Annual Report (ESEF) • Mar 31, 2023
Preview not available for this file type.
Download Source File5493004EO7GR5U8PRK212022-01-012022-12-31iso4217:SEK5493004EO7GR5U8PRK212021-01-012021-12-31iso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares5493004EO7GR5U8PRK212022-12-315493004EO7GR5U8PRK212021-12-315493004EO7GR5U8PRK212020-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212020-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493004EO7GR5U8PRK212020-12-315493004EO7GR5U8PRK212021-01-012021-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212021-01-012021-12-31ifrs-full:PreferenceSharesMember5493004EO7GR5U8PRK212021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212021-01-012021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493004EO7GR5U8PRK212021-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212021-12-31ifrs-full:PreferenceSharesMember5493004EO7GR5U8PRK212021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493004EO7GR5U8PRK212022-01-012022-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212022-01-012022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212022-01-012022-12-31ifrs-full:PreferenceSharesMember5493004EO7GR5U8PRK212022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493004EO7GR5U8PRK212022-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212022-12-31ifrs-full:PreferenceSharesMember5493004EO7GR5U8PRK212022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember 2022 Årsredovisning Innehåll Om Emilshus 4 Året i korthet 6 VD har ordet 8 Affärsmodell och historik 10 Mål och utfall 12 Intjäningsförmåga 13 Vår marknad 14 Transaktioner 16 Våra fastigheter 18 Förvaltningsområden 20 - Växjö 21 - Värnamo 22 - Jönköping 23 - Vetlanda 24 - Kalmar 25 - Norrköping 26 - Halmstad 27 Våra hyresgäster 28 Projekt 30 Finansiering 34 Hållbarhetsarbete 37 Risker och riskhantering 44 Aktier och ägare 47 Bolagsstyrning 49 Styrelse och ledning 54 Finansiell information 58 Förvaltningsberättelse 59 Finansiella rapporter 62 Noter och redovisningsprinciper 69 Styrelsens och revisors underskrift 86 Revisionsberättelse 87 Nyckeltal 91 Definitioner 92 Information om årsstämma 94 lokala Lokal närvaro är kärnan i Emilshus verksamhet och en av våra viktigaste framgångsfaktorer. lokala Emilshus årsredovisning 2022 – 3 4 – Emilshus årsredovisning 2022 Emilshus är ett fastighetsbolag som förvärvar, utvecklar och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter i Småland, Halland och Östergötland. Fokus är hög direktavkastning och starka kassaflöden i kombination med långa hyresavtal och hyresgäster med bedömd god betalningsförmåga. Under 2022 fortsatte Emilshus att växa med starka kassaflöden, även utanför kärn- marknaden Småland. Ett fastighetsbolag med starka kassaflöden 4 – Emilshus årsredovisning 2022 OM EMILSHUS +47 % Fastighetsvärde 2022 0 2 000 4 000 6 000 8 000 0 50 100 150 200 20192018 mkr mkr 2020 2021 2022 +83 % Kassaflöde 2022 +62 % Hyresintäkter 2022 0 50 100 150 200 250 20192018 mkr 2020 2021 2022 0 100 200 300 400 500 20192018 mkr 2020 2021 2022 16 % Jönköping 20 % Värnamo 33 % Växjö 7 % Kalmar 15 % Vetlanda Fördelning fastighetsbeståndets värde per 31 december 2022 7 % Norrköping 2 % Halmstad Fastighetsvärde Förvaltningsresultat Nyckeltal mkr 2022 2021 Fastighetsvärde, Mkr 7 111,4 4 827,2 Hyrestintäkter, Mkr 454,0 280,4 Driftsöverskott, Mkr 362,6 228,4 Förvaltningsresultat, Mkr 182,4 131,0 Periodens resultat, Mkr 310,9 468,9 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1,76 1,87 Periodens resultat per stamaktie, kr 3,36 7,07 Eget kapital per stamaktie, kr 25,27 21,09 Substansvärde per stamaktie, kr 26,34 23,48 Nettobelåningsgrad % 55 57 Räntetäckningsgrad, r 2,3 2,8 Soliditet % 40 37 På sidan 92 i årsredovisningen återfinns definitioner av nyckeltal. XXXXXXXXX OM EMILSHUS Emilshus årsredovisning 2022 – 5 Q1 • Öppnar upp för expansion utanför kärnmarknaden Småland. • Förvärvar och tillträder fyra industrifastigheter i Halmstad och en industri/lagerfastighet i Jönköping för 170 mkr. • Tecknar avtal om strategiskt förvärv av 13 fastigheter med lätt industri och lager i Östergötland och Småland för 947 mkr. • Förberedelsearbete initieras för att möjliöra en notering av bolagets stamaktier. • En riktad nyemission genomförs vilken tillför bolaget cirka 196 mkr. Q3 • Tillträde av fastighetsportfölj i Växjö och Jönköping. • Tillträder ett nyuppfört Bauhaus byvaruhus vid Norremark handelsplats i Växjö om 13 tkvm. • Jakob Paljak anställs som Operativ chef, med ansvar för förvaltning och utveckling av fastighetsbeståndet. • Emission av seniora icke säkerställda gröna obligationer om 250 mkr. • Stabiliseringsåtgärder efter notering på Nasdaq Stockholm avslutas. I samband med detta utnyttjas övertilldelnings- optionen, vilket tillför Emilshus 68 mkr. Q2 • Tecknar avtal om förvärv av sex fastigheter med lätt industri i Växjö och Jönköping för 615 mkr. • Tillträde av fastighetsportfölj i Småland och Östergötland. • Emission av seniora icke säkerställda gröna obligationer om 400 mkr. • Erbjudande till allmänheten om teckning av bolagets stamaktier av serie B, till ett belopp om högst 756 mkr inklusive övertilldelning. Teckningskursen uppgick till 28 kronor. • Notering stamaktie av serie B och preferensaktien på Nasdaq Stockholm. Q4 • Slutför återköpserbjudande av utestående seniora säkerställda obligationer med en ursprunglig volym om 500 mkr. • Tillträde av två handelsfastigheter i Kalmar och Västervik för 42 mkr. • Har tecknat nytt hyresavtal med Garo i Hillerstorp, Gnosjö kommun, samt förlänger hyresavtal med Skogsstyrelsen i samband med flytt till nya lokaler i Växjö. Totalt årligt hyresvärde cirka 7,5 Mkr och genomsnittlig avtalslängd 7,5 år. Året i korthet 6 – Emilshus årsredovisning 2022 ÅRET I KORTHET Expansion utanför Småland UNDER 2022 utvecklade Emilshus verksamheten även i närliggande tillväxtregioner utanför kärnmarknaden Småland. I februari genomförde Emilshus sina första förvärv i Halmstad och i mars tecknades avtal om förvärv i Östergötland med tillträ- de i juni 2022. Det var naturliga steg i expansionen till orter med stark utveckling i regioner nära Småland. Emilshus ambition är att fortsätta utveckla verksamheten genom förvärv av högavkastande fastigheter på dessa marknader. Notering på Nasdaq Stockholm DEN 2 JUNI beslutade Emilshus om ett erbjudande till allmänheten i Sverige och institutionella investerare i Sverige och internationellt om teckning av bolagets stamaktier av serie B samt efterföljande notering på Nasdaq Stockholm. Erbjudandet uppgick till ett belopp om högst 756 mkr inklusive övertilldelning och utgjordes endast av nyemitterade stamaktier av serie B. Teckningskursen uppgick till 28 kronor. Tredje AP-fonden, Länsförsäkringar Fondförvaltning, Odin Forvaltning, Carnegie Fonder, Lannebo Fonder, PriorNilsson Fonder och NRP Anaxo Manage- ment var ankarinvesterare i transaktionen. Notering av stamaktien av serie B samt preferensaktien på Nasdaq Stockholm genomf ördes med första handelsdag den 13 juni. Störst i Växjö EMILSHUS EXPANDERAR ytterligare i Växjö och blir största privata fastighets- ägare inom kommersiella lokaler genom till trädet av ett nyuppfört Bauhaus by - varuhus. Tillträde skedde den 1 september 2022, och fastigheten är fullt uthyrd genom ett 17-årigt hyresavtal. Fastig- heten är på 13 tkvm och utgör en av projektfastigheterna i den större fastig- hets- och projektportfölj som Emilshus förvärvade från APP under våren 2021. Konen 4, Halmstad Katten 18, Norrköping Följ oss på LinkedIn Emilshus årsredovisning 2022 – 7 ÅRET I KORTHET uppgick de orealiserade värdeförändringarna till 99 mkr. Efter värdejusteringen har fastighetsbeståndet per 1 januari 2023 en genomsnittlig direktavkastning om 6,4 procent. Stärkt förvaltning Lokal närvaro är kärnan i Emilshus verksamhet och en av våra viktigaste framgångsfaktorer. I takt med att bolaget växer har vi fokuserat på att utveckla fastighetsförvaltningen ytterligare i syfte att erbjuda bästa service för bolagets hyresgäster. I början av 2023 har vi öppnat nytt förvaltningskontor i Kalmar och kommer att öppna förvaltningskontor i Jönköping under andra kvartalet, områden där vi växte under 2022. Vi har stärkt organisationen för att höja kvaliteten i vår hyresgästnära förvaltning men även för att bättre och mer proaktivt kunna möta hyres gästernas föränd- rade lokalbehov över tid. Projekt i form av anpassningar, om- och tillbynader för att skapa modernare och större ytor är viktigt för Emilshus för att behålla och förlänga hyresavtal. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter med starka kassa- flöden. Vår förvaltning bedrivs med lokal förankring och långsiktiga samarbeten med hyresgästerna. Utvecklingen under 2022 visar att vår affärsmodell fungerar även i svårare marknadsförutsättningar. Fastighetsbeståndet ökade med 47 procent under året, hyresintäkterna steg med 62 procent och för- valtningsresultatet ökade med 39 procent. Kassaflödet stärktes och vi har en god balans på skuldsidan. Därtill noterades vi under året på Nasdaq Stockholms huvudlista och stärkte vår ägarbild ytterligare. Som ett tillväxtbolag med fokus på lönsamhet och starka kassaflöden har Emilshus en stabil grund att stå på, oavsett konjunktur. tillväxt VD har ordet Ett transaktionsaktivt år 2022 var ännu ett transaktionsaktivt år för Emilshus med ett flertal förvärv under främst första halvåret, såväl större portföljer som enstaka fastigheter. Totalt investerade vi närmare 2,2 mdkr i fastighetsförvärv till god lönsamhet och ägde vid årets slut fastigheter till ett värde om drygt 7,1 mdkr. Vi tog första stegen in i Östergötland och Halland, marknader som har likheter med Småland med ett aktivt näringsliv och goda kommunikations- och logistiklägen. Genom förvärv och tillträden under året är vi idag största kommersiella fastighetsägaren i Växjö, en position som gynnar bolagets fortsatta tillväxtmöjligheter på orten, som med omnejd utgör vårt största förvaltningsområde. Vår inriktning är att fortsätta växa i de tillväxtområden där vi ser de bästa affärs- möjligheterna utifrån bolagets mål och grundvärden. Förändrade marknadsförutsättningar 2022 bjöd på flera utmaningar i vår omvärld. Emilshus är inte opåverkat av de förändrade marknadsförutsättningarna med ett högre ränteläge och ökade kostnader vilket påverkade resultatet under 2022. Samtidigt innebär våra hyresavtal ett skydd då 96 procent av hyresintäkterna årligen regleras enligt konsumentpris- index. Den högre hyresnivån från januari 2023 ökar hyresintäk- terna med 40,5 mkr vilket innebär att Emilshus i stor utsträckning kan kompensera och hantera de högre kostnadsnivåerna. Även våra hyresgäster visar god förmåga att hantera de ökade kostnaderna. Den hyresjustering som genomfördes per årsskiftet har hanterats väl och efterfrågan på Emilshus lokaler är fortsatt god. Uthyrningsgraden uppgår till 96 procent och under det fjärde kvartalet tecknades flera nya hyresavtal. För helåret 2022 redovisade vi en positiv nettouthyrning om 11,5 mkr. Fastighetsvärdena har påverkats av de förändrade mark- nadsförutsättningarna. Emilshus redovisade en nedskrivning av fastighetsvärdena om 86 mkr för det fjärde kvartalet 2022 motsvarande en värdejustering om –1,2 procent. För helåret 8 – Emilshus årsredovisning 2022 VD HAR ORDET En affärsmodell som håller. Långsiktig hållbarhet Emilshus arbete inom hållbarhet linjerar med den långsiktighet och lokala närvaro som präglar vår verksamhet. Den intensifie- ring av hållbarhetsarbetet som vi påbörjade under 2021 fortsatte under året med primärt fokus på genomlysning av fastighets- beståndet för att identifiera potential att reducera bolagets och hyresgästernas energianvändning. Energianvändningen i våra fastigheter är en viktig kostnadspost som vi med ett strukturerat arbete kan minska, något som sker i nära samarbete med våra hyresgäster. Vi fortsätter att arbeta steg för steg mot våra mål och gröna finansiella ramverk, både med processer och optime- ring av driften av fastighetsbeståndet. Stärkt eget kapital Noteringen på Nasdaq Stockholms huvudlista i juni 2022 var en milstolpe för Emilshus, en kvalitetsstämpel och möjlighet till ökad synlighet. Genom nyemissionen i samband med noteringen, samt en tidigare emission under året, stärkte vi det egna kapitalet med totalt 936 mkr. Samtidigt tillfördes väletablerade ägare såsom Tredje AP-fonden, Länsförsäkringar Fondförvaltning, Odin Förvaltning, Carnegie Fonder, Lannebo Fonder och NRP till ägar- listan. Emilshus sedan tidigare starka ägarbild, med Sagax och NP3 som stora och aktiva ägare, kompletterades således med välrenommerade kapitalförvaltare. 2023 Emilshus har ett väldiversifierat fastighetsbestånd med 125 fastig- heter och över 500 hyresgäster. Uthyrningsgraden är hög och hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid uppgår till 5,8 år, vilket ger oss en stabil bas för verksamheten. Vi känner oss där- med väl positionerade att hantera de utmaningar som en svagare konjunktur kan komma att innebära för vissa av våra hyresgäster. Som ett tillväxtbolag med fokus på lönsamhet och starka kassaflöden har Emilshus en stabil grund att stå på, oavsett hög- eller lågkonjunktur. Givet en osäker omvärld är vi ödmjuka men ser också förbättrade möjligheter att genomföra fastighets- förvärv till en god riskjusterad avkastning i syfte att öka Emilshus intjäning. Med det nya målet om avkastning på eget kapital som styrelsen beslutade om i inledningen av 2023, tydliör vi ytter- ligare bolagets inriktning på värdeskapande för våra aktieägare. Vi kommer under 2023 ha ett tydligt fokus på att stärka rela- tionerna med bolagets hyresgäster, inte minst de som tillkommit från våra förvärv 2022, och hitta värdeskapande insatser för både hyresgäster och våra fastigheter, såsom om- och tillbyna- der och energibesparande åtgärder. Därtill är det självklart viktig att fortsätta värna en god balans på skuldsidan och att leva upp till bolagets kommunicerade riskbegränsningar. Avslutningsvis vill jag passa på att tacka mina kollegor på Emilshus för deras arbete under 2022. Deras insatser är ovärder- liga för den fortsatta utvecklingen av verksamheten. Mina tankar går också till Lars Göran Bäckvall, styrelseledamot i Emilshus som gick bort den 25 mars efter en tids sjukdom. Genom sitt affärsmannaskap och stora kunnande har Lars Göran varit mycket betydelsefull för Emilshus. Med sin starka och alltid närvarande personlighet har Lars Göran uppskattats av alla som arbetat nära honom och saknaden är stor. Vetlanda i mars 2023 Jakob Fyrberg VD tillväxt Emilshus årsredovisning 2022 – 9 VD HAR ORDET Förvärva, utveckla och förvalta högavkastande kommersiella fastigheter med Småland som kärnmarknad. • Emilshus inriktar sin när- varo primärt på attraktiva småländska områden och närliande tillväxtregioner med ett starkt näringsliv och positiv befolknings- utveckling. Fokusera på lätt industri, proffshandel/industriservice, externhandel och daglig- varuhandel. • Emilshus prioriterade fastighetskategorier erbjuder möjligheter att nå hög direktavkastning till begränsad risk. Etablera långsiktiga och nära relationer med bolagets hyres- gäster genom en lokal närvaro och lokalt engagemang på de orter där bolaget verkar. • Emilshus lokala förvaltning och nära samarbete med hyresgästerna skapar för- utsättningar för långsiktiga relationer. Säkerställa en stabil finansie- ring av bolagets verksamhet. • Emilshus arbetar löpande för att nå gynnsam finansiering där stabila och goda kassa- flöden i bolagets verksamhet är en viktig faktor. Emilshus byer nära och stabila relationer med sina hyresgäster genom lokal närvaro och engagemang på orterna där bolaget är fastighetsägare. Verksamheten präglas av långsiktighet, stabila kassaflöden och lönsam tillväxt. Emilshus har etablerat sig som ett av de ledande fastig- hetsbolagen i Småland med omnejd. Ambitionen är att fortsätta växa lönsamt och utveckla fastighetsbeståndet på den småländska kärnmarknaden och i närliande tillväxtregioner. Emilshus strategi för att generera starka kassaflöden Finansiera Starka och stabila kassaflöden, erfaren ledning och engagerade ägare skapar goda förutsättningar för finansiering. Förvärva Växa och utveckla fastighetsbeståndet genom transaktio- ner. Lokal förank- ring och kunskap om marknaden skapar affärsmöjlig- heter. Förvalta Nära relationer med stabila och lång siktiga hyres- gäster. Genom ökad förvaltningsvolym uppnås synergier. Utveckla Organisk tillväxt genom projekt för befintliga hyres- gäster. Långsiktigt äga Långsiktigt och hållbart perspektiv stärker positionen på den lokala marknaden. Affärsmodell för lönsam tillväxt Närhet till marknad och kunder i expansiva regioner driver tillväxt. Affärsmodell, strategi och mål 10 – Emilshus årsredovisning 2022 AFFÄRSMODELL OCH HISTORIK Emilshus är ett fastighetsbolag med ursprung i en Vetlandabaserad fastighetskoncern som etablerades 2008. I sin nuvarande form bildades Emilshus 2018. Med småländskt kapital skapade ett antal småländska företagare ett fastighetsbolag som med en gedigen kunskap om fastigheter i kombination med ett drivet entreprenörskap ska växa och bli ett ledande fastighetsbolag inom kommersiella lokaler på sina marknader. • Emilshus grundas – fastighetsbestånd i Vetlanda om 60 000 kvm blir Emilshus. • Förvärvar Bufabs fastigheter i Värnamo om 25 000 kvm. • Thureda Gruppen blir delägare. • Nyemission om 42 mkr – småländskt kapital. • Fastighetsbeståndets marknadsvärde upp- går till 728 mkr vid årets slut. • NP3 Fastigheter apporterar in sitt Smålandsbestånd om 272 mkr. • Nyemisson om 54 mkr. • Sagax apporterar in sitt fastighetsinnehav i Småland om 180 mkr. • Företagsobligation om 300 mkr emitteras i december 2019. • Fastighetsbeståndets marknadsvärde upp- går till 1 543 mkr vid årets slut. • Förvärv av fastigheter om 1 200 mkr. • Emilshus växer kraftigt genom förvärv på ett flertal orter i Småland. • Fastighetsbeståndets marknadsvärde upp- går till 2 715 mkr vid årets slut. • Förvärv av fastigheter om 2 100 mkr. • Obligation noteras på Nasdaq Stockholm. • Preferensaktieemis- sioner om 380 mkr. • Preferensaktien note- ras på Nasdaq First North Growth Market. • Fastighetsbeståndets marknads värde upp- går till 4 827 mkr vid årets slut. • Förvärv av fastigheter om 2 193 mkr. • Första förvärven i Hal- land och Östergötland. • Riktad nyemission av preferensaktier om 196 mkr. • Erbjudande om teck- ning av stamaktier av serie B. Emission av stamaktier serie B om 740,0 mkr. • Stamaktien och pre- ferensaktien noteras på Nasdaq Stockholm. • Gröna obligationer om 650 mkr emitteras. • Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgår till 7 111 mkr vid årets slut. Historik 2018 2019 2020 2021 2022 Emilshus årsredovisning 2022 – 11 AFFÄRSMODELL OCH HISTORIK Mål, riskbegränsningar och utdelningspolicy Finansiella mål Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka med minst 15 procent per år. Avkastning på eget kapital Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod i genomsnitt uppgå till minst 15 procent per år. 0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2018 kr % 2019 2020 2021 2022 -10 0 10 20 30 40 0 20 40 60 2018 % 2019 2020 2021 2022 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr Tillväxt, % Mål Avkastning på eget kapital per stamaktie, % Mål Finansiella riskbegränsningar Utdelningspolicy Nettobelåningsgrad Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 procent. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 r. Det övergripande målet är att skapa värde för bolagets aktieägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske enligt bolags- ordningens bestämmelser. 0 20 40 60 80 2018 % 2019 2020 2021 31 dec 2022 0 1 2 3 4 5 2018 ggr 2019 2020 2021 31 dec 2022 Begränsning Begränsning Hållbarhetsmål Fastigheter • Den el som Emilshus köper vara fossilfri och så långt som möjligt vara förnybar, ursprungsmärkt och närproducerad 1) . Medarbetare • Emilshus eftersträvar en jämn köns- fördelning i hela organisationen. • Emilshus medarbetare ska ta miljö- hänsyn vid val av transportsätt vid tjänsteresor. • Emilshus kontor ska finnas i verksam- hetsanpassade lokaler med fokus på medarbetarnas hälsa och trivsel. Hyresgäster • Emilshus ska genomföra en årlig upp- följning med alla hyresgäster med fokus på trivsel, utveckling och hållbarhet. • 100 procent av nytecknade hyresavtal avseende lokaler om minst 500 kvm ska vara gröna hyresavtal. Externa samarbetspartner • Alla externa tekniska förvaltare ska uppfylla Fastighetsbranschens upp- förandekod för leverantörer. • Emilshus ska välja material med hänsyn till människorna som vistas i bolagets fastigheter samt med hänsyn till miljö- aspekter i stort. • Nybynation och tillbynader ska, där det är möjligt, ha minst 30 procent lägre energianvändning än kraven i Boverkets Byregler (BBR), uppnå kraven för Energideklaration A eller B alternativt kvalificera för miljöcertifiering. • Hantering av demonterat och bortfört bymaterial och inredning i stora projekt (över 2 mkr) ska, där det är möjligt, dokumenteras (återanvändning, materialåtervinning och deponering). Information om utfall finns i hållbarhets- redovisningen på sid 36–42. 