Related Party Transaction • Dec 20, 2021
Related Party Transaction
Open in ViewerOpens in native device viewer
redatto ai sensi dell'articolo 10.2 della procedura in materia di operazioni con parti correlate di Fiera Milano S.p.A. e dell'articolo 5 del regolamento adottato con delibera Consob n. 17221 del 12 marzo 2010, come successivamente modificato e integrato.
Aggiornamento del Documento Informativo pubblicato in data 21 marzo 2014, del Documento Informativo pubblicato in data 14 maggio 2019 e del Documento Informativo pubblicato in data 15 dicembre 2020
Il presente documento informativo è stato depositato e messo a disposizione del pubblico in data 20 dicembre 2021 presso la sede legale e presso la sede operativa e amministrativa di Fiera Milano S.p.A., sul sito internet della società (www.fieramilano.it) - sezione Investori) e sul meccanismo di stoccaggio autorizzato
Il presente documento informativo (il "Documento Informativo") è stato redatto dal Consiglio di Amministrazione di Fiera Milano S.p.A. ("Fiera Milano" o la "Società") in ottemperanza alle previsioni di cui all'articolo 10.2 della procedura in materia di operazioni con parti correlate adottata da Fiera Milano (la "Procedura") e all'articolo 5, primo comma, del Regolamento adottato dalla Consob con delibera n. 17221 del 12 marzo 2010, come successivamente integrato e modificato (il "Regolamento Consob").
Il Documento Informativo costituisce un aggiornamento dei seguenti documenti informativi:
L'aggiornamento di cui al presente Documento Informativo concerne i seguenti contratti di locazione immobiliare in essere tra Fiera Milano ed Ente Fiera, già oggetto di informativa, come sopra evidenziato:
entrambi come modificati alla luce delle predette operazioni oggetto di informativa al mercato in data 14 maggio 2019 e 15 dicembre 2020, e ha ad oggetto due accordi modificativi di ciascuno dei suddetti Contratti (l'"Accordo Modificativo del Polo Interno" e l'"Accordo Modificativo di Rho", congiuntamente gli "Accordi Modificativi"), che Fiera Milano ed Ente Fiera si accingono a sottoscrivere, mediante scambio di corrispondenza, al fine (i) di ridurre i canoni di locazione per l'anno 2021 e (ii) modificare taluni termini di pagamento degli stessi canoni, alla luce dell'eccessiva onerosità sopravvenuta degli stessi Contratti per causa di forza maggiore determinata dall'attuale situazione emergenziale legata alla pandemia da Covid-19, che ha fortemente penalizzato il settore fieristico e congressuale (l'"Operazione").
Per completezza di informazione, si segnala che tra Fiera Milano Congressi S.p.A. ("FM Congressi"), controllata di Fiera Milano, ed Ente Fiera sono in essere due contratti di locazione aventi ad oggetto immobili destinati allo svolgimento di attività fieristica e congressuale e, in particolare, (i) i padiglioni 5 e 6, le aree pertinenti e i parcheggi sottostanti alla piazza di ingresso e (ii) il padiglione 17 ("Contratti di Fiera Milano Congressi"). In occasione della revisione dei canoni di locazione dei Contratti sono altresì stati ridotti per l'anno 2021, per le medesime ragioni sopra riportate, anche i canoni di entrambi i Contratti di Fiera Milano Congressi che, per l'esercizio 2021, erano complessivamente pari a Euro 3.647.070 ed è stato convenuto il pagamento degli stessi canoni in rate trimestrali posticipate per tutto il 2022.
Constando l'Operazione in una modifica sostanziale di un'operazione con parte correlata di maggiore rilevanza (quali i Contratti), la stessa è stata approvata – ai sensi dell'articolo 9.1 della Procedura – dal Consiglio di Amministrazione della Società in data 20 dicembre 2021, previo ottenimento del parere motivato favorevole del Comitato Controllo Rischi e Sostenibilità di Fiera Milano in data 20 dicembre 2021 (il "Comitato").
In particolare, il Comitato, nell'esprimere parere favorevole in relazione all'Operazione, si è avvalso della "market opinion" dell'advisor indipendente Yard S.p.A. ("Yard"), incaricato da Fiera Milano, il quale, alla luce delle conseguenze derivanti in Italia e nel mondo a causa della pandemia da Covid-19 e tenendo conto altresì dei ristori percepiti da Fiera Milano in virtù dei provvedimenti legislativi emergenziali, ha evidenziato le possibili alternative percorribili per la temporanea rinegoziazione dei canoni di locazione di cui ai Contratti, resesi necessarie in conseguenza dell'eccessiva onerosità sopravvenuta in relazione ai Contratti per le summenzionate contingenti ragioni.
Con particolare riguardo alla suddetta procedura di istruzione e approvazione dell'Operazione, si ritiene opportuno ricordare che Fiera Milano è una società quotata di minori dimensioni e, in quanto tale, beneficia della deroga concessa ai sensi dell'art. 10, comma 1, del Regolamento Consob; pertanto, fermi restando gli obblighi di informativa al pubblico, sono applicati alle operazioni di maggiore rilevanza gli stessi presidi previsti nella Procedura per le operazioni di minore rilevanza.
Nell'approvare l'Operazione, il Consiglio di Amministrazione di Fiera Milano ha conferito al Presidente, Dottor Carlo Bonomi, e all'Amministratore Delegato, Dottor Luca Palermo, disgiuntamente tra loro e con facoltà di subdelega, il potere di sottoscrivere e dare esecuzione agli Accordi Modificativi, compiendo tutti gli atti e gli adempimenti a tal fine utili, necessari od opportuni (anche mediante la sottoscrizione di ulteriori atti e documenti ad essi accessori e/o connessi), nonché i poteri di negoziare e apportare al relativo testo tutte le modifiche non sostanziali che si rendano necessarie o anche solo opportune.
Il Consiglio di Amministrazione di Fiera Milano ritiene che l'Operazione sia ragionevolmente congrua, conveniente per Fiera Milano e risponda all'interesse della Società e dei suoi stakeholder. Dal punto di vista procedurale, il Consiglio di Amministrazione ha altresì accertato che sono stati compiutamente attivati tutti i presidi necessari ad affrontare la situazione generata dal fatto che si tratta di operazione tra parti correlate.
La stipula degli Accordi Modificativi oggetto del presente Documento Informativo costituisce un'operazione con parti correlate, in quanto, come detto, Ente Fiera è azionista di maggioranza di Fiera Milano.
L'Operazione comporta, quindi, un potenziale rischio di conflitto di interessi con riguardo alla convenienza per la Società alla conclusione dell'Operazione e alla congruità e correttezza sostanziale dei relativi termini e condizioni.
Il Consiglio di Amministrazione della Società ritiene che non sussistano situazioni di conflitto di interesse, effettive o potenziali, in relazione all'Operazione, non ricoprendo gli amministratori di Fiera Milano cariche in Ente Fiera, né essendovi rapporti di natura familiare o economica tra i componenti degli organi sociali di Fiera Milano ed Ente Fiera o i componenti dei suoi organi sociali, né essendo gli amministratori di Fiera Milano portatori di un interesse proprio o di terzi in relazione all'Operazione.
Gli Accordi Modificativi hanno ad oggetto la modifica del canone di locazione e la rimodulazione delle relative modalità di pagamento per l'anno 2022 previste nei Contratti, entrambi oggetto di informativa al pubblico mediante pubblicazione del documento informativo datato 21 marzo 2014, del documento informativo datato 14 maggio 2019 (inerente il solo Contratto di Locazione del Polo Interno) e del successivo documento informativo datato 15 dicembre 2020 (inerente entrambi i Contratti), cui si fa espresso rinvio per tutto quanto non di seguito menzionato con riferimento al contenuto dei Contratti.
In particolare, con riferimento al contenuto dei Contratti (come infra definiti) si ricorda:
Con la sottoscrizione degli Accordi Modificativi, Fiera Milano ed Ente Fiera intendono, per l'anno in corso, ridurre i Canoni e modificare i termini di pagamento come segue.
Per quanto concerne il Contratto di Locazione del Polo Interno:
10 luglio 2022, il 10 ottobre 2022 e il 10 gennaio 2023.
Per quanto concerne il Contratto di Locazione Rho:
Tutte le eventuali spese derivanti da ciascuno degli Accordi Modificativi, sostenute o da sostenersi, volontariamente o ai sensi di legge, da ciascuna parte, saranno ripartite in eguale misura tra Fiera Milano ed Ente Fiera.
Ciascuno degli Accordi Modificativi esclude qualsivoglia effetto novativo dei singoli relativi Contratti con riferimento a tutte le previsioni ivi statuite diverse da quelle espressamente modificate.
Per completezza di informazione, si segnala che anche FM Congressi ha convenuto con Ente Fiera la modifica dei canoni di cui ai Contratti di Fiera Milano Congressi concordando una riduzione complessiva per l'anno 2021 per un importo pari a Euro 445.829 e il pagamento per l'anno 2022 degli stessi canoni in rate trimestrali posticipate.
Le informazioni restano invariate rispetto a quanto già esposto nel documento informativo pubblicato dalla Società in data 21 marzo 2014, nel successivo documento informativo datato 14 maggio 2019 e nel successivo documento informativo datato 15 dicembre 2020.
In particolare, l'Operazione descritta si qualifica come operazione con parti correlate in quanto Ente Fiera detiene una partecipazione di controllo nella Società, pari al 63,821% del capitale sociale di Fiera Milano.
La Società ha ritenuto conveniente la conclusione dell'Operazione principalmente sulla base della seguente ragione di ordine economico.
Per effetto della conclusione degli Accordi Modificativi, la Società corrisponderà – per l'anno in corso 2021 – a Ente Fiera:
Come sopra anticipato, i Nuovi Canoni di Locazione sono stati rispettivamente pattuiti per l'anno in corso nella misura complessiva di Euro 36.208.733, ossia Euro 34.963.847 per il Nuovo Canone di Locazione di Rho e di Euro 1.244.886 per il Nuovo Canone di Locazione del Polo Interno.
Ai fini della determinazione dei Nuovi Canoni di Locazione, nel corso della trattativa avviata con Ente Fiera, la Società ha conferito all'advisor indipendente Yard – primario operatore nel campo delle valutazioni e della consulenza nel settore immobiliare – un incarico per verificare la fondatezza dei presupposti per richiedere una rinegoziazione di ciascuno dei Canoni di Locazione e – sulla base di condizioni praticabili dalla market practice in relazione all'emergenza in corso – i criteri di massima per la quantificazione degli stessi.
