GCDI S.A. — Annual Report 2021

Mar 11, 2022

FIDEICOMISO FINANCIERO PRIVADO INMOBILIARIO DE ADMINISTRACIÓN CATALINAS I

ESTADOS CONTABLES POR EL EJERCICIO FINALIZADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2021

FIDEICOMISO FINANCIERO PRIVADO INMOBILIARIO DE ADMINISTRACIÓN CATALINAS I

Domicilio legal: 25 de Mayo 359, piso 11° – Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

EJERCICIO ECONÓMICO Nº4 INICIADO EL 1 DE ENERO DE 2021

ESTADOS CONTABLES AL 31 DE DICIEMBRE DE 2021

Actividad principal: Fideicomiso Inmobiliario Duración: 30 años

Fecha de cierre del ejercicio: 31 de diciembre de cada año

Fecha de Constitución del Fideicomiso: 13 de marzo de 2018

C.U.I.T. N°: 30-71595669-8

Información sobre el Fiduciario:

Denominación: Allaria Ledesma Fiduciaria S.A. Domicilio legal: 25 de Mayo 359, piso 11° – Ciudad Autónoma de Buenos Aires. CUIT: 30-71597205-7

Agente de Administración de Productos de Inversión Colectiva – Fiduciario Financiero N°71 de la C.N.V.

Información sobre los Fiduciantes:

Denominación: TGLT S.A. Domicilio legal: Miñones 2177, Piso PB , Departamento C – Ciudad Autónoma de Buenos Aires. CUIT: 30-70928253-7

Denominación: BA Development II GmbH Domicilio legal: Bahnhofplatz 3, 6460 Altdorf UR, Suiza CDI: 30-71594812-1

Firmado a efectos de identificación con nuestro informe de fecha 24/02/2022 ESTUDIO URIEN & ASOCIADOS C.P.C.E.C.A.B.A. - Tº I - Fº 47

Allaria Ledesma Fiduciaria S.A. En su carácter de Fiduciario del Fideicomiso

Gustavo R. Chesta (Socio) Contador Público (U.B.A.) C.P.C.E.C.A.B.A. – Tº 118 - Fº 173

JULIANA ROJIDO Presidente

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FIDEICOMISO FINANCIERO PRIVADO INMOBILIARIO DE ADMINISTRACIÓN CATALINAS I

ESTADO DE SITUACIÓN PATRIMONIAL

AL 31 DE DICIEMBRE DE 2021, COMPARATIVO CON EL EJERCICIO ANTERIOR (ver Nota 2.4)

(Cifras expresadas en pesos – ver Nota 2.)

ACTIVO ACTIVO CORRIENTE Caja y bancos (Nota 3.a) Inversiones (Anexo I) Otros créditos (Nota 3.b) Total del activo corriente ACTIVO NO CORRIENTE Propiedades de inversión(Anexo II) Otros créditos (Nota 3.b) Total del activo no corriente Total del activo PASIVO PASIVO CORRIENTE Deudas comerciales (Nota 3.c) Deudas fiscales (Nota 3.d) Otros pasivos (Nota 3.e) Total del pasivo corriente PASIVO NO CORRIENTE Deudas financieras (Nota 3.f) Total del pasivo no corriente Total del pasivo PATRIMONIO NETO(según el estado respectivo) Total del pasivo y el patrimonio neto	31/12/2021 154.842 3.046.464 1.333.545 4.534.851 4.103.747.173 23.162.801 4.126.909.974 4.131.444.825 23.233.967 2.876.130 17.565 26.127.662 73.391.767 73.391.767 99.519.429 4.031.925.396 4.131.444.825	31/12/2020
		1.416.212 - 5.864.804
		7.281.016
		4.054.356.713 17.999.016
		4.072.355.729
		4.079.636.745
		19.630.782 40.130 -
		19.670.912
		41.070.926
		41.070.926
		60.741.838
		4.018.894.907
		4.079.636.745

Las Notas 1 a 10 y los Anexos I a IV que se acompañan son parte integrante de este estado.

Firmado a efectos de identificación con nuestro informe de fecha 24/02/2022 ESTUDIO URIEN & ASOCIADOS

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ESTADO DE RESULTADOS

AL 31 DE DICIEMBRE DE 2021 y 2020 (ver Nota 2.4)

(cifras expresadas en pesos– ver Nota 2.)

Gastos de administración (Anexo IV) Resultado operativo Resultados financieros y por tenencia netos, generados por activos y pasivos (Incluido el “Resultado por exposición a los cambios en el poder adquisitivo de la moneda - RECPAM”) Resultado del ejercicio antes del Impuesto a las Ganancias Impuesto a las Ganancias (Nota 4) Resultado del ejercicio–Ganancia (Pérdida)	31/12/2021 (17.622.272) (17.622.272) 33.941.415 16.319.143 (3.288.654) 13.030.489	31/12/2020
		(15.390.966)
		(15.390.966) 10.862.667
		(4.528.299) (76.968) (4.605.267)

Las Notas 1 a 10 y los Anexos I a IV que se acompañan son parte integrante de este estado.

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ESTADO DE EVOLUCIÓN DEL PATRIMONIO NETO

AL 31 DE DICIEMBRE 2021 y 2020 (ver Nota 2.4)

(cifras expresadas en pesos – ver Nota 2.)

Saldo al Inicio del ejercicio Resultado del ejercicio – Ganancia (Pérdida) Saldos al cierre del ejercicio	31/12/2021	31/12/2021	Total 4.018.894.907 13.030.489 4.031.925.396	31/12/2020
	Aporte de los fiduciantes Certificados de Participación Ajuste Aportes de Fiduciantes 993.361.352 3.063.096.310 - - 993.361.352 3.063.096.310	Resultados acumulados Resultados no asignados (37.562.755) 13.030.489 (24.532.266)		Total
	Certificados de Participación
	993.361.352 - 993.361.352			4.023.500.174 (4.605.267) 4.018.894.907

Las Notas 1 a 10 y los Anexos I a IV que se acompañan son parte integrante de este estado.