1). Avser fastigheter som ägts/förvaltats de senaste 12 månaderna och där Emilshus ansvarar för elavtalet. 12 – Emilshus årsredovisning 2022 MÅL OCH UTFALL Bedömningen utgår från kontrakterade hyresintäkter på årsbasis, beaktat tillä, hyresrabatter och hyresgarantier. En stor del av Emilshus hyresavtal uppräknas årligen med förändringen av KPI, vilket har inkluderats vid bedömningen av hyresintäkter för den kommande tolvmånadersperioden. Fastighetskostnaderna baseras på erfarenhetstal utifrån ett normalårs driftkostnader och underhållsåtgärder. I driftkostna- derna ingår kostnad för fastighetsadministration. Fastighetsskatt har beräknats utifrån aktuella taxeringsvärden. Kostnaden för central administration har baserats på nuvarande organisation och omfattning för verksamheten. Finansnettot baseras på ränte- läget vid periodens utgång samt den skuldsättning som förelåg vid samma tidpunkt. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan visar på Emilshus intjäningsförmåga vid periodens utgång och beaktar inte eventuella kommande förändringar av variabler som hyror, vakanser, fastighetskostnader, räntor med mera. Intjäningsförmåga 1 januari 2023 Baserat på det fastighetsbestånd som förelåg vid periodens utgång uppgår hyresintäkterna för den kommande tolvmånaders- perioden till 566 mkr och fastighetskostnaderna bedöms uppgå till 112 mkr vilket innebär ett driftsöverskott om 454 mkr. Överskottsgraden bedöms uppgå till 80 procent och direktav- kastningen till 6,4 procent utifrån fastighets värdet om 7 111 mkr. Utifrån nuvarande omfattning av organisation och verksamhet bedöms de centrala administrationskostnaderna uppgå till 33 mkr samt finansnettot till 191 mkr. Förvaltningsresultatet Intjäningsförmåga mkr 1 januari 2023 Förändring 12 mån 1 januari 2022 Hyresintäkter 565,6 215,3 350,3 Fastighetskostnader -112,0 -49,1 -62,9 Driftsöverskott 453,6 166,2 287,4 Central administration -32,9 -4,1 -28,8 Finansiella kostnader -191,2 -101,8 -89,4 Förvaltningsresultat 229,5 60,3 169,2 Förvaltningsfastigheter, mkr 7 111,4 2 284,2 4 827,2 Eget kapital, mkr 3 007,0 1 159,9 1 847,8 Totalt antal stamaktier, st 92 874 199 66 446 380 Överskottsgrad, % 80,2 82,0 Räntetäckningsgrad, r 2,2 2,9 Direktavkastning, % 6,4 6,0 Förvaltningsresultat, kr/ stamaktie 1 2,03 2,13 1) Förvaltningsresultat per stamaktie avser resultat minskat med utdelning till preferensaktie- innehavare per balansdagen. Intjäningsförmågan vid årets utgång baseras på det fastighetsbestånd som Emilshus ägde vid årets ingång och intjäningsförmågan för en kommande period om tolv månader. Lönsam tillväxt. bedöms bli 230 mkr. Emilshus förvaltningsresultat per stamaktie beräknas till 2,03 kr per stamaktie. Vid beräkning av förvaltnings- resultatet per stamaktie har framtida utdelningar på utställda preferensaktier avräknats. Emilshus årsredovisning 2022 – 13 INTJÄNINGSFÖRMÅGA Industritäta regioner Emilshus prioriterade marknad Småland, liksom Östergötland och Halland, är kända för en stark entreprenörsanda som har skapat en gynnsam mix av innovation och industriell tradition vilket bidragit till god tillväxt kring regionerna. Här finns flera större börsnoterade och världsledande företag inom sina respek- tive segment samt välmående småindustrier. I bolagets största förvaltningsområde Växjö med omnejd finns därtill ett väl diffe- rentierat näringsliv med högteknologiska och kunskapsintensiva företag och kommunen är en av de mest IT-företagstäta i landet. I samtliga tre regioner finns universitet och högskolor som med sin närvaro gynnar näringsliv och utveckling. Gynnsamma logistiklägen Smålands, Östergötlands och Hallands strategiska läge mellan storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö med när- heten till E4:an har medfört etablering av viktiga logistik centrum. De goda kommunikationsmöjligheterna gör även regionerna väl anpassade för lokalisering av industriföretag. Det gynnsamma logistiska läget i kombination med ett gott näringslivsklimat ger förutsättningar för en fortsatt stark efterfrågan på moderna indu- stri- och lagerlokaler samt kontorsfastigheter i centrala lägen. Tillväxtregioner Småland har cirka 800 000 invånare, motsvarande cirka 8 procent av Sveriges befolkning. Under de senaste tre åren har Småland haft en nettopositiv befolkningstillväxt, där befolkningstillväxten i de tre största städerna Jönköping, Växjö och Kalmar har överstigit riksgenomsnittet. Även Halland och Östergötland har haft en nettopositiv befolkningstillväxt, där Norrköping, Linköping och Halmstad vuxit stabilt befolknings- mässigt de senaste åren. Exklusive Stockholm har befolknings- tillväxten i samtliga tre regioner överstigit riksgenomsnittet. I takt med att befolkningen växer ökar efterfrågan generellt sett på bostäder, kontorsarbetsplatser, handelslokaler, lagerfastigheter och industrifastigheter. Den småländska ekonomin har historiskt sett utvecklats i takt med den svenska ekonomin i övrigt. Tillväxten av bruttoregional- produkten i vissa småländska geografier har under vissa år över- träffat BNP-tillväxten på riksnivå och investeringsnivån har varit hög. Även Östergötland och Halland har uppvisat en liknande god ekonomisk utveckling. Konkurrenssituation Fastighetsmarknaden i Sverige kännetecknas generellt av hög konkurrens och hög transaktionsvolym som dock uppvisade en avmattning under 2022. Denna utveckling gäller till stor del även Småland, Östergötland och Halland. På sina marknader möter Emilshus konkurrenter i form av både rikstäckande och lokala börsnoterade bolag och samt mindre privatägda fastig- hetsbolag. Bland de börsnoterade konkurrenterna återfinns framför allt Castellum, Corem, Nyfosa, Nivika och SLP, vilka äger, utvecklar och förvaltar liknande fastigheter som Emilshus. Emilshus har fokus på att förvärva, utveckla, och förvalta kommersiella fastigheter i Småland och närliande tillväxtregioner. Under året förvärvades fastigheter i två nya regioner – Östergötland och Halland. Samtliga orter där Emilshus äger fastigheter utgör del av större regionala marknader och viktiga industriregioner, kända för aktivt och framgångsrikt företagande och korta avstånd mellan intressanta etableringsorter. Därtill innehar regionerna några av landets viktigaste logistikcentrum. Vår marknad Befolkningsmängdens utveckling i Småland Befolkningsmängdens utveckling i Halland 700 000 720 000 740 000 760 000 780 000 201820172016 Antal 2019 2020 2021 280 000 300 000 320 000 340 000 360 000 201820172016 Antal 2019 2020 2021 Källa SCB Källa SCB 14 – Emilshus årsredovisning 2022 VÅR MARKNAD Befolkningsmängdens utveckling i Östergötland Stora noterade bolag med småländskt ursprung 400 000 420 000 440 000 460 000 480 000 201820172016 Antal 2019 2020 2021 0 50 100 150 200 250 Börsvärde xx månad 2023 mdkr Nibe Husqvarna Hexpol Fortnox New Wave Troax OEM Bufab Fagerhult Inwido Garo Andra stora bolag inkluderar Ikea, Södra, Visma, Liljedahl Group, Vida, KLS Ularps och Hydro (Sapa). Källa SCB Börsvärde 18 januari 2023 mdkr Värnamo Växjö Vetlanda Jönköping Stockholm Göteborg Malmö Kalmar Norrköping Halmstad Smålands, Östergötlands och Hallands strategiska läge mellan storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö med närheten till E4:an har medfört etablering av viktiga logistikcentrum i regionerna. Emilshus årsredovisning 2022 – 15 VÅR MARKNAD Förvärvsstrategi Emilshus förvärvsstrategi byer på att förvärva kommersiella fastigheter med hög riskjusterad avkastning, med inriktning på tillväxtorter. Under året tog Emilshus ett naturligt nästa steg i bolagets utveckling genom förvärv av huvudsakligen industri-/ lagerfastigheter utanför kärnmarknaden Småland. Bolaget har för avsikt att fortsätta utvärdera förvärv i närliande tillväxt- regioner på orter som växer och har ett aktivt näringsliv. Emilshus starka lokala förankring och breda kontaktnät är viktiga framgångsfaktorer för att generera affärsmöjligheter och genomföra förvärv. Transaktionsarbetet bedrivs proaktivt för att identifiera potentiella förvärvsobjekt även utanför budgivnings- processer. I sin organisation har Emilshus kompetens och kapaci- tet att analysera ett stort antal potentiella affärer och genomföra förvärv av både större portföljer och enstaka fastigheter. Bolaget riktar sig mot såväl lokala fastighetsägare som nationella och internationella aktörer vid förvärv. Fokus på stabila hyresgäster och kassaflöden Vid förvärv prioriteras fastigheter med starka och stabila kassaflöden i form av befintliga hyreskontrakt med långa åter- stående avtalstider. Emilshus läer även stor vikt vid analys av hyresgästerna och värderar stora och stabila hyresgäster som har en god långsiktig betalningsförmåga. En stor andel av Emilshus hyresgäster utgörs av stora och stabila företag, varav flera är internationellt verksamma bolag som investerar betydande summor i sina lokaler vilket bidrar till långsiktighet. Genom att säkra långsiktiga och stabila kassaflöden med låga risker för vakanser och uteblivna betalningar skapas värden för koncernen över tid samt motståndskraft vid sämre konjunktur- lägen. Därtill skapas goda förutsättningar för finansiering av ytterligare förvärv Koncentrerade bestånd Centralt för Emilshus förvärvsstrategi är att prioritera förvärv av fastigheter i närheten av det befintliga fastighetsbeståndet för att nyttja den befintliga förvaltningsorganisationen och därmed uppnå skalfördelar i förvaltningen. I det fall Emilshus förvärvar fastigheter i nya geografiska områden är ambitionen att på sikt etablera ett större fastighetsbestånd i regionen för att på så sätt skapa förutsättningar för en rationell lokal förvaltning. Idag har Emilshus tre förvaltningskontor med ett fjärde på väg att öppnas och har för avsikt att etablera fler kontor på orter som uppnår fastighets volymer som skulle göra detta effektivt. Under 2022 genomförde Emilshus sina första transaktioner utanför Småland genom förvärv i Halland och Östergötland. Transaktionstakten var fortsatt hög och Emilshus genomförde förvärv för närmare 2,2 mdkr vilket bidrog till en ökning av fastighets värdet med 47 procent under året. Ambitionen är att fortsätta växa organiskt och genom förvärv på den småländska kärnmarknaden och i närliande tillväxtregioner. Transaktioner +47% Ökning i fastighetsvärde 2022 0 2 000 4 000 6 000 8 000 2018 mkr 2019 2020 2021 2022 16 – Emilshus årsredovisning 2022 TRANSAKTIONER 2022 var ännu ett transaktionsintensivt år för Emilshus som ökade sitt fastighetsbestånd genom ett antal förvärv, främst inom kategorierna lätt industri och industriservice/proffshandel. Totalt investerades under året 2 193 mkr i nya fastighetsförvärv. Fastighetsvärdet uppgick vid periodens utgång till 7 111 mkr, en ökning med 47 procent under året. I januari 2022 förvärvade och tillträdde Emilshus fyra industri- fastigheter i Halmstad och en industri/lagerfastighet i Jönköping med en uthyrningsbar area om 12 tkvm för 170 mkr och ett sam- manlagt årligt hyresvärde om 11,1 mkr. I samband med förvärvet meddelade Emilshus att bolaget öppnar för expansion i närlig- gande regioner utanför kärnmarknaden Småland. I mars 2022 tecknade Emilshus avtal om ett förvärv i Småland och Östergötland av 13 fastigheter med främst lätt industri och lager med en uthyrningsbar area om 112 tkvm för totalt 947 mkr vilket tillförde ett årligt hyresvärde om 76 mkr. Fastigheterna tillträddes den 1 juni 2022. I april 2022 avyttrades en samhällsfastighet som inte tillhör Emilshus prioriterade fastighetskategorier. Fastigheten är belägen i Växjö och avyttrades för 55 mkr och hade ett årligt hyresvärde om 2,5 mkr. I juni 2022 tecknades avtal om förvärv av sex fastigheter i Emilshus prioriterade fastighetskategori lätt industri med en uthyrningsbar area om 41,6 tkvm. Fastigheterna är belägna i Växjö och Jönköping och förvärvades för totalt 615 mkr vilket tillförde ett årligt hyresvärde om 46 mkr. Fastigheterna tillträddes den 1 september 2022. I september 2022 tillträdde Emilshus en fastighet med ett Transaktioner 2022 nyuppfört Bauhaus byvaruhus vid Norremark handelsplats i Växjö med en uthyrningsbar area 13 tkvm vilken tillförde ett årligt hyresvärde om 12 mkr genom ett 17-årigt hyresavtal. Tillsammans med tidigare genomförda förvärv under 2022 innebär detta att Emilshus är Växjös största privata fastighetsägare inom kommer- siella lokaler. Under det fjärde kvartalet förvärvades två fastigheter i Kalmar respektive Västervik för ett förvärvspris om 41,5 mkr vilka har en area om 3,6 tkvm och tillförde ett årligt hyresvärde om 3,3 mkr. Under kvartalet avyttrades även en fastighet i Älmhult för 23,3 mkr vilken hade ett årligt hyresvärde om 2,6 mkr. Transaktioner per förvaltningsområde, januari–december 2022 Antal Yta Förvärv Halmstad 4 9,2 Jönköping 6 33,0 Kalmar 2 3,6 Norrköping 6 58,1 Värnamo 3 35,4 Växjö 9 66,8 Totalt 30 206,1 Avyttringar Växjö 2 3,3 Totalt 2 3,3 Förvärv 2022 i urval Fabriken 1 i Växjö Fastighet: Fabriken 1 Ort: Växjö Gatuadress: Regementsgatan 9 Yta: 7 521 kvm Beskrivning: Fastigheten Fabriken 1 är en utbildnings- och kontorsfastighet belägen väster om Växjö centrum. Fastigheten lier på gränsen mellan bostads områdena Söder och Väster. Hedenstorp 2:41 i Jönköping Fastighet: Hedenstorp 2:41 Ort: Jönköping Gatuadress: Mogölsvägen 26 Yta: 10 583 kvm Beskrivning: Fastigheten Hedenstorp 2:41 är en lager- och lätt industrifastighet belägen i Hedenstorp industriområde strax väster om Jönköpings centrum. Fastigheten lier strategiskt med närhet till väg 40 och motorväg E4. Emilshus årsredovisning 2022 – 17 TRANSAKTIONER Fastighetskategorier Lätt industri Lätt industri är Emilshus största fastighetskategori och utgör 46 procent av det totala fastighetsvärdet. Hyresgästerna utgörs typiskt sett av tillverkande företag som disponerar lokalerna för produktion, lager och kontor. Fastigheterna är vanligtvis belägna i industriområden, ofta med närhet till en centralort och goda vägförbindelser. Största hyresgästerna inom lätt industri är Bufab, som är verksamt inom verkstadsindustrin med anlä- ningar i Värnamo, och Spaljisten, som är en underleverantör till IKEA med verksamhet utanför Växjö. Hyresgästerna har vanligtvis gjort, och fortsätter att göra, betydande investeringar i maskiner och annan utrustning i sina lokaler, vilket motiverar dem till att teckna långa hyresavtal. En betydande andel av hyresavtalen inom lätt industri utgörs av så kallade triple net- avtal där hyresgäster står för merparten av de drifts- och under- hållskostnaderna för lokalerna, vilket bidrar till jämna, stabila och förutsägbara kassaflöden. Emilshus upplever att hyresgästerna inom lätt industri, ofta verksamma internationellt. har en fortsatt generellt god utveck- ling och att det sker satsningar och investeringar trots en begyn- nande konjunkturnedgång i Sverige. Detta bidrar till efterfrågan på utökade lokalytor, och Emilshus tecknade under året flera nya avtal rörande investeringar i om- och tillbynationer som innebär förlängda hyresavtal och ökade hyror. Industriservice/proffshandel Industriservice/proffshandel utgör 13 procent av det totala fastig- hetsvärdet. Kategorin omfattar fastigheter med hyresgäster som bedriver service, tjänster och handel riktad främst till industrier och andra företag. Lokalerna är i stor utsträckning belägna i handels- och industriområden. Emilshus hyresgäster är vanligtvis större aktörer som är långsiktiga med sina verksamheter och i hög grad förlänger sina hyresavtal oavsett konjunkturläge. Den största hyresgästen inom Industriservice/proffshandel är Optimera som driver byhandel för yrkeskunder nationellt. Andra större hyresgäster är Cramo och Beijer Bymaterial. Extern- och dagligvaruhandel Extern- och dagligvaruhandel utgör 28 procent av det totala fastighetsvärdet. Inom extern- och dagligvaruhandel återfinns hyresgäster med verksamheter främst inom dagligvaruhandel, livsmedel. lågpriskedjor, bilhandel samt annan livskraftig handel i främst externhandelsområden. Emilshus fastigheter återfinns bland annat i välbesökta handelsområden med goda kommuni- kationer. Ett mindre antal fastigheter är belägna i citykärnor, till exempel i Växjö och Vetlanda, uthyrda främst till dagligvaruhan- del. Coop Väst, Holmgrens Bil och Bauhaus är största hyresgäs- ter inom denna kategori. Emilshus hyresgäster består i hög grad av etablerade och stabila kedjor inom handel som utvecklas väl. Då det inom handelsfastighetssegmentet återfinns hyresgäster och lägen med väldigt olika förutsättningar och utveckling är Emilshus selektiva vid förvärv av handelsfastigheter för att säker- ställa stabil avkastning och begränsad risk. Övrigt Emilshus äger även fastigheter som redovisas under segmentet Övrigt och motsvarar 13 procent av det totala fastighetsvärdet. Största hyresgästen i kategorin Övrigt är Region Jönköping. Fastigheter i oprioriterade kategorier som ingår i Övrigt har ingått som en mindre del i portföljförvärv som Emilshus genom- fört. Dessa kan behållas i beståndet om de motsvarar Emilshus avkastningskriterier eller avyttras om detta bedöms som mer fördelaktigt. Emilshus äger ett diversifierat fastighetsbestånd med kommersiella lokaler där tyngdpunkten lier på lätt industri och industriservice/proffshandel, som tillsammans motsvarar cirka 59 procent av fastighetsvärdet. Även extern- och dagligvaruhandel är en prioriterad lokaltyp och utgör 28 procent av fastighetsvärdet. Emilshus ägde vid årets utgång 125 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om 786 tkvm och ett fastighetsvärde om 7 111 mkr. Våra fastigheter 581 mkr Hyresvärde 97 % Uthyrningsgrad area 786 tkvm Uthyrningsbar area 7 111 mkr Fastighetsvärde 18 – Emilshus årsredovisning 2022 VÅRA FASTIGHETER Fastighetsbeståndets marknadsvärde Fastighetsbeståndets marknadsvärdevärde uppgick vid årets utgång till 7 111,4 mkr. Under året har fastigheter tillträtts till ett värde om 2 192,9 mkr. Förvärven har genomförts i linje med Emilshus strategi vad det gäller geografi, fastighetstyp och avkastningskrav. Vid årets utgång hade Emilshus ingått avtal om investeringar i befintliga fastigheter genom hyresgästanpassningar avseende till- och ombynadsprojekt med upparbetade kostnader om 49,2 mkr och ett återstående investeringsåtagande motsvarande 19,0 mkr. Projekten innebär ett förbättrat hyresvärde om 8,9 mkr. Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till 99,3 mkr under året. Värdeförändringarna är främst hänförliga till effekten av förbättrade driftnetton för befintliga fastigheter som påverkade värdet positivt med 514,9 mkr, förändringar i avkastningskrav som påverkade värdet negativt med 492,3 mkr och skatterabatter i direkt anslutning till fastighetsförvärv som påverkade värdet positivt med 76,6 mkr. Beräknat utifrån förvaltningsfastigheternas genomsnittliga innehavstid under året uppgick direktavkastningen under perio- den till 6,1 procent (6,1). Indata vid fastighetsvärdering 31 dec Totalt vägt genomsnitt 2022 2021 Direktavkastningskrav (exit), % 6,3 5,9 Driftskostnader (kr/kvm) 82 73 Underhållskostnader (kr/kvm) 36 33 Långsiktig vakansgrad, % 6,8 7,4 Hyresintäkter (kr/kvm) 666 580 Fastighetsbeståndets värdeförändring Helår mkr 2022 2021 Vid periodens ingång 4 827,2 2 714,7 Förvärv 2 192,9 1 613,3 Investeringar 68,6 58,0 Försäljningar -76,6 -12,0 Orealiserad värdeförändring 99,3 453,1 Vid periodens utgång 7 111,4 4 827,2 Känslighetsanalys fastighetsvärdering Resultateffekt före skatt, mkr Helår Förändring 2022 2021 Direktavkastningskrav +/– 0,25% 296,3 201,1 Hyresintäkter +/– 50 kr/kvm 39,3 29,1 Fastighetskostnader +/– 10 kr/kvm 7,9 5,8 Vakansgrad +/– 1 % 5,7 2,8 Fastighetsbestånd 7 111 mkr Fastighetsvärde per kategori 581 mkr Hyresvärde per kategori 786 tkvm Uthyrningsbar yta per kategori 46% Lätt industri 28% Extern- och dagligvaruhandel 13% Industriservice/Proffshandel 13% Övrigt 47% Lätt industri 27% Extern- och dagligvaruhandel 12% Industriservice/Proffshandel 14% Övrigt 59% Lätt industri 20% Extern- och dagligvaruhandel 14% Industriservice/Proffshandel 7% Övrigt Emilshus årsredovisning 2022 – 19 VÅRA FASTIGHETER 20 % Jönköping 20 % Värnamo 33 % Växjö 7 % Kalmar 15 % Vetlanda 7 % Norrköping 2 % Halmstad Emilshus har sju förvaltningsområden som utgörs av Växjö, Värnamo, Jönköping, Vetlanda, Kalmar, Norrköping och Halmstad. Förvaltningsområden 7 111 mkr Fastighetsvärde per förvaltningsområde 33 % Växjö 20 % Värnamo 16 % Jönköping 15 % Vetlanda 7 % Kalmar 7 % Norrköping 2 % Halmstad 581 mkr Hyresvärde per förvaltningsområde 786 tkvm Uthyrningsbar yta per förvaltningsområde 25 % Växjö 27 % Värnamo 14 % Jönköping 18 % Vetlanda 8 % Kalmar 7 % Norrköping 1 % Halmstad 32 % Växjö 21 % Värnamo 15 % Jönköping 17 % Vetlanda 7 % Kalmar 6 % Norrköping 2 % Halmstad 20 – Emilshus årsredovisning 2022 FÖRVALTNINGSOMRÅDEN 183 mkr Hyresvärde per kategori 195 tkvm Uthyrningsbar yta per kategori Nyckeltal Växjö 1 januari 2023 Antal fastigheter 34 Uthyrbar yta, tkvm 195 Redovisat värde, mkr 2 326 Hyresvärde, mkr 183 Hyresvärde kr/kvm 942 Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 92 Kontrakterad årshyra, mkr 170 24 % Lätt industri 38 % Extern- och dagligvaruhandel 13 % Industriservice/Proffshandel 25 % Övrigt 38 % Lätt industri 34 % Extern- och dagligvaruhandel 12 % Industriservice/Proffshandel 16 % Övrigt 33 % Andel av totalt fastighetsvärde 31 dec 2022 Växjöområdet med närliande kommunen Ljungby utgör Emilshus största geografiska marknad med 33 procent av det totala fastighetsvärdet och 32 procent av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde bolaget totalt 34 fastigheter med 194,6 tkvm uthyrningsbar yta i Växjöomådet med tyngdpunkt på lokaler för lätt industri samt extern- och dagligvaruhandel. Fastigheterna är framför allt belägna i Växjös mest etablerade företags- och externhandelsområden. Stora hyresgäster utgörs av Spaljisten, Bauhaus och Balco. Emilshus huvudkontor är beläget i Växjö. Om Växjöområdet Växjö är centralt beläget i Småland och residensstad i Kronobergs län. Kommunens befolkning uppgår till cirka 97 000 invånare och befolkningsökningen har under senare år överstigit riksge- nomsnittet. Med ett av Sveriges större universitet och ett aktivt näringsliv, inte minst inom tjänstesektorn och tech-industrin, präglas staden av entreprenörskap med god efterfrågan på kom- mersiella lokaler. Även i närliande kommunerna Alvesta och Ljungby finns ett starkt näringsliv. Ett flertal stora företag med internationell verksamhet är verksamma i Växjö med omnejd. Utveckling 2022 Under året genomförde Emilshus ett antal fastighetsförvärv i Växjöområdet liksom tillträdde tidigare förvärvade projekt. Vid årets utgång uppgick fastighetsvärdet för förvaltningsområdet till 2 326,0 mkr. Bolaget är därmed den största fastighetsägaren av kommersiella lokaler i Växjö. De förvärv och tillträden som genomfördes avsåg nio fastigheter med främst lätt industri och handel i bra lägen, bland annat ett nyuppfört byvaruhus för Bauhaus vid Norremark handelsområde. Emilshus avsikt är att fortsätta komplettera fastighetsbeståndet i Växjö genom förvärv av såväl portföljer och styckvisa fastigheter. Växjö Emilshus årsredovisning 2022 – 21 FÖRVALTNINGSOMRÅDEN 122 mkr Hyresvärde per kategori 213 tkvm Uthyrningsbar yta per kategori Nyckeltal Värnamo 1 januari 2023 Antal fastigheter 22 Uthyrbar yta, tkvm 213 Redovisat värde, mkr 1 449 Hyresvärde, mkr 121 Hyresvärde kr/kvm 571 Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 99 Kontrakterad årshyra, mkr 120 81 % Lätt industri 18 % Extern- och dagligvaruhandel 1 % Industriservice/Proffshandel 0 % Övrigt 87 % Lätt industri 9 % Extern- och dagligvaruhandel 4 % Industriservice/Proffshandel 0 % Övrigt 20 % Andel av totalt fastighetsvärde 31 dec 2022 Värnamoområdet utgör Emilshus näst största geografiska marknad med 20 procent av det totala fastighetsvärdet och 21 procent av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde bolaget totalt 22 fastigheter med 213 tkvm uthyrningsbar yta i Värnamo, Gislaved, Gnosjö och Vaeryd, med övervägande del lokaler för lätt industri. Stora hyresgäster utgörs av Bufab, Garo och Proton Lightning. Fastigheterna i förvaltningsområde Värnamo är i huvudsak belägna i etablerade industri- och handelsområden. Om Värnamoområdet Värnamo i västra Småland är navet i ett område präglat av stark tillverkningsindustri med såväl stora börsnoterade bolag med internationell verksamhet som mindre familjeföretag. De närliande kommunerna Gislaved, Gnosjö och Vaeryd är kända för sitt goda företagsklimat och framgångsrika verksam- heter. Värnamo kommun med cirka 35 000 invånare och positiv befolkningsutveckling har även närhet till goda kommunikationer genom E4:an som korsar kommunen, vilket bidrar till efterfrågan på kommersiella lokaler i dess närhet. Utveckling 2022 Under året genomförde Emilshus förvärv av tre fastigheter med främst lätt industri i Värnamoområdet. Vi årets utgång uppgick fastighetsvärdet för området till 1 449 mkr. Emilshus vill fort- sätta växa i samtliga kommuner i Värnamoområdet med särskilt intresse för områden med närhet till E4:an och andra attraktiva logistiklägen. Värnamo 22 – Emilshus årsredovisning 2022 FÖRVALTNINGSOMRÅDEN 85 mkr Hyresvärde per kategori 107 tkvm Uthyrningsbar yta per kategori Nyckeltal Jönköping 1 januari 2023 Antal fastigheter 18 Uthyrbar yta, tkvm 107 Redovisat värde, mkr 1 115 Hyresvärde, mkr 85 Hyresvärde kr/kvm 794 Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 98 Kontrakterad årshyra, mkr 83 68 % Lätt industri 8 % Extern- och dagligvaruhandel 5 % Industriservice/Proffshandel 19 % Övrigt 70 % Lätt industri 7 % Extern- och dagligvaruhandel 13 % Industriservice/Proffshandel 10 % Övrigt 16 % Andel av totalt fastighetsvärde 31 dec 2022 Fastigheter i Jönköping och de kringliande kommunerna Aneby, Nässjö och Tranås utgör 16 procent av Emilshus totala fastighetsvärde och 15 procent av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde Emilshus totalt 18 fastigheter med 107 tkvm uthyrningsbar yta i Jönköpingsområdet, med tyngdpunkt på lokaler för lätt industri. Stora hyresgäster utgörs av ROL, Work System Sweden och Region Jönköping. Fastigheterna är i huvudsak belägna i företags- och handelsområden i attraktiva lägen. Emilshus öppnar ett förvaltningskontor i Jönköping under april 2023 för att komma än närmre hyresgästerna och marknaden i regionen. Om Jönköpingsområdet Jönköping är Smålands största tätort och Sveriges tionde största kommun med cirka 145 000 invånare och folkrika kringliande områden. Befolkningsutvecklingen har varit stark under de senaste decennierna och näringslivet har vuxit liksom dess högskola. Det finns ett flertal stora företag representerade i Jönköping och orten är ett viktigt logistiknav i Sverige med sitt läge i korsningen mellan E4:an och riksväg 40. Aneby och Tranås är närbelägna kommuner, samtliga med ett aktivt näringsliv där trärelaterad tillverkning är ett viktigt inslag, medan Nässjö är knutpunkt för tågtrafik på stambanan mellan Stockholm och Malmö samt till flera orter. Utveckling 2022 Under året genomförde Emilshus förvärv av sex fastigheter i Jönköpingsområdet och fastighetsvärdet i området steg till 1 115 mkr. Förvärven omfattade fastigheter med lokaler för lätt industri och handel i etablerade företagsområden med närhet till Jön köping och goda kommunikationer. Emilshus har som ambition att fortsätta att växa i Jönköpingsområdet för att nå en större volym och synergier i förvaltningen. Jönköping Emilshus årsredovisning 2022 – 23 FÖRVALTNINGSOMRÅDEN 100 mkr Hyresvärde per kategori 145 tkvm Uthyrningsbar yta per kategori Nyckeltal Vetlanda 1 januari 2023 Antal fastigheter 21 Uthyrbar yta, tkvm 145 Redovisat värde, mkr 1 038 Hyresvärde, mkr 100 Hyresvärde kr/kvm 691 Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 96 Kontrakterad årshyra, mkr 96 41 % Lätt industri 25 % Extern- och dagligvaruhandel 11 % Industriservice/Proffshandel 23 % Övrigt 58 % Lätt industri 17 % Extern- och dagligvaruhandel 13 % Industriservice/Proffshandel 12 % Övrigt 15 % Andel av totalt fastighetsvärde 31 dec 2022 Emilshus har sitt ursprung i Vetlanda och är ortens största fastighetsägare av kommersiella lokaler. Vetlanda är tillsammans med de kringliande kommunerna Eksjö och Sävsjö, Emilshus tredje största geografiska marknad med 15 procent av det totala fastighetsvärdet och 17 procent av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde koncernen totalt 21 fastigheter med 145 tkvm uthyrningsbar yta i Vetlandaområdet, med tyngdpunkt på lokaler för lätt industri samt extern- och dagligvaruhandel. Stora hyresgäster utgörs av Trivselhus, Orwak och T-Emballage. Fastigheterna är belägna i centrumnära företags- och handelsområden samt i stadens cen- trum. Emilshus har ett förvaltningskontor i Vetlanda. Om Vetlandaområdet Vetlanda har ett starkt näringsliv med rötter i träindustrin. I dag finns ett stort antal företag etablerade på orten, både större tillverkningsindustrier med internationella verksamheter och mindre företag. Orten har utvecklats till ett handelsnav för denna del av norra Småland med livskraftiga handelsområden. Vetlanda kommun har cirka 28 000 invånare och en positiv befolknings- utveckling. Sävsjö präglas av småindustri inom främst trä-, livsmedels- och metallindustrin medan sjukhus, regemente, polis och tingsrätt utgör viktiga verksamheter i Eksjö. Utveckling 2022 Under året genomförde Emilshus ett antal projekt i Vetlanda- området. Fastighetsvärdet för området uppgick vid årets utgång till 1 038 mkr. Emilshus avser fortsätta att växa i Vetlandaområdet med selektiva förvärv. Vetlanda 24 – Emilshus årsredovisning 2022 FÖRVALTNINGSOMRÅDEN 43 mkr Hyresvärde per kategori 59 tkvm Uthyrningsbar yta per kategori Nyckeltal Kalmar 1 januari 2023 Antal fastigheter 20 Uthyrbar yta, tkvm 59 Redovisat värde, mkr 533 Hyresvärde, mkr 43 Hyresvärde kr/kvm 723 Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 98 Kontrakterad årshyra, mkr 42 26 % Lätt industri 44 % Extern- och dagligvaruhandel 30 % Industriservice/Proffshandel 0 % Övrigt 24 % Lätt industri 35 % Extern- och dagligvaruhandel 41 % Industriservice/Proffshandel 0 % Övrigt 7 % Andel av totalt fastighetsvärde 31 dec 2022 Fastigheter i Kalmar och kommunerna Emmaboda, Mörbylånga, Nybro, Vimmerby och Västervik utgör 7 procent av Emilshus totala fastighetsvärde och 7 procent av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde Emilshus totalt 20 fastigheter med 59 tkvm uthyr- ningsbar yta i Kalmarområdet, med tyngdpunkt på lokaler för extern- och dagligvaruhandel samt industriservice/proffshandel. Stora hyresgäster utgörs av Beijer Bymaterial och Holmgrens bil. Fastigheterna är generellt belägna i centrumnära företags- och handelsområden samt i stadens centrala delar. Emilshus öppnade under början av 2023 ett förvaltningskontor i Kalmar för att stärka sin lokala närvaro. Om Kalmarområdet Kalmar är Smålands tredje största kommun med cirka 72 000 invånare och positiv befolkningsutveckling. Tillverkningsindustri, handel och offentlig sektor är viktiga verksamheter och det finns ett antal stora företag representerade i Kalmar samt en växande utbildningssektor. Övriga kommuner i Kalmarområdet har liksom flertalet orter i Småland en tydlig företagartradition med ett fler- tal små och medelstora företag. Samtidigt är turistindustrin viktig i kustkommuner som Västervik och Mörbylånga. Utveckling 2022 Under året genomförde Emilshus ett förvärv av två handels- fastigheter i Kalmar och Västervik. Fastighetsvärdet i området steg under året till 533 mkr. avsikt är att fortsätta att växa med selektiva förvärv i Kalmarområdet för att nå en större volym och synergier i förvaltningen. Kalmar Emilshus årsredovisning 2022 – 25 FÖRVALTNINGSOMRÅDEN 37 mkr Hyresvärde per kategori 58 tkvm Uthyrningsbar yta per kategori Nyckeltal Norrköping 1 januari 2023 Antal fastigheter 6 Uthyrbar yta, tkvm 58 Redovisat värde, mkr 501 Hyresvärde, mkr 37 Hyresvärde kr/kvm 638 Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 98 Kontrakterad årshyra, mkr 37 47 % Lätt industri 33 % Extern- och dagligvaruhandel 20 % Industriservice/Proffshandel 0 % Övrigt 47 % Lätt industri 34 % Extern- och dagligvaruhandel 19 % Industriservice/Proffshandel 0 % Övrigt 7 % Andel av totalt fastighetsvärde 31 dec 2022 Fastigheter i Norrköping och närliande Linköping samt i Motala utgör 7 procent av Emilshus totala fastighetsvärde och 6 procent av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde Emilshus totalt 6 fastigheter med 58 tkvm uthyrningsbar yta i Norrköpingsområ- det, med tyngdpunkt på lokaler för lätt industri och lager. Stora hyresgäster utgörs av Optimera, Seco Tools och Saab. Fastighe- terna är i huvudsak belägna i industriområden i attraktiva lägen. Om Norrköpingsområdet Norrköping är Östergötlands näst största tätort och Sveriges nionde största kommun med cirka 145 000 invånare och folkrika kringliande områden. Befolkningsutvecklingen i området har varit stark under senare år och näringslivet varierat med tonvikt på papper/förpacknings-tillverkning, logistik/transport och elektronik med ett flertal stora företag och industrier. Norrköping är även ett viktigt logistiknav i Sverige med sitt läge vid E4:an och en betydande lasthamn. Staden är även lokaliseringsort för flera statliga verk och Linköpings universitet bedriver utbildning och forskning på orten. Linköping har 167 000 invånare och är en expansiv företagsregion med stor tyngd inom teknik. Utveckling 2022 Under året genomförde Emilshus sitt första förvärv av fastigheter i Norrköpingsområdet; fyra fastigheter i Norrköping, en fastighet i Linköping och en fastighet i Motala, varpå fastighetsvärdet för området vid årets utgång uppgick till 501 mkr. Förvärven omfat- tade fastigheter med lokaler för lätt industri och lager i attraktiva företagsområden med goda kommunikationer. Emilshus har som ambition att fortsätta att växa i Norrköpingsområdet för att nå en större volym och synergier i förvaltningen. Norrköping 26 – Emilshus årsredovisning 2022 FÖRVALTNINGSOMRÅDEN 11 mkr Hyresvärde per kategori 9 tkvm Uthyrningsbar yta per kategori Nyckeltal Halmstad 1 januari 2023 Antal fastigheter 4 Uthyrbar yta, tkvm 9 Redovisat värde, mkr 150 Hyresvärde, mkr 11 Hyresvärde kr/kvm 1 178 Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 95 Kontrakterad årshyra, mkr 10 0 % Lätt industri 0 % Extern- och dagligvaruhandel 100 % Industriservice/Proffshandel 0 % Övrigt 0 % Lätt industri 0 % Extern- och dagligvaruhandel 100 % Industriservice/Proffshandel 0 % Övrigt 2 % Andel av totalt fastighetsvärde 31 dec 2022 Fastigheter i Halmstad utgör 2 procent av Emilshus totala fastighetsvärde och 2 procent av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde Emilshus totalt fyra fastigheter med 9 tkvm uthyrningsbar yta i Halmstad, med tyngdpunkt på lokaler för lätt industri och lager. Stora hyresgäster utgörs av Ahlsell och Samhall. Fastighe- terna är i huvudsak belägna industriområden i attraktiva lägen. Om Halmstadsområdet Halmstad är Hallands största tätort och Sveriges sjuttonde största kommun med cirka 105 000 invånare och folkrika kring- liande områden. Befolkningsutvecklingen har varit god under de senaste decennierna och näringslivet har vuxit liksom dess högre utbildning, Högskolan i Halmstad. Näringslivet är diversi- fierat i Halmstad med både tillverkning och tjänsteföretag. De branscher som har flest anställda är logistik, detaljhandel och by. Även besöksnäringen är stor på orten. Utveckling 2022 Under året genomförde Emilshus sitt första förvärva av fastig- heter i Halland genom förvärvet av fyra fastigheter med lokaler för lätt industri och lager i Halmstad och fastighetsvärdet i området uppgick vid årets utgång till 150 mkr. Emilshus har som ambition att fortsätta att växa i Halmstadssområdet för att nå en större volym och synergier i förvaltningen. Halmstad Emilshus årsredovisning 2022 – 27 FÖRVALTNINGSOMRÅDEN Hyresgäster Emilshus målsättning är att ha långsiktiga och nära relationer med hyresgästerna och värdesätter därigenom långa hyresavtal. Emilshus hade vid årets utgång 531 hyresgäster (361) för delade på 618 hyresavtal (418) och den genomsnittliga återstående hyresdurationen uppgick till 5,8 år (6,5). De tio största hyres- gästerna står för 29 procent (39) av hyresintäkterna. Koncernens hyresgäster utgörs i allt väsentligt av större stabila bolag med en god långsiktig betalningsförmåga. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årets slut till 96 procent (97). Antalet avtal i kombination med dura tionen innebär att Emilshus exponering mot enskilda hyresgäster är begränsad. Emilshus använder sig av så kallade triple net-avtal för en betydande del av hyresförhållandena, vilket innebär att hyres- gästen åtar sig att stå för de kostnader som annars ålier fastighetsägaren såsom exempelvis kostnader för fastighetsskatt, el, värme samt underhåll. Vid årets utgång utgjorde hyresavtal motsvarande 367 tkvm eller 47 procent (54) av fastighetsbestån- det av hyresavtal med triple net-karaktär. En väsentlig andel av Emilshus hyresavtal uppräknas årligen med en nivå motsvarande konsumentprisindex KPI. Vid periodens utgång utgjorde dessa avtal 96 procent av Emilshus kontrakte- rade årshyra medan resterande avtal huvudsakligen utgörs av hyresavtal för bostäder, parkeringsytor samt avtal med kortare löptid än ett år, vilka uppräknas på annat sätt. Nettouthyrning Emilshus nettouthyrning var under 2022 positiv och uppgick till 11,5 mkr (–3,2). Emilshus största hyresgäster Hyresgäster Kontrakts- värde, mkr Årshyra, mkr Genomsnittlig kontrakts- längd, år Bufab Sweden AB 118,4 18,9 6,3 Spaljisten AB 402,9 18,5 21,8 Trivselhus AB 108,0 17,9 6,0 Hilding Anders Sweden 282,6 17,7 16,0 Holmgrens Bil AB 121,1 16,9 7,2 Coop Väst AB 76,4 16,1 4,7 Optimera Svenska AB 50,2 15,0 3,3 ROL AB 118,7 14,4 8,3 Proton Lighting AB 39,1 13,0 3,0 Bauhaus KB 211,2 12,7 16,6 Övriga 1 681,2 396,0 4,2 Totalt 3 210,0 557,1 5,8 Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större stabila bolag med långsiktighet i sina verksamheter och god betatalningsförmåga. Med en lokal inriktning är Emilshus en try aktör och partner i hyresgästernas utveckling på respektive ort. Våra hyresgäster De tio största hyresgästernas andel av hyresvärdet Nettouthyrning 0 100 200 300 400 500 600 2018 mkr % 2019 2020 2021 2022 0 10 20 30 40 50 60 mkr Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 2020 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 2021 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 2022 -16 -8 0 8 16 -16 -8 0 8 16 Hyresvärde, mkr 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, % Nyuthyrning Uppsagt Nettouthyrning 28 – Emilshus årsredovisning 2022 VÅRA HYRESGÄSTER Förfallostruktur hyresavtal Förfalloår Antal hyresavtal Årshyra, mkr Andel, % Yta, tkvm Andel, % 2023 304 60 11 87 11 2024 84 56 10 56 7 2025 94 130 23 181 24 2026 61 60 11 84 11 2027 19 29 5 29 4 2028+ 56 222 40 332 43 Summa 618 557 100 768 100 Hyreskontrakt och löptider Förfalloår Kontrakts- värde, mkr Ande av total, % 2023 60 2 2024 89 3 2025 387 12 2026 219 7 2027 134 4 2028 78 2 2029 300 9 2030 224 7 2031+ 1 718 54 Summa 3 210 100 Förvaltning Emilshus har ett långsiktigt ägarperspektiv och strävar efter en try, kostnadseffektiv och välfungerande fastighetsförvaltning. Det innebär en hög servicegrad och ett nära samarbete med hyresgästerna i en egen förvaltningsorganisation. Emilshus förvaltningsstrategi byer på att arbeta tillsam- mans med hyresgästerna för att utveckla bolagets fastigheter och lokaler. Den starka lokala närvaron bidrar till att upprätthålla en nära relation med hyresgästerna vilket skapar förutsätt- ningar för långvariga samarbeten. Genom en kontinuerlig dialog med hyresgästerna kan Emilshus fånga upp förändrade behov beträffande lokalerna. Det täta samarbetet resulterar regel bundet i investeringar i om- och tillbynader, vilket i sin tur leder till möjligheter att höja hyror samt att säkra långa hyresavtal vid omförhandlingar. En viktig del i förvaltningen är att arbeta för att optimera driften med syfte att minska miljöpåverkan och sänka driftskostnader samt att tillsammans med hyresgästerna arbeta med hållbara lösningar. Förvaltningsorganisation Emilshus förvaltningskontor på orter med större koncentration av fastigheter, för närvarande i Växjö, Vetlanda och Kalmar och med ytterligare ett kontor på väg att öppnas i Jönköping våren 2023. Från dessa hanteras förvaltningen av övriga orter. Fler förvaltningskontor kan komma att öppnas på orter där fastighets- beståndet uppnår en volym som gör detta effektivt. Bolaget har en kompetent och väl fungerande intern förvaltningsorganisation. Det finns hos medarbetarna ett stort kunnande om den lokala fastig hetsmarknaden i Småland och närliande regioner. Ett brett kontaktnät på dessa orter bidrar till affärsmöjligheter och är en framgångsfaktor i uthyrningsarbetet. Eksjöhovgård 7:5, Sävsjö Emilshus årsredovisning 2022 – 29 VÅRA HYRESGÄSTER Projekten sker i form av lokalanpassningar, om- och tillbyna- der eller nyproduktion men även utveckling såsom installation av solcellsanläningar. Emilshus genomför för närvarande investeringar i ett antal fastigheter i form av tillbynader och lokalanpassningar. De största pågående projekten framgår av tabellen nedan. Total beräknad kostnad för pågående projekt uppgår till 68,2 mkr varav upparbetade kostnader vid periodens utgång uppgick till 49,2 mkr. Den tillkommande årshyran för tecknade tillä till befintliga hyresavtal till följd av genomförda investeringar uppgår till 8,9 mkr. Emilshus projekt värderas löpande till nedlagda externa kostnader inklusive till projekten hänförliga räntekostna- der samt kostnader för projektledning. Emilshus var vid årets utgång ägare till tre byrätter med ett totalt bokfört värde om 13,5 mkr (11,1). Emilshus avslutade ett större projekt under tredje kvartalet 2022 vilket innebar en total investering om 10,8 mkr samt en total förändring av hyresnivån om 0,9 mkr i ett nytt 10-årigt hyresavtal. Emilshus vill erbjuda sina hyresgäster de bästa förutsättningarna att lyckas i sina verksamheter. I samarbete med hyresgäster optimeras lokalerna och Emilshus genomför regelbundet investeringar för att utöka eller anpassa befintliga lokaler. Därmed kan bolaget möta hyresgästernas behov vid tillväxt och förändringar i verksamheten och samtidigt skapa värde för Emilshus. Projekt Projekt Fastighet Hyresgäst Fastighets - kategori Projekttyp Färdig- ställande Beräknad investering, mkr Upparbetade kostnader vid periodens utgång, mkr Förändrad årshyra, mkr Hyresavtal Pågående projekt