowania i projektu, koszty pośrednie inwestycji oraz pozostałe koszty powiązane z daną inwestycją. Środki trwałe w budowie nie są amortyzowane.# 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

(c) NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

Do nieruchomości inwestycyjnych zalicza się grunty bądź budynki lub części budynków posiadane w celu uzyskiwania przychodów z wynajmu i/lub ze wzrostu ich wartości, oraz nieruchomości w trakcie budowy lub przebudowy, które mają być w przyszłości traktowane jako nieruchomości inwestycyjne (nieruchomość inwestycyjna w budowie). Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnych następuje według ceny nabycia, z uwzględnieniem kosztów transakcyjnych. Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych obejmuje koszt wymiany części składowej nieruchomości inwestycyjnej w chwili jego poniesienia, o ile spełnione są kryteria ujmowania, i nie obejmuje kosztów bieżącego utrzymania tych nieruchomości inwestycyjnych.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

13

Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

1. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

Po początkowym ujęciu, nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej. Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w zysku lub stracie w okresie, w którym powstały, z uwzględnieniem powiązanego wpływu na podatek odroczony.

(i) Ukończone nieruchomości inwestycyjne

Nieruchomości inwestycyjne ujmowane są w wartości godziwej zgodnie z modelem wartości godziwej, która odzwierciedla warunki rynkowe na dzień bilansowy. Ukończone nieruchomości inwestycyjne zostały wycenione przez zewnętrznego, niezależnego rzeczoznawcę w oparciu o dane rynkowe (Standardy RICS) na dzień 31 grudnia 2020 roku oraz 31 grudnia 2019 roku. Ukończone nieruchomości inwestycyjne są wyceniane w oparciu o metodę DCF („Discounted cash flow”) - zdyskontowanych przepływów pieniężnych albo, w uzasadnionych przypadkach, przy użyciu metody dochodowej („Income capitalisation method”) lub metody stopy kapitalizacji („Yield method”). Zastosowana metoda jest określana przez rzeczoznawcę.

Nieruchomości inwestycyjne są wyłączane ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku gdy zostaną sprzedane lub w sytuacji gdy nieruchomość inwestycyjna jest na stałe wyłączona z użycia oraz nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści z jej sprzedaży. Jakiekolwiek zyski lub straty z wyłączenia lub sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej są prezentowane w rachunku zysków i strat w roku likwidacji bądź sprzedaży.

Reklasyfikacji nieruchomości do nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się tylko wówczas, gdy następuje zmiana jej wykorzystania na skutek zakończenia użytkowania nieruchomości przez jej właściciela albo przez oddanie nieruchomości stronie trzeciej w leasing operacyjny. Reklasyfikacja nieruchomości z kategorii nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się tylko wówczas, gdy następuje zmiana jej wykorzystania na skutek rozpoczęcia użytkowania przez właściciela albo rozpoczęcie przebudowy nieruchomości w celu jej sprzedaży.

(ii) Nieruchomości inwestycyjne w budowie

Grupa wycenia według wartości godziwej tylko te nieruchomości inwestycyjne w budowie, dla których istotna część ryzyka związanego z realizacją procesu budowy została wyeliminowana. Nieruchomości inwestycyjne w budowie, które nie spełniają tego warunku są prezentowane według niższej z dwóch wartości: kosztu lub wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna jest wartością godziwą, wycenioną przez zewnętrznego, niezależnego rzeczoznawcę. Grunty są klasyfikowane do nieruchomości inwestycyjnych w budowie w momencie rozpoczęcia aktywnych prac na ich obszarze (tj. w momencie rozpoczęcia prac budowlanych).

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

14

Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

1. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

Grupa przyjęła następujące kryteria w celu oceny czy wyeliminowane zostały istotne ryzyka dotyczące nieruchomości inwestycyjnych w budowie:
* podpisanie umowy z generalnym wykonawcą;
* otrzymanie pozwolenie na budowę;
* co najmniej 20% powierzchni przeznaczonej do najmu zostało wynajęte (w oparciu o podpisane umowy najmu lub listy intencyjne);
* zapewnione jest finansowanie zewnętrzne.

Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych w budowie została określona na podstawie stopnia ich zaawansowania na koniec okresu sprawozdawczego. Wyceny zostały przeprowadzone zgodnie ze standardami wyceny RICS oraz IVSC w oparciu o metodę pozostałościową. Przyszła wartość aktywów jest szacowana w oparciu o oczekiwane przyszłe przychody z projektu, przy użyciu stóp kapitalizacji, które są wyższe niż obecne stopy kapitalizacji podobnych, ukończonych nieruchomości. Oczekiwane pozostałe koszty do poniesienia pomniejszają szacowaną przyszłą wartość aktywów. W przypadku projektów, których ukończenie jest spodziewane w przyszłości, marża zysku od niezrealizowanych prac dewelopera została odliczona od wartości inwestycji w budowie. Odliczana marża jest zmniejszana, wraz ze zbliżającym się zakończeniem budowy.

(d) HIERARCHIA NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH

Hierarchia wartości godziwej opiera się na źródłach wykorzystywanych do oszacowania wartości godziwej:
* Poziom 1: ceny notowane (nieskorygowane) na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub zobowiązań,
* Poziom 2: inne techniki, dla których wszystkie dane wejściowe mające znaczący wpływ na wartość godziwą są obserwowalne, bezpośrednio lub pośrednio,
* Poziom 3: techniki wykorzystujące dane wejściowe, które mają znaczący wpływ na wartość godziwą, które nie są oparte na obserwowalnych danych rynkowych.

Wszystkie nieruchomości inwestycyjne są klasyfikowane na poziomie 2 lub poziomie 3 hierarchii wartości godziwej.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

15

Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

1. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

Grupa klasyfikuje całą wartość inwestycji w budowie wykazywaną według wartości godziwej jako nieruchomości na poziomie 3. Grupa klasyfikuje ukończone nieruchomości inwestycyjne na poziomie 2 lub 3, w zależności od płynność na rynku, na którym działa. Grupa stosuje uproszczone zasady klasyfikacji nieruchomości inwestycyjnych do poszczególnych poziomów hierarchii wartości godziwej w oparciu o dwa główne kryteria: rodzaj nieruchomości inwestycyjnej (handlowa/biurowa) oraz, przede wszystkim, jej lokalizacja.

Wycena wartości godziwej dla ukończonych nieruchomości inwestycyjnych oparta jest m.in. o założenia rynkowe przedstawione przez niezależnych rzeczoznawców. Powyższe założenia są pochodną możliwych do zaobserwowania transakcji rynkowych. Na bardziej dojrzałych i aktywnych rynkach, takich jak np. Polska, Węgry i Rumunia, przy odpowiedniej liczbie transakcji porównawczych, klasyfikujemy nieruchomości do poziomu 2. Pozostałe rynki dostarczają niewielu obserwowalnych danych, a ich nieruchomości są klasyfikowane do poziomu 3.

(e) INWESTYCJE W JEDNOSTKACH STOWARZYSZONYCH

Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych wykazywane są zgodnie z metodą praw własności. W sprawozdaniu z sytuacji finansowej są one prezentowane w cenie nabycia skorygowanej o późniejsze zmiany udziału Spółki w aktywach netto jednostki stowarzyszonej.

(f) INWESTYCJE W JEDNOSTKACH WSPÓŁZALEŻNYCH

Inwestycje w jednostkach współzależnych wykazywane są zgodnie z metodą praw własności. Inwestycje ujmowane są w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w cenie nabycia powiększonej o zmiany udziału Grupy w aktywach netto jednostki współzależnej, które wystąpiły po dniu nabycia.

(g) KOSZT POZYSKANIA NAJEMCÓW

Koszt poniesiony przy pozyskaniu najemców (głównie prowizje brokerów) nieruchomości posiadanych przez Grupę jest dodawany do wartości bilansowej nieruchomości inwestycyjnej do momentu jej wyceny do wartości godziwej. Jeżeli na dzień przeszacowania wartość bilansowa przewyższa wartość godziwą, to koszty ujmowane są w rachunku zysków i strat.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

16

Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

1. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

(h) AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY

Aktywa trwałe i ich grupy przeznaczone do sprzedaży uznaje się za przeznaczone do sprzedaży, w sytuacji, gdy z większym prawdopodobieństwem ich wartość bilansowa zostanie odzyskana w wyniku transakcji sprzedaży niż w wyniku ich dalszego użytkowania. Ten warunek może być spełniony tylko wtedy, gdy wystąpienie transakcji sprzedaży jest wysoce prawdopodobne, a składnik aktywów jest dostępny do natychmiastowej sprzedaży w swoim obecnym stanie. Klasyfikacja składnika aktywów jako przeznaczonego do sprzedaży zakłada zamiar kierownictwa dokonania transakcji sprzedaży w ciągu roku od momentu zaklasyfikowania do aktywów przeznaczonych do sprzedaży. Aktywa trwałe sklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży wycenia się według niższej spośród dwóch wartości: wartości bilansowej lub wartości godziwej, pomniejszonej o koszty sprzedaży.

(i) OTRZYMANE ZALICZKI

Otrzymane zaliczki (dotyczące przedsprzedaży lokali mieszkalnych) są odraczane w wysokości niewykazanej jako przychód, jak opisano w nocie 7(j).

(j) PRZYCHODY Z WYNAJMU POWIERZCHNI

Przychody z wynajmu powierzchni są rozpoznawane przez okres obowiązywania umowy najmu metodą liniową.

(k) PRZYCHODY Z TYTUŁU ODSETEK I DYWIDEND

Przychody z tytułu odsetek są rozpoznawane zgodnie z zasadą memoriałową przy użyciu metody efektywnej stopy procentowej.# 7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

(l) PRZYCHODY Z UMÓW Z KLIENTAMI I ROZPOZNANIE KOSZTÓW

Grupa generuje następujące strumienie przychodów:

• Przychody z tytułu wynajmu. Główne źródło przychodów Grupy to przychód z opłat pobieranych od najemców miesięcznie, na podstawie stawki opłaty czynszowej, uzgodnionej w umowie.
• Przychody z tytułu usług stanowią opłaty uiszczane przez najemców nieruchomości inwestycyjnych Grupy w celu pokrycia kosztów usług świadczonych przez Grupę w związku z ich wynajmem. Opłata za usługę jest fakturowana miesięcznie, w oparciu o stawkę opłaty za usługę uzgodnioną w umowie, według najbardziej wiarygodnego oszacowania dla danego projektu. Przypisanie kosztów usług do najemcy odbywa się w oparciu o wynajętą powierzchnię. Ogrzewanie, woda i ścieki są fakturowane miesięcznie osobno, w oparciu o wynajętą powierzchnię i stawki uzgodnione w umowie.
• Przychody z tytułu wynajmu zgodnie z MSSF 15. Przychody z tytułu wynajmu ujmowane są zgodnie z MSSF 15, w momencie gdy kontrola nad towarami lub usługami jest przenoszona na klienta według kwoty wynagrodzenia, którego Grupa oczekuje w zamian za te towary lub usługi.
• Z tytułu działania jako zleceniodawca. Grupa rozlicza najemców miesięcznie, na podstawie stawki opłaty czynszowej, uzgodnionej w umowie.
• Przychody z tytułu usług zgodnie z MSSF 15. Przychody z tytułu usług ujmowane są zgodnie z MSSF 15, w momencie gdy kontrola nad towarami lub usługami jest przenoszona na klienta według kwoty wynagrodzenia oczekiwanego przez Grupę, w zamian za te towary lub usługi.
• Grupa rozpoznaje dwa rodzaje zobowiązań do świadczenia w Grupie:
• Z tytułu działania jako pośrednik. Niektórzy najemcy instalują liczniki energii elektrycznej. W tym przypadku, faktury za energię elektryczną są rozliczane za pośrednictwem podmiotów GTC i adresowane bezpośrednio do najemców. Grupa rozpoznaje koszty i odpowiadające im przychody w tej samej kwocie. Dla celów sprawozdania finansowego, takie przychody i koszty są ujmowane w kwotach netto, ponieważ GTC występuje w roli pośrednika.
• Z tytułu działania jako zleceniodawca. W pozostałych przypadwach wszystkie przychody za usługi są fakturowane na podmioty GTC co miesiąc. Grupa rozlicza najemców na podstawie stawek zawartych w umowie w okresach miesięcznych. Przed końcem roku Grupa dokonuje uzgodnienia rzeczywistych kosztów opłat eksploatacyjnych z zafakturowanymi, a następnie wystawia rachunek na niedobór kwoty lub zwraca nadpłatę najemcy, jeśli taka wystąpi. Dla celów sprawozdania finansowego takie koszty ujmuje się w wartości brutto, ponieważ GTC działa jako zleceniodawca.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

17 Globe Trade Centre S.A.
Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

(m) KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO

Koszty finansowania zewnętrznego bezpośrednio powiązane z nabyciem lub budową składnika aktywów, który wymaga znacznego okresu czasu niezbędnego do przygotowania go do zamierzonego użytkowania lub sprzedaży, są kapitalizowane jako część ceny nabycia lub kosztu wytworzenia składnika aktywów. Wszystkie pozostałe koszty finansowania są odnoszone w ciężar kosztów w momencie ich poniesienia. W skład kosztów finansowania wchodzą odsetki oraz pozostałe koszty ponoszone przez podmiot, w związku z kredytami i pożyczkami. Skapitalizowane odsetki są obliczane przy użyciu średniej ważonej kosztów finansowych Grupy po skorygowaniu o kredyty i pożyczki związane z poszczególnymi inwestycjami. W przypadku kredytów i pożyczek na poszczególne przedsięwzięcia, skapitalizowana kwota składa się z odsetek brutto od tych kredytów i pożyczek pomniejszonych o przychód pochodzący z tymczasowego zainwestowania tych środków. Odsetki są kapitalizowane od momentu rozpoczęcia prac budowlanych do dnia zakończenia realizacji projektu, tj. do chwili, gdy prace budowlane zostają co do zasady zakończone. Kapitalizacja kosztów finansowania zostaje zawieszona, gdy występują przedłużające się okresy, w których prace budowlane są przerywane. Odsetki są także kapitalizowane w przypadku zakupu nieruchomości w celu jej przebudowy, ale tylko w przypadku gdy prace niezbędne do przygotowania składnika aktywów do przebudowy są w toku.

(n) KOSZTY EMISJI AKCJI

Koszty emisji akcji w wartości netto (tzn. skorygowane o ewentualne korzyści podatkowe) pomniejszają kapitał własny (nadwyżkę ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej).

(o) PODATEK DOCHODOWY ORAZ INNE PODATKI

Bieżący podatek dochodowy spółek Grupy wyliczany jest zgodnie z przepisami podatkowymi obowiązującymi w krajach, w których prowadzą one swoją działalność operacyjną. Wyliczenie to oparte jest na zysku lub stracie wykazywanym zgodnie z odpowiednimi przepisami podatkowymi.

Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego są rozpoznawane dla wszystkich dodatnich różnic przejściowych za wyjątkiem sytuacji, gdy:

• rezerwa na podatek odroczony powstaje w wyniku początkowego ujęcia wartości firmy lub początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek i w chwili jej zawierania nie mającej wpływu ani na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową,
• w przypadku dodatnich różnic przejściowych wynikających z inwestycji w jednostkach zależnych lub stowarzyszonych i udziałów we wspólnych przedsięwzięciach – z wyjątkiem sytuacji, gdy terminy odwracania się różnic przejściowych podlegają kontroli inwestora i gdy prawdopodobne jest że w dającej się przewidzieć przyszłości różnice przejściowe nie ulegną odwróceniu.

Aktywa z tytułu podatku odroczonego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic przejściowych, jak również niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych przeniesionych na następne lata, w wysokości prawdopodobnego, osiągniętego dochodu do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać ww. różnice, aktywa i straty, za wyjątkiem sytuacji, gdy:

• aktywa z tytułu odroczonego podatku dotyczące ujemnych różnic przejściowych powstają w wyniku początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek i w chwili jej zawierania nie mają wpływu ani na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową,
• w przypadku ujemnych różnic przejściowych z tytułu inwestycji w jednostkach zależnych lub stowarzyszonych oraz udziałów we wspólnych przedsięwzięciach, składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku jest ujmowany w bilansie jedynie w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, iż w dającej się przewidzieć przyszłości ww. różnice przejściowe ulegną odwróceniu i osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na potrącenie ujemnych różnic przejściowych.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana. Wycena aktywów oraz rezerw z tytułu odroczonego podatku dochodowego odzwierciedla konsekwencje podatkowe wynikające ze sposobu, w jaki każda ze spółek Grupy spodziewa się odzyskać bądź rozliczyć wartość księgową składnika aktywów lub rezerwy. Na każdy dzień bilansowy, spółki Grupy dokonują ponownego oszacowania nierozpoznanych aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rzeczywistej wartości aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Spółki rozpoznają nierozpoznane wcześniej składniki aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego do wysokości, w jakiej przyszły dochód do opodatkowania umożliwi realizację tych aktywów. Analogicznie, spółki korygują wartość aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego w zakresie, w jakim przestało być prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego.

1. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

19 Globe Trade Centre S.A.
Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

Podatek odroczony odnoszący się do pozycji ujmowanych poza rachunkiem zysków i strat jest również ujmowany poza rachunkiem zysków i strat: w przypadku gdy odnosi się do pozycji ujętych w innych całkowitych dochodach, jest ujmowany w innych całkowitych dochodach, lub w kapitale własnym jeśli dotyczy pozycji ujętych w kapitale własnym.

1. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

20 Globe Trade Centre S.A.
Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)# Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego są kompensowane tylko wtedy, kiedy istnieje prawo do kompensaty aktywów podatkowych z bieżących zobowiązań podatkowych oraz, gdy aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego i zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczą podatków dochodowych, które są pobierane przez ten sam organ podatkowy. Przychody, koszty, aktywa i zobowiązania są ujmowane po pomniejszeniu o wartość podatku od towarów i usług, z wyjątkiem: · gdy podatek od towarów i usług zapłacony przy zakupie aktywów lub usług nie jest możliwy do odzyskania od organów podatkowych, wtedy jest ujmowany odpowiednio, jako część ceny nabycia składnika aktywów lub jako część pozycji kosztowej oraz · należności i zobowiązań, które są wykazywane z uwzględnieniem kwoty podatku od towarów i usług. Kwota netto podatku od towarów i usług możliwa do odzyskania lub należna do zapłaty na rzecz organów podatkowych jest ujęta w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako część należności lub zobowiązań. Jeżeli w ocenie Grupy jest prawdopodobne, że podejście Grupy do kwestii podatkowej zostanie zaakceptowane przez organ podatkowy, Grupa określa dochód do opodatkowania (stratę podatkową), podstawę opodatkowania, niewykorzystane straty podatkowe, niewykorzystane ulgi podatkowe i stawki podatkowe z uwzględnieniem podejścia do opodatkowania planowanego lub zastosowanego w swoim zeznaniu podatkowym. Jeżeli Grupa stwierdzi, że nie jest prawdopodobne, iż organ podatkowy zaakceptuje podejście Grupy do kwestii podatkowej lub grupy kwestii podatkowych, wówczas Grupa odzwierciedla wpływ niepewności przy ustalaniu dochodu do opodatkowania (straty podatkowej), niewykorzystanych strat podatkowych, niewykorzystanych ulg podatkowych lub stawek podatkowych. Grupa odzwierciedla ten efekt za pomocą następującej metody: · Grupa określa najbardziej prawdopodobny scenariusz – jest to pojedyncza kwota spośród możliwych wyników lub · Grupa ujmuje wartość oczekiwaną - jest to suma kwot ważonych prawdopodobieństwem spośród możliwych wyników. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

21 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

(p) RÓŻNICE KURSOWE Z PRZELICZENIA

Dla jednostek, których walutą funkcjonalną jest euro, transakcje w walutach obcych (w tym również w polskich złotych) ujmowane są w euro po przeliczeniu według kursu z dnia transakcji. Aktywa i zobowiązania pieniężne denominowane w walutach obcych są przeszacowywane na koniec okresu według kursu obowiązującego w ostatnim dniu danego okresu. Powstałe różnice kursowe są ujmowane w rachunku zysków i strat.

