Earnings Release • Jul 23, 2020
Earnings Release
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23 juillet 2020
o Croissance à périmètre constant des loyers à +3,6% pour les bureaux (+7,7% en incluant les livraisons)
o Encaissement des loyers au premier semestre de l'ordre de 95% à date
o ANR EPRA de reconstitution (NRV) en hausse sur un an de +3,9% à 191,7 € par action
o ANR EPRA de continuation (NTA) en hausse sur un an de +5,4% à 175,0 € par action
o LTV à 33,2% (droits inclus) en baisse sur un an de -210 pb
« Faire partager des expériences humaines au cœur de nos lieux de vie durables » o Poursuite de la définition du manifeste de la « raison d'être » avec les collaborateurs, les clients et l'ensemble des
parties prenantes pour une publication prévue à fin 2020
o Démarche conciliant l'exigence sociétale et la performance économique
o Aucun immeuble n'a été fermé au cours du deuxième trimestre grâce à des mesures sanitaires renforcées o Collecte de loyer à date de l'ordre de 95% sur le premier semestre
o 56 000 m² de transactions locatives avec une réversion faciale significative (+16%) notamment dans Paris
o 352 M€ de cessions réalisées avec une prime moyenne sur les expertises de l'ordre de +4%
o Accélération de la digitalisation de Gecina et du déploiement de la marque YouFirst avec YouFirst Bureau et YouFirst Residence
o Filialisation du patrimoine résidentiel regroupant plus de 3 Md€ d'actifs et plus de 6 000 appartements
o Annulation des loyers sur le deuxième trimestre pour les TPE opérant sur les secteurs dont l'activité a été arrêtée sur décision administrative (0,5% de la base locative tertiaire du deuxième trimestre), report et mensualisation des échéances pour près de 14% de la base locative tertiaire sur ce trimestre (soit 3% de la base locative annuelle) o Réduction du dividende 2019, de la rémunération fixe de la Directrice Générale et de la rémunération des administrateurs pendant la crise sanitaire reversée à la Fondation Gecina
o Maintien des calendriers de paiement des fournisseurs
o Mise à disposition de logements étudiants vacants au profit du personnel soignant
et de femmes victimes de violences conjugales
o Gecina n'a fait appel ni au dispositif de chômage partiel, ni à celui des prêts garantis par l'Etat
o Taux de croissance des loyers à périmètre constant de +3,6% sur le bureau (+2,9% au total)
o Des marchés immobiliers de bureaux qui restent favorablement orientés sur les zones les plus centrales o Une valorisation du patrimoine en hausse sur le premier semestre
o Face aux turbulences liées aux conséquences de la crise sanitaire de la Covid-19, Gecina avait suspendu sa Guidance en mars 2020 pour l'année
o Les marques de résilience au cours du deuxième trimestre, sur les marchés immobiliers de référence de Gecina, permettent au Groupe de préciser ses attentes pour l'exercice en cours, malgré les incertitudes
o Le RRN par action en 2020 devrait se situer entre 5,55 € (en scénario dégradé) et 5,70 € (proche de l'hypothèse initiale pré-Covid-19 de 5,80 €) en fonction de l'évolution de la situation économique et de ses effets éventuels sur l'activité de Gecina au second semestre1 .
| En millions d'euros | Juin 2019 | Juin 2020 | Var (%) | Périm. constant |
|---|---|---|---|---|
| Bureaux | 268 | 274 | +2,1% | +3,6% |
| Résidentiel traditionnel | 53 | 53 | +0,3% | +1,2% |
| Résidences étudiants (Campus) | 9 | 9 | -1,5% | -2,7% |
| Loyers bruts | 331 | 336 | +1,7% | +2,9% |
| Résultat récurrent net part du Groupe2 | 219 | 216 | -1,3% | |
| par action (en €) | 2,96 | 2,94 | -0,8% | |
| LTV (hors droits) | 37,5% | 35,1% | -240 pb | |
| LTV (droits inclus) | 35,3% | 33,2% | -210 pb | |
| ANR EPRA de reconstitution (NRV) par action | 184,5 € | 191,7 € | +3,9% | |
| ANR EPRA de continuation (NTA) par action | 166,1 € | 175,0 € | +5,4% | |
| ANR EPRA de liquidation (NDV) par action | 160,5 € | 167,9 € | +4,6% | |
| ANR EPRA par action – ancien format | 169,8 € | 177,7 € | +4,7% | |
| ANR EPRA par action (lot) – ancien format | 176,4 € | 185,2 € | +5,0% |
1 Cette fourchette s'entend y compris provisionnements liés à la crise sanitaire. Elle est également hors opérations éventuelles d'acquisitions ou de cessions non actées à ce jour et pourrait donc être revue à la hausse ou à la baisse en fonction de l'éventuelle rotation du patrimoine dans le semestre qui vient
2 Excédent brut d'exploitation y compris provisionnements liés à la crise sanitaire, retraité des frais financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires, du résultat des sociétés mises en équivalence et de certains frais de nature exceptionnelle (frais liés à la filialisation du résidentiel) hors IFRIC 21
95% des loyers du premier semestre d'ores et déjà encaissés, et un rythme de collecte au troisième trimestre qui s'améliore par rapport au deuxième trimestre
Sur l'ensemble du premier semestre, 95% des loyers de bureaux et résidentiels sont d'ores et déjà encaissés.
Sur le bureau, 94% des loyers (y compris commerces de pieds d'immeubles) ont été encaissés. Près de 0,2% ont été annulés dans le cadre des mesures mises en place par le Groupe en faveur des locataires TPE opérant sur des secteurs arrêtés. Sur le solde de 6% non encaissés à date (correspondant à c. 20 M€), près d'1/3 correspond à des reports de paiements accordés aux locataires, le reste faisant l'objet de procédures de recouvrement de loyers.
Une partie de ces créances non encaissées à date justifie d'une hausse des provisionnements dans les comptes à fin juin 2020, venant impacter la marge locative du Groupe à hauteur de 7 M€.
Le rythme d'encaissement des loyers à date sur le troisième trimestre est à ce jour en avance sur celui observé pour le deuxième trimestre sur la base d'un calendrier comparable.
Gecina a également utilisé la notation Dunn & Bradstreet pour qualifier le profil de risque de ses locataires. 86% de la base locative du Groupe provient de locataires appartenant au deux meilleurs catégories (risque très faible ou risque faible).
Notons par ailleurs que la collecte de loyer sur le portefeuille résidentiel est globalement conforme à ce qui est habituellement observé avec un taux d'encaissement proche de 100%.
Les revenus locatifs bruts ressortent sur le premier semestre 2020 à 336,1 M€, en hausse de +1,7% traduisant principalement une solide performance à périmètre constant et les effets des livraisons du pipeline de projets de développement compensant ceux des cessions. La performance à périmètre constant révèle en effet une amélioration par rapport aux précédents trimestres, et atteint maintenant une hausse de +2,9%, marquant une surperformance notable au-delà de l'indexation, provenant en partie d'une réversion locative positive, ainsi qu'une baisse de la vacance immobilière.
En effet, la hausse de +1,7% traduit à la fois de la croissance organique (+8 M€), de l'effet des cessions d'actifs non stratégiques réalisées depuis début 2019 (pour près de -17 M€ de loyers bruts), mais également de l'effet des livraisons d'immeubles net des transferts au pipeline (+10 M€), et des acquisitions récentes à Paris et à Neuilly (+5 M€).
Cette performance bénéficie d'une croissance à périmètre constant de +2,9%, reflétant une indexation en progression à +1,9%, une réduction de la vacance immobilière du Groupe ainsi que la matérialisation d'une réversion positive sur l'ensemble des métiers.
Il convient cependant de préciser que le contexte économique actuel pourrait amener la contribution notamment de l'indexation à la croissance à périmètre constant, à se contracter dans les semestres qui viennent.
| Revenus locatifs bruts | 30-juin-19 | 30-juin-20 | Variation (%) | |
|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Périm. courant | Périm. constant | ||
| Bureaux | 268,5 | 274,0 | +2,1% | +3,6% |
| Résidentiel traditionnel | 52,8 | 52,9 | +0,3% | +1,2% |
| Résidences étudiants (Campus) | 9,4 | 9,2 | -1,5% | -2,7% |
| Total loyers bruts | 330,6 | 336,1 | +1,7% | +2,9% |
Les loyers annualisés (IFRS) sont en baisse de (-15 M€) par rapport au 31 décembre 2019 à 650 M€. Cette baisse traduit l'effet des cessions (-11 M€) et des mises en restructuration (-7 M€) en partie compensées par l'effets d'acquisitions nouvelles ou de la livraison d'un immeuble dans le QCA (+2 M€). Le reste de la variation provient de la croissance à périmètre constant et du ralentissement de l'activité sur les résidences étudiants.
Notons que dans ces loyers annualisés 18 M€ proviennent d'actifs destinés à être libérés prochainement en vue de leur mise en restructurations et 7M€ portant sur un projet aujourd'hui engagé et libéré au mois de juillet 2020.
| Loyers annualisés (IFRS) | ||
|---|---|---|
| En millions d'euros | 31-dec-19 | 30-juin-20 |
| Bureaux | 539 | 526 |
| Résidentiel traditionnel | 106 | 106 |
| Résidences étudiants (Campus) | 20 | 18 |
| Total | 665 | 650 |
A périmètre constant les loyers de bureaux s'inscrivent en hausse de +3,6%.
