Interim / Quarterly Report • Aug 30, 2013
Interim / Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Siège : 2, rue de BASSANO - 75116 PARIS RCS PARIS 542 047 212
Conformément aux dispositions des articles L. 451-1-2 du Code monétaire et financier et 222-3 du Règlement général de l'Autorité des marchés financiers, le présent rapport comprend les documents et informations suivants :
« J'atteste, qu'à ma connaissance, les comptes consolidés condensés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d'activité ci-joint présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice. »
La société FIPP Représentée par : Richard LONSDALE-HANDS Président Directeur Général
| (milliers d'euros) | 30/06/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|
| Actif | ||
| Immeubles de placement Immobilisations en cours |
67 106 | 69 180 |
| Actifs corporels Ecart d'acquisition |
42 | 33 |
| Actifs incorporels Actifs financiers |
2 7 498 |
8 629 |
| Total actifs non courants | 74 647 | 77 841 |
| Stocks d'immeubles Clients et comptes rattachés Autres créances Autres actifs courants |
1 217 751 73 |
1 400 1 293 10 |
| Actifs financiers courants Trésorerie et équivalents de trésorerie Immeubles destinés à la vente |
3 188 1 900 |
609 5 383 |
| Total actifs courants | 7 129 | 8 694 |
| TOTAL ACTIF | 81 776 | 86 535 |
| (milliers d'euros) | 30/06/2013 | 31/12/2012 |
| Passifs et Capitaux propres | ||
| Capital | 15 000 | 15 000 |
| Réserves | 52 816 | 51 107 |
| Résultat net consolidé | ( 1 242 ) | 2 986 |
| Capitaux Propres attribuables aux propriétaires | 66 5 74 |
69 093 |
| Réserves attribuables aux participations ne donnant pas le contrôle Résultats attribuables aux participations ne donnant pas le contrôle |
||
| Total des Capitaux Propres | 66 574 | 69 093 |
| Passifs financiers non courants Provisions pour risques et charges Impôts différés passifs |
12 601 | 12 851 - |
| Total des passifs non courants | 12 601 | 12 851 |
| Passifs financiers courants Dépôts et Cautionnement Fournisseurs Dette fiscales et sociales |
427 373 391 656 |
1 950 513 833 773 |
| Autres dettes Autres passifs courants |
428 327 |
368 155 |
| Total des passifs courants | 2 602 | 4 591 |
| Total des passifs | 15 202 | 17 442 |
| TOTAL DES PASSIFS ET DES CAPITAUX PROPRES | 81 776 | 86 535 |
| (milliers d'euros) | 30/06/2013 | 30/06/2012 |
|---|---|---|
| Etat du résultat net | ||
| Loyers | 1 530 | 1 562 |
| Charges locatives refacturées | 281 | 236 |
| Charges locatives globales | ( 656 ) | ( 607 ) |
| Revenus nets de nos immeubles | 1 154 | 1 191 |
| Frais de personnel | ( 165 ) | ( 183 ) |
| Autres frais généraux | ( 274 ) | ( 329 ) |
| Autres produits et autres charges | ( 40 ) | 104 |
| Variation de valeur des immeubles de placement | 333 | 2 005 |
| Dotations aux autres amortissements et provisions | ( 2 043 ) | ( 64 ) |
| Reprises aux autres amortissements et provisions | 33 | 37 |
| Résultat opérationnel avant cession | ( 1 001 ) | 2 761 |
| Résultat de cession d'immeubles de placement | ( 131 ) | |
| Résultat opérationnel | ( 1 132 ) | 2 761 |
| - Produits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie | ( 386 ) | |
| - Coût de l'endettement financier brut | ( 128 ) | ( 331 ) |
| Coût de l'endettement financier net | ( 128 ) | ( 717 ) |
| Autres produits et charges financiers | 18 | 403 |
| Résultat avant impôts | ( 1 242 ) | 2 446 |
| Profit résultant d'une acquisition à des conditions avantageuses | 135 | |
| Impôt sur les résultats | ( ) | |
| Résultat net | ( 1 242 ) | 2 582 |
| attribuable aux : | ||
| Participations ne donnant pas le contrôle | ||
| Propriétaires du groupe | ( 1 242 ) | 2 582 |
| Résultat par action | ||
| Résultat de base par action (en €) | -0.010 | 0.021 |
| Résultat dilué par action (en €) | -0.010 | 0.021 |
| Résultat par action des activités poursuivies | ||
| Résultat de base par action (en €) | -0.010 | 0.021 |
| Résultat dilué par action (en €) | -0.010 | 0.021 |
| Résultat net | ( 1 242 ) | 2 582 |
| Autres éléments du résultat global | ||
| Eléments recyclables ultérieurement en résultat net | ||
| Réévaluation des actifs financiers disponibles à la vente | 92 | |
| Ecart de conversion sur les états financiers d'une activité à l'étranger | ( 416 ) | 306 |
| Impôts afférents aux éléments recyclables | ||
| Eléments non recyclables ultérieurement en résultat net | ||
| Réévaluations des immobilisations | ||
| Ecarts actuariels sur les indemnités de départ à la retraite | ||
| Impôts afférents aux éléments non recyclables | ||
| Total des autres éléments du résultat global | ( 324 ) | 306 |
| Résultat Global Total de l'exercice | ( 1 565 ) | 2 888 |
| attribuable aux : | ||
| Propriétaires du groupe | ( 1 565 ) | 2 888 |
| Participations ne donnant pas le contrôle |
| Pa du t r g ro up |
e | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ca ital p |
Ré ées s li se rve au cap ital |
Tit to dét res au en us |
Ré t rés se rve s e ts con ulta lidé so s |
Ca itau p x p rop res rt g pa rou pe |
Ca itau p x p rop res rt d es min pa orit air es |
To tal itau x pro cap pre s |
|
| Ca i 3 0 / 1 1 / 2 0 1 1 tau p x p ro p res au |
1 5 0 0 0 |
4 7 5 4 0 |
9 - |
8 5 4 2 |
7 1 0 7 3 |
0 | 7 1 0 7 3 |
| Op éra ion ita l t s s ur ca p |
- | - | |||||
| és Tr ion fon d de ion t t an sa c s su r s a c s |
- | - | |||||
| fon és Tr ion d de ion t t an sa c s su r s a c s |
- | - | |||||
| Op éra ion itre d é t t to ten s s ur s a u us |
-4 | 4 - |
4 - |
||||
| D iv i de de n s |
-4 8 9 7 |
4 8 9 7 - |
4 8 9 7 - |
||||
| Ec de ion t ar co nv ers |
- | - | |||||
| R és lta de l 'ex ice t n t e erc u |
2 9 8 6 |
2 9 8 6 |
2 9 8 6 |
||||
| é ém és Au tre l ts du R lta t g lo ba l s en u |
8 | 8 | 8 | ||||
| és és R l ins b i l is ta t n t e t g t p tes ta e a e er co mp u ire i d tem t e tau c en n c ap x p ro p res |
- | - | - | 2 9 9 4 |
2 9 9 4 |
- | 2 9 9 4 |
| Va ia ion de ér im ê t tre r p |
-7 5 |
5 -7 |
-7 5 |
||||
| Ca i 0 1 / 0 1 / 2 0 1 3 tau p x p ro p res au |
1 5 0 0 0 |
4 5 4 0 7 |
1 3 - |
6 5 6 4 |
6 9 0 9 3 |
0 | 6 9 0 9 3 |
| Op éra ion ita l t s s ur ca p |
|||||||
| Tr ion fon d és de ion t t an sa c s su r s a c s |
|||||||
| és Tr ion fon d de ion t t an sa c s su r s a c s |
- | ||||||
| Op éra é t ion t itre to d ten s s ur s a u us |
-9 5 4 |
9 5 4 - |
9 5 4 - |
||||
| D iv i de de n s |
- | ||||||
| Ec de ion t ar co nv ers |
|||||||
| R és lta de l 'ex ice t n t u e erc |
-1 2 4 2 |
-1 2 4 2 |
1 2 4 2 - |
||||
| é ém és Au l du R lta lo ba l tre ts t g s en u |
-3 2 4 |
3 2 4 - |
-3 2 4 |
||||
| R és l ins b i l is és ta t n t e t g t p tes ta u e a e er co mp d ire i tem t e tau c en n c ap x p ro p res |
-1 5 6 6 |
1 5 6 6 - |
-1 5 6 6 |
||||
| ér ê Va ia ion de im t tre r p |
|||||||
| Ca i / / tau 3 0 0 6 2 0 1 3 p x p ro p res au |
1 5 0 0 0 |
4 7 5 4 0 |
9 6 7 - |
4 9 9 8 |
6 6 5 7 4 |
0 | 6 6 5 7 4 |
| 30/06/2013 | 30/06/2012 | ||
|---|---|---|---|
| Flux de trésorerie liés à l'activité | |||
| Résultat net consolidé | (1 242) | 2 582 | |
| Elimination des charges et des produits sans incidence sur la trésorerie | |||
| Amortissements et provisions | 2 010 | 26 | |
| Variation de juste valeur sur les immeubles Autres retraitements IFRS |
(332) | (2 005) 1 |
|
| Autres charges et produits non décaissés | 112 | (129) | |
| Ecart d'acquisition négatif | (136) | ||
| Incidence des variations de périmètre | 29 | (125) | |
| Capacité d'autofinancement après coût de l'endettement financier net et impôt | 577 | 214 | |
| Coût de l'endettement net | (166) | ||
| Charge d'impôt (y compris impôts différés) | |||
| Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier net et impôt | A | 743 | 214 |
| Impôts versés | B | ||
| Variation du BFR lié à l'activité | D | (2 349) | (264) |
| Flux net de trésorerie généré par l'activité | E=A+B+D | (1 606) | (49) |
| Flux de trésorerie liés aux opérations d'investissement | |||
| Acquisitions d'immobilisations | (68) | (216) | |
| Cessions d'immobilisations | 5 271 | 1 030 | |
| Acquisitions d'immobilisations financières | (5) | ||
| Remboursement d'immobilisations financières | (140) | ||
| Incidence des variations de périmètre | (4) | (416) | |
| Variation des prêts et des avances consenties | 1 933 | ||
| Autres flux liés aux opérations d'investissement | |||
| Flux nets de trésorerie liés aux opérations d'investissement | F | 6 992 | 393 |
| Flux de trésorerie liés aux opérations de financement | |||
| Augmentation de capital | |||
| Versées par les actionnaires de la société mère | |||
| Versées par les minoritaires des sociétés intégrées | |||
| Actionnaires dividendes dus (1) | |||
| Dividendes versés | |||
| Acquisition de titres d'autocontrôle | (954) | (4) | |
| Encaissements liès aux nouveaux emprunts | (330) | ||
