AI Terminal
FORMET METAL VE CAM SANAYİ A.Ş.
Regulatory Filings • Mar 12, 2024
8675_rns_2024-03-12_52b4a93f-7b77-426a-a496-bded8c9b5f6f.pdf
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
FORMET METAL ve CAM SANAYİ ANONİM ŞİRKETİ
KAYSERİ İLİ, KOCASİNAN İLÇESİ, BEYDEĞİRMENİ MAHALLESİ, 116 ADA 9 VE 10 PARSELLERDE YER ALAN FABRIKA VE ARSASININ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
Rapor No: 2024-PD-7
Değer Tarihi: 31.12.2023
YÖNETİCİ ÖZETİ
| RAPOR BİLGİLERİ | |
|---|---|
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | Formet Metal ve Cam Sanayi Anonim Şirketi |
| RAPORU HAZIRLAYAN KURUM | Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| SÖZLEŞME TARİHİ | 13.02.2024 |
| DEĞER TARİHİ | 31.12.2023 |
| RAPOR TARİHİ | 05.03.2024 |
| RAPOR NO | 2024-PD-7 |
| DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI | Tam Mülkiyet |
| ÖNCEKİ RAPORLAR | Konu taşınmazlarla ile ilgili olarak şirketimiz tarafından daha önceki yıllarda; Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri 'ne göre şirketimiz bünyesinde; 17.08.2021 Tarihli 2021A518 numaralı ve 31.12.2022 Değer Tarihli 2023-PD-1 numaralı Değerleme Raporları düzenlenmiştir. |
| RAPORDA YER ALMASI GEREKEN ASGARİ BİLGİLER |
13.02.2024 tarih, 003 numaralı sözleşmenin "6. Maddesinde Belirtilen MÜŞTERİ TARAFINDAN SAĞLANMASI TALEP EDİLEN BİLGİ VE DOKÜMANLAR" maddesi ve KVKK kapsamı gereğince son 3 yıllık aktif/pasif kayıt belgelerini içeren takyidat belgesinin ve son 3 sene içerisinde imar planında değişiklik olup olmadığını belirten resmi imar durum yazılarının temini müşteri yükümlülüğünde olup müşteri tarafından güncel tarihli temin edilemediğinden raporda yer verilememiştir. |
| RAPORUN KONUSU | Kayseri ili, Kocasinan ilçesi, Beydeğirmeni Mahallesi, 116 ada, 9 ve 10 numaralı parsellerin üzerinde bulunan fabrika ve arsanın değerinin 31.08.2019 Tarihinde Resmi Gazetede Yayınlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin" Birinci maddesinin ikinci fıkrasına uygun olarak 31.12.2023 tarihli Pazar Değeri' nin tespiti amacıyla hazırlanmıştır. |
GAYRİMENKULE AİT BİLGİLER
| GAYRİMENKULÜN ADRESİ | Beydeğirmeni Mah. Beydeğirmeni Küme Evleri No: 86/4 Kocasinan / Kayseri (UAVT No:1871861587) |
|---|---|
| TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ | Kayseri İli, Beydeğirmeni Mahallesi, 116 Ada 9 Parsel Numaralı Arsa ve 116 Ada 10 Parsel Numaralı Yol nitelikli taşınmazlardır. |
| SAHİBİ | Formet Dış Ticaret A.Ş. (1/1) |
| MEVCUT KULLANIM | Boş Fabrika Binası ve Güneş Enerji Santrali İnşaatı |
| TAPU İNCELEMESİ | Taşınmazın TAKBİS sorgusunda kayıtlar vardır. (BKZ.5.2 Tapu İncelemesi) |
TAŞINMAZLARIN DEĞER ÖZET TABLOSU
| Taşınmazın Pazar Değeri TL (KDV Hariç) | 370.000.000,00 | TL | |
|---|---|---|---|
| Taşınmazın Pazar Değeri USD (KDV Hariç) | 12.572.205,23 | USD | |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | |||
| DEĞERLEME UZMANI | Gökan KALIR (SPK Lisans No:401529) | ||
| DENETMEN | Mehmet EROL (SPK Lisans No: 410067) | ||
| SORUMLU DEĞERLEME UZMANI | Tolga ERDEM (SPK Lisans No: 411407) |
* Yönetici özeti, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Uygunluk Beyanımız
- ➢ Raporda sunulan bulgular, değerleme uzmanının sahip olduğu bilgiler çerçevesinde doğrudur ve raporda belirtilen analizler ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
- ➢ Değerleme uzmanı ile değerlemeye konu varlığın herhangi bir ilgisi yoktur ve gelecekte ilgisi olmayacaktır.
- ➢ Değerleme uzmanının değerleme konusu varlık veya ilgili taraflar hakkında hiçbir önyargısı bulunmamaktadır.
- ➢ Değerleme raporunun ücreti raporun herhangi bir bölümüne, analiz fikir ve sonuçlara bağlı değildir.
- ➢ Değerleme uzmanı, değerleme çalışmasını ahlaki kurallara ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir.
- ➢ Değerleme uzmanı, mesleki eğitim şartlarına ve mesleki tecrübeye haizdir.
- ➢ Değerleme uzmanı, varlığı yerinde incelemiştir. Raporun hazırlanma sürecinde adı geçen kişiler dışında kimseden mesleki yardım alınmamıştır.
- ➢ Rapordaki analiz, yaklaşım, kanaat ve sonuç değerleri Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kriterlerine uygun olarak hazırlanmıştır.
- ➢ Değerleme çalışması, raporda belirtilen varlık veya varlıkların "değerleme tarihi itibariyle" muhtemel değerinin raporlanması çalışmasıdır. Değerleme uzmanı bu değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden dolayı sorumlu değildir.
- ➢ Varlık ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Fakat bunların doğruluğu için bir garanti verilmez.
- ➢ Kullanılan fotoğraf, harita, şekil ve çizimler yalnızca görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır, başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılamaz.
- ➢ Raporda yer alan arazi ve üzerindeki yapılar için belirtilen değerler varlığın bütünü için geçerlidir. Bu değerlerin oransal olarak veya toplam değerin bölünerek dağıtılması, rapor içinde açıklanmadığı takdirde, değer takdirini geçersiz kılacaktır.
- ➢ Değerleme çalışması, değerleme konusu varlıklarda herhangi bir takyidat, hukuki sorun (rehin, haciz, hibe, satış şerhi vb.), vergi vb. mali yükümlülükler ile alacak ve teminat hakları olmadığı; bu tür bir sorun varsa dahi bu sorunların çözüleceği varsayımı ile yapılmıştır. Bu nedenle değerleme hesap analizi aşamasında bu tip hukuki problemler göz ardı edilerek değer tespiti yapılmıştır.
- ➢ Bu raporda belirtilen projeksiyonların, çalışma sürecinde yardımcı olması amaçlanmış olup buradaki bulgular; cari piyasa koşulları, kısa ve uzun vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli sabit bir ekonomik ortam varsayımı üzerine dayandırılmıştır. Bu nedenle, uzman tarafından doğru bir şekilde tahmin edilmesi mümkün olmayan projeksiyonlar ileride bazı değişikliklere uğrayabilir ve böylece gelecekteki gelir ve değerlendirmeleri etkileyebilir.
- ➢ Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
- ➢ Bu değerleme raporunun, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmî Gazete'de Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1.Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ- 7 - | |
|---|---|---|
| DEĞERLEME RAPORUNUN TARİHİ, NUMARASI - 7 - | ||
| RAPOR TÜRÜ VE DEĞERLEMENİN AMACI - 7 - | ||
| DEĞERLEME RAPORUNU HAZIRLAYANLAR - 7 - | ||
| DEĞERLEME TARİHİ - 7 - | ||
| DAYANAK SÖZLEŞMESİ TARİH VE NUMARASI - 7 - | ||
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINI OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER - 7 - | ||
| DEĞERLEMEYE KONU TAŞINMAZLAR İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEME RAPORU - 7 - | ||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER - 8 - | |
| DEĞERLEME ŞİRKETİNİ TANITICI BİLGİLER - 8 - | ||
| MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER - 8 - | ||
| MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN KISITLAMALAR - 8 - | ||
| İŞİN KAPSAMI - 8 - | ||
| 3. | DEMOGRAFİK VE EKONOMİK VERİLER - 9 - | |
| DEMOGRAFİK VERİLER - 9 - | ||
| EKONOMİK VERİLER - 10 - | ||
| İNŞAAT MALİYET GÖSTEGELERİ - 12 - | ||
| 4. | GAYRİMENKULUN KONUM ANALİZİ - 13 - | |
| BÖLGE VERİLERİ - 13 - | ||
| Kayseri İli - 13 - | ||
| Kocasinan İlçesi - 14 - | ||
| GAYRİMENKULLERİN KONUMU VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ - 14 - | ||
| 5. | GAYRİMENKULÜN TANIMI - 16 - | |
| HUKUKİ TANIMI - 16 - | ||
| Tapu Bilgileri- 16 - | ||
| TAPU VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ'NDE YAPILAN İNCELEMELER - 16 - | ||
| GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ - 17 - | ||
| BELEDİYE İNCELEMESİ - 19 - | ||
| Gayrimenkulün İmar Bilgilerinin İncelenmesi- 19 - | ||
| Gayrimenkulün Mevzuat Uyarınca Almış Olduğu Gerekli İzin ve Belgeler - 20 - | ||
| KARAR VE TUTANAKLAR - 20 - | ||
| YAPI DENETİM FİRMASI - 20 - | ||
| SON ÜÇ YIL İÇİNDE GERÇEKLEŞEN HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞİŞİM - 21 - | ||
| 5.7.1.1. Değerlemeye Konu Taşınmazlara İlişkin Yapılmış Sözleşmelere İlişkin Bilgiler - 21 - |
||
| 5.7.1.2. Gayrimenkulün Enerji Kimlik Belgesi Hakkında Bilgi - 21 - |
||
| Gayrimenkulün Yakın Çevresinde Bölgeyi Etkileyen Gelişmeler- 21 - | ||
| 6. | SEKTÖR ANALİZLERİ- 23 - | |
| SEKTÖRÜN GENEL DURUMU - 23 - | ||
| Sektörün Dünya Ekonomisi ve AB Ülkelerindeki Durumu - 23 - | ||
| SEKTÖRÜN TÜRKİYE'DEKİ GENEL DURUMU - 27 - | ||
| SEKTÖRDEKİ ÜRETİM EĞİLİMLERİ VE ÜRETİLEN BAŞLICA ÜRÜNLER - 28 - | ||
| SEKTÖRÜN ALT SEKTÖRLERİ VE ETKİLEŞİM HALİNDE OLDUĞU DİĞER SEKTÖRLER - 28 - | ||
| SEKTÖRÜN KATMA DEĞERİ - 28 - | ||
| SEKTÖRÜN DIŞ TİCARETİ - 29 - | ||
| 7. | GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER VE PİYASA ANALİZİ- 30 - | |
| TAŞINMAZIN DEĞERİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER (SWOT ANALİZİ) - 30 - | ||
| GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ - 31 - | ||
| 8. | DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI ANALİZİ - 32 - | |
| DEĞER TANIMLARI - 32 - | ||
| DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI - 32 - | ||
| Pazar Yaklaşımı- 32 - | ||
|---|---|---|
| Maliyet Yaklaşımı - 32 - | ||
| Gelir Yaklaşımı- 33 - | ||
| VARLIĞIN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE BU YÖNTEMLER VE YÖNTEMLERİN SEÇİLME NEDENLERİ - 33 - | ||
| EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ - 33 - | ||
| 9. | GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ - 34 - | |
| PAZAR YAKLAŞIMI - 34 - | ||
| MALİYET YAKLAŞIMI - 35 - | ||
| GELİR YAKLAŞIMI - 35 - | ||
| 10. | SONUÇ- 36 - | |
| ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ - 36 - | ||
| Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen | ||
| Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması - 36 - | ||
| Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri - 36 - Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve |
||
| Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş- 36 - | ||
| SORUMLU DEĞERLEME UZMANIN SONUÇ CÜMLESİ - 36 - | ||
| NİHAİ DEĞER TAKDİRİ - 37 - | ||
| 11. | EKLER - 38 - |
| TABLO1 TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER - 10 - | |
|---|---|
| TABLO 2 GSYİH BÜYÜME ORANLARI & TAHMİNLERİ - 11 - | |
| TABLO 3 TÜKETİCİ FİYAT ENDEKSİ- 11 - | |
| TABLO 4 YILLARA GÖRE DOĞRUDAN YABANCI YATIRIMLAR - 11 - | |
| TABLO 5 DÖVİZ KURLARI & ENFLASYON ORANLARI- 12 - | |
| TABLO 6 İNŞAAT MALİYET ENDEKSİ - 12 - | |
| TABLO 7 MÜLKİYET BİLGİLERİ- 16 - | |
| TABLO 8 TAKYİDAT BİLGİLERİ- 16 - | |
| TABLO 9 KULLANIM ALANI TABLOSU- 18 - | |
| TABLO 10 DÜNYA CAM KURULU ÜRETİM KAPASİTESİ FAALİYET ALANI - 23 - | |
| TABLO 11 AB ÜYESİ ÜLKELERİN CAM ÜRETİM DAĞILIMI (2021)- 25 - | |
| TABLO 12 AB ÜYESİ ÜLKELERİN YILLAR İTİBARİYLE CAM ÜRETİMİ (1.000 TON) : YALITKAN CAM ELYAF HARİÇ - 25 - | |
| TABLO 13 DÜNYA CAM İTHALATI (1.000 ABD DOLARI)KAYNAK: INTERNATİONAL TRADE CENTER, TRADE MAP- 26 - | |
| TABLO 14 DÜNYA CAM İHRACATI (1.000 ABD DOLARI) KAYNAK: INTERNATİONAL TRADE CENTER, TRADE MAP- 26 - | |
| TABLO 15 CAM SEKTÖRÜ NET KATMA DEĞER MİKTARI KAYNAK: TÜİK- 28 - | |
| TABLO 16 TÜRKİYE'NİN İHRACAT YAPTIĞI ÜLKELER (1.000 ABD DOLARI) - 29 - | |
| TABLO 17 TÜRKİYE'NİN İTHALAT YAPTIĞI ÜLKELER (1.000 ABD DOLARI)- 29 - | |
| TABLO 18 CAM SEKTÖRÜNDE İTHALAT-İHRACAT DENGESİ (2021 YILINA GÖRE SIRALI İLK 10 ÜLKE)- 29 - | |
| TABLO 19 ARSA EMSALLERİ - 31 - | |
| TABLO 20 ARSA UYARLAMA TABLOSU - 34 - | |
| TABLO 21 MALİYET TABLOSU- 35 - | |
| GRAFİK 1 TÜRKİYE NÜFUSU VE NÜFUS ARTIŞ HIZI - 9 - | |
| GRAFİK 2 KAYSERİ NÜFUSU VE NÜFUSUN YAŞ ARALIKLARI GÖSTERGELERİ- 9 - | |
| GRAFİK 3 KOCASİNAN NÜFUSU VE NÜFUSUN CİNSİYETE GÖRE DAĞILIMI- 10 - | |
| ŞEKİL 1 TÜRKİYE HARİTASI - 13 - | |
| ŞEKİL 2 KAYSERİ HARİTASI- 14 - | |
| ŞEKİL 3 TAŞINMAZLARIN ÖNEMLİ MERKEZLERE UZAKLIKLARI - 14 - | |
| ŞEKİL 4 TAŞINMAZIN KONUMU VE ULAŞIM AĞI- 15 - | |
| ŞEKİL 5 YAKIN PLAN HARİTA- 15 - | |
| ŞEKİL 6 VAZİYET PLANI GÖRSELİ- 17 - | |
| ŞEKİL 7 İMAR DURUM GÖRSELİ- 20 - | |
| ŞEKİL 8 KONUM GÖRSELİ- 22 - | |
| ŞEKİL 9 SATILIK ARSA EMSAL HARİTASI- 31 - |
1. RAPOR BİLGİLERİ
Değerleme Raporunun Tarihi, Numarası
Bu rapor Formet Metal ve Cam Sanayi Anonim Şirketi'nin 13.02.2024 tarihli talebi üzerine şirketimiz tarafından 31.12.2023 değerleme tarihli olarak 05.03.2024 tarihinde 2024-PD-7 rapor numarası ile üretilmiştir.
Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında tanzim edilmiş olup, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmî Gazete'de Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Kayseri ili, Kocasinan ilçesi, Beydeğirmeni Mahallesi, 116 ada, 9 ve 10 numaralı parsellerin üzerinde bulunan fabrika ve arsa değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. Raporda İşveren talebi doğrultusunda teknik değerlendirme ve finansal analizlere yer verilmiştir.
Değerleme Raporunu Hazırlayanlar
Bu değerleme raporu mahallinde yapılan incelemeler ve ilgili kişi/kurum/kuruluşlardan elde edinilen bilgiler ışığında Değerleme Uzmanı Gökan KALIR (Lisans No: 401529), Değerleme Uzmanı Mehmet Erol (Lisans No: 410067) tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Tolga Erdem (Lisans No: 411407) tarafından kontrol edilip onaylanmıştır.
Değerleme Tarihi
Bu değerleme raporu için şirketimiz değerleme uzmanları tarafından 31.12.2023 tarihli değeri tespit edilerek, gerekli çalışmalar 05.03.2024 tarihinde yapılarak rapor tamamlanmıştır.
Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası
Bu rapor şirketimiz Formet Metal ve Cam Sanayi Anonim Şirketi ile Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 13.02.2024 tarihli ve 2024-003 sayılı dayanak sözleşmesi hükümleri kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler
Değerleme konusu taşınmazların çalışmasını olumsuz yönde etkileyen herhangi bir faktör oluşmamıştır.
Değerlemeye Konu Taşınmazlar İçin Şirketimiz Tarafından Yapılan Son Üç Değerleme Raporu
Şirketimiz tarafından söz konusu taşınmazlara ilişkin Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri 'ne göre şirketimiz bünyesinde; 17.08.2021 Tarihli 2021A518 numaralı ve 31.12.2022 Değer Tarihli 2023-PD-1 numaralı Değerleme Raporları düzenlenmiştir.
2. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler
Şirketimiz, 2019 yılında, Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile çeşitli kurum ve kuruluşlara Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Balmumcu Mah. Barbaros Blv. Çınar Apt. No: 24/13 Beşiktaş/İstanbul adresinde faaliyetlerine başlamıştır.
Şirketimiz; Sermeye Piyasası Kurulu tarafından 25.07.2019 tarihli ve 42/969 sayılı toplantısında, Seri: III, No:62.3 sayılı "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" uyarınca sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere listeye alınmıştır.
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun 17.10.2019 tarihli ve 8607 sayılı kararıyla şirketimize, Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkındaki Yönetmeliğin 11. maddesine istinaden, bankalara yönetmeliğin 4. maddesi kapsamına giren "Gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler
Bu değerleme raporu Organize Sanayi Bölgesi 9. Cad. No:18 Melikgazi / Kayseri adresinde yer alan Formet Metal ve Cam Sanayi A.Ş. için hazırlanmıştır.
Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Kısıtlamalar
Müşteri tarafından değerleme rapor için herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir.
İşin Kapsamı
Bu değerleme raporu, 13.02.2024 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında; Kayseri ili, Kocasinan ilçesi, Beydeğirmeni Mahallesi, 116 ada, 9 ve 10 numaralı parsellerin üzerinde bulunan fabrika ve arsasının 31.12.2023 tarihli pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
3. DEMOGRAFİK VE EKONOMİK VERİLER
Demografik Veriler
Bu bölümde, Türkiye genelinden hareketle Kocasinan ilçesi özeline inilmekte ve nüfusun zamana göre değişimi hakkında özet bilgi verilmektedir.
Türkiye
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2022 yılı itibarıyla Türkiye nüfusu 85.372.377 olarak belirlenmiştir. Türkiye'de yıllık nüfus artış hızı 2021 yılında %1,3 iken, 2022 yılında %0,7'lere, 2023 yılında ise %0,1'e düşmüştür. Bu sonuçlara göre Türkiye'de ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 92.824 kişi artmıştır.
Grafik 1 Türkiye Nüfusu ve Nüfus Artış Hızı
Türkiye nüfusu 3 yaş kategorisinde incelenmiş olup çalışabilir nüfus sayısı genç olarak nitelendirilmiştir. Türkiye genel anlamda genç bir nüfus dağılımına sahiptir. Nüfusun yaklaşık %10'u 15 yaşından küçüktür.
Türkiye genelinde doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Kayseri
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2023 yılı itibarıyla Kayseri nüfusu 1.445.683 olarak belirlenmiştir. Kayseri'de ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 4.160 kişi artmıştır.
Grafik 2 Kayseri Nüfusu ve Nüfusun Yaş Aralıkları Göstergeleri
Kayseri nüfusu 3 yaş kategorisinde incelenmiş olup çalışabilir nüfus sayısı genç olarak nitelendirilmiştir. Kayseri genel anlamda genç bir nüfus dağılımına sahiptir. Nüfusun yaklaşık %23'ü 15 yaşından küçüktür, çalışan nüfus yaş aralığının %67'lik oranı doğrultusunda Türkiye ortalaması ile aynı düzeydedir.
Türkiye genelinde doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Kocasinan
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2023 yılı itibarıyla Kocasinan ilçe nüfusu 407.600 olarak belirlenmiştir. Kocasinan ilçesinin yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında %1 iken, 2023 yılında -%0,3 oranına azalmıştır. Bu sonuçlara göre Kocasinan da ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 1.405 kişi azalmıştır.
Grafik 3 Kocasinan Nüfusu ve Nüfusun Cinsiyete göre Dağılımı
2023 yılı nüfusu irdelendiğinde, toplam nüfusun %50'sinin erkekler ve %50'inin ise kadınlardan oluştuğu görülmektedir.
Ekonomik Veriler
Gayrisafi Yurt İçi Hasıla (GSYH) 2023 yılı üçüncü çeyreğinde %5,9 artmıştır. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2023 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat %8,1, sanayi %5,7, finans ve sigorta faaliyetleri %5,1, hizmetler %4,3, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,6, gayrimenkul faaliyetleri %2,7, diğer hizmet faaliyetleri %2,2, bilgi ve iletişim faaliyetleri %1,7 ve tarım sektörü %0,3 artarken mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %2,5 azalmıştır. Ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar ise %16,5 artmıştır.
Mevsim etkilerinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Kasım'da %8,8 ile Ocak 2014'ten bu yana en düşük seviyesinde gerçekleşti.
Takvim etkilerinden arındırılmış verilere göre sanayi üretim endeksi Temmuz'da yıllık bazda %7,4 ile 13 ayın en hızlı artışını kaydedilmiştir. İSO Türkiye İmalat PMI Eylül'de 49,6'ya yükselse de üçüncü çeyrek boyunca eşik değerin altında kalarak imalat sanayiinde faaliyet koşullarının zayıf bir seyir izlediğine işaret etmiştir.
Temmuz'da yıllık bazda %58,1 artarak 5,5 milyar USD seviyesinde gerçekleşen cari açık, 12 aylık kümülatif verilere göre 58,5 milyar USD düzeyine ulaştı. Ağustos'ta merkezi yönetim bütçesi, yıllık bazda iki katına çıkan vergi gelirlerinin desteğiyle 51,3 milyar TL fazla vererek, Ocak-Ağustos döneminde bütçe açığı 383,4 milyar TL düzeyinde gerçekleşerek OVP'de 2023 yılı için öngörülen açığın %23,5'ini oluşturmuştur.
Aralık'ta TÜFE aylık ve yıllık bazda sırasıyla %1,14 ve %44,22 artış kaydetmiş, yurt içi ÜFE de bu dönemde aylık bazda %2,93 yıllık bazda %64,77 yükselmiştir.
TCMB Aralık ayı toplantısında politika faizini piyasa beklentileri doğrultusunda 250 baz puan artırarak %42,5 seviyesine çıkardı. Toplantıya ilişkin metinde Türk lirası varlıklara yönelik iç ve dış talebin artmaya başlamasının fiyat istikrarına katkı sağlayacağı düşünülmektedir. Uluslararası kredi değerlendirme kuruluşları Fitch ve S&P, Türkiye'nin kredi notunu "B" seviyesinde teyit ederek not görünümünü "negatif"ten "durağan"a revize etmiştir.
| TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYİH (Cari ABD Doları) | \$ 859 Milyar | \$ 797 Milyar | \$ 761 Milyar | \$ 717 Milyar | \$806 Milyar | \$692 Milyar | \$714 Milyar |
| Kişi Başı Düşen GSYİH | 10.696,00 \$ | 9.762,00 \$ | 9.213,00 \$ | 8.599,00 \$ | 9.539,00 \$ | 8.080,00 \$ | 8.341,00 \$ |
| Büyüme | 7,50% | 3,00% | 0,90% | 1,80% | 11,40% | 5,00% | 3,00% |
| Enflasyon | 11,90% | 20,30% | 11,80% | 14,60% | 36,08% | 64,27% | 58,94% |
| Cari Açık (MilyarABD Doları) | -40,60 \$ | -21,60 \$ | 6,90 \$ | -23,70 \$ | -14,90 \$ | -44,30 \$ | -42,50 \$ |
| Carı Açık / GSYİH | -4,70% | -2,70% | 0,90% | -3,30% | -1,85% | -6,40% | -2,10% |
| ABD Doları Yıl Sonu | 3,78 | 5,29 | 5,96 | 7,44 | 13,35 | 18,78 | 29,8 |
| * Kaynak: TUIK, TCMB, *Oxford Economics |
Tablo1 Temel Ekonomik Göstergeler
2020'de Covid-19 pandemisinin ortaya çıktığı dönemde Türkiye kaydettiği %1,9 oranındaki büyümenin ardından, 2021 yılında da yıllık bazda %11,4 büyüme kaydederek dünyadaki büyük ekonomiler arasında en hızlı büyüyen ülkelerden biri olmuştur. Büyümenin ana belirleyicileri hane halkı tüketimi ve ihracat olarak öne çıkmıştır. Kaydedilen güçlü büyüme 2023 yılında da devam ederek, son GSYH verilerine göre 3Ç 2023'te yıllık bazda %5,9 oranında büyüme ile sonuçlanmıştır. Kaydedilen performansta özel tüketimdeki artış ve net ihracatın pozitif katkısı öne çıkmıştır. IMF Türkiye için 2024 yılında yıllık %3,0 oranında büyüme öngörmüştür.
Tablo 2 GSYİH Büyüme Oranları & Tahminleri
*Kaynak: Sanayi Odası & TUİK
Mevsim etkilerinden arındırılmış tüketici güven endeksi Aralık 2023'te 77,4 olarak kaydedilmiştir.
Tablo 4 Yıllara Göre Doğrudan Yabancı Yatırımlar
2020 yılında durgunluk döneminin ardından Türkiye'ye doğrudan yabancı sermaye girişleri 2021 yılında %70 yıllık artışla güçlü bir toparlanma kaydederek ivme kazanmıştır. Diğer yandan, 2023 yılının ilk çeyreğinde ise 8,9 milyar USD seviyesinde kaydedilmiştir.
*Kaynak: TCMB
Tablo 5 Döviz Kurları & Enflasyon Oranları
*Kaynak: TCMB
Temmuz'da düşük baz etkisinin desteğiyle yıllık bazda %16,7 artan konut satışları, Ağustos'ta yıllık bazda %1,1 azalmıştır. Bununla birlikte bu dönemde 122 bin adet ile yılbaşından bu yana en yüksek satış rakamı kaydedilmiş Ağustos'ta ipotekli satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre %26,1 oranında azalırken, %4,3 artan diğer satışlar toplam satışların %86,6'sını oluşturmuştur. Satış durumuna göre veriler incelendiğinde ise söz konusu dönemde ilk el satışların %9,5 azaldığı, toplam satışların yaklaşık %70'ini oluşturan ikinci el satışların %2,7 ile sınırlı artış kaydettiği görülmüştür.
Ağustos'ta yabancılara yapılan satışlarda gözlenen yıllık %42'lik gerileme dikkat çekmiş böylece Ocak-Ağustos döneminde toplam konut satışları 2022'nin aynı dönemine göre %15,5 azalmıştır. TCMB'nin açıkladığı verilere göre konut fiyat endeksi Temmuz'da aylık bazda %7,3 ile Aralık 2021'den bu yana ilk kez aylık TÜFE enflasyonunun altında artış kaydetmiş konut fiyatlarındaki yıllık nominal artış %94,7 ile son 18 ayın en düşük seviyesinde gerçekleşirken, reel yükseliş de %31,2 olmuştur. Dolar kuru 2023 yılını USD 29,43 TRY ile tamamlamıştır.
İnşaat Maliyet Göstegeleri
2023 yılı Aralık ayında bir önceki aya göre %1,94 artarak bir önceki yılın aynı ayına göre %67,31 artmıştır. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,05 artarak işçilik endeksi %1,67 artmış ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %54,26 artmış ve işçilik endeksi %111,83 artmıştır.
Tablo 6 İnşaat Maliyet Endeksi
4. GAYRİMENKULUN KONUM ANALİZİ
Bölge Verileri
Değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini oluşturan en önemi bileşenlerinden biri bulunduğu bölgenin özellikleridir. Dolayısıyla konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin coğrafi konumu, arazi yapısı, sosyoekonomik özellikleri, gelişme yönü değerleme çalışmasını etkileyen faktörler olup alt başlıklarda konu gayrimenkulün bulunduğu bölge verileri ile ilgili genel bilgiler verilmiştir.