Cette hausse traduit une indexation en amélioration (+2,1%) ainsi que la matérialisation d'une réversion positive (+0,4%) notamment dans le QCA parisien (+1,1%), et une réduction de la vacance immobilière, principalement dans le Croissant Ouest avec la commercialisation de nouvelles surfaces sur l'immeuble Be Issy.
Notons que sur ce premier semestre 2020 encore, les zones les plus centrales ont bénéficié d'un effet « réversion » plus important que sur les autres zones. Les signatures de baux réalisées sur la période font ressortir par exemple une réversion faciale de l'ordre de +16% dont +27% sur le QCA et Paris 5/6/7, alors qu'elle est négative sur les autres zones.
Pour 2020, les performances enregistrées au cours du premier semestre notamment sur les marchés les plus centraux de la Région parisienne permettent à Gecina de prévoir que la croissance de ses loyers de bureaux à périmètre constant devrait être de l'ordre de +3%, et ce malgré la prudence requise face aux effets de la crise économique issue du choc sanitaire Covid-19.
A périmètre courant, les revenus locatifs de bureaux s'inscrivent en hausse de +2,1%. En détail, cette variation traduit l'effet des cessions d'actifs non stratégiques réalisées en 2019 et début 2020 (-17 M€) intégralement compensées par les effets des livraisons de 6 immeubles en 2019, loués à hauteur de 72%, et principalement situés dans Paris intra-muros, mais également à La Défense.
| Revenus locatifs bruts - Bureaux | 30-juin-19 | 30-juin-20 | Variation (%) | |
|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Périm. courant | Périm. constant | ||
| Bureaux | 268,5 | 274,0 | +2,1% | +3,6% |
| Paris intra-muros | 142,7 | 147,5 | +3,3% | +1,9% |
| - Paris QCA & 5-6-7 | 87,8 | 88,5 | +0,8% | +2,8% |
| - Paris QCA & 5-6-7 - Bureaux | 69,7 | 71,0 | +2,0% | +3,7% |
| - Paris QCA & 5-6-7 - Commerces | 18,2 | 17,5 | -3,6% | -0,6% |
| - Paris Autres | 54,9 | 59,0 | +7,3% | +0,3% |
| Croissant Ouest - La Défense | 87,5 | 95,5 | +9,2% | +7,6% |
| Autres Ile-de-France | 26,7 | 21,7 | -18,8% | +4,5% |
| Régions / étranger | 11,5 | 9,2 | -19,9% | -3,9% |
A périmètre constant les revenus locatifs des immeubles de logements traditionnels s'inscrivent en hausse de +1,2%. Cette performance est cependant atténuée par une régularisation de loyer sur un unique bail commercial. Retraité de ce seul bail, la performance à périmètre constant ressort à +1,5%.
Cette performance tient compte d'une indexation à +1,5%, mais également de la matérialisation d'une réversion positive (+0,4%) sur les relocations d'appartements effectuées, d'environ +7,4% en moyenne au-delà du loyer du précédent locataire sur les recommercialisations effectuées depuis le début de l'année. La variation du taux d'occupation est non significative mais contribue négativement à hauteur de -0,2%.
A périmètre courant les loyers sont en légère hausse de +0,3% à 52,9 M€, la dynamique organique compensant les effets de la poursuite du programme de cessions par unités vacantes.
Les revenus locatifs des résidences étudiants sont en baisse de -1,5% à périmètre courant et de -2,7% à périmètre constant, traduisant l'impact temporaire sur le deuxième trimestre de la crise sanitaire au travers de la fermeture des écoles et des universités ayant entrainé le départ de certains locataires. La performance à périmètre constant sur le premier semestre bénéficie d'une indexation positive (+1,1%)
et d'une réversion également positive (+0,4%) mais souffre d'un effet Covid-19 (-4,1%), notamment lié au départ des locataires internationaux.
Gecina perçoit des signaux encourageants pour la rentrée universitaire de septembre en ce qui concerne les locataires domestiques ou les étudiants de l'espace Schengen, mais l'incertitude demeure à ce stade pour les étudiants internationaux hors espace Schengen dont la mobilité internationale pourrait encore être contrainte lors de la rentrée universitaire de septembre 2020.
Les tendances sur les marchés immobiliers du bureau en Région parisienne ont encore été marquées par une solide performance en matière de transactions locatives dans un contexte de forte raréfaction de l'offre, notamment dans le cœur de Paris, et ce en dépit des incertitudes économiques liées aux effets potentiels de la Covid-19.
Si le volume de transactions locatives est en très net repli par rapport au premier semestre 2019 (-40%) en raison du fort ralentissement de l'activité commerciale lors de la période de confinement, l'offre immédiatement disponible et les valeurs locatives ont fait preuve au deuxième trimestre d'une solide résilience, notamment dans les zones les plus centrales de la Région parisienne. Dans Paris intra-muros le taux de vacance s'établit toujours à un très bas niveau à 2,8%, selon Cushman & Wakefield.
Sur le deuxième trimestre, les valeurs locatives n'affichent pas de baisse, et les loyers de marché de seconde main restent toujours orientés à la hausse sur un an (+7,6% sur 12 mois, source Immostat), une tendance cependant tirée par les marchés centraux et notamment le cœur du QCA parisien. La rareté de l'offre immédiatement disponible et de l'offre future au cœur de Paris continue en effet de soutenir la dynamique observée dans les zones centrales ces derniers trimestres. Dans Paris intra-muros, les loyers sont ainsi orientés à la hausse dans le QCA élargi (+11% sur un an) comme dans le reste de la ville de Paris (+5% sur 12 mois), avec une dynamique qui reste haussière sur le second trimestre. La tendance est cependant moins nette, voire modérément baissière en dehors de Paris intramuros (La Défense, Croissant Ouest, 1ère ou 2ème couronne).
La situation de sous-offre à Paris est toujours palpable au deuxième trimestre 2020, puisque Paris rassemble 40% de la demande placée, mais seulement 16% de l'offre immédiate, le rapport étant inversé sur les autres zones de la Région parisienne. De même, en supposant que le volume de transactions sur le deuxième semestre soit identique à celui enregistré au premier semestre (pourtant particulièrement dégradé en raison de la crise sanitaire), la demande placée dans Paris intra-muros sur un an serait égale à la totalité de l'offre aujourd'hui disponible au cœur de la capitale, suggérant ainsi qu'en dépit d'une situation incertaine, le marché parisien continue de montrer des signes d'un déficit d'offre dans les zones centrales.
Notons que cette dynamique de marché permet aujourd'hui d'observer un potentiel de réversion (écart entre les loyers de marché actuels et les loyers en place dans notre portefeuille) supérieur à +8%, principalement du fait des zones les plus centrales du portefeuille et notamment Paris intra-muros. Ce potentiel de réversion s'est maintenu dans Paris intra-muros où Gecina détient 64% de son patrimoine de bureau, alors qu'il s'est réduit dans les zones secondaires au cours du deuxième trimestre.
Sur les marchés résidentiels, les tendances restent également particulièrement favorables pour Gecina, dans des marchés durablement marqués par un déficit structurel d'offre de logements, notamment dans la ville de Paris, où l'offre disponible ne permet pas de répondre à la demande locative en cœur de ville.
Depuis le début de l'année 2020 Gecina a loué, reloué ou renégocié plus de 56 000 m², en repli de -34% par rapport à un premier semestre 2019 exceptionnel, représentant près de 35 M€ de loyers annualisés faciaux
Les performances enregistrées montrent encore une véritable surperformance locative des zones les plus centrales de la Région parisienne, et notamment de Paris intra-muros, et ce malgré l'incertitude liée aux conséquences éventuelles de la crise sanitaire.
La réversion faciale réalisée sur les transactions signées au cours du premier semestre (relocations, renouvellement et renégociations) s'élève en moyenne à +16%, et se décompose comme suit :
Cette hiérarchie des performances enregistrées au travers des rotations de locataires conforte le Groupe dans ses orientations stratégiques privilégiant les zones les plus centrales et notamment le cœur de la ville de Paris.
Un potentiel de réversion théorique supérieur à +8% en moyenne, tiré par Paris intra-muros La dynamique de marché, toujours favorable aux zones centrales, permet aujourd'hui d'observer un potentiel de réversion (écart entre les loyers de marché actuels et les loyers en place dans notre portefeuille) au-dessus de +8% sur le patrimoine tertiaire du Groupe, principalement du fait des zones les plus centrales du portefeuille et notamment Paris intra-muros (+23% dans Paris QCA par exemple). Cette performance potentielle se matérialisera progressivement dans les années qui viennent au fil des échéances des baux en cours.
Notons que ce potentiel de réversion est maintenu dans Paris intramuros (par rapport à fin 2019) où Gecina détient 64% de son patrimoine, alors qu'il s'est réduit dans les zones secondaires au cours du deuxième trimestre comme dans le Croissant Ouest par exemple où le potentiel de réversion est maintenant légèrement négatif (-6% vs. 0% à fin 2019) ou en première couronne (-11% vs. -9% fin 2019).