Il parere di Yard ha evidenziato con riferimento all'ammontare della riduzione dei Canoni per l'anno 2021 quanto di seguito sinteticamente si riporta.
Nel proprio parere Yard ha preliminarmente evidenziato di essersi basata nella propria indagine e di aver tratto le proprie conclusioni sulla base dei seguenti principali presupposti:
Alla luce di tutto quanto precede, Yard ha concluso:
esercizi comparabili come calendario fieristico. In entrambe i casi la percentuale di incidenza ottenuta viene utilizzata per abbattere lo sconto determinato in base alla metodologia "base" 2020, illustrata nel paragrafo (ii).
Alla luce dell'iter metodologico sopra illustrato, Yard ha concluso che risulta ragionevole l'applicazione di uno sconto dei canoni di locazione per l'anno 2021 che può attestarsi in un range di valori che va da un minimo di Euro 5.700.000 ad un massimo di Euro 6.400.000. Viene inoltre precisato da Yard che, configurandosi l'immobile oggetto del contratto di locazione come "unico", l'assenza di beni simili disponibili sul mercato così come il numero ridotto di conduttori in grado di gestire questa tipologia di strutture può comportare un impatto sulle trattative per la rinegoziazione e conseguentemente sulla quantificazione della riduzione del canone di locazione, che si potrebbe ragionevolmente stimare in un intervallo del +/- 10% da applicarsi ai valori minimi e massimi del range di sconto sopraindicato. Yard, pertanto conclude che lo sconto totale per l'anno 2021 può attestarsi nel range di valori che vanno da un minimo di Euro 5.100.000 ad un massimo di Euro 7.100.000.
In considerazione delle conclusioni di Yard, Fiera Milano ed Ente Fiera sono addivenute alla determinazione di una riduzione complessiva dei canoni di locazione per un importo pari a Euro 5.500.000, che viene proporzionalmente allocata come segue sui singoli contratti di locazione in essere tra la Fondazione, Fiera Milano e la controllata FM Congressi:
Considerato quanto precede e, in particolare, la circostanza che l'ammontare dei Nuovi Canoni di Locazione risulta sostenibile e congruo alla luce delle conclusioni contenute nella perizia di Yard (come sopra riportate), il Consiglio di Amministrazione della Società – in data 20 dicembre 2021 – ha ritenuto i Nuovi Canoni di Locazione congrui e ragionevoli e, per l'effetto, ha ritenuto l'Operazione nel suo complesso congrua, conveniente e nell'interesse di Fiera Milano, approvando la sottoscrizione dell'Accordo Modificativo.
La decisione consiliare è stata assunta anche alla luce del parere motivato favorevole reso dal Comitato in data 20 dicembre 2021. In tale parere, il Comitato ha tratto le proprie conclusioni circa le valutazioni effettuate e i giudizi espressi da Yard, la convenienza dei Nuovi Canoni di Locazione, nonché in ultima analisi circa la congruità e la convenienza dell'Operazione nel suo complesso, facendo affidamento sulle medesime considerazioni di cui si è fatto cenno sopra e che sono più ampiamente riportate nel predetto parere accluso quale Allegato A al presente Documento Informativo.
Per quanto attiene a Yard, come sopra menzionato, quest'ultima ha reso il proprio parere in data 17 dicembre 2021, che si acclude sub Allegato B al presente Documento Informativo. A tal riguardo, si dichiara che le informazioni di cui al predetto parere riportate nel presente Documento Informativo sono state riprodotte coerentemente con il contenuto del medesimo parere e, per quanto a conoscenza della Società, non vi sono omissioni che potrebbero rendere le informazioni riprodotte inesatte o ingannevoli.
Da ultimo, si precisa che:
Dal punto di vista economico e finanziario si prevede che l'Operazione possa generare un beneficio economico e finanziario derivante dalla riduzione dei Canoni di Locazione e dall'applicazione dei Nuovi Canoni di Locazione per il solo esercizio 2021 attualmente in corso.
L'Operazione descritta nel presente Documento Informativo non comporta alcuna modifica nei compensi dei componenti del Consiglio di Amministrazione di Fiera Milano e/o delle sue controllate.
Nell'Operazione non sono coinvolte quali parti correlate né componenti del Consiglio di Amministrazione o del Collegio Sindacale, né direttori generali, né dirigenti della Società.
Si precisa che:
20 dicembre 2021, con delibera assunta all'unanimità.
2.9 Cumulo di più operazioni compiute nel corso dell'esercizio con una stessa parte correlata, o con soggetti correlati sia a quest'ultima sia alla Società, ai fini della rilevanza dell'Operazione.
La fattispecie di cui al presente paragrafo non è applicabile all'Operazione.
Si allegano al presente Documento Informativo i seguenti documenti:
Rho (Milano), 20 dicembre 2021
Per il Consiglio di Amministrazione
_______________________________
Carlo Bonomi
Rinegoziazione canoni di locazione anno 2021 – Covid 19 17.12.21
| I. | SCOPE OF WORK…………………………………………………………………………………………………………………………………………. | pag. 4 |
|---|---|---|
| II. | IMPATTO DELLA PANDEMIA COVID-19 SUL SETTORE REAL ESTATE.……………………………………………………… | pag. 6 |
| I. CONTESTO MACROECONOMICO Q3 2021 | ||
| II. CONTESTO MACROECONOMICO Q3 2021 – Focus Italia |
||
| III. MERCATO REAL ESTATE Q3 2020 – Focus Italia |
||
| III. | IMPATTO DELLA PANDEMIA COVID-19 SUL SETTORE FIERISTICO……………….…………………………………………….pag. 10 | |
| I. IL MERCATO FIERISTICO 2021 | ||
| II. PRINCIPALI PROVVEDIMENTI DEL GOVERNO A SOSTEGNO DEL SETTORE FIERISTICO | ||
| IV. | IMPATTO DELLA PANDEMIA COVID-19 SUI RISULTATI 2021 DI FIERA MILANO…………………….……………… pag. 13 |
|
| I. INDICI DI BILANCIO CONNESSI AI CANONI DI LOCAZIONE | ||
| II. MANIFESTAZIONI PREVISTE IN CALENDARIO DAL 1 GENNAIO AL 30 GIUGNO 2021 | ||
| V. | ANALISI CONTRATTI DI LOCAZIONE FIERA MILANO ATTUALMENTE IN ESSERE….………………….…………… pag. 16 |
|
| I. ACCORDO RINEGOZIAZIONE CANONI DI LOCAZIONE 2020 | ||
| VI. | PRINCIPALI ORIENTAMENTI GIURIDICI INERENTI IL PAGAMENTO DEGLI AFFITTI DURANTE IL PERIODO DI LOCKDOWN……………………………………………………………………………………… |
pag. 18 |
| VII. | TIPOLOGIE DI RINEGOZIAZIONE PER CAUSE STRAORDINARIE PRE COVID-19…………….………… | pag. 27 | |
|---|---|---|---|
| VIII. | MARKET PRACTICE IN CASI DI SOSPENSIONE TEMPORANEA DELLE ATTIVITA'………………………. | pag. 28 | |
| IX. | MARKET PRACTICE IN CASI DI SOSPENSIONE TEMPORANEA DELLE ATTIVITA' A CAUSA COVID-19… | pag. 30 | |
| X. | CONSIDERAZIONI FINALI SULLA FONDATEZZA DELLA RICHIESTA DI RIDUZIONE TEMPORANEA DEL CANONE DI LOCAZIONE A CAUSA DELLA PANDEMIA COVID-19…………………………………………………………………………………………. I. ACCORDO RINEGOZIAZIONI CANONI DI LOCAZIONE 2021 II.CONCLUSIONI |
pag. 32 |
L'importo complessivo della riduzione è stato determinato in 14 milioni di euro, proporzionalmente allocato sui singoli contratti di locazione in essere tra FondazioneFiera Milano,Fiera Milano eFiera Milano Congressi.
In data 5 novembre il Ministero del Turismo ha comunicato gli esiti dei calcoli effettuati per la ripartizione delle risorse del fondo del decreto ministeriale 24 giugno 2021, pari a 350 milioni di euro destinate al ristoro delle perdite subite nell'anno 2020 dal settore delle fiere, dei congressi e della logistica. Si rende noto che il Gruppo Fiera Milano potrà beneficiare di un contributo "teorico" complessivo di circa 34 milioni di euro. Il conferimento di tale contributo èsubordinato alleverifiche formali previste dalla normativa di riferimento.
La società Fiera Milano S.p.a., alla luce di quanto sopra esposto e di quanto accaduto nel 2021 e tuttora in essere in Italia e nel resto del mondo per il perdurare della pandemia da Covid-19, ai fini di una corretta gestione dell'emergenza intende valutare le alternative percorribili per una possibile rinegoziazione temporanea del canone di locazione degli immobili condotti in locazione. Tale riduzione si rende necessaria per l'eccessiva onerosità del contratto di locazione per causa di forza maggiore determinata dalla situazione emergenziale da Covid-19, che di fatto ha paralizzato nel primo semestre 2021 il settore fieristico e congressuale in cui opera la conduttrice, e ne ha condizionato la ripartenza nei mesi successivi, caratterizzati da un'operatività ridotta rispetto al periodo pre-Covid.
Obiettivo del seguente parere professionale è di indirizzare Fiera Milano sulle possibili azioni a tutela della sostenibilità del canone di locazione rispetto all'andamento del business e, in particolare, analizzare nel dettaglio leseguenti tematiche:
Lo scenario internazionale continua a essere caratterizzato da una ripresa economica eterogenea tra aree e paesi. Secondo le stime dell'OCSE, il Pil mondiale aumenterà del 5,7% nel 2021 e del 4,5% nel 2022, sostenuto dall'intonazione ancora espansiva delle politiche economiche. La crescita dell'economia mondiale ha superato i valori antecedenti la pandemia da Covid-19 e, in molti paesi, l'inflazione sta accelerando trainata dal significativo aumento dei listini dei prodottienergetici.