Kayseri İli
Şekil 1 Türkiye Haritası
Coğrafi olarak Türkiye'nin merkezine yakın bir konumda İç Anadolu Bölgesi'nde bulunur. Orta Kızılırmak Bölümü'nde Erciyes Dağının eteklerinde kurulan şehir, dünyanın en eski yerleşim yerlerinde biri olan eski çağlarda Kapadokya adı verilen bölgede yer almaktadır. Tarihi İpek Yolu üzerinde bulunan ve birçok medeniyete ev sahipliği yapan şehir yüz ölçümü olarak ülkenin sekizinci büyük ilidir. Adana, Niğde, Nevşehir, Yozgat, Sivas, Kahraman Maraş illeri ile çevrilidir.
Kayseri Cumhuriyet Dönemi'nde 1924 Anayasası ile il olmuştur. Cumhuriyet Dönemi'nde, 1926 yılında Kayseri Tayyare Fabrikası ve Bünyan Halı Fabrikası'nın açılması, 1927 yılında demiryolu bağlantısı kurulmaya başlanması ile ekonomisi daha hızlı gelişemeye başlamıştır. Kayseri ticaretinin ve ekonomisinin tarihi milattan önceye dayanmaktadır. Günümüzde Ticaret Odasına kayıtlı 2.387 Anonim Şirket, 11.243 Limited Şirket olmak üzere toplamda 13.630 adet şirket bulunmaktadır. Kayseri yazları sıcak ve kurak, kışları ılık ve yağışlı olup karasal iklim özellikleri göstermektedir. İl yüzölçümünün yaklaşık yüzde 34'ünü tarım arazileri oluşturmaktadır. Tarım arazisi kullanımında en çok payı tahıl ürünleri yer almakta, ikinci sırada ise şeker pancarı yer almaktadır. Denize kıyısı olmadığı halde Türkiye de alabalık üretim sıralamasında ilk üçe girmektedir. Aynı zamanda küçükbaş ve büyükbaş hayvancılık yapılmakta olup halkın belli bir bölümü geçimini tarım ve hayvancılık ile sağlamaktadır. Kayseri de yeraltı kaynakları var olup YİKOP kayıtlarında 5.284 adet maden sahası bulunmaktadır. 265 adet çalışan, 274 adet faaliyeti durdurulan olmak üzere toplam 539 adet aktif maden sahası bulunmaktadır. Kayseri de bulunan önemli madenler: Altın, Demir, Krom, Kurşun-Çinko, Manganez, Doğaltaş, Pomza Kireçtaşı, Tuğla-Kiremit Hammaddesi, Kaolen, Diyatomit, Turba, Kömür, Jeotermal Kaynak, Maden Suyu /Memba Suyu, Karbondioksit'dir. Günümüz itibariyle Kayseri'de 16 Sanayi Sitesi, 3 Organize Sanayi Bölgesi, 1 Serbest Bölge ve 2 Teknoloji geliştirme Bölgesi bulunmaktadır. 2020 yılının aralık ayı itibariyle 4.404 firmanın sanayi sicil belgesi bulunmaktadır. Kayseri Serbest Bölgesi 6 milyon 905 bin metrekare alan üzerinde kurulmuş olup 2020 yılı ticaret hacmi 1.063.568.260 \$ olarak gerçekleştiği görülmektedir. Sanayi, özellikle mobilya imalatı, gıda ürünleri, makine ve ekipmanları, kauçuk ve plastik imalatı, metal ürünleri sektörlerinde yoğunlaşmıştır. Kayseri'den otoyollar, demir yolu ve hava yoluyla Türkiye'nin diğer şehirlerine ulaşılır.
Kocasinan İlçesi
Kocasinan, Türkiye Cumhuriyeti'nin İç Anadolu Bölgesi'nde Kayseri iline bağlı bir ilçedir. Kayseri ilinin batı kesiminde bulunmaktadır. Kocasinan, yerleşik nüfusu 400.726 kişi itibarıyla Kayseri'nin nüfus bakımından ikinci en büyük ilçesi konumundadır. 75 ilkokul, 67 ortaokul, 25 lise ve 2 üniversitesi bulunmaktadır.
Şekil 2 Kayseri Haritası
Gayrimenkullerin Konumu ve Çevre Özellikleri
İlgili gayrimenkuller, Beydeğirmeni Mahallesi, Beydeğirmeni Küme Evleri No:86/4 adresinde Kocasinan / Kayseri adresinde bulunmaktadır. (UAVT No: 1871861587)
Gayrimenkullere ulaşım için bölgenin ana arterlerinden olan Kayseri-Kırşehir Yolu üzerinde bulunan Kayseri İncesu Süksün Mürüvvet Hanım Camii önünden yaklaşık 3,18 km kuzeybatı yönünde devam edilir ve dönel kavşaktan dönülürek tekrar Kayseri-Kırşehir Yoluna girilir. Kayseri-Kırşehir Yolu üzerinde yaklaşık 200 m güneydoğu yönünde devam edilir. Değerlemeye konu taşınmazlar sağ kolda konumlu 116 ada, 9 ve 10 parsel içerisinde konumludur.
Taşınmazların yakın çevresinde Suat Erdem Un Fabrikası, Exengaz Akpet Petrol Ofisi, Çavdaroğlu Süt ve Süt Ürünleri, Karasu Deresi, Birlik Yumurta Kayseri Yem Tesisleri, Terziköy Vadi Villaları gibi bilinirliği yüksek yapılar bulunmaktadır.
Parsellerin çevresinde çoğunlukla tarım arazisi ve sanayi tesisleri bulunmaktadır. Gayrimenkulün yer aldığı bölge planlı yapılaşmaya sahip olup, belediyenin sağladığı altyapı olanaklarından faydalanabilecek yer ve ortamdadır. Altyapı çalışmaları tamamlanmıştır.
Şekil 3 Taşınmazların Önemli Merkezlere Uzaklıkları
Şekil 4 Taşınmazın Konumu ve Ulaşım Ağı
Şekil 5 Yakın Plan Harita
5. GAYRİMENKULÜN TANIMI
Bu bölümde gayrimenkulün hukuki tanımının yanı sıra sahip olduğu fiziksel, lokasyon ve imar hakları ile ilgili özellikleri hakkında data setleri verilerek pazardaki konumlanması ve rekabet özellikleri açıklanmaktadır.
Hukuki Tanımı
Tapu Bilgileri
Bu bölümde konu taşınmazın tapu tetkikine ilişkin, tapu bilgileri ve varsa son üç yıllık süreçte hukuki açıdan meydana gelmiş olan değişiklikler yer almaktadır.
| Tapu Belgesinin Türü | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kat Mülkiyeti | Kat İrtifakı | Arsa | Diğer | |||
| (9 No.lu Parsel) | (10 No.lu Parsel) | |||||
| SAHİBİ | : | Formet Dış Ticaret Anonim Şirketi (1/1) | ||||
| İLİ | : | Kayseri | ||||
| İLÇESİ | : | Kocasinan | ||||
| MEVKİİ | : | - | ||||
| MAHALLESİ | : | Beydeğirmeni Mah. | ||||
| NİTELİĞİ | : | Arsa | ||||
| YEVMİYE NO | : | 23360 | ||||
| TAPU TARİHİ | : | 10.05.2022 | ||||
| ADA NO | PARSEL NO | TAŞINMAZ ID | YÜZÖLÇÜMÜ (m²) | CİLT NO | SAYFA NO | |
| 116 | 9 | 102913104 | 199.035,96 | 20 | 1918 |
| SAHİBİ | : | Formet Dış Ticaret Anonim Şirketi (1/1) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| İLİ | : | Kayseri | ||||
| İLÇESİ | : | Kocasinan | ||||
| MEVKİİ | : | - | ||||
| MAHALLESİ | : | Beydeğirmeni Mah. | ||||
| NİTELİĞİ | : | Yol | ||||
| YEVMİYE NO | : | 23360 | ||||
| TAPU TARİHİ | : | 10.05.2022 | ||||
| ADA NO | PARSEL NO | TAŞINMAZ ID | YÜZÖLÇÜMÜ (m²) | CİLT NO | SAYFA NO | |
| 116 | 10 | 102913105 | 772,73 | 20 | 1901 |
Tablo 7 Mülkiyet Bilgileri
Tapu Ve Kadastro Müdürlüğü'nde Yapılan İncelemeler
14.02.2024 tarihi itibari ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Sistemi'nden temin edilen "Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı" belgesine göre bütün taşınmazlar üzerinde aşağıdaki notların bulunduğu tespit edilmiştir.
116 ADA 9 PARSEL;
| İRTİFAK HANESİ | : | TEAŞ Genel Müdürlüğü lehine 2.640 m² lik saha üzerinde daimî irtifak hakkı vardır. (26.10.1995 tarih ve 6990 yevmiye numaralı) |
|---|---|---|
| İPOTEK | : | Yapı ve Kredi Bankası A.Ş. lehine, 296.000.000,00 TL, %70 değişken faizli 1. Dereceden F.B.K. süreli 11.05.2022 tarih ve 23629 yevmiyeli ipotek kaydı bulunmaktadır. |
| 116 ADA 10 PARSEL |
| BEYANLAR HANESİ : |
2942 | Sayılı | Kamulaştırma | Kanunu'nun | 7. | Maddesine | göre | belirtme |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| bulunmaktadır. (22.11.2018 tarih ve 35885 yevmiye numaralı) |
Tablo 8 Takyidat Bilgileri
Gayrimenkulün Fiziki Özellikleri
Bu bölümde, gayrimenkulün mevcut yapılarına dair yapı ve kat bazında genel bilgiler verilecektir.
116 ADA 9 PARSEL (Formet Metal ve Cam Sanayi Tesisi)
Taşınmaz, 199.035,96 m² yüzölçümlü 116 ada, 9 parsel olup mahallinde yapaılan incelemede içerisinde 3 adet hangar, iki adet idari bina, kapalı garaj, sundarma ve Güneş Enerji Santrali alanından oluşmaktadır. 5 bloktan oluşan karma kullanımlı projede 2 adet idari bina ve 3 adet hangar binası olmak üzere toplam 5 bölüm bulunmaktadır. Mahallinde yapılan tespite göre proje bünyesindeki bloklar; 1. Hangar Binası, 2. Hangar Binası, 3.Hangar Binası, 1. İdari Bina ve 2. İdari Bina olarak adlandırılmıştır.
Şekil 6 Vaziyet Planı Görseli
1. Hangar Binası: 2 ayrı hangardan olmuşmaktadır.1'ci binası tek katlı olup hangarın içerisinde 264 m² tabanlı 2 katlı bir bölüm bulunmaktadır. 1'ci binasının Zemin katı: depo, personel odası, dinlenme odasından, 2'ci bina tek kat alanından oluşmaktadır. 1'ci kapalı alanlı binanın 1. Normal katı depo ve yönetim odasından oluşmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın projesine göre toplam 4.022 m² kapalı alanı bulunmaktadır. Mahallinde yapılan tespitte değerleme konusu taşınmazın kuzeybatı yönünde binanın parsel sınır cephesine kadar uzatılması sebebiyle 716 m² kapalı alanda büyüme yapıldığı tespit edilmiş olup toplamda 4738 m² kapalı alan bulunmaktadır.
2. Hangar Binası: Projesine göre 10.826 m²'lik taban alana sahip tek katlı olup hangarın içerisinde 337,62 m² ve 433,83 m² tabanlı olmak üzere zemin + 1. Normal katta alanı bulunan iki bölüm bulunmaktadır. 2. Hangar Binasının Zemin katı: soyunma odası, 2 adet kompresör odası, kalite kontrol odası, depo, bakım odası, 2 adet malzeme deposu, 2 adet hammadde deposu, yemekhane, trafo odası, toplantı odası, personel odası, revir, kalite laboratuvarı, 2 adet elektrik bakım odası, mekanik bakım odası ve hangar alanlarından oluşmaktadır. 1. Normal kat: arşiv sevkiyat odası, pazarlama odası, satın alma odası, toplantı odası, muhasebe odası, genel müdür odası, genel müdür yardımcısı odası, yemekhane, trafo odası alanlarından oluşmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın projesine göre toplam 11.598 m² kapalı alanı bulunmaktadır. Mahallinde yapılan tespitte değerleme konusu taşınmazın içerisinde bulunan kuzeydoğu yönünde bulunan 2 katlı yapıda 56 m²'lik küçülme yapıldığı tespit edilmiş olup toplamda 11.542 m² kapalı alanı bulunmaktadır. Projesine göre daha küçük inşa edilmiş yapının yasal ve mevcut kullanım alanı yerinde tespit edilen alan olan 11.542 m² olarak kabul edilmiştir.
3. Hangar Binası: Projesine göre 11.106 m²'lik taban alana sahip tek katlı olup hangarın içerisinde: ham madde deposu, 2 adet malzeme deposu, 3 adet hangar alanı, 3 adet depo ve giriş alanlarından oluşmak olup projesine uygun inşa edildiği tespit edilmiştir. 3. Hangar Binası Kat irtifakına esas onaylı mimari projesine göre ve mahallinde yapılan tespitlere göre 11.106 m² kullanım alanına sahiptir.
1. İdari Bina: Projesine göre inşa edilen idari bina Zemin kat ve 1. Normal kattan oluşmaktadır. Zemin kat: su pompası deposu, tesisat odası, arşiv ve mescit hacimlerinden oluşmaktadır. 1.Normal kat: 2 adet sekreter odası, genel müdür yardımcısı odası, genel müdür odası, muhasebe odası, pazarlama odası, satın alma odası, yönetim kurulu başkan odası ve toplantı odası hacimlerinden oluşmaktadır. 1. İdari Binasının Kat irtifakına esas onaylı mimari projesine göre ve mahallinde yapılan tespitlere göre 596 m² kullanım alanına sahiptir.
2. İdari Bina: Projesine göre inşa edilen idari bina Bodrum kat, Zemin kat ve 1. Normal kattan oluşmaktadır. Bodrum kat: arşiv ve kazan dairesi, Zemin kat: pazarlama odası, danışma alanı, oda, yönetim kurulu başkan odası, toplantı odası, genel müdür yardımcısı odası, satın alma odası, muhasebe odası, giriş holü ve mutfak hacimlerinden oluşmaktadır. 1.Normal kat: genel müdür odası, dinlenme odası, temizlik odası, lojistik, pazarlama sevkiyat odası, toplantı odası, muhasebe finansman odası, mescit, sigara odası, arşiv, balkon hacimlerinden oluşmaktadır. Bodrum kat 236 m², Zemin kat 780 m² ve 1. Normal kat 790 m² alana sahip olup 2. İdari Binası Kat irtifakına esas onaylı mimari projesine göre ve mahallinde yapılan tespitlere göre 1.806 m² kullanım alanına sahiptir.