Le taux d'occupation financier moyen (TOF) à fin juin 2020, s'établit à 93,4% en baisse de -120 pb sur un an, et de -70 pb sur 6 mois.
Cette baisse s'explique principalement en raison de la livraison d'immeubles partiellement vacants et de la cession d'immeubles intégralement occupés, venant compenser l'avancée de la commercialisation d'immeubles partiellement vacants lors du premier semestre 2019 (Be Issy et Octant-Sextant par exemple). En conséquence le taux d'occupation sur le portefeuille de bureaux est en repli à 93,2%.
Sur les logements étudiants, le recul du taux d'occupation financier moyen à 82,1% traduit les effets évidents de la crise sanitaire ayant entrainé la fermeture des écoles et universités et contraint la mobilité des étudiants nationaux et internationaux.
| TOF moyen | 30-juin-19 | 30-sept-19 | 31-déc-19 | 31-mars-20 | 30-juin-20 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bureaux | 94,4% | 94,2% | 93,8% | 93,0% | 93,2% |
| Résidentiel traditionnel | 97,7% | 97,7% | 97,6% | 97,7% | 97,6% |
| Résidences étudiants | 84,9% | 85,4% | 88,0% | 93,9% | 82,1% |
| Total Groupe | 94,6% | 94,4% | 94,1% | 93,6% | 93,4% |
Le résultat récurrent net part du Groupe reste quasiment stable au premier semestre par rapport au premier semestre 2019 (-0,8% par action) en dépit du fort volume de cessions réalisées en 2019 et début 2020, ainsi que des pertes temporaires de revenus locatifs provenant d'immeubles à fort potentiel libérés en vue de leur mise en restructuration, compensées à la fois par les nouveaux loyers perçus sur les immeubles livrés récemment ainsi que des indemnités non récurrentes de départs anticipés.
Cette variation traduit les effets de la rotation du patrimoine réalisée depuis début 2019 (pour 1,2 Md€ d'actifs cédés et 384 M€ d'acquisitions sur la période). Les cessions concernent principalement l'immeuble « Le Valmy » cédé en 2020 situé à l'est de Paris, et les immeubles cédés au second semestre 2019 (Park Azur à Montrouge, Henner à Neuilly et Foy à Paris).
La variation du Résultat récurrent net part du Groupe est également impactée par les opérations liées au pipeline.
La marge locative s'établit à 89,2%, baisse de -1,8pt par rapport au premier semestre 20193 . Cette baisse est imputable à la hausse du provisionnement des créances clients directement liée aux effets de la crise de la Covid-19 pour près de 7 M€.
| Groupe | Bureaux | Résidentiel | Etudiants | |
|---|---|---|---|---|
| Marge locative au 30/06/20193 | 91,0% | 92,9% | 84,0% | 74,2% |
| Marge locative au 30/06/2020 | 89,2% | 90,7% | 84,6% | 70,8% |
Notons également que l'impact de la crise sanitaire est venu réduire la marge opérationnelle des autres activités comprenant le résultat opérationnel du dernier hôtel détenu par le groupe ainsi que la contribution du crédit-bail immobilier fortement ralentie sur le deuxième trimestre (-4,7M€).
Les frais financiers récurrents s'inscrivent en baisse de -5,5 M€, provenant à la fois d'une baisse du coût moyen de la dette par rapport à fin 2019 de -10pb à 1,3%, favorisée par l'échéance d'un financement obligataire portant un coupon de 4,75% au T2 2019, et d'une baisse modérée du volume de dette en conséquence des cessions réalisées récemment. Ces effets favorables sont partiellement compensés par une baisse des intérêts capitalisés dans la mesure où les projets portés par le pipeline ont été récemment lancés.
| En millions d'euros | 30-juin-19 | 30-juin-20 | Var (%) |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs bruts | 330,6 | 336,1 | +1,7% |
| Revenus locatifs nets | 304,0 | 299,7 | -1,4% |
| Marge opérationnelle des autres activités | 6,1 | (0,4) | -106,8% |
| Services et autres produits (net) | 2,6 | 1,5 | -42,2% |
| Frais de structure | (41,3) | (38,3) | -7,2% |
| Excédent brut d'exploitation | 271,4 | 262,5 | -3,3% |
| Frais financiers nets | (49,3) | (43,7) | -11,2% |
| Résultat récurrent brut | 222,1 | 218,8 | -1,5% |
| Résultat récurrent net des sociétés mises en équivalence | 0,6 | 0,7 | +16,9% |
| Intérêts minoritaires récurrents | (0,8) | (0,6) | -30,4% |
| Impôts récurrents | (3,1) | (3,0) | -4,5% |
| Résultat récurrent net part du Groupe | 218,8 | 215,9 | -1,3% |
| Résultat récurrent net part du Groupe par action4 (en €) |
2,96 | 2,94 | -0,8% |
Gecina – Résultats semestriels 2020 – Paris, le 23 juillet 2020 7
3 La marge locative à fin juin 2019 publiée ici est proforma de la méthode retenue à fin juin 2020 à titre de comparaison. Au 30 juin 2019, les charges refacturées incluaient les honoraires de gestion locative et technique pour 3,3 millions d'euros. Ces refacturations sont incluses dans les frais de structure à compter du 1 er janvier 2020 (3,5 millions d'euros au titre du 1er semestre 2020).
4 Excédent brut d'exploitation y compris provisionnements liés à la crise sanitaire, retraité des frais financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires, du résultat des sociétés mises en équivalence et de certains frais de nature exceptionnelle (frais liés à la filialisation du résidentiel) hors IFRIC 21
Gecina a poursuivi l'optimisation de son passif en renforçant et optimisant, dans un environnement volatil mais toujours accommandant, sa structure financière.
Notons que les agences de notation financière ont confirmé la notation de Gecina (S&P A- et Moody's A3) au cours du deuxième trimestre, confirmant ainsi la solidité du bilan du Groupe dans un environnement pourtant incertain.
Au 30 juin 2020, Gecina présente un ratio d'endettement LTV à 33,2 % droits inclus et une importante liquidité de 4,9 milliards d'euros (dont 4,4 milliards de lignes de crédit non tirées) couvrant l'intégralité des échéances de financement du Groupe jusqu'à fin 2023. L'ICR s'établit à 5,5x et le ratio de dette gagée à 0,2 %, conférant à Gecina une marge importante vis-à-vis de ses covenants bancaires.
La solidité du bilan de Gecina a permis au Groupe de recourir à des ressources court terme dans des conditions habituelles en dépit d'un contexte macroéconomique incertain.
A fin juin, la maturité moyenne de la dette de Gecina s'élève à 7,1 années.
Fort de cette situation et n'ayant pas de besoin de financement à court terme, le Groupe a poursuivi son travail de renforcement et de verdissement de son passif. Gecina a ainsi renouvelé en juillet 2020 avec Société Générale une ligne de crédit de 240 millions d'euros arrivant à échéance en 2021 avec une nouvelle ligne de maturité 7 ans. Cette ligne, dont la marge dépendra en partie de l'atteinte d'objectifs RSE, porte à 1,2 milliard d'euros l'encours de crédits responsables du Groupe.
Ainsi, le Groupe a confirmé la solidité de son bilan tout en maintenant un coût de la dette historiquement bas, à 1,0% pour la dette tirée (et 1,3% y compris lignes de crédits non tirées).
A fin juin 2020, le LTV de Gecina, s'élève à 33,2% droits inclus (35,1% hors droits), soit une baisse de -210 pb sur un an (-240 pb hors droits), renforçant ainsi la solidité des notations des agences de rating (S&P : A-, Moody's : A3).
| Ratios | Covenant | 30-juin-2020 |
|---|---|---|
| Dette financière nette / valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) | < 55% - 60% | 35,1% |
| Excédent Brut d'Exploitation / frais financiers nets | > 2,0x | 5,5x |
| Encours de la dette gagée / valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) | < 25% | 0,2% |
| Valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) en milliards d'euros | > 6,0 - 8,0 | 20,0 |
Depuis le début de l'année Gecina a cédé ou sécurisé la vente de près de 356 M€ d'actifs dont 352 M€ ont d'ores et déjà été finalisées avec une prime moyenne de l'ordre de +4,4% sur les dernières valeurs et un taux de privation de l'ordre de 3,1%.
Ces cessions visent à la fois à renforcer la centralité du patrimoine de Gecina, à rationaliser sa composition en cédant ou en projetant de céder des actifs non stratégiques ou situés sur des zones secondaires pour Gecina, tout en réduisant le LTV du Groupe.
Les cessions tertiaires réalisées depuis le début de l'exercice représentent 341 M€ avec une prime moyenne de +4% sur les dernières expertises libres, sont constituées pour près de 80% d'immeubles situés en dehors de Paris, renforçant ainsi la centralité du patrimoine tertiaire du Groupe.
En conséquence, sur la base des expertises à fin juin 2020, le LTV est aujourd'hui de 33,2% (35,1% hors droits). Pour mémoire il s'élevait à 35,3% (37,5% hors droits) fin juin 2019.
