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GCDI S.A. — Annual Report 2019
Aug 10, 2020
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Annual Report
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MEMORIA, ESTADOS CONTABLES E INFORME DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES Y DE LA COMISIÓN FISCALIZADORA
MARINA RÍO LUJÁN S.A.
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2019 Y 2018
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MARINA RÍO LUJÁN S.A. MEMORIA
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2019
A los Señores Accionistas de Marina Río Luján S.A.:
En cumplimiento de disposiciones legales y estatutarias vigentes, tenemos el agrado de someter a consideración de la Honorable Asamblea de Accionistas la presente Memoria Anual y los Estados Financieros correspondientes al ejercicio económico comprendido entre el 1º de enero y el 31 de diciembre de 2019.
I. CONTEXTO ECONÓMICO
El contexto internacional
Según el último reporte de la OECD, es factible esperar tasas de crecimiento económico mundial se mantengan sin cambios para los próximos años, luego de que el PBI global se expandiera un 2,9% en 2019. Las proyecciones de la institución para 2020 y 2021 son del orden del 3% en ambos casos.
Dentro de los factores que podrían introducir una eventual desaceleración se encuentran los contratiempos que las trabas comerciales entre Estados Unidos y China podrían generar en caso de persistir, el aumento de la incertidumbre producto de tensiones comerciales entre la Unión Europea y el Reino Unido y/o Estados Unidos, o un potencial aumento en la tasa de inflación norteamericana producto de la finalización del plan de contracción de la hoja de balance Reserva Federal que dio inicio a una nueva ronda de bajas en las tasas de interés de referencia.
Asimismo, el reciente brote de Coronavirus iniciado en China y paulatinamente expandido hacia otros países podría tener un impacto adverso en la actividad económica del país y del resto del mundo. Por otra parte, aunque a finales del 2020 habrá elecciones presidenciales en Estados Unidos, en las cuales Donald Trump buscará su reelección, no se espera que la incertidumbre en relación a esto pueda tener un impacto adverso en el nivel de actividad económica de ese país.
En lo que respecta a nuestra región, 2019 fue un año con turbulencias. Brasil, cuyos indicadores habían empezado a mostrar mejoras durante el gobierno de Michel Temer, eligió en ballotage al candidato Jair Bolsonaro. El resultado electoral fue recibido con sorpresa por el mercado, pero celebrado posteriormente con la aprobación de algunas reformas económicas, incluyendo la del sistema previsional. Tras crecer un 0,8% en 2019, se espera que la tasa de crecimiento de la economía brasilera se estabilice alrededor de 1,75% en 2020 y 2021.
Por otro lado, en octubre de 2019 se desarrollaron protestas en Chile, provocadas inicialmente por un aumento de tarifas del subterráneo, y enfocadas luego en el alto costo de vida y la desigualdad social del país. Es difícil anticipar cuáles serán las consecuencias para un proyecto económico que, a pesar de sus buenos resultados en materia de desarrollo y crecimiento, ha derivado en un reclamo de parte de la sociedad por una reforma constitucional.
También en octubre de 2019 comenzaron en Bolivia protestas y manifestaciones tras la difusión de los resultados preliminares de las elecciones generales de octubre de 2019, que derivaron en la renuncia de Evo Morales tras casi 14 años en el poder en Bolivia. Así, durante noviembre la senadora Jeanine Áñez fue proclamada como presidenta interina, y se espera que convoque elecciones generales durante los primeros meses del año 2020 y que no se le permita participar de las mismas a Evo Morales.
La economía argentina
La crisis cambiaria que sufrió el país desde fines de abril 2018 (sumada al segundo shock que se produjo a finales de agosto del mismo año, evento que supuso la duplicación en muy poco tiempo del tipo de cambio), resultado de una conjunción del empeoramiento de las condiciones financieras globales, shocks internos (sequía), disrupciones políticas y debilidades estructurales preexistentes, impuso la necesidad de un cambio sustancial a la política económica que el gobierno de Mauricio Macri había implementado desde diciembre de 2015. Así, se tuvo que adelantar al 2019 la búsqueda del equilibrio fiscal primario, reemplazar el financiamiento en el mercado de deuda por el del FMI y cambiar el régimen de metas de inflación con tipo de cambio flotante por un esquema de control de la base monetaria y bandas cambiarias con zonas de intervención y no intervención.
Todo esto implicó un cambio rotundo en el panorama económico. Así, el consenso de crecimiento de 3,1% que se esperaba para 2018 terminó siendo una contracción del PBI de 2,4%, la inflación que el consenso estimaba en 16,6% terminó en 48%, y el tipo de cambio que se esperaba al cierre 2018 en 20,5 ARS/USD terminó haciéndolo en 37,81 ARS/USD. Este contexto generó como resultado una marcada caída del poder adquisitivo del salario y del consumo, y un incremento del desempleo por la fuerte contracción de la actividad.
La economía argentina continuó así en recesión en 2019, con una caída del orden del 2,1% del PBI y una tasa de inflación del 53%. La recesión acumulaba a fines de 2019 ocho trimestres consecutivos de caídas sin estacionalidad, lo que la convierte en la más duradera desde el colapso de 2001/2002. Tras un período de relativa calma en el cual de todos modos la actividad no se recuperaba, se sumó en agosto de 2019 un tercer episodio de crisis cambiaria, inducido en parte por la ansiedad que generaron los resultados de las elecciones primarias (PASO), favorables al candidato opositor.
Para ese entonces, el gobierno argentino había implementado un paquete de medidas alineadas con el acuerdo Standby renegociado con el FMI, que tenía como ejes cambios en la política fiscal, a través de la reducción del gasto público y el aumento de la recaudación para lograr equilibrio fiscal en 2019. El gobierno argentino también implementó cambios en la política monetaria y cambiaria, restringiendo la emisión de pesos, disminuyendo así la presión sobre la moneda extranjera. Entre las medidas fiscales se incluyen la reinstauración de impuestos a la exportación.
A pesar de todas las medidas adoptadas el FMI no desembolsó el monto previsto para septiembre de 2019. El resultado de las elecciones primarias de agosto 2019 había cambiado completamente las perspectivas. El día siguiente el peso argentino enfrentaba
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otra vez una fuerte caída que deterioraba la capacidad de pago de la deuda externa denominada en dólares. El mercado internacional cambió fuertemente su visión respecto de la sustentabilidad de la deuda argentina. Por tal motivo, hubo una gran depreciación de los bonos nacionales que llevó al indicador de riesgo país hasta los 2.200 puntos.
Como consecuencia del cierre total de los mercados de crédito, el gobierno argentino anunció: (i) la extensión del plazo de pago para los bonos nacionales de corto vencimiento; (ii) el envío de un proyecto de ley al Congreso Nacional de extender el plazo de vencimiento de otros bonos nacionales, sin quita alguna en el capital o interés; (iii) la propuesta de extender el plazo de vencimiento en bonos extranjeros; y (iv) una vez alcanzadas las metas fiscales, empezar conversaciones con el FMI con el objetivo de re perfilar la fecha límite de pago.
En octubre de 2019 se celebraron las elecciones generales y Alberto Fernández resultó elegido presidente y asumió el cargo el 10 de diciembre de 2019. La agenda económica del nuevo gobierno en los primeros meses de gobierno ha estado primordialmente orientada a lograr una reestructuración de la deuda soberana. Asimismo, se adoptaron una serie de medidas tendientes a lograr una reactivación económica, entre las cuales se incluyen (i) doble indemnización, por 180 días para despidos sin justa causa; (ii) declaración de la emergencia pública en materia económica y social, delegando en el Poder Ejecutivo nacional ciertas facultades para introducir cambios por decreto; (iii) congelamiento temporario de las tarifas de electricidad y gas natural; (iv) suspensión por 180 días la movilidad jubilatoria, plazo durante el cual el Poder Ejecutivo deberá fijar trimestralmente el incremento de los haberes previsionales; (v) gravar a las operaciones de compra de billetes y divisas del exterior sin un destino específico con un impuesto del 30%; (vi) facultar a Poder Ejecutivo nacional a fijar derechos de exportación; y (vii) congelamiento del precio de las naftas y de las tarifas de transportes metropolitanos.
Perspectivas
Se espera que el contexto político y principalmente económico para el año 2020 esté fuertemente marcado por el resultado de las negociaciones para la reestructuración de la deuda soberana que el gobierno está llevando a cabo, con el objetivo primordial de evitar el default, evento que supondría un gran impedimento para lograr una reactivación sostenida de la economía argentina.
La industria de bienes raíces
Introducción
Argentina posee un déficit habitacional estructural que se estima no remediará en el corto plazo. Parte de la explicación a este problema se encuentra en la escasez de créditos económicos para los segmentos de ingresos medios y bajos de la población, así como la limitada intervención del Estado en la promoción de la vivienda a través de subsidios en los últimos años. Por este motivo, el principal motor de la inversión inmobiliaria y la construcción de viviendas suelen ser los ahorros privados, reforzados por el hecho de que, en Argentina, la inversión en bienes raíces suele ser percibida como un instrumento de mayor calidad para la preservación del valor y/u obtención de renta en comparación a los depósitos bancarios o títulos de renta fija. Esto explica porque la compra de inmuebles resulta una de las alternativas de inversión más populares entre los ahorristas argentinos.
Competencia en el mercado local
El mercado de desarrollo residencial en Argentina es altamente fragmentado, integrado principalmente por pequeños y medianos emprendedores. La mayoría de los desarrolladores son empresas pequeñas, enfocadas en mercados geográficos y productos determinados, con limitado acceso a capital y con modelos de gestión fuertemente centrados en su dueño. Pocas son las empresas que fueron constituidas para desarrollar, siendo la mayoría empresas o profesionales vinculados a otras actividades emprendedoras, como por ejemplo, arquitectos, inmobiliarias, escribanías o empresas constructoras.
El número de empresas que participa en los mercados en donde TGLT está presente, con desarrollos multifamiliares grandes (de más de 20.000 m2 vendibles), es reducido. De éstos, sólo un número limitado tiene acceso a inversores institucionales, siendo los más destacados Consultatio, Creaurban, Monarca, Raghsa y Vizora. Existen otros desarrolladores de grandes proyectos residenciales cuyos dueños cuentan con una amplia trayectoria y prestigio en el mercado entre los que se destacan Dypsa, Kineret y Obras Civiles en Buenos Aires; Aldo Latucca y Fundar en Rosario, y Weiss Sztryk Weiss en Uruguay, entre otros.
En el segmento de obras de entre 10.000-20.000 m2 existen a nivel nacional unas 30 empresas que se encuentran operativas, con estructura continua y actividad constante. En el segmento de menos de 10.000 m2, se puede encontrar un número mucho más grande de participantes.
En los últimos años han proliferado desarrollos que adoptaron la figura del fideicomiso al costo. Algunos desarrolladores – como Argencons – se han especializado en este modelo de negocios, en donde el financiamiento proviene de pequeños inversores que se constituyen simultáneamente en fiduciantes y beneficiarios.
Perspectiva y tendencias históricas
La performance del mercado inmobiliario es quizás una de las más dependientes de la salud macroeconómica de un país. Variables como inflación, tipo de cambio, crecimiento, salario real, tasa de interés y disponibilidad de crédito pueden, juntas o por sí solas, determinar el éxito o fracaso de un emprendimiento residencial o comercial.
Alzas aceleradas de precios o variaciones abruptas del tipo de cambio distorsionan los precios relativos y generan incertidumbre, provocando bajas en la actividad económica, especialmente en el nivel de inversión. Además, provocan pérdidas en el poder de
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compra de los salarios, caída en los márgenes de rentabilidad y presión sobre la tasa de interés. En este contexto, la capacidad de lanzar nuevos proyectos disminuye, así como la demanda por el stock existente. Esto es lo que ocurrió durante gran parte de 2018 y todo 2019.
De esta manera, períodos de auge y contracción de la industria inmobiliaria han acompañado a los ciclos económicos del país. Con la salida de la crisis del 2002 se recuperó mucho del terreno perdido, sin embargo una casi nula profundización del mercado de créditos y la llegada de los controles cambiarios impidieron que la bonanza continuara. Debajo se observa como en uno de los períodos de mayor crecimiento de la economía argentina en toda su historia, 2003-2008, apenas se superó el número de transacciones inmobiliarias registradas en el año 2000.
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Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
Asimismo, se observa que con el levantamiento de los controles cambiarios y la introducción de instrumentos UVA, la mejora fue contundente y la gente pudo nuevamente volcarse hacia los créditos hipotecarios para adquirir una vivienda.
Tendencias de la demanda
El crecimiento de la población argentina, el alto porcentaje de población joven en relación al total, la caída en el número de habitantes por hogar y la preferencia de los argentinos a ser dueños de sus viviendas o comprar inmuebles como inversión seguirán contribuyendo a sostener el potencial del mercado inmobiliario argentino en las próximas décadas.
Si bien la tasa de crecimiento de la población ha ido en descenso en línea con la mayor parte de los países de desarrollo intermedio, la población argentina presentó una tasa de crecimiento del 1,0% en la última década la cual se espera se mantenga por los próximos años, según el INDEC. Asimismo, la edad mediana de los argentinos es de 31 años, muy por debajo de la de los países desarrollados (Italia 43,3, España 41,1, Francia 39,4, Australia 37,3, Estados Unidos 36,7), mientras que el 60% de los habitantes tiene una edad menor a 35 años, según el censo 2010 realizado por el INDEC. Esta población joven representa una sólida fuente de demanda de viviendas hacia el futuro.
