Gansu Engineering Consulting Group Co., Ltd. — Audit Report / Information 2016

Sep 29, 2016

土 地 估 价 技 术 报 告

项目名称:甘肃泰华资产管理有限公司转让纬十二支路以南、 兰州三毛纺织(集团)有限责任公司以西、纬十 二路以北、西侧临经十四路、兰州三毛纺织(集 团)有限责任公司国有工业用地使用权价格评估 (兰州新区)

受托估价单位:甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司 土地估价报告编号:新方圆估字 2016525 号

提交估价报告日期:二〇一六年九月二十日

土 地 估 价 报 告

一、估价项目名称

甘肃泰华资产管理有限公司转让纬十二支路以南、兰州三毛纺织(集 团)有限责任公司以西、纬十二路以北、西侧临经十四路、兰州三毛纺织 (集团)有限责任公司国有工业用地使用权价格评估(兰州新区)

二、委托估价方

委托估价单位:兰州三毛实业股份有限公司

住 所:甘肃省兰州市兰州新区嘉陵江街 568 号

法定代表人:阮英

联系电话:18919177338

三、估价目的

甘肃泰华资产管理有限公司拟转让其使用的位于兰州新区纬十二支 路以南、兰州三毛纺织(集团)有限责任公司以西、纬十二路以北、西侧 临经十四路、兰州三毛纺织(集团)有限责任公司区域的一宗面积为 97328.20 平方米的工业用地使用权,为确定待估宗地在估价期日的使用权 市场价格,兰州三毛实业股份有限公司特委托甘肃新方圆不动产评估咨询 有限责任公司对该土地使用权价格进行评估,为其受让该土地使用权提供 价格参考依据。

四、估价期日

二〇一六年九月一日

五、估价日期

二〇一六年九月一日至二〇一六年九月二十日

六、地价定义

1、宗地实际情况

根据委托方提供的兰新国用(2014)第 183 号《国有土地使用证》及 估价师现场勘查情况,待估宗地登记用途为工业用地,宗地总面积为 97328.20 平方米;宗地实际开发程度为宗地红线外"五通"(通路、通电、 供水、排水、通讯),宗地红线内"三通一平" (通路、通电、供水、 场地平整)。

2、宗地设定情况

根据国家标准《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)和本次评估 目的,设定用途为工业用地,设定开发程度为宗地红线外"五通"(通路、 通电、供水、排水及通讯),宗地红线内"三通一平" (通路、通电、 供水、场地平整)。

3、土地使用年期

本次估价土地使用年期按宗地剩余使用年期 47.92 年设定。

根据估价技术规程的要求及项目的具体情况,本次评估价格是指在上 述设定用途、设定开发程度和设定使用年期条件下,于估价期日二〇一六 年九月一日的土地使用权市场价格。

七、估价结果

经估价人员现场查勘和当地市场分析,按照地价评估的基本原则和估 价程序,选择合适的评估方法,评估得到待估宗地在估价设定用途、设定 开发程度及设定使用年期条件下,于评估期日 2016 年 09 月 01 日的土地 使用权市场价格。

估价结果(人民币):

评估土地总面积:97328.20 平方米

评估土地单价:360.11 元/平方米

评估土地总价:35048858 元

大写:叁仟伍佰零肆万捌仟捌佰伍拾捌元整(人民币)

详见表 1《土地估价结果一览表》。

表1 土地估价结果一览表

		估价机构:甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司				报告编号:新方圆估字2016525号					估价期日:2016.09.01				土地使用权性质:出让
估价期日				估价期日的用途		容积率		估价期日的				单位面积
土地使用者	宗地编号	宗地名称	土地使用证编号	证载(或批准)	实际	设定	规划	实际	设定	实际开发程度	估价设定的开发程度	土地使用年期	面积(平方米)	价格(元/平方米)	总地价(元)
甘肃泰华资产管理有限公司	/	甘肃泰华资产管理有限公司用地	兰新国用(2014)第183号	工业用地	工业用地	工业用地	≥0.8		0.8	宗地红线外"五通",宗地内"三通一平"	宗地红线外"五通",宗地内"三通一平"	47.92年	97328.20	360.11	35048858
合计	——	——	——	——	——	——		——		——	——	——	97328.20	——	35048858

备注:一、上述土地估价结果的限定条件:

1、土地权利限制:至估价期日,未见估价对象存在抵押、担保、租赁、地役权等他项权利的设定,亦无司法查封情况。

2、区域内基础设施条件:

(1)供电:区域内现有 110kV 变电站 3 座,3 座 35 公网变电站以及 3 座 35kV 客户专用变电站,报装总容量 566397 千伏安,所辖客户总数为 37526 户;

