Regulatory Filings • Jan 21, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
BURSA – İNEGÖL – SÜLEYMANİYE FABRİKA
2024-ÖZEL-770 21.01.2025
| 1. RAPOR VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ |
- 5 - |
|---|---|
| 2. KABULLER – VARSAYI MLAR - KISITLAMALAR |
- 7 - |
| 3. EKONOMİK VE SEKTÖREL VERİLER |
- 9 - |
| 3.1. DÜNYA EKONOMİSİ |
- 9 - |
| 3.2. TÜRKİYE EKONOMİSİ |
- 10 - |
| 3.3. GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ |
- 11 - |
| 4. GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKLARI, İMAR BİLGİLERİ, FİZİKSEL ÖZELLİKLERİ VE KONUMU |
- 13 - |
| 4.1. GAYRİMENKULÜN MÜLKİYETİNE İLİŞKİN BİLGİLER |
- 13 - |
| 4.2. GAYRİMENKULÜN KADASTRO KAYITLARINA İLİŞKİN BİLGİLER |
- 13 - |
| 4.3. GAYRİMENKULÜN TAKYİDAT BİLGİLERİ |
- 13 - |
| 4.4. GAYRİMENKULÜN İMAR DURUMU BİLGİLERİ |
- 14 - |
| 4.5. GAYRİMENKULÜN MİMARİ PROJELERİ,YAPI RUHSATLARI,YAPI KULLANMA (İSKÂN) İZİN BELGELERİ, YAPI KAYIT BELGELERİ VE YAPI |
|
| DENETİM KURULUŞU BİLGİLERİ | - 14 - |
| 4.6. GAYRİMENKULÜN YAPISAL, FİZİKSEL VE TEKNİK ÖZELLİKLERİ |
- 16 - |
| 4.6.1. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN TANIMI, GAYRİMENKULÜN ARSA VEYA ARAZİ ÜZERİNDE HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP |
|
| BULUNMADIĞI VE VARSA BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ | - 16 - |
| 4.7. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE |
|
| EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 4.8. GAYRİMENKULÜN KONUM, ÇEVRE VE ULAŞIM ÖZELLİKLERİ |
- 17 - - 17 - |
| 5. DEĞER TANIMLARI VE DEĞERLEME TEKNİKLERİ |
- 20 - |
| 5.1. DEĞER TANIMLARI |
- 20 - |
| 5.1.1. FİYAT, MALİYET VE DEĞER |
- 20 - |
| 5.1.2. PAZAR DEĞERİ 5.1.3. TASFİYE DEĞERİ VE ZORUNLU SATIŞ |
- 20 - - 20 - |
| 5.2. DEĞERLEME TEKNİKLERİ |
- 21 - |
| 5.2.1. PAZAR YAKLAŞIMI |
- 21 - |
| 5.2.2. GELİR YAKLAŞIMI |
- 21 - |
| 5.2.3. MALİYET YAKLAŞIMI |
- 21 - |
| 6. DEĞERL EMEDE KULLANILAN TEKNİKLERİN ANALİZİ VE SWOT ANALİZİ |
- 23 - |
| 6.1. EN ETKİN VE EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ |
- 23 - |
| 6.2. DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ |
- 23 - |
| 6.2.1. PAZAR YAKLAŞIMI YÖNTEMİ |
- 23 - |
| 6.2.2. MALİYET YAKLAŞIMI |
- 26 - |
| 6.2.3. GELİR YAKLAŞIMI |
- 26 - |
| 6.3. DEĞERLENDİRME VE DEĞER TAHMİNİ |
- 27 - |
| 6.4. SWOT ANALİZİ |
- 28 - |
| 7. SONUÇ |
- 30 - |
| 7.1. ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI |
- 30 - |
| 7.2. ASGARİ HUSUSLARDAN YER VERİLMEYENLERİN NEDEN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ |
- 30 - |
| 7.3. SORUMLU DEĞERLEME UZMANIN SONUÇ CÜMLESİ |
- 30 - |
| 7.4. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ |
- 30 - |
| 8. RAPOR EKLERİ |
- 32 - |
| 8.1. FOTOĞRAFLAR |
- 32 - |
| 8.2. İMAR DURUM BELGESİ |
- 40 - |
| 8.3. RESMÎ BELGELER |
- 41 - |
| 8.4. BİLGİ GÜVENLİĞİ YÖNETİM SİSTEMİ SERTİFİKASI |
- 54 - |
| 8.5. BDDK YETKİLENDİRME |
- 57 - |
| 8.6. SPK LİSTEYE ALINMA |
- 58 - |
| 8.7. RICS (ROYAL INSTİTUTİON OF CHARTERED SURVEYORS) |
- 59 - |
| 8.8. LİSANS BELGELERİ 8.9. MESLEKİ TECRÜBE BELGELERİ |
- 60 - - 63 - |
| Dayanak Sözleşmesi Tarih/No | : | 18.12.2024/A492 |
|---|---|---|
| Değer Tarihi | : | 21.01.2025 |
| Rapor Tarihi | : | 21.01.2025 |
| Rapor Numarası | : | 2024-ÖZEL-770 |
| Değerlemenin Amacı ve Rapor Türü |
: | Bu rapor 31.08.2019 Tarihinde Resmî Gazetede Yayınlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin" Birinci maddesinin ikinci fıkrasına göre hazırlanmıştır. |
| Talebin Kapsamı | : | Bursa ili, İnegöl İlçesi, Süleymaniye Mahallesi, 562 ada 227 parsel numaralı "Arsa" vasıflı taşınmazın değer tarihi itibariyle Pazar Değerinin tespiti. |
| Raporda Yer Alması Gereken Asgari Bilgiler |
: | Yetkili kurumlarda ulaşılan resmi bilgiler doğrultusunda asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir. |
| Değerleme Raporunu Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler |
: | Raporu olumsuz etkileyen herhangi bir faktör bulunmamaktadır. |
| Müşteri Tarafından Getirilen Kısıtlamalar |
: | Müşteri talebi ve bilgisi doğrultusunda müşteri tarafından tarafımıza iletilen tapu kayıtları ile çalışma yapılmıştır. |
| Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
: | Söz konusu taşınmaza ilişkin şirketimiz bünyesinde daha önce rapor hazırlanmamıştır. |
| Kullanılan Değerleme Yöntemleri | : | Raporda; gayrimenkul için "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı" yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır. |
| Pazar Değeri (KDV Hariç) (TL) | : | 221.950.000-TL İkiYüzYirmiBirMilyonDokuzYüzElliBin-TürkLirası |
| Pazar Değeri (KDV Dahil) (TL) | : | 266.340.000-TL İkiYüzAltmışAltıMilyonÜçYüzKırkBin-TürkLirası |
| Pazar Değeri (KDV Hariç) (USD) 1 |
: | 6.237.652-USD AltıMilyonİkiYüzOtuzYediBinAltıYüzElliİki-AmerikanDoları |
| Pazar Değeri (KDV Dahil) (USD) | : | 7.485.182-USD YediMilyonDörtYüzSeksenBeşBinYüzSeksenİki-AmerikanDoları |
| Müşteri Unvanı | : | Frigo-Pak Gıda Maddeleri Sanayi ve Ticaret A.Ş. |
| Müşteri Adresi | : | Levent Mah., Cömert Sk., Yapı Kredi Plaza Sitesi, B Blok, No: 1B/23, Beşiktaş/İstanbul |
| Şirketin Unvanı | : | Aden Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Şirketin Adresi | : | Kozyatağı Mah. Bayar Cad. Demirkaya İş Merkezi No: 97 D: 18 Kadıköy/İstanbul |
| Mesleki Sorumluluk Sigorta Bilgileri |
: | Poliçe No: 540375408 Poliçe Başlangıç Tarihi: 20.01.2025 Tazminat Limiti (%100): 500.000 TL |
| Raporu Hazırlayanlar | : | Hazırlayan (D.U.): Rıza Ender UMUR 406141 (Dijital Rozet) Denetleyen (D.U.): Sabri BÖCEKLİ 408076 (Dijital Rozet) Onaylayan (S.D.U.): Erhan SARAÇ 402184 (Dijital Rozet) |
KDV Uygulaması ile İlgili Karar: "Bakanlar Kurulunun 2007/13033 Sayılı "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca iş yeri teslimlerinde %20 olarak belirtilmiştir.