L'industria mondiale continua a risentire di alcune strozzature nella fornitura di prodotti intermedi che portano a crescenti difficoltà nell'organizzazione dei processi produttivi nelle catene globali del valore. Il commercio internazionale di merci in volume, a luglio, ha segnato una flessione congiunturale dello 0,9% (+0,7% a giugno) dovuta principalmente al calo degli scambi della Cina. Il PMI sui nuovi ordinativi all'export continua a suggerire, tuttavia, una possibileripresa della domanda globale nei prossimi mesi.
L'attività economica cinese sta mostrando progressivi segnali di raffreddamento: ad agosto, le vendite al dettaglio hanno subito una brusca frenata (-2,5% la variazione tendenziale, +8,5% a luglio) che si è accompagnata al rallentamento della produzione industriale (+5,3% da +6,4%). Le prospettive per l'economia restano incerte.
Per gli Stati Uniti, le stime diffuse dall'OCSE indicano il proseguimento di una fase di ripresa robusta dei ritmi produttivi (+6,0% nel 2021 e +3,9% nel 2022). Ad agosto, la produzione industriale è aumentata dello 0,4% in termini congiunturali (+0,8% a luglio) e le vendite al dettaglio dello 0,7%, risentendo dell'atteso calo dellevendite di auto (-3,6% m/m)cheseguel'incremento del 10,7% osservato a luglio.
Secondo il quadro previsivo recentemente diffuso dall'OCSE, la dinamica del Pil dell'area euro dovrebbe assumere intensità simile a quella dell'economia statunitense (+5,3% e +4,6% nel 2021 e 2022). Nei mesi più recenti, la ripresa dei ritmi produttivi si è accompagnata a un miglioramento delle condizioni del mercato del lavoro (il tasso di disoccupazione ad agosto è sceso a 7,5%) ma anche a un'accelerazione tendenziale dei prezzi (a settembre +3,4% da +3,0% di agosto), che ha toccato il massimo da novembre 2011. Dal lato dell'offerta, a luglio la produzione industriale è salita (+1,5% in termini congiunturali) riportando l'indicesui livelli pre-crisi.
In Italia l'aumento del PIL, che nel secondo trimestre è risultato ben superiore alle attese, è proseguito nei mesi estivi. Sulla base degli indicatori disponibili, nel terzo trimestre la produzione industriale sarebbe cresciuta di circa l'1% e il PIL di oltre il 2%. L'estensione della copertura vaccinale e l'incremento della mobilità hanno reso possibilela ripresa deiconsumi di servizi da parte dellefamiglie,chesiè associata al recupero già in atto degli investimenti.
Le attese delle famiglie sulla situazione economica dell'Italia sono nel complesso migliorate; anche la propensione a spendere nei comparti più colpiti dalla pandemia, tra cui alberghi, bar e ristoranti, è in ripresa. Permane tuttavia ancora cautela nelle prospettive di spesa, soprattutto tra i nuclei meno abbienti. Le imprese confermano giudizimolto favorevoli circa le condizioni per investire.
La crescita delle esportazioni dell'Italia, che nel secondo trimestre è stata robusta e superiore a quella del commercio mondiale, è proseguita nel terzo. In estate la spesa dei viaggiatori stranieri è stata significativamente più elevata rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, ma ancora inferiore ai valori del2019. Sono continuati gli acquisti di titoli italiani per investimenti di portafoglio da parte di non residenti.
Il miglioramento della congiuntura si è tradotto in primavera in un deciso rialzo dell'occupazione, soprattutto a termine, e delle ore lavorate. In luglio e agosto gli occupati sono ancora aumentati, benché a ritmi più contenuti. Non sono però del tutto superati gli effetti della crisi pandemica e permangono segnali di sottoutilizzo del lavoro: il ricorso agli strumenti di integrazione salariale è ancora ampio, sebbene molto inferiore ai massimi del 2020, e il tasso di attività è al di sotto dei livelli di due anni fa.
L'inflazione ha raggiunto in settembre il 2,9%, sospinta dalla crescita marcata dei prezzi dei beni energetici. Nelle proiezioni l'incremento non dovrebbe estendersi al medio termine: i recenti accordi contrattuali non prefigurano finora un'accelerazione dei salari. Le imprese segnalano di avere adeguato al rialzo le previsioni di aumento dei propri listini,cherestano però ancora sotto il2% annuo.
L'Esecutivo ha aggiornato le stime tendenziali e gli obiettivi di bilancio per il prossimo triennio. Nel 2021 l'indebitamento netto si collocherebbe al 9,4 per cento del PIL (dal 9,6 del 2020) e il debito al 153,5% (dal 155,6).
Nonostante le prospettive positive, lo scenario 2021 presenta una serie di rischicheriguardano diversielementi di incertezza:
Il mercato italiano degli investimenti ha continuato a registrare un buon andamento con volumi trimestrali che registrano un incremento del 4% rispetto allo stesso periodo del 2020. Il capitale complessivo investito dall'inizio dell'anno ha raggiunto i 5 miliardi di euro e, sebbene questa cifra sia inferiore di circa il 15% rispetto allo stesso periodo del 2020,è al di sopra della media dei 10 anni (4,5 miliardi dieuro).
Il focus degli investitori è principalmente sull'asset class Industrial & Logistics che ha assorbito la maggior parte del capitale investito da inizio anno – raggiungendo 1,7€Bn con un incremento del 78% rispetto al 2020 –con una previsione di oltre2€Bn per la fine dell'anno.
Il settore Uffici, nonostante la ripresa del mercato delle locazione in città chiave come Milano e Roma, continua a subire un certo scetticismo da parte degli investitori, legato soprattutto ai nuovi format e requisiti richiesti dagli inquilini. Il settore ha registrato un calo del 44% rispetto ai dati registrati nel 2020.
Il successo della campagna vaccinale (con oltre l'80% della popolazione completamente vaccinata) e la diminuzione dei ricoveri ha avuto un impatto sull'allentamento delle restrizioni di viaggio e sull'aumento del turismo. Ciò si è riflesso positivamente sul settore Hospitality, che è saldamente nel radar degli investitori; anche se il processo di transazione rimane lungo, sono in corso varie operazioni destinate a chiudersi entro la fine dell'anno o all'inizio del prossimo.
I dubbi sulla ripresa del Retail continuano nonostante il ritorno della fiducia dei consumatori con molte persone che tornano a fare acquisti di persona anziché on-line; le cifre mostrano un calo degli investimenti del 75% per un totale di quasi 300€Ml nei primi nove mesi dell'anno. Nel complesso gli investitori si concentrano ancora su asset premium in termini di posizioneefondamentali, ma restano in attesa di condizioni più favorevoli.
Cresce l'interesse degli investitori per il settore Living, l'attività registrata da inizio anno è significativa anche se si registra un calo del 30% delle transazioni. Nel corso del trimestre sono stati siglati alcuni importanti accordi preliminari e acquisti di cosa futura i cui risultati saranno evidenti solo nei prossimi anni.
Con almeno due grandi portafogli in chiusura nell'ultimo trimestre, il mercato italiano degli investimenti potrebbe raggiungere i 9 miliardi di euro per il 2021, con Industrial & Logistics in testa. La sostenibilità sarà presa sempre più in considerazione nelle scelte di investimento da parte degli investitori, non solo sotto forma di ESG, ma anchecomecaratteristica fondamentale per investimenti a prova di futuro
La società di consulenza e ricerche AMR nel suo ultimo report di novembre 2021 stima che la dimensione del settore fieristico mondiale nel 2021 risulterà dimezzata (-49%) rispetto ai livelli pre-covid (riferimento all'anno 2019).
A livello globale AMR stima nei prossimi anni una ripresa molto graduale, con un'aspettativa di pieno recupero solo a partire dal 2023, con un - 4% rispetto ai livelli pre-covid del 2019.
Per quanto riguarda l'Italia AMR osserva che Il lockdown del primo semestre 2021 ha pesantemente impattato sul settore fieristico italiano, atteso in aumento del 52% rispetto al 2020 ma pur sempre in diminuzione del 69% rispetto ai livelli pre-Covid (anno 2019).
Per il 2022 AMR stima che i volumi dei mq rimarranno minori del 40% rispetto a quelli del 2019 e recupereranno nel 2023 fino all'85% dei volumi pre-covid (2019). La quota dei ricavi da iniziative «digital» sul totale risulterà ancora marginale(3%) nel 2021
Nel corso del 2021 si è protratta l'emergenza pandemica da Covid-19, che ha comportato un lockdown delle strutture fieristiche e congressuali per il periodo dal 1 gennaio al 14 giugno, mentre per il periodo dal 15 giugno fino a inizio settembre l'attività fieristica e congressuale è risultata estremamente ridotta. Da inizio settembre le attività sono effettivamente ripartite, ma hanno registrato risultati mediamente dimezzati rispetto al periodo pre-covid nei principali KPI (mq, n. espositori, ricavi e margini) a causa di diversi fattori, fra cui la ridotta mobilità internazionale e gli effetti della crisi economica che ha costretto gli espositori a rivederei propri budget di spesa.
Per fornire un quadro preciso di come la pandemia Covid-19 abbia pesantemente influito sui risultati economico-finanziari del Gruppo Fiera Milano occorre confrontare le aspettative sui risultati del Gruppo nel periodo pre-Covid con le risultanze preconsuntive effettivamente registrate nel 2021. Il piano strategico 2018-2022 prevedeva per il 2021, grazie a un ricco calendario caratterizzato dalla presenza delle biennali organizzate dal Gruppo (Host e Tuttofood), dalla manifestazione EMO e dall'evento Innovation Alliance, un EBITDA pre-IFRS 16 di 60/70 milioni dieuro, checorrisponde a un EBITDA post IFRS 16 di circa 110/120 milioni di euro. Il business outlook più aggiornato sul 2021 prevede un EBITDA post IFRS 16 di 52/57 milioni di Euro, che tiene conto tuttavia di circa 45 milioni dieuro di contributi governativi
Lo stesso confronto si può effettuare partendo dal più recente Piano Strategico CONNECT 2021-2025 di febbraio 2021, che prevedeva per l'esercizio 2021 ricavi in un intorno fra 180/200 milioni di euro e un EBITDA post IFRS 16 di 40/50 milioni di euro. Come detto la previsione più aggiornata per l'esercizio 2021 proietta un EBITDA post IFRS 16 di 52/57 milioni di Euro,chetiene però conto di contributi governativi per45 milioni dieuro,ecirca 130 milioni di ricavi.