(2)通路:区域内连接新区与市区之间的东、西两条通道已建成,兰秦快速通道和中川城际铁路正式开通运营。连接产业园区与片区之间的城市路网框架已基本形成; 与此同时,中川至朱家窑铁路项目可行性研究报告通过评审;景泰至中川机场高速公路(景中高速)、白银-新区-永登(G341)等高速公路列入国家重点公路 项目;

(3)通讯:区域内与市政通讯网连联,各类通讯设施均已通达,通讯线路通畅;

(4)供水:区域内建成投用的石门沟、尖山庙、山字墩水库总库容达到 850 万立方米,年调蓄能力可以达到 4000 万-5000 万立方米,保障了新区开发建设期用水需 求;

(5)排水:区域内已建成市政排水管网。

3、规划限制条件:根据兰新国用(2014)第 183 号《国有土地使用证》记事栏记载,该宗地主体建筑物性质工业,建筑容积率≥0.8,建筑密度≥30%,绿地率≤20%, 建筑总高度不超过海拔 2005 米(高度要求以机场相关管理部门最终审核为准)。

4、影响土地价格的其它限定条件:无。

二、其他需要说明的事项:

1、本评估价格仅作为委托方确定土地使用权价格时的参考依据。

2、评估报告自提交报告之日起一年内有效。

甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司

二〇一六年九月二十日

八、土地估价师签字
估价师姓名	估价师证书号	签	字
刘永新	2006620006
范举甲	2011620002

九、土地估价机构

估价机构法定代表人签字:

甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司

二〇一六年九月二十日

第二部分 估价对象界定

一、委托估价方

委托估价单位:兰州三毛实业股份有限公司

住 所:甘肃省兰州市兰州新区嘉陵江街 568 号

法定代表人:阮英

联系电话:18919177338

二、估价对象

位于兰州新区纬十二支路以南、兰州三毛纺织(集团)有限责任公司 以西、纬十二路以北、西侧临经十四路、兰州三毛纺织(集团)有限责任 公司区域的一宗面积为 97328.20 平方米的工业用地。

三、估价对象描述

1、土地登记状况

土地权源:宗地为甘肃泰华资产管理有限公司以出让方式于 2014 年 9 月 16 日取得的土地使用权;

土地使用权证号:兰新国用(2014)第 183 号;

土地使用权人:甘肃泰华资产管理有限公司;

土地位置:纬十二支路以南、兰州三毛纺织(集团)有限责任公司以 西、纬十二路以北、西侧临经十四路、兰州三毛纺织(集团)有限责任公 司;

土地权属性质:出让;

地号:620121107-2-117;

图号:604.00-538.00,603.50-538.50;

登记用途:工业用地;

土地面积: 79173.60 平方米;

土地四至:纬十二支路以南、兰州三毛纺织(集团)有限责任公司以 西、纬十二路以北、西侧临经十四路、兰州三毛纺织(集团)有限责任公

司;

记事:该宗地主体建筑物性质工业,建筑容积率≥0.8,建筑密度≥ 30%,绿地率≤20%,建筑总高度不超过海拔 2005 米(高度要求以机场相 关管理部门最终审核为准)。代征道路:14765.00 平方米;代征绿地: 7625.40 平方米。

2、土地权利状况

土地所有者:国家;

土地使用者:甘肃泰华资产管理有限公司;

土地终止日期:2064 年 8 月 5 日;

土地他项权利:无地役权、地上权、地下权、租赁权、抵押权等他项 权利。

3、土地利用状况

根据委托方提供的兰新国用(2014)第183号《国有土地使用证》及 估价师现场勘查,待估宗地上现有厂房。

四、影响地价因素说明

(一)一般因素

1、城市资源状况

(1)地理位置

兰州是甘肃省的省会,是全省的政治、经济、科技、文化教育的中心, 又是西北铁路、公路交通枢纽,位于祖国西部三大高原交汇处,兰州地处 黄河上游、甘肃省中部、我国陆域版图的几何中心,是我国内地通往宁、 青、新、藏等少数民族地区的交通要道,也是新亚欧大陆桥通往中亚、西 亚和欧洲的国际大通道和陆路口岸。现辖永登、榆中、皋兰 3 县和城关、 七里河、安宁、西固、红古 5 区,有 90 个乡、镇、40 个街道办事处,804 个行政村,343 个社区居委会。

(2)气候状况

属温带大陆性气候。年平均气温 10.3℃。夏无酷暑,冬无严寒,是著 名的避暑胜地。年平均日照时数为 2446 小时,无霜期为 180 天,年平均 降水量 327 毫米。