Kapalı Garaj: Projesine göre inşa edilen idari bina Zemin kat ve 1. Normal kattan oluşmaktadır. Zemin kat: kalorifer odası, 2 adet depo ve kapalı garaj hacimlerinden oluşmaktadır. Kapalı garaj hacmi zemin ve 1.Normal katta tek hacim olarak inşa edilmiştir. 1.Normal kat: depo hacminden oluşmaktadır. Zemin kat 234 m² ve 1. Normal kat 75 m² alana sahip olup Kat irtifakına esas onaylı mimari projesine göre ve mahallinde yapılan tespitlere göre 309 m² kullanım alanına sahiptir.
Sundurma: Mahallinde yapılan incelemede 2. İdari Binasının yanında 17 m uzunluğunda ve 4,6 m genişliğinde 3 adet sundurma bulunmaktadır. Yasal alanı 0 m², mevcut alanı 234 m²'dir.
GES Alanı: Mahallinde yapılan incelemede yaklaşık 20.000 m² alan için GES panelleri kurulmuş olup, parselin 70.000 m² için GES projesi planlanmaktadır. İnşa halinde olması ve üretime başlamaması sebebiyle GES alanı değerlemede dikkate alınmamıştır. Parsel geometrik olarak amorf formda olup düz bir arazi üzerinde konumludur. Mahallinde yapılan incelemede değerleme konusu taşınmazların çok uzun zamandan beri boş olduğu, 2. Hangar Binasının belirli kısımlarının yıkıldığı, 3. Hangar Binasının orta kısmında önceden yaşanan yangından dolayı tahribatların olduğu tespit edilmiştir. Bu sebeple bu alanlarda tadilat ve bakım ihtiyacı bulunmaktadır. Değerleme konusu parsel sınırları çitlerle çevrilidir. Değerlemeye konu bağımsız bölümlerin yasal ve mevcut alanları aşağıda tabloda belirtilmiştir.
| Bina Türü | Yasal Alan (m²) |
Mevcut Alan (m²) |
|---|---|---|
| 1. Hangar Binası | 4.022 | 4.738 |
| 2. Hangar Binası | 11.542 | 11.542 |
| 3. Hangar Binası | 11.106 | 11.106 |
| 1. İdare Binası | 596 | 596 |
| 2. İdare Binası | 1.806 | 1.806 |
| Kapalı Garaj Binası | 309 | 309 |
| Sundurma Alanı | 0 | 234 |
| Arsa Genelindeki Toplam İnşaat Alanı | 29.381 | 30.331 |
Tablo 9 Kullanım Alanı Tablosu
110 ADA 10 PARSEL (YOL ALANI)
Değerleme konusu taşınmaz, Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, Beydeğirmeni Mahallesi, 116 ada 10 numaralı parsel, 772,73 m² yüzölçümlü, "Yol" vasıflı taşınmazdır. Değerleme tarihi itibariyle, parsel üzerinde ekili ve dikili bir ürün ile herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Geometrik olarak dörtgen şekle sahip olan parsel, eğimsiz ve engebesiz bir topografik yapıya sahiptir. Konu parsel, doğu cephesinden, ulaşım askına cephelidir. Taşınmazın doğu cephede bulunan imar yoluna cephesi yaklaşık olarak 84 metre cephelidir. Parsel derinliği ise yaklaşık 10 metredir. Parselin kuzeybatı ve güneydoğu cephelerinde tarla vasıflı komşu parseller ve güneybatı cephesinde ise arsa 116 ada 9 parsel yer almaktadır. Değerleme konusu parsel imar yoluna cepheli olması sebebiyle ulaşımı kolaydır.
Belediye İncelemesi
Gayrimenkulün İmar Bilgilerinin İncelenmesi
İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda parselin kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmî kurumlarda incelemeler yapılarak parselin imar durumu tespit edilir.
Kocasinan Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde yapılan temas ve incelemelerde, taşınmazların yer aldığı 116 ada 9 ve 10 numaralı parsellerin konumlu olduğu bölgede, 1/5000 ölçekli nazım İmar Planında Sanayi alanı, Enerji üretim dağıtım ve depolama alanı, park ve yol alanı olarak planlanmıştır. Halihazırda 1/1000 ölçekli uygulama imar planı (planlama ve plan tadilatı) çalışması devam etmektedir.
03.11.2010 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Beydeğirmeni Mahallesi Mevzi İmar Planı kapsamında, Sanayi alanında kalmakta olduğu ve Hmaks: 6,5 m, Emsal: 0,35, Yapı Yaklaşma Sınırının 5 m olduğu öğrenilmiştir. Ancak değerleme konusu 10 numaralı parsel daha önceki ifraz edilmeden önce dahil olduğu 166 ada 6 nolu parselde karayolları kamulaştırması ile ifraz edilerek oluşması, son durumda imar fonksiyonu sanayi lejantlı alana tekabül etmesine rağmen ilgili belediye ile yapılan görüşmede, kara yolları kamulaştırmasından sonra, imar planında bu alanın yol olarak plan değişikliği yapılacağı bilgisi alınmıştır. Söz konusu 10 parselin tamamı kamulaştırmaya konu edilmiş ancak henüz kamulaştırılmamıştır. Taşınmazın tapudaki niteliğinde konu taşınmazın kamulaştırma sonrasında fonksiyonu olacak olan ''Yol'' şeklinde tanımlanmıştır. Değerleme konusu parseller imar uygulaması görmüş niteliktedir.
Şekil 7 İmar Durum Görseli
Gayrimenkulün Mevzuat Uyarınca Almış Olduğu Gerekli İzin ve Belgeler
Taşınmazlar ile ilgili olarak ilgili belediyeden temin edilen taşınmaza ait izin belgelerinin detayları aşağıdaki açıklanmıştır.
-
Değerleme konusu 116 ada 6 parsel tevhid işlemi uygulandıktan sonra 116 ada 9 ve 10 numaralı parseller olarak bölünmüştür. Değerleme konusu taşınmazlar eski ada parsel numarası üzerinden Yapı Ruhsatı aldığı tespit edilmiştir.
-
Kayseri İl Özel İdaresi tarafından 116 ada 6 parsel üzerine Akın Plastik Boru San. A. Ş. Hissedarı tarafından yaptırılacak olan toplam 28.398 m² Hangar için verilmiş olan 08.11.2012 tarih ve 2012/60 sayılı Yapı Ruhsatı verildiğine dair belge incelenmiştir. Ayrıca ruhsata esas mimari proje ilgili belediye dosyasında bulunmamakta olup, yapı denetim firması onaylı mimari proje rapor müşterisinden temin edilmiştir.
Karar ve Tutanaklar
Resmi kurumlarda yapılan incelemelerde ruhsat tarihinden (2012 Yılı) sonra taşınmazları olumsuz etkileyebilecek herhangi bir olumsuz karara rastlanılmamıştır.
Yapı Denetim Firması
Değerleme konusu taşınmazların yapı denetimi Sahabiye Mahallesi Otak Sokak, Çilingir İş Merkezi No:33/2 Kocasinan Kayseri ticari adresinde kayıtlı Test Yapı Denetim LTD Şti tarafından yapılmıştır.
Son Üç Yıl İçinde gerçekleşen Hukuki Durumdan Kaynaklanan Değişim
Değerleme konusu taşınmazların son üç yılda gerçekleşmiş mülkiyet değişimi bulunmaktadır. Bu kapsamda satış işlemi doğrultusunda 17.06.2021 tarihinde taşınmazların mülkiyeti Garanti Finansal Kiralama Anonim Şirketinden, A Dan Z Ye Metal Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi geçmiştir. 10.05.2022 tarihinde ise "A dan Z ye Metal Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi" olan malik unvan değiştirerek "Formet Dış Ticaret Anonim Şirketi" olmuştur.
Konu taşınmazın bu tarihten günümüze kadar herhangi bir alım-satım işlemine konu olmamış olup herhangi bir hukuki değişim yaşanmamıştır.
5.7.1.1. Değerlemeye Konu Taşınmazlara İlişkin Yapılmış Sözleşmelere İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin olarak yapılan araştırmalarda Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri gibi düzenlenmiş herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
5.7.1.2. Gayrimenkulün Enerji Kimlik Belgesi Hakkında Bilgi
Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu binalara ait enerji kimlik belgeleri bulunmamaktadır.
Gayrimenkulün Yakın Çevresinde Bölgeyi Etkileyen Gelişmeler
Değerleme konusu taşınmazların;
Erişilebilirlik ve Ulaşım
Şehrin her yıl artan nüfusu ve lojistik gereksinimleri sayesinde, yeni modern bir havaalanı inşası gündemdedir. Demiryolunun organize sanayi bölgelerinin yanından geçmesi, karayolları bakımından kesişim noktasında olması Kayseri'yi ulaşım konusunda da oldukça avantajlı kılmaktadır. Türkiye'nin merkezinde yer alması, Doğu - Batı ve Kuzey - Güney karayolu akslarının kesişim noktasında bulunması, önemli demiryolu hatlarının ilden geçmesi Kayseri'nin gelişmesindeki diğer etkenlerdir. Kayseri konum itibariyle, Sinop, Mersin, Samsun ve İskenderun limanlarına yaklaşık aynı mesafededir. Ancak demiryolu imkânından dolayı Mersin limanı tercih edile gelmiştir
Karayolu: Kayseri ili, doğu-batı istikametinde Kırşehir'den gelip Sivas'a devam eden D-260 karayolu ile Aksaray ve Nevşehir'den gelip Malatya'ya devam eden D-300 Karayolunun kesişiinde yer almaktadır. Bu konumuyla il, transit geçişler için de kavşak noktası durumundadır. Bölünmüş yolların toplam yollara oranı % 31,8 ile Kayseri Türkiye'de 11. Sıradadır. İlin Maraş, Malatya, Kırşehir, Yozgat ve Sivas illeri ile bağlantılarını sağlayan ve toplamda 50 km'yi geçen devlet yollarının 2017 yılı içerisinde bitümlü sıcak kaplamalı olarak tamamlanması hedeflenmektedir. Ayrıca, Tomarza, Yahyalı, Develi ve Erciyes Turizm alanına ulaşım sorunlarını çözebilmek için de yol yapım çalışmaları devam etmektedir.
Demiryolu: Kayseri il merkezi Türkiye demiryolları ulaşım ağında yer almaktadır. İl, doğu-batı istikametinde Kapıkule'den başlayıp, Ermenistan sınırına kadar ulaşan güzergâh üzerindedir. Bu güzergâh, batıda Yozgat ilinden gelip Bünyan ve Sarıoğlan ilçeleri üzerinden doğuda Sivas'a devam etmektedir. İl merkezinin doğusundan güneyde Adana ve İskenderun'a ulaşan demiryolu hattı ise, İncesu ve Yeşilhisar ilçelerinden geçmektedir. Toplam demiryolu uzunluğu 216 km ile Türkiye'de 16. sırada yer almaktadır.
Havayolu: Kayseri Erkilet Havaalanı il merkezine 5 km. uzaklıktadır. Erkilet Havaalanı, uluslararası havaalanı statüsündedir. Kayseri Havaalanı, günlük 4 iç hat ve 15 dış hat uçuş noktası ile, yılda toplam 1.9 milyonu aşan yolcu taşıma kapasitesine ulaşmıştır; ki bu rakam 2010 yılının 2 katıdır. Günlük sefer sayısı 68 ve haftalık ortalama sefer sayısı yaklaşık 476'tir. Bu yoğunluk yaz aylarında daha da artmaktadır.
Kocasinan ilçesi Kayseri'nin 16 ilçesinden Melikgazi'den sonra en yoğun nüfusa sahip ilçedir. Yüzölçümü bakımından merkezden batı ve kuzeybatıya doğru uzanmaktadır. Değerleme konusu proje konum olarak Karsu Tekstil, Referans Tohumculuk, Basarsan Plastik Boru Sanayi, Terziköy Vadi Konakları, Suat Erdem Un Fabrikası, Çavdaroğlu Süt ve Süt Ürünler Birlik Yumurta Kayseri Yem Tesislerine yakın konumdadır. Kocasinan ilçesinin bulunduğu bölge Kayseri Erkilet Havalimanı ve yerleşim yeri yoğunluğu fazla olan bir bölgedir.
Şekil 8 Konum Görseli
Değerleme konusu projenin yer aldığı bölge Kayseri merkeze yaklaşık 30-35 dakika mesafede olup, özel araçlar ile taşınmazın bulunduğu bölgeye erişilebilirlik kolay seviyedir. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgenin kuzey, batı, güney ve doğu aksında yoğun yapılaşma bulunmamakta olup, alınacak plan kararları ile birlikte kentin bu bölümlerinde boş ve geniş arsaların bulunması ve Kocasinan Belediyesi Kent Bilgi Sisteminde değerleme konusu taşınmazın konumundan kent merkezine doğru yaklaşık 450 m uzaklıkta başlayıp takribi 6 km devam eden yola cepheli Konut Dışı Kentsel Dönüşüm Alanında kalan parsellerin aralıksız olması dikkate alınarak kent gelişiminin bu aksa doğru kayabileceği düşünülmektedir.
6. SEKTÖR ANALİZLERİ
Sektörün Genel Durumu
Konu taşınmaz cam üretim tesisi amaçlı olarak tasarlanmış olup hali hazırda aktif değildir. Tesisin kullanım türünün cam sanayi olması sebebiyle cam sanayi sektörü araştırmaya tabi tutulmuştur. Türkiye'de cam sanayi sektörü 1935 yılında Paşabahçe fabrikasının kurulması ile başlamıştır. Cam sanayi birçok sektöre girdi veren temel sanayi alanlarından biridir. Cam üretimi modern teknoloji, enerji yoğun, büyük ölçekli yatırım ve dolayısıyla önemli ölçüde (sermaye yoğun) finans kaynağı gerektiren bir sektördür. Bununla birlikte, fırınların kesintisiz çalışmak zorunda olması, yenileme, bakım, modernizasyon ve yeni kapasite yatırımlarının yüksek sermaye ihtiyacı gerektirmesi sektöre girişleri zorlaştırıcı unsurlardır. Küresel konumda üretimde Türkiye düz camda Avrupa'da 1'inci, dünyada 5'inci sırada, Cam Ev Eşyasında Avrupa'da 2'nci, dünyada 3'üncü sırada, Cam Ambalajda Avrupa'da ve dünyada 5'inci sırada, Soda Külünde Avrupa'da 4'üncü, dünyada ise 8'inci sıradadır.