Şirketimizin yazılı onayı olmaksızın bu raporun tamamen veya kısmen yayımlanması, raporun, içerisinde yer alan bilgilerin veya değerleme hizmetini gerçekleştiren uzmanların isimlerinin veya mesleki bilgilerinin referans verilmesi yasaktır.
Aden Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş., hizmetlerinin sunumu ve bu hizmetlerin bilgi işlem faaliyetlerinin elektronik bilgi varlıkları ile bu varlıkları korumak amacıyla I1315 sertifika no ile ISO/IEC 27001:2017 Uluslararası Bilgi Güvenliği Yönetim Sistemi, K1012 sertifika no ile ISO 27701:2019 KVKK'ya Göre Kişisel Veri Yönetim Sistemi ve Y1950 sertifika no ile ISO 9001:2015 Uluslararası Kalite Yönetim Sistemi YBM Belgelendirme tarafından belgelendirmiştir.
1Raporda kullanılan Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın 20.01.2025 tarih, saat 15:30'da belirlenen EUR satış kuru 36.7007-TL, USD satış kuru 35.5823-TL olarak kabul edilmiştir.
Enflasyona karşı küresel mücadele, Rusya'nın Ukrayna'daki savaşı ve Çin'de COVID-19'un yeniden canlanması 2022'de küresel ekonomik aktivite üzerinde baskı oluşturmuştur. Bu iki faktör 2023'te de hissedilir bir şekilde devam etmiştir. Küresel büyümenin ise 2022'de tahmini yüzde 3,4'ten 2023'te yüzde 2,9'a düşeceği ve ardından yüzde 3,1'e yükseleceği beklenmektedir. Beklenenden daha hızlı bir iyileşme için küresel enflasyonun 2022'de yüzde 8,8'den 2023 yılı için yüzde 6,6'ya 2024 yılında ise yüzde 4,3 seviyelerine gerilemesi öngörülmektedir.
Küresel büyümenin 2023 yılında yükselişe geçmeden önce yüzde 2,9' a düşmesi bekleniyor. Ekim ayında gerçekleştirilen 2023 tahminleri olumlu gelişmeler yaşayarak yüzde 0,2 puan daha yüksek olmuştur. Küresel GSYH' da negatif yönlü bir büyüme bu verilere göre beklenmiyor. Bununla birlikte şu an ki durum 2023 ve 2024 için öngörülen üç yıllık büyümenin altında bulunmaktadır. 2023' teki düşük büyüme tahmini ortalama yüzde 3,8 olarak beklenmekte olup enflasyonla mücadele için merkez bankası oranlarındaki artış bu noktada belirgin hale gelmektedir. Özellikle Ukrayna'daki savaşın yanı sıra 2023' te büyümede yaşanabilecek düşüşün zemini 2022' den itibaren gelişmiş ekonomiler tarafından yönlendirilmektedir. Çin de ise büyümenin tam olarak artacağı beklenirken dünya ticaret büyümesinin 2023' te yüzde 2,4 gerilemesi ve 2024'te yüzde 3,4'e yükselmesi tahmin edilmektedir.
IMF Eylül 2022 raporuna göre küresel borçluluk 2022 yılında 300 trilyon dolara ulaşmıştır. Mevcut borç stokunun 201,2 trilyon doları gelişmiş ülkelere, 98,8 trilyon doları ise gelişmekte olan ülkere aittir. Toplam borç stokunun 85,8 trilyon doları kamu borcu, 69,3 trilyon doları finansal sektör, 88,4 trilyon doları reel sektör ve 56,6 trilyon doları hanehalkına aittir. Hanehalkı borç stoku/GSYH oranı en yüksek olan ülke yüzde 102,2 ile Güney Kore olurken, Euro Alanın da bu oran yüzde 59,1, İngiltere'de yüzde 83,2 ve ABD'de yüzde 77,7, Çin'de yüzde 63,3. Kamu borç yükünde ilk sırada yüzde 251,1 ile Japonya yer almaktadır. Bu oran Euro bölgesinde yüzde 106,7, İngiltere'de yüzde 110,4, ABD'de yüzde 122,5, Çin'de yüzde 76,2'dir.
Ekim ayından bu yana gelişme kaydeden piyasalar ve ekonomiler için küresel finansal koşullardaki gevşemenin desteği ile bir miktar gerileme kaydetmiştir. Düşük gelirli ülkelerin yaklaşık %15'inin borçlu olduğu tahmin edilirken %45'inin yüksek borç sıkıntısı riski ile karşı karşıyadır. Yüksek borç seviyelerinin kombinasyonu; pandemi, düşük büyüme ve yüksek borçlanma maliyetleri risk altındaki ülkelerin kırılganlığını arttırarak özellikle yakın vadeli dolar finansmanı ihtiyacına sebep olmaktadır.
Küresel ticaret sisteminin güçlendirilmesi için ticaret parçalanması ile ilgili riskler ele alınmalıdır. Bu gıda ihracatı üzerindeki kısıtlamaları geri çekerek başarılabilir. Dünya Ticaret Örgütü kurallarının güncellenmesi, tarım ve sanayi sübvansiyonları gibi kritik alanlarda yapılan yeni sözleşmelerin neticelendirilmesi ve uygulanması Dünya Ticaret Örgütü tabanlı anlaşmalar ve Dünya Ticaret Örgütü ihtilaf çözüm sisteminin tamamen eski haline döndürülmesi bu risklerin başında gelmektedir.
2 IMF, World Bank, OECD
GSYH 2024 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 2,5 oranında büyüme kaydetmiştir. İkinci çeyrekte sanayi sektörü yüzde 1,8, tarım sektörü yüzde 3,7 ve hizmetler sektörü (inşaat dahil) yüzde 2,5 oranında büyüme kaydetmiştir. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH büyüme oranı yılın ikinci çeyreğinde yüzde 0,1 oranında büyümüştür. Söz konusu dönemde toplam sabit sermaye yatırımları yüzde 0,5 oranında artarken; özel tüketim ve kamu tüketimi harcamaları sırasıyla yüzde 1,6 ve yüzde 0,7 oranlarında artmıştır. Toplam SSY altında yer alan inşaat yatırımları, 2024 yılı ikinci çeyreğinde yüzde 8,0 oranında artarken, makine teçhizat yatırımları ise yüzde 5,6 oranında azalmıştır.
Eylül ayında tüketici fiyatları endeksi yüzde 2,97 artış göstermiştir. Bir önceki aya göre azalış yüzde 2,59 olarak kaydedilmiştir. 2024 yılı Ağustos ayında artışın yüksek olduğu ana gruplar ise sırasıyla, 12,17 puan ile Konut grubu, 10,98 puan ile Gıda ve Alkolsüz İçecekler grubu ve 5,48 puan ile Lokanta ve Oteller grubu olmuştur. İmalat fiyatları Ağustos ayında yüzde 1,25 oranında artmıştır. Buna göre yıllık değişim oranı yüzde 33,77 olarak gerçekleşmiştir.
Ağustos ayında dış ticaret açığı bir önceki yılın aynı ayına göre %42,7 azalarak 8 milyar 712 milyon dolardan, 4 milyar 992 milyon dolara gerilemiştir.
İhracatın ithalatı karşılama oranı 2023 Ağustos ayında %71,2 iken, 2024 Temmuz ayında %81,5'e yükselmiştir.
Ekonomik faaliyetlere göre ihracatta, 2024 Ağustos ayında imalat sanayinin payı %94,6, tarım, ormancılık ve balıkçılık sektörünün payı %3,1, madencilik ve taşocakçılığı sektörünün payı %1,7 olmuştur.