70% du pipeline engagé sur les bureaux se situe dans Paris intra-muros, 12% à Neuilly et Boulogne Billancourt, 10% à La Défense et 8% à Montrouge.
Le pipeline résidentiel se décompose de 7 projets, dont 5 dans Paris intra-muros.
Au total 17 projets sont à ce jour engagés et seront livrés entre 2020 et 2023, représentant un volume total d'investissement de 1,9 Md€, dont 579 M€ restant à décaisser dans les années qui viennent. Notons que 3 nouveaux projets ont été engagés au cours du premier semestre dont un projet dans le QCA parisien (Paris-Boétie) dont la livraison est attendue au premier trimestre 2023, et 2 projets de logements étudiants.
Notons en outre que 7 de ces 17 projets concernent le résidentiel traditionnel ou le résidentiel étudiants, signe de l'accélération stratégique souhaitée par le Groupe sur les secteurs du logement.
Avec un rendement attendu à livraison de 5,4%, le pipeline engagé représente un volume de loyers potentiels de l'ordre de 104 M€ qui se matérialisera progressivement entre 2020 et 2023 au fil des livraisons à venir.
Le taux de précommercialisation des opérations livrées avant fin 2023 est à ce jour modéré (24%) dans la mesure où ces programmes ont largement été transférés dans le pipeline fin 2019 et début 2020, et que la période de confinement a ralenti le rythme des discussions avec les locataires potentiels.
Cependant en intégrant les discussions actuellement en cours avec des locataires, près d'1/3 des surfaces d'immeubles du pipeline engagé seraient précommercialisées.
A fin juin, 579 M€ restent à investir au titre des projets engagés, dont 119 M€ d'ici fin 2020, 238 M€ en 2021, et 222 M€ en 2022 et 2023.
Le pipeline d'opérations « à engager », dit « contrôlé et certain », regroupe les actifs détenus par Gecina, dont la libération est engagée et sur lesquels un projet de restructuration satisfaisant les critères d'investissement de Gecina a été identifié. Ces projets seront donc engagés dans les semestres qui viennent, sauf si les conditions de marché venaient à remettre en cause leur rationnel immobilier et financier.
Ce pipeline rassemble 7 projets, dont une majorité se trouve à Paris, qui seront transférés au pipeline engagé lors de leur libération par les locataires en place.
Sur le bureau, 95% du pipeline se situe dans Paris intra-muros et à Neuilly-sur-Seine.
Au total, le pipeline « contrôlé et certain » devrait générer un rendement attendu à livraison (yield on cost) de 5,8% en moyenne, soit près de 57 M€ de loyers potentiels.
398 M€ seront à investir dans ces projets contrôlés et certains à compter de leur lancement attendu dans les semestres qui viennent.
Le pipeline contrôlé « probable » rassemble les projets identifiés et détenus par Gecina dont le départ du locataire n'est pas encore certain à court terme. L'identification en amont de ces projets permet d'atteindre un rendement potentiel à livraison de 5,1% pour un portefeuille de projets potentiels en très grande partie situés dans Paris intra-muros (79%). Ces projets seront lancés, à la main de Gecina en fonction de l'évolution des marchés immobiliers lors du possible lancement du projet.
| Date de livraison |
Surface | Invest. | Déjà | Reste à | Yield on cost |
Rendements prime |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Projets | Localisation | attendue | totale m² |
Total (M€) |
Investis (M€) |
investir (M€) |
(est.) (net) |
théoriques (BNPPRE) |
Précom. |
| La Défense - Being | Croissant Ouest | T3-20 | 12 200 | 98 | 95 | 3 | 4,0% | ||
| Paris - 7, Rue de Madrid | Paris QCA | T3-20 | 11 100 | 107 | 103 | 4 | 2,8% | 100% | |
| Boulogne - Anthos | Croissant Ouest | T2-21 | 9 600 | 104 | 95 | 9 | 3,3% | ||
| Paris - Biopark | Paris | T3-21 | 6 400 | 47 | 41 | 7 | 3,1% | ||
| La Défense - Sunside | Croissant Ouest | T2-21 | 9 800 | 82 | 75 | 7 | 4,0% | ||
| Neuilly - 157 Charles de Gaulle | Croissant Ouest | T4-21 | 11 200 | 108 | 75 | 32 | 3,3% | ||
| Paris - L1ve | Paris QCA | T2-22 | 33 500 | 514 | 392 | 122 | 2,8% | 78% | |
| Paris - Bancelles | Paris QCA | T2-23 | 30 300 | 377 | 255 | 123 | 2,8% | ||
| Montrouge - Porte Sud | ère couronne 1 |
T3-23 | 18 700 | 136 | 51 | 85 | 3,8% | ||
| Paris – Boétie (Nouveau projet) | Paris QCA | T1-23 | 10 100 | 180 | 138 | 42 | 2,8% | ||
| Total bureau | 152 900 | 1 753 | 1 319 | 434 | 5,4% | 3,1% | 24% | ||
| Paris - St Mandé | Paris | T4-20 | 700 | 4 | 4 | 1 | 3,1% | n.a | |
| Paris - Glacière | Paris | T3-21 | 300 | 2 | 0 | 2 | 3,1% | n.a | |
| Ivry sur Seine - Ynov | ère couronne 1 |
T2-21 | 7 200 | 41 | 22 | 19 | 4,0% | n.a | |
| Ville d'Avray | ère couronne 1 |
T1-23 | 10 000 | 78 | 9 | 69 | 3,1% | n.a | |
| Paris - Porte Brançion | Paris | T2-23 | 2 900 | 19 | 0 | 19 | 4,0% | n.a | |
| Paris – Vouillé (Nouveau projet) | Paris | T2-23 | 2 400 | 16 | 0 | 16 | 3,1% | n.a | |
| Paris – Lourmel (Nouveau projet) | Paris | T2-23 | 1 700 | 13 | 0 | 13 | 3,1% | n.a | |
| Densification résidentiel | n.a | 1 700 | 6 | 0 | 6 | 3,1% | n.a | ||
| Total restructurations résidentiel | 26 900 | 180 | 35 | 145 | 4,6% | 3,4% | |||
| TOTAL pipeline engagé | 179 800 | 1 934 | 1 355 | 579 | 5,4% | 3,1% | |||
| Contrôlé & Certain bureau | 83 400 | 908 | 555 | 353 | 5,9% | 3,1% | |||
| Contrôlé & Certain résidentiel | 15 200 | 79 | 33 | 46 | 4,2% | 3,1% | |||
| Total Contrôlé & Certain | 98 600 | 987 | 589 | 398 | 5,8% | 3,1% | |||
| TOTAL Engagé + Contrôlé & Certain | 278 400 | 2 921 | 1 943 | 978 | 5,5% | 3,1% | |||
| Total Contrôlé et probable | 109 400 | 925 | 630 | 296 | 5,1% | 3,2% | |||
| TOTAL PIPELINE | 387 800 | 3 846 | 2 573 | 1 273 | 5,4% | 3,1% |
La valeur du patrimoine (bloc) ressort à 20,0 Md€, stable (-0,1%) sur 6 mois, malgré le volume de cessions important réalisé sur la période.
Elle ressort en hausse de +4,0% sur 12 mois à périmètre constant et de +1,0% sur 6 mois.
A périmètre constant, sur le patrimoine bureau, la primauté des zones les plus centrales ressort encore. La hausse de valeur sur l'ensemble du patrimoine s'élève à +4% sur 12 mois, mais cette hausse atteint +7% sur le seul portefeuille parisien, et en baisse sur le reste de la Région parisienne.
On note que la tendance sur les 6 derniers mois s'est stabilisée, mais elle reste haussière dans Paris intramuros (+2,7% dans le QCA et 5e-6 e-7 e arrondissements) alors qu'elle est maintenant baissière sur le reste de la Région parisienne.
Dans la ville de Paris, la hausse des valeurs vient exclusivement d'un effet loyer favorable reflétant la bonne tenue des marchés locatifs les plus centraux, alors que la baisse à périmètre constant des valeurs dans le reste de la Région parisienne provient principalement d'une remontée des taux de capitalisation, mais également d'un effet loyer légèrement négatif.
Ce différentiel de performance mesure l'écart croissant entre les zones les plus centrales dont les perspectives restent résilientes, notamment en raison d'une vacance actuelle extrêmement faible et d'une offre future contrainte, et les zones secondaires offrant un profil de risque plus sensible à l'environnement économique.