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FIDEICOMISO FINANCIERO PRIVADO INMOBILIARIO DE ADMINISTRACIÓN CATALINAS I ESTADO DE FLUJO DE EFECTIVO

AL 31 DE DICIEMBRE DE 2021 y 2020 (ver Nota 2.4)

(cifras expresadas en pesos – ver Nota 2.)

VARIACIONES DEL EFECTIVO Efectivo al inicio del ejercicio Efectivo al cierre del ejercicio(1) Aumento/(Disminución) neta del efectivo CAUSAS DE LAS VARIACIONES DEL EFECTIVO Actividades operativas: Resultado del ejercicio– Ganancia (Pérdida) Impuesto a las Ganancias Cambios en activos y pasivos operativos: Aumento de otros créditos Aumento / (Disminución) de deudas comerciales Aumento de deudas fiscales Aumento / (Disminución) de otros pasivos Flujo neto de efectivo generado por/ utilizado en las actividades operativas Actividades de inversión: Aumento de propiedades de inversión Flujo neto de efectivo utilizado en las actividades de inversión Actividades de financiación: Aumento de deudas financieras Flujo neto de efectivo generado por las actividades de financiación Aumento/(Disminución) neta del efectivo	31/12/2021 1.416.212 3.201.306 1.785.094 13.030.489 3.288.654 (3.921.180) 3.603.185 2.836.000 17.565 18.854.713 (49.390.460) (49.390.460) 32.320.841 32.320.841 1.785.094	31/12/2020
		54.974.271 1.416.211
		(53.558.060)
		(4.605.267) 76.968 (4.074.448) (18.946.351) 40.129 (106.455)
		(27.615.424)
		(67.013.563)
		(67.013.563)
		41.070.927
		41.070.927
		(53.558.060)

(1) Comprende los rubros Caja y bancos e Inversiones.

Las Notas 1 a 10 y los Anexos I a IV que se acompañan son parte integrante de este estado.

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NOTAS A LOS ESTADOS CONTABLES POR EL EJERCICIO FINALIZADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2021

(cifras expresadas en pesos – ver Nota 2.)

Nota 1 Constitución del Fideicomiso Inmobiliario

1.1 Origen

Con fecha 13 de marzo de 2018, Promotora Fiduciaria S.A. en calidad de fiduciario y TGLT S.A y BA Development II GmbH en su carácter de Fiduciantes, suscribieron un contrato de fideicomiso para la constitución del Fideicomiso Financiero Privado Inmobiliario de Administración Catalinas I.

Con fecha 4 de abril de 2019, los fiduciantes designaron a Allaria Ledesma Fiduciaria S.A. como nuevo fiduciario del fideicomiso. Allaria Ledesma Fiduciaria S.A ha aceptado la designación con fecha efectiva 5 de abril de 2019.

Al 31 de Diciembre de 2021 la participación de los Fiduciantes en el Fideicomiso Financiero Privado Inmobiliario de Administración Catalinas I es la siguiente:

Fiduciantes	Participación
TGLT S.A.	47,7535%
BA Development II GmbH	52,2465%
	----------------
TOTAL	100%

1.2 Bienes Fideicomitidos

El patrimonio fideicomitido se encuentra integrado por (i) una cesión de derecho aportada por los fiduciantes, que corresponde a un inmueble de una fracción de terreno ubicado en Avenida Eduardo Madero N°1005, entre Boulevard Cecilia Grierson y calle San Martín, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, de una superficie aproximada de 3.200 metros cuadrados, el cual fue escriturado con fecha 7 de octubre de 2019 (Ver Nota 8), y (ii) aportes dinerarios realizados.

1.3 Objeto del fideicomiso

El objeto del Fideicomiso es aplicar los bienes aportados por los fiduciantes y beneficiarios al posterior desarrollo, construcción, explotación, alquiler y/o venta del proyecto inmobiliario en el Inmueble y/o el pago de los valores fiduciarios actuando individualmente o asociados con terceros y mediante la contratación de terceros para todas aquellas provisiones y servicios que resulten convenientes; y la compra de otros inmuebles dentro de la República Argentina.

El fideicomiso tiene una vigencia de 30 años desde la fecha de contrato.

Nota 2 Bases de presentación de los estados contables

2.1 Normas contables profesionales aplicables

Los estados contables del fideicomiso han sido preparados de acuerdo con el marco de información contable prescripto por la Inspección General de Justicia (I.G.J.), que requiere aplicar las normas contables profesionales argentinas vigentes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en cuanto no esté previsto de diferente forma en la ley, en disposiciones reglamentarias o en resoluciones de ese organismo de control.

La expresión normas contables profesionales vigentes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se refiere al marco de información contable compuesto por las Resoluciones Técnicas e Interpretaciones emitidas por la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas (F.A.C.P.C.E.) y aprobadas por el Consejo Profesional de Ciencias Económicas

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NOTAS A LOS ESTADOS CONTABLES POR EL EJERCICIO FINALIZADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2021

(cifras expresadas en pesos – ver Nota 2.)

de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (C.P.C.E.C.A.B.A.).

De las posibilidades que brinda ese marco contable es posible optar por:

• (a) las Normas Internacionales de Información Financiera (N.I.I.F.) del Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (I.A.S.B. por su sigla en inglés), o la N.I.I.F. para Pequeñas y Medianas Entidades, incorporadas por la F.A.C.P.C.E. a su normativa contable en la R.T. N° 26 y Circulares de adopción de las N.I.I.F., o bien

• (b) las normas contables profesionales argentinas emitidas por la F.A.C.P.C.E. y aprobadas por el C.P.C.E.C.A.B.A., distintas a la R.T. N° 26.