Crédito Hipotecario
Hasta la crisis del 2001, Argentina había sido un país pionero en América Latina desarrollando un dinámico mercado primario y secundario de hipotecas. Las primeras securitizaciones de hipotecas en América Latina se realizaron en Argentina y hacia fines de la década del ‘90 diversos grupos de inversores participaban activamente en este mercado de cédulas hipotecarias, incluyendo fondos de pensión, compañías aseguradoras, consejos profesionales, entidades financieras e inversores minoristas. En diciembre de 2000, la penetración de hipotecas llegaba al 6% del producto bruto interno, superando los actuales niveles de penetración hipotecaria de países como Brasil. Sin embargo, luego de la crisis, los bancos disminuyeron drásticamente la generación de hipotecas en favor de otros productos de mayor rentabilidad como las tarjetas de crédito o los préstamos personales.
El Gobierno de Mauricio Macri tomó medidas específicamente pensadas para estimular la actividad inmobiliaria. Entre las más importantes se encuentra la introducción de los créditos hipotecarios ajustados por UVA, inspirados en las experiencias de Uruguay y Chile principalmente. En esencia, estos créditos permitían utilizar una unidad de cuenta distinta a la moneda de curso legal, ajustando su valor por la variación del índice de precios de manera periódica. De esta manera, al fijar contratos en moneda constante, el esquema de repago no está sesgado hacia una cancelación acelerada con cuotas muy elevadas al inicio y cuotas marginales al final, como ocurría con los créditos hipotecarios a tasa fija en pesos. A su vez, cuentan con mecanismos de ajuste del valor de las cuotas para que éstas nunca superen cierto umbral en términos del salario del solicitante. Como se muestra en el gráfico debajo, durante 2017 y comienzos de 2018 este instrumento fue muy bien recibido tanto por oferentes como demandantes. Sin embargo, la crisis cambiaria y su consecuente rebrote inflacionario, en un contexto de recesión y aumento del desempleo, ha generado aversión por parte de los demandantes hacia los créditos indexados.
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Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
La situación regional
A lo largo de las dos últimas décadas, el desarrollo de viviendas en los mercados latinoamericanos ha crecido exponencialmente, gracias a los programas gubernamentales de financiamiento de viviendas, la profesionalización de las compañías de desarrollo inmobiliario y el acceso de éstas a los mercados de capitales. Brasil, México y Chile experimentaron un boom en sus respectivos mercados inmobiliarios en el mismo período. Estos países han creado las condiciones necesarias para que el sector privado ataque el problema del déficit habitacional con la creación y el crecimiento de grandes compañías de desarrollo residencial.
Los mejores resultados se han conseguido en aquellos casos donde los gobiernos han sido exitosos en impulsar fuertemente los programas de crédito a la vivienda. Accesibles para todos los niveles socioeconómicos, estos programas suelen ser manejados por agencias gubernamentales (Infonavit en México o Caixa Económica Federal en Brasil). Por otra parte, las compañías del sector privado que ya tenían acceso a los mercados de capitales han sido capaces de atender a esta nueva demanda.
La situación actual del país supone un impedimento importante a la hora de replicar cualquiera de los programas que se han visto en países de la región. La reestructuración de la deuda soberana y la reactivación económica sustentable, en un contexto de estabilidad de precios y expectativas favorables, son condiciones necesarias para el desarrollo de programas de crédito a la vivienda.
II.PERFIL CORPORATIVO DE MARINA RÍO LUJÁN
La actividad principal de la Sociedad es la construcción y venta de todo tipo de inmuebles. El único proyecto urbanístico en desarrollo se denomina Venice y se sitúa en el Municipio de Tigre de la Provincia de Buenos Aires. El proyecto se desarrollará sobre un terreno de aproximadamente 8 hectáreas, que se destinará a viviendas unifamiliares, edificios para viviendas y oficinas comerciales, además de áreas comunes de esparcimiento y tránsito. El Masterplan de Venice fue proyectado por los estudios Duany Plater-Zyberk & Company (Miami. EEUU) y Bodas, Miani, Anger Arquitectos (Buenos Aires).
A tal efecto, la Sociedad subcontrata con TGLT S.A. y Metro 21 S.A. el gerenciamiento del mencionado proyecto (ver Nota 9).
El anteproyecto fue diseñado por el Estudio McCormack & Asociados y lo está ejecutando Obras y Sistemas S.R.L. El mismo se compone de diversas etapas que se desarrollarán a lo largo de varios años. A la fecha, hemos lanzado aproximadamente el 60% de la primera etapa “Las Rías”, actualmente en construcción, que se compone de 457 departamentos, 497 cocheras, 28 amarras y 203 bauleras. Asimismo, se están realizando las obras viales y de infraestructura tanto dentro como fuera del predio.
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Estructura Accionaria
El capital emitido, suscripto, integrado e inscripto de la Sociedad al 31 de diciembre de 2019 asciende a $384.539.200
Al 31 de diciembre de 2019 y 2018, la distribución de la participación en el capital de la Sociedad es la siguiente:
| Accionistas | Participación |
|---|---|
| Dic 31, 2019 Dic 31, 2018 |
|
| TGLT S.A. Marcelo Gómez Prieto Carlos Marcelo D´Alessio(1) |
49,999 % 49,999 % 49,999 % 49,999 % 0,001 % 0,001 % |
| 100,00 % 100,00 % |
(1) Carlos Marcelo D` Alessio posee 2 acciones de la Sociedad (una acción Clase A y una acción Clase B), en su carácter de fiduciario de la propiedad de dichas acciones, de acuerdo con lo establecido en el artículo 5.4 del “Contrato de fideicomiso” suscripto el 27 de diciembre de 2007 entre TGLT S.A. y Marcelo Gómez Prieto.
TGLT S.A., una de las empresas gerenciadoras del proyecto Venice, es una sociedad constituida bajo las leyes de la República Argentina. Marcelo Gómez Prieto es un destacado empresario local.
Al 31 de diciembre de 2019 la estructura del grupo económico TGLT es la que muestra el esquema que sigue:
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----- Start of picture text -----
Lim Ar Rosario SA
40 %
INVERSIONES EN América Pavilión S.A.
ASOCIADAS 20%
Caputo S.A. - Farallon - S.E.S.
UTE - Hospital Posadas
40%
Caputo S.A. - PYPSA - S.E.S
UTE Hospital Bicentenario
66,67%
Caputo S.A.- Farallon - S.E.S.
OPERACIONES
UTE Museo Islas Malvinas
CONJUNTAS
35%
Caputo S.A. - Farallon - Eleprint
UTE Procear
33,33%
CRIK S.R.L. - CAPUTO S.A.I.C. y F.
UT
50%
Marina Río Luján S.A.
TGLT 49,99%
Newbery 3431 S.A.
50%
S.E.S. S.A.
NEGOCIOS CONJUNTOS
50%
Fideicomiso Financiero Privado
Inmobiliario de Adm. Catalinas I
50%
Logistica Ambiental Mediterranea
S.A.
51%
TGLT Uurguay S.A. FDB S.A.
100% 100%
SOCIEDADES
CONTROLADAS
La Maltería S.A.
100%
----- End of picture text -----
(*) TGLT Uruguay S.A. es una sociedad de inversión en Uruguay, que actúa como compañía holding para nuestros proyectos en ese país. FDB S.A. es una sociedad mercantil domiciliada en Montevideo, República Oriental del Uruguay.
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AL 31 DE DICIEMBRE DE 2019
III. PARTES RELACIONADAS
a) Al 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre 2018, los saldos con Sociedades art. N° 33 - Ley N° 19.550 y otras partes relacionadas, son los siguientes:
| son los siguientes: | |||
|---|---|---|---|
| OTROS CRÉDITOS | Dic 31, 2019 | Dic 31,2018 | |
| TGLT S.A. | 8.053.168 | 2.351.693 | |
| Accionistapersona física | 269.187 | 8.105.717 | |
| 8.322.355 | 10.457.410 | ||
| DEUDAS COMERCIALES | |||
| TGLT S.A. | 2.090.349 | 13.436.988 | |
| Metro 21 S.A. | 2.630 | 4.046 | |
| 2.092.979 | 13.441.034 | ||
| PRÉSTAMOS | |||
| TGLT S.A. | 508.826.823 | 323.056.288 | |
| Accionistapersona física | 505.697.786 | 324.018.355 | |
| Anexo II | 1.014.524.609 | 647.074.643 | |
| ANTICIPO DE CLIENTES – Por venta de unidades | |||
| TGLT S.A. | 91.772.413 | 129.528.415 | |
| Accionistapersona física | 91.390.181 | 140.587.710 | |
| 183.162.594 | 270.116.125 | ||
| ANTICIPO DE CLIENTES – Por venta de acciones | |||
| TGLT S.A. | 1.519.978 | 1.845.955 | |
| Accionistapersona física | 1.679.978 | 2.584.350 | |
| 3.199.956 | 4.430.305 |
- Transacciones y sus efectos en el flujo de efectivo
| Nombre de la empresa relacionada | Transacción | Dic 31, 2019 | Dic 31, 2018 |
|---|---|---|---|
| TGLT S.A. | Pagos realizados | - | (281.218) |
| Metro 21 S.A. | Pagos realizados | - | (446.755) |
| TGLT S.A. | Cobros por venta de unidades funcionales | 113.130.936 | 116.721.627 |
| Accionista persona física | Cobros por venta de unidades funcionales | 111.756.667 | 116.816.882 |
| TGLT S.A. | Préstamos recibidos | 157.150.698 | 354.660.603 |
| Accionista persona física | Préstamos recibidos | 153.923.630 | 357.729.559 |
| TGLT S.A. | Cobros recibidos | - | - |
| Accionista persona física | Cobros recibidos | 5.000.000 | - |
| TGLT S.A. | Créditos Cesión | - | (1.910.045) |
| TGLT S.A. | Capitalización de deuda | - | (293.913.336) |
| Accionista persona física | Capitalización de deuda | - | (293.913.336) |
| TGLT S.A. | Compensación realizada | - | (116.721.627) |
| Accionistapersona física | Compensación realizada | - | (116.816.822) |
| 540.961.931 | 121.925.532 |
- Transacciones y sus efectos en resultados
| Nombre de la empresa relacionada Transacción |
Ganancia/(Pérdida) |
|---|---|
| Dic 31, 2019 Dic 31,2018 |
|
| TGLT S.A. Servicios recibidos TGLT S.A. Resultados financieros(I) Accionistapersona física Resultados financieros(I) |
2.088.329 - 29.906.815 - 29.386.738 - |
| Totales | 61.381.882 - |
(I) La totalidad de los resultados financieros fue activada como parte del costo financiero en el rubro bienes de cambio según RT 17.
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IV. RESUMEN DE LA SITUACIÓN PATRIMONIAL, RESULTADOS, GENERACIÓN Y APLICACIÓN DE FONDOS E INDICADORES
Estructura patrimonial comparativa con el ejercicio anterior
| Estructura patrimonial comparativa con el ejercicio anterior | ||
|---|---|---|
| Dic 31, 2019 | Dic 31, 2018 | |
| Activo corriente | 981.227.755 | 1.794.886.625 |
| Activo no corriente | 3.558.865.175 | 3.518.806.040 |
| Total del activo | 4.540.092.930 | 5.313.692.665 |
| Pasivo corriente | 1.559.930.075 | 2.137.386.441 |
| Pasivo no corriente | 678.673.955 | 1.010.272.224 |
| Total del pasivo | **2.238.604.030 ** | 3.147.658.665 |
| Patrimonio neto | **2.301.488.900 ** | 2.166.034.000 |
| Total delpasivoy patrimonio neto | **4.540.092.930 ** | 5.313.692.665 |
Estructura de resultados comparativa con el ejercicio anterior
| Estructura de resultados comparativa con el ejercicio anterior | ||
|---|---|---|
| Dic 31, 2019 | Dic 31, 2018 | |
| Resultado operativo ordinario | (47.411.103) | (83.443.239) |
| Resultado por valuación a valor neto de realización de propiedades de inversión | (449.839.876) | 666.914.986 |
| Resultados financieros y de tenencia, netos, incluyendo el resultado por exposición a los cambios en el poder adquisitivo de la moneda (R.E.C.P.A.M.) |
48.978.724 | 306.285.068 |
| Otros ingresosyegresos,netos | 273.750 | 54.452 |
| Total resultados antes del impuesto a las ganancias | (447.998.505) | 889.811.267 |
| Impuesto a lasganancias | 583.453.405 | (389.622.514) |
| Resultado neto | 135.454.900 | 500.188.753 |
Estructura de la generación o aplicación de fondos comparativa con el ejercicio anterior
| Dic 31, 2019 | Dic 31, 2018 | |
|---|---|---|
| Fondos aplicados a las actividades operativas | (294.319.041) | (304.585.472) |
| Fondos aplicados a las actividades de inversión | (77.710.771) | (71.051.528) |
| Fondos generados por las actividades de financiación | 367.449.966 | 392.329.594 |
| Resultados financierosy por tenenciageneradospor el efectivoyel equivalente de efectivo | (8.052.392) | (8.031.947) |
| Total de fondosgenerados o aplicados durante el ejercicio | (12.632.238) | 8.660.647 |
Indicadores, razones o índices, comparativos con el ejercicio anterior
| Indicador | Fórmula | Dic 31, 2019 | Dic 31, 2018 |
|---|---|---|---|
| Solvencia | Patrimonio Neto / Pasivo | 1.03 | 0.69 |
| Liquidez corriente | Activo Corriente / Pasivo Corriente | 0.63 | 0.84 |
| Inmovilización del capital | Activo no Corriente / Activo Total | 0.78 | 0.66 |
| Rentabilidad | Resultado/Patrimonio Neto Promedio | 0.06 | 0.23 |
En el rubro Bienes de Cambio, se encuentran activados todos los costos y gastos relacionados directamente al proyecto inmobiliario, principalmente honorarios y otros cargos, los cuales serán cargados a resultados en la medida en que se realicen los ingresos de manera de obtener el correcto apareamiento de ingresos y costos.
