FSPG HI-TECH CO., LTD — Audit Report / Information 2012

Dec 21, 2012

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土 地 估 价 报 告

项目名称：佛山市三水区西南街道永业路10 号地号为 1007392 工业用地土地使用权市场价值评 估

受托估价单位：深圳市国策房地产土地估价有限公司 土地估价报告编号：深国策评字B[2012]050009 号

保密级别：★★★★★ 提交估价报告日期：二○一二年五月三十日

估价人员：徐岚、张玉霞

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土 地 估 价 报 告

第一部分 摘 要

一、估价项目名称

佛山市三水区西南街道永业路10 号地号为1007392 工业用地土地使用权市场价值评估

二、委托估价方

佛山佛塑科技集团股份有限公司

三、估价目的

佛山佛塑科技集团股份有限公司因拟土地使用权作价投资入股需要，特委托深圳市国策 房地产土地估价有限公司对位于佛山市三水区西南街道永业路10 号地号为1007392 工 业用地土地使用权价值进行评估，估价目的为委托方了解土地市场价值提供咨询意见。

四、估价基准日

二○一二年三月三十一日

五、估价日期

二○一二年三月三十一日至二○一二年五月三十日

六、地价定义

• 1、土地用途设定：根据三府国用（2011）第0102431 号《国有土地使用证》，估价对 象证载用途为工业用地（工业），本次评估依据土地估价的合法性原则，设定估价对象 的用途为工业用地。

• 2、土地使用权类型设定：根据三府国用（2011）第0102431 号《国有土地使用证》得 知，估价对象的土地使用权类型为出让，估价时设定土地使用权类型为出让。

• 3、土地使用年限设定：根据三府国用（2011）第0102431 号《国有土地使用证》，估 价对象土地终止日期为2056年12月30日，截至估价基准日，剩余土地使用年限为44.75

• 年，因此设定估价对象剩余土地使用年限为44.75 年。

• 4、开发程度设定：根据估价人员现场查勘，该地块实际开发程度达到宗地红线外“五 通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）、宗地红线内场地基本平整；估价时设定土

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地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）、宗地红线内 场地平整。

5、土地利用条件设定：根据委托方提供的资料及估价人员现场查勘，待估宗地面积为 13295.3 平方米，目前无地上建筑物，为待开发工业用地，委托方未能提供宗地相关规 划资料，因此本次估价的容积率根据国土资发[2008]24 号“关于发布和实施《工业项目 建设用地控制指标》的通知”及结合估价对象周边工业用途土地的平均容积率设定为1， 如与实际情况不一致，评估值应作相应调整。

综上所述，待估宗地地价定义为：估价对象作为出让土地，在设定利用条件下，设定的 开发程度和用途，于估价基准日2012 年3 月31 日，剩余土地使用年限为44.75 年， 正常市场条件下的国有土地使用权市场公允价值。

七、估价结果

经估价人员现场查勘和对当地土地及房地产市场分析，按照土地估价的基本原理和估价 程序，运用剩余法和市场比较法，测算委估宗地在估价设定用途、使用年限及利用、开 发程度条件下，于估价基准日的土地使用权市场价值为 RMB6,195,600 元 ，大写 人民币

陆佰壹拾玖万伍仟陆佰元 整（包含转让时应缴纳的各项税费）。

土地使用权价格表 （币种：人民币）

地号	1007392
土地面积（平方米）	13295.3
设定容积率	1
地面地价（元/平方米）	466
楼面地价（元/平方米）	466
总 地 价（元）	6,195,600
土地账面净值（元）	763188.63
增减值（元）	5432411.36
增减率	711.8%

估价结果详见表1：《土地估价结果一览表》

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（此页无正文）

八、土地估价师签字

姓 名 土地估价师注册证书号 签字 盖章

徐 岚 2004440103

张玉霞 2008440052

九、土地估价机构

深圳市国策房地产土地估价有限公司

法人代表： （注册土地估价师）

二○一二年五月三十日

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表1 土 地 估 价 结 果 一 览 表

估价机构：深圳市国策房地产土地估价有限公司 估价报告编号：深国策评字B[2012]050009 号 估价基准日：2012 年3 月31 日

							估价基准日的 实际土地开发 程度
		《国有土地使用 证》证号	土地使用权 人	估价基准日 的证载用途	估价设定的 土地用途	设定 容积率		估价设定的土 地开发程度	剩余土地使用 年限(年)	土地面积 (㎡)	地面地价 （元/㎡）	楼面地价 （元/㎡）
宗地位臵	地号												总地价 (元)
佛山市三水区西南 街道永业路10 号	1007392	三府国用 （2011）第 0102431 号	佛山佛塑科 技集团股份 有限公司	工业用地（工 业）	工业用地	1	红线外“五 通”，红线内 场地基本平 整	红线外“五 通”，红线内 场地平整	44.75	13295.3	466	466	6,195,600

