דוח רבעוני ליום 30 בספטמבר 2025

עמוד
2	רה ייני החב ל מצב ענ קטוריון ע דוח הדיר
31	החברה אור עסקי עדכון תי
37	ר 2025 בספטמב יום 30 אוחדים ל ספיים מ דוחות כ
71	ר 2025 בספטמב ם 30 רדים ליו ספיים נפ דוחות כ
84	גילוי פי ועל ה יווח הכס ת על הד ה הפנימי ות הבקר אפקטיבי ני בדבר דוח רבעו

ג'י סיטי רע"מ

דין וחשבון הדירקטוריון לבעלי המניות לתקופה שנסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025

דירקטוריון ג'י סיטי בע"מ (להלן: "החברה") מתכבד להגיש בזה את דוח הדירקטוריון של החברה לתקופה שנסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 (להלן: "תאריך הדיווח"). היקפו של דוח זה הוא מצומצם והוא נערך תחת הנחה שבפני קוראו מצוי גם הדוח התקופתי של החברה לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 אשר פורסם ביום 20 במרס, 2025 (מספר אסמכתא: -2025 התקופתי").

מובהר כי התיאור בדוח זה כולל רק מידע אשר הינו לדעת החברה מידע מהותי. יחד עם זאת, בחלק מהמקרים, למען שלמות התמונה, נכלל מידע נוסף אשר אינו בהכרח מידע מהותי.

1. החברה ופעילותה

1.1. מבוא

החברה, במישרין ובאמצעות חברות פרטיות וציבוריות מוחזקות שלה¹ (להלן יחדיו: "הקבוצה"), עוסקת בניהול, השבחה, פיתוח ורכישה של נדל"ן מניב לשימושים מעורבים לרבות מסחר, מגורים ומשרדים בישראל, צפון ומרכז אירופה, צפון אמריקה וברזיל, תוך התמקדות באזורים אורבאניים צפופי אוכלוסין בערים מרכזיות.

מניות החברה רשומות למסחר בבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ (להלן: "TASE" או "בורסת ת"א") תחת הסימון "GCT". הקבוצה מתמקדת בנכסים בעלי נגישות גבוהה וחיבור להסעות המונים (רכבות, אוטובוסים וכו') שקיים בהם פוטנציאל להעצמת זכויות הבניה ולהגדלת הערך ותזרים המזומנים על ידי ניהול פרו-אקטיבי, השבחה, הוספת שימושים, פיתוח ופיתוח מחדש, וכן החברה בוחנת הזדמנויות עסקיות בתחום פעילותה ובתחומים משיקים או נוספים באיזורי פעילותה ובאיזורים נוספים. במקביל, פועלת הקבוצה למכירת נכסים שאינם נכסי ליבה או נכסים שבהם קיים, להערכת הקבוצה, פוטנציאל צמיחה מוגבל ו/או באיזורים שהקבוצה מעוניינת לצמצם את פעילותה בהם, וכן להכנסת שותפים בנכסים מיוצבים שהשבחתם הושלמה.

פעילות הקבוצה מתבצעת בישראל במישרין על ידי החברה וביתר הטריטוריות באמצעות חברות בנות אשר בהן החברה מתווה בעיקר ("G Europe")², הפועלת במרכז אירופה (בעיקר "G Europe")², הפועלת במרכז אירופה (בעיקר "Gazit Malls"), וכן הפועלת בברזיל ("Gazit Malls"), וכן בפולין), Gazit Horizons Inc (להלן: "Gazit Malls"), וכן באמצעות חברות בנות נוספות בבעלותה המלאה של החברה בברזיל (להלן: "גזית ברזיל").

בנוסף, פועלת הקבוצה בצפון אירופה באמצעות Citycon Oyj (להלן: "CTY"), חברה ציבורית בשליטת החברה, לה אסטרטגיה דומה לזו של החברה.

1.2. בחודש ספטמבר 2024 אימצה החברה תוכנית אסטרטגית לשנת 2028 ("תוכנית אסטרטגית 2028"), המתייחסת לצמיחה רב זרועית:
(א) צמיחה אורגנית באמצעות דיוק תמהיל השוכרים, העלאת כמות המבקרים בנכסים והגדלת הפדיונות.
(ב) העצמת זכויות בנכסי הקבוצה באמצעות הרחבה ופיתוח של נכסים קיימים וכן הוספת שימושים כגון מגורים, משרדים ואחרים.
(ג) רכישה סלקטיבית של נכסים בעלי פוטנציאל השבחה ביעדי המיקוד העסקי של הקבוצה והשבחתם, ייזום ובניית נכסים למכירה.
(ד) המשך מכירת נכסים/כניסה לשותפויות בנכסים שהשבחתם הושלמה, ובנכסים שהחברה בונה או תבנה למכירה. רכישות ומכירת נכסים כאמור יעשו תוך שמירה על יחסי נזילות ומאזן נאותים ומתוך מטרה להעצים את הונה העצמי של החברה ולהוריד את יחס החוב למאזן ("LTV") עד לתום שנת 2028 לכ-50%.

היקף מימוש הנכסים וקצב התקדמות הקבוצה במימושם כאמור, לרבות קצב העמדת הנכסים למכירה בחלוקה בין הטריטוריות השונות בהן פועלת הקבוצה, הינה דינאמית ומבוצעת בהתאם לתנאי השוק בטריטוריות השונות בהן פועלת הקבוצה ובהתאם לשיקול דעת הנהלת החברה, תוך התחשבות בשיקולים מאקרו כלכליים ושיקולים ספציפיים לקבוצה ותוך איזון בין צורכי החברה ועשוי להשתנות כתוצאה משינויים מאקרו כלכליים כמו גם מהיווצרות או מהעדר הזדמנויות עסקיות לקדם חלקים מסוימים של התוכנית האסטרטגית, ובכללם היכולת/ אי יכולת לכוון באופן מלא את עסקי חברות הקבוצה.

תוכנית אסטרטגית 2028 הינה בהמשך לתוכנית המימושים עליה הכריזה החברה בחודש אוקטובר 2022 למימוש נכסים אשר אינם נכסי ליבה (non-core) או שהחברה מיצתה את השבחתם. לפרטים נוספים ראו סעיף 1.1 לפרק תיאור עסקי החברה בדוח השנתי.

¹ ההתייחסות לחברות מוחזקות כוללת, אלא אם מצוין אחרת, חברות אשר מאוחדות על ידי החברה באופן מלא וחברות המוצגות בשיטת השווי המאזני.

בדוח זה נתוני G Europe מוצגים ביחד עם נתוני נכס נוסף בפולין המוחזק על ידי חברה בת אחרת בקבוצה. $^2$

נכון למועד פרסום הדוח, ומאז חודש אוקטובר ,2022 השלימה הקבוצה מימוש נכסים בהיקף כולל של כ5.4- מיליארד ש"ח, כדלקמן: Europe G – 3.6 מיליארד ש"ח; ג'י ישראל – 0.7 מיליארד ש"ח; Horizons Gazit – 0.6 מיליארד ש"ח; גזית ברזיל – 0.5 מיליארד ש"ח.

.1.3 בהתאם לאסטרטגיית החברה המפורטת לעיל, החברה פועלת למימוש 3 נכסים מניבים בפולין בשווי כולל )נכון ליום 30 בספטמבר 2025( של כ450- מיליון אירו, באמצעות מכירתם לחברת אוריון נכסים מסחריים בע"מ )"אוריון"(, והנפקת ניירות ערך של אוריון בבורסה לניירות ערך בתל אביב בע"מ, שתשמש לתשלום התמורה לנכסים האמורים.

ביום 27 בנובמבר 2025 פרסמה אוריון תשקיף להשלמה, תשקיף פיצול וחלוקה כדיבידנד בעין ותשקיף מדף. במסגרת התשקיף תחלק החברה לציבור בעלי מניותיה את מלוא החזקותיה באוריון כדיבידנד בעין בשווי לחלוקה של כ- 34 מיליון אירו. בנוסף, במסגרת ההנפקה אוריון תפעל לגיוס חוב מובטח בשיעבוד מדרגה ראשונה ושניה על הנכסים שיימכרו לה כאמור בהיקף של עד 1,360 מיליוני ש"ח ע.נ..

החלוקה בעין תבוצע באופן יחסי בין בעלי המניות של החברה באופן שכל מחזיק במניה אחת של החברה במועד הקובע )שצפוי להיות ביום 4 בדצמבר 2025( יהיה זכאי לקבל 0.1208932 מניות רגילות של אוריון. מועד החלוקה בפועל, בהתאם להנחיות הבורסה, צפוי להיות ביום 8 בדצמבר .2025

בסמוך להשלמת ההנפקה הקבוצה מוכרת לאוריון את 3 הנכסים מניבים, כאשר תמורת ההנפקה שתבצע אוריון תשמש לפירעון הלוואות שהחברה מעמידה לה לצורך רכישת הנכסים.

כמו כן, החברה ואוריון התקשרו במספר הסכמים )לרבות באמצעות חברות בת( במסגרתם תעמיד החברה לאוריון שירותי ניהול נכסים בפולין, הסכם הלוואה מהחברה לאוריון בסך 25 מיליוני אירו )שתהא נחותה לאגרות החוב סדרה א' וסדרה ב' של אוריון( וכן הסכם ערבות, במסגרתו תעמיד החברה לטובת מוסד בנקאי ערבות בקשר עם עסקת הגנת מטבע של אוריון.

למען הסר ספק יובהר ויודגש, כי בשלב זה תנאי הנפקת אגרות החוב של אוריון טרם נקבעו באופן סופי ואלו יפורסמו במסגרת ההודעה המשלימה שתפרסם אוריון מכוח התשקיף, ככל שתפרסם. אין כל וודאות כי הנפקת אגרות החוב ו/או החלוקה תצאנה לפועל שכן הן תלויות בין היתר בגורמים חיצוניים שאינם בשליטת אוריון והחברה, לרבות קיומם של תנאי שוק מתאימים, בהשלמת שינוי המבנה המתואר בסעיף 6.2 לתשקיף אוריון, אשר כפוף להשלמת הנפקת אגרות החוב. עוד יובהר, כי החברה ואוריון תהיינה רשאיות לבטל את החלוקה ו/או את הנפקת אגרות החוב, לפי העניין, לדחותן ו/או לשנות את תנאיהן, מכל סיבה שהיא ועל- פי שיקול דעתן הבלעדי, בכפוף לדין ובהתאם לתנאים המפורטים בתשקיף.

4.1. ביום 3 בנובמבר 2025 רכשה החברה 14,188,052 מניות CTY המהוות כ-7.7% מהון מניותיה של CTY, בתמורה ל- 4 אירו למניה (ובסה"כ כ- 56.75 מיליון אירו), במסגרת עסקה מחוץ לבורסה ("עסקת רכישת המניות"). בעקבות הרכישה, עמד שיעור החזקותיה של החברה ב- CTY (לרבות באמצעות חברה בת בבעלותה המלאה) על כ-57.4% מהון המניות של CTY, החברה CTY. בהתאם להוראות הדין הפיני, מאחר שהחזקותיה של החברה חצו רף החזקה של 50% מהון המניות של CTY, החברה מחוייבת להגיש הצעת רכש לכלל מניות המיעוט של CTY, במחיר שלא יפחת מהמחיר ששולם במסגרת עסקת רכישת המניות, עד ליום 2 בדצמבר 2025.

בהתאם לכך, החברה הודיעה ל- CTY ולבעלי מניותיה של CTY כי תפרסם הצעת רכש במסגרתה תציע לרכוש את כלל מניות המיעוט ב- CTY (כולל ניירות ערך המירים למניות CTY) במחיר של 4 אירו למניה ("הצעת הרכש"), וככל שתהיה היענות מלאה – ממיעוט ב- CTY מיליוני אירו³. הצעת הרכש כפופה לקבלת אישור רשות CTY בהצעת הרכש על סך של כ-312 מיליוני אירו³. הצעת הרכש כפופה לקבלת אישור רשות (Finish Financial Supervisory Authority) ורשויות אחרות באזורי הפעילות של CTY.

בכוונת החברה לממן את עסקת רכישת המניות ואת הצעת הרכש ממקורותיה העצמיים וכן באמצעות הסכם שנחתם עם בנק ישראלי לקבלת מימון יעודי בהיקף של עד 195 מיליוני אירו לרכישת המניות הנוספות שתירכשנה בהצעת הרכש (ככל שתירכשנה).

מניות CTY שנרכשו במסגרת עסקת רכישת המניות הינן בתמורה המשקפת הנחה (דיסקאונט) בשיעור של כ-44% על ההון CTY של כ-171 העצמי של החברה של כ-171 משכך, רכישת המניות צפויה להביא לגידול בהון העצמי של החברה של כ-171 מיליון ש"ח, שיפור ב- FFO, ולשינוי זניח בשיעור המינוף.

התמורה בעסקת רכישת המניות משקפת פרמיה של 35.8% ביחס למחיר הסגירה של מנית CTY נכון ליום 31 לאוקטובר 2025 ו-20 במהלך 31 ו-12.6% ביחס למחיר הסגירה הממוצע של מנית CTY במהלך 3 ו-12 החודשים שקדמו ליום 31 באוקטובר 2025. 2025.

לאחר עסקת רכישת המניות החברה רכשה כ-1.1 מיליון מניות CTY נוספות במסגרת המסחר בבורסה.

הערכותיה של החברה בדבר מימוש תוכניתה האסטרטגית, לרבות מכירת נכסים (לרבות אופן מימושם כמפורט בסעיף 1.3 לעיל) וביצוע השקעות כאמור, היקפם והתמורה בגינם הינן בגדר מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח 1968. הערכות אלו מבוססות על תוכניות החברה, כפי שהן נכון למועד זה, והן מבוססות במידה מהותית על ציפיותיה והערכותיה, בין היתר, לגבי התפתחויות מאקרו כלכליות ואחרות (ענפיות וכלליות) ועל השתלבותן אלה באלה. כמו כן, תוכניות ההשקעה של החברה כפופות לתזרים המזומנים הפנוי של החברה וליכולותיה הפיננסיות, וכן להזדמנויות ההשקעה בשווקים הרלבנטיים ולמצב הכלכלי והפיננסי בשווקים אלו ובעולם וכן להשפעות האינפלציה, שיעורי הריבית, וכן למצבים מיוחדים כגון מלחמת 'חרבות ברזל'. הערכותיה וציפיותיה של החברה לרבות בקשר עם יכולתה לממש את האסטרטגיה והיעדים שהציבה לעצמה, לרבות תוכנית מימוש הנכסים ותוכנית ההשקעה שלה, אינם ודאיות והן עשויות שלא להתממש או להתממש בחלקן והנהלת החברה רשאית לסטות מהם או לשנותן, כתלות בגורמים שונים, לרבות תנאים מאקרו-כלכליים שאינם בשליטת החברה, בהם קצב האינפלציה, שיעורי הריבית, והשפעות ארועים טריטוריאליים (לרבות מלחמת 'חרבות ברזל' ושינויי חקיקה בישראל), וכן כתוצאה מהתממשות גורמי הסיכון החלים על פעילות החברה תבחן מעת לעת את בסעיף 28 לפרק תיאור עסקי החברה של הדוח התקופתי. במקביל, יובהר, כי הנהלת החברה תבחן מעת לעת את תוכניותיה ותעדכן אותן בהתאם לשינויים אלו ואחרים.

ג'י סיטי בע"מ | דוח רבעון שלישי 2025

² בתוספת התמורה שתידרש להשתלם למחזיקי כתבי אופציה ויחידות מניה חסומות, בהתאם לתנאיהם.

.1.5 נכסי הקבוצה ליום 30 בספטמבר 2025 )לרבות נכסים בשליטה משותפת(:

שטח בנוי להשכרה ר( )אלפי מ"	קרקעות	נכסים בפיתוח	ם מניבים זקה נכסי	שיעור הח	עילות מדינות פ עיקריות
					רבגיה, פינלנד, נו
1,001	-	-	31	49.7%	סטוניה שבדיה, א ודנמרק	CTY
358	2	1	13	100.0%	פולין	G Europe
164	1	-	7	82.5%	ו פאולו( ברזיל )סא	Gazit Brasil
139	1	2	9	100.0%	ישראל	ג'י ישראל
65	1	2	12	100.0%	ארה"ב	Gazit Horizons
1,727	5	5	72		ה	פרי החבר סה"כ בס
75	1	-	4		וד יחסי( תפת )איח	ליטה משו נכסים בש
1,802	6	5	76			סה"כ

בפיתוח	להשקעה	ה ונדל"ן "ן להשקע יתרת נדל
סך הכל	קרקעות	1 תוח כסים בפי	בים נ נכסים מני
	"ח	מיליוני ש		עילות מדינות פ עיקריות
14,777	-	-	14,777	רבגיה, פינלנד, נו סטוניה שבדיה, א ודנמרק	CTY
7,445	122	373	6,950	פולין	G Europe
1,975	-	-	1,975	ו פאולו( ברזיל )סא	Gazit Brasil
4,363	452	474	3,437	ישראל	ג'י ישראל
2,230	256	354	1,620	ארה"ב	Gazit Horizons
30,790	830	1,201	2,3 28,759	ה	פרי החבר סה"כ בס
1,483	3	-	1,480	וד יחסי( תפת )איח	ליטה משו נכסים בש
32,273	833	1,201	30,239		סה"כ

¹ כולל הרחבות לנכסים מניבים

להלן פירוט הנכסים המסווגים כנכסים המוחזקים למכירה הכלולים בסך נכסי הקבוצה ליום 30 בספטמבר :2025

פרים יתרה בס "ח מיליוני ש	ים כמות נכס	מדינה
238	1	פינלנד	CTY
238	1		ה פרי החבר סה"כ בס

² מיתרת הנכסים המניבים המיוחסים לסולו המורחב )לא כולל CTY), סכום של כ- 0.8 מיליארד ש"ח מיוחס לשטחים פנויים. לצורך חישוב השווי המיוחס לשטחים פנויים, שטח פנוי הוגדר כשטח שלא הניב דמי שכירות בתקופת הדוח. שווי השטחים הפנויים חושב באופן יחסי לשווי הנכס הרלבנטי )ככל ולא יוחס לו שווי נפרד בהערכת השווי של הנכס(. שווי השטח הפנוי אינו סקור או מבוקר על ידי רואי החשבון של החברה.

³ מיתרת הנכסים המניבים המיוחסים לסולו המורחב )לא כולל CTY), סכום של כ- 1.1 מיליארד ש"ח מיוחס לנכסים מניבים של מגורים להשכרה.

.1.6 להלן התפלגות השקעות החברה באזורי פעילותה )על פי סולו מורחב( ליום 30 בספטמבר :2025

^* ההשקעה ב-CTY מוצגת לפי שווי שוק.

.1.7 להלן מבנה ההחזקות העיקריות של החברה )מבנה ההחזקות ושיעור ההחזקה הינו ליום 30 בספטמבר 2025(:

.1.8 דגשים לתשעת החודשים הראשונים של שנת 2025 )להלן: "תקופת הדוח"( ולרבעון השלישי של שנת 2025 )להלן: "הרבעון"(

בדצמבר ר 31	בספטמב 30	מניה( נתונים ל "ח )למעט מיליוני ש
2024	2025
68.7%	69.7%	1 מורחב( מאזן )סולו נטו לסך ה יחס החוב
62.4%	63.4%	2 חד( מאזן )מאו נטו לסך ה יחס החוב
4,180	3,877	ברה ות של הח בעלי המני המיוחס ל הון עצמי
21.0	20.8	ה )בש"ח( ברה למני ות של הח בעלי המני המיוחס ל הון עצמי

	חודשים ו שהסתיימ ר בספטמב	3 ל- ביום 30		חודשים ו ר בספטמב	9 ל- שהסתיימ ביום 30
שינוי	2024	2025	שינוי	2024	2025
)10.7%(	643	574	)8.6%(	1,896	1,732	ות בנים ואחר השכרת מ הכנסות מ
)4.7%(	443	422	)6.2%(	1,299	1,219	NOI
10.5%	382	422	8.0%	1,117	1,206	4 ת ע הפעילו כרו במטב כסים שנמ בניטרול נ NOI
19.7%	0.61	0.73	7.6%	1.71	1.84	5 ב )בש"ח( סולו מורח - פת למניה עילות שוט תזרים מפ
)21.9%(	137	107	)21.6%(	361	283	6 FFO
)25.3%(	0.75	0.56	)26.2%(	1.95	1.44	6 ש"ח( למניה )ב FFO
6.3%	95	101	21.4%	243	295	ניב7 הנדל"ן המ מפעילות FFO
1.9%	0.52	0.53	14.5%	1.31	1.50	7 ל"ן המניב עילות הנד למניה מפ FFO
4.8%			6.1%			למניה ב ה-FFO שו בחישו יות ששימ כמות המנ
	182,353	191,165		184,863	196,101	)באלפים(
-	315	143	-	884	1,037	8 ה "ן להשקע מימוש נדל
-	1,105	456	-	3,510	3,437	8 רות חוב הנפקת אג
-	)1,132(	)468(	-	)3,526(	)3,342(	8 חוב של אגרות ון מוקדם פרעון ופדי
-	)131(	)11(	-	121	)21(	ברה ת של הח עלי המניו הפסד( לב רווח נקי )
-	)0.72(	)0.06(	-	0.65	)0.11(	)בש"ח( ולל למניה הפסד( מד רווח נקי )
-	22	)105(	-	189	)70(	ברה ות של הח בעלי המני ד( כולל ל רווח )הפס

¹ החל מהרבעון הראשון לשנת ,2025 עידכנה החברה את אופן חישוב יחס החוב נטו לסך המאזן בסולו המורחב. לפרטים נוספים על אופן החישוב המעודכן ראו הערה 6 לסעיף 2.1 להלן.

² לפרטים אודות יחס החוב נטו לסך מאזן )מאוחד( הכולל ריבית שנצברה בגין חוב זה ראה סעיף 6 להלן.

³ NOI -"( Income Operating Net )"הכנסות מהשכרה ואחרות בניכוי הוצאות הפעלת נכסים ואחרות.

⁴ בניטרול ה-NOI מנכסים שנמכרו )ראה סעיף 1.1 לעיל( ובניטרול שינויים במטבעות הפעילות של הקבוצה.

⁵ ראו סעיף 2.2 להלן.

⁶ ה- FFO מוצג על פי גישת ההנהלה ובהתאם לכללי הרשות לניירות ערך. לחישוב ה-FFO, ראו סעיף 2.3 להלן.

⁷ ראו סעיף 2.3 להלן.

⁸ מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים של החברה.

NOI מנכסים זהים עלה בכ6.5%- בתקופת הדוח )כ6.1%- ברבעון( לעומת התקופות המקבילות אשתקד )על בסיס איחוד יחסי כ6.8%- בתקופת הדוח וכ 5.8%- ברבעון(, לפירוט ראה סעיף 3.2 להלן.
בתקופת הדוח נרשמו עליות במספר המבקרים בנכסי הקבוצה של כ.0.8%- כמו כן, נרשמו עליות בפדיונות שוכרים בהיקף של 1.9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
ליום 30 בספטמבר 2025 לחברה ולחברות מאוחדות שלה יתרות נזילות וקווי אשראי לא מנוצלים למשיכה מיידית בסכום של כ- 2.3 מיליארד ש"ח )מתוכם כ1.1- מיליארד ש"ח בחברה ובחברות בנות בבעלותה המלאה, הכוללים מזומן ושווי מזומן, ניירות ערך סחירים ופקדונות לזמן קצר בסך של כ0.6- מיליארד ש"ח(.
כתוצאה מהשינויים בשערי החליפין של דולר ארה"ב, האירו, הריאל הברזילאי והדולר הקנדי לעומת הש"ח, והקרונה הנורבגית והשבדית לעומת האירו, ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות של החברה קטן בתקופת הדוח בכ- 73 מיליון ש"ח )כ 63- מיליון ש"ח ברבעון( )בניכוי השפעת עסקאות גידור מטבע(. לפירוט אודות השפעת התנודות בשערי החליפין על תוצאות החברה ראו סעיף 1.6 לדוח הדירקטוריון ליום 31 בדצמבר .2024

.1.9 דירוג החוב של חברות הקבוצה

ירוג סוכנות הד	ג'י סיטי	CTY	G Europe
Moody's	)1((4) ilA3/ Stable	-	B3/ Positive
S&P Maalot	Watch Neg)1( )3( ilA-/	Watch Neg)2( )3( BB-/	-

⁾¹⁽ אגרות חוב )סדרה טו'(, )סדרה יח'( ו- )סדרה כ'( של החברה, המובטחות בשעבוד, מדורגות על ידי Maalot P&S ומידרוג ברמת דירוג ilA ו- il2.A, בהתאמה.

⁾²⁽ דירוג המנפיק של CTY שנקבע על ידי Maalot P&S הינו ברמת דירוג של Stable+/B.

⁾³⁽ בימים 6 ו 7- בנובמבר ,2025 הודיעה חברת הדירוג Maalot P&S על הכנסת דירוגי החברה ודירוגי חברת CTY לרשימת מעקב עם השלכות שליליות לאור אי הוודאות לגבי ההיקף הסופי של הצעת החברה לרכישת מניות המיעוט ב -CTY והשפעתה על הדירוג, ראו גם סעיף 3.1.2 יז' להלן.

⁾⁴⁽ בחודש נובמבר ,2025 פרסמה חברת הדירוג מידרוג 'הערת מנפיק' עקב הצעת הרכש למניות CTY. להערכת מידרוג, מכלול ההשפעות הנובעות מהצעת הרכש צפוי לשמור על היחסים הפיננסי ים והדירוג אינו צפוי להשתנות בטווח הקצר.

.2 מידע נוסף אודות נכסי החברה והתחייבויותיה

.2.1 מאזן סולו מורחב )מאזן החברה כאשר ההשקעה ב-CTY מוצגת לפי שיטת השווי המאזני(, ליום 30 בספטמבר 2025

ח מיליוני ש"	נכסים
2,511	1 ת OMX) CTY( מניו השקעה ב-
7,448	2 ז אירופה דל"ן במרכ השקעה בנ
4,363	אל דל"ן בישר השקעה בנ
2,988	"ב2 דל"ן בארה השקעה בנ
1,975	ל דל"ן בברזי השקעה בנ
49	ה2 דל"ן בקנד השקעה בנ
19,334	להשקעה ת בנדל"ן סך השקעו
1,217	3,7 רים נכסים אח
20,551	סך נכסים
	ת התחייבויו
15,121	ריבית * ת נושאות התחייבויו
)614(	קצר קעות לזמן חירים והש רות ערך ס זומנים, ניי נים ושווי מ בניכוי מזומ
)189(	בע, נטו חלפת מט נגזרים ה ת עסקאות בניכוי יתרו
14,318	ריבית, נטו ת נושאות התחייבויו
1,140	4,7 ת אחרות התחייבויו
15,458	בויות סך התחיי
	הון
3,877	מניות ס לבעלי ה הון המיוח

1,216	5 טה קנות שלי ן שאינן מ זכויות בהו

69.7% ⁶ יחס התחייבויות נושאות ריבית נטו לסך מאזן סולו מורחב

^*( להלן טבלת מועדי הפירעון של אגרות חוב והתחייבויות למוסדות פיננסיים )במיליוני ש"ח(:

%	סה"כ	משכנתאות	ננסיים	מוסדות פי	אגרות חוב של G Europe	רה ב של החב	אגרות חו	שנה
			לא מובטח	מובטח		לא מובטח	מובטח
0.7%	99	98	-	1	-	-	-	2025
14.4%	2,174	806	33	29	-	1,207	99	2026
19.1%	2,895	340	197	258	445	868	787	2027
22.9%	3,458	1,195	-	30	-	1,357	876	2028
17.4%	2,634	313	-	34	-	1,211	1,076	2029
12.5%	1,893	1,008	-	41	-	-	844	2030
11.0%	1,669	-	-	47	-	699	923	2031
0.4%	53	-	-	53	-	-	-	2032
1.6%	246	-	-	246	-	-	-	חריה 2033 ולא
100%	15,121	3,760	230	739	445	5,342	4,605	סה"כ

להלן טבלה המפרטת את התנועה בהתחייבויות נושאות הריבית מתחילת שנת 2023 )במיליוני ש"ח(:

חה יתרת פתי	2023 17,635	2024 17,029	2025 ספטמבר 15,501
ת חוב נפקת אגרו אשראי/ ה אות או קווי קבלת הלוו	2,049	3,936	2,088
ות חוב שראי ואגר אות, קווי א פירעון הלוו	)3,295(	)5,439(	)2,841(
למדד ר והצמדה הפרשי שע	750	67	481
רים8 שינויים אח	)110(	)92(	)108(
רה יתרת סגי	17,029	15,501	15,121
קצר קעות לזמן חירים, הש רות ערך ס זומנים, ניי נים ושווי מ בניכוי מזומ וץ רי מטבע ח ויתרות נגז	)594(	)1,211(	)803(
רה יתרת סגי	16,435	14,290	14,318

¹ ההשקעה מוצגת לפי שיטת השווי המאזני. החברה מחזיקה בכ- 91.3 מיליון מניות של CTY( 49.7%). יתרת שווי השוק של ההשקעה ב - CTY ליום 30 בספטמבר 2025 הינה 1,159 מיליון ש"ח )3.3 אירו למניה(.

.2.2 תזרים מפעילות שוטפת – סולו מורחב

לשנה ה שהסתיימ
ביום 31	ו שהסתיימ	חודשים 3 ל-	ו שהסתיימ	חודשים 9 ל-
בדצמבר	ר בספטמב	ביום 30	ר בספטמב	ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
	מניה(	נתונים ל "ח )למעט	מיליוני ש
175	47	39	138	112	1)CTY ( רית ה בת ציבו וקה מחבר מינים לחל מקורות ז
843	204	194	609	536	2 טיות ות בת פר וקה מחבר מינים לחל מקורות ז
1,018	251	233	747	648	כנסות סך הכל ה
)67(	)16(	)16(	)52(	)46(	יות נהלה וכלל הוצאות ה
)492(	)118(	)74(	)367(	)231(	בית, נטו הוצאות רי
)15(	)5(	)3(	)11(	)11(	מסים
)574(	)139(	)93(	)430(	)288(	צאות סך הכל הו

444	112	140	317	360	פת עילות שוט תזרים מפ

2.40	0.61	0.73	1.71	1.84	)בש"ח( פת למניה עילות שוט תזרים מפ

¹ מחושב לפי FFO Adjusted של CTY בניכוי הוצאות הוניות )capex )שוטפות.

² לרבות השקעה בנכסים באמצעות עסקאות משותפות המוצגות בדוחות הכספיים בשיטת השווי המאזני.

³ כולל בעיקר הלוואות וחייבים בסך של כ- 0.9 מיליארד ש"ח ומלאי משרדים למכירה בסך של כ 0.3- מיליארד ש"ח.

