Annual Report • Mar 27, 2018
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Sven-Olof Johansson, VD
nyck`elsten subst. ~en ~ar
ORDLED: nyckel|sten•en
l slutsten i ett valv som sätts in i den högsta punkten och gör valvet självbärande
Svenska Akademiens ordbok SAOB
| Delårsrapport per 31 mars 2018 | 26 april 2018 |
|---|---|
| Årsstämma 2018 | 26 april 2018 |
| Delårsrapport per 30 juni 2018 | 3 juli 2018 |
| Delårsrapport per 30 september 2018 | 25 oktober 2018 |
| Bokslutskommuniké 2018 | februari 2019 |
| Årsstämma 2018 | 26 april 2018 kl 16:00 |
T-house, Engelbrektsplan 1 i Stockholm
FastPartner är i Tensta och Rinkeby för att stanna och har investerat cirka 250 MSEK för att skapa välkomnande och inkluderande centrum.
s.6
Att äga och förvalta fastigheter är ett långsiktigt hållbart åtagande som bland annat kräver ansvarsfullt företagande, uthållighet och känsla för framtidens krav och möjligheter.
Den dynamiska kraften som uppstår när nyckelstenen sätts in i valvet och gör det självbärande kan jämföras med de strategier som sätts in i förvaltning, investering, finansiering och kassaflöden för att skapa lönsamhet och hållbarhet.
s.10
FastPartner äger, förvaltar och utvecklar 194 stycken egna fastigheter i Sverige
Med spårbunden trafik transporteras passagerarna snabbt, billigt, säkert och köfritt.
s.16
FastPartner har under 2017 haft ett fortsatt stort fokus på projektutveckling. Totalt investerades 460,6 (443,6) MSEK.
s.42
| 2017 | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|
| Resultat, kr/stamaktie | 23,43 | 28,18 | 21,41 |
| Utdelning, kr/stamaktie | 4,321) | 4,0 | 3,75 |
| Eget kapital, kr/stamaktie | 126,2 | 106,7 | 80,5 |
| Soliditet, % | 36,3 | 34,9 | 27,1 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,0 | 3,4 | 3,1 |
| Driftnetto, % | 4,9 | 5,4 | 6,3 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 9,9 | 13,1 | 12,6 |
| Avkastning på eget kapital, % | 20,7 | 29,7 | 31,8 |
1) Av styrelsen föreslagen utdelning enligt 2017 års vinstdisposition
HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT
Förvaltningsresultatet uppgick till 666,9 MSEK.
Årets resultat uppgick till 1 451,0 (1 598,6) MSEK. Detta ger ett resultat per stamaktie om 23,43 (28,18) kronor för 2017. Resultatförändringen beror främst på högre driftnetto till följd av nytecknade kontrakt, förvärvade fastigheter under 2017 och färdigställda projekt. Effekten av detta har dock motverkats av lägre orealiserade värdeförändringar på fastigheter.
Styrelsen har föreslagit en utdelning om 4,32 (4,0) kronor per stamaktie för 2017. Detta är den högsta utdelning någonsin som FastPartner lämnat.
Eget kapital uppgick till 126,2 (106,7) kronor per stamaktie vid årets slut.
Soliditeten vid årets slut uppgick till 36,3 (34,9) procent.
Räntetäckningsgraden uppgick till 4,0 (3,4) ggr. FastPartner tror på fortsatt låga räntor framöver och kommer fortsätta att i huvudsak arbeta med korta räntebindningstider.
Driftnettot för år 2017 uppgick till 4,9 (5,4) procent.
Avkastning på totalt kapital uppgick för året till 9,9 (13,1) procent. Minskningen mot föregående år förklaras främst av högre driftnetto vars effekt motverkats av lägre orealiserade värdeförändringar.
För 2017 uppgick avkastningen på eget kapital till 29,7 (31,8) procent.
Genom vår affärsidé och våra strategier strävar vi mot att uppnå koncernens mål. Vårt primära finansiella mål är att uppnå ett på årsbasis rullande förvaltningsresultat om 950 MSEK i slutet av år 2020.
FastPartner avyttrar fastigheterna Gunhild 5 och Gustav 1 i Spånga till ett gemensamt ägt bolag med Slättö, i vilket FastPartner äger 30 procent. Köpeskillingen vid lagakraftvunnen detaljplan översteg bokfört värde med cirka 440 MSEK och realisationsvinsten kommer att redovisas när detaljplanen vunnit laga kraft, vilket beräknas ske under andra kvartalet 2018.
FastPartner förvärvar och tillträder fastigheten Hilton 5 i Frösunda, Stockholm. Fastigheten ligger i direkt anslutning till E4 och centrala delar av Stockholm. Uthyrningsbar kontorsyta uppgår till 13 800 kvm med årliga hyresintäkter på cirka 36 MSEK.
FastPartner förvärvar fastigheten Uppfinnaren 1 på Östermalm i Stockholm. Fastigheten har en uthyrningsbar yta om 16 200 kvm och ett hyresvärde vid förvärv om cirka 44 MSEK som kommer att öka till cirka 57 MSEK efter år 2020 till följd av de nya hyresavtal som är tecknade.
FastPartner förvärvar tre fastigheter i Uppsala med en uthyrningsbar yta om 28 600 kvm och avyttrar fem bostadsfastigheter i Gävle med en yta om 8 300 kvm. Affären innebär att FastPartners årliga förvaltningsresultat ökar med cirka 18 MSEK.
FastPartner tecknar ett tioårigt avtal med H&M om 3 300 kvm i Frihamnen i fastigheten Ladugårdsgärdet 1:48.
FastPartner tecknar ett 15-årigt avtal med Zleep Hotels om 4 000 kvm i fastigheten Hammarby-Smedby 1:458 i Upplands-Väsby.
FastPartner tecknar ett 20-årigt avtal med Prolympia om 6 300 kvm i en nybyggd skola i fastigheten Sätra 11:4 i Gävle.
FastPartner tecknar ett åttaårigt avtal med Alnova Balkongsystem om 9 000 kvm i fastigheten Kärra 90:1 i Göteborg.
FastPartner tecknar ett elvaårigt avtal med Turbo Extreme Sport Zone om 6 000 kvm i fastigheten Hemsta 11:11/15:7 i Gävle.
FastPartner tecknar ett tioårigt avtal med Big Easy Self Storage om 3 000 kvm i fastigheten Stensätra 19 i Stockholm.
FastPartner tecknar ett 20-årigt avtal med Aleris om 5 000 kvm på Lidingö i fastigheten Aga 2.
FastPartner upprättar ett certifikatprogram med ett rambelopp om 2 000 MSEK. Under fjärde kvartalet emitterar FastPartner företagscertifikat om 1 890 MSEK.
Riksbanken låter reporäntan var oförändrad på nivån -0,5 procent under hela år 2017.
FastPartner lämnar en utdelning om 4 kr per stamaktie, totalt 241,2 MSEK vilket är den högsta utdelning som FastPartner lämnat till sina aktieägare. Preferensaktien gav en utdelning om 20 kr per preferensaktie.
En aktad aktieägare har gått ur tiden. 1996 köpte Ingvar Kamprad drygt en miljon aktier i FastPartner. Dessa aktier behöll han sedan fram till sin död. Att ha haft Ingvar Kamprad med i aktieboken var en tillgång för bolaget och saknaden är stor efter Sveriges genom tiderna största entreprenör.
I mars 2018 erhöll FastPartner kreditbetyget "Ba2" med "positiv outlook" från Moody's.
FastPartners affärsidé är att på expansiva orter äga, förvalta och utveckla fastigheter med god värdetillväxt och positiva kassaflöden. Vi ska samtidigt visa stor lyhördhet för våra hyresgästers önskemål.
FastPartner ska tillhandahålla funktionella och effektiva lokaler till näringslivet och offentlig sektor. Allt för att deras verksamheter ska kunna bedrivas på bästa möjliga sätt.
4
Sundsvall Söderhamn Gävle Hedemora Ludvika Uppsala Enköping
Eskilstuna Södertälje Strängnäs
Tibro (såld 15 januari 2018) Åtvidaberg Alingsås Ulricehamn Göteborg
Alvesta Växjö
Sölvesborg Malmö Ystad
"FastPartners ekonomiska ställning gör det möjligt att kunna vara en långsiktig aktör inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling."
Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till
n Produktion/Logistik/ Lager 45% n Kontor 36% n Butiker 9% n Bostäder/Hotell 2% n Övrigt 8%
YTFÖRDELNING KONCERNEN
2017 års verksamhet bekräftar på många sätt den finansiella styrkan i FastPartner vilken skapar lönsamhet och därmed hållbarhet.
n Det är med stor tillfredsställelse som jag nu, för alla aktieägare och andra läsare, får redogöra för verksamhetsåret 2017 och bolagets roll i fastighetsbranschen. För de som ännu ej är aktieägare i FastPartner vill jag framföra tre argument för att bli det; 1) Stockholmsfokuseringen
Jag vill tacka mina styrelsekollegor för allt arbete de lagt ned på att göra bolaget så transparent som möjligt och även för att hitta rätt strategier i en föränderlig marknad. Strategifrågor har utgjort en väsentlig del av styrelsearbetet. Det indikerar att själva verksamheten är välorganiserad och att verksamhetsproblem sällan behöver föras upp på styrelsenivån. FastPartners personal gör ett fantastiskt jobb under stor frihet och stort ansvar. Det bästa av allt är att vår organisation är väl anpassad för uppgiften. Det innebär att alla har lite för mycket att göra. Det skapar trivsel, laganda och engagemang.
FastPartner har goda förutsättningar att fortsatt kunna verka och utvecklas där vi är etablerade. Takten är beroende av de konjunkturella förhållandena där den nuvarande högkonjunkturen, framförallt i Stockholmsregionen, inte visar något tecken på avmattning i synnerhet inte när det gäller kontorsfastigheter.
De flesta kurvorna pekar uppåt och
"De flesta kurvorna pekar uppåt och indikerar att FastPartners lönsamhet är både långsiktig och hållbar, vilket är en förutsättning för att kunna uppfylla de miljökrav som förväntas av bolaget i framtiden."
indikerar att FastPartners lönsamhet är både långsiktig och hållbar, vilket är en förutsättning för att kunna uppfylla de miljökrav som förväntas av bolaget i framtiden. Min erfarenhet av miljökraven är att miljöinvesteringar förbättrar effektiviteten och alltid är lönsamma vilket självklart medför ytterligare satsningar på miljön.
Sommaren 2017 började fastighetspriserna anpassa sig till de ekonomiska ramar som gäller för bolagets fastställda förvärvsstrategi. Fastigheten Hilton 5 i Solna förvärvades. Den ligger strax intill fastigheten Hilton 2 som även den ägs av FastPartner. Den sammanlagda uthyrningsbara ytan för de två fastigheterna uppgår till drygt 38 000 kvm. Totalt driftnetto för de båda fastigheterna uppgår till cirka 70 MSEK. Canon och Hewlett-Packard är två exempel på större internationella bolag med svenska huvudkontor i dessa fastigheter. Fastigheternas läge ger närhet till centrala Stockholm och ligger i direkt anslutning till E4 med goda kommunikationer och service samt en utlovad tunnelbanestation. Antal garageplatser täcker efterfrågan.
I oktober förvärvade FastPartner tre kommersiella fastigheter i Uppsala om totalt cirka 29 000 kvm.
I november förvärvades fastigheten Uppfinnaren 1 på Östermalm i Stockholms innerstad för 53 000 kronor per uthyrningsbar kvm. Affären omfattade ett helt kvarter på drygt ett tunnland mark bebyggd med tre separata byggnader, med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 16200 kvm, allt uthyrt. FastPartner var först på bollen och det blev en ren "snabba cash affär". Beredskap och tillräckligt fylld lada var nog avgörande faktorer. Tänkvärt är att affärer faktiskt har gjorts där kommuner för anvisad mark utanför Stockholms tullar får betalt motsvarande drygt 30 000 kronor per kvm byggrätt. En slutsats är att FastPartners tunnland per kvm måste ha ett betydligt högre värde än de som gäller utanför tullarna. Svårt att veta vilket men en kvalificerad gissning kan vara, 53 000 kr/kvm?
Bolaget har under hösten genomfört en process för att tillsammans med Moody's uppnå officiell rating. Arbetet avslutades under februari 2018 och resulterade i ratingbetyget Ba2 med positiv outlook.
"Bolagets främsta uppgift är att ständigt arbeta med att förstärka och fördjupa relationen med våra hyresgäster vilket ofta leder till en ökad lönsamhet för båda parter."
Ratingen kommer att bidra till väsentligt förbättrade villkor vid kommande emissioner av obligationer. Vid den obligationsemissionen om 600 MSEK som bolaget genomförde i början på mars 2018 erhölls en marginalförbättring med cirka 175-200 punkter. FastPartners målsättning är att inom tre år uppnå nivån Investment Grade vilket ger tillgång till en mycket bred del av kapitalmarknaden och innebär en gardering inför en eventuell stramare marknadssituation.
Räntekostnaderna är en stor del av ett fastighetsbolags kostnader. Att försöka skaffa sig en insiktsfull bild av ränteutvecklingen är därmed av största vikt. Vi på FastPartner lägger mycket kraft på att förstå räntemarknadens mekanismer för att uppnå en optimal mix av olika räntebindningstider. Vi har hittills lyckats ganska väl och har idag en räntetäckningsgrad (ICR) om drygt 4 ggr vilket är väldigt bra jämfört med våra konkurrenter.
För närvarande befinner vi oss i en situation där en hel värld simultant upplever en högkonjunktur. Trots högkonjunktur, historisk låg arbetslöshet, en centralbank som avslutat QE programmen och börjat höja korta räntor, verkar den amerikanska 10-årsräntan ha svårt att ta sig över 290 punkter och 30-årsräntan handlas endast 20-30 punkter högre. Detta är i min bok ett tecken på att vi har en ny situation på räntemarknaden med räntor som även i högkonjunkturer kommer att befinna sig på betydligt lägre nivåer än vad de flesta
bedömare hävdat. Även inflationen har i västvärlden etablerats på betydligt lägre nivåer än vid tidigare högkonjunkturer och motverkas av globala marknader, automatisering, artificiell intelligens som i sin tur skapar ett överutbud av arbetskraft som motverkar löneinflationen. Allt detta leder till slutsatsen att låga räntor förmodligen blir bestående. Paradigmskifte. Vad som skulle kunna ändra bilden är likviditeten i kapitalmarknaden. Vi befinner oss idag i en situation där individer, bolag och stater är mer belånade än någon gång tidigare. Bara den amerikanska Corporate Bond marknaden har en volym på runt 12 000 miljarder USD och där låntagare utgår ifrån att den volymen kan rullas vidare i evig tid. Till detta kan läggas ett gigantiskt budgetunderskott som ska finansieras och en statsskuld som passerat 20 000 miljarder USD.
Situationen i Kina är mindre transparent men ännu mer belastad med lån än i USA. Problematiken är dock av helt annan karaktär.
Europa är mindre belånat men dras med en bankindustri som är fortsatt beroende av likviditet från ECB och fortsatt låga räntor.
Skulle en akut likviditetskris uppkomma så hamnar vi i en situation där världens centralbanker får aktivera nya omfattande QE program med fortsatt låga räntor. Allt för att världen ska kunna ta det lugnt och fortsätta att låna. Halleluja!
Bolagets främsta uppgift är att ständigt arbeta med att förstärka och fördjupa
relationen med våra hyresgäster vilket ofta leder till en ökad lönsamhet för båda parter.
En viss avmattning inom bostadssektorn har under hösten 2017 och början på 2018 märkts. För kontorsfastigheter, framförallt i Stockholm, har genom att efterfrågan på lokaler fortfarande är stor, ingen avmattning kunnat konstateras. Möjligtvis har de mest exklusiva kontorens hyror i innerstaden nått sin peak.
Digitalisering och krav på allt högre produktivitet gör att företag med stor noggrannhet analyserar möjligheter till effektivisering. Där är kontorets storlek en av de saker som kan hamna under luppen.
I den globala och abstrakta värld som digitalisering har skapat är identitet och tillhörighet viktiga frågor. Här fyller kontoren både idag och imorgon en viktig roll för att skapa den dynamik och kreativitet som uppstår när individer möts.
FastPartners uppgift är att ställa om de ytor som inte efterfrågas idag till användningsområden som är mer marknadsanpassade. Att utveckla själva kontorsmiljön tillsammans med kunden är en av våra viktigaste och mest spännande arbetsuppgifter
Butiker utgör cirka 9 procent av beståndet vilket motsvarar en yta på cirka 130 000 kvm. En stor del av butiksytorna finns i våra stadsdelscentrum. I och med att FastPartner inte äger några större gallerior blir dagligvaruhandeln klart dominerande dessutom med ett utbud av varor som är anpassade till den lokala marknaden och som därmed har en konstant efterfrågan.
FastPartner har satsat på Tensta och Rinkeby och investerat cirka 250 MSEK för att skapa välkomnande och inkluderande centrum. Satsningen är långsiktig och det är en utmaning att vara delaktig
i en process som ska förändra ohållbart till hållbart. Utvecklingen i centrumen har, sett ur ett säkerhetsperspektiv, varit negativ och eskalerande under de senaste åren. De klassas som utanförskapsområden och dödskjutningar, rån, stölder och narkotikahandel förekommer. Detta är en sida av centrumen, en annan sida är deras stora betydelse för alla boende, arbetstagare, näringsidkare och besökare till dessa centrum. Den vanliga handeln är i full gång och allt är uthyrt. Ytterligare en faktor av stor betydelse är den entreprenöriella begåvningsreserv som finns i både Tensta och Rinkeby men som hittills inte har utnyttjats på rätt sätt. Först nu känns det som en rejäl vändning har skett och ett helt annat och positivare sentiment finns när det gäller företagsamhet och att få ungdomar i arbete. Alla tycks dra åt rätt håll. FastPartner har från allra första början med goda resultat försökt att skapa jobb inom centrumen för de som har anknytning till områdena. Mest har det gällt ungdomar och sommararbete men också praktikanter i vår fastighetsförvaltning.
FastPartner är i Tensta och Rinkeby för att stanna.
Inga områden i landet borde vara undantagna den fundamentala rätten till säkerhet som tillkommer varje medborgare och som regeringen har ansvar för. En uppfattning som dessutom delas av FN.
Det rör sig! Detta gäller även kontinentalsocklarna men uppmärksammas inte förrän en kollision med andra kontinentalsocklar inträffar och en förändring av världen uppstår. Sverige har två stora kraftfält som helst ska röra sig samstämmigt, migrationen och integrationen. Först märktes inte mycket av deras olika kursförändringar men när det blev uppenbart att de var på kollisionskurs med varandra som kunde sluta med
en krasch hände något. Stefan Löfven släppte prestigen, lade om rodret och undvek haveri. Sverige förändrades inte men politikerna vaknande upp och insåg att välfärden kunde bli allvarligt hotad.
Åsiktskorridorerna blev bredare och heliga kor slaktades för ingen svensk politiker vill beskyllas för att skada välfärden. Välfärden har förvaltats av många regeringar från olika partier under lång tid. Ingen enskild politiker, parti eller regering bär ensam skulden för det uppkomna hotet mot välfärdens hållbarhet. Därför ska skuldfrågan tas bort från agendan så att fokus kan riktas mot framtiden och de gemensamma lösningar som behövs för att bevara och förstärka välfärden. Det politiska uppvaknandet för en säkrare framtid märks tydligt idag.
Stockholm den 27 mars 2018
Sven-Olof Johansson
PS Varmt tack till min vän och konkurrent Rutger Arnhult, ansvarig för Klöverns Årsredovisning 2016, som varit en inspirationskälla för FastPartners Årsredovisning 2017. "Steal with pride" för att citera Jan Stenbeck. DS
"Utanförskapet och integrationen har en sådan komplexitet att det borde betraktas som en fristående vetenskap. Att implementera människor in i samhällsmaskineriet med syftet att skapa ett bättre liv, är inget annat än humanistisk ingenjörsvetenskap byggd på kreativitet och tillämpning av vetenskapliga och humanistiska principer. I Sverige bedriver en elit av utanförskapsingenjörer sin verksamhet på Fryshuset, vilket också tjänar som ett slags universitet för denna vetenskap."
FastPartner har satsat på Tensta och Rinkeby och investerat cirka 250 MSEK
"FastPartner har satsat på Tensta och Rinkeby och investerat cirka 250 MSEK för att skapa välkomnande och inkluderande centrum. Satsningen är långsiktig och det är en utmaning att vara delaktig i en process som ska förändra ohållbart till hållbart."
Den dynamiska kraften som uppstår när nyckelstenen sätts in i valvet och gör det självbärande kan jämföras med de strategier som sätts in i förvaltning, investering, finansiering och kassaflöden för att skapa lönsamhet och hållbarhet.
FastPartners personal har genom åren alltid visat en stor lojalitet och ett engagemang inför sina arbetsuppgifter. Detta har varit en avgörande faktor för bolagets framgångar. Stort ansvar, hög frihetsgrad, ingen byråkrati och den höga trivselfaktorn har nog bidragit till medarbetarnas uppfattning om bolaget. På andra sidor i denna årsredovisning framgår rättigheter och skyldigheter för parterna men också det samspel och den laganda som har etablerats. Det finns en obalans med för få kvinnor i ledningen som till stor del kan hänföras till FastPartners låga personalomsättning. Det finns idag många kompetenta kvinnor i fastighetsbranschen, och den låga personalomsättningen är ur detta perspektiv inte av godo, men problemet är under observation och kommer att lösas med tiden. 1
FastPartner har 18 kvinnliga och 45 manliga medarbetare. FastPartner har sedan år 2012 haft en kraftig expansion och förvärvat 100 fastigheter och sålt 15 motsvarande en ökning av den totala uthyrningsbara ytan med cirka 790 000 kvm eller en ökning med 120 procent. Detta har inneburit en ökning av antalet anställda framförallt till förvaltnings- och uthyrningsverksamheterna. De nyanställda har kommit till en organisation med många erfarna och kompetenta medarbetare. Stor erfarenhet blandat med nytänkande skapar energi. Trots den snabba expansionen och tillkommande nyanställningar är organisationen idag fortfarande slimmad utan att ha tappat effektivitet.
2 Fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndet kan ses som summan av alla fastighetsinvesteringar där det sammanlagda värdet på fastigheterna per den 31 december 2017 uppgick till 20 116 MSEK. FastPartners räntebärande skulder uppgick till 11 193,5 MSEK. Den relativt låga belåningsgraden om 55 procent och ökade hyresintäkter gjorde att FastPartners förvaltningsresultat för 2017 steg till 667 MSEK.
FastPartner äger, förvaltar och utvecklar 194 stycken egna fastigheter i Sverige. Fastighetsbeståndet på cirka 1 440 tkvm har sin tyngdpunkt i kommersiella fastigheter inom Stockholmsområdet. Drygt 75 procent av de totala hyresintäkterna kommer från denna region. Fastighetsbeståndet är diversifierat vilket är ett sätt att sprida riskerna.
I beståndet återfinns bland annat fem fastigheter i Stockholms city. Av dessa ligger en på Östermalmstorg, en på Valhallavägen, Östermalm, vilken omfattar ett helt kvarter bestående av tre byggnader samt tre på Luntmakargatan intill Kungsgatan. Inte långt från Östermalmstorg ligger den välkända Nasdaqfastigheten i Frihamnen. På Lidingö är FastPartner en av de större fastighetsägarna genom bland annat sitt engagemang i Dalénum. Fastigheterna Hilton 2 och 5 på sammanlagt drygt 38 000 kvm ligger i Solna vid E:4:an helt nära anslutningen till city. Sju stadsdelscentrum inom Stockholmsregionen ingår också i beståndet. Fyra av dessa ligger i direkt anslutning till tunnelbanestationer och övriga tre i direkt anslutning till järnvägs- eller pendeltågsstationer. Samtliga centrum har även en bra utbyggd busstrafik med täta avgångar. FastPartner
är också väl etablerade invid flygplatserna Arlanda och Bromma.
Koncentrationen till Stockholm har varit en medveten satsning under många år. Flera större fastigheter förvärvades innan "Stockholmshypen" slog till. Dessa fastigheter ansågs då ligga långt utanför stan men i och med Stockholms expansion har dessa platser idag blivit närförorter. Därmed blev också vissa fastigheter attraktiva för bostadsbebyggelse med en väsentlig värdetillväxt som följd. FastPartners bostadsbestånd utgör idag 1,7 procent av fastighetsbeståndets uthyrningsbara area. Med hänsyn till den stora efterfrågan på bostäder, och att bolaget i framtiden kan konvertera kommersiella fastigheter till bostäder, kommer andelen med säkerhet öka i framtiden. I Märsta Centrum bygger nu FastPartner egna hyresfastigheter för 200 bostäder.
3 Finansieringen Redan under 2016 blev det för FastPartner uppenbart att fastighetspriserna stigit till nivåer där det kunde ifrågasättas om marknadssituationen var sådan att en tillfredställande avkastning kunde erhållas. FastPartner hade tidigare informerat marknaden om att i ett sådant läge avvakta med att expandera. I stället för fastighetsförvärv satsade FastPartner på att ytterligare stärka sin ekonomiska ställning för att därmed kunna vara likvid vid framtida affärsmöjligheter. Två större fastigheter har förvärvats under året. I juli förvärvades fastigheten Hilton 5, Solna, på 13 800 kvm som ligger strax intill Hilton 2, som sedan tidigare ägd av FastPartner, vilket ger förvaltningsfördelar. I november förvärvades Uppfinnaren 1. Båda dessa förvärv uppfyllde FastPartners tidigare fastlagda
strategi att uppnå en god avkastning på eget kapital i varje enskild affär.
I finansieringen ligger nyckeln till en lyckad fastighetsaffär. Finns inte en väl genomtänkt, långsiktig och hållbar finansiering blir det ingen lyckad affär. Hållbarheten måste vara på den nivå att det finns ett skydd som i möjligaste mån kan skydda mot händelser i omvärlden. Att säkerställa finansieringen långsiktigt kan vara av stor betydelse då plötsligt förändrade omvärldsfaktorer kan slå direkt och negativt mot kortfristiga finansieringar.
De senaste åren har finansiering för fastighetsbolagen blivit mer mångfacetterad och sofistikerad. Swapar, obligationslån, preferensaktier företagscertifikat och liknande utbud används flitigt. Bankerna har blivit mer konkurrensutsatta genom att företagen kan finansiera sig på annat sätt. För FastPartners del ligger dock den större delen av krediterna hos banker. Att valmöjligheterna blivit fler när det gäller finansiering ökar möjligheterna att rätt hanterat få ned finansieringskostnaderna. Detsamma gäller om bolaget förbättrar sina nyckeltal, vilket FastPartner lyckats göra inte minst tack vare företrädesemissionen.
FastPartner följer finansmarknaden på daglig basis för att därigenom stämma av villkorsändringar och andra rörelser i marknaderna vilka kan ge indikationer på vad som komma skall.
4 Kassaflöden FastPartners kassaflöden står under ständig uppsikt. Uppkomna avvikelser spåras snabbt och åtgärder kan direkt sättas in med kostnadsbesparingar som belöning. Vakanser skadar kassaflödet. Innehåller en nyförvärvad fastighet vakanser, och priset reducerats med hyresvärdet av vakanserna, har köparen goda möjligheter att göra en bra affär till en strålande affär. Självklart blir dessa vakanser en utmaning för våra uthyrningsansvariga men strålande affärer görs sällan utan att utmaningarna är stora. Vid ingången av år 2017 uppgick FastPartners rullande förvaltningsresultat för år 2017 till 625 MSEK. Vid ingången av år 2018 uppgick FastPartners rullande förvaltningsresultat för 2018 till 725 MSEK.
De investeringar som pågår i eget bestånd kommer framöver att påverka förvaltningsresultatet positivt.
FastPartner äger, förvaltar och utvecklar 194 stycken egna fastigheter i Sverige
75%
av de totala hyresintäkterna kommer från Stockholmsområdet
FastPartners ekonomiska ställning gör det möjligt att kunna vara en långsiktig aktör inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling.
FastPartner vill vara det ledande fastighetsbolaget på att tillhandahålla verksamhetslokaler för privat och offentlig sektor i Sveriges största tätorter. FastPartner värnar om goda och långsiktiga relationer till sina hyresgäster, och grunden till detta skapas av våra förvaltares och teknikers entusiasm. Vi arbetar med långsiktiga strategier, men tar snabba beslut då det behövs för att skapa en hög effektivitet. I vårt fastighetsbestånd ingår alla typer av kommersiella fastigheter, både stora och små för alla typer av användning, och inom de tätorter där vi är etablerade finns det en viss geografisk spridning. Vi överkommer de utmaningar spridning i beståndet skapar genom att nyttja de senaste tekniska IT-verktygen så att vi kan skapa en hög överskottsgrad i förvaltningen.
FastPartner investerar främst i kommersiella lokaler som lämpar sig för produktion, lager, logistik, kontor och butik. FastPartner följer marknaden nära för att se om möjlighet ges till nya förvärv som kompletterar befintligt bestånd. Att utveckla och investera i befintligt bestånd samt att omvandla byggrätter till uthyrningsbara ytor är en viktig del i FastPartners verksamhet.
Att äga och förvalta fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet. FastPartner efterstävar en avvägd mix mellan eget kapital och lånat kapital där lånat kapital utgörs av en blandning av banklån, företagscertifikat och emitterade obligationer. FastPartner arbetar med att ha ett tydligt fokus på löpande kassaflöden. Stabila kassaflöden ger goda förutsättningar för både expansion och tillfredsställande avkastning på aktieägarnas kapital.
Pausen varade från 25 november 2015 till 3 juli 2017 och kan liknas vid avvaktande beredskap.
Under 2017 var efterfrågan på lokaler mycket god, vilket kan ses som en återspegling av ett starkt konjunkturläge för svensk ekonomi. Efterfrågan på lokaler var stor under årets inledning, men sjönk sedan något under hösten i och med inbromsningen på bostadsmarknaden. Analysen är att konverteringar av kontor till bostäder pausades, vilket fick till följd att hyresgäster i fastigheter aktuella för ombildning kunde skjuta upp frågan om nya lokaler. Denna tendens till avkylning har dock inte varit långvarig och under början av 2018 ser vi återigen en mycket stark efterfrågan på lokaler. Det som driver denna efterfrågan är att många hyresgäster har blivit uppsagda för hyreshöjningar till följd av den starka efterfrågan på kontorslokaler som vi har haft de senaste fem åren. De gör att vi med tillförsikt hoppas på ett lika bra 2018 som det gångna året har varit.
Under 2017 har vi tecknat ett flertal större hyreskontrakt med bl a Alnova Balkongsystem, Lundqvist Maskin & Verktyg, Aleris och H&M. Totalt sett under året har det tecknats nästan 400 nya hyreskontrakt, dessutom har flertalet kontrakt omförhandlats och hyresgäster har omlokaliserats inom vårt bestånd. Nettouthyrningen summerar till totalt ca 50 000 kvm. Extra kul att notera är det framgångsrika arbetet med uthyrning i Gävle. Där har vi sedan en tid haft större vakanser efter det att Ericsson lämnat Gävle. Nu har många av dessa tidigare Ericsson-ytor hyrts ut, många gånger till nya typer av verksamheter som inte är industri/lager/kontor. Det är ett kvitto på vår organisations affärsmässighet samt kompetens i att ställa om användningen
av lokaler till det marknaden efterfrågar. I Kista har arbetet med uthyrning också framskridit väl under det gångna året och resulterat i att vakanserna i detta affärsområde sjunkit med nära 10 procentenheter. Om det innevarande året visar sig falla ut lika lyckosamt kommer vi i Kista-beståndet ha en vakans i linje med företagets genomsnittliga vakansgrad. Det är i första hand små och mellanstora bolag, ofta ägarledda, som vi gör affärer med i området.
Den stora utmaningen för oss i uthyrningsarbetet 2018 består i huvudsak av fyra solitärer i norra Stockholmsområdet. För vart och ett av objekten har vi en tydlig plan och vi för pågående diskussioner med potentiella hyresgäster. Detta arbete har en hög prioritet och faller det väl ut kommer vi att vid utgången av 2018 ha en uthyrningsgrad på över 90 procent.
FastPartner har som affärsidé att äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter av alla dess slag i områden med stark ekonomisk tillväxt. FastPartner har fastigheter i Sveriges fyra största städer samt Norrköping och Gävle, vilka kan sägas ingå i den större Mälardalstriangeln runt Stockholm. Några av fastigheterna ligger mycket centralt, medan några har ett läge mer i periferin. Det viktiga är att de alla ligger inom respektive centralorts ekonomiska geografi. Att äga fastigheter som ligger i geografier med en stark ekonomisk tillväxt innebär att det alltid kommer att finnas en latent efterfrågan på lokaler. Ekonomier utvecklas och förändras över tid, och fastigheter som är 30, 50 eller 100 år gamla behöver då anpassas och utvecklas för att kunna möte
den aktuella efterfrågan på lokaler. Det finns många utmaningar i det arbetet. Dels är det byråkratiska aspekter i form av bygglov, detaljplaner mm., sedan finns det givetvis tekniska problem som måste lösas och sist men inte minst måste det finnas en lönsamhet i det hela. För att lyckas fordras kostnadsmedvetenhet, att vara arbetsam och enträgen gällande planfrågor och bygglov samt tekniskt kunnig så att man återanvänder det man kan i så stor utsträckning som möjligt. Gör man detta rätt blir resultatet både bra för plånboken och miljön. Speciellt den sista aspekten är värd att lyfta, för hur många gånger har man inte läst "Vi river allt och bygger ett nytt miljöhus".
Att äga fastigheter i regioner med hög ekonomisk tillväxt är förknippat med en lägre risk än provinsiellt belägna fastigheter, oavsett användning. Detta på grund av att det alltid finns en alternativ användning för en fastighet i ett område med en stor ekonomi i tillväxt. I en teoretisk kassaflödesmodell som bedömer värdet på en fastighet kan detta påstående, att det är minst risk med att äga fastigheter i tillväxtregioner, dock motsägas. Det resonemanget bygger på att värdet i en provinsiellt belägen fastighet finns i den kontrakterade hyran och att restvärdet är nära obefintligt och därför inte påverkar risken. I en förlängning av detta kassaflödesresonemang så borde då fastigheten ha ett värde som går mot restvärdet, dvs noll, då allt mindre av hyreskontraktets löptid återstår. Så fungerar det inte i praktiken, då byggnad och mark alltid tillskrivs ett latent värde. På samma vis är det uppenbart lättare att hitta nya hyresgäster till fastigheter i tätorter, än till fastigheter i glesbygden.
"I utvecklingen med att digitalisera fastighetsförvaltningen finns det skalfördelar. Precis som i allt utvecklingsarbete är det bättre ju fler enheter det finns att fördela utvecklingskostnaderna över."
Drygt tjugo år efter att Boo.com lanserade konceptet e-handel ser vi nu hur e-handeln börjar innebära stora förändringar för fastighetsbranschen. E-handlare har skapat en stor efterfrågan på lagerlokaler och dämpat efterfrågan på handelsfastigheter. Denna utveckling har accelererat de senaste åren, inte på grund av något speciellt tekniksprång, utan just därför att den tekniska mognaden hos företag och kunder nått en kritisk massa. De detaljister som inte var med i början av denna trend har idag hamnat på efterkälken. Två saker att ta fasta på i denna korta utvikelse är att det revolutionerade inte sker vid en specifik tidpunkt och med en specifik tekniks apparat (jmf 3D-skrivare), utan har sin grund i att systemet når en kritisk massa som snabbt förändrar förutsättningarna för samhället. Den andra intressanta saken att ta fasta på är att om man inte har hängt med i teknikutvecklingen då den är i sin linda, så är det försent att hoppa på tåget då systemet väl har nått sin kritiska massa – då går förändringarna fort.
För att möta kraven på ekonomisk tillväxt finns det två vägar att gå, antingen arbeta fler timmar eller att arbeta effektivare. Det senare handlar om att öka produktiveten, och för att lyckas med det är nya digitala verktyg instrumentella. Att utveckla arbetsrutinerna och att bli effektivare i förvaltningen är något FastPartner kontinuerligt arbetar med. I dagsläget är ca en fjärdedel av fastigheterna utrustade med heltäckande fastighetsautomationssystem. Projektet med att koppla upp alla våra fastigheter med fiber är avslutat. Nu arbetar vi med att utveckla och effektivisera styrningen av fastigheterna. Den fjärdedelen av fastigheterna som
är uppkopplade styr våra tekniker från mobila plattformar, paddor. Fördelarna med att öka tillgängligheten till styrningen är många. Det blir uppenbart lättare att förfina styrningen och därmed sänka energianvändningen och öka komforten för våra hyresgäster. Vidare är det möjligt att detektera och åtgärda problem i fastigheterna innan hyresgästerna har märkt av eventuella störningar. Att ha en god överblick över vad som händer i fastigheterna gör det också möjligt att planera arbetstiden bättre och därmed öka effektiviteten.
I utvecklingen med att digitalisera fastighetsförvaltningen finns det skalfördelar. Precis som i allt utvecklingsarbete är det bättre ju fler enheter det finns att fördela utvecklingskostnaderna över. Med ca 200 fastigheter bedömer vi att vi har en tillräckligt stor volym att fördela kostnaderna över för att kunna vara med strax bakom täten i arbetet med digitaliseringen av fastigheter. Fastigheterna varier kraftigt i storlek. Den genomsnittliga uthyrningsbara ytan per fastighet är strax över 7 000 kvm och medianfastigheten har en yta på strax under 4 000 kvm. Arbetet med digitalisering kräver att vi arbetar med en flexibel strategi utan stor administration – för att nå maximalt värde av varje krona.
Vi ser en ökad efterfrågan från våra hyresgäster i industrifastigheter att vi ska ta över skötseln av fastigheterna. Mot bakgrund av att alla företag strävar efter att bli mer effektiva, och att vi nu har en snabb utveckling inom digitaliseringen i driften av fastigheter, är det fullt naturligt. Att som företag, mot bakgrund av dessa trender, teckna så kallade trippel-net hyresavtal där man som hyresgäst får sköta all drift och underhåll av fastigheten på egen hand ter sig allt mindre attraktivt.
Av städer vi känner i världen är Stockholm den stad som FastPartner prioriterar för sina fastighetsinvesteringar.
På Luntmakargatan strax intill korsningen Sveavägen/Kungsgatan ligger fastigheterna Oxen Mindre 30, 34 och 35. Ytan är drygt 7 000 kvm.
På Östermalmstorg 1 ligger fastigheten Krejaren 2 med bland annat varuhuset Åhléns tre våningsplan samt flera hyresgäster inom bank- och finansmarknaden. Ytan uppgår till cirka 8 600 kvm.
Vid Valhallavägen ligger Uppfinnaren 1, det kvarter på Östermalm som förvärvades och tillträddes i slutet av 2017. Fastighetens huvudbyggnad har den välrenommerade Ragnar Östberg som arkitekt. Patent- och Registreringsverket är den dominerande hyresgästen i denna fastigheten. Två moderna kontorsfastigheter mot Östermalmsgatan är uppförda och ingår också i kvarteret. Ytan är 16 200 kvm.
I direkt anslutning till innerstaden och Gärdet ligger fastigheten Ladugårdsgärdet 1:48 med en yta på drygt 38 000 kvm. Klart dominerande hyresgäst är Nasdaq. Gant och H&M, som flyttade in under 2017, gör att även modet på ett markant sätt blivit representerat i fastigheten. Detta innebär ett naturligt möte mellan den digitala världen och retail världen med allt vad det kan komma att innebära för framtiden.
Vid infarten till innerstaden utmed E4:an i Solna ligger kontorsfastigheterna Hilton 2 och Hilton 5 med en sammanlagd yta om drygt 38 000 kvm.
I nära anslutning till stadsgränsen Stockholm/ Lidingö ligger fastigheten Lidingö Aga 2 även kallad Dalénum. Egen station på Lidingöbanan, sjönära läge samt ett över hundra års hyresförhållande är
nog anledningen till att AGA:s huvudkontor för den svenska delen av AGA återfinns bland hyresgästerna. Ytan uppgår till 23 000 kvm. På Stockholmsvägen 18 på Lidingö ligger fastigheten Västerbotten 19, en av beståndets mest utvecklingsbara fastigheter, med en yta om drygt 12 000 kvm.
I stadsdelen Liljeholmen i Stockholms kommun ligger fastigheten Syllen 4 med en yta på cirka 11 000 kvm.
Övriga i Stockholms kommun Antal fastigheter 52, antal kvm 391 300.
Övriga i Stockholmsområdet Antal fastigheter 74, antal kvm 331 000.
Märsta Centrum är FastPartners äldsta centrum samtidigt som det är nytt. Det motsägelsefulla påståendet förklaras av att Märsta Centrum funnits i FastPartners balansräkning sedan i början på 90-talet och att invigningen av det "Nya Märsta Centrum" skedde i mars 2017. Resan har gått från 27 000 kvm till 41 000 kvm. För länge sedan blev Centrumet mer eller mindre utklassat av ett nybyggt närliggande centrum som hade alla de faciliteter som då efterfrågades av centrumbesökare. Tuffa år följde men tiderna förändrades och FastPartner fick en finansiell styrka samtidigt som konkurrenten började svikta. Konkurrenten försvann, kunder och besökare återvände och tidigare kedjebutiker hos konkurrenten började vända sina blickar mot Märsta Centrum. FastPartner såg chansen, byggde ut centrumet och fick de eftertraktade hyresgästerna.
Fem stadsdelscentrum; Tensta, Rinkeby, Hässelby Gård, Bredäng och Älvsjö förvärvades 2011. Problemet för säljaren var att FastPartner var den ende spekulanten. Försäljningen gällde samtliga centrum och ingen styckeförsäljning. Tensta och Rinkeby innebär ett stort ansvar för ägaren och problematiken är inte alltid lätthanterlig. Köpeskillingen blev med hänsyn till omständigheterna mycket låg och gav utrymme för stora investeringar. FastPartner har under sin innehavstid investerat cirka 250 MSEK i Tensta och Rinkeby. Bygga om, bygga ut, rockad av butiker vilket fick till följd att många av butikerna flyttade upp i gatuplanet vilket gav ett klart förbättrat säljläge. Lidl flyttade in i källarplanet och
"Trots att hållbarhetskraven inte införts vid tidpunkterna för dessa förvärv hade de klarat nuvarande krav på exempelvis ekonomi, miljö, socialt ansvar, hälsa och affärsetik."
butiken blev till ytan deras största enhet i Sverige. Vid arbetet med centrumen i Tensta och Rinkeby anställdes ungdomar från trakten för bland annat måleriarbeten. Detta uppskattades och ungdomarnas inställning till centrumen påverkades positivt.
När Vallentuna Centrum blev till salu 2013 tvekade inte FastPartner utan var beredd att utveckla detta centrum också. Köpet var vältajmat då flera planer var under utarbetande hos kommunen och staten avseenden spårbunden trafik och bostadsbyggande. När planerna blev till verklighet blev Vallentuna Centrum väl belönad både med en tunnelbaneanknytning och möjligheter till bostadsexpansion. Det finns även planer på en spårbunden direktanslutning mellan Vallentuna station och Arlanda. Detta kommer att bli en rejäl uppgradering av centrumet och FastPartner kommer få en bytande roll i denna utveckling.
Älvsjös-, Bredängs- och Hässelby Gårds Centrum som alla är fullt uthyrda finns beskrivna på sidorna 16–17 i årsredovisningen.
Tunnelbanan, Stockholmarnas guldåder, är en förutsättning för att klara av urbaniseringens krav på bland annat bostadsmarknaden. Det framstår klart att mark som ligger utmed spårbunden trafik betyder stora besparingar då kommunikation är en stor utgiftspost i bostadsexploatering. När Vallentuna- och Älvsjö
Centrum kommer in på tunnelbanenätet får alla FastPartners stadsdelscentrum direkt access till guldådern.
Det kan konstateras att alla FastPartners stadsdelscentrum befinner sig i utvecklingsprocesser där möjligheter kommer att finnas för FastPartner att utveckla bostäder och kommersiella lokaler. För de flesta av processerna har initiativet tagits av kommun och/eller staten vilket bör innebära att ledtiderna från start till mål kan förkortas.
Trots att hållbarhetskraven inte införts vid tidpunkterna för dessa förvärv hade de klarat nuvarande krav på exempelvis ekonomi, miljö, socialt ansvar, hälsa och affärsetik.
De kommersiella fastigheterna kring tunnelbanestationerna Rinkeby och Tensta ägs av FastPartner. I Rinkeby Centrum är Lidl:s etablering en av kedjans största butiker i Sverige. Fitness24Seven är en av kedjans mest välbesökta anläggningar i Sverige. Planering pågår tillsammans med Stockholm Stad att utveckla centrumet med ny butiksgata med angöring mot nybyggda Rinkebystråket. Detaljplanearbete pågår för utbyggnad av mer butiksytor mot Rinkebyplan och Ursvik samtidigt som staden utvecklar hela Rinkeby allé med nya bostäder. Ett nytt polishus blir klart under 2019. Under 2018 kommer Sveriges första basar på 600 m2 och ett 20-tal småbutiker att öppna. Företagandet kommer vända sig i första hand till kvinnor. I Tensta Centrum har under året etablerats flera nya restauranger, ytterligare livsmedelsbutiker och under 2018 kommer ett större gym på plats.
Tre största hyresgästerna i Rinkeby- och Tensta Centrum: Stockholms Läns Landsting 2 700 kvm, Lidl Sverige 2 600 kvm, Stockholms Stad 1 800 kvm.
Exempel övriga: Tensta Konsthall, Matrebellen och Livstycket.
Tunnelbanestationen Hässelby Gård är placerad på en viadukt över det torg som omsluts av FastPartners fyra fastigheter. Här finns butiker för dagligvaror, och service samt restauranger och kaféer. ICA driver sin butik med mycket god lönsamhet. Funktionella och attraktiva kontors-, vård- och kulturlokaler finns vilket bidrar till centrumets popularitet. Den trånga sektorn i centrumet är bristen på lokaler för att bedriva handel. Genom planering och omdisponering av ytor har etablering av nya butiker kunnat ske. Ett nytt skyltprogram under 2017 har skapat en ny och modern profil åt centrumet.
Tre största hyresgästerna i Hässelby Gårds Centrum: Stockholms Stad 11 700 kvm, Stockholms Läns Landsting 3 900 kvm, ICA Sverige 2 400 kvm vilket innebär 80 procent av samtliga uthyrningsbara ytor.
Exempel övriga: Systembolaget, Handelsbanken, Apoteket Hjärtat.
I Bredäng med egen tunnelbanestation ligger FastPartners tre fastigheter. Där finns två livsmedelsaffärer, restauranger, caféer, apotek, pressbyrå, vårdcentral och en kulturskola. Expansionen i Bredäng med inriktning mot fler bostäder fortsätter. FastPartner kommer att fortsätta anpassa centrumet i takt med det ökade kundunderlaget.
Tre största hyresgästerna i Bredäng Centrum: Stone Livs 2 500 kvm, ICA Sverige 1 200 kvm, Stockholms Stad 1 100 kvm, Stockholms Läns Landsting 1 100 kvm.
Exempel övriga: Fitness24seven, Apoteket.
19%
Andel av hyresintäkter1)
1) Med hyresintäkter avses här summa hyresintäkter avseende FastPartners centrumanläggningar
7%
Andel av hyresintäkter1)
FastPartner har genomfört omfattande investeringar i Märsta Centrum som nu är en dominerande handels- och mötesplats i kommunen. I mars 2017 invigdes det nya centrumet med utökade ytor för handel, 10 000 kvm, och ett parkeringsgarage för 300 bilar. Centrumets styrka är dess närhet till kommunens invånare, många parkeringsplatser, närliggande pendeltåg och bra bussförbindelser. Arlanda, en av Sveriges största arbetsplatser, är en faktor som säkerställer kommunens fortsatta utveckling. Sedan tidigare etablerade hyresgäster är bland annat ICA Kvantum, Willys, Systembolaget samt SHB, Nordea och Swedbank. Stor betydelse för handeln är kedjeföretagens etablering.
Tre största hyresgästerna i Märsta Centrum: Sigtuna kommun 7 900 kvm, ICA 3 200 kvm, Axfood 3 000 kvm.
Exempel övriga: H&M, Intersport, Lindex och KappAhl.
T10
23% Andel av hyresintäkter1)
J36
J27
22% Andel av hyresintäkter1)
Vallentuna station utmed Roslagsbanan ligger i direkt anslutning till centrumet. Täta bussförbindelser underlättar också tillgängligheten. I framtiden kommer även T-banan vara nåbar via Östra station. FastPartner arbetar tillsammans med Vallentuna kommun för att få en ny detaljplan för centrumet antagen under 2020. Detta för att tillskapa nya byggrätter för cirka 300 bostäder, blandat hyres- och bostadsrätter med mera.
Centrum: Vallentuna kommun 12 700 kvm, Sports Club Vallentuna 6 700 kvm, ICA Sverige 3 300 kvm.
Exempel övriga: Coop, Folktandvården, Stockholms Läns Landsting, Nordea och Swedbank.
I FastPartners bestånd ingår fyra fastigheter som kallas Närcentrum. Med detta menas att det saknar det kompletta varuutbud som kännetecknar en vanlig centrumanläggning. Närcentrum måste dock ha ett antal lämpliga lokaler för till exempel handel, vård, service och kontor. Fyra fastigheter ägda av FastPartner kan betecknas som närcentrum; en om 12 000 kvm på Lidingö, en om 5 000 kvm i Åtvidaberg samt två fastigheter i Lerum om sammanlagt drygt 4000 kvm kallad Gråbo Centrum.
J36
Älvsjö Station, som är Sveriges femte största järnvägsstation, ligger intill Älvsjö Centrum. FastPartners två fastigheter gränsar också till Resecentrumet. Då både boende och pendlare blir fler ökar också Älvsjös betydelse som knutpunkt. Det stora dragplåstret i området är Stockholmsmässan med cirka 1,5 miljoner besökare per år. I framtiden ska Älvsjö Centrum få sin egen tunnelbanestation.
Tre största hyresgästerna i Älvsjö Centrum: Stockholms Läns Landsting 2 900 kvm, Hotell Älvsjö 1 700 kvm, Aleris 800 kvm.
Exempel övriga: Fitness24seven, Handelsbanken och Nordea.