Sur le patrimoine résidentiel, la valorisation retenue s'inscrit en hausse de +4,9% à périmètre constant. Cette performance est à la fois portée par les tendances favorables sur le marché libre, dans un contexte de taux d'intérêt durablement bas, par l'appétit toujours croissant des investisseurs institutionnels justifiant d'une plus faible décote pour les valeurs blocs, mais également par la mise en
place de la nouvelle stratégie de Gecina sur cette classe d'actifs avec les premiers effets de création de valeur induits (plans d'investissements plus ambitieux et réversion locative). Cette performance traduit également la résilience forte de cette classe d'actifs dans un environnement pourtant incertain dans le contexte des effets de la crise sanitaire.
| Répartition par segment | Valeur expertisées |
Taux de capitalisation nets |
Variation périm. constant | en € / m² | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Juin 2020 | Juin 2020 | Déc 2019 | Juin 2020 vs. Juin 2019 |
Juin 2020 vs. Déc 2019 |
Juin 2020 |
| Bureaux (yc commerces) | 16 333 | 4,0% | 3,9% | +3,5% | +0,3% | 11 056 |
| Paris intra-muros | 10 420 | 3,3% | 3,4% | +7,1% | +2,1% | 16 569 |
| Paris QCA / 5-6-7 - Bureaux | 5 664 | 3,4% | 3,3% | +1,7% | +0,7% | 19 187 |
| Paris QCA / 5-6-7 - Commerces | 1 758 | 2,1% | 2,2% | +12,1% | +8,1% | 54 444 |
| Paris autres | 2 998 | 4,0% | 4,0% | +6,2% | +0,9% | 10 853 |
| Croissant Ouest - La Défense | 4 722 | 4,8% | 4,6% | -2,5% | -3,2% | 8 768 |
| Autres IDF | 699 | 7,1% | 6,7% | -7,6% | -1,3% | 2 912 |
| Régions / Etranger | 492 | 4,3% | 4,2% | +1,5% | -1,4% | 5 871 |
| Résidentiel | 3 584 | 3,2% | 3,3% | +6,2% | +4,2% | 7 041 |
| Résidentiel traditionnel | 3 232 | 3,0% | 3,1% | +6,9% | +4,9% | 7 384 |
| Résidences étudiants | 352 | 4,9% | 4,9% | +0,1% | -1,7% | 5 004 |
| Hôtels & CBI | 120 | |||||
| Total Groupe | 20 037 | 3,8% | 3,8% | +4,0% | +1,0% | 10 200 |
| Total valeur Lots des expertises | 20 588 | +4,3% | +1,3% |
ANR EPRA de reconstitution (NRV) s'établit à fin juin à 191,7€ par action (+3,9% sur 1 an) ANR EPRA de continuation (NTA) s'établit lui à 175,0€ par action (+5,4% sur 1 an) ANR EPRA de liquidation (NDV) ressort à fin juin à 167,9€ par action (+4,6% sur 1 an)
L'ANR EPRA (bloc) dilué ressort à 177,7 € par action, en hausse de près de +5% sur un an.
L'ANR EPRA (lot) dilué ressort à 185,2 € par action, en hausse de près de +5% sur un an en considérant les valeurs par unités du portefeuille résidentiel.
Cette variation bénéficie globalement d'une stabilisation de taux de capitalisation sur les bureaux et d'un effet « loyers » positif dans les zones les plus centrales, mais également des effets de la stratégie « total return » de Gecina, au travers notamment de la revalorisation du portefeuille en cours de développement.
La croissance de l'ANR EPRA de continuation (NTA) par action s'élève à +8,9 € sur 12 mois et peut être décomposée comme suit :
| - | Dividende payé (S2 2019 et S1 2020) : | - 5,6 € |
|---|---|---|
| - | Résultat récurrent net : | + 5,9 € |
| - | Variation de valeur des actifs du périmètre constant Bureaux : | + 4,0 € |
| - | Variation de valeur des actifs du périmètre constant Résidentiel : | + 2,3 € |
| - | Revalorisation nette du pipeline et livraisons récentes : | + 2,2 € |
| - | Plus-values nettes de cessions réalisées ou en cours : | + 0,3 € |
| - | Autres (incl. IFRS 16) : | - 0,2 € |
| A fin juin 2020 En millions d'euros |
EPRA NRV (Valeur nette de reconstitution) |
EPRA NTA (Valeur nette de continuation) |
EPRA NDV (Valeur nette de liquidation) |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres IFRS - Part du groupe | 12 651,1 | 12 651,1 | 12 651,1 |
| Créance des actionnaires Inclut / Exclut |
183,8 | 183,8 | 183,8 |
| Effet de l'exercice des stock-options | 1,5 | 1,5 | 1,5 |
| ANR dilué | 12 836,4 | 12 836,4 | 12 836,4 |
| Inclut | |||
| Réévaluation des immeubles de placement | 133,8 | 133,8 | 133,8 |
| Réévaluation des immeubles en restructuration | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Réévaluation des autres actifs non courants | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Réévaluation des contrats de crédit-bail | 9,6 | 9,6 | 9,6 |
| Réévaluation des stocks | 0,1 | 0,1 | 0,1 |
| ANR dilué à la juste valeur | 12 979,9 | 12 979,9 | 12 979,9 |
| Exclut | |||
| Impôts différés | 0,0 | 0,0 | n.a. |
| Juste valeur des instruments financiers | (3,0) | (3,0) | n.a. |
| Ecart d'acquisition résultant des impôts différés | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Ecart d'acquisition inscrit au bilan | n.a. | (192,3) | (192,3) |
| Actifs incorporels | n.a. | (6,7) | n.a. |
| Inclut | |||
| Juste valeur des dettes | n.a. | n.a. | (409,6) |
| Réévaluation des actifs incorporels | 0,0 | n.a. | n.a. |
| Droits de mutation | 1 156,7 | 123,6 | n.a. |
| ANR | 14 133,6 | 12 901,5 | 12 378,0 |
| Nombre d'actions totalement dilué | 73 711 096 | 73 711 096 | 73 711 096 |
| ANR par action | 191,7 € | 175,0 € | 167,9 € |
À titre indicatif, les ANR EPRA en valeur bloc (ancien format) sont rappelés ci-après :
| 30-juin-19 | 31-déc-19 | 30-juin-20 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| en millions d'euros | Montant/ Nombre d'actions |
€/action | Montant/ Nombre d'actions |
€/action | Montant/ Nombre d'actions |
€/action |
| Nombre d'actions totalement dilué | 73 622 597 | 73 656 339 | 73 711 096 | |||
| Capitaux propres IFRS* | 11 985 | 12 699 | 12 651 | |||
| + Créance des actionnaires | 201,6 | 0,0 | 183,8 | |||
| + Effet de l'exercice des stock options | 4,0 | 1,7 | 1,5 | |||
| ANR dilué | 12 191 | 165,6 € | 12 701 | 172,4 € | 12 836 | 174,1 € |
| + Mise en Juste Valeur des actifs au coût amorti | 128,5 | 136,4 | 143,5 | |||
| + Fonds de commerce des hôtels | 37,7 | 0,0 | 0,0 | |||
| + Optimisation des droits de mutation | 118,4 | 135,1 | 123,6 | |||
| - Juste Valeur des instruments financiers | 24,8 | (20,9) | (3,0) | |||
| - Impôts différés | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |||
| = ANR EPRA dilué | 12 500 | 169,8 € | 12 951 | 175,8 € | 13 100 | 177,7 € |
| + Juste Valeur des instruments financiers | (24,8) | 20,9 | 3,0 | |||
| + Juste Valeur des dettes | (296,1) | (280,7) | (409,6) | |||
| + Impôts différés | 0,0 | 0,0 | (0,0) | |||
| = ANR triple net EPRA dilué | 12 179 | 165,4 € | 12 692 | 172,3 € | 12 694 | 172,2 € |
* dont écart d'acquisition (192 millions d'euros au 30 juin 2020)
| EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV |
|---|---|---|
| 177,7 € | 177,7 € | 177,7€ |
| +14,0 € | -1,7 € | |
| -2,6 € | -2,6 € | |
| -0,1 € | ||
| -5,5 € | ||
| 191,7 € | 175,0 € | 167,9 € |
Les Assemblées Générales de Gecina valident le lancement de la filialisation du portefeuille résidentiel
L'Assemblée Générale des actionnaires, qui s'est tenue à huis clos le 23 avril 2020 ainsi que les Assemblées Générales des porteurs obligataires (qui se sont tenues les 23 mars et 7 avril 2020) ont ratifié l'ensemble des résolutions relatives au projet d'apport permettant la filialisation du portefeuille résidentiel de Gecina.
Gecina est donc en ordre de marche pour avancer sur sa stratégie résidentielle, pour pouvoir mieux répondre aux besoins de logement, de flexibilité, de services et aux grands enjeux environnementaux et sociétaux en développant une offre locative responsable et de qualité à destination des classes moyennes. Le Groupe est aujourd'hui par conséquent en mesure de pouvoir capturer d'éventuelles opportunités d'investissements, afin de matérialiser des synergies de taille et d'engager de nouveaux investissements sur les secteurs à fort potentiel de création de valeur de la Région parisienne ou de certaines métropoles françaises qui sauraient satisfaire les exigences de Gecina en matière de performance financière et de risque opérationnel.
Le mandat de M. Bernard Carayon a pris fin lors de l'Assemblée Générale qui s'est tenue le 23 avril, celui-ci ayant atteint la limite d'âge statutaire. M. Bernard Carayon reste administrateur du Groupe. L'Assemblée Générale a également ratifié la nomination de M. Jérôme Brunel en tant qu'administrateur de Gecina et le Conseil d'Administration l'a nommé Président du Conseil d'Administration à compter de ce jour.
