Gruppo Gabetti

ANNUAL REPORT 2024

GRUPPO GABETTI

BILANCIO CONSOLIDATO E BILANCIO SEPARATO AL 31.12.2024

PRO

Bilancio Consolidato e Bilancio Separato al 31/12/2024

Gruppo Gabetti

Gabetti Property Solutions S.p.A.

Sede legale in Milano Via Bernardo Quaranta, 40

Telefono 02 77551

http://www.gabettigroup.com

Dati legali

Capitale sociale euro 14.869.514,00 i.v.

C.F. e Competente Registro delle Imprese n. 81019220029

R.E.A. Milano n. 975958

P.Iva. n. 03650800158

Investor Relator

Direttore Affari Legali e Societari

Avv.Carolina Pasqualin

E-mail: [email protected]

Indice della Relazione sulla Gestione Consolidata

Organi Sociali 5
Struttura del Gruppo 9
Le attività del Gruppo 10
Composizione del capitale sociale 24
Calendario Corporate 24
Relazione degli Amministratori sull'andamento della gestione 25
Il mercato immobiliare italiano 26
Il conto economico gestionale 46
Dati sintetici della struttura patrimoniale e finanziaria consolidata 47
Risultati consolidati e andamento delle aree di business 48
Indicatori alternativi di performance 64
Informazioni per gli azionisti 65
Le Persone 67
La Formazione 68
Ricerca e sviluppo 71
Relazione sul governo societario e gli assetti proprietari 72
Impairment test 72
Principali fattori di rischio connessi all'attività del Gruppo e al presupposto della continuità aziendale 73
Andamento rispetto alle previsioni di budget 78
Operazioni rilevanti avvenute nell'esercizio 79
Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell'esercizio ed evoluzione prevedibile della gestione 85

Indice del Bilancio Consolidato

Schemi di Bilancio Consolidato 88
Dichiarazione di conformità ai principi contabili internazionali 98
Principali fonti di incertezza per la predisposizione del bilancio consolidato 98
Struttura e contenuto del Bilancio Consolidato100
Principi generali di redazione del Bilancio Consolidato104
Note relative al Bilancio Consolidato 122
Prospetti supplementari ed allegati al Bilancio Consolidato 175

Relazione della Società di Revisione al Bilancio Consolidato 182
Relazione del Collegio Sindacale al Bilancio Consolidato 190

Indice del Bilancio Separato della Capogruppo Gabetti Property Solutions S.p.A.

Relazione del Consiglio di Amministrazione sull'andamento della Capogruppo 193
Indicatori alternativi di performance 200
Andamento delle principali partecipate 202
Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell'esercizio ed evoluzione prevedibile della gestione 210
Schemi di Bilancio Separato 212
Dichiarazione di conformità ai principi contabili internazionali 222
Principali fonti di incertezza per la predisposizione del bilancio 222
Principi generali di redazione 223
Note relative al Bilancio Separato 232
Prospetti supplementari ed allegati al Bilancio Separato 270
Relazione della Società di Revisione al Bilancio Separato 280
Relazione del Collegio Sindacale al Bilancio Separato287

ORGANI SOCIALI

Consiglio di Amministrazione

Presidente e Amministratore Delegato	Fabrizio Prete
Amministratore Delegato	Marco Speretta
Vice Presidente	Alessandro Luigi Gatti
Consigliere	Antonio Marcegaglia
Consigliere	Emma Marcegaglia
Consigliere	Patrizia Longhini
Consigliere	Claudia Malvestiti
Consigliere	Emiliano Di Bartolo
Consigliere (Amministratore indipendente)	Franco Carlo Papa
Consigliere (Amministratore indipendente)	Barbara Beltrame Giacomello

Collegio Sindacale

Presidente	Andrea Bolletta
Sindaco effettivo	Doriana Pirondini
Sindaco effettivo	Enrico Colantoni
Sindaco supplente	Cinzia Lui
Sindaco supplente	Antonio Micalizzi

Società di Revisione

Forvis Mazars S.p.A. (scadenza del mandato: approvazione bilancio al 31/12/2029)

Comitato Controllo e Rischi

Presidente Franco Carlo Papa Barbara Beltrame Giacomello Antonio Marcegaglia Emma Marcegaglia Alessandro Luigi Gatti

Comitato Nomine e Politiche Retributive

Presidente	Emma Marcegaglia
	Franco Carlo Papa
	Barbara Beltrame Giacomello
	Antonio Marcegaglia
	Alessandro Luigi Gatti

Comitato per le Operazioni con Parti Correlate

Presidente Franco Carlo Papa Barbara Beltrame Giacomello Alessandro Luigi Gatti

Lead Independent Director

Franco Carlo Papa

Amministratore incaricato del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi

Marco Speretta

Organismo di Vigilanza

Presidente Stefano Putinati Salvatore Canonici Carolina Pasqualin

Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili e societari

Marco Speretta

Il Consiglio di Amministrazione resterà in carica fino all'approvazione del bilancio al 31 dicembre 2025.

Il Collegio Sindacale resterà in carica fino all'approvazione del bilancio al 31 dicembre 2026.

CARICHE SOCIALI E DELEGHE CONFERITE

L'Assemblea degli Azionisti del 28.04.2023 ha nominato Presidente del Consiglio di Amministrazione Fabrizio Prete; il Consiglio di Amministrazione, in pari data, ha nominato Amministratore Delegato Fabrizio Prete e Vice Presidente del Consiglio di Amministrazione Alessandro Luigi Gatti.

Il Consiglio di Amministrazione del 21.01.2025 ha nominato Amministratore Delegato Marco Speretta ed ha conferito a Fabrizio Prete e a Marco Speretta tutti i poteri relativi alle aree del Business, del Personale, della Organizzazione e della Finanza, da esercitarsi con firma singola entro specifici limiti di spesa.

Superati gli specifici limiti di spesa, i poteri in materia di Business, Personale, Organizzazione e Finanza sono da esercitarsi con firma congiunta di Fabrizio Prete e di Marco Speretta, sempre entro determinati limiti di spesa.

Le decisioni e le operazioni che eccedono tali ulteriori limiti di spesa spettano al Consiglio di Amministrazione.

Restano di competenza del Consiglio di Amministrazione, le decisioni sulle seguenti materie:

Modifica e rinnovo degli affidamenti bancari;
Costituzione, rinnovo e scioglimento di Partnership e Joint Venture;
Esame e approvazione di operazioni strategiche, per tali intendendosi, a titolo esemplificativo e non esaustivo: (i) acquisti/cessioni e trasferimenti a qualunque titolo di partecipazioni che superino i seguenti limiti di spesa: euro 2.500.000,00 per

singola operazione; (ii) approvazione di nuovi investimenti o disinvestimenti che superino i seguenti limiti di spesa: euro 2.500.000,00 per singola operazione;

Esame e approvazione di operazioni straordinarie (per quanto di competenza dell'organo amministrativo);
Consulenze strategiche, amministrative, fiscali, finanziarie, societarie e legali che superino i seguenti limiti di spesa: euro 100.000,00 per singola operazione.

STRUTTURA DEL GRUPPO AL 31.12.2024

Le attività del Gruppo Gabetti

Il Gruppo Gabetti, attraverso la propria Capogruppo e le sue controllate, opera da 75 anni nel settore immobiliare, offrendo una gamma completa ed organica di servizi immobiliari ad elevato valore aggiunto, utilizzando al meglio le sinergie derivanti dalle attività svolte dalle singole società appartenenti al Gruppo medesimo.

Il modello di business del Gruppo prevede due linee: la linea "Agency e Corporate Services" che include le società Gabetti Agency, Patrigest, Abaco e Ruralset e la linea "Real Estate Network Services" che include le società "network" immobiliari Gabetti Franchising, il gruppo Gabetti Lab, Monety oltre a Moon Energy ed Assicurare.

AGENCY E CORPORATE SERVICES		REAL ESTATE NETWORK SERVICES	PARTECIPATE
	C O Cabetti A B		treere	SANTANDREA TOP RENT
LUXURY HOUSE & TOP PROPERTIES	AUDIT HISE	FRANCHISING IMMOBILIARE	SERVIZI, STRUMENTI E FORMAZIONE	SHORT RENT
SANTANDREA LUXURY HOUSES & TOP PROPERTIES CORPORATE	PROPERTY & FACILITY	abetti· ah	M&NIFI	professionecasa
Dabetti	VALUTAZIONE	CONDOMINIO	MEDIAZIONE CREDITZIA	FRANCHISING IMMOBILIARE
NUOVE COSTRUZIONI E FRAZIONAMENTI	ENGINEERING	C. studio
Tabetti	A B C O gabetti	Tabetti·lah	AssicuraRE	Wilkicasa
		RIQUALIFICAZIONE	MEDIAZIONE ASSICURATIVA	PORTALE IMMOBILIARE
PA RIGEST gabetti	FRURALSET	ECREA	100
ADVISORY	CONSULENZA	g-lab Voxe	Utenze FACILI
VALUATION	AGRONOMICA	Labetti·lah	SERVIZI RELATIVI ALLE UTILITIES

Il Gruppo opera attraverso le seguenti sedi sul territorio che svolgono attività in via diretta e attraverso circa 1000 agenzie in Franchising (considerando le società partecipate):

Di seguito si evidenziano i servizi offerti dal Gruppo Gabetti, il cui modello organizzativo consente l'integrazione e il coordinamento delle competenze specifiche di ciascuna società nell'ambito delle seguenti aree:

CONSULENZA E VALORIZZAZIONE
GESTIONE
INTERMEDIAZIONE
RIQUALIFICAZIONE

e con un nuovo modo di concepire la catena di creazione del valore nel mercato immobiliare, secondo un sistema integrato di competenze nell'ambito delle attività di consulenza e valorizzazione del patrimonio, di gestione e di intermediazione per la clientela istituzionale e retail.

CONSULENZA E VALORIZZAZIONE

Patrigest è la società del Gruppo certificata UNI EN ISO 9001:2015 e regolata da RICS, che offre consulenze strategiche mirate a conoscere approfonditamente il patrimonio immobiliare e valutazioni immobiliari, attraverso l'analisi degli scenari e la definizione delle migliori strategie di valorizzazione. La stessa opera come Advisor offrendo servizi a investitori istituzionali Pubblici e Privati, Banche d'affari, SGR, enti Pubblici, gruppi industriali, istituti Bancari, assicurazioni e imprese di costruzioni nell'ambito di:

Advisory

Servizio di consulenza strategica per la creazione di valore nel processo di gestione immobiliare. La conoscenza dei fattori che concorrono alla creazione di valore e la predisposizione alla ricerca di informazioni qualitative e quantitative sul mercato, sono la base su cui Patrigest struttura il servizio di consulenza elaborando documenti chiari, professionali e su misura.

■ Market Study

Comprendere il mercato è uno dei presupposti più importanti nel processo decisionale e strategico. Molto spesso la chiave per generare un vantaggio competitivo risiede nella comprensione dei principali driver e delle tendenze di mercato.

■ Research

Una delle sfide chiave per gli operatori del Real Estate è individuare usi alternativi per gli Asset in difficoltà. Patrigest propone una consulenza indipendente, informata e pratica sullo studio dei nuovi mercati e di qualsiasi tematica in ambito immobiliare.

■ Highest and Best Use Analysis & Investment Analysis

Obiettivo è la valorizzazione. Fra tutti gli usi tecnicamente possibili, legalmente ammissibili e finanziariamente fattibili, Patrigest individua quelli potenzialmente in grado di conferire alla proprietà il massimo valore.

Valuation

Valutazioni in qualità di Esperto Indipendente per SGR e SICAF, valutazioni ai fini IVASS (Istituto per la vigilanza sulle assicurazioni), valutazioni per operazioni di ristrutturazioni del debito, valutazioni per finanziamenti "Corporate", Perizie di Conferimento ex art. 2465, valutazioni immobiliari per la determinazione della copertura assicurativa, valutazioni per finalità strategiche.

GESTIONE

Abaco Team è la società del gruppo che unifica competenze e professionalità nei settori della Due Diligence, dei Servizi Tecnici, del Property & Facility Management e delle valutazioni in ambito creditizio, vantando un'esperienza operativa pluriennale, sia nel settore privato sia in quello pubblico, attraverso la capacità di offrire soluzioni personalizzate e garantite da un sistema di gestione certificato. Abaco ha adottato - ed ha certificato dal 2001 - un sistema di gestione ed erogazione del servizio, validato dal 2012 dalla principale società di certificazione svizzera (SQS) e conforme a tutti i requisiti della norma UNI EN ISO 9001:2015. Abaco, inoltre, al fine di garantire ai propri clienti l'erogazione del servizio secondo i migliori principi di sostenibilità è certificata a norma UNI EN ISO 14001:2015 (gestione ambientale) e ISO 45001:2018 (Sistemi di Gestione della Sicurezza e della Salute dei Lavoratori). Al fine di garantire, inoltre, il rispetto degli standard internazionali nella erogazione dei servizi, Abaco è certificata RICS per Management Consultancy, Residential Property Practice e Project Management.

Oggi Abaco Team, grazie all'integrazione dei dipartimenti specializzati, Audit & Technical Services, HSE & Energy, Property Management, Facility Management, Gabetti Condominio Corporate, Project Management, Loans Services Retail, Loans Services Corporate/Leasing, offre al mercato tutte le competenze necessarie per il governo dei processi immobiliari, con un'ottica integrata a massimizzare e ottimizzare i comportamenti e le azioni utili a realizzare un monitoraggio continuo non solo delle prestazioni e dei livelli di servizio, ma anche della coerenza e

dell'idoneità di questi ai fini delle strategie immobiliari del cliente. Abaco eroga servizi tecnici specializzati che coprono tutto lo spettro del Real Estate ad integrazione e completamento della vocazione di "full-service provider" del Gruppo Gabetti.

Audit & Hse Business Line

Due Diligence tecniche, Gestione documentale, Project monitoring, Servizi tecnici professionali, Rilievi e calcolo consistenze, Due Diligence strutturali, Certificazioni per la vendita, Sicurezza, Consulenza impiantistica e di prevenzione incendi, Consulenza ambientale ed energetica.

AMBITI DI SPECIALIZZAZIONE

Audit & Technical Services
HSE & Energy
Servizi Tecnici alla Rete

Il Dipartimento Audit & Technical Services fornisce servizi di consulenza tecnica integrata nel settore immobiliare con l'obiettivo di affiancare il cliente nelle fasi di analisi (Audit) e di regolarizzazione (Technical Services), con una filiera di servizi in grado di adattarsi alle esigenze attuali del mercato.

Il Dipartimento Health Safety Environmental & Energy fornisce servizi di consulenza integrata nel settore ambientale, energetico, impiantistico, della sicurezza e della prevenzione incendi, con l'obiettivo di seguire il cliente sia nei nuovi investimenti sia nelle attività di gestione. La gestione completa delle tematiche dalla fase di analisi preliminare, anche con verifiche di tipo strumentale, alle successive attività di gestione e/o progettazione garantisce un'assistenza completa e professionale.

Abaco Team fornisce i Servizi Tecnici propedeutici alle attività di intermediazione delle reti immobiliari del Gruppo e alle attività di gestione condominiale della rete degli Amministratori di Condominiali.

Property & Facility

Gestione Amministrativa e Gestione Fiscale del patrimonio immobiliare, Gestione Contabile, Gestione del contenzioso, Gestione dei rapporti condominiali, Advisory tecnico e gestionale, Building Management, Gestione documentale, Project Management – Construction Management, Global services.

AMBITI DI SPECIALIZZAZIONE

■ Property Management

■ Facility Management

■ Gestioni Condominiali

■ Project & Construction Management

Il Dipartimento Property Management fornisce un servizio integrato di gestione attiva e offre attività definite per settore di competenza: tecnico, amministrativo e contabile. Obiettivo del servizio è la valorizzazione del patrimonio grazie all'incremento del reddito e alla ricerca delle migliori strategie di efficientamento dei costi per portafogli immobiliari semplici o complessi, con destinazioni d'uso terziarie, residenziali, commerciali e produttive.

Il Dipartimento Facility Management fornisce servizi per l'esecuzione di tutti gli interventi di manutenzione ordinaria/straordinaria/capex finalizzati al mantenimento ed alla conservazione del patrimonio gestito garantendo ai conduttori il pieno godimento degli immobili locati, pianificando in maniera programmatica ed eventualmente intervenendo in modalità emergenziale nel caso di guasti o rotture di parti/impianti degli edifici nelle aree comuni e nelle unità immobiliari.

Il Dipartimento Gestioni Condominiali è in grado di eseguire tutte le attività di natura gestionale necessarie a garantire il buon mantenimento del valore patrimoniale e del livello funzionale del bene, attraverso i principi di efficientamento, risparmio energetico, manutenzione strordinaria e preventiva, variabili essenziali nella gestione ordinaria di un condominio.

Il dipartimento Project & Construction Management fornisce servizi per la gestione di progetti per la trasformazione edilizia, che permettono di rispettare tempi e budget condivisi con il Cliente. Dalla fase di pre-costruzione alla costruzione fino alla post-costruzione, il Dipartimento coordina i vari attori che intervengono nel processo di trasformazione edilizia garantendo il risultato e il successo delle iniziative.

Loan Services

Servizi integrati di Valutazione, Due Diligence, Analisi Tecniche/Audit, Project Monitoring e SAL in fase di istruttoria e monitoraggio di crediti assistiti da garanzie reali in ambito immobiliare e strumentale. Controlli di secondo livello finalizzati alla cessione del credito in ambito di bonus edilizi.

AMBITI DI SPECIALIZZAZIONE

■ Analisi e valutazioni in ambito bancario ABI Compliant nei segmenti corporate, retail e small business

■ Giudizi sul sistema delle conformità e rating tecnico nelle operazioni di crowdfunding immobiliare

■ Attività di Due Diligence e perizie in ambito Leasing

■ Perizie Assicurative

■ Audit iniziale e Project Monitoring delle iniziative/sviluppi immobiliari

■ Mass Appraisal e Automized Valuations Models (AVM) ai fini del monitoraggio del credito

■ Valutazioni di beni strumentali (impianti e servizi tecnologici)

■ Analisi di best practice di portafogli immobiliari ai fini del recupero del credito

■ Assistenza nei processi di cessione/acquisizione di crediti derivanti da agevolazioni fiscali

■ Verifiche di secondo livello, a favore del mercato bancario, sui progetti e cantieri oggetto di agevolazioni fiscali

Il dipartimento è specializzato nell'erogazione di servizi di Analisi e Valutazione per operazioni di finanziamento, rifinanziamento, surroga e monitoraggio con immobili e/o beni strumentali offerti in garanzia.

Analisi e valutazione per operazioni di leasing attinenti a beni immobili e/o strumentali. Certificazione RICS, Certificazione di Qualità ISO 9001, OHSAS 18001, Certificazione UNI 11558, e la partecipazione diretta al Tavolo di Lavoro sulle "Linee Guida per la valutazione di immobili in garanzia delle esposizioni creditizie" di ABI garantiscono un processo aderente agli standard internazionali, trasparente e professionale.

Abaco Engineering è la società di Ingegneria del Gruppo Gabetti e svolge attività di Progettazione, Direzione Lavori, Coordinamento Generale, Controllo dei costi, Sicurezza e Collaudo sia per opere tradizionali che per incentivi fiscali; Ingegneria di prevenzione incendi.

AMBITI DI SPECIALIZZAZIONE

■ Engineering

■ Fire Prevention

Engineering: Abaco Engineering propone una ampia gamma di servizi specialistici al fine di seguire i clienti lungo tutte le fasi operative dei progetti, partendo dagli studi di fattibilità fino alla completa realizzazione, in ambito architettonico, strutturale ed impiantistico, compreso gli aspetti di prevenzione incendi. In ambito Eco-Sisma Bonus affianchiamo i clienti nei processi di riqualificazione di condomini e abitazioni private, fornendo analisi tecnico-economiche preliminari sugli interventi con lo scopo di massimizzare l'accesso agli incentivi fiscali previsti dall'attuale normativa.

Fire Prevention: con il dipartimento Gabetti Fire Solution, propone un servizio di prevenzione incendi integrato con la progettazione impiantistica e finalizzato ad ottenere un efficace controllo degli strumenti "Passivi" e "Attivi" che regolano le

attività soggette a prevenzione incendi. Inoltre attraverso il Metodo "Gabetti Fire", recentemente annoverato nei servizi di prevenzione incendi, viene fornito al Cliente un giudizio preliminare di rischio incendio dell'immobile/attività mediante la verifica documentale e un sopralluogo tecnico. Con queste attività Abaco Engineering è in grado di indicare eventuali carenze burocratiche e documentali e formulare un giudizio finale (rating) che permette di individuare il grado di rischio dell'immobile/attività.

RURAL SERVICES

Ruralset è la società di consulenza agronomica del Gruppo Gabetti, in grado di offrire servizi immobiliari integrati per supportare gli operatori economici delle aree rurali e valorizzare il settore agricolo. Risponde alle esigenze del comparto agricolo con servizi tecnici, valutativi, di intermediazione e formativi di alto standard grazie all'utilizzo di dati, tecnologie avanzante, innovazione e uno sguardo sempre volto alla sostenibilità.

RIQUALIFICAZIONE

Gabetti Lab è il primo operatore italiano nell'ambito della riqualificazione energetica con una Rete che rappresenta un unicum a livello nazionale. Nel corso del 2024, a seguito delle modifiche intervenute in ambito di bonus fiscali, la Società ha dovuto rivedere le proprie strategie e i business in cui opera sono i seguenti:

Riqualificazione:

Gabetti Lab è la prima e unica Rete di Reti nella riqualificazione degli edifici in Italia. Aziende di Installazione e Studi di Progettazione hanno scelto di associarsi per affrontare insieme il mercato e le sfide della Sostenibilità. Gabetti Tec sviluppa e gestisce due proprie Reti di imprese: la prima formata da imprese edili ed impiantistiche, la seconda formata da Studi di Progettazione, sia Ingegneri che Architetti, che approcciano l'attività avendo come focus la persona, i suoi bisogni e poi l'immobile.

AMBITI DI SPECIALIZZAZIONE

■ Formazione tecnica specializzata su involucro edilizio e impianti

■ Formazione avanzata su incentivi e detrazioni fiscali, modalità di applicazione e comunicazione al cliente

■ Formazione specifica per il miglioramento personale e professionale dedicato a tutta l'impresa

■ Partnership e collaborazione diretta con gli Amministratori Gabetti Condominio

■ Convenzioni di Rete con primarie aziende partner italiane per servizi alle imprese, agli immobili, alle famiglie

■ Accesso al progetto EcoBonus per la riqualificazione degli immobili. In tale ambito, prosegue l'attività con i cantieri «IBRIDI» 110/70 avviati prima del Decreto e lo sviluppo del mercato delle RSA che ancora gode del 110 fino al 31/12/2025.

In data 10 luglio 2024 è stata costituita REcrea srl con l'obiettivo di creare l'«industria della riqualificazione» focalizzata su palazzine e appartamenti. L'esperienza maturata con il «110» consente al Gruppo di creare 10 «hub territoriali» con cui si acquisiranno, riqualificheranno e venderanno immobili in classe energetica superiore

Gabetti Lab è inoltre diventata «ESCo» consentendo alla Società di avvicinare il mercato dei condomini e delle RSA con impianti centralizzati.

Reti

Il primo franchising di amministrazione di condominio in Italia è una rete presente in modo capillare su tutto il territorio nazionale in grado di garantire una gestione efficiente degli edifici e delle abitazioni, con modalità operative certificate, trasparenti e proceduralizzate.

AMBITI DI SPECIALIZZAZIONE

■ Formazione tecnica specializzata basata sulla norma 220 (disciplina del condominio)

■ Formazione specifica per il miglioramento personale e tecnico dedicato a tutte le risorse degli studi professionali

■ Software gestionale unico, modulare, nativo in cloud e in partita doppia

■ Partnership e collaborazione diretta con tecnici e aziende della Rete Gabetti Lab

■ Convenzioni di Rete con primarie aziende partner italiane per servizi agli studi, agli immobili, alle famiglie

Il 30 luglio 2024 è nata G-Studio srl - controllata al 51% da Gabetti Lab - che acquisirà quote di maggioranza in diversi Studi di Amministrazione condominiale. L'obiettivo è di creare un «mercato captive» per sviluppare con maggior efficacia e rapidità Servizi e Progetti innovativi da esportare sulla Rete. Al 31 dicembre 2024 in portafoglio sono già presenti Sea Gestioni srl il cui 51% è stato acquisito in sede di

costituzione di G-Studio srl come conferimento d'azienda e Studio San Biagio Srl, anch'esso acquisito per il 51%.

In data 10 settembre 2024 è stata inoltre costituita G-Studio Servizi srl con l'obiettivo di fornire servizi di consulenza con riferimento al settore dell'amministrazione condominiale.

Smart Building

Gli impianti di uno Smart Building sono gestiti in maniera intelligente e automatizzata attraverso sensori elettronici e un controllo digitale.

Grazie alla riqualificazione energetica in corso, Gabetti Lab propone un sistema innovativo che aggiunge un importante tassello per rendere ancora più efficiente sotto il profilo energetico la casa.

INTERMEDIAZIONE

Gabetti Agency è la società del Gruppo dedicata alla consulenza ed all'intermediazione, attraverso le divisioni specializzate nei segmenti Corporate, Nuove Costruzioni e Frazionamenti (Home Value), che collaborano con i network in franchising del Gruppo. Inoltre si avvale di una rete diretta specializzata nel segmento lusso con il marchio Santandrea.

Nello specifico si evidenziano i servizi d'intermediazione proposti per i diversi mercati:

Corporate

Consulenza per l'acquisto, la vendita, la locazione e la valorizzazione di immobili ad uso terziario, industriale, ricettivo e commerciale e per operazioni di trading immobiliare definendo le strategie di acquisizione o vendita di asset singoli o complessi.

AMBITI DI SPECIALIZZAZIONE

■ Il settore Office offre ai clienti un servizio tailor made di consulenza strutturata e di assistenza operativa nell'acquisto, nella vendita e nella locazione di immobili ad uso terziario/direzionale sul territorio italiano.

■ Capital Markets opera per conto di "Grandi Clienti", fornendo una consulenza immobiliare nell'ambito di operazioni di investimento a reddito e di sviluppo immobiliare su transazioni di vendita e di acquisizione anche mediante operazioni di beauty contest. Il Team coordina tutti gli attori coinvolti nel deal fino al closing dell'operazione in qualità di project coordinator del processo in supporto al cliente.

■ Il settore Retail offre un mix di servizi tradizionali e nuovi servizi: dalla consulenza al concept, alla valorizzazione commerciale, alla valutazione di location, di merchandising mix e tenant mix, allo studio di layout, alle commercializzazioni. Un unico referente sia per il B2B sia per il B2C.

■ Industrial & Logistics fornisce un servizio completo che comprende la consulenza commerciale, normativa e tecnica, a proprietari, acquirenti o futuri conduttori d'immobili industriali a destinazione produttiva, artigianale o logistica.

■ Hospitality & Leisure supporta, con servizi personalizzati, operatori ed investitori in tutte le fasi relative all'acquisto o alla dismissione degli asset, alla riqualificazione o al riposizionamento strategico degli immobili con destinazione turistico-ricettiva o destinati a diventarlo: studi e ricerche di mercato, attività di scouting e di valutazione delle performance, analisi economico-finanziarie e del valore di mercato sono i principali strumenti utilizzati per identificare la migliore strategia commerciale.

■ Portfolio Management, un team dedicato alla gestione integrata dei processi di commercializzazione in vendita e/o locazione dei portafogli immobiliari distribuiti su tutto il territorio nazionale, avvalendosi della collaborazione della rete in franchising del Gruppo.

Nuove costruzioni e frazionamenti (Home Value)

Consulenza strategica e intermediazione per il settore residenziale, nell'ambito delle nuove costruzioni e valorizzazioni di edifici esistenti liberi e/o locati, rivolgendosi al mondo dell'imprenditoria e degli operatori specializzati: operatori immobiliari, grandi proprietari (enti, banche, assicurazioni, fondi immobiliari), costruttori e developer, investitori istituzionali.

AREE DI SPECIALIZZAZIONE PER GLI OPERATORI

Analisi di mercato
Analisi dell'immobile o del progetto
Ottimizzazione del progetto
Strategia di marketing e posizionamento
Pricing e politiche di prezzo
Strategia operativa e commerciale
Strategia e piano di vendita

Gruppo Gabetti

Piano di marketing e media plan
Gestione e amministrazione

AREA DI SPECIALIZZAZIONE PER GLI ACQUIRENTI

Valutazione e permuta
Intermediazione
Consulenza creditizia e assicurativa
Riqualificazione
Interior design
Servizi tecnici (Check Casa)
Assistenza notarile
Assistenza legale e fiscale
Gestione utenze luce e gas
Servizio cambio casa

Luxury

Santandrea Luxury Houses & Top Properties offre Consulenza immobiliare di elevato standing per immobili di lusso in Italia e all'estero, compravendita e affitto, private real estate, nuove costruzioni e top property.

AMBITI DI SPECIALIZZAZIONE

Advisor: valutazione e intermediazione
Private RE: valorizzazione portafogli immobiliari
Nuove costruzioni: consulenza e intermediazione sviluppi immobiliari.

Valutazione e intermediazione. Acquistare, vendere o affittare un immobile significa affidarsi ad un consulente dedicato capace di gestire con accuratezza le richieste della clientela, fornendo una dettagliata valutazione economica degli immobili, individuando gli acquirenti con maggior potenziale sul mercato.

Oggi con la nuova organizzazione e un team dedicato al segmento Top Property presidia il territorio nazionale e le località di maggiore interesse per gli High Net Worth Individuals italiani e stranieri, rappresentando il vero Luxury Real Estate made in Italy.

Assistenza ai private di Banche e Assicurazioni nella valorizzazione ottimale del portafoglio immobiliare o singole unità dei clienti.

Assistenza ai costruttori e ai developer, attraverso servizi di analisi di mercato e di prodotto, oltre ad attività di consulenza e di intermediazione di immobili di nuova costruzione.

RE Corporate Program. Un servizio pensato per le aziende, gli enti e le istituzioni alla ricerca di soluzioni abitative per i propri manager e funzionari, con esigenze legate alla logistica e allo standard della locazione e lo scarsissimo tempo a disposizione.

Franchising immobiliare

Punto di forza delle attività di Gabetti Agency è la sinergia con le reti in franchising che operano con le oltre 700 agenzie con il brand Gabetti Franchising, oltre alle agenzie con il brand Professionecasa detenuto con una partecipazione del 25% circa. La casa madre concede ai propri affiliati non solo il marchio ma anche il know how e il metodo operativo commerciale.

Il nostro vantaggio competitivo è ciò che ci differenzia rispetto ai nostri competitors:

■ Strategie di marketing e campagne di comunicazione, Digital Marketing e Social Media

■ Ufficio studi per l'analisi e il monitoraggio del settore immobiliare

■ Formazione costante, aggiornamenti tecnici e un percorso formativo dedicato per l'abilitazione professionale

■ Gestionale, una web application per gestire le agende, i collaboratori, i portafogli immobili, le richieste cliente e accedere ai servizi del Gruppo

■ Convenzione per: gestione utenze, editoria, merchandising, arredo, indagini inquilini, virtual tour, portale immobiliare Wikicasa

■ Toolbox di soluzioni digitali: agenzie virtuali, portale web per avere le caratteristiche economiche, sociali e demografiche del territorio, il pocket digitale, Immobiliare.it, il portale immobiliare wikicasa premium e il market report

■ Servizi tecnici, un servizio unico e personalizzato per ottenere in breve tempo tutti i documenti necessari per la compravendita

■ Con Moon attivazioni utenze e volture, aperture di contatori o nuovi allacci.

■ AssicuraRE, linea di polizze assicurative per compravendita e locazione

■ Assistenza territoriale tramite un importante staff di consulenti preparati

■ Assistenza legale e fiscale per la contrattualistica immobiliare

■Con Monety convenzione con primari partner bancari e assicurativi per erogazione di mutui e assicurazioni

■ Sinergie di Gruppo: collaborazione con le società del Gruppo su progetti immobiliari di Clienti Istituzionali

Servizi ai consulenti immobiliari

Treere è la società di servizi del Gruppo Gabetti, che riesce a comprendere quello di cui le agenzie, i consulenti immobiliari e gli imprenditori hanno bisogno e mettere a loro disposizione i mezzi per compiere un percorso di potenziamento del proprio business.

Treere è un hub di soluzioni a completa disposizione dei consulenti immobiliari e facilita l'accesso ai servizi, agli strumenti, alle aule di formazione tecnica e all'assistenza legale e fiscale.

Servizi finanziari

Consulenza finanziaria specialistica e mutui per l'acquisto di immobili, con approccio tailor made, erogata tramite la controllata Monety. Mutui casa, cessione del quinto, prestiti personali. I consulenti del credito di Monety lavorano a supporto dei clienti delle agenzie immobiliari e con i maggiori istituti del credito.

AMBITI DI SPECIALIZZAZIONE

■ MUTUI CASA Ventaglio di prodotti con i maggiori istituti bancari ■ MUTUISI Portale comparazione mutui ■ CESSIONE DEL QUINTO Cessione del quinto dello stipendio a tassi vantaggiosi anche per alti importi e lunghe durate ■ PRESTITI PERSONALI Prestiti flessibili e su misura rispetto alle esigenze ■ CONSULENZA PER L'IMPRESA

Servizi assicurativi

AssicuraRe è il broker assicurativo captive del Gruppo Gabetti, specializzato nel Real Estate. Propone prodotti assicurativi per l'immobile, per il mutuo, per la locazione, per la persona e per la famiglia e si occupa di diffondere cultura assicurativa, trasmettendo alle famiglie e agli operatori del settore l'importanza di un'adeguata protezione.

AMBITI DI SPECIALIZZAZIONE ■ CONSULENZA ASSICURATIVA Soluzioni assicurative più adatte al profilo del cliente

Servizi legati al mondo delle utilities

Moon Energy è la società del Gruppo operante nel settore dell'energia, per fornire nelle agenzie immobiliari consulenza e servizi legati alla somministrazione di luce, gas e prodotti complementari. Come piattaforma distributiva alternativa di prodotti e servizi legati al mondo delle utilities, seleziona e verifica costantemente le società del mercato libero per offrire i migliori servizi di fornitura Luce, Gas, e prodotti affini.

Composizione del capitale sociale

Il Capitale Sociale sottoscritto e versato è pari ad euro 14.869.514,00, suddiviso in numero 60.335.566 azioni ordinarie, prive di valore nominale espresso.

Il patrimonio netto della Capogruppo, comprensivo dell'utile dell'esercizio corrente, risulta pari ad euro 44.854 mila (euro 42.066 mila del 31 dicembre 2023).

Calendario Corporate

DATA EVENTO SOCIETARIO

18/03/2025 Riunione del Consiglio di Amministrazione di approvazione del progetto
di bilancio di esercizio e del bilancio consolidato al 31 dicembre 2024
30/04/2025 Riunione dell'Assemblea di approvazione del bilancio di esercizio al 31
dicembre 2024 – unica convocazione
12/05/2025 Riunione del Consiglio di Amministrazione di approvazione del resoconto
intermedio di gestione al 31 marzo 2025
31/07/2025 Riunione del Consiglio di Amministrazione di approvazione della
semestrale al 30 giugno 2025
12/11/2025 Riunione del Consiglio di Amministrazione di approvazione del resoconto
intermedio di gestione al 30 settembre 2025

Gruppo Gabetti

RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI SULL'ANDAMENTO DELLA GESTIONE

GRUPPO GABETTI

Il mercato immobiliare italiano: andamenti del 2024

Nel 2024 il mercato immobiliare italiano ha visto una variazione del +3,4% nel numero di compravendite rispetto al 2023 per un totale di 1.542.765 transazioni.

COMPRAVENDITE ANNO 2024 PER SETTORE

NTN TRIMESTRALE - TUTTI I SETTORI								TASSO TENDENZIALE
COMPARTO	TOT 2023	Q1 2024	Q2 2024	Q3 2024	Q4 2024	TOT 2024	Q1 24/23	Q2 24/23	Q3 24/23	Q4 24/23	2024 vs 2023
Abitazioni	710.518	154.770	186.326	161.205	217.277	719.578	-7,3%	1,1%	2,5%	7,6%	1,3%
Depositi pertinenziali	143.400	31.496	38.448	33.276	47.841	151.061	-3,6%	4,9%	6,1%	12,0%	5,3%
Box e posti auto	402.809	86.644	104.698	89.673	131.794	412.808	-7,5%	1,4%	2,1%	11,7%	2,5%
Terziario-commerciale	139.533	32.685	36.417	30.766	42.726	142.594	0,2%	3,2%	3,6%	1,9%	2,2%
Produttivo	15.693	3.864	4.245	3.566	5.040	16.715	15,7%	9,8%	1,8%	1,1%	6,5%
Produttivo agricolo	3.364	821	837	680	1.087	3.425	0,0%	3,4%	-2,7%	5,0%	1,8%
Altri usi	77.320	16.997	19.939	17.465	42.184	96.585	-1,5%	-1,2%	4,5%	82,1%	24,9%
Totale	1.492.637	327.277	390.909	336.630		487.948 1.542.765	-5,8%	1,7%	2,9%	12,5%	3,4%

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

A livello annuo, tutti i principali settori hanno evidenziato una variazione positiva rispetto all'anno precedente: +1,3% il residenziale, +1,8% il produttivo agricolo, +2,2% il terziario-commerciale e +6,5% il produttivo.

I. MERCATO RESIDENZIALE

I. a Inquadramento generale

Serie storica delle transazioni residenziali

Il 2024 ha registrato 719.578 transazioni residenziali, con una variazione del +1,3% rispetto al 2023, superando i volumi pre-pandemici.

Dati Agenzia delle Entrate relativi al numero di transazioni normalizzate, NTN)

							ANDAMENTO NTN RESIDENZIALE ITALIA (2011 - 2024)
		2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
NTN	Val. Ass.	575.797	427.566	389.448	405.722	435.931	517.184	543.188	579.207	604.168	558.722	749.377	785.382	710.518	719.578
	Var. %	-3,2%	-25,7%	-8,9%	4,2%	7,4%	18,6%	5,0%	6,6%	4,3%	-7,5%	34,1%	4,8%	-9,5%	1,3%

Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Tutte le macroaree hanno riscontrato una variazione positiva nel 2024 rispetto all'anno precedente: +0,9% al Nord, +1,6% al Centro e +1,8% al Sud.

In Italia, i capoluoghi registrano un aumento del +1,3%, così come i non capoluoghi che hanno registrato la stessa variazione.

A livello trimestrale, il quarto trimestre del 2024 delinea un miglioramento rispetto ai trimestri precedenti in tutte le macroaree, registrando complessivamente 217.277 transazioni (+7,6% rispetto al Q4 2023); nelle tre macroaree si riscontrano le seguenti variazioni: +7,2% al Nord, +8,4% al Centro e 7,8% al Sud.

COMPARTO RESIDENZIALE - NTN TRIMESTRALE MACRO AREE (Q1 - Q4 2024)
	Livello territoriale	Q1 2024	Q2 2024	Q3 2024	Q4 2024	TOT 2024
	Capoluoghi	23.448	28.600	24.752	34.202	111.002
NORD	Non Capoluoghi	56.691	70.566	60.730	82.847	270.834
	Totale	80.139	99.166	85.482	117.049	381.836

	Capoluoghi	13.234	16.171	13.618	17.626	60.650
CENTRO	Non Capoluoghi	17.864	21.604	18.745	24.778	82.992
	Totale	31.098	37.775	32.363	42.404	143.641

	Capoluoghi	11.738	13.312	11.606	15.968	52.624
SUD	Non Capoluoghi	31.796	36.072	31.753	41.856	141.477
	Totale	43.533	49.384	43.359	57.824	194.100

ITALIA	Capoluoghi	48.420	58.084	49.976	67.796	224.275
	Non Capoluoghi	106.350	128.242	111.229	149.481	495.303
	Totale	154.770	186.326	161.205	217.277	719.578

COMPARTO RESIDENZIALE - TASSO TENDENZIALE MACRO AREE (Q1 - Q4 2024)

Livello territoriale		Δ Q1 24/23	Δ Q2 24/23	Δ Q3 24/23	Δ Q4 24/23	Δ 24/23
	Capoluoghi	-9,9%	-0,6%	2,3%	9,4%	0,7%
NORD	Non Capoluoghi	-8,4%	2,0%	2,7%	6,3%	1,0%
	Totale	-8,9%	1,2%	2,6%	7,2%	0,9%

	Capoluoghi	-9,3%	1,6%	1,1%	8,3%	0,7%
CENTRO	Non Capoluoghi	-6,6%	1,6%	4,8%	8,5%	2,3%
	Totale	-7,8%	1,6%	3,2%	8,4%	1,6%

	Capoluoghi	-3,7%	-0,1%	3,7%	12,6%	3,4%
SUD	Non Capoluoghi	-4,1%	0,5%	1,4%	6,1%	1,2%
	Totale	-4,0%	0,4%	2,0%	7,8%	1,8%

	Capoluoghi	-8,3%	0,1%	2,3%	9,8%	1,3%
ITALIA	Non Capoluoghi	-6,9%	1,5%	2,7%	6,6%	1,3%
	Totale	-7,3%	1,1%	2,5%	7,6%	1,3%

Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Nella successiva analisi vengono prese in considerazione le principali città italiane e le relative province.

Gruppo Gabetti

COMPARTO RESIDENZIALE - NTN TRIMESTRALE PRINCIPALI CITTA'		(Q1- Q4 2024)		COMPARTO RESIDENZIALE - TASSO TENDENZIALE PRINCIPALI CITTA'
Città		Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2024			TOT 2024		Δ Q1 24/23 Δ Q2 24/23 Δ Q3 24/23 Δ Q4 24/23			Δ 24/23
ROMA	7.703	9.456	7.825	10.089	35.072	-7,0%	3,4%	1,0%	9,6%	2,0%
MILANO	5.141	6.087	5.066	7.692	23.987	-13,2%	-7,4%	-4,9%	9,5%	-3,5%
TORINO	3.193	3.886	3.452	4.588	15.118	-10,2%	-2,0%	9,6%	8,8%	1,6%
GENOVA	1.898	2.335	2.053	2.484	8.770	-6,9%	3,5%	6,4%	8,6%	3,0%
NAPOLI	1.868	2.154	1.625	2.121	7.767	-4,6%	-1,0%	-3,8%	-1,9%	-2,7%
PALERMO	1.508	1.726	1.477	1.791	6.501	-6,3%	0,4%	6,8%	2,1%	0,6%
BOLOGNA	1.241	1.504	1.350	1.687	5.783	-1,8%	-2,5%	0,9%	8,5%	1,4%
FIRENZE	1.137	1.225	1.053	1.409	4.825	-5,9%	-8,3%	6,0%	6,9%	-0,6%
TOTALE	23.689	28.373	23.900	31.860	107.822	-8,3%	-1,2%	1,5%	7,9%	0,2%

	COMPARTO RESIDENZIALE - NTN TRIMESTRALE PRINCIPALI PROVINCE COMPARTO RESIDENZIALE - TASSO TENDENZIALE ESCLUSI I CAPOLUOGHI PRINCIPALI PROVINCE (Q1- Q4 2024)

Provincia		Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2024			TOT 2024		Δ Q1 24/23 Δ Q2 24/23 Δ Q3 24/23 Δ Q4 24/23			Δ 24/23

ROMA	4.050	5.097	4.280	5.928	19.355	-6,9%	4,2%	5,1%	14,5%	4,7%
MILANO	8.781	11.327	9.303	12.701	42.112	-9,7%	1,0%	2,3%	5,9%	0,2%
TORINO	4.012	5.192	4.345	5.937	19.486	-10,5%	4,1%	6,3%	2,5%	0,7%
GENOVA	909	1.181	910	1.290	4.290	-12,0%	6,6%	-1,8%	2,3%	-0,9%
NAPOLI	3.150	3.612	2.779	3.948	13.490	-3,0%	4,2%	-0,7%	5,0%	1,6%
PALERMO BOLOGNA	1.308 1.730	1.428 2.365	1.394 2.089	1.585 2.788	5.715 8.972	-5,7% -13,9%	-1,1% 3,6%	14,2% 5,2%	-4,7% 4,6%	0,01% 0,3%
FIRENZE	1.573	1.883	1.706	2.066	7.228	-9,7%	1,9%	10,0%	7,6%	2,4%

Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Nelle otto principali città italiane, la performance nel 2024 ha registrato un +0,2% rispetto al 2023, per un totale di 107.822 transazioni nel settore residenziale. In ordine decrescente si segnalano variazioni negative rispetto al 2023 per Milano (- 3,5%), Napoli (-2,7%), Firenze (-0,6%). Tuttavia, ci sono anche variazioni positive come a Palermo (+0,6%), Bologna (+1,4%), Torino (+1,6%), Roma (+2,0%) ed infine Genova (+3,0%).

A livello trimestrale, nel quarto trimestre del 2024, si sono registrate complessivamente 31.860 transazioni, con una variazione del +7,9% rispetto allo stesso periodo del 2023. In particolare, si rilevano variazioni negative solo per Napoli (-1,9%), mentre variazioni positive per Palermo (+2,1%), Firenze (+6,9%), Bologna (+8,5%), Genova (+8,6%), Torino (+8,8%), Milano (+9,5%) ed infine Roma (+9,6%).

Per quanto riguarda le rispettive province, si osserva che nel 2024 tutte le otto province analizzate presentano variazioni positive ad eccezione di Genova -0,9%; invece in ordine crescente si segnalano le variazioni per Palermo (+0,01%), Milano (+0,2%), Bologna (+0,3%), Torino (+0,7%), Napoli (+1,6%), Firenze (+2,4%) e Roma (+4,7%).

Nel quarto trimestre del 2024, si sono registrate 36.245 transazioni con una variazione del +5,9%. Nello specifico si rilevano variazioni negative, rispetto allo stesso trimestre del 2023, solo su Palermo (-4,7%) mentre le altre province hanno registrato variazioni positive: Genova (+2,3%), Torino (+2,5%), Bologna (+4,6%), Napoli (+5,0%), Milano (+5,9%), Firenze (+7,6%) e Roma (+14,5%).

Per quanto riguarda i prezzi, secondo le rilevazioni operate presso le agenzie dei network Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, nel primo semestre 2024 non hanno mai rallentato ma, anzi, hanno messo a segno un incremento dell'1,1% nelle otto grandi città.

I tempi medi di vendita nel primo semestre del 2024 nelle grandi città sono in lieve calo, su una media di 4,1 mesi, rispetto ai 4,3 del secondo semestre del 2023 con uno sconto in fase di chiusura delle trattative stabile al 10,5%.

Il segmento lusso-pregio

Secondo l'esperienza di Santandrea Luxury Houses and Top Properties, il mercato degli immobili di pregio nel 2024 ha visto un lieve rialzo per le residenze di pregio rispetto agli anni precedenti. Per quanto riguarda i prezzi, si è avuta una crescita per Milano (+11,6%), Firenze (+4,2%), Bologna (+4,0%), Bari (+2,8%), Napoli (+2,5%) e Torino (+1,4%). Stabili invece Roma, Santa Margherita Ligure, Genova e Como.

I tempi medi di vendita sono intorno ai 2-5 mesi a Bologna, 3-6 mesi per Milano e Como, dai 4-8 mesi a Roma, Torino, Firenze e Genova, 5-10 mesi per Napoli e Bari e 4-16 mesi a Santa Margherita Ligure. Gli sconti in sede di chiusura delle trattative sono intorno al 12% a Napoli e Bari, 9-10% per Milano, Como, Torino e Genova; lievemente più bassi a Roma (7%) e Firenze, Santa Margherita Ligure e Bologna (6%).

Gruppo Gabetti

I. b Mutui

I dati relativi alle erogazioni

A livello di erogazioni, i dati Banca d'Italia relativi ai finanziamenti per l'acquisto di abitazioni a famiglie consumatrici, hanno segnalato nei primi nove mesi del 2024 un totale di 30,6 Mld di euro, +0,7% rispetto allo stesso periodo del 2023. Nel dettaglio si tratta di 8,5 Mld di euro nel primo trimestre 2024, 11,3 Mld di euro nel secondo e 10,8 Mld di euro nel terzo trimestre.

Erogazioni finanziamenti oltre il breve termine per acquisto abitazioni a famiglie consumatrici (dati annuali – Mld €)

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Banca D'Italia - Dati aggiornati Marzo 2025 Base informativa pubblica Banca D'Italia. *Il dato 2024 si riferisce ai primi nove mesi.

Gli anni che hanno caratterizzato la presenza della pandemia, soprattutto 2020 e 2021, registrano variazioni tendenziali positive per tutti i trimestri, tranne per il Q4 2021 che vede già una prima flessione alla luce dell'aumento dell'inflazione e dei tassi di interesse. Una flessione che si registra in tutti i trimestri del 2022, con una variazione annuale media di circa il -9,3%. Nel 2023, alla luce dell'aumento dei tassi di interesse bancari che hanno raggiunto livelli anche oltre il 4%, il volume di erogato diminuisce notevolmente con una variazione annuale del -25,4%. Il primo trimestre del 2024, si mantiene in territorio negativo con una variazione tendenziale del -17,1% nel Q1 2024, ma torna ad essere positivo nel Q2 2024 con il 7,0% e del +12,9% nel Q3 2024.

Erogazioni finanziamenti oltre il breve termine per acquisto abitazioni a famiglie consumatrici

(dati trimestrali – Mld €)

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Banca D'Italia - Dati aggiornati Marzo 2025 Base informativa pubblica Banca D'Italia.

Variazione tendenziale erogazioni finanziamenti per acquisto abitazioni a famiglie consumatrici

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Banca D'Italia - Dati aggiornati Marzo 2025 Base informativa pubblica Banca D'Italia.

Rapporto Loan to Value

Secondo il sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni Banca d'Italia, nel quarto trimestre 2024 il rapporto tra ammontare del mutuo e valore dell'immobile (Ltv) è stato pari al 77,6%, stabile rispetto al Q4 2023.

Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Banca D'Italia

Per quanto riguarda i tassi d'interesse, a partire da luglio 2022, al fine di riportare l'inflazione intorno al 2% nel 2025, la BCE ha avviato una politica monetaria restrittiva che ha portato il tasso d'interesse dallo 0,50% di luglio 2022 al 2,90% a febbraio 2025.

Tasso di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali	Data inizio validità
2,90%	05/02/2025
3,15%	18/12/2024
3,40%	18/10/2024
3,65%	12/09/2024
4,25%	10/06/2024
4,50%	20/09/2023
4,25%	02/08/2023
4,00%	01/06/2023
3,75%	01/05/2023
3,00%	08/02/2023
2,50%	21/12/2022
2,00%	02/11/2022
1,25%	04/10/2022
0,50%	07/07/2022

Fonte Banca D'Italia

Guardando nello specifico la dinamica degli Euribor, si osserva come dal 2015 si siano posizionati in territorio negativo, arrivando a febbraio 2022 ad essere pari al -0,55% per la scadenza a un mese e a -0,53% per quella a tre mesi. Da agosto 2022, è invece iniziata un'inversione di tendenza che ha visto i livelli medi dell'Euribor aumentare significatamene mese dopo mese. A marzo 2024, l'Euribor a 1 mese è intorno al 3,8%, mentre quello a 3 e 6 mesi è intorno al 3,9%. Nei mesi successivi, la curva inizia a scendere, arrivando a marzo 2025 con l'Euribor a 1 mese intorno al 2,5%.

Elaborazioni ufficio studi Gabetti

Per quanto riguarda l'Eurirs, tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso, al 03/03/2025 si posiziona a 10 anni intorno al 2,43%, mentre a 15 anni al 2,50%.

I. c Trend di mercato

Nel 2024 la BCE ha ridotto i tassi d'interesse, arrivando a un valore del 2,90% a febbraio 2025. L'inflazione si è stabilizzata all'1,7%, rimanendo prossima all'obiettivo del 2%. Il 2024 si è concluso con un bilancio positivo per il mercato delle compravendite residenziali, in linea con le previsioni degli operatori del settore.

Il 2025 è iniziato positivamente, con la riduzione del costo del denaro. Quest'anno sarà caratterizzato dal consolidamento di un mercato che ha ripreso slancio nel 2024, grazie al taglio dei tassi da parte della BCE, che ha portato alla riduzione delle rate dei mutui e a un aumento delle richieste di nuovi finanziamenti. Se il 2024 è stato l'anno della ripartenza, il 2025 sarà quello del consolidamento, con compravendite che si prevede possano andare leggermente meglio rispetto allo

scorso anno, a condizione che la politica monetaria dia avvio a una fase espansiva di lungo periodo e i fondamentali macroeconomici restino solidi. I tre principali megatrend che stanno trasformando il mercato residenziale sono: il remote working, il cambiamento climatico e l'andamento demografico, che modelleranno i nuovi modelli abitativi nei prossimi anni.

II. MERCATO CORPORATE

II. a SETTORE TERZIARIO

Nel corso del 2024, il settore terziario (uffici e studi privati) ha registrato a livello nazionale un totale di 13.663 transazioni, +2,9% rispetto al 2023. Nel dettaglio, il 57% delle transazioni sono state registrate al Nord, il 21% in Centro e il 22% al Sud. Quasi tutte le macroaree hanno riscontrato una variazione positive nel 2024 rispetto all'anno precedente: +1,0% al Nord, +6,3% al Centro e +4,8% al Sud.

ANDAMENTO NTN TERZIARIO - UFFICI - ITALIA (2011 - 2024)
		2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
NTN	Val. Ass.	14.095	10.407	9.282	8.800	8.728	9.726	10.370	9.997	10.544	9.504	12.438	13.401	13.281	13.663
	Var. %		-26,2%	-10,8%	-5,2%	-0,8%	11,43%	6,6%	-3,6%	5,5%	-9,9%	30,9%	7,7%	-0,9%	2,9%

Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

A livello trimestrale, nel quarto trimestre del 2024 si sono registrate 4.149 transazioni, con una variazione del -3,0% rispetto allo stesso periodo del 2023. Nelle

tre macroaree si rilevano le seguenti variazioni: -2,1% al Nord, -9,0% al Centro e +3,9% al Sud.

COMPARTO UFFICI - NTN TRIMESTRALE MACRO AREE (Q1-Q4 2024)						COMPARTO UFFICI - TASSO TENDENZIALE MACRO AREE
Macroarea	Q1 2024	Q2 2024	Q3 2024	Q4 2024	TOT 2024			Δ Q1 24/23 Δ Q2 24/23 Δ Q3 24/23 Δ Q4 24/23		Δ 24/23
Nord	1.871	1.969	1.552	2.442	7.833	5,9%	0,1%	1,5%	-2,1%	1,0%
Centro	757	729	577	796	2.860	34,8%	11,1%	-3,6%	-9,0%	6,3%
Sud	657	721	649	943	2.970	4,0%	1,6%	12,9%	3,9%	5,2%
Italia	3.285	3.419	2.777	4.181	13.663	11,0%	2,6%	2,8%	-2,2%	2,9%

Analizzando le province delle otto maggiori città italiane, gli andamenti risultano molto differenziati, anche in considerazione, in alcuni casi, dell'esiguo numero di compravendite che si registra in un trimestre, per cui le variazioni percentuali possono risultare elevate a fronte di lievi variazioni in termini assoluti.

Nel 2024 si sono rilevate un totale di 4.399 transazioni, generando una variazione del -0,8% rispetto al 2023. In particolare, si sono registrati valori in calo nella provincia di Napoli (-9,1%), Bologna (-7,1%), Palermo (-6,8%), Genova (-5,2%), Roma (-1,2%) mentre si registrano variazioni positive nelle province di Torino (+1,6%), Milano (+3,3%) e Firenze (+4,0%).

	COMPARTO TERZIARIO - UFFICI - NTN TRIMESTRALE PRINCIPALI PROVINCE (Q1-Q4 2024)			COMPARTO TERZIARIO - TASSO TENDENZIALE PRINCIPALI PROVINCE
Province		Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2024			TOT 2024	Δ Q1 24/23	Δ Q2 24/23	Δ Q3 24/23	Δ Q4 24/23	Δ 24/23
ROMA	277	214	167	190	847	74,7%	11,3%	-10,7%	-40,8%	-1,2%
MILANO	438	404	298	517	1.656	23,1%	0,0%	2,1%	-6,4%	3,3%
TORINO	85	120	74	144	422	-7,4%	-7,4%	1,0%	18,3%	1,6%
GENOVA	37	48	25	51	162	13,8%	56,4%	-33,4%	-25,9%	-5,2%
NAPOLI	109	130	63	134	435	4,5%	15,2%	-45,2%	-9,1%	-9,1%
PALERMO	75	53	46	52	226	22,0%	-4,0%	10,5%	-38,4%	-6,8%
BOLOGNA	95	94	76	94	358	-6,2%	6,5%	-0,1%	-22,2%	-7,1%
FIRENZE	73	79	48	92	293	0,8%	5,9%	-13,1%	17,3%	4,0%
TOTALE	1.187	1.142	796	1.274	4.399	21,6%	5,0%	-9,2%	-14,8%	-0,8%

Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Rendimenti e canoni Q4 2024

	YIELDS (%) - Q4 2024
0 0	PRIME
CBD-Centro	4,25%
Semicentro	5,00%
Periferia	6,00%
Hinterland	6,75%

ല്ലൂ	YIELDS (%) - Q4 2024
000700 oporou	PRIME
CBD-Centro	4,75%
Semicentro	6,25%
Eur	6,25%
Periferia	7,25%

	RENT (€/mq/a) - Q4 2024		n S	RENT €/mq/a - Q4 2024
	AVERAGE PRIME RENT RENT		OTO YOU 000000	AVERAGE RENT	PRIME RENT
CBD)	610	730	CBD	480	550
PN 3D	560	680	Centro	350	450
Centro	500	600		280	330
Semicentro	370	470	Semicentro
Periferia	260	330	Eur	280	360
Hinterland	190	250	Periferia	150	210

Fonte: Ufficio Studi Gabetti

Dall'analisi dei contratti di locazione e attraverso l'esperienza degli agenti Gabetti, è possibile estrarre alcuni dati significativi riguardo ai canoni di locazione medi e prime, ripartiti per zona.