La società in un quadro di ridotta operatività ha dovuto attivarsi per aumentare la dotazione di risorse finanziarie a fronte dei fabbisogni derivanti dai costi di funzionamento (canone di locazione, costo del personale e altri costi di struttura) e nel primo semestre 2021 ha raccolto finanziamenti a medio termine per 88 milioni di euro. La PFN del Gruppo (posizione finanziaria netta), pari a -24 ml di euro a inizio 2021 è peggiorata fino a raggiungere un picco di -65 milioni dieuro al 30 giugno 2021 per poi attestarsi a -15 milioni dieuro al 30 settembre 2021, grazie alla ripresa delle attività fieristiche.
Sono inoltre proseguite le azioni volte al contenimento (i) dei costi di gestione mediante la rinegoziazione dei principali contratti passivi e l'estrema attenzione a tutteletipologie di spese operativee(ii) dei costi del personale, attraverso il ricorso nella prima parte dell'anno al Fondo di Integrazione Salariale.
| Manifestazioni | Sede espositiva Iniziale (Rho / Fmcity) |
Data di Svolgimento iniziale | Riprogrammazione Finale (nuova data o annullamento) |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|
| PTE - PROMOTION TRADE EXHIBITION | FieraMilano RHO | 27/01/2021 | 29/01/2021 | 07/09/2021 | 08/09/2021 | |
| HOMI | FieraMilano RHO | 29/01/2021 | 01/02/2021 | 05/09/2021 | 08/09/2021 | |
| MILANO UNICA (1 sem.) | FieraMilano RHO | 02/02/2021 | 04/02/2021 | ANNULLATA | ||
| MIDO | FieraMilano RHO | 06/02/2021 | 08/02/2021 | ANNULLATA | ||
| BIT | FieraMilanoCity | 07/02/2021 | 09/02/2021 | Riposizionamento a maggio 2021 (9/11 maggio), in seguito confermata Edizione Digitale - BIT DIGITAL EDITION |
||
| MYPLANT & GARDEN | FieraMilano RHO | 15/02/2021 | 17/02/2021 | ANNULLATA | ||
| HOMI Fashion&Jewels (1 sem.) | FieraMilano RHO | 20/02/2021 | 23/02/2021 | ANNULLATA | ||
| MICAM (1 sem.) | FieraMilano RHO | 21/02/2021 | 24/02/2021 | ANNULLATA | ||
| MIPEL (1 sem.) | FieraMilano RHO | 21/02/2021 | 24/02/2021 | ANNULLATA | ||
| THE ONE MILANO (1 sem.) | FieraMilano RHO | 21/02/2021 | 24/02/2021 | ANNULLATA | ||
| LINEAPELLE (1 sem.) | FieraMilano RHO | 24/02/2021 | 26/02/2021 | ANNULLATA | ||
| SIMAC TANNING-TECH | FieraMilano RHO | 24/02/2021 | 26/02/2021 | 22/09/2021 24/09/2021 |
||
| FILO (1 sem.) | FieraMilanoCity (Mico) | 24/02/2021 | 25/02/2021 | ANNULLATA | ||
| VENDITALIA | FieraMilano RHO | 10/03/2021 | 13/03/2021 | ANNULLATA | ||
| FA' LA COSA GIUSTA | FieraMilanoCity | 12/03/2021 | 14/03/2021 | ANNULLATA | ||
| MADE EXPO | FieraMilano RHO | 17/03/2021 | 20/03/2021 | 22/11/2021 | 25/11/2021 | |
| MADE IN STEEL | FieraMilano RHO | 17/03/2021 | 19/03/2021 | 05/10/2021 | 07/10/2021 | |
| LAMIERA | FieraMilano RHO | 17/03/2021 | 20/03/2021 | 25/05/2022 | 28/05/2022 | |
| TRANSPOTEC LOGITEC | FieraMilano RHO | 18/03/2021 | 21/03/2021 | 27/01/2022 | 30/01/2022 | |
| MIART | FieraMilanoCity | 09/04/2021 | 11/04/2021 | 17/09/2021 | 19/09/2021 | |
| SI SPOSAITALIA COLLEZIONI | FieraMilanoCity | 09/04/2021 | 12/04/2021 | 25/06/2021 | 27/06/2021 | |
| I SALONI (Sal. Mobile, Sal. Bagno, Eurocucina, Euroluce, Workplace3.0) | FieraMilano RHO | 13/04/2021 | 18/04/2021 | Annullata edizione 2021 de I SALONI confermata edizione "SUPERSALONE" (5-10 settembre 2021) |
||
| IN COSMETICS | FieraMilano RHO | 27/04/2021 | 29/04/2021 | ANNULLATA | ||
| IPACK-IMA | FieraMilano RHO | 04/05/2021 | 07/05/2021 | 03/05/2022 | 06/05/2022 | |
| INTRALOGISTICA ITALIA | FieraMilano RHO | 04/05/2021 | 07/05/2021 | 03/05/2022 | 06/05/2022 | |
| PRINT4ALL | FieraMilano RHO | 04/05/2021 | 07/05/2021 | 03/05/2022 | 06/05/2022 | |
| MEAT-TECH | FieraMilano RHO | 04/05/2021 | 07/05/2021 | 22/10/2021 | 26/10/2021 | |
| PLAST | FieraMilano RHO | 04/05/2021 | 07/05/2021 | ANNULLATA | ||
| CHIBIMART | FieraMilanoCity | 14/05/2021 | 17/05/2021 | 12/11/2021 | 15/11/2021 | |
| TUTTOFOOD | FieraMilano RHO | 17/05/2021 | 20/05/2021 | 22/10/2021 | 26/10/2021 |
| Manifestazioni | Sede espositiva Iniziale (Rho / Fmcity) |
Data di Svolgimento iniziale | Riprogrammazione Finale (nuova data o annullamento) |
||
|---|---|---|---|---|---|
| PACKAGING PREMIÈRE | FieraMilanoCity | 25/05/2021 | 27/05/2021 | ANNULLATA | |
| MILANO UNICA | FieraMilano RHO | 06/07/2021 | 08/07/2021 | 06/07/2021 | |
| CPHI | FieraMilano RHO | 31/08/2021 | 02/09/2021 | 09/11/2021 | |
| SUPERSALONE | FieraMilano RHO | 05/09/2021 | 10/09/2021 | ||
| HOMI Fashion&Jewels (2 sem.) | FieraMilano RHO | 11/09/2021 | 14/09/2021 | 18/09/2021 | |
| MICAM (2 sem.) | FieraMilano RHO | 12/09/2021 | 15/09/2021 | 19/09/2021 | |
| MIPEL (2 sem.) | FieraMilano RHO | 12/09/2021 | 15/09/2021 | 19/09/2021 | |
| THE ONE MILANO – MIFUR/MIPAP SPECIAL FEATURED BY MICAM (2 sem.) | FieraMilano RHO | 12/09/2021 | 15/09/2021 | 19/09/2021 | 21/09/2021 |
| LINEAPELLE - A NEW POINT OF VIEW | FieraMilano RHO | 15/09/2021 | 17/09/2021 | 22/09/2021 | 24/09/2021 |
| FARMACISTAPIU' (Opzione/Ipotesi non ufficializzata) | FieraMilanoCity (MiCo) | 24/09/2021 | 25/09/2021 | ANNULLATA | |
| PLUG-MI | FieraMilanoCity | 25/09/2021 | 26/09/2021 | ANNULLATA | |
| FILO (2 sem.) | FieraMilanoCity (Mico) | 29/09/2021 | 30/09/2021 | ||
| MILANO FOR PETS | FieraMilanoCity | 02/10/2021 | 03/10/2021 | ANNULLATA | |
| EMO | FieraMilano RHO | 04/10/2021 | 09/10/2021 | ||
| VITRUM | FieraMilano RHO | 05/10/2021 | 08/10/2021 | ||
| SMAU | FieraMilanoCity (MiCo) | 12/10/2021 | 13/10/2021 | ||
| VISCOM | FieraMilano RHO | 14/10/2021 | 16/10/2021 | 30/09/2020 | 02/10/2020 |
| INPRINT MILAN | FieraMilano RHO | 14/10/2021 | 16/10/2021 | ANNULLATA | |
| SALONE FRANCHISING MILANO | FieraMilanoCity | 21/10/2021 | 23/10/2021 | ANNULLATA | |
| HostMilano | FieraMilano RHO | 22/10/2021 | 26/10/2021 | ||
| MILAN GAMES WEEK & CARTOOMICS | FieraMilano RHO | 12/11/2021 | 14/11/2021 | ||
| EICMA | FieraMilano RHO | 09/11/2021 | 14/11/2021 | 23/11/2021 | 28/11/2021 |
| SIMEI - ENOVITIS BUSINESS | FieraMilano RHO | 16/11/2021 | 19/11/2021 | 15/11/2022 | 18/11/2022 |
| SICUREZZA | FieraMilano RHO | 17/11/2021 | 19/11/2021 | 22/11/2021 | 24/11/2021 |
| SMART BUILDING EXPO | FieraMilano RHO | 17/11/2021 | 19/11/2021 | 22/11/2021 | 24/11/2021 |
| G! COME GIOCARE | FieraMilanoCity | 19/11/2021 | 21/11/2021 | ANNULLATA | |
| MILANO AUTOCLASSICA | FieraMilano RHO | 26/11/2021 | 28/11/2021 | 01/10/2021 | 03/10/2021 |
| AF - L'ARTIGIANO IN FIERA | FieraMilano RHO | 04/12/2021 | 12/12/2021 | ||
| G! COME GIOCARE - The Show | FieraMilano RHO | 04/12/2021 | 12/12/2021 | ||
A seguito di analisi dei contratti di locazione attualmente in essere tra Fiera Milano, Fiera Milano Congressi e Fondazione Fiera Milano non sono state riscontrata clausole che prevedono la legittimità della parte conduttrice a richiedere uno sconto seppur di natura temporanea e per cause ad essa non imputabili mentresarebbe possibilela rescissione anticipata per gravi motivi.