⁴ כולל בעיקר ספקים, זכאים ויתרות זכות בסך של כ0.6- מיליארד ש"ח, התחייבות מסים נדחים של כ 0.4- מיליארד ש"ח ומכשירים פיננסים נגזרים בסך של כ- 0.1 מיל יארד ש"ח. 5 כולל אגרות חוב היברידיות של Europe G בסך של כ0.8- מיליארד ש"ח, וכ- 0.4 מיליארד ש"ח זכויות שאינן מקנות שליטה בחלק מנכסי החברה. יצויין כי בנכסים אלה קיימות גם הלוואות

בסך כולל של כ 0.5- מיליארד ש"ח המאוחדות במלואן במאזן זה כחלק מיתרת התחייבויות נושאות ריבית )סך של כ- 0.1 מיליארד ש"ח מתוכן מיוחס לזכויות שאינן מקנות שליטה(. 6 החל מהרבעון הראשון לשנת ,2025 החברה עידכנה את אופן חישוב יחס החוב נטו לסך המאזן בסולו המורחב. בחישוב העדכני החוב נטו מורכב מהתחייבויות נושאות ריבית בניכוי מזומנים ושווי מזומנים, ניירות ערך סחירים השקעות לזמן קצר בלבד ואינו כולל התחייבויות אחרות וניכוי נכסים אחרים )הכוללים גם נכסי נדל"ן להשקעה המיועדים למכירה( כפי שנכלל בחישוב הקודם. אופן החישוב המעודכן תואם את החישוב הנעשה ברמת הדוח המאוחד והינו החישוב המקובל ליחס זה. נכון ליום 30 בספטמבר ,2025 יחס זה בהתאם לאופן החישוב הקודם הינו .71.6%

⁷ כולל פקדון בסך של 30 מיליון אירו )כ117- מיליון ש"ח( שהופקד בתקופת הדיווח כנגד יתרת שווי נגזר פיננסי שניתן תחת הסכמי CSA וקוזז במקור מההתחייבות בגין CSA, כאשר מסגרת האשראי של הנגזר הסתיימה בפועל לאחר תאריך המאזן.

⁸ כולל בעיקר הפחתות של פרמיה וניכיון ורווח מפדיון מוקדם של אגרות חוב.

לתקופות של 9 ו 3- חודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2024 ולשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר ,2024 חולקו דיבידנדים מ-CTY בסך של כ- 82 מיליון ש"ח, כ28- מיליון ש"ח וכ - 111 מיליון ש"ח, בהתאמה. לתקופות של 9 ו- 3 חודשים שהסתיימ ו ביום 30 בספטמבר 2025 לא חולקו דיבידנדים כאמור. מובהר כי בהתאם להחלטת האסיפה הכללית של בעלי מניות CTY, חלוקת דיבידנד הינה בסמכות דירקטוריון CTY, כאשר לדירקטוריון ניתנה הסמכות לחלק עד 0.30 אירו למניה עד לאסיפה השנתית הבאה של בעלי מניות CTY. דירקטוריון CTY הודיע כי אין בכוונתו לנצל את סמכותו לחלק דיבידנד כאמור ל שנת .2025

² כולל הכנסות מפדיון מוקדם של חוב נושא ריבית, וכן הוצאות הוניות בנכסים )CAPEX )בסך של כ- 45 מיליון ש"ח בשנת ,2024 וכ- 11 מיליון ש"ח בכל רבעון בשנת 2025 וכ 15- מיליון ש"ח בכל רבעון אשתקד.

:(EPRA Earnings) FFO .2.3

כמקובל בחברות נדל"ן מניב, החברה נוהגת לפרסם מידע אודות תוצאות הפעילות השוטפת שלה בנוסף ומבלי לגרוע מנתוני הרווח או הפסד החשבונאיים.

החברה סבורה כי מדד ה-FFO Adjusted משקף באופן נאות את תוצאותיה התפעוליות של החברה, ומאפשר בסיס טוב יותר להשוואת תוצאותיה התפעוליות של החברה בתקופה מסוימת לתקופות קודמות וכן מגביר את האחידות וההשוואתיות של מדד פיננסי זה לזה המפורסם על ידי חברות נדל"ן אחרות.

ה-FFO וה-FFO Adjusted אלה אינם מייצגים תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים, אינם משקפים מזומנים שבידי החברה ואת יכולתה לחלקם ואינם מחליפים את הרווח הנקי )הפסד( המדווח. כן מובהר, כי מדדים אלה אינם מבוקרים על ידי רואי החשבון של החברה.

לפרטים נוספים ראו סעיף 2.3 בדוח הדירקטוריון הכלול בדוח התקופתי.

להלן חישוב ה- FFO וה- FFO הכלכלי למניה של החברה המחושבים על פי כללי הרשות לניירות ערך* )מספרי ההשוואה עודכנו בהתאם לכללים המנחים של הרשות שפורסמו בינואר 2025(:

לשנה ה שנסתיימ
ביום 31 בדצמבר	ו שהסתיימ ר בספטמב	חודשים ל3- ביום 30	ו שהסתיימ ר בספטמב	חודשים ל9- ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
	מניה( נתונים ל	"ח )למעט	מיליוני ש
96	(103)	69	401	230	רווח נקי
					התאמות:
-	-	(13)	-	(8)	1 משנית מפעילות ח( הפסד נטרול )רוו עה ל"ן להשק שקעה ונד נדל"ן לה עליית ערך
(38)	(125)	(89)	(465)	(502)	טו בפיתוח, נ
330	174	3	112	67	קעה דל"ן להש ממכירת נ הפסד הון
(15)	57	25	77	250	ם לרבות ים פיננסיי של מכשיר שווי הוגן שינויים ב הפסד ך רווח או ווי הוגן דר מדדים בש נגזרים הנ השווי ות בשיטת ת המטופל בגין חברו התאמות
(108)	(12)	(26)	(116)	(79)	המאזני
53	31	64	145	210	נכסים גין מימוש שוטפים ב ם ומסים מסים נדחי
39	7	4	26	7	2 חריגות פעמיות או כנסות חד הוצאות/ה
357	29	37	180	175	הרשות לפי גישת FFO
(280)	(76)	(69)	(204)	(195)	בהתאמות ת שליטה אינן מקנו הזכויות ש חלקן של לעיל
(96)	(24)	(25)	(72)	(76)	שאינן ת לזכויות ב היברידיו אגרות חו ריבית בגין יטה מקנות של
					ת של עלי המניו מיוחס לב הרשות ה לפי גישת FFO
(19)	(71)	(57)	(96)	(96)	החברה

					ות של בעלי המני מיוחסות ל וספות )ה התאמות נ
					החברה(
328	143	150	323	322	3 שער ד והפרשי מדה למד הפרשי הצ
20	4	4	13	12	חתות פחת והפ
92	38	(4)	87	(4)	ת ב היברידיו אגרות חו ון מוקדם רווח מפדי
69	23	14	34	49	4 אחרות התאמות
490	137	107	361	283	) AFFO ההנהלה ) לפי גישת FFO
2.65	0.75	0.56	1.95	1.44	ש"ח( למניה )ב AFFO

	126	107	339	283	ליפין בשערי הח ללא שינוי AFFO
	0.69	0.56	1.84	1.44	ח( יפין )בש" שערי החל א שינוי ב למניה לל AFFO
184,892	182,353	191,165	184,863	196,101	למניה ב ה-FFO שו בחישו יות ששימ כמות המנ 5 )באלפים(

^.1 מיוחס לפעילות מכירת המשרדים.

1. כוללות בעיקר הוצאות חד פעמיות הנובעות מהוצאות רה ארגון בקבוצה, מענקים מיוחדים הקשורים ישירות למכירת נכסים והוצאות/הכנסות חד פעמיות הקשורות לתביעות משפטיות.
.3 ראו גם סעיף 2.4 להלן.
1. כוללות בעיקר הוצאות תגמול מבוסס מניות, ביטול הפחתת ניכיון הנובע מרכיב ההמרה של אגרות חוב להמרה, ניטרול הוצאות מימון בגין נכסים בתקופת התייצבות והוצאות מימון חד פעמיות.
.5 ממוצע משוקלל לתקופה

להלן פירוט מקורות ה-FFO

11 0 11 311 11 11 2 01 1 3
	שהס	וודשים תיימו בספטמבר	שהכ	וודשים אתיימו בספטמבר	לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
				נונים למניה)
FF מפעילות הנדל"ן המני ב				`
נסות
מנדל"ן להשקעה N	564	632	191	211	844
'ק הקבוצה ב-FFO של CTY¹	121	135	42	48	192
ַ CTY של חברות מוחזקות למעט FFO של חברות	21	13	9	4	20
ַ הכל הכנסות	706	780	242	263	1,056
					•
צאות
מון ריאלי, נטו	(256)	(379)	(86)	(120)	(470)
פון בגין אגרות חוב היברידיות	(25)	(24)	(8)	(5)	(30)
הלה וכלליות	(119)	(123)	(44)	(39)	(165)
ים שוטפים	(11)	(11)	(3)	(4)	(16)
· הכל הוצאות -	(411)	(537)	(141)	(168)	(681)
ב מפעילות הנדל"ן המניב FF	295	243	101	95	375
FF למניה מפעילות הנדל"ן המניב (ש"ח)	1.50	1.31	0.53	0.52	2.03
-
FF מפעילויות מימו ן מיוחדות
נסות
ח מרכישה עצמית של אגרות חוב ואגרות חוב היברידיות =	19	134	17	49	139

צאות		(12)	(1.1)	( - )	(2.1)
צאות מימון רכישת אגרות חוב ואגרות חוב היברידיות ² =	(31)	(16)	(11)	(7)	(24)
FF מפעילויות מימון מיוחדות	(12)	118	6	42	115
- FF למניה מפעילויות מימון מיוחדות (ש"ח)	(0.06)	0.64	0.03	0.23	0.62
= (11 0) 311 111 23 21 11 11 11 1
י FFO לפי גישת ההנהלה	283	361	107	137	490
- FF למניה לפי גישת ההנהלה (ש"ח)	1.44	1.95	0.56	0.75	2.65
-
ח מרכישה עצמית של אגרות חוב ואגרות חוב היברידיות ייטת הפריסה לאורך זמן ³	95	75	33	30	106
יים אינון אוון דען אוון דען אוון דען אוון דען אוון דען אוון דען אוון דען אוון דען א

^1. בניכוי קופון בגין אגרות חוב היברידיות של CTY.

^2. משקף את הוצאות הריבית התוספתיות ששולמו לצורך מימון הרכישות החוזרות של אגרות החוב ואגרות החוב ההיברידיות של הקבוצה מתחילת שנת 2023, הוצאות אלה חושבו בהנחת מימון הרכישות החוזרות לפי שיעור ריבית ממוצעת של קווי אשראי לחוב ברמת הסולו המורחב בניכוי החסכון בהוצאות הריבית בגין אגרות החוב שנרכשו.

^.3 ראו סעיף 2.5 להלן.

תחזית NOI ו-FFO מפעילות נדל"ן מניב למניה

תחזית ה- NOI וה-FFO מפעילות נדל"ן מניב למניה מובאת להלן על מנת להציג את הערכותיה של הנהלת החברה בדבר תוצאותיה העסקיות והתפעוליות של החברה. להלן תחזית ה-NOI וה-FFO מפעילות נדל"ן מניב למניה לשנת 2025 המתבססת על מידע ציבורי והערכות הנהלה, לרבות תחזיות של CTY, ככל שפורסמו, וכן על ההנחות הבאות:

שערי חליפין ושיעורי ריבית הידועים לתאריך הדיווח.
רכישות, מכירות והשקעות בפיתוח נכסים על פי תוכנית העבודה של החברה.
ללא אירועים מהותיים לא צפויים המשפיעים על פעילות הקבוצה.

סתיימה לשנה שנ בדצמבר ביום 31	סתיים לשנה שת בדצמבר ביום 31	חודשים ל9- ו שהסתיימ ר בספטמב ביום 30
2024	2025	2025
מניה(	נתונים ל "ח )למעט	מיליוני ש
בפועל	תחזית	בפועל
1,734	1,590-1,630	1,219
2.03	1.95-2.01	1.50

תחזית ה-NOI וה- FFO מפעילות נדל"ן מניב למניה של החברה לשנת 2025 הינה מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח- 1968 המבוססת על ההנחות המפורטות לעיל, לרבות הערכות או אומדנים של הנהלת החברה וחברות הקבוצה בנוגע לאירועים או עניינים עתידיים שהתממשותם אינה ודאית ואינה בשליטתה של הקבוצה. אין כל וודאות כי התחזית תתממש, כולה או חלקה והתוצאות בפועל עלולות להיות שונות מהתחזית המפורטת לעיל, וזאת, בין היתר, בשל תלות באירועים שאינם בשליטת החברה והקבוצה ובהם גם שינוי בשערי החליפין ובשיעורי הריבית וכן ביכולת החברה לממש את תוכניותיה למימוש, לרכישה ולפיתוח של נכסים במחיר, בתנאים או בלוחות הזמנים שנקבעו בתוכנית העבודה.

.2.4 התאמת הכנסות צמודות למדד המחירים לצרכן להוצאות ריבית צמודות למדד המחירים לצרכן.

הכנסות הקבוצה מדמי השכירות צמודות לעליה במדד המחירים לצרכן )"המדד"(, ברוב הנכסים במדינות הפעילות. ההצמדה כאמור תורמות לגידול בהכנסות הקבוצה ובשווי נכסיה.

החברה מתאמת לצרכי חישוב ה-FFO גישת הנהלה מחד את העלייה )ירידה( בשווי ההוגן של הנדל"ן המניב ומאידך את רכיב הפרשי המדד מהוצאות המימון בדוחותיה, ומוסיפה את הוצאות הריבית על אגרות חוב היברידיות.

במהלך הרבעון הראשון של שנת 2025 החברה החלה לבצע עסקאות החלף מדד כאמור לטובת יצירת מתאם גבוה יותר בין ההכנסות צמודות המדד לחוב צמוד מדד ונכון למועד פרסום הדוח התקשרה החברה בעסקאות החלף בהיקף של כ4.7- מיליארד ש"ח.

השפעת העסקאות שבוצעו עד תום הרבעון השלישי 2025 הסתכמה בהגדלת הכנסות הריבית בסך של כ60- מיליון ש"ח )מתוכם ברבעון השלישי כ27- מיליון ש"ח(, וצפויה להגדיל את הכנסות הריבית בכ- 24 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של השנה וזאת בהתבסס על העסקאות שבוצעו עד למועד חתימת הדוחות.

.2.5 רכישת אגרות חוב ואגרות חוב היברידיות

להלן טבלה המציגה את החיסכון התזרימי העתידי המשתקף מהתשואה לפדיון של אגרות החוב שנרכשו בהתאם למחיר רכישתן, עד למועד הפדיון המקורי של אותן אגרות חוב, אשר מתווסף לקיטון בתשלומי הריבית והקרן שהחברה הייתה אמורה בגין אותן אגרות חוב:

פרוס ון התזרימי סך החיסכ החוב "מ אגרות על פני מח	ופה הוכר בתק סך רווח ש	קופה נרכש בת סך ע.נ. ש	תקופה
	ח מיליוני ש"
36.1	220.1	958.3	2023
75.1	137.9	1,330.5	Q1-Q3/24
30.8	2.8	190.9	Q4/24
95.4	21.5	527.3	Q1-Q3/25
25.8			Q4/25
84.6			2026
34.5			ולאחריה 2027
382.3	382.3	3,007.0	סה"כ

)EPRA NDV -ו EPRA NTA ,EPRA NRV ( נקי נכסי שווי .2.6

כמקובל במדינות אירופה בהן פועלת הקבוצה, ובדומה לנייר עמדה שפורסם על ידי ה-EPRA, אשר מטרתו הגברת השקיפות, האחידות וההשוואתיות של מידע פיננסי המדווח על-ידי חברות נדל"ן, מפרסמת החברה את נתוני השווי הנכסי הנקי: EPRA .EPRA NDV-ו ,EPRA NTA ,NRV

החברה סבורה כי הצגת נתוני ם אלה מאפשרת השוואת נתוני השווי הנכסי הנקי של החברה לחברות נדל"ן אחרות באירופה. יחד עם זאת, נתונים אלה אינם מהווים הערכת שווי של החברה ואינם מחליפים את הנתונים בדוחות הכספיים, אלא נותנים פן נוסף של השווי הנכסי הנקי ) NAV )של החברה בהתאם לכללי ה- EPRA. מובהר, כי נתונים אלו אינם מבוקרים על ידי רואי החשבון של החברה.

לפירוט נוסף על מדדים אלה, ראו סעיף 2.6 לדוח הדירקטוריון הכלול בדוח התקופתי. :EPRA NDV-וה EPRA NTA ,EPRA NRV-ה חישוב להלן

ליום 31 בדצמבר	ר בספטמב	ליום 30
2024	2024	2025

			EPRA NRV
4,180	4,922	3,877	ספיים דוחות הכ החברה ב עלי מניות מיוחס לב הון עצמי
			בניכוי חלק שווי הוגן ) השקעה ל וך נדל"ן ל בגין שיער תודה למס נטרול– ע 1
671	873	811	המיעוט(
(21)	(20)	62	2 סיים, נטו זרים פיננ הוגן של נג כס השווי התאמת נ
4,830	5,775	4,750	EPRA NRV
24.2	31.8	25.5	ש"ח( למניה )ב EPRA NRV
			EPRA NTA
4,180	4,922	3,877	ספיים דוחות הכ החברה ב עלי מניות מיוחס לב הון עצמי
			בניכוי חלק שווי הוגן ) השקעה ל וך נדל"ן ל בגין שיער תודה למס נטרול– ע
378	484	449	1 המיעוט(
(169)	(190)	(174)	כסים המיוחס לנ גין מוניטין התאמה ב
(21)	(20)	62	2 סיים, נטו זרים פיננ הוגן של נג כס השווי התאמת נ
4,368	5,196	4,214	EPRA NTA
21.9	28.7	22.6	ח( מניה )בש" EPRA ל NTA
			EPRA NDV
4,180	4,922	3,877	ספיים דוחות הכ החברה ב עלי מניות מיוחס לב הון עצמי
(169)	(190)	(174)	כסים המיוחס לנ גין מוניטין התאמה ב
348	539	247	ן ההוגן סיות לשווי בויות פיננ רך התחיי התאמת ע
4,359	5,271	3,950	EPRA NDV
21.8	29.1	21.2	ש"ח( למניה )ב EPRA NDV
199,554	181,357	186,221	3 פים( שוב )באל שימש בחי החברה ש פקות של ניות המונ מספר המ

^.1 בניכוי מוניטין שנוצר כנגד עתודה למס בצירוף עסקים. בחישוב NTA EPRA נלקח 50% מהעתודה למס.

^.2 הסכום מייצג את השווי ההוגן בניכוי השווי הפנימי ) Value Intrinsic )של עסקאות גידור מטבע.

^.3 מהווה את מספר המניות המדולל )באלפים( בניכוי מניות רדומות המוחזקות על ידי החברה.

.3 הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד, תוצאות פעולותיו, הונו העצמי ותזרימי המזומנים שלו
.3.1 אירועים מהותיים בקבוצה בתקופת הדוח ולאחריו
.3.1.1 השקעות ומימושים עיקריים של נדל"ן להשקעה
- G Europe .א
בחודש ינואר 2025 הושלמה מכירת קרקע בטורקיה בהיקף של כ53- מיליון אירו.
בחודש פברואר 2025 הושלמה מכירת הנכס Flora שבצ'כיה בהיקף של כ201- מיליון אירו לאחר התאמות מחיר, לרבות בגין השקעות הוניות ותיקונים וכן בגין שכירויות.
ב. ג'י ישראל
החברה החלה בקמפיין שיווק למכירת מרבית החזקותיה במגדל המשרדים שהחברה מקימה בג'י סיטי ראשון לציון . במסגרת זאת, החברה זכתה במכרז של לאומית שירותי בריאות לרכישת 6 קומות במגדל המשרדים בתמורה לכ- 155 מיליון ש"ח ובמהלך תקופת הדוח התקשרו הצדדים בהסכם מכר מחייב.

לאור תחילת השיווק למכירה, החברה סיווגה את יתרת המשרדים המיועדים למכירה מנדל"ן להשקעה בפיתוח למלאי והחלה להכיר בהכנסות ממכירות המשרדים בהתאם למכירות שבוצעו ושיעור השלמת הפרויקט. בהתאם לכך, החברה הכירה בתקופת הדיווח ברווח גולמי ממכירת משרדים בסך של כ20- מיליון ש"ח. עד למועד פרסום דוח זה, החברה שיווקה )הרשמות וחתימות בפועל( משרדים בהיקף שווי עסקאות על כ310- מיליון ש"ח, המהווים כ53%- מתוך שטחי המשרדים המיועדים למכירה.

בחודש אוגוסט 2025 התקשרה החברה בהסכם למכירת זכויותיה בנכס ב מרכז חורב שבחיפה ובחברת הניהול שלו )50%( בתמורה לכ131- מיליון ש"ח. העסקה הושלמה במהלך תקופת הדיווח. לפרטים נוספים ראו סעיף 6א' להלן.
Gazit Horizons .ג
בחודש מרס 2025 הושלמה רכישת נכס מסחרי מניב בפורט לודרדייל בהיקף של כ35.4- מיליון דולר.
- ד. גזית ברזיל
בחודש יולי 2025 גזית ברזיל השלימה את מכירת הקרקע בפאוליסטה בסאו פאולו בתמורה לכ49- מיליון ריאל.

.3.1.2 פעילות מימון ואירועים מהותיים אחרים

א. בחודש מרס ,2025 הנפיקה החברה בהקצאה פרטית, בדרך של הרחבת סדרה סחירה, כ295.6- מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה טז'( המובטחות בשעבוד קבוע על מניות Europe G שבבעלות חברות בנות בבעלותה המלאה של החברה, בתמורה ברוטו של כ304.4- מיליון ש"ח ובריבית אפקטיבית של 5.05% )צמוד מדד(.
ב. בחודש מאי ,2025 הנפיקה החברה בהקצאה פרטית, בדרך של הרחבת סדרה סחירה, כ- 71 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה טו'( המובטחות בשעבוד קבוע על נכסי מקרקעין שבבעלותה של החברה, בתמורה ברוטו של כ78.8- מיליון ש"ח הנושאת ריבית שנתית אפקטיבית בשיעור 3.59% )צמוד מדד(. במסגרת הרחבה זו שיעבדה החברה לטובת מחזיקי אגר ות החוב שני נכסי נדל"ן נוספים בישראל )בראשון לציון ובתל אביב(. לפרטים נוספים על הבטוחות לאגרות החוב )סדרה טז'( ראו סעיף 6ב' להלן.
ג. בחודש מאי ,2025 הנפיקה החברה בהקצאה פרטית, בדרך של הרחבת סדרה סחירה, 440 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה כא'( בתמורה ברוטו של כ436- מיליון ש"ח ובריבית אפקטיבית של 5.05% )צמוד למדד(. במסגרת הרחבה זו שעבדה החברה לטובת מחזיקי אגרות החוב כ35- מיליון מניו ת נוספות של חברת הבת CTY. בעקבות ההרחבה סדרה כא' הפכה להיות סדרה מהותית בהתאם לתקנה 10)ב()13()א( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-
ד. בחודש יוני ,2025 הנפיקה החברה בהקצאה לציבור על פי דוח הצעת מדף, בדרך של הרחבת סדרה, כ430- מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה יד'( בתמורה ברוטו לכ- 423 מיליון ש"ח ובריבית אפקטיבית של 5.65% )צמוד למדד(. אגרות החוב )סדרה יד'( אינן מובטחות.
ה. בחודש יולי ,2025 הנפיקה החברה בהקצאה פרטית, בדרך של הרחבת סדרה סחירה, כ353.5- מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה יג'(, שאינן מובטחות, בתמורה ברוטו של כ405- מיליון ש"ח ובריבית אפקטיבית של 5.03% )צמוד למדד(.
ו. לאחר תאריך הדיווח, בחודש אוקטובר ,2025 הנפיקה החברה בהקצאה פרטית, בדרך של הרחבת סדרה סחירה, כ298- מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה יד'( )שאינן מובטחות(, בתמורה ברוטו של כ301- מיליון ש"ח, ובריבית שנתית אפקטיבית של 5.21% )צמוד מדד(.
ז. לאחר תאריך הדיווח, ביום 27 בנובמבר 2025 פרסמה אוריון נכסים מסחריים בע"מ )"אוריון"(, תשקיף להשלמה, תשקיף פיצול וחלוקה כדיבידנד בעין ותשקיף מדף, במסגרת התשקיף תחלק החברה לציבור בעלי מניותיה את מלוא החזקותיה באוריון כדיבידנד בעין בשווי לחלוקה של כ34- מיליון אירו. בנוסף, במסגרת ההנפקה אוריון תפעל לגיוס חוב מובטח בשיעבוד מדרגה ראשונה ושניה על הנכסים שיימכרו לה כאמור בהיקף של עד 1,360 מיליוני ש"ח ע.נ.. לפרטים נוספים ראו סעיף 1.3 לעיל.
ח. בחודש פברואר 2025 Europe G ביצעה פדיון מוקדם יזום של מלוא יתרות אגרות החוב )סדרה 2025( בסך של כ85- מיליון אירו.
ט. בחודש מרס ,2025 CTY ביצעה רכישה עצמית של 100 מיליון אירו ע.נ. אגרות החוב )סדרה 2026( בתמורה לכ97- מיליון אירו, באמצעות הצעת רכש.
י. בחודש א פריל 2025 CTY הנפיקה 450 מיליון אירו ע.נ. אגרות חוב )שאינן מובטחות( הנושאות ריבית שנתית של 5.375% ועומדות לפירעון בחודש יולי .2031
יא. בחודש אפריל 2025 CTY ביצעה רכישה עצמית של 100 מיליון אירו ע.נ. אגרות החוב (סדרה 2026) בתמורה לכ-97 מיליוו אירו. באמצעות הצעת רכש.
יב. בחודש יוני CTY 2025 ביצעה רכישה עצמית של 100 מיליון אירו ע.נ. אגרות החוב (סדרה 2027) בתמורה לכ-97 מיליון אירו, באמצעות הצעת רכש.
יג. בתקופת הדיווח רכשה החברה כ-114 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב של החברה (סדרות יד' ו-טו') בתמורה לכ-127 מיליון ש"ח. ההשפעה של הפדיוו מוקדם על הרווח או הפסד של הקבוצה אינה מהותית.
יד. בתקופת הדיווח רכשה ג'י אירופה כ-103 מיליון אירו ע.נ. אגרות חוב שלה (סדרה 2027) בתמורה לכ-98 מיליון אירו. בעקבות הרכישות הכירה החברה ברווח מפדיון מוקדם בסך של כ-3.8 מיליון אירו.
טו. בתקופת הדיווח רכשה CTY כ-35 מיליון אירו ע.נ. אגרות חוב היברידיות בתמורה לכ-36 מיליון אירו. בעקבות הרכישה החברה רשמה הפסד בסך של כ-5 מיליון ש"ח, שנזקף לקרנות הון
טז. בתקופת הדיווח רכשה החברה כ-13.2 מיליון מניות של החברה בתמורה לכ-165 מיליון ש"ח.
לאחר תאריך הדיווח, ביום 3 בנובמבר 2025 רכשה החברה, במסגרת עסקה מחוץ לבורסה, כ-14.2 מיליון מניות CTY המהוות כ-7.7% מהון מניותיה, בתמורה לכ57 מיליון אירו (4 אירו למניה). בעקבות הרכישה שיעור ההחזקה של החברה ב-CTY עלה מ-49.7% לכ-57.4%, באופן שמחייב אותה לבצע הצעת רכש ליתר בעלי מניות CTY. כמו כן, בעקבות הרכישה החברה תרשום רווח בסך של כ-171 מיליון ש"ח שייזקף לקרנות הון. לפרטים נוספים ראו סעיף 1.4 לעיל.
יח. בחודש מרס 2025 אישררה חברת הדירוג S&P Maalot את דירוג אגרות החוב של CTY ברמת דירוג את דירוג המנפיק של CTY לרמת דירוג +BB, עם אופק דירוג יציב. בחודש ספטמבר 2025 הורידה חברת הדירוג את דירוג אגרות החוב של CTY לרמת דירוג +BB ואת דירוג המנפיק לרמת דירוג BB, עם אופק יציב. בחודש נובמבר 2025, הורידה חברת הדירוג את דירוג אגרות החוב של CTY לרמת דירוג BB ואת דירוג המנפיק לרמת דירוג +B וכן הודיעה על הכנסת דירוגי CTY לרשימת מעקב עם השלכות שליליות לאור אי הוודאות לגבי ההיקף הסופי של הצעת החברה לרכישת מניות המיעוט ב-CTY והשפעתה על הדירוג, ראו גם סעיף 3.1.2 יז' לעיל.
יט. בחודש נובמבר 2025, הודיעה חברת הדירוג S&P Maalot על הכנסת דירוגי החברה לרשימת מעקב עם השלכות שליליות לאור אי הוודאות לגבי ההיקף הסופי של הצעת החברה לרכישת מניות המיעוט ב-CTY והשפעתה על הדירוג, ראו גם סעיף .3.1.2 יז' לעיל
כ. 🗀 בחודש נובמבר 2025, פרסמה חברת הדירוג מידרוג 'הערת מנפיק' עקב הצעת הרכש למניות CTY. להערכת מידרוג, מכלול ההשפעות הנובעות מהצעת הרכש צפוי לשמור על היחסים הפיננסים והדירוג אינו צפוי להשתנות בטווח הקצר.

3.2. פעילות במקרקעין

נתונים תפעוליים עיקריים ופרויקטים בפיתוח

			בנוי להשכרה	J	שיעור תפוסה
	נכסים מניבים	אק) 1	לפי מ"ר)	30.9.2025	24	30.9.20
ג'י ישראל	9		139	98.5%	1	97.8%
גזית ברזיל	7		164	95.7% ²	•	96.8%
Gazit Horizons	14		79	96.7%	)	91.8%
CTY	31		1,001	95.2%	)	95.1%
G Europe	13		358	96.0%	)	96.2%
	ממוצע דמי שכ	ירות בסיסיים:	שינוי בתזרים נטו מנכסים	OCR ⁴	תזרים נטו מו	כסים (מיליון)
	30.9.2025	30.9.2024	זהים לתקופת הדוח ³	30.9.2025	Q3.2025	Q3.2024
ג'י ישראל	127.4 ש"ח ⁷	7ח"ם 130.7	4.9%	11.3%	70.2 ש"ח	60.0 ש"ח
גזית ברזיל	R\$ 66.1	R\$ 67.1	4.0%	11.0%	R\$ 51.9	R\$ 52.3
Gazit Horizons	\$ ⁵ 45.2	\$5 60.2	4.9%	4_	\$ 6.6	\$ 5.1
CTY	€ 27.5	€ 24.7	5.7%	9.2%	€ 52.2	€ 54.7
G Europe	€ ⁶ 28.2	€ ⁶ 26.8	10.8%	12.7%	€ 23.7	€ 25.9
כולל וכסים בשלינוה משוחפת

כולל נכסים בשליטה משותפת.

בגין מרכזים מסחריים בלבד.

שינוי בתזרים נטו מנכסים זהים בתקופת הדוח לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

Occupancy Cost Ratio) OCR - עומס פדיון) הינו היחס בין דמי השכירות והניהול לבין הפדיון. החברה לא מקבלת את נתוני הפדיון בנכסים המסחריים של .4

לא כולל נדל"ן למגורים. הירידה בשכר הדירה הממוצע לחודש לעומת התקופה המקבילה נובעת בעיקר מנכס חדש שנרכש במהלך תקופת הדוח עם שכר דירה נמוך יותר. .5

בגין מרכזים מסחריים בלבד, ללא חוזי שכירות על בסיס פדיון בלבד. .6

הירידה בשכר הדירה הממוצע לחודש לעומת התקופה המקבילה נובעת בעיקר ממכירה של 50% מארבעה נכסים בעלי שכר דירה גבוה שבוצעה בסוף שנת 2024. 7

פרויקטים בתכנון, הקמה ופיתוח

NOI שנתי )2( צפוי	תמורה צפויה ממכירות	עלות משוערת להשלמה	שווי הוגן ליום 30.9.2025	מלאי משרדים ליום day_date	השקעה בפועל ליום 30.9.2025 )1(	מועד		תוספת	תכנית	נייה פרויקטים בב
		ש"ח(	),100% מ'			השלמה צפוי	חלקה של החברה	שטח צפוי )מ"ר(
23	622	342	188	254	327	2026	100%	65,100	ם במהלך מגדל משרדי ד מהמגדל מיוע בנייה- 75% למכירה	ל"צ City G ראש
24		407	286		43	2028	100%	34,800	ני מגורים עם הקמת 3 בניי השכרה )לפני 243 דירות ל / הקלות תוספת זכויות ח ת ארוכת טוו שבס( לשכירו ם של כ- 20 שני	ירה תל השומר ד להשכיר
47	622	749	474	254	370			סה"כ 100%

⁾¹⁽ ללא עלות קרקע

⁾²⁽ NOI צפוי בשנה יציבה בהנחה של תפוסה מלאה ביתרת השטחים לאחר מכירות.