Styrelsen och VD utvärderar fortlöpande bolagets strategier. Målen grundar sig bland annat på ingående analyser av marknaden, konkurrenssituation, optimala finansieringslösningar samt inte minst bibehållna starka kassaflöden.
| Område | Målformulering | Måluppfyllelse 2017 | Historisk måluppfyllelse |
|---|---|---|---|
| FÖRVALTNINGS RESULTAT |
Det är FastPartnes mål att i slutet av år 2020 uppnå ett på årsbasis rullande förvaltningsresultat om 950 MSEK. Som FastPartner tidigare informerat kommer bolaget inte att ge avkall på sina princi per om en tillfredsställande avkastning på eget kapital. Detta innebär att avkast ning är överordnad expansion. |
Det rullande förvaltningsresultatet upp gick till cirka 725 MSEK. Förändringen, 100 MSEK mot föregående år, påver kas främst av ökat driftnetto till följd av förvärvade fastigheter 2017 men även av nyteckande kontrakt. |
800 MSEK Mål 0 2013 2014 2015 2016 2017 |
| AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL |
Avkastning på eget kapital ska uppgå till minst 15 procent. 15 % |
Avkastningen på eget kapital uppgick till 20,7 procent. Avkastningen de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 21,5 procent per år. |
40 % Mål 0 2013 2014 2015 2016 2017 |
| ÖVERSKOTTS GRAD |
Överskottsgraden i fastighetsförvaltning en ska uppgå till minst 70 procent. 70 % |
Överskottsgraden i fastighets förvaltningen uppgick till 67,0 procent. |
100 % Mål 0 2013 2014 2015 2016 2017 |
| RÄNTETÄCKNINGS GRAD |
Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. 2,0 |
Räntetäckningsgraden uppgick till 4,0 ggr. Räntetäckningsgraden ökade under året på grund av högre driftnetto och lägre räntekostnader. |
5 ggr Mål 0 |
| ggr | 2013 2014 2015 2016 2017 |
| Område | Målformulering | Måluppfyllelse 2017 | Historisk måluppfyllelse | |
|---|---|---|---|---|
| SOLIDITET | Soliditeten ska uppgå till minst 25 procent. |
Soliditeten uppgick till 36,3 procent. |
50 % Mål |
|
| 25 % |
0 2013 2014 2015 2016 2017 |
|||
| UTDELNING | Utdelningen till stamaktieägarna ska uppgå till minst en tredjedel av resultatet före skatt och orealiserade värde förändringar. 1/3 |
Den föreslagna utdelningen om 4,32 kr/stamaktie uppgår till 35,6 procent av resultatet före skatt och orealiserade värdeförändringar. |
100 % Mål 0 |
|
| MILJÖ | Energiförbrukningen ska sänkas varje år i jämförbart bestånd (kWh/kvm, år). |
FastPartners totala energiförbrukning minskade per kvm med 4,6 kWh under |
2013 2014 2015 2016 2017 200 kWh/ kvm, år |
|
| 2017. | 0 2013 2014 2015 2016 2017 |
|||
| NETTOBELÅNINGS GRAD |
Nettobelåningsgraden ska understiga 60% |
Nettobelåningsgraden uppgick till 51,8%. |
100 % Mål |
|
| 60 % |
0 2013 2014 2015 2016 2017 |
|||
| NETTOSKULD/EBITDA | Nettoskuld/EBITDA ska understiga 10 ggr. |
Nettoskuld/EBITDA uppgick till 11,7 ggr. |
20 ggr Mål |
|
| 10 ggr |
0 2013 2014 2015 2016 2017 |
|||
| FÖRVALTNINGS RESULTAT PER STAMAKTIE |
Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka med 10% per år. |
Förvaltningsresultat per stamaktie minsk de med -0,5% under 2017. |
50 % Mål |
|
| 0 |
2013 2014 2015 2016 2017
10%
Under 2017 har FastPartner förvärvat sju fastigheter med en uthyrningsbar yta om cirka 74 000 kvm. Årets förvärvade fastigheter har initialt årliga hyresintäkter uppgående till cirka 115 MSEK, exklusive potentialen i vakanserna.
n Nio fastigheter har sålts under året med en uthyrningsbar yta om cirka 22 000 kvm. Den sammanlagda realiserade värdeförändringen på dessa fastigheter uppgick till 33,6 MSEK, vilket då ej beaktar den uppskjutna köpeskillingen om 800 MSEK avseende försäljningen av två fastigheter till Slättö.
AVYTTRINGAR
| Fastighet | Kommun | Uthyrningsbar yta, kvm | Tillträdesdag |
|---|---|---|---|
| Verkstäderna 2 | Söderhamn | 15 226 | 1 maj |
| Hilton 5 | Solna | 13 770 | 3 juli |
| Sätra 11:4 | Gävle | 0 | 8 sept |
| Årsta 76:2 | Uppsala | 25 634 | 30 nov |
| Kungsängen 6:10 | Uppsala | 1 719 | 30 nov |
| Kungsängen 40:1 | Uppsala | 1 189 | 30 nov |
| Uppfinnaren 1 | Stockholm | 16 200 | 1 dec |
Fastighet Kommun Uthyrningsbar yta, kvm Frånträdesdag Nedra Runby 1:9;1,11 Upplands Väsby 5 593 1 febr Gunhild 5 Stockholm 1 700 13 mars Gustav 1 Stockholm 282 13 mars Kängurun 2 Mölndal 6 442 1 juni Norrtull 32:1 Gävle 1 223 30 nov Norrtull 32:4 Gävle 1 330 30 nov Norrtull 32:8 Gävle 2 472 30 nov Norr 35:3 Gävle 2 197 30 nov Väster 16:9 Gävle 1 038 30 nov
Uthyrningsbar yta i förvärvade fastigheter
33,6 MSEK Realiserad värdeförändring
Fastigheten Hilton 5 ligger i Frösunda på gränsen där Solna stad och Stockholm city möts i direkt anslutning till E4 med goda kommunikationsmöjligheter både vad gäller bussar och spårbunden kollektivtrafik. Det planeras även för en ny tunnelbanestation i området. Bland hyresgästerna återfinns bland annat Canon, Office Depot, Midroc och Lindt. Sedan tidigare äger FastPartner grannfastigheten Hilton 2.
Fastigheten Uppfinnaren 1 innehåller enbart kontorsytor och är belägen på Valhallavägen i Stockholms innerstad på Östermalm. Största hyresgästen är Patent- och Registreringsverket vilka hyr 13 200 kvm via ett hyresavtal som löper till 2026. Fastigheten har idag ett hyresvärde om cirka 44 MSEK, vilket kommer att öka till cirka 57 MSEK år 2020 med de nya hyresavtal som är tecknade.
FastPartner avyttrade dessa två fastigheter till ett gemensamt ägt bolag med Slättö, i vilket FastPartner äger 30%, till ett underliggande fastighetsvärde om 50 MSEK med en tilläggsköpeskilling om 800 MSEK vid lagakraftvunnen detaljplan. Köpeskillingen om 850 MSEK översteg bokfört värde med cirka 440 MSEK och realisationsvinsten kommer att redovisas när detaljplanen vunnit laga kraft, vilket beräknas ske under andra kvartalet 2018.
Att äga och förvalta fastigheter är ett långsiktigt hållbart åtagande som bland annat kräver ansvarsfullt företagande, uthållighet och känsla för framtidens krav och möjligheter.
n För FastPartner innebär ansvarsfullt företagande att verksamheten bedrivs med sikte på framtiden med en strävan om förbättringar på alla plan, både miljömässigt, servicemässigt, socialt och ekonomiskt. Uthållighet och långsiktighet förutsätter lönsamhet.
Hållbarhet är ett värdeord som ska gälla i alla lägen. FastPartner arbetar målmedvetet och engagerat med hållbarhetsfrågor. Våra affärsmässiga beslut fattas utifrån ett långsiktigt perspektiv där vi utgår ifrån "the triple bottom line", dvs att vi tar hänsyn till de tre dimensionerna ekonomi, miljö och människor. FastPartner visar ett stort socialt ansvar, inte minst i flera av Stockholms närförorter, genom att investera i åtgärder som skapar bättre förutsättningar för de som bor och arbetar i och runt våra stadsdelscentrum. Vi skapar också stora miljövinster,
Den uppförandekod och hållbarhetspolicy som fastställts av styrelsen täcker områdena mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption och har som syfte att säkerställa och stärka hållbarhetsarbetet nu och i framtiden.
På sidorna 21-28 presenteras vår hållbarhetsrapport med information om arbetet med våra huvdsakliga områden: Humankapitalet, Miljö och energi samt Ansvarsfulla affärer. Läs om vår affärsmodell på sidorna 10-11 och riskbeskrivningar på sidorna 48-50. "Hållbarhet är ett värdeord som ska gälla i alla lägen. FastPartner arbetar målmedvetet och engagerat med hållbarhetsfrågor."
Under 2015 skrev världens ledare under 17 mål för en hållbar utveckling till 2030. Ansvaret för implementering av målen delas mellan det offentliga,
näringslivet och individer. För FastPartner, som äger bland annat Tensta- och Rinkeby Centrum i Stockholmsregionen, är det mest relevant att arbeta med mål 11: "Hållbara städer och samhällen". Inom detta område menar FastPartner att företaget har en möjlighet att vara en del i utvecklingen och att påverka och förändra rådande situation. I målet har fastställts "att städer och bosättningar ska vara inkluderande, säkra, motståndskraftiga och hållbara".
Humankapitalet består av medarbetarnas kompetenser, utbildning, färdigheter samt hälsa. Genom undervisning och utbildning utvecklas humankapitalet och kan fortlöpande anpassas till nya förutsättningar.
n FastPartners engagerade och kompetenta medarbetare är en förutsättning för bolagets framgång. En god företagskultur med en bra personalpolicy är ett måste. Att skapa attraktiva arbetsplatser ger många fördelar inte minst en låg sjukfrånvaro och personalomsättning. Att vårda humankapitalet på rätt sätt är lika viktigt som att ha en ordnad ekonomi.
Förr massanställdes medarbetare för att utföra robotliknande arbetsuppgifter. Nu massproduceras robotar för att ersätta anställd personal. Därmed drabbas sysselsättningen men motvikt är att nya teknologier som exempelvis AI i snabb takt skapar behov av nya kompetensområden. Omfattningen av de arbetstillfällen som nuvarande utbildning och
forskning genererar kan endast framtiden utvisa. Många tror att den nya tekniken skapar fler jobb än vad robotarnas intåg skövlar.
Förr räckte ett godkänt skolbetyg och en snabbutbildning på det nya jobbet för att komma igång. Idag krävs för de allra flesta lediga jobb minst en gymnasieutbildning. En färdig utbildning på universitetsnivå blir nyckeln till de mest eftertraktade jobben.
De succesivt växande utbildningskraven gör att allt fler hamnar utanför arbetsmarknaden. Politikerna får nog slakta många heliga kor i framtiden för att lösa sysselsättningsproblemen för de som saknar efterfrågad utbildning.
Ingen av FastPartners medarbetare
utför något robotliknande arbete. Varje individ blir med sina specifika tillgångar en viktig pusselbit i humankapitalet så att det ekonomiska kapitalet i sin tur kan ge en bra avkastning.
Den kraftiga expansionen mellan åren 2012–2017 har inneburit ett tillskott av nya medarbetare. Under denna period utökades fastighetsbeståndet med cirka 790 000 kvm, eller 120 procent, och en ökning av antalet anställda med 117 procent motsvarande 34 individer. FastPartner har alltid haft en låg personalomsättning. Det medför att erfarenhet kan kombineras med vad nyanställda kan tillföra bolaget vad gäller nya tankar och idéer – allt under överseende av den erfarenhet som redan finns i företaget. Det är nödvändigt att hela tiden förändra och vidareutveckla bolaget, inte minst genom att implementera vad den nya tekniken har att erbjuda fastighetsbranschen. När erfarenhet blandas med nytänkande förstärks hållbarheten genom att nya impulser kan bedömas med erfarenhetsmässiga värderingar.
FastPartner har en slimmad organisation där varje medarbetare är en viktig kugge med stor insyn i företagets dagliga verksamhet. Personalpolicyn syftar till att beskriva FastPartners grundläggande värderingar, mål och aktiviteter för att attrahera, behålla och utveckla anställda.
Personalpolicyn ska understödja förnyelse och mångfald i verksamheten och bidra till respekt för individen. Policyn är en form av moraliskt åtagande som ska ge trygghet och kontinuitet i förhållandet
"FastPartner har en slimmad organisation där varje medarbetare har lite för mycket att göra. Det skapar trivsel, laganda och engagemang."
mellan arbetsgivare och anställd. Den ska också bidra till FastPartners anseende som en bra arbetsgivare. Policyn gäller inom all verksamhet som har FastPartner som ägare.
FastPartner utgår från en grundsyn om alla människors lika värde och att rättvisa förhållanden råder mellan individer och grupper. Ingen ska diskrimineras på grund av etnisk bakgrund, religion, fysiskt eller psykiskt funktionshinder, ålder, kön, sexuell läggning eller av något annat skäl.
Det yttersta ansvaret för FastPartners personalpolicy har styrelsen. Ansvaret för att fastställda riktlinjer efterlevs och utvecklas ligger i andra hand på VD. Ledningsgruppen och en styrgrupp, vilken kan ses som ledningsgruppens arbetsutskott, sammanträder var och en regelbundet enligt ett för varje kalenderår fastställt tidsschema. Dessa två grupper har till uppgift att följa upp styrelsens beslut och VD:s mer övergripande beslut samt övriga viktiga planer eller frågeställningar som rör verksamheten.
Trivsel kan inte tas för givet utan är något som varje medarbetare, chef eller underordnad måste värna om i det dagliga arbetet. Trivselfaktorn är svår att mäta men kanske kan FastPartners låga personalomsättning ändå indikera trivsel inom företaget. FastPartner får anses ha en väl trimmad och effektiv organisation där trivselfaktorn med all säkerhet också har haft sin betydelse.
FastPartner måste skapa en grogrund ur vilken teamkänslan kan spira. Därefter är det medarbetarna själva som ska vårda den. Teamkänslan är också ett bra kitt för att hålla ihop ett företag och skapa en
attraktiv arbetsplats. Vid sidan om löner, vidareutbildning och andra individanknutna förmåner är öppenhet och medbestämmande viktiga faktorer för en bra grogrund. Nyrekryteringar görs med stor omsorg så att nya medarbetare kan bidra med att öka nivån på humankapitalet.
Teknikutvecklingen accelererar i en fart som gör det svårt att hänga med både ekonomiskt och kunskapsmässigt. Det är svårt att veta hur länge det nya förblir nytt innan det ska ersättas med något annat nytt och revolutionerande. Behovet av utbildning ökar i takt med digitaliseringen. Stora besparingar kan göras inom många områden samtidigt som investeringarna är kostsamma. Ett fortlöpande kunskapsutbyte medarbetarna sinsemellan ökar kunskapsnivån. Det ankommer på bolaget att strukturera den ordning som ska gälla för ett maximalt utnyttjande av medarbetarnas kunskaper och erfarenheter. Den interna vidareutbildningen till följd av digitaliseringen drar självklart en del kostnader för bolaget men behovet av övriga vidareutbildningar blir inte mindre angelägna av denna anledning.
FastPartner har under 2017 arbetat aktivt med det Systematiska Arbetsmiljöarbetet. All personal har under året utbildats i arbetsmiljö och arbetsmiljöhandboken har uppdaterats. Arbetsmiljögruppen utvecklar sitt arbete, informerar och underlättar för hela bolaget att aktivt arbeta med arbetsmiljö. Bolagets företrädare, medarbetare och företrädare för personalen deltar aktivt i arbetsmiljöarbetet avseende fysisk arbetsmiljö, social
arbetsmiljö och den psykosociala arbetsmiljön. Noteras bör att arbetsmiljöarbetet utförs ofta med tanke på vår personal, konsulter, entreprenörer, hyresgäster och tredje man. Vi verkar i kontakt med många intressenter och vi ska värna alla.
Arbetsmiljöpolicyn som är en del av Arbetsmiljöhandboken uppdaterades och godkändes av ledningen under juni 2017. Vi kan sammanfatta arbetsmiljöpolicyn i följande utdrag, "Vi ska verka för en sund arbetsplats där alla trivs och inga skador uppkommer. Vi har en nollvision för alla typer av skador".
SAM-arbetet sker löpande år från år i en process som binds samman av arbetsmiljöhandboken och arbetsmiljöpolicyn som finns i handboken. Processen kan beskrivas kortfattat genom att vi: 1. Undersöker arbetsmiljön, 2. Riskbedömer resultatet av undersökningen, 3. Åtgärdar det som framkommit i riskbedömningen, 4. Slutligen kontrollerar vi och följer upp resultatet av åtgärderna.
Detta sker löpande hela tiden. Start och målgång är ledningens årliga kontroll samt uppföljning av det systematiska arbetsmiljöarbetet. Arbetsmiljöarbetet är en naturlig del av vår kärnverksamhet; att äga, förvalta och utveckla fastigheter.
Under året har bolaget intensifierat skyddsronderna av våra fastigheter, kontor, fordon samt projekt. De resultat av skyddsronderna som framträder varierar, men våra riskbedömningar och åtgärder syftar hela tiden till att vi ska uppnå vår nollvision för alla typer av skador. I våra fastigheter och i projekt kan riskerna ofta vara fysiska. Påtagliga risker och påverkande faktorer är bland annat erforderlig skyddsutrustning, fallrisk/skyddsräcken, elsäkerhet och halk- eller snubbelrisk.
FastPartner arbetar proaktivt med arbetsmiljöfrågor och försöker ligga i framkant. Hälsoundersökningar och friskvårdsbidrag erbjuds till medarbetarna. Utbildningsinsatser görs som tidigare nämnts i arbetsmiljö, teknik, hyresjuridik m m för att höja våra medarbetares kompetens. Under 2018 fortsätter utbildningar inom bland annat entreprenadjuridik och konflikthantering. Ohälsotal och olycksriskerna har följts upp och några allvarliga arbetsrelaterade incidenter har inte rapporterats under året.
FastPartner har en policy mot kränkande särbehandling och för likabehandling. Policyn anger att ingen medarbetare, arbetssökande, hyresgäst eller kund (t.ex. tredje man) till och hos FastPartner, ska utsättas för kränkande särbehandling. Alla ska behandlas lika och respektfullt. FastPartner ska erbjuda en arbetsplats där medarbetarna möter varandra med
respekt. Detta främjar alla medarbetares hälsa, arbetsglädje och möjligheter till utveckling i arbetet. All form av utfrysning, mobbning, trakasserier, pennalism och annan kränkande särbehandling tolereras inte av FastPartner. Policyn gäller för FastPartners arbetsplatser och i samband med möten mellan medarbetare, hyresgäster, arbets- eller utbildningssökande och/eller tredje man.
FastPartner har kollektivavtal och följer de arbetsrättsliga principerna i Internationella Arbetstagarorganisationens, ILOs, kärnkonventioner om rättigheter i arbetslivet. Vi följer de internationellt erkända mänskliga rättigheterna i FN:s deklaration om de mänskliga rättigheterna och följer även FN:s barnkonvention vid framtagandet och planering av nya projekt. Utbildning har under 2017 utförts avseende arbetsvillkor, särkränkande behandling och likabehandling för all personal. Meetoo har diskuterats och debatteras bland annat på ett möte med ledningsgruppen som ett led i arbetsmiljöarbetet.
FastPartners arbete med mångfald och jämställdhet syftar till att få en ökad mångfald utifrån bolagets förhållanden. Lika tillämpning gäller löner och andra anställningsvillkor. FastPartner arbetar aktivt tillsammans med sina anställda kring frågorna om lika rättigheter. I dagsläget kan konstateras att FastPartner inte har jämlik könsfördelning. En låg personalomsättning är till viss del en fördel men kan innebära en viss fördröjning med möjligheten att rätta till obalansen i könsfördelningen. Trösterikt är dock att FastPartner styrelse är relativt jämlik med 40 procent kvinnor av ordinarie ledamöter i styrelsen.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Antal anställda per 31 december |
63 | 61 |
| Antal kvinnor | 18 | 17 |
| Antal män | 45 | 44 |
| Snittålder | 46 | 47 |
| Snittålder kvinnor | 49 | 49 |
| Snittålder män | 45 | 46 |
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Total sjukfrånvaro | 3,9 | 2,3 |
| Varav korttidssjukfrånvaro | 1,7 | 0,9 |
| Varav långtidssjukfrånvaro | 2,2 | 1,4 |
| Sjukfrånvaro för kvinnor | 0,7 | 0,3 |
| Sjukfrånvaro för män | 3,2 | 2,0 |
Miljöfrågorna har hög prioritet hos FastPartner och arbetet drivs såväl systematiskt som långsiktigt. Arbetet omfattar exempelvis fastighetsförvaltning, transporter, lokalanpassningar, nybyggnation, saneringar inom våra fastigheter, materialval och resurshantering.
n Resurshantering innebär att minska material- och energiförbrukningen, återanvändning, återvinning och att minimera avfallsmängden. Dessutom genomförs ständiga förbättringar i våra fastigheter i form av byten till mer energieffektiva uppvärmnings- och kylmetoder, effektiv styrning och övervakning av våra VVS-system, energieffektiva fönster, tilläggsisoleringar och montering av energibesparande belysningsarmaturer. Vid förvaltning, ombyggnad och nybyggnad av våra fastigheter styr vi över våra materialval och försöker se en miljömässig långsiktighet och helhet.
En viktig trend i fastighetsbranschen är att sänka miljöpåverkan och att minska
energiförbrukningen för fastigheterna. FastPartner förfinar sin verksamhet hela tiden genom ett systematiskt energi- och miljöarbete, vilket leds av Energi- och Miljögruppen. Vi sänker över åren såväl våra förbrukningssiffror som vår miljöbelastning. Under 2017 har geoenergi installerats i flera fastigheter, miljöcertifieringar fortsätter, vi har handlat miljömärkt el till våra fastigheter, installerat solceller för elproduktion och fortsatta teckna gröna hyresavtal.
En annan viktig trend i fastighetsbranschen är nu att fastigheterna genomgår en elektrifiering 2.0, cirka 100 år efter den första elektrifieringen. Elektrifiering 2.0 syftar på digitalisering. Digitaliseringen är styrning och övervakning av våra fastigheter i realtid på plats eller på
FastPartner ska med långsiktighet styra och leda verksamheten med omsorg om miljön och mot en minskad resursförbrukning. FastPartner ska i sitt arbete med förvaltning, fastighetsuveckling och förvärv styra sitt miljö- och energiarbete mot ett mer hållbart samhälle.
distans. Det är även viktigt att bolaget investerar i ny teknik och att våra medarbetare succesivt ökar sin kompetens för att kunna minska vår miljöbelastning.
Det finns också andra stora miljö- och energibesparingar att göra i fastigheter genom bland annat användandet av intelligenta styrsystem som reglerar allt från värme, ventilation, återvinning av värme eller kyla, till belysning. Det finns också en trend mot småskalig elproduktion med solceller i fastigheter där våra hyresgästers behov av el delvis kan tillgodoses med solceller. Värme och kyla hämtas från både mark och luft. Vi kan i flera steg ta ut både värme och kyla ur luften i våra fastigheter.
Allt fler fordon är laddhybrider eller rena elbilar. Intelligent styrning av fastighetens elnät och utökat antal laddplatser kommer vara nödvändigt för att kunna möta efterfrågad laddkapacitet. FastPartner genomför nu en utbyggnad av antalet laddplatser steg för steg. Möjligheter för lagring av energi kommer att komma när tekniken är mer tekniskt ekonomiskt gångbar.
FastPartners miljö- och energiledningssystem fortsätter att utvecklas och nya mål sätts årligen. Miljö- och energipolicyn ger de övergripande riktlinjerna för vårt arbete. Energi- och miljögruppen leder arbetet och förbättrar succesivt vårt interna arbete. Miljöutveckling pågår ständigt och förbättringar sker hela tiden. Vi mäter och följer upp förbrukningen avseende vatten, el, värme och kyla. Vi redovisar energislag och leverantör av respektive media och räknar ut våra koldioxidutsläpp utifrån detta. Nu när vi
under 2017 upphandlade miljömärkt el så kommer vår koldioxidbelastning från elen att vara 0 kg koldioxidekvivalenter per kvm. Jämförelser görs från år till år. Vi har även möjlighet att analysera direktförbrukning eller jämföra en tidsperiod om t ex en månad.
Antalet miljöklassificerade byggnader i fastighetsportföljen växer från år till år och därmed sänks bolagets och hyresgästernas kostnader och miljöbelastningar minskar succesivt. FastPartners erfarenhet är att de flesta investeringar som görs i miljöförbättrande syfte nästan alltid är lönsamma även ekonomiskt. Räknar vi dessutom in mervärdet från våra nöjda hyresgäster så är alla vinnare.
FastPartner använder idag certifieringarna Miljöbyggnad Silver eller högre vid nybyggnation. GreenBuilding används inom vårt befintliga bestånd och har tidigare genomförts på nybyggnadsprojekt. Det genomförda nybyggnadsprojektet för Elon, vitvarukedjan, certifierades enligt Miljöbyggnad 2017 i fastigheten Lidingö Valhall Norra 21. I Gävle uppförs en skola åt Prolympia på fastigheten Gävle Sätra 11:4. Certifiering enligt Miljöbyggnad Silver genomförs till skolstart i augusti 2018. Det känns bra att kunna erbjuda en miljöcertifierad skola till våra barn och ungdomar. Bostadsprojekten som är igång i området Bromsten, Spånga, och i fastigheten Allgunnen 7, Stockholm, kommer även de att certifieras enligt Miljöbyggnad Silver. Marknaden kommer att tillföras drygt 900 lägenheter och två förskolor som är certifierade enligt Miljöbyggnad.
Ett helhetstänk finns avseende miljö i projekten som passar såväl FastPartner som hyresgästernas efterfrågan och dessutom gynnar det miljön. Byggprocessen är en stor del av en byggnads energi- och miljöpåverkan som fortsätter genom förvaltning, utveckling och slutligen rivningen. Rätt planerat fungerar byggprocessen med långsiktig planering. Material, byggnadsmetoder, resursoptimering, val av energikällor, t ex geoenergi, möjlighet till miljövänliga transporter under hela livscykeln, installationssystemval, styrning av fastighetens system och planering för framtidens förändringar. Resurshantering innebär att minska material- och energiförbrukningen, återanvändning, återvinning och att minimera avfallsmängden.
Vid våra nybyggnadsprojekt är den elektroniska materialliggaren en självklarhet som kopplas till BIM-projektering. Vi kan därmed förvalta miljömässigt under byggnadens hela livslängd. Investeringarna ska vara väl avvägda och med ett långsiktigt perspektiv. Vid ett nyförvärv så fortsätter alltid de utvärderingar och besiktningar som alltid föregår ett förvärv. Media mäts och teknik, ekonomi samt miljöaspekter analyseras mer ingående. Först därefter börjar arbetet med att åtgärda brister samt förbättra och utveckla fastigheterna. De små ständiga förbättringarna fortsätter hela tiden.
Miljö- och energisparprojekten pågår hela tiden och är en del av vår dagliga förvaltning. Samtliga medarbetare är engagerade från kontoren och ut till våra fastigheter. Vi reducerar resursförbrukningen i vår verksamhet. Dessutom hjälper vi våra hyresgäster med att minska vårt gemensamma miljöavtryck. Flera hyresgäster har fått och vill fortsättningsvis ha så kallade "gröna avtal", hyreskontrakt för en god miljö och hållbarhet. Vi sänker energioch resursförbrukningen, återvinner mer och minskar avfallsmängden. Detta avspeglar sig i att både vi och våra hyresgäster ser hållbarhet som en självklar del av vår affär.
I fastigheten Rånäs 1 har vi ersatt fjärrvärme och kylmaskiner med geoenergi. Installationen utfördes under 2017. Fastighetens ca 36 000 kvm värms och kyls nu av geoenergin. Fjärrvärmen är urkopplad helt och hållet. Värmen och kylan ger ingen koldioxidbelastningen på miljön. På sommaren tas kyla ur marken och på vintern värme. Värmepumparna drivs nu med miljömärkt el och geoenergin genererar inga utsläpp. En anläggning på
| Förbrukning av värme, kyla, el och vatten | Mwh |
|---|---|
| Fjärrvärme | 92 295 |
| El | 1 819 |
| Olja | 1 380 |
| Geoenergi och värmepump | 553 |
| Gas | 322 |
| Summa värmeenergi | 96 369 |
| Fastighetsel | 29 555 |
| Kyla | 7 675 |
| Vatten m3 | 437 279 |
| Uthyrningsbar yta, tkvm1) | 1 277 |
1) Yta justerad för förvärvade och sålda fastigheter under året
6,3%
minskning av FastPartners totala energiförbrukning jämfört med föregående år.
212 kW som har mycket låg miljöpåverkan. En miljövinst för alla och även ekonomiskt fördelaktigt för FastPartner.
FastPartners totala energiförbrukning har minskat med 6,3 procent jämfört med föregående år. FastPartner mäter bolagets koldioxidutsläpp utifrån sin energianvändning. För 2017 redovisas ett totalt utsläpp om 8 498 ton koldioxidekvivalenter, motsvarande 6,7 kg koldioxidekvivalenter per kvm, vilket är en minskning med 22 procent per kvm jämfört med föregående år. FastPartner har succesivt sänkt sin miljöbelastning genom sitt långsiktiga och engagerade miljö- och hållbarhetsarbete.
Av bolagets nyckeltal framgår att FastPartners ekonomiska situation är stabil och uthållig. FastPartner arbetar långsiktigt med fastighetsbeståndet och agerar etiskt och ansvarsfullt i våra affärsrelationer.
Fastigheternas höga standard och lägen, där Stockholmsregionen svarar för cirka 75 procent av bolagets hyresintäkter, skapar en ekonomisk stabilitet. Dessutom har FastPartner en låg belåning kombinerat med en hög ränteteckningsgrad. FastPartner har en stark balansräkning som kan stå emot eventuella framtida räntehöjningar. Stabiliteten utgör också en stor trygghet för hyresgästerna som vet att FastPartner kan möta hyresgästernas krav i expansionsfaser likaväl som om det går åt andra hållet kunna erbjuda lämpliga alternativ.
Ett exempel på en ansvarsfull affär är när en hederlig säljare säljer en bra vara till en hederlig köpare till ett pris som ger både köparen och säljaren ekonomiska fördelar. Exemplet, i all sin korthet, visar ändå på hur FastPartner vill göra affärer.
FastPartner säljer sällan någon fastighet i beståndet utan agerar oftast som köpare av fastigheter. Vid uthyrningar uppträder FastPartner som säljare av rätten att under viss tid disponera en fastighetsyta till en överenskommen hyra. Då efterfrågan är stor på utbudet tyder det på att FastPartner har bra "varor" att erbjuda.
En eventuell blivande säljare eller en eventuell blivande hyresgäst som möter FastPartner i ett affärssammanhang möter ett företag som varit börsnoterat sedan 1994 och där aktieutvecklingen har ungefär trettiofemfaldigats (feb-18). Detta ger en indikation om hållbarheten i bolaget. FastPartner har en hyreskontraktstock med cirka 1 800 kommersiella hyreskontrakt med ett totalt kontraktsvärde på 6,5 miljarder. En mångfald har uppnåtts och kan ses som ett kvitto på att bolagets relationer till sina hyresgäster är
"FastPartner har en hyreskontraktstock med cirka 1 800 kommersiella hyreskontrakt med ett totalt kontraktsvärde på 6,5 miljarder."
goda. De flesta hyresgästerna förlänger sina hyresavtal. En av hyresgästerna, AGA, har hyrt samma fastighet i över hundra år. Andra hyresgäster har också en hyreshistorik på årtionden. Stat, kommun och landsting är väl representerade i hyreslistorna, oftast med långa löptider i sina kontrakt. Börsnoterade bolag som Sandvik och H&M med flera och utländska bolag som till exempel Nasdaq, Microsoft och Canon med flera, har sina svenska huvudkontor i FastPartners fastighetsbestånd. Långsiktigt och hållbart är värdeord som passar in på bolagets affärsrelationer.
Hyreskontraktstocken har en kvalitetsstämpel genom att så många stabila hyresgäster valt FastPartner som hyresvärd. Detta är inte bara till stor nytta för FastPartner utan också för våra hyresgäster som kan dra nytta av att bli en del i fastigheter och områden som är expansiva och framtidsinriktade. I en arbetsmarknad där efterfrågan är stor på kvalificerad arbetskraft kan vid rekrytering, och för att behålla medarbetare, arbetsmiljön vara avgörande. Att arbetsmiljön är ett prioriterat område framgår på annat håll i denna årsredovisning.
Läget och kommunikationer är förutom hyran FastPartners starkaste kort i konkurrensen om hyresgäster. Inte minst närheten till tunnelbanan kan som ovan
nämnts ha en avgörande betydelse för både boende och arbete.
Allt kan hända och FastPartner har råkat ut för konkurser i beståndet som svidit men alltid haft tillräckliga säkerhetsmarginaler för att hantera dessa situationer. Uthålligheten är skapad av lönsamheten.
FastPartners policy är att alla hyresgäster ska bemötas med respekt. Service ska vara personlig och förtroendeingivande. Allt enligt FastPartners fastlagda Uppförandekod och Hållbarhetspolicy.
På FastPartner ska alla medarbetare agera ansvarsfullt och etiskt i affärsrelationer och inte tolerera någon form av mutor och korruption. Under året har inget fall av korruption konstaterats, vilket ligger i linje med förväntan.
I ett börsnoterat fastighetsbolag är en hel del av arbetsuppgifterna som görs rutinmässigt och fortlöpande de facto ett arbete med att motverka korruption. Detta gäller till exempel vid förvärv och försäljning av fastigheter där alla betalningsströmmar ska ha sin förankring i skrivna avtal. Noggranna kreditupplysningar och övriga upplysningar ska
tas i samband med att nya hyresgäster önskar flytta in. Befintliga hyresgäster som inte kan betala hyror måste bli föremål för utredning om kreditvärdighet och liknande. Inte sällan upptäcker fastighetsägaren brottslig verksamhet som stölder, förvaring av stöldgods och häleri. Detta genom sin insyn i företaget och tillgång till fastigheten. Även andrahandsuthyrning, avtalad eller otillåten, måste noggrant följas upp. Knarkhandeln i Stockholms förorter berör FastPartner som äger fastigheter i Rinkeby och Tensta och arbetet tillsammans med polis och berörda butiksinnehavare med att få drogfria centrum är också ett sätt att motarbeta korruption då knarkhandel kan vara en del i korruptionen. Ansvaret för den öppna knarkhandeln på gator och torg kan aldrig åläggas fastighetsägarna då detta är ett samhälleligt ansvar.
Anställda som har befogenhet att upphandla varor och tjänster kan utsättas för mutor vilket också drabbat bygg-och fastighetssektorn genom åren. Information och liknande till de anställda har tillsammans med interna kontroller och kontrollsystem blivit rutiner som FastPartner använder för att undvika brottsliga och korrupta handlingar.
kommersiella hyreskontrakt
6,5 mdr
totalt kontraktsvärde
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2017 på sidorna 21–28 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision
enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den 27 mars 2018 Deloitte
Kent Åkerlund Auktoriserad revisor
"Anders Carlberg, Fryshusets grundare, ansåg att alla människor har ett värde och om det går snett i livet ska man få en chans till."
Tänk att så många unga eldsjälar kan spira i ett Fryshus. Dessa lyckas dessutom få många ungdomar att ta språnget från kriminalitet till studier och arbetsmarknad. Fryshuset har inget emot att vara språngbräda.
n Fryshuset har alltid strävat mot ett hållbart samhälle. Detta långt innan begreppet blev populärt och inarbetades i alla verksamheters framtidsplaner. Redan för 30 år sedan var detta en självklarhet för Fryshuset. Ett bättre samhälle kunde bara skapas om det samtidigt var inkluderande. Anders Carlberg, Fryshusets grundare, ansåg att alla människor har ett värde och om det går snett i livet ska man få en chans till. Dialogen har hög status och är avväpnande vid möten med de oliktänkande. Lyssna och lär är ett bra inslag i dialogen och leder till större förståelse. Fryshuset visar i sin dagliga gärning att dialogen ofta framkallar ett nytänkande för alla som deltar i dialogen.
Politikerna satsar mycket på att få en bättre kontroll över kriminaliteten och därmed skapa en bättre säkerhet för samhället och dess innevånare. Den maximala vinsten är att lyckas omvända de kriminella till laglydiga. Stat och kommuner informerar gärna om sina brottsförebyggande åtgärder men sällan får skattebetalarna se någon påtaglig förändring. Jämfört med vad Fryshuset, som med sina begränsade budgetar, nått för resultat borde ansvariga politiker ingående studera Fryshusets verksamhet Passus och ta del av där uppnådda resultat. Fryshusets visar sin genuina känsla för hållbarhet när man inte bara lyckas omvända kriminella utan även i stor utsträckning får dem att bli engagerade i Fryshusets verksamhet antingen som frivilliga eller anställda.
På en direkt fråga till Fryshusets VD Johan Oljeqvist om hur många som under årens lopp tack vare Fryshuset avslutat sitt kriminella liv blev svaret cirka 1 500 personer. Dock har många fler hittat andra vägar när de varit på väg in i kriminalitet. En yrkeskriminell person beräknas kosta samhället 2 MSEK per år – lågt räknat. Siffrorna är naturligtvis inte exakta men indikerar ett visst härad.
Huvuddelen av FastPartners sponsring går till att hålla Fryshuset öppet även under sommarmånaderna samt de större helgerna. De senare tillkom efter att de som tillbringade sina sommarlov på Fryshuset, tack vare FastPartner, gick till Fryshuset under julhelgen och tog för givet att det var öppet. Ett andra hem kan aldrig vara låst så dörren öppnades. Många av ungdomarna har inga möjligheter att resa bort under sommaren eller de stora helgerna. Alla de sommaraktiviteter, inomhus som utomhus, är öppna för allmänheten och inte bara för de som redan har en anknytning till Fryshuset. Dessa sommarlov och övriga lov på Fryshuset blir för många början till en samhörighet och en förståelse för de värden som Fryshusandan står för. Detta i sin tur kan leda till en bättre självkänsla och en mognadsprocess som kan vara till hjälp för framtida val som rör utbildning, livsstil, ansvar, solidaritet etcetera. För många blir det uppenbart att kriminaliteten inte är den väg som ska vandras.
2017 har varit ett intensivt år. Bolaget har verkat i en god konjunktur, aktivt förvaltat vårt bestånd, hyrt ut vakanta lokaler och utvecklat vårt fastighetsbestånd genom förvärv och ny- samt ombyggnation. Fastighetsbeståndet har passerat 20 miljardersvallen i värde. Detta har vi gjort med engagerade medarbetare och i samarbete med nya och befintliga hyresgäster samt tillsammans med kommunerna vi verkar i. Vi utvecklar våra fastigheter mot högre effektivitet och lägre miljöpåverkan samt högre driftnetto och nöjda hyresgäster.
Basen i vår verksamhet är alltid förvaltning och uthyrning. Vår personal genomför dagligen kontroll och uppföljning av våra fastigheter. Med en god styrning hålls kostnadssidan under kontroll och intäkterna ökar. Under 2017 har hyresintäkterna ökat med 78,2 MSEK. Förvaltningen präglas av långsiktighet, engagemang
och affärsmässiga beslut. I uthyrningsarbetet är det viktigt att vara målinriktad, snabb och beslutsför. Förvaltnings- och uthyrningspersonalen har tillsammans med våra hyresgäster samverkat för ett bra resultat 2017.
FastPartner har inom förvaltnings- och uthyrningsorganisationen 54 anställda som aktivt arbetar med förvaltning och uthyrning. Fast anställd personal inom vår förvaltning, drifttekniker, förvaltare, centrumpersonal och uthyrare ger stabilitet och närhet som kommer våra hyresgäster till del. Vi har god kontakt med hyresgästen och kan fatta rätt beslut snabbt. Tid och pengar sparas och dessutom ökar servicegraden för våra hyresgäster. Ett personligt möte är till gagn för alla parter.
FastPartner har under 2017 drivit ett flertal projekt i olika skeden och av olika omfattning. Målet med dessa projekt är alltid att utveckla fastighetsbeståndets kvalitet och effektivitet. Vi vill tillsammans med hyresgästerna anpassa lokalerna efter nya och framtida förutsättningar. Fastigheternas värde ökar långsiktigt liksom kassaflödet. Vårt fastighetsbestånd blir som en följd av utvecklingen även mer miljövänligt genom de investeringar som utförs. Utvecklingen av våra befintliga fastigheter kommer alltid att vara en av våra grundpelare för fortsatt tillväxt.
| Uthyrningsbar yta, tkvm | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal fastigheter |
Tomtarea tkvm |
Kontor | Butiker | Prod./ lager |
Hotell | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyresvärde MSEK |
Verkligt värde MSEK |
|
| Kombinationsfastigheter | 109 | 1 467,6 | 117,0 | 62,1 | 474,0 | 4,1 | 8,4 | 72,1 | 737,7 | 646,4 | 6 498,3 |
| Kontorsfastigheter | 39 | 306,7 | 287,2 | 13,1 | 18,1 | 2,4 | 0,9 | 9,7 | 331,4 | 545,6 | 6 943,5 |
| Centrumanläggningar | 35 | 168,5 | 55,7 | 52,1 | 6,3 | 1,7 | 7,0 | 24,5 | 147,3 | 242,0 | 2 846,0 |
| Logistikfastigheter | 6 | 498,8 | 28,3 | – | 153,2 | – | – | 8,0 | 189,5 | 86,6 | 1 079,6 |
| Stockholm cityfastigheter | 5 | 9,3 | 25,8 | 4,1 | 0,4 | – | – | 1,6 | 31,9 | 127,3 | 2 748,6 |
| Summa | 194 | 2 450,9 | 514,0 | 131,4 | 652,0 | 8,2 | 16,3 | 115,9 | 1 437,8 | 1 647,9 | 20 116,0 |
| Uthyrningsbar yta, tkvm | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal fastigheter |
Tomtarea tkvm |
Kontor | Butiker | Prod./ lager |
Hotell | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyresvärde MSEK |
Verkligt värde MSEK |
|
| Storstockholm | 137 | 1 096,8 | 422,4 | 104,2 | 286,0 | 8,2 | 16,0 | 39,3 | 876,1 | 1 287,4 | 16 646,4 |
| Gävle | 13 | 339,4 | 20,8 | 1,0 | 85,4 | – | – | 35,3 | 142,5 | 114,5 | 1 171,8 |
| Storgöteborg | 15 | 317,0 | 26,3 | 11,8 | 99,0 | – | – | 10,1 | 147,2 | 81,6 | 921,0 |
| Norrköping | 13 | 214,3 | 13,6 | 6,1 | 55,5 | – | 0,3 | 18,5 | 94,0 | 76,2 | 736,7 |
| Övriga orter | 16 | 483,4 | 30,9 | 8,3 | 126,1 | – | – | 12,7 | 178,0 | 90,9 | 640,1 |
| Summa | 194 | 2 450,9 | 514,0 | 131,4 | 652,0 | 8,2 | 16,3 | 115,9 | 1 437,8 | 1 647,9 | 20 116,0 |
Nya visioner och fritt tänkande ger ett bra resultat.
I de tidiga skedena inom projekt- och fastighetsutveckling kan nämnas idéoch detaljplaneskedet. Här lägger vi ner mycket kraft för att kommande år kunna investera i lönsamma och prioriterade projekt. I Västberga är vi tillsammans med Stockholms stad igång med en detaljplan för lätt industri, logistik, kontor, handel, m m på upp till 45 000 kvm BTA i färdigt skick. Förhoppningsvis är planen klar under första halvåret 2019. Detaljplanen är inom vårt befintliga fastighetsbestånd och med ett tillägg av markanvisning från Stockholms stad.
I kvarteret Allgunnen pågår detaljplanen för cirka 100 bostäder, varav 50 bostadsrätter och 50 hyresrätter med tillhörande förskola med fyra avdelningar. Allgunnen 7 är vår befintliga fastighet och vi får även här en markanvisning för cirka hälften av det som skall byggas i framtiden. Detaljplanen förväntas vinna laga kraft under 2019.
I kvarteret Bromsten avyttrade vi 70 procent av vårt ägande i mars 2017 med en realisationsvinst om cirka 440 MSEK efter lagakraftvunnen detaljplan. Detaljplanen för drygt 800 bostäder, en
förskola med åtta avdelningar och lokaler förväntas vinna laga kraft under andra kvartalet 2018.
Produktionsfasen är när vi uppför våra lokaler och bostäder. I Strängnäs har under 2017 Mekonomens och Mecas centrallager byggts ut med en ny höglagerdel. Detta lager är nu en av marknadens mest moderna, flexibla och effektiva logistikanläggning. Samarbetet med Mekonomen har genomförts med professionalism och mycket engagemang från alla parter. I Märsta Centrum har byggprojektet rullat på med invigning av "Nya Märsta Centrum" under våren för stora hyresgäster som H&M, Lindex, KappAhl, Dressman, Intersport med flera. Under hösten inleddes markarbeten för 200 bostäder i Märsta Centrum. Här kommer vi att ha inflyttningar med start våren 2020. Märsta Centrum har under 2017 tagit sin plats som ett väletablerat stadscentrum med handel, service, kultur, skola och bostäder. Utvecklingen i Märsta Centrum kommer att fortgå några år framöver.
I Kvarteret Stansen i Täby, har inflyttningarna fortsatt under 2017 för de 168 bostadsrättslägenheterna. De sista lägenheterna tillträds i mars 2018 och allt är sålt. Projektet är ett samarbetsprojekt,
INVESTERINGAR/FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR
n n Investeringar/Förvärv n Försäljningar ---- Netto
50/50, tillsammans med Besqab som utvecklats på "FastPartner ägd mark". Futuraskolan som ligger på stamfastigheten Stansen 1 kan vara nästa steg att utveckla genom utbyggnad.
I Gävle uppförs en skola till Prolympia på fastigheten Sätra 11:4. Skolan är på 6 300 kvadratmeter och ska tillhanda undervisning från förskoleklass till årskurs nio. Skolan som är belägen i Gävles arenaområde kommer att tas i bruk under sommaren 2018 med första skolstart i augusti. Skolan är ett led i ett långsiktigt samarbete mellan FastPartner och Prolympia. På Lidingö uppförs just nu ett parkeringshus på fastigheten Diviatorn 1 som är belägen intill vår fastighet Aga 2. Parkeringshuset kommer rymma knappt 300 platser och i framtiden finns möjlighet att bygga på med lägenheter efter en detaljplaneändring.
Inom fastighetsbeståndet finns per 31 december 2017 drygt 378 000 kvadratmeter byggrätter, främst i Stockholmsområdet. Det ger goda möjligheter för en fortsatt fastighets utveckling inom det egna beståndet. Då markinvesteringen
redan är gjord kan kostnaderna hållas på en lägre nivå jämfört med nyförvärv.
Per den 31 december 2017 uppgick pågående projektinvesteringar i fastigheter till 440,6 (602,7) MSEK. Dessa projekt omfattar ett flertal anpassningar och ombyggnationer för hyresgästerna i fastigheterna i de olika förvaltningsområdena. Investeringarna i fastighetsbeståndet uppgick för året till 460,6 (443,6) MSEK.
FastPartner äger vid utgången av år 2017 194 fastigheter. Den uthyrningsbara ytan uppgår till 1 437 819 kvadratmeter. Storstockholm är och förblir FastPartners mest prioriterade investeringsområde med drygt 78 procent av hyresvärdet och övriga landet har 22 procent med Gävle som största förvaltningsenhet. Fastigheter finns från Sundsvall i norr till Ystad i söder. En förändring har skett över tid där kontorsandelen ökat till 36 procent, men fortfarande är produktion och lager/ logistik störst med 45 procent. Övriga är
handel/butiker med 9 procent, bostäder och hotell med 2 procent samt övrigt om 8 procent. Inom övrigt ryms våra samhällsfastigheter såsom skolor, bibliotek, kulturskola, tandläkare och vårdcentral.
Under 2017 utökade FastPartner sitt bestånd i centrala Stockholm och i dess närområden. Fastigheten Hilton 5 i Frösunda om 13 770 kvadratmeter förvärvades sommaren 2017. I husets två byggnader sitter bland annat Canon, Office Depot, CBRE och Lindt Choklad. I Frösunda äger nu FastPartner två fastigheter om totalt 42 100 kvadratmeter. På Östermalm förvärvades fastigheten Uppfinnaren 1 med en uthyrningsbar yta om16 200 kvadratmeter, med Patent- och Registreringsverket och Acne som största hyresgäster. Fastigheten är en kulturmärkt fastighet med ett utmärkt läge. En fastighet att nämna i övrigt är Ladugårdsgärdet 1:48 med en uthyrningsbar yta om 38 200 kvadratmeter, där H&M Studios flyttade in i slutet av året och blev granne med börsföretaget Nasdaq. Fastigheten ligger i det expansiva Frihamnen, där
| n Produktion/Logistik/ | |
|---|---|
| Lager | 45,3% |
| n Kontor | 35,9% |
| n Butiker | 9,1% |
| n Övrigt | 8,0% |
| n Bostäder och hotell | 1,7% |
| MSEK | Kr/kvm | |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 1 349,0 | 938,3 |
| Fastighetskostnader | –445,0 | 309,5 |
| Driftnetto | 904,0 | 628,8 |
| Driftnetto, % | 4,9 | |
| Fastigheternas marknadsvärde | 20 116,0 |
| Resultatutveckling per kvartal, MSEK | 2017 kvartal 4 |
2017 kvartal 3 |
2017 kvartal 2 |
2017 kvartal 1 |
2016 kvartal 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter m m | 350,9 | 342,3 | 330,2 | 325,6 | 323,0 |
| Fastighetskostnader | –120,1 | –101,7 | –100,9 | –122,3 | –101,8 |
| Driftnetto | 230,8 | 240,6 | 229,3 | 203,3 | 221,2 |
| Överskottsgrad % | 65,8 | 70,3 | 69,4 | 62,4 | 68,5 |
| Central administration | –8,5 | –6,6 | –7,7 | –6,3 | –9,0 |
| Andel i intresseföretags resultat1) | 2,5 | 4,3 | 4,1 | 5,6 | 5,8 |
| Finansiella poster2) | –60,0 | –55,7 | –54,9 | –53,9 | –54,5 |
| Förvaltningsresultat | 164,8 | 182,6 | 170,8 | 148,7 | 163,5 |
| Värdeförändringar fastigheter | 423,0 | 77,1 | 177,4 | 290,9 | 397,9 |
| Förvaltningsresultat efter värdeförändringar fastigheter |
587,8 | 259,7 | 348,2 | 439,6 | 561,4 |
1) Andel i intresseföretags resultat avser FastPartners del i intresseföretagen Bostadsbyggarna FastPartner - Besqab HB och Centralparken Holding AB. 2) Finansiella poster hänförbara till fastighetsinvesteringar.
FastPartner vill ta en aktiv del av utvecklingen. FastPartners centrala fastigheter ligger alla nära allmänna kommunikationer, både spårbunden och bussar samt goda möjligheter för cyklister.
FastPartner äger sju centrumanläggningar i Stockholmsområdet med en sammanlagd yta om 143 000 kvm. Centrumen är stads- eller stadsdelscentrum i mycket goda kommunikationslägen speciellt avseende kollektivtrafik, spårbunden trafik och bussar. Givetvis har även möjligheterna ökat att gå eller cykla till dessa centrum. Centrumen innehåller närservice, handel, kontor, vård, kultur, utbildning och övrig service. Bostäder är ofta en del av dessa centrum. Nuvarande och framtida möjligheter finns för både kommersiellt och bostadsbyggande genom en ökande befolkning.
