Annual Report • Apr 9, 2010
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Den formella årsredovisningen som är reviderad omfattar sidorna 36–57.
Delårsrapport per 31 mars 2010 29 april 2010 Årsstämma 2010 29 april 2010 Delårsrapport per 30 juni 2010 24 augusti 2010 Delårsrapport per 30 september 2010 21 oktober 2010 Bokslutskommuniké 2010 februari 2010
Välkomna till FastPartners årsstämma den 29 april 2010 klockan 16.00 på Summit, adress Grev Turegatan 30 i Stockholm.
n Nobel Biocare tillträder ytterligare 2 000 m2 i Västberga.
n Barack Obama svär presidenteden och blir USAs 44e president.
n Riksbanken beslutar att sänka reporäntan med 1 procentenhet till 1 procent.
n FastPartner erhåller bygglov för hela fastigheten Krejaren 2 vid Östermalmstorg i Stockholm.
| Nyckeltal | |||
|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2007 | |
| Resultat, kr/aktie | 0,68 | –1,52 | 7,16 |
| Utdelning, kr/aktie | 2* | 1,75 | 1,75 |
| Eget kapital, kr/aktie | 29,2 | 30,3 | 33,6 |
| Soliditet % | 29,6 | 32,7 | 37,2 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,5 | 2,7 | 2,7 |
| Driftnetto, % | 7,1 | 7,6 | 7,1 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 4,9 | 0,5 | 13,6 |
| Avkastning på eget kapital, % | 2,3 | –4,8 | 23,2 |
inkluderar engångsersättning om 67,8 MSEK för förtida avflyttning från en
av koncernens fastigheter i Gävle.
MSEK n Hyresintäkter Förvaltningsresultat, rullande årsvis Hyresintäkterna för 2008
*Föreslagen utdelning enligt 2009 års vinstdisposition.
Årets resultat uppgår till 34,6 MSEK. Detta ger ett resultat per aktie om 0,68 kr för år 2009.
Styrelsen har föreslagit en utdelning om 2 kr per aktie för 2009. Detta är den högsta utdelning någonsin som FastPartner lämnat.
Eget kapital uppgår till 29,2 kr per aktie vid årets slut.
Soliditeten vid årets slut uppgår till 29,6 procent. Efter föreslagen utdelning om 2 kr/aktier kommer soliditeten uppgå till 28,2 procent som lägst.
Räntetäckningsgraden uppgår till hela 4,5 ggr. FastPartners strategi om att arbeta med korta räntor under 2009 har slagit väl ut.
Driftnettot för år 2009 uppgår till 7,1 procent.
Avkastning på totalt kapital uppgår för året till 4,9 procent. Förbättringen mot föregående år förklaras främst av lägre negativa orealiserade värdeförändringar på fastigheter under 2009.
För 2009 uppgår avkastningen på eget kapital till 2,3 procent.
n FastPartners hyresgäst Sandvik tillträder 2 200 m2 ny yta i Västberga som omfattar kontor, forskning och produktion.
n Bilvaruhuset tillträder 826 m2 i Göteborg.
n Planarbete för fastigheten Gunhild 5 i Spånga påbörjas. FastPartner avser att utveckla och bygga företagsby och multiidrottshall om ca 25 000 m2.
n FastPartner lämnar utdelning om 1,75 kr/aktie till sina aktieägare.
n Mekonomen tillträder 839 m2 i Södertälje.
n Riksbanken beslutar att sänka reporäntan med 0,5 procentenheter till 0,5 procent.
September n FastPartner förvärvar 60 procent av aktierna i Cvore AB som äger fastigheten Etuiet 85 i Linköping. n Vaccinhysteri över hela världen på grund av svininfluensan.
Oktober
n Bygget av Krejaren 2 på Östermalmstorg tar full fart genom byggstart av grund och stomme.
n Robin Söderling blir förste spelare någonsin att besegra Rafael Nadal i Franska Öppna Mästerskapen i Paris.
n FastPartner och Segulah träffar ett hyresavtal om drygt 1 000 m2 i fastigheten Krejaren 2 på Östermalmstorg i Stockholm. Avtalet löper på fem år och inflyttning sker under april 2010. n FastPartners stora hyresgäst Aleris Diagnostik i Täby förlänger sitt hyresavtal.
n FastPartner förvärvar fastigheten Andersberg 14:32 i Gävle.
n Zlatan lämnar Inter för Barcelona och blir klubbens dyraste förvärv någonsin.
n FastPartner inleder försäljning av lägenheter i fastigheten Krejaren 2 på Östermalmstorg i Stockholm.
n KPI minskar för första gången på tolv år. Minskningen uppgår till cirka 1,5 procentenheter.
procent.
Juli
n FastPartner förvärvar fastigheterna Oljan 2 och Bensinen 6 i Täby samt tecknar avtal om att sälja fastigheten Particentralen 8 i Årsta.
n Byggmax blir ny hyregäst hos FastPartner i fastigheten Riksby 1:13 i Bromma. n FastPartner refinansierar ett lån om 355 MSEK. n Riksbanken beslutar att sänka reporäntan med 0,25 procentenheter till 0,25
n Fastigheten Andersberg 14:32 färdigställs.
Förvaltnings-
resultat 2009
214,7 MSEK
Vi på FastPartner tycker om att gå våra egna vägar, tänka annorlunda och hitta lite smartare lösningar. Det är kanske en enklare, mindre formell syn på vad som är bra fastighetsförvaltning. Men det har visat sig stämma väl överens med våra hyresgästers behov och önskemål. På FastPartner har vi alltid varit noga med att lyssna på våra hyresgäster. Vi är ett fastighetsbolag som utmärks av flexibilitet och där relationen med hyresgästerna sätts i första rummet. Det har gett oss en förmåga att omsätta våra kunders vardagsbehov till effektiva fastighetslösningar. Det gör oss till ett fastighetsbolag där det mesta faktiskt går. Om man bara vill.
n FastPartner är ett svenskt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar egna fastigheter. Vårt fastighetsbestånd är främst fokuserat på kommersiella fastigheter i Stockholm och Gävle. Lokalerna är i första hand anpassade för verksamhet inom kontor, produktion och/eller lager, det vi kallar kombinationslokaler.
Genom att aktivt förvalta våra egna fastigheter skapar vi tillsammans med våra hyresgäster lösningar anpassade efter deras behov och önskemål. Vi kännetecknas av ett långsiktigt engagemang, snabbhet i beslut och information och entusiasm i att skapa marknadens främsta fastighetslösningar.
På FastPartner har vi alltid varit noga med att lyssna på våra hyresgäster. Vi är ett fastighetsbolag som utmärks av flexibilitet och där relationen med hyresgästerna sätts i första rummet.
Driftnetto
264,2 MSEK
| Koncernen | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | 2005 |
|---|---|---|---|---|---|
| Marknadsvärde vid årets slut, MSEK | 4 428,8 | 4192,6 | 3 943,5 | 3 177,1 | 2 781,9 |
| Hyresintäkter, MSEK | 410,9 | 488,2 | 381,5 | 320,5 | 331,3 |
| Driftnetto, MSEK | 264,2 | 345,3 | 252,7 | 190,5 | 205,4 |
| Uthyrningsgrad, % | 91,3 | 91,5 | 90,3 | 89,0 | 90,4 |
| Area, tkvm | 491,1 | 483,0 | 475,3 | 440,8 | 419,9 |
91,3 %
På FastPartner är vi experter på att följa med i våra kunders olika utvecklingsstadier och anpassa kundernas lokaler.
En viktig del i vår leverans är att vara lyhörda för hyresgästernas önskemål. Lika viktigt är att vi är snabba i vår förändring. Vår snabbhet är en konkurrensfördel.
FastPartner är en engagerad hyresvärd. Det visar sig bland annat genom att:
2009 Styrelsen föreslår en utdelning om 2 kr per aktie, den högsta utdelningen sedan bolaget noterades.
2008 Resterande 50 procent av fastigheten Krejaren 2 på Östermalmstorg i Stockholm förvärvas.
2006 Sedan den 2 oktober 2006 är aktien noterad på Mid Caplistan.
2003 Bolagsstämman beslutade om utdelning för första gången sedan bolaget noterades.
2000 På våren startade bolaget en riskkapitalrörelse med inriktning på varumärkesuppbyggnad, medicinsk teknik och informationsteknologi.
Bolaget bytte namn till FastPartner AB.
1998 En fondemission genomfördes och bolagets antal aktier uppgår till 53 711 212 med ett nominellt värde per aktie på 10 kronor.
1996 FastPartner gick samman med det tidigare noterade Fastighetsaktiebolaget Landeriet. Efter sammanslagningen följde en genomgripande renodlingsprocess under ett par år.
1994 FastPartner noterades på Stockholms Fondbörs O-lista i februari
1987 FastPartner bildades av bland annat ICA, Skandia och Skanska under namnet Fastighetspartner NF AB.
FastPartners flaggskepp Krejaren ligger på en av Stockholms mest attraktiva adresser, Östermalmstorg 1. Handels- och kontorslokaler samsas med exklusiva bostadsrätter. Fastigheten kommer väl till sin rätt i en klassisk miljö på den anrika handelsplatsen. Åhléns är en av hyresgästerna.
Fastigheten Krejaren ligger på Östermalmstorg. Den nybyggda fastigheten, som färdigställs under sommaren 2010, innehåller 4 100 kvadratmeter handel, 4 700 kvadratmeter kontor och 1 200 kvadratmeter bostäder. Kontrakt har bland annat tecknats med Åhléns AB som hyrt samtliga handelsytor (T-baneplanet, gatuplan samt plan ett), samt Segulah och Swedbank.
n En av hyresgästerna är Åhléns som öppnade sitt första varuhus här redan på 1930-talet. – Läget är självklart för oss. Det är en välbekant handelsplats och de moderna lokalerna erbjuder stora möjligheter, säger Thomas Lampinen, tf chef för Åhlénsvaruhusen.
Under 2008 förvärvade FastPartner resterande 50 procent av aktierna i Deamatris Förvaltning AB och blev därmed ensam ägare till fastigheten Krejaren 2. FastPartner har uppfört flexibla lokaler med generösa ljusinsläpp, vackra innergårdar och terasser. Fastigheten innebär ett lyft för det anrika torget och intresset har varit mycket stort, både från köpmän och för bostadsrätterna, som tillhör de mest exklusiva i huvudstaden.
Äntligen börjar Krejaren bli färdig! Det har varit en lång resa från förvärvet av "Folkanfastigheten" 1999 till färdigställandet under 2009 och 2010. Det känns väldigt bra att fylla huset med hyresgäster och bostadsrättsköpare. I mars 2010 öppnade Åhléns som första hyresgäst på plats. Swedbank och Segulah flyttar därefter in i kontorsdelen. Vi är stolta och nöjda över alla de kunder som valt att flytta till oss.
Våra lokaler tillhör nuet och kan anpassas till framtiden.
Genom 3D-fastighetsbildning delas Krejaren i två fastigheter, Krejaren 2 med kommersiella lokaler och Krejaren 4 som byggs för bostadsrätter.
Under 2009 övergick projektet i en byggandefas efter den tidigare rivningen. I december 2009 var stommen och taket på plats och fasaderna mot Östermalmstorg och Nybrogatan började färdigställas.
Det var med spänning och glädje som Östermalmsborna beskådade den nya byggnaden med dess svartvita glasfasader och abstrakta
björkstammar. I januari 2010 började inflyttningarna med Åhléns och varuhuset öppnade i mitten av mars. Lokalerna är från start anpassade efter Åhléns önskemål.
– Detta är inget sedvanligt Åhlénsvaruhus. Vi har i Krejaren 4 100 kvadratmeter, modernare lokaler och fler märkestillägg än i stort sett alla andra av våra varuhus, säger Thomas Lampinen.
Successivt flyttar sedan kontorshyresgäster och bostadsrättsköpare in. Totalt byggs cirka 10 000 kvadratmeter lokalarea inom Krejaren.
Det var med spänning och glädje som Östermalmsborna beskådade den nya byggnaden med dess svartvita glasfasader och abstrakta björkstammar.
"Det ska bli spännande med ett stort nytt hus här. Det är väldigt vackert. Jag tycker inte alls det har stört under byggnationen."
Alexandra Sandström
"Jag bor här runt hörnet och har sett byggnaden växa fram. Jag har sett exempel på kvällsbelysningen och det kommer bli kanon! Det är ett djärvt hus." Henrik Salander
"Det här är bra för Östermalmstorg. Det blir mycket snyggt." Britt Hedman
Oaktat rubriken vill jag inleda denna spalt med något från den riktiga verkligheten.
n Vid en genomgång gjord av Dagens Industri i december 2009 konstaterades att FastPartners aktieägare fått en avkastning på 446 procent under det gångna årtiondet. Min uppfattning är att FastPartners framgångar de senaste åren bygger på ett långsiktigt arbete med att förbättra det kassaflöde som genereras av fastighetsbeståndet. Envetet och metodiskt har detta kassaflöde skapats genom både förvärv och försäljningar. De senaste åren har dock investeringar i det egna beståndet haft företräde. Med Fast-Partners 125 000 kvadratmeter byggrätter i Stockholmsregionen, ett aktivt arbete med kommunföreträdare, detaljplaneändringar och liknande räcker denna källa långt för att för-
Självklart kommer kassaflödena att påverkas när räntenivån väl höjs men kommer att kompenseras genom de nämnda investeringarna i eget bestånd men också genom en del nyförvärv. FastPartner har som målsättning att nå ett rullande årligt förvaltningsresultat
Genom att alla affärsbeslut som tas ska vara långsiktigt bra för bolagets kassaflöde blir affärsidén enkel och tydlig. Att genomföra affärsidén blir närmast att likna vid ett läggspel. Det ska tilläggas att min uppfattning om enkelheten i genomförandet inte alltid delas
En inte oväsentlig följd av affärsidén är att med bra kassaflöden följer värdestegringar
En affär som för aktieägarna kan tyckas avvika från vår affärsidé är fastigheten på Östermalmstorg 1, Stockholm City. Den förvärvades 1999, evakuerades med början 2001, revs 2007, invigdes mars 2010. Denna historik visar att man ibland måste simma mot kassaflödet för att nå avkastningen. Facit blev en strålande affär men med mycket arbete
om 300 MSEK vid slutet av 2012 .
av bolagets dugliga organisation.
och nöjda kreditgivare.
som insats.
bättra kassaflödet.
Genom att alla affärsbeslut som tas ska vara långsiktigt bra för bolagets kassaflöde blir affärsidén enkel och tydlig.
Stockholm, född 1945. Verkställande direktör sedan 1997. Övriga uppdrag: Compactor Fastigheter AB, bolag inom FastPartner-koncernen, och LinkMed AB. Antal aktier i FastPartner direkt samt via bolag och närstående: 38 254 000 (förra året: 38 254 000).
Förr arbetade man, sparade och investerade i någon verklig tillgång som värdeföremål, bondgårdar och andra fastigheter. Aktier var också ett alternativ och för den försiktige gällde bankboken eller madrassen.
Idag lever vi, mycket tack vare internet, i en helt annan värld. Den fiktiva världen har gjort sitt intåg såväl i privat- som i affärslivet. Idag vet oftast varken privatinvesteraren eller den professionella kapitalförvaltaren riktigt vad han/hon investerar i. Detta fenomen visade sig fullt ut i finanskrisen och var även en av grundorsakerna till krisens uppkomst.
Derivatmarknaden skapar en fiktiv handel med tillgångar inom olika tillgångsslag som till exempel råvaror, valutor, värdepapper och aktier.
Oljemarknaden tjänar som ett bra exempel på den fiktiva verkligheten. I genomsnitt säljs varje dag olja på derivatmarknaden motsvarande 36 gånger världens sammanlagda dagsproduktion från oljekällorna. Prissättningen styrs inte längre av den faktiska efterfrågan på olja för konsumtion utan mer av derivatmarknadens utbud och efterfrågan. Liknande förhållanden gäller för övriga tillgångsslag.
Den mest fiktiva prissättning som existerar är enligt min uppfattning den som gäller för elmarknaden. På mycket marginella kvantiteter handlade på en lättmanipulerad nordisk elbörs avgörs det pris som ska tas ut på hela den volym som de nordiska elleverantörerna erbjuder marknaden. Prissättningen på sådan el är så skruvad att om man inte visste hur seriösa och ansvarskännande de statliga och privatägda oligopolliknande aktörerna på elmarknaden är så skulle misstankar om kartellbildning ligga nära till hands. Det finns säkert goda skäl för dessa bolag att sträva efter en förmögenhetsöverföring från företags och privatpersoners kassor och plånböcker till sig själva. Det har självklart varit svåra tider för aktörerna som varit tvungna att stänga ned tre kärnkraftverk under den bistra vintern 2010. Hela den nu pågående handeln måste betraktas som ett av de hetare politiska sprängstoff som de ansvariga har att hantera.
Att staten dessutom sett till att med skattepålagor mjölka ur de sista dropparna av energiförbrukarnas ekonomier har jag skrivit om i många år. Sverige har en årlig genomsnittlig dygnstemperatur på samma nivå som rekommenderas för kylskåp. Borde då inte makthavarna, nu när landet är lyckligt lottad med både skog, vatten- och kärnkraft, kunna ge ett större ekonomiskt utrymme för företagen och medborgarna genom lägre skatter på energin.
Den utbredda handeln med fiktiva tillgångar kan beskrivas mycket enkelt. Världen har drabbats av en farsot, nämligen Monopolspelet. Inte det som vi en gång i tiden spelade med låtsaspengar och där vinnaren och förloraren hade lika stort nöje av spelet. Nu är det riktiga pengar som gäller. När spelet är slut och förlusten konstaterad uppstår, om förlusten inte är hanterbar, kraven på politikerna att med hjälp av finans- och penningpolitiska åtgärder samt andra stimulansmedel täcka förlusten. Notan skickas till skattebetalarna som aldrig ens har fått delta i spelet.
Flera av västvärldens ekonomier har idag en extremt hög skuldsättning, i många fall 100 procent eller mera av BNP. Denna skuldsättning är dessutom ofta parad med budgetunderskott i intervallet 10–15 procent av BNP. USA:s budgetunderskott beräknas till exempel uppgå till 12 procent av BNP innevarande år.
Nästan samtliga ekonomier i EU har ett budgetunderskott på 10 procent eller mer av BNP. Detta ska jämföras med konvergensreglerna vid EMU:s tillkomst där maxgränsen för budgetunderskott sattes till 3 procent av BNP.
Den fiktiva världen har gjort sitt intåg såväl i privat- som i affärslivet. Idag vet oftast varken privatinvesteraren eller den professionella kapitalförvaltaren riktigt vad han/hon investerar i. Detta fenomen visade sig fullt ut i finanskrisen och var även en av grundorsakerna till krisens uppkomst.
Prismekanismen för fastigheter saknar inslag av derivat och är den marknad som ligger närmast en traditionell prissättning baserad på tillgång och efterfrågan. Detta gör att fastighetsmarknaden för många investerare kommer att uppfattas som relativt säker och attraktiv.
Det är faktiskt så illa att framtiden tycks vara intecknad för allför många av världens större ekonomier då räntekostnaderna för statsskulden överstiger intäkterna av en normal god tillväxt av ekonomin. Glöm inte Sveriges ekonomiska problem i början på 90-talet med ett budgetunderskott på 10–12 procent av BNP. Det tog 7–8 år att reparera skadan trots att det var ett isolerat och självförvållat svenskt problem. Nu sitter många av dessa betydande ekonomier i en betydligt värre situation.
Det hot mot hela EU:s ekonomi som på senare tid uppmärksammats i media är de fiktiva värden som konstaterats i Greklands statsfinanser och som nu misstänks även kunna finnas i andra länders statsfinanser. Övriga PIGSländer (Portugal, Irland, Spanien), alla stora mottagare av EU bidrag, är länder som nämnts i detta sammanhang. Vidden av den finansiella kris som blir följden av om dessa misstankar blir besannade avstår jag från att spekulera i.
Bank of England och Federel Reserve har flaggat för räntehöjningar under innevarande år. Sker så får många stora västekonomier svårt att sälja sina långa statsobligationer då alternativa placeringar med högre avkastning och kortare löptider kommer att erbjudas marknaden. Räntehöjning innebär också per automatik att budgetunderskottet stiger vilket borde innebära en återhållande effekt på räntehöjningar för en lång tid framöver. Med en statsskuld i nivå med BNP innebär en räntehöjning med en procentenhet en lika stor ökning av budgetunderskottet.
En av de omvärldsfaktorer som kan ligga till grund för en räntehöjning är tron på en ökad efterfrågan, inte minst från Kina. Kinas BNP uppgick under 2009 till 4 000 miljarder dollar. Av dessa utgjordes 1 200 miljarder av lån från staten med mycket låg ränta till företag och privatpersoner och 600 miljarder utgjordes av skattesänkningar. Med andra ord bygger nästan halva Kinas BNP på statliga subventioner. Detta är ohållbart och subven
tionerna måste minska med följden att efterfrågan kommer att sjunka.
Utifrån den mycket rapsodiska sammanfattningen av omvärldssituationen drar jag ändå vissa slutsatser inför framtiden. Även om räntan höjs under 2010 kommer höjningen inte att bli särskilt långlivad. Återhämtningen av finanskrisen kommer att ta tid och skulle väsentligt förlängas om räntorna skjuter i höjden. Detta innebär att fastighetsmarknaden framöver kan räkna med relativt låga räntor. Prismekanismen för fastigheter saknar inslag av derivat och är den marknad som ligger närmast en traditionell prissättning baserad på tillgång och efterfrågan. Detta gör att fastighetsmarknaden för många investerare kommer att uppfattas som relativt säker och attraktiv.
Vad som händer i politiken är en av de absolut viktigaste omvärldsfaktorer som styr ett företag. Ändå drar sig allför många inom näringslivet för att redovisa sina synpunkter om symbiosen mellan företagande och välfärdspolitiken. Att klart och tydligt redogöra för den politik som är bäst för företagandet och därmed för välfärden tycker jag är en skyldighet.
Företag frodas i en miljö där lagar följs, rättvisa råder och de flesta känner trygghet. Välfärd med andra ord. Millimeterrättvisa och trygghet i övermått är välfärdens fiende. Att välfärd är direkt beroende av hur mycket arbetsföra medborgarna är beredda att arbeta vet alla men få vill erkänna den krassa verkligheten. Lön, sjukersättning, a-kassa, pension är något som alla uppbär under olika skeden av livet, kortare eller längre perioder. Många kan till och med under ett enda år beröras av samtliga dessa förmåner/bidrag. Ändå betraktas löntagare, sjukskriven, arbetslös och pensionär som fyra olika särintressen. Helhetssynen finns inte och en evig debatt pågår om rättvisan mellan dessa kollektiv som oftast en och samma person vandrar emellan.
Att låta processen avstanna med försöket att komma ur den svenska bidragsfällan är djupt olyckligt. Välfärd eroderas när arbetsinsatser inte prioriteras. Om det någon gång skulle arrangeras ett världsmästerskap i Välfärd skulle jag aldrig ta ut en kedja med en Skolad kommunist, en Kärnkraftsmotståndare och en Skattkramare.
Tänk att ett fryshus kan ge så mycket värme och omtanke samt möjligheter för ungdomar som inte har det som de flesta andra ungdomar har och tar för givet. Det är en ynnest att få sponsra Fryshuset och FastPartners engagemang går nu in på fjärde året. Tro mig men Fryshuset kommer att framöver förse arbetsmarknaden med många egna företagare, ledare och chefer som både kan ha ett främmande efternamn och en kriminell bakgrund. De har vid rätt tidpunkt fått kontakt med Fryshuset och blivit kuggar i maskineriet. Fryshuset har skapat möjligheter och förutsättningar för unga flickor och pojkar där myndigheterna av olika skäl inte når fram. Det som intresserar mig särskilt är Fryshuset aktiviteter för de som vill bli egna företagare.
Det är få jag mött som kan mäta sig med Anders Carlbergs storhet som entreprenör. Jag är mycket tacksam för att han har satsat all sin energi på Fryshuset och inte blivit en övermäktig konkurrent i fastighetsbranschen.
Stockholm i mars 2010
Sven-Olof Johansson Verkställande direktör
Om det någon gång skulle arrangeras ett världsmästerskap i Välfärd skulle jag aldrig ta ut en kedja med en Skolad kommunist, en Kärnkraftsmotståndare och en Skattkramare.
Fastigheterna är inte det enda som gör FastPartner till en vinnare. Det är framförallt sättet vi arbetar på och hur vi bygger relationer med våra hyresgäster. Det är genom ett nära samarbete med våra hyresgäster vi har skapat en stark position inom vårt segment. Den täta dialogen med hyresgästerna gör att vi kan ligga steget före och skapa de mest attraktiva lösningarna.
n På FastPartner har vi alltid haft fokus på hur lokalerna ska användas och på hur vi ska agera när hyresgästerna behöver vårt stöd. Det har gjort att vårt arbetssätt är starkt präglat av flexibilitet och snabbhet. Vi har växlat över från en marknad i uppgång till en mer utmanande verklighet och vi gör det förberedda och med öppna ögon eftersom erfarenheten visar att konjunkturskiften alltid skapar stora möjligheter. Och det sker nu.
Vår affärsidé är att på expansiva orter äga, förvalta och utveckla fastigheter med god värdetillväxt och positiva kassaflöden. Vi ska samtidigt visa stor lyhördhet för våra hyresgästers önskemål.
Genom vår affärsidé och våra strategier strävar vi mot att uppnå koncernens mål. Dessa finns beskrivna nedan tillsammans med utfallet för 2009.
| Målsättningar | Utfall 2009 |
|---|---|
| Förvaltningsresultat Att uppnå ett rullande årligt förvaltningsresultat på 300 MSEK vid slutet av av 2012. |
214,7 |
| Avkastning på eget kapital Avkastning på eget kapital ska uppgå till minst 15 procent. |
2,3 |
| Överskottsgrad Överskottsgraden i fastighetsförvaltningen ska uppgå till minst 65 procent. |
64,3 |
| Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. |
4,5 |
| Soliditet Soliditeten ska uppgå till minst 25 procent. |
29,6 |
| Utdelning Utdelningen till aktieägarna ska uppgå till minst en tredjedel av resulta tet före skatt och orealiserade värdeförändringar. |
47,4 % |
Vår strategi innebär att vi inriktar oss på kommersiella fastigheter, där vi har stor kunskap och erfarenhet. Vi står på en stabil ekonomisk plattform som gör att vi kan satsa långsiktigt på investeringar och fastighetsutveckling. Vår organisation ska kunna fatta snabba beslut. Fastighetsbeståndet koncentreras till attraktiva lägen i Stockholms- och Gävleregionen.
FastPartner eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med och försöka erhålla konkurrenskraftiga hyresavtal. Detta gäller både vid teckning av nya hyresavtal och i förvaltningen av befintliga hyresavtal.
FastPartner investerar främst i lager-, kontor- och logistikfastigheter. Fast-Partner följer marknaden nära för att se om möjlighet ges till nya förvärv som kompleterar befintligt bestånd samt investeringstillfällen i de egna fastigheterna.
FastPartner arbetar med att ha ett tydligt fokus på löpande kassaflöden. Stabila kassaflöden ger goda förutsättningar för både expansion och tillfredsställande avkastning på aktieägarnas kapital.
Panaxiakoncernen är en logistik- och säkerhetskoncern som grundades 1993 och som startade sin verksamhet i en lokal på Ulvsundavägen i Bromma, väster om Stockholm. Idag finns Panaxia på 25 platser i Sverige, de två största fastigheterna hyr de av FastPartner.
n Kontakterna mellan FastPartner och Panaxia började via FastPartners regionkontor i Gävle för att sedan vidarebefordras till FastPartners kontor i Stockholm. Parterna kunde relativt snabbt enas om ett hyreskontrakt vid Bromma flygplats där Panaxia startade ett logistik- och säkerhetscentrum.
Under 2008 flyttade Panaxia in i fastigheten Riksby 1:13 vid Bromma flygplats, Stockholm. Lokalen omfattar totalt 36 600 kvadratmeter. Här har företaget anpassat sig efter den gamla industrilokalen, däremot har tomten anpassats till Panaxias verksamhet. Framförallt har säkerheten i och runt fastigheten förstärkts.
– Läget är optimalt för oss och vi är jättenöjda. Det är nära Stockholm City samt Bromma flygplats, E4 och E18. Båda lokalerna är långsiktiga investeringar för Panaxiakon-
cernen och så här långt känner vi att vi satsat rätt, säger Göran Lundmark, Panaxias ekonomi- och finanschef.
I Gävle har FastPartner byggt en 2 700 kvadratmeter stor logistik- och säkerhetsanläggning på en tomt som ligger 500 meter från den södra infarten till staden. FastPartner har ansvarat för uppförandet i samarbete med Panaxia och lokalen stod klar för inflyttning i januari 2010.
– Fastigheten är byggd helt utifrån våra behov och önskemål. Samarbetet med Fast-Partner har fungerat mycket bra, säger Göran Lundmark.
Panaxia är ett bra exempel på hur FastPartner utifrån ett starkt lokalt nätverk fått kontakt med en hyresgäst och fullt ut kunna leverera det hyresgästen krävt för sin expansion på orten och i andra delar av landet.
Panaxia erbjuder rikstäckande tjänster inom verksamhetsområdena värdetransporter, kontanthantering, logistik, bevakning, övervakning och teknik. Koncernen bedriver en riksomfattande verksamhet och har kontor runt om i landet. Panaxia har cirka 900 anställda och år 2009 var omsättningen cirka 672 miljoner kronor.
Det finns starka skäl för FastPartner att tro på framtiden. Våra huvudregioner Stockholm och Gävleborg har god tillväxt och har klarat uppbromsningen i konjunkturen förhållandevis bra. Under senhösten 2009 såg vi dessutom åter en uppgång i aktiviteten i våra kundrelationer.
n FastPartner erbjuder kommersiella fastigheter med en hög grad av anpassning utifrån våra kunders önskemål. Stora delar av Fast-Partners fastighetsinnehav ligger i företagsområden där hyresmarknaden historiskt har varit relativt stadig, även i konjunktursvängningar. Det hjälper naturligtvis FastPartner med en positiv utveckling. Det gör även vårt erbjudande av lokaler som är tydligt, kundnära och svårkopierat. Den täta och personliga dialogen med hyresgästerna, vår entusiasm och snabbhet har varit avgörande för vår framgång. Att vi ser långsiktigt på våra relationer och vårt beslutfattande är en grundförutsättning för
Vi har oftast flera
fastigheter inom samma arbetsområde. Därför kan vi följa med i kundens utvecklingsfaser och möta de behov som uppstår, oavsett om det handlar om mindre, större eller helt enkelt annorlunda lokaler.
Historiskt har många äldre industriområden omvandlats till områden med bostäder och till viss del kontorslokaler. Detta får till följd att kvarvarande företagsområden med närhet till staden får en ökad efterfrågan. Företag med behov av lokaler för produktion, kontor, lager och service har då ett mindre urval att välja på om de inte vill flytta långt från city. Exempel på detta är ett flertal industriområden i Bromma/ Ulvsunda och Mariehäll. I ett historiskt perspektiv kan även Hammarby sjöstad och Liljeholmen nämnas.
FastPartner erbjuder kombinationslokaler som är anpassade till flera olika verksamheter. Lokalerna kan rymma både produktion, logistik, kontor, lager och service.