A Milano il prime rent registrato al Q4 2024 è di 730 €/mq/anno, dato in aumento rispetto a quello rilevato nel trimestre precedente. Si precisa che i canoni "prime" subirebbero variazioni al ribasso in considerazione di eventuali incentivi (es. free rent, step-up ecc.).

Rispetto al trimestre precedente i rendimenti (netti) sono risultati stabili, con un Prime Yield nella zona centrale di Milano intorno al 4,25%.

A Roma il prime rent delle locazioni avvenute al Q4 2024 è di 550 €/mq/anno, dato in aumento rispetto a quello rilevato nel trimestre precedente.

Nota bene: la macroarea periferia racchiude anche i sottomercati Nuova Fiera di Roma, East Inner Gra e South-East Inner Gra.

I valori dei rendimenti prime (netti) rispetto al trimestre precedente sono risultati stabili, con un Prime Yield nella zona centrale di Roma intorno al 4,75%.

Take Up

A Milano, il take up stimato nel Q1-Q4 2024 si è attestato a 389.538 mq (considerando i principali operatori ed una quota frammentata tra operatori minori), in calo del 8,50% rispetto al 2023. In termini di numero di contratti chiusi, la quota maggiore si è registrata in Periferia (28%); segue il CBD (18%). In termini di superficie locata, la Periferia e l'hinterland rappresentano ancora la quota più sostanziosa (44%). Seguono il CBD e il Porta Nuova Business District, entrambi con il 19%.

Il take up a Roma al Q1-Q4 2024 ha raggiunto un volume di 170.911 mq (considerando i principali operatori ed una quota frammentata tra operatori minori), in calo del -33% rispetto al 2023. È necessario, tuttavia, sottolineare che per la città di Roma la quota di mercato attribuita ad operatori non istituzionali può essere considerata maggiore rispetto al mercato di Milano.

In termini di numero di contratti chiusi, la quota maggiore si è registrata nell'EUR (31%), seguita dal Central Business District (22%). In termini di superficie troviamo in

Gruppo Gabetti

testa CBD con il 38%, seguito dalla zona EUR con il 32% del totale della superficie locata.

Trend di mercato

Nel 2024 le locazioni e le vendite del settore uffici hanno mostrato un trend positivo per il mercato di Roma, grazie a due operazioni di grandi superfici; mentre per il mercato di Milano si registra un calo. Questa diminuzione è stata determinata non tanto dal numero di operazioni ma piuttosto da una necessità da parte dei tenant di preferire spazi anche ridimensionati, ma di alta qualità.

La crescente consapevolezza ambientale e, più in generale, dei criteri ESG, sta infatti influenzando le strategie di tutti gli operatori, sia lato domanda per i tenant coinvolti nella ricerca, sia lato offerta nella realizzazione di edifici ad alte prestazioni e con certificazioni ambientali. A questo, si aggiunge la necessità di avere un ufficio accessibile e circondato da servizi, elemento necessario per rimanere competitivi nel mercato del lavoro e nell'attrazione dei talenti.

II. b SETTORE COMMERCIALE

Nel corso del 2024, il settore commerciale (negozi e laboratori) ha registrato a livello nazionale un totale di 42.963 transazioni, +5,3% rispetto al 2023.

Nel dettaglio, il 48% del totale delle transazioni sono state registrate al Nord, il 23% al Centro e il 29% al Sud.

ANDAMENTO NTN NEGOZI E LABORATORI ITALIA (2011 - 2024)
		2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
NTN	Val. Ass.	30.829	23.256	21.108	22.236	23.053	26.299	28.170	29.508	31.534	27.024	37.037	38.863	40.808	42.963
	Var. %		-24,6%	-9,2%	5,3%	3,7%	14,1%	7,1%	4,7%	6,9%	-14,3%	37,0%	4,9%	5,0%	5,3%

Elaborazione Ufficio Studi Gabetti – Patrigest su dati Agenzia delle Entrate

Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Nel 2024 si registrano dati in aumento in tutte le macro aree rispetto al 2023: +6,1% al Nord, +4,6% al Centro e +4,4% il Sud.

A livello trimestrale, nel quarto trimestre del 2024 si sono registrate 12.912 transazioni, con una variazione del +3,5% rispetto allo stesso periodo del 2023. Nelle tre macro aree si rilevano variazioni positive al Nord con +5,6% e al sud con +3,9% mentre al Centro si registra una variazione negativa del -1,3%.

	MACRO AREE (Q1-Q4 2024)		COMPARTO NEGOZI E LABORATORI - NTN TRIMESTRALE	COMPARTO NEGOZI E LABORATORI - TASSO TENDENZIALE MACRO AREE
Macroarea	Q1 2024		Q2 2024 Q3 2024 Q4 2024		TOT 2024	Δ Q1 24/23	Δ Q2 24/23	Δ Q3 24/23	Δ Q4 24/23	Δ 24/23
Nord	4.980	5.198	4.246	6.421	20.844	7,0%	4,8%	7,3%	5,6%	6,1%
Centro	2.336	2.515	2.016	2.846	9.713	7,8%	8,3%	5,5%	-1,3%	4,6%
Sud	2.957	3.190	2.614	3.645	12.406	4,0%	4,0%	6,3%	3,9%	4,4%
Italia	10.273	10.903	8.875	12.912	42.963	6,3%	5,4%	6,6%	3,5%	5,3%

Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Complessivamente, le province delle otto principali città hanno segnato nel 2024 una crescita del +5,6% rispetto all'anno precedente, per un totale di 14.872 transazioni. Si rilevano variazioni positive per le province di Bologna (+16,9%),

Torino (+14,5%), Firenze (+12,2%), Milano (+4,3%), Napoli (+4,1%), Palermo (+3,6%) e Genova (+3,3%); Roma è l'unica provincia che registra una variazione negativa con -0,1%.

COMPARTO NEGOZI E LABORATORI - NTN TRIMESTRALE	PRINCIPALI PROVINCE (Q1-Q4 2024)				COMPARTO NEGOZI E LABORATORI - TASSO TENDENZIALE PRINCIPALI PROVINCE
Province		Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2024			TOT 2024			Δ Q1 24/23 Δ Q2 24/23 Δ Q3 24/23 Δ Q4 24/23		Δ 24/23
ROMA	761	860	675	937	3.233	-2,3%	9,9%	4,5%	-9,0%	-0,1%
MILANO	1.141	1.044	802	1.304	4.291	12,9%	-6,1%	8,1%	4,3%	4,3%
TORINO	460	493	377	654	1.984	13,1%	10,0%	10,2%	22,0%	14,5%
GENOVA	169	172	143	186	670	4,5%	6,3%	4,1%	-1,1%	3,3%
NAPOLI	475	589	403	568	2.034	9,0%	19,3%	-6,5%	-4,5%	4,1%
PALERMO	212	172	149	219	752	12,7%	-13,9%	10,2%	7,9%	3,6%
BOLOGNA	193	243	192	235	863	-4,4%	38,0%	21,1%	16,5%	16,9%
FIRENZE	261	280	199	306	1.045	18,7%	19,8%	1,1%	8,6%	12,2%
TOTALE	3.672	3.851	2.940	4.409	14.872	7,9%	6,8%	5,4%	2,9%	5,6%

Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Trend di mercato

I principali rivenditori stanno riconoscendo l'aumentata competizione nel settore, causata in parte dall'evoluzione tecnologica, dalla richiesta di clienti più esigenti e dai cambiamenti nei comportamenti d'acquisto. I retailer che non riescono ad adattarsi e affrontare tali sfide riscontrano difficoltà nel garantirsi continuità e profitto.

Preso atto che l'omnicanalità è una necessità per il settore, di seguito le principali tendenze:

• Maggiore sviluppo di App delle catene sia per la spesa online che per aumentare l'attrattività del negozio e la customer experience

• Cambiamenti nella shop-experience con maggiore ricorso alle tecnologie. Un'evoluzione digitale che permette di rendere l'esperienza d'acquisto un momento esclusivo e personalizzato

• Efficienza energetica per ridurre i consumi

II. c SETTORE PRODUTTIVO

Nel corso del 2024, il settore produttivo ha registrato a livello nazionale un totale di 16.715 transazioni, +6,5% rispetto al 2023.

Nel dettaglio, il 68% del totale delle transazioni è stato registrato al Nord, il restante 32% si suddivide equamente al Centro (16%) e al Sud (16%).

ANDAMENTO NTN PRODUTTIVO ITALIA (2011 - 2024)
		2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
NTN	Val. Ass.	12.407	9.977	9.114	9.512	9.252	11.193	12.053	12.130	12.181	10.710	15.211	16.293	15.693	16.715
	Var. %		-19,6%	-8,6%	4,4%	-2,7%	21,0%	7,7%	0,6%	0,4%	-12,1%	42,0%	7,1%	-3,7%	6,5%

Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Nel 2024 si registrano dati in aumento rispetto all'anno precedente per il Nord +8,6% e per il Sud con +5,7% mentre il Centro registra dati in calo con -0,8%. A livello trimestrale, nel quarto trimestre del 2024 si rilevano 5.040 transazioni, dato in aumento rispetto allo stesso periodo del 2023 (+1,1%). Nelle tre macroaree si rilevano variazioni positiva al Nord (+3,6%) e al Sud (+1,2%) mentre si registrano variazioni negative al Centro (-8,8%).

	COMPARTO PRODUTTIVO - NTN TRIMESTRALE	MACRO AREE (Q1-Q4 2024)				COMPARTO PRODUTTIVO - TASSO TENDENZIALE MACRO AREE
Macroarea		Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2024			TOT 2024	Δ Q1 24/23	Δ Q2 24/23	Δ Q3 24/23	Δ Q4 24/23	Δ 24/23
Nord	2.677	2.811	2.403	3.457	11.349	17,0%	12,1%	3,7%	3,6%	8,6%
Centro	600	719	555	759	2.633	9,4%	1,7%	-2,1%	-8,8%	-0,8%
Sud	588	714	607	824	2.733	16,7%	10,0%	-1,8%	1,2%	5,7%
Italia	3.864	4.245	3.566	5.040	16.715	15,7%	9,8%	1,8%	1,1%	6,5%

Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Analizzando le province delle otto principali città italiane, gli andamenti risultano molto differenziati, anche in considerazione dell'esiguo numero di compravendite che si registra in un trimestre, per cui le variazioni percentuali possono risultare elevate a fronte di lievi variazioni in termini assoluti.

Complessivamente, le province hanno segnato nel 2024 un aumento del +2,7% rispetto al 2023, con un totale di 3.535 transazioni.

	COMPARTO PRODUTTIVO - NTN TRIMESTRALE PRINCIPALI PROVINCE (Q1-Q4 2024)		COMPARTO PRODUTTIVO - TASSO TENDENZIALE ANNUO PRINCIPALI PROVINCE
Province	Q1 2024	Q2 2024	Q3 2024	Q4 2024	TOT 2024	Δ Q1 24/23	Δ Q2 24/23	Δ Q3 24/23	Δ Q4 24/23	Δ 24/23
ROMA	54	114	98	93	359	-48,4%	45,9%	67,2%	-15,3%	2,1%
MILANO	266	308	320	393	1.287	7,9%	-10,1%	39,7%	3,7%	7,5%
TORINO	192	181	162	308	844	6,2%	-17,1%	-17,2%	27,0%	0,7%
GENOVA	36	37	25	34	132	30,4%	36,4%	1,3%	-13,2%	11,2%
NAPOLI	48	53	54	82	237	-12,5%	-14,4%	6,3%	-14,4%	-10,0%
PALERMO	23	8	19	31	80	105,1%	-66,4%	-20,5%	65,2%	2,9%
BOLOGNA	123	100	93	106	422	35,0%	15,4%	9,2%	-21,9%	5,9%
FIRENZE	55	55	33	31	174	18,2%	-2,2%	-16,6%	-41,6%	-11,1%
TOTALE	798	857	804	1.078	3.535	4,4%	-4,4%	13,7%	0,4%	2,7%

Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate

Trend di mercato

Il settore della logistica ha ormai raggiunto un livello di interesse molto elevato da parte degli investitori. Prima la Pandemia, poi la guerra in Ucraina, hanno letteralmente rivoluzionato le catene del valore globali, insieme ad una esplosione dell'acquisto online.

Tali fenomeni hanno consentito alla logistica una premialità in termini di rendimenti molto elevata. In aggiunta, anche alla luce della razionalizzazione dei consumi energetici e nell'ottimizzare il processo di immagazzinamento, il settore sta conoscendo un importante rinnovamento tecnologico:

• Realizzazione/Ristrutturazione di immobili performanti, tecnologicamente avanzati, rispondenti alle normative internazionali e ambientali, adatti a una «logistica 4.0»

• Scelte organizzative e di progettazione dei magazzini legate all'omnicanalità e automazione. Quest'ultimo aspetto è incentrato sulla collaborazione uomomacchina al fine di potenziare la sicurezza e produttività nelle attività di magazzino.

• Acquisiscono sempre più importanza l'AI e i Big Data per il miglioramento delle prestazioni dell'intero sistema logistico grazie alla possibilità di prendere decisioni basate su dati reali

• Distribuzione capillare last mile in prossimità delle principali aree urbane come strategia localizzativa integrata

• Magazzini multilevel, consentono di risparmiare una significativa quantità di spazio a terra, sfruttando lo spazio verticale e contemporaneamente aumentano la quantità di merce disponibile in magazzino

Gruppo Gabetti

CONTO ECONOMICO E SITUAZIONE PATRIMONIALE FINANZIARIA DI SINTESI

GRUPPO GABETTI

Bilancio Consolidato e Bilancio Separato al 31/12/2024

(Dati in migliaia di Euro)
	01.01.2024	01.01.2023
	31.12.2024	31.12.2023

AGENCY e CORPORATE SERVICES
Ricavi da attività di agency	16.726	16.550
Ricavi per consulenza e servizi tecnici immobiliari	33.545	36.483
Altri proventi	1.518	1.254
Costi e spese operative	-45.749	-49.296
EBITDA AGENCY e CORPORATE SERVICES - (A)	6.040	4.991
REAL ESTATE NETWORK SERVICES
Ricavi network franchising immobiliare	10.685	10.583
Ricavi network condominio e tec	66.350	115.337
Ricavi network finanziario	15.053	10.461
Altri proventi	3.349	2.462
Costi e spese operative	-78.275	-119.830
EBITDA REAL ESTATE NETWORK SERVICES - (B)	17.162	19.013
EBITDA CAPOGRUPPO - (C)	107	-1.534
EBITDA DI GRUPPO - (A+B+C)	23.309	22.470
Ammortamenti	-2.856	-2.749
Accantonamenti	-157	-701
Svalutazioni	-5.010	-7.563
AMMORTAMENTI, ACCANTONAMENTI, SVALUTAZIONI	-8.023	-11.013
EBIT - RISULTATO OPERATIVO	15.286	11.457
	-609	-189
Proventi ed oneri da partecipazioni Proventi finanziari	1.115	49
Oneri finanziari	-4.904	-4.718
PROVENTI E ONERI FINANZIARI	-4.398	-4.858
GESTIONE STRAORDINARIA	-12.335
RISULTATO ECONOMICO LORDO, INCLUSA LA QUOTA DI TERZI	-1.446	6.599

IMPOSTE SUL REDDITO	-186	-2.772
RISULTATO ECONOMICO NETTO INCLUSA LA QUOTA DI TERZI	-1.632	3.827
(UTILI) / PERDITE DI COMPETENZA DI TERZI	2.704	-2.784
RISULTATO ECONOMICO NETTO DEL GRUPPO	1.071	1.043

GRUPPO GABETTI

DATI SINTETICI DELLA STRUTTURA PATRIMONIALE E FINANZIARIA CONSOLIDATA
(Dati in migliaia di Euro)	31.12.2024	31.12.2023
Crediti finanziari	74	78
Rimanenze	2.470	0
Debiti per imposte sul reddito	-82	-679
Altri crediti e debiti a breve e a lungo, ratei e risconti	37.432	82.421
Capitale netto di funzionamento	39.894	81.820
Imposte anticipate e differite	8.560	8.056
Immobilizzazioni immateriali nette	7.216	6.929
Immobilizzazioni materiali nette	8.482	6.998
Partecipazioni	1.810	1.553
Altre attività	189	217
Attività (passività) fisse nette	26.257	23.753
Trattamento di fine rapporto di lavoro subordinato	-1.921	-1.911
Fondi a lungo termine	0	-2.643
Capitale investito, al netto delle
passività di funzionamento	64.230	101.019
Debiti finanziari a breve termine	12.996	44.615
Disponibilità liquide e attività finanziarie nette a breve	-25.732	-24.435
Debiti finanziari a medio/lungo termine	35.968	40.386
Indebitamento finanziario netto	23.232	60.566
Capitale e riserve di terzi	3.695	4.354
Patrimonio netto del Gruppo	37.303	36.099
Totale	64.230	101.019

RISULTATI CONSOLIDATI E ANDAMENTO DELLE AREE DI BUSINESS

Analisi dei risultati

L'analisi dei dati puntuali del mercato immobiliare del 2024 ha registrato una crescita pari al 1,5% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente (nel dettaglio 1,3% nel settore Residenziale e +2,6% nel mercato degli Usi diversi); rispetto al 2023 e all'andamento del 1° trimestre 2024 in contrazione, a partire dal 2° trimestre si è evidenziato un progressivo recupero ed in particolare il solo 4° trimestre del 2024 ha evidenziato una crescita del 6,5% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.

Nel corso del 2024 si è registrata una curva inflattiva in decrescita e la BCE, come da previsioni, nel mese di giugno, nel mese di settembre, nel mese di ottobre, nel mese di dicembre ed anche a febbraio 2025 è intervenuta con un taglio dei tassi portandoli da 4,50% a 2,90% .

In generale la situazione macro-economica del Paese sembra essere tra le migliori in Europa se guardiamo al PIL e al numero di occupati che sono in crescita, ma permane un'incertezza generalizzata.

Per quanto riguarda il settore delle riqualificazioni il Governo ha deciso di congelare le agevolazioni del Superbonus rimandando ad un futuro non meglio precisato il riordino fiscale del settore.

In data 29 marzo 2024 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto Legge n. 39 recante "Misure urgenti in materia di agevolazioni fiscali di cui agli articoli 119 e 119-ter del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, altre misure urgenti in materia fiscale e connesse a eventi eccezionali, nonché relative all'amministrazione finanziaria", convertito poi in legge il 23 maggio 2024.

Tale legge ha eliminato, se non a determinate "stringenti" condizioni, la possibilità di cedere i crediti fiscali, abolendo di fatto il mercato della riqualificazione con «cessione del credito» con pesanti ripercussioni per tutta la filiera. Anche Gabetti Lab ha subito un grave danno sul «portafoglio» acquisito che avrebbe potuto sviluppare con il bonus fiscale al 70% nel caso fosse stata mantenuta la possibilità per i beneficiari della cessione del credito fiscale.

Nel contesto sopra delineato, i ricavi operativi del Gruppo al 31 dicembre 2024 ammontano ad euro 147,2 milioni, in riduzione del 24% rispetto ad euro 193,1 milioni dello stesso periodo dell'esercizio precedente prevalentemente per i minori ricavi di Gabetti Lab afferenti all'attività di Appaltatore, attività che nel 2024 ha

riguardato solamente la chiusura relativa ai cantieri non terminati al 31 dicembre 2023 e le RSA (Residenze Sanitarie Assistenziali). Le modifiche normative inerenti ai bonus fiscali introdotte dal Governo hanno di fatto bloccato l'attività di Appaltatore ed hanno portato la Società a rivedere le proprie strategie, accelerando alcuni progetti già in fase di sperimentazione che hanno incominciato a svilupparsi nel corso del 2° semestre del 2024 e produrranno i primi significativi effetti nel corso del 2025.

Nel dettaglio per linea di business, i ricavi dell'Agency e Corporate Services sono risultati inferiori rispetto all'anno precedente del 5%; in crescita l'Agency diretta dell' 1%, grazie ad un ottimo 4° trimestre e grazie soprattutto alla divisione Portfolio Management che ha più che compensato il ritardo della divisione Home Value penalizzata da alcuni cantieri acquisiti a fine 2023/inizio 2024 la cui commercializzazione non è ancora partita per alcuni ritardi nel rilascio delle concessioni edilizie allo sviluppatore e lo slittamento di alcune operazioni della divisione Corporate la cui chiusura dovrebbe avvenire nel 2025. In riduzione risulta Patrigest, in quanto i ricavi del 2023 comprendevano un'importante commessa che però aveva bassa marginalità ed anche Abaco, dopo il risultato molto positivo del 2023, per i minori ricavi dell'Engineering, attività penalizzata dal cambio normativo relativo agli incentivi fiscali collegati al mondo delle riqualificazioni energetiche.

La linea di business Real Estate Network Services ha registrato ricavi inferiori (-31%) per i minori ricavi di Gabetti Lab afferenti all'attività di Appaltatore, come precedentemente accennato; in crescita invece i ricavi "core" del franchising (al netto del deconsolidamento di Grimaldi, ceduta a giugno 2023) e della segnalazione finanziaria che ha visto Monety con una performance molto al di sopra dell'andamento di mercato.

Al 31 dicembre 2024 il Gruppo Gabetti ha realizzato un EBITDA pari ad euro 23,3 milioni, in crescita rispetto ad euro 22,5 milioni dello stesso periodo dell'esercizio precedente nonostante i minori ricavi, grazie al contenimento dei costi ed al miglioramento della marginalità.

Nel dettaglio, in crescita rispetto all'anno precedente risulta la business unit Agency e Corporate Services, con un miglioramento in Abaco ed in Agency; in diminuzione invece la business unit Real Estate Network Services collegato alla minore attività di Appaltatore non ancora compensata dai nuovi business.

L'EBIT di Gruppo è stato pari ad euro 15,3 milioni, in miglioramento rispetto ad euro +11,5 milioni del 2023 grazie sia al miglioramento dell'EBITDA, sia a seguito delle minori svalutazioni dei crediti.

Il cambio della normativa con effetto retroattivo inerente ai bonus fiscali afferenti all'ecobonus, ha portato l'azienda a dover stornare i crediti per fatture da emettere al 31 dicembre 2024 (al netto delle relative fatture da ricevere) relativi all'attività di segnalazione di lavori di riqualificazione divenuti inattuabili; gli effetti complessivi pari ad euro 12,3 milioni sono stati riclassificati gestionalmente nella gestione straordinaria.

I costi operativi, pari ad euro 124,0 milioni sono inferiori del 27% rispetto al 31 dicembre 2023 (pari ad euro 169,1 milioni) prevalentemente a seguito del minor volume di ricavi del Gruppo Gabetti Lab legati all'attività di Appaltatore ed al contenimento delle spese.

Nel dettaglio per linea di business, l'EBITDA Agency e Corporate Services al 31 dicembre 2024 è stato pari ad euro 6,0 milioni (inclusivo di euro 1,1 milioni derivante dall'effetto IFRS 16), in crescita rispetto ad euro 5,0 milioni del 2023.

L'Agency Diretta ha registrato ricavi in crescita dell'1%. A livello dei singoli settori l'andamento è stato il seguente: Portfolio Management +76%, Santandrea +13%, Corporate -12% e Home Value -14%. L'EBITDA in pareggio è risultato in miglioramento rispetto ad euro -0,7 milioni del 2023 per effetto dei maggiori ricavi e soprattutto del contenimento dei costi.

Al 31 dicembre 2024 i ricavi di Abaco sono inferiori del 5% rispetto a quelli molto positivi del 2023 per i minori ricavi dell'Engineering (-64%) penalizzata dal cambio normativo relativo agli incentivi fiscali collegati al settore delle riqualificazioni energetiche, in crescita l'Audit (+35%), l'HSE (+25%), il Property (+20%) ed il Loan (+13%). L'EBITDA pari ad euro 4,9 milioni è in crescita rispetto ad euro 4,5 milioni dell'anno precedente grazie ad una razionalizzazione dei costi (soprattutto minori costi di produzione).

I ricavi di Patrigest sono risultati inferiori del 41% rispetto all'anno precedente (che comprendeva un'importante commessa a bassa marginalità) dovuti all'incertezza del mercato immobiliare che nel corso del 2024 ha evidenziato un certo attendismo da parte degli investitori istituzionali penalizzando l'attività di advisory; l'EBITDA è

stato in sostanziale pareggio, leggermente inferiore rispetto ad euro 0,1 milioni dell'anno precedente.

In questa linea di business rientra anche Ruralset, società acquisita il 9 agosto 2023, che si occupa di consulenza in campo estimativo e agronomico con volumi di ricavi al 31 dicembre 2024 pari ad euro 0,7 milioni e un EBITDA già positivo pari ad euro 0,1 milioni.

L'EBITDA della linea di business Real Estate Network Services è risultato pari ad euro 17,2 milioni (inclusivo di euro 0,2 milioni derivante dall'effetto IFRS 16), inferiore rispetto ad euro 19,0 milioni del 31 dicembre 2023.

In linea con le attese si consolida il livello qualitativo della rete delle agenzie in franchising a marchio Gabetti che conta n. 743 contratti al 31 dicembre 2024, in crescita rispetto a n. 705 del 31 dicembre 2023, dopo una temporanea riduzione di punti nel primo trimestre 2024, tipica di un effetto stagionale che prevede ad inizio anno la risoluzione dei punti non performanti, necessari a favorire poi lo sviluppo di nuovi contratti nel corso dell'esercizio.

Prosegue positivamente la vendita dei pacchetti "toolbox", attività che nel corso degli anni è stata sempre più arricchita e ampliata, i cui ricavi nel 2024 sono stati pari a euro 3,1 milioni (euro 2,2 milioni al 31 dicembre 2023). I ricavi "core" di Gabetti Franchising Agency relativi a fees e royalties sono in crescita del 3% rispetto al 31 dicembre 2023.

I ricavi complessivi, pari euro 10,7 milioni, sono stati leggermente superiori rispetto ad euro 10,6 milioni del 2023 che comprendevano però euro 0,7 milioni relativi a Grimaldi, ceduta in data 13 giugno 2023 ed euro 0,8 milioni di ricavi relativi a segnalazioni di riqualificazione energetica, attività che nel 2024 si è ridotta ad euro 0,3 milioni.

L'EBITDA è stato pari ad euro 2,5 milioni, in crescita rispetto ad euro 1,7 milioni del 31 dicembre 2023 grazie ai maggiori ricavi ed al contenimento delle spese (nel 2023 erano presenti i costi della convention).

Al 31 dicembre 2024 i ricavi complessivi del Gruppo Gabetti Lab sono stati pari ad euro 66,4 milioni, inferiori rispetto ad euro 115,3 milioni del 31 dicembre 2023. Tale decremento è riconducibile all'attività di Appaltatore, attività che nel 2024 ha riguardato solamente la chiusura relativa ai cantieri non terminati al 31 dicembre 2023 e le RSA. Come già accennato in precedenza, le recenti modifiche normative sul tema "superbonus" introdotte dal Governo che eliminano, se non a determinate "stringenti" condizioni, la possibilità di cedere i crediti fiscali, hanno di fatto bloccato l'attività di Appaltatore ed hanno portato la Società a rivedere le proprie strategie

che hanno incominciato a svilupparsi e che genereranno effetti economici positivi nei prossimi mesi (vedasi paragrafo dedicato su Gabetti Lab nelle "operazioni rilevanti").

L'EBITDA è stato complessivamente pari ad euro 13,5 milioni, inferiore rispetto ad euro 17,1 milioni dell'anno precedente; l'effetto sui margini derivanti dai minori ricavi è stato attenuato a seguito della minore marginalità dell'attività di Appaltatore e grazie all'effetto della minore premialità verso il socio WeLab.

Al 31 dicembre 2024 è risultata in forte crescita l'attività di mediazione creditizia e assicurativa svolta attraverso Monety ed Assicurare, con l'obiettivo di sviluppare tutto ciò che riguarda il mondo assicurativo relativo al settore del Real Estate.

Al 31 dicembre 2024 i ricavi per segnalazione finanziaria sono stati pari ad euro 15,1 milioni, superiori rispetto ad euro 10,5 milioni del 2023, mentre l'EBITDA è stato pari ad euro 1 milione in miglioramento, contro euro -0,1 milioni del 2023.

L'EBITDA della Capogruppo è stato pari ad euro +0,1 milioni (inclusivo di euro 1,0 milione derivante dall'effetto IFRS 16), in miglioramento rispetto ad euro -1,5 milioni dello stesso periodo dell'anno precedente, prevalentemente per i minori costi del personale afferenti alla valutazione attuariale dei piani di stock option e per maggiori riaddebiti alle società controllate.

Al 31 dicembre 2024 la voce ammortamenti, accantonamenti e svalutazioni, che complessivamente ammonta ad euro 8,0 milioni, di cui euro 2,0 milioni relativi all'ammortamento del diritto d'uso (noli/affitti) conseguente all'applicazione del principio contabile IFRS 16 (euro 1,9 milioni al 31 dicembre 2023), è in diminuzione rispetto ad euro 11,0 milioni dello stesso periodo dell'esercizio precedente.

Nel dettaglio si registrano ammortamenti per euro 2,9 milioni, in leggera crescita rispetto ad euro 2,7 milioni del 2023, minori svalutazioni di crediti commerciali, pari ad euro 5,0 milioni, rispetto ad euro 7,6 milioni dello stesso periodo dell'esercizio precedente soprattutto con rifermento a Gabetti Lab (lo storno dei crediti per fatture da emettere afferenti l'attività di segnalazione di lavori di riqualificazione, il cui effetto è stato riclassificato gestionalmente nella gestione straordinaria ha portato a minori svalutazione crediti) e minori accantonamenti al fondo rischi e oneri pari ad euro 0,2 milioni, rispetto ad euro 0,7 milioni del 2023.

La voce proventi ed oneri finanziari risulta negativa per euro 4,4 milioni, in miglioramento rispetto ad euro -4,9 milioni del 31 dicembre 2023, dovuto prevalentemente a maggiori proventi finanziari che compensano i maggiori

interessi passivi maturati sui finanziamenti accesi nel corso del 2023 legati all'attività di appaltatore.

Nella voce gestione straordinaria, pari ad euro -12,3 milioni, come precedentemente accennato, sono stati riclassificati gli effetti negativi derivanti dal cambio della normativa inerente ai bonus fiscali afferenti l'ecobonus che hanno portato l'azienda a dover stornare i crediti per fatture da emettere afferenti l'attività di segnalazione di lavori di riqualificazione non ancora completati al 31 dicembre 2024 (al netto delle relative fatture da ricevere).

Al 31 dicembre 2024 sono presenti imposte negative per euro 0,2 milioni rispetto ad euro -2,8 milioni del 2023; in tale voce sono presenti imposte anticipate nette per euro 0,5 milioni calcolate sulla base dei risultati prospettici previsti nel 2025, 2026 e 2027 (Euro 0,5 milioni nel 2023).

Al 31 dicembre 2024 il Risultato Netto del Gruppo Gabetti è stato pari ad euro +1,1 milioni (già dedotte le perdite di competenza di terzi per euro 2,7 milioni), in crescita rispetto ad euro 1,0 milione del 2023 nonostante i risultati del 2024 siano stati penalizzati dalle recenti modifiche normative sul tema "superbonus" introdotte dal Governo. L'effetto economico diretto sui dati al 31 dicembre 2024 relativo alla legge n.67 del 23 maggio 2024 è stato stimato pari ad euro 4,3 milioni (considerando gli effetti complessivi tra i quali quelli sulle imposte e sulla quota di terzi); senza tale effetto il Risultato Netto del Gruppo sarebbe stato pari ad euro +5,4 milioni.

L'effetto economico complessivo al 31 dicembre 2024 derivante dall'applicazione del principio contabile IFRS 16 è stato pari ad euro -21 mila (euro -56 mila al 31 dicembre 2023), derivante da minori costi per godimento beni di terzi per euro 2.292 mila, maggiori ammortamenti per euro 2.021 mila e maggiori oneri finanziari per euro 293 mila.

Di seguito si riporta l'andamento in dettaglio delle singole aree di business del Gruppo.

AGENCY e CORPORATE SERVICES

L'attività di Agency e Corporate Services comprende l'intermediazione immobiliare diretta (Agency), l'attività di consulenza e servizi tecnici immobiliari (Abaco e Patrigest) ed a partire dal 9 agosto 2023 anche l'attività di consulenza in campo estimativo e agronomico grazie all'acquisizione del 70% di Ruralset, società specializzata in tale ambito.

Negli ultimi anni il Gruppo ha intrapreso la scelta strategica di sviluppare nelle aree ritenute più interessanti gli uffici territoriali di Gruppo, in grado di offrire anche localmente tutti i servizi integrati di intermediazione immobiliare e tecnici.

Al 31 dicembre 2024 risultano aperte ed operative le sedi territoriali nelle città di Torino, Cuneo, Como, Genova, Bologna, Padova, Modena, Ravenna, Firenze, Napoli e Bari, in aggiunta alle sedi centrali di Milano e Roma.

Al 31 dicembre 2024 l'EBITDA è stato pari ad euro 6.040 mila, superiore rispetto ad euro 4.991 mila del 2023.

I ricavi operativi della linea di business, pari ad euro 50.271 mila, risultano inferiori del 5% rispetto ad euro 53.033 mila del 2023.

Di seguito si evidenzia il dettaglio per tipologia dei ricavi tipici della linea di business Agency e Corporate Services:

Tipologia	12/2024	12/2023	DJECTA	DEMIA %

Luxury Santandrea	5.175	4.580	595	13%
Home Value	4.131	4.979	-848	-17%
Corporate	4.893	5.550	-657	-12%
Portfolio M.	2.527	1.440	1.087	75%
TOT. RICAVI DA AGENCY DIRETTA	16.726	16.549	177	1%
Abaco	30.066	31.581	-1.515	-5%
Patrigest	2.784	4.708	-1.924	-41%
Ruralset	રે જેટે	194	501	258%
TOT. RICAVI CONSULENZA e SERVIZI TECNICI IMMOBILIARI	33.545	36.483	-2.938	-8%
TOTALE	50.271	53.032	-2.761	-5%

Intermediazione immobiliare diretta

L'attività di intermediazione svolta dal Gruppo in via diretta si riferisce ai settori Luxury (a marchio Santandrea Luxury Houses & Top Properties), Home Value (Frazionamenti e Cantieri), Corporate e Portfolio Management.

I ricavi della rete diretta pari ad euro 16.726 mila sono in crescita dell'1% rispetto ad euro 16.549 mila del 31 dicembre 2023 grazie ad un ottimo 4° trimestre che ha consentito di recuperare lo scostamento negativo dei primi 9 mesi pari al -7%; nel dettaglio si evidenziano i seguenti andamenti: Portfolio M. +75%, Santandrea Luxury Houses & Top Properties +13%, Corporate -12% e Home Value -17%.

In miglioramento sia la divisione Portfolio Management che ha saputo sfruttare l'importante crescita del portafoglio in gestione sia in termini di unità che di valore, sia la divisione Luxury Houses & Top Properties che, seppur non ancora a regime, ha incominciato a beneficiare del progetto e degli investimenti effettuati nel corso del 2023 volti a posizionare il brand già leader nel settore Luxury a diventare uno tra i principali operatori anche nel settore Top Properties.

Inferiore invece risulta la divisione Home Value che sconta il differimento nell'avvio della commercializzazione di alcuni cantieri per alcuni ritardi nel rilascio delle concessioni edilizie allo sviluppatore e la divisione Corporate che sconta il ritardo nella chiusura di alcune importanti operazioni che sono slittate nel 2025.

L'EBITDA è stato in pareggio, contro un risultato pari ad euro -653 mila del 2023 per effetto dei maggiori ricavi e soprattutto del contenimento dei costi.

Consulenze e Servizi Tecnici immobiliari

Abaco

Si registrano ricavi operativi pari ad euro 30.066 mila, inferiori del 5% rispetto ad euro 31.581 mila del 31 dicembre 2023; in crescita l'Audit (+35%), l'HSE (+25%), il Property (+20%) ed il Loan (+13%), in contrazione invece l'Engineering (-64%) penalizzata dal cambio normativo relativo agli incentivi fiscali collegati al settore delle riqualificazioni energetiche.

L'EBITDA è stato pari ad euro 4.858 mila, in miglioramento rispetto ad euro 4.532 mila del 2023 grazie soprattutto ad una minore incidenza percentuale dei costi variabili rispetto all'anno precedente, a seguito della scelta vincente di internalizzare le migliori competenze.

Patrigest

I ricavi sono stati pari ad euro 2.784 mila, inferiori (-41%) rispetto allo stesso periodo dello scorso anno pari ad euro 4.708 mila (che comprendevano un'importante commessa che però aveva bassa marginalità) dovuti soprattutto all'incertezza del mercato immobiliare che nei primi mesi del 2024 ha evidenziato un certo attendismo da parte degli investitori istituzionali penalizzando l'attività di advisory. In ogni caso rispetto all'andamento dei primi mesi si evidenzia un buon recupero nell'ultima parte dell'esercizio.

L'EBITDA al 31 dicembre 2024 è stato positivo pari ad euro 39 mila, seppur inferiore rispetto ad euro 78 mila del 2023 per i minori volumi di ricavo solo parzialmente compensati dalla minore incidenza dei costi variabili.

Ruralset

I ricavi al 31 dicembre 2024 sono stati pari ad euro 695 mila con un EBITDA pari ad euro +64 mila. La società è stata acquisita nell'ultima parte del 2023 e si sta integrando sempre più nell'offerta commerciale complessiva del Gruppo Gabetti evidenziando una progressiva crescita nel volume di ricavi.

Costi e spese operative

L'ammontare complessivo dei costi e delle spese operative della linea di business Agency e Corporate Services al 31 dicembre 2024 è stato pari ad euro 45.749 mila, inferiore (-7%) rispetto ad euro 49.296 mila del 2024 a seguito dei minori costi variabili collegati ai minori volumi di ricavi.

REAL ESTATE NETWORK SERVICES

La linea di business Real Estate Network Services, che comprende la rete in franchising immobiliare (agenzie Gabetti), la rete Gabetti Condominio (amministratori di condominio) e Gabetti Tec (professionisti e imprese) ed il network creditizio relativo alla segnalazione di prodotti finanziari (Monety e Assicurare), al 31 dicembre 2024 ha complessivamente evidenziato un EBITDA pari ad euro 17.162 mila, inferiore rispetto ad euro 19.013 mila del 31 dicembre 2023.

Di seguito si evidenzia il dettaglio per tipologia dei ricavi tipici della linea di business Real Estate Network Services:

Tipologia/ Rete	12/2024	12/2023	DELTA	DELLA %

RICAVI NETWORK FRANCHISING IMMOBILIARE	10.685	10.583	102	1%

RICAVI NETWORK GABETTI CONDOMINIO E TEC	66.350	115.337	-48.987	-42%

RICAVI NETWORK FINANZIARIO	15.053	10.461	4.592	44%

TOTALE RICAVI OPERATIVI REAL ESTATIE NETWORK SERVICES	92.088	136.381	-44.293	-32%

Network franchising immobiliare

Al 31 dicembre 2024 risultano sottoscritti n. 743 contratti di affiliazione, in crescita (rispetto a n. 705 del 31 dicembre 2023) dopo una temporanea riduzione di punti nei primi mesi del 2024, tipica di un effetto stagionale che prevede ad inizio anno la risoluzione dei punti non performanti, necessari a favorire poi lo sviluppo di nuovi contratti nel corso dell'esercizio. Nell'esercizio sono stati sottoscritti n. 76 nuovi contratti di affiliazione dimostrando l'elevato interesse per il nuovo modello a marchio Gabetti.

I ricavi operativi sono stati pari ad euro 10.685 mila, superiori dell'1% rispetto ad euro 10.583 mila del 31 dicembre 2023, che comprendeva però euro 736 mila di Grimaldi (ante cessione) relativo al primo semestre 2023 ed euro 819 mila di ricavi

relativi a segnalazioni di riqualificazione energetica, attività che nel 2024 si è ridotta ad euro 338 mila; al netto di queste componenti i ricavi sarebbero in crescita del 15%.

Risultano in aumento i ricavi "core" del franchising relativi a fees e royalties che a consuntivo risultano maggiori del 3% rispetto al 2023.

Prosegue positivamente la vendita dei pacchetti "toolbox", attività che nel corso degli anni è stata sempre più arricchita e ampliata, i cui ricavi nel 2024 sono stati pari a euro 3.095 mila (euro 2.171 mila al 31 dicembre 2023). Il "toolbox" è una "suite" di strumenti e convenzioni che ha l'obiettivo di promuovere l'uso del digitale all'interno delle agenzie affiliate; tale servizio lanciato a fine 2020 è stato ulteriormente arricchito nel corso degli anni e comprende importanti convenzioni sottoscritte con i portali di annunci "Immobiliare.it", "Subito.it" e "Wikicasa" che si aggiunge all'agenzia virtuale plus, al market report, al servizio di "Whuis", ai servizi digitali per le agenzie di Hubique ed altri servizi per le agenzie immobiliari. Al 31 dicembre 2024 sono n. 814 i contratti sottoscritti relativi al toolbox (n. 795 al 31 dicembre 2023) da agenzie interne ed esterne al gruppo.

Con riferimento a Gabetti Franchising Agency nel corso del 2024 è incominciata un'attività di rebranding delle insegne e del layout delle agenzie con l'obiettivo di rendere più allineati e moderni i negozi a marchio Gabetti. Anche da tale attività ci si attende una crescita dei volumi in ambito di servizi offerti agli affiliati, linea che si affianca e assumerà, come tutta la parte servizi, sempre maggior rilievo rispetto all'attività core in continua crescita.

L'EBITDA al 31 dicembre 2024 è stato pari ad euro 2.479 mila, in crescita rispetto ad euro 1.745 mila dell'anno precedente grazie ai maggiori ricavi ed al contenimento delle spese (nel 2023 erano presenti i costi della convention).

Network condominio e tec

Al 31 dicembre 2024 i ricavi operativi del Gruppo Gabetti Lab sono stati pari ad euro 66.350 mila, inferiori (-42%) rispetto ad euro 115.337 mila del 31 dicembre 2023; in tale settore (vedasi paragrafo nelle operazioni rilevanti: "Gabetti Lab – stato dell'arte e scenari futuri") rientrano anche le società legate ai nuovi business: REcrea, G. Studio, G. studio Servizi e i primi 2 studi condominiali acquisiti (Sea Gestioni e Studio S. Biagio) i cui ricavi al 31 dicembre 2024 complessivamente sono ancora minimali e pari ad euro 247 mila.

In forte diminuzione sia l'attività di Appaltatore che l'attività di segnalazione di lavori di riqualificazione a terzi, a causa delle modifiche normative riguardanti i bonus fiscali introdotte dal Governo che eliminano, se non a determinate "stringenti" condizioni, la possibilità di cedere i crediti fiscali.

L'EBITDA è stato complessivamente pari ad euro 13.501 mila, inferiore rispetto ad euro 17.138 mila dell'anno precedente. L'effetto sui margini derivanti dai minori ricavi è stato attenuato a seguito della minore marginalità dell'attività di Appaltatore e grazie all'effetto della minore premialità verso il socio WeLab; l'impatto economico derivante dai nuovi business è ancora limitato, con un'EBITDA negativo pari ad euro -112 mila.

Network finanziario

Monety è la società di mediazione creditizia che sviluppa l'attività d'intermediazione dei prodotti finanziari (mutui, prestiti personali e cessione del quinto dello stipendio) con un focus specifico sulle agenzie immobiliari del Gruppo, grazie alle quali sfrutta al meglio il potenziale derivante dal territorio.

Assicurare S.r.l. ha per oggetto lo svolgimento dell'attività di brokeraggio assicurativo con l'intento di sviluppare tutto ciò che riguarda il mondo assicurativo nel settore del Real Estate.

Nonostante un mercato segnato da grande incertezza, al 31 dicembre 2024 i ricavi operativi sono stati pari ad euro 15.053 mila, in crescita del 44% rispetto ad euro 10.461 mila del 2023, con un volume di segnalazioni di prodotti finanziari erogati dagli Istituti di Credito di circa 518 milioni di euro, superiore del 36% rispetto all'anno precedente.

L'EBITDA di Monety al 31 dicembre 2024 è pari ad euro 1.029 mila, molto superiore rispetto ad euro -4 mila dell'anno precedente grazie alla forte crescita dei ricavi; in leggero miglioramento, seppur non ancora a break-even, risulta l'EBITDA di Assicurare che al 31 dicembre 2024 è stato pari ad euro -69 mila, rispetto ad euro - 87 mila del 2023.

La rete commerciale dei mediatori al 31 dicembre 2024 è pari a n. 190 unità (n. 181 al 31 dicembre 2023).

Costi e spese operative

L'ammontare complessivo dei costi e delle spese operative della linea di business Real Estate Network Services al 31 dicembre 2024 risulta pari ad euro 78.275 mila, in diminuzione rispetto ad euro 119.830 dell'anno precedente, prevalentemente a seguito dei minori volumi di ricavi su Gabetti Lab, GLab Costruzioni e Voxel.

CAPOGRUPPO

Al 31 dicembre 2024 l'EBITDA della capogruppo è stato pari ad euro +107 mila, in miglioramento rispetto ad euro -1.534 mila del 2023, prevalentemente per i minori costi del personale afferenti alla valutazione attuariale dei piani di stock option e per maggiori riaddebiti alle società controllate.

STRUTTURA PATRIMONIALE E FINANZIARIA

Patrimonio Netto

Al 31 dicembre 2024 il patrimonio netto consolidato del Gruppo, comprensivo del risultato netto del periodo, risulta pari ad euro 37.303 mila (euro 36.099 mila al 31 dicembre 2023), oltre a capitale e riserve di terzi per euro 3.695 mila (euro 4.354 mila al 31 dicembre 2023) e quindi il patrimonio netto totale è pari ad euro 40.998 mila (euro 40.453 mila al 31 dicembre 2023).

Indebitamento Finanziario

Di seguito si riporta la composizione dell'indebitamento finanziario consolidato del Gruppo "contabile", ossia comprensivo della parte finanziaria sorta con

l'applicazione dell'IFRS 16 e quella "effettiva", senza quest'ultimo effetto, redatto sulla base delle nuove disposizioni Consob in conformità agli Orientamenti dell'ESMA in materia di obblighi di informativa, riclassificata sulla base di esigenze gestionali:

Dichiarazione sull'indebitamento	31.12.2024	31.12.2023

A - Disponibilità liquide	119	125
B - Mezzi equivalenti a disponibilità liquide
Depositi bancari e postali	24.305	22.893
C - Altre attività finanziarie correnti	1.308	1.417
D - Liquidità (A + B + C)	25.732	24.435
E - Debito finanziario corrente	-46	-32 582
F - Parte corrente del debito finanziario non corrente	-10.946	-10.465
G - Indebitamento finanziario corrente (E + F)	-10.992	-43.047
H - Indebitamento finanziario corrente netto (G - D)	14.740	-18.612
I - Debito finanziario non corrente	-30.167	-35.792
J - Strumenti di debito	O	0
K - Debiti commerciali e altri debiti non correnti	O	0
L - Indebitamento finanziario non corrente (l + J + K)	-30.167	-35.792
M - Totale indebitamento finanziario (H + L) effettivo ante IFRS 11	-15.427	-54.404
Debiti Finanziari (effetto IFRS 16) quota corrente	-2.004	-1.568
Debiti Finanziari (effetto IFRS 16) quota non corrente	-5.801	-4.594
Debiti Finanziaria (effetto IFRS 16)	-7.805	-6.162
M - Totale indebitamento finanziario (H + L) contabile	-23.232	-60-566

L'indebitamento finanziario netto "contabile" del Gruppo Gabetti al 31 dicembre 2024 ammonta ad euro 23,2 milioni, composto per euro 11,0 milioni da debiti finanziari correnti e per euro 30,1 milioni non correnti al netto di euro 25,7 milioni di liquidità, oltre ad euro 7,8 milioni di debiti finanziari afferenti ai contratti di leasing operativo in essere.

L'indebitamento finanziario netto "effettivo" senza considerare l'effetto IFRS 16 è pari ad euro 15,4 milioni in forte riduzione (di euro 39,0 milioni) rispetto al 31

dicembre 2023 grazie soprattutto al cash flow operativo positivo afferente al gruppo Gabetti Lab ed alla liquidità generata dall'attività di appaltatore.

L'indebitamento non corrente al 31 dicembre 2024 include:

l'importo di euro 7,94 milioni relativo a sette mutui chirografari con garanzia SACE concessi da diversi istituti di credito, erogati nel corso del 2022 e del 2023 per un importo totale di erogato iniziale di euro 22,4 milioni con scadenza da 2 a 5 anni;
l'importo di euro 3,23 milioni relativo a tre mutui chirografari con garanzia SACE concessi da un istituto di credito e poi successivamente ceduti ad altro finanziatore, erogati nel corso del 2022 per un importo totale di euro 12,75 milioni con scadenza da 2 a 5 anni;
l'importo di euro 19,0 milioni relativo al finanziamento soci a medio/lungo termine concesso dall'azionista di controllo Marcegaglia Investments S.r.l.

L'indebitamento finanziario corrente al 31 dicembre 2024 include:

o l'importo di euro 7,05 milioni relativo alla quota a breve dei sette mutui chirografari in essere con gli istituti di credito, sopra citati;
o l'importo di euro 2,59 milioni relativo alla quota a breve dei tre mutui chirografari in essere con altro finanziatore, sopra citato;
o l'importo di euro 1,30 milioni relativi agli interessi annuali sul finanziamento soci a medio/lungo termine;
o l'importo di euro 0,05 relativi ad interessi maturati sulle linee di fido di cassa e sull'anticipo fatture, quest'ultimo non più in essere.

Al 31 dicembre 2024 è presente una linea di credito concessa dal sistema bancario per euro 1,8 milioni per crediti di firma e carte di credito oltre ad euro 1 milione di scoperto di cassa su Gabetti Lab, non utilizzato al 31 dicembre 2024.

Al 31 dicembre 2024 risultano in essere fideiussioni, rilasciate da Gabetti Property Solutions S.p.A., per euro 15,2 milioni a garanzia di 4 mutui erogati a Gabetti Lab da parte di alcuni Istituti di Credito nel corso del 2023.

Inoltre al 31 dicembre 2024 Gabetti Property Solutions S.p.A. ha rilasciato due lettere di patronage nei confronti di Gabetti Lab e Voxel con riferimento alla cessione di crediti d'imposta in favore di Banco BPM S.p.A. per complessivi euro 100 milioni.

Alla data del 31 dicembre 2024 non risulta alcun debito finanziario scaduto.

A seguito dello svolgimento dell'attività diretta di appaltatore, si riporta di seguito, a maggior specifica, l'indebitamento suddiviso tra l'attività svolta da Gabetti Lab e le sue controllate e quello delle restanti attività del Gruppo:

Altre attività del Gruppo (no Gabetti Lab)	a	b	a-b
Indebitamento finanziario	31/12/2024	31/12/2023	delta

Liquidità	14.455	9.564	4.891
Assegni e altri crediti/debiti finanziari	1.414	1.533	-119
Debiti verso banche/factoring/soci	-23.547	-22.316	-1.231
Crediti/Debiti finanziari infragruppo	17.917	16.358	1.558
Debiti verso banche/soci per interessi maturati	-1.303	-646	-658
Indebitamento (finanziario effettivo)	8.935	4.493	4.441

Gabetti Lab e controllate	a	o	a-b
Indebitamento finanziario	31/12/2024	31/12/2023	delta

Liquidità	9.851	13.329	-3.478
Assegni e altri crediti/debiti finanziari	13	10	ി
Debiti verso banche/factoring/soci	-16.246	-55.140	38.894
Crediti/Debiti finanziari infragruppo	-17.917	-16.358	-1.558
Debiti verso banche/soci per interessi maturati	-63	-603	540
Debiti verso Altri per acquisizione VOXEL	0	-135	135
Indebitamento (finanziario effettivo)	-24.362	-58.897	34.536

RICONCILIAZIONE SCHEMI GESTIONALI CON SCHEMI CIVILISTICI

In ottemperanza alla comunicazione Consob n. DEM/6064293 del 28/07/2006, si precisa che per le principali voci riportate negli schemi riclassificati sono state inserite apposite annotazioni di rinvio alle voci degli schemi obbligatori. A tal proposito si rimanda a quanto riportato nella nota n. 35 informativa di settore.

INDICATORI ALTERNATIVI DI PERFORMANCE

Indicatori economici

Valori in migliaia di Euro	Base di calcolo	31/12/2024	31/12/2023
ROE (Return on Equity)	Risultato netto dell'esercizio Patrimonio netto di Gruppo del periodo	3%	3%
EBITDA (earnings before interest, tax, depreciation and amortization)		23.308	22.471
EBIT (earnings before interest and tax)		15.285	11.458

Indicatori Patrimoniali (o di solidità)

Valori in migliaia di Euro	Base di calcolo	31/12/2024	31/12/2023

	Patrimonio netto di Gruppo		0,10
Indice di autonomia patrimoniale	Patrimonio Netto di Gruppo+Passività correnti Passività non correnti	0,19

Patrimonio netto tangibile	Patrimonio netto del Gruppo - Attività Immateriali	30.087	29.170

Indicatori di liquidità

Valori in migliaia di Euro	Base di calcolo	31/12/2024	31/12/2023

Inclice di liquicutà primaria	Liquidità immediate + Liquidità diffente Passività correnti	0,22	0,09
Indice di liquidità generale	Attività correnti Passività correnti	1,44	1,23
	(A) Debiti bancari e finanziari a breve termine	10 992	43.047
Posizione finanziaria netta	(B) Debiti bancari e finanzian a medio/lungo termine	30.167	35.792
	(C) Disponibilità liquide a attività
	finanziarie	-25.732	-24.435
	(D) Crediti finanziani non correnti	0	0
	(A+B+C+D) Posizione Finanziaria	15.427	54.404
	netta (effettiva)

La posizione finanziaria netta non comprende l'indebitamento finanziario emergente dall'applicazione dell'IFRS 16

INFORMAZIONI PER GLI AZIONISTI

Principali dati per azione

I dati vengono ottenuti sottraendo dal numero delle azioni che compongono il Capitale Sociale il numero medio delle azioni proprie detenute dalla Capogruppo (nessuna azione detenuta nel 2024 così come nel 2023).

	31.12.2024	31.12.2023
Cash Flow per azione (1)	-	-
Risultato per azione (2)	0,018	0,017
Dividendo per azione	0	0
Patrimonio netto per azione (3)	0,62	0,60
Prezzo ufficiale per azione	0,560	0,781
Capitalizzazione (Euro ml)	34	47

(1-2-3) Cash flow, risultato e patrimonio netto per azione sono riferiti al bilancio consolidato.

Azioni

Al 31 dicembre 2024 la Società non detiene azioni proprie in portafoglio.

Azionariato

Il prospetto che segue evidenzia il dettaglio degli azionisti che partecipano, direttamente o indirettamente, in misura superiore al 5% al capitale sociale rappresentato da azioni con diritto di voto, secondo le risultanze del libro Soci, integrate dalle comunicazioni ricevute ai sensi dell'Art. 120 del TUF e da altre informazioni a disposizione della Società.