Ağustos ayında ihracatta ilk sırayı Almanya aldı. Almanya'ya yapılan ihracat 1 milyar 674 milyon dolar olurken, bu ülkeyi sırasıyla; 1 milyar 339 milyon dolar ile ABD, 1 milyar 242 milyon dolar ile Birleşik Krallık, 1 milyar 122 milyon dolar ile Irak, 1 milyar 20 milyon dolar ile Birleşik Arap Emirlikleri takip etmiştir. İlk 5 ülkeye yapılan ihracat, toplam ihracatın %29,0'sını oluşturmuştur.
Ağustos ayında Çin'den yapılan ithalat 4 milyar 21 milyon dolar olurken, bu ülkeyi sırasıyla; 3 milyar 407 milyon dolar ile Rusya Federasyonu, 2 milyar 45 milyon dolar ile Almanya, 1 milyar 342 milyon dolar ile ABD, 1 milyar 322 milyon dolar ile İtalya izlemiştir. İlk 5 ülkeden yapılan ithalat, toplam ithalatın %44,9'unu oluşturmuştur.
Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,6 oranında artarak 153 bin 14 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 26 bin 320 ile İstanbul, 14 bin 916 ile Ankara ve 8 bin 583 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 89 ile Bayburt, 99 ile Tunceli ve 121 ile Hakkâri olarak gerçekleşti.
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %16,4 oranında artarak 1 milyon 265 bin 388 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %315,7 oranında artarak 21 bin 804 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %14,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %21,3 oranında azalarak 135 bin 209 oldu. Kasım ayında 5 bin 213; Ocak-Kasım döneminde ise 32 bin 82 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %48,6 oranında artarak 131 bin 210 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %85,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,4 oranında artarak 1 milyon 130 bin 179 oldu.
Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,2 oranında azalarak 2 bin 151 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan
konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 780 ile İstanbul, 752 ile Antalya ve 191 ile Mersin oldu.
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %35,1 oranında azalarak 21 bin 363 oldu.
Kasım ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 421 ile Rusya Federasyonu, 200 ile İran ve 160 ile
Ukrayna vatandaşlarına yapıldı. 1.604,06 1800 İnşaat Maliyet Endeksi
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %1,48 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %37,94 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,73 arttı, işçilik endeksi %0,98 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %30,67 arttı, işçilik endeksi %55,62 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,33 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %39,06 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,52 arttı, işçilik endeksi %0,96 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %32,29 arttı, işçilik endeksi %54,69 arttı.
4 TÜİK
| Taşınmazın Tapu Bilgileri | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| İli | Bursa | Ana Taşınmaz Nitelik | Arsa | ||
| İlçesi | İnegöl | Yüzölçümü (m²) | 9.980,00 | ||
| Mahallesi | Süleymaniye | Tapu Tarihi | 13.08.1985 | ||
| Mevkii | İnegöl Bursa Asfaltı | Yevmiye No | 2033 | ||
| Ada | 562 | Cilt No | 14 | ||
| Parsel | 227 | Sayfa No | 1310 | ||
| Malik (Hisse) | Frigo-Pak Gıda Maddeleri Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi (1/1) | ||||
| Koordinat | 40.0930, 29.5005 |
| Ada/Parsel | Açıklamalar |
|---|---|
| 562/227 | Taşınmaz topografik açıdan eğimsiz bir yapıya ve geometrik olarak dörtgen bir forma sahiptir. Parsel sınırları batı ve kuzey cephede belirgin olup doğu cephede yer alan 562 ada 226 parsel ile beraber üzerinde fabrika binası bulunmaktadır. |
Müşteri tarafından iletilen tapu kayıt belgesi üzerinde yapılan incelemelerde değerleme konusu taşınmazın takyidat bilgileri aşağıdaki tablolarda verilmiştir.
| Tapu Takyidat Bilgileri | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| İncelemesi Yapılan Kurum | Müşteri tarafından iletilen tapu kayıt belgesi | ||||
| Ada/Parsel | 562/227 | ||||
| İnceleme Tarih ve Saati | 17.12.2024 – 11:06 | ||||
| • Katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda tapu kaydına | |||||
| taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3. kişilere devrinde osb den uygunluk görüşü alınması | |||||
| Beyanlar Bölünü | zorunludur. Bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler yeni alıcı tarafından | ||||
| da aynen kabul edilmiş sayılır. (22.01.2015 tarih, 1246 yevmiye) | |||||
| • 1 ila 92 maddelerde yazılı şartlar dahilinde 467585 TL değerinde 517 adet teferruat bilgisi | |||||
| Teferruat Bölümü | bulunmaktadır. (07.10.2013 tarih, 17549 yevmiye) | ||||
| • ZİRAAT KATILIM BANKASI A.Ş. lehine 1/0 dereceden 574500000.00 TL bedelle 29.08.2024 | |||||
| Rehinler Bölümü | tarih, 35401 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. |
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin tapu kayıt belgesi ek halinde verilmiş olup değerleme konusu taşınmazlar son 3 yıl içerisinde satışa konu olmamıştır. Taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3. kişilere devrinde OSB'den uygunluk görüşü alınması zorunlu olup devrine engel herhangi bir hukuki durum tespit edilmemiştir.
4562 Sayılı "Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu"nun ek 3 üncü maddesine dayanılarak hazırlanan Organize Sanayi Bölgelerinde Yer Alan Parsellerin Tamamen Veya Kısmen Bedelsiz Tahsisine Dair Yönetmeliğin beşinci maddesine göre;
1-Bakanlık kredisi kullanan OSB'lerin mülkiyetindeki tahsis edilmemiş parseller, OSB müteşebbis heyeti veya genel kurulunca karar alınması halinde, en az on kişilik istihdam öngören yatırımlara girişen gerçek veya tüzel kişilere, bedeli Bakanlık tarafından OSB'ye verilen kredilerden mahsup edilmek üzere, tamamen veya kısmen bedelsiz olarak tahsis edilebilir.
2- Planlı alanda kendi imkânları ile altyapı inşaatları tamamlanan ve Bakanlık kredisi kullanmamış OSB'ler ile altyapı inşaatları tamamlanan ve kredi borcunu ödemiş olan OSB'lerde müteşebbis heyeti veya genel kurulunca karar alınması halinde, en az on kişilik istihdam öngören yatırımlara girişen gerçek veya tüzel kişilere, tahsis edilmemiş parsellerin tamamen veya kısmen bedelsiz olarak tahsisi yapılabilir.
3- Bakanlığa kredi borcu devam eden OSB'lerde 4562 sayılı Kanunun ek 3 üncü maddesinin yürürlüğe girdiği tarihten önce tahsis yapılan katılımcılar, OSB'ye müracaat etmeleri ve müteşebbis heyet veya genel kurul kararı ile taleplerinin uygun bulunması halinde, sekizinci maddede belirtilen asgari istihdam sayısını sağlamaları şartıyla tamamen veya kısmen bedelsiz parsel tahsisinden yararlandırılabilir.
İnegöl Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgilere göre; değerleme konusu parselin 07.07.2005 tasdik tarihli, 1/1.000 ölçekli "İnegöl İlave Revizyon Uygulama İmar Planı" kapsamında, ön çekme mesafesi 16 m, yan ve komşu çekme mesafesi 8 m olmak üzere kalan alan sonrasında, Hmax: 15,50 yapılaşma koşullarında "Sanayi Alanı" lejantında kalmaktadır.
Gayrimenkulün Son 3 Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planı, Kamulaştırma vb. gibi) İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmaz hukuki durumunda son 3 yıl içinde gerçeklemiş bir değişiklik meydan gelen değişiklik bulunmamakta olup tapu kaydında görüldüğü üzere ZİRAAT KATILIM BANKASI A.Ş. lehine 1/0 dereceden 574500000.00 TL bedelle 29.08.2024 tarih, 35401 yevmiyeli ipotek kaydı bulunmaktadır.