| Remboursements d'emprunts | (1 687) | ||
| Intérêts nets versés | (166) | ||
| Incidence des variations de périmètre | |||
| Autres flux liés aux opérations de financement | (59) | ||
| Flux net de trésorerie liés aux opérations de financement | G | (2 807) | (393) |
| Variation de trésorerie nette | E+F+G | 2 578 | (50) |
| Variation de trésorerie nette | 2 578 | (50) | |
| Trésorerie d'ouverture | |||
| Disponibilités à l'actif | 609 | 44 | |
| Découverts bancaires | |||
| VMP | 48 | ||
| 609 | 92 | ||
| Trésorerie de clôture | |||
| Disponibilités à l'actif | 178 | 41 | |
| Découverts bancaires | (1) | ||
| VMP | 3 010 | ||
| 3 187 | 41 |
| ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDES CONDENSES AU 30 JUIN 2013 4 | ||
|---|---|---|
| SOMMAIRE 5 | ||
| Note 1. | Faits Caractéristiques de la période 7 | |
| 1.1. Faits caractéristiques 7 | ||
| Note 2. | Référentiel comptable 7 | |
| Note 3. | Saisonnalité de l'activité 8 | |
| Note 4. | Utilisation d'estimations 8 | |
| Note 5. | Périmètre et méthodes de consolidation 8 | |
| 5.1. Liste des sociétés consolidées 9 5.2. Organigramme du groupe FIPP 10 5.3. Méthodes de consolidation 11 5.4. Application de la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur » 11 |
||
| Note 6. | Notes annexes : bilan 12 | |
| Note 7. Note 8. |
6.1. Actifs non courants non financiers 12 6.1.1. Variation du poste « immeubles de placements » 12 6.1.2. Variations des autres actifs corporels 13 6.2. Actifs financiers 13 6.2.1. Actifs financiers non courants 13 6.2.2. Actifs financiers courants 15 6.3. Autres actifs courants 16 6.4. Immeubles destinés à la vente 16 6.5. Capitaux propres 17 6.6. Passifs financiers courants et non courants 17 6.7. Autres dettes 18 Notes annexes : compte de résultat 19 7.1. Revenus nets des immeubles 19 7.2. Résultat opérationnel 19 7.3. Résultat net 20 Secteurs opérationnels 21 8.1. Patrimoine Immobilier sectoriel 21 |
|
| 8.2. Compte de résultat sectoriel 22 | ||
| Note 9. | Engagements hors bilan 26 | |
| 9.1. Engagements hors bilan liés au périmètre du groupe consolidé 26 9.1.1. Engagements donnés 26 9.1.2. Engagements reçus 26 9.2. Engagements hors bilan liés aux opérations de financement 26 9.2.1. Engagements donnés 26 9.2.2. Engagements reçus 27 9.3. Engagements hors bilan liés aux activités opérationnelles du groupe 27 |
||
| Note 10. | Autres informations 27 | |
| 10.1. Actif net réévalué 27 |
| 10.2. Litiges 30 | |
|---|---|
| 10.3. Parties liées 31 | |
| 10.4. Effectifs 32 | |
| 10.5. Résultat par action 32 | |
| 10.6. Faits caractéristiques intervenus depuis le 30 juin 2013 32 |
La société FIPP est une Société Anonyme à Conseil d'Administration, régie par le droit français, au capital social de 15.000.000 € divisé en 122.471.554 actions, dont le siège social est au 2 rue de Bassano – 75116 PARIS, et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542 047 212. Les actions FIPP sont cotées sur Euronext Paris de NYSE Euronext (compartiment C, ISIN FR 0000038184). La Société a pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location et la détention directe ou indirecte de participations dans des sociétés ayant cette même activité. La société a opté, avec effet au 1er décembre 2011, au régime fiscal des Sociétés d'Investissements Immobiliers côtées (SIIC).
L'Assemblée Générale Annuelle Ordinaire et Extraordinaire du 26 juin 2013 a affecté le bénéfice de l'exercice 2012 de 21.896,63 € au poste « report à nouveau » débiteur, qui ressort après cette affectation à (-1.798.955,69€).
Les comptes consolidés au 30 juin 2013 sont préparés en application des dispositions de la norme IAS 34 – Information financière intermédiaire, telle qu'adoptée par l'Union européenne, qui permet de présenter une sélection de notes explicatives.
Les notes annexes ne comportent pas l'intégralité des informations requises pour les états financiers annuels complets et doivent donc être lues conjointement avec les états financiers consolidés de l'exercice clos le 31 décembre 2012.
Les comptes semestriels ont été arrêtés au 30 juin 2013 par le conseil d'administration du 29 août 2013.
Les comptes semestriels sont établis selon les principes et méthodes comptables appliqués par le Groupe aux états financiers de l'exercice clos le 31 décembre 2012 à l'exception des évolutions ci-dessous décrites.
Les amendements de normes et les interprétations qui entrent en vigueur en nos comptes au 1er janvier 2013, sont
Ces évolutions des normes ont entrainé les modifications suivantes dans les comptes consolidés :
Le groupe a appliqué les modifications de la norme IAS 1, intitulées « présentation des autres éléments du résultat global » ; tout d'abord, une nouvelle terminologie est définie, ainsi, l'état du résultat global est renommé « état du résultat net et des autres éléments du résultat global » et le compte de résultat est renommé « état du résultat net ».
Par ailleurs, les autres éléments du résultat global sont classés en deux catégories, les éléments qui ne seront pas recyclés ultérieurement en résultat net, d'une part, et les éléments qui pourront être recyclés en résultat net lorsque certaines conditions seront remplies.
Les autres normes entrées en vigueur au 1er janvier 2013 ne trouvent pas à s'appliquer dans le contexte de notre consolidation, ou n'ont pas d'incidence significative sur les comptes consolidés.
Le Groupe n'a pas opté pour une application anticipée des normes et interprétations dont l'application n'est pas obligatoire au 1er janvier 2013, notamment :
IFRS 9 « Instruments financiers » ;
IAS 32 amendée « Compensation des actifs et passifs financiers » ;
Les comptes consolidés du Groupe sont exprimés, sauf indication contraire, en milliers d'Euros.
L'activité du Groupe n'est pas soumise à des effets significatifs de saisonnalité.
Pour établir ses comptes, le Groupe doit procéder à des estimations et faire des hypothèses concernant la valeur comptable des éléments d'actif et de passif, des produits et des charges, ainsi que les informations données en notes annexes.
Les principales estimations significatives faites par le Groupe portent notamment sur :
Le Groupe procède à des appréciations de façon continue sur la base de son expérience passée ainsi que de divers autres facteurs jugés raisonnables qui constituent le fondement de ces appréciations. Les montants qui figureront dans ses futurs états financiers sont susceptibles de différer de ces estimations en fonction de l'évolution de ces hypothèses ou de conditions différentes.
La norme IFRS 10 « Etats financiers consolidés », entrée en application au 1er janvier 2013, définit la notion de contrôle et donc le périmètre de consolidation par l'obligation de consolider toutes les entités contrôlées par la société mère.
La nouvelle définition du contrôle, définie en fonction :
| Société | Adresse | N° RCS | % Contrôle | % Intérêt | |
|---|---|---|---|---|---|
| Société mère | |||||
| SA | FIPP | 2 rue de Bassano 75116 PARIS | 542.047.212 | entité consolidante | |
| Société en intégration globale | |||||
| SC | ADEL | 55 rue Pierre Charron 75008 PARIS | 410.347.538 | 100% | 100% |
| SAS | ALLIANCE 1995 | 2-4 rue de Lisbonne 75008 PARIS | 402.509.269 | 100% | 100% |
| SNC AXONNE | 55 rue Pierre Charron 75008 PARIS | 478.748.866 | 100% | 100% | |
| SCI | BRIAULX | 2 rue de Bassano 75116 PARIS | 438.099.921 | 100% | 100% |
| SCI | BRIHAM | 15 rue de la Banque 75002 PARIS | 438.099.897 | 100% | 100% |
| SARL BSM | 2 rue de Bassano 75116 PARIS | 412.255.507 | 100% | 100% | |
| SA | HILLGROVE INVEST. GROUP | 16 allée Marconi Luxembourg | B161514 | 100% | 100% |
| SA | KENTANA | 3 ave. Pasteur BRUXELLES | B 109516 | 100% | 100% |
| SCI | LE BREVENT | 55 rue Pierre Charron 75008 PARIS | 415.254.663 | 100% | 100% |
| SCI | LE ROUSSEAU | 10 rue d'Uzes 75002.PARIS | 412.883.472 | 100% | 100% |
| SCI | LE VOLTAIRE | 55 rue Pierre Charron 75008 PARIS | 412.883.670 | 100% | 100% |
| SC | LIPO | 2 rue de Bassano 75116 PARIS | 537 857 914 | 100% | 100% |
| SNC SAMRIF | 55 rue Pierre Charron 75008 PARIS | 389.164.617 | 100% | 100% | |
| Entrée dans le périmètre de consolidation | |||||
| SCI | HALPYLLES | 6 allée Cyclades 74960 CRAN GEVRIER | 438 756 231 | 100% | 100% |
| Sortie dans le périmètre de consolidation | |||||
| SCI | LES DAUPHINS | 2-4 rue de Lisbonne 75008 PARIS | 415.254.473 | ||
| Aucune société n'est consolidée par mise en équivalence | |||||
| Aucune société n' a changé de méthode de consolidation par rapport à l'exercice précédent |
La société Les DAUPHINS a été entièrement cédée pour un prix de 2 K€ alors qu'elle présentait au moment de la cession une contribution aux réserves consolidées de 2 K€ et un résultat sur la période 2013 de 3K€ ; cette cession dégage ainsi un résultat de cession consolidé de -3 K€.
