Quarterly Report • Oct 11, 2012
Quarterly Report
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Société Anonyme à Directoire et Conseil de Surveillance au capital de 63.250.338,43 euros Siège social : 7, rue du Fossé Blanc BP 67 F-92230 Gennevilliers 420 580 508 RCS Nanterre
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL AU 30 JUIN 2012
___________________________________________________
Philippe Rosio, Président du Directoire
Foncière INEA 7, rue du Fossé Blanc 92230 Gennevilliers
J'atteste qu'à ma connaissance les comptes consolidés résumés présentés dans le présent rapport financier semestriel au 30 juin 2012 sont établis conformément aux normes comptables applicables et qu'ils donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la Société Foncière INEA et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d'activité présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes semestriels, des principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.
Fait à Paris, le 5 septembre 2012
Le Président du directoire Philippe Rosio
| 1. | FAITS MARQUANTS INTERVENUS AU COURS DE LA PERIODE COURANT DU 1ER JANVIER 2012 AU 30 JUIN 20125 |
||
|---|---|---|---|
| 1.1. | INVESTISSEMENTS | 5 | |
| 1.2. | MOYENS DE FINANCEMENT | 5 | |
| 1.3. | CESSIONS D'ACTIFS | 6 | |
| 2. | ACTIVITE LOCATIVE ET DEVELOPPEMENTS 6 |
||
| 3. | PATRIMOINE6 | ||
| 4. | PRESENTATION DES COMPTES SEMESTRIELS RESUMES 9 |
||
| 5. | ACTIF NET REEVALUE (ANR)9 | ||
| 5.1. | EXPERTISE DU PATRIMOINE |
9 | |
| 5.2. | CALCUL DE L'ANR | 10 | |
| 6. | RENSEIGNEMENTS RELATIFS AU CAPITAL ET AUTRES INFORMATIONS11 | ||
| 6.1. | FRANCHISSEMENT DE SEUIL |
11 | |
| 6.2. | PRINCIPAUX MOUVEMENTS SUR LE CAPITAL AU COURS DU SEMESTRE | 11 | |
| 6.3. | VALEURS MOBILIERES DONNANT ACCES AU CAPITAL | 12 | |
| 6.4. | AUTOCONTROLE, CONTRAT DE LIQUIDITE |
12 | |
| 6.5. | DISTRIBUTION ET GOUVERNANCE |
12 | |
| 7. | PRINCIPAUX RISQUES DE LA SOCIETE 12 |
||
| 8. | DEVELOPPEMENT DURABLE ET APPROCHE ENVIRONNEMENTALE13 | ||
| 9. | PRINCIPALES TRANSACTIONS ENTRE LES PARTIES LIEES13 | ||
| 10. | RESULTAT SOCIAL 13 |
||
| 11. | EVENEMENTS POST-CLOTURE14 | ||
| 12. | PERSPECTIVES POUR LA FIN D'ANNEE 201214 |
Le Directoire de la Société, lors de sa réunion en date du 5 septembre 2012, a arrêté les comptes au 30 juin 2012 et établi le présent rapport prévu par l'article L232-7 al.3 du Code de Commerce ainsi que par l'article L451-1-2 III du Code Monétaire et Financier qui sera signé à la date de remise du rapport des commissaires aux comptes.
Ce rapport sera publié dans les conditions et modalités prévues par la réglementation en vigueur.
La Société a procédé à l'acquisition, aux côtés de Foncière de Bagan, de 2 portefeuilles d'immeubles de bureaux et d'activité à Orléans et Lyon (13,5 M€), soit pour sa quote-part 4,4 M€.
Aucune livraison d'immeubles en cours de construction n'a eu lieu au cours de ce semestre. Elles sont plutôt programmées pour le second semestre.
La Société a poursuivi au cours du premier semestre 2012 sa politique d'ajustement de ses encours de financement en procédant au refinancement hypothécaire de deux actifs immobiliers :
Ces deux contrats ont été mis en place avec deux banques françaises.
Le montant de la dette tirée au 30 juin 2012 ressort à 197,3 M€. A la même date, la Société dispose par ailleurs de lignes de crédit autorisées et non tirées s'élevant à 6 M€. Ces lignes de crédit autorisées, auxquelles il convient d'ajouter le solde de trésorerie de 2,7 M€ au 30 juin 2012, seront mobilisées progressivement.
Sur la totalité des emprunts le taux moyen après swap s'établit à 4,61 % (hors océanes).
La durée de vie moyenne résiduelle des emprunts est de 10,25 ans (hors océanes) pour les emprunts à taux fixe et de 6,25 ans pour les emprunts à taux variables.
Pour mémoire il est rappelé que l'endettement de la Société (emprunts hypothécaires) est soit à taux fixe soit à taux variable couvert, très majoritairement, à près de 95%.
La Société a procédé le 31 mai 2012 à une opération sur le capital, suite au paiement partiel du dividende en actions, proposé pour la 1 ère fois à ses actionnaires. Le capital social a ainsi été augmenté d'un montant de 416,7 k€, par la création de 28.956 actions nouvelles.
Deux autres augmentations de capital sont intervenues postérieurement au 30 juin 2012, suite à l'exercice de BSA et à la conversion d'Océanes, comme détaillé au paragraphe 6.2 suivant.
Un seul actif a été cédé au cours du premier semestre, l'immeuble Nancy Brabois B, pour 1,8 M€.
Au premier semestre 2012, le chiffre d'affaires consolidé de la Société est stable, à 12,2 M€, la prise d'effet des nouveaux baux étant venue compenser la tombée des garanties locatives, les délais de commercialisation s'étant rallongés.
Au 30 juin 2012, 83% du patrimoine de Foncière INEA est en service, soit 105 immeubles représentant un total de 236.032 m² et une valeur d'acquisition de 334 M€. Au 30 juin 2011, c'était 95 immeubles pour 218.580 m² et 307 M€ de valeur d'acquisition.
Le taux d'occupation des immeubles en service s'élève à 85% après prise en compte des garanties locatives, tandis que les immeubles restants à livrer sont déjà loués à plus de 69% et à 100% après prise en compte des garanties locatives.
Dans le contexte économique difficile, marqué par une croissance quasiment nulle et un chômage en forte hausse incitant les entreprises à une certaine prudence quant à leurs investissements, l'activité locative de Foncière INEA a été dynamique, avec 24 nouveaux baux signés au cours des 7 premiers mois de l'année (soit 18.000 m²).
La base locative de Foncière INEA reste sécurisée avec un large panel de locataires (en tout près de 200), dont plus de 79% sont des entreprises réalisant un chiffre d'affaires annuel supérieur à 100 M€, qui ont conclu pour la plupart des baux fermes de 6/9 ans (près de 70% des baux).
Au cours de ce premier semestre, la rotation des locataires est quasiment nulle compte tenu de la jeunesse du portefeuille.
Au 30 Juin 2012, le portefeuille de Foncière INEA livré et en cours de construction est constitué de 126 actifs neufs ou récents situés à 82 % en régions, au sein de 24 métropoles régionales.
Les actifs détenus sont exclusivement à usage tertiaire. Il s'agit de bureaux (67 % du patrimoine), de locaux d'activité (24,5 %), de plateformes de messagerie (5,5 %) et d'entrepôts (3 %).
Au 30 Juin 2012, ce patrimoine représente une surface locative totale de 276.568 m².
83% du portefeuille sont déjà livrés (soit 236.032 m²) et comptabilisés au bilan de Foncière INEA ou d'une de ses filiales, les 17 % restants (40.536 m²) correspondant à des promesses ou VEFA signées.
Le loyer moyen s'établit à 121 €/m², mais la différenciation est marquée selon la typologie des actifs.
Ainsi, le loyer moyen est de :
Enfin le rendement global du patrimoine ressort à 8,3 %.
Foncière INEA possède 59 immeubles de bureaux, 28 immeubles d'activité/entrepôts et 18 plateformes de messagerie répartis comme suit :
| Nbre | Surface | Prix | Au 30.06.12 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Opérations | Bat | Usage | Livraison | (m²) | acquisition (€ HT) |
Loyer €HT/an | Loyer €/m² |
Rdt |
| Montpelliers - Perols | 2 | Bureaux | juil 06 - fév07 | 6 219 | 9 170 000 | |||
| Orléans - Semdo Droits de l'Homme | 1 | Bureaux | 1-août-06 | 3 093 | 3 560 000 | |||
| Nantes - Prisme | 1 | Bureaux | 12-mars-07 | 3 003 | 6 817 995 | |||
| Villiers - Brabois | 1 | Bureaux | 20-mars-07 | 1 146 | 1 788 333 | |||
| Toulouse Bruguières - Adamantis | 2 | Bureaux | 3-mai-07 | 2 639 | 3 955 000 | |||
| Champigny Parc des Nations | 3 | Activité | mai - nov 07 | 4 585 | 7 964 788 | |||
| Mérignac - Le Châtelier | 1 | Bureaux | 15-mai-07 | 600 | 780 000 | |||
| Entzheim - Santos Dumont | 1 | Bureaux | 5-juin-07 | 1 209 | 2 413 712 | |||
| Marseille - Les Baronnies | 4 | Bureaux | 21-juin-07 | 5 961 | 9 675 511 | |||
| Villiers - Jardins Brabois | 1 | Bureaux | 1-sept.-07 | 1 010 | 1 502 700 | |||
| Wittelsheim 68 - ZAC Joseph Else | 1 | Messageries | 3-oct.-07 | 3 290 | 3 571 403 | |||
| Maxeville 54 -Parc Zénith | 1 | Bureaux | 3-oct.-07 | 1 630 | 2 786 529 | |||
| SPB Le Havre | 1 | Bureaux | 14-déc.-07 | 4 995 | 10 783 669 | |||
| Saint Ouen 95 - Vert Galant Staci 4 | 1 | Entrepôts | 21-déc.-07 | 14 679 | 10 157 691 | |||
| Saint Ouen 95 - Bethunes Staci 1 | 1 | Entrepôts | 21-déc.-07 | 5 856 | 3 267 648 | |||
| Saint Herblain - Exapole Bât H | 1 | Bureaux | 20-févr.-08 | 1 306 | 2 235 000 | |||
| Orléans - Sogeprom | 1 | Bureaux | 15-avr.-08 | 2 740 | 4 530 506 | |||
| Rennes ZAC Val d'Orson | 3 | Activité | 30-avr.-08 | 3 838 | 3 727 778 | |||
| Mérignac ESG | 1 | Activité | 26-juin-08 | 1 339 | 3 128 925 | |||
| Dijon ZAC Valmy AB | 1 | Bureaux | 26-juin-08 | 3 116 | 6 355 743 | |||
| Metz - Harmony Parc | 2 | Bureaux | 23-sept.-08 | 4 999 | 8 846 941 | |||
| Holtzheim | 1 | Activité | 25-nov.-08 | 849 | 1 050 000 | |||
| Dijon ZAC Valmy C | 1 | Bureaux | 27-nov.-08 | 2 303 | 5 108 322 | |||
| Reims Eureka - bât 1 | 1 | Bureaux | 8-déc.-08 | 2 085 | 3 990 400 | |||
| Reims Eureka - bât 3 | 1 | Bureaux | 19-déc.-08 | 2 085 | 3 872 800 | |||
| Crèche LPCR Signes | 1 | Activité | 12-janv.-09 | 490 | 756 207 | |||
| Strasbourg La Durance | 1 | Bureaux | 5-févr.-09 | 787 | 1 097 400 | |||
| Nantes Beaulim | 1 | Bureaux | 3-mars-09 | 3 701 | 5 160 600 | |||
| Reims - Euréka bât 2 | 1 | Bureaux | 16-avr.-09 | 2 085 | 3 502 800 | |||
| Dijon ZAC Valmy E | 1 | Bureaux | 23-avr.-09 | 1 505 | 3 070 203 | |||
| Niederhausbergen A | 1 | Activité | 13-mai-09 | 3 882 | 3 427 361 | |||
| Niederhausbergen B | 1 | Bureaux | 13-mai-09 | 2 192 | 2 809 550 | |||
| MAN Avrillé | 1 | Activité | 16-juil.-09 | 1 780 | 2 519 643 | |||
| Tours Central Station | 1 | Bureaux | sept-09 | 3 339 | 7 850 145 | |||
| Innovespace Bordeaux T1 | 2 | Activité | 12-oct.-09 | 5 202 | 4 129 601 |
| Nbre | Surface | Prix | Au 30.06.12 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Opérations | Bat | Usage | Livraison | (m²) | acquisition (€ HT) |
