Related Party Transaction • Dec 15, 2020
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prepared pursuant to Article 10.2 of the procedure on related-party transactions of Fiera Milano S.p.A. and Article 5 of the Regulation adopted by Consob resolution no. 17221 of 12 March 2010, as amended.
Update to the Notice published on 21 March 2014 and
to the Notice published on 14 May 2019
This notice was filed and made available to the public on 15 December 2020 at the registered office and the operating and administrative offices of Fiera Milano S.p.A., on the company's website (www.fieramilano.it) - Investors section) and on the authorised storage system
This notice ("Notice") was prepared by the Board of Directors of Fiera Milano S.p.A. ("Fiera Milano" or the "Company") in compliance with provisions in Article 10.2 of the procedure on related-party transactions adopted by Fiera Milano ("Fiera Milano Procedure") and Article 5(1) of the Consob Regulation adopted with resolution no. 17221 of 12 March 2010, as amended ("Regulation on Related-Party Transactions").
The Notice is an update of
The current update, as of this Notice, concerns the following property lease agreements:
and concerning the two agreements amending the aforesaid Agreements (the '"Internal Site Addendum" and the "Rho Addendum", jointly the "Addenda") that the parties involved are about to sign, through the exchange of correspondence, in order to reduce the rents for 2020 in the light of the excessive cost in relation to the Internal Site Lease Agreement and the Rho Lease Agreement due to force majeure caused by the current emergency situation related to the pandemic, that has paralysed the exhibition and congress sector (the "Operation").
In addition, it should be noted that there are two lease agreements existing between Fiera Milano Congressi S.p.A. and Ente Fiera concerning assets dedicated to exhibition and congress sector (i) pavilions 5 and 6, relevant areas and parking areas below the outdoor entrance area and (ii) pavilion 17 (the "Fiera Milano Congressi Agreements"). When revising the rents of the Agreements, the rents of the two Fiera Milano Congressi Agreements, which amounted to a total of Euro 3,618,621 for 2020, were also reduced for 2020 and for the same reasons indicated above.
As the Operation is a substantial change to a material related-party transaction (the Agreements), said was approved - pursuant to Article 9.1 of the Fiera Milano Procedure - by the Board of Directors of the Company on 15 December 2020, after obtaining the favourable, justified opinion of the Control and Risks Committee ("Control and Risks Committee") on 15 December 2020. The Control and Risks Committee in turn was advised by the independent advisor Yard S.p.A. ("Yard"), that was requested, in view of the consequence in Italy and the world due to COVID-19, to indicate possible alternatives for the temporary renegotiation of the rents indicated in the Agreements, necessary as a consequence of the excessive cost in relation to the Agreements due to force majeure caused by the current emergency situation that had paralysed the exhibition and congress sector in which the Company operates.
As regards in particular the above procedure to direct and approve the Operation, it should be noted that Fiera Milano is a small-sized listed company, and as such benefits from the exception under Article 10(1) of the Regulation on Related-Party Transactions; therefore, without prejudice to obligations to provide
public disclosure, the same safeguards in the Procedure applicable to minor transactions are adopted for material transactions.
In approving the Operation, the Board of Directors of Fiera Milano granted the Chairperson and Director of Operations, Marco Pacini, severally and with authority to further delegate, the power to sign and execute the Addenda, undertaking all activities and obligations useful or necessary for said purpose (also signing additional and related documents), as well as powers to negotiate and make all non-essential amendments necessary or deemed appropriate to the relative wording.
The Board of Directors of Fiera Milano considers the Operation to be reasonably appropriate, financially beneficial for Fiera Milano and meeting the interests of the Company and its stakeholders. From a procedural standpoint, the Board of Directors has also established that all safeguards necessary to deal with the situation arising from the relationship between the contract parties, have been adopted in full.
The stipulation of Addenda, as indicated in this Notice, constitutes a related-party transaction, because Ente Fiera, as indicated, is the majority shareholder of Fiera Milano.
The Operation therefore entails a potential risk of a conflict of interests concerning the financial benefit for the Company to enter into the Operation and the suitability and substantial fairness of the relative conditions.
The Board of Directors of the Company believes that there are no actual or potential situations of conflicts of interest, in relation to the Operation, as the directors of Fiera Milano do not hold positions with Ente Fiera, nor are there family or financial relations between the members of the corporate boards of Fiera Milan and Ente Fiera or members of its corporate bodies, nor do the directors of Fiera Milano have an own or third-party interest in relation to the Operation.
The Addenda concern the amendment to the rent of each of the Agreements, both disclosed to the public by, among others, the publication of the notice dated 21 March 2014 and subsequent notice dated 14 May 2019 only concerning the Internal Site, to which specific reference is made for all matters not mentioned below concerning the content of the Agreements.
In particular, for each of the Agreements, the following is noted:
1 On 31 March 2020, Fiera Milano and Ente Fiera agreed on an amendment to the payment terms of the quarterly payments, from payment in advance to deferred payment respectively within 10 (ten) days following each due date, i.e. by 10 July 2020, by 10 October 2020 and by 10 January 2021.
National Statistical Institute (ISTAT) index, to be paid by Fiera Milano in favour of Ente Fiera in quarterly instalments 1 (the "Rho Site Rent").
Through the signing of individual Addenda, Fiera Milano and Ente Fiera intend to reduce the Internal Site Rent and the Rho Site Rent (collectively the "Rents") for 2020, as follows:
Any additional expenses arising from each of the Addenda, borne or to be borne, voluntarily or pursuant to law, by each party, will be equally distributed between Fiera Milano and Ente Fiera.
The Addenda will not supersede in any way the relative individual Agreements with reference to all provisions agreed therein other than the provisions specifically amended.
In addition, it should be noted that the subsidiary Fiera Milano Congressi S.p.A. agreed with Ente Fiera on the same date - to amend the rents indicated in the Fiera Milano Congressi Agreements agreeing on an overall reduction for 2020 of Euro 1,128,765.00.
Information has not changed since the information in the notice published by the Company on 21 March 2014 and in the subsequent notice dated 14 May 2019 concerning only the Internal Site, and the Operation described qualifies as a related-party transaction as Ente Fiera holds a controlling stake in the Company, equal to 63.8212% of the share capital of Fiera Milano.
The Company considers the Operation as of financial beneficial mainly based on the following reasons, which are economic.
The finalisation of the Addenda mean that the Company will pay Ente Fiera - for 2020
As indicated above, the New Internal Site Rent and the New Rho Site Rent (the "New Rents") for 2020 were agreed on as Euro 976,128.00 and Euro 27,415,540.00 respectively.
In order to determine the New Rents, during negotiations started with Ente Fiera, the Chief Executive Officer of the Company at the time, Fabrizio Curci, instructed by the Board of Directors, appointed the independent advisor Yard - a leading company in property evaluations and consultancy services - to initially verify the grounds for requesting a reformulation and/or reduction of each of the Rents and based on market practice conditions applicable to the current emergency – and it supplies the criteria
applicable for the possible quantification of the reduction. Following, due to the continuing epidemiological emergency and particular situation of the exhibition and congress sector in which Fiera Milano operates, that has been paralysed by the emergency underway, on 19 October 2020, Marco Pacini stipulated a new appointment with the advisor. Yard given the already mentioned market opinion dated 10 December 2020, that replaced the original market opinion, in line with this one, given on 13 July 2020 following the original mandate.
In the opinion issued on 10 December 2020, Yard clarified that it had made its conclusions based on assessments of the following aspects:
In the property sector, affected by the consequences of the lockdown imposed by the government and the limitations on activities in the subsequent period, renegotiations are underway, for nearly all property asset classes, to reformulate the contents of lease agreements in order to make rents sustainable with business performance;
In the last few months, the legislator seems to have adopted a more protective approach for lessees, trying to encourage agreements between parties, considering the very serious emergency. This approach has tried to promote agreements between parties concerning rent and terms of payment. The intention is to guarantee the payment of overdue sums and help commercial activities that deal with the public, which are the sectors most hit by the Coronavirus.
In light of the above, Yard concluded that a request to reformulate the Internal Site Rent and the Rho Site Rent for 2020, albeit temporary, was justified and legitimate considering the consequences of the COVID-19 pandemic.
In particular, in view of developments on the property market in similar cases, Yard considered a reformulation of the rents of all rent agreements with Ente Fiera, to be reasonable. The reformulation would comprise two parts:
So, counting the months of January and February 2020 as full rent months, and applying the above percentages, a total discount for 2020 ranging from a minimum of Euro 13,700,000.00 to a maximum of Euro 15,400,000.00 would be obtained.
In light of the conclusions of the independent expert Yard, Fiera Milano and Ente Fiera agreed on an overall reduction of Euro 14,000,000.00 which is proportionally allocated as follows to the individual lease agreements existing between Ente Fiera, Fiera Milano and the subsidiary Fiera Milano Congressi S.p.A.:
-
Considering the above, and in particular the circumstance that the amount of the New Internal Site Rent and the New Rho Site Rent come under the sustainability and suitability range indicated by Yard (as stated above), the Board of Directors of the Company - on 15 December 2020 - considered the New Rents to be suitable and reasonable and, consequently, considered the Operation overall to be suitable, financially beneficial and in the interest of Fiera Milano, approving the signing of the Addendum.
The decision of the board was taken also in view of the favourable, justified opinion given by the Control and Risks Committee on 15 December 2020. In this opinion, the Committee gave its conclusions on the evaluations and opinions of Yard, on the financial benefit of the New Rents, as well as an analysis on the suitability and financial benefit of the Operation overall, referring to the same considerations indicated above and which are extensively reported in Attachment (A) to this Notice.
As regards Yard, it gave its opinion on 10 December 2020 – see Attachment B to this Notice. In this regard, tit is hereby declared that the information of the above opinion indicated in this Notice has been reproduced consistently with the contents of the opinion and, as far as the Company is aware, there are no omissions that could make the information reproduced inaccurate or misleading.
Lastly, as requested in Attachment B of the Fiera Milano Procedure, it should be noted that:
In economic and financial terms, the Operation may generate an economic and financial benefit due to the reduction in the Rents and the adoption of the New Rents only for 2020.
The Operation described in this Notice does not change in any way the fees of Board Directors of Fiera Milano and/or its subsidiaries.
No Board Directors, members of the Board of Statutory Auditors, general managers or senior managers of the Company are involved in the Operation as related parties.
Negotiations relative to the Operation were initially conducted by the Chief Executive Officer of the Company, in office at the time, Fabrizio Curci, and, following his resignation on 18 June 2020, by the Chairperson, instructed by the Board of Directors on 18 June 2020.
All parties directly involved in negotiations continually updated the Board of Directors and the Control and Risks Committee.
The Operation was approved by the Control and Risks Committee that gave its favourable, justified opinion on 15 December 2020.
Lastly, the Operation was approved by the Board of Directors of the Company on 15 December 2020. The resolution was passed, voted unanimously in favour by the Directors.