Skomakaren, Växjö Skogs styrelsen Övrigt Anpassning av lokal Q1 2023 7,0 6,7 0,3 Nytt 5-årigt avtal tecknat Brudabäck 6, Vetlanda Bybolaget Industri service/ proffshandel Anpassning av lokal Q1 2023 2,5 2,1 0,3 Nytt 7-årigt avtal tecknat Hillerstorp 2:106, Gnosjö Garo Lätt industri Ombynation Q1 2023 11,0 10,8 1,5 Nytt 8-årigt avtal tecknat Stödstorp 2:4, Värnamo Danx Lätt industri Ombynation Q1 2023 2,0 1,8 0,2 Nytt 5-årigt avtal tecknat Kronhjorten 3, Växjö One Nordic Lätt industri Ombynation Q1 2023 2,5 2,3 1,5 Nytt 5-årigt avtal tecknat Hammaren 1, Gislaved Formteknik Lätt industri Tillbynad Q1 2023 12,0 11,6 0,9 Tilläsavtal tecknat Fabriken 1, Växjö Thoréns m fl Övrigt Anpassning av lokal Q1 2023 5,4 5,0 1,2 Tilläsavtal tecknat Bankeryds-Nyarp 1:267, Jönköping AddBrand Lätt industri Tillbynad Q2 2023 19,6 3,4 1,6 Tilläsavtal tecknat Tråden 11, Norrköping Soffa Direkt Extern- och dagligvaruhandel Ombynation Q2 2023 6,2 5,4 1,4 Nytt 5-årigt avtal tecknat Totalt 68,2 49,2 8,9 Avslutade projekt Eksjöhovgård 7:5 Orwak Lätt industri Tillbynad Q3 2022 10,8 10,2 0,9 Nytt 10-årigt avtal tecknat 30 – Emilshus årsredovisning 2022 PROJEKT Emilshus växer med För Emilshus är projekt i form av om- och tillbynader, anpassning av befintliga lokaler eller nyproduktion en viktig del i att möta sina hyresgästers behov. Det är samtidigt ett sätt att växa och förlänga hyresavtal. I arbetet med projekten identifieras även möjligheter för investeringar som minskar energi användning och förbättrar inomhusmiljön för hyresgästerna. – En central del i Emilshus strategi är att eta- blera långsiktiga och nära relationer med våra hyresgästerna genom lokal närvaro. Ett sätt att göra det är att göra det möjligt för hyres- gästerna att växa i våra lokaler och anpassa dem till förändringar i deras verksamheter. Det skapar värde för alla parter, säger Pierre Folkesson, projektchef på Emilshus. Genom ett nära samarbete med hyres- gästerna kan Emilshus tidigt fånga upp hyres- gästers förändrade behov av lokaler och inleda en dialog kring eventuella anpassningar eller om- och tillbynader, om det finns möjlighet till det. Behoven kan uppstå vid en expansion eller förändring i hur verksamheten bedrivs som kräver större ytor eller en annan dispo- sition av lokalerna. Vid nyuthyrning sker det regelmässigt en viss anpassning av lokalerna och inte sällan även större förändringar, som en del av det nya hyresavtal som då tecknas. – En nyuthyrning föregås ofta av ett omfat- tande planeringsarbete med hyresgästen för att identifiera anpassningbehov av lokalerna. Men det är ett arbete som är värdefullt både för oss och hyresgästen. Genom att skapa lokaler som fungerar väl för hyresgästen skapar vi också bästa förutsättningar för en nöjd samarbets- partner som stannar länge i lokalerna, berättar Pierre Folkesson. I samband med en lokalanpassningar identifieras även möjligheter för investeringar som genererar energibesparingar såsom byte av belysning och ventilationsystem. Det är både fördelaktigt ur ett hållbarhetsperspektiv och en investering som lönar sig. En betydande del av Emilshus hyresgäster står själva för elkostnader kopplade till lokalen vilket ger dessa incitament för energibesparande åtgärder. Vid årets slut arbetade Emilshus med ett flertal nyuthyrningar och projekt – både till befintliga och nya hyresgäster. Några av dessa projekt presenteras på följande sidor. Projekt Pierre Folkesson, projektchef Emilshus. Fakta projektverksamhet Pågående projekt: 9 stycken Beräknad investering: 68,2 mkr Förändrad årshyra: +8,9 mkr Skomakaren 5, Växjö Hillerstorp 2:106, Gnosjö Nyarp 1:267, Bankeryd Emilshus årsredovisning 2022 – 31 PROJEKT Skogsstyrelsen flyttar till nyrenoverade lokaler i Växjö Sommaren 2021 förvärvade Emilshus fastigheten Skomakaren i området Västra Mark strax utanför Växjö, en kontors fastighet som då var vakant och som bedömdes attraktiv för uthyrning. Samtidigt kunde Emilshus genom dialog med Skogsstyrelsen, en av bolagets hyresgäster i centrala Växjö, förstå att deras lokal- behov förändrats och att myndigheten övervägde att flytta till bättre lämpade lokaler. Samtalen ledde till att Skogsstyrelsen tecknade hyresavtal om 1 200 kvm i fastigheten Skomakaren i mars 2022 för inflyttning oktober 2022. Det var bland annat nya arbetssätt som kommit av pandemi och ökad digitalisering som ledde till Skogsstyrelsens förändrade behov av fler samtalsrum samt mindre ytor för fysiska arkiv. Myn- digheten planerade samtidigt att flytta verksamhet och medarbe- tare från Ljungby till ett gemensamt kontor i Växjö. – Detta är ett bra exempel på hur vi vill och kan växa med våra hyresgäster och utveckla relationen över tid. Skogsstyrelsen är ett stort hyresavtal för Emilshus och självklart viktigt för oss att kunna möta deras behov, betonar Pierre Folkesson, projektchef på Emilshus. Anpassning av fastigheter i Emilshus bestånd genomförs med utgångspunkt i såväl funktion, lönsamhet och hållbarhet. I arbetet med fastigheten Skomakaren lades kraft på att återanvända material och inredning i så stor utsträckning som möjligt medan ventilationssystemet i fastigheten byttes ut. – Ett byte till ett nytt effektivt ventilationssystem skulle i det här fallet innebära en betydande energibesparing och ett bättre inomhusklimat för hyresgästen. Enligt beräkningar kommer energi användningen minska med cirka 80 000 kWh per år, berättar Pierre Folkesson. I början av 2023 har arbetet med att hyra ut Skogsstyrelsens tidigare lokaler i Växjö kunnat slutföras, vilket lett till ett nytt 10-årigt hyresavtal om totalt 1 500 kvm med Griffel, ett lokalt it-företag. Garo ny hyresgäst i Hillerstorp I Hillerstorp genomfördes under året ett projekt tillsammans med Emilshus nya hyresgäst Garo, ett småländskt börsnoterat bolag med stark tillväxt som utvecklar helhetslösningar för elbranschen och bland annat tillverkar elskåp och elbilslad- dare. Garo tecknade under året ett nytt grönt hyresavtal avseende lokaler om cirka 10 000 kvm och i november 2022 flyttade bolaget tre av sina fyra affärsområden till Emilshus lokaler i Hillerstorp i Gnosjö kommun. – Ett stort småländskt bolag som tecknar avtal med ett småländskt fastighetsbolag. Det är positivt för bygden och självklart även positivt för Emilshus. Det är ett case som beskri- ver hur vi på Emilshus vill arbeta med våra fastigheter – lokalt och nära hyresgästen, säger Pierre Folkesson. Ombynationen är en lokalanpassning för att skapa effektiva ytor för kontor, lager och produktion. Därtill skapade större personalytor som omklädningsrum, lunchrum för Garos cirka 130 medarbetare. Självklart ville Garo även ha bra parke- ringsytor som nu är utrustade med 40 billaddningsplatser. I samband med renoveringen installerades LED-belysning i lokalerna, vilket ger en årlig energibesparing på cirka 33 000 kWh. Ett stort småländskt bolag som tecknar avtal med ett småländskt fastighetsbolag. Skomakaren Växjö Fastighet: Skomakaren 5 Projekttyp: Anpassning av lokal Adress: Sjöuddevägen 8, Växjö Yta: 1 823 kvm Detta är ett bra exempel på hur vi vill och kan växa med våra hyresgäster. 32 – Emilshus årsredovisning 2022 PROJEKT Tillbynad för Addbrand i Bankeryd I Bankeryd strax norr om Jönköping byer Emilshus ut lokaler för hyresgästen Addbrand som tillverkar trycksaker och grafiskt material på den nordiska marknaden. När Emilshus förvärvade fastigheten år 2020 hade Addbrand redan planer på en utby- nad och en diskussion togs då upp för att identifiera möjligheter för utökning av den befintliga lokalytan. I början av 2022 blev ett tilläshyresavtal med Addbrand klart och arbetet med en utbynad pågår och ska stå klar under våren 2023. – Tillbynaden omfattar 2 000 kvm, främst för produktion och lager men även kontorslokaler. Det blir moderna och effektiva ytor som motsvarar Addbrands behov när verksamheten växer, berättar Pierre Folkesson. Addbrand verksamhet har utvecklats starkt i takt med att e-handeln växer med ökat behov av bolagets produkter. Till- växten i kombination med en centralisering av verksamheten där alla delar av verksamheten flyttas in under samma tak har drivit behovet större lokalytor i Bankeryd. – Utformningen av våra projekt sker i tätt samarbete mellan Emilshus och hyresgästen. Vi vill att det ska vara en transparent process med tydliga förutsättningar och förväntningar. Vi vill jobba långsiktigt med hyresgästerna; när projektet är klart ska vi fortsätta ha en relation, förklarar Pierre Folkesson. Tillbynaden bys för att vara energieffektiv och med utgångspunkt i Emilshus gröna finansieringsramverk. Emilshus leder projektet i Bankeryd och anlitar en totalentre- prenör som ansvarar för bynationen. Garo, Hillerstorp Fastighet: Hillerstorp 2:106 Projekttyp: Ombynation Adress: Järnvägsgatan 35, Gnosjö Yta: 15 200 kvm Det blir moderna och effektiva ytor som motsvarar Addbrands behov när verksamheten växer. Addbrand, Bankeryd Fastighet: Bankeryd-Nyarp 1:267 Projekttyp: Tillbynad Adress: Verkmästargränd 6, Jönköping Yta: 7 345 kvm Emilshus årsredovisning 2022 – 33 PROJEKT Kapitalstruktur Emilshus kapitalstruktur innebar vid årets utgång att 40 procent av balansomslutningen finansierades med eget kapital (37), 54 procent med räntebärande skulder (57) och 6 procent med övriga poster (6). Emilshus kreditgivare utgörs av fyra nordiska banker där finansieringen består av säkerställda banklån och revolverande kreditfaciliteter. Obligationslån utgör en kompletterande finansie- ringskälla. Eget kapital Emilshus soliditet uppgick till 40 procent (37) och eget kapital uppgick till 3 007,0 mkr (1 847,8) vid årets utgång. Under året har eget kapital ökat till följd av ett totalresultat om 310,9 mkr (468,9) och genomförda nyemissioner om 892,3 mkr samt minskat med 43,8 mkr till följd av utdelning på preferensaktier. Substansvärdet per stamaktie uppgick till 26,34 kronor jämfört med 23,48 kronor vid utgången av motsvarande period föregående år. Räntebärande skulder Emilshus räntebärande skulder uppgick till 4 103,3 mkr (2 839,2) vid årets utgång. Efter avdrag för likvida medel om 224,3 mkr (92,6) uppgick nettoskulden till 3 879,0 mkr (2 746,6) vilket inne- bär en nettobelåningsgrad om 55 procent (57). De räntebärande skulderna fördelade sig på säkerställda lån i bank om 3 396,8 (2 241,6) vilka utgjorde 82 procent (81) av de totala räntebärande skulderna. Räntebärande obligationslån uppgick till 641,5 mkr (495,6) och utgjorde 16 procent (18) och ej säkerställda räntebä- rande reversskulder utgjorde 2 procent (2) av de räntebärande skulderna. Nettobelåningsgraden avseende säkerställd skuld uppgick till 44,6 procent (45,7). Skuldkvoten beräknad som nettoskuld i förhållande till fram- åtriktat justerat driftöverskott inklusive för kostnader avseende central administration uppgick på balansdagen till 9,2 r (10,6). Kapitalbindning Kapitalbindningstiden för Emilshus låneportfölj var vid årets utgång 2,9 år (2,5). Under året har Emilshus omförhandlat banklån och förlängt löptiderna varefter det inte förelier några förfall av banklån under 2023 eller 2024. Likviditet Likvida medel uppgick till 224,3 mkr (92,6) jämte outnyttjade checkräkningskrediter om 80,0 mkr (23,4). Emilshus outnyttjade revolverande kreditfaciliteter, vilka är avsedda att utnyttjas vid framtida fastighetstransaktioner, upp- gick vid 46,5 mkr (314,3). Likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 350,8 mkr (430,3) vid årets utgång. Räntekänslighet Emilshus känslighet för högre marknadsräntors effekt på för- valtningsresultatet begränsas då en hög andel av Emilshus hyres avtal har indexklausuler. Påverkan förvaltningsresultat, mkr 2024 2025 2026 KPI, % 7,5 2,0 2,0 Stibor 3M, % 3,0 21,3 29,6 38,0 3,5 10,1 18,3 26,7 4,0 -1,2 7,0 15,4 Vid ett antagande om en uppgång i Stibor 3M till 3,0/3,5/4,0 procent samtidigt som ett antagande om en uppräkning av hyresnivån till följd av indexklausuler om 7,5/2,0/2,0 procent sker under åren 2024–2026 beräknas en förändring av Emilshus förvaltningsresultat enligt tabellen ovan. Beräkningen baseras på aktuellt förvaltningsresultat utifrån Emilshus intjäningsförmåga och räntebärande skulder vid periodens utgång jämte de derivat som Emilshus har ingått vilka begränsar högre marknadsräntors effekt på förvaltningsresultatet. Vidare har även en uppräkning av Emilshus fastighetskostnader genomförts med motsvarande antagande om prisutveckling. Beräkningen är inte en prognos utan beskriver vilken effekt som erhålls på Emilshus förvaltnings- resultat vid givna antaganden. Grönt finansiellt ramverk I september 2021 upprättades ett grönt finansiellt ramverk som ger Emilshus möjlighet att emittera gröna obligationer och andra finansiella instrument för finansiering av fastigheter och fast- ighetsprojekt. Emilshus gröna ramverk har granskats av Cicero Shades of Green som avgivit klassificeringen Ljusgrön (stark) med styrningsbetyg Bra. Emilshus emitterade inom ramen för det gröna ramverket 400 mkr i april och 250 mkr i augusti 2022. Per 31 december hade Emilshus gröna tillgångar till ett sam- manlagt värde om 2 374 mkr och grön finansiering om 650 mkr i befintliga fastigheter. Outnyttjat belopp inom det gröna finan- siella ramverket uppgick till 1 724 mkr. Finansiering 4,6 % Genomsnittlig låneränta 2,9 år Genomsnittlig kapitalbindning 2,3 r Räntetäckningsgrad 55 % Nettobelåningsgrad 34 – Emilshus årsredovisning 2022 FINANSIERING Bankfinansiering Förfalloår Räntebindning, mkr Snittränta, % Andel, % Kapitalbindning, mkr Andel, % 2023 1 546,8 4,87 46 87,8 3 2024 – – – 87,8 3 2025 650,0 2,93 19 2 070,0 61 2026 900,0 2,58 26 1 151,1 34 >2026 300,0 5,08 9 – – Totalt 3 396,8 3,91 100 3 396,8 100 Nyckeltal i låneportföljen mkr 2022 2021 2020 Finansiella Soliditet, % 40,0 37,0 33,6 Nettobelåningsgrad, % 54,5 56,9 60,8 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 44,6 45,7 50,0 Genomsnittlig låneränta, % 4,6 3,0 2,8 Genomsnittlig kapitalbildning, år 2,9 2,6 2,2 Räntetäckningsgrad, r 2,3 2,8 2,9 Räntebärande nettoskuld, mkr 3 879,0 2 746,6 1 651,8 Andel räntesäkring, % 45,0 55,0 35,0 Verkligt värde för derivatportföljen, mkr 137,1 11,8 -0,7 Genomsnittlig ränta och räntebindning Genomsnittlig ränta på låneportföljen uppgick till 4,6 procent (3,0). Den huvudsakliga förklaringen till den högre räntenivån är högre marknadsräntor och marginaler på nyupplåning. Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat upp- gick till 1,9 år (2,0). Av koncernens utestående lån har 1 550 mkr (1 250) räntesäkrats genom ränteswappar vilka har en genom- snittlig återstående löptid om 3,2 år. Ränteswappar om 350 mkr löper till december 2025 och 300 mkr löper till maj 2026 samt 600 mkr löper till juli 2026. Därtill har tre ränteswappar om var- dera 100 mkr med en löptid till december 2027, 2028 respektive 2029 ingåtts. I tillä har motsvarande 300 mkr (300) säkrats genom ett räntetak (Stibor 3M till 1,0 procent) med en återstå- ende löptid om 3,0 år och förfall i december 2025. Derivaten begränsar eventuella framtida räntehöjningars effekt på Emilshus upplåningskostnad. Marknadsvärdet för derivaten var vid årets utgång 1 37,1 mkr (11,8). Derivaten har värderats till verkligt värde och värdeförändringen har redovisats över resultaträkningen. Finansieringskällor Totalt 7 524,5 mkr 40 % Eget kapital 45 % Banklån 9 % Gröna obligationslån 1 % Reversskulder 5 % Övriga skulder Obligationslån Förfalloår Belopp, mkr Ränta, % 2025 apr 395,3 Stibor 3M+5,25 2025 sep 246,2 Stibor 3M+7,25 Finansiella riskbegränsningar Nettobelåningsgrad Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 procent. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 r. Räntebärande skulder mkr 31 dec 2022 31 dec 2021 Koncernen Banklån 3 396,8 2 241,6 Checkräkningskredit – 56,6 Lån från aktieägare – 45,0 Reversskulder 65,0 – Obligationslån 641,5 495,9 Totalt 4 103,3 2 839,1 Emilshus årsredovisning 2022 – 35 FINANSIERING Förändring i eget kapital, mkr Förändring i fastighetsbeståndet, mkr 4 827,2 2 192,9 68,6 -76,6 99,3 7 111,4 Förvaltnings- fastigheter 1 jan 2022 Förvärv Investeringar Försäljningar Orealiserad värde- förändring Förvaltnings- fastigheter 31 dec 2022 Eget kapital 1 jan 2022 Eget kapital 31 dec 2022 1 847,8 740,0 195,6 -43,3 -43,8 310,9 3 007,0 Nyemission stamaktier Nyemission preferensaktier Noterings- och emissionskostnader (inkl skatteeffekt) Utdelning på årets resultat Årets resultat och total- resultat 2022 36 – Emilshus årsredovisning 2022 FINANSIERING VD-kommentar En hållbar verksamhet innebär ett miljö- och samhällsansvar men är också en fråga om sunt och lönsamt företagande som lier mycket nära de grundvärden som Emilshus värnar om. Det linjerar också med den långsiktighet som vår verksamhet präglas av. Emilshus förvaltning fokuserar på en lokal närvaro och vi har ett nära samarbete med hyresgäs- terna för att skapa värde och bidra till minskad klimatpåver- kan. Därtill vill vi vara en delaktig part i ortens näringsliv och dess utveckling. Vi arbetar utifrån ett internt ramverk som består av hållbarhetsstrategi, handlingsplaner samt policyer som berör Emilshus medarbetare och leverantörer. Vidare baseras vårt hållbarhetsarbete på ett åtagande mot FN:s globala mål för hållbar utveckling och vi fortsätter att stödja FN:s Global Compacts tio principer inom mänskliga rättighe- ter, arbetsrätt miljö och antikorruption. Emilshus strategier är sammantaget utformade för att generera långsiktigt uthållig avkastning och att säkra en lönsam verksamhet över tid. Emilshus fastighetsbestånd besitter potential till förbätt- ringar inom miljöområdet. Att arbeta aktivt med att identi- fiera och utföra åtgärder syftande till energieffektiviseringar i fastighetsbeståndet och därmed göra befintliga fastigheter mer hållbara, ser vi som den enskilt viktigaste insats vi kan göra för att minska vår klimatpåverkan. Under 2021 inleddes ett omfattande arbete inom Emilshus avseende just detta, insatser som fortsatte under 2022. Energianvändningen i våra fastigheter är en viktig kostnadspost som vi med ett strukturerat arbete kan minska, något som sker i nära sam- arbete med våra hyresgäster. Vi fortsätter att arbeta steg för steg mot våra mål och gröna finansiella ramverk, både med processer och optimering av driften av husen. Därtill kom- mer en rad andra initiativ i syfte att både möta hyresgäs- terna krav och leva upp till bolagets hållbarhetsstrategi. Jakob Fyrberg, VD Hållbarhet Emilshus årsredovisning 2022 – 37 HÅLLBARHETSARBETE Hållbarhetsstrategi Emilshus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta hög- avkastande kommersiella fastigheter i Småland och närliande regioner. Fokus är hög direktavkastning i kombination med långa hyresavtalslängder och hyresgäster med bedömd god betal- ningsförmåga. Emilshus förvaltning fokuserar på en lokal när- varo och nära samarbete med hyresgästerna. Därtill ska bolaget vara en delaktig part i ortens näringsliv och dess utveckling. Emilshus strategier är sammantaget utformade för att generera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. Samtidigt som Emilshus skapar förutsättningar för en hållbar utveckling genereras även värden för ägare, medarbetare, hyresgäster, lokalsamhället och övriga intressenter. Emilshus har ett långsik- tigt perspektiv för att säkerställa en stabil verksamhet. Förutom att trya bolagets existens och intjäning över tid innebär det ett uttalat ansvars tagande för miljö och människor i och kring bolagets fastigheter samt för miljön och företagets omvärld i stort. I sitt miljöarbete ska Emilshus arbeta aktivt med energi- effektiviseringar i sina bynader och lokaler och använda effektiva systemstöd. Energi användningen följs upp årligen för att på ett systematiskt sätt utvärdera de energieffektiviserande åtgärder som genomförts under året. En hållbar verksamhet för- utsätter ett väl fungerande samarbete med Emilshus hyresgäster och bolagets omvärld med intressenter. Vidare förutsätter det väl etablerade interna processer och rutiner samt engagerade medarbetare. Emilshus ska vara en närvarande arbetsgivare och en attraktiv arbetsplats där medarbetare ska känna engage- mang och stolthet samt ha möjlighet att påverka verksamheten och sin egen utveckling. Företags kulturen ska präglas av affärs- mässighet, medmänsklighet och delaktighet där god affärs- etik och förtroendefulla relationer är viktiga utgångspunkter såväl internt som i kontakterna med externa parter. Hälsa och säkerhet är områden som är centrala för såväl medarbetare som hyres gäster och leverantörer. Styrning Emilshus hållbarhetsarbete är i ständig utveckling och bolaget arbetar kontinuerligt med att förbättra detta. Styrelsen har det yttersta ansvaret för hållbarhetsarbetet och hur Emilshus arbetar med sin påverkan på miljö, samhället och sina medar- betare. Koncernledningen har det operativa ansvaret för att löpande utveckla strategin för att hålla den relevant för den verksamhet som bedrivs och den omvärld bolaget befinner sig i. Koncernledningen ansvarar även för implementering och uppföljning av de hållbarhetsmål som antogs 2021. Hållbarhets- arbetet byer på att engagerade och kunniga medarbetare arbetar med den antagna strategin i verksamheten och att alla är införstådda med bolagets befintliga policydokument. Under året har en person anställts i förvaltningsorganisationen