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MEMORIA
V. PERSPECTIVAS FUTURAS
Deseamos expresar nuestro optimismo respecto al futuro en cuanto al desarrollo social de nuestra empresa impulsado principalmente por el desarrollo inmobiliario que se ha planificado en las tierras que le pertenecen. Durante el ejercicio 2020 se planea continuar con el plan de construcción del proyecto Venice y mantener un ritmo sostenido de entregas. En este sentido, somos optimistas en cuanto a las posibilidades de crecimiento, desarrollo y consolidación del proyecto para los próximos ejercicios.
VI. RESULTADO DEL EJERCICIO
Los resultados del ejercicio arrojan una ganancia de $135,4 millones.
Dejamos a consideración de la Honorable Asamblea de Accionistas el destino de los resultados acumulados, y fijación de los honorarios al Directorio y a la Comisión Fiscalizadora, considerando las normas legales y estatutarias vigentes.
En el rubro bienes de cambio se han activado todos los costos y gastos relacionados directamente al proyecto inmobiliario, incluyendo principalmente honorarios y otros cargos, los cuales serán cargados a resultados en la medida en que se realicen los ingresos de manera de obtener el correcto apareamiento de ingresos y costos.
VII. AGRADECIMIENTOS
Queremos expresar nuestro agradecimiento a nuestros proveedores, clientes, instituciones bancarias, profesionales y asesores por la colaboración recibida y el apoyo brindado en cada momento. Especial reconocimiento a las desarrolladoras Metro 21 S.A. y TGLT S.A.
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el día 16 de marzo de 2020.
EL DIRECTORIO
8
MARINA RÍO LUJÁN S.A.
Domicilio legal: Ing. Enrique Butty 220 - Piso 11 Dpto. A Ciudad Autónoma de Buenos Aires
EJERCICIO ECONÓMICO Nº 22 INICIADO EL 1º DE ENERO DE 2019
ESTADOS CONTABLES AL 31 DE DICIEMBRE DE 2019
Actividad principal de la Sociedad: Construcción y venta de todo tipo de inmuebles Fecha de inscripción en la Inspección General de Justicia:
-
Del estatuto: 14 de abril de 1998
-
De su última modificación: 3 de octubre de 2016
Número de Registro de la inscripción en la Inspección General de Justicia: 1.648.542
Fecha de vencimiento del estatuto: 14 de abril de 2097
C. U. I. T. N°: 30-70093702-6
Composición del Capital
| Composición del Capital | Composición del Capital | ||
|---|---|---|---|
| social (Nota 6) Cifras enpesos |
|||
| Acciones Ordinarias, nominativas, no endosables de clase A, con derecho a un voto de Valor Nominal (V.N.) $ 100 Ordinarias, nominativas, no endosables de clase B, con derecho a un voto de Valor Nominal (V.N.) $ 100 |
Cantidad 1.922.696 1.922.696 |
Emitido, suscripto e integrado 192.269.600 192.269.600 |
Inscripto 1.208.900 1.208.900 |
| 3.845.392 | 384.539.200 | 2.417.800 |
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MARINA RÍO LUJÁN S.A.
BALANCES GENERALES
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2019 Y 31 DE DICIEMBRE DE 2018
(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
| Dic 31, 2019 Dic 31, 2018 Pesos Pesos |
|
|---|---|
| ACTIVO Activo corriente Caja y bancos Nota 5.a Otros créditos Nota 5.b Bienes de cambio Nota 5.c |
10.378.418 23.010.656 10.969.266 15.791.005 959.880.071 1.756.084.964 |
| Total del activo corriente | 981.227.755 1.794.886.625 |
| Activo no corriente Otros créditos Nota 5.b Bienes de cambio Nota 5.c Propiedades de inversión Nota 5.d Bienes de uso Anexo I |
115.699.837 135.572.091 1.079.100.902 646.994.997 2.363.903.070 2.736.188.091 161.366 50.861 |
| Total del activo no corriente | 3.558.865.175 3.518.806.040 |
| Total del activo | 4.540.092.930 5.313.692.665 |
| PASIVO Pasivo corriente Deudas comerciales Nota 5.e Préstamos Nota 5.f Remuneraciones y cargas sociales Nota 5.g Cargas fiscales Nota 5.h Anticipos de clientes Nota 5.i |
97.031.961 241.978.758 1.014.524.609 647.074.643 1.932.110 2.968.059 8.564.969 12.596.950 437.876.426 1.232.768.031 |
| Total delpasivo corriente | 1.559.930.075 2.137.386.441 |
| Pasivo no corriente Deudas comerciales Nota 5.e Cargas fiscales Nota 5.h Anticipos de clientes Nota 5.i |
106.519 6.310.030 250.414.127 819.267.529 428.153.309 184.694.665 |
| Total del pasivo no corriente | 678.673.955 1.010.272.224 |
| Total delpasivo | 2.238.604.030 3.147.658.665 |
| PATRIMONIO NETO | 2.301.488.900 2.166.034.000 |
| Total delpasivoy elpatrimonio neto | 4.540.092.930 5.313.692.665 |
Las Notas 1 a 16 y los Anexos I a III que acompañan son parte integrante de este estado.
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MARINA RÍO LUJÁN S.A.
ESTADOS DE RESULTADOS
POR EL EJERCICIO DE DOCE MESES FINALIZADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2019
(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
| Dic 31, 2019 | Dic 31,2018 | ||
|---|---|---|---|
| Pesos | Pesos | ||
| Ingresos por actividades ordinarios | 695.511.683 | - | |
| Costo de las actividades ordinarias | (670.234.370) | - | |
| Resultado operativo | 25.277.313 | - | |
| Resultado por valuación de bienes de cambio a valor neto de realización | Nota 11 | 19.067.170 | 10.463.205 |
| Gastos de comercialización | Anexo III | (32.735.493) | (47.797.189) |
| Gastos de administración | Anexo III | (59.020.093) | (46.109.255) |
| Resultado operativo | (47.411.103) | (83.443.239) | |
| Resultado por valuación a valor razonable de propiedades de inversión | Nota 12 | (449.839.876) | 666.914.986 |
| Resultados financieros y de tenencia, netos, incluyendo el resultado por | |||
| exposición a los cambios en el poder adquisitivo de la moneda (R.E.C.P.A.M.) | 48.978.724 | 306.285.068 | |
| Otros ingresos y egresos | Nota 5.k | 273.750 | 54.452 |
| Resultado del período antes del Impuesto a las Ganancias | (447.998.505) | 889.811.267 | |
| Impuesto a las Ganancias | Nota 4 | 583.453.405 | (389.622.514) |
| Resultado delperíodo | 135.454.900 | 500.188.753 |
Las Notas 1 a 16 y los Anexos I a III que acompañan son parte integrante de este estado.
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11
MARINA RÍO LUJÁN S.A.
ESTADOS DE EVOLUCIÓN DEL PATRIMONIO NETO
POR EL EJERCICIO DE DOCE MESES FINALIZADO EL 31 DE DICEIMBRE DE 2019
(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
| Concepto | Aportes de lospropietarios | Aportes de lospropietarios | Resultados acumulados | Resultados acumulados | Resultados acumulados | Resultados acumulados | Totales Dic 31, 2019 |
Totales Dic 31, 2018 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Capital social | Ajuste de Capital |
Total | Reserva legal | Reserva facultativa |
Resultados no asignados |
Total | |||
| Saldos al inicio del período Aumento de Capital Social Resultado del período |
384.539.200 - - |
584.068.384 - - |
968.607.584 - - |
1.370.622 - - |
1.187.584.039 - - |
8.471.755 - 135.454.900 |
1.197.426.416 - 135.454.900 |
2.166.034.000 - 135.454.900 |
917.874.733 747.970.514 500.188.753 |
| Saldos al cierre delperíodo | 384.539.200 | 584.068.384 | 968.607.584 | 1.370.622 | 1.187.584.039 | 143.926.655 | 1.332.881.316 | 2.301.488.900 | 2.166.034.000 |
Las Notas 1 a 16 y los Anexos I a III que acompañan son parte integrante de este estado.
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12
MARINA RÍO LUJÁN S.A. ESTADOS DE FLUJO DE EFECTIVO
POR EL EJERCICIO DE DOCE MESES FINALIZADO AL 31 DE DICIEMBRE DE 2019
(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
| Dic 31, 2019 Dic 31, 2018 Pesos Pesos |
|
|---|---|
| VARIACIONES DEL EFECTIVO Efectivo al inicio del período Efectivo al cierre delperíodo(1) |
23.010.656 14.350.009 10.378.418 23.010.656 |
| (Disminución) / Aumento neto del efectivo | (12.632.238) 8.660.647 |
| CAUSAS DE LAS VARIACIONES DEL EFECTIVO | |
| Actividades operativas Resultado del período Impuesto a las Ganancias Ajustes por R.E.C.P.A.M Ajustespara arribar al flujo neto de efectivoproveniente de las actividades operativas |
135.454.900 500.188.753 (583.453.405) 389.622.514 8.052.392 8.031.947 |
| Depreciaciones de bienes de uso Resultado por valuación de bienes de cambio a valor neto de realización Resultado por valuación a valor neto de realización de propiedades de inversión Cambios en activosy pasivos operativos |
45.411 73.453 (19.067.170) (10.463.205) 449.839.876 (666.914.989) |
| Disminución / (Aumento) de otros créditos Disminución / (Aumento) de bienes de cambio (Disminución) / Aumento de deudas comerciales (Disminución) / Aumento de remuneraciones y cargas sociales Aumento / (Disminución) de cargas fiscales (Disminución) /Aumento de anticipos de clientes |
24.693.993 (35.356.432) 383.166.158 (800.961.445) (151.150.308) 139.164.933 (1.035.949) 1.849.078 10.568.022 (211.199.875) (551.432.961) 381.379.796 |
| Flujo neto de efectivo utilizado en las actividades operativas | (294.319.041) (304.585.472) |
| Actividades de inversión Pagos por compra de bienes de uso Transferenciapor valuación a valor razonable depropiedades de inversión |
(155.916) (55.300) (77.554.855) (70.996.228) |
| Flujo neto de efectivo utilizado en las actividades de inversión | (77.710.771) (71.051.528) |
| Actividades de financiación Aumento / (Disminución) de préstamos Aporte de lospropietarios |
367.449.966 (355.640.920) - 747.970.514 |
| Flujo neto de efectivogeneradopor las actividades de financiación | 367.449.966 392.329.594 |
| Resultados Financieros y por tenencia generados por el efectivo y el equivalente de efectivo R.E.C.P.A.M. del efectivoyequivalente de efectivo |
(8.052.392) (8.031.947) |
| Disminución del efectivo y equivalente de efectivo por resultados financieros y por tenencia por el efectivoy equivalente del efectivo |
(8.052.392) (8.031.947) |
| (DISMINUCIÓN) / AUMENTO NETO DEL EFECTIVO | (12.632.238) 8.660.647 |
(1) Efectivo: equivalente a caja y bancos e inversiones transitorias con vencimiento inferior a 3 meses. Las Notas 1 a 16 y los Anexos I a III que se acompañan son parte integrante de este estado.
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MARINA RÍO LUJÁN S.A.
NOTAS A LOS ESTADOS CONTABLES
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2019
(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
Nota 1 Propósito de los estados contables
Marina Río Luján S.A. (en adelante la “Sociedad”), forma parte de un grupo económico el cual incluye, entre otras, a la sociedad TGLT S.A., la cual ha sido autorizada por la Comisión Nacional de Valores (CNV) y la Bolsa de Comercio de Buenos Aires (BCBA), con fechas 14 y 19 de octubre de 2010 respectivamente, a realizar oferta pública y cotización de sus acciones.
Los presentes estados contables corresponden al ejercicio de doce meses iniciado el 1º de enero de 2019 y finalizado el 31 de diciembre de 2019. De acuerdo a lo dispuesto por la Resolución Técnica (RT) N° 8 emitida por la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas (FACPCE) sobre Normas Generales de Exposición Contable, la Sociedad presenta la información contable en forma comparativa con el último ejercicio económico cerrado al 31 de diciembre de 2018.
Nota 2 Actividad de la sociedad
La actividad principal de la Sociedad es la construcción y venta de todo tipo de inmuebles. El terreno sobre el que se sitúa se encuentra en el Municipio de Tigre de la Provincia de Buenos Aires. El proyecto urbanístico en desarrollo se denomina Venice.
En el mes de diciembre de 2016 el Directorio de la Sociedad resolvió un cambio estratégico en el uso del activo principal de la Sociedad que consistió en reducir la superficie vendible afectada al proyecto de desarrollo urbanístico a 53.053 metros cuadrados, es decir un 21% de la superficie total vendible y mantener los 199.950 metros cuadrados restantes (representativos del 79%) con el objetivo de acrecentar su valor, no teniendo a la fecha un plan específico para dichas tierras.