Les compétences de Jérôme Brunel, en particulier en matière de Gouvernance, RSE et affaires publiques, représentent un atout complémentaire fort des compétences existantes dans le Conseil d'Administration de Gecina.
Le Conseil d'Administration est dorénavant composé de 11 membres dont 7 indépendants.
Par ailleurs, le Conseil d'Administration a décidé, sur recommandation du Comité de Gouvernance, Nominations et Rémunérations, la constitution de deux nouveaux Comités, en complément du Comité d'Audit et des Risques, du Comité de Gouvernance, Nominations et Rémunérations et du Comité Stratégique et d'Investissement :
La création du comité RSE démontre la volonté forte de Gecina de jouer un rôle majeur et accru dans la dynamique collective des enjeux de RSE.
La création du comité Conformité et Ethique permet à Gecina de se conformer à la réglementation ainsi qu'aux meilleures pratiques de place en matière de lutte anticorruption et à la diffusion de référentiels applicables à la prévention de la corruption.
« Faire partager des expériences humaines au cœur de nos lieux de vie durables »
Le travail relatif à la définition de la raison d'être a été initié au début de l'année, et le contexte sanitaire a rendu plus nécessaire que jamais la réflexion sur l'utilité sociétale de l'entreprise. Cette démarche a été portée par le management (Comité Exécutif et Comité de Direction) en intégrant les collaborateurs du Groupe, afin de préciser l'ADN de Gecina (forces distinctives et enjeux sociétaux adressables) mais également d'engager une réflexion relative aux engagements qui permettront d'incarner à l'avenir cette « raison d'être ». Ce travail intégrera l'ensemble des parties prenantes (Clients, Fournisseurs, Partenaires, etc.).
Les réflexions en cours devront faire l'objet d'une validation par le Conseil d'Administration vers la fin de l'année qui permettra d'engager le déploiement de cette raison d'être dans le quotidien du Groupe.
Les derniers mois ont également marqué l'accélération du déploiement de la marque YouFirst sur les activités tertiaires (YouFirst Bureau et YouFirst Collaborative) et résidentielles (YouFirst Residence et YouFirst Campus), ainsi que de notre transformation digitale. Gecina a notamment développé une plateforme d'échange avec les agences partenaires de YouFirst Bureau pour améliorer son efficacité en matière de commercialisation. Avec cette solution, Gecina optimise sa stratégie commerciale grâce au suivi en temps réel de l'avancée des dossiers de location de chaque immeuble.
D'autres projets digitaux sont en cours de développement au service de nos clients, en particulier la création d'un espace client pour les clients de YouFirst Residence et YouFirst Campus, en préalable à la livraison des sites de commercialisation. Concernant YouFirst Bureau, la mise à plat du socle technologique (tech stack) des actifs est en cours afin d'irriguer la future webapp qui sera le lien entre YouFirst Bureau et YouFirst Collaborative et ses clients B2B2C.
Le déploiement du CRM pour l'ensemble des marques YouFirst est de son côté avancé et constituera le cœur de la relation commerciale de YouFirst avec ses clients.
Face à l'incertitude liée aux effets de la Covid-19, Gecina avait suspendu fin mars sa guidance pour 2020. Bien qu'il soit trop tôt pour estimer de manière précise les impacts opérationnels liés à cette crise, le Groupe bénéficie de forces lui permettant d'être en ordre de marche pour faire face sereinement aux éventuelles conséquences à court ou moyen terme de cette crise. Ces facteurs de résilience permettent donc au Groupe d'établir une fourchette estimative de son RRN par action à fin 2020, en fonction des différents scénarios économiques auxquels Gecina pourrait être confrontée sur le reste de l'exercice.
En fonction de l'évolution de la situation économique et des effets éventuels directs ou indirects de la crise sanitaire sur l'activité de Gecina au second semestre, le RRN par action en 2020 devrait se situer entre 5,55 € (en scénario dégradé) et 5,70 € (proche de l'hypothèse initiale pré-Covid-19). Cette fourchette s'entend hors opérations éventuelles d'acquisitions ou de cessions non actées à ce jour et pourrait donc être revue à la hausse ou à la baisse en fonction de l'éventuelle rotation du patrimoine dans le semestre qui vient5 .
Spécialiste de la centralité et des usages, Gecina exploite des lieux de vie innovants et durables. La société d'investissement immobilier détient, gère et développe le premier patrimoine de bureaux d'Europe, situé à près de 97% en Ile-de-France, un patrimoine d'actifs résidentiels et des résidences pour étudiants, qui représentent plus de 9 000 logements. Ce patrimoine est valorisé à 20 milliards d'euros à fin juin 2020.
Gecina a inscrit l'innovation et l'humain au cœur de sa stratégie pour créer de la valeur et réaliser sa raison d'être : « Faire partager des expériences humaines au cœur de nos lieux de vie durables ». Pour nos 100 000 clients, cette ambition est portée par la marque relationnelle et servicielle YouFirst. Elle est aussi inscrite au cœur d'UtilesEnsemble, son label d'engagement pour l'environnement, pour la cité et pour l'humain.
Gecina est une Société d'Investissement Immobilier Cotée (SIIC) sur Euronext Paris et a intégré les indices SBF 120, CAC Next 20, CAC Large 60, Euronext 100, FTSE4Good, DJSI Europe et World, Stoxx Global ESG Leaders et Vigeo. En 2020, Gecina a obtenu la note maximale de A au classement CDP sur le changement climatique.
CONTACTS GECINA Communication financière Relations presse Samuel Henry-Diesbach Julien Landfried Tél. : + 33 (0)1 40 40 52 22 Tél. : + 33 (0)1 40 40 65 74 [email protected] [email protected]
Virginie Sterling Armelle Miclo Tél : + 33 (0)1 40 40 62 48 Tél. : +33 (0)1 40 40 51 98 [email protected] [email protected]
5 Cette fourchette s'entend y compris provisionnements liés à la crise sanitaire. Elle est également hors opérations éventuelles d'acquisitions ou de cessions non actées à ce jour et pourrait donc être revue à la hausse ou à la baisse en fonction de l'éventuelle rotation du patrimoine dans le semestre qui vient
Le Conseil d'Administration de Gecina, réuni sous la présidence de Jérôme Brunel le 23 juillet 2020, a arrêté les comptes au 30 juin 2020. Les procédures d'examen limité sur ces comptes ont été effectuées et le rapport des commissaires aux comptes sur l'information financière semestrielle a été émis le 23 juillet 2020 après vérification des informations contenues dans le Rapport financier semestriel.