ם שווי הוגן ליו 30.9.2025 )100% מ' ש"ח(	ה מועד השלמ )1( צפוי	חלקה של החברה	תוספת שטח צפוי )מ"ר(	תכנית	תוח קרקעות לפי עתידי
403	TBD	100%	81,100	11,000- משרדים, כ 70,000- מ"ר מעורבים כ ם לשימושים הקמת מגדלי חי מסחר. כ6,300- שט מ"ר מגורים ו	בית כאל
256	TBD	100%	42,000	גדלת ה הבקשה לה קומות, אושר ורבים בן 61 לשימושים מע הקמת מגדל בפרויקט. 504 יחידות הדיור ל- מספר יחידות	י בריקל ,מיאמ
100	שלב א - Q2/2028 שלב ב' - Q3/2030	100%	17,774	ה )כ15,400- דירות למכיר , הכולל 372 Promenada Village פרויקט דיור ר המסחרי יישא קרקע )החלק חר בקומת ה של שטחי מס 2,400- מ"ר מ"ר( וכ בעלות ה על קרקע ב ה הקיים. נבנ לקניון פרומנד רה(, הסמוך בבעלות החב חניון. משמש כיום כ החברה אשר	Promenada Village, Warsaw
105	3/2028Q	100%	24,453	וכ35-– תג Primark כולל את המו ת פרומנדה ה ת מרכז הקניו פרויקט הרחב חניה נוספים. 318- מקומות נוספים( ו 18,800- מ"ר פות )כ 50 חנויות נוס	Promenada Retail Extension 2, Warsaw
61	Q2/2029	100%	17,946	(. 17,300- מ"ר רות )כ לל עד 527 די Wolska, הכו רים להשכרה פרויקט המגו כזי ור עסקים מר רים בוולה, אז גובה 105 מט בניין PRS ב מיועד לפיתוח עון הרביעי הושלמה ברב 3,175 מ"ר שטח כולל של שת מגרש ב בוורשה. רכי של .2024	Wolska, Warsaw
925			סה"כ

^* הנתונים לעיל כוללים מידע אודות פרויקטים בתכנון והקמה )לרבות תוספת שטח צפויה, לוחות זמנים להשלמה רווח יזמי צפוי, עלויות השלמה ו - NOI שנתי צפוי( המהווים מידע צופה פני עתיד כמשמעו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח - .1968 הערכות כאמור מבוססות על הערכות החברה נכון למו עד זה, הן אינן ודאיות, עשויות שלא להתממש ובעיקרן אינן בשליטת החברה ותלויות, בין היתר וכאמור לעיל, במצב הכלכלי ובשוק הנדל"ן בשווקים השונים בהם ממוקמי ם הנכסים ובהם פועלת החברה וכן בהתממשותם של גורמי הסיכון הרלבנטיים לפעילות החברה )כמפורט בסעיף 28 לדוח(. ככל שתנאי השוק כאמור ישתנו או שגורמי הסיכון יתממשו, יתכן ויחולו שינויים בלוחות הזמנים, בעלויות וב- NOI הצפוי בהתאמה.

3.3. השפעת הסביבה המאקרו כלכלית על פעילות הקבוצה

פעילות הקבוצה מושפעת גם מהסביבה המאקרו כלכלית (בין היתר, גידול/קיטון באוכלוסיה, היקפי הצריכה הפרטית, שיעור האבטלה ורמת הביקושים) במדינות הפעילות השונות. פרמטרים אלו משפיעים במידה מסויימת על שיעור התפוסה בנכסים, גובה דמי השכירות ויכולתה של הקבוצה להגדיל את הכנסותיה לאורך זמן כמו גם על היקף ופוטנציאל ההשקעות והפיתוח. לפרטים נוספים אודות סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות החברה, לרבות השפעת המלחמה בישראל ראו סעיף 5 לפרק עדכון תיאור עסקי החברה וכן העדכון לו.

להלן נתונים מקרו כלכליים במדינות העיקריות שהקבוצה פועלת*:

			צמיחה (GDP)
דירוג חוב (S&P)	תשואה נומינלית אג"ח ממשלתי (10 שנים)	תחזית מדד מחירים 2025	שיעור אבטלה 2025	2024	תחזית 2025
Α	3.94%	3.07%	3.20%	0.35%	2.50%	ישראל
A-	5.38%	3.70%	5.40%	2.90%	3.40%	פולין
AA+u	3.01%	1.60%	9.25%	0.38%	0.70%	פינלנד
AAAu	3.98%	2.90%	4.50%	0.60%	1.90%	נורבגיה
BB	13.71%	5.10%	6.10%	3.39%	2.22%	ברזיל
AAAu	2.58%	0.80%	8.70%	0.83%	1.20%	שבדיה
AA+u	4.04%	2.80%	4.24%	2.80%	1.90%	ארה"ב
AAA	3.08%	2.03%	6.94%	1.55%	1.20%	קנדה

^* מקור הנתונים: Bloomberg מחודש אוקטובר 2025.

כ-96% מסך החוב של הקבוצה הינו חוב לטווח ארוך בריבית קבועה (לאחר עסקאות הגנה) ועל כן בטווח הקצר החברה לא צופה כי עלית הריבית במשק תשפיע באופן מהותי על הוצאות המימון של החברה. יחד עם זאת, החברה עדה לגידול בעלויות גיוס החוב בהתאמה לעליות ריבית נוספות במשק, ככל שתהיינה. לעניין החשיפה לשינויים במדד המחירים לצרכן, ראו סעיף 2.4 לעיל.

מובהר כי אין ביכולתה של החברה להעריך את ההשפעות העתידיות של השינויים המאקרו כלכליים על פעילותה, וככל ששינויים כאמור יובילו למיתון עולמי, הם עלולים להשפיע לרעה על פעילות הקבוצה ותוצאותיה. לפרטים נוספים ראו בפרק גורמי הסיכון שבדוח התקופתי של החברה לשנת 2024.

3.4. מדיניות חלוקת דיבידנד

לחברה מדיניות ארוכת טווח לשתף את בעלי מניותיה ברווחי החברה באמצעות חלוקת דיבידנד רבעוני שוטף, בכפוף לתזרימי המזומנים של החברה, תוכניותיה העסקיות, מגבלות הדין והתחייבות של החברה. בחודש מרס 2025 אישר דירקטוריון החברה מדיניות חלוקת דיבידנד רבעוני בגין שנת 2025 בסך של 0.125 ש"ח למניה (המשקף קצב שנתי של 0.5 ש"ח למניה בגין שנת 2025), וזאת לאחר שבחן את מצבה הפיננסי של החברה, לרבות תזרים המזומנים החזוי שלה, וכן בהתאם להתקדמות תוכנית מימוש הנכסים עליה הודיעה החברה ביום 25 באוקטובר 2022, וכפי שעודכנה מעת לעת, כמו גם שיקולים נוספים, ובהתאם למבחני החלוקה הקבועים בחוק החברות, התשנ"ט – 1999 ("חוק החברות").

ביום 27 בנובמבר 2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקה בעין של 100% ממניות אוריון נכסים מסחריים בע"מ שבבעלות החברה, כמפורט בסעיף 1.3 לעיל. בהתאם, החליט דירקטוריון החברה כי לא יחולק דיבידנד במזומן בגין רבעון זה.

.3.5 מצב כספי

	ליום 30	ליום 31
	בספטמבר	בדצמבר
	2025	2024
ב הכספי ח על המצ סעיף בדו	מליוני ש"	ח	סברים הערות וה
ם שווי מזומני מזומנים ו	758	1,991	3.8 להלן. ראה סעיף המזומנים על תזרים להסברים
שיטת מטופלות ב השקעות ה זני השווי המא	979	982
להשקעה קעה ונדל"ן נדל"ן להש המוחזקים לל נכסים בפיתוח )כו למכירה(	30,764	30,801	ח: קופת הדו הותיות בת השפעות מ ארד ש"ח, כ0.5- מילי ין בסך של ערי החליפ השפעת ש יארד ש"ח כ0.4- מיל ה בסך של ל"ן להשקע שיערוך נד "ח מיליארד ש של כ0.5- נדל"ן בסך השקעות ב של כ1.1- ירה בסך חזקים למכ שסווגו כמו וש נכסים בקיזוז מימ 0.3- ך של כ מכירה בס משרדים ל דל"ן למלאי "ח וסיווג נ מיליארד ש "ח. מיליארד ש
ים נכסים אחר	2,087	2,247	ל ררו בסך ש לים ששוח מנים מוגב קיטון במזו ע בעיקר מ הקיטון נוב רה מסעיף רדים למכי למלאי מש בקיזוז מיון ארד ש"ח כ0.4- מילי יארד ש"ח. כ0.3- מיל ח בסך של קעה בפיתו נדל"ן להש
סך נכסים	34,588	36,021
ריבית ת נושאות התחייבויו ב ואגרות חו	22,264	22,994	ופה: ותיות בתק תנועות מה "ח מיליארד ש של כ5.4- ת חוב בסך אות ואגרו פרעון הלוו יארד ש"ח כ3.7- מיל וב בסך של ת אגרות ח אות והנפק קבלת הלוו ארד ש"ח. כ0.4- מילי ר בסך של הפרשי שע גידול בגין
ת לנכסים ת המיוחסו התחייבויו	-	494	הן שורות אלי יבויות הק עון ההתחי נכסים ופיר ע ממימוש הקיטון נוב
למכירה המוחזקים			ופת הדוח. במהלך תק
ת אחרות התחייבויו	2,451	2,435
בויות סך התחיי	24,715	25,923
מניות ס לבעלי ה הון המיוח	3,877	4,180	ך של כ73- תקופה בס שהוכרזו ב דיבידנדים ע בעיקר מ הקיטון נוב ן ש"ח וכן 165- מיליו בסך של כ ניות באוצר , רכישת מ מיליון ש"ח דוחות ר מתרגום ש"ח )בעיק 49- מיליון אחר של כ הפסד כולל כספיים(.
שליטה נן מקנות זכויות שאי	5,996	5,918	וח שליטה ברו נן מקנות זכויות שאי חלקן של ה ע בעיקר מ הגידול נוב ת של ישות עצמיו ובקיזוז רכ מיליון ש"ח של כ392- הכולל בסך לומי ריבית ן ש"ח ותש 144- מיליו בסך של כ היברידיות אגרות חוב ן ש"ח. 132- מיליו סך של כ ברידיות ב ות חוב הי לבעלי אגר
סך הון	9,873	10,098
והון תחייבויות סך הכל ה	34,588	36,021

.3.6 תוצאות הפעילות וניתוחן א. להלן תוצאות הפעולות –

לשנה ה שהסתיימ
ביום 31 בדצמבר	ו שהסתיימ ר בספטמב	חודשים ל3- ביום 30	ו שהסתיימ ר בספטמב	חודשים ל9- ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
		ח מליוני ש"
	( למניה(	קי )הפסד וני רווח נ	)למעט נת
2,533	643	574	1,896	1,732	ות בנים ואחר השכרת מ הכנסות מ
799	200	172	597	533	ה ואחרות ים להשכר פעלת נכס הוצאות ה
1,734	443	402	1,299	1,199	בנים, נטו השכרת מ הכנסה מ
-	-	130	-	130	שרדים מכירת מ הכנסות מ
-	-	110	-	110	ם ת משרדי עלות מכיר
-	-	20	-	20	טו שרדים, נ מכירת מ הכנסה מ
1,734	443	422	1,299	1,219	טו פעולית, נ הכנסה ת
					עה ל"ן להשק שקעה ונד נדל"ן לה עליית ערך
38	125	89	465	502	טו בפיתוח, נ
)321(	)65(	)74(	)233(	)214(	יות נהלה וכלל הוצאות ה
-	-	)3(	-	)5(	ק כירה ושיוו הוצאות מ
222	-	-	185	3	חרות הכנסות א
)549(	)179(	)3(	)303(	)70(	חרות הוצאות א
					בשיטת מטופלות חברות ה רה ברווחי חלק החב
114	16	30	126	82	אזני, נטו השווי המ
1,238	340	461	1,539	1,517	לי רווח תפעו
)1,285(	)462(	)374(	)1,122(	)1,174(	מון הוצאות מי
219	59	49	146	110	מון הכנסות מי
172	)63(	136	563	453	ה על ההכנס סים ד( לפני מ רווח )הפס
76	40	67	162	223	ההכנסה מסים על
96	)103(	69	401	230	הפסד( רווח נקי )
					מיוחס ל:
52	)131(	)11(	121	)21(	ת החברה בעלי מניו
44	28	80	280	251	שליטה ינן מקנות זכויות שא
96	)103(	69	401	230
					ניות ס לבעלי מ ניה המיוח הפסד( למ רווח נקי ) בש"ח( החברה )
0.28	)0.72(	)0.06(	0.65	)0.11(	סי פסד( בסי וח נקי )ה סך הכל רו
0.28	)0.72(	)0.06(	0.65	)0.11(	לל פסד( מדו וח נקי )ה סך הכל רו

להלן דוח על הרווח הכולל –

	חודשים ל9- ביום 30	ו שהסתיימ ר בספטמב	ו שהסתיימ חודשים ל3- ר בספטמב ביום 30		לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
		בלתי מבו	קר		מבוקר
			ח מליוני ש"
הפסד( רווח נקי )	230	401	69	)103(	96
המס(: השפעת חר )לאחר ד( כולל א רווח )הפס
סד ווח או הפ חר מכן לר מחדש לא לא יסווגו סכומים ש
שווי הוגן פיננסיים ב גין נכסים פסדים( ב רווחים )ה כולל אחר דרך רווח	3	-	-	-	)31(
ד ח או הפס חדש לרוו מסווגים מ סווגו או ה סכומים שי
לויות חוץ ים של פעי וחות כספי מתרגום ד התאמות	110	226	)199(	375	)1,230(
זרימי ת גידור ת גין עסקאו פסדים( ב רווחים )ה
מזומנים	)21(	)12(	3	)46(	)15(
ולל אחר )הפסד( כ סה"כ רווח	92	214	)196(	329	)1,276(
ולל )הפסד( כ סה"כ רווח	322	615	)127(	226	)1,180(
מיוחס ל:
)1( ת החברה בעלי מניו	)70(	189	)105(	22	)803(
שליטה ינן מקנות זכויות שא	392	426	)22(	204	)377(
	322	615	)127(	226	)1,180(

ב. ניתוח תוצאות הפעולות לתקופת הדוח

מו ם שהסתיי ל9- חודשי ספטמבר ביום 30 ב 2024 2025 סברים הערות וה ח מליוני ש" הקיטון ה אשתקד, ה המקביל מת התקופ 6.2%- לעו קיטון של כ 1,299 1,219 ה מכרו בשנ מנכסים שנ ין ומ-NOI שערי חליפ ר משינוי ב נובע בעיק .6.5%- הים של כ מנכסים ז ל בהכנסות בקיזוז גידו האחרונה, 70.4% 68.5% 465 502 פה שמו בתקו י מבני שנר עלויות שינו ע בעיקר מ הקיטון נוב )233( )219( ב-CTY. המקבילה רת נכסים, סקאות מכי מסגירת ע הפסדי הון דוח נובע מ בתקופת ה )118( )67( מקבילה בתקופה ה ת עסקה. חיר ועלויו התאמות מ הנובעים מ הנובעים יליון ש"ח ל כ300- מ הון בסך ש קר הפסדי כוללות בעי ת גם סקה וכוללו ר ועלויות ע אמות מחי כסים, הת ממכירות נ ל הון בסך ש קיזוז רווח שנמכרו ב ר לנכסים ניטין הקשו הפחתת מו Kista. Galleria תף ב- כישת השו יון ש"ח מר כ184- מיל בתקופה ה שנרשם ל"ן להשקע שיערוך נד ע בעיקר מ הקיטון נוב 126 82 שערוך ת היקף ה יותר לעומ סכום גבוה אשתקד ב המקבילה "ב. סים בארה וח בגין נכ תקופת הד שנרשם ב


	ד ח או הפס ח על הרוו סעיף בדו
	)NOI ) עולית, נטו הכנסה תפ


	הכנסות שיעור מה
	שקעה נדל"ן לה עליית ערך
	ח קעה בפיתו ונדל"ן להש
	ת, מכירה הלה וכלליו הוצאות הנ
	ושיווק
	רות, נטו הוצאות אח





	מטופלות י חברות ה חלק ברווח
	י שווי המאזנ בשיטת ה

1,539 1,517	לי רווח תפעו
יערוך אות בגין ש עיקר מהוצ מון נובע ב צאות המי הגידול בהו )976( )1,064(	מון, נטו הוצאות מי
של לעומת סך ופת הדוח, ן ש"ח בתק 239- מיליו ך של כ נגזרים בס
קיטון ד, בקיזוז ילה אשתק ופה המקב ן ש"ח בתק כ61- מיליו
ן ש"ח כ78- מיליו ה בסך של רשי הצמד ריבית והפ בהוצאות ה
יל אשתקד בעון המקב לעומת הר
הנדחים ת המסים דול בהוצאו בעיקר מגי צאות נובע הגידול בהו )162( )223(	כנסה מסים על ה
ס שיעור המ ה ושינוי ב ל"ן להשקע יובי של נד ן שיערוך ח )בעיקר בגי
כמו לסך לין( שהסת ס מניב בפו ים בגין נכ מסים נדח לפיו חושבו
ן ש"ח כ93- מיליו וח, לעומת תקופת הד יליון ש"ח ב של 186 מ
מסים בהוצאות ה יזוז קיטון שתקד, בק מקבילה א בתקופה ה
פת הדוח ש"ח בתקו 39 מיליון לסך של שהסתכמו השוטפים
המקבילה. בתקופה מיליון ש"ח לעומת 69
401 230	רווח נקי

ג. ניתוח תוצאות הפעולות לרבעון השלישי של שנת 2025




		סעיף בדו
		הכנסה תפ
		שיעור מה
		עליית ערך ונדל"ן להש
		הוצאות הנ ושיווק
		הוצאות אח
		חלק ברווח בשיטת ה
		רווח תפעו
		הוצאות מי
		מסים על ה
)103(	69	הפסד( רווח נקי )

3.7. נזילות ומקורות מימון

לחברה ולחברות המאוחדות שלה מדיניות שמירה על רמת נזילות נאותה המאפשרת ניצול הזדמנויות עסקיות בתחומי עיסוקה וכן גמישות בנגישות למקורות מימון.

מקורות הנזילות של החברה והחברות המאוחדות שלה הינם מזומנים הנובעים מנכסיה המניבים, גיוסי אגרות חוב, אגרות חוב היברידיות, אגרות חוב להמרה, גיוסי הון, קווי אשראי והלוואות לזמן ארוך (לרבות הלוואות מגובות בשעבוד על נכסים), המשמשים בעיקרם לשם רכישה, פיתוח ופיתוח מחדש של נכסים מניבים, פירעון התחייבויות, השקעות בחברות מוחזקות והשקעות אחרות.

נכון ליום 30 בספטמבר 2025 עומדים לרשות החברה והחברות המאוחדות שלה קווי אשראי לזמן ארוך מאושרים⁴ לא מנוצלים למשיכה מיידית ויתרות נזילות בסך כולל של כ-2.3 מיליארד ש"ח (מתוכם כ-1.1 מיליארד ש"ח בחברה ובחברות בנות בבעלותה המלאה), הכוללים מזומן והשקעות לזמן קצר בסך של כ-0.9 מיליארד ש"ח וקווי אשראי לזמן ארוך מאושרים לא מנוצלים למשיכה מיידית בסך של כ-1.4 מיליארד ש"ח.

כמו כן, ליום 30 בספטמבר 2025 לחברה ולחברות המאוחדות שלה נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח הניתן לשיעבוד המוצג בספרים בשווי הוגן של כ-15.8 מיליארד ש"ח (כ-51.3% מסך הנדל"ן להשקעה והנדל"ן להשקעה בפיתוח).

מתוכם, ברמת הסולו המורחב, לחברה נכסים הניתנים לשיעבוד בהיקף של כ-3.3 מיליארד ש"ח⁵ (כ-2.2 מיליארד ש"ח ב- G מתוכם, ברמת הסולו המורחב, לחברה נכסים הניתנים לשיעבוד בברזיל וכ-0.1 מיליארד ש"ח בישראל).

ליום 30 בספטמבר 2025 לחברה על פי דוחותיה המאוחדים של החברה הון חוזר שלילי בסך של כ-0.9 מיליארד ש"ח, ולפי דוחותיה הנפרדים (סולו) הון חוזר שלילי בסך של כ-0.8 מיליארד ש"ח (מחציתו בהתחייבויות מובטחות), ותזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת על פי דוחותיה הנפרדים (סולו) של החברה. כמו כן, לחברה (סולו מורחב) תזרים מזומנים חיובי מפעילות שוטפת, ראה סעיף 2.2 להלן. מנגד עומדים לרשות החברה במאוחד ובסולו המורחב (לרבות בחברות בבעלותה המלאה של החברה) קווי אשראי לזמן ארוך מאושרים אשר ניתנים לניצול באופן מיידי בסך של כ-1.4 מיליארד ש"ח וכ-0.5 מיליארד ש"ח, בהתאמה. בהתאם למדיניות הקבוצה, הקבוצה נוהגת לממן את פעילותה באמצעות קווי אשראי מתחדשים ומגייסת הון וחוב בהתאמה. בהתאם לתנאי השוק. דירקטוריון החברה בחן את קיומו של הון חוזר שלילי ותזרים שלילי מפעילות שוטפת כאמור ובחן האם באמור כדי להצביע על בעיית נזילות בחברה, וזאת באמצעות בחינת תזרים המזומנים החזוי של החברה וקבע, כי לאור היקף המקורות העומדים לרשות החברה והחברות המאוחדות שלה, לרבות היקף הנכסים הניתנים לשיעבוד, כמפורט לעיל, היכולת למחזר חוב המובטח בנדל"ן, ותזרים המזומנים החיובי מפעילות שוטפת במאוחד ובסולו המורחב, לרבות תחזית התזרים, אין בקיומו בכדי להצביע על בעיית נזילות בחברה או בחברות המאוחדות שלה ואי לכך, אין צורך בצירוף תזרים מזומנים חזוי.

3.8. תזרים מזומנים

תזרים המזומנים שנבע מפעילות שוטפת הסתכם בתקופת הדוח וברבעון בכ-421 מיליון ש"ח וכ-150 מיליון ש"ח, בהתאמה, לעומת כ-411 מיליון ש"ח וכ-129 מיליון ש"ח, בתקופות המקבילות אשתקד.

בתקופת הדוח החברה והחברות המאוחדות שלה מימנו את פעילותן בעיקר באמצעות מימוש נדל"ן להשקעה בסכום נטו של כ-590 מיליון ש"ח, לרכישת 590 מיליון ש"ח. תזרימי מזומנים אלה שימשו בעיקר לפרעון הלוואות וקווי אשראי בסכום נטו של כ-1,794 מיליון ש"ח, לרכישת מניות באוצר בסכום של כ-132 מיליון ש"ח.

ברבעון השלישי החברה והחברות המאוחדות שלה מימנו את פעילותן בעיקר באמצעות קבלת הלוואות וקווי אשראי בסכום נטו של כ-53 מיליון ש"ח. תזרימי מזומנים אלה שימשו בעיקר לפירעון אגרות של כ-26 מיליון ש"ח ומימוש נדל"ן להשקעה בסכום נטו של כ-53 מיליון ש"ח ולתשלום ריבית של אגרות חוב בסכום נטו של כ-101 מיליון ש"ח, לרכישת מניות באוצר בסכום של כ-101 מיליון ש"ח, לרכישת מניות באוצר בסכום של כ-101 מיליון ש"ח.

3.9. תוכנית רכישה

א. ביום 19 במרס 2025 החליט דירקטוריון החברה על אימוץ תוכנית חדשה לרכישה עצמית של אגרות חוב של החברה (חלף תכנית קודמת), בהיקף של עד 300 מיליון ש"ח ע.נ., ביחס לכלל סדרות אגרות החוב שבמחזור, בתוקף עד ליום 31 במרס 2026. הרכישות מכוח התוכנית יבוצעו מעת לעת, בהתאם לשיקול דעתה של הנהלת החברה. עד למועד פרסום דוח זה רכשה החברה אגרות חוב בהיקף של כ-114 מיליון ש"ח ע.נ. מכוח תוכנית זו.

ב. ביום 19 במרס 2025 החליט דירקטוריון החברה על אימוץ תוכנית לרכישה עצמית של מניות החברה בהיקף של עד 100 מיליון ש"ח, בתוקף עד ליום 31 במרס 2026 (חלף תכנית קודמת). הרכישות מכוח התוכנית יבוצעו מעת לעת, בהתאם לשיקול דעתה של הנהלת החברה כ-5.6 מיליון מניות בעלות של כ-67 מיליון ש"ח. בחודש אוגוסט 2025 אישר דירקטוריון החברה תוכנית רכישה עצמית חלף תוכנית זו, כמפורט להלן.

⁴ קווי אשראי חתומים מול מוסדות פיננסיים, המובטחים בנכסים, על פיהם מחוייבים מוסדות אלו להעמיד לקבוצה אשראי כאמור, בכפוף לעמידה בתנאים שנקבעו בהסכמים, ובגינם משלמות חברות הקבוצה עמלות שונות לרבות עמלת הקצאת אשראי.

^<sup>5 כמו כן, באירופה לחברה 3 נכסים מניבים בשווי כולל של כ-3.6 מיליארד ש"ח, אשר מבטיחים חובות קיימים ומסגרות אשראי לא מנוצלות בהיקף של כ-1.3 מיליארד ש"ח, שמועד פירעונם הצפוי הינו במהלך השנתיים הקרובות ואשר בכוונת החברה לפעול למכירה והעמדת מסגרות חוב חדשות כנגדם בסכום שצפוי ליצור עודף תזרימי של כ-1.2 מיליארד ש"ח על פני החוב הקיים היום.

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

דוח דירקטוריון

ג. ביום 14 באוגוסט 2025 החליט דירקטוריון החברה על אימוץ תוכנית חדשה ל רכישה עצמית של מניות החברה בהיקף של עד 120 מיליון ש"ח, בתוקף עד ליום 31 באוגוסט .2026 הרכישות מכוח התוכנית יבוצעו מעת לעת, בהתאם לשיקול דעתה של הנהלת החברה, בכפוף לעמידה במבחני החלוקה. תוכנית זו תחליף את התוכנית שאושרה בחודש מרץ .2025 עד למועד פרסום דוח זה רכשה החברה כ7.6- מיליון מניות בעלות של כ- 98 מיליון ש"ח.

.4 דיווח בדבר חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם
.4.1 האחראים בחברה לנושא דיווח וניהול סיכוני שוק הינם המנכ"ל וסמנכ"ל הכספים של החברה. הקבוצה פועלת בפריסה בינלאומית ולפיכך חשופה לסיכוני מטבע כתוצאה מהחשיפה לשינוי בשערי החליפין של מטבעות שונים, בעיקר לאירו, לדולר ארה"ב ולריאל ברזילאי. מיום 19 במרס, 2025 )מועד אישור הדוח התקופתי( ונכון ליום הדיווח, לא חלו שינויים מהותיים בסיכוני השוק ובדרכי ניהולם, למעט כמפורט בסעיף .4.4
.4.2 בתקופה שמיום 1 בינואר 2025 ועד למועד אישור הדוחות הכספיים, האחראים על נושא דיווח וניהול סיכוני שוק בחברה קיימו ומקיימים דיונים שוטפים בנושא החשיפה לסיכוני שוק ובהם שינויים בשערי מטבע חוץ ובשערי הריבית. בנוסף, בתקופה האמורה, דירקטוריון החברה דן בסיכונים האמורים ובמדיניות החברה לגביהם, בישיבות בהן, בין היתר, אושרו הדוחות הכספיים וכן במסגרת ישיבות נוספות ייעודיות לנושא.
.4.3 שינויים בשערי מטבע חוץ החל מיום 1 בינואר 2025 ועד ליום 30 בספטמבר 2025 פוחת הש"ח כנגד האירו והריאל הברזילאי, בשיעור של כ2.2%- וכ,6.0%- בהתאמ ה, ותוסף הש"ח כנגד הדולר האמריקאי והדולר הקנדי בשיעור של כ9.4%- וכ,6.3%- בהתאמה. לגבי השפעת שינויים בשערי מטבע חוץ על ההון העצמי של החברה, ליום 30 בספטמבר ,2025 ראה נספח א' לדוח הדירקטוריון. בנוסף, החל מיום 30 בספטמבר ועד לסמוך למועד אישור דוח זה, תוסף הש"ח כנגד האירו, הדולר האמריקאי, הדולר הקנדי והריאל הברזילאי בשיעור של כ,2.2%- כ,0.8%- כ2.0%- וכ,2.0%- בהתאמה.

בנוסף, חלק מהתחייבויות החברה צמודות לשינויים במדד המחירים לצרכן בישראל )בעיקר בגין פעילותה בישראל(. מיום 1 בינואר 2025 ועד ליום 30 בספטמבר 2025 עלה מדד המחירים לצרכן )מדד ידוע( בשיעור של כ.3.0%- כמו כן, החל מיום 30 בספטמבר ועד לסמוך למועד אישור דוח זה מדד המחירים לצרכן ירד בשיעור של כ.0.1%- לפרטים אודות עסקאות החלף מדד שהחברה מתקשרת בהם על מנת ליצור התאמה בין הכנסות צמודות למדד להוצאות ריבית צמודות למדד, ראו סעיף 2.4 לעיל. .4.4 ככלל, מדיניות החברה הינה לשמור על מתאם בין תמהיל נכסיה במטבעות הפעילות השונים לבין חשיפת הונה העצמי לאותם מטבעות, באמצעות התקשרות מעת לעת בעסקאות הגנה לניהול החשיפה המטבעית. כמו כן, הנהלת החברה בוחנת את מאזן ההצמדה המטבעי באופן שוטף ומגיבה בהתאם להתפתחויות בשערי החליפין. בשנים האחרונות, לאור התנודתיות הגבוהה יחסית בשערי החליפין של המט"ח ביחס לשקל, המגדילות באופן ניכר את סיכוני הנזילות, החברה פעלה לניטרול זמני של עיקר תיק הנגזרים. החל מהרבעון הראשון לשנת 2025 החברה פועלת ל חזרה באופן מדורג ולהגדל ת היקף עסקאות ההגנה על מנת להביא לשיפור המתאם כאמור לעיל.

לפרטים בדבר החשיפה המטבעית של החברה בעבור מטבעות הפעילות )אירו, דולר ארה"ב, דולר קנדי, ש"ח וריאל ברזילאי(, נכון ליום 30 בספטמבר ,2025 ראה טבלה המצורפת כנספח א' לדוח הדירקטוריון.

.5 היבטי ממשל תאגידי

תרומות

החברה רואה עצמה מחויבת לדאוג ולסייע לקהילות בהן היא פועלת בהתאם למדיניות ההשקעה החברתית שאושרה על ידי הנהלת החברה. בתקופת הדוח תרמה הקבוצה למגוון פעילויות בתחומי החינוך, התרבות, הרווחה והבריאות במדינות בהן החברה פועלת.