Vi har oftast flera fastigheter inom samma arbetsområde. Därför kan vi följa med i kundens utvecklingsfaser och möta de behov som uppstår, oavsett om det handlar om mindre, större eller helt enkelt annorlunda lokaler. Genom ett stort antal byggrätter kan vi bjuda in företagen till delaktighet i byggprocessen. Lokalerna kan sedan skräddarsys efter kundernas behov.
Dialogen med kunderna har även bidragit till att vi kunnat bygga upp de kringtjänster som vi erbjuder, i form av exempelvis finansiella lösningar för hyressättning i samband med ombyggnad eller anpassning av lokalerna.
Den uppbromsning i konjunkturen som varit har lett till att det tar längre tid att nå beslut i affärer. Men det har ändå funnits företag att föra diskussioner med, till skillnad mot förutsättningarna under flera tidigare finansiella kriser. I slutet av 2009 noterade FastPartner åter en ökad efterfrågan, speciellt på mindre lokaler.
På marknaden för kontorslokaler, och då med betoning på Stockholms city, har svängningarna i hyresnivåer varit märkbara under lågkonjunkturen. Hyresnivåerna svängde först nedåt och mot årskiftet 2009/2010 vände de sakta uppåt igen. I ytterstadens företagsområden påverkas inte hyrorna på samma tydliga sätt.
På sistone har företag i city, och även i ytterstadens företagsområden, i viss utsträckning börjat anlita TR-konsulter (Tenant Representation). Detta är konsulter som bistår företagen i att hitta lämpliga lokaler, istället för att företagen själva bearbetar hyresmarknaden.
Successivt tydligare trender är en ökad närvaro hos kunderna, större lyhördhet, snabbhet i uthyrning och lokalanpassning samt utökad säkerhet inom förvaltningsområdena. Behovet av allt mer effektiva lokaler med hänsyn till såväl ekonomi, användarvänlighet som miljö blir alltjämt tydligare. Vi ser även en ständigt större konkurrens. Det gäller att hela tiden ligga steget före och snabbt uppfylla kundens krav på allt från flexibla hyreslösningar till tillräckliga takhöjder. Detta leder till större utmaningar för FastPartner och ger oss en möjlighet att nå konkurrensfördelar eftersom vi förvaltar med våra egna medarbetare och därmed har lättare att styra mot att vi följer trenderna i positiv riktning.
M2 Engineering har sedan starten 1995 vuxit från att vara ett småskaligt fåmansbolag till att bli en global koncern med närvaro på flera marknader. Lokalbehovet för huvudkontoret i Lunda, Stockholm, har sett mycket olika ut genom åren.
n – Vi har höga krav på våra lokaler och Fast-Partner har kunnat tillgodose våra skiftande önskemål. Samarbetet har fungerat mycket bra, säger Andreas Andersson, vice VD för M2 Engineering samt VD för dotterbolaget M2 Solar System.
Produktionslösningar för tillverkning av CDoch DVD-skivor utgjorde M2s erbjudande när bolaget startade. Idag använder dessutom M2 sin kärnkompetens inom optisk media till att utveckla lösningar för produktion av tunnfilmssolceller. Fler än 1 000 av M2s produkter används över hela världen.
År 2000 hade M2 vuxit ur sin första lokal i Kista. Då kom företaget i kontakt med Fast-Partner som erbjöd en ny lokal med strategiskt bra läge i Lunda. Lokalen var dock inte anpassad för M2s verksamhet då den var mörk med många små utrymmen och korridorer. FastPartner såg till att lokalen byggdes om enligt M2s behov med öppen planlösning och utrymmen för produktion, kontor, laboratorium för den forskningsintensiva verksamheten och höglager.
Nu har produktionen flyttats till Thailand, som bland annat erbjuder närhet till huvudmarknaden för CD- och DVD-tillverkningen samt lägre tillverkningskostnader. Därför har M2 flyttat från de 5 000 kvadratmeter som inrymde den gamla lokalen, till 1 000 kvadratmeter i en närliggande fastighet. Här finns kontor och FoU-verksamhet.
– Även denna gång kunde FastPartner möta våra behov. De har bistått med mycket hjälp för att bygga om och anpassa lokalerna för att de ska passa vår verksamhet. M2s verksamhet är i ständig utveckling och när nya lokalbehov uppstår är det naturligt att vi i första hand vänder oss till FastPartner, säger Andreas Andersson.
M2s verksamhet är i ständig utveckling och när nya lokalbehov uppstår är det naturligt att vi i första hand vänder oss till FastPartner.
M2 är en av världens ledande tillverkare av optiska system och utrustning för tillverkning av CD, CD-ROM, CD-R, DVD och DVD-R. Sedan starten 1995 har M2 haft en stadig tillväxt och rankas bland de största aktörerna på marknaden. M2:s huvudkontor ligger i Spånga och bolaget har dotterbolag i USA, Thailand, Singapore, Japan, Taiwan och Tyskland samt global räckvidd genom ett nätverk av försäljningsagenter.
Fastpartner äger, förvaltar och utvecklar egna fastigheter. Vi fokuserar på kommersiella fastigheter och förvaltar själva vårt bestånd, som framför allt finns i regionerna Stockholm, Gävleborg och Väst. Vårt mål är att erbjuda marknadens främsta fastighetslösningar.
Vi är lyhörda och aktiva i vår förvaltning och utveckling av fastigheterna. Långsiktigt engagemang och korta vägar för information och beslut är självklarheter för oss.
n FastPartners kärnverksamhet är att på expansiva orter äga, förvalta och utveckla fastigheter. Vi vänder oss främst till företagare med behov av lokaler anpassade till flera olika verksamheter, som produktion, kontor, lager/ logistik, industri och service - det vi kallar kombinationslokaler. Av den totala uthyrningsbara ytan om cirka 491 000 kvadratmeter finns 71 procent i Stockholm. I Gävleregionen finns 24 procent och i region Väst 5 procent.
Vi är lyhörda och aktiva i vår förvaltning och utveckling av fastigheterna. Långsiktigt engagemang och korta vägar för information och beslut är självklarheter för oss. Det är så vi lyckas.
Resultatet i fastighetsrörelsen exklusive värdeförändringar och skatt uppgick till 214,7 (221,8) MSEK eller 4,23 (4,37) kr/aktie. Hyresintäkterna för hela beståndet uppgick till 410,9 (488,2) MSEK. I jämförbart bestånd, med hänsyn tagen till förvärv och avyttringar, har hyresintäkterna sjunkit med 11,3 MSEK eller 2,7 procent. Minskningen beror främst på att hyresintäkterna föregående år inkluderade en engångsersättning om 67,8 MSEK för förtida avflyttning ur en fastighet i Gävle. Detta hyresbortfall har kompenserats av en mängd nyuthyrningar där fastigheten Riksby 1:13 i Bromma står för den enskilt största hyresökningen jämfört med föregående år.
Fastighetskostnaderna har ökat något jämfört med föregående år och uppgick till 146,7 (142,9) MSEK. Ökningen förklaras bland annat
av en inledningsvis rätt så kall och snörik period med ökade kostnader för såväl uppvärmning och snöröjning som följd. Dessutom har FastPartner övertagit driftansvaret för två fastigheter jämfört med föregående år. Under året har FastPartner också genomfört flera åtgärder och investeringar som medför lägre driftkostnader. I jämförbart bestånd har kostnaderna stigit med 3,5 MSEK eller 2,5 procent och uppgår till 146,5 (142,5) MSEK. Kostnaden för fastighetsskatt uppgick till 11,8 (12,0) MSEK medan kostnaden för tomträttsavgälder och arrenden uppgick till 12,9 (13,9) MSEK.
Under året har fastigheterna Oljan 2 och Bensinen 6 i Täby förvärvats. De ligger i Täby Kyrkbys företagsområde med närhet till nya Norrortsleden. Hyresgäster i dessa fastigheter är bland andra Megger Sweden, Aktiv Bilfinans, Täby plåtslageri och Classes garage. Tillträde till fastigheterna skedde i december. I Gävle förvärvades fastigheten Andersberg 14:32 och på fastigheten har en logistik- och säkerhetsanläggning uppförts för Panaxias räkning, med inflyttning i januari 2010.
I september förvärvade FastPartner 60% av fastigheten Etuiet 85 i Linköping. Fastigheten är fullt uthyrd och bland hyresgästerna återfinns Friskis & Svettis och Landstinget i Östergötland,
Del av fastigheten Högsbo 2:3 i Göteborg såldes i början av året till hyresgästen Furuno. I Stockholm tecknades i december avtal om
| 36 900 kvm |
|---|
| 36 600 kvm |
| 15 001 kvm |
| 9 174 kvm |
| 7 837 kvm |
försäljning av en hotellfastighet, Particentralen 8, och frånträde skedde i januari 2010.
FastPartner arbetar aktivt med att utveckla fastighetsbeståndets kvalitet och effektivitet. Avsikten är att skapa bättre kassaflöden och en långsiktigt god värdetillväxt samt att i samarbete med kunderna anpassa lokalerna efter nya och kommande förutsättningar. Dessa investeringar ökar dessutom hyrespotentialen. Våra lokaler har en stor flexibilitet för att möta de behov som uppstår över tid.
Arbetet med fastighetsutveckling i befintliga fastigheter samt i möjliga förvärvsfastigheter är en viktig del av FastPartners förvaltning. Vi bevakar löpande de möjligheter som finns till förvärv oberoende av marknadssituation.
FastPartners fastighetsutveckling bygger mycket på en stark kännedom om den lokala marknaden och en aktiv förvaltning inom beståndet. Vi har valt att i hög grad koncentrera fastighetsbeståndet till Storstockholm och Gävle. Dessutom arbetar FastPartner aktivt med att vidareutveckla själva processen kring fastighetsutveckling och projektfastigheterna för att åstadkomma en kostnadseffektiv och kvalitetsmässigt hög utvecklingsprocess. Det gäller allt från små lokalanpassningsprojekt till stora nybyggnadsprojekt. Arbetet sker i nära samarbete med våra hyresgäster.
Marknadssituationen ger över tid varierande möjligheter och förutsättningar. Inom de projekt som genomförs sker kontinuerligt riskanalyser inom skiftande områden. Det kan bland annat handla om ekonomiska risker, tekniska risker, marknadsrisker, politiska risker eller kommunikativa risker. Samtidigt studeras även de möjligheter och övriga förutsättningar som finns i projekten.
FastPartner har under 2009 som vanligt varit aktiv i sin fastighetsutveckling. Näringenfastigheterna i Gävle är äldre logistik- och produktionslokaler som står under ständig utveckling. Under 2008 uppfördes ett höglager och aktuellt under 2009–2010 är Näringen 10:4 som utvecklas från produktionslokaler för Ericsson till produktion, logistik och kontorslokaler till ett flertal hyresgäster. Nya spännande uppdrag väntar hela tiden i de centralt belägna Näringenfastigheterna i Gävle som har närhet till hamnen och järnvägen.
På fastigheten Andersberg 14:32 har en logistik- och säkerhetsanläggning uppförts åt Panaxia med inflyttning i januari 2010. Byggnaden innehåller en modern logistikanläggning med stora kyl- och fryslager och Panaxia har även sitt Gävlekontor här. Fastigheten ligger i direkt anslutning till E4.
I Västberga har FastPartner fortsatt utvecklingen för befintliga och nya hyresgäster. Det gäller lokaler för såväl produktion, forskning och utveckling som kontor. Sandvik och Nobel Biocare har flyttat in i nybyggda samt ombyggda lokaler. För båda dessa hyresgäster har utvecklingen skett i nära samarbete med FastPartner.
I Bromsten har FastPartner i samarbete med Stockholm stad inlett arbetet med nya detaljplaner för fastigheterna Gunhild 5 och Gustav 1. På Gunhild ska en företagsby byggas med ca 20 000 m2 lokaler. Här prövas även möjligheterna för en idrottsanläggning i en så kallad multihall med flera verksamheter inom både idrott, friskvård och sjukvård. På fastigheten Gustav 1 planeras bostäder.
Byggnationen ska inledas senast 2012 förutsatt att detaljplaneringen är färdigställd.
Fastigheten Krejaren 2 delas genom 3Dfastighetsbildning i två fastigheter, Krejaren 2 med kommersiella lokaler för handel och kontor samt Krejaren 4 som byggs för bostadsrätter. Under 2009 har projektet övergått i en byggandefas efter den tidigare rivningen och bergschakten. I december 2009 var stommen och taket på plats och fasaderna mot Östermalmstorg och Nybrogatan började färdigställas. I januari 2010 påbörjade Åhléns inflyttningarna och varuhuset öppnade i mitten av mars. Successivt flyttar därefter kontorshyresgäster och bostadsrättsköpare in i fastigheten. Under 2010 kommer fastigheten att färdigställas. Totalt byggs cirka 10 000 m2 LOA/BOA inom Krejaren.
Kommande utvecklingsfastigheter är bland annat Stansen 1 i Täby, Riksby 1:13 i Bromma och Lönelistan 1 & 2, Timpenningen 2 och Arbetsbasen 3 med flera i Västberga.
Under året har FastPartner genomfört ett antal större utvecklingsprojekt. Inom fastighetsbeståndet finns 125 000 kvadratmeter byggrätter att utveckla i Stockholm. Det ger
FastPartners fastighetsutveckling bygger mycket på en stark kännedom om den lokala marknaden och en aktiv förvaltning inom beståndet.
Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning med normal marknadsföringstid på den öppna marknaden.
goda förutsättningar för en fortsatt fastighetsutveckling inom det egna beståndet. Lokalanpassningarna fortsätter löpande tillsammans med våra hyresgäster över hela vårt bestånd. Under 2009 har FastPartner investerat 266,1 MSEK i eget bestånd. Vid årsslutet uppgick fastigheter under uppförande till 613,1 MSEK.
År 2006 avyttrade FastPartner ett fastighetsbestånd i Gävle omfattande 11 bostadsfastigheter, en skola samt en industrifastighet. Fastigheterna förvärvades av FastProp Holdingkoncernen, vilken ägs gemensamt av FastPartner och danska Property Group A/S. FastPartners ägarandel i koncernen uppgår till 50 procent. FastPartner handhar den tekniska förvaltningen av fastigheterna och sköter även den administrativa förvaltningen av bolagen i koncernen.
Under 2009 har FastPartner fortsatt att genomföra kvartalsvisa värderingar av hela fastighetsbeståndet med hjälp av ett oberoende värderingsinstitut, DTZ. De delägda fastigheterna har värderats av Forum Fastighetsekonomi. Under 2009 har dessutom projektfastigheterna värderats enligt IFRS-reglerna. De stora projektfastigheterna är Krejaren 2 och Andersberg 14:32. Här påverkas värdet till mycket stor del av uthyrningssituationen i respektive fastighet. Andersberg 14:32 var till fullo uthyrd innan byggprojektet inleddes och i Krejaren har uthyrningen fortsatt successivt under projektets gång. Åhléns tecknade kontrakt innan byggstart och under hösten har både Segulah och Swedbank tecknat hyreskontrakt.
Värderingsföretagets underlag utgörs av den information som FastPartner har lämnat om fastigheterna. Denna information består av utgående hyra, avtalsperiod, eventuella tillägg och rabatter, vakansnivåer, kostnader för drift och underhåll samt större planerade eller nyligen utförda investeringar och reparationer. Därutöver använder värderingsföretaget också egen kännedom och information om ort och marknadsvillkor för respektive fastighet. Värderingen syftar till att bedöma fastigheternas marknadsvärde vid värderingstidpunkten. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning med normal marknadsföringstid på den öppna marknaden.
För värdebedömningen har en kassaflödesanalys genomförts för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet på fastighetens framtida driftnetton under en kalkylperiod samt nuvärdet av objektets restvärde efter kalkylperiodens slut. Värderingsinstitutets utlåtande granskas och jämförs med FastPartners interna värdering.
Värdet på koncernens fastigheter uppgick vid årets slut till 4 428,8 (4 192,6) MSEK, varav 613,1 (371,8) MSEK avser fastigheter under uppförande.
Av årets orealiserade värdeförändringar om –87,1 MSEK avser –37,6 MSEK beståndet i Stockholm och –44,2 MSEK avser beståndet i Gävle. Orealiserad värdeförändring under 2009 för region Väst uppgår till –5,3 MSEK.
Hyresintäkter
Kontraktsförfallostruktur
| fastighetsrörelsen | 2009 | 2009 | 2009 | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|---|---|
| Resultatutveckling per kvartal, MSEK | kvartal 4 | kvartal 3 | kvartal 2 | kvartal 1 | kvartal 4 |
| Hyresintäkter | 104,7 | 99,1 | 102,7 | 104,4 | 175,2 |
| Fastighetskostnader | –43,7 | –29,9 | –35,2 | –37,9 | –47,1 |
| Driftnetto | 61,0 | 69,2 | 67,5 | 66,5 | 128,1 |
| Överskottsgrad % | 58,3 | 69,8 | 65,7 | 63,7 | 73,1 |
| Central administration | –4,4 | –3,8 | –3,4 | –4,5 | –4,3 |
| Finansiella poster | –5,8 | –4,2 | –11,9 | –11,5 | –29,8 |
| Andel i intresseföretags resultat | –2,0 | 0,0 | 1,0 | 1,0 | –2,0 |
| Förvaltningsresultat | 48,8 | 61,2 | 53,2 | 51,5 | 92,0 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter | –16,8 | –14,1 | –39,4 | –13,2 | –104,3 |
| Resultat efter finansiella poster | 32,0 | 47,1 | 13,8 | 38,3 | –12,3 |
I region Stockholm äger och förvaltar FastPartner idag fastigheter i Lunda/Spånga/Bromma, Västberga/Årsta, Märsta/Knivsta samt Täby/Danderyd. Region Stockholm innefattar även enstaka fastigheter i Upplands Väsby, Lidingö, Norrköping, Södertälje och Åtvidaberg. Gemensamt för FastPartners fastigheter i Region Stockholm är att de ligger i tillväxtområden med goda kommunikationer.
| Fastighetsbestånd Stockholm | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter, MSEK | 349,5 | 312,0 |
| Driftnetto, MSEK | 233,1 | 198,1 |
| Uthyrningsgrad, % | 91,6 | 91,4 |
| Fastighetsvärde vid årets utgång, MSEK | 3 800,1 | 3 549,7 |
| Area, tkvm | 349,9 | 341,8 |
| Ytfördelning, % | 71 | 71 |
Region Gävleborg
FastPartner äger och förvaltar fastigheter i tillväxtregionen Gävleborg med omnejd. Fastigheterna finns i Gävle och Söderhamn. Satsningar på infrastruktur de senaste åren i kombination med ett gott klimat för företagande har gjort att Gävleborg idag är en av Sveriges mest intressanta platser för företagsetableringar.
| Fastighetsbestånd Gävleborg | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter, MSEK | 45,8 | 161,8 |
| Driftnetto, MSEK | 25,2 | 143,7 |
| Uthyrningsgrad, % | 89,3 | 94,4 |
| Fastighetsvärde vid årets utgång, MSEK | 523,0 | 532,6 |
| Area, tkvm | 118,8 | 118,8 |
| Ytfördelning, % | 24 | 24 |
Region Väst är den minsta regionen i FastPartners fastighetsbestånd. Fastigheterna i region Väst ligger i Göteborg, Mölndal och Lerum och sköts genom egen förvaltning.
| Fastighetsbestånd Väst | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter, MSEK | 15,6 | 14,4 |
| Driftnetto, MSEK | 5,9 | 3,5 |
| Uthyrningsgrad, % | 93,7 | 84,8 |
| Fastighetsvärde vid årets utgång, MSEK | 105,7 | 110,3 |
| Area, tkvm | 22,4 | 22,4 |
| Ytfördelning, % | 5 | 5 |
Gävle
Ytfördelning
Håkan Bolinder, Regionchef Johan Böckert, Regionchef
Nedgången i världsekonomin har skapat avmattning även på fastighetsmarknaden. I Sverige är Stockholm ändå den region där företagen hittills har klarat sig förhållandevis bra. Trots tuffare tider har FastPartner hyrt ut för 16,5 MSEK i nya intäkter för 2009. Vi har flera offerter ute och flera nya skrivna och muntliga avtal med befintliga och nya kunder.
FastPartner har ett proaktivt förhållningssätt som går ut på att förekomma problem och hitta lösningar för våra hyresgäster utifrån de förutsättningar som råder på marknaden och hos kunden.
248,0 MSEK
| fem Största hyresgästerna | |
|---|---|
| Per 31 december 2009 | |
|---|---|
| Sandvik AB | 36 900 kvm |
| Panaxia AB | 36 600 kvm |
| Arrow Nordic AB | 9 174 kvm |
| Nobel BioCare AB | 6 600 kvm |
| Mio Stockholm AB | 5 975 kvm |
| Region Stockholm | |
|---|---|
| n Produktion/Lager n Kontor n Butiker n Bostäder n Hotell |
57 % 28 % 9 % 3 % 3 % |
| Per område n Lunda/Spånga/Bromma 47 % |
| Nyckeltal | ||
|---|---|---|
| Lunda/Spånga/ Bromma |
Västberga/Årsta | Märsta/Knivsta | Täby/Danderyd | Övriga Fastigheter | Totalt | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Region Stockholm | MSEK | kr/kvm | MSEK | kr/kvm | MSEK | kr/kvm | MSEK | kr/kvm | MSEK | kr/kvm | MSEK | kr/kvm |
| Hyresintäkter | 169,3 | 1 024,6 | 73,1 | 1 132,1 | 56,2 | 909,5 | 39,8 | 902,7 | 11,0 | 896,0 | 349,5 | 1 026,2 |
| Driftskostnader | –26,9 | –162,9 | –6,5 | –100,6 | –12,8 | –206,7 | –6,0 | –135,5 | –1,9 | –155,3 | –54,1 | –158,8 |
| Reparation och underhåll | –9,7 | –58,8 | –3,8 | –58,1 | –6,8 | –109,7 | –3,0 | –68,1 | –1,3 | –110,3 | –24,6 | –72,3 |
| Fastighetsskatt | –4,2 | –25,1 | –1,4 | –21,4 | –2,5 | –39,9 | –1,9 | –43,1 | –0,3 | –21,4 | –10,2 | –29,8 |
| Tomträttsavgälder | –8,4 | –50,8 | –3,9 | –60,8 | –0,1 | –2,1 | –0,1 | –2,2 | –0,1 | –6,5 | –12,6 | –37,1 |
| Driftnetto* | 120,1 | 727,0 | 57,6 | 891,2 | 34,0 | 551,3 | 28,9 | 653,7 | 7,4 | 602,5 | 248,0 | 728,2 |
| Fastighetsvärde vid | 1 | |||||||||||
| årets utgång** | 351,2 | 761,7 | 488,7 | 521,2 | 105,7 | 3 228,5 | ||||||
| Driftnetto, % | 8,8 | 7,6 | 6,9 | 6,0 | 7,5 | 7,7 |
*Exklusive fastighetsadministration och marknadsföring.
**Projektfastigheten Krejaren 2 ingår ej i tabellen. Värde vid årets slut uppgår till 571,7 MSEK.
n FastPartner arbetar sparsmakat med reklam och annonsering och ser istället fördelarna med att lägga resurser och engagemang nära hyresgästen. Därför känner vi våra kunder väl och vi satsar långsiktigt i våra samarbeten. FastPartner har ett proaktivt förhållningssätt som går ut på att förekomma problem och hitta lösningar för våra hyresgäster utifrån de förutsättningar som råder på marknaden och hos kunden.
I region Stockholm äger och förvaltar FastPartner idag fastigheter i Västberga/Årsta, Lunda/Spånga/Bromma, Märsta/Knivsta samt Täby/Danderyd. Till region Stockholm räknas även enstaka fastigheter som Fast-Partner äger och förvaltar i Upplands Väsby, på Lidingö samt i Norrköping, Linköping, Södertälje och Åtvidaberg.
Fastigheten Krejaren på Östermalmstorg kommer att stå klar 2010. Krejaren innehåller 4 100 kvadratmeter handel, 4 700 kvadratmeter kontor och 1 300 kvadratmeter bostäder. Kontrakt har tecknats med Åhléns AB, som hyrt samtliga handelsytor samt Segulah och Swedbank.
FastPartner äger och förvaltar 70 fastigheter inom Region Stockholm med en uthyrningsbar yta på cirka 349 900 kvadratmeter samt byggrätter med en uthyrningsbar yta på drygt 125 000 kvadratmeter. Under 2009 tecknades nya kontrakt på cirka 18 000 kvadratmeter i Stockholmsområdet vilket motsvarar årshyror om cirka 16,5 MSEK.
Under 2009 har FastPartner genomfört ett antal om- och tillbyggnader i storleksklassen 3-8 MSEK, varav Västberga utgör 8 MSEK och Lunda/Spånga/Bromma utgör 7 MSEK.
FastPartner arbetar aktivt med att öka attraktionskraften i de områden där våra fastigheter finns. Bland annat arbetar vi i olika projekt som syftar till att stimulera lokal tillväxt och nyetableringar. I Lunda deltar FastPartner aktivt i styrelsen för Lunda Företagsgrupp. Företagsområdet har av Stockolm Business Region, SBR, utsetts till att som första företagsområde starta upp ett upprustningsprojekt av området. FastPartner är sammankallande för projektet. Företagsgruppen har årliga medlemsmöten med polis och bevakningsföretag för att stämma av statusen i området. En ny hemsida har tagits fram med information om medlemmar och kommande aktiviteter.
FastPartner arbetar för att utveckla servicen
för de som arbetar i området. De senaste åren har två restauranger öppnats i våra fastigheter och i dagsläget arbetar FastPartner med att etablera en närbutik. FastPartner har ett nära samarbete med kommunala tjänstemän på stadsdelsnivå och lokala politiker för att främja näringslivet och öka trivsel och säkerhet i området. Gemensamma aktiviteter med det lokala föreningslivet, till exempel sponsorträffar samt trygghets- och trevnadsvandringar genomförs årligen tillsammans med tjänstemän från stadsdelen och andra fastighetsägare.
I Märsta driver FastPartner marknadsgruppen i Märsta centrum som anordnar olika aktiviteter för att stimulera handeln och öka besöksantalet i centrumet. Även i Västberga är FastPartner engagerade i en fastighetsägargrupp för att göra området mer attraktivt.
Även om de ekonomiskt svårare tiderna naturligtvis innebär utmaningar ser framtiden för regionen ljus ut. Uthyrningsgraden är hög och vi märker ett stort intresse för den typ av lokaler som vi erbjuder.
Framledes arbetar FastPartner med en strategi för så kallade "omöjliga fastigheter" – fastigheter med ytor som på grund av placering och utseende är svåra att hyra ut. Det är mindre ytor som ligger i anslutning till andra uthyrda lokaler och i framtiden ska FastPartner arbeta aktivt med dessa ytor, exempelvis genom omförhandling med intilliggande hyresgäster. Vissa ytor är mer attraktiva än andra – ofta lagerlokaler – och med lite is i magen kan även kontor i anslutning till lagret bli uthyrt, om företaget väntar med uthyrning till "rätt" tillfälle uppstår.
Arbetet med energieffektivisering fortsätter. Konvertering från olja eller direktel till fjärrvärme eller bergvärme pågår i ett flertal fastigheter, vilket ger betydande kostnadsoch miljömässiga besparingar.
FastPartner har ett nära samarbete med kommunala tjänstemän på stadsdelsnivå och lokala politiker för att främja näringslivet och öka trevnad, trivsel och säkerhet i området.
Antal fastigheter
Lunda/Spånga fortsätter att utvecklas på flera plan. I Lunda deltar FastPartner i styrelsen för Lunda Företagsgrupp. Vi har ett nära samarbete med kommunala tjänstemän och lokala politiker för att främja näringslivet och öka trevnad, trivsel och säkerhet i området.
Total uthyrningsbar yta i Lunda Spånga är cirka 120 000 kvadratmeter. FastPartners nyuthyrning under året var cirka 6 300 kvadratmeter. Nya hyresgäster är Strömberg Distribution, Ambius, IN-CC och Bilfinger/Berger. Bland FastPartners övriga hyresgäster i Lunda finns VWR International AB, OBH Nordica, Novator AB, JCDecaux, Arrow Nordic, Ahlsell, Citroen Sverige och IBIS Hotel.
I Bromma har FastPartner en stor etablering i form av fastigheten Riksby 1:13. Fastigheten ligger i direkt anslutning till Bromma flygplats. Vid halvårsskiftet inleddes ombyggnation om 3 400 kvadratmeter för Byggmax. Panaxia Security är den dominerande hyresgästen i fastigheten och hyr 36 600 kvadratmeter på ett tioårigt avtal. I Bromma har FastPartner även ytterligare byggrätter motsvarande cirka 15 000 kvadratmeter.
| n Produktion/Lager 66 % | |
|---|---|
| n Kontor | 31 % |
| n Butiker | 1 % |
| n Bostäder | 0 % |
| n Hotell | 2 % |
FastPartner äger fastigheterna Gustav 1 och Gunhild 5 i Bromstens industriområde i Spånga. På Gunhild 5 byggs cirka 18–20 000 kvadratmeter lokaler i en företagsby med tonvikt på industri, hantverk och lager. På Gustav 1 får FastPartner möjlighet att bygga cirka 200 bostäder. Planarbetet för företagsbyn påbörjades under 2009. Planarbetet för bostäderna har ännu ej påbörjats. I företagsbyn planeras även en stor multisporthall om cirka 5–7 000 kvadratmeter med tillskott av gymoch friskvårdsanläggning samt restaurang och bowling. Byggnation av sporthallen är planerad att påbörjas senast under 2012. Nu omförhandlas kontrakt med gamla hyresgäster och nya kontrakt skrivs med nya hyresgäster.
Vi har ett nära samarbete med kommunala tjänstemän och lokala politiker för att främja näringslivet och öka trevnad, trivsel och säkerhet i området.
Västberga är ett av Stockholms mest intressanta företagsområden. Det är nära till city och här finns dessutom en intressant mix av företagande i form av produktion, lager och logistik. Området har ett bra utbud av service och det gör området mycket attraktivt för företagen.
Som en av de större fastighetsägarna i området arbetar FastPartner ständigt med att uppgradera Västberga från industriområde till modernt produktions- och distributionscentra.
FastPartner äger sju fastigheter i Västberga, intill E4/E20, och två fastigheter i Årsta. Totalt ligger uthyrningsytan på drygt 65 000 kvadratmeter och dessutom har FastPartner byggrätter om ytterligare 60 000 kvadratmeter. Den största hyresgästen i området är Sandvik som nu utökar sin verksamhet med ytterligare ytor. Kombinationen av kontors-, forsknings-, lageroch industrilokaler, som utgör stommen i Fast-Partners fastighetsbestånd i Västberga, har i övrigt haft stor efterfrågan under året.
Västberga/Årsta
n Produktion/Lager 71 % n Kontor 23 % n Butiker 0 % n Bostäder 0 % n Hotell 6 %
Bland hyresgästerna finns även Nobel Biocare, ett innovativt företag verksamt inom dentalteknik. Nobel Biocare växer kraftigt och har under året utökat sina ytor med 2 000 kvadratmeter, till 6 600 kvadratmeter. Andra hyresgäster är Teknos, Aare, ADI Alarmsystem och Sandströms Center.