Cam maddesinin en büyük özelliği olarak sonsuz sayıda geri dönüştürülebilir oluşu gösterilmektedir. Cam sanayi tesisleri genellikle İstanbul, Gebze, Mersin, Kırklareli, Denizli bölgelerinde bulunmaktadır. Ülkemizdeki üretim kapasitesinin %72'lik kısmı Şişecam Grubu tarafından karşılanmaktadır. Cam sanayi üretiminde kullanılacak ham maddenin ülkemizde bol miktarda bulunması ile üretimin yerli olması sağlanmış dolayısı ile sektörün ülkede ve küresel düzeyde başarısını olumlu yönde etkilemiştir. Türkiye'nin ihracatında önemli bir yere sahip olan ve ihraç pazarlan sürekli gelişen cam endüstrisinde, yurtiçi talep hemen hemen tümüyle karşılanabilen bir düzeye sahiptir. Türk Cam Sanayisi ekonomiye yarattığı katkıyı çok geniş bir değer zinciri ve ekonomik katılım ile gerçekleştirmektedir. Bugün ana cam üreticilerinin yanı sıra, sektörde ikincil işlemler yapan işlemeciler, dekorcular ve atölyeler gibi cama değer katan 12 bin üzeri küçük ve orta büyüklükte firma bulunmaktadır. Türk Cam Sanayisi bu firmalara önemli bir iş hacmi yaratmaktadır.
Sektörün Dünya Ekonomisi ve AB Ülkelerindeki Durumu
Son 10 yılda dünya cam üretim kapasitesinin %4-5 birleşik büyüme ile 120 milyon tondan, yaklaşık 175 milyon ton seviyelerine ulaştığı öngörülmektedir. Tablo 1'de bu üretimin %47'sinin düz cam, %46'sının cam ambalaj, %4'ünün cam elyaf ve %3'ünün cam ev eşyası ürünlerine ait olduğu görülmektedir.
| Kapasite (Milyon Ton) | Pay % | |
|---|---|---|
| Düz cam | 82 | 46,9% |
| Cam Ambalaj | 80 | 45,7% |
| Cam Ev Eşyası | 6 | 3,4% |
| Cam Elyaf | 7 | 4,0% |
| Toplam | 175 | 100% |
Tablo 10 Dünya Cam Kurulu Üretim Kapasitesi Faaliyet Alanı Kaynak: Cam Sektörü Raporu "Dünya & Türkiye" 2021
Bölgelere göre dağılımı ise %48 Asya-Pasifik, %24 Avrupa, %17 Kuzey Amerika ve %10 diğer bölgelerdir. Yeni kapasite yatırımları ağırlıklı olarak Asya ve Latin Amerika gibi gelişmekte olan bölgelerde yoğunlaşmaktadır. Küresel cam sektöründe yüksek Ar-Ge ve tasarım harcamaları katma değerli ürünlere yönelik yatırımlar olarak ön plana çıkmaktadır. Tutar bazında pazarın %60'ını düz cam, %31'ini cam ambalaj, %5'ini cam elyaf ve %4'ünü cam ev eşyası oluşturmaktadır. Gelecek 5 yılda da yıllık ortalama %5-6 büyüme ile pazarın yaklaşık olarak 230 milyar dolar seviyelerine ulaşması beklenmektedir. Cam sektöründe katma değerli ürünlere yönelimin artış beklentisi ile tutar bazında büyümenin daha fazla olacağı öngörülmektedir. Cam pazarının bölgesel büyüme beklentileri değerlendirildiğinde; büyümenin, kişi başı cam tüketimlerinin gelişmiş ülkelere oranla daha düşük kaldığı gelişmekte olan ülkelerden gelmesi beklenmektedir. Günümüz dünyasının en önemli ve ortak konularından biri iklim değişiklikleri ile mücadeledir. Bu kapsamda ambalaj kullanımında %100 geri dönüşümle cam ambalajın, konutlarda ve ticari binalarda enerji verimliliği ile düz cam ürünlerinin sağladığı dayanım ve hafiflikle gelişen teknolojilerin ihtiyaçlarını karşılayabilen cam elyaf ürünlerinin tüketiminin artacağı beklentisi büyüme rakamlarını desteklemektedir.
Bunun yanı sıra Çin, küresel cam pazarında hem pazar büyüklüğü hem de fazla üretici sayısı ile önemli bir yere sahiptir. Camın tüm faaliyet alanlarında, Çin menşeli, küresel boyutta üretim ve satış ağına sahip firmaların devlet teşvikleri ve sübvansiyonlarla sağladıkları maliyet avantajı, cam pazarını etkileyen önemli unsurlardan biridir.
Cam sektörü içindeki alt sektörler farklı gelişmelere ve dinamiklere sahiptir. İnşaat, otomotiv, beyaz eşya gibi ana sektörlere girdi sağlayan düz cam en büyük sektör konumundadır. Düz cam pazarı tutar bazında %6-7 seviyelerinde büyümektedir. 100 milyar dolar boyutlarına ulaşan küresel düz cam pazarının Covid-19 öncesinde yapılan değerlendirmelerde, gelecek beş yılda katma değerli camlara olan eğilimin de artmasıyla yıllık ortalama %6-7 büyüyerek 145 milyar dolar seviyelerine ulaşması beklenmektedir. Birtakım belirsizlikler bulunsa da yüksek potansiyel barındıran sektörün ilerleyen dönemlerde hızlı bir toparlanmayla salgın öncesi beklenen pazar boyutlarına ulaşacağı tahmin edilmektedir. Beş yıllık dönemde ise değer bazında büyümede artışın katma değerli ürün trendlerinden kaynaklanacağı öngörülmektedir. Cam Ev Eşyası pazarı tutar bazında yıllık ortalama %1-2 ile sınırlı büyüme göstermektedir. 6 milyar dolar boyutuna ulaşan cam ev eşyası pazarında, gelecek 5 yılda %1-2'lik sınırlı bir büyüme beklenmektedir. Sektördeki ilk 5 üretici küresel pazarın yaklaşık olarak yarısına sahiptir. Gelişmekte olan ülkelerde bulunan yerel üreticiler ise ihraç pazarlarında aktif faaliyet göstermekte ve pazar dinamiklerini etkilemektedir. Son on yılda küresel cam ambalaj pazarı, ambalaj pazarı içerisindeki payını iki katına çıkararak %12 seviyesine ulaşmıştır. 52 milyar dolara ulaşan cam ambalaj pazarının 5 yıl içerisinde yıllık ortalama %4,6 büyüme göstererek 68 milyar dolara ulaşması beklenmektedir. Sektörde yüksek artışlar gözlemlenen Asya Pasifik, Güney Amerika ve Avrupa pazarlarının önümüzdeki dönemde büyümede öncü bölgeler olması beklenmektedir. Pazarın büyüme hızı Asya Pasifik ve Doğu Avrupa gibi gelişmekte olan ekonomilerin bulunduğu bölgelerde ortalamanın üzerinde seyretmektedir. Bu durum gelişmekte olan ülkelerde harcanabilir gelirin artmasıyla birlikte cam ambalaj sektörünün girdi sağladığı kozmetik, gıda ve meşrubat gibi ürünlerin tüketiminin artmasından kaynaklanmaktadır. Son dönemde küresel üreticiler mevcut şirketleri satın alarak ya da yeni fabrikalar kurarak özellikle hızlı gelişen Hindistan, Brezilya ve Asya Pasifik ülkelerinde faaliyetlerini yoğunlaştırmaktadır. Sektör yüksek kapasiteye sahip küresel üreticilerin yanı sıra yerel düzeyde üretim yapan çok sayıda küçük ölçekli firmanın faaliyet gösterdiği bir yapıya sahiptir.
Cam Elyaf pazarı yılda ortalama %4 büyüme ile 8,2 milyar dolar pazar boyutuna ulaşmıştır. Otomotiv sektöründe araç ağırlığının azaltılmasına yönelik çalışmalar, rüzgâr enerjisi başta olmak üzere yenilenebilir enerji kaynaklarına yönelim ve bütün sektörlerde genel olarak kompozit malzemelerin sunmuş olduğu avantajlara bağlı olarak cam elyaf pazarının gelecek dönemde büyümeye devam etmesi beklenmektedir. Küresel üretim kapasitesinin %50'sinden fazlasının bulunduğu Asya Pasifik bölgesi cam elyaf pazarının ihracatçısı konumunda olup, uluslararası pazarda da fiyat baskısı oluşturmaktadır. Asya pazarındaki büyüme inşaat sektörü kaynaklıyken, Avrupa'da CO2 salınımını düşürmeye yönelik trendler hafif malzeme kullanımının yaygınlaşmasını tetiklemektedir. Cam elyafın girdi olarak kullanıldığı rüzgar enerjisi ve otomotiv sektörlerinde, artan çevre duyarlılığı ve alternatif enerji kullanımına ilişkin çözümler ile yenilenebilir enerji kaynaklarına yönelim, rüzgar enerjisinin konvansiyonel enerji kaynaklarına göre sunduğu maliyet avantajı, kurulu rüzgar gücünün artmasının yanı sıra kanat uzunluklarının artması, büyüyen elektrikli ve hibrit araç pazarında hafif malzeme ihtiyacı ve otomotiv sektöründe emisyon oranlarını düşürme hedefine yönelik küçülen motor ve araç tasarımları, yüksek dayanımlı, hafif malzeme ihtiyacını artırmaktadır. Küresel cam elyaf tüketiminin yarısını otomotiv ve inşaat sektörleri, %30'undan fazlasını endüstriyel uygulamalar oluştururken, geri kalanı denizcilik uygulamaları ve rüzgâr enerjisi sektörlerine aittir. Altyapı ve boru sektöründeki gelişmeler cam elyaf tüketimini önemli ölçüde arttırırken, rüzgâr enerjisi sektörü talebin en hızlı arttığı müşteri segmenti olarak öne çıkmaktadır. Konsolide bir pazar olan cam elyaf alanında ilk beş oyuncu toplam kapasitenin %80'ini oluşturmaktadır. Son dönemde kapasite artışları ile Çinli oyuncuların pazardaki konumlanmaları güçlenmektedir. Sektörde katma değerli yeni ürünler ile ürün portföyünün çeşitlendirilmesi, teknolojik inovasyon ve maliyet yönetimi temel rekabet unsurlarıdır. 2016 yılından bu yana, inşaat sektörü, otomobil sektörü, enerji, mühendislik ve yemek hizmetleri başta olmak üzere tüm cam sektörleri canlanan ekonomi sayesinde üretim seviyelerini artırmayı veya sürdürmeyi başarmıştır. Avrupa üretim seviyesi, AB'yi Çin ve Kuzey Amerika ile birlikte dünyanın en büyük cam üreticilerinden biri olarak hala sürdürmektedir. Almanya, satış hacminin yaklaşık beşte biri ile AB'nin en büyük üreticisi olmaya devam etmektedir ve onu İtalya, Fransa, İspanya ve İngiltere izlemektedir. Cam sektörünün alt sektörlere göre AB Üyesi ülkelere göre dağılımı aşağıda yer almaktadır.
Tablo 11 AB Üyesi Ülkelerin Cam Üretim Dağılımı (2021)
| Kesintisiz | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıllar | Düzeam | Cam Ambalaj | Cam Ev Eşyası |
Cam | Diğer Cam |
Toplam |
| Elvaf | ||||||
| 2006 | 10.981 | 20.967 | 1.526 | 727 | 1.162 | 35.363 |
| 2007 | 10.119 | 21.621 | 1.547 | 821 | 1.214 | 35.322 |
| 2008 | 10.865 | 21.270 | 1.440 | 823 | 967 | 35.365 |
| 2009 | 10.965 | 19.366 | 1.041 | 476 | 946 | 32.794 |
| 2010 | 10.099 | 19 990 | 1.016 | 713 | 1.004 | 32.822 |
| 2011 | 10.293 | 19.920 | 1.090 | 831 | 1.031 | 33.165 |
| 2012 | 9.216 | 19.779 | 1.006 | 634 | 980 | 31.615 |
| 2013 | 8.894 | 19.932 | 1.108 | 664 | 1.020 | 31.621 |
| 2014 | 9.284 | 20.146 | 1.050 | 658 | 975 | 32.113 |
| 2015 | 9.641 | 20.319 | 1.080 | 677 | 1.218 | 32.935 |
| 2016 | 9.835 | 21.025 | 1.181 | 702 | 1.178 | 33.921 |
| 2017 | 10.665 | 21.537 | 1.253 | 700 | 1.052 | 35.207 |
| 2018 | 10.643 | 21.755 | 1.337 | 808 | 861 | 35.404 |
| 2019 | 10.843 | 22.442 | 1.327 | 861 | 671 | 36.144 |
| 2020 | 10.773 | 22.331 | 1.132 | 823 | 762 | 35.851 |
| 2021 | 11.700 | 23.458 | 1.186 | 1.000 | 683 | 38.027 |
Tablo 12 AB Üyesi Ülkelerin Yıllar İtibariyle Cam Üretimi (1.000 Ton)* *: Yalıtkan cam elyaf hariç
AB üyesi ülkelerin düz cam üretimi 9-10 milyon ton düzeyindendir. Üretim seviyesinde büyüme gözlenmeyen, doyuma ulaşmış bir yapıya sahip olan Avrupa pazarının büyüklüğü de yaklaşık 9 milyon tondur. Pazarda otomotiv camı, kaplamalı cam ve lamine cam gibi işlenmiş ürünlerin payı oldukça yüksektir. AB üyesi ülkeler düz cam ve cam ambalajda ağırlıklı ihracatçı, cam ev eşyası, cam elyaf ve diğer cam çeşitlerinde ithalatçı konumdadır.
| İTHALATÇILAR | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 |
|---|---|---|---|---|---|
| DUNYA | 73.871.678 | 78.775.582 | 78.557.224 | 73.098.825 | 86.843.983 |
| ABD | 7.931.370 | 8.704.970 | 8.123.242 | 7.473.414 | 9.490.683 |
| ÇIN | 7.247.740 | 7.786.535 | 7.577.283 | 7.854.243 | 7.830.078 |
| ALMANYA | 5.854.485 | 6.241.799 | 5.782.033 | 5.195.948 | 6.080.440 |
| FRANSA | 3.537.991 | 3.878.014 | 3.784.472 | 3.457.071 | 4.254.677 |
| KORE | 2.267.059 | 2.305.132 | 2.251.023 | 2.322.418 | 2.905.709 |
| KANADA | 2.627.113 | 2.610.432 | 2.520.197 | 2.348.670 | 2.723.213 |
| İNGİLTERE | 2.494.181 | 2.439.999 | 2.392.446 | 2.126.487 | 2.625.513 |
| ITALYA | 1.969.023 | 2.149.766 | 2.119.522 | 1.928.691 | 2.567.049 |
| JAPONYA | 2.264.071 | 2.425.966 | 2.296.745 | 2.227.104 | 2.466.771 |
| BELÇIKA | 1.851.301 | 1.958.388 | 1.984.766 | 1.988.760 | 2.401.892 |
| HONG KONG | 2.032.508 | 1.928.607 | 2.104.879 | 2.486.802 | 2.355.216 |
| ISPANYA | 1.825.976 | 1.893.810 | 1.780.788 | 1.607.040 | 2.104.648 |
Tablo 13 Dünya Cam İthalatı (1.000 ABD Doları)Kaynak: International Trade Center, Trade Map
Dünya cam ve cam mamulleri ithalatında 2021 yılı verilerine göre Çin, ABD ve Almanya ilk üç ülkeyi oluştururken; ihracatta ise yine aynı dönemde ilk üç ülkeyi Çin, Almanya ve ABD oluşturmaktadır. 2021 yılında Dünya toplam ithalat değeri 86,843 milyar dolar; ihracatı ise 86,817 milyar dolar olarak gerçekleşmiştir.