Cette société ne portait plus ni bien immobilier, ni emprunt et n'avait plus d'activité opérationnelle.
La totalité des parts de la SCI HALPYLLES a été acquise par la SCI LE BREVENT auprès de la société VENUS, qui est une filiale du groupe ACANTHE DEVELOPPEMENT et donc une partie liée, pour une juste valeur de 5 K€. La société HALPYLLES présentait à la date d'acquisition une situation nette de 1 K€ et un écart de valorisation d'un véhicule, unique actif de la société, de 4 K€.
Toutes les filiales sont sous le contrôle exclusif de la société FIPP et sont consolidées selon la méthode de l'intégration globale.
La société HILLGROVE INVESTMENT GROUP établissant ses comptes en livres sterling (GBP), son intégration dans les comptes consolidés engendre la constatation d'écarts de conversion.
L'ensemble des sociétés consolidées a établi pour les besoins de la présente consolidation une situation comptable intermédiaire au 30 juin 2013.
La norme IFRS 13 définit une source unique d'informations à présenter en IFRS pour toutes les évaluations en juste valeur. Cette norme ne modifie pas les critères d'utilisation de la juste valeur par entité, elle fournit des indications sur le calcul de la juste valeur en norme IFRS lorsque la juste valeur est imposée ou autorisée. L'application de la norme IFRS 13 n'a pas d'impact significatif sur l'évaluation de la juste valeur retenue pour le groupe.
La norme IFRS 13 impose de présenter des informations spécifiques sur les justes valeurs, certaines remplaçant les informations existantes imposées par les autres normes, dont la norme IFRS 7 : « Instruments financiers – informations à fournir ».
| En K€ | Valeur Nette Comptable 31/12/2012 |
Entrées (dépenses immobilisées) (1) |
Variation de périmêtre |
Transfert (2) | Cessions | Ecart de change (3) |
Variation de juste valeur (4) |
Valeur au 30/06/2013 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement (IAS 40) |
69 180 | 63 | -1 900 | -570 | 333 | 67 106 |
Les mouvements de la période concernent principalement :
Au 31 décembre 2012 :
| En K€ | Valeur Nette Comptable 01/01/2012 |
Entrées (dépenses immobilisées) (1) |
Entrées (Regroupement d'entreprises) (2) |
Sorties (cessions de sociétés) (3) |
Cession d'immeuble (4) |
ecart de change (5) |
Variation de juste valeur (6) |
Transfert (7) |
Valeur au 31/12/2012 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement (IAS 40) | 78 288 | 381 | 1 230 | -6 200 | -1 030 | 268 | 1 627 | -5 383 | 69 180 |
Les principales variations se décomposent ainsi :
(1) Au cours de la période, des travaux ont été effectués sur l'immeuble Le Totem à Flaine pour 205 K€ et le terrain de l'immeuble de Londres a été acquis pour 176 K€ ;
(2) L'acquisition de la société BSM (cf. §3.2.1), propriétaire d'un appartement de standing à Courchevel augmente le patrimoine de 1.230 K€ ;
(3) La sortie du périmètre des sociétés FINANCE CONSULTING, TRENUBEL et SFIF (cf. §3.2.2 et 3.2.3) font sortir respectivement du patrimoine immobilier l'immeuble sis avenue de l'Astronomie à Bruxelles ainsi que le terrain attenant (6.000 K€), et le terrain à Villeneuve d'Ascq (200 K€) ;
(4) La cession de l'immeuble Les Dauphins à Ferney Voltaire est intervenue au cours de la période ;
(5) L'écart de change concerne l'immeuble sis à Londres ;
(6) La variation de juste valeur des immeubles du patrimoine est de 1.627 K€, sa contrepartie est comptabilisée en produit ; la variation ressort à + 2,28 % à périmètre constant par rapport au 31 décembre 2011 ;
(7) Les immeubles Le Rousseau et Le Voltaire, faisant l'objet de promesses de vente au 31 décembre 2012 (ventes réalisées le 25 mars 2013), et les lots de copropriété situés au Centre d'Affaires Paris Nord au Blanc Mesnil (cédés le 19 avril 2013) ont été reclassés au poste des immeubles destinés à la vente.
Les actifs corporels hors immeubles de placement sont composés essentiellement de mobiliers de bureau, du matériel informatique et du matériel de transport. Leur évolution sur la période se présente comme suit :
| en K€ | 31/12/2012 | Acquisitions | Cessions | Entrées de périmètre |
30/06/2013 |
|---|---|---|---|---|---|
| Valeurs Brutes | 57 | 3 | 29 | 89 | |
| en K€ | 31/12/2012 | Dotations | Cessions et Reprises |
Entrées de périmètre |
30/06/2013 |
| Amortissements et dépréciations |
-24 | -5 | -18 | -47 | |
| Valeurs Nettes | 33 | 42 |
| en K€ | 31/12/2011 | Acquisitions | Cessions | Entrées de périmètre |
31/12/2012 |
|---|---|---|---|---|---|
| Valeurs Brutes | 7 | 37 | 13 | 57 | |
| en K€ | 31/12/2011 | Dotations | Cessions et Reprises |
Entrées de périmètre |
31/12/2012 |
| Amortissements et dépréciations |
-5 | -6 | -13 | -24 | |
| Valeurs Nettes | 2 | 33 |
| Valeurs brutes en K€ | 31/12/2012 | Augmentations | Diminutions | Entrées de périmètre |
30/06/2013 |
|---|---|---|---|---|---|
| Actifs financiers disponibles à la vente (1) | 4 063 | 92 | 4 155 | ||
| Dépôts (fonds de roulement) (2) | 12 | 25 | 37 | ||
| Prêt (3) | 4 554 | 2 987 | -2 210 | 5 331 | |
| Totalité | 8 629 | 3 104 | -2 210 | 0 | 9 523 |
| en K€ | 31/12/2012 | Dotations | Cessions et Reprises |
Entrées de périmètre |
30/06/2013 |
| Amortissements et dépréciations | 0 | -2 025 | -2 025 | ||
| Valeurs Nettes | 8 629 | 7 498 |
| Echéance | ||||
|---|---|---|---|---|
| Actifs financiers en K€ |
30/06/2013 | à 1 an au plus |
de 1 an à 5 ans |
à plus de 5 ans |
| Actifs financiers disponibles à la vente (1) | 4 156 | 4 156 | ||
| Dépôts (fonds de roulement) (2) | 37 | 37 | ||
| Prêts (3) | 5 331 | 5 331 | ||
| TOTAUX | 9 524 | 5 368 | 4 156 | - |
(1) Les actifs financiers disponibles à la vente sont constitués de 2.500 titres de la société VENUS (soit une participation de 1,60%), société immobilière filiale du groupe ACANTHE DEVELOPPEMENT ; ces titres ont été acquis auprès de la société FONCIERE PARIS NORD (ex ADT SIIC La variation enregistré au cours de l'exercice réside en sa variation de juste valeur positive pour 92 K€ dont la contrepartie est enregistrée en réserves consolidées.
(2) Les dépôts (fonds de roulement) concernent les sommes versées aux syndics des immeubles exploités.
(3) Le prêt consenti en 2012 à ACANTHE DEVELOPPEMENT par l'intermédiaire de la société LIPO, pour le rachat des titres FINANCE CONSULTING a été intégralement remboursé sur la période pour 2.210 K€.
L'ensemble des créances (prêt, créances clients et autres créances) détenues au 31 décembre 2012 sur les sociétés du groupe FONCIERE PARIS NORD (FPN) ont été regroupées sur la ligne « prêts » des actifs financiers non courants ». Sont venus s'ajouter, depuis le 1er janvier 2013, le loyer de crédit-bail du 1er trimestre 2013 ainsi que le prix de vente à ce groupe des lots faisant l'objet du contrat de crédit-bail pour lesquels le preneur a souhaité lever de façon anticipée l'option de rachat et un complément de prêt de 143 K€. Le poste « prêts » a donc globalement augmenté de 2.987 K€.
Au 30 juin 2013, l'ensemble des créances détenues sur la société FPN s'élève à 5.331 K€.
La société FIPP s'est engagée à capitaliser l'ensemble de ses créances et a l'obligation, compte tenu des lois commerciales en vigueur, de le faire sur la base du pair de l'action de la société FPN, soit 0,13 € par action. La situation nette consolidée du groupe FPN au 31 décembre 2012 est négative de 1.328 K€ et le résultat prévisionnel au 30 juin 2013 (non arrêté à ce jour) devrait être négatif d'environ 905 K€ compte tenu des éléments récurrents actuellement portés à notre connaissance. Ces calculs font ressortir la valorisation de la société FPN après capitalisation de la créance FIPP et de celle d'autres sociétés également intéressées, à 0,08 € par action : la société FIPP a donc comptabilisé au 30 juin 2013 une provision de 2.025 K€ sur la base de ces calculs.