Następujące kursy wymiany zostały użyte do wyceny, w przypadkach gdy określona umowa leasingu jest denominowana w walucie lokalnej.

	31 grudnia 2020	31 grudnia 2019
PLN/EUR	4,6148	4,2585
USD/EUR	1,2279	1,1112
HUF/EUR	365,13	330.50

(q) OPROCENTOWANE KREDYTY I POŻYCZKI ORAZ DŁUŻNE PAPIERY WARTOŚCIOWE

Wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są początkowo ujmowane według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty transakcyjne związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki. Po początkowym ujęciu, oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są wyceniane według zamortyzowanego kosztu, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, z wyjątkiem zobowiązań określonych jako pozycje zabezpieczane, które wyceniane są zgodnie z zasadami rachunkowości zabezpieczeń opisanymi w nocie 7 (w). Koszty emisji długu są odliczane od kwoty pierwotnie ujętego długu. Koszty te są amortyzowane w rachunku zysków i strat przez szacowany czas trwania pożyczki, z wyjątkiem tych, które są bezpośrednio związane z budową. Koszty emisji długu stanowią korektę efektywnych stóp procentowych. Zamortyzowany koszt oblicza się uwzględniając wszelkie koszty transakcyjne oraz wszelkie kwoty dyskonta lub premię z tytułu rozliczenia. Zyski i straty są ujmowane w rachunku zysków i strat z chwilą wyksięgowania zobowiązania.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

22 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

(r) INSTRUMENTY FINANSOWE - POCZĄTKOWE UJĘCIE ORAZ WYCENA PO POCZĄTKOWYM UJĘCIU

Instrument finansowy to każda umowa, która powoduje powstanie pozycji aktywów finansowych jednego podmiotu oraz zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego w innym podmiocie.

Aktywa finansowe

Początkowe ujęcie i wycena

Aktywa finansowe są klasyfikowane w momencie początkowego ujęcia, jako wyceniane według zamortyzowanego kosztu, wartości godziwej przez inne całkowite dochody bądź w wartości godziwej przez wynik finansowy. Grupa klasyfikuje składniki aktywów finansowych na podstawie modelu biznesowego Grupy w zakresie zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki wynikającej z przepływów pieniężnych z zawartych umów. Z wyjątkiem należności z tytułu dostaw i usług, które nie zawierają istotnego składnika finansowania lub dla których Grupa zastosowała uproszczone podejście, Grupa początkowo wycenia składnik aktywów finansowych według wartości godziwej powiększonej o koszty transakcyjne, a w przypadku, gdy aktywa finansowe nie są wyceniane w wartości godziwej, przez wynik finansowy. Należności z tytułu dostaw i usług, które nie zawierają znaczącego składnika finansowania lub dla których Grupa zastosowała uproszczone podejście, wycenia się po cenie transakcji określonej zgodnie z MSSF 15. Zasady rachunkowości w tym zakresie zostały opisane w nocie 7(l) Przychody w umów z klientami i rozpoznanie kosztów. Zakup lub sprzedaż aktywów finansowych, które wymagają dostawy aktywów w terminie określonym w przepisach lub konwencjach na rynku (zwykłe transakcje) ujmuje się w dniu transakcji, tj. w dniu, w którym Grupa zobowiązała się kupić lub sprzedać dany składnik aktywów.

Wycena po początkowym ujęciu

Dla celów późniejszej wyceny, aktywa finansowe klasyfikowane są do jednej z czterech kategorii:

· Aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu (instrumenty dłużne),
· Aktywa finansowe wyceniane według wartości godziwej przez inne całkowite dochody z reklasyfikacją skumulowanych zysków i strat (instrumenty dłużne),

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

23 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

· Aktywa finansowe wyceniane według wartości godziwej przez inne całkowite dochody bez reklasyfikacji skumulowanych zysków i strat (instrumenty kapitałowe),
· Aktywa finansowe wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy.

Aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu (instrumenty dłużne)

Ta kategoria jest najbardziej istotna dla Grupy. Składnik aktywów finansowych wycenia się według zamortyzowanego kosztu, jeśli spełnione są oba poniższe warunki:
· składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy, oraz
· warunki umowy dotyczące składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.

Aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu są następnie wyceniane przy użyciu metody efektywnej stopy procentowej i podlegają odpisowi z tytułu utraty wartości. Zyski i straty są ujmowane w rachunku zysków i strat z chwilą likwidacji, modyfikacji lub utraty wartości składnika aktywów. Aktywa finansowe Grupy wyceniane według zamortyzowanego kosztu obejmują należności z tytułu dostaw i usług, pożyczki udzielone jednostkom stowarzyszonym oraz krótkoterminowe depozyty w finansowych aktywach obrotowych.

Aktywa finansowe wyceniane według wartości godziwej przez inne całkowite dochody (instrumenty dłużne)

Grupa wycenia składniki aktywów finansowych według wartości godziwej przez inne całkowite dochody, jeśli spełnione są oba poniższe warunki:
· składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest zarówno otrzymywanie przepływów pieniężnych wynikających z umowy, jak i sprzedaż składników aktywów finansowych; oraz
· warunki umowy dotyczące składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

24 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

Przychody z tytułu odsetek, różnice kursowe oraz zyski i straty z tytułu utraty wartości ujmowane są w wyniku finansowym i obliczane w taki sam sposób jak w przypadku aktywów finansowych wycenianych według zamortyzowanego kosztu. Pozostałe zmiany wartości godziwej ujmowane są przez inne całkowite dochody. W momencie zaprzestania ujmowania składnika aktywów finansowych łączny zysk lub strata uprzednio rozpoznana w innych całkowitych dochodach zostają przeklasyfikowane z pozycji kapitału własnego do wyniku finansowego. Grupa nie posiada takich instrumentów dłużnych.# Aktywa finansowe wyceniane według wartości godziwej przez inne całkowite dochody (instrumenty kapitałowe)

W momencie początkowego ujęcia, Grupa może dokonać nieodwołalnego wyboru dotyczącego ujmowania w innych całkowitych dochodach późniejszych zmian wartości godziwej inwestycji w instrument kapitałowy, jeżeli spełniają one definicję kapitału własnego zgodnie z MSR 32 Instrumenty finansowe: Prezentacja i nie są przeznaczone do obrotu. Klasyfikacja jest ustalana dla poszczególnych instrumentów. Zyski lub straty na tych aktywach finansowych nigdy nie podlegają przeklasyfikowaniu do wyniku finansowego. Dywidendy ujmowane są jako pozostałe przychody w rachunku zysków i strat wtedy, gdy powstaje uprawnienie jednostki do otrzymania dywidendy, chyba że dywidendy te w oczywisty sposób stanowią odzyskanie części kosztów składnika aktywów finansowych, w którym to przypadku zyski są ujmowane przez inne całkowite dochody. Instrumenty kapitałowe wyznaczone do wartości godziwej poprzez inne całkowite dochody nie podlegają ocenie pod kątem utraty wartości. Grupa nie posiada takich instrumentów kapitałowych.

Aktywa finansowe wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy

Aktywa finansowe wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy obejmują aktywa finansowe dostępne do sprzedaży, aktywa finansowe wyznaczone przy początkowym ujęciu według wartości godziwej przez wynik finansowy lub aktywa finansowe, które obligatoryjnie należy wyceniać według wartości godziwej. Aktywa finansowe są klasyfikowane jako dostępne do sprzedaży, jeżeli zostały nabyte w celu sprzedaży lub odkupienia w krótkim terminie. Instrumenty pochodne, w tym wyodrębnione wbudowane instrumenty pochodne, są również klasyfikowane jako dostępne do sprzedaży, chyba że zostały wyznaczone jako efektywne instrumenty zabezpieczające. Aktywa finansowe o przepływach pieniężnych, które nie są wyłącznie spłatami kapitału i odsetek, są klasyfikowane i wyceniane według wartości godziwej przez rachunek zysków i strat, niezależnie od modelu biznesowego. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

25
Globe Trade Centre S.A.
Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

Niezależnie od kryteriów klasyfikacji instrumentów dłużnych, które mają być klasyfikowane według zamortyzowanego kosztu lub według wartości godziwej poprzez inne całkowite dochody, jak opisano powyżej, instrumenty dłużne mogą zostać przeznaczone do wyceny według wartości godziwej przez rachunek zysków i strat w momencie początkowego ujęcia, jeżeli eliminują one lub znacząco zmniejszają niedopasowanie księgowe. Aktywa finansowe wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy są wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej według wartości godziwej, a ich zmiany wartości godziwej ujmowane są w rachunku zysków i strat. Grupa nie posiada takich instrumentów finansowych.

Zobowiązania finansowe

Początkowe ujęcie i wycena

Zobowiązania finansowe są klasyfikowane, przy początkowym ujęciu, odpowiednio jako zobowiązania finansowe wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy, kredyty i pożyczki, zobowiązania lub instrumenty pochodne wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające w efektywnym zabezpieczeniu. Wszystkie zobowiązania finansowe są ujmowane początkowo według wartości godziwej, a w przypadku kredytów i pożyczek, po pomniejszeniu o bezpośrednie koszty transakcji. Zobowiązania finansowe Grupy obejmują zobowiązania handlowe i inne, kredyty i pożyczki, w tym kredyty w rachunkach bieżących i pochodne instrumenty finansowe.

Wycena po początkowym ujęciu

Wycena zobowiązań finansowych zależy od ich klasyfikacji, jzgodnie z poniższym opisem:

Zobowiązania finansowe wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy

Zobowiązania finansowe wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy obejmują zobowiązania finansowe przeznaczone do obrotu oraz zobowiązania finansowe pierwotnie zakwalifikowane do kategorii wycenianych do wartości godziwej przez wynik finansowy. Zobowiązania finansowe są klasyfikowane jako przeznaczone do obrotu, jeżeli zostały nabyte dla celów sprzedaży w niedalekiej przyszłości. Do tej kategorii zalicza się również pochodne instrumenty finansowe których umowy zostały zawarte przez Grupę, które nie są wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające w relacjach zabezpieczających, zgodnie z definicją w MSSF 9. Samodzielne wbudowane instrumenty pochodne są również klasyfikowane jako przeznaczone do obrotu, chyba że są wyznaczone jako efektywne instrumenty zabezpieczające. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

26
Globe Trade Centre S.A.
Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

Zyski lub straty z zobowiązań przeznaczonych do obrotu są ujmowane w rachunku zysków i strat. Zobowiązania finansowe wyceniane przy początkowym ujęciu według wartości godziwej przez wynik finansowy są wyceniane w początkowej dacie ujęcia i tylko wtedy, gdy kryteria określone w MSSF 9 zostały spełnione.

Kredyty i pożyczki

Jest to kategoria najbardziej istotna dla Grupy. Po początkowym ujęciu, oprocentowane kredyty i pożyczki są wyceniane według zamortyzowanego kosztu, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej. Przychody i koszty są ujmowane w rachunku zysków i strat z chwilą wyksięgowania zobowiązania z bilansu, a także w wyniku rozliczenia metodą efektywnej stopy procentowej. Zamortyzowany koszt oblicza się, uwzględniając wszelkie kwoty dyskonta lub premię z tytułu przejęcia oraz opłaty i koszty, które stanowią integralną częścią efektywnej stopy procentowej. Amortyzacja efektywnej stopy procentowej ujmowana jest jako koszty finansowe w rachunku zysków i strat. Ta kategoria odnosi się do oprocentowanych kredytów i pożyczek.

Kompensowanie instrumentów finansowych

Aktywa finansowe i zobowiązania finansowe są kompensowane, a kwota netto wykazywana jest w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej, jeżeli istnieje obecne egzekwowalne prawo do kompensaty ujętych kwot i jednocześnie istnieje zamiar ich rozliczenia w kwocie netto. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

27
Globe Trade Centre S.A.
Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

Poniższa tabela prezentuje kategoryzację wyceny aktywów i pasywów finansowych: pozycja, kategoria oraz wycena.

Pozycja	Kategoria	Wycena
Środki pieniężne oraz krótkoterminowe depozyty	Aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu	Zamortyzowany koszt
Należności	Aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu	Zamortyzowany koszt
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz inne zobowiązania	Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu	Zamortyzowany koszt
Kredyty i pożyczki długo- i krótkoterminowe	Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu	Zamortyzowany koszt
Depozyty od najemców	Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu	Zamortyzowany koszt
Pozostałe zobowiązania długoterminowe	Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu	Zamortyzowany koszt
SWAP na stopę procentową	Transakcje zabezpieczające (zabezpieczenie przepływów pieniężnych)	Wartość godziwa - poprzez inne całkowite dochody (część efektywna) / poprzez rachunek zysków i strat (część nieefektywna)
CAP	Zobowiązania finansowe wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy	Wartość godziwa - poprzez wynik
Cross-currency interest swap	Zobowiązania finansowe wyceniane według wartości godziwej przez pozostałe dochody ogółem / wynik finansowy	Wartość godziwa związana z odsetkami - poprzez inne całkowite dochody; Wartość godziwa związana z walutą - poprzez wynik

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

28
Globe Trade Centre S.A.
Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

(s) ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

Środki pieniężne obejmują środki pieniężne w kasie i depozyty na żądanie. Ekwiwalenty środków pieniężnych obejmują krótkoterminowe, płynne instrumenty, które mogą być łatwo zamienione na przewidywalną ilość gotówki i które są przedmiotem jedynie nieznacznego ryzyka utraty wartości.

(t) NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG

Należności z tytułu dostaw i usług reprezentują prawo Grupy do bezwarunkowej kwoty wynagrodzenia (tj. do upływu terminu zapłaty wymagany jest tylko upływ czasu). Szczegóły opisane w zasadach rachunkowości aktywów finansowych w punkcie r) Instrumenty finansowe - początkowe ujęcie i późniejsza wycena. Wartość bilansowa należności jest równa ich wartości godziwej.

(u) UTRATA WARTOŚCI AKTYWÓW TRWAŁYCH

Wartość bilansowa aktywów nie wycenianych według wartości godziwej jest okresowo weryfikowana przez Zarząd w celu ustalenia, czy może nastąpić utrata wartości. W szczególności Zarząd ocenia, czy występują przesłanki utraty wartości. Na podstawie najnowszych analiz Zarząd uważa, że nie istnieją przesłanki utraty wartości.

(v) ZAKUP UDZIAŁÓW NIEKONTROLUJĄCYCH

W przypadku zwiększenia udziału w aktywach netto kontrolowanej jednostki zależnej, różnica między udziałem zapłaconym/do zapłaty a wartością bilansową udziałów niekontrolujących jest ujmowana w kapitale własnym przypadającym akcjonariuszom jednostki dominującej.# (w) INSTRUMENTY POCHODNE I RACHUNKOWOŚĆ ZABEZPIECZEŃ

Początkowe ujęcie i późniejsza wycena

Grupa wykorzystuje pochodne instrumenty finansowe takie jak SWAP stopy procentowej oraz CAP w celu zabezpieczenia się przed zmiennością stóp procentowych. Tego rodzaju pochodne instrumenty finansowe są początkowo ujmowane według wartości godziwej w dniu zawarcia kontraktu, a następnie są ponownie wyceniane według wartości godziwej. Instrumenty pochodne wykazuje się jako aktywa, gdy ich wartość godziwa jest dodatnia i jako zobowiązania – gdy ich wartość godziwa jest ujemna.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

29 Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

1. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

Dla celów rachunkowości zabezpieczeń zabezpieczenia są klasyfikowane jako zabezpieczenia przepływów pieniężnych przy zabezpieczaniu wpływu na zmienność przepływów pieniężnych, które można przypisać do konkretnego ryzyka związanego z ujętym składnikiem aktywów lub zobowiązaniem lub wysoce prawdopodobną planowaną transakcją lub ryzykiem walutowym w nierozpoznane zdecydowane zaangażowanie. W momencie powstania powiązania zabezpieczającego, Grupa formalnie wyznacza i dokumentuje powiązanie zabezpieczające, do którego chce zastosować rachunkowość zabezpieczeń oraz cel zarządzania ryzykiem i strategię ustanowienia zabezpieczenia. Przed 1 stycznia 2018 r. dokumentacja obejmowała identyfikację instrumentu zabezpieczającego, zabezpieczanej pozycji lub transakcji, charakter zabezpieczanego ryzyka oraz sposób, w jaki Grupa oceni skuteczność zmian wartości godziwej instrumentu zabezpieczającego w kompensowaniu wpływu na zmiany wartości godziwej pozycji zabezpieczanej lub przepływy pieniężne związane z zabezpieczanym ryzykiem. Oczekuje się, że takie zabezpieczenia będą wysoce skuteczne w kompensowaniu zmian wartości godziwej lub przepływów pieniężnych i są oceniane na bieżąco w celu stwierdzenia, czy rzeczywiście były wysoce efektywne we wszystkich okresach sprawozdawczych, dla które zostały ustanowione. Począwszy od 1 stycznia 2018 r. dokumentacja obejmuje identyfikację instrumentu zabezpieczającego, zabezpieczanej pozycji, charakter zabezpieczanego ryzyka oraz sposób, w jaki Grupa oceni, czy powiązanie zabezpieczające spełnia wymogi efektywności zabezpieczenia (w tym analiza źródeł nieskuteczności zabezpieczenia i sposób określania współczynnika zabezpieczenia). Powiązanie zabezpieczające kwalifikuje się do rachunkowości zabezpieczeń, jeśli spełnia wszystkie następujące wymogi efektywności:

• Istnieje „związek ekonomiczny” pomiędzy pozycją zabezpieczaną a instrumentem zabezpieczającym.
• Efekt ryzyka kredytowego nie „dominuje nad zmianami wartości”, które wynikają z tej relacji gospodarczej.
• Współczynnik zabezpieczenia powiązania zabezpieczającego jest taki sam, jak wynikający z wartości zabezpieczanej pozycji, którą Grupa faktycznie zabezpiecza, oraz wartości instrumentu zabezpieczającego, który Grupa faktycznie wykorzystuje do zabezpieczenia tej wartości zabezpieczanej pozycji.

Zabezpieczenia, które spełniają wszystkie kryteria kwalifikujące do rachunkowości zabezpieczeń, są rozliczane w sposób opisany poniżej.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

30 Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

1. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

Zabezpieczenie przepływów pieniężnych

Efektywną część zysku lub straty na instrumencie zabezpieczającym ujmuje się w innych całkowitych dochodach w rezerwie zabezpieczeń przepływów pieniężnych, natomiast każdą nieefektywną część ujmuje się niezwłocznie w rachunku zysków lub strat. Rezerwa zabezpieczająca przepływy pieniężne jest korygowana o niższe z łącznych zysków lub strat na instrumencie zabezpieczającym oraz skumulowaną zmianę wartości godziwej zabezpieczanej pozycji. Rachunkowość zabezpieczeń przestaje obowiązywać, gdy instrument zabezpieczający wygasa, zostaje sprzedany, rozwiązany lub wykonany, albo przestaje spełniać kryteria rachunkowości zabezpieczeń. W tym momencie wszelkie skumulowane zyski lub straty ujęte w kapitale własnym są przenoszone do zysku lub straty netto za dany rok. W przypadku instrumentów pochodnych, które nie spełniają wymogów rachunkowości zabezpieczeń, zyski lub straty z tytułu zmiany w ich wartości godziwej wykazywane są w całości bezpośrednio w rachunku zysków i strat za dany rok.