El fideicomiso ha optado por la posibilidad indicada en el acápite (b) precedente.

A la fecha de emisión de los presentes estados contables los libros Diario e Inventarios y Balances no han sido transcriptos.

2.2 Unidad de medida

a) Entorno económico y marco normativo

Los estados contables al 31 de Diciembre de 2021, han sido ajustados para que queden expresados en moneda de poder adquisitivo de esa fecha, de conformidad con lo establecido por la I.G.J., que a los fines de la reexpresión de los estados contables en moneda homogénea requiere aplicar las normas que sobre el particular ha emitido la F.A.C.P.C.E. y adoptado el C.P.C.E.C.A.B.A.

Las siguientes son las principales normas legales y profesionales y guías de aplicación que regulan la reexpresión de los estados contables en moneda homogénea:

• i. Ley N° 27.468, que dispuso la derogación del Decreto N° 1269/2002 (modificado por el Decreto N° 664/2003), que establecía una restricción para la aceptación de estados contables reexpresados por parte de ciertos organismos de control, y da plena aplicación al artículo 62 in fine de la Ley General de Sociedades N° 19.550 y sus modificatorias.

• ii. La Resolución Técnica (R.T.) N° 6 (Estados contables en moneda homogénea) de la F.A.C.P.C.E. y la Guía de aplicación de la R.T. N° 6 emitida por el Consejo Elaborador de Normas de Contabilidad y Auditoría.

• iii. La Resolución JG N° 539/18 de la F.A.C.P.C.E., que, considerando lo establecido en la sección 3.1 (Expresión en moneda homogénea) de la R.T. N° 17 y en la Interpretación N° 8 (Aplicación del párrafo 3.1 de la R.T. N° 17), declaró la existencia de un contexto de alta inflación en Argentina a partir del 1° de julio de 2018 y requiere aplicar la R.T. N° 6 (Estados contables en moneda homogénea) en la preparación de los estados contables, estableciendo para ello (a) un período de transición por el cual la reexpresión en moneda homogénea recién es obligatoria para estados contables correspondientes a ejercicios anuales o períodos intermedios cuyo cierre ocurra a partir del 31 de diciembre de 2018, y (b) una serie de simplificaciones para facilitar el procedimiento de reexpresión en el primer ejercicio de aplicación del ajuste por inflación.

• iv. La Resolución C.D. N° 107/2018 del C.P.C.E.C.A.B.A. que ratifica la Resolución JG N° 539/18 para la reexpresión obligatoria de los estados contables anuales o de período intermedio con fecha de cierre a partir del 31 de diciembre de 2018, con las modificaciones de la Resolución M.D. N° 11/2019 del mencionado organismo.

• v. La Resolución General N° 10/2018 de la I.G.J., que adopta las normas contables profesionales mencionadas precedentemente.

Para definir un contexto de inflación, las normas contables sobre unidad de medida proponen analizar el comportamiento de la población, los precios, las tasas de interés y los salarios ante la evolución de los índices de precios y la pérdida de poder adquisitivo de la moneda, y establecen como solución práctica que los estados contables deben reexpresarse para reflejar los cambios en el poder adquisitivo de la moneda cuando se presente el hecho fáctico de una variación acumulada en los

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(cifras expresadas en pesos – ver Nota 2.)

índices de precios que en tres años alcance o sobrepase el 100%.

Si bien en los años recientes existió un crecimiento importante en el nivel general de precios, la inflación acumulada en tres años se había mantenido en Argentina por debajo del 100% acumulado en tres años. Sin embargo, debido a diversos factores macroeconómicos, la inflación trienal se ubicó en 2019, 2020 y 2021 por encima de ese guarismo.

A efectos de evaluar la mencionada condición cuantitativa, y también para reexpresar los estados contables, las normas contables sobre unidad de medida establecen que la serie de índices a utilizar es la determinada por la F.A.C.P.C.E. Esa serie de índices combina el Índice de Precios al Consumidor (I.P.C) Nacional publicado por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (I.N.D.E.C.) a partir de enero de 2017 (mes base: diciembre 2016) con el Índice de Precios Internos al por Mayor (I.P.I.M) publicado por el I.N.D.E.C. hasta esa fecha.

Considerando el mencionado índice, la inflación durante los ejercicios finalizados el 31 de Diciembre de 2021 y 2020 ascendió a 50,9% y 36,1%, respectivamente.

b) Descripción del proceso de reexpresión de los estados contables:

Reexpresión del estado de situación patrimonial

• i. Las partidas monetarias (aquellas con un valor nominal fijo en moneda local) no se reexpresan, dado que ya se encuentran expresadas en la unidad de medida corriente a la fecha de cierre del ejercicio. En un período inflacionario, mantener activos monetarios genera pérdida de poder adquisitivo y mantener pasivos monetarios genera ganancia de poder adquisitivo, siempre que tales partidas no se encuentren sujetas a un mecanismo de ajuste que compense en alguna medida esos efectos. La pérdida o ganancia monetaria se incluye en el resultado del ejercicio.

• ii. Las partidas no monetarias medidas a sus valores corrientes al final del ejercicio sobre el que se informa, no se reexpresan a efectos de su presentación en el estado de situación patrimonial, pero el proceso de ajuste debe completarse para determinar en términos de unidad de medida homogénea los resultados producidos por la tenencia de esas partidas no monetarias.