| CONDUTTORE | CANONE (€/anno) |
CANONE INDICIZZATO 2021 (€/anno) |
INDICIZZAZIONE | DURATA (anni) |
SCADENZA | RECESSO ANTICIPATO |
RECESSO GRAVI MOTIVI |
MAN. ORDINARIA |
MAN. STRAORDIN ARIA |
DISDETTA | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FMC | Pad. 17 | p. - 1/terra |
150.000 | 424.277 | 100% ISTAT | 9+9 | 30/06/2023 | NO | SI conduttore |
12 mesi di conduttore preavviso |
||
| p. 1 e 2 | 200.000 | |||||||||||
| FMC | Pad. 5/6 |
3.000.000 | 3.222.793 | 100% ISTAT | 9+9 | 30/04/2029 | NO | conduttore | proprietà | 12 mesi di preavviso |
||
| Park | 50% fatturato | |||||||||||
| FMC | Uffici + posti auto | 150.000 | 159.484 | 100% ISTAT | 6+6 | 30/06/2029 | conduttore | proprietà | 12 mesi di preavviso |
|||
| FIERA MI |
Polo esterno | 38.800.000 | 39.844.251 | 100% ISTAT | 9+9 | 30/06/2023 | NO | SI | conduttore | proprietà | 18 mesi di preavviso |
|
| FIERA MI |
Polo interno | 1.413.000 | 1.418.652 | 100% ISTAT | 9+9 | 30/06/2023 | NO | SI | conduttore | proprietà | 18 mesi di preavviso |
Alla luce della situazione emergenziale legata alla pandemia di Covid-19 che, di fatto, ha comportato per cause di forza maggiore la sospensione dell'attività del settore fieristico e congressuale per un prolungato periodo di tempo nel corso del 2020, le parti hanno concordato, per eccessiva onerosità sopravvenuta, una temporanea riduzione dei canoni di locazione dei poli fieristici di Rho e di Milano per l'anno 2020. Per le medesime ragioni sono stati altresì ridotti per l'anno 2020 anche i canoni di locazione di Fiera Milano Congressi. L'importo complessivo della riduzione è risultato pari a 14 milioni di euro ed è stato proporzionalmente allocato sui singoli contratti di locazionein essere tra FondazioneFiera Milano,Fiera Milano eFiera Milano Congressi.
| Mesi 2021 | Operatività | % Sconto | Canone pieno | Sconto | Canone ridotto |
|---|---|---|---|---|---|
| Gennaio | 0% | 3.740.127 € | - € |
3.740.127 € | |
| Febbraio | 0% | 3.740.127 € | - € |
3.740.127 € | |
| Marzo | 50% | 3.740.127 € | 1.870.064 € | 1.870.064 € | |
| Aprile | 50% | 3.740.127 € | 1.870.064 € | 1.870.064 € | |
| Maggio | 50% | 3.740.127 € | 1.870.064 € | 1.870.064 € | |
| Giugno | 50% | 3.740.127 € | 1.870.064 € | 1.870.064 € | |
| Luglio | 50% | 3.740.127 € | 1.870.064 € | 1.870.064 € | |
| Agosto | 8% | 3.740.127 € | 299.210 € | 3.440.917 € | |
| Settembre | 8% | 3.740.127 € | 299.210 € | 3.440.917 € | |
| Ottobre | 8% | 3.740.127 € | 299.210 € | 3.440.917 € | |
| Novembre | 50% | 3.740.127 € | 1.870.064 € | 1.870.064 € | |
| Dicembre | 50% | 3.740.127 € | 1.870.064 € | 1.870.064 € | |
| TOTALE | 44.881.524 € | 13.988.075 € | 30.893.449 € |
PRE LOCKDOWN Operatività piena
LOCKDOWN Impossibilità di utilizzare la struttura dovuta a impostazioni governative
POST LOCKDOWN Operatività limitata dalle misure di contenimento
Le misure adottate dal Governo e dalle Regioni per il contenimento dell'epidemia da Covid-19 a partire dal marzo 2020 hanno avuto un enorme impatto sulle attività di impresa, in particolare su quelle esercitate tramite contratti di locazione commerciale o di affitto di azienda. Numerose imprese, titolari di contratti di locazione o di affitto di azienda, hanno dovuto subìre una sospensione delle attività commerciali e industriali per diversi mesi, con conseguente impossibilità di utilizzare i locali utilizzati per l'esercizio dell'impresa e drastico calo di redditività, e si sono quindi improvvisamente trovate in difficoltà nel pagamento dei canoni di locazione e di affitto di azienda. Di seguito facciamo il punto della situazione alla luce delle pronunce della giurisprudenza finora intervenute, a distanza di oltre un anno dall'inizio dell'epidemia Covid-19. Lo tsunamiepidemico ha infatti direttamentecolpito moltissime imprese, le quali hanno subìto:
A fronte di tale drammatica situazione, in cui si sono venute improvvisamente a trovare centinaia di migliaia di imprese conduttrici di immobili o affittuarie di azienda, la risposta del legislatore èstata parzialee del tutto insoddisfacente.
Nonostante l'emergenza sanitaria che ha investito il Paese nell'ultimo anno e mezzo abbia avuto un impatto sugli operatori non molto dissimile da quello realizzatosi con la Seconda Guerra Mondiale, il legislatore ha deciso di non adottare soluzioni generali quali la liberazione dagli obblighi per effetto di una causa di forza maggiore, come invece ebbe luogo in tale occasione. Invero, al di là delle agevolazioni fiscali previste dall'art. 65 del DL n. 18/2020 (cd. Decreto "Cura Italia"), reiterate ed estese dai decreti successivi (DL n. 34/2020, "Decreto Rilancio"), DL n. 137/2020 "Decreto Ristori", DL n. 149/2020, "Decreto Ristori bis", DL n. 154/2020, "Decreto Ristori ter"e dei contributi previsti dal DL n. 41/2021, "Decreto Sostegni",e dal DL n. 73/2021, Decreto Sostegni bis"- che, pur avendo l'effetto di mitigare la situazione di difficoltà dei conduttori/affittuari, non sono certo risolutive, se non altro perchéin ogni caso presuppongono il pagamento dei canoni
Il legislatore non èinfatti intervenuto con norme generali che prevedessero una rideterminazione dei canoni di locazione o di affitto di azienda, se si eccettua la norma di cui all'art. art. 216, comma 3 del Decreto Rilancio, che ha previsto una riduzione dei canoni locatizi per soli conduttori di impianti sportivi privati.
D'altra parte, è sostanzialmente inapplicabile al caso in esame la norma di cui all'art. 3, comma 6-bis del D.L. n. 6/2020, modificato dal successivo D.L. n. 18/2020 (Decreto "Cura Italia") , secondo cui "il rispetto delle misure di contenimento è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti".
Tale norma infatti, oltre a presentarsi di assai incerta interpretazione, data l'infelice formulazione, non si applica ai casi in cui le imprese sono tenute all'adempimento di obbligazioni pecuniarie (quali appunto quelle consistenti nel pagamento del canone di locazione o di affitto di azienda), dato il principio generale in base al quale l'obbligo di pagare una somma di denaro non diviene mai impossibile per il debitore, neppure in caso di circostanze eccezionali o di forza maggiore. In altri termini, è principio consolidato che il concetto di impossibilità della prestazione non comprendela c.d. impotenza finanziaria, anchese determinata da forza maggiore.
Non essendo state previste norme speciali da applicarsi alla situazione straordinaria creatasi per effetto della pandemia, le norme applicabili a questa situazione straordinaria sono quelle, ordinarie e generali, previste dal Codice civile, e quelle, specifiche, previste dalla L. n. 392/78 sulle locazionicommerciali. Tuttavia, tali normerisultano per lo più inadeguate a venireincontro alleconcreteesigenze delleimprese.
Il Codice civile prevede infatti rimedi, si pensi in particolare alla risoluzione per impossibilità sopravvenuta ai sensi degli artt. 1256 e 1463 c.c., o pereccessiva onerosità sopravvenuta, ai sensi dell'art. 1467 c.c. che, pur applicabili alla situazione attuale danno luogo allo scioglimento definitivo delcontratto.
Viceversa, le imprese hanno generalmente l'interesse a mantenere in essere il rapporto contrattuale, rivedendone temporaneamente le condizioni in attesa chela faseemergenziale,e più in generaleil periodo di crisi economico-finanziaria ad esso conseguente,cessino.
Non vi è dubbio che l'epidemia e i provvedimenti volti al suo contenimento rappresentano eventi imprevedibili ed inevitabili, e dunque tali da rendere l'inadempimento impossibile e non imputabile alla parte inadempiente. Le previsioni dei vari DPCM che hanno sospeso l'esercizio delle attività commerciali costituiscono infatti un c.d. "factum principis", ovvero un provvedimento dell'autorità cheincidein modo inevitabileeradicale sulla realizzabilità dei contratti. Tuttavia, con riferimento ai contratti di locazione commerciale, i divieti imposti dai DPCM non incidono sulla prestazione principale del locatore, ovvero la messa a disposizione di locali idonei all'uso consentito in base al contratto, in quanto non hanno alcuna attinenza all'immobile in cui si svolge l'attività, alle sue caratteristiche o alla sua idoneità all'uso pattuito. Tali divieti incidono, piuttosto, direttamente od indirettamente sull'attività svolta dal conduttore, indipendentemente dalla prestazione del locatore. Inoltre, come si è visto, la chiusura temporanea dell'attività non è tale da rendere impossibile la prestazione principale del conduttore, consistente nel pagamento del canone di locazione. Nonostante dunque l'indisponibilità dei locali per effetto delle misure di contenimento dell'epidemia, il conduttore non può semplicemente astenersi dal versare il canone, né ridurlo unilateralmente rispetto all'importo contrattualmente convenuto. Secondo la giurisprudenza prevalente, infatti, l'autoriduzione del canone da parte del conduttore è un fatto arbitrario ed illegittimo. D'altra parte, nel caso di specie, il mancato godimento dei locali oggetto di locazione non è certo ricollegabile ad alcun inadempimento del locatore, bensì deriva da una causa di forza maggiore, sub specie di factum principis, e dunque non legittima in alcun modo il conduttore a sospendere o ridurre il canone di locazione.
In questo quadro, la strada maestra per riequilibrare le prestazioni contrattuali intaccate dall'evento epidemico è certamente quella della rinegoziazione delle condizioni contrattuali. Strada che non può essere affidata all'iniziativa privata, dato che locatore e conduttore hanno interessi contrapposti,echeil primo generalmentesi trova in una posizione di maggior forza contrattuale.
Nella prassi dei contratti di locazione(e di affitto di azienda) sono (o meglio erano, prima dell'epidemia) rareleclausole cheregolamentano ipotesi di forza maggiore, e altrettanto rare quelle che prevedono la revisione del contratto (tramite adeguamento o rinegoziazione) al verificarsi di determinatesopravvenienzeesterne.