(3)土地资源

兰州市呈东西狭长带状盆地特征,黄河穿城而过,南北群山环抱,东 西最长 153 公里,南北最宽 130 公里。全市土地面积为 139995.3 万公顷。 其中,耕地 21000.9 万公顷,林地 7.6 万公顷,牧草地 76.5 万公顷,未 利用的荒草地,盐碱地,沙地等近 23.5 万公顷。土地资源可分 3 个类型, 即:中低山林牧区,位于兰州西部,西南部和南部;河谷川台蔬菜瓜果区, 位于各河流的河谷阶地;低山丘陵粮油区,分布于榆中北山,皋兰县西北 部,永登县秦正川等地带。由于独特的"两山夹一河"的地貌特征,致使 兰州市增量建设用地非常有限,而随着城镇化进程的加快,兰州市城镇人 口呈现出快速增长的趋势,人地矛盾日益突出。

2、不动产制度与不动产市场状况

(1)土地使用制度与土地管理政策

随着国家土地有偿使用制度的不断建设和完善,相继出台了一系列有 关土地管理的法规、制度和政策,加强了对地价的调控,建立了严格的土 地征收、转用制度和用途管制制度,加强对已供土地的监督管理,提高土 地的集约节约利用。

2011 年 3 月 12 日,国土部:控地价防地王,增中小型限价房供地, 严防出现高价地,坚决杜绝土地出让中,出现楼面地价超过同类地价历史 最高价的情况。国家打压地王、高地价的态度鲜明,因为一个地王的诞生 对于周边房价的拉动可谓立竿见影。比如"限房价、竞地价"、"限地价, 竞房价"、限定配建保障性住房建设面积、综合评标制等等,在一定程度 上减少地王。

2012 年 3 月 2 日,国土资源部发出通知,要求各地严格遵守土地利用 总体规划,严守城乡建设用地规模边界,防止城镇建设无序蔓延扩张。 按 要求,各地要严格按照土地利用总体规划划定的"三界四区"(即城乡建 设用地规模边界、扩展边界和禁止建设边界,允许建设区、有条件建设区、 限制建设区和禁止建设区),尽快将城镇建设用地管制边界和管制区域落

到实地,明确四至范围,防止城镇建设无序蔓延扩张。

2013 年 1 月 12 日,国土资源部部长徐绍史在全国国土资源工作会议 上表示,为加强土地宏观调控,促进经济平稳健康发展,今年我国房地产 用地调控政策将坚持不动摇,对大企业大地块监督将常态化。

2015 年 4 月 25 日,在《中共中央 国务院关于加快推进生态文明建设 的意见》的总体要求中指出:要坚持以人为本、依法推进,坚持节约资源 和保护环境的基本国策,把生态文明建设放在突出的战略位置,融入经济 建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程,协同推进新型工 业化、信息化、城镇化、农业现代化和绿色化,以健全生态文明制度体系 为重点,优化国土空间开发格局,全面促进资源节约利用,加大自然生态 系统和环境保护力度,大力推进绿色发展、循环发展、低碳发展,弘扬生 态文化,倡导绿色生活,加快建设美丽中国,使蓝天常在、青山常在、绿 水常在,实现中华民族永续发展。

2015 年 9 月 11 日,中共中央政治局召开会议审议通过了《生态文明 体制改革总体方案》、《关于繁荣发展社会主义文艺的意见》,会议认为 推进生态文明体制改革首先要树立和落实正确的理念,统一思想,引领行 动。要树立尊重自然、顺应自然、保护自然的理念,发展和保护相统一的 理念,绿水青山就是金山银山的理念,自然价值和自然资本的理念,空间 均衡的理念,山水林田湖是一个生命共同体的理念。推进生态文明体制改 革要坚持正确方向,坚持自然资源资产的公有性质,坚持城乡环境治理体 系统一,坚持激励和约束并举,坚持主动作为和国际合作相结合,坚持鼓 励试点先行和整体协调推进相结合。

会议强调,推进生态文明体制改革要搭好基础性框架,构建产权清晰、 多元参与、激励约束并重、系统完整的生态文明制度体系。要建立归属清 晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度;以空间规划为基础、 以用途管制为主要手段的国土空间开发保护制度;以空间治理和空间结构 优化为主要内容,全国统一、相互衔接、分级管理的空间规划体系;覆盖 全面、科学规范、管理严格的资源总量管理和全面节约制度;反映市场供

求和资源稀缺程度,体现自然价值和代际补偿的资源有偿使用和生态补偿 制度;以改善环境质量为导向,监管统一、执法严明、多方参与的环境治 理体系;更多运用经济杠杆进行环境治理和生态保护的市场体系;充分反 映资源消耗、环境损害、生态效益的生态文明绩效评价考核和责任追究制 度。

(2)住房制度与不动产管理政策

2014 年 3 月 5 日,国务院总理李克强所作的政府工作报告提出,要完 善住房保障机制,创新政策性住房投融资机制和工具。针对不同城市情况 分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需 求。