Reexpresión del estado de resultados

El proceso más depurado de reexpresión del estado de resultados a moneda de la fecha de cierre del ejercicio contempla los siguientes principales aspectos:

• i. Los gastos se ajustan desde la fecha de origen de las transacciones que los originan o del correspondiente devengamiento;

• ii. Los resultados financieros se presentan en términos reales, esto es, netos del efecto de la inflación sobre los activos y pasivos que generaron esos resultados;

• iii. Los resultados por tenencia y otros que surgen de comparar dos mediciones expresadas en moneda de poder adquisitivo de diferentes fechas, requieren identificar los importes comparados y reexpresarlos por separado para volver a efectuar la comparación con los importes ya reexpresados; y

• iv. El resultado por exposición al cambio en el poder adquisitivo de la moneda (RECPAM) se presenta en una línea separada y refleja el efecto de la inflación sobre las partidas monetarias que no fue computado en la determinación de los resultados financieros en términos reales.

El fiduciario ha optado por determinar y presentar los resultados financieros y por tenencia, incluyendo el RECPAM, en una sola línea, cumplimentando en otros aspectos el proceso de reexpresión mencionado precedentemente, ejerciendo la opción prevista en la R.T. N° 6 y en la Resolución JG N° 539/18.

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(cifras expresadas en pesos – ver Nota 2.)

Reexpresión del estado de evolución del patrimonio neto

Luego de la reexpresión a la fecha de transición, todos los componentes del patrimonio al inicio son llevados a moneda de cierre aplicando el índice general de precios desde el principio del ejercicio.

Reexpresión del estado de flujo de efectivo

• i. Todas las partidas de este estado se reexpresan en términos de la unidad de medida corriente a la fecha de cierre del ejercicio.

• ii. El RECPAM que refleja los cambios en el poder adquisitivo de los componentes del efectivo y de los equivalentes al efectivo se presenta en el estado de flujo de efectivo en la sección “Causas de las variaciones del efectivo” integrando las actividades operativas y formando parte del resultado del ejercicio.

2.3 Criterios de valuación y exposición

Los criterios de valuación utilizados para la preparación de los presentes estados contables son los siguientes:

a. Caja y bancos:

• En moneda nacional: se valuaron a su valor nominal.

• En moneda extranjera: se valuaron a su valor nominal convertido a pesos de acuerdo con el tipo de cambio vigente que corresponda al cierre del ejercicio, aplicable para la liquidación de estas operaciones. El detalle respectivo se expone en el Anexo III. Las diferencias de cambio fueron imputadas a los resultados del ejercicio en el rubro Resultados financieros y por tenencia.

b. Inversiones:

Las inversiones están valuadas a su valor de cotización al 31 de Diciembre de 2021 en el mercado en el cual habitualmente opera su comercialización. Las diferencias de cotización fueron imputadas a los resultados del ejercicio en el rubro Resultados financieros y por tenencia. Al 31 de diciembre de 2020, el Fideicomiso no poseía estos instrumentos.

• c. Otros créditos, deudas y otros pasivos a excepción de lo mencionado en el punto e. siguiente:

• En moneda nacional: se valuaron a su valor nominal.

• En moneda extranjera: se valuaron a su valor nominal convertido a pesos de acuerdo con los tipos de cambio vigente al cierre de cada ejercicio, aplicable para la liquidación de estas operaciones. El detalle respectivo se expone en el Anexo III. Las diferencias de cambio fueron imputadas a los resultados del ejercicio en el rubro Resultados financieros y por tenencia.

Estos saldos no están sujetos a cláusulas de ajuste ni devengan intereses, mientras que su valuación no difiera significativamente de la medición contable obtenida mediante el cálculo del valor presente de los flujos de fondos que estos importes originarían utilizando tasa de descuento de mercado.

d. Propiedades de inversión:

En función al destino previsto, se incluye en este rubro el proyecto inmobiliario mencionado en la Nota 8. Los costos relacionados con el mismo se encuentran reexpresados a moneda de cierre de cada ejercicio de acuerdo con los lineamientos mencionados en la Nota 2.2. El valor contabilizado no supera su valor recuperable.

e. Otros créditos no corrientes a excepción del activo por impuesto diferido:

Se valuaron mediante el cálculo del valor presente de los flujos de fondos que estos importes originarían utilizando una tasa de descuento de mercado. Los intereses devengados se imputan a los resultados del ejercicio en el rubro Resultados

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(cifras expresadas en pesos – ver Nota 2.)

financieros y por tenencia.

f. Deudas financieras:

Los Valores de Deuda Fiduciaria se valuaron a sus valores nominales más los intereses devengados al cierre del ejercicio, convertidos a pesos según el tipo de cambio vendedor del Banco Nación informado al cierre de las operaciones al 31 de Diciembre de 2021. El detalle respectivo se expone en la Nota 7 y Anexo III.

g. Cuentas del estado de evolución del patrimonio neto:

Se encuentran reexpresadas a moneda de cierre de acuerdo con los lineamientos mencionados en la Nota 2.2., excepto la cuenta Certificados de Participación, que se ha mantenido a su valor de origen. El ajuste originado en su reexpresión fue imputado al rubro Ajuste Aportes de Fiduciantes.

h. Cuentas del estado de resultados:

Las cuentas que comprenden operaciones monetarias (ingresos financieros, egresos financieros, gastos de administración e impuesto a las ganancias) se exponen a sus importes reexpresados a moneda homogénea del 31 de Diciembre de 2021, de acuerdo con los lineamientos mencionados en la Nota 2.2., sobre la base de su devengamiento mensual.

2.4 Información comparativa

El estado de situación patrimonial, el estado de resultados, de evolución del patrimonio neto y de flujo de efectivo por el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2021 y la información complementaria se presentan en forma comparativa con datos correspondientes al cierre del ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2020, reexpresados en moneda homogénea al 31 de diciembre de 2021..

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NOTAS A LOS ESTADOS CONTABLES POR EL EJERCICIO FINALIZADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2021

(cifras expresadas en pesos – ver Nota 2.)