The above circumstance does not apply to the Operation.
The following documents are attached:
Rho (Milan), 15 December 2020
on behalf of the Board of Directors signed Carlo Bonomi
This document contains a true translation in English of the report for the market in Italian "DOCUMENTO INFORMATIVO RELATIVO A UN'OPERAZIONE DI MAGGIORE RILEVANZA CON UNA PARTE CORRELATA."
However, for information about Fiera Milano Group reference should be made exclusively to the original report in Italian. The Italian version of the above mentioned report shall prevail upon the English version.
In the meeting of 11 March 2014, the Control and Risks Committee (the "Control and Risks Committee" or "the Committee") of Fiera Milano S.p.A. ("Fiera Milano" or the "Company") unanimously issued, pursuant to Article 9.2 of the procedure on related-party transactions of the Company (the "Fiera Milano Procedure"), its justified opinion in favour of signing the two separate property lease agreements between Fiera Milano - in a capacity as lessee - and Fondazione Ente Autonomo Fiera Internazionale di Milano ("Ente Fiera") - in a capacity as lessor – concerning the "FieraMilanocity" exhibition site situated in Milan comprising pavilions 3 and 4 (the "Internal Site Lease Agreement") and the exhibition site at Rho (the "Rho Lease Agreement" respectively, referred to, along with the Internal Site Lease Agreement, as the "Agreements").
Subsequently, on 7 May 2019, the Control and Risks Committee unanimously issued, pursuant to Article 9.2 of the Procedure, its favourable opinion on the exclusion of some areas (mainly used as parking space), of the "FieraMilanocity" exhibition site from the Internal Site Lease Agreement and the consequent reduction in the relative rent.
Both operations were qualified, pursuant to the Procedure, as a material related-party transaction, as Fondazione Fiera, at 2014, held a controlling stake equal to 62.062% of the share capital in Fiera Milano, which was subsequently increased, in 2019, to 63.821%; the 2014 operation exceeded the materiality threshold indicated in Attachment 3 of the Regulation on Related-Party Transactions and indicated in Attachment A of the Procedure, and the 2019 operation referred to an amendment to the operation originally notified.
Both operations were also disclosed to the market:
The parties are now negotiating a reduction in the rent for 2020 in view of the excessive cost in relation to the Agreements due to force majeure caused by the current emergency situation which has paralysed the exhibition and congress sector in which the Company operates (the "Operation").
In addition, it should be noted that there are two lease agreements existing between Fiera Milano Congressi S.p.A. and Ente Fiera concerning assets dedicated to exhibition and congress sector (i) pavilions 5 and 6, relevant areas and parking areas below the outdoor entrance area and (ii) pavilion 17 (the "Fiera Milano Congressi Agreements"). When revising the rents of the Agreements, the rents of the three Fiera Milano Congressi Agreements, which amounted to a total of Euro 3,618,621.00 for 2020, were also reduced for 2020 and for the same reasons indicated above.
In the light of the foregoing, this Committee was requested report on the interest of the Company in amending the Agreements in the terms indicated herein, as well as on the substantial fairness of said amendment, in order to issue - after establishing the existence of all requirements indicated in the Procedure and the Consob Regulation - a justified opinion in favour of signing two separate additional agreements amending the Internal Site Lease Agreement and Rho Lease Agreement respectively.
On a preliminary basis, it should be noted that Fiera Milano has adopted the exception granted by the Consob Regulation for small-sized listed companies, and therefore applies only the safeguards indicated in the Procedure for minor transactions to material transactions, save for public disclosure obligations.
* * *
The Committee reviewed all documentation relative to the Internal Site Lease Agreement and the Rho Lease Agreement, to which specific reference is made as regards all matters not indicated below.
In particular, both the Internal Site Lease Agreement and the Rho Lease Agreement have a duration of 9 years, both starting from 1 July 2014 and both automatically renewable for a further 9 years, unless at least 18 months' notice is given.
The rent due for each Contract is as follows:
The parties mutually intend to reduce the Internal Site Rent and the Rho Site Rent (collectively the "Rents") for 2020 as follows:
1 On 31 March 2020, Fiera Milano and Ente Fiera agreed on an amendment to the payment terms of the quarterly rent payments, from payment in advance to deferred payment respectively within 10 (ten) days following each due date, i.e. by 10 July 2020, by 10 October 2020 and by 10 January 2021.
The Committee also acknowledged that the subsidiary Fiera Milano Congressi S.p.A. agreed with Ente Fiera on amending the rents indicated in the Fiera Milano Congressi Agreements agreeing on an overall reduction for 2020 of Euro 1,128,765.00.
The Committee was continually informed during and regarding negotiations between the parties, receiving complete and exhaustive information and document flows, as well as a prompt exhaustive response to its requests.
The independent advisor Yard S.p.A. ("Yard"), appointed by Fiera Milano, issued an initial opinion on 13 July 2020 confirming the legitimacy of the conditions that require a reformulation and/or reduction of each of the Rents and - based on market practice conditions applicable to the current emergency and it supplies the criteria applicable for the possible quantification of the reduction. Subsequently on 15 October, given the continuing epidemiological emergency and particular situation of the exhibition and congress sector in which Fiera Milano operates, which has been paralysed by the emergency underway, the same advisor was appointed to provide an update on the market opinion already given, which led to the release of the abovementioned opinion dated 10 December 2020, that full replaces the market opinion, in line with this one, given on 13 July 2020.
The Committee, with the involvement of all members, examined:
during today's meeting of 15 December 2020, this opinion is issued to submit to the Board of Directors of Fiera Milano in the meeting convened for the same date.
In relation to the reductions for 2020 in the Rents, YARD's opinion included the following aspects, summarised below.
Yard first clarified that its conclusions were based on the following assumptions:
In view of the above, YARD concluded that it was reasonable to reformulate the rents of all lease agreements with Ente Fiera; YARD expects the reformulation to comprise two parts:
So, counting the months of January and February 2020 as full rent months, and applying the above percentages, Yard considers it reasonable to apply a total discount for 2020 that ranges from a minimum of Euro 13,700,000.00 to a maximum of Euro 15,400,000.00.
In the light of the conclusions of the independent expert Yard, Fiera Milano and Ente Fiera agreed on an overall reduction of Euro 14,000,000.00, which is proportionally allocated as follows to the individual lease agreements existing between Ente Fiera, Fiera Milano and the subsidiary Fiera Milano Congressi S.p.A.:
In light of the above, the Committee - after careful reflection and evaluations - reached the conclusion that the reduction of the Internal Site Rent and the reduction of the Rho Site Rent for year 2020 according to the above terms constitutes an operation which, besides being substantially fair, is financially beneficial for Fiera Milano and meets its interests as a company.
Therefore, the Committee is unanimously in favour of the operation and, consequently, in favour of signing the agreement amending and supplementing the Internal Site Rent and the agreement amending and supplementing the Rho Site Rent.
Milan, 15 December 2020
The Chairperson
Stefania Chiaruttini
This document contains a true translation in English of the report for the market in Italian "PARERE DEL COMITATO CONTROLLO E RISCHI DI FIERA MILANO S.p.A., AI SENSI DELL'ART. 9.1 DELLA PROCEDURA IN MATERIA DI OPERAZIONI CON PARTI CORRELATE, SULL'OPERAZIONE DI MODIFICA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE IMMOBILIARE AVENTI AD OGGETTO I QUARTIERI FIERISTICI DI RHO E MILANO CON LA CONTROLLANTE FONDAZIONE ENTE AUTONOMO FIERA INTERNAZIONALE DI MILANO." However, for information about Fiera Milano Group reference should be made exclusively to the original report in Italian. The Italian version of the above mentioned report shall prevail upon the English version.
10.12.2020
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Obiettivo del seguente parere professionale è di indirizzare Fiera Milano sulle possibili azioni a tutela della sostenibilità del canone di locazione rispetto all'andamento del business e, in particolare, analizzare nel dettaglio le seguenti tematiche:
L'emergenza sanitaria, scaturita dell'epidemia di COVID19 ha fortemente colpito molti settori economici, compromettendo l'intera economia mondiale. Ad oggi il quadro macroeconomico, a causa della gravità e dell'eccezionalità del fenomeno in corso, è ancora molto complesso e dagli effetti difficilmente prevedibili anche perché, nonostante tutti i paesi del mondo stiano affrontando un'esperienza comune, la portata e la tempistica nei diversi paesi sta variando notevolmente sulla base dei seguenti elementi:
La crisi che si sta sviluppando in questi mesi risulta potenzialmente più invalidante di quella vissuta nel 2008/2009. La diversa entità delle due si lega alla loro natura profondamente dissimile: mentre la prima è stata una crisi finanziaria, trasferitasi all'economia reale, quella attuale deriva dalla paralisi o dalla riduzione di vastissime aree economiche a causa delle misure di contenimento, imposte per prevenire il rischio di contagio. Questo ha generato, e sta generando tutt'ora, un forte rallentamento dell'attività economica su molteplici fronti produttivi nella quasi totalità dei paesi del mondo.
Il Fondo Monetario Internazionale (FMI), secondo quanto contenuto nel nuovo World Economic Outlook di ottobre 2020, ha confermato lo scenario molto serio già anticipato con i dati contenuti nel report di giugno 2020, prospettando una contrazione del PIL globale del 4,4% per il 2020. La crescita nel 2021 è stata rivista leggermente al ribasso rispetto a quanto stimato nel report precedente (dallo -0,2% al 5,2%). Tali proiezioni assumono che il distanziamento sociale continuerà nel 2021 ma svanirà nel tempo con il miglioramento delle terapie e la diffusione dei vaccini.
Sempre secondo le stime contenute nel World Economic Outlook del FMI di ottobre, il PIL europeo è stimato in riduzione dell'8,3%, in leggero rialzo rispetto a quanto stimato a giugno 2020, con una crescita per il 2021 pari al 5,2%.
Il prolungamento della fase acuta della pandemia nonché il mancato rinnovo delle misure di emergenza a sostegno di famiglie e imprese e la lenta erogazione dei sostegni economici potrebbero portare a ripercussioni di medio-lungo termine sulle prospettive di crescita.
Previsioni variazione
economico n.4, ottobre 2020
Lo scenario macroeconomico per l'Italia conferma i trend negativi in atto a livello globale, dovuti alla pandemia in corso e alle conseguenti misure di contenimento, che hanno portato forti contrazioni nelle attività produttive e nei consumi. All'andamento dell'anno in corso contribuiscono, in primis, i seguenti fattori:
Le stime indicano tutte una fase di marcata recessione. Per l'Italia, la Commissione Ue stima una riduzione del PIL dell'11,2% nel 2020, con una parziale ripresa nel 2021 (+6,1%). Si tratta della recessione più severa di tutta l'area euro e dell'UE nel suo complesso. L'OCSE, nell'Interim Economic Assessment di settembre 2020, stima per l'Italia una riduzione del PIL nel 2020 del 10,5%, con una ripresa parziale nel 2021 (5,4%).