א. מרבית ההשקעה החברתית של הקבוצה בתקופת הדוח הופנתה לתחום החינוך לטובת מיזם "לדרום" אותו ייסדה החברה לפני למעלה מעשור. במסגרת המיזם מסייעת החברה למערכות החינוך ביישובי הפריפריה בנגב, ובכלל זה תמיכה לבתי ספר יסודיים ותיכוניים, גני ילדים ומרכזים לגיל הרך.
ב. תרומות לקהילה הקבוצה תומכת במגוון ארגונים חברתיים בתחומי הרווחה, הבריאות והתרבות בתרומות כספיות וכן בהתנדבות עובדים.

סך תרומות הקבוצה בתקופת הדוח הסתכמו לכ1.5- מיליון ש"ח.

.6 פרטים אודות ההתחייבויות של התאגיד המוחזקות על ידי הציבור
א. בטוחות לאגרות החוב )סדרה טו'(

התחייבויות החברה על פי שטר הנאמנות לאגרות החוב )סדרה טו'( מובטחות בשעבוד קבוע מדרגה ראשונה שנרשם על חלקה של החברה במספר נכסים מניבים בישראל, כדלקמן: 50% ב ג'י כוכב הצפון, 50% בג'י סביון, 51% בג'י רוטשילד100%, מנכס בדיזינגוף תל אביב ו100%- מנכס בראשון לציון; )להלן ביחד בסעיף זה "הנכסים המשועבדים"(. ערך חלקה של החברה בנכסים המשועבדים לאגרות החוב )סדרה טו'( ליום 30 בספטמבר ,2025 הינו כ468- מיליון ש"ח.

שניים מהנכסים המשועבדים כאמור )בתל אביב ובראשון לציון( בשווי כולל של 132 מיליון ש"ח שועבדו לטובת מחזיקי אגרות 6 החוב )סדרה טו'( במסגרת הרחבת סדרה שביצעה החברה לאגרות החוב )סדרה טו'( במהלך תקופת הדוח, כמפורט בסעיף 3.1.2ב' לדוח, במקביל לשחרור ערבות בנקאית בסך 15 מיליוני ש"ח.

בנוסף, בחודש אוגוסט 2025 התקשרה החברה בהסכם למכירת זכויותיה )50%( בנכס חורב ובחברת הניהול שלו, אשר היו משועבדות לטובת מחזיקי אגרות החוב )סדרה טו'(. בהתאם להוראות שטר הנאמנות לאגרות החוב, התמורה בגין העסקה

⁶ לפרטים נוספים על הבטוחות הנוספות שהועמדו לטובת מחזיקי אגרות החוב ראו דיווח מיידי מיום 21 במאי 2025 )מס' אסמכתא – 2025-01-035888( המובא בזאת על דרך ההפנייה.

דוח דירקטוריון

הופקדה בחשבון נאמנות ושוחררה לידי החברה במקביל להפקדת ערבות בנקאית אוטונומית בלתי מותנית בסך כולל של כ104- מיליוני ש"ח, בהתאם לסכום הנדרש לצורך עמידה בתנאי יחס החוב לשווי הבטוחה (LTV (על פי תנאי אגרות החוב. בהמשך תקופת הדוח, לאור קיטון בקרן אגרות החוב, ובהתאם להוראות שטר הנאמנות לאגרות החוב, הוסר השעבוד מהערבות הבנקאית.

לפרטים נוספים אודות תנאי אגרות החוב וכן אודות הנכסים המשועבדים האמורים, כנדרש על פי תקנות רשות ניירות ערך בנוגע לפעילות הנדל"ן להשקעה ראו ביאור 19ג' 7 לדוחות הכספיים של החברה ליום 31 לדצמבר ,2024 נספח ב' לדוח הדירקטוריון של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 וכן הער כות שווי המצורפות לדוח התקופתי וכן בדיווח מיידי מיום 21 במאי 2025 )מס' אסמכתא – 2025-01-035888(.

ב. בטוחות לאגרות החוב )סדרה טז'(

התחייבויות החברה על פי שטר הנאמנות של אגרות החוב )סדרה טז'( מובטחות בשעבוד קבוע מדרגה ראשונה על מניות G Europe בבעלות חברות בת בבעלותה המלאה של החברה. נכון למועד דוח זה משועבדות לטובת מחזיקי אגרות החוב )סדרה טז'( 232 מיליון מניות Europe G.

לפרטים אודות תנאי אגרות החוב )סדרה טז'( ראו ביאור 19ג' 6 לדוחות הכספיים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024 לפרטים נוספים אודות Europe G, ראה דוחות כספיים ליום 30 בספטמבר 2025 של Europe G אשר פורסמו בדוח מיידי של החברה ביום 9 בנובמבר 2025 )מס' אסמכתא 2025-01-084794( אשר המידע הכלול בו מובא בזאת על דרך ההפניה.

ג. בטוחות לאגרות החוב )סדרה יח'(

התחייבויות החברה על פי שטר הנאמנות לאגרות החוב )סדרה יח'( מובטחות בשעבוד קבוע ראשון בדרגה על מלוא אחזקות החברה בחברת LLC Portfolio Alpha GHI"( ג'י אלפא"(, המוחזקות על ידי החברה באמצעות .Inc Horizons Gazit, חברה בת בשליטתה המלאה )בעקיפין( של החברה והזכויות הנלוות לכך וכן משכון יחיד )Lien )של חשבון הבנק של ג'י אלפא. כמו כן, ג'י אלפא העמידה ערבות להתחייבויות החברה על פי שטר הנאמנות לאגרות החוב )סדרה יח'(. ג'י אלפא פועלת בתחום הנדל"ן המניב בארה"ב.

במהלך תקופת הדוח העבירה Inc Horizons Gazit לג'י אלפא את החזקותיה )100%( בנכס מניב בבוסטון בשווי של 20 מיליון דולר, ללא תמורה. לאחר העברת הנכס כאמור, מחזיקה ג'י אלפא בשבעה נכסים מניבים בארה"ב, אשר נכון למועד דוח זה שווים עומד על כ319- מיליון דולר.

כמו כן, במהלך תקופת הדוח ביצעה ג'י אלפא חלוקת דיבידנד לבעלי מניותיה בהיקף של כ 11- מיליון דולר אשר הועברו לידי החברה מחשבון הנאמנות.

לפרטים אודות תנאי אגרות החוב )סדרה יח'( ראו ביאור 19ג' 4 לדוחות הכספיים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024 לפרטים נוספים אודות ג'י אלפא, כנדרש על פי תקנות רשות ניירות ערך בנוגע לפעילות הנדל"ן להשקעה ראו פרק א' לדוח התקופתי.

ד. בטוחות לאגרות החוב )סדרה יט'(

התחייבויות החברה על פי שטר הנאמנות של אגרות החוב )סדרה יט'( מובטחות במשכנתא מדרגה שניה על מלוא זכויותיה של החברה בנכס מקרקעין שבבעלות החברה )מתחם G ראשון לציון( וכן בשעבוד קבוע מדרגה שנייה על ההכנסות המשועבדות הנובעות מהנכסים המשועבדים )כהגדרת מונחים אלו בשטר הנאמנות(, כמפורט בסעיף 5 לשטר הנאמנות )סדרה יט'(, המצורף כנספח ב' לדוח הצעת מדף של החברה אשר פורסם ביום 9 באפריל 2024 )מס' אסמכתא 2024-01-041019( והתיקון לשטר אשר פורסם ביום 28 באוקטובר 2024 )מס' אסמכתא: 2024-01-612201(, אשר המידע הכלול בהם מובא על דרך ההפניה. ערכו של הנכס המשועבד האמור ליום 30 בספטמבר 2025 הינו 1,869 מיליוני ש"ח. החברה פועלת למכירת חלק ממגדל המשרדים שהיא מקימה במתחם G ראשון לציון, המשועבד לטובת אגרות החוב )סדרה יט'(. קודם למכירת חלקים מהמגדל, החברה פועלת, מעת לעת, מול הנאמן לאגרות החוב )סדרה יט'( לשחרור חלקים כאמור משעבוד, בהתאם להוראות שטר הנאמנות. בהתאם, עד כה הנאמן לאגרות החוב חתם על מכתב להחרגת 16 קומות ועוד שתי קו מות מרתף במגדל המשרדים מהשעבוד השני שנרשם להבטחת אגרות החוב, בהתאם להוראות שטר הנאמנות.

לפרטים אודות תנאי אגרות החוב )סדרה יט'( ראו ביאור 19ג' 3 לדוחות הכספיים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024 לפרטים נוספים אודות הנכס המשועבד האמור, כנדרש על פי תקנות רשות ניירות ערך בנוגע לפעילות הנדל"ן להשקעה ראו פרק א' לדוח התקופתי.

ה. בטוחות לאגרות החוב )סדרה כ'(

התחייבויות החברה על פי שטר הנאמנות של אגרות החוב )סדרה כ'( מובטחות כדלקמן: )1( משכנתא מדרגה ראשונה, מוגבלת בסכום השווה ל175%- מקרן אגרות החוב, על זכויות בנכס מקרקעין בוורשה, פולין )'Targowek G )'הנמצא בבעלות חברה בת בבעלות מלאה )בעקיפין( של החברה )בסעיף זה: "חברת הנכס"(; )2( שעבוד ראשון בדרגה, מוגבל לסכום השווה ל- 175% מקרן אגרות החוב על הנכסים הניידים ויתר הנכסים שבבעלות חברת הנכס )למעט נכסי נדל"ן(; )3( שעבוד ראשון בדרגה מוגבל בסכום השווה ל175%- מקרן אגרות החוב, על כלל חשבונות הבנק של חברת הנכס; )4( המחאת ז כויות חברת הנכס בהכנסות המשועבדות, )כהגדרת מונח זה בשטר הנאמנות(, ובהתאם לתנאים המפורטים בשטר כאמור; )5( שעבוד ראשון בדרגה, מוגבל

דוח דירקטוריון

לסכום השווה ל-175% מקרן אגרות החוב, על מלוא הון המניות של החברה המחזיקה בחברת הנכס ("חברת האם"); ו-(6) המחאת זכויותיה של חברת האם בהלוואת בעלים שהועמדה לה על ידי חברת הנכס, הכל כמפורט בסעיף 5 לשטר הנאמנות המחאת זכויותיה של חברת האם בהלוואת בעלים שהועמדה לה על ידי חברת הנכס, הכל כמפורט בסעיף 5 לשטר אים במכתא -2024 (מס' אסמכתא ביום 14 ביולי 2024 (מס' אסמכתא -2025-01-009257), אשר המידע הכלול (מס' אסמכתא: 2025-01-009257), אשר המידע הכלול בהם מובא על דרך ההפניה. ערכו של הנכס המשועבד האמור ליום 30 בספטמבר 2025 הינו כ-249 מיליון אירו. לפרטים נוספים אודות תנאי אגרות החוב (סדרה כ') ראו ביאור 19ג'2 לדוחות הכספיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024. לפרטים נוספים אודות הנכס המשועבד האמור, כנדרש על פי תקנות רשות ניירות ערך בנוגע לפעילות הנדל"ן להשקעה ראו פרק א' לדוח התקופתי.

ו. בטוחות לאגרות החוב (סדרה כא')

התחייבויות החברה על פי שטר הנאמנות של אגרות החוב (סדרה כא') מובטחות בשעבוד קבוע מדרגה ראשונה על חשבונות משמורת (קסטודיאן) בהם מופקדות מניות CTY שבבעלות החברה ובבעלות חברה בת בבעלותה המלאה של החברה ("החברות המשעבדות" ו-"חשבונות המניות המשועבדות", בהתאמה) וכל זכויות החברות המשעבדות בחשבונות המניות המשועבדות, על כל המופקד בו (למעט חריגים). לפרטים נוספים, לרבות ביחס להסכם המשמורת, ראו סעיף 5 לשטר הנאמנות המצורף כנספח ב' לדוח הצעת המדף של החברה כפי שתוקן ביום 28 באוקטובר 2024 (מס' אסמכתא 2016-611780), אשר המידע הכלול בו מובא על דרך ההפניה.

בחודש מאי 2025 ביצעה החברה הנפקה פרטית של אגרות חוב (סדרה כא') במסגרתה שיעבדה החברה כ-35 מניות CTY מחדש מאי נוספות. נכון למועד זה מוחזקים בחשבונות המניות המשועבדות סך של כ-54.7 מיליון מניות CTY.

לפרטים נוספים אודות תנאי אגרות החוב (סדרה כא') ראו ביאור 19ג'1 לדוחות הכספיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024. לפרטים נוספים אודות CTY, ראה דוחות כספיים ליום 30 בספטמבר 2025 של CTY אשר פורסמו בדוח מיידי של החברה ביום 2025 בנובמבר 2025 (מס' אסמכתא 2025-01-082378) אשר המידע הכלול בו מובא על דרך ההפניה.

ז. שטרי הנאמנות מכוחם הונפקו אגרות החוב שבמחזור, אינם מטילים על החברה מגבלות על יצירת שעבודים נוספים על נכסי החברה שאינם משועבדים לטובת אגרות החוב כאמור או בקשר לסמכות החברה להנפיק תעודות התחייבות נוספות למעט התחייבות לשעבוד שוטף שלילי במסגרת שטר נאמנות אגרות חוב (סדרות יג', יד', טז', יז', יח', יט', כ' וכא').
ח. לפרטים בדבר הרחבת סדרות אגרות חוב יג', יד', טו', טז' ו-כא' ראו ביאורים 3א'3, 3א'11, 3א'12, 3א'13, 3א'14 ו-5ב' לדוחות הכספיים.
ט. לפרטים בדבר רכישות עצמיות של אגרות חוב (סדרה יד'), ראו ביאור 3א'10 לדוחות הכספיים.
- . להלן ההתניות הפיננסיות העיקריות של אגרות חוב של החברה:

ליום 30 בספטמבר 2025	התניות פיננסיות	יחס פיננסי
1,173	יב' - גבוה מ- 650, במשך 4 רבעונים רצופים 'ג', יח' - גבוה מ- 800, במשך 3 רבעונים רצופים , טו', טז', יז', יט', כ', כא' - גבוה מ- 850, במשך 3 רבעונים רצופים	, , ,
1,173	יג', יד', טו' - גבוה מ- 400 טז', יז', יח', יט', כ', כא' - גבוה מ- 450	הון עצמי מינימלי (בניכוי זכויות שאינן מקנות שליטה) במשך רבעון אחד (מיליוני דולר)
¹ 63.9%	יב' נמוך מ- 80%, במשך 4 רבעונים רצופים יג' - נמוך מ- 75% במשך 3 רבעונים רצופים	יחס חוב נושא ריבית נטו לסך מאזן מאוחד
'ilA3'/'ilA-'	'ilBaa3'/ˈilBBB-" - יב' ו- יג	בצירוף דירוג מינימאלי של אגרות החוב
63.4%	, יז', כא'- נמוך מ- 75% במשך 3 רבעונים רצופים	יד יחס חוב נושא ריבית נטו לסך מאזן
¹ 63.9%	, טז', יח', יט', כ' - נמוך מ- 75% במשך 3 רבעונים רצופים
'ilA3'/'ilA-' 'ilA2'/'ilA'	'ilBaa3'/'ilBBB-' '- 'lBaa3'/'ilBBB'' טו', יח' ו-כ' -	דורוו מווומלו ועל עורות כחור

¹ בחישוב היחס של חוב נושא ריבית נטו לסך מאזן מאוחד, החוב נושא ריבית נטו כולל את יתרת הריבית שנצברה כפי שמוצגת בדוחות הכספיים.

נכון ליום 30 בספטמבר 2025 וסמוך למועד אישור הדוחות, עומדת החברה באמות המידה ביחס לאגרות החוב שלה.

		27 בנובמבר, 2025
חיים כצמן - סגן יו"ר	אהוד ארנון - יו"ר הדירקטוריון	תאריך אישור דוח הדירקטוריון
הדירקטוריון ומנכ"ל

נספח א' לדוח הדירקטוריון מידע נוסף בדבר חשיפה מטבעית

להלן פרטים בדבר היקף החשיפה של החברה לכל מטבע אליו היא חשופה )אירו, דולר ארה"ב, דולר קנדי, ש"ח והריאל הברזילאי( אשר בגינו בוצעו עסקאות החלף מטבע ועסקאות פורוורד )להלן עסקאות נגזרים(, ובדבר היקף החשיפה שנותר לאחר ביצוע עסקאות נגזרים, כפי שהיה ידוע לחברה ליום 30 בספטמבר .2025 הטבלה האמורה מציגה את מצבת הנכסים ואת )1( מצבת ההתחייבויות שבמאזן החברה )במטבע המקור ובשקלים חדשים ( ואת שיעורם מסך נכסי החברה ומסך התחייבויותיה, )2( בהתאמה, על בסיס איחוד יחסי , ואת סך ההתאמות הפיננסיות שמבצעת החברה באמצעות עסקאות החלף מטבע, במטרה שהרכב ההון העצמי יתאים, ככל האפשר, להרכב מצבת הנכסים )בהיבט המטבעי(. כפי שעולה מהטבלה, ההתאמה בין מטבע הנכסים למטבע ההתחייבויות אינה מלאה, והחשיפה בכל מטבע מתבטאת בפערים, כמופיע בטבלה.

מליונים מוצגים ב הנתונים	ש"ח	דולר ארה"ב	3 אירו	דולר קנדי	ריאל ברזילאי	"ח סה"כ בש
מקור ים במטבע מצבת נכס	4,765	1,033	3,826	102	3,229	-
ים בש"ח מצבת נכס	4,765	3,415	14,846	242	2,009	25,277
נכסים % מסך ה	19	14	58	1	8	100
ר מטבע מקו חייבויות ב מצבת הת	11,510	376	1,749	62	879	-
מקור ע במטבע חלף מטב עסקאות ה	5,750	(220)	(1,408)	-	-	-
ר מטבע מקו חייבויות ב מצבת הת	5,760	596	3,157	62	879	-
אמה ש"ח בהת חייבויות ב מצבת הת החלף לעסקאות	5,760	1,970	12,252	148	547	20,677
יבויות % ההתחי	28	10	59	1	2	100
בע מקור עצמי במט סה"כ הון	(995)	437	668	40	2,350	-
4,5 י בש"ח עצמי כלכל סה"כ הון	(995)	1,445	2,594	94	1,462	4,600
י הון העצמ % מסך ה	(22)	31	56	2	33	100

.1 על פי שערי חליפין ליום 30 בספטמבר .2025
.2 הצגת מאזן החברה באיחוד יחסי אינה מבוצעת על פי כללי חשבונאות מקובלים, אלא בהתאם לשיעורי ההחזקה של החברה בכל אחת מהחברות המוחזקות באותו המועד.
.3 החשיפה למטבע האירו כוללת גם את החשיפה שיש לקבוצת בגין הפעילות בשבדיה שהמטבע הינו קרונה שבדית )SEK), הפעילות בנורבגיה שהמטבע הינו כתר נורבגי )NOK )ובגין הפעילות של המגורים להשכרה בפולין שהמטבע הינו זלוטי. כמו כן, הנתונים לגבי CTY מתבססים על ה- NRV EPRA למניה של CTY.
.4 מייצג את ההון המיוחס לבעלי מניות החברה בנטרול מוניטין ומסים נדחים בגין שערוך נדל"ן להשקעה כפי שהיה ידוע ביום 30 בספטמבר .2025

עדכון תיאור עסקי החברה של ג'י סיטי לדוח התקופתי לשנת 2024

בהתאם לתקנה 39א' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל – ,1970 יובאו להלן פרטים בדבר שינויים או חידושים מהותיים אשר אירעו בעסקי החברה מאז פרסום הדוח התקופתי של החברה לשנת 2024 )להלן: "הדוח התקופתי"(, בכל עניין שיש לתארו בדוח התקופתי.

עדכון לסעיף 1 - פעילות החברה ותיאור התפתחות עסקיה

בהתאם לאסטרטגיית החברה המפורטת לעיל, החברה פועלת למימוש 3 נכסים מניבים בפולין בשווי כולל )נכון ליום 30 בספטמבר 2025( של כ450- מיליון אירו, באמצעות מכירתם לחברת אוריון נכסים מסחריים בע"מ )"אוריון"(, והנפקת ניירות ערך של אוריון בבורסה לניירות ערך בתל אביב בע"מ, שתשמש לתשלום התמורה לנכסים האמורים.

עדכון לסעיף 2 – השקעות בהון החברה ועסקאות במניותיה בשנתיים האחרונות

א. החל מיום 1 בינואר 2025 ועד סמוך למועד פרסום דוח זה הנפיקה החברה 119,943 ע.נ. מניות לנושאי משרה ועובדים בחברה, כתוצאה מהבשלת ניירות ערך המירים שהוקצו ל הם כחלק מתנאי העסקת ם.
ב. החל מיום 1 בינואר 2025 ועד סמוך למועד פרסום דוח זה רכשה החברה כ13.2- מיליון מניות החברה תמורת כ165- מיליון ש"ח.
ג. בחודש יוני ,2025 הנפיקה החברה 316 ע.נ. מניות כתוצאה מהמרת 5,400 ש"ח ע.נ. אגרות חוב להמרה )סדרה יז'(.

עדכון לסעיף 3 – חלוקת דיבידנדים בשנתיים האחרונות

א. ביום 9 באפריל 2025 חילקה החברה דיבידנד לבעלי מניותיה בסכום של כ25- מיליון ש"ח )0.125 ש"ח למניה(.
ב. ביום 16 ביוני 2025 חילקה החברה דיבידנד לבעלי מניותיה בסכום של כ25- מיליון ש"ח )0.125 ש"ח למניה(.
ג. ביום 8 בספטמבר 2025 חילקה החברה דיבידנד לבעלי מניותיה בסכום של כ23- מיליון ש"ח )0.125 ש"ח למניה(.
ד. לפרטים בדבר דיבידנד שהוכרז על ידי החברה לאחר תאריך הדיווח, ראו ביאור 5א' לדוחות הכספיים.

עדכון לסעיף 5 - סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות החברה

א. תנודות בשיעורי האינפלציה, הריבית והמטבעות - חטיבת המחקר של בנק ישראל פרסמה בחודש ספטמבר 2025 תחזית מקרו- כלכלית על פיה התוצר צפוי לצמוח בשנת 2025 ב2.5%- וב2026- ב.4.7%- שיעור האינפלציה במהלך שנת 2025 צפוי לעמוד על 3.0% ומהלך שנת 2026 אף לרדת לכ- .2.2% תרחיש הבסיס אינו מניח לחימה עצימה בעזה ואף לא הטלת הגבלות משמעותיות על העורף החל מהרבעון הראשון של .2026 כמו כן התחזית כוללת הערכה מחודשת של השפעת תוכנית המכסים של ארה"ב )ראו סעיף ג' להלן(, אשר מניחה כי רמת המכסים הנוכחית תישאר ברמתה. שיעור האבטלה הצפויה נותר נמוך מאוד ועומד על 3.0%-3.4% תוך שמירה על יחס חוב לתוצר ברמה של .71% החטיבה מניחה שתוואי הריבית הבסיסית של בנק ישראל צפויה לעמוד על 3.75% בממוצע ברבעון השלישי של 2026 . מודגש כי התחזית מבוצעת תחת אי וודאות גבוהה מהרגיל, עם אפשרות כי תוצאות הלחימה יביאו להפחתת סיכונים ביטחוניים ולפוטנציאל להסדרה אזורי ת רחבה יותר, שעשויה להגדיל ביקושים ולהגביר השקעות במשק בשנים הקרובות. לעומת זאת היעדר הסדרה בת- קיימא או התארכות הלחימה עלולים להביא למגבלות היצע, האטת צמיחה והחרפת הגרעון התקציבי. בחודש מאי 2025 אישררה חברת הדירוג הבינלאומית P&S Ratings Global את דירוג האשראי של מדינת ישראל ברמת דירוג A עם תחזית שלילית.

ב. מלחמת חרבות ברזל בהמשך לאמור בסעיף 5 לדוח התקופתי, בחודש אוקטובר 2025 נחתם הסכם הפסקת אש מול ארגון הטרור חמאס. יצוין כי על אף הסכם הפסקת האש, נכון למועד דוח זה המצב הביטחוני טרם התייצב, ונכון למועד פרסום הדוח, עדיין אין וודאות ביחס למצב הבטחוני . המלחמה משפיעה על השוק באופן נרחב וההשפעות תלויות במידה רבה בהתפתחויות המלחמה בזירות השונות ובתרחישים השונים, לרבות השפעות על הכלכלה המקומית, השפעה על הצריכה והסקטור העסקי, שוק ההון, שינויים בשערי החליפין והריבית. השפעות המלחמה נבחנות באופן מתמיד על ידי החברה. להערכת החברה, למלחמת חרבות ברזל ולמבצע "עם כלביא" לא הייתה השפעה מהותית על עסקיה ותוצאותיה הכספיות.
ג. תוכנית המכסים בארה"ב בחודש אפריל 2025 הודיע ממשל טראמפ על הטלת מכסי גומלין על יבוא סחורות ממדינות רבות בעולם לארה"ב, כאשר על יבוא מישראל הוטל מכס בשיעור כולל של .15% המכס חל על סחורות בלבד ואינו חל על שירותים. פעילות החברה אינה מושפעת באופן ישיר מתו כנית המכסים של ארה"ב שכן הת וכנית אינה חלה על קבלת שירותים. החברה בוחנת בכל עת את ההשלכות וההשפעות של תכנית המכסים של ארה"ב ותגובות הנגד של יתר מדינות העולם על תנאי השוק והסביבה הכלכלית בה היא פועלת. נכון למועד הדוח, בשלב זה החברה אינה יודעת לאמוד את השפעת תכנית המכסים על פעילותה העסקית. עם זאת, להערכת החברה השפעה, א ם תהיה, לא צפויה להיות מהותית לפעילותה של החברה.

הערכותיה של החברה בדבר השפעת אירועים מאקרו כלכליים, לרבות השפעות המלחמה בישראל, שיעורי האינפלציה, שינויים במט"ח, תוכנית המכסים של ארה"ב ובשיעורי הריבית בטריטוריות השונות, וכן השפעת כל משבר אחר ממוקד במדינה ו/או מדינות מסוימות בהן החברה פועלת על פעילותה, הכנסותיה, רווחיה ומצבה הכספי הינן בגדר מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח .1968 הערכות אלה מבוססות על הנחות ואומדנים של הח ברה וחברות הקבוצה נכון למועד דוח זה, אך הן אינן ודאיות, עשויות שלא להתממש או להתממש באופן שונה מהותית מכפי שנצפה, בין היתר, בשל היותן מושפעות מגורמים שאינם בשליטת החברה. הימשכות המצב המלחמתי, הרחבתו לאזורים נוספים בארץ ומעורבותם של מדינות אחרות, הטלת סנקציות על ישראל, שינויים בהנחיות המדינה ופיקוד העורף, קצב התאוששות כלכלת ישראל, כמו גם מגמות צמיחה בארץ ובעולם ושינויים מאקרו כלכליים נוספים שינבעו מהאמור, לרבות המשך עליה בשיעורי האינפלציה והריבית במשק, התמשכות או החרפה של המשבר הכלכלי העולמי, עלולים להשפיע על פעילות החברה ועל תוצאותיה הכספיות באופן שונה מההערכות המפורטות לעיל.

עדכון לסעיף 6 - רכישה, פיתוח, וניהול של מרכזים מסחריים בצפון אירופה

א. במהלך תקופת הדיווח CTY פרעה הלוואה לזמן ארוך בסך של 250 מיליון אירו.
ב. בחודש אפריל 2025 CTY הנפיקה 450 מיליון אירו ע.נ. אגרות חוב העומדות לפירעון בשנת 2031 הנושאות ריבית נקובה של .5.375%
ג. בחודש אפריל 2025 CTY ביצעה רכישה עצמית של 100 מיליון אירו ע.נ. אגרות החוב )סדרה 2026( בתמורה לכ- 97 מיליון אירו, באמצעות הצעת רכש.
ד. בחודש מאי 2025 CTY פרעה הלוואה מובטחת לזמן ארוך בסך של 186 מיליון אירו.
ה. בחודשים יוני ויולי 2025 CTY רכשה כ694- אלף אירו ע.נ. ממניותיה בתמורה לכ- 2.6 מיליון אירו.
ו. בחודש יוני 2025 CTY ביצעה רכישה עצמית של 100 מיליון אירו ע.נ. אגרות החוב )סדרה 2027( בתמורה לכ97- מיליון אירו, באמצעות הצעת רכש.
ז. בחודש אוגוסט ,2025 רכשה CTY כ35- מיליון אירו ע.נ. אגרות חוב היברי דיות שלה בתמורה לכ36- מיליון אירו באמצעות הצעת רכש.
ח. בחודש אוקטובר ,2025 CTY הגדילה את קו האשראי המתגלגל שלה מ200- מיליון אירו ל250- מיליון אירו, וכן האריכה אותו עד לשנת ,2029 עם אופציה להארכה בשנה נוספת.
ט. בחודש ספטמבר ,2025 מינתה CTY את מר אשל פשטי כמנהלה הכללי.
י. ביום 3 בנובמבר 2025 רכשה החברה 14,188,052 מניות CTY המהוות כ7.7%- מהון מניותיה של CTY, בתמורה ל- 4 אירו למניה )ובסה"כ כ- 56.75 מיליון אירו(, במסגרת עסקה מחוץ לבורסה. בעקבות הרכישה חצתה החברה רף החזקה של ,50% ובהתאם להוראות הדין הפיני, החברה מחוייבת להגיש הצעת רכש לכלל מניות המיעוט של CTY, במחיר שלא יפחת מהמחיר ששולם במסגרת עסקת רכישת המניות, עד ליום 2 בדצמבר .2025 לפרטים נוספים ראו סעיף 1.4 לדוח הדירקטוריון. יא. בחודש ספטמבר 2025 הורידה חברת הדירוג Maalot P&S את דירוג אגרות החוב של CTY מרמת דירוג -BBB לרמת דירוג +BB ואת דירוג המנפיק מרמת דירוג +BB לרמת דירוג BB, עם אופק יציב. בחודש נובמבר ,2025 הורידה חברת הדירוג את דירוג אגרות החוב של CTY לרמת דירוג -BB ואת דירוג המנפיק לרמת דירוג +B וכן הודיעה על הכנסת דירוגי CTY לרשימת מעקב עם השלכות שליליות לאור אי הוודאות לגבי ההיקף הסופי של הצעת החברה לרכישת מניות המיעוט ב- CTY והשפעתה על הדירוג, סעיף י' לעיל.

עדכון לסעיף 7 - רכישה, פיתוח, וניהול של מרכזים מסחריים במרכז אירופה

א. בתקופת הדיווח רכשה ג'י אירופה כ103- מיליון אירו ע.נ. אגרות חוב שלה )סדרה 2027( בתמורה לכ- 98 מיליון אירו.
ב. בהתאם לאמור בסעיף 1 לעיל, בכוונת ג'י אירופה למכור לאוריון 3 נכסים מניבים בפולין בהיקף של כ- 450 מיליון אירו, בכפוף להשלמת הנפקת ני"ע של אוריון לציבור. בנוסף, ג'י אירופה תעמיד לאוריון שירותי ניהול נכסים.

עדכון לסעיף 8 – ג'י ישראל

א. החברה החלה בקמפיין שיווק למכירת מרבית החזקותיה במגדל המשרדים שהחברה מקימה בג'י סיטי ראשון לציון. במסגרת זאת, החברה זכתה במכרז של לאומית שירותי בריאות לרכישת 6 קומות במגדל המשרדים בתמורה לכ- 155 מיליון ש"ח ובמהלך תקופת הדוח הצדדים התקשרו בהסכם מכר מחייב. עד למועד פרסום דוח זה, החברה שיווקה )הרשמות וחתימות בפועל( משרדים בהיקף שווי עסקאות על כ310- מיליון ש"ח, המהווים כ53%- מתוך שטחי המשרדים המיועדים למכירה.
ב. בחודש אוגוסט 2025 השלימה החברה עסקה למכירת זכויותיה בנכס בחורב ובחברת הניהול שלו )50%( בתמורה לכ- 131 מיליון ש"ח. לפרטים נוספים ראו סעיף 6א' לדוח הדירקטוריון.