Wartość godziwa transakcji

Cross-currency interest swap, transakcji IRS oraz kontraktów CAP jest ustalana poprzez odniesienie do wartości rynkowej podobnych instrumentów (hierarchia poziomów wartości godziwej 2).

(x) SZACUNKI KSIĘGOWE

Sporządzanie sprawozdań finansowych zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej wymaga od Zarządu dokonywania pewnych założeń i oszacowań, mających wpływ na prezentowane kwoty aktywów i zobowiązań (w tym aktywów i zobowiązań warunkowych) na dzień bilansowy. W związku z tym, rzeczywiste wartości mogą różnić się od tych szacunków. Nieruchomości inwestycyjne reprezentują nieruchomości utrzymywane w celu generowania długoterminowych wpływów z tytułu wynajmu. Nieruchomość inwestycyjna jest wykazywana według wartości godziwej, która jest wyceniana przynajmniej raz w roku przez niezależnego zarejestrowanego rzeczoznawcę na podstawie zdyskontowanych przewidywanych przepływów pieniężnych z nieruchomości inwestycyjnej z wykorzystaniem stóp dyskontowych stosowanych dla lokalnego rynku nieruchomości oraz aktualizowana według osądu Zarządu lub - jeśli uznano to za stosowne - przy użyciu podejścia dochodowego („Income capitalisation method”) lub metody stopy kapitalizacji („Yield method”). Zastosowaną metodę i główne założenia opisane w nocie 17 określa rzeczoznawca.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

31 Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

1. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

Zmiany w wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są odnoszone do rachunku zysków i strat w okresie, w którym wystąpiły (nota 17). Grupa wykorzystuje oszacowania w celu ustalenia stosowanych stawek amortyzacyjnych (nota 29). Wartość godziwą instrumentów finansowych, dla których nie istnieje aktywny rynek ustala się wykorzystując odpowiednie techniki wyceny. Przy wyborze odpowiednich metod i założeń Grupa kieruje się profesjonalnym osądem (nota 19). Grupa rozpoznaje składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego bazując na założeniu, że w przyszłości zostanie osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Pogorszenie uzyskiwanych wyników podatkowych w przyszłości mogłoby spowodować, że założenie to stałoby się nieuzasadnione (nota 15).

(y) ISTOTNE OSĄDY KSIĘGOWE

W procesie stosowania Grupowych zasad (polityki) rachunkowości Zarząd Spółki dokonał następujących osądów: Grupa zawarła umowy najmu powierzchni w posiadanych nieruchomościach komercyjnych. Grupa ustaliła, że zachowuje wszystkie znaczące ryzyka i korzyści z tytułu posiadania tych nieruchomości, których wynajem jest ujmowany jako leasing operacyjny. Istotne wartości księgowe oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach w odniesieniu do nieruchomości inwestycyjnych zostały zaprezentowane w nocie 7(c). Istotne osądy księgowe dotyczące płynności rynkowej nieruchomości inwestycyjnych zostały przedstawione w nocie 7 (d). Grupa klasyfikuje zapasy w postaci nieruchomości mieszkaniowych do aktywów obrotowych lub do aktywów trwałych na podstawie stopnia zaawansowania prac konstrukcyjnych w ramach przyjętego przez Grupę cyklu operacyjnego. Normalny cykl operacyjny Grupy w większości wypadków przypada na okres od roku do pięciu lat. Aktywne projekty mieszkaniowe są klasyfikowane jako zapasy w aktywach obrotowych. Projekty mieszkaniowe, których termin wykonania jest dłuższy niż cykl operacyjny, są klasyfikowane jako grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową w aktywach trwałych. Na podstawie przeprowadzonych szacunków Grupa zmieniła klasyfikację części zapasów z aktywów obrotowych do gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w aktywach trwałych.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

32 Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

1. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

Grupa ustala, czy transakcja lub inne zdarzenie jest połączeniem jednostek gospodarczych poprzez zastosowanie definicji biznesowej zawartej w MSSF 3. Podatek odroczony dotyczący zewnętrznych różnic przejściowych odnoszących się do jednostek zależnych został obliczony w oparciu o oszacowane prawdopodobieństwo, że te różnice przejściowe zostaną zrealizowane w dającej się przewidzieć przyszłości. Grupa przeprowadza również ocenę prawdopodobieństwa realizacji aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Jeśli jest to konieczne, Grupa zmniejsza wartość aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego do wartości możliwej do uzyskania. Grupa polega na osądach w zakresie rozliczenia płatności w formie akcji własnych w środkach pieniężnych.

(z) PODSTAWA KONSOLIDACJI

Skonsolidowane sprawozdania finansowe obejmują sprawozdania GTC S.A. i jej spółek zależnych za rok zakończony dnia 31 grudnia 2020. Sprawozdania finansowe jednostek zależnych sporządzane są za ten sam okres sprawozdawczy co sprawozdanie jednostki dominującej, przy wykorzystaniu spójnych zasad rachunkowości i w oparciu o jednolite zasady rachunkowości zastosowane do podobnych transakcji i zdarzeń gospodarczych.# Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

Dokonuje się korekt konsolidacyjnych aby ujednolicić ewentualne różnice w zasadach rachunkowości. Grupa, niezależnie od charakteru jej powiązań ze spółkami zależnymi (jednostkami), powinna ustalić czy pełni rolę jednostki dominującej biorąc pod uwagę fakt, czy sprawuje nad nimi kontrolę. Grupa sprawuje kontrolę nad jednostką, jeśli podlega ekspozycji na zmienne wyniki finansowe lub ma do nich prawo wynikające z jej zaangażowana w daną jednostkę i posiada możliwość wpływania na te wyniki poprzez wykorzystanie sprawowanej władzy nad jednostką. W związku z powyższym, Grupa sprawuje kontrolę nad jednostką wyłącznie w przypadku spełnienia wszystkich poniższych warunków: · sprawuje władzę nad jednostką; · podlega ekspozycji na zmienne wyniki finansowe lub posiada do nich prawa; oraz · posiada możliwość wykorzystania sprawowanej władzy nad jednostką, w której dokonano inwestycji, do wywierania wpływu na wysokość swoich wyników finansowych. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Spółki zależne są konsolidowane od dnia przeniesienia kontroli do Grupy i zostają wyłączone z konsolidacji od dnia, kiedy Grupa traci kontrolę nad spółką. Wszystkie znaczące salda i transakcje pomiędzy jednostkami wchodzącymi w skład Grupy, w tym niezrealizowane zyski wynikające z transakcji w ramach Grupy, zostały w całości wyeliminowane. Niezrealizowane straty są eliminowane, chyba że występują przesłanki utraty wartości.

(aa) REZERWY

Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Grupie ciąży obowiązek (prawny lub domniemany) wynikający ze zdarzeń przeszłych i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści ekonomicznych, oraz gdy można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania.

(ab) PŁATNOŚCI W FORMIE AKCJI WŁASNYCH

Spółka wypłaca wynagrodzenie w polskich złotych dla kluczowych pracowników w zamian za świadczone przez nich usługi, poprzez przyznanie im praw do płatności na podstawie notowań akcji GTC w PLN („akcje fantomowe”). Koszt akcji fantomowych rozpoznaje się początkowo według wartości godziwej na dzień przyznania. Wartość zobowiązania jest ponownie wyliczana według wartości godziwej na każdy dzień bilansowy oraz w dniu rozliczenia. Zmiany w wartości godziwej ujmowane są w kosztach administracyjnych. Akcje fantomowe są nabywane w rocznych transzach w okresie świadczenia pracy / usługi. Wydatki są ujmowane liniowo przez okres nabywania uprawnień.

(ac) ZYSK NA AKCJĘ

Zysk na akcję dla każdego okresu sprawozdawczego jest obliczany jako iloraz zysku za dany okres sprawozdawczy oraz średniej ważonej liczby akcji pozostających w obrocie w tym okresie.

(ad) DEPOZYTY KRÓTKOTERMINOWE

Depozyty krótkoterminowe obejmują depozyty związane z umowami kredytowymi i innymi zobowiązaniami umownymi i mogą być wykorzystywane wyłącznie do wybranych działań operacyjnych określonych w umowach podstawowych. Depozyty związane z umowami kredytowymi można wykorzystać w dowolnym momencie (do określonych celów za zgodą kredytodawcy), ponieważ są one prezentowane w aktywach obrotowych. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

(ae) DEPOZYTY OD NAJEMCÓW

Depozyty od najemców obejmują depozyty otrzymane od najemców w celu zabezpieczenia zobowiązania najemcy wobec właściciela nieruchomości. Depozyty podlegają zwrotowi na koniec umowy najmu.

(af) ZAPASY ORAZ GRUNTY PRZEZNACZONE POD ZABUDOWĘ MIESZKANIOWĄ

Zapasy dotyczą projektów mieszkaniowych w trakcie budowy i są wyceniane według niższej z dwóch wartości: kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto (wartości odzyskiwalnej). Wartość odzyskiwalna ustalana jest przy pomocy metody Zdyskontowanych Przepływów Pieniężnych albo metody porównawczej przez niezależnych rzeczoznawców. Koszty odnoszące się do realizacji projektu mieszkaniowego są wykazywane jako zapasy. Prowizje wypłacone pośrednikom sprzedaży lub agencjom marketingowym za sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych, które nie podlegają zwrotowi, są odnoszone bezpośrednio w koszty w momencie, gdy sprzedaż danej nieruchomości mieszkaniowej jest prawdopodobna. Grupa klasyfikuje zapasy w postaci nieruchomości mieszkaniowych do aktywów obrotowych lub do aktywów trwałych na podstawie stopnia zaawansowania prac konstrukcyjnych w ramach przyjętego przez Grupę cyklu operacyjnego. Normalny cykl operacyjny Grupy w większości wypadków przypada na okres od roku do pięciu lat. Aktywne projekty mieszkaniowe są klasyfikowane jako zapasy w aktywach obrotowych. Projekty mieszkaniowe, których ukończenie jest planowane w okresie dłuższym niż cykl operacyjny, są zaklasyfikowane jako grunty przeznaczone pod zabudowę oraz wykazane w aktywach trwałych.

(ag) LEASING

Umowy leasingowe, zgodnie z którymi Grupa zachowuje zasadniczo całe ryzyko i wszystkie pożytki wynikające z posiadania przedmiotu leasingu, zaliczane są do umów leasingu operacyjnego. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

W Grupie GTC występują dwa rodzaje leasingu, które podlegają zakresowi MSSF 16 i mają wpływ na sprawozdanie finansowe:

• Leasing nieruchomości wynajmowanych najemcom - podstawowa działalność Grupy GTC. W przypadku tej działalności leasingowej Grupa GTC działa jako leasingodawca. Rachunkowość leasingodawcy zgodnie z MSSF 16 zasadniczo nie uległa zmianie, dlatego też nie wpływa na Grupę.
• Leasing (dzierżawa) gruntów w użytkowaniu wieczystym, gdzie Grupa występuje jako Najemca

Płatności za użytkowanie wieczyste są to płatności, które są dokonywane z góry lub z dołu w okresach rocznych lub miesięcznych w ustalonym okresie (od 33 do 87 lat). Płatności za użytkowanie wieczyste występują w Polsce, Chorwacji, Rumunii oraz Serbii. Ze względu na fakt, że opłaty za użytkowanie wieczyste są co do zasady traktowane jako opłaty leasingowe, płatności z nimi związane należy rozpatrywać zgodnie z MSSF 16. W skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupa rozpoznaje prawo do użytkowania oraz zobowiązania z tytułu leasingu:

a) Prawo do wieczystego użytkowania gruntów jest prezentowane:
* jako część nieruchomości inwestycyjnych, z odrębnym ujawnieniem w nocie;
* jako część gruntów pod zabudowę mieszkaniową.
b) Zobowiązania z tytułu leasingu zostały zaprezentowane w ramach krótkoterminowych i długoterminowych zobowiązań, z odrębnym ujawnieniem.

Zgodnie z MSSF 16 Grupa prezentuje amortyzację prawa do użytkowania lub zmianę wartości godziwej prawa do użytkowania w ramach zysku (straty) z tytułu aktualizacji wyceny. Odsetki dotyczące leasingu gruntu są prezentowane jako koszty finansowe. Prawo wieczystego użytkowania gruntów jest amortyzowane przez okres leasingu (metodą kosztu historycznego) lub wyceniane przy zastosowaniu metody wyceny do wartości godziwej (dla nieruchomości inwestycyjnych wycenianych według wartości godziwej). Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

7. Podsumowanie istotnych zasad rachunkowości (ciąg dalszy)

Grupa zawarła kilka innych umów leasingu (krótkoterminowe, o małej wartości), które nie są rozpatrywane zgodnie z MSSF 16. Ponadto Grupa postanowiła nie stosować nowych wytycznych do umów leasingu, dla których okres obowiązywania upłynie w ciągu dwunastu miesięcy od daty pierwszego zastosowania standardu. W takich przypadkach leasing jest rozliczany jako leasing krótkoterminowy.

• Zmiany w MSSF 16 Leasing: Ulgi związane z Covid-19 (opublikowane w dniu 28 maja 2020 roku). Od 1 czerwca 2020 roku MSSF 16 został zmieniony w celu zapewnienia doraźnego rozwiązania dla leasingobiorców rozliczających się z ulgami czynszowymi wynikającymi bezpośrednio z pandemii COVID-19 i spełniających następujące kryteria:
  (a) Zmiana opłat leasingowych skutkuje zrewidowaną zapłatą za leasing, która jest zasadniczo taka sama lub mniejsza od zapłaty za leasing bezpośrednio poprzedzający zmianę;
  (b) Zmniejszenie polega na tym, że opłaty leasingowe mają wpływ tylko na płatności pierwotnie należne w dniu lub przed 30 czerwca 2021 roku;
  (c) Nie nastąpiły żadne istotne zmiany w innych warunkach leasingu.
  Obniżki czynszu, które spełniają powyższe kryteria, mogą być rozliczane zgodnie z uproszczonym rozwiązaniem, co oznacza, że leasingobiorca nie ocenia, czy obniżka czynszu spełnia definicję zmiany leasingu. Leasingobiorcy stosują inne wymogi zawarte w MSSF 16 przy rozliczaniu obniżki. W ocenie Spółki powyższa zmiana nie ma istotnego wpływu. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

8. Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych oraz współzależnych

Załączone skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje sprawozdanie finansowe Spółki i jej jednostek zależnych.## 8. Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych oraz współzależnych (ciąg dalszy)

Bezpośredni i pośredni udział Spółki w tych jednostkach na koniec poszczególnych okresów został przedstawiony w tabeli poniżej (tabela poniżej przedstawia udział efektywny):

Nazwa	Jednostka dominująca	Siedziba	31 grudnia 2020 roku	31 grudnia 2019 roku
GTC Konstancja Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Korona S.A.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Globis Poznań Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Aeropark Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Globis Wrocław Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Satellite Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Sterlinga Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Karkonoska Sp. z o.o. (1)	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Ortal Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Diego Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Francuska Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC UBP Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Pixel Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Moderna Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Centrum Handlowe Wilanów Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Management Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Corius Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Centrum Światowida Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Glorine investments Sp. z o.o. (1)	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Glorine investments Sp. z o.o. s.k.a. (1)	GTC S.A.	Polska	100%	100%
GTC Galeria CTWA Sp. z o.o.	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Artico Sp. z o.o	GTC S.A.	Polska	100%	100%
Julesberg Sp. z o.o. (2)	GTC S.A.	Polska	-	100%
Jowett Sp. z o.o. (2)	GTC S.A.	Polska	-	100%
GTC Hungary Real Estate Development Company Ltd. (“GTC Hungary”)	GTC S.A.	Węgry	100%	100%
GTC Duna Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Vaci Ut 81-85 Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Riverside Apartmanok Kft. (“Riverside”) (1)	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Centre Point I. Kft. (“Centre Point I”)	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Centre Point II. Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Spiral I.Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
SASAD Resort Kft. (“Sasad”) (3)	GTC Hungary	Węgry	-	100%
Albertfalva Üzletközpont Kft. (“formerly Szeremi Gate”)	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
GTC Metro Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Kompakt Land Kft	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
GTC White House Kft.	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
VRK Tower Kft	GTC Hungary	Węgry	100%	100%
Amarantan Ltd. (4)	GTC Hungary	Węgry	-	100%
GTC Future Kft (5)	GTC Hungary	Węgry	100%	-
Globe Office Investments Kft (5)	GTC Hungary	Węgry	100%	-
GTC Nekretnine Zagreb d.o.o. (“GTC Zagreb”)	GTC S.A.	Chorwacja	100%	100%
Euro Structor d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	70%	70%
Marlera Golf LD d.o.o. (6)	GTC S.A.	Chorwacja	100%	80%
Nova Istra Idaeus d.o.o. (6)	Marlera Golf LD d.o.o	Chorwacja	100%	80%
GTC Matrix d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	100%	100%
GTC Seven Gardens d.o.o.	GTC S.A.	Chorwacja	100%	100%
Towers International Property S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
Green Dream S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
Aurora Business Complex S.R.L	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
Cascade Building S.R,L	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
City Gate Bucharest S.R.L.	BCG	Rumunia	100%	100%
Venus Commercial Center S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
Beaufort Invest S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
Fajos S.R.L. (1)	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
City Gate S.R.L.	BCG	Rumunia	100%	100%
City Rose Park SRL	GTC S.A.	Rumunia	100%	100%
Deco Intermed S.R.L.	Operetico Enterprises Ltd.	Rumunia	66.7%	66.7%
GML American Regency Pipera S.R.L.	GTC S.A.	Rumunia	66.7%	66.7%
NRL EAD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
Advance Business Center EAD	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
GTC Yuzhen Park EAD (“GTC Yuzhen”)	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
Dorado 1 EOOD (3)	GTC S.A.	Bułgaria	100%	100%
GTC Medj Razvoj Nekretnina d.o.o. Beograd	GTC S.A.	Serbia	100%	100%
GTC Business Park d.o.o. Beograd	GTC S.A.	Serbia	100%	100%
Commercial and Residential Ventures d.o.o. Beograd	GTC S.A.	Serbia	100%	100%
Demo Invest d.o.o. Novi Beograd	GTC S.A.	Serbia	100%	100%
Atlas Centar d.o.o. Beograd	GTC S.A.	Serbia	100%	100%
Commercial Development d.o.o. Beograd	GTC S.A.	Serbia	100%	100%
Glamp d.o.o. Beograd	GTC S.A.	Serbia	100%	100%
GTC BBC d.o.o	GTC S.A.	Serbia	100%	100%
Europort Investment (Cyprus) 1 Limited	GTC S.A.	Cypr	100%	100%
Europort Ukraine Holdings 1 LLC	Europort Investment (Cyprus) 1 Limited	Ukraina	100%	100%
Europort Ukraine LLC	Europort Investment (Cyprus) 1 Limited	Ukraina	100%	100%
Europort Project Ukraine 1 LLC	Europort Investment (Cyprus) 1 Limited	Ukraina	100%	100%