Secondo Banca d'Italia, sulla base degli indicatori disponibili, nel terzo trimestre del 2020, il ritorno alla crescita è stato verosimilmente più sostenuto di quanto prefigurato in luglio. Anche grazie alle misure di stimolo, nei mesi estivi è proseguito il recupero dell'attività economica in atto da maggio, in misura più accentuata di quanto valutabile nell'ambito dell'esercizio previsivo dello scorso luglio. I modelli della Banca d'Italia indicano, infatti, che nel complesso del terzo trimestre la crescita del PIL sarebbe stata intorno al 12% sul periodo precedente, recuperando solo in parte la contrazione segnata nella prima parte dell'anno.
Secondo i dati Istat (su base di stime provvisorie), trasmessi a fine ottobre, il Pil italiano nel terzo trimestre del 2020 ha registrato un deciso rimbalzo del 16,1% rispetto al trimestre precedente chiusosi a -13% e superiore a quanto indicato da Banca d'Italia.
In prospettiva, anche a fronte delle recenti limitazioni imposte, resta però rilevante il rischio che l'evoluzione globale della pandemia possa continuare a ripercuotersi sulla fiducia di famiglie e imprese e sulle prospettive di ripresa della domanda globale.
Proiezioni macroeconomiche per l'economia italiana – scenario di base (variazioni percentuali sull'anno precedente, salvo diversa indicazione) – Fonte Banca d'Italia
| 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2020 | 2021 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PIL $(1)$ | 0,3 | $-9,2$ | 4,8 | 2,5 | 0,5 | 0,9 | 1,1 |
| Consumi delle famiglie | 0,4 | $-8,9$ | 4,7 | 1,5 | 0,8 | 0,8 | 0,9 |
| Consumi collettivi | $-0,4$ | 1,4 | 0, 5 | 2,4 | 0,3 | 0,3 | $_{0,2}$ |
| Investimenti fissi lordi | 1,4 | $-15,0$ | 4,7 | 4,9 | 0,4 | 1,7 | 2,1 |
| Investimenti in beni strumentali di cui: |
0,4 | $-16,4$ | 7,4 | 4,2 | 0,4 | 1,6 | 2,3 |
| Investimenti in costruzioni | 2,6 | $-13,3$ | 1,6 | 5,8 | 0,3 | 1,9 | 1,9 |
| Esportazioni totali | 1,4 | $-15,9$ | 7,9 | 5,4 | 1,7 | 2,5 | 2,7 |
| Importazioni totali | $-0,2$ | $-17,4$ | 9,5 | 4,8 | 2,3 | 2,4 | 2,6 |
| Prezzi al consumo (IPCA) | 0,6 | $-0,1$ | 0,0 | 0,8 | 0,7 | 1,1 | 1,3 |
| IPCA al netto dei beni energetici e alimentari | 0,5 | 0,5 | 0,2 | 0,3 | 0.7 | 1,1 | 1,4 |
| Occupazione (ore lavorate) | 0,4 | $-9,9$ | 5,1 | 2,8 | 0,4 | 0,6 | 0,7 |
| Occupazione (numero di occupati) | 0,6 | $-3,9$ | 2,4 | 1,1 | 0,4 | 0,5 | 0,6 |
| Tasso di disoccupazione (2) | 9,9 | 10,6 | 11,0 | 10,9 | 9,7 | 9,6 | 9,4 |
Il quadro economico generale ha avuto un forte impatto anche sul mercato real estate, non lasciando immuni i diversi comparti e facendo registrare nei mercati europei un calo generale superiore al 10%. Mentre la logistica, a seguito del boom dell'e-commerce, sta avendo un altro anno di grande sviluppo, tutti i settori collegati al turismo (dagli alberghi alle locazioni brevi) sono in sofferenza e una ripresa si vedrà nella seconda parte del 2021.
Nonostante le difficoltà sopra descritte, alla fine del H1 2020, gli investimenti in real estate in Europa hanno fatto segnare un incremento del 2% rispetto allo stesso periodo del 2019, con circa 129 Mld € transati. Questo incremento è stato soprattutto merito delle transazioni avvenute in Germania, in Uk e nei Paesi nordici nei primi mesi dell'anno. Nell'Europa Continentale (escludendo i dati del Regno Unito) i volumi investiti sono risultati ancora maggiori, segnando un + 6% rispetto al primo semestre 2019. E' importante, però, segnalare che molte operazioni, concluse entro il periodo considerato, erano state definite prima del periodo di lockdown vissuto nei mesi primaverili.
Sempre a livello Europeo il settore residenziale ha registrato un incremento del 37%, con 33 Mld € solo nel primo semestre e oltre 60 Mld € in previsione per fine 2020. La logistica è risultata in crescita del 5% rispetto all'anno scorso (circa 15 Mld €) mentre il settore uffici ha registrato un calo del 16% rispetto al primo semestre 2019 (41 Mld €). Il retail, invece, ha registrato un incremento del 18% per cento nel semestre grazie alle importanti transazioni effettuate nei primi tre mesi del 2020, quando la pandemia non aveva ancora del tutto bloccato le attività.
I mercati europei, nel complesso, si stanno avviando verso una fase di "quiete" nel 2021, ovviamente ipotizzando uno scenario in cui la pandemia è stata contenuta e in cui la situazione economica (anche grazie ai grandi interventi pubblici) è in ripresa. Ma è indubbio che quanto accaduto cambierà profondamente il settore nonchè le aspettative di investitori e utilizzatori. Il "niente sarà come prima" nel settore immobiliare è una realtà che si concretizzerà nei prossimi anni.
| ( ) F i b i l i l d i b i b i i t t t t a a o o e e o p e o a o e e e c a a u r m m r u r v r n s m : |
||||
|---|---|---|---|---|
| d l €, l l i i i i– i i i t a n a m e n e p r e v s o n m n v a o r n o m n a |
||||
| S F i I b i l i i t o n e: c e n a m m o a r r |
||||
| * S i t m a |
||||
| P i i r e v s o n e ◦ |
||||
Il 2019 è stato un anno particolarmente positivo per il mercato real estate italiano: i circa 12,2 Mld € registrati hanno rappresentato una crescita del 40% circa rispetto al 2018 e del 25% in più rispetto alla media degli ultimi 5 anni. Le 260 transazioni sono state principalmente concentrate nelle città di Milano e Roma, consolidando la forte competizione fra le due città.
Le previsioni di crescita previste per il 2020 sono state bloccate dall'emergenza Covid19, che ha fortemente rallentato il mercato sia degli investimenti che delle locazioni. Nel Q3 sono state registrate transazioni per ca. 5,7 Mld €, circa il 23% in meno rispetto allo stesso periodo del 2019. I comparti più penalizzati si confermano essere quelli del retail e degli alberghi.
Gli investitori si confermano essere in prevalenza di origine straniera anche se, rispetto allo stesso periodo del 2019, sono in aumento gli investitori italiani. Per il 2021 è atteso un ritorno sui livelli medi dello scorso decennio, sempre con Milano protagonista e in forte ripresa.
Fonte: CBRE Research
Nella situazione attuale, quindi, il mercato del real estate italiano è caratterizzato dai seguenti elementi:
A partire da febbraio 2020 sono stati emanati i seguenti DPCM che hanno avuto ripercussioni sul settore fieristico:
Questo viene integrato dal DL 23/2020 «Misure urgenti in materia di accesso al credito e di adempimenti fiscali per le imprese, di poteri speciali nei settori strategici, nonche' interventi in materia di salute e lavoro, di proroga di termini amministrativi e processuali» che prevede la trasformazione del il credito d'imposta per la partecipazione di PMI a fiere internazionali in un credito di imposta per la mancata partecipazione a fiere e manifestazioni commerciali internazionali(rif. art. 12 bis)
"Temporary framework for State aid measures to support the economy in the current COVID-19 outbreak" (2020/C 91 I/01) del 19/3/2020 (successivamente integrata ed ampliata): è una norma a validità temporanea, con scadenza 31/12/2020 che prevede la possibilità per gli Stati membri di adottare misure di sostegno al tessuto economico in deroga all'ordinario regime di de minimis e di divieto di concessione di aiuti di Stato.
Nell'ambito di questo "quadro temporaneo" è quindi data la possibilità agli stati membri di concedere degli aiuti in deroga all'articolo 107, paragrafo 3, lettera B) del Trattato sul funzionamento dell'Unione Europea (TFUE) purché siano soddisfatte alcune determinate condizioni tra le quali:
| C S 2 0 2 0 F |
Y Y o |
2 0 9 1 |
Y Y o |
2 0 8 1 |
Y Y o |
2 0 1 7 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| C L i / F t t t a n o n e o c a z o n e a u r a o |
6 3, 9 % |
1 6, 5 % |
1 8, 8 % |
1 6, 8 % |
|||
| C L i / E B I T D A R a n o n e o c a z o n e |
-5 8 8 % |
4 3, 4 % |
5 7, 5 % |
7 1, 2 % |
Il Gruppo ha intrapreso significative azioni di riduzione costi, come di seguito riportato in dettaglIo:
| N A T U R A D E I C O S T I |
A Z I O N I D I C O N T E N I M E N T O D E I C O S T I |
|---|---|
| C d l l t o s o e a v o r o |
( à F I S C I G l i d l G F M l i i d d i 1 3 i 2 8 t t t t e p e r e s o c e e r u p p o p e r u n u e r o r e p e r o o s e m a n e ) b 2 7 d i b 2 0 2 0 t t s e e m r e c e m r e ; – ( ) 2 0 % 2 % R i d i d l l i D i i i, 5 A D l i i d i b t t o e e a a o g e a p a g e e o e o e, a e u z n s r r n r- m u r r r u z n s u s l i d l 1 0 % d l l i d i D i i i i i b b t t t t v o o n a r a, e e s a a r o e r g e n n e m e s o o r e e n o v e m r e ; F i i l d l l f i d l 5 0 % d i R O L i i l 2 0 2 0 t t t r o n e o a e e e e r e e e e n m a r a o n e s u z u z u 0 0 C l l i P i d i i l 2 2 t t a n c e a z o n e r e m o r s u a o P i i d l l i i i d i d i i d i t t t t t t t o s c p o e e n u o v e a s s u n z o n e r u z o n e e c o n r a a e m p o e e r m n a o R i l i d l i i t s o o n e e g s a g e n c o r s o u z A l i i i d l 2 6 b 2 0 2 0, d l l S W k i i i d i d i t t t t t t t t p p c a z o n e, a p a r r e a o o r e e o m a r o r n g a u p e n e n p e r ( ) i d i / l i i i i d U M t t r u z o n e e m n a z o n e c o s s e e e n z e, e n s a |
| i i i C d f t t o s u n z o n a m e n o |
R i i i d i i i l i i i i i d i l i l i d i t t t t t t t t t n e g o z a z o n e e p r n c p a c o n r a p a s s v e c o n e n m e n o u e e p o o g e i t s p e s e o p e r a e v |
| i i i C d t t o s e m e r g e n p e r n u o v e n o r m e ( ) i i C i 9 d- 1 s c r e a e p r e e n o n e o u z z v z v |
C i i i l l f l i i i i t t t t t o s p e r g e s o n e a c c e s s e c o n r o o u s s v s a o r V i i l g a n z a - M i i T t s u r a z o n e e m p e r a u r a - S l i t e g n a e c a - C f à f i d d i i l i i i i i i i d i l i i i i i t t t t t o s a z o n a p e r n e n s c a z o n e a v p u z a e s a n c a z o n e C i i D P I d i d i G F M t t t o s p e r a c q u s o p e n e n r u p p o |
20
Situazione iniziale al 20 febbraio 2020 con riposizionamenti - Agg. 30.10.2020
Come si evince dalla tabella sotto riportata, ad oggi, l'impatto della pandemia COVID-19 ha causato l'annullamento di importanti eventi (Il Salone del Mobile, Mido, Expocomfort) in un momento dell'anno che storicamente rappresenta il periodo, sia per tipologia di eventi che per numero di partecipanti, maggiormente redditizio per Fiera Millano. Il 74% degli eventi in forma fisica è stato annullato o trasformato in evento digitale.