I Årsta äger FastPartner fastigheten Allgunnen 7 om 1 772 kvm. Hyresgäst i fastigheten är Kaiser Bil, som är exklusiv återförsäljare av Lexus i Stockholm. Företaget har allt från showroom till fullserviceverkstad under ett och samma tak. Hyresavtalet sträcker sig till 2016.
Flera projekt som utvecklar Sigtuna Kommun har pågått under året. Med den omedelbara närheten till Arlanda Airport, Stockholm och Uppsala samt ett rikt utbud av hotell och konferensanläggningar är kommunen en stor mötesplats och optimal för nyetableringar.
FastPartner äger Märsta Centrum med ett 60tal butiker och kontor samt 82 bostäder. Den totala uthyrningsbara ytan är cirka 27 000 kvadratmeter och FastPartner har flera byggrätter inom området. FastPartner har fört diskussioner med flera rikstäckande detaljhandelsbolag om nyatableringar i Märsta. Endast några mindre kontorsytor är vakanta.
I Arlandastad har FastPartner ett antal lageroch logistikfastigheter samt en hotellanläggning. Nyuthyrningen under året var cirka 4 000 kvadratmeter och hyresgäster som tillkommit eller utökat ytan är bland annat RK Enter, Sigtuna Friskolor och Arbetsförmedlingen. De största hyresgästerna är Axfood, Överskottsbolaget, Visma, Park Hotel och Sigtuna Kommun.
Förhandling pågår om en utbyggnad av Park
Hotel och om uppförande av en ny byggnad i Märsta centrum.
FastPartner är, i nära samarbete med handlarna, engagerade i olika projekt för att utveckla bland annat exteriören i Märsta Centrum.
Knivsta Kommun fortsätter expandera. Fast-Partner har hundraprocentig uthyrning i området och flera hyresgäster har utökat sin yta. Företaget har även byggrätten till Gredelby 24:1.
Messingen, där FastPartners fastighet ligger, är i omvandling från industri- och bostadsområde till företagsby. Detta har medfört stor efterfrågan på lokaler. FastPartners fastigheter Nedra Runby 1:9 och 11 kan komma att beröras av en ombyggnad.
FastPartner äger Märsta Centrum med ett 60-tal butiker och kontor samt 82 bostäder. Den totala uthyrningsbara ytan är cirka 27 000 kvadratmeter.
I Fogdens handels- och industriområde har FastPartner två fastigheter. MIO Möbler är den största hyresgästen. För ICA Stop pågår ett omfattande utvecklingsprojekt, med fler parkeringsplatser och planerad utökning och förädling av lokalerna. Andra hyresgäster är Onoff, Sportex, Sats Sports Club och Ahlsell.
I Täby arbetar FastPartner tillsammans med kommunen för att förändra detaljplanen för fastigheten Stansen 1. År 2012 påbörjar Fast-Partner bostadsbebyggelse i området.
FastPartners största hyresgäst i Näsbypark företagsby är Aleris Diagnostik, som förlängt sitt hyresavtal med sex år. Brandskyddsmå-
larna i Sverige har under året utökat sina lokalytor markant. Övriga hyresgäster är bland andra Beweholt Reklam, Bring Citymail, Transit Bredband och Mellansvenska Elektriska.
I Täby Kyrkbys handels- och industriområde köpte FastPartner två fastigheter i slutet av året. Hyresgäster är Megger Sweden, Aktiv Bilfinans, Täby Plåtslageri och Classes Garage.
I Danderyd äger FastPartner en fastighet om cirka 2 000 kvadratmeter. Bland hyresgästerna finns bland andra Rubrik Media och Bilcity.
I Täby arbetar Fast-Partner tillsammans med kommunen för att förändra detaljplanen för fastigheten Stansen 1. 2012 påbörjar FastPartner bostadsbebyggelse i området.
I fastigheten Löjan 13 i Södertälje har Fast-Partner slutfört en ombyggnation för Mekonomen samt byggt om och utökat för Jesper Markussons Bil AB. I Norrköping äger och förvaltar FastPartner en fastighet med hyresgästerna Swedol och Brandkåren. I Åtvidaberg har FastPartner en fastighet med bland annat hyresgästerna Netto, Systembolaget, Apoteket och Folktandvården. Fastigheten i Åtvidaberg innehåller även bostäder.
Även Gävle har drabbats av de ekonomiskt tuffare tiderna. Ericssons beslut om nedläggning är ett hårt slag och innebär stor vakans för regionen. Samtidigt har Gävles expansiva näringsliv inneburit spännande etableringar och framgångar hos många företag. FastPartner har underlättat för hyresgäster med kraftiga nedgångar i verksamheten samtidigt som vi har medverkat i andra hyresgästers expansionsplaner.
| 50 40 |
46,2 | 48,1 | 48,1 | 48,1 | 47,7 | Kontraktsvärde årshyra, MSE K |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 20 |
||||||
| 10 0 |
||||||
| 2010 | 2011 2012 2013 | 2014 |
Kontraktsförfallostruktur
fem Största hyresgästerna*
Per 31 december 2009
*Avser FastPartners helägda fastigheter.
| n Hotell | 0 % |
|---|---|
| NYC KELTAL * |
||
|---|---|---|
| Region Gävleborg | MSEK | Kr/kvm |
| Hyresintäkter | 45,8 | 385,9 |
| Driftkostnader | –11,6 | –97,7 |
| Reparation och underhåll | –5,1 | –42,6 |
| Fastighetsskatt | –0,9 | –7,6 |
| Tomträttsavgälder | 0,0 | 0,0 |
| Driftnetto** | 28,3 | 238,0 |
| Fastighetsvärde vid årets utgång*** | 481,6 | |
| Driftnetto, % | 5,6 |
FLB Logistik AB 15 001 kvm Mekanotjänst i Söderhamn AB 7 837 kvm Ex & Co 4 534 kvm Kraft Foods 4 620 kvm Ulno AB 4 534 kvm
*Avser FastPartners helägda fastigheter.
**Exklusive fastighetsadministration och marknadsföring. ***Projektfastigheten Andersberg 14:32 ingår ej i tabellen. Värdet vid årets slut uppgår till 41,4 MSEK.
n FastPartner har under året fortsatt att ta aktiv del i utvecklingen av Gävle som etableringsort, bland annat genom ordförandeskapet i samverkansprojektet Marknadsplats Gävle. Projektet är ett av flera pågående projekt, där samverkan mellan kommunen och näringslivet startats för att positivt påverka Gävles utveckling. Projektet, som samlar de större fastighetsägarna, har under 2009 anställt en projektledare på tre år.
Inom Region Gävleborg ansvarar vi för 19 fastigheter med en uthyrningsbar yta på cirka 200 000 kvadratmeter samt byggrätter på drygt 25 000 kvadratmeter. Elva av fastigheterna, med en uthyrningsbar yta på cirka 78 000 kvadratmeter, är hälftenägda och utgör cirka 40 procent av regionens totala uthyrningsbara yta De största hyresgästerna inom det hälftenägda beståndet är Ericsson som hyr 44 700 kvadratmeter och Gavlefastigheter som hyr 14 627 kvadratmeter. I tre av de hälftenägda fastigheterna pågår ombildning till bostadsrättsföreningar och per den 11 mars 2010 avyttrades fastigheterna Norrtull 22:7 och Norrtull 24.9.
Under 2009 tecknades nya kontrakt på cirka 4 500 kvadratmeter vilket motsvarar årshyror om cirka 5,6 MSEK. FastPartner har byggt om fastigheter och anpassat lokaler för totalt cirka 2,4 MSEK.
FastPartners mål är att bli den dominerande fastighetsägaren för kommersiella lokaler i Gävle.
I den före detta Ericssonfabriken i Söderhamn ligger Björnänge Företagshotell. Med fastighetens möjligheter till stor variation av verksamheter, logistikhantering och ett bra serviceerbjudande fortsätter företagshotellet att intressera företagare i Söderhamn med omnejd.
FastPartner har under 2009 kunnat väl-
komna Miroi, Gävleborgs företagshälsovård, Utbildarna, skolprojektet och Jabster som nya hyresgäster. Sedan tidigare finns Mekanotjänst, Rimaster, Selga, Posten, Poståkeriet, BLF, Kaeser Kompressorer, ES Construction samt Telecom Valley. Totalt har företagshotellet ett 20-tal hyresgäster.
FastPartner och Panaxia Logistik är pionjärer i Gävle kommuns storsatsning på Ersbo-området vid E4:ans södra infart till Gävle, en logistisk knutpunkt med stor potential enligt alla intressenter. Området är på totalt 300 000 kvadratmeter med en planerad total byggnation av 150 000 kvadratmeter för industri-, logistik-, transport- och kontorslokaler.
FastPartner är det första företaget som etablerar sig i området. Byggnaden som uppförts för Panaxia är på 2 700 kvadratmeter. Den stora markytan, cirka 20 000 m2, är iordningställd för lastbilsuppställningar.
Konjunkturläget blir naturligtvis en faktor med
betydelse för utvecklingen på fastighetsmarknaden i Region Gävleborg även under 2010. För FastPartners del handlar det mycket om att tillsammans med övriga stora fastighetsägare fortsätta att marknadsföra Gävle som etableringsort.
En väsentlig utmaning blir att vända våra vakanta lokaler från att vara en belastning till att bli en tillgång i arbetet. Det handlar också om att snabbt kunna ställa om och anpassa oss efter de förändringar som våra hyresgäster genomgår.
FastPartner ser stora möjligheter med Gävleregionen. Inte minst har den pågående och planerade utvecklingen av infrastrukturen i och kring Gävle stor betydelse för framtidstron. Utöver E4:ans utveckling byggs mellan 2011 och 2013 dubbelspåret mellan Furuvik och Skutskär, vilket innebär hög kapacitet på Ostkustbanan som i sin tur stärker kommunikationerna till och från Gävle. En annan framtida satsning på kommunikationerna är E16 mellan Gävle och Oslo, som när den förverkligas kommer att stärka norra mellansverige på många sätt.
FastPartner ser stora möjligheter med Gävleregionen. Inte minst har den pågående och planerade utvecklingen av infrastrukturen i och kring Gävle stor betydelse för framtidstron.
Region VÄST
n Hyresgästsituationen i Region Väst är stabil. Regionen präglas av en stark industritradition och hög forsknings- och kvalitetsnivå. I Mölndal innehar FastPartner industrifastigheten Pelargonian 6, som omfattar butik, lager och verkstad. Hyresgästerna är bland annat Kakelpalatzet, Stencentrum och Bilvaruhuset. I Gråbo, Lerum, äger FastPartner fastigheten Hjällsnäs 8:30-31, två kommersiella fastigheter. Dessa fastigheter utgör själva centrumkärnan i Gråbo. De största hyresgästerna är Bonum Livsmedel, Netto Marknad och Sparbanken.
| Största hyresgästerna | |
|---|---|
| ----------------------- | -- |
| Per 31 december 2009 | |
|---|---|
| Bonum Livsmedel i Gråbo AB | 1 963 kvm |
| Kakelpalatzet i Mölndal AB | 1 935 kvm |
| Hydraul-Center i Göteborg AB | 1 670 kvm |
| Rodlin Sanco AB | 1 486 kvm |
20 Kontraktsförfallostruktur
| Region Väst | MSEK | Kr/kvm |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 15,6 | 697,8 |
| Driftkostnader | –3,9 | –173,0 |
| Reparation och underhåll | –4,2 –186,3 | |
| Fastighetsskatt | –0,6 | –24,7 |
| Tomträttsavgälder | –0,3 | -14,3 |
| Driftnetto* | 6,7 | 299,4 |
| Fastighetsvärde vid årets utgång | 105,7 | |
| Driftnetto, % | 6,2 | |
*Exklusive fastighetsadministration och marknadsföring
FastPartners målsättning är att soliditeten ska uppgå till minst 25 procent samt att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. Per den 31 december 2009 uppgick soliditeten till 29,6 (32,7) procent och räntetäckningsgraden uppgick till 4,5 (2,7) ggr.
Tillgång till kapital är en grundläggande förutsättning för att utveckla en framgångsrik fastighets-
rörelse.
29,6%
KAPITALSTRUKTUR
n Ej räntebärande skulder 3,4%
Att äga, förvalta och omsätta fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet. Tillgång till kapital är en grundläggande förutsättning för att utveckla en framgångsrik fastighetsrörelse. FastPartners tillgångar uppgick per 2009-12-31 till 5,0 miljarder kronor. Verksamheten finansieras med en kombination av eget kapital, räntebärande skulder samt övriga skulder. De två viktigaste kapitalkällorna är det egna kapitalet och de räntebärande skulderna och dessa svarade för 29,6% respektive 60,0% av FastPartners finansiering per årsskiftet.
Räntekostnader utgör en av verksamhetens största kostnader. FastPartner har ingen fast angiven löptid inom vilken den genomsnittliga räntebindningstiden ska ligga. De fleråriga kreditavtalen innebär bland annat räntevillkor där bankens marginaler är fastställda i avtalen och där FastPartner har möjlighet att välja räntebindningstid. FastPartners strävan är att utnyttja löptider på låneportföljen som ger så låg genomsnittlig ränta som möjligt.
Med anledning av utvecklingen på kreditmarknaden under året har FastPartner valt att fortsätta att använda korta bindningstider för huvuddelen av bolagets finansiering. Detta finansieringssätt har varit mycket lyckat och lett till markant lägre räntekostnader för Fast-Partner. Genomsnittlig räntekostnad på fastighetslånen var per 31 december 2009 1,7 (3,4) procent.
FastPartner bedömer att förutsägbarheten i förvaltningsresultatet medger en relativt hög andel lånat kapital. FastPartners egna kapital kan därigenom användas effektivt, vilket skapar högre avkastning än vad som annars skulle vara möjligt, utan att risknivån blir för hög.
FastPartners egna kapital uppgick per 31 december 2009 till 1 483,7 (1 537,9) miljoner kronor vilket motsvarade 29,6 (32,7) procent av bolagets totala finansiering. FastPartner strävar efter balans mellan en attraktiv avkastning på eget kapital och en acceptabel risknivå. Bolagets målsättning är att soliditeten långsiktigt ska överstiga 25 procent. FastPartner har gjort bedömningen att en soliditet överstigande 25 procent är lämplig med hänsyn till bolagets långa hyresavtal, kapitalbindning och ställning i övrigt.
FastPartners målsättning för avkastning på eget kapital under en konjunkturcykel uppgår till 15 procent. För år 2009 uppgick avkastningen på eget kapital till 2,3 (–4,8) procent. Förbättringen är främst en följd av stabilare marknadsvärden på bolagets fastigheter och lägre räntekostnader till följd av riksbankens räntesänkningar av reporäntan under året. Den genomsnittliga avkastningen på eget kapital har uppgått till 20 procent för de senaste tre åren och 75,9 procent för de senaste fem åren.
De räntebärande skulderna utgjorde 60,0 (58,9) procent av bolagets finansiering per den 31 december 2009. De räntebärande skulderna är FastPartners huvudsakliga finansieringskälla och består av banklån som upptagits med säkerhet i bolagets fastigheter. Vid årsskiftet uppgick de räntebärande skulderna till 2 997,0 (2 774,6) miljoner kronor. Av dessa lån är 398,2 (757,0) miljoner kronor klassificerade som kortfristiga med anledning av att de förfaller under 2010. FastPartner har redan kommit långt i refinansieringsdiskussionerna med berörda banker och bolaget kommer att omsätta dessa lån till långfristig finansiering med kort räntebas under 2010. Samtliga lån är tagna i SEK.
Som säkerhet för de räntebärande skulderna har pantbrev om sammanlagt 3 555,0 pantsatts. Utöver dessa pantbrev i bolagets fastigheter lämnar FastPartner regelmässigt pant i form av aktiebrev i de fastighetsägande koncernföretagen.
Årets kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital
211,0
MSEK
FastPartners övriga skulder uppgick vid årsskiftet till 523,4 (393,4) miljoner kronor vilket motsvarar 10,5 (8,4) procent av bolagets totala finansiering. Övriga skulder utgörs huvudsakligen av uppskjuten skatteskuld samt förutbetalda intäkter och upplupna kostnader. Uppskjuten skatteskuld avser till största delen skatteeffekten av skillnaden mellan marknadsvärdet och det skattemässiga restvärdet på bolagets fastigheter. Förutbetalda intäkter uppstår till följd av att FastPartner erhåller hyresbetalningar kvartalsvis i förskott. Denna skuld upplöses genom att FastPartner tillhandahåller lokaler under den period för vilken hyra betalts. Upplupna kostnader utgörs i huvudsak av upplupna räntekostnader och upplupna kostnader för media för det närmast föregående kvartalet. Sammantaget medför betalningsstrukturen att FastPartner saknar behov av att finansiera rörelsekapital med räntebärande skulder eller eget kapital.
Soliditeten uppgick vid årets slut till 29,6 (32,7) procent. Likvida medel inklusive kortfristiga placeringar uppgick vid årets slut till 89,3 (28,5) MSEK. Disponibel likviditet inklusive outnyttjad checkkredit om 27,5 (29,4) MSEK uppgick till 116,8 (57,9) MSEK.
Årets finansiella poster uppgick till 10,8 (–155,0) MSEK. De finansiella posterna består främst av räntekostnader för koncernens lån och ränteintäkter avseende reversfordringar. Koncernens räntekostnader uppgick till –61,0 (–130,0) MSEK. Mellan fastighetsrörelsen och övrig finansiell verksamhet sker varje kvartal en intern fördelning av koncernens räntekostnader. Fördelningen baseras på det genomsnittliga verkliga värdet av de finansiella investeringarna. Räntekostnaderna som belastar övrig finansiell verksamhet under 2009 uppgick till 8,3 (8,1) MSEK. I de finansiella kostnaderna för fastighetsrörelsen ingick också marknadsvärdering av koncernens räntederivat om –0,2 (–9,0) MSEK.
Årets kassaflöde från den löpande förvaltningen före förändring i rörelsekapital uppgick till 211,0 (186,4) MSEK. Kassaflödet efter förändring i rörelsekapitalet uppgick till 275,5 (118,2) MSEK. Förändring i rörelsekapitalet är påverkad av att engångsersättning om 67,8 MSEK fakturerades i december 2008, medan betalning erhölls under första kvartalet 2009. Förändringen i likvida medel uppgick för året till 56,7 (–146,3) MSEK. Förbättringen om 203,0 MSEK förklaras främst av ett ökat kassaflöde
från den löpande verksamheten till vilket delvis ovannämnda engångsersättning bidragit samt lägre räntekostnader. Under året uppgick investeringar i anläggningstillgångar till 350,7 (529,9) MSEK varav 324,4 (531,4) MSEK utgör fastighetsinvesteringar. Under året har utdelning till aktieägarna lämnats med 88,8 (88,9) MSEK. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 131,9 (265,4) MSEK och innefattar också upptagande av nya lån.
Inom koncernens övriga finansiella verksamhet uppgick orealiserade omvärderingar i finansiella investeringar till 48,5 (–50,0) MSEK, varav värdeförändringar i innehavet LinkMed uppgick till 41,0 (–24,6) MSEK. Investeringen i LinkMed uppgick vid årets slut till 101,0 (28,0) MSEK. Övriga investeringar är bland annat LinkTech, Litium och Synoco. Bokfört värde för samtliga innehav uppgick till 155,5 (79,0) MSEK. Under året har FastPartner erhållit utdelning från Link-Tech och Synoco om 1,4 (0,4) MSEK.
Inom FastPartners finansförvaltning ryms också kortfristiga placeringar på börsen. Vid årets slut uppgick dessa placeringar, som utgjordes av placeringar i Sagax, till 28,3 (24,2) MSEK. Värdeförändringen på dessa placeringar uppgick för året till 6,2 (–8,6) MSEK. Under året har FastPartner erhållit utdelning från Sagax om 1,8 (1,8) MSEK.
| Finansiella intäkter | ||
|---|---|---|
| MSEK | 2009 | 2008 |
| Ränteintäkter | 18,1 | 21,5 |
| Utdelningar | 3,2 | 2,2 |
| Resultat från finansiella placeringar | 2,0 | 1,3 |
| Summa finansiella intäkter | 23,3 | 25,0 |
| Finansiella kostnader | ||
|---|---|---|
| MSEK | 2009 | 2008 |
| Lån hos kreditinstitut | –54,5 | –124,5 |
| Checkräkning | –0,2 | –0,3 |
| Övriga skulder | –3,8 | –3,0 |
| Pantbrevskostnader | –2,5 | –2,2 |
| Summa finansiella kostnader | –61,0 | –130,0 |
| Löptid | Utnyttjade låne avtal (MSEK) |
Andel % |
Medel ränta, % |
Beviljade låne avtal (MSEK) |
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 399,2 | 13,3 | 2,3 | 490,7 |
| 2011 | 1 782,2 | 59,5 | 1,4 | 1 850,8 |
| 2012 | 815,6 | 27,2 | 2,0 | 1 250,0 |
| Totalt | 2 997,0 | 100,0 | 1,7 | 3 591,5 |
All affärsverksamhet står inför osäkerhet om framtida händelser. FastPartner utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Bolaget arbetar kontinuerligt med att bedöma och förebygga risker i verksamheten.
| Beskrivning av risk | Konsekvens | Riskhantering | Exponering |
|---|---|---|---|
| Hyresnivårisk Hyresnivårisken står i relation till ut vecklingen av aktuella marknadshyror. |
Fallande hyresnivåer leder till lägre intäkter vilket på lång sikt kan ge likvidi tetsproblem. |
FastPartners förvaltningsstrategi att arbe ta med långa hyresavtal reducerar denna risk. Det sker ett kontinuerligt arbete med att omförhandla befintliga hyresavtal i syfte att minimera denna risk på kort sikt. Merparten av FastPartners hyresavtal är helt eller delvis bundna till konsumentpris index (KPI) vilket innebär att de är helt eller delvis inflationsjusterade. |
LÅG |
| Kreditrisk FastPartners primära motpartsrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyreskontrakten. |
Det finns alltid en risk att hyresgästerna inte kan infria åtaganden i form av de hyreskontrakt som de ingått med FastPartner. |
I samband med förvärv och uthyrningar värderas motpartsrisken och avtalen kompletteras vid behov med säkerheter i form av depositioner, bankgarantier, moderbolagsborgen och liknande. FastPartner arbetar mycket nära sina hyresgäster och följer löpande utveck lingen av deras finansiella ställning. FastPartner bedömer att bolagets hyresgäster, med ett fåtal undantag, har en god finansiell ställning. |
MEDEL |
| Risker i samband med fastighetsförvärv Fastighetsförvärv är en del av Fast Partners löpande verksamhet och är till sin natur alltid förenade med viss osäkerhet. Hyresbortfall, miljöförhål landen samt tekniska brister är en del av de risker som är förenliga med fastighetsförvärv. |
Dåliga miljöförhållanden samt tekniska brister på de fastigheter man förvärvar kan bli mycket kostsamma för bolaget. |
FastPartner är noga med att rätt kompetens för fastighetsförvärv finns i organisationen. Extern spetskompetens tas alltid in när det anses nödvändigt. FastPartner bedömer att bolaget besit ter rätt kompetens för att genomföra fastighetsförvärv och integrera dessa i verksamheten. |
Låg |
| Exponering mot värdeförändringar på fastigheter FastPartner är exponerat mot förändringar av fastighetsportföljens marknadsvärde. Sjunkande marknads värden kan inträffa bland annat till följd av försvagad konjunktur, stigande räntelägen, avflyttningar av hyresgäster eller försämrad teknisk standard. |
Fallande fastighetsvärderingar slår direkt på resultat och leder till minskat eget kapital. Det kan även leda till stigande räntekostnader på grund av att marginalerna mot bolagets banker kan öka då utestående lån i relation till fastighetsvärdet ökar. |
För att bibehålla eller öka marknadsvär det på fastigheterna arbetar FastPartner kontinuerligt med att försöka hyra ut vakanta lokaler samt att hantera det löpande underhållet av fastigheterna på ett optimalt sätt. För att bedöma fastig heternas marknadsvärde använder sig FastPartner uteslutande av det externa värderingsföretaget DTZ. FastPartner har gjort bedömningen att DTZ ger de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknadsvärden. |
Medel |
| Exponering mot driftkostnadsförändring En stor kostnadspost för FastPartner är driftkostnaderna i form av bland annat el, värme och vatten. Stigande priser på el- och uppvärmningskostnader ger ökade kostnader för FastPartner. |
Ökade driftkostnader leder till lägre förvaltningsresultat och sämre nyckeltal. |
En stor del av driftkostnaderna de biteras hyresgästerna direkt eller vidare debiteras av FastPartner till självkost nadspris. FastPartners exponering mot driftskostnadsförändringar är således relativt begränsad. |
MEDEL |
| Beskrivning av risk | Konsekvens | Riskhantering | Exponering |
|---|---|---|---|
| Finansiella risker FastPartners finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. De räntebärande skulderna är upptagna av svenska affärsbanker. Refinansie ringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, är något som Fast Partner hela tiden följer och arbetar med. FastPartners lån löper i vissa fall med särskilda åtaganden som upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. |
Med en försämrad balansräkning ökar refinansieringsrisken. Detta kan leda till att bolagets villkor mot bankerna försämras vilket kan leda till högre räntekostnader och lägre lånebelopp. |
FastPartner strävar efter en låg genom snittlig räntekostnad på låneportföljen. För att uppnå detta använder bolaget i huvudsak korta räntebindningstider. FastPartner arbetar hårt för att bibehålla goda kassaflöden vilket ger bättre finansieringsmöjligheter och bättre villkor. Det är FastPartners bedömning att bolagets faciliteter har marknads mässiga villkor. |
Hög |
| Ränterisk Räntekostnaderna är FastPartners största löpande kostnad. Denna risk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar FastPartners finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. |
Per den 31 december 2009 uppgick de räntebärande skulderna till 2 997 miljo ner kronor. En förändring av de rörliga marknadsräntorna med en procenten het skulle påverka räntekostnaderna med ca 30 miljoner kronor per år med befintlig kapitalstruktur. |
FastPartners mycket goda kassaflöde innebär att bolaget kan arbeta med korta räntebindningstider då tillfälliga räntehöjningar inte innebär någon likviditetsrisk. |
Låg |
| Organisatorisk risk FastPartner har en relativt liten organisation vilket medför beroende av enskilda medarbetare. |
Bristfälliga rutiner och bristande intern kontroll kan leda till att företagsledning en tappar kontrollen över bolagsstyr ningen vilket åsamkar bolaget skada. |
FastPartner arbetar långsiktigt med att skapa en god intern kontroll med dokumenterade rutiner och policys för det dagliga arbeter. FastPartner har träffat anställningsavtal med sina medarbetare och bolaget be dömer att dessa är marknadsmässiga. |
Låg |
| Operationell risk Inom ramen för den löpande verk samheten kan FastPartner åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter. |
Bristfälliga rutiner och bristande intern kontroll kan leda till att företagsledning en tappar kontrollen över bolagsstyr ningen vilket åsamkar bolaget skada. |
Bra systemstöd, god intern kontroll och kompetensutveckling ger bolaget goda förutsättningar att minska de operatio nella riskerna. |
Medel |
| Miljörisk Enligt gällande miljölagstiftning bär verksamhetsutövaren ansvaret avseende föroreningar och andra mil jöskador. FastPartner bedriver ej någon verksamhet som kräver tillstånd enligt miljöbalken. |
Det kan finnas hyresgäster som bedriver verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken, det vill säga är verksamhetsutövare enligt miljöbal ken. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är det den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller borde ha upptäckt förorening arna som är ansvarig. Det kan leda till krav mot FastPartner att återställa fast igheten i sådant skick som miljöbalken erfordrar. |
FastPartner samarbetar tillsammans med verksamhetsutövaren i frågor som rör verksamhetens miljöpåverkan. Vid fastighetsförvärv genomför FastPartner regelmässigt miljöanalyser av fastighe terna. I dagsläget finns inga miljökrav riktade mot något av koncernbolagen inom FastPartner. |
Låg |
| Exponering mot ändrad lagstiftning Ändrad lagstiftning eller rättspraxis. Exempelvis hyres-, förvärvs- och miljölagstiftningen kan få negativa konsekvenser för bolaget. |
Under året drabbades FastPartner av ändrad skattelagstiftning till följd av regeringens beslut från den 17 juni 2009 om ändringar i rätten till avdrag i inkomstlaget näringsverksamhet för kapitalförluster på andelar i handelsbo lag. Detta fick till följd att FastPartner var tvungen att upplösa en uppskjuten skattefordran om 104,3 MSEK (ej kas saflödespåverkande). Detta är ett exem pel på en konsekvens som kan påverka FastPartner vid ändrad lagstiftning. |
FastPartner använder sig inte av avancerad skatteplanering för att på så sätt minimera sin skatt. FastPartner är noga med att följa de lagstiftningar och direktiv som finns. |
Medel |
För FastPartner är arbetet med hållbarhetsfrågor en investering, inte en kostnad. Vi sätter ansvarsfullt företagande i såväl ett miljömässigt och socialt som ett ekonomiskt perspektiv.
n FastPartners miljöarbete berör alla delar av vår verksamhet, från medarbetare till förvaltning, fastighetsdrift och nybyggnation. Vi har under 2009 tagit ett stort steg framåt i vårt miljöarbete.
På ett socialt plan arbetar vi aktivt med säkerhetsfrågor i de områden där våra fastigheter finns. Detta gör vi för att öka trygghet, säkerhet och trivsel för de som bor och arbetar i områdena.
FastPartners långsiktiga engagemang i det vi gör omfattar även våra satsningar för en bättre miljö. Arbetet innefattar exempelvis den normala fastighetsförvaltningen, transporter, miljösanering, avfallshantering som återvinning med tillhörande källsortering och kompostering. Dessutom genomförs ständigt förbättringar i våra fastigheter i form av byten till mer energieffektiva fönster, tilläggsisoleringar och montering av energibesparande belysningsarmaturer. Vid ombyggnad och nybyggnad av våra fastigheter styr vi över materialval och försöker se en miljömässig helhet.
Under 2009 inledde FastPartner Green-Building-certifiering av sin första fastighet, Krejaren 2. Det innebär att vi sänker energiförbrukningen i våra fastigheter med minst 25 procent utöver vad normen i BBR (Boverkets byggregler) kräver. Detta är att arbete som sker löpande i våra befintliga fastigheter. Nybyggda fastigheter ska vara GreenBuildingcertifierade från start. Under 2009 inleddes även arbetet med ett nytt energiledningssysem. Varje år ställs nya speciella mål upp för miljö- och energiarbetet.
Fördelning av energi för upp-
| Värmeenergi och vattenförbrukning | |
|---|---|
| Gradjusterad, MWh | 2009 |
| Fjärrvärme | 41 732 |
| El | 2 543 |
| Olja | 3 689 |
| Gas | 358 |
| Summa | 48 322 |
| Vatten m3 | 166 400 |
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 491 |
Miljöarbetet bedrivs med ett miljöledningssystem som grund. Miljöledningssystemet fungerar som ett beslutsstöd och omfattar arbetsbeskrivningar och rutiner för hur arbetet ska utföras. För varje fastighet görs separata energideklarationer.