Les perspectives de développement de FPN permettent, à ce stade, de conforter la valorisation de cet investissement dans une société foncière cotée sur Euronext Paris, Compartiment C, et d'espérer à moyen terme une revalorisation du Centre d'Affaires Paris Nord, principal actif du groupe FPN et une reprise de cette provision grâce au redéploiement des actifs de cette société. Par ailleurs, cette capitalisation entraînerait la prise de contrôle par FIPP de la société FPN pour plus des 2/3 du capital.
| Valeurs brutes en K€ | 31/12/2011 | Augmentations | Diminutions | Entrées de périmètre |
31/12/2012 |
|---|---|---|---|---|---|
| Actifs financiers disponibles à la vente (1) | 0 | 4 063 | 4 063 | ||
| Dépôts (fonds de roulement) (2) | 17 | -5 | 12 | ||
| Prêt (3) | 5 652 | -1 098 | 4 554 | ||
| Totalité | 5 669 | 4 063 | -1 103 | 0 | 8 629 |
| en K€ | 31/12/2011 | Dotations | Cessions et Reprises |
Entrées de périmètre |
31/12/2012 |
| Amortissements et dépréciations | 0 | 0 | |||
| Valeurs Nettes | 5 669 | 8 629 |
| Echéance | ||||
|---|---|---|---|---|
| Actifs financiers | 31/12/2012 | à 1 an au | de 1 an à | à plus de 5 |
| en K€ | plus | 5 ans | ans | |
| Actifs financiers disponibles à la vente (1) | 4 063 | 4 063 | ||
| Dépôts (fonds de roulement) (2) | 12 | 12 | ||
| Prêt (3) | 4 554 | 2 210 | 2 344 | |
| TOTAUX | 8 629 | 2 222 | 6 407 | - |
Les actifs financiers courants se répartissent comme suit :
| Actifs financiers courants | Actifs | Actifs | Actifs | ||
|---|---|---|---|---|---|
| en K€ | détenus à des fins de transaction |
détenus jusqu'à l'échéance |
Prêts et créances |
disponibles à la vente |
Total bilan |
| 30/06/2013 | |||||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 3 188 | 3 188 | |||
| 31/12/2012 | |||||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 609 | 609 |
La Trésorerie et les équivalents de trésorerie se présentent comme suit :
| en milliers d'€ | Valeur nette au 30/06/2013 |
Valeur nette au 31/12/2012 |
|---|---|---|
| SICAV monétaires | 3 010 | |
| Disponibilités | 178 | 609 |
| Total trésorerie et équivalents de trésorerie | 3 188 | 609 |
Les autres actifs courants se présentent comme suit :
| 30/06/2013 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| en K€ | Valeur Brute | Dépréciation Valeur nette |
Echéance à un an au plus |
Echéance à plus d'un an et à moins de 5 ans |
Echéance à plus de 5 ans |
|
| Clients et comptes rattachés | 1 384 | 167 | 1 217 | 1 217 | ||
| Autres créances | 751 | - | 751 | 751 | ||
| TOTAUX | 2 135 | 167 | 1 968 | 1 968 | - | - |
| 31/12/2012 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| en K€ | Valeur Brute | Dépréciation Valeur nette |
Echéance à un an au plus |
Echéance à plus d'un an et à moins de 5 ans |
Echéance à plus de 5 ans |
|||
| Clients et comptes rattachés | 1 702 | 302 | 1 400 | 1 400 | ||||
| Autres créances | 1 293 | 1 293 | 1 293 | |||||
| TOTAUX | 2 995 | 302 | 2 693 | 2 693 | - | - |
Les autres créances au 30 juin 2013, sont composées principalement de :
L'immeuble sis au 8 rue de Chazelles a été reclassé en immeuble destiné à la vente, ce bien devant être cédé postérieurement à la date de clôture de la période et antérieurement à la date d'arrêté des comptes. La valorisation retenue est celle ressortant de l'acte de cession (1.900 K€).
Au 30 juin 2013, le capital social est composé de 122.471.554 actions pour un montant global de 15.000.000 €, il n'a pas connu d'évolution au cours de la période. Il est entièrement libéré. Les actions sont nominatives ou au porteur. A cette date, l'autocontrôle représente 6.857.152 actions, soit 5,60% du capital au 30 juin 2013.
Il n'existe pas d'intérêts minoritaires.
Au 30 juin 2013, les passifs financiers courants et non courants se présentent comme suit :
| Dettes en milliers d' € |
30/06/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|
| Passifs non courants | ||
| Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit > 1 an | 12 601 | 12 851 |
| TOTAL DES PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS | 12 601 | 12 851 |
| Passifs courants | ||
| Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit < 1 an (1) | 294 | 1 887 |
| Intérêts courus | 132 | 63 |
| TOTAL DES PASSIFS FINANCIERS COURANTS | 426 | 1 950 |
| TOTAL DES PASSIFS FINANCIERS | 13 027 | 14 801 |
| Trésorerie | 3 188 | 609 |
| ENDETTEMENT NET | 9 839 | 14 192 |
(1) Dont 1 K€ de découvert bancaire
.
Le tableau, ci-dessous, présente les échéances, la nature des taux et leur périodicité ou date de re-fixation pour tous les contrats en cours au 30 juin 2013.
| Date | Parts | Capital | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles | Emprunt | Nature du taux | Changeme | Date fin | TAUX | > 3 mois et | >1 an et | restant dû au | ||
| nt de Taux | d'emprunt | < 3 mois | < 1an | < 5 ans | à + 5 ans | 30/06/2013 | ||||
| Sous Total Taux Fixe | ||||||||||
| Les Arcs | Crédit Foncier | Euribor 3 Mois + 1,30 % | Trim | nov-2016 | 1.509% | 46 | 141 | 509 | 696 | |
| Hotel Vanves | Crédit Foncier | Euribor 3 Mois + 1,30 % | Trim | nov-2013 | 1.509% | 53 | 53 | 107 | ||
| Credit Agricole du | ||||||||||
| Megève | Luxembourg | Euribor 3 Mois + 1 % | Annuel | sept-2017 | 1.703% | 9 000 | 9 000 | |||
| Sous Total Euribor | 99 | 194 | 9 509 | 9 803 | ||||||
| Londres | RBS COUTTS | LIBOR 6 MOIS +1,25% | Semestriel | sept-2018 | 2.100% | 3 091 | 3 091 | |||
| Sous Total Libor | 3 091 | 3 091 | ||||||||
| TOTAL GENERAL | 99 | 194 | 9 509 | 3 091 | 12 894 |
| en milliers d'€ | TOTAL | Echéance à un an au plus |
Echéance à plus d'un an et à moins de 5 ans |
Echéance à plus de 5 ans |
|---|---|---|---|---|
| Emprunts et dettes financières auprès des établissements de crédit (1) |
13 027 | 427 | 9 509 | 3 091 |
| Dépôts et cautionnements | 373 | 373 | ||
| Dettes fournisseurs | 391 | 391 | ||
| Dettes fiscales et sociales | 656 | 656 | ||
| Autres dettes | 428 | 428 | ||
| Autres passifs courants | 327 | 327 | ||
| TOTAUX | 15 202 | 2 602 | 9 509 | 3 091 |
(1) dont intérêt courus 132 K€
| en milliers d'€ | TOTAL | Echéance à un an au plus |
Echéance à plus d'un an et à moins de 5 ans |
Echéance à plus de 5 ans |
|---|---|---|---|---|
| Emprunts et dettes financières auprès des | 14 801 | 1 950 | 9 604 | 3 247 |
| établissements de crédit (1) | ||||
| Dépôts et cautionnements | 513 | 513 | ||
| Dettes fournisseurs | 833 | 833 | ||
| Dettes fiscales et sociales | 773 | 773 | ||
| Autres dettes | 368 | 368 | ||
| Autres passifs courants | 155 | 155 | ||
| TOTAUX | 17 444 | 4 593 | 9 604 | 3 247 |
(1) dont intérêt courus 63 K€
Le poste « Dettes fiscales et sociales » se compose principalement de :
Le poste « Autres dettes » se compose principalement de :
Les revenus nets des immeubles comprennent l'ensemble des produits et des charges directement rattachés à l'exploitation des immeubles.
| en milliers d'€ | 30/06/2013 | 30/06/2012 |
|---|---|---|
| Loyers | 1 530 | 1 562 |
| Charges locatives refacturées | 281 | 236 |
| Charges locatives globales | ( 656 ) | -607 |
| Revenus nets des immeubles | 1 154 | 1 191 |
Les revenus nets des immeubles intègrent l'effet de l'indexation globale des loyers au 30 juin 2013 à hauteur de 1,73%.
Le résultat opérationnel est défini comme la différence de l'ensemble des charges et produits ne résultant pas des activités financières des sociétés mises en équivalence, des écarts d'acquisitions négatifs, des activités abandonnées et de l'impôt conformément à la recommandation CNC 2009-R-03.
| en milliers d'€ | 30/06/2013 | 30/06/2012 |
|---|---|---|
| Variation de valeur des immeubles de placement | 333 | 2 005 |
| Frais généraux | ( 439 ) | ( 512 ) |
| Autres produits et autres charges | ( 40 ) | 104 |
| Dotations (net de reprises) aux autres amortissements et provisions | ( 2 010 ) | ( 27 ) |
| Charges d'Exploitation | -2 489 | -435 |
| Résultat opérationnel avant cession | -1 001 | 2 761 |
| Résultat de cession d'immeubles de placement | -131 | 0 |
| Résultat Opérationnel | -1 132 | 2 761 |
La variation de juste valeur des immeubles de placement exprime l'évolution légèrement favorable de la valeur des immeubles de placement sur la période.
Les frais généraux de la période sont principalement composés des éléments suivants et enregistrent une baisse de 73 K€ :
Les frais de personnel enregistrent les salaires et les charges sociales des salariés du groupe minorés des refacturations opérées à l'extérieur du groupe et augmentés des coûts de personnel externe refacturées au groupe FIPP.
Les autres produits et charges enregistrent principalement :
Pour (-3 K€) le résultat de la déconsolidation de la société LES DAUPHINS ;
Pour (-37 K€) les pertes sur créances des clients ;
Ces pertes étaient couvertes par des dépréciations qui ont fait l'objet dans le même temps de reprise pour 33 K€ et de compléments de dépréciation pour (-10 K€).
Les dotations aux autres amortissements et provisions comprennent essentiellement la dotation pour dépréciation des créances FONCIERE PARIS NORD (FPN) qui s'élève à 2.025 K€. Les comptes au 30 juin 2013 de ce groupe n'étant pas encore disponibles à ce jour, la provision a été calculée en fonction d'une situation nette estimée, compte tenu des éléments récurrents constitutifs du résultat portés à notre connaissance.