עדכון לסעיף 9 – גזית ברזיל

בחודש יולי 2025 הושלמה מכירת קרקע בסאו פאולו בתמורה לכ49- מיליון ריאל ברזילאי.

עדכון לסעיף 10 – Horizons Gazit

בחודש מרס 2025 הושלמה רכישת מרכז מסחרי מניב בפורט לודרדייל בתמורה לכ35.4- מיליון דולר.

עדכון לסעיף -19 מימון

א. לפרטים בדבר הרחבת סדרת אגרות חוב קיימת )סדרה טז'( המובטחות במניות חברת Europe G( חברה בת בבעלותה המלאה של החברה(, בהיקף של כ295.6- מיליון ש"ח ע.נ,. ראה ביאור 3א'3 לדוחות הכספיים.
ב. לפרטים בדבר הרחבת סדרת אגרות חוב קיימת )סדרה טו'( המובטחות בנכסי נדל"ן בישראל, בהיקף של כ- 71 מיליון ש"ח ע.נ,. ראה ביאור 3א' 11 לדוחות הכספיים.
ג. לפרטים בדבר הרחבת סדרת אגרות חוב קיימת )סדרה יד'( שאינה מובטחת, בהיקף של כ 430- מיליון ש"ח ע.נ,. ראה ביאור 3א'12 לדוחות הכספיים
ד. לפרטים בדבר הרחבת סדרת אגרות חוב קיימת )סדרה כא'( המובטחות בשעבוד קבוע על מניות CTY, בהיקף של כ440- מיליון ש"ח ע.נ,. ראה ביאור 3א'13 לדוחות הכספיים
ה. לפרטים בדבר הרחבת סדרת אגרות חוב קיימת )סדרה יג'( שאינה מובטחת, בהיקף של כ 354- מיליון ש"ח ע.נ,. ראה ביאור 3א'14 לדוחות הכספיים.
ו. לפרטים בדבר הרחבת סדרת אגרות חוב קיימת )סדרה יד'( שאינה מובטחת, בהיקף של כ 298- מיליון ש"ח ע.נ,. ראה ביאור 5ב' לדוחות הכספיים.
ז. בתקופת הדיווח רכשה החברה כ114- מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב של החברה )סדרות יד' וטו'( בתמורה לכ127- מיליון ש"ח. ההשפעה של הפדיון מוקדם על הרווח או הפסד של הקבוצה אינה מהותית.
ח. בחודש נובמבר ,2025 הודיעה חברת הדירוג Maalot P&S על הכנסת דירוגי החברה לרשימת מעקב עם השלכות שליליות לאור אי הוודאות לגבי ההיקף הסופי של הצעת החברה לרכישת מניות המיעוט ב-CTY והשפעתה על הדירוג, ראו גם עדכון לסעיף 6 )י'( לעיל.
ט. בחודש נובמבר ,2025 פרסמה חברת הדירוג מידרוג 'הערת מנפיק' עקב הצעת הרכש למניות CTY. להערכת מידרוג, מכלול ההשפעות הנובעות מהצעת הרכש צפוי לשמור על היחסים הפיננסים והדירוג אינו צפוי להשתנות בטווח הקצר.

גילוי בדבר נכסים מהותיים מאוד בהתאם לפרק ו' להנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל"ן להשקעה

2024 לשנת	שון רבעון רא 2025	רבעון שני 2025	שי רבעון שלי 2025	)1(50%( ברה, )חלק הח סביון G
125,369	130,014	129,700	129,835	ח( )אלפי ש" חלק מניב שווי הנכס
16,100	16,100	15,800	15,800	י ש"ח( רקע )אלפ עתודות ק שווי הנכס
141,469	146,114	145,500	145,635	ש"ח( נכס )אלפי סך שווי ה
11,580	1,492	1,695	1,807	)!()2( ( אלפי ש"ח בתקופה ) NOI
13,855	-	1,093	-	ח( )אלפי ש" ך בתקופה סדי( שערו רווחי )הפ
92.3%	97.1%	100%	100%	בתקופה סה ממוצע שיעור תפו
4.6%	4.6%	4.9%	5.1%	ל )%( ואה בפוע שיעור תש
162.2	159	163.2	164.7	ח( חודש בש" ם למ"ר )ל ת ממוצעי דמי שכירו
				תמו חוזים שנח ם למ"ר ב ת ממוצעי דמי שכירו ש"ח( לחודש ב בתקופה )
125	148	166.6	-

⁾1( החל מ31- בדצמבר 2024 החברה מחזיקה ב- 50% מהנכס.

⁾2( לא כולל הוצאות הפרשה למתווה "עם כלביא" בסך של כ- 70 אלפיי ש"ח.

51%( ברה, )חלק הח רוטשילד G	שי רבעון שלי 2025	רבעון שני 2025	שון רבעון רא 2025	2024 לשנת
ח( )אלפי ש" חלק מניב שווי הנכס	127,375	127,218	125,511	125,495
"ח( ה )אלפי ש זכויות בני שווי הנכס	3,825	3,825	3,825	3,825
ש"ח( נכס )אלפי סך שווי ה	131,200	131,043	129,336	129,320
)1( ( אלפי ש"ח בתקופה ) NOI	1,987	2,010	1,979	7,584
ח( )אלפי ש" ך בתקופה סדי( שערו רווחי )הפ	117	1,692	-	3,678
בתקופה סה ממוצע שיעור תפו	98.1%	98.3%	98.4%	98.8%
ל )%( ואה בפוע שיעור תש	6.3%	6.3%	6.3%	6.0%
ח( חודש בש" ם למ"ר )ל ת ממוצעי דמי שכירו	109	107.6	107	106
תמו חוזים שנח ם למ"ר ב ת ממוצעי דמי שכירו )2( ש"ח( לחודש ב בתקופה )	62.7	141.7	57	87

⁾1( לא כולל הוצאות הפרשה למתווה "עם כלביא" בסך של כ- 133 אלפיי ש"ח.

⁾2( ברבעון שלישי 2025 נחתמו הסכמים למשרדים בלבד.

)1(50%( ברה, )חלק הח ון כוכב הצפ G	שי רבעון שלי	רבעון שני	שון רבעון רא	2024 לשנת
	2025	2025	2025
ח( )אלפי ש" שווי הנכס	58,000	56,312	55,424	55,332
)1()2( ( אלפי ש"ח בתקופה ) NOI	700	751	726	2,815
ח( )אלפי ש" ך בתקופה סדי( שערו רווחי )הפ	1,561	854	-	1,073
בתקופה סה ממוצע שיעור תפו	96.9%	100%	93.7%	90.8%
ל )%( ואה בפוע שיעור תש	5.0%	% 5.2%	5.2%	5.1%
ח( חודש בש" ם למ"ר )ל ת ממוצעי דמי שכירו	297.5	293.1	286	285.6
מו ם שנחת "ר בחוזי צעים למ רות ממו דמי שכי ש"ח( לחודש ב בתקופה )	-	318.2	-	-

⁾1( החל מ31- בדצמבר 2024 החברה מחזיקה ב- 50% מהנכס.

⁾2( לא כולל הוצאות הפרשה למתווה "עם כלביא" בסך של כ- 53 אלפי ש"ח.

לשנת 2024	רבעון ראשון 2025	רבעון שני 2025	רבעון שלישי 2025	ג'י סיטי ראשון לציון
1,628,700	1,630,450	1,677,600	1,681,351	שווי הנכס חלק מניב (אלפי ש"ח)
416,600	444,171	426,563	188,107	שווי הנכס עתודות קרקע (אלפי ש"ח)
2,045,300	2,074,621	2,104,163	1,869,458	סך שווי הנכס (אלפי ש"ח)
97,995	25,268	26,080	26,238	NOI בתקופה (אלפי ש"ח) ⁽¹⁾
100,753	-	41,569	-	רווחי (הפסדי) שערוך בתקופה (אלפי ש"ח)
98%	98.2%	99%	99%	שיעור תפוסה ממוצע בתקופה
6.0%	6.2%	6.1%	6.2%	שיעור תשואה בפועל (%)
106	106	108.6	110.6	דמי שכירות ממוצעים למ"ר (לחודש בש"ח)
				דמי שכירות ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו
87	164	205.8	-	בתקופה (לחודש בש"ח)

(1) לא כולל הוצאות הפרשה למתווה "עם כלביא" בסך של כ-1.7 מיליוני ש"ח.

לשנת 2024	רבעון ראשון 2025	רבעון שני 2025	רבעון שלישי 2025	דיזינגוף
60,800	60,824	60,824	60,824	שווי הנכס חלק מניב (אלפי ש"ח)
3,504	893	902	910	NOI בתקופה (אלפי ש"ח)
2,000	-	-	-	רווחי (הפסדי) שערוך בתקופה (אלפי ש"ח)
100%	100%	100%	100%	שיעור תפוסה ממוצע בתקופה
5.8%	5.9%	5.9%	5.9%	שיעור תשואה בפועל (%)
419	420	425.4	431.2	דמי שכירות ממוצעים למ"ר (לחודש בש"ח)
				דמי שכירות ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו

התקופה (לחודש בש"ח)

לשנת 2024 רבעון שלישי רבעון ראשון רבעון שני לישנסקי 2025 2025 2025 שווי הנכס חלק מניב (אלפי ש"ח) 70,271 71,414 71,863 70,726 232 NOI בתקופה (אלפי ש"ח)⁽¹⁾ 1,364 486 452 רווחי (הפסדי) שערוך בתקופה (אלפי ש"ח) (12,176)_ 99% 99% 99% שיעור תפוסה ממוצע בתקופה⁽²⁾ 26% 2.2% 1.9% 2.7% 2% שיעור תשואה בפועל (%) 87.7 86 86.8 117 דמי שכירות ממוצעים למ"ר (לחודש בש"ח) 70 דמי שכירות ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו

⁽¹⁾ לא כולל הוצאות הפרשה למתווה "עם כלביא" בסך של כ-54 אלפי ש"ח. (2) במהלך הרבעון הראשון בשנת 2025 נחתם הסכם עם שוכר מהותי

לשנת 2024	רבעון ראשון 2025	רבעון שני 2025	רבעון שלישי 2025	(Targowek) טרגובק
239,100	240,425	247,750	248,536	שווי הנכס (אלפי אירו)
14,421	3,398	3,480	3,462	NOI בתקופה (אלפי אירו)
6,394	1,189	7,123	82	רווחי (הפסדי) שערוך בתקופה (אלפי אירו)
98.6%	98.8%	99.4%	99.5%	שיעור תפוסה ממוצע בתקופה
6.02%	5.7%	5.6%	5.5%	שיעור תשואה בפועל (%)
33.4	34.3	34.3	35.6	דמי שכירות ממוצעים למ"ר (לחודש באירו)
				דמי שכירות ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו
24.6	40.3	52.2	75.9	התקופה (לחודש באירו)

ג'י סיטי בע"מ

דוחות כספיים ביניים תמציתיים מאוחדים ליום 30 בספטמבר, 2025

בלתי מבוקרים

תוכן העניינים

עמוד
38	חדים תיים מאו ים תמצי פיים ביני וחות כס סקירת ד
39	ב הכספי על המצ מאוחדים מציתיים דוחות ת
41	או הפסד על רווח מאוחדים מציתיים דוחות ת
42	ח הכולל על הרוו מאוחדים מציתיים דוחות ת
43	ויים בהון על השינ מאוחדים מציתיים דוחות ת
48	מנים מי המזו על תזרי מאוחדים מציתיים דוחות ת
51	אוחדים ציתיים מ יניים תמ כספיים ב דוחות ה באורים ל

טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 ey.com קוסט פורר גבאי את קסירר שדרות מנחם בגין ,144 תל-אביב 6492102

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של ג'י סיטי בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של ג'י סיטי בע"מ )להלן - החברה(, הכולל את הדוח התמציתי על המצב הכספי ליום 30 בספטמבר 2025 ואת הדוחות התמציתיים על רווח או הפסד, הרווח הכולל, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופה של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS -" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- א חריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי לתקופות הביניים התמציתי של חברה שאוחדה אשר נכסיה הכלולים באיחוד מהווים כ46%- מכלל הנכסים המאוחדים ליום 30 בספטמבר, 2025 והכנסותיה הכלולות באיחוד מהוות כ52%- ו- 53% מכלל ההכנסות המאוחדות לתקופה של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאמה. המידע הכספי לתקופות הביניים התמציתי של אותה חברה נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוח הסקירה שלהם הומצא לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותה חברה, מבוססת על דוח הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

תל- אביב, קוסט פורר גבאי את קסירר

27 בנובמבר, 2025 רואי חשבון

בדצמבר 31 ר בספטמב ליום 30 2024 2024 2025 מבוקר קר בלתי מבו ח מליוני ש" 1,991 933 758 538 36 61 43 12 65 69 80 158 98 117 213 376 437 265 - - 254 2 3 1 3,117 1,618 1,775 1,337 3,328 238 4,454 4,946 2,013 982 1,067 979 381 656 384 69 103 50 173 143 139 27,041 28,900 28,495 2,423 2,833 2,031 94 104 83 341 383 350 63 69 64 31,567 34,258 32,575				ליום










ני






שווי המאז

	רות חובה








		34,588	39,204	36,021

ליום
בדצמבר 31	ר בספטמב	ליום 30
2024	2024	2025
מבוקר	קר	בלתי מבו
	ח מליוני ש"


38	272	124
1,870	3,120	2,200
15	18	50
89	92	59
648	541	521
10	12	7
2,670	4,055	2,961
494	878	-
3,164	4,933	2,961

14,941	13,395	15,174
6,145	7,140	4,766
222	282	156
335	371	350
1,116	1,375	1,308
22,759	22,563	21,754

253	235	253
4,981	4,745	4,983
2,446	2,533	2,352
)4,763(	)3,873(	)4,798(
1,279	1,297	1,268
)16(	)15(	)181(
4,180	4,922	3,877
5,918	6,786	5,996
10,098	11,708	9,873

36,021	39,204	34,588

			2025 בנובמבר, 27
גיל קוטלר	חיים כצמן	ן אהוד ארנו	ת שור הדוחו תאריך אי
ספים סמנכ"ל כ	יו"ר מנכ"ל וסגן	קטוריון יו"ר הדיר	הכספיים
	יון הדירקטור

לשנה ה שהסתיימ ביום 31	ו שהסתיימ	חודשים ל3-	ו שהסתיימ	חודשים ל9-
בדצמבר	ר בספטמב	ביום 30	ר בספטמב	ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
	( למניה(	ח מליוני ש" קי )הפסד וני רווח נ	)למעט נת
2,533	643	574	1,896	1,732	ות בנים ואחר השכרת מ הכנסות מ
799	200	172	597	533	ה ואחרות ים להשכר פעלת נכס הוצאות ה
1,734	443	402	1,299	1,199	בנים, נטו השכרת מ הכנסה מ
-	-	130	-	130	שרדים מכירת מ הכנסות מ
-	-	110	-	110	ם ת משרדי עלות מכיר
-	-	20	-	20	טו שרדים, נ מכירת מ הכנסה מ
1,734	443	422	1,299	1,219	טו פעולית, נ הכנסה ת
					עה ל"ן להשק שקעה ונד נדל"ן לה עליית ערך
38	125	89	465	502	טו בפיתוח, נ
)321(	)65(	)74(	)233(	)214(	יות נהלה וכלל הוצאות ה
-	-	)3(	-	)5(	ק כירה ושיוו הוצאות מ
222	-	-	185	3	חרות הכנסות א
)549(	)179(	)3(	)303(	)70(	חרות הוצאות א
					בשיטת מטופלות חברות ה רה ברווחי חלק החב
114	16	30	126	82	אזני, נטו השווי המ
1,238	340	461	1,539	1,517	לי רווח תפעו
)1,285(	)462(	)374(	)1,122(	)1,174(	מון הוצאות מי
219	59	49	146	110	מון הכנסות מי
172	)63(	136	563	453	הכנסה סים על ה ד( לפני מ רווח )הפס
76	40	67	162	223	ההכנסה מסים על
96	)103(	69	401	230	הפסד( רווח נקי )

52	)131(	)11(	121	)21(	מיוחס ל: ת החברה בעלי מניו
44	28	80	280	251	שליטה ינן מקנות זכויות שא
96	)103(	69	401	230
					ניות ס לבעלי מ ניה המיוח הפסד( למ רווח נקי )
					בש"ח( החברה )
0.28	)0.72(	)0.06(	0.65	)0.11(	סי פסד( בסי וח נקי )ה סך הכל רו
0.28	)0.72(	)0.06(	0.65	)0.11(	לל פסד( מדו וח נקי )ה סך הכל רו

לשנה ה שהסתיימ ביום 31	ו שהסתיימ	חודשים ל3-	ו שהסתיימ	חודשים ל9-
בדצמבר	ר בספטמב	ביום 30	ר בספטמב ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
		ח מליוני ש"
96	)103(	69	401	230	הפסד( רווח נקי )
					המס(: השפעת חר )לאחר ד( כולל א רווח )הפס
					סד ווח או הפ חר מכן לר מחדש לא לא יסווגו סכומים ש
					שווי הוגן פיננסיים ב גין נכסים פסדים( ב רווחים )ה
)31(	-	-	-	3	כולל אחר דרך רווח

					ד ח או הפס חדש לרוו מסווגים מ סווגו או ה סכומים שי
)1,230(	375	)199(	226	110	לויות חוץ ים של פעי וחות כספי מתרגום ד התאמות
)15(	)46(	3	)12(	)21(	זרימי ת גידור ת גין עסקאו פסדים( ב רווחים )ה מזומנים

)1,276(	329	)196(	214	92	ולל אחר )הפסד( כ סה"כ רווח

)1,180(	226	)127(	615	322	ולל )הפסד( כ סה"כ רווח

					מיוחס ל:
)803(	22	)105(	189	)70(	)1( ת החברה בעלי מניו
)377(	204	)22(	426	392	שליטה ינן מקנות זכויות שא
)1,180(	226	)127(	615	322
				חברה:	1( י מניות ה יוחס לבעל הכולל המ ח )הפסד( הרכב הרוו (
52	)131(	)11(	121	)21(	הפסד( רווח נקי )
)809(	197	)96(	81	)29(	לויות חוץ ים של פעי וחות כספי מתרגום ד התאמות
					זרימי ת גידור ת גין עסקאו פסדים( ב רווחים )ה
)15(	)44(	2	)13(	)23(	מזומנים
					שווי הוגן פיננסיים ב גין נכסים פסדים( ב רווחים )ה
)31(	-	-	-	3	כולל אחר דרך רווח
)803(	22	)105(	189	)70(

				רה ות החב	עלי מני וחס לב	הון המי
ון סה"כ ה	זכויות שאינן מקנות שליטה	סה"כ	וצר מניות א	קרנות אחרות	ת התאמו ת הנובעו ם מתרגו דוחות של כספיים ת פעילויו חוץ	ווח יתרת ר	על פרמיה מניות	ת הון מניו
				בוקר בלתי מ
10,098	5,918	4,180	)16(	ש"ח מליוני 1,279	( )4,763	2,446	4,981	253	)מבוקר( 2024 ר, בדצמב ום 31 יתרה לי
230	251	)21(	-	-	-	)21(	-	-	רווח נקי
92	141	)49(	-	)20(	)29(	-	-	-	ל אחר רווח כול
322	392	)70(	-	)20(	)29(	)21(	-	-	כולל סך רווח
*( -	-	*( -	-	)2(	-	-	2	*( -	ברה יות הח ציה למנ תבי אופ מימוש כ
)165(	-	)165(	)165(	-	-	-	-	-	אוצר מניות ב רכישת
2	-	2	-	2	-	-	-	-	ניות בוסס מ שלום מ עלות ת
)148(	)144(	)4(	-	)4(	-	-	-	-	ן ות שאינ ות מזכוי היברידי ות חוב של אגר עצמית רכישה שליטה מקנות אינן כויות ש למה לז ות ששו היברידי ת חוב גין אגרו ריבית ב
)132(	)132(	-	-	-	-	-	-	-	שליטה מקנות
)73(	-	)73(	-	-	-	)73(	-	-	ז **( שהוכר דיבידנד
)14(	)21(	7	-	13	)6(	-	-	-	ליטה קנות ש שאינן מ זכויות רכישת
)17(	)17(	-	-	-	-	-	-	-	ליטה קנות ש שאינן מ זכויות לבעלי דיבידנד
9,873	5,996	3,877	)181(	1,268	( )4,798	2,352	4,983	253	2025 בר, בספטמ ום 30 יתרה לי

^*( מייצג סכום הנמוך מ 1- מליון ש"ח.

^**( בתשעת החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר, 2025 הכריזה החברה על דיבידנד בסך של 0.375 ש"ח למניה )סך כולל של כ73- מיליון ש"ח(, מתוכם כ 25- מיליון ש"ח )0.125 ש"ח למניה( אשר שולמו ביום 8 באפריל ,2025 כ 25- מיליון ש"ח )0.125 ש"ח למניה( אשר שולמו ביום 16 ביוני ,2025 וכ23- מיליון ש"ח )0.125 ש"ח למניה( אשר שולמו ביום 8 בספטמבר .2025 הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים.

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון

			הון המי	עלי מני וחס לב	רה ות החב
	ת הון מניו	על פרמיה מניות	ווח יתרת ר	ת התאמו ת הנובעו ם מתרגו דוחות של כספיים ת חוץ פעילויו	קרנות אחרות	וצר מניות א	סה"כ	שאינן זכויות מקנות שליטה	ון סה"כ ה
					בוקר בלתי מ
					ש"ח מליוני
)מבוקר( 2023 ר, בדצמב ום 31 יתרה לי	239	4,754	2,430	( )3,998	1,413	)1(	4,837	6,493	11,330
רווח נקי	-	-	121	-	-	-	121	280	401
ל אחר רווח כול	-	-	-	81	)13(	-	68	146	214

כולל סך רווח	-	-	121	81	)13(	-	189	426	615

חברה מניות ה פציה ל כתבי או פקיעת מימוש ו	*( -	29	-	-	)29(	-	*( -	-	*( -
אוצר מניות ב רכישת	-	-	-	-	-	)56(	)56(	-	)56(
צר ניות באו ביטול מ	)4(	)38(	-	-	-	42	-	-	-
ניות בוסס מ שלום מ עלות ת	-	-	-	-	4	-	4	-	4
ן ות שאינ ות מזכוי היברידי ות חוב של אגר עצמית רכישה
שליטה מקנות	-	-	-	-	87	-	87	)344(	)257(
אינן כויות ש למה לז ות ששו היברידי ת חוב גין אגרו ריבית ב
שליטה מקנות	-	-	-	-	-	-	-	)139(	)139(
ז שהוכר דיבידנד	-	-	)18(	-	-	-	)18(	-	)18(
ת חברה ב נפקה ב ליטה וה קנות ש שאינן מ זכויות רכישת	-	-	-	44	)165(	-	)121(	449	328
ליטה קנות ש שאינן מ זכויות לבעלי דיבידנד	-	-	-	-	-	-	-	)99(	)99(
2024 בר, בספטמ ום 30 יתרה לי	235	4,745	2,533	( )3,873	1,297	)15(	4,922	6,786	11,708

^*( מייצג סכום הנמוך מ 1- מליון ש"ח.

				רה ות החב	עלי מני וחס לב	הון המי
ון סה"כ ה	שאינן זכויות מקנות שליטה	סה"כ	וצר מניות א	קרנות אחרות	ת התאמו ת הנובעו ם מתרגו דוחות של כספיים ת חוץ פעילויו	ווח יתרת ר	על פרמיה מניות	ת הון מניו
				בוקר בלתי מ
				ש"ח מליוני
10,394	6,287	4,107	)80(	1,265	( )4,699	2,386	4,982	253	2025 ביולי, ום 1 יתרה לי
69	80	)11(	-	-	-	)11(	-	-	רווח נקי
)196(	)102(	)94(	-	2	)96(	-	-	-	ולל אחר הפסד כ
)127(	)22(	)105(	-	2	)96(	)11(	-	-	ד כולל סך הפס
-*(	-	-*(	-	)1(	-	-	1	-*(	ברה יות הח ציה למנ תבי אופ מימוש כ
)101(	-	)101(	)101(	-	-	-	-	-	אוצר מניות ב רכישת
1	-	1	-	1	-	-	-	-	ניות בוסס מ שלום מ עלות ת ן מקנות ות שאינ ות מזכוי היברידי ות חוב של אגר עצמית רכישה
)140(	)136(	)4(	-	)4(	-	-	-	-	שליטה
)119(	)119(	-	-	-	-	-	-	-	נות אינן מק כויות ש למה לז ות ששו היברידי ת חוב גין אגרו ריבית ב שליטה
)23(	-	)23(	-	-	-	)23(	-	-	ז *( שהוכר דיבידנד
)5(	)7(	2	-	5	)3(	-	-	-	ליטה קנות ש שאינן מ זכויות רכישת
)7(	)7(	-	-	-	-	-	-	-	ליטה קנות ש שאינן מ זכויות לבעלי דיבידנד
9,873	5,996	3,877	)181(	1,268	( )4,798	2,352	4,983	253	2025 בר, בספטמ ום 30 יתרה לי

בשלושת החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר, 2025 הכריזה החברה על דיבידנד בסך של 0.125 ש"ח למניה )סך כולל של כ23- מיליון ש"ח(, אשר שולמו ביום 8 בספטמבר .2025 *(

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון

				רה ות החב	עלי מני וחס לב	הון המי
	שאינן זכויות מקנות				ת התאמו ת הנובעו ם מתרגו דוחות של כספיים		על פרמיה
ון סה"כ ה	שליטה	סה"כ	וצר מניות א	אחרות קרנות	ת חוץ פעילויו	ווח יתרת ר	מניות	ת הון מניו
				בוקר בלתי מ
				ש"ח מליוני
11,754	6,829	4,925	)11(	1,304	( )4,071	2,682	4,782	239	י, 2024 ום 1 יול יתרה לי
)103(	28	)131(	-	-	-	)131(	-	-	הפסד
329	176	153	-	)44(	197	-	-	-	ל אחר רווח כול
226	204	22	-	)44(	197	)131(	-	-	כולל סך רווח
-*(	-	-*(	-	)1(	-	-	1	-*(	חברה מניות ה פציה ל כתבי או פקיעת מימוש ו
)46(	-	)46(	)46(	-	-	-	-	-	אוצר מניות ב רכישת
-	-	-	42	-	-	-	)38(	)4(	צר ניות באו ביטול מ
1	-	1	-	1	-	-	-	-	ניות בוסס מ שלום מ עלות ת
)103(	)141(	38	-	38	-	-	-	-	ן מקנות ות שאינ ות מזכוי היברידי ות חוב של אגר עצמית רכישה שליטה נות אינן מק כויות ש למה לז ות ששו היברידי ת חוב גין אגרו ריבית ב
)72(	)72(	-	-	-	-	-	-	-	שליטה
)18(	-	)18(	-	-	-	)18(	-	-	ז שהוכר דיבידנד
1	1	-	-	)1(	1	-	-	-	ליטה קנות ש שאינן מ זכויות רכישת
)35(	)35(	-	-	-	-	-	-	-	ליטה קנות ש שאינן מ זכויות לבעלי דיבידנד
11,708	6,786	4,922	)15(	1,297	( )3,873	2,533	4,745	235	2024 בר, בספטמ ום 30 יתרה לי

^*( מייצג סכום הנמוך מ - 1 מליון ש"ח.

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון

				רה ות החב	עלי מני וחס לב	הון המי
ון סה"כ ה	שאינן זכויות מקנות שליטה	סה"כ	וצר מניות א	קרנות אחרות	ת התאמו ת הנובעו ם מתרגו דוחות של כספיים ת חוץ פעילויו	ווח יתרת ר	על פרמיה מניות	ת הון מניו
				מבוקר
				ש"ח מליוני
11,330	6,493	4,837	)1(	1,413	( )3,998	2,430	4,754	239	)מבוקר( 2023 ר, בדצמב ום 31 יתרה לי
96	44	52	-	-	-	52	-	-	רווח נקי
( )1,276	)421(	)855(	-	)46(	)809(	-	-	-	ולל אחר הפסד כ
( )1,180	)377(	)803(	-	)46(	)809(	52	-	-	ד כולל סך הפס
268	-	268	-	14	-	-	236	18	פקה אות הנ כוי הוצ ציה בני תבי אופ מניות וכ הנפקת
-*(	-	-*(	-	)29(	-	-	29	-*(	חברה מניות ה פציה ל כתבי או פקיעת מימוש ו
)57(	-	)57(	)57(	-	-	-	-	-	אוצר מניות ב רכישת
-	-	-	42	-	-	-	)38(	)4(	אוצר מניות ב מחיקת
5	-	5	-	5	-	-	-	-	ניות בוסס מ שלום מ עלות ת ן מקנות ות שאינ ות מזכוי היברידי ות חוב של אגר עצמית רכישה
)257(	)344(	87	-	87	-	-	-	-	שליטה נות אינן מק כויות ש למה לז ות ששו היברידי ת חוב גין אגרו ריבית ב
)168(	)168(	-	-	-	-	-	-	-	שליטה
)36(	-	)36(	-	-	-	)36(	-	-	ז שהוכר דיבידנד
328	449	)121(	-	)165(	44	-	-	-	ת חברה ב נפקה ב ליטה וה קנות ש שאינן מ זכויות רכישת
)135(	)135(	-	-	-	-	-	-	-	ליטה קנות ש שאינן מ זכויות לבעלי דיבידנד
10,098	5,918	4,180	)16(	1,279	( )4,763	2,446	4,981	253	)מבוקר( 2024 ר, בדצמב ום 31 יתרה לי

^*( מייצג סכום הנמוך מ 1- מליון ש"ח.

לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר	מו ם שהסתיי ספטמבר	ל3- חודשי ביום 30 ב	מו ם שהסתיי ספטמבר	ל9- חודשי ביום 30 ב
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר	קר	בלתי מבו	קר	בלתי מבו
		ח מליוני ש"
					ת לות שוטפ מנים מפעי תזרימי מזו
96	)103(	69	401	230	הפסד( רווח נקי )

					י מזומנים צגת תזרימ דרושות לה התאמות ה שוטפת: מפעילות
					והפסד: סעיפי רווח התאמות ל
1,066	403	325	976	1,064	מון, נטו הוצאות מי
					טת השווי ופלות בשי ברות המט ה ברווחי ח חלק החבר
)114(	)16(	)30(	)126(	)82(	טו המאזני, נ
)38(	)125(	)89(	)465(	)502(	נטו ה בפיתוח, ל"ן להשקע שקעה ונד נדל"ן לה עליית ערך
25	6	5	18	16	תות פחת והפח
76	40	67	162	223	כנסה מסים על ה
327	166	3	118	67	רות, נטו כנסות( אח הוצאות )ה
5	1	1	4	2	מניות ם מבוסס עלות תשלו
1,347	475	282	687	788
					ת: והתחייבויו עיפי נכסים שינויים בס ת יבים ויתרו לקבל ובחי ת והכנסות ה( בלקוחו ירידה )עליי
113	)40(	)67(	84	11	חובה
-	-	86	-	86	ם אי משרדי ירידה במל
)25(	25	)67(	)46(	)145(	ת זכות אים ויתרו רותים ובזכ ם ונותני שי ה( בספקי עלייה )יריד
88	)15(	)48(	38	)48(

					יבידנדים ני ריבית, ד שוטפת לפ מפעילות טו שנבעו מזומנים נ
1,531	357	303	1,126	970	ומסים
					עבור: ך התקופה קבלו במש שולמו והת מזומנים ש
)873(	)268(	)202(	)684(	)653(	למה ריבית ששו
112	36	41	93	102	תקבלה ריבית שה
74	8	6	16	18	התקבל דיבידנד ש
)152(	)4(	)4(	)144(	)22(	למו מסים ששו
4	-	6	4	6	תקבלו מסים שה
)835(	)228(	)153(	)715(	)549(

696	129	150	411	421	שוטפת מפעילות טו שנבעו מזומנים נ

לשנה שהסתיימ 31 ה ביום	ו שהסתיימ	חודשים ל3-	ו שהסתיימ	חודשים ל9-
בדצמבר	ר בספטמב	ביום 30	ר בספטמב	ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר	קר	בלתי מבו	קר	בלתי מבו
		ח מליוני ש"
					עה ילות השק ומנים מפע תזרימי מז
)11(	)1(	-	)10(	-	חזקות חברות מו הלוואות ל השקעות ו
)779(	)169(	)90(	)418(	)447(	ן להשקעה ח של נדל" קמה ופיתו רכישה, ה
)8(	)2(	)1(	)7(	)4(	אחרים וע ונכסים ברכוש קב השקעות
1,791	315	143	884	1,037	ה "ן להשקע מימוש נדל תמורה מ
243	-	1	6	3	ארוך ניתנו לזמן הלוואות ש פרעון
-	-	-	-	2	טו זמן קצר, נ השקעות ל
)45(	-	)6(	-	)45(	ננסיים בנכסים פי השקעות
36	2	18	17	26	ת ת פקדונו יים ומשיכ סים פיננס מכירת נכ תמורה מ
1,227	145	65	472	572	השקעה מפעילות טו שנבעו מזומנים נ
					ילות מימון ומנים מפע תזרימי מז
268	-	-	-	-	ת הנפקה יכוי הוצאו אופציה בנ יות וכתבי הנפקת מנ
*( -	*( -	*( -	*( -	*( -	חברה למניות ה בי אופציה מימוש כת
)57(	)46(	)101(	)56(	)165(	יות באוצר רכישת מנ
328	-	)5(	327	14(	ה בת ) קה בחבר יטה והנפ מקנות של יות שאינן רכישת זכו
)36(	)18(	)23(	)18(	)73(	חברה לי מניות ה שולם לבע דיבידנד ש
)135(	)35(	)7(	)99(	)17(	ות שליטה שאינן מקנ לי זכויות שולם לבע דיבידנד ש
879	116	124	766	220	ארוך ואות לזמן קבלת הלו
)817(	)108(	)95(	)469(	)952(	ארוך אות לזמן פרעון הלוו
					ן קאיים לזמ אגידים בנ שראי מת עון( קווי א קבלת )פר
)1,479(	88	43	)686(	)1,144(	ארוך, נטו
					, ם בנקאיים ר מתאגידי י לזמן קצ עון( אשרא קבלת )פר
)141(	5	)46(	86	82	נטו
)4,459(	)1,132(	)468(	)3,526(	3,342(	מרה ) ת חוב לה חוב ואגרו של אגרות ון מוקדם פרעון ופדי
5,588	1,105	456	3,510	3,437	ב להמרה אגרות חו רות חוב ו הנפקת אג
					שאינן מזכויות היברידיות גרות חוב מית של א רכישה עצ
)241(	)103(	)145(	)241(	)153(	יטה מקנות של ת לזכויות ב היברידיו אגרות חו ולמה בגין ריבית שש
)168(	)72(	)119(	)139(	)132(	ות שליטה שאינן מקנ
)470(	)200(	)386(	)545(	)2,253(	ת מימון שו לפעילו טו ששימ מזומנים נ
)100(	14	)14(	)43(	27	מזומנים מנים ושווי תרות מזו רגום בגין י הפרשי ת

1,353	88	)185(	295	)1,233(	מזומנים מנים ושווי דה( במזו עלייה )ירי
638	845	943	638	1,991	תקופה לתחילת ה מזומנים מנים ושווי יתרת מזו
1,991	933	758	933	758	ופה לסוף התק מזומנים מנים ושווי יתרת מזו

^*( מייצג סכום הנמוך מ1- מ יליון ש"ח.

דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים

לשנה שהסתיימ 31 ה ביום בדצמבר	ו שהסתיימ ר בספטמב	חודשים ל3- ביום 30	ו שהסתיימ ר בספטמב	חודשים ל9- ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר	קר בלתי מבו		קר	בלתי מבו
	ח מליוני ש"
					לא במזומן הותיות ש פעולות מ )א(
611	92	-	124	-	ייבים עה כנגד ח ל"ן להשק מכירת נד

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

באור 1 - כללי

א. דוחות כספיים אלה נערכו במתכונת מתומצתת ליום 30 בספטמבר, 2025 ולתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה באותו תאריך )להלן – תקופת הדוח( ולתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה באותו תאריך )להלן ביחד - דוחות כספיים ביניים מאוחדים(. יש לעיין בדוחות אלה בהקשר לדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולבאורים אשר נלוו אליהם, אשר אושרו על ידי דירקטוריון החברה ביום 19 במרס, 2025 )להלן - הדוחות הכספיים השנתיים(.

ב. ליום 30 בספטמבר, 2025 )להלן - תאריך הדיווח( לחברה במאוחד )להלן – הקבוצה( גרעון בהון החוזר בסך של כ0.9- מיליארד ש"ח, מתוכו כ- 0.4 מיליארד ש"ח חוב לזמן קצר המובטח בנכסי הקבוצה. לקבוצה קווי אשראי מאושרים בלתי מנוצלים בסך כולל של כ1.4- מיליארד ש"ח הניתנים לניצול מיידי. הנהלת החברה בדעה כי המקורות הנ"ל בתוספת התמורה מהנפקות אגרות חוב שבוצעו לאחר תאריך הדיווח בסך של כ0.3- מיליארד ש"ח, תזרים המזומנים החיובי מפעילות שוטפת, לרבות תחזית התזרים וכן היקף הנכסים הלא משועבדים והיכולת למחזר חובות המובטחים ב זכויות החברה במקרקעין ומניות של חברות בנות , יאפשרו לכל אחת מחברות הקבוצה לעמוד בפרעון התחייבויותיהן לזמן הקצר.

ג. מצב עסקי החברה ונזילות החברה:

לחברה מדיניות ארוכת טווח לשמור על רמת נזילות נאותה המאפשרת לחברה עמידה בהתחייבויותיה, ניצול הזדמנויות בתחומי עיסוקה וכן גמישות בנגישות למקורות מימון, וזאת באמצעות הנפקת הון, ונטילת מימון לזמן ארוך, בין היתר, דרך הנפקת אגרות חוב, הלוואות בנקאיות ומשכנתאות, וזאת כנגד השקעות בנכסים לטווח ארוך.

יצוין, כי לחברה ולחברות בנות פרטיות בבעלותה המלאה תזרים חיובי מפעילות שוטפת. יובהר כי אין מניעה להעביר כספים מחברות הבנות בבעלותה המלאה באמצעות חלוקת דיבידנד או קבלת הלוואה )בכפוף למבחני החלוקה על פי הדין הרלבנטי וכן התחייבויות כלפי צדדים שלישיים(.

כמו כן, לחברה קווי אשראי )ברובם בלתי מנוצלים( מחייבים עם מוסדות פיננסיים בסכומים משמעותיים, במסגרתם החברה ו/או החברות הבנות בבעלותה המלאה יכולות לנצל אשראי לתקופות שונות בהתאם לצרכיהן, ובכפוף לעמידה באמות מידה הקבועים בהסכמים אלו. נכון ליום 30 בספטמבר ,2025 לחברה ולחברות בנות בבעלותה המלאה קווי אשראי מובטחים מתחדשים כאמור ממספר בנקים ומוסדות פיננסיים מקומיים ובינלאומיים, בסך של כ- 0.8 מיליארד ש"ח, מתוכם סך של כ- 0.3 מיליארד ש"ח נוצל למועד האמור. סמוך למועד פרסום דוח זה, יתרת קווי אשראי אלה היא כ- 1.5 מיליארד ש"ח, הכוללת קו אשראי ייעודי לרכישת CTY כמצוין להלן. יתרת קווי אשראי אלה אינם מנוצלים.

קווי אשראי אלו הינם מול גורמים מממנים עמם לחברה קשרים ארוכי טווח והם ממוחזרים מעת לעת לתקופות של שלוש עד ארבע שנים ונכון למועד פרסום דוח זה עיקר הקווים כאמור מסתיימים בשנת .2027 לאור ניסיון העבר, החברה צופה כי תוכל להמשיך ולהאריך את מסגרות האשראי טרם מועד פרעונן.

קווי האשראי של החברה ושל חברות מאוחדות שלה, כוללים אמות מידה פיננסיות הכוללות, בין היתר, הון עצמי מינימאלי, שיעור מינוף, יחס חוב מנוצל לשווי בטוחות ועוד, נכון ל30- בספטמבר ,2025 וסמוך למועד פרסום דוח זה, עומדות החברה והחברות המאוחדות שלה בכל אמות המידה שנקבעו.

בחודש נובמבר ,2025 רכשה החברה כ14.2- מיליון מניות CTY באופן שהביא את החברה לחצות רף החזקה של 50% מהון המניות של CTY ומשכך היא מחויבת להגיש הצעת רכש לכלל בעלי מניות המיעוט של CTY. לטובת מימון הצעת הרכש, ככל שתתקבל, החברה התקשרה עם מוסד פיננסי לטובת מסגרת אשראי בהיקף של כ195- מיליון אירו. לפרטים נוספים בדבר הצעת הרכש וכן רכישת מניות נוספות במסגרת המסחר בבורסה ראה באור 5ג.

באור 1 - כללי )המשך(

אסטרטגיית הקבוצה הינה התמקדות בנכסים אורבניים, תוך חיזוק ההון והורדת המינוף, ובמסגרת זאת בחודש בספטמבר 2024 אימצה החברה תוכנית אסטרטגית לשנת 2028 )"תכנית אסטרטגית 2028"(, המתייחסת לצמיחה רב זרועית:

)א( צמיחה אורגנית – באמצעות דיוק תמהיל השוכרים, העלאת כמות המבקרים בנכסים והגדלת הפדיונות בנכסי הקבוצה הקיימים; )ב( העצמת זכויות בנכסי הקבוצה – באמצעות הרחבה ופיתוח של נכסים קיימים וכן הוספת שימושים כגון מגורים, משרדים ואחרים; )ג( רכישה סלקטיבית של נכסים בעלי פוטנציאל השבחה ביעדי המיקוד העסקי של הקבוצה והשבחתם, ייזום ובניית נכסים למכירה ו-)ד( המשך מכירת נכסים/כניסה לשותפויות בנכסים שהשבחתם הושלמה ובנכסים שהחברה בונה או תבנה למכירה. רכישת ומכירת נכסים כאמור יעשו תוך שמירה על יחסי נזילות ומאזן נאותים ומתוך מט רה להעצים את הונה העצמי של החברה ולהוריד את יחס החוב למאזן )"LTV )"עד לתום שנת 2028 לכ.50%-

היקף מימוש הנכסים וקצב התקדמות הקבוצה במימושם כאמור, לרבות קצב העמדת הנכסים למכירה בחלוקה בין הטריטוריות השונות בהן פועלת קבוצת ג'י סיטי, הינה דינאמית ומבוצעת בהתאם לתנאי השוק בטריטוריות השונות בהן פועלת הקבוצה ובהתאם לשיקול דעת הנהלת החברה, תוך התחשבות בש יקולים מאקרו כלכליים ושיקולים ספציפיים לחברה ותוך איזון בין צורכי החברה להשאת ערכם של הנכסים ועשוי להשתנות כתוצאה משינויים מאקרו- כלכליים כמו גם מהיווצרות או מהעדר הזדמנויות עסקיות לקדם חלקים מסוימים של התכנית האסטרטגית ובכללם היכולת/ אי היכולת לכוון באופן מלא את עסקי חברות הקבוצה. תכנית אסטרטגית 2028 הינה בהמשך לתוכנית המימושים עליה הכריזה החברה בחודש אוקטובר 2022 למימוש נכסים אשר אינם נכסי ליבה )core-non )או שהחברה מיצתה את השבחתם.

נכון למועד פרסום הדוח, השלימה הקבוצה מימוש נכסים בהיקף כולל של כ- 5.4 מיליארד ש"ח, כדלקמן: Europe G – 3.6 מיליארד ש"ח; ג'י ישראל –0.7 מיליארד ש"ח; Horizons Gazit– 0.6 מיליארד ש"ח; גזית ברזיל –0.5 מיליארד ש"ח.

בהתאם לאסטרטגיית החברה המפורטת לעיל, ביום 27 בנובמבר 2025 פרסמה אוריון נכסים מסחריים בע"מ )"אוריון"(, תשקיף להשלמה, תשקיף פיצול וחלוקה כדיבידנד בעין ותשקיף מדף. בנוסף, במסגרת ההנפקה אוריון תפעל לגיוס חוב )שקלי( מובטח בשעבוד מדרגה ראשונה ושניה על הנכסים שיימכרו לה כאמור בהיקף של עד כ1,360- מיליון ש"ח ע.נ..

בסמוך להשלמת ההנפקה הקבוצה מוכרת לאוריון 3 נכסים מניבים בפולין בשווי כולל )נכון ליום 30 בספטמבר 2025( כ- 450 מיליון אירו. כאשר תמורת ההנפקה שתבצע אוריון תשמש לפירעון הלוואות שהחברה מעמידה לה לצורך רכישת הנכסים. כמו כן, החברה ואוריון התקשרו במספר הסכמים )לרבות באמצעות חברות בת( במסגרתם תעמיד החברה לאוריון שירותי ניהול נכסים בפולין, הסכם ההלוואה מהחברה לאוריון בסך 25 מיליוני אירו )שתהא נחותה לאגרות החוב סדרה א' וסדרה ב' של אוריון( וכן הסכם ערבות, במסגרתו תעמיד החברה לטובת מוסד בנקאי ערבות בקשר עם עסקת הגנת מטב ע של אוריון.

ד. מלחמת חרבות ברזל:

בחודש אוקטובר 2023 פתח ארגון הטרור חמאס במתקפת טרור רצחנית על מדינת ישראל, אשר הובילה לפתיחתה של מלחמת "חרבות ברזל". מאז ניהלה מדינת ישראל לחימה בגזרות שונות, לרבות בצפון הארץ, מול איראן והחות'ים. בנוסף לכך, בחודש יוני 2025 החל מבצע "עם כלביא" שנמשך כשבועי ים. בחודש אוקטובר 2025 נחתם הסכם הפסקת אש מול ארגון הטרור חמאס. יצוין כי על אף הסכם הפסקת האש, נכון למועד דוח זה המצב הביטחוני טרם התייצב, ונכון למועד פרסום הדוח, עדיין אין וודאות ביחס למצב הבטחוני. המצב הבטחוני משפיע על השוק באופן נרחב וההשפעות תלויות במידה רבה בהתפתחויות המלחמה בזירות השונות ובתרחישים השונים, לרבות השפעות על הכלכלה המקומית, השפעה

על הצריכה והסקטור העסקי, שוק ההון, שינויים בשערי החליפין והריבית. השפעות אלו נבחנות באופן מתמיד על ידי החברה. להערכת החברה, למלחמת חרבות ברזל ולמבצע "עם כלביא" לא הייתה השפעה מהותית על עסקיה ותוצאותיה הכספיות.

באור 1 - כללי )המשך(

ה. תוכנית המכסים בארה"ב:

בחודש אפריל 2025 הודיע ממשל טראמפ על הטלת מכסי גומלין על יבוא סחורות ממדינות רבות בעולם לארה"ב, כאשר על יבוא מישראל הוטל מכס בשיעור כולל של .15% המכס חל על סחורות בלבד ואינו חל על שירותים. פעילות החברה אינה מושפעת באופן ישיר מתו כנית המכסים של ארה"ב שכן הת ו כנית אינה חלה על קבלת שירותים. החברה בוחנת בכל עת את ההשלכות וההשפעות של תכנית המכסים של ארה"ב ותגובות הנגד של יתר מדינות העולם על תנאי השוק והסביבה הכלכלית בה היא פועלת. בשלב זה החברה אינה יודעת לאמוד את השפעת תכנית המכסים על פעילותה העסקית. עם זאת, להערכ ת החברה השפעה, אם תהיה, לא צפויה להיות מהותית לפעילותה של החברה.

ו. הגדרות בדוחות כספיים אלה:

החברה - ג'י סיטי בע"מ )לשעבר גזית-גלוב בע"מ(.

G Europe .מאוחדת חברה ,(Atrium European Real Estate Limited :לשעבר )G City Europe Limited -

Oyj Citycon, חברה מאוחדת. CTY

באור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

א. מתכונת העריכה של הדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים

הדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים ערוכים בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי ,34 דיווח כספי לתקופות ביניים, וכן בהתאם להוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, התש"ל.1970-

המדיניות החשבונאית אשר יושמה בעריכת הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים עקבית לזו שיושמה בערכית הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים ובנוסף האמור להלן.

תקופת המחזור התפעולי

לקבוצה שני מחזורים תפעוליים. בהתייחס למלאי משרדים למכירה, המחזור התפעולי הינו יותר משנה ועשוי להימשך שלוש עד ארבע שנים. בהתייחס ליתר הפעילויות, המחזור התפעולי הינו שנה. לפיכך, ביחס לעבודות הקמה של מלאי משרדים למכירה, כאשר תקופת המחזור התפעולי ארוכה משנה, הנכסים וההתחייבויות הקשורים באופן ישיר לאותה פעילות מסווגים בדוח על המצב הכספי במסגרת הנכסים וההתחייבויות השוטפים בהתאם למחזור התפעולי.

מלאי משרדים למכירה

עלות מלאי משרדים למכירה כוללת עלויות ישירות מזוהות בגין עלות הקרקע, כגון מסים, אגרות והיטלים וכן עלויות בנייה. עלות המקרקעין כוללת עלויות אשראי המתייחסות למימון הקמת הנכס עד למועד ההשלמה, עלויות תכנון ועיצוב, עלויות בנייה עקיפות שהוקצו ועלויות קשורות אחרות.

מלאי בניינים ודירות למכירה נמדד לפי הנמוך מבין עלות או שווי מימוש נטו. שווי מימוש נטו הינו אומדן מחיר המכירה במהלך העסקים הרגיל בניכוי אומדן עלויות להשלמה ועלויות הדרושות לביצוע המכירה.

עלויות המלאי של נדל"ן יזמי מוקצות לכל חוזה מכר בנפרד, כמתואר להלן:

.1 עלויות ישירות הניתנות לזיהוי יוקצו באופן פרטני לכל משרד.
.2 עלויות קרקע מוקצות לחוזים לפי יחס מחירי מכירה במועד השיווק לראשונה.
.3 עלויות בנייה משותפות שבלתי ניתנות לזיהוי פרטני לדירות, מוקצות לפי שטח הדירה ועלות הבנייה למ"ר ביחס לבניין כולו.
.4 כאשר נדל"ן להשקעה מסווג למלאי, העלות הראשונית של המלאי נקבעת לפי אומדן השווי ההוגן של המלאי ביום הסיווג למלאי.

הכרה בהכנסה

הכנסות מחוזים עם לקוחות מוכרות ברווח או הפסד כאשר השליטה בנכס או בשירות מועברות ללקוח. מחיר העסקה הוא סכום התמורה שצפוי להתקבל בהתאם לתנאי החוזה, בניכוי הסכומים שנגבו לטובת צדדים שלישיים )כגון מסים(.

החברה החלה לפעול בתחום נדל"ן ביזום להקמה ומכירה של משרדים. החברה סיווגה נדל"ן להשקעה בפיתוח למלאי משרדים למכירה, בהתאם לשווי של המלאי ביום הסיווג. במועד ההתקשרות בחוזה עם לקוח, החברה מזהה את יחידות הדיור, המשרדים ושטחי המסחר כמחויבויות ביצוע.

בקשר עם פעילות החברה בתחום הנדל"ן היזמי בישראל, החברה הגיעה למסקנה על סמך חוזי המכירה שלה עם לקוחות בתחום הנדל"ן היזמי בישראל, ועל סמך הוראות החוק והרגולציה הרלוונטיות, ובהתאם לחוות דעת משפטיות שהתקבלו, שכאשר החברה מתקשרת בחוזה למכירת דירות משרדים לא נוצר נכס עם שימוש אלטרנטיבי לחברה, וכן קיימת לה זכות לתשלום הניתנת לאכיפה עבור ביצועים שהושלמו עד לאותו מועד. בנסיבות הללו, החברה מכירה בהכנסה לאורך זמן.

החברה מיישמת את שיטת התשומות המבוססת על עלויות (method input based-cost (לצורך מדידת התקדמות הביצוע כאשר מחויבות הביצוע מקוימת לאורך זמן. החברה מאמינה כי שימוש בשיטת התשומות, לפיה ההכנסה מוכרת על בסיס תשומות שהשקיעה החברה לצורך קיום מחויבות הביצוע מייצגת בצורה הנאותה ביותר את ההכנסה שהופקה בפועל. לצורך יישום שיטת התשומות, החברה מעריכה את העלות הדרושה להשלמת הפרויקט על מנת לקבוע את סכום ההכנסה שיוכר.

באור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(

האומדנים הללו כוללים את העלויות הישירות והעלויות העקיפות המתייחסות במישרין לקיום החוזה ומוקצות לכל חוזה בנפרד על בסיס מפתח העמסה סביר. כמו כן, החברה אינה כוללת במדידת "שיעור ההשלמה" עלויות שאינן משקפות התקדמות בביצוע כגון עלות קרקע, אגרות והיטלים ועלויות א שראי.

החברה קובעת את שיעור ההתקדמות על פיו מוכרת ההכנסה בכל חוזה מכר כשיעור ההתקדמות של כל הבניין או הפרויקט לפי ההקשר, וזאת כל עוד לא ניתן לבצע מסירה של הנכס נשוא ההסכם בטרם הסתיימה הבנייה של הבניין או הפרויקט לפי ההקשר במלואו.

החברה קובעת את גובה ההכנסה מכל חוזה בהתאם למחיר העסקה עם כל לקוח בנפרד ומכירה בהכנסה, ביחס לכל חוזה בנפרד.

כאשר החברה מתחילה לבצע פעולות בקשר לחוזה הצפוי עוד בטרם נחתם החוזה עם הלקוח, בעת חתימת החוזה כאמור מכירה החברה בהכנסה על בסיס מצטבר בסכום המשקף את שעור ההשלמה של מחויבות ביצוע לאותו מועד.

באור 3 – אירועים מהותיים בתקופת הדיווח

א. גיוס ופדיון חוב בקבוצה

.1 בחודש מרס ,2025 רכשה CTY במסגרת הצעת רכש כ100- מיליון אירו )כ- 402 מיליון ש"ח( ע.נ. אגרות חוב תמורת כ- 97.5 מיליון אירו )כ392- מיליון ש"ח(.
.2 בחודש פברואר ,2025 השלימה Europe G פדיון מוקדם יזום של מלוא יתרת אגרות החוב )סדרה 2025( כ85- מיליון אירו ע.נ. )כ341- מיליון ש"ח(.
.3 בחודש מרס ,2025 הנפיקה החברה בהקצאה פרטית, בדרך של הרחבת סדרה סחירה, כ295.6- מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה טז'( המובטחות בשעבוד קבוע על מניות Europe G שבבעלות חברות בנות בבעלותה המלאה של החברה, בתמורה ברוטו של כ304.4- מיליון ש"ח ובריבית אפקטיבית של 5.05% )צמוד מדד(. תמורת ההנפקה התקבלה בחודש אפריל .2025
.4 בחודש אפריל ,2025 רכשה CTY במסגרת הצעת רכש כ100- מיליון אירו )כ406- מיליון ש"ח( ע.נ. אגרות חוב תמורת כ- 97.2 מיליון אירו )כ395- מיליון ש"ח(.
.5 בחודש אפריל ,2025 הנפיקה CTY לציבור 450 מיליון אירו ע.נ. )שאינן מובטחות( הנושאות ריבית שנתי של 5.375% ועומדות לפרעון ביולי .2031
.6 בחודש יוני ,2025 רכשה CTY במסגרת הצעת רכש כ100- מיליון אירו )כ406- מיליון ש"ח( ע.נ. אגרות חוב תמורת כ- 97.5 מיליון אירו )כ396- מיליון ש"ח(.
.7 במהלך התקופה, רכשה Europe G כ103- מיליון אירו )כ401- מיליון ש"ח( ע.נ. אגרות חוב מסדרה ,2027 מתוכם כ96- מיליון אירו )כ- 373 מיליון ש"ח( במסגרת הצעת רכש, בתמורה לכ98- מיליון אירו )כ381- מיליון ש"ח(. בעקבות הרכישות הכירה החברה ברווח מפדיון מוקדם בסך של כ3.5- מיליון אירו )כ- 14 מיליון ש"ח(.
.8 במהלך התקופה רכשה חברה בת בבעלותה המלאה של החברה, כ2- מיליון אירו )כ8- מיליון ש"ח( ע.נ. אגרות חוב היברידיות Europe G, בתמורה לכ1.6- מיליון אירו )כ6- מיליון ש"ח(. ההשפעה על הונה העצמי של החברה אינה מהותית.
.9 בחודש אוגוסט ,2025 רכשה CTY כ- 34.7 מיליון אירו )כ137.2- מיליון ש"ח( ע.נ אגרות חוב היברידיות, בתמורה לכ35.6- מיליון אירו )כ- 140.8 מיליון ש"ח(. בעקבות הרכישות החברה הכירה בקיטון בהון בסך של כ5.3- מיליון ש"ח.
.10 במהלך התקופה, רכשה החברה כ113.6- מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה יד' וטו'( בתמורה לכ- 127 מיליון ש"ח . בעקבות הרכישות הכירה החברה ברווח מפדיון מוקדם בסך של כ- 3.7 מיליון ש"ח. אגרות החוב בוטלו ויצאו מהמחזור.
.11 בחודש מאי ,2025 הנפיקה החברה בהקצאה פרטית, בדרך של הרחבת סדרה סחירה, כ- 71 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה טו'( המובטחות בשעבוד קבוע על נכסי מקרקעין שבבעלותה של החברה, בתמורה ברוטו של כ78.8- מיליון ש"ח הנושאת ריבית שנתית אפקטיבית בשיעור 3.59% )צמוד מדד(. במסגרת הרחבת הסדרה, החברה שיעבדה שני נכסים מניבים נוספים )בתל אביב ובראשון לציון( לטובת אגרות החוב )סדרה טו'(.
.12 בחודש יוני ,2025 הנפיקה החברה לציבור, בדרך של הרחבת סדרה סחירה, כ- 430 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה יד'( )שאינן מובטחות(, בתמורה ברוטו של כ423- מיליון ש"ח , ובריבית שנתית אפקטיבית של 5.65% )צמוד מדד(.
.13 בחודש מאי ,2025 הנפיקה החברה בהקצאה פרטית, בדרך של הרחבת סדרה סחירה כ440- מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה כא'( המובטחות בשעבוד קבוע על מניות CTY, בתמורה ברוטו של כ- 436 מיליון ש"ח, ובריבית שנתית אפקטיבית של 5.05% )צמוד מדד(.
.14 בחודש יולי ,2025 הנפיקה החברה בהקצאה פרטית, בדרך של הרחבת סדרה סחירה, כ354- מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה יג'( )שאינן מובטחות(, בתמורה ברוטו של כ404- מיליון ש"ח, ובריבית שנתית אפקטיבית של 5.03% )צמוד מדד(.

באור 3 – אירועים מהותיים בתקופת הדיווח )המשך(

ב. אירועים אחרים

.1 בחודש מרס ,2025 אישררה חברת הדירוג Maalot P&S את דירוג אגרות החוב של CTY ברמת דירוג -BBB והורידה את דירוג המנפיק של CTY לרמת דירוג +BB, עם אופק דירוג יציב.

בחודש ספטמבר ,2025 חברת הדירוג Maalot P&S הורידה את דירוג אגרות החוב של CTY לרמת דירוג +BB, והורידה את דירוג המנפיק של CTY לרמת דירוג -BB, עם אופק דירוג יציב. לפרטים בדבר הורדת דירוג לאחר תאריך המאזן ראה באור 5ד. .2 בשנת ,2019 ג'י אירופה החלה בהליכי פירוק של חברות בת בדנמרק, אשר עד שנת 2015 החזיקו בחברות פולניות שהיו בבעלותם שני נכסים בפולין בשנת 2020 קיבלה החברה הדנית החלטת מיסוי חיובית מרשויות המס בדנמרק על פיה אין לנכות מס במקור בגין דיבידנד בעין שחולק לחברות בקבוצ ת ג'י אירופה. בחודש אפריל ,2025 רשויות המס בדנמרק חזרו מהחלטת המיסוי המחייבת והגישו לחברה הדנית שומה לתשלום בגובה הניכוי במקור בגין דיבידנד שחולק כאמור, בסך של כ- 135.6 מיליון כתר דני )כ- 18.2 מיליון אירו, כ73.2- מיליון ש"ח( בתוספת ריבית, החברה הדנית הגישה ע רר כנגד ביטול החלטת המיסוי. להערכת הנהלת החברה והנהלת ג'י אירופה, בהתבסס על חוות דעת יועציה המשפטיים, סיכויי הערר להתקבל גבוהים מהסיכוי לדחייתו.

.3 במהלך התקופה רכשה החברה כ- 13.2 מיליון מניות של החברה בתמורה לכ- 165 מיליון ש"ח. המניות שנרכשו הינן מניות רדומות.
.4 בחודש מאי ,2025 סיווגה החברה כ340- מיליון ש"ח נדל"ן להשקעה בפיתוח למלאי משרדים למכירה, בהתאם לשווי של המלאי ביום הסיווג.
.5 בהמשך לאמור בביאור 24)4( לדוחות השנתיים בדבר התביעה האזרחית שהגיש הנאמן לא.דורי בניה בע"מ כנגד החברה ואחרים, בחודש אפריל 2025 קיבל בית המשפט החלטה בבקשה לסילוק התביעה על הסף שהגישה החברה, כמו גם בבקשות שהגישו נתבעים נוספים לסילוק התביעה על הסף )להלן – "ההח לטה בבקשת הסילוק"(, במסגרתה קיבל בית המשפט את בקשת החברה בחלקה, והורה על סילוק התביעה על הסף מחמת התיישנות ביחס לשתיים משלוש התקופות בהן עוסקת התביעה, כמפורט בביאור האמור )התקופה שקדמה לגילוי סטיות באומדני דורי בניה, אשר הובילו להגשת התביעה ייצוגית נגדה, וכן התקופה שבין גילוי הסטיות האמורות לבין מכירת השליטה בקבוצת עמוס לוזון יזמות ואנרגיה בע"מ )"קבוצת לוזון"((. ביחס לטענות ההתיישנות בנוגע לתקופה השלישית )התקופה שבין מכירת השליטה לבין פתיחת הליכי חדלות הפירעון של דורי בניה(, כמו גם ביחס לטענות נוספות שהעלתה החברה בבקשה לסילוק על הסף, קבע בית המשפט כי אלה צריכות להתברר במסגרת הדיון בהליך לגופו, ולא במסגרת דיון מקדמי. בנוסף, בית המשפט קיבל במלואן בקשות לסילוק על הסף שהוגשו על ידי חלק ממי שכיהנו כנושאי משרה וכדירקטורים בדורי בניה במועדים מסוימים, וכן של רואי החשבון המבקרים של דורי בניה; בית המשפט קיבל באופן חלקי בקשות לסילוק על הסף שהוגשו על ידי נושאי משרה אחרים בדורי בניה; ובית המשפט דחה את בקשות הסילוק שהוגשו על ידי קבוצת לוזון, כמו גם על ידי קבוצה נוספת של נושאי משרה. בחודש יולי 2025 הגיש הנאמן ערעור לבית המשפט העליון על ההחלטה בבקשת הסילוק, במסגרתו טען שבית המשפט המחוזי שגה בכך שהורה על סילוק התביעה על הסף מחמת התיישנות ביחס לשתי התקופות הראשונות. בהמשך הגישו הנתבעים בקשה לעיכוב ההליך בבית המשפט המחוזי עד להכרעה בערעור הנאמן, שנדחתה על ידי בית המשפט. בחודש נובמבר 2025 הגישה החברה כתב הגנה. להערכת החברה, בהתבסס על יועציה המשפטיי ם, בשלב מקדמי זה של ההליך נראה כי הסיכויים לקבלת התביעה נמוכים מהסיכויים לדחייתה.
.6 בחודש ספטמבר 2025 התקבל בחברה מכתב דרישה לגילוי מסמכים טרם הגשת בקשה לגילוי מסמכים לפני הגשת בקשה לאישור תביעה נגזרת מטעם אד ם הטוען שהוא בעל מניות בחברה )כמו-גם במניות נורסטאר, אשר המכתב הופנה גם אליה(. במסגרת המכתב נטען כי מר חיים כצמן, בעל השליטה בחברה ובנורסטאר ומנהלן הכללי המכהן גם כסגן יו"ר דירקטוריון החברה ונורסטאר, ניצל כביכול הזדמנויות עסקיות של החברות בקבוצה, במסגרת החזקות פרטיות במבני מגורים בארה"ב. החברה בוחנת את המכתב ותשיב לו בהתאם להוראות הדין.