(1) W trakcie likwidacji
(2) Zlikwidowane
(3) Połączone z GTC Hungary na dzień 30 września 2020
(4) Połączone z Centre Point I na dzień 30 września 2020
(5) Nowo utworzona spółka zależna
(6) Nabycie udziałów niekontrolujących

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

38
Globe Trade Centre S.A.
Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

9. Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym

ZMIANA AKCJONARIATU / ZMIANA ZARZĄDU

W dniu 16 kwietnia 2020 roku Rada Nadzorcza Spółki powołała Yovava Carmi na stanowisko Członka Zarządu Spółki. W dniu 23 czerwca 2020 roku spółka GTC HOLDING ZÁRTKÖRŰEN MŰKÖDŐ RÉSZVÉNYTÁRSASÁG z siedzibą w Budapeszcie, Węgry („GTC Holding Zrt”) kupiła 100% udziałów w spółce GTC Dutch Holdings B.V. („Akcjonariusz Większościowy”) od spółki LSREF III GTC INVESTMENTS B.V. z siedzibą w Amsterdamie w Holandii. Spółka GTC Dutch Holdings B.V. posiada 298.575.091 akcji Spółki, stanowiących 61,49% udziałów w kapitale zakładowym Spółki. Po wymienionym wyżej nabyciu, spółka GTC Holding Zrt (tj. poprzez Akcjonariusza Większościowego) posiada pośrednio 298.575.091 akcji Spółki, dających 61,49% głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki. W dniu 23 czerwca 2020 roku Robert Snow został powołany na stanowisko Członka Zarządu Spółki. W dniu 23 czerwca 2020 roku Thomas Kurzmann został odwołany ze stanowiska Członka Zarządu Spółki. W dniu 1 lipca 2020 roku Gyula Nagy został powołany na stanowisko Członka Zarządu Spółki. W dniu 28 lipca 2020 roku Ariel Alejandro Ferstman został powołany na stanowisko Członka Zarządu Spółki. W dniu 28 lipca 2020 r. Spółka poinformowała, że kadencja Ereza Boniela jako członka Zarządu Spółki wygasa ze skutkiem natychmiastowym, za obopólną zgodą. W dniu 18 września 2020 roku Yovav Carmi został powołany na stanowisko Prezesa Zarządu Spółki. W dniu 27 października 2020 roku spółka GTC Holding Zrt zwiększyła ogólną liczbę głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki w wyniku nabycia w dniu 22 października 2020 roku 21.891.289 akcji Spółki, uprawniających do 21.891.289 głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, co stanowi 4,51% udziału w kapitale Spółki i uprawniających do 4,51% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki. Po powyższej transakcji zakupu spółka GTC Holding Zrt posiada bezpośrednio i pośrednio 320.466.380 akcji Spółki, dających 66,00% głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

41
Globe Trade Centre S.A.
Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

9. Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym (ciąg dalszy)

ZAKOŃCZENIE INWESTYCJI / ZAKUP

W 2020 roku Grupa GTC zakończyła budowę następujących nieruchomości:

• Green Heart N3 w Belgradzie - biurowiec o powierzchni 5 tys. mkw. (marzec 2020 r.);
• Matrix B w Zagrzebiu - biurowiec o powierzchni 11 tys. mkw. (listopad 2020 r.);
• ABC 2 w Sofii - biurowiec o powierzchni 18 tys. mkw. (październik 2020 r.).

We wrześniu 2020 roku. Grupa GTC nabyła pozostałe 20% udziałów w spółce Marlera Golf LD d.o.o. za cenę 2,8 mln EUR, z czego 1,8 mln EUR zostało zapłacone we wrześniu 2020 roku (pozostała część 1 mln EUR zostanie wypłacona po spełnieniu określonych warunków). Po dokonaniu transakcji GTC pozostała jedynym właścicielem spółki zależnej. W wyniku tej transakcji udział akcjonariuszy mniejszościowych wzrósł o 15,9 milionów PLN (3,6 mln EUR), zaś kapitał zapasowy spadł o 28,4 milionów PLN (6,4 mln EUR). W związku z powyższym, kapitał własny ogółem spadł o 12,4 milionów PLN (2,8 mln EUR).

W dniu 13 listopada 2020 roku GTC Future Kft, nowo utworzona spółka zależna (100% zależna) kupiła działkę od spółki zależnej, powiązanej z akcjonariuszem większościowym, z istniejącymi starymi budynkami biurowymi i przemysłowymi przy ulicy Vaci w Budapeszcie za kwotę 96,7 milionów złotych (21,35 mln EUR). Istniejące budynki mają 12.000 mkw. całkowitej powierzchni najmu (GLA 8.200 mkw.). Spółka planuje wyburzenie tych budynków oraz budowę nowych biurowców w fazach o łącznej powierzchni najmu 64.000 m kw.

ROZPOCZĘCIE BUDOWY NOWYCH PROJEKTÓW

W lipcu 2020 roku Dorado 1 EOOD, spółka w całości należąca do Spółki, rozpoczęła budowę nowego biurowca (Sofia Tower 2) w Sofii. Projekt będzie składał się z 8,3 tys. mkw. powierzchni najmu.

SPRZEDAŻ AKTYWÓW

W dniu 20 października 2020 roku spółka Spiral I Kft., pośrednio w 100% zależna od Spółki, podpisała umowę kupna-sprzedaży biurowca Spiral za cenę 277,4 milionów PLN (62,7 mln EUR).

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

39
Globe Trade Centre S.A.
Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)# Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

9. Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym (ciąg dalszy)

EMISJA OBLIGACJI ORAZ REFINANSOWANIE

W dniu 13 lutego 2020 spółka GTC CTWA podpisała nową umowę pożyczki z Erste Group Bank AG i Raiffeisenlandesbank Niederosterreich-Wien AG na refinansowanie istniejącej pożyczki Galerii Jurajskiej oraz dodatkowe finansowanie w wysokości 197,8 milionów PLN (46 mln EUR), do łącznej kwoty 559 milionów PLN (130 mln EUR).

W dniu 12 listopada 2020 roku agencja Scope Ratings przyznała po raz pierwszy Globe Trade Centre S.A i jej spółce zależnej GTC Real Estate Development Hungary Zrt. rating inwestycyjny emitenta na poziomie BBB- z perspektywą stabilną w celu emisji „zielonych obligacji” w ramach Bond Funding for Growth Program na Węgrzech. Potencjalny rating niezabezpieczonego zadłużenia został również określony na poziomie BBB-.

W dniu 7 grudnia 2020 roku spółka GTC Real Estate Development Hungary Zrt. wyemitowała 10-letnie „zielone obligacje” o łącznej wartości nominalnej 110 mln euro denominowane w HUF w celu sfinansowania projektów związanych z nieruchomościami i w celu refinansowania istniejącego długu. Obligacje są w pełni i nieodwołalnie gwarantowane przez Spółkę i zostały wyemitowane z rentownością 2,33% z rocznym stałym kuponem 2,25%. Obligacje są amortyzowane w wysokości 10% w skali roku począwszy od 7 roku, przy czym 70% wartości jest spłacane w terminie zapadalności 7 grudnia 2030 roku.

W dniu 8 grudnia 2020 roku spółka GTC Real Estate Development Hungary Zrt. zawarła z trzema różnymi bankami umowy na swapy walutowo-procentowe, aby zabezpieczyć całkowite zobowiązanie z tytułu „zielonych obligacji” przed wahaniami kursów walut. „Zielone obligacje” zostały zabezpieczone do euro, a stały roczny kupon został zamieniony na roczną stałą stopę procentową w wysokości 0,99%.

COVID- 19

Pandemia Covid-19 wywołała falę silnych negatywnych skutków dla światowej gospodarki, w tym wyraźną recesję. Lockdown spowodował niespotykany uprzednio zastój w dużej części światowej działalności gospodarczej: konsumenci zostali w domu, firmy straciły dochody i zwolniły pracowników - co w konsekwencji doprowadziło do wzrostu bezrobocia. Pakiety ratunkowe przygotowane przez rządy krajowe i UE a także wsparcie polityki pieniężnej przez Europejski Bank Centralny zostały wdrożone w celu złagodzenia skutków gospodarczych pandemii. Jednak zakres i czas trwania pandemii oraz ewentualne przyszłe środki jej powstrzymania są nadal niemożliwe do przewidzenia.

Od połowy marca 2020 roku stało się ewidentne, że zakłócenia gospodarcze spowodowane przez wirusa Covid-19 oraz zwiększona niepewność rynkowa w połączeniu ze zwiększoną zmiennością na rynkach finansowych mogą doprowadzić do potencjalnego spadku przychodów z wynajmu, spadku wartości aktywów Grupy, a także negatywnie wpłynąć na spełnianie przez Spółki warunków umów kredytowych. Chociaż dokładny efekt koronawirusa nie został jeszcze ustalony, jasne jest że stwarza on znaczne ryzyko (więcej informacji w nocie 36).

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

10. Przychody operacyjne

Przychody z wynajmu zawierają przychody z tytułu czynszu od obrotu najemców w wysokości około 11.810 tysięcy PLN (2.657 tysięcy EUR) za rok zakończony dnia 31 grudnia 2020 roku (2019: 10.530 tysięcy PLN). Pozostałe przychody są oparte na stałych umownych opłatach za wynajem.

Grupa zawarła szereg umów leasingu z najemcami, dotyczących nieruchomości inwestycyjnych w Polsce, Rumunii, Chorwacji, Serbii, Bułgarii i na Węgrzech. Umowy najmu nieruchomości komercyjnych zwykle zawierają klauzule umożliwiające okresowe podniesienie opłat z tytułu najmu powierzchni w zależności od europejskiego wskaźnika cen towarów i usług (CPI).

Minimalna wartość przyszłych przychodów z tytułu umów najmu w ukończonych nieruchomościach inwestycyjnych wynosi (w milionach PLN):

	31 grudnia 2020 roku	31 grudnia 2019 roku
W ciągu 1 roku	558	554
W ciągu 2 roku	461	477
W ciągu 3 roku	341	336
W ciągu 4 roku	240	221
W ciągu 5 roku	152	145
W ciągu 6 roku	102	73
Powyżej 6 lat	171	94
Razem	2.025	1.900

Większość przychodów operacyjnych jest ustalana na podstawie kwot wyrażonych bezpośrednio, powiązanych lub indeksowanych do euro.

Przychody z tytułu usług obejmują przychody z opłat związanych z kosztami utrzymania najemców. Opłata za usługę jest rozliczana miesięcznie, na podstawie uzgodnionej stawki z umowy.

11. Koszty sprzedaży

Na koszty sprzedaży składają się następujące pozycje:

	Rok zakończony 31 grudnia 2020 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
Reklama i marketing	622	2.605
Wynagrodzenia i powiązane wydatki	5.187	6.064
Razem	5.809	8.669

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

12. Koszty administracyjne

Koszty administracyjne składają się z następujących pozycji:

	Rok zakończony 31 grudnia 2020 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
Wynagrodzenia (*)	37.319	54.588
Koszty audytu oraz wycen	3.787	3.520
Koszty doradztwa prawnego oraz podatkowego	4.023	7.019
Koszty utrzymania biura oraz ubezpieczenie	2.974	3.142
Koszty podróży	1.267	1.926
Wynagrodzenie Rady Nadzorczej	609	451
Amortyzacja	2.907	2.837
Koszty relacji inwestorskich oraz pozostałe	1.256	1.719
Razem, bez płatności w formie akcji własnych	54.142	75.202
Płatności w formie akcji własnych (*)	(2.085)	(13.268)
Razem	52.057	61.934

(*) Akcje fantomowe w wysokości 25.400 tysięcy złotych (5.900 tysięcy euro) zostały zrealizowane w ciągu 2019 roku.

13. Przychody i koszty finansowe

Przychody finansowe składają się z następujących pozycji:

	Rok zakończony 31 grudnia 2020 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
Odsetki od depozytów oraz pozostałe przychody finansowe	244	494
Odsetki od pożyczek udzielonych udziałowcowi niekontrolującemu	1.227	1.139
Razem	1.471	1.633

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

13. Przychody i koszty finansowe (ciąg dalszy)

Koszty finansowe składają się z następujących pozycji:

	Rok zakończony 31 grudnia 2020 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
Koszty z tytułu odsetek (od zobowiązań finansowych, które nie są wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy) oraz pozostałe wydatki	(139.216)	(131.265)
Koszty finansowe związane z zobowiązaniem z tytułu leasingu	(8.934)	(9.026)
Amortyzacja kosztów pozyskania finansowania	(8.503)	(8.566)
Razem	(156.653)	(148.857)

Średnie oprocentowanie kredytów i pożyczek Grupy (z uwzględnieniem instrumentów zabezpieczających) w ciągu roku zakończonego 31 grudnia 2020 roku wynosiło 2,3% w skali roku (2,6% w skali roku na 31 grudnia 2019 roku).

14. Analiza segmentowa

Segmenty operacyjne są agregowane do segmentów sprawozdawczych, biorąc pod uwagę charakter działalności, rynki operacyjne i inne czynniki. GTC działa na sześciu kluczowych rynkach: w Polsce, Budapeszcie, Bukareszcie, Belgradzie, w Sofii oraz w Zagrzebiu. Obecne segmenty operacyjne są podzielone na strefy geograficzne, które odzwierciedlają aktualny charakter struktury sprawozdawczości zarządczej:
a. Polska
b. Belgrad
c. Budapeszt
d. Bukareszt
e. Zagrzeb
f. Sofia
g. Pozostałe

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

14. Analiza segmentowa (ciąg dalszy)

Poniższa tabela przedstawia analizę segmentową przychodów i kosztów za lata zakończone 31 grudnia 2020 roku oraz 31 grudnia 2019 roku:

	Przychody	Koszty	Marża brutto	Przychody	Koszty	Marża brutto
Rok zakończony 31 grudnia 2020 roku
Polska	289.921	(85.419)	204.502
Belgrad	150.261	(37.714)	112.547
Budapeszt	97.457	(21.780)	75.677
Bukareszt	76.579	(13.197)	63.382
Zagrzeb	48.911	(16.375)	32.536
Sofia	48.577	(10.094)	38.483
Razem	711.706	(184.579)	527.127
Rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
Polska				325.758	(88.105)	237.653
Belgrad				126.972	(28.616)	98.356
Budapeszt				103.990	(24.894)	79.096
Bukareszt				75.202	(13.337)	61.865
Zagrzeb				49.960	(16.732)	33.228
Sofia				47.755	(8.299)	39.456
Razem				729.637	(179.983)	549.654

Analiza segmentowa aktywów i zobowiązań za rok zakończony dnia 31 grudnia 2020 została przedstawiona w tabeli poniżej:

	Nieruchomości	Środki pieniężne i depozyty	Inne	Aktywa razem	Kredyty, obligacje i leasingi	Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	Inne	Zobowią-zania razem
Polska	4.182.453	207.385	17.869	4.407.707	2.455.660	274.747	64.630	2.795.037
Belgrad	1.708.044	61.451	17.126	1.786.621	976.016	47.870	39.816	1.063.702
Budapeszt	1.484.600	688.708	21.597	2.194.905	1.033.078	56.485	81.299	1.170.862
Bukareszt	910.255	62.424	5.164	977.843	484.434	54.528	14.320	553.282
Zagrzeb	735.225	27.250	56.785	819.260	309.847	77.196	20.227	407.270
Sofia	826.552	53.573	5.016	885.141	430.155	38.474	31.611	500.240
Inne	43.938	78	83	44.099	-	-	5.265	5.265
Nie przydzielono	-	331.606	1.016	332.622	361.662	65.530	29.850	457.042
Razem	9.891.067	1.432.475	124.656	11.448.198	6.050.852	614.830	287.018	6.952.700

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.# finansowego. 47

Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

Analiza segmentowa aktywów i pasywów za rok zakończony dnia 31 grudnia 2019 została przedstawiona w tabeli poniżej:

Nieruchomości	Środki pieniężne i depozyty	Inne	Aktywa razem	Kredyty, obligacje i leasingi	Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	Inne	Zobowią-zania razem
Polska	4.166.508	163.522	21.557	4.351.587	2.199.681	300.650	44.740
Belgrad	1.721.367	78.471	23.954	1.823.792	923.264	57.788	83.232
Budapeszt	1.391.814	86.720	20.036	1.498.570	538.802	60.002	24.512
Bukareszt	933.766	45.046	8.266	987.078	469.593	54.696	20.411
Zagrzeb	682.919	18.333	52.490	753.742	250.017	74.686	30.495
Sofia	707.209	37.581	7.380	752.170	337.788	38.071	22.826
Inne	51.225	85	64	51.374	-	-	5.042
Nie przydzielono	-	523.311	1.473	524.784	644.095	41.094	13.300
Razem	9.654.808	953.069	135.220	10.743.097	5.363.240	626.987	244.558

15. Opodatkowanie

Główne elementy obciążenia z tytułu podatku dochodowego przedstawiają się następująco:

	Rok zakończony 31 grudnia 2020 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
Bieżący podatek dochodowy i podatek od zysków kapitałowych	40.876	30.710
Podatek odroczony	(64.049)	41.381
Razem	(23.173)	72.091

Spółki Grupy płacą podatki w ramach następujących jurysdykcji podatkowych: Polska, Serbia, Rumunia, Węgry, Ukraina, Bułgaria, Cypr i Chorwacja. Grupa nie tworzy podatkowej grupy kapitałowej w świetle przepisów prawa lokalnego, dlatego też każda ze spółek Grupy jest odrębnym podatnikiem.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

48

Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

15. Opodatkowanie (ciąg dalszy)

Uzgodnienie kosztu podatkowego do wartości stanowiącej iloczyn zysku księgowego i odpowiednich stawek podatku przedstawia się następująco:

	Rok zakończony 31 grudnia 2020 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
Zysk księgowy przed opodatkowaniem	(351.914)	396.410
Wydatki podatkowe przy obowiązującej stawce podatku w danym kraju	(68.744)	50.622
Podatkowy efekt kosztów niestanowiących kosztów uzyskania przychodów	3.431	7.470
Podatek od nieruchomości komercyjnych	(1.849)	3.284
Podatkowy efekt różnic kursowych	28.467	(6.985)
Podatek u źródła (WHT)	2.685	817
Nierozpoznany składnik aktywów netto z tytułu odroczonego podatku dochodowego na stratach w bieżącym roku	12.837	16.883
Podatek wykazany w rachunku zysków i strat	(23.173)	72.091

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

49

Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

15. Opodatkowanie (ciąg dalszy)

Składniki salda odroczonego podatku dochodowego zostały wyliczone przy użyciu stawki właściwej dla okresu, w którym Grupa przewiduje odzyskać lub rozliczyć rzeczywistą wartość aktywów lub zobowiązań.