Dati al 18/03/2025

Azionista	% di partecipazione su C.S. rappresentato da azioni con diritto di voto
MARCEGAGLIA HOLDING - indirettamente tramite Marcegaglia Investment S.r.l.	32,5%
ALESSANDRO GATTI - indirettamente tramite F.G. Invest S.r.l.	15,9%
GIACOMO DI BARTOLO	10,0%

LE PERSONE

Al 31 dicembre 2024 l'organico del Gruppo, suddiviso per società e categoria, risulta così composto:

	31/12/2024	31/12/2023

GABETTI PROPERTY SOLUTIONS S.p.A.	56	54
GABETTI AGENCY S.p.A.	46	53
PATRIGEST S.p.A.	12	14
ABACO TEAM S.p.A.	79	76
ABACO ENGINEERING S.r.l.	6	6
TREE REAL ESTATE S.r.l.	2	3
GABETTI FRANCHISING AGENCY S.p.A.	7	7
MONETY S.p.A.	13	16
GABETTI LAB S.p.A.	15	22
ASSICURARE S.r.l.	2	1
GLAB COSTRUZIONI S.r.l.	1	1
VOXEL S.p.A.	1	2
RURALSET S.r.l.	2	2
SEA GESTIONI S.r.l.	6	0
STUDIO SAN BIAGIO S.r.l.	3	0

TOTALE PERSONALE DIPENDENTE	251	257

	31/12/2024	31/12/2023

DIRIGENTI	16	17
QUADRI	29	24
IMPIEGATI	175	184
OPERAI	31	32

TOTALE PERSONALE DIPENDENTE	251	257

In Gabetti Agency S.p.A. operano inoltre n. 103 collaboratori autonomi (n. 112 unità a fine esercizio 2023) in supporto alla rete commerciale di vendita, nel Gruppo Tree Real Estate n. 16 collaboratori autonomi in supporto alla rete commerciale (n. 9 collaboratori a fine esercizio 2023); a supporto delle attività tecniche svolte da Abaco Team S.p.A. operano n. 28 collaboratori autonomi (n. 30 risorse a fine esercizio 2023); in Patrigest S.p.A. operano n. 7 collaboratori autonomi (n. 10 collaboratori a fine 2023), in Gabetti Property Solutions S.p.A. operano n. 36

collaboratori autonomi (n. 32 collaboratori a fine 2023), in Monety S.r.l. operano n. 2 collaboratori autonomi e n. 190 consulenti del credito (n. 2 collaboratori e n. 181 consulenti del credito a fine 2023), in Assicurare S.r.l. operano n. 5 collaboratori autonomi (n. 6 unità a fine esercizio 2023), in Ruralset operano n. 10 collaboratori autonomi (n. 7 unità a fine esercizio 2023) infine nel gruppo Gabetti Lab S.p.A. (comprensivo anche delle nuove società) operano n. 10 collaboratori autonomi (n. 5 unità a fine esercizio 2023).

LA FORMAZIONE

Il Gruppo, in via diretta e con il supporto anche di consulenti esterni, svolge una costante attività di formazione rivolta sia al personale commerciale che a quello di staff, al fine di sviluppare conoscenze, competenze e comportamenti utili ad un efficace presidio del business e/o del ruolo organizzativo ricoperto.

Gabetti Academy è un laboratorio di formazione continua per tenere sempre acceso il desiderio di apprendimento e accompagnare la crescita professionale del personale del Gruppo ed uno strumento di carriera che mette insieme esperienze, competenze e talenti di Gruppo.

Con la nostra formazione ci impegniamo ad accompagnare ogni singolo percorso di crescita professionale sviluppando i nostri corsi in modalità aula, e-learning e webinar e suddividendoli in 3 macro categorie: base skills, soft skills e corsi specialistici.

La Formazione si rivolge anche agli operatori in franchising attraverso un'importante struttura organizzativa, Tree Real Estate Academy, finalizzata a curare ed innalzare sempre di più il livello professionale delle Reti, ponendo attenzione alla formazione e all'aggiornamento continuo di ogni operatore immobiliare, mantenendo il vantaggio competitivo rispetto alla concorrenza e a favore del Cliente finale.

Il Servizio si occupa dell'analisi/rilevazione dei fabbisogni formativi, progettazione dei Piani di Formazione e degli interventi d'aula/on line, organizzazione ed erogazione corsi/eventi formativi, coordinamento didattico e organizzativo dei trainer interni ed esterni a contratto, gestione consulenza esterna, reportistica ed analisi dell'efficacia della Formazione utilizzando come strumento di gestione dell'attività e dei processi un portale dedicato attraverso cui è possibile estrarre reportistiche e informazioni utili per misurare, in termini di efficacia, apprendimento e gradimento, il livello di qualità.

Tree Real Estate adotta un Sistema di Gestione per la Qualità internazionale ISO 9001:2015 che delinea le modalità per raggiungere alte prestazioni mettendo in atto processi che consentono di migliorare l'efficienza operativa a tutti i livelli. ISO 9001:2015 è lo standard più diffuso al mondo, perché è in grado di assicurare la qualità dei processi, garantendo alle organizzazioni un vantaggio competitivo e il successo del business.

I vantaggi dello standard ISO 9001:2015

processi più efficienti;
più rapida ed efficace prassi operativa;
offerta di servizi specifici per garantire una rapida realizzazione del sistema di gestione;
permettere di raggiungere gli obiettivi di business a qualunque livello.

L'obiettivo è garantire

un livello di qualità elevato;
un orientamento alle esigenze e alla soddisfazione dei clienti;
un controllo delle attività basato su evidenze e dati oggettivi;
un miglioramento continuo.

La certificazione UNI ES ISO 9001:2015 è stata riconosciuta con una prima emissione il 9/12/2016, confermata con rinnovo il 14/2/2024 e dopo un audit per la sorveglianza in data 3/3/2025 è stata ritenuta conforme alla norma ivi indicata, sia per Tree Real Estate Academy che per Gabetti Franchising Academy quali unità operative per la formazione di Tree Real Estate srl.

Tree Real Estate Academy attualmente è così strutturata:

FORMAZIONE OPERATIVA

Un'ampia gamma di corsi dedicati a ogni singolo servizio, strumento indispensabile per il quotidiano. Con l'obiettivo di mettere a fuoco:
il valore aggiunto dei servizi business;
il processo organizzativo e gestionale dell'agenzia immobiliare (dal metodo operativo, passando per la procedura e la modulistica);
l'operatività dell'agenzia attraverso un utilizzo efficace di tutti gli strumenti a disposizione.

FORMAZIONE LEGALE/FISCALE E TECNICA

Una formazione specialistica dedicata a chi opera nelle agenzie immobiliari, ma allo stesso tempo semplice e puntuale, attraverso le numerose aree tematiche che riguardano il settore immobiliare, per aiutare lo sviluppo delle competenze che il mercato immobiliare richiede.

All'interno di ogni Academy è costituito un Comitato Scientifico che si riunisce periodicamente per:

approvare il piano formativo;
pianificare le strategie che vanno a rafforzare la mission e visione dell'academy;
valutare azioni iniziative aventi finalità di individuare criteri finalizzati a efficientare la formazione;
intraprendere azioni di miglioramento.

Portale Tree Academy

Nel corso del 2024 il portale Tree Academy ha continuato ad essere il riferimento per le scuole di formazione e lo strumento per rendere disponibili il programma dei corsi, le iscrizioni, i test di gradimento e apprendimento e gli attestati di partecipazione in perfetta armonia con le procedure previste dal Sistema di Gestione per la Qualità.

Nel 2024 il Gruppo dopo aver investito su una nuova piattaforma più avanzata e intuitiva direttamente connessa con il gestionale myagency ha garantito agli utenti già dal primo anno un' integrazione e un accesso più agevolati e fluidi per gli utenti con lo scopo di favorire la loro crescita professionale senza perdere tempo prezioso.

Il portale vanta miglioramenti significativi in termini di fruibilità, design ed una dashboard intuitiva nonché flussi di processo e di monitoraggio sia per gli utenti che per i docenti, finalizzati a valorizzare raccolte di informazioni fondamentali per la redazione di continue reportistiche necessarie per rafforzare il controllo continuo di tutto il processo formativo.

Altro obiettivo raggiunto nel 2024 è stato quello di estrapolare dalla piattaforma in modo agevole, evidenze oggettive rispetto al processo formativo in termini di partecipanti ai corsi, dati aggregati sui gradimenti e numero di nuovi iscritti utili per confermare i processi in linea con il sistema di gestione per la qualità.

Obiettivo 2025

Per il 2025, andando in continuità con quanto fatto nel 2024, a seguito del processo di "digital transformation" avviato sui servizi a supporto del business quotidiano

rivolta al personale commerciale delle agenzie affiliate al gruppo Gabetti ed anche a quello del gruppo per le divisioni di Gabetti Agency, al fine di sviluppare conoscenze, competenze e comportamenti utili ad un efficace presidio del business e/o del ruolo organizzativo ricoperto, la formazione dovendo star al passo con i tempi e la digitalizzazione in atto, ha inserito un percorso alternativo che si configura in 3 aree di apprendimento: "pillole e-learning" fruibili 24h direttamente dal portale della formazione dedicato, "starter kit" avvio all'utilizzo del sistema gestionale denominato "myagency" per nuovi affiliati o chi ne volesse beneficiare, "onboarding" per avvio all'utilizzo del pacchetto servizi in digitale denominato "toolbox" con prime specifiche informazioni e a questo si aggiungono i "webinar" di aggiornamento coordinati centralmente dove si andrà ad informare su novità in corso o di prossima uscita, tutto il linea con il sistema di gestione per la qualità UNI ES ISO 9001:2015.

RICERCA E SVILUPPO

Nell'esercizio non è stata svolta attività di ricerca e sviluppo utilizzando risorse esterne.

Rimangono importanti le attività svolte dal Gruppo (ed in particolare da Gabetti Property Solutions S.p.A.) nell'ambito delle analisi del mercato immobiliare. L'Ufficio Studi di Gabetti, che opera in modo continuativo dal 1986, si pone "al servizio del mercato" dando luogo, attraverso un articolato insieme di analisi, ricerche e rielaborazioni, ad una produzione autonoma al fine di soddisfare la domanda di conoscenze e informazioni di operatori e consumatori.

Le attività di ricerca dell'Ufficio Studi sono volte all'analisi delle dinamiche e delle interrelazioni del mercato immobiliare con il tessuto economico e sociale del Paese al fine di soddisfare le domande espresse dal mercato e supportare/orientare il business immobiliare.

Nelle proprie elaborazioni si avvale della Banca Dati Immobiliare Gabetti, nella quale confluiscono tutti gli elementi informativi delle aziende del Gruppo (intermediazione, gestione, valutazione, advisory). In particolare, l'Ufficio Studi:

realizza report relativi al mercato immobiliare italiano, per i segmenti residenziale e corporate, a livello nazionale e territoriale;
fornisce consulenza interna alle varie società del Gruppo;

• diffonde ai media i principali risultati delle sue analisi, in qualità di opinion maker del settore immobiliare.

RELAZIONE SUL GOVERNO SOCIETARIO E GLI ASSETTI PROPRIETARI

Le informazioni richieste dall'art. 123 bis TUF sono riportate nella relazione sul governo societario e gli assetti proprietari, pubblicata congiuntamente alla presente relazione, nonché resa disponibile sul sito Internet della Società all'indirizzo www.gabettigroup.com.

RELAZIONE SULLA POLITICA IN MATERIA DI REMUNERAZIONE E SUI COMPENSI CORRISPOSTI

Le informazioni richieste dallo IAS 24 relativamente ai dirigenti con responsabilità strategiche e le informazioni sui compensi spettanti agli amministratori e sindaci sono riportate nella relazione sulla remunerazione, pubblicata congiuntamente alla presente relazione, nonché resa disponibile sul sito Internet della Società all'indirizzo www.gabettigroup.com.

PROCEDURA PER LE OPERAZIONI CON PARTI CORRELATE

La procedura per le operazioni con parti correlate approvata dal Consiglio di Amministrazione della Società in data 18 giugno 2021 ed in vigore dal 1° luglio 2021 è pubblicata sul sito Internet della Società all'indirizzo www.gabettigroup.com.

IMPAIRMENT TEST

Al 31 dicembre 2024 il valore residuo degli avviamenti iscritti tra le immobilizzazioni immateriali ammonta a complessivi euro 5.759 mila, di cui euro 5.125 mila relativi alla rete in franchising, euro 102 mila relativi a Monety a seguito dell'acquisizione del ramo d'azienda da Finitalica S.r.l. ed euro 532 mila relativi a Monety a seguito dell'acquisizione di Mutuisi (successivamente fusa in Monety), interamente allocati alla CGU ("cash generating unit") Tree Real Estate.

Il test d'impairment svolto al 31 dicembre 2024 non ha evidenziato necessità di svalutazioni a livello di bilancio consolidato.

Per la disclosure legata alla valutazione del test d'impairment, svolti in ottemperanza delle disposizioni previste dallo IAS 36, si rimanda alla successiva Nota nr. 2 delle "Note Esplicative".

PRINCIPALI FATTORI DI RISCHIO CONNESSI ALL'ATTIVITÀ DEL GRUPPO E AL PRESUPPOSTO DELLA CONTINUITA' AZIENDALE

Rischi connessi alla liquidità disponibile ed all'indebitamento finanziario

Con riferimento ai 12 mesi successivi al 31 dicembre 2024 il Gruppo ha stimato una generazione di cassa operativa positiva per euro 23,8 milioni, euro -1,1 milioni riferiti alla gestione straordinaria/fiscale ed euro -24,0 milioni derivante dalla gestione finanziaria; nel dettaglio: il Gruppo al netto di Gabetti Lab prevede una generazione complessiva di cassa per euro 4,6 milioni, mentre il Gruppo Gabetti Lab prevede un assorbimento di cassa per euro 5,8 milioni a seguito della gestione finanziaria che prevede oltre al rimborso delle rate dei mutui in essere anche il rimborso parziale di euro 5 milioni del finanziamento soci ed il pagamento del debito residuo di euro 2,2 milioni relativo all'acquisto di Saemi.

Considerato inoltre che al 31 dicembre 2024 il Gruppo Gabetti dispone di euro 24,4 milioni di cassa e di euro 1,3 milioni di attività finanziarie prontamente liquidabili, si informa che il Gruppo Gabetti è in grado di coprire il proprio fabbisogno finanziario netto per i 12 mesi successivi alla data del 31 dicembre 2024, comprensivo dei debiti finanziari correnti. Per il dettaglio si rinvia a quanto espresso nel paragrafo "Indebitamento finanziario".

Inoltre, il Gruppo dispone di due finanziamenti soci, il primo di massimi euro 13 milioni sottoscritto in data 18 giugno 2021, utilizzato al 31 dicembre 2024 per euro 4 milioni ed il secondo di euro 15,0 milioni, sottoscritto in data 31 luglio 2023 e interamente utilizzato.

In ogni caso, l'andamento finanziario del Gruppo è strettamente correlato all'andamento dei risultati economici e un possibile peggioramento di essi, derivante dal peggioramento del mercato immobiliare, potrebbe influenzare negativamente la capacità finanziaria del Gruppo.

Rischi connessi ai risultati economici

Nonostante il Gruppo Gabetti sia ritornato a risultati operativi positivi ormai da oltre un decennio, la Società, allo stato attuale, non è in grado di garantire che il rischio connesso all'andamento dei risultati operativi possa essere completamente eliminato nei prossimi esercizi, anche se la diversificazione delle aree di business attuata nel corso degli anni mitiga tale rischio.

Rischi connessi alla svalutazione degli avviamenti

Come in precedenza descritto al 31 dicembre 2024 il valore residuo degli avviamenti iscritti tra le immobilizzazioni immateriali ammonta a complessivi euro 5.759 mila, interamente allocati alla CGU ("cash generating unit") Tree Real Estate.

Il test d'impairment svolto al 31 dicembre 2024 non ha evidenziato necessità di svalutazioni a livello di bilancio consolidato.

In fase di predisposizione del bilancio consolidato del Gruppo al 31 dicembre 2024 si è proceduto a sottoporre tali avviamenti ad un impairment test con l'obiettivo di valutare l'eventuale eccedenza del valore contabile degli stessi rispetto al valore recuperabile ad essi attribuito.

La Società ha dato incarico ad un consulente esterno, finalizzato ad avere il supporto nell'elaborazione di modelli esterni nell'attività di performing dell'impairment degli avviamenti iscritti in bilancio, attraverso un'elaborazione autonoma da parte del consulente del value in use della CGU Tree Real Estate, sviluppando modelli di DCF "Discounted cash flow" e verificando anche l'esistenza di altri parametri finanziari di confronto sul mercato (metodo dei multipli). Per l'effettuazione di tali valutazioni si è tenuto conto, oltre che dei risultati conseguiti, anche delle ipotesi previste nei piani strategici predisposti dalle rispettive società.

Si rimanda a quanto descritto nella Nota n. 2 delle Note Esplicative al bilancio consolidato al 31 dicembre 2024 per tutti i dettagli relativi alla risultanza dell'impairment test, la quale ha confermato per la CGU Tree Real Estate la piena recuperabilità dei valori iscritti ad avviamento.

In ogni caso, l'eventuale mancato raggiungimento degli obiettivi attesi, ad oggi non prevedibile, potrebbe in futuro comportare svalutazioni con conseguenti ripercussioni negative sulla situazione economica e patrimoniale della Società e/o del Gruppo.

Gli Amministratori monitoreranno sistematicamente l'andamento delle principali variabili al fine di valutare gli adeguamenti della stima di recuperabilità del valore di iscrizione sopra esposto.

Rischio di credito

Il rischio di credito rappresenta l'esposizione del Gruppo a potenziali perdite derivanti dal mancato adempimento delle obbligazioni assunte dalle controparti commerciali.

In particolare, a seguito della situazione di congiuntura economico/finanziaria e di difficoltà del mercato degli ultimi anni, si riscontrano alcune difficoltà nell'incasso di crediti verso clienti in tutte le linee di business, con un rischio più elevato con riferimento al business del franchising immobiliare che risente della numerosa frammentazione delle posizioni creditorie e con riferimento all'attività di Gabetti Lab in ambito di riqualificazione degli immobili per le difficoltà del settore, penalizzato dalle continue modifiche normative.

Al fine di limitare tale rischio, il Gruppo ha posto in essere procedure per il monitoraggio dei flussi di incassi attesi e per le eventuali azioni di recupero dei crediti, implementando una struttura ad hoc proprio con particolare riferimento al business del franchising immobiliare.

Sebbene gli Amministratori monitorino attentamente l'andamento dei crediti, non si possono escludere effetti negativi sulla situazione economico, patrimoniale e finanziaria del Gruppo qualora la situazione del mercato in generale e dello specifico settore di operatività dovesse registrare un peggioramento.

ULTERIORI FATTORI DI RISCHIO CONNESSI AL SETTORE IN CUI IL GRUPPO OPERA

Rischi connessi all'andamento del mercato immobiliare

Il Gruppo Gabetti opera a 360° nel campo dei servizi immobiliari che comprendono l'attività di intermediazione immobiliare svolta in via diretta da Gabetti Agency S.p.A. nei settori Corporate, Portfolio M., Home Value e Luxury (con il marchio "Santandrea") ed attraverso Tree Real Estate S.r.l. con la rete in franchising di Gabetti Franchising nel settore Retail.

Inoltre, il Gruppo opera nell'attività dei servizi tecnici a supporto con Abaco Team S.p.A. e Abaco Team Engineering S.r.l., nella consulenza nel settore immobiliare con Patrigest S.p.A., nella consulenza in campo estimativo e agronomico con Ruralset S.r.l., nella gestione di reti di amministratori condominiali dirette e in franchising, nella gestione di reti di professionisti e imprese coinvolti nei progetti di riqualificazione sostenibile degli edifici e nell'attività di Appaltatore con il Gruppo Gabetti Lab. Il Gruppo opera in via diretta anche nel settore della mediazione creditizia attraverso Monety S.r.l. e nel settore della mediazione assicurativa attraverso Assicurare S.r.l.

Nel 2023, con il peggioramento della situazione geopolitica, con la crescita dei prezzi e le relative conseguenze sulla domanda interna e con l'aumento dei tassi di interesse, si è assistito ad una contrazione del mercato immobiliare nel settore residenziale, mentre molti investitori "Capital Markets" sono stati indotti a rinviare numerose operazioni pianificate per il 2023. Nel corso del 2024, dopo un 1° trimestre in contrazione si è assistito ad un'inversione di tendenza con una progressiva crescita che ha portato a chiudere l'anno in positivo e per il 2025 si può ipotizzare un consolidamento.

Sebbene il Gruppo Gabetti svolga un'ampia gamma di attività, diversificando così il proprio rischio, eventuali trend negativi dei settori o il verificarsi di altri fattori che potrebbero incidere sulla domanda nel mercato dei mutui e degli immobili,

potrebbero avere effetti negativi sulla situazione economica, patrimoniale e/o finanziaria del Gruppo Gabetti.

Rischi relativi all'evoluzione del quadro normativo di riferimento

Il Gruppo svolge la propria attività prevalentemente nel mercato immobiliare in un settore altamente regolamentato, in conformità alle leggi ed ai regolamenti vigenti, alla normativa italiana, alla normativa ed ai regolamenti comunitari.

L'emanazione di nuove leggi o regolamenti, nonché le modifiche, a livello comunitario, nazionale e/o locale, alla normativa, anche fiscale e ambientale attualmente vigente, potrebbero generare un aggravio dei costi o difficoltà nel conseguimento dei ricavi, con particolare riferimento all'attività d'intermediazione immobiliare, al settore della valutazione e soprattutto al settore delle riqualificazioni con possibili effetti pregiudizievoli sulle attività e/o sulla situazione economica, patrimoniale e/o finanziaria del Gruppo.

Gli Amministratori, in continuità con quanto fin d'ora fatto, monitoreranno con attenzione riservandosi ogni più opportuna valutazione ed azione.

L'incertezza normativa è un problema strutturale del nostro Paese e quanto registrato negli ultimi anni nel settore delle riqualificazioni lo dimostra.

E' certamente questo il rischio maggiore e la conseguenza diretta è la difficoltà oggettiva ad elaborare una strategia di medio termine affidabile.

Il Governo ha deciso di congelare le agevolazioni del Superbonus rimandando ad un futuro non meglio precisato il riordino fiscale del settore.

Questo è il quadro attuale in cui siamo chiamati ad operare e questo significa che, eccezion fatta per le ridotte aliquote dei bonus fiscali 2025 (65%) e per il mercato delle ONLUS che continua a godere del 110%, la proposta di riqualificazione energetica potrà far leva sulle sole detrazioni fiscali.

Tuttavia non si può che ripartire da una considerazione oggettiva: una quota enorme del patrimonio abitativo italiano necessita di urgente riqualificazione, per ragioni di sicurezza prima ancora che di risparmio energetico e comfort

Nel breve l'azione è quindi orientata alla massimizzazione delle opportunità ancora in vigore e nel contempo la priorità è quella di disegnare e costruire soluzioni innovative sotto il profilo tecnologico e finanziario per dare la possibilità a tantissime famiglie di migliorare i propri standard abitativi anche in un contesto normativo meno favorevole.

Andamento rispetto alle previsioni di budget

A livello di ricavi il risultato al 31 dicembre 2024 è inferiore rispetto alle previsioni soprattutto per la parte inerente il Gruppo Gabetti Lab collegato ai minori ricavi relativi all'attività di Appaltatore, che nel 2024 ha riguardato solamente la chiusura relativa ai cantieri non terminati al 31 dicembre 2023 e le RSA. Le recenti modifiche normative sul tema "superbonus" introdotte dal Governo che eliminano, se non a determinate "stringenti" condizioni, la possibilità di cedere i crediti fiscali, ha di fatto bloccato l'attività di Appaltatore ed ha portato la Società a rivedere le proprie strategie di business. In ritardo risultano anche i ricavi di Agency e Patrigest.

A livello di EBITDA (normalizzato dagli effetti negativi derivanti dal cambio della normativa inerente ai bonus fiscali afferenti l'ecobonus che sono stati riclassificati nella gestione straordinaria) il risultato è superiore alle previsioni di budget tranne per Agency e Patrigest penalizzate dai minori ricavi.

Anche a livello di EBIT il risultato è superiore alle previsioni e risente, oltre che del maggiore EBITDA, anche del minore accantonamento al fondo svalutazione crediti. Per quanto riguarda invece il Risultato Lordo ante imposte al netto della quota di terzi, il risultato è inferiore alle previsioni di budget a seguito della gestione straordinaria pari ad euro -12,3 milioni.

Dal punto di vista finanziario il cash flow operativo è stato molto positivo con una generazione di cassa di euro 47,6 milioni, soprattutto con riferimento al Gruppo Gabetti Lab, seppur inferiore alle previsioni di budget a seguito dello slittamento dell'incasso di alcune posizioni nel 2025 tramite cessione del credito.

OPERAZIONI RILEVANTI AVVENUTE NELL'ESERCIZIO

Gabetti Lab – l'evoluzione della Strategia

Il mercato della riqualificazione condominiale collegato al Superbonus è giunto sostanzialmente all'epilogo e sono stati regolarmente portati a termine gli ultimi cantieri "ibridi" 110/70.

Per quanto invece attiene il mercato delle RSA, per il quale resta in vigore il 110 fino a fine 2025, si sta procedendo in linea con il cronoprogramma e verranno conclusi i cantieri nel corso dell'ultimo trimestre.

La riqualificazione del patrimonio abitativo rimane saldamente al centro della strategia di Gabetti Lab, motivo per il quale negli ultimi sei mesi si è lavorato alla costruzione di nuove linee di sviluppo mirate essenzialmente a tre mercati target:

Il primo è rappresentato dai condomini
- o Oltre il 70% degli italiani vive in condominio, un patrimonio enorme ma soprattutto obsoleto, energivoro, spesso insalubre e insicuro.
Il secondo è rappresentato dalle RSA
- o Sono oltre 4000 le RSA in Italia, mercato sfiorato marginalmente dal 110 e bisognoso di interventi di riqualificazione ed efficientamento energetico.
Il terzo è rappresentato dalle palazzine cielo-terra che nella quasi totalità gli operatori del 110 non hanno considerato. Un patrimonio distribuito nella provincia italiana, con classi energetiche mediamente in F/G, valori di mercato in caduta libera a fronte di una crescente domanda di abitazioni in classi elevate. C'è un disallineamento sempre più evidente tra domanda e offerta, questo è lo spazio vitale del nuovo progetto.

Per approcciare questi tre mercati abbiamo elaborato un nuovo modello, che fa leva sulla grande esperienza maturata con il 110, procedure operative collaudate e una credibilità complessiva che ci viene unanimemente riconosciuta.

Gabetti Lab ha ottenuto la qualifica di ESCo e come tale opererà anche in ragione degli strumenti agevolativi in vigore e di prossima emanazione, su tutti il CT3.0. Con questo modello operativo ci rivolgeremo al mercato dei condomini e delle RSA, tanto come "operatori diretti" quanto in qualità di "arranger" sulla falsariga dell'esperienza fin qui maturata con successo.

Un modello innovativo è stato messo a punto anche per avvicinare il mercato delle palazzine cielo-terra. L'idea è stata di presidiare "end to end" la catena del valore, forti anche del portato immobiliare del Gruppo e di un Marchio che ha 75 anni di storia.

Il progetto prevede l'individuazione di immobili con determinate caratteristiche in zone ad alto potenziale immobiliare, l'acquisto degli stessi, la progettazione e la riqualificazione chiavi in mano che si conclude con la vendita. In altri termini vogliamo creare "l'industria della classe A", capace appunto di modellizzare su larga scala un mercato essenzialmente retail, impresa finora mai compiuta da altri operatori.

A questo fine è stata costituita REcrea srl, società partecipata al 100% da Gabetti Lab spa.

Riqualificazione ed energie rinnovabili sono ormai parole d'ordine.

Non poteva quindi mancare nel portafoglio Gabetti Lab una proposta in ambito fotovoltaico; così è nata qualche anno fa la partnership con Edison sulle comunità energetiche, che ci vede oggi tra i primi operatori di un mercato ancora embrionale.

A completamento dell'offerta una soluzione "chiavi in mano" realizzata direttamente da Gabetti Lab sempre a favore del condominio, che in questo caso acquista l'impianto per poi avviare l'"autoconsumo collettivo" come da norma in vigore.

Due modalità diverse di essere presenti nel mondo delle rinnovabili, ambito ormai imprescindibile e indifferibile.

I nostri edifici producono un'enorme quantità di dati disaggregati, quindi non fungibili.

Mettere mano a questo tema significa entrare a buon diritto nel mondo dei "big data in energy efficiency", frontiera di un'innovazione sempre più sostenibile e concretamente in grado di trasformarsi in servizi ad alto valore aggiunto tanto per il cliente finale quanto per i vari stakeholder, dallo Studio di Amministrazione ai vari attori che gravitano attorno al condominio.

Pensiamo ad esempio alla possibilità di fare analisi predittive in ambito manutentivo, piuttosto che di confezionare servizi in pay per use su modelli profilati e dinamici.

Una possibilità oggi presente grazie alle attività in ambito "smart building", che presidiamo con la partecipata Iooota srl e con Cedac 102, storico partner e socio di Gabetti Lab.

Gli immobili si riqualificano ogni 15/20 anni, si manutengono tutti i giorni.

Da questo assunto e con la volontà di allargare il portafoglio d'offerta si sono dedicate molte energie in questi anni ad un progetto pilota nel mondo del "facility" in ambito condominiale. Sperimentazione che ci ha portati al convincimento che ci fosse un grande spazio di innovazione possibile, alla condizione di strutturare un progetto con caratteristiche analoghe a quello che ha prodotto risultati eccellenti con il 110.

Qualità, controllo del processo end to end, presenza sul territorio, credibilità del marchio.

Nasce così GH24, progetto orientato alla gestione evoluta delle manutenzioni.

Nel mese di dicembre 2024, ma con effetto dal 1 gennaio 2025, è stato così perfezionato l'acquisto del 100% di Saemi, società leader nell'assistenza con oltre 30 anni di attività, una Rete di 12.000 artigiani capaci di erogare 24.000 interventi nel corso del 2024.

Il mercato di riferimento di Saemi è rappresentato dalle grandi compagnie assicurative, la nostra volontà è di localizzare quel modello anche in ambito condominiale, così da migliorare sensibilmente la qualità di vita in condominio ed elevare il livello di servizio e insieme il posizionamento dello Studio di Amministrazione.

Progetti innovativi dedicati quindi al "building", sia esso condominio piuttosto che RSA o palazzina cielo-terra. Da un paio d'anni si è avviato un ulteriore ambito di studio prima e di sperimentazione poi, con focus su quello che si è voluto definire "welfare condominiale". Un progetto è infatti sostenibile se raggiunge e preserva nel tempo un delicato equilibrio tra tre istanze: sociale, economica ed ambientale.

Se questi sono gli ambiti di intervento più distintivi e innovativi di una strategia che inesorabilmente si evolve, altrettanto innovativa è la modalità con cui viene sviluppato il business, la Rete.

Gabetti Lab è oggi un sistema di attori che coprono tutti i centri della filiera, dalle multinazionali della tecnologia e dei servizi, ai progettisti, alle imprese artigiane, agli amministratori di condominio.

Una Rete che si espande e che coinvolge attori sempre più qualificati che vedono in Gabetti Lab un "motore di innovazione sostenibile".

Un fattore abilitante che accelera la costruzione di nuove partnership sempre più importanti, quali ad esempio quella con Confabitare, forte dei suoi 60.000 associati proprietari di oltre 200.000 immobili in tutto il Paese.

Su questi driver si articolerà l'evoluzione di Gabetti Lab nel prossimo triennio.

Altri fatti di rilievo

In data 29 febbraio 2024 Gabetti Mutuicasa S.p.A. e Gabetti Agency S.p.A. hanno ceduto i residui crediti pecuniari derivanti da finanziamenti ipotecari e chirografari vantati verso debitori ed erogati direttamente dalle società sino al 31 dicembre 1997.

I crediti sono stati ceduti pro soluto per un complessivo importo di euro 44 mila, generando una plusvalenza di medesimo importo.

In data 18 marzo 2024 il Consiglio di Amministrazione di Gabetti Property Solutions S.p.A. ha approvato i dati consolidati al 31 dicembre 2023.

In data 29 aprile 2024 l'assemblea degli azionisti ha approvato il bilancio separato 2023.

L'Assemblea in sede ordinaria ha, poi, nominato il Collegio Sindacale che resterà in carica fino all'approvazione del bilancio al 31 dicembre 2026.

In data 30 aprile 2024, Monety S.p.A. ha presentato un ricorso dinanzi al Tribunale Amministrativo Regionale del Lazio - sede di Roma, per l'annullamento del provvedimento n. 31103, adottato dall'Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato ("AGCM") in data 27 febbraio 2024 e notificato a Monety in data 4 marzo 2024, con il quale, a esito del procedimento istruttorio CV238 – Monety - Clausole di esclusiva, è stata contestata a Monety la natura vessatoria di due clausole contenute nel contratto di mediazione creditizia, ai sensi dell'art. 33, commi 1 e 2, lett. f) e t), del d.lgs. n. 206/2005 ("Codice del Consumo") e sono state, inter alia, inflitte alla Società due ammende complessivamente pari a Euro 234.000.

Con il ricorso al TAR del Lazio Monety ha impugnato il Provvedimento, chiedendone l'annullamento integrale (o, in subordine, un annullamento parziale anche con riguardo alle sanzioni inflitte dall'Autorità).

Allo stato, tenuto conto anche della complessità della normativa oggetto di applicazione da parte dell'AGCM e della novità delle questioni affrontate, non è possibile fornire indicazioni in merito all'esito del ricorso al TAR del Lazio.

Quanto alla tempistica, si precisa che non è ancora stata fissata l'udienza di discussione del merito, a esito della quale il TAR del Lazio si pronuncerà sul ricorso.

È possibile che la sentenza venga adottata dal TAR del Lazio nel corso del 2025.

In data 10 luglio 2024 è stata costituita REcrea s.r.l. con capitale sociale di euro 100 mila, partecipata al 100% da Gabetti Lab.

In data 30 luglio 2024 è stata costituita G-Studio S.r.l. con capitale sociale di euro 1.297.333, partecipata al 51% da Gabetti Lab; in tale data è stato conferito in G-Studio S.r.l. il 51% di Sea Gestioni S.r.l. come conferimento d'azienda.

In data 10 settembre 2024 è stata costituita G-Studio Servizi S.r.l. con capitale sociale di euro 50 mila, partecipata al 100% da G-Studio S.r.l.

In data 21 novembre 2024 G-Studio S.r.l. ha acquisito il 51% dello Studio San Giorgio S.r.l. al prezzo di euro 112 mila.

Bilancio di sostenibilità

Il Gruppo Gabetti rientra tra i soggetti obbligati a redigere il report di sostenibilità a partire dal 2026 su base dati 2025 secondo quanto previsto dalla Direttiva UE 2022/2464 (CSRD - Corporate Sustainability Reporting Directive).

La Direttiva prevede infatti tale obbligo, per le Grandi imprese con sede nell'UE, quotate o meno, che soddisfino 2 dei 3 seguenti criteri:

almeno 25 milioni di EUR di totale attivo
almeno 50 milioni di EUR di fatturato netto
almeno 250 dipendenti (in media) durante tutto l'anno

Nel corso del mese di settembre 2024 è stato dato avvio al progetto, attraverso un partner qualificato, che porterà alla redazione del report di sostenibilità. Il processo prevede diverse fasi:

• "Analisi di Materialità", condotta applicando la metodologia definita dagli standard europei di riferimento (ESRS). L'analisi viene condotta sulle tematiche di sostenibilità (ambientali, sociali e di governance), indentificando le aree sulle quali il Gruppo ha degli impatti effettivi o potenziali, positivi o negativi dal punto di vista ambientale e/o sociale e, allo stesso tempo, ne può essere impattato a livello finanziario (concetto di Doppia Materialità);

• Definizione di un sistema di gestione interno (processi e sistemi) che permetta al Gruppo di misurare le proprie performance di sostenibilità sulle aree materiali

• Definizione di obiettivi, rendicontazione e monitoraggio.

Con la premessa che solo a seguito dell'analisi di materialità si potrà avere una visione più chiara e completa, considerato il business di riferimento di Gabetti, composto da diverse aziende che operano nel settore dei servizi al Real Estate che possono avere impatti diversi a seconda del tipo di servizio, si ritiene che le aree maggiormente rilevanti per il Gruppo potrebbero essere le seguenti:

Environmental

adattamento al climate change
efficienza energetica
emissioni di CO₂

Social

valorizzazione del capitale umano (politiche occupazionali, formazione, parità di genere e inclusione, ecc.)
salute e sicurezza sul luogo di lavoro
privacy e sicurezza dei dati
qualità e soddisfazione del cliente

Governance

etica aziendale e anticorruzione
trasparenza fiscale
gestione del rischio

Alla data di redazione del presente bilancio il progetto è in corso e sostanzialmente in linea con il timing previsto. La Società è parte attiva nel processo e monitorerà attentamente l'andamento anche in virtù delle possibili modifiche normative che interverranno nel percorso.

FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DELL'ESERCIZIO

Con data di efficacia 1 gennaio 2025, in data 10 dicembre 2024 Gabetti Lab S.p.A. ha acquisito il 100% delle quote della società "Italy Assitance Saemicard S.r.l." e della società "Artigiano On Line S.r.l. (AOL), che operano sotto il marchio Saemi, leader nel settore dell'assistenza tecnica ai condomini e provider di diverse compagnie assicurative tramite una rete di oltre 12.000 tecnici in 8.000 comuni italiani.

L'acquisizione è lo step finale di una collaborazione iniziata con Saemi per il lancio nel 2024 del progetto GH24, un servizio unico sul mercato, basato sul modello di intervento di Saemi e coperto da polizza assicurativa, a disposizione di amministratori e condomini per la gestione delle urgenze e la risoluzione degli imprevisti nel condominio.

Con questa operazione Gabetti Lab punta a diventare leader nella gestione condominiale e nei servizi alle famiglie.

In data 21 gennaio 2025 il Consiglio di Amministrazione di Gabetti Property Solutions S.p.A. ha approvato un importante riassetto organizzativo e di governance dell'intero Gruppo.

Roberto Busso ha rassegnato le dimissioni dai ruoli di Amministratore Delegato e consigliere di Gabetti Property Solutions S.p.A. (holding del Gruppo), nonché dagli altri incarichi consiliari ricoperti nelle società del Gruppo.

Il Consiglio di Amministrazione, preso atto delle predette dimissioni, sentito il Comitato Nomine e Politiche Retributive per quanto di competenza, con deliberazione approvata dal Collegio Sindacale, ha nominato per cooptazione, ai sensi dell'art. 2386 c.c. e dell'art. 14 dello statuto sociale, Marco Speretta quale nuovo membro del Consiglio di Amministrazione, procedendo altresì a nominarlo Amministratore Delegato della Società.

EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE

L'obiettivo per il 2025 è quello di posizionare il Gruppo sul mercato in modo chiaro e coerente rispetto anche alle nuove linee di business e di definire nuove strategie in linea con i valori della società e del Gruppo a cui appartiene e di rafforzare la leadership quale Full Service Provider nel mercato immobiliare.

Il Gruppo prevede che l'esercizio 2025 si chiuda con un risultato positivo e con una generazione di cassa.

Milano, 18 marzo 2025

Per il Consiglio di Amministrazione Il Presidente e Amministratore Delegato Fabrizio Prete

BILANCIO CONSOLIDATO

PROSPETTI CONTABILI E NOTE ESPLICATIVE

31 dicembre 2024

Gruppo Gabetti

	GRUPPO GABETTI
	SITUAZIONE PATRIMONIALE FINANZIARIA (valori in migliaia di Euro)
Nota	ATTIVITA'	31.12.2024	31.12.2023
	Attività non correnti
1	Immobilizzazioni materiali	8.482	6.998
3	Immobilizzazioni immateriali	7.216	6.929
4	Partecipazioni	1.810	1.553
5	Attività fiscali differite	8.993	8.538
6	Altri crediti finanziari lungo termine	74	78
7	Altre attività a lungo termine	189	217
	Totale attività non correnti	26.764	24.313
	Attività correnti
8	Rimanenze	2.470	0
9	Crediti commerciali e altri crediti a breve termine	144.852	299.992
10	Altri crediti finanziari a breve termine	1.290	1.245
11	Cassa, disponibilità liquide e att.finanz.equivalenti	24.443	23.190
	Totale attività correnti	173.055	324.427
	TOTALE ATTIVO	199.819	348.740

Gruppo Gabetti

	GRUPPO GABETTI
	SITUAZIONE PATRIMONIALE FINANZIARIA
	(valori in migliaia di Euro)
	PATRIMONIO NETTO E PASSIVITA'	31.12.2024	31.12.2023
	Capitale sociale e riserve
12	Capitale sociale	14.870	14.870
13	Altre riserve	27.213	24.361
13	Utili/Perdite a nuovo	-5.851	-4.175
13	Utile/Perdite del Gruppo	1.072	1.043
	Totale patrimonio netto consolidato del Gruppo	37.303	36.099
14	Capitale sociale e riserve di pertinenza di terzi	6.399	1.570
14	Risultato di pertinenza di terzi	-2.704	2.784
	Totale patrimonio netto di terzi	3.695	4.354
	Patrimonio netto totale	40.998	40.453
	Passività non correnti
15	Debiti finanziari a lungo termine	35.968	40.386
16	Passività fiscali differite	433	483
17	Benefici successivi alla cessazione del rapporto di lavoro	1.921	1.911
18	Fondi a lungo termine	0	2.643
	Totale passività non correnti	38.322	45.423
	Passività correnti
19	Debiti commerciali e altre passività a breve termine	107.266	217.363
20	Debiti per imposte sul reddito	82	679
21	Debiti finanziari a breve termine	12.996	44.615
22	Fondi rischi ed oneri	155	207
	Totale passività correnti	120.499	262.864

	TOTALE PASSIVITA'	199.819	348.740

Gruppo Gabetti

	GRUPPO GABETTI
	CONTO ECONOMICO
	(valori in migliaia di Euro)
		2024	2023
	Attività in funzionamento
23	Ricavi	141.999	188.347
24	Altri proventi	76.194	4.638
	Totale valore della produzione	218.193	192.985
25	Costo del personale	16.709	17.524
26	Ammortamenti e svalutazioni	2.856	2.749
27	Costi per servizi	99.374	145.823
28	Altri costi operativi	96.301	15.367
	Totale costi della produzione	215.240	181.463
	Risultato operativo	2.953	11.522
29	Ricavi finanziari	1.114	64
30	Costi finanziari	4.904	4.576
31	Rettifiche di valore su crediti finanziari	0	-222
32	Valutazione di attività finanziarie	-609	-189
	Risultato prima delle Imposte	-1.446	6.599
33	Imposte sul reddito	186	2.772
	Risultato netto consolidato	-1.632	3.827
	Attribuibile a:
	AZIONISTI DELLA CONTROLLANTE	1.072	1.043
	Azionisti di minoranza	-2.704	2.784
34	Utile per azione
	BASE	0,018	0,017
	DILUITO	0,018	0,017

Si evidenzia che l'utile per azione è stato calcolato esprimendo al numeratore il risultato attribuibile agli azionisti della controllante pari ad euro 1.072 mila e al denominatore il numero di azioni ordinarie pari a n. 60.335.566.

GRUPPO GABETTI

CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO

(in migliaia di Euro)	Nota	2024	2023
Risultato dell'esercizio		-1.632	3.827
Voci che non si riverseranno in conto economico negli esercizi successivi
Altre componenti del conto economico complessivo		-	-
Utili (perdite) attuariali dei piani a benefici definiti	13	2	-8
Imposte sulle componenti del conto economico complessivo	13	-8	2
Altre componenti del conto economico complessivo del periodo, al netto degli effetti fiscali		0	0
Totale risultato complessivo dell'esercizio		-1.638	3.821
Totale risultato complessivo attribuibile a: Azionisti della controllante Interessenze di pertinenza di terzi	1.066 -2.704	1.037 2.784

Si precisa che il valore delle stock option, erronemanete indicato nell'esercizio 2023 per euro 905 mila, era già ricompreso nel risultato dell'esercizio

GRUPPO GABETTI

RENDICONTO FINANZIARIO

(in migliaia di Euro)

		Nota	01.01.2024 31.12.2024	01.01.2023 31.12.2023
	FLUSSO MONETARIO DELL'ATTIVITA' OPERATIVA
-	Utile (perdita) netto del Gruppo		1.072	1.043
-	Risultato di pertinenza di terzi	14	-5.487	-140
-	Ammortamenti e svalutazioni di immobilizzazioni	1-3-26	2.856	2.835
-	Svalutazioni (rivalutazioni) delle partecipazioni e altre attività finanziarie	4-32	609	189
-	Accantonamento svalutazione crediti	9-28	5.264	7.255
-	Oneri finanziari al netto dei proventi finanziari	29-30	2.244	1.911
-	Variazione netta del T.F.R. di lavoro subordinato	17	10	-18
-	Variazione netta del fondo rischi e oneri	18-22	-2.696	169
-	Variazione nel capitale e riserve di terzi	13	4.828	672
-	Aumento debiti finanziari per primo consolidamento Voxel S.p.A. e Ruralset S.r.l.	13-19	0	4.992
-	Diminuzione (aumento) delle rimanenze	8	-2.470	0
-	Variazione netta dei crediti / debiti commerciali e diversi	5-7-16-19-20-26	38.705	-60.355
A	Flusso monetario netto dell'attività operativa		44.937	-41.447
- - - - - B	FLUSSO MONETARIO DELL'ATTIVITA' DI INVESTIMENTO (Investimenti) Disinvestimenti in immobilizzazioni: - immateriali - materiali (Investimenti) Disinvestimenti/Variaz. di partecipazioni in società Diminuzione (aumento) dei crediti finanziari Flusso monetario netto dell'attività di investimento	3 1 4 6-10-29	-861 -3.767 -866 5 -5.489	1.726 -500 -661 680 1.244
	FLUSSO MONETARIO DELL' ATTIVITA' DI FINANZIAMENTO
-	Aumento (diminuzione) dei debiti finanziari	15-21	-38.325	48.320
-	Riserva da stock option	13	58	905
-	Effetto diluitivo aucap da parte di terzi in Assicurare Srl	13	104	0
-	Variazione di perimetro Consorzio Work & Build in Liquidazione	12	-14	0
-	Altre differenze di consolidamento	13	-16	-36
C	Flusso monetario netto dell'attività di finanziamento		-38.193	49.189
D	FLUSSO MONETARIO GENERATO (ASSORBITO) (A+B+C)		1.253	8.986
E	DISPONIBILITA' LIQUIDE INIZIALI		23.190	14.204
	DISPONIBILITA' LIQUIDE FINALI (D+E)		24.443	23.190

Informativa richiesta dallo IAS 7 par. n.44A, n.44E e n.60

		FLUSSI CASH	FLUSSI NO-CASH
			Variazioni
			derivanti
			dall'ottenimento o
		Variazioni derivanti	dalla perdita del	Effetto delle				Debito derivante	Riclassifica debiti
		da attività di	controllo di	variazioni dei tassi	Variazioni del	Debito verso	Debito verso	dall'applicazione	finanziari da MLT		Saldo al
	Saldo al 1/1/24	finanziamento	aziende	di cambio	fair value	banche	soci	degli IFRS 16	a BT	Altre variazioni	31/12/24
Debiti finanziari a lungo termine	40.386	4.000 (a)			291 ( c)	0 (d)	0	1.207 (f)	-9.916 (g)	0	35.968
Debiti finanziari a breve termine	44.615	-43.622 (b)			322 ( c)	63 (d)	1.266 (e)	436 (f)	9.916 (g)	0	12.996
Totale debiti finanziari	85.001	-39.622			613	63	1.266	1.643	0	0	48.964

Note

(a) erogazione finanziamento soci per euro 4.000.

(b) finanziamento Progetto SMI 3 rimborso quota capitale per euro 3.355 mila - finanziamento CF+ rimborso quota capitale per euro 1.094 mila - finanziamento Banca Progetto rimborso quota capitale per euro 1.500 mila - finanziamento Intesa rimborso quota capitale per euro 1.418 mila - finanziamento MCC rimborso quota capitale per euro 1.714 mila finanziamento Solution Bank rimborso quota capitale per euro 824 mila - pagamento interessi scadenza 31/12/23 Banca Progetto, CF+ e Intesa per euro 248 mila - pagamento interessi finanziamento socio per euro 531 mila - rientro operazioni di factoring per euro 7.014 mila - rimborsi finanziamenti per euro 17.188 mila (operazione Recrowd 2-3-4-5-6-7) - rimborso conto anticipi BPer Banca 1.635 mila - pagamento interessi su debiti verso socio euro 531 mila - pagamento debito per acquisizione Voxel euro 135 mila - pagamento debito verso soci Voxel euro 6.436 mila (quota capitale+interessi) - pagamento commissione Sace euro 32 mila - pagamento interessi competenza 2023 operazioni Recrowd euro 53 mila - rimborso

(c) variazione derivante dai costi ammortizzati legati ai finanziamenti Progetto SMI 3, Banca Progetto , Banca CF+, Intesa, Solution Bank e MCC Spa. finanziamento Banca Etica euro 6 mila.

(d) interessi al 31.12.2023 non pagati Banca BPM e Bper Banca (euro 45 mila) - commissione Sace finanziamento Intesa non pagata (euro 18 mila)

(e) interessi su debito verso soci non pagati per euro 1.303 mila, rinuncia a parte del credito per finanziamento del socio Ruralset per versamento copertura perdite euro 37 mila.

(f) debito derivante dall'applicazione del nuovo principio contabile IFRS 16 per euro 1.643 mila (g) riclassifica debiti finanziari da MLT a BT

Gruppo Gabetti

PROSPETTO DELLE VARIAZIONI NEI CONTI DI PATRIMONIO NETTO CONSOLIDATO DI GRUPPO

	Capitale Sociale	Riserva da sopraprezzo delle azioni	Riserva legale	Riserva straordinaria	Altre riserve stock option		attuariali sul TFR	Riserva da Utili (Perdite) Utili/perdite Utile/perdita portati a nuovo	dell'esercizio Patrimonio	Totale Netto
	Nota 12	Nota 13	Nota 13	Nota 13	Nota 13	Nota 13	Nota 13	Nota 13	Nota 13
Saldi al 31.12.2021	14.870	10.138	63	1.197	714	0	(580)	(12.288)	8.317	22.431
Riporto a nuovo utile esercizio 2021								8.317	(8.317)	0
Delibera assemblea del 29.04.2022 destinazione risultato al 31.12.2021			202	3.841				(4.043)		0
Altre componenti di conto economico complessivo (utili/perdite attuariali sul TFR al 31.12.2022)							166			166
Variazione perimetro di consolidamento							(31)			(31)
Altre differenze di consolidamento							4			4
Risultato netto consolidato al 31.12.2022									11.618	11.618
Saldi al 31.12.2022	14.870	10.138	265	5.038	714	0	(441)	(8.014)	11.618	34.188
Riporto a nuovo utile esercizio 2022								11.618	(11.618)	0
Delibera assemblea del 28.04.2024 destinazione risultato al 31.12.2022			403	7.662				(8.065)		0
Riserva da stock option						905				905
Altre componenti di conto economico complessivo (utili/perdite attuariali sul TFR al 31.12.2023)							(6)			(6)
Acquisizione Voxel e Ruralset						(42)				(42)
Altre differenze di consolidamento								12		12
Risultato netto consolidato al 31.12.2023									1.043	1.043
Saldi al 31.12.2023	14.870	10.138	668	12.700	714	863	(447)	(4.449)	1.043	36.099
Riporto a nuovo utile esercizio 2023								1.043	(1.043)	0
Delibera assemblea del 29.04.2024 destinazione risultato al 31.12.2023			142	2.693				(2.835)		0
Riserva da stock option						58				58
Altre componenti di conto economico complessivo (utili/perdite attuariali sul TFR al 31.12.2024)							(6)			(6)
Effetto diluitivo per aumento capitale sociale di terzi in Assicurare Srl								104		104
Variazione perimetro di consolidamento								(14)		(14)
Altre differenze di consolidamento								(10)		(10)
Risultato netto consolidato al 31.12.2024									1.072	1.072
Saldi al 31.12.2024	14.870	10.138	810	15.393	714	920	(453)	(6.161)	1.072	37.303

Stato Patrimoniale ai sensi della Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006

	GRUPPO GABETTI
	SITUAZIONE PATRIMONIALE FINANZIARIA (valori in migliaia di Euro)
Nota	ATTIVITA'	31.12.2024	di cui parti correlate	31.12.2023	di cui parti correlate
	Attività non correnti
1	Immobilizzazioni materiali	8.482		6.998
3	Immobilizzazioni immateriali	7.216		6.929
4	Partecipazioni valutate ad equity	1.810		1.553
5	Attività fiscali differite	8.993		8.538
6	Altri crediti finanziari lungo termine	74		78
7	Altre attività a lungo termine	189		217
	Totale attività non correnti	26.764		24.312
	Attività correnti
8	Crediti commerciali e altri crediti a breve termine	144.852	3.981	299.992	3.637
9	Altri crediti finanziari a breve termine	1.290		1.245
10	Cassa, disponibilità liquide e att.finanz.equivalenti	24.443		23.190
	Totale attività correnti	173.055	3.981	324.427	3.637
	TOTALE ATTIVO	199.819	3.981	348.740	3.637

	GRUPPO GABETTI
	SITUAZIONE PATRIMONIALE FINANZIARIA
	(valori in migliaia di Euro)
	PATRIMONIO NETTO E PASSIVITA'	31.12.2024	di cui parti correlate	31.12.2023	di cui parti correlate
	Capitale sociale e riserve
11	Capitale sociale	14.870		14.870
12	Altre riserve	27.213		24.361
12	Utili/Perdite a nuovo	-5.851		-4.175
12	Utile/Perdite del Gruppo	1.072		1.043
	Totale patrimonio netto consolidato del Gruppo	37.303		36.099
13	Capitale sociale e riserve di pertinenza di terzi	6.399		1.570
13	Risultato di pertinenza di terzi	-2.704		2.784
	Totale patrimonio netto di terzi	3.695		4.354
	Patrimonio netto totale	40.998		40.453
	Passività non correnti
14	Debiti finanziari a lungo termine	35.968	19.000	40.386	15.000
15	Passività fiscali differite	433		483
16	Benefici successivi alla cessazione del rapporto di lavoro	1.921		1.911
17	Fondi a lungo termine	0		2.643
	Totale passività non correnti	38.322	19.000	45.423	15.000
	Passività correnti
18	Debiti commerciali e altre passività a breve termine	107.266	3.610	217.363	2.875
19	Debiti per imposte sul reddito	82		679
20	Debiti finanziari a breve termine	12.996	1.303	44.615	531
21	Fondi rischi ed oneri	155		207
	Totale passività correnti	120.499	4.913	262.864	3.406
	TOTALE PASSIVITA'	199.819	23.913	348.740	18.406

Conto Economico ai sensi della Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006

	GRUPPO GABETTI

	CONTO ECONOMICO
	(valori in migliaia di Euro)

		2024	di cui parti correlate	2023	di cui parti correlate
	Attività in funzionamento
22	Ricavi	141.999	2.150	188.347	2.080
23	Altri proventi	76.194		4.638
	Totale valore della produzione	218.193	2.150	192.985	2.080
24	Costo del personale	16.709		17.524
25	Ammortamenti e svalutazioni	2.856		2.749
26	Costi per servizi	99.374	877	145.823	1.029
27	Altri costi operativi	96.301		15.367
	Totale costi della produzione	215.240	877	181.463	1.029
	Risultato operativo	2.953	1.273	11.522	1.051
28	Ricavi finanziari	1.114		64
29	Costi finanziari	4.904	1.303	4.576	531
30	Rettifiche di valore su crediti finanziari	0		-222
31	Valutazione di attività finanziarie	-609		-189
	Risultato prima delle Imposte	-1.446	-30	6.599	520
32	Imposte sul reddito	186		2.772
	Risultato netto consolidato	-1.632		3.827

	AZIONISTI DELLA CONTROLLANTE	1.072		1.043
	Azionisti di minoranza	-2.704		2.784
33	Utile per azione
	BASE	0,018		0,017
	DILUITO	0,018		0,017

NOTE ESPLICATIVE AL BILANCIO CONSOLIDATO

DICHIARAZIONE DI CONFORMITA' AI PRINCIPI CONTABILI INTERNAZIONALI

Il presente bilancio consolidato è redatto secondo i principi contabili emanati dall'International Accounting Standards Board (IASB) e le relative interpretazioni dell'International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC), adottati dalla Commissione europea ai sensi del Regolamento Comunitario n. 1606/2002. Nella predisposizione del bilancio consolidato al 31 dicembre 2024 sono stati applicati i principi in vigore alla data di riferimento del bilancio (inclusi i documenti interpretativi SIC e IFRIC) omologati dai regolamenti dell'Unione europea.

I principi contabili ed i criteri di valutazione adottati per la redazione del bilancio consolidato al 31 dicembre 2024 rappresentano un elemento di raccordo e di continuità delle informazioni diffuse attraverso il bilancio consolidato di esercizio al 31 dicembre 2023, al quale si rimanda.

I prospetti di bilancio e le note illustrative sono state predisposte fornendo anche le informazioni integrative previste in materia di schemi e informativa di bilancio dalla Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006 e dalla Comunicazione Consob n. 6064293 del 28 luglio 2006.

Come stabilito dal principio contabile internazionale IAS 1 "Presentazione del bilancio" è stata fornita l'informativa comparativa relativa ai periodi posti a confronto per tutti gli importi iscritti in bilancio.

PRINCIPALI FONTI DI INCERTEZZA PER LA PREDISPOSIZIONE DEL BILANCIO CONSOLIDATO

La redazione del bilancio consolidato ha richiesto anche il ricorso a stime e ad assunzioni che possono determinare significativi effetti sui valori iscritti nello stato patrimoniale e nel conto economico, nonché sull'informativa relativa alle attività e passività potenziali riportate in bilancio. L'elaborazione di tali stime ha implicato l'utilizzo delle informazioni disponibili e l'adozione di valutazioni soggettive, fondate sia su performance storiche che su quelle derivanti dalle attività connesse alle aree di business in fase di avvio. Per loro natura le stime e le assunzioni utilizzate possono variare di esercizio in esercizio e, pertanto, non è da escludersi che negli esercizi successivi gli attuali valori iscritti in bilancio potranno differire anche in maniera significativa a seguito del mutamento delle valutazioni utilizzate.