Det här är FastPartners Miljö- och Energipolicy:
FastPartner ska med en långsiktighet styra och leda verksamheten med omsorg om miljön och mot en minskad resursförbrukning. FastPartner ska i sitt arbete med förvaltning, fastighetsutveckling och förvärv styra sitt miljö- och energiarbete mot ett mer hållbart samhälle.
FastPartner arbetar aktivt med att öka säkerhet, trygghet och trivsel i de områden där våra fastigheter finns. Detta engagemang är viktigt ur såväl ett socialt som ett ekonomiskt perspektiv.
Arbetet sker i samarbete med olika företagsgrupper, kommunala tjänstemän och lokala politiker. Satsningar görs bland annat på upprustning av närmiljön i områdena, till exempel genom utökad belysning. Så kallade trevnads- och trygghetsvandringar är en annan viktig åtgärd för att öka säkerheten i områdena.
FastPartner har genom åren etablerat en snabbfotad organisation med korta beslutsvägar. Rätt kompetens är av största betydelse för en fortsatt framgångsrik utveckling av verksamhet och fastigheter. En viktig utmaning för koncernen är därför att hitta och behålla kompetenta medarbetare.
FastPartners tre kärnvärden gäller i lika hög grad internt som externt. Värderingarna genomsyrar våra relationer till varandra, till hyresgästerna och till andra intressenter. Värdeorden har tagits fram ur en gemensam diskussion med utgångspunkt från hur vi ser på oss själva, hur våra hyresgäster betraktar oss och hur vi vill arbeta framöver.
Entusiasmen lyser igenom i det vi gör. Med kunniga och engagerade medarbetare ser vi till att vi uppfyller våra hyresgästers behov och önskemål.
FastPartner har en platt organisation. I kombination med en relativt specialiserad rollbeskrivning ger det varje medarbetare stor handlingsfrihet inom sitt område. På FastPartner råder ett öppet företagsklimat.
För att öka samhörigheten och det så viktiga interna erfarenhetsutbytet inom bolaget träffas vi ett par gånger om året för att diskutera verksamhetsgemensamma frågor och lära av varandra. Inte sällan anlitas externa experter inom områden som fastigheter, lagstiftning, skatter och miljö, som en del i en gemensam kompetensutveckling inom bolaget. Parallellt med detta sker individuell kompetensutveckling efter behov.
På FastPartner uppmuntras god hälsa och friskvård. Medarbetarna erbjuds hälsoundersökningar och ett årligt friskvårdsbidrag som ska användas till tränings- och friskvårdsakti-
Entusiasmen lyser igenom i det vi gör och med kunniga och engagerade medarbetare ser vi till att vi uppfyller våra hyresgästers behov och önskemål
viteter. Sjukfrånvaron i organisationen var för året 1,2 (3,6) procent. Hälsoriskerna är små och inga arbetsrelaterade incidenter har rapporterats under året.
FastPartners jämställdhetsplan visar att fördelningen mellan män och kvinnor i förhållande till företagets förutsättningar är rimlig. Regler och praxis vad gäller anställningsvillkor och lönesättning tillämpas lika för kvinnor och män. FastPartner arbetar aktivt med jämställdhetsfrågor.
FastPartner har per 31 december 2009 31 anställda varav tio arbetar på huvudkontoret i Stockholm. På lokalkontoren, i nära kontakt med våra hyresgäster, arbetar totalt 21 personer, varav 15 i Stockholm, fyra i Gävle, en person i Göteborg och en person i Söderhamn.
| sjukfrånvaro, % | ||
|---|---|---|
| 2009 | 2008 | |
| Total sjukfrånvaro | 1,2 | 3,6 |
| Varav korttidssjukfrånvaro | 1,2 | 0,6 |
| Varav långtidssjukfrånvaro | 0,0 | 3,0 |
| Sjukfrånvaro för kvinnor | 0,5 | 2,9 |
| Sjukfrånvaro för män | 0,8 | 0,7 |
| 2009 | 2008 | |
|---|---|---|
| Antal anställda per 31 december | 31 | 30 |
| Antal kvinnor | 11 | 12 |
| Antal män | 20 | 18 |
| Snittålder | 48 | 51 |
| Snittålder kvinnor | 49 | 47 |
| Snittålder män | 48 | 54 |
FastPartner noterades på Stockholms fondbörs O-lista i februari 1994. Sedan oktober 2006, då Nasdaq OMX Stockholm öppnade, är aktien noterad på Mid Cap-listan.
FastPartners målsättning är att utdelning till aktieägarna ska uppgå till minst en tredjedel av resultatet före skatt och orealiserade värdeförändringar.
Börsvärdet på FastPartner uppgick den 31 december 2009 till 1 614 MSEK. Aktiekursen har under 2009 stigit med 72,8 procent, att jämföra med uppgången i SIX generalindex om 40,2 procent och Carnegies fastighetsindex om 20,1 procent. Den genomsnittliga omsättningen har under året varit 366 175 kr per dag med ett genomsnittligt antal på 13 731 aktier.
FastPartner har sedan flera år tillbaka en likviditetsgarant för aktien. Garant är Remium AB. Sedan sommaren 2009 har FastPartner utökat med HQ Bank som ytterligare en likviditetsgarant för aktier. Syftet med det nya avtalet är att ytterligare främja likviditeten i aktien. Avtalen innebär i korthet att likviditetsgaranterna ställer köp- och säljkurs i FastPartners aktie och förbinder sig att för egen räkning köpa och sälja aktier till dessa kurser.
FastPartners målsättning är att utdelning till aktieägarna ska uppgå till minst en tredjedel av resultatet före skatt och orealiserade värdeförändringar. Hänsyn ska tas till konsolideringsbehov, likviditet och bolagets ställning i övrigt. Utdelningen per aktie har ökat från 50 öre för 2002 till föreslagen utdelning på 2,0 kr för 2009. Totalt uppgår föreslagen utdelning för 2009 till 101,5 MSEK.
Antal aktieägare per 31 december 2009 uppgick till 1 365. Vid årets ingång var motsvarande siffra 1 377. Största aktieägare är bolagets VD Sven-Olof Johansson som genom Compactor Fastigheter AB äger 75,4 procent av aktierna. Därefter följer Länsförsäkringar Fastighetsfond och Länsförsäkriingar Småbolagsfond som äger 4,4 respektive 3,0 procent av aktierna.
Totalt antal utgivna aktier uppgår till 53 711 212 stycken, med ett kvotvärde på 10 kr/aktie. Vid årets ingång ägde FastPartner 2 943 212. Under 2009 har inga ytterligare aktier återköpts. Innehavet vid årets slut uppgår därmed till 2 943 212 aktier, vilket utgör 5,5 procent av totalt antal utgivna aktier. Inget värde har redovisats för innehavet enligt tillämpade redovisningspriciper.
| Namn | Antal aktier | Andel % |
|---|---|---|
| Compactor Fastigheter AB* | 38 254 000 | 75,4 |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | 2 224 062 | 4,4 |
| Länsförsäkringar småbolagsfond | 1 519 600 | 3,0 |
| Kamprad, Ingvar | 1 100 000 | 2,2 |
| SIX SIS AG, W8IMY | 992 000 | 1,9 |
| 44 089 662 | 86,9 | |
| Övriga | 6 678 338 | 13,1 |
| Antal utestående aktier | 50 768 000 | 100,0 |
| FastPartner AB | 2 943 212 | |
| Totalt utgivna | 53 711 212 |
*Varav 8 000 (8 000) aktier är utlånade till Remium AB och 60 000 (0) aktier är utlånade till HQ Bank i samband med tecknandet av likviditetsgarantin.
De fem största ägarna
| Ägarförteckning – FastPartner AB (publ) per 2009-12-31 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Fördelning i storleksklasser | Antal aktieägare |
Andel% | Antal aktier | Andel% | Marknads värde (KSEK) |
| 1–1 000 | 920 | 67,4 | 377 440 | 0,7 | 12 003 |
| 1 001–2 000 | 176 | 12,9 | 289 045 | 0,6 | 9 192 |
| 2 001–5 000 | 114 | 8,4 | 402 080 | 0,8 | 12 786 |
| 5 001–1 0000 | 63 | 4,6 | 507 068 | 1,0 | 16 125 |
| 10 001–20 000 | 40 | 2,9 | 597 194 | 1,2 | 18 991 |
| 20 001–50 000 | 16 | 1,2 | 504 476 | 1,0 | 16 042 |
| 50 001–100 000 | 12 | 0,9 | 755 314 | 1,5 | 24 019 |
| 100 001– | 24 | 1,8 | 47 335 383 | 93,2 | 1 505 265 |
| Summa utestående aktier | 1 365 | 100 | 50 768 000 | 100 | 1 614 422 |
| FastPartner AB | 1 | 2 943 212 | |||
| Summa 2009-12-31 | 1 366 | 53 711 212 |
| 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | 2005 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Ur resultaträkningen | |||||
| Förvaltningsresultat fastighetsrörelsen | 214,7 | 221,82 | 170,0 | 104,01 | 102,9 |
| Hyresintäkter | 410,9 | 488,2 | 381,5 | 320,5 | 331,3 |
| Fastighetskostnader | –146,7 | –142,9 | –128,8 | –130,0 | –125,9 |
| Driftnetto | 264,2 | 345,3 | 252,7 | 190,5 | 205,4 |
| Central administration | –16,1 | –15,2 | –14,1 | –13,8 | –12,5 |
| Andel i intresseföretags resultat | - | –0,6 | 4,4 | - | - |
| Finansnetto | –37,7 | –105,0 | –66,2 | –92,1 | –93,6 |
| Resultat före värdeförändringar och skatt | 214,0 | 224,5 | 176,8 | 84,6 | 99,3 |
| Värdeförändringar | |||||
| Fastigheter | –87,1 | –282,3 | 357,9 | 210,5 | 251,5 |
| Finansiella instrument | 48,5 | –50,0 | –63,0 | 20,4 | –7,9 |
| Skatt | |||||
| Aktuell skatt | –3,6 | –3,1 | –5,2 | 1,5 | 1,1 |
| Uppskjuten skatt | –137,2 | 33,8 | –102,7 | –2,0 | –22,6 |
| Resultat efter skatt | 34,6 | –77,1 | 363,8 | 315,0 | 321,4 |
| Ur balansräkningen | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 3 815,7 | 3 820,8 | 3 943,5 | 3 177,1 | 2 781,9 |
| Fastigheter under uppförande | 613,1 | 371,8 | - | - | - |
| Övriga anläggningstillgångar | 392,4 | 314,1 | 396,4 | 456,9 | 239,5 |
| Omsättningstillgångar | 121,9 | 170,7 | 92,3 | 65,7 | 83,9 |
| Likvida medel | 61,0 | 4,3 | 150,6 | 222,4 | 397,2 |
| Fastighetslån (inkl kortfristig del) | 2 997,0 | 2 774,6 | 2 469,0 | 2 205,0 | 2 052,2 |
| Övriga långfristiga skulder | 5,4 | 3,3 | 1,3 | 9,7 | 13,8 |
| Kortfristiga skulder | 170,7 | 180,0 | 164,1 | 137,4 | 130,3 |
| Uppskjuten skatteskuld | 347,3 | 210,1 | 243,8 | 141,1 | 126,8 |
| Eget kapital | 1 483,7 | 1 537,9 | 1 704,6 | 1 428,9 | 1179,4 |
| Balansomslutning | 5 004,1 | 4 705,9 | 4 582,8 | 3 922,1 | 3 502,5 |
| Ur kassaflöd esanalysen |
|||||
| Kassaflöde före förändring i rörelsekapital | 211,0 | 186,4 | 173,5 | 89,6 | 99,1 |
| Kassaflöde efter förändring i rörelsekapital | 275,5 | 118,2 | 177,8 | 120,0 | –217,9 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –350,7 | –529,9 | –414,7 | –226,8 | 750,1 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 131,9 | 265,4 | 165,1 | –68,0 | –189,5 |
| Årets kassaflöde | 56,7 | –146,3 | –71,8 | –174,8 | 342,7 |
| Genomsnittligt antal aktier | 50 768 000 | 50 773 125 | 50 838 275 | 50 988 250 | 51 000 000 |
| Antal utestående aktier | 50 768 000 | 50 768 000 | 50 792 100 | 50 953 000 | 51 000 000 |
| Nyckeltal | |||||
| Soliditet % | 29,6 | 32,7 | 37,2 | 36,4 | 33,7 |
| Räntetäckningsgrad ggr | 4,5 | 2,7 | 2,7 | 1,80 | 1,93 |
| Avkastning på eget kapital % | 2,3 | –4,8 | 23,2 | 24,20 | 30,95 |
| Data per aktie | |||||
| Förvaltningsresultat/aktie | 4,23 | 4,37 | 3,34 | 2,04 | 2,02 |
| Resultat kr/aktie | 0,68 | –1,52 | 7,16 | 6,18 | 6,30 |
| Rörelsens kassaflöde kr/aktie Eget kapital kr/aktie |
4,16 29,2 |
3,67 30,3 |
3,41 33,6 |
1,76 28,0 |
1,95 23,1 |
| Börskurs vid årets slut | 31,8 | 18,4 | 32,8 | 41,9 | 31,0 |
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | |||||
| Uthyrningsgrad % | 91,3 | 91,5 | 90,3 | 89,0 | 90,4 |
| Driftnetto % | 7,1 | 7,6 | 7,1 | 6,2 | 6,5 |
| Överskottsgrad % | 64,3 | 66,0 | 66,0 | 59,0 | 62,0 |
1 Exklusive finansiell kostnad av engångskaraktär om 11 MSEK. 2 Inklusive engångsersättning om 67,8 MSEK.
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas genomsnittliga redovisade värde.
Redovisade hyresintäkter med justering för rabatter och hyresförluster i procent av hyresvärde.
Bedömd marknadshyra för befintliga ej uthyrda ytor, i procent av hyresvärde.
Summan av direkta fastighetskostnader som driftkostnader, kostnader för reparation och underhåll, avgälder, skatt, och indirekta fastighetskostnader som kostnader för fastighetsadministration och marknadsföring.
Resultat före skatt i fastighetsrörelsen med återläggning av värdeförändringar förvaltningsfastigheter.
Redovisade hyresintäkter med återläggning av eventuella rabatter och hyresförluster, plus bedömd marknadshyra för befintliga ej uthyrda ytor.
Jämförelseperioden justeras med avseende på förvärvade och sålda fastigheter som om de hade innehafts under motsvarande period som innevarande rapportperiod.
Driftnetto i förhållande till redovisade hyresintäkter.
Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital.
Resultat efter finansiella poster plus räntekostnader minus räntebidrag i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.
Skulder till kreditinstitut i procent av fastigheternas redovisade värde.
Skulder som löper med avtalad ränta.
Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar och räntekostnader, som multipel av räntekostnader.
Eget kapital i förhållande till balansomslutningen.
Eget kapital i förhållande till antal utestående aktier vid periodens slut.
Antal utestående aktier vid periodens ingång plus antal utestående aktier vid periodens utgång dividerat med två.
Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier
Stockholm, född 1945. Verkställande direktör sedan 1997. Övriga uppdrag: Compactor Fastigheter AB, bolag inom FastPartner-koncernen och LinkMed AB. Antal aktier i FastPartner direkt samt via bolag och närstående: 38 254 000 (förra året: 38 254 000).
Per sjöling (2) Stockholm, född 1951. Marknadschef. Anställd år: 1998. Antal aktier i FastPartner: 0 (förra året: 0).
Daniel gerlach (3) Stockholm, född 1976. Ekonomichef. Anställd år: 2009. Antal aktier i FastPartner: 0 (förra året: 0).
Anders Svensson (4) Gävle, född 1950. Regionchef. Anställd år: 2003. Antal aktier i FastPartner: 0 (förra året: 0).
Stockholm, född 1963. Regionchef. Anställd år: 2005. Antal aktier i FastPartner: 0 (förra året: 0).
Stockholm, född 1965. Regionchef. Anställd år: 2005. Antal aktier i FastPartner: 0 (förra året: 0).
Stockholm, född 1961. Fastighetschef. Anställd år: 2008. Antal aktier i FastPartner: 2 500 (förra året: 0).
Lidingö, född 1943. Advokat. Styrelseordförande. Ledamot av FastPartners styrelse sedan 1995. Antal aktier i FastPartner: 0 (förra året: 0).
Linköping, född 1948. Ledamot i FastPartners styrelse sedan 2000. Övriga uppdrag: Bland annat Millnet AB, IQ Object AB, Litium Affärskommunikation AB, Östgöra Enskilda Bank (Linköping), Mjärdevi Science Park AB och AB Möbelvärlden.se. Antal aktier i FastPartner: 0 (förra året: 0).
Stockholm, född 1977. Teknologie Doktor. Kvantitativ analytiker på Swedbank. Ledamot i Fast-Partners styrelse sedan 2004 (suppleant 1998–2004). Övriga uppdrag: Suppleant Compactor Fastigheter AB. Antal aktier i FastPartner: 2 000 (förra året: 2 000).
Lidingö, född 1956. Verkställande direktör i Marginalen AB. Ledamot av FastPartners styrelse sedan 2005. Övriga uppdrag: ESCO Marginalen AB, Finans AB Marginalen, Kredit AB Marginalen, Bank 2 Bankaktiebolag, Fastighets AB Marginalen. Antal aktier i FastPartner: 10 000 (förra året: 10 000).
Stockholm, född 1954. Country Manager DnBNOR Sverige. Ledamot i FastPartners styrelse sedan 2008. Övriga uppdrag: Ledamot i Sv Bankföreningen, DnBNOR Asset Management, Svensk Fastighetsförmedling och SalusAnsvar AB. 0 (förra året: 0).
Danderyd, född 1938. Bergsingenjör. Ledamot av FastPartners styrelse sedan 1987. Övriga uppdrag: Bland annat Nobel Biocare Procera Advisory Board. Antal aktier i FastPartner: 65 612 (förra året: 60 612).
(suppleant) Stockholm, född 1940. Jur.kand. Suppleant/ledamot i FastPartners styrelse sedan 1995. Övriga uppdrag: Ordförande i Travelnet Sweden AB och vice ordförande i Grupptalan mot Skandia. Antal aktier i FastPartner: 16 250 (förra året: 16 250).
TOMMY MÅRTENSSON Huvudansvarig auktoriserad revisor. Född 1948.
Styrelsen och verkställande direktören för Fast-Partner AB (publ) 556230–7867 får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2009.
Under året har FastPartner fortsatt arbetet med att förvalta och utveckla fastighetsbeståndet. Koncernen har genom förvärv fortsatt att expandera i Stockholmsregionen med fastigheterna Oljan 2 och Bensinen 6 i Täby samt Etuiet 85 i Linköping och i Gävle med fastigheten Andersberg 14:32. Under året har arbetet med att färdigställa fastigheten Krejaren 2 vid Östermalmstorg i Stockholm fortsatt och uthyrningsarbetet har gått bra. Under vintern har även fastigheten Andersberg 14:32 i Gävle färdigställts och Panaxia flyttade in i fastigheten i mitten av januari 2010. Den finansiella oron under året har genom sänkta räntenivåer påverkat FastPartners finansnetto positivt. Däremot har det rådande konjunkturläget hittills inte drabbat hyresmarknaden för den typ av lokaler som FastPartner innehar i någon väsentlig utsträckning.
Fastighetsbeståndet utgörs främst av fastigheter lämpliga för kontor, forskning, handel, logistik och industri. Fastigheterna är belägna framför allt i Stockholmsregionen och i Gävle.
Vid årets början ägde FastPartner 83 fastigheter, till ett redovisat värde av 4 192,6 MSEK, varav fastigheter under uppförande 371,8 MSEK. Uthyrningsbar area uppgick till 482 995 kvadratmeter. Vid årets slut äger FastPartner 87 fastigheter, till ett redovisat värde av 4 428,8 MSEK varav fastigheter under uppförande uppgår till 613,1 MSEK. Den uthyrningsbara ytan uppgår den 31 december till 491 109 kvadratmeter.
Fastigheten Krejaren 2 på Östermalmstorg 1 som färdigställs under 2010 innehåller 4 100 kvadratmeter handel, 4 700 kvadratmeter kontor och 1 200 kvadratmeter bostäder. Inflyttningen påbörjades i januari 2010 med Åhléns på hela handelsdelen. Därefter flyttar Segulah och Swedbank in på två plan i kontorsdelen under andra kvartalet. Under sommaren kommer de första bostadsrätterna i en 3D-fastighet att stå klara. Till hösten 2010 är byggnaden klar och projektet som inleddes 1999 går mot sitt slut. FastPartner har skapat en unik byggnad på en av Stockholms mest attraktiva adresser som naturligtvis certifieras enligt GreenBuilding.
Under 2009 förvärvade FastPartner fastigheten Andersberg 14:32 i Gävle. Fastigheten bestod av en markyta om 21 200 kvadratmeter där FastPartner under hösten har färdigställt en byggnad åt Panaxia om 2 700 kvadratmeter. Gävle kommun har beslutat att upplåta ett område om totalt 300 000 kvadratmeter med en planerad total byggnation om 150 000 kvadratmeter för industri-, logistik-, transport- och kontorslokaler intill E4:ans södra infart. FastPartner är det första företag som etablerar sig i detta expansiva område.
Under 2009 förvärvade FastPartner även fastigheterna Oljan 2 och Bensinen 6 i Täby samt 60 procent av fastigheten Etuiet 85 i Linköping.
FastPartner är också hälftenägare till tio tidigare helägda fastigheter. Dessa fastigheter ägs av ett med Property Group A/S gemensamägt bolag, FastProp Holding AB. Den uthyrningsbara ytan uppgår till 78 075 kvadratmeter och består till 79 procent av kommersiella lokaler och 21 procent av bostäder. Fastighetsbeståndet förvaltas av FastPartner som även sköter den administrativa förvaltningen av bolagen.
Under 2009 har FastPartner fortsatt att göra kvartalsvisa värderingar av hela fastighetsbeståndet hos ett externt värderingsföretag. Värderingarna utförs av DTZ Sweden AB. Nytt för i år är att även projektfastigheterna omfattas av extern värdering och värderas således under projektets gång till bedömt marknadsvärde. Värderingsföretagets underlag för värderingarna utgörs av den information som FastPartner har lämnat om fastigheterna. Denna information består av utgående hyra, avtalsperiod, eventuella tillägg och rabatter, vakansnivåer, kostnader för drift och underhåll, samt större planerade eller nyligen utförda investeringar och reparationer. Därutöver använder värderingsföretaget också egen information avseende ort- och marknadsvillkor för respektive fastighet.
Värderingen syftar till att bedöma fastigheternas marknadsvärde vid värdetidpunkten. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning med normal marknadsföringstid på den öppna marknaden. För värdebedömningen genomförs en kassaflödesanalys för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftnetton under en kalkylperiod samt nuvärdet av objektets restvärde efter kalkylperiodens slut. Kalkylen beaktar framtida förändringar av driftnettot samt objektets behov av underhåll och investeringar. Värderingsinstitutets utlåtande granskas och jämförs med FastPartners interna värdering.
Av årets orealiserade värdeförändringar om –87,1 MSEK avser –37,6 MSEK beståndet i Stockholm och –44,2 MSEK beståndet i Gävle. Orealiserad värdeförändring under 2009 för region Väst uppgår till –5,3 MSEK. Värdeförändringen i fastigheterna beror främst på att avkastningskraven har ökat under året. I FastPartners värderingsunderlag uppgår det genomsnittliga avkastningskravet för hela beståndet till 7,8 procent.
Koncernens hyresintäkter uppgick under räkenskapsåret till 410,9 (488,2) MSEK. Minskningen beror främst på att föregående år inkluderar en engångsersättning om 67,8 MSEK för förtida avflyttning.
Kontraktsportföljen för kommersiella kontrakt uppgår till 1 774,4 (1 902,5) MSEK, och utgörs av 590 (604) kontrakt. Detta motsvarar en kontrakterad årshyresintäkt på 375,1 (430,7) MSEK. Den genomsnittliga kontraktslängden uppgår till 2,2 (4,4) år.
Kontrakterad årshyresintäkt för bostäder uppgår till 8,8 (8,8) MSEK medan kontrakterad årshyresintäkt för p-platser och garage uppgår till 3,0 (3,6) MSEK.
FastPartnerkoncernens resultat före skatt för 2009 uppgår till 175,4 (–107,8) MSEK. I resultatet ingår orealiserade värdeförändringar för fastigheter om –87,1 (–282,3) MSEK.
Driftnettot uppgår till 264,2 (345,3) MSEK. Försämringen i driftnettot förklaras främst av att föregående år inkluderar en engångsersättning om 67,8 MSEK.
Förvaltningsresultatet i fastighetsrörelsen uppgår till 214,7 (221,8) MSEK. I detta resultat inkluderas också FastPartners resultatandel i intresseföretaget FastProp Holding. Resultatandelen för 2009 uppgår till 0,0 –0,6) MSEK.
Kapital avser eget kapital samt lånat kapital. Vid årets slut uppgår eget kapital och lånat kapital i koncernen till 4 486,1 (4 315,8) varav eget kapital utgör 1 483,7 (1 537,9) MSEK och lånat kapital 3 002,4 (2 777,9).
Koncernens mål för förvaltning av kapital är att trygga koncernens fortlevnad och handlingsfrihet och att tillse att ägarna även fortsättningsvis erhåller avkastning på sina placerade medel. Fördelningen mellan eget och lånat kapital skall vara sådan att en god balans erhålls mellan risk och avkastning. Kapitalstrukturen anpassas om så är nödvändigt till förändrade ekonomiska förutsättningar och andra omvärldsfaktorer. För att bibehålla och anpassa kapitalstrukturen kan koncernen dela ut medel, öka det egna kapitalet genom utgivande av nya aktier eller kapitaltillskott eller minska respektive öka skulderna. Av balansräkningen framgår koncernens skulder och egna kapital. Av rapporten Förändringar i eget kapital framgår de olika komponenterna i eget kapital och även en specifikation av de olika komponenterna som ingår i reserver.
FastPartners målsättning är att soliditeten ska uppgå till mellan 25 procent och 35 procent, samt att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. Vid årets slut uppgår soliditeten till 29,6 (32,7) procent och räntetäckningsgraden uppgår till 4,5 (2,7) ggr. Målsättningen för avkastning på eget kapital är minst 15 procent. Utfallet för 2009 uppgår till 2,3 (–4,8) procent. Förklaringen till att avkastningsmålet på eget kapital inte uppnåddes under 2009 var de orealiserade värdeförändringarna på fastigheter om –87,1 MSEK samt bortskrivning av uppskjuten skattefordran om –104,3 MSEK till följd av ändrad lagstiftning. Gällande utdelning till aktieägare är FastPartners målsättning att utdelningen ska uppgå till minst en tredjedel av resultatet före skatt och orealiserade värdeförändringar. Hänsyn ska tas till konsolideringsbehov, likviditet och bolagets ställning i övrigt. Föreslagen utdelning för 2009 om 2 (1,75) kr/aktie uppgår till 47,4 (39,6) procent av detta belopp. Se nedan för styrelsens motivering till föreslagen utdelning.
FastPartner har ingen fast angiven löptid inom vilken den genomsnittliga räntebindningstiden ska ligga. FastPartner innehar flera kreditavtal hos större svenska banker, med en total låneram om 3 591,5 (3 957,0) MSEK. Dessa kreditavtal innebär räntevillkor där bankernas marginaler är fastställda i avtalen och där FastPartner har möjlighet att välja räntebindningstid. Vid årets utgång uppgick koncernens fastighetslån hos kreditinstitut till sammanlagt 2 997,0 (2 774,6) MSEK. Vid årets slut utgör den kortfristiga delan av dessa skulder 398,2 (757,0) MSEK. Under första halvåret 2010 avser FastPartner att omsätta dessa lån till långfristig finansiering med kort räntebas.
Gentemot samtliga långivare har FastPartner informationsåtaganden. Dessa informationsåtaganden gäller framför allt efterlevnaden av de villkor som stipulerats i respektive avtal, så kallade "covenants". FastPartner har under året efterlevt samtliga aktuella informationsåtaganden.
Finansiella intäkter uppgår till 23,3 (25,0) MSEK, medan finansiella kostnader uppgår till –61,0 (–130) MSEK. Av de finansiella kostnaderna avser –54,5 (–124,5) MSEK kostnader för lån hos kreditinstitut. Koncernens disponibla likviditet, inklusive kortfristiga placeringar och outnyttjad checkräkningskredit uppgår vid årets slut till 116,8 (57,9) MSEK. Medelräntan för koncernens fastighetslån hos kreditinstitut är vid årets slut 1,7 (3,4) procent.
Koncernens finansiella investeringar ingår i FastPartners övriga finansiella verksamhet. Den värdemässigt största investeringen avser LinkMed. Bolaget noterades på Stockholms fondbörs i december 2006. Kursutvecklingen under året har varit positiv och ingår i FastPartners resultat som en orealiserad värdeförändring med 41,0 (–24,6) MSEK. Övriga investeringar är bland annat LinkTech, Litium och Synoco.
Inom FastPartners finansförvaltning ryms också korta placeringar på börsen. Innehaven klassificeras från och med detta räkenskapsår som kortfristiga placeringar jämfört med likvida medel föregående år. Jämförelsetalen för 2008 har justerats. Vid årets slut uppgick dessa placeringar till 28,3 (24,2) MSEK och bestod av placeringar i Sagax. Placeringarna har under året genererat en orealiserad värdeförändring om 6,2 (–8,6) MSEK.
Årets kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital uppgår till 211,0 (186,4) MSEK. Kassaflödet har påverkats med –324,4 (–531,4) MSEK av investeringar i fastigheter.
Inom finansieringsverksamheten har upptagande och lösen av lån samt amorteringar påverkat kassaflödet med 222,4 (307,7) MSEK.
Under 2009 förvärvade FastPartner 4 (1) fastigheter för 58,3 (254,9) MSEK. Detta motsvarar uthyrningsbara ytor om cirka 8 000 kvadratmeter. Fastigheterna avser framförallt industri-, kontors- och lagerfastigheter. Samtliga fastighetsförvärv har gjorts genom bolag vilka redovisningsmässigt har klassificerats som tillgångsförvärv.
Investeringar i befintliga fastigheter och projekt har under året uppgått till 266,1 (276,5) MSEK. Dessa investeringar avser till 199,8 (116,9) MSEK investeringar i fastigheten vid Östermalmstorg i Stockholm. Övriga investeringar under året avser bland annat uppförande av en ny fastighet i Gävle samt ombyggnation för flera hyresgästers räkning i Lunda/Spånga. Dessutom pågår kontinuerliga investeringar för hyresgästerna i Västberga. Under året har en del av en fastighet i region Väst avyttrats för 1,1 MSEK.
Vid räkenskapsårets utgång har koncernen totalt 31 (30) anställda, varav 11 (12) kvinnor och 20 (18) män. Medelantalet anställda har under året varit 29 (28), varav 11 (11) kvinnor och 18 (17) män.