L'impatto delle penali previste contrattualmente a carico degli organizzatori che intendono annullare l'evento sarà del tutto residuale rispetto al fatturato perso inoltre l'incasso è altamente improbabile e incerto considerando che la crisi causata dal COVID -19 non ha colpito solo il settore immobiliare e fieristico ma molti altri.
| i i i M f t a n e s a z o n |
S d i i I i i l t e e e s p o s v a n z a e ( i ) R h / F t o m c y |
D S l t a a v o |
i i i i l t g m e n o n z a e |
R i p r o g r a m m ( d t n u o v a a a o |
i F i l a z o n e n a e ) l l t a n n u a m e n o |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| M Y P L A N T & G A R D E N |
P E - F ier M i lan R H O a o |
2 6 / 0 2 / 2 0 2 0 |
2 8 / 0 2 / 2 0 2 0 |
A N N U L L A T A |
|||
| F E B B R A I O |
° ( ) F I L O 1 S E M E S T R E |
( ) P U - F ier M i lan C i M i Co ty a o |
2 7 / 0 2 / 2 0 2 0 |
2 8 / 0 2 / 2 0 2 0 |
A N N U L L A T A |
||
| M I D O |
P E - F ier M i lan R H O a o |
2 9 / 0 2 / 2 0 2 0 |
0 2 / 0 3 2 0 2 0 |
A N N U L L A T A |
|||
| F A ' L A C O S A G I U S T A |
P U - F ier M i lan C i ty a o |
0 6 / 0 3 / 2 0 2 0 |
0 8 / 0 3 / 2 0 2 0 |
A N N U L L A T A |
|||
| C A R T O O M I C S |
P E - F ier M i lan R H O a o |
1 3 / 0 3 / 2 0 2 0 |
1 5 / 0 3 / 2 0 2 0 |
2 7 / 1 1 / 2 0 2 0 |
2 9 / 1 1 / 2 0 2 0 |
D ig i l e d i ion ta t |
|
| M A R Z O |
M. C O N V. E X P O C O M F O R T / B I E - B I O M A S S I N N O V A T I O N E X P O |
P E - F ier M i lan R H O a o |
1 7 / 0 3 / 2 0 2 0 |
2 0 / 0 3 / 2 0 2 0 |
A N N U L L A T A |
||
| N I C O L E F A S H I O N S H O W ( ) Ev l l. S P O S A I T A L I A . c o |
P U - F ier M i lan C i ty a o |
2 2 / 0 3 / 2 0 2 0 |
2 4 / 0 3 / 2 0 2 0 |
A N N U L L A T A |
|||
| M I A R T |
P U - F ier M i lan C i ty a o |
1 7 / 0 4 / 2 0 2 0 |
1 9 / 0 4 / 2 0 2 0 |
1 1 / 0 9 / 2 0 2 0 1 3 / 0 9 / 2 0 2 0 |
D ig i l e d i ion ta t |
||
| A P R I L E |
S O S P A I T A L I A |
C P U - F ier M i lan i ty a o |
0 2 0 2 0 1 7 / 4 / |
2 0 0 2 0 2 0 / 4 / |
A N N U L L A T A |
||
| ( ) I S A L O N I Sa l. Mo b i le, Sa l. Ba Eu ina g no roc uc , |
P E - F ier M i lan R H O a o |
2 1 / 0 4 / 2 0 2 0 |
2 6 / 0 4 / 2 0 2 0 |
A N N U |
L L A T A |
| i i i M f t a n e a o n s z |
i i i i S d I l t e e e p o a n a e s s v z |
i D S l t a a o g m v |
i i i l t e n o n a e z |
i R p o g a m m r r |
i i F l a o n e n a e z |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| C H I B I M A R T |
P U - F ier M i lan C i ty a o |
1 5 / 0 5 / 2 0 2 0 |
1 8 / 0 5 / 2 0 2 0 |
A N N |
U L L A T A |
||
| V E N D I T A L I A |
P E - F ier M i lan R H O a o |
2 0 / 0 5 / 2 0 2 0 |
2 3 / 0 5 / 2 0 2 0 |
Ma | 2 0 2 1 rzo |
||
| V A P I T A L Y |
O P E - F ier M i lan R H a o |
2 0 2 0 2 0 3 / 5 / |
2 0 2 0 2 0 5 / 5 / |
A N N |
U L L A T A |
||
| M A G G I O |
È P A C K A G I N G P R E M I R E |
P U - F ier M i lan C i ty a o |
0 0 0 2 6 / 5 / 2 2 |
8 0 0 0 2 / 5 / 2 2 |
A N N |
U L L A T A |
|
| X Y L E X P O |
P E - F ier M i lan R H O a o |
2 6 / 0 5 / 2 0 2 0 |
2 9 / 0 5 / 2 0 2 0 |
A N N U L L A T A |
|||
| V E R S I L I A Y A C H T I N G R E N D E Z- V O U S |
V iar io eg g |
2 8 / 0 5 / 2 0 2 0 |
3 1 / 0 5 / 2 0 2 0 |
A N N |
U L L A T A |
||
| G I U G N O |
I T 'S E L E T T R I C A |
P U - F ier M i lan C i M i Co Su d ty a o + |
1 7 / 0 6 / 2 0 2 0 |
2 0 / 0 6 / 2 0 2 0 |
A N N |
U L L A T A |
|
| G O L U L I |
O C M I L A N U N I A |
O P E - F ier M i lan R H a o |
0 0 2 0 2 0 7 / 7 / |
0 9 0 2 0 2 0 / 7 / |
0 8 0 9 2 0 2 0 / / |
0 9 0 9 2 0 2 0 / / |
2 g R i do ior i t ta a n |
| H O M I Ou do Ho & De ho t or me rs |
P E - F ier M i lan R H O a o |
1 9 / 0 9 / 2 0 2 0 |
2 2 / 0 9 / 2 0 2 0 |
A N N |
U L L A T A |
||
| ( ) H O M I Fa h ion & Je ls 2 S E M. s we |
P E - F ier M i lan R H O a o |
1 9 / 0 9 / 2 0 2 0 |
2 2 / 0 9 / 2 0 2 0 |
1 9 / 0 9 / 2 0 2 0 |
2 2 / 0 9 / 2 0 2 0 |
||
| M I C A M s |
P E - F ier M i lan R H O a o |
2 0 / 0 9 / 2 0 2 0 |
2 3 / 0 9 / 2 0 2 0 |
2 0 / 0 9 / 2 0 2 0 |
2 3 / 0 9 / 2 0 2 0 |
||
| S E T T E M B R E |
M I P E L s |
P E - F ier M i lan R H O a o |
2 0 / 0 9 / 2 0 2 0 |
2 3 / 0 9 / 2 0 2 0 |
2 0 / 0 9 / 2 0 2 0 |
2 3 / 0 9 / 2 0 2 0 |
|
| ( ) O O T H E N E M I L A N M I F U R- M I P A P s |
O P E - F ier M i lan R H a o |
2 0 0 9 2 0 2 0 / / |
2 0 9 2 0 2 0 3 / / |
2 0 0 9 2 0 2 0 / / |
2 0 9 2 0 2 0 3 / / |
||
| 2 s L I N E A P E L L E - em |
O P E - F ier M i lan R H a o |
2 0 9 2 0 2 0 3 / / |
2 0 9 2 0 2 0 5 / / |
2 2 0 9 2 0 2 0 / / |
2 0 9 2 0 2 0 3 / / |
2 g ior i n |
|
| P L U G- M I |
P U - F ier M i lan C i ty a o |
2 6 / 0 9 / 2 0 2 0 |
2 7 / 0 9 / 2 0 2 0 |
A N N U L L A T A |
|||
| M I L A N G A M E S W E E K |
P E - F ier M i lan R H O a o |
0 2 / 1 0 / 2 0 2 0 |
0 4 / 1 0 / 2 0 2 0 |
2 7 / 1 1 / 2 0 2 0 |
2 9 / 1 1 / 2 0 2 0 |
D ig i l e d i ion ta t |
|
| M I L A N O F O R P E T S |
P U - F ier M i lan C i ty a o |
0 2 / 1 0 / 2 0 2 0 |
0 4 / 1 0 / 2 0 2 0 |
A N N |
U L L A T A |
||
| ° ( ) F I L O 2 S E M E S T R E |
( ) P U - F ier M i lan C i M i Co ty a o |
0 7 / 1 0 / 2 0 2 0 |
0 8 / 1 0 / 2 0 2 0 |
0 7 / 1 0 / 2 0 2 0 |
0 8 / 1 0 / 2 0 2 0 |
||
| C P h I |
P E - F ier M i lan R H O a o |
1 3 / 1 0 / 2 0 2 0 |
1 5 / 1 0 / 2 0 2 0 |
A N N |
U L L A T A |
||
| O T T O B R E |
B I M U |
P E - F ier M i lan R H O a o |
1 4 / 1 0 / 2 0 2 0 |
1 7 / 1 0 / 2 0 2 0 |
1 4 / 1 0 / 2 0 2 0 |
1 7 / 1 0 / 2 0 2 0 |
|
| S M A U |
P U - F ier M i lan C i ty a o |
2 0 / 1 0 / 2 0 2 0 |
2 2 / 1 0 / 2 0 2 0 |
2 0 / 1 0 / 2 0 2 0 |
2 1 / 1 0 / 2 0 2 0 |
2 g ior i n |
|
| S A L O N E F R A N C H I S I N G M I L A N O |
P U - F ier M i lan C i ty a o |
2 2 / 1 0 / 2 0 2 0 |
2 4 / 1 0 / 2 0 2 0 |
2 2 / 1 0 / 2 0 2 0 |
2 4 / 1 0 / 2 0 2 0 |
D ig i l e d i ion ta t |
|
| S C O P R V I M - I N I N T |
P R O E - F ier M i lan H a o |
2 2 0 2 0 2 0 / 1 / |
2 0 2 0 2 0 4 / 1 / |
2 0 2 0 1 7 / 1 1 / |
8 2 0 2 0 1 / 1 1 / |
D ig i l e d i ion ta t |
|
| C O O E I M A M T |
O P E - F ier M i lan R H a o |
A N N U L |
L A T A |
A N N U L L A T A |
|||
| O N V E M B R E |
O O C S S C M I L A N A U T L A I A |
O P E - F ier M i lan R H a o |
2 0 2 0 2 0 / 1 1 / |
2 2 2 0 2 0 / 1 1 / |
2 0 9 2 0 2 0 5 / / |
2 0 9 2 0 2 0 7 / / |
An ic ip t ta a |
| G ! C O M E G I O C A R E |
P U - F ier M i lan C i ty a o |
0 0 0 2 / 1 1 / 2 2 |
0 0 2 2 / 1 1 / 2 2 |
0 0 0 2 / 1 1 / 2 2 |
0 0 2 2 / 1 1 / 2 2 |
D ig i l e d i ion ta t |
|
| D I C E M B R E |
L 'A R T I G I A N O I N F I E R A |
P E - F ier M i lan R H O a o |
0 5 / 1 2 / 2 0 2 0 |
1 3 / 1 2 / 2 0 2 0 |
2 8 / 1 1 / 2 0 2 0 |
2 0 / 1 2 / 2 0 2 0 |
D ig i l e d i ion ta t |
A seguito di analisi dei contratti di locazione attualmente in essere tra Fiera Milano e Fondazione Fiera Milano non sono state riscontrata clausole che prevedono la legittimità della parte conduttrice a richiedere uno sconto seppur di natura temporanea e per cause ad essa non imputabili mentre sarebbe possibile la rescissione anticipata per gravi motivi.