Loyer €HT/an | Loyer €/m² |
Rdt |
| Lille - Eurasanté bât A | 1 | Bureaux | 15-déc.-09 | 1 413 | 2 435 013 | |||
| Lille - Château Blanc bât H | 1 | Bureaux | 15-déc.-09 | 1 271 | 2 431 033 | |||
| Montpellier Mistral | 1 | Bureaux | 22-déc.-09 | 3 143 | 7 380 000 | |||
| Lille - Château Blanc bât I | 1 | Bureaux | 3-mars-10 | 1 271 | 2 419 685 | |||
| Lille - Eurasanté bât B | 1 | Bureaux | 3-mars-10 | 955 | 1 372 812 | |||
| Lille - Eurasanté bât D | 1 | Bureaux | 3-mars-10 | 1 278 | 1 837 125 | |||
| Innovespace Sénart T1 | 2 | Activité | 24-mars-10 | 9 240 | 8 008 260 | |||
| Nancy Victor | 1 | Bureaux | 30-avr.-10 | 3 759 | 7 078 915 | |||
| Meaux Parc des Platanes | 3 | Activité | 2-juin-10 | 3 477 | 3 208 556 | |||
| Saint Etienne | 1 | Bureaux | 30-juin-10 | 13 757 | 25 926 300 | |||
| Lille - Eurasanté bât C | 1 | Bureaux | 9-juil.-10 | 1 392 | 2 001 425 | |||
| MAN Lesquin | 1 | Activité | 28-juil.-10 | 2 329 | 3 426 538 | |||
| MAN Woippy | 1 | Activité | 28-juil.-10 | 1 704 | 1 607 415 | |||
| Nice - Sophia Antipolis | 2 | Bureaux | 6-sept.-10 | 3 723 | 8 013 554 | |||
| Nantes Cambridge | 1 | Bureaux | 8-oct.-10 | 4 419 | 10 148 000 | |||
| Reims Roosevelt | 1 | Bureaux | 15-déc.-10 | 2 175 | 5 398 903 | |||
| Innovespace Sénart T2 | 1 | Activité | 15-févr.-11 | 8 285 | 7 392 370 | |||
| Innovespace St Denis/ l'Industrie | 3 | Activité | 15-juin-11 | 16 876 | 24 265 000 | |||
| Nantes Célestin Beaulim 2 | 1 | Bureaux | 30-juin-11 | 3 731 | 4 810 000 | |||
| Aix en Provence St Victoire | 1 | Bureaux | 22-juil.-11 | 1 276 | 3 049 482 | |||
| Lyon Techlid | 1 | Bureaux | 29-août-11 | 2 164 | 4 922 585 | |||
| Metz Pacifica | 1 | Bureaux | 26-août-11 | 2 267 | 4 800 000 | |||
| Patrimoine INEA livré | 7 4 |
199 443 | 297 297 876 | 24 522 639 | 123 | 8,2% | ||
| Portefeuille SERNAM 2006/07 | 1 1 |
Messageries | Livré | |||||
| Portefeuille SERNAM 2008 | 4 | Messageries | Livré | |||||
| FdB - Toulouse Canal | 1 | Bureaux | 27-juil.-10 | |||||
| FdB - Toulouse Capitouls | 1 | Bureaux | 8-sept.-10 | |||||
| FdB - Nîmes | 1 | Bureaux | 20-déc.-10 | |||||
| FdB - Vitrolles | 1 | Bureaux | 20-déc.-10 | |||||
| FdB - Lisses | 1 | Activité | 20-déc.-10 | |||||
| FdB - Clichy | 1 | Activité | 20-déc.-10 | |||||
| FdB - Montigny | 1 | Bureaux | 20-déc.-10 | |||||
| FdB - Lyon Bron | 1 | Bureaux | 12-janv.-11 | |||||
| FdB - Emerainville | 1 | Activité | 27-juin-11 | |||||
| FdB - MMA Villebon | 1 | Bureaux | 18-juil.-11 | |||||
| FdB - MMA Choisy | 1 | Bureaux | 18-oct.-11 | |||||
| FdB - MMA Marseille | 1 | Bureaux | 18-oct.-11 | |||||
| FdB - MMA Nantes | 1 | Bureaux | 18-oct.-11 | |||||
| FdB - Lyon Stella | 1 | Bureaux | 18-oct.-11 | |||||
| FdB - Orléans reliance | 1 | Bureaux | 20-mars-12 | |||||
| FdB - HBI | 1 | Activité | 24-mars-12 | |||||
| Co-investissement / QP livrée | 3 1 |
36 590 | 36 717 965 | 3 515 276 | 9 6 |
9,6% | ||
| TOTAL EXISTANT | 105 | 236 032 | 334 015 841 | 28 037 915 | 119 | 8,39% |
| Nbre | Surface | Prix | Au 30.06.12 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Opérations | Bat | Usage | Livraison | (m²) | acquisition (€ HT) |
Loyer €HT/an | Loyer €/m² |
Rdt |
| Bordeaux Signal | 1 | Bureaux | 2012 | 3 766 | 8 400 000 | |||
| Lyon Sunway | 1 | Bureaux | juil-12 | 6 946 | 21 869 286 | |||
| Aix en Provence L'ensoleillée | 4 | Bureaux | 2012-13 | 5 785 | 13 057 000 | |||
| Crèches LPCR | 2 | Activité | n a |
2 510 | 4 243 793 | |||
| MAN | 2 | Activité | n a |
11 916 | 15 000 000 | |||
| Patrimoine INEA en construction | 1 0 |
30 923 | 62 570 079 | 4 759 041 | 154 | 7,6% | ||
| Portefeuille SERNAM | 9 | Messageries | n a |
|||||
| FdB - Limoges | 1 | Bureaux | 2012 | |||||
| FdB - Barrault | 1 | Bureaux | 2012 | |||||
| Co-investissement / QP non livrée | 1 1 |
9 612 | 7 951 552 | 767 180 | 8 0 |
9,6% | ||
| TOTAL A LIVRER | 2 1 |
40 535 | 70 521 631 | 5 526 221 | 136 | 7,84% |
La Société présente des comptes semestriels consolidés résumés au 30 juin 2012.
Au 1er semestre 2012, le chiffre d'affaires consolidé de Foncière INEA est stable à 12,2 M€, contre 12,3 M€ au 30 juin 2011.
En tenant compte des revenus issus des opérations de co-investissements en Régions, réalisés avec Foncière de Bagan et directement comptabilisés dans le résultat des sociétés mises en équivalence (norme IFRS), la croissance des revenus locatifs est de + 7%.
La performance opérationnelle est réelle. En dépit du ralentissement économique actuel, la société stabilise au 1er semestre ses principaux agrégats opérationnels.
Le résultat net s'établit à 6,7 M€ contre 8,4 M€ pour le 1er semestre 2011, l'inflexion s'expliquant par la moindre appréciation du patrimoine au cours du semestre (+ 3,2 M€ contre + 4,6 M€ au S1 2011).
Il est rappelé que les comptes consolidés résumés sont établis conformément à la norme IAS 34 «Information financière intermédiaire».
Le patrimoine en service (immeubles livrés) et en cours de construction du groupe a fait l'objet d'une évaluation en date du 30 juin 2012 réalisée par deux experts immobiliers indépendants, BNP PARIBAS REAL ESTATE VALUATION FRANCE et DTZ EUREXI.
Le taux de capitalisation global des immeubles expertisés ressort à 7,59%. Il est de 7,45% en moyenne pour les immeubles de bureaux et 7,92% pour les immeubles d'activité.
La valeur d'expertise hors droits de ce patrimoine livré ou en cours de construction ressort à 397,8 M€ et la valeur droits inclus ressort à 411,3 M€.
La méthodologie retenue par les experts repose principalement sur l'application de l'approche par capitalisation des revenus recoupée par l'approche par comparaison. La méthodologie est la même que celle employée pour l'expertise des immeubles de la Société réalisée en décembre 2011, décrite au paragraphe 8.3 du document de référence enregistré le 3 avril 2012 par l'AMF sous le numéro D.12-0268.
La valeur totale (droits inclus) du patrimoine INEA ressort à 443,6 M€.
Afin de se conformer aux règles EPRA en matière de calcul d'actif net réévalué par action, Foncière INEA communique son ANR par action sous la norme « NNNAV EPRA », prenant en compte la valeur de marché de sa dette.
L'Actif Net Réévalué Triple Net (NNNAV) calculé sur la base de la valeur droits compris des immeubles, ressort à 207,9 M€ au 30 juin 2012, soit par action :
| NNNAV EPRA €/action | 30/06/12 | 31/12/11 | ∆ 6 mois | ∆ 12 mois |
|---|---|---|---|---|
| Nombre d'actions (1) | 4 150 212 | 4 132 261 | ||
| NNNAV droits compris | 50,1 | 48,4 | 3,4% | 12,6% |
| NNNAV hors droits | 46,8 | 45,4 | 3,2% | 11,3% |
(1) Nombre d'actions ordinaires - actions propres
L'appréciation à 6 comme à 12 mois, atteste de la qualité du positionnement du patrimoine de Foncière INEA sur le marché des Régions.
On notera que la progression de la NNNAV EPRA sur 12 mois (soit au regard du 30 juin 2011) est de l'ordre de 11 à 12%.
La création de valeur résulte de la revalorisation du patrimoine et de l'amortissement de la dette.
Le cours de bourse actuel (38 €) présente des décotes de respectivement 24% et 19% par rapport à ces NNNAV.
Au cours du 1er semestre 2012 la Société Amundi Immobilier agissant pour le compte de fonds dont elle assure la gestion a déclaré un franchissement de seuil qui est publié sur le site de l'AMF sous le n° 212C0398 et que la Société a mentionné en page 134 de son document de référence (exercice 2011) publié sur le site de l'AMF sous le n° D12-0268.
La Société n'a procédé au cours du premier semestre 2012 à aucun rachat et/ou vente de titres hors les mouvements réalisés dans le cadre du fonctionnement normal de son contrat de liquidité.
Le capital social a été augmenté à trois reprises, comme suit :
Signalons qu'un grand acteur régional, le Groupe Crédit Agricole Brie Picardie, est entré dans le capital de Foncière INEA à hauteur de 3,55 % le 9 juillet 2012 à la suite du rachat et de la conversion de 146.542 BSA liés à l'ABSA émise en décembre 2010.
Cette opération a donné lieu à une augmentation de capital d'un montant de 6 millions d'euros (prime d'émission incluse) réalisée par la création de 153.869 actions nouvelles.
Mi et fin juillet 2012, il a créé :
-5.169 actions nouvelles de 14,39 euros sur exercice de 4.923 BSA,
-51.144 actions nouvelles de 14,39 euros chacune remises en échange à un titulaire d'Océanes ayant exercé son droit à attribution d'actions (lesquelles ont été libérées par compensation avec la créance obligataire dudit titulaire d'Océanes).
Le capital est à ce jour fixé à 63.250.338,43 euros, divisé en 4.395.437 actions de 14,39 euros de valeur nominale unitaire.
Au cours du 1er semestre 2012, la Société n'a émis aucune nouvelle valeur mobilière pouvant donner accès au capital.
La société détenait 35.043 de ses propres actions au 30 juin 2012 d'une valeur globale de 724.083,65 €, contre 23.980 actions au 31 décembre 2011 (valorisées à 641.145,78 euros).
Fin juillet 2012, usant des pouvoirs conférés par l'Assemblée du 11 mai 2012 dans sa neuvième résolution, la Société a procédé au rachat de 22.431 actions existantes à remettre en échange à un titulaire d'Océanes ayant exercé son droit à attribution d'actions à raison de ses Océanes exercées.
Les actionnaires, lors de l'Assemblée du 11 mai 2012, ont décidé de distribuer un dividende de 1,25 euro par action avec option de paiement en numéraire ou en actions.
L'Assemblée précitée a renouvelé le mandat de commissaire aux comptes de la Société KPMG et a nommé la Société KPMG Audit FSI en qualité de Commissaire aux comptes suppléant, tous deux pour une durée de six (6) exercices.
Les risques qui pourraient avoir un effet défavorable significatif sur l'activité de la Société, sa situation financière ou ses résultats (ou sur sa capacité à réaliser ses objectifs) ont été décrits dans le paragraphe 1.8 page 19 et suivantes du Document de Référence (exercice 2011) déposé auprès de l'AMF sous le numéro D12-0268. Une information relative à la gestion des risques est également donnée dans la note 3 « Gestion des risques » des notes annexes aux états financiers consolidés du 1er semestre 2012.