Nota 3 Composición de los principales rubros

La composición de los principales rubros del estado de situación patrimonial al 31 de Diciembre 2021 y 2020 es la siguiente:

3.a Caja y bancos Caja Cuenta Comitente – Saldo monetario en pesos Cuenta Comitente – Saldo monetario en moneda extranjera (Anexo III) Bancos en moneda nacional Bancos en moneda extranjera (Anexo III) 3.b Otros créditos Corriente IVA Créditos Fiscales - Saldo a favor Percepciones de Ingresos Brutos Seguros a devengar IVA - Saldo de libre disponibilidad Percepciones de IVA sufridas Subtotal No Corriente Activo por impuesto diferido (Nota 4) IVA Créditos Fiscales - Saldo a favor Impuesto al crédito bancario computable Saldo a favor Impuesto a los Ingresos Brutos Subtotal 3.c Deudas comerciales Proveedores en moneda nacional Proveedores en moneda extranjera (Anexo III), (1) Provisiones en moneda nacional Provisiones en moneda extranjera (Anexo III)	31/12/2021 109 578 44.040 102.631 7.484		31/12/2020
			165 13.377 1.191.959 130.659 80.052
	154.842		1.416.212
	1.166.645 - 26.917 119.965 20.018 1.333.545 4.732.860 17.089.970 378.125 961.846 23.162.801 5.406.746 14.982.567 1.286.870 1.557.784 23.233.967		5.739.338 15.850 17.378 79.499 12.739
			5.864.804
			7.995.243 8.928.073 397.066 678.634 17.999.016 689.683 16.591.825 28.226 2.321.048
			19.630.782

(1) Incluye $1.683.681 y $2.090.300 con Sociedades Relacionadas correspondientes al 31 de Diciembre de 2021 y al 31 de Diciembre de 2020, respectivamente (Nota 7)

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NOTAS A LOS ESTADOS CONTABLES

POR EL EJERCICIO FINALIZADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2021

(cifras expresadas en pesos – ver Nota 2.)

3.d Deudas fiscales Retenciones ganancias a pagar Impuesto a las Ganancias a pagar 3.e Otros pasivos Fiduciante cuenta particular (Nota 7), (Anexo III) 3.f Deudas financieras Valores de deuda fiduciaria a pagar (Nota 7), (Anexo III) Intereses de Valores de deuda fiduciaria a pagar (Nota 7), (Anexo III)	31/12/2021 151.526 2.724.604 2.876.130 17.565 17.565 69.218.440 4.173.327 73.391.767		31/12/2020 40.130 - 40.130 - - 40.645.563 425.363 41.070.926

Nota 4 Impuesto a las Ganancias

Con fecha 17 de mayo de 2018, el Gobierno Nacional promulgó, a través del Decreto N° 471/2018, la reglamentación de la Ley de financiamiento productivo N° 27.440, sancionada por el Congreso de la Nación el 9 de mayo de ese año. La mencionada ley fue publicada en el Boletín Oficial el 18 de mayo de 2018. En su artículo 205, la mencionada reglamentación dispone que, en pos de transparentar el tratamiento impositivo vigente, los fideicomisos contemplados por el apartado 6 del inciso a) del artículo 73 de la Ley de impuesto a las ganancias tributarán el impuesto a las ganancias en la medida en que los certificados de participación y/o títulos de deuda que emitieran no hubieren sido colocados por oferta pública con autorización de la Comisión Nacional de Valores.

La composición del saldo de activo neto por impuesto diferido al 31 de Diciembre de 2021 y 2020, respectivamente, es la siguiente:

Impuesto diferido por diferencias temporarias incluidas en el activo Impuesto diferido por quebrantos acumulados SALDO NETO ACTIVO POR IMPUESTO DIFERIDO	31/12/2021 4.732.860 - 4.732.860	31/12/2020
		5.344.191 2.651.052 7.995.243

En relación al ajuste por inflación impositivo, la Ley 27.430 de reforma Fiscal, modificada por la Ley 27.458, establece que dicho ajuste resultará aplicable en el ejercicio fiscal en el cual se verifique un porcentaje de variación del índice de precios al consumidor nivel general con cobertura nacional (IPC) que supere el 100% en los treinta y seis meses anteriores al cierre del ejercicio que se liquida.

Asimismo, La Ley 27.541 de “Solidaridad Social y Reactivación Productiva en el marco de Emergencia Pública” publicada en el Boletín Oficial el 23 de diciembre de 2019 y los Decretos 58/2019 y 99/2019 establecen las siguientes reformas en materia de Impuesto a las Ganancias:

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(cifras expresadas en pesos – ver Nota 2.)

• (i) La Ley N° 27.430 había dispuesto para los períodos fiscales iniciados a partir del 1 de enero de 2020, que la alícuota corporativa de impuesto a las ganancias se reduciría del 30% al 25%. La reforma suspende ese cambio de tasas y la mantiene en 30%, hasta los ejercicios fiscales que se inicien a partir del 1° de enero de 2021 inclusive.

• (ii) La Ley N° 27.468 había dispuesto para los tres primeros ejercicios fiscales iniciados a partir del 1 de enero de 2018, que el ajuste por inflación positivo o negativo que pudiera corresponder debía distribuirse un tercio en el ejercicio fiscal en que se determinara el ajuste, y los dos tercios restantes, en partes iguales, en los dos períodos fiscales inmediatos siguientes. La reforma modificó esa distribución y establece que el ajuste positivo o negativo correspondiente al primer y segundo ejercicio fiscal iniciados a partir del 1 de enero de 2019, deberá imputarse un sexto al ejercicio fiscal en que se determine el ajuste y los cinco sextos restantes en los cinco períodos fiscales inmediatos siguientes; en tanto que para los ejercicios fiscales iniciados a partir del 1 de enero de 2021 se podrá deducir el 100% del ajuste en el año en el cual él se determina.