| IHRACATÇILAR | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 |
|---|---|---|---|---|---|
| DUNYA | 72.062.532 | 77.621.936 | 76.757.345 | 73.754.096 | 86.817.049 |
| ÇİN | 15.850.008 | 16.859.044 | 17.905.612 | 18.344.638 | 21.550.080 |
| ALMANYA | 6.894.165 | 7.784.553 | 7.127.434 | 6.622.554 | 7.806.736 |
| ABD | 5.829.209 | 5.801.333 | 5.545.605 | 4.952.161 | 5.634.457 |
| FRANSA | 3.306.874 | 3.505.072 | 3.366.433 | 3.017.999 | 3.500.331 |
| HONG KONG | 2.686.501 | 3.077.915 | 3.121.018 | 3.287.312 | 3.258.893 |
| JAPONYA | 3.094.292 | 3.274.672 | 3.193.822 | 2.975.579 | 3.205.925 |
| ITALYA | 2.583.372 | 2.799.079 | 2.737.149 | 2.512.824 | 3.016.349 |
| POLONYA | 1.920.084 | 2.291.601 | 2.269.277 | 2.154.602 | 2.673.887 |
| BELÇIKA | 2.137.454 | 2.366.771 | 2.307.878 | 1.966.395 | 2.514.293 |
| KORE | 1.644.706 | 1.795.144 | 1.778.227 | 1.979.276 | 2.196.190 |
| ÇEK CUMHURİYETİ |
1.882.278 | 1.992.954 | 1.886.735 | 1.814.433 | 2.134.101 |
Tablo 14 Dünya Cam İhracatı (1.000 ABD Doları) Kaynak: International Trade Center, Trade Map
Sektörün Türkiye'deki Genel Durumu
Cam üretiminde kullanılan en önemli girdiler, kum, soda, dolomit, kuvartz maddeleridir. Ülkemizin bu kaynaklar açısından zengin olması nedeniyle, Türk cam sanayi %98 oranında yerli hammadde kullanmaktadır.
Cam ve cam ürünleri sanayi sektörünü; Türkiye'nin en büyük 1.000 Sanayi Kuruluşu listesindeki 10 kuruluş, Türkiye'nin en büyük 500 şirketi listesindeki 7 şirket temsil etmektedir. Sektörde ana ürünlerin üretimi bu 7 şirket tarafından gerçekleştirilmekte olup, bu ürünlerin işlemesini veya dağıtımını gerçekleştiren Türkiye coğrafyasına yayılmış yaklaşık 12 bin firma bulunmaktadır.
Son on yılda Türk Cam Sanayisinin üretim miktarı yaklaşık %100 oranında artmıştır. Türk Cam Sanayisi tüm temel cam ürünlerinin üretimini gerçekleştirmektedir. Bu kapasite, bazı alanlarda ek işlemlerden geçirilip katma değeri artırılarak nihai tüketiciye ulaştırılmaktadır. Türkiye'de üretim kapasitesinin %72'si Şişecam tarafından karşılanmaktadır. Türk Cam Sanayisi üretim kapasitesini arttırırken, katma değerli ürünlerin üretimine ve geliştirilmesine yönelik yatırımlarıyla ürün çeşitliliğini de arttırmıştır.
Ekonomik büyüme, kişi başı milli gelir değişimi, girdi verilen sektörlerin dinamiklerinin etkisiyle Türk Cam Sanayisi yaklaşık 1,6 milyar dolar değerine ulaşmıştır. 2019'da inşaat sektöründeki daralma sebebiyle tüketimde düşüş yaşanmıştır. 2020 yılında Covid-19 etkisi ile pazarda daralma devam etmiştir. Ancak 2021 yılı itibariyle düz cam tüketiminde yüksek artış beklenirken, önümüzdeki beş yıl içinde pazarın ton bazında yıllık ortalama %3-4 büyüyeceği öngörülmektedir. Pazarda üreticilerin gerçekleştirdiği yeni ürün geliştirme çalışmaları ve tanıtım tutundurma faaliyetlerine ek olarak artan çevre bilinci ve güvenlik beklentileri ile katma değerli ürün tüketiminin %18 oranında artış göstermesi beklenmektedir. Bugün hem Türkiye pazarı hem de ihracata yönelik üretim yapan otomotiv ve beyaz eşya sektörlerinin cam ihtiyacı %90 oranında Türkiye cam üretimi ile karşılanmaktadır.
Düz cam faaliyet alanında Türkiye, içinde bulunulan bölgede en büyük pazar konumundadır. Türkiye'de Düz Cam Sanayisi; son on yılda üretim kapasitesini iki katına çıkarırken, düz cam tüketimi %76 büyümüştür. Düz cam pazar büyümesi; GSYİH büyümesi, konut ve ticari bina inşaatlarındaki gelişmeler, otomotiv ve beyaz eşya üretimi, mobilya sektöründeki gelişmeler, yasal mevzuatlar ve buna bağlı olarak camın kullanım alanlarının genişlemesi gibi faktörlerden etkilenmektedir. Türkiye cam üreticileri, pazar talebini karşılamaya yönelik yatırımlarını pazardaki dalgalanmalara rağmen sürdürmüştür.
Son 8-10 yılda, sadece soğuk fırın onarımı yapılmış buna karşın yeni fırın yatırımı yapılmamıştır. 2015 yılında cam ev eşyası üretilen Şişecam Mersin Fabrikası kapanmıştır. Türkiye'de hala arz talebin üzerindedir ve kapasite artışına yönelik yeni bir yatırım gerektiren talep gelişimi bulunmamaktadır. Son 5 yıl dikkate alındığında, pazar dolar bazında yıllık ortalama %8 civarında daralmış olup pazar büyüklüğü 200 bin ton/yıl düzeyindedir. Türkiye'de bulunan cam ev eşyası kapasitesi önemli miktarda ihracata yönlendirilmiş olup, sektörün maliyet yapısı ihracat pazarlarında rekabet açısından kritik önem taşımaktadır. Ekonomik gelişmeler, sektörel hareketler, yasal düzenlemeler, tüketim harcamaları, değişen kullanıcı alışkanlıkları, trendler ve istihdam gelişimi gibi faktörler sektör büyümesini doğrudan etkilemektedir.
Cam ambalaj faaliyet alanında Türkiye'de 1,6 milyon ton/yıl üretim kapasitesine ve 1,4 milyon ton pazar büyüklüğüne ulaşılmıştır. Geçtiğimiz dönemde yıllık ortalama yaklaşık %5 seviyesinde büyüyen pazarın, gelecek beş yılda da yıllık ortalama %5 büyüyerek 1,7 milyon tona ulaşması beklenmektedir. Pazardaki büyüme paralelinde son dönemde önemli kapasite artışları gerçekleştirilmiş ve sektörde ihracat hacmi son beş yılda beş katına çıkarılmıştır. Türkiye'de; genç nüfus, yüksek şehirleşme oranı, gıda ve tarım alanlarına yönelik yatırımların artması, perakende sektörünün gelişmesi, ambalajlı gıda ve içeceklerin yaygınlaşması ambalaj tüketimini artıran önemli etmenlerdir. Ambalajlı ürünler arasındaki rekabette ikame ambalajların (PET, karton, teneke vb.) oldukça aktif olduğu görülmektedir. İkame ürünler; özellikle fiziksel dayanım, hacim ve fiyat konularında sahip oldukları avantajlarla cam ile rekabette oldukça etkilidir. Cam elyaf faaliyet alanında Türkiye, 70 bin ton/yıl üretim kapasitesine sahiptir. Sektörün ve ülkemizin dışa bağımlılığını gidermek üzere sadece bir ürün grubunda değil, cam elyafı ile ilgili tüm ürün gruplarında (keçe, kırpma, tek uçlu ve çok uçlu fitil olmak üzere tüm cam elyafı ürünleri) kompozit sanayisinin ihtiyaçlarına cevap verilmektedir. Savunma, havacılık, otomotiv, altyapı ve rüzgâr enerjisi gibi sektörlere ürün tedarik eden stratejik bir öneme sahip cam elyaf sektörü geçen zaman içerisinde özellikle Çin Halk Cumhuriyeti menşeli ürünlerden kaynaklanan fiyat rekabetine uğramıştır.
Sektördeki Üretim Eğilimleri ve Üretilen Başlıca Ürünler
Cam sektörü ana üretim alanlarına göre şu şekilde sınıflandırılmaktadır:
- ➢ Düz camlar
- Düz cam (Float cam + Buzlu cam)
- Cam İşleme (Düz camın girdi olarak kullanıldığı, ek işlemlere tabi tutularak üretilen otomotiv camları (temperli, lamine, kurşuna dayanıklı), ayna, lamine camlar, kaplamalı camlar, beyaz eşya, enerji ve dekorasyona yönelik temperli camlar)
- ➢ Cam Ev Eşyası Cam Ambalaj
- ➢ Cam Elyafı (cam yünü, cam keçe, fitil, iplik, kırpılmış demet vb.)
- ➢ Diğer (cam kırığı, cam bilye, cam ampuller, elektrik lambaları, katot ışın tüpleri, camdan iç gövdeler, sinyalizasyon camları ve camdan optik elemanlar, saat ve gözlük camları, cam tuğla, karo, kiremit, mozaik, camdan laboratuvar ve eczane eşyası, cam boncuk vb.)
Sektörde üretim eğilimleri günümüz koşullarına ve etkileşim halinde olduğu sektörlerin gösterdiği gelişmelere paralel seyretmektedir.
Yapı sektöründe camla ilgili gelişmeler, çevre koruma ve enerjinin verimli kullanımı bağlamında özellikle kaplamalı camlar alanında yoğunlaşmaktadır. Bu eğilimler performansı yüksek kaplamalı yalıtım camı üniteleri, "Tentesol" ve "Tentesol T" gibi kaplamalı güneş kontrol camları ön plana çıkarmakta olup, tüketiciye daha fazla enerji tasarrufu sağlayan çevre dostu ürünler sunmaktadır.
Sektör cam elyaf üretiminde pazara, alev dayanımlı polyester, düşük çekmeli reçineler, düşük stiren emisyonlu polyester reçine gibi yeni ürünler sunmaya ve bor madenini kullanarak otomotiv, inşaat ve altyapı, elektrik, sporeğlence, ulaştırma-nakliye ve savunma sanayi sektörlerine yönelik çalışmalar yapmaktadır.
Bunun yanında dekorasyon ve tasarım alanında görülen gelişmeler de cam ev eşyasında özel tasarım ürünleriyle, dekor ürünlerinde cam kapıların, lavaboların ve dekorların üretimine yönlendirmektedir.
Sektörün Alt Sektörleri ve Etkileşim Halinde Olduğu Diğer Sektörler
Cam sektörü ürünleriyle inşaat, otomotiv, beyaz eşya, gıda, içki, meşrubat, ilaç, kozmetik, turizm (lokanta gibi), mobilya, boru, elektrik ve elektronik gibi birçok sektöre ve ev kesimine girdi vermektedir. Özellikle düz camda, inşaat ve otomotiv sektöründe yaşanan gelişmelerin etkisi birebir gözlenmektedir. İnşaat sektöründeki, güneş enerjisine yönelik yüksek performanslı camlar ya da otomotivde yeni girilen projeler, düz cam faaliyetlerini etkileyen unsurlardır.
Cam ambalaj alanında özellikle gıda ve kozmetik sektöründe gelişen ürün çeşitleri ve dağıtım kanallarında ambalajın önem kazanması, sektörü hareketlendirmektedir.
Sektörün Katma Değeri
Sektörde yüksek enerji tüketimine karşın cam sanayisi bir taraftan da geliştirdiği katma değeri yüksek ürünler ile çevre korumaya ve enerji tasarrufuna önemli katkılar sağlamaktadır. İnşaat ve otomotiv gibi Türkiye'nin lokomotif sektörlerine girdi veren ve cam sanayisinin ağırlıklı faaliyet alanını oluşturan düz cam sektörü özelinde kaplamalı camlar ve çift camlar, artık düz camın yerini almaktadır. Dünyada özellikle gelişmiş ülkelerdeki bu yaygın eğilimin halen gerisinde bulunulmakla birlikte, ülkemiz düz cam sektöründeki gelişmeler hızla ilerlemektedir.
Tablo 15 Cam Sektörü Net Katma Değer Miktarı Kaynak: TÜİK
Sektörün Dış Ticareti
Türkiye 2021 yılı toplam cam ve cam ürünleri ihracatı 1.357 milyon ABD doları, ithalatı ise 842 milyon ABD doları olarak gerçekleşmiştir.