Les principaux risques et incertitudes évalués par la Société pour le second semestre 2012 sont identiques à ceux décrits dans le Document de Référence précité 2011.
La Société n'anticipe pas d'évolutions significatives de ces risques au cours des 6 derniers mois de l'année 2012.
Il est cependant rappelé que le risque principal est le risque de marché résultant de l'évolution des taux d'intérêt dont l' augmentation, comme celle des « spreads » bancaires, auraient un impact sur la valorisation de la Société ; les taux de rendement appliqués par les experts immobiliers aux loyers d'immeubles commerciaux reflétant les exigences des investisseurs en matière de rendement qui elles-mêmes tiennent en partie compte des taux d'intérêts.
L'atonie économique actuelle peut également influencer les rythmes de commercialisation et impacter en définitive le taux de vacance locative.
Cela dit, Foncière INEA dispose d'une structure financière saine et prudente qu'elle considère adaptée à ses objectifs qui lui permet notamment de disposer d'une certaine flexibilité afin de profiter d'opportunités d'investissement.
La Société et ses filiales présentent un niveau d'endettement normal eu égard à la valeur de leur patrimoine. Le niveau d'endettement consolidé de ces dernières est tout à fait acceptable compte tenu de la valeur de marché des actifs immobiliers leur appartenant, dans la mesure où les hypothèques grevant les immeubles de celles-ci garantissent tant leurs propres dettes bancaires que celles consenties à Foncière INEA. Ainsi, le ratio Loan-to-Value (LTV) s'élève à 41 % au 30 Juin 2012 (en considérant l'Océane, qui est « à la monnaie », comme des fonds propres).
Enfin, il faut souligner pour le secteur des foncières en général que les taux de vacances demeurent à ce jour, à des niveaux tout à fait raisonnables tout comme les taux d'impayés.
Foncière INEA exerce une activité de détention d'actifs immobiliers en vue de leur location.
Elle se sent très concernée par l'empreinte de son patrimoine sur l'environnement et se fait fort d'assumer avec vigilance, en s'appuyant sur des architectes, bureaux d'études et gestionnaires compétents, son obligation de surveillance et de contrôle de ses immeubles au regard des réglementations propres à l'environnement et à la santé publique.
Sa stratégie d'acquisition d'immeubles neufs en Régions, répondant aux normes environnementales récentes (RT 2005 et de manière grandissante HQE, THPE et BBC), devrait permettre de limiter les éventuels travaux de mise en conformité et le surcoût y attaché. Elle réduit par conséquent le risque de l'impact financier de telles mesures d'adaptations sur les résultats de Foncière INEA.
De plus amples informations sur le sujet (qui restent d'actualité au titre du présent rapport) sont fournies au paragraphe 1.7 pages 18 et 19 du Document de Référence (exercice 2011) déposé auprès de l'AMF sous le numéro D12-0268 auquel il est fait renvoi express.
Cette information est donnée dans la note 20 des notes annexes aux états financiers consolidés du 1er semestre 2012.
Au 30 juin 2012, le résultat social de la Société mère ressort en une perte de 808 k€ sur la base d'un chiffre d'affaires réalisé de 12,0 M€, contre respectivement un bénéfice de 1.854 k€ et un chiffre d'affaires de 12,0 M€ au titre du 1 er semestre 2011.
L'accroissement conjoncturel du vide locatif et la quasi-absence d'arbitrage expliquent cette évolution du résultat net.
Au cours du semestre écoulé, aucun évènement significatif n'est intervenu, outre les mouvements sur le capital mentionnés au paragraphe 6.2.
Il est rappelé qu'en Régions comme au niveau national, l'appétence des investisseurs se focalise essentiellement sur les produits neufs, répondant aux dernières exigences environnementales. La compression des taux de rendement prime pourrait se poursuivre ou laisser place à une stabilisation.
C'est en effet sur ces produits que se concentre la demande locative, accélérant du même coup l'obsolescence du stock d'actifs dits « de seconde main ».
À titre illustratif, on notera la résorption continuelle de l'offre à un an de bureaux en Régions, qui traduit à la fois les tendances mentionnées ci-dessus et le caractère sain de ce marché.
La Société entend poursuivre sa stratégie de croissance et de développement sur les marchés en Régions, restant fidèle à son objectif de proposer aux entreprises utilisatrices des immeubles attractifs, répondant aux dernières normes environnementales en vigueur et adaptées à leurs besoins.
C'est ainsi qu'elle prendra livraison au cours du second semestre 2012 de deux programmes de bureaux neufs « le Sunway » situé à Lyon (6.946 m2) et « l'Ensoleillée » (5.785 m2) sis à Aix-en-Provence, tous deux labellisés BBC et primés par l'ADEME pour leurs qualités environnementales.)
B - ETATS FINANCIERS CONSOLIDES RESUMES EN NORMES IFRS
AU 30 JUIN 2012
| milliers d'euros | Notes | 30/06/2012 | 30/06/2011 |
|---|---|---|---|
| Loyers bruts | 4 | 12 200 | 12 266 |
| Charges locatives | 5 | - 2 382 |
- 2 472 |
| Loyers nets | 9 818 | 9 795 | |
| Autres produits | - | - | |
| Frais de fonctionnement | 5 | - 2 473 |
- 2 305 |
| EBITDA | 7 345 | 7 490 | |
| Dotation nette aux amortissements et pertes de valeur | - 68 |
- 14 |
|
| Résultat opérationnel des sociétés mises en équivalence | 773 | 410 | |
| EBIT | 8 050 | 7 885 | |
| Résultat des cessions d'actifs | 9 | - 66 |
318 |
| Résultat opérationnel avant variation de JV des immeubles | 7 984 | 8 203 | |
| Solde net des ajustements de valeurs des immeubles de | |||
| placements et des sociétés mises en équivalence | 3 230 | 4 571 | |
| Résultat opérationnel net | 11 214 | 12 774 | |
| Produits financiers | 6 | 332 | 431 |
| Charges financières | 6 | - 4 992 |
- 4 889 |
| Résultat avant impôt | 6 554 | 8 316 | |
| Impôt sur les résultats | 180 | 134 | |
| Résultat net | 6 734 | 8 450 | |
| Résultat par actions (euros) | 1,63 | 2,05 | |
| Résultat dilué par actions (euros) | 1,55 | 1,89 |
| Résultat global | Notes | 30/06/2012 | 30/06/2011 |
|---|---|---|---|
| Résultat de la période | 6 734 | 8 450 | |
| Autres éléments du résultat global | |||
| (somme de tous les produits et charges ne constituant pas | |||
| des composantes du résultat, et directement comptabilisés | |||
| en capitaux propres) | |||
| Couverture de flux de trésorerie | 2.2.11 | - 377 |
2 300 |
| Corrections d'erreurs | 2.1.6 | 129 | |
| Total des autres éléments du résultat global | - 377 |
2 429 | |
| Résultat global | 6 357 | 10 879 |
| En milliers d'euros | Notes | 30/06/2012 | 31/12/2011 |
|---|---|---|---|
| ACTIF | |||
| Immobilisations incorporelles | 5 | 5 | |
| Immobilisations corporelles | 9 | 54 | 64 |
| Immeubles de placement | 9 / 2.2.3 | 346 088 | 336 566 |
| Participations dans des entreprises associées | 10.1 | 20 215 | 18 764 |
| Autres actifs financiers | 11.1 | 11 518 | 10 026 |
| Impôts différés actifs | 15 | 1 842 | 1 662 |
| Total actifs non courants | 379 722 | 367 087 | |
| Clients et autres débiteurs | 11.2 | 6 424 | 6 604 |
| Créances d'impôt sur le résultat | 11.2 | ||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 12 | 2 693 | 14 340 |
| Actifs non courants destinés à être cédés | 10.2 | 290 | 290 |
| Total actifs courants | 9 407 | 21 234 | |
| TOTAL ACTIF | 389 129 | 388 321 | |
| CAPITAUX PROPRES | |||
| Capital social | 13 | 59 722 | 59 463 |
| Primes d'émission | 13 | 63 783 | 67 376 |
| Réserves | 43 580 | 26 609 | |
| Résultat de la période | 6 734 | 18 515 | |
| Capitaux propres part du groupe | 173 819 | 171 963 | |
| Intérêts minoritaires | - | - | |
| Capitaux propres | 173 819 | 171 963 | |
| PASSIF | |||
| Dettes financières | 14 | 197 396 | 199 789 |
| Total passifs non courants | 197 396 | 199 789 | |
| Fournisseurs et autres créditeurs | 16 | 7 451 | 6 559 |
| Dettes d'impôts sur le résultat | |||
| Autres dettes financières | 14 | 10 463 | 10 010 |
| Total passifs courants | 17 914 | 16 569 | |
| Total passifs | 215 310 | 216 358 | |
| TOTAL PASSIF ET CAPITAUX PROPRES | 389 129 | 388 321 |
| En milliers d'euros | Notes | 30/06/2012 | 30/06/2011 |
|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé | 6 734 | 8 450 | |
| +/- Dotation nette aux amortissements et pertes de valeurs | 68 | 14 | |
| Solde net des ajustements de valeurs des immeubles de | |||
| placement et des sociétés mises en équivalence | Note 9 | - 3 230 |
- 4 571 |
| +/- Résultat des cessions d'actifs hors frais -/+ Profits et pertes de dilution |
61 | -767 | |
| +/- Résultat opérationnel des sociétés mises en | |||
| équivalence | - 773 |
-410 | |
| Capacité d'autofinancement après coût de | |||
| l'endettement financier net et impôt | 2 860 | 2 716 | |
| + Coût de l'endettement financier net | 4 068 | 3 698 | |
| +/- Charge d'impôt (y compris impôts différés) | -180 | -134 | |
| Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier net et impôt |
6 748 | 6 280 | |
| - Impôt payé | |||
| - Intérêts payés | -4 950 | -4 810 | |
| +/- variation du Besoin en Fonds de Roulement lié à | |||
| l'activité | 2 250 | 774 | |
| Autres | -8 | ||
| Flux de trésorerie des activités opérationnelles | 4 048 | 2 236 | |
| Acquisitions d'immobilisations corporelles (a) | Note 9 | -17 | |
| Acquisitions d'immeubles de placement (a) | Note 9 | -9 014 | -34 272 |
| Cessions d'immeubles de placement | 1 800 | 21 359 | |
| Acquisitions de filiales, sous déduction de la trésorerie | |||
| acquise | -1 260 | -1 038 | |
| Titres de placement nantis | |||
| Autres investissements financiers | -1 491 | -2946 | |
| Dividendes reçus (sociétés mises en équivalence) | 33 | ||
| Flux de trésorerie des activités d'investissement | -9 932 | -16 914 | |
| Distribution de dividendes aux actionnaires de la mère | Note 13 | -4 087 | -4 957 |
| Augmentations de capital | Note 13 | 3 | 0 |
| - Frais imputés sur la prime d'émission | -20 | ||
| Achats et reventes d'actions propres | Note 13 | -427 | 174 |
| Résultat sur actions propres | 10 | ||
| Augmentation des dettes financières | Note 14 | 2 602 | 23 760 |
| Remboursements d'emprunts Actif financier |
-4 889 | -10 058 | |
| Flux de trésorerie des activités de financement | -6 788 | 8 899 | |
| Variation nette de trésorerie | -12 672 | -5 779 | |
| Trésorerie à l'ouverture | Note 12 | 14 339 | 21 265 |
| Trésorerie à la clôture | Note 12 | 1 667 | 15 487 |
| Notes | Réserves | Résultats non | Total capitaux propres |
Intérêts minoritaires Intérêts |
Total capitaux | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| En milliers d'euros | Capital social | Prime d'émission | Réserves | recyclables | distribués | part du groupe | minoritaires | propres | |
| Affectation impact résultat 2009 après retraitement | -3618 | 3618 | |||||||
| Total au 31 décembre 2010 non retraité | 59383 | 69582 | 7447 | -9727 | 3217 | 129901 | 1 | 129902 | |
| Impact de la Juste Valeur au 01/01/10 | 20243 | 20243 | 20243 | ||||||
| Impact de la Juste Valeur en 2010 | -205 | 9778 | 9573 | 9573 | |||||
| Total retraité au 01 janvier 2011 | 59383 | 69582 | 27485 | -9727 | 12995 | 159717 | 1 | 159718 | |
| Variations de capital (ABSA) | 1 | 2 | 4 | 4 | |||||
| Opérations sur titres auto-détenus | 79 | 131 | 210 | 210 | |||||
| Variation de Swap | -1508 | -1508 | -1508 | ||||||
| Affectation du résultat 2010 | 3217 | -3217 | |||||||
| Distribution de dividendes | -2319 | -2638 | -4957 | -4957 | |||||
| Résultat Net de la période | 18516 | 18516 | 18516 | ||||||
| Frais d'augmentation de capital imputés sur prime d'émission | -20 | -20 | -20 | ||||||
| Affectation impact résultat 2010 après retraitement | 9778 | -9778 | |||||||
| Total du résultat global | |||||||||
| Total au 31 décembre 2011 | 59463 | 67376 | 37842 | -11236 | 18516 | 171962 | 1 | 171962 | |
| Variations de capital (ABSA) | 418 | 648 | 1065 | 1065 | |||||
| Opérations sur titres auto-détenus | -159 | -258 | -417 | -417 | |||||
| Variation de Swap | -377 | -377 | -377 | ||||||
| Affectation du résultat 2011 | 18516 | -18516 | |||||||
| Distribution de dividendes | -3984 | -1166 | -5149 | -5149 | |||||
| Résultat Net de la période | 6734 | 6734 | 6734 | ||||||
| Frais d'augmentation de capital imputés sur prime d'émission | |||||||||
| Total du résultat global | |||||||||
| Total au 30 juin 2012 | 59722 | 63783 | 55192 | -11613 | 6734 | 173818 | 1 | 173818 |
La société mère et tête de groupe, Foncière INEA est une Société Anonyme créée le 16 octobre 1998 enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre (Hauts de Seine) sous le numéro 420 580 508 et dont le siège social est situé au 7 rue du Fossé Blanc à Gennevilliers (Hauts de Seine).