Cette provision ne tient pas compte du potentiel intrinsèque de développement du groupe FPN.
En effet, des études menées sur les biens détenus par le groupe FPN montrent qu'il existe un potentiel de développement important en restructurant les immeubles. La société FIPP prévoit de capitaliser l'ensemble de ses créances. La capitalisation entraînerait la prise de contrôle par FIPP de la société FPN pour plus des 2/3 du capital et ferait d'elle un acteur important du projet de restructuration actuellement en cours d'élaboration du Centre d'affaires Paris Nord qui devrait permettre d'augmenter significativement la valeur du groupe FPN.
| en milliers d' € | 30/06/2013 | 30/06/2012 |
|---|---|---|
| Résultat opérationnel | -1 132 | 2 761 |
| Produits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie | ( 386 ) | |
| Coût de l'endettement financier brut | ( 128 ) | ( 331 ) |
| Coût de l'endettement financier net | ( 128 ) | ( 717 ) |
| Autres produits et charges financiers | 18 | 403 |
| Résultat avant impôts | -1 242 | 2 447 |
| Ecart d'acquisition négatif | 135 | |
| Charge d'impôt | ||
| Résultat net | -1 242 | 2 582 |
| attribuable aux | ||
| Propriétaires du groupe | -1 242 | 2 582 |
| Participations ne donnant pas le contrôle | - | - |
Le coût de l'endettement financier net est constitué des seules charges d'intérêt sur emprunt (-128 K€) : Les autres produits et charges financiers enregistrent principalement les intérêts perçus +19 K€ sur le prêt consenti à la société ACANTHE DEVELOPPEMENT.
Le Groupe réalise l'intégralité de son chiffre d'affaires dans la zone Euro et au Royaume Uni, dans le secteur de l'immobilier.
L'analyse de la performance telle que suivie par le management conduit à présenter les secteurs opérationnels suivants :
Répartition du patrimoine immobilier en valeur
| Par secteur géographique | 30-juin-13 | 31-déc-12 |
|---|---|---|
| En K€ | ||
| Province | 47 138 | 46 439 |
| Paris et Région Parisienne | 8 593 | 15 920 |
| Etranger | 11 374 | 11 886 |
| Total | 67 106 | 74 245 |
Répartition du patrimoine immobilier en Surfaces
| Immeubles en | ||
|---|---|---|
| Divers (1) | 113 | 2 046 |
| Total | 36 375 | 48 300 |
| En m² | 30-juin-13 | 31-déc-12 | Répartition en % en fonction des m² | 30-juin-13 | 31-déc-12 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bureaux | 1 695 | 11 687 | Paris | 1.2% | 0.8% |
| Résidences Hôtelières | 23 831 | 23 831 | Région Parisienne | 19.5% | 39.4% |
| Habitations | 1 502 | 1 502 | Province | 78.0% | 58.7% |
| Surfaces commerciales Immeubles en |
3 558 | 3 558 | Etranger | 1.4% | 1.1% |
| restructuration (m2 shon) | 5 676 | 5 676 | Total | 100% | 100% |
(1) Il s'agit de surface de réserves, de caves et d'emplacement de parking.
| Compte de résultat par secteur d'activité au 30 juin 2013 |
|---|
| ----------------------------------------------------------- |
| (en K€) | Bureaux | Commerces | Hôtels | Habitations | Autres | TOTAL | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Loyers | 146 | 362 | 717 | 305 | 1 530 | ||
| Charges locatives refacturées | 105 | 16 | 81 | 79 | 281 | ||
| Charges locatives globales (1) | (178) | (127) | (116) | (86) | (149) | (656) | |
| Revenus nets des immeubles | 73 | 251 | 682 | 298 | (149) | 1 155 | |
| Frais de personnel (2) | (8) | (16) | (108) | (7) | (26) | (165) | |
| Autres frais généraux (2) et (3) | (13) | (27) | (179) | (11) | (44) | (274) | |
| Autres produits et charges | (37) | 3 | (2) | (4) | (40) | ||
| Variation de valeur des immeubles de placement (1) | (200) | 349 | 59 | 125 | 333 | ||
| Dotations aux autres amortissements et provisions (4) | (11) | (2 032) | (2 043) | ||||
| Reprises des autres amortissements et provisions | 33 | 33 | |||||
| Résultat de cession immeubles de placement | (131) | (131) | |||||
| Produits de trésorerie | - | ||||||
| Coût de l'endettement financier brut | (6) | (13) | (84) | (5) | (20) | (128) | |
| Autres produits et charges financiers | 1 | 2 | 11 | 1 | 3 | 18 | |
| Résultat avant impôt | (51) | (51) | 674 | 333 | (2 147) | (1 242) | |
| Impôts sur les sociétés | |||||||
| Résultat net | (51) | (51) | 674 | 333 | (2 147) | (1 242) |
(1) Les charges locatives globales et la variation de valeur des immeubles de placement non affectés correspondent à l'hôtel
Le TOTEM en cours de restructuration en résidence de tourisme
(2) Les frais de personnels et les autres frais généraux sont répartis en fonction des m²
(3) Les autres frais généraux sont constitués essentiellement des coûts de gestion
(4) Les dotations sont constituées essentiellement des dotations pour dépréciations des créances FPN
| (en K€) | Bureaux | Commerces | Hôtels | Habitations | Autres | TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Loyers | 354 | 84 | 818 | 306 | 1 562 | |
| Charges locatives refacturées | 27 | 28 | 109 | 72 | 236 | |
| Charges locatives globales | (213) | (123) | (176) | (94) | (607) | |
| Revenus nets des immeubles | 168 | (11) | 751 | 284 | 1 191 | |
| Variation de valeur des immeubles de | ||||||
| placement | (159) | (151) | 2 450 | 223 | (357) | 2 005 |
| Frais de personnel (1) | (95) | (24) | (199) | (11) | (329) | |
| Autres frais généraux (1) | (53) | (13) | (111) | (6) | (183) | |
| Amortissements et provisions | 2 | (27) | (2) | (27) | ||
| Autres produits et charges opérationnels | 35 | 65 | 4 | 104 | ||
| Produits de trésorerie (1) | (111) | (28) | (233) | (13) | (386) | |
| Coût de l'endettement financier brut (1) | (95) | (24) | (200) | (11) | (331) | |
| Autres produits et charges financiers (1) | 116 | 29 | 243 | 14 | 402 | |
| Résultat avant impôt | (192) | (184) | 2 701 | 484 | (359) | 2 446 |
| Ecart d'acquisition négatif | 135 | 135 | ||||
| Impôts sur les sociétés | ||||||
| Résultat net | (192) | (184) | 2 701 | 619 | (359) | 2 582 |
(1) les frais généraux, les produits de trésorerie, le cout de l'endettement financier et les autres produits et charges financiers sont répartis en fonction des m².
| Compte de résultat par zone géographique au 30 juin 2013 | ||||
|---|---|---|---|---|
| (en K€) | Paris | Région Parisienne hors Paris |
Province | Etranger | Non affectable |
TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Loyers | 322 | 427 | 646 | 134 | - | 1 529 |
| Charges locatives refacturées | 1 | 122 | 155 | 3 | - | 281 |
| Charges locatives globales | (13) | (323) | (313) | (7) | - | (656) |
| Revenus nets des immeubles | 310 | 226 | 488 | 130 | - | 1 154 |
| Revenus des autres activités | - | - | - | - | - | - |
| Frais de personnel (1) | (2) | (32) | (129) | (2) | - | (165) |
| Autres frais généraux (1) et (2) | (3) | (53) | (214) | (4) | - | (274) |
| Autres produits et charges | (31) | (5) | (4) | (40) | ||
| Variation de valeur des immeubles de placement | (200) | 24 | 450 | 59 | 333 | |
| Dotations aux autres amortissements et provisions (3) | (11) | (2 032) | (2 043) | |||
| Reprises des autres amortissements et provisions | 33 | 33 | ||||
| Résultat de cession immeubles de placement | (131) | - | (131) | |||
| Produits de trésorerie | - | - | ||||
| Coût de l'endettement financier brut | (1) | (25) | (100) | (2) | - | (128) |
| Autres produits et charges financiers | 4 | 14 | - | 18 | ||
| Résultat avant impôt | 104 | 4 | 504 | 181 | (2 036) | (1 242) |
| Impôts sur les sociétés | - | - | - | - | - | |
| Résultat net | 104 | 4 | 504 | 181 | (2 036) | (1 242) |
(1) Les frais de personnels et les autres frais généraux sont répartis en fonction des m².
(2) Les autres frais généraux sont constitués essentiellement des coûts de gestion.