Türkiye cam sanayisinin en çok ihraç ettiği ürünler arasında sofra ve süs eşyası, düz cam ve fiberler bulunmaktadır. 2021 yılında İtalya, İsrail ve Almanya en fazla ihracat yapılan ilk üç ülkedir.
| ITHALATCILAR | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 |
|---|---|---|---|---|---|
| DUNYA | 915.857 | 966.446 | 1.097.565 | 1.052.364 | 1.357.757 |
| ITALYA | 60.356 | 71.908 | 93.443 | 107.521 | 129.391 |
| ISRAIL | 39.794 | 47.089 | 58.077 | 72.001 | 112.911 |
| ALMANYA | 90.898 | 92.161 | 85.980 | 88.585 | 109.051 |
| ABD | 44.023 | 47.717 | 64.646 | 62.177 | 108.650 |
| BIRLEŞİK KRALLIK | 54.037 | 47.369 | 57.681 | 82.386 | 84.258 |
| FRANSA | 42.897 | 47.543 | 61.936 | 64.532 | 61.463 |
| ISPANYA | 44.088 | 44.236 | 48.274 | 32.449 | 57.460 |
| IRAK | 34.156 | 32.004 | 42.088 | 41.715 | 55.135 |
| ROMANYA | 23.088 | 27.406 | 37.945 | 38.243 | 46.797 |
| POLON YA | 18.480 | 22.844 | 25.025 | 28.385 | 44.217 |
| HOLLANDA | 15.526 | 19.628 | 17.231 | 17.987 | 33.189 |
Tablo 16 Türkiye'nin İhracat Yaptığı Ülkeler (1.000 ABD Doları)
2021 yılında Çin, Almanya ve İran en fazla ithalatın yapıldığı ilk üç ülkeyi oluşturmaktadır.
| IHRACATÇILAR | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 |
|---|---|---|---|---|---|
| DUNYA | 844.534 | 782.096 | 772.592 | 842.818 | 1.133.799 |
| ÇIN | 185.235 | 164.474 | 161.284 | 196.534 | 265.781 |
| ALMANYA | 80.059 | 85.832 | 91.209 | 96.504 | 108.566 |
| IRAN | 17.965 | 20.677 | 24.441 | 14.470 | 76.146 |
| MISIR | 52.843 | 43.468 | 42.883 | 44.728 | 71.252 |
| ITALYA | 68.367 | 58.695 | 61.918 | 76.866 | 69.341 |
| BULGARISTAN | 61.793 | 64.822 | 43.900 | 58.961 | 67.464 |
| FRANSA | 51.137 | 51.143 | 55.977 | 62.542 | 64.766 |
| MALEZYA | 5.642 | 10.830 | 13.277 | 20.951 | 61.914 |
| ABD | 50.253 | 47.058 | 38.968 | 35.558 | 51.270 |
| BELÇIKA | 22.358 | 22.558 | 33.348 | 27.616 | 37.719 |
| ÇEK CUMHURIYETI | 39.762 | 29.270 | 21.858 | 22.129 | 28.366 |
Tablo 17 Türkiye'nin İthalat Yaptığı Ülkeler (1.000 ABD Doları)
Tablo 18 Cam Sektöründe İthalat-İhracat Dengesi (2021 Yılına Göre Sıralı İlk 10 Ülke)
7. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER ve PİYASA ANALİZİ
Taşınmazın Değeri Etkileyen Faktörler (SWOT Analizi)
- ❖ Güçlü Yanlar
- Parsel üzerinde yer alan binaları ruhsatlı olması
- Taşınmazın bulunduğu yakın çevresindeki KDKÇA imarlı arsaların bulunması ve üst ölçek kararlar ile beraber sanayi alanlarının bu aksa doğru kayma isteğinin bulunması
- Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu arazinin düz bir yapıya sahip olması
- Kayseri- Kırşehir yoluna cepheli olması
- ❖ Zayıf Yanlar
- Faiz oranların yüksek olması nedeniyle alım satım işlemlerinde yaşanılan durgunluk.
- Taşınmazın kullanım alanının büyük olması sebebiyle perakende etkisi bakımından sınırlı alıcı kitlesine hitap etmesi ve olası satış durumunda pazar kalış süresinin uzun olacak olması.
- Parseldeki bazı yapılarda yangından kaynaklı yıpranmalar ile bazı yapılardaki yıkık alanlar (2 numaralı hangarda belirli yerlerin yıkıldığı, 3 numaralı hangarda ise yangın sonucu tahribat oluştuğu tespit edilmiştir.)
❖ Fırsatlar
- Bölgeye yapılan sanayi projelerinin bölgede çekim potansiyelini arttırması
- Bölgenin gelişme potansiyelinin fazla olması
- ❖ Tehditler
- Ülke ekonomisindeki dalgalanmaların gayrimenkul sektörü üzerindeki olumsuz etkileri
- 10 Parselin kamulaştırmaya konu olması
Gayrimenkul Piyasası Analizi
Arsa Emsalleri
Pazarda gayrimenkul türlerine göre emsaller sorgulanmış ve analiz edilmiştir. Tespit edilen emsaller taşınmazla aynı bölgede bulunmaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde emsal arsa sayısı kısıtlı olması sebebiyle aynı bölgede farkı imar durumuna sahip ve farklı büyüklükteki arsa ve tarlalar, konumlu oldukları cadde, imar durumu gibi şerefiye parametreleri ışığında konu taşınmazın bulunduğu konum ve şerefiye özelliklerine göre belirli yüzdeler ile ayarlama işlemi yapılmıştır. Aşağıda belirtilen parametreler ve şerefiye yüzdeleri firma tecrübelerimize göre oluşturulmuş ve yorumlanmıştır. Etkin pazar koşullarında diğer profesyonel değerleme uzmanlarınca yorum farklılıkları olabileceği muhtemeldir.
| SATILIK ARSA EMSALLERİ | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | Emsal 6 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| İlan Sahibi | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi |
| Konum | Beydeğirmeni Mah. | Beydeğirmeni Mah. | Süksün Cumhuriyet Mah. | Beydeğirmeni Mah. | Beydeğirmeni Mah. | Beydeğirmeni Mah. |
| Ada: 10938 Parsel :4 | Ada: 10903 Parsel : 7 | Ada: 2122 Parsel: 14 | Ada: 10941 Parsel : 13 | Ada: 10905 Parsel: 2 | Ada: - Parsel : 440 | |
| Ulaşılabilirlik | Kayseri-Kırşehir yol. 1300 m Kayseri-Kırşehir yol.1300 m | Kayseri-Kırşehir yol. 300 m Kayseri-Kırşehir yol. 13000 m Kayseri-Kırşehir yol.1300 m | Kayseri-Kırşehir yol.800 m | |||
| Reklam Kabiliyeti / Görünebilirlik | İç Sokak -Ara | İç Sokak -Ara | İç Sokak -Ara | İç Sokak -Ara | İç Sokak -Ara | İç Sokak -Ara |
| Fiziki Durumu | Eğimsiz/Düz | Eğimsiz/Düz | Eğimsiz/Düz | Eğimsiz/Düz | Eğimsiz/Düz | Hafif Eğimli |
| Yakın Çevre Geliştirmeleri | Fevzi Mercan Organize San. Fevzi Mercan Organize San. Fevzi Mercan Organize San. Fevzi Mercan Organize San. Fevzi Mercan Organize San. | Fevzi Mercan Organize San. | ||||
| Kayseri Şehir Hastanesi | Kayseri Şehir Hastanesi | Kayseri Şehir Hastanesi | Kayseri Şehir Hastanesi | Kayseri Şehir Hastanesi | Kayseri Şehir Hastanesi | |
| Süksün Toki Evleri | Süksün Toki Evleri | Süksün Toki Evleri | Süksün Toki Evleri | Süksün Toki Evleri | Süksün Toki Evleri | |
| Nuh Naci Yazgan Üni. | Nuh Naci Yazgan Üni. | Nuh Naci Yazgan Üni. | Nuh Naci Yazgan Üni. | Nuh Naci Yazgan Üni. | Nuh Naci Yazgan Üni. | |
| İmar Durumu | Sanayi | Sanayi | Ticari | Sanayi | Sanayi | Plansız Alan |
| Emsal/KAKS: 0,60 | Emsal/KAKS: 0.60 | Emsal/KAKS: 0.50 | Emsal/KAKS: 0.60 | Emsal/KAKS: 0,50 | - | |
| Pazarlanan Alan, m² | 6.180,00 | 3.770,00 | 2.555,00 | 5.026,00 | 4.148,00 | 81.650,00 |
| Gerçekci Alan, m² | 6.180,00 | 3.770,00 | 2.555,00 | 5.026,00 | 4.148,00 | 81.650,00 |
| Talep Edilen Satış Fiyatı, TL | 4.000.000,00 | 2.950.000,00 | 2.500.000,00 | 4.250.000,00 | 2.500.000,00 | 26.250.000,00 |
| İstenen Birim Fiyat, KDV Dahil TL/net m² | 647,25 | 782,49 | 978,47 | 845,60 | 602,70 | 321,49 |
| Açıklama & Görüşler | Büyüklük açısından farklı bir kategoride olup imar durumu benzerdir. |
Büyüklük açısından farklı bir kategoride olup imar durumu benzerdir. |
Büyüklük açısından farklı bir kategoride olup imar durumu benzerdir. |
Büyüklük açısından farklı bir kategoride olup imar durumu benzerdir. |
Büyüklük açısından farklı bir kategoride olup imar durumu benzerdir. |
Büyüklük açısından kısmen benzer kategoride olup imar durumu bakımında Plansız Alan içerisinde kaldığından dolayı DOP Kesintisi (%40)* Uygunlaştırma Tablosunda dikkate alınmıştır. |
Şekil 9 Satılık Arsa Emsal Haritası
Tablo 19 Arsa Emsalleri
Pazar analizinde tespit edilen emsaller için istenen birim fiyat aralığının KDV Hariç 321,49 - 978,47 TL/m2 olduğu tespit edilmiştir. Yapmış olduğumuz pazar araştırmasında piyasaların durgun olduğu anlaşılmış olup yakın dönemde gerçekleşmiş herhangi satış bilgisine ulaşılamamıştır. Ancak, emlak ofisleri ile yapmış olduğumuz görüşmelerde, gerçekleşebilir arsa satışlarının istenen fiyat üzerinden yaklaşık %5 ile %10 arasında iskontolu olabileceği kanaatine varılmıştır.
8. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI ANALİZİ
Değer Tanımları
Bu değerleme çalışmasında rapor sonuç değeri olarak "Pazar Değeri ve Maliyet Yaklaşımı" takdir edilmiştir. Uluslararası Değerleme Standartları'na göre değer tanımı aşağıdaki gibidir.
Pazar değeri
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Değerleme Yaklaşımları
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.1 ve 10.4'e göre; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir.
- ➢ Pazar Yaklaşımı,
- ➢ Gelir Yaklaşımı,
- ➢ Maliyet Yaklaşımı.
Pazar Yaklaşımı
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
- ➢ Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
- ➢ Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi,
- ➢ Önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
- ➢ Katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
- ➢ Varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması,
- ➢ Kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Gelir Yaklaşımı
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
- Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
- Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Varlığın Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemler ve Yöntemlerin Seçilme Nedenleri
Pazar Yaklaşımı (Emsal karşılaştırma yaklaşımı); güvenilir veriye ulaşılabilen piyasa ortamında, değer tespiti için yapılan en ideal çalışmadır. Genellikle, tam mülkiyete konu arsa, sanayi tesisi, bağımsız bölüm veya müstakil nitelikteki konut ve ticari üniteler, vb. için kullanılan emsal karşılaştırma yaklaşımı; emsal belirleme güçlüğü nedeni ile alışveriş merkezi, otel gibi ticari gayrimenkul ve sınırlı ayni hakka sahip gayrimenkul için nadir olarak kullanılabilmektedir. Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu arsa nitelikli taşınmazların değerinin tespitinde, maliyet yaklaşımında kullanılmak amacıyla Pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Maliyet yaklaşımı, arsanın geliştirilmemiş hali ile değerinin tespit edilebildiği ve yıpranma oranının sınırlı olduğu durumlarda, gayrimenkul değeri tespitinde sıklıkla kullanılmaktadır. Maliyet yaklaşımının, özel amaçla inşa edilmiş binaların ve tarihi değeri olan yapıların maliyetinin tespitinde kullanılması zor olmakla birlikte, elde edilen verilerin güvenilir / yeterli olması ve binalardaki eskimenin doğru olarak tespit edilebilmesi koşulu ile uygulanması mümkündür. Değerleme konusu 116 Ada 9 Parselin mevcut durumda fabrika fonksiyonunda olması nedeniyle değerleme çalışması kapsamında maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Gelir getirici gayrimenkulün değerlemesi esnasında kullanılan gelir kapitalizasyonu yaklaşımı değerin gayrimenkul üzerindeki ekonomik etkilerini göstermesi bakımından önemlidir. Bu çerçevede gelir üreten ve performansı işleticiye direkt bağlı olan ticari gayrimenkul çeşitlerinin (alışveriş merkezi, otel, vb.) değerlemesinde öncelikle kullanılması önerilmektedir. Değerleme konusu taşınmazların halihazırda doğrudan gelir getiriyor olmaması sebebiyle değerlemede gelir yaklaşımı kapsamında direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılmamıştır.
Geliştirme Amaçlı Mülk Değerlemesi ise; emsal karşılaştırma yaklaşımının uygulanamadığı ya da desteklenmesi gerektiği durumlarda, geliştirilmemiş boş arsa değerini takdir edebilmek için yapılan çalışmadır. Bu değerleme çalışmasında geliştirme amaçlı mülk değerlemesi yöntemi kullanılmamıştır.
Bu çalışmada, konu gayrimenkul üzerindeki mülkiyet haklarının pazar değerini tespit etmek için emsal karşılaştırma yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı kullanılmıştır.
En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS Madde 6.4)
En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin ve verimli kullanımlar dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Bu kriterler önem sırasına göre şu şekildedir.
- Fiziksel olarak mümkün olma,
- Yasal olarak izin verilebilir olma,
- Finansal olarak yapılabilir olma,
- Azami düzeyde verimli olma,
Tüm bu veriler ışığında değerleme konusu taşınmazlarının en iyi ve en verimli kullanımı hali hazırdaki kullanımı fonksiyonu olan ''Sanayi'' kullanımının olacağı kanaatine varılmıştır.
9. GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ
Pazar Yaklaşımı
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar.