Con fecha 16 de junio de 2021 se publicó la modificación de la Ley 27.630 que introduce ciertos cambios en la Ley de Impuesto a las Ganancias estableciendo una estructura de alícuotas escalonadas en función al total de la ganancia neta imponible acumulada en el ejercicio. Un primer escalón de 25% para ganancias netas acumuladas de hasta $5 millones, el segundo escalón de 30% para ganancias netas acumuladas de más de $5 millones y hasta $50 millones y un último segmento de 35% para ganancias netas acumuladas superiores a $50 millones. Las mencionadas disposiciones surtirían efecto para los ejercicios fiscales iniciados a partir del 1° de enero de 2021, inclusive.

Nota 5 Apertura de créditos y deudas por vencimiento

Rubro	Otros Créditos (1)	Deudas comerciales (1)	Deudas fiscales (1)	Otros pasivos (1)	Deudas financieras (2)
Sin plazo	-	-	-	17.565	-
Hasta 3 meses	1.333.545	23.233.967	2.876.130	-	-
Más de 1 año	23.162.801	-	-	-	73.391.767
Total	24.496.346	23.233.967	**2.876.130 **	**17.565 **	73.391.767

• (1) Al 31 de Diciembre de 2021 los activos y pasivos no devengan interés.

• (2) Al 31 de Diciembre de 2021 las deudas financieras devengan un interés del 8% anual.

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(cifras expresadas en pesos – ver Nota 2.)

Nota 6 Reconciliación con Normas Internacionales de Información Financiera

(NIIF)

A continuación, se presenta la reconciliación del Patrimonio Neto y Resultados a NIIF, la cual no incluye las diferencias de exposición que se presentan entre normas locales y NIIF (Ver Nota 2.1). Esta información será utilizada por TGLT S.A. para la determinación del valor patrimonial proporcional de su inversión en el Fideicomiso:

	31/12/2021	31/12/2020
Patrimonio neto según Estado de Situación Patrimonial preparado de
acuerdo a normas contables vigentes en la República Argentina distintas
a la RT N° 26 (Ver Nota 8)	4.031.925.396	4.018.894.907
Ajustes enpatrimonio	-	-
Patrimonio neto según NIIF	4.031.925.396	4.018.894.907
	31/12/2021	31/12/2020
Resultado del período según Estado de Resultados preparado de acuerdo
a normas contables vigentes en la República Argentina distintas a la RT N°
26	13.030.489	(4.605.267)
Ajustes en resultados	-	-
Resultado neto según NIIF	13.030.489	(4.605.267)

En lo que respecta a las propiedades de inversión, el modelo de valuación seguido es el de costo reexpresado, tal como se indica en la nota 2.3 d.

Nota 7 Saldos con sociedades relacionadas

Al 31 de Diciembre de 2021 y 2020 los saldos con sociedades vinculadas o relacionadas fueron los siguientes:

Partes relacionadas TGLT S.A. BA Development II GmbH Totales	Deudas comerciales 31/12/2021 31/12/2020 $ 2.659.438 $ 1.672.240 $582.028 $ 418.060 $ 3.241.466 $ 2.090.300	Deudas financieras 31/12/2021 31/12/2020 $ 37.115.123 $ 20.531.583 $ 36.276.644 $ 20.539.343 $ 73.391.767 $ 41.070.926	Otrospasivos
			31/12/2021 31/12/2020
			$ 17.565 - - -
			$ 17.565 -

Nota 8 Proyecto inmobiliario

Como propiedades de inversión (Nota 2.3.d) se incluye la cesión de derechos de los fiduciantes mencionada en la Nota 1.2. sobre un inmueble de una fracción de terreno, ubicado en Avenida Eduardo Madero 1005, entre Boulevard Cecilia Grierson y calle San Martín, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La cesión del derecho fue autorizada por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (“AABE”) con fecha 27 de mayo de 2019 y con fecha 7 de octubre de 2019 se firmó la escritura traslativa de dominio por la cual el Fideicomiso adquirió el inmueble antes descripto.

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(cifras expresadas en pesos – ver Nota 2.)

Nota 9 Covid-19 y Situación de mercado

Con fecha 11 de marzo de 2020, la Organización Mundial de la Salud (OMS) declaró al brote de coronavirus (COVID-19) como una pandemia. A nivel nacional, el poder Ejecutivo ha emitido una serie de Decretos de Necesidad y Urgencia (DNU) ampliando la emergencia pública en materia sanitaria declarada por la Ley Nº 27.541 y estableciendo, primero el aislamiento obligatorio para toda la población del país, con ciertas excepciones en determinadas actividades, pasando luego por una etapa de distanciamiento, flexibilizando en gran medida la circulación respecto del inicio de la pandemia. El aislamiento o distanciamiento podrá ser prorrogable, endurecido o flexibilizado, por el tiempo que se considere necesario en atención a la evolución de la situación epidemiológica.

Esta coyuntura podría generar un impacto significativo sobre las operaciones del Fideicomiso, pero la incertidumbre existente en relación con los efectos, extensión y duración de la pandemia no permiten una estimación razonable de sus efectos a la fecha de emisión de los estados financieros.

No obstante, el Fiduciario monitorea permanentemente la evolución del contexto macroeconómico y su impacto sobre la situación patrimonial y financiera del fideicomiso, que pudieran corresponder ser reflejadas en los estados contables de períodos futuros.