Aktywa netto z tytułu podatku odroczonego przedstawiają się następująco:

	1 stycznia 2019 roku	Uznanie/(obciążenie) rachunku zysków i strat	Efekt różnic kursowych	31 grudnia 2019 roku	Uznanie/(obciążenie) rachunku zysków i strat	Efekt różnic kursowych	31 grudnia 2020 roku
Instrumenty finansowe (*)	18.499	4.289	(218)	22.570	40.381	3.434	66.385
Strata podatkowa do rozliczenia w następnych okresach	58.721	(14.867)	(430)	43.424	(15.623)	3.035	30.836
Różnice dotyczące aktywów trwałych	602	3.799	(40)	4.361	(262)	354	4.453
Rozliczenia międzyokresowe	3.053	340	(33)	3.360	1.142	325	4.827
Nettowanie (**)	(80.651)	6.215	721	(73.715)	(22.900)	(7.043)	(103.658)
Aktywo z tytułu podatku odroczonego netto	224	(224)	-	-	2.738	105	2.843

Rezerwa netto z tytułu podatku odroczonego przedstawia się następująco:

	1 stycznia 2019 roku	Uznanie/ (obciążenie) rachunku zysków i strat	Uznanie/ (obciążenie) kapitałów własnych	Zbycie spółki zależnej	Efekt różnic kursowych	31 grudnia 2019 roku	Uznanie/ (obciążenie) rachunku zysków i strat	Uznanie/ (obciążenie) kapitałów własnych	Efekt różnic kursowych	31 grudnia 2020 roku
Instrumenty finansowe (*)	(40.588)	(21.167)	43	(1.788)	581	(62.919)	(21.864)	3.609	(8.751)	(89.925)
Różnice dotyczące aktywów trwałych	(638.275)	(13.698)	-	8.059	6.212	(637.702)	60.191	-	(51.052)	(628.563)
Pozostałe	(4)	(77)	-	-	-	(81)	84	-	(3)	-
Nettowanie (**)	80.651	(6.215)	-	-	(721)	73.715	22.900	-	7.043	103.658
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego netto	(598.216)	(41.157)	43	6.271	6.072	(626.987)	61.311	3.609	(52.763)	(614.830)

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

50

Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

15. Opodatkowanie (ciąg dalszy)

(*) W większości niezrealizowane odsetki i różnice kursowe,

(**) W obrębie danej spółki aktywa z tytułu podatku odroczonego są ujmowane oddzielnie od rezerw z tytułu podatku odroczonego, ponieważ z natury są one od siebie niezależne. Jednak ze względu na fakt, iż stanowią one przyszłe rozliczenie pomiędzy tymi samymi stronami to są one kompensowane dla celów prezentacyjnych w sprawozdaniu finansowym.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

51

Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

15. Opodatkowanie (ciąg dalszy)

Obowiązujące stawki podatkowe w poszczególnych krajach przedstawiały się następująco:

Stawka podatkowa	Rok zakończony 31 grudnia 2019 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2018 roku
Polska	19%	19%
Węgry	9%	9%
Ukraina	18%	18%
Bułgaria	10%	10%
Serbia	15%	15%
Chorwacja	18%	18%
Rosja	20%	20%
Rumunia	16%	16%
Cypr	12.5%	12.5%

W niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym rozpoznano aktywa z tytułu podatku odroczonego tylko w przypadkach, w których istnieje prawdopodobieństwo odnotowania zysku podatkowego pozwalającego na realizację różnic przejściowych. Przepisy dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych i składek na ubezpieczenia społeczne podlegają częstym zmianom, wskutek czego niejednokrotnie brak jest odniesienia do utrwalonych regulacji bądź precedensów prawnych. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują różnice w opiniach co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych zarówno między organami państwowymi jak i pomiędzy organami państwowymi i przedsiębiorstwami. Rozliczenia podatkowe oraz inne (na przykład celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania wysokich kar, a ustalone w wyniku kontroli dodatkowe kwoty zobowiązań muszą zostać wpłacone wraz z wysokimi odsetkami.

Z dniem 15 lipca 2016 r. do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce. GAAR definiuje unikanie opodatkowania jako czynność dokonaną przede wszystkim w celu osiągnięcia korzyści podatkowej, sprzecznej w danych okolicznościach z przedmiotem i celem przepisów ustawy podatkowej. Zgodnie z GAAR taka czynność nie skutkuje osiągnięciem korzyści podatkowej, jeżeli motyw jej podjęcia oparty był na nieuzasadnionych przesłankach. Wszelkie przypadki (i) nieuzasadnionego dzielenia operacji, (ii) angażowania podmiotów pośredniczących mimo braku uzasadnienia ekonomicznego lub gospodarczego, (iii) występowania elementów wzajemnie się znoszących lub kompensujących oraz (iv) innych działań o skutku podobnym do wcześniej wspomnianych, mogą być potraktowane jako przesłanka

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

52

Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

15. Opodatkowanie (ciąg dalszy)

istnienia sztucznych czynności podlegających przepisom GAAR. Nowe regulacje będą wymagać znacznie większego osądu przy ocenie skutków podatkowych poszczególnych transakcji.

Przepisy GAAR należy stosować w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie oraz do transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników działań, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja grupy. Rozliczenia podatkowe mogą zostać poddane kontroli. W ich efekcie kwoty wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym mogą ulec zmianie w późniejszym terminie po ostatecznym ustaleniu ich wysokości przez organy skarbowe.

Jednostki Grupy posiadają straty podatkowe do rozliczenia, które na dzień 31 grudnia 2020 roku wynoszą 1.198 milionów PLN (260 milionów EUR). Terminy przedawnienia strat podatkowych podlegających rozliczeniu na dzień 31 grudnia 2020 kształtują się następująco: w ciągu jednego roku - 63 milionów PLN (14 milionów EUR), w okresie 2-5 lat – 653 milionów PLN (142 milionów EUR), po upływie 5 lat i później - 482 milionów PLN (104 milionów EUR). Na dzień 31 grudnia 2020 roku Grupa nie ujęła aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego na straty podatkowe do rozliczenia w wysokości 980 milionów PLN (212 milionów eEURuro), ponieważ Grupa uważa, że straty te nie zostaną wykorzystane w okresie rozliczeniowym.

16.# Rzeczowe aktywa trwałe

Zmiany stanu rzeczowych aktywów trwałych w latach zakończonych dnia 31 grudnia 2020 roku oraz dnia 31 grudnia 2019 roku przedstawiały się następująco:

	Budynki I powiązane ulepszenia	Prawo użytkowania	Maszyny i urządzenia	Środki transportu	Razem
Wartość bilansowa brutto
Saldo na 1 stycznia 2020 roku	32.156	1.218	7.670	3.977	45.021
Zwiększenia	213	-	591	298	1.102
Sprzedaż, utrata wartości i pozostałe zmniejszenia	-	-	(160)	(520)	(680)
Efekt różnic kursowych z przeliczenia	2,699	176	709	398	3,982
Saldo na 31 grudnia 2020 roku	35.068	1.394	8.810	4.153	49.425
Umorzenie
Saldo na 1 stycznia 2020 roku	3.347	85	5.217	1.627	10.276
Amortyzacja za okres	1.204	267	760	676	2.907
Sprzedaż, odpisy i inne zmniejszenia	-	-	(120)	(480)	(600)
Efekt różnic kursowych z przeliczenia	327	96	350	143	916
Saldo na 31 grudnia 2020 roku	4.878	448	6.207	1.966	13.499
Wartość netto na 31 grudnia 2020 roku	30.190	946	2.603	2.187	35.926

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

53

Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

16. Rzeczowe aktywa trwałe (ciąg dalszy)

	Budynki I powiązane ulepszenia	Prawo użytkowania	Maszyny i urządzenia	Środki transportu	Razem
Wartość bilansowa brutto
Saldo na 1 stycznia 2019 roku	26.712	-	6.583	4.197	37.492
Zwiększenia	-	1.229	1.521	1.079	3.829
Przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnej	10,087	-	-	-	10,087
Przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnej	(4,332)	-	-	-	(4,332)
Sprzedaż, utrata wartości i pozostałe zmniejszenia	-	-	(361)	(1.259)	(1.620)
Efekt różnic kursowych z przeliczenia	(311)	(11)	(73)	(40)	(435)
Saldo na 31 grudnia 2019 roku	32.156	1.218	7.670	3.977	45.021
Umorzenie
Saldo na 1 stycznia 2019 roku	2.387	-	4.691	1.552	8.630
Amortyzacja za okres	1.178	159	554	946	2.837
Przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnej	(185)	-	-	-	(185)
Sprzedaż, odpisy i inne zmniejszenia	-	-	(52)	(855)	(907)
Efekt różnic kursowych z przeliczenia	(33)	(1)	(49)	(16)	(99)
Saldo na 31 grudnia 2019 roku	3.347	85	5.217	1.627	10.276
Wartość netto na 31 grudnia 2019 roku	28.809	1.133	2.453	2.350	34.745

17. Nieruchomości inwestycyjne

Do inwestycji w nieruchomości posiadanych przez Grupę zalicza się powierzchnie biurowe i handlowe, w tym także nieruchomości w budowie:

Inwestycje w nieruchomości są podzielone w następujący sposób:

	31 grudnia 2020 roku	31 grudnia 2019 roku
Ukończone nieruchomości inwestycyjne	8.672.008	8.530.576
Nieruchomości inwestycyjne w budowie	290.312	358.055
Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną	647.766	490.907
Prawo do użytkowania wieczystego gruntów	196.955	189.439
Razem	9.807.041	9.568.977

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

54

Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

17. Nieruchomości inwestycyjne (ciąg dalszy)

Zmiany stanu inwestycji w nieruchomości w latach zakończonych 31 grudnia 2020 roku oraz 31 grudnia 2019 roku kształtowały się następująco:

	Prawo do wieczystego użytkowania gruntów	Poziom 2	Poziom 3 (wartość godziwa)	Poziom 3 (wycena po koszcie)	Razem
Wartość bilansowa na 1 stycznia 2019 roku	-	5.922.463	2.652.149	511.580	9.086.192
Skapitalizowane wydatki	-	59.076	477.014	10.573	546.663
Rozpoznanie prawa użytkowania wieczystego gruntów	194.966	-	-	-	194.966
Aktualizacji wartości aktywów/ utrata wartości aktywów	-	5.355	58.951	3.624	67.930
Umorzenie prawa do wieczystego użytkowania gruntów	(1.895)	-	-	-	(1.895)
Przeklasyfikowane do aktywów przeznaczonych na własny użytek, netto	-	(3.864)	(1.294)	-	(5.158)
Sprzedaż	(3.060)	(188.996)	-	(30.301)	(222.357)
Efekt różnic kursowych z przeliczenia	(572)	(61.680)	(30.539)	(4.573)	(97.364)
Wartość bilansowa na 31 grudnia 2019 roku	189.439	5.732.354	3.156.281	490.903	9.568.977
Reklasyfikacja (*)	-	(34.665)	-	34.665	-
Skapitalizowane wydatki	-	50.876	214.168	35.847	300.891
Zakup ukończonych aktywów oraz ziemi	-	24.891	-	73.348	98.239
Aktualizacji wartości aktywów/ utrata wartości aktywów	-	(382.302)	(243.864)	(14.606)	(640.772)
Umorzenie prawa do użytkowania gruntów w użytkowaniu wieczystym	(1.956)	-	-	-	(1.956)
Zwiększenie	427	-	-	-	427
Klasyfikacja jako aktywa przeznaczone do sprzedaży (**)	-	-	-	(4.000)	(4.000)
Sprzedaż (***)	-	(278.462)	-	(2.222)	(280.684)
Efekt różnic kursowych z przeliczenia	9.045	438.732	272.271	45.871	765.919
Wartość bilansowa na 31 grudnia 2020 roku	196.955	5.551.424	3.398.856	659.806	9.807.041

(*) Głównie budynek Center Point 3, który został zburzony i przeklasyfikowany na koszt gruntu;
(**) Grunty na Ukrainie (4 milionów złotych);
(***) Budynek biurowy Spiral na Węgrzech (278,4 milionów złotych) oraz grunty Russe w Bułgarii (2,2 milionów złotych).

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

55

Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

17. Nieruchomości inwestycyjne (ciąg dalszy)

Uzgodnienie skapitalizowanych wydatków i zapłaconych wydatków przedstawia się następująco:

	Rok zakończony 31 grudnia 2020 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
Skapitalizowane wydatki	300.891	546.663
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu dostaw i usług oraz rezerw	54.880	60.808
Zmiana stanu należności z tytułu dostaw i usług	(7.832)	19.577
Nabycie środków trwałych	1.102	-
Naliczone odsetki od pożyczek długoterminowych	-	(5.179)
Zapłacone wydatki	349.041	621.869

Aktualizacja wartości godziwej kształtuje się następująco:

	Rok zakończony 31 grudnia 2020 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
Aktualizacja do wartości godziwej ukończonych nieruchomości inwestycyjnych (*)	(655.599)	(6.372)
Aktualizacja do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych w budowie	29.433	70.785
Odwrócenie odpisu/(odpis z tytułu utraty wartości)	(14.606)	3.624
Łączna wartość aktualizacji wartości godziwej / (odpisów z tytułu utraty wartości) nieruchomości inwestycyjnych	(640.772)	68.037
Odwrócenie odpisów/(Odpis z tytułu utraty wartości) aktywów przeznaczonych na sprzedaż	(794)	6.234
Umorzenie prawa wieczystego użytkowania gruntów (w tym gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową)	(2.206)	(2.022)
Utrata wartości gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową	(5.344)	(2.470)
Razem	(649.116)	69.779

(*) W roku finansowym zakończonym 31 grudnia 2020 roku pandemia Covid-19 wywołała falę silnych negatywnych skutków na rynkach na których działa Grupa. Z tego powodu, wyceny nieruchomości handlowych Grupy sporządzone przez niezależnych rzeczoznawców odnotowały negatywne skutki w zakresie wyceny ukończonych nieruchomości inwestycyjnych. Więcej informacji na temat wpływu pandemii COVID-19 na działalność Grupy znajduje się w nocie 36.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

56

Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

17. Nieruchomości inwestycyjne (ciąg dalszy)

Analiza segmentowa aktualizacji do wartości godziwej zakończonych nieruchomości inwestycyjnych została przedstawiona poniżej:

	Rok zakończony 31 grudnia 2020 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
Polska	(346.531)	(77.186)
Belgrad	(197.597)	(65.445)
Budapeszt	58.193	84.863
Bukareszt	(89.352)	(1.516)
Zagrzeb	(29.318)	6.443
Sofia	(50.994)	46.469
Razem	(655.599)	(6.372)

Założenia użyte w wycenie wartości godziwej ukończonych aktywów na dzień 31 grudnia 2020 roku przedstawiono poniżej:

Kraj	Wartość księgowa PLN tys.	GLA w tysiącach mkw	Poziom wynajęcia %	Aktualna stawka czynszu PLN/mkw	ERV (*) PLN/mkw	Poziom wartości godziwej	Średnia stopa kapitalizacji (yield)
Polska (nieruchomości handlowe)	2.044.357	113	93%	92,9	92,5	2	6,2%
Polska (nieruchomości biurowe)	1.761.645	196	88%	64,9	63,6	2	8,2%
Belgrad (nieruchomości biurowe)	1.221.911	122	93%	74,2	72,0	3	8,6%
Belgrad (nieruchomości handlowe)	418.562	35	97%	97,8	87,1	3	8,5%
Budapeszt (nieruchomości biurowe)	951.286	97	95%	63,1	61,3	2	7,5%
Bukareszt (nieruchomości biurowe)	794.138	67	93%	91,1	78,7	2	7,7%
Zagrzeb (nieruchomości handlowe)	459.228	35	97%	89,8	91,6	3	7,9%
Zagrzeb (nieruchomości biurowe)	206.369	21	76%	63,6	64,9	3	7,6%
Sofia (nieruchomości biurowe)	349.802	34	79%	64,9	64,9	3	7,8%
Sofia (nieruchomości handlowe)	464.710	33	98%	83,6	92,5	3	7,8%
Razem	8.672.008	753	91%	76,5	74,2		7,8%

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

57

Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

17. Nieruchomości inwestycyjne (ciąg dalszy)

Założenia przyjęte w wycenie wartości godziwej ukończonych aktywów na dzień 31 grudnia 2019 roku zostały zaprezentowane poniżej:

Kraj	Wartość księgowa PLN tys.	GLA w tysiącach mkw	Poziom wynajęcia %	Aktualna stawka czynszu PLN/mkw	ERV (*) PLN/mkw	Poziom wartości godziwej	Średnia stopa kapitalizacji (yield)
Polska
## Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

17. Nieruchomości inwestycyjne (ciąg dalszy)

Informacje dotyczące nieruchomości inwestycyjnych na dzień 31 grudnia 2020 roku:

Nazwa Nieruchomości	Wartość księgowa (PLN tys.)	Szacowana powierzchnia (GLA) (tys. mkw.)	$\%$ GLA	Średni czynsz (PLN/mkw.)	ERV (PLN/mkw.)	Ubytek wartości (%)
Polska (nieruchomości handlowe)	2.118.050	113	94%	93,3	93,3	2 5,6%
Polska (nieruchomości biurowe)	1.698.665	196	92%	61,9	60,6	2 7,4%
Belgrad (nieruchomości biurowe)	1.120.330	117	98%	72,6	71,3	3 8,1%
Belgrad (nieruchomości handlowe)	508.039	35	97%	89,4	92,4	3 7,1%
Budapeszt (nieruchomości biurowe)	1.104.736	125	97%	55,4	59,7	2 7,3%
Bukareszt (nieruchomości biurowe)	810.895	67	96%	81,7	83,4	2 7,4%
Zagrzeb (nieruchomości handlowe)	446.342	35	99%	89,0	86,4	3 6,7%
Zagrzeb (nieruchomości biurowe)	104.333	11	89%	57,2	62,8	3 7,5%
Sofia (nieruchomości biurowe)	156.713	16	99%	60,2	60,6	3 7,3%
Sofia (nieruchomości handlowe)	462.473	33	98%	91,5	89,4	3 7,6%
Razem	8.530.576	748	95%	73,1	73,1	7,0%

(*) ERV - Estimated Rent Value (racjonalnie oczekiwana wartość czynszu dla nieruchomości na otwartym rynku, na podstawie takich cech jak stan nieruchomości, wyposażenie, lokalizacja i lokalne warunki rynkowe)

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

58 Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

Informacje dotyczące nieruchomości inwestycyjnych w budowie na dzień 31 grudnia 2020 roku zostały zaprezentowane poniżej:

Nazwa Nieruchomości	Wartość księgowa (PLN tys.)	Szacowana powierzchnia (GLA) (tys. mkw.)
Budapeszt (Pillar)	278.272	29
Sofia (Sofia Tower)	12.040	8
Razem	290.312	37

Informacje dotyczące nieruchomości inwestycyjnych w budowie na dzień 31 grudnia 2019 roku zostały zaprezentowane poniżej:

Nazwa Nieruchomości	Wartość księgowa (PLN tys.)	Szacowana powierzchnia (GLA) (tys. mkw.)
Belgrad (Green Heart N3)	43.905	5
Sofia (ABC II)	88.023	18
Budapeszt (Pillar)	155.862	29
Zagrzeb (Matrix I)	70.265	11
Razem	358.055	63

Informacje dotyczące wartości księgowej gruntów przeznaczonych pod nieruchomości inwestycyjne na dzień 31 grudnia 2020 roku oraz na dzień 31 grudnia 2019 roku zostały zaprezentowane poniżej:

Kraj	31 grudnia 2020 roku	31 grudnia 2019 roku
Polska	175.183	162.453
Serbia	46.905	30.031
Węgry	230.255	108.157
Rumunia	71.529	64.968
Chorwacja	67.551	60.032
Razem	591.423	425.641

Informacje dotyczące wartości księgowej gruntów przeznaczonych pod nieruchomości inwestycyjne (w perspektywie długoterminowej - bez aktualnego planu budowy) na dzień 31 grudnia 2020 roku oraz na dzień 31 grudnia 2019 roku zostały zaprezentowane poniżej:

Kraj	31 grudnia 2020 roku	31 grudnia 2019 roku
Polska	40.883	33.936
Węgry	15.460	14.479
Bułgaria	-	8.091
Ukraina	-	8.760
Razem	56.343	65.266

Łączna suma	647.766	490.907

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

59 Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

18. Zapasy i grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową

Zmiany stanu zapasów i gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową za rok zakończony dnia 31 grudnia 2020 roku kształtowały się następująco:

	Grunty pod zabudowę mieszkaniową	Razem
Wartość bilansowa na 1 stycznia 2019 roku	54.601	54.601
Rozpoznanie prawa do wieczystego użytkowania	5.239	5.239
Umorzenie prawa wieczystego użytkowania gruntów	(125)	(125)
Skapitalizowane wydatki	348	348
Utrata wartości gruntów pod zabudowę mieszkaniową	(2.497)	(2.497)
Efekt różnic kursowych z przeliczenia	(553)	(553)
Wartość bilansowa na 31 grudnia 2019 roku	57.013	57.013
Umorzenie prawa wieczystego użytkowania gruntów	(160)	(160)
Sprzedaż	(6.312)	(6.312)
Klasyfikacja jako aktywa przeznaczone do sprzedaży	(3.138)	(3.138)
Utrata wartości gruntów pod zabudowę mieszkaniową	(5.344)	(5.344)
Efekt różnic kursowych z przeliczenia	4.523	4.523
Wartość bilansowa na 31 grudnia 2020 roku	46.582	46.582

Wartość bilansowa gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe na dzień 31 grudnia 2020 roku dotyczy dwóch działek, niezwiązanych z podstawową działalnością, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w Marlerze (Chorwacja) oraz w Bukareszcie (Rumunia).