ARSA DEĞERİ
Piyasadan temin edilen emsaller gerek büyüklük gerekse de imar hakkı olarak taşınmazla benzer nitelikte değildir. Bu nedenle emsaller belirli şerefiye parametreleri ışığında baz parsel olarak seçilen 9 parsele göre (+) ve (-) şerefiye yüzdeleri ile uyumlaştırılarak sonuçlar analiz edilmiştir. 9 parsel için belirlenen birim değer belli bir yüzde (%30) ile artırılarak 10 parselin değeri saptamıştır. Şerefiye parametrelerinin yüzdelerinin etkisi çarpan şeklinde hesap edilmiştir. Düzeltilmiş arsa emsal analizi değerleme konusu taşınmazın maliyet yaklaşımına esas değer tespitinde kullanılmak üzere hazırlanmış olup düzetilmiş emsal tablosu aşağıdaki gibidir.
| "ARSA" EMSAL AYARLAMA TABLOSU (116 Ada / 9-10 Parseller) | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | Emsal 6 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sanayi | Sanayi | Sanayi | Ticari | Sanayi | Sanayi | Plansız Alan | ||
| İmar Hakkı | Emsal/KAKS:0.35 | Emsal/KAKS: 0,60 | Emsal/KAKS: 0.60 | Emsal/KAKS: 0.50 | Emsal/KAKS: 0.60 | Emsal/KAKS: 0,50 | - | |
| Ada Parsel | 116/10 | 116/9 | Ada: 10938 Parsel :4 | Ada: 10903 Parsel : 7 | Ada: 2122 Parsel: 14 | Ada: 10941 Parsel : 13 | Ada: 10905 Parsel: 2 | Ada: - Parsel : 440 |
| Arsa Alanı, net m² | 772,73 | 199.035,96 | 6.180 | 3.770 | 2.555 | 5.026 | 4.148 | 81.650 |
| Talep Edilen Satış Fiyatı, TL | 4.000.000 | 2.950.000 | 2.500.000 | 4.250.000 | 2.500.000 | 26.250.000 | ||
| Talep Edilen Birim Satış Fiyatı TL/m² | 647,25 | 782,49 | 978,47 | 845,60 | 602,70 | 321,49 | ||
| Tahmin Edilen İskonto Oranı | 5% | 5% | 5% | 10% | 5% | 5% | ||
| Gerçekleşebilir Birim Satış Fiyatı, TL/m² | 724,28 | 614,89 | 743,37 | 929,55 | 761,04 | 572,57 | 305,42 | |
| Konum | Daha Kötü | Daha Kötü | Benzer | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | ||
| Konum İçin Ayarlama | 10% | 10% | 0% | 5% | 15% | 5% | ||
| Arsa Alan Büyüklüğü | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | Benzer | ||
| Arsa Alan Büyüklüğü İçin Ayarlama | 199.035,96 | -10% | -15% | -15% | -10% | -15% | 0% | |
| Ulaşılabilirlik | Kayseri-Kırşehir | Daha Kötü | Daha Kötü | Benzer | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | |
| Ulaşılabilirlik İçin Ayarlama | Karayoluna 5 m | 15% | 10% | 0% | 5% | 15% | 10% | |
| Reklam Kabiliyeti/ Görünülürlük | Cadde üzerinde | Daha Kötü | Daha Kötü | Benzer | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | |
| Görünülürlük İçin Ayarlama | 15% | 15% | 0% | 15% | 15% | 10% | ||
| İmar Lejant | Sanayi | Benzer | Benzer | Daha İyi | Benzer | Benzer | Daha Kötü | |
| İmar Lejant İçin Ayarlama | 0% | 0% | -5% | 0% | 0% | 40% | ||
| Yapılaşma Hakkı | Emsal: 0,35 | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | Daha Kötü | |
| Yapılaşma Hakkı İçin Ayarlama | -10% | -10% | -5% | -10% | -5% | 40% | ||
| Ayarlanmış Birim Değer, TL/m² 116 Ada 9 Parsel | 745,71 | 724,55 | 791,31 | 713,08 | 781,57 | 703,17 | 760,55 | |
| 116 Ada 9 Parsel Değeri | 148.422.452,27 | |||||||
| Ayarlanmış Birim Değer, TL/m² 116 Ada 10 Parsel | 969,42 | |||||||
| 116 Ada 10 Parsel Değeri | 749.098,94 | |||||||
Tablo 20 Arsa Uyarlama Tablosu
Toplam Arsa Değeri, TL
Pazar araştırması kapsamında konu taşınmazlardan 9 parsel için birim satış değerinin 745,71 TL/m², 10 parsel için birim değer 969,42 TL/m² olarak tespit edilmiştir. Bölgede yapılan araştırmalarda imar durumu, bulunduğu bölge, caddeye olan mesafesine göre değerlerin değişim gösterdiği görülmüş, tüm bu parametreler ışığında arsa birim metrekaresi tespit edilmiştir.
149.171.551,20
Maliyet Yaklaşımı
Değerleme konusu taşınmaz Pazar Analizi ışığında elde edilen emsal arsa verilerinin, Pazar Yaklaşımı Yönteminde kullanılması sonucunda 116 ada 9 ve 10 Parsel parsel için elde edilen toplam arsa değeri ile birlikte taşınmaz üzerinde mevcut durumda yer alan ve yasal olan yapıların alanları, ait oldukları yapı sınıfına göre (saha tespitleri baz alınmıştır.) ayrılmış ve yeniden yapım maliyetleri kapsamında 12.08.2023 tarihinde yayımlanan "Mimarlık Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2023 Yılı 2. Dönem Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri temel alınarak hesaplanarak aşağıdaki tabloda belirtilmiştir. (Hesaplamalar yasal kullanım alanı esas alınarak yapılmıştır.)
| 116 Ada 9 Parsel Geliştirme Maliyetleri | Bakanlık Tarafından Belirlenen |
Düzeltme Yüzdesi, % |
Uygulanan Birim Maliyet |
Uygulanan Birim Maliyet |
Yerinde Koyma |
Fiziksel Eskime Oranı |
Amortize Edilmiş Yapı Değeri, (TL) |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Niteliği | Yapı Sınıfı | Alan (m²) | Maliyetler, TL/m² |
(TL/m²) | (USD/m²) | Maliyeti, (TL) | |||
| 1. Hangar Binası | II/C | 4.022 | 5.350 | 7.760 | 264 | 31.210.720 | 20% | 24.968.576 | |
| 2. Hangar Binası | II/C | 11.542 | 5.350 | 7.760 | 264 | 89.565.920 | 20% | 71.652.736 | |
| 3. Hangar Binası | II/C | 11.106 | 5.350 | 7.760 | 264 | 86.182.560 | 20% | 68.946.048 | |
| 1. İdare Binası | III/A | 596 | 7.500 | 45% | 10.875 | 370 | 6.481.500 | 10% | 5.833.350 |
| 2. İdare Binası | III/A | 1.806 | 7.500 | 10.875 | 370 | 19.640.250 | 10% | 17.676.225 | |
| Kapalı Garaj Binası | II/C | 309 | 5.350 | 7.760 | 264 | 2.397.840 | 20% | 1.918.272 | |
| Bina Maliyetler Toplamı | 29.381 | 8.015 | 272 | 235.478.790 | 18,89% | 190.995.207 | |||
| Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Toplam Yapı Değeri | 29.381 | 190.995.207 | |||||||
| MALİYET YAKLAŞIMI DEĞERLEME TABLOSU | 116 Ada 9 ve 10 Parseller | ||||||||
| Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı İle 9 ve 10 Parseller İçin Ulaşılan Geliştirilmemiş Arsa Değeri, TL | 149.171.551,20 | ||||||||
| Yapıların Maliyet Değeri, TL | 190.995.207,00 | ||||||||
| Çevre Düzenlemesi, Aydınlatma, Tel Çit Maliyetleri Maktuen | 29.835.000,00 | ||||||||
| Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Toplam Değer, TL | 370.000.000 |
Tablo 21 Maliyet Tablosu
Genel ekonomik durum sebebiyle, belirlenen birim maliyetler döviz ve akaryakıt fiyatlarındaki değişim etkisini yansıtacak şekilde yayımlandığı tarih ile değerleme tarihi arasındaki dönemi kapsayacak şekilde enflasyon, döviz kuru, işçilik maliyetlerindeki artışlar ve bölgesel olarak inşaat işlerinin zorluk seviyesi dikkate alınarak takdir edilmiştir. Bakanlık tarafından belirlenen fiyatlara %45 oranında iyileştirme uygulanmıştır. Bu bağlamda parsel üzerinde yer alan çeşitli yapı grupları için ortalama yeninden inşa maliyeti bakanlık kabullerine hesaplanmaktadır. Ancak günümüz inşa hammadde, taşıma, kur ve lojistik faaliyetlerindeki fiyat artışları dikkate alındığında ve çevredeki inşaat işleri ile uğraşan inşaat firmaları ile yapılan görüşmeler sonucunda parsel üzerindeki yapıların yeniden inşa edilecek yapılarak birim inşaat maliyetinin yapının türü ve sınıfında göre 7.760 – 10.875 TL/m² aralığında olacağı kabul edilmiştir.
Bu bölümdeki tablolarda da verildiği üzere yapıların toplam alanları ile belirlenen ortalama birim maliyetleri çarpılarak toplam inşaat maliyeti elde edilmiştir. Elde edilen bu maliyetler bina ekonomik ömrü ve bina yaşı dikkate alınarak amortisman uygulanmış ve yapının yeniden yapım maliyeti hesaplanmıştır. Binalar için 50 yıl ekonomik ömür kabulü yapılmıştır. Amortisman oranları bina niteliğine ve kalan ekonomik ömre göre %10- %20 olarak belirlenmiştir. Parsel üzerindeki yapıların yaş hesabında ruhsat tarihi baz alınmıştır. Değerleme konusu arsada 2. Hangarın arka tarafında bulunan tek katlı proje haricindeki yapılar değerlemede göz ardı edilmiştir. Bu değerleme çalışması kapsamında konu taşınmazlar üzerinde sanayi tesisi bulunmaktadır. Taşınmazların yer aldığı Akın Plastik tesisinin inşaatı tamamlanmış olduğu ve hali hazırda sanayi tesisinin faal olarak çalışmadığı görülmüştür. 2 numaralı hangarın yenilerek faal hale getirildiği görülmüş, 3 numaralı hangarda ise yangın sonucu tahribat oluştuğu tespit edilmiştir. Söz konusu bu hususlar değerlemede dikkate alınmıştır.
Gelir Yaklaşımı
Taşınmazın değerleme çalışmasında gelir yaklaşımı yöntemi kullanılmamıştır.
10. SONUÇ
Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi
Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması
Mevcut değerleme çalışmasında tek bir yöntem (Maliyet Yaklaşımı) yöntemi kullanılarak değer takdiri gerçekleştirilmiştir. Taşınmazın yakın lokasyonunda benzer sanayi tesisi bulunmadığı için tesis özelinde sağlıklı emsaller analiz edilememiş olup, emsal karşılaştırma yaklaşımı ve gelir yaklaşımı nihai değer takdirinde kullanılmamıştır. Taşınmazın arsa değerinin saptanabilmesi ve maliyet yaklaşımına altlık oluşturabilmesi için emsal karşılaştırma yaklaşımı yönteminden destek alınmıştır.
Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri
İlgili Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde taşınmazın güncel mülkiyet bilgileri ile başvuru yapılmış, taşınmaza ait imar durumu, ruhsat incelenmiş olup değerleme konusu taşınmazlara ait yapı kullanma izin belgeleri ve onaylı mimari projeleri ilgili belediyede rastlanılmamıştır. İlgili rapor müşterisinden temin edilen Test Yapı Denetim Firması onaylı mimari proje ile elde edilen resmi evraklar çerçevesinde asgari ölçüde bilgiler değerlendirilerek raporda bu konulara yer verilmiştir.
Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan çalışmalar süresince tapu kayıtları ile ilgili bilgiler Kocasinan Tapu Müdürlüğünden, yapı ruhsatı ve imar durumu ile bilgiler Kocasinan Belediyesi, Mimari proje, portföy detayları ve krokiler ise müşteri tarafından sağlanmıştır.
116 Ada 9 Parsel üzerinde yer alan tüm yapılar için yasal gerekler yapı ruhsatı alınarak kısmen yerine getirilmiş olup, yapı kullanma izin belgesi alınmadığı için mevzuat gereğinde yasal prosedür henüz tamamlanmamıştır.
116 ada 6 parselin ifrazı ile 116 ada 9 ve 10 parselleri oluşturmuştur. 116 ada 10 parsel hali hazırda imarlı olmasına rağmen Karayolları Genel Müdürlüğünün kamulaştırma kararı sonucu yol olarak tescil edilmiştir. Kamulaştırma işlemi henüz tamamlanmamış olup, mülkiyet FORMET DIŞ TİCARET ANONİM ŞİRKETİ'ne aittir. Söz konusu taşınmaz yol vasfında olmasına rağmen hali hazırda yol olarak kullanılmamaktadır.
Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazların mahallinde yapılan incelemesi, konum, büyüklük, fiziksel özellik, mevcut imar durumu ve çevrede yapılan piyasa araştırmaları, satış ve karlılık verileri ile günümüz ekonomik koşulları itibariyle toplam değerler aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlardan 116 ada 10 parsel için; 116 ada 6 parselin ifrazı ile 116 ada 9 ve 10 parselleri oluşturmuştur. 116 ada 10 parsel hali hazırda imarlı olmasına rağmen Karayolları Genel Müdürlüğünün kamulaştırma kararı sonucu yol olarak tescil edilmiştir. Kamulaştırma işlemi henüz tamamlanmamış olup, mülkiyet FORMET DIŞ TİCARET ANONİM ŞİRKETİ'ne aittir.
Taşınmazın hali hazırda imarlı olması ve kamulaştıralıcak alanlarında kamulaştırma bedellerinin piyasa değerlerine yakın şekilde olması nedeniyle taşınmaza değer takdir edilmiştir.
Nihai Değer Takdiri
Değerleme raporunda "Maliyet Yaklaşımı" yöntemi ile ulaşılan değer takdiri yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazları değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemeler, konum, altyapı ve ulaşım olanakları, kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları ve günümüz gayrimenkul piyasası koşulları alınmıştır. Değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede yetkili kurumlardan alınabilen resmi bilgiler doğrultusunda asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir. Tüm bu bilgiler dikkate alınarak konu parsel ve üzerinde yer alan değerlemeye tabi yapılara ait pazar değeri aşağıdaki tabloda belirtildiği şekilde tahmin ve takdir edilmiştir.
| NİHAİ DEĞERLEME TABLOSU | KDV Hariç | KDV Dahil |
|---|---|---|
| Taşınmazların Pazar Değeri, TL | 370.000.000,00 | 444.000.000,00 |
| Taşınmazların Pazar Değeri, USD | 12.572.205,23 | 15.086.646,28 |
| 370.000.000,00 | 444.000.000,00 | |
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ, TL | Üç Yüz Yetmiş Milyon Türk Lirası | Dört Yüz Kırk Dörtı Milyon Türk Lirası |
KDV Uygulaması: KDV oranı şirketlerin KDV'li mülk satışları konusunu oluşturmaktadır. Söz konusu hesaplamalarda standart KDV uygulamasının gerçekleşeceği ve etkin KDV oranının %20 olacağı kabul edilmiştir.
Dolar Kuru: 30.12.2023 tarihi itibariyle TCMB tarafından belirlenmiş olan döviz alş kuru: 1USD:29.43 TL belirlenmiş olup bu değer üzerinden hesaplara yansıtılmıştır.
Sonuç olarak;
Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, Beydeğirmeni Mahallesi 772,73 m² yüzölçümüne sahip "Yol" nitelikli 116 Ada 10 parsel ile 199.035,96 m² yüzölçümüne sahip 116 Ada 9 Parsel üzerinde bulunan "Arsa" nitelikli taşınmaz ve üzerindeki yasal nitelikte olan yapıların toplam pazar değeri K.D.V. Hariç 370.000.000 TL (Üç Yüz Yetmiş Milyon Türk Lirası) olarak tahmin ve takdir edilmiştir.
| Gökan KALIR | Mehmet EROL | Tolga ERDEM | ||
|---|---|---|---|---|
| Lisans No: 401529 | Lisans No: 410067 | Lisans No: 411407 | ||
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Denetmen | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
11. EKLER
- TAŞINMAZ GÖRSELLERİ
- MİMARİ PROJE GÖRSELLERİ
- YAPI RUHSATI
- İMAR DURUM BİLGİSİ
- KONUM
- TAKYİDAT BİLGİLERİ
- ŞİRKETE AİT SPK LİSANSI
- UZMANLARA AİT SPK LİSANSLARI
- UZMANLARA AİT ÖZGEÇMİŞLER