İnegöl OSB'de yapılan incelemeler sonucunda değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parsel üzerinde yer alan yapılar için düzenlenmiş/projelendirilmiş mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgeleri incelenmiş olup belgelere ait bilgiler aşağıdaki tablolarda verilmiştir. Söz konusu projeler ve yasal evraklar taşınmazın bitişik parseli olan 226 parsel ile müşterek olarak düzenlenmiştir.
| MİMARİ PROJE | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | Bina Adı | Tarih | No | Alan(m²) | |||
| Fabrika Bloğu - Soğuk Depo - Ambar | 7.08.1985 | - | - | ||||
| 562/226-227 | İdari Bina - Sundurma - Kazan Dairesi - Tesis İlavesi | 7.10.1994 | - | - | |||
| Fabrika (Vaziyet Planı) | 28.12.1994 | - | - | ||||
| YAPI RUHSATI | |||||||
| Ada/Parsel | Veriliş Amacı | Bina Adı | Tarih | No | Alan (m²) | Açıklama | |
| Yeni Yapı | Sanayi | 7.08.1995 | 8/372 | 5.416,00 | Fabrika Binası (5.416 m²) |
||
| 562/226-227 | Fabrika İlavesi | Depo-Sundurma Kazan Daire-İdari Bina |
7.10.1994 | 1994/0445 | 4.535,00 | Depo (3.038 m²) Sundurma (297 m²) Kazan Daire (200 m²) İdari Bina (1.000 m²) |
|
| İlave Fabrika Binası | Fabrika Binası | 28.12.1994 | 1994/0659 | 3.745,00 | Fabrika Binası (3.745 m²) |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | Veriliş Amacı | Bina Adı | Tarih | No | Alan (m²) | Açıklama | Belgeye Esas Ruhsat | |
| Kısmi Kullanma İzni | İlave Fabrika | 12.06.2003 | 100/2003 | 3.745,00 | İlave Fabrika (3.745 m²) |
Esas Yapı ruhsatı 07.08.1985 tarih ve 8- 372 noludur. |
||
| Yapı Kullanma İzni | Depo | 12.08.2005 | 139/2005 | 3.038,00 | Depo (3.038 m²) |
Esas Yapı ruhsatı 07.10.1994 tarih ve 445 noludur. |
||
| 562/226-227 | Yapı Kullanma İzni | İdari Bina | 12.08.2005 | 140/2005 | 1.000,00 | İdari Bina (1.000 m²) |
Esas Yapı ruhsatı 07.10.1994 tarih ve 445 noludur. |
|
| Yapı Kullanma İzni | Sundurma | 12.08.2005 | 141/2005 | 297,00 | Sundurma (297 m²) |
Esas Yapı ruhsatı 07.10.1994 tarih ve 445 noludur. |
||
| Yapı Kullanma İzni | Kazan Dairesi | 15.08.2005 | 142/2005 | 200,00 | Kazan Dairesi (200 m²) |
Esas Yapı ruhsatı 07.10.1994 tarih ve 445 noludur. |
||
| Yapı Kullanma İzni | Fabrika | 5.12.2018 | 2018/132 | 5.416,00 | Fabrika (5416 m²) |
Esas Yapı ruhsatı 07.08.1985 tarih ve 8- 372 noludur. |
➢ Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar Taşınmaz için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. bir durum bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde inşa edilmiş yapılara ait yapı denetim bilgisi bulunmaktadır.
➢ Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere İlişkin Bilgiler (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri vb.)
Değerleme konusu gayrimenkule yönelik olarak yapılmış herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
➢ Projeye ilişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Bu değerleme çalışmasının konusu, rapor içeriğinde yer alan taşınmaz olup farklı çalışma kapsamında değerlemesi yapılmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz Bursa İli, İnegölİlçesi, Süleymaniye Mahallesi sınırları içerisinde yer alan, 9.980,00 m² yüz ölçümüne sahip "Arsa" vasıflı taşınmazdır. Söz konusu taşınmaz geometrik olarak dörtgen şekle, topografik bakımdan düz bir arazi yapısına sahiptir. Taşınmazın parsel sınırları batı ve kuzey cephede belirgin olup doğu cephede yer alan bitişiğinde yer alan 226 parsel ile beraber üzerinde fabrika binası bulunmaktadır. Parsel üzerinde 1 adet sanayi yapısı bulunmaktadır. Parseller çevre beton duvar ile çevrilidir. Parsel üzerinde konserve ve dondurulmuş gıda, gazlı-gazsız içecek ve meyve suyu üretimi yapan fabrika bulunmaktadır.
| No | Yapı Adı | Yasal Alan (m2 ) |
Mevcut Alan (m2 ) |
|---|---|---|---|
| 1 | İdari Bina | 1.000,00 | 1.000,00 |
| 2 | Fabrika | 5.380,00 | 5.380,00 |
| 3 | Sundurma | 297,00 | 297,00 |
| 4 | Sundurma-2 | - | 90,00 |
| 5 | Yardımcı Yapı | - | 32,00 |
| 6 | Yardımcı Yapı-2 | - | 1.935,00 |
| 7 | Güvenlik-Bekleme Odası-İSG | - | 125,00 |
| Toplam | 6.677,00 | 8.859,00 |
1-İdari Bina: Parsel üzerinde betonarme karkas yapı tarzında idari bina kullanımında yapı bulunmakta olup yapı ruhsat belgesine ve yerinde yapılan incelemelere göre zemin kat 500 m², 1.normal kat 500 m² olmak üzere toplam 1.000 m² kapalı alana sahiptir. Söz konusu yapıya ait 07.09.1994 tarih 1994/0445 no.lu yeni yapı ruhsatı ve 12.08.2005 tarih 140/2005 no.lu yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. Zemin katta 3 adet girişi bulunmakta olup, zemin katında; işletme odası, erkek soyunma odası, kalite kontrol odası, WC, mutfak ve yemekhane, 1.normal katında; kadın soyuna odası, müdür odası, ofisler ve WC bulunmaktadır.
2-Fabrika Binası: Parsel üzerinde betonarme çelik karkas yapı tarzında tek katlı yapı bulunmakta olup söz konusu yapıya ait 28.12.1994 tarih 1994/0659 no.lu ve 07.08.1985 tarih 8/372 no.lu yapı ruhsatı ile 05.12.2018 tarih ve 2018/32 no.lu ve 12.06.2003 tarih ve 100/2003 no.lu yapı kullanma izin belgeleri bulunmaktadır. Söz konusu ruhsatlar değerleme konusu 562 ada 227 parsel ile 562 ada 226 parsel üzerindeki yapılar için ortak alınmıştır. Değerleme konusu 562 ada 227 parsel üzerinde kalan bölüm ~5.380,00 m² alana sahip olup konserve dolum hattı, pastörize hattı, kompresör odası ve yardımcı malzeme ambarı gibi bölümlerden oluşmaktadır.
3-Sundurma: Parsel üzerinde ~297 m² alan basit yapı tarzında üzeri sundurma ile kapatılmış alan bulunmakta olup söz konusu yapıya ait 07.10.1994 tarih ve 1994/0445 no.lu yapı ruhsatı ve 12.08.2005 tarih ve 141/2005 no.lu yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır.
4-Sundurma-2: : Parsel üzerinde yer alan sundurma alanı ~90 m² büyütülmüş söz konusu yapıya ait herhangi bir yasal evrak bulunmamaktadır
5- Yardımcı Yapı: Parsel üzerinde betonarme ~32m² alanlı tek katlı ruhsatsız yapı bulunmakta olup taşınmazın herhangi bir yasal evrakı bulunmamaktadır.
6-Yardımcı Yapı-2: Parsel üzerinde betonarme çelik karkas yapı tarzında tek katlı ~1.935 m² alanlı yapı bulunmakta olup söz konusu yapıya ait herhangi bir evrak bulunmamaktadır.
7-Güvenlik Kulübesi-Bekleme Odası-İSG Bölümü: Parsel üzerinde betonarme karkas yapı tarzında tek katı ~125m² alanlı yapı bulunmakta olup söz konusu yapıya ait herhangi bir yasal evrakı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde yer alan İdari Bina, Fabrika ve Sundurma yapıları yasal süreçlerini tamamlamış olup ~90 m² alanlı sundurma yapısı, ~32 m² ve 1.935 m² alanlı yardımcı yapılar ve ~125 m² alanlı güvenlik kulübesi-bekleme odası-İSG yapılarına ait herhangi bir yasal evrak bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkul Bursa İli, İnegöl İlçesi, Süleymaniye Mahallesi, İnegöl OSB'de konumludur.