La Cassazione ha fornito un chiarimento, nella Relazione n. 56 dell'8 luglio 2020, relativo all'esistenza del diritto dei conduttori di immobili commerciali di rinegoziarei canoni a fronte della sopravvenienza pandemica.
Nella Relazione ha affermato l'esistenza di un vero e proprio obbligo giuridico della parte avvantaggiata dalla sopravvenienza epidemica – in questo caso i locatori, a rinegoziareil contenuto delcontratto, in particolarel'ammontare del canone, in modo da mantenerein essereil contratto, a condizioni diverse. Tale obbligo deriva dal principio di buona fede oggettiva in fase di esecuzione del contratto, ai sensi dell'art. 1375 c.c., che ha valore di ordine pubblico eche a sua volta si collega al dovereinderogabile di solidarietà dicui all'art.2 della Costituzione.
Dunque, qualora le prestazioni contrattuali siano divenutesquilibrate pereffetto di un evento esterno incontrollabile – qualeèstato sicuramenteil Coronavirus– le parti devono rinegoziareil contenuto del contratto, in modo da adeguarlo alle mutatecircostanze.
Occorre, peraltro segnalare che non tutta la giurisprudenza sembra essersi allinearsi ai principi espressi dalla Cassazione (tra l'altro non in una sentenza ma in pur autorevoleintervento qualela Relazione a cura dell'Ufficio del massimario), comesi vedrà in seguito.
Nella Relazione, la Cassazione evidenzia che non è configurabile un obbligo di risultato, ovvero un obbligo di concludere in modo positivo le trattative in modo da raggiungere un contratto modificativo del precedente; ciò in quanto non può essere chiesto ad un contraente "di acconsentire ad ogni pretesa della parte svantaggiata o di addivenire in ogni caso alla conclusione del contratto", fino al punto di "subire un apprezzabile sacrificio, personale o economico". Il dovere di cooperazione del contraente avvantaggiato dalla sopravvenienza implica invece che lo stesso deve iniziare la trattativa e condurla in buona fede, proponendo "soluzioni riequilibrative che possano ritenersi eque e accettabili alla luce dell'economia del contratto", con atteggiamento quindicostruttivo e non ostruzionistico.
Se dunque il proprietario dei locali o dell'azienda inizia una trattativa con il conduttore/affittuario e la conduce in buona fede, ma le parti non raggiungono un accordo, l'obbligo di rinegoziare può comunque ritenersi assolto e il proprietario non può ritenersi inadempiente, sotto il profilo della conformità del suo comportamento al principio di buona fede.
Secondo la Cassazione, in caso il locatore/proprietario si rifiutasse di prendere in considerazione la richiesta di rinegoziazione o intraprendesse una trattativa di mera facciata il conduttore/affittuario avrebbe certamente a disposizione il rimedio del risarcimento del danno; potrebbe cioè adire l'autorità giudiziaria chiedendo di essere risarcito dei danni subìti per effetto del rifiuto del proprietario di rinegoziare. Tale rimedio è tuttavia scarsamente efficace, in quanto presuppone comunque che i canoni siano stati pagati regolarmente al proprietario, e interverrebbe comunque a distanza di molto tempo, quando la sua situazionesi è magari aggravata fino a divenireirrecuperabile.
Vi è poi un altro rimedio, in teoria più efficace, a disposizione del conduttore/affittuario: chiedere al Giudice, di pronunciare una sentenza costitutiva dell'obbligo di rinegoziare, ai sensi dell'art. 2932 c.c. Ottenere cioè che il Giudice si sostituisca alla parte inadempiente, rimodulando con sentenza il contenuto delcontratto originario.
Dall'inizio della pandemia, i giudici hanno avuto varie volte occasione di occuparsi della situazione in cui sono venuti a trovarsi conduttori e affittuari di azienda per effetto dei provvedimenti restrittivi e della conseguente impossibilità di utilizzare i locali in cui viene esercitata l'impresa, pronunciandosi di volta in volta sulle diverserichieste avanzate daiconduttori/affittuari stessi o dai proprietari.
Il panorama che ne emerge è molto variegato e frammentato; le soluzioni adottate dai Giudici sono state finora molto differenziate tra loro e talvolta opposte. Siamo quindi ancora ben lontani dall'assistere ad un orientamento giurisprudenziale univoco, anche perché le diverse pronunce appaiono in gran parte legate a valutazioni dei singoli casi concreti sottoposti al vaglio del Giudice. Analizziamo di seguito brevemente le decisioni finora adottate dalla giurisprudenza, suddividendole percomodità in tre macro aree:
I. Con riferimento alle pronunce intervenute sulle domande di sfratto per morosità avanzate dai proprietari, diverse pronunce hanno ritenuto di negarel'ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell'art. 665 C.p.c., ravvisando nella pandemia i gravi motivi che ne giustificano la mancata emissione, pur in presenza di morosità anche gravi. In questo senso si sono pronunciati:
In questi casi, i Giudici hanno respinto la richiesta di rilascio degli immobili avanzata dai proprietari e disposto il mutamento del procedimento per convalida di sfratto in processo di cognizione piena avente ad oggetto l'accertamento della risoluzione del contratto, previo esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria.
Altre pronunce hanno invece accolto la domanda di sfratto per morosità avanzata dai proprietari, respingendo le eccezioni dei conduttori/affittuari e dichiarando la risoluzione per inadempimento del contratto. In questo senso si è pronunciato ad esempio:
II. Con riferimento alle domande di riduzione del canone avanzate dai conduttori/affittuari, alcuni Giudici hanno valorizzato l'art. 1464 del Codice Civile, riconoscendo in favore dei conduttori/affittuari una riduzione del canonelimitatamente ai periodi di lockdown, ritenuto causa dell'impossibilità parziale della prestazione (del proprietario). Si è infatti ritenuto che i divieti introdotti dalle misure di contenimento abbiano provocato l'impossibilità per i conduttori/affittuari di destinare i locali all'uso convenuto nel contratto, facendo così venire meno la funzioneeconomica delcontratto stesso. In questo senso si sono espressi:
Qualche pronuncia è pervenuta a tale risultato facendo applicazione analogica delle norme del Decreto Rilancio che hanno previsto la riduzione del canone per alcune categorie di conduttori; la giurisprudenza prevalente tende tuttavia ad escludere tale possibilità, ritenendo chetali norme possono applicarsi tassativamente ai soli casi individuati dal legislatore,etraendo anzi da taleragionamento conferma circa l'impossibilità di pervenire alla riduzione deicanoni.
Al contempo, i Giudici hanno per lo più ritenuto che, pur essendo indubbio che gli effetti dell'adozione delle misure di contenimento possano generare, direttamente o indirettamente, una difficoltà economica (o una crisi di liquidità) dei conduttori/affittuari, il pagamento di una somma di denaro (quale è il canone locatizio) non potrà mai risultare obiettivamente e assolutamente impossibile; per cui in questo senso non risulta applicabile al caso in esamel'art. 3,comma 6-bis del D.L. n.6/2020. In tal senso si sono espressi tra gli altri:
Non mancano tuttavia pronunce di segno opposto, che hanno ritenuti dovuti i canoni di locazione nell'intero ammontare in ragione del fatto che non vi è alcuna norma chelegittimi la sospensione dei pagamenti. In tal senso si sono pronunciati:
24
Tribunale di Pisa, ordinanza del 30 giugno 2020.
III. Un filone giurisprudenziale abbastanza nutrito ha avuto infine ad oggetto i provvedimenti cautelari d'urgenza ai sensi dell'art. 700 C.p.c. richiesti dai conduttori/affittuari per impedire l'escussione da parte dei proprietari delle garanzie/assegni/cambiali a suo tempo emessi a fronte dell'obbligo di pagamento dei canoni di locazione.
Diverse sentenze hanno, con varie ragioni, accolto le istanze dei conduttori/affittuari, ordinando, a seconda dei casi, alle banche di non pagare le fidejussioni o garanzie autonome emesse a garanzia dei canoni di locazione non corrisposti, o ai proprietari di non mettere all'incasso gli assegni/cambiali a suo tempo rilasciati dai conduttori/affittuari. In tal senso si sono espressi, tra gli altri:
Tribunale di Bologna, ordinanze dell'11 maggio 2020 (che abbiamo già analizzato qui, 12 maggio 2020 e 4 giugno 2020);
Tribunale di Rimini, ordinanza del 25 maggio 2020;
Anche in questo caso non mancano pronunce di segno opposto, che hanno respinto le domandecautelari avanzate dai conduttori/affittuari; come ad esempio nelleseguenti pronunce:
IV. Nell'ambito di questi filoni giurisprudenziali alcuni Giudici si sono espressi anche circa l'esistenza di un obbligo di rinegoziare i canoni. Alcune pronunce, conformandosi a quanto espresso dalla Cassazione nella menzionata Relazione, hanno ritenuto l'esistenza di tale obbligo, sia alla luce del principio di buona fede e correttezza e/o dei doveri di solidarietà di cui all'art. 2 Cost., che in base ai poteri equitativi concessi al giudice dall'art. 1374 c.c., rimodulando direttamente il canone o invitando il proprietario a formulare una proposta di rinegoziazione del canone nel periodo di lockdown. In questo senso si sono espressi:
Tribunale di Milano, ordinanza del 21 ottobre 2020;
Più in generale, il comportamento delle parti nello svolgimento delle trattative volte a una possibile rinegoziazione dei canoni – e quindi, l'atteggiamento propositivo dei conduttori/affittuari e la disponibilità mostrata dai proprietari – è stato spesso valorizzato dai Giudici, in quanto ritenuto elemento importante ai fini della concessione del provvedimento richiesto, alla luce del principio di buona fede.
Altri Giudici invece si sono espressi in senso contrario, negando – contrariamente a quanto ritenuto dalla Cassazione nella menzionata Relazione – l'esistenza di un dovere di rinegoziazione dei contratti divenuti svantaggiosi per una delle parti, ancorché in conseguenza di eventi eccezionali e imprevedibili (come la Pandemia), non essendo consentito al Giudice – né in base ai doveri di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto né in base al dovere di solidarietà sociale di cui all'art. 2 Cost. – di modificare le pattuizioni liberamente concordate dalle parti nell'esercizio della loro autonomia contrattuale. In tal senso siè altresìevidenziato che quando il legislatore ha voluto introdurre la possibilità (e comunque non l'obbligo) di rinegoziare le condizioni economiche di un contratto ovvero ridurre a determinate categorie di imprenditori i canoni di locazione lo ha detto espressamente, come nei casi dei concessionari di impianti sportivi pubblici e dei conduttori in locazione di palestre, piscine ed impianti sportivi privati; anche per tale motivo quindi un tale dovere in via generale non sussisterebbe. In tal senso si sono espressi:
Tribunale di Biella, ordinanza del 27 marzo 2021.