Elle a pour objet à titre principal, l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales à objet identique et la gestion de ces participations;
Le capital social de Foncière INEA est d'un montant nominal de 60.225.819,45 euros, ses actions sont cotées sur le marché d'Euronext Paris.
Il n'y a eu aucune livraison ni aucune acquisition d'immeuble au cours du 1er semestre 2012.
Les cessions ont porté pour 1.800 milliers d'euros sur :
Les principales opérations figurant à l'actif au 30.06.12 sont les suivantes :
Les états financiers intermédiaires consolidés du premier semestre 2012 portant sur la période de 6 mois close au 30 juin 2012 de Foncière INEA ont été préparés sous forme résumée et selon les prescriptions de la norme IAS 34 « Information financière intermédiaire ». S'agissant de comptes résumés, ils n'incluent pas toute l'information requise par le référentiel IFRS pour l'établissement des états financiers annuels et doivent donc être lus en relation avec les états financiers consolidés du groupe établis conformément au référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union Européenne au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2011.
Conformément au règlement européen CE N° 1606/2002 du 19 juillet 2002 sur les normes internationales, les états financiers consolidés du groupe Foncière INEA sont établis conformément au référentiel IFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu'adopté dans l'Union Européenne. Ce référentiel comprend les normes IAS/IFRS publiées par l'IASB et interprétations publiées par l'IFRS-IC qui ont été adoptées par l'Union Européenne. Ce référentiel est disponible sur le site internet de la Commission Européenne. (http://ec.europa.eu/internal\_market/accounting/ias/index\_fr.htm)
L'application du référentiel IFRS de l'IASB n'aurait pas conduit à des divergences significatives sur les comptes consolidés du groupe Foncière INEA.
Les principales méthodes comptables appliquées lors de la préparation des états financiers consolidés sont décrites ci-après. Ces méthodes ont été appliquées de façon permanente à tous les exercices présentés.
Aucune nouvelle interprétation et aucun amendement de normes entrés en vigueur à compter du 1er janvier 2012 ne trouvent à s'appliquer à Foncière INEA.
Le seul amendement de normes entré en vigueur à compter du 1er janvier 2012, qui ne trouve pas à s'appliquer à Foncière INEA est l'amendement à la norme IFRS 7 – Informations à fournir sur les transferts d'actifs financiers.
Les normes et interprétations adoptées par l'Union européenne, non entrées en vigueur pour la période considérée mais pouvant être appliqués par anticipation au 30 juin 2012 sont les suivantes :
Foncière INEA a choisi de ne pas appliquer par anticipation l'amendement à IAS 1 qui introduit notamment la nécessité de distinguer au sein des autres éléments du résultat global (éléments constitutifs des capitaux propres) ceux qui seront ultérieurement reclassés en résultat net et ceux qui ne le seront pas. L'amendement à IAS 19 ne trouve pas à s'appliquer à Foncière INEA.
La préparation des états financiers conformément aux IFRS nécessite de retenir certaines estimations comptables déterminantes. La direction est également amenée à exercer son jugement lors de l'application des méthodes comptables du groupe. Les domaines pour lesquels les enjeux sont les plus élevés en termes de jugement ou de complexité ou ceux pour lesquels les hypothèses et les estimations sont significatives au regard des états financiers consolidés sont exposés en note 2.1.6.
Les comptes consolidés sont établis selon le principe du coût historique, à l'exception des instruments financiers dérivés, des immeubles de placements et des actifs financiers disponibles à la vente qui sont estimés à leur juste valeur.
Les comptes sont présentés en milliers d'euros. L'euro est la monnaie de présentation et de fonctionnement du Groupe.
Toutes les sociétés du Groupe clôturent leur exercice comptable annuel au 31 décembre.
Les comptes ont été arrêtés par le Directoire le 05 septembre 2012.
Les comptes consolidés comprennent ceux de Foncière INEA ainsi que ceux de ses filiales, dont la société dispose, directement ou indirectement, de la majorité des droits de vote. Cet ensemble forme le Groupe.
Les filiales sont toutes les entités sur lesquelles le Groupe exerce un contrôle, c'est-à-dire le pouvoir de diriger leurs politiques financière et opérationnelle afin d'obtenir des avantages de leurs activités. Ce contrôle est présumé dans les cas où le Groupe détient, directement ou indirectement par l'intermédiaire de ses filiales, plus de la moitié des droits de vote. Les états financiers des filiales sont consolidés en suivant la méthode de l'intégration globale, et les intérêts minoritaires sont déterminés sur la base du pourcentage d'intérêt. Les entités dans lesquelles le Groupe exerce une influence notable sans en détenir le contrôle sont consolidées par mise en équivalence. Cette influence notable résulte de la participation effective du Groupe aux décisions stratégiques. Elle se présume lorsque le Groupe détient plus de 20% des droits de vote de la filiale.
Les intérêts des actionnaires minoritaires sont présentés au bilan dans une catégorie distincte des capitaux propres. Le montant de leur quote-part dans le résultat net consolidé est présenté séparément dans le compte de résultat.
L'ensemble des soldes et transactions intragroupe, y compris les profits, pertes et dividendes, est éliminé en consolidation.
Il n'existe pas, dans le périmètre de consolidation du Groupe, de société contrôlée conjointement.
Les sociétés entrent dans le périmètre de consolidation à la date à laquelle leur contrôle est transféré au Groupe, et en sortent à la date à laquelle le Groupe cesse d'exercer un contrôle sur elles.
Les acquisitions de filiales sont constatées selon la méthode de l'acquisition. Le coût d'une acquisition est composé de la juste valeur des actifs remis, des passifs encourus ou assumés et des instruments de capitaux propres émis par l'acquéreur à la date de l'acquisition.
A la date d'acquisition, les actifs, passifs, et passifs éventuels identifiables des entités acquises sont évalués individuellement à leur juste valeur quelle que soit leur destination, conformément à IFRS 3. Les analyses et expertises nécessaires à l'évaluation initiale de ces éléments, ainsi que leur correction éventuelle en cas d'évaluation provisoire, peuvent intervenir dans un délai de douze mois à compter de la date d'acquisition.
L'excédent du coût d'acquisition sur les intérêts du Groupe dans la juste valeur des actifs, passifs et passifs éventuels enregistrés constitue le goodwill. A l'inverse, si la quote-part des actifs, passifs et passifs éventuels en juste valeur dépasse le coût d'acquisition, cet excédent est immédiatement enregistré en profit.
La valeur des goodwill est examinée à chaque arrêté et une dépréciation est comptabilisée lorsque leur valeur recouvrable est inférieure à leur valeur nette comptable. Les pertes de valeur ainsi constatées sont considérées comme définitives et ne peuvent faire l'objet d'une reprise ultérieure.
Les sociétés sur lesquelles le Groupe exerce une influence notable sont consolidées par mise en équivalence, ce qui est présumé quand le pourcentage des droits de vote détenus est supérieur ou égal à 20%.
Les goodwill des sociétés mises en équivalence sont inclus dans la valeur des titres dans les entreprises associées présentées au bilan. En cas de perte de valeur, la dépréciation est intégrée au résultat dans la quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence.
Lorsque le Groupe acquiert une entité qui constitue un groupement d'actifs et de passifs mais sans activité commerciale au sens d'IFRS 3, cette acquisition ne relève pas de regroupement d'entreprises au sens de la même norme et est enregistrée comme une acquisition d'actifs et de passifs, sans constater de goodwill ni d'impôt différé. Toute différence entre le coût d'acquisition et la juste valeur des actifs et passifs acquis est allouée à la valeur nette comptable des actifs et passifs acquis au prorata de leurs justes valeurs.
| 30 juin 2012 | 31 décembre 2011 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Méthode | Méthode | ||||
| Sociétés | Siège social | de consolidation |
% détention | de consolidation |
% détention |
| SA INEA | 7 rue du Fossé blanc, 92230 Gennevilliers |
IG (1) | 100% | 100% | |
| SCI PA | 7 rue du Fossé blanc, 92230 Gennevilliers |
IG (1) | 99% | IG (1) | 99% |
| SCI ALPHA | 7 rue du Fossé Blanc, 92230 Gennevilliers |
IG (1) | 100% | IG (1) | 100% |
| SAS MD | 3, rue du Faubourg Saint Honoré, 75008 Paris |
MEQ | 22% | MEQ | 22% |
| SCI BAGAN TOULOUSE PARC DU CANAL |
7 rue du Fossé blanc, 92230 Gennevilliers |
MEQ | 32.85% | MEQ | 32.85% |
| SCI BAGAN TOULOUSE CAPITOULS |
7 rue du Fossé blanc, 92230 Gennevilliers |
MEQ | 32.85% | MEQ | 32.85% |
| SCI BAGAN LYON BRON |
7 rue du Fossé blanc, 92230 Gennevilliers |
MEQ | 32.85% | MEQ | 32.85% |
| SCI BAGAN IDF ACTIVITE |
7 rue du Fossé blanc, 92230 Gennevilliers |
MEQ | 32.85% | MEQ | 32.85% |
| SCI BAGAN IDF BUREAUX |
7 rue du Fossé blanc, 92230 Gennevilliers |
MEQ | 32.85% | MEQ | 32.85% |
| SCI BAGAN PARIS | 7 rue du Fossé blanc, 92230 Gennevilliers |
MEQ | 32.85% | MEQ | 32.85% |
| SCI BAGAN SUD EST |
7 rue du Fossé blanc, 92230 Gennevilliers |
MEQ | 32.85% | MEQ | 32.85% |
| SNC BAGAN | 7 rue du Fossé blanc, 92230 Gennevilliers |
MEQ | 32.85% | MEQ | 32.85% |
| SCI LIMOGES | 7 rue du Fossé blanc, 92230 Gennevilliers |
MEQ | 32.85% | MEQ | 32.85% |
| SCI LYON STELLA | 7 rue du Fossé blanc, 92230 Gennevilliers |
MEQ | 32.85% | MEQ | 32.85% |
| SCI MARSEILLE | 7 rue du Fossé blanc, 92230 Gennevilliers |
MEQ | 32.85% | MEQ | 32.85% |
| SCI NANTES | 7 rue du Fossé blanc, 92230 Gennevilliers |
MEQ | 32.85% | MEQ | 32.85% |
| SCI VILLEBON | 7 rue du Fossé blanc, 92230 Gennevilliers |
MEQ | 32.85% | MEQ | 32.85% |
| SCI BAGAN LYON | 7 rue du Fossé blanc, 92230 Gennevilliers |
MEQ | 32.85% | MEQ | 32.85% |
| SCI BAGAN ORLEANS | 7 rue du Fossé blanc, 92230 Gennevilliers |
MEQ | 32.85% | MEQ | 32.85% |
| SCI COUDERC | 7 rue du Fossé blanc, 92230 Gennevilliers |
MEQ | 32.85% | Néant | Néant |
IG: Intégration globale MEQ: Mise en équivalence (1) Acquisition d'actif (IFRS 3.4)
NA : non applicable
Foncière INEA considère que l'ensemble de ses activités appartient à un seul segment opérationnel (bureaux / activités / logistique) : la France.