Esta decisión se basó en el análisis realizado por la Dirección de la Sociedad sobre las características del predio y las perspectivas del mercado inmobiliario en la zona geográfica en la que se encuentra ubicado. Del mismo se desprende: (i) que el predio posee la particularidad de tener casi 600 metros lineales de costa sobre el Río Luján, en la intersección de éste con el Canal Vinculación, epicentro de la actividad náutica recreativa en la zona norte de la Provincia de Buenos Aires; (ii) que la escasez de terrenos y la demanda contenida tanto para marinas, como para guarderías de lanchas, generan una oportunidad única para el proyecto que aún sigue llevándose a cabo; y (iii) de acuerdo con las proyecciones de la Dirección, se esperan apreciaciones significativas del predio desafectado del proyecto por varios factores, entre ellos, la construcción del desarrollo urbanístico con la que se decidió seguir adelante.
Venice se desarrolla sobre un terreno de aproximadamente 8 hectáreas, que se destinará a viviendas unifamiliares, edificios para viviendas y oficinas comerciales, además de áreas comunes de esparcimiento y tránsito. El Masterplan de Venice fue proyectado por los estudios Duany Plater-Zyberk & Company (Miami, EEUU) y Bodas, Miani, Anger Arquitectos (Buenos Aires).
A tal efecto, la Sociedad subcontrata con TGLT S.A. y Metro 21 S.A. el gerenciamiento del mencionado proyecto (ver Nota 9).
El anteproyecto fue diseñado por el Estudio McCormack & Asociados y lo esta ejecutando Obras y Sistemas S.R.L. El mismo prevé la realización, de un complejo de 13 edificios con 639 departamentos, 693 cocheras, 76 amarras y 149 bauleras. Asimismo contará con un área de esparcimiento exterior, formada por un parque central, canales, senderos peatonales y deck, e interior con 2.270 metros cuadrados. La primera etapa actualmente ya terminada, contempla 302 unidades en 5 edificios. La segunda etapa se encuentra en construcción, contempla 156 unidades en un solo edificio. Asimismo, se están realizando las obras viales y de infraestructura solicitadas por la Municipalidad.
Proyecto Ubicación Área vendible aproximada (m[2] ) Viviendas (unidades) Tigre, Viviendas y usos comerciales: Viviendas y usos comerciales: Venice Provincia de Buenos Aires. aprox. 53.053 aprox. 639
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MARINA RÍO LUJÁN S.A.
NOTAS A LOS ESTADOS CONTABLES
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2019
(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
Nota 2 Actividad de la sociedad (continuación)
Al 31 de diciembre de 2019, el estado del proyecto es el siguiente:
| Unidades comercializadas |
Cocheras | Bauleras | Amarras | Ventas aseguradas (*) |
Anticipos recibidos (*) |
Saldo a percibir (*) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 351 | 322 | 153 | 15 | 1.695.867.685 | 866.029.735 | 829.837.950 |
(*) Montos expresados en pesos netos del Impuesto al Valor Agregado.
El plazo para la finalización del proyecto se prevé en distintas etapas, la primera etapa se finalizó en diciembre de 2018 y comenzaron las entregas en enero 2019, la segunda etapa se espera entregar en marzo 2021.
En caso de incumplimiento con la fecha pactada de entrega de las unidades del proyecto, el comprador podrá exigir a la Sociedad el pago de una indemnización por la privación del uso de las unidades por todo el período de mora, cuyo monto consistirá en el valor locativo mensual del inmueble de acuerdo a valores de plaza vigentes al momento en que deba abonarse la multa, desde la fecha de mora hasta la de efectivo cumplimiento; o por otro lado, comunicar la resolución del contrato y exigir el reintegro de todas las sumas que le hubiere entregado en virtud del contrato.
Asimismo, se prevé que los contratos que se celebren con compañías constructoras subcontratadas por la Sociedad estipulen una penalidad que la Sociedad pueda exigir en el caso de incumplimiento de los plazos comprometidos para la entrega de la obra terminada.
Nota 3 Bases de presentación de los estados contables
3.1 Unidad de medida
3.1.1. Descripción general
Los presentes estados contables han sido preparados en moneda homogénea (pesos de diciembre de 2019), reconociendo en forma integral los efectos de la inflación de conformidad con lo establecido en la Resolución Técnica (RT) N° 6.
3.1.2. Normas profesionales aplicadas, referidas a la unidad de medida
Desde la entrada en vigencia de la RT N° 39, que modificó las normas sobre unidad de medida contenidas en la RT N° 17, la necesidad de reexpresar los estados contables para reflejar los cambios en el poder adquisitivo de la moneda viene indicada por la existencia o no de un contexto de inflación tal que lleve a calificar la economía como altamente inflacionaria. A los fines de identificar la existencia de un entorno económico con tales características, la RT N° 17 proporciona distintos indicadores.
Para favorecer la consistencia en la aplicación de los diferentes indicadores entre distintas entidades, la Interpretación N° 8 establece como indicador clave y condición necesaria para reexpresar las cifras de los estados contables preparados bajo esa RT, al hecho fáctico de que la tasa acumulada de inflación en tres años, considerando el índice de precios internos al por mayor (IPIM), del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) alcance o sobrepase el 100%.
Durante el primer semestre de 2018, diversos factores macroeconómicos produjeron una aceleración significativa de la inflación, resultando en índices que excedieron el 100% acumulado en tres años. Como consecuencia de ello, la Junta de Gobierno (JG) de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas (FACPCE) emitió la Resolución (JG) N° 539/2018 (aprobada por el CPCECABA mediante Resolución de Consejo Directivo N° 107/2018), indicando que se existía un contexto de alta inflación y, por lo tanto, los estados contables correspondientes a períodos anuales o intermedios cuyo cierre ocurriera a partir del 1 de julio de 2018 deberían ser ajustados para reflejar los cambios en el poder adquisitivo de la moneda. La mencionada resolución también indicó que los estados contables correspondientes a períodos anuales o intermedios cerrados hasta el 30 de junio de 2018 inclusive no deberían reexpresarse.
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MARINA RÍO LUJÁN S.A.
NOTAS A LOS ESTADOS CONTABLES
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2019
(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
Nota 3 Bases de presentación de los estados contables (continuación)
3.1.2. Normas profesionales aplicadas, referidas a la unidad de medida (continuación)
Cabe mencionar que la Mesa Directiva del CPCECABA, en abril de 2019, aprobó la Resolución MD N°11/2019, la cual introdujo ciertas modificaciones a la Resolución (JG) N° 539/2018. Estas modificaciones fueron luego recogidas por la FACPCE en su Resolución (JG) N° 553/2019. Por lo tanto, la aplicación de la modificación aprobada por el CPCECABA produce iguales resultados que los que se obtendrían aplicando la Resolución (JG) N° 553/2019.
A la fecha de cierre de los presentes estados contables se continuaban verificando las características del entorno económico del país que motivan la utilización del procedimiento de reexpresión a moneda de cierre, descripto en la RT N° 6.
3.1.3. Contexto legal y regulatorio, referido a la unidad de medida
La aplicación del ajuste por inflación había sido discontinuada el 28 de marzo de 2003 por la vigencia del Decreto N° 664/03 del Poder Ejecutivo Nacional (PEN), que instruía a ciertos organismos de contralor a no recibir estados contables ajustados por inflación a partir del 1 de marzo de 2003. Conforme lo resuelto por la Junta de Gobierno de la FACPCE en su Resolución N° 287/03, y por la Mesa Directiva del CPCECABA, en su Resolución N° 41/03, hubiera correspondido la discontinuación de la aplicación del ajuste por inflación a partir del 1 de octubre de 2003. Sin embargo, los cambios en el poder adquisitivo de la moneda ocurridos entre el 28 de febrero de 2003 y el 30 de septiembre de 2003 no fueron significativos.
El referido Decreto 664/03 fue derogado tras la promulgación de la Ley 27.468, el 3 de diciembre de 2018. Asimismo, con fecha 28 de diciembre de 2018, la Inspección General de Justicia (IGJ) emitió su resolución N° 10/2018 que reglamentó la entrada en vigencia de la aplicación de la RT N° 6, derogando así la prohibición de presentar estados contables ajustados por inflación.
3.1.4. Descripción del proceso de reexpresión a moneda de cierre
3.1.4.1. Descripción general
A efectos de reexpresar las diferentes partidas y rubros que integran los estados contables, la Sociedad deberá, entre otras cosas:
(a) Eliminar los ajustes parciales contabilizados, a fin de evitar su duplicación.
(b) Determinar el momento de origen de las partidas (o el momento de su última reexpresión, según corresponda).
(c) Calcular los coeficientes de reexpresión aplicables. A tal efecto, se utiliza la serie de índices definida por la FACPCE en la Resolución (JG) N° 539/2018.
(d) Aplicar los coeficientes de reexpresión a los importes de las partidas anticuadas para reexpresarlas a moneda de cierre. A este respecto, las partidas que deberán reexpresarse serán aquellas que no estén expresadas en moneda de cierre. Asimismo, los cambios en el poder adquisitivo de la moneda que deberán reconocerse serán aquellos ocurridos desde el 1 de marzo de 2003.
(e) Comprobar que los valores reexpresados de los diferentes activos no excedan a sus correspondientes valores recuperables determinados de acuerdo con las normas contables profesionales pertinentes.
3.1.4.2. Determinación del resultado por exposición al cambio en el poder adquisitivo de la moneda (RECPAM)
La aplicación del proceso de reexpresión establecido en la RT N° 6 implica el reconocimiento de las ganancias y pérdidas derivadas del mantenimiento de activos y pasivos expuestos a los cambios en el poder adquisitivo de la moneda a lo largo del período. Tales ganancias y pérdidas se exponen el rubro “Resultados financieros y por tenencia incluyendo el resultado por exposición a los cambios en el poder adquisitivo de la moneda (RECPAM)” del estado de resultados.
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MARINA RÍO LUJÁN S.A.
NOTAS A LOS ESTADOS CONTABLES
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2019
(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
Nota 3 Bases de presentación de los estados contables (continuación)
3.1.4.3. Efectos de la aplicación de la RT N° 6 sobre las cifras comparativas
Las cifras comparativas incluidas en los presentes estados contables han sido reexpresadas para reflejar la inflación interanual (diciembre 2018 – diciembre 2019), la cual fue de un 53,8%, en base a la serie de índices a la que se hizo referencia en el punto (c) del apartado 2.2.4.1. Por lo tanto, todas las cifras que aparecen en los presentes estados contables están expresadas en poder adquisitivo de diciembre de 2019. Los presentes estados contables deben ser leídos e interpretados considerando este hecho.
3.1.5 Criterios utilizados por la sociedad para realizar la reexpresión a moneda de cierre, con efectos sobre los presentes estados contables
3.1.5.1. Utilización de dispensas opcionales establecidas en la Resolución N° 539/2018 de la Junta de Gobierno de la FACPCE
Para la preparación de los presentes estados contables, la Dirección de la Sociedad ha utilizado las siguientes simplificaciones dispuestas por la Resolución N° 539/2018 (FACPCE), en su versión adoptada por el CPCECABA mediante las Resoluciones CD 107/2017 y MD 11/2019:
• Relacionadas con la aplicación inicial de la RT N° 6 tras un período de estabilidad
La Sociedad ha reexpresado los activos, pasivos y componentes del patrimonio neto con fecha de origen anterior al último proceso de reexpresión, tomando como base las cifras reexpresadas previamente desde la última reexpresión realizada (febrero de 2003).
- Relacionadas con la aplicación posterior de la RT N° 6, tras la reanudación luego de un período de estabilidad La Sociedad no ha presentado la nota requerida por el inciso (b) del párrafo 6 de la Interpretación N° 2 (FACPCE).
3.1.5.2. Criterios utilizados por la Sociedad en la preparación de los presentes estados contables, procedentes de otras Normas Contables pertinentes
La Sociedad optó por presentar en una sola línea a los resultados financieros y por tenencia, incluyendo al resultado por exposición al cambio en el poder adquisitivo de la moneda (RECPAM) en una sola línea denomina “Resultados financieros y por tenencia (incluyendo al RECPAM)”, tal como lo permite la Resolución Técnica N° 6. Los presentes estados contables deben ser leídos e interpretados considerando estas circunstancias.
Por su parte, al preparar el Estado de Flujo de Efectivo, la Sociedad reflejó los efectos de los resultados financieros y por tenencia (incluyendo el RECPAM) de efectivo y equivalentes de una forma congruente con el criterio contable que siguió al elaborar el Estado de Resultados que se describe en el párrafo precedente.
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MARINA RÍO LUJÁN S.A.
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(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
Nota 3 Bases de presentación de los estados contables (continuación)
3.2 Normas contables profesionales aplicables
El Directorio de la Sociedad ha preparado los presentes estados contables de acuerdo con las normas contables profesionales vigentes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires de la República Argentina con excepción de las normas contenidas en la RT N° 26 “Adopción de las Normas Internacionales de Información Financiera del Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad y de la Norma Internacional de Información Financiera para Pequeñas y Medianas Entidades”, R.T. N° 41 “Aspectos de reconocimientos y medición para entes pequeños” y R.T. N° 42 “Aspectos de reconocimiento y medición para entes medianos” y la Ley de Sociedades Comerciales. Adicionalmente, y debido a que la sociedad TGLT S.A. (titular del 49,999 % del paquete accionario de la Sociedad) ha obtenido de la CNV y la BCBA la autorización de oferta pública y cotización de sus acciones, respectivamente (ver Nota 1), el Directorio de la Sociedad también ha considerado las normas pertinentes de la CNV en la confección de los estados contables.
La preparación de los estados contables de acuerdo con las normas contables profesionales, requiere la consideración por parte de la Dirección de la Sociedad de estimaciones y supuestos que pueden afectar los montos informados de activos y pasivos, la determinación y exposición de activos y pasivos contingentes a la fecha de los estados contables, como así también los montos informados de ingresos y gastos de cada ejercicio. Los resultados reales podrían diferir de estas estimaciones.