Årsstämman 2009 beslutade att följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare skall gälla:
Bolaget skall erbjuda en marknadsmässig totalkompensation som möjliggör att ledande befattningshavare kan rekryteras och behållas. Kompensationen till bolagsledningen kan bestå av en eller flera utav fast lön, rörlig ersättning, pension samt övriga ersättningar. Tillsammans utgör dessa delar individens totalkompensation. För att nyckelpersonerna skall uppmuntras till långsiktig samsyn med bolagets aktieägare, skall utöver lön, pension och övriga ersättningar även incitament kunna erbjudas i form av aktierelaterade instrument. Den fasta lönen skall beakta den enskildes ansvarsområden samt erfarenhet och omprövas varje år. Den rörliga ersättningen skall baseras på enkla och transparenta konstruktioner och skall generellt inte överstiga den fasta lönen. Pensionsvillkor skall vara marknadsmässiga i förhållande till vad som gäller för motsvarande befattningshavare på marknaden och skall baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Uppsägningslön och avgångsvederlag skall sammantaget inte överstiga 24 månadslöner för verkställande direktören respektive 12 månadslöner för övriga ledande befattningshavare. Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare att gälla för tiden intill nästa årsstämma gäller som ovan.
I företagets ledning ingår 7 (7) personer. Till dessa personer har under året utgått fast lön inklusive bilförmåner om 5 002 (4 960) kSEK, varav VD 960 (960) kSEK. Pensionspremier om 1 311 (1 132) kSEK har erlagts för personer i bolagets ledning varav VD 0 (0) kSEK. Till styrelsen har utgått ersättning om 710 (613) kSEK varav ordföranden erhållit 215 (200) kSEK och övriga ledamöter 90 (75) kSEK vardera. Suppleanten har erhållit 45 (37,5) kSEK. Inga pensionspremier har erlagts för styrelsens ledamöter eller suppleant.
Styrelsen föreslår att riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare för år 2010 ska vara de samma som för år 2009.
FastPartner har fortsatt att arbeta med miljö- och energifrågor under 2009. Energideklarationerna har färdigställts. Uppföljning och sänkning av energiförbrukning har varit prioriterade frågor under året. I fastighetsbeståndet analyseras och prioriteras de fastigheter som har störst förbättringspotential på miljösidan och tillika konstnadssidan. Fönsterbyten har påbörjats i fastigheten Päronet 2 med mycket gott resultat för miljön och våra hyresgäster. Inomhusklimatet har förbättrats avsevärt med avseende på kallras och drag, vilket även medfört lägre energiförbrukning.
För fastigheten Krejaren 2 inleddes GreenBuildingcertifieringen under 2009 och den kommer att slutföras under 2010. Krejaren 2 är FastPartners första Green-Building byggnad. De fastigheter som kommer att nyproduceras framöver kommer samtliga att certifieras enligt GreenBuilding. I samband med certifieringen tas ett nytt energiledningssystem fram. Bolagets Miljö- och Energipolicy förstärks och inom organisationen utses en energiansvarig.
Moderbolaget bedriver delar av fastighetsrörelsen i kommission. Moderbolaget redovisade för verksamhetsåret hyresintäkter på 250,2 (220,1) MSEK, och ett resultat före skatt på 206,4 (38,1) MSEK.
Moderbolagets likvida medel uppgick den 31 december till 51,4 (1,1) MSEK. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till –57,9 (–132,1) MSEK. Under räkenskapsåret har moderbolaget givit koncernbidrag till dotterföretag om 177,9 (162,5) MSEK.
Vid moderbolagets årsstämma 2009 lämnade årsstämman styrelsen bemyndigande att för tiden intill dess att nästa årsstämma har hållits fatta beslut om nyemission av aktier för företagsförvärv.
Totalt antal utgivna aktier i FastPartner AB uppgår till 53 711 212 (53 711 212) varav FastPartner innehar 2 943 212 (2 943 212) egna aktier. Utav dessa har 0 (24 100) aktier anskaffats under räkenskapsåret. FastPartners innehav av egna aktier utgör 5,5 (5,5) procent av det totala aktiekapitalet. Genomsnittligt anskaffningspris för aktier anskaffade under räkenskapsåret uppgår till 0 (30,0) kr/ aktie, med ett kvotvärde på 10. Årets anskaffning motsvarar 0,0 (0,0) procent av totalt aktiekapital. Genomsnittligt anskaffningspris för samtliga återköpta aktier uppgår till 9,60 (9,60) kr/aktie. Inget värde har redovisats för innehavet enligt tillämpade redovisningspriciper.
Ägaren till det aktieinnehav som representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget är Compactor Fastigheter AB, som ägs av Sven-Olof Johansson, verkställande direktör i FastPartner AB. Compactors Fastigheter AB ägarandel uppgår till 75,4 procent.
Den 1 januari 2010 har FastPartner sålt fastigheten Particentralen 8 i Årsta för 46 MSEK genom en bolagsförsäljning.
Den 25 februari 2010 har FastPartner ingått avtal med Svensk Fastighetsfond om att garantera en nybyggnation av en logistikfastighet vid E4:an vid Arlandastad.
Den 1 mars har FastPartner avyttrat sitt innehav om 60 procent av aktierna i bolaget Cvore AB. Cvore äger genom sitt dotterbolag fastigheten Etuiet 85 i Linköping.
Den 11 mars 2010 har FastPartners hälftenägda dot-
terbolag FastProp Gävle AB sålt fastigheterna Norrtull 22:7 och Norrtull 24:9 i Gävle för 78 MSEK genom bolagsförsäljningar.
FastPartner skall vara ett tillväxtföretag med fokus på kassaflöden och ökning av fritt eget kapital. Tillväxten skall i första hand ske genom utveckling av befintliga fastigheter och projekt. Uppstår förmånliga förvärvsmöjligheter, inom våra prioriterade förvaltningsområden i Stockholm och Gävle, kan även detta vara en möjlighet.
Bolagets långsiktiga räntestrategi är i huvudsak baserad på korta räntebindningstider vilket för 2009 har varit mycket lyckosamt. För 2010 kommer den genomsnittliga räntekostnaden att öka, dels genom att vissa av våra bankförbindelser börjar tillämpa egna beräkningar för sin funding i stället för STIBOR och därmed indirekt höjer sina marginaler, och dels genom att Riksbanken kommer att justera styrräntan uppåt. Den sammantagna effekten av detta blir dock mindre än vid en strikt tillämpning av STIBOR då de banker som tillämpar egna beräkningar för sin funding redan diskonterat stora räntehöjningar.
På hyresmarknaden har en viss sättning redan konstaterats och det ser ut som vi nått en viss bottennivå. Efterfrågan på lokaler är förvånansvärt god trots att konjunkturen inte förbättrats nämnvärt, vilket kan bero på en viss strukturell omflyttning med fokus på effektiv ytanvändning.
Bakslag i konjunkturåterhämtningen kan dock inträffa, varför uthyrning är mycket prioriterat, och stora ansträngningar görs för att förlänga hyreskontraktens genomsnittliga avtalstider.
Till årsstämmans förfogande står:
| Summa | 271 532 001 |
|---|---|
| Årets resultat | 155 159 095 |
| Balanserat resultat | 116 372 906 |
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande:
| Till aktieägarna utdelas 2 kr/aktie | 101 536 000 |
|---|---|
| Balanseras i ny räkning | 169 996 001 |
| Summa | 271 532 001 |
Utdelningsbeloppet är beräknat på antal utestående aktier per 31 december 2009, det vill säga 50 768 000 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på ytterligare återköp av egna aktier.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen, de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC) per den 31 december 2009. Vidare tillämpar koncernen även RFR 1.2 "Kompletterande redovisningsregler för koncerner" vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i årsredovisningslagen.
Koncernens egna kapital uppgår till 1 483,7 MSEK. Det egna kapitalet i moderbolaget uppgår till 900,3 MSEK av vilka 271,5 MSEK är utdelningsbara. Det utdelningsbara egna kapitalet har påverkats, med ett belopp om 48,7 MSEK, av att tillgångar har värderats till verkligt värde.
Den föreslagna utdelningen uppgår till 101,5 MSEK och utgör 47,3 procent av årets förvaltningsresultat för koncernen och 47,4 procent av årets resultat i koncernen före skatt och orealiserade värdeförändringar i fastigheter och finansiella instrument. Styrelsens fastställda utdelningspolicy är att utdelning skall uppgå till minst en tredjedel av årets resultat före skatt och orealiserade värdeförändringar.
Koncernen och moderbolaget har en god likviditet och koncernens soliditet, som enligt fastställd målsättning skall uppgå till mellan 25 och 35 procent, minskar efter föreslagen utdelning med 1,4 procentenhet från 29,6 procent till lägst 28,2 procent.
Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till likviditetsbehov, framlagd budget, investeringsplaner och förmåga att lyfta långfristiga krediter, inget som talar för att moderbolagets och koncernens egna kapital inte skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art, omfattning och risker efter den föreslagna utdelningen.
Stockholm den 25 mars 2010
Styrelsen
| MSEK | Not | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 3 | 410,9 | 488,2 |
| Fastighetskostnader | |||
| Driftskostnader | –69,6 | –62,1 | |
| Reparation och underhåll | –33,8 | –37,2 | |
| Fastighetsskatt | –11,8 | –12,0 | |
| Tomträttsavgälder/arrenden | 4 | –12,9 | –13,9 |
| Fastighetsadministration och marknadsföring | –18,6 | –17,7 | |
| Driftnetto | 264,2 | 345,3 | |
| Central administration | 5 | –16,1 | –15,2 |
| Orealiserade värdeförändring på fastigheter | 8 | –87,1 | –282,3 |
| Realiserade värrdeförändringar på fastigheter | 8 | 3,6 | – |
| Andel i intresseföretags resultat | 14 | – | –0,6 |
| Resultat före finansiella poster | 164,6 | 47,2 | |
| Finansiella poster | |||
| Finansiella intäkter | 6 | 23,3 | 25,0 |
| Finansiella kostnader | 7 | –61,0 | –130,0 |
| Värdeförändringar finansiella instrument | 8 | 48,5 | –50,0 |
| Resultat före skatt | 175,4 | –107,8 | |
| Aktuell skatt | 9 | –3,6 | –3,1 |
| Uppskjuten skatt | 9 | –137,2 | 33,8 |
| ÅRETS RESULTAT | 34,6 | –77,1 | |
| Övrigt totalresultat | – | – | |
| ÅRETS TOTALRESULTAT | 34,6 | –77,1 | |
| Moderbolagets andel av årets resultat och totalresultat | 34,6 | –77,1 | |
| Minoritetens andel av årets resultat och totalresultat | 0,0 | – | |
| Data per aktie. Ingen utspädning aktuell då det inte förekommer några potentiella aktier i FastPartner. |
|||
| Resultat per aktie | 0,68 | –1,52 | |
| Genomsnittligt antal aktier | 50 768 000 | 50 773 125 | |
| Antal utestående aktier | 50 768 000 | 50 768 000 |
| MSEK | Not | 09-12-31 | 08-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 10 | 3 815,7 | 3 820,8 |
| Fastigheter under uppförande | 10 | 613,1 | 371,8 |
| Maskiner och inventarier | 11 | 1,8 | 2,2 |
| Summa | 4 430,6 | 4 194,8 | |
| Aktier och andelar | 13, 23 | 155,5 | 79,0 |
| Andelar i intresseföretag | 14 | 43,8 | 43,8 |
| Andra långfristiga fordringar | 15 | 191,3 | 189,1 |
| Summa | 390,6 | 311,9 | |
| Summa anläggningstillgångar | 4 821,2 | 4 506,7 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 14,9 | 87,1 | |
| Övriga fordringar | 56,9 | 64,5 | |
| Kortfristiga placeringar | 23 | 28,3 | 24,2 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 16 | 21,8 | 19,1 |
| Likvida medel | 17 | 61,0 | 4,3 |
| Summa omsättningstillgångar | 182,9 | 199,2 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 5 004,1 | 4 705,9 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital och skulder hänföligt till moderbolagets aktieägare | |||
| Aktiekapital | 537,1 | 537,1 | |
| Reserver | 94,7 | 94,7 | |
| Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat | 851,9 | 906,1 | |
| Summa eget kapital | 1 483,7 | 1 537,9 | |
| SKULDER | |||
| Långfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 19 | 2 598,8 | 2 017,6 |
| Övriga långfristiga skulder | 21 | 5,4 | 3,3 |
| Uppskjuten skatteskuld | 9 | 347,3 | 210,1 |
| Summa | 2 951,5 | 2 231,0 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 19 | 398,2 | 757,0 |
| Leverantörsskulder | 44,0 | 33,6 | |
| Övriga skulder | 23 | 30,2 | 36,9 |
| Avsättningar | 18 | 28,0 | 28,0 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 22 | 68,5 | 81,5 |
| Summa | 568,9 | 937,0 | |
| Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER |
3 520,4 5 004,1 |
3 168,0 4 705,9 |
|
| Poster inom linjen | |||
| Ställda säkerheter Eventualförpliktelser |
25 26 |
3 588,4 25,5 |
3 493,9 42,7 |
| MSEK | Not | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 3 | 250,2 | 220,1 |
| Fastighetskostnader | |||
| Driftkostnader | –41,1 | –36,1 | |
| Reparation och underhåll | –18,5 | –20,7 | |
| Fastighetsskatt | –7,7 | –7,6 | |
| Tomträttsavgälder/arrenden | –5,8 | –5,9 | |
| Fastighetsadministration och marknadsföring | –17,4 | –15,0 | |
| Driftnetto | 159,7 | 134,8 | |
| Central administration | 5 | –11,4 | –12,1 |
| Resultat före finansiella poster | 148,3 | 122,7 | |
| Finansiella poster | |||
| Finansiella intäkter | 6 | 126,8 | 118,2 |
| Finansiella kostnader | 7 | –114,0 | –161,8 |
| Försäljning aktier och andelar | –3,4 | – | |
| Värdeförändringar finansiella tillgångar | 8 | 48,7 | –41,0 |
| Resultat före skatt | 206,4 | 38,1 | |
| Aktuell skatt | 9 | –49,2 | –27,9 |
| Uppskjuten skatt | 9 | –2,0 | 0,0 |
| ÅRETS RESULTAT | 155,2 | 10,2 |
| MSEK | Not | 09-12-31 | 08-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Maskiner och inventarier | 11 | 1,3 | 1,6 |
| Summa | 1,3 | 1,6 | |
| Andelar i koncernföretag | 12 | 1 836,0 | 1 817,0 |
| Fordringar hos koncernföretag | 2 991,1 | 2 556,4 | |
| Aktier och andelar | 13, 23 | 155,5 | 79,0 |
| Andelar i intresseföretag | 14 | 40,0 | 40,0 |
| Andra långfristiga fordringar | 15 | 181,4 | 178,3 |
| Summa | 5 204,0 | 4 670,7 | |
| Summa anläggningstillgångar | 5 205,3 | 4 672,3 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 14,5 | 86,8 | |
| Övriga fordringar | 59,9 | 63,7 | |
| Kortfristiga placeringar | 23 | 28,3 | 24,2 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 16 | 21,4 | 18,4 |
| Likvida medel | 17 | 51,4 | 1,1 |
| Summa omsättningstillgångar | 175,5 | 194,2 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 5 380,8 | 4 866,5 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital | 537,1 | 537,1 | |
| Uppskrivningsfond | 78,5 | 78,5 | |
| Reservfond | 13,2 | 13,2 | |
| Fritt eget kapital | |||
| Balanserade vinstmedel | 116,3 | 326,1 | |
| Årets resultat | 155,2 | 10,2 | |
| Summa eget kapital | 900,3 | 965,1 | |
| AVSÄTTNINGAR | |||
| Avsättningar | 18 | 28,0 | 28,0 |
| Summa | 28,0 | 28,0 | |
| SKULDER | |||
| Långfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 19 | 2 413,1 | 1 495,3 |
| Skulder till koncernföretag | 1 889,4 | 1 483,1 | |
| Övriga långfristiga skulder | 21 | 6,1 | 4,1 |
| Summa | 4 308,6 | 2 982,5 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 19 | 12,7 | 757,0 |
| Leverantörsskulder | 42,4 | 32,1 | |
| Övriga skulder | 23,9 | 24,4 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 22 | 64,9 | 77,4 |
| Summa Summa skulder |
143,9 4 452,5 |
890,9 3 873,4 |
|
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 5 380,8 | 4 866,5 | |
| Poster inom linjen | |||
| Ställda säkerheter | 25 | 3 773,4 | 3 255,1 |
| Eventualförpliktelser | 26 | 664,4 | 515,1 |
| Koncernen SEK | Antal utestående |
Aktiekapital | Reserver | Balanserade vinstmedel |
Minoritet | Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital 2007-12-31 | 50 792 100 | 537,1 | 94,7 | 1 072,8 | – | 1 704,6 |
| Återköp egna aktier | –24 100 | –0,7 | – | –0,7 | ||
| Utdelning 1,75 kr/aktie | –88,9 | – | –88,9 | |||
| Årets totalresultat | –77,1 | – | –77,1 | |||
| Eget kapital 2008-12-31 | 50 768 000 | 537,1 | 94,7 | 906,1 | – | 1 537,9 |
| Utdelning 1,75 kr/aktie | –88,8 | – | –88,8 | |||
| Årets totalresultat | 34,6 | 0,0 | 34,6 | |||
| Eget kapital 2009-12-31 | 50 768 000 | 537,1 | 94,7 | 851,9 | 0,0 | 1 483,7 |
| Moderbolaget SEK | Antal utestående |
Aktiekapital | Bundna reserver |
Fritt eget kapital |
Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital 2007-12-31 | 50 792 100 | 537,1 | 91,7 | 487,5 | 1 116,3 |
| Återköp egna aktier | –24 100 | –0,7 | –0,7 | ||
| Utdelning 1,75 kr/aktie | –88,9 | –88,9 | |||
| Lämnat koncernbidrag efter skatt | –117,0 | –117,0 | |||
| Erhållet koncernbidrag efter skatt | 45,2 | 45,2 | |||
| Årets resultat | 10,2 | 10,2 | |||
| Eget kapital 2008-12-31 | 50 768 000 | 537,1 | 91,7 | 336,3 | 965,1 |
| Utdelning 1,75 kr/aktie | –88,8 | –88,8 | |||
| Lämnat koncernbidrag efter skatt | –131,2 | –131,2 | |||
| Årets resultat | 155,2 | 155,2 | |||
| Eget kapital 2009-12-31 | 50 768 000 | 537,1 | 91,7 | 271,5 | 900,3 |
Aktiekapital: Aktiekapitalet uppgår till 537,1 MSEK och består av 53 711 212 stycken registrerade aktier till ett kvotvärde om 10 kr/st, varav 2 943 212 stycken aktier finns i eget förvar.
Reservfond: Syftet med reservfonden är att avsätta vinstmedel för att möta eventuella framtida förluster.
Balanserade vinstmedel: Utgörs av föregående års balanserade vinstmedel efter eventuella avsättningar till reservfonder och efter aktieutdelning. Årets resultat läggs till detta belopp. Moderbolagets balanserade vinstmedel utgör underlag för bolagsstämman att besluta om årets utdelning.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | Not | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Den löpande verksamheten |
||||||
| Resultat före skatt | 175,4 | –107,8 | 206,4 | 38,1 | ||
| Justeringsposter | ||||||
| Avskrivningar | 11 | 0,5 | 0,9 | 0,3 | 0,9 | |
| Orealiserade värdeförändringar | 8 | 38,6 | 282,3 | –48,7 | 36,3 | |
| Resultat försäljning av andelar | –5,1 | –3,9 | 3,9 | –3,9 | ||
| Övriga poster | 6,0 | 21,4 | 4,1 | –0,5 | ||
| Erhållna/betalda skatter | –4,4 | –6,5 | –4,4 | 2,0 | ||
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital |
211,0 | 186,4 | 161,6 | 72,9 | ||
| Förändringar i rörelsekapital | ||||||
| Ökning (–) /minskning (+) kortfristiga fordringar | 28 | 96,5 | –78,4 | 73,2 | –117,2 | |
| Ökning (+) / minskning (–) korfristiga skulder | 28 | –32,0 | 10,2 | 2,6 | 8,4 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 275,5 | 118,2 | 237,4 | –35,9 | ||
| Investeringsverksamheten | ||||||
| Investeringar i fastigheter | 10 | –324,4 | –531,4 | – | – | |
| Försäljning av fastigheter | 4,7 | – | – | – | ||
| Investeringar i finansiella anläggningstillgångar | –35,1 | –4,2 | –51,6 | –137,8 | ||
| Försäljning av andelar | 4,2 | 6,5 | – | 6,5 | ||
| Investeringar i maskiner och inventarier | 11 | –0,1 | –0,8 | –0,1 | –0,8 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –350,7 | –529,9 | –51,7 | –132,1 | ||
| Finansieringsverksamheten | ||||||
| Upptagande och lösen av lån | 222,4 | 307,7 | 569,1 | 152,8 | ||
| Förändring av långfristiga fordringar | –1,7 | 47,3 | –437,8 | 114,1 | ||
| Lämnade bidrag/utdelningar | –88,8 | –88,9 | –266,7 | –188,5 | ||
| Återköp egna aktier | – | –0,7 | – | –0,7 | ||
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 131,9 | 265,4 | –135,4 | 77,7 | ||
| ÅRETS KASSAFLÖDE | 56,7 | –146,3 | 50,3 | –90,3 | ||
| Kassabehållning vid årets ingång | 17 | 4,3 | 150,6 | 1,1 | 91,4 | |
| Kassabehållning vid årets slut | 17 | 61,0 | 4,3 | 51,4 | 1,1 |
FastPartner AB (publ) (556230–7867) är ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm. Bolagets aktie är sedan 1994 noterad vid NASDAQ OMX Nordiska börs i Stockholm på listan för medelstora bolag.
Koncernens huvudsakliga verksamhet är att äga, förvalta och utveckla fastigheter i expansiva orter.
Styrelsen och verkställande direktören har per 25 mars 2010 godkänt denna årsredovisning och koncernredovisning för publicering och den kommer att föreläggas årsstämman den 29 april 2010 för fastställande.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen, International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1.2, Kompletterande redovisningsregler för koncerner vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i årsredovisningslagen.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet "Moderbolagets redovisningsprinciper" i överensstämmelse med årsredovisningslagen, RFR 2.2 för Redovisning i juridisk person och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering.
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor, vilket också är moderbolagets och koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är angivna i miljontals kronor med en decimal om ej annat anges.
Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter samt vissa finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde och skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde. Finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde består av kortfristiga placeringar, andra långfristiga värdepapper och övriga skulder.
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att styrelsen och företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningar och antaganden är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Det verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.
Uppskattningar och antaganden ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkar denna period, eller den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder.
Bedömningar som är gjorda av styrelsen och företagsledningen vid tillämpningen av IFRS som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års finansiella rapporter beskrivs närmare i not 10 Förvaltningsfastigheter.
De nedan beskrivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent på samtliga perioder, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterföretag, intresseföretag och joint venture företag.
Följande ändrade standarder och nya tolkningar har trätt ikraft 2009; Ändringar i IFRS 1 Första gången IFRS tillämpas och IAS 27 Koncernredovisning och separata finansiella rapporter. Ändring i IFRS 2 Aktierelaterade ersättningar. Ändring i IFRS 7 Finansiella instrument. Ändring i IFRS 8 Rörelsesegment. Ändring i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter. Ändring i IAS 23 Låneutgifter. Ändring i IAS 32 Finansiella instrument: Klassificering. Ändring i IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering. Förbättringar av IFRSer 2008. IFRIC 9 Omvärdering av inbäddade derivat. IFRIC 13 Kundlojalitetsprogram. IFRIC 16 Säkringar av nettoinvesteringar i en utlandsverksamhet. IFRIC 18 Överföring av tillgångar från kunder.
Ovanstående ändringar och nya tolkningar har haft följande inverkan på koncernens finansiella rapporter 2009:
Ändring i IAS 1 har inneburit ändrade uppställningsformer för koncernen. Koncernens samtliga intäkter och kostnader presenteras nu i en rapport benämnd Koncernens resultaträkning och totalresultat. I koncernens rapport över förändringar i eget kapital presenteras poster i totalresultatet skilt från transaktioner med ägarna.
Tillämpningen av den nya standarden IFRS 8 Rörelsesegment har medfört att koncernens segmentinformation presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och rörelsesegment indentifieras utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande beslutsfattare. Koncernen har identifierat företagsledningen som dess högste verkställande beslutsfattare och den interna rapporteringen som används av företagsledningen för att följa upp verksamheten och fatta beslut om resursfördelning ligger till grund för den segmentinformation som presenteras. FastPartner presenterade redan 2008 sina segment enligt geografisk fördelning så införandet av IFRS 8 har därför ej inneburit någon förändring för FastPartner under 2009.
Ändring i IAS 23 Låneutgifter har medfört att koncernens låneutgifter hänförliga till kvalificerade tillgångar aktiveras som en del av tillgångens anskaffningsvärde. Enligt tidigare redovisningsprinciper kostnadsfördes dessa låneutgifter när de uppkom. Byte av redovisningsprincip har skett i enlighet med övergångsbestämmelserna i IAS 23, vilket innebär att den nya principen tillämpas framåtriktat för kvalificerade tillgångar för vilka aktivering av utgifter påbörjades den 1 januari 2009 eller senare. FastPartner har gjort bedömningen att endast fastigheter under uppförande är att definiera som kvalificerade tillgångar vilket för FastPartner avser fastigheterna Krejaren 2 och Andersberg 14:32.
De tillkommande upplysningskraven i den reviderade IFRS 7 har medfört att FastPartner lämnat mer information om finansiella instrument värderade till verkligt värde och koncernens likviditetsrisker. En ändring i IAS 40 (förbättringar av IFRSer 2008) har inneburit att från 2009 redovisas projektfastjigheter till verkligt värde jämfört med att tidigare har redovisats till anskaffningsvärde.
Övriga nya och ändrade standarder och tolkningar har inte haft någon inverkan på koncernens finansiella rapporter 2009.
IASB har även givit ut ytterligare ändringar i ett antal standarder innefattande Förbättringar av IFRSer 2009. IFRS 1 Första gången IFRS tillämpas, IFRS 2 Aktierelaterade ersättningar, IFRS 3 Rörelseförvärv, IFRS 9 Finansiella instrument, IAS 24 Upplysningar om närstående, IAS 27 Koncernredovisning och separata finansiella rapporter, IAS 32 Finansiella instrument: Klassificering, IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering, vilka samtliga skall tillämpas för räkenskapsår som börjar 1 juli 2009 eller senare.
IFRIC har givit ut följande tolkningar; IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastighet, IFRIC 17 Värdeöverföring av icke-kontanta tillgångar genom utdelning till ägare, IFRIC 19 Extinguishing Financial Liabilities with Equity Instruments, Ändring i IFRIC 14 Begränsningen av en förmånsbestämd tillgång, lägsta fonderingskrav och samspelet dem emellan. Dessa nya tolkningar har inte haft någon inverkan på FastPartners finansiella rapporter 2009.
Ovanstående nya och ändrade standarder och tolkningar har ännu ej tillämpats. Bolaget undersöker vilka effekter ovan nya regelverk kommer att få.
Dotterföretag är företag som står under bestämmande inflytande av moderbolaget FastPartner AB. Bestämmande inflytande innebär en rätt att utforma finansiella och operativa strategier för en ekonomisk verksamhet i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Förekomsten och effekten av potentiella rösträtter som för närvarande är möjliga att utnyttja eller konvertera, beaktas vid bedömningen av huruvida bestämmande inflytande föreligger.
Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden, om förvärv av dotterföretag inneburit förvärv av rörelse och inte endast av tillgångar och skulder.
Förvärvsmetoden innebär att förvärv av ett dotterföretag betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. Det koncernmässiga anskaffningsvärdet fastställs genom en förvärvsanalys i anslutning till förvärvet. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna, dels det verkliga värdet av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. Överstiger anskaffningsvärdet det verkliga värdet av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser redovisas denna skillnad som goodwill. Understiger anskaffningsvärdet det verkliga värdet av förvärvade identifierbara nettotillgångar och eventualförpliktelser, redovisas skillnaden direkt i resultaträkningen.
I de fall förvärv sker av en grupp av tillgångar eller nettotillgångar som inte utgör en rörelse fördelas istället anskaffningsvärdet på de enskilt identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten.
Dotterföretag medtas i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande inflytandet uppkommer och innefattas i koncernredovisningen till det datum då det bestämmande inflytandet upphör.
Intresseföretag är företag för vilka koncernen har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen, men inte ett bestämmande inflytande. Betydande inflytande innebär att ägarföretaget kan delta i de beslut som rör ett företags finansiella och operativa strategier, men innebär inte bestämmande över dessa strategier.
Intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Andelar i intresseföretag redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde justerat för förändringar i koncernens andel av intresseföretagets nettotillgångar, med avdrag för eventuella värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar. Resultat från intressebolag redovisas i resultaträkningen under rubriken "Resultat från andelar i intresseföretag" inom finansiella poster. Avskrivningar på övervärden i intresseföretag ingår också i denna resultatpost. Erhållna utdelningar från intresseföretag minskar investeringens redovisade värde.
FastPartner klassificerar långfristiga värdepappersinnehav inom Riskkapitalportföljen som finansiella instrument, även om de i övrigt skulle klassificera sig som intressebolag enligt IAS 28. Innehaven värderas till verkligt värde i enlighet med IAS 39.
Ett joint venture är ett avtalsbaserat ekonomiskt förhållande där koncernen tillsammans med annan part bedriver en ekonomisk verksamhet och där parterna har ett gemensamt bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen.
Andelsinnehav i joint venture redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Se ovan under Intresseföretag för redogörelse av kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden tillämpas från den tidpunkt då det gemensamma bestämmande inflytandet uppkommer och fram till den tidpunkt då detsamma upphör.
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer genom koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.
Orealiserade vinster som uppkommer vid transaktioner med intresseföretag och joint ventures elimineras i den utsträckning som motsvarar koncernens ägarandel i företaget. Orealiserade förluster elimineras på samma sätt som orealiserade vinster, men endast i den utsträckning det inte finns någon indikation på nedskrivningsbehov.
I enlighet med IFRS 8 presenteras segmentredovisningen med företagsledningens synsätt uppdelat på Stockholm, Gävleborg och Väst. Dessa tre indentifierade regioner är de förvaltningsområden som verksamheten följs upp på och rapporteras till företagsledningen. Redovisningsprinciperna som används vid den interna rapporteringen är samma som för koncernen i övrigt. De tre regionerna följs upp på driftnetto nivå. Därtill kommer ofördelade poster samt koncernjusteringar.
Hyresintäkter, vilka är externa i sin helhet, och fastighetskostnader samt orealiserade värdeförändringar är direkt hänförliga till fastigheterna i respektive segment. Bruttoresultatet består av resultat från respektive segment exklusive allokering av centrala administrationskostnader, andel i intresseföretags resultat, poster i finansnettot samt skatt.
Tillgångar och skulder redovisas per balansdagen och fastighetstillgångarna är direkt hänförliga till respektive segment.
Koncernen genererar intäkter huvudsakligen från uthyrning av bostäder och lokaler under operationella leasingavtal. Intäkterna redovisas linjärt över den period då bostaden/lokalen är upplåten.
Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt. Rabatter eller andra hyresreduktioner periodiseras över hyreskontraktets löptid.
Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas normalt på kontraktsdagen såvida inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett senare tillfälle. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll.
Ett finansiellt leasingavtal föreligger då de ekonomiska risker och fördelar som förknippas med ägandet i allt väsentligt överförs från leasegivaren till leasetagaren. De leasingavtal som inte är finansiella klassificeras som operationella leasingavtal. Alla FastPartners leasingavtal av väsentlig karaktär har klassificerats som operationella.