一、上述土地估价结果的限定条件：

• 1.土地权利限制：上述土地估价结果对应的土地权利无他项权利限制。

• 2.基础设施条件：待估宗地形状较规则，土地实际开发程度为宗地红线外“五通”，宗地红线内场地基本平整。本次评估设定待估宗地的开发程度为“五通一 平”。

• ①地面平整状况：宗地红线内场地基本平整；

②周围道路状况：委估宗地位于佛山市三水区西南街道永业路10 号，其临永业路，西面靠近S269 道路，南通X522 道路，道路较通达。

③供电状况：现有供电设施能满足用电需要；

• ④通讯状况：现有电讯设施能满足需求；

• ⑤供水状况：供水保障程度为100%；

• ⑥排水状况：雨污分流，现有的排水设施能完全满足排水需求。

• 3.影响土地价格的限定条件：①宗地土地权属来源为出让；②总地价包含转让时应缴纳的各项税费；③设定容积率为1。 二、其他需要说明的事项：

• 估价范围内涉及的土地面积、土地用途以三府国用（2011）第0102431 号《国有土地使用证》为准、土地利用条件依据国土资发[2008]24 号“关于发布和 实施《工业项目建设用地控制指标》的通知”，经估价人员调查估价对象周边同类用地的规划情况，结合宗地自身条件进行设定。

• 2.本报告土地价格在地价定义的条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新估价。

估价机构：深圳市国策房地产土地估价有限公司

2012 年5 月30 日

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第二部分 估价对象界定

一、委托估价方

佛山佛塑科技集团股份有限公司

二、估价对象

本次估价范围为佛山市三水区西南街道永业路10 号地号为1007392 工业用地，土地使 用权人为佛山佛塑科技集团股份有限公司，土地用途为工业用地（工业）。

三、估价对象概况

1、土地位臵及登记状况

根据三府国用（2011）第0102431 号《国有土地使用证》记载，估价对象座落于佛山 市三水区西南街道永业路10 号，地号1007392，地类（用途）为工业用地（工业），土 地使用权面积为13295.3 平方米，使用权类型为出让，终止日期至2056 年12 月30 日。 宗地形状大致呈梯形，其四至为：东临工业区道路、南临丰业路、北临盛业路、永业路。 2、土地权利状况

委估宗地的土地所有权为国家所有。根据委托方提供的三府国用（2011）第0102431 号《国有土地使用证》知，1007392 号地证载土地使用权人为佛山佛塑科技集团股份有 限公司，证载土地使用权面积13295.3 平方米，土地使用权终止日期为2056 年12 月 30 日，截至估价基准日的剩余土地使用年限为44.75 年。估价对象产权证未记载有他项 权利情况，目前委估宗地实际权利状况与规定权利状况一致，产权清晰，无他项权利限 制。

3、土地利用状况

根据估价人员现场查勘，估价对象土地开发程度达到宗地红线外“五通”（通路、通电、 通上水、通下水、通讯）、宗地红线内场地基本平整，地势平坦，无不良地质条件。 待估宗地形状较规则，根据委托方提供的资料及估价人员现场查勘，待估宗地面积为 13295.3 平方米，目前无地上建筑物，为待开发工业用地，委托方未能提供宗地相关规 划资料，因此本次估价的容积率根据国土资发[2008]24 号“关于发布和实施《工业项目 建设用地控制指标》的通知”及结合估价对象周边工业用途土地的平均容积率设定为1， 如与实际情况不一致，评估值应作相应调整。

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四、影响地价的因素说明

（一）、一般因素

1、概况

佛山位于中国广东省中南部，地处珠江三角洲腹地，东倚广州，南邻港澳，地理位臵 优越。佛山气候温和，雨量充沛，四季如春，属亚热带季风性湿润气候，年平均气温 23.2°C，自古就是富饶的鱼米之乡。珠江水系中的西江、北江及其支流贯穿全境，属 典型的三角洲河网地区。