İnegöl Organize Sanayi Bölgesi; ~300 Hektar (3.000.000 m2) alan üzerinde, her türlü altyapı çalışmaları ve sosyal alanlar (Yol, Su, Elektrik, Kanalizasyon, Doğalgaz, İçme ve Kullanma Suyu Tesisleri, PTT, Sosyal Tesisler, Atıksu Arıtma, Atık Çamur Kurutma Tesisleri ve Camii) bulunmakta olup sanayicilerin tüm ihtiyaçlarına cevap vermektedir. Toplam 112 Parselde, 83 kuruluş faaliyet göstermekte olup toplam istihdam 15.000 kişi civarındadır ve yılda yaklaşık 650 milyon USD ihracat yapılmaktadır. Bölge gerek çalışan sayısı gerekse elektrik doğalgaz tüketimleri açısından Türkiye'nin ilk 20 OSB' si içerisinde yer almaktadır.
İnegöl Organize Sanayi Bölgesi (İnegöl OSB), Bursa-Eskişehir Karayolu'nun 43. km'si üzerinde kurulmuş olup, ülkemizin üç büyük şehrine (İstanbul-Ankara-İzmir) yaklaşık olarak eşit uzaklıktadır ve ulaşım kolaylıkla sağlanabilmektedir. Bölge, Mudanya Limanı'na 76 km, Gemlik Limanı'na da 75 km mesafede olduğundan deniz ulaşımı yapılabildiği gibi, bölgeye 22 km mesafede olan Yenişehir Hava Limanı ile hava ulaşımı da yapılabilmektedir.
OSB Vaziyet Planı6
Değerleme konusu taşınmaz, Süleymaniye OSBMahallesi, 1.Cadde, No:23İnegöl/Bursa adresinde konumludur. Söz konusu taşınmaz, Bursa İli, İnegölİlçesi, Süleymaniye Mahallesi, 562 ada 227 no.lu parsel alanı ile üzerinde yer alan konserve ve dondurulmuş gıda, gazlı-gazsız içecek ve meyve suyu üretimi yapan fabrika yapısıdır. Değerleme konusu gayrimenkule ulaşım için, Bursa-Eskişehir yolu üzerinde Bursa Şehir Merkezi istikametine doğru batı yönünde ilerlerken, İnegölİlçe Merkezi'nden az ilerledikten sonra sağ kolda İnegölOrganize Sanayi Bölgesi girişinden OSB'ye giriş sağlanır. OSB giriş yolundan yaklaşık 250 m ilerlendikten sonra değerleme konusu taşınmazın bulunduğu 1.caddeye giriş yapılır. Değerleme konusu taşınmaz bu cadde üzerinde yer almaktadır.
6 https://meydip.sanayi.gov.tr/
5 https://www.inegolosb.org.tr/tr/
Değerleme, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dışındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Değerleme açısından eşdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarına nasıl ulaşıldığının anlaşılabilir şekilde ifade edilmesidir.
Fiyat, bir mal için istenen, teklif edilen veya ödenen meblağdır. Ödenen fiyat, arz ile talebin kesiştiği noktayı temsil eder. Değer ise satın alınmak üzere pazara sunulan bir mal veya hizmet için alıcı ve satıcının anlaşabilecekleri olası fiyat anlamına gelmektedir.
Üretimle ilişkili bir kavram olan Maliyet, el değiştirme işleminden farklı olarak, bir emtia, mal veya hizmeti yaratmak veya üretmek için gerekli olan tutar şeklinde tanımlanır.
Değer, gerçek değil, mal veya hizmetin belirli bir zaman zarfında satışı veya değiş tokuşu ile ilişkiliyken, maliyet, mal veya hizmetin üretim masrafları için ödenmesi olası bir fiyatın takdiridir. Varlık sahipleri, yatırımcıları, sigortacıları, kıymet takdiri yapanlar, derecelendirme görevlileri, tasfiye memurları veya kayyumları ya da normalin üstünde istekli veya özel alıcıları, rasyonel açıdan eş it ve geçerli sebeplerle aynı varlıklara farklı değerler atfedebilirler.
En temel seviyede, değer, herhangi bir ürün, hizmet veya mal ile ilişkili dört etkenin birbirleriyle olan ilişkisine göre oluşturulur ve sürdürülür. Bu faktörler, fayda, kıtlık, istek ve satın alma gücüdür.
• Pazar Değeri, varlığın uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
• Pazar Değeri, varlığın satış veya satın alma maliyetleri veya herhangi bir verginin mahsubu göz önüne alınmaksızın tahmin edilen değeridir.
• Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
• Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
• Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir. Pazar değerini tahmin etmek için en sık uygulanan yaklaşımlar içinde, Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, indirgenmiş nakit analizini de içeren Gelir İndirgeme Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımı yer almaktadır.
Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir.
"Zorunlu satış" terimi sıklıkla, bir satıcıyı satışa zorlayan koşullar içinde bulunduğunu ve bunun sonucunda uygun pazarlama süresinin mümkün olmadığını göstermek için kullanılır. Bu koşullarda elde edilebilecek fiyat, satıcı üzerinde nasıl bir baskı uygulandığına ve uygun pazarlama süresinin neden gerçekleştirilemediğine bağlıdır. Bu durum diğer yandan satıcının, geriye kalan süre içinde satışı gerçekleştirememesi halinde katlanacağı sonuçları da yansıtır. Zorunlu satışta, bir satıcının kabul edeceği fiyat, pazar değeri tanımındaki haliyle varsayımsal istekli bir satıcının durumundan ziyade, bu satıcının içinde bulunduğu kendisine özgü koşulları yansıtır. "Zorunlu satış" belirli bir değer esasının değil, el değiştirmenin gerçekleştiği durumun tanımıdır.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer varlıkların satışını ve piyasa verilerini dikkate alarak karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan varlık, açık piyasada gerçekleştirilen benzer varlıkların satışlarıyla ya da istenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınarak karşılaştırılır. Bu yaklaşım genel olarak;
Bu yaklaşımda, değerlemeye konu olan mülkün gelecekteki yararları ve fayda üretme kapasitesi incelenerek, gelirler, güncel değer göstergesine "kapitalize" edilir. Kapitalizasyon ise, genel anlamda, gelirlerin değere dönüştürülme işlemidir. Bu yaklaşımın temel ögesi, değerleme esaslarındaki "Beklenti İlkesi"dir. Bu yöntemle, mülkün satış değeri ile kira beklentisi arasında bir korelasyon kurulur. Bu yaklaşım, gelir getirme potansiyeli olan mülkler için kullanılabilir ve de maliyet yaklaşımı ile emsal karşılaştırma yöntemleri ile bulunan nihai değeri desteklemek ya da test etmek için de kullanılır. Bu yaklaşımda, gelirlerin kapitalizasyonu için iki temel yöntem vardır, bunlar; tek bir takvim yılının referans alındığı direkt kapitalizasyon yöntemi ve gelecek yıllarda beklenen olası gelirlerin, net nakit akımlarını bugünkü değere indirgeme yöntemidir.
Maliyet yaklaşımında, mülkün satın alınması yerine, mülkün aynısının veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkün inşa edebileceği olasılığı dikkate alınır. Uygulamada, tahmin edilen değer, yenisinin maliyetinin değerlemesi yapılan mülk için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir.
Maliyet yaklaşımı, tesis ve ekipman değerlemesinde, özellikle de teknik uzmanlık gerektiren veya özel kullanıma yönelik olarak kurulmuş veya üretilmiş varlıklar için yaygın olarak kullanılmaktadır. Değerlemeye konu varlıkların bir pazar katılımcısına göre yeniden üretim veya ikame maliyetinin düşük olanının dikkate alınarak tahmin edilmesi ilk adımını oluşturur.