Leasingavgifter under operationella leasingavtal kostnadsförs över leasingperioden med utgångspunkt från nyttjandet.
FastPartner har klassificerat ingångna tomträtts- och arrendeavtal som operationella leasingavtal, där FastPartner är leasetagare.
Hyreskontrakten avseende förvaltningsfastigheterna klassificeras som operationella leasingavtal, där koncernen står som leasegivare. Principer för redovisning av erhållna leasinginbetalningar redovisas under avsnittet intäkter.
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar, utdelningsintäkter, räntekostnader på lån, orealiserade och realiserade vinster och förluster på finansiella tillgångar.
Ränteintäkter periodiseras över löptiden med tillämpning av effektivräntemetoden. Utdelning på aktier redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts.
Resultat från försäljning av värdepapper redovisas då de risker och fördelar som är förknippade med ägandet av instrumentet i allt väsentligt överförts till köparen och koncernen ej längre har kontroll över instrumentet.
Lånekostnader redovisas i den period till vilken de hänför sig utom till den del de inräknas i anskaffningsvärdet vid väsentliga ny-, till- och ombyggnationer. Räntekostnaden motsvarar faktisk kostnad eller beräknas efter en räntefot motsvarande koncernens genomsnittliga räntekostnad för perioden.
Kostnad för uttag av pantbrev betraktas som finansiell kostnad och periodiseras över tre år.
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen utom i de fall koncernen förvärvar eller avyttrar noterade värdepapper, då tillämpas likviddagsredovisning.
Finansiella instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde eller till verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen enligt IAS 39.
Vid fastställande av verkligt värde för kortfristiga placeringar, andra långfristiga värdepapper samt övriga finansiella instrument används officiella marknadsnoteringar på balansdagen. I de fall sådana saknas görs värdering genom allmänt vedertagna metoder såsom diskontering av framtida kassaflöden och jämförelser med nyligen genomförda likvärdiga transaktioner. Omräkning till funktionell valuta görs till balansdagens kurs.
Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller en grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning.
För samtliga finansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet.
FastPartner har utökat informationen om sina finansiella instrument under 2009 i enlighet med IFRS 7, se not 23.
Aktier och andelar avser andra långfristiga värdepappersinnehav och är redovisade till verkligt värde med värdeförändringar redovisade över resultaträkningen. FastPartner har klassificerat innehaven i sin riskkapitalportfölj som finansiella instrument.
Innehavet av egna aktier har inte redovisats som finansiell tillgång, vilket är i överensstämmelse med IAS 32.
Andra långfristiga fordringar och övriga fordringar är fordringar som uppkommer då företaget tillhandahåller pengar utan avsikt att idka handel med fordringsrätten. Om den förväntade innehavstiden är längre än ett år klassificeras de som andra långfristiga fordringar och om innehavstiden är kortare klassificeras dem som övriga fordringar. Dessa fordringar kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" och värderas till upplupet anskaffningsvärde genom tillämpning av effektivräntemetoden.
Kundfordringar kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" vilket innebär värdering till upplupet anskaffningsvärde. Kundfordringarnas förväntade löptid är dock kort, varför redovisning sker till nominellt belopp utan diskontering. Kundfordringarna redovisas netto efter reservering för befarade kundförluster. Reservering för befarade kundförluster på kundfordringar görs när det finns objektiva grunder för att anta att koncernen inte kommer att erhålla alla belopp som är förfallna enligt fordringarnas ursprungliga villkor. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i resultaträkningen.
Kortfristiga placeringar kategoriseras som "Innehav för handel" och värderas till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen.
I likvida medel ingår kassa och banktillgodohavanden. Tillgodohavanden under kassa och bank kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. På grund av att banktillgodohavanden är betalningsbara på anfordran motsvaras upplupet anskaffningsvärde av nominellt belopp.
Leverantörsskulder kategoriseras som "Övriga finansiella skulder" vilket innebär värdering till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisas till nominellt belopp utan diskontering enligt metoden för upplupet anskaffningsvärde.
Låneskulder kategoriseras som "Övriga finansiella skulder" och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Eventuella väsentliga transaktionskostnader fördelas över låneperioden med tillämpning av effektivräntemetoden. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än ett år medan kortfristiga har en löptid kortare än ett år.
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde vilket inkluderar, till förvärvet, direkt hänförbara utgifter. Därefter redovisas förvaltningsfastigheter i balansräkningen till verkligt värde.
Fastigheter under uppförande avser nyproducerade fastigheter som Fast-Partner uppför från grunden och inkluderar således ej hyresgästanpassningar och övriga pågående projekt i befintliga fastigheter.
Från och med tredje kvartalet 2007 görs kvartalsvisa värderingar av Fast-Partners hela fastighetsbestånd av värderingsinstitutet DTZ Sweden AB.
Värderingsföretagets underlag för värderingarna utgörs av den information som FastPartner har lämnat om fastigheterna. Denna information består av utgående hyra, avtalsperiod, eventuella tillägg och rabatter, vakansnivåer, kostnader för drift och underhåll, samt större planerade eller nyligen utförda investeringar, underhåll och reparationer. Därutöver använder värderingsföretaget också egen information avseende ort- och marknadsvillkor för respektive fastighet.
Värderingen syftar till att bedöma fastigheternas marknadsvärde vid värdetidpunkten. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning med normal marknadsföringstid på den öppna marknaden.
För värdebedömningen har en kassaflödesanalys genomförts för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftnetton under en kalkylperiod samt nuvärdet av objektets restvärde efter kalkylperiodens slut.
Värderingsinstitutets utlåtande granskas och jämförs med FastPartners interna värdering.
Se även beskrivning under not 10 Förvaltningsfastigheter.
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar hänförliga till förvaltningsfastigheters verkliga värde redovisas i resultaträkningen.
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast när det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter, eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till det redovisade värdet. Reparationer kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer.
Maskiner och inventarier redovisas som tillgång i balansräkningen om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Maskiner och inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar.
Avskrivningar på maskiner och inventarier beräknas från historiskt anskaffningsvärde med justering för beräknat restvärde och eventuella nedskrivningar och uppskrivningar. Avskrivning sker linjärt över nyttjandeperioden. Maskiner och inventarier har en bedömd nyttjandeperiod om fem år.
Det redovisade värdet på anläggningstillgångarna prövas fortlöpande. Om indikation på nedskrivningsbehov finns, görs en jämförelse mellan anläggningstillgångens redovisade värde och dess bedömda återvinningsvärde.
Återvinningsvärdet utgörs av det högsta av en tillgångs nettoförsäljningsvärde och nyttjandevärde. Nettoförsäljningsvärdet utgörs av det pris som beräknas kunna uppnås vid försäljning av en tillgång mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Avdrag ska göras för försäljningskostnader och avvecklingskostnader. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivning sker då det redovisade värdet överstiger återvinningsvärdet.
Ersättningar till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro med mera, samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras dessa som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner.
För avgiftsbestämda planer betalar företaget fastställda avgifter till en separat oberoende juridisk enhet och har ingen förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Koncernens resultat belastas för kostnader i takt med att förmånerna intjänas vilket normalt sammanfaller med tidpunkten för när premie erläggs.
Koncernens pensioner utgörs av ITP-planen genom försäkring i Alecta vilken, enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 3, klassificeras som en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. Detta innebär att företaget skall redovisa sin proportionella del av de förmånsbestämda förpliktelserna samt förvaltningstillgångar och kostnader som är förknippade med planen.
Enligt uppgift från Alecta kan de ej lämna dessa uppgifter, varför planen redovisas som en avgiftsbestämd plan i enlighet med punkt 30 i IAS 19.
Avsättningar är skulder som är ovissa med avseende på belopp och/eller tidpunkt då de kommer att regleras. FastPartner redovisar en avsättning i balansräkningen när det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse och att det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Nuvärdesberäkning görs vid eventuella väsenliga tidseffekter för framtida betalningsflöden.
Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år samt justeringar av tidigare års aktuella skatt. Uppskjuten skatt beräknas på skillnaden mellan redovisade och skattemässiga värden på företagets tillgångar och skulder. Uppskjutna skatteskulder redovisas i princip för alla skattepliktiga temporära skillnader. Uppskjutna skattefordringar redovisas endast i den utsträckning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott.
Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas helt eller delvis mot den uppskjutna skattefordran.
Uppskjuten skatt beräknas enligt de skattesatser som förväntas gälla för den period då tillgången återvinns eller skulden regleras. Uppskjuten skatt redovisas som intäkt eller kostnad i resultaträkningen, utom i de fall den avser transaktioner eller händelser som redovisats direkt mot eget kapital, varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital.
Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av samma myndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp.
Kassaflödesanalysen upprättas enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för poster som inte är kassaflödespåverkande.
En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av att en eller flera osäkra framtida händelser, som inte ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir, eller ett åtagande som härrör från inträffade händelser men som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera åtagandet eller att åtagandets storlek inte kan beräknas tillräckligt tillförlitligt.
Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt årsredovisningslagen, Rådets för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2.2 och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. RFR 2.2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt det är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och Tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras från IFRS.
Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.
Andelar i dotterföretag, intresseföretag och joint venture redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Som intäkt redovisas endast erhållna utdelningar och under förutsättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Utdelningar som överstiger dessa intjänade vinstmedel betraktas som en återbetalning av investeringen och reducerar andelens redovisade värde.
Fastighetsägande dotterföretag driver förvaltningen i kommission för moderbolaget. Löpande intäkter och kostnader, och driftrelaterade balansposter redovisas direkt i moderbolaget. I dotterföretagen redovisas i princip endast avskrivningar på byggnader.
De belopp som avsatts till obeskattade reserver utgör skattepliktiga temporära skillnader. På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas i juridisk person inte den uppskjutna skatteskuld som är hänförlig till de obeskattade reserverna. Förändringar av obeskattade reserver redovisas enligt svensk praxis över resultaträkningen i enskilda bolag under rubriken "Bokslutsdispositioner". I balansräkningen redovisas det ackumulerade värdet av avsättningarna under rubriken "Obeskattade reserver", av vilka 26,3 procent kan betraktas som uppskjuten skatteskuld och 73,7 procent som bundet eget kapital.
FastPartner redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med uttalande UFR 2 från Rådet för finansiell rapportering. Aktieägartillskott förs direkt mot fritt eget kapital hos mottagaren och som en ökning av posten "andelar i koncernföretag" hos givaren.
Koncernbidrag som lämnas och tas emot i syfte att minimera koncernens skattebetalningar redovisas som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Även skatteeffekten på dessa redovisas direkt mot eget kapital och påverkar således inte resultatet.
I enlighet med IFRS 8 presenteras segmentredovisningen med företagsledningens synsätt uppdelat på Stockholm, Gävleborg och Väst. Dessa tre indentifierade regioner är de förvaltningsområden som verksamheten följs upp på och rapporteras till företagsledningen. Redovisningsprinciperna som används vid den interna rapporteringen är samma som för koncernen i övrigt. De tre regionerna följs upp på driftnetto nivå. Därtill kommer ofördelade poster samt koncernjusteringar.
Hyresintäkter, vilka är externa i sin helhet, och fastighetskostnader samt orealiserade värdeförändringar är direkt hänförliga till fastigheterna i respektive segment. Bruttoresultatet består av resultat från respektive segment exklusive allokering av centrala administrationskostnader, andel i intresseföretags resultat, poster i finansnettot samt skatt.
Tillgångar och skulder redovisas per balansdagen och fastighetstillgångarna är direkt hänförliga till respektive segment.
| Stockholm Gävleborg Väst |
Summa fastighets förvaltning |
Elimineringar och koncerngemen samma poster |
Summa koncernen |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Hyresintäkter Fastighetskostnader |
349,5 –116,4 |
312,0 –113,9 |
45,8 –20,6 |
161,8 –18,1 |
15,6 –9,7 |
14,4 –10,9 |
410,9 –146,7 |
488,2 –142,9 |
410,9 –146,7 |
488,2 –142,9 |
||
| Driftnetto | 233,1 | 198,1 | 25,2 | 143,7 | 5,9 | 3,5 | 264,2 | 345,3 | 264,2 | 345,3 | ||
| Värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar fastigheter |
–37,6 | –168,7 | –44,2 | –100,0 | –5,3 | –13,6 | –87,1 | –282,3 | –87,1 | –282,3 | ||
| Realiserade värdeförändringar fastigheter |
3,6 | 3,6 | 3,6 | |||||||||
| Värdeförändringar finansiella tillgångar |
–0,2 | –9,0 | 48,7 | –41,0 | 48,5 | –50,0 | ||||||
| Bruttoresultat | 195,5 | 29,4 | –19,0 | 43,7 | 4,2 | –10,1 | 180,5 | 54,0 | 48,7 | –41,0 | 229,2 | 13,0 |
| Ofördelade poster Central administration Andel i intresseföretags resultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Skatt |
0,0 18,1 –51,5 |
–0,6 23,3 –121,9 |
–16,1 5,2 –9,5 –140,8 |
–15,2 1,7 –8,1 30,7 |
–16,1 0,0 23,3 –61,0 –140,8 |
–15,2 –0,6 25,0 –130,0 30,7 |
||||||
| Årets resultat | 147,1 | –45,2 | –112,5 | –31,9 | 34,6 | –77,1 | ||||||
| Förvaltningsfastigheter Fastigheter under uppförande |
3 228,4 571,7 |
3 177,9 371,8 |
481,6 41,4 |
532,6 | 105,7 | 110,3 | 3 815,7 613,1 |
3 820,8 371,8 |
3 815,7 613,1 |
3 820,8 371,8 |
||
| Ofördelade poster Finansiella anläggningstillgångar Inventarier Omsättningstillgångar Likvida medel |
390,6 1,8 121,9 61,0 |
311,9 2,2 194,9 4,3 |
||||||||||
| Summa tillgångar | 3 800,1 | 3 549,7 | 523,0 | 532,6 | 105,7 | 110,3 | 4 428,8 | 4 192,6 | 5 004,1 | 4 705,9 | ||
| Ofördelade poster Eget kapital Långfristiga skulder Avsättningar Kortfristiga skulder |
1 483,7 2 604,2 347,3 568,9 |
1 537,9 2 020,9 238,1 909,0 |
||||||||||
| Summa eget kapital och skulder | 5 004,1 | 4 705,9 | ||||||||||
| Årets investeringar Försäljningar |
287,1 0,0 |
476,9 – |
34,5 0,0 |
53,7 – |
2,8 –1,1 |
0,8 – |
324,4 –1,1 |
531,4 – |
324,4 –1,1 |
531,4 – |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Hyresvärde | 468,7 | 526,0 | 288,9 | 242,2 |
| Hyresrabatter och förluster | –19,0 | –14,7 | –15,5 | –14,9 |
| Vakanser | –40,6 | –38,8 | –24,7 | –21,9 |
| Övriga intäkter fastighetsrörelsen | 1,8 | 15,7 | 1,5 | 14,7 |
| Summa | 410,9 | 488,2 | 250,2 | 220,1 |
I hyresintäkter 2008 ingår en engångsersättning om 67,8 MSEK avseende förtida utflyttning ur en av fastigheterna i region Gävleborg.
Den genomsnittliga kontraktslängden uppgår till 4,5 (4,4) år.
Koncernens kreditförluster avseende hyresfordringar uppgår för året till –1,7 (–1,7) MSEK.
FastPartners kontraktsförfallostruktur framgår av nedanstående tabell:
| Löptid | Antal | Kontraktsvärde (årshyra) |
Andel % |
|---|---|---|---|
| 2010 | 195 | 52,1 | 13,9 |
| 2011 | 157 | 72,2 | 19,2 |
| 2012 | 118 | 63,1 | 16,8 |
| 2013 | 63 | 28,0 | 7,5 |
| 2014 > | 57 | 159,7 | 42,6 |
| Summa kommersiella fastigheter | 590 | 375,1 | 100,0 |
| Bostäder | 129 | 8,8 | |
| P-platser och garage | 158 | 3,0 | |
| Summa | 877 | 386,9 |
Nedanstående tabell beskriver framtida hyresintäkter avseende befintliga kontrakt för kommersiella fastigheter (orderstock). Denna kontraktsvolym uppgår till 1 774,4 (1 902,5) MSEK. Orderstocken för bostäder uppgår till 8,8 (8,8) MSEK i årshyra.
| Avtalade framtida hyresintäkter för kommersiella lokaler |
2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Avtalade hyresintäkter år 1 | 375,1 | 381,1 |
| Avtalade hyresintäkter år 2 till 5 | 1 064,0 | 958,9 |
| Avtalade hyresintäkter senare än 5 år | 335,3 | 562,5 |
| Summa | 1 774,4 | 1 902,5 |
Fördelningen av kontraktsportföljen per region framgår nedan.
| Kommersiellt kontraktsvärde per region |
Kontraktsvärde | Löptid | Yta (kvm) |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 1 495,6 | 4,7 | 349 900 |
| Gävle | 238,1 | 3,8 | 118 800 |
| Väst | 40,7 | 2,3 | 22 400 |
| Summa | 1 774,4 | 4,5 | 491 100 |
Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till en byggnad på kommunägd mark betalar till kommunen. Tomträtts- och arrendeavgift uppgick till 12,9 MSEK (13,9) för 2009. Tomträtter innehas främst i Stockholmsregionen. FastPartner innehar 30 tomträtter genom dotterföretag. Tomträttsavtalens förfallotidpunkter framgår nedan.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Avtalade framtida tomträttsavgälder | 2009 | 2008 |
| Avtalade tomträttsavgälder år 1 | 14,8 | 13,5 |
| Avtalade tomträttsavgälder år 2 till 5 | 51,8 | 44,6 |
| Avtalade tomträttsavgälder år 6 till 10 | 33,2 | 36,1 |
| Summa | 99,8 | 94,2 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Central administration | 15,6 | 14,3 | 11,1 | 11,2 |
| Avskrivningar kontorsutrustning | 0,5 | 0,9 | 0,3 | 0,9 |
| Summa | 16,1 | 15,2 | 11,4 | 12,1 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Ränteintäkter | 18,1 | 21,5 | 123,6 | 114,7 |
| Utdelningar | 3,2 | 2,2 | 3,2 | 2,2 |
| Resultat från finansiella placeringar | 2,0 | 1,3 | 0 | 1,3 |
| Summa | 23,3 | 25,0 | 126,8 | 118,2 |
På koncerninterna fordringar bokförs ränteintäkter på reversfordringar avseende koncernens skulder till kreditinstitut. Koncerninterna ränteintäkter elimineras i koncernresultaträkningen.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Räntekostnader avseende lån hos kreditinstitut |
–54,5 | –124,5 | –107,9 | –156,5 |
| Räntekostnader avseende check | ||||
| räkning | –0,2 | –0,3 | –0,3 | –0,5 |
| Räntekostnader övriga skulder | –1,7 | –2,1 | –1,7 | –2,0 |
| Summa räntekostnader | –56,4 | –126,9 | –109,9 | –159,0 |
| Övriga finansiella poster | –2,1 | –0,9 | –1,8 | –0,9 |
| Pantbrevskostnader | –2,5 | –2,2 | –2,3 | –1,9 |
| Summa övriga finansiella poster | –4,6 | –3,1 | –4,1 | –2,8 |
| Finansiella kostnader enligt | ||||
| resultaträkning | –61,0 | –130,0 | –114,0 | –161,8 |
På koncerninterna skulder bokförs räntekostnader på reversskulder avseende koncernens skulder till kreditinstitut. Koncerninterna räntekostnader elimineras i koncernresultaträkningen.
Under året har del av fastigheten Högsbo 2:3 i Göteborg avyttrats. Samtliga värdeförändringar sammanfattas i nedanstående tabell.
| Koncernen | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | ||||
| Fastigheter | |||||
| Realiserade | 3,6 | – | |||
| Omvärderingar | –87,1 | –282,3 | |||
| Summa värdeförändringar fastigheter | –83,5 | –282,3 |
Årets totala värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgår till -83,5 (-282,3) MSEK.
Av årets orealiserade värdeförändringar om –87,1 (–282,3) avser –37,6 (–168,7) MSEK beståndet i Stockholm och –44,2 (–100,0) MSEK beståndet i Gävle. Orealiserad värdeförändring under 2009 för region Väst uppgår till –5,3 (–13,6) MSEK och realiserad till 3,6 (0,0) MSEK.
Under året har FastPartner fortsatt att göra kvartalsvisa värderingar av hela fastighetsbeståndet med hjälp av värderingsinstitutet DTZ Sweden AB.
För ytterligare information kring värdering av förvaltningsfastigheter, se not 10 Förvaltningsfastigheter.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Finansiella instrument | ||||
| Omvärderingar i långfristiga innehav |
42,5 | –36,3 | 42,5 | –36,3 |
| Realiserad omvärdering i långfristiga innehav |
– | 3,9 | – | 3,9 |
| Omvärderingar i kortfristiga placeringar |
6,2 | –8,6 | 6,2 | –8,6 |
| Marknadsvärdering räntederivat | –0,2 | –9,0 | – | – |
| Summa värdeförändringar finansiella instrument |
48,5 | –50,0 | 48,7 | –41,0 |
Av årets omvärderingar i långfristiga innehav avser 41,0 (–24,6) MSEK värdeförändring i innehavet i LinkMed AB.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Inkomstskatt | ||||
| Resultat före skatt | 175,4 | –107,8 | 206,4 | 38,1 |
| Nominell skattesats i Sverige, 26,3% (28%) |
–46,1 | 30,2 | –54,3 | –10,7 |
| Värdeförändringar finansiella instrument |
12,8 | –11,7 | 12,8 | –12,6 |
| Justering skattemässiga restvärden fastigheter |
17,4 | 0,0 | – | – |
| Justering underskottsavdrag | –5,5 | –6,9 | – | – |
| Justering avseende redovisad upp skjuten skatt på andelar i HB/KB |
–104,3 | – | – | – |
| Övrig justering avseende uppskju ten skatt på andelar i HB/KB |
–15,4 | – | –2,0 | – |
| Justering för övriga ej avdragsgilla/ skattepliktiga poster |
1,3 | 8,7 | –7,1 | –4,6 |
| Effekt av förändrad skattesats avseende uppskjuten skatt |
– | 13,5 | – | – |
| Korrigering tidigare års taxering/ beräkning |
–1,0 | –3,1 | –0,6 | – |
| Redovisad skattekostnad | -140,8 | 30,7 | -51,2 | –27,9 |
| varav | ||||
| Aktuell skatt | –3,6 | –3,1 | –49,2 | –27,9 |
| Uppskjuten skatt | –137,2 | 33,8 | –2,0 | – |
| Redovisad skattekostnad | –140,8 | 30,7 | –51,2 | –27,9 |
Till följd av regeringens beslut från den 17 juni 2009 angående ändringar i rätten till avdrag i inkomstslaget näringsverksamhet för kapitalförluster på andelar i handelsbolag, har redovisad uppskjuten skattefordran om 104,3 MSEK hänförlig till beräknade kapitalförluster på handelsbolagsandelar bortskrivits och har således påverkat årets resultat negativt. Beslutet innebär att kapitalförluster på andelar i svenska handelsbolag bara får dras av mot kapitalvinster på sådana andelar. Rätten till avdrag har således begränsats. Bortskrivningen av den uppskjutna skattefordran är ej kassaflödespåverkande.
Den 14 december 2009 antog regeringen det Lagrådsremiss förslag om att skattefria kapitalvinster på vissa handelsbolagsandelar samt förslag om att negativa justerade anskaffningsutgifter (JAU) på sådana andelar skall återföras till beskattning. I och med att lagförslaget i lagrådsremissen blev verkligt innebar det en uppskjuten skattekostnad för FastPartner om -15,4 MSEK. Denna skatt är ej kassaflödespåverkande i år utan kommer att lösas upp och betalas under de kommande tio åren.
Aktuell skatt i moderbolaget 2009 avser till –1,7 MSEK skatt på årets resultat, till –46,8 MSEK skatt på koncernbidrag och till –0,7 MSEK korrigering av skatt från tidigare år. Aktuell skatt i moderbolaget 2008 avser skatt på koncernbidrag.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Uppskjuten skatteskuld -/fordran | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Temporära skillnader | ||||
| Fastigheter | –1 270,9 –1 319,7 | – | – | |
| Uppskjuten skatteskuld 26,3% | –334,2 | –347,1 | – | – |
| Andelar i handels- och kommanditbolag |
– | 396,5 | – | – |
| Uppskjuten skattefordran 26,3% | – | 104,3 | – | – |
| Underskottsavdrag | – | 115,2 | – | – |
| Uppskjuten skattefordran 26,3% | – | 30,3 | – | – |
| Negativ justerad anskaffningsutgift för andelar i HB/KB |
–58,7 | – | –7,4 | – |
| Uppskjuten skatteskuld 26,3% | –15,4 | – | –2,0 | – |
| Marknadsvärdering räntederivat | 9,2 | 9,0 | – | – |
| Uppskjuten skattefordran 26,3% | 2,5 | 2,4 | – | – |
| Uppskjuten skatteskuld | –347,3 | –210,1 | –2,0 | 0,0 |
Årets skatt uppgår till -140,8 (30,7) MSEK. Skatten utgörs främst av bortskrivning av uppskjuten skatt hänförlig till orealiserade kapitalförluster på andelar i handelsbolag, uppskjuten skatt hänförlig till orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter, möjligheter att utnyttja skattemässiga avskrivningar för förvaltningsfastigheterna samt underskottsavdrag. Detta innebär att skatten ej är kassaflödespåverkande. Vid avyttringar av fastigheter i bolagsform omvandlas sällan den uppskjutna skatten till aktuell skatt eftersom vinst vid försäljning av dotterbolagsaktier är skattefri.
Under året har FastPartner utnyttjat samtliga underskottsavdrag som fanns tillgängliga vid årets början. Samtidigt har den negativa orealiserade värdeförändringen på förvaltningsfastigheter medfört en upplösning av den uppskjutna skatteskulden. Kvarvarande underskott inom koncernen avser spärrade underskott om cirka 111 MSEK och dessa kan börja utnyttjas tidigast i taxeringen 2012.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Verkligt värde vid årets början | 3 820,8 | 3 943,5 | – | – |
| Försäljningar av fastigheter | –1,1 | – | – | – |
| Förvärv av fastigheter | 55,1 | – | – | – |
| Investeringar | 38,4 | 159,6 | ||
| Värdeförändring | –97,5 | –282,3 | – | – |
| Verkligt värde vid årets slut | 3 815,7 | 3 820,8 | – | – |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Fastigheter under uppförande | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Värde vid årets början | 371,8 | – | – | – |
| Förvärv av fastigheter | 3,2 | 254,9 | – | – |
| Investeringar | 227,7 | 116,9 | – | – |
| Värdeförändringar | 10,4 | – | – | – |
| Värde vid årets slut | 613,1 | 371,8 | – | – |
| Taxeringsvärde samtliga fastigheter | 1 645,5 | 1 618,9 | – | – |
Koncernens fastigheter redovisas till verkligt värde.
Under året har kvartalsvisa värderingar av FastPartners hela fastighetsbestånd gjorts av värderingsinstitutet DTZ Sweden AB.
Värderingsföretagets underlag för värderingarna utgörs av den information som FastPartner har lämnat om fastigheterna. Denna information består av utgående hyra, avtalsperiod, eventuella tillägg och rabatter, vakansnivåer, kostnader för drift och underhåll, samt större planerade eller nyligen utförda investeringar och reparationer. Därutöver använder värderingsföretaget också egen information avseende ort- och marknadsvillkor för respektive fastighet. Värderingsinstitutets utlåtande granskas och jämförs med FastPartners interna värdering.
Värderingen syftar till att bedöma fastigheternas marknadsvärde vid värdetidpunkten. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning med normal marknadsföringstid på den öppna marknaden. För värdebedömningen genomförs en kassaflödesanalys för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftnetton under en kalkylperiod samt nuvärdet av objektets restvärde efter kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår normalt till tio år. För bedömning av restvärdet vid utgången av kalkylperioden beräknas driftnettot för året efter kalkylperiodens slut.
Bedömningen av utbetalningar för drift och underhåll har gjorts dels utifrån FastPartners lämnade uppgifter, dels utifrån erfarenhet avseende jämförbara objekt. Utbetalningarna för drift och underhåll bedöms öka i takt med den antagna inflationen.
Kalkylräntan utgör ett nominellt räntekrav på totalt kapital före skatt. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade fastigheter. Bedömningen av räntekravet görs per fastighet.
Samtliga förvaltningsfastigheter i beståndet genererar hyresintäkter. För värdebedömningen vid balansdagen har följande värderingsantaganden
gjorts:
• Inflationsantagandet för hela kalkylperioden uppgår till 2 % per år.
• Genomsnittligt avkastningskrav för hela fastighetsbeståndet uppgår till 7,8 %. För region Stockholm är det genomsnittliga avkastningskravet 7,7 %, för region Gävleborg är det 8,0 % och för region Väst är det 7,4 %.
För ytterligare information om värdeförändringar i förvaltningsfastigheter under året, se not 8 Värdeförändringar.