佛山现辖禅城区、南海区、顺德区、高明区和三水区。全市总面积3797.72 平方公里， 常住人口603 万人，其中户籍人口370.89 万人。佛山是著名侨乡，祖籍佛山的华侨和 港澳台同胞达140 万人，其中港澳同胞80 多万人。

佛山位于亚太经济发展活跃的东亚和东南亚的交汇处，与广州地缘相连、历史相承、文 化同源，同处在中国最具经济实力和发展活力之一的珠江三角洲经济区中部，共同构建 “广佛都市圈”。佛山市中心区距广州三大交通枢纽（广州新白云机场、广州新火车站、 广州南沙港）车程均在1 小时之内。得天独厚的地缘优势，使佛山能够充分接受广州的 辐射和带动，与广州共享基础设施、交通网络、金融资本、人才教育、科技信息和市场 服务等资源，实现联系紧密、产业联动和功能互补。佛山毗邻港澳，与香港、澳门分别 相距231 公里和143 公里，车程均在2 小时左右，随着广珠城际轨道的开通，佛澳形 成“1 小时交通圈”，使佛山能够充分利用港澳的市场优势和国际性大都市的地位，广 泛参与世界经济，走向国际化。

2、经济概况

1、2011 年全市经济平稳运行，工业生产稳定增长，内外需求协调发展，财政、金融和 居民收入增加。

2011 年在国家实施紧缩的宏观调控政策情况下，我市和全国、全省一样总体经济形势 运行平稳，增长速度呈逐步放缓趋势。全年完成生产总值6580.28 亿元，比上年同期增 长12.1%。从各季累计增速看，基本在12.3%-13.2%之间波动，波动幅度在0.9 个百分 点之内，一季度增长13.2%，二季度增长13.1%，三季度增长12.8%。从三次产业看， 第一产业增加值118.62 亿元，增长4.1%，第二产业增加值4186.13 亿元，增长13.7%， 第三产业增加值2275.53 亿元，增长9.6%，三次产业比重为1.8:63.6:34.6。

2.工业生产稳定增长。

全年规模以上工业（以下口径相同）完成工业总产值17396.52 亿元，比上年同期增长

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18%，完成工业增加值3958.16 亿元，增长14.8%。先进制造业保持较快增长。先进制 造业完成工业总产值5551.37 亿元，增长20.5%，高于同期总体增幅2.5 个百分点。工 业经济重型化特征更为明显。全年完成重工业产值9337.15 亿元，增长19.7%，比轻工 业增速高4.1 个百分点，占工业总产值比重53.7%，比上年比重提高2.4 百分点。内销 产值增速较快，比重上升。内销产值14422.66 亿元，增长25.1%，高于出口交货值增 速12.1 个百分点，内销产值占全部销售产值比重从上年84.3%升至85.5%。饮料、金 属制品、通信设备计算机及其他电子设备制造业等几大行业增长较快。饮料制造业受红 牛和可口可乐等多家国际知名品牌企业拉动大幅增长，全年工业总产值比上年增长 117.4%，金属制品业增长26.4%、通信设备计算机及其他电子设备制造业增长23.2%。 3.消费和投资保持较快增长，出口结构持续优化。

消费市场保持畅旺。全年全社会消费品零售总额1931.41 亿元，比上年同期增长18.1%。 城乡市场消费品零售保持较快增长。城镇实现零售额1393.84 亿元,增长18.4%;乡村零 售额537.58 亿元,增长17.1%。批发零售贸易业零售稳步增长。全市批发零售贸易业零 售额为1667.34 亿元，增长18.2%，占全市社会消费品零售总额的86.3%，拉动社会消 费品零售总额增长上升15.7 个百分点，增长贡献率为87.1%、大类商品零售持续快速 增长。从限额以上批发零售企业商品销售类值统计看，全年累计，粮油、食品、饮料、 烟酒类，服装、鞋帽、针纺织品类，日用品类，家用电器和音像器材等类商品零售均持 续较高增速，比上年同期分别增长24.6%、36.6%、19.3%和15.6%；汽车类商品零售 保持较快增长，全年累计实现零售额319.57 亿元，增长31.8%。占全市零售额16.5%。 固定资产投资保持较快增速。全年完成全社会固定资产投资1936.26 亿元，比上年同期 增长16.2%。农村投资增长加快。全市城镇投资完成1059.55 亿元，增长11.4%。农村 投资完成876.71 亿元，增长22.6%；第二产业投资较快增长。固定资产完成投资中， 第二产业在制造业的强力拉动下完成投资额722.99 亿元，增长20.9%，第三产业投资 完成投资额1202.10 亿元，增长13.2%。