FastPartners största ytinnehav sett till lokaltyp utgörs av produktion och lager/ logistik. Detta utgör 45 procent och motsvarar drygt 650 000 kvm lokalyta. Det finns stora logistikanläggningar i Ulricehamn, Alingsås, Strängnäs, Alvesta, Tibro och Jordbro med en sammanlagd yta på 190 000 kvm. Dessa ligger väldigt bra till ur logistikhänseende vad gäller lastbil, tåg och även båt. FastPartner utvecklar dessa logistikfastigheter tillsammans med sina hyresgäster med långa hyreskontrakt. Produktions- och kombinationslokaler som innehåller produktion, lager/logistik och eller kontor är vanliga i våra företagsområden. Möjligheter finns att skräddarsy lokalerna tillsammans med våra hyresgäster. Exempel på kombinationslokaler framtagna i nära samarbete är Sandviks 39 000 kvadratmeter stora anläggning i Västberga, som förutom kontor, produktion och lager även innefattar ett stort och toppmodernt forskningscentrum.
Resultatet i fastighetsrörelsen exklusive värdeförändringar och skatt uppgick till 666,9 (615,8) MSEK eller 11,06 (11,12) kro-
nor per stamaktie. Hyresintäkterna uppgick till 1 349,0 (1 270,8) MSEK vilket är en ökning jämfört med föregående år om 78,2 MSEK, eller 6,2 procent. Ökningen beror framförallt på nytecknade kontrakt men även på att hyresintäkterna innevarande år inkluderar hyror från förvärvade fastigheter under 2017 samt färdigställda projekt. I jämförbart bestånd, med hänsyn tagen till förvärv och avyttringar, har hyresintäkterna ökat med 55,0 MSEK eller 4,3 procent. Utöver hyresintäkterna inkluderar även de totala intäkterna för 2017 en upplupen försäkringsersättning om 32,0 MSEK. Fastighetskostnaderna uppgick till sammanlagt 445,0 (417,6) MSEK, dvs en kostnadsökning om 27,4 MSEK. I jämförbart bestånd har fastighetskostnaderna ökat med 21,5 MSEK, eller 5,8 procent. Förklaringen till ökningen är att bolaget under 2017 valt att tidigarelägga ett antal planerade underhållsåtgärder i samband med att flera större ombyggnadsprojekt har genomförts. Detta för att uppnå en bättre kostnadseffektivitet för dessa underhållsåtgärder.
FastPartner redovisar sina fastigheter till verkligt värde. Per 2017-12-31 har FastPartner värderat samtliga fastigheter med externa värderingar från de oberoende värderingsinstituten Cushman & Wakefield och Newsec. Samtliga fastighetsvärden som redovisas har stöd av ett värderingsinstitut och har varit föremål för bolagets bedömning för att utgöra ett så korrekt marknadsmässigt värde som möjligt. Värdet på koncernens fastigheter uppgick per 31 december 2017 till 20 116,0 (17 394,2) MSEK. Årets orealiserade värdeförändringar uppgick till 934,8 (1 477,6) MSEK. Värderingsinstitutens underlag för värderingarna utgörs av den information som FastPartner har lämnat om fastigheterna. Informationen består av utgående hyra, avtalsperiod, eventuella tillägg och rabatter, vakansnivåer, kostnader för drift och underhåll samt planerade eller nyligen utförda investeringar och reparationer. Därutöver använder värderingsinstituten egen
information avseende ort- och marknadsvillkor för respektive fastighet. Värderingarna syftar till att bedöma fastigheternas marknadsvärde vid värderingstidpunkten. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning med normal marknadsföringstid på den öppna marknaden. För värdebedömningen har en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet på fastighetens framtida driftnetton under en kalkylperiod samt nuvärdet av objektets restvärde efter kalkylperiodens slut. Kalkylen beaktar framtida förändringar av driftnettot samt objektets behov av underhåll. Värderingsinstitutets utlåtande granskas och jämförs med FastPartners interna värdering. FastPartners förvaltningsfastigheter är värderade efter ett genomsnittligt avkastningskrav om cirka 5,5 (5,6) procent på verkligt kassaflöde.
I regionen ingår fastigheter i Stockholms City och Västerort, Solna, Sundbyberg, Spånga, Järfälla, Kallhäll/Bro samt stadsdelscentrumen i Hässelby Gård, Tensta och Rinkeby. Utanför Stockholmsregionen förvaltas tio fastigheter med egen personal i Malmö, Alvesta och Växjö.
Om år 2016 var ett avvaktande år avseende förvärv var 2017 ett år där två större och mycket attraktiva fastigheter köptes och Region1 blev ansvarig förvaltare. Fastigheten Hilton 5 i Solna kommun, förvärvades den 1 juli och blev ett perfekt komplement till den redan tidigare ägda fastigheten Hilton 2 som ligger mycket nära nyförvärvet. Tillsammans har de båda fastigheterna en uthyrningsbar yta på drygt 38 000 kvm. Ett antal huvudkontor finns etablerade i fastigheterna, till exempel Canon Svenska AB, Midroc Support AB, Office Depot Svenska AB, Lindt och Sprüngli AB och samt Hewlett-Packard Sverige AB som förhyr cirka 13 000 kvm. Fastigheterna ligger nära infarten till Stockholm city och i direkt anslutning till E4 med goda kommunikations möjligheter både vad gäller bussar och spårbunden trafik. Ny tunnelbanestation i området planeras och beräknas vara klar på 2020-talet.
Ett helt kvarter, Uppfinnaren 1, med en huvudbyggnad och två annex på Östermalm i Stockholm, förvärvades den 1 december 2017. Den sammanlagda ytan uppgår till 16 200 kvm. Den största hyresgästen är Patent & Registreringsverket vars hyresavtal löper fram till 2026. Under våren 2018 flyttar Acne AB in i ett av de två annexen. Vid förvärvet fanns ytterligare en vakans om 1 400 kvm som kommer hyras ut under 2018 varvid fastigheten blir fullt uthyrd.
De båda förvärven ökar FastPartners förvaltningsresultat med sammantaget 56 MSEK per år. Med en kontrakterad hyreshöjning under 2020 så kommer förvaltningsresultatet öka med ytterligare cirka 12 MSEK.
Hyresmarknaden har allmänt sett varit mycket god i Stockholmsregionen under 2017 och prognosen för 2018 är att högkonjunkturen håller i sig. Den ekonomiska vakansgraden för Region 1 uppgår till cirka 9,3 procent. Sportamore med lokaler om sammanlagt drygt 9 000 kvm i fastigheten Rånäs1 har under året flyttat ut. En bra matchning var den uthyrning som under året gjordes på samma gata som Rånäs 1 där Lundqvist Mekaniska kommer flytta in med butik och lager om 7 200 kvm i fastigheten Skebo 2. Den starka hyresmarknaden samt FastPartners förstärkta uthyrningsenhet har inneburit att regionen kan visa ett uthyrningsresultat netto om plus 6 500 kvm. Under 2017 har hyresavtal, från cirka 400 kvm och uppåt, tecknats om sammanlagt cirka 31 400 kvm med ett årligt hyresvärde på cirka 43 MSEK. Även strukturella vakanser finns. Dessa innebär att hyresavtal sägs upp för att expansionen i eget bestånd ska kunna genomföras.
En viktig komponent för att långsiktigt utveckla befintligt fastighetsbestånd är ett aktivt nätverksbyggande. FastPartner tar en aktiv roll på olika nivåer i diskussioner och beslutsfattande för att utveckla de
områden bolaget är verksamma inom. Stora möjligheter finns för att utveckla mark och byggrätter för att fylla behovet av kommersiella fastigheter men även hyreslägenheter och bostadsrätter ingår i planerna. Under 2017 har nätverksbyggande förstärkts. I Tensta Centrum och Rinkeby Centrum finns kontakter och ett gott och fruktbart samarbete med framförallt kommun, föreningar samt polisen. FastPartner försöker att lyfta in "samhället" i centrumen. Allt för att skapa en naturlig och tryggare mötesplats för boende och besökande kunder. Starkt fokus ligger på att stärka kvinnor och barns villkor i dessa områden.
På adress Östermalmstorg 1 ligger en av Regionens paradfastigheter nämligen Krejaren 2 om cirka 8 600 kvm med Åhléns som största hyresgäst. Lokalerna har några av citys högsta hyror med nivåer över 7 000 kr per kvm. Regus AB har under 2017 utökat sina ytor och fastigheten är fullt uthyrd. Luntmakargatan 22 - 34 är adresserna till fastigheterna Oxen Mindre 30, 34 och 35 som ligger intill varandra med en sammanlagd yta om 7 000 kvm. Fastigheterna har hög teknisk standard samt ett större garage. Läget är centralt mitt i city men ändå lugnt och
avskilt. Största hyresgäst är Internationella skolan som förhyr cirka 1 700 kvm. Mexikanska Ambassaden är en annan av våra hyresgäster på Luntmakargatan. Fastigheterna är fullt uthyrda.
Region 1 förvaltar tre av bolagets sju stadsdelscentrum, nämligen Hässelby Gård, Rinkeby och Tensta, se sid 18.
I Malmö, Alvesta och Växjö äger och förvaltar bolaget cirka 80 000 kvm kontors- och industrifastigheter av hög klass i bra kommersiella lägen. Kv. Sporren 4 i stadsdelen Kirseberg i Malmö är den största fastigheten om cirka 20 000 kvm. I fastigheten är Sweco Sverige AB den största hyresgästen med en förhyrd yta om cirka 4 900 kvm. I fastigheten finns också hyresgäster som Netto och Toughest. Fastigheten har en stor utvecklingspotential i ett växande Malmö. Den nya vårdcentralen som etablerats under hösten 2017 har bidragit till att öppna upp "Swecofastigheten" som kommit mer i fokus vilket inneburit stora fördelar för andra hyresgäster i fastigheten och för hela området. Tågarp 16:43 i Burlöv omfattar 14 byggnader och där bedriver ett kluster av många företag småskaligt företagande för service och produktion. Fastigheten ligger i ett centralt och trafikerat läge vilket gör det attraktivt för hyresgästerna och deras kunder. I Växjö finns fastigheten Målaren 14 med liknande förutsättningar och verksamheter. Under året har en batteritillverkare flyttat in i en lokal om 1 300 kvm. Syd har på senare tid stärkt personalresurserna. De anställda ser stora möjligheter att expandera på denna marknad och skapa lönsamma affärer, inte minst i Stormalmö.
Till fastigheter med extra potential räknas bland annat Nasdaqfastigheten i Frihamnen/Loudden i Stockholm som är en del av Norra Djurgårdsstaden och är ett av Europas största stadsutvecklingsområden. Denna stadsdel blir alltmer
integrerad med Stockholms City. Inom 5 -10 år kommer cirka 7 000 bostäder att byggas inom området och FastPartner kommer ta en aktiv del i denna spännande omdaning av området. Kommunens planarbete för detta område är i full gång. Nasdaq-fastigheten med sina 38 000 kvm befäster nu sin ställning som den mest tongivande fastigheten i området. Nasdaq eller Stockholms Fondbörs är den dominerande hyresgästen i fastigheten. Att en sådan tung spelare inom finansvärlden finns i området sätter sin prägel på hela området. Modevärlden börjar förstå fastighetens kapacitet och framtidsmöjligheter och har skapat sitt eget modecentrum i fastigheten med Gant som varit hyresgäst i många år och H&M som nyligen etablerat fotostudio och kontor för design och övrig verksamhet på en yta om 3 400 kvm.
"Att fortfarande utforska det egna beståndet på de dolda tillgångarna som befintliga och framtida byggrätter utgör är som att delta i en skattjakt; spännande och berikande."
Håkan Bolinder Regionchef
| Region 1 | MSEK | Kr/kvm |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 494,1 | 1 327,7 |
| Fastighetskostnader | –62,3 | 436,1 |
| Driftnetto | 331,8 | 891,6 |
| Driftnetto, % | 4,2 | |
| Fastigheternas marknadsvärde | 8 956,1 |
| Nasdaq | 24 600 kvm |
|---|---|
| Stockholms Stad | 14 700 kvm |
| Patent– och Registreringsverket | 13 200 kvm |
| Dagab Inköp & Logistik | 13 200 kvm |
| Hewlett–Packard | 12 200 kvm |
FastPartner har framgångsrikt drivit detaljplanearbete omfattande fastigheterna Gustav 1 och Gunhild 5 i Bromsten i Stockholm Västerort och ser nära förestående detaljplanens fastställande och möjlighet att utveckla bostäder, kommersiella lokaler och en skola på fastigheterna.
I mars månad 2017 bildades ett gemensamt bolag med Slättö AB, i vilket FastPartner äger 30 procent av aktierna. Det gemensamma bolaget avser att utveckla Bromstenstaden så fort som detaljplanen fastställts.
494,1 MSEK Hyresintäkter
I regionen förvaltas fastigheter i Västberga, Bromma, Täby, Lidingö, Älvsjö, Bredäng och Årsta. Utanför Stockholmsregionen förvaltas fastigheter i Norrköping, Åtvidaberg, Strängnäs, Södertälje, Eskilstuna och Enköping.
n FastPartners strategi att lägga tyngdpunkten på Stockholmsregion framgår klart och tydligt av fastighetsbeståndet i Region 2. Västberga, Täby, Lidingö och Bromma klingar välbekant även för de som inte bor i Stockholm. Norrköping med sina 94 000 kvm är ett av få andra fastighetsbestånd som FastPartner har utanför Stockholms län.
Efterfrågan på kommersiella fastigheter, bostäder och arbetskraft var stor under 2017 och har fortsatt under 2018. Regionen 2 hävdade sig väl i konkurrensen. Inga nyförvärv gjordes under 2017 utan inriktningen blev istället att expandera i det egna beståndet. Flera byggnader och mark som finns inom Region 2 är mycket lämpade för att tillgodose nya krav som fastighetsutvecklingens pågående processer kommer att ställa.
Västberga är en stadsdel i Söderort i Stockholms kommun. I och med Stockholms stads kraftiga tillväxt kommer Västberga allt närmare staden. Därmed ökar efterfrågan på fastigheter som kan tas i anspråk för att tillgodose stadens alla behov för att behålla ställningen som en av de huvudstäder i EU som växer snabbast. I Västberga finns uthyrningsbar area i fem fastigheter om sammanlagt 64 000 kvm, varav Sandvik hyr 38 000 kvm. För att möta den framtida efterfrågan har FastPartner ansökt om en ny detaljplan och planarbetet pågår nu. Detta innebär att byggrätter motsvarande cirka 33 000 kvm tillkommer och att den totala uthyrningsbara ytan i Västberga kan bli 97 000 kvm
FastPartners fastigheter i Täby har en sammantagen yta om drygt 41 000 kvm.
Efterfrågan på lokaler i denna kommun har under året varit mycket stor. Nettouthyrningen för 2017 var 5 800 kvm. 20 stycken nya hyresgäster har tillkommit under 2017 däribland utbildningsföretaget Praktiska Sverige med en yta om cirka 1 500 kvm.
Utmed E18 intill det välkända ICA-stop ligger en populär och expanderande handelsplats kallad Bergtorps Handel. Såväl ICA-handlaren som SATS och de flesta övriga hyresgästerna i fastigheter med butiker i Bergtorps Handel, är sedan länge hyresgäster till FastPartner. FastPartner har genom sin starka ställning i området kunnat aktivt deltaga i utvecklingen av handeln inom detta område. I fastigheten Fogden 6 har möbelföretagen MIO och Stalands en sammanlagd yta om 8 683 kvm. Därmed har ett attraktivt möbelcentrum i Täby kunnat skapas. Bergtorps Handel drar fördelar av att gamla galoppbanan i Täby flyttat och ersatts med Täby Park som omfattar 6 000 nya bostäder och 4 000 - 5 000 arbetsplatser. Succesivt medför nu denna satsning en stadig påbyggnad av kundunderlaget för våra hyresgäster. Den närmaste delen av detta område ligger endast 500 meter från Bergtorps Handel. FastPartner färdigställer förvärvarande 168 bostadsrätter tillsammans med Besqab i kvarteret Stansen. Inflyttning påbörjades i december 2016 och avslutas under Q 1 2018. Uthyrningsgraden för Täby uppgick vid årsskiftet till 98 procent och kan inte bli mycket högre när FastPartner fortlöpande anpassar beståndet till gamla och nya hyresgästers önskemål om anpassningar och uppgraderingar för att kunna ta emot den alltmer växande kundkretsen.
Under slutet av 2017 påbörjades uppförandet av en garagebyggnad om 7 000 kvm BTA på Dalénumområdet med plats för drygt 300 bilar. FastPartner kommer att äga byggnaden och hyra ut platser till framförallt företag och anställda i området. Med expansionen i området ökar också efterfrågan på parkeringsplatser. Av fyra plan kommer ett vara under jord. Byggnaden ska vara klar under 2018.
Dalénum har en sammanlagd uthyrningskapacitet om 23 000 kvm. Dalénum och området omkring expanderar kraftigt med både bostäder och arbetsplatser. Därmed tillkommer nya butiker och serviceföretag som vänder sig både till de boende och de som har sina jobb i området. Huvuddelen av arbetsplatserna i Dalénum och dess närområden finns i fastigheten, Lidingö Aga 2, där AGA:s huvudkontor om cirka 6 800 kvm ligger.
Lidingö Aga 2 är den klart dominerande fastigheten inom denna del av Lidingö. FastPartner äger inga av de bostadsfastigheter som finns inom Dalénum. Ett antal företagare som hyr kontor i fastigheten bildar tillsammans ett slags företagskluster.
En egen station på Lidingöbanan som tar passagerarna till den närliggande tunnelbanestation i Ropsten gör att Stockholms City tidsmässigt ligger mycket nära. Hela utvecklingen av Värtahamnen och intilliggande områden gör att Stockholms innerstad närmar sig Dalénum. Nasdaqhuset på Gärdet och Dalénum på Lidingö gör FastPartner till en betydande hyresvärd på båda sidor av Lidingöbron.
I november 2017 tecknade FastPartner ett hyresavtal med Aleris, som innebär att 5 000 kvm i fastigheten Lidingö Aga 2, (Dalénumfastigheten) ska iordningsställas för äldreboende. Ett tillskott som uppskattas av många Lidingöbor. Detta är ett resultat av FastPartners framgångsrika uthyrningsarbete 2017. Lokalernas användning ska anpassas till marknadens efterfrågan samtidigt som uthyrningen också speglar Dalénums attraktionsförmåga.
En markanvisning på 100 bostäder har erhållits på och intill FastPartners fastighet Allgunnen 7 i Årsta. Beräknad produktionsstart är årsskiftet 2018/19.
FastPartner äger en lagerfastighet om drygt 7 000 kvm i Sätra som är en stadsdel i Söderort och som gränsar till Bredäng. Ett tioårigt avtal har träffats med Big Easy Self Storage gällande cirka 3 000 kvm i två plan med inflyttning Q4 2017. Därmed är fastigheten fullt uthyrd.
Enligt Stockholms Stad är Älvsjö en av Stockholms viktigaste knutpunkter och ett av stadens viktigaste utvecklingsområden. I Älvsjö skapas en modern knutpunkt med bostäder och service. Älvsjö Centrum omvandlas till en sammanhållen stadsmiljö med en blandning av bostäder, service, arbetsplatser och hotell.
Under 2017 har Sverigeförhandlingen om nya kollektivtrafiksatsningar och ökat bostadsbyggande gått i mål. Ett av resultaten är en ny tunnelbanelinje mellan Älvsjö och Fridhemsplan. Älvsjö Centrum är fullt uthyrt. Läs mer på sidan 17.
Bredäng Centrum har sin egen tunnelbanestation och är ett utomhuscentrum med cirka 30 butiker. Dagligvaruhandeln är stark inte minst genom Hemköps och ICA:s etableringar. Här finns också bland annat apotek, post, bibliotek och tobak & spel samt flera restauranger. Vid FastPartners övertagande av centrumet påbörjades en upprustning och större investeringar gjordes. Detta mottogs väl och centrumet har idag många besökare och inga vakanser. Läs mer på sid 16.
Norrköpings fastighetsmarknad har många likheter med Stockholmregionens. Norrköping har ett av Sveriges bästa logistiklägen med omedelbar närhet till Europavägar, flyg, båttransporter och spårbunden trafik via södra stambanan. FastPartners fastighetsbestånd i Norrköping omfattar 13 fastigheter med en uthyrningsbar area om 94 000 kvm.
I Region 2 ingår flera större logistikfastigheter och efterfrågan är stor på denna typ av fastigheter. Ett exempel bland logistikfastigheterna är fastigheten Bussen 3 i Strängnäs som har Mekonomen AB som hyresgäst på en yta som uppmäter 33 500 kvm.
"En trippelknutpunkt blir Älvsjö Centrum, både Västra stambanans station, en ny T-banestation och självklart ska Stockholmsmässan, in på knuten, med."
Johan Böckert Regionchef
| Region 2 | MSEK | Kr/kvm |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 375,7 | 950,2 |
| Fastighetskostnader | –113,5 | 287,1 |
| Driftnetto | 262,2 | 663,1 |
| Driftnetto, % | 5,7 | |
| Fastigheternas marknadsvärde | 4 691,9 |
| Sandvik | 39 000 kvm |
|---|---|
| Mekonomen | 33 500 kvm |
| Antalis | 21 700 kvm |
| Packoplock Scandinavia | 9 200 kvm |
| Aga Gas | 6 800 kvm |
Under 2017 flyttade ett antal nya hyresgäster till Märsta Centrum vilka bland annat var H&M, ICA Kvantum, Lindex, Intersport, Dressmann, Apotek Hjärtat och KappAhl. Härtill kommer de redan etablerade företagen i centrumet såsom Sigtuna kommun, Willys, Systembolaget, Handelsbanken, Folktandvården och Sigtuna Friskola.
Inflyttningarna är ett led i den centrumutveckling som FastPartner drivit i många år i Märsta Centrum där nu 97 procent av befintliga lokaler är uthyrda. Totalt omfattar nu Märsta Centrum 41 000 kvm uthyrningsbar yta. I mars månad invigdes det utbyggda centrumet med alla nya och gamla hyresgäster och andra besökare som hälsades välkomna till detta efterlängtade tillfälle. Fortfarande återstår vissa inflyttningar för till exempel Clas Ohlson med invigning våren 2018. Det pågår även arbete med att tillskapa nya butiksytor genom konvertering av lager och kommunikationsytor till butiker samt så sker också viss utbyggnad av några fastigheter, allt för att möta marknadens intresse av att etablera sig i Märsta Centrum.
Under 2017 startade FastPartner i centrumet en produktion av 200 hyreslägenheter med första inflyttning preliminärt under våren 2020. Detta tillskott av 200 hushåll till centrumets kundunderlag är en extra bonus för FastPartner som äger både hyresfastigheterna och samtliga kommersiella lokaler inom centrumet. Förutom alla nyinflyttade hyresgäster ska de redan etablerade hyresgästerna också uppmärksammas. Det rör sig om cirka 45 butiker och därtill kommer cirka 30 lokaler för skolor, kontor, vård, service och liknande. I centrumet finns sedan lång tid tillbaka även 100 hyreslägenheter. FastPartner har nu lyckats skapa en bra mix av starka varumärken i centrumets lokaler. Ett stort utbud av handel, kultur, restauranger, matutbud och även kommersiell service ökar centrumets attraktionsvärde. Målet att skapa ett levan-
de stadscentrum i en av Sveriges snabbast växande kommuner har uppnåtts.
Utan ett mycket nära samarbete med Sigtuna kommuns politiker och tjänstemän hade detta centrum aldrig kunnat bli den tillgång för både kommunen och FastPartner som det idag är.
Arlandastad ligger i anslutning till Märsta Centrum. FastPartner äger ett tiotal fastigheter i Arlandastad med en sammanlagd yta om cirka 37 000 kvm. Arlandastad präglas av närheten till flygplatsen. Flera av våra hyresgäster i området är verksamma inom frakt och logistik kopplat till flygplatsen. En internationell flygplats genererar många jobb vilket är en av anledningarna till Sigtuna kommuns snabba expansion som med all säkerhet kommer att fortsätta lång tid framöver där Arlanda årligen slår rekord i antal resenärer.
Sommaren 2017 tecknade FastPartner ett planuppdragsavtal med Vallentuna kommun gällande utveckling av bostäder och viss handel i fastigheten Vallentuna- Åby 1:99 invid pendeltågsstationen i Vallentuna med Östra station och dess framtida tunnelbanestation som slutstation. En dubbelspårig tågsträcka mellan
Vallentuna och Arlanda finns också i planerna. Att Vallentuna station i framtiden kommer bli en av Storstockholms mest frekventerade knutpunkter kommer också ha den största betydelse för den omfattande bostadsexpansionen som nu påbörjats. För FastPartners del innebär planavtalet att arbetet med detaljplanen har påbörjats och beräknas vara antagen under år 2020. Målet är att nå en volym på cirka 300 bostäder med en mix av hyresoch bostadsrätter.
FastPartner, med sina sex fastigheter om totalt cirka 41 000 kvm, är nu den störste privata hyresvärden i kommunen vilket också innebär ett stort ansvar att fortsätta utveckla centrumet på rätt sätt. Viktigt är att kommunen växer och att den fortlöpande dialogen som är etablerad med kommunen fortsätter i samma goda anda. Kommunen som hyr 12 900 kvm avseende bland annat hela kommunalhuset i Vallentuna är också förpliktigande för hyresvärden.
I regionen ingår också tre stora logistikfastigheter i Ulricehamn, Alingsås och Tibro om sammanlagt cirka 123 000 kvm. Dessa tre fastigheter ingår i FastPartner Väst som är ett särskilt område inom Region 3 med förvaltningskontor i Göteborg.
Under hösten träffade FastPartner ett hyresavtal avseende fastigheten Kärra 90:1 i Göteborg. Hyresavtalet omfattar cirka 9 000 kvm. Hyresgästen Alnova Balkongsystem AB flyttar in i ändamålsenliga lokaler där kontor, eget showroom, lager- och produktionsytor finns i fastigheten. Fastigheten ligger utmed E6:an vilket utgör en stor fördel.
Fastigheten Kängurun 2 i Mölndal såldes 2017 för 72,5 MSEK vilket var 107 procent över bokfört värde vilket gav en realiserad vinst på 37 MSEK.
I orterna Knivsta, Upplands Väsby och Sollentuna har FastPartner 15 stycken fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 74 000 kvm. Fastigheterna ligger i bra lägen längs pendeltåget eller E4:an mellan Stockholm och Uppsala.
FastPartner har i Kista med omnejd 7 stycken fastigheter med tillsammans en uthyrningsbar area om cirka 45 000 kvm. Många av fastigheterna ligger i norra Kista, ett område som FastPartner marknadsför under namnet Kista Bright. Microsofts svenska huvudkontor ingår och höjer självklart attraktiviteten för många andra företag att etablera sig i närheten. Andra större hyresgäster är Agility och Asus.
FastPartner har hittills endast haft en mindre fastighet i Uppsala kommun. Däremot har bolaget ett stort antal fastigheter som ligger mellan Stockholm och Uppsala. Därför var det logiskt att satsa på Uppsala genom att i december 2017 förvärva ett fastighetsbestånd från Heimstaden. Uppsala och Stockholm kommer allt närmare varandra genom att båda kommunerna växer. Att Uppsala skulle bli en närförort till Stockholm ligger inte i planen för det är en helt orimlig tanke, är det bäst att tilläga.
Förvärvet i Uppsala omfattade tre stycken fastigheter på tillsammans cirka 28 500 kvm. Två stycken ligger centralt i Uppsala och den tredje om 25 500 kvm vid infarten till Uppsala centrum
inte långt ifrån IKEA i Fyrislund. I den sistnämnda fastigheten hyr bland annat Uppsala kommun en egen byggnad samt är även Länsförsäkringar, Modin Bil och Salléns Elektriska stora hyresgäster. Bland hyresgästerna i centrala Uppsala finns Uppsala kommun samt Verk1 Arkitekter som hyr större delen av den för Uppsalabor kända Tullhuset invid Fyrisån.
Motivet till affären bygger på en uppfattning om en framtida positiv utveckling av hyrorna i Uppsala för kommersiella fastigheter. Bostadsboomen har hämmat utvecklingen av kommersiella lokaler. Framtiden får utvisa om de kommersiella fastigheterna i Uppsala kommer att närma sig de hyror som råder i Stockholm.
Patrik Arnqvist Regionchef
Per 31 december 2017
FEM STÖRSTA HYRESGÄSTERNA
Driftnetto, % 5,4 Fastigheternas marknadsvärde 5 194,0
Bergman & Beving 53 200 kvm LGT Logistics 33 600 kvm Momentum 28 200 kvm Vallentuna kommun 12 900 kvm Sigtuna kommun 8 900 kvm
Region 3 MSEK Kr/kvm Hyresintäkter 375,4 798,2 Fastighetskostnader –130,5 277,4 Driftnetto 244,9 520,8
Zleep Hotels är en ny och spännande hyresgäst som nu är på väg att etablera
"Märsta var värt ett riktigt centrum. På tur står nu Vallentuna Centrum."
sig i Sverige. Detta sker i en fastighet i Upplands Väsby där Siemens tidigare var hyresgäst. Det blivande hotellet är på cirka 4 000 kvm med 150 rum. Invigningen är planerad till januari 2019. Läget är utmärkt för ett hotell utmed E4:an och i nära anslutning till Arlanda och Stockholm. Ett nytt hotell med hög kvalitet kommer att bidra till områdets tillväxt.
Best Western Park Airport Hotel, som sedan tidigare ingår i beståndet, är ytterligare ett av många exempel på flygplatsens betydelse för norra Stockholm. Hotellet nyinvigdes den 1 november 2016 efter att ha varit stängt för ombyggnation i drygt ett år. Hotellet totalrenoverades såväl in- som utvändigt samtidigt som antalet rum ökade från 100 till 124 och är nu ett fyrstjärnigt hotell. Detta för att möta den ökande efterfrågan från den expanderande flygplatsen.
Hyresintäkter
Residensstaden Gävle, i Gävleborgs län, 60 minuter med tåg till Arlanda och 80 minuter med tåg till Stockholm, utgör ett kraftcentrum med stor dragningskraft på både individer och företag. Staden växer stadigt varje år och attraherar många nya Gävlebor. Här finns regionsadministration, statliga myndigheter som Lantmäteriet och Statens servicecenter etablerade och ytterligare två myndigheter skall etablera sig under 2018, ESF-rådet och den alldeles nyinrättade myndigheten för Arbetsmiljökunskap.
n Det politiska styret i Gävle består för första gången av ett alliansstyre sedan ett par år tillbaka, men den nya politiska ledningen har inte ändrat på de tre näringslivspolitiska mål som kommunfullmäktige antagit med syfte att peka ut riktningen mot 2025 vilket känns positivt och klokt:
Det kan ifrågasättas om Gävle verkligen ligger i Stockholmsregionen men det är viktigt att veta att Gävle sedan flera år tillbaka är medlem i Stockholm Business Alliance, SBA. Detta partnerskap innefattar 55 kommuner i åtta län där fokus ligger på att attrahera utländska investerare till regionen. Den gemensamma visionen är att långsiktigt behålla positionen som Europas ledande hållbara tillväxtregion. Medlemskapet kanske inte flyttar Gävle närmare Stockholm men visar att Gävle är ett alternativ när företag såväl inhemska som utländska sonderar de lämpligaste platserna för etableringar. Att vända sig till intressenter långt bort från den egna kommunen är ett utmärkt initiativ som komplement till de stora satsningar som
Gävle redan gör och kommer att göra inom de närmsta åren.
Det finns fastställda planer för större infrastruktursatsningar i storleksordningen 26 miljarder fram till år 2021. Här i ingår en omfattande utbyggnad av hamnen inkluderande en ny spårdragning. Detta tillgodoser många krav som ställts av både sjöfartsintressen och järnvägen. Hänsyn har också tagits till den stora efterfrågan på bostäder genom att ett antal planändringar kommer att skapa möjligheter till nya bostadsområden.
I mars månad 2017 översteg antalet invånare i Gävle 100 000 stycken. En konstant ökning under många år visar att Gävle är en väl fungerade stad som attraherar många att flytta hit. Utvecklingen talar för att nya vallar snart kommer att brytas och enligt prognos kommer Gävle att ha 120 000 invånare år 2030.
Gävle är en mycket intressant stad att verka i för fastighetsägare. Inte minst för FastPartner som är en av de största privata aktörerna i Gävle och fastigheterna där står för 87 procent av regionens hyresintäkter. Det finns en bra uppslutning i många nätverk där också kommunen och
andra fastighetsägare ingår. Det gemensamma målet är att utveckla Gävle som etableringsort för svenska och utländska företag.
Marknadsplats Gävle är ett av flera viktiga forum för kommunen och fastighetsägarna där man gemensamt arbetar med etableringar, mottagandet och marknadsföring. Intresset för att värna om stadens bästa är stort samtidigt som konkurrensen inte får snedvridas. FastPartner var en av initiativtagarna till detta samarbete som startades upp för flera år sedan och deltar aktivt i detta samarbete.
Arbetsmarknaden i Gävle med omnejd har historiskt dominerats av en stark basindustri inom stål-, skog- och träindustri samt av sjöfart och handel. Dessa verksamheter har fortfarande stor betydelse för arbetsmarknaden och industrin producerar mer än någonsin. En strukturomvandling pågår dock samtidigt från ren tillverkningsindustri till ett mer kunskapsintensivt arbetsliv där Högskolan i Gävle starkt bidrar till en ökad andel högutbildade i Gävleregionen. Högskolan har en stark miljöprofil och ett brett utbud på utbildningar inom ekonomi och teknik men även många blivande lärare, sjuksköterskor och socionomer utbildas här. Ur hållbarhetssynpunkt är etableringen av högskolan av högsta vikt och en av de avgörande faktorerna för stadens fortsatta utveckling.
En helt ny idrottsstadsdel med bostäder, handel och skolor växer upp kring de närliggande arenorna i Gavlehovsområdet där många av stadens elitlag samlats. Här finns också en nyligen uppförd Multihall för framförallt friidrott, innebandy och liknande sporter. Gävle har nu fått sin egen arenastad, Gavlehov, och FastPartner är en av flera aktörer som är en del av utvecklingen av denna stadsdel. FastPartner bygger nu en skola (F – årskurs 9) med idrottsprofil. Byggnaden omfattar 6 300 kvm och rymmer ca 600 elever. Invigningen är beräknad till augusti 2018.
18 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta om cirka 200 000 kvm förvaltas i Region 4 där Gävle står för merparten av beståndet. Inom regionen finns även fastigheter i Söderhamn, där Björnänge Företagshotell har 25 företag som hyresgäster, Sundsvall och Dalarna. Ambitionen är att utveckla och komplettera redan befintligt bestånd med lämpliga förvärv eller försäljningar. Ett exempel på detta är den genomförda försäljningen av de kvarvarande 125 lägenheterna i Gävle. Bostäderna såldes till en etablerad och kompetent hyresvärd som redan har 400 lägenheter i sitt bestånd i Gävle. Uthyrningen i Hemsta Företags Park (Hemsta 11:11/15:7) med tre byggnader och en sammanlagd yta på cirka 45 000 kvm har gått bra i förhållande till utgångsläget år 2015 då fastigheterna var tomställda. Uthyrningsgraden ligger på över 50 procent vilket innebär att en yta motsvarande cirka 24 500 kvadratmeter har hyrts ut under dessa år. När nya hyresgäster flyttar in skapas ökade möjligheter att snabbare hyra ut resterande ytor. FastPartners policy är att finna långsiktiga hyresgäster med stabil ekonomi och som passar väl in bland de redan inflyttade. Exempel på några av hyresgästerna är AB Gavlegårdarna vilket är ett kommunalt bolag som äger cirka 70
procent av alla Gävle kommuns hyreslägenheter. Kontraktet löper på 15 år och omfattar en yta på drygt 7 200 kvm. Övriga hyresgäster är Inresol AB, ACTIC, Byggnadsautomation, Wolfparts och FastPartners regionkontor samt ett kontorshotell med ett 15-tal mindre hyresgäster.
En av de senare uthyrningarna är ett elva-årigt hyresavtal med Turbo Extreme Sport Zone omfattande 6 000 kvadratmeter i Hemsta Företagspark. Kontraktet började löpa den 1 februari 2018. Lokalerna kommer att anpassas för att inrymma Turbos koncept i form av idrottsoch aktivitetsarena med en sport- och träningsanläggning för ungdomar, en skatepark och en hall för extremsport. Detta har kunnat verkställas genom att FastPartners ansökan om ändrad detaljplan och utökad byggrätt har beviljats och vunnit laga kraft under sommaren 2017.
Med hänsyn till pågående förhand-
"Regionen stärkte 2017 sin position i marknaden genom rationell förvaltning, lyckade uthyrningar och kompletterande förvärv. Nya ytor tillkommer Gävle genom Nya Prolympiaskolan i Gavlehov med start i augusti 2018."
Fredrik Thorgren Regionchef
| Region 4 | MSEK | Kr/kvm |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 103,8 | 518,9 |
| Fastighetskostnader | –38,7 | 193,7 |
| Driftnetto | 65,1 | 325,2 |
| Driftnetto, % | 5,4 | |
| Fastigheternas marknadsvärde | 1 274,0 |
| Gavlefastigheter Gävle Kommun | 17 200 kvm |
|---|---|
| FLB Logistik | 9 900 kvm |
| Gavlegårdarna | 7 200 kvm |
| Inresol | 6 900 kvm |
| Söderhamns kommun | 6 100 kvm |
lingar och det FastPartner har att erbjuda marknaden med Hemsta Företagsparks läge och kvalitet samt möjlighet till skräddarsydda lösningar kan ambitionen inte vara annan än att fortsätta med ett högt uthyrningstempo.
Fastigheterna Näringen 10:4, -15:6 och -22:2 omfattas av den nya fastställda järnvägsplanen som nu förverkligas och planeras vara klar under 2021. FastPartner ställer sig mycket positiv till projektet som innebär en väsentlig uppgradering för FastPartners fastigheter. FastPartner har i egenskap av störste fastighetsägaren i området fått ett väsentligt inflytande vid färdigställandet av planen.
FastPartner har förlängt och utökat kontrakten med två spännande företag som varit hyresgäster i många år i Avaström Företagshotell (Näringen 10:4).
103,8 MSEK Hyresintäkter
Utveckling av FastPartners fastigheter genom ombyggnad, tillbyggnad och nybyggnation ger god avkastning över tid. Belöningen sker genom bättre kassaflöden, högre värden på fastigheterna och mindre miljöpåverkan.
n FastPartner förädlar fastighetsbeståndet och några projekt som kan nämnas är nybyggnation av en skola i Gävle, ombyggnad till äldreboende åt Aleris på Lidingö, ett hotell i Upplands-Väsby, en studio med kontor åt H&M i Frihamnen, en grossistbutik åt LMV i Lunda samt en tillbyggnad av ett höglager åt Mekonomen i Strängnäs. Vi har dessutom konverterat fastigheten Rånäs 1 i Lunda till geoenergi.
satt stort fokus på projekt- och fastighetsutveckling. Totalt investerades 460,6 (443,6) MSEK. Per 2017-12-31 uppgick pågående projektinvesteringar i fastigheterna till 440,0 (602,7) MSEK. Återstående investeringsvolym för dessa pågående projektinvesteringar uppgick till 511 (117) MSEK.
Sätra 11:4 Prolympia, skola 6 300 145 75 Q3 18 Aga 2, Diviatorn 1 Äldreboende, garage, mm 12 200 179 167 Q4 18 Hammarby-Smedby 1:458 Hotell, gemensamma ytor, mm 3 800 62 60 Q4 18 Ladugårdsgärdet 1:48 H&M, Studio och kontor 3 400 52 4 Q1 18 Bussen 3 Mekonomen, Höglager 2 200 34 1 Q1 18 Skebo 2 LMV, Grossistbutik 7 200 27 25 Q1 19 Rånäs 1 Geoenergi 35 900 16 3 Q1 18
FastPartner arbetar ständigt med att utveckla bolagets byggrättsportfölj, genom
Beräknad återstående investering (MSEK)
Beräknat färdigt, år
Beräknad investering (MSEK)
såväl förädling av befintliga byggrätter som tillskapande av nya byggrätter genom aktivt detaljplanearbete.
Den starka urbaniseringstrend som råder i Sverige innebär att storstadsregionerna har stark befolkningstillväxt. Detta i kombination med bostadsbrist medför behov av bostäder genom nyproduktion och konvertering av äldre kontors- och industriområden till bostäder. Denna utveckling är framförallt förekommande i Stockholmsregionen där befolkningstillväxten är stark samt bristen på bostäder omfattande.
Per 31 december 2017 har FastPartner bedömda outnyttjade byggrätter om cirka 378 tkvm uthyrningsbar yta som fördelas på cirka 169 tkvm bostadsbyggrätter och cirka 209 tkvm kommersiella byggrätter. De outnyttjade byggrätterna är i olika skeden alltifrån planidéer till att detaljplan föreligger och byggnation är påbörjad. Per 31 december 2017 var de outnyttjade byggrätterna värderade till 203 MSEK, varav 162 MSEK avsåg bostadsbyggrätter, motsvarande i genomsnitt 959 kr/kvm, och 41 MSEK avsåg kommersiella byggrätter motsvarande i genomsnitt 196 kr/kvm. De outnyttjade byggrätterna återfinns på både fastigheter som innehas av FastPartner med äganderätt och tomträtt.
FastPartner har under 2017 haft ett fort-
FASTPARTNERS STÖRSTA PÅGÅENDE PROJEKT 31 DECEMBER 2017
Fastighet Projekttyp Projektyta
| Tillkommande yta (kvm, BTA)2) | Tillk.antal2) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Region | Område | Fastighet | Upplåtelseform Fast.kategori | Status | Möjlig byggstart1) | Bostad Kommersiellt | Total | Bostäder | ||
| Stockholm | Sundbyberg Päronet 2 | Äganderätt | Bostäder | Inför detaljplan | 2020 | 9 000 | – | 9 000 | 106 | |
| Stockholm | Spånga | Vitgröet 8 | Äganderätt | Bostäder | Inför detaljplan | 2021 | 6 500 | – | 6 500 | 76 |
| Stockholm | Årsta | Allgunnen 7 | Tomträtt | Bostäder, F-skola | Pågående detaljplan | 2020 | 9 300 | 700 | 10 000 | 110 |
| Stockholm | Västberga | Lönelistan 1,2 Timp. 5 Tomträtt | Kommersiellt | Pågående detaljplan | 2019 | – | 33 000 | 33 000 | – | |
| Stockholm | Bredäng | Bredäng C | Tomträtt | Bostäder | Pågående detaljplan | 2021 | 15 000 | 10 000 | 25 000 | 200 |
| Stockholm | Liljeholmen | Syllen 4 | Tomträtt | Bostäder | Inför detaljplan | 2021 | 4 200 | 5 400 | 9 600 | 180 |
| Stockholm | Lidingö | Västerbotten 19 | Äganderätt | Bostäder | Inför detaljplan | 2022 | 12 000 | 0 | 12 000 | 150 |
| Stockholm | Lidingö | Diviatorn 1 | Äganderätt | Bostäder | Inför detaljplan | 2025 | 3 100 | 0 | 3 100 | 78 |
| Stockholm | Bromma | Riksby 1:13 | Tomträtt | Bostäder/kommersiellt Inför detaljplan | 2022 | 30 000 | 30 000 | 60 000 | 300 | |
| Stockholm | Märsta | Märsta C | Äganderätt | Bostäder/kommersiellt Byggstart | 2017-2021 | 12 000 | 10 500 | 22 500 | 200 | |
| Stockholm | Vallentuna | Vallentuna C | Äganderätt | Bostäder | Inför Byggstart och Inför detaljplan |
2018-2021 | 12 500 | 2 000 | 14 500 | 159 |
| Göteborg | Högsbo | Högsbo | Äganderätt | Bostäder | Inför detaljplan | 2021 | 5 000 | – | 5 000 | 83 |
| Gävle | Gävle | Sätra 64:1 | Äganderätt | Bostäder | Inför detaljplan | 2020 | 25 000 | – | 25 000 | 357 |
| Totalt, ovan | 143 600 | 91 600 235 200 | 1 999 |
1) Med möjlig byggstart avses när projektet bedöms kunna starta förutsatt att planarbetet utvecklas som förväntat och i förekommande fall att uthyrning nått en erforderlig nivå. 2) Siffrorna grundar sig på uppskattningar och bedömningar av FastPartner och är således preliminära. Siffrorna kan komma att revideras under projektens gång.
"Den starka urbaniseringstrend som råder i Sverige innebär att storstadsregionerna har stark befolkningstillväxt. Detta i kombination med bostadsbrist medför behov av bostäder genom nyproduktion och konvertering av äldre kontors- och industriområden till bostäder."
FastPartner uppför en ny skola åt Prolympia i Gävle. FastPartner har tecknat ett 20-årigt hyresavtal med Prolympia om 6 300 kvm i fastigheten Sätra 11:4. Inflyttning augusti 2018.
FastPartner har uppfört ett nytt automatiserat höglager åt Mekonomen om 2 200 kvm. Fastigheten omfattar nu 33 500 kvm.
FastPartner har ersatt fjärrvärme och kylmaskiner med geoenergi. Hela fastigheten värms och kyls nu av geoenergi.
FastPartners målsättning är att soliditeten ska uppgå till minst 25 procent samt att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. Per den 31 december 2017 uppgick soliditeten till 36,3 (34,9) procent. Soliditeten justerad enligt EPRA NAV uppgick till 43,3 (41,9) procent. Räntetäckningsgraden per 31december 2017 uppgick till 4,0 (3,4) ggr.
n Att äga och förvalta fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet. Tillgång till kapital är en grundläggande förutsättning för att utveckla en framgångsrik fastighetsrörelse. FastPartners tillgångar uppgick per 31 december 2017 till 21,0 (18,5) miljarder kronor. Verksamheten finansieras med en kombination av eget kapital, räntebärande skulder samt övriga skulder. De två viktigaste kapitalkällorna är det egna kapitalet och de räntebärande skulderna och dessa svarade för 36,3 (34,9) procent respektive 53,3 (54,8) procent av FastPartners finansiering per årsskiftet.
Räntekostnader utgör en av verksamhetens största kostnader och påverkar tillväxten i förvaltningsresultatet. Räntekostnaden påverkas i huvudsak av förändring i marknadsräntan men även av förändrade förutsättningar på kreditmarknaden, som i sin tur påverkar den marginal kreditgivare kräver i ersättning för att låna ut pengar. FastPartner har ingen fast angiven löptid inom vilken den genomsnittliga räntebindningstiden ska ligga. De fleråriga kreditavtalen innebär bland annat räntevillkor där bankens marginaler är fastställda i avtalen och där FastPartner har möjlighet att välja räntebindningstid. FastPartners finansiella struktur är utformad med ett tydligt fokus på löpande kassaflöden och räntetäckningsgrad.
Räntetäckningsgraden är det finansiella mått som beskriver bolagets motståndskraft och risknivå för förändringar i räntenettot. FastPartner har en målsättning om en räntetäckningsgrad om minst 2,0 ggr. För 2017 uppgick räntetäckningsgraden till 4,0 (3,4) ggr. En förändring av de rörliga marknadsräntorna med en procentenhet skulle påverka räntekostnaderna med cirka 40 MSEK per år med befintlig kapitalstruktur.
Med anledning av utvecklingen på kreditmarknaden under året har FastPartner valt att fortsätta att använda korta bindningstider för huvuddelen av bolagets finansiering. Detta finansieringssätt har varit lyckat även under 2017 och har lett till lägre räntekostnader för FastPartner än vad en bunden ränta skulle ha gjort. Genomsnittlig räntesats på fastighetslånen var per 31 december 2017 1,9 (2,0) procent.
FastPartner bedömer att förutsägbarheten i förvaltningsresultatet medger en relativt hög andel lånat kapital. FastPartners egna kapital kan därigenom användas effektivt, vilket skapar högre
avkastning än vad som annars skulle vara möjligt, utan att risknivån blir för hög.
FastPartners egna kapital uppgick per 31 december 2017 till 7 606,9 (6 435,0) MSEK vilket motsvarade 36,3 (34,9) procent av bolagets totala finansiering. Justeras det egna kapitalet enligt EPRA NAV uppgår soliditeten till 43,3 (41,9) procent. Då FastPartner normalt säljer fastigheter i bolagsform, vilket är en skattebefriad transaktion, är det sannolikt att FastPartner inte kommer att betala den uppskjutna skatteskulden och FastPartner anser därför att det är mest korrekt att justera soliditeten för detta. FastPartner strävar efter balans mellan en hög avkastning på eget kapital och en acceptabel risknivå. Bolagets målsättning är att soliditeten långsiktigt ska överstiga 25 procent. FastPartner har gjort bedömningen att en soliditet överstigande 25 procent är lämplig med hänsyn till bolagets långa hyresavtal, kapitalbindning och finansiella ställning i övrigt.
FastPartners målsättning för avkastning på eget kapital under en konjunkturcykel uppgår till 15 procent. För år 2017 uppgick avkastningen på eget kapital till 20,7 (29,7) procent. Den genomsnittliga avkastningen på eget kapital har uppgått till 27,4 procent för de senaste tre åren och 21,5 procent för de senaste fem åren.
| Låneavtal | Varav utnyttjat | Varav outnyttjat | Låneavtalets löptid | |
|---|---|---|---|---|
| 4 111,91) | 4 111,9 | – | 2018 | |
| 3 436,92) | 3 436,9 | – | 2019 | |
| 2 554,23) | 2 554,2 | – | 2020 | |
| 1 090,5 | 1 090,5 | – | 2034 | |
| Totalt | 11 193,5 |
1) Varav 500,0 avser obligationslån och 1 890,0 avser företagscertifikat.
2) Varav 950,0 avser obligationslån.