Les immeubles ont tous la même nature. Bien qu'ils soient gérés individuellement par le principal décideur opérationnel, aucun des immeubles ne peut être considéré comme un secteur par sa taille et aucun critère d'agrégation pertinent des immeubles n'existe, tous les immeubles étant gérés et suivis de la même façon, aussi constituent-ils un même segment opérationnel.
La gestion de chaque immeuble est similaire notamment sur les aspects suivants :
La démarche présentée ci-dessus conduit à ne pas dissocier chaque immeuble en un secteur mais donc de regrouper tous ces immeubles en un seul secteur opérationnel, conformément à IFRS 8.
Les estimations et jugements déterminants, qui sont continuellement, mis à jour, sont fondés sur les informations historiques et sur d'autres facteurs, notamment les anticipations d'évènements futurs jugés raisonnables au vu des circonstances.
Le Groupe procède à des estimations et retient des hypothèses concernant le futur. Les résultats effectifs se révélant ultérieurement, peuvent éventuellement faire l'objet d'écarts par rapport à ces estimations. Les estimations et les hypothèses risquant de façon importante d'entraîner un ajustement significatif de la valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la période suivante sont analysées ci-dessous.
Comme indiqué dans la note 2.2.11, la valeur de marché des instruments financiers dérivés est communiquée par un expert spécialisé. Les évaluations retenues par la société reposent sur des estimations de niveau 2.
Comme indiqué dans la note 2.2.1, la juste valeur des immeubles de placements est déterminée par des experts spécialisés indépendants.
Les contrats de crédit-bail conclus par Foncière INEA sont des contrats de location financement puisque les risques et avantages desdits contrats sont transférés au preneur.
La loi de finances pour 2010, votée le 30 décembre 2009, a supprimé l'assujettissement des entités fiscales françaises à la taxe professionnelle à compter de 2010 et l'a remplacé par la Contribution Economique Territoriale (C.E.T) qui comprend deux nouvelles contributions :
Foncière INEA a conclu à ce stade que le changement fiscal mentionné ci-dessus consistait essentiellement en une modification des modalités de calcul de l'impôt local français, sans en changer globalement la nature. Foncière INEA considère donc qu'il n'y a pas lieu d'appliquer à la CVAE comme à la CFE un traitement comptable différent de celui de la taxe professionnelle. Ces deux nouvelles contributions seront donc classées en charges opérationnelles, sans changement par rapport à celui retenu pour la taxe professionnelle.
Le patrimoine est composé d'ensembles immobiliers de placement, destinés à être conservés dans une perspective de moyen-long terme ; ces mêmes actifs peuvent être arbitrés en fonction d'opportunités futures.
Les immeubles de placement actuels et futurs sont évalués et comptabilisés de la façon suivante :
Le coût d'entrée des immeubles dans le patrimoine est constitué de leur coût d'acquisition, et, le cas échéant, des coûts d'emprunts conformément à IAS 23 pour les immeubles acquis en VEFA ou faisant l'objet d'un contrat de promotion immobilière.
Les contrats de location-financement tels que définis par IAS 17, acquis par le Groupe, sont inscrits en Immeubles de placement, à l'actif, et en Dettes financières, au passif, à la valeur actualisée des paiements minimaux restant dus au titre de la location à la date de leur acquisition. Au cours de l'année 2012 aucun crédit-bail immobilier n'a été acquis ou cédé. .
La valeur portée à l'actif est augmentée de la valeur d'acquisition des contrats, ainsi que de leur coût d'acquisition.
Chaque loyer restant dû est ventilé entre la charge financière, comptabilisée au compte de résultat, et l'amortissement de la dette.
Aucun impôt différé n'est à constater sur les crédits-bails immobiliers acquis ou conclus postérieurement au 1er janvier 2005.
Selon IAS 40 'Immeubles de placements', deux modèles d'évaluation sont autorisés pour comptabiliser les immeubles de placement après leur comptabilisation initiale : le modèle du coût ou le modèle de la juste valeur. Foncière INEA applique le modèle de la juste valeur des immeubles de placement.
La juste valeur d'un immeuble de placement est le prix auquel cet actif pourrait être échangé entre parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale.
Les variations de juste valeur des immeubles de placements sont comptabilisées en résultat sur une ligne distincte du compte de résultat.
Au cours de la période il n'y a pas eu de changement de méthode.
La juste valeur des immeubles de placement est déterminée à partir d'expertises immobilières établies par deux experts indépendants, qualifiés et expérimentés, la société BNP-Paribas Real Estate Expertises et la société DTZ Expertises par référence au marché des immeubles constituant le patrimoine de Foncière INEA.
La valorisation des immeubles détenus par Foncière INEA repose sur les méthodes et usages habituels des professionnels de l'immobilier d'entreprise.
La méthode de détermination de la juste valeur des immeubles de Foncière INEA varie selon l'objectif recherché et les données du marché de référence. Les méthodes suivantes sont le plus souvent utilisées sans que cette liste soit exhaustive : capitalisation des revenus, actualisation de loyers futurs, prix de marché d'un actif équivalent, coût de construction à neuf, etc.
La méthode retenue est indiquée en Note 2.2.3 « Détermination de la juste valeur des immeubles de placements ».
Les immeubles en cours de construction ont fait l'objet d'expertise et ont été comptabilisés à la juste valeur diminuée des coûts restant à engager.
Les immobilisations corporelles sont évaluées à leur coût. L'amortissement linéaire reflète le rythme selon lequel le Groupe s'attend à consommer les avantages économiques futurs liés à l'actif (IAS 16.60). Les durées d'amortissement pratiquées par le Groupe sont les suivantes :
| Catégories | Mode | Durée | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Matériel informatique |
de | bureau | et | Linéaire | 3 ans |
Les immobilisations incorporelles, essentiellement des progiciels acquis, sont amorties sur cinq ans. Leurs frais d'installation sont amortis sur un an.
L'ensemble du parc immobilier de Foncière INEA a fait l'objet d'une expertise au 30 juin 2012.
Au 30 juin 2012, les expertises des immeubles détenus par Foncière INEA ont été réalisées par BNP PARIBAS REAL ESTATE Expertises et DTZ.
Les immeubles ont été évalués suivant la méthode de capitalisation des loyers ou dans des cas particuliers par actualisation des flux futurs (DCF). Le taux de capitalisation global des immeubles expertisés ressort à 7,59%.
Les produits des activités ordinaires sont comptabilisés lorsqu'il est probable que les avantages économiques futurs seront attribués au Groupe et que ces produits peuvent être évalués de façon fiable. De plus, les critères de reconnaissance spécifiques suivants doivent être considérés par catégorie de revenus.
Les revenus sont constitués principalement par les prestations de services à des tiers : le Groupe conclut avec ses clients des contrats de location, en tant que bailleur. Le Groupe Foncière INEA conserve la majorité des risques et avantages liés à la propriété de ses actifs donnés en location, et les contrats sont donc qualifiés de location simple au sens d'IAS 17.
Les revenus locatifs, qui incluent les charges locatives refacturées, sont comptabilisés selon les modalités et échéances prévues pour chaque bail. Les franchises ou progressivités de loyer éventuelles font l'objet d'un étalement sur la période d'engagement ferme du locataire, conformément à IAS 17 et SIC 15.
Le produit de la vente est constaté lorsque les risques et avantages inhérents aux biens sont transférés à l'acheteur.
Les produits sont comptabilisés à hauteur des intérêts courus.
Les produits sont comptabilisés lorsque le droit de l'actionnaire à recevoir le dividende est établi.
Les créances sont comptabilisées initialement à leur juste valeur, puis sont ultérieurement évaluées à leur coût amorti à l'aide de la méthode du taux d'intérêt effectif. S'agissant des créances court terme, leur coût amorti correspond à la valeur nominale.
Elles font l'objet d'une analyse individuelle du risque de non recouvrement et sont dépréciées s'il y a perte de valeur.
Au 1er janvier 2012, la dépréciation du poste client était de 251 milliers d'euros et une dépréciation complémentaire du poste client pour un montant total de 52 milliers d'euros a été constatée au 30 juin 2012.
Les soldes créditeurs de certains locataires sont constatés en « Fournisseurs et autres créditeurs ».
La trésorerie comprend la caisse, les soldes bancaires créditeurs, et des placements de trésorerie.
Les placements de trésorerie sont constitués de SICAV monétaires à court terme (moins de trois mois), liquides et dont la valeur liquidative présente une très faible volatilité, et de certificats de dépôt initialement comptabilisés à leur coût. A chaque arrêté, les placements de trésorerie sont valorisés à leur juste valeur et, la variation de juste valeur est portée en résultat, conformément à IAS 39.
Pour les besoins du tableau des flux de trésorerie, la trésorerie et équivalents de trésorerie comprennent l'ensemble des constituants de la trésorerie présentée au bilan.
Un actif (ou groupe d'actifs) non courant (s) est classé comme détenu en vue de la vente comme suite :
Ces actifs peuvent être une composante d'une entité, un groupe d'actifs détenu en vue de la vente ou un actif non courant seul. Une activité abandonnée est une composante dont l'entité s'est séparée ou qui est classée comme détenue en vue de la vente, et (a) qui représente une ligne d'activité ou des activités situées dans une zone géographique principale et distincte ; ou (b) fait partie d'un plan unique et coordonné pour se séparer d'une ligne d'activité ou des activités situées dans une zone géographique principale et distincte ; ou (c) est une filiale acquise exclusivement en vue de la revente.
Un actif non courant est classé comme détenu en vue de la vente après autorisation du Conseil de Surveillance puis décision du Directoire lorsque la vente est hautement probable.
Le calcul du résultat par action est effectué en divisant le résultat net - part du groupe par le nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation pendant l'exercice.
Les résultats nets dilués par action prennent en compte les actions ordinaires potentielles ayant un effet dilutif et ne prennent pas en compte les actions potentielles n'ayant pas d'effet dilutif.
Le résultat dilué par action sera présenté en retenant comme hypothèse la méthode du rachat d'actions.
Les dettes financières sont composées des comptes courants d'associés, de dépôts de garantie versés par les locataires, d'emprunts bancaires amortissables, et des passifs liés aux contrats de location-financement. Les dettes sont comptabilisées initialement pour leur juste valeur nette des frais, les coûts d'emprunts étant constatés en charges dans la mesure où ils ne relèvent pas d'une inscription à l'actif conformément à IAS 23R (Cf. 2.2.11. ci-dessous).
Postérieurement à la comptabilisation initiale, les emprunts et passifs liés aux contrats de location-financement, sont évalués au coût amorti, selon la méthode du taux d'intérêt effectif. Le taux effectif comprend le taux facial et l'amortissement actuariel des frais d'émission et primes d'émission ou de remboursement éventuels.
La part à moins d'un an des dettes financières est classée en passifs courants.
Les coûts d'emprunts, durant la période de construction et jusqu'à la livraison, sont capitalisés conformément à la norme IAS 23R.
Tous les instruments financiers dérivés sont comptabilisés au bilan pour leur juste valeur, et les variations de juste valeur sont comptabilisées en compte de résultat, à l'exception de celles concernant les instruments financiers dérivés de couverture de flux de trésorerie (voir ci-après).
Foncière INEA développe une stratégie de couverture du risque de taux d'intérêt sur la dette financière, en utilisant des swaps de taux d'intérêt, sur la durée des emprunts, qui garantissent un taux fixe. Ces swaps, lorsqu'ils remplissent les conditions de qualification en tant que couverture selon IAS 39, sont comptabilisés selon les modalités de la comptabilité de couverture : les variations de leur juste valeur sont enregistrées en réserves pour la part efficace de la couverture, et en résultat de la période pour la part inefficace.
A chaque arrêté, la valeur de marché des instruments financiers dérivés est communiquée par un prestataire tiers spécialisé, et un test d'efficacité rétrospectif et prospectif est réalisé, pour chaque relation de couverture identifiée. Foncière INEA a conclu avec ce tiers, un contrat annuel de suivi et de présentation de son endettement au travers d'une plateforme internet dédiée.