Le principali fattispecie per le quali è maggiormente richiesto l'impiego di valutazioni soggettive da parte della direzione aziendale sono:

la quantificazione delle perdite per riduzione di valore dei crediti e, in genere, delle altre attività finanziarie;
la quantificazione dei fondi del personale e dei fondi per rischi e oneri;
le stime e le assunzioni sulla recuperabilità della fiscalità differita attiva;
le stime e le ipotesi sottostanti la recuperabilità degli avviamenti (inclusi quelli impliciti nel valore delle partecipazioni);
le stime e le ipotesi sottostanti la recuperabilità del valore delle partecipazioni.

In particolare, anche a seguito del contesto geopolitico, la situazione di incertezza macroeconomica complessiva ha comportato la necessità di effettuare complesse assunzioni riguardanti l'andamento futuro, riflettendosi in un più elevato grado di incertezza di alcune stime di bilancio.

Non è quindi possibile escludere, sulla base delle conoscenze attualmente disponibili, che si possano concretizzare, nel prossimo esercizio, risultati diversi dalle stime effettuate e che quindi potrebbero richiedere rettifiche al valore contabile degli avviamenti e delle altre immobilizzazioni immateriali iscritte in bilancio.

Il valore recuperabile delle partecipazioni è stato determinato sulla base dei dati previsionali, tenuto conto dei risultati consuntivati nel presente esercizio.

Nella nota n. 2 sono indicati anche i valori recuperabili e l'ammontare delle svalutazioni apportate agli avviamenti contabilizzati in bilancio (ove applicabile).

La descrizione dei principi contabili applicati ai principali aggregati di bilancio fornisce i dettagli informativi necessari all'individuazione delle principali assunzioni e valutazioni soggettive utilizzate nella redazione del bilancio consolidato. Per le ulteriori informazioni di dettaglio inerenti alla composizione e i relativi valori di iscrizione delle poste interessate dalle stime in argomento si fa, invece, rinvio alle specifiche sezioni della nota illustrativa.

FATTORI DI RISCHIO CONNESSI ALL'ATTIVITÀ DEL GRUPPO E AL PRESUPPOSTO DELLA CONTINUITA' AZIENDALE

Per quanto riguarda i fattori di rischio connessi all'attività del Gruppo, si rimanda a quanto precedentemente esposto nello specifico paragrafo nella Relazione sulla Gestione.

STRUTTURA E CONTENUTO DEL BILANCIO CONSOLIDATO

AREA DI CONSOLIDAMENTO

Il bilancio consolidato include il bilancio della Gabetti Property Solutions S.p.A., società capogruppo, ed i bilanci delle società da questa controllate direttamente e indirettamente. Nel corso dell'esercizio si sono verificate le seguenti variazioni dell'area di consolidamento rispetto al 31 dicembre 2023:

• Nel mese di gennaio è avvenuta la sottoscrizione integrale dell'aumento di capitale sociale scindibile a pagamento per massimi nominali euro 45.454,56 con un sovrapprezzo di massimi euro 138.636,36, e così per massimi complessivi euro 184.090,92 comprensivi di sovrapprezzo da offrire in sottoscrizione ai soci e a terzi, deliberato dall'Assemblea dei Soci di AssicuraRe S.r.l. in data 29 novembre 2023.

In data 23 gennaio 2024 è stata recepita dal Registro Imprese l'aumento a pagamento del capitale sociale.

A seguito del suddetto aumento, la quota detenuta dalla capogruppo in AssicuraRe S.r.l. è pari al 55% del capitale sociale.

• In data 8 maggio 2024 è stato recepito dal Registro Imprese l'aumento a pagamento del capitale sociale di Wikicasa S.r.l., deliberato dall'Assemblea dei Soci del 14 aprile 2023.

A seguito della sottoscrizione da parte della società Abaco Team S.p.A., la quota detenuta da Abaco Team S.p.A. in Wikicasa S.r.l. è pari al 28,73% del capitale sociale.

• In data 10 luglio 2024 è stata costituita la società REcrea S.r.l.. La quota di partecipazione detenuta dal Gruppo Gabetti è pari al 51% attraverso la controllata Gabetti Lab S.p.A. (quota di possesso 51%) che detiene la partecipazione di REcrea S.r.l. (quota di possesso 100%).

Gruppo Gabetti
- In data 30 luglio 2024 è stata costituita la società G-Studio S.r.l.. La quota di partecipazione detenuta dal Gruppo Gabetti è pari al 26,01% attraverso la controllata Gabetti Lab S.p.A. (quota di possesso 51%) che detiene la partecipazione di G-Studio S.r.l. (quota di possesso 51%). La società è consolidata integralmente.

Il sig. Emanuele Piazza ha effettuato un conferimento in natura in G-Studio S.r.l. di una quota di partecipazione interamente liberata, pari al 51% del capitale sociale della società Sea Gestioni S.r.l..

A seguito di tale conferimento la quota di partecipazione detenuta dal Gruppo Gabetti nella società Sea Gestioni S.r.l. è pari al 13,27%, attraverso le controllate Gabetti Lab S.p.A. e G-Studio S.r.l.. Anche questa società è consolidata integralmente.

In data 10 settembre 2024 è stata costituita la società G-Studio Servizi S.r.l.. La quota di partecipazione detenuta dal Gruppo Gabetti è pari al 26,01% attraverso la controllata Gabetti Lab S.p.A. (quota di possesso 51%) che detiene la partecipazione di G-Studio S.r.l. (quota di possesso 51%), la quale detiene la partecipazione di G-Studio Servizi S.r.l. (quota di possesso 100%). La società è consolidata integralmente.
L'assemblea straordinaria delle società Gabetti Agency S.p.A. e Gabetti Mutuicasa S.p.A. in data 10 ottobre 2024 hanno deliberato il progetto di fusione per incorporazione della Gabetti Mutuicasa S.p.A. in Gabetti Agency S.p.A.. Tali delibere sono state iscritte presso il Registro Imprese in data 14 ottobre 2024. In data 19 dicembre 2024 si è completato l'iter relativo alla fusione per incorporazione di Gabetti Mutuicasa S.p.A. in Gabetti Agency S.p.A., i cui effetti contabili e fiscali decorrono dal 1°gennaio 2024. La quota di partecipazione in Gabetti Agency S.p.A., detenuta dal Gruppo Gabetti attraverso la Capogruppo è sempre pari al 100%.
In data 30 ottobre 2024 l'Assemblea dei Soci del Consorzio Work & Build in liquidazione, ha approvato il bilancio finale di liquidazione al 30 ottobre 2024, il piano di riparto e ha autorizzato il liquidatore a chiedere la cancellazione del Consorzio dal Registro Imprese che è stata recepita in data 31 ottobre 2024.
In data 13 novembre 2024 la società Gabetti Lab S.p.A. ha acquistato una quota della società Re Factor S.r.l. pari al 33,33% del capitale sociale.

In data 21 novembre 2024 la società G-Studio S.r.l. ha acquistato una quota di partecipazione pari al 51% del capitale sociale della società Studio San Biagio S.r.l.. La quota di partecipazione detenuta dal Gruppo Gabetti è pari al 13,27% attraverso la controllata Gabetti Lab S.p.A. (quota di possesso 51%), la quale detiene la partecipazione di G-Studio S.r.l. (quota di possesso 51%).
In data 28 novembre 2024 l'Assemblea degli Azionisti della società G Rent S.p.A. ha deliberato un aumento di capitale sociale per massimi nominali euro 1.100.000,00, comprensivi di eventuale sovrapprezzo. Di conseguenza il capitale sociale deliberato, sottoscritto e versato di G Rent S.p.A. è pari ad euro 81.708,34 composto da nr. 8.170.834 azioni ordinarie prive di valore nominale. In data 6 febbraio 2025 è stato recepito dal Registro Imprese l'aumento a pagamento del capitale sociale.

A seguito del suddetto aumento di capitale sociale, la quota detenuta dalla Capogruppo in G Rent S.p.A. è pari al 14,20% del capitale sociale.

• In data 20 dicembre 2024 l'assemblea straordinaria dei soci della società Professionecasa S.p.A. ha deliberato un aumento di capitale sociale a pagamento di nominali euro 18.455,00 mediante l'emissione di nr. 18.455 nuove azioni di euro 1 ciascuna, con un sovrapprezzo complessivo di euro 581.545,00, per un prezzo di emissione complessivo di euro 600.000,00.

In data 3 gennaio 2025 è stato recepito dal Registro Imprese l'aumento a pagamento del capitale sociale.

A seguito della sottoscrizione della propria quota e della parte di inoptato, la quota detenuta da Tree Real Estate S.r.l. in Professionecasa S.p.A. è pari al 25,18% del capitale sociale.

Di seguito sono elencate le società incluse nell'area di consolidamento e consolidate con il metodo integrale, con le rispettive quote di pertinenza della Gabetti Property Solutions S.p.A.:

Ragione o denominazione sociale	Sede legale	Capitale	n. azioni o	Quota di possesso (%)
		sociale/euro	quote
Abaco Team S.p.A.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	2.000.000	2.000.000	100% diretta
Gabetti Property Solutions Agency S.p.A. (in data 19/12/24 Gabetti Mutuicasa S.p.A. è stata fusa per incorporazione in Gabetti Agency S.p.A.)	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	4.650.000	4.650.000	100% diretta
Patrigest S.p.A.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	1.550.000	1.550.000	100% diretta
Tree Real Estate S.r.l.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	3.500.000	1	100% indirettamente mediante Gabetti Property Solutions Agency S.p.A
Gabetti Property Solutions Franchising Agency S.r.l.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	2.156.666	1	100% indirettamente mediante Tree Real Estate S.r.l.
Abaco Team Engineering S.r.l.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	100.000	1	100% diretta
Monety S.p.A.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	58.824	58.824	59,50% indirettamente mediante Tree Real Estate S.r.l.
Gabetti Lab S.p.A.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	1.000.000	1.000.000	51% diretta
Glab Costruzioni S.r.l.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	100.000	1	100% indirettamente mediante Gabetti Lab S.p.A.
Voxel S.p.A.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	996.000	996.000	51% indirettamente mediante Gabetti Lab S.p.A.
REcrea S.r.l.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	100.000	1	51% indirettamente mediante Gabetti Lab S.p.A.
G-Studio S.r.l.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	1.297.333	5	51% indirettamente mediante Gabetti Lab S.p.A.
Sea Gestioni S.r.l.	Milano - Viale Certosa 218	10.000	2	51% indirettamente mediante G-Studio S.r.l.
G-Studio Servizi S.r.l.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	50.000	1	51% indirettamente mediante G-Studio S.r.l.
Ruralset S.r.l.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	10.000	2	70% diretta
Moon Energy S.r.l.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	34.000	2	70% diretta
AssicuraRe S.r.l.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	145.455	5	55% diretta
Studio San Biagio S.r.l.	Magenta - Via San Biagio 6	3.000	2	51% indirettamente mediante G-Studio S.r.l.

Di seguito esponiamo i dati relativi alle società valutate con il metodo del patrimonio netto:

Wikicasa S.r.l.	Milano - Via Ascanio Sforza 85	346.328	16	28,73% indirettamente mediante Abaco Team S.p.A.
G Rent S.p.A.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	81.708	8.170.834	14,20% diretta
Professionecasa S.p.A.	Milano - Via Bernardo Quaranta 40	101.500	101.500	25,18% indirettamente mediante Tree Real Estate S.r.l.
Iooota S.r.l.	Imola (Bo) - Via Molino Rosso 8	292.170	12	25,00% indirettamente mediante Gabetti Lab S.p.A.
Re Factor S.r.l.	Milano - Via Degli Olivetani 10/12	100.000	3	33,33% indirettamente mediante Gabetti Lab S.p.A.

DATE DI RIFERIMENTO

Il bilancio consolidato è stato redatto utilizzando i progetti di bilancio al 31 dicembre 2024 delle società oggetto di consolidamento, predisposti dai rispettivi Consigli di Amministrazione.

Per le società valutate con il metodo del patrimonio netto, si è fatto riferimento all'ultima situazione contabile disponibile approvata dalla collegata.

BILANCI INCLUSI NEL CONSOLIDAMENTO

I bilanci delle singole società, utilizzati per il consolidamento, sono stati opportunamente rettificati e riclassificati per recepire quanto stabilito dagli standard internazionali, considerando le scelte operate dal Gruppo Gabetti nell'ambito delle opzioni previste dall' IFRS 1 riportate nei paragrafi precedenti.

I prospetti della situazione patrimoniale e finanziaria, del conto economico, del conto economico complessivo, del rendiconto finanziario e delle variazioni di patrimonio netto, nonché le informazioni ed i prospetti riportati nelle note al bilancio, se non diversamente indicato, sono esposti in migliaia di euro.

CRITERI DI CONSOLIDAMENTO

I bilanci delle società controllate, incluse nell'area di consolidamento, sono consolidati col metodo dell'integrazione globale. Il valore contabile delle partecipazioni detenute dalla società Capogruppo e dalle altre società incluse nell'area di consolidamento è eliminato contro il relativo patrimonio netto a fronte dell'assunzione delle attività, delle passività, dei costi e dei ricavi delle società controllate nel loro totale ammontare, comprensivo degli eventuali adeguamenti al fair value alla data di acquisizione.

La differenza tra il costo di acquisizione ed il valore corrente delle attività e passività acquisite, se positiva, è iscritta nelle attività immateriali come avviamento, ovvero, se negativa, dopo aver riverificato la corretta misurazione del valore corrente delle attività e passività acquisite e del costo di acquisizione, è contabilizzata direttamente a conto economico come provento.

La quota di patrimonio netto riferibile ai terzi è evidenziata in un'apposita voce.

Le partite di credito e di debito, i costi e i ricavi e tutte le operazioni di ammontare significativo intercorse fra le società oggetto di consolidamento sono state eliminate.

Per le società valutate con il metodo del patrimonio netto, il costo originario della partecipazione viene modificato per recepire le rettifiche legate alla variazione del patrimonio netto della partecipata, tenendo conto, in modo particolare, degli utili e delle perdite realizzate con i terzi nei periodi successivi all'acquisto della partecipazione.

Il raccordo tra il patrimonio netto e il risultato di esercizio desumibile dal bilancio della Gabetti Property Solutions S.p.A. al 31 dicembre 2024 ed i corrispondenti dati del bilancio consolidato di Gruppo alla stessa data, sono esposti nell'allegato prospetto.

PRINCIPI GENERALI DI REDAZIONE

Il bilancio è redatto sulla base del presupposto della continuità aziendale. Il Gruppo, infatti, ha valutato che, pur in presenza di un difficile contesto economico e finanziario generale, non sussistano significative incertezze in merito alla continuità aziendale di Gabetti. Per maggiori dettagli in merito ai fattori di rischio che

afferiscono all'attività del Gruppo ed alla sua continuità, si rimanda a quanto precedentemente esposto nello specifico paragrafo nella Relazione sulla Gestione.

PROSPETTI E SCHEMI DI BILANCIO

Il Conto economico è redatto secondo lo schema con destinazione dei costi per natura, conformemente alle modalità di redazione del reporting interno di Gruppo ed in linea con la prassi internazionale prevalente nel settore, evidenziando i risultati intermedi relativi al risultato operativo ed al risultato prima delle imposte. Il risultato operativo è determinato come differenza tra i ricavi netti ed i costi di natura operativa (questi ultimi inclusivi dei costi di natura non monetaria relativi ad ammortamenti e svalutazioni di attività correnti e non correnti, al netto di eventuali ripristini di valore).

Il prospetto di Conto economico complessivo contiene gli oneri e proventi rilevati direttamente a patrimonio netto per operazioni diverse da quelle poste in essere con i soci. Le transazioni poste in essere con i soci, insieme al risultato del conto economico complessivo, sono invece presentate nel prospetto di movimentazione del patrimonio netto.

La Situazione patrimoniale finanziaria è redatta secondo lo schema che evidenzia la ripartizione di attività e passività "correnti/non correnti". Un'attività/passività è classificata come corrente quando soddisfa uno dei seguenti criteri:

ci si aspetta che sia realizzata/estinta o si prevede che sia venduta o utilizzata nel normale ciclo operativo del Gruppo o
é posseduta principalmente per essere negoziata oppure
si prevede che si realizzi/estingua entro 12 mesi dalla data di chiusura del bilancio
in mancanza di tutte e tre le condizioni, le attività/passività sono classificate come non correnti.

Il Rendiconto Finanziario è stato predisposto applicando il metodo indiretto per mezzo del quale il risultato netto di periodo è rettificato dagli effetti delle operazioni di natura non monetaria, da qualsiasi differimento o accantonamento di precedenti o futuri incassi o pagamenti operativi e da elementi di ricavi o costi connessi con i flussi finanziari derivanti dall'attività d'investimento o finanziari.

Il prospetto di Movimentazione del Patrimonio Netto illustra le variazioni intervenute nelle voci del patrimonio netto relative a:

destinazione dell'utile di periodo della capogruppo e di controllate ad azionisti terzi;

ammontari relativi ad operazioni con gli azionisti (acquisto e vendita di azioni proprie);
ciascuna voce di utile e perdita al netto di eventuali effetti fiscali che, come richiesto dagli IFRS, sono alternativamente imputate direttamente a patrimonio netto (utili o perdite da compravendita di azioni proprie, utili e perdite attuariali generati da valutazione di piani a benefici definiti) o hanno contropartita in una riserva di patrimonio netto (pagamenti basati su azioni per piani di stock option);
movimentazione della riserva da valutazione delle attività finanziarie disponibili per la vendita;
l'effetto derivante da eventuali cambiamenti dei principi contabili.

Per ciascuna voce significativa riportata nei suddetti prospetti sono indicati i rinvii alle successive note esplicative nelle quali viene fornita la relativa informativa e sono dettagliate le composizioni e le variazioni intervenute rispetto all'esercizio precedente.

Si segnala infine che per adempiere alle indicazioni contenute nella Delibera Consob n.15519 del 27 luglio 2006 "Disposizioni in materia di schemi di bilancio", sono stati predisposti, in aggiunta ai prospetti obbligatori, appositi dettagli di conto economico e stato patrimoniale consolidati con evidenza degli ammontari significativi delle posizioni o transazioni con parti correlate, indicati distintamente dalle rispettive voci di riferimento.

CRITERI DI VALUTAZIONE

I più significativi criteri di valutazione adottati per la redazione del bilancio consolidato al 31 dicembre 2024 sono i seguenti:

Avviamento

Nel caso di acquisizioni di società, le attività, le passività e le passività potenziali acquisite e identificabili sono rilevate al fair value alla data di acquisizione. La differenza positiva tra il costo di acquisizione e la quota di patrimonio netto rettificato di pertinenza del Gruppo, è classificata come avviamento ed è iscritta in bilancio tra le attività immateriali.

Annualmente, o più frequentemente se vi sono indicatori di perdita di valore, il Gruppo Gabetti verifica la recuperabilità dell'avviamento.

Il valore recuperabile è il maggiore tra il fair value ed il valore d'uso. Nella determinazione del valore d'uso, i flussi di cassa futuri sono attualizzati utilizzando un tasso al lordo delle imposte che riflette il rendimento delle attività prive di rischio (titoli di stato) ed i rischi specifici dell'attività di Gruppo.

Se l'ammontare del valore recuperabile delle Cash Generating Units, sulle quali è stato allocato l'avviamento, è inferiore rispetto al relativo valore contabile, esso è ridotto al minor valore recuperabile; tale perdita di valore è iscritta a conto economico.

Altre immobilizzazioni immateriali

Nelle altre attività immateriali sono prevalentemente inclusi costi per software, marchi e ricerca e sviluppo.

Sono iscritte al costo di acquisto, comprensivo degli oneri accessori. La capitalizzazione avviene solo se è probabile che i futuri benefici economici attribuibili all'attività verranno fruiti dall'impresa e se il costo dell'attività stessa può essere determinato attendibilmente.

In caso contrario il costo dell'attività immateriale è rilevato a conto economico nell'esercizio in cui è sostenuto.

Dopo l'iscrizione iniziale, le immobilizzazioni immateriali sono iscritte al costo rettificato dell'ammontare complessivo degli ammortamenti e delle perdite di valore eventualmente accumulate. L'ammortamento avviene sistematicamente in quote costanti a partire dalla data in cui l'attività è disponibile per l'uso ed è calcolato sulla base del periodo di prevista utilità futura.

Le attività immateriali sono eliminate dall'attivo al momento della loro dismissione o quando non si attendono più benefici economici futuri.

Gli ammortamenti sono calcolati sulla base delle seguenti aliquote/vita utile (se non diversamente indicato):

-	concessioni, licenze e marchi	10%
-	software	3 – 5 anni
-	altre immobilizzazioni immateriali	20%

Immobilizzazioni materiali

Le attività materiali comprendono gli immobili, i terreni, gli impianti, i mobili e arredi, le macchine elettroniche, le migliorie su beni di terzi e le altre attrezzature per ufficio.

Sono iscritte in bilancio le attività materiali il cui costo è attendibilmente determinabile e dalle quali è probabile che derivino per il Gruppo futuri benefici economici. Sono registrate inizialmente al costo d'acquisto comprensivo degli oneri accessori sostenuti per l'acquisto e la messa in funzione del bene.

Dopo l'iscrizione iniziale le immobilizzazioni sono iscritte al costo rettificato dell'ammontare complessivo degli ammortamenti e delle perdite di valore eventualmente accumulate. Il valore di riferimento per il calcolo dell'ammortamento è quello che si ottiene detraendo dal valore di carico iniziale il valore residuo della stessa, ovvero l'ammontare netto del ricavo che la società prevede di ottenere al termine della sua vita utile in seguito alla dismissione dello stesso.

L'ammortamento avviene sistematicamente in quote costanti a partire dalla data in cui l'attività è disponibile per l'uso, ovvero quando ha raggiunto la location e le condizioni necessarie per operare secondo le intenzioni del management, ed è calcolato sulla base di aliquote rappresentative della vita utile dell'immobilizzazione.

Le attività possedute mediante contratti di leasing sia operativi che finanziari, qualora soddisfino i requisiti di IFRS 16, sono iscritte come attività (normalmente) materiali al valore attuale dei pagamenti minimi dovuti per il leasing.

La corrispondente passività verso la società di leasing è iscritta in bilancio tra i debiti finanziari.

Tali attività (diritti d'uso) sono ammortizzate in modo lineare sulla base del lease term.

Le migliorie su beni di terzi sono classificate tra le immobilizzazioni materiali e sono ammortizzate nel periodo minore tra quello in cui le migliorie possono essere utilizzate e quello della durata residua della locazione.

Fanno eccezione i terreni che non sono sottoposti ad ammortamento data la loro vita utile indefinita.

Nel caso in cui, indipendentemente dall'ammortamento già contabilizzato, risulti una perdita durevole di valore, l'immobilizzazione viene corrispondentemente svalutata; se in esercizi successivi vengono meno i presupposti della svalutazione viene ripristinato il valore originario.

In sede di transizione agli IAS/IFRS gli immobili sono stati valutati al fair value come sostituto del costo come previsto dall'IFRS 1.

Le attività immobilizzate sono eliminate dallo stato patrimoniale al momento della dismissione o quando sono ritirate permanentemente dall'uso e conseguentemente non sono attesi benefici economici futuri che derivino dalla loro cessione o dal loro utilizzo. Le plusvalenze e le minusvalenze derivanti dallo smobilizzo e dalla dismissione delle attività materiali sono determinate come differenza tra il corrispettivo netto di cessione ed il valore contabile del bene e sono rilevate nel conto economico alla stessa data in cui sono eliminate dalla contabilità.

Gli ammortamenti sono stati calcolati sulla base delle seguenti aliquote:

Terreni e fabbricati
- fabbricati	3%
Altri beni:
- mobili e arredi	12%-15%
- attrezzature d'ufficio	15%
- macchine elettroniche	20%
- EDP, impianti di sicurezza	20%-30%
- automezzi	25%
- migliorie beni di terzi	10%
- altri cespiti	20%
- diritti d'uso	secondo la durata del
	contratto

Partecipazioni

Le partecipazioni in società collegate e a controllo congiunto sono valutate secondo il metodo del patrimonio netto. Il rischio derivante da eventuali perdite eccedenti il patrimonio netto è rilevato in apposito fondo rischi nella misura in cui la partecipante è impegnata ad adempiere a obbligazioni legali o implicite nei confronti della partecipata o comunque a coprire le perdite. Il valore delle partecipazioni comprensivo dell'avviamento è assoggettato a test di impairment annualmente.

Le altre partecipazioni (diverse da quelle in controllate, collegate e joint venture) sono incluse fra le attività non correnti o fra quelle correnti se sono destinate a permanere nel patrimonio del Gruppo per un periodo, rispettivamente, superiore o non superiore a 12 mesi e sono valutate in ossequio ad IFRS 9.

Attività possedute per la vendita

Le attività possedute per la vendita sono valutate al minore tra il loro precedente valore netto di carico e il valore di mercato al netto dei costi di vendita.

Le attività sono classificate come possedute per la vendita quando si prevede che il loro valore di carico verrà recuperato mediante un'operazione di cessione, anziché tramite il loro utilizzo nell'attività operativa dell'impresa. Questa condizione è rispettata solamente quando la vendita è considerata altamente probabile e l'attività è disponibile per un'immediata vendita nelle sue condizioni attuali. A tal fine la Direzione deve essere impegnata per la vendita, che dovrebbe concludersi entro 12 mesi dalla data di classificazione di tale voce.

Crediti commerciali

I crediti di breve durata, sui quali non è stata concordata la maturazione di interessi, sono valutati in base al valore nominale originariamente indicato in fattura. I crediti a lungo termine sono valutati al costo ammortizzato, che rettifica l'ammontare registrato inizialmente per tenere conto della maturazione degli interessi che porteranno gradualmente a modificare il valore, da quello registrato inizialmente, al valore nominale che sarà incassato. Quando sussiste un'incertezza riguardo alla possibilità di incassare i crediti derivanti da un ricavo già rilevato, il valore non recuperabile, o il valore il cui recupero non è più probabile, è rilevato come costo.

Tutti i crediti il cui recupero è affidato all'azione legale sono stati valutati singolarmente, sia come presunto valore di incasso sia come tempistica attesa. La svalutazione collettiva si è basata su trend storici delle perdite rilevate sulle diverse tipologie di credito.

Crediti per operazioni di locazione finanziaria

Le operazioni di locazione finanziaria con terzi sono iscritte nel bilancio consolidato secondo la metodologia finanziaria che comporta l'iscrizione tra i crediti della quota capitale inclusa nei canoni attivi, a fronte dello storno del valore dei beni e dei relativi fondi di ammortamento.

Durante la vita del contratto i canoni sono ripartiti tra interessi attivi accreditati a conto economico per competenza, in funzione delle scadenze prefissate, e quote capitali che vengono imputate a riduzione del credito residuo.

I crediti scaduti il cui recupero è affidato all'azione legale sono stati valutati singolarmente sia come presunto valore d'incasso sia come tempistica attesa. La svalutazione collettiva si è basata su trend storici delle perdite rilevate.

Per tutte le tipologie di credito, il passaggio a perdita avviene quando si ritiene che non vi siano più possibilità di recupero o che l'ammontare del credito renda antieconomico il recupero.

Titoli

Le azioni proprie detenute sono iscritte in deduzione del patrimonio netto. I profitti e le perdite derivanti dalla negoziazione di azioni proprie sono rilevati nel patrimonio netto senza transitare dal conto economico.

Gli investimenti in titoli detenuti sino a scadenza sono iscritti al costo ammortizzato eventualmente svalutato per perdite durevoli di valore.

Rimanenze

Tra le rimanenze sono iscritti esclusivamente gli immobili destinati alla vendita che sono valutati al minore tra il costo di acquisto o di costruzione ed il valore di presunto realizzo desumibile da transazioni di immobili similari per zone e tipologia.

Il costo include tutti i costi di acquisto e i costi sostenuti per portare le rimanenze nelle condizioni in cui si trovano alla data di bilancio. Trattandosi tipicamente di beni non fungibili, il costo delle rimanenze viene valutato in modo specifico.

Il valore netto di realizzo è il prezzo di vendita stimato nel normale svolgimento dell'attività al netto dei costi stimati di completamento nonché di quelli stimati necessari per realizzare la vendita. Le rimanenze sono solitamente svalutate fino al valore netto di realizzo sulla base di una valutazione eseguita per ogni singolo bene.

Quando le circostanze che precedentemente avevano causato una svalutazione delle rimanenze al di sotto del costo non sussistono più, l'ammontare della svalutazione viene stornato in modo tale che il nuovo valore contabile sia il minore tra il costo ed il valore netto di realizzo riallineato.

Fondi per rischi ed oneri

I fondi per rischi ed oneri sono stanziati per coprire perdite o debiti per le quali l'impresa ha un'obbligazione attuale quale risultato di un evento per il quale sarà probabile l'impiego di risorse stimabili in modo attendibile.

L'importo rilevato come accantonamento rappresenta la migliore stima dell'esborso richiesto per adempiere all'obbligazione esistente alla data di riferimento del bilancio.

Nei casi in cui l'effetto temporale sia un fattore rilevante, tali fondi sono attualizzati. Il tasso di attualizzazione riflette le valutazioni correnti del valore.

Trattamento di fine rapporto di lavoro subordinato

Il trattamento di fine rapporto del personale è stato assimilato dai principi contabili internazionali ad un'obbligazione a benefici definiti, ovvero è una forma di retribuzione del personale a corresponsione differita, rinviata alla fine del rapporto di lavoro; pertanto la valutazione di tale obbligazione avviene sulla base di una stima attuariale dell'importo che l'impresa dovrà corrispondere ai propri dipendenti al momento della cessazione del rapporto di lavoro.

La valutazione della passività attuariale è affidata ad attuari indipendenti esterni, i quali determinano l'ammontare dei benefici maturati applicando il criterio della proiezione unitaria del credito ovvero considerando il TFR già maturato, calcolato secondo quanto disposto dal codice civile, proiettato per la durata residua prevista del rapporto di lavoro e attualizzato alla data di bilancio.

I valori esposti in bilancio tengono conto dell'accantonamento di competenza dell'esercizio e degli utilizzi per indennità corrisposte nell'esercizio anche a titolo di anticipazione.

Gli utili e le perdite derivanti da aggiustamenti delle stime attuariali riguardanti le variabili che determinano il costo finale delle prestazioni successive alla cessazione del rapporto di lavoro sono contabilizzati tra le altre riserve.

L'importo contabilizzato come passività è quindi pari al valore attuale della passività alla data di riferimento del bilancio, aumentato o ridotto di eventuali utili/perdite attuariali.

A seguito delle modifiche apportate alla regolamentazione del Fondo trattamento di fine rapporto dalla Legge 27 dicembre 2006 n. 296 ("Legge Finanziaria 2007") e dai successivi Decreti e Regolamenti attuativi, i criteri di contabilizzazione applicati alle quote di TFR maturate al 31 dicembre 2006 e a quelle maturande dal 1 gennaio 2007, sono stati modificati secondo le modalità previste dallo IAS 19 e le interpretazioni definite nel corso dell'anno dagli Organismi tecnici nazionali competenti.

Per effetto della Riforma della previdenza complementare di cui al suddetto Decreto, le quote di TFR maturate fino al 31 dicembre 2006 continueranno a rimanere in azienda configurando un piano a benefici definiti (obbligazione per i benefici maturati soggetta a valutazione attuariale), mentre le quote maturate a partire dal 1° gennaio 2007 (con l'eccezione dei dipendenti di aziende con meno di 50 dipendenti), per effetto delle scelte operate dai dipendenti, vengono destinate a forme di previdenza complementare o trasferite dall'azienda al fondo di tesoreria gestito dall'INPS, configurandosi a partire dal momento in cui la scelta è formalizzata dal dipendente, come piani a contribuzione definita (non più soggetti a valutazione attuariale).

Debiti e passività finanziarie

Sono iscritti all'atto della ricezione delle somme (per i finanziamenti) o al momento in cui scaturisce l'obbligo a pagare il corrispettivo. Dopo il riconoscimento iniziale, tutte le passività finanziarie sono valutate al costo ammortizzato utilizzando il metodo del tasso di rendimento effettivo. Tale criterio non è applicato alle passività a breve termine.

Per i finanziamenti ottenuti per i quali non è prevista la corresponsione di un tasso di interesse, si procede alla valutazione degli stessi mediante iscrizione in bilancio del relativo provento implicito. Le passività finanziarie sono rimosse dal bilancio quando l'obbligazione specificata dal contratto è estinta.

Fiscalità corrente e differita

Le attività e le passività fiscali per imposte correnti sono rilevate sulla base del valore dovuto o recuperabile a fronte del reddito imponibile dell'esercizio determinato sulla base della normativa di riferimento, applicando le aliquote fiscali vigenti alla data di bilancio.

Le imposte correnti non ancora pagate in tutto o in parte alla data di bilancio sono iscritte tra i debiti per imposte correnti al netto di acconti eventualmente versati in corso d'anno.

L'onere/provento fiscale è costituito:

dall'ammontare dovuto per le imposte correnti rappresentate da IRES ed IRAP, calcolato in conformità alle disposizioni vigenti;
dall'ammontare delle imposte che si ritiene risulteranno dovute (passività per imposte differite) o che si ritiene siano state pagate anticipatamente (attività per imposte anticipate), in relazione alle differenze temporanee tra il valore di una attività o di una passività determinato secondo criteri civilistici e quello determinato ai fini fiscali.

Le imposte differite sono calcolate, separatamente per ciascuna imposta, sull'ammontare complessivo di tutte le differenze temporanee, applicando le aliquote che saranno presumibilmente in vigore al momento in cui le suddette differenze temporanee si riverseranno.

Le imposte anticipate sono iscritte in bilancio qualora vi sia la probabilità di conseguire negli esercizi successivi redditi imponibili non inferiori all'ammontare delle differenze temporanee che si andranno ad annullare.

Per completezza d'informazione si comunica che Gabetti Property Solutions S.p.A., secondo quanto previsto dalla normativa vigente, in data 30 novembre 2023, ha

comunicato l'ultimo perimetro delle società aderenti al consolidato fiscale nazionale di cui all'art. 117 e seguenti del Tuir.

Riconoscimento dei ricavi

I ricavi rappresentano i flussi lordi di benefici economici dell'esercizio derivanti dallo svolgimento dell'attività ordinaria.

I ricavi sono rilevati quando si adempie l'obbligazione contrattuale (performance obligation) trasferendo il bene o servizio (ossia l'attività) promesso.

L'attività è trasferita quando il cliente ne acquisisce il controllo.

Il processo sottostante la rilevazione dei ricavi segue le fasi previste dall'IFRS 15:

identificazione del contratto: avviene quando le parti approvano il contratto (con sostanza commerciale) e individuano i rispettivi diritti ed obbligazioni e si ritiene probabile il percepimento del corrispettivo da parte del Gruppo;

identificazione delle performance obligation: le principali performance obligation identificate, vale a dire promesse di trasferimento di beni e servizi, sono distinte in:

Provvigioni di intermediazione diretta;
Up front fee e royalties legate al franchising immobiliare;
Servizi tecnici legati alla valorizzazione e gestione del patrimonio immobiliare di terzi;
Mediazione creditizia e assicurativa.

determinazione del transaction price: è l'importo complessivamente contrattualizzato con la controparte, avuto riguardo all'intera durata contrattuale; il Gruppo ha definito che la durata contrattuale è quella derivante dai vincoli contrattuali tra le parti;

allocazione del transaction price alle performance obligation: l'allocazione avviene proporzionalmente ai rispettivi stand alone selling price, stimati applicando un margine appropriato al costo di acquisto del bene/servizio.

rilevazione dei ricavi: i ricavi sono rappresentati al netto di sconti, abbuoni e resi e rilevati solo al completamento del trasferimento al cliente del bene o servizio promesso, che può avvenire in uno specifico momento temporale (at a point in time) o nel continuo (over time).

Con riferimento all'attività di appaltatore, i ricavi vengono rilevati secondo quanto previsto dall'IFRS 15 paragrafo 35 lettera c):

"L'entità trasferisce il controllo del bene o servizio nel corso del tempo, e pertanto adempie l'obbligazione di fare e rileva i ricavi nel corso del tempo, se è soddisfatto uno dei seguenti criteri:

a) il cliente simultaneamente riceve e utilizza i benefici derivanti dalla prestazione dell'entità man mano che quest'ultima la effettua;

b) la prestazione dell'entità crea o migliora l'attività (per esempio, lavori in corso) che il cliente controlla man mano che l'attività è creata o migliorata o

c) la prestazione dell'entità non crea un'attività che presenta un uso alternativo per l'entità e l'entità ha il diritto esigibile al pagamento della prestazione completata fino alla data considerata."

Dividendi

I dividendi delle società partecipate non consolidate sono contabilizzati nell'esercizio in cui viene deliberata la distribuzione.

Criteri di conversione delle poste in valuta

I crediti ed i debiti in valuta estera sono convertiti in euro ai cambi storici della data delle relative operazioni. Le differenze cambio realizzate in occasione dell'incasso dei crediti e del pagamento dei debiti in valuta estera sono imputate al conto economico.

Alla chiusura dell'esercizio, i crediti e i debiti a breve termine in valuta ancora in essere sono convertiti in euro ai cambi in vigore alla data di bilancio. Gli utili e le perdite derivanti dalla conversione sono rispettivamente accreditati ed addebitati al conto economico.

I bilanci separati di ciascuna società appartenente al Gruppo vengono preparati nella valuta dell'ambiente economico primario in cui essa opera (valuta funzionale). Ai fini del bilancio consolidato la valuta funzionale del Gruppo e la valuta di presentazione del bilancio consolidato è l'euro. Nella preparazione dei bilanci delle singole entità, le operazioni in valute diverse dall'euro sono inizialmente rilevate ai cambi alle date delle stesse.

Alla data di bilancio le attività e le passività monetarie denominate nelle succitate valute sono riespresse ai cambi correnti a tale data.

Le differenze di cambio emergenti dalla regolazione delle poste monetarie e dalla riesposizione delle stesse ai cambi correnti alla fine dell'esercizio sono imputate al conto economico dell'esercizio.

Le differenze cambio derivanti da un elemento monetario che fa parte di un investimento netto in una gestione estera sono rilevate nel conto economico del bilancio separato dell'entità che redige il bilancio. Nel bilancio consolidato, tali differenze cambio sono rilevate in una componente separata di patrimonio netto e contabilizzate a conto economico al momento della dismissione dell'investimento netto.

Ai fini della presentazione del bilancio consolidato, le attività e le passività delle imprese controllate estere, le cui valute funzionali sono diverse dall'euro, sono convertite ai cambi correnti alla data di bilancio. I proventi e gli oneri sono convertiti ai cambi medi del periodo. Le differenze cambio emergenti sono rilevate nella voce del patrimonio netto "Riserva di traduzione"; tale riserva è rilevata nel conto economico come provento o come onere nel periodo in cui la relativa impresa controllata è ceduta.

Gruppo Gabetti

Principi contabili, emendamenti ed interpretazioni applicati dal 1° gennaio 2024

IAS 1 "Classification of Liabilities as Current or Non-current":
• Classification of Liabilities as Current or Noncurrent (pubblicato il 23
gennaio 2020);
• Classification of Liabilities as Current or Noncurrent - Deferral of
Effective Date (pubblicato il 15 Luglio 2020);
• Non-current Liabilities with Covenants (pubblicato il 31 ottobre 2022)

In data 23 gennaio 2020 lo IASB ha emesso un emendamento denominato "Amendments to IAS 1
Presentation of Financial Statements: Classification of Liabilities as Current or Non-current" ed in data 31
ottobre 2022 ha pubblicato un ulteriore emendamento denominato "Amendments to IAS 1 Presentation of
Financial Statements: Non-Current Liabilities with Covenants".
I documenti hanno l'obiettivo di chiarire come classificare i debiti e le altre passività a breve o lungo
termine.
Le modifiche sono entrate in vigore dal 1° gennaio 2024, ma è comunque consentita un'applicazione
anticipata.

IFRS 16 "Lease Liability in a Sale and Leaseback" (pubblicato il 22
settembre 2022)

In data 22 settembre 2022 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IFRS 16
Leases: Lease Liability in a Sale and Leaseback". Il documento introduce dei requisiti di valutazione specifici
per le passività per leasing che possono contenere canoni variabili derivante da un'operazione di Sale and
Leaseback.
Le modifiche si applicano dal 1° gennaio 2024, ma è consentita un'applicazione anticipata.

IAS 7 "Statement of Cash Flows and IFRS 7 Financial Instruments:
Disclosures: Supplier Finance Arrangements" (pubblicato il 25 maggio
2023)

Nel mese di maggio 2023 l'International Accounting Standards Board ha emesso modifiche allo IAS 7
Rendiconto finanziario e all'IFRS 7 Strumenti finanziari: informazioni integrative.
Con queste modifiche, lo IASB ha introdotto nuovi requisiti di informativa nei principi IFRS per migliorare la
trasparenza e, quindi, l'utilità delle informazioni fornite dalle società sugli accordi di finanziamento con i
fornitori.
Le modifiche sono entrate in vigore dal 1° gennaio 2024, con la possibilità di applicazione anticipata.

Principi contabili, emendamenti ed interpretazioni non ancora in vigore e non adottati anticipatamente dal Gruppo

PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI NON ANCORA IN VIGORE E NON ADOTTATI ANTICIPATAMENTE DAL GRUPPO

IAS 21 "The Effects of Changes in Foreign Exchange Rates: Lack of Exchangeability" (pubblicato il 15 agosto 2023)	Nell'agosto 2023, lo IASB ha pubblicato il documento Lack of Exchangeability (Amendments to IAS 21). L'emendamento chiarisce quando una valuta non può essere convertita in un'altra, come stimare il tasso di cambio e l'informativa da fornire in nota integrativa. La modifica entra in vigore dal 1° gennaio 2025. Tuttavia, è consentita la sua applicazione anticipata. Non si prevedono impatti per il bilancio della Società.
IFRS 19 "Subsidiaries without Public Accountability: Disclosures" (pubblicato il 9 Maggio 2024)	A maggio 2024, l'IASB ha emesso il nuovo standard IFRS 19 " Subsidiaries without Public Accountability Disclosures". Il nuovo principio consente alle società controllate che applicano i principi contabili internazionali, in presenza di determinate condizioni, di fornire un'informativa di bilancio ridotta alleggerendo in questo modo gli oneri per la preparazione del bilancio. Il nuovo standard, che non ha impatti per il bilancio della società, è efficace per i periodi annuali che iniziano il 1º gennaio 2027 o in seguito, con adozione anticipata consentita. Il nuovo standard deve ancora essere approvato dall'UE.
IFRS 18 "Presentation and Disclosure in Financial Statements" (pubblicato il 9 aprile 2024)	Ad aprile 2024, lo IASB ha emesso il nuovo standard IFRS 18 " Presentazione e informazioni integrative nel bilancio che sostituisce lo IAS 1 " Presentazione del bilancio" . Il nuovo standard contiene nuove linee guida su come strutturare il Conto economico nonché i requisiti di informativa per le misure di performance definite dal management. Il nuovo standard è efficace per i periodi annuali che iniziano il 1º gennaio 2027 o in seguito, con adozione anticipata consentita. La società sta attualmente valutando l'impatto dell'IFRS 18 sulla presentazione del suo bilancio. Il nuovo standard deve ancora essere omologato dall'UE.
Amendments to IFRS 9 and IFRS 7 - Amendments to the Classification and Measurement of Financial Instruments – (pubblicato il 30 Maggio 2024) Contracts Referencing Nature-dependent Electricity – Amendments to IFRS 9 and IFRS 7 (pubblicato il 18 Dicembre 2024) Annual Improvements Volume 11 (pubblicato il 18 luglio 2024)	Durante l'anno 2024, l'IASB ha emesso emendamenti a molteplici standard IFRS, derivanti dal progetto annuale di miglioramenti dello IASB. Questi comprendono cambiamenti nella terminologia e modifiche redazionali relative all'IFRS 1 " Prima adozione degli International Financial Reporting Standards", IFRS 7 "Strumenti finanziari: informazioni integrative" e alla relativa Guida all'applicazione dell'IFRS 7, all'IFRS 9 " Strumenti finanziari", all'IFRS 10 " Bilancio consolidato" e allo IAS 7 " Rendiconto finanziario". Le modifiche saranno efficaci per i periodi annuali che iniziano il 1º gennaio 2026 o successivamente, con adozione anticipata consentita. Gli emendamenti devono ancora essere omologati dall'UE. LA Società valuterà gli impatti derivanti dall'applicazione del principio.

ALTRE INFORMAZIONI

Operazioni infragruppo

Nel corso dell'esercizio le società del Gruppo Gabetti hanno effettuato tra di esse operazioni a normali condizioni di mercato.

Le operazioni significative svolte tra società consolidate che hanno dato origine a ricavi e costi, crediti e debiti, sono state eliminate. Le altre operazioni intercorse con società del Gruppo non consolidate sono evidenziate nelle successive note al bilancio consolidato.

Rapporti con parti correlate

Il Gruppo intrattiene rapporti con le sue imprese collegate e consociate regolate alle normali condizioni di mercato.

Nel rispetto della comunicazione CONSOB n. DEM/6064293 del 28 luglio 2006 si riportano le informazioni dell'incidenza che le operazioni con parti correlate hanno sulla situazione economica, patrimoniale e finanziaria del Gruppo Gabetti mediante tabella riepilogativa con il dettaglio dei rapporti economico-patrimoniali.

	Crediti finanziari	Crediti commerciali	Debiti finanziari	Debiti commerciali	Ricavi	Costi	Proventi finanziari	Oneri finanziari
Società collegate
Wikicasa S.r.l.		81		278	31	786
G Rent S.p.A.		544		84	169	34
Professionecasa S.p.A.		2.028		582	842	36
Totale collegate		2.653		944	1.042	856
Società consociate
Albarella S.r.l.					2
Marcegaglia Holding S.r.l.		226		3	319	3
Canonici Salvatore				8		8
Canonici Andrea				12		8
Euro Energy Group S.r.l.		7			19
Marcegaglia Buildtech S.r.l.		67			238
Pugnochiuso Gruppo Marcegaglia S.r.l.		13
Marcegaglia Carbon Steel S.r.l.		75			84
Marcegaglia Investments S.r.l.			20.303	2.643				1.303
Marcegaglia Plates S.r.l.		41			82
Marcegaglia Specialties S.r.l.		97			159
Marcegaglia Ravenna S.p.A.		114			180
Esperia Investor S.r.l.		650				2
Totale consociate		1.290	20.303	2.666	1.083	21		1.303
TOTALE		3.943	20.303	3.610	2.125	877		1.303
Totale Consolidato	1.364	144.852	48.964	107.348	218.193	195.675	1.114	4.904
Percentuale su totale Gruppo	0%	3%	41%	3%	1%	1%	0%	27%

(Valori in migliaia di Euro) Situazione al 31/12/2024

Si ritiene che i rapporti in essere con parti correlate siano regolati a condizioni di mercato. Non è tuttavia possibile assicurare che ove le operazioni cui i rapporti con parti correlate si riferiscono fossero concluse con parti terze, le stesse avrebbero negoziato e stipulato i relativi contratti ovvero eseguite le suddette operazioni alle medesime condizioni.

Operazioni atipiche e/o inusuali

Nel corso dell'esercizio il Gruppo non ha registrato operazioni atipiche e/o inusuali.

Eventi e operazioni significative non ricorrenti (DEM/6064293 del 28.07.2006)

Non si segnalano operazioni ed eventi significativi non ricorrenti.

Informativa sulla trasparenza delle erogazioni pubbliche

Ai sensi dell'articolo 1 commi 125-129 della Legge n. 124/2017 e successive integrazioni si precisa che le società Gabetti Agency S.p.A., Gabetti Lab S.p.A. e GLab Costruzioni S.r.l., hanno fruito nell'esercizio di sgravi relativamente a contributi INPS per un totale di euro 43 mila.

Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell'esercizio

Si rimanda a quanto riportato nel medesimo paragrafo in Relazione sulla Gestione.

GRUPPO GABETTI

STATO PATRIMONIALE CONSOLIDATO

ATTIVITA' NON CORRENTI

Nota n. 1: Immobilizzazioni materiali

Per le immobilizzazioni materiali è stato predisposto un apposito prospetto supplementare, allegato alle presenti note al bilancio, che indica, per ciascuna voce, i costi storici, i precedenti ammortamenti, i movimenti avvenuti nell'esercizio ed i saldi finali.

Il dettaglio della voce è il seguente:

	Saldo	Saldo
	31.12.2024	31.12.2023
- Terreni e fabbricati
- Fabbricati	2	2
- Diritto d'uso immobili	6.779	5.104
- Totale terreni e fabbricati	6.781	5.106
- Altri beni
- Mobili ed attrezzature d'ufficio	347	424
- Macchine elettroniche	194	186
- Diritto d'uso automezzi	805	856
- Altre immobilizzazioni materiali	74	104
- Migliorie beni di terzi	281	307
- Totale altri beni	1.701	1.876
- Immobilizzazioni in corso e acconti
- Immobilizzazioni in corso e acconti	0	16
Totale immobilizzazioni materiali	8.482	6.998

La voce terreni e fabbricati al 31 dicembre 2024 si è incrementata di euro 1.675 mila. Tale incremento è dovuto all'iscrizione di nuovi contratti di leasing per euro 316 mila, tra i quali i contratti dei nuovi uffici di Roma e Bari della società Gabetti Agency S.p.A. relativi al settore GHV, al rinnovo di alcuni contratti per euro 3.104

mila, tra i quali il contratto della sede territoriale di Roma e l'iscrizione del contratto di locazione della società acquisita Sea Gestioni S.r.l. per euro 76 mila, al netto dei decrementi dell'esercizio per euro 112 mila e della quota di ammortamento pari ad euro 1.709.

La voce inoltre comprende n. 2 cantine detenute in proprietà dalla controllata Gabetti Agency S.p.A. pari ad euro 2 mila.

La voce altri beni registra un decremento di euro 175 mila, dovuto dalla quota di ammortamento pari ad euro 573 mila (di cui euro 309 mila derivanti dall'ammortamento del diritto d'uso di automezzi e altri beni riferito all'applicazione dell'IFRS 16), parzialmente compensata dagli acquisti effettuati nell'esercizio per euro 138 mila (di cui euro 16 mila riclassificati dalle immobilizzazioni in corso e acconti), principalmente sostenuti per la nuova sede territoriale di Modena Strada Scaglia Est. 144, per la sede di Milano in via Quaranta nr 40, oltre che per l'acquisto di macchine contabili ed elettroniche, di attrezzature d'ufficio e di mobili e arredi, dai beni della nuova società acquisita Sea Gestioni S.r.l. per euro 3 mila, dalla stipula di nuovi contratti di noleggio auto per euro 358 mila, al netto dei decrementi netti dell'esercizio pari ad euro 101 mila.

Le tabelle seguenti riepilogano le poste interessate dalla contabilizzazione dei leasing sulla base dello standard IFRS 16 adottato a partire dal 1° gennaio 2019:

Diritto d'uso	Valore iniziale	Incrementi	Decrementi	Ammortamento	Valore finale
(importi in migliaia di euro)	All'1.1.2024	di periodo	di periodo	1.1.24-31.12.24	Al 31.12.2024
Contratti di locazione immobiliare	5.104	3.496	-112	-1.709	6.779
Noleggio flotta aziendale	855	358	-101	-309	803
Macchine elettroniche	5	0	0	-3	2
Totale	5.964	3.854	-213	-2.021	7.584

Passività finanziaria (importi in migliaia di euro)	Valore iniziale All'1.1.2024	Incrementi di periodo	Riduzione per pagamento canoni 1.1.24-31.12.24	Riduzione per chiusura contratto 1.1.24-31.12.24	Oneri finanziari 1.1.24-31.12.24	Valore finale Al 31.12.2024
Contratti di locazione immobiliare	5.322	3.496	-1.679	-126	279	7.013
Noleggio flotta aziendale	835	358	-301	-102	31	790
Macchine elettroniche	5	0	-3	0	0	2
Totale	6.162	3.854	-1.983	-228	310	7.805

Di seguito si illustra la suddivisione della passività finanziaria per fasce temporali:

Passività finanziaria	Debito	Debito	Debito	Valore finale
(importi in migliaia di euro)	entro 1 anno	da 2 a 5 anni	oltre 5 anni	Al 31.12.2024
Contratti di locazione immobiliare	1.689	5.166	158	7.013
Noleggio flotta aziendale	312	477	0	789
Macchine elettroniche	3	0	0	3
Totale	2.004	5.643	158	7.805

Nota n. 2: Impairment

Il test d'impairment svolto al 31 dicembre 2024 non ha evidenziato necessità di svalutazioni a livello di bilancio consolidato.

In base allo IAS 36, il valore recuperabile di un'attività o di una unità generatrice di flussi di cassa è il maggiore tra il suo fair value (valore equo) dedotti i costi di vendita e il suo valore d'uso basato sull'attualizzazione dei flussi di cassa operativi che si prevede abbiano origine da un'attività o da un'unità generatrici di flussi di cassa.

In fase di predisposizione del bilancio consolidato del Gruppo al 31 dicembre 2024 si è proceduto a sottoporre tale avviamento ad un impairment test con l'obiettivo di valutare l'eventuale eccedenza del valore contabile rispetto al valore recuperabile ad esso attribuito.

Il test di impairment della CGU rappresentata dalle società di servizi detenute da Tree Real Estate è stato effettuato ricorrendo alla configurazione di valore basata sul value in use o valore d'uso. Questa impostazione ha comportato da un lato la verifica che i piani delle società e le aggiornate ipotesi del Management fossero coerenti con le regole dettate dallo IAS 36 e dall'altro la stima dei flussi di cassa operativi così come richiesto dallo stesso principio.

A partire dall'esercizio 2015, la Società ha dato incarico ad un consulente esterno, finalizzato ad avere il supporto nell'elaborazione di modelli esterni nell'attività di performing degli impairment dell'avviamento iscritto in bilancio, attraverso

un'elaborazione autonoma da parte del consulente del value in use della CGU Tree Real Estate, sviluppando modelli di DCF "Discounted cash flow" e verificando anche l'esistenza di altri parametri finanziari di confronto sul mercato (metodo dei multipli).

I modelli valutativi utilizzati per la stima del valore d'uso incorporano un flusso terminale o terminal value, in sintonia con la prospettiva di continuità aziendale delle società che compongono la CGU oggetto di analisi.

E' opportuno comunque evidenziare la sensibilità delle valutazioni di recuperabilità dell'avviamento implicito nel valore della partecipazione Tree Real Estate alla variazione della marginalità attesa lungo il periodo di Piano.

In tale contesto, gli Amministratori monitoreranno pertanto sistematicamente l'andamento delle principali variabili al fine di valutare gli adeguamenti delle stime di recuperabilità del valore di iscrizione sopra esposti.

Qualora si dovessero in futuro consuntivare risultati significativamente diversi dalle stime effettuate, non si può escludere che potrebbero essere necessarie rettifiche, ad oggi non prevedibili, al valore contabile dell'avviamento iscritto in bilancio.

E' inoltre presente un avviamento implicito nel valore della partecipazione in Iooota S.r.l. per euro 402 mila, società acquisita nel 2022 e di cui nel corso del 2023 è stata incrementata la partecipazione sino al 25% delle quote. La società ha verificato la tenuta del valore iscritto sulla base del piano 25-26 fornito dagli amministratori ed utilizzando come metodologia quella dei "multipli sull'EBITDA e sui Ricavi". Tale esercizio ha confermato un valore della società superiore al valore iscritto a bilancio.

CGU Tree Real Estate

La Società Tree Real Estate S.r.l. è la sub-holding interamente detenuta dal Gruppo Gabetti, che a sua volta controlla alcune legal entities che operano nell'attività del franchising immobiliare (Gabetti Franchising Agency) e nell'attività di mediazione creditizia (Monety).

Inoltre Tree Re detiene il 25,18% di Professionecasa S.p.A., quota che si è incrementata nel corso del 2024 rispetto al 13,56% a seguito dell'aumento di capitale di euro 600 mila deliberato dall'Assemblea straordinaria di Professionecasa in data 20 dicembre 2024, di cui Tree Re ne ha sottoscritto euro 535 mila.

Nello svolgimento del test di impairment al 31 dicembre 2024 gli Amministratori hanno considerato i flussi futuri di cassa operativi sulla base del budget 2025 e del piano 2024-2026 con riferimento all'anno 2026.

Invece per quanto riguarda Professionecasa sono stati considerati i flussi futuri di cassa operativi sulla base del budget 2025 e del piano 2026-2028.

Il Management ha scelto di calcolare il flusso di cassa di perpetuity sulla base del NOPAT (net operating profit after tax) stimato per l'ultimo anno di previsione esplicita nei piani delle Società; è stato considerato un fattore g di crescita pari all'1%, in considerazione delle attese inflazionistiche (in linea con l'anno precedente).

L'attualizzazione dei flussi di cassa operativi è stata effettuata applicando un costo medio ponderato del capitale (WACC), nella cui determinazione, oltre a considerare il Market Risk Premium (stimato a partire da un campione di aziende comparable quotate in mercati esteri) è stato aggiunto un Size Premium del 3,6% (in considerazione che le aziende del panel utilizzato risultano dimensionalmente più grandi rispetto alla CGU in oggetto) ed un additional risk premium dello 1,5%, quest'ultimo in crescita rispetto all' 1% del 2023 (in considerazione di alcune stime inserite a piano ritenute sfidanti con riferimento al 2026).