(3) Les dotations sont constituées essentiellement des dotations pour dépréciations des créances FPN
| (en K€) | Paris | Région Parisienne hors Paris |
Province | Etranger | Autres | TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Loyers | 24 | 639 | 760 | 139 | 1 562 | |
| Charges locatives refacturées | 2 | 51 | 173 | 10 | 236 | |
| Charges locatives globales | (18) | (294) | (234) | (60) | (606) | |
| Revenus nets des immeubles | 8 | 396 | 699 | 89 | - | 1 191 |
| Variation de valeur des immeubles de placement | (151) | (109) | 2 022 | 243 | 2 005 | |
| Frais généraux | (5) | (204) | (299) | (4) | (512) | |
| Autres produits et charges opérationels | 100 | 4 | 104 | |||
| Amortissements et provisions | (27) | 3 | (3) | (27) | ||
| Produits de trésorerie | (3) | (154) | (225) | (4) | (386) | |
| Coût de l'endettement financier brut | (3) | (132) | (193) | (4) | (331) | |
| Autres produits et charges financiers | 4 | 160 | 234 | 4 | 403 | |
| Résultat avant impôt | (177) | 60 | 2 243 | 325 | (3) | 2 446 |
| Ecart d'acquisition négatif | 135 | 135 | ||||
| Impôts sur les sociétés | - | |||||
| Résultat net | (177) | 60 | 2 243 | 325 | (3) | 2 582 |
Les engagements, internes ou externes au Groupe, sont les suivants :
| Engagements hors bilan donnés liés au périmètre du groupe |
Principales caractéristiques (nature, date, contrepartie) |
30/06/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|---|
| Engagements de prise de participations | Néant | Néant | Néant |
| Engagements sur les entités non consolidées mais susceptibles d'avoir des effets significatifs sur les états financiers |
Néant | Néant | Néant |
| Autres | Néant | Néant | Néant |
| Engagements hors bilan reçus liés au périmètre du groupe |
Principales caractéristiques (nature, date, contrepartie) |
30/06/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|---|
| Engagements reçus dans des opérations spécifiques |
Néant | Néant | Néant |
Les engagements ne sont exerçables qu'à hauteur des sommes restant réellement à rembourser au jour de l'exercice de la garantie, majorée des frais, droits et accessoires dans la limite de 20% de ce montant. L'impact réel de ces engagements pour le Groupe à la date de clôture des comptes de l'exercice figure, ci-dessous.
| en milliers d' €uros | 30/06/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|
| Cautions données au profit des établissements financiers | 803 | 4 994 |
| Inscriptions hypothécaires sur les immeubles achetés Montant de l'emprunt restant du majoré d'un coefficient 1,2 |
15 473 | 17 685 |
| Nantissements des loyers commerciaux | 3 894 | 5 738 |
Durée des engagements
| total au | ||||
|---|---|---|---|---|
| en milliers d' €uros | 30/06/13 | à moins d'1 an | de 1 à 5 ans | + de 5 ans |
| Cautions données | 803 | 294 | 509 | - |
| Hypothèques | 15 474 | 353 | 11 411 | 3 710 |
| Nantissements des loyers commerciaux | 3 894 | 294 | 509 | 3 091 |
Les durées des engagements sont liées à celles des emprunts.
| Société dont les actions ou parts sont nanties |
Nom de l'actionnaire ou de l'associé |
Bénéficiaire | Date de départ | Date d'échéance | Nombre d'actions ou de parts sociales nanties |
% du capital nanti |
|---|---|---|---|---|---|---|
| SCI BRIHAM | FIPP | CREDIT FONCIER |
16/11/2001 | 20/11/2013 | 439 600 | 100% |
Les nantissements de titres sont donnés à hauteur du capital restant dû sur les emprunts concernés.
La société HILLGROVE INVESTMENTS GROUP doit conserver un solde bancaire d'un montant minimum de 115.000 GBP.
Le montant de l'emprunt souscrit par la société HILLGROVE INVESTMENTS GROUP ne doit pas être supérieur à 70% de la valeur de l'immeuble détenu par cette dernière. Au 30 juin 2013, l'emprunt est de 2.650 KGBP pour une valeur d'immeuble de 9.750 KGBP.
Si ces deux conditions n'étaient pas respectées, le préteur pourrait demander le remboursement anticipé de l'emprunt.
D'autre part, le groupe n'a pas accordé à des tiers des lignes de crédit (lettres de tirages, …) et n'a pas d'engagements de rachat de valeurs prêtées ou déposées en garanties.
En garantie du prêt consenti à la société FONCIERE PARIS NORD, une filiale de cette dernière, la société PAMIER, a consenti au profit de FIPP une affectation hypothécaire sur un de ses immeubles (Le Bonaparte) pour un montant de 2.000 K€.
La société ACANTHE DEVELOPPEMENT est restée caution :
L'actionnaire de référence est caution de l'emprunt souscrit par la filiale HILLGROVE INVESTMENTS GROUP à hauteur du capital restant dû soit 2.858 K€.
Néant
Le Groupe FIPP a décidé d'adopter la méthode de la juste valeur prévue par la norme IAS 40 et définie par la norme IFRS 13, afin d'évaluer les immeubles de placement. Cette option a pour objet de refléter dans les comptes consolidés les variations du marché des « immeubles de placement », et de donner au patrimoine sa valeur de marché.
Le 1er semestre 2013 s'est déroulé dans un contexte économique qui est toujours délicat avec une croissance française qui reste quasi nulle et un taux de chômage élevé et en hausse constante. Toutefois, selon Century 21 la baisse des prix et des taux de crédit très bas ont permis à une partie des ménages de devenir propriétaires. Le nombre de transactions a ainsi augmenté de 6,6 % en France.
De leur côté, faute de vision et de confiance, les entreprises ont moins investi. Le marché de bureaux de l'Ile de France continue d'être le plus important en France. Les volumes commercialisés au 1er semestre 2013 en Ile de France totalisent 832 900 m² (-19% sur un an) selon CBRE.
Les taux d'intérêts sont très faibles et la BCE devrait maintenir ses taux directeurs à leurs niveaux actuels voire en deçà. Toutefois, les financements restent difficiles compte tenu du resserrement des conditions de crédit immobilier et des études de dossiers accrues.
Les investisseurs conservent de ce fait leur extrême aversion au risque et se focalisent sur les actifs de très bonne qualité, les plus sécurisés possibles. Les actifs loués, de qualité et bien placés restent extrêmement recherchés.
Selon l'étude de conjoncture In Extenso, le premier semestre 2013 s'achève sur une note positive pour l'hôtellerie française. Face à un marché d'hébergements marchands de plus en plus tendu, les hôtels de l'ensemble du territoire sont parvenus à améliorer leurs performances. En dépit d'un recul quasi général du taux d'occupation, les hôtels ont réussi à améliorer leurs niveaux de chiffre d'affaires hébergement, grâce à une nette augmentation des prix moyens et ce dans l'ensemble des destinations observées.
L'hôtellerie en régions suit la même tendance ascendante, avec une amélioration du RevPAR grâce à une hausse des prix moyens. Seule la catégorie super-économique reste stable.
La fréquentation des hôtels de province est toutefois en net recul par rapport à l'an dernier. La baisse est comprise entre - 0,1 % et - 6,3 %. Les hôtels des catégories grand luxe et super économique sont ceux qui ont le plus pâti de ce phénomène, avec respectivement - 6,3 % et - 2,5 %. Cette fréquentation en baisse a généralement impliqué des niveaux de RevPAR inférieurs en résultats cumulés par rapport à 2012.
Selon le cabinet de recherche spécialisé Hometrack, les prix de l'immobilier en Angleterre et au Pays de Galles ont progressé en moyenne de 0,4% sur le mois de mai, sa plus forte augmentation mensuelle depuis six ans. Six des dix régions passées au crible par Hometrack ont enregistré une hausse des prix par rapport au mois d'avril, contre quatre régions dans lesquelles les prix sont restés stables. L'indice Halifax publié en début de mois avait montré que les prix immobiliers au Royaume-Uni n'étaient plus qu'à 18% de leurs plus hauts enregistrés en 2007. C'est à Londres que les prix ont augmenté le plus rapidement à un rythme mensuel de 0,9% en mai 2013.
Le marché prime londonien reste fort mais est devenu très dépendant des acheteurs riches étrangers, ce qui explique la moitié de toutes les ventes. Mais ce qui a fait la différence, aujourd'hui, ce ne sont pas les résidents étrangers à Londres - dont les investissements sont stables -, mais les grandes fortunes qui placent leur argent hors de la zone euro, pour fuir la flambée des taxes dans leur pays d'origine.
Les agences locales confirment que Charles Street est toujours un emplacement très prisé.
La société CREDIT FONCIER EXPERTISE a évalué l'essentiel des biens. Certaines expertises ont cependant été faites par d'autres cabinets d'expertises reconnus (COLOMER EXPERTISES, CHESTERTON HUMBERT) en raison de leur spécificité. Ces expertises ou actualisations ont été réalisées en date du 30 juin 2013.
Les expertises ont été réalisées selon des critères définis dans la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière et appliquées par l'ensemble des sociétés foncières cotées.
Concernant l'immeuble « Le Totem », le projet de transformation en résidence de tourisme, qui se dessine depuis
plus d'un an et demi, se poursuit. Le permis de construire modificatif nécessaire aux fins de cette transformation en résidence de tourisme a été obtenu le 12 avril 2012 et des contrats de maîtrise d'œuvre ont d'ores et déjà été signés pour la restructuration tous corps d'état et la conception de décoration. La prochaine phase du projet est la consultation des entreprises. Les travaux devraient débuter au 4ème trimestre 2013 et s'achever fin 2014 par l'ouverture de la résidence. La société et actuellement en négociation avec les banques pour obtenir le financement de ces travaux.
La valorisation du bien au 30 juin 2013 a été faite en tenant compte que cette opération serait gérée en interne et non via un promoteur.
Au 30 juin 2013, le patrimoine du groupe est estimé à 69.005 K€. Il est composé à hauteur de 703 K€ de bureaux, 3.197 K€ de commerces, 30.598 K€ de murs d'hôtels et résidences hôtelières, 24.804 K€ d'immeubles résidentiels et 423 K€ de charges foncières, de réserves et caves et de parkings. La charge foncière du « Totem » a été valorisée en future résidence de tourisme pour 9.280 K€.
En surface, hors les parkings et les caves, les bureaux représentent 1.695 m², les commerces 3.558 m², les hôtels 23.831 m² et le résidentiel 1.502 m². L'immeuble « Le Totem » représente une surface hors œuvre nette (SHON) de 5.676 m² et les charges foncières sis à Verdun représentent 1ha27a05ca.
La situation nette du Groupe ressort de ce fait à 66.574 K€. Pour le calcul de l'Actif Net Réévalué (ANR), il est ajouté à ce montant celui des titres d'autocontrôle dont la valeur d'acquisition a été déduite des fonds propres en consolidation ainsi que la plus-value latente sur ces actions.