出口结构优化。1-11 月全市进出口贸易总值555.01 亿美元，比上年同期增长18.7%， 高于全省0.9 个百分点。其中， 出口355.97 亿美元，增长19%。出口结构改善。一般 贸易出口206.46 亿美元，增长23.5%，占出口总值比重58%，比上年同期提高2.4 个 百分点；加工贸易148.11 亿美元，增长13.8%，占41.6%。内外资企业均衡发展。内、 外资企业出口总值分别增长22.4%与16.5%。新兴市场增长显著。南非、印度、俄罗斯 出口总值分别增长36.1%、43.7%、63.1%。

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4.财政收支增加，金融运行平稳。

2011 年地方财政一般预算收入341.74 亿元，比上年同期增长18.10%。其中税收收入 270.45 亿元，增长14.87%；财政一般预算支出387.05 亿元，增长6.52%。 全年金融机构本外币存款余额9116.84 亿元，比年初增长7.7 %。其中，城乡居民储蓄 存款余额4707.06 亿元，比年初增长5.6%；贷款余额5615.15 亿元，比年初增长15.3%。

5.居民生活收入增加，物价持续在高位运行。

全年城镇居民人均可支配收入30718 元，增长12.7%。其中工资性收入增长7.2%，城 镇居民人均消费性支出23782 元，增长8.1%。全年全市居民消费价格总水平比上年同 期上涨5.5%。其中，食品类价格上涨11.7%，居住类价格上涨6.9%，医疗保健及个人 用品类价格上涨5.3%，家庭设备用品及维修服务类价格上涨2.6%，烟酒及用品类价格 上涨1.9%，衣着类价格上涨1.4%，娱乐教育文化用品及服务类价格下降0.1%，交通及 通信类价格下降1.2%。

（二）、区域因素

1、区域概况

三水区位于北纬22°58′～23°34′，东经112°46′～113°02′。地处广东省中 部，佛山市西北部，珠江三角洲西北端。东邻广州市花都区，东南与佛山市南海区相连， 西北与佛山市交界，北接清远市清城区和清新县，西南与高要市、佛山市高明区隔西江 相望。全区总面积828.07 平方公里。三水中心城区东距广州市区30 公里,东南距佛山市 禅城区24 公里。

三水区辖西南街道、云东海街道、白坭镇、乐平镇、芦苞镇、大塘镇、南山镇7 个镇（街 道），有48 个村民委员会、22 个社区居委会。区委、区政府驻地西南街道。

三水区全区常住人口达62.26 万人，全区常住人口中，65 岁及以上人口为4.2 万人，占 6.78％，0~14 岁人口为81580 人，占13.1％，15~64 岁人口为498850 人，占80.12％。 全区常住人口中共有家庭户16.46 万户，家庭户人口为48.9 万人，平均每个家庭户的人 口为2.97 人，同比减少0.22 人。男性人口为337880 人，比女性多5 万人。

2、自然资源

2011 年经勘查，区内矿产资源有石油（含油页岩）、天然气、煤、铁、钨、锌、铋、石 膏、水泥灰岩（含花岗石、石料）、盐、硫铁矿、磷、地下水、矿泉水、泥炭土（含黏 土）、二氧化碳气等16 种。还有一定储量的银矿1 处、金矿多处。近年开发利用的矿产 有水泥灰岩（含花岗岩、石料）、黏土、油页岩、膨润土、盐7 种。

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3、基础设施

镇内公交线路23 条，实现全区92%的自然村通公交车；开通西南至白坭、乐平、南山 三镇的公交快线；开通3 条广佛肇城巴线路，完成3 条广佛快巴线路和2 条广佛城巴线 路的改造。三水区抓市政基础设施建设，全力提升城市形象。完成中心城区道路和人行 道改造一期工程、无障碍设施改造工程、省区域绿道网等项目；推进江滨公园、城市休 闲公园、云东海湿地公园、白泥坑垃圾卫生填埋场和生活垃圾压缩中转站、中心城区二 期经济适用房和廉租房、三达路北延线等市政项目。抓水务工程项目建设，筑牢民生安 全屏障。