Lo IAS 36 precisa infatti che un tasso di attualizzazione che rifletta "le valutazioni correnti del mercato del valore temporale del denaro e dei rischi specifici dell'attività corrisponde al rendimento che gli investitori richiederebbero se si trovassero nella situazione di dover scegliere un investimento che generasse flussi finanziari di importi, tempistica e rischio equivalenti a quelli che l'entità si aspetta che derivino dall'attività in oggetto".

In base a tale impostazione la componente di costo del capitale proprio (Ke) è stata stimata pari all' 12,40% ed è stata poi ponderata con un tasso rappresentativo anche del costo del debito (Kd) al netto dell'effetto fiscale (componente stimata pari al 5,01%). Il costo medio ponderato del capitale (WACC) utilizzato per l'attualizzazione dei flussi di cassa operativi è stato pertanto pari al 12,87% (11,37% oltre ad un additional risk dell'1,50% - nell'esercizio 2023 era stato pari al 13,56%).

La Direzione del Gruppo ha ritenuto valide e ragionevoli le impostazioni tecniche e metodologiche sopra evidenziate e dalla verifica svolta è stata confermata la piena recuperabilità dei valori iscritti ad avviamento, in quanto il valore contabile della CGU iscritta nel bilancio consolidato risulta inferiore al suo valore recuperabile inteso come il valore attuale dei flussi finanziari attesi che si suppone deriveranno

dalla medesima unità generatrice dei flussi di cassa compresa la quota detenuta in Professionecasa.

Tale evidenza è stata confermata anche da un metodo di controllo basato sulla tecnica dei multipli di mercato (Enterprise Value/Ebitda) rilevati su un campione di aziende comparable quotate su mercati esteri (Anywhere Real Estate Inc., Re/Max Holdings Inc, LSL Property Service Plc, The Property Franchise Group Plc, Bridgemarq Real Estate Service Inc, M Winkworth Plc, Foxtons Group Plc).

Nota n. 3: Immobilizzazioni immateriali

Al 31 dicembre 2024 il totale della voce è pari ad euro 7.216 mila (euro 6.929 mila al 31 dicembre 2023). Di seguito evidenziamo il riepilogo della voce immobilizzazioni immateriali:

	Saldo	Saldo
	31.12.2024	31.12.2023

- Concessioni, licenze e marchi	54	63
- Software	984	797
- Altre immobilizzazioni immateriali	50	80
- Immobilizzazioni immateriali in corso e acconti	369	230
- Avviamento	5.759	5.759

Totale immobilizzazioni immateriali	7.216	6.929

Concessioni, licenze, marchi e diritti simili

La voce rileva principalmente i costi sostenuti per la registrazione dei marchi legati alla brand identity delle società del Gruppo. L'ammortamento del periodo pari ad euro 12 mila, è parzialmente compensato dai costi sostenuti per la registrazione del marchio "AssicuraRe" pari ad euro 3 mila.

Software

Il saldo presenta un incremento di euro 187 mila, principalmente dovuto al nuovo gestionale contratti nella società Gabetti Agency per euro 98 mila (di cui euro 77 mila riclassificati dalle immobilizzazioni in corso e acconti), all'implementazione della nuova piattaforma della società Tree Real Estate S.r.l. per euro 147 mila, alla nuova piattaforma digitale legata al nuovo progetto Gabetti Smart Home per la

società Abaco Team S.p.A. per euro 197 mila (di cui euro 153 mila riclassificato dalle immobilizzazioni in corso e acconti), allo sviluppo di un nuovo software legato allo Smart Building, allo sviluppo di un gestionale di servizi da offrire agli affiliati e all'implementazione di software già esistenti nella società Gabetti Lab S.p.A. per euro 255 mila, all'implementazione del software gestionale per la gestione dei mutui per la società Monety S.p.A. per euro 20 mila e al software della nuova società acquisita Sea Gestioni S.r.l. per euro mille, parzialmente compensati dagli ammortamenti del periodo per euro 531 mila.

La vita utile dei programmi viene considerata non superiore a 3 anni per software applicativi generici e non superiore a 5 anni per i sistemi informativi aziendali.

Immobilizzazioni in corso e acconti

Il saldo al 31 dicembre 2023 pari ad euro 230 mila era in parte riferito per euro 153 mila, ai costi sostenuti per la nuova piattaforma digitale legata al nuovo progetto Gabetti Smart Home per la società Abaco Team S.p.A. e per euro 77 mila ai costi sostenuti per il nuovo gestionale contratti per la società Gabetti Agency S.p.A.. Tali importi nel 2024 sono stati riclassificati nella voce Software.

Il saldo al 31 dicembre 2024 pari ad euro 369 mila è riferito per euro 68 mila ai costi sostenuti per la nuova piattaforma per la società Tree Real Estate S.r.l., per euro 16 mila ai costi sostenuti per il nuovo sito GHV-Santandrea per la società Gabetti Agency S.p.A., per euro 220 mila ai costi sostenuti per la nuova piattaforma peritale per la società Abaco Team S.p.A. e per euro 64 mila ai costi sostenuti per il nuovo progetto workflow presenze e per l'upgrade del software "JD Edwards EnterpriseOne" per la Capogruppo.

Per le immobilizzazioni immateriali è stato predisposto un apposito prospetto supplementare, allegato alle presenti note, che indica, per ciascuna voce, i costi storici, i precedenti ammortamenti, i movimenti avvenuti nell'esercizio ed i saldi finali.

Avviamenti

Per maggiori dettagli sui valori degli avviamenti pari ad euro 5.759 mila, che sono relativi al Gruppo Tree Real Estate per euro 5.125 mila, alla società Monety S.p.A. per euro 102 mila, derivante dall'acquisizione del ramo d'azienda da Finitalica S.r.l. relativo all'attività di mediazione nel settore creditizio e di consulenza assicurativa e sempre in relazione a Monety S.p.A. per euro 532 mila derivante dall'acquisizione della società Mutuisi S.r.l., si rimanda alla precedente Nota n. 2.

Nota n. 4: Partecipazioni

La voce è composta dalle partecipazioni nella società Wikicasa S.r.l., nella società G Rent S.p.A., nella società Professionecasa S.p.A., nella società Iooota S.r.l. e nella società Re Factor S.r.l..

Di seguito si riporta il dettaglio della voce:

	Saldo	Saldo 31.12.2023
	31.12.2024

Wikicasa S.r.l.	398	541
G Rent S.p.A.	2	177
Professionecasa S.p.A.	815	273
Iooota S.r.l.	562	562
Re Factor S.r.l.	33	0

Partecipazioni	1.810	1.553

Informativa richiesta dall'IFRS 12 in relazione a "partecipazioni in accordi a controllo congiunto e società collegate".

WIKICASA SRL Via Ascanio Sforza n. 85 Quota di possesso 28,73% indirettamente tramite Abaco Team SpA Metodo di consolidamento: patrimonio netto

Situazione economica-finanziaria al 31 dicembre 2023 (IFRS 12.B12)

(i)	Attività correnti		1.694.388
(ii)	Attività non correnti		864.340
(iii)	Passività correnti	-	884.960
(iv)	Passività non correnti	-	1.673.768
(v)	Ricavi		3.719.654
(vi)	Utile/(Perdita) derivante da attività operative in
	esercizio	-	1.533.345
(ix)	Totale conto economico complessivo	-	1.533.345

Altre informazioni economico-finanziarie (IFRS 12.B13)

(a)	Disponibilità liquide (incluse nel (i))		762.096
(b)	Passività finanziarie correnti (inclusi nel (iii))	-	180
(c)	Passività finanziarie non correnti (inclusi nel (iv))	-	263.668
(d)	Svalutazioni e ammortamenti	-	361.053
(e)	Interessi attivi		-
(f)	Interessi passivi	-	13.689
(g)	Imposte sul reddito		-

Il valore della partecipazione al 31 dicembre 2024 è stato svalutato per euro 441 mila, rideterminato applicando la percentuale di interessenza al 31/12/2024 (28,73%) al risultato del periodo 01/01/2023 – 31/12/2023 (negativo di euro 1.533 mila), conseguito dalla società collegata. A seguito dell'aumento a pagamento del capitale sociale di Wikicasa S.r.l., deliberato dall'Assemblea dei Soci del 14 aprile 2023, Abaco Team S.p.A. ha effettuato un versamento pari ad euro 298.238,70. Al 31 dicembre 2024 il valore della partecipazione iscritto nel bilancio di Gruppo è quindi pari ad euro 398 mila.

Per la valutazione della partecipazione è stato utilizzato il bilancio d'esercizio della partecipata con chiusura il 31 dicembre 2023 (ultimo bilancio approvato).

Non vi sono attività operative cessate legate alla società partecipata, né ulteriori componenti di conto economico complessivo rispetto a quanto esplicitato nel conto economico della stessa.

Non vi sono restrizioni alla capacità di Wikicasa S.r.l. a trasferire fondi sotto forma di dividendi, di rimborsi di prestiti o di anticipazioni effettuati da Abaco Team S.p.A..

Gruppo Gabetti

G RENT S.p.A. Via Bernardo Quaranta n. 40 - Milano Quota di possesso 14,20% diretta Metodo di consolidamento: patrimonio netto

Situazione economica-finanziaria al 30 settembre 2024 (IFRS 12.B12)

(i)	Attività correnti		1.168.877
(ii)	Attività non correnti		555.613
(iii)	Passività correnti	-	1.877.265
	(iv) Passività non correnti		152.775
(v)	Ricavi		484.120
(vi)	Utile/(Perdita) derivante da attività operative in
	esercizio	-	730.431
(ix)	Totale conto economico complessivo	-	730.431

Altre informazioni economico-finanziarie (IFRS 12.B13)

(a)	Disponibilità liquide (incluse nel (i))		1.105.735
(b)	Passività finanziarie correnti (inclusi nel (iii))	-	120.000
( c)	Passività finanziarie non correnti (inclusi nel (iv))		-
(d)	Svalutazioni e ammortamenti	-	157.505
(e)	Interessi attivi		-
(f)	Interessi passivi	-	75
(g)	Imposte sul reddito		-

La partecipazione al 31 dicembre 2024 è stata svalutata di euro 175 mila. Tale svalutazione è stata determinata applicando la percentuale di interessenza al 31/12/2024 (14,20%) al risultato del periodo 01/07/2023 – 31/12/2023 (negativo di euro 503 mila) e al risultato del periodo 01/01/2024 – 30/09/2024 (negativo di euro 730 mila), conseguiti dalla società collegata. Al 31 dicembre 2024 il valore della partecipazione iscritto nel bilancio di Gruppo è quindi pari ad euro 2 mila.

Per la valutazione della partecipazione è stato utilizzato il bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2023 e la relazione finanziaria trimestrale della partecipata con chiusura il 30 settembre 2024 (ultima situazione approvata).

La società G Rent S.p.A. non ha un'esposizione finanziaria verso le società del Gruppo. L'esposizione commerciale al 30/09/2024 pari ad euro 1.239 mila è così composta: per euro 379 mila verso Gabetti Property Solutions S.p.A., per euro 106

mila verso Gabetti Agency S.p.A., per euro 4 mila verso Abaco Team S.p.A. e per euro 750 mila verso fornitori terzi, esclusivamente soggetti nazionali.

Non vi sono attività operative cessate legate alla società partecipata, né ulteriori componenti di conto economico complessivo rispetto a quanto esplicitato nel conto economico della stessa.

Non vi sono restrizioni alla capacità di G Rent S.p.A. a trasferire fondi sotto forma di dividendi, di rimborsi di prestiti o di anticipazioni effettuati da Gabetti Property Solutions S.p.A..

PROFESSIONECASA S.p.A. Via Bernardo Quaranta n. 40 - Milano Quota di possesso 25,18% indirettamente tramite Tree Real Estate S.r.l. Metodo di consolidamento: patrimonio netto

Situazione economica-finanziaria al 31 dicembre 2023 (IFRS 12.B12)

(i)	Attività correnti		4.434.800
(ii)	Attività non correnti		456.613
(iii)	Passività correnti	-	4.752.232
	(iv) Passività non correnti	-	143.556
(v)	Ricavi		4.292.428
(vi)	Utile/(Perdita) derivante da attività operative in
	esercizio		61.377
(ix)	Totale conto economico complessivo		61.377

Altre informazioni economico-finanziarie (IFRS 12.B13)

(a)	Disponibilità liquide (incluse nel (i))		190.639
(b)	Passività finanziarie correnti (inclusi nel (iii))		-
( c)	Passività finanziarie non correnti (inclusi nel (iv))		-
(d)	Svalutazioni e ammortamenti	-	185.485
(e)	Interessi attivi		9.095
(f)	Interessi passivi	-	256
(g)	Imposte sul reddito	-	15.202

Il valore della partecipazione al 31 dicembre 2024 è stato rideterminato applicando la percentuale di interessenza al risultato del periodo 01/01/2023 – 31/12/2023

conseguito dalla società collegata applicando una rivalutazione di euro 6 mila. A seguito dell'aumento di capitale sociale deliberato dall'assemblea straordinaria dei soci in data 20 dicembre 2024, Tree Real Estate S.r.l. ha effettuato un versamento in conto futuro aumento di capitale, mediante rinuncia di crediti diversi pari ad euro 534.627,00. Al 31 dicembre 2024 il valore della partecipazione iscritto nel bilancio di Gruppo è quindi pari ad euro 815 mila.

Per la valutazione della partecipazione è stato utilizzato il bilancio d'esercizio della partecipata con chiusura il 31 dicembre 2023 (ultimo bilancio approvato).

Non vi sono attività operative cessate legate alla società partecipata, né ulteriori componenti di conto economico complessivo rispetto a quanto esplicitato nel conto economico della stessa.

Non vi sono restrizioni alla capacità di Professionecasa S.p.A. a trasferire fondi sotto forma di dividendi, di rimborsi di prestiti o di anticipazioni effettuati da Gabetti Property Solutions S.p.A..

IOOOTA S.r.l. Via Molino Rosso n. 8 - Imola (BO) Quota di possesso 25,00% indirettamente tramite Gabetti Lab S.p.A. Metodo di consolidamento: patrimonio netto

Situazione economica-finanziaria al 31 dicembre 2023 (IFRS 12.B12)

(i)	Attività correnti		1.292.942
(ii)	Attività non correnti		475.732
(iii)	Passività correnti	-	958.898
	(iv) Passività non correnti	-	812.126
(v)	Ricavi		1.384.360
	Utile/(Perdita) derivante da attività operative in
(vi)	esercizio	-	15.904
(ix)	Totale conto economico complessivo	-	15.904

Altre informazioni economico-finanziarie (IFRS 12.B13)

(a)	Disponibilità liquide (incluse nel (i))		71.991
(b)	Passività finanziarie correnti (inclusi nel (iii))		-
( c)	Passività finanziarie non correnti (inclusi nel (iv))		-
(d)	Svalutazioni e ammortamenti	-	292.372
(e)	Interessi attivi		-
(f)	Interessi passivi	-	12.471
(g)	Imposte sul reddito		15.381

Il valore della partecipazione al 31 dicembre 2024 è stato svalutato per euro 133, rideterminato applicando la percentuale di interessenza al 31/12/2024 (25%) al patrimonio netto pro quota risultante dal bilancio d'esercizio al 31/12/2023 (euro 159 mila) e confrontando il valore così determinato con la partecipazione detenuta dal Gruppo. Al 31 dicembre 2024 il valore della partecipazione iscritto nel bilancio di Gruppo è rimasto pressochè invariato quindi pari ad euro 562 mila.

Per la valutazione della partecipazione è stato utilizzato il bilancio d'esercizio della partecipata con chiusura il 31 dicembre 2023 (ultimo bilancio approvato).

RE FACTOR S.r.l. Via Degli Olivetani n. 10/12 - Milano Quota di possesso 33,33% indirettamente tramite Gabetti Lab S.p.A. Metodo di consolidamento: criterio del costo

La partecipazione in Re Factor S.r.l. è stata acquisita nel corso del 2024.

Nota n. 5: Attività fiscali differite

	Saldo	Saldo
	31.12.2024	31.12.2023
- Imposte anticipate - IRES	8.954	8.501
- Imposte anticipate - IRAP	39	37
Attività fiscali differite	8.993	8.538

Le imposte anticipate sono calcolate sulla base dell'ammontare complessivo delle differenze temporanee tra il valore di un'attività o di una passività secondo criteri civilistici e quello secondo criteri fiscali, applicando le aliquote che saranno presumibilmente in vigore al momento in cui le suddette differenze temporanee si riverseranno.

La voce include principalmente le imposte sulle differenze temporanee calcolate su fondi svalutazione crediti e sulle perdite fiscali delle società appartenenti al Gruppo e rientranti nel consolidato fiscale.

Alla data di bilancio, il Gruppo dispone di perdite pregresse non utilizzate per un ammontare complessivo pari ad euro 89.381 mila (euro 89.511 mila nel 2023). Di tali perdite:

sono iscritte in bilancio imposte differite attive per euro 5.798 mila con riferimento ad un ammontare di perdite pregresse utilizzabili per un importo di euro 24.158 mila (relative all'esercizio 2008 e 2009);
in via prudenziale non sono state iscritte in bilancio le imposte differite attive sulle perdite fiscali riportabili negli esercizi futuri su un ammontare complessivo pari ad euro 65.223 mila (euro 73.112 nel 2023) rinviandone l'iscrizione agli esercizi successivi, in relazione al progressivo realizzarsi dei risultati positivi attesi.

Dal punto di vista delle imposte differite attive, tali scelte prudenziali hanno comportato:

la presenza in bilancio di imposte anticipate per un ammontare complessivo pari ad euro 5.798 mila (euro 3.936 mila nel 2023);
la mancata iscrizione di imposte anticipate per un ammontare complessivo pari ad euro 15.654 mila al 31 dicembre 2024 (euro 17.547 mila nel 2023).

Per la descrizione analitica degli importi relativi alla fiscalità differita attiva si rimanda al prospetto allegato alle presenti note.

Nota n. 6: Altri crediti finanziari a lungo termine

Tale voce pari ad euro 74 mila (euro 78 mila al 31 dicembre 2023) include la quota a lungo termine relativa ai crediti finanziari infruttiferi nei confronti dei soci delle società deconsolidate nell'esercizio 2020 (Professionecasa Milano, Roma e Verona).

Tali crediti finanziari sono stati attualizzati alla media denaro/lettera IRS+3% spread sulla base dei vari flussi di cassa. L'effetto del rientro dell'attualizzazione è pari ad euro 4 mila.

Nota n. 7: Altre attività a lungo termine

Tale voce pari ad euro 189 mila (euro 217 mila al 31 dicembre 2023) comprende i depositi cauzionali costituiti prevalentemente a fronte di contratti di locazione degli immobili ove viene esercitata l'attività sociale e i depositi cauzionali riferiti al noleggio auto.

Tale voce si è decrementata per euro 28 mila, principalmente a seguito della restituzione di depositi cauzionali pari ad 51 mila, parzialmente compensata dal consolidamento della nuova società Sea Gestioni S.r.l. per euro 12 mila e alla sottoscrizione di nuovi contratti di affitto pari ad euro 11 mila.

ATTIVITA' CORRENTI

Nota n. 8 Rimanenze

La voce rimanenze pari ad euro 2.470 mila comprende il valore delle rimanenze finali al 31/12/2024 degli immobili destinati alla vendita detenuti dalla società Recrea S.r.l.. Tale voce è composta dal valore di acquisto degli immobili rogitati nel corso del 2024, pari ad euro 2.220 mila, incrementato dal valore delle spese (euro 250 mila) relative alle parcelle dei notai e alle mediazioni immobiliari sostenute nel 2024 e riferite agli immobili rogitati acquistati nel 2024.

Nota n. 9 Crediti commerciali ed altri crediti a breve termine

La voce crediti commerciali ed altri crediti a breve termine è così composta:

Crediti verso clienti:

	Saldo	Saldo
	31.12.2024	31.12.2023
- Clienti per mediazioni immobiliari	1.756	1.414
- Clienti per attività di franchising	1.642	2.066
- Clienti per servizi tecnici	22.263	108.528
- Clienti per fatture da emettere	106.179	156.243
- Clienti per pratiche in contenzioso	7.093	7.483
- Altri	3.934	5.253
Totale crediti verso clienti	142.867	280.987
Totale fondi svalutazione crediti	-30.542	-29.116
Totale crediti netti verso clienti	112.325	251.871

Il decremento pari ad euro 139.546 mila è dovuto principalmente a minori crediti per servizi tecnici e a minori crediti per fatture da emettere, soprattutto relativi a Gabetti Lab in relazione alle attività svolte legate al business della riqualificazione energetica (superbonus, sismabonus).

Nell'ambito dell'attività di arranger (attività di riqualificazione svolta non direttamente ma con il supporto di appaltatori esterni) Gabetti Lab ha rilevato, nei rispettivi esercizi di maturazione tra il 2019 e il 2023, i ricavi connessi agli accordi in essere con tali appaltatori.

Con riferimento ai crediti relativi a tali attività, le offerte commerciali perfezionate dalla Gabetti Lab prevedevano, di norma, il pagamento da parte del condominio della totalità ovvero di parte degli importi dovuti per l'esecuzione degli interventi previsti per il tramite della cessione del credito tramite sconto in fattura. A seguito delle modifiche normative intervenute nel maggio 2024 sulla disciplina dei bonus fiscali, gli interventi veicolati dalla Gabetti Lab non aventi le caratteristiche richieste dalla novella legislativa per beneficiare della cessione del credito ovvero dello sconto in fattura, sono divenuti inattuabili. Di conseguenza la Gabetti Lab ha

cancellato i relativi crediti per fatture da emettere rilevando una componente negativa di conto economico per euro 81,1 milioni.

Come da previsione contrattuale, avvalorata anche da un confronto con professionisti terzi indipendenti incaricati dalla Gabetti Lab, tale cancellazione ha comportato un corrispondente adeguamento dei debiti per fatture da ricevere per segnalazioni passive sui medesimi cantieri rilevando una componente positiva di conto economico per euro 66,8 milioni.

I fondi svalutazione crediti sono stati calcolati per rappresentare un'incertezza riguardo alla possibilità di incassare i crediti derivanti da un ricavo già rilevato.

Tra i fondi svalutazione crediti sono inseriti valori relativi ad una posizione di Gabetti Lab per la quale sono iniziate le attività propedeutiche all'avvio di un arbitrato nei primi mesi del 2025.

Per il dettaglio suddiviso per tipologia, rischio e scadenza si rimanda alla successiva nota n. 35.

Gruppo Gabetti

Altri crediti a breve termine:

	Saldo 31.12.2024	Saldo 31.12.2023
- Risconti attivi	582	923
- Altri crediti	4.228	5.256
- Acconti a fornitori	2.959	461
- Crediti verso dipendenti	36	37
Totale crediti verso altri	7.805	6.677
	Saldo	Saldo
	31.12.2024	31.12.2023
- Risconti attivi	582	923
- Altri crediti	4.228	5.256
- Acconti a fornitori	2.959	461
- Crediti verso dipendenti	36	37
Totale crediti verso altri	7.805	6.677
	Saldo	Saldo
	31.12.2024	31.12.2023
- Fondi per imposte differite - IRES	406	455
- Fondi per imposte differite - IRAP	27	28
Totale passività fiscali differite	433	483

Gli altri crediti includono principalmente il credito rilevato da Gabetti Lab S.p.A. relativo all'anticipo su future acquisizioni di crediti d'imposta in materia di ecobonus (euro 385 mila), i crediti verso le società Professionecasa S.p.A. e Grimaldi Franchising S.p.A., i crediti rilevati da Abaco Team S.p.A. legati alla rifatturazione di spese vive sostenute su alcune commesse e i crediti da piano di riparto del Consorzio Work & Build in Liquidazione.

Gli acconti a fornitori comprendono l'anticipo per l'acquisizione delle società Italy Assistance Saemicard s.r.l. e Artigiano On Line S.r.l. da parte di Gabetti Lab S.p.A., perfezionata a gennaio 2025 (euro 2.240 mila).

Crediti tributari:

	Saldo 31.12.2024	Saldo 31.12.2023
- Erario c/IVA - Altri crediti tributari	2.217 24.379	107 46.701
Totale fondo svalutazione su crediti tributari	-1.874	-5.365
Totale altri crediti tributari	24.722	41.443

I crediti verso l'erario per IVA sono immediatamente ed integralmente recuperabili con l'eventuale debito IVA dei mesi successivi, pertanto sono considerabili a breve termine e non suscettibili di svalutazione.

Gli altri crediti tributari sono composti dai crediti presenti nel cassetto fiscale di Abaco Team Engineering S.r.l., Gabetti Lab S.p.A., Voxel S.p.A. e Glab Costruzioni S.r.l. relativi agli incentivi fiscali su riqualificazione degli immobili per euro 21.869 mila, oltre che dai crediti IRES (ritenute d'acconto subite) e da crediti IRAP.

La voce include anche i crediti IRAP derivanti dalla trasformazione dell'ACE del 2014 e non utilizzati in quanto, scadute le cinque rate costanti, il credito non utilizzato è diventato illimitatamente utilizzabile a partire dal 2019. La quota residua postutilizzo 2023 è pari ad euro 3 mila.

Il fondo svalutazione crediti tributari, pari ad euro 1.874 mila, è stato iscritto per euro 1.792 mila per rappresentare il presumibile valore di realizzo dei crediti presenti nel cassetto fiscale (al valore di cessione agli istituti di credito) e comprende, inoltre, la parziale svalutazione di altri crediti tributari in quanto è incerta la loro totale recuperabilità.

Nota n. 10: Altri crediti finanziari a breve termine

La voce altri crediti finanziari a breve termine, pari ad euro 1.290 mila, è rappresentata dalla sottoscrizione di quote di partecipazione di Corporate Cash Plus, comparto del Fondo di Investimento Alternativo riservato denominato "AZ RAIF I" istituito da Azimut Investments S.A., per euro 1.200 mila, sulle quali sono state iscritte rivalutazioni maturate pari ad euro 56 mila e dalle quote a breve attualizzate relative ai finanziamenti detenuti verso i soci delle società Professionecasa Milano, Roma e Verona deconsolidate nel 2020.

Nel mese di febbraio le società Gabetti Mutuicasa S.p.A. e Gabetti Agency S.p.A. hanno ceduto i residui crediti pecuniari derivanti da finanziamenti ipotecari e chirografari vantati verso debitori ed erogati direttamente dalle società sino al 31 dicembre 1997. Si precisa che i suddetti crediti erano interamente svalutati.

I crediti sono stati ceduti pro soluto per un complessivo importo di euro 44 mila, generando una plusvalenza di medesimo importo.

Nota n. 11: Cassa e disponibilità liquide

Al 31 dicembre 2024 la voce risulta pari ad euro 24.443 mila, in aumento di euro 1.253 mila rispetto ad euro 23.190 mila di fine esercizio precedente, comprensiva di euro 18 mila di assegni.

Posizione finanziaria netta

Totale Indebitamento Finanziario

Di seguito si riporta la composizione della posizione finanziaria netta consolidata del Gruppo al 31 dicembre 2024 confrontata con l'anno precedente:

Gruppo Gabetti

Dichiarazione sull'indebitamento	31.12.2024	31.12.2023

A - Disponibilità liquide	119	125
B - Mezzi equivalenti a disponibilità liquide
Depositi bancari e postali	24.305	22.893
C - Altre attività finanziarie correnti	1.308	1.417
D - Liquidità (A + B + C)	25.732	24.435
E - Debito finanziario corrente	-46	-32.582
F - Parte corrente del debito finanziario non corrente	-12.950	-12.033
G - Indebitamento finanziario corrente (E + F)	-12.996	-44.615
H - Indebitamento finanziario corrente netto (G - D)	12.736	-20.180
I - Debito finanziario non corrente	-35.968	-40.386
J - Strumenti di debito	0	0
K - Debiti commerciali e altri debiti non correnti	0	0
L - Indebitamento finanziario non corrente (I + J + K)	-35.968	-40.386
M - Totale indebitamento finanziario (H + L)	-23.232	-60.566

Per il commento alla suddetta posizione finanziaria netta si rinvia a quanto riportato e descritto in maniera approfondita nella Relazione sulla Gestione.

PATRIMONIO NETTO E PASSIVITA'

CAPITALE SOCIALE E RISERVE

La movimentazione delle voci componenti il Patrimonio Netto viene fornita in dettaglio negli allegati. Di seguito si commentano le principali voci.

Nota n. 12: Capitale sociale

Il Capitale Sociale sottoscritto e versato è pari ad euro 14.869.514,00, suddiviso in numero 60.335.566 azioni ordinarie, prive di valore nominale espresso.

Nota n. 13: Altre riserve, utili/perdite a nuovo e utile/perdita del Gruppo

Nel corso dell'esercizio le altre riserve e gli utili/perdite a nuovo si sono incrementati complessivamente di euro 1.176 mila, principalmente a seguito:

degli utili attuariali sul TFR per euro -6 mila,
dalla riserva da stock option per euro 58,
del riporto a nuovo dell'utile dell'esercizio precedente per euro 1.043 mila,
della variazione di perimetro per la società AssicuraRe S.r.l. e per il deconsolidamento del Consorzio Work & Build in Liquidazione per euro 91 mila,
di altre variazioni per euro -10 mila.

Nota n. 14: Patrimonio netto di terzi

Al 31 dicembre 2024 tale voce è pari ad euro 3.695 mila ed accoglie il capitale sociale e riserve di pertinenza di terzi per euro 6.399 mila e la perdita dell'esercizio di competenza di terzi per euro 2.704 mila.

PASSIVITA' NON CORRENTI

Nota n. 15: Debiti per finanziamenti a lungo termine

	Saldo 31.12.2024	Saldo 31.12.2023
Finanziamenti Bancari MLT	7.941	20.791
Altri finanziamenti MLT	28.027	19.595
Totale debiti per finanziamenti a lungo termine	35.968	40.386

Nel corso degli esercizi 2022 e 2023 il Gruppo ha ottenuto alcuni finanziamenti per le società Abaco Team S.p.A., Gabetti Franchising S.r.l. e Gabetti Lab S.p.A..

Banca Progetto ha ceduto alla società Progetto PMI 3 S.r.l. i mutui erogati nell'anno 2022, quindi gli stessi nell'esercizio sono stati riclassificati negli "Altri finanziamenti MLT".

I mutui riferiti al 2022 sono stati erogati da due istituti di credito Banca Progetto e Banco CF+ per un totale di euro 16.250 mila con scadenza 60 mesi, tre a tasso fisso pari al 4,5% e due a tasso variabile, di cui uno pari all'euribor 3 mesi+4,05% di spread e l'altro pari all'euribor 3 mesi+4,5% di spread.

Nel 2023 la società Gabetti Lab S.p.A. ha ottenuto ulteriori finanziamenti erogati da diversi istituti di credito: Solution Bank con scadenza 30/09/2028 (a tasso variabile euribor 3 mesi+3,75% e euribor+3,75%), Banca Progetto con scadenza 30/09/2026 (tasso variabile euribor 3 mesi+4,50%), M.C.C. S.p.A. con scadenza 30/09/2025 (tasso variabile euribor 3 mesi+1,55%), Banca Intesa San Paolo con scadenza 30/09/2026 (tasso variabile euribor 3 mesi+1,5%) per un totale di euro 18.900 mila.

La voce finanziamenti bancari MLT accoglie la quota scadente oltre l'anno (euro 8.187 mila), al netto della quota a lungo dei costi ammortizzati legati ai finanziamenti per euro 249 mila. Accoglie inoltre la quota a lungo del finanziamento Banca Etica in essere nella nuova società Ruralset S.r.l., acquisita nel corso dell'esercizio, per euro 3 mila.

Al 31 dicembre 2024 la voce altri finanziamenti MLT è riferita per euro 19.000 mila al finanziamento soci che prevede un tasso variabile pari all'euribor 3 mesi+4% di spread e per euro 5.801 mila alla quota parte a medio-lungo termine del debito finanziario sorto con l'applicazione dell'IFRS 16. Inoltre in tale voce è stata riclassificata la quota a MLT dei mutui erogati dalla Banca Progetto nel 2022 pari ad

euro 3.342 mila, al netto della quota a lungo dei costi ammortizzati legati ai finanziamenti per euro 116 mila.

Al 31 dicembre 2024 il tasso medio annuo d'interesse del Gruppo Gabetti sui finanziamenti a lungo termine è stato pari allo 6,52%.

Nota n. 16: Passività fiscali differite

	Saldo 31.12.2024	Saldo 31.12.2023
- Fondi per imposte differite - IRES - Fondi per imposte differite - IRAP	406 27	454 28
Totale passività fiscali differite	433	483

I principali elementi che compongono le imposte differite passive e la loro movimentazione durante l'esercizio in corso sono esposti nel prospetto di dettaglio allegato.

Nota n. 17: Benefici successivi alla cessazione del rapporto di lavoro

La voce include il TFR di tutte le società del Gruppo.

	Saldo	Saldo
	31.12.2023 31.12.2024
Benefici successivi alla cessazione del rapporto di lavoro	1.921	1.911

La tabella esposta di seguito evidenzia la movimentazione avvenuta nell'esercizio:

Saldo al 31.12.2023	1.911
- Quota maturata nell'esercizio	846
Di cui: versata a enti previdenziali complementari	-307
Di cui: versata a f.do tesoreria INPS	-215
- Indennità liquidate nell'esercizio	-305
- Utilizzo per imposta sostitutiva	-7
- Utili/perdite attuariali	-2
Saldo al 31.12.2024	1.921

Le principali ipotesi attuariali applicate nella determinazione del saldo del TFR al 31 dicembre 2024 sono state le seguenti:

Riepilogo delle basi tecniche demografiche

decesso: ISTAT 2022
inabilità: tavole INPS distinte per età e sesso;
pensionamento: 100% al raggiungimento dei requisiti AGO.

Frequenze annue di turnover e anticipazioni TFR al 31.12.2024

frequenza anticipazioni 2,10%
frequenza turnover 12,50%

Ipotesi economico-finanziarie utilizzate

Lo scenario economico-finanziario utilizzato per la valutazione viene descritto dalla seguente tabella:

3,18%
2,00%
1,00%
3,00%

In merito al tasso di attualizzazione, è stato preso come riferimento per la valorizzazione di detto parametro l'indice iBoxx Corporates AA con duration 7-10 rilevato alla data della valutazione.

L'impatto IAS iscritto a conto economico è stato pari ad euro 42 mila negativi.

Informazioni aggiuntive previste dallo IAS 19

Di seguito si riportano informazioni aggiuntive in merito a:

analisi di sensitività per ciascuna ipotesi attuariale rilevante alla fine dell'esercizio, mostrando gli effetti che ci sarebbero stati a seguito delle variazioni delle ipotesi attuariali ragionevolmente possibili a tale data, in termini assoluti;
indicazione del contributo per l'esercizio successivo;
indicazione della durata media finanziaria dell'obbligazione per i piani a beneficio definito;
erogazioni previste nel piano

Gruppo Gabetti

Tabella 7.1: Analisi di sensitività dei principali parametri valutativi sui dati al 31 Dicembre 2024 Defined Benefits of Obligation (DBO) al 31.12.2024
Società	Tasso di inflazione +0,25%	Tasso di inflazione -0,25%	Tasso di attualizzazione +0,25%	Tasso di -0,25%	Tasso di attualizzazione turnover +1%	Tasso di turnove -1%
Gabetti Agency	88.340,38	86.793,01	86.360,51	88.797,71	87.798,35	87.295,77
Gabetti Property	411.993,79	404.787,38	403.428,71	413.418,07	407.663,60	409.101,36
Tree Real Estate	4.906,68	4.785,64	4.775,60	4.917,59	4.854,38	4.835,47
Patrigest	84.236,06	82.374,18	82.127,02	84.500,22	83.428,59	83.147,64
Abaco	904.783,90	888.458,63	886.193,16	907.186,46	897.221,63	895.810,04
Monety	140.439,28	137.601,16	137.279,65	140.782,05	139.454,37	138.523,48
Abaco Engineer	36.411,61	35.692,54	35.609,42	36.500,38	36.061,73	36.032,72
Gabetti LAB	126.583,91	123.422,55	123.140,18	126.889,89	124.910,92	125.051,58
Gabetti Franch	122.079,52	120.032,10	119.604,77	122.526,88	121.347,44	120.733,02
Assicurare	3.094,03	3.029,71	3.023,56	3.100,59	3.064,87	3.058,15
Glab Costruzioni 3.052,81		2.974,85	2.969,88	3.058,30	3.018,86	3.007,20
Voxel	8.436,31	8.227,59	8.211,67	8.453,67	8.341,90	8.318,17
Ruralset	4.253,58	4.145,13	4.137,32	4.262,13	4.199,94	4.196,93
Totale	1.938.611,8	1.902.324,4	1.896.861,45		1.944.393,94 1.921.366,58 1.919.111,53
	6	7

				Tabella 7.2: Service Cost e Duration
--	--	--	--	--------------------------------------

Società	Service Cost pro futuro	Duration del piano

Gabetti Agency	1.802,45	6,2
Gabetti Property	19.476,01	6,2
Tree Real Estate	1.714,31	10,6
Patrigest	24.146,01	10,0
Abaco	126.055,98	7,6
Monety	28.956,39	8,5
Abaco Engineering	9.193,60	7,9
Gabetti LAB	38.292,50	10,4
Gabetti Franch	7.154,26	6,3
Assicurare	1.384,96	7,7
Glab Costruzioni	1.811,73	11,3
Ruralset	1.858,97	10,9
Voxel	3.342,67	10,5
Totale	265.189,84

Gruppo Gabetti

Anni	Erogazioni previste
1 2	382.100,87 305.504,46
3	279.252,83
4	289.097,74
5	257.437,05

Nota n. 18: Fondi a lungo termine

Tale voce, azzeratasi nel corso dell'esercizio, è stata imputata alla voce "debiti commerciali e altre passività a breve termine" a seguito dell'attivazione della garanzia da parte di Marcegaglia Investments S.r.l.. Per ulteriori informazioni si rimanda alla Nota n. 19.

PASSIVITA' CORRENTI

Nota n. 19: Debiti commerciali ed altre passività a breve termine

	Saldo	Saldo
	31.12.2024	31.12.2023
- Per fatture ricevute	21.451	31.605
- Per fatture da ricevere	70.860	158.577
Totale debiti verso fornitori	92.311	190.182
- Debiti verso dipendenti	2.924	3.064
- Altri debiti	8.301	9.789
- Altri risconti	594	1.737
- Debiti verso clienti	251	297
- Debiti verso l'Erario c/IVA	22	7.327
- Altri debiti tributari	87	1.481
- Debiti verso l'Erario c/Ritenute	796	770
- Debiti verso Ist.di Assist.e Previdenza	1.980	2.716
Totale altri debiti	14.955	27.181
Totale debiti commerciali ed altre passività BT	107.266	217.363

I debiti verso fornitori sono principalmente di natura commerciale per le forniture di beni e di servizi. Trattasi perlopiù di debiti con scaduto a breve termine. Il decremento dei debiti verso fornitori è principalmente imputabile a Gabetti Lab, in relazione alle attività svolte legate al business della riqualificazione energetica (superbonus e sismabonus), per la medesima motivazione espressa nella Nota n. 9.

I debiti verso dipendenti si riferiscono a rimborsi spese, incentivazione variabile, ferie e riposi compensativi maturati e quote di quattordicesima.

Gli altri debiti includono i dividendi dei soci terzi di Gabetti Lab S.p.A. non ancora pagati oltre al debito verso il socio Marcegaglia Investments S.r.l. derivante dall'escussione della garanzia di La Gaiana, riclassificata dalla voce "Fondi a lungo termine" per l'importo di euro 2.643 mila relativo:

quanto a euro 2.223 mila alla garanzia che Gabetti Property Solutions S.p.A. ha prestato a favore degli Istituti di Credito finanziatori della BU Investment nell'ambito del Piano 2013/2016 e che in base ai piani di tale BU doveva essere escussa al termine della liquidazione degli immobili.

In data 1 agosto 2019 Marcegaglia Investments S.r.l. ha acquistato parte dei crediti chirografari vantati da taluni degli istituti creditori cedenti delle Società BU Investment nei confronti di Investments Services S.p.A. in liquidazione, e precisamente crediti chirografari per un importo di circa euro 40,1 milioni.

In forza dell'acquisto di detti crediti chirografari, Marcegaglia Investments S.r.l. è subentrata a far data dal 31 luglio 2019 in tutti i diritti ed obblighi vantati dagli istituti creditori cedenti ai sensi della suddetta Fideiussione.

Marcegaglia Investments S.r.l., in merito alla eventuale escussione della fideiussione, ha stabilito di non attivare i relativi rimedi posti a sua tutela fino alla data del 31 dicembre 2023, data di scadenza prorogata per il rimborso da parte delle Società BU Investment dei crediti sia ipotecari che chirografari vantati dagli istituti creditori delle Società BU Investment, ai sensi dell'Accordo di Ristrutturazione dei Debiti.

quanto a euro 420 mila alla fideiussione originariamente a favore di Intesa Sanpaolo S.p.A. relativamente all'utilizzo di un affidamento chirografario da parte della società Investment Services S.p.A. in liquidazione (per accollo del debito da Cifin S.p.A. ceduta in data 1 ottobre 2012 a Investment Services S.p.A. in

liquidazione, su fido originario rilasciato a Brunilde S.p.A., società fusa per incorporazione in Cifin S.p.A.), su un affidamento complessivo di euro 2 milioni.

In forza dell'acquisto dei crediti chirografari di cui sopra, Marcegaglia Investments S.r.l. è subentrata a far data dal 31 luglio 2019 anche in tutti i diritti ed obblighi vantati da Intesa Sanpaolo S.p.A. ai sensi della suddetta Fideiussione.

Marcegaglia Investments S.r.l. ha comunicato che a partire dalla data del 31 luglio 2019, l'importo massimo garantito dalla fideiussione deve intendersi pari ad euro 420 mila.

Analogamente alla prima garanzia, Marcegaglia Investments S.r.l. ha stabilito di non attivare i relativi rimedi posti a sua tutela fino alla data del 31 dicembre 2023.

Non essendo stati interamente pagati tutti i crediti vantati da Marcegaglia alla data del 31 dicembre 2023 ed essendosi, pertanto, verificato il presupposto per procedere all'escussione delle Fideiussione, Marcegaglia Investments s.r.l. ha proceduto all'escussione formale delle Fideiussioni per un importo complessivo pari ad Euro 2.643.034,20 secondo le modalità che dovranno essere concordate tra le Parti nei prossimi mesi.

I debiti verso clienti riflettono principalmente gli anticipi effettuati da clienti acquirenti, venditori e locatari nel settore dell'intermediazione immobiliare e gli acconti versati da altri clienti.

I debiti verso Istituti di assistenza e previdenza sono rappresentati principalmente da debiti per contributi verso INPS e verso INAIL, relativi al mese di dicembre 2024.

Si precisa che la voce debiti commerciali ed altre passività BT si è inoltre decrementata di euro 10 mila riferita al deconsolidamento del Consorzio Work & Build in Liquidazione.

Posizioni debitorie scadute

Con riferimento alle posizioni debitorie scadute del Gruppo, si evidenziano debiti commerciali scaduti per euro 17.884 mila (di cui relativi al Gruppo Gabetti Lab euro 11.420 mila), anche per effetto della normale gestione del flusso incassi (a volte in ritardo rispetto alle scadenze previste)/pagamenti, mentre non risultano debiti finanziari, tributari, previdenziali e verso dipendenti scaduti.

La Capogruppo presenta debiti commerciali scaduti per euro 684 mila, mentre non risultano debiti finanziari, tributari, previdenziali e verso dipendenti scaduti.

L'attività connessa alla gestione del capitale circolante prosegue in modo regolare ed incassi e pagamenti avvengono in maniera ordinaria.

Non vi sono nuove posizioni rilevanti o significative posizioni pendenti da segnalare.

Non si segnalano sospensioni di servizi.

Nota n. 20: Debiti per imposte sul reddito

Tale voce pari ad euro 82 mila al 31 dicembre 2024 accoglie il debito per imposte IRES e IRAP per alcune società del Gruppo.

Nota n. 21: Debiti finanziari a breve termine

	Saldo 31.12.2024	Saldo 31.12.2023
- Finanziamenti bancari - Altri finanziamenti	7.098 5.898	11.569 33.046
Totale debiti finanziari a BT	12.996	44.615

La voce finanziamenti bancari include la quota a breve dei finanziamenti erogati da Banca Progetto, Banco CF+, Solution Bank, Banca Intesa, M.C.C. S.p.A., alle società Gabetti Lab S.p.A., Abaco Team S.p.A. e Gabetti Franchising S.r.l. per euro 7.226 mila, il debito per commissioni bancarie maturato a favore di Banca Intesa per euro 18 mila, il debito per interessi maturati al 31 dicembre 2024, liquidati nei primi mesi del 2025, per euro 45 mila, al netto della quota a breve dei costi ammortizzati legati ai finanziamenti per euro 197 mila. La voce include inoltre la quota a breve del finanziamento Banca Etica in essere nella società Ruralset S.r.l., per euro 6 mila.

La voce altri finanziamenti include la quota a breve del debito residuo al 31 dicembre 2024 relativo all'applicazione del principio contabile IFRS 16 pari ad euro 2.004 mila, la quota a breve del debito verso il socio Marcegaglia Investment S.r.l. pari ad euro 1.303 mila, la quota a breve dei mutui inizialmente erogati da Banca

Progetto e nel 2024 ceduti da quest'ultima alla società Progetto PMI 3 S.r.l. pari ad euro 2.684 (al netto della quota a breve dei costi ammortizzati legati ai finanziamenti per euro 93 mila).

Nota n. 22: Fondi per rischi ed oneri

	Saldo 31.12.2024	Saldo 31.12.2023
- Altri fondi rischi	155	207
Totale fondi rischi ed oneri	155	207

La voce fondi rischi ed oneri al 31/12/2024 si è decrementata di euro 52 mila euro a seguito di risoluzioni di rapporti di lavoro dipendente e assimilato riferiti alla Gabetti Agency S.p.A. per euro 40 mila e per rischi diversi riferiti alla società Ruralset S.r.l. per euro 12 mila.

L'ammontare complessivo dei fondi rischi ed oneri a fine anno è perciò costituito dallo stanziamento per copertura di costi per risoluzioni di rapporti di lavoro dipendente e assimilato riferiti alla Gabetti Agency S.p.A. per euro 132 mila, dallo stanziamento per rischi diversi per la copertura di avvisi bonari INPS per il ritardato versamento di un contributo di licenziamento riferito alle procedure del 2013, oltre a sanzioni ed interessi, per euro 6 mila riferiti alla Capogruppo, per euro 12 mila riferiti alla società Gabetti Agency S.p.A. e per euro 5 mila riferiti alla società Gabetti Franchising Agency S.r.l..

Tali accantonamenti si prevede possano essere utilizzati nel breve periodo, compatibilmente con l'esito delle cause o la chiusura delle procedure tuttora in corso; essi rappresentano la miglior stima dell'onere alla data di redazione del presente bilancio.

Tali fondi non sono stati attualizzati in quanto l'effetto non è significativo.

La movimentazione dei fondi per rischi ed oneri è la seguente:

Fondi per rischi ed oneri

Saldo al 01/01/2024	207

- accantonamenti dell'esercizio	157
- utilizzi per oneri	-209
	155
Totale fondi per rischi ed oneri al 31/12/2024

ALTRE INFORMAZIONI

Titoli di terzi

Al 31 dicembre 2024 i titoli di terzi depositati presso le Società del Gruppo sono i seguenti:

Gabetti Property Solutions S.p.A. euro mille per azioni di proprietà di azionisti sconosciuti, in deposito vincolato presso BPER Banca S.p.A. (già Banca Carige S.p.A.)
Gabetti Agency S.p.A. euro 2.402 mila per depositi di clienti immobiliari.
Gabetti Property Solutions S.p.A. euro 12 mila per azioni della società G Rent S.p.A..

Passività potenziali

Il Gruppo ha in essere alcune posizioni in contenzioso relative a materie fiscali o relative a controversie con terzi (clienti o fornitori) il cui rischio di soccombenza appare possibile e di cui di seguito si da informativa:

GABETTI PROPERTY SOLUTIONS S.P.A. per incorporata LA GAIANA S.P.A. OLD

sono state estinte con la definizione liti pendenti, ad eccezione delle posizioni, tecnicamente non definibili, indicate di seguito:

Società Ligure Armamento udienza 9.5.2011 per IRPEG ILOR 1974: decisione CTC ha confermato le precedenti decisioni di 1° e 2° grado. Maggior IRPEG circa 27.000 euro ed ILOR circa 11.000, oltre a sanzioni e interessi;
Società Ligure Armamento estinto il giudizio in CTC, passata in giudicato la decisione della CT di 2° grado. Maggior IRPEG 1976 di circa 4.637 euro, oltre a sanzioni e interessi.

Monety/AGCM

In data 30 aprile 2024, Monety S.p.A. ha presentato un ricorso dinanzi al Tribunale Amministrativo Regionale del Lazio - sede di Roma, per l'annullamento del provvedimento n. 31103, adottato dall'Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato ("AGCM") in data 27 febbraio 2024 e notificato a Monety in data 4 marzo 2024, con il quale, a esito del procedimento istruttorio CV238 – Monety - Clausole di esclusiva, è stata contestata a Monety la natura vessatoria di due clausole contenute nel contratto di mediazione creditizia, ai sensi dell'art.33, commi 1 e 2, lett. f) e t), del d.lgs. n. 206/2005 ("Codice del Consumo") e sono state, inter alia, inflitte alla Società due ammende complessivamente pari a Euro 234.000.

Quanto alla tempistica, si precisa che non è ancora stata fissata l'udienza di discussione del merito, a esito della quale il TAR del Lazio si pronuncerà sul ricorso. È possibile che la sentenza venga adottata dal TAR del Lazio nel corso del 2025."

Per le pratiche di cui sopra, i cui valori non appaiono significativi, non sono appostati a bilancio, allo stato attuale, crediti per imposte provvisoriamente pagate, né fondi rischi, e non sono stati recuperati dati su iscrizioni a ruolo e pagamenti effettuati.

CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO

Nota n. 23: Ricavi

Il dettaglio della voce Ricavi risulta essere il seguente:

	Anno	Anno
	2024	2023
- Intermediazione immobiliare	16.242	16.092
- Fees e royalties da franchising	6.537	7.145
- Segnalazioni di mutui e leasing	12.470	8.930
- Valutazioni immobiliari	3.237	4.786
- Servizi tecnici e altri servizi immobiliari	103.513	151.394
Totale ricavi delle vendite e delle prestazioni	141.999	188.347

Tutti i ricavi sono stati conseguiti in Italia sebbene fatturati anche a clienti esteri. Per ulteriori dettagli si rinvia a quanto esposto in Relazione sulla Gestione.

Si precisa che i proventi e gli oneri derivanti dalla cessione dei crediti in materia di ecobonus sono riclassificati tra i ricavi relativi ai servizi tecnici e altri servizi immobiliari.

Relativamente all'applicazione dell'IFRS 15, la seguente tabella riassume i principali servizi offerti dal Gruppo, la natura degli stessi e i relativi termini per l'adempimento delle performance obligation.

Per le prestazioni over time (OT) sono indicati gli esercizi in cui il ricavo verrà rilevato a conto economico sulla base della durata contrattuale, essendo attualmente incluso tra i risconti passivi.

Gruppo Gabetti

Servizi	Natura e termini dell'adempimento	Importo	In time (IT) - Over time (OT)	2025	2026	2027	2028

Provvigioni intermediazione	Provvigioni di intermediazione rete diretta - La provvigione matura alla notifica dell'accettazione del venditore fatta all'acquirente, salvo previsioni diverse contenute nei contratti tra le parti. Analoghe provvigioni sono contrattualizzate anche per i contratti di intermediazione alla locazione e possono contenere clausole di variabilità denominate "incentive fee", che di norma prevedono provvigioni più alte per le intermediazioni andate a buon fine nei primi mesi di contratto.	16.242	IT
Up front FEE	"Up front fee" rete diretta e franchising - Nei contratti con clienti "Corporate", in particolare con durata pluriennale, possono essere previste delle commissioni di ingresso che vengono riconosciute nei conti economici lungo la durata contrattuale. Fee d'ingresso affiliazione rete in franchising (intermediazione) - Si tratta di compensi non rimborsabili che vengono richiesti ai nuovi affiliati all'atto della sottoscrizione del contratto. Tali fee d'ingresso sono registrate in parte direttamente a P&L nell'anno di fatturazione (laddove correlate a specifiche performance obligation adempiute in concomitanza della stipula del contratto) e in parte vengono spalmate lungo la durata contrattuale (mediamente assunta di 5 anni).	628	IT/OT	57	57	57	57
Royalties	Royalty mensile di affiliazione alla rete in franchising - Si tratta di un canone fisso fatturato mensilmente per l'intera durata del contratto (mediamente 5 anni).	5.909	IT
Servizi Tecnici	Servizi tecnici in ambito immobiliare - Trattasi di servizi peritali e consulenze tecniche che si esauriscono con la consegna delle relazioni a consuntivazione del lavoro svolto. Il ricavo viene registrato quando il servizio è completato. Possono comprendere anche canoni fissi relativi a servizi di property o facility management	106.750	IT
Ricavi per intermediazione mutui	Ricavi per intermediazione mutui - Si tratta di corrispettivi per intermediazione e segnalazione di prodotti finanziari (mutui e connesse assicurazioni). Il ricavo matura nel momento in cui la segnalazione è andata a buon fine (stipula del contratto di mutuo).	12.470	IT
		141.999		57	57	57	57

Nota n. 24: Altri proventi

La voce Altri proventi risulta in dettaglio così composta:

	Anno	Anno
	2024	2023
- Risarcimento danni clienti su interm. imm.re	74	165
- Contributi pubblicità su intermed. imm.re	19	170
- Rimborsi spese da clienti	165	173
- Sopravvenienze attive	73.720	2.717
- Plusvalenze su immobilizzazioni materiali e imm.	0	100
- Altri proventi	2.216	1.313
Totale altri ricavi e proventi	76.194	4.638

L'incremento degli altri ricavi e proventi è principalmente riferito a maggiori sopravvenienze attive di cui euro 70.270 mila riferite a Gabetti Lab, Voxel e Gabetti Franchising, relative all'attività di arranger nell'ambito dei lavori di riqualificazione,

parzialmente compensati da minori contributi per pubblicità e risarcimento danni riferiti all'intermediazione immobiliare.

Per maggiori informazioni sulle sopravvenienze passive relative all'attività di arranger si rimanda alla Nota n. 9.

Nota n. 25: Costi del personale

Al 31 dicembre 2024 il costo del personale ammonta ad euro 16.709 mila e si decrementa rispetto all'anno precedente di euro 815 mila, prevalentemente per i minori costi del personale afferenti la valutazione attuariale dei piani di stock option in base al principio contabile internazionale IFRS 2 (euro 58 mila rispetto ad euro 905 mila al 31/12/2023).

Il costo del personale è così ripartito:

	Anno 2024	Anno 2023
Salari e stipendi	11.997	13.000
Oneri sociali	3.865	3.696
Accantonamento TFR	846	827
Altri costi per personale	1	1
Costi del personale	16.709	17.524

Di seguito la suddivisione del personale dipendente per categoria:

	31.12.2024	31.12.2023
- Dirigenti	16	17
- Quadri	29	24
- Impiegati	175	184
- Portieri	31	32
Totale dipendenti	251	257

	Media giornaliera 2024	Media giornaliera 2023
- Dirigenti	17	17
- Quadri	28	25
- Impiegati	179	182
- Portieri	33	32
Totale dipendenti	257	256

Nota n. 26: Ammortamenti e svalutazioni

Gruppo Gabetti

Si riepiloga qui di seguito il dettaglio degli ammortamenti e delle svalutazioni per singola tipologia di cespite:

	Anno	Anno 2023
	2024
Ammortamenti
Diritto d'uso immobili	1.709	1.644
Diritto d'uso automezzi	309	283
Mobili e attrezzature ufficio	123	105
Macchine elettroniche	75	71
Altre immobilizzazioni materiali	2	2
Migliorie beni di terzi	64	98
Ammortamento delle immobilizzazioni materiali	2.282	2.203
Concessioni, licenze, marchi	12	11
Software	531	504
Altre immobilizzazioni immateriali	31	31
Ammortamento delle immobilizzazioni immateriali	574	546
Totale ammortamenti e svalutazioni	2.856	2.749

La voce è costituita per lo più dai costi derivanti dall'ammortamento dei diritti d'uso iscritti a seguito dell'introduzione dello standard contabile IFRS 16 dal 1° gennaio 2019 (ammortamenti riferiti al diritto d'uso immobili pari ad euro 1.709 mila e al diritto d'uso automezzi pari ad euro 309 mila) e dai costi derivanti dall'acquisto e dall'implementazione di software.