L'Actif Net Réévalué hors droits se détermine ainsi au 30 juin 2013 :
| En K€ | |
|---|---|
| Capitaux propres consolidés Titres d'autocontrôle : |
66.574 |
| - 6 857 152 actions |
960 |
| - Plus-value sur titres d'autocontrôle |
2.988 |
| Actif Net Réévalué | 70.522 |
| Nombre d'actions (au 30/06/2013) | 122.471.554 |
| - ANR : |
0,5758 €par action |
| Pour mémoire, au 31 décembre 2012, il s'élevait à : | En K€ |
| Capitaux propres consolidés | 69.093 |
| Titres d'autocontrôle : - 41.322 actions Actif Net Réévalué |
6 69.099 |
| Nombre d'actions (au 31/12/2012) | 122.471.554 |
| - ANR : |
0,5642 €par action |
Litige avec la Clinique International du Parc Monceau
Un bail a été conclu en 1995 avec la Clinique International du Parc Monceau portant sur des locaux situés au 88 boulevard de Courcelles à Paris, en vue de l'exercice de son activité de centre médical et de consultations médicales. En 2004, le Groupe lui a délivré un congé avec refus de renouvellement. A l'issue du congé, une procédure en validité de celui-ci et en fixation d'indemnité d'éviction et d'occupation a été diligentée. Une expertise a d'ailleurs été ordonnée.
Cette procédure a été suspendue durant la période où la Clinique a souhaité acquérir les murs. Les négociations n'ayant pas abouti, la procédure a repris son cours.
L'expert a rendu son rapport le 31 juillet 2012, au terme duquel il propose au tribunal de fixer à la somme de 387 K€ le montant de l'indemnité d'éviction dans l'hypothèse d'un transfert des deux branches d'activités exercées dans les locaux dont la Clinique est évincée, et à la somme de 2.774 K€, le montant de l'indemnité d'éviction, s'il y a perte de l'activité liée à l'autodialyse et d'un transfert de l'activité liée aux consultations.
S'agissant de l'indemnité d'occupation, il demande au tribunal de la fixer à la somme de 86.900 euros par an pour la période du 1er avril 2004 au 31 mars 2007, à la somme de 99.778 euros par an pour la période du 1er avril 2007 au 31 mars 2010, et à la somme de 108.520 euros par an à compter du 1er avril jusqu'à la libération des lieux. La clôture sera prononcée en septembre 2013.
Par ailleurs, la Clinique a estimé pouvoir diligenter une action en dommages et intérêts pour rupture brutale des pourparlers compte tenu du non aboutissement des négociations dans le rachat des murs.
Par un jugement du TGI en date du 26 mars 2013, la Clinique International du Parc Monceau a été déboutée de toutes ses demandes et a été condamnée à payer à la société ADEL, 10 K€ au titre de l'article 700. La clinique a interjeté appel de ce jugement.
Postérieurement au 30 juin 2013, la clinique du Parc Monceau et la société ADEL ont finalement décidé de mettre un terme aux deux procédures les opposant (décrites ci- dessus), par la conclusion d'un protocole signé le 16 juillet 2013.
Au terme de ce protocole, les parties ont convenu d'une part, du versement par la clinique à la société ADEL de la somme de 300 K€ à titre de complément de l'indemnité d'occupation due pour la période courant du 1er avril 2004 au jour de la signature du protocole et d'autre part, de la cession par la société ADEL des locaux, objet du bail, à la clinique, pour un prix de 1.900 K€ le jour. Cette cession est intervenue concomitamment à la signature du protocole.
Litige avec la société AB COM
Une promesse de vente a été signée en date du 15 février 2012 portant sur le centre commercial de Fresnes moyennant un prix de 2.000 K€.
Cependant, la société AB COM, bénéficiaire de la promesse, a commencé à reprocher à tort à compter de mi-juin 2012 à la société SAMRIF, propriétaire du bien, d'avoir été trop approximatif au sujet notamment des procédures en cours et a estimé que la société n'avait pas respecté son obligation d'information s'agissant de l'exploitation, une dizaine d'années plus tôt, d'une station-service sur une partie du bien vendu.
Dans ces conditions, la société AB COM a assigné le 28 juin 2012 la société SAMRIF afin que le tribunal constate le manquement à l'obligation d'information lui incombant et l'absence de production d'un état de pollution des sols et sous-sols. La société ABCOM a demandé également la désignation d'un expert. En outre, elle sollicite que le prix de vente soit ramené à la somme de 1.500 K€ et que la société Samrif soit condamnée au paiement de la clause pénale à hauteur de 200 K€ prévue dans le compromis. A titre subsidiaire, elle demande la résolution de la vente, la restitution de la somme de 200 K€ versée au titre de l'indemnité d'immobilisation ainsi que 200 K€ en remboursement des frais engagés.
De son côté, la société SAMRIF a fait délivrer à la société ABCOM une sommation à comparaitre le 11 juillet 2012, date initiale de la signature de l'acte de vente. Le 11 juillet 2012, la société AB COM a rappelé devant notaire, l'existence d'une assignation et a assuré que la vente ne pouvait être signée en l'état. La société SAMRIF a, de son côté, contesté le bien-fondé des arguments d'AB COM, la défaillance de l'acquéreur (qui n'a, à aucun moment, prouvé l'évidence des fonds) ainsi que la résolution de la promesse de vente.
La prochaine audience a lieu en novembre 2013.
Le Groupe estime que, pour ces deux litiges, ses positions sont fondées et en conséquence, n'a pas comptabilisé de provision.
Le groupe FIPP n'a pas d'autre litige significatif y compris avec les autorités administratives et fiscales.
Et, hormis les litiges, le groupe n'a pas identifié d'autres passifs éventuels.
Le Groupe FIPP a réalisé des opérations avec le groupe ACANTHE DEVELOPPEMENT, groupe côté dont l'un des actionnaires de référence est Monsieur Alain DUMENIL et qui ont des dirigeants et/ou des administrateurs communs.
Les opérations liées courantes ont été les suivantes :
a) avec la société mère : Néant
b) avec les entités qui exercent un contrôle conjoint ou une influence notable sur l'entité : Néant
c) avec les filiales :
L'intégralité des opérations qui se sont déroulées entre les sociétés du Groupe FIPP (dont 511 K€ d'intérêts de comptes courants, 80 K€ de salaires) ont été annulées dans le cadre des retraitements de consolidation.
d) avec les entreprises associées :Néant
e) avec les coentreprises dans lesquelles l'entité est un Co entrepreneur :Néant
f) avec les principaux dirigeants de l'entité ou de sa société mère :
Montants des transactions avec les parties liées inclus dans le Bilan et le compte de résultat
| en K€ | Contreparties | ||
|---|---|---|---|
| ACTIF | |||
| Prêts | 5 331 | FONCIERE PARIS NORD | |
| Dépôts versés | 28 | ACANTHE DEVELOPPEMENT | |
| Autres créances | 51 | SMALTO | |
| Clients | 161 | POIRAY; SMALTO; AD INVEST; VENUS | |
| PASSIF | |||
| Fournisseurs | 162 | ACANTHE DEVELOPPEMENT; VENUS | |
| CHARGES | |||
| Loyers et charges locatives | 74 | ACANTHE DEVELOPPEMENT | |
| Sous traitance | 43 | ACANTHE DEVELOPPEMENT | |
| Frais de personnel | 91 | VENUS | |
| PRODUITS | |||
| Loyers et charges locatives | 174 | AD INVEST | |
| Facturation de personnel | 60 | POIRAY; SMALTO; VENUS | |
| Produits financiers | 19 | ACANTHE DEVELOPPEMENT |
Les opérations ci-dessus ne sont assorties d'aucune garantie particulière.
g) avec les autres parties liées :
L'acquisition des titres de la société HALPYLLES pour 5 K€ par la société LE BREVENT auprès de la société VENUS constitue une opération avec une partie liée.
L'effectif du Groupe, hors employés d'immeubles, est de quatre salariés en équivalent temps plein dont 1,5 non cadres et 2,5 cadres (hors dirigeants) au 30 juin 2013.
Le groupe a bénéficié de la mise à disposition de personnel par le groupe ACANTHE DEVELOPPEMENT.
Le résultat de base par action s'élève à - 0,010 € au 30 juin 2013 détaillé comme suit :
Résultat par Action au 30 juin 2013
| 30/06/2013 | 31/12/2012 | ||
|---|---|---|---|
| Numérateur | Résultat net part du groupe (en K€) | ( 1 242 ) | 2 986 |
| Dénominateur | Nombre moyen d'actions pondéré | 122 471 554 | 122 471 554 |
| Résultat net part du groupe par action non dilué ( en €) | -0.010 | 0.024 |
Aucun instrument dilutif n'existant à la clôture le résultat dilué par action est lui aussi de - 0,010 €.
Le 16 juillet 2013, la société ADEL a cédé son bien immobilier sis au 88 Boulevard de Courcelles à Paris 8ème au prix de 1.900 K€. Ce même jour, un protocole d'accord est intervenu entre la société ADEL et la Clinique Internationale du Parc MONCEAU mettant définitivement fin au contentieux qui opposait les parties et octroyant 300 K€ d'indemnités d'occupation à la société ADEL (cf. § 10.2).
Le 31 juillet 2013, la société FIPP a acquis auprès de la société ADC SIIC, 1.672 parts de la société VENUS à leur juste valeur de 2.780 K€. Par cette acquisition, le pourcentage de détention dans la société VENUS passe de 1,60% à 2,66%.
Le 2 août 2013, la société SCI BRIHAM a conclu avec son locataire « Hôtel du Parc des Expositions » un protocole de résiliation anticipé de bail. Selon ce protocole, la Société a renoncé à l'arriéré de loyers et charges (455 K€ TTC), a conservé à titre d'indemnité forfaitaire le dépôt de garantie versé par le locataire (121 K€) et a versé à celui-ci une indemnité de résiliation anticipé de 700 K€. En conséquence, la société détient un hôtel entièrement libre qui fait actuellement l'objet d'une marque d'intérêt sérieuse en vue de son acquisition de la part d'un organisme d'Etat.
__________________________
L'Assemblée Générale Annuelle Ordinaire et Extraordinaire du 26 juin 2013 a affecté le bénéfice de l'exercice 2012 de 21.896,63 € au poste « report à nouveau » débiteur, qui ressort après cette affectation à (-1.798.955,69€).