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

60 Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

19. Instrumenty pochodne

Grupa utrzymuje instrumenty pochodne (IRS, SWAP-y stopy procentowej, CAP-y, SWAPy walutowo-procentowe) celem zabezpieczenia przed wahaniami stóp procentowych oraz kursów walut. Instrumenty te zabezpieczają wysokość oprocentowania kredytów przez okres od 2 do 5 lat.

Zmiany w instrumentach pochodnych za lata zakończone 31 grudnia 2020 roku oraz 31 grudnia 2019 roku przedstawiały się następująco:

	31 grudnia 2020 roku	31 grudnia 2019 roku
Wartość godziwa na początek roku	(25.913)	(24.179)
Ujęte w pozostałych całkowitych dochodach (*)	(34.438)	(1.986)
Ujęte w rachunku zysków i strat (**)	(24.122)	-
Efekt różnic kursowych z przeliczenia	(4.408)	252
Wartość godziwa na koniec roku	(88.881)	(25.913)

() Wzrost jest spowodowany przede wszystkim nowym swapem walutowo-procentowym, opisanym w nocie 9;
(*) Ujęta strata skompensowała zysk z tytułu różnic kursowych w wysokości 5.427 tysięcy euro z tytułu obligacji nominowanych w złotych oraz w forincie węgierskim.

Więcej informacji dotyczących instrumentów pochodnych znajduje się w nocie 35.

20. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

Saldo zobowiązań z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych zobowiązań zmniejszyło się z 158.799 PLN do 125.980 PLN w ciągu roku zakończonego 31 grudnia 2020 roku. Większość zobowiązań dotyczy zobowiązań z tytułu działalności budowlanej w Green Heart, ABC oraz Pillar. Spółka oczekuje, że te zobowiązania będą finansowane głównie przez kredyty długoterminowe.

21. Depozyty zablokowane

Depozyty zablokowane obejmują depozyty związane z umowami kredytowymi, instrumentami pochodnymi oraz innymi zobowiązaniami umownymi i mogą być przeznaczone wyłącznie na działalność operacyjną zgodnie z odpowiednimi umowami. Depozyty zablokowane związane ze zobowiązaniami umownymi obejmują głównie rachunek depozytowy najemców, rachunek zabezpieczający, rachunki nakładów inwestycyjnych i depozyty w celu uregulowania zobowiązań umownych związanych z budową tego projektu.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

61 Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

22. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Środki pieniężne stanowią środki zgromadzone na rachunkach bankowych. Gotówka zdeponowana w banku jest oprocentowana oprocentowaniem zmiennym bazującym na oprocentowaniu depozytów bankowych. Poza nieistotnymi kwotami, środki pieniężne są zdeponowane w bankach. Wszystkie środki pieniężne są dostępne do wykorzystania przez Grupę.

23. Pozostałe koszty

Pozostałe koszty dotyczą głównie kosztów dotyczących wydatków jednorazowych jak również podatku VAT niepodlegającemu odliczeniu oraz koszty utrzymania związane z gruntami niezabudowanymi.

24. Depozyty od najemców

Depozyty od najemców stanowią zdeponowane przez nich kwoty w celu zagwarantowania realizacji ich zobowiązań zgodnie z umowami wynajmu. Depozyty od najemców które zostaną zwrócone w ciągu roku ujmowane są w zobowiązaniach krótkoterminowych.

25. Inne zobowiązania długoterminowe

Pozycja innych zobowiązań długoterminowych składa się ze zobowiązań wymagalnych w długim terminie dotyczących zakupu gruntów i budowy infrastruktury.

26. VAT i inne należności z tytułu podatków

VAT i inne należności z tytułu podatków stanowią VAT należny z tytułu nabycia aktywów oraz realizacji procesu budowy.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

62 Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

27. Udziały niekontrolujące

Informacje finansowe istotnych udziałów niekontrolujących na dzień 31 grudnia 2020 roku przedstawiono poniżej:

	Avenue Mall	Projekty poza podstawową działalnością	Razem
Aktywa trwałe	638.531	9.936	648.467
Aktywa obrotowe	15.404	3327	18.731
Aktywa razem	653.935	13.263	667.198
Kapitał	366.171	-100.598	265.573
Zobowiązania długoterminowe	271.669	113.847	385.516
Zobowiązania krótkoterminowe	16.095	14	16.109
Pasywa razem	653.935	13.263	667.198
Przychody	41.248	-	41.248
Zysk/ (strata) za rok	(1.289)	(7.801)	(9.090)
Udział udziałów niekontrolujących w kapitale	109.850	(33.531)	76.319
Udzielone pożyczki udziałowcowi niekontrolującemu	(51.926)	-	(51.926)
Udział udziałów niekontrolujących w zysku/(stracie)	(387)	(2.731)	(3.118)

We wrześniu 2020 roku Grupa GTC nabyła pozostałe 20% udziałów w spółce Marlera Golf LD d.o.o. za cenę 2,8 mln EUR.

Informacje finansowe istotnych udziałów niekontrolujących na dzień 31 grudnia 2019 roku przedstawiono poniżej:

	Avenue Mall	Projekty poza podstawową działalnością	Razem
Aktywa trwałe	607.858	57.013	664.871
Aktywa obrotowe	13.917	392	14.309
Aktywa razem	621.775	57.405	679.180
Kapitał	345.083	(161.789)	183.294
Zobowiązania długoterminowe	262.796	218.142	480.938
Zobowiązania krótkoterminowe	13.896	1.052	14.948
Pasywa razem	621.775	57.405	679.180
Przychody	47.076	-	47.076
Zysk/ (strata) za rok	19.539	(12.610)	6.929
Udział udziałów niekontrolujących w kapitale	103.524	(43.735)	59.789
Udzielone pożyczki udziałowcowi niekontrolującemu	(46.741)	-	(46.741)
Udział udziałów niekontrolujących w zysku/(stracie)	5.862	(3.299)	2.563

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

63 Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

28.# Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

28. Długoterminowe kredyty, pożyczki i obligacje

	31 grudnia 2020 roku	31 grudnia 2019 roku
Obligacje seria 2022-2023 (Polska) (PLGTC0000318)	222.050	222.038
„Zielone obligacje” 2027-2030 (HU0000360102GTC)	501.232	-
Obligacje seria 0320 (PLGTC0000235)	-	79.510
Obligacje seria 0620 (PLGTC0000243)	-	170.638
Obligacje seria 1220 (PLGTC0000268)	-	43.083
Obligacje seria 0321 (PLGTC0000276)	95.697	88.309
Obligacje seria 0422 (PLGTC0000292)	43.910	40.520
Kredyt Santander (Globis Poznań)	78.225	74.860
Kredyt Santander (Korona Business Park)	193.665	184.653
Kredyt PKO BP (Pixel)	88.715	84.748
Kredyt Santander (Globis Wrocław)	98.609	93.947
Kredyt Berlin Hyp (Corius)	46.314	44.195
Kredyt Pekao (Sterlinga)	69.859	66.701
Kredyt Pekao (Galeria Północna)	809.454	808.706
Kredyt PKO BP (Artico)	63.906	61.148
Kredyt Erste and Raiffeisen (Galeria Jurajska)	577.427	-
Kredyt Pekao (Galeria Jurajska)	-	358.293
Kredyt Berlin Hyp (UBP)	195.728	184.321
Kredyt ING (Francuska)	87.354	91.886
Kredyt OTP (Centre Point)	229.213	219.211
Kredyt CIB (Metro)	61.270	61.480
Kredyt Erste (Spiral)	-	87.695
Kredyt UniCredit Bank (Kompakt)	63.306	-
Kredyt OTP (Duna)	177.753	169.995
Kredyt Erste (GTC House)	68.392	65.768
Kredyt Erste (19 Avenue)	99.264	95.833
Kredyt Societe General (BBC)	96.842	92.793
Kredyt Intesa Bank (Green Heart)	257.999	228.434
Kredyt Raiffeisen Bank (Forty one)	167.495	162.453
Kredyt Intesa Bank (Ada)	268.840	262.200
Kredyt Erste (City Gate)	332.039	319.869
Kredyt Banca Transilvania (Cascade)	17.521	17.537
Kredyt Alpha Bank (Premium)	66.850	67.595
Kredyt OTP (Mall of Sofia)	252.281	243.267
Kredyt UniCredit (ABC I)	86.832	84.318
Kredyt UniCredit (ABC II)	90.552	9.441
Kredyt Erste (Matrix)	101.162	48.909
Kredyt Zagrabecka Banka (Avenue Mall Zagrzeb)	203.051	195.891
Pożyczki od udziałowców niekontrolujących	39.360	35.273
Odroczone koszty pozyskania finansowania	(31.556)	(28.822)
Suma	5.820.611	5.136.696

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

64 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

28. Długoterminowe kredyty, pożyczki i obligacje (ciąg dalszy)

Zadłużenie z tytułu długoterminowych pożyczek i kredytów zostało podzielone na część krótko- i długoterminową w następujący sposób:

	31 grudnia 2020 roku	31 grudnia 2019 roku
Część krótkoterminowa długoterminowych kredytów, pożyczek i obligacji:
Obligacje seria 2022-2023 (Polska) (PLGTC0000318)	2.039	2.040
Obligacje seria 0320 (PLGTC0000235)	-	79.510
Obligacje seria 0620 (PLGTC0000243)	-	170.638
Obligacje seria 1220 (PLGTC0000268)	-	43.083
Obligacje seria 0321 (PLGTC0000276)	95.697	1.035
Obligacje seria 0422 (PLGTC0000292)	346	320
Kredyt Santander (Globis Poznań)	2.902	1.912
Kredyt Santander (Korona Business Park)	6.438	5.941
Kredyt PKO BP (Pixel)	88.715	2.883
Kredyt Berlin Hyp (UBP)	4.015	3.705
Kredyt Erste and Raiffeisen (Galeria Jurajska) (*)	22.498	-
Kredyt Pekao (Galeria Jurajska)	-	358.293
Kredyt Santander (Globis Wrocław)	3.198	2.951
Kredyt Berlin Hyp (Corius)	46.314	1.457
Kredyt Pekao (Sterlinga)	69.859	2.236
Kredyt PKO BP (Artico)	2.355	2.172
Kredyt Pekao (Galeria Północna)	23.074	21.292
Kredyt ING (Francuska)	87.354	91.886
Kredyt OTP (Centre Point)	8.339	7.695
Kredyt OTP (Duna)	6.465	5.966
Kredyt CIB (Metro)	5.408	61.480
Kredyt Erste (Spiral)	-	6.158
Kredyt Erste (GTC House)	2.880	2.657
Kredyt Erste (19 Avenue)	4.587	4.233
Kredyt Intesa Bank (Green Heart)	13.258	10.079
Kredyt Societe General (BBC)	3.715	3.428
Kredyt Raiffeisen Bank (Forty one)	8.551	7.891
Kredyt Intesa Bank (Ada)	16.027	14.117
Kredyt OTP (Mall of Sofia)	11.338	10.463
Kredyt UniCredit (ABC I)	3.766	4.258
Kredyt UniCredit (ABC II)	3.697	247
Kredyt Zagrabecka Banka (Avenue Mal Zagrzebl)	9.229	8.517
Kredyt Erste (Matrix)	2.679	2.231
Kredyt Alpha Bank (Premium)	4.730	4.365
Kredyt Banca Transilvania (Cascade)	1.106	1.023
Kredyt Erste (City Gate)	332.039	13.491
Suma	892.618	959.653

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

65 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

28. Długoterminowe kredyty, pożyczki i obligacje (ciąg dalszy)

	31 grudnia 2020 roku	31 grudnia 2019 roku
Część długoterminowa kredytów, pożyczek i obligacji:
Obligacje seria 2022-2023 (Poland) (PLGTC0000318)	220.011	219.998
„Zielone obligacje” seria 2027-2030 (HU0000360102GTC)	501.232	-
Obligacje seria 0422 (PLGTC0000292)	43.564	40.200
Obligacje seria 0321 (PLGTC0000276)	-	87.274
Kredyt Santander (Globis Poznań)	75.323	72.948
Kredyt Santander (Korona Business Park)	187.227	178.712
Kredyt PKO BP (Pixel)	-	81.865
Kredyt Santander (Globis Wrocław)	95.411	90.996
Kredyt Berlin Hyp (Corius)	-	42.738
Kredyt Pekao (Sterlinga)	-	64.465
Kredyt Pekao (Galeria Północna)	786.380	787.414
Kredyt PKO BP (Artico)	61.551	58.976
Kredyt Erste and Raiffeisen (Galeria Jurajska)	554.929	-
Kredyt Berlin Hyp (UBP)	191.713	180.616
Kredyt OTP (Centre Point)	220.874	211.516
Kredyt CIB (Metro)	55.862	-
Kredyt OTP (Duna)	171.288	164.029
Kredyt Erste (Spiral)	-	81.537
Kredyt UniCredit Bank (Kompakt)	63.306	-
Kredyt Erste (GTC House)	65.512	63.111
Kredyt Erste (19 Avenue)	94.677	91.600
Kredyt Intesa Bank (Green Heart)	244.741	218.355
Kredyt Intesa Bank (Ada)	252.813	248.083
Kredyt Societe General (BBC)	93.127	89.365
Kredyt Raiffeisen Bank (Forty one)	158.944	154.562
Kredyt Erste (City Gate)	-	306.378
Kredyt Banca Transilvania (Cascade)	16.415	16.514
Kredyt Alpha Bank (Premium)	62.120	63.230
Kredyt OTP (Mall of Sofia)	240.943	232.804
Kredyt UniCredit (ABC I)	83.066	80.060
Kredyt UniCredit (ABC II)	86.855	9.194
Kredyt Zagrabecka Banka (Avenue Mall Zagrzeb)	193.822	187.374
Kredyt Erste (Matrix)	98.483	46.678
Pożyczki od udziałów niekontrolujących	39.360	35.273
Odroczone koszty pozyskania finansowania	(31.556)	(28.822)
Suma	4.927.993	4.177.043

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

66 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

28. Długoterminowe kredyty, pożyczki i obligacje (ciąg dalszy)

Jako zabezpieczenie kredytów bankowych ustanowiona została hipoteka oraz depozyty zabezpieczające na składnikach aktywów, łącznie z cesją związanych z nimi należności oraz cesją praw z polis ubezpieczeniowych. W umowach finansowania zawartych z bankami, Grupa zobowiązuje się do dotrzymania określonych warunków kredytowych wymaganych przez nie. Główne warunki to utrzymanie wskaźnika wartości kredytu do wartości zabezpieczenia (Loan-to-Value, „LTV”) i wskaźnika Obsługi Zadłużenia (Debt Service Coverage Ratio) przez spółkę będącą właścicielem projektu. Ponadto wszystkie nieruchomości inwestycyjne i nieruchomości inwestycyjne w trakcie budowy które były finansowane przez pożyczkodawcę zostały przyjęte pod zastaw długoterminowych kredytów udzielonych przez banki. Jeśli nie wspomniano inaczej, wartość godziwa zastawionych aktywów przekracza wartość bilansową zaciągniętych kredytów i pożyczek związanych z tymi aktywami.

Obligacje (2022-2023) są denominowane w PLN. „Zielone obligacje” (2027-2030) są denominowane w HUF. Wszystkie inne kredyty bankowe i obligacje są denominowane w EUR.

W umowach finansowych z bankami Spółka zobowiązuje się do przestrzegania określonych warunków finansowych (kowenanty) wymienionych w tych umowach. Główne kowenanty to utrzymanie wskaźnika LTV (wskaźnik kredyt do wartości) i wskaźnika DSCR (wskaźnik pokrycia zadłużenia) w spółce, która prowadzi projekt.

W odniesieniu do kredytu w wysokości 809.454 tysięcy złotych (175.404 tysięcy euro) w Banku Pekao SA, w dniu 17 września 2020 roku spółka zależna GTC, prowadząca projekt Galeria Północna, zawarła aneks do umowy kredytowej z bankiem w celu złagodzenia wskaźnika DSCR (wskaźnik pokrycia zadłużenia) i naprawienie naruszenia wskaźnika LTV (kredytu do wartości). Zgodnie z aneksem spółka dokonała przedpłaty części kredytu pozostałej do spłaty w kwocie 9,5 mln EUR oraz zobowiązała się spłacić dodatkowo do 3 mln EUR w ciągu 12 miesięcy od dnia podpisania aneksu. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego kowenanty finansowe są naprawione.

Dla kredytu w wysokości 268.840 PLN (58.256 EUR) udzielonego przez Banka Intesa ad Beograd, Vseobecna Uverova Banka a.s. oraz Privredna Banka Zagreb d.d. spółce zależnej GTC, prowadzącej projekt Ada Mall, kowenant w zakresie wskaźnika DSCR który nie zostałby spełniony, został uchylony przez banki do końca grudnia 2021 roku.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

67 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

28. Długoterminowe kredyty, pożyczki i obligacje (ciąg dalszy)

Dla kredytu w wysokości 577.427 PLN (125.125 EUR) udzielonego przez Erste Group Bank AG i Raiffeisenlandesbank Niederosterreich-Wien AG spółce zależnej GTC prowadzącej projekt Galeria Jurajska, kowenant w zakresie wskaźnika DSCR został uchylony do końca czerwca 2021 roku.