Nota n. 27: Costi per servizi

La composizione della voce costi per servizi è la seguente:

	Anno 2024	Anno 2023
- Costi pubblicitari	1.907	1.741
- Provvigioni passive e retrocessioni a collaboratori	17.404	14.630
- Consulenze professionali	6.138	7.766
- Consulenze legali	1.067	1.066
- Emolumenti amministratori e sindaci	1.929	2.006
- Lavorazioni esterne (costi per commessa)	15.288	22.196
- Postali, telefoniche ed energia	353	355
- Assicurazioni	632	555
- Servizi per il personale	1.061	1.049
- Pulizia uffici	97	104
- Manutenzioni e riparazioni ordinarie	1.706	1.595
- Oneri bancari	188	135
- Meeting e formazione	226	223
- Altri costi	51.378	92.402
Totale costi per servizi	99.374	145.823

La voce costi per servizi si è decrementata di euro 46.449 mila principalmente con riferimento alla sottovoce "altri costi" per minori oneri sostenuti in ambito ecobonus/general contractor riferiti alle società Gabetti Lab S.p.A., Glab Costruzioni S.r.l. e Voxel S.p.A. (-41.023 mila), a minori costi sostenuti per lavorazioni esterne riferiti alle società Abaco Team S.p.A., Abaco Team Engineering S.r.l., Patrigest S.p.A. e Gabetti Lab S.p.A. (-6.908), a minori costi per consulenze professionali (-1.628 mila) e a minori costi per emolumenti amministratori e sindaci (-77 mila), compensati da maggiori costi per provvigioni passive e retrocessioni a collaboratori (+2.774 mila), da maggiori costi pubblicitari (+166 mila), da maggiori costi per

manutenzioni e riparazioni ordinarie (+111 mila), da maggiori costi per assicurazioni (+76 mila), da maggiori costi per oneri bancari (+53 mila) e maggiori costi per servizi al personale (+12 mila).

I costi per pubblicità sono riconducibili prevalentemente alla pubblicità istituzionale di Gabetti Agency S.p.A., del Gruppo Tree Real Estate e di Gabetti Lab S.p.A..

Le consulenze professionali sono composte da consulenze amministrative e audit bilancio per euro 524 mila, da consulenze tecniche immobiliari per euro 2.377 mila e da altre consulenze per euro 3.237 mila.

La voce servizi per il personale ricomprende i rimborsi spese dipendenti e i ticket restaurant.

Nota n. 28: Altri costi operativi

	Anno 2024	Anno 2023

Godimento beni di terzi
- Canoni di locazione immobili	625	671
- Noleggio di autovetture ed attrezzature	380	478
Totale godimento beni di terzi	1.005	1.149
Totale altre svalutazioni immobilizzazioni	0	86
Totale svalutazione crediti dell'attivo circolante	5.264	7.255
Totale accantonamenti altri fondi rischi	157	701
Altri costi
- Imposte e tasse	586	532
- Valori bollati	38	35
- Materiali di consumo	106	125
- Sopravvenienze passive	85.336	3.741
- Altri oneri di gestione	3.809	1.743
Totale altri costi	89.875	6.176
Totale altri costi operativi	96.301	15.367

La svalutazione dei crediti dell'attivo circolante si riferisce per euro 418 mila ad Abaco Team S.p.A., per euro 349 mila a Gabetti Agency S.p.A., per euro 973 mila al Gruppo Tree Real Estate, per euro 122 mila a Monety S.p.A., per euro 2.323 mila a Gabetti Lab S.p.A., per euro 597 mila ad Abaco Engineering S.r.l., per euro 412 mila a Patrigest S.p.A., per euro 10 mila ad Assicurare S.r.l., per euro 44 mila a Ruralset S.r.l., per euro mille alla nuova società Sea Gestioni S.r.l. e per euro 15 mila alla Capogruppo.

L'incremento della voce altri costi è principalmente dovuto a maggiori sopravvenienze passive di cui euro 83.725 mila riferite a Gabetti Lab (vedi Nota n. 9 per maggiori dettagli) e a maggiori oneri diversi di gestione sempre riferiti a Gabetti Lab e Voxel.

Nota n. 29: Ricavi finanziari

	Anno 2024	Anno 2023
- Interessi di mora incassati	1	15
Totale proventi per mutui concessi	1	15
- Interessi attivi bancari	9	9
- Altri proventi finanziari	1.104	40
Totale altri proventi finanziari	1.113	49
Totale ricavi finanziari	1.114	64

I ricavi finanziari si sono incrementati per euro 1.050 mila riconducibili a maggiori proventi finanziari (euro 1.064 mila) e a minori interessi di mora incassati (-14 mila).

Nota n. 30: Costi finanziari

	Anno 2024	Anno 2023
Minusvalenza da deconsolidamento	0	1.033
Interessi debiti BT verso banche Altri oneri finanziari	1.451 3.453	934 2.609
Totale costi finanziari	4.904	4.576

I costi finanziari includono gli interessi sui finanziamenti bancari ottenuti da Banco CF+, Solution Bank, Banca Intesa e M.C.C. S.p.A. pari ad euro 1.451 mila, l'effetto del rientro dei costi ammortizzati sulle consulenze relative ai finanziamenti per euro 614 mila, gli interessi sul finanziamento passivo verso il socio Marcegaglia Investment S.r.l. per euro 1.303 mila, gli interessi sui finanziamenti dei soci della società Voxel S.p.A. per euro 152 mila, gli effetti degli interessi derivanti dalle passività finanziarie iscritte per IFRS 16 per euro 310 mila, gli interessi sui finanziamenti ottenuti da altri finanziatori per euro 880 mila, oltre che le commissioni Sace sui nuovi finanziamenti bancari per euro 105 mila e le commissioni e interessi su factoring per euro 18 mila e interessi su anticipi di fatture per euro 30 mila.

Si precisa che nel mese di ottobre 2024 la Banca Progetto, in forza del contratto di cessione di crediti, concluso in data 20/04/2023, con effetto legale dalla stessa data ed efficacia economica dal 31/03/2023, ha ceduto (pro soluto) a Progetto PMI 3 S.r.l, crediti derivanti da finanziamenti assisititi dalla garanzia rilasciata da SACE, tra i quali i mutui di Gabetti Lab, Gabetti Franchising e Abaco Team.

Al 31/12/2024 gli interessi su questi finanziamenti sono riclassificati tra gli "altri oneri finanziari".

Nota n. 31: Rettifiche di valore su crediti finanziari

	Anno 2024	Anno 2023
Rettifiche di valore su crediti finanziari	0	-222

Al 31/12/2024 non è presente alcun accantonamento al fondo svalutazione crediti per mutui a seguito della cessione dei crediti avvenuta nel mese di febbraio.

Nota n. 32: Valutazione di attività finanziarie

La voce pari ad euro 609 mila si riferisce alla svalutazione pro quota della partecipazione della società G Rent S.p.A. per euro 175 mila, detenuta per il 14,20% dalla Capogruppo, alla svalutazione pro quota della partecipazione della società Wikicasa S.r.l. per euro 441 mila, detenuta per il 28,73% da Abaco Team S.p.A., parzialmente compensata dallo storno parziale della svalutazione della partecipazione della società Professionecasa S.p.A. per euro 7 mila, detenuta per il 25,18% da Tree Real Estate S.r.l..

Nota n. 33: Imposte sul reddito

	Anno	Anno
	2024	2023

- Ires dell'esercizio	72	1.801
- Irap dell'esercizio	688	1.586
- Imposte anticipate nuove iscrizioni	-2.321	-2.960
- Imposte anticipate utilizzi	1.865	2.445
- Imposte differite nuove iscrizioni	28	80
- Imposte differite utilizzi	-84	-150
- Imposte esercizi precedenti	-62	-30

Totale imposte sul reddito	186	2.772

Il dettaglio analitico con l'evidenza delle differenze temporanee iscritte nell'esercizio corrente ed il valore delle differenze non iscritte, sono evidenziati nell'apposito prospetto allegato alla presente nota.

Gruppo Marcegaglia Holding – informativa Pillar 2

Con efficacia dal 01/01/2024, il Gruppo Gabetti, in quanto incluso voce per voce nel bilancio consolidato del Gruppo Marcegaglia (la cui controllante Capogruppo è Marcegaglia Holding S.r.l.), rientra nel campo di applicazione delle imposte sul reddito del Secondo Pilastro previste dalla Direttiva 2022/2523, adottata in Italia dal Decreto Legislativo 209/2023 ("il Decreto Legislativo"), tesa a garantire un livello di imposizione fiscale minimo globale per i gruppi multinazionali di imprese.

In ossequio a quanto condiviso a livello internazionale in base alle indicazioni dell'OCSE e, più in particolare, alle disposizioni della direttiva UE 2022/2523, il citato d.lgs. prevede che l'eventuale imposizione integrativa da Secondo Pilastro sia prelevata attraverso:

l'imposta minima nazionale (QMDTT), dovuta in relazione alle imprese di un gruppo multinazionale o nazionale localizzate in Italia e ivi soggette ad una bassa imposizione;
l'imposta minima integrativa (IIR), dovuta da controllanti localizzate in Italia di gruppi multinazionali o nazionali in relazione alle imprese soggette ad una bassa imposizione facenti parte del gruppo;
l'imposta minima suppletiva (UTPR), dovuta da una o più imprese di un gruppo multinazionale localizzate in Italia in relazione alle imprese estere facenti parte del gruppo soggette ad una bassa imposizione quando non è stata applicata, in tutto o in parte, l'imposta minima integrativa equivalente in altri Paesi (efficace dal 01/01/2025)

Nello specifico, Gabetti Property Solutions S.p.A.

ai fini della QDMTT (art. 18, comma 7 del Decreto 209/2023), è congiuntamente e solidalmente responsabile con le altre imprese del Gruppo (diverse dalle entità di investimento e le entità a controllo congiunto) localizzate in Italia per il pagamento dell'eventuale imposizione integrativa che dovesse emergere;
ai fini dell'imposta minima integrativa (c.d. IIR), si qualifica quale "partecipante parzialmente posseduta" ("Partially Owned Parent Entity" o "POPE") ed è tenuta pertanto (ai sensi dell'art. 15 del Decreto 209/2023), nei limiti della allocable share, al pagamento dell'eventuale imposizione integrativa che dovesse emergere in capo alle entità costitutive localizzate in paesi "a bassa imposizione", ove non risulta implementata un'imposta minima nazionale locale.Per il 2024 tale ipotesi non è soddisfatta.

Come disposto dal paragrafo 4.A dello IAS 12, in deroga alle disposizioni di tale principio, Gabetti Property Solutions S.p.A. non rileva né comunica informazioni sulle attività e passività fiscali differite relative alle imposte sul reddito del Secondo Pilastro.

Sulla base delle informazioni ad oggi conosciute o ragionevolmente stimabili l'esposizione del Gruppo Gabetti (quale parte del Gruppo Marcegaglia) alle imposte sul reddito del Secondo Pilastro si assume pari a zero sulla base dell'elaborazione degli ultimi dati finanziari disponibili (al 31/12/2024).

Si precisa che la suddetta stima è stata operata in conformità alle disposizioni previste dal Decreto Legislativo e dalla disciplina OCSE (cd. GloBE Rules) per quanto concerne i cd. "regimi semplificati transitori".

Nota n. 34: Utile per azione

L'utile base per azione è stato ottenuto rapportando l'utile del periodo al numero di azioni in circolazione nell'esercizio al netto di quelle detenute (si rimanda alla tabella di riferimento nella Relazione sulla Gestione del bilancio consolidato).

Nota n. 35: Informativa sui rischi

INFORMAZIONI INTEGRATIVE SUGLI STRUMENTI FINANZIARI E POLITICHE DI GESTIONE DEI RISCHI

CLASSI DI STRUMENTI FINANZIARI

Di seguito si riporta il dettaglio delle attività e passività finanziarie richiesto dall'IFRS 7 nell'ambito delle categorie di IFRS 9. I dati comparativi sono stati uniformati alle nuove regole di classificazione.

Criteri applicati nella valutazione degli strumenti finanziari

				Valori espressi in migliaia di Euro
Strumenti finanziari - Attività al 31 dicembre 2023	Costo ammortizzato	Fair Value rilevato a conto economico separato	Fair Value rilevato a conto economico complessivo	Valore contabile al 31 dicembre 2023	NOTE
Altri crediti e attività finanziarie (non correnti)	217			217	7
Crediti commerciali	252.332			252.332	9
Attività finanziarie correnti	34	1.211		1.245	10
Disponibilità liquide	23.190			23.190	11
TOTALE	275.773	1.211		276.984

				Valori espressi in migliaia di Euro
Strumenti finanziari - Attività al 31 dicembre 2024	Costo ammortizzato	Fair Value rilevato a conto economico separato	Fair Value rilevato a conto economico complessivo	Valore contabile al 31 dicembre 2024	NOTE
Altri crediti e attività finanziarie (non correnti)	189			189	7
Crediti commerciali	115.284			115.284	9
Attività finanziarie correnti	34	1.256		1.290	10
Disponibilità liquide	24.443			24.443	11
TOTALE	139.950	1.256		141.206

				Valori espressi in migliaia di Euro
Strumenti finanziari - Passività al 31 dicembre 2023	Costo ammortizzato	Fair Value rilevato a conto economico separato	Fair Value rilevato a conto economico complessivo	Valore contabile al 31 dicembre 2023	NOTE
Debiti verso banche M/L T	20.791			20.791	15
Altre passività finanziarie M/L T	19.595			19.595	15
Debiti verso banche BT	11.569			11.569	21
Debiti verso fornitori	190.478			190.478	19
Altre passività finanziarie	33.046			33.046	21
TOTALE	275.479			275.479

				Valori espressi in migliaia di Euro
Strumenti fnanziari - Passività al 31 dicembre 2024	Costo ammortizzato	Fair Value nlevato a conto economico separato	Fair Value rilevato a conto economico complessivo	Valore contabile al 31 dicembre 2024	NOTE
Debiti verso banche M/L T	7.941			7,941	15
Altre passività fnanziarie M/L T	28.027			28.027	15
Debiti verso banche BT	7.097			7.097	21
Debiti verso fornitori	92562			92.562	19
Altre passività fnanziarie	5.899			5,899	21
TOTALE	141.526			141.526

Gli strumenti finanziari disponibili per la vendita sono stati iscritti al fair value utilizzando parametri ufficiali rivenienti dall'emittente.

La movimentazione dei fondi svalutazione crediti è la seguente:

Per crediti finanziari per mutui	Saldo all'1/1/2024	Utilizzo	Accantonamento
Fondo svalutazione crediti	2.166	( 2.166)
Fondo svalutazione per interessi di mora	50.409	(50.409)
Totale fondi	52.575	(52.575)	-

Per altri crediti finanziari	Saldo all'1/1/2024	Utilizzo	Accantonamento	Saldo al 31/12/2024

Fondo svalutazione crediti Fondo svalutazione per interessi di mora	7 223	0 0	0 0	7 223
Totale fondi	230	0	0	230
Per crediti commerciali	Saldo all'1/1/2024	Utilizzo	Accantonamento	Saldo al 31/12/2024
Fondo svalutazione crediti	23.450	308	5.264	29.022
Totale fondi	23.450	308	5.264	29.022

Fair value di attività e passività finanziarie

Il fair value delle attività e passività commerciali, degli altri crediti e debiti finanziari e degli altri titoli corrisponde al valore nominale iscritto in bilancio.

Il fair value dei crediti e debiti verso banche non si discosta dai valori iscritti in bilancio, in quanto è stato mantenuto costante il credit spread.

Il fair value delle altre passività finanziarie corrisponde al valore iscritto in bilancio.

Il fair value relativo ai titoli disponibili per la vendita corrisponde al valore di mercato alla data di bilancio determinato sulla base di valutazioni tecniche che incorporano i principali fattori ritenuti rilevanti dai componenti del mercato.

L'IFRS 13 richiede che gli strumenti finanziari valutati al fair value siano classificati sulla base di una gerarchia di livelli che rifletta la significatività degli input utilizzati nella determinazione del fair value. Tale gerarchia prevede i seguenti livelli:

Livello 1 quotazioni rilevate su un mercato attivo per attività e passività oggetto di valutazione;
Livello 2 input diversi dai prezzi quotati di cui al punto precedente, che sono osservabili direttamente (prezzi) o indirettamente (derivati dai prezzi) sul mercato;
Livello 3 che non sono basati su dati di mercato osservabili.

La seguente tabella evidenzia le attività e passività che sono valutate al fair value al 31 dicembre 2023 e al 31 dicembre 2024, per livello gerarchico di valutazione del fair value.

			Valori espressi in migliaia di Euro
31 dicembre 2023	Livello 1	Livello 2	Livello 3	Totale
Crediti finanziari - polizza	0	0	1.211	1.211
TOTALE ATTIVITA'	0	0	1.211	1.211

			Valori espressi in migliaia di Euro
31 dicembre 2024	Livello 1	Livello 2	Livello 3	Totale
Crediti finanziari - polizza			1.256	1.256
TOTALE ATTIVITA'	0	0	1.256	1.256

Proventi e oneri finanziari iscritti in bilancio

Di seguito vengono evidenziati i proventi e gli oneri finanziari iscritti in bilancio.

				Valori espressi in migliaia di Euro
Proventi e oneri generati da Strumenti finanziari - Esercizio 2023	Da interessi	Da variazione di Fair Value rilevata a conto economico	Da variazione di Fair Value rilevata a patrimonio netto	Totale	NOTE
Crediti e finanziamenti	15	99		114	6-7
Attività disponibili per la vendita		11		11	7
Passività a Fair Value (TFR)			(8)	(8)	17
TOTALE	15	110	(8)	117

				Valori espressi in migliaia di Euro
Proventi e oneri generati da Strumenti finanziari - Esercizio 2024	Da interessi	Da variazione di Fair Value rilevata a conto economico	Da variazione di Fair Value rilevata a patrimonio netto	Totale	NOTE
Crediti e finanziamenti	1			1	6-7
Attività disponibili per la vendita		45		45	7
Passività a Fair Value (TFR)			(2)	(2)	17
TOTALE	1	45	(2)	44

Rischio di cambio

Il Gruppo non è esposto a tale rischio

Rischio di prezzo

Il Gruppo non è esposto a tale rischio in quanto il proprio business è legato ai servizi immobiliari in ambito domestico.

Rischio di tasso di interesse

Il Gruppo ha in essere i seguenti finanziamenti a tasso variabile, in parte accesi nel 2022 e in parte nel 2023, con le seguenti caratteristiche ed i seguenti Istituti di Credito:

banca CF+, uno in Abaco Team S.p.A. che prevede un tasso variabile pari all'Euribor 3 mesi più lo spread del 4,5% e uno in Gabetti Franchising s.r.l. che prevede un tasso variabile pari all'Euribor 3 mesi più lo spread del 4,05%.

Banca Progetto, uno in Gabetti Lab S.p.A. che prevede un tasso variabile pari all'Euribor 3 mesi più lo spread del 4,5%
Banca Intesa, uno in Gabetti Lab S.p.A. che prevede un tasso variabile pari all'Euribor 3 mesi più lo spread del 1,5%,
MCC, uno in Gabetti Lab S.p.A. che prevede un tasso variabile pari all'Euribor 3 mesi più lo spread del 1,55%,
Solutions Bank, due in Gabetti Lab S.p.A. che prevedono un tasso variabile pari all'Euribor 3 mesi più lo spread del 3,75%.

Inoltre al 31 dicembre 2024 Gabetti Lab S.p.A. ha in essere una linea di credito per scoperto di cassa con Banca Intesa che prevede un tasso variabile pari all'Euribor 1 mese più lo spread del 2,85%.

Infine la Capogruppo ha in essere un finanziamento soci dall'azionista di controllo Marcegaglia Investments S.r.l. che prevede un tasso variabile pari all'Euribor 3 mesi più lo spread del 4,0%.

Rischio di liquidità

Si rimanda a quanto scritto in maniera dettagliata nel paragrafo "Rischi connessi alla liquidità disponibile" nella Relazione sulla Gestione.

Rischio legato all'indebitamento finanziario

Si rimanda a quanto scritto in maniera dettagliata nel paragrafo "Rischi connessi all'indebitamento finanziario" nella Relazione sulla Gestione. 2023

Classi		Valori contabili	Scadenza				Totale flussi
			A revoca		Entro 1 anno Da 1 a 5 anni Oltre 5 anni		di cassa	Note di bilancio

Passività finanziarie
	Debiti v/banche per c/c passivi	1.635	0	1.635	0	0	1.635	15-21
	Finanziamenti	46.256	0	10.465	35.791	0	46.256	15-21
	Altre passività finanziarie	37.110	0	32.515	4.595	0	37.110	15-21
Totale		85.001	0	44.615	40.386	0	85.001

	2024
Classi		Valori	Scadenza				Totale flussi
		contabili	A revoca		Entro 1 anno Da 1 a 5 anni Oltre 5 anni		di cassa	Note di bilancio

Passività finanziarie
	Finanziamenti	41.159	0	10.992	30.167	0	41.159	15-21
	Altre passività finanziarie	7.805	0	2.004	5.801	0	7.805	15-21
Totale		48.964	0	12.996	35.968	0	48.964

La colonna totale flussi di cassa include l'effetto degli oneri finanziari sull'importo dei valori contabili.

Rischio di credito

Il rischio di credito della società è essenzialmente attribuibile all'ammontare dei crediti commerciali ed all'ammontare dei crediti per mutui, e l'analisi di tali poste ha portato all'iscrizione di fondi svalutazione. L'ammontare dei crediti iscritti in bilancio dovrebbe quindi approssimarsi al valore di presumibile realizzo.

Si è ritenuto di esporre nelle seguenti tabelle la distribuzione temporale delle partite scadute e delle svalutazioni apportate.

2023
SITUAZIONE CREDITI
Voce di Bilancio		Totale	Scaduto netto	Svalutazione
		credito netto	12 mesi	Oltre	crediti

Crediti
	Crediti per mutui	0	0	0	0	2.166
	Altri clienti	252.332	3.528	1.554	5.082	23.449
Totale		252.332	3.528	1.554		25.615

	Crediti finanziari
	Crediti finanziari (non correnti)	78
	Depositi bancari	22.893
	Denaro e valori in cassa	297
	Altri crediti finanziari (correnti)	1.245
Totale		24.513

Gruppo Gabetti

2024

SITUAZIONE CREDITI
	Totale	Scaduto netto	Svalutazione
Voce di Bilancio	credito netto	12 mesi	Oltre	Totale	crediti

Crediti
Altri clienti	115.284	475	403	878	29.022
Totale	115.284	475	403	878	29.022

Crediti finanziari
Crediti finanziari (non correnti)	74
Depositi bancari	24.305
Denaro e valori in cassa	138
Altri crediti finanziari (correnti)	1.290
Totale	25.807

Le tabelle sopra riportate espongono lo scaduto netto (quindi già ridotto dei fondi svalutazione crediti).

Nota n. 35: Informativa di Settore

L'informativa per settore di attività viene presentata secondo quanto richiesto dall'IFRS 8 "Settori operativi". Lo schema di informativa è costituito dai settori di attività e riflette la struttura organizzativa interna e il sistema di reporting aziendale.

• Agency e Corporate Services che comprende l'intermediazione immobiliare diretta (Agency) e l'attività di consulenza e servizi tecnici immobiliari (Abaco, Patrigest e Ruralset).

• Real Estate Network Services che include le società franchisor immobiliari (a marchio Gabetti), le altre reti Gabetti Condominio, Gabetti Tec (Gruppo Gabetti Lab), Monety, Assicurare e Moon Energy.

Le tabelle seguenti presentano le informazioni sui ricavi e sui risultati economici riguardanti i segmenti di business del Gruppo, per i periodi chiusi rispettivamente al 31 dicembre 2024 e 31 dicembre 2023.

Dicembre 2024 (valori in migliaia euro)	AGENCY e CORPORATE SERVICES	REAL ESTATE NETWORK SERVICES	TOTALE PER SEGMENTI	COSTI COMUNI NON ALLOCATI	TOTALE GENERALE GESTIONALE	RICONCILIAZIONI	TOTALE GENERALE CIVILISTICO	Note
Ricavi da clienti esterni	51.321	95.359	146.680		146.680
Ricavi da altri segmenti	469	78	547		547
Totale Ricavi	51.790	95.437	147.227	0	147.227	70.966	218.193
Totale Costi operativi	(45.750)	(78.275)	(124.025)	107	(123.918)
Ebitda	6.040	17.162	23.202	107	23.309
Ammortamenti e svalutazioni				(7.865)	(7.865)	5.009	(2.856)	2
Accantonamenti				(157)	(157)	157
Proventi ed oneri da partecipazioni				(609)	(609)	O	(609)
Proventi finanziari				1.115	1.115	(1)	1.114
Oneri finanziari				(4.904)	(4.904)	0	(4.904)
Gestione Straordinaria				(12.335)	(12.335)	12.335
Imposte				(186)	(186)	O	(186)
(Utile) perdita dell'esercizio di comp. terzi				2.704	2.704	0	2.704
Risultato Netto					1.072	O	1.072
Valore delle attività di segmento	49.525	133.030	182.556	17.264	199.819	(0)	199.819

Dicembre 2023	AGENCY e	REAL ESTATE	TOTALE PER	COSTI	TOTALE
(valori in migliaia euro)	CORPORATE	NETWORK	SEGMENTI	COMUNI NON	GENERALE
	SERVICES	SERVICES		ALLOCATI	GESTIONALE
Ricavi da clienti esterni	53.770	138 800	192.570		192.570
Ricavi da altri segmenti	517	42	559		559
Totale Ricavi	54.287	138.842	193.129	0	193.129
Totale Costi operativi	(49.296)	(119.829)	(169.125)	(1.534)	(170.659)
Ebitda	4.991	19.013	24.004	(1.534)	22.470
Ammortamenti e svalutazioni				(10.313)	(10.313)
Accantonamenti				(701)	(701)
Proventi ed oneri da partecipazioni				(189)	(189)
Proventi finanziari				168	168
Oneri finanziari				(4.836)	(4.836)
Imposte				(2.772)	(2.772)
(Utile) perdita dell'esercizio di comp. terzi				(2.784)	(2.784)
Risultato Netto					1.043
Valore delle attività di segmento	46.658	287.398	334.055	13.996	348.051

Per i commenti sull'andamento dei singoli settori di business si rimanda a quanto espresso in Relazione sulla Gestione.

Milano, 18 marzo 2025

Per il Consiglio di Amministrazione

Il Presidente e Amministratore Delegato

Fabrizio Prete

PROSPETTI SUPPLEMENTARI ED ALLEGATI

Prospetto di raccordo tra il bilancio della Capogruppo ed il bilancio Consolidato al 31 dicembre 2024

Prospetto delle variazioni nei conti delle immobilizzazioni immateriali

Prospetto delle variazioni nei conti delle immobilizzazioni materiali

Prospetto delle informazioni relative alla fiscalità differita ed anticipata

Attestazione del bilancio di esercizio ai sensi dell'art. 81 del regolamento Consob n. 11971 del 14/5/99

Relazione della Società di Revisione.

Relazione del Collegio Sindacale.

Prospetto di raccordo tra il bilancio della Capogruppo ed il bilancio Consolidato al 31 dicembre 2024

Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006 viene di seguito riportato il prospetto di raccordo tra il risultato dell'esercizio 2024 ed il patrimonio netto di Gruppo al 31 dicembre 2024 coi corrispondenti valori della Capogruppo Gabetti Property Solutions S.p.A.

( in migliaia di Euro)	Risultato netto	Patrimonio netto
Bilancio separato di Gabetti Property Solutions S.p.A.	2.771	44.854
- Contributo società controllate	-297	29.377
- Scritture di consolidamento:
Valutazione acquisizione controllo Tree Real Estate	0	4.999
Effetto valutazione IAS su portafoglio mutui	-375	0
Altre scritture	-191	-2.710
- Eliminazione valore partecipazioni svalutazioni/dividendi	-3.540	-35.522
Bilancio consolidato Gruppo Gabetti	-1.632	40.998

PROSPETTO DELLE VARIAZIONI NEI CONTI DELLE IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI (importi in migliaia di Euro)

Situazione iniziale -----------------------------------------------------	Costo originario -------------------	Rivalutazioni -------------------	Fondi ammortamento --------------------	Svalutazioni --------------------	Rettifiche ias --------------------	Saldo al 01.01.2024 ---------------------
Diritti di brevetto industriale e di utilizzazione delle opere dell'ingegno	10.601		-9.911	0	107	797
Concessioni, licenze, marchi e diritti simili	2.366		-2.303	0	0	63
Avviamento	5.759		0	0	0	5.759
Immobilizzazioni in corso e acconti	426		0	-129	-67	230
Altre	19.365	0	-17.830	0	-1.455	80
Totale	------------------- 38.517 ===========	------------------- 0 ===========	-------------------- -30.044 ===========	-------------------- -129 ===========	-------------------- -1.415 ===========	--------------------- 6.929 ============

Movimenti dell'esercizio -----------------------------------------------------	Acquisizioni -------------------	Riclassificazioni --------------------	Disinvestimenti lordi -------------------	Utilizzo fondo ammortamento -------------------	Ammortamenti -------------------	Svalutazioni --------------------	Attività destinate alla dismissione --------------------	Cambio di perimetro Costo --------------------	Cambio di perimetro Fondo ---------------------
Diritti di brevetto industriale e di utilizzazione delle opere dell'ingegno	488	230	0	0	-531	0	0	0	0
Concessioni, licenze, marchi e diritti simili	3	0	0	0	-12	0	0	0	0
Avviamento	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Immobilizzazioni in corso e acconti	369	-230	0	0	0	0	0	0	0
Altre	0 -------------------	0 --------------------	0 -------------------	0 -------------------	-30 -------------------	0 --------------------	0 --------------------	0 --------------------	0 ---------------------
Totale	860 ===========	0 ===========	0 ===========	0 ===========	-573 ===========	0 ===========	0 ===========	0 ===========	0 ============

Situazione finale -----------------------------------------------------	Costo originario --------------------	Rivalutazioni -------------------	Fondi ammortamento -------------------	Svalutazioni -------------------	Rettifiche ias --------------------	Saldo 31.12.2024 --------------------
Diritti di brevetto industriale e di utilizzazione delle opere dell'ingegno	11.319		-10.442	0	107	984
Concessioni, licenze, marchi e diritti simili	2.369		-2.315	0	0	54
Avviamento	5.759		0	0	0	5.759
Immobilizzazioni in corso e acconti	565		0	-129	-67	369
Altre	19.365	0	-17.860	0	-1.455	50
Totale	-------------------- 39.377 ===========	------------------- 0 ===========	------------------- -30.617 ===========	------------------- -129 ===========	-------------------- -1.415 ===========	-------------------- 7.216 ===========

PROSPETTO DELLE VARIAZIONI NEI CONTI DELLE IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI (importi in migliaia di Euro)

Situazione iniziale -------------------------------------------------		Costo originario ------------------	Rivalutazioni ------------------	Fondi ammortamento ------------------	Svalutazioni ------------------	Rettifiche ias ------------------	Saldo al 01.01.2024 ------------------
Terreni e fabbricati Impianti e macchinari Attrezzature industriali e		12.204	0	-7.098		0	5.106
commerciali Altri beni materiali		13.635	0	-12.787	-1.857	2.885	1.876
Immobilizzazioni in corso e acconti		16				0	16
Totale		------------------ 25.855 ==========	------------------ 0 ==========	------------------ -19.885 ==========	------------------ -1.857 ==========	------------------ 2.885 ==========	------------------ 6.998 ==========
Movimenti dell'esercizio -------------------------------------------------	Acquisizioni ------------------	Riclassificazioni ------------------	Disinvestimenti netti ------------------	Ammortamenti ------------------	(Svalutazioni) Ripristini ------------------	Attività destinate ------------------	Cambio di ------------------	Cambio di alla dismissione perimetro Costo perimetro Fondo ------------------	Rivalutazioni ------------------	Variazione Rettifiche ias -----------------------
Terreni e fabbricati Impianti e macchinari Attrezzature industriali e	3.496		(A) -112	-1.709	0		0	0	(A) 0	0
commerciali Altri beni materiali Immobilizzazioni in corso	483	16	-101	-573	0	0	0	0	0	0
e acconti	0 ------------------	-16 ------------------	0 ------------------	------------------	------------------	------------------	------------------	------------------	------------------	-----------------------
Totale	3.979	0	-213	-2.282	0	0	0	0	0	0
(A) Di cui: Costo originario Rivalutazione Ammortamenti ordinari	==========	========== -248 0 136 ------------------	========== -141 0 40 ------------------	==========	==========	==========	==========	==========	==========	=============
Totale		-112 ==========	-101 ==========
Situazione finale -------------------------------------------------		Costo originario ------------------	Rivalutazioni ------------------	Fondi ammortamento ------------------	Svalutazioni ------------------	Rettifiche ias ------------------	Saldo 31.12.2024 ------------------
Terreni e fabbricati Impianti e macchinari Attrezzature industriali e		15.452	0	-8.671		0	6.781
commerciali Altri beni materiali Immobilizzazioni in corso		13.993	0	-13.320	-1.857	2.885	1.701
e acconti		0 ------------------	------------------	------------------	------------------	------------------	0 ------------------
Totale		29.445 ==========	0 ==========	-21.991 ==========	-1.857 ==========	2.885 ==========	8.482 ==========

Gruppo Gabetti

(Valori in Euro)

TOTALE GRUPPO GABETTI PROSPETTO DELLE INFORMAZIONI RELATIVE ALLA FISCALITA' DIFFERITA ED (ANTICIPATA)

		ESERCIZIO 31/12/2023			UTILIZZI 2024				NUOVE ISCRIZIONI 2024				ESERCIZIO 31/12/2024
	Ammontare delle differenze temporanee	effetto fiscale (aliquota %)	imposte	Ammontare delle differenze temporanee	effetto fiscale (aliquota %)	imposte		Ammontare delle differenze temporanee	effetto fiscale (aliquota %)	imposte		Ammontare delle differenze temporanee	effetto fiscale (aliquota %)	imposte
	A1	A2	A3	B1	B2	B3		C1	C2	C3		(A1+B1+C1)		(A3+B3+C3)
Imposte (anticipate):
Svalutazione dei crediti ricompresi nelle immobilizzazioni finanziarie	(313)	24,00%	(75)	313	24,00%	75		0	24,00%	0		0	24,00%	0
Svalutazione dei crediti ricompresi nell'attivo circolante	(15.594)	24,00%	(3.742)	6.549	24,00%	1.571		(936)	24,00%	(225)		(9.981)	24,00%	(2.396)
Fondo rischi ed oneri	(7)	24,00%	(2)	0	24,00%	0		0	24,00%	0		(7)	24,00%	(2)
Storno per F.do TFR IAS	(17)	24,00%	(4)	4	24,00%		1 (*)	0	24,00%	0		(13)	24,00%	(3)
Storno per effetto fee royalties IAS	(939)	24,00% 3,90%	(225) (37)	0	24,00% 3,90%	0 0		(56)	24,00% 3,90%	(13) (2)		(995)	24,00% 3,90%	(238) (39)
Quota ammortamento IAS	0	24,00% 3,90% 4,82%	0 0 0	0	24,00% 3,90% 4,82%	0 0 0		(9)	24,00% 3,90% 4,82%	(2) 0 0		(9)	24,00% 3,90% 4,82%	(2) 0 0
Perdite fiscali da Consolidato Fiscale Nazionale	(16.399)	24,00%	(3.936)	872	24,00%	209		(8.630)	24,00%	(2.071)		(24.157)	24,00%	(5.798)
Emolumenti amministratori	(33)	24,00%	(8)	33	24,00%	8		(25)	24,00%	(6)		(25)	24,00%	(6)
Imposte non pagate	(22)	24,00%	(5)	1	24,00%	0		0	24,00%	0		(21)	24,00%	(5)
Interessi passivi	(2.100)	24,00%	(504)	0	24,00%	0		0	24,00%	0		(2.100)	24,00%	(504)
TOTALE	(35.424)		(8.538)									(37.308)		(8.993)
Imposte differite:
Storno plusval.non realizzata partecipaz.Tree RE IAS	525	24,00%	126	0	24,00%	0		0	24,00%	0		525	24,00%	126
Storno per effetto fee royalties IAS	0	24,00% 3,90%	0 0	0	24,00% 3,90%	0 0		0	24,00% 3,90%	0 0		0	24,00% 3,90%	0 0
Quota Ammortamento	717	24,00% 3,90% 4,82%	172 27 1	(50)	24,00% 3,90% 4,82%	(12) (1) (1)		19	24,00% 3,90% 4,82%	4 0 0		686	24,00% 3,90% 4,82%	164 26 0
F.do TFR IAS	196	24,00%	47	(38)	24,00%		(9) (*)	32	24,00%		8 (*)	190	24,00%	46
Storno per attualizzazione cred.att.circ. IAS	0	24,00%	0	0	24,00%	0		0	24,00%	0		0	24,00%	0
Dividendi non incassati	350	24,00%	84	(152)	24,00%	(36)		0	24,00%	0		198	24,00%	48
Margine commesse	106	24,00%	25	(106)	24,00%	(25)		94	24,00%	23		94	24,00%	23
TOTALE	1.894		482									1.693		433

Imposte differite (anticipate) nette	(33.530)		(8.056)									(35.615)		(8.560)
Differenze temporanee escluse dalla determinazione delle imposte (anticipate) e differite
- 1) per perdite fiscali riportabili a nuovo	(73.112)	24,00%	(17.547)									(65.223)	24,00%	(15.654)
- 2) per altro	(13.706)	24,00% 3,90% 4,82% 5,57%	(3.289) (3) 0 (6)									(17.316)	24,00% 3,90% 4,82% 5,57%	(4.156) (2) 0 (2)
(*) Rettifiche che hanno avuto totalmente o parzialmente impatto a conto economico

ATTESTAZIONE

DEL BILANCIO CONSOLIDATO

ai sensi dell'art. 81 – ter del Regolamento Consob n. 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche e integrazioni

I sottoscritti Fabrizio Prete in qualità di "Presidente del Consiglio di Amministrazione" e in qualità di "Amministratore Delegato" e Marco Speretta in qualità di "Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili societari" della Gabetti Property Solutions S.p.A. attestano, tenuto anche conto di quanto previsto dall'art. 154-bis, commi 3 e 4, del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58:
l'adeguatezza in relazione alle caratteristiche dell'impresa e
l'effettiva applicazione

delle procedure amministrative e contabili per la formazione del bilancio consolidato nel corso dell'esercizio 2024.

Si attesta, inoltre, che:

2.1 il bilancio consolidato al 31 dicembre 2024:

a) è redatto in conformità ai principi contabili internazionali applicabili riconosciuti nella Comunità europea ai sensi del Regolamento (CE) n. 1606/2002 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 19 luglio 2002;

b) corrisponde alle risultanze dei libri e delle scritture contabili;

c) è idoneo a fornire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale, economica e finanziaria dell'emittente e dell'insieme delle Imprese incluse nel consolidamento.

2.2 la relazione sulla gestione comprende un'analisi attendibile dell'andamento e del risultato della gestione, nonché della situazione dell'emittente e dell'insieme delle imprese incluse nel consolidamento, unitamente alla descrizione dei principali rischi e incertezze cui sono esposti.

Milano, 18 marzo 2025

e Amministratore Delegato Marco Speretta Fabrizio Prete

Il Presidente Il Dirigente preposto alla Consiglio di Amministrazione redazione dei documenti contabili

Gruppo Gabetti

Bilancio Consolidato e Bilancio Separato al 31/12/2024

-

Recuperabilità dei crediti per imposte anticipate per ulteriori approfondimenti si rinvia a: Note esplicative al bilancio consolidato - "Principi generali di redazione", paragrafo: "Criteri di valutazione", punto: "Fiscalità corrente e differita". Note esplicative al bilancio consolidato - Nota 5
Descrizione dell'aspetto chiave della revisione contabile	Procedure di revisione svolte
I crediti per imposte anticipate iscritti nel bilancio consolidato al 31 dicembre 2024 ammontano a euro 9 milioni, di cui euro 3,2 milioni riferibili a differenze temporanee tra i valori contabili delle attività e passività iscritte in bilancio e i corrispondenti valori fiscali ed euro 5,8 milioni a perdite fiscali pregresse.	In risposta a questo aspetto chiave, l'approccio di revisione adottato ha comportato lo svolgimento delle seguenti principali procedure: · comprensione e valutazione del complesso dei presidi organizzativi e dei controlli previsti su tale aspetto chiave;
L'iscrizione di tali poste implica una stima significativa da parte degli Amministratori circa la probabile presenza di imponibili fiscali futuri sufficienti al recupero delle imposte anticipate. Tale stima è caratterizzata da elevata complessità e per tale ragione abbiamo considerato la valutazione delle imposte anticipate un aspetto chiave dell'attività di revisione, anche in considerazione dell'attuale contesto di incertezza che contraddistingue i mercati.	lettura e analisi critica dell'attestazione scritta ottenuta da parte della Direzione circa le modalità di calcolo e le assunzioni considerate nelle previsioni economiche - finanziarie, utilizzate al fine di stimare la recuperabilità delle imposte anticipate; l'analisi della ragionevolezza delle principali assunzioni utilizzate dagli Amministratori, alla luce della normativa fiscale in vigore; analisi della natura e movimentazione delle differenze temporanee che generano la fiscalità differita/anticipata, ivi incluse le perdite fiscali riportabili; · verifica dell'accuratezza del prospetto di calcolo delle imposte anticipate e differite; · esame dell'adeguatezza dell'informativa fornits no la noto illuctrativo a hilancia

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PROGETTO

BILANCIO DELLA CAPOGRUPPO

RELAZIONE SULLA GESTIONE

STATO PATRIMONIALE

CONTO ECONOMICO

ANNO 2024

RELAZIONE DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE SULL'ANDAMENTO 2024 DELLA CAPOGRUPPO (art. 2428 C.C.)

La società Gabetti Property Solutions S.p.A., con sede sociale in Milano, via Bernardo Quaranta 40, ha per oggetto l'acquisto di quote, azioni e partecipazioni di società o enti di qualsivoglia natura in Italia e all'estero; il finanziamento e il coordinamento tecnico, amministrativo e finanziario a favore delle società o enti nei quali partecipa, nonché la prestazione di servizi nei confronti delle stesse; la compravendita e il possesso di titoli pubblici e privati, nonché la gestione di quelli di sua proprietà; il recupero crediti.

Il capitale sociale sottoscritto e versato al 31 dicembre 2024 è pari ad euro 14.869.514, suddiviso in n. 60.335.566 azioni prive di valore nominale espresso.

Gruppo Gabetti

	Rif. Schema civilistico	Anno 2024	Anno 2023
PROVENTI E ONERI FINANZIARI
Dividendi ed altri proventi da imprese controllate	25	2.190	3.572
Altri proventi finanziari: a) da crediti verso imprese controllate iscritti nelle immobilizzazioni	25	2.241	905
d) proventi diversi	25	226	1.468
Totale altri proventi finanziari		2.467	2.373
Interessi passivi ed altri oneri finanziari	26	(1.799)	(844)
TO TALE PROVENTI E ONERI FINANZIARI		2.858	5.101
RETTIFICHE DI VALORE DI ATTIVITA' FINANZIARIE
Svalutazioni di partecipazioni ed obbligazioni	27	0	(249)
TOTALE RETTIFICHE DI VALORE DI ATTIVITA' FINANZIARIE		0	(249)
TOTALE ALTRI PROVENTI DI GESTIONE	19-20	10.506	10.360
ALTRI COSTI DI GESTIONE
Per servizi non finanziari Per il godimento di beni di terzi	23 24	(4.969) (235)	(5.096) (315)
Per il personale	21	(4.582)	(5.274)
Ammortamenti	22	(978)	(961)
Oneri diversi di gestione	24	(591)	(791)
TOTALE ALTRI COSTI DI GESTIONE		(11.355)	(12.437)

RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE		2.009	2.775
IMPOSTE SUL REDDITO DEL PERIODO	28	762	60
RISULTATO DELL'ESERCIZIO		2.771	2.835

		31.12.2024	31.12.2023
A.	IMMOBILIZZAZIONI
	- Immateriali	109	77
	- Materiali	4.081 P	1.836
	- Finanziarie	40.134	43.329
		44.324	45.242
B.	CAPITALE DI ESERCIZIO
	- Crediti commerciali	28.314	24.918
	- Altre attività	r 4.337	2.570
	- Debiti commerciali	(5.478)	(6.082)
	- Altre passività	(4.326)	(1.969)
		22.847	19.437
C.	CAPITALE INVESTITO NETTO (A+B)	67.171	64.679
D.	FONDO TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO DI LAVORO SUBORDINATO	(408)	(383)
E.	FONDI RISCHI	(69)	(2.755)
F.	ATTIVITA'/PASSIVITA' POSSEDUTE PER LA VENDITA	0	0
G.	FABBISOGNO DI CAPITALE	66.694	61.541
H.	CAPITALE PROPRIO
	- Capitale sociale	14.870	14.870
	- Riserve	27.202	24.322
	- Utili/(perdite) a nuovo	11	39
	- Risultato dell'esercizio	2.771 44.854	2.835 42.066

L	DISPONIBILITA' FINANZIARIE NETTE
	- Debiti finanziari a medio/lungo	22.005	16.099
	- Debiti finanziari a breve	5.300	8.738
	- Attività finanziarie correnti	(1.256)	(1.211)
	- Disponibilità liquide	(4.209)	(4.151)
		21.840	19.475
L.	TOTALE COME IN G.	66.694	61.541

Di seguito si riporta l'analisi delle principali voci del conto economico, riclassificato secondo le disposizioni della CONSOB del 23 febbraio 1994.

Al 31 dicembre 2024 la voce "Proventi ed oneri finanziari" risulta positiva per euro 2.858 mila, in peggioramento rispetto ad euro 5.101 mila dell'esercizio precedente.

Tale voce è comprensiva di proventi finanziari per euro 2.467 mila (euro 2.373 mila nell'esercizio precedente) riferiti per euro 2.241 mila agli interessi attivi verso le società controllate assistite finanziariamente dalla capogruppo (euro 905 mila nell'esercizio precedente), euro 56 mila relativi a interessi attivi maturati su c/c bancari e sulla polizza assicurativa sottoscritta con Crédit Agricole Vita S.p.A. (euro 22 mila nel 2023) ed euro 170 mila inerenti le commissioni attive su fideiussioni prestate a favore di Gabetti Lab (euro 1.446 mila nel 2023 comprensivi dei proventi finanziari collegati all'accordo di cessione dei crediti da cassetto fiscale stipulato con Banca Intesa).

Al 31 dicembre 2024 sono inoltre presenti dividendi ricevuti dalla controllata Abaco Team S.p.A. per euro 1.460 mila (euro 500 mila nel 2023), dalla controllata Abaco Engineering per euro 730 mila (euro 170 mila nel 2023) mentre per la controllata Gabetti Lab quest'anno non risultano dividendi ricevuti (euro 2.902 mila nel 2023).

Gli interessi passivi ed altri oneri finanziari sono composti da euro 1.304 mila di interessi per finanziamento soci, euro 130 mila relativi agli oneri finanziari afferenti l'IFRS16, euro 325 mila relativi ai finanziamenti infragruppo ricevuti dalle società controllate e il residuo pari ad euro 40 mila relativo a oneri bancari/prestazione di servizi finanziari.

La voce "Rettifiche di valore delle attività finanziarie" risulta pari a zero (negativa per euro 249 mila nell'esercizio precedente).

Al 31 dicembre 2024 gli "Altri proventi di gestione" sono pari ad euro 10.506 mila, in crescita rispetto ad euro 10.360 mila del 31 dicembre 2023, comprensivi di euro 10.439 mila di riaddebiti per servizi centralizzati corporate (euro 10.006 mila nel 2023), di euro 65 mila di sopravvenienze attive (euro 109 mila nel 2023) e di euro 2 mila di proventi diversi (euro 8 mila nel 2023).

Al 31 dicembre 2024 i "Costi di gestione" sono complessivamente pari ad euro 11.355 mila, in diminuzione di euro 1.082 mila rispetto ad euro 12.437 mila dell'esercizio precedente.

Nell'esercizio 2024 sono presenti imposte sul reddito positive per euro 762 mila rispetto ad euro 60 mila del 2023.

Gabetti Property Solutions S.p.A. nel bilancio dell'esercizio chiuso al 31 dicembre 2024 ha pertanto evidenziato un utile pari ad euro 2.771 mila, in leggera riduzione rispetto all'utile di euro 2.835 mila conseguito al 31 dicembre 2023. Al 31 dicembre 2024 il patrimonio netto della Società è pari ad euro 44.854 mila (euro 42.066 mila al 31 dicembre 2023), inclusivo del risultato del periodo.

Di seguito si riporta la composizione dell'indebitamento finanziario della Capogruppo "contabile", ossia comprensiva della parte finanziaria sorta con l'applicazione dell'IFRS 16 e quella "effettiva", senza quest'ultimo effetto, redatto sulla base delle nuove disposizioni Consob in conformità agli Orientamenti dell'ESMA in materia di obblighi di informativa:

Dichiarazione sull'indebitamento	31.12.2024	31.12.2023

A - Disponibilità liquide	16	18
B - Mezzi equivalenti a disponibilità liquide
Depositi bancari e postali	4.193	4.133
C - Altre attività finanziarie correnti	1.256	1.211
D - Liquidità (A + B + C)	5.465	5.362
E - Debito finanziario corrente	-3.151	-7.704
F - Parte corrente del debito finanziario non corrente	-1.303	-531
G - Indebitamento finanziario corrente (E + F)	-4.454	-8.235
H - Indebitamento finanziario corrente netto (G - D)	1.011	-2.873
I - Debito finanziario non corrente	-19.000	-15.000
J - Strumenti di debito	0	0
K - Debiti commerciali e altri debiti non correnti	0	0
L - Indebitamento finanziario non corrente (l + J + K)	-19.000	-15.000
M - Totale indebitamento finanziario (H + L) effettivo ante IFRS	-17.989	-17.873
Debiti Finanziari (effetto IFRS 16) quota corrente	-846	-503
Debiti Finanziari (effetto IFRS 16) quota non corrente	-3.005	-1.099
Debiti Finanziaria (effetto IFRS 16)	-3.851	-1.602
M - Totale indebitamento finanziario (H + L) contabile	-21.840	-19.475

L'indebitamento finanziario netto "contabile" della Capogruppo al 31 dicembre 2024 ammonta ad euro 21,8 milioni, composto per euro 4,5 milioni da debiti finanziari correnti e per euro 19,0 milioni da quelli non correnti, al netto di euro 5,5 milioni di liquidità, oltre ad euro 3,9 milioni di debiti finanziari afferenti ai contratti di leasing operativo in essere.

L'indebitamento finanziario netto "effettivo" senza considerare l'effetto IFRS 16 è pari ad euro 18,0 milioni, sostanzialmente in linea rispetto ad euro 17,9 milioni del 31 dicembre 2023.

L'indebitamento non corrente al 31 dicembre 2024 include:

o l'importo di euro 4,0 milioni relativo ad un primo finanziamento soci a medio/lungo termine concesso dall'azionista di controllo Marcegaglia Investments S.r.l.; tale contratto prevede la possibilità di un'erogazione massima di euro 13 milioni;
o l'importo di euro 15 milioni relativo ad un secondo finanziamento soci a medio/lungo termine concesso dall'azionista di controllo Marcegaglia Investments S.r.l. al fine di sostenere le esigenze finanziarie e supportare i piani strategici del Gruppo, anche con particolare riferimento al perseguimento di obiettivi di business di Gabetti Lab S.p.A. e Voxel S.p.A.

Lo schema inerente alla dichiarazione sull'indebitamento non include il credito finanziario intercompany verso Gabetti Lab S.p.A. che al 31 dicembre 2024 ammonta ad euro 16,3 milioni correlato al finanziamento soci di cui sopra; non include inoltre euro 1,6 milioni di crediti finanziari inerenti le commissioni attive su fideiussioni prestate dalla Capogruppo a favore di Gabetti Lab.

Al 31 dicembre 2024 le linee di credito concesse dal sistema bancario ammontano ad euro 1,3 milioni per crediti di firma e carte di credito.

Alla data del 31 dicembre 2024 non risulta alcun debito finanziario scaduto.

Gruppo Gabetti

ALTRE INFORMAZIONI

Consolidato fiscale

Gabetti Property Solutions S.p.A., secondo quanto previsto dalla normativa vigente, in data 31 ottobre 2024 ha comunicato l'ultimo perimetro delle società aderenti al consolidato fiscale nazionale di cui all'art. 117 e seguenti del Tuir.

Verifiche e accessi

Nel corso dell'esercizio non sono avvenute verifiche e accessi da parte dell'Agenzia delle Entrate riguardanti la Società.

Altre informazioni ai sensi dell'art. 2428 C.C.

La Società non ha svolto attività di ricerca e sviluppo.

La Società non possiede e non ha posseduto nel corso dell'esercizio azioni proprie, o azioni o quote di società controllanti.

Uffici e sedi

Al 31 dicembre 2024 risultano unità locali a Bari – Via Toma 34, Bologna – Piazza dei Martiri 1, Firenze – Piazza Repubblica 6, - Genova, – Via XX settembre 28/11, Napoli – Piazza Bovio 22, Padova – Passaggio Saggin 2, Roma – Viale di Villa Grazioli 21- 23-25, Torino – Via Alfieri 11, Savigliano – Piazza Schiaparelli 10, Como – Via Lungo Lario Trento 15 e Modena – Strada Scaglia Est 144. Non risulta nessuna sede secondaria.

Direzione e Coordinamento

L'Emittente non è soggetta all'attività di direzione e coordinamento ai sensi dell'art. 2497 del codice civile da parte della controllante Marcegaglia Holding S.r.l..

La controllante Marcegaglia Holding S.r.l. non interviene nella conduzione degli affari della Società e per sua natura svolge il ruolo di azionista attraverso la

controllata Marcegaglia Investments S.r.l. detenendo e gestendo partecipazioni in società, come previsto dal proprio oggetto sociale; non sussistono, pertanto, elementi atti ad indicare l'esercizio di fatto di un'attività di direzione e coordinamento (in quanto tra l'altro la Società ha piena ed autonoma capacità negoziale nei rapporti con i terzi e non sussiste un rapporto di tesoreria accentrata); inoltre, la presenza di più amministratori indipendenti e la competenza degli stessi sono adeguati in relazione alle dimensioni del Consiglio di Amministrazione ed all'attività svolta dalla Società. Ulteriore e rilevante elemento idoneo ad escludere l'esercizio di tale attività di direzione e coordinamento è la definizione, in piena autonomia da parte della Società, dei propri indirizzi strategici generali ed operativi.

INDICATORI ALTERNATIVI DI PERFORMANCE

Come previsto dall'art. 2428 del Codice civile vengono di seguito esposti gli indicatori di risultato finanziari ritenuti più significativi:

Valori in migliaia di Euro	Base di calcolo	31/12/2024	31/12/2023
ROE (Return on Equity)	Risultato netto dell'esercizio Patrimonio netto del periodo	6%	7%
EBIT (earnings before interest and tax)		-1.024	-2.230

Valori in migliaia di Euro	Base di calcolo	31/12/2024	31/12/2023

Indice di autonomia patrimoniale	Patrimonio netto	0.54	0.54
	Patrimonio Netto+Passività
	correnti+Passività non correnti

Patrimonio netto tangibile	Patrimonio netto - Attività Immateriali	44.745	41.989

Valori in migliaia di Euro	Base di calcolo	31/12/2024	31/12/2023

Inclice di liquidità primaria	Liquidità immediate + Liquidità diffente	1,97	2,27
	Passività correnti
Inclice di liquidità generale	Attività correnti Passività correnti	3,25	2,97

Posizione finanziaria netta	(A) Debiti bancari e finanzian a breve termine	4 454	8.235
	(B) Debiti bancan e finanzian a medio/lungo termine	19.000	15.000
	(C) Disponibilità liquide	-5.466	-5.362
	(D) Crediti finanziani non correnti
	(A+B+C+D) Posizione Finanziaria	17 988	17.873
	netta (effettiva)

ANDAMENTO DELLE PRINCIPALI PARTECIPATE

GABETTI AGENCY S.p.A.

Capitale Sociale: euro 4.650.000 Partecipazione diretta: 100%

La società opera nel settore dell'intermediazione immobiliare e al 31 dicembre 2024 svolge la propria attività nella sede principale di Milano, via Bernardo Quaranta, 40 e in 10 agenzie territoriali, oltre che in 16 uffici vendite del settore Home value (Frazionamenti) e nel settore del franchising immobiliare attraverso la controllata Gabetti Franchising Agency (tramite Tree Re) che opera sul territorio con 743 agenzie affiliate.

In tale contesto, al 31 dicembre 2024 i ricavi sono aumentati dell' 1% rispetto al 2023 con un EBITDA in miglioramento pari ad Euro 14 mila, rispetto ad euro -660 mila del 2023, grazie principalmente all'aumento dei ricavi ed al contenimento dei costi.

Il risultato operativo è stato negativo per euro 620 mila rispetto al risultato negativo di euro 1.547 mila del 2023 per gli effetti dell'aumento dell'EBITDA e anche grazie alla diminuzione di accantonamenti rispetto all'anno precedente.

La gestione finanziaria risulta negativa per euro 934 mila (euro -783 mila nel 2023). Si registra un effetto imposte positivo per euro 2.697 mila (euro +1.511 mila nel 2023).