2015 年 3 月 1 日起,不动产统一登记实施,这将进一步提高不动产登 记质量,避免产权交叉或冲突,保证各类不动产物权归属和内容得到最全 面、统一、准确的明晰和确认,以不动产登记较强的公示力和公信力为基 础,有效保护权利人合法的不动产财产权。

2015 年"两会"政府工作报告中指出,2015 年房地产政策将坚持分 类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房 需求,促进房地产平稳健康发展。

2015 年 3 月 25 日,国土资源部、住建部联合下发《关于优化 2015 年 住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求 2015 年各地有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模;优化住房供应套型, 促进用地结构调整;多措并举,统筹保障性安居工程建设;部门联动,加 大市场秩序和供应实施监督力度。

2015 年 3 月 30 日,《中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监 督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布,央行、住建 部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民 家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于 40%。使用住房公积金贷款 购买首套普通自住房,最低首付 20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭, 再次申请住房公积金购房,最低首付 30%。

2015 年 3 月 30 日,中华人民共和国财政部发布《关于调整个人住房 转让营业税政策的通知》,通知要求,自 3 月 31 日起,个人住房转让营 业税免征年限由 5 年恢复至 2 年。个人将购买不足 2 年的住房对外销售的, 全额征收营业税;个人将购买 2 年以上(含 2 年)的非普通住房对外销售 的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购 买 2 年以上(含 2 年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

(3)全国房地产市场状况

2015 年 1-9 月,全国商品房累计销售面积 82908 万平方米,同比增长 7.5%。其中,商品住宅实现销售面积 73189 万平方米,同比增长 8.2%。9 月份当月,商品房销售实现 13233 万平方米,同比上涨 9.0%,增速较上月 减慢 5.8 个百分点。其中,商品住宅实现销售 11506 万平方米,增长 8.8%, 增速较上月减慢 6.8 个百分点。从销售额上看,2015 年 1-9 月商品房销售 额实现 56745 亿元,同比上涨 15.3%。其中,商品住宅实现销售额 47898 亿元,上涨 18.2%,增幅同比回升 29.1 个百分点。从待售面积看,9 月末 全国商品房待售面积为 66510 万平方米,比 2015 年 8 月增加 186 万平方 米,同比增长 16.4%,增幅较上月回落 1.7 个百分点。其中,商品住宅待 售面积为 42474 万平方米,同比增长 12.7%,增幅比上月下滑 3.0 个百分 点。从房价走势来看,同比价格指数持续回升,整体已由负转正,环比价 格指数出现盘整,环比同比上涨的城市个数均有所增加。

(4)全国房地产走势预判

2015 年,房地产市场的外部政策环境已经有明显改善,信贷支持力度 加大,"两会"政府工作报告中也明确提出,支持居民自住和改善性住房 需求,促进房地产市场平稳健康发展,整个市场将迎来回暖契机。3 月底, 多部委更是密集出台多项政策措施,从住房、土地、税收、信贷等多方面 刺激住房消费,以稳定楼市。

从政策影响来看,随着政策的连续发力,整个房地产市场的信心会有 所提升,预计购房贷款成本下降,住房需求会逐步释放,市场成交量短期 将出现上升,企业投资意愿和土地购置意愿有所上升。但对不同城市而言, 政策的效果仍存差异,预计一二线城市回暖状况要明显好于三四线城市。 在库存高企、人口增长趋势放缓的大背景下,房价难以出现大涨。从政策 效果的持续性上看,由于当前我国经济的下行压力较大,住房供求关系、 居民的住房消费观念也较前几年有明显变化,因此在新政出台后市场短期 将会出现明显回升态势,但从中长期来看,市场走势仍有待观察。

(5)甘肃省房地产市场状况

甘肃省统计局发布报告显示,1-10 月,全省房地产开发投资增速小幅 回升,全省房地产开发投资 654.48 亿元,同比增长 3.90%,增速比 1-9 月 提高 1.18 个百分点。从实物量看,全省完成房屋施工面积 8298.20 万平 方米,增长 9.70%,其中新开工面积 2007.94 万平方米,增长 4.82%;房 屋竣工面积 672.73 万平方米,增长 26.32%;商品房销售面积 1119.93 万 平方米,增长 11.09%。张掖市地处甘肃省河西地区,区域内土地后备资源 丰富,土地供应量能满足土地需求量,预计未来房地产价格将保持稳定状 态。

(6)兰州市房地产市场状况

2015 年上半年兰州楼市共计成交用地 112 宗,成交总面积 508.7 万平 方米,成交金额 55.38 亿元,同比 2014 年上半年(117 宗)下降了 4.3%。 据兰州数据监控中心统计,2015 年 1 月兰州用地成交金额 7.75 亿元,成 交面积 208.98 万平方米;2 月兰州用地成交金额 2.83 亿元,成交面积