Foncière INEA a choisi le principe du swap hypothétique (« Hypothetical Derivative Method »). Proposée par le FASB (Financial Accounting Standart Board), cette méthode permet de mesurer l'inefficacité pour une couverture qualifiée de Cash Flow Hedge. La philosophie de cette méthode est de comparer les flux financiers du dérivé négocié avec un dérivé hypothétique « parfait », c'est-à-dire ne possédant pas d'inefficacité avec le sousjacent.
Les autres actifs financiers sont explicités à la note 11.1 ci-après.
Les instruments financiers hybrides, du type OCEANE, sont comptabilisés en une composante « passif » et une composante « capitaux propres », déterminées à l'origine, conformément à IAS 32. Les coûts de transaction liés à l'émission de ces instruments financiers sont affectés aux composantes « passif » et « capitaux propres » de l'instrument au prorata de la répartition du produit de l'émission. La composante « passif » suit le même traitement comptable que celui des dettes financières présenté au paragraphe 2.2.10. ».
Foncière INEA a émis des ABSA au cours de l'exercice 2010. Un bon de souscription d'actions (BSA) est une vente d'option d'achat (call) sur actions propres qui permet au détenteur de l'instrument de souscrire ou d'acheter des actions de la société. En IFRS, il est qualifié de dérivé (IAS 39.AG13).
En conséquence, pour pouvoir répondre à la définition d'un instrument de capitaux propres, il ne doit pouvoir se dénouer - quel que soit le cas de figure - que par l'échange d'un nombre fixe d'actions contre un montant fixe de trésorerie ou d'un autre actif financier (IAS 32.16b ii et .26). Dans le cadre de cette opération, un BSA est attaché à 1,05 action nouvelle et permettra de souscrire, jusqu'au 30 septembre 2012, à une action nouvelle à émettre au prix de 38,76 euros. Ils sont donc assimilés à un instrument de capitaux propres. Les coûts de transaction portant sur l'émission de ces ABSA ont été portés en déduction des capitaux propres dans la mesure où il s'agit de coûts marginaux directement attribuables à la transaction portant sur les capitaux propres et qui auraient été évités autrement
Les paiements effectués au titre d'un contrat de location simple sont enregistrés en charge dans le compte de résultat, sur une base linéaire pendant la durée du contrat.
En 2007, le Groupe a acquis sept contrats de crédit-bail immobilier, dont un par prise de participation de 100% d'ALPHA. Ils ont été comptabilisés selon les règles prévues par IAS 17 pour la location-financement (Cf. note 2.2.1).
Deux des ces crédits-bails immobilier ont fait l'objet d'une levée d'option d'achat anticipé l'un en 2009 puis l'autre au cours du premier semestre 2010.
Les provisions sont constatées lorsque :
Lorsque l'impact de la valeur temps de l'argent est significatif, les provisions à long terme sont actualisées, selon les flux futurs de trésorerie attendus, à un taux d'actualisation avant impôt qui reflète l'appréciation actuelle par le marché de la valeur temps de l'argent, et le cas échéant les risques spécifiques liés au passif. Lorsque la provision est désactualisée, à chaque arrêté, l'augmentation de la provision est comptabilisée par contrepartie du résultat financier (autres charges financières).
Jusqu'au 31 décembre 2006, les sociétés faisant partie du périmètre étaient soumises à l'Impôt sur les Sociétés à l'exception de PA qui est fiscalement translucide et dont l'impôt sur le résultat taxable est acquitté par Foncière INEA.
Depuis le 14 février 2007, les sociétés Foncière INEA et La Halte de Saint Pons (société ayant fait l'objet d'une transmission universelle de patrimoine à Foncière Inea à fin décembre 2008) ont opté pour le régime SIIC applicable de manière rétroactive au 1er janvier 2007. En conséquence, le résultat courant et les plus-values de cession sont exonérés d'impôt sur les sociétés. Il est en de même pour les sociétés PA et ALPHA fiscalement transparentes.
Les impôts différés résultent des décalages temporels d'imposition ou de déduction et sont déterminés pour chaque entité fiscale, selon la méthode du report variable, sur les différences temporelles existant dans les comptes individuels ou provenant des retraitements de consolidation.
Les soldes d'impôts différés sont déterminés sur la base de la situation fiscale de chaque société ou résultat d'ensemble des sociétés comprises dans le périmètre d'intégration fiscale, et sont présentés à l'actif ou au passif du bilan pour leur position nette par entité fiscale.
Un actif d'impôt différé est constaté en cas de pertes fiscales reportables dans l'hypothèse où il est probable que l'entité concernée disposera de bénéfices futurs imposables sur lesquels ces pertes fiscales pourront être imputées.
Pour le calcul des impôts différés, le taux d'impôt retenu est de 33,33%.
Les sociétés du Groupe ne comptabilisent pas d'impôt différé pour leurs opérations relevant du régime SIIC. Les éléments suivants ne donnent pas lieu non plus à la constatation d'impôt différé : la comptabilisation initiale d'un actif ou d'un passif dans une transaction qui n'est pas un regroupement d'entreprises et qui n'affecte ni le bénéfice comptable ni le bénéfice imposable, et les différences temporelles liées à des participations dans des filiales et des coentreprises dans la mesure où il est probable qu'elles ne s'inverseront pas dans un avenir prévisible.
L'imposition des plus-values latentes à 16,5%, lors du passage au régime SIIC a donné lieu à la comptabilisation en charges en 2007 de la dette d'impôt dans les comptes de Foncière INEA et de HSP (société ayant fait l'objet d'une transmission de patrimoine à Foncière INEA à fin décembre 2008).
Compte tenu du régime SIIC, les montants figurant dans la seconde partie du tableau du résultat global n'incluent aucun effet d'impôt.
Les dettes fournisseurs et autres créditeurs sont initialement comptabilisés à leur juste valeur et ultérieurement évalués au coût amorti.
Ces dettes sont à échéance de moins d'un an. S'agissant des dettes à court terme, leur coût amorti correspond à la valeur nominale.
Les activités opérationnelles et financières du Groupe l'exposent aux risques suivants :
La détention d'actifs immobiliers destinés à la location expose le Groupe au risque de fluctuation de la valeur des actifs immobiliers.
L'exposition au risque de marché est limitée par le fait que :
Le risque de crédit représente le risque de perte financière dans le cas où un client locataire ou une contrepartie à un instrument financier viendrait à manquer à ses obligations contractuelles. Toutefois on peut constater l'absence de risque des organismes financiers traitant avec Foncière INEA.
Ce risque provient donc essentiellement des créances clients.
De ce point, la dispersion des risques locatifs est forte et rassurante.
Les actifs financiers concernés par le risque de crédit sont non significatifs.
Le risque de liquidité correspond au risque que le Groupe puisse éprouver des difficultés à honorer ses dettes à échéance.
La politique de financement des opérations d'exploitation répond à la stratégie du Groupe. Elle permet notamment la flexibilité et la réactivité en face d'opportunités tout en conduisant à un endettement long terme (maturité de la dette comprise entre 8 et 15 ans).
La situation de liquidité réelle des actifs du Groupe, la trésorerie et équivalents de trésorerie nette de 1 677 K€ au 30 juin 2012 (contre 14 339 K€ au 31 décembre 2011) conduisent à considérer l'absence de risque de liquidité à ce jour.
Les prêts bancaires sont garantis par inscription d'hypothèque ou privilège de prêteurs de deniers.
La stratégie d'acquisition du Groupe s'appuie sur un endettement maîtrisé par la conclusion de contrats d'emprunts à taux fixe d'une durée de 8 à 15 ans. Dans la même perspective, lorsque l'emprunt contracté est à taux variable, le Groupe souscrit un contrat d'échange de taux pour couvrir par anticipation l'intégralité de ce risque.
La valeur de marché de ces contrats varie avec les taux d'intérêt. Le cas échéant, ces fluctuations figurent au bilan et peuvent également être inscrites en résultat lorsque les relations de couverture ne sont pas justifiées au regard d'IAS 39 ou cessent de l'être ou si les couvertures existantes sont inefficaces.
Sur la totalité des emprunts le taux moyen après swap s'établit à 4,61 % (hors océanes).
La durée de vie moyenne résiduelle des emprunts est de 10,25 ans (hors océanes) pour les emprunts à taux fixe et 6,25 ans pour les emprunts à taux variables.
La Société a eu une situation de trésorerie nette positive sur le premier semestre 2012.
Pour mémoire il est rappelé que l'endettement de la société (emprunts hypothécaires), est soit à taux fixe soit à taux variable couverts, très majoritairement, à près de 100%. En effet, en cas de taux variable, la politique de la Société a été de les swapper (swaps amortissables) pour la totalité du montant et de la durée ; les swaps amortissables « reprenant » les échéanciers d'emprunts.
Les prestations de services correspondent essentiellement à des loyers et charges refacturées au titre des locations des immeubles.
Foncière INEA refacture la quasi-totalité des charges et réparations locatives à ses locataires. Le bailleur est cependant tenu d'effectuer toutes les réparations autres que les travaux d'entretien et les réparations locatives y compris les gros travaux.
| En milliers d'euros | 30-juin-12 | 30-juin-11 |
|---|---|---|
| Honoraires de gestion (Gest) | 1 000 | 1 169 |
| Charges locatives refacturées | 2 382 | 2 407 |
| Autres charges d'exploitation | 1 419 | 1 142 |
| Total | 4 801 | 4 718 |
Ce poste comprend les charges locatives et les frais de fonctionnement, hors les impôts et taxes, dotations aux provisions, et autres charges opérationnelles courantes.
| En milliers d'euros | 30-juin-12 | 30-juin-11 |
|---|---|---|
| Rémunération des placements | 331 | 431 |
| Part inefficace sur instruments de couverture |
||
| Variation de juste valeur des dérivés |
||
| Variation de juste valeur sur |
||
| instruments en JV par résultat | 0 | 0 |
| Sous/total | 331 | 431 |
| Intérêts sur emprunts bancaires | -4 992 | -4 889 |
| Sous/total | -4 992 | -4 889 |
| Total | -4 661 | -4 458 |
Le rapprochement des mouvements entre l'impôt théorique au taux légal d'imposition en France et l'impôt effectif est présenté comme suit :
| En milliers d'euros | 30-juin-12 | 30-juin-11 |
|---|---|---|
| Résultat avant impôt | 6 554 | 8 316 |
| Impôt théorique calculé au taux légal | 2 185 | 2 772 |
| Impact des différences de taux | ||
| Impact des décalages permanents | ||
| Créance de carry back | ||
| Plus-value LT imposée à un taux spécifique | ||
| Incidences du régime SIIC | -2 365 | -2 906 |
| Impôt effectif | -180 | -134 |
Le régime des SIIC, codifié aux articles 208 C et suivants du Code général des impôts exonère d'impôt sur les sociétés, sous condition de distribution, les revenus tirés notamment de la location d'immeubles et les plus-values dégagées sur la cession à des personnes non liées, d'immeubles, de droits afférents à un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble et de participations dans des personnes visées à l'article 8 du Code général des impôts ou dans des filiales elles-mêmes soumises au régime des SIIC.
Les sociétés susceptibles de bénéficier de ce régime doivent remplir trois conditions :
-être cotées sur un marché réglementé français ;
-avoir un capital minimum de quinze millions d'euros ;
-avoir pour objet social principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales à objet social identique soumises au régime des sociétés de personnes ou à l'impôt sur les sociétés.
Au cas particulier, Foncière INEA a adopté ce statut le 14 février 2007 avec effet rétroactif au 1 er janvier 2007 étant précisé qu'à ce jour les conditions de capital et d'objet sont maintenues. Cette option concerne donc Foncière INEA, la SAS HSP (société ayant fait l'objet d'une transmission universelle de patrimoine en fin d'année 2008) et par voie de conséquence en raison de leur statut fiscal spécifique, les sociétés civiles suivantes : la SCI PA, la SCI ALPHA, la SCI Bagan Toulouse Parc du canal, la SCI Bagan Toulouse Capitouls, la SCI Bagan Lyon Bron, la SCI Bagan IDF Activité, la SCI Bagan IDF Bureaux, la SCI Bagan Paris et la SCI Bagan Sud-est.
Messagerie Développement SAS, étant détenue à 22 %, n'a pas pu opter pour ce régime.
Les SIIC ne sont pas soumises à une règle d'exclusivité de l'objet. L'exercice à titre accessoire d'autres activités que celles répondant à leur objet principal n'est donc pas susceptible de leur faire perdre le bénéfice du régime. Toutefois, ces activités doivent être marginales et les revenus retirés sont imposables dans les conditions de droit commun. Au 30 juin 2012, la charge d'impôt sur les sociétés sur ces activités est restée négligeable.