4、佛山市三水区西南街道永业路10 号

佛山市三水区西南街道永业路10 号临永业路，西面靠近S269 道路，南通X522 道路， 距离广州绕城高速约5 公里，交通便捷，1 公里范围内有609 路公交，公共交通配套一 般；周围有佛山高力塑胶有限公司、三水铜井建筑材料公司、可恩索纸管有限公司、日 美五金制品公司等，工业集聚度较高，工业区附近有石湖州市场、建设银行、农贸市场、 石湖洲星华学校等，配套设施较为完善。

（三）、个别因素

1、地理位臵：

估价对象位于佛山市三水区西南街道永业路10 号，其临永业路，西面靠近S269 道路， 南通X522 道路，道路较通达，其四至情况为：东临工业区道路、南临丰业路、北临盛 业路、永业路。

2、面积、形状、用途及容积率：

估价对象土地使用权面积13295.3 平方米，宗地形状大致呈梯形，土地用途为工业用地 （工业）。本次评估根据国土资发[2008]24 号“关于发布和实施《工业项目建设用地控 制指标》的通知”及结合估价对象周边工业用途土地的平均容积率设定为1。

3、地形及地质条件：

估价对象宗地内场地基本平整，地势平坦，无不良地质条件。

4、基础设施完备程度：

估价对象所处区域基础设施接入程度达到宗地红线外“五通”（通电、通路、通上水、 通下水、通讯），基础设施较完备。

5、土地权利状况及使用年期：

估价对象土地所有权为国家所有，土地使用权性质为出让，土地使用权人为佛山佛塑科

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技集团股份有限公司。根据委托方提供的相关资料，估价对象终止日期2056 年12 月 30 日，自估价基准日起剩余使用年限为44.75 年。

待估宗地的土地所有权为国家所有，使用权类型为出让，产权证未记载有他项权利情况， 目前委估宗地实际权利状况与规定权利状况一致，产权清晰，无他项权利限制。

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第三部分 土地估价结果及其使用

一、估价依据

（一）、有关法律法规、政策文件

• 1、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62 号，2007 年10 月1 日起施

行）

• 2、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28 号，2004 年8 月28 日修订）

• 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72 号，2007 年8 月30 日修订）

• 4、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74 号，2008 年1 月1 日 起施行）

• 5、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令 第256 号，1999 年10 月1 日起施行）

• 6、《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令 第055 号，1990 年5 月19 日起施行）

• 7、国土资发[2008]24 号“关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知”

• 8、《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90 号）

• 9、《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540 号）

• 10、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19 号）

• 11、国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定（国务院令[2005]448 号）

• 12、《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令[1988]第11 号）

（二）、有关技术规程

• 1、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）

• 2、《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）

• 3、《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）

（三）、委托方提供的资料

三府国用（2011）第0102431 号《国有土地使用证》复印件

《无形资产卡片》、账面净值证明《函》

（四）、估价人员调查的资料

• 1、现场勘查记录、摄影照片

• 2、估价人员现场查勘的市场调查资料

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3、公司掌握的有关房地产市场情况资料

4、佛山市建设工程造价信息

二、土地估价

1、估价原则

地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响形成的。而这些因素又经常 处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋向，才能做出正确 的估价，我们在本次估价过程中，根据土地估价技术规程及估价对象的具体情况主要遵 循以下原则：

（1）合法原则

合法原则要求土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行，即必须以估价对象的合法 使用、合法交易或合法处分为前提进行。

（2）估价基准日原则

估价基准日原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。

（3）预期收益原则

指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

（4）替代原则

指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市交易价格为依据，估 价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。

（5）最有效利用原则

指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用 符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。

（6）需求与供给原则

指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市 场的地域性。

（7）变动原则

在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发 生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各 因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

（8）协调原则

地价总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因此，在土地估价

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时，一定要认真分析土地与周边环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的 收益量和价格。

（9）多种方法相结合的原则

随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、 成本逼近法、假设开发法等方法。由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差， 因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件， 根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合 理的土地价格。

2、估价方法

根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的地价评估方法有市场比较法、 收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等，估价方法 的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的 具体特点及估价目的，选择适当的估价方法。 本次评估在选择估价方法时有以下考虑：

（1）、通过调查近期的佛山市土地交易市场，宗地所在区域类似工业用地在土地交易市 场上成交案例较多，故采用市场比较法进行评估。

（2）、估价对象现状情况下较难产生收益，若产生收益的话需待地上建筑物开发完成后， 且其土地收益（贡献）在实际估价中很难从房地产收益中剥离，因此收益还原法可操作 性差，故此次我们不采用收益还原法进行评估。