1.76 万平方米;3 月兰州用地成交金额 1.4 亿元,成交面积 175.73 万平 方米;4 月兰州用地成交金额 4 亿元,成交面积 24.31 万平方米;5 月兰 州用地成交金额 17.66 亿元,成交面积 96.7 万平方米。6 月兰州用地成 交金额 22.29 亿元,成交面积 56.6 万平方米。综上所述,兰州市房地产 市场整体呈现不温不火的态势,由于兰州市属于典型的"两山夹一河"峡 谷狭长地貌,建设用地总量少,人均占有量少,后备土地资源严重不足, 人地矛盾突出;其次由于近年来物价指数的不断上涨,拆迁成本的提高, 导致房地产成本大幅增加,未来房地产将呈现稳定的向好的趋势。

3、城市规划与发展目标

兰州新区地处兰州、西宁、银川三个省会城市共生带的中间位置,是 甘肃经济转型升级的支撑点、承接东部产业转移的大平台、兰州拓展空间 的新载体、甘肃和兰州跨越发展的增长极。

4、产业政策

兰州新区为发展当地经济,在土地使用上对兰州新区符合《甘肃省优 先发展目录》和《农产品初加工项目目录》且用地集约的工业项目,在确 定土地出让底价时,可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出 让最低价标准》的 70%确定。利用未利用地开发建设的工业项目,在确定 土地出让底价时可分别按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出 让最低价标准》的 50%、15%确定。

5、城市社会经济发展状况

2015 年,全市实现生产总值 1913.5 亿元,增长 10.4%。全社会固定资 产投资 1610.7 亿元,增长 22.3%。社会消费品零售总额 944.9 亿元,增长 12.7%。公共财政预算收入 152.33 亿元,增长 22.36%。第三产业增加值增 速高于第二产业 2.7 个百分点,三次产业结构调整为 2.8∶43.34∶53.86, 第三产业比重提高 2.82 个百分点。战略性新兴产业增加值达到 153 亿元, 增长 11%,占生产总值的比重提升到 8%。非公有制经济增加值占全市生产 总值的一半。城镇居民人均可支配收入 23030 元,农民人均纯收入 8067 元,分别增长 10.9%和 13.4%。新增城镇就业 11.56 万人,农村劳动力转

移就业 25.03 万人。104 个村整体脱贫,减少贫困人口 12 万人。

(二)区域因素分析

影响待估宗地地价的区域因素包括区域位置、交通条件、环境条件、 基础设施状况等,由于待估宗地位于兰州新区,影响地价的因素主要来自 于兰州新区,故在本次评估中以兰州新区为区域来分析影响地价的因素。

1、区域概况

兰州新区位于兰州北部秦王川盆地,地处兰州、西宁、银川三个省会 城市共生带的中间位置,是国家规划建设的综合交通枢纽,也是甘肃与国 内、国际交流的重要窗口和门户,距兰州市区 38.5 公里,距西宁 198 公 里,距银川 420 公里。规划范围 806 平方公里,南北长约 49 公里,东西 宽约 23 公里。规划控制范围位于东经 103°29′22″~103°49′56″, 北纬 36°17′15″~36°43′29″。西界为尹—中高速公路向北沿秦王川 盆地西边缘延伸至引大东二干渠;东界为皋兰县西岔川东缘向北延伸至永 登县秦川镇东界;北界为引大东二干渠;南界为永登县树屏镇尹家庄—水 阜乡涝池公路北缘。规划范围涉及永登、皋兰 2 个县,中川镇、秦川镇、 上川镇、树屏镇、西岔镇和水阜乡 6 个乡镇(街道办),73 个行政村,主 要民族为汉族,包括回、东乡、藏、土族等民族。目前已对原永登县中川 镇、秦川镇整体以及原皋兰县西岔镇的 7 个行政村进行托管。

2、对外交通条件

中川机场和高速公路是兰州新区对外交通的主要依托。中川机场已开 辟 30 多条通往国内外的空中航线,使产业基地具备甘肃其他地区无法比 拟的航空交通条件。同时对外公路交通十分便捷,基地毗邻机场高速公路、 省道 201 线、龙泉至中川县级公路,基地快速干道网与现有公路有机结合, 形成了通往兰州、西安、白银、新疆、西宁等地的快速交通系统。

3、区域内基础设施

评估对象所在区域基础设施已达到"五通",即通电、通路、供水、 排水、通讯,具体情况如下:

(1)供电

区域内现有 110kV 变电站 3 座,3 座 35 公网变电站以及 3 座 35kV 客 户专用变电站,报装总容量 566397 千伏安,所辖客户总数为 37526 户。