Les filiales détenues directement ou indirectement à au moins 95%, soumises à l'impôt sur les sociétés, et ayant un objet identique, peuvent opter pour ce régime.
Les revenus des sociétés de personnes relevant de l'article 8 du Code général des impôts dont l'objet social est identique à celui de leurs associés SIIC ou filiales qui ont opté pour le régime des SIIC bénéficient de l'exonération sous condition de distribution au prorata des droits des associés SIIC.
Aucune condition de détention minimale du capital de ces sociétés par les SIIC ou leurs filiales soumises à l'impôt sur les sociétés ayant opté pour le régime des SIIC n'est exigée. C'est le cas des SCI PA et ALPHA.
Les revenus tirés de l'exercice d'activités accessoires sont imposables à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun. Le résultat du secteur imposable est sans influence sur le résultat du secteur exonéré et n'influence pas les obligations de distribution afférentes aux opérations exonérées.
Les SIIC et leurs filiales doivent ventiler entre leurs secteurs exonéré et imposable les produits et charges correspondants, et distinguer lors des distributions auxquelles elles procéderont la fraction des bénéfices provenant des activités exonérées de celle provenant des activités imposables.
L'option, qui est irrévocable et globale, entraîne cessation d'activité dans la mesure où les entreprises concernées cessent totalement ou partiellement d'être soumises à l'impôt sur les sociétés. L'exercice de l'option entraîne en application de ces dispositions l'imposition immédiate des résultats de l'exercice en cours à la date de l'option ainsi que des provisions relatives à l'activité qui devient exonérée.
L'exercice de l'option pour le régime des SIIC entraîne également l'exigibilité d'un impôt de sortie (« exit tax ») calculé au taux de 16,5% sur les plus-values latentes sur les biens immobiliers et les participations dans des sociétés immobilières fiscalement transparentes. Cet impôt est payable par quart le 15 décembre de chaque année.
Le reliquat des déficits reportables non utilisés lors de l'option pour le régime des SIIC sera imputé sur le résultat de cessation et ce, y compris sur l'assiette servant au calcul à l'impôt de sortie calculé à 16,5%. Le solde éventuellement non imputé est définitivement perdu.
Les sociétés de Foncière INEA, préalablement soumises à l'impôt sur les sociétés, sont redevables de l'impôt de sortie du fait de leur option pour le régime des SIIC. La base de l'impôt de sortie est calculée pour chaque société par différence entre la valeur vénale et la valeur fiscale des actifs immobiliers et/ou des parts des filiales fiscalement transparentes.
L'impôt de 16,5% s'appliquera sur cette base.
Le résultat de base par action est calculé en divisant le bénéfice net attribuable aux actionnaires ordinaires (résultat net part du Groupe) par le nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation au cours de chaque exercice.
| En milliers d'euros | 30-juin-12 | 30-juin-11 |
|---|---|---|
| Bénéfice net attribuable aux actionnaires ordinaires | 6 734 | 8 450 |
| Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires | 4 123 616 | 4 130 671 |
| Résultat de base par action (en € / action) | 1,63 | 2,05 |
Le calcul du résultat dilué par action est déterminé en ajustant le bénéfice net attribuable aux actionnaires ordinaires et le nombre moyen pondéré d'actions en circulation au cours de l'exercice des effets de toutes les actions ordinaires potentielles dilutives.
| En milliers d'euros | 30-juin-12 | 30-juin-11 |
|---|---|---|
| Bénéfice net attribuable aux actionnaires | ||
| ordinaires | 6 734 | 8 450 |
| Ajustements par type d'actions dilutives | 1 120 | |
| Bénéfice utilisé pour le calcul du résultat | ||
| dilué (milliers d'euros) | 7 854 | 8 450 |
| Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires | ||
| 4 123 616 | 4 130 671 | |
| Ajustements par type d'actions dilutives à | ||
| corriger | 936 674 | 910 894 |
| Nombre d'actions utilisées pour le calcul | ||
| du résultat dilué | 5 060 290 | 5 041 565 |
| Résultat dilué par action (en €/action) | 1,55 | 1,89 |
| En milliers d'euros | Terrains | Constructions livrées |
Constructions en (a) cours |
Total immeubles de placement |
Autres immobilisations corporelles |
Total immobilisations corporelles |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pour mémoire | ||||||
| VNC au 01/01/2011 | 47 427 | 190 573 | 13 617 | 251 617 | 59 | 59 |
| Impact de la Juste valeur | ||||||
| au 01/01/11 | 5 649 | 2 090 | 7 739 | |||
| Retraitement des | ||||||
| amortissements au | ||||||
| 01/01/11 | 12 379 | 12 379 | ||||
| Au 01/01/11 (retraité) | 47 427 | 208 601 | 15 707 | 271 735 | 59 | 59 |
| A l'ouverture (valeurs | ||||||
| brutes) | 47 427 | 202 952 | 13 617 | 263 996 | 146 | 146 |
| Augmentations | 11 191 | 58 759 | 43 290 | 113 240 | 29 | 29 |
| Diminutions | - 1 371 | - 9 332 |
-47 768 | -58 471 | 0 | 0 |
| A la clôture 31/12/11 | ||||||
| (valeurs brutes) | 57 247 | 252 379 | 9 139 | 318 765 | 175 | 175 |
| Variation de Juste Valeur | ||||||
| en 2011 (c) | 10 013 | 0 | 10 013 | |||
| JV N-1 suite au | ||||||
| reclassement des ADC en | ||||||
| N (b) | 2 673 | 2 673 | ||||
| Variation de Juste Valeur | ||||||
| en 2011 (c ) & (d) | - 1 165 |
-1 459 | -2 624 | |||
| Cumul amortissements au | ||||||
| 01/01/11 | -86 | -86 | ||||
| Dotations | -25 | -25 | ||||
| Reprise/diminutions | 0 | |||||
| Cumul Amortissements à | ||||||
| la clôture | -111 | -111 | ||||
| A la clôture au 31/12/11 | 57 247 | 269 549 | 9 770 | 336 566 | 64 | 64 |
(a) dont reclassement compte à compte
(b) : correspond à la juste valeur des immeubles en actifs destinés à être cédés en 2010, et reclassés en immeubles de placements.
(c) La variation de juste valeur de l'exercice comptabilisée par résultat en 2011, correspond aux 10.013 – 2 624 milliers d'euros
(d) Les 1 459 milliers d'euros sont la juste valeur en N-1, correspondant aux immeubles en cours de construction et livrés en 2011.
| En milliers d'euros | Terrains | Constructions livrées |
Constructions en (a) cours |
Total immeubles de placement |
Autres immobilisations corporelles |
Total immobilisations corporelles |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Au 01/01/12 | 57 247 | 269 549 | 9 770 | 336 566 | 64 | 64 |
| A l'ouverture | ||||||
| (valeurs brutes) | 57 247 | 252 379 | 9 139 | 318 765 | 175 | 175 |
| Augmentations | 168 | 8 538 | 8 706 | 4 | 4 | |
| Diminutions | -366 | -1 494 | -1 860 | 0 | ||
| A la clôture 30/06/12 | ||||||
| (valeurs brutes) | 56 881 | 251 053 | 17 677 | 325 611 | 179 | 179 |
| Variation de Juste | ||||||
| Valeur en 2012 (+) | 2 676 | 2 676 | ||||
| Variation de Juste | ||||||
| Valeur en 2012 (-) | 0 | |||||
| Cumul | ||||||
| amortissements au | ||||||
| 01/01/12 | -111 | -111 | ||||
| Dotations Reprise/diminutions |
-14 0 |
-14 0 |
||||
| Cumul | ||||||
| Amortissements à la | ||||||
| clôture | -125 | -125 | ||||
| A la clôture au | ||||||
| 30/06/12 | 56 881 | 270 899 | 18 308 | 346 088 | 54 | 54 |
| En milliers d'euros | 30-juin-12 | 31-déc-11 |
|---|---|---|
| Au 1er janvier | 18 764 | 11 105 |
| Messagerie Développement | 308 | 625 |
| Toulouse Parc du Canal | 19 | 125 |
| Toulouse Capitouls | 215 | 62 |
| Lyon Bron | 12 | - 402 |
| Ile de France Activité | 65 | 235 |
| Ile de France Bureaux | 3 | - 117 |
| Ile de France Paris | - | - 1 |
| Ile de France Sud Est | 73 | - 78 |
| Villebon | 77 | 949 |
| Limoges | - 1 |
278 |
| Lyon Stella | 130 | 1 113 |
| Marseille | 52 | 1 657 |
| Nantes | 49 | 1 017 |
| Lyon | - 179 |
943 |
| Orléans | - 1 |
480 |
| SNC Bagan | 452 | 773 |
| SCI Coudrec | 177 | - |
| Au terme de la période | 20 215 | 18 764 |
Le poste participations dans des entreprises associées correspond à la participation de 22% de Foncière INEA dans Messagerie Développement et aux :
Les immeubles de placement au bilan des sociétés mises en équivalence sont dorénavant évalués à la juste valeur.
Au 31 décembre 2011, le poste « participation dans des entreprises associées » présentait un solde de 18 764 milliers d'euros, contre 19 978 milliers d'euros au 30 juin 2012.
Les swaps des SCI sont intégrés dans la valeur de la mise en équivalence.
Pour une meilleure lisibilité, la quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence est placée dans le compte de résultat au niveau du « résultat opérationnel net avant variation de juste valeur des immeubles de placement » hors la part relative à la variation de juste valeur des immeubles de placement de sociétés mises en équivalence, incluse dans le « solde net des ajustements de valeur des immeubles de placement et SME ».
L'impact du passage à la juste valeur est mentionné au § 2.1.2.
Il s'agit d'immeubles de placements destinés à la cession, si les négociations arrivent à leur terme, pour un montant de 290 milliers d'euros.
Au cours de l'exercice Foncière INEA a effectué une plus value de cession présentée sur la ligne 'produits sur cessions d'actifs' du résultat. Cette plus value correspond à des cessions d'immeubles ou de lots d'immeubles dont une partie était antérieurement destinée à la cession. Elle est calculée en retranchant du prix de vente, le prix d'acquisition et les droits liés à la cession.
Pour rappel, au 30 juin 2012, les actifs destinés à être cédés correspondent à 1 immeuble de bureaux, représentant une surface utile globale de 161 m².
| En milliers d'euros | 30-juin-12 | 31-déc-11 |
|---|---|---|
| Créances rattachées aux participations | 11 200 | 8 985 |
| Autres actifs financiers | 318 | 1 041 |
| TOTAL | 11 518 | 10 026 |
La variation de ce poste provient, essentiellement de la hausse des avances effectuées aux SCI mises en équivalence pour 2 215 milliers d'euros et de gages espèces pour 706 milliers d'euros.
| En milliers d'euros | 30-juin-12 | 31-déc.-11 |
|---|---|---|
| Créances clients | 1 328 | 2 075 |
| Produits à recevoir | 112 | 95 |
| Fournisseurs débiteurs | 356 | 355 |
| Avances sur Charges locatives et compte | ||
| de gérance | 982 | 946 |
| Charges constatées d'avance | 2 218 | 2 496 |
| Autres créances d'exploitation (a) | 629 | 559 |
| Créances sur l'Etat – TVA | 799 | 78 |
| Sous-total Clients et autres débiteurs | 6 424 | 6 604 |
| Carry back | ||
| Créances sur l'Etat - Acomptes d'IS | ||
| Sous-total Créances d'impôt sur le résultat |
- | - |
| TOTAL | 6 424 | 6 604 |
L'intégralité des créances clients et autres débiteurs a une échéance à moins d'un an.
Les avances sur charges locatives représentent les comptes de gérance et les avances faites par Foncière INEA, SCI Alpha et PA au titre des charges par ailleurs refacturées aux locataires.
Les clients et autres débiteurs sont principalement constitués de créances de TVA liées aux acquisitions immobilières.
| En milliers d'euros | 30-juin-12 | 31-déc-11 |
|---|---|---|
| Valeurs mobilières de placement | 201 | 7 948 |
| Disponibilités | 2 492 | 6 392 |
| Total trésorerie et équivalents de |
||
| trésorerie | 2 693 | 14 340 |
Les valeurs mobilières de placement ci-dessus sont principalement des produits d'OPCVM.