באור 3 – אירועים מהותיים בתקופת הדיווח

.7 בחודש אוגוסט ,2025 אישררה חברת הדירוג s'Moody את דירוג אגרות החוב של Europe G ברמה '3B 'ועדכנה את אופק הדירוג מיציב לחיובי.
.8 רשויות המס בפולין בוחנות את הטיפול בניכוי מס במקור בחברות נכס פולניות שהיו או שהינן בשליטה מלאה של ג'י אירופה בשנים .2018-2024

בגין השנים 2019-2020 הוצאו שומות ראשוניות עליהן החברות הגישו ערעור ולפיכך אינן ניתנות לאכיפה עד להתבררות הליך הערעור והוצאת שומות סופיות .

בגין חברת נכס פולנית אחת, הוצאו שומות סופיות עבור שנת .2018 ביולי ,2025 חברת הנכס הפולנית הגישה ערעור לערכאה הראשונה של בית המשפט בפולין.

להערכת הנהלת החברה והנהלת ג'י אירופה, בהתבסס על חוות דעת יועציה המשפטיים, סיכויי הערעורים להתקבל גבוהים מהסיכויים לדחייתם.

לגבי השנים ,2021-2024 מתנהל הליך ביקורת בגין הניכוי במקור בפולין.

באור 4 - מכשירים פיננסיים

א. שווי הוגן של מכשירים פיננסיים

הערך בספרים של נכסים והתחייבויות פיננסיים מסוימים לרבות מזומנים, לקוחות, חייבים אחרים, הלוואות ואשראי לזמן קצר, ספקים וזכאים אחרים תואם או קרוב לשווי ההוגן שלהם.

השווי ההוגן והערכים בדוחות הכספיים של יתר ההתחייבויות הפיננסיות )כולל חלויות שוטפות( המוצגות בדוח על המצב הכספי לפי עלותן המופחתת, הינם כדלקמן:

2024 דצמבר	ליום 31 ב	ספטמבר	ליום 30 ב 2024	ספטמבר	ליום 30 ב 2025
שווי הוגן	יתרה	שווי הוגן	יתרה	שווי הוגן	יתרה
		ח	מליוני ש"
16,439	16,573	15,761	16,043	17,028	17,062	( ב )רמה 1 אגרות חו
						רים קים ולאח ריבית לבנ ת נושאות התחייבויו
6,156	6,383	7,322	7,612	4,893	5,078	)רמה 2(
22,595	22,956	23,083	23,655	21,921	22,140

ב. סיווג המכשירים הפיננסיים לפי מדרג שווי הוגן

במהלך תקופת הדיווח לא חל שינוי מהותי בקשר עם סיווג הנכסים והה תחייבויות הפיננסיות אשר נמדדים בדוחות הכספיים בשווי הוגן, בהשוואה לסיווגם ליום 31 בדצמבר, .2024 בנוסף, לא היו העברות בגין מדידת שווי הוגן של מכשירים פיננסיים בין רמה 1 ורמה ,2 וכן לא היו העברות לתוך או מחוץ לרמה 3 בגין מדידת שווי הוגן של מכשירים פיננסיים.

באור 5 - אירועים לאחר תאריך הדיווח

א. ביום 27 בנובמבר ,2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקה בעין של 100% ממניות אוריון נכסים מסחריים בע"מ שבבעלות החברה, כמפורט בביאור 1 לעיל.
ב. לאחר תאריך הדיווח, הנפיקה החברה בהקצאה פרטית, בדרך של הרחבת סדרה סחירה, כ 298- מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה י ד'( )שאינן מובטחות(, בתמורה ברוטו של כ301- מיליון ש"ח, ובריבית שנתית אפקטיבית של 5.21% )צמוד מדד(.
ג. ביום 3 בנובמבר ,2025 רכשה החברה כ14.2- מיליון מניות CTY, המהוות כ- 7.7% מהון מניותיה של CTY בתמורה בסך של כ56.73- מיליון אירו )כ210.8- מיליון ש"ח(. בעקבות רכישה זו עלה שיעור ההחזקה של החברה ב CTY לכ57.4%- מהון המניות המונפק של CTY, באופן המחייב את ג'י סיטי להגיש הצעת רכש מלאה לבעלי מניות המיעוט של CTY, כמפורט מטה. כמו כן, לאחר רכישת המניות וטרם ביצוע הצעת הרכש כאמור לעיל, רכשה החברה כ1.1- מיליון מניות CTY נוספות במסגרת המסחר בבורסה בתמורה בסך של כ4.5- מיליון אירו )כ16.7- מיליון ש"ח(.

כתוצאה מרכישת המניות כאמור )לא כולל מניות שתירכשנה מכוח הצעת הרכש, ככל שתיענה( עלה שיעור ההחזקה של החברה בCTY לכ- 58.05% מהון המניות המונפק של CTY וההון המיוחס לבעלי מניות החברה צפוי לגדול בכ191.7- מיליון ש"ח. בהתאם להוראות הדין הפיני, מאחר שהחזקותיה של החברה חצו רף החזקה של 50% מהון המניות של CTY, החברה מחוייבת להגיש הצעת רכש לכלל מניות המיעוט של CTY במחיר שלא יפחת מהמחיר ששולם במסגרת עסקת רכישת המניות, עד ליום 2 בדצמבר .2025 בהתאם לכך, החברה הודיעה ל-CTY ולבעלי מניותיה של CTY כי תפרסם הצעת רכש במסגרתה תציע לרכוש את כלל מניות המיעוט ב- CTY( כולל ניירות ערך המירים למניות CTY )במחיר של 4 אירו למניה )"הצעת הרכש"(, וככל שתהיה היענות מלאה – תעמוד התמורה לבעלי מניות CTY בהצעת הרכש על סך של כ312- מיליון אירו. הצעת הר כש כפופה לקבלת אישור רשות ניירות הערך בפינלנד(Authority Supervisory Financial Finish(.

בהמשך לאמור לעיל, ולטובת מימון הצעת הרכש ככל שתתקבל, החברה התקשרה עם מוסד פיננסי לטובת מסגרת אשראי בהיקף של כ- 195 מיליון אירו.

ד. בחודש נובמבר ,2025 חברת הדירוג Maalot P&S הורידה את דירוג אגרות החוב של CTY לרמת דירוג -BB, וכן, הורידה את דירוג המנפיק של CTY לרמת דירוג +B, עם אופק דירוג יציב וכן הוכנסה לרשימת מעקב עם השלכות שליליות.
ה. בחודש נובמבר ,2025 חברת הדירוג Maalot P&S הודיעה על הכנסת דירוגי החברה לרשימת מעקב עם השלכות שליליות משקפת את אי הוודאות לגבי ההיקף הסופי של רכישת מניות המיעוט ב CTY, בהתאם להצעת החברה והשפעתה על פרופיל הסיכון הפיננסי ותמונת הנזילות של החברה.
ו. בחודש נובמבר ,2025 פרסמה חברת הדירוג מידרוג 'הערת מנפיק' עקב הצעת הרכש למניות CTY. להערכת מידרוג, מכלול ההשפעות הנובעות מהצעת הרכש צפוי לשמור על היחסים הפיננסים והדירוג אינו צפוי להשתנות בטווח הקצר.

באור 6 - מגזרי פעילות

החברה מדווחת על חמישה מגזרים ברי דיווח בהתאם לגישת ההנהלה ב- 8 IFRS.

מגזרי הפעילות נקבעו בהתבסס על המידע הנבחן על ידי דירקטוריון החברה לצורכי קבלת החלטות לגבי הקצאת משאבים והערכת ביצועים. בהתאם לזאת, למטרות ניהול, החברה מדווחת על חמישה מגזרים ברי דיווח בהתאם לגישת ההנהלה ב- 8 IFRS. החלוקה למגזרים נעשית על בסיס המיקום הגיאוגרפי של פעילות החברה. מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי )CODM )עוקבת אחר תוצאות המגזרים בנפרד על מנת להקצות את המשאבים ולהעריך את תוצאות המגזר, אשר במקרים מסוימים נמדדים באופן שונה מהסכומים המדווחים בדוחות הכספיים, כמפורט בבאור 36 לדוחותיה הכספיים השנתיים של החברה.

מגזר צפון אירופה הינו תחת חברה ציבורית בשליטת החברה, יתר המגזרים הינם בבעלות מלאה של החברה.

לתקופה של 9 חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר, 2025

מאוחד	התאמות למאוחד	מגזרים אחרים	ארה"ב	ברזיל	ישראל	מרכז אירופה	צפון אירופה
			קר	בלתי מבו
			ח	מיליוני ש"
1,732	)76(	22	145	119	243	394	885	בנים השכרת מ הכנסות מ ואחרות
130	-	-	-	-	130	-	-	מכירת הכנסות מ משרדים
1,862	)76(	22	145	119	373	394	885	מגזר הכנסות ה
1,219	)34(	10	84	97	167	283	612	טו פעוליות, נ הכנסות ת
1,517	409	11	69	84	157	244	543	מגזר תוצאות ה
)1,064(								מון, נטו הוצאות מי
453								הכנסה מסים על ה רווח לפני

באור 6 - מגזרי פעילות )המשך( לתקופה של 9 חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר, 2024

	צפון אירופה	מרכז אירופה	ישראל	ברזיל	ארה"ב	מגזרים אחרים	התאמות למאוחד	מאוחד
				בלתי מבו	קר
				מיליוני ש"	ח
מגזר הכנסות ה	967	439	282	131	114	26	)63(	1,896

טו פעוליות, נ הכנסות ת	645	308	191	108	72	14	)39(	1,299
מגזר תוצאות ה	550	281	180	94	49	13	372	1,539
מון, נטו הוצאות מי								)976(
הכנסה מסים על ה רווח לפני								563

לתקופה של 3 חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר, 2025

מאוחד	התאמות למאוחד	מגזרים אחרים	ארה"ב	ברזיל	ישראל	מרכז אירופה	צפון אירופה
			קר	בלתי מבו
			ח	מיליוני ש"
574	)27(	7	52	40	86	126	290	בנים השכרת מ הכנסות מ ואחרות
130	-	-	-	-	130	-	-	מכירת הכנסות מ משרדים
704	)27(	7	52	40	216	126	290	מגזר הכנסות ה
422	)13(	3	32	33	69	93	205	טו פעוליות, נ הכנסות ת
461	72	5	27	27	67	79	184	מגזר תוצאות ה
)325(								מון, נטו הוצאות מי
136								הכנסה מסים על ה רווח לפני

באור 6 - מגזרי פעילות )המשך( לתקופה של 3 חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר, 2024

	צפון אירופה	מרכז אירופה	ישראל	ברזיל	ארה"ב	מגזרים אחרים	התאמות למאוחד	מאוחד
				בלתי מבו	קר
				מיליוני ש"	ח
מגזר הכנסות ה	329	150	110	42	38	9	)35(	643
טו פעוליות, נ הכנסות ת	223	106	73	35	23	5	)22(	443
מגזר תוצאות ה	203	94	67	32	12	4	)72(	340
מון, נטו הוצאות מי								)403(
ההכנסה מסים על הפסד לפני								)63(

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר, 2024

	צפון אירופה	מרכז אירופה	ישראל	ברזיל	ארה"ב	מגזרים אחרים	התאמות למאוחד	מאוחד
					מבוקר
				מיליוני ש"	ח
מגזר הכנסות ה	1,286	593	355	178	157	34	)70(	2,533

טו פעוליות, נ הכנסות ת	859	411	240	147	95	17	)35(	1,734

מגזר תוצאות ה	734	368	219	129	73	13	)298(	1,238

מון, נטו הוצאות מי								)1,066(

הכנסה מסים על ה רווח לפני								172

באור 6 - מגזרי פעילות )המשך(

נכסי המגזר

מאוחד	התאמות למאוחד	מגזרים אחרים	ארה"ב	ברזיל	ישראל	מרכז אירופה	צפון אירופה
			קר	בלתי מבו
			ח	מיליוני ש"
28,495	)1,655(	242	2,795	1,970	3,416	6,950	14,777	קעה נדל"ן להש קעה נדל"ן להש	30
2,031	)191(	-	681	-	926	615	-	בפיתוח	בספטמבר,
254	-	-	-	-	254	-	-	דים מלאי משר	2025
34,588	1,100	244	3,496	2,038	4,786	7,622	15,302	המגזר סה"כ נכסי
28,900	)3,962(	293	2,053	2,223	3,777	7,762	16,754	קעה נדל"ן להש קעה נדל"ן להש	30
2,833	)622(	-	1,057	48	1,194	1,127	29	בפיתוח	בספטמבר, 2024
39,204	632	354	4,363	2,348	5,059	8,970	17,479	המגזר סה"כ נכסי

27,041	)1,718(	258	1,974	1,854	3,414	7,178	14,081	קעה נדל"ן להש	31
2,423	)1,235(	-	1,547	29	1,157	925	-	קעה נדל"ן להש בפיתוח	בדצמבר, 2024
36,021	2,823	259	3,546	1,951	4,617	8,205	14,620	המגזר סה"כ נכסי	)מבוקר(

באור 7 – מידע כספי תמציתי של חברת ג'י אלפא

בחודש פברואר 2024 הנפיקה החברה לציבור 410 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה יח'( המובטחות בשעבוד קבוע ראשון בדרגה על מלוא אחזקות החברה בחברת LLC Portfolio Alpha GHI"( ג'י אלפא"(, המוחזקות על ידי החברה באמצעות Gazit .Inc Horizons, חברה בת בשליטתה המלאה )בעקיפין( של החברה והזכויות הנלוות לכך וכן משכון יחיד )Lien )של חשבון הבנק שהוקם ומוחזק על ידי ג'י אלפא.

להלן מידע כספי תמציתי של ג'י אלפא, ובאורים עיקריים:

מידע כספי תמציתי על המצב הכספי

			ליום
	ליום 30	ר בספטמב	בדצמבר 31
	2025	2024	2024
		ר אלפי דול
נכסים
טפים נכסים שו
ים שווי מזומנ מזומנים ו	5,623	7,572	8,675
בל כנסות לק לקוחות וה	239	96	64
רות חובה חייבים וית	348	405	310
	6,210	8,073	9,049
שוטפים נכסים לא
פקדונות	877	865	871
קעה נדל"ן להש	319,451	281,839	282,615
ע, נטו רכוש קבו	325	358	339
	320,653	283,062	283,825
	326,863	291,135	292,874
ת והון התחייבויו
ת שוטפות התחייבויו
פות ת לא שוט התחייבויו טפות של חלויות שו	26,024	-	-
ים תני שירות ספקים ונו	1,840	1,733	444
רות זכות זכאים וית	216	200	216
	28,080	1,933	660
פות ת לא שוט התחייבויו
חרים קאיים ולא אגידים בנ ריבית לת ת נושאות התחייבויו	63,524	89,440	89,467
ת אחרות התחייבויו	1,264	1,086	1,088
	64,788	90,526	90,555
ה ניות החבר ס לבעלי מ הון המיוח	233,995	198,676	201,659
			292,874

באור 7 – מידע כספי תמציתי של חברת ג'י אלפא )המשך(

מידע כספי תמציתי על הרווח או הפסד

	חודשים ל9- ביום 30	ו שהסתיימ ר בספטמב	חודשים ל3- ביום 30	ו שהסתיימ ר בספטמב	לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
		קר בלתי מבו		קר בלתי מבו	מבוקר
			ר אלפי דול
מסחר השכרה - הכנסות מ	5,949	5,000	2,271	1,682	6,676
מסחר ה - ים להשכר פעלת נכס הוצאות ה	1,208	897	520	323	1,184
מסחר טו - פעולית, נ הכנסה ת	4,741	4,103	1,751	1,359	5,492
מגורים השכרה - הכנסות מ	7,551	7,575	2,527	2,612	10,116
מגורים ה - ים להשכר פעלת נכס הוצאות ה	2,965	2,950	1,012	989	3,889
מגורים טו - פעולית, נ הכנסה ת	4,586	4,625	1,515	1,623	6,227
נטו תפעולית, סך הכנסה	9,327	8,728	3,266	2,982	11,719
יות נהלה וכלל הוצאות ה	)122(	)46(	)65(	)14(	)77(
קעה דל"ן להש דת( ערך נ עליית )ירי	16,317	)2,434(	7,981	1,871	)1,783(
לי רווח תפעו	25,522	6,248	11,182	4,839	9,859
מון, נטו הוצאות מי	)1,888(	)2,006(	)675(	)645(	)2,635(
רווח נקי	23,634	4,242	10,507	4,194	7,224

באור 7 – מידע כספי תמציתי של חברת ג'י אלפא )המשך(

מידע כספי תמציתי על תזרימי המזומנים

לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר	מו ם שהסתיי ספטמבר	ל3- חודשי ביום 30 ב	מו ם שהסתיי ספטמבר	ל9- חודשי ביום 30 ב
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר	קר	בלתי מבו	קר	בלתי מבו
		אלפי דולר
7,224	4,194	10,507	4,242	23,634	ת לות שוטפ מנים מפעי תזרימי מזו הפסד( רווח נקי ) י מזומנים צגת תזרימ דרושות לה התאמות ה שוטפת: מפעילות
					והפסד: סעיפי רווח התאמות ל
2,635	696	675	2,088	1,888	מון, נטו הוצאות מי
1,783	)1,871(	)7,981(	2,434	)16,317(	ה, נטו ל"ן להשקע ית( ערך נד ירידת )עלי
70	14	27	41	77	תות פחת והפח
4,488 )132(	)1,161( 70	)7,279( )50(	4,563 )289(	)14,352( )587(	ת: והתחייבויו עיפי נכסים שינויים בס יבים לקבל ובחי ת והכנסות ה( בלקוחו ירידה )עליי ה ויתרות חוב אים רותים ובזכ ם ונותני שי ה( בספקי עלייה )יריד
)321(	)157(	472	1,074	1,571	ת ויתרות זכו
)453(	)87(	422	785	984
11,259 )2,677(	2,946 )669(	3,650 )669(	9,590 )2,007(	10,266 )2,007(	ני ריבית, שוטפת לפ מפעילות טו שנבעו מזומנים נ ומסים דיבידנדים למה ריבית ששו
149	-	22	-	201	תקבלה ריבית שה
8,731	2,277	3,003	7,583	8,460	שוטפת מפעילות טו שנבעו מזומנים נ
)1,081( )137( )1,218(	)90( )11( )101(	)126( )36( )162(	)1,045( )127( )1,172(	)449( )63( )512(	ה לות השקע מנים מפעי תזרימי מזו להשקעה של נדל"ן מה ופיתוח רכישה, הק רים ונכסים אח רכוש קבוע השקעות ב השקעה ו לפעילות טו ששימש מזומנים נ
					לות מימון מנים מפעי תזרימי מזו
25	10	-	24	-	עלים השקעת ב
)545(	-	-	)545(	)11,000(	חברה לי מניות ה שולם לבע דיבידנד ש
)520(	10	-	)521(	)11,000(	מימון ו לפעילות טו ששימש מזומנים נ

6,993	2,186	2,841	5,890	)3,052(	מנים ם ושווי מזו ה( במזומני עלייה )יריד
1,682	5,386	2,782	1,682	8,675	ופה חילת התק זומנים לת נים ושווי מ יתרת מזומ
8,675	7,572	5,623	7,572	5,623	ף התקופה זומנים לסו נים ושווי מ יתרת מזומ
-	-	-	-	19,730	החברה במזומן של ותית שלא פעילות מה ם קעת בעלי ס כנגד הש העברת נכ

באור 7 – מידע כספי תמציתי של חברת ג'י אלפא )המשך(

באור ים עיקריים

.1 כללי
א. ג'י אלפא הינה חברה בערבון מוגבל )Company Liability Limited )שהוקמה על פי חוקי מדינת דלאוור בארה"ב ביום 23 באוקטובר, .2023
ב. ג'י אלפא עוסקת, באמצעות תאגידים בשליטתה, בניהול של נדל"ן מניב לשימושים מעורבים לרבות מסחר ומגורים להשכרה באזורים אורבאניים צפופי אוכלוסין בערים הגדולות בארה"ב, בעיקר בניו יורק, בוסטון ומיאמי, ונכון למועד הדוח בבעלותה 7 נכסים מניבים.
ג. ביום 4 בפברואר ,2024 Inc Horizons Gazit, אשר מחזיקה בכל הונה של ג'י אלפא, העבירה לג'י אלפא את מלוא החזקותיה ב6- תאגידים פרטיים בבעלותה המלאה, אשר כל אחד מהם מחזיק בנכס מניב.
ד. ביום 26 ביוני ,2025 .Inc Horizons Gazit העבירה לג' אלפא את הזכויות בחברת הנכס LLC Street Winter 41 אשר בבעלותה נכס מניב בבוסטון בשווי של כ20- מיליון דולר, ללא תמורה במזומן בדרך של השקעת בעלים בחברה.
ה. כמו כן, במהלך תקופת הדוח ביצעה ג'י אלפא חלוקת דיבידנד לבעלי מניותיה בהיקף של כ 11- מיליון דולר אשר הועברו לידי חברת האם, Horizons Gazit, מחשבון הנאמנות.
ו. לאור הקמת ג'י אלפא ביום 23 באוקטובר 2023 והעברת התאגידים הפרטיים אליה כאמור לעיל, ערכה ג'י אלפא דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים אלה, בהתאם להוראות תקנה 9א ו- 38ב לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידים(, התש"ל- ,1970 המשקפים את תוצאות הפעילות של ג'י אלפא במאוחד, כאילו החברות המאוחדות שהועברו אליה היו מאוחדות בדוחותיה הכספיים בתקופות האמורות. כלל נתוני ההשוואה והנתונים הכספיים שהוצגו לעיל מתייחסים לתקופה שלפני העברת התאגידים הפרטיים אליה, הינם על בסיס פרופורמה.
.2 עיקרי המדיניות החשבונאית

עיקרי המדיניות החשבונאית, אשר יושמו בנתונים הכספיים המיוחסים לג'י אלפא, הם עקביים לאלה אשר יושמו בעריכת דוחות כספיים מאוחדים אלה.

באור 8 – מידע כספי תמציתי של חברת Targowek CH

בחודש יולי 2024 הנפיקה החברה לציבור 645 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה כ'( המובטחות, בין היתר, בשעבוד מדרגה ראשונה על מלוא זכויות Targowek CH( חברה בת בבעלותה המלאה של החברה, בעקיפין; "חברת הנכס"( בנכס מסחרי הידוע כמרכז הקניות, 'Targowek"( 'טרגובק"(, והזכויות הנלוות לכך וכן משכון יחיד )Lien )של חשבון הבנק שהוקם ומוחזק על ידי חברת הנכס, ושעבוד על מניות חברת הנכס וכן על הלוואת בעלים שהועמדה לה.

להלן מידע כספי תמציתי של חברת הנכס, ובאורים עיקריים:

מידע כספי תמציתי על המצב הכספי

		ליום
	ר בספטמב ליום 30	בדצמבר 31
2025	2024	2024
	אלפי אירו


5,218	3,830	4,338
394	695	590
4,115	-	1,008
1,419	837	1,398
11,146	5,362	7,334


248,536	231,002	239,688
27	34	32
248,563	231,036	239,720

259,709	236,398	247,054



193	277	247
2,382	3,140	4,423
435	530	421
3,010	3,947	5,091

76,208	69,981	70,043
14,964	10,359	11,632
91,172	80,340	81,675

165,527	152,111	160,288

259,709	236,398	247,054

באור 8 – מידע כספי תמציתי של חברת Targowek CH( המשך(

מידע כספי תמציתי על הרווח או הפסד

לשנה ה שהסתיימ ביום 31	ו שהסתיימ	חודשים ל3-	ו שהסתיימ	חודשים ל9-
בדצמבר	ר בספטמב	ביום 30	ר בספטמב	ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
		אלפי אירו

18,256	4,578	4,699	13,307	14,186	ות בנים ואחר השכרת מ הכנסות מ
3,835	917	1,237	2,888	3,847	ה ואחרות ים להשכר פעלת נכס הוצאות ה
14,421	3,661	3,462	10,419	10,339	טו פעולית, נ הכנסה ת
7,380	22	82	276	8,481	שקעה נדל"ן לה עליית ערך
2,428	783	164	2,151	490	יות נהלה וכלל הוצאות ה
19,373	2,900	3,380	8,544	18,330	לי רווח תפעו
5,619	1,665	805	4,294	3,833	מון, נטו הוצאות מי
13,754	1,235	2,575	4,250	14,497	ההכנסה מסים על רווח לפני
2,079	302	662	752	3,258	ההכנסה מסים על

11,675	933	1,913	3,498	11,239	רווח נקי

באור 8 – מידע כספי תמציתי של חברת Targowek CH( המשך(

מידע כספי תמציתי על תזרימי המזומנים

לשנה ה שהסתיימ ביום 31	ו שהסתיימ	חודשים ל3-	ו שהסתיימ	חודשים ל9-
בדצמבר	ר בספטמב	ביום 30	ר בספטמב	ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
		אלפי אירו
					ת ילות שוטפ ומנים מפע תזרימי מז
23,157	5,681	6,142	17,242	18,194	כרים גבייה משו
562	121	193	415	439	ים לום מחייב קבלת תש
)11,589(	)2,916(	)2,422(	)8,943(	)7,607(	פקים תשלום לס
)568(	)143(	)144(	147	)434(	ם מס ששול
572	-	-	-	-	בל מס שהתק
12,134	2,743	3,769	8,861	10,592	שוטפת מפעילות טו שנבעו מזומנים נ

					עה ילות השק ומנים מפע תזרימי מז
)2,038(	)140(	)234(	)262(	)709(	קעה נדל"ן להש השקעה ב
)3,870(	-	-	)2,870(	)9,000(	צה רות הקבו ניתנו לחב הלוואות ש
9,625	-	6,000	9,625	6,067	הקבוצה נו לחברות אות שנית פרעון הלוו
					פעילות( ששימשו ל מפעילות ) טו שנבעו מזומנים נ
3,717	)140(	5,766	6,493	)3,642(	השקעה

					ילות מימון ומנים מפע תזרימי מז
)6,701(	-	-	)6,701(	-	וצה ברות הקב אות בין ח החזר הלוו
)6,348(	-	)6,000(	)6,348(	)6,000(	ון הפחתת ה
)13,049(	-	)6,000(	)13,049	)6,000(	ת מימון שו לפעילו טו ששימ מזומנים נ
			)
14	7	)21(	4	)70(	מזומנים מנים ושווי תרות מזו רגום בגין י הפרשי ת

2,816	2,610	3,514	2,309	880	מזומנים ומנים ושווי עלייה במז
1,522	1,220	1,704	1,521	4,338	תקופה לתחילת ה מזומנים מנים ושווי יתרת מזו
4,338	3,830	5,218	3,830	5,218	ופה לסוף התק מזומנים מנים ושווי יתרת מזו

באור ים עיקריים

.1 o .o Z .sp Targowek CH. הינה חברה המאוגדת בפולין, אשר עוסקת בניהול נדל"ן מניב ובבעלותה מרכז הקניות אטריום טרגובק )Center Shopping Targowek Atrium), אשר ממוקם בוורשה, פולין. החברה מוחזקת בבעלות מלאה )בעקיפין( על ידי החברה. הנתונים הכספיים בדוחות אלה אוחדו בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה לתקופות הרלוונטיות.
.2 עיקרי המדיניות החשבונאית אשר יושמו בדוחות כספיים תמציתיים אלה, עקביים לאלה אשר יושמו בעריכת הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024

ג'י סיטי בע"מ

נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים ביניים תמציתיים המאוחדים המיוחסים לחברה

ליום 30 בספטמבר, 2025

תוכן העניינים

עמוד
72	נה 38ד' ד לפי תק דוח מיוח
74	ה ם לחבר המיוחסי הכספי על המצב אוחדים יתיים המ חות תמצ תוך הדו ספיים מ נתונים כ
76	ה ם לחבר המיוחסי או הפסד על רווח אוחדים יתיים המ חות תמצ תוך הדו ספיים מ נתונים כ
77	לחברה מיוחסים הכולל ה על הרווח אוחדים יתיים המ חות תמצ תוך הדו ספיים מ נתונים כ
78	חברה יוחסים ל מנים המ מי המזו על תזרי אוחדים יתיים המ חות תמצ תוך הדו ספיים מ נתונים כ
81	נפרד ידע כספי ספים למ נתונים נו

טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 ey.com קוסט פורר גבאי את קסירר שדרות מנחם בגין ,144 תל-אביב 6492102

לכבוד

בעלי המניות של חברת ג'י סיטי בע"מ

א.ג.נ,.

הנדון: דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר על מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- 1970

מבוא

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל1970- ג'י סיטי חברה בע"מ )להלן - החברה( ליום 30 בספטמבר , 2025 ולתקופה של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. המידע הכספי הביניים הנפרד הינו באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה. אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופת ביניים זו בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי לתקופות הביניים הנפרד מתוך המידע הכספי ביניים של חברה מוחזקת אשר הנכסים בניכוי ההתחייבויות המיוחסים לה, נטו הסתכמו לסך של כ2,777- מיליוני ש"ח ליום 30 בספטמבר, 2025 ואשר חלקה של החברה בהפסדי החברה הנ"ל הסתכם לסך של כ101- מיליוני ש"ח וכ30- מיליוני ש"ח לתקופה של תשעה חודשים ושלושה חודשים שהסתיימה באותו תאריך. המידע הכספי לתקופות הביניים הנפרד של אותה חברה נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שהדוח שלה הומצא לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי הביניים בגין אותה חברה, מבוססת על דוח הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונ איים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוח הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

קוסט פורר גבאי את קסירר תל- אביב,

רואי חשבון 27 בנובמבר, 2025

ג'י סיטי בע"מ

נתונים כספיים ומידע כספי מתוך הדוחות הכספיים ביניים תמציתיים המיוחסים לחברה

להלן נתונים כספיים ומידע כספי נפרד מתוך הדוחות הכספיים ביניים תמציתיים המאוחדים של הקבוצה ליום 30 בספטמבר, 2025 המפורסמים במסגרת הדוחות התקופתיים )להלן - דוחות מאוחדים(, המיוחסים לחברה, המוצגים בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

עיקרי המדיניות החשבונאית שיושמה לצורך הצגת נתונים כספיים אלה פורטו בבאור 2 לדוחות המאוחדים השנתיים.