İkame maliyeti, eşdeğer kullanıma sahip alternatif bir varlığı elde etmenin maliyeti olup, bu ya aynı işlevselliği sağlayan modern bir eşdeğeri ya da değerleme konusu varlığın aynısını yeniden üretmenin maliyeti olabilir.
Bir varlığın satın alınmasında veya yapımında işletme tarafından katlanılan maliyetlerin varlığın ikame maliyeti olarak kullanılması durumunda Pazar fiyatlarındaki değişiklikler, enflasyon/deflasyon veya diğer etkenler nedeniyle son dönemde katlanılmamışsa değerleme tarihi itibariyle enflasyona göre düzeltilmeleri/bir eşdeğere endekslenmeleri gerekmektedir.
Uygulamada, tahmin edilen değer, ekonomik, fiziksel ve teknolojik tüm yıpranma paylarını dikkate alarak düzeltmeye tabi tutulur.
Tüm Pazar Değeri ölçüm yöntemleri, teknikleri ve prosedürleri, piyasadan elde edilen kriterler esas alınıp, doğru bir şekilde uygulanması ile ortak bir Pazar Değeri tanımını oluştururlar.
• Pazar karşılaştırmaları, pazardaki gözlemlerden kaynaklanmalıdır.
• İndirgenmiş nakit analizini de içeren gelir yaklaşımı piyasanın tespit ettiği nakit akışlarını ve piyasadan elde edilen geri dönüş oranlarını esas almalıdır.
Varlığın, normalde piyasada hangi şekilde işlem göreceği, Pazar Değerinin tahmini için hangi yaklaşım veya prosedürlerin kullanılabileceğini belirler. Piyasa bilgilerine dayandığında bu yaklaşımların her biri, karşılaştırmalı bir yaklaşımdır. Her bir değerleme durumunda, bir veya daha fazla sayıda yöntem genellikle piyasadaki faaliyetleri en iyi temsil eden yöntemdir.
Değerleme Uzmanı, Pazar Değerinin tespiti için tüm yöntemleri dikkate alarak hangi yöntem ya da yöntemlerin uygun olduğunu tespit edecektir.
Bir varlığın en etkin ve en verimli kullanımı fiziki ve finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve o varlığın en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır.
Konu taşınmaz için yapılan analizler sonucunda, bulunduğu bölge, çevresel etkiler, mevcut imar planı göz önüne alınarak en etkin ve verimli kullanımı ''Sanayi'' olarak belirlenmiş olup, tarafımızca farklı bir araştırma/geliştirme yapılmamıştır.
Raporda; gayrimenkulün değerinin tespiti için "Maliyet Yaklaşımı" ve yöntemi kullanılmıştır. Kullanılan yönteme ilişkin detaylar alt başlıklarda tanımlanmıştır.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. "Pazar Yaklaşımı" ile benzer mülkiyet yapısına sahip satışa konu taşınmazlar araştırılmıştır.
| Satılık | Arsa Emsalleri | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| No | Açıklama | İmar Lejantı |
Alan (m²) |
Satış Değeri (TL) |
Birim Değer (TL/m²) |
PPD* Değer (TL) |
PPD Birim Değer (TL/m²) |
| 1 | Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu İnegöl OSB'de, 560 ada 244 parselde yer alan, aynı yapılaşma koşullarına sahip "Sanayi Alanı" lejantında yer alan, 10.118 m2 alana sahip arsa 149.000.000 TL bedel ile satılıktır. (Realty Point Emlak Yapı A.Ş - 0542 467 17 14) |
Sanayi Alanı |
10.118 | 149.000.000 | 14.726 | 140.000.000 | 13.837 |
| 2 | Değerleme konusu taşınmaza yakın bölgede, Akhisar Mahallesi 1751 ada 2 parselde yer alan, E:1,00 "Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı" lejantında yer alan, 3.269,13 m2 alana sahip arsa 38.600.000 TL bedel ile satılıktır. (Birlik Emlak - 0553 462 91 75) |
KDKÇA | 3.269 | 38.600.000 | 11.807 | 36.000.000 | 11.012 |
| 3 | Değerleme konusu taşınmaza yakın bölgede, Akhisar Mahallesi 1754 ada 3 parselde yer alan, E:1,00 "Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı" lejantında yer alan, 2.858,99 m2 alana sahip arsa 35.000.000 TL bedel ile satılıktır. (Sahibinden - ) |
KDKÇA | 2.859 | 35.000.000 | 12.242 | 32.500.000 | 11.368 |
| 4 | Değerleme konusu taşınmaza yakın bölgede, Cerrah Mahallesi 2082 ada 7 parselde yer alan, E:1,20 "Sanayi Alanı" lejantında yer alan, 3.551,12 m2 alana sahip arsa 52.500.000 TL bedel ile satılıktır. (Safir Emlak Gayrimenkul Danışmanlık - 0539 643 60 43 ) |
Sanayi Alanı |
3.551 | 52.500.000 | 14.784 | 50.000.000 | 14.080 |
| 5 | Değerleme konusu taşınmaza yakın bölgede, Akhisar Mahallesi 1730 ada 6 parselde yer alan, E:1,00 "Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı" lejantında yer alan, 2.068,08 m2 alana sahip arsa 32.500.000 TL bedel ile satılıktır. (Mi Gayrimenkul - 0531 234 78 52 ) |
KDKÇA | 2.068 | 32.500.000 | 15.715 | 30.000.000 | 14.506 |
| *PPD: Pazarlık Payı Düşülmüş | |||||||
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL | |||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |||
| Pazarlık Payı Düşülmüş Birim Değer (TL/m²) | 13.837 | 11.012 | 11.368 | 14.080 | 14.506 | ||
| Arsa Alanı Şerefiyesi(%) | 0% | -10% | -10% | -10% | -15% | ||
| İmar Lejantı Şerefiyesi(%) | 0% | -10% | -10% | 0% | -10% | ||
| Yapılaşma Hakkı Şerefiyesi(%) | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Cephe Şerefiyesi (%) | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Konum Şerefiyesi (%) | 0% | 20% | 20% | 0% | 20% | ||
| Şerefiyelendirilmiş Birim Değer (TL/m²) | 13.837 | 11.012 | 11.368 | 12.672 | 13.781 |
Şerefiyelendirilmiş Birim Değer Takdiri (TL/m²) 12.500
Sonuç; Bölgede yapılan araştırmalarda emsal gayrimenkuller için talep edilen m2 birim satış değerlerinin parsellerin yüzölçümü, yola cephesi, konumu, şekli, eğimi ve kullanım durumu durumuna göre m² değerlerinin değerlemeye konu gayrimenkul için değerlendirilmiştir. Değer belirlenirken değerleme konusu gayrimenkul, emsal arsalar ile karşılaştırılmış, pazarlık payı ve mevcut piyasa koşulları dikkate alınarak piyasa değeri oluşturulmuştur. Değerleme konusu taşınmaz için m2 birim değeri 12.500-TL olarak takdir edilmiştir.
| 532 Ada 227 Parsel | Arsa Değeri |
|---|---|
| Taşınmazın Yüzölçümü (m²) | 9.980,00 |
| Yaklaşık m² Birim Satış Değeri (TL/m²) | 12.500,00 |
| Taşınmazın Arsa Değeri (TL) | 124.750.000,00 |
| Taşınmazın Yaklaşık Arsa Değeri (TL) | 124.750.000,00 |
"Pazar Yaklaşımı" yöntemine göre değerleme konusu taşınmazın arsa değeri 124.750.000-TL olarak takdir edilmiştir.