Le total de la trésorerie indiqué dans le tableau des flux de trésorerie comprend :
| En milliers d'euros | 30-juin-12 | 31-déc-11 |
|---|---|---|
| Total trésorerie et équivalents de |
||
| trésorerie | 2 693 | 14 340 |
| Liquidités nanties | ||
| Intérêts courus bancaires | ||
| Découverts bancaires | -1 016 | -1 |
| Variation de juste valeur | ||
| Total | 1 677 | 14 339 |
| En milliers d'euros | 30-juin-12 | 31-déc-11 |
|---|---|---|
| Capital social en valeur nominale | 60 226 | 59 808 |
| - actions propres | -504 | -345 |
| Capital social en IFRS | 59 722 | 59 463 |
| Prime d'émission | 63 783 | 67 376 |
| Capitaux propres | ||
| avant réserves et résultats non distribués | 123 505 | 126 839 |
| Nombre d'actions (hors actions propres) | 4 150 212 | 4 132 261 |
Toutes les actions émises sont entièrement libérées.
Le directoire du 29 novembre 2010, sur subdélégation consentie par le directoire du 22 novembre 2010, a arrêté le nombre d'actions nouvelles assorties de bons de souscription d'actions (ABSA). Soit 824 655 ABSA au prix d'émission de 37 euros. Le montant de l'émission définitive est de 30 512 235 euros, dont 11 866 785,45 euros de capital et 18 645 449,55 euros de prime d'émissions.
Le directoire du 06 décembre 2010 constate le montant définitif de l'augmentation de capital, pour un nominal de 11 866 785,45 euros, soit 14,39 euros par actions.
Le nombre d'actions auto-détenues est de 35.043 au 30 juin 2012 (23 980 actions au 31 décembre 2011), pour un nombre total d'actions composant le capital social de 4 185 255 dont 28 956 ont été créées en échange du paiement des dividendes en actions selon les modalités prévues par l'assemblée générale du 11 mai 2012, et dont 824 655 ABSA et 58 actions suite à la conversion de BSA. A l'issue de ces opérations, le capital est ainsi porté à 60.225.819,45 au 30 juin 2012.
| En milliers d'euros | 30-juin-12 | 31-déc-11 |
|---|---|---|
| Emprunts | 194 296 | 197 317 |
| Dépôts reçus | 3 100 | 2 472 |
| Total dettes financières – non |
||
| courant | 197 396 | 199 789 |
| Banque et Etablissements financiers (a) | 10 463 | 10 010 |
| Associés | - | - |
| Total dettes financières – courant | 10 463 | 10 010 |
| Total dettes financières | 207 859 | 209 799 |
(a) 0.8 milliers d'euros de découverts bancaires au 31 décembre 2011 et 1 016 milliers d'euros au 30 juin 2012
| En milliers d'euros | 30-juin-12 | 31-déc.-11 |
|---|---|---|
| Capital | 184 661 | 187 494 |
| Intérêts au taux effectif prévisionnels liés à ces échéances | 17 830 | 24 385 |
| Total | 202 491 | 211 879 |
| En milliers d'euros | 30-juin-12 | 31-déc.-11 |
|---|---|---|
| Capital | 7 300 | 7 067 |
| Intérêts au taux effectif prévisionnels liés à ces échéances | 3 974 | 5 150 |
| Total | 11 274 | 12 217 |
Les emprunts bancaires souscrits sont garantis par les immeubles de placement financés par ces emprunts, acquis en 2005, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 et 2012 par Foncière INEA (Cf. Note 9 « Immeuble de placement » et 19 « Engagements hors bilan »).
Foncière INEA a acquis des contrats de location-financement dont les passifs correspondants sont enregistrés en emprunts bancaires.
Les emprunts et crédits-bails immobiliers acquis, libellés en euros, sont soit, à taux fixe non révisable, soit à taux variable.
Foncière INEA a conclu dix neuf swaps d'intérêt taux fixe contre taux variable dans le cadre du financement de l'acquisition d'ensembles immobiliers.
Ces swaps couvrent un en cours de 137 333 milliers d'euros au 30 juin 2012 (140 831 milliers d'euros au 31 décembre 2011)
Ces swaps sont inscrits dans ses comptes. La comptabilité de couverture conduit à comptabiliser ces swaps à la juste valeur par réserves, pour la partie efficace.
A la clôture de la période, aucune part inefficace n'a été constatée en charges dans le résultat.
L'endettement financier net, (total des dettes financières "non courantes" déduction faite de la trésorerie ou équivalent de trésorerie) s'élève à 195 718 milliers d'euros au 30 juin 2012 contre 185 450 milliers d'euros au 31 décembre 2011.
Les échéances des emprunts, pour leur part non courant, se présentent comme suit :
| En milliers d'euros | 30-juin-12 | 31-déc-11 | |
|---|---|---|---|
| Entre 1 et 5 ans | 130 764 | 136 970 | |
| Plus de 5 ans | 53 897 | 50 524 | |
| Total dettes financières – non | |||
| courant | 184 661 | 187 494 |
Au 30 juin 2012, le capital restant dû des emprunts souscrits (plus dépôts de garanties) et tirés par Foncière INEA s'élève contractuellement à 198 925 milliers d'euros (202 131 milliers d'euros en 2011).
Les emprunts tirés à taux variable font l'objet d'une couverture de taux à près de 95 %.
Les mouvements d'impôts différés actifs et passifs durant la période sont :
| En milliers d'euros | Mouvements | |
|---|---|---|
| 30-juin-12 | 31-déc-11 | |
| Au 1er janvier | 1 662 | 1 333 |
| Enregistré au compte de résultat | ||
| Reprise d'impôt différé | ||
| Impôt différé actif de l'exercice (a) | 180 | 329 |
| Enregistré en capitaux propres | ||
| Reprise d'impôt différé | ||
| A la clôture | 1 842 | 1 662 |
(a) Les 180 milliers d'euros correspondent à la perte fiscale du secteur taxable au titre du 1er semestre 2012 de Foncière INEA
| En milliers d'euros | 30-juin-12 | 31-déc-11 |
|---|---|---|
| Dettes fournisseurs | 3 477 | 2 135 |
| Dettes fiscales et sociales | 69 | 358 |
| Autres dettes diverses | 2 930 | 2 801 |
| Produits constatés d'avance | ||
| Dettes sur immobilisations | 975 | 1 266 |
| Total | 7 451 | 6 560 |
Les autres dettes sont constituées à hauteur de 655 milliers d'euros de la part non versée dans les SCI détenues par Foncière Inea.
L'intégralité des dettes fournisseurs a une échéance à moins d'un an. Les dettes sur immobilisations correspondent aux sommes restant à verser aux promoteurs des immeubles acquis par Foncière INEA.
| En milliers d'euros | 30-juin-12 | 31-déc-11 |
|---|---|---|
| Moins d'un an | 7 451 | 6 560 |
| Entre 1 et 2 ans | ||
| Entre 2 et 5 ans | ||
| Plus de 5 ans | ||
| Total Fournisseurs et Autres Créditeurs | 7 451 | 6 560 |
Aucun dividende versé au titre des exercices 2006 et 2005.
Une distribution de dividendes a été effectuée au 1er semestre 2008 au titre de l'exercice 2007 pour un montant de 2 977 K€ (moins la part revenant à Foncière INEA au titre des actions auto détenues).
Une distribution de dividendes a été effectuée au 1er semestre 2009 au titre de l'exercice 2008 pour un montant de 2 986 K€ (moins la part de 30 K€ revenant à Foncière INEA au titre des actions auto détenues).
Une distribution de dividendes a été effectuée au 1er semestre 2010 au titre de l'exercice 2009 pour un montant de 3 831 K€ (moins la part de 24 K€ revenant à Foncière INEA au titre des actions auto détenues).
Une distribution de dividendes a été effectuée au 1er semestre 2012 au titre de l'exercice 2011 pour un montant de 5 195 K€ (moins la part de 46 K€ revenant à Foncière INEA au titre des actions auto détenues).
| En €uros | 2011 | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Dividende net par action | 1,25 | 1,20 € | 1,15 € |
Par ailleurs des garanties complémentaires existent pour certains emprunts, à savoir :
L'encours des emprunts concernés par ces garanties complémentaires est de 156 542 milliers d'euros au 30 juin 2012 (157 840 milliers d'euros au 31 décembre 2011).
Foncière INEA est tenue vis-à-vis de certains organismes financiers de respecter des ratios :
Le ratio loan-to-value (ratio LTV) est le rapport, à une date donnée, entre, d'une part, le montant ou l'encours en principal d'un prêt immobilier et d'autre part, la valeur de marché du ou des actifs immobiliers financés par ce prêt.
Ce ratio permet de mesurer la quotité d'endettement allouée à un ou plusieurs actifs immobiliers et par conséquent permet au prêteur de s'assurer que la valeur de marché des actifs immobiliers qu'il finance permettra de rembourser le prêt.
Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) correspond au rapport entre l'EBITDA (EBITDA courant augmenté des plus-values sur cessions réalisées) et le service de la dette net (soit amortissement et intérêts des emprunts minorés des produits financiers) supporté par la Société sur l'exercice.
Le ratio de couverture des intérêts (ICR) correspond au rapport entre l'EBITDA d'une part et la charge financière nette (intérêts sur emprunts minorés des produits financiers d'autre part.
| covenants | 30.06.12 | objectifs internes | |
|---|---|---|---|
| LTV | < 70% | 50% | < 50% |
| DSCR | > 1,1 | 1,12 | 1,3 - 1,4 |
| ICR | > 1,5 | 2,05 | > 2,8 |
Au 30 juin 2012 Foncière INEA respecte l'ensemble de ces ratios.
L'encours des emprunts concernés par ces covenants clauses est de 116 615 milliers d'euros au 30 juin 2012 (115 582 milliers d'euros au 31 décembre 2011).
Néant.
Néant
Néant
Néant
Néant
Néant.
Néant.
Néant
Néant
Néant
Les créances sur les participations détenues dans les sociétés Mises en Equivalence sont inscrites pour 11 233 milliers d'euros et détaillées note 11.1.
Foncière INEA a comptabilisé la somme de 1 000 milliers d'euros au titre de la prestation de GEST sur la période.
Il a été comptabilisé en charge chez Foncière INEA 33 milliers d'euros au titre de la gestion des immeubles des SCI par Bagan AM.
Les transactions entre parties liées ont été réalisées selon des modalités équivalentes à celles qui prévalent dans le cas de transactions soumises à des conditions normales de concurrence.
A l'exception de jetons de présence attribués aux membres du conseil de surveillance, pour la somme de 64 milliers d'euros, aucune rémunération n'est perçue par les dirigeants au cours de 2012. Les rémunérations et avantages des dirigeants clé s'appliquent à la totalité des membres du Directoire et du Conseil de Surveillance tels qu'ils sont composés.
Les membres du Directoire ne perçoivent également aucune rémunération au titre de leur mandat. Ils sont rémunérés indirectement par la rémunération encaissée par la Société GEST au titre des prestations de services assurées par cette dernière au profit de Foncière INEA.
Augmentation de capital, d'un montant de 6 millions d'euros, s'est réalisée le 9 juillet 2012 à travers la création de 153.846 actions nouvelles. Ces actions résultent de la conversion de 146.520 bons de souscription d'action liés à l'ABSA émise en décembre 2010.
PricewaterhouseCoopers Audit 63, rue de Villiers 92208 Neuilly-sur-Seine Cedex
KPMG Audit 1, cours Valmy 92923 Paris La Défense Cedex
Foncière INEA - Société anonyme
Rapport des commissaires aux comptes sur l'information financière semestrielle 2012
Période du 1er janvier 2012 au 30 juin 2012 Foncière Inéa - Société anonyme Siège social : 7, rue du Fossé Blanc – 92230 Gennevilliers PricewaterhouseCoopers Audit 63, rue de Villiers 92208 Neuilly-sur-Seine Cedex
KPMG Audit 1, cours Valmy 92923 Paris La Défense Cedex
FONCIERE INEA S.A. 7 rue du Fossé Blanc 92230 Gennevilliers
Période du 1er janvier 2012 au 30 juin 2012
Mesdames, Messieurs les Actionnaires,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale et en application de l'article L.451-1-2 III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à:
Ces comptes semestriels consolidés résumés ont été établis sous la responsabilité du Directoire. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives, obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des comptes semestriels consolidés résumés avec la norme IAS 34 norme du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne relative à l'information financière intermédiaire.
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels consolidés résumés sur lesquels a porté notre examen limité. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés résumés.
Neuilly-sur-Seine et Paris La Défense, le 5 septembre 2012
PricewaterhouseCoopers Audit KPMG Audit
Département de KPMG S.A.
Benoit Audibert Isabelle Goalec Associé Associée
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