L'esercizio 2024 evidenzia pertanto un risultato netto positivo pari ad euro 1.143 mila rispetto a un risultato negativo di euro 818 mila realizzato al 31 dicembre 2023. Il patrimonio netto al 31 dicembre 2024 è pari ad euro 6.184 mila (euro 3.064 mila alla fine dell'esercizio precedente).

Nell'esercizio la società ha incorporato la collegata Gabetti Mutuicasa S.p.a. Gli effetti contabili e fiscali della fusione sono stati retrodatati all' 1/1/24.

Gruppo Gabetti

PATRIGEST S.p.A.

Capitale Sociale: euro 1.550.000 Partecipazione diretta: 100 %

La Società è specializzata nell'attività di valutazione e nel fornire consulenze mirate a tutti coloro che hanno la necessità di conoscere approfonditamente il patrimonio immobiliare e di monitorarlo nel tempo.

I servizi della Società sono prevalentemente rivolti a investitori istituzionali pubblici e privati, alle Banche d'affari, ai fondi immobiliari e pensionistici, agli enti pubblici ed ai gruppi industriali, bancari e assicurativi.

Al 31 dicembre 2024 i ricavi operativi sono risultati pari ad euro 2.784 mila, in diminuzione del 59% rispetto ad euro 4.708 mila di fine esercizio 2023. L'EBITDA, pari ad euro 44 mila, è risultato in diminuzione rispetto ad euro 79 mila del 2023.

Il bilancio al 31 dicembre 2024 ha evidenziato un risultato netto negativo di euro 375 mila, in peggioramento rispetto al risultato netto negativo di euro 108 mila del precedente esercizio ed un patrimonio netto di euro 1.214 mila (euro 1.515 mila nell'esercizio precedente).

ABACO TEAM S.p.A.

Capitale Sociale: euro 2.000.000 Partecipazione diretta: 100%

La società offre servizi tecnici per la risoluzione di problemi e per lo sviluppo di opportunità in ambito immobiliare, energetico, impiantistico, di sicurezza e ambientale sotto il profilo tecnico. Attraverso un team di professionisti con esperienza pluriennale, si rivolge ad investitori istituzionali Pubblici e Privati, Banche d'affari, SGR, enti Pubblici, gruppi industriali, istituti Bancari ed assicurazioni e Clienti privati nell'ambito di Audit & Hse, Property & Facility Management, Loans Servicing.

Nell'esercizio 2024 Abaco ha registrato ricavi operativi pari ad euro 27.794 mila, contro euro 24.138 mila del 2023 (+15%). Sono risultati in crescita tutti i settori: l' Audit (+40%), l' Hse (+25%), il Property (+20%), il Loans (+18%), e il Facility (+3%). Al 31 dicembre 2024 l'EBITDA è stato positivo per euro 4.893 mila, in forte aumento rispetto ad euro 3.172 mila del 2023 grazie ai maggiori ricavi, solo in parte

compensati dai maggiori costi variabili la cui incidenza percentuale è leggermente migliorata grazie alla scelta adottata negli ultimi anni di internalizzare le migliori expertises; la struttura dei costi fissi rispetto al 2023 è cresciuta solo leggermente, legata al rafforzamento della struttura operativa ed all'aumento dei riaddebiti effettuati dalla capogruppo.

Il bilancio chiuso al 31 dicembre 2024 evidenzia un utile netto di euro 3.080 mila, superiore rispetto ad euro 1.544 mila del 31 dicembre 2023. Il patrimonio netto risulta infine pari ad euro 5.396 mila (euro 3.777 mila al 31 dicembre 2023).

ABACO TEAM ENGINEERING S.r.l

Capitale Sociale: euro 100.000 euro Partecipazione diretta: 100%

E' la società di Ingegneria del Gruppo Gabetti e svolge attività di Progettazione, Direzione Lavori, Coordinamento Generale, Controllo dei costi, Sicurezza e Collaudo sia per opere tradizionali che per incentivi fiscali, asseverazioni tecniche Superbonus ed Ingegneria di prevenzione incendi.

Nell'esercizio 2024 Abaco Engineering ha registrato ricavi operativi pari ad euro 2.798 mila, rispetto ad euro 7.748 mila del 2023 (-64%).

Al 31 dicembre 2024 l'EBITDA è stato negativo per euro 12 mila, in diminuzione rispetto al risultato positivo pari ad euro 1.446 mila del 2023.

Il bilancio chiuso al 31 dicembre 2024 evidenzia una perdita netta di euro 763 mila, in diminuzione rispetto all'utile pari ad euro 739 mila del 2023. Il patrimonio netto risulta infine pari ad euro -207 mila (euro 871 mila al 31 dicembre 2023).

GABETTI LAB S.p.A.

Capitale Sociale: euro 1.000.000 Partecipazione diretta: 51%

E' la società del Gruppo, operativa dal 2019, che si occupa di sviluppare e coordinare la rete Gabetti Condominio (composta da studi di amministrazione condominiale in franchising) e la rete Gabetti Tec (che integra professionisti e imprese coinvolti nei progetti di riqualificazione sostenibile degli edifici).

Al 31 dicembre 2024 i ricavi di Gabetti Lab sono pari ad euro 64.085 mila, in diminuzione rispetto ad euro 72.322 mila del 2023 con un EBITDA pari ad euro 4.087 mila (euro 10.795 mila del 31 dicembre 2023). In diminuzione sono risultati soprattutto i ricavi derivanti derivanti dall'attività di Appaltatore penalizzata dalle modifiche normative inerenti ai bonus fiscali afferenti l'ecobonus.

Il bilancio chiuso al 31 dicembre 2024 evidenzia un risultato netto negativo di euro 3.626 mila, in diminuzione rispetto al risultato netto positivo di euro 1.422 mila del 2023, con un patrimonio netto di euro 1.928 mila (euro 2.639 mila al 31 dicembre 2023).

RAPPORTI CON IMPRESE CONTROLLATE E COLLEGATE

Al 31 dicembre 2024 i rapporti finanziari ed economici con le imprese controllate e collegate risultano dettagliati nella seguente tabella, con l'evidenza qualora siano rapporti indiretti (importi in migliaia di euro):

- Altri crediti finanziari a medio lungo termine verso imprese controllate e collegate:
Gabetti Lab S.p.A. (per finanziamento fruttifero)	15.000
Totale	15.000

- Altri crediti finanziari a breve termine verso imprese controllate e collegate:
Moon Energy S.r.l. (per finanziamento fruttifero)	372
Patrigest S.p.A. (per finanziamento fruttifero)	266
Gabetti Agency S.p.A. (per finanziamento fruttifero)	8.302
Abaco Team Engineering S.r.l. (per finanziamento fruttifero)	661
Ruralset S.r.l. (per finanziamento fruttifero)	77
Gabetti Lab S.p.A. (per credti finanziari diversi)	2.816
Glab Costruzioni S.r.l. (per credti finanziari diversi)	101
Totale	12.595

- Crediti a breve termine verso imprese controllate e collegate:
Gabetti Agency S.p.A.
- crediti commerciali	9.979
- crediti vari	314
- crediti per IVA di gruppo	534
Patrigest S.p.A.
- crediti commerciali	1.352
- crediti vari	85
- crediti per IVA di gruppo	351
- crediti per tassazione consolidata	160
Assicurare S.r.l.
- crediti commerciali	131
- crediti vari	1
Moon Energy S.r.l.
- crediti commerciali	73
- crediti vari	16
Abaco Team S.p.A.
- crediti commerciali	2.220
- crediti vari	260
- crediti per IVA di gruppo	596
- crediti per tassazione consolidata	1.730
Abaco Team Engineering S.r.l.
- crediti commerciali	423
- crediti vari	21
- crediti per tassazione consolidata	161
Gabetti Franchising Agency S.r.l.
- crediti commerciali	1.685
- crediti vari	74
- crediti per tassazione consolidata	855
Tree Real Estate S.r.l.
- crediti commerciali	927
- crediti vari	48
Gabetti Lab S.p.A.
- crediti commerciali	268
- crediti vari	4.022
- crediti per tassazione consolidata	868
Glab Costruzioni S.r.l.
- crediti commerciali	21
- crediti vari	3
- crediti per tassazione consolidata	214
Ruralset S.r.l.
- crediti commerciali	61
- crediti vari	10
Voxel S.p.A.
- crediti commerciali	15
- crediti vari	11
Monety S.p.A.
- crediti commerciali	184
- crediti vari	5
Totale	27.678

- Debiti a breve termine verso imprese controllate e collegate:
Gabetti Agency S.p.A.
- debiti commerciali	7
- debiti diversi	129
- debiti per tassazione consolidata	2.145
Abaco Team S.p.A.
- debiti commerciali	170
- debiti diversi	16
Tree Real Estate S.r.l.
- debiti commerciali	1
- debiti per IVA di gruppo	259
- debiti per tassazione consolidata	82
Gabetti Franchising Agency S.r.l.
- debiti diversi	135
Assicurare S.r.l.
- debiti per tassazione consolidata	231
Moon Energy S.r.l.
- debiti per tassazione consolidata	264
Monety S.p.A.
- debiti per tassazione consolidata	173
Totale	3.612

- Altri debiti finanziari a breve termine verso imprese controllate e collegate:
Abaco Team S.p.A. (per finanziamento fruttifero)	1.087
Tree Real Estate S.r.l. (per finanziamento fruttifero)	2.064
Totale	3.151

Gruppo Gabetti

- Ricavi per prestazioni di servizi a imprese controllate e collegate:
Gabetti Agency S.p.A.
- servizi diversi	3.771
Patrigest S.p.A.
- servizi diversi	647
Abaco Team S.p.A.
- servizi diversi	2.506
Abaco Team Engineering S.r.l.
- servizi diversi	135
Gabetti Franchising Agency S.r.l.
- servizi diversi	1.790
Tree Real Estate S.r.l.
- servizi diversi	455
Monety S.p.A.
- servizi diversi	237
Glab Costruzioni S.r.l.
- servizi diversi	10
Voxel S.p.A.
- servizi diversi	15
Gabetti Lab S.p.A.
- servizi diversi	242
Moon Energy S.r.l.
- servizi diversi	36
Assicurare S.r.l.
- servizi diversi	70
Ruralset S.r.l.
- servizi diversi	48
Totale	9.962

- Costi per prestazioni di servizi da imprese controllate e altre consolidate:
Gabetti Agency S.p.A.
- servizi diversi	616
Abaco Team S.p.A.
- servizi diversi	169
Tree Real Estate S.r.l.
- servizi diversi	18
Totale	803

- Proventi da partecipazioni da imprese controllate e collegate:
Abaco Engineering S.r.l. per dividendo	730
Abaco Team S.p.A. per dividendo	1.460
Totale	2.190

- Altri proventi finanziari da imprese controllate e collegate:
Gabetti Agency S.p.A. (per interessi su finanziamento fruttifero)	797
Patrigest S.p.A. (per interessi su finanziamento fruttifero)	16
Moon Energy S.r.l. (per interessi su finanziamento fruttifero)	27
Ruralset S.r.l. (per interessi su finanziamento fruttifero)	6
Abaco Team Engineering S.r.l. (per interessi su finanziamento fruttifero)	95
Gabetti Lab S.p.A. (per interessi su finanziamento fruttifero)	1.300
Gabetti Lab S.p.A. (commissioni attive)	170
Totale	2.411


- Costi finanziari da imprese controllate:

Abaco Team S.p.A. (per interessi su finanziamento fruttifero)	175
Tree Real Estate S.r.l. (per interessi su finanziamento fruttifero)	150
Totale	325

Rapporti con parti correlate

Nella tabella che segue vengono evidenziati il dettaglio e l'incidenza che le operazioni con parti correlate hanno sulla situazione economica, patrimoniale e finanziaria della Capogruppo, secondo quanto previsto dalla comunicazione Consob n. DEM/6064293 del 28 Luglio 2006:

(Valori in Euro) Situazione al 31/12/2024

	Crediti finanziari	Crediti commerciali e altri crediti	Debiti finanziari	Debiti commerciali e altri debiti	Ricavi	Costi	Proventi finanziari	Oneri finanziari
Società controllate
Abaco Team S.p.A.		4.806.806	1.087.364	186.383	2.505.321	169.072	1.460.000	174.658
Tree Real Estate S.r.l.		974.563	2.063.685	341.108	454.985	18.000		150.196
Gabetti Agency S.p.A.	8.301.488	10.826.034		2.279.935	3.770.540	615.528	796.734
Patrigest S.p.A.	266.397	1.947.591		768	647.056		16.397
Gabetti Franchising S.r.l.		2.614.769		135.313	1.790.391
Abaco Engineering S.r.l.	661.155	604.995			135.354		824.391
Monety S.p.A.		189.534		173.724	236.800
Gabetti Lab S.p.A.	17.815.952	5.157.781			242.304		1.470.582
Moon Energy S.r.l.	372.238	88.838		264.194	36.000		26.791
AssicuraRE S.r.l.		131.793		230.654	69.901
Ruralset S.r.l.	77.395	70.951			48.000		6.148
Glab Costruzioni S.r.l.	100.770	238.436			10.000
Voxel S.p.A.		26.070			15.000
Totale controllate	27.595.395	27.678.161	3.151.049	3.612.079	9.961.652	802.600	4.601.043	324.854
Società collegate
Wikicasa S.r.l.		80.634			30.000	120.000
G Rent S.p.A.		426.987		39.620	147.103	33.960
Professionecasa S.p.A.		598.519		32.949	170.000
Totale collegate		1.106.140		72.569	347.103	153.960

Società consociate
Marcegaglia Investments S.r.l.			20.303.381	2.643.034				1.303.381
Totale consociate			20.303.381	2.643.034				1.303.381
TOTALE	27.595.395	28.784.301	23.454.430	6.327.682	10.308.755	956.560	4.601.043	1.628.235

Totale Gabetti Property Solutions S.p.A.	28.851.622	31.018.366	27.305.131	9.803.546	10.505.854	5.831.291	4.656.451	1.761.381
Percentuale su totale Gabetti Property Solutions S.p.A.	96%	93%	86%	65%	98%	16%	99%	92%

FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DELL'ESERCIZIO ED EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE

In data 21 gennaio 2025 il Consiglio di Amministrazione di Gabetti Property Solutions S.p.A. ha approvato un importante riassetto organizzativo e di governance dell'intero Gruppo.

Evoluzione prevedibile della gestione

Come già riportato nel bilancio consolidato, l'obiettivo per il 2025 è quello di posizionare il Gruppo sul mercato in modo chiaro e coerente rispetto anche alle nuove linee di business e di definire nuove strategie in linea con i valori della società e del Gruppo a cui appartiene e di rafforzare la leadership quale Full Service Provider nel mercato immobiliare.

Il Gruppo prevede che l'esercizio 2025 si chiuda con un risultato positivo e con una generazione di cassa.

PROPOSTA DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE IN MERITO AL RISULTATO DELL'ESERCIZIO

Signori Azionisti,

il Consiglio di Amministrazione di Gabetti Property Solutions S.p.A. Vi invita ad approvare il bilancio di esercizio chiuso al 31 dicembre 2024 e la relazione sulla gestione che lo accompagna, nonché la proposta di destinazione del risultato dell'esercizio chiuso al 31 dicembre 2024.

Il bilancio di esercizio al 31 dicembre 2024 evidenzia un utile di periodo di euro 2.771.290,62 che Vi proponiamo di destinare quanto ad euro 138.564,53 a riserva legale e per la restante parte pari ad euro 2.632.726,09 a riserva straordinaria.

Milano, 18 marzo 2025

Per il Consiglio di Amministrazione

Il Presidente e Amministratore Delegato

Fabrizio Prete

Gruppo Gabetti

GABETTI PROPERTY SOLUTIONS S.P.A.

SITUAZIONE PATRIMONIALE FINANZIARIA

(valori in Euro)

	ATTIVITA'	31.12.2024	31.12.2023
	Attività non correnti
1	Immobilizzazioni materiali	4.081.121	1.835.740
2	Immobilizzazioni immateriali	108.917	76.791
3	Partecipazioni in controllate	12.475.943	10.483.379
4	Partecipazioni in collegate	12.265	12.265
5	Attività per imposte differite	1.631.806	806.185
29	Altri crediti finanziari a lungo termine	15.000.000	15.000.000
6	Altre attività a lungo termine	50.620	50.620
	Totale attività non correnti	33.360.672	28.264.980
	Attività correnti
7	Crediti commerciali e altri crediti a breve termine	31.018.366	26.681.937
8	Altri crediti finanziari a breve termine	13.851.622	18.994.196
9	Cassa e disponibilità liquide e att.finanz.equivalenti	4.209.192	4.150.909
	Totale attività correnti	49.079.180	49.827.042

	TOTALE ATTIVO	82.439.852	78.092.022

	GABETTI PROPERTY SOLUTIONS S.P.A.
	SITUAZIONE PATRIMONIALE FINANZIARIA
	(valori in Euro)
	PATRIMONIO NETTO E PASSIVITA'	31.12.2024	31.12.2023
	Capitale sociale e riserve
10	Capitale sociale	14.869.514	14.869.514
11	Sovrapprezzo azioni	10.138.234	10.138.234
11	Altre riserve	17.063.579	14.183.931
11	Utili/perdite a nuovo	10.994	39.190
11	Utili/perdite del periodo	2.771.291	2.834.860
	Totale patrimonio netto	44.853.612	42.065.729
	Passività non correnti
12	Debiti finanziari a lungo termine	22.004.671	16.098.674
13	Passività per imposte differite	63.095	105.430
14	Benefici successivi alla cessazione del rapporto di lavoro	408.368	383.258
15	Fondi a lungo termine	0	2.643.034
	Totale passività non correnti	22.476.134	19.230.396

	Passività correnti
16	Debiti commerciali e altre passività a breve termine	9.803.546	8.051.942
17	Debiti finanziari a breve termine	5.300.460	8.737.855
18	Fondi rischi ed oneri Totale passività correnti	6.100 15.110.106	6.100 16.795.897

	TOTALE PASSIVITA'	82.439.852	78.092.022

GABETTI PROPERTY SOLUTIONS S.P.A.

CONTO ECONOMICO

(valori in Euro)

		Anno 2024	Anno 2023
	Attività continue
19	Ricavi	10.438.755	10.006.450
20	Altri proventi	67.099	353.367
	Totale valore della produzione	10.505.854	10.359.817
21	Costo del personale	4.582.345	5.274.135
22	Ammortamenti	978.027	960.667
23	Costi per servizi	5.005.472	5.132.941
24	Altri costi operativi	825.819	1.105.791
	Totale costi della produzione	11.391.663	12.473.534
	Risultato operativo	-885.809	-2.113.717
25	Proventi finanziari	4.656.451	5.944.747
26	Oneri finanziari	1.761.381	807.238
27	Valutazione di attività finanziarie	0	-249.000
	Risultato prima delle Imposte	2.009.261	2.774.792
28	Imposte sul reddito	762.030	60.067
	RISULTATO NETTO D'ESERCIZIO	2.771.291	2.834.859

PROSPETTO DI CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO

Periodo chiuso al 31 dicembre (in migliaia di Euro)	Nota	2024	2023
Risultato dell'esercizio		2.771	2.835
Voci che non si riverseranno in conto economico negli esercizi successivi Altre componenti del conto economico complessivo		0	0
Utili (perdite) attuariali dei piani a benefici definiti	11	-28	2
Imposte sulle componenti del conto economico complessivo	11	0	0
Altre componenti del conto economico complessivo dell'esercizio, al netto degli effetti fiscali		0	0
Totale risultato complessivo dell'esercizio		2.743	2.837

Si precisa che il valore delle stock option, erronemanete indicato nell'esercizio 2023 per euro 816 mila, era già ricompreso nel risultato dell'esercizio

Gruppo Gabetti

GABETTI PROPERTY SOLUTIONS S.P.A.

RENDICONTO FINANZIARIO

(in migliaia di Euro)

		Note	31.12.2024	31.12.2023
	FLUSSO MONETARIO DELL'ATTIVITA' OPERATIVA
-	Utile (perdita) netto		2.771	2.835
-	Ammortamenti	1-2-22	978	961
-	Accantonamento svalutazione crediti	7-24	15	249
-	Proventi finanziari al netto degli oneri finanziari	25-26	-657	11
-	Dividendi incassati	25	-2.190	-201
-	Variazione netta del T.F.R. di lavoro subordinato	14	25	-670
-	Variazione netta del fondo rischi e oneri	15-18	-2.643	9
-	Diminuzione (aumento) dei crediti commerciali ed altri crediti	5-6-7	-5.176	-835
-	Incremento (diminuzione) dei debiti commerciali ed altri debiti	13-16	1.709	308
	A Flusso monetario netto dell'attività operativa		-5.168	2.666

	FLUSSO MONETARIO DELL'ATTIVITA' DI INVESTIMENTO
-	(Investimenti) Disinvestimenti in immobilizzazioni:
	- immateriali	1-2	-68	-1
	- materiali	1-2	-3.189	-52
-	(Investimenti) Disinvestimenti di partecipazioni	3-4	-1.993	-238
-	Diminuzione (aumento) dei crediti finanziari	8-29	-7.572	-17.041
-	Dividendi incassati	25	2.190	670
	B Flusso monetario netto dell'attività di investimento		-10.632	-16.663
	FLUSSO MONETARIO DELL' ATTIVITA' DI FINANZIAMENTO
	Aumento (diminuzione) dei debiti finanziari	12-17	15.841	15.733
	Stock option	11	45	816
	Utili attuariali su tfr imputate a patrimonio	11	-28	1
	C Flusso monetario netto dell'attività di finanziamento		15.858	16.550

	D FLUSSO MONETARIO GENERATO (ASSORBITO) (A+B+C)		58	2.552
	E DISPONIBILITA' LIQUIDE INIZIALI		4.151	1.599

DISPONIBILITA' LIQUIDE FINALI (D+E) 4.209 4.151

Informativa richiesta dallo IAS 7 par. n.44A, n.44E e n.60

		FLUSSI CASH					FLUSSI NO-CASH
	Saldo al 1/1/24	Variazioni derivanti da attività di finanziamento	Variazioni derivanti dall'ottenimento o dalla perdita del controllo di aziende	Effetto delle variazioni dei tassi di cambio	Variazioni del fair value	Debito per escussione garanzia BU Investment	Debito verso soci	Debito derivante dall'applicazione degli IFRS 16	Riclassifica debiti finanziari da MLT a BT	Altre variazioni	Saldo al 31/12/24
Debiti finanziari a lungo termine	16.099	4.000 (a)						1.906 ( d)			22.005
Debiti finanziari a breve termine	8.738	-1.981 (b)					1.303 (c)	343 ( d)		-3.103 (e)	5.300
Totale debiti finanziari	24.837	2.019					1.303	2.249		-3.103	27.305

Note

(a) erogazione finanziamento soci per euro 4.000 mila.

(b) pagamento interessi finanziamento socio per euro 531 mila, variazione su finanziamenti infragruppo per euro 1.450 mila

(d) debito derivante dall'applicazione del principio contabile IFRS 16 per euro + 2.249 mila (e) capitalizzazione interessi su finanziamenti infragruppo per euro 325 mila e giroconto finanziamento Gabetti Mutuicasa S.p.A. per euro 3.428 mila

GABETTI PROPERTY SOLUTIONS S.p.A.

PROSPETTO DELLE VARIAZIONI NEI CONTI DI PATRIMONIO NETTO

(importi in migliaia di Euro)
	Capitale	Riserva da	Riserva	Riserva	Altre		Utile/(Perdite)	Utile/(Perdite)	Utile
	sociale	sopraprezzo	legale	straord.	riserve		attuariali	a nuovo	esercizio	Totale
		delle azioni					sul TFR
Saldi al 31.12.2021	14.870	10.137	63	1.197		0	(16)	0	4.043	30.294
Riporto a nuovo utile esercizio 2021								4.043	(4.043)	0
Delibera assemblea del 29.04.2022 destinazione risultato al 31.12.2021			202	3.841				(4.043)		0

Altre componenti di conto economico complessivo (utili/perdite attuariali sul TFR al 31.12.2022)							54			54
Risultato netto al 31.12.2022									8.065	8.065
Arrotondamento		1								1
Saldi al 31.12.2022	14.870	10.138	265	5.038		0	38	0	8.065	38.414
Riporto a nuovo utile esercizio 2022								8.065	(8.065)	0
Delibera assemblea del 28.04.2023 destinazione
risultato al 31.12.2022			403	7.662				(8.065)		0
Stock option						816				816
Altre componenti di conto economico complessivo (utili/perdite attuariali sul TFR al 31.12.2023)							1			1
Risultato netto al 31.12.2023									2.835	2.835
Saldi al 31.12.2023	14.870	10.138	668	12.700		816	39	0	2.835	42.066
Riporto a nuovo utile esercizio 2023								2.835	(2.835)	0
Delibera assemblea del 29.04.2024 destinazione
risultato al 31.12.2023			142	2.693				(2.835)		0
Stock option						(660)				(660)
Giroconto da riserva stock option						705				705
Altre componenti di conto economico complessivo (utili/perdite attuariali sul TFR al 31.12.2024)							(28)			(28)

Risultato netto al 31.12.2024									2.771	2.771
Saldi al 31.12.2024	14.870	10.138	810	15.393		861	11	0	2.771	44.854

Stato Patrimoniale ai sensi della Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006

	GABETTI PROPERTY SOLUTIONS S.P.A.
	SITUAZIONE PATRIMONIALE FINANZIARIA (valori in Euro)
	ATTIVITA'	31.12.2024	di cui parti correlate	31.12.2023	di cui parti correlate
	Attività non correnti
1	Immobilizzazioni materiali	4.081.121		1.835.740
2	Immobilizzazioni immateriali	108.917		76.791
3	Partecipazioni in controllate	12.475.943		10.483.379
4	Partecipazioni in collegate	12.265		12.265
5	Attività per imposte differite	1.631.806		806.185
29	Altri crediti finanziari a lungo termine	15.000.000		15.000.000 15.000.000	15.000.000
6	Altre attività a lungo termine	50.620		50.620
	Totale attività non correnti	33.360.672		15.000.000 28.264.980
	Attività correnti
7	Crediti commerciali e altri crediti a breve termine	31.018.366		28.784.301 26.681.937	26.466.967
8	Altri crediti finanziari a breve termine	13.851.622		12.595.395 18.994.196	16.336.858
9	Cassa e disponibilità liquide e att.finanz.equivalenti	4.209.192		4.150.909
	Totale attività correnti	49.079.180		41.379.696 49.827.042	42.803.825
	TOTALE ATTIVO	82.439.852		56.379.696 78.092.022	42.803.825

Gruppo Gabetti

GABETTI PROPERTY SOLUTIONS S.P.A.

SITUAZIONE PATRIMONIALE FINANZIARIA

(valori in Euro)

	PATRIMONIO NETTO E PASSIVITA'	31.12.2024	di cui parti correlate	31.12.2023	di cui parti correlate
	Capitale sociale e riserve
10	Capitale sociale	14.869.514		14.869.514
11	Sovrapprezzo azioni	10.138.234		10.138.234
11	Altre riserve	17.063.579		14.183.931
11	Utili/perdite a nuovo	10.994		39.190
11	Utili/perdite del periodo	2.771.291		2.834.860
	Totale patrimonio netto	44.853.612		42.065.729

	Passività non correnti
12	Debiti finanziari a lungo termine	22.004.671	19.000.000 16.098.674		15.000.000
13	Passività per imposte differite	63.095		105.430
14	Benefici successivi alla cessazione del rapporto di lavoro	408.368		383.258
15	Fondi a lungo termine	0		2.643.034
	Totale passività non correnti	22.476.134	19.000.000 19.230.396		15.000.000


	Passività correnti
16	Debiti commerciali e altre passività a breve termine	9.803.546	6.327.682	8.051.942	4.059.015
17	Debiti finanziari a breve termine	5.300.460	4.454.430	8.737.855	8.234.683
18	Fondi rischi ed oneri	6.100		6.100
	Totale passività correnti	15.110.106	10.782.112 16.795.897		12.293.698

	TOTALE PASSIVITA'	82.439.852	29.782.112 78.092.022		27.293.698

Conto Economico ai sensi della Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006

	GABETTI PROPERTY SOLUTIONS S.P.A.
	CONTO ECONOMICO (valori in Euro)
		Anno 2024	di cui parti correlate	Anno 2023	di cui parti correlate
	Attività continue
19	Ricavi	10.438.755	10.308.755 10.006.450		9.856.450
20	Altri proventi	67.099		353.367
	Totale valore della produzione	10.505.854	10.308.755 10.359.817		9.856.450
21	Costo del personale	4.582.345		5.274.135
22	Ammortamenti	978.027		960.667
23	Costi per servizi	5.005.472	956.560	5.132.941	846.366
24	Altri costi operativi	825.819		1.105.791
	Totale costi della produzione	11.391.663		956.560 12.473.534	846.366
	Risultato operativo	-885.809		-2.113.717
25	Proventi finanziari	4.656.451	4.601.043	5.944.747	5.922.809
26	Oneri finanziari	1.761.381	1.628.235	807.238	723.474
27	Valutazione di attività finanziarie	0		-249.000
	Risultato prima delle Imposte	2.009.261	2.972.808	2.774.792	5.199.335
28	Imposte sul reddito	762.030		60.067
	RISULTATO NETTO D'ESERCIZIO	2.771.291		2.834.859

NOTE ESPLICATIVE AL BILANCIO SEPARATO

DICHIARAZIONE DI CONFORMITA' AI PRINCIPI CONTABILI INTERNAZIONALI

Il bilancio separato è stato redatto secondo i principi contabili emanati dall'International Accounting Standards Board (IASB) e le relative interpretazioni dell'International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC), adottati dalla Commissione europea ai sensi del Regolamento Comunitario n. 1606/2002. Nella predisposizione del bilancio al 31 dicembre 2024 sono stati applicati i principi in vigore alla data di riferimento del bilancio (inclusi i documenti interpretativi SIC e IFRIC) omologati dai regolamenti dell'Unione europea.

PRINCIPALI FONTI DI INCERTEZZA PER LA PREDISPOSIZIONE DEL BILANCIO

La redazione del bilancio separato ha richiesto anche il ricorso a stime e ad assunzioni che possono determinare significativi effetti sui valori iscritti nello stato patrimoniale e nel conto economico, nonché sull'informativa relativa alle attività e passività potenziali riportate in bilancio. L'elaborazione di tali stime ha implicato l'utilizzo delle informazioni disponibili e l'adozione di valutazioni soggettive, fondate sia su performance storiche che su quelle derivanti dalle attività connesse alle aree di business in fase di avvio.

Per loro natura le stime e le assunzioni utilizzate possono variare di esercizio in esercizio e, pertanto, non è da escludersi che negli esercizi successivi gli attuali valori iscritti in bilancio potranno differire anche in maniera significativa a seguito del mutamento delle valutazioni utilizzate.

Le principali fattispecie per le quali è maggiormente richiesto l'impiego di valutazioni soggettive da parte della direzione aziendale sono:

la quantificazione delle perdite per riduzione di valore dei crediti e, in genere, delle altre attività finanziarie;
la quantificazione dei fondi del personale e dei fondi per rischi e oneri;
le stime e le assunzioni sulla recuperabilità della fiscalità differita attiva;
le stime e le ipotesi sottostanti la recuperabilità degli avviamenti (inclusi quelli impliciti nel valore delle partecipazioni);

• le stime e le ipotesi sottostanti la recuperabilità del valore delle partecipazioni.

In particolare, nonostante la ripresa del mercato immobiliare, la situazione di incertezza macroeconomica complessiva ha comportato la necessità di effettuare complesse assunzioni riguardanti l'andamento futuro riflettendosi in un più elevato grado di incertezza di alcune stime di bilancio.

Non è quindi possibile escludere, sulla base delle conoscenze attualmente disponibili, che si possano concretizzare, nel prossimo esercizio, risultati diversi dalle stime effettuate e che quindi potrebbero richiedere ulteriori rettifiche anche significative al valore contabile delle partecipazioni, degli avviamenti e degli intangibili specifici iscritti in bilancio.

Il valore recuperabile delle partecipazioni è stato determinato sulla base dei dati previsionali, tenuto conto dei risultati consuntivati nel presente esercizio.

La descrizione dei criteri di valutazione applicati ai principali aggregati di bilancio fornisce i dettagli informativi necessari all'individuazione delle principali assunzioni e valutazioni soggettive utilizzate nella redazione del bilancio separato.

Per le ulteriori informazioni di dettaglio inerenti alla composizione ed ai relativi valori di iscrizione delle poste interessate dalle stime in argomento si fa invece rinvio alle specifiche sezioni della presente nota.

PRINCIPI GENERALI DI REDAZIONE

Il bilancio è redatto sulla base del presupposto della continuità aziendale. La Società, infatti, ha valutato che, pur in presenza di un difficile contesto economico e finanziario generale, non sussistano significative incertezze in merito alla continuità aziendale di Gabetti. Per maggiori dettagli in merito ai fattori di rischio che afferiscono all'attività della Società ed alla sua continuità, si rimanda a quanto precedentemente esposto nello specifico paragrafo nella Relazione sulla Gestione.

CRITERI DI VALUTAZIONE ADOTTATI

I più significativi criteri di valutazione adottati per la redazione del bilancio al 31 dicembre 2024 sono i seguenti:

Immobilizzazioni immateriali

Le attività immateriali sono iscritte al costo di acquisto, comprensivo degli oneri accessori. La capitalizzazione avviene solo se è probabile che i futuri benefici economici attribuibili all'attività saranno fruiti dall'impresa e se il costo dell'attività stessa può essere determinato attendibilmente.

In caso contrario il costo dell'attività immateriale è rilevato a conto economico nell'esercizio in cui è sostenuto.

Dopo l'iscrizione iniziale le immobilizzazioni immateriali sono iscritte al costo rettificato dell'ammontare complessivo degli ammortamenti e delle perdite di valore eventualmente accumulate.

L'ammortamento avviene sistematicamente in quote costanti a partire dalla data in cui l'attività è disponibile per l'uso ed è calcolato sulla base del periodo di prevista utilità futura.

Le attività immateriali sono eliminate dall'attivo al momento della loro dismissione o quando non si attendono più benefici economici futuri.

Da questo trattamento differiscono gli avviamenti.

Essi quantificano nella sostanza la capacità futura di produrre benefici economici che non può essere identificata nei singoli elementi ottenuti per mezzo di operazioni di acquisizione. Sono iscritti nella misura rappresentata dall'eccedenza del prezzo pattuito per l'acquisizione dell'azienda sul fair value dei singoli elementi dell'attivo e del passivo che la compongono. L'avviamento non viene ammortizzato e il suo valore viene verificato annualmente attraverso il test di impairment.

Gli ammortamenti sono calcolati sulla base delle seguenti aliquote/vita utile:

software e opere dell'ingegno 3 – 5 anni
marchi e licenze 10%

Immobilizzazioni materiali

Le attività materiali comprendono mobili e arredi, macchine elettroniche e le altre attrezzature per ufficio.

Le attività materiali sono iscritte se il costo è attendibilmente determinabile e se è probabile che derivino per la Società futuri benefici economici. Sono registrate inizialmente al costo d'acquisto comprensivo degli oneri accessori sostenuti per l'acquisto e la messa in funzione del bene. Dopo l'iscrizione iniziale le immobilizzazioni materiali sono iscritte al costo rettificato dell'ammontare complessivo degli ammortamenti e delle perdite di valore eventualmente accumulate.

Il valore di riferimento per il calcolo dell'ammortamento è quello che si ottiene detraendo dal valore di carico iniziale il valore residuo della stessa, ovvero l'ammontare netto del ricavo che la società prevede di ottenere al termine della sua vita utile dalla sua dismissione.

L'ammortamento avviene sistematicamente in quote costanti a partire dalla data in cui l'attività è disponibile per l'uso, ed è calcolato sulla base di aliquote rappresentative della vita utile dell'immobilizzazione.

Nel caso in cui, indipendentemente dall'ammortamento già contabilizzato, risulti una perdita durevole di valore, l'immobilizzazione viene svalutata; se in esercizi successivi vengono meno i presupposti della svalutazione viene ripristinato il valore originario.

Gli ammortamenti sono stati calcolati sulla base delle seguenti aliquote:

- mobili e arredi	12%
- dotazioni d'ufficio	15%
- macchine elettroniche d'ufficio	20%

altri cespiti
diritti d'uso

20% secondo la durata del contratto

Partecipazioni

Le partecipazioni in società controllate, collegate e in altre imprese sono valutate secondo il metodo del costo sostenuto, rettificato per perdite di valore. L'eccedenza del costo di acquisizione rispetto alla percentuale spettante alla Società del valore corrente delle attività nette alla data di acquisizione è riconosciuto come avviamento (implicito) ed è assoggettato a test di impairment almeno annualmente.

Crediti commerciali e finanziari

I crediti di breve durata, sui quali non è stata concordata la maturazione di interessi, sono valutati in base al valore nominale originariamente indicato in fattura.

I crediti a lungo termine sono valutati al costo ammortizzato, che rettifica l'ammontare registrato inizialmente per tenere conto della maturazione degli interessi che porteranno gradualmente a modificare il valore, da quello registrato inizialmente, al valore nominale che sarà incassato. Quando sussiste un'incertezza riguardo alla possibilità di incassare i crediti derivanti da un ricavo già rilevato, il valore non recuperabile, o il valore il cui recupero non è più probabile, è rilevato come costo.

Tutti i crediti il cui recupero è affidato all'azione legale sono stati valutati singolarmente.

Per tutte le tipologie di credito, il passaggio a perdita avviene quando si ritiene che non vi siano più possibilità di recupero o che l'ammontare del credito renda antieconomico il recupero.

Fondi per rischi ed oneri

I fondi per rischi ed oneri sono stanziati per coprire perdite o debiti per i quali l'impresa ha un'obbligazione attuale quale risultato di un evento per il quale sarà probabile l'impiego di risorse stimabili in modo attendibile.

L'importo rilevato come accantonamento rappresenta la migliore stima dell'esborso richiesto per adempiere all'obbligazione esistente alla data di riferimento del bilancio.

Nei casi in cui l'effetto temporale sia un fattore rilevante, tali fondi sono attualizzati. Il tasso di attualizzazione riflette le valutazioni correnti del valore.

Trattamento di fine rapporto di lavoro subordinato

La valutazione della passività attuariale è affidata ad attuari indipendenti esterni i quali determinano l'ammontare dei benefici maturati applicando il criterio della proiezione unitaria del credito ovvero considerando il TFR già maturato, calcolato secondo quanto disposto dal codice civile (art. 2120), proiettato per la durata residua prevista del rapporto di lavoro e attualizzato alla data di bilancio. I valori esposti in bilancio tengono conto dell'accantonamento di competenza dell'esercizio e degli utilizzi per indennità corrisposte nell'esercizio anche a titolo di anticipazione. Gli utili e le perdite derivanti da aggiustamenti delle stime attuariali riguardanti le variabili che determinano il costo finale delle prestazioni successive alla cessazione del rapporto di lavoro sono contabilizzati nel patrimonio netto. L'importo contabilizzato come passività è quindi pari al valore attuale della passività alla data di riferimento del bilancio, aumentato o ridotto di eventuali utili/perdite attuariali.

Debiti e passività finanziarie

Le passività finanziarie sono rimosse dal bilancio quando l'obbligazione specificata dal contratto è estinta.

Fiscalità corrente e differita

Le imposte correnti non ancora pagate in tutto o in parte alla data di bilancio sono iscritte tra i debiti per imposte correnti al netto di acconti eventualmente versati in corso d'anno.

L'onere/provento fiscale è costituito:

dall'ammontare dovuto per le imposte correnti rappresentate da IRES ed IRAP, effettuato in conformità alle disposizioni vigenti;
dall'ammontare delle imposte che si ritiene risulteranno dovute (passività per imposte differite) o che si ritiene siano state pagate anticipatamente (attività per imposte anticipate), in relazione alle differenze temporanee tra il valore di una attività o di una passività determinato secondo criteri civilistici e quello determinato ai fini fiscali.

Le imposte differite sono calcolate, separatamente per ciascuna imposta, sull'ammontare complessivo di tutte le differenze temporanee applicando le aliquote che saranno presumibilmente in vigore al momento in cui le suddette differenze temporanee si riverseranno.

La Società partecipa in qualità di consolidante al consolidato fiscale nazionale di cui all'art. 117 e seguenti del Tuir.

Riconoscimento dei ricavi

I ricavi sono rilevati quando è probabile che i benefici economici futuri saranno fruiti dall'impresa e la loro valutazione è attendibile. Essi sono iscritti al fair value del corrispettivo ricevuto o spettante tenendo conto del valore di eventuali sconti commerciali e riduzioni.

I ricavi delle prestazioni, gli interessi attivi, nonché gli altri proventi ed oneri dell'esercizio, sono rilevati secondo il principio della competenza economica e temporale.

Dividendi

I dividendi delle società controllate, collegate e delle altre partecipazioni, sono contabilizzati nell'esercizio in cui viene deliberata la distribuzione.

Criteri di conversione delle poste in valuta

Principi contabili, emendamenti ed interpretazioni applicati dal 1° gennaio 2024

IFRS 16 "Lease Liability in a Sale and Leaseback" (pubblicato il 22
settembre 2022)

IAS 7 "Statement of Cash Flows and IFRS 7 Financial Instruments:
Disclosures: Supplier Finance Arrangements" (pubblicato il 25 maggio
2023)

Principi contabili, emendamenti ed interpretazioni non ancora in vigore e non adottati anticipatamente dal Gruppo

IAS 21 "The Effects of Changes in Foreign Exchange Rates: Lack of Exchangeability" (pubblicato il 15 agosto 2023)	Nell'agosto 2023, lo IASB ha pubblicato il documento Lack of Exchangeability (Amendments to IAS 21). L'emendamento chiarisce quando una valuta non può essere convertita in un'altra, come stimare il tasso di cambio e l'informativa da fornire in nota integrativa. La modifica entra in vigore dal 1° gennaio 2025. Tuttavia, è consentita la sua applicazione anticipata.
IFRS 19 "Subsidiaries without Public Accountability: Disclosures" (pubblicato il 9 Maggio 2024)	A maggio 2024, l'IASB ha emesso il nuovo standard IFRS 19 " Subsidiaries without Public Accountability Disclosures". Il nuovo principio consente alle società controllate che applicano i principi contabili internazionali, in presenza di determinate condizioni, di fornire un'informativa di bilancio ridotta alleggerendo in questo modo gli oneri per la preparazione del bilancio. Il nuovo standard, che non ha impatti per il bilancio della società, è efficace per i periodi annuali che iniziano il 1º gennaio 2027 o in seguito, con adozione anticipata consentita. Il nuovo standard deve ancora essere approvato dall'UE.
IFRS 18 "Presentation and Disclosure in Financial Statements" (pubblicato il 9 aprile 2024)
	Ad aprile 2024, lo IASB ha emesso il nuovo standard IFRS 18 " Presentazione e informazioni integrative nel bilancio che sostituisce lo IAS 1 " Presentazione del bilancio" . Il nuovo standard contiene nuove linee guida su come strutturare il Conto economico nonché i requisiti di informativa per le misure di performance definite dal management. Il nuovo standard è efficace per i periodi annuali che iniziano il 1º gennaio 2027 o in seguito, con adozione anticipata consentita. La società sta attualmente valutando l'impatto dell'IFRS 18 sulla presentazione del suo bilancio. Il nuovo standard deve ancora essere omologato dall'UE.
Amendments to IFRS 9 and IFRS 7 - Amendments to the Classification and Measurement of Financial Instruments – (pubblicato il 30 Maggio 2024) Contracts Referencing Nature-dependent Electricity – Amendments to IFRS 9 and IFRS 7 (pubblicato il 18 Dicembre 2024) Annual Improvements Volume 11 (pubblicato il 18 luglio 2024)	Durante l'anno 2024, l'IASB ha emesso emendamenti a molteplici standard IFRS, derivanti dal progetto annuale di miglioramenti dello IASB. Questi comprendono cambiamenti nella terminologia e modifiche redazionali relative all'IFRS 1 " Prima adozione degli International Financial Reporting Standards", IFRS 7 "Strumenti finanziari: informazioni integrative" e alla relativa Guida all'applicazione dell'IFRS 7, all'IFRS 9 " Strumenti finanziari", all'IFRS 10 " Bilancio consolidato" e allo IAS 7 " Rendiconto finanziario". Le modifiche

saranno efficaci per i periodi annuali che iniziano il 1º gennaio 2026 o successivamente, con adozione

anticipata consentita. Gli emendamenti devono ancora essere omologati dall'UE.

Gruppo Gabetti

ALTRE INFORMAZIONI

Operazioni infragruppo

Nel corso dell'esercizio la Società ha effettuato operazioni con le società del Gruppo regolate, sulla base di accordi contrattuali, a condizioni di mercato.

Debiti e crediti in valuta estera

A fine esercizio non sono in essere debiti e crediti in valuta estera.

Compensi società di revisione (Rif. art. 2427, primo comma, n. 16-bis, C.c.)

Si segnala che il bilancio della Società è oggetto di revisione contabile da parte di Forvis Mazars S.p.A., alla quale è stato conferito l'incarico per gli esercizi 2021 – 2029.

Si precisa che i compensi spettanti alla società di revisione di competenza dell'esercizio ammontano ad euro 68 mila.

Operazioni atipiche e/o inusuali

Nel corso dell'esercizio la Società non ha registrato operazioni atipiche e/o inusuali.

Si precisa che il bilancio separato è stato redatto secondo i principi contabili internazionali.

Informativa sulla trasparenza delle erogazioni pubbliche

Ai sensi dell'articolo 1 commi 125-129 della Legge n. 124/2017 e successive integrazioni si precisa che la Società nel 2024 non ha ricevuto aiuti oggetto di obbligo di pubblicazione nel Registro nazionale aiuti di Stato.

Proposta di destinazione del risultato dell'esercizio

Si rimanda a quanto riportato nel medesimo paragrafo in Relazione sulla Gestione.

Gruppo Gabetti

GABETTI PROPERTY SOLUTIONS S.p.A.

STATO PATRIMONIALE

ATTIVITA' NON CORRENTI

Nota n. 1: Immobilizzazioni materiali

La voce è così composta:

	Saldo 31.12.2024	Saldo 31.12.2023
- Migliorie beni di terzi	82	77
- Diritto d'uso immobili	3.541	1.222
- Diritto d'uso automezzi	274	324
- Macchine elettroniche d'ufficio	55	42
- Mobili e dotazioni d'ufficio	129	155
- Immobilizzazioni in corso e acconti	0	16
Totale immobilizzazioni materiali	4.081	1.836

Nell'esercizio la voce si incrementa complessivamente di euro 2.245 mila principalmente per il rinnovo del contratto d'affitto della sede territoriale di Roma per euro 2.982 mila, dall'acquisizione di nuovi contratti di noleggio auto per euro 71 mila e di un nuovo contratto d'affitto per euro 88 mila, dall'acquisto di mobili e attrezzature d'ufficio per euro 15 mila (di cui euro 13 mila riclassificati dalla voce immobilizzazioni in corso e acconti), di macchine contabili ed elettroniche per euro 27 mila, di radiomobili per euro 4 mila e dai costi per lavori di migliorie presso la nuova sede territoriale di Modena – Via Scaglia Est n. 144 per euro 32 mila (di cui euro 3 mila riclassificati dalla voce immobilizzazioni in corso e acconti), parzialmente compensati dalla quota di ammortamento ordinario del periodo pari ad euro 943 mila e dei decrementi netti dell'esercizio pari ad euro 15 mila.

Con riferimento allo standard IFRS 16 – Leasing, le tabelle seguenti riepilogano le poste interessate da tale contabilizzazione adottata a partire dal 1° gennaio 2019:

Diritto d'uso	Valore iniziale	Incrementi Decrementi		Ammortamento	Valore finale
(importi in migliaia di euro)	All'1.1.2024	di periodo	di periodo	1.1.24-31.12.24	Al 31.12.2024
Contratti di locazione immobiliare	1.222	3.070	-2	-749	3.541
Noleggio flotta aziendale	324	71	-13	-108	274
Totale	1.546	3.141	-15	-857	3.815

			Riduzione per	Riduzione per
Passività finanziaria	Valore iniziale	Incrementi	pagamento canoni	chiusura contratto	Oneri finanziari	Valore finale
(importi in migliaia di euro)	All'1.1.2024	di periodo	1.1.24-31.12.24	1.1.24-31.12.24 1.1.24-31.12.24		Al 31.12.2024
Contratti di locazione immobiliare	1.282	3.070	-767	-11	117	3.574
Noleggio flotta aziendale	320	71	-101	-13	12	277
Totale	1.602	3.141	-868	-24	129	3.851

Passività finanziaria	Debito	Debito	Debito	Valore finale
(importi in migliaia di euro)	entro 1 anno	da 2 a 5 anni	oltre 5 anni	Al 31.12.2024
Contratti di locazione immobiliare	741	2.694	139	3.574
Noleggio flotta aziendale	105	172	0	277
Totale	846	2.866	139	3.851

Nota n. 2: Immobilizzazioni immateriali

	Saldo 31.12.2024	Saldo 31.12.2023
- Software ed opere dell'ingegno - Marchi e licenze - Acconti	15 30 64	43 34 0
Totale immobilizzazioni immateriali	109	77

La voce "Software ed opere dell'ingegno" ha registrato nell'esercizio un decremento pari ad euro 28 mila, dovuto unicamente alla quota di ammortamento del periodo pari ad euro 28 mila.

La voce "Marchi" rileva i costi sostenuti per la registrazione dei marchi legati alla brand identity del Gruppo Gabetti. Nel corso dell'esercizio tale voce si è decrementata di euro 4 mila, dovuto alla quota di ammortamento del periodo pari ad euro 7 mila, parzialmente compensata dai costi sostenuti per la registrazione del marchio "AssicuraRe" pari ad euro 3 mila.

La voce "Acconti" pari ad euro 64 mila, si riferisce ai costi sostenuti per il nuovo progetto workflow presenze e per l'upgrade del software "JD Edwards EnterpriseOne", che entreranno in produzione nei primi mesi dell'anno 2025.

Nota n. 3: Partecipazioni in controllate

In dettaglio risultano essere le seguenti:

	Saldo	Saldo
	31.12.2024	31.12.2023
- Imprese controllate
Gabetti Agency S.p.A.	5.833	3.855
Gabetti Mutuicasa S.p.A.	0	1.977
Patrigest S.p.A.	1.535	1.535
Moon Energy S.r.l.	150	150
Ruralset S.r.l.	249	158
Assicurare S.r.l.	80	80
Abaco Team S.p.A.	2.137	2.137
Abaco Team Engineering S.r.l.	496	81
Gabetti Lab S.p.A.	1.996	510
Totale partecipazioni in controllate	12.476	10.483

Nota: Per il raffronto tra il valore di carico e il pro-quota di patrimonio netto contabile risultante dai rispettivi bilanci al 31 dicembre 2024 si rimanda all'Allegato 3.

Gabetti Agency S.p.A.

Il valore della partecipazione in Gabetti Agency S.p.A., pari ad euro 5.833 mila, si è incrementata del valore della società Gabetti Mutuicasa S.p.A. a seguito della fusione per incorporazione deliberata il 10/10/2024 e perfezionata nel corso del mese di dicembre, i cui effetti contabili e fiscali decorrono dal 1°gennaio 2024.

Moon Energy S.r.l.

Il valore della partecipazione in Moon Energy S.r.l., pari ad euro 150 mila, non ha subito movimentazioni nel corso dell'esercizio. Il minor valore della frazione di patrimonio netto detenuta rispetto al valore contabile della partecipazione si ritiene recuperabile a seguito del test d'impairment effettuato dalla società sulla base dei risultati prospettici 2025-2026.

Patrigest S.p.A.

Il valore della partecipazione in Patrigest S.p.A., pari ad euro 1.535 mila, non ha subito movimentazioni nel corso dell'esercizio.

Il minor valore della frazione di patrimonio netto detenuta rispetto al valore contabile della partecipazione si ritiene recuperabile a seguito del test d'impairment effettuato dalla società sulla base dei risultati prospettici 2025-2026.

Abaco Team S.p.A.

Al 31 dicembre 2024 la partecipazione della società Abaco Team S.p.A., pari ad euro 2.137 mila, non ha subito movimentazioni nel corso dell'esercizio.

Abaco Team Engineering S.r.l.

Il valore della partecipazione in Abaco Team Engineering S.r.l., pari ad euro 496 mila, si è incrementato di euro 415 mila, a seguito del versamento per copertura perdite mediante parziale rinuncia di parte del finanziamento in essere. Il minor valore della frazione di patrimonio netto detenuta rispetto al valore contabile della partecipazione si ritiene recuperabile a seguito del test d'impairment effettuato dalla società sulla base dei risultati prospettici 2025-2026.

Gabetti Lab S.p.A.

Al 31 dicembre 2024 la partecipazione della società Gabetti Lab S.p.A., pari ad euro 1.996 mila, si è incrementato di euro 1.486 mila, a seguito del versamento per copertura perdite a mezzo parziale rinuncia di parte del credito per dividendo. Il minor valore del patrimonio netto di Gabetti Lab S.p.A. rispetto al valore contabile della partecipazione si ritiene recuperabile con i risultati attesi dalla controllata (anche a seguito del test d'impairment effettuato dalla società sulla base dei risultati prospettici 2025-2027).

Assicurare S.r.l.

Al 31 dicembre 2024 la partecipazione della società Assicurare S.r.l., pari ad euro 80 mila, non ha subito movimentazioni nel corso dell'esercizio.

Il minor valore della frazione di patrimonio netto detenuta rispetto al valore contabile della partecipazione si ritiene recuperabile con i risultati attesi dalla controllata.

Ruralset S.r.l.

Il valore della partecipazione in Ruralset S.r.l., pari ad euro 249 mila, si è incrementato di euro 91 mila, a seguito del versamento per copertura perdite mediante parziale rinuncia di parte del finanziamento in essere. Il minor valore della frazione di patrimonio netto detenuta rispetto al valore contabile della partecipazione verrà monitorato in relazione ai risultati futuri della società.

IMPAIRMENT TEST

Con riferimento alla controllata Gabetti Agency S.p.A. si evidenzia che la partecipazione totalitaria detenuta in Tree Real Estate S.r.l. è stata sottoposta al test di impairment per verificarne la tenuta del valore di iscrizione.

Il modello valutativo utilizzato per la stima del valore d'uso incorpora un flusso terminale o terminal value, in sintonia con la prospettiva di continuità aziendale delle società che compongono la CGU Tree Real Estate oggetto di analisi.

In tale contesto, gli Amministratori monitoreranno pertanto sistematicamente l'andamento delle principali variabili al fine di valutare gli adeguamenti della stima di recuperabilità del valore di iscrizione.

CGU Tree Real Estate

Invece per quanto riguarda Professionecasa sono stati considerati i flussi futuri di cassa operativi sulla base del budget 2025 e del piano 2026-2028.

La Direzione del Gruppo ha ritenuto valide e ragionevoli le impostazioni tecniche e metodologiche sopra evidenziate e dalla verifica svolta è stata confermata la piena recuperabilità dei valori iscritti ad avviamento, in quanto il valore contabile della CGU iscritta nel bilancio della controllata Gabetti Agency risulta inferiore al suo valore recuperabile inteso come il valore attuale dei flussi finanziari attesi che si suppone deriveranno dalla medesima unità generatrice dei flussi di cassa.

Nota n. 4: Partecipazioni in collegate

Al 31 dicembre 2024 la voce comprende unicamente la partecipazione detenuta nella società G Rent S.p.A. pari ad euro 12 mila (al 31/12/2023 pari ad euro 12 mila).

Per il raffronto tra il valore di carico e il pro-quota di patrimonio netto contabile risultante dalla situazione patrimoniale e finanziaria al 30 settembre 2024 (ultima situazione patrimoniale finanziaria approvata) si rimanda all'Allegato 3.

Nota n. 5: Attività per imposte differite

La voce in oggetto è così composta:

	Saldo 31.12.2024	Saldo 31.12.2023
Imposte anticipate - IRES	1.632	806
Totale imposte anticipate	1.632	806

Le imposte anticipate sono iscritte a fronte della probabilità di conseguire, nei futuri esercizi, redditi imponibili consolidati sufficientemente capienti da assorbirne l'ammontare.

Si riferiscono al potenziale utilizzo, in base ai risultati di gruppo previsti per il triennio 2025-2027, di perdite pregresse della Società per euro 6.799 mila (euro 3.359 mila al 31/12/2023), il cui effetto a livello di imposte è pari ad euro 1.632 mila.

In via prudenziale non sono state iscritte imposte differite attive IRES per complessivi euro 11.524 mila (euro 11.974 mila al 31/12/2023), rinviandone l'iscrizione agli esercizi successivi in relazione al progressivo realizzarsi dei risultati positivi previsti nel Piano Strategico.