| En millions d'euros | 30-juin-19 | 30-juin-20 | Var (%) |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs bruts | 330,6 | 336,1 | +1,7% |
| Revenus locatifs nets | 304,0 | 299,7 | -1,4% |
| Marge opérationnelle des autres activités | 6,1 | (0,4) | -106,8% |
| Services et autres produits (net) | 2,6 | 1,5 | -42,2% |
| Frais de structure | (41,3) | (38,3) | -7,2% |
| Excédent brut d'exploitation | 271,4 | 262,5 | -3,3% |
| Frais financiers nets | (49,3) | (43,7) | -11,2% |
| Résultat récurrent brut | 222,1 | 218,8 | -1,5% |
| Résultat récurrent net des sociétés mises en équivalence | 0,6 | 0,7 | +16,9% |
| Intérêts minoritaires récurrents | (0,8) | (0,6) | -30,4% |
| Impôts récurrents | (3,1) | (3,0) | -4,5% |
| Résultat récurrent net part du Groupe (1) | 218,8 | 215,9 | -1,3% |
| Résultat récurrent net part du Groupe par action | 2,96 | 2,94 | -0,8% |
| Résultat de cession d'actifs | 20,4 | (5,4) | na |
| Variation de valeur des immeubles | 626,0 | 185,5 | na |
| Marge Immobilière | 1,4 | 0,0 | na |
| Amortissements | (4,5) | (4,6) | na |
| Dépréciations et provisions nettes | (2,6) | (14,1) | na |
| Amortissements & dépréciations à caractère financier | 0,0 | (0,6) | na |
| Eléments non récurrents | 0,0 | (8,4) | na |
| Variation de valeur des instruments financiers et des dettes | (27,7) | (18,7) | na |
| Primes et frais de rachat des emprunts obligataires | (16,0) | 0,0 | na |
| Quote-part de résultat non récurrent net des sociétés mises en équivalence | 0,7 | (2,7) | na |
| Impôts non récurrents | 0,7 | 0,9 | na |
| Intérêts minoritaires non récurrents | 0,1 | 2,2 | na |
| Résultat net consolidé (part du Groupe) | 817,3 | 349,9 | -57,2% |
1Excédent brut d'exploitation retraité des frais financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires, du résultat des sociétés mises en équivalence et de certains frais de nature exceptionnelle
HORS IFRIC 21
| ACTIF En millions d'euros |
31-déc-19 | 30-juin-20 | PASSIF En millions d'euros |
31-déc-19 | 30-juin-20 |
|---|---|---|---|---|---|
| Actifs non courants | 19 244,7 | 19 820,9 | Capitaux propres | 12 726,6 | 12 676,5 |
| Immeubles de placement | 17 662,3 | 18 059,5 | Capital | 573,1 | 573,1 |
| Immeubles en restructuration | 1 055,1 | 1 268,6 | Primes | 3 281,9 | 3 289,5 |
| Immeubles d'exploitation | 86,0 | 81,6 | Réserves consolidées | 7 329,0 | 8 449,4 |
| Autres immobilisations corporelles | 14,6 | 12,4 | Résultat net consolidé | 1 515,3 | 339,1 |
| Ecart d'acquisition | 196,1 | 192,3 | |||
| Capitaux propres attribuables aux | |||||
| Immobilisations incorporelles | 7,0 | 6,7 | propriétaires de la société mère | 12 699,2 | 12 651,1 |
| Créances financières sur crédit-bail | 121,6 | 110,2 | Participations ne donnant pas le contrôle | 27,4 | 25,5 |
| Immobilisations financières | 25,8 | 25,5 | |||
| Participation dans les sociétés mises en | |||||
| équivalence | 51,4 | 48,0 | Passifs non courants | 5 487,7 | 5 495,1 |
| Instruments financiers non courants | 22,8 | 14,3 | Dettes financières non courantes | 5 398,6 | 5 395,9 |
| Actifs d'impôts différés | 1,9 | 1,9 | Obligations locatives non courantes | 50,5 | 50,3 |
| Instruments financiers non courants | 1,3 | 11,8 | |||
| Actifs courants | 1 210,1 | 1 075,5 | Passifs d'impôts différés | 1,7 | 0,3 |
| Immeubles en vente | 928,8 | 320,1 | Provisions non courantes | 35,7 | 36,7 |
| Stocks | 35,7 | 32,0 | |||
| Clients et comptes rattachés | 77,4 | 106,0 | |||
| Autres créances | 111,2 | 90,4 | Passifs courants | 2 240,5 | 2 724,8 |
| Charges constatées d'avance | 19,2 | 18,7 | Dettes financières courantes | 1 884,9 | 2 184,8 |
| Instruments financiers courants | 0,0 | 0,7 | Instruments financiers courants | 0,6 | 0,2 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 37,8 | 507,6 | Dépôts de garantie | 80,5 | 77,7 |
| Fournisseurs et comptes rattachés | 153,0 | 128,2 |
| ACTIF | 31-déc-19 | 30-juin-20 | PASSIF | 31-déc-19 | 30-juin-20 |
|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | En millions d'euros | ||||
| Actifs non courants | 19 244,7 | 19 820,9 | Capitaux propres | 12 726,6 | 12 676,5 |
| Immeubles de placement | 17 662,3 | 18 059,5 | Capital | 573,1 | 573,1 |
| Immeubles en restructuration | 1 055,1 | 1 268,6 | Primes | 3 281,9 | 3 289,5 |
| Immeubles d'exploitation | 86,0 | 81,6 | Réserves consolidées | 7 329,0 | 8 449,4 |
| Autres immobilisations corporelles | 14,6 | 12,4 | Résultat net consolidé | 1 515,3 | 339,1 |
| Ecart d'acquisition | 196,1 | 192,3 | |||
| Capitaux propres attribuables aux | |||||
| Immobilisations incorporelles | 7,0 | 6,7 | propriétaires de la société mère | 12 699,2 | 12 651,1 |
| Créances financières sur crédit-bail | 121,6 | 110,2 | Participations ne donnant pas le contrôle | 27,4 | 25,5 |
| Immobilisations financières | 25,8 | 25,5 | |||
| Participation dans les sociétés mises en | |||||
| équivalence | 51,4 | 48,0 | Passifs non courants | 5 487,7 | 5 495,1 |
| Instruments financiers non courants | 22,8 | 14,3 | Dettes financières non courantes | 5 398,6 | 5 395,9 |
| Actifs d'impôts différés | 1,9 | 1,9 | Obligations locatives non courantes | 50,5 | 50,3 |
| Instruments financiers non courants | 1,3 | 11,8 | |||
| Actifs courants | 1 210,1 | 1 075,5 | Passifs d'impôts différés | 1,7 | 0,3 |
| Immeubles en vente | 928,8 | 320,1 | Provisions non courantes | 35,7 | 36,7 |
| Stocks | 35,7 | 32,0 | |||
| Clients et comptes rattachés | 77,4 | 106,0 | |||
| Autres créances | 111,2 | 90,4 | Passifs courants | 2 240,5 | 2 724,8 |
| Charges constatées d'avance | 19,2 | 18,7 | Dettes financières courantes | 1 884,9 | 2 184,8 |
| Instruments financiers courants | 0,0 | 0,7 | Instruments financiers courants | 0,6 | 0,2 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 37,8 | 507,6 | Dépôts de garantie | 80,5 | 77,7 |
| Fournisseurs et comptes rattachés | 153,0 | 128,2 | |||
| Dettes fiscales et sociales courantes | 49,0 | 96,8 | |||
| Autres dettes courantes | 72,6 | 237,0 | |||
| TOTAL ACTIF | 20 454,8 | 20 896,4 | TOTAL PASSIF | 20 454,8 | 20 896,4 |
2.1 Facteurs de variation des loyers à périmètre constant le 1er semestre 2020 vs le 1er semestre 2019
| Périmètre constant | Indices | Effets business | Occupation | Autres |
|---|---|---|---|---|
| +2,9% | +1,9% | +0,4% | +0,9% | -0,3% |
| Périmètre constant | Indices | Effets business | Occupation | Autres |
|---|---|---|---|---|
| +3,6% | +2,1% | +0,4% | +1,4% | -0,3% |
| Périmètre constant | Indices | Effets business | Occupation | Autres |
|---|---|---|---|---|
| +0,6% | +1,4% | +0,4% | -0,9% | -0,4% |
Les locataires de Gecina sont issus de secteurs d'activité très diversifiés répondant à des facteurs macroéconomiques divers.
| Répartition sectorielle des locataires (bureaux – sur la base des loyers faciaux annualisés) : | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| GROUPE | ||||||
| Administrations | 5% | |||||
| Assurances | 3% | |||||
| Banques | 4% | |||||
| Consulting/droit | 6% | |||||
| Energie | 11% | |||||
| Immobilier | 4% | |||||
| Industrie | 8% | |||||
| Informatique | 4% | |||||
| Luxe-Commerce | 16% | |||||
| Média-Télévision | 6% | |||||
| Pharma | 3% | |||||
| Services | 17% | |||||
| Technologie et Telecom | 7% | |||||
| Autres | 7% | |||||
| Total | 100% |
| Répartition pour le bureau seulement (non significatif pour les portefeuilles résidentiels et étudiants) | |
|---|---|
| Locataire | GROUPE |
| ENGIE | 8% |
| ORANGE | 5% |
| LAGARDERE | 4% |
| LVMH | 3% |
| EDF | 3% |
| SOLOCAL GROUP | 2% |
| YVES SAINT LAURENT | 2% |
| WEWORK | 2% |
| MINISTERES SOCIAUX | 2% |
| BOSTON CONSULTING GROUP | 2% |
| EDENRED | 1% |
| ARKEMA | 1% |
| GRAS SAVOYE | 1% |
| RENAULT | 1% |
| IPSEN | 1% |
| LACOSTE | 1% |
| SALESFORCE | 1% |
| ROLAND BERGER | 1% |
| MSD | 1% |
| LATHAM & WATKINS | 1% |
| TOP 10 | 32% |
| TOP 20 | 45% |
Volume des loyers par échéances triennales et fin de contrat des baux (en M€) :
| Echéancier des baux tertiaires | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | > 2026 | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Break-up options | 63 | 110 | 69 | 46 | 59 | 47 | 37 | 126 | 557 |
| Fin de bail | 60 | 57 | 26 | 20 | 58 | 39 | 38 | 259 | 557 |
Les loyers annualisés correspondent à l'état locatif effectif à la date de clôture de l'exercice. Ils ne prennent par conséquent pas en considération les commercialisations ou libérations, ni les cessions ou acquisitions d'immeubles qui n'auraient pas d'effet à la clôture de l'exercice.
| Loyers annualisés (IFRS) | ||
|---|---|---|
| en M€ | 30-juin-20 | 31-déc-19 |
| Bureaux | 526 | 539 |
| Résidentiel traditionnel | 106 | 106 |
| Résidences étudiants | 14 | 20 |
| Total | 646 | 665 |
La dette financière brute de Gecina(1) s'élève à 7 549 M€ au 30 juin 2020 contre 7 246 M€ à fin 2019 ; la dette financière nette(2) ressort à 7 042 M€ à fin juin 2020.
Les principales caractéristiques de la dette sont :
| 31/12/2019 | 30/06/2020 | |
|---|---|---|
| Dette financière brute (en millions d'euros) (1) | 7 246 | 7 549 |
| Dette financière nette (en millions d'euros) (2) | 7 208 | 7 042 |
| Dette nominale brute (en millions d'euros) (1) | 7 233 | 7 566 |
| Lignes de crédits non utilisées (en millions d'euros) | 4 505 | 4 405 |
| Maturité moyenne de la dette (en années, retraitée des | ||
| lignes de crédit disponibles) | 7,5 | 7,1 |
| LTV (hors droits) | 36,0% | 35,1% |
| LTV (droits inclus) | 34,0% | 33,2% |
| ICR | 5,3x | 5,5x |
| Dette gagée/Patrimoine | 0,2% | 0,2% |
(1) Dette financière brute = Dette nominale brute + impact de la comptabilisation des obligations au coût amorti + intérêts courus non échus + divers (2) Hors éléments de juste valeur liés à la dette d'Eurosic, 7 073 millions d'euros y compris ces éléments.
