G City

Investor Presentation • Nov 27, 2025

תוצאות לרבעון השלישי 2025 נובמבר 2025

DISCLAIMER

מצגת זו כוללת הערכות של החברה המהוות מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בסעיף 32א בחוק ניירות ערך )התשכ"ח – 1968(, לרבות תחזיות, הערכות, אומדנים, נתונים פיננסיים ותפעוליים המתייחסים לאירועים עתידיים שהתממשותם אינה ודאית ואינה בשליטת החברה והחברות המוחזקות שלה, תחזיות ונתונים ביחס לתוכנית מימוש הנכסים של הקבוצה ומימון נכסים )לרבות היקפי המימוש והמימון ולוחות זמנים צפויים(, לפרויקטים בתכנון ופיתוח, צפי לוחות זמנים לפיתוח, תוכנית השקעה, עלויות הקמה והכנסות עתידיות ונתונים פיננסים אחרים, וכן להשפעות שינויים מאקרו כלכליים, לרבות שיעורי האינפלציה, ריבית ושערי חליפין. מידע זה כאמור, מבוסס על הערכתה הסובייקטיבית של החברה אשר נעשתה על פי ניסיון העבר והידע המקצועי שצברה החברה, על בסיס מידע קיים של החברה והחברות המוחזקות שלה ובנוסף על ציפיות והערכות עכשוויות של החברה בקשר להתפתחויות עתידיות ומגמות, ועל השפעתן הצפויה על פעילות החברה, והכל כפי שידועים לחברה במועד פרסום מצגת זו.

למרות שאנו מאמינים שההנחות שעליהן מבוססת כל הצהרה צופה פני עתיד הן סבירות, כל הנחה שכזו יכולה להתברר כלא מדויקת, וההצהרה המבוססת על הנחה כאמור עלולה להתברר

כשגויה. תוצאות ממשיות ומגמות בעתיד עשויות להשתנות משמעותית מאלו שהוצגו או השתמעו מכל הצהרה צופה פני עתיד במצגת זו, כתלות במגוון גורמים, לרבות גורמי הסיכון המאפיינים את פעילות החברה והחברות המוחזקות שלה כמפורט בדוח התקופתי של החברה ובמידע אחר אותו פרסמה החברה במסגרת דיווחיה לרשות ניירות ערך בישראל, ובכלל זאת תחת פרק "גורמי סיכון" בדוח התקופתי של החברה, ביניהם תנאים כלכליים המשפיעים על אזורים גאוגרפיים, שינויים במדיניות השכירות של רשתות השיווק ושוכרים מהותיים, סיכונים הכרוכים בפעילות בתחום חידוש ופיתוח נכסים, תחרות, גידול בהוצאות תפעול והוצאות אחרות, ההתפתחויות בסביבה הכלכלית והגיאופוליטית באזורי הפעילות של החברה והחברות המוחזקות שלה, וכן התפתחויות בשוק הנדל"ן, לרבות בשים לב למגמות מאקרו כלכליות )לרבות עליה בשיעורי האינפלציה והריביות במשק וכן שינויים בשערי חליפין(, למלחמה המתנהלת בישראל, וכן קבלת אישורים רגולטוריים הנדרשים למיצוי פוטנציאל הפיתוח, והשלמת תוכנית המימושים של החברה ועל כן תוצאות הפעילות של החברה, עלולות להיות שונות באופן מהותי מהאמור במצגת זו.

למעט החובה לגלות מידע כנדרש לפי דיני ניירות ערך, איננו מתחייבים לעדכן כל מידע הכלול במצגת זו או לפרסם את תוצאות כל שינוי לכל הצהרה אשר עשוי להיעשות על מנת לשקף אירועים או נסיבות שקרו, או שנעשינו מודעים להם, לאחר תאריך מצגת זו.

המידע הכלול במצגת זו אינו מהווה תשקיף או מסמך הצעה אחר, ואינו מהווה או יוצר כל הזמנה או הצעה למכור או חלק ממנה, או כל שידול של כל הזמנה או הצעה לקנות או להירשם לקנייה, ניירות ערך כלשהם של ג'י סיטי בע"מ או כל תאגיד אחר, ובנוסף המידע או כל חלק ממנו או עובדת הפצתו אינם מהווים בסיס או אפשרות להסתמך עליהם בקשר עם כל פעולה, חוזה, התחייבות או בקשר לניירות הערך של החברה.