Il n'y a eu aucun autre évènement important lors de ce semestre.
Le groupe a réalisé l'intégralité de son chiffre d'affaires de cette période en France ainsi qu'en Angleterre, dans le secteur de l'immobilier.
Au 1er semestre 2013, le groupe F.I.P.P. a généré un chiffre d'affaires de 1.811 K€ (dont 1.530 K€ de revenus locatifs et 281 K€ de charges locatives refacturées), contre 1.798 K€ (dont 1.562 K€ de revenus locatifs et 236 K€ de charges locatives refacturées) sur le 1er Semestre 2012.
Cette relative stabilité du chiffre d'affaires du 1er semestre 2013 comparé à celui du 1er semestre 2012 cache cependant des disparités assez importantes.
Ainsi, les biens cédés depuis début 2012 (Centre commercial les Dauphins à Ferney-Voltaire, les deux immeubles sis à Lognes et les lots de copropriété du Centre d'Affaires Paris-Nord au Blanc-Mesnil) ont généré un chiffre d'affaires de 251 K€ au 1er semestre 2013 contre 388 K€ au 1er semestre 2012.
Le départ en mai 2012 du locataire occupant l'hôtel Le Totem a eu un impact négatif de 138 K€ en 2013. Cet immeuble doit faire l'objet d'une transformation en résidence de tourisme, projet pour lequel une recherche de financement est en cours.
Par contre, le groupe, qui a accepté de céder à son locataire les biens sis à l'angle des rues de Courcelles et de Chazelles à Paris (17ème), a trouvé avec ce dernier un accord au titre du complément de l'indemnité d'occupation due pour la période du 1 er avril 2004 jusqu'au jour de la cession. Ce protocole d'accord a un impact de 299 K€ au 1er semestre 2013.
Les immeubles « le Rousseau » et « Le Voltaire », situés à Lognes (77), ont fait l'objet en 2012 d'une promesse de vente au bénéfice d'un promoteur. La cession s'est réalisée le 25 mars 2013 pour un prix de 4.100 K€ (pour les deux immeubles).
Le groupe FIPP a cédé, le 19 avril 2013, les lots de copropriété acquis au Blanc-Mesnil (93) en novembre 2011 et qui faisaient l'objet d'un contrat de crédit-bail. La cession s'est faite au profit du crédit-preneur qui a souhaité lever de façon anticipée l'option de rachat qui lui était offerte : conformément aux modalités de levée d'option prévues dans le contrat, la vente s'est faite pour un prix de 1.170 K€, avec un règlement à terme.
Par ailleurs, les titres de la société Les Dauphins (vide depuis la cession, en 2012, de son bien immobilier) ont été intégralement cédés pour un montant de 2 K€.
La totalité des parts de la SCI HALPYLLES a été acquise par la SCI LE BREVENT auprès de la société VENUS, pour un montant de 5K€.
Les comptes consolidés ont été arrêtés selon les mêmes méthodes et principes comptables que ceux appliqués à la clôture de l'exercice précédent.
Ces comptes consolidés présentent certains faits marquants qui vous sont décrits ci-après :
L'évolution de la situation patrimoniale et financière du groupe se résume comme suit :
| En millions d'euros sauf précision contraire | 30-juin-13 | 31-déc-12 | Variations |
|---|---|---|---|
| Patrimoine immobilier | 69,0 | 74,6 | -5,6 |
| Capitaux propres part du groupe | 66,6 | 69,1 | -2,5 |
| Dette financière nette | 9,8 | 14,2 | -4,4 |
| Actif net réévalué par action (€) | 0,576 | 0,564 | 0,012 |
Le patrimoine immobilier du groupe est constitué des immeubles de placements (67,1 M€) et des immeubles destinés à la vente (1,9 M€). La variation de valeur du patrimoine (- 5,6 M€) s'explique notamment par la vente des immeubles « le Rousseau » et « le Voltaire » sis à Lognes et des lots de
copropriété détenus dans l'immeuble « Ampère » et du Centre d'Affaires Paris Nord au Blanc-Mesnil et par la variation de valeur des immeubles détenus pour une valeur de 0,33 M€.
Les capitaux propres part du groupe baissent de 2,5 M€ : les actions auto-détenues, dont la valeur d'acquisition est déduite des capitaux propres selon IAS 32, ont un impact négatif de 0,95 M€ et le résultat de la période a un impact négatif de 1,24 M€ ; le solde de la variation est lié à la réévaluation des actifs disponibles à la vente (participation VENUS) pour 0,09 M€ et à des écarts de conversion négatifs pour 0,42 M€ directement comptabilisés en capitaux propres.
Les autres postes du bilan sont détaillés dans les comptes consolidés et leurs annexes au 30 juin 2013.
L'évolution du résultat consolidé de la période se présente comme suit :
| En milliers d'euros sauf précision contraire | 30-juin-13 | 30-juin-12 | Variations |
|---|---|---|---|
| Résultat opérationnel | -1 132 | 2 761 | -3 893 |
| Cout de l'endettement financier brut | -128 | -331 | 203 |
| Résultat net part du groupe | -1 242 | 2 582 | -3 824 |
| Résultat dilué par action (en €) | -0.010 | 0.021 | -0.031 |
Le revenu net des immeubles s'élève à 1.154 K€. Le résultat opérationnel de la période est une perte de 1.132 K€ après prise en compte de charges nettes pour - 463 K€, d'une dotation au provision pour dépréciation des créances FPN pour - 2.025 K€, d'une légère variation positive de la juste valeur des immeubles pour 333 K€ et d'un résultat négatif de cession d'immeubles pour -131 K€ (Il faut noter que ce résultat négatif est lié à la cession des lots de copropriété du Blanc-Mesnil mais que ces lots ont généré, durant la période, des revenus locatifs sensiblement de même montant).
Le point important de ce semestre et qui nécessite un commentaire est donc la comptabilisation d'une provision pour dépréciation de la créance sur la société FPN (Foncière Paris Nord). La créance brute s'élève à 5.331 K€ au 30 juin 2013 et a été provisionnée à hauteur de 2.025 K€.Les comptes au 30 juin 2013 de ce groupe n'étant pas encore disponibles à ce jour, la provision a été calculée en fonction d'une situation nette estimée, compte tenu des éléments récurrents constitutifs du résultat portés à notre connaissance. Cette provision ne tient pas compte du potentiel intrinsèque de développement du groupe FPN. En effet, des études menées sur les biens détenus par le groupe FPN montrent qu'il existe un potentiel de développement important en restructurant les immeubles. La société FIPP prévoit de capitaliser l'ensemble de ses créances et a l'obligation, compte tenu des lois commerciales en vigueur, de le faire sur la base du pair de l'action de la société FPN, soit 0,13 € par action. Les calculs font ressortir la valorisation de la société FPN après capitalisation de la créance FIPP et de celle d'autres sociétés également intéressées, à 0,08 € par action. La capitalisation entraînerait néanmoins la prise de contrôle par FIPP de la société FPN pour plus des 2/3 du capital et ferait d'elle un acteur important du projet de restructuration actuellement en cours d'élaboration du Centre d'affaires Paris Nord qui devrait permettre d'augmenter significativement la valeur du groupe FPN et de conforter cet investissement dans une société foncière cotée sur Euronext Paris, compartiment C.
Le coût de l'endettement financier brut représente le montant des intérêts des emprunts ayant servi au financement des immeubles.
Les autres postes du compte de résultat sont détaillés dans les comptes consolidés et leurs annexes au 30 juin 2013.
La situation et la valeur du patrimoine ainsi que le calcul de l'actif net réévalué (ANR) sont décrits dans la note 10.1 de l'annexe aux comptes consolidés au 30 juin 2013.
Les principaux risques et les principales incertitudes pesant sur le Groupe sont relatés dans les paragraphes n°2.3 et 2.4 « Facteurs de risques et d'incertitudes » du rapport de gestion du Conseil d'Administration présenté dans le rapport financier annuel 2012. Aucun autre élément significatif n'est à prévoir pour les six mois à venir.
Les litiges en cours sont détaillés dans la note 10.2 de l'annexe aux comptes consolidés au 30 juin 2013.
Les principales transactions entre parties liées sont décrites dans la note 10.3 des annexes aux comptes consolidés au 30 juin 2013.
Comme indiqué ci-dessus, le groupe a cédé, le 15 juillet 2013, les lots de copropriété sis à Paris dans le 17éme arrondissement : la vente s'est faite pour un prix de 1.900 K€ (indépendamment du protocole d'accord conclu au titre du complément de l'indemnité d'occupation, pour un montant de 300 K€ à notre profit)
Fin juillet 2013, FIPP a acquis 1.672 parts (1,07 %) de la société VENUS auprès de la société ALLIANCE DEVELOPPEMENT CAPITAL SIIC (ADC SIIC) pour un prix de 2.780 K€ représentant la juste valeur de cette participation. Ayant déjà acquis, en décembre 2012, 2.500 parts dans cette société, cette nouvelle acquisition porte la participation totale de FIPP dans la société VENUS à 2,66%.
L'activité principale de cette société, filiale à 97,34 % de la société ACANTHE DEVELOPPEMENT, est l'acquisition, la vente et la gestion d'immeubles.
Le 2 août 2013, la société SCI BRIHAM a conclu avec son locataire « Hôtel du Parc des Expositions » un protocole de résiliation anticipé de bail. Selon ce protocole, la société a renoncé à l'arriéré de loyers et charges (455 K€ TTC), a conservé à titre d'indemnité forfaitaire le dépôt de garantie versé par le locataire (121 K€) et a versé à celui-ci une indemnité de résiliation anticipé de 700 K€. En conséquence, la société détient un hôtel entièrement libre, qui fait actuellement l'objet d'une marque d'intérêt sérieuse en vue de son acquisition, de la part d'un organisme d'Etat.
La Société continue d'étudier des projets d'investissement portant sur des biens immobiliers ou titres de sociétés présentant des caractéristiques d'état locatif, de potentiel de rendement ou de valorisation intéressante.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.