（3）、估价对象所处区域虽然为佛山市基准地价覆盖范围内，但基准日至估价时点已超 过3 年，且当地未对外公布基准地价修正体系，故不宜采用基准地价系数修正法进行评 估。

（4）、由于估价对象所处区域为成熟工业区，对于取得当地有关土地补偿费、安臵补助 费及土地开发成本等资料及数据已不适用于本次估价对象所处成熟区域，因此不采用成 本逼近法进行地价测算。

（5）、估价对象开发完成后可通过出租获取收益，具有预期开发价值，且据委托方提供 的相关资料及估价人员调查估价对象周边同类用地的规划情况，能对估价宗地未来开发 情况进行基本设定，故采用剩余法进行地价测算。

综上所述，本次评估采用市场比较法和剩余法进行测算。

3、估价结果

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经估价人员现场查勘和对当地房地产市场分析，按照土地估价的基本原理和估价程序， 运用剩余法和市场比较法，测算委估宗地在估价设定用途、使用年限及利用、开发程度 条件下，于估价基准日的土地使用权市场价值为 RMB6,195,600 元 ，大写 人民币陆佰壹 拾玖万伍仟陆佰元 整。

土地使用权价格表 （币种：人民币）

地号	1007392
土地面积（平方米）	13295.3
设定容积率	1
地面地价（元/平方米）	466
楼面地价（元/平方米）	466
总 地 价（元）	6,195,600
土地账面净值（元）	763188.63
增减值（元）	5432411.36
增减率	711.8%

估价结果详见表1：《土地估价结果一览表》

三、估价结果和估价报告的使用

1、估价的前提条件和假设条件

• （1）任何有关估价对象运作方式、程序符合国家、地方有关法律法规。

（2）土地持续使用。

• （3）土地价值不受任何附带债权关系带来的影响。

（4）此次估价前提条件为估价对象在设定利用条件下进行开发，估价时设定估价基准 日为二○一二年三月三十一日，宗地用途为工业用地（工业），剩余土地使用年限为44.75

年。

• （5）此次估价的土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（ 通路、通电、通上水、通 下水、通讯），宗地红线内场地平整。

• （6）估价结果在委托方提供资料可靠、情况真实下有效，如因委托方提供资料有误， 造成估价结果失真，受托方不承担责任。

2、估价结果和估价报告的使用

（1）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权市场价值，若估价 对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积、土地用 途等影响地价的因素发生变化，该估价结果应作相应调整。

（2）本估价报告仅供委托方向银行申请抵押贷款时使用，不得作为它用，其内容对第 三方不负任何责任。

• （3）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致不良后果，本公司不承

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担责任。

（4）本报告在宏观房地产市场情况无较大波动时有效期为一年（自二○一二年五月三 十日起至二○一三年五月二十九日止），若市场有较大波动或超过一年需重新进行估价。

（5）本估价报告及其估价结果的使用权归委托方所有，我司对估价结果有解释权。

（6）未经我公司同意，本报告全部或部分内容不得发表在任何公开刊物和新闻媒体。 否则将追究相应的法律责任；对于其他违规使用土地估价报告和估价结果的行为，我公 司将保留追究相关机构或人员法律责任的权利。

3、其他需要特殊说明的事项

（1）估价范围内涉及的土地面积、土地用途以三府国用（2011）第0102431 号《国有 土地使用证》为准；土地利用条件依据国土资发[2008]24 号“关于发布和实施《工业项 目建设用地控制指标》的通知”，经估价人员调查估价对象周边同类用地的规划情况， 结合宗地自身条件进行设定。

（2）委托方应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料的失真、不完 整等原因引起的后果，估价人员和评估机构不承担任何责任。

（3）对于估价中可能存在影响估价结果的其他瑕疵事项，委托方在委托估价时未作特 别说明的，在估价人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本公司及估价人员不承担 相关责任。

（4）本报告假定土地价格在地价定义的条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结 果应进行调整或重新估价。

（5）据委托方介绍，该工业用地已全部缴清地价款，但委托方未能提供缴清地价款证 明。

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第四部分 附 件

附件一：宗地位臵示意图；

附件二：宗地现状照片；

附件三：三府国用（2011）第0102431 号《国有土地使用证》复印件；

附件四：《无形资产卡片》、账面净值证明《函》

附件五：土地估价机构《营业执照》及《资质证书》复印件；

附件六：签字土地估价师资格证书复印件。

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