מצגת זו מהווה הצגה תמציתית וכללית בלבד של פעילות החברה, והיא אינה מחליפה את העיון בדוחותיה הפומביים של החברה. לפיכך, על מנת לקבל את המידע המלא אודות פעילות החברה והסיכונים הכרוכים בה, יש לעיין בדוחות התקופתיים והרבעוניים של החברה וכן בדיווחיה המיידים, כפי שמפורסמים על ידי החברה מעת לעת באתר המגנ"א.

צמיחה מרשימה בתשעת החודשים של השנה

96.0%

שיעור תפוסה ליום 30.9.2025

+6.8%

עלייה ב-NOI מנכסים זהים

בתשעת החודשים לעומת אשתקד

+8.0%

עלייה ב-NOI

]1[בתשעת החודשים לעומת אשתקד +21.4%

עלייה ב-FFO מפעילות הנדל"ן

בתשעת החודשים לעומת אשתקד

המשך צמיחה ברבעון השלישי השנה

+5.8%

עלייה ב-NOI מנכסים זהים

ברבעון השלישי לעומת אשתקד

+10.5%

עלייה ב-NOI

]1[ברבעון השלישי לעומת אשתקד +6.3%

עלייה ב-FFO מפעילות הנדל"ן

ברבעון השלישי לעומת אשתקד

+1.3%

עלייה במספר המבקרים

ברבעון השלישי לעומת אשתקד

+1.7%

עלייה בפידיונות שוכרים

ברבעון השלישי לעומת אשתקד

+18%

עלייה בחידושי חוזים

ברבעון השלישי

6,500-5

חוזי שכירות בקבוצה (מסחרי)

100-5 סופרמרקטים פעילים

2,400-5 יחידות דיור מושכרות ובבנייה בארה"ב ובאירופה

1.8 מיליון מ"ר שטחים להשכרה

32 מיליארד ש"ח שווי נדל"ן להשקעה ובפיתוח

25.5 ש"ח EPRA NRV למניה

87 נכסים

400 מיליון ש"ח שווי נכס מניב ממוצע

פרמטרים תפעוליים ופיננסיים - דגשים עיקריים

תשעת החודשים לשנת 2025 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד

פרמטרים תפעוליים ופיננסיים – לפי איזורי פעילות

תשעת החודשים לשנת 2025 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד

פרמטרים תפעוליים ופיננסיים - דגשים עיקריים

רבעון שלישי לשנת 2025 בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד

פרמטרים תפעוליים ופיננסיים - דגשים עיקריים

]1[עומס פידיון בתשעת החודשים 2025

נכסי מבצר בלב ערים ראשיות

כ90%- מהנכסים ממוקמים בערים ראשיות בעולם ובמרכז הארץ

נכסים אורבאניים חסיני מיתון המשרתים צרכים ושירותים יומיומיים

שווי נכס מניב ממוצע כ400- מיליון ש"ח

התפתחויות עיקריות

בשלושת החודשים לשנת 2025 ועד מועד פרסום הדוח

בחודש אוגוסט 2025 השלימה החברה את מכירת חלקה )50%( בנכס חורב בחיפה תמורת כ131- מיליון ש"ח )בדומה לשוויו בספרי החברה(

בחודש נובמבר 2025 הגישה החברה תשקיף להנפקת חברת

שתרכוש מ Europe City G שלושה נכסים מניבים בפולין תמורת 450

"אוריון מרכזים מסחריים"

02 01

03

בחודש יולי 2025 גזית ברזיל השלימה את מכירת הקרקע בפאוליסטה בסאו פאולו בתמורה לכ49- מיליון ריאל )בדומה לשוויה בספרי החברה(

04

מיליון אירו

בחודש נובמבר 2025 רכשה החברה כ- 7.7% מהון המניות של CITYCON, למניה

במסגרת עסקה מחוץ לבורסה, ועלתה לשיעור החזקה של .57.4% בעקבות הרכישה החברה מחוייבת להגיש הצעת רכש לכלל מניות המיעוט של CTY במחיר של 4 אירו