Na dzień 31 grudnia 2020 roku Grupa nadal spełnia kowenanty finansowe określone w umowach kredytowych.# Zmiany w długoterminowych kredytach i obligacjach za lata zakończone 31 grudnia 2020 roku oraz 31 grudnia 2019 roku

	31 grudnia 2020 roku	31 grudnia 2019 roku
Saldo na początek roku (bez uwzględnienia odroczonych kosztów zadłużenia)	5.165.518	4.823.393
Wypłaty	1.274.800	1.136.907
Spłaty	(996.938)	(655.707)
Transakcje z udziałowcem niekontrolującym	-	(7.672)
Zmiana naliczonych odsetek	(324)	1.693
Dekonsolidacja Neptuna	-	(85.595)
Kapitalizacja odsetek	-	5.179
Różnice kursowe	409.111	(52.680)
Saldo na koniec roku (bez uwzględnienia odroczonych kosztów zadłużenia)	5.852.167	5.165.518

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

29. Zobowiązania z tytułu leasingu oraz prawo użytkowania gruntów

Zobowiązania z tytułu leasingu obejmują opłaty leasingowe za grunty podlegające opłatom z tytułu użytkowania wieczystego i zaklasyfikowane jako grunty pod nieruchomości inwestycyjne (ukończone, w budowie i grunty) oraz grunty mieszkaniowe.

Prawa użytkowania gruntów na dzień 31 grudnia 2020 r. przedstawiały się następująco:

Kraj	Ukończone nieruchomości inwestycyjne	Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną	Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową	Rzeczowe aktywa trwałe	Razem
Polska	49.480	101.622	-	-	151.102
Rumunia	28.663	-	-	-	28.663
Serbia	17.190	-	-	-	17.190
Chorwacja	-	-	5.261	-	5.261
Bulgaria	-	-	-	605	605
Węgry	-	-	-	341	341
Saldo na 31 grudnia 2020	95.333	101.622	5.261	946	203.162

Prawa użytkowania gruntów na dzień 31 grudnia 2019 r. przedstawiały się następująco:

Kraj	Ukończone nieruchomości inwestycyjne	Nieruchomości inwestycyjne w budowie	Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną	Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową	Rzeczowe aktywa trwałe	Razem
Polska	49.603	-	94.738	-	-	144.341
Rumunia	29.316	-	-	-	-	29.316
Serbia	15.356	426	-	-	-	15.782
Chorwacja	-	-	-	5.097	-	5.097
Bulgaria	-	-	-	-	762	762
Węgry	-	-	-	-	298	298
Saldo na 31 grudnia 2019	94.275	426	94.738	5.097	1.060	195.596

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

(ciąg dalszy)

Zobowiązania z tytułu leasingu na dzień 31 grudnia 2020 r. przedstawiały się następująco:

Kraj	Ukończone nieruchomości inwestycyjne	Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną	Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową	Rzeczowe aktywa trwałe	Razem	Stopa dyskontowa
Polska	49.480	96.923	-	-	146.403	4,2%
Rumunia	28.663	-	-	-	28.663	5,7%
Serbia	17.186	-	-	-	17.186	7,6%
Chorwacja	-	-	5.639	-	5.639	4,4%
Bulgaria	-	-	-	489	489	4,5%
Węgry	-	-	-	305	305	3,9%
Saldo na 31 grudnia 2020	95.329	96.923	5.639	794	198.685

Zobowiązania z tytułu leasingu na dzień 31 grudnia 2019 r. przedstawiały się następująco:

Kraj	Ukończone nieruchomości inwestycyjne	Nieruchomości inwestycyjne w budowie	Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną	Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową	Rzeczowe aktywa trwałe	Razem	Stopa dyskontowa
Polska	49.603	-	96.779	-	-	146.382	4,2%
Rumunia	29.316	-	-	-	-	29.316	5,7%
Serbia	15.356	426	-	-	-	15.782	7,6%
Chorwacja	-	-	-	5.217	-	5.217	4,4%
Bulgaria	-	-	-	-	762	762	4,5%
Węgry	-	-	-	-	263	263	3,9%
Saldo na 31 grudnia 2019	94.275	426	96.779	5.217	1.025	197.722

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

29. Zobowiązania z tytułu leasingu oraz prawo użytkowania gruntów (ciąg dalszy)

Zobowiązania z tytułu leasingu zostały zdyskontowane przy użyciu stóp dyskontowych mających zastosowanie do długoterminowego finansowania w walutach lokalnych w krajach, w których znajdują się aktywa.

Zmiany wartości prawa użytkowania gruntów za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku oraz za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku przedstawiały się następująco:

	2020	2019
Saldo na dzień 1 stycznia	195.596	-
Rozpoznanie aktywów z tytułu prawa do użytkowania gruntów w użytkowaniu wieczystym	427	200.201
Rozpoznanie prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych	-	1.173
Umorzenie prawa do użytkowania gruntów w użytkowaniu wieczystym	(2.471)	(2.140)
Sprzedaż	-	(3.060)
Różnice kursowe	9.610	(578)
Saldo na dzień 31 grudnia	203.162	195.596

Zmiany w zobowiązaniach z tytułu leasingu za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku oraz za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku przedstawiały się następująco:

	2020	2019
Saldo na dzień 1 stycznia	197.722	-
Rozpoznanie zobowiązań z tytułu leasingu dla gruntów w użytkowaniu wieczystym	427	200.201
Rozpoznanie prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych	-	1.173
Płatności z tyt. użytkowania wieczystego	(720)	(7.474)
Zmiana stanu rezerw na sporne kwoty użytkowania wieczystego	(6.000)	(1.513)
Zmiana naliczonych odsetek	5.938	7.809
Sprzedaż	-	(3.060)
Różnice kursowe	1.318	586
Saldo na dzień 31 grudnia	198.685	197.722

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

Grupa płaci roczną kwotę 10.212 PLN jako opłatę leasingową (kwota główna i odsetki) za grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

30. Kapitał i rezerwy

KAPITAŁ PODSTAWOWY

Na dzień 31 grudnia 2020 roku struktura akcji Spółki przedstawia się następująco:

Seria	Liczba akcji	Łączna wartość nominalna w PLN	Łączna wartość nominalna w Euro
A	139.286.210	13.928.621	3.153.995
B	115.224	20.253	235.440
B1	23.544	4.443	8.356.540
C	835.654	139.648	9.961.620
D	996.162	187.998	39.689.150
E	3.968.915	749.022	3.571.790
F	357.179	86.949	17.120.000
G	1.712.000	398.742	100.000.000
I	10.000.000	2.341.372	31.937.298
J	3.193.729	766.525	108.906.190
K	10.890.619	2.561.293	10.087.026
L	1.008.703	240.855	13.233.492
M	1.323.349	309.049	2.018.126
N	201.813	47.329	485.555.122
Razem	48.555.512	11.007.473

Wszystkie wyżej wymienione akcje dają takie same prawa.

Udziałowcy posiadający na dzień 31 grudnia 2020 roku oraz na dzień 31 grudnia 2019 roku powyżej 5% akcji spółki:
* GTC Dutch Holdings B.V.
* OFE PZU Złota Jesień
* OFE AVIVA Santander

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

30. Kapitał i rezerwy (ciąg dalszy)

KAPITAŁ REZERWOWY

Kapitał rezerwowy reprezentuje stratę przypisaną niekontrolującym partnerom Grupy, która powstała w momencie nabycia przez Grupę niekontrolujących udziałów w jednostkach zależnych.

ZYSKI ZATRZYMANE

W dniu 27 sierpnia 2020 roku Spółka odbyła Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy („ZWZZA”). WZA postanowiło, że zysk za 2019 rok w wysokości 321,8 milionów PLN przedstawiony w sprawozdaniu finansowym Globe Trade Centre S.A. sporządzonym zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej zostanie pozostawiony w Spółce w ramach zysków zatrzymanych.

31. Zobowiązania z tytułu płatności w formie akcji własnych

AKCJE FANTOMOWE

Określeni członkowie kluczowej kadry kierowniczej Grupy są uprawnieni do otrzymania akcji fantomowych („phantom shares”). Spółka stosuje model dwumianowy do oceny wartości godziwej akcji fantomowych. Dane wejściowe obejmują datę wyceny, cenę wykonania i datę wygaśnięcia. Akcje fantomowe (jak przedstawiono w poniższej tabeli) zostały ujęte w oparciu o przyszłe rozliczenie gotówkowe.

Cena wykonania (PLN)	Zablokowane	Nabyte	Razem
6,11	100.000	751.200	851.200
6,31	4.275.000	20.000	4.295.000
Razem	4.375.000	771.200	5.146.200

Na dzień 31 grudnia 2020 roku wyemitowane akcje fantomowe prezentowały się następująco:

Ostatni rok wykonania	Liczba akcji fantomowych
2021	500.000
2022	220.000
2023	4.426.200
Razem	5.146.200

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

31. Zobowiązania z tytułu płatności w formie akcji własnych

Na dzień 31 grudnia 2019 roku wyemitowane akcje fantomowe prezentowały się następująco:

Ostatni rok wykonania	Liczba akcji fantomowych
2020	50.000
2021	1.837.400
2022	330.000
Razem	2.217.400

Liczba akcji fantomowych została zmieniona w następujący sposób:

	Liczba akcji fantomowych
Liczba akcji fantomowych na dzień 1 stycznia 2020 roku	2.217.400
Przyznane w ciągu roku	4.275.000
Zrealizowane w ciągu roku	(1.346.200)
Liczba akcji fantomowych na dzień 31 grudnia 2020 roku	5.146.200

32.# Zysk na jedną akcję

Podstawowy zysk na jedną akcję przedstawiał się następująco:

	Rok zakończony 31 grudnia 2020 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
Zysk netto przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej (PLN)	(325.623.000)	321.756.000
Średnia ważona liczba akcji do obliczenia podstawowego zysku na jedną akcję	485.555.122	484.659.406
Podstawowy zysk na jedną akcję (PLN)	(0,67)	0,66

Zarówno na dzień 31 grudnia 2020 roku jak i na dzień 31 grudnia 2019 roku nie występowały instrumenty potencjalnie rozwadniające.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

76 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

33. Transakcje z podmiotami powiązanymi

Transakcje z podmiotami powiązanymi są zawierane na warunkach rynkowych. Transakcje i salda z podmiotami powiązanymi zostały przedstawione poniżej:

Transakcja	Rok zakończony 31 grudnia 2020 roku	Rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
Usługi zarządzania aktywami	-	90
Opłata za aranżację finansowania	390	-

Wynagrodzenie Zarządu oraz Rady Nadzorczej GTC S.A. za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku wyniosło 9,7 milionów PLN (2,2 milionów EUR) oraz dodatkowo w trakcie roku nabyto uprawnienia do 1.100.000 akcji fantomowych. Wynagrodzenie Zarządu oraz Rady Nadzorczej GTC S.A. za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku wyniosło 5,5 milionów PLN (1,3 milionów EUR) oraz dodatkowo w trakcie roku nabyto uprawnienia do 800.000 akcji fantomowych.

W dniu 13 listopada 2020 roku GTC Future Kft, nowo utworzona spółka zależna GTC, nabyła działkę od spółki zależnej należącej do większościowego akcjonariusza Spółki wraz z istniejącymi starymi budynkami biurowo-przemysłowymi przy ulicy Vaci w Budapeszcie za łączną kwotę 21,35 milionów EUR. Budynki mają 12.000 mkw powierzchni najmu. Spółka planuje wyburzenie budynków i budowę biurowców w fazach o łącznej powierzchni najmu 64.000 mkw.

34. Zobowiązania inwestycyjne, warunkowe i udzielone gwarancje

ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE

Na dzień 31 grudnia 2020 roku oraz 31 grudnia 2019 roku, Grupa posiadała zobowiązania związane z przyszłymi pracami budowlanym w kwocie 185 milionów PLN (40 milionów euro) oraz odpowiednio 328 milionów PLN (77 milionów EUR). Grupa zakłada, że zobowiązania te będą finansowane z dostępnych środków pieniężnych, bieżących instrumentów finansowania, innych zewnętrznych źródeł oraz przyszłych płatności wynikających z istniejących umów sprzedaży oraz umów sprzedaży, które zostaną zawarte w przyszłości.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

77 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

34. Zobowiązania inwestycyjne, warunkowe i udzielone gwarancje (ciąg dalszy)

GWARANCJE

Grupa udzieliła gwarancji na rzecz osób trzecich. Na dzień 31 grudnia 2020 roku oraz na dzień 31 grudnia 2019 roku zostały udzielone gwarancje na kwotę 0 EUR. Dodatkowo Grupa udzieliła typowych gwarancji w związku ze sprzedażą swoich aktywów z tytułu umów sprzedaży, oraz gwarancji w zakresie zakończenia budowy i przekroczenie kosztów budowy na zabezpieczenie kredytów budowlanych. Ryzyko wiążące się z powyższymi poręczeniami i gwarancjami jest bardzo niskie.

CHORWACJA

W ramach projektu Marlera Golf w Chorwacji, część gruntu jest dzierżawiona od Ministerstwa Turystyki Republiki Chorwacji („Ministerstwo”), a umowa z Ministerstwem w zakresie nabycia gruntów zawiera warunek określający termin ukończenia budowy pola golfowego, który minął w 2014 roku. Grupa podjęła kroki w celu wydłużenia terminu ukończenia projektu. W lutym 2014 roku Grupa otrzymała projekt umowy z Ministerstwa, potwierdzający planowane przesunięcie wyżej wymienionego terminu. Negocjacje w tym zakresie są w toku, jednakże przedłużenie umowy dzierżawy nie zależy wyłącznie od Grupy. W rezultacie, Zarząd zadecydował o przeszacowaniu gruntów będących własnością Grupy zakładając brak realizacji projektu pola golfowego. Ze względu na fakt, iż uprawomocnienie poprawki nie zależy tylko i wyłącznie od Grupy, Zarząd zadecydował o aktualizacji wyceny aktywa przy założeniu braku realizacji projektu pola golfowego. Ponadto, w ramach ostrożności, Zarząd objął odpisem również związane z tym zabezpieczenie w wysokości 1 miliona EUR przekazane Ministerstwu jako gwarancję ukończenia realizacji pola golfowego. Na dzień 31 grudnia 2020 roku wartość księgowa inwestycji w projekt Marlera Golf została wyceniona przez niezależnego rzeczoznawcę na 31,4 milionów PLN (6,8 milionów EUR).

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

78 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

35. Instrumenty finansowe i zarządzanie ryzykiem finansowym

Na główne instrumenty finansowe Grupy składają się kredyty bankowe, pożyczki od udziałowców, obligacje, instrumenty pochodne, zobowiązania z tytułu dostaw i inne długoterminowe zobowiązania finansowe. Głównym powodem korzystania z powyższych instrumentów finansowych jest finansowanie działań Grupy. Grupa jest w posiadaniu różnych aktywów finansowych, takich jak należności handlowe, udzielone pożyczki, instrumenty pochodne, środki pieniężne i krótkoterminowe depozyty. Główne ryzyko wynikające z posiadanych przez Grupę instrumentów finansowych związane jest z ryzykiem stopy procentowej, ryzykiem płynności, ryzykiem walutowym i ryzykiem kredytowym.

RYZYKO STOPY PROCENTOWEJ

Narażenie Grupy na zmiany stóp procentowych które nie są zabezpieczane za pomocą instrumentów pochodnych związane jest przede wszystkim z długoterminowymi zobowiązaniami Grupy oraz udzielonymi pożyczkami. Polityka Grupy polega na pozyskiwaniu finansowania oprocentowanego stopą zmienną. Następnie, w celu zarządzania ryzykiem stopy procentowej w sposób efektywny kosztowo, Grupa zawiera transakcje swap stóp procentowych oraz transakcje cap. Większość pożyczek Grupy jest denominowana w EUR lub sprowadzana do tej waluty poprzez wykorzystanie instrumentów pochodnych. Na dzień 31 grudnia 2020 roku 95% pożyczek Grupy jest zabezpieczonych (na dzień 31 grudnia 2019 roku - 95%). Zmiana o 50 p.p. stopy Euribor doprowadziłaby do zmiany straty przed opodatkowaniem o 9.331 PLN (2.022 EUR).

RYZYKO WALUTOWE

Grupa zawiera także transakcje w walutach innych niż jej waluta funkcjonalna. W związku z tym zabezpiecza się przed ryzykiem walutowym poprzez powiązanie waluty wpływów i wypływów oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów do waluty, w jakiej dokonano wydatku.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

79 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

35. Instrumenty finansowe i zarządzanie ryzykiem finansowym (ciąg dalszy)

Kursy walut na dzień 31 grudnia 2020 i 2019 roku były następujące:

	31 grudnia 2020	31 grudnia 2019
PLN / EUR	4,6148	4,2585

Poniższa tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego brutto na wahania kursów walut:

	2020	2019
	PLN/Euro	PLN/Euro
Kurs / procent zmiany	+10% 5,0763 +5% 4,8455 -5% 4,3841 -10% 4,1533	+10% 4,6844 +5% 4.4714 -5% 4.0456 -10% 3.8327
Środki pieniężne i depozyty zablokowane	(19.857) (9.926) 9.926 19.857	(34.515) (17.260) 17.260 34.515
Należności z tytułu dostaw i inne należności	(1.629) (812) 812 1.629	(2.210) (1.103) 1.103 2.210
Zobowiązania z tytułu dostaw i inne zobowiązania	4.855 2.427 (2.427) (4.855)	3.483 1.742 (1.742) (3.483)
Leasing gruntów	14.638 7.319 (7.319) (14.638)	14.845 7.423 (7.423) (14.845)

Grupa nie identyfikuje ryzyka kredytowego związanego z obligacjami denominowanymi w PLN i HUF. Wpływ wahań kursów innych walut oraz wpływ wymienionych walut na inne niż wskazane wyżej pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej jest nieistotny.

RYZYKO KREDYTOWE

Istotą ryzyka kredytowego jest sytuacja, w której jedna ze stron umowy której przedmiotem jest dany instrument finansowy, nie wywiąże się ze swojego zobowiązania. W celu zarządzania tym ryzykiem Grupa systematycznie dokonuje oceny sytuacji finansowej swoich klientów. Grupa nie spodziewa się sytuacji, w której jeden z jej klientów nie wywiązałby się ze swoich zobowiązań. W stosunku do żadnego z klientów Grupy nie występuje znacząca koncentracja ryzyka kredytowego. Przy zachowaniu zasady ostrożności w stosunku do kwoty należności handlowych oraz pozostałych, które nie są objęte odpisem aktualizującym ani nie są przeterminowane, na dzień bilansowy nie występują żadne przesłanki świadczące o braku możliwości realizacji tych należności.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

80 Globe Trade Centre S.A. Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

35. Instrumenty finansowe i zarządzanie ryzykiem finansowym (ciąg dalszy)

W odniesieniu do ryzyka kredytowego wynikającego z innych aktywów finansowych Spółki, takich jak środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz zablokowane depozyty, ekspozycja Spółki na ryzyko kredytowe równa jest wartości bilansowej tych instrumentów. Kwota zaprezentowana w bilansie w pełni odzwierciedla maksymalny stopień narażenia Spółki na ryzyko kredytowe na dzień bilansowy. Na dzień bilansowy nie występują materialne aktywa finansowe, które byłyby przeterminowane i na które nie byłby dokonany odpis. Grupa nie wykazuje istotnych aktywów finansowych o obniżonej wartości.