Nota 10 Hechos posteriores

Por medio de la comunicación de fecha 20 de enero de 2022 publicada mediante Hecho Relevante a través de la Autopista de Información Financiera (“AIF”) de la Comisión Nacional de Valores (“CNV”), TGLT S.A. remitió al Banco Itaú Argentina S.A. una oferta para la celebración de un memorándum de entendimiento no vinculante, la cual fue aceptada por Banco Itaú Argentina S.A en la misma fecha (el “MOU”). El MOU contempla un acuerdo preliminar respecto de los términos y condiciones para la instrumentación de la eventual transferencia y cesión de la posición contractual y del certificado de participación del que es titular TGLT S.A. en el marco del “Contrato de Fideicomiso Financiero Privado Inmobiliario de Administración Catalinas I”, el cual no importa un compromiso contractual o precontractual entre TGLT S.A. y Banco Itaú Argentina S.A. El MOU tiene vigencia por un plazo de treinta (30) días corridos contados desde el 20 de enero de 2022, el cual fue extendido hasta el 9 de marzo de 2022 de acuerdo a los Hechos Relevantes de fecha 18 de febrero de 2022 y 24 de febrero de 2022 publicados por TGLT S.A. a través de la AIF de la CNV. La Potencial Transacción queda sujeta entre otras condiciones, a la obtención por parte de TGLT S.A. del consentimiento de BA Development II GmbH para la Potencial Transacción.

A la fecha de emisión de los presentes estados contables, el Fiduciario no ha recibido notificación respecto a la ejecución de la transacción mencionada en el párrafo anterior.

No existen otros acontecimientos u operaciones ocurridos entre la fecha de cierre del ejercicio y la fecha de emisión de los presentes estados contables, además de lo mencionado en el párrafo anterior, que puedan afectar significativamente la situación patrimonial y financiera fiduciaria ni los resultados del ejercicio y no se encuentren reflejados en los presentes estados contables.

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ANEXO I

FIDEICOMISO FINANCIERO PRIVADO INMOBILIARIO DE ADMINISTRACIÓN CATALINAS I INVERSIONES

AL 31 DICIEMBRE DE 2021 y 2020

(cifras expresadas en pesos – ver Nota 2.)

Inversiones Corrientes Fondos Comunes de Inversión: Allaria Ahorro Clase “B” Totales	31/12/2021	Importe en pesos 3.046.464 3.046.464	31/12/2020
	Cantidad Valor Nominal		Importe en pesos - -
	248.205 12,2740

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ANEXO II

FIDEICOMISO FINANCIERO PRIVADO INMOBILIARIO DE ADMINISTRACIÓN CATALINAS I PROPIEDADES DE INVERSIÓN

AL 31 DE DICIEMBRE DE 2021 y 2020

(cifras expresadas en pesos – ver Nota 2.)

==> picture [427 x 123] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

31/12/2021 31/12/2020
Neto Neto
Cuenta Valor Residual Aumentos Valor al cierre Depreciaciones resultante al resultante al
principal al inicio del ejercicio del ejercicio
31.12.2021 31.12.2020
Terreno 3.791.420.821 - 3.791.420.821 - 3.791.420.821 3.791.420.821
Obra en
262.935.892 49.390.460 312.326.352 - 312.326.352 262.935.892
curso
Totales al
4.054.356.713 49.390.460 4.103.747.173 - 4.103.747.173 4.054.356.713
31/12/2021
Totales al
3.791.420.822 262.935.891 4.054.356.713 - -
31/12/2020
----- End of picture text -----

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ANEXO III

FIDEICOMISO FINANCIERO PRIVADO INMOBILIARIO DE ADMINISTRACIÓN CATALINAS I

SALDOS EN MONEDA EXTRANJERA

AL 31 DE DICIEMBRE DE 2021 y 2020

(cifras expresadas en pesos– ver Nota 2.)

==> picture [424 x 223] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

31/12/2021 31/12/2020
Valores Tipo de Importe Importe
Rubro Moneda Nominales Cambio en pesos en pesos
ACTIVO
Caja y Bancos USD 503 102,52(a) 51.524 1.272.011
51.524 1.272.011
PASIVO
Proveedores GBP 95.795 138,83(b) 13.298.886 16.591.825
Proveedores USD 16.391 102,72(c) 1.683.681 -
Otros pasivos USD 171 102,72(c) 17.565 -
Deudas Financieras USD 714.485 102,72(c) 73.391.767 41.070.926
Provisiones USD 15.165 102,72(c) 1.557.784 2.321.048
89.949.683 59.983.799
----- End of picture text -----

(a) Tipo de cambio Comprador Divisa Dólar del Banco Nación al 31 de Diciembre de 2021.

(b) Tipo de cambio Vendedor Divisa Libra Esterlina del Banco Nación al 31 de Diciembre de 2021.

• (c) Tipo de cambio Vendedor Divisa Dólar del Banco Nación al 31 de Diciembre de 2021.

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ANEXO IV

FIDEICOMISO FINANCIERO PRIVADO INMOBILIARIO DE ADMINISTRACIÓN CATALINAS I INFORMACIÓN REQUERIDA POR EL ARTÍCULO N° 64 APARTADO I INC. B) DE LA LEY Nº 19.550

AL 31 DE DICIEMBRE DE 2021 y 2020

(cifras expresadas en pesos – ver Nota 2.)

Cuenta	Gastos de Administración	31/12/2021	31/12/2020
Honorarios profesionales	14.161.618	14.161.618	13.733.507
ABL	269.243	269.243	369.669
Gastos bancarios	2.968.442	2.968.442	1.058.479
Seguros	23.776	23.776	21.325
Gastos generales	5.206	5.206	4.203
Otros impuestos	401	401	-
Certificaciones	193.586	193.586	203.783
Totales al 31/12/2021	17.622.272	17.622.272
Totales al 31/12/2020	15.390.966		15.390.966

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Av. Quintana 585 – 8º Piso 1129 Cdad. Aut. de Buenos Aires Argentina

Tel: +54 11 4808 4800 www.mazars.com.ar

==> picture [94 x 16] intentionally omitted <==

INFORME DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES

Señores Allaria Ledesma Fiduciaria S.A. Fiduciario del

FIDEICOMISO FINANCIERO PRIVADO INMOBILIARIO DE ADMINISTRACIÓN CATALINAS I

Domicilio Legal: 25 de Mayo 359, piso 11° Ciudad Autónoma de Buenos Aires CUIT Nº 30-71595669-8

Informe sobre los estados contables

Hemos auditado los estados contables adjuntos de Fideicomiso Financiero Privado Inmobiliario de Administración Catalinas I, que incluyen el estado de situación patrimonial al 31 de Diciembre de 2021, los correspondientes estados de resultados, estado de evolución del patrimonio neto y estado de flujo de efectivo por el ejercicio finalizado en dicha fecha y un resumen de las políticas contables significativas y otra información explicativa incluidas en las notas 1 a 10 y anexos I a IV que son parte integrante de los estados contables.