(2)通路

区域内连接新区与市区之间的东、西两条通道已建成,兰秦快速通道 和中川城际铁路正式开通运营。连接产业园区与片区之间的城市路网框架 已基本形成;与此同时,中川至朱家窑铁路项目可行性研究报告通过评审; 景泰至中川机场高速公路(景中高速)、白银-新区-永登(G341)等高速公路 列入国家重点公路项目。

(3)通讯

区域内与市政通讯网连联,各类通讯设施均已通达,通讯线路通畅。

(4)供水

区域内建成投用的石门沟、尖山庙、山字墩水库总库容达到 850 万立 方米,年调蓄能力可以达到 4000 万-5000 万立方米,保障了新区开发建设 期用水需求。

(5)排水

区域内已建成市政排水管网。

4、环境条件

(1)自然环境

评估宗地所在区域大气污染、水污染较小,空气质量较好。

(2)人文环境

待估宗地所在区域为正在开发建设的兰州新区,区域内各种配套设施 正在开发建设中,人文环境一般。

5、规划限制

评估对象所在区域规划与城市整体规划相一致。

(三)个别因素

1、宗地位置、面积、用途

评估宗地位于兰州新区纬十二支路以南、兰州三毛纺织(集团)有限

责任公司以西、纬十二路以北、西侧临经十四路、兰州三毛纺织(集团) 有限责任公司,土地面积为 97328.20 平方米,登记用途为工业用地。

2、工程地质条件

鉴于估价师的专业范围限制,我们未对估价对象的地质状况进行研究 和分析,因此,我们假设该地块的水文及地质状况为该地区的均质状况。 待估宗地所在区域地质条件一般。

3、形状地形

(1)形状:待估宗地形状较规则,便于规划利用。

(2)地形:待估宗地地形平坦,便于规划利用。

4、临路情况

待估宗地三面临路,交通便利。

5、基础设施状况

(1)供电

宗地内由兰州新区供电公司负责供电,供电保证率较高。

(2)通路

待估宗地三面临路,交通便利。

(3)供水

宗地内由兰州新区供水公司负责供水,供水保证率较高。

(4)场地状况

待估宗地内"场地平整"。

第三部分 土地估价结果及其使用

一、估价依据

(一)国家有关部门颁布的法律法规及相关文件

1、《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国人 民代表大会常务委员会第十一次会议修订);

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007 年 8 月 30 日第十届 全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正);

3、《中华人民共和国物权法》(2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代 表大会第五次会议通过);

4、《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990 年 5 月 19 日中华人民共和国国务院令第 55 号);

5、国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》 和《城镇土地估价规程》的通知(国土资发[2002]195 号);

6、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28 号);

7、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31 号);

8、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办 法的通知》(国土资发[2001]44 号,2001 年 2 月 13 日);

9、国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估 技术规范(试行)的通知》(国土资厅发[2013]20 号)。

(二)地方政府及有关部门颁布的有关法规、条例、文件、通知

1、2002 年 3 月 30 日甘肃省第九届人民代表大会第二十七次会议修正 的《甘肃省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》;

2、兰州新区党工委管委会办公室文件《兰州新区党政办公室关于印 发<兰州新区片区地价>的通知》(新办发[2014]115 号)。

(三)有关技术标准

1、国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014);

2、国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014);

3、国家标准《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)。

(四)其他资料

1、委托方提供的有关资料

(1)委托方提供的《评估委托书》;

(2)委托方提供的《营业执照》;

(3)委托方提供的兰新国用(2014)第 183 号《国有土地使用证》;

(4)委托方提供的其他资料。

2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料

(1)估价对象位置情况;

(2)估价对象现状利用情况;

(3)宗地内外基础设施调查情况;

(4)宗地所在区域情况;

(5)估价人员现场调查收集的其它相关资料。

二、土地估价

(一)估价原则

1、供需原则

在完全的市场竞争中,一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小 于求,价格就会提高,否则,价格就会降低。由于土地与一般商品相比, 具有独特的人文和自然特性,因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的 公平市场,又要考虑土地供应的垄断性特征。

估价对象所在区域,土地供需平衡,土地市场为公开、公平、公正的 市场。

2、替代原则

根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同 或大致相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的商品或服 务同时存在时,商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。 土地价格也同样遵循替代规律,某块土地的价格,受其它具有相同使用价

值的地块,即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之,具有相同 使用价值、替代可能的地块之间,会相互影响和竞争,使价格相互牵制而 趋于一致。

估价对象作为工业用地,区域内与估价对象用途一致的类似地块较 多,其地价水平较接近。

3、协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中,必须与周围环境相协调。 因为土地能适应周围环境,则该土地的收益或效用能最大限度地发挥,所 以要分析土地是否与所处环境协调。因此,在土地估价时,一定要认真分 析土地与周围环境的关系,判断其是否协调,这直接关系到该地块的收益 量和价格。