som med sin stora erfarenhet av att arbeta med energibesparande åtgärder skapar ett ytterligare fokus på att energieffektivisera fastighetsbeståndet. Ramverk Emilshus hållbarhetsarbete baseras på ett åtagande mot FN:s Global Compact och FN:s globala mål för hållbar utveckling (Agenda 2030). Genom Emilshus medlemskap i Global Compact ska bolaget följa de tio principerna baserade på FN:s deklaration om de mänskliga rättigheterna, ILO:s grundläande konventio- ner om de mänskliga rättigheterna i arbetslivet, Riodeklarationen samt FN:s konvention mot korruption. Emilshus arbetar utifrån ett internt ramverk som består av hållbarhetsstrategi, handlings- planer samt policyer som berör Emilshus medarbetare och leverantörer. Frågor gällande mångfald och jämställdhet berörs inom bolagets arbetsmiljöpolicy. Policydokumenten ses över och uppdateras efter behov samt antas av styrelsen årligen. Emilshus hållbarhetsarbete grundar sig i hållbarhetsstrategin som antagits av styrelsen. Hållbarhetsstrategin utgår från behovet av ett klokt och ansvarsfullt hushållande med begränsade resurser. Emilshus lokala närvaro med engagerade och kompetenta medarbetare ger bolaget goda förutsättningar för ett värdeskapande och hållbart fastighetsägande. Hållbarhetsarbete i Emilshus Följande policyer och styrdokument, antagna av Emilshus styrelse, tillämpas. • Affärsetik och antikorruptionspolicy • Arbetsmiljöpolicy • Fastighetsbranschens uppförandekod för leverantörer • Handlingsplan förvaltning och projektår 2021–2022 • IT-policy • Inköpspolicy • Miljö- och hållbarhetspolicy • Sponsringspolicy • Tjänstebilspolicy • Personalhandbok. • Policy för behandling av personuppgifter 38 – Emilshus årsredovisning 2022 HÅLLBARHETSARBETE Emilshus fokusområden Utifrån ovan nämnda ramverk och omvärldsanalys har Emilshus identifierat fyra fokusområden i verksamheten som är särskilt viktiga. Inom dessa områden anses bolaget har störst påverkan och har möjlighet att dels minska sin negativa påverkan och dels öka sin positiva påverkan på sin omgivning. • Fastigheter • Medarbetare • Hyresgäster • Externa samarbetspartners Intressentdialog För att utveckla och förbättra verksamheten och organisationens hållbarhetsarbete genomförde Emilshus en intressentdialog under 2021 med medarbetare, ägare, utvalda hyresgäster och representanter för investerare/långivare. Intressentdialogen lier till grund för bolagets arbete och följs upp årligen för att säkerställa att Emilshus fokus i hållbarhetsarbetet fortsatt stäms av i förhållande till intressenternas synpunkter och förväntningar på verksamheten. Emilshus har löpande god dialog med sina intressenter i den dagliga verksamheten, möten med hyresgäster och leverantörer samt vid investerarträffar. Det är tillsammans med intressentgrupperna som bolagets ambitioner inom hållbar- hetsområdet förankras och utvecklas i verksamheten. Under 2023 kommer det genomföras en Nöjd-Kund-Index-undersök- ning för att få en ökad förståelse för hur bolagets kommersiella hyres gäster upplever Emilshus som hyresvärd. Affärsetik och antikorruption I Emilshus policy för affärsetik och antikorruption finns riktlinjer för hur bolaget förväntar sig att medarbetare agerar gällande korruption, mutor och penningtvätt. Det finns en nolltolerans mot korruption, diskriminering, trakasserier, brott och miljööver- trädelser i bolaget och vid eventuella misstankar om bristande efter levnad ska detta uppmärksammas till närmsta chef eller led- ningen. Inrapportering av oegentligheter ska hanteras konfiden- tiellt och alla medarbetare ska vara trya i att deras anonymitet bevaras. Under 2022 upprättades en visselblåsarfunktion för att hantera denna typ av oegentligheter. Inga anmälningar har inkommit under året. För att förhindra korruption inom Emilshus verksamhet och värdekedja finns det etablerade rutiner och processer på plats. Bolaget har identifierat ett antal transaktioner som har en högre risk för korruption där det är viktigt att varje medar- betare är införstådd med de befintliga rutinerna för att hantera detta. För att förhindra att brott eller andra oegentligheter uppstår i värdekedjan genomförs granskningar av nya kunder, leverantörer, underleverantörer och affärspartners. Fastighets- branschens uppförandekod för leverantörer används också vid stora delar av bolagets inköp, för att säkerhetsställa att leve- rantörerna är införstådda med aktuella krav och förväntningar. Globala mål Emilshus har valt ut sex av FN:s 17 Globala mål som bolaget anser sig ha störst möjlighet att bidra till. Alla medarbetare ska erbjudas en try och säker arbetsmiljö där det finns utrymme fysisk aktivitet. Jämställdhets- arbetet är en integrerad del av bolaget och en jämn könsfördelning efter- strävas i hela organisationen. Emilshus ska uteslutande köpa in fossilfri el till sina fastigheter och kan genom sin förvaltning arbeta för mer energi- smarta fastigheter vilket i sin tur bidrar till en minskad klimatpåverkan. I de fastigheter som Emilshus äger ska effektiv resurs- och avfallshantering vara en naturlig del av förvaltningen där bolaget till sammans med hyres- gästerna arbetar för att minska det totala avfallet. Emilshus årsredovisning 2022 – 39 HÅLLBARHETSARBETE Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2022 Energieffektiviserande åtgärder För att effektivisera energianvändningen i fastigheterna och samtidigt förbättra arbetsmiljön för bolagets hyresgäster arbetar Emilshus bland annat med att se över äldre ventilationsaregat i fastigheterna. Genom att investera i nya ventilationsaregat kan betydande energibesparingar göras vilket även innebär mins- kade kostnader för både Emilshus och hyresgästen. Ett exempel som genomfördes under 2022 är utbytet av ventilations- och kylaregatet på fastigheten Skomakaren 5 i Växjö där energian- vändningen beräknas minska från 113 000 till 28 000 kWh per år, vilket motsvarar en besparing på hela 85 000 kWh. Ny ventila- tion innebär därtill minskat behov av underhåll och en märkbart förbättrad arbetsmiljö för hyresgästerna. Byte till energisnål LED-belysning är ytterligare en energieffekti- viserande åtgärd som generar stora energibesparingar. Under året byttes äldre belysningsarmaturer ut till LED i ett antal av bolagets fastigheter, en åtgärd som både resulterar i energi besparingar och minskad resursförbrukning eftersom LED- belysning har en avsevärt längre livslängd än halogenbelysning. De utbyten som Emilshus genomfört och utvärderar visar på en energibesparingspotential på cirka 50 procent. Exempelvis bytte Emilshus under 2022 ut hyres- gästen Garos belysningsarmaturer till LED i fastigheten Hillerstorp 2:106, vilket beräknas minska den årliga energianvändningen för belysning med 53 procent, motsvarande 33 000 kWh. Installation av laddstolpar För att göra det enklare för bolagets hyresgäster att välja fossil- fria transporter har Emilshus under 2022 installerat laddstolpar vid ett antal av bolagets fastigheter. Totalt har 63 laddstolpar installerats. Genom att göra det mer tillgängligt att ladda sin bil på sin arbetsplats kan det också öka incita mentet för fler medar- betare att övergå från fossildrivna bilar till el- och hybridbilar. Samarbete med hyresgäster Under 2022 har 16 nya stora avtal tecknats, varav 86 procent av dem var gröna hyresavtal. Ett exempel är hyresgästen Garo som bland annat producerar laddstolpar och andra elektriska komponenter. Ett grönt hyresavtal innebär ett gemensamt ansvar för områden så som energiförbrukning, inomhusmiljö, materialval och avfallshantering. I november 2022 tecknades avtal även med Skogsstyrelsen för att hyra en lokal om cirka 1 200 kvm. Fastighe- ten har hyresgästanpassats och vid renoveringen återanvändes stora delar av den befintliga inredningen och material i stället för att installera nytt, vilket både innebär finansiella och resurs- mässiga besparingar. Det innebär förlängd livslängd för material som annars skulle kasserats. Lokalt samhällsengagemang Emilshus har inom ramen för sitt samhällsengagemang valt att vara premiumpartner hos Östers IF och stödja den verksamhet som Östers IF bedriver. Östers IF är en fotbollsförening i Växjö som bedriver elitfotbollsverksamhet där föreningens A-lag spelar i Superettan och har en omfattande verksamhet inom akademi- och ungdomsfotboll med närmare 600 aktiva spelare och ledare. Inom ramen för ”Öster i samhället” har flertal initiativ genomförts under 2022, exempelvis Nattfotboll och Kvartersfotboll som båda syftar till att skapa trya och stimulerande mötesplatser för ungdomar. Satsningar på träning har också gjorts för unga tjejer från familjer med begränsade resurser, den ungdomsgrupp som idag idrottar allra minst. Gröna tillgångar Emilshus har under 2022 fortsatt tillämpa det gröna finansiella ramverk som upprättades under 2021. Det gör det möjligt för Emilshus att emittera gröna obligationer och andra finansiella instrument för finansiering av projekt och tillgångar. Emilshus gröna ramverk har granskats av klimatforskningsinstitutet Cicero Shades of Green som avgivit en bedömning där Emilshus klassi- ficerades som Ljusgrön (stark) med styrningsbetyg Bra. Det gröna ramverket ställer krav på regelbunden uppföljning, rappor- tering och styrning av data rörande bland annat energiförbruk- ning, energieffektivitet och minskning av koldioxidutsläpp. Energibesparingar innebär minskade kostnader för både Emilshus och hyresgästen. 40 – Emilshus årsredovisning 2022 HÅLLBARHETSARBETE Emilshus har formulerat en långsiktig vision inom bolagets fyra fokusområden och satt upp mätbara mål och mätområden. Mål och mätområden följs upp årligen och utvärderas löpande för att fortsatt vara relevanta för den verksamhet som Emilshus bedriver. Ambitionen är att fortsätta ut- veckla bolagets arbete de kommande åren och successivt anpassa det till kommande regelverk i form av EU-direktivet Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Fokusområden fokusområden Fastigheter Med- arbetare Hyres- gäster Externa samarbets- partners 44 Fastigheter El och uppvärmning till svenska bynader står för en betydande andel av Sveriges energianvändning. Genom att kontinuerligt se över energikällor och energieffektivisera fastighetsbeståndet bidrar Emilshus till ett minskat energibehov på marknaden och minskad klimatpåverkan. Det innebär även minskade kostnader för driften av fastigheterna. Emilshus förvaltar bolagets fastighe- ter med hänsyn till miljön och utifrån ett livscykeltänkande där så är möjligt och ekonomiskt försvarbart. I ett livscykelperspektiv omfattas utöver energianvändning, områden som materialval och återvinning relaterat till fastighetens livslängd. Arbetet med att förbättra fastigheterna ur ett hållbarhetsperspektiv sker i nära samarbete med hyresgästerna dels för att uppmuntra till insatser för energieffektivitet i de delar Emilshus inte kontrollerar, dels för att tillsammans driva hållbarhetsprojekt. Många av Emilshus hyresgäster har långa hyresavtal, vilket skapar goda förutsätt- ningar för ett långsiktigt och framgångsrikt samarbete kring olika insatser. Energiförbrukningen minskade under 2022 i relativa mått, vilket är ett intyg på att det arbete som gjorts har gett resultat. Ett exempel på energieffektiviserande åtgärder som gjorts under 2022 är installation av LED-belysning i ett antal fastigheter och investering i ventilationssystem. Av den el som köps in i dagsläget utgörs 100 procent utav fossilfri energi och 67 procent är förnybar, ursprungsmärkt eller närproducerad. Då det är första året som data för energislag samlas in finns det ingen jämförelse data. Mål • Den el som Emilshus köper ska vara fossilfri och så långt som möjligt vara förnybar, ursprungsmärkt eller närproducerad 1) . 1) Avser fastigheter som ägts/förvaltats den senaste 12-månaderspersioden och där Emilshus ansvarar för elavtalet. Utfall Energiförbrukning kWh per kvm 2022 2021 Förändring, % Fastighetsenergi 2) i LOA 102 111 -8,2 Varav el 42 44 -5,1 Varav fjärrvärme 60 67 -10,3 2) Avser fastigheter där Emilshus har abonnemang och därmed har kontroll över energi- förbrukningen. Andel fossilfri el 2022 Andel av inköpt el, % 100 Varav från förnybara energikällor, % 67 Varav från kärnkraft, % 33 Emilshus årsredovisning 2022 – 41 HÅLLBARHETSARBETE Medarbetare Emilshus ska vara en attraktiv arbetsplats där medarbetare ges möjlighet att kontinuerligt utvecklas inom företagets ram. Med- arbetarna ska erbjudas en kreativ, öppen och try arbetsmiljö som stimulerar till engagemang och delaktighet i verksamheten. Under 2022 har kontorsmiljön på Emilshus kontor i Växjö moder- niserats och vidare anpassats för att skapa funktionella och trivsamma lokaler för medarbetare att vistas i. Som en del i att förebya ohälsa bland sina medarbetare ska Emilshus erbjuda friskvård och regelbundna hälsokontroller för samtliga anställda. Avtal tecknades under 2022 avseende hälsoundersökningar för samtliga medarbetare. Under det kommande året ska en medar- betarundersökning genomföras för att stärka förutsättningarna för Emilshus att bevaka den fysiska, organisatoriska och sociala arbetsmiljön på bolaget. Vid behov upprättas åtgärdsplaner för att kontinuerligt förbättra arbetsmiljön och utveckla ledarskapet inom organisationen. Utöver det hålls årliga medarbetarsamtal tillsammans med närmsta chef. Fokus på jämställdhet och likabehandling ska vara en naturlig del i Emilshus verksamhet där det finns ett tydligt fokus på kompetens. Kvinnor och mäns villkor, rättigheter och utvecklingsmöjligheter ska vara lika inom hela företaget och oberoende av kön eller ursprung. På Emilshus ska alla bemötas med respekt och ingen ska behöva känna sig kränkt, diskrimi- nerad eller känna obehag på grund av kön, etnisk tillhörighet, religion, sexuell läning eller ålder. Emilshus ska aktivt verka för att underlätta för kvinnor och män att förena föräldraskap och arbetsliv. I linje med Emilshus mål om att bolagets medarbetare ska ta miljöhänsyn vid val av transportsätt vid tjänsteresor gjordes en översyn av medarbetarnas tjänstebilar. Av den totala fordons- flottan är 89 procent hybridbilar och 11 procent elbilar. Vid årets slut fanns inga fossildrivna bilar, vilket innebär att alla bilar i fordonsflottan är klassade som miljöbilar. Mål • Emilshus eftersträvar en jämn könsfördelning i hela organisa- tionen. • Emilshus kontor ska finnas i verksamhetsanpassade lokaler med fokus på medarbetarnas hälsa och trivsel. • Emilshus medarbetare ska ta miljöhänsyn vid val av transport- sätt vid tjänsteresor. Utfall Sjukfrånvaro 2022 2021 Sjukfrånvaro, % 1,0 0,5 Andel miljöklassade tjänstebilar 2022 Andel av fordonsflottan Elbilar, % 89 Hybridbilar, % 11 Fossildrivna bilar, % 0 Könsfördelning Styrelse Könsfördelning Ledning Könsfördelning Medarbetare 33 % Kvinnor 67 % Män 20 % Kvinnor 80 % Män 53 % Kvinnor 47 % Män 42 – Emilshus årsredovisning 2022 HÅLLBARHETSARBETE Emilshus ska sträva efter att vara en attraktiv hyresvärd med nöjda hyresgäster som är väl informerade om och aktivt bidrar i arbetet mot en hållbar utveckling. Emilshus agerar transpa- rent i relationen med bolagets hyresgäster och ska erbjuda en try arbetsplats i och kring bolagets fastigheter. Emilshus service ska vara personlig och förtroendeingivande. Genom en aktiv förvaltning med lokal förankring ska Emilshus sträva efter att möta hyresgästernas behov och bidra till att skapa goda förutsättningar för deras verksamheter. För att vara lyhörd för gemensamma utvecklingsmöjligheter för Emilshus förvaltare en löpande dialog med sina hyresgäster, vars synpunkter är en viktig del för bolagets fortsatta utveckling. Uppföljning på eventuella förbättringsåtgärder inom trivsel, funktion och hållbarhet görs löpande i den dagliga kontakten med hyresgäster. En Nöjd-Kund- Index- undersökning (NKI) kommer att genomföras under första halvåret 2023 för att på ett effektivt sätt utvärdera och följa upp hur hyresgästerna upplever Emilshus som hyresvärd. Bolaget ska bidra till att förenkla för hyresgästerna att agera hållbart. Tecknande av gröna hyresavtal är ett sätt att öka medvetenhet hos hyresgästerna om hur de kan bidra till en minskad miljöpåverkan genom att bolaget och hyresgästen förbinder sig till vissa insatser. Avtalen skapar en gemensam plattform för samverkan och ger möjlighet att stärka relationen mellan hyresgäst och hyresvärd. Emilshus använder Fastighets- ägarnas gröna hyresavtal, vilket utgör branschens standardmall. Genom att teckna ett grönt avtal förbinder sig både Emilshus och hyresgästen att arbeta för en minskad miljöpåverkan inom energi, förbättrad inomhusmiljö och materialval samt en effektiv och kor- rekt avfallshantering. Under 2022 har 12 gröna hyresavtal med en summerad lokalyta om 45 400 kvm ingåtts med hyresgäster. Mål • Emilshus ska genomföra en årlig uppföljning med alla hyres- gäster med fokus på trivsel, utveckling och hållbarhet. • 100 procent av nytecknade hyresavtal avseende lokaler om minst 500 kvm ska vara gröna hyresavtal. Utfall Andel gröna hyresavtal Andel av nytecknade hyresavtal avseende lokaler om 500 kvm 2022 Andel, antal, % 75 Andel, yta, % 86 Hyresgäster Externa samarbetspartners Emilshus ska leverera en god avkastning och samtidigt ställa höga hållbarhetskrav på samarbetspartners och leverantörer. I alla affärsrelationer ska Emilshus vara en trovärdig partner där relationen byer på ömsesidig tillit. Det innebär att Emilshus står fast vid sina åtaganden och leva upp till de överenskommel- ser som ingåtts. Emilshus ska alltid sträva efter att agera med trovärdighet, ärlighet och öppenhet. Samarbetspartners och motparter ska bemötas med respekt. Emilshus ska gentemot samarbetspartners vara tydliga i sina förväntningar och vilka håll- barhetskrav som bolaget ställer samt hur dessa följs upp. Bolaget använder Fastighetsbranschens uppförandekod och ska utvär- dera sina leverantörer regelbundet. Uppförandekoden innehåller bland annat kravställning inom miljö, arbetsmiljö, mänskliga rät- tigheter, säkerhet, materialval samt efterlevnad och uppföljning. Varje leverantör ska efter signering fylla i ett självutvärderings- formulär som ska förnyas minst en gång om året. Leverantören godkänner då även att Emilshus kan utföra tredje partskontroll vid behov. Alla externa tekniska förvaltare har under 2022 tagit del av Fastighetsbranschens uppförandekod och bekräftat att de är införstådda med de förväntningar som Emilshus har på dem. Emilshus hanterar sitt avfall enligt de lagar och föreskrifter som finns inom respektive kommun. I de projekt där det är möjligt återanvänds material och inredning renoveras i stället för att bytas ut. I projektverksamheten ställs det krav på leverantören att all typ av demontering och bortförsel av material ska vara säker- ställd redan före projektstart. Det innebär att det vid större pro- jekt ska dokumenteras för hur stor andel av allt material som går till återanvändning, materialåtervinning och deponering. Utöver det ska materialet som används i större projekt vara bedömt och accepterat av Sunda Hus Miljödata nivå C eller likvärdigt. Gällande Emilshus mål kopplat till energianvändning i nyby- nation eller tillbynad finns det för 2022 ingen data tillgänglig att rapportera. Ambitionen är att under 2023 påbörja kartlä- ningen av energianvändning i nybynation och tillbynad samt utvärdering av relevant miljöcertifiering för de fastighetstyper som Emilshus har i sin portfölj. Mål • Alla externa tekniska förvaltare ska uppfylla Fastighetsbran- schens uppförandekod för leverantörer. • Emilshus ska välja material med hänsyn till människorna som vistas i bolagets fastigheter samt med hänsyn till miljöaspekter i stort. • Nybynation och tillbynader ska, där det är möjligt, ha minst 30 procent lägre energianvändning än kraven i Boverkets Byregler (BBR), uppnå kraven för Energideklaration A eller B alternativt kvalificera för miljöcertifiering. • Hantering av demonterat och bortfört bymaterial och inredning i större projekt (över 2 000 tkr) ska, där det är möj- ligt, dokumenteras (återanvändning, materialåtervinning och deponering). Utfall Uppförandekod leverantörer Andel av externa driftoperatörer som uppfyllt Fastighetsbranschens uppförandekod 2022 Andel, % 100 Emilshus årsredovisning 2022 – 43 HÅLLBARHETSARBETE Emilshus förmåga att nå uppsatta mål påverkas av en mängd risker och osäkerhetsfaktorer. Genom att identifiera, bedöma och hantera dessa risker och osäkerhetsfaktorer finns möjlighet att begränsa dess påverkan. På företagsövergripande nivå har Emilshus styrelse fastställt en policy för riskhan- tering och internkontroll. Risker hanteras i en strukturerad process där Emilshus ledningsgrupp är operativt ansvarig och där bedömning och prioriteringar av åtgärder för riskhantering genomförs. Riskhantering Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analyse- ring, kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet. I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informa- tionen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare undersökningar. Emilshus arbete avseende riskhantering följer en definierad process, inkluderande följande fem områden: riskidentifiering, riskbedömning, riskåtgärder, självutvärdering och rapportering. Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen. Uppföljningar och separata utvärderingar utförs kontinuerligt på olika nivåer i bolaget. Emilshus har under 2022 genomfört en riskanalys där 24 väsentliga risker inom de fem riskkategorierna har analyse- rats, klassificerats och där respektive riskåtgärd har värderats. Riskanalysen har behandlats inom Emilshus ledningsgrupp och styrelse. Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier. • Strategiska risker • Operativa risker • Finansiella risker • Hållbarhetsrisker • Omvärldsrisker Nedan finns en samanställning över de nyckelrisker som Emilshus har identifierat. Riskområde Risk Beskrivning Hantering Strategiska risker Transaktion Förvärv av fastigheter är en del av Emilshus tillväxtstrategi. I samband med fastighets- transaktioner finns en risk att den förvärvade fastigheten inte motsvarar förväntningarna eller den erlagda köpeskillingen. Det finns även risk för oväntade vakanser eller kostnader som upp- kommer i fastigheten efter förvärvet och som inte är reglerade i avtalet. Då förvärv vanligtvis sker via aktiebolag finns även risker kopplade till bolaget, till exempel moms och skatter. I sin organisation har Emilshus kompetens och kapa- citet att analysera ett stort antal potentiella affärer och genomföra förvärv av både större portföljer och enstaka fastigheter. Bolaget följer en tydlig och beprövad process i genomförandet av transaktioner. Vid varje förvärv sker en grundlig genomlysning av fastigheter och hyresgäster för att säkerställa att dessa motsvarar bolagets krav. Fastighets- värden Värderingen av Emilshus förvaltningsfastigheter ger en direkt påverkan på såväl resultat som nyckeltal. Hur stora värdeförändringarna blir beror dels på Emilshus egen förmåga att, genom förändring och förädling av fastigheter samt avtals- och hyresgäststruktur, höja fastighe- ternas marknadsvärde, dels på yttre faktorer som påverkar efterfrågan och utbudet på den fastighetsmarknad där Emilshus är verksam. Emilshus har ett diversifierat fastighetsbestånd med fokus på kommersiella lokaler inom kategorier med generellt god efterfrågan. Ett starkt näringslivsklimat och god regional tillväxt ger förutsättningar för en fortsatt stark efterfrågan på indu- stri- och lagerlokaler samt kontorsfastigheter i regionen. För att ha god kontroll på värdeutveckling låter Emilshus kvartalsvis genomföra externa värderingar av fastighetsportföljen. Emilshus samarbetar med Newsec avseende fastighetsvärdering. Organisation Emilshus viktigaste resurs är dess personal. Idag krävs en flexibel och lärande organisation för att möta hyresgästernas och andra intressenters förväntningar. Det finns en risk att Emilshus inte lyckas vidareutveckla organisationen och attra- hera, behålla och utveckla rätt kompetens som matchar de behov som hyresgäster, medarbe- tare och andra intressenter har. Emilshus arbetar aktivt med att säkerställa organisa- tionens kompetensutveckling och personalförsörjning i alla led bland annat genom att låta medarbetarna få växa inom organisationen med successivt ökat ansvar. Med närhet till affärsbeslut och delaktighet i affärsut- vecklingen ges förutsättningar för bättre resultat och ökad tillfredställelse med det egna arbetet. Risker och riskhantering 44 – Emilshus årsredovisning 2022 RISKER OCH RISKHANTERING Riskområde Risk Beskrivning Hantering Operativa risker Hyresintäkter Emilshus hyresintäkter är starkt korrelerande med hyresnivåerna och vakansgraden i Emils- hus fastigheter. Både hyresnivåer och vakans- grad påverkas i hög grad av den allmänna tillväxten i den svenska ekonomin, men även av tillväxten inom Emilshus kärnmarknad Småland. Småland har ett brett och livskraftigt näringsliv med många företag och en hög tillväxt i bruttoregional- produkt jämfört med riket. Emilshus har låg vakansnivå och konkurrenskraftiga hyror. Med en egen lokal förvaltningsorganisation har bolaget god förmåga att minimera vakanser. Fastighets- kostnader Fastighetskostnaderna består främst av kost- nader för el, vatten, värme och snöröjning samt underhållskostnader och fastighetsskatt. Flera av dessa kostnader avser varor och tjänster som endast kan köpas från en eller ett fåtal motparter, vilket riskerar att påverka kostnaden för sådana produkter. Analys av bolagets fastighetskostnader och uppfölj- ning sker löpande. Emilshus bedriver ett långsiktigt arbete med att minska energianvändning och därigenom energikost- nader. Emilshus terminssäkrar utifrån en fastställd strategi delar av koncernens elkostnader. IT-säkerhet Emilshus är beroende av väl fungerande IS-/ IT-system för sin verksamhet. Ökad digitali- sering innebär ett större beroende av dessa system och en ökad mängd känsliga data i alla system som medför en potentiell säkerhetsrisk. Det finns en ständigt närvarande risk för datain- trång och Emilshus är lika utsatt för IT-attacker som andra företag. Haverier eller intrång såväl i våra interna verksamhetssystem som i våra fastigheters styrsystem kan få betydande kon- sekvenser för oss och våra hyresgäster. Emilshus har valt molnbaserade lösningar för sitt IS/ IT-system. Huvudleverantören är en etablerad aktör med dokumenterad kompetens med inriktning på industriell verksamhet. Ledningen följer löpande upp samarbetet och har möten med leverantören för strategisk och operativ planering och uppföljning. Bolaget fastställer årligen en IT-säkerhetspolicy samt dess IT-policy. Finansiella risker Finansierings- och refinan- sieringsrisk Emilshus förmåga att finansiera sin verksam- het är beroende av ett antal faktorer, såsom marknadsförhållanden, kassaflöden från verksamheten och tillgång till ytterligare skuld- och aktiefinansiering. Det finns ingen garanti för att sådan finansiering kommer att vara till- gänglig till en kommersiellt rimlig kostnad, eller överhuvudtaget. Ett misslyckande att erhålla tillräcklig finansiering på skäliga villkor kan ha en väsentlig negativ effekt på Emilshus möjlighe- ter att finansiera sina kapitalinvesteringar, vilket i sin tur kan få en väsentlig negativ effekt på Emilshus framtidsutsikter och framtida intäkter och Emilshus konsoliderade resultat. Emilshus har varit framgångsrik i arbetet med sin finansiering. Bolaget har väletablerade kontakter med flera banker för bankfinansiering och har löpande genomfört kapitalanskaffningar på kapitalmarknaden. Emilshus styrelse och ledning besitter en lång erfaren- het inom finans och finansiering. Ränterisk Emilshus verksamhet finansieras huvudsakligen med eget kapital, lån från kreditinstitut och andra kapitalmarknadsprodukter. Räntekostnaderna är en av Emilshus största kostnadsposter. Ränteför- ändringar kan leda till förändringar i fastigheters marknadsvärden och kan därmed ha en väsentlig negativ inverkan på Emilshus finansiella ställning. Emilshus har genom derivat räntesäkrat motsvarande 45 procent av koncernens räntebärande skulder per 31 december 2022. Derivaten begränsar eventuella framtida ränteökning- ars effekt på Emilshus upplåningskostnad. Kreditrisk Emilshus sammansättning av hyresgäster innebär att förmågan att betala hyran bedöms innebära en låg risk för större hyresförluster. Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större sta- bila bolag med långsiktighet i sina verksamheter och god betatalningsförmåga. Kreditbedömning görs av hyresgäster vid förvärv och löpande i förvaltningen. Med en egen lokal förvaltnings- organisation har bolaget god marknadskännedom. Emilshus har löpande kreditbevakning av koncernens hyresgäster genom ett samarbete med Creditsafe. Emilshus årsredovisning 2022 – 45 RISKER OCH RISKHANTERING Riskområde Risk Beskrivning Hantering Hållbarhets- risker Miljö- påverkan Enligt svensk lagstiftning är huvudregeln att den nuvarande eller tidigare verksamhetsutövaren är ansvarig för saneringen av en förorenad fastighet. Det kan finnas, eller kan tidigare ha funnits, hyresgäster på de fastigheter som ägs direkt eller indirekt av koncernen som bedriver tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken. Eftersom Emilshus äger 125 fastigheter finns det en risk att krav på sanering eller efterbehand- ling kan komma att riktas mot koncernen under vissa omständigheter på grund av förekomst av, eller misstanke om, föroreningar i marken, vattenområden eller grundvatten, i syfte att säkerställa att fastigheten är i ett sådant skick som krävs enligt miljöbalken vilket kan få en väsentlig negativ effekt på Emilshus kostnader och konsoliderade resultat. Vid varje förvärv sker en utförlig granskning och risk analys av fastigheter och hyresgäster för att säkerställa att dessa motsvarar bolagets krav. Klimat- påverkan Klimatet kommer förändras i någon utsträckning under kommande årtionden. Klimatföränd- ringar i form av exempelvis fler kraftiga stormar, varmare temperaturer eller ökade grundvatten- nivåer innebär risk för stigande kostnader för fukt och skadereglering och ökat kylbehov. På längre sikt ökar sannolikt också investering- arna för att anpassa Emilshus fastigheter till ett förändrat klimat. Analys av klimatrelaterade risker ingår som en del i Emilshus förvärvsprocess. Emilshus utvärderar löpande fastigheterna i beståndet för att utröna behov av åtgärder. Bolaget följer utvecklingen inom området och avser att stärka arbetet med analys av scenarier. Arbetsmiljö I den dagliga verksamheten kan det förekomma incidenter varigenom medarbetare, entrepre- nörer eller hyresgäster/tredje part skadas i Emilshus projekt och fastigheter. Emilshus följer tillämplig arbetsmiljölagstiftning och andra föreskrifter och krav som bolaget berörs av. Vid större upphandlingar av teknisk förvaltning och inom projektverksamheten ska Fastighetsbranschens uppförandekod för leverantörer tillämpas. Emilshus erbjuder en anonym visselblåsarfunktion för anställda och externa parter. Omvärlds- risker Regel- efterlevnad Lagar, förordningar och andra regler påver- kar Emilshus dagliga verksamhet. Bristande efterlevnad av dessa regelverk kan leda till ekonomiska sanktioner och skadat förtroende för Emilshus. Emilshus arbetar utifrån ett internt ramverk som består av handlingsplaner och policyer. Dessa fastställs av styrelsen och utvärderas löpande för att utröna behov av förändring eller åtgärder. Kris Emilshus och Emilshus hyresgäster är beroende av stabilitet inom de globala handels- och finansmarknaderna. Omfattande störningar kan få väsentlig påverkan på Emilshus resultat och ställning. Löpande omvärldsbevakning avseende marknad och finansiering. IT-säkerhetsstrategi. 46 – Emilshus årsredovisning 2022 RISKER OCH RISKHANTERING Emilshus har tre aktieslag – onoterade stamaktier av serie A samt stamaktier av serie B och preferensaktier som är noterade på Nasdaq Stockhom, Mid Cap sedan den 13 juni 2022. Preferensaktierna var dessförinnan upptagna till handel på Nasdaq First North Growth Market. Sista betalkurs den 30 december 2022 var 27,25 kronor för stamaktien av serie B och 26,50 kronor för preferensaktien. Per den 31 december 2022 uppgick det totala antalet aktier i Emilshus till 113 502 824, varav 11 527 890 aktier utgjordes av sta- maktier av serie A, 81 346 309 aktier utgjordes av stamaktier av serie B och 20 628 625 aktier utgjordes av preferensaktier. Varje A-aktie berättigar till 10 röster, varje B-aktie berättigar till en röst och varje preferensaktie berättigar till en röst på bolagsstämman. Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamaktierna till årlig utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie med kvartals- vis utbetalning om 0,50 kronor per preferensaktie. Avstämnings- dagar för utbetalningarna ska vara den sista bankdagen i mars, juni, september och december. Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet, kan ske genom inlösen av ett visst antal eller samtliga preferens- aktier efter beslut av bolagsstämman. Lösenbeloppet för varje inlöst preferensaktie ska vara 32 kronor jämte eventuell upplu- pen del av preferensutdelning. Nyemissioner I mars 2022 beslutade styrelsen om en riktad nyemission av 5 172 414 preferensaktier till en teckningskurs om 29 kronor per aktie. Genom nyemissionen tillfördes bolaget cirka 150 mkr före emissionskostnader. Den 2 juni beslutade Emilshus om ett erbjudande till all- mänheten i Sverige och institutionella investerare i Sverige och internationellt om teckning av bolagets stamaktier av serie B samt efterföljande notering på Nasdaq Stockholm. Erbjudandet uppgick till ett belopp om högst 756 mkr inklusive övertilldelning och utgjordes av nyemitterade stamaktier av serie B. Tecknings- kursen uppgick till 28 kronor. Notering av stamaktien av serie B samt preferensaktien på Nasdaq Stockholm genomfördes med första handelsdag den 13 juni. I juli genomförde Carnegie i sin roll som stabiliseringsansvarig stabiliseringsåtgärder av Emilshus B-aktie efter noteringen på Nasdaq Stockholm den 13 juni 2022. Genom att utnyttja över- tilldelningsoptionen beslutade Emilshus om nyemission av 2 427 819 B-aktier och tillfördes därigenom 68,0 mkr. Teckningsoptioner I samband med emission av preferensaktier under 2021 genom- fördes en emission av 1 872 660 teckningsoptioner. En tecknings- option berättigar till teckning av en stamaktie av serie B i bolaget för 22,60 kronor per stamaktie under en period som löper till den 30 juni 2024. Emissionen av teckningsoptioner riktades till Sagax (1 248 440 teckningsoptioner) och NP3 Fastigheter (624 220 teckningsoptioner). Utdelningspolicy Det övergripande målet är att skapa värde för bolagets aktie- ägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske enligt bolagsordningens bestämmelser. Aktieinformation Handelsplats Nasdaq Stockholm, Mid Cap Kortnamn (ticker) EMIL B respektive EMIL PREF ISIN-kod B-aktier SE0016785786 ISIN-kod preferensaktier SE0016785794 Segment Real Estate Totalt antal utestående stamaktier 92 874 199 Totalt antal utestående och noterade B-aktier 81 346 309 Totalt antal utestående och noterade preferensaktier 20 628 625 Stängningskurs EMIL B, kr 27,25 Stängningskurs EMIL PREF, kr 26,50 Totalt marknadsvärde, mkr 1 3 077,5 1) Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget baserat på senast betalt pris för B-aktien respektive preferensaktien den 30 december 2022. Aktier och ägare Emilshus årsredovisning 2022 – 47 AKTIER OCH ÄGARE Ägarfördelning per den 31 december 2022 Aktieägare A-aktier B-aktier Summa stamaktier Preferens- aktier Summa aktier Kapital, % Röster, % Aptare Holding AB 4 440 000 20 480 010 24 920 010 – 24 920 010 22,0 29,9 AB Sagax (publ) 3 033 550 16 620 980 19 654 530 5 133 320 24 787 850 21,8 24,0 NP3 Fastigheter AB (publ) 2 421 120 13 456 350 15 877 470 4 357 558 20 235 028 17,8 19,3 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB – 3 949 644 3 949 644 – 3 949 644 3,5 1,8 Tredje AP-Fonden – 3 571 400 3 571 400 – 3 571 400 3,1 1,6 Odin Fonder – 2 500 000 2 500 000 – 2 500 000 2,2 1,2 Castar Europe AB 380 000 1 725 980 2 105 980 225 000 2 330 980 2,1 2,6 Thureda Gruppen AB 412 020 1 854 070 2 266 090 – 2 266 090 2,0 2,7 Swedbank Försäkring AB – 409 114 409 114 1 633 971 2 043 085 1,8 0,9 Lannebo Fonder AB – 1 817 396 1 817 396 – 1 817 396 1,6 0,8 Övriga aktieägare 841 200 14 961 365 15 802 565 9 278 776 25 081 341 22,1 15,0 Summa 11 527 890 81 346 309 92 874 199 20 628 625 113 502 824 100,0 100,0 Aktiekapitalets utveckling År Händelse Förändring i antalet aktier Totalt antal A-aktier Totalt antal B-aktier Totalt antal preferensaktier Förändring i aktiekapitalet (kr) Aktiekapital (kr) Kvotvärde (kr) 2018 Nybildning – – – 50 000 50 000 1 2018 Sammanläning 1:20 –47 500 2 500 – – – 50 000 20 2018 Nyemission 177 500 180 000 – – 3 550 000 3 600 000 20 2018 Nyemission 206 009 386 009 – – 4 120 180 7 720 180 20 2018 Nyemission 1 110 000 1 496 009 – – 22 200 000 29 920 180 20 2018 Nyemission 20 601 1 516 610 – – 412 020 30 332 200 20 2019 Utbyte av konvertibler 1 110 000 2 626 610 – – 22 200 000 52 532 200 20 2019 Nyemission 410 000 3 036 610 – – 8 200 000 60 732 200 20 2019 Omvandling – 607 322 2 429 288 – – 60 732 200 20 2019 Nyemission 909 091 789 141 3 156 560 – 18 181 820 78 914 020 20 2019 Nyemission 373 637 789 141 3 530 197 – 7 472 740 86 386 760 20 2019 Nyemission 118 333 789 141 3 648 530 – 2 366 660 88 753 420 20 2019 Nyemission 1 602 909 1 152 789 4 887 791 – 32 058 180 120 811 600 20 2021 Nyemission 604 058 1 152 789 5 491 849 – 12 081 160 132 892 760 20 2021 Nyemission 561 798 1 152 789 5 491 849 561 798 11 235 960 144 128 720 20 2021 Uppdelning 10:1 64 857 924 11 527 890 54 918 490 5 617 980 – 144 128 720 2 2021 Nyemisson 7 246 377 11 527 890 54 918 490 12 864 357 14 492 754 158 621 474 2 2021 Nyemission 1 086 956 11 527 890 54 918 490 13 951 313 2 173 912 160 795 386 2 2022 Nyemission 5 172 414 11 527 890 54 918 490 19 123 727 10 344 828 171 140 214 2 2022 Nyemission 1 504 898 11 527 890 54 918 490 20 628 625 3 009 796 174 150 010 2 2022 Nyemisson i Erbjudandet 24 000 000 11 527 890 78 918 490 20 628 625 48 000 000 222 150 010 2 2022 Nyemission övertilldelning 2 427 919 11 527 890 81 346 309 20 628 625 4 855 638 227 005 648 2 Kursutveckling stamaktie av serie B Kursutveckling preferensaktie % -30 -20 -10 0 10 20 30 MarFebJan 2023 DecNovOktSepAugJulJun 2022 % -30 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 Jan 2023 Okt Jul Apr Jan 2022 Okt 2021 Emil B SX35PI Emil PREF 48 – Emilshus årsredovisning 2022 AKTIEN OCH ÄGARE Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) tillämpar svenska lagar och interna riktlinjer för sin bolagsstyrning. Emilshus har upprättat denna bolagsstyrningsrapport i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) 6 kap. 6 och 7 §§ samt Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrning inom Emilshus Bolagsstyrningen i Emilshus syftar till att säkerställa att rättighe- ter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv och transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda sina intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvarsför- delningen mellan ledningen och styrelsen, men även i övrigt inom bolaget, är tydlig. En sådan effektiv och transparent bolagsstyr- ning resulterar i att beslut kan fattas effektivt vilket möjliör för Emilshus att agera snabbt när nya affärsmöjligheter ges. De centrala externa och interna styrinstrumenten för Emilshus är den svenska aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter av räntebärande finansiella instrument, Svensk kod för bolagsstyr- ning (Koden), Emilshus bolagsordning, styrelsens arbetsordning och VD-instruktion, interna policyer fastställda av styrelsen, andra tillämpliga svenska och utländska lagar och regler, samt rekommendationer som ges ut av relevanta organisationer. Emilshus är ett svenskt publikt aktiebolag vars B-aktie (kortnamn Emil B) sedan den 13 juni 2022 är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Bolagets preferensaktier (kortnamn Emil pref) noterades den 1 oktober 2021 på Nasdaq Stockholm First North. Genom noteringen av B-aktien på huvudlistan Nasdaq Stockholm har även preferensaktien flyttats till huvudlistan Nasdaq Stockholm Mid Cap. Emilshus har även emitterat gröna obligationslån som är noterade på Nasdaq Stockholm, Sustaina- ble Debt. Svensk kod för bolagsstyrning Koden ska tillämpas av samtliga bolag vars aktier är upptagna till handel på en reglerad marknad. Koden finns tillgänglig på www.bolagsstyrning.se, där även den svenska modellen för bolagsstyrning beskrivs. Denna bolagsstyrningsrapport lämnas i enlighet med årsredovisningslagen och Koden och redogör för Emilshus bolagsstyrning under räkenskapsåret 2022. Efterlevnad av Koden Emilshus har i årsredovisningen för räkenskapsåret 2021 redo - gjort för avvikelser från Koden fram till den 11 februari 2022. Enligt styrelsens uppfattning har Emilshus, utöver vad som framgår nedan, i alla avseenden, sedan den 11 februari 2022, följt Koden. Vid extra bolagsstämma den 22 februari 2022 respektive 7 juni 2022 har två av styrelsens ledamöter, representerande aktieägare, att såsom justerare, justera stämmoprotokoll vid respektive stämma. Mot bakgrund av att förslag till justerare behövde anges redan i kallelsen till respektive bolagsstämma, som hölls genom enbart poströstning enligt lag (2022:121) om Legal struktur Emilshus styrningsstruktur tillfälliga undantag för att underlätta genomförandet av bolags- och föreningsstämmor, utsågs justerare ifråga som med säkerhet skulle finnas tillgänglig på dagen för respektive stämma. Bolagsordning Emilshus bolagsordning som fastställdes vid extra bolagsstämma den 18 augusti 2021 återfinns i sin helhet på www.emilshus.com. Bolagsordningen föreskriver att bolaget direkt eller indirekt ska äga och förvalta fast och lös egendom, samt bedriva därmed för- enlig verksamhet. Styrelsen har sitt säte i Vetlanda kommun, Jön- köpings län. Styrelsen ska bestå av 3–10 ledamöter och högst 10 suppleanter. Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmel- ser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter. Beslut om ändring av bolagsordningen vilket påverkar den rätt som följer med preferensaktie i något avseende och beslut om nyemission av preferensaktier med i något avseende bättre rätt till bolagets resul- tat än preferensaktierna är endast giltigt om det biträtts av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman företrädda preferensaktier, såvida inte tillämplig aktiebolagslag föreskriver högre majoritet. Bolagsstämma Bolagsstämma är enligt aktiebolagslagen bolagets högsta beslu- tande organ och det är vid bolagsstämma som aktieägare har rätt att fatta beslut rörande bolaget. Regler som styr bolagsstäm- Förberedelse • Valberedning • Ersättningsutskott • Aktieägare (via bolagsstämma) • Styrelse • VD och koncern- ledning • Revisorer • Revisionsutskott • Internkontroll Beslut Kontroll Fastighetsbolaget Emilshus AB Fastighets- ägande bolag Fastighets- ägande bolag Fastighets- ägande bolag Fastighets- ägande bolag Emilshus Holding 1 AB Emilshus Holding 2 AB Emilshus Holding 3 AB Emilshus Holding 4 AB Emilshus Holding 5 AB Emilshus årsredovisning 2022 – 49 BOLAGSSTYRNING man finns bland annat i aktiebolagslagen, Koden och bolags- ordningens §§ 10, 14–16 och 20. Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en aktieägares rätt att delta vid bolagsstämman anges i Emilshus bolagsordning att föranmälan till bolagsstäm- man ska ske senast den dag som anges i kallelsen till stämman. Kallelse till bolagsstämma sker genom att kallelsen hålls tillgäng- lig på bolagets webbplats samt annonseras i Post- och Inrikes Tidningar. Samtidigt som kallelse sker annonseras en upplysning i Svenska Dagbladet om att kallelse har skett. Bolagsstämma ska hållas i Vetlanda, Växjö eller Stockholm och årsstämma ska hållas inom sex månader från räkenskapsårets utgång. Bolagets räkenskapsår löper från och med den 1 januari till och med den 31 december. Förutom de obligatoriska ärendena som anges i bolagets bolagsordning har under räkenskapsåret 2022 även följande beslut fattats på bolagsstämma. Vid extra bolagsstämma den 11 februari 2022 valdes Björn Garat till ny styrelseledamot för tiden intill nästa årsstämma för att ersätta Pierre Folkesson. Vid extra bolagsstämma i Emilshus den 22 februari 2022 fattades beslut om bemyndigande för styrelsen att, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, vid ett eller flera tillfällen under perioden fram till nästa årsstämma, fatta beslut om emission av högst 8 500 000 preferensaktier. Skälet till avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt ska i sådant fall vara att möjliöra för bolaget att emittera aktier som betalning eller finansiering i samband med förvärv av tillgångar eller verksamhe- ter och/eller att bredda bolagets ägarbas. Vid årsstämma den 20 april 2022 fattades bland annat beslut om att bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, besluta om nyemission av stamaktier av serie B, preferensaktier samt teckningsoptioner och/eller konvertibler med rätt att teckna/konvertera till stamaktier av serie B eller preferensaktier. Betalning ska kunna ske kontant, genom apport, genom kvittning eller annars förenas med villkor. Det totala antalet aktier som omfattas av sådana nyemissioner får motsvara högst tio (10) procent av det totala antalet aktier i bolaget vid tidpunkter för årsstämman 2022. Stämman beslutade även, i enlighet med styrelsens förslag om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. De som omfattas av riktlinjerna är styrelseledamöter, verkställande direktör samt andra medlemmar i ledningsgruppen för Emilshus. Vid extra bolagsstämma den 7 juni 2022 beslutades bland att bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen under perioden fram till nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, fatta beslut om nyemission av stam- aktier av serie B. Syftet med bemyndigandet var att förbereda Emilshus för en framtida notering och samtidig ägarspridning av Emilshus stamaktier av serie B och utgör en integrerad del av det förberedelsearbete som pågår i Emilshus och som kommunicer- ades i samband med avgivandet av Emilshus bokslutskommuniké för 2021. Styrelsens bemyndigande är begränsat sålunda att styrelsen får besluta om nyemission av högst 25 800 000 stam- aktier av serie B. För det fall nya aktier emitteras med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska nyemissionen ske på mark- nadsmässiga villkor. Fattades beslut om kvittningsemission av preferensaktier med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Rätten att teckna aktier tillkom NP3 Fastigheter AB som hade en fordran på Emilshus som uppkom i samband med Emilshus förvärv av Österängen Fastighets AB från NP3. Förvärvet god- kändes på extra bolagsstämma den 14 december 2021. Skälen till avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt var att möjliöra kvittning av fordran. Protokoll från årsstämma och extra bolagsstämmor återfinns på Emilshus hemsida, www.emilshus.com. Årsstämman 2023 Emilshus årsstämma för räkenskapsåret 2022 äger rum den 27 april 2023. Aktieägare har rätt att få ett ärende upptaget vid årsstämman om skriftlig begäran inkommit till styrelsen senast åtta veckor innan stämman. Begäran ska ställas till styrelsen. Kontaktuppgifter finns på bolagets hemsida, www.emilshus.com. Emilshus eftersträvar alltid att styrelsen, ledningsgruppen, valbe- redningen och revisorn ska vara närvarande vid årsstämman. Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en aktieägares rätt att delta vid bolagsstämman anges i Emilshus bolagsordning att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast den dag som anges i kallelsen till stämman. Kallelse till bolagsstämma sker genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats samt annonseras i Post- och Inrikes Tidningar. Samtidigt som kallelse sker annonseras en upplysning i Svenska Dagbladet om att kallelse har skett. Aktien och aktieägare Antalet registrerade aktier i bolaget uppgick den 31 december 2022 till 113 502 824 fördelade på tre aktieslag. Av aktierna utgör 11 527 890 stycken stamaktier av serie A, 81 346 309 stycken stamaktier av serie B och 20 628 625 preferensaktier. Stamaktie av serie A kan på innehavarens begäran omvandlas till stamaktie av serie B. Preferensaktierna äger rätt och förtur till utdelning om 2,00 kronor per aktie och år med kvartalsvis utbetalning samt omfattas av inlösenbestämmelse. Stamaktierna av serie A berättigar till tio röster per aktie. Stam aktierna av serie B och preferensaktierna berättigar till en röst per aktie. Aktiekapitalet var vid årsskiftet 227 005 648 kro- nor och kvotvärdet uppgick till 2 kronor. Följande ägare innehar, direkt eller indirekt, aktier som repre- senterar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget per den 31 december 2022. Aktieägare Kapital, % Röster, % Aptare Holding AB 22,0 29,9 AB Sagax 21,8 24,0 NP3 Fastigheter AB 17,8 19,3 Mer information om ägarstrukturen finns på sidorna 47–48 Aktier och ägande. Valberedning Vid årsstämman i Emilshus den 20 april 2021 antogs instruk- tioner för valberedningens arbete. Valberedningen ska bestå av styrelsens ordförande samt tre representanter utsedda av de tre röstmässigt största aktieägarna i bolaget på grundval av aktieägarstatistik från Euroclear Sweden AB per den 30 september varje år. Namnen på valberedningens ledamöter ska offentliöras så snart valberedningen utsetts, dock senast sex månader före nästkommande årsstämma. Valberedningen ska sammanträda minst en gång årligen och så ofta som erfordras för att valberedningen ska kunna fullgöra sina uppgifter. Enligt instruktionerna har valberedningen till uppgift att bereda och till årsstämman lämna förslag till antal styrelseledamöter och revisorer samt, i förekommande fall, revisorssuppleanter, förslag till stämmoordförande, förslag till styrelse, förslag till styrelseord- förande, förslag till styrelsearvoden med uppdelningen mellan ordförande och övriga ledamöter i styrelsen samt ersättning for utskottsarbete, förslag till revisorer och, i förekommande fall, revisorssuppleanter, förslag till arvodering av revisor och förslag till ändringar i gällande instruktion för valberedningen om så anses behövligt. Vid förslag till val av styrelseledamöter ska valberedningen tillämpa punkt 4.1 i Koden som mångfaldspolicy, varmed valberedningen ska beakta att Emilshus ska som helhet 50 – Emilshus årsredovisning 2022 BOLAGSSTYRNING ha en för styrelsearbetet ändamålsenlig sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd, och består av personer med de kom- petenser och erfarenheter som behövs i styrelsen med hänsyn tagen till bolagets verksamhet och utvecklingsskede. Valberedning inför årsstämman 2023 Emilshus valberedning inför årsstämman 2023 består av advokat Erik Borgblad (Aptare Holding AB), David Mindus (AB Sagax), Andreas Wahlén (NP3 Fastigheter AB) och Johan Ericsson (styrelseordförande i bolaget). Advokat Erik Borgblad är ord- förande i valberedningen. Valberedningen har inför årsstämman 2023 haft ett protokollfört möte samt kontakt via telefon och e-post. Valberedningens förslag inför årsstämman 2023 presen- teras i kallelsen till årsstämman. Vidare information om valbe- redningens arbete presenteras i valberedningens yttrande inför årsstämman 2023, och kommer finnas tillgängligt på Emilshus hemsida, www.emilshus.com. Styrelse Styrelsen i Emilshus ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst tio ledamöter med högst tio suppleanter. Vid årsstäm- man den 20 april 2022 omvaldes Lars Göran Bäckvall, Johan Ericsson, Björn Garat, Jakob Fyrberg, Liselotte Hjorth och Elisabeth Thuresson till styrelseledamöter i bolaget. Johan Ericsson valdes till styrelsens ordförande. Några suppleanter till styrelsens leda- möter har inte utsetts och får ej utses enligt Koden. För information om styrelseledamöterna och deras uppdrag utanför koncernen samt innehav av aktier i Emilshus, se avsnit- tet ”Information om styrelseledamöterna” nedan. Styrelsen ska långsiktigt tillgodose aktieägarnas intresse och bär ytterst ansvar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angeläg- enheter. Styrelsen har fastslagit en arbetsordning för styrelsen och en instruktion för VD. Därutöver har styrelsen också beslutat om ett antal övergripande policys, riktlinjer och instruktioner för bolagets verksamhet, däribland finanspolicy, informationspolicy, insiderpolicy, policy för riskhantering och internkontroll, policy för affärsetik, arbetsordning och instruktion för styrelsen och VD, samt instruktioner för finansiell rapportering. Samtliga dessa interna styrdokument behandlas minst årligen och uppdateras därtill löpande för att följa lagar eller när behov annars förelier. Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda styrel- seledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagets ledning. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse har bedömts uppfylla kraven på oberoende då fyra av de sex stäm- movalda ledamöterna är oberoende i förhållande till bolaget och koncernledningen. Bolagets styrelseordförande, Johan Ericsson, har inte bedömts vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Tre av sex ledamöter har bedömts uppfylla kravet på oberoende i förhållande till större aktieägare. Styrelsens ordförande Styrelseordförande väljs på bolagsstämma och leder arbetet i styrelsen. Styrelseordföranden ska se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt, att styrelsen fullgör sina ålianden och att sty- relsens beslut verkställs av bolaget och ledningen. Ordföranden ska se till att styrelsen erhåller den information och det underlag som krävs för att kunna fatta väl underbyda beslut. Vid det konstituerande styrelsemötet efter årsstämman den 20 april 2022 omvaldes Johan Ericsson till styrelseordförande. Styrelsens arbete under 2022 Bolagets styrelse har under 2022 haft 19 möten, varav ett konsti- tuerande möte. Respektive ledamots närvaro framgår av tabellen nedan. På dagordningen inför varje ordinarie styrelsemöte finns ett antal stående punkter: VD:s genomgång av verksamheten, förvärv, avyttringar och investeringar, organisation och orga- nisationsutveckling samt finansiell rapportering. Styrelsen har under 2022 fattat beslut om flera större förvärv, avyttringar, investeringar, finansieringar och refinansieringar. Styrelsen har dessutom beslutat om utgivande av stam- och preferensaktier i enlighet med bemyndigande från bolagsstämman. Bolagets styrelse har under 2022 haft ett ytterligare kon- stituerande möte efter att Björn Garat vid extra bolagsstämma den 11 februari 2022 valdes in i styrelsen för att ersätta Pierre Folkesson. Utvärdering av styrelsen och den verkställande direktören Styrelsens ordförande initierar en gång per år, i enlighet med styrelsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens arbete. Utvärderingen för räkenskapsåret 2022 har utförts så att varje styrelseledamot besvarat ett frågeformulär. Därutöver har styrelseordföranden haft vissa enskilda kontakter med ledamöterna. Utvärderingens syfte är att få en uppfattning om styrelseledamöternas åsikter om hur styrelsearbetet bedrivs och vilka åtgärder som kan genomföras för att effektivisera styrelse- arbetet. Avsikten är också att få en uppfattning om vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och kompetens i styrelsen. VD och övriga ledande befattningshavare VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvalt- ningen av bolaget och koncernens verksamhet i enlighet med styrelsens instruktioner och föreskrifter. Ansvarsfördelningen mellan VD och styrelsen framgår av styrelsens arbetsordning samt av styrelsen upprättad VD-instruktion. VD fungerar som ledningsgruppens ordförande och fattar beslut i samråd med den övriga ledningsgruppen. Ledningsgruppen består av Jakob Fyrberg, Jonas Karlsson, Pierre Folkesson, Jakob Paljak och Helen Arvidsson. Namn Invald år Född år Oberoende i förhållande till ledningen och bolaget Oberoende i förhållande till större ägare Närvaro vid styrelsemöten Johan Ericsson 2018 1951 Nej Ja 19 av 19 Liselotte Hjorth 2019 1957 Ja Ja 19 av 19 Jakob Fyrberg 2019 1974 Nej Nej 19 av 19 Elisabeth Thuresson 2019 1961 Ja Ja 19 av 19 Lars Göran Bäckvall 2019 1946 Ja Nej 15 av 19 Pierre Folkesson 1) 2019 1971 Nej Nej 2 av 19 Björn Garat 2) 2022 1975 Ja Nej 16 av 19 1) Avgick som ledamot den 11 februari 2022. 2) Björn Garat valdes in den 11 februari 2022 och ersatte Pierre Folkesson som varit styrelseledamot sedan 2019. Pierre Folkesson var inte oberoende i förhållande till ledningen och bolaget eller i förhållande till större ägare. Emilshus årsredovisning 2022 – 51 BOLAGSSTYRNING Ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare Vid årsstämman 2022 beslutades att styrelsearvode ska utgå med 250 000 kronor till styrelsens ordförande och 125 000 kro- nor till vardera av stämman valda ledamöter som inte är anställda i bolaget. På Emilshus årsstämma 2022 antogs riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Storleken på ersättningar som utgått för 2022 samt information om nuvarande incitamentsprogram framgår av not 4. Styrelseutskott Emilshus styrelse har vid det konstituerande styrelsemötet den 11 februari 2022 inrättat två utskott: ett revisionsutskott och ett ersättningsutskott. Utskotten har en beredande och handläg- gande roll. De frågor som har behandlats vid utskottens möten protokollförs och rapporteras vid nästa styrelsemöte. Revisionsutskott Revisionsutskottet arbetar efter en årligen fastställd agenda och har till uppgift att övervaka bolagets finansiella rapportering och effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. Revisionsutskottet håller sig också informerad om revisionen av årsredovisning och koncernredovisning. Utskottet ska också granska och övervaka revisorns självständighet och opartiskhet och särskilt följa upp om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster. Utskottet biträder också med förslag till årsstämmans beslut om revisorsval. Enligt Koden ska revisionsutskottet bestå av minst tre leda möter, varav majoriteten ska vara oberoende i förhållande till bolaget och koncernledningen och minst en oberoende i för hållande till bolagets större ägare. Revisionsutskottet består av Björn Garat, Liselotte Hjorth och Elisabeth Thuresson. Revisionsutskottet har sammanträtt vid ett tillfälle under 2022 och vid två tillfällen under 2023. Ersättningsutskott Ersättningsutskottet ska bereda frågor rörande ersättning och andra anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare, varmed avses bland annat förhållandet mellan fast och eventuell rörlig ersättning samt sambandet mellan prestation och ersätt- ning, huvudsakliga villkor för eventuell bonus och incitamentspro- gram samt huvudsakliga villkor för ickemonetära förmåner, pen- sion, uppsägning och avgångsvederlag. Baserat på förslag från ersättningsutskottet fattar styrelsen beslut i ersättningsfrågor. Ersättningsutskottet består av styrelseledamöterna Lars Göran Bäckvall och Johan Ericsson. Ersättningsutskottet har sammanträtt vid tre tillfälle under 2022 och vid ett tillfälle under 2023. Revision Bolagets finansiella räkenskapshandlingar och bokföring samt sty- relsens och koncernledningens förvaltning granskas och revideras av bolagets revisor. På årsstämman den 20 april 2022 omvaldes det registrerade revisionsbolaget Ernst & Young Aktiebolag till revisorer för perioden fram till årsstämman 2023. Till huvud- ansvarig revisor från Ernst & Young Aktiebolag har utsetts den auktoriserade revisorn Mikael Ikonen. Revisorernas uppgift är att granska bolagets och koncernens årsredovisning och bokföring samt styrelsens och VD:s förvaltning av bolaget och koncernen. Revisorerna ska rapportera till revisionsutskottet om väsent- liga fel i redovisningen och misstankar om oegentligheter. Reviso- rerna ska minst en till två gånger per år, normalt i samband med bokslutssammanträde, till bolagets styrelse rapportera om sina iakttagelser vid granskningen av bolaget och sin bedömning av bolagets interna kontroll. Revisorerna deltar också vid årsstäm- man för att föredra revisionsberättelsen som beskriver gransk- ningsarbetet och gjorda iakttagelser. Utöver revisionsuppdraget har Ernst & Young Aktiebolag under 2022 anlitats för ytterligare tjänster, främst redovisningsfrågor men även frågor relaterade till emission av aktier samt listbyte. Sådana tjänster har alltid och endast tillhandahållits i den utsträckning som är förenlig med reglerna i revisionslagen och FAR:s yrkesetiska regler avseende revisors opartiskhet och självständighet. Bolagets ansvarige revisor har vid ett tillfälle varit närvarande vid styrelsemöte under 2022. Arvode till revisorerna utgår enligt godkänd räkning. Information till aktiemarknaden Emilshus lämnar delårsrapporter över sin verksamhet varje kvar- tal. Dessutom lämnas bokslutskommuniké och årsredovisning för hela verksamhetsåret. Informationen ska levereras snabbt och ska vara korrekt, relevant och tillförlitlig. Emilshus använder sin hemsida, www.emilshus.com, för att snabbt leverera information till aktiemarknaden och väsentliga händelser offentliörs genom separata pressmeddelanden. Intern kontroll och riskhantering Enligt aktiebolagslagen och Koden ansvarar styrelsen för den interna kontrollen. Denna rapport om Emilshus interna kontroll är upprättad i enlighet med Koden och avser Emilshus finansiella rapportering. Kontrollmiljö Kontrollmiljön i Emilshus utgörs av fastställda policys och regel- verk, processer och rutiner. Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphandlats och i vissa fall ansvarar hyresgästerna själva för fastighetsskötseln. Ekonomisk administration såsom bokföring, hantering av skatter och bolagsrättsliga frågor hanteras av anställd personal. Legala tjänster i samband med förvärv och avyttringar upphandlas av externa parter. Administrativ och teknisk förvaltning av verksam- heten sköts från Emilshus respektive kontor. Emilshus interna kontroll byer på en tydlig ansvarsfördelning, avgränsade befogenheter, tydliga beslutsvägar och uppföljning som dokumenterats i Emilshus styrande interna dokument såsom: • Styrelsens arbetsordning och VD-instruktion • Finanspolicy • Informationspolicy • Värderingspolicy • Övriga interna styrdokument (till exempel instruktion för den finansiella rapporteringen och ekonomihandbok) Samtliga interna styrdokument uppdateras regelbundet vid ändring av till exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav och när behov annars förelier. Riskbedömning och riskhantering I enlighet med arbetsordningen gör revisionsutskottet en gång om året en genomgång av bolagets interna kontroll. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. Revisorn bjuds in att på styrelsemöte redogöra för sin rapport över den interna kontrollen. De väsent- liga riskerna Emilshus har identifierat är felaktigheter i redovis- ning och värdering av fastigheter, kreditrisker, refinansieringsris- ker, ränterisker, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar. Närmare om Emilshus riskhantering framgår av sidorna 44–46. Kontrollaktiviteter De risker Emilshus har identifierat avseende den finansiella rapporteringen resulterar i kontrollaktiviteter. Syftet med kontrol- 52 – Emilshus årsredovisning 2022 BOLAGSSTYRNING lerna är att förebya, upptäcka och korrigera eventuella fel och avvikelser. Kontrollerna omfattar både återkommande händelser såsom rapporter samt eventstyrda händelser såsom inköp och försäljningar. Kontrollerna görs på olika nivåer i organisationen och kan vara analytisk granskning av poster i resultat och balans- räkning, checklistor vid bokslut, åldersanalyser av kundford- ringar, granskning av teknisk redovisning för förvärv, granskning av data avseende ägda fastigheter etc. När Emilshus upprättar sin finansiella rapportering läs stor vikt vid analys av väsentliga balans- och resultatposter. Kontroller och processbeskrivningar används för att säkerställa att inga väsentliga felaktigheter uppstått. Såvitt gäller resultatet så sker löpande resultatuppföljning på fastighetsnivå mellan för varje fastighet ansvarig fastighetsförvaltare och ekonomipersonal. Information och kommunikation Emilshus informationspolicy syftar till att säkerställa en god intern och extern fortlöpande informationskvalitet. I första hand avser informationspolicyn extern informationsgivning avseende den finansiella rapporteringen. Emilshus insiderpolicy behandlar också information och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen. Uppföljning Uppföljning av resultatutfall mot budget och prognoser sker månadsvis i Emilshus organisation, både på fastighets- och koncernnivå. Resultaten analyseras av både fastighetsförvaltare och ekonomipersonal. Bland annat vid de löpande avstämning- arna mellan ansvarig fastighetsförvaltare och ekonomipersonal. Avrapportering sker till styrelse och VD. Utvärdering av behovet av en separat internrevisionsfunktion Någon internrevisionsfunktion finns idag inte upprättad inom Emilshus. Styrelsen har prövat frågan och bedömt att befintliga strukturer för uppföljning och utvärdering ger ett tillfredsstäl- lande underlag. Uppföljning av resultat och balans görs månads- vis av de olika funktionerna och av bolagsledningen. Sammanta- get medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision. Beslutet omprövas dock årligen. Visselblåsarfunktion Emilshus visselblåsarfunktion nås via bolagets hemsida. Genom en extern kanal för anonym rapportering ges såväl medarbetare som tredje part möjlighet att rapportera avvikelser från Emilshus affärsetiska riktlinjer. Kanalen tillhandahålls av en extern operatör och är inte spårbar. Eventuella ärenden som uppkommer hante- ras av en extern ärendehanterare. Ärendehanteraren är ansvarig för att klassificera inkomna ärenden samt vidta initiala åtgärder. Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Till bolagsstämman i Fastighetsbolaget Emilshus AB, org. nr 559164-8752 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2022 på sidorna 49–53 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta inne- bär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisnings- lagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överens- stämmelse med årsredovisningslagen. Stockholm den 30 mars 2023 Ernst & Young AB Mikael Ikonen Auktoriserad revisor Interna regelverk och policyer som fastställts av Emilshus styrelse • Hållbarhetsstrategi • Miljö- och hållbarhets- policy • Styrelsens arbetsord- ning och VD-instruktion • Beslutsordning • Arbetsmiljöpolicy • Informationspolicy • Insiderpolicy • Instruktion ersättnings- utskott • Instruktion för den finansiella rapportering • Instruktion revisions- utskott • Närståendepolicy • Sponsringspolicy • Värderingspolicy • Finanspolicy • Inköpspolicy • Personuppgiftspolicy • Policy om affärsetik och antikorruption • Policy och riskhantering och intern kontroll • IT-policy • DRP-policy • Kris och kontinuitets- plan • Ekonomihandbok Emilshus årsredovisning 2022 – 53 BOLAGSSTYRNING Johan Ericsson Styrelseordförande sedan september 2018 Född: 1951. Utbildning: Civilekonomexamen, Handelshögskolan i Stockholm. Uppdrag utanför koncernen: Styrelseordförande i Nyfosa AB, Prinsessan Estelles Kulturstiftelse, Konstmässan Market AB, Market Art Fair Intressen- ter AB och Torekovs Kulturstiftelse. Styrelseledamot i Brinova Fastigheter AB, Borudan Ett AB och Torekov By AB. Bakgrund: Tidigare koncernchef för Catella AB och ett flertal styrelseuppdrag inom fastighetssektorn. Aktieinnehav i Emilshus: 380 000 stamaktier av serie A och 1 725 980 stamaktier av serie B samt 225 000 preferensaktier (genom bolag). Oberoende: Inte oberoende i förhållande till bola- get och bolagsledningen eftersom Johan arbetar som konsult för bolaget. Oberoende i förhållande bolagets större aktieägare. Lars Göran Bäckvall 1 Styrelseledamot sedan oktober 2019 Född: 1946. Utbildning: Väg- och vattenbynadsingenjör, Stockholms Tekniska Institut. Uppdrag utanför koncernen: Ägare, styrelse- ledamot och verkställande direktör i Norrlands- pojkarna Aktiebolag. Delägare och styrelseledamot i NP3 Fastigheter AB, Poularde AB och Vallsundet Holding AB. Styrelseordförande i Poularde Consulting AB och Norrlandspojkarna Utveckling AB. Styrelseledamot i Norrlandspojkarna Lokaler AB samt styrelsesuppleant i Kinema Sverige AB, BBFV i Norrland AB och Hemstänget AB. Bakgrund: Entreprenör och mångårigt verksam inom flera branscher samt med ett flertal styrelse- uppdrag inom fastighetssektorn. Aktieinnehav i Emilshus: 89 250 stamaktier av serie B. Lars Göran är även delägare och styrelse ledamot i NP3 Fastigheter AB som innehar 2 421 120 stamaktier av serie A, 13 456 350 stam- aktier av serie B, 4 357 558 Preferensaktier och 624 220 teckningsoptioner av serie 2021:1. Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Inte oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare eftersom Lars Göran är styrelseledamot i NP3 Fastigheter AB som kon- trollerar över 10 procent av aktierna och rösterna i bolaget. Jakob Fyrberg VD sedan april 2019 Född: 1974. Utbildning: Civilekonomexamen, Högskolan i Gävle. Uppdrag utanför koncernen: Ägare, styrelseleda- mot och verkställande direktör i Rerum Fastigheter AB. Delägare och styrelseordförande i Aptare Holding AB. Styrelseordförande i Aptare Förvalt- ning AB, Bostaden Västra Götaland Intressenter Fastigheter AB och Aptare Entreprenad AB. Bakgrund: Grundare av Aptare Fastigheter. Tidigare VD för Heimstaden Projektutveckling AB, affärs- utvecklingsansvarig på Ikano Bostad och under 15 år senior partner på Catella AB inom fastighets- rådgivning. Aktieinnehav i Emilshus: 43 500 stamaktier av serie B (genom bolag). Jakob är delägare och styrelseordförande i Aptare Holding AB som innehar 4 440 000 stamaktier av serie A och 20 480 010 stamaktier av serie B. Oberoende: Inte oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen eller bolagets större aktie- ägare eftersom Jakob är bolagets verkställande direktör och styrelseordförande i Aptare Holding AB som kontrollerar över 10 procent av aktierna och rösterna i bolaget. Styrelse 1) Lars Göran Bäckvall avled den 25 mars 2023. 54 – Emilshus årsredovisning 2022 STYRELSE OCH LEDNING Björn Garat Styrelseledamot sedan februari 2022 Född: 1975. Utbildning: Internationella ekonomprogrammet vid Linköpings Universitet. Uppdrag utanför koncernen: Finanschef och vice verkställande direktör för AB Sagax (samt uppdrag i dotterbolag till AB Sagax), styrelseledamot i Volati AB, Manolo Holding AB och Paco Holding AB samt styrelsesuppleant i LMG Distribution Aktiebolag. Bakgrund: Partner och chef för Corporate Finance på Remium Nordic AB och finansanalytiker. Finanschef och vice verkställande direktör på AB Sagax sedan 2012. Aktieinnehav i Emilshus: Inget. Björn Garat är dock ledande befattningshavare och aktieägare i AB Sagax som innehar 3 033 550 stamaktier av serie A, 16 620 980 stamaktier av serie B, 5 133 320 preferensaktier och 1 248 440 teckningsoptioner av serie 2021:1. Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Inte oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare eftersom Björn Garat är ledande befattningshavare i AB Sagax som kon- trollerar över 10 procent av aktierna och rösterna i bolaget. Liselotte Hjorth Styrelseledamot sedan januari 2019 Född: 1957. Utbildning: Ekonomexamen, Lunds universitet. Uppdrag utanför koncernen: Styrelseordförande i White Arkitekter Aktiebolag, White Intressenter AB, Eastnine AB och Niam Credit Advisory AB. Bakgrund: Tidigare verksam inom SEB som vice VD, koncernkreditchef och globalt ansvarig för fastigheter. Styrelseuppdrag inom finans- och fastighetssektorn. Aktieinnehav i Emilshus: 61 200 stamaktier av serie A och 275 410 stamaktier av serie B. Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare. Elisabeth Thuresson Styrelseledamot sedan januari 2019 Född: 1961. Utbildning: Högre ekonomisk specialkurs, Hvitfeldtska gymnasiet. Uppdrag utanför koncernen: Delägare och styrelse ledamot i Thureda Gruppen AB, Östra Härads Fastighets AB, Käpphästen AB, Vetlanda Valvet AB och Papegojtulpanen AB. Delägare och styrelsesuppleant i Archimedes Invest AB. Styrelse- ledamot i Friluftsfrämjandet lokalavdelning i Vetlanda och Tillväxtstiftelsen. Styrelsesuppleant i AB Boken Vetlanda och et al invest AB. Bakgrund: Tidigare verksam som revisor. Mångårigt engagemang i T-Emballage AB and Innovexa AB som ekonomi- och personalchef, ägare och styrelse ledamot. Aktieinnehav i Emilshus: Inget. Elisabeth är dock delägare och styrelseledamot i Thureda Gruppen AB som innehar 412 020 stamaktier av Serie A och 1 854 070 stamaktier av serie B. Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare. Styrelse Uppgifter om aktieinnehav per 31 december 2022. Emilshus årsredovisning 2022 – 55 STYRELSE OCH LEDNING Jakob Fyrberg VD sedan april 2019 Född: 1974. Utbildning: Civilekonomexamen, Högskolan i Gävle. Uppdrag utanför koncernen: Ägare, styrelseleda- mot och verkställande direktör i Rerum Fastigheter AB. Delägare och styrelseordförande i Aptare Holding AB. Styrelseordförande i Aptare Förvaltning AB, Bostaden Västra Götaland Intressenter Fastigheter AB och Aptare Entreprenad AB. Bakgrund: Grundare av Aptare Fastigheter. Tidigare VD för Heimstaden Projektutveckling AB, affärsut- vecklingsansvarig på Ikano Bostad och under 15 år senior partner på Catella AB inom fastighetsråd- givning. Aktieinnehav i Emilshus: 43 500 stamaktier av serie B (genom bolag). Jakob är delägare och sty- relseordförande i Aptare Holding AB som innehar 4 440 000 stamaktier av serie A och 20 480 010 stamaktier av serie B. Jonas Karlsson CFO sedan juli 2018 Född: 1963. Utbildning: Civilekonomexamen, Linnéuniversitetet i Växjö. Uppdrag utanför koncernen: Styrelseordförande i Östers IF. Styrelseledamot i Öster Holding AB, Fotbollsfastigheter i Växjö AB, Öster Restaurang och Event AB och Famkar Invest AB. Bakgrund: CFO för Holmgrens Bil AB, CFO för OBOS Sverige AB, CFO för ProfilGruppen AB (publ.) samt tidigare revisor på PwC. Aktieinnehav i Emilshus: 120 000 stamaktier av serie A och 496 400 stamaktier av serie B (genom bolag). Helen Arvidsson Redovisningschef sedan september 2021 Född: 1976. Utbildning: Civilekonomexamen, Linnéuniversitetet i Växjö. Uppdrag utanför koncernen: – Bakgrund: Vice VD och ansvarig för finans, HR, IT och säljstöd på Abena AB, Group CFO på APP Rockstar Equity AB samt Finans- och IT-chef på KF Göta. Aktieinnehav i Emilshus: 7 000 stamaktier av serie B. Ledning 56 – Emilshus årsredovisning 2022 STYRELSE OCH LEDNING Pierre Folkesson Projektchef sedan juli 2018 Född: 1971. Utbildning: – Uppdrag utanför koncernen: Ägare, styrelse- ledamot och verkställande direktör i Nästagård Fastigheter AB. Ägare och styrelseledamot i Pierre Folkesson Invest AB., Backseda Fastighets AB, Aptare Förvaltning AB, Aptare Holding AB, Aptare Entreprenad AB, Bostaden Västra Götaland Intres- senter Fastigheter AB, Bybo Hus AB och Bybo i Vetlanda AB. Delägare och styrelsesuppleant i Granbackens Fastighets AB och Fastighets AB Kiosken i Vimmerby. Bakgrund: Verksam i fastighetsbranschen i över 20 år inom förvaltning och förvärv på Aptare Fastigheter, som VD på Carlfo Fastighets AB i Vetlanda samt på Bostaden AB som projektledare och byherre för en rad olika projekt. Aktieinnehav i Emilshus: 43 500 stamaktier av serie B (genom bolag). Pierre är delägare och styrelseledamot i Aptare Holding AB som innehar 4 440 000 stamaktier av serie A och 20 480 010 stamaktier av serie B. Jakob Paljak Operativ chef sedan september 2022 Född: 1989. Utbildning: Civilingenjör inom Samhällsbynad från Kungliga Tekniska Högskolan. Uppdrag utanför koncernen: – Bakgrund: Operativ chef på Randviken Fastigheter med ansvar för bolagets fastighets- och projek- tut veckling. Dessförinnan Sverigechef för brittiska fastighetsinvesteraren Round Hill Capital samt projekt- och fastighetsutvecklare vid Unibail- Rodamco. Aktieinnehav i Emilshus: 11 000 stamaktier av serie B. Ledning Uppgifter om aktieinnehav per 31 december 2022. Emilshus årsredovisning 2022 – 57 STYRELSE OCH LEDNING Finansiellt Finansiell information Förvaltningsberättelse 59 Finansiella rapporter 62 Noter och redovisningsprinciper 69 Not 1 Redovisningsprinciper 69 Not 2 Hyresintäkter 72 Not 3 Fastighetskostnader 72 Not 4 Personalkostnader 73 Not 5 Centrala administrations kostnader 73 Not 6 Finansiella intäkter och kostnader samt liknande resultatposter 74 Not 7 Aktuell skatt och uppskjuten skatt 74 Not 8 Förvaltningsfastigheter 75 Not 9 Inventarier 77 Not 10 Andelar i koncernföretag 78 Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 80 Not 12 Uppskjuten skatt 81 Not 13 Räntebärande skulder 81 Not 14 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut 81 Not 15 Checkräkningskredit 81 Not 16 Finansiella instrument 82 Not 17 Eget kapital 83 Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 83 Not 19 Transaktioner med närstående 83 Not 20 Händelser efter räkenskaps årets utgång 84 Not 21 Finansiella risker 84 Not 22 Likvida medel 85 Not 23 Specifikationer till kassaflödesanalysen 85 Not 24 Styrelsens förslag till vinstdisposition 85 Styrelsens och revisors underskrift 86 Revisionsberättelse 87 Nyckeltal 91 Definitioner 92 Information om årsstämma 94 58 – Emilshus årsredovisning 2022 FINANSIELL INFORMATION Styrelsen och VD för Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) org nr 559164-8752, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2022. Bolaget har sitt säte i Vetlanda, med adress Fabriksgatan 1A, Vetlanda. Årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar perioden 1 januari 2022 till den 31 december 2022. Allmänt om Fastighetsbolaget Emilshus AB Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) är ett fastighetsbolag med ursprung i en Vetlandabaserad fastighetskoncern som etablera- des 2008. I sin nuvarande struktur bildades Emilshus 2018. Med småländskt kapital skapade ett antal småländska företagare ett fastighetsbolag som med en gedigen kunskap om fastigheter i kombination med ett drivet entreprenörskap ska växa och bli ett ledande fastighetsbolag inom kommersiella lokaler i södra Sverige. Idag äger och förvaltar Emilshus 125 kommersiella fastigheter med ett totalt fastighetsvärde om 7 111 mkr. Finansiella mål Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka med minst 15 pro- cent per år. Avkastning på eget kapital Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod i genomsnitt uppgå till minst 15 procent per år. Finansiella riskbegränsningar Nettobelåningsgrad Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 procent. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 r. Resultat Hyresintäkterna uppgick till 454,0 mkr (280,4), vilket innebar ökning med 62 procent. Tillväxten är hänförligt till fastighets- förvärv, hyresjusteringar samt ökade hyresintäkter från genom- förda investeringar som inneburit högre hyresnivåer. Fastighetskostnaderna uppgick till 91,4 mkr (52,0), en ökning med cirka 76 procent. Fastighetskostnaderna utgjordes av kost- nader för fastighetsskötsel och drift 57,3 mkr (34,8), reparationer och underhåll 17,5 mkr (7,4) samt kostnader för fastighetsskatt som uppgick till 16,6 mkr (9,9). Driftsöverskottet ökade med 59 procent till 362,6 mkr (228,4). Överskottsgraden var 79,9 procent (81,5). Kostnaderna för central administration uppgick till 37,3 mkr (23,1) och består huvudsakligen av koncerngemensamma kostna- der som personalkostnader samt administrativa kostnader avse- ende företagsledning och ekonomi. Finansnettot var -142,9 mkr (-74,2) där ökningen framför allt är en följd av högre räntebärande skulder och högre marknadsräntor och marginaler på nyupp- låning. Genomsnittlig ränta på låneportföljen inklusive kostnader för räntesäkring var på balansdagen cirka 4,6 procent (3,0). Förvaltningsresultatet som utgörs av verksamhetens resultat före värdeförändringar och skatt ökade med 39 procent till 182,4 mkr (131,0), Aktuell skatt uppgick till 33,4 mkr (21,1) och uppskjuten skatt var 65,4 mkr (107,7). Kostnaden för uppskjuten skatt är främst relaterad till temporära skillnader mellan redovisat och skatte- mässigt värde på förvaltningsfastigheter. Periodens resultat efter skatt uppgick till 310,9 mkr (468,9) vilket motsvarar 3,36 kronor per genomsnittligt antal stamaktier (7,07). Väsentliga händelser under räkenskapsåret Året har präglats av stark tillväxt och fortsatt utveckling av verk- samheten. Ytterligare 30 förvaltningsfastigheter har förvärvats för en köpeskilling om totalt 2 192,9 mkr. Emilshus har under året avyttrat två fastigheter för en köpeskilling om totalt 76,6 mkr. Under året har Emilshus genomfört ett antal kapitalmarknads- aktiviteter och Emilshus stamaktie av serie B och preferensaktier har under året noterats på Nasdaq Stockholm. Totalt tillfört kapi- tal under året genom emissionerna av stam- och preferensaktier uppgick till 935,6 mkr. Fastigheternas marknadsvärde Emilshus innehav av förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt IAS 40. I anslutning till upprättandet av årsbokslutet har samtliga förvaltningsfastigheter marknadsvärderats och i samband med värderingarna anlitar Emilshus värderingsföretaget Newsec. Fastigheternas marknadsvärde uppgick vid årets utgång till 7 111,4 mkr (4 827,2). Omvärldsfaktorer Emilshus har hittills inte noterat någon väsentlig påverkan på bolagets verksamhet av följderna av kriget i Ukraina och den förändrade omvärldssituationen. Koncernens projektverksamhet har dock påverkats varvid något projekt har senarelagts. Det finns en risk för att eventuella prishöjningar, leveransproblem och en försämrad konjunktur kan komma att påverka bolaget eller bolagets hyresgäster negativt. Utvecklingen avseende marknads- räntor har en påverkan på Emilshus verksamhet. Hållbarhet Emilshus har högt ställda hållbarhetskrav på verksamheten. Hållbarhetsarbetet grundar sig i hållbarhetsstrategin som anta- gits av styrelsen och som utgår från behovet av ett klokt och ansvarsfullt hushållande med begränsade resurser. Emilshus lokala närvaro med engagerade och kompetenta medarbetare ger bolaget goda förutsättningar för ett värdeskapande och Förvaltningsberättelse Emilshus årsredovisning 2022 – 59 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE hållbart fastighetssägande. I sitt miljöarbete ska Emilshus arbeta aktivt med energieffektiviseringar i sina bynader och lokaler och använda effektiva systemstöd. Miljöcertifieringar av byna- der är ett viktigt verktyg i att systematisera detta arbete. Emilshus arbetar utifrån ett internt ramverk som består av hållbarhetsstrategi, handlingsplaner och policyer. Utifrån dessa ramverk har Emilshus identifierat fyra fokusområden i verksam- heten som är särskilt viktiga; • Fastigheter • Medarbetare • Hyresgäster • Externa samarbetspartners. Därtill baseras Emilshus hållbarhetsarbete på ett åtagande mot FN:s Global Compact och FN:s globala mål för hållbar utveckling (Agenda 2030). Uppföljning grönt finansiellt ramverk I september 2021 upprättades ett grönt finansiellt ramverk som ger Emilshus möjlighet att emittera gröna obligationer och andra finansiella instrument för finansiering av fastigheter och fast- ighetsprojekt. Emilshus gröna ramverk har granskats av Cicero Shades of Green som avgivit klassificeringen Ljusgrön (stark) med styrningsbetyg Bra. Emilshus emitterade inom ramen för det gröna ramverket 400 mkr i april och 250 mkr i augusti 2022. Per 31 december ägde Emilshus fastigheter vilka uppfyller ramverkets villkor till ett sammanlagt värde om 2 374 mkr och grön finansie- ring om 650 mkr i befintliga fastigheter. Outnyttjat belopp inom det gröna finansiella ramverket uppgick till 1 724 mkr. Risker och osäkerhetsfaktorer Emilshus är exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Med risk avses en osäkerhetsfaktor som kan påverka företagets förmåga att nå uppsatta mål. Riskhantering syftar till att skapa en balansgång mellan önskan om att begränsa risk och samti- digt nå uppsatta mål. Emilshus fastighetsbestånd består av högavkastande kommersiella fastigheter med Småland som kärnmarknad. Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analyse- ring, kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet. I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informationen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare undersök- ningar. Emilshus arbete avseende riskhantering följer en definierad process, inkluderande följande fyra områden: riskidentifiering, riskbedömning, riskåtgärder, självutvärdering och rapportering. Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen. Uppföljningar och sepa- rata utvärderingar utförs kontinuerligt på olika nivåer i bolaget. Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier. • Strategiska risker • Operativa risker • Finansiella risker • Hållbarhetsrisker • Omvärldsrisker Riskåtgärder