3) Varav 600,0 avser obligationslån.
| n Räntebärande skulder53,3% | |
|---|---|
| n Eget kapital | 36,3% |
| n Uppskjuten skatteskuld 6,6% |
n Ej räntebärande skulder 3,8%
| MSEK | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Ränteintäkter | 6,6 | 4,5 |
| Resultat från finansiella | ||
| placeringar | – | 0,2 |
| Summa finansiella intäkter | 6,6 | 4,7 |
| MSEK | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Lån hos kreditinstitut och liknan de skulder |
–206,2 | –218,2 |
| Checkräkning | –0,6 | –1,1 |
| Övriga poster | –15,6 | –19,4 |
| Pantbrevskostnader | –8,7 | –9,8 |
| Summa finansiella kostnader | –231,1 | –248,5 |
Räntebärande skulder
Fastigheter är en långfristig tillgång och kräver långfristig finansiering där fördelning mellan eget kapital och räntebärande skulder sätts så att nödvändig finansiering erhålls. De räntebärande skulderna, som är FastPartners huvudsakliga finansieringskälla, utgjorde 53,3 (54,8)% av bolagets finansiering vid årsskiftet. De räntebärande skulderna består dels av banklån om 7 253,5 (8 066,0) MSEK som upptagits med säkerhet i koncernens fastigheter, dels av fyra börsnoterade icke säkerställda obligationslån om 2 050,0 (2050,0) MSEK och dels av ett icke säkerställd företagscertifikatprogram om 1 890,0 (-) MSEK. Vid årsskiftet uppgick således de räntebärande skulderna till 11 193,5 (10 116,0) MSEK vilket motsvarade 55,6 (58,2)% av fastigheternas marknadsvärde. Räntebärande nettoskulder uppgick till 10 414,7 (9 160,3) MSEK vilket motsvarade 51,8 (52,7)% av fastigheternas marknadsvärde.
Av de räntebärande skulderna var 4 130,9 (4 400,8) MSEK per årsskiftet klassificerade som kortfristiga med anledning av att de förfaller eller ska delamorteras under 2018. FastPartner har redan kommit långt i refinansieringsdiskussionerna med berörda banker angående marginaler och löptider för den korta delen av låneportföljen och bolaget har för avsikt att omsätta dessa lån till långfristig
| Belopp (MSEK) |
Ränta (%) |
Obligationslånets löptid |
|---|---|---|
| 500,0 | Stibor 3M + 2,251,2) | mar-18 |
| 450,0 | Stibor 3M + 3,401,2) | apr-19 |
| 500,0 | Stibor 3M + 3,501,2) | sep-19 |
| 600,0 | Stibor 3M + 4,501) | sep-20 |
| 2 050,0 |
1) Talet avser procentenheter.
2) Stibor 3M kan ej vara lägre än 0.
finansiering med kort räntebindningstid under 2018. FastPartners kapitalbindning per 31 december 2017 uppgick till 2,8 (3,3) år. Justerat för den del av låneportföljen som förfaller under 2018 uppgår kapitalbindningen till 4,3 (5,5) år. Samtliga FastPartners lån är tagna i SEK.
Under året har FastPartner tecknat nya långfristiga kreditavtal om 1 294,1 MSEK samt omförhandlat och förlängt befintliga långfristiga kreditavtal om 2 720,3 MSEK.
FastPartner har emitterat fyra icke säkerställda obligationslån på den svenska marknaden om 2 050,0 (2 050,0) MSEK vilket motsvarar 10,2 (11,8) procent av fastigheternas marknadsvärde vid årsskiftet. Under år 2017 har inga nya obligationslån emitterats. Nedan redovisas en sammanställning över de fyra utestående marknadsnoterade obligationslånen.
FastPartner har under år 2017 etablerat ett certfikatprogram som handlas via Handelsbanken och Swedbank. Programmet har ett rambelopp om 2000 MSEK och löptiden för certifikaten är högst ett år. Per 2017-12-31 var certifikat om 1 890,0 (-) MSEK utestående vilket motsvarar 9,4 (-) procent av fastigheternas marknadsvärde. FastPartner har ett åtagande om att hålla tillgängliga outnyttjade kreditfaciliteter som vid varje tillfälle täcker samtliga utestående certifikat.
Långfristiga kreditavtal i bank säkerställs i huvudsak med säkerheter i bolagets fastigheter. Som säkerhet för de säkerställda räntebärande skulderna har pantbrev om sammanlagt 10 158 (9 721) MSEK pantsatts. Utöver dessa pantbrev i bolagets fastigheter lämnar FastPartner regelmässigt pant i form av aktiebrev i de fastighetsägande koncernbolagen. I kreditavtalen med bankerna finns även fastlagda gränsvärden för definierade nyckeltal, så kallade "covenants". FastPartners egna finansiella mål stämmer väl överens med bankernas krav. Dessutom finns allmänna åtaganden om att FastPartner ska förse sina långivare med finansiell information, såsom årsredovisningar och delårsrapporter, och i vissa fall rätt till omförhandling vid avnotering eller då FastPartners huvudägare ej längre kontrollerar mer än 51 procent av aktierna i bolaget. Utöver detta förs löpande en dialog med bankerna.
FastPartners låneavtal löper i huvudsak med 3 månaders Stibor som räntebas. Den korta räntebindningen i låneavtalen medger att bolaget kan förändra sin kapitalstruktur utan kostnad för ränteskillnadsersättning. För att i viss mån begränsa ränterisken, definierad som risken för en resultat- och kassaflödespåverkan genom förändring av marknadsräntan, och öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet har FastPartner valt att ingå ränteswapavtal om totalt 2125,0 (2 125,0) MSEK. Tillsammans med upptagna fasträntelån om 637,0 (642,6) MSEK, har FastPartner räntesäkrat 25 (27) procent av sin låneportfölj.
FastPartners räntebindning uppgick per 31 december 2017 till 1,8 (2,2) år. Justerat för den rörliga räntedelen av låneportföljen uppgick räntebindningen till 6,9 (7,6) år.
I enlighet med redovisningsreglerna (IAS 39) skall räntederivat marknadsvärderas och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Under året har FastPartners resultat påverkats med 11,4 med (–72,5) MSEK i orealiserade värdeförändringar på ingångna ränteswapsavtal.
| Belopp (MSEK) | Ränta1) (%) | Swapens löptid |
|---|---|---|
| 250 | 0,85 | nov-19 |
| 300 | 1,86 | mar-23 |
| 125 | 1,94 | maj-24 |
| 500 | 1,44 | nov-24 |
| 250 | 1,23 | dec-24 |
| 300 | 0,93 | mar-25 |
| 200 | 1,23 | feb-26 |
| 200 | 1,98 | dec-44 |
| 2 125 |
1) Exklusive lånets marginal
Swapens värde påverkas av den allmänna räntenivån och swapavtalets återstående löptid. Skulle det allmänna ränteläget förändras i förhållande till ränteläget när swapavtalet ingicks medför detta att swapens värde förändras. Marknadsvärdet på en nominell ränteswap beräknas till exempel genom att nuvärdesberäkna skillnaden mellan swapens fasta ränta och rådande marknadsränta med motsvarande löptid. Kalkylperioden motsvarar swapens återstående löptid. Om rådande marknadsränta överstiger swapens fasta ränta erhålls ett övervärde och vice versa. Som kalkylränta för diskonteringsperioden används rådande swapränta med motsvarande löptid. Marknadsvärdet på en ränteswap förändras således under swapens löptid men värdet är alltid noll vid förfallotidpunkten. De kvartalsvisa marknadsvärderingarna av swapavtalen påverkar FastPartners redovisade resultat och egna kapital men påverkar ej bolagets kassaflöde.
FastPartners övriga skulder uppgick vid årsskiftet till 2 182,9 (1 905,3) MSEK vilket motsvarar 10,4 (10,3) procent av bolagets totala finansiering. Övriga skulder utgörs huvudsakligen av uppskjuten skatteskuld samt förutbetalda intäkter och upplupna kostnader. Uppskjuten skatteskuld avser till största delen skatteeffekten av skillnaden mellan marknadsvärdet och det skattemässiga restvärdet på bolagets fastigheter.
Förutbetalda intäkter uppstår till följd av att FastPartner erhåller hyresinbetalningar kvartalsvis i förskott. Denna skuld upplöses genom att FastPartner tillhandahåller lokaler under den period för vilken hyra betalts. Upplupna kostnader utgörs i huvudsak av upplupna räntekostnader och upplupna kostnader för media för det närmast föregående kvartalet.
Sammantaget medför betalningsstrukturen att FastPartner saknar behov av att finansiera rörelsekapital med räntebärande skulder eller eget kapital.
Soliditeten uppgick vid årets slut till 36,3 (34,9) procent. Likvida medel uppgick vid årets slut till 215,6 (805,5) MSEK. Disponibel likviditet inklusive outnyttjad checkkredit om 60,0 (85,0) MSEK uppgick till 275,6 (890,5) MSEK.
Årets finansiella poster uppgick till –164,0 (–343,5) MSEK. De finansiella posterna består främst av räntekostnader för koncernens lån och ränteintäkter avseende reversfordringar. Koncernens räntekostnader uppgick till –211,9 (–227,0) MSEK. I de finansiella posterna ingick också marknadsvärdering av koncernens räntederivat om 11,4 (–72,5) MSEK. I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall räntederivat marknadsvärderas, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade räntan avviker från den aktuella marknadsräntan, där värdeförändringen i FastPartners fall skall redovisas över resultaträkningen.
Årets kassaflöde från den löpande förvaltningen före förändring i rörelsekapital uppgick till 575,1 (516,9) MSEK. Kassaflödet efter förändring i rörelsekapitalet uppgick till 626,6 (301,7) MSEK. Förändringen i likvida medel uppgick för året till –639,9 (637,9) MSEK. Förändringen förklaras främst av ökat driftnetto till följd av nytecknade hyreskontrakt samt nyförvärvade fastigheter, ersättning för avyttrade fastigheter, fastighetsförvärv och gjorda investeringar i befintliga fastigheter, lösen och amoteringar av lån samt utbetald utdelning. Under året uppgick kassaflödet från investeringsverksamheten till –2 064,8 (–363,5) MSEK varav –2 412,4 (–468,0) MSEK utgör fastighetsinvesteringar. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 798,3 (699,7) MSEK och innefattar bland annat upptagande och lösen av lån. Under året har utdelning till aktieägarna lämnats med 279,2 (239,0) MSEK.
All affärsverksamhet står inför osäkerhet om framtida händelser. FastPartner utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Bolaget arbetar kontinuerligt med att bedöma och förebygga risker i verksamheten.
| l Hög | l Medel l Låg |
|||
|---|---|---|---|---|
| Risk | Beskrivning | Konsekvens | Riskhantering | Exponering |
| HYRESNIVÅRISK | Hyresnivårisken står i relation till utvecklingen av aktuella marknadshyror. |
Fallande hyresnivåer leder till lägre intäkter vilket på lång sikt kan ge likviditetsproblem. |
FastPartners förvaltningsstrategi att arbeta med långa hyresavtal reducerar denna risk. Det sker ett kontinuerligt arbete med att omförhandla befintliga hyresavtal i syfte att minimera denna risk på kort sikt. Merparten av FastPartners hyres avtal är helt eller delvis bundna till konsument prisindex (KPI) vilket innebär att de är helt eller delvis inflationsjusterade. |
l l l |
| KREDITRISK | FastPartners primära motpartsrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyreskontrakten. |
Det finns alltid en risk att hyres gästerna inte kan infria åtagand en i form av de hyreskontrakt som de ingått med FastPartner. |
I samband med förvärv och uthyrningar vär deras motpartsrisken och avtalen kompletteras vid behov med säkerheter i form av depositio ner, bankgarantier, moderbolagsborgen och liknande. FastPartner arbetar mycket nära sina hyresgäster och följer löpande utvecklingen av deras finansiella ställning. FastPartner bedömer att bolagets hyresgäster, med ett fåtal undan tag, har en god finansiell ställning. |
l l l |
| RISKER I SAMBAND MED FASTIGHETS FÖRVÄRV |
Fastighetsförvärv är en del av FastPartners löpande verksamhet och är till sin natur alltid förenade med viss osäkerhet. Hyresbortfall, miljöförhållanden samt tekniska brister är en del av de risker som är förenliga med fastighetsförvärv. |
Dåliga miljöförhållanden samt tekniska brister på de fastigheter man förvärvar kan bli mycket kostsamma för bolaget. |
FastPartner är noga med att rätt kompetens för fastighetsförvärv finns i organisationen. Extern spetskompetens tas alltid in när det anses nödvändigt. FastPartner bedömer att bolaget besitter rätt kompetens för att genom föra fastighetsförvärv och integrera dessa i verksamheten. |
l l l |
| EXPONERING FastPartner är exponerat mot Fallande fastighetsvärderingar MOT VÄRDE förändringar av fastighetsportföl slår direkt på resultatet och leder FÖRÄNDRINGAR jens marknadsvärde. Sjunkande till minskat eget kapital. Det kan PÅ FASTIGHETER marknadsvärden kan inträffa även leda till stigande räntekost bland annat till följd av försvagad nader på grund av att margina konjunktur, stigande räntelägen, lerna mot bolagets banker kan avflyttningar av hyresgäster eller öka då utestående lån i relation försämrad teknisk standard. till fastighetsvärdet ökar. de bästa långsiktiga förutsättningarna för fastigheternas marknadsvärden. |
För att bibehålla eller öka marknadsvärdet på fastigheterna arbetar FastPartner kontinuerligt med att hyra ut vakanta lokaler samt att hante ra det löpande underhållet av fastigheterna på ett optimalt sätt. För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder sig FastPartner av de externa värderingsinstituten Cushman & Wakefield och Newsec. FastPartner har gjort bedömningen att dessa värderingsinstitut ger rättvisande och trovärdiga bedömningar av |
l l l |
||
| EXPONERING MOT DRIFTKOSTNADS FÖRÄNDRING |
En stor kostnadspost för FastPartner är driftkostnaderna i form av bland annat el, värme och vatten. Stigan de priser på el- och uppvärmnings kostnader ger ökade kostnader för FastPartner. |
Ökade driftkostnader leder till lägre förvaltningsresultat och sämre nyckeltal. |
En stor del av driftkostnaderna debiteras hyresgästerna direkt eller vidaredebiteras av FastPartner till självkostnadspris. FastPartners exponering mot driftskostnadsförändringar är således relativt begränsad. |
l l l |
| l Hög | l Medel l Låg |
|||
|---|---|---|---|---|
| Risk | Beskrivning | Konsekvens | Riskhantering | Exponering |
| REFINANSIERINGS RISK |
FastPartners finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skulder. De räntebärande skulderna är upptagna i svenska affärsbanker och via obligationslån. Refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, är något som FastPartner hela tiden följer och arbetar med. FastPartners lån löper i vissa fall med särskilda åtaganden som upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. |
Med en försämrad balansräkning ökar refinansieringsrisken. Detta kan leda till att bolagets villkor mot bankerna försämras vilket kan leda till högre räntekostnader och lägre lånebelopp. |
FastPartner strävar efter en låg genomsnitt lig räntekostnad på låneportföljen. För att uppnå detta använder bolaget i huvudsak korta räntebindningstider. FastPartner arbetar hårt för att bibehålla goda kassa flöden vilket ger bättre finansieringsmöjlig heter och bättre villkor. Det är FastPartners bedömning att bolagets faciliteter har marknadsmässiga villkor. |
l l l |
| RÄNTERISK | Räntekostnaderna är FastPartners största löpande kostnad. Denna risk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar FastPartners finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. |
Per den 31 december 2017 uppgick de räntebärande skulderna till 11 193,5 MSEK. En förändring av de rörliga mark nadsräntorna med en procentenhet skulle påverka räntekostnaderna med cirka 35 MSEK per år med befintlig kapitalstruktur. |
FastPartners mycket goda kassaflöde innebär att bolaget kan arbeta med korta ränte bindningstider då tillfälliga räntehöjningar inte innebär någon likviditetsrisk. FastPartner följer räntesäkringsmarknaden noga och när nivåerna på långa räntor är låga överväger FastPartner att ingå förmånliga ränteswap avtal. FastPartner har även erhållit en officiell rating från Moody's som bör öka motstånds kraften för stigande räntor. |
l l l |
| ORGANISATION OCH MEDARBETARE |
FastPartner har en relativt liten organisation vilket medför beroende av enskilda medarbetare. |
Bristfälliga rutiner och bristande intern kontroll kan leda till att företagsledningen tappar kontrollen över bolagsstyrningen vilket åsamkar bolaget skada. |
FastPartner arbetar långsiktigt med att ska pa en god intern kontroll med dokumen terade rutiner och policys för det dagliga arbetet. FastPartner har träffat anställnings avtal med sina medarbetare och bolaget bedömer att dessa är marknadsmässiga. |
l l l |
| OPERATIONELL RISK |
Inom ramen för den löpande verk samheten kan FastPartner åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter. |
Bristfälliga rutiner och bristande intern kontroll kan leda till att företagsledningen tappar kontrollen över bolagsstyrningen vilket åsamkar bolaget skada. |
Bra systemstöd, god intern kontroll och kompetensutveckling ger bolaget goda förutsättningar att minska de operationella riskerna. |
l l l |
| MILJÖRISK | Enligt gällande miljölagstiftning bär verksamhetsutövaren ansvaret avseende föroreningar och andra miljöskador. FastPartner bedriver ej någon verksamhet som kräver tillstånd enligt miljöbalken. |
Det kan finnas hyresgäster som bedriver verk samhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljö balken, det vill säga är verksamhetsutövare enligt miljöbalken. Om inte verksamhetsutöva ren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är det den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller borde ha upptäckt föroreningarna som är ansvarig. Det kan leda till krav mot FastPartner att återställa fastigheten i sådant skick som |
FastPartner samarbetar tillsammans med verksamhetsutövaren i frågor som rör verk samhetens miljöpåverkan. Vid fastighets förvärv genomför FastPartner regelmässigt miljöanalyser av fastigheterna. I dagsläget finns inga miljökrav riktade mot något av koncernbolagen inom FastPartner koncernen. |
l l l |
miljöbalken erfordrar.
| Risk | Beskrivning | Konsekvens | Riskhantering | Exponering |
|---|---|---|---|---|
| EXPONERING MOT ÄNDRAD LAGSTIFTNING |
Ändrad lagstiftning eller rättspraxis. Exempelvis hyres-, förvärvs- och miljölagstiftningen kan få negativa konsekvenser för bolaget. |
Under år 2009 drabbades FastPartner av ändrad skattelagstift ning till följd av regeringens beslut från den 17 juni 2009 om ändringar i rätten till avdrag i inkomstslaget näringsverksamhet för kapitalförluster på andelar i handelsbolag. Detta fick till följd att FastPartner under år 2009 var tvungen att lösa upp en uppskju ten skattefordran om 104,3 MSEK (ej kassaflödespåverkande). Detta är ett exempel på en konsekvens som kan påverka FastPartner vid ändrad lagstiftning. |
FastPartner använder sig inte av avan cerad skatteplanering för att på så sätt minimera sin skatt. FastPartner är noga med att följa de lagstiftningar och direktiv som finns. Flera utredningar om förändrade regelverk för beskattning pågår. Potentiella förändringar avser begränsningar av ränteavdrag samt beskattning vid transak tioner i samband med s.k. paketeringar. Inga konkreta förslag föreligger ännu. FastPartner följer utvecklingen löpande. |
l l l |
| KORRUPTION OCH MUTOR |
Anställd eller affärspartner agerar oetiskt i syfte att nå otillbörlig vinning för egen del. |
Risk för legala konsekvenser samt försämrat rykte och anseende. |
FastPartner har stärkt riktlinjerna i en uppfö randekod antagen av styrelsen, samt har interna kontroller och rutiner för att undvika brottsliga och korrupta handlingar. |
l l l |
| MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER |
Risk för brott mot mänskliga rättig heter i FastPartners eller leverantörs verksamhet. |
Risk för legala konsekvenser samt försämrat rykte och anseende. |
FastPartner har en policy mot kränkande särbehandling och för likabehandling. FastPartner har även antagit en uppfö randekod. Utbildning har under 2017 utförts avseende arbetsvillkor, särkränkan de behandling och likabehandling för all personal. |
l l l |
l Hög l Medel l Låg
51
Drygt 75 procent av FastPartners intäkter kommer från attraktiva områden, många utmed tunnelbanan, i Stockholmsområdet. Att verka i en marknad som ständigt växer gör att efterfrågan på lokaler är hög, vilket leder till högre hyresnivåer och lägre vakanser.
av FastPartners intäkter kommer från Stockholmsområdet
Aktiens totalavkastning har de senaste fem åren uppgått till 131 procent. Utdelningen har ständigt ökat och sedan 2002 har FastPartner delat ut nästa 2 miljarder kronor till sina aktieägare.
131% Aktiens totalavkastning de senaste fem åren
FastPartners förvaltningsresultat har ökat från 198 MSEK år 2010 till 667 MSEK för år 2017, vilket innebär en ökning med 237 procent. De mål som FastPartner satt upp under dessa år har uppfyllts. Vid utgången av 2017 uppgår FastPartners rullande förvaltningsresultat till 725 MSEK.
237% ökning av FastPartners förvaltningsresultat mellan 2010–2017
FastPartners stamaktie noterades på Stockholms fondbörs O-lista i februari 1994. Sedan oktober 2006, då Nasdaq Stockholm öppnade, är stamaktien noterad på Nasdaq Stockholms huvudlista på den så kallade Midcap-listan. Sedan juni 2013 är även FastPartners preferensaktie noterad på denna lista.
Börsvärdet på FastPartners stamaktie uppgick den 31 december 2017 till 8 834 MSEK, att jämföra med 8 201 MSEK vid utgången av 2016. Aktiekursen har under 2017 stigit med åtta procent, att jämföra med ökningen av SIX -generalindex med 5,8 procent och Carnegies fastighetsindex med 10,4 procent. Högsta betalkurs under året var 150 kronor och lägsta var 123 kronor. Den genomsnittliga omsättningen har under året varit 1 137 916 kronor per dag med ett genomsnittligt antal om 8 203 aktier.
FastPartner har sedan flera år tillbaka likviditetsgaranter för aktien. Garanter är Remium och Carnegie. Syftet med avtalen är att främja likviditeten i aktien. Avtalen innebär i korthet att likviditetsgaranterna ställer köp- och säljkurs i FastPartners aktie och förbinder sig att för egen räkning köpa och sälja aktier till dessa kurser.
Börsvärdet på FastPartners preferensaktie uppgick den 31 december 2017 till 642 MSEK, att jämföras med 607 MSEK vid utgången av år 2016. Aktiekursen har under 2017 stigit med sex procent. Högsta betalkurs under året var 352 kronor och lägsta kurs var 307 kronor. Den genomsnittliga omsättningen har under året varit 491 091 kronor per dag med ett genomsnittligt antal om 1 461 aktier.
FastPartners samlade börsvärde per den 31 december 2017 uppgick till 9 476 (8 808) MSEK.
FastPartners målsättning är att utdelning till stamaktieägarna ska uppgå till minst en tredjedel av resultatet före skatt och orealiserade värdeförändringar. Hänsyn ska tas till konsolideringsbehov, likviditet
och bolagets ställning i övrigt. Utdelningen per stamaktie har ökat från 50 öre för år 2002 till föreslagen utdelning på 4,32 kronor för år 2017. Totalt uppgår föreslagen utdelning för år 2017 till 260,5 MSEK, vilket motsvarar 35,6 procent av resultat före skatt och orealiserade värdeförändringar.
Den föreslagna utdelningen om 4,32 (4,0) kronor motsvarar en direktavkastning om 2,9 (2,9) procent beräknat på kursen vid årets utgång. Under året har aktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 4,0 (3,75) kronor, varit 10,7 (–8,1) procent.
FastPartners preferensaktier berättigar till företrädesrätt framför stamaktien till en årlig utdelning om 20 kronor med kvartalsvis utdelning om 5 kronor. Om utdelning på preferensaktien inte betalas i tid eller sker med ett lägre belopp, skall skillnaden läggas till innestående belopp inklusive en ränta om 8 procent till dess att full utdelning lämnats. Ingen utdelning får ske till stamaktieägarna innan preferensaktieägarna erhållit full utdelning inklusive innestående belopp. Den föreslagna utdelningen om 20 kronor motsvarar en direktavkastning om 5,9 (6,3) procent beräknat på kursen vid årets utgång. Under året har aktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 20 kronor, varit 12,0 (1,0) procent.
Tillgångar och skulder är i allt väsentligt värderade till verkligt värde varför substansvärdet kan beräknas utifrån
balansräkningens egna kapital. Eget kapital per stamaktie uppgick vid årets utgång till 126,2 (106,7) kronor efter en ökning med 19,5 (26,2) kronor under året. Eget kapital justerat enligt EPRA NAV per stamaktie uppgick vid årets utgång till 150,6 (128,3) kronor.
Antal stamaktieägare per 31 december 2017 uppgick till 2 710. Vid årets ingång var motsvarande siffra 2 319. Antal preferensaktieägare per 31 december 2017 uppgick till 1 313. Vid årets ingång var motsvarande siffra 1 227. Största aktieägare är bolagets VD Sven-Olof Johansson som genom Compactor Fastigheter AB äger 71,7 procent av stamaktierna. Därefter följer Länsförsäkringar Fondförvaltning AB och Nordea Investment Funds som äger 8,5 respektive 3,5 procent av stamaktierna.
Per den 31 december 2017 uppgick aktiekapitalet i FastPartner till 623 087 110 kronor fördelat på 60 411 212 stamaktier och 1 897 499 preferensaktier. Vid årsskiftet fanns totalt 62 308 711 aktier i bolaget, med ett kvotvärde på 10 kronor per aktie. Varje stamaktie, förutom återköpta egna aktier, berättigar till en röst och varje preferensaktie berättigar till en tiondels röst. Vid årets ingång hade FastPartner 111 212 stamaktier i eget förvar. Under 2017 har inga ytterligare aktier återköpts. Innehavet vid årets slut uppgår därmed till 111 212 aktier, vilket utgör 0,2 procent av totalt antal utgivna stamaktier. Inget värde har redovisats för innehavet enligt tillämpade redovisningsprinciper.
Aktiens kursutveckling och faktisk utdelning i relation till börskurs vid årets början
n Eget kapital/stamaktie n Börskurs
Aktieutdelning i procent av börskurs vid motsvarande räkenskapsårs slut
n Resultat före skatt och orealiserad värdeförändring n Utdelning
1) Av styrelsen föreslagen utdelning
| 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Börskurs vid årets slut, kr | 146,5 | 136,0 | 152,0 | 108,8 | 73,3 |
| Börsvärde vid årets slut, mkr | 8 834 | 8 201 | 8 147 | 5 775 | 3 890 |
| Förvaltningsresultat per stamaktie, kr | 11,06 | 11,12 | 9,61 | 7,22 | 5,71 |
| Resultat per stamaktie, kr | 23,43 | 28,18 | 21,41 | 8,05 | 4,48 |
| Eget kapital per stamaktie, kr | 126,2 | 106,7 | 80,5 | 61,6 | 55,5 |
| Utdelning per stamaktie, kr | 4,321) | 4,0 | 3,75 | 3,50 | 3,10 |
| Direktavkastning, % | 2,9 | 2,9 | 2,5 | 3,2 | 4,2 |
| Totalavkastning, % | 10,7 | –8,1 | 43,0 | 52,7 | 33,3 |
1) Av styrelsen föreslagen utdelning.
| Fördelning i storleksklasser |
Antal aktieägare |
Andel % |
Antal aktier |
Andel % |
Börsvärde (KSEK) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1–1 000 | 2 232 | 82,4 | 347 448 | 0,6 | 50 901 |
| 1 001–2 000 | 207 | 7,6 | 291 976 | 0,5 | 42 774 |
| 2 001–5 000 | 131 | 4,9 | 414 288 | 0,7 | 60 693 |
| 5 001–10 000 | 50 | 1,8 | 366 654 | 0,6 | 53 715 |
| 10 001–20 000 | 34 | 1,3 | 481 629 | 0,8 | 70 559 |
| 20 001–50 000 | 20 | 0,7 | 696 509 | 1,2 | 102 039 |
| 50 001–100 000 | 8 | 0,3 | 565 529 | 0,9 | 82 850 |
| 100 001– | 27 | 1,0 57 135 967 | 94,7 | 8 370 419 | |
| Summa utestående aktier | 2 709 | 100 60 300 000 | 100 | 8 833 950 | |
| FastPartner AB | 1 | 111 212 | |||
| Summa 2017-12-31 | 2 710 | 60 411 212 |
| Fördelning i storleksklasser |
Antal aktieägare |
Andel % |
Antal aktier |
Andel % |
Börsvärde (KSEK) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1–1 000 | 1 133 | 86,4 | 272 907 | 14,4 | 92 379 |
| 1 001–2 000 | 92 | 7,0 | 144 262 | 7,6 | 48 833 |
| 2 001–5 000 | 50 | 3,8 | 172 483 | 9,1 | 58 385 |
| 5 001–10 000 | 19 | 1,4 | 126 231 | 6,7 | 42 729 |
| 10 001–20 000 | 7 | 0,5 | 99 260 | 5,1 | 33 600 |
| 20 001–50 000 | 7 | 0,5 | 202 329 | 10,7 | 68 488 |
| 50 001–100 000 | 3 | 0,2 | 203 300 | 10,7 | 68 817 |
| 100 001– | 2 | 0,2 | 676 727 | 35,7 | 229 072 |
| Summa utestående aktier | 1 313 | 100 1 897 499 | 100 | 642 303 | |
| FastPartner AB | 0 |
| Antal aktier | Andel % | |
|---|---|---|
| Compactor Fastigheter AB1) | 43 264 547 | 71,7 |
| Länsförsäkringar Fond förvaltning AB |
4 963 302 | 8,2 |
| Swedbank Robur Fonder AB | 1 725 720 | 2,9 |
| Nordea Investment Funds | 1 716 846 | 2,8 |
| Familjen Kamprads Stiftelse | 962 500 | 1,6 |
| 52 632 915 | 87,3 | |
| Övriga | 7 667 085 | 12,7 |
| Antal utestående aktier | 60 300 000 | 100,0 |
| FastPartner AB | 111 212 | |
| Totalt utgivna | 60 411 212 |
1) Varav 60 000 (60 000) aktier är utlånade till Carnegie i samband med tecknandet av likviditetsgarantin.
| Summa börsvärde | 9 492 546 |
|---|---|
| Börsvärde eget innehav | 16 293 |
| Totalt börsvärde utestående aktier | 9 476 253 |
| Årsredovisning | |||
|---|---|---|---|
| Förvaltningsberättelse | 56 | ||
| Bolagsstyrningsrapport | 62 | ||
| Ledning | |||
| Styrelse och revisorer | 66 67 |
||
| Femårsöversikt | 68 | ||
| Resultaträkningar och totalresultat, koncernen | 69 | ||
| Balansräkningar, koncernen | 70 | ||
| Resultaträkningar, moderbolaget | 71 | ||
| Balansräkningar, moderbolaget | 72 | ||
| Förändringar i eget kapital | 73 | ||
| Kassaflödesanalyser | 74 | ||
| NOT 1 | Redovisningsprinciper och noter | 75 | |
| NOT 2 | Redovisning av segment | 78 | |
| NOT 3 | Hyresintäkter | 79 | |
| NOT 4 | Tomträttsavgälder och arrenden | 79 | |
| NOT 5 | Central administration | 79 | |
| NOT 6 | Finansiella intäkter | 79 | |
| NOT 7 | Finansiella kostnader | 79 | |
| NOT 8 | Värdeförändringar | 79 | |
| NOT 9 | Skatt | 80 | |
| NOT 10 | Förvaltningsfastigheter och fastigheter under uppförande | 80 | |
| NOT 11 | Maskiner och inventarier | 81 | |
| NOT 12 | Aktier och andelar i dotterföretag | 82 | |
| NOT 13 | Aktier och andelar | 84 | |
| NOT 14 | Andelar i intressebolag | 85 | |
| NOT 15 | Andra långfristiga fordringar | 86 | |
| NOT 16 | Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 86 | |
| NOT 17 | Likvida medel | 86 |
| 86 | |
|---|---|
| 87 | |
| 88 | |
| 88 | |
| 88 | |
| 90 | |
| 90 | |
| 90 | |
| 90 | |
| 91 | |
| 91 | |
| 91 | |
| 91 | |
| Förslag till vinsdisposition | 91 |
| 92 | |
| Revisionsberättelse | 93 |
| Definitioner | 97 |
| Finansiella mått | 98 |
| Skulder till kreditinstitut Finansiell riskhantering Övriga långfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Verkligt värde finansiella instrument Upplysningar om transaktioner med närstående Ställda säkerheter Eventualförpliktelser Personal, styrelse och revisorer Specifikation till kassaflödesanalys Skulder hänförliga till finansieringsverksamheten Händelser efter balansdagen Väsentliga bedömningar och antaganden Årsredovisningens undertecknande |
Fastighetsförteckning 100 Kontakt 104
Styrelsen och verkställande direktören för FastPartner AB (publ) 556230–7867 får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2017.
Under året har FastPartner fortsatt arbetet med att förvalta och utveckla fastighetsbeståndet. Koncernen har fortsatt att expandera, dels genom förvärv av två fastigheter i Stockholm, tre fastigheter i Uppsala samt två fastigheter i Gävle och Söderhamn och dels genom investeringar i eget bestånd. Under 2017 avyttrades nio fastigheter.
På hyresmarknaden har omförhandlingar och nya kontrakt tecknats på stabila nivåer och oftast till högre hyror.
Fastighetsbeståndet utgörs främst av fastigheter lämpliga för kontor, forskning, handel, logistik och industri. Fastigheterna är belägna framför allt i Stockholmsregionen. Denna region är och förblir FastPartners mest prioriterade investeringsområde. Cirka 75 procent av hyresintäkterna kommer från Stockholmsregionen och 25 procent från övriga landet med Gävle som största förvaltningsenhet.
Vid årets början ägde FastPartner 196 fastigheter, till ett redovisat värde om 17 394,2 MSEK. Uthyrningsbar yta uppgick till 1 393 614 kvm. Vid årets slut ägde FastPartner 194 fastigheter, till ett redovisat värde om 20 116,0 MSEK och den uthyrningsbara ytan uppgick till 1 437 819 kvm.
Under 2017 har FastPartner förvärvat sju fastigheter belägna i Stockholm, Uppsala, Gävle och Söderhamn. Den sammanlagda uthyrningsbara ytan för dessa sju fastigheter uppgick till cirka 74 000 kvm. Under året avyttrades dessutom nio fastigheter belägna i Stockholm, Mölndal och Gävle. Den sammanlagda uthyrningsbara ytan för dessa nio fastigheter uppgick till 22 277 kvm.
Under 2017 har FastPartner gjort halvårsvisa värderingar av hela fastighetsbeståndet hos externa värderingsföretag. Värderingarna utförs av Cushman & Wakefield och Newsec. Värderingsföretagens underlag för värderingarna utgörs av den information som FastPartner har lämnat om fastigheterna. Denna information består av utgående hyra, avtalsperiod, eventuella tillägg och rabatter, vakansnivåer, kostnader för drift och underhåll, samt större planerade eller nyligen utförda investeringar och reparationer. Därutöver använder värderingsföretagen också egen information avseende ort- och marknadsvillkor för respektive fastighet.
Värderingen syftar till att bedöma fastigheternas marknadsvärde vid värdetidpunkten. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning med normal marknadsföringstid på den öppna marknaden. För värdebedömningen genomförs en kassaflödesanalys för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftnetton under en kalkylperiod samt nuvärdet av objektets restvärde efter kalkylperiodens slut. Kalkylen beaktar framtida förändringar av driftnettot samt objektets behov av underhåll och investeringar. Värderingsinstitutens utlåtande granskas och jämförs med FastPartners interna värdering.
Årets orealiserade värdeförändringar uppgår till 934,8 MSEK. Värdeförändringarna i fastigheterna förklaras i huvudsak av sänkta avkastningskrav samt nytecknade och omförhandlade hyreskontrakt med ökade hyresnivåer. I FastPartners värderingsunderlag uppgår det genomsnittliga avkastningskravet för hela beståndet till cirka 5,5 (5,6) procent.
Koncernens hyresintäkter uppgick under räkenskapsåret till 1 349,0 (1 270,8) MSEK. Ökningen beror framförallt på nytecknade kontrakt men även på att hyresintäkter innevarande år inkluderar hyror från förvärvade fastigheter under 2017. Kontraktsportföljen för kommersiella kontrakt uppgår till 6 508,9 (5 458,0) MSEK, och utgörs av 1 816 (1 709) kontrakt. Detta motsvarar en kontrakterad årshyresintäkt på 1 380,0 (1 230,6) MSEK. Den genomsnittliga kontraktslängden uppgår till 4,7 (4,4) år.
Kontrakterad årshyresintäkt för bostäder uppgår till 13,3 (21,2) MSEK medan kontrakterad årshyresintäkt för p-platser och garage uppgår till 22,7 (18,4) MSEK.
FastPartnerkoncernens resultat före skatt för 2017 uppgår till 1 727,8 (1 999,7) MSEK. I resultatet ingår orealiserade värdeförändringar i fastigheter om 934,8 (1 477,6). Driftnettot uppgår till 904,0 (853,2) MSEK. Förbättringen i driftnettot förklaras framförallt av ökade hyresintäkter till följd av nytecknade hyreskontrakt men även på resultat från förvärvade fastigheter under 2017. Förvaltningsresultatet i fastighetsrörelsen uppgår till 666,9 (615,8) MSEK. Det högre förvaltningsresultatet påverkas främst av ökat driftnetto till följd av nytecknade kontrakt samt resultat från förvärvade fastigheter under 2017 men även av lägre räntekostnader till följd av en mindre swapportfölj under året.
Förvaltat kapital avser eget kapital samt lånat kapital. Vid årets slut uppgår eget kapital och lånat kapital i koncernen till 18824,1 (16 715,9) MSEK varav eget kapital utgör 7 606,9 (6 435,0) MSEK och lånat kapital 11 217,2 (10 280,9) MSEK.
Koncernens mål för förvaltning av kapital är att trygga koncernens framtid och handlingsfrihet och att tillse att aktieägarna även fortsättningsvis erhåller en bra avkastning på investerat kapital. Fördelningen mellan eget och lånat kapital ska ge en god balans mellan risk och avkastning. Kapitalstrukturen anpassas om så är nödvändigt till förändrade ekonomiska förutsättningar och andra omvärldsfaktorer. För att bibehålla och anpassa kapitalstrukturen kan koncernen dela ut medel, öka det egna kapitalet genom utgivande av nya aktier eller kapitaltillskott eller minska respektive öka skulderna.
Av balansräkningen framgår koncernens skulder och egna kapital. Av rapporten "Förändringar i eget kapital" framgår de olika komponenterna i eget kapital och även en specifikation av de olika komponenterna som ingår i reserver.
FastPartners målsättning är en soliditet på minst 25 procent, samt att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. Vid årets slut uppgår soliditeten till 36,6 (34,9) procent och räntetäckningsgraden uppgår till 4,0 (3,4) ggr.
Målsättningen för avkastning på eget kapital är minst 15 procent. Utfallet för 2017 uppgår till 20,7 (29,7) procent. Gällande utdelning till aktieägare är FastPartners målsättning att utdelningen till stamaktieägarna ska uppgå till minst en tredjedel av resultatet före skatt och orealiserade värdeförändringar. Hänsyn ska tas till konsolideringsbehov, likviditet och bolagets ställning i övrigt. Föreslagen utdelning för 2017 om 4,32 (4,0) kronor/stamaktie uppgår till 35,6 (38,8) procent av detta belopp. Föreslagen utdelning för 2017 avseende preferensaktien uppgår till 20,04 (20) kronor/preferensaktie. Se nedan för styrelsens motivering till föreslagen utdelning. Den föreslagna utdelningen om 4,32 (4,0) kronor per stamaktie motsvarar en direktavkastning om 2,9 (2,9) procent beräknat på kursen vid årets utgång. Under året har stamaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 4,0 kronor, varit 10,7 (–8,1) procent. Den föreslagna utdelningen om 20,04 kronor per preferensaktie motsvarar en direktavkastning om 5,9 (6,3) procent beräknat på kursen vid årets utgång. Under året har preferensaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 20 kronor, varit 12,0 (1,0) procent.
FastPartner har ingen fast angiven löptid inom vilken den genomsnittliga kapital- eller räntebindningstiden ska ligga. FastPartner innehar flera kreditavtal hos större svenska banker, med en total låneram om 7 253,5 (8 066,0) MSEK. Dessa kreditavtal innebär räntevillkor där bankernas marginaler är fastställda i avtalen och där FastPartner har möjlighet att välja räntebindningstid. Vid årets utgång uppgick koncernens fastighetslån hos kreditinstitut till sammanlagt 7 253,5 (8 066,0) MSEK. Vid årets slut utgör den kortfristiga delen av dessa skulder inklusive delamorteringar 1 740,9 (4 400,8) MSEK. Under första kvartalet 2018 har FastPartner refinansierat 1 324,0 MSEK av dessa kortfristiga lån och för återstående delen av dessa kortfristiga lån har FastPartner redan kommit långt i refinansieringsdiskussionerna med berörda
banker och bolaget har för avsikt att omsätta dessa lån till långfristig finansiering med kort räntebas under 2018.
Utöver lån till kreditinstitut har även FastPartner emitterat fyra obligationslån. Per 2017-12-31 uppgår emitterade obligationslån till 2 050 (2 050) MSEK. Vid årets slut utgör den kortfristiga delen av dessa obligationslån 500 (0) MSEK. Under första kvartalet 2018 har FastPartner refinansierat detta kortfrista obligationslån genom att emittera ett nytt obligationslån om 600 MSEK med förfall i september 2021.
FastPartner har under 2017 etablerat ett certifikatprogram. Programmet har ett rambelopp om 2 000 MSEK och löptiden för certifikaten är högst ett år. Per 2017-12-31 var 1 890 MSEK utestående.
Gentemot samtliga långivare har FastPartner informationsåtaganden. Dessa informationsåtaganden gäller framför allt efterlevnaden av de villkor som stipulerats i respektive avtal, så kallade "covenants". Dessa "covenants" omfattar i huvudsak mått på soliditet och räntetäckningsgrad. FastPartners egna finansiella mål stämmer väl överens med bankernas krav. Dessutom finns allmänna åtaganden om att FastPartner ska förse sina långivare med finansiell information såsom årsredovisningar och delårsrapporter. FastPartner har under året efterlevt samtliga aktuella informationsåtaganden.
Finansiella intäkter uppgår till 6,6 (4,7) MSEK, medan finansiella kostnader uppgår till –231,1 (–248,5) MSEK. Av de finansiella kostnaderna avser –206,2 (–218,2) MSEK kostnader för lån hos kreditinstitut och emitterade obligationslån samt företagscertifikat. Koncernens disponibla likviditet, inklusive outnyttjad checkräkningskredit uppgår vid årets slut till 275,6 (890,5) MSEK. Medelräntan för koncernens räntebärande skulder var vid årets slut 1,9 (2,0) procent.
Koncernens finansiella investeringar ingår i FastPartners övriga finansiella verksamhet. Den värdemässigt största investeringen avser CareDx som per 2017-12-31 uppgår till 98,0 (32,6) MSEK.
Årets kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital uppgår till 575,1 (516,9) MSEK. Kassaflödet efter förändring i rörelsekapitalet uppgick till 626,6 (301,7) MSEK. Kassaflödet har påverkats med –2 412,4 (–468,0) MSEK av förvärv och investeringar i fastigheter.
Inom finansieringsverksamheten har upptagande och lösen av lån samt amorteringar påverkat kassaflödet med 1 077,5 (178,1) MSEK. Förändringen i likvida medel uppgår för året till –639,9 (637,9) MSEK. Årets kassaflöde förklaras främst av ökat driftnetto till följd av nytecknade kontrakt samt nyförvärvade fastigheter, ersättning för avyttrade fastigheter, fastighetsförvärv och gjorda investeringar i befintliga fastigheter, lösen och amortering av lån samt utbetald utdelning.
Under 2017 förvärvade FastPartner sju (tre) fastigheter för 1944,1 (45,6) MSEK. Detta motsvarar uthyrningsbara ytor om cirka 74 000 (3 200) kvm. Fastigheterna inrymmer till största delen kontor. Förvärven har gjorts genom rena fastighetsförvärv eller via bolag vilka redovisningsmässigt har klassificerats som tillgångsförvärv.
Investeringar i befintliga fastigheter och projekt har under året uppgått till 460,6 (443,6) MSEK. Projekten omfattar ett flertal anpassningar för hyresgästerna i fastigheterna i de olika förvaltningsområdena där utvecklingen av Märsta Centrum är det största projektet. Under 2017 har nio fastigheter avyttrats.
Vid räkenskapsårets utgång har koncernen totalt 63 (61) anställda, varav 18 (17) kvinnor och 45 (44) män. Medelantalet anställda har under året varit 57 (56), varav 16 (15) kvinnor och 41 (41) män. Årsstämman 2017 beslutade att följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare ska gälla:
Bolaget ska erbjuda en marknadsmässig totalkompensation som möjliggör att ledande befattningshavare kan rekryteras och behållas. Kompensationen till bolagsledningen kan bestå av en eller flera utav fast lön, rörlig ersättning, pension samt övriga ersättningar. Tillsammans utgör dessa delar individens totalkompensation. För att nyckelpersonerna ska uppmuntras till långsiktig samsyn med bolagets aktieägare, ska utöver lön, pension och övriga ersättningar även incitament kunna erbjudas i form av aktierelaterade instrument. Den fasta lönen ska beakta den enskildes ansvarsområden samt erfarenhet och omprövas varje år. Den rörliga ersättningen ska baseras på enkla och transparenta konstruktioner och ska inte överstiga den fasta lönen. Pensionsvillkor ska vara marknadsmässiga i förhållande till vad som gäller för motsvarande befattningshavare på marknaden och ska baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 24 månadslöner för verkställande direktören respektive 12 månadslöner för övriga ledande befattningshavare.
Styrelsen föreslår att riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare för år 2018 ska vara desamma som för år 2017. I företagets ledning ingår 8 (8) personer. Till dessa personer har under året utgått fast lön inklusive bilförmåner om 8 805 (8405) kSEK, varav VD 960 (960) kSEK. Pensionspremier om 2 032 (2 025) kSEK har erlagts för personer i bolagets ledning varav VD 0 (0) kSEK. Till styrelsen har utgått ersättning om 770 (800) kSEK varav ordföranden erhållit 280 (260) kSEK och övriga ledamöter, förutom VD som ej uppbär något styrelsearvode, 140 (120) kSEK vardera. Suppleanten har erhållit 70 (60) kSEK. Inga pensionspremier har erlagts för styrelsens ledamöter eller suppleant.
FastPartner arbetar målmedvetet och engagerat med miljö- och hållbarhetsfrågor samt med ett långsiktigt perspektiv på de beslut som fattas. FastPatners engagerade medarbetare har en stor del i de miljövinster som skapas i den dagliga verksamheten. Ett stort socialt ansvar, inte minst vid våra centrumanläggningar, har FastPartner visat. Genom att investera i åtgärder som skapar bättre förutsättningar för de som bor och arbetar i och runt våra centrumanläggningar bidrar FastPartner aktivt till ett hållbart samhälle.
FastPartner strävar efter att investera i moderna tekniska lösningar för ökad anpassning till miljöförbättrande åtgärder i fastigheterna. Bolagets miljö- och energiledningssystem fortsätter att utvecklas och nya mål sätts upp årligen. Miljö- och energipolicyn ger de övergripande riktlinjerna för vårt arbete.
FastPartners certifiering av bolagets fastigheter utvecklas och vi använder oss för närvarande av Miljöbyggnad och GreenBuilding. De nya projekt som pågår kommer att certifieras enligt Miljöbyggnad Silver eller högre. GreenBuilding-certifiering genomförs på många av våra äldre byggnader. FastPartner sänker energiförbrukningen i bolagets fastigheter år för år.
Moderbolaget bedriver delar av fastighetsrörelsen i kommission. Moderbolaget redovisade för verksamhetsåret hyresintäkter på 424,5 (389,4) MSEK och ett resultat efter finansiella poster på 660,7 (504,8) MSEK. Förändringen mot föregående år förklaras främst av att moderbolaget under året erhållit resultat från andelar i dotterbolag i form av anteciperad utdelning om 455,2 (499,8) MSEK samt positiv värdeförändring avseende finansiella instrument och långfristiga värdepappersinnehav om 55,9 (–86,3) MSEK.
Moderbolagets likvida medel uppgick den 31 december 2017 till 73,7 (694,5) MSEK. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till –1 846,2 (50,2) MSEK. Under räkenskapsåret har moderbolaget givit koncernbidrag netto till dotterbolag om 178,1 (148,2) MSEK.
Totalt antal utgivna stamaktier i FastPartner AB uppgår till 60 411 212 (60 411 212) varav FastPartner vid räkenskapsårets slut innehar 111 212 (111 212) egna aktier. Utav dessa har 0 (0) aktier anskaffats under räkenskapsåret.
Under året har inga egna stamaktier avyttrats eller återköpts. Inget värde har redovisats för innehavet enligt tillämpade redovisningsprinciper.
FastPartners innehav av egna aktier vid räkenskapsårets slut utgör 0,2 (0,2) procent av det totala antalet utgivna stamaktier. Genomsnittligt anskaffningspris för samtliga återköpta aktier uppgår till 9,51 (9,51) kronor/aktie. Ägaren till det aktieinnehav som representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget är Compactor Fastigheter AB, som ägs av Sven-Olof Johansson, verkställande direktör i FastPartner AB. Compactor Fastigheter ABs ägarandel uppgår till 71,7 (71,4) procent.
FastPartner har per den 15 januari 2018 avyttrat och frånträtt fastigheten Hyveln 1 i Tibro.
FastPartner har per den 14 februari 2018 refinansierat lån om 1 324 MSEK som per den 31 december 2017 var klassificerade som kortfristiga skulder till kreditinstitut.
FastPartner har per den 8 mars 2018 emitterat ett nytt obligationslån om 600 MSEK.
I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har FastPartner valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild rapport, vilken återfinns på sidorna 21–28. Riskbeskrivningarna återfinns på sidorna 48-50.
FastPartners andel lån med längre räntebindning, dvs räntebindning längre än ett år, uppgår vid årets utgång till cirka 20 procent av den totala låneportföljen. Riksbanken visar inga tecken på att avvika från sin mycket mjuka penningpolitiska linje. Riksbanken närmar sig dock inflationsmålet om 2% vilket gör att sannolikheten ökar för en höjning av styrräntan med 25–50 punkter. FastPartnes banklån har samtliga stiborgolv varför en höjning av styrräntan från dagens nivå om -50 punkter till 0 inte påverkar bolagets räntekostnader nämnvärt. Med beaktande av detta kommer FastPartner fortsätta att i huvudsak arbeta med korta räntebindningstider.
FastPartner fortsätter dock att bevaka räntemarknaden och har för avsikt att förlänga räntebindningstiden om rätt förutsättningar uppkommer på marknaden. Detta gäller framför allt om priset på tioåriga swapar börjar närma sig attraktiva nivåer.
Sett ur ett globalt perspektiv har under året en åtstramande tendens kunnat konstateras hos den amerikanska centralbanken som genomfört en höjning av styrräntan och annonserat ytterligare en höjning under mars månad. FastPartners bedömning är att den amerikanska konjunkturen bromsar in under slutet av år 2018. Detta innebär förmodlingen att FED blir försiktigare med ytterligare räntehöjningar vilket kommer att påverka övriga centralbanker.