3.3 Adopción de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF)
A través de la Resolución General N° 562/09 del 29 de diciembre de 2010, denominada “Adopción de Normas Internacionales de Información Financiera”, y de la Resolución General N° 576/10 del 1º de julio de 2010, denominada “Ampliatoria de la Resolución General N° 562”, la CNV ha establecido la aplicación de la Resolución Técnica Nº 26 de la FACPCE (modificada por la Resolución Técnica N° 29 aprobada por la FACPCE con fecha 3 de diciembre de 2010), para ciertas entidades incluidas en el régimen de oferta pública de la Ley Nº 17.811, ya sea por su capital, por sus obligaciones negociables o que hayan solicitado autorización para estar incluidas en el citado régimen, la cual adopta las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) emitidas por el IASB (Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad).
En cumplimiento de esta normativa y de acuerdo a lo establecido en la Resolución General N° 592/11 del 24 de octubre de 2011, a partir del ejercicio iniciado el 1° de enero de 2012, la Sociedad debía optar entre aplicar las NIIF o presentar como información adicional la reconciliación de su patrimonio neto y de sus resultados a NIIF, información que será utilizada por TGLT S.A. para aplicar el método de valor patrimonial proporcional y la consolidación de sus estados financieros.
La Dirección de la Sociedad optó por presentar la conciliación descripta en el párrafo precedente en nota a sus estados contables (ver Nota 13).
3.4 Criterios de medición contable y exposición
a. Caja y bancos
A su valor nominal.
b. Créditos y deudas
Los créditos con partes independientes han sido valuados en base a la mejor estimación posible de la suma a cobrar o a pagar, respectivamente, descontada, de ser aplicable, utilizando la tasa estimada al momento de incorporación del activo. En los casos en que no difieren significativamente de sus valores descontados se han mantenido a su valor nominal.
Los créditos y deudas con partes relacionadas han sido valuados a su valor nominal más los componentes financieros devengados hasta el cierre de cada ejercicio, en caso de haber sido pactados.
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(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
Nota 3 Bases de presentación de los estados contables (continuación)
3.4 Criterios de medición contable y exposición (continuación)
b. Créditos y deudas (continuación)
Pasivos comerciales y financieros: con partes independientes, han sido valuados al precio de contado estimado al momento de cada operación, más la correspondiente porción financiera devengada hasta el cierre de cada ejercicio.
Los créditos y deudas incluyen la porción devengada de los resultados financieros pertinentes hasta la fecha de cierre de cada ejercicio. Los componentes financieros implícitos no han sido segregados de los saldos patrimoniales correspondientes por no ser significativos.
Las deudas en moneda extranjera fueron convertidas a los tipos de cambios vigentes al cierre de cada ejercicio, aplicables para la liquidación de las respectivas operaciones. El detalle respectivo se expone en el Anexo II. Las diferencias de cambio fueron imputadas a los resultados de cada ejercicio.
El pasivo por Impuesto Diferido se ha reflejado a su valor nominal al cierre de cada ejercicio.
c. Bienes de cambio
En este rubro se expone el inmueble adquirido para el desarrollo del Proyecto urbanístico denominado Venice, ubicado en la localidad de Tigre, Provincia de Buenos Aires.
Los bienes de cambio se valúan al costo de adquisición y/o construcción, de acuerdo con lo mencionado en la Nota 3.1 o a su valor de mercado estimado, el que sea menor. Entre los costos se incluye el valor del terreno y las mejoras, los costos directos y gastos generales de construcción, costos financieros (según se describe más adelante en la presente nota) e impuestos inmobiliarios.
Los bienes de cambio sobre los cuales se recibieron anticipos que fijan precio y las condiciones contractuales de la operación prevén la efectiva concreción de la venta y la ganancia, están valuados al valor neto de realización proporcionado. El resultado proveniente de dicha valuación se expone en el rubro “Resultado por valuación de bienes de cambio a valor neto de realización” dentro del Estado de Resultados. El detalle del mencionado cálculo se expone en la Nota 12 de los presentes estados contables.
Los costos financieros generados por los “Contratos de financiación de proyecto constructivo” (Ver Nota 11) se incluyen en el costo del Proyecto urbanístico debido a que a la fecha de cierre de cada ejercicio, la Sociedad cumple con la totalidad de los requisitos establecidos en el punto 4.2.7.2. de la Resolución Técnica N° 17 de la FACPCE.
Anticipos a proveedores: fueron valuados de acuerdo a la suma de dinero entregada. En los casos de cuentas en moneda extranjera, los importes así determinados se convirtieron a moneda nacional a los tipos de cambio vigentes a la fecha de cierre de cada ejercicio, aplicables para la liquidación de las respectivas operaciones. Las diferencias de cambio fueron imputadas al resultado de cada ejercicio. El detalle respectivo se expone en el Anexo IV.
d. Bienes de uso
Se valuaron a su costo de adquisición de acuerdo con lo indicado en la Nota 3.1., neto de las depreciaciones acumuladas, calculadas proporcionalmente a los meses de vida útil estimada. La evolución de los bienes de uso se incluye en el Anexo I.
La Dirección de la Sociedad revisa el valor residual contable de los bienes de uso a fin de verificar si el mismo ha sufrido alguna desvalorización, cuando existan hechos o haya cambios en las circunstancias que indiquen que el valor registrado de los mismos pueda no ser recuperable. Si existiese algún indicio y los valores de libros superaran el monto recuperable estimado, dichos activos se deberían reducir hasta el límite de su valor recuperable. El monto recuperable para los bienes de uso equivale al valor neto de realización o al valor de uso, el que sea mayor.
Al 31 de diciembre de 2019 y 2018 no existen indicios de desvalorización de los bienes de uso y su valor contable no supera su valor recuperable.
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(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
Nota 3 Bases de presentación de los estados contables (continuación)
3.4 Criterios de medición contable y exposición (continuación)
e. Propiedades de inversión
Se encuentran valuadas al valor neto de realización al 31 de diciembre de 2019 y 2018.
f. Impuesto a las Ganancias
La Dirección de la Sociedad determina el Impuesto a las Ganancias aplicando la tasa vigente sobre la utilidad impositiva del ejercicio. De acuerdo con las normas contables aplicables, la Sociedad determina el cargo contable por el Impuesto a las Ganancias por el método del Impuesto Diferido, el cual consiste en el reconocimiento (cómo crédito o deuda) del efecto impositivo de las diferencias temporarias entre las medidas contables asignadas a los activos y pasivos y sus correspondientes medidas impositivas, y en el reconocimiento de activos por impuestos diferidos cuando existan quebrantos impositivos no utilizados susceptibles de ser deducidos de ganancias impositivas futuras, en la medida en que tales ganancias impositivas resultasen probables.
A estos efectos, los importes correspondientes a las diferencias temporarias y a los quebrantos impositivos no utilizados, se les aplica la tasa impositiva que se espera se encuentre en vigencia al momento de su reversión o utilización, considerando las normas legales sancionadas hasta el cierre del ejercicio.
En la Nota 4 se expone la composición y evolución de las cuentas de Impuesto a las Ganancias e Impuesto Diferido.
Con fecha 29 de diciembre de 2017, el Poder Ejecutivo Nacional promulgó, por medio del Decreto N° 1112/2017, la Ley N° 27.430 que estableció diversas modificaciones al régimen tributario, incluyendo, entre otros al Impuesto a las Ganancias, el Impuesto al Valor Agregado y los Impuestos Internos.
Entre las modificaciones más importantes establecidas por la Ley se encuentran (i) la reducción progresiva de la tasa de Impuesto a las Ganancias para ciertas sociedades de capital, incluidas las sociedades anónimas y las sociedades de responsabilidad limitada, pasando del 35% al 30% para los períodos fiscales iniciados a partir del 1 de enero de 2018, y del 30% al 25% para los períodos fiscales iniciados a partir del 1 de enero de 2022, (ii) la designación de los dividendos y utilidades asimilables percibidos por personas humanas y sucesiones indivisas como ganancias gravadas en el Impuesto a las Ganancias sujetas a una alícuota del 7% y el 13% para los períodos fiscales iniciados a partir del 1 de enero de 2018 y del 1 de enero de 2020, respectivamente, y (iii) la posibilidad de que las personas humanas, las sucesiones indivisas y los sujetos comprendidos en el artículo N° 49 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones, residentes en el país, revalúen, a los efectos impositivos, ciertos bienes situados, colocados o utilizados económicamente en el país cuya titularidad les corresponda y que se encuentren afectados a la generación de ganancias gravadas en el Impuesto a las Ganancias.
Asimismo, la mencionada Ley N° 27.430 modificó el artículo N° 95 de Ley de Impuesto a las Ganancias (texto ordenado en 1997 y sus modificatorias), agregando que el procedimiento de ajuste por inflación impositivo resultaría aplicable en el ejercicio fiscal en el cual se verifique un porcentaje de variación del índice de precios a que se refiere el segundo párrafo del artículo N° 89, acumulado en los 36 meses anteriores al cierre del ejercicio que se liquida, superior al 100%, con un régimen de transición para la determinación de los índices acumulados a partir del 1 de enero de 2018.
La Ley N° 27.430 fue luego modificada por la Ley N° 27.468 que reemplazó al IPC por el IPIM como índice de precios a computar, y modificó el régimen de transición, el cual tendrá vigencia para el primer, segundo y tercer ejercicio iniciado a partir del 1° de enero de 2018, en caso de que la variación del índice, calculada desde el inicio y hasta el cierre de cada uno de esos ejercicios, supere un 55%, un 30% y en un 15%, respectivamente.
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(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
Nota 3 Bases de presentación de los estados contables (continuación)
3.4 Criterios de medición contable y exposición (continuación)
f. Impuesto a las Ganancias (continuación)
Por otra parte, con fecha 23 de diciembre de 2019, por medio del Decreto N° 58/2019 fue promulgada en forma parcial la Ley N° 27.541 de solidaridad social que suspende hasta los ejercicios fiscales que se inicien a partir del 1° de enero de 2021 inclusive, de la reducción progresiva de tasas del Impuesto a las Ganancias dispuesta en el artículo N° 86 inciso d)y e) de la ley N° 27.430, estableciendo que, hasta los ejercicios fiscales que se inicien a partir del 1° de enero de 2021 inclusive, la tasa prevista en los incisos a) y b) del artículo N° 73 de la ley de Impuesto a las Ganancias (texto ordenado conforme el decreto 824/2019) será del 30% y que la tasa prevista en el segundo párrafo del inciso b) de ese artículo y en el artículo N° 97 de dicha Ley, será del 7%; y modifica la forma de imputación del ajuste por inflación a que se refiere el Título VI de la Ley de Impuesto a las Ganancias (texto ordenado conforme el decreto 824/2019), correspondiente al primer y segundo ejercicio iniciado a partir del 1 de enero de 2019, que se deba calcular en virtud de verificarse los supuestos previstos en los dos últimos párrafos del artículo N° 106 de dicha Ley, que indican que dicho ajuste deberá imputarse un sexto en ese período fiscal y los cinco sextos restantes, en partes iguales, en los cinco períodos fiscales inmediatos siguientes, sin que ello impida al cómputo de los tercios remanentes correspondientes a períodos anteriores, conforme a lo dispuesto en el artículo N° 194 de la mencionada Ley.
Al 31 de diciembre de 2019, fecha de cierre del ejercicio, se alcanzaron los parámetros de inflación que establece la Ley de Impuesto a las Ganancias para el reinicio del ajuste por inflación impositivo, por lo que dicho ajuste ha sido incorporado en la determinación del impuesto a pagar al cierre del presente ejercicio. El monto del cargo fiscal estimado por la Sociedad a la tasa de impuesto es de $ 7.297.222 los cuales $ 583.453.405, fue imputado a los resultados del ejercicio y $ 235.814.125 fue considerado un Pasivo por Impuesto Diferido e incluido neteando de otras diferencias temporarias en el rubro Cargas fiscales no corrientes del balance general al 31 de diciembre de 2019.
El pasivo neto por Impuesto Diferido registrado al 31 de diciembre de 2019 y 2018 asciende a $ 235.814.125 y $ 819.267.529, respectivamente, y se expone en el rubro Cargas fiscales dentro del pasivo no corriente.