FastPartner har inga väsentliga åtaganden att utföra reparationer och underhåll annat än vad som följer av god fastighetsförvaltning. Däremot finns väsentliga åtaganden att färdigställa påbörjade investeringar i förvaltningsfastigheterna om cirka 15 (22) MSEK och att färdigställa investeringar i fastigheter under uppförande om cirka 120 MSEK avseende Krejaren 2 och om cirka 4 MSEK avseende Andersberg 14:32.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Ackumulerade anskaffningsvärden | ||||
| Vid årets början | 6,9 | 7,0 | 3,5 | 3,6 |
| Investeringar | 0,1 | 0,8 | 0,1 | 0,8 |
| Avyttringar och utrangeringar | –0,7 | –0,9 | –0,4 | –0,9 |
| Summa | 6,3 | 6,9 | 3,2 | 3,5 |
| Ackumulerade avskrivningar | ||||
| Vid årets början | –4,7 | –5,0 | –1,9 | –2,4 |
| Avyttringar och utrangeringar | 0,7 | 0 | 0,3 | 0,6 |
| Årets avskrivning enligt plan | –0,5 | –0,9 | –0,3 | –0,4 |
| Summa | –4,5 | –4,7 | –1,9 | –1,9 |
| Planenligt restvärde vid årets slut | 1,8 | 2,2 | 1,3 | 1,6 |
| I Moderbolaget Colonia Fastighet AB 556241-5140 Stockholm 100% 50 Fastighetspartner Norrköping AB 556231-5902 Stockholm 100% 8 422 HB Solhem Fastighetsförvaltning 916618-9424 Stockholm 100% 1 HB Robertsfors Fastighetsförvaltning 916618-9465 Stockholm 100% 11 080 HB Skebo Fastighetsförvaltning 916618-9473 Stockholm 100% 1 HB Näringshuset 916637-2897 Stockholm 100% 36 356 KB Arbetsbasen Västberga 916618-0837 Stockholm 100% 9 255 KB Lerkrogen Fastighetsförvaltning 916618-0860 Stockholm 100% 427 852 Fastighetspartner Täby AB 556204-1177 Stockholm 100% 2 650 Cvore AB 556756-2268 Linköping 60% 60 Kebarco AB 556006-9584 Stockholm 100% 401 Partnerfastigheter NF AB 556139-1722 Stockholm 100% 7 078 Standard Fastighet i Märsta AB 556067-2221 Stockholm 100% 8 773 Förvaltningsbolaget Entuna HB 916600-0381 Stockholm 100% 22 375 Fastighetsbolaget Timpenningen 2 KB 916610-5974 Stockholm 100% 1 085 Landeriet Fastighet AB 556203-2218 Stockholm 100% 133 521 Märsta Centrum AB 556106-8817 Stockholm 100% 150 891 Västeråshus Förvaltning AB 556259-3060 Stockholm 100% 24 735 Batteriet Hus AB 556055-9519 Stockholm 100% 5 112 Batteriet Fastighetsförvaltning AB 556178-8968 Stockholm 100% 19 845 Fastighetsbolaget Oljan i Täby AB 556793-1174 Stockholm 100% 25 517 KB Päronet 2 916613-9023 Stockholm 100% 2 607 Fredriksten Fastighet AB 556096-0840 Stockholm 100% 33 902 Storheden Invest AB 556047-1087 Stockholm 100% 29 517 Capital Hotel AB 556479-9301 Stockholm 100% 18 500 Fastighetspartner Bromsten AB 556356-5810 Stockholm 100% 211 Landeriet Förvaltning AB 556057-9665 Stockholm 100% 128 690 HB Fastighetspartner 11 916629-8092 Stockholm 100% 0 Darrgräset HB 969649-6810 Stockholm 100% 3 000 Därbovi KB 969649-8576 Stockholm 100% 0 Fastighets AB Drillsnäppan 556660-5761 Stockholm 100% 178 383 Fastighetspartner Lunda AB 556669-0656 Stockholm 100% 4 705 Fastighetspartner Knivsta-AR AB 556671-8507 Stockholm 100% 11 421 KB Avesta 1 916582-2009 Stockholm 100% 48 577 KB Fisken 13 916614-4452 Stockholm 100% 10 785 Fastighetspartner Söderhamn Holding KB 969666-8889 Stockholm 100% 1 Fastighetspartner Globen AB 556625-5708 Stockholm 100% 28 814 FastPartner Tech Center AB 556591-2010 Stockholm 100% 24 195 Fastighetspartner Bromma AB 556682-0956 Stockholm 100% 37 576 Fastighetspartner Avaström Holding AB 556651-9723 Gävle 100% 112 653 Fastighetspartner Skolfastigheter AB 556661-5521 Gävle 100% 25 768 Gävle Näringen 22:2 AB 556718-2448 Stockholm 100% 62 045 Sätra hälsofastigheter AB 556704-8748 Gävle 100% 8 843 Deamatris Förvaltning AB 556518-6896 Stockholm 100% 170 737 Summa 1 835 990 |
Företag | Org nummer | Säte | Kapital- och röstandel | Bokfört värde kSEK |
|---|---|---|---|---|---|
| Kapital- och | |||
|---|---|---|---|
| Företag | Org nummer | Säte | röstandel |
| Tillkommer i koncernen | |||
| Nordpartner AB | 556535-1938 | Stockholm | 100% |
| AB Profundo | 556199-8146 | Stockholm | 100% |
| Bosgården KB | 916444-2221 | Göteborg | 100% |
| Batteriet Centrumhus AB | 556436-5988 | Stockholm | 100% |
| Fastighetspartner Amplus AB | 556209-8128 | Stockholm | 100% |
| Batteriet Fastigheter AB | 556121-5699 | Stockholm | 100% |
| Landeriet 14 AB | 556083-2155 | Stockholm | 100% |
| Fastighetsbolaget Gråbo Centrum KB | 969633-4540 | Stockholm | 100% |
| Fastighetsbolaget Färgelanda Prästgård KB | 969634-0653 | Stockholm | 100% |
| Fastighetspartner Söderhamn KB | 969670-3009 | Stockholm | 100% |
| Cabinjo Holding AB | 556239-5243 | Stockholm | 100% |
| HB Bunsön 7:1 | 916557-4980 | Göteborg | 100% |
| KB Bunsön 7:2 | 916557-4998 | Göteborg | 100% |
| KB Amplus | 916557-5953 | Göteborg | 100% |
| Fastighetspartner Avaström KB | 969645-2730 | Gävle | 100% |
| Vinsta stenskärve AB | 556725-8685 | Stockholm | 100% |
| Fastighets AB Etuiet | 556781-1111 | Stockholm | 60% |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Org nummer | Kapital- och röstandel |
Säte | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Alberto Biani S.p.A | 2453810240 | 24,0% | (Italien) | 7,5 | 23,1 | 7,5 | 23,1 |
| LinkMed AB | 556543-6127 | 18,0% | Stockholm | 101,0 | 28,0 | 101,0 | 28,0 |
| LinkTech AB | 556516-1543 | 16,9% | Linköping | 8,8 | 5,4 | 8,8 | 5,4 |
| Litium Affärskommunikation AB | 556562-1835 | 37,5% | Jönköping | 25,7 | 13,7 | 25,7 | 13,7 |
| Synoco Scandinavia AB | 556550-9014 | 24,0% | Stockholm | 12,0 | 8,0 | 12,0 | 8,0 |
| Northern Star AB | 556684-7959 | 12,5% | Stockholm | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Transmission Audio Svenska AB | 556707-0965 | 8,0% | Uppsala | 0,0 | 0,3 | 0,0 | 0,3 |
| Dacke Group Nordic AB | 556606-9323 | 0,5% | Stockholm | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Snowdrops AB | 556569-9310 | 1,0% | Stockholm | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| E-tel Ltd | 3,0% | (England) | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Övrigt | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | |||
| Summa aktier och andelar | 155,5 | 79,0 | 155,5 | 79,0 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Org nummer | Kapital- och röstandel |
Säte | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| FastProp Holding AB | 556706-5072 | 50,00% | Stockholm | 43,8 | 43,8 | 40,0 | 40,0 |
| Kapitalandel | |||||||
| Vid årets början | 43,8 | 44,0 | 40,0 | 40,0 | |||
| Förvärv av andelar | – | – | – | – | |||
| Andel av årets resulat | – | –0,6 | – | – | |||
| Vid årets slut | 43,8 | 43,8 | 40,0 | 40,0 |
Innehavet i FastProp Holding AB redovisas enligt kapitalandelsmetoden i enlighet med IAS 28.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Reversfordringar* | 191,2 | 189,0 | 181,4 | 178,3 |
| Fjärrvärmelån | 0,1 | 0,1 | – | – |
| Summa | 191,3 | 189,1 | 181,4 | 178,3 |
*Varav 22 MSEK är en efterställd fordran.
Specifikation förfallostruktur reversfordringar.
| Förfall | Genomsnittlig ränta % |
Belopp MSEK |
|---|---|---|
| 2010 | 5,2 | 36,1 |
| 2011 | 5,0 | 0,3 |
| 2012 | - | - |
| 2013 | - | - |
| >2013 | 7,7 | 154,8 |
| Summa | 191,2 |
| Not 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter |
|
|---|---|
| -------------------------------------------------------- | -- |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Övriga förutbetalda kostnader, | ||||
| inklusive lager, bränsle | 10,8 | 10,1 | 10,4 | 9,4 |
| Upplupna ränteintäkter | 11,0 | 9,0 | 11,0 | 9,0 |
| Summa | 21,8 | 19,1 | 21,4 | 18,4 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Kassa och banktillgodohavanden | 61,0 | 4,3 | 51,4 | 1,1 |
| Likvida medel | 61,0 | 4,3 | 51,4 | 1,1 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Avsättning enligt vinstdelningsavtal | 28,0 | 28,0 | 28,0 | 28,0 |
| Summa | 28,0 | 28,0 | 28,0 | 28,0 |
Avsättningar enligt vinstdelningsavtal avser återköpsgaranti. Reglering bedöms ske 2010.
| Avsättningar vid årets ingång | 28,0 | 28,0 | 28,0 | 28,0 |
|---|---|---|---|---|
| Betalningar/avsättningar | – | – | – | – |
| Avsättningar vid årets utgång | 28,0 | 28,0 | 28,0 | 28,0 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Fastighetslån | 2 713,5 | 2 682,8 | 2 425,8 | 2 252,3 |
| Byggnadskreditiv | 283,5 | 91,8 | – | – |
| Checkräkning | – | – | – | – |
| Summa | 2 997,0 | 2 774,6 | 2 425,8 | 2 252,3 |
| Varav kortfristig del fastighetslån | –398,2 | –757,0 | –12,7 | –757,0 |
| Summa långfristiga lån till kreditinstitut |
2 598,8 | 2 017,6 | 2 413,1 | 1 495,3 |
| Specifikation checkräkningskredit | ||||
| Beviljad kreditlimit | 27,9 | 29,4 | 27,9 | 29,4 |
| Outnyttjad del | –27,9 | –29,4 | –27,9 | –29,4 |
| Utnyttjat kreditbelopp | – | – | – | – |
Nedan redovisas koncernens lånestruktur per 31 december 2009:
| MSEK | Låneavtal | Varav utnyttjat |
Outnyttjat låneavtal |
Låneavtalens löptid |
|---|---|---|---|---|
| 490,7 | 399,2 | 91,5 | 2010 | |
| 1 850,8 | 1 782,2 | 68,6 | 2011 | |
| 1 250,0 | 815,6 | 434,4 | 2012 | |
| Summa | 3 591,5 | 2 997,0 | 594,5 |
FastPartners lån hos kreditinstitut uppgår vid årets slut till 2 997,0 (2 774,6) MSEK. Sedan den 1 april 2008 äger FastPartner AB samtliga aktier i Deamatris Förvaltning AB, och har i anslutning till detta tecknat en förvärvs- och kreditfinansiering om totalt 450 MSEK. Per 31 december 2009 är denna finansiering utnyttjad till ett belopp om 362,5 (191,8) MSEK. Denna finansiering löper ut under sommaren 2010 och är därför klassificerad som kortfristig skuld i bokslutet. FastPartner har kommit långt i diskussionerna om refinansiering av denna kredit.
Koncernens totala tillgängliga låneram uppgår till 3 591,5 MSEK. I detta belopp ingår lån på totalt 398,2 MSEK som förfaller eller ska delamorteras inom 12 månader och är därför klassificerade som kortfristiga skulder till kreditinstitut per 31 december 2009. För ytterligare upplysningar om finansiell riskhantering, se not 20 Finansiell riskhantering.
FastPartner är genom sin verksamhet exponerad för finansiella risker så som ränte-, kredit och motparts- samt likviditets- och refinansieringsrisker. Ansvaret för FastPartners finansiella risker hanteras av företagets VD och ekonomiavdelning. FastPartner använder i begränsad omfattning derivatinstrument för att säkra de finansiella riskerna.
Med ränterisk avses risken att förändringar i marknadsräntan påverkar koncernens räntenetto. Hur snabbt en ränteförändring får genomslag i räntenettot beror på räntebindningstiden för de finansiella tillgångarna och de finansiella skulderna.
FastPartner har ingen fast angiven löptid inom vilken den genomsnittliga räntebindningstiden ska ligga. De fleråriga kreditavtal som FastPartner tecknade under 2006 och 2007 innebär räntevillkor där bankens marginaler i stor utsträckning är fastställda i avtalen och där FastPartner har möjlighet att välja räntebindningstiden.
FastPartners strävan är att utnyttja löptider på låneportföljen som ger en så låg genomsnittlig ränta som möjligt. FastPartners finansiering löper för närvarande med kort ränta, upp till tre månaders bindningstid, då detta bedöms vara mer lönsamt än att binda räntorna på längre tid. FastPartner har under året i stor utsträckning valt att använda STIBOR 30 dagar som huvudsaklig räntebas.
Nedan redovisas räntebindningsstrukturen per 31 december 2009 för koncernens skulder hos kreditinstitut.
| Löptid | Utnyttjade låneavtal (MSEK) |
Andel % | Medel ränta % |
Beviljade låneavtal (MSEK) |
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 399,2 | 13,3 | 2,3 | 490,7 |
| 2011 | 1 782,2 | 59,5 | 1,4 | 1 850,8 |
| 2012 | 815,6 | 27,2 | 2,0 | 1 250,0 |
| Summa | 2 997,0 | 100,0 | 1,7 | 3 591,5 |
Vid utgången av 2009 uppgick koncernens likvida medel till 61,0 (4,3) MSEK.
En ränteförändring på en procentenhet som baseras på exponeringen per balansdagen skulle för 2009 påverka FastPartners resultaträkning med 30,0 MSEK.
FastPartners kredit- och motpartsrisker består av exponeringar gentemot kommersiella motparter och finansiella motparter. Med kredit- eller motpartsrisk avses risken för förlust om motparten inte fullgör sina förpliktelser. FastPartners kommersiella kredit- och motpartsrisk består främst av hyresfordringar vilka är fördelade över ett stort antal motparter. Kredit- och motpartsrisken gentemot finansiella motparter begränsas till finansiella institutioner med hög kreditvärdighet. Per den 31 december 2009 fanns inga väsentliga koncentrationer av kredit- och motpartsrisk. Den maximala kredit- och motpartsrisken motsvaras av de finansiella tillgångarnas bokförda värde. Årets hyresförluster uppgick i koncernen till –1,7 (–1,7) MSEK.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2009 | 2008 | |
| Förfallna, ej reserverade hyresfordringar | ||
| Förfallna upp till 30 dagar | 4,5 | 1,6 |
| Förfallna 31–60 dagar | 2,0 | 0,2 |
| Förfallna mer än 61 dagar | 1,0 | 2,6 |
| Totalt | 7,5 | 4,4 |
Med likviditets- och refinansieringsrisk avses risken att kostnaden blir högre och finansieringsmöjligheterna begränsade när lån ska omsättas samt att betalningsförpliktelser inte kan uppfyllas som följd av otillräcklig likviditet eller svårigheter att erhålla finansiering.
FastPartner tecknade under 2006 och 2007 kreditavtal med flera större svenska banker på sammanlagt 2 750 MSEK. Avtalen är ett bra sätt att säkerställa tillgång till likviditet i en marknadssituation där tillgången på krediter blivit mycket begränsad. Avtalen löper ut år 2011 respektive 2012.
Sedan den 1 april 2008 äger FastPartner AB samtliga aktier i Deamatris Förvaltning AB, och har i anslutning till detta tecknat en förvärvs- och kreditfinansiering om totalt 450 MSEK. Denna finansiering löper ut under sommaren 2010.
Av koncernens totala lån hos kreditinstitut om 2 997,0 (2 774,6) MSEK löper lån om 399,2 MSEK ut under år 2010. FastPartner avser att under första halvåret 2010 omsätta dessa lån till långfristig finansiering med kort räntebindning.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |||
| Depositioner | 3,3 | 3,3 | 3,3 | 3,3 | ||
| Övriga skulder | 2,1 | 0,0 | 2,8 | 0,8 | ||
| Summa | 5,4 | 3,3 | 6,1 | 4,1 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Förutbetalda hyror | 33,5 | 40,8 | 31,9 | 38,9 |
| Upplupna räntekostnader | 4,3 | 9,4 | 4,3 | 9,4 |
| Öviga upplupna kostnader | 30,7 | 31,3 | 28,7 | 29,1 |
| Summa | 68,5 | 81,5 | 64,9 | 77,4 |
| Koncernen och Moderbolaget | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 09-12-31 | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | |||||||
| Aktieinnehav värderade till verkligt värde |
183,4 | 138,2 | – | 45,2 | ||||||
| Värdering enligt nivå 3 |
| Alberto Biani |
Litium | Synoco | Totalt | |
|---|---|---|---|---|
| Vid årets början | 23,1 | 13,7 | 8,0 | 44,8 |
| Omvärdering 2009 över | ||||
| resultaträkningen | –15,6 | 12,0 | 4,0 | 0,4 |
| Vid årets slut | 7,5 | 25,7 | 12,0 | 45,2 |
Nivå 1 innefattar följande innehav: LinkMed, LinkTech, Dacke Group och Sagax där Sagax redovisas som kortfristig placering och övriga innehav som aktier och andelar.
Nivå 3 innefattar innehaven enligt ovan. Innehavet i Alberto Biani är värderat till FastPartners del av substansvärdet i bolaget enligt senast lämnad årsredovisning.
Värdet på innehaven i Litium och Synoco är framtagna baserat på en bedömning av framtida kassaflöden.
En förändring av antagen diskonteringsfaktor och tillväxtantagande med +/– 2% för värderingen av Litium och Synoco skulle påverka det bokförda värdet med ca –7 MSEK respektive 11 MSEK.
| Koncernen | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 09-12-31 | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | ||||||
| Räntederivat värderade | |||||||||
| till verkligt värde | –9,2 | – | –9,2 | – |
Nivå 1: Noterade priser på en aktiv marknadplats.
Nivå 2: Värderingsmodell huvudsakligen baserad på observerbar marknadsdata för tillgången eller skulden.
Nivå 3: Värderingsmodell huvudsakligen baserad på egna antaganden.
Moderbolaget hanterar löpande dotterföretagens in- och utbetalningar samt lånetransaktioner. För vissa bolag sker detta enligt kommissionärsavtal (se not 1 Redovisningsprinciper).
Transaktioner med bolag inom FastPartner-koncernen sker till marknadsmässiga villkor.
Vid årets utgång har FastPartner en skuld till Compactor Fastigheter AB, bolagets största ägare, uppgående till 20,1 MSEK som löper med marknadsmässig ränta. Marknadsmässig lön till FastPartners VD Sven-Olof Johansson, tillika ägare av Compactor Fastigheter AB, uppgår till 960 (960) kSEK.
I samband med försäljningen av fastigheterna i Gävle år 2006, lånade Fast-Partner mot revers ut 130 MSEK till FastProp Gävle AB. Detta bolag är ett dotterbolag till FastProp Holding AB, vilket ägs till 50 procent av FastPartner. Lånefordran uppgår vid årets slut till 116,9 MSEK. Ytterligare 22 MSEK lånades ut i form av ett efterställt lån till FastProp Holding AB. Vid årets slut uppgår lånet inklusive kapitaliserad ränta till 28,1 MSEK. Såväl den tekniska som den administrativa förvaltningen av FastProp Holding-koncernen och dess fastigheter sköts av FastPartner. För dessa tjänster fakturerar FastPartner ett marknadsmässigt arvode om 2,3 MSEK per år.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Fastighetsinteckningar | 3 555,0 | 3 460,3 | – | – |
| Företagsinteckningar | 4,8 | 5,1 | – | – |
| Andelar | – | – | 1 300,1 | 1 301,0 |
| Fordringar på dotterföretag | – | – | 2 444,7 | 1 925,6 |
| Likvida medel | 28,6 | 28,5 | 28,6 | 28,5 |
| Summa | 3 588,4 | 3 493,9 | 3 773,4 | 3 255,1 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Borgensåtaganden | 25,5 | 25,5 | 664,4 | 497,9 |
| Hyresgaranti | – | 17,2 | – | 17,2 |
| Summa | 25,5 | 42,7 | 664,4 | 515,1 |
Moderbolaget är, i egenskap av ägare och komplementär i koncernens handels- och kommanditbolag, ytterst ansvarig för dessa bolags skulder.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |||
| Medelantal anställda | 29 | 28 | 28 | 26 | ||
| varav män | 18 | 17 | 18 | 16 | ||
| Löner och ersättningar | ||||||
| Styrelse och VD | 1,7 | 1,6 | 1,7 | 1,6 | ||
| Övriga anställda | 13,7 | 11,9 | 13,2 | 11,4 | ||
| Summa | 15,4 | 13,5 | 14,9 | 13 | ||
| Sociala kostnader | ||||||
| Styrelse och VD | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | ||
| varav pensionskostnader | - | - | - | - | ||
| Övriga anställda | 4,3 | 4,2 | 4,2 | 4,1 | ||
| varav pensionskostnader | 1,7 | 1,6 | 1,7 | 1,6 | ||
| Summa | 4,8 | 4,7 | 4,7 | 4,6 | ||
| Ersättning till revisorer | ||||||
| Avseende revision | 1,1 | 1,4 | 1,1 | 1,4 | ||
| Övriga konsultationer | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 | ||
| Sjukfrånvaro | ||||||
| Totalt | 1,2% | 3,6% | ||||
| Långtidssjukfrånvaro | 0,0% | 3,0% | ||||
| Sjukfrånvaro för kvinnor | 0,5% | 2,9% | ||||
| Sjukfrånvaro för män | 0,8% | 0,7% | ||||
| Sjukfrånvaro anställda 30–49 år | 0,8% | 3,2% | ||||
| Sjukfrånvaro anställda | ||||||
| 50 år och äldre | 0,5% | 0,4% |
Siffror anges inte för moderbolaget då grupperna är alltför små.
Till styrelsen har utgått ersättning om 710 (613) kSEK, varav ordföranden erhållit 215 (200) kSEK och övriga ledamöter 90 kSEK vardera. Suppleanten har erhållit ett halvt arvode, 45 kSEK. Ersättning utöver styrelsearvode har ej utgått. Inga pensionspremier eller liknande förmåner har erlagts för styrelsens ledamöter eller suppleant. Beslut om styrelsearvode fattas av bolagsstämman, och fördelningen beslutas av styrelsen.
Årsstämman 2009 beslutade att följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare skall gälla: Bolaget skall erbjuda en marknadsmässig totalkompensation som möjliggör att ledande befattningshavare kan rekryteras och behållas. Kompensationen till bolagsledningen kan bestå av en eller flera utav fast lön, rörlig ersättning, pension samt övriga ersättningar. Tillsammans utgör dessa delar individens totalkompensation. För att nyckelpersonerna skall uppmuntras till långsiktig samsyn med bolagets aktieägare, skall utöver lön, pension och övriga ersättningar även incitament kunna erbjudas i form av aktierelaterade instrument. Den fasta lönen skall beakta den enskildes ansvarsområden samt erfarenhet och omprövas varje år. Den rörliga ersättningen skall baseras på enkla och transparenta konstruktioner och skall generellt inte överstiga den fasta lönen. Pensionsvillkor skall vara marknadsmässiga i förhållande till vad som gäller för motsvarande befattningshavare på marknaden och skall baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Uppsägningslön och avgångsvederlag skall sammantaget inte överstiga 24 månadslöner för verkställande direktören respektive 12 månadslöner för övriga ledande befattningshavare.
Till verkställande direktören har under året utgått fast lön om 960 (960) kSEK. Härutöver har erlagts pensionspremier om 0 (0) kSEK. Verkställande direktören har rätt till lön i tolv månader vid uppsägning från bolagets sida. Några pensionsförpliktelser föreligger ej. Ej heller föreligger något avtal om ålder för pensionsavgång. Ersättning till verkställande direktören beslutas av styrelsen.
I bolagets ledning ingår sju personer, varav en person har anställts under året. Till dessa personer har, under räkenskapsåret, utgått fast lön inkl bilförmåner om 5 002 (4 960) kSEK. Några rörliga ersättningsformer för företagsledningen förekommer inte.
För personer i bolagets ledning har pensionspremier om 1 311 (1 132) kSEK erlagts. Vid uppsägning från företagets sida äger dessa personer rätt till lön under maximalt tolv månader. Ersättningar och övriga villkor för övriga ledande befattningshavare beslutas av verkställande direktören.
I FastPartnerkoncernen förekommer bara åtaganden enligt ITP-planen vilken enligt uttalande från Rådet för finansiell styrning skall betraktas som en förmånsbestämd plan. Planen administreras genom Alecta som inte har möjlighet att lämna sådana upplysningar som krävs för att FastPartner skall kunna redovisa planen som en förmånsbestämd plan, varför den klassificeras som en premiebestämd plan. Under året har ITP premier om totalt 1 704 (1 510) kSEK erlagts.
Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2009 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 141 procent (112 procent). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Skillnad mellan betald och kostnadsförd ränta |
–5,1 | –14,7 | –5,1 | –14,5 |
| Skillnad mellan erhållen och intäktsförd ränta |
–2,2 | –4,3 | –2,1 | –4,2 |
Denna differens ingår i förändring av rörelsekapitalet.
FastPartner har per den 1 januari 2010 sålt 100% av aktierna i Capital Hotel AB som äger fastigheten Particentralen 8 i Årsta.
FastPartner har per den 25 februari 2010 ingått avtal med Svensk Fastighetsfond om att gå in som garant för en nybyggnation av en logistikanläggning vid E4:an vid Arlandastad. FastPartner garanterar ett belopp om max 30 MSEK för tiden februari 2010 - april 2011. Garantiersättningen uppgår till 3,5% av köpeskillingen.
FastPartner har per den 1 mars 2010 avyttrat sitt 60 procentiga innehav i bolaget Cvore AB som genom sitt dotterbolag äger fastigheten Etuiet 85 i Linköping.
FastProp Gävle AB som är ett dotterbolag till FastProp Holding AB som FastPartner äger 50% av har per den 11 mars 2010 sålt 100% av aktierna i bolagen FastProp Norrtull Ett AB, som äger fastigheten Norrtull 24:9 i Gävle, och FastProp Norrtull Tre AB, som äger fastigheten Norrtull 22:7 i Gävle.
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att:
Styrelsen och verkställande direktören intygar vidare att:
Stockholm den 25 mars 2010
Peter Lönnquist Styrelseordförande
Lars Karlsson Christopher Johansson Ewa Glennow
Peter Carlsson Lars Wahlqvist Sven-Olof Johansson Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 25 mars 2010
Deloitte AB
Tommy Mårtensson Auktoriserad revisor
Till årsstämman i FastPartner AB (publ) Organisationsnummer 556230–7867
Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i FastPartner AB (publ) för räkenskapsåret 2009. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 36–57. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Stockholm den 25 mars 2010
Deloitte AB
Tommy Mårtensson Auktoriserad revisor
FastPartner AB (publ) är ett publikt bolag noterat på Nasdaq OMX Stockholm. Styrningen av bolaget regleras av svensk lagstiftning, bolagsordningen, Börsens noteringsavtal, EU-direktiv, Svensk kod för bolagsstyrning samt interna regler och policys.
Svensk kod för bolagsstyrning behandlar frågor såsom principerna kring ägarrollen, ansvarsfördelning och maktbalans mellan lednings- och kontrollorgan samt aktiebolagslagens likabehandlingsprincip. Under 2007 och 2008 har koden reviderats och från den 1 juli 2008 omfattas samtliga bolag som är noterade på Nasdaq OMX Stockholm.
Enligt Koden ska styrelsen årligen upprätta en bolagsstyrningsrapport som beskriver hur bolagsstyrningen i bolaget fungerar. I rapporten anges också vilka avvikelser från Koden som finns i bolaget och förklaringen till dessa. Rapporten är inte en del av de formella årsredovisningshandlingarna och har ej granskats av bolagets revisor.
FastPartner följer Koden med undantag för valberedningen och suppleant till bolagsstämmovald styrelseledamot. Avvikelserna förklaras nedan:
Enligt Koden skall verkställande direktören eller annan person från bolagsledningen inte vara ledamot av valberedningen. FastPartners VD ingår i valberedningen i egenskap av bolagets huvudaktieägare.
Enligt Koden skall suppleanter till bolagsstämmovalda styrelseledamöter inte utses. I FastPartner är styrelsens sekreterare även vald till styrelsesuppleant.
Bolagsordningen beskriver bolagets ändamål och verksamhet, samt övriga förutsättningar. Bolagsordningen återfinns i sin helhet på www.fastpartner.se.
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ. Vid bolagsstämman utövar aktieägarna sin rösträtt genom att bland annat utse bolagets styrelse och revisorer, fatta beslut om riktlinjer för ersättning till bolagets styrelse, ledning och revisorer. Bolagsstämman fattar också i förekommande fall beslut om bolagsordningen, utdelning och ändringar i aktiekapitalet. Vid den bolagsstämma som skall hållas inom sex månader efter räkenskapsårets slut fattas också beslut om fastställelse av resultat- och balansräkningar, disposition av resultatet samt ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD.
Årsstämma med aktieägarna i FastPartner AB hölls i Stockholm den 22 april 2009. Vid stämman beslutades att fastställa, de i årsredovisningen, intagna resultat- och balansräkningarna samt koncernresultat- och koncernbalansräkningarna. Stämman fattade också beslut att, i enlighet med styrelsens och verkställande direktörens förslag, lämna utdelning om 1,75 kr per aktie. Stämman beslutade att bevilja styrelsens ledamöter och den verkställande direktören ansvarsfrihet för verksamhetsåret 2008.
I övrigt fattade stämman följande beslut:
Vid räkenskapsårets utgång hade styrelsen utnyttjat bemyndigandet gällande återköp av egna aktier samt bemyndigandet om upptagande om lån.
Redogörelse för återköp av egna aktier under räkenskapsåret återfinns under avsnittet om Aktie och aktieägare. Protokoll från årsstämman återfinns på www. fastpartner.se
Årsstämma 2010 kommer att hållas i Stockholm den 29 april 2010.
Valberedningen har till uppgift att till årsstämman förbereda och lämna förslag till val av stämmoordförande, val av styrelseordförande och övriga styrelseledamöter, val av revisor, arvodesfrågor och därtill hörande frågor. Valberedningens ledamöter ska tillvarata samtliga aktieägares intressen. Koden har fastställt oberoenderegler för valberedningen. Dessa innebär att minst en av valberedningens ledamöter ska vara oberoende i förhållande till den i bolaget röstmässigt största aktieägaren eller grupp av aktieägare som samverkar om bolagets förvaltning. I koden finns också bestämmelser som reglerar oberoendet i de fall att styrelseledamöter ingår i valberedningen.
FastPartner har en valberedning bestående av tre representanter. Valberedningen har fortlöpande kontakter och sammanträder inför årsstämma.
Valberedningen består av följande personer:
* Oberoende i förhållande till den röstmässigt största aktieägaren.
Ingen av ledamöterna i valberedningen ingår i FastPartners styrelse.
Enligt FastPartners bolagsordning ska styrelsen bestå av lägst fyra och högst tio ledamöter med högst fyra suppleanter. Styrelsen väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsens arbete ska ske i enlighet med gällande lagstiftning, bolagsordningen och styrelsens arbetsordning. Arbetsordningen tas upp på konstituerande styrelsemöte och fastställs årligen. Styrelsen svarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Styrelsen ska se till att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska förhållanden i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Styrelsen har under året bestått av sex ordinarie ledamöter och en suppleant. Presentation av styrelsen finns på sidan 35. VD ingår ej i styrelsen.
Styrelsen har under året haft sex protokollförda möten, varav ett konstituerande styrelsemöte i april 2009. Revisorn har deltagit på två av dessa styrelsemöten. Enligt styrelsebeslut skall revisorn närvara vid minst ett styrelsesammanträde per år. Styrelsearbetet och den löpande verksamheten i företaget har bedrivits i enlighet med bolagets fastställda arbetsordning för styrelsen och instruktion avseende arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören, samt instruktionen för ekonomisk rapportering till styrelsen.
Styrelsearbetet leds av styrelsens ordförande som också har löpande kontakter med bolagets VD. På styrelsemötena behandlas ledningens avrapportering av koncernens ekonomiska och finansiella ställning, i förekommande fall förvärv och avyttringar, väsentliga projekt och det aktuella affärsläget. Kvartalsvis rapporteras koncernens utfall mot budget och prognoser och under december månad behandlas budget och affärsplan för nästkommande år. Styrelsen diskuterar och utvärderar också regelbundet koncernens policyfrågor och strategier.