ECB's beslut att behålla både räntan och återköpsprogrammen på oförändrad nivå, har inneburit en påtaglig lättnad på kapitalmarknaden med förbättrad likviditet och viss nedåtpress på räntemarknaden som följd. En viss förändring av nuvarande policy har skett under kvartal tre, där ECB bland annat planerar att från årsskiftet begränsa tillgångsköpen från 60 till 20 miljarder euro per månad i kraft av en förbättrad Europa-konjunktur. Detta får en avkylande effekt på eurobondmarknaden på grund av ett mindre tillskott av likviditet samt eventuellt något högre räntor som följd, framför allt i den korta delen av räntemarknaden.
Vi kan konstatera att vi befinner oss i en mycket god konjunktur med resursbrist inom bland annat byggindustrin vilket inneburit vissa kostnadsökningar för några av våra projekt. FastPartner bedömer att byggsektorn kyls av under andra halvåret 2018 som en följd av väsentligt sämre bostadsrättsmarknad.
Bolagets risker är framförallt kreditrisk kopplat till att bolagets hyresgäster inte kan infria sina åtaganden enligt de hyreskontrakt som de ingått med FastPartner, exponeringsrisk mot värdeförändringar på fastigheter, refinansieringsrisk och ränterisk. Tabellen på nästa sida visar en översikt över dessa risker och hur FastPartner arbetar för att hantera dem.
| Risk | Beskrivning | Konsekvens | Riskhantering |
|---|---|---|---|
| HYRESNIVÅRISK | Hyresnivårisken står i relation till utvecklingen av aktuella marknadshyror. |
Fallande hyresnivåer leder till lägre intäkter vilket på lång sikt kan ge likviditetsproblem. |
FastPartners förvaltningsstrategi att arbeta med långa hyresavtal reducerar denna risk. Det sker ett kontinuerligt arbete med att omförhandla befintliga hyresavtal i syfte att minimera denna risk på kort sikt. Merparten av FastPartners hyresavtal är helt eller delvis bundna till konsumentprisindex (KPI) vilket innebär att de är helt eller delvis inflationsjusterade. |
| KREDITRISK | FastPartners primära motpartsrisk ligger i att hyres gästerna inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyreskontrakten. |
Det finns alltid en risk att hyresgästerna inte kan infria åtaganden i form av de hyreskontrakt som de ingått med FastPartner. |
I samband med förvärv och uthyrningar värderas motpartsrisken och avtalen kompletteras vid behov med säkerheter i form av depositioner, bankgarantier, moderbolagsborgen och liknande. FastPartner arbe tar mycket nära sina hyresgäster och följer löpande utvecklingen av deras finansiella ställning. FastPartner bedömer att bolagets hyresgäster, med ett fåtal undantag, har en god finansiell ställning. |
| RISKER I SAMBAND MED FASTIGHETS FÖRVÄRV |
Fastighetsförvärv är en del av FastPartners löpande verksamhet och är till sin natur alltid förenade med viss osäkerhet. Hyresbortfall, miljöförhållanden samt tekniska brister är en del av de risker som är förenliga med fastighetsförvärv. |
Dåliga miljöförhållanden samt tekniska brister på de fastigheter man förvärvar kan bli mycket kostsamma för bolaget. |
FastPartner är noga med att rätt kompetens för fastighetsförvärv finns i organisationen. Extern spetskompetens tas alltid in när det anses nödvän digt. FastPartner bedömer att bolaget besitter rätt kompetens för att genomföra fastighetsförvärv och integrera dessa i verksamheten. |
| EXPONERING MOT VÄRDE FÖRÄNDRINGAR PÅ FASTIGHETER |
FastPartner är exponerat mot förändringar av fastighetsport-följens marknadsvärde. Sjunkande marknadsvärden kan inträffa bland annat till följd av försvagad konjunktur, stigande räntelägen, avflyttningar av hyresgäster eller försämrad teknisk standard. |
Fallande fastighetsvärderingar slår direkt på resultatet och leder till minskat eget kapital. Det kan även leda till stigande räntekostnader på grund av att marginalerna mot bolagets banker kan öka då utestående lån i relation till fastighetsvärdet ökar. |
För att bibehålla eller öka marknadsvärdet på fastig heterna arbetar FastPartner kontinuerligt med att hyra ut vakanta lokaler samt att hantera det löpande underhållet av fastigheterna på ett optimalt sätt. För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använ der sig FastPartner av de externa värderingsinstitu ten Cushman & Wakefield och Newsec. FastPartner har gjort bedömningen att dessa värderingsinstitut ger de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastig heternas marknadsvärden. |
| EXPONERING MOT DRIFTKOSTNADS FÖRÄNDRING |
En stor kostnadspost för FastPartner är driftkostna derna i form av bland annat el, värme och vatten. Stigande priser på el- och uppvärmningskostnader ger ökade kostnader för FastPartner. |
Ökade driftkostnader leder till lägre förvaltningsresultat och sämre nyckeltal. |
En stor del av driftkostnaderna debiteras hyres gästerna direkt eller vidaredebiteras av FastPartner till självkostnadspris. FastPartners exponering mot driftskostnadsförändringar är således relativt begränsad. |
| REFINANSIERINGS RISK |
FastPartners finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. De räntebärande skulderna är upptagna i svenska affärsbanker och via obligationslån. Refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, är något som FastPartner hela tiden följer och arbetar med. FastPartners lån löper i vissa fall med särskilda åtaganden som upp rätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. |
Med en försämrad balansräkning ökar refinansieringsrisken. Detta kan leda till att bolagets villkor mot bankerna försämras vilket kan leda till högre räntekostnader och lägre lånebelopp. |
FastPartner strävar efter en låg genomsnittlig räntekostnad på låneportföljen. För att uppnå detta använder bolaget i huvudsak korta räntebindnings tider. FastPartner arbetar hårt för att bibehålla goda kassaflöden vilket ger bättre finansieringsmöjligheter och bättre villkor. Det är FastPartners bedömning att bolagets faciliteter har marknadsmässiga villkor. |
| RÄNTERISK | Räntekostnaderna är FastPartners största löpande kostnad. Denna risk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar FastPartners finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. |
Per den 31 december 2017 uppgick de räntebärande skulderna till 11 193,5 MSEK. En förändring av de rörliga marknadsrän torna med en procentenhet skulle påverka räntekostnaderna med cirka 35 MSEK per år med befintlig kapitalstruktur. |
FastPartners goda kassaflöde innebär att bolaget kan arbeta med korta räntebindningstider då tillfälli ga räntehöjningar inte innebär någon likviditetsrisk. FastPartner följer räntesäkringsmarknaden noga och när nivåerna på långa räntor är låga överväger FastPartner att ingå förmånliga ränteswapavtal. FastPartner har även erhållit en officiell rating från Moody´s som bör öka motståndskraften för stigande räntor. |
Till årsstämmans förfogande står: SEK
| 471 960 239 467 369 295 |
|---|
| 1 234 150 128 |
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande:
| SEK | |
|---|---|
| Summa | 2 173 479 662 |
|---|---|
| Övriga medel som minst balanseras i ny räkning | 1 874 957 782 |
| Till befintliga preferensaktieägare utdelas 20,04 kr per aktie | 38 025 880 |
| Till stamaktieägarna utdelas 4,32 kr per aktie | 260 496 000 |
Utdelningsbeloppet ovan är beräknat på antal utestående stamaktier per 31 december 2017, det vill säga 60 300 000 aktier och antal utestående preferensaktier per 31 december 2017, det vill säga 1 897 499 aktier.
Styrelsen föreslår vidare att årsstämman bemyndigar styrelsen, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, att under tiden intill nästa årsstämma, vid ett eller tillfällen, besluta om nyemission av preferensaktier och/eller stamaktier. Samtliga av styrelsen beslutade nyemissioner enligt detta bemyndigande får dock inte innebära att fler aktier än vad som motsvarar 10 procent av aktiekapitalet på dagen för årsstämman, oavsett aktieserie, emitteras. I det fall ett sådant bemyndigande erhålls av årsstämman föreslår styrelsen vidare att årsstämman beslutar om att de preferensaktier som kan komma att emitteras med stöd av detta bemyndigande ska ge rätt till utdelning från och med den dag de blivit införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken, innebärande en första utdelning om 5,01 kr per preferensaktie och kvartal med närmast följande avstämningsdag enligt villkoren, dock högst 20,04 kr. Ovan beskrivna effekter är utan hänsyn till den aktiesplit 3:1 som kommer att föreslås årsstämman. Som avstämningsdagar för de kvartalsvisa utdelningarna föreslås den 29 juni 2018, den 28 september 2018, den 28 december 2018 och den 29 mars 2019.
Vid maximalt utnyttjande av det eventuella bemyndigandet för styrelsen att besluta om nyemission kommer en utdelning för tillkommande preferensaktier om maximalt 55 000 000 kr att delas ut. Av det disponibla beloppet kommer minst 1 819 957 782 kr att återstå efter utdelning om maximalt 353 521 880 kr.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen, de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av IFRS Interpretation Committée (IFRIC) per den 31 december 2017. Vidare tillämpar koncernen även RFR 1 "Kompletterande redovisningsregler för
koncerner" vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i årsredovisningslagen.
Koncernens egna kapital uppgår till 7 606,9 MSEK. Det egna kapitalet i moderbolaget uppgår till 2 888,2 MSEK av vilka 2173,5 MSEK är utdelningsbara. Bolagets egna kapital har ackumulerat påverkats med –36,6 MSEK till följd av att finansiella instrument och långfristiga värdepappersinnehav värderats till verkligt värde.
Den föreslagna utdelningen uppgår till 298,5 MSEK och utgör 44,8 procent av årets förvaltningsresultat för koncernen och 40,8 procent av årets resultat i koncernen före skatt och orealiserade värdeförändringar i fastigheter och finansiella instrument. Styrelsens fastställda utdelningspolicy för stamaktien är att utdelning ska uppgå till minst en tredjedel av årets resultat före skatt och orealiserade värdeförändringar.
Koncernen och moderbolaget har en god likviditet och koncernens soliditet, som enligt fastställd målsättning ska uppgå till minst 25 procent, minskar efter föreslagen utdelning till stamaktieägarna och till befintligt emitterade preferensaktier med beaktande av kända händelser efter balansdagen från 36,3 procent till cirka 35 procent.
Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till likviditetsbehov, framlagd budget, investeringsplaner och förmåga att lyfta långfristiga krediter, inget som talar för att moderbolagets och koncernens egna kapital inte skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art, omfattning och risker efter den föreslagna utdelningen till stamaktieägarna.
Vid maximalt utnyttjade av bemyndigandet avseende förslag om nyemission av preferensaktier ökar moderbolagets och koncernens egna kapital med cirka 930 MSEK, beaktat stängningskursen per 29 december 2017. Koncernens och moderbolagets soliditet påverkas således positivt av ett utnyttjande av bemyndigandet. Detta gäller även efter eventuell utdelning till preferensaktieägarna. Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till likviditetsbehov, framlagd budget, investeringsplaner och förmåga att lyfta långfristiga krediter, inget som talar för att moderbolagets och koncernens egna kapital inte skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art, omfattning och risker efter den föreslagna eventuella maximala utdelningen om 55 MSEK till nya preferensaktieägare.
Stockholm den 27 mars 2018 Styrelsen
Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget. God transparens i informationen gentemot ägare och kapitalmarknad ska bidra till att beslutssystem fungerar effektivt. Ytterst syftar bolagsstyrning till att tillgodose aktieägarnas krav på avkastning och samtliga intressenters behov av information om bolaget och dess utveckling. Bolagsstyrningen har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer, den s.k. koden och genom självreglering.
Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av FastPartners verksamhet fördelas mellan styrelsen och verkställande direktören ("VD"). FastPartner arbetar löpande med att uppnå en än mer effektiv och ändamålsenlig styrning av bolaget.
FastPartner tillämpar, utöver de regler som följer av lag eller annan förordning, Svensk kod för bolagsstyrning. Styrelsen är ansvarig för att tillse att koden tillämpas av såväl styrelsen som ledningen och bolaget i övrigt, och övervakar tillämpningen av koden löpande. Om bolag som omfattas av Svensk kod för bolagsstyrning i något avseende inte följer koden, ska bolaget redovisa denna avvikelse. FastPartner har under 2017 tillämpat Svensk kod för bolagsstyrning utan att några avsteg från kodens bestämmelser gjorts, förutom nedan punkt.
Enligt Svensk kod ska suppleanter till bolagsstämmovalda styrelseledamöter inte utses. I FastPartner är styrelsens sekreterare även vald till styrelsesuppleant.
Styrelsesuppleanten Anders Keller utsågs till valberedningens ordförande. Eftersom Anders Keller inte är styrelseledamot strider hans ordförandeskap inte mot ordalydelsen i punkten 2.4 i Koden. Samtliga stora aktieägare som nominerat ledamöter i valberedningen angav också som motivering till att Anders Keller ska vara ordförande, att Anders Keller är mycket lämpad som ordförande samt att styrelsen inte får en för stor tyngd i valberdningen, då Anders Keller endast är suppleant och mycket sällan har deltagit i styrelsemöten som en ersättare för en ledamot.
FastPartners aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Aktiekapitalet uppgår till 623,1 MSEK fördelat på 60 411 212 stamaktier och 1 897 499 preferensaktier. Av dessa uppgår FastPartners egna innehav till 111 212 stamaktier motsvarande 0,2 procent av antalet registrerade stamaktier vid räkenskapsårets slut.
I FastPartner har samtliga stamaktier samma rösträtt på årsstämman. Preferensaktierna berättigar till en tiondels röst. Följande direkta eller indirekta aktieinnehav i bolaget per den 31 december representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget:
| Innehav | Andel av röstetalet, % |
|---|---|
| Compactor Fastigheter AB | 71,7 |
FastPartners ägarstruktur framgår av sidan 54.
Bolagets firma är FastPartner AB och bolaget är publikt (publ). Bolagets styrelse ska ha sitt säte i Stockholm. Föremål för bolagets verksamhet ska vara att äga och förvalta fast egendom och aktier samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Ändringar i FastPartners bolagsordning sker enligt föreskrifter i aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt innehåller uppgifter om bl.a. aktiekapital, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att tillgå på bolagets hemsida, www.fastpartner.se.
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ. Vid bolagsstämman utövar aktieägarna sin rösträtt genom att bland annat utse bolagets styrelse och revisorer samt fatta beslut om riktlinjer för ersättning till bolagets styrelse, ledning och revisorer. Bolagsstämman fattar också i förekommande fall beslut om bolagsordningen, utdelning och ändringar i aktiekapitalet. Vid den bolagsstämma som ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets slut fattas också beslut om fastställande av resultat- och balansräkningar, disposition av resultatet samt ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD.
Årsstämma med aktieägarna i FastPartner AB hölls i Stockholm den 25 april 2017. Vid stämman beslutades att fastställa, de i årsredovisningen, intagna resultat- och balansräkningarna samt koncernresultat- och koncernbalansräkningarna. Stämman fattade också beslut att, i enlighet med styrelsens och VDs förslag, lämna utdelning om 4 kronor per stamaktie och om 20 kronor per preferensaktie. Stämman beslutade att bevilja styrelsens ledamöter och VD ansvarsfrihet för verksamhetsåret 2016.
I övrigt fattade stämman följande beslut:
Omval av följande styrelseledamöter för tiden intill dess nästa årsstämma hållits: Peter Carlsson (ordf), Lars Wahlqvist, Charlotte Bergman och Katarina Staaf samt nyval av följande styrelseledamot för tiden intill dess nästa årsstämma hållits: Sven-Olof Johansson. Till styrelsesuppleant omvaldes Anders Keller.
Bemyndigande för styrelsen för tiden intill dess nästa årsstämma hållits att fatta beslut om nyemission av preferens-aktier och/ eller stamaktier för fastighets/-bolagsförvärv.
Bemyndigande för styrelsen för tiden intill dess nästa årsstämma hållits att fatta beslut om förvärv och överlåtelse av egna aktier.
Beslut att anta riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare i enlighet med styrelsens förslag.
Beslut att utdelning för verksamhetsåret 2017 uppdelas på två utdelningstillfällen, med hälften vardera och med ett halvår emellan.
Fullständigt protokoll från årsstämman finns tillgängligt på bolagets hemsida, www.fastpartner.se.
Årsstämma 2018 kommer att hållas i Stockholm den 26 april 2018 kl 16:00 på Helio Konferens, T-house, Engelbrektsgatan 1. Kallelse till denna kommer att ske enligt bolagsordningen och de regler som gäller enligt Aktiebolagslagen samt med beaktande av Svensk kod för bolagsstyrning.
Valberedningen är bolagsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i tillsättningsfrågor. Valberedningen har till uppgift att till årsstämman förbereda och lämna förslag till val av stämmoordförande, val av styrelseordförande och övriga styrelseledamöter, val av revisor, arvodesfrågor och därtill hörande frågor. Valberedningens ledamöter ska tillvarata samtliga aktieägares intressen. Koden har fastställt oberoenderegler för valberedningen. Dessa innebär att minst en av valberedningens ledamöter ska vara oberoende i förhållande till den i bolaget röstmässigt största aktieägaren eller grupp av aktieägare som samverkar om bolagets förvaltning. I koden finns också bestämmelser som reglerar oberoendet i de fall att styrelseledamöter ingår i valberedningen. FastPartner har en valberedning bestående av tre representanter. Valberedningen har fortlöpande kontakter och sammanträder inför årsstämman.
Valberedningen består av följande personer:
Anders Keller är suppleant i styrelsen.
1) Oberoende i förhållande till den röstmässigt största aktieägaren.
I sitt arbete har valberedningen tillämpat regel 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning som mångfaldspolicy. Enligt 4.1 i koden ska styrelsen, med hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt ändamålsenlig sammansättning, vara präglad av mångsidighet och bredd avseende de bolagsstämmovalda ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund, samt att en jämn könsfördelning ska eftersträvas. FastPartners styrelse bestod per 2017-12-31 av 40% kvinnor
Enligt FastPartners bolagsordning ska styrelsen bestå av lägst fyra och högst tio ledamöter med högst fyra suppleanter. Styrelsen väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsens arbete ska ske i enlighet med gällande lagstiftning, bolagsordning och styrelsens arbetsordning. Arbetsordningen tas upp på konstituerande styrelsemöte och fastställs årligen. Styrelsen svarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Styrelsen ska se till att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska förhållanden i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Styrelsen har under året bestått av fem ordinarie ledamöter och en suppleant. Presentation av styrelsen finns på sidan 67.
Styrelsen utser bolagets verkställande direktör och fastställer lön och annan ersättning till denne. Enligt den svenska aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen även för att upprätta övergripande, långsiktiga strategier och mål, budget och affärsplaner, granska och godkänna bokslut, samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i FastPartners organisation och verksamhet.
Styrelsens arbetsordning fastställs årligen. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som ska hanteras på respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen.
Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktörens försorg, fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling.
Under 2017 höll styrelsen totalt 13 styrelsemöten varav sju ordinarie möten, ett konstituerande möte och fem per capsulammöten. Revisorn har deltagit på två av de ordinarie styrelsemötena. Enligt styrelsebeslut ska revisorn närvara vid minst ett styrelsesammanträde per år. Styrelsearbetet och den löpande verksamheten i företaget bedrivs i enlighet med bolagets fastställda arbetsordning för styrelsen och instruktion avseende arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören, samt instruktionen för ekonomisk rapportering till styrelsen. Styrelsearbetet leds av styrelsens ordförande som också har löpande kontakter med bolagets VD. På styrelsemötena behandlas ledningens avrapportering av koncernens ekonomiska och finansiella ställning, i förekommande fall förvärv och avyttringar, väsentliga projekt, bolagets finansiering och det aktuella affärsläget. Kvartalsvis rapporteras koncernens utfall mot budget och prognoser och under december månad behandlas budget och affärsplan för nästkommande år. Styrelsen diskuterar och utvärderar också regelbundet koncernens policyfrågor och strategier. Revisions- och ersättningsfrågor behandlas och beslutas av hela styrelsen, varmed inga särskilda utskott för dessa frågor har tillsatts. I slutet av året genomfördes en styrelseutvärdering som visade på ett väl fungerande styrelsearbete. Resultatet diskuterades vid styrelsemötet i februari 2018.
Antal möten och närvaro 2017
| Namn | Invald | Oberoende | Arvode (kSEK) |
Antal ordinarie styrelsemöten1) |
|---|---|---|---|---|
| Peter Carlsson, ordf | 2008 | Ja | 280 | 7 av 7 |
| Sven-Olof Johansson | 2017 | Nej | – | 7 av 7 |
| Ewa Glennow2) | 2005 | Ja | 0 | 1 av 7 |
| Lars Wahlqvist | 1987 | Ja | 140 | 7 av 7 |
| Charlotte Bergman | 2015 | Ja | 140 | 7 av 7 |
| Katarina Staaf | 2015 | Ja | 140 | 7 av 7 |
| Styrelsesekreterare | ||||
| Anders Keller, suppleant | 1995 | Nej | 70 | 7 av 7 |
1)Under år 2017 har styrelsen även haft fem capsulammöten där samtliga valda ledamöter närvarat där bland annat fastighetsförvärv och finansieringar beslutats.
2) Lämnade styrelsen på årsstämman den 25 april 2017.
I den reviderade koden hänvisas till oberoendereglerna för styrelseledamöter i Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter. Enligt dessa regler får högst en av styrelsens bolagsstämmovalda ledamöter ingå i bolagets ledning eller ledningen i dess dotterbolag. Vidare ska enligt samma börsregler en majoritet av styrelsens ledamöter vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Enligt regelverket för emittenter kan en styrelseledamots oberoende ifrågasättas om ledamoten direkt eller indirekt har omfattande affärsförbindelser eller andra omfattande ekonomiska mellanhavanden med bolaget. Detta kan uppstå exempelvis genom att styrelseledamoten är anställd, leverantör, kund eller uppdragstagare hos bolaget. Detsamma
gäller om en styrelseledamot är anställd i ett närstående företag. Inför årsstämman 2017 gjorde valberedningen bedömningen att samtliga föreslagna styrelseledamöter förutom Sven-Olof Johansson var oberoende från såväl bolaget och bolagsledningen som från större aktieägare.
Styrelsen har fastställt en instruktion för VDs arbete och roll. VD ansvarar för bolagets löpande förvaltning och ska tillse att verksamheten i bolaget bedrivs i enlighet med de principer som gäller i den av styrelsen upprättade VD-instruktionen samt övriga fastställda policys och riktlinjer. VD ska ta fram erforderliga informations- och beslutsunderlag inför styrelsemöten samt vid dessa föredra och avge motiverade förslag till beslut. VD ansvarar också för att styrelsebeslut blir verkställda. FastPartners VD Sven-Olof Johansson är också bolagets största aktieägare, genom Compactor Fastigheter AB.
Företagsledningen består av VD, vVD/marknadschef, fastighetschef, ekonomichef samt regioncheferna inom fastighetsförvaltningen. Företagsledningen presenteras på sidan 66. Företagsledningen har löpande möten där verksamhetens resultat och utveckling följs upp. Strategifrågor, planer, väsentliga projekt, budgetuppföljning och prognosarbete är också viktiga områden som behandlas av företagsledningen. Principerna för ersättning till ledande befattningshavare har fastställts av bolagsstämman och innebär att bolaget ska erbjuda en marknadsmässig totalkompensation som möjliggör att ledande befattningshavare kan rekryteras och behållas. Pensionsvillkor ska vara marknadsmässiga i förhållande till vad som gäller för motsvarande befattningshavare på marknaden och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 24 månadslöner för VD respektive 12 månadslöner för övriga ledande befattningshavare. Ersättning till VD beslutas av styrelsen. För ytterligare information kring ersättning till ledande befattningshavare, se not 26 Personal, styrelse och revisorer.
Revisorerna ska granska FastPartners årsredovisning, koncernredovisning och bokföring samt styrelsens och VDs förvaltning. Revisorerna ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisorer utses av årsstämman för en mandattid om fyra år. Vid årsstämman 2015 valdes revisionsbolaget Deloitte AB till revisor för tiden intill slutet av årsstämman 2019. Som huvudansvarig revisor utsågs auktoriserade revisorn Kent Åkerlund för en period om tre år räknat från Årsstämman 2015. Styrelsen träffar revisorn minst en gång per år.
Kvalitén i den finansiella rapporteringen styrs genom av styrelsen fastställda policys och instruktioner för ansvarsfördelning och styrning, såsom instruktioner för VD avseende bland annat den finansiella rapporteringen. Styrelsen erhåller inför varje styrelsemöte de senaste ekonomiska rapporterna och vid varje styrelsesammanträde behandlas koncernens ekonomiska och finansiella ställning. Styrelsen behandlar även delårsrapporter och årsredovisning. Minst en gång per år redogör bolagets revisor för sin granskning av bolagets bokföring och förvaltning.
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna rapport om intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen 2017 har upprättats i enlighet med den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning och är en del av bolagsstyrningsrapporten. FastPartners styrelse har inte funnit någon anledning att inrätta en funktion för intern revision. Uppföljning och kontroll av den interna kontrollen utförs främst av företagets ekonomichef, controller och fastighetschef.
Styrelsen utvärderar regelbundet den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets revisorer personligen direkt till styrelsen minst en gång per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Styrelsen har en tät dialog med bolagets VD och ekonomichef vilket bekräftas av att under 2017 höll styrelsen 13 protokollförda möten.
Styrelsens arbetsordning och instruktionerna för VD avser att säkerställa att den interna kontrollmiljön inom bolaget fungerar väl. Därtill kommer de interna riktlinjer och policys som har utarbetats av styrelsen och företagsledningen. Bland dessa riktlinjer och policys kan nämnas informationspolicy, investeringspolicy och IT-policy. Styrelsen har också fastställt en instruktion för rapportering av finansiell information, enligt vilken företagsledningen löpande rapporterar till styrelsen. Utöver detta finns inom bolaget fastställda rutiner för bland annat tecknande av hyreskontrakt och intäktsredovisning, inköp, tjänstebilar samt attestordning med fastställda beloppsgränser.
Riskbedömningen innebär att en analys har gjorts för att identifiera områden där det finns en risk för väsentliga fel i den finansiella rapporteringen. Resultatet av denna analys och de bedömningar som företagsledningen har gjort visar att dessa områden främst avser värdering av fastigheter och projekt, fastighetsförvärv, reserveringar, finansiella investeringar och skatter. Fastigheter och därtill hörande pågående projekt utgör den enskilt största posten i balansräkningen. Detta medför att rutiner för värdering av fastigheter är mycket viktiga. Reserveringar i balansräkningen innefattar vanligtvis ett visst mått av bedömningar från företagsledningen, vilket också innebär att dessa bedömningar och rutiner kring dem får stor betydelse. Finansiella instrument ska redovisas till verkligt värde eller
upplupet anskaffningsvärde, vilka baseras på värderingstekniker med visst mått av bedömningar.
Bolagets skattesituation analyseras löpande för att kontrollera att lagar och regler följs samt att bolagets skattesituation blir rättvisande redovisad i de finansiella rapporterna. Bolagets risker finns utförligt beskrivna på sidorna 48-50.
De kontrollaktiviteter som finns inom bolaget syftar till att hantera de identifierade riskområdena och att förebygga att väsentliga fel uppstår. Kontrollaktiviteterna består dels av företagsledningens analys av verksamhetens resultat- och balansräkning, kassaflöde och nyckeltal, dels av löpande avstämningar, attester och uppföljningar.
Interna policys och riktlinjer finns tillgängliga för samtliga anställda. Därutöver ligger det löpande ansvaret att informera avdelningarna på respektive chef inom organisationen. Hantering av både den interna och den externa informationen finns angiven i bolagets informationspolicy.
Styrelsen utvärderar och analyserar löpande den information som erhålls från företagsledningen. Därtill görs uppföljning av revisorernas rapportering avseende granskningen av intern kontroll för finansiell rapportering. Detta arbete innebär att följa upp och stämma av vilka åtgärder som företagsledningen vidtar för att komma tillrätta med de förbättringsområden som rapporterats av revisorn.
SVEN-OLOF JOHANSSON Verkställande direktör sedan 1997. Stockholm, född 1945. Anställd år: 1997. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Compactor Fastigheter AB, styrelseledamot i bolag inom FastPartner-koncernen och styrelseledamot i SBB i Norden AB, Autoropa AB och STC Interfinans AB. Antal aktier i FastPartner direkt samt via bolag och närstående: 43 364 547 (förra året: 43 035 749). Antal preferensaktier i FastPartner: 24 700 (förra året 0)
CHRISTOPHER JOHANSSON Vice verkställande direktör och Marknadschef. Stockholm, född 1977. Anställd år: 2012. Övriga uppdrag: Verkställande direktör och styrelseledamot i Compactor Fastigheter AB. Antal aktier i FastPartner: 2 250 (förra året: 2 250).
DANIEL GERLACH Ekonomichef. Stockholm, född 1976. Anställd år: 2009. Antal aktier i FastPartner: 3 982 (förra året: 2 295).
SVANTE HEDSTRÖM Fastighetschef. Stockholm, född 1961. Anställd år: 2008. Antal aktier i FastPartner: 15 000 (förra året: 13 168).
HÅKAN BOLINDER Regionchef. Stockholm, född 1963. Anställd år: 2004. Antal aktier i FastPartner: 0 (förra året: 0).
JOHAN BÖCKERT Regionchef. Stockholm, född 1965. Anställd år: 2005. Antal aktier i FastPartner: 0 (förra året: 0).
PATRIK ARNQVIST Regionchef. Stockholm, född 1979. Anställd år: 2012. Antal aktier i FastPartner: 1 500 (förra året: 1 000).
FREDRIK THORGREN Regionchef. Gävle, född 1974. Anställd år: 2015. Antal aktier i FastPartner: 500 (förra året: 500).
PETER CARLSSON Styrelseordförande, invald i styrelsen 2008. Stockholm, född 1954. Övriga uppdrag: – Antal aktier i FastPartner: 11 250 (förra året: 10 000).
SVEN-OLOF JOHANSSON Ledamot av FastPartners styrelse sedan 2017. Verkställande direktör sedan 1997. Stockholm, född 1945. Övriga uppdrag: Compactor Fastigheter AB, bolag inom FastPartner-koncernen och styrelseledamot i SBB i Norden AB, Autoropa AB och STC Interfinans AB. Antal aktier i FastPartner direkt samt via bolag och närstående: 43 364 547 (förra året: 43 035 749). Antal preferensaktier i FastPartner: 24 700 (förra året 0)
LARS WAHLQVIST Ledamot av FastPartners styrelse sedan 1987. Danderyd, född 1938. Övriga uppdrag: – Antal aktier i FastPartner: 39 000 (förra året: 45 000). Antal preferensaktier i FastPartner: 300 (förra året: 300)
CHARLOTTE BERGMAN Ledamot av FastPartners styrelse sedan 2015. Lidingö, född 1963. Övriga uppdrag: Verkställande direktör och styrelseledamot i ELU Konsult AB. Styrelseledamot i Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB, Sandbäcken Invest Group Holding AB och Svevia AB. Antal aktier i FastPartner: 0 (förra året: 0).
KATARINA STAAF Ledamot av FastPartners styrelse sedan 2015. Bromma, född 1967. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Länsförsäkringar Fondförvaltning AB, Entra ASA, Sensys Gatso Group AB, Staaf & Partners AB och Sjätte AP-fonden (samt i revisions- och ersättningsutskottet) samt Chefsrekryterare för Poolia Executive Search. Antal aktier i FastPartner: 300
ANDERS KELLER Suppleant/ledamot i FastPartners styrelse sedan 1995. Stockholm, född 1940. Övriga uppdrag: – Antal aktier i FastPartner direkt och indirekt: 25 031 (förra året: 25 031).
Huvudansvarig auktoriserad revisor. Född 1974. Revisionsuppdrag i följande större företag: Clas Ohlson, Fabege, Bactiguard och Tagehus.
(förra året: 300).
| MSEK om inget annat anges | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|---|---|
| UR RESULTATRÄKNINGEN | |||||
| Hyresintäkter | 1 349,0 | 1 270,8 | 1 135,0 | 920,8 | 765,9 |
| Fastighetskostnader | –445,0 | –417,6 | –364,0 | –310,2 | –269,6 |
| Driftnetto | 904,0 | 853,2 | 771,0 | 610,6 | 496,3 |
| Förvaltningsresultat fastighetsrörelsen | 666,9 | 615,8 | 524,5 | 383,5 | 303,3 |
| Resultat före orealiserade värdeförändringar och skatt | 732,5 | 621,8 | 527,2 | 373,6 | 301,1 |
| Orealiserade värdeförändringar | |||||
| Fastigheter | 934,8 | 1 477,6 | 951,7 | 283,6 | 25,3 |
| Finansiella instrument | 60,5 | –99,7 | 73,3 | –71,7 | 11,8 |
| Skatt | |||||
| Aktuell skatt | –91,5 | –75,0 | –61,7 | –42,4 | –26,9 |
| Uppskjuten skatt | –185,3 | –326,1 | –283,8 | –77,9 | –28,4 |
| Resultat efter skatt | 1 451,0 | 1 598,6 | 1 206,7 | 463,0 | 272,5 |
| UR BALANSRÄKNINGEN | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 20 046,8 | 17 216,0 | 15 383,5 | 12 046,0 | 9 448,1 |
| Fastigheter under uppförande | 69,2 | 178,2 | 82,0 | – | 115,0 |
| Övriga anläggningstillgångar | 190,6 | 169,9 | 220,2 | 183,0 | 178,7 |
| Omsättningstillgångar | 461,1 | 86,7 | 88,3 | 69,6 | 65,5 |
| Likvida medel | 215,6 | 805,5 | 165,0 | 275,7 | 176,0 |
| Fastighetslån (inkl kortfristig del) | 11 193,5 | 10 116,0 | 9 937,9 | 7 911,3 | 6 194,4 |
| Övriga långfristiga skulder | 23,7 | 164,9 | 160,0 | 154,8 | 4,1 |
| Kortfristiga skulder | 764,8 | 531,2 | 634,4 | 628,9 | 311,0 |
| Uppskjuten skatteskuld | 1 394,4 | 1 209,2 | 891,9 | 608,0 | 528,9 |
| Eget kapital | 7 606,9 | 6 435,0 | 4 314,8 | 3 271,3 | 2 944,9 |
| Balansomslutning | 20 983,3 | 18 456,3 | 15 939,0 | 12 574,3 | 9 983,3 |
| UR KASSAFLÖDESANALYSEN | |||||
| Kassaflöde före förändring i rörelsekapital | 575,1 | 516,9 | 456,2 | 356,9 | 250,3 |
| Kassaflöde efter förändring i rörelsekapital | 626,6 | 301,7 | 417,2 | 453,4 | 274,2 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –2 064,8 | –363,5 | –2 397,9 | –1 934,2 | –1 669,9 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 798,3 | 699,7 | 1 863,3 | 1 580,5 | 1 461,8 |
| Årets kassaflöde | –639,9 | 637,9 | –117,4 | 99,7 | 66,1 |
| Genomsnittligt antal stamaktier | 60 300 000 | 55 380 577 | 54 600 387 | 53 100 000 | 53 100 000 |
| Antal utestående stamaktier | 60 300 000 | 60 300 000 | 53 600 000 | 53 100 000 | 53 100 000 |
| NYCKELTAL | |||||
| Soliditet % | 36,3 | 34,9 | 27,1 | 26 | 29,5 |
| Räntetäckningsgrad ggr | 4,0 | 3,4 | 3,1 | 2,7 | 2,5 |
| Avkastning på eget kapital % | 20,7 | 29,7 | 31,8 | 14,9 | 10,3 |
| DATA PER AKTIE | |||||
| Förvaltningsresultat/stamaktie | 11,06 | 11,12 | 9,79 | 7,22 | 5,71 |
| Resultat kronor/stamaktie | 23,43 | 28,18 | 21,88 | 8,05 | 4,48 |
| Rörelsens kassaflöde kronor/stamaktie | 9,54 | 8,57 | 8,54 | 6,72 | 4,71 |
| Eget kapital kronor/stamaktie | 126,2 | 106,7 | 80,5 | 61,6 | 55,5 |
| Börskurs vid årets slut | 146,5 | 136,0 | 152,0 | 108,8 | 73,3 |
| FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL | |||||
| Uthyrningsgrad % | 88,6 | 88,1 | 88,8 | 88,6 | 87,7 |
| Driftnetto % | 4,9 | 5,4 | 6,3 | 6,9 | 7,1 |
| Överskottsgrad % | 67,0 | 67,1 | 67,9 | 66,3 | 64,8 |
| MSEK | Not | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 3 | 1 349,0 | 1 270,8 |
| Övriga intäkter | 32,0 | – | |
| Fastighetskostnader | |||
| Driftskostnader | –228,2 | –220,2 | |
| Reparation och underhåll | –64,6 | –49,3 | |
| Fastighetsskatt | –66,6 | –64,3 | |
| Tomträttsavgälder/arrenden | 4 | –33,9 | –32,2 |
| Fastighetsadministration och marknadsföring | –51,7 | –51,6 | |
| Driftnetto | 936,0 | 853,2 | |
| Central administration | 5 | –29,1 | –30,1 |
| Orealiserade värdeförändringar på fastigheter | 8 | 934,8 | 1 477,6 |
| Realiserade värdeförändringar på fastigheter | 8 | 33,6 | 14 |
| Resultat från andelar i intresseföretag | 14 | 16,5 | 28,5 |
| Resultat före finansiella poster | 26 | 1 891,8 | 2 343,2 |
| Finansiella poster | |||
| Finansiella intäkter | 6 | 6,6 | 4,7 |
| Finansiella kostnader | 7 | –231,1 | –248,5 |
| Värdeförändringar finansiella instrument | 8 | 60,5 | –99,7 |
| Resultat före skatt | 1 727,8 | 1 999,7 | |
| Aktuell skatt | 9 | –91,5 | –75,0 |
| Uppskjuten skatt | 9 | –185,3 | –326,1 |
| ÅRETS RESULTAT | 1 451,0 | 1 598,6 | |
| Övrigt totalresultat | – | – | |
| ÅRETS TOTALRESULTAT | 1 451,0 | 1 598,6 | |
| Årets resultat hänförligt till: | |||
| Moderbolagets aktieägare | 1 451,0 | 1 598,6 | |
| Innehav utan bestämmande inflytande | – | – | |
| 1 451,0 | 1 598,6 | ||
| Resultat per stamaktie | 23,43 | 28,18 | |
| Antal utgivna stamaktier | 60 411 212 | 60 411 212 | |
| Anal utestående stamaktier | 60 300 000 | 60 300 000 | |
| Genomsnittligt antal stamaktier | 60 300 000 | 55 380 577 |
Ingen utspädning aktuell då det inte förekommer några potentiella aktier i FastPartner.
Justering av genomsnittligt antal stamaktier har skett med faktor 1,02 avseende genomsnittligt antal stamaktier före erhållandet av nyemissionslikviden. Omräkningen har påverkat historiska värden för genomsnittligt antal stamaktier och resultat per stamaktie för år 2016.
Under 2017 har bolaget valt att klassificera om kostnader som tidigare år redovisas som reparation och underhåll till driftskonstnader. Jämförelsesiffrorna för år 2016 har således justerats med 25,7 MSEK mellan driftskostnader och reparation och underhåll.
| MSEK | Not | 2017-12-31 | 2016-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 10 | 20 046,8 | 17 216,0 |
| Fastigheter under uppförande | 10 | 69,2 | 178,2 |
| Maskiner och inventarier | 11 | 1,3 | 1,7 |
| Summa materiella anläggningstillgångar | 20 117,3 | 17 395,9 | |
| Aktier och andelar | 13, 22 | 98,0 | 32,6 |
| Andelar i intresseföretag | 14 | 49,9 | 77,3 |
| Andra långfristiga fordringar | 15 | 41,4 | 58,3 |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 189,3 | 168,2 | |
| Summa anläggningstillgångar | 20 306,6 | 17 564,1 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 2,3 | 3,6 | |
| Övriga fordringar | 381,6 | 5,3 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 16 | 77,2 | 77,8 |
| Likvida medel | 17 | 215,6 | 805,5 |
| Summa omsättningstillgångar | 676,7 | 892,2 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 20 983,3 | 18 456,3 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital och skulder hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat |
623,1 1 234,1 5 749,7 |
623,1 1 234,1 4 577,8 |
|
| Summa eget kapital | 7 606,9 | 6 435,0 | |
| SKULDER Långfristiga skulder |
|||
| Skulder till kreditinstitut och liknande skulder | 18 | 7 062,6 | 5 715,2 |
| Övriga långfristiga skulder | 20 | 23,7 | 164,9 |
| Uppskjuten skatteskuld | 9 | 1 394,4 | 1 209,2 |
| Summa långfristiga skulder | 8 480,7 | 7 089,3 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut och liknande skulder | 18 | 4 130,9 | 4 400,8 |
| Leverantörsskulder | 89,1 | 69,1 | |
| Övriga skulder | 411,2 | 223,1 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 21 | 264,5 | 239,0 |
| Summa kortfristiga skulder | 4 895,7 | 4 932,0 | |
| Summa skulder | 13 376,4 | 12 021,3 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 20 983,3 | 18 456,3 |
| MSEK | Not | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 3 | 424,5 | 389,4 |
| Fastighetskostnader | |||
| Driftskostnader | –55,3 | –54,0 | |
| Reparation och underhåll | –24,1 | –21,0 | |
| Fastighetsskatt | –20,2 | –20,0 | |
| Tomträttsavgälder/arrenden | –10,3 | –10,1 | |
| Fastighetsadministration och marknadsföring | –32,2 | –32,9 | |
| Driftnetto | 282,4 | 251,4 | |
| Central administration | 5 | –23,4 | –23,9 |
| Resultat från andelar i intresseföretag | 14 | 22,4 | 8,1 |
| Resultat före finansiella poster | 26 | 281,4 | 235,6 |
| Finansiella poster | |||
| Finansiella intäkter | 6 | 192,8 | 219,1 |
| Finansiella kostnader | 7 | –343,4 | –371,8 |
| Försäljning aktier och andelar | 8 | 18,8 | 8,4 |
| Resultat från andelar i dotterbolag (resultatandel HB/KB inkl anteciperad utdelning) | 455,2 | 499,8 | |
| Värdeförändringar finansiella tillgångar och instrument | 8 | 55,9 | –86,3 |
| Resultat före dispositioner och skatt | 660,7 | 504,8 | |
| Bokslutsdispositioner | |||
| Koncernbidrag | –178,1 | –148,2 | |
| Resultat före skatt | 482,6 | 356,6 | |
| Aktuell skatt | 9 | –0,5 | 1,1 |
| Uppskjuten skatt | 9 | –14,8 | 19,2 |
| ÅRETS RESULTAT | 467,3 | 376,9 |
Rapport över totalresultat har inte upprättats då det i moderbolaget inte finns några transaktioner som ska ingå i övrigt totalresultat.
| MSEK | Not | 2017-12-31 | 2016-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Maskiner och inventarier | 11 | 0,8 | 0,9 |
| Summa materiella anläggningstillgångar | 0,8 | 0,9 | |
| Andelar i koncernföretag | 12 | 4 084,5 | |
| Fordringar hos koncernföretag | 4 744,0 8 456,7 |
5 633,4 | |
| Aktier och andelar | 13, 22 | 98,0 | 32,6 |
| Andelar i intresseföretag | 14 | 27,6 | 49,1 |
| Andra långfristiga fordringar | 15 | 54,8 | 78,6 |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 13 381,1 | 9 878,2 | |
| Summa anläggningstillgångar | 13 381,9 | 9 879,1 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 2,3 | 1,3 | |
| Övriga fordringar | 15,0 | 4,7 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 16 | 38,5 | 56,9 |
| Likvida medel | 17 | 73,7 | 694,5 |
| Summa omsättningstillgångar | 129,5 | 757,4 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 13 511,4 | 10 636,5 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital | 623,1 | 623,1 | |
| Uppskrivningsfond | 78,5 | 78,5 | |
| Reservfond | 13,2 | 13,2 | |
| Fritt eget kapital | |||
| Överkursfond | 1 234,1 | 1 234,1 | |
| Balanserade vinstmedel | 472,0 | 374,2 | |
| Årets resultat | 467,3 | 376,9 | |
| Summa eget kapital | 2 888,2 | 2 700,0 | |
| SKULDER | |||
| Långfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut och liknande skulder | 18 | 5 700,2 | 4 294,0 |
| Skulder till koncernföretag | 1 227,7 | 1 542,4 | |
| Övriga långfristiga skulder | 20 | 18,9 | 158,1 |
| Summa långfristiga skulder | 6 946,8 | 5 994,5 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 18 | 3 231,7 | 1 704,9 |
| Leverantörsskulder | 43,6 | 47,4 | |
| Övriga skulder | 283,8 | 71,7 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 21 | 117,3 | 118,0 |
| Summa kortfristiga skulder | 3 676,4 | 1 942,0 | |
| Summa skulder | 10 623,2 | 7 936,5 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 13 511,4 | 10 636,5 |
| Koncernen MSEK | Antal utestående stamaktier |
Antal utestående preferensaktier |
Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital | Balanserade vinstmedel |
Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital 2015-12-31 | 53 600 000 | 1 897 499 | 556,0 | 540,6 | 3 218,2 | 4 314,8 |
| Emission av stamaktier | 6 700 000 | 67,1 | 693,5 | 760,6 | ||
| Utdelning 3,75 kr/stamaktie och 20 kr/preferensaktie | –239,0 | –239,0 | ||||
| Årets totalresultat | 1 598,6 | 1 598,6 | ||||
| Eget kapital 2016-12-31 | 60 300 000 | 1 897 499 | 623,1 | 1 234,1 | 4 577,8 | 6 435,0 |
| Utdelning 4,0 kr/stamaktie och 20 kr/ preferensaktie1) | –279,1 | –279,1 | ||||
| Årets totalresultat | 1 451,0 | 1 451,0 | ||||
| Eget kapital 2017-12-31 | 60 300 000 | 1 897 499 | 623,1 | 1 234,1 | 5 749,7 | 7 606,9 |
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | 623,1 | 1 234,1 | 5 749,7 | 7 606,9 |
| Moderbolaget MSEK | Antal utestående stamaktier |
Antal utestående preferensaktier |
Aktiekapital Reserv– och upp skrivningsfond |
Fritt eget kapital |
Totalt eget kapital |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital 2015-12-31 | 53 600 000 | 1 897 499 | 556,0 | 91,7 | 1 153,8 | 1 801,5 |
| Emission av stamaktier | 6 700 000 | 67,1 | 693,5 | 760,6 | ||
| Utdelning 3,75 kr/stamaktie och 20 kr/ preferensaktie | –239,0 | –239,0 | ||||
| Årets totalresultat | 376,9 | 376,9 | ||||
| Eget kapital 2016-12-31 | 60 300 000 | 1 897 499 | 623,1 | 91,7 | 1 985,2 | 2 700,0 |
| Utdelning 4,0 kr/stamaktie och 20 kr/ preferensaktie1) | –279,1 | –279,1 | ||||
| Årets totalresultat | 467,3 | 467,3 | ||||
| Eget kapital 2017-12-31 | 60 300 000 | 1 897 499 | 623,1 | 91,7 | 2 173,4 | 2 888,2 |
1) Varav utdelning preferensaktier utgör -37,9 MSEK. Av detta är -19,0 MSEK utbetalt och resterande del är skuldförd per 2017-12-31.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | Not | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Den löpande verksamheten | ||||||
| Resultat före skatt | 1 727,8 | 1 999,7 | 482,6 | 356,6 | ||
| Justeringsposter | ||||||
| Avskrivningar | 11 | 0,4 | 0,5 | 0,1 | 0,1 | |
| Orealiserade värdeförändringar | 8 | –995,3 | –1 377,9 | –55,9 | 86,3 | |
| Övriga poster | 27 | –52,9 | –30,8 | –42,3 | –16,5 | |
| Betalda skatter | –104,9 | –74,6 | –15,6 | 0,9 | ||
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital | 575,1 | 516,9 | 368,9 | 427,4 | ||
| Förändringar i rörelsekapital | ||||||
| Ökning (–) /minskning (+) kortfristiga fordringar | –18,9 | –1,1 | 7,1 | –6,3 | ||
| Ökning (+) / minskning (–) korfristiga skulder | 70,4 | –214,1 | 41,5 | –194,6 | ||
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 626,6 | 301,7 | 417,5 | 226,5 | ||
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | ||||||
| Investeringar i fastigheter | –2 412,4 | –468,0 | – | – | ||
| Försäljning av fastigheter | 299,7 | 53,1 | – | – | ||
| Finansiella anläggningstillgångar, erhållen likvid | 47,9 | 55,4 | 100,8 | 66,9 | ||
| Finansiella anläggningstillgångar, betald likvid | – | –4,0 | –1 947,0 | –16,7 | ||
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –2 064,8 | –363,5 | –1 846,2 | 50,2 | ||
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | 28 | |||||
| Upptagande av lån | 1 294,1 | 765,5 | 1 176,8 | 104,4 | ||
| Lösen och amortering av lån | –216,7 | –587,4 | -89,8 | –355,3 | ||
| Emission av stamaktier | – | 760,6 | – | 760,6 | ||
| Lämnade utdelningar | –279,1 | –239,0 | –279,1 | –239,0 | ||
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 798,3 | 699,7 | 807,9 | 270,7 | ||
| ÅRETS KASSAFLÖDE | –639,9 | 637,9 | –620,8 | 547,4 | ||
| Kassabehållning vid årets ingång | 17 | 805,5 | 165,0 | 694,5 | 147,1 | |
| Förvärvade likvida medel | 50,0 | 2,6 | – | – | ||
| Kassabehållning vid årets slut | 17 | 215,6 | 805,5 | 73,7 | 694,5 |
FastPartner AB (publ) (556230–7867) är ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm. Bolagets aktie är sedan 1994 noterad vid NASDAQ OMX Nordiska börs i Stockholms huvudlista på den så kallade Midcap-listan. Koncernens huvudsakliga verksamhet är att äga, förvalta och utveckla fastigheter i expansiva orter. Styrelsen och verkställande direktören har per 30 mars 2017 godkänt denna årsredovisning och koncernredovisning för publicering och den kommer att föreläggas årsstämman den 26 april 2017 för fastställande.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen, International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretation Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1. Kompletterande redovisningsregler för koncerner vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i årsredovisningslagen.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet "Moderbolagets redovisningsprinciper". Redovisningsprinciperna är i överensstämmelse med Årsredovisningslagen, RFR 2 för Redovisning i juridisk person och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering.
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor, vilket också är moderbolagets och koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är angivna i miljontals kronor med en decimal om ej annat anges. Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter samt vissa finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde och skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde. Finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde består av andra långfristiga värdepapper och övriga skulder. De nedan beskrivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent på samtliga perioder, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag, intresseföretag och joint venture företag.
Nya och ändrade standarder och tolkningar som trätt i kraft från och med 1 januari 2017 har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter 2017.