Di seguito vengono descritte le principali tipologie di strategie da poter attuare per le rinegoziazione dei canoni di locazione, cosi come previste dal mercato PRIMA del periodo di emergenza sanitaria da COVID-19.
RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE in via TEMPORANEA - PER UN PERIODO LIMITATO BREVE (DA 3 A 12 MESI)
TIPOLOGIA 2B RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE in via TEMPORANEA PER UN PERIODO LIMITATO MEDIO-LUNGO (DA 12 A 36 MESI) - "STEP RENT"
TIPOLOGIA 3.A RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE in via DEFINITIVA - causa esterna
1
2
TIPOLOGIA 3.B RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE in via DEFINITIVA - causa sopravvenuta eccessiva onerosità
CALCOLO DEL CANONE IN % DEL FATTURATO IN VIA TEMPORANEA (per Immobili RETAIL)
Di seguito vengono descritte le principali tipologie di strategie da poter attuare per le rinegoziazione dei canoni di locazione, cosi come previste dal mercato PRIMA del periodo di emergenza sanitaria da COVID-19.
| TIPOLOGIA | QUANDO AVVIENE | QUANTIFICAZIONE | TEMPISTICA | |
|---|---|---|---|---|
| 1 | RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE in via TEMPORANEA - PER UN PERIODO LIMITATO BREVE (DA 3 A 12 MESI) |
Quando c'è un'oggettiva difficoltà finanziaria temporanea, che prescinde dall'andamento del mercato, dovuta ad eventi straordinari non imputabili al conduttore (quindi sconnessi dall'attività del conduttore) che hanno reso non utilizzabile l'oggetto della locazione (l'immobile) |
È puramente negoziale; nella market practice uno sconto sul canone dovuto che va dal 20% al 50%. Normalmente affinchèlo sconto venga concesso viene richiesto dalla Proprietà come garanzia il regolare pagamento delle 12 mensilità successive |
Si parla di tempi inferiori ai 6 mesi che non precludano il normale svolgimento del rapporto locativo, altrimenti ricadiamo nell'opzione 2 |
| 2.A | RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE in via TEMPORANEA PER UN PERIODO LIMITATO MEDIO-LUNGO (DA 12 A 36 MESI) - RIDUZIONE 100% |
Quando c'è un'oggettiva difficoltà finanziaria, CHE POTREBBE PROTRARSI OLTRE 1 ANNO ma pur sempre temporanea, che potrebbe dipendere anche dall'andamento del mercato, dovuta ad eventi straordinari non imputabili al conduttore (ad esempio una crisi finanziaria, un disastro o una calamità naturale) |
È puramente negoziale; nella market practice uno sconto sul canone dovuto che va dal 5% al 20%. Canone che viene ridotto per un periodo limitato per poi tornare a regime (le spese condominiali sono pagate al 100%) |
Si parla normalmente di un periodo che va dai 12 ai 36 mesi per la riduzione |
| 2.B | RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE in via TEMPORANEA PER UN PERIODO LIMITATO MEDIO-LUNGO (DA 12 A 36 MESI) - "STEP RENT" |
Quando c'è un'oggettiva difficoltà finanziaria, CHE POTREBBE PROTRARSI OLTRE 1 ANNO ma pur sempre temporanea, che potrebbe dipendere anche dall'andamento del mercato, dovuta ad eventi straordinari non imputabili al conduttore (ad esempio una crisi finanziaria, un disastro o una calamità naturale) |
È puramente negoziale; dipende dalla lunghezza dello step rent; nella market practicesi tende a ritornare a regime non oltre il 4° anno e lo sconto va dai 9 ai 18 mesi nel periodo di riduzione. "Step rent" o scaletta di pagamento: il canone è dato da una cifra che è crescente negli anni fino ad arrivare ad un canone a regime |
Si parla normalmente di un periodo che va dai 12 ai 36 mesi per la riduzione |
| TIPOLOGIA | QUANDO AVVIENE | QUANTIFICAZIONE | TEMPISTICA | |
|---|---|---|---|---|
| 3.A | RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE in via DEFINITIVA - causa esterna |
Quando c'è un'oggettiva difficoltà finanziaria generata definitivamente da nuove condizioni del mercato, dovuta ad eventi straordinari non imputabili al conduttore (quindi sconnessi dalla modalità di gestione del conduttore). Ad esempio una crisi finanziaria globale, un disastro o una calamità naturale |
È puramente negoziale; nella market practiceil nuovo canone fa riferimento ai valori correnti del mercato diminuiti al massimo di un -10%. Condizione è la stipula di un nuovo contratto di locazione di lunga durata possibilmente senza facoltà di recesso anticipato del conduttore e con richiesta di ulteriori garanzie sul pagamento dei canoni futuri |
|
| 3.B | RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE in via DEFINITIVA - causa sopravvenuta eccessiva onerosità |
Può accadere anche in situazioni di mercato in cui il canone stipulato in un momento di mercato rialzista diventa non più sostenibile dal conduttore in un mercato attuale ribassista. |
È puramente negoziale; nella market practiceil nuovo canone fa riferimento ai valori attuali del canone scontati daun 5% ad un 20%. Condizione è la stipula di un nuovo contratto di locazione di lunga durata possibilmente senza facoltà di recesso anticipato del conduttore e con richiesta di ulteriori garanzie sul pagamento dei canoni futuri. |
|
| 4 | CALCOLO DEL CANONE IN % DEL FATTURATO IN VIA TEMPORANEA (per Immobili RETAIL) |
Usato in particolar modo nei contratti di locazione di immobili commerciali . Quando c'è un'oggettiva difficoltà finanziaria, temporanea o definitiva nelle condizioni del mercato, dovuta ad eventi straordinari non imputabili al conduttore (quindi sconnessi dall'attività del conduttore). Ad esempio una crisi finanziaria globale. attuale che è molto più basso. |
È molto rara perché lega la Proprietà ad un rischio imprenditoriale legato all'attività del conduttore lasciando la proprietà in una situazione di massima incertezza. Può avere una durata limitata, proporzionale alla durata della crisi, oppure definitiva (molto più rara). Nella market practicela proprietà spesso richiede di alzare % che lega il canone al fatturato in modo da ricevere un premio qualora l'attività tornasse ad andare bene. |
Normalmente si parla di un periodo che va dai 12 ai 36 mesi |
Di seguito vengono descritte le principali tipologie di strategie da poter attuare per le rinegoziazione dei canoni di locazione, cosi come previste dal mercato DURANTE E DOPO il periodo di emergenza sanitaria da COVID-19.
Tipologia di strategia 1: RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE in via TEMPORANEA - PER UN PERIODO LIMITATO BREVE (in caso di obbligo di sospensione delle attività «lockdown»)
DURANTE IL PERIODO DI «LOCKDOWN», periodo in cui vi sono stati dei provvedimenti governativi (quali la sospensione degli eventi che prevedono assembramenti di persone, è stata limitata la mobilità nazionale e internazionale ed è stato reso obbligatorio il distanziamento interpersonale di almeno 1 mt) che hanno imposto la chiusura delle attività commerciali in alcuni immobili con accesso al pubblico, procurando l'oggettiva impossibilità di godere dell'immobile stesso. Tutto questo è dovuto ad un evento straordinario non imputabile al conduttore
E' negoziale; nella market practiceche si sta sviluppando lo sconto va dal 20% al 50% del canone dovuto riferito al periodo di lockdown
Lo sconto concesso può essere in deduzione del canone dovuto oppure «spalmato» nei mesi seguenti (normalmente nei 6-12 mesi successivi) Nel caso di uno sconto in deduzione dei canoni dovuti, affinché lo sconto venga concesso, viene richiesto a garanzia dalla Proprietà il regolare pagamento delle mensilità successive per un periodo non inferiore ai 12 mesi salvo il caso in cui non intervengano nuovi periodi di Lockdown
Di seguito vengono descritte le principali tipologie di strategie da poter attuare per le rinegoziazione dei canoni di locazione, cosi come
PERIODO POST LOCKDOWN Tipologia di strategia 1A: RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE IN VIA TEMPORANEA PER UN PERIODO LIMITATO BREVE-MEDIO (DA 6 A 12 MESI) Tipologia di strategia 1B: CALCOLO DEL CANONE IN % DEL FATTURATO SENZA MINIMO GARANTITO IN VIA TEMPORANEA PER UN PERIODO LIMITATO BREVE-MEDIO (DA 6 A 12 MESI) QUANDO AVVIENE Nel periodo di POST LOCKDOWN, quando i limiti di utilizzo dell'immobile conseguenti alle misure di contenimento del virus (distanziamento, mascherina, limiti all''assembramento, etc.) impattano in maniera diretta nell'attività delconduttoreil quale non neèresponsabile in alcun modo Nel periodo di POST LOCKDOWN, quando i limiti di utilizzo dell'immobile conseguenti alle misure di contenimento del virus (distanziamento, mascherina, limiti all''assembramento, etc.) impattano in maniera diretta nell'attività delconduttoreil quale non neèresponsabile in alcun modo QUANTIFICAZIONE È negoziale; nella market practice che si sta sviluppando lo sconto va dal 5% al 20% delcanone dovuto riferito al periodo post lockdown. Il canone viene corrisposto, per il periodo in oggetto, solo in % variabile sul fatturato, senza nessun minimo garantito. Qualora il contratto non preveda il canone variabile in % sul fatturato, tale % viene normalmente calcolata con la % media degli ultimi (3 o 5) anni (canone/fatturato). MODALITÀ Canone che viene ridotto per un periodo limitato per poi tornare a regime (le spesecondominiali sono invece pagate per l'intero periodo al 100%) Si elimina, per il periodo concesso, il pagamento del minimo garantito lasciando solo un canone calcolato in % sul fatturato. Le spese condominiali sono invece pagate per l'intero periodo al 100% previste dal mercato DURANTE E DOPO il periodo di emergenza sanitaria da COVID-19.