估价对象作为工业用地,土地利用类型与周边环境相协调。

4、合法原则

估价对象必需品须合法取得、合法使用、合法处分。合法,是指符合 国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确认估 价对象具有合法产权;二是要求在估价进所涉及的估价对象的用途必须合 法,还要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时,该交易或处 分方式必须是合法的。

估价对象为国有出让土地,权属来源合法。

5、多种方法相结合的原则

随着我国土地估价业的发展,目前比较实用的宗地估价方法有收益还 原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。 由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差,因此进行地价评 估时,就要根据待估宗地的实际情况,充分考虑用地类型及所掌握的资料, 选择最适宜的方法进行评估,同时为了使评估结果更为客观,更接近于准 确,评估中选择两种较为适宜的方法进行评估,以便互相验证,减小误差, 确定出合理的价格。

本次评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法两种方法对估价对

象进行评估。

6、综合分析原则

土地价格是多种因素综合影响的结果。在评估中不仅要区分主要影响 因素与次要影响因素,各因素影响的方向和具体程度;而且还要根据评估 对象的特点,从不同的角度,采用适当的方法,在分解细化的基础上,逐 项测算评估,然后将各种方法的测算分析结果加以科学综合,以求得到客 观、公正、合理的评估价格。

本次评估综合多种影响地价的因素对估价对象价格进行了测算。

7、公开市场原则

评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。

本次评估结果是待估宗地实际市场价格,符合公平、公正、公开原则。 8、审慎原则

在评估中确定相关参数和结果时,应分析并充分考虑土地市场运行状 况、有关行业发展状况,以及存在的风险,在此基础上评估土地的市场价 格。

本次评估确定相关参数和结果时均依据估价对象所在区域市场状况 确定。

(二)估价方法

1、估价方法

根据"国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)",评估方 法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法和基准地价系数 修正法等,估价方法的选择应按照地价评估技术规则,根据各种方法的适 用性和可操作性,结合项目的具体特点以及估价目的等选择适当的估价方 法。

为此经评估人员现场查勘,以及对委估宗地的特点,评估目的及宗地 所处区域的影响因素等资料的收集、分析和整理,并结合评估对象的实际 情况,本次采用基准地价系数修正法和成本逼近法对估价对象进行评估。

2、估价方法选取的依据

待估宗地作为工业用地,最适宜的评估方法有市场法、成本逼近法、 基准地价系数修正法。

①待估宗地在兰州新区工业片区地价覆盖范围之内,可以参照基准地 价系数修正法对待估宗地地价进行评估,故宜采用基准地价系数修正法测 算;

②由于待估宗地可以通过调查相似征地案例容易确定相关的成本费 用,并且当地政府及相关部门已经公布了有关征地补偿标准文件,且征地 费、土地开发费用以及各种税费等均有文件规定,故宜采用成本逼近法测 算。

③由于待估宗地所在区域内土地市场较活跃,与待估宗地相类似的近 期已经发生的交易实例较多,相关资料较容易搜集,故宜采用市场比较法 评估。

本次评估只选用基准地价系数修正法和成本逼近法测算待估宗地地 价。

(三)估价结果

1、估价方法应用评价

根据地价评估技术规程及估价对象具体情况,我们采用基准地价系数 修正法和成本逼近法对估价对象价格进行了测算。

基准地价系数修正法评估结果是根据替代原则,将估价对象的区位因 素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格,是一种比较价格。

成本逼近法是以取得、开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据, 再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格 的估价方法。运用成本逼近法计算价格是以目前土地的平均取得成本为基 础,再进行位置等修正而得到的评估结果,是一种成本累加而形成的成本 价格。

通过我们对该区域的调查,并考虑待估宗地在该区域内的具体位置、 使用状况等因素,同时对同级别的交易样点的调查比较,我们认为上述两 种方法对估价对象均较适宜,并且试算价格差距也不大,符合区域平均地 价水平,均可作为估价对象的估价结果,所以我们以上述两种估价结果的 算数平均值作为本次评估最终的价格,详见表 2《最终评估结果表》。

表 2 最终评估结果表

宗地名称	基准地价系数修正法(元/平方米)	权重	成本逼近法(元/平方米)	权重	最终单价(元/平方米)	面积(平方米)	评估总价值(元)
甘肃泰华资产管理有限公司用地	321.32	50%	398.89	50%	360.11	97328.20	35048858
合计	——	——	——	——	——	97328.20	35048858

2、估价结果(币种:人民币)

评估土地总面积:97328.20 平方米

评估土地单价:360.11 元/平方米

评估土地总价:35048858 元

大写:叁仟伍佰零肆万捌仟捌佰伍拾捌元整(人民币)