Övergången till IFRS 15 tillämpas från 1 januari 2018 och avser redovisning av intäkter från avtal med kunder med uppdelning av intäkter på hyresintäkter, som inbegriper sedvanlig utdebiterad hyra inklusive index, tilläggsdebitering för investeringar samt fastighetsskatt, och serviceintäkter som inbegriper vidaredebitering av värme, el, kyla, vatten, sopor, snöröjning m.m. FastPartners intäkter består till övervägande del av hyresintäkter och övergången till IFRS 15 bedöms inte få någon materiell påverkan på FastPartnes finansiella rapportering.
IFRS 9 ersätter IAS 39 den 1 januari 2018. Standarden inför nya priciper för klassificering av finansiella tillgångar, för säkringsredovisning och för kreditreserveringar. Den enskilt största posten inom ramen för tillämpningsområdet för IFRS 9 är derivat som fortsatt redovisas till verkligt värde via resultaträkningen. IFRS 9 innebär vidare att principer för reservering för kreditförluster ska bygga på en uppskattning av förväntade förluster. Då de förväntade kreditförlusterna är små bedöms denna övergång inte få någon väsentlig påverkan på FastPartners finansiella rapportering.
Företagsledningen bedömer att övriga nya och ändrade standarder och tolkningar som ännu inte har trätt i kraft inte väntas få någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter när de tillämpas för första gången.
Dotterbolag är de bolag där koncernen direkt eller indirekt innehar mer än 50 procent av röstvärdet eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande. Bestämmande inflytande uppnås när moderbolaget har inflytande över ett företag, är exponerad för, eller har rätt till, rörlig avkastning från innehavet i företaget samt har möjlighet att använda inflytande
över företaget till att påverka avkastningen. Koncernens sammansättning framgår i not 12. Förekomsten och effekten av potentiella rösträtter som för närvarande är möjliga att utnyttja eller konvertera, beaktas vid bedömningen av huruvida koncernen utövar bestämmande inflytande. Dotterbolag medtas i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen och ingår inte i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande inflytandet upphör. Förvärv av dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Köpeskillingen för rörelseförvärvet värderas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten, vilket beräknas som summan av de verkliga värdena per förvärvstidpunkten för erlagda tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder samt emitterade egetkapitalandelar i utbyte mot kontroll över den förvärvade rörelsen. Förvärvsrelaterade kostnader redovisas i resultaträkningen när de uppkommer. Vid rörelseförvärv där summan av köpeskillingen, eventuellt innehav utan bestämmande inflytande och verkligt värde vid förvärvstidpunkten på tidigare aktieinnehav överstiger verkligt värde vid förvärvstidpunkten på identifierbara förvärvade nettotillgångar redovisas skillnaden som goodwill i rapporten över finansiell ställning. Om skillnaden är negativ redovisas denna som en vinst på ett förvärv till lågt pris direkt i resultatet efter omprövning av skillnaden. I de fall förvärv sker av en grupp av tillgångar eller nettotillgångar som inte utgör en rörelse fördelas istället anskaffningsvärdet på de enskilt identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten.
Intresseföretag är företag för vilka koncernen har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen, men inte ett bestämmande inflytande. Betydande inflytande innebär att ägarföretaget kan delta i de beslut som rör ett företags finansiella och operativa strategier, men innebär inte bestämmande över dessa strategier. Intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Andelar i intresseföretag redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde justerat för förändringar i koncernens andel av intresseföretagets nettotillgångar, med avdrag för eventuella värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar. Resultat från intressebolag redovisas i resultaträkningen under rubriken "Andel i intresseföretags resultat". Avskrivningar på övervärden i intresseföretag ingår också i denna resultatpost. Erhållna utdelningar från intresseföretag minskar investeringens redovisade värde.
Ett samarbetsarrangemang är ett avtalsbaserat ekonomiskt förhållande där koncernen tillsammans med en annan part bedriver en ekonomisk verksamhet och där parterna har ett gemensamt bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Innehav i ett sammarbetsarrangemang kan vara antingen en gemensam verksamhet eller joint venture. FastPartners innehav i sambarbetsarrangemang är joint venture. Innehav i joint venture redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Se ovan under Intresseföretag för redogörelse av kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden tillämpas från den tidpunkt då det gemensamma bestämmande inflytandet uppkommer och fram till den tidpunkt då detsamma upphör.
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer genom koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Orealiserade vinster som uppkommer vid transaktioner med intresseföretag och joint ventures elimineras i den utsträckning som motsvarar koncernens ägarandel i företaget. Orealiserade förluster elimineras på samma sätt som orealiserade vinster, men endast i den utsträckning det inte finns någon indikation på nedskrivningsbehov.
I enlighet med IFRS 8 presenteras segmentredovisningen med företagsledningens synsätt uppdelat på Region 1, Region 2, Region 3 och Region 4. Dessa fyra identifierade regioner är de förvaltningsområden som verksamheten följs upp på och rapporteras till företagsledningen. Redovisningsprinciperna som används vid den interna rapporteringen är samma som för koncernen i övrigt. De fyra regionerna följs upp på driftnettonivå. Därtill kommer ofördelade poster samt koncernjusteringar. Hyresintäkter, vilka är externa i sin helhet, och fastighetskostnader samt orealiserade värdeförändringar är direkt hänförliga till fastigheterna i respektive segment. Bruttoresultatet består av resultat från respektive segment exklusive allokering av centrala administrationskostnader, andel i intresseföretags resultat, poster i finansnettot samt skatt. Tillgångar och skulder redovisas per balansdagen och fastighetstillgångarna är direkt hänförliga till respektive segment.
Koncernen genererar intäkter huvudsakligen från uthyrning av bostäder och lokaler under operationella leasingavtal. Intäkterna redovisas linjärt över den period då bostaden/ lokalen är upplåten. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt. Rabatter eller andra hyresreduktioner periodiseras över hyreskontraktets löptid.
Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas normalt på kontraktsdagen såvida inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett senare tillfälle. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll.
Ett finansiellt leasingavtal föreligger då de ekonomiska risker och fördelar som förknippas med ägandet i allt väsentligt överförs från leasegivaren till leasetagaren. De leasingavtal som inte är finansiella klassificeras som operationella leasingavtal. Alla FastPartners leasingavtal av väsentlig karaktär har klassificerats som operationella.
Leasingavgifter under operationella leasingavtal kostnadsförs linjärt över leasingperioden med utgångspunkt från nyttjandet. FastPartner har klassificerat ingångna tomträtts- och arrendeavtal som operationella leasingavtal, där FastPartner är leasetagare.
Hyreskontrakten avseende förvaltningsfastigheterna klassificeras som operationella leasingavtal, där koncernen står som leasegivare. Principer för redovisning av erhållna leasinginbetalningar redovisas under avsnittet intäkter.
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar, utdelningsintäkter, räntekostnader på lån, orealiserade och realiserade vinster och förluster på finansiella tillgångar. Ränteintäkter periodiseras över löptiden med tillämpning av effektivräntemetoden. Utdelning på aktier redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts. Resultat från försäljning av värdepapper redovisas då de risker och fördelar som är förknippade med ägandet av instrumentet i allt väsentligt överförts till köparen och koncernen ej längre har kontroll över instrumentet. Lånekostnader redovisas i den period till vilken de hänför sig utom till den del de inräknas i anskaffningsvärdet vid väsentliga ny-, till- och ombyggnationer. Räntekostnaden motsvarar faktisk kostnad eller beräknas efter en räntefot motsvarande koncernens genomsnittliga räntekostnad för perioden. Kostnad för uttag av pantbrev betraktas som finansiell kostnad och periodiseras över tre år.
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen utom i de fall koncernen förvärvar eller avyttrar noterade värdepapper, då tillämpas likviddagsredovisning. Finansiella instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde eller till verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen enligt IAS 39. Vid fastställande av verkligt värde för kortfristiga placeringar, andra långfristiga värdepapper samt övriga finansiella instrument används officiella marknadsnoteringar på balansdagen. I de fall sådana saknas görs värdering genom allmänt vedertagna metoder såsom diskontering av framtida kassaflöden och jämförelser med nyligen genomförda likvärdiga transaktioner. Omräkning till funktionell valuta görs till balansdagens kurs. Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller en grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning. För samtliga finansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet. De skillnader som eventuellt finns mellan redovisat värde och verkligt värde avser finansiella anläggningstillgångar i form av reversfordringar och finansiella skulder i form av skulder till kreditinstitut som löper med fast ränta.
Aktier och andelar avser andra långfristiga värdepappersinnehav utanför fastighetsrörelsen och är redovisade till verkligt värde med värdeförändringar redovisade över resultaträkningen. FastPartner har klassificerat innehaven som ses som kapitalinvesteringar som finansiella instrument. Innehavet av egna aktier har inte redovisats som finansiell tillgång, vilket är i överensstämmelse med IAS 32.
Andra långfristiga fordringar och övriga fordringar är fordringar som uppkommer då företaget tillhandahåller pengar utan avsikt att idka handel med fordringsrätten. Om den förväntade innehavstiden är längre än ett år klassificeras de som andra långfristiga fordringar och om innehavstiden är kortare klassificeras dem som övriga fordringar. Dessa fordringar kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" och värderas till upplupet anskaffningsvärde genom tillämpning av effektivräntemetoden.
Kundfordringar kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" vilket innebär värdering till upplupet anskaffningsvärde. Kundfordringarnas förväntade löptid är dock kort, varför redovisning sker till nominellt belopp utan diskontering. Kundfordringarna redovisas netto efter reservering för befarade kundförluster. Reservering för befarade kundförluster på kundfordringar görs när det finns objektiva grunder för att anta att koncernen inte kommer att erhålla alla belopp som är förfallna enligt fordringarnas ursprungliga villkor. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i resultaträkningen.
I likvida medel ingår kassa och banktillgodohavanden. Tillgodohavanden under kassa och bank kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. På grund av att banktillgodohavanden är betalningsbara på anfordran motsvaras upplupet anskaffningsvärde av nominellt belopp.
Leverantörsskulder kategoriseras som "Övriga finansiella skulder" vilket innebär värdering till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisas till nominellt belopp utan diskontering enligt metoden för upplupet anskaffningsvärde.
Låneskulder kategoriseras som "Övriga finansiella skulder" och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Eventuella väsentliga transaktionskostnader fördelas över låneperioden med tillämpning av effektivräntemetoden. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än ett år medan kortfristiga har en löptid kortare än ett år.
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde vilket inkluderar, till förvärvet, direkt hänförbara utgifter. Därefter redovisas förvaltningsfastigheter i balansräkningen till verkligt värde. Fastigheter under uppförande avser nyproducerade fastigheter som FastPartner uppför från grunden och inkluderar således ej hyresgästanpassningar och övriga pågående projekt i befintliga fastigheter. Två gånger per år görs värderingar av FastPartners hela fastighetsbestånd av externa värderingsinstitut. Under 2017 är det Cushamn & Wakefield Sweden AB och Newsec Advice AB som utfört dessa. Värderingsföretagens underlag för värderingarna utgörs av den information som FastPartner har lämnat om fastigheterna. Denna information består av utgående hyra, avtalsperiod, eventuella tillägg och rabatter, vakansnivåer, kostnader för drift och underhåll, samt större planerade eller nyligen utförda investeringar, underhåll och reparationer. Därutöver använder värderingsföretagen också egen information avseende ort- och marknadsvillkor för respektive fastighet. Värderingen syftar till att bedöma fastigheternas marknadsvärde vid värdetidpunkten. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning med normal marknadsföringstid på den öppna marknaden. För värdebedömningen har en kassaflödesanalys genomförts för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftnetton under en kalkylperiod samt nuvärdet av objektets restvärde efter kalkylperiodens slut. Byggrätter redovisas till marknadsvärde när detaljplaneprocessen har framskridit så långt att ett reellt marknadsvärde uppstår. Byggrätter värderas främst till ortsprisanalys, vilket innebär att bedömningen av marknadsvärdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. För FastPartner är det endast ett fåtal fastigheter där byggrätten har värderats.
Värderingsinstitutens utlåtande granskas och jämförs med FastPartners interna värdering. Se även beskrivning under not 10 Förvaltningsfastigheter. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar hänförliga till förvaltningsfastigheters verkliga värde redovisas i resultaträkningen.
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast när det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter, eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till det redovisade värdet. Reparationer kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer.
Maskiner och inventarier redovisas som tillgång i balansräkningen om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Maskiner och inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar på maskiner och inventarier beräknas från historiskt anskaffningsvärde med justering för beräknat restvärde och eventuella nedskrivningar och uppskrivningar. Avskrivning sker linjärt över nyttjandeperioden. Maskiner och inventarier har en bedömd nyttjandeperiod om fem år.
Det redovisade värdet på anläggningstillgångarna prövas fortlöpande. Om indikation på nedskrivningsbehov finns, görs en jämförelse mellan anläggningstillgångens redovisade värde och dess bedömda återvinningsvärde. Återvinningsvärdet utgörs av det högsta av en tillgångs nettoförsäljningsvärde och nyttjandevärde. Nettoförsäljningsvärdet utgörs av det pris som beräknas kunna uppnås vid försäljning av en tillgång mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Avdrag ska göras för försäljningskostnader och avvecklingskostnader. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivning sker då det redovisade värdet överstiger återvinningsvärdet. Nedskrivningar återförs om förändringar har skett i de antaganden som ledde fram till den ursprungliga nedskrivningen. Återföring sker högst till det värde som skulle ha redovisats efter avskrivningar om ingen nedskrivning skett. Återförda nedskrivningar redovisas i resultaträkningen.
Ersättningar till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro med mera, samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras dessa som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner.
För avgiftsbestämda planer betalar företaget fastställda avgifter till en separat oberoende juridisk enhet och har ingen förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Koncernens resultat belastas för kostnader i takt med att förmånerna intjänas vilket normalt sammanfaller med tidpunkten för när premie erläggs.
Koncernens pensioner utgörs av ITP-planen genom försäkring i Alecta vilken, enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 10, klassificeras som en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. Detta innebär att företaget ska redovisa sin proportionella del av de förmånsbestämda förpliktelserna samt förvaltningstillgångar och kostnader som är förknippade med planen. Enligt uppgift från Alecta kan de ej lämna dessa uppgifter, varför planen redovisas som en avgiftsbestämd plan i enlighet med punkt 30 i IAS 19.
Avsättningar är skulder som är ovissa med avseende på belopp och/eller tidpunkt då de kommer att regleras. FastPartner redovisar en avsättning i balansräkningen när det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse och att det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Nuvärdesberäkning görs vid eventuella väsentliga tidseffekter för framtida betalningsflöden.
Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år samt justeringar av tidigare års aktuella skatt. Uppskjuten skatt beräknas på skillnaden mellan redovisade och skattemässiga värden på företagets tillgångar och skulder. Uppskjutna skatteskulder redovisas i princip för alla skattepliktiga temporära skillnader, förutom till den del den uppskjutna skatten hänförs till den första redovisningen av goodwill eller en tillgång eller skuld som härrör från en transaktion som inte är ett tillgångsförvärv och vid tidpunkten för förvärvet inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Uppskjutna skattefordringar redovisas endast i den utsträckning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas helt eller delvis mot den uppskjutna skattefordran. Uppskjuten skatt beräknas enligt de skattesatser som förväntas gälla för den period då tillgången återvinns eller skulden regleras. Uppskjuten skatt redovisas som intäkt eller kostnad i resultaträkningen, utom i de fall den avser transaktioner eller händelser som redovisats direkt mot totalresultatet, varvid tillhörande skatteeffekt också redovisas mot totalresultatet. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av samma myndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp.
Kassaflödesanalysen upprättas enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för poster som inte är kassaflödespåverkande.
En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av att en eller flera osäkra framtida händelser, som inte ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir, eller ett åtagande som härrör från inträffade händelser men som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera åtagandet eller att åtagandets storlek inte kan beräknas tillräckligt tillförlitligt.
Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt årsredovisningslagen, Rådets för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 "Redovisning för juridiska personer" och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt det är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och Tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras från IFRS.
De ändringar i RFR 2 Redovisning för juridiska personer som har trätt i kraft och gäller för räkenskapsåret 2017 har inte haft någon väsentlig påverkan på moderföretagets finansiella rapporter 2017.
Företagsledningen bedömer att övriga ändringar i RFR 2, som ännu inte trätt i kraft och som gäller från och med 1 januari 2018, inte väntas få någon väsentlig påverkan på moderföretagets finansiella rapporter när de tillämpas för första gången.
MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER
Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.
Andelar i dotterföretag, intresseföretag och joint venture redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden justerat för upp- och/eller nedskrivningar. Utdelningar redovisas i sin helhet som intäkt.
Transaktionskostnader i samband med förvärv av dotterföretag redovisas som del av anskaffningsvärdet.
Fastighetsägande dotterföretag driver förvaltningen i kommission för moderbolaget. Löpande intäkter och kostnader, och driftrelaterade balansposter redovisas direkt i moderbolaget. I dotterföretagen redovisas i princip endast avskrivningar på byggnader.
De belopp som avsatts till obeskattade reserver utgör skattepliktiga temporära skillnader. På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas i juridisk person inte den uppskjutna skatteskuld som är hänförlig till de obeskattade reserverna. Förändringar av obeskattade reserver redovisas enligt svensk praxis över resultaträkningen i enskilda bolag under rubriken "Bokslutsdispositioner". I balansräkningen redovisas det ackumulerade värdet av avsättningarna under rubriken "Obeskattade reserver", av vilka 22 procent kan betraktas som uppskjuten skatteskuld och 78 procent som bundet eget kapital.
Aktieägartillskott förs direkt mot fritt eget kapital hos mottagaren och som en ökning av posten "Andelar i koncernföretag" hos givaren. Koncernbidrag som lämnas och tas emot i syfte att minimera koncernens skattebetalningar redovisas som en bokslutsdisposition i resultaträkningen.
I enlighet med IFRS 8 presenteras segmentsredovisning med företagsledningens synsätt uppdelat på Region 1, Region 2, Region 3 och Region 4. Dessa fyra indentifierade regioner är de förvaltningsområden som verksamheten följs upp på och rapporteras till företagsledningen. Redovisningsprinciperna som används vid den interna rapporteringen är densamma som för koncernen i övrigt. De fyra regionerna följs upp på driftnettonivå. Därtill kommer ofördelade poster samt koncernjusteringar. Hyresintäkterna, vilka är externa i sin helhet, och fastighetskostnader samt orealiserade värdeförändringar är direkt hänförliga till fastigheterna i respektive segment. Bruttoresultatet består av resultat från respektive segment exklusive allokering av centrala administrationskostnader, andel i intresseföretags resultat, poster i finansnettot samt skatt. Tillgångar och skulder redovisas per balansdagen och fastighetstillgångarna är direkt hänförliga till respektive segment.
Ingen hyresgäst står för mer än tio procent av hyresintäkterna och ingen verksamhet eller några tillgångar finns utanför Sverige.
Region 1 innefattar bolagets fastigheter i områdena Lunda/Spånga/Stockholm centralt/ Alvesta/Malmö/Växjö/Ystad och Sölvesborg samt bolagets tre stadsdelscentrum i Hässelby, Tensta och Rinkeby.
Region 2 innefattar bolagets fastigheter i Västberga/Bromma/Täby/Lidingö/ Södertälje/Norrköping/Åtvidaberg/Strängnäs/Eskilstuna och Enköping samt bolagets två stadsdelscentrum i Älvsjö och Bredäng.
Region 3 innefattar bolagets fastigheter i Akalla/Märsta/Knivsta/Vallentuna/
Sollentuna/Upplands Väsby/Uppsala/Göteborg/Alingsås/Ulricehamn och Tibro. Region 4 innefattar bolagets fastigheter i Gävle/Söderhamn/Sundsvall/Ludvika och Hedemora.
Elimineringar
| Region 1 | Region 2 | Region 3 | Region 4 | Summa fastighets förvaltning |
och koncern gemensamma poster |
Summa koncernen |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 |
| Hyresintäkter | 494,1 | 456,1 | 375,7 | 366,8 | 375,4 | 357,9 | 103,8 | 90,0 | 1 349,0 | 1 270,8 | 1 349,0 | 1 270,8 | ||
| Övriga intäkter | 32,0 | 32,0 | 32,0 | – | ||||||||||
| Fastighetskostnader | –162,3 | –150,3 | –113,5 | –109,0 | –130,5 | –121,6 | –38,7 | –36,7 | –445,0 | –417,6 | –445,0 | –417,6 | ||
| Driftnetto | 363,8 | 305,8 | 262,2 | 257,8 | 244,9 | 236,3 | 65,1 | 53,3 | 936,0 | 853,2 | 936,0 | 853,2 | ||
| Värdeförändringar | ||||||||||||||
| Orealiserade värde | ||||||||||||||
| förändringar fastigheter | 687,9 | 911,5 | 65,8 | 220,4 | 173,7 | 280,7 | 7,4 | 65,0 | 934,8 | 1 477,6 | 934,8 | 1 477,6 | ||
| Realiserade | ||||||||||||||
| värdeförändringar fastigheter |
2,6 | 2,3 | 37,8 | 6,3 | –6,8 | 5,4 | 33,6 | 14,0 | 33,6 | 14,0 | ||||
| Värdeförändringar finansiella tillgångar |
11,4 | –72,5 | 49,1 | –27,2 | 60,5 | –99,7 | ||||||||
| Bruttoresultat | 1 054,3 | 1 217,3 | 328,0 | 480,6 | 456,4 | 523,3 | 65,7 | 123,7 | 1 915,8 | 2 272,3 | 49,1 | –27,2 | 1 964,9 | 2 245,1 |
| Ofördelade poster | ||||||||||||||
| Central | ||||||||||||||
| administration | –29,1 | –30,1 | –29,1 | –30,1 | ||||||||||
| Andel i intresseföretags | ||||||||||||||
| resultat | 16,5 | 28,5 | 16,5 | 28,5 | ||||||||||
| Finansiella intäkter | 6,6 | 4,7 | 6,6 | 4,7 | ||||||||||
| Finansiella kostnader | –231,1 | –240,4 | –8,1 | –231,1 | –248,5 | |||||||||
| Resultat före skatt | 1 727,8 | 1 999,7 | ||||||||||||
| Skatt | –276,8 | –401,1 | –276,8 | –401,1 | ||||||||||
| Årets totalresultat | 1 707,8 | 2 065,1 | –256,8 | –466,5 | 1 451,0 | 1 598,6 | ||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 8 956,1 | 7 131,7 | 4 691,9 | 4 507,1 | 5 194,0 | 4 508,3 | 1 274,0 | 1 247,1 20 116,0 | 17 394,2 | 20 116,0 17 394,20 | ||||
| Ofördelade poster | ||||||||||||||
| Finansiella | ||||||||||||||
| anläggningstillgångar | 189,3 | 168,2 | ||||||||||||
| Inventarier | 1,3 | 1,7 | ||||||||||||
| Omsättningstillgångar | 461,1 | 86,7 | ||||||||||||
| Likvida medel Summa tillgångar |
8 956,1 | 7 131,7 | 4 691,9 | 4 507,1 | 5 194,0 | 4 508,3 | 1 274,0 | 1 247,1 20 116,0 | 17 394,2 | 215,6 20 983,3 |
805,5 18 456,3 |
|||
| Ofördelade poster | ||||||||||||||
| Eget kapital | 7 606,9 | 6 435,0 | ||||||||||||
| Långfristiga skulder | 7 086,3 | 5 880,1 | ||||||||||||
| Uppskjuten skatteskuld | 1 394,4 | 1 209,2 | ||||||||||||
| Kortfristiga skulder | 4 895,7 | 4 932,0 | ||||||||||||
| Summa eget kapital och skulder |
20 983,3 | 18 456,3 | ||||||||||||
| Årets förvärv och | ||||||||||||||
| investeringar | 1 542,6 | 72,8 | 119,0 | 50,0 | 594,7 | 299,9 | 148,5 | 66,5 | 2 404,7 | 489,2 | 2 404,7 | 489,2 | ||
| Årets försäljningar | –406,1 | –9,3 | –82,6 | –18,7 | –129,0 | –10,1 | –617,7 | –38,1 | –617,7 | –38,1 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | ||
| Hyresvärde Hyresrabatter och förluster Vakanser |
1 569,1 –42,5 –177,6 |
1 487,8 –38,8 –178,2 |
485,1 –15,9 –44,7 |
459,5 –16,0 –54,1 |
|
| Summa | 1 349,0 | 1 270,8 | 424,5 | 389,4 |
Den genomsnittliga återstående kontraktslängden uppgår till 4,7 (4,4) år. Koncernens kreditförluster avseende hyresfordringar uppgår för året till –2,8 (–4,1) MSEK.
FastPartners kontraktsförfallostruktur framgår av nedanstående tabell:
| Kontraktsvärde | |||
|---|---|---|---|
| Löptid | Antal | (årshyra) | Andel % |
| 2018 | 515 | 138,9 | 10,1 |
| 2019 | 426 | 218,4 | 15,8 |
| 2020 | 443 | 327,1 | 23,7 |
| 2021 | 246 | 164,3 | 11,9 |
| 2022 > | 186 | 531,3 | 38,5 |
| Summa kommersiella fastigheter | 1 816 | 1 380,0 | 100,0 |
| Bostäder | 178 | 13,3 | |
| P-platser och garage | 1 138 | 22,7 | |
| Summa | 3 132 | 1 416,0 |
Nedanstående tabell beskriver framtida hyresintäkter avseende befintliga kontrakt för kommersiella fastigheter (orderstock). Denna kontraktsvolym uppgår till 6 508,9 (5 458,0) MSEK. Orderstocken för bostäder uppgår till 13,3 (21,2) MSEK i årshyra.
| Avtalade framtida hyresintäkter för kommersiella lokaler | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Avtalade hyresintäkter år 1 Avtalade hyresintäkter år 2 till 5 |
1 380,0 3 490,5 |
1 230,6 2 992,3 |
| Avtalade hyresintäkter senare än 5 år | 1 638,4 | 1 235,1 |
| Summa | 6 508,9 | 5 458,0 |
Fördelningen av kontraktsportföljen per region framgår nedan.
| Kommersiellt | Kontrakt | ||
|---|---|---|---|
| kontraktsvärde per region | svärde | Löptid | Yta (kvm) |
| Region 1 | 2 405,7 | 4,7 | 372 162 |
| Region 2 | 1 826,9 | 4,7 | 387 232 |
| Region 3 | 1 772,0 | 4,7 | 462 364 |
| Region 4 | 504,3 | 4,8 | 199 980 |
| Summa | 6 508,9 | 4,7 1 421 738 |
Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till en byggnad på kommunägd mark betalar till kommunen. Tomträtts- och arrendeavgift uppgick till 33,9 (32,2) MSEK för 2017. Tomträtter innehas främst i Stockholmsregionen. FastPartner innehar 55 tomträtter genom dotterbolag. Tomträttsavtalens förfallotidpunkter framgår nedan.
| Koncernen | ||||
|---|---|---|---|---|
| Avtalade framtida tomträttsavgälder | 2017 | 2016 | ||
| Avtalade tomträttsavgälder år 1 Avtalade tomträttsavgälder år 2 till 5 |
–24,1 –71,0 |
–26,2 –68,4 |
||
| Avtalade tomträttsavgälder år 6 och framåt | –62,1 | –65,6 | ||
| Summa | –157,2 | –160,2 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |||
| Central administration Avskrivningar kontorsutrustning |
–28,7 –0,4 |
–29,6 –0,5 |
–23,3 –0,1 |
–23,8 –0,1 |
||
| Summa | –29,1 | –30,1 | –23,4 | –23,9 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |||
| Ränteintäkter Resultat från finansiella |
6,6 | 4,5 | 192,8 | 219,1 | ||
| placeringar | – | 0,2 | – | – | ||
| Summa | 6,6 | 4,7 | 192,8 | 219,1 |
På koncerninterna fordringar bokförs i moderbolaget ränteintäkter på reversfordringar avseende koncernens skulder till kreditinstitut. Koncerninterna ränteintäkter elimineras i koncernresultaträkningen.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Räntekostnader avseende lån hos | ||||
| kreditinstitut och liknande skulder | –206,2 | –218,2 | –176,9 | –190,4 |
| Räntekostnader koncernbolag | – | – | –143,7 | –151,5 |
| Räntekostnader avseende checkräkning | –0,6 | –1,1 | –0,6 | –1,1 |
| Räntekostnader övriga skulder | –5,1 | –7,7 | –4,5 | –7,3 |
| Summa räntekostnader | –211,9 | –227,0 | –325,7 | –350,3 |
| Övriga finansiella poster | –10,5 | –11,7 | –9,0 | –11,7 |
| Pantbrevskostnader | –8,7 | –9,8 | –8,7 | –9,8 |
| Summa övriga finansiella poster | –19,2 | –21,5 | –17,7 | –21,5 |
| Finansiella kostnader enligt resul | ||||
| taträkning | –231,1 | –248,5 | –343,4 | –371,8 |
På koncerninterna skulder bokförs i moderbolaget räntekostnader på reversskulder avseende koncernens skulder till kreditinstitut. Koncerninterna räntekostnader elimineras i koncernresultaträkningen.
Under året har fastigheten Nedra Runby 1:9, 1:11 i Upplands Väsby sålts. Vidare har fastigheterna Gunhild 5 och Gustav 1 i Stockholm samt fastigheten Kängurun 2 i Mölndal avyttrats liksom de fem fastighetena Norrtull 32:1, 32:4, 32:8, Norr 35:3 och Väster 16:9 i Gävle. Totalt uppgår realiserad vinst för dessa avyttringar till 33,6 MSEK. Samtliga värdeförändringar framgår av nedanstående tabell.
| Koncernen | ||||
|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | |||
| Fastigheter Realiserade |
33,6 | 14,0 | ||
| Orealiserade | 934,8 | 1 477,6 | ||
| Summa värdeförändringar fastigheter | 968,4 | 1 491,6 |
Årets totala värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgår till 968,4 (1 491,6) MSEK. Av årets orealiserade värdeförändringar om 934,8 (1 477,6) MSEK avser 687,9 (911,5) MSEK beståndet i Region 1, 65,8 (220,4) MSEK beståndet i Region 2, 737,7 (280,7) MSEK beståndet i Region 3 samt 7,4 (65,0) MSEK beståndet i Region 4. Av de realiserade värdeförändringarna avser –2,6 (–) MSEK beståndet i Region 1,
– (2,3) MSEK beståndet i Region 2, 37,8 (6,3) MSEK beståndet i Region 3 och –6,8 (5,4) MSEK beståndet i Region 4.
Under året har FastPartner fortsatt att göra kvartalsvisa värderingar av hela fastighetsbeståndet med hjälp av värderingsinstituten Cushman & Wakefield Sweden AB och Newsec Advice AB.
För ytterligare information kring värdering av förvaltningsfastigheter, se not 10 Förvaltningsfastigheter.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Finansiella instrument | ||||
| Realiserade värdeförändringar i långfristiga innehav Orealiserade värförändringar i långfristiga innehav Marknadsvärdering räntederivat |
– 49,1 11,4 |
– –27,2 –72,5 |
18,8 49,1 6,8 |
8,4 –25,4 –60,9 |
| Summa värdeförändringar finansiella instrument |
60,5 | –99,7 | 74,7 | –77,9 |
För ytterligare information kring värdering av finansiella instrument, se not 22 Verkligt värde finansiella instrument.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Inkomstskatt | ||||
| Resultat före skatt | 1 727,8 | 1 999,7 | 482,6 | 356,6 |
| Nominell skattesats i Sverige, 22,0% | –380,1 | –440,0 | –106,2 | –78,5 |
| Justering resultatandel i HB/KB | – | – | 7,7 | 5,6 |
| Justering skattemässiga restvärden fastigheter |
– | 34,5 | – | – |
| Upplösning av skatt i samband med skattefri försäljning |
101,5 | – | – | – |
| Justering för övriga ej avdragsgilla/ skattepliktiga poster |
–0,2 | –0,1 | 83,7 | 92,11) |
| Andel i intresseföretags resultat | 2,6 | 4,5 | – | –0,1 |
| Korrigering tidigare års taxering/ beräkning |
–0,6 | – | –0,5 | 1,2 |
| Redovisad skattekostnad | –276,8 | –401,1 | –15,3 | 20,3 |
| varav | ||||
| Aktuell skatt | –91,5 | –75,0 | –0,5 | 1,1 |
| Uppskjuten skatt | –185,3 | –326,1 | –14,8 | 19,2 |
| Redovisad skatt | –276,8 | –401,1 | –15,3 | 20,3 |
Aktuell skatt i moderbolaget 2017 avser till 0,0 MSEK skatt på årets resultat och till –0,5 MSEK korrigering av skatt från föregående år.
Aktuell skatt i moderbolaget 2016 avser till –0,1 MSEK skatt på årets resultat och till 1,2 MSEK korrigering av skatt från föregående år.
1) I övriga ej skattepliktiga intäkter ingår skatteeffekten på anticiperad utdelning från dotterbolag.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Uppskjuten skatteskuld -/fordran | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Temporära skillnader | |||||
| Fastigheter | –6 375,0 | –5 637,4 | – | – | |
| Uppskjuten skatteskuld 22,0% | –1 402,5 | –1 240,1 | – | – | |
| Negativ justerad anskaffnings-utgift för andelar i HB/KB |
–12,1 | –18,2 | 1,8 | 2,8 | |
| Uppskjuten skatteskuld 22,0% | –2,7 | –3,9 | –0,4 | –0,6 | |
| Marknadsvärdering räntederivat | 81,7 | 93,1 | 60,3 | 67,1 | |
| Uppskjuten skattefordran 22,0 % | 18,0 | 20,5 | 13,3 | 14,7 | |
| Marknadsvärdering långfristiga värdepappersinnehav |
34,2 | 27,2 | 36,1 | 25,4 | |
| Uppskjuten skattefordran 22,0% | –7,5 | 6,0 | –7,9 | 5,6 | |
| Outnyttjade underskottsavdrag | 2,4 | 40,1 | – | – | |
| Uppskjuten skattefordran 22,0% | 0,5 | 8,8 | – | – | |
| Övrigt | –0,9 | –2,3 | –2,3 | –2,3 | |
| Uppskjuten skatteskuld 22,0 % | –0,2 | –0,5 | –0,5 | –0,5 | |
| Uppskjuten skatteskuld | –1 394,4 | –1 209,2 | 4,5 | 19,2 |
Årets skatt uppgår till –276,8 (–401,1) MSEK. Skatten utgörs främst av uppskjuten skatt hänförlig till orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter samt möjligheter att utnyttja skattemässiga avskrivningar för förvaltningsfastigheterna. Detta innebär att skatten ej är kassaflödespåverkande. Vid avyttringar av fastigheter i bolagsform omvandlas sällan den uppskjutna skatten till aktuell skatt eftersom vinst vid försäljning av dotterbolagsaktier är skattefri.
Spärrade underskott finns i koncernen om cirka 2,4 MSEK. Dessa kan börja utnyttjas i koncernen tidigast i taxeringen 2020. Uppskjuten skattefordran om 0,5 MSEK avseende dessa underskott har bokförts per 2017-12-31.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Verkligt värde vid årets början | 17 216,0 | 15 383,5 | – | – | |
| Omklassificering | 178,2 | – | – | – | |
| Försäljningar av fastigheter | –617,7 | –38,1 | – | – | |
| Förvärv av fastigheter | 1 944,1 | 45,6 | – | – | |
| Investeringar | 391,5 | 352,0 | – | – | |
| Värdeförändring | 934,8 | 1 473,0 | – | – | |
| Verkligt värde vid årets slut | 20 046,8 | 17 216,0 | – | – |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Fastigheter under uppförande | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 |
| Värde vid årets början | 178,2 | 82,0 | – | – |
| Omklassificering | –178,2 | – | – | – |
| Investering | 69,1 | 91,6 | – | – |
| Värdeförändring | 0,1 | 4,6 | – | – |
| Verkligt värde vid årets slut | 69,2 | 178,2 | – | – |
Koncernens fastigheter redovisas till verkligt värde och samtliga fastigheter har värderats enligt nivå 3, IFRS 13.
Två gånger under året har värderingar av FastPartners hela fastighetsbestånd gjorts av värderingsinstituten Cushman & Wakefield Sweden AB och Newsec Advice AB.
Värderingsföretagens underlag för värderingarna utgörs av den information som Fast-Partner har lämnat om fastigheterna. Denna information består av utgående hyra, avtalsperiod, eventuella tillägg och rabatter, vakansnivåer, kostnader för drift och underhåll, samt större planerade eller nyligen utförda investeringar och reparationer. Därutöver använder värderingsföretagen också egen information avseende ort- och marknadsvillkor för respektive fastighet. Värderingsinstitutens utlåtande granskas och jämförs med FastPartners interna värdering och den värdering som bäst stämmer överens med FastPartners egna värdering används vid bedömningen av det totala marknadsvärdet för koncernens fastigheter.
Värderingen syftar till att bedöma fastigheternas marknadsvärde vid värdetidpunkten. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning med normal marknadsföringstid på den öppna marknaden. För värdebedömningen genomförs en kassaflödesanalys för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftnetton under en kalkylperiod samt nuvärdet av objektets restvärde efter kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår normalt till tio år. För bedömning av restvärdet vid utgången av kalkylperioden beräknas driftnettot för året efter kalkylperiodens slut.
Bedömningen av utbetalningar för drift och underhåll har gjorts dels utifrån FastPartners lämnade uppgifter, dels utifrån erfarenhet avseende jämförbara objekt. Utbetalningarna för drift och underhåll bedöms öka i takt med den antagna inflationen.
Kalkylräntan utgör ett nominellt räntekrav på totalt kapital före skatt. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade fastigheter. Bedömningen av räntekravet görs per fastighet.
Samtliga förvaltningsfastigheter i beståndet genererar hyresintäkter.
Nedan tabell visar de väsentliga antagenden som använts vid värderingen. Då FastPartner har många kombinationsfastigheter, fastigheter som både består av kontor/lager/produktion, har en geografisk indelning gjorts av beståndet i nedan risköversikt. Inflationsantagandet för hela kalkylperioden uppgår till två procent per år. Genomsnittligt avkastningskrav för hela fastighetsbeståndet uppgår till cirka 5,5 (5,6) procent. För Region 1är det genomsnittliga avkastningskravet cirka 5,0 (5,1) procent, för Region 2 är det cirka 6,1 (6,2) procent, för Region 3 är det cirka 5,9 (6,1) procent och för Region 4 är det cirka 6,6 (6,0) procent.
| Uthyrningsbar yta, | Direktavkast | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Verkligt värde | Hyresvärde | tkvm | Kalkylränta, % | ningskrav, % Avkastningskrav, % | ||
| Stockholm city | 2 748,6 | 127,3 | 31,9 | 5,7 - 6,1 | 3,6 - 4,1 | 3,8 |
| Storstockholm | 13 897,8 | 1 157,4 | 844,2 | 6,6 - 9,7 | 4,6 - 7,6 | 5,6 |
| Gävle | 1 217,6 | 114,5 | 142,5 | 8,3 -11,0 | 5,9 - 9,5 | 6,0 |
| Storgöteborg | 921,0 | 81,6 | 147,2 | 5,9 - 9,3 | 6,4 - 8,0 | 7,0 |
| Norrköping | 736,7 | 76,2 | 94,0 | 8,2 - 9,8 | 5,9 - 7,8 | 6,8 |
| Malmö | 270,6 | 31,9 | 40,9 | 8,6 - 9,5 | 6,8 - 7,6 | 7,4 |
| Övrigt | 323,7 | 59,0 | 137,1 | 8,7 - 15,5 | 6,7 - 12,0 | 7,1 |
| Totalt | 20 116,0 | 1 647,9 | 1 437,8 | 5,7 -15,5 | 3,6 - 12,0 | 5,5 |
En fastighetsvärdering är en uppskattning av värdet som en investerare är villig att betala för en fastighet vid en given tidpunkt. Värderingen är gjord utifrån vedertagna modeller och vissa antaganden om olika parametrar.
Fastighetens marknadsvärde kan endast säkerställas vid en transaktion mellan två oberoende parter. Ett osäkerhetsintervall anges i fastighetsvärderingarna och ligger i en normal marknad på +/– 5 till 10 procent. Ett förändrat fastighetsvärde med +/– fem procent påverkar FastPartners fastighetsvärde med +/– 1 005 MSEK.
Tabellen nedan visar hur olika parametrar påverkar fastighetsvärdet. De olika parametrarna påverkas var för sig av olika antaganden och i normalfallet samverkar de inte i samma riktning.
| Resultateffekt | ||
|---|---|---|
| Förändring +/– | fastighetsvärdering, MSEK | |
| Direktavkastning | 0,5 procentenheter | +1 780/-1 480 |
| Hyresintäkt | 50 kr/kvm | +/-1 200 |
| Driftskostnader | 25 kr/kvm | +/-600 |
| Vakansgrad | 1,0 procentenheter | +/-240 |
För ytterligare information om värdeförändringar i förvaltningsfastigheter under året, se not 8 Värdeförändringar.
FastPartner har inga väsentliga åtaganden att utföra reparationer och underhåll annat än vad som följer av god fastighetsförvaltning. Däremot finns åtaganden att färdigställa påbörjade investeringar i förvaltningsfastigheterna om cirka 511 (117) MSEK.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Ackumulerade anskaffningsvärden | ||||
| Vid årets början | 12,6 | 12,3 | 1,7 | 1,6 |
| Förvärv | – | – | – | – |
| Investeringar | – | 0,3 | – | 0,1 |
| Avyttringar och utrangeringar | –0,1 | – | –0,1 | – |
| Summa | 12,5 | 12,6 | 1,6 | 1,7 |
| Ackumulerade avskrivningar | ||||
| Vid årets början | –10,9 | –10,4 | –0,8 | –0,7 |
| Förvärv | – | – | – | – |
| Avyttringar och utrangeringar | 0,1 | – | 0,1 | – |
| Årets avskrivning enligt plan | –0,4 | –0,5 | –0,1 | –0,1 |
| Summa | –11,2 | –10,9 | –0,8 | –0,8 |
| Planenligt restvärde vid årets slut | 1,3 | 1,7 | 0,8 | 0,9 |
| Företag | Org nummer | Säte | Kapital- och röstandel | Bokfört värde kSEK |
|---|---|---|---|---|
| I Moderbolaget | ||||
| Batteriet Fastighetsförvaltning AB | 556178-8968 | Stockholm | 100% | 19 845 |
| Batteriet Hus AB | 556055-9519 | Stockholm | 100% | 5 112 |
| Colonia Fastighet AB | 556241-5140 | Stockholm | 100% | 50 |
| Darrgräset HB | 969649-6810 | Stockholm | 100% | 3 000 |
| Deamatris Förvaltning AB | 556518-6896 | Stockholm | 100% | 170 737 |
| Fastighets AB Bomullsspinneriet | 556680-2186 | Stockholm | 100% | 70 753 |
| Fastighets AB Drillsnäppan | 556660-5761 | Stockholm | 100% | 178 383 |
| Fastighets AB Repslagaregatan | 556824-7281 | Stockholm | 100% | 6 319 |
| Fastighetsbolaget Oljan 2 i Täby AB | 556793-1174 | Stockholm | 100% | 25 487 |
| Fastighetsbolaget Timpenningen 2 KB | 916610-5974 | Stockholm | 100% | 1 085 |
| Fastighetspartner Avaström Holding AB | 556651-9723 | Stockholm | 100% | 114 653 |
| Fastighetspartner Bromma AB | 556682-0956 | Stockholm | 100% | 37 576 |
| Fastighetspartner Globen AB | 556625-5708 | Stockholm | 100% | 28 814 |
| Fastighetspartner Hallstahammar AB | 556214-5580 | Stockholm | 100% | 16 500 |
| Fastighetspartner Knivsta-AR AB | 556671-8507 | Stockholm | 100% | 11 421 |
| Fastighetspartner Lunda AB | 556669-0656 | Stockholm | 100% | 4 705 |
| Fastighetspartner Norrköping AB | 556231-5902 | Stockholm | 100% | 8 422 |
| Fastighetspartner Skolfastigheter AB | 556661-5521 | Stockholm | 100% | 25 768 |
| Fastighetspartner Söderhamn Holding KB | 969666-8889 | Stockholm | 100% | 1 |
| Fastighetspartner Täby AB | 556204-1177 | Stockholm | 100% | 2 650 |
| FastPartner Aga 2 AB | 556944-3145 | Stockholm | 100% | 98 |
| FastPartner Alingsås-Ulricehamn AB | 556909-5994 | Stockholm | 100% | 17 352 |
| FastPartner Amerika 3 KB | 969695-2499 | Stockholm | 100% | 88 102 |
| FastPartner Andersberg 14:40 AB | 559088-2576 | Stockholm | 100% | 50 |
| FastPartner Bagaren 7 AB | 556529-6356 | Stockholm | 100% | 2 030 |
| FastPartner Biskopsgården 46:4 AB | 556981-8460 | Stockholm | 100% | 50 |
| FastPartner Bolmensvägen AB | 559049-7375 | Stockholm | 100% | 50 |
| FastPartner Bredden AB | 556876-2917 | Stockholm | 100% | 10 255 |
| FastPartner Bredäng AB | 556731-1070 | Stockholm | 100% | 17 177 |
| FastPartner Brista AB | 556822-2466 | Stockholm | 100% | 16 022 |
| FastPartner Bromsten Holding I AB | 559079-8962 | Stockholm | 100% | 50 |
| fastPartner Bromsten Holding II AB | 559079-8905 | Stockholm | 100% | 50 |
| FastPartner Brynäs 124:3 AB | 556740-0774 | Stockholm | 100% | 9 990 |
| FastPartner Centrum 13 AB | 556664-5700 | Stockholm | 100% | 29 465 |
| FastPartner Ekenäs 1 AB | 559029-9300 | Stockholm | 100% | 27 960 |
| FastPartner Ekenäs 2 AB | 559029-9292 | Stockholm | 100% | 22 679 |
| FastPartner Ekenäs 3 AB | 559029-9284 | Stockholm | 100% | 14 226 |
| FastPartner Ekenäs 4 AB | 559029-9276 | Stockholm | 100% | 17 471 |
| FastPartner Ekplantan 2 AB | 556664-2723 | Stockholm | 100% | 10 705 |
| FastPartner Expansion AB | 556259-3060 | Stockholm | 100% | 24 735 |
| FastPartner Fagerstagatan 21 AB | 556953-0065 | Stockholm | 100% | 17 423 |
| FastPartner Fastigheter Märsta AB | 556746-6130 | Stockholm | 100% | 5 344 |
| FastPartner Frihamnen AB | 556556-9596 | Stockholm | 100% | 401 716 |
| FastPartner Frösunda Port KB | 969690-1629 | Stockholm | 100% | 119 867 |
| FastPartner Hammarby-Smedby AB | 556746-8474 | Stockholm | 100% | 644 |
| FastPartner Hammarby-Smedby 1:454 AB | 556645-8757 | Stockholm | 100% | 146 455 |
| FastPartner Hammarby-Smedby 1:461 AB | 556645-9169 | Stockholm | 100% | 15 210 |
| FastPartner Haninge AB | 556723-3746 | Stockholm | 100% | 16 263 |
| FastPartner Hemsta 9:4 AB | 556740-0972 | Stockholm | 100% | 11 969 |
| FastPartner Hässelby AB | 556730-8613 | Stockholm | 100% | 649 |
| FastPartner Högsbo 27:6 AB | 556711-3260 | Stockholm | 100% | 43 228 |
| FastPartner Importen 3 AB | 556985-3509 | Stockholm | 100% | 9 909 |
| FastPartner Karis 3 AB | 559029-9268 | Stockholm | 100% | 4 972 |
| FastPartner Karis 4 AB | 559029-9136 | Stockholm | 100% | 10 636 |
| Fastpartner Kungsängen 6:10 KB | 916671-8511 | Stockholm | 100% | 14 762 |
| Fastpartner Kungsängen 40:1 AB | 559101-5036 | Stockholm | 100% | 24 966 |
| FastPartner Kärra 72:33 KB | 969695-3398 | Stockholm | 100% | 36 550 |
| FastPartner Kärra 78:3 AB | 556937-4522 | Stockholm | 100% | 34 410 |
| FastPartner Kärra 90:1 KB | 969695-4222 | Stockholm | 100% | 47 035 |
| FastPartner Luntmakargatan 22-34 AB | 556877-0076 | Stockholm | 100% | 244 |
| Företag | Org nummer | Säte | Kapital- och röstandel | Bokfört värde kSEK |
|---|---|---|---|---|
| FastPartner Malmö I KB | 969634-5355 | Stockholm | 100% | 84 372 |
| FastPartner Målaren 14 AB | 556937-4464 | Stockholm | 100% | 147 |
| FastPartner Mälardalen AB | 556712-1461 | Stockholm | 100% | 33 351 |
| FastPartner Mälarporten AB | 556417-7201 | Stockholm | 100% | 65 800 |
| FastPartner Märsta Kontor AB | 556822-2474 | Stockholm | 100% | 33 851 |
| FastPartner Pooc AB | 559015-9116 | Stockholm | 100% | 50 |
| Fastpartner i Tibro AB | 556847-7946 | Stockholm | 100% | 68 601 |
| FastPartner Ringpärmen 4 HB | 916608-4138 | Stockholm | 100% | 30 438 |
| FastPartner Rinkeby AB | 556730-0296 | Stockholm | 100% | 1 447 |
| FastPartner Ritmallen 1 AB | 556664-5726 | Stockholm | 100% | 24 815 |
| FastPartner Sjöstugan 1 AB | 559012-1298 | Stockholm | 100% | 20 544 |
| FastPartner Slakthuset 18 AB | 556985-3517 | Stockholm | 100% | 13 653 |
| FastPartner Slakthuset 19 AB | 556985-3525 | Stockholm | 100% | 3 388 |
| FastPartner Slakthuset 20 AB | 556985-3491 | Stockholm | 100% | 2 574 |
| FastPartner Slakthuset 21 AB | 556985-3483 | Stockholm | 100% | 9 855 |
| FastPartner Slakthuset 22 AB | 556985-3582 | Stockholm | 100% | 15 911 |
| FastPartner Solna One AB | 556691-9360 | Stockholm | 100% | 192 678 |
| FastPartner Sporren 4 AB | 556714-2400 | Stockholm | 100% | 14 978 |
| FastPartner Syllen 4 AB | 556660-5571 | Stockholm | 100% | 100 579 |
| FastPartner Sylten 4:7 KB | 969761-5475 | Stockholm | 100% | 8 703 |
| FastPartner Sätesdalen 2 AB | 556627-7793 | Stockholm | 100% | 307 |
| FastPartner Sätra Skolfastigheter AB | 559100-5276 | Stockholm | 100% | 50 |
| FastPartner Tech Center AB | 556591-2010 | Stockholm | 100% | 24 195 |
| FastPartner Tensta AB | 556731-0734 | Stockholm | 100% | 310 |
| Fastpartner Uppfinnaren 1 AB | 556973-5797 | Stockholm | 100% | 171 410 |
| FastPartner Verkstäderna 2 KB | 969629-4561 | Stockholm | 100% | 21 088 |
| FastPartner Västerbotten 19 AB | 556661-8087 | Stockholm | 100% | 69 107 |
| FastPartner Västra Hindbyvägen 12 AB | 556937-4456 | Stockholm | 100% | 12 749 |
| Fastpartner Årsta 76:2 AB | 556065-8956 | Stockholm | 100% | 228 630 |
| FastPartner Älvsjö AB | 556731-0619 | Stockholm | 100% | 1 249 |
| FastProp Holding AB | 556706-5072 | Stockholm | 100% | 40 005 |
| Fast Real AB | 556840-4395 | Stockholm | 100% | 45 |
| Forsdala Företagscenter HB | 916524-4691 | Stockholm | 100% | 29 568 |
| Fredriksten Fastighet AB | 556096-0840 | Stockholm | 100% | 33 902 |
| Förvaltningsbolaget Entuna HB | 916600-0381 | Stockholm | 100% | 22 375 |
| Gävle Näringen 22:2 AB | 556718-2448 | Stockholm | 100% | 62 045 |
| HB Fastighetspartner 11 | 916629-8092 | Stockholm | 100% | 0 |
| HB Näringshuset | 916637-2897 | Stockholm | 100% | 36 356 |
| HB Robertsfors Fastighetsförvaltning | 916618-9465 | Stockholm | 100% | 11 080 |
| HB Skebo Fastighetsförvaltning | 916618-9473 | Stockholm | 100% | 1 |
| HB Solhem Fastighetsförvaltning | 916618-9424 | Stockholm | 100% | 1 |
| KB Arbetsbasen Västberga | 916618-0837 | Stockholm | 100% | 9 255 |
| KB Avesta 1 Stockholm | 916582-2009 | Stockholm | 100% | 48 577 |
| KB Fisken 13 Södertälje | 916614-4452 | Stockholm | 100% | 10 785 |
| KB Lerkrogen Fastighetsförvaltning | 916618-0860 | Stockholm | 100% | 427 852 |
| KB Päronet 2 | 916613-9023 | Stockholm | 100% | 2 607 |
| Kebarco AB | 556006-9584 | Stockholm | 100% | 401 |
| Landeriet Fastighet AB | 556203-2218 | Stockholm | 100% | 133 521 |
| Landeriet Förvaltning AB | 556057-9665 | Stockholm | 100% | 128 690 |
| Märsta Centrum AB | 556106-8817 | Stockholm | 100% | 190 891 |
| Partnerfastigheter NF AB | 556139-1722 | Stockholm | 100% | 7 078 |
| Standard Fastighet i Märsta AB | 556067-2221 | Stockholm | 100% | 8 773 |
| Storheden Invest AB | 556047-1087 | Stockholm | 100% | 29 517 |
| Sätra Hälsofastigheter AB | 556704-8748 | Stockholm | 100% | 8 843 |
| Vallentuna Centrum AB | 556684-3420 | Stockholm | 100% | 203 226 |
| Vexillum Duo AB | 556680-9355 | Stockholm | 100% | 41 726 |
| Summa | 4 744 000 |
Not 12 fortsättning
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Aktier och andelar i dotterföretag vid | ||
| årets början | 4 084,5 | 4 059,9 |
| Förvärv under året | 653,71) | 20,61) |
| Lämnade aktieägartillskott | –0,2 | 4,0 |
| Aktier och andelar i dotterföretag vid | ||
| årets slut | 4 744,0 | 4 084,5 |
1) Samtliga förvärv har i koncernen klassificerats som tillgångsförvärv.