Las cifras y otra información correspondientes al ejercicio finalizado el 31 de Diciembre de 2020 (ajustadas a moneda constante de esa fecha y reexpresadas en moneda de cierre del presente ejercicio) son parte integrante de los estados contables mencionados precedentemente y se las presenta con el propósito de que se interpreten exclusivamente en relación con las cifras y con la información del ejercicio económico actual.

Responsabilidad de la Dirección de la Sociedad Fiduciaria en relación con los estados contables

La Dirección de Allaria Ledesma Fiduciaria S.A. en su carácter de Sociedad Fiduciaria del Fideicomiso Financiero Privado Inmobiliario de Administración Catalinas I es responsable por la preparación y presentación razonable de los estados contables adjuntos de conformidad con el marco de información prescripto por la Inspección General de Justicia, que tal como se indica en la nota 2.1 a los estados contables adjuntos, requiere aplicar las normas contables profesionales vigentes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y por el diseño, implementación y mantenimiento del control interno que la Dirección considere necesario para permitir la preparación de estados contables libres de incorrecciones materiales.

Responsabilidad de los auditores

Nuestra responsabilidad consiste en expresar una opinión sobre los estados contables adjuntos basada en nuestra auditoria.

Hemos realizado nuestro trabajo de conformidad con las normas de auditoría establecidas en la Resolución Técnica Nº 37 de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de ciencias Económicas. Dichas normas exigen que cumplamos los requerimientos de ética, así como que planifiquemos y ejecutemos la auditoria con el fin de obtener un grado razonable de seguridad acerca de la inexistencia de distorsiones significativas en los estados contables.

Una auditoria comprende la aplicación de procedimientos para obtener elementos de juicio sobre las cifras y la información presentada en los estados contables. Los procedimientos seleccionados dependen del juicio profesional del auditor, incluida la valoración de los riesgos de distorsiones significativas en los estados contables, originadas en errores o irregularidades. Al realizar valoraciones de riesgos, el auditor considera el control interno existente en la Sociedad Fiduciaria, en lo que sea relevante para la preparación y presentación razonable de los estados contables, con la finalidad de diseñar los

Estudio Urien & Asoc.

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==> picture [94 x 16] intentionally omitted <==

procedimientos de auditoría que resulten apropiados en las circunstancias, pero no con el propósito de expresar una opinión sobre la eficacia del sistema de control interno de la Sociedad Fiduciaria. Asimismo, una auditoria incluye evaluar que las políticas contables utilizadas sean apropiadas, la razonabilidad de las estimaciones contables efectuadas por la dirección de la Sociedad Fiduciaria y la presentación de los estados contables en su conjunto.

Consideramos que los elementos de juicio obtenidos nos brindan una base suficiente y adecuada para nuestra opinión de auditoría.

Opinión

En nuestra opinión, los estados contables adjuntos presentan razonablemente, en todos sus aspectos significativos, la situación patrimonial de FIDEICOMISO FINANCIERO PRIVADO INMOBILIARIO DE ADMINISTRACION CATALINAS I al 31 de Diciembre de 2021 así como sus resultados, la evolución de su patrimonio neto y el flujo de su efectivo correspondiente al ejercicio finalizado en esa fecha, de conformidad con el marco de información prescripto por la Inspección General de Justicia, tal como se menciona en el apartado 2.

Énfasis sobre otras cuestiones

Llamamos la atención sobre la nota 9 donde se describe la incertidumbre relacionada con los efectos de las medidas ordenadas por el Gobierno Nacional para contener la propagación del Covid-19 en el país. Nuestra opinión no contiene salvedades en relación con esta situación; sin embargo, no nos es posible aún establecer con objetividad los efectos y las consecuencias en los estados contables y las operaciones futuras.

Los estados contables correspondientes al ejercicio finalizado el 31 de Diciembre de 2020 y a sus periodos intermedios han sido auditados por otro profesional, quien ha emitido su informe de auditoría al 31 de Diciembre de 2020 con fecha 31 de Marzo de 2021 con opinión favorable sin salvedades.

Estas cuestiones no modifican la opinión expresada en el apartado anterior.

Informe sobre otros requerimientos legales y reglamentarios

Los estados contables citados cumplen con lo dispuesto en la ley de Sociedades Comerciales. Dichos estados, tal como se menciona en la nota 2.1., se encuentran pendientes de transcripción al libro diario e inventario y balances y han sido preparados a partir de registros contables llevados en sus aspectos formales de conformidad con normas legales, cuyas anotaciones concuerdan con las de sus auxiliares y demás documentación comprobatoria.

Al 31 de Diciembre de 2021, no existe deuda devengada en concepto de aportes y contribuciones con destino al Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones, según surge de los registros contables del Fideicomiso.

Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 24 de Febrero de 2022

ESTUDIO URIEN Y ASOCIADOS C.P.C.E.C.A.B.A. - Tº I - Fº 47

Gustavo R. Chesta (Socio) Contador Público U.B.A. C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 118 - Fº 173

Estudio Urien & Asoc.