Satılık Arsalara İlişkin Emsal Haritası
Gelir yaklaşımında kullanılmak üzere değerleme taşınmaza emsal teşkil edebilecek kiralık fabrikalar araştırılmıştır.
| Kiralık Fabrika Emsalleri |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| No | Açıklama | İmar Lejantı |
Alan (m²) | Satış/Kira Değeri (TL) |
Birim Değer (TL/m²) |
PPD* Değer (TL) |
PPD Birim Değer (TL/m²) |
| 1 | Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu İnegöl OSB'de ~3.600 m² kapalı alanlı fabrika 340.000 TL bedel ile kiralıktır. (Sahibinden) |
Fabrika | 3.600,00 | 340.000 | 94 | 325.000,00 | 90 |
| 2 | Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede Yeniceköy Mahallesi'nde 3.200,00 m² kapalı alanlı fabrika 225.000 TL bedel ile kiralıktır. (Şenol Emlak - 0536 774 38 80) |
Fabrika | 3.200,00 | 225.000 | 70 | 215.000,00 | 67 |
| 3 | Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede Cerrah Mahallesi'nde 2.250,00 m² kapalı alanlı fabrika 200.000 TL bedel ile kiralıktır.(Dialog Tan Gayrimenkul - 0542 591 00 08) |
Fabrika | 2.250,00 | 200.000 | 89 | 190.000,00 | 84 |
| 4 | Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede Akhisar Mahallesi'nde 7.500,00 m² kapalı alanlı fabrika 200.000 TL bedel ile kiralıktır. (Dialog Tan Gayrimenkul - 0542 591 00 08) |
Fabrika | 7.500,00 | 550.000 | 73 | 525.000,00 | 70 |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL | |||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | ||||
| Pazarlık Payı Düşülmüş Birim Değer (TL/m²) | 90 | 67 | 84 | 70 | |||
| Alan Şerefiyesi(%) | -5% | -5% | -5% | 0% | |||
| İmar Lejantı Şerefiyesi(%) | 0% | 0% | 0% | ||||
| Yapılaşma Hakkı Şerefiyesi(%) | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Bakım Şerefiyesi (%) | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Konum Şerefiyesi (%) | 0% | 20% | 20% | 10% | |||
| Şerefiyelendirilmiş Birim Değer (TL/m²) | 86 | 77 | 97 | 77 | |||
| Şerefiyelendirilmiş Birim Değer Takdiri (TL/m²) 85 |
Sonuç; Yapılan piyasa araştırması sonucunda değerleme konusu 562 ada 227 parsel üzerinde yer alan fabrika yapısının birim m² aylık kira değerinin 85-TL olabileceği tespit edilmiştir.
Bu mukayeseli yaklaşım varlığın ulaşılabilen (yeni ikame-yeniden üretim) maliyet değerleri dikkate alınmaktadır. Bu değer üzerinden fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı oluşan değer kayıpları (amortismanlar) tahmin edilerek geriye kalan değeri rayiç değer olarak takdir edilmektedir.
| YASAL DURUM YAPI DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yapı | Kapalı Alan (m²) |
Birim Değer (TL/m2) |
Yapım Maliyeti (TL/m²) |
Amortisman Oranı (%) |
Yapı Değeri (TL) |
| İdari Bina | 1.000,00 | 20.000 | 20.000.000 | 25% | 15.000.000 |
| Fabrika | 5.380,00 | 18.500 | 99.530.000 | 20% | 79.620.000 |
| Sundurma | 297,00 | 5.000 | 1.485.000 | 20% | 1.190.000 |
| Harici Müteferrik İşler | - | 1.390.000 | |||
| TOPLAM | 97.200.000 |
"Maliyet Yaklaşımı" yöntemine göre değerleme konusu taşınmazın üzerinde yer alan yapıların toplam Pazar değeri 97.200.000-TL olarak takdir edilmiştir.
| Harici Müteferrik İşler | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Adı | Alan (m²) | Birim Maliyet (TL/m²) |
Yapım Maliyeti (TL) |
Amortisman Oranı (%) |
Pazar Değeri (TL) | |
| Beton Saha | 900,00 | 1.600 | 1.440.000 | 15% | 1.200.000 | |
| Tel Çit | 300,00 | 750 | 225.000 | 15% | 190.000 | |
| TOPLAM HARİCİ MÜTEFERRİK İŞLER (TL) | 1.330.000 |
| 562 Ada 227 Parsel | Pazar Değeri (TL) |
|---|---|
| Arsa Değeri | 124.750.000 |
| Bina Değeri | 97.200.000 |
| Toplam Pazar Değeri (TL) | 221.950.000 |
"Maliyet Yaklaşımı" yöntemine göre değerleme konusu parsel ve üzerinde yer alan yapıların 23.09.2024 tarihli toplam Pazar değeri 221.950.000-TL olarak takdir edilmiştir.
Maliyet oluşumu analizinde, yapının teknik özellikleri ile malzeme kalitesi ve işçilik durumu tespit edilmeye çalışılarak, benzer yapılardaki maliyet değerleri ile geçmiş tecrübelerimize istinaden hesaplanan maliyet değerleri göz önünde bulundurularak taşınmazın yapı maliyet değerleri hesaplanmıştır. Maliyet oluşum analizinde kullanılan yıpranma payı değerleme uzmanlarımız tarafından mevcut gözle görünür fiziki durum dikkate alınarak değerlendirilmiştir. Maliyet Yaklaşımı yönteminde 2.12.1982 gün ve 17886 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel kullanılmıştır.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan varlığa ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler. Bu yaklaşım, Direkt Kapitalizasyon Analizi Yöntemi ve Nakit Akımları Analizi Yöntemi olmak üzere 2 temel metodolojiyi destekler.
Bu yöntemde pazarda yer alan benzer niteliklerdeki gayrimenkullerin ulaşılan gelirleri ve pazar değerleri ilişkilendirilerek kapitalizasyon oranı tespit edilir.
***Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan, 2.250 m² kapalı alanlı olduğu beyan edilen fabrika 120.000 TL/Ay bedel ile kira getirisi olduğu ve konu taşınmazın 27.000.000 TL bedel ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Emlak yetkilisi tarafından 100.000 TL/Ay bedel ile kiralanabileceği ve taşınmazın 25.000.000 TL bedel ile satılabileceği beyanı alınmıştır.
Kapitalizasyon Oranı = (1.200.000-TL/Yıl) / 25.000.000 TL = 0,0480
***Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan, 3.000 m² kapalı alanlı olduğu beyan edilen fabrika 280.000 TL/Ay bedel ile kira getirisi olduğu ve konu taşınmazın 70.000.000 TL bedel ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Emlak yetkilisi tarafından 250.000 TL/Ay bedel ile kiralanabileceği ve taşınmazın 65.000.000 TL bedel ile satılabileceği beyanı alınmıştır.
Bölgedeki satılık fabrikalar incelenirken öğrenilen kira bilgilerinin yanı sıra, emlak ofisleriyle yapılan görüşmelerde direkt kapitalizasyon yönteminde kullanılmak üzere kapitalizasyon oranının benzer taşınmazlar için %4,60 - %4,80 olabileceği bilgisi alınmıştır. Bu değerleme çalışmasında, kapitalizasyon oranı %4,70 olarak belirlenmiştir.
Yapılan hesaplamalara göre değerleme konusu parseller üzerindeki tesislerin aylık kirası aylık ve yıllık kira değeri ve kapitalizasyon oranı üzerinden yapılan hesaplamalar ile kiralanabilir alanların piyasa değeri 85-TL/m²/Ay değer takdir edilmiştir. Yapılan hesaplamalar aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
| 562 Ada 227 Parsel | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kullanım | Brüt Alan (m²) | Birim Kira Değeri (TL/m²/Ay) |
Aylık Kira Değeri (TL/Ay) |
Yıllık Kira Değeri (TL/Yıl) |
Kapitalizasyon Oranı |
Pazar Değeri (~TL) | |||
| Fabrika | 8.859,00 | 85 | 753.015 | 9.036.180 | 4,7% | 191.945.000 |
Değerleme konusu 562 Ada 227 parsel numaralı taşınmazın üzerinde bulunan tesis için yapılan Direkt Kapitalizasyon Analizi sonucunda, "Gelir Yaklaşımı'' yöntemi ile Pazar Değeri 191.945.000-TL olarak hesaplanmıştır. Parselin yapılaşma hakkının tamamını kullanmıyor olması sebebiyle gelir kaybı bulunduğundan gelir yaklaşımı ile tespit edilen değer Maliyet Yaklaşımı yöntemi ile tespit edilen değere göre düşük kalmaktadır. Söz konusu durum sebebiyle nihai değer takdiri Maliyet Yaklaşımı yöntemine göre yapılmıştır.