详见表 1《土地估价结果一览表》。

三、估价结果和估价报告的使用

(一)估价的前提条件和假设条件

1、待估宗地产权清晰、完整,无争议、纠纷。

2、待估宗地得到或将得到最有效利用,并会产生相应的土地收益, 并且在估价报告有效期内收益率保持不变。

3、待估宗地与其它生产要素相结合,能满足设定使用年限内经营管 理的正常进行。

4、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场,在此期间 房地产价格保持稳定。

5、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、 法规。

6、除报告中有特别说明之外,我们假设估价对象已经获得全部应该 获得的政府各职能部门批文,办理完应该办理的各种手续、将需获得的各 种批文和将完善的手续,亦将逐一完成。

7、委托方提供的资料属实,包括《国有土地使用证》等相关资料。

8、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红 线内场地平整状况。

9、关于土地使用年期的设定:按宗地剩余使用年期 47.92 年设定。

10、估价期日的设定:根据委托方提供的《评估委托书》,确定估价 期日为委托评估日二〇一六年九月一日,亦为估价人员勘查现场日期。

11、估价对象现状利用条件不变。

12、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、甘肃省的有关法 律、法规的规定。

(二)估价结果和估价报告的使用

1、本次估价主要依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民 共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《城镇土地估 价规程》(GB/T18508-2014),以及国家、甘肃省国土资源管理部门有关 土地使用权出让的政策规定进行,使用本评估结果时,必须严格遵照上述 法律法规及文件规定。

2、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务,当用于其它 目的,本报告评估结果无效。

3、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价 格,若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年 限、土地面积等影响地价的因素发生变化,该评估价格应作相应调整;若 在估价结果有效期内由于国家政策、经济环境等因素发生重大变化,且这 些变化对估价结果产生重大影响的,须重新估价。

4、本次估价报告分为"土地估价报告"和"土地估价技术报告"两 种格式。"土地估价报告"供委托方使用,"土地估价技术报告"供估价 机构存档和行业主管部门检查之用。未经估价单位允许,不得复制,不得 使用于其他与本次项目工作无关的任何公开文件、通知或报告中。

5、本报告必须完整使用,对仅使用报告中的部分内容所导致的有关 损失,受托估价机构不承担责任。

6、报告中有关土地面积、规划指标等以委托方提供的兰新国用(2014)

第 183 号《国有土地使用证》记载的为准,评估时以此为依据。

7、本公司对逾期报告书不承担任何责任。

8、未经我公司书面同意,任何人不得擅自修改、引用本报告书的部 分或全部,也不得以任何形式公开发表,否则我公司对其产生的后果不承 担任何责任。

9、未经我公司书面同意,本报告书的复印件一律无效,我公司对其 产生的一切后果不承担任何责任。

10、本报告的估价结果自提交报告之日起一年内有效。

11、甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司拥有对估价报告和估价 结果的解释权。

(三)其它需要说明的事项

1、本次估价活动所运用的基础资料和数据以及法律文书均由委托方 提供,委托方应对所提供的材料的真实性、合法性负责,本公司对此仅作 一般辨别,具体鉴定由相关部门负责;我公司仅对本报告书的操作程序的 合规性和采用方法的公允性负责。

2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实 地调查而得。

3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评 估技术标准,结合待估宗地具体状况,确定估价原则、方法及参数的选取。

4、鉴于估价师的专业范围限制,我们未对估价对象下的地下资源、 埋藏物、水文及地质状况进行研究和分析,因此,我们假设该地块的水文 及地质状况为该地区的均质状况。若因该部分原因造成估价结果的失实, 本公司不对由此引致的损失承担责任。

5、在报告完成后若估价师获得对估价报告结论产生影响的可信的新 资料,估价师保留其对估价报告中的观点、分析或结论的修正权;估价时 点后由于经济、自然或其他因素的变动而对估价结论造成的影响我公司将 不承担任何责任,在报告书有效期内估价师根据这些变动因素的影响保留 对报告书中观点、分析或结论的修正权。

6、本报告中的估价报告书均盖有"甘肃新方圆不动产评估咨询有限 责任公司"及两名注册土地估价师的印章,所有印章必须完整、清晰方为 有效。在使用过程中若发现盖章不完整或不清晰的报告请及时与我们联 系,确认报告书的真实性。

第四部分 附 件

• 附件一 委托方提供的《评估委托书》复印件
• 附件二 委托方提供的《营业执照》复印件
• 附件三 委托方提供的兰新国用(2014)第 183 号《国有土地使

用证》复印件

• 附件四 待估宗地区域位置图
• 附件五 待估宗地照片复印件
• 附件六 土地估价机构法人营业执照复印件
• 附件七 土地估价机构资质证书复印件
• 附件八 土地估价机构 2016 年度年检合格证明复印件
• 附件九 土地估价师资格证书复印件