Nota 4 Impuesto a las Ganancias e Impuesto Diferido
La composición del “Impuesto a las Ganancias” determinado de acuerdo con lo dispuesto en la Resolución Técnica N° 17 de la FACPCE, que se expone en el estado de resultados al 31 de diciembre de 2019 y 2018, es la siguiente:
| Dic 31, 2019 | Dic 31,2018 | |
|---|---|---|
| Impuesto a las ganancias | 114.939.521 | - |
| Impuesto Diferido originado por diferencias temporarias | 468.513.884 | (378.067.600) |
| Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta | - | (11.554.914) |
| Total del Impuesto a las Ganancias | 583.453.405 | (389.622.514) |
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(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
Nota 4 Impuesto a las Ganancias e Impuesto Diferido (continuación)
A continuación, se detalla la conciliación entre el Impuesto a las Ganancias imputado a resultados y el que resultaría de aplicar al resultado de cada ejercicio antes de impuestos la tasa impositiva correspondiente:
| resultado de cada ejercicio antes de impuestos la tasa impositiva correspondiente: | ||
|---|---|---|
| Dic 31, 2019 | Dic 31,2018 | |
| Impuesto a las Ganancias calculado a la tasa vigente sobre el resultado contable antes de impuestos |
7.297.222 | (349.552.298) |
| Previsión de quebrantos | - | (28.515.300) |
| Prescripción del Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta | - | (11.554.916) |
| Diferenciaspermanentes | 576.156.183 | - |
| Impuesto a las Ganancias | 583.453.405 | (389.622.514) |
El Impuesto Diferido al cierre del período ha sido determinado sobre la base de las diferencias temporarias de cada ejercicio entre las mediciones contables y las impositivas. La composición del activo y pasivo por Impuesto Diferido al cierre de cada ejercicio es la siguiente:
| siguiente: | ||
|---|---|---|
| Dic 31, 2019 | Dic 31,2018 | |
| Quebrantos impositivos | 114.939.521 | - |
| Valuación moneda extranjera | (14.679.703) | (22.582.140) |
| Valuación bienes de cambio | (6.399.191) | (75.915.728) |
| Valuación propiedades de inversión | (662.374.121) | (784.659.135) |
| Valuación bienes de uso | - | (2.894) |
| Incobrables | 1.707.347 | - |
| Ajuste por exposición al cambio del poder | ||
| adquisitivo de la moneda | 289.458.270 | - |
| Deuda financiera | 30.874.524 | 47.495.022 |
| Provisiones varias | 10.659.228 | 16.397.346 |
| Saldos netos al cierre del ejercicio | (235.814.125) | (819.267.529) |
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(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
Nota 5 Composición de los principales rubros
La composición de los principales rubros de los balances generales y de los estados de resultados al 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018, es la siguiente:
| 5.a | Caja y bancos | Dic 31, 2019 | Dic 31,2018 | |
|---|---|---|---|---|
| Caja | 34.407 | 52.930 | ||
| Valores | a depositar | 1.100.000 | - | |
| Bancos | en moneda nacional | 8.412.746 | 5.911.730 | |
| Bancos | en moneda extranjera | Anexo II | 831.265 | 17.045.996 |
| 10.378.418 | 23.010.656 |
5.b Otros créditos
| 5.b Otros créditos |
|||
|---|---|---|---|
| Corrientes | |||
| Impuesto al Valor Agregado | 258 | - | |
| Impuesto sobre los Ingresos Brutos | 1.007.720 | 2.393.669 | |
| Saldos con partes relacionadas | Nota 7 | 8.322.355 | 10.457.410 |
| Seguros a devengar en moneda nacional | 38.950 | 43.776 | |
| Seguros a devengar en moneda extranjera | Anexo II | 1.178.292 | 1.812.595 |
| Gastos a rendir | - | 594.371 | |
| Gastos a recuperar | 19.050 | 489.184 | |
| Otros créditos a cobrar en moneda nacional | 402.641 | - | |
| 10.969.266 | 15.791.005 | ||
| No Corrientes | |||
| Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta | 7.858.800 | 664.178 | |
| Impuesto al Valor Agregado | 107.841.037 | 134.907.913 | |
| 115.699.837 | 135.572.091 | ||
| 5.c Bienes de cambio |
|||
| Corrientes | |||
| Venice – Costo incurrido | 1.049.367.375 | 1.896.270.780 | |
| Anticipos a proveedores | 39.388.293 | 41.834.954 | |
| Previsiónpor desvalorización | (128.875.597) | (182.020.770) | |
| 959.880.071 | 1.756.084.964 | ||
| No Corrientes | |||
| Venice – Costo incurrido | 1.009.643.970 | 567.463.944 | |
| Venice – Valuación a valor neto de realización | Nota 11 | 28.836.562 | 15.721.036 |
| Anticipos aproveedores en moneda nacional | 40.620.370 | 63.810.017 | |
| 1.079.100.902 | 646.994.997 |
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(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
Nota 5 Composición de los principales rubros (continuación)
La composición de los principales rubros de los balances generales y de los estados de resultados al 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018, es la siguiente (continuación):
| 5.d Propiedades de inversión |
Dic 31, 2019 | Dic 31,2018 | |
|---|---|---|---|
| Macrolotes Venice - Terrenos | Nota 12 | 2.363.903.070 | 2.736.188.091 |
| 2.363.903.070 | 2.736.188.091 | ||
| 5.e Deudas comerciales |
|||
| Corrientes | |||
| Proveedores | 20.899.176 | 70.672.185 | |
| Cheques diferidos a pagar | 12.339.355 | 20.644.996 | |
| Provisión para gastos varios | 45.779.801 | 53.308.878 | |
| Provisión para gastos en obra en moneda nacional | 15.885.134 | 81.576.855 | |
| Provisión para gastos en obra en moneda extranjera | Anexo II | - | 1.509.310 |
| Saldos con partes relacionadas | Nota 7 | 2.092.979 | 13.441.034 |
| Seguros a pagar en moneda nacional | 35.516 | 49.889 | |
| Seguros apagar en moneda extranjera | Anexo II | - | 775.611 |
| 97.031.961 | 241.978.758 | ||
| No corrientes | |||
| Fondo de reparo en moneda nacional | - | 6.259.571 | |
| Fondo de reparo en moneda extranjera | Anexo II | 106.519 | 50.459 |
| 106.519 | 6.310.030 | ||
| 5.f Préstamos |
|||
| Nota 7 y 10 - | |||
| Saldos conpartes relacionadas en moneda extranjera | Anexo II | 1.014.524.609 | 647.074.643 |
| 1.014.524.609 | 647.074.643 | ||
| 5.g Remuneraciones y cargas sociales |
|||
| Cargas sociales a pagar | 107.115 | 332.640 | |
| Provisión para vacaciones | 1.044.995 | 1.435.526 | |
| Sueldos apagar | 780.000 | 1.199.893 | |
| 1.932.110 | 2.968.059 |
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(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
Nota 5 Composición de los principales rubros (continuación)
La composición de los principales rubros de los balances generales y de los estados de resultados al 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018, es la siguiente (continuación):
| 5.h Cargas fiscales |
|||
|---|---|---|---|
| Corrientes | Dic 31, 2019 | Dic 31,2018 | |
| Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta | 8.294.589 | ||
| Impuesto sobre los Ingresos Brutos | 500.644 | 3.161.685 | |
| Retenciones y percepciones a depositar | 665.510 | 1.113.143 | |
| Impuestos municipales a pagar | 364.915 | 27.533 | |
| Impuestos nacionales apagar | 7.033.900 | - | |
| 8.564.969 | 12.596.950 | ||
| No Corrientes | |||
| Pasivo por impuesto diferido | Nota 4 | 235.814.125 | 819.267.529 |
| Impuestos nacionales apagar | 14.600.002 | - | |
| 250.414.127 | 819.267.529 | ||
| 5.i Anticipos de clientes |
|||
| Corrientes | |||
| Cobros anticipados por venta de unidades | 328.162.632 | 1.028.617.392 | |
| Cobros anticipados por venta de acciones | 19.556.704 | 42.477.206 | |
| Saldos con partes relacionadas por venta de unidades | Nota 7 | 183.162.594 | 270.116.125 |
| Saldos con partes relacionadas por venta de acciones | Nota 7 | 3.199.956 | 4.430.305 |
| Fondo de equipamiento | 1.742.038 | 905.296 | |
| Impuesto al Valor Agregado | (97.947.498) | (113.778.293) | |
| 437.876.426 | 1.232.768.031 | ||
| No Corrientes | |||
| Cobros anticipados por venta de unidades | 434.568.419 | 194.563.183 | |
| Cobros anticipados por venta de acciones | 6.038.497 | 9.289.165 | |
| Impuesto al Valor Agregado | (12.453.607) | (19.157.683) | |
| 428.153.309 | 184.694.665 |
| 5.j | Otros Ingresos | ||
|---|---|---|---|
| Diversos | - | 31.797 | |
| Ing.por | Cargos Administrativos | 273.750 | 22.655 |
| 273.750 | 54.452 |
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NOTAS A LOS ESTADOS CONTABLES
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(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
Nota 6 Capital social
El capital emitido, suscripto e integrado de la Sociedad al 31 de diciembre de 2019 asciende a $384.539.200. Dicho capital se encuentra parcialmente inscripto ante el Registro Público de Comercio, por un monto de $2.417.800. Al 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018, la distribución de la participación en el capital de la Sociedad es la siguiente:
| 2018, la distribución de la participación en el capital de la | Sociedad es la siguiente: |
|---|---|
| Accionistas | Participación |
| Dic 31, 2019 Dic 31, 2018 |
|
| TGLT S.A. Marcelo Gómez Prieto Carlos Marcelo D´Alessio(1) |
49,999 % 49,999 % 49,999 % 49,999 % 0,001 % 0,001 % |
| 100,00 % 100,00 % |
(1) Carlos Marcelo D` Alessio posee 2 acciones de la Sociedad (una acción Clase A y una acción Clase B), en su carácter de fiduciario de la propiedad de dichas acciones, de acuerdo con lo establecido en el artículo 5.4 del “Contrato de fideicomiso” suscripto el 27 de diciembre de 2007 entre TGLT S.A. y Marcelo Gómez Prieto.
Nota 7 Partes relacionadas
a) Al 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre 2018, los saldos con Sociedades art. N° 33 - Ley N° 19.550 y otras partes relacionadas, son los siguientes:
| son los siguientes: | |||
|---|---|---|---|
| OTROS CRÉDITOS | Dic 31, 2019 | Dic 31,2018 | |
| TGLT S.A. | 8.053.168 | 2.351.693 | |
| Accionistapersona física | 269.187 | 8.105.717 | |
| 8.322.355 | 10.457.410 | ||
| DEUDAS COMERCIALES | |||
| TGLT S.A. | 2.090.349 | 13.436.988 | |
| Metro 21 S.A. | 2.630 | 4.046 | |
| 2.092.979 | 13.441.034 | ||
| PRÉSTAMOS | |||
| TGLT S.A. | 508.826.823 | 323.056.288 | |
| Accionistapersona física | 505.697.786 | 324.018.355 | |
| Anexo II | 1.014.524.609 | 647.074.643 | |
| ANTICIPO DE CLIENTES – Por venta de unidades | |||
| TGLT S.A. | 91.772.413 | 129.528.415 | |
| Accionistapersona física | 91.390.181 | 140.587.710 | |
| 183.162.594 | 270.116.125 | ||
| ANTICIPO DE CLIENTES – Por venta de acciones | |||
| TGLT S.A. | 1.519.978 | 1.845.955 | |
| Accionistapersona física | 1.679.978 | 2.584.350 | |
| 3.199.956 | 4.430.305 |
26
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MARINA RÍO LUJÁN S.A.
NOTAS A LOS ESTADOS CONTABLES
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2019
(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
Nota 7 Partes relacionadas (continuación)
a) Al 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre 2018, los saldos con Sociedades art. N° 33 - Ley N° 19.550 y otras partes relacionadas, son los siguientes (continuación):
- Transacciones y sus efectos en el flujo de efectivo
| Nombre de la empresa relacionada | Transacción | Dic 31, 2019 | Dic 31, 2018 |
|---|---|---|---|
| TGLT S.A. | Pagos realizados | - | (281.218) |
| Metro 21 S.A. | Pagos realizados | - | (446.755) |
| TGLT S.A. | Cobros por venta de unidades funcionales | 113.130.936 | 116.721.627 |
| Accionista persona física | Cobros por venta de unidades funcionales | 111.756.667 | 116.816.882 |
| TGLT S.A. | Préstamos recibidos | 157.150.698 | 354.660.603 |
| Accionista persona física | Préstamos recibidos | 153.923.630 | 357.729.559 |
| TGLT S.A. | Cobros recibidos | - | - |
| Accionista persona física | Cobros recibidos | 5.000.000 | - |
| TGLT S.A. | Créditos Cesión | - | (1.910.045) |
| TGLT S.A. | Capitalización de deuda | - | (293.913.336) |
| Accionista persona física | Capitalización de deuda | - | (293.913.336) |
| TGLT S.A. | Compensación realizada | - | (116.721.627) |
| Accionistapersona física | Compensación realizada | - | (116.816.822) |
| 540.961.931 | 121.925.532 |
- Transacciones y sus efectos en resultados
| Nombre de la empresa relacionada Transacción |
Ganancia/(Pérdida) |
|---|---|
| Dic 31, 2019 Dic 31,2018 |
|
| TGLT S.A. Servicios recibidos TGLT S.A. Resultados financieros(I) Accionistapersona física Resultados financieros(I) |
2.088.329 - 29.906.815 - 29.386.738 - |
| Totales | 61.381.882 - |
(I) La totalidad de los resultados financieros fue activada como parte del costo financiero en el rubro bienes de cambio según lo dispuesto en la RT 17.
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27
MARINA RÍO LUJÁN S.A.