Répartition de la dette nominale brute :
| 30/06/2020 | |
|---|---|
| Obligations long terme | 72% |
| Tirages lignes de crédit | 1% |
| Crédits hypothécaires | 1% |
| Ressources court-terme couvertes par des lignes de crédit long terme | 26% |
Le tableau ci-dessous présente l'échéancier des dettes de Gecina au 30 juin 2020 après affectation des lignes de crédits non tirées :
| M€ | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | >2034 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Echéancier | - | - | - | - | 1 190 | 1 222 | 1 412 | 502 | 731 | 500 | 500 | - | 500 | - | 500 | - |
La situation financière de Gecina au 30 juin 2020 satisfait les différentes limites susceptibles d'affecter les conditions de rémunération ou les clauses d'exigibilité anticipées, prévues dans les conventions de crédits.
Le tableau ci-dessous traduit l'état des principaux ratios financiers prévus dans les contrats :
| Ratios | Covenant | 30/06/2020 |
|---|---|---|
| LTV Dette financière nette / valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) |
< 55% - 60% | 35,1% |
| ICR Excédent brut d'exploitation / frais financiers nets | > 2,0x | 5,5x |
| Encours de la dette gagée / valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits) |
< 25% | 0,2% |
| Valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors droits), en milliards d'euros |
> 6,0 - 8,0 | 20,0 |
Le Groupe Gecina est suivi à la fois par les agences Standard & Poor's et Moody's. Au 30 juin 2020 :
Le graphique ci-dessous présente le profil du portefeuille de couvertures :
La dette financière nette de Gecina anticipée en 2020 est couverte jusqu'à 90% en cas de hausse des taux d'intérêt (en fonction des niveaux de taux Euribor constatés, du fait des caps).
Sur la base du portefeuille de couverture existant, des conditions contractuelles au 30 juin 2020 et de la dette anticipée en 2020, une hausse des taux d'intérêt de 50 points de base entraînerait une charge financière supplémentaire en 2020 d'environ 2 millions d'euros. Une baisse des taux d'intérêt de 50 points de base se traduirait par une réduction des charges financières en 2020 d'environ 2 millions d'euros.
Gecina applique les recommandations de l'EPRA relatives aux indicateurs listés ci-après. L'EPRA est l'organisme représentant les sociétés immobilières cotées en Europe, dont Gecina est membre depuis sa création en 1999. Les recommandations de l'EPRA portent notamment sur des indicateurs de performance visant à favoriser la transparence et la comparabilité des états financiers des sociétés immobilières cotées en Europe.
Gecina publie l'ensemble des indicateurs EPRA définis par les Best Practices Recommendations disponibles sur le site Internet de l'EPRA.
Le tableau ci-dessous indique le passage entre le résultat récurrent net communiqué par Gecina et le résultat récurrent net défini par l'EPRA :
| En milliers d'euros | 30/06/2020 | 30/06/2019 |
|---|---|---|
| Résultat récurrent net part du Groupe (1) | 215 922 | 218 774 |
| - IFRIC 21 | (10 851) | (10 518) |
| - Amortissements, dépréciations et provisions nettes | (4 349) | (3 594) |
| Résultat récurrent net EPRA | 200 722 | 204 662 |
| Résultat récurrent net EPRA par action | 2,73 € | 2,77 € |
(1) Excédent brut d'exploitation retraité des frais financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires, du résultat des sociétés mises en équivalence et de certains frais de nature exceptionnelle
| En € / action | 30/06/2020 | 30/06/2019 |
|---|---|---|
| ANR EPRA NRV | 191,7 € | 184,5 € |
| ANR EPRA NTA | 175,0 € | 166,1 € |
| ANR EPRA NDV | 167,9 € | 160,5 € |
| ANR dilué | 174,1 € | 165,6 € |
| ANR EPRA dilué | 177,7 € | 169,8 € |
| ANR triple net EPRA dilué | 172,2 € | 165,4 € |
Le tableau ci-dessous indique le passage entre le taux de rendement communiqué par Gecina et les taux de rendement définis selon l'EPRA :
| En % | 30/06/2020 | 31/12/2019 |
|---|---|---|
| Taux de capitalisation net Gecina (1) | 3,81% | 3,80% |
| Effet des droits et frais estimés | -0,23% | -0,23% |
| Effet des variations de périmètre | 0,05% | 0,11% |
| Effet des ajustements sur les loyers | -0,46% | -0,45% |
| Rendement initial net EPRA (2) | 3,18% | 3,24% |
| Exclusion des aménagements de loyers | 0,19% | 0,19% |
| Rendement initial net "Topped-up" EPRA (3) | 3,38% | 3,43% |
(1) Périmètre constant juin 2020
(2) Le taux de rendement initial net EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, après déduction des aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.
(3) Le taux de rendement initial net 'topped-up' EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, excluant les aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.
| En % | 30/06/2020 | 30/06/2019 |
|---|---|---|
| Bureaux | 7,3% | 5,6% |
| Résidentiel traditionnel | 3,7% | 2,3% |
| Résidences étudiants | 37,7% | 15,1% |
| Total Groupe | 7,8% | 5,4% |
Le taux de vacance EPRA correspond au taux de vacance spot fin d'année. Il est calculé comme étant le rapport entre la valeur locative de marché des surfaces vacantes et les loyers potentiels.
Le taux d'occupation financier communiqué par ailleurs correspond au taux d'occupation financier moyen du patrimoine.
La hausse de la vacance s'explique principalement en raison de la livraison d'immeubles Bureau partiellement vacants ainsi que les effets évidents de la crise sanitaire sur les résidences étudiants ayant entrainé la fermeture des écoles et universités et contraint la mobilité des étudiants nationaux et internationaux.
| En milliers d'euros / en % | 30/06/2020 | 30/06/2019 |
|---|---|---|
| Charges sur immeubles | (123 675) | (120 612) |
| Frais de structure | (45 587) | (41 301) |
| Amortissements, dépréciations et provisions nettes | (4 349) | (3 594) |
| Charges refacturées | 87 286 | 93 978 |
| Charges locatives refacturées en loyer brut | 0 | 0 |
| Autres produits / produits couvrant des frais généraux | 1 507 | 2 606 |
| Quote-part des coûts des sociétés en équivalence | (115) | (22) |
| Charges du foncier | 0 | 884 |
| Coûts EPRA (y compris coût de la vacance) (A) | (84 933) | (68 061) |
| Coût de la vacance | 6 539 | 7 071 |
| Coûts EPRA (hors coût de la vacance) (B) | (78 394) | (60 990) |
| Revenus locatifs bruts moins charges du foncier | 336 118 | 329 718 |
| Charges locatives refacturées en loyer brut | 0 | 0 |
| Quote-part des revenus locatifs des sociétés en équivalence | 780 | 726 |
| Revenus locatifs bruts (C ) | 336 898 | 330 444 |
| Ratio de Coûts EPRA (y compris coût de la vacance) (A/C) | 25,2% | 20,6% |
| Ratio de Coûts EPRA (hors coût de la vacance) (B/C) | 23,3% | 18,5% |
Hors accroissement du risque locatif essentiellement dû aux effets de la crise sanitaire (7,1 M€) et frais encourus dans le cadre de la filialisation de l'activité résidentielle (7,3 M€), les ratios de coûts EPRA y compris et hors vacance sont respectivement de 21,0% et 19,0% au 30 juin 2020.
| 30/06/2020 | 30/06/2019 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | Groupe | Joint Ventures |
Total | Groupe | Joint Ventures |
Total |
| Acquisitions | 56 | n.a. | 56 | 0 | n.a. | 0 |
| Pipeline | 58 | n.a. | 58 | 60 | n.a. | 60 |
| - Dont intérêts capitalisés | 2 | n.a. | 2 | 5 | na | 5 |
| Capex de maintenance | 28 | n.a. | 28 | 42 | n.a. | 42 |
| - Avec création de surfaces | 0 | n.a. | 0 | 0 | n.a. | 0 |
| - Sans création de surfaces | 24 | n.a. | 24 | 40 | n.a. | 40 |
| - Avantages commerciaux | 4 | n.a. | 4 | 1 | n.a. | 1 |
| - Autres dépenses | 0 | n.a. | 0 | 2 | n.a. | 2 |
| - Intérêts capitalisés | 0 | n.a. | 0 | 0 | n.a. | 0 |
| Total Capex | 142 | n.a. | 142 | 102 | n.a. | 102 |
| Différence entre capex comptabilisés et décaissés |
20 | n.a. | 20 | 35 | n.a. | 35 |
| Total Capex décaissés | 162 | n.a. | 162 | 137 | n.a. | 137 |
Crédit photo : Wilmotte & Associés
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