Tale potenziale attività per imposte anticipate risulta composta dalle seguenti voci:

perdita fiscale del 2019 per euro 60 mila;
perdita fiscale del 2018 per euro 183 mila;
perdita fiscale del 2017 per euro 157 mila;
perdita fiscale del 2016 per euro 175 mila;
perdita fiscale del 2015 per euro 690 mila;
perdita fiscale del 2014 per euro 529 mila;
perdita fiscale del 2013 per euro 1.884 mila;
perdita fiscale del 2012 per euro 1.442 mila;
perdita fiscale del 2011 per euro 1.720 mila;
perdita fiscale del 2010 per euro 2.019 mila;
perdita fiscale del 2009 per euro 1.089 mila;
maggior perdita 2009/2010 e 2011 derivante dall'istanza di rimborso IRES a seguito della deducibilità dell'IRAP versata sul costo dei dipendenti per euro 167 mila;
perdite fiscali di società uscite dal consolidato fiscale ma il cui utilizzo è rimasto a disposizione della Capogruppo per euro 1.249 mila;
accantonamenti a rischi e oneri futuri per euro 1 mila;
accantonamenti svalutazione crediti per euro 4 mila;
ammortamento marchi per euro 6 mila;
compensi ad amministratori non pagati per euro 130 mila;
maggiore valore ammortamento relativo a investimenti in beni materiali strumentali nuovi per euro 2 mila;
imposte deducibili non pagate per euro 17 mila.

Sempre a titolo prudenziale non sono state iscritte imposte differite attive IRAP sui marchi per euro mille.

Il dettaglio delle voci componenti la fiscalità differita ed anticipata è esposto tra gli allegati.

Nota n. 6: Altre attività a lungo termine

I depositi cauzionali vari sono costituiti prevalentemente a fronte di contratti di locazione degli immobili ove viene esercitata l'attività sociale e dai depositi cauzionali riferiti al noleggio auto. Tale voce, pari ad euro 51 mila, nel corso dell'esercizio non ha subito movimentazioni.

ATTIVITA' CORRENTI

Nota n. 7: Crediti commerciali e altri crediti a breve termine

Sono composti dai crediti verso società controllate per euro 27.678 mila, dai crediti tributari per euro 1.559 mila e dagli altri crediti a breve termine per euro 1.781 mila, così come qui di seguito dettagliato:

Gruppo Gabetti
----------------

	Saldo	Saldo
	31.12.2024	31.12.2023
- Imprese controllate
Crediti commerciali :
Gabetti Agency S.p.A.	9.979	5.070
Ruralset S.r.l.	61	0
Assicurare S.r.l.	131	61
Gabetti Mutuicasa S.p.A.	0	1.357
Patrigest S.p.A.	1.352	898
Moon Energy S.r.l.	73	29
Abaco Team S.p.A.	2.220	892
Abaco Team Engineering S.r.l.	423	757
Gabetti Lab S.p.A.	268	511
Altri crediti :
Gabetti Agency S.p.A.	848	242
Patrigest S.p.A.	595	488
Gabetti Mutuicasa S.p.A.	0	16
Moon Energy S.r.l.	16	12
Gabetti Lab S.p.A.	4.890	8.492
Assicurare S.r.l.	1	0
Ruralset S.r.l.	10	3
Abaco Team S.p.A.	2.587	1.006
Abaco Team Engineering S.r.l.	182	607
- Imprese indirettamente controllate
Crediti commerciali :
Gabetti Franchising Agency S.r.l.	1.685	840
Tree Real Estate S.r.l.	927	1.106
Monety S.p.A.	184	387
Voxel S.p.A.	15	15
Glab Costruzioni S.r.l.	21	8
Altri crediti :
Monety S.p.A.	5	8
Glab Costruzioni S.r.l.	217	215
Gabetti Franchising Agency S.r.l.	929	460
Tree Real Estate S.r.l.	48	739
Voxel S.p.A.	11	4
Totale crediti verso imprese controllate	27.678	24.223

I crediti commerciali sono relativi alle prestazioni di servizi effettuate nei confronti delle società del Gruppo; gli altri crediti sono relativi alla procedura dell'I.V.A. di Gruppo, oltre ai crediti derivanti dall'applicazione della tassazione consolidata e da dividendi non ancora incassati. I suddetti crediti sono tutti esigibili e pertanto su di essi non sono state effettuate rettifiche di valore.

Gruppo Gabetti

Crediti tributari

	Saldo 31.12.2024	Saldo 31.12.2023
- Crediti verso l'Erario per IVA di Gruppo	161	0
- Crediti IRES	1.349	627
- Erario c/interessi su rimborsi richiesti	2	2
- Crediti IRAP	40	6
- Altri crediti	26	34
- Fondo svalutazione su crediti tributari	-19	-19
Totale crediti tributari	1.559	650

I crediti IVA si riferiscono alla posizione complessiva nei confronti dell'erario derivante dalla liquidazione IVA di gruppo.

I crediti IRES si riferiscono alla posizione complessiva nei confronti dell'erario derivante dall'applicazione della tassazione consolidata (ritenute d'acconto).

I crediti IRAP si riferiscono a crediti chiesti a rimborso per euro 6 mila e agli acconti IRAP versati.

Si precisa, inoltre, che tale voce comprende i crediti verso l'erario per il rimborso IVA sulle auto per euro 16 mila ed i crediti per interessi per euro 2 mila, entrambi totalmente svalutati, in quanto è incerta la recuperabilità degli stessi.

Tali svalutazioni sono ricomprese nel fondo svalutazione dei crediti tributari.

Tra gli altri crediti, inoltre, sono ricompresi euro 6 mila riferiti a crediti derivanti da disposizioni straordinarie a sostegno dell'economia adottate nel periodo COVID-19 e da euro 4 mila riferiti a crediti d'imposta da investimenti su beni strumentali.

Altri crediti BT

	Saldo	Saldo
	31.12.2024	31.12.2023
Risconti attivi	159	293
Crediti vari	921	770
Acconti a fornitori	27	11
Crediti verso dipendenti	17	21
Crediti verso collegate	427	247
Altri crediti verso clienti	275	501
Fondo svalutazione su crediti vari	-45	-34
Totale altri crediti BT	1.781	1.809

Nella voce "Risconti attivi" sono compresi euro 3 mila per affitti, euro 7 mila per informazioni commerciali, euro 11 mila per carnet di viaggi, euro 13 mila per assicurazioni, euro 69 mila per canoni di manutenzione, euro 4 mila per radiomobili e spese telefoniche, euro 15 mila per quote associative, euro 17 mila per noleggio auto, euro 7 mila per abbonamenti a libri e giornali, euro mille per commissioni su fideiussioni, euro 5 mila per prestazioni di consulenza ed euro 7 mila per prestazioni varie.

I "Crediti vari" si riferiscono prevalentemente a crediti diversi verso le società Grimaldi Franchising S.p.A. e Professionecasa S.p.A..

La voce "Crediti verso collegate" comprende unicamente i crediti commerciali e i crediti diversi verso la società G Rent S.p.A..

La voce "Altri crediti verso clienti" è riferito soprattutto alla fatturazione dei servizi corporate e riaddebiti diversi alle società Wikicasa S.r.l., Grimaldi Franchising S.p.A. e Professionecasa S.p.A..

Al 31 dicembre 2024 si è proceduto ad effettuare un ulteriore accantonamento al fondo svalutazione crediti per euro 15 mila, a parziale rettifica di alcuni crediti di difficile esigibilità.

Nota n. 8: Altri crediti finanziari a breve termine

	Saldo	Saldo
	31.12.2024	31.12.2023
Finanziamenti
Patrigest S.p.A.	267	0
Moon Energy S.r.l.	372	339
Gabetti Agency S.p.A.	8.302	14.132
Abaco Team Engineering S.r.l.	661	1.357
Ruralset S.r.l.	77	90
Interessi su finanziamenti
Gabetti Lab S.p.A.	1.300	418
Altri crediti finanziari
Gabetti Lab S.p.A.	1.516	826
Glab Costruzioni S.r.l.	101	101
Voxel S.p.A.	0	520
Verso altri	1.256	1.211
Totale altri crediti finanziari BT	13.852	18.994

I finanziamenti fruttiferi verso Gabetti Agency S.p.A., Abaco Team Engineering S.r.l., Moon Energy S.r.l., Patrigest S.p.A. e Ruralset S.r.l. sono regolati al tasso variabile Euribor 3 mesi+spread 4,00.

La voce accoglie inoltre gli interessi sul finanziamento a lungo termine verso Gabetti Lab S.p.A. maturati al 31 dicembre 2024 per euro 1.300 mila.

Gli altri crediti finanziari verso le società Gabetti Lab S.p.A. e Glab Costruzioni S.r.l. si riferiscono alle commissioni finanziarie addebitate alle controllate a seguito della garanzia prestata a favore degli istituti di credito finanziatori.

Si precisa che, a seguito di un accordo di cessione del credito tra Gabetti Lab S.p.A. e Voxel S.p.A., il credito finanziario verso Voxel S.p.A. è stato girocontato a Gabetti Lab S.p.A..

Le attività finanziarie a breve termine verso altri sono rappresentate dalla sottoscrizione di quote di partecipazione di Corporate Cash Plus, comparto del Fondo di Investimento Alternativo riservato denominato "AZ RAIF I" istituito da Azimut Investments S.A., per euro 1.200 mila, sulle quali sono state iscritte rivalutazioni maturate pari ad euro 45 mila.

Sulla base di IFRS 9 tale attività finanziaria è stata iscritta nella categoria residuale delle attività finanziarie "FVTPL" e dunque valutata al "fair value" con variazioni rilevate a conto economico.

Nota n. 9: Cassa e disponibilità liquide

Al 31 dicembre 2024 sono pari ad euro 4.209 mila, in aumento rispetto ad euro 4.151 mila di fine esercizio precedente, prevalentemente composte da depositi bancari.

Totale Indebitamento Finanziario

Di seguito si evidenzia la posizione finanziaria netta della Capogruppo:

Dichiarazione sull'indebitamento	31.12.2024	31.12.2023
A - Disponibilità liquide	16	18
B - Mezzi equivalenti a disponibilità liquide
Depositi bancari e postali	4.193	4.133
C - Altre attività finanziarie correnti	1.256	1.211
D - Liquidità (A + B + C)	5.465	5.362
E - Debito finanziario corrente	-3.151	-7.704
F - Parte corrente del debito finanziario non corrente	-2.149	-1.034
G - Indebitamento finanziario corrente (E + F)	-5.300	-8.738
H - Indebitamento finanziario corrente netto (G - D)	165	-3.376
I - Debito finanziario non corrente	-22.005	-16.099
J - Strumenti di debito	0	0
K - Debiti commerciali e altri debiti non correnti	0	0
L - Indebitamento finanziario non corrente (I + J + K)	-22.005	-16.099
M - Totale indebitamento finanziario (H + L)	-21.840	-19.475

Per il commento alla suddetta posizione finanziaria netta si rinvia a quanto riportato nella Relazione sulla Gestione.

PATRIMONIO NETTO E PASSIVITA'

La movimentazione delle voci componenti il Patrimonio Netto viene fornita in allegato.

Nota n. 10: Capitale sociale

Il Capitale Sociale sottoscritto e versato è pari ad euro 14.869.514,00, suddiviso in numero 60.335.566 azioni ordinarie, prive di valore nominale espresso.

Nota n. 11: Riserve

Il dettaglio delle riserve si evince dallo schema di stato patrimoniale.

La riserva sovrapprezzo azioni è rimasta invariata rispetto all'anno precedente.

La voce "Altre riserve", pari ad euro 17.064 mila (euro 14.184 mila del 31 dicembre 2023), ha avuto un incremento di euro 2.880 mila, composto:

dalla destinazione del risultato dell'anno precedente, come da delibera assembleare del 29 aprile 2024, per euro 142 mila a riserva legale e per euro 2.693 mila a riserva straordinaria e
dalla riserva stock option per euro 45 mila.

Gruppo Gabetti

SITUAZIONE AL 31/12/2024

Riepilogo delle utilizzazioni effettuate negli ultimi 3

					esercizi
Natura delle poste di Patrimonio Netto	Importo	Possibilità di utilizzazione	Quota disponibile	per copertura perdite	per altre ragioni

Capitale *	14.870	B	14.870
- Riserve di capitale:
Sovraprezzo azioni **	10.138	A-B-C	10.138

- Riserve di utili	17.075	B	17.075
Riserva legale	810	B	810
Riserva straordinaria	15.393	A-B-C	15.393
Altre riserve	861		861
Utili a nuovo	11		11




Utile d'esercizio al 31.12.24	2.771		2.771

Situazione al 31/12/2024
Totale	44.854		44.854	-	-
Quota non distribuibile			17.033
Residuo quota distribuibile			27.821

Legenda

A: per aumento di capitale

B: per copertura perdite

C: per distribuzione ai soci

*: la possibilità di utilizzazione per copertura perdite è subordinata al preventivo utilizzo di tutte le altre riserve

**: l'ammontare della riserva non è distribuibile fino a che la riserva legale non abbia raggiunto il limite del quinto del capitale sociale

PASSIVITA' NON CORRENTI

Nota n. 12: Debiti finanziari a medio/lungo termine

La voce risulta pari ad euro 22.005 mila (euro 16.099 mila al 31 dicembre 2023) ed è composta per euro 19.000 mila dal finanziamento fruttifero verso il socio Marcegaglia Investments S.r.l. e, per euro 3.005 mila, dalla quota parte a mediolungo termine del debito finanziario sorto con l'applicazione dell'IFRS 16.

Tale voce si è incrementata per euro 5.906 mila (rispetto al 31/12/2023 che risultava pari ad euro 16.099 mila) a seguito del maggior finanziamento soci, al netto della riclassifica al breve termine di parte del debito finanziario riferito all'IFRS 16 per euro 1.906 mila.

Al 31 dicembre 2024, il tasso medio annuo d'interesse di Gruppo sui finanziamenti a lungo termine di cui sopra, è stato pari allo 6,52%.

Nota n. 13: Passività per imposte differite

La voce include imposte differite passive calcolate sulle rettifiche IAS rilevate sugli sugli ammortamenti al 31 dicembre 2024 pari ad euro 15 mila e sulle differenze temporanee relative ai dividendi pari ad euro 48 mila.

Nota n. 14: Benefici successivi alla cessazione del rapporto di lavoro

La voce include esclusivamente il TFR e presenta la movimentazione seguente:

Saldo al 31.12.2023	383
- Quota maturata nell'esercizio	226
Di cui: versata a enti previdenziali complementari	-139
Di cui: versata a f.do tesoreria INPS	-67
- Indennità liquidate nell'esercizio (al netto della	-22
quota recuperata dal f.do tesoreria Inps)
- Utilizzo fondo per imposta sostitutiva	-1
- utili/perdite attuariali	28
Saldo al 31.12.2024	408

Le principali ipotesi attuariali applicate nella determinazione del saldo del TFR al 31 dicembre 2024 sono state le seguenti:

Riepilogo delle basi tecniche demografiche

decesso: ISTAT 2022;
inabilità: tavole INPS distinte per età e sesso;
pensionamento: 100% al raggiungimento dei requisiti AGO.

Frequenze annue di turnover e anticipazioni TFR al 31.12.2024

frequenza anticipazioni 2,10%
frequenza turnover 12,50%

Ipotesi economico-finanziarie utilizzate

Lo scenario economico-finanziario utilizzato per la valutazione viene descritto dalla seguente tabella:

Tasso annuo tecnico di attualizzazione	3,18%
Tasso annuo di inflazione	2,00%
Tasso annuo aumento retribuzioni complessivo	1,00%
Tasso annuo incremento TFR	3,00%

In merito al tasso di attualizzazione, è stato preso come riferimento per la valorizzazione di detto parametro l'indice iBoxx Corporate AA con duration 7-10 anni rilevato alla data della valutazione.

Informazioni aggiuntive previste dallo IAS 19

Di seguito si riportano informazioni aggiuntive in merito a:

analisi di sensitività per ciascuna ipotesi attuariale rilevante alla fine dell'esercizio, mostrando gli effetti che ci sarebbero stati a seguito delle variazioni delle ipotesi attuariali ragionevolmente possibili a tale data, in termini assoluti;
indicazione del contributo per l'esercizio successivo;

indicazione della durata media finanziaria dell'obbligazione per i piani a beneficio definito;
erogazioni previste dal piano

Analisi di sensitività dei principali parametri valutativi sui dati al 31 dicembre 2024

DBO al 31.12.2024
	Tasso di	Tasso di	Tasso di	Tasso di	Tasso di	Tasso di
Società	inflazione	inflazione	attualizzazi	attualizzazio	turnover	turnover
	+0,25%	-0,25%	one +0,25%	ne -0,25%	+1%	-1%

Gabetti
Property
Solution
s S.p.A.	411.993,79	404.787,38	403.428,71	413.418,07	407.663,60	409.101,36

Società	Service Cost pro futuro	Duration del piano
Gabetti Property
Solutions S.p.A.	19.476,01	6,2

Anni	Erogazioni
	previste
1	61.409,15
2	55.785,79
3	51.700,65
4	47.767,57
5	45.044,79

Nota n. 15: Fondi a lungo termine

Per ulteriori informazioni si rimanda alla Nota n. 16.

PASSIVITA' CORRENTI

Nota n. 16: Debiti commerciali e altre passività a breve termine

Sono composti dai debiti verso fornitori per fatture da ricevere e per fatture già ricevute per l'importo di euro 1.866 mila (euro 2.064 mila al 31.12.2023) e dalle seguenti ulteriori voci:

Debiti verso controllate

	Saldo	Saldo
	31.12.2024	31.12.2023
- Imprese controllate
Debiti commerciali :
Abaco Team S.p.A.	170	198
Gabetti Agency S.p.A.	7	4
Altri debiti :
Abaco Team S.p.A.	16	0
Gabetti Agency S.p.A.	2.274	989
Gabetti Mutuicasa S.p.A.	0	932
Moon Energy S.r.l.	264	153
- Imprese indirettamente controllate
Debiti commerciali :
Tree Real Estate S.r.l.	1	0
Altri debiti :
Gabetti Franchising Agency S.r.l.	135	427
Tree Real Estate S.r.l.	340	266
Assicurare S.r.l.	231	107
Monety S.r.l.	174	942
Totale debiti verso controllate	3.612	4.018

Il debito verso le società controllate è comprensivo per euro 2.895 mila dei debiti derivanti dall'applicazione della tassazione consolidata (euro 3.271 mila al 31.12.2023).

Gruppo Gabetti

Debiti tributari

	Saldo 31.12.2024	Saldo 31.12.2023
Debiti verso l'Erario per IVA di Gruppo	0	150
Debiti verso l'Erario per IRAP	0	18
Ritenute fiscali per IRPEF	184	195
Altri debiti verso l'Erario	1	0
Totale debiti tributari	185	363

Debiti verso Istituti di previdenza

	Saldo 31.12.2024	Saldo 31.12.2023
Debiti verso fondi pensionistici per TFR	36	36
Debiti verso INPS	367	342
Debiti verso Enti Dirigenti	28	32
Debiti verso INAIL	0	2
Totale debiti verso ist. previd. e sicurezza soc.	431	412

Trattasi di debiti contributivi per le quote a carico della società relative alle competenze erogate a dipendenti e collaboratori nel mese di dicembre 2024.

Altri debiti

	Saldo 31.12.2024	Saldo 31.12.2023
Debiti verso dipendenti	996	1.054
Debiti diversi	2.714	140
Altri risconti passivi	0	1
Totale altri debiti	3.710	1.195

I debiti verso dipendenti si riferiscono principalmente ai ratei passivi quattordicesima, ferie, r.o.l. e premi da liquidare.

I debiti diversi sono composti principalmente dal debito verso il socio Marcegaglia Investments S.r.l. derivante dall'escussione della garanzia di La Gaiana, riclassificata dalla voce "Fondi a lungo termine" per l'importo di euro 2.643 mila relativo:

quanto a euro 2.223 mila alla garanzia che Gabetti Property Solutions S.p.A. ha prestato a favore degli Istituti di Credito finanziatori della BU Investment nell'ambito del Piano 2013/2016 e che in base ai piani di tale BU doveva essere escussa al termine della liquidazione degli immobili.

quanto a euro 420 mila alla fideiussione originariamente a favore di Intesa Sanpaolo S.p.A. relativamente all'utilizzo di un affidamento chirografario da parte della società Investment Services S.p.A. in liquidazione (per accollo del debito da Cifin S.p.A. ceduta in data 1 ottobre 2012 a Investment Services S.p.A. in liquidazione, su fido originario rilasciato a Brunilde S.p.A., società fusa per incorporazione in Cifin S.p.A.), su un affidamento complessivo di euro 2 milioni.

Marcegaglia Investments S.r.l. ha comunicato che a partire dalla data del 31 luglio 2019, l'importo massimo garantito dalla fideiussione deve intendersi pari ad euro 420 mila.

Analogamente alla prima garanzia, Marcegaglia Investments S.r.l. ha stabilito di non attivare i relativi rimedi posti a sua tutela fino alla data del 31 dicembre 2023.

Nota n. 17: Debiti finanziari a breve termine

La voce al 31 dicembre 2024 ammonta ad euro 5.300 mila (euro 8.738 mila al 31 dicembre 2023) e si riferisce al debito per interessi maturati sul finanziamento verso il socio Marcegaglia Investments S.r.l. per euro 1.303 mila, al finanziamento ricevuto da Tree Real Estate S.r.l. per euro 2.064 mila, da Abaco Team S.p.A. per euro 1.087 mila e alla quota a breve del debito residuo al 31 dicembre 2024 relativo all'applicazione dello standard IFRS 16 pari ad euro 846 mila.

Si precisa che il finanziamento ricevuto dalla Gabetti Mutuicasa S.p.A. che nell'esercizio precedente era pari ad euro 3.428 mila, al perfezionamento della fusione per incorporazione della società Gabetti Mutuicasa S.p.A. nella società Gabetti Agency S.p.A., è stato girocontato a riduzione del finanziamento attivo in essere verso quest'ultima.

Nota n. 18: Fondi rischi ed oneri

Al 31 dicembre 2024 la voce "Fondi per rischi ed oneri" a breve termine ammonta ad euro 6 mila (euro 6 mila al 31 dicembre 2023) ed è composta unicamente dall'accantonamento per un avviso bonario da parte dell'INPS per il ritardato versamento del contributo di licenziamento riferito alle procedure 2013, collettive ed individuali, oltre a sanzioni ed interessi.

ALTRE INFORMAZIONI

Titoli di terzi

Al 31 dicembre 2024 i titoli di terzi depositati presso la Società sono i seguenti:

Gabetti Property Solutions S.p.A. euro mille per azioni di proprietà di azionisti sconosciuti, in deposito vincolato presso BPER Banca S.p.A. (già Banca Carige S.p.A.)
Gabetti Property Solutions S.p.A. euro 12 mila per azioni della società G Rent S.p.A..

Passività potenziali

La Società ha in essere alcune posizioni in contenzioso relative a materie fiscali o relative a controversie con terzi (clienti o fornitori) il cui rischio di soccombenza appare possibile e di cui di seguito si da informativa:

GABETTI PROPERTY SOLUTIONS S.P.A. per incorporata LA GAIANA S.P.A. OLD

Nel corso del 2011 sono stati notificati alla società alcuni avvisi di fissazione di udienza in Commissione Tributaria Centrale - Sezione di Genova - relativamente a contenziosi di anni remoti relativi a società a suo tempo incorporate; tali vertenze sono state estinte con la definizione liti pendenti, ad eccezione delle posizioni, tecnicamente non definibili, indicate di seguito:

Società Ligure Armamento udienza 9.5.2011 per IRPEG ILOR 1974: decisione CTC ha confermato le precedenti decisioni di 1° e 2° grado. Maggior IRPEG circa 27.000 euro ed ILOR circa 11.000, oltre a sanzioni e interessi;
Società Ligure Armamento estinto il giudizio in CTC, passata in giudicato la decisione della CT di 2° grado. Maggior IRPEG 1976 di circa 4.637 euro, oltre a sanzioni e interessi.

Per le pratiche di cui sopra, il cui valore non appare significativo, non sono appostati a bilancio, allo stato attuale, crediti per imposte provvisoriamente pagate, né fondi rischi, e non sono stati recuperati dati su iscrizioni a ruolo e pagamenti effettuati.

Gruppo Gabetti

CONTO ECONOMICO

Nota n. 19: Ricavi

La voce ricavi pari ad euro 10.439 mila (euro 10.006 mila al 31 dicembre 2023) è composta prevalentemente da ricavi per prestazioni di servizi forniti a società del Gruppo e regolati sulla base di accordi contrattuali a condizioni di mercato, già evidenziati in dettaglio nella Relazione sulla Gestione.

Nota n. 20: Altri proventi

La voce altri proventi pari ad euro 67 mila (euro 353 mila al 31 dicembre 2023) è composta principalmente da sopravvenienze attive per euro 65 mila.

Nota n. 21: Costo del personale

Al 31 dicembre 2024, il costo del personale ammonta ad euro 4.582 mila. Il decremento, rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, è pari ad euro 692 mila soprattutto a seguito del minor effetto relativo ai piani stock option (euro 45 mila rispetto ad euro 816 mila al 31/12/2023).

La movimentazione dei dipendenti risulta essere la seguente:

	31.12.2023	Entrate	Trasferiti	Usciti	31.12.2024	Media	Media
						giornaliera 2024	giornaliera 2023
Dirigenti	7	0	0	-1	6	6	7
Quadri	5	1	0	0	6	5	6
Impiegati	42	4	0	-2	44	43	39
Totale	54	5	0	-3	56	54	52

Il costo del personale è così ripartito:

	Anno 2024	Anno 2023
Salari e stipendi	3.361	4.079
Oneri sociali	995	970
Accantonamento TFR	226	225
Totale costi per il personale	4.582	5.274

Nota n. 22: Ammortamenti

Si riepiloga di seguito il dettaglio degli ammortamenti per singola tipologia di cespite:

	Anno	Anno
	2024	2023
Mobili e arredi	29	28
Attrezzature d'ufficio	12	13
Macchine contabili ed elettroniche	16	15
Radiomobili	1	1
Migliorie beni di terzi	26	63
Diritto d'uso immobili	751	703
Diritto d'uso automezzi	108	93
Ammortamento immobilizz. materiali	943	916
Software	28	38
Marchi e licenze	7	7
Ammortamento immobilizz. immateriali	35	45
Totale ammortamenti	978	961

Tale voce è riferita prevalentemente ai costi per ammortamento riferiti al diritto d'uso immobili pari ad euro 751 mila e al diritto d'uso automezzi pari ad euro 108 mila, iscritti sulla base di IFRS 16, standard in essere dal 1 gennaio 2019.

L'ammortamento del software si riferisce principalmente alla quota dell'anno relativa al sistema gestionale "JD Edwards EnterpriseOne".

L'ammortamento delle migliorie beni di terzi si riferisce alla sede di Roma, Viale di Villa Grazioli, alla sede di Milano, via Quaranta, ed agli uffici territoriali di Napoli, Genova, Como e Modena.

Gruppo Gabetti

Nota n. 23: Costi per servizi

La composizione della voce costi per servizi è la seguente:

	Anno	Anno
	2024	2023
Canoni di manutenzione	722	641
Spese per energia, telefoniche, pulizia	151	157
Pubblicità e promozione	154	130
Consulenze diverse	1.791	2.172
Servizi società di revisione	68	60
Servizi per il personale	311	237
Costi di formazione e ricerca personale	110	95
Emolumenti amministratori	522	581
Emolumenti sindaci	50	50
Servizi da imprese controllate	803	804
Servizi finanziari	31	29
Assicurazioni	67	66
Libri e giornali	25	20
Prestazioni da Wikicasa S.r.l.	120	0
Altri costi	80	91
Totale costi per servizi	5.005	5.133

Il decremento netto della voce pari ad euro 128 mila è prevalentemente imputabile a minori costi per consulenze per euro 381 mila, specialmente riferiti ai compensi verso i "relationship manager" presenti sul territorio che hanno generato minori riaddebiti intercompany, minori costi per emolumenti agli amministratori per euro 58 mila e minori costi per utenze e pulizia per euro 6 mila, parzialmente compensato da maggiori costi per prestazioni da società collegate per euro 120 mila, per costi di manutenzione per euro 80 mila, per pubblicità e promozione per euro 24 mila, per formazione e ricerca personale per euro 15 mila, per servizi al personale per euro 74 mila e per servizi società di revisione per euro 8 mila.

Nota n. 24: Altri costi operativi

	Anno	Anno
	2024	2023
Godimento beni di terzi	235	315
Altre svalutazioni delle immobilizzazioni	0	1
Accantonamenti per rischi	0	28
Accantonamenti per svalutazione crediti attivo circolante	15	11
Altri costi:
Spese societarie	26	26
Imposte e tasse	155	129
Quote associative	59	82
Spese di rappresentanza	93	101
Altri oneri di gestione	243	413
Totale altri costi	577	751
Totale altri costi operativi	826	1.106

La voce imposte e tasse è principalmente composta da IVA indetraibile per euro 121 mila e da imposte relative alla raccolta e smaltimento dei rifiuti per euro 26 mila. Gli altri oneri di gestione comprendono, prevalentemente, sopravvenienze passive per euro 115 mila, spese per carburanti e lubrificanti per euro 53 mila, spese per cancelleria, materiale di consumo e cespiti da spesare per euro 32 mila, spese per costi indeducibili per euro 17 mila, spese per erogazioni liberali per euro 9 mila e spese per altri oneri diversi di gestione per euro 5 mila.

Nota n. 25: Proventi finanziari

	Anno	Anno
	2024	2023
Dividendi:
Abaco Team Engineering S.r.l.	730	170
Abaco Team S.p.A.	1.460	500
Gabetti Lab S.p.A.	0	2.902
Dividendi	2.190	3.572
Altri proventi finanziari	2.466	2.373
Totale proventi finanziari	4.656	5.945

Gli altri proventi finanziari includono principalmente: per euro 2.241 mila gli interessi attivi relativi ai finanziamenti effettuati nei confronti delle società del Gruppo: Abaco Team Engineering S.r.l., Gabetti Agency S.p.A., Patrigest S.p.A., Gabetti Lab S.p.A., Moon Energy S.r.l. e Ruralset S.r.l., per euro mille gli interessi attivi di conto corrente e per euro 45 mila la rivalutazione monetaria maturata sulle quote di partecipazione di Corporate Cash Plus, comparto del Fondo di Investimento Alternativo riservato denominato "AZ RAIF I" istituito da Azimut Investments S.A., che sulla base di IFRS 9 è stata iscritta tra le attività finanziarie "FVTPL" e valutata al "fair value" con variazioni rilevate a conto economico. Inoltre la voce accoglie le commissioni finanziarie verso la società Gabetti Lab S.p.A. per euro 170 mila, addebitate a seguito della garanzia prestata a favore degli istituti di credito finanziatori.

Nota n. 26: Oneri finanziari

La voce pari ad euro 1.761 mila (euro 807 mila al 31 dicembre 2023) è composta prevalentemente da interessi passivi sul finanziamento delle società del gruppo Abaco Team S.p.A. e Tree Real Estate S.r.l. per euro 325 mila, da interessi passivi sul finanziamento del socio Marcegaglia Investments S.r.l. per euro 1.303 mila e dall'effetto di IFRS 16 (leases), che ha generato costi finanziari per euro 130 mila.

Nota n. 27: Valutazione di attività finanziarie

Al 31 dicembre 2024 non è stata rilevata alcuna svalutazione.

Nota n. 28: Imposte sul reddito

La voce positiva per euro 762 mila (positiva per euro 60 mila al 31 dicembre 2023) accoglie IRES da consolidato fiscale per euro -50 mila, IRAP d'esercizio per euro -52 mila, l'iscrizione di imposte anticipate per euro 826 mila, l'utilizzo di imposte differite per euro 42 mila e imposte da esercizio precedente per euro -4 mila.

Il dettaglio analitico con l'evidenza delle differenze temporanee iscritte nell'esercizio corrente ed il valore delle differenze non iscritte é evidenziato nell'apposito prospetto allegato alla presente nota.

Gruppo Marcegaglia Holding – informativa Pillar 2

l'imposta minima nazionale (QMDTT), dovuta in relazione alle imprese di un gruppo multinazionale o nazionale localizzate in Italia e ivi soggette ad una bassa imposizione;
l'imposta minima integrativa (IIR), dovuta da controllanti localizzate in Italia di gruppi multinazionali o nazionali in relazione alle imprese soggette ad una bassa imposizione facenti parte del gruppo;
l'imposta minima suppletiva (UTPR), dovuta da una o più imprese di un gruppo multinazionale localizzate in Italia in relazione alle imprese estere facenti parte del gruppo soggette ad una bassa imposizione quando non è

stata applicata, in tutto o in parte, l'imposta minima integrativa equivalente in altri Paesi (efficace dal 01/01/2025)

Nello specifico, Gabetti Property Solutions S.p.A.

ai fini della QDMTT (art. 18, comma 7 del Decreto 209/2023), è congiuntamente e solidalmente responsabile con le altre imprese del Gruppo (diverse dalle entità di investimento e le entità a controllo congiunto) localizzate in Italia per il pagamento dell'eventuale imposizione integrativa che dovesse emergere;
ai fini dell'imposta minima integrativa (c.d. IIR), si qualifica quale "partecipante parzialmente posseduta" ("Partially Owned Parent Entity" o "POPE") ed è tenuta pertanto (ai sensi dell'art. 15 del Decreto 209/2023), nei limiti della allocable share, al pagamento dell'eventuale imposizione integrativa che dovesse emergere in capo alle entità costitutive localizzate in paesi "a bassa imposizione", ove non risulta implementata un'imposta minima nazionale locale.Per il 2024 tale ipotesi non è soddisfatta.

Nota n. 29: Altri crediti finanziari a lungo termine

Al 31 dicembre 2024 tale voce, pari ad euro 15.000 mila, accoglie unicamente il finanziamento fruttifero verso la società Gabetti Lab S.p.A. regolato al tasso variabile Euribor 3 mesi+spread 5,00.

Si precisa che gli interessi maturati sul finanziamento sono riclassificati tra gli "altri crediti finanziari a breve termine" in quanto saranno incassati nei primi mesi dell'anno successivo.

Nota n. 30 : Informativa sui rischi

INFORMAZIONI INTEGRATIVE SUGLI STRUMENTI FINANZIARI E POLITICHE DI GESTIONE DEI RISCHI

CLASSI DI STRUMENTI FINANZIARI

Di seguito si riporta il dettaglio delle attività e passività finanziarie richiesto dall'IFRS 7 nell'ambito delle categorie di IFRS 9.

Criteri applicati nella valutazione degli strumenti finanziari

				Valori espressi in migliaia di Euro
Strumenti finanziari - Attività al 31 dicembre 2023	Costo ammortizzato	Fair Value rilevato a conto economico separato	Fair Value rilevato a conto economico complessivo	Valore contabile al 31 dicembre 2023	NOTE
Altri crediti e attività finanziarie (non correnti)	15.051			15.051	6-29
Crediti commerciali	22.415			22.415	7
Attività finanziarie correnti	17.783	1.211		18.994	8
Disponibilità liquide	4.151			4.151	9
TOTALE	59.400	1.211		60.611

				Valori espressi in migliaia di Euro
Strumenti finanziari - Passività al 31 dicembre 2023	Costo ammortizzato	Fair Value rilevato a conto economico separato	Fair Value rilevato a conto economico complessivo	Valore contabile al 31 dicembre 2023	NOTE
Altre passività finanziarie M/L T	16.099			16.099	12
Debiti verso fornitori	6.082			6.082	16
Altre passività finanziarie	8.738			8.738	17
TOTALE	30.919			30.919

				Valori espressi in migliaia di Euro
Strumenti finanziari - Attività al 31 dicembre 2024	Costo ammortizzato	Fair Value rilevato a conto economico separato	Fair Value rilevato a conto economico complessivo	Valore contabile al 31 dicembre 2024	NOTE
Altri crediti e attività finanziarie (non correnti)	15.051			15.051	6-29
Crediti commerciali	28.340			28.340	7
Attività finanziarie correnti	12.596	1.256		13.852	8
Disponibilità liquide	4.209			4.209	9
TOTALE	60.196	1.256		61.452

				Valori espressi in migliaia di Euro
Strumenti finanziari - Passività al 31 dicembre 2024	Costo ammortizzato	Fair Value rilevato a conto economico separato	Fair Value rilevato a conto economico complessivo	Valore contabile al 31 dicembre 2024	NOTE
Altre passività finanziarie M/L T	22.005			22.005	12
Debiti verso fornitori	5.676			5.676	16
Altre passività finanziarie	5.300			5.300	17
TOTALE	32.981			32.981

Gli strumenti finanziari disponibili per la vendita sono stati iscritti al fair value utilizzando parametri ufficiali rivenienti dall'emittente.

Al 31 dicembre 2024 si è proceduto ad un ulteriore accantonamento al fondo svalutazione crediti per euro 15 mila a rettifica di alcuni crediti di difficile esigibilità. Il fondo svalutazioni crediti al 31/12/2024 è pari ad euro 45 mila.

Fair value di attività e passività finanziarie

Il fair value delle attività e passività commerciali e degli altri crediti e debiti finanziari corrisponde al valore nominale iscritto in bilancio.

Il fair value dei crediti e debiti verso banche non si discosta dai valori iscritti in bilancio, in quanto è stato mantenuto costante il credit spread.

Livello 1 quotazioni rilevate su un mercato attivo per attività e passività oggetto di valutazione;
Livello 2 input diversi dai prezzi quotati di cui al punto precedente, che sono osservabili direttamente (prezzi) o indirettamente (derivati dai prezzi) sul mercato;
Livello 3 che non sono basati su dati di mercato osservabili.

La seguente tabella evidenzia le attività e passività che sono valutate al fair value al 31 dicembre 2023 e al 31 dicembre 2024, per livello gerarchico di valutazione del fair value.

			Valori espressi in migliaia di Euro
31 dicembre 2023	Livello 1	Livello 2	Livello 3	Totale
Crediti finanziari - polizza	0	0	1.211	1.211
TOTALE ATTIVITA'	0	0	1.211	1.211

			Valori espressi in migliaia di Euro
31 dicembre 2024	Livello 1	Livello 2	Livello 3	Totale
Crediti finanziari - polizza			1.256	1.256
TOTALE ATTIVITA'	0	0	1.256	1.256

Proventi e oneri finanziari iscritti in bilancio

Di seguito vengono evidenziati i proventi e gli oneri finanziari iscritti in bilancio:

				Valori espressi in migliaia di Euro
Proventi e oneri generati da Strumenti finanziari - Esercizio 2023	Da interessi	Da variazione di Fair Value rilevata a conto economico	Da variazione di Fair Value rilevata a patrimonio netto	Totale	NOTE
Attività disponibili per la vendita		11			8
Passività a Fair Value (TFR)			2	2	14
TOTALE	0	11	2	2

				Valori espressi in migliaia di Euro
Proventi e oneri generati da Strumenti finanziari - Esercizio 2024	Da interessi	Da variazione di Fair Value rilevata a conto economico	Da variazione di Fair Value rilevata a patrimonio netto	Totale	NOTE
Attività disponibili per la vendita		45			8
Passività a Fair Value (TFR)			(28)	(28)	14
TOTALE	0	45	(28)	(28)

Rischio di cambio

La Società non è esposta a tale rischio.

Rischio di prezzo

La Società non è esposta a tale rischio.

Rischio di tasso di interesse

La Società non è esposta a tale rischio

Rischi connessi alla liquidità disponibile ed all'indebitamento finanziario nziario

gestione finanziaria; nel dettaglio: il Gruppo al netto di Gabetti Lab prevede una generazione complessiva di cassa per euro 4,6 milioni mentre il Gruppo Gabetti Lab prevede un assorbimento di cassa per euro 5,8 milioni a seguito della gestione finanziaria che prevede oltre al rimborso delle rate dei mutui in essere anche il rimborso parziale di euro 5 milioni del finanziamento soci oltre al pagamento del debito residuo di euro 2,2 milioni relativo all'acquisto di Saemi.

Considerato inoltre che al 31 dicembre 2024 il Gruppo Gabetti dispone di euro 24,4 milioni di cassa e di euro 1,3 milioni di attività finanziarie prontamente liquidabili, si informa che il Gruppo Gabetti è in grado di coprire il proprio fabbisogno finanziario netto per i 12 mesi successivi alla data del 31 dicembre 2024, comprensivo dei debiti finanziari correnti per il cui dettaglio si rinvia a quanto espresso nel paragrafo "Indebitamento finanziario".

Le tabelle successive evidenziano, per fasce di scadenza contrattuale in considerazione del cosidetto "Worst case scenario", le obbligazioni finanziarie di Gabetti Property Solutions S.p.A., riportando le relative note di bilancio per ciascuna classe.

Classi	Valori contabili	Scadenza				Totale flussi	Note di
		A revoca	Entro 1 anno	Da 1 a 5 anni	Oltre 5 anni	di cassa	bilancio

Passività finanziarie
Finanziamenti	24.837	0	8.738	16.099	0	24.837	12-17
Totale	24.837	0	8.738	16.099	0	24.837

2024

Classi	Valori contabili	Scadenza				Totale flussi	Note di
		A revoca	Entro 1 anno	Da 1 a 5 anni	Oltre 5 anni	di cassa	bilancio

Passività finanziarie
Finanziamenti	27.305	0	5.300	22.005	0	27.305	12-17
Totale	27.305	0	5.300	22.005	0	27.305

Milano, 18 marzo 2025

Per il Consiglio di Amministrazione

Il Presidente e Amministratore Delegato

Fabrizio Prete

PROSPETTI SUPPLEMENTARI ED ALLEGATI

Allegato n° 1) - Prospetto delle variazioni nei conti delle Immobilizzazioni Immateriali.

Allegato n° 2) - Prospetto delle variazioni nei conti delle Immobilizzazioni Materiali.

Allegato n° 3) - Elenco partecipazioni in imprese controllate e collegate al 31 dicembre 2024 ex-art. 2427 n. 5 C.C..

Allegato n° 4) – Prospetto delle informazioni relative alla fiscalità differita e anticipata.

Allegato n° 5) – Prospetto di riconciliazione tra aliquota ordinaria ed aliquota effettiva.

Allegato n° 6) – Compensi corrisposti alla Società di Revisione

Allegato n. 7) – Relazione del Dirigente Preposto e dell'Amministratore Delegato

Allegato n° 8) – Relazione della Società di Revisione.

Allegato n° 9) – Relazione del Collegio Sindacale.

I prospetti supplementari e gli allegati contengono informazioni aggiuntive rispetto a quelle esposte nella Nota Integrativa, della quale costituiscono parte integrante.

ALLEGATO N. 1

GABETTI PROPERTY SOLUTIONS S.p.A. PROSPETTO DELLE VARIAZIONI NEI CONTI DELLE IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI

(importi in migliaia di Euro)

Situazione iniziale ---------------------------------------------------------		Costo originario --------------	Rivalu- tazioni -------------------	Fondi ammortamento --------------------	Svalu- tazioni ----------------	Saldo al 01.01.2024 ---------------
Marchi e licenze		247		(213)		34
Diritti di brevetto industriale e di utilizzazione delle opere dell'ingegno		2.929		(2.875)	(11)	43
Immobilizzazione in corso e acconti		8			(8)	0
Totale		-------------- 3.184 =======	------------------- 0 =========	-------------------- (3.088) ==========	---------------- (19) ========	--------------- 77 =======
Movimenti dell'esercizio	Acquisi- zioni	Riclassifi- cazioni	Disinvestimenti lordi	Utilizzo f.do ammort.	Ammortamenti	Svalutazioni

---------------------------------------------------------	------------------	--------------	-------------------	--------------------	----------------	---------------
Marchi e licenze	3				(7)
Diritti di brevetto industriale e di utilizzazione delle opere dell'ingegno					(28)
Immobilizzazione in corso e acconti	64
Totale	------------------ 67	-------------- 0	------------------- 0	-------------------- 0	---------------- (35)	--------------- 0
(A) Di cui:	=========	=======	=========	==========	========	=======

Situazione finale ---------------------------------------------------------	Costo originario --------------	Rivalu- tazioni -------------------	Fondi ammortamento --------------------	Svalu- tazioni ----------------	Saldo 31.12.2024 ---------------
Marchi e licenze	250		(220)		30
Diritti di brevetto industriale e di utilizzazione delle opere dell'ingegno	2.929		(2.903)	(11)	15
Immobilizzazione in corso e acconti	72			(8)	64
Totale	-------------- 3.251 =======	------------------- 0 =========	-------------------- (3.123) ==========	---------------- (19) ========	--------------- 109 =======

ALLEGATO N. 2

GABETTI PROPERTY SOLUTIONS S.p.A. PROSPETTO DELLE VARIAZIONI NEI CONTI DELLE IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI

(importi in migliaia di Euro)

Situazione iniziale	Costo originario	Rivalutazioni	Fondi ammortamento	Svalutazioni.	Saldo 01.01.2024
-------------------------------------------- Mobili e attrezzature d'ufficio	--------------- 666	-------------------	-------------------- (A) (511)	-----------------	---------------- 155
Macchine contabili ed elettroniche	729		(687)		42
Altri beni materiali	4.835		(3.212)		1.623
Immobilizzazioni in corso e acconti	16				16
Totale	--------------- 6.246 =======	------------------- 0 =========	-------------------- (4.410) ==========	----------------- 0 ========	---------------- 1.836 ========

Acquisizioni	Riclassi- ficazione	Disinvestimenti netti	Ammortamenti	(Svalutazioni) Ripristini	Rivalutazioni
		(A)			----------------

31			(18)
3.170	3	(15)	(884)
	(16)
3.203	0	(15)	(943)	0	---------------- 0
					========

		124	0
		(15)	0
	-------------------- 2 -------------------- ==========	--------------- 13 --------------- =======	------------------- ------------------- ========= (139) ------------------- =========	-------------------- (41) -------------------- ========== 0 --------------------	----------------- ----------------- ======== ==========

Situazione finale --------------------------------------------	Costo originario ---------------	Rivalutazioni -------------------	Fondi ammortamento --------------------	Svalutazioni -----------------	Saldo 31.12.2024 ----------------
Mobili e attrezzature d'ufficio	681		(552)		129
Macchine contabili ed elettroniche	760		(705)		55
Altri beni materiali	7.869		(3.972)		3.897
Immobilizzazioni in corso e acconti	0				0
Totale	--------------- 9.310 =======	------------------- 0 =========	-------------------- (5.229) ==========	----------------- 0 ========	---------------- 4.081 ========

ALLEGATO N. 3

GABETTI PROPERTY SOLUTIONS S.P.A.

ELENCO DELLE PARTECIPAZIONI IN IMPRESE CONTROLLATE, COLLEGATE E ALTRE IMPRESE (EX ART. 2427 N. 5 DEL CODICE CIVILE)

(importi in migliaia di Euro)

			Patrimonio netto		Risultato al 31.12.2024					Differenze
Denominazione	Sede	Capitale	Ammontare	Ammontare	Ammontare	Ammontare	Quota	Valore di	Valore ex art.
		Sociale	Complessivo	Pro-quota	Complessivo	Pro-quota	posseduta	carico	2426 n.4 C.C.	(A)-(B)	(C)-(B)
Controllate				(A)				(B)	(C)
Gabetti Agency S.p.A.	Via Quaranta 40 Milano	4.650	6.184	6.184	1.143	1.143	100%	5.833	6.184	351	351
Patrigest S.p.A.	Via Quaranta 40 Milano	1.550	1.214	1.214	(300)	(300)	100%	1.535	1.214	(320)	(320)
Abaco Team S.p.A.	Via Quaranta 40 Milano	2.000	5.396	5.396	3.080	3.080	100%	2.136	5.396	3.260	3.260
Abaco Team Engineering S.r.l.	Via Quaranta 40 Milano	100	(207)	(207)	(763)	(763)	100%	496	(207)	(703)	(703)
Gabetti Lab S.p.A.	Via Quaranta 40 Milano	1.000	1.928	983	(3.626)	(1.849)	51%	1.997	983	(1.013)	(1.013)
Moon Energy S.r.l.	Via Quaranta 40 Milano	34	(300)	(210)	(184)	(129)	70%	150	(210)	(360)	(360)
AssicuraRe S.r.l.	Via Quaranta 40 Milano	145	77	42	(75)	(41)	55%	80	42	(38)	(38)
Ruralset S.r.l.	Via Quaranta 40 Milano	10	67	47	(77)	(54)	70%	249	47	(202)	(202)

Totali		9.489	14.359	13.449				12.476	13.449	975	975

Collegate
G Rent S.p.A.	Via Quaranta 40 Milano	61	(159)	(23)	(730)	(104)	14,20%	12	(23)	(35)	(35)
Totali		61	(159)	(23)				12	(23)	(35)	(35)

ALLEGATO N .4

GABETTI PROPERTY SOLUTIONS SPA

PROSPETTO DELLE INFORMAZIONI RELATIVE ALLA FISCALITA' DIFFERITA ED (ANTICIPATA) (Valori in Euro)

		ESERCIZIO 31/12/2023			UTILIZZI 2024
	Ammontare delle differenze temporanee	effetto fiscale (aliquota %)	imposte	Ammontare delle differenze temporanee	effetto fiscale (aliquota %)	imposte
	A1	A2	A3	B1	B2	B3
Imposte (anticipate):
Perdite fiscali da Consolidato Fiscale Nazionale	(3.359.104)	24,00%	(806.185)	0	24,00%	0
Emolumenti amministratori	0	24,00%	0	0	24,00%	0
F.do TFR IAS	0	24,00%	0	0	24,00%	0
TOTALE	(3.359.104)		(806.185)	0		0
Imposte differite:
F.do TFR IAS	63.613	24,00%	15.267	(5.619)	24,00%	(1.349)
Storno ammort.immobil.immat IAS	19.094	24,00% 3,90%	4.584 745	(16.036)	24,00% 3,90%	(3.849) (625)
Storno ammort.mobil.mat. IAS	3.335	24,00% 3,90%	799 130	(517)	24,00% 3,90%	(124) (20)
Dividenti non incassati	349.605	24,00%	83.905	(151.532)	24,00%	(36.368)
TOTALE	435.647		105.430	(173.704)		(42.335)
Imposte differite (anticipate) nette	(2.923.457)		(700.755)
Differenze temporanee escluse dalla determinazione delle imposte (anticipate) e differite
- per perdite fiscali riportabili a nuovo	(46.446.647)	24,00%	(11.147.195)
- per altro	(3.445.669)	24,00% 5,57%	(826.961) (5.536)
(*) Importi non transitati da conto economico

./.

GABETTI PROPERTY SOLUTIONS SPA

PROSPETTO DELLE INFORMAZIONI RELATIVE ALLA FISCALITA' DIFFERITA ED (ANTICIPATA)

(Valori in Euro)

	NUOVE ISCRIZIONI 2024			ESERCIZIO 31/12/2024
	Ammontare delle differenze temporanee	effetto fiscale (aliquota %)	imposte	Ammontare delle differenze temporanee	effetto fiscale (aliquota %)	imposte
	C1	C2	C3	(A1+B1+C1)		(A3+B3+C3)
Imposte (anticipate):
Perdite fiscali da Consolidato Fiscale Nazionale	(3.440.089)	24,00%	(825.621)	(6.799.193)	24,00%	(1.631.806)
Emolumenti amministratori	0	24,00%	0	0	24,00%	0
F.do TFR IAS	0	24,00%	0	0	24,00%	0
TOTALE	(3.440.089)		(825.621)	(6.799.193)		(1.631.806)
Imposte differite:
F.do TFR IAS	0	24,00%	0	57.994	24,00%	13.918
Storno ammort.immobil.immat IAS	0	24,00% 3,90%	0 0	3.058	24,00% 3,90%	735 120
Storno ammort.mobil.mat. IAS	0	24,00% 3,90%	0 0	2.818	24,00% 3,90%	675 110
Dividenti non incassati	0	24,00%	0	198.073	24,00%	47.537
TOTALE	0		0	261.943		63.095
Imposte differite (anticipate) nette				(6.537.250)		(1.568.711)
Differenze temporanee escluse dalla determinazione delle imposte (anticipate) e differite
- per perdite fiscali riportabili a nuovo				(47.343.930)	24,00%	(11.362.543)
- per altro				(674.397)	24,00% 5,57%	(161.855) (1.330)
(*) Importi non transitati da conto economico

ALLEGATO N. 5

Riconciliazione tra aliquota ordinaria ed aliquota effettiva

	IRES		IRAP	TOTALE
Utile prima delle imposte	2.009.260,00	2.009.260,00

Aliquota teorica applicabile		24,00%	5,56%	29,56%

Redditi non imponibili	- 1.075,00	-0,01% - 1.075,00	0,00%	-0,01%
Dividendi non imponibili	- 1.953.193,00	-23,33% - 2.190.000,00	-6,06%	-29,39%
Svalutazioni non deducibili	-	0,00% -	0,00%	0,00%
Costi indeducibili	361.823,00	4,32% 1.100.159,00	3,05%	7,37%
Accantonamenti non deducibili	-	0,00% 15.000,00	0,04%	0,04%
Altre differenze permanenti	- 60.385,00	-0,72% 81.066,00	0,22%	-0,50%
Differenze temporanee relative ad anni precedenti	- 148.257,00	-1,77% - 80.980,00	-0,22%	-1,99%
Aliquota effettiva da fiscalità corrente		2,49%	2,59%	5,08%
Variaz. da consolidato (int.passivi, perdite e ACE)		0,00%	0,00%	0,00%
Variaz. da fiscalità anticipata/differita		-43,17%	-0,03%	-43,20%
Variaz. da imposte esercizi precedenti		0,70%	-0,50%	0,20%
Imponibile fiscale	208.173,00	933.430,00
Aliquota effettiva		-39,98%	2,06%	-37,92%

ALLEGATO N. 6

GABETTI PROPERTY SOLUTIONS S.P.A. COMPENSI CORRISPOSTI ALLA SOCIETA' DI REVISIONE

(Valori in migliaia di Euro)

Ai sensi dell'art. 149-duodecies del Regolamento Emittenti di Consob, di seguito vengono indicati i compensi maturati nel 2024 verso la Società di Revisione:

	Soggetto che ha erogato il		Compensi
Tipologia di servizi	servizio	Destinatario	esercizio 2024

Revisione contabile	Forvis Mazars S.p.A.	Capogruppo	63
Revisione contabile	Forvis Mazars S.p.A.	Controllate	237

Servizi di attestazione (1)	Forvis Mazars S.p.A.	Capogruppo	5

Totale			305

(1) Servizi di attestazione dichiarazioni fiscali

ALLEGATO N. 7: Relazione del Dirigente Preposto, del Presidente e dall'Amministratore Delegato

ATTESTAZIONE

DEL BILANCIO DI ESERCIZIO

ai sensi dell'art. 81 – ter del Regolamento Consob n. 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche e integrazioni

I sottoscritti Fabrizio Prete in qualità di "Presidente del Consiglio di Amministrazione" e in qualità di "Amministratore Delegato" e Marco Speretta in qualità di "Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili societari" della Gabetti Property Solutions S.p.A. attestano, tenuto anche conto di quanto previsto dall'art. 154-bis, commi 3 e 4, del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58:
l'adeguatezza in relazione alle caratteristiche dell'impresa e
l'effettiva applicazione

delle procedure amministrative e contabili per la formazione del bilancio di esercizio nel corso dell'esercizio 2024.

Si attesta, inoltre, che:

2.1 il bilancio di esercizio al 31 dicembre 2024:

b) corrisponde alle risultanze dei libri e delle scritture contabili;

c) è idoneo a fornire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale, economica e finanziaria dell'emittente e dell'insieme delle Imprese incluse nel consolidamento.

Milano, 18 marzo 2025

e Amministratore Delegato Marco Speretta Fabrizio Prete

Il Presidente Il Dirigente preposto alla redazione del Consiglio di Amministrazione dei documenti contabili societari

Gruppo Gabetti

Bilancio Consolidato e Bilancio Separato al 31/12/2024

Descrizione dell'aspetto chiave della revisione contabile	Procedure di revisione svolte
Al 31 dicembre 2024 il bilancio separato include partecipazioni in società controllate il cui valore di carico ammonta complessivamente a euro 12,5 milioni.	Le procedure di revisione svolte con riferimento tale aspetto chiave, che hanno previsto anche coinvolgimento di esperti di valutazioni, hann incluso:
La recuperabilità delle suddette attività è verificata dagli Amministratori alla data di riferimento del bilancio e ogni qualvolta si manifestino indicatori di potenziale riduzione di valore, confrontando il valore contabile con la stima del relativo valore recuperabile attraverso un test di impairment.	· individuazione e comprensione dei presio organizzativi e dei controlli previsti dal sistem di controllo interno della Società sul processo e valutazione delle partecipazioni e sulle modalit di predisposizione del test di recuperabilità di valore delle stesse; · verifica della ragionevolezza delle principa
In particolare, gli Amministratori hanno determinato il valore recuperabile delle partecipazioni detenute direttamente e	variabili e delle ipotesi sottostanti le previsio formulate nel budget 2025, nei piani 2024 2026 e 2025-2027;
indirettamente tramite le partecipazioni in oggetto.	· analisi degli scostamenti tra le stime effettuat l'anno precedente e i dati consuntiv
l dati economici predisposti dagli Amministratori e utilizzati al fine del test di impairment derivano	verificandone l'affidabilità e la coerenza con o andamenti riscontrabili nel mercato;
dal budget 2025, dai piani triennali 2024-2026 e 2025-2027.	esame delle assunzioni chiave alla base de modello di impairment, anche mediante l'anali di benchmark;
La valutazione delle partecipazioni iha rappresentato un aspetto chiave nell'ambito della revisione del bilancio separato, in	· verifica dell'accuratezza matematica dei mode di calcolo utilizzati;