Visto econsiderato quanto analizzato nelle pagine precedenti, tenendo conto dei seguenti fattori:
L'impatto delle penali previste contrattualmente a carico degli organizzatori terzi che hanno annullato i propri eventi si è dimostrata essere del tutto residuale rispetto al fatturato perso, come pure ne risulta altamente incerto l'incasso, considerando che la crisi causata dal COVID -19 non ha colpito solo il settore immobiliareefieristico ma molti altri;
Si prevede che il Fatturato 2021 di Fiera Milano (atteso sui 130 ml di euro) possa registrare una variazione negativa di oltre il 30%, direttamente imputabile alla pandemia COVID-19, rispetto a quanto previsto per il 2021 dal Piano Connect2021-2025,con una diminuzione dicirca 60 ml dieuro;
YARD Advisory, in linea con quanto affermato nel 2020, ritiene che una richiesta di rimodulazione del canone di locazione per l'anno 2021, seppur di natura temporanea, a causa della pandemia da Covid-19, sia fondata e legittima, giustificata dalcontesto straordinario chesi èvenuto a creare.
Considerate le dinamiche pressochè identiche e le conseguenze della pandemia Covid-19 sull'operatività di Fiera Milano nel 2021 simili a quanto avvenuto nel 2020, si ritiene ragionevole chetalerimodulazione possa essere strutturata sulla falsa riga di quanto concordato tra Fiera Milano eFondazione Fiera Milano nel2020.
Poiché nel corso del2021 Fiera Milano ha ricevuto ristori e contributi concessi dallo stato in aiuto delle imprese in difficoltà in quanto colpite dalle conseguenze della pandemia Covid-19, nonostante non si abbia evidenza di fattispecie comparabili sia nella nostra esperienza professionale che nella Market Practice, riteniamo ragionevole e in linea con il principio di buonafedeecollaborazionetra le parti considerare nella richiesta di sconto 2021 lesomme concesse dallo stato nell'esercizio 2021.
Di seguito lo sconto che dovrebbe essere richiesto da Fiera Milano per l'anno 2021 calcolato utilizzando la stessa metodologia utilizzata dalle parti nella rinegoziazione del canone2020 (valori in euro).
| Mesi 2021 | Operatività | % Sconto | Canone pieno | Sconto | Canone ridotto |
|---|---|---|---|---|---|
| Gennaio | 50% | 3.742.498 | 1.871.249 | 1.871.249 | |
| Febbraio | 50% | 3.742.498 | 1.871.249 | 1.871.249 | |
| Marzo | 50% | 3.742.498 | 1.871.249 | 1.871.249 | |
| Aprile | 50% | 3.742.498 | 1.871.249 | 1.871.249 | |
| Maggio | 50% | 3.742.498 | 1.871.249 | 1.871.249 | |
| Giugno (1-14) | 50% | 1.746.499 | 873.249 | 873.249 | |
| Giugno (15-30) | 8% | 1.995.999 | 159.680 | 1.836.319 | |
| Luglio | 8% | 3.742.498 | 299.400 | 3.443.098 | |
| Agosto | 8% | 3.742.498 | 299.400 | 3.443.098 | |
| Settembre | 8% | 3.742.498 | 299.400 | 3.443.098 | |
| Ottobre | 8% | 3.742.498 | 299.400 | 3.443.098 | |
| Novembre | 8% | 3.742.498 | 299.400 | 3.443.098 | |
| Dicembre | 8% | 3.742.498 | 299.400 | 3.443.098 | |
| TOTALE | 44.909.973 | 12.185.573 | 32.724.400 |
LOCKDOWN Impossibilità di utilizzare la struttura dovuta a imposizioni governative POST LOCKDOWN Operatività impattata da condizioni di mercato post-COVID
Di seguito le due metodologie di calcolo utilizzate per rettificare lo sconto dovuto per il 2021, sulla base dei criteri utilizzati dalle parti nella rinegoziazione del canone2020, dall'impatto dei ristori governativi percepiti da Fiera Milano nel 2021, pari a 44,1 ml dieuro.
Tale metodologia si basa sull'incidenza % dei ristori percepiti nel 2021 da Fiera Milano (44,1 ml di euro) sui costi previsti di funzionamento 2021 (119 ml) relativi al canone di locazione, al costo del personale e ad altri costi di struttura - in modo tale da riflettere in che misura i ristori abbiamo contribuito ad alleviare il peso dei costi fissi dell'azienda nel 2021. L'ammontare dei ristori considerato nel calcolo (56,4 ml) tiene conto del fatto che questi sono detassati e sono quindi comprensivi della fiscalità IRES e IRAP. L'incidenza % che ne deriva (47,4%) viene utilizzata per decurtare lo sconto canone che si avrebbe per il 2021 utilizzando gli stessi criteri del 2020.
| Sconto canone | 6.410 |
|---|---|
| Riduzione per incidenza ristori | - 5.775 |
| Sconto canone in continuità parametri | 12.185 |
| Incidenza ristori/costi funzionamento | 47% |
| Ristori con effetto fiscale (IRES+IRAP) | 56.404 |
| Ristori senza effetto fiscale | 44.100 |
| Totale Costi di funzionamento (da 9+3) | 119.000 |
| valori 'ooo | 2021 |
Tale metodologia si basa sull'incidenza % dei ristori percepiti nel 2021 da Fiera Milano (44,1 ml dieuro) sulla differenza fra gli EBITDA (senza considerare affitti eristori) del 2021e del 2019, anni comparabili dal punto di vista del calendario fieristico, pari a 105,4 ml dieuro, in modo tale da rifletterein che misura i ristori abbiano mitigato il peggioramento dell'EBITDA fra i due anni. L'ammontare dei ristori considerato nel calcolo (56,4 ml) tiene conto del fatto che questi sono detassati e sono quindi comprensivi della fiscalità IRES e IRAP. L'incidenza % che ne deriva (53,5%) viene utilizzata per decurtare lo sconto canone che si avrebbe per il 2021 utilizzando gli stessi criteri del 2020.
| valori 'ooo | 21 vs 19 |
|---|---|
| Delta ebitda 2019 - 2021 pre ristori e sconto affitto | 105.395 |
| Ristori definiti | 44.100 |
| Effetto fiscale lordo (IRES+IRAP) | 12.304 |
| Miglioramento ebitda | 56.404 |
| Ebitda post effetto ristori | 48.991 |
| Effetto percentuale ristori miglioramento ebitda | 53,5% |
| Sconto affitto lordo secondo criteri anno precedente | 12.185 |
| Riduzione sconto per effetto ristori | 6.521 |
| Sconto 2021 | 5.664 |
Visto e considerato quanto analizzato nella presente market opinion e nello specifico tenendo conto delle metodologie illustrate nelle pagine precedenti si ottiene UNO SCONTO totale per l'ANNO 2021 che potrà attestarsi nel range di valori chevanno da un minimo di € 5.700.000 ad un massimo di € 6.400.000.
Si precisa che, poiché l'immobile oggetto del contratto di locazione si configura come unico, l'assenza di beni simili disponibili sul mercato così come il numero ridotto di conduttori in grado di gestire questa tipologia di strutture può comportare un impatto sulle trattative per la rinegoziazione e conseguentemente sulla quantificazione della riduzione del canone di locazione, che si potrebbe ragionevolmente stimare in un intervallo del +/- 10% da applicarsi ai valori minimie massimi del range di sconto sopraindicato.
Tenendo conto di ciò UNO SCONTO totale per l'ANNO 2021 potrà attestarsi nel range di valori che vanno da un minimo di € 5.100.000 ad un massimo di € 7.100.000.
Milano, 17 dicembre 2021
Spettabile Fiera Milano S.p.A. Piazzale Carlo Magno, 1 20149 Milano
Il sottoscritto ANDREA GARIBALDI, nato a Milano il 18/01/1984, CF GRBNDR84A18F205G, residente a Milano in via Sebastiano del Piombo 6, in qualità di responsabile settore valutazioni corporate e Procuratore Speciale della società Yard Reaas Spa, con sede in Milano, Corso Vittorio Emanuele II, n. 22, a conoscenza di quanto prescritto dalla normativa applicabile in merito ad eventuali responsabilità relativamente alle dichiarazioni qui rese, per la Società, per sé e per i referenti dei servizi che si interfacceranno con le Società del Gruppo Fiera Milano
DICHIARA, per quanto di sua conoscenza,
che non sussiste alcuna situazione di conflitto di interesse (*), anche potenziale, tra la sottoscritta Società — né tra le sue società controllate e controllanti — e Fiera Milano S.p.A. e/o Società appartenenti al Gruppo Fiera Milano
(*) Per conflitto di interesse si intende, a titolo esemplificativo e non esaustivo, il caso in cui:
i. la Vostra società detiene una partecipazione di controllo (> 5%) in una società già Cliente del Gruppo Fiera Milano;
ii. sussiste un rapporto di parentela (coniuge, genitori, figli o fratelli) tra un dipendente di Fiera Milano S.p.A. e/o società appartenenti al Gruppo Fiera Milano ed uno dei seguenti soggetti e/o loro parenti stretti: • Titolare dell'azienda del Fornitore, •Amministratori, • Sindaci, • Membri dell'Organismo di Vigilanza, • Procuratori, • Referente della società del Fornitore per Il rapporto commerciale con Fiera Milano S.p.A.;
iii. uno trai seguenti soggetti o loro parenti stretti (coniuge, genitori, figli o fratelli) • Titolare dell'azienda del Fornitore, • Amministratori, • Sindaci, • Membri dell'Organismo di Vigilanza, •Procuratori, • Referente della società del Fornitore per il rapporto commerciale con Fiera Milano S.p.A., riveste un ruolo decisionale/apicale in enti pubblici o organizzazioni (legati al mondo delle manifestazioni fieristiche);
iv. esista qualunque altra situazione di potenziale conflitto di interesse non ricompresa nelle precedenti casistiche, quale ad esempio circostanze che possano influenzare le decisioni o le azioni negoziali riguardanti i rapporti contrattuali con Fiera Milano S.p.A.
Rimanendo a Vostra disposizione per eventuali chiarimenti, cogliamo l'occasione per porgerVi cordiali saluti,
Dott. Federico Trevaini MRICS Head of Valuation Yard Reaas S.p.A.
Dott. Andrea Garibaldi MRICS Head of Corporate Valuation Yard Reaas S.p.A.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.