| Företag | Org nummer | Säte | Kapital- och röstandel |
|---|---|---|---|
| Tillkommer i koncernen | |||
| Batteriet Centrumhus AB | 556436-5988 | Stockholm | 100% |
| Cabinjo Holding AB | 556239-5243 | Stockholm | 100% |
| Fastighets AB Krejfast | 556804-7764 | Stockholm | 100% |
| Fastighetsbolaget Färgelanda Prästgård KB | 969634-0653 | Stockholm | 100% |
| Fastighetsbolaget Gråbo Centrum KB | 969633-4540 | Stockholm | 100% |
| Fastighetspartner Amplus AB | 556209-8128 | Stockholm | 100% |
| Fastighetspartner Avaström KB | 969645-2730 | Gävle | 100% |
| Fastighetspartner Gävle Hemsta KB | 969668-0256 | Stockholm | 100% |
| Fastighetspartner Gävle Holding KB | 969666-4177 | Stockholm | 100% |
| Fastighetspartner Söderhamn KB | 969670-3009 | Stockholm | 100% |
| FastPartner Gustav 1 AB | 559079-8889 | Stockholm | 100% |
| FastPartner Gustav 1B AB | 559079-8871 | Stockholm | 100% |
| FastPartner Gustav 1C AB | 559079-8897 | Stockholm | 100% |
| FastPartner Gustav 1D AB | 559079-8921 | Stockholm | 100% |
| FastPartner Gustav 1E AB | 559079-8939 | Stockholm | 100% |
| FastPartner Gustav 1F AB | 559079-8848 | Stockholm | 100% |
| FastProp Gävle AB | 556712-2485 | Stockholm | 100% |
| Gaudeamus AB | 556087-6681 | Stockholm | 100% |
| KB Amplus | 916557-5953 | Göteborg | 100% |
| KB Gävle Söder Fastighetsförvaltning | 916618-9440 | Stockholm | 100% |
| KB Pottegården 3 | 916557-4972 | Göteborg | 100% |
| Landeriet 14 AB | 556083-2155 | Stockholm | 100% |
| Märsta 1:198 AB | 556848-9636 | Stockholm | 100% |
| Nordpartner AB | 556535-1938 | Stockholm | 100% |
| Profundo AB | 556199-8146 | Stockholm | 100% |
| Vallentuna 1:472 AB | 556778-9309 | Stockholm | 100% |
| Vallentuna 1:474 AB | 556698-8175 | Stockholm | 100% |
| Vallentuna 1:7 AB | 556698-8100 | Stockholm | 100% |
| Vallentuna Prästgård 1:130 AB | 556698-8159 | Stockholm | 100% |
| VaTellus AB | 556549-0538 | Stockholm | 100% |
| VaTellus Holding AB | 556698-5379 | Stockholm | 100% |
| Vinsta Stenskärve AB | 556725–8685 | Stockholm | 100% |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Org nummer | Kapital- och röstandel |
Säte | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Alberto Biani S.p.A | 2453810240 | 24,0% | Italien | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| CareDx Inc | 2982485 | 6,3% | USA | 98,0 | 32,6 | 98,0 | 32,6 |
| E-tel Ltd | 3,0% | England | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Summa aktier och andelar | 98,0 | 32,6 | 98,0 | 32,6 |
Innehaven i aktier och andelar redovisas till verkligt värde i enlighet med IAS 39.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Org nummer | Kapital- och röstandel |
Säte | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | ||
| Fast Real AB | 556840-4395 | 50,00% | Stockholm | – | 0,4 | – | 0,4 | |
| Kapitalandel | ||||||||
| Vid årets början | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | ||||
| Försäljning av andelar | –0,4 | – | –0,4 | – | ||||
| Återbetalning av aktieägartillskott | – | – | – | – | ||||
| Andel av årets resultat | – | – | – | – | ||||
| Vid årets slut | – | 0,4 | – | 0,4 | ||||
| Allenex AB | 556543-6127 | 0,00% | Stockholm | – | – | – | – | |
| Kapitalandel | ||||||||
| Vid årets början | – | 102,5 | – | 100,7 | ||||
| Försäljning av andelar | – | –102,5 | – | –100,7 | ||||
| Andel av årets resultat | – | – | – | – | ||||
| Vid årets slut | – | – | – | – | ||||
| Litium AB (publ) | 556562-1835 | 25,70% | Stockholm | 12,4 | 24,8 | 12,4 | 24,8 | |
| Kapitalandel | ||||||||
| Vid årets början | 24,8 | 21,8 | 24,8 | 21,8 | ||||
| Förvärv av andelar | – | 3,0 | – | 3,0 | ||||
| Nedskrivningav andelar | –12,4 | – | –12,4 | – | ||||
| Andel av årets resultat | – | – | – | – | ||||
| Vid årets slut | 12,4 | 24,8 | 12,4 | 24,8 | ||||
| Xenella Holding AB | 556871–5477 | 50,00% | Malmö | 9,4 | 9,4 | 9,4 | 9,4 | |
| Kapitalandel | ||||||||
| Vid årets början | 9,4 | 9,4 | 9,4 | 9,4 | ||||
| Förvärv av andelar | – | – | – | – | ||||
| Andel av årets resultat | – | – | – | – | ||||
| Vid årets slut | 9,4 | 9,4 | 9,4 | 9,4 | ||||
| Bostadsbyggarna FastPartner – Besqab HB1) | 969755-7222 | 50,00% | Stockholm | 5,5 | 14,5 | 5,5 | 14,5 | |
| Kapitalandel | ||||||||
| Vid årets början | 14,5 | 11,4 | 14,5 | 11,4 | ||||
| Förvärv av andelar | – | – | – | – | ||||
| Återbetalning av ägartillskott | –13,9 | –5,0 | –13,9 | –5,0 | ||||
| Andel av årets resultat | 4,9 | 8,1 | 4,9 | 8,1 | ||||
| Vid årets slut | 5,5 | 14,5 | 5,5 | 14,5 | ||||
| Centralparken Holding AB1) | 556908-8833 | 50,00% | Stockholm | 22,6 | 28,3 | 0,3 | 0,1 | |
| Kapitalandel | ||||||||
| Vid årets början | 28,3 | 35,9 | 0,1 | 28,1 | ||||
| Förvärv av andelar | – | – | – | – | ||||
| Lämnat aktieägartillskott | 0,2 | – | 0,2 | – | ||||
| Återbetalning aktieägartillskott | – | –28,0 | – | –28,0 | ||||
| Erhållen utdelning | –17,5 | – | –17,5 | |||||
| Andel av årets resultat | 11,6 | 20,4 | 17,5 | – | ||||
| Vid årets slut | 22,6 | 28,3 | 0,3 | 0,1 | ||||
| Slättö Projektutveckling AB | 559077-0896 | 30,00% | Stockholm | 0,0 | – | 0,0 | – | |
| Kapitalandel | ||||||||
| Vid årets början | – | – | – | – | ||||
| Förvärv av andelar | 0,0 | – | 0,0 | – | ||||
| Andel av årets resultat | – | – | – | – | ||||
| Vid årets slut | 0,0 | – | 0,0 | – | ||||
| Summa andelar i intresseföretag | 49,3 | 77,3 | 27,6 | 49,1 | ||||
| Kapitalandel | ||||||||
| Vid årets början | 77,3 | 181,3 | 49,1 | 171,8 | ||||
| Förvärv/Försäljning av andelar | –0,4 | –99,5 | –0,4 | –97,7 | ||||
| Lämnat aktieägartillskott | 0,2 | – | 0,2 | – | ||||
| Nedskrivning av andelar | –12,4 | – | –12,4 | – | ||||
| Erhållen utdelning | –17,5 | – | – | – | ||||
| Återbetalning av aktieägartillskott | –13,9 | –33,0 | –31,4 | –33,0 | ||||
| Andel av årets resultat | 16,5 | 28,5 | 22,4 | 8,1 | ||||
| Vid årets slut | 49,9 | 77,3 | 27,6 | 49,1 |
1) Innehaven redovisas enligt kapitalandelsmetoden i enlighet med IAS 28
Nedan presenteras kompletterande upplysningar om innehaven i Litium AB (publ), Bostadsbyggarna FastPartner–Besqab HB och Centralparken Holding AB. Upplysningar om Xenella Holding AB lämnas ej då detta bolag varken har någon omsättning eller övriga tillgångar än aktier och där aktiernas värde i princip överensstämmer med bokfört värde. Upplysningar om övriga innehav lämnas ej då dessa innehav är av mindre karaktär.
| 2017 | 2016 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Litium AB (publ) | Bostadsbyggarna FastPartner- Besqab HB |
Centralparken Holding AB |
Litium AB | Bostads-byggarna FastPartner- Besqab HB |
Centralparken Holding AB |
||
| Anläggningstillgångar | 27,0 | – | – | 24,4 | – | – | |
| Omsättningstillgångar | 12,0 | 33,8 | 51,3 | 17,4 | 60,8 | 86,7 | |
| Långfristiga skulder | 2,5 | – | – | 3 | – | – | |
| Kortfristiga skulder | 10,6 | 22,8 | 6,3 | 8,7 | 31,7 | 30 | |
| Nettotillgångar (100 %) | 25,9 | 11,0 | 45,0 | 30,1 | 29,1 | 56,7 | |
| Ägarandel | 25,7% | 50% | 50% | 25,70% | 50,00% | 50,00% | |
| Koncernens andel av nettotillgångar | 6,7 | 5,5 | 22,5 | 7,7 | 14,6 | 28,4 |
Eventualförpliktelser avseende koncernens innehav i intresseföretag uppgår till 3,5 (5,5) MSEK.
| 2017 | 2016 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Litium AB (publ) | Bostadsbyggarna FastPartner Besqab HB |
Centralparken Holding AB |
Litium AB | Bostads-byggarna FastPartner- Besqab HB |
Centralparken Holding AB |
||
| Intäkter | 27,7 | 134,6 | 23,2 | 22,9 | 196,2 | 97,6 | |
| Rörelseresultat | –4,0 | 9,7 | 23,2 | –4,5 | 16,1 | 40,8 | |
| Övriga finansiella intäkter och kostnader | –0,2 | 0,0 | – | –0,4 | 0 | – | |
| Årets omräkningsdifferenser | – | – | – | – | – | – | |
| Skatt | – | – | – | – | – | – | |
| Årets totalresultat (100%) | –4,2 | 9,7 | 23,2 | –4,9 | 16,1 | 40,8 | |
| Erhållna utdelningar från intresseföretag |
– | 17,5 | – | – | – | – |
Under 2017 har 4,9 (8,1) MSEK i resultatandelar redovisats för Bostadsbyggarna FastPartner – Besqab HB och 11,6 (20,4) MSEK för Centralparken Holding AB. Inga resultatandelar från Litium AB (publ) har redovisats då dessa ej bedömts som väsentliga för koncernen.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Reversfordringar | 41,4 | 58,3 | 41,4 | 58,2 |
| Uppskjuten skattefordran | – | – | 13,4 | 20,4 |
| Summa | 41,4 | 58,3 | 54,8 | 78,6 |
Specifikation förfallostruktur reversfordringar.
| Förfall | Genomsnittlig ränta % | Belopp MSEK |
|---|---|---|
| 2018 | 12,1 | 20,0 |
| 2019 | 10,2 | 19,7 |
| 2025 | 2,0 | 1,7 |
| Summa | 41,4 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Övriga förutbetalda kostnader | 75,8 | 73,8 | 37,1 | 52,9 |
| Upplupna ränteintäkter | 1,4 | 4,0 | 1,4 | 4,0 |
| Summa | 77,2 | 77,8 | 38,5 | 56,9 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Kassa och banktillgodohavanden | 215,6 | 805,5 | 73,7 | 694,5 |
| Likvida medel | 215,6 | 805,5 | 73,7 | 694,5 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Fastighetslån | 7 216,5 | 7 965,7 | 4 991,9 | 3 948,9 |
| Byggnadskreditiv | 37,0 | 100,3 | – | – |
| Företagscertifikat | 1 890,0 | – | 1 890,0 | – |
| Obligationslån | 2 050,0 | 2 050,0 | 2 050,0 | 2 050,0 |
| Summa | 11 193,5 | 10 116,0 | 8 931,9 | 5 998,9 |
| Varav kortfristig del fastighetslån | –4 130,9 | –4 400,8 | –3 231,7 | –1 704,9 |
| Summa långfristiga lån till kreditinstitut |
7 062,6 | 5 715,2 | 5 700,2 | 4 294,0 |
| Specifikation checkräkningskredit | ||||
| Beviljad kreditlimit | 60,0 | 85,0 | 60,0 | 85,0 |
| Outnyttjad del | –60,0 | –85,0 | –60,0 | –85,0 |
| Utnyttjat kreditbelopp | – | – | – | – |
Nedan redovisas koncernens lånestruktur per 31 december 2017:
| MSEK | Låneavtal Varav utnyttjat | Outnyttjat låneavtal |
Låneavtalens löptid |
|
|---|---|---|---|---|
| 4 111,91) | 4 111,9 | – | 2018 | |
| 3 436,92) | 3 436,9 | – | 2019 | |
| 2 554,23) | 2 554,2 | – | 2020 | |
| 1 090,5 | 1 090,5 | – | 2034 | |
| Summa | 11 193,5 | 11 193,5 | – |
1) varav 500,0 avser obligationslån och 1 890,0 avser f;retagscertifikat
2) varav 950,0 avser obligationslån
3) varav 600,0 avser obligationslån
FastPartners lån hos kreditinstitut och liknande skulder uppgår vid årets slut till 11 193,5 (10 116,0) MSEK.
FastPartner har under 2017 etablerat ett certifikatprogram med ett rambelopp om 2 000 MSEK och där löptiden är högst ett år. Per 31 december var certifikat om 1 890 MSEK utestånde. FastPartner har ett åtagande om att hålla tillgängliga outnyttjade kreditfaciliteter som vid varje tillfälle täcker samtliga utestående certifikat.
FastPartner emitterade i september 2016 ett icke säkerställt fyraårigt obligationslån på den svenska marknaden. Obligationslånets volym uppgår till 1 000 MSEK, varav 600 MSEK har utnyttjats, och har slutligt förfall år 2020. Obligationslånet löper med en rörlig ränta om Stibor 3M + 4,50 procentenheter.
FastPartner emitterade i september 2015 ett icke säkerställt fyraårigt obligatioslån på den svenska marknaden. Obligationslånets volym uppgår till 500 MSEK och har slutligt förfall år 2019. Obligationslånet löper med en rörlig ränta om Stibor 3M + 3,50 procentenheter.
FastPartner emitterade i februari 2015 ett icke säkerställt fyraårigt obligatioslån på den svenska marknaden. Obligationslånets volym uppgår till 600 MSEK, varav 450 MSEK har utnyttjats, och har slutligt förfall år 2019. Obligationslånet löper med en rörlig ränta om Stibor 3M + 3,40 procentenheter.
FastPartner emitterade i mars 2014 ett icke säkerställt fyraårigt obligationslån på den svenska marknaden. Obligationslånets volym uppgår till 500 MSEK och har slutligt förfall år 2018. Obligationslånet löper med en rörlig ränta om Stibor 3M + 2,25 procentenheter.
Koncernens totala tillgängliga låneram uppgår till 11 193,5 (10 116,0) MSEK. I detta belopp ingår lån på totalt 4 130,9 (4 400,8) MSEK som förfaller eller ska delamorteras inom 12 månader och är därför klassificerade som kortfristiga skulder till kreditinstitut per 31 december 2017. Under första kvartalet 2018 har FastPartner refinansierat 1 924,0 MSEK av dessa lån. För övriga av dessa krediter har FastPartner kommit långt i diskussionerna om refinansiering av dessa krediter. För ytterligare upplysningar om finansiell riskhantering, se not 19 Finansiell riskhantering.
FastPartner är genom sin verksamhet exponerad för finansiella risker så som ränte-, kreditoch motparts- samt likviditets- och refinansieringsrisker. Ansvaret för FastPartners finansiella risker hanteras av företagets styrelse samt VD och VD tillsammans med bolagets ekonomiavdelning ser till att riktlinjerna efterlevs. FastPartner använder derivatinstrument för att säkra de finansiella riskerna.
Med ränterisk avses risken att förändringar i marknadsräntan påverkar koncernens räntenetto. Hur snabbt en ränteförändring får genomslag i räntenettot beror på räntebindningstiden för de finansiella tillgångarna och de finansiella skulderna.
FastPartner har ingen fast angiven löptid inom vilken den genomsnittliga räntebindningstiden ska ligga. De fleråriga kreditavtal som FastPartner tecknat innebär räntevillkor där bankens marginaler i stor utsträckning är fastställda i avtalen och där FastPartner har möjlighet att välja räntebindningstiden.
FastPartners strävan är att utnyttja löptider på låneportföljen som ger en så låg genomsnittlig ränta som möjligt. Totalt uppgår FastPartners ränteswapsportfölj till 2 125 MSEK. FastPartners räntesäkring och finansiering med fast ränta omfattar cirka 23 procent av FastPartners totala låneportfölj. Ränteswapavtalen om totalt 2 125 MSEK innebär att FastPartner betalar en fast årlig ränta om cirka 1,4 procent exklusive marginal. FastPartners räntebindning uppgår per 2017-12-31 till 1,8 år. Justerat för den rörliga räntedelen av låneportföljen uppgår räntebindningen till 6,9 år. FastPartners övriga finansiering löper för närvarande med kort ränta, merparten omfattar tre månaders bindningstid, då detta bedöms vara mer lönsamt än att binda räntorna på längre tid. FastPartner har under året i stor utsträckning valt att använda Stibor 3M som huvudsaklig räntebas.
Per den 31 december 2017 uppgick de räntebärande skulderna till 11 193,5 MSEK. En förändring av de rörliga marknadsräntorna med en procentenhet skulle påverka räntekostnaderna med cirka 35 MSEK per år med befintlig kapitalstruktur.
Nedan redovisas räntebindningsstrukturen per 31 december 2017 för koncernens skulder hos kreditinstitut.
| Löptid | Utnyttjade låneavtal (MSEK) |
Andel % Medelränta % | Beviljade låneavtal (MSEK) |
|
|---|---|---|---|---|
| 2018 | 4 111,91) | 36,7 | 1,1 | 4 111,9 |
| 2019 | 3 436,92) | 30,7 | 2,5 | 3 436,9 |
| 2020 | 2 554,23) | 22,8 | 2,4 | 2 554,2 |
| 2034 | 1 090,5 | 9,8 | 2,1 | 1 090,5 |
| Summa | 11 193,5 | 100,0 | 1,9 | 11 193,5 |
1) varav 500,0 avser obligationslån och 1 890,0 avser företagscertifikat
2) varav 950,0 avser obligationslån
3) varav 600,0 avser obligationslån
Medelräntan för koncernens skulder hos kreditinstitut och liknande skulder på 11 193,5 (10 116,0) MSEK var per 31 december 2017 1,9 (2,0) procent.
Vid utgången av 2017 uppgick koncernens likvida medel till 215,6 (805,5) MSEK.
En ränteförändring på en procentenhet som baseras på exponeringen per balansdagen skulle för 2018 påverka FastPartners resultaträkning med cirka 35 MSEK.
FastPartners kredit- och motpartsrisker består av exponeringar gentemot kommersiella motparter och finansiella motparter. Med kredit- eller motpartsrisk avses risken för förlust om motparten inte fullgör sina förpliktelser. FastPartners kommersiella kredit- och motpartsrisk består främst av hyresfordringar vilka är fördelade över ett stort antal motparter. Kredit- och motpartsrisken gentemot finansiella motparter begränsas till finansiella institutioner med hög kreditvärdighet. Per den 31 december 2017 fanns inga väsentliga koncentrationer av kredit- och motpartsrisk. Den maximala kredit- och motpartsrisken motsvaras av de finansiella tillgångarnas bokförda värde. Årets hyresförluster uppgick i koncernen till –2,8 (–4,1) MSEK.
| Koncernen | ||||
|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | |||
| Förfallna, ej reserverade hyresfordringar | ||||
| Förfallna upp till 30 dagar | 5,0 | 3,1 | ||
| Förfallna 31–60 dagar | 1,1 | 0,7 | ||
| Förfallna mer än 61 dagar | 0,3 | 2,5 | ||
| Totalt | 6,4 | 6,3 |
Med likviditets- och refinansieringsrisk avses risken att kostnaden blir högre och finansieringsmöjligheterna begränsade när lån ska omsättas samt att betalningsförpliktelser inte kan uppfyllas som följd av otillräcklig likviditet eller svårigheter att erhålla finansiering.
FastPartner strävar efter balans mellan kort- och långfristig upplåning. FastPartner innehar via flera kreditavtal med större svenska banker, ett utestånde företagscertifikatsprogram och via obligationslån med en total tillgänglig låneram om 11 193,5 (10 116,0) MSEK. Avtalen är ett bra sätt att säkerställa tillgång till likviditet i en marknadssituation där tillgången på krediter blivit mycket begränsad. Avtalen löper ut mellan åren 2018, 2019, 2020 och 2034.
Av koncernens totala lån om 11 193,5 (10 116,0) MSEK löper lån om 4 130,9 (4400,8) MSEK ut eller ska delamorteras under år 2018. Under första kvartalet 2018 har FastPartner refinansierat 1 924,0 MSEK av dessa lån. För övriga av dessa krediter har FastPartner kommit långt i diskussionerna om refinansiering av dessa lån. FastPartners kapitalbindning per 2017-12-31 uppgår till 2,8 år. Justerat för den del av låneportföljen som förfaller under 2018 uppgår kapitalbindningen till 4,3 år.
| Inom 1 år | 1-3 år | 3-5 år | Efter 5 år | Totalt | |
|---|---|---|---|---|---|
| Finansiella skulder | 4 636,4 | 6 235,4 | 45,8 | 1 364,5 | 12 282,1 |
| Åtaganden, övrigt | 511,0 | 511,0 | |||
| Summa kontrak | |||||
| terade åtaganden, |
kommersiella löften 5 147,4 6 235,4 45,8 1 364,5 12 793,1 I ovan tabell presenteras förfallostrukturen för FastPartners finansiella skulder och kontraktera-
de åtaganden, inklusive räntebetalningar, till nominella belopp. Finansiella tillångar består av aktier och andelar som klassificeras som tillgångar som kan säljas där förfallotidpunkten är okänd, av reversfordringar där förfallostrukturen presenteras i
not 15 och likvida medel, kortfristiga fordringar och kundfordringar som förfaller inom 1 år. Operationella leasingavtal omfattar endast kontorsinventarier och tjänstebilar och
bedöms ej vara av materiell karaktär.
Av de finansiella skulderna om 4 636,4 MSEK som förfaller inom 1 år utgör
4 130,9 MSEK skulder till kreditinstitut och liknande skulder. FastPartner har en pågående diskussion med bolagets huvudbanker angående marginaler och löptider för den korta delen av låneportföljen och bedömer utsikterna för att refinansiera dessa lån till marknadsmässiga villkor som goda.
Förvaltat kapital avser eget kapital samt lånat kapital. Vid årets slut uppgår eget kapital och lånat kapital i koncernen till 18 824,1 (16 715,9) MSEK varav eget kapital utgör 7 606,9 (6 435,0) MSEK och lånat kapital 11 217,2 (10 280,9) MSEK.
Koncernens mål för förvaltning av kapital är att trygga koncernens framtid och handlingsfrihet och att tillse att aktieägarna även fortsättningsvis erhåller en bra avkastning på investerat kapital. Fördelningen mellan eget och lånat kapital ska ge en god balans mellan risk och avkastning. Kapitalstrukturen anpassas om så är nödvändigt till förändrade ekonomiska förutsättningar och andra omvärldsfaktorer. För att bibehålla och anpassa kapitalstrukturen kan koncernen dela ut medel, öka det egna kapitalet genom utgivande av nya aktier eller kapitaltillskott eller minska respektive öka skulderna.
Av balansräkningen framgår koncernens skulder och egna kapital. Av rapporten "Förändringar i eget kapital" framgår de olika komponenterna i eget kapital och även en specifikation av de olika komponenterna som ingår i reserver.
FastPartners målsättning är en soliditet på minst 25 procent, samt att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. Vid årets slut uppgår soliditeten till 36,3 (34,9) procent och räntetäckningsgraden uppgår till 4,0 (3,4) ggr.
Målsättningen för avkastning på eget kapital är minst 15 procent. Utfallet för 2017 uppgår till 20,7 (29,7) procent. Gällande utdelning till aktieägare är FastPartners målsättning att utdelningen till stamaktieägarna ska uppgå till minst en tredjedel av resultatet före skatt och orealiserade värdeförändringar. Hänsyn ska tas till konsolideringsbehov, likviditet och bolagets ställning i övrigt. Föreslagen utdelning för 2017 om 4,32 (4,0) kronor/stamaktie uppgår till 35,6 (38,8) procent av detta belopp. Föreslagen utdelning för 2017 avseende preferensaktien uppgår till 20 (20) kronor/preferensaktie. Se nedan för styrelsens motivering till föreslagen utdelning. Den föreslagna utdelningen om 4,32 (4,0) kronor per stamaktie motsvarar en direktavkastning om 2,9 (2,9) procent beräknat på kursen vid årets utgång. Under året har stamaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 4,0 kronor, varit 10,7 (–8,1) procent. Den föreslagna utdelningen om 20 kronor per preferensaktie motsvarar en direktavkastning om 5,9 (6,3) procent beräknat på kursen vid årets utgång. Under året har preferensaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 20 kronor, varit 12,0 (1,0) procent.
FastPartner har via två emissioner emitterat 1 897 499 stycken preferensaktier. För dessa preferensaktier föreligger det ingen kontraktuell betalningsförpliktelse i villkoren för dessa preferensaktier då både utdelningar och återköp bara kan göras efter beslut av årsstämman eller annan bolagsstämma. Att utdelningar som uppgår till mindre än 20 kronor per år ackumuleras i det så kallade "Innestående Beloppet" implicerar i sig ingen förpliktelse då det krävs ett stämmobeslut för att reglera det.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Depositioner | 23,7 | 14,5 | 10,0 | 7,7 |
| Övriga skulder | – | 150,4 | 8,9 | 150,4 |
| Summa | 23,7 | 164,9 | 18,9 | 158,1 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | ||
| Förutbetalda hyror | 179,7 | 185,1 | 73,6 | 80,1 | |
| Upplupna räntekostnader | 25,5 | 17,4 | 24,3 | 15,0 | |
| Öviga upplupna kostnader | 59,3 | 36,5 | 19,4 | 22,9 | |
| Summa | 264,5 | 239,0 | 117,3 | 118,0 |
I nedan tabell framgår de tillgångar som är värderade till verkligt värde. Det verkliga värdet baseras på noterade priser på en aktiv marknadsplats. Med anledning av detta redovisas dessa tillgångar enligt Nivå 1.
| Koncernen | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2017-12-31 | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | ||
| Aktieinnehav värderade till verkligt värde vid årets början |
32,6 | 32,6 | |||
| Förvärv/Försäljning under året | 4,0 | 4,0 | |||
| Orealiserad värdeförändring | 61,4 | 61,4 | |||
| Aktieinnehav värderade till verkligt värde vid årets slut |
98,0 | 98,0 | |||
| Moderbolaget | |||||
| 2017-12-31 | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | ||
| Aktieinnehav värderade till verkligt värde vid årets början |
32,6 | 32,6 | |||
| Förvärv/Försäljning under året | 4,0 | 4,0 | |||
| Orealiserad värdeförändring | 61,4 | 61,4 | |||
| Aktieinnehav värderade till |
| Koncernen | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2016-12-31 | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | ||
| Aktieinnehav värderade till verkligt värde vid årets början |
– | – | |||
| Förvärv/Försäljning under året | 59,8 | 59,8 | |||
| Orealiserad värdeförändring | –27,2 | –27,2 | |||
| Aktieinnehav värderade till verkligt värde vid årets slut |
32,6 | 32,6 | |||
| Moderbolaget | |||||
| 2016-12-31 | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | ||
| Aktieinnehav värderade till verkligt värde vid årets början |
– | – | |||
| Förvärv/Försäljning under året | 58,0 | 58,0 | |||
| Orealiserad värdeförändring | –25,4 | –25,4 | |||
| Aktieinnehav värderade till verkligt värde vid årets slut |
32,6 | 32,6 |
I nedan tabell framgår de skulder som är värderade till verkligt värde. Det verkliga värdet baseras på externa uppgifter som extern part huvudsakligen baserat på observerbar marknadsdata. Med anledning av detta redovisas dessa skulder enligt Nivå 2.
| Koncernen | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017-12-31 | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | |||
| Räntederivat värderade till verkligt | ||||||
| värde vid årets början | –93,1 | –93,1 | ||||
| Årets förändring | 11,4 | 11,4 | ||||
| Räntederivat värderade till | ||||||
| verkligt värde vid årets slut | –81,7 | –81,7 |
| Moderbolaget | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017-12-31 | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | |||
| Räntederivat värderade till verkligt | ||||||
| värde vid årets början | –67,1 | –67,1 | ||||
| Årets förändring | 6,8 | 6,8 | ||||
| Räntederivat värderade till verkligt värde vid årets slut |
–60,3 | –60,3 |
| Koncernen | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2016-12-31 | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | ||
| Räntederivat värderade till verkligt värde vid årets början |
–20,6 | –20,6 | |||
| Årets förändring | –72,5 | –72,5 | |||
| Räntederivat värderade till | |||||
| verkligt värde vid årets slut | –93,1 | –93,1 | |||
| Moderbolaget | |||||
| 2016-12-31 | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | ||
| Räntederivat värderade till verkligt värde vid årets slut |
–67,1 | –67,1 | |
|---|---|---|---|
| Årets förändring | –60,9 | –60,9 | |
| värde vid årets början | –6,2 | –6,2 | |
| Räntederivat värderade till verkligt |
Nivå 1: Noterade priser på en aktiv marknadplats. Nivå 2: Värderingsmodell huvudsakligen baserad på observerbar marknadsdata
för tillgången eller skulden.
Nivå 3: Värderingsmodell huvudsakligen baserad på egna antaganden.
| 2017-12-31 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Finansiella tillgångar som kan säljas |
Lånefordringar och kundfordringar |
Verkligt värde via resultaträkningen1) |
Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde |
Totalt redovisat värde |
Totalt verkligt värde |
||||
| Aktier och andelar | 98,0 | 98,0 | 98,0 | ||||||
| Andra långfristiga fordringar | 41,4 | 41,4 | 41,4 | ||||||
| Kundfordringar | 2,3 | 2,3 | 2,3 | ||||||
| Övriga kortfristiga fordringar | 382,4 | 382,4 | 382,4 | ||||||
| Likvida medel | 215,6 | 215,6 | 215,6 | ||||||
| Upplupna intäkter | 1,4 | 1,4 | 1,4 | ||||||
| Summa finansiella tillgångar | 98,0 | 643,1 | 741,1 | 741,1 | |||||
| Skulder till kreditinstitut och liknande skulder | 11 193,5 | 11 193,5 | 11 193,5 | ||||||
| Övriga långfristiga skulder | 23,7 | 23,7 | 23,7 | ||||||
| Leverantörsskulder | 89,1 | 89,1 | 89,1 | ||||||
| Övriga kortfristiga skulder | 81,7 | 87,7 | 169,4 | 169,4 | |||||
| Upplupna kostnader | 84,8 | 84,8 | 84,8 | ||||||
| Summa finansiella skulder | 81,7 | 11 478,8 | 11 560,5 | 11 560,5 |
1) Avser derivatinstrument ej avsedda för säkringsredovisning.
| 2016-12-31 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Finansiella tillgångar som kan säljas |
Lånefordringar och kundfordringar |
Verkligt värde via resultaträkningen1) |
Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde |
Totalt redovisat värde |
Totalt verkligt värde |
|||
| Aktier och andelar | 32,6 | 32,6 | 32,6 | |||||
| Andra långfristiga fordringar | 58,3 | 58,3 | 58,3 | |||||
| Kundfordringar | 3,6 | 3,6 | 3,6 | |||||
| Övriga kortfristiga fordringar | 14,1 | 14,1 | 14,1 | |||||
| Likvida medel | 805,5 | 805,5 | 805,5 | |||||
| Upplupna intäkter | 3,9 | 3,9 | 3,9 | |||||
| Summa finansiella tillgångar | 32,6 | 885,4 | 918,0 | 918,0 | ||||
| Skulder till kreditinstitut och liknande skulder | 10 116,0 | 10 116,0 | 10 116,0 | |||||
| Övriga långfristiga skulder | 164,9 | 164,9 | 164,9 | |||||
| Leverantörsskulder | 69,1 | 69,1 | 69,1 | |||||
| Övriga kortfristiga skulder | 93,1 | 68,6 | 161,7 | 161,7 | ||||
| Upplupna kostnader | 53,9 | 53,9 | 53,9 | |||||
| Summa finansiella skulder | 93,1 | 10 472,5 | 10 565,6 | 10 565,6 |
1) Avser derivatinstrument ej avsedda för säkringsredovisning.
Moderbolaget hanterar löpande dotterföretagens in- och utbetalningar samt lånetransaktioner. För vissa bolag sker detta enligt kommissionärsavtal (se not 1 Redovisningsprinciper). Transaktioner med bolag inom FastPartner-koncernen sker till marknadsmässiga villkor.
Vid årets utgång har FastPartner en skuld till Compactor Fastigheter AB, bolagets största ägare, uppgående till 139,8 MSEK som löper med marknadsmässig ränta om tre procent. Under året har FastPartner lämnat utdelning om 172,4 MSEK till moderbolaget Compactor Fastigheter AB. Lön till FastPartners VD Sven-Olof Johansson, tillika ägare av Compactor Fastigheter AB, uppgår till 960 (960) kSEK.
Under året har FastPartner hanterat den ekonomiska och administrativa förvaltningen av Henrik och Sven-Olof Fastigheter AB. För dessa tjänster fakturerar FastPartner ett marknadsmässigt arvode om 1,3 MSEK per år.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | ||
| Fastighetsinteckningar | 10 158,2 | 9 720,6 | – | – | |
| Andelar | – | – | 3 224,8 | 2 601,2 | |
| Fordringar på dotterföretag | – | – | 6 123,2 | 3 165,2 | |
| Summa | 10 158,2 | 9 720,6 | 9 348,0 | 5 766,4 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |||
| Borgensåtaganden | 172,5 | 174,4 | 1 554,5 | 4 239,7 | ||
| Summa | 172,5 | 174,4 | 1 554,5 | 4 239,7 |
Moderbolaget är, i egenskap av ägare och komplementär i koncernens handels- och kommanditbolag, ytterst ansvarig för dessa bolags skulder.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Medelantal anställda | 57 | 56 | 57 | 56 |
| varav män | 41 | 41 | 41 | 41 |
| Löner och ersättningar | ||||
| Styrelse och VD | 1,8 | 1,8 | 1,8 | 1,8 |
| Övriga anställda | 33,9 | 30,9 | 33,9 | 30,9 |
| Summa | 35,8 | 32,7 | 35,8 | 32,7 |
| Sociala kostnader | ||||
| Styrelse och VD | 0,2 | 0,3 | 0,2 | 0,3 |
| varav pensionskostnader | – | – | – | – |
| Övriga anställda | 10,7 | 10,1 | 10,7 | 10,1 |
| varav pensionskostnader | 5,2 | 5,4 | 5,2 | 5,4 |
| Summa | 10,9 | 10,4 | 10,9 | 10,4 |
| Ersättning till revisorer | ||||
| Revisionsuppdrag | 1,3 | 1,6 | 1,3 | 1,4 |
| Andra tjänster utöver revisions uppdraget |
– | 0,5 | – | 0,6 |
| Skatterådgivning | – | – | – | – |
| Övriga tjänster | – | – | – | – |
Till styrelsen har utgått ersättning om 770 (800) kSEK, varav ordföranden erhållit 280 (260) kSEK och övriga ledamöter, förutom VD som ej uppbär något styrelsearvode, 140 (120) kSEK vardera. Suppleanten har erhållit ett halvt arvode, 70 (60) kSEK. Ersättning utöver styrelsearvode har ej utgått. Inga pensionspremier eller liknande förmåner har erlagts för styrelsens ledamöter eller suppleant. Beslut om styrelsearvode fattas av bolagsstämman, och fördelningen beslutas av styrelsen. En presentation av styrelsen återfinns på sidan 67.
Årsstämman 2017 beslutade att följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare ska gälla: Bolaget ska erbjuda en marknadsmässig totalkompensation som möjliggör att ledande befattningshavare kan rekryteras och behållas. Kompensationen till bolagsledningen kan bestå av en eller flera utav fast lön, rörlig ersättning, pension samt övriga ersättningar. Tillsammans utgör dessa delar individens totalkompensation. För att nyckelpersonerna ska uppmuntras till långsiktig samsyn med bolagets aktieägare, ska utöver lön, pension och övriga ersättningar även incitament kunna erbjudas i form av aktierelaterade instrument. Den fasta lönen ska beakta den enskildes ansvarsområden samt erfarenhet och omprövas varje år. Den rörliga ersättningen ska baseras på enkla och transparenta konstruktioner och ska inte överstiga den fasta lönen. Pensionsvillkor ska vara marknadsmässiga i förhållande till vad som gäller för motsvarande befattningshavare på marknaden och ska baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 24 månadslöner för verkställande direktören respektive 12 månadslöner för övriga ledande befattningshavare.
Till verkställande direktören har under året utgått fast lön om 960 (960) kSEK. Härutöver har erlagts pensionspremier om 0 (0) kSEK. Verkställande direktören har rätt till lön i tolv månader vid uppsägning från bolagets sida. Några pensionsförpliktelser föreligger ej. Ej heller föreligger något avtal om ålder för pensionsavgång. Ersättning till verkställande direktören beslutas av styrelsen.
I bolagets ledning ingår sju personer, exkl verkställande direktören. Till dessa personer har, under räkenskapsåret, utgått fast lön inkl bilförmåner om 7 845 (7 445) kSEK. Några rörliga ersättningsformer för företagsledningen förekommer inte. En presentation av bolagets ledning återfinns på sidan 66.
För personer i bolagets ledning har pensionspremier om 2 032 (2 025) kSEK erlagts. Vid uppsägning från företagets sida äger dessa personer rätt till lön under maximalt tolv månader. Ersättningar och övriga villkor för övriga ledande befattningshavare beslutas av verkställande direktören.
I FastPartner-koncernen förekommer bara åtaganden enligt ITP-planen vilken enligt uttalande från Rådet för finansiell rapportering ska betraktas som en förmånsbestämd plan. Planen administreras genom Alecta som inte har möjlighet att lämna sådana upplysningar som krävs för att FastPartner ska kunna redovisa planen som en förmånsbestämd plan, varför den klassificeras som en avgiftsbestämd plan. Under året har ITP premier om totalt 5 214 (5 359) kSEK erlagts.
För tjänstemän i Sverige tryggas ITP 2-planens förmånsbestämda pensionsåtaganden för ålders- och familjepension (alternativt familjepension) genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 10 Klassificering av ITP-planer som finansieras genom försäkring i Alecta, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2017 har bolaget inte haft tillgång till information för att kunna redovisa sin proportionella andel av planens förpliktelser, förvaltningstillgångar och kostnader vilket medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen ITP 2 som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmånsbestämda ålders- och familjepensionen är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöringstid.
Förväntade avgifter nästa rapportperiod för ITP-försäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 2 677 (3 068) kSEK och avser 39 (39) aktiva medlemmar. För ytterligare information om totala antalet aktiva medlemmar, se Alectas finansiella rapporter. Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska metoder och antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Den kollektiva konsolideringsnivån ska normalt tillåtas variera mellan 125 och 155 procent. Om Alectas kollektiva konsolideringsnivå understiger 125 procent eller överstiger 155 procent ska åtgärder vidtas i syfte att skapa förutsättningar för att konsolideringsnivån återgår till normalintervallet. Vid låg konsolidering kan en åtgärd vara att höja det avtalade priset för nyteckning och utökning av befintliga förmåner. Vid hög konsolidering kan en åtgärd vara att införa premiereduktioner. Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2017 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 154 (149) procent. Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Skillnad mellan betald och kostnadsförd ränta |
–8,1 | 6,0 | –9,3 | 6,3 |
| Skillnad mellan erhållen och intäktsförd ränta |
2,6 | –1,4 | 2,6 | –1,4 |
| Andel i intresseföretags resultat | –16,5 | –28,5 | –22,4 | –8,1 |
| Realisationsvinst försäljning fastigheter/andelar |
–33,6 | –14,0 | –18,8 | –8,4 |
| Övriga poster | 2,7 | 7,1 | 5,6 | –4,9 |
| Summa | –52,9 | –30,8 | –42,3 | –16,5 |
NOT 28 Skulder hänförliga till finansieringsverksamheten
| Ej kassaflödes påverkande |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | UB 2016 | Kassaflöde från finan sierings verksam heten |
Förändring i verkligt värde |
UB 2017 | |||
| Skulder till kreditinstitut och liknande skulder, långfristiga |
5 715,2 | 1 347,4 | 7 062,6 | ||||
| Skulder till kreditinstitut och liknande skulder, kortfristiga |
4 400,8 | –269,9 | 4 130,9 | ||||
| Ränteswapar, verkligt värdesäkring | 93,1 | 11,4 | 81,7 | ||||
| Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten |
10 209,1 | 1 077,5 | 11,4 | 11 275,2 |
| Moderbolaget | UB 2016 | Kassaflöde från finan sierings verksam heten |
För ändring |
Förändring i verkligt |
värde UB 2017 |
|---|---|---|---|---|---|
| Skulder till kreditinstitut och | |||||
| liknande skulder, långfristiga | 4 294,0 | 1 406,2 | 5 700,2 | ||
| Skulder till kreditinstitut och | |||||
| liknande skulder, kortfristiga | 1 704,9 | 1 526,8 | 3 231,7 | ||
| Fordringar/Skulder till | |||||
| koncernföretag | –4 091,0 | –1 845,9 –1 292,1 | –7 229,0 | ||
| Ränteswapar, verkligt | |||||
| värdesäkring | 67,1 | 6,8 | 60,3 | ||
| Summa skulder hänförliga till | |||||
| finansieringsverksamheten | 1 975,0 | 1 087,1 –1 292,1 | 6,8 | 1 763,2 |
FastPartner har per den 14 februari 2018 refinansierat lån om 1 324,0 MSEK som per den 31 december 2017 var klassificerade som kortfristiga skulder till kreditinstitut och liknade skulder. Dessa lån är refinansierade med förfall februari 2021 respektive februari 2028.
FastPartner har per den 15 januari 2018 avyttrat och frånträtt fastigheten Hyveln 1 i Tibro. Realisationsvinsten om cirka 20 MSEK har redovisats som en orealiserad värdeförändring i Q4 2017.
FastPartner har per den 8 mars 2018 emitterat ett nytt obligationslån om 600 MSEK.
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att styrelsen och företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningar och antaganden är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Det verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.
Uppskattningar och antaganden ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkar denna period, eller den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Bedömningar som är gjorda av styrelsen och företagsledningen vid tillämpningen av IFRS och som bedöms kunna ha en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års finansiella rapporter beskrivs närmare nedan.
För viktiga antaganden och bedömningar i samband med värdering av förvaltningsfastigheter, se not 10 Förvaltningsfastigheter. FastPartner redovisar sina fastigheter till verkligt värde, vilket innebär att värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Resultatet kan därför påverkas väsentligt beroende på vilka antaganden som görs i värderingen.
Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå samt driftskostnader och dels av externa faktorer såsom ränte- och inflationsnivå samt utbud och efterfrågan av en viss typ av fastigheter. FastPartner värderar samtliga fastigheter varje kvartal med externa värderingar från de oberoende värderingsinstituten Cushman & Wakefield Sweden AB och Newsec Advice AB. FastPartner har till värderarna lämnat information om gällande samt nytecknade hyreskontrakt, löpande driftoch underhållskostnader samt bedömda investeringar och bedömda framtida vakanser.
Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande fastighetsförvaltning/administration klassificeras i normalfallet som tillgångsförvärv. Någon uppskjuten skatt redovisas inte vid tillgångsförvärv. Eventuell skatterabatt reducerar anskaffningsvärdet och påverkar således värdeförändringar i efterföljande perioder. Samtliga bolagsförvärv under 2017 har klassificerats som tillgångsförvärv.
FastPartner har via två emissioner emitterat 1 897 499 stycken preferensaktier. I villkoren för dessa preferensaktier föreligger det ingen kontraktuell betalningsförpliktelse då både utdelningar och återköp bara kan göras efter beslut av årsstämman eller annan bolagsstämma. Att utdelningar som uppgår till mindre än 20 kronor per år ackumuleras i det så kallade "Innestående Beloppet" implicerar i sig ingen förpliktelse då det krävs ett stämmobeslut för att reglera det. Bolagets bedömning är att detta innebär att de emitterade preferensaktierna ska redovisas som eget kapital.
| Till årsstämmans förfogande står: | |
|---|---|
| Överkursfond | 1 234 150 128 |
| Balanserat resultat | 471 960 239 |
| Årets resultat | 467 369 295 |
| Summa | 2 173 479 662 |
| fogande stående vinstmedel disponeras enligt följande: | |
|---|---|
| Till stamaktieägarna utdelas 4,32 kr per aktie | 260 496 000 |
| Till befintliga preferensaktieägare utdelas 20,04 kr per aktie | 38 025 880 |
| Övriga medel som minst balanseras i ny räkning | 1 874 957 782 |
| Summa | 2 173 479 662 |
Utdelningsbeloppet ovan är beräknat på antal utestående stamaktier per 31 december 2017, det vill säga 60 300 000 aktier och antal utestående preferensaktier per 31 december 2017, det vill säga 1 897 499 aktier.
Styrelsen föreslår vidare att årsstämman bemyndigar styrelsen att under tiden intill nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, besluta om nyemission av preferensaktier och/eller stamaktier. Samtliga av styrelsen beslutade nyemissioner enligt detta bemyndigande får dock inte innebära att fler aktier än vad som motsvarar 10 procent av aktiekapitalet på dagen för årsstämman, oavsett aktieserie, emitteras. I det fall ett sådant bemyndigande erhålls av årsstämman föreslår styrelsen vidare att årsstämman beslutar om att de preferensaktier som kan komma att emitteras med stöd av detta bemyndigande ska ge rätt till utdelning från och med den dag de blivit införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken, innebärande en första utdelning om 5,01 kr per preferensaktie och kvartal med närmast följande avstämningsdag enligt villkoren, dock högst 20,04 kr. Ovan beskrivna effekter är utan hänsyn till den aktiesplit 3:1 som kommer föreslås årsstämman. Som avstämningsdagar för de kvartalsvisa utdelningarna föreslås den 29 juni 2018, den 28 september 2018, den 28 december 2018 och den 29 mars 2019.
Vid maximalt utnyttjande av det eventuella bemyndigandet för styrelsen att besluta om nyemission kommer en utdelning för tillkommande preferensaktier om maximalt 55 000 000 kr att delas ut. Av det disponibla beloppet kommer minst 1 819 957 782 kr att återstå efter utdelning om maximalt 353 521 880 kr.
Lars Wahlqvist
Stockholm den 27 mars 2018
Peter Carlsson Styrelseordförande
Sven-Olof Johansson Styrelseledamot och Verkställande direktör
Charlotte Bergman Styrelseledamot
Styrelseledamot
Katarina Staaf Styrelseledamot
Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 27 mars 2018
Deloitte AB
Kent Åkerlund Auktoriserad revisor
Till årsstämman i FastPartner AB (publ) Organisationsnummer 556230-7867
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för FastPartner AB (publ) för räkenskapsåret 2017-01- 01 – 2017-12-31 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 62-65. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 56-92 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2017 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2017 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.