הנפקת אוריון נכסים מסחריים

התשקיף פורסם ביום חמישי ה- 27.11.2025 וההנפקה צפויה להיסגר בימים הקרובים

אוריון נכסים מסחריים תעסוק בתחום המרכזים המסחריים בפולין, למעט בעיר ורשה, ובבעלותה יהיו שלושה מרכזים מסחריים בפולין, בורוצלב )Wroclaw), ביאליסטוק )Bialystok )ובידגושץ' .)Bydgoszcz(

עירוב שימושים בנכסי מבצר- Bay s'Ceasar ברוקלין, ניו יורק

עמדות 40 הטענה

אחת מתחנות ההטענה המהירות והגדולות ביותר של טסלה בארה״ב

כ־400,000 ביקורים נוספים בשנה, עם זמן שהייה ממוצע של 20–30 דקות

שיפוץ מלא שלStarbucks

חוזה שכירות ארוך טווח עם - Chipotle פתיחה בקרוב

פתיחת חנות של המותג Decathlon ב-Town Morumbi, ברזיל

Morumbi Town

חתימת חוזה עם דקטלון על פתיחת חנות המיני הראשונה בברזיל בגודל של כ – 600 מ"ר אשר צפויה להיפתח בסוף הרבעון הראשון של שנת 2026

העצמת זכויות בניה ועירוב שימושים בנכסי מבצר

Promenada ,Ostrobamska

בחודש מרץ 2025 נתקבל היתר אכלוס והחלו בשיווק 259 הדירות האחרונות בבניין השלישי בקומפלקס Ostrobamska( מתוך 442 דירות( .Promenada Village במתחם

מ"ר בנוי וכ40,000- בתכנון ובבניה.

העצמת זכויות בניה ועירוב שימושים בנכסי מבצר

מתחם City G ראשון לציון

מתחם עירוני בראשל"צ מוקם על כ85- דונם קרקע. כ85,000- מ"ר בנוי של שטחי מסחר וכ65,000- מ"ר בבניה של מסחר ומשרדים

תבע מתקדמת לתוספת שלושה מגדלים מעורבי שימושים בשטח של כ150- אלפי מ"ר

החברה בוחנת אפשרות להוספת מגורים למתחם

תחנת הרכבת הקלה – הקו הירוק

עירוב שימושים בנכסי מבצר

ממשיכים במכירת המשרדים במגדל City G

מגדל CITY-G הגבוה ביותר בראשון לציון מציע נוף פנורמי עוצר נשימה של 360 מעלות. המגדל נבנה בסטנדרטים בינלאומיים של איכות ויוקרה ויכלול לאונג' עסקים מסוגנן, חדר כושר חדשני, סביבת עבודה חדשנית ומגוונת עשירה במוקדי מסחר, תרבות, בילוי ופנאי. ממוקם בסמוך לתחנת הרכבת הקלה של הקו הירוק ובמרחק הליכה מתחנת הרכבת הכבדה משה דיין.

2

32

קומות משרדים

קומות מסחר

60 אלף מ"ר משרדים בתקן בנייה ירוקה Gold LEED

85 אלף מ"ר שטחי מסחר, פנאי ובילוי בסמוך למגדל

בחודש מאי 2025 החלה החברה בשיווק של המגדל ועד כה מעל למחצית מהשטחים שמיועדים למכירה נמצאים תחת הסכמים מחייבים או בהליכי הרשמה כולל זכיה במכרז של קופת חולים לאומית שתרכוש את שש הקומות התחתונות של המגדל, בשטח כולל של כ־12 אלף מ"ר, בתמורה לכ־155 מיליון ש"ח, ותעביר את מטה החברה מתל אביב לראשון לציון.

תוצאות ונתונים פיננסיים

רבעון שלישי לשנת 2025

המדד המקובל באירופה לבחינת שווי נכסי נקי של חברות הנדל"ן המניב. המדד משקף את השווי הנכסי הנקי של החברה בהנחת המשך פעילות עתידי ובהנחת אי מימוש נכסי נדל"ן, ולכן נדרשות התאמות מסוימות כגון הצגה לפי שווי הוגן של נכסים אשר אינם מוצגים כך בדוחות הכספיים וביטול מיסים נדחים הנובעים משערוך נדל"ן להשקעה