חברות מאוחדות כהגדרתן בבאור 1 בדוחות המאוחדים השנתיים.

ליום
בדצמבר 31	ר	בספטמב ליום 30
2024	2024	2025
מבוקר	קר בלתי מבו
	ח מליוני ש"


123	156	85
488	-	12
1	1	-
45	63	154
109	92	52
15	23	140
-	-	254
-	2	-
781	337	697
-	465	-
781	802	697

61	56	46
42	2	36
3,414	3,325	3,416
1,157	1,194	926
16	31	11
3,164	2,813	3,397
7,776	9,055	7,990
19	20	18
15,649	16,496	15,840

16,430	17,298	16,537

המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.

ליום
בדצמבר 31	ר בספטמב ליום 30
2024	2024	2025
מבוקר	קר בלתי מבו
ח מליוני ש"
			ת והון התחייבויו
			ת שוטפות התחייבויו
1,406	1,647	1,401	פות ת לא שוט התחייבויו טפות של חלויות שו
130	46	-	וחדות חברות מא זמן קצר מ הלוואות ל
-	-	37	נסיים נגזרים פינ
25	25	21	ים תני שירות ספקים ונו
182	83	84	רות זכות זכאים וית
1,743	1,801	1,543
-	174	-	ם למכירה המוחזקי ות לנכסים ת המיוחס התחייבויו
1,743	1,975	1,543
			פות ת לא שוט התחייבויו
2,197	2,721	2,401	אחרים בנקאיים ו תאגידים הלוואות מ
-	57	41	שורות חברות ק הלוואות מ
8,147	7,379	8,640	ה חוב להמר ב ואגרות אגרות חו
150	181	29	נסיים נגזרים פינ
13	48	6	ת אחרות התחייבויו
-	15	-	ם מסים נדחי
10,507	10,401	11,117

			ה ניות החבר ס לבעלי מ הון המיוח
253	235	253	הון מניות
4,981	4,745	4,983	מניות פרמיה על
2,446	2,533	2,352	יתרת רווח
)4,763(	)3,873(	)4,798(	לויות חוץ ים של פעי וחות כספי מתרגום ד הנובעות התאמות
1,279	1,297	1,268	רות קרנות אח
)16(	)15(	)181(	צר מניות באו
4,180	4,922	3,877

16,430	17,298	16,537	הון חייבויות ו סה"כ הת

המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.

			2025 בנובמבר, 27
גיל קוטלר	חיים כצמן	ן אהוד ארנו	ת שור הדוחו תאריך אי
ספים סמנכ"ל כ	יו"ר מנכ"ל וסגן	קטוריון יו"ר הדיר	הכספיים
	יון הדירקטור

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר	ו שהסתיימ ר בספטמב	חודשים ל3- ביום 30	ו שהסתיימ ר בספטמב	חודשים ל9- ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר	קר	בלתי מבו	קר	בלתי מבו
		ח מליוני ש"
355	93	86	266	242	ות בנים ואחר השכרת מ הכנסות מ
115	33	36	88	95	ה ים להשכר פעלת נכס הוצאות ה
240	60	50	178	147	ות, נטו בנים ואחר השכרת מ הכנסה מ
-	-	130	-	130	שרדים מכירת מ הכנסות מ
-	-	110	-	110	ם ת משרדי עלות מכיר
-	-	20	-	20	טו שרדים, נ מכירת מ הכנסה מ
240	60	70	178	167	טו פעולית, נ הכנסה ת
					ח, עה בפיתו ל"ן להשק שקעה ונד נדל"ן לה עליית ערך
86	9	17	63	71	נטו
)58(	)14(	)14(	)41(	)43(	יות נהלה וכלל הוצאות ה
-	-	)3(	-	)4(	ק כירה ושיוו הוצאות מ
4	)6(	)3(	)6(	)3(	חרות, נטו הוצאות( א הכנסות )
3	1	2	2	3	שורות חברות ק מי ניהול מ הכנסות ד
320	66	120	448	380	דות, נטו רות מאוח רווח מחב
595	116	189	644	571	לי רווח תפעו
)762(	)327(	)255(	)674(	)720(	מון הוצאות מי
112	20	19	44	18	מון הכנסות מי
129	39	37	95	111	ת, נטו ת מאוחדו מון מחברו הכנסות מי
74	)152(	)10(	109	)20(	הכנסה סים על ה ד( לפני מ רווח )הפס
22	)21(	1	)12(	1	( הטבת מס ההכנסה ) מסים על
52	)131(	)11(	121	)21(	ברה מיוחס לח הפסד( ה רווח נקי )

	חודשים ל9- ביום 30	ו שהסתיימ ר בספטמב	חודשים ל3- ביום 30	ו שהסתיימ ר בספטמב	לשנה שהסתיימ 31 ה ביום בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
	בלתי מבו	קר	בלתי מבו	קר	מבוקר
			ח מליוני ש"
ברה מיוחס לח הפסד( ה רווח נקי )	)21(	121	)11(	)131(	52
)לאחר ס לחברה חר המיוח ד( כולל א רווח )הפס מס(: השפעת ה
ד: ח או הפס חדש לרוו מסווגים מ סווגו או ה סכומים שי
לויות חוץ ים של פעי וחות כספי מתרגום ד התאמות	7	71	23	62	)91(
ס לחברה חר המיוח ד( כולל א רווח )הפס	7	71	23	62	)91(
מאוחדות ס לחברות חר המיוח ד( כולל א רווח )הפס	)56(	)3(	)117(	91	)764(
ברה מיוחס לח ולל אחר ה )הפסד( כ סה"כ רווח	)49(	68	)94(	153	)855(
ס לחברה ולל המיוח )הפסד( כ סה"כ רווח	)70(	189	)105(	22	)803(

לשנה ה שהסתיימ ביום 31	ו שהסתיימ	חודשים ל3-	ו שהסתיימ	חודשים ל9-
בדצמבר	ר בספטמב	ביום 30	ר בספטמב	ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר	קר	בלתי מבו ח מליוני ש"	קר	בלתי מבו
					ברה ת של הח ילות שוטפ ומנים מפע תזרימי מז
52	)131(	)11(	121	)21(	ברה מיוחס לח הפסד( ה רווח נקי )

					נים רימי מזומ להצגת תז הדרושות התאמות ל החברה: שוטפת ש מפעילות רה: ד של החב ח או הפס לסעיפי רוו התאמות
3	1	1	2	2	פחת
521	268	199	535	591	מון, נטו הוצאות מי
					עה ל"ן להשק שקעה ונד נדל"ן לה עליית ערך
)86(	)9(	)17(	)63(	)71(	טו בפיתוח, נ
)320(	)66(	)120(	)448(	)380(	וחדות, נטו חברות מא רווח בגין
3	1	-	2	1	מניות ום מבוסס עלות תשל
)4(	6	3	6	3	חרות, נטו כנסות( א הוצאות )ה
22	)21(	1	)12(	1	טבת מס( הכנסה )ה מסים על
139	180	67	22	147
90	)58(	)137(	18	)61(	החברה: בויות של ים והתחיי סעיפי נכס שינויים ב חייבים ת לקבל וב ות והכנסו יה( בלקוח ירידה )עלי בה ויתרות חו
-	-	86	-	86	ם אי משרדי ירידה במל
					בזכאים שירותים ו ים ונותני דה( בספק עלייה )ירי
96	101	-	85	)91(	ת ויתרות זכו
186	43	)51(	103	)66(
					ה פה בחבר שך התקו תקבלו במ שולמו וה מזומנים ש עבור:
)382(	)76(	)101(	)291(	)296(	ולמה ריבית שש
143	7	41	142	135	וחדות, נטו חברות מא תקבלה מ ריבית שה
)83(	-	)1(	)82(	)1(	למו מסים ששו
66	17	-	50	-	וחדות חברות מא התקבל מ דיבידנד ש
)256(	)52(	)61(	)181(	)162(
121	40	)56(	65	)102(	פעילות( ששימשו ל מפעילות ) טו שנבעו מזומנים נ ל החברה שוטפת ש

2024 2024 2025 2024 2025 מבוקר קר בלתי מבו קר בלתי מבו ח מליוני ש" חברה עה של ה ילות השק ומנים מפע )1( - )1( - )1( אחרים ע ונכסים רכוש קבו		חודשים ל9- ביום 30	ו שהסתיימ ר בספטמב	חודשים ל3- ביום 30	ו שהסתיימ ר בספטמב	לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר



	תזרימי מז
	השקעה ב
)183( )97( )46( )153( )174( ן להשקעה ח של נדל" קמה ופיתו	רכישה, ה
- - 116 - 601 ה "ן להשקע מימוש נדל	תמורה מ
- - - - 2 טו זמן קצר, נ	השקעות ל
224 254 28 196 32 דות, נטו רות מאוח קעות בחב	מימוש הש
)884( )570( )299( )729( )164( ת, נטו ת מאוחדו ות לחברו	מתן הלווא
22 1 - 15 1 ים, נטו סים פיננס מכירת נכ	תמורה מ
פעילות( ששימשו ל מפעילות ) טו שנבעו	מזומנים נ
)822( )412( )202( )671( 297 ל החברה	השקעה ש

ה של החבר ילות מימון ומנים מפע	תזרימי מז
268 - - - - ת הנפקה יכוי הוצאו ן מניות בנ ( - - ( - ( - ( - *( למניות בי אופציה	הנפקת הו מימוש כת
)57( )46( )101( )56( )165( יות באוצר	רכישת מנ
)36( )18( )23( )18( )73( חברה לי מניות ה שולם לבע	דיבידנד ש
3,058 1,105 456 2,331 1,637 ב להמרה אגרות חו רות חוב ו	הנפקת אג
ת חוב חוב ואגרו של אגרות ון מוקדם	פרעון ופדי
)1,435( )670( )108( )1,438( )1,450(	להמרה
תאגידים מן ארוך מ אשראי לז רעון( קווי	משיכת )פ
)1,232( 78 44 )521( )128( טו	בנקאיים, נ
)618( )86( )103( )337( )139( ארוך אות לזמן	פרעון הלוו
736 - - 650 85 ארוך ואות לזמן פעילות( ששימשו ל מפעילות ) טו שנבעו	קבלת הלו מזומנים נ
684 363 165 611 )233( החברה	מימון של

)12( 5 6 )1( - ומנים ם ושווי מז רת מזומני ער בגין ית	הפרשי ש

)29( )4( )87( 4 )38( מזומנים מנים ושווי דה( במזו	עלייה )ירי
152 160 172 152 123 תקופה לתחילת ה מזומנים מנים ושווי	יתרת מזו
123 156 85 156 85 ופה לסוף התק מזומנים מנים ושווי	יתרת מזו

^*( מייצג סכום הנמוך מ1- מיליון ש"ח.

נתונים כספיים מתוך הדוחות תמציתיים המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה

חודשים ל9- ביום 30	ו שהסתיימ ר בספטמב	חודשים ל3- ביום 30	ו שהסתיימ ר בספטמב	לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר
2025	2024	2025	2024	2024
קר בלתי מבו		בלתי מבו	קר	מבוקר
		ח מליוני ש"
ה של החבר א במזומן הותית של פעילות מ
עון ת כנגד פר רה מאוחד ידנד מחב קבלת דיב
91 חדת חברה מאו הלוואות מ	467	-	-	813
- - פקדונות קבוע כנגד עה ורכוש ל"ן להשק מכירת נד		-	-	487
אוחדת מחברה מ גרות חוב מית של א רכישת עצ - שטר הון ן הלוואה ו כנגד פרעו	120	-	120	-

נתונים נוספים למידע כספי נפרד

א. כללי

.1 מידע כספי נפרד זה ערוך במתכונת מתומצתת ליום 30 בספטמבר, 2025 ולתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה באותו תאריך, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- .1970 יש לעיין במידע כספי נפרד זה בהקשר למידע הכספי על הדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולמידע הנוסף אשר נלווה אליהם, אשר אושרו על ידי דירקטוריון החברה ביום 19 במרס, 2025 וגם בהקשר לדוחות כספיים ביניים תמציתיים מאוחדים ליום 30 בספטמבר, .2025
.2 ליום 30 בספטמבר, 2025 )להלן תאריך הדיווח( לחברה גרעון בהון החוזר בסך של כ0.8- מיליארד ש"ח, מתוכו כ0.2- מיליארד ש"ח חוב לזמן הקצר המובטח בנכסי החברה. לחברה ולחברות בנות בבעלותה המלאה קווי אשראי מאושרים בלתי מנוצלים בסך של כ0.5- מיליארד ש"ח הניתנים לניצול מיידי. הנהלת החברה בדעה כי המקורות הנ"ל ותזרים המזומנים החיובי מפעילות שוטפת של החברה וחברות בנות בבעלותה המלאה יאפשרו לחברה לעמוד בפרעון התחייבויותיה לזמן קצר.
.3 לפרטים בדבר השפעת מלחמת חרבות ברזל ותוכנית המכסים של טראמפ על פעילות החברה ראה באורים 1ד ו1-ה לדוחות הכספיים המאוחדים.

ב. אירועים מהותיים בתקופת הדיווח

.1 במהלך התקופה, רכשה החברה כ113.6- מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה יד' וטו'( בתמורה לכ127- מיליון ש"ח, בעקבות הרכישות הכירה החברה ברווח מפדיון מוקדם בסך של כ- 3.7 מיליון ש"ח. אגרות החוב בוטלו ויצאו מהמחזור.
.2 בחודש מרס ,2025 הנפיקה החברה בהקצאה פרטית, בדרך של הרחבת סדרה סחירה, כ295.6- מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה טז'( המובטחות בשעבוד קבוע על מניות Europe G שבבעלות חברות בנות בבעלותה המלאה של החברה, בתמורה ברוטו של כ304.4- מיליון ש"ח ובריבית אפקטיבית של 5.05% )צמוד מדד(. תמורת ההנפקה התקבלה בחודש אפריל .2025
.3 בחודש מאי ,2025 הנפיקה החברה בהקצאה פרטית, בדרך של הרחבת סדרה סחירה, כ71- מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה טו'( המובטחות בשעבוד קבוע על נכסי מקרקעין שבבעלותה של החברה, בתמורה ברוטו של כ78.8- מיליון ש"ח הנושאת ריבית בשיעור 3.59% )צמוד מדד(. במסגרת הרחבת הסדרה, החברה שיעבדה שני נכסים מניבים נוספים )בתל אביב ובראשון לציון( לטובת אגרות החוב )סדרה טו'(.
.4 בחודש יוני ,2025 הנפיקה החברה לציבור, בדרך של הרחבת סדרה סחירה, כ- 430 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה יד'( )שאינן מובטחות(, בתמורה ברוטו של כ423- מיליון ש"ח, ובריבית שנתית אפקטיבית של 5.65% )צמוד מדד(.
.5 בחודש מאי ,2025 הנפיקה החברה בהקצאה פרטית, בדרך של הרחבת סדרה סחירה כ440- מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה כא'( המובטחות בשעבוד קבוע על מניות CTY, בתמורה ברוטו של כ- 436 מיליון ש"ח, ובריבית שנתית אפקטיבית של 5.05% )צמוד מדד(.
.6 בחודש יולי ,2025 הנפיקה החברה בהקצאה פרטית, בדרך של הרחבת סדרה סחירה, כ354- מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה יג'( )שאינן מובטחות(, בתמורה ברוטו של כ404- מיליון ש"ח, ובריבית שנתית אפקטיבית של 5.03% )צמוד מדד(.
.7 בחודש מאי ,2025 סיווגה החברה כ340- מיליון ש"ח נדל"ן להשקעה בפיתוח למלאי משרדים למכירה, בהתאם לשווי של המלאי ביום הסיווג.
.8 במהלך התקופה רכשה החברה כ- 13.2 מיליון מניות של החברה בתמורה לכ- 165 מיליון ש"ח. המניות שנרכשו הינן מניות רדומות.
.9 בהמשך לאמור בביאור 24)4( לדוחות השנתיים בדבר התביעה האזרחית שהגיש הנאמן לא.דורי בניה בע"מ כנגד החברה ואחרים, בחודש אפריל 2025 קיבל בית המשפט החלטה בבקשה לסילוק התביעה על הסף שהגישה החברה, כמו

ב. אירועים מהותיים בתקופת הדיווח

גם בבקשות שהגישו נתבעים נוספים לסילוק התביעה על הסף )להלן – "ההחלטה בבקשת הסילוק"(, במסגרתה קיבל בית המשפט את בקשת החברה בחלקה, והורה על סילוק התביעה על הסף מחמת התיישנות ביחס לשתיים משלוש התקופות בהן עוסקת התביעה, כמפורט בביאור האמור )התקופה שקדמה לגילוי סטיות באומדני דורי בניה, אשר הובילו להגשת התביעה ייצוגית נגדה, וכן התקופה שבין גילוי הסטיות האמורות לבין מכירת השליטה בקבוצת עמוס לוזון יזמות ואנרגיה בע"מ )"קבוצת לוזון"((. ביחס לטענות ההתיישנות בנוגע לתקופה השלישית )התקופה שבין מכירת השליטה לבין פתיחת הלי כי חדלות הפירעון של דורי בניה(, כמו גם ביחס לטענות נוספות שהעלתה החברה בבקשה לסילוק על הסף, קבע בית המשפט כי אלה צריכות להתברר במסגרת הדיון בהליך לגופו, ולא במסגרת דיון מקדמי. בנוסף, בית המשפט קיבל במלואן בקשות לסילוק על הסף שהוגשו על ידי חלק ממי שכיהנו כנ ושאי משרה וכדירקטורים בדורי בניה במועדים מסוימים, וכן של רואי החשבון המבקרים של דורי בניה; בית המשפט קיבל באופן חלקי בקשות לסילוק על הסף שהוגשו על ידי נושאי משרה אחרים בדורי בניה; ובית המשפט דחה את בקשות הסילוק שהוגשו על ידי קבוצת לוזון, כמו גם על ידי קבוצה נוספת של נושאי משרה. בחודש יולי 2025 הגיש הנאמן ערעור לבית המשפט העליון על ההחלטה בבקשת הסילוק, במסגרתו טען שבית המשפט המחוזי שגה בכך שהורה על סילוק התביעה על הסף מחמת התיישנות ביחס לשתי התקופות הראשונות.

בהמשך הגישו הנתבעים בקשה לעיכוב ההליך בבית המשפט המחוזי עד להכרעה בערעור הנאמן, שנדחתה על ידי בית המשפט. בחודש נובמבר 2025 הגישה החברה כתב הגנה. להערכת החברה, בהתבסס על יועציה המשפטיים, בשלב מקדמי זה של ההליך נראה כי הסיכויים לקבלת התביעה נמוכים מהסיכויים לדחייתה.

.10 בחודש ספטמבר 2025 התקבל בחברה מכתב דרישה לגילוי מסמכים טרם הגשת בקשה לגילוי מסמכים לפני הגשת בקשה לאישור תביעה נגזרת מטעם אד ם הטוען שהוא בעל מניות בחברה )כמו-גם במניות נורסטאר, אשר המכתב הופנה גם אליה(. במסגרת המכתב נטען כי מר חיים כצמן, בעל השליטה בחברה ובנורסטאר ומנהלן הכללי המכהן גם כסגן יו"ר דירקטוריון החברה ונורסטאר, ניצל כביכול הזדמנויות עסקיות של החברות בקבוצה, במסגרת החזקות פרטיות במבני מגורים בארה"ב. החברה בוחנת את המכ תב ותשיב לו בהתאם להוראות הדין.
.11 במהלך התקופה, הכריזה החברה על דיבידנד בסך של 0.375 ש"ח למניה )סך כולל של כ73- מיליון ש"ח(, מתוכם כ25- מיליון ש"ח )0.125 ש"ח למניה( אשר שולמו ביום 8 באפריל ,2025 כ25- מיליון ש"ח )0.125 ש"ח למניה( אשר שולמו ביום 16 ביוני ,2025 וכ- 23 מיליון ש"ח )0.125 ש"ח למניה( אשר שולמו ביום 8 בספטמבר .2025

ג. מכשירים פיננסיים

.1 שווי הוגן של מכשירים פיננסיים:

הערך בספרים של נכסים והתחייבויות פיננסיים מסויימים לרבות מזומנים, לקוחות, חייבים אחרים, הלוואות ואשראי לזמן קצר, ספקים וזכאים אחרים תואם או קרוב לשווי ההוגן שלהם.

השווי ההוגן של יתר ההתחייבויות הפיננסיות והערכים בספרים )כולל חלויות שוטפות( המוצגים בדוח על המצב הכספי, הינם כדלקמן:

2024 בדצמבר	ליום 31	ר 2024 בספטמב	ליום 30	ר 2025 בספטמב	ליום 30
	ערך		ערך		ערך
שווי הוגן	בספרים	שווי הוגן	בספרים	שווי הוגן	בספרים
		"ח	מיליוני ש
9,478	9,446	8,652	8,686	9,909	9,948	( ב )רמה 1 אגרות חו
						אחרים בנקאיים ו תאגידים הלוואות מ
2,179	2,304	2,852	3,061	2,409	2,494	)רמה 2(
11,657	11,750	11,504	11,747	12,318	12,442

.2 סיווג המכשירים הפיננסיים לפי מדרג השווי ההוגן:

במהלך תקופת הדיווח לא חל שינוי מהותי בקשר עם סיווג הנכסים וההתחייבויות הפיננסיות אשר נמדדים בדוחות הכספיים בשווי הוגן, בהשוואה לסיווגם ליום 31 בדצמבר, .2024 בנוסף, לא היו העברות בגין מדידת שווי הוגן של מכשירים פיננסיים בין רמה 1 ורמה ,2 וכן לא היו העברות ל תוך או מחוץ לרמה 3 בגין מדידת שווי הוגן של מכשירים פיננסיים.

נתונים נוספים למידע כספי נפרד

ד. אירועים לאחר תאריך המאזן
.1 ביום 27 בנובמבר ,2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקה בעין של 100% ממניות אוריון נכסים מסחריים בע"מ שבבעלות החברה, כמפורט בביאור 1 לדוחות הכספיים המאוחדים.
.2 לאחר תאריך הדיווח, הנפיקה החברה בהקצאה פרטית, בדרך של הרחבת סדרה סחירה, כ 298- מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה יד'( )שאינן מובטחות(, בתמורה ברוטו של כ301- מיליון ש"ח, ובריבית שנתית אפקטיבית של 5.21% )צמוד מדד(.
.3 לפרטים בדבר רכישת מניות CTY על ידי החברה באופן שהביאו את החברה לחצות רף החזקה של 50% מהון המניות של CTY ומשכך היא מחויבת להגיש הצעת רכש לכלל בעלי מניות המיעוט של CTY, ראה באור 5ג לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.
.4 בחודש נובמבר ,2025 חברת הדירוג Maalot P&S הודיעה על הכנסת דירוגי החברה לרשימת מעקב עם השלכות שליליות משקפת את אי הוודאות לגבי ההיקף הסופי של רכישת מניות המיעוט ב CTY, בהתאם להצעת החברה והשפעתה על פרופיל הסיכון הפיננסי ותמונת הנזילות של החברה.
.5 לפרטים אודות פרסום טיוטת תשקיף לציבור של אוריון נכסים מסחריים בע"מ )"אוריון"(, חברה אשר נכון למועד זה הינה בבעלותה המלאה של החברה, להנפקת אגרות חוב )סדרות א' וב'( והצעת מכר של חלק ממניות אוריון ו/או דיבידנד בעין של מניות אוריון המוחזקות בידי החברה, ראו ב אור 1ג לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.
.6 בחודש נובמבר ,2025 פרסמה חברת הדירוג מידרוג 'הערת מנפיק' עקב הצעת הרכש למניות CTY. להערכת מידרוג, מכלול ההשפעות הנובעות מהצעת הרכש צפוי לשמור על היחסים הפיננסים והדירוג אינו צפוי להשתנות בטווח הקצר.

	ל הגילוי		הכספי וע	על הדיווח		הפנימית	ת הבקרה	אפקטיביו		ני בדבר	דוח רבעו
--	----------	--	----------	-----------	--	---------	---------	----------	--	---------	----------	--

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג)א( לתקנות ניירות ערך בישראל

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג)א(

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של ג'י סיטי בע"מ )להלן: "התאגיד"(, אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.

לעניין זה, חברי ההנהלה הם:

.1 חיים כצמן, סגן יו"ר הדירקטוריון ומנכ"ל;
.2 גיל קוטלר, סמנכ"ל כספים;
.3 רויטל כחלון, סמנכ"לית ויועצת משפטית;
.4 אלי מועלם, חשב ראשי;

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד, אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם, או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד, אשר נועדו לספק מידה סבירה של ביטחון בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישת הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח הרבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח הרבעוני לתקופה שנסתיימה ביום 30 ביוני, 2025 )להלן: "הדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון"(, נמצאה הבקרה הפנימית כאפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שנמצאה בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון.

למועד הדוח, בהתבסס על האמור בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל, הבקרה הפנימית היא אפקטיבית.

הצהרות מנהלים:

א( הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 38ג)ד()1(:

הצהרת מנהלים הצהרת מנהל כללי

אני, חיים כצמן, מצהיר כי:

)1( בחנתי את הדוח הרבעוני של ג'י סיטי בע"מ )להלן: "התאגיד"( לרבעון השלישי של שנת 2025 )להלן: "הדוחות"(;
)2( לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
)3( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
)4( גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
)א( את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
)ב( כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
)5( אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
)א( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –
)ב( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
)ג( לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח הרבעוני האחרון לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד. אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

	2025 בנובמבר, 27
רקטוריון גן יו"ר הדי , מנכ"ל וס חיים כצמן

ב( הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 38ג)ד()2(: הצהרת מנהלים

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים

אני, גיל קוטלר, מצהיר כי:

)1( בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של ג'י סיטי בע"מ )להלן: "התאגיד"( לרבעון השלישי של שנת 2025 )להלן: "הדוחות" או "הדוחות לתקופת הביניים"(;
)2( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית, ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת דוחות;
)3( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים המשקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
)4( גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
)א( את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
)ב( כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי.
)5( אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
)א( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחנו של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפר ט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –
)ב( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
)ג( לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח הרבעוני האחרון לבין מועד דוח זה, המתייחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות, להערכתי את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

כספים , סמנכ"ל גיל קוטלר

טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 ey.com קוסט פורר גבאי את קסירר שדרות מנחם בגין ,144 תל-אביב 6492102

לכבוד:

הדירקטוריון של ג'י סיטי בע"מ

אהרון בקר 8

תל-אביב

ג.א.נ.,

הנדון: מכתב הסכמה בקשר לתשקיף מדף של ג'י סיטי בע"מ )"החברה"( מחודש מאי 2024

הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה )לרבות בדרך של הפנייה( של הדוחות שלנו המפורטים להלן בקשר לתשקיף מדף מחודש מאי, :2024

1( דוח סקירה של רואה החשבון המבקר מיום 27 בנובמבר, 2025 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 30 בספטמבר, 2025 ולתקופה של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימה באותו תאריך.
2( דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר מיום 27 בנובמבר, 2025 על המידע הכספי הנפרד של החברה ליום 30 בספטמבר, 2025 ולתקופה של תשעה, ושלושה חודשים שהסתיימה באותו תאריך לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידים(, התש"ל.1970-

קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

AI Terminal

G City

6798_rns_2025-11-27_89329ded-5a96-433c-9f66-553e1b778da3.pdf

דוח רבעוני ליום 30 בספטמבר 2025

ג'י סיטי רע"מ

דין וחשבון הדירקטוריון לבעלי המניות לתקופה שנסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025

1. החברה ופעילותה

1.1. מבוא

.1.5 נכסי הקבוצה ליום 30 בספטמבר 2025 )לרבות נכסים בשליטה משותפת(:

להלן פירוט הנכסים המסווגים כנכסים המוחזקים למכירה הכלולים בסך נכסי הקבוצה ליום 30 בספטמבר :2025

.1.9 דירוג החוב של חברות הקבוצה

.2.1 מאזן סולו מורחב )מאזן החברה כאשר ההשקעה ב-CTY מוצגת לפי שיטת השווי המאזני(, ליום 30 בספטמבר 2025

69.7% 6 יחס התחייבויות נושאות ריבית נטו לסך מאזן סולו מורחב

.2.2 תזרים מפעילות שוטפת – סולו מורחב

:(EPRA Earnings) FFO .2.3

להלן פירוט מקורות ה-FFO

תחזית NOI ו-FFO מפעילות נדל"ן מניב למניה

.2.4 התאמת הכנסות צמודות למדד המחירים לצרכן להוצאות ריבית צמודות למדד המחירים לצרכן.

.2.5 רכישת אגרות חוב ואגרות חוב היברידיות

)EPRA NDV -ו EPRA NTA ,EPRA NRV ( נקי נכסי שווי .2.6

.3.1.2 פעילות מימון ואירועים מהותיים אחרים

3.2. פעילות במקרקעין

פרויקטים בתכנון, הקמה ופיתוח

3.3. השפעת הסביבה המאקרו כלכלית על פעילות הקבוצה

3.4. מדיניות חלוקת דיבידנד

.3.5 מצב כספי

ב. ניתוח תוצאות הפעולות לתקופת הדוח

3.7. נזילות ומקורות מימון

3.8. תזרים מזומנים

3.9. תוכנית רכישה

דוח דירקטוריון

.5 היבטי ממשל תאגידי

תרומות

דוח דירקטוריון

ב. בטוחות לאגרות החוב )סדרה טז'(

ג. בטוחות לאגרות החוב )סדרה יח'(

ד. בטוחות לאגרות החוב )סדרה יט'(

ה. בטוחות לאגרות החוב )סדרה כ'(

דוח דירקטוריון

ו. בטוחות לאגרות החוב (סדרה כא')

נספח א' לדוח הדירקטוריון מידע נוסף בדבר חשיפה מטבעית

עדכון תיאור עסקי החברה של ג'י סיטי לדוח התקופתי לשנת 2024

עדכון לסעיף 1 - פעילות החברה ותיאור התפתחות עסקיה

עדכון לסעיף 2 – השקעות בהון החברה ועסקאות במניותיה בשנתיים האחרונות

עדכון לסעיף 3 – חלוקת דיבידנדים בשנתיים האחרונות

עדכון לסעיף 5 - סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות החברה

עדכון לסעיף 6 - רכישה, פיתוח, וניהול של מרכזים מסחריים בצפון אירופה

עדכון לסעיף 7 - רכישה, פיתוח, וניהול של מרכזים מסחריים במרכז אירופה

עדכון לסעיף 8 – ג'י ישראל

עדכון לסעיף 9 – גזית ברזיל

עדכון לסעיף 10 – Horizons Gazit

עדכון לסעיף -19 מימון

ג'י סיטי בע"מ

דוחות כספיים ביניים תמציתיים מאוחדים ליום 30 בספטמבר, 2025

בלתי מבוקרים

תוכן העניינים

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של ג'י סיטי בע"מ

מבוא

היקף הסקירה

מסקנה

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון

דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים

באור 1 - כללי

ג. מצב עסקי החברה ונזילות החברה:

באור 1 - כללי )המשך(

ד. מלחמת חרבות ברזל:

באור 1 - כללי )המשך(

ה. תוכנית המכסים בארה"ב:

ו. הגדרות בדוחות כספיים אלה:

באור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

א. מתכונת העריכה של הדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים

תקופת המחזור התפעולי

מלאי משרדים למכירה

הכרה בהכנסה

באור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(

באור 3 – אירועים מהותיים בתקופת הדיווח

א. גיוס ופדיון חוב בקבוצה

באור 3 – אירועים מהותיים בתקופת הדיווח )המשך(

69.7% ⁶ יחס התחייבויות נושאות ריבית נטו לסך מאזן סולו מורחב