| C O N D U T T O R |
E | C O E ( A N N ) € /a nn o |
C O E I A N N N D I C I Z Z A T O ( ) 2 0 2 0 € /a nn o |
I N D I C I Z Z A Z I O N E |
D A ( U R A T ) i an n |
S C A D E N Z A |
O A C S S R E E N T I C I P A T O |
O G C S S R E E I M R A V O T I V I |
N. O M A R D I N A R I A |
N. S M A T R N A A O R D I R I A |
D I S D E T T A |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| C F M |
P d. 1 7 a |
p. - 1 / t e r r a |
1 5 0. 0 0 0 |
2 2 8 0 4 4. |
0 0 % S 1 I T A T |
9 9 + |
0 0 6 2 0 2 3 / / 3 |
O N |
S I |
d t t c o n u o r e |
d t t c o n u o r e |
1 2 i d i m e s i p r e a v v s o |
|
| 1 2 p. e |
2 0 0. 0 0 0 |
||||||||||||
| F M C |
P d. a 5 / 6 |
3. 0 0 0. 0 0 0 |
3. 1 9 4. 3 4 4 |
1 0 0 % I S T A T |
9 + |
9 | 3 0 / 0 4 / 2 0 2 9 |
N O |
d c o n u |
t t o r e |
i à t p r o p r e |
1 2 i d i m e s i p r e a v v s o |
|
| P k a r |
0 % 5 f t t t a a o u r |
||||||||||||
| F M C |
U f f i i c + p |
i t t o s a u o |
1 5 0. 0 0 0 |
1 5 9. 4 8 4 |
1 0 0 % I S T A T |
6 6 + |
3 0 / 0 6 / 2 0 2 9 |
d t t c o n u o r e |
i à t p r o p r e |
2 1 i d i m e s i p r e a v v s o |
|||
| F I E R A M I |
P l o o e |
t s e r n o |
3 8. 8 0 0. 0 0 0 |
3 9. 8 4 4. 2 5 1 |
1 0 0 % I S T A T |
9 9 + |
3 0 / 0 6 / 2 0 2 3 |
N O |
S I |
d t t c o n u o r e |
à i t p r o p r e |
1 8 i d i m e s i p r e a v v s o |
|
| F I E R A M I |
P l i o o |
t n e r n o |
0 0 0 1. 4 1 3. |
8. 6 2 1. 4 1 5 |
0 0 % S 1 I T A T |
9 9 + |
0 0 6 2 0 2 3 / / 3 |
O N |
S I |
d t t c o n u o r e |
à i t p r o p r e |
1 8 i d i m e s i p r e a v v s o |
Sebbene, ad oggi, non si abbia evidenza di basi giuridiche che consentano ai conduttori di sospendere o ridurre il pagamento dei canoni di locazione durante il periodo di lockdown o per cause imputabili al Covid-19, un orientamento dottrinale autorevolmente sostenuto – ancorché non univoco – che ha ricevuto negli anni recenti qualche avallo da parte della giurisprudenza, sia pure in verità non molto significativo, prevede un obbligo dei locatori di rinegoziare l'ammontare dei canoni, basato sul principio di buona fede ai sensi dell'art. 1375 c.c.
Si è, infatti, sostenuta la tesi secondo cui la sopravvenienza causata dall'epidemia Covid-19 e dalle relative misure di contenimento, avendo modificato in misura significativa l'equilibrio originario delle obbligazioni delle parti, faccia sorgere – come accade in generale per i contratti di durata - un dovere di cooperazione per rinegoziare il contratto, in modo da renderne il contenuto più congruo rispetto agli interessi dei contraenti; e ciò indipendentemente dalla presenza di una clausola di negoziazione nel contratto (peraltro rara nella prassi).
Mai come in questi ultimi mesi la gran parte degli operatori del settore immobiliare ha cercato chiarimenti e interpretazioni circa l'istituto della forza maggiore e sulla possibilità di applicazione dello stesso alle obbligazioni delle parti nei contratti di locazione commerciale e di affitto d'azienda, in conseguenza dei provvedimenti emanati dal Governo per l'attuazione e il coordinamento delle misure occorrenti per il contenimento e contrasto dell'emergenza epidemiologica da COVID-19.
Dopo l'ampio dibattito di questi mesi intorno all'istituto della forza maggiore e al principio di buona fede nell'esecuzione dei contratti, sono giunti i primi provvedimenti giurisprudenziali di urgenza sull'argomento. Questi sono favorevoli alle richieste dei conduttori di non pagare o avere comunque delle riduzioni sulle mensilità di chiusura dell'attività a causa lockdown da Covid 19, in quanto penalizzati dall'impossibilità di poter godere dei beni locati, e in alcuni casi anche di rinegoziare i canoni a fronte della sopravvenuta eccessiva onerosità. In un caso il giudice si è spinto fino alla definizione di uno sconto da concedere al conduttore sia per i mesi del lockdown che per i successivi 9 mesi (Tribunale di Roma 27/8/2020).
Di seguito le sentenze individuate:
| 2 0 2 0 1 4 i l a p r e |
G. 0 2 0 2 0 R. 3 7 1 / n. |
S T i b l d i V i i I r u n a e e n e z a, e z o n e |
S S. f i M d i P h i d i i A. i d j i d i d t t a o n e e a s c e n a p. e u s s o r e, v e n e o r n a o n o n , l i l i à d i i i h i d l l t t t t p a g a r e e m e n s m a n c a o p r e a v v s o, c o m e r c e s o a o c a o r e d i i l i i f i d l l d i h t t t e c o m u n q u e n o n r v a e r s n e c o n r o n e a c o n u r c e, c e a v e v a i i i i i i l 'a à l l d l l h t t t t t t t t t c e s s a o e r s o o c o n r a o a s e g o e a c s r a v u u u i i i i i i i d l l 'e i d i i d l t t t t e s e r c z o m p o s a a r e c e n p r o v v e m e n g o v e r n a v p e r i i i C i 9 d l l 'e d d d- 1 t t t t c o n e n m e n o e c o n r a s o e p e m a a o v |
|---|---|---|---|
| 1 2 i 2 0 2 0 m a g g o |
R. G. 5 5 0 3 / 2 0 2 0 n. |
T i b l d i B l n a e o o g n a r u |
l l l i d i i i i l i d i d i t t t t a a o c a c e n e e c o c o m m e c a e e n e o n a o n o n m e e r e r u s r z r v r 'i i i i i i l l l b d l l d "a t t t a n c a s s o g a s s e g n a n c a r c o n s e g n a a a c o n u r c e i i i i i i i i " d l d i l l l d l t t t g a r a n z a e p a g a m e n o e c a n o n o c a z r e a v a p e r o o a p r e i 'i i i i i l l 2 0 2 0. L d i l b l à d t t t t t u g o a c o n u r c e a v e v a r a p p r e s e n a o m p o s s d l i d l l i i i i t t t t t p r o c e e r e a p a g a m e n o n q u a n o, a c a u s a e e m s u r e r e s r v e n i i i l l l d i d C i d 1 9, d l t t t t t o r n a a a v g o r e p e r c o n r a s o a a p a n e m a a o v e r a s a a i i i i i i h d l l 'a à d l N l l 'o d i i l i d i d i t t t t c u s u r a e v m p r e n o r a e. e r n a n a, g c e z u B l h h l i / d i h l l t t t t t o o g n a a o s s e r v a o c e a r c o r r e n e c o n u r c e a v e v a a n c e a e g a o l d d i i l i i d d l l t t t t t t t a p e n e n z a c o n c r e e r a a v e c o n a r a s m s s o n e a p a r e e a i i i d i d i i i l l d t t t t t t t t t t c o n u r c e u n a p r o p o s a r a n s a v a c o n s s e n e n e a p a u z o n e i i i i i i d d l l l d d l t t n a e m p o r a n e a r o n e e c a n o n e o c a o n e p e r o o a a p r e u u z z 2 0 2 0 b 2 0 2 0. E ' i h i l i d i l t t t t t a s e e m r e e e a e o a e c e g c e, e n r s s n n r u n d i l 'o d i l l 'a l l i i l i i l t t t t s p o r r e r n a n z a e n e s s e g n a r e a a p a r e r e s s e n e e r m n e p e r d i d l l i d i i i h h i h i h l t t t t t e p o s o e a m e m o r a c o s u z o n e, a a n c e r c e s o c e a s e s s a d i i i d i l l i i t t t t t p r e n e s s e p o s z o n e n o r n e a e p r o s p e v e r a n s a v e. |
| 8 2 0 2 0 l l i u g o |
6 8 R l i 5 / e a z o n e n. l l i 2 0 2 0 u g o |
f f U i i d l M i i d l c o e a s s m a r o e e R l d l l C S d i t u o o e a o r e u p r e m a C i a s s a z o n e : |