NOTAS A LOS ESTADOS CONTABLES
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2019
(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
Nota 8 Apertura por vencimiento y tasas de interés de inversiones, créditos y deudas
a) Clasificación por vencimiento de los saldos de inversiones, créditos y deudas:
| Créditos | Dic 31, 2019 | Dic 31, 2018 |
|---|---|---|
| A vencer | ||
| Hasta 3 meses | 827.439 | 9.393.967 |
| De 3 a 6 meses | 405.747 | 618.790 |
| De 6 a 9 meses | 405.747 | 618.790 |
| Más de 12 meses | 115.699.837 | 135.572.095 |
| Sinplazo establecido | 9.330.333 | 5.159.454 |
| Total de Créditos | 126.669.103 | 151.363.096 |
| Deudas(excepto Anticipo de clientes) | ||
| A vencer | ||
| Hasta 3 meses | 849.027.449 | 249.340.640 |
| De 3 a 6 meses | 107.654.479 | 182.509.919 |
| De 6 a 9 meses | 48.429.687 | 268.370.550 |
| De 9 a 12 meses | 115.536.985 | 203.098.721 |
| Más de 12 meses | 250.520.646 | 825.577.559 |
| Total de Deudas | 1.371.169.246 | 1.728.897.389 |
| Deudas(excepto Anticipo de clientes) | ||
| Vencidos | ||
| Hasta 3 meses | 219.185 | 103.396 |
| De 3 a 6 meses | 44.245 | 42.986 |
| De 6 a 9 meses | 88.030 | 85.530 |
| De 9 a 12 meses | 24.320 | 66.632 |
| Más de 12 meses | 1.029.269 | 1.000.036 |
| Total de Deudas | 1.405.049 | 1.298.580 |
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NOTAS A LOS ESTADOS CONTABLES
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2019
(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
Nota 8 Apertura por vencimiento y tasas de interés de inversiones, créditos y deudas (continuación)
b) Los saldos de créditos y deudas que devengan intereses y los que no lo hacen se detallan a continuación:
| Créditos | Dic 31, 2019 | Dic 31,2018 |
|---|---|---|
| No devengan intereses | 126.669.103 | 151.363.096 |
| 126.669.103 | 151.363.096 | |
| Deudas(excepto Anticipos de clientes) | ||
| Devengan intereses | 789.110.732 | 645.661.164 |
| No devengan intereses | 583.463.563 | 1.084.534.805 |
| 1.372.574.295 | 1.730.195.969 | |
| Tasa promedio nominal anual: | 0.05% | 0.05% |
Nota 9 Acuerdo de desarrollo y gestión
Con fecha 27 de diciembre de 2007, la Sociedad, TGLT S.A. y Metro 21 S.A. celebraron un acuerdo de desarrollo y gestión, en virtud del cual se encomienda a TGLT S.A. y Metro 21 S.A. el gerenciamiento del Proyecto urbanístico Venice, el cual incluye la supervisión de la comercialización, dirección, administración, contabilidad, y en general, de todos los aspectos relacionados con el gerenciamiento. Con motivo de adecuar los términos y condiciones del acuerdo mencionado a las actuales circunstancias, con fecha 1º de abril de 2012, las partes acordaron suspenderlo.
A la fecha de emisión de los presentes estados contables, los Directorios de ambas sociedades se encuentran en etapa de análisis de las distintas alternativas posibles.
Nota 10 Préstamos
10.1 Prestamos tomados con garantía hipotecaria
Con fecha 3 de junio de 2016, la Sociedad firmó en conjunto con Banco Santander Río S.A. y Banco Ciudad de Buenos Aires S.A. un contrato de Préstamo Sindicado por un monto de $ 260.000.000, que fue utilizado exclusivamente para financiar la construcción de los primeros seis edificios de la fase Las Rías del proyecto Venice. El préstamo se dividía en dos tramos. El primer tramo era por un monto de $ 182.000.000 y el segundo por un monto de $ 78.000.000. Las amortizaciones de capital operaban para el tramo I, en seis meses consecutivos comenzando el 3 de septiembre de 2017, siendo los totales a pagar de $ 22.000.000 para los primeros dos períodos, de $ 32.000.000 para los tres siguientes y de $ 42.000.000 para el último. Para el tramo II, por su parte, operaba el día 3 de enero de 2019 y finalizaba el 3 de marzo del mismo año, por montos de $ 10.000.000, $ 30.000.000 y $ 38.000.000, respectivamente. El préstamo devengaba una tasa de interés variable igual a la BADLAR privada, un tipo de referencia publicado por el Banco Central de la República Argentina, además de un componente fijo de 450 puntos básicos.
La garantía presentada por el mencionado préstamo consistía en una Hipoteca sobre la totalidad del Inmueble sobre el cual se desarrolla el proyecto, a excepción de la Anguilera, y la cesión de los derechos económicos (incluyendo los derechos de cobro) y todos los demás derechos de cualquier otra naturaleza que le corresponden en relación con o derivados de (i) los boletos de compraventa existentes y, (ii) los boletos de compraventa futuros. A la fecha de emisión de los presentes estados contables el préstamo fue cancelado en su totalidad, tanto el capital como los intereses. El 28 de febrero de 2019 se firmó la escritura de cancelación de hipoteca.
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MARINA RÍO LUJÁN S.A.
NOTAS A LOS ESTADOS CONTABLES
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2019
(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
Nota 10 Préstamos (continuación)
10.2 Préstamos tomados con partes relacionadas
La Sociedad solicitó diferentes líneas de créditos, a sus accionistas TGLT S.A. y Marcelo Gómez Prieto, para financiar trabajos y otros gastos relacionados con el desarrollo y construcción del proyecto. Todas las líneas devengan un interés compensatorio y operan con fecha de vencimiento a los 365 días desde la fecha de cada desembolso. Hasta el 31 de marzo de 2018 la tasa nominal anual era del 15%.
Con fecha 29 de junio de 2018 mediante Asamblea General Ordinaria y Extraordinaria, los accionistas de la Sociedad procedieron a capitalizar la suma de $382.121.400, con el fin de que la Sociedad pueda acceder a un financiamiento menos costoso sin afectar el margen del proyecto. Por otra parte, se procedió a reducir la tasa de interés aplicable a una tasa anual de 0,05%.
Con fecha 17 de julio de 2018 los accionistas de la Sociedad utilizaron saldo de las Cartas Propuesta 3/17 y 4/17 para compensar la compra de un paquete de unidades funcionales del proyecto Venice, dicha compensación por TGLT S.A. ascendió a la suma de US$2.739.200 equivalentes a $75.875.840 y por el accionista Marcelo Gómez Prieto ascendió a la suma de US$2.741.434 equivalentes a $75.937.722.
Con fecha 11 de diciembre de 2018, el Directorio decidió aplicar la tasa de interés del 0,05% con efecto retroactivo desde 15 de febrero de 2016 a las líneas de créditos existentes.
A continuación, se detalla el saldo al 31 de diciembre de 2019 de cada desembolso de las diferentes líneas de crédito obtenidas (capital más intereses):
| Monto pendiente de cancelación en pesos | Monto pendiente de cancelación en pesos | Monto pendiente de cancelación en pesos | Monto pendiente de cancelación en pesos | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Saldos en moneda extranjera | Dic 31, 2019 | Dic 31, 2019 |
Dic 31, 2018 | Dic 31, 2018 |
||||||
| Ente | Línea de crédito |
Capital | Vencimiento | Desembolsos | Capitalización/ Compensación |
Tasa Anual |
Corriente | No corriente |
Corriente | No corriente |
| Persona física | ene 14 | 2.000.000 | 31 12 2018 | 2.000.000 | (2.000.000) | 0,05% | 307.133 | - | 302.498 | - |
| Persona física | ene 17 | 1.000.000 | 27 09 2018 | 999.999 | 999.999 | 0,05% | 22.691 | - | 27.059 | - |
| Persona física | feb 17 | 2.000.000 | 27 09 2018 | 2.000.000 | (2.000.000) | 0,05% | 43.656 | - | 47.360 | - |
| Persona física | mar 17 | 5.000.000 | 5 02 2019 | 4.890.008 | (4.890.008) | 0,05% | 50.502 | - | 53.992 | - |
| Persona física | abr 17 | 5.000.000 | 3 08 2019 | 4.908.185 | (2.333.820) | 0,05% | 154.331.412 | - | 149.377.084 | - |
| Persona física | ago 18 | 5.000.000 | 3 08 2019 | 3.003.564 | - | 0,05% | 240.348.398 | - | 174.209.383 | - |
| Persona física | UF | 111.756.667 | - | |||||||
| - | ||||||||||
| TGLT S.A. | ene 16 | 2.000.000 | 14 08 2018 | 2.000.000 | (2.000.000) | 0,05% | 335.762 | - | 275.764 | - |
| TGLT S.A. | ene 17 | 1.000.000 | 2 10 2018 | 974.126 | 974.126 | 0,05% | 57.020 | - | 60.303 | - |
| TGLT S.A. | feb 17 | 2.000.000 | 14 08 2018 | 2.000.000 | (2.000.000) | 0,05% | 203.745 | - | 202.384 | - |
| TGLT S.A. | mar 17 | 5.000.000 | 5 02 2019 | 4.885.414 | (4.885.414) | 0,05% | 217.707 | - | 215.904 | - |
| TGLT S.A. | abr 17 | 5.000.000 | 3 08 2019 | 4.913.118 | (2.362.052) | 0,05% | 23.338.007 | - | 148.092.552 | - |
| TGLT S.A. | ago 18 | 5.000.000 | 3 08 2019 | 3.003.564 | - | 0,05% | 371.747.959 | - | 174.210.360 | - |
| TGLT S.A. | UF | 111.763.950 | - | |||||||
| Total en moneda | extranjera | 1.014.524.609 | - | 647.074.643 | - |
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30
MARINA RÍO LUJÁN S.A.
NOTAS A LOS ESTADOS CONTABLES
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2019
(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
Nota 11 Resultado por valuación de bienes de cambio a valor neto de realización
La Sociedad contabiliza las ventas de propiedades en sus desarrollos inmobiliarios en construcción de acuerdo con el método de grado de avance de obra. De acuerdo con este método, los ingresos se reconocen en base al coeficiente entre los costos incurridos y los costos totales estimados de acuerdo al presupuesto total.
El método de valuación de bienes de cambio a valor neto de realización requiere que la Dirección de la Sociedad elabore presupuestos de los costos y de las ventas totales de sus proyectos inmobiliarios. Las modificaciones en las estimaciones son incorporadas periódicamente a estos presupuestos, e impactan directamente en el resultado por valuación de bienes de cambio.
A continuación, se expone la información más relevante considerada por la Sociedad para el reconocimiento del resultado por valuación de bienes de cambio a valor neto de realización al cierre del período de la etapa 2 (Goletas 2):
| Costos Totales al 31/12/2019 (1) Avance de obra(*) (2) |
Ventas Totales al 31/12/2019 (3) Avance de ventas(**) (4) |
Resultado por valuación de bienes de cambio a VNR |
|---|---|---|
| Acumulado al 31/12/2019 (5) = [(3) - (1)] (2)(4) Acumulado al 31/12/2018 (6)= Nota 5.c Resultado por VNR al 31/12/2018 (7)= EE.RR Resultado por VNR del período (5)–(6)+(7) |
||
| 1.106.265.962 55% |
1.256.599.735 35% |
28.836.562 15.721.036 5.951.644 19.067.170 |
(*) Avance de obra promedio ponderado por ventas aseguradas de la etapa 2 (Goletas 2) del proyecto urbanístico Venice.
(**) Avance de ventas promedio ponderado por costos incurridos de la etapa 2 (Goletas 2) del proyecto urbanístico Venice
Nota 12 Propiedades de inversión
En el mes de diciembre de 2016 el Directorio de la Sociedad resolvió un cambio estratégico en el uso del activo principal de la Sociedad que consistió en reducir la superficie vendible afectada al proyecto de desarrollo urbanístico a 52.772,70 metros cuadrados, es decir un 21% de la superficie total vendible y mantener los 199.950 metros cuadrados restantes (representativos del 79%) como una reserva destinada al acrecentamiento de su valor.
La Sociedad realizó la medición fiable del valor neto de realización de esta propiedad, basada en una tasación realizada por un perito independiente con capacidad profesional reconocida y experiencia en esta categoría de propiedades. La propiedad de inversión fue ajustada a su valor neto de realización en cumpliendo con lo requerido por las normas contables profesionales vigentes para el reconocimiento del resultado generado por dicha medición dentro del presente ejercicio. Asimismo, dicha medición no supera su valor recuperable.
La evolución de las propiedades de inversión al 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018 es la siguiente:
| Dic 31, 2019 | Dic 31, 2018 | |
|---|---|---|
| Propiedades de inversión al inicio del ejercicio | 2.736.188.091 | 1.998.276.870 |
| Más: | ||
| Altas del período | 77.554.855 | 70.996.235 |
| Ajustespor medición a valor neto de realización | (449.839.876) | 666.914.986 |
| Propiedades de inversión al cierre del ejercicio | 2.363.903.070 | 2.736.188.091 |
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31
MARINA RÍO LUJÁN S.A.
NOTAS A LOS ESTADOS CONTABLES
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2019
(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
Nota 13 Reconciliación con Normas Internacionales de Información Financiera
(NIIF)
A continuación, se presenta la reconciliación del Patrimonio Neto y Resultados a NIIF. Esta información junto con la consideración de los ajustes por combinaciones de negocios y de consolidación de estados financieros requeridos por las NIIF, será utilizada por TGLT S.A. (Ver Nota 3.3.).
| TGLT S.A.(Ver Nota 3.3.). | ||
|---|---|---|
| Dic 31, 2019 | Dic 31,2018 | |
| Patrimonio neto según Estado de Situación Patrimonial preparado de acuerdo a normas | ||
| contables vigentes en la República Argentina distintas a la RT N° 26 | 2.301.488.900 | 2.166.034.000 |
| Ajustes NIIF | ||
| Acumulado al inicio | 34.302.832 | (14.734.640) |
| Ajustes en resultados | 64.501.440 | 49.037.446 |
| Patrimonio neto según NIIF | 2.400.293.172 | 2.200.336.8 |
| Dic 31, 2019 | Dic 31,2018 | |
| Resultado del período según Estado de Resultados preparado de acuerdo a normas | 135.454.900 | 500.188.753 |
| contables vigentes en la República Argentina distintas a la RT N° 26 | ||
| Ajustes NIIF – Netos del efecto impositivo | ||
| Bienes de cambio | (9.325.052) | (9.817.025) |
| Showroom – Depreciaciones | - | (659.821) |
| Propiedades de Inversión – Valor razonable | 73.826.492 | 59.514.292 |
| Resultado neto según NIIF | 199.956.340 | 549.226.199 |
El Directorio de la Sociedad manifiesta que la conciliación descripta precedentemente estuvo sujeta a la aplicación de mecanismos de monitoreo y confirmación a nivel gerencial, y que contempla todas las partidas significativas con tratamiento diferente entre las NIIF y la RT 26.