Nakit Akımları Analizi Gayrimenkulün değerinin gelecek yıllarda sağlayacağı nakit akımlarının bugünkü Gelir değerlerinin toplamına eşit olacağı varsayımı ile hazırlanan uzun dönemli nakit akışı tabloları ile hazırlanır. Tabloların hazırlanması aşamasında müşteriden temin edilen mali veriler analiz edilerek varsayımlar yapılır. Ayrıca piyasadan güncel veriler temin edilerek yapılan varsayımlar kontrol edilir. Raporda bu yöntem kullanılmamıştır.
Bölgedeki emlak komisyoncuları ile yapılan görüşmelerden elde edilen satılık arsa ve fabrika emsalleri incelenmiş, indirgenmiş birim fiyat değerleri hesaplanmıştır. Yapılan görüşmeler ve araştırmalar neticesinde değerleme konusu taşınmazların lokasyonu, görünürlüğü, reklam kabiliyeti, sınırlı alıcı kitlesine hitap etmesi, malzeme kalitesi mevcut piyasa koşulları vb. değere etki edecek olumlu olumsuz tüm faktörler göz önüne alınarak değer takdir edilmiştir.
Taşınmazın Pazar değeri ''Maliyet Yaklaşımı'' yöntemine göre takdir edilmiştir.
| 562 ADA 227 PARSEL | Pazar Değeri (TL) |
|---|---|
| Arsa Değeri | 124.750.000 |
| Bina Değeri | 97.200.000 |
| Toplam Gayrimenkul Değeri | 221.950.000 |
Değerleme konusu taşınmazın "Pazar Yaklaşımı" ile tespit edilen pazar değeri 221.950.000-TL olarak takdir edilmiştir.
| GÜÇLÜ YÖNLER | ZAYIF YÖNLER |
|---|---|
| + Resmi evraklarının olması + Taşınmazın güney cephesinin tamamının yola cepheli olması + Ulaşım arterine yakın konumda yer alması |
− Ruhsat harici büyüme ve yapı bulunması − Belirli alıcı kitlesine sahip olması |
| FIRSATLAR | TEHDİTLER |
| + Gelişmekte olan bir bölgede yer alması | − Ülkemizde ve tüm dünyada yaşanan ekonomik daralmanın olumsuz etkisinin devam edebilecek olması |
Değerleme konusu taşınmazın kullanım alanı, konumu, şehir/ilçe merkezine uzaklığı, cephesi, bakım durumu gibi hususlar analiz edilerek sonuca ulaşılmıştır.
Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen varlıklar için mahallinde yapılan incelemeler, fiziksel özellikler, piyasa araştırmaları ve günümüz ekonomik koşulları itibariyle raporda belirtilen tüm hususlara katılmakla beraber kullanılan verilerin ve yöntemlerin güvenilir, adil, uygun ve makul olduğunu beyan ediyorum.
Değerleme raporunda "Maliyet Yaklaşımı" yöntemi ile değer takdiri yapılmıştır.
| Pazar Değeri | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi: | 21.01.2025 | |||||
| Kur Bilgisi (Satış): | 20.01.2025-15:30 TCMB verilerine göre 1 USD= 35.5823 TL, 1 EURO= 36.7007 TL'dir. | |||||
| ÖZET TABLO | TL | USD | ||||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 221.950.000 | 6.237.652 | ||||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 266.340.000 | 7.485.182 |
Bakanlar Kurulunun 2007/13033 Sayılı "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca iş yeri teslimlerinde %20 olarak belirtilmiştir.
| Değerleme Uzmanı | ||
|---|---|---|
Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
| Rıza Ender UMUR |
Sabri BÖCEKLİ | Erhan SARAÇ |
|---|---|---|
| Yüksek Harita Mühendisi | İnşaat Mühendisi | Makina Mühendisi |
| Lisans No: 406141 | Lisans No: 408076 | Lisans No: 402184 |
| Zemin Tipi: | AnaTasinmaz | Ada/Parsel: | 562/227 |
|---|---|---|---|
| Tasınmaz Kimlik No: | 28885622 | AT Yüzölcüm(m2): | 9980.00 |
| il/ilce: | BURSA/İNEGÖL | Bağımsız Bölüm Nitelik: | |
| Kurum Adı: | Inegöl | Bağımsız Bölüm Brüt | |
| Mahalle/Köy Adı: | SÜLEYMANİYE Mah. | YüzOlcümü: | |
| Mevkii: | INEGÖL BURSA ASFALTI | Bağımsız Bölüm Net YüzÖlcümü: |
|
| Cilt/Savfa No: | 14/1310 | ||
| Kavit Durum: | Aktif | Blok/Kat/Giris/BBNo: | |
| Arsa Pay/Payda: | |||
| CONTRACTOR | $\sim$ $ -$ |
| Sistem No | Tip | Tanım | Adet | Deger | Tesis Kurum Tarih- Yevmive |
|---|---|---|---|---|---|
| 259015 | l ila 92 maddelerde yazılı şartlar dahilinde | 1 ila 92 maddelerde yazılı sartlar dahilinde |
517 | 467585 | Inegöl- Türk Lirası 07-10-2013 09:57 - 17549 |
| (Hisse) Sistem | Malik | El Birliği | Hisse Pay/ Metrekare | Toplam | Edinme | Terkin Sebebi- |
|---|---|---|---|---|---|---|
| No | No | Payda | Metrekare CONTRACTOR |
Sebebi-Tarih- Yevmive |
Tarih-Yevmiye | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 68154477 | (SN:6107818) FRIGO-PAK GIDA MADDELERİ SANAYİ VE TİCARET ANONIM SIRKETI V |
T. | 1/1 | 9980.00 | 9980.00 | Satis 13-08-1985 2033 |
| S/B/i | Acıklama | Kısıtlı Malik (Hisse) Ad Sovad |
Malik/Lehtar | Tesis Kurum Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|
| Beyan | Katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda tapu kaydına taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3. kisilere devrinde osb den uygunluk görüşü alınması zorunludur. Bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş SİRKETİ VKN savilir. |
FRIGO-PAK GIDA MADDELERI SANAYİ VE TICARET ANONIM |
inegöl- 22-01-2015 09:10 - 1246 |
| Ipotek | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Alacaklı | Müsterek Mi? |
Borc | Faiz | Derece Sıra |
Süre | Tesis Tarih - Yev | |
| (SN:7946131) ZİRAAT KATILIM BANKASI A.S. VKN:9980793117 |
Hayır | 574500000.00 TL | faizsiz | 1/0 | F.B.K. | inegöl - 29-08-2024 14:37 - 35401 | |
| Ipoteğin Konulduğu Hisse Bilgisi | |||||||
| Tasınmaz | Hisse Pav/ Payda |
Borclu Malik | Malik Borc | Tescil Tarih - Yev | Terkin Sebebi Tarih Yev |
YAPI RUHSATLARI
| AMARE THE LAW PEACH WAY ANSALA, THE DED 1929091, THA \$112 1429091, Internet Law/Synn.ask.asc.in Rarbiye Mish. Ashrenağa Cad. No.15 Şişiş 34367 ISTANBUL, Tel: (212) 3345500, Faky, (212) 3345000 To bolgo elektrowik inner fiz olupundanegoa: Belez No .: 7248bClo-1bdo-4545-be15-bb-C440-49002 https://dugrulains.gok.gov.tr advertedes belge nummers de dağrulasıbilirginis; |
Di-Aud Artist: | East Rain USAUSALOOS BY BASUZMAN ominGapk.gov.tr |
|
|---|---|---|---|
| 1/2 |
ANKARA OFİS
TEL: 0 312 925 75 50 FAX: 0 312 926 75 50 Aziziye Mah. Kuzgun Cad. No: 72/3 06690 Yukarı Ayrancı/Ankara
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.