FastPartner redovisar sina fastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet var per den 31 december 2017 upptaget till 20 116 Mkr. Per den 31 december 2017 har samtliga fastigheter i beståndet värderats av externa och välrenommerade värderingsinstitut. Värderingarna utförs genom en individuell bedömning av varje fastighets framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav. Som komplement till de externa värderingarna genomför FastPartner en intern översiktlig bedömning av värderingarna och i vissa fall har mindre avvikelser gjorts från de externa värderingarna. Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av mikro- och makroekonomiska eller fastighetsspecifika orsaker. Värderingarna bygger på bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning.
För ytterligare information hänvisas till avsnittet om fastighetsbeståndets marknadsvärde på sidan 33, riskhantering på sidan 48, koncernens redovisningsprinciper på sidan 75, not 10 Förvaltningsfastigheter och not 30 Väsentliga bedömningar och antaganden i årsredovisningen.
Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa:
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-55, samt 97-103. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom:
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall tillhörande motåtgärder.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan.
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för FastPartner AB (publ) för räkenskapsåret 2017-01-01 - 2017-12-31 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 62-65 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevU 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Deloitte AB, utsågs till FastPartner AB (publ)s revisor av bolagsstämman 2015-04-23 och har varit bolagets revisor sedan innan den årsstämma som hölls 1994.
Stockholm 27 mars 2018 Deloitte AB
Kent Åkerlund Auktoriserad revisor
Driftnetto
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Driftnetto, % Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas genomsnittliga redovisade värde.
Ekonomisk uthyrningsgrad, % Redovisade hyresintäkter med justering för rabatter och hyresförluster i procent av hyresvärde.
Ekonomisk vakansgrad Bedömd marknadshyra för befintliga ej uthyrda ytor, i procent av hyresvärde.
Summan av direkta fastighetskostnader som driftkostnader, kostnader för reparation och underhåll, avgälder, skatt, och indirekta fastighetskostnader som kostnader för fastighetsadministration och marknadsföring.
Resultat före skatt i fastighetsrörelsen exklusive värdeförändringar, valutaeffeker och skatt.
(4 kvartal framåt) Resultat före skatt i fastighetsförelsen exklusive värdeförändringar, valutaeffekter och skatt justerat för genomsnittlig
överskottsgrad, periodens förvärv/försäljningar samt nytecknade kontrakt som ännu inte börjat löpa/kontrakt som sagts upp.
Redovisade hyresintäkter med återläggning av eventuella rabatter och hyresförluster, plus bedömd marknadshyra för befintliga ej uthyrda ytor.
Jämförelseperioden justeras med avseende på förvärvade och sålda fastigheter som om de hade innehafts under motsvarande period som innevarande rapportperiod.
Driftnetto i förhållande till redovisade hyresintäkter.
Avkastning på eget kapital, % Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på totalt kapital, % Resultat efter finansiella poster plus ränte- kostnader minus räntebidrag i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.
Belåningsgrad, % Skulder till kreditinstitut i procent av fastigheternas redovisade värde.
Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier.
Räntebärande skulder Skulder som löper med avtalad ränta.
Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar och räntekostnader, som multipel av räntekostnader.
Soliditet, % Eget kapital i förhållande till balansomslutningen.
Eget kapital med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt i förhållande till balansomslutningen.
Aktieutdelning i procent av börskurs vid motsvarande räkenskapsårs slut.
Aktiens kursutveckling och faktisk utdelning i relation till börskurs vid årets början.
Eget kapital i förhållande till antal utestående aktier vid periodens slut.
Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt.
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period.
Resultat efter skatt justerat för utdelning på preferensaktier i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier. Jämförelsetalen för föregående år har även de justerats för utdelning på preferensaktier.
FastPartner presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. FastPartner anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjligör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. På nästa sida presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges.
| 2017 1/1–31/12 |
2016 1/1–31/12 |
||
|---|---|---|---|
| Rullande årligt förvaltningsresultat, MSEK | Förvaltningsresultat, MSEK | 666,9 | 615,8 |
| (4 kvartal framåt) | Justering för resultatandelar från intressebolag, MSEK | –16,5 | –28,5 |
| Rullande årligt förvaltningsresultat är ett nyckeltal som FastPartner betraktar | Justering till en genomsnittlig överskottsgrad, MSEK | 4,0 | 5,0 |
| som relevant för att bedöma den underliggande verksamhetens resultat genereringsförmåga och nyckeltalet ligger till grund för uppföljning av |
Justering för förvärv samt nytecknade kontrakt som ännu inte börjat löpa, MSEK | 70,6 | 25,8 |
| Bolagets finansiella mål. | Justering för utgående swapkontrakt och förändrade marginaler vid refinansiering | – | 6,9 |
| Justerat förvaltningsresultat, MSEK | 725,0 | 625,0 | |
| Rullande årligt förvaltningsresultat, (4 kvartal framåt), MSEK | 725,0 | 625,0 | |
| Eget kapital/stamaktie, SEK | Eget kapital, MSEK | 7 606,9 | 6 435,0 |
| FastPartner betraktar nyckeltalet som relevant då det visar hur Koncernens | Antal utestående stamaktier, st | 60 300 000 | 60 300 000 |
| egna kapital fördelas per utestående stamaktier och har inkluderats för att upplysa om mängden eget kapital, enligt denna definition, per stamaktie. |
Eget kapital/stamaktie, SEK | 126,2 | 106,7 |
| Långsiktigt substansvärde per stamaktie, EPRA NAV, SEK | Eget kapital, MSEK | 7 606,9 | 6 435,0 |
| FastPartner betraktar nyckeltalet som relevant då substansvärdet är det | Återläggning uppskjuten skatt, MSEK | 1 394,4 | 1 209,1 |
| samlade kapital som FastPartner förvaltar åt sina ägare. Långsiktigt sub | Återläggning räntederivat, MSEK | 81,7 | 93,1 |
| stansvärde utgår från Koncernens bokförda egna kapital med justering för | Antal utestående stamaktier, st | 60 300 000 | 60 300 000 |
| poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i FastPartners fall derivat och uppskjuten skatteskuld, fördelat per stamaktie. |
Långsiktigt substansvärde per stamaktie, EPRA NAV, SEK | 150,6 | 128,3 |
| Avkastning på eget kapital, % | Resultat efter skatt, MSEK | 1 451,0 | 1 598,6 |
| Avkastning på eget kapital är ett nyckeltal som FastPartner betraktar | Beräknat till årstakt, MSEK | 1 451,0 | 1 598,6 |
| som relevant för att visa Bolagets förräntning på det egna kapitalet i | Genomsnittligt eget kapital, MSEK | 7 021,0 | 5 374,9 |
| Koncernen. | Avkastning på eget kapital, % | 20,7 | 29,7 |
| Avkastning på totalt kapital, % | Resultat efter finansiella poster, MSEK | 1 727,8 | 1 999,7 |
| Avkastning på totalt kapital är ett nyckeltal som FastPartner betraktar | Återläggning av finansiella kostnader, MSEK | 231,1 | 248,5 |
| som relevant för att visa Bolagets förräntning på det totala kapitalet i | Beräknat till årstakt baserat på respektive period, MSEK | 1 958,9 | 2 248,2 |
| Koncernen. | Genomsnittlig balansomslutning, MSEK | 19 719,8 | 17 193,2 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 9,9 | 13,1 | |
| Räntetäckningsgrad, ggr | Resultat före skatt, MSEK | 1 727,8 | 1 999,7 |
| Räntetäckningsgrad är ett nyckeltal som FastPartner betraktar som | Återläggning av värderförändringar, MSEK | –1 028,9 | –1 391,9 |
| relevant för att bedöma Koncernens förmåga och känslighet att betala | Återläggning av räntekostnader, MSEK | 231,1 | 248,5 |
| ränta på de räntebärande skulderna. | Justerat resultat före skatt, MSEK | 930,0 | 856,3 |
| Justerat resultat före skatt som en multipel av räntekostnader, ggr | 4,0 | 3,4 | |
| Soliditet, % | Eget kapital, MSEK | 7 606,9 | 6 435,0 |
| Soliditet betraktar FastPartner som relevant för att visa Koncernens | Balansomslutning, MSEK | 20 983,3 | 18 456,3 |
| kapitalstruktur genom hur stor andel av Koncernens balansomslutningen | |||
| som utgörs av eget kapital. | Soliditet, % | 36,3 | 34,9 |
| Soliditet justerad enligt EPRA NAV, % | Eget kapital, MSEK | 7 606,9 | 6 435,0 |
| Soliditet justerat enligt EPRA NAV betraktar FastPartner som relevant för att visa Koncernens kapitalstruktur genom hur stor andel av Koncernens |
Återläggning uppskjuten skatt, MSEK | 1 394,4 | 1 209,2 |
| balansomslutningen som utgörs av eget kapital med justering för poster | Återläggning räntederivat, MSEK | 81,7 | 93,1 |
| som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i FastPartners fall | Justerat eget kapital, MSEK | 9 083,0 | 7 737,3 |
| derivat och uppskjuten skatteskuld. | Balansomslutning, MSEK | 20 983,3 | 18 456,3 |
| Soliditet justerad enligt EPRA NAV, % | 43,3 | 41,9 | |
| Nettoskulder, MSEK | Räntebärande skulder, MSEK | 11 193,5 | 10 116,0 |
| Räntebärande tillgångar | –452,8 | –92,9 | |
| Likvida medel | –215,6 | –805,5 | |
| Börsnoterade aktier | –110,4 | –57,3 | |
| Nettoskulder, MSEK | 10 414,7 | 9 160,3 | |
| Driftnetto, % | Driftnetto enligt resultaträkningen, MSEK | 904,0 | 853,2 |
| Driftnetto för utv.fastigheter samt justering för periodens förvärv, MSEK | 28,8 | –26,6 | |
| Justerat driftnetto för utv.fastigheter samt periodens förvärv, MSEK | 932,8 | 826,6 | |
| Förvaltningsfastigheters (justerade för utv.fastigheter och periodens förvärv) | |||
| genomsnittliga värde, MSEK | 18 991,2 | 15 376,3 | |
| Driftnetto, % | 4,9 | 5,4 | |
| Överskottsgrad, % | Hyresintäkter, MSEK | 1 349,0 | 1 270,8 |
| Fastighetskostnader, MSEK | –445,0 | –417,6 | |
| Driftnetto, MSEK | 904,0 | 853,2 | |
| Överskottsgrad, % | 67,0 | 67,1 |
| Fördelning | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Gatuadress | Område | Fotnot Tomtarea | Uthyrn. area |
Kontor | Butiker | Prod./ lager |
Hotell Bostäder | Övrigt | Hyresvärde Kkr* |
Taxvärde, Kkr |
||
| Alvesta 13:27 | Forsdalavägen 2 | Alvesta | 38 187 | 13 200 | 3 200 | 0 | 10 000 | 0 | 0 | 0 | 6 577 | 15 156 | |
| Avesta 1 | Avestagatan 61 | Spånga | T | 20 595 | 7 626 | 2 490 | 0 | 5 136 | 0 | 0 | 0 | 8 640 | 48 400 |
| Bagaren 7 | Ljungadalsgatan 4 A-H, J-K Växjö | 28 077 | 9 492 | 735 | 0 | 8 248 | 0 | 0 | 509 | 5 120 | 29 642 | ||
| Bockalyckan 8 | Bilgatan 1 | Sölvesborg | 4 221 | 1 398 | 224 | 400 | 774 | 0 | 0 | 0 | 762 | 2 528 | |
| Bränninge 4 | Taxingegränd 8-10 | Spånga | T | 12 192 | 9 391 | 385 | 6 656 | 711 | 0 | 0 | 1 639 | 17 561 | 73 000 |
| Bränninge 7 | Taxingegränd 4 | Spånga | T | 3 334 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 475 | 16 683 |
| Båggången 5 | Hässelby Torg 8-10 | Hässelby | T | 4 230 | 3 653 | 1 477 | 1 550 | 475 | 0 | 0 | 151 | 6 310 | 21 975 |
| Domnarvet 41 | Gunnebogatan 32 A | Spånga | T | 436 | 668 | 0 | 0 | 668 | 0 | 0 | 0 | 781 | 4 653 |
| Domnarvet 43 | Gunnebogatan 30 | Spånga | T | 845 | 1 252 | 0 | 0 | 1 252 | 0 | 0 | 0 | 1 144 | 8 125 |
| Domnarvet 44 | Gunnebogatan 22 | Spånga | T | 456 | 690 | 0 | 0 | 690 | 0 | 0 | 0 | 1 009 | 4 484 |
| Domnarvet 45 | Gunnebogatan 32 B | Spånga | T | 436 | 783 | 0 | 0 | 783 | 0 | 0 | 0 | 826 | 4 865 |
| Hilton 2 | Gustav III:s Boulevard 26-38 Solna | 12 736 | 24 272 | 23 195 | 0 | 1 077 | 0 | 0 | 0 | 60 934 | 483 000 | ||
| Hilton 5 | Telegrafgatan 4, 6A, 6B | Solna | 7 063 | 13 801 | 12 526 | 0 | 802 | 0 | 0 | 473 | 37 210 | 319 000 | |
| Kallhäll 1:5 | Gjutarplan 19 | Järfälla | 1 728 | 1 730 | 0 | 1 730 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 981 | 9 508 | |
| Krejaren 2 | Östermalmstorg 1, 3 | Stockholm | T | 1 568 | 8 569 | 4 489 | 4 080 | 0 | 0 | 0 | 0 | 55 163 | 461 000 |
| Kristiansborg 2 | Västra Hindbyv. 12 , 14 | Malmö | T | 11 530 | 7 075 | 3 256 | 0 | 3 792 | 0 | 0 | 27 | 5 002 | 19 000 |
| Kungsängens-Tibble 25:2 Hjortronvägen 1 | Kungsängen | 1 845 | 925 | 0 | 925 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 022 | 5 092 | ||
| Kvarnberget 3 | Rinkebytorget 8 | Spånga | T | 3 662 | 5 271 | 1 535 | 1 767 | 107 | 0 | 0 | 1 862 | 8 254 | 0 |
| Kvarnberget 4 | Rinkebytorget 1 | Spånga | T | 2 730 | 3 988 | 1 705 | 1 831 | 382 | 0 | 0 | 70 | 8 188 | 29 596 |
| Kvarnberget 5 | Skårbygränd 3-5 | Spånga | T | 771 | 1 904 | 1 904 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 033 | 75 |
| Kvarnberget 7 | Skårbygränd 2 | Spånga | T | 2 062 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 405 | 2 680 |
| Kvarnberget 8 | Rinkebytorget 2-6 | Spånga | T | 1 884 | 2 924 | 1 352 | 837 | 182 | 0 | 0 | 553 | 5 182 | 22 203 |
| Labyrinten 1 | Astrakangatan 17-21 | Hässelby | T | 9 913 | 15 082 | 13 040 | 1 089 | 813 | 0 | 0 | 140 | 25 655 | 114 800 |
| Ladugårdsgärdet 1:48 | Tullvaktsvägen 5-15 m. fl. | Stockholm | 19 197 | 38 168 | 36 850 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 318 | 113 621 | 760 987 | |
| Lektorn 2 | Jakobsbergsgatan 57 | Ystad | 3 534 | 1 270 | 0 | 1 270 | 0 | 0 | 0 | 0 | 903 | 3 120 | |
| Loftgången 1 | Hässelby Torg 3-5 | Hässelby | T | 581 | 1 017 | 500 | 517 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 742 | 9 368 |
| Målaren 14 | Arabygatan 43-45 m. fl. | Växjö | 47 629 | 12 294 | 4 672 | 120 | 7 355 | 0 | 0 | 147 | 7 469 | 32 341 | |
| Oxen Mindre 30 | Luntmakargatan 34 | Stockholm | 850 | 3 212 | 2 764 | 0 | 288 | 0 | 0 | 160 | 13 476 | 100 000 | |
| Oxen Mindre 34 | Luntmakargatan 22 | Stockholm | 335 | 1 387 | 814 | 0 | 106 | 0 | 0 | 467 | 4 517 | 51 000 | |
| Oxen Mindre 35 | Luntmakargatan 26 | Stockholm | T | 644 | 2 531 | 1 522 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 009 | 10 107 | 84 000 |
| Päronet 2 | Ursviksvägen 127 | Sundbyberg | 15 937 | 7 723 | 2 992 | 0 | 4 731 | 0 | 0 | 0 | 6 834 | 41 104 | |
| Recetten 1 | Blackebergsvägen 109 | Stockholm | T | 900 | 862 | 0 | 535 | 0 | 0 | 223 | 104 | 1 270 | 7 760 |
| Robertsfors 2 | Domnarvsgatan 11 | Spånga | T | 22 448 | 11 403 | 4 041 | 0 | 7 362 | 0 | 0 | 0 | 9 713 | 69 500 |
| Robertsfors 3 | Finspångsgatan 52 | Spånga | T | 23 524 | 9 715 | 1 679 | 1 343 | 6 693 | 0 | 0 | 0 | 10 881 | 57 390 |
| Robertsfors 4 | Finspångsgatan 54 | Spånga | T | 5 850 | 6 973 | 4 532 | 0 | 0 | 2 441 | 0 | 0 | 6 558 | 42 400 |
| Rånäs 1 | Fagerstagatan 18 | Spånga | T | 27 495 | 35 928 | 14 614 | 397 | 20 917 | 0 | 0 | 0 | 37 614 | 172 886 |
| Skebo 2 | Fagerstagatan 21 | Spånga | T | 21 280 | 18 872 | 423 | 0 | 18 199 | 0 | 0 | 250 | 13 515 | 93 000 |
| Skebo 3 | Finspångsgatan 42 | Spånga | T | 9 881 | 9 716 | 4 372 | 0 | 5 344 | 0 | 0 | 0 | 9 617 | 43 331 |
| Skultuna 1 | Finspångsgatan 48 | Spånga | T | 8 615 | 5 740 | 1 375 | 0 | 4 365 | 0 | 0 | 0 | 8 188 | 25 140 |
| Skultuna 2 | Finspångsgatan 46 | Spånga | T | 5 334 | 1 495 | 523 | 0 | 972 | 0 | 0 | 0 | 1 844 | 11 240 |
| Skultuna 5 | Domnarvsgatan 7 | Spånga | T | 4 200 | 1 409 | 750 | 0 | 659 | 0 | 0 | 0 | 1 246 | 9 981 |
| Skänninge 6 | Tenstagången 14-20 | Spånga | 1 585 | 3 476 | 3 258 | 0 | 218 | 0 | 0 | 0 | 5 044 | 0 | |
| Sporren 4 | Alhemsgatan 2 m. fl. | Malmö | 10 459 | 19 291 | 9 450 | 1 672 | 5 496 | 0 | 0 | 2 673 | 14 605 | 76 446 | |
| Stenskärven 8 | Siktgatan 2 | Vinsta | T | 6 409 | 9 600 | 9 600 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 9 805 | 47 000 |
| Trymån 3 | Hässelby Torg 7 | Hässelby | T | 920 | 1 925 | 681 | 845 | 0 | 0 | 0 | 399 | 2 032 | 12 044 |
| Tågarp 16:43 | Företagsvägen 29 | Arlöv | 40 284 | 12 990 | 448 | 0 | 12 342 | 0 | 0 | 200 | 9 358 | 35 600 | |
| Tågarp 21:144 | Arlövsvägen 36 | Arlöv | 4 157 | 432 | 0 | 0 | 432 | 0 | 0 | 0 | 1 554 | 3 098 | |
| Uppfinnaren 1 | Valhallavägen 136 | Stockholm | 5 904 | 16 200 | 16 200 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 44 000 | 354 400 | |
| Veddesta 5:3 | Bruttovägen 6 | Järfälla | 17 080 | 718 | 0 | 0 | 718 | 0 | 0 | 0 | 922 | 36 904 | |
| Vitgröet 8 | Stormbyvägen 6 | Spånga | 3 233 | 2 990 | 2 392 | 0 | 598 | 0 | 0 | 0 | 4 247 | 16 439 | |
| Åkarp 3:79 | Dalslundsvägen 1 | Åkarp | 3 031 | 1 131 | 0 | 1 081 | 50 | 0 | 0 | 0 | 1 190 | 5 842 | |
| Summa Region 1 | 481 797 372 162 | 195 966 | 28 645 | 132 737 | 2 441 | 223 | 12 151 | 613 106 3 897 786 |
Fotnoter: T = Tomträtt, O = Obebyggd fastighet, * = Hyresvärde fullt uthyrd, 2017.
| Fördelning | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning Gatuadress | Område | Fotnot Tomtarea | Uthyrn. area |
Kontor | Butiker | Prod./ lager |
Hotell Bostäder | Övrigt | Hyresvärde Kkr* |
Taxvärde, Kkr |
|||
| Allgunnen 7 | Bolmensvägen 51 | Årsta | T | 1 569 | 1 772 | 0 | 0 | 1 772 | 0 | 0 | 0 | 3 264 | 16 989 |
| Lindövägen 65, Röda Stugans | |||||||||||||
| Amerika 3 | Gata | Norrköping | 122 483 | 45 459 | 5 149 | 157 | 39 560 | 0 | 0 | 593 | 29 878 | 133 826 | |
| Arbetsbasen 3 | Elektrav 68/Lerkrogsv 9 | Västberga | T | 6 263 | 1 400 | 0 | 0 | 1 400 | 0 | 0 | 0 | 730 | 3 800 |
| Arbetslaget 1 | Elektrav 83-85/Lerkrogsv 13 | Västberga | T | 8 000 | 12 312 | 4 150 | 0 | 8 162 | 0 | 0 | 0 | 22 347 | 58 099 |
| Arbetslaget 2 | Lerkrogsvägen 19 | Västberga | T | 17 742 | 32 769 | 9 874 | 0 | 22 895 | 0 | 0 | 0 | 38 132 | 103 051 |
| Bensinen 6 | Svetsarvägen 6-8 | Täby Kyrkby | 2 923 | 1 524 | 152 | 380 | 992 | 0 | 0 | 0 | 1 333 | 7 041 | |
| Blyet 5 | Järngatan 23 | Norrköping | T | 9 491 | 2 990 | 150 | 0 | 2 841 | 0 | 0 | 0 | 3 239 | 13 140 |
| Bomullsspinneriet 3 | Holmensgatan 26 | Norrköping | 2 865 | 7 174 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 7 174 | 12 136 | 0 | |
| Bussen 3 | Fjädervägen 20 | Strängnäs | 81 044 | 31 322 | 0 | 0 | 31 322 | 0 | 0 | 0 | 18 861 | 95 663 | |
| Concordia 1 | Bredängstorget 24-32 | Skärholmen | T | 1 502 | 1 935 | 899 | 920 | 116 | 0 | 0 | 0 | 3 043 | 11 889 |
| Degeln 2 | Nytorpsvägen 2 A - 34 | Täby | 21 647 | 12 945 | 12 344 | 0 | 601 | 0 | 0 | 0 | 16 648 | 59 000 | |
| Diviatorn 1 | Agavägen | Lidingö | O | 2 020 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 14 200 |
| Fogden 12 | Bergtorpsvägen 43 C | Täby | 1 067 | 100 | 0 | 100 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 129 | |
| Fogden 4 | Bergtorpsvägen 43 A-B | Täby | 8 356 | 5 700 | 3 344 | 2 356 | 0 | 0 | 0 | 0 | 10 809 | 54 400 | |
| Fogden 6 | Fogdevägen 4 | Täby | 14 632 | 11 156 | 1 459 | 9 437 | 260 | 0 | 0 | 0 | 15 955 | 89 600 | |
| Gropen 9 | Holmentorget 1 | Norrköping | 4 268 | 5 354 | 163 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 191 | 7 299 | 0 | |
| Hägernäs 7:12 | Termikvägen 2 | Täby | 1 917 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 179 | 1 533 | |
| Importen 3 | Hospitalsgatan 78 | Norrköping | 8 532 | 6 894 | 0 | 0 | 6 026 | 0 | 0 | 868 | 3 711 | 12 407 | |
| Jordbromalm 5:1 | Rörvägen 3-5 | Jordbro | 35 135 | 21 686 | 1 979 | 0 | 19 707 | 0 | 0 | 0 | 12 284 | 79 200 | |
| Konduktören 5 | Stockholmsvägen 50 | Norrköping | 2 684 | 912 | 0 | 912 | 0 | 0 | 0 | 0 | 693 | 3 513 | |
| Lidingö Aga 21) | Ackumulatorvägen 15 | Lidingö | 14 194 | 23 007 | 15 839 | 0 | 3 171 | 0 | 0 | 3 997 | 36 885 | 0 | |
| Ljusets Bröder 1 | Bredängstorget 2-12 | Skärholmen | T | 1 184 | 2 486 | 1 160 | 851 | 475 | 0 | 0 | 0 | 4 003 | 18 217 |
| Löjan 13 | Nyköpingsvägen 52 | Södertälje | 3 662 | 2 007 | 0 | 1 098 | 909 | 0 | 0 | 0 | 2 012 | 6 651 | |
| Lönelistan 1 | Elektrav 79-81/Västbergav 14 Västberga | T | 4 192 | 3 700 | 370 | 0 | 3 330 | 0 | 0 | 0 | 3 076 | 20 026 | |
| Lönelistan 2 | Västbergavägen 18-20 | Västberga | T, O | 2 702 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 000 |
| Nattugglan 13 | Gränsgatan 9 | Eskilstuna | 2 902 | 1 080 | 0 | 760 | 320 | 0 | 0 | 0 | 984 | 2 980 | |
| Oljan 2 | Eldarvägen 4 | Täby Kyrkby | 7 972 | 4 675 | 2 400 | 0 | 2 275 | 0 | 0 | 0 | 5 030 | 13 871 | |
| Prästgårdsängen 1 | Götalandsvägen 220 | Älvsjö | T | 3 315 | 5 452 | 4 756 | 696 | 0 | 0 | 0 | 0 | 8 655 | 0 |
| Reparatören 4 | Reprovägen 9 | Täby | 8 164 | 2 372 | 0 | 0 | 2 372 | 0 | 0 | 0 | 2 017 | 13 022 | |
| Riksby 1:13 | Kvarnbacksvägen 30 | Bromma | T | 64 864 | 43 648 | 1 000 | 0 | 42 648 | 0 | 0 | 0 | 38 858 | 151 282 |
| Romberga 2:65 | Romgatan 1 A | Enköping | 16 408 | 5 505 | 0 | 5 505 | 0 | 0 | 0 | 0 | 6 845 | 31 125 | |
| Romberga 25:4 | Östra Järnvägsgatan 8 | Enköping | 10 814 | 5 802 | 429 | 1 050 | 0 | 0 | 4 323 | 0 | 7 373 | 7 442 | |
| Slakthuset 18 | Risängsgatan 19 | Norrköping | 15 099 | 2 864 | 2 864 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 337 | 13 071 | |
| Slakthuset 19 | Risängsgatan 15 E | Norrköping | 5 881 | 1 657 | 1 009 | 648 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 498 | 11 498 | |
| Slakthuset 20 | Tolagsgatan 6 | Norrköping | 4 000 | 1 862 | 0 | 1 192 | 0 | 0 | 0 | 670 | 1 004 | 4 681 | |
| Slakthuset 21 | Lindövägen 72, 72 B | Norrköping | 11 970 | 6 564 | 1 596 | 0 | 3 093 | 0 | 282 | 1 593 | 3 860 | 15 307 | |
| Slakthuset 22 | Risängsgatan 15 A-D | Norrköping | 16 185 | 6 711 | 361 | 0 | 3 982 | 0 | 0 | 2 368 | 3 593 | 22 684 | |
| Smedjan 8 | Repslagaregatan 19 | Norrköping | 693 | 2 321 | 2 321 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 855 | 18 153 | |
| Stansen 1 | Maskinvägen 1, 3 | Täby | 11 179 | 790 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 790 | 1 353 | 0 | |
| Stensätra 19 | Stensätravägen 6 | Stockholm | T | 10 017 | 7 390 | 3 040 | 0 | 2 950 | 0 | 0 | 1 400 | 5 721 | 44 539 |
| Stenvreten 5:67 | Kvartsgatan 10 | Enköping | 4 936 | 1 872 | 433 | 0 | 1 439 | 0 | 0 | 0 | 1 317 | 5 708 | |
| Strömsdal 3 | Rönninge Torg 7-11 | Rönninge | 2 323 | 1 448 | 0 | 1 234 | 0 | 0 | 0 | 214 | 2 265 | 12 910 | |
| Svenska Gillet 1 | Bredängstorget 1-5,9 | Skärholmen | T | 5 647 | 8 412 | 2 495 | 4 306 | 799 | 0 | 0 | 812 | 10 659 | 51 000 |
| Syllen 4 | Förmansvägen 1-11 | Stockholm | T | 3 238 | 10 842 | 8 281 | 539 | 1 878 | 0 | 0 | 144 | 20 520 | 55 600 |
| Sylten 4:7 | Röda Stugans Gata 2-4 | Norrköping | 10 133 | 3 238 | 0 | 3 238 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 062 | 16 179 | |
| Timpenningen 2 | Västbergavägen 22 | Västberga | T, O | 5 647 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 083 | 0 |
| Timpenningen 5 | Västbergavägen 32 | Västberga | T | 7 680 | 13 950 | 1 300 | 0 | 12 650 | 0 | 0 | 0 | 10 099 | 47 344 |
| Trekanten 9 | Adelswärdsg 4-8 m fl | Åtvidaberg | 3 610 | 5 459 | 1 017 | 2 457 | 273 | 0 | 1 712 | 0 | 5 158 | 17 687 | |
| Tyrannen 14 | Johan Skyttes Väg 190-194 | Älvsjö | T | 2 206 | 3 362 | 736 | 949 | 0 | 1 677 | 0 | 0 | 6 097 | 26 600 |
| Valhall Norra 21 | S Kungsvägen 64 | Lidingö | O | 991 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 949 | 991 |
| Valhall Norra 22 | S Kungsvägen 66 | Lidingö | 1 993 | 1 101 | 804 | 0 | 297 | 0 | 0 | 0 | 855 | 5 130 | |
| Västerbotten 19 | Stockholmsvägen 18 | Lidingö | 7 811 | 12 346 | 2 551 | 7 196 | 821 | 0 | 1 778 | 19 369 | 121 000 | ||
| Summa Region 2 | 625 752 395 327 | 94 424 | 45 981 | 219 336 | 1 677 | 8 095 | 25 814 | 420 933 1 518 178 |
Fotnoter: T = Tomträtt, O = Obebyggd fastighet, * = Hyresvärde fullt uthyrd, 2017.
1) Fastighetsreglering slutförd och f. n. har fastigheten ett taxeringsvärde som är 0 kronor.
| Region 3 | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fördelning | |||||||||||||
| Uthyrn. | Prod./ | Hyresvärde | Taxvärde, | ||||||||||
| Fastighetsbeteckning | Gatuadress | Område | Fotnot Tomtarea | area | Kontor | Butiker | lager | Hotell Bostäder | Övrigt | Kkr* | Kkr | ||
| Bajonetten 7 | Kristineholmsvägen 35 | Alingsås | 76 590 | 37 782 | 7 603 | 0 | 22 217 | 0 | 0 | 7 962 | 17 215 | 100 107 | |
| Biskopsgården 46:4 | Åskvädersgatan 1 | Göteborg | 19 458 | 16 052 | 940 | 0 | 15 112 | 0 | 0 | 0 | 7 308 | 33 710 | |
| Bosgården 1:32 | Göteborgsvägen 91 | Mölndal | O | 5 800 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Broby 11:2 | Östra Bangatan 8 | Arlandastad | 23 203 | 3 577 | 248 | 0 | 3 329 | 0 | 0 | 0 | 3 335 | 29 844 | |
| Centrum 13 | Kung Agnes väg 1 m. fl. | Sollentuna | 1 970 | 4 667 | 3 505 | 1 000 | 0 | 0 | 0 | 162 | 10 755 | 51 400 | |
| Ekenäs 1 Ekenäs 2 |
Finlandsgatan 28-40 Finlandsgatan 10 |
Kista Kista |
T T |
9 631 1 987 |
19 260 4 674 |
18 712 4 599 |
0 75 |
0 0 |
0 0 |
0 0 |
548 0 |
36 189 6 848 |
213 000 40 400 |
| Ekenäs 3 | Finlandsgatan 16-22 | Kista | T | 4 792 | 4 252 | 3 496 | 756 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 304 | 34 600 |
| Ekenäs 4 | Finlandsgatan 32 | Kista | T | 2 255 | 8 075 | 7 491 | 584 | 0 | 0 | 0 | 0 | 10 914 | 71 200 |
| Ekplantan 2 | Djupdalsvägen 13-15 | Sollentuna | 7 853 | 4 388 | 2 548 | 0 | 1 840 | 0 | 0 | 0 | 3 730 | 19 989 | |
| Färgelanda P-gård 1:430 Centrumvägen 7 | Färgelanda | 2 067 | 1 525 | 0 | 1 525 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 411 | 4 893 | ||
| Gredelby 1:13 | Rubanksgatan 6 | Knivsta | 2 840 | 1 245 | 0 | 0 | 1 245 | 0 | 0 | 0 | 1 085 | 5 048 | |
| Gredelby 24:1 | Rubanksgatan 9 | Knivsta | 21 224 | 3 065 | 0 | 0 | 3 065 | 0 | 0 | 0 | 3 585 | 15 922 | |
| Gredelby 28:2 | Hyvelgatan 24 | Knivsta | 572 | 793 | 0 | 0 | 793 | 0 | 0 | 0 | 750 | 1 857 | |
| Gredelby 28:3 | Hyvelgatan 26 | Knivsta | 458 | 486 | 0 | 0 | 486 | 0 | 0 | 0 | 452 | 1 538 | |
| Gredelby 28:4 | Hyvelgatan 28 | Knivsta | 4 580 | 550 | 0 | 0 | 550 | 0 | 0 | 0 | 523 | 1 936 | |
| Hammarby-Smedby 1:454 Johanneslundsvägen 2-4 | Upplands Väsby | 10 460 | 8 388 | 8 298 | 90 | 0 | 0 | 0 | 0 | 9 652 | 68 600 | ||
| Hammarby-Smedby 1:458 Johanneslundsvägen 10 | Upplands Väsby | 21 117 | 20 722 | 20 722 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 17 324 | 123 000 | ||
| Hammarby-Smedby 1:461 Johanneslundsvägen 3-5 | Upplands Väsby | 6 798 | 4 553 | 3 659 | 218 | 0 | 0 | 0 | 676 | 5 796 | 38 400 | ||
| Hammarby-Smedby 2:37 Stockholmsvägen 22 | Upplands Väsby | 2 428 | 579 | 0 | 579 | 0 | 0 | 0 | 0 | 500 | 3 242 | ||
| Hjällsnäs 8:30 | Mjörnbotorget 4-10 | Lerum | 3 544 | 2 954 | 0 | 2 954 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 275 | 13 374 | |
| Hjällsnäs 8:31 | Mjörnbotorget 14 | Lerum | 1 218 | 700 | 0 | 700 | 0 | 0 | 0 | 0 | 571 | 2 706 | |
| Hyveln 1 | Fågelviksleden 2 | Tibro | 178 760 | 41 949 | 7 921 | 0 | 34 028 | 0 | 0 | 0 | 12 321 | 35 017 | |
| Högsbo 2:3 | Gruvgatan 5-17, 23 | Göteborg | 9 900 | 2 193 | 358 | 0 | 1 835 | 0 | 0 | 0 | 1 944 | 15 342 | |
| Högsbo 27:6 | August Barks gata 2 | Västra Frölunda | 16 971 | 8 584 | 859 | 5 319 | 773 | 0 | 0 | 1 633 | 8 185 | 33 309 | |
| Karis 3 | Finlandsgatan 48 | Kista | T | 2 248 | 3 396 | 2 881 | 510 | 0 | 0 | 0 | 5 | 3 602 | 28 600 |
| Karis 4 | Finlandsgatan 50-60 Bäverns gränd 8/Kungs |
Kista | T | 3 920 | 5 260 | 4 675 | 585 | 0 | 0 | 0 | 0 | 7 449 | 46 000 |
| Kungsängen 6:10 | ängsgatan 29 | Uppsala | 584 | 1 719 | 1 533 | 15 | 119 | 0 | 0 | 52 | 2 218 | 16 856 | |
| Kungsängen 40:1 | Hamnesplanaden 9-13 | Uppsala | 1 108 | 1 189 | 975 | 0 | 94 | 0 | 0 | 120 | 2 677 | 12 340 | |
| Kärra 72:33 | Tagenevägen 34 A-E | Hisings Kärra | 15 497 | 6 173 | 2 065 | 0 | 3 933 | 0 | 0 | 175 | 3 914 | 25 600 | |
| Kärra 78:3 | Trankärrsgatan 15 och 17 Hisings Kärra | 15 162 | 8 409 | 1 625 | 0 | 6 424 | 0 | 0 | 360 | 5 949 | 28 600 | ||
| Kärra 90:1 | Orrekulla Industrigata 61 | Hisings Kärra | 26 420 | 10 257 | 2 465 | 0 | 7 792 | 0 | 0 | 0 | 5 177 | 49 800 | |
| Mejeriet 8 | Sandbergsvägen 10 | Alingsås | 12 559 | 160 | 0 | 0 | 160 | 0 | 0 | 0 | 100 | 2 696 | |
| Märsta 1:189 | Märsta Centrum | Märsta | 2 051 | 3 470 | 35 | 1 909 | 69 | 0 | 1 457 | 0 | 4 238 | 31 404 | |
| Märsta 1:190 | Märsta Centrum | Märsta | 2 183 | 3 616 | 2 712 | 904 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 687 | 33 200 | |
| Märsta 1:191 | Märsta Centrum | Märsta | 587 | 1 065 | 746 | 320 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 309 | 9 886 | |
| Märsta 1:193 | Märsta Centrum | Märsta | 4 648 | 7 209 | 0 | 7 209 | 0 | 0 | 0 | 0 | 11 551 | 89 880 | |
| Märsta 1:194 | Märsta Centrum | Märsta | 817 | 2 886 | 651 | 1 725 | 0 | 0 | 0 | 510 | 5 815 | 8 433 | |
| Märsta 1:198 | Märsta Centrum | Märsta | 788 | 619 | 0 | 619 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 241 | 6 701 | |
| Märsta 1:199 | Märsta Centrum | Märsta | 1 727 | 2 568 | 565 | 899 | 205 | 0 | 899 | 0 | 4 238 | 23 453 | |
| Märsta 1:200 | Märsta Centrum | Märsta | 3 633 | 3 000 | 0 | 3 000 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 906 | 35 400 | |
| Märsta 1:201 Märsta 1:202 |
Märsta Centrum Märsta Centrum |
Märsta Märsta |
535 1 152 |
734 1 792 |
301 287 |
433 287 |
0 0 |
0 0 |
0 1 219 |
0 0 |
940 2 453 |
5 471 17 443 |
|
| Märsta 1:203 | Märsta Centrum | Märsta | 40 211 | 5 035 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 035 | 11 611 | 58 800 | |
| Märsta 1:217 | Märsta Centrum | Märsta | 2 521 | 5 342 | 1 656 | 1 389 | 53 | 0 | 2 244 | 0 | 8 345 | 52 800 | |
| Märsta 1:219 | Raisiogatan 1-27 | Märsta | 5 121 | 3 667 | 2 784 | 0 | 0 | 0 | 883 | 0 | 5 809 | 31 828 | |
| Märsta 11:8 | Generatorgatan 6 | Märsta | O | 2 012 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 609 |
| Märsta 15:3 | Bristagatan 12 | Märsta | 5 518 | 2 295 | 0 | 0 | 2 295 | 0 | 0 | 0 | 2 299 | 7 737 | |
| Märsta 16:2 | Maskingatan 5 | Arlandastad | 3 500 | 1 613 | 620 | 0 | 993 | 0 | 0 | 0 | 1 344 | 8 382 | |
| Märsta 16:3 | Maskingatan 3 | Arlandastad | 3 000 | 2 921 | 2 489 | 0 | 432 | 0 | 0 | 0 | 4 287 | 14 400 | |
| Märsta 17:5 | Industrigatan 6 | Märsta | 7 225 | 3 740 | 1 683 | 0 | 2 057 | 0 | 0 | 0 | 3 441 | 21 747 | |
| Märsta 17:6 | Maskingatan 8 B | Arlandastad | 5 318 | 2 658 | 646 | 0 | 2 012 | 0 | 0 | 0 | 1 795 | 12 341 | |
| Märsta 19:2 | Bristagatan 16 | Märsta | 34 002 | 12 329 | 0 | 0 | 12 329 | 0 | 0 | 0 | 13 563 | 53 800 | |
| Märsta 19:3 | Bristagatan 16 | Märsta | 1 835 | 4 132 | 0 | 0 | 0 | 4 132 | 0 | 0 | 8 551 | 19 800 | |
| Märsta 21:54 | Elkraftsgatan 11 | Arlandastad | 10 934 | 2 200 | 0 | 0 | 2 200 | 0 | 0 | 0 | 2 134 | 16 318 | |
| Pelargonian 6 | Ågatan 18 | Mölndal | 9 677 | 3 979 | 155 | 1 255 | 2 569 | 0 | 0 | 0 | 4 104 | 16 558 | |
| Pottegården 3 | Taljegårdsgatan 3 | Mölndal | 13 043 | 4 967 | 2 672 | 0 | 2 295 | 0 | 0 | 0 | 3 147 | 18 000 | |
| Ringpärmen 4 | Bergkällavägen 32 | Sollentuna | 12 205 | 12 601 | 10 828 | 1 173 | 0 | 0 | 0 | 600 | 9 892 | 77 840 | |
| Ringpärmen 5 | Bergkällavägen 34 | Sollentuna | 4 022 | 4 069 | 4 000 | 0 | 69 | 0 | 0 | 0 | 4 283 | 26 000 | |
| Ritmallen 1 | Rotebrovägen 115 m. fl. | Sollentuna | 5 306 | 4 654 | 2 939 | 1 384 | 0 | 0 | 0 | 331 | 6 349 | 29 200 | |
| Sjöstugan 1 | Sidensvansvägen 8 | Sollentuna | 9 155 | 6 299 | 4 390 | 1 909 | 0 | 0 | 0 | 0 | 6 031 | 38 028 | |
| Slingan 1 | Vistaforsvägen 3 | Ulricehamn | 89 067 | 43 473 | 7 601 | 0 | 35 872 | 0 | 0 | 0 | 19 292 | 63 257 |
Fotnoter: T = Tomträtt, O = Obebyggd fastighet, * = Hyresvärde fullt uthyrd, 2017. Vad gäller hyresvärdet avseende fastigheterna Bajonetten 7 och Mejeriet 8 så ska dessa ses som en enhet.
| Region 3, fortsättning | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fördelning | |||||||||||||
| Fastighetsbeteckning | Gatuadress | Område | Fotnot Tomtarea | Uthyrn. area |
Kontor | Butiker | Prod./ lager |
Hotell Bostäder | Övrigt | Hyresvärde Kkr* |
Taxvärde, Kkr |
||
| Steninge 8:313 | Solgatan 2 | Märsta | T | 2 021 | 472 | 0 | 0 | 472 | 0 | 0 | 0 | 385 | 1 583 |
| Sätesdalen 2 | Norgegatan 2 | Kista | T | 10 812 | 11 756 | 10 181 | 1 272 | 0 | 0 | 0 | 303 | 19 156 | 113 800 |
| Vallentuna Prästgård 1:130 Tuna Torg 1-5 ,1A, 2-4 | Vallentuna | 4 837 | 9 948 | 6 360 | 2 127 | 43 | 0 | 0 | 1 418 | 13 781 | 87 200 | ||
| Vallentuna-Rickeby 1:472 | Torggatan | Vallentuna | O | 755 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 040 |
| Vallentuna-Rickeby 1:474 | Torggatan 9-17 | Vallentuna | 5 312 | 7 234 | 3 322 | 3 912 | 0 | 0 | 0 | 0 | 14 699 | 99 000 | |
| Vallentuna-Rickeby 1:58 | Torggatan 14-16 | Vallentuna | 3 416 | 4 583 | 0 | 3 406 | 0 | 0 | 1 150 | 27 | 5 576 | 42 192 | |
| Vallentuna-Rickeby 1:7 | Tuna Torg 6-8 | Vallentuna | 1 129 | 1 366 | 182 | 672 | 213 | 0 | 0 | 299 | 1 926 | 12 970 | |
| Vallentuna-Åby 1:99 | Tellusvägen 5A-C, 7-45, 7A Vallentuna | 34 450 | 16 561 | 2 959 | 530 | 1 468 | 0 | 0 | 11 604 | 26 372 | 37 072 | ||
| Vilunda 20:80 | Optimusvägen 21 | Upplands-Väsby | 1 467 | 1 044 | 0 | 0 | 60 | 0 | 135 | 849 | 778 | 6 571 | |
| Årsta 68:5 | Fyrislundsgatan 79A | Uppsala | 2 379 | 1 244 | 0 | 785 | 459 | 0 | 0 | 0 | 1 227 | 6 784 | |
| Årsta 76:2 | Fyrisborgsgatan 1-5, 2,4 | Uppsala | 28 027 | 25 634 | 23 791 | 0 | 925 | 0 | 0 | 918 | 29 652 | 198 102 | |
| Summa Region 3 | 890 372 470 350 201 731 | 52 028 170 886 | 4 132 | 7 986 33 587 | 473 265 2 606 956 |
| Fördelning | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Gatuadress | Område | Fotnot Tomtarea | Uthyrn. area |
Kontor | Butiker | Prod./ lager |
Hotell Bostäder | Övrigt | Hyresvärde Kkr* |
Taxvärde, Kkr |
|
| Björnänge 5:1 | Granvägen 1 | Söderhamn | 78 500 | 40 326 | 0 | 0 | 40 326 | 0 | 0 | 0 | 16 603 | 11 091 |
| Brynäs 124:3 | Södra Skeppsbron 17 | Gävle | 3 530 | 2 090 | 1 095 | 0 | 980 | 0 | 0 | 15 | 2 501 | 7 576 |
| Elverket 8 | Ivarshyttevägen 6 | Hedemora | 4 059 | 788 | 0 | 788 | 0 | 0 | 0 | 0 | 317 | 1 264 |
| Hemsta 9:4 | Rynningsgatan 8 | Gävle | 4 767 | 1 158 | 0 | 0 | 1 158 | 0 | 0 | 0 | 1 528 | 0 |
| Hemsta 11:11 | Skolgången 17 | Gävle | 22 900 | 9 670 | 0 | 0 | 7 998 | 0 | 0 | 1 672 | 5 000 | 22 560 |
| Hemsta 15:7 | Skolgången 17 | Gävle | 39 300 | 34 737 | 10 380 | 0 | 24 357 | 0 | 0 | 0 | 30 534 | 88 827 |
| Industrien 7 | Gamla Bangatan 50 | Ludvika | 2 000 | 468 | 0 | 468 | 0 | 0 | 0 | 0 | 258 | 1 018 |
| Näringen 5:1 | Lötängsgatan 14-16 | Gävle | 31 277 | 19 079 | 1 883 | 0 | 14 943 | 0 | 0 | 2 253 | 8 480 | 29 028 |
| Näringen 10:4 | Strömmavägen 2 | Gävle | 68 334 | 17 002 | 2 240 | 978 | 11 755 | 0 | 0 | 2 029 | 13 534 | 63 724 |
| Näringen 15:6 | Beckasinvägen 14-16/ Kanalvägen 11 |
Gävle | 25 632 | 4 538 | 635 | 0 | 2 481 | 0 | 0 | 1 422 | 3 485 | 14 912 |
| Näringen 22:2 | Beckasinvägen / Krickvägen |
Gävle | 75 183 | 27 926 | 3 553 | 0 | 21 779 | 0 | 0 | 2 594 | 16 563 | 93 164 |
| Slagan 2 | Axvägen 4 | Sundsvall | 2 444 | 632 | 0 | 430 | 202 | 0 | 0 | 0 | 541 | 2 144 |
| Sätra 11:3 | Norrbågen 32 | Gävle | 2 556 | 2 140 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 140 | 2 867 | 0 |
| Sätra 11:4 | Gavlehovsvägen 5 | Gävle | 22 194 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Sätra 64:5 | Folkparksvägen 13 | Gävle | 17 506 | 4 534 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 534 | 6 503 | 0 |
| Söder 67:1 | Nedre Åkargatan 67 A-CGävle | 9 072 | 16 018 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 16 018 | 19 807 | 0 | |
| Verkstäderna 2 | Kungsgatan 3 m. fl. | Söderhamn | 26 536 | 15 226 | 1 000 | 2 080 | 3 032 | 0 | 0 | 9 114 | 8 338 | 11 934 |
| Väster 4:3 | Västra vägen 54-56 | Gävle | 17 178 | 3 648 | 1 065 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 583 | 3 738 | 19 820 |
| Summa Region 4 | 452 968 | 199 980 | 21 851 | 4 744 | 129 011 | 0 | 0 | 44 374 | 140 597 | 367 062 | ||
| SUMMA TOTALT | 2 450 889 1 437 819 | 513 972 | 131 397 | 651 970 | 8 250 | 16 304 | 115 926 | 1 647 901 8 389 982 | ||||
| Ytfördelning | 35,8% | 9,1% | 45,3% | 0,6% | 1,1% | 8,0% |
Fotnoter: T = Tomträtt, O = Obebyggd fastighet, * = Hyresvärde fullt uthyrd, 2017.
FastPartner AB (publ) Box 55625 102 14 Stockholm Besöksadress: Sturegatan 38 Tel 08-402 34 60 [email protected] www.fastpartner.se
FastPartner AB
Finlandsgatan 48 164 74 Kista Tel: 08-402 34 60
Domnarvsgatan 2D 163 53 Spånga Tel: 08-402 34 60
Box 155 195 24 Märsta Besöksadress: Industrigatan 6 Tel: 08-402 34 60
FastPartner AB Fogdevägen 4A 183 64 Täby Tel: 08-402 34 60
FastPartner AB Tellusvägen 43 186 36 Vallentuna Tel: 08-402 34 60
FastPartner AB Lerkrogsvägen 21 126 79 Hägersten Tel: 08-402 34 60
FastPartner AB Box 1226, 801 36 Gävle Besöksadress: Skolgången 17 Tel: 026-12 46 30
FastPartner AB Göteborgsvägen 91 413 37 Mölndal Tel: 031-380 28 70
FastPartner AB
Norra Bulltoftavägen 65G 212 43 Malmö Tel: 040-653 25 01
Box 1122, 600 41 Norrköping Besöksadress: Risängsvägen 21 Tel: 08-402 34 60
FastPartner AB
Björnänge Företagshotell Granvägen 1 826 35 Söderhamn Tel: 026-12 46 30
Form och produktion: Narva Tryck: Elanders, Mölnlycke, 2018
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.