l d d h i h "i l d d i i i d l l t t t t a o v e a p r e c s a o c e o v e r e c o r r e e z z a v e n e c o n s e r a o a a ( d i l i i i d i i i i i i d i i i t t t t t t t t s r e g u a m e n e r n o o g n s u a z o n e g u r c a s o g g e v a a v a o ) i l i b i d l l l i t t t t t t t t p a s s v a c o n r a u a m e n e a r u a, c o n c o r r e n o a a r e a v a f i f i i l i i i i i l l i i t t t t t t c o n o r m a z o n e n s e n s o a m p a v o o r e s r v o r s p e o a a s o n o m a ̀ d h l 'o i l l l l i f l i d i t t t a p p a r e n e, p e r m o o c e s s e q o a a e g a a o r m a e n o n s r a c a n u u f i i i d l l i i i i l i l i, i d i, d i t t t t t s a c r c o e a g u s z a s o s a n z a e e n o n r s u q u n s a e s o ( ) ( ), ̀ 2 C l d i d b i l d i l i d i i i l i t t t t t. t. q u e o v e r e n e r o g a e s o a r e a c o s u z o n a z z a o a r o s h l i i i, d i i i i l t t t t t t t t t t c e, a p p c a o a c o n r a n e e e r m n a n e g r a v a m e n e c o n e n u o o ( ) l i f f i 1 3 7 4 d d i l 'i i t t t. t t t t g e e a r c. c. e e v e, a u n e m p o, o r e n a r n e n e r p r e a z o n e ( ) ( ), 1 3 6 6 l 'e i 1 3 7 5 l i d l i i i d t. t. t t a c. c. e e c o e a e p e o e p c p o e c o o r s u z n r n r s r n s n è i i d i i l d l 'i d l l 'a l t t t t t t c c a s c n o e c o n r a e n e n o a s a a g a r a r e n e r e s s e e r o, u u u v u ̀ f i i i b i l i i d l l 'i i L t t s e c o n o n c o m p o r u n a p p r e z z a e s a c r c o e n e r e s s e p r o p r o. a i i i i d l l b f d l l f t t t t t t t p o r a a s s e m a c a e a u o n a e e o g g e v a n e a a s e e s e c u v a d l 1 3 7 5 l t t t t. t e c o n a o e a c. c. a m e a o a r x r s s u s s u i i i i i i l ̀, l d l t t t t t c e n r a a r n e g o a o n e c o m e c a m m n o n e c e s s a o p o s u a n o a z z i i i d d d l l l d t t t t t t t a a a m e n o e c o n r a o a e c r c o s a n z e e e s g e n z e è L i b i l d i l l t t t t t t t s o p r a v v e n u e. a c o r r e e z z a s u s c e e a s s o v e r e, n e c o n e s o d i l i d l l d i l f i d i l d i l t t a n a o a a p a n e m a, a u n z o n e s a v a g u a r a r e r a p p o r o i l l i d l l i i f i i t t t t t t t t t e c o n o m c o s o o s a n e a c o n r a o n e r s p e o e a p a n c a z o n e i l ". A l l l d l d i i i d b t t c o n v e n z o n a e a u c e e p r o v v e m e n o q u e s a m n a o, u n q u e, e n ò i h i i d i l i d d i t t t t s p s o s e n e r e c e n e c o n r a o c a o n e a s o e r s o u z u v ( ) d l l 'a b i i / i i d i b i b l l t t t t t t t t a a v o e o n e c o n r a r e n o u y n c o m e s u o c a o r e i l 'o b b l i d i i l d i l d i d l l 'i b i l I d t t t t g o g a r a n r e a c o n u o r e g o m e n o e m m o e. n c a s o l i i i d l d i d f i i l i, i d i b i l i t t t t t m a z o n e e g o m e n o, o v u a a a e c c e z o n a m p r e v e e i i i i i i b l l l l d h d l l t t t t t t t n o n m p u a a o c a o r e, c o n u o r e a r o a a c o n s e g u e n e i i d d l i d i h b à d d i t t t r o n e e c a n o n e u z r u z o n e c e e n p o r a n a r e o g g e o ; i i l i, d i i l i b l i d i i i i d i t t t t n e g o a o n e r a e p a r o n e r e q r a r e, n e r s p e o e p r n c p z z u |
|---|---|---|---|
| 2 6 |
f b d l i d l t t t t t t c o r r e e z z a e u o n a e e, e s o r e c o n r a o. |
| 2 2 0 2 0 7 t a g o s o |
T i b l d i R i V I r u n a e o m a - s e z o n e C i i l v e |
à L 'o d i i i d i d i d l l i t t t t r n a n z a r a e o r g n e a u n r c o r s o, e p o s a o a a s o c e d i d i i b i l b d i b i i l i i l t t t t t c o n u r c e u n m m o e u r a n o a o a u s o c o m m e r c a e, r a m e l è h i l T i b l d i i i i d l t t t t t q u a e s a o c e s o a r u n a e n e r v e n r e, n s e e c a u e a r e, p e r d i l l i à l i d i l f i d i i t t t t t o r n a r e a a s o c e o c a r c e n o n e s c u e r e a e u s s o n e p r e s a a a i d l d i i d i i d i l d t t g a a n a e p a g a m e n o e c a n o n e e c a n o n e c o n c o a o, a r z r u r r r 0 0 0 0 % i d l d i i l 2 2 f i l 2 2 1, d l 5 I l i d i t p a r r e a m e s e a p r e e n o a m a r o e g c e z u i i i h l l l d d d l t t t t m o n o c r a c o a a c c o o p a r z a m e n e a o m a n a c a u e a i l l i, d i d l i d l l i f i d i i t r v o a g s p o n e n o a s o s p e n s o n e e a g a r a n z a e u s s o r a i i i i i i i f l d d l d d l 4 0 % d l t n o e a o n e e c a n o n e o o e p e m e a p e, r u z v u r s r i i i 2 0 2 0, d l 2 0 % d l l 2 0 2 0 2 0 2 1. m a g g o e g g n o e e a g o a m a r o u u z A l i i i i l t t t t q e s a s o o n e g n g e a r a e r s o n p e r c o r s o m o a o n a e u u z u v u v z l i d i i i i i i i. N l l 'o d i t t t t c o m p e s s o e n o n p r v o s p u n n e r e s s a n e n n o v a v e r n a n z a i i f i t t s o s s e r v a, n a : ) i h l b f d l h f i i i d l l t t t t t t c e a u o n a e e c o n r a u a e a u n z o n e n e g r a v a e r e g o a m e n o l ì h i d l l i, t t t t t t c o n r a u a e, s c e, p u r s e n o n e s p r e s s a m e n e p r e v s o a e p a r i b b l i d i i i i l i t t t t s u s s s e u n o g o r n e g o z a r n e c o n e n u o s e s o p r a v v e n g o n o e v e n f i d i b i l i h l i i i i i i t t t t m p r e v e c e n e a e r a n o s g n c a v a m e n e p r e s u p p o s ; ) i i h l i i d l l i i 'o b b l i i d t t t t c e, n e c a s o n c u u n a e e p a r s s o r a g g a a q u e s g o, s e v e i i f l l l l l d b f d l l i d l t t a r e r c o r s o a a c a u s o a g e n e r a e u o n a e e, e a n e p r s m a e i i i d i l i d i à i i l t t t p r n c p o s o a r e c o s u z o n a e ; ) i i i i i i i i i i i h è d i i b i l 'a d d t t c e q e a e u n z o n e r u z o n e n v a e q u a v a u n u m m s s |
|---|---|---|
| i i i i i i i i i i d d l d l d d t t t e c a n o n o c a z o n e n r a g o n e e m a n c a o r s p e o e c a n o n f b d i i i i l i t t t u o n a e e e c o r r e e z z a, p r o p o s a n v a p r n c p a e s e n z a p r e v a d d d i i l i i i à. t t o m a n a r s o u z o n e p e r s o p r a v v e n u a e c c e s s v a o n e r o s |
| 0 2 0 2 0 3 b t t s e e m r e |
S T i b l d i V i i I r u n a e e n e z a, e z o n e |
C f ì l 'o d i h l i d l i i i d l t t t t t t t t o n r n a n z a n o n a c o n v a a o o s r a o n m a o, r g e a n o a r e s l 'i d i i l i 6 6 5 h i f i i h t t. t t t t t s a n z a r a s c o e x a r c. p. c. a n a r e n u o c e, q u a n o m e n o ; i i i i i i d i 2 0 2 0, d l l t t p e r m e s a m a r z o a m a g g o a c a u s a e e r e s r z o n m p o s e i i i i i i i i i d l l d C O V I D 1 9 l ̀ t t t t t t a a n o r m a a s a n a r a n m a e r a a s o c e a n m a a v i i i i h l l h l t t t t t t n o n a p o u o u z z a r e o p e r o m e n o a p o u o u z z a r e – i i i i i i i l d l l d l T l t t t t t s o a m e n e n m a n e r a r o a o c a o g g e o o c a z o n e. a e - è d i d i d i l T i b l d t t t t t t m a n c a o g o m e n o s a o e e r m n a o, s e c o n o r u n a e, a u n a i i b i l i à i l d l l i i d l t t t m p o s s p a r z a e s o p r a v v e n u a e a p r e s a z o n e a c a r c o e l i l l d i l d i l i l i b i l i t t t t t o c a o r e, q u a e e v e g a r a n r e a c o n u o r e p e n o e e r o u z z o ( d l i i b i l i l i i i i i t t t t t t t e g o o c a o, q e o c a o, c o c e o a e c o a o m m n u s s n s s n u s r m n r ). d i b C i i l i f f i d l l 'a 1 4 6 4 t t t t t t t. r e n o o n s e g e n e m e n e, a s e n s e p e r g e e e r u y u è d. i i l d l l i i d i t t t t t c o c v., c o n u o r e, o v v e r o a p a r e a c u p r e s a z o n e n o n v e n u a i i i i i i i i i b i l h d d d d l d d l l t t m p o s s e, a p e n o r o o m a n a r e a r u z o n e e a p r o p r a ( ) i i i d d l / l d l A t t t t t t t p r e s a z o n e e s : e c a n o n e e o r e c e s s o a c o n r a o. e s o h l d i i d i i i d l d t t t t c e, n e c a s o s p e c e, n o n e r a c e r o n e n z o n e e c o n u o r e d d l d i b i l T i b l h i i h t t t t t t e c e e e a c o n a o e n o n a e a c o n o c o c e r r r r u y, r u r s u |
|---|---|---|
| "o b i l i l i d i d l i l i d d i i t t c c o r r e s a r e a r u z o n e e c a n o n e p e r p e r o o n e r e s s e e |
||
| i d i i l i d d d d i l k d I l T i b l i f i h t t q u n p e r p e r o o s u e o o c o w n. r u n a e, n n e, n o n a d i i i l d d l l h i f i d l 'a t t t t t t t t t m a n c a o s g m a z z a r e a c o n o a e o c a o r e c e, n o c a n o o d i i i i d i f "i i C O V I D ", h t t t t t n m a z o n e s r a o n p e n a e m e r g e n z a n o n a e n u o u n i i i i l i d i i i 2 C t t t t t. t. c o m p o a m e n o p a o a c a n o n o a c e a o r s r s r s x r s |
Di seguito vengono descritte le principali tipologie di strategie da poter attuare per le rinegoziazione dei canoni di locazione, cosi come previste dal mercato PRIMA del periodo di emergenza sanitaria da COVID-19.
RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE in via TEMPORANEA - PER UN PERIODO LIMITATO BREVE (DA 3 A 12 MESI)
TIPOLOGIA 2BRIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE in via TEMPORANEA PER UN PERIODO LIMITATO MEDIO-LUNGO (DA 12 A 36 MESI) - "STEP RENT"
TIPOLOGIA 3.ARIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE in via DEFINITIVA - causa esterna
RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE in via DEFINITIVA - causa sopravvenuta eccessiva onerosità
3
1
2
CALCOLO DEL CANONE IN % DEL FATTURATO IN VIA TEMPORANEA (per Immobili RETAIL)
Di seguito vengono descritte le principali tipologie di strategie da poter attuare per le rinegoziazione dei canoni di locazione, cosi come previste dal mercato PRIMA del periodo di emergenza sanitaria da COVID-19.
| T I P O L O G I A |
Q U A N D O A V V I E N E |
Q U A N T I F I C A Z I O N E |
T E M P I S T I C A |
|
|---|---|---|---|---|
| 1 | O C O R I D U Z I N E D E L A N N E O C O i i D I L A Z I N E n v a O T E M P R A N E A P E R U N - P R O O O E I D L I M I T A T ( B R E V E D A 3 A 1 2 ) M E S I |
'è i i i i i Q d 'o i d f f l à f t t t a n o c n g g e a c o n a n z a r a u u v h i d d l l 'a d d l t t e m p o r a n e a, c e p r e s c n e a n a m e n o e d d i d i i t t t t m e r c a o, o v u a a e v e n s r a o r n a r n o n ( i b i l i l d i d i i t t t m p u a a c o n u o r e q u n s c o n n e s s ) d l l 'a i i à d l d h h t t t t t a v e c o n u o r e c e a n n o r e s o n o n ( ) i l i b i l l 'o d l l l i l 'i b i l t t t a e g g e o e a o c a o n e m m o e u z z z |
È i l l l k i t t t p r a m e n e n e g o a e n e a m a r e p r a c c e u n o u z ; 2 0 % 0 % l d h d l l 5 t t s c o n o s u c a n o n e o v u o c e v a a a N l f f i h è l t t o r m a m e n e a n c o s c o n o v e n g a c o n c e s s o i i h i d l l P i à i i l t t v e n e r c e s o a a r o p r e c o m e g a r a n z a l d l l 1 2 i l i à i t t r e g o a r e p a g a m e n o e e m e n s s u c c e s s v e |
i i S i l d t p a a e m p r i i i i 6 i f n e r o r a m e s h l d i l c e n o n p r e c u a n o l l i t n o r m a e s v o g m e n o d l l i t t e r a p p o r o o c a v o, l i i i d i t t a r m e n r c a a m o 2 l l 'o i n e p z o n e |
| 2. A |
R I D U Z I O N E D E L C A N O N E i D I L O C A Z I O N E i a n v T E M P O R A N E A P E R U N P E R I O D O L I M I T A T O ( M E D I O- L U N G O D A 1 2 A ) 3 6 M E S I R I D U Z I O N E - 0 0 1 % |
'è à Q d 'o i d i f f i l f i i i t t t a n o c n g g e a c o n a n a a, u u v z r C O O S O O H E P T R E B B E P R T R A R I L T R E 1 A N N m a h b b t t p u r s e m p r e e m p o r a n e a, c e p o r e e d i d h d l l 'a d d l t t p e n e r e a n c e a n a m e n o e m e r c a o, d d i d i i i b i l i l t t t t o v u a a e v e n s r a o r n a r n o n m p u a a ( d d i i i f i i i t t c o n u o r e a e s e m p o u n a c r s n a n z a r a, u n ) à d i l i l t t t s a s r o o u n a c a a m n a u r a e |
È i l l l k i t t t p r a m e n e n e g o a e n e a m a r e p r a c c e u n o u z ; % 2 0 % l d h d l 5 l t t s c o n o s u c a n o n e o v u o c e v a a a C h i i d i d l i i t t t t a n o n e c e v e n e r o o p e r u n p e r o o m a o p e r ( i i l d i i l i t p o o r n a r e a r e g m e e s p e s e c o n o m n a s o n o ) l 1 0 0 % t p a g a e a |
S i l l t p a r a n o r m a m e n e d i i d h u n p e r o o c e v a d i 1 2 i 3 6 i a a m e s p e r l i d i a r u z o n e |
| 2. B |
O C O R I D U Z I N E D E L A N N E O C O i D I L A Z I N E i n v a O T E M P R A N E A P E R U N O O O P E R I D L I M I T A T ( O- G O 2 M E D I L U N D A 1 A ) 3 6 M E S I "S T E P R E N T " - |
Q d 'è 'o i d i f f i l à f i i i t t t a n o c n g g e a c o n a n a a, u u v z r C H E P O T R E B B E P R O T R A R S I O L T R E 1 A N N O m a h b b t t p u r s e m p r e e m p o r a n e a, c e p o r e e d i d h d l l 'a d d l t t p e n e r e a n c e a n a m e n o e m e r c a o, d d i d i i i b i l i l t t t t o v u a a e v e n s r a o r n a r n o n m p u a a ( d d i i i f i i i t t c o n u o r e a e s e m p o u n a c r s n a n z a r a, u n ) à d i l i l t t t s a s r o o n a c a a m n a r a e u u |
È i l d i d d l l l h d l l t p a m e n e n e g o a e p e n e a a n g e a e o u r z u z z ; l l k i i d i t t t t t t s e p r e n n e a m a r e p r a c c e s e n e a r o r n a r e a ; ° i l i l 4 l d i 9 i 1 8 t t r e g m e n o n o r e a n n o e o s c o n o v a a a i l i d d i i d i "S " l d i t t t t m e s n e p e r o o r u z o n e. e p r e n o s c a e a i l è d d i f h è t t p a g a m e n o c a n o n e a o a u n a c r a c e : l i i f i d i d t c r e s c e n e n e g a n n n o a a r r v a r e a u n c a n o n e a i r e g m e |
S i l l t p a r a n o r m a m e n e d i i d h u n p e r o o c e v a d i 1 2 i 3 6 i a a m e s p e r l i d i a r u z o n e |
| T I P O L O G I A |
Q U A N D O A V V I E N E |
Q U A N T I F I C A Z I O N E |
T E M P I S T I C A |
|
|---|---|---|---|---|
| 3 A |
O C O R I D U Z I N E D E L A N N E i i O C O D I L A Z I N E n v a D E F I N I T I V A c a u s a - t e s e r n a |
Q 'è i i i i i d 'o i d f f l à f t t t a n o c n g g e a c o n a n z a r a u u v f i i i d d t t t g e n e r a a e n v a m e n e a n u o v e i i i d d l d d i t t t c o n z o n e m e r c a o, o v u a a e v e n ( d i i i b i l i l d i d i t t t t s r a o r n a r n o n m p u a a c o n u o r e q u n i d l l d l i à d i i d l t t s c o n n e s s a a m o a g e s o n e e ). d A d i i i f i i i t t c o n o r e e s e m p o n a c r s n a n a r a u u z à l b l d i l i l t t t g o a e, u n s a s r o o u n a c a a m n a u r a e |
È i l l l k i i l t t t p u r a m e n e n e g o z a e n e a m a r e p r a c c e n u o v o c a n o n e ; f i f i i l i i d l d i i i i l t t t t a r e r m e n o a v a o r c o r r e n e m e r c a o m n u a i d i 1 0 % C d i i è l i l d i t m a s s m o u n - o n z o n e a s p u a u n n u o v o d i l i d i l d i b i l t t t t t c o n r a o o c a z o n e u n g a u r a a p o s s m e n e s e n z a f l à d i i i d l d i h i d i t t t t t t a c o e c e o a n c p a o e c o n o e e c o n c e a r s s u r r s l i i i l d i i f i t t t e r o r g a r a n e s p a g a m e n o e c a n o n r u z u u u |
|
| 3 B |
R I D U Z I O N E D E L C A N O N E i i D I L O C A Z I O N E n a v D E F I N I T I V A c a s a u - i t s o p r a e n a e c c e s s a v v u v i à t o n e r o s |
ò P d h i i i i d i i t t u a c c a e r e a n c e n s u a z o n m e r c a o n i i l i l i d i t t t c u c a n o n e s p u a o n u n m o m e n o i l i d i i ù i b i l d l t t t t m e r c a o r a z s a v e n a n o n p s o s e n e a d i l i b i t t t t t t c o n u o r e n u n m e r c a o a u a e r a s s s a. |
È i l l l k i i l t t t p r a m e n e n e g o a e n e a m a r e p r a c c e n o o c a n o n e u z u v ; f f % i i i l i l i d l i d 5 t t t t t a r e r m e n o a v a o r a u a e c a n o n e s c o n a a u n d 2 0 % C d i i è l i l d i d i t t t t a u n o n z o n e a s p u a u n n u o v o c o n r a o l i d i l d i b i l f l à d i t t t o c a z o n e u n g a u r a a p o s s m e n e s e n z a a c o i i d l d i h i d i l i i t t t t t t r e c e s s o a n c p a o e c o n u o r e e c o n r c e s a u e r o r i l d i i f i. t t g a a n e p a g a m e n o e c a n o n r z s u u u r |
|
| 4 | C C O O C O A L L D E L A N N E % O I N D E L F A T T U R A T P O R I N V I A T E M A N E A ( ) i i I b l R E T A I L p e r m m o |
U i i l d i i d i t t t t t s a o n p a r c o a r m o o n e c o n r a i i i i i i i l d b l l Q d o c a o n e m m o c o m m e r c a z u a n o 'è à 'o i d i f f i l f i i i t t t c n g g e a c o n a n a r a, u v z f d i i i l l d i i i d l t t e m p o r a n e a o e n v a n e e c o n z o n e d d i d i i t t t t m e r c a o, o v u a a e v e n s r a o r n a r n o n ( i b i l i l d i d i i t t t m p u a a c o n u o r e q u n s c o n n e s s ). d l l 'a i i à d l d A d i t t t t t a v e c o n u o r e e s e m p o u n a è i i f i i i l b l l h l i ù t t t c r s n a n a r a g o a e. a a e c e m o o p z u b a s s o. |
È l h é l l P i à d i h i t t m o o r a r a p e r c e g a a r o p r e a u n r s c o i d i i l l l l 'a i i à d l d l i d l t t t t t t t p e o a e e g a o a e c o o e a c a o a m r n r v n u r s n à ò i i i i d i i i P t t t p r o p r e n u n a s u a z o n e m a s s m a n c e r e z z a. u a v e r e d l i i i l l l d d l l i i, t t t t u n a u r a a m a a, p r o p o r z o n a e a a u r a a e a c r s ( ). d f i i i l i ù N l l k i l t t t t o p p u r e e n v a m o o p r a r a e a m a r e p r a c c e a i à i h i d d i l % h l i l l t p r o p r e s p e s s o r c e e a z a r e c e e g a c a n o n e a f i d d i i l l 'a i i à t t t t t t a a o n m o o a c e e e n p e m o q a o a u r r v r u r u r v d d b t o r n a s s e a a n a r e e n e. |
N l t o r m a m e n e i l d i s p a r a u n i d h p e r o o c e v a d i 1 2 i 3 6 a a i m e s |
Di seguito vengono descritte le principali tipologie di strategie da poter attuare per le rinegoziazione dei canoni di locazione, cosi come previste dal mercato DURANTE E DOPO il periodo di emergenza sanitaria da COVID-19.