Nota 14 Finalización de clausura preventiva
El día 1° de julio de 2016, el Juzgado Federal en lo Criminal y Correccional de San Isidro Nº1 dispuso la clausura preventiva de las instalaciones correspondientes al emprendimiento Venice, con el fin de garantizar la paralización de las obras ejecutadas en dicho emprendimiento. Asimismo, ordenó al Organismo Provincial de Desarrollo Sostenible de la Provincia de Buenos Aires (“OPDS”) que evalúe el impacto ambiental y que luego ponga en conocimiento del Tribunal dicho dictamen, para que se analice el cese de la medida precautoria dispuesta.
Con fecha 21 de septiembre de 2016, el OPDS resolvió declarar ambientalmente apto el Proyecto. Asimismo, con fecha 8 de septiembre de 2016 la Cámara Federal de San Martín resolvió declarar la incompetencia de la justicia federal para seguir entendiendo en el caso, y remitir el expediente a la Justicia de Primera Instancia en lo Criminal y Correccional del Departamento Judicial de San Isidro, y disponer la caducidad de pleno derecho de la clausura preventiva de “Venice Ciudad Navegable” al cumplirse el plazo de 60 días de operada la clausura. Con fecha el 27 de septiembre de 2016 se reiniciaron las obras.
Finalmente, el 26 de diciembre de 2016, la Cámara Federal de Casación Penal resolvió no hacer lugar al recurso extraordinario federal interpuesto por la querella, atacando el decisorio de fecha 8 de septiembre de 2016 dictado por la Cámara Federal de Apelación de San Martin mediante el cual se declaró la incompetencia de la justicia federal para seguir entendiendo en el expediente. A la fecha de emisión de los presentes estados financieros la causa está dirimiendo una cuestión de competencia entre la justicia federal y provincial.
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32
MARINA RÍO LUJÁN S.A.
NOTAS A LOS ESTADOS CONTABLES
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2019
(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
Nota 15 Libros Rubricados
Las operaciones del ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2019 se encuentran pendiente de transcripción en el Libro Diario correspondiente. Adicionalmente, los estados contables por el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2019 no han sido transcriptos al Libro Inventario y Balance correspondiente.
Nota 16 Hechos posteriores
No existen acontecimientos u operaciones entre la fecha de cierre del período y la emisión de los presentes estados contables especiales que puedan modificar significativamente la situación patrimonial y financiera de la Sociedad al 31 de diciembre de 2019, ni el resultado del período finalizado en dicha fecha.
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33
ANEXO I
MARINA RÍO LUJÁN S.A. COMPOSICIÓN Y EVOLUCIÓN DE LOS BIENES DE USO
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2019 Y 31 DE DICIEMBRE DE 2018
(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
| Costo original | Costo original | Costo original | Depreciaciones Acumuladas | Depreciaciones Acumuladas | Depreciaciones Acumuladas | Neto Resultante | Neto Resultante | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Al inicio | Aumentos | Al cierre | Al inicio | Del ejercicio |
Al cierre | Dic 31, 2019 |
Dic 31, 2018 |
|
| Muebles y útiles Equipos informáticos |
365.395 1.064.583 |
155.916 | 521.311 1.064.583 |
(362.174) (1.016.943) |
(15.870) (29.541) |
(378.044) (1.046.484) |
143.267 18.099 |
3.221 47.640 |
| Totales Dic 31, 2019 | 1.429.978 | 155.916 | 1.585.894 | (1.379.117) | (45.411) | (1.424.528) | 161.366 | - |
| Totales Dic 31, 2018 | 1.374.679 | 55.299 | 1.429.978 | (1.305.664) | (73.453) | (1.379.117) | - | 50.861 |
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34
ANEXO II
MARINA RÍO LUJÁN S.A.
ACTIVOS Y PASIVOS EN MONEDA EXTRANJERA
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2019 Y 31 DE DICIEMBRE DE 2018
| Rubro | Dic 31, 2019 Dic 31, 2018 Clase y monto Monto Monto de la moneda Cambio contabilizado Contabilizado extranjera vigente enpesos enpesos |
Dic 31, 2019 Dic 31, 2018 Clase y monto Monto Monto de la moneda Cambio contabilizado Contabilizado extranjera vigente enpesos enpesos |
Dic 31, 2019 Dic 31, 2018 Clase y monto Monto Monto de la moneda Cambio contabilizado Contabilizado extranjera vigente enpesos enpesos |
Dic 31, 2019 Dic 31, 2018 Clase y monto Monto Monto de la moneda Cambio contabilizado Contabilizado extranjera vigente enpesos enpesos |
|---|---|---|---|---|
| ACTIVO Activo Corriente Caja y bancos Bancos Otros créditos Seguros a devengar Diversos |
US$ 13.926 59,690 831.265 17.045.996 US$ 19.740 59,690 1.178.292 1.812.595 US$ - - - |
|||
| Total del activo corriente | 2.009.557 | 18.858.591 | ||
| Total del Activo | 2.009.557 | 18.858.591 | ||
| PASIVO Pasivo Corriente Deudas comerciales Provisión para gastos en obra Seguros a pagar Préstamos Saldos con partes relacionadas |
US$ - 59,890 1.509.310 US$ 775.611 US$ 16.339.800 59,890 1.014.524.609 647.074.643 |
|||
| Total delpasivo corriente | 1.014.524.609 | 649.359.564 | ||
| US$ 1.779 59,890 106.519 50.459 |
||||
| Pasivo No Corriente | ||||
| Deudas comerciales | ||||
| Fondo de reparo | ||||
| Total delpasivo no corriente | 106.519 | 50.459 | ||
| Total del Pasivo | 1.014.631.128 | 649.410.023 |
US$: dólares estadounidenses
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35
ANEXO III
MARINA RÍO LUJÁN S.A.
INFORMACIÓN REQUERIDA POR EL ARTÍCULO N° 64 APARTADO I INC. B) DE LA LEY Nº 19.550
POR EL EJERCICIO DE DOCE MESES FINALIZADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2019
(cifras en pesos expresadas de acuerdo con lo descripto en Nota 3.1)
| Gastos de | Gastos de | Totales al | Totales al | |
|---|---|---|---|---|
| Cuenta | comercialización | administración | Dic 31, 2019 | Dic 31, 2018 |
| Sueldos y Cargas Sociales | 3.888.065 | 2.837.136 | 6.725.201 | 18.531.086 |
| Otros gastos del personal | - | 333.120 | 333.120 | 760.584 |
| Honorarios profesionales | - | 3.349.834 | 3.349.834 | 3.513.223 |
| Honorarios a la Sindicatura | - | 25.716 | 25.716 | 115.568 |
| Impuestos, tasas y contribuciones | 8.325.968 | 689.453 | 9.015.421 | 15.047.546 |
| Impuesto a los débitos y créditos bancarios | - | 3.705.056 | 3.705.056 | 6.500.000 |
| Movilidad y viáticos | 26.628 | 100.174 | 126.802 | 193.610 |
| Otros créditos incobrables | - | 6.846.648 | 6.846.648 | - |
| Servicios Públicos | 19.896.806 | 19.896.806 | - | |
| Gastos de publicidad | 3.762.121 | - | 3.762.121 | 3.571.533 |
| Gastos de computación y servicios | - | 766.892 | 766.892 | 1.450.349 |
| Gastos de oficina | - | 3.596.360 | 3.596.360 | 1.809.471 |
| Seguros | 28.970 | - | 28.970 | 607.683 |
| Depreciación de bienes de uso | - | 45.411 | 45.411 | 73.453 |
| Gastos de ventas | 2.545.631 | 3.076.162 | 5.621.793 | 4.335.580 |
| Gastos de mantenimiento de PI en construcción | - | 13.751.325 | 13.751.325 | 19.590.567 |
| Acuerdos contractuales | 14.158.110 | - | 14.158.110 | 17.806.191 |
| Totales Dic 31, 2019 | 32.735.493 | 59.020.093 | 91.755.586 | - |
| Totales Dic 31, 2018 | 47.797.189 | 46.109.255 | - | 93.906.444 |
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36
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Grant Thornton Argentina Av. Corrientes 327 Piso 3° C1043AAD – Buenos Aires Argentina
T (54 11) 4105 0000 F (54 11) 4105 0100 E [email protected] www.gtar.com.ar
INFORME DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES
A los Señores Presidente y Directores de MARINA RIO LUJÁN S.A. C.U.I.T. N°: 30-70093702-6 Domicilio legal: Ing. Enrique Butty 220 – Piso 11 Dpto. A Ciudad Autónoma de Buenos Aires
I. Informe sobre los estados contables
Hemos sido contratados para auditar los estados contables adjuntos de MARINA RÍO LUJÁN S.A. (en adelante “la Sociedad”), que comprenden el estado de situación patrimonial al 31 de diciembre de 2019 y 2018, y los estados de resultados, de evolución del patrimonio neto y de flujo de efectivo correspondientes al ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2019, así como un resumen de las políticas contables significativas y otra información explicativa incluidas en las notas y anexos.
II. Responsabilidad de la dirección en relación con los estados contables
El Directorio de la Sociedad es responsable de la preparación y presentación razonable de los estados contables adjuntos de conformidad con las normas contables profesionales argentinas. Asimismo, el Directorio es responsable de la existencia del control interno que considere necesario para posibilitar la preparación de estados contables libres de incorrecciones significativas originadas en errores o en irregularidades.
III. Responsabilidad del auditor
Nuestra responsabilidad consiste en expresar una opinión sobre los estados contables adjuntos basada en nuestra auditoría. Hemos llevado a cabo nuestro examen de conformidad con las normas de auditoría establecidas en la Resolución Técnica N°37 de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas. Dichas normas exigen que cumplamos los requerimientos de ética, así como que planifiquemos y ejecutemos la auditoría con el fin de obtener una seguridad razonable de que los estados contables están libres de incorreciones significativas.
-2-
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INFORME DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES – Continuación
III. Responsabilidad del auditor - Continuación
Una auditoría conlleva la aplicación de procedimientos para obtener elementos de juicio sobre las cifras y la información presentadas en los estados contables especiales. Los procedimientos seleccionados dependen del juicio del auditor, incluida la valoración de los riesgos de incorreciones significativas en los estados contables. Al efectuar dichas valoraciones del riesgo, el auditor tiene en cuenta el control interno pertinente para la preparación y presentación razonable por parte de la entidad de los estados contables, con el fin de diseñar los procedimientos de auditoría que sean adecuados en función de las circunstancias y no con la finalidad de expresar una opinión sobre la eficacia del control interno de la Sociedad. Una auditoría también incluye la evaluación de la adecuación de las políticas contables aplicadas y de la razonabilidad de las estimaciones contables realizadas por la Dirección de la Sociedad, así como la evaluación de la presentación de los estados contables en su conjunto.
IV. Fundamentos de la opinión con salvedades
Al 31 de diciembre de 2019 la Sociedad presenta capital de trabajo negativo por $ 578.702.320, y no se describe en nota a los estados contables esta situación, ni las proyecciones o planes de negocio, ni revelan las estrategias de venta o los flujos de fondos que generará su principal actividad, el Proyecto urbanístico denominado Venice registrado en el rubro “Bienes de Cambio” por $ 2.038.980.973, que permitirán revertir la situación descripta. Adicionalmente, no se describen los potenciales efectos que podría tener en el negocio y en las operaciones de la Sociedad, la pandemia de COVID-19
V. Opinión con salvedades
En nuestra opinión, excepto por la falta de exposición descripta en el apartado II., los estados contables adjuntos presentan razonablemente, en todos sus aspectos significativos, la situación patrimonial de MARINA RÍO LUJÁN S.A. al 31 de diciembre de 2019, así como sus resultados, la evolución de su patrimonio neto y el flujo de su efectivo correspondientes al ejercicio económico terminado en dicha fecha, de conformidad con las normas contables profesionales argentinas.
VII. Informe sobre cumplimiento de disposiciones vigentes
En cumplimiento de disposiciones vigentes informamos que:
a) Tal como se describe en la nota 15, los estados contables de MARINA RÍO LUJÁN S.A. no se encuentran asentados en el libro Inventarios y Balances y cumplen, excepto por lo mencionado anteriormente, con lo dispuesto en la Ley de Sociedades Comerciales;
b) Tal como se describe en la nota 15, los estados contables de MARINA RÍO LUJÁN S.A. no surgen de registros contables llevados en sus aspectos formales de conformidad con normas legales;
c) Al 31 de diciembre de 2019, la deuda devengada en concepto de aportes y contribuciones a favor del Sistema Integrado Previsional Argentino que surge de los registros contables y de las liquidaciones practicadas por la Sociedad ascendía a $ 83.742,45 siendo no exigible a dicha fecha.
-3-
==> picture [137 x 36] intentionally omitted <==
INFORME DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES – Continuación
VII. Informe sobre cumplimiento de disposiciones vigentes
d) Hemos aplicado los procedimientos sobre prevención de lavado de activos de origen delictivo y financiación del terrorismo previsto en la Resolución 420/11 de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas.
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 16 de marzo de 2020.
Adler, Hasenclever & Asociados S.R.L. Contadores Públicos C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 1 - Fº 68
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Christian Martin (Socio) Contador Público (U.N.L.Z.) C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 271 - Fº 80