Revisions- och ersättningsfrågor behandlas och beslutas av hela styrelsen, varmed inga särskilda utskott för dessa frågor har tillsatts.
| Namn | Invald | Obero ende |
Arvode (kSEK) |
Antal styrelsemöten |
|---|---|---|---|---|
| Peter Lönnquist, ordförande | 1995 | Ja | 215 | 6 av 6 |
| Peter Carlsson | 2008 | Ja | 90 | 6 av 6 |
| Christopher Johansson (suppleant 1998–2004) |
2004 | Nej | 90 | 6 av 6 |
| Ewa Glennow | 2005 | Ja | 90 | 5 av 6 |
| Lars Karlsson | 2000 | Ja | 90 | 5 av 6 |
| Lars Wahlqvist | 1987 | Ja | 90 | 6 av 6 |
| Styrelsesekreterare | ||||
| Anders Keller, suppleant | 1995 | Ja | 45 | 6 av 6 |
I den reviderade koden hänvisas till oberoendereglerna för styrelseledamöter i Nasdaq OMX Stockholms gällande noteringsavtal. Enligt dessa regler får högst en av styrelsens bolagsstämmovalda ledamöter ingå i bolagets ledning eller ledningen i dess dotterbolag. Vidare ska enligt samma börsregler en majoritet av styrelsens ledamöter vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Enligt noteringsavtalet kan en styrelseledamots oberoende ifrågasättas om ledamoten direkt eller indirekt har omfattande affärsförbindelser eller andra omfattande ekonomiska mellanhavanden med bolaget. Detta kan uppstå exempelvis genom att styrelseledamoten är anställd, leverantör, kund eller uppdragstagare hos bolaget. Detsamma gäller om en styrelseledamot är anställd i ett närstående företag.
Ingen av styrelseledamöterna i FastPartners styrelse ingår i bolagets ledning. Av ledamöterna i styrelsen för Fast-Partner är endast Christopher Johansson att betrakta som beroende av bolagets större aktieägare, i egenskap av nära släkting till Sven-Olof Johansson, som genom Compactor Fastigheter AB äger 75,4 procent av aktierna i FastPartner AB.
Företagsledningen består av VD, fastighetschef, ekonomichef, marknadschef samt regioncheferna inom fastighetsförvaltningen. Företagsledningen presenteras på sidan 34.
VD ansvarar för bolagets löpande förvaltning och ska tillse att verksamheten i bolaget bedrivs i enlighet med de principer som gäller i den av styrelsen upprättade VD-instruktionen. VD skall ta fram erforderliga informations- och beslutsunderlag inför styrelsemöten samt vid dessa föredra och avge motiverade förslag till beslut. VD ansvarar också för att styrelsebeslut blir verkställda. FastPartners VD Sven-Olof Johansson är också bolagets största aktieägare, genom Compactor Fastigheter AB.
Företagsledningen har löpande möten där verksamhetens resultat och utveckling följs upp. Strategifrågor, planer, väsentliga projekt, budgetuppföljning och prognosarbete är också viktiga områden som behandlas av företagsledningen.
Principerna för ersättning till ledande befattningshavare har fastställts av bolagsstämman och innebär att bolaget ska erbjuda en marknadsmässig totalkompensation som möjliggör att ledande befattningshavare kan rekryteras och behållas. Pensionsvillkor ska vara marknadsmässiga i förhållande till vad som gäller för motsvarande befattningshavare på marknaden och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Uppsägningslön och avgångsvederlag skall sammantaget inte överstiga 24 månadslöner för VD respektive 12 månadslöner för övriga ledande befattningshavare. Ersättning till VD beslutas av styrelsen. För ytterligare information kring ersättning till ledande befattningshavare, se not 27 Personal, styrelse och revisorer.
Vid årsstämman 2007 valdes revisionsbolaget Deloitte AB till revisor för tiden intill slutet av årsstämman 2011. Som huvudansvarig revisor utsågs auktoriserade revisorn Tommy Mårtensson. Styrelsen träffar revisorn minst en gång per år. Med verkan från och med 1 juli 2008 träffar styrelsen bolagets revisor minst en gång årligen utan närvaro av bolagets VD.
Denna rapport är upprättad i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning och är en del av Bolagsstyrningsrapporten. Internkontrollrapporten är en beskrivning av hur den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen är organiserad. Rapporten är inte en del av de formella årsredovisningshandlingarna och har inte granskats av bolagets revisor.
Styrelsens arbetsordning och instruktionerna för VD avser att säkerställa att den interna kontrollmiljön inom bolaget fungerar väl. Därtill kommer de interna riktlinjer och policys som har utarbetats av styrelsen och företagsledningen. Bland dessa riktlinjer och policys kan nämnas informationspolicy, investeringspolicy och IT-policy. Styrelsen har också fastställt en instruktion för rapportering av finansiell information, enligt vilken företagsledningen löpande rapporterar till styrelsen.
Utöver detta finns inom bolaget fastställda rutiner för bland annat tecknande av hyreskontrakt och intäktsredovisning, inköp, tjänstebilar samt attestordning med fastställda beloppsgränser.
Riskbedömningen innebär att en analys har gjorts för att identifiera områden där det finns en risk för väsentliga fel i den finansiella rapporteringen. Resultatet av denna analys och de bedömningar som företagsledningen har gjort visar att dessa områden främst avser värdering av fastigheter och projekt, reserveringar och skatter.
Fastigheter och därtill hörande pågående projekt utgör den enskilt största posten i balansräkningen. Detta medför att rutiner och processer kring värdering av fastigheter är mycket viktiga. Reserveringar i balansräkningen innefattar vanligtvis ett visst mått av bedömningar från företagsledningen, vilket också innebär att dessa rutiner och bedömningar får stor betydelse. Bolagets skattesituation analyseras löpande för att säkerställa att lagar och regler följs samt att bolagets skatteposition blir korrekt redovisad i de finansiella rapporterna.
De kontrollaktiviteter som finns inom bolaget syftar till att hantera de identifierade riskområdena och att förebygga att väsentliga fel uppstår. Kontrollaktiviteterna består dels av
företagsledningens analys av verksamhetens resultat- och balansräkning, kassaflöde och nyckeltal, dels av löpande avstämningar, attester och uppföljningar.
Under år 2007 inrättades en controller-funktion inom bolaget, för att ytterligare utöka och förstärka den interna kontrollen. Under år 2008 har en ny fastighetschef anställts, vilket ger en förstärkning av kontrollmiljön inom den operativa fastighetsförvaltningen såväl som inom den administrativa förvaltningen.
Interna policys och riktlinjer är kommunicerade och finns tillgängliga för samtliga anställda. Därutöver ligger det löpande ansvaret att informera avdelningarna på respektive chef inom organisationen.
För den externa informationen finns rutiner och riktlinjer som ska säkerställa att information till marknaden sker enligt gällande lagar och regelverk.
Hantering av både den interna och den externa informationen finns angiven i bolagets informationspolicy.
Styrelsen utvärderar och analyserar löpande den information som erhålls från företagsledningen. Därtill görs uppföljning av revisorernas rapportering avseende granskningen av den interna kontrollen. Detta arbete innebär att följa upp och stämma av vilka åtgärder som företagsledningen vidtar för att komma tillrätta med de förbättringsområden som rapporterats av revisorn.
FastPartner har inte funnit någon anledning att inrätta en funktion för intern revision. Uppföljning och kontroll av den interna kontrollen utförs främst av företagets ekonomichef, controller och fastighetschef.
Stockholm den 25 mars 2010
Styrelsen
Box 55625 102 14 Stockholm Besöksadress Sturegatan 38 Tel 08-402 34 60 Fax 08-402 34 61 e-post [email protected] www.fastpartner.se
Göteborgsvägen 91 431 37 Mölndal Tel 031-14 62 60 Fax 031-14 62 40
Box 1226 801 36 Gävle Besöksadress Västra vägen 52 Tel 026-12 46 30 Fax 026-12 27 11
Domnarvsgatan 2 C 163 53 Spånga Tel 08-402 34 60 fax 08-760 03 48
Box 155 195 24 Märsta Besöksadress Nymärsta kulle 2 Tel 08-591 215 65 Fax 08-591 187 28
Lerkrogsvägen 13 126 79 Hägersten Tel 08-402 34 60 Fax 08-681 07 06
| Fördelnin | g | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Uthyrn. | Prod./ | Hyresvärde | Taxvärde, | |||||||||
| Fastighetsnamn | Gatuadress | Område | Tomtarea | area | Kontor | Butiker | lager | Hotell Bostäder | Övrigt | Kkr* | Kkr | |
| Märsta 11:8O | Generatorgatan 6 | Märsta | 2 012 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 452 |
| Märsta 19:2 | Bristagatan 16 | Märsta | 34 002 | 12 329 | 0 | 0 | 12 329 | 0 | 0 | 0 | 9 200 | 30 400 |
| Märsta 19:3 | Bristagatan 16 | Märsta | 1 835 | 4 132 | 0 | 0 | 0 | 4 132 | 0 | 0 | 5 300 | 19 728 |
| Märsta 1:189 | Märsta Centrum | Märsta | 2 084 | 3 470 | 35 | 1 909 | 69 | 0 | 1 457 | 0 | 3 600 | 33 878 |
| Märsta 1:190 | Märsta Centrum | Märsta | 2 183 | 3 616 | 2 712 | 904 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 150 | 29 800 |
| Märsta 1:191 | Märsta Centrum | Märsta | 587 | 1 065 | 746 | 320 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 200 | 0 |
| Märsta 1:192T | Märsta Centrum | Märsta | 3 754 | 3 137 | 0 | 3 137 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 350 | 12 600 |
| Märsta 1:193 | Märsta Centrum | Märsta | 894 | 1 018 | 0 | 947 | 71 | 0 | 0 | 0 | 1 650 | 9 280 |
| Märsta 1:194 | Märsta Centrum | Märsta | 817 | 1 323 | 1 019 | 304 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 775 | 13 412 |
| Märsta 1:217 | Märsta Centrum | Märsta | 2 521 | 5 342 | 1 656 | 1 389 | 53 | 0 | 2 244 | 0 | 6 350 | 42 278 |
| Märsta 1:199 | Märsta Centrum | Märsta | 1 727 | 2 568 | 565 | 899 | 205 | 0 | 899 | 0 | 2 900 | 18 404 |
| Märsta 1:200 | Märsta Centrum | Märsta | 3 633 | 3 000 | 0 | 3 000 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 250 | 26 775 |
| Märsta 1:201 | Märsta Centrum | Märsta | 535 | 734 | 301 | 433 | 0 | 0 | 0 | 0 | 550 | 6 765 |
| Märsta 1:202 | Märsta Centrum | Märsta | 1 152 | 1 792 | 287 | 287 | 0 | 0 | 1 219 | 0 | 1 825 | 12 357 |
| Märsta 1:203O | Märsta Centrum | Märsta | 35 653 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 650 | 758 |
| Steninge 8:313T | Solgatan 2 | Märsta | 2 021 | 472 | 0 | 0 | 472 | 0 | 0 | 0 | 276 | 1 593 |
| Märsta 17:5 | Industrigatan 6 | Märsta | 7 225 | 3 740 | 1 683 | 0 | 2 057 | 0 | 0 | 0 | 3 100 | 11 254 |
| Märsta 15:3 | Bristagatan 12 | Märsta | 5 518 | 2 295 | 0 | 0 | 2 295 | 0 | 0 | 0 | 1 400 | 5 060 |
| Gredelby 1:13 | Rubanksgatan 6 | Knivsta | 2 840 | 1 245 | 0 | 0 | 1 245 | 0 | 0 | 0 | 1 000 | 4 824 |
| Gredelby 28:2 | Hyvelgatan 24 | Knivsta | 572 | 793 | 0 | 0 | 793 | 0 | 0 | 0 | 630 | 1 811 |
| Gredelby 28:3 | Hyvelgatan 26 | Knivsta | 458 | 486 | 0 | 0 | 486 | 0 | 0 | 0 | 410 | 1 500 |
| Gredelby 28:4 | Hyvelgatan 28 | Knivsta | 4 580 | 550 | 0 | 0 | 550 | 0 | 0 | 0 | 420 | 1 896 |
| Gredelby 24:1 | Rubanksgatan 9 | Knivsta | 21 224 | 3 065 | 0 | 0 | 3 065 | 0 | 0 | 0 | 3 200 | 14 608 |
| Nedra Runby 1:9; 1:11 | Edsvägen 1 | Upplands Väsby | 35 270 | 5 593 | 250 | 0 | 5 226 | 0 | 117 | 0 | 4 380 | 21 405 |
| Summa Knivsta, Märsta | 173 097 | 61 765 | 9 253 | 13 527 | 28 918 | 4 132 | 5 935 | 0 | 59 566 320 838 |
| Fördelnin g |
||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsnamn | Gatuadress | Område | Tomtarea | Uthyrn. area |
Kontor | Butiker | Prod./ lager |
Hotell Bostäder | Övrigt | Hyresvärde Kkr* |
Taxvärde, Kkr |
|
| Allgunnen 7T | Bolmensvägen 51 | Sthlm-Globen | 1 569 | 1 772 | 0 | 0 | 1 772 | 0 | 0 | 0 | 3 125 | 6 676 |
| Arbetslaget 1T | Elektrav 83-85/ Lerkrogsv 13 | Västberga | 8 000 | 10 260 | 4 150 | 0 | 6 110 | 0 | 0 | 0 | 21 935 | 44 923 |
| Arbetslaget 2T | Lerkrogsvägen 19 | Västberga | 17 742 | 29 426 | 8 743 | 0 | 20 683 | 0 | 0 | 0 | 22 900 | 87 420 |
| Timpenningen 5T | Västbergavägen 32 | Västberga | 7 680 | 13 950 | 1 301 | 0 | 12 650 | 0 | 0 | 0 | 15 200 | 39 191 |
| Arbetsbasen 3T | Elektrav 68/Lerkrogsv 9 | Västberga | 6 263 | 1 400 | 0 | 0 | 1 400 | 0 | 0 | 0 | 925 | 4 697 |
| Lönelistan 1T | Elektrav 79-81/ Västbergav 14 Västberga | 4 192 | 3 700 | 370 | 0 | 3 330 | 0 | 0 | 0 | 3 200 | 15 618 | |
| Lönelistan 2T,O | Västbergavägen 18-20 | Västberga | 2 702 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 026 |
| Timpenningen 2T,O | Västbergavägen 22 | Västberga | 5 647 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 915 | 0 |
| Particentralen 8T | Marknadsvägen 6 | Årsta | 2 250 | 4 106 | 0 | 0 | 0 | 4 106 | 0 | 0 | 5 200 | 22 446 |
| Summa Västberga och Årsta m.fl. | 56 045 | 64 614 | 14 563 | 0 | 44 716 | 4 106 | 0 | 0 | 73 400 222 997 |
Fotnötter: T = Tomträtt O = Obebyggd fastighet * = Hyresvärde fullt uthyrd, 2009
| Fördelning | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsnamn | Gatuadress | Område | Tomtarea | Uthyrn. area |
Kontor | Butiker | Prod./ lager |
Hotell Bostäder | Övrigt | Hyresvärde Kkr* |
Taxvärde, Kkr |
|
| Robertsfors 2T | Domnarvsgatan 11 | Spånga | 22 448 11 403 | 4 041 | 0 | 7 362 | 0 | 0 | 0 | 10 550 | 41 803 | |
| Robertsfors 3T | Finspångsgatan 52 | Spånga | 23 524 | 9 715 | 1 679 | 1 343 | 6 693 | 0 | 0 | 0 | 13 000 | 46 106 |
| Robertsfors 4T | Finspångsgatan 54 | Spånga | 5 850 | 6 973 | 4 532 | 0 | 0 | 2 441 | 0 | 0 | 6 800 | 33 000 |
| Rånäs 1T | Fagerstagatan 18 | Spånga | 27 495 35 928 | 14 614 | 397 | 20 917 | 0 | 0 | 0 | 34 300 163 508 | ||
| Skebo 3T | Finspångsgatan 42 | Spånga | 9 881 | 9 716 | 4 372 | 0 | 5 344 | 0 | 0 | 0 | 8 775 | 39 048 |
| Skultuna 1T | Finspångsgatan 48 | Spånga | 8 615 | 5 740 | 1 375 | 0 | 4 365 | 0 | 0 | 0 | 7 775 | 20 639 |
| Skultuna 2T | Finspångsgatan 46 | Spånga | 5 334 | 1 495 | 523 | 0 | 972 | 0 | 0 | 0 | 1 600 | 7 901 |
| Skultuna 5T | Domnarvsgatan 7 | Spånga | 4 200 | 1 409 | 750 | 0 | 659 | 0 | 0 | 0 | 1 225 | 7 415 |
| Vitgröet 8 | Stormbyvägen 6 | Spånga | 3 233 | 2 990 | 2 392 | 0 | 598 | 0 | 0 | 0 | 3 950 | 18 671 |
| Gustav 1 | Skogsängsvägen 16-36 | Spånga | 13 796 | 282 | 0 | 0 | 194 | 0 | 88 | 0 | 860 | 8 841 |
| Gunhild 5 | Skogsängsvägen 15-39 | Spånga | 27 521 | 1 700 | 0 | 0 | 1 700 | 0 | 0 | 0 | 1 825 | 17 675 |
| Avesta 1T | Avestagatan 61 | Spånga | 20 595 | 7 626 | 2 490 | 0 | 5 136 | 0 | 0 | 0 | 8 300 | 36 200 |
| Domnarvet 41T | Gunnebogatan 32 A | Spånga | 436 | 668 | 0 | 0 | 668 | 0 | 0 | 0 | 725 | 4 014 |
| Domnarvet 43T | Gunnebogatan 30 | Spånga | 845 | 1 252 | 0 | 0 | 1 252 | 0 | 0 | 0 | 1 150 | 7 242 |
| Domnarvet 44T | Gunnebogatan 22 | Spånga | 456 | 690 | 0 | 0 | 690 | 0 | 0 | 0 | 800 | 5 027 |
| Domnarvet 45T | Gunnebogatan 32 B | Spånga | 436 | 783 | 0 | 0 | 783 | 0 | 0 | 0 | 800 | 4 888 |
| Veddesta 5:3 | Bruttovägen 6 | Järfälla | 17 080 | 5 917 | 1 055 | 0 | 4 862 | 0 | 0 | 0 | 5 400 | 29 200 |
| Päronet 2 | Ursviksvägen 127 | Sundbyberg | 15 937 | 7 723 | 2 992 | 0 | 4 731 | 0 | 0 | 0 | 6 900 | 38 893 |
| Stenskärven 8T | Siktgatan 2 | Vinsta | 6 409 | 9 600 | 9 600 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 8 600 | 43 000 |
| Riksby 1:13T | Kvarnbacksvägen 30 | Bromma | 64 864 43 648 | 1 000 | 0 | 42 648 | 0 | 0 | 0 | 44 000 | 0 | |
| Summa Lunda, Spånga och Bromma | 278 955 165 258 | 51 416 | 1 740 | 109 574 | 2 441 | 88 | 0 | 167 335 573 071 |
| Område | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsnamn | Gatuadress | Tomtarea | Uthyrn. area |
Kontor | Butiker | Prod./ lager |
Hotell Bostäder | Övrigt | Hyresvärde Kkr* |
Taxvärde, Kkr |
||
| Bulten 7 | Rinkebyvägen 11 | Danderyd | 2 974 | 1 839 | 1 169 | 216 | 454 | 0 | 0 | 0 | 2 100 | 10 399 |
| Degeln 2 | Nytorpsvägen 2 A-34 | Täby | 21 647 | 12 945 | 12 344 | 0 | 601 | 0 | 0 | 0 | 15 700 | 55 200 |
| Fogden 4 | Bergtorpsvägen 43 A-B | Täby | 8 356 | 5 700 | 3 344 | 2 356 | 0 | 0 | 0 | 0 | 9 400 | 44 400 |
| Fogden 12 | Bergtorpsvägen 43 C | Täby | 1 067 | 100 | 0 | 100 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 791 |
| Fogden 6 | Fogdevägen 4 | Täby | 14 632 | 11 156 | 1 459 | 9 437 | 260 | 0 | 0 | 0 | 13 150 | 64 800 |
| Hägernäs 7:12 | Termikvägen 2 | Täby | 1 917 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 175 | 1 054 |
| Stansen 1 | Maskinvägen 1, 3 | Täby | 12 179 | 5 100 | 1 500 | 0 | 3 600 | 0 | 0 | 0 | 3 960 | 27 546 |
| Oljan 2 | Eldarvägen 4 | Täby Kyrkby | 7 804 | 4 675 | 2 400 | 0 | 2 275 | 0 | 0 | 0 | 3 124 | 19 412 |
| Bensinen 6 | Svetsarvägen 6-8 | Täby Kyrkby | 2 923 | 1 524 | 152 | 380 | 992 | 0 | 0 | 0 | 1 228 | 7 114 |
| Valhall Norra 22 | S Kungsvägen 66 | Lidingö | 1 993 | 1 101 | 804 | 0 | 297 | 0 | 0 | 0 | 785 | 5 768 |
| Valhall Norra 21O | S Kungsvägen 64 | Lidingö | 991 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 644 |
| Summa Danderyd, Täby och Lidingö | 76 483 | 44 140 | 23 172 | 12 489 | 8 479 | 0 | 0 | 0 | 49 622 237 128 |
| Fördelning | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsnamn | Gatuadress | Område | Tomtarea | Uthyrn. area |
Kontor | Butiker | Prod./ lager |
Hotell Bostäder | Övrigt | Hyresvärde Kkr* |
Taxvärde, Kkr |
|
| Blyet 5T | Järnagatan 23 | Norrköping | 9 491 | 2 990 | 150 | 0 | 2 841 | 0 | 0 | 0 | 3 300 | 8 591 |
| Hammaren 12 | Täppgatan 22-24 | Södertälje | 1 272 | 1 766 | 88 | 0 | 0 | 0 | 1 678 | 0 | 1 700 | 10 558 |
| Löjan 13 | Nyköpingsvägen 52 | Södertälje | 3 662 | 2 007 | 0 | 1 098 | 909 | 0 | 0 | 0 | 1 875 | 4 478 |
| Trekanten 9 | Adelswärdsg 4-8 m fl | Åtvidaberg | 3 610 | 5 459 | 1 017 | 2 457 | 273 | 0 | 1 712 | 0 | 4 875 | 18 801 |
| Etuiet 85 | Tinnerbäcksgränd 32 A, B | Linköping | 5 502 | 1 915 | 1 915 | 2 521 | 0 | |||||
| Summa övriga | 23 537 | 14 137 | 1 255 | 3 555 | 4 022 | 0 | 3 390 | 1 915 | 14 271 | 42 428 | ||
| Summa Region Stockholm | 608 117 | 349 914 | 99 658 | 31 311 | 196 938 | 10 679 | 9 413 | 1 915 | 364 1941 396 462 |
Fotnötter: T = Tomträtt O = Obebyggd fastighet * = Hyresvärde fullt uthyrd, 2009
| Område | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsnamn | Gatuadress | Tomtarea | Uthyrn. area |
Kontor | Butiker | Prod./ lager |
Hotell Bostäder | Övrigt | Hyresvärde Kkr* |
Taxvärde, Kkr |
||
| Väster 4:3 | Västra vägen 54-56 | Gävle | 17 178 | 3 480 | 3 480 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 000 | 11 100 |
| Björnänge 5:1 | Granvägen 1 | Söderhamn | 78 500 | 42 053 | 0 | 0 | 42 053 | 0 | 0 | 0 | 16 000 | 16 734 |
| Näringen 5:1 | Lötängsgatan 14-16 | Gävle | 31 277 | 20 400 | 2 040 | 0 | 18 360 | 0 | 0 | 0 | 7 700 | 25 149 |
| Näringen 10:4 | Strömmavägen 2 | Gävle | 85 551 | 17 985 | 2 968 | 0 | 15 017 | 0 | 0 | 0 | 13 800 | 75 900 |
| Näringen 22:2 | Beckasinvägen / Krickvägen Gävle | 91 525 | 28 204 | 2 758 | 0 | 25 446 | 0 | 0 | 0 | 16 250 | 33 437 | |
| Sätra 11:3 | Norrbågen 32 | Gävle | 2 556 | 2 140 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 140 | 2 790 | 0 |
| Sätra 64:5 | Folkparksvägen 13 | Gävle | 13 879 | 3 144 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 144 | 4 100 | 0 |
| Sätra 108:22 | Folkparksvägen 13 | Gävle | 3 627 | 1 390 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 390 | 2 150 | 0 |
| Summa Region Gävleborg | 324 093 118 796 | 11 246 | 0 | 100 876 | 0 | 0 | 6 674 | 65 790 | 162 320 |
| Fastighetsnamn | Gatuadress | Område | Tomtarea | Uthyrn. area |
Kontor | Butiker | Prod./ lager |
Hotell Bostäder | Övrigt | Hyresvärde Kkr* |
Taxvärde, Kkr |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pelargonian 6 | Ågatan 18 | Mölndal | 9 677 | 3 979 | 155 | 1 255 | 2 569 | 0 | 0 | 0 | 3 600 | 14 569 |
| Högsbo 2:3 | Gruvgatan 5-17, 23 | Göteborg | 9 900 | 2 169 | 334 | 0 | 1 835 | 0 | 0 | 0 | 1 675 | 16 073 |
| Backa 22:7T | Exportgatan 57 A | Göteborg | 7 444 | 2 205 | 305 | 0 | 1 900 | 0 | 0 | 0 | 1 690 | 7 890 |
| Backa 22:16T | Exportgatan 55 A | Göteborg | 5 835 | 2 040 | 190 | 0 | 1 850 | 0 | 0 | 0 | 1 075 | 7 512 |
| Kängurun 2 | Göteborgsvägen 91 | Mölndal | 8 749 | 6 442 | 1 353 | 0 | 5 089 | 0 | 0 | 0 | 3 450 | 19 411 |
| Bosgården 1:32O | Göteborgsvägen 91 | Mölndal | 5 800 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Hjällsnäs 8:30, 31 | Mjörnbotorget 4-10 | Lerum | 19 269 | 4 039 | 0 | 4 039 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 150 | 17 177 |
| Färgelanda P-gård 1:430 Centrumvägen 7 | Färgelanda | 2 067 | 1 525 | 0 | 1 525 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 465 | 4 044 | |
| Summa Region Väst | 68 741 | 22 399 | 2 337 | 6 819 | 13 243 | 0 | 0 | 0 | 17 105 | 86 676 | ||
| Summa Totalt | 1 000 951 | 491 109 | 113 241 | 38 130 | 311 057 | 10 679 | 9 413 | 8 589 | 447 089 | 1 645 458 | ||
| Ytfördelning Totalt | 23,1% | 7,8% | 63,3% | 2,2% | 1,9% | 1,7% |
| Fastighetsnamn | Gatuadress | Område | Tomtarea | Uthyrn. area |
Kontor | Butiker | Prod./ lager |
Hotell Bostäder | Övrigt | Hyresvärde Kkr* |
Taxvärde, Kkr |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Söder 67:1 | Nedre Åkargatan 67 A-C | Gävle | 9 072 | 16 115 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 16 115 | 17 150 | 0 |
| Norrtull 22:7 | Hantverkargatan 27 | Gävle | 1 251 | 2 963 | 302 | 0 | 0 | 0 | 2 661 | 0 | 2 570 | 14 722 |
| Norrtull 24:9 | N Slottsgatan 22-24 | Gävle | 3 636 | 4 673 | 0 | 36 | 141 | 0 | 4 496 | 0 | 4 075 | 25 128 |
| Norrtull 32:4 | N Köpmangatan 27 | Gävle | 559 | 1 330 | 0 | 0 | 50 | 0 | 1 280 | 0 | 1 175 | 6 785 |
| Norrtull 32:1 | Valbogatan 46 | Gävle | 561 | 1 223 | 0 | 0 | 60 | 0 | 1 163 | 0 | 980 | 6 133 |
| Norrtull 23:4 | N Kungsgatan 27 | Gävle | 568 | 1 394 | 0 | 404 | 0 | 0 | 990 | 0 | 1 115 | 6 351 |
| Väster 16:9 | Valbogatan 2 A-B | Gävle | 1 397 | 1 038 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 038 | 0 | 915 | 5 586 |
| Norr 35:3 | Kyrkogatan 31 | Gävle | 960 | 2 197 | 0 | 0 | 149 | 0 | 2 048 | 0 | 1 840 | 13 046 |
| Norrtull 32:8 | N Rådmansgatan 26 | Gävle | 1 129 | 2 472 | 0 | 0 | 49 | 0 | 2 423 | 0 | 2 000 | 12 795 |
| Hemsta 11:11 | Skolgången 17 | Gävle | 22 900 | 9 670 | 0 | 0 | 9 670 | 0 | 0 | 0 | 5 000 | 20 333 |
| Hemsta 15:7 | Skolgången 17 | Gävle | 39 300 | 35 000 | 0 | 0 | 35 000 | 0 | 0 | 0 | 23 600 | 84 188 |
| Summa Delägda | 81 333 | 78 075 | 302 | 440 | 45 119 | 0 16 099 | 16 115 | 60 420 | 195 067 | |||
| Ytfördelning, Delägda | 0,4% | 0,6% | 57,8% | 0,0% | 20,6% | 20,6% |
| Fördelning | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsnamn | Gatuadress | Område | Tomtarea | Uthyrn. area |
Kontor | Butiker | Prod./ lager |
Hotell Bostäder | Övrigt | Hyresvärde Kkr* |
Taxvärde, Kkr |
|
| Krejaren 2** | Östermalmstorg 1, 3 | Stockholm | 1 568 | 10 001 | 4 790 | 4 000 | 0 | 0 | 1 211 | 0 | Ej klart | 128 000*** |
| Andersberg 14:32 | Norra Ersbo | Gävle | 21220 | 2 700 | 540 | 0 | 2160 | 0 | 0 | 0 | 4 400 | 0 |
Fotnötter: T = Tomträtt O = Obebyggd fastighet * = Hyresvärde fullt uthyrd, 2009 **Pågående byggnation, klart 2010-04-01 ***Avser mark
Arbetslaget 1
Märsta 1:200
Krejaren 2
FastPartner äger, förvaltar och utvecklar egna fastigheter. Vi har valt att fokusera på kommersiella fastigheter framförallt i tillväxtregionerna Stockholm och Gävle. Vårt arbetssätt präglas av ett långsiktigt engagemang, snabbhet i beslut och information samt entusiasmen i att skapa marknadens främsta fastighetslösningar. Vi förvaltar själva merparten av våra fastigheter. På så sätt kan vi vara både lyhörda och aktiva i vår förvaltning. En modell som har visat sig mycket framgångsrik.
Gredelby 28:2
Näringen 22:2
Söder 67:1
Fogden 6
Märsta 1:190
Väster 4:3
Robertsfors 3
Arbetslaget 1
Degeln 2
Skebo 3
Märsta 1:190
Genom att aktivt förvalta våra egna fastigheter skapar vi tillsammans med våra hyresgäster lösningar anpassade efter deras behov och önskemål. Vi kännetecknas av ett långsiktigt engagemang, snabbhet i beslut och information och entusiasm i att skapa marknadens främsta fastighetslösningar.
Sturegatan 38 Box 55625 102 14 Stockholm Tel 08–402 34 60 Fax 08–402 34 61 [email protected] www.fastpartner.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.