RYZYKO PŁYNNOŚCI

Na dzień 31 grudnia 2020 roku Grupa posiada środki pieniężne i ich ekwiwalenty (według definicji zawartej w MSSF) w kwocie 1.255 milionów PLN (272 milionów EUR).# Jak opisano powyżej, Grupa stara się efektywnie zarządzać wszystkimi zobowiązaniami i obecnie analizuje plany finansowania związane z: (i) obsługą finansowania istniejącego portfolio aktywów; (ii) nakładami inwestycyjnymi oraz (iii) budową nieruchomości komercyjnych. Finansowanie odbywać się będzie przez dostępne środki pieniężne, zysk z działalności operacyjnej, sprzedaż aktywów oraz refinansowanie. W obliczu występowania niepewności związanych z płynnością finansową, Zarząd uważa że na bazie bieżących założeń Grupa będzie w stanie regulować wszystkie swoje zobowiązania przez okres co najmniej następnych 12 miesięcy. Spłata długoterminowego zadłużenia kształtuje się następująco (w milionach złotych) (kwoty nie są dyskontowane):

	31 grudnia 2020 roku	31 grudnia 2019 roku
Pierwszy rok	1.006	1.069
Drugi rok	974	805
Trzeci rok	941	847
Czwarty rok	1.255	843
Piąty rok	715	1.150
Kolejne okresy	1.348	835
Razem	6.239	5.549

Powyższa tabela nie zawiera płatności dotyczących wartości rynkowych instrumentów pochodnych. Grupa zabezpiecza w znacznym stopniu ryzyko związane ze zmienną stopą odsetkową za pomocą instrumentów pochodnych. Zarząd zamierza zrefinansować część transz przypadających do spłaty w latach przyszłych.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

81 Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

35. Instrumenty finansowe i zarządzanie ryzykiem finansowym (ciąg dalszy)

Wszystkie instrumenty pochodne zapadają w okresie do 1-5 lat od daty bilansowej.

Daty zapadalności bieżących zobowiązań finansowych na dzień 31 grudnia 2020 roku były następujące:

	Razem	Zaległe	Do 1 miesiąca	Od 1 do 3 miesięcy	Od 3 miesięcy do 1 roku
Zobowiązania inwestycyjne, z tytułu dostaw i usług oraz rezerwy	125.979	-	29.022	27.250	69.707
Krótkoterminowa część kredytów, pożyczek i obligacji	892.618	-	88.992	230.159	573.467
Zobowiązania z tytułu podatku VAT i innych podatków	7.158	-	7.158	-	-
Depozyty od najemców	8.260	-	688	2.067	5.505
Zobowiązania z tytułu leasingu	752	-	-	189	563
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	19.475	-	351	51	19.073
Instrumenty pochodne	15.529	-	-	3.881	11.648
Razem	1.069.771	-	126.211	263.597	679.963

Część kredytów, tymczasowo sklasyfikowana jako zobowiązania krótkoterminowe, była refinansowana po dniu bilansowym (szczegóły w nocie 37).

Daty zapadalności bieżących zobowiązań finansowych na dzień 31 grudnia 2019 roku były następujące:

	Razem	Zaległe	Do 1 miesiąca	Od 1 do 3 miesięcy	Od 3 miesięcy do 1 roku
Zobowiązania inwestycyjne, z tytułu dostaw i usług oraz rezerwy	158.799	-	28.425	61.212	69.162
Krótkoterminowa część kredytów, pożyczek i obligacji	959.653	-	8.368	473.426	477.859
Zobowiązania z tytułu podatku VAT i innych podatków	7.738	-	7.738	-	-
Depozyty od najemców	6.835	-	498	1.844	4.493
Zobowiązania z tytułu leasingu	886	-	-	222	664
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	6.567	-	1.746	-	4.821
Instrumenty pochodne	15.923	-	282	3.696	11.945
Razem	1.156.401	-	47.057	540.400	568.944

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

82 Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

35. Instrumenty finansowe i zarządzanie ryzykiem finansowym (ciąg dalszy)

WARTOŚĆ GODZIWA

Na dzień 31 grudnia 2020 roku oraz 31 grudnia 2019 roku wszystkie kredyty i pożyczki oprocentowane były przy użyciu zmiennej stopy procentowej (jednakże na dzień 31 grudnia 2020 roku i 31 grudnia 2019 roku 95% wartości kredytów i pożyczek jest zabezpieczone za pomocą instrumentów pochodnych). W związku z tym wartość godziwa kredytów i pożyczek w części odpowiadającej zmiennemu komponentowi oprocentowania równa jest rynkowej stopie procentowej. Wartość godziwa wszystkich pozostałych aktywów/zobowiązań finansowych jest równa wartości bilansowej. W odniesieniu do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej szczegóły zostały zaprezentowane w nocie 17.

HIERARCHIA WARTOŚCI GODZIWEJ

Na 31 grudnia 2020 roku i na dzień 31 grudnia 2019 roku Grupa utrzymywała szereg instrumentów zabezpieczających wykazywanych w wartości godziwej w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Grupa stosuje poniższą hierarchię dla określania i wykazywania wartości godziwej instrumentów finansowych według metody wyceny:

• Poziom 1: ceny rynkowe (nie korygowane), stosowane na aktywnym rynku dla identycznych aktywów oraz zobowiązań,
• Poziom 2: pozostałe metody, dla których pośrednio bądź bezpośrednio są uwzględniane wszystkie czynniki mające istotny wpływ na wykazywaną wartość godziwą,
• Poziom 3: metody oparte na czynnikach mających istotny wpływ na wykazywaną wartość godziwą, które nie są oparte na możliwych do zaobserwowania danych rynkowych.

Wycena instrumentów zabezpieczających traktowana jest jako poziom 2 hierarchii wartości godziwej. W ciągu lat zakończonych 31 grudnia 2020 roku oraz 31 grudnia 2019 roku nie miały miejsca przesunięcia między poziomem 1 a poziomem 3 hierarchii wartości godziwej.

RYZYKO CENY

Grupa jest narażona na możliwe fluktuacje cen występujące na rynkach, na których działa. To z kolei może mieć wpływ na wyniki z jej działalności (ze względu na zmiany rynkowych stawek czynszu oraz poziom wynajęcia nieruchomości). Dalsze ryzyka zostały szczegółowo opisane w Sprawozdaniu Zarządu z dnia 31 grudnia 2020 roku.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

83 Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

35. Instrumenty finansowe i zarządzanie ryzykiem finansowym (ciąg dalszy)

ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM

Głównym celem zarządzania kapitałem Grupy jest zapewnienie wzrostu operacyjnego i wzrostu w zakresie wartości poprzez ostrożne zarządzanie kapitałem i utrzymywanie bezpiecznych wskaźników kapitałowych, które wspierają działalność operacyjną Grupy i maksymalizują jej wartość dla akcjonariuszy. Grupa zarządza strukturą kapitałową i dostosowuje ją do dynamicznych warunków ekonomicznych. Obserwując strukturę kapitału, Grupa podejmuje decyzje na temat polityki dźwigni finansowej, pozyskiwania i spłatach pożyczek, inwestycji lub umorzeniu inwestycji w aktywa, polityki dywidendowej i podwyższania kapitału, jeśli zajdzie taka potrzeba. W roku obrotowym zakończonym dnia 31 grudnia 2020 roku oraz w roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2019 roku nie wprowadzono żadnych zmian do zasad, polityk i procesów zarządzania kapitałem.

Grupa monitoruje stan kapitałów stosując wskaźnik dźwigni, który jest liczony jako stosunek zadłużenia brutto pomniejszonego o środki pieniężne oraz depozyty (zgodnie z definicją MSSF) do wartości inwestycji w nieruchomości. Zgodnie z polityką Grupy wskaźnik LTV (wskaźnik kredyt do wartości) powinien być utrzymywany na poziomie nie wyższym niż 50%.

	31 grudnia 2020 roku	31 grudnia 2019 roku
(1) Kredyty, po potrąceniu środków pieniężnych i depozytów (*)	4.380.331	4.177.175
(2) Nieruchomości inwestycyjne (z wyłączeniem leasingu gruntów), grunty, aktywa przeznaczone do sprzedaży oraz budynki na własny użytek	9.687.850	9.458.103
LTV [(1)/(2)]	45.20%	44.20%

(*) Z wyłączeniem pożyczek od udziałów niekontrolujących oraz odroczonych kosztów emisji obligacji.

Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

84 Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

36. Covid 19

Pandemia Covid-19 wywołała falę silnych negatywnych skutków dla światowej gospodarki, w tym wyraźną recesję. Ograniczenia i zamknięcia spowodowały niespotykany dotychczas zastój światowej działalności gospodarczej: konsumenci zostali w domu, firmy straciły dochody i zwolniły pracowników - co w konsekwencji doprowadziło do wzrostu bezrobocia. Aby złagodzić skutki ekonomiczne pandemii, Unia Europejska i rządy krajowe wdrożyły pakiety ratunkowe, a Europejski Bank Centralny wsparł politykę pieniężną. Jednak zakres i czas trwania pandemii oraz ewentualne przyszłe środki niezbędne do jej powstrzymania są nadal niemożliwe do przewidzenia.

Od połowy marca 2020 r. stało się ewidentne, że zakłócenia gospodarcze spowodowane przez wirusa Covid-19 oraz zwiększona niepewność rynkowa w połączeniu ze zwiększoną zmiennością na rynkach finansowych mogą doprowadzić do potencjalnego spadku przychodów z czynszu, potencjalnego spadku wartości aktywów Grupy, a także wpłynąć na spełnianie przez Spółki warunków umów kredytowych. Chociaż dokładny efekt pandemii COVID-19 nie został jeszcze ustalony, jasne jest, że stwarza on znaczne ryzyko.

ZAMKNIĘCIE I PONOWNE OTWARCIE CENTRÓW HANDLOWYCH GRUPY

Pandemia COVID-19 miała znaczący wpływ na działalność Grupy. Na skutek rozwoju pandemii COVID-19 samorządy w wielu krajach w których prowadzimy działalność wdrożyły rygorystyczne środki dotyczące otwarcia centrów handlowych. Najemcy centrów handlowych za wyjątkiem tych, którzy sprzedają towary pierwszej potrzeby oraz oferują sprzedaż wyłącznie z odbiorem osobistym lub w dostawie, nie mogli otwierać swoich sklepów/restauracji w okresie od połowy marca do końca maja 2020 r., w zależności od kraju, oraz później w okresie pomiędzy początkiem listopada a końcem grudnia/końcem stycznia. Dodatkowo nawet w rejonach, gdzie nie było przymusowego zamknięcia lub pozwolono na ponowne otwarcie sklepów, nie wszyscy najemcy centrów handlowych chcieli ponownie rozpoczynać działalność. Na dzień 31 grudnia 2020 r. centra handlowe w Polsce i Bułgarii były zamknięte. Centra te generowały 69% całkowitych przychodów z wynajmu centrów handlowych w 2020 r..# OBNIŻKI CZYNSZÓW ORAZ ŚCIĄGALNOŚĆ NALEŻNOŚCI

Rządy państw, w których Grupa prowadzi działalność, przyjęły przepisy mające na celu zapewnienie pomocy najemcom, takiej jak wakacje czynszowe w okresie zamknięcia centrów w Polsce lub udzielenie pomocy finansowej przez państwo, polegającej na pokryciu części kosztów ich działalności przez okres obowiązywania ograniczeń. Po ponownym otwarciu centrów handlowych Grupa prowadziła aktywny dialog z najemcami dotyczący możliwości regulowania przez nich zobowiązań, opłat za usługi, jak również warunków innych rodzajów wsparcia. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

85 Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

36. Covid-19 (ciąg dalszy)

Grupa wdrożyła wielotorowe środki pomocy mających na celu wspierania najemców i zachęcanie klientów do zakupów, takich jak obniżki czynszu, umożliwienie płatności czynszu w ratach, rezygnacja z odsetek za zwłokę i rezygnacja z opłat za usługi. Na dzień bilansowy utrata przychodów z czynszów i przychodów z tytułu usług spowodowana przez COVID-19 wyniosła 65.200 PLN (14.700 EUR). Całkowita ściągalność przychodów z wynajmu wyniosła 99% w roku zakończonym 31 grudnia 2020 r. (99% biura, 97% centra handlowe).

WYCENA NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH

Na koniec każdego roku nieruchomości inwestycyjne zostały wycenione przez niezależnych rzeczoznawców zewnętrznych zgodnie z opisem znajdującym się w nocie 17 (Nieruchomości Inwestycyjne). Wyceny te zostały przeprowadzone w kontekście obecnie panującej pandemii COVID-19 charakteryzującej się brakiem transakcji od momentu wybuchu pandemii i trudnościami w ocenie przyszłych perspektyw rynkowych. Zwiększona niepewność i zmienność na rynkach finansowych może znaleźć odzwierciedlenie w przyszłych wycenach aktywów, a także może wpłynąć na spełnianie przez Grupę warunków umów o finansowanie dłużne (kowenantów). Chociaż dokładny efekt COVID-19 jest nieznany, oczywistym jest że stwarza on znaczne ryzyko zmniejszenia dochodów, wzrostu stóp kapitalizacji, wzrostu kosztów windykacji i wystąpienia zmienności kursów walutowych. W roku finansowym zakończonym 31 grudnia 2020 roku, wycena nieruchomości inwestycyjnych spadła o 649.116 PLN (142.721 EUR) (więcej informacji znajduje się w nocie 17).

PŁYNNOŚĆ FINANSOWA

W trakcie pandemii COVID-19 Grupa podjęła natychmiastowe kroki w celu zachowania wysokiego poziomu płynności finansowej w świetle niepewności co do jej wpływu. Kroki te obejmowały analizę kosztów operacyjnych i wydatków inwestycyjnych, a także decyzję o zatrzymaniu zysku za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku w Spółce. Według stanu na dzień 31 grudnia 2020 roku Grupa posiada środki pieniężne w wysokości 1.255.207 PLN (271.996 EUR). Grupa przeprowadziła testy warunków skrajnych, które wskazały że nie istnieje istotna niepewność w odniesieniu do założenia kontynuacji działalności Spółki w kolejnych 12 miesiącach od daty publikacji niniejszego sprawozdania finansowego. Grupa na bieżąco ocenia sytuację i podejmuje działania mające na celu złagodzenie wpływu niekorzystnej sytuacji panującej na rynku. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

86 Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

37. Zdarzenia po dacie bilansowej

W dniu 8 stycznia 2021 r. spółki GTC Pixel oraz GTC Francuska podpisały z bankiem Santander Bank Polska umowę kredytu, która zrefinansowała ich dotychczasowe kredyty. Spółka GTC Pixel spłaciła pożyczkę w banku PKO BP w kwocie 88,6 milionów PLN (19,2 milionów EUR) i zaciągnęła nowy kredyt w banku Santander Bank Polska w kwocie 90,9 milionów PLN (19,7 milionów EUR). Spółka GTC Francuska spłaciła pożyczkę w banku ING w kwocie 87,2 milionów PLN (18,9 milionów EUR) i zaciągnęła nowy kredyt w banku Santander Bank Polska w kwocie 89,0 milionów PLN (19,3 milionów EUR).

W dniu 5 marca 2021 roku spółka Globe Office Investments Ltd., pośrednio w 100% zależna od Spółki, podpisała umowę kupna-sprzedaży ze spółką powiązaną z akcjonariuszem większościowym Spółki na zakup budynku biurowego klasy A zlokalizowanego przy ulicy Vaci w Budapeszcie za kwotę 51 milionów EUR. Następnie, 19 marca 2021 roku podpisano umowę pożyczki w wysokości 25 mln EUR z Erste Group Bank AG na finansowanie zakupu. Transakcja powinna zakończyć się w II kwartale 2021 roku po spełnieniu wszystkich warunków umowy.

W dniu 5 marca 2021 r. GTC S.A. spłaciła wszystkie obligacje wyemitowane pod kodem ISIN PLGTC0000276 (spłata całkowita). Wartość nominalna całej emisji wynosiła 20.494 EUR.

W dniu 11 marca 2021 roku spółka GTC Real Estate Development Hungary Zrt., pośrednio w 100% zależna od Spółki, podpisała umowę kupna-sprzedaży spółki Napred w Belgradzie ze spółką Groton Global Corp. Spółka Napred jest właścicielem gruntów o powierzchni 19.537 mkw. za kwotę 33,8 milionów EUR. Na nabytych gruntach możliwe jest wybudowanie ok. 79.000 m kw. powierzchni biurowej. Oczekuje się, że transakcja zostanie sfinalizowana w II kwartale 2021 r. po spełnieniu określonych warunków zawieszających.

W dniu 17 marca 2021 roku spółka GTC Real Estate Development Hungary Zrt., pośrednio w 100% zależna od Spółki, wyemitowała 10-letnie „zielone obligacje” o łącznej wartości nominalnej 53,8 milionów EUR denominowane w HUF w celu finansowania zakupu nieruchomości i projektów w budowie. Obligacje są w pełni i nieodwołalnie gwarantowane przez Spółkę i zostały wyemitowane z rentownością 2,68% i rocznym stałym kuponem 2,6%. Obligacje są amortyzowane w wysokości 10% w skali roku począwszy od 7 roku, przy czym 70% wartości jest spłacane w terminie zapadalności 17 marca 2031 roku.

W dniu 17 marca 2021 roku spółka GTC Real Estate Development Hungary Zrt., pośrednio w 100% zależna od Spółki, zawarła z dwoma bankami umowy na swapy walutowo-procentowe, aby zabezpieczyć całkowite zobowiązanie z tytułu „zielonych obligacji” przed wahaniami kursów walut. „Zielone obligacje” zostały zabezpieczone do euro, a stały roczny kupon został zamieniony na roczną stałą stopę procentową w wysokości 0,93%. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

87 Globe Trade Centre S.A.

Dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku (w tysiącach PLN)

37. Zdarzenia po dacie bilansowej (ciąg dalszy)

Od 17 marca 2021 roku polski rząd zapowiedział „lockdown” trwający od 20 marca do 9 kwietnia 2021 roku oraz wdrożył rygorystyczne środki mające na celu powstrzymanie rozprzestrzeniania się COVID-19, w tym m.in. zamykanie wszystkich sklepów w centrach handlowych, z wyjątkiem tych sprzedających podstawowe towary (takie jak artykuły spożywcze, inne sklepy spożywcze i apteki), jednocześnie zwalniając najemców z płacenia czynszów. Działania podjęte przez rząd mają wpływ na naszą działalność. Obecnie znanym wpływem jest spadek przychodów centrów handlowych. Skala wpływu nie jest jeszcze w pełni znana i będzie zależała między innymi od długości zamknięcia.

W dniu 18 marca 2021 r. bank Erste Group Bank AG, Raiffeisenlandesbank Niederosterreich-Wien AG i spółka GTC CTWA Sp. z o. o, spółka w 100% zależna do Spółki, będąca właścicielem Galerii Jurajskiej, podpisały waiver („waiver letter”), zgodnie z którym kowenant w zakresie wskaźnika DSCR został uchylony do końca września 2022 r., a przedpłata w wysokości 5 mln EUR zostanie dokonana do końca marca 2021 roku.

W dniu 19 marca 2021 roku spółki City Gate SRL i City Gate Bucharest SRL, pośrednio w 100% zależna od Spółki, podpisały umowę przedłużającą umowę pożyczki z Erste Group Bank AG na dodatkowe 5 lat.

W dniu 19 marca 2021 roku spółka Commercial Development d.o.o. Beograd, w 100% zależna od Spółki, będąca właścicielem Ada Mall, i Intesa Bank podpisały zmienioną umowę, zgodnie z którą dotychczasowy kredyt w kwocie 58,3 mln EUR zostanie przedpłacony w kwocie 29 mln EUR do dnia 31 marca 2021 roku a marża zostanie obniżona z 3,15% do 2,9%. Po dokonaniu przedpłaty pozostała do spłaty kwota kredytu zostanie spłacona w całości w terminie zapadalności w 2029 roku.

38. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone przez Zarząd do publikacji w dniu 22 marca 2021 roku. Dodatkowe noty objaśniające stanowią integralną część skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

88