Tipologia di strategia 1: RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE in via TEMPORANEA - PER UN PERIODO LIMITATO BREVE (in caso di obbligo di sospensione delle attività «lockdown»)
DURANTE IL PERIODO DI «LOCKDOWN», periodo in cui vi sono stati dei provvedimenti governativi (quali la sospensione degli eventi che prevedono assembramenti di persone, è stata limitata la mobilità nazionale e internazionale ed è stato reso obbligatorio il distanziamento interpersonale di almeno 1 mt) che hanno imposto la chiusura delle attività commerciali in alcuni immobili con accesso al pubblico, procurando l'oggettiva impossibilità di godere dell'immobile stesso. Tutto questo è dovuto ad un evento straordinario non imputabile al conduttore
E' negoziale; nella market practice che si sta sviluppando lo sconto va dal 20% al 50% del canone dovuto riferito al periodo di lockdown
Lo sconto concesso può essere in deduzione del canone dovuto oppure «spalmato» nei mesi seguenti (normalmente nei 6-12 mesi successivi) Nel caso di uno sconto in deduzione dei canoni dovuti, affinché lo sconto venga concesso, viene richiesto a garanzia dalla Proprietà il regolare pagamento delle mensilità successive per un periodo non inferiore ai 12 mesi
| i i i i i i i D i i d i l l l d d l i i i d i i d i l i i t t t t t t t t t e g o e n g o n o e c e e p r n c p a p o o g e s r a e g e a p o e a a e p e e n e g o a o n e e c a n o n o c a o n e, c o c o m e s u v s r r u r r r z z z s i i i i i i d l D U R A N T E E D O P O l d d d C O V I D- 1 9. t t t p r e s e a m e r c a o p e r o o e m e r g e n z a s a n a r a a v |
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|---|---|---|---|---|
| O O O S O C O P E R I D P T L K D W N |
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| i i i i T l d 1 A t t p o o g a s r a e g a : R I D U Z I O N E D E L C A N O N E D I L O C A Z I O N E I N V I A T E M P O R A N E A P E R ( ) U N P E R I O D O L I M I T A T O B R E V E- M E D I O D A 6 A 1 2 M E S I |
i i i i T l d 1 B t t p o o g a s r a e g a : C A L C O L O D E L C A N O N E I N % D E L F A T T U R A T O S E N Z A M I N I M O G A R A N T I T O I N V I A T E M P O R A N E A P E R U N P E R I O D O L I M I T A T O ( ) B R E V E- M E D I O D A 6 A 1 2 M E S I |
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| Q U A N D O A V V I E N E |
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| i i N l d d P O S T L O C K D O W N, d i l i i i d i i l i d l l 'i b i l t t e p e r o o q u a n o m u z z o e m m o e ( i l l i d i i d l i d i i t t t t t c o n s e g u e n a e m s u r e c o n e n m e n o e v r u s s a n z a m e n o, ) h i l i i i l l ''a b i i i d i t t t t t t t a c e a, a e a e o, e c. p a a o a e a e a m s r n m s s m r m n m n n m n r r à è l l 'a i i d l d i l l b i l i l d t t t t t n e v e c o n u o r e q u a e n o n n e r e s p o n s a e n a c u n m o o |
i i N l d d P O S T L O C K D O W N, d i l i i i d i i l i d l l 'i b i l t t e p e r o o q u a n o m u z z o e m m o e ( i l l i d i i d l i d i i t t t t t c o n s e g u e n a e m s u r e c o n e n m e n o e v r u s s a n z a m e n o, ) h i l i i i l l ''a b i i i d i t t t t t t t a c e a, a e a e o, e c. p a a o a e a e a m s r n m s s m r m n m n n m n r r à è l l 'a i i d l d i l l b i l i l d t t t t t n e v e c o n u o r e q u a e n o n n e r e s p o n s a e n a c u n m o o |
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| Q U A N T I F I C A Z I O N E |
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| È i l l l k i h i i l d l d l t t t t n e g o z a e n e a m a r e p r a c c e c e s s a s v u p p a n o o s c o n o v a a ; 5 % l 2 0 % d l d i f i l i d l k d N l l t t t a e c a n o n e o o e o a p e o o p o o c o n. e a v u r r r s w 0 0. k i l i l i d i l i i l l 2 2 t t t t t t m a r e p r a c c e a a e p e r o o e n e m a o a s o o a n n o u v |
I l i i i l i d i l i % i b i l l t t t c a n o n e v e n e c o r r s p o s o, p e r p e r o o n o g g e o, s o o n v a r a e s u f i i i Q l i l d t t t t t t t t a a o, e n a n e n m n m o g a a n o. a o a c o n a o n o n p e e a u r s z s s u r u r r r v % % i l i b i l i l f l i l l l t t t t t t c a n o n e a r a e n s a r a o, a e e n e n o r m a m e n e c a c o a a v u u v ( ) ( ). l % d i d l i l i i 3 5 i / f N l l k t t t t t c o n a m e a e g u m o a n n c a n o n e a u r a o e a m a r e i l i l i d i l i i l l 2 0 2 0 t t t t t p r a c c e a u a e p e r o o v e n e m a o a s o o a n n o |
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| À O M D A L I T |
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| C h i i d i d l i i i i t t t t t a n o n e c e e n e r o o p e r n p e r o o m a o p e r p o o r n a r e a r e g m e v u ( ) 0 0 % l d i i l i i l 'i i d l 1 t t e s p e s e c o n o m n a s o n o n v e c e p a g a e p e r n e r o p e r o o a N l f f i h é l i i h i d l l t t t o r m a m e n e a n c o s c o n o v e n g a c o n c e s s o v e n e r c e s o a a P i à i i l l d l l i l i à i t t t r o p r e c o m e g a r a n z a r e g o a r e p a g a m e n o e e m e n s s u c c e s s v e i d i f i i 1 2 i p e r u n p e r o o n o n n e r o r e a m e s |
S i l i i i l i d i l d l i i i t t t e m n a, p e r p e r o o c o n c e s s o, p a g a m e n o e m n m o g a r a n o % f l i d l l l i l L t t t t a s c a n o s o o u n c a n o n e c a c o a o n s u a u r a o. e s p e s e d i i l i i l 'i i d l 1 0 0 % t t c o n o m n a s o n o n v e c e p a g a e p e r n e r o p e r o o a |
Visto e considerato quanto analizzato nelle pagine precedenti, tenendo conto dei seguenti fattori:
La pandemia COVID-19 ha colpito l'economia a livello mondiale causando una recessione gravissima di dimensioni globali (contrazione del 4,9% a livello mondiale e del 10,2% a livello europeo). Sulla base di quanto indicato dalle diverse fonti, il PIL italiano per il 2020 si assesterebbe in range compreso tra il -8,2% individuato da Istat e l'11,2% delle Commissione UE.
Il sistema fieristico appare uno dei settori maggiormente colpiti dalla pandemia. Secondo Event Industry è prevista una riduzione media dei fatturati del 68% fino a toccare punte del 83%, con una percentuale di eventi cancellati definitivamente pari al 55% e rinviati pari al 23%. Secondo Maurizio Danesi, presidente di AEFI, l'ulteriore stretta prevista dall'ultimo DPCM, porta all'80% la perdita di fatturato, con l'annullamento o il trasferimento online di circa 60 eventi nelle prossime quattro settimane;
Il Rapporto Canone di locazione su fatturato (indice che misura la sostenibilità del canone), che nella media del triennio precedente è stato pari al 17,4%, è previsto in base ai dati Forecast 2020 pari al 63,9%. Tale percentuale rende attualmente il canone di locazione finanziariamente non sostenibile per FM.
Il business di Fiera Milano è basato su grandi eventi difficilmente riprogrammabili e di difficile attuazione visti i protocolli necessari nel caso di ripartenza previsti per il contenimento della pandemia COVID-19; questa situazione sta impattando negativamente anche nell'organizzazione di alcuni eventi dell'anno 2021;
YARD Advisory ritiene che una richiesta di rimodulazione del canone di locazione per l'anno 2020, seppur di natura temporanea, a causa delle conseguenze della pandemia da Covid-19, sia fondata e legittima, giustificata dal contesto straordinario che si è venuto a creare.
Alla luce di quanto sta avvenendo sul mercato immobiliare in casi simili, si ritiene ragionevole che tale rimodulazione possa essere composta da due componenti:
Contando, quindi, i mesi di GENNAIO e FEBBRAIO 2020 come mesi a canone pieno e applicando le percentuali di cui sopra si ottiene UNO SCONTO totale per l'ANNO 2020 che potrà andare da un minimo di € 13.700.000 ad un massimo di € 15.400.000.
Milano, 01/12/2020 Prot. 1590/2020
Spettabile Fiera Milano S.p.A. Piazzale Carlo Magno, 1 20149 Milano
Il sottoscritto ANDREA GARIBALDI, nato a Milano il 18/01/1984, CF GRBNDR84A18F205G, residente a Milano in via Sebastiano del Piombo 6, in qualità di responsabile settore valutazioni corporate e Procuratore Speciale della società Yard Spa, con sede in Milano, Corso Vittorio Emanuele II, n. 22, a conoscenza di quanto prescritto dalla normativa applicabile in merito ad eventuali responsabilità relativamente alle dichiarazioni qui rese, per la Società, per sé e per i referenti dei servizi che si interfacceranno con le Società del Gruppo Fiera Milano
DICHIARA, per quanto di sua conoscenza,
che non sussiste alcuna situazione di conflitto di interesse(*), anche potenziale, tra la sottoscritta Società — né tra le sue società controllate e controllanti — e Fiera Milano S.p.A. e/o Società appartenenti al Gruppo Fiera Milano
(*) Per conflitto di interesse si intende, a titolo esemplificativo e non esaustivo, il caso in cui:
Distinti saluti,
YARD S.p.A. Head of Corporate Valuation Andrea Garibaldi
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