3,877	הון עצמי המיוחס לבעלי מניות החברה בדוחות הכספיים
811	נטרול עתודה למס בגין שיערוך נדל"ן להשקעה לשווי הוגן (בניכוי חלק המיעוט)¹
62	התאמת נכס השווי הוגן של נגזרים פיננסיים, נטו 2
4,750	EPRA NRV
25.5	EPRA NRV למניה (בש"ח)
10.13	מחיר מניה בבורסה ליום 27 בנובמבר, 2025
152%	Upside

נתונים מאזניים עיקריים

יתרות נזילות )סולו מורחב(

2.0 מיליארד ש"ח

]1[ ליום פרסום הדוח

1.1 מיליארד ש"ח ליום 30.9.2025

69.7%

יחס חוב נושא ריבית נטו לסך המאזן )סולו מורחב( ]2[ 30.9.2025

63.4%

יחס חוב נושא ריבית נטו לסך

המאזן )מאוחד( 30.9.2025

גמישות פיננסית

שווי נכסים לא משועבדים בחברה ובחברות הפרטיות בבעלות מלאה )מיליארד ש"ח(

לא כולל 3 נכסים מניבים באירופה בשווי כולל של כ3.6- מיליארד ש"ח, אשר מבטיחים חובות קיימים ומסגרות אשראי לא מנוצלות בהיקף של כ1.3- מיליארד ש"ח, שמועד פרעונם הינו במהלך השנתיים הקרובות ואשר בכוונת החברה לפעול למכירה והעמדת מסגרות חוב חדשות כנגדם בסכום שייצר עודף תזרימי של כ1.2- מיליארד ש"ח על פני החוב הקיים היום

סה"כ פרעונות חוב נטו של כ- 3.5 מיליארד ש"ח משנת 2023

]1[ כולל כ0.7- מיליארד ש"ח קו אשראי מובטח מבנק ישראלי המיועד לרכישת מניות CITYCON

]2[ החל משנת ,2025 החברה עידכנה את אופן חישוב יחס החוב נטו לסך מאזן בסולו המורחב. בחישוב העדכני החוב נטו מורכב מהתחייבויות נושאות ריבית בניכוי מזומנים ושווי מזומנים, ניירות ערך סחירים והשקעות לזמן קצר בלבד ואינו כולל התחייבויות אחרות וניכוי נכסים אחרים )הכוללים גם נכסי נדל"ן להשקעה המיועדים למכירה( כפי שנכלל בחישוב הקודם. אופן החישוב המעודכן תואם את החישוב הנעשה ברמת הדוח המאוחד והינו החישוב המקובל ליחס זה. יחס זה לפי אופן החישוב הקודם הינו .71.6%

"ח ני ש מיליו	1-9.2025	1-9.2024	שינוי	7-9.2025	7-9.2024	שינוי
חד מאו NOI	1,219	1,299	) 6.2% (	422	443	) 4.7% (
ם כסי רול נ בניט NOI בע במט כרו שנמ 1[ ילות] הפע	1,206	1,117	8.0%	422	382	10.5%
חלק – זהים סים מנכ NOI GCITY	758	710	6.8%	252	238	5.8%
]2[ ן נדל" ילות מפע FFO	295	243	21.4%	101	95	6.3%
]2[ לה הנה ת ה גיש לפי FFO	283	361	(21.6%)	107	137	(21.9%)
ת רשו ת ה גיש לפי FFO רך ות ע לנייר	)96(	)96(		)57(	)71(

LIPPULAIVA | FINLAND

לוח סילוקין לאגרות החוב של החברה )סולו מורחב(

ליום 30 בספטמבר, 2025

אשרור תחזית לשנת 2025

להלן תחזית ה-FFO לשנת 2025 המתבססת על מידע ציבורי והערכות הנהלה, לרבות תחזיות ה-NOI ו-FFO של CITYCON וכן על ההנחות העיקריות הבאות:

		ית ריב עורי ן ושי ליפי רי ח שע וח הדיו ריך לתא עים הידו
2025 זית תח	( ניה למ נים נתו עט למ ח ) ש" יוני מיל

1.95-2.01	ח( ש" ב ) מני "ן ה נדל ת ה עילו מפ יה למנ FFO

ללא אירועים מהותיים לא צפויים המשפיעים על פעילות הקבוצה

תחזית ה-NOI וה-FFO מפעילות נדל"ן מניב למניה של החברה לשנת 2025 הינה מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח1968- המבוססת על ההנחות המפורטות לעיל, לרבות הערכות או אומדנים של הנהלת החברה וחברות הקבוצה בנוגע לאירועים או עניינים עתידיים שהתממשותם אינה ודאית ואינה בשליטתה של הקבוצה. אין כל וודאות כי התחזית תתממש, כולה או חלקה והתוצאות בפועל עלולות להיות שונות מהתחזית המפורטת לעיל, וזאת, בין היתר, בשל תלות באירועים שאינם בשליטת החברה והקבוצה ובהם גם שינוי בשערי החליפין ובשיעורי הריבית וכן ביכולת החברה לממש את תוכניותיה למימוש, לרכישה ולפיתוח של נכסים במחיר, בתנאים או בלוחות הזמנים שנקבעו בתוכנית העבודה.

NOI מאוחד 1,590-1,630

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

נספח

פרוייקטים בבנייה וקרקעות לפיתוח עתידי

שנתי NOI ]2[ צפוי ח) )מ' ש"	יה ה צפו תמור רות ממכי ח( )מ' ש"	רת משוע עלות מה להשל ח( (מ' ש"	וגן שווי ה 30.9.2025 ליום ח( )מ' ש"	ים משרד מלאי 30.9.2025 ליום ח(( מ' ש" ,100% )	על ה בפו השקע ]1[ 30.9.2025 ליום ח( )מ' ש"	מועד י ה צפו השלמ	של חלקה GCITY	ח ת שט תוספ מ"ר( צפוי )	תכנית	קטים פרויי ה בבניי
23	622	342	188	254	327	2026	100%	65,100	עד דל מיו מהמג 75% יה- ם בבני משרדי מגדל ה למכיר	"צ ראשל G City
24	-	407	286	-	43	2028	100%	34,800	רה להשכ דירות 243 ם עם מגורי בנייני 3 הקמת ת שכירו בס( ל לות ש ת/ הק ת זכויו תוספ )לפני שנים 20 של כ- טווח ארוכת	דירה שומר תל ה יר להשכ
47	622	749	474	254	370	סה"כ

^[1] ללא עלות קרקע

^]2[ NOI צפוי בשנה יציבה בהנחה של תפוסה מלאה ביתרת השטחים לאחר המכירות

וגן שווי ה 30.9.2025 ליום מ' ש" ,100%	) י ה צפו השלמ מועד	של חלקה GCITY	ח ת שט תוספ מ"ר( צפוי )	תכנית	ות קרקע די ח עתי לפיתו
403	TBD	100%	81,100	* מסחר שטחי 6,300- כ גורים ו מ"ר מ 11,000- , כ שרדים מ"ר מ 70,000- בים כ מעור מושים ם לשי מגדלי הקמת	אל בית כ
256	TBD	100%	42,000	קט. בפרוי יחידות 504 דיור ל- דות ה פר יחי ת מס להגדל קשה ה הב אושר קומות, 61 ם בן עורבי שים מ לשימו מגדל הקמת	מי , מיא בריקל
100	Q 2/2028 - שלב א Q 3/2030 ' - שלב ב	100%	17,774	ק )החל קרקע ומת ה חר בק חי מס ל שט מ"ר ש 2,400- כ מ"ר( ו 15,400- ה )כ למכיר דירות 372 הכולל Promenada Village , ט דיור פרויק חניון כיום כ שמש שר מ ברה א ת הח בבעלו קרקע ה על ם. נבנ ה הקיי רומנד קניון פ מוך ל ה(, הס החבר עלות אר בב רי ייש המסח	Promenada Village, Warsaw
105	Q 3/2028	100%	24,453	ת מקומו ו318- ספים( מ"ר נו 18,800- ת )כ נוספו חנויות –50 , כ35- Primark מותג את ה הכולל מנדה ת פרו הקניו מרכז חבת ט הר פרויק וספים חניה נ	Promenada Retail Extension 2, Warsaw
61	Q 3/2029	100%	17,946	אזור ם בלב מטרי 105 בגובה PRS ח בניין לפיתו מיועד מ"ר(. 17,300- )כ דירות 527 עד הכולל Wolska ה השכר ורים ל ט המג פרויק 2024 ל שנת ביעי ש עון הר ה ברב ושלמ מ"ר ה 3,175 לל של טח כו ש בש ת מגר רכיש רשה. ים בוו העסק	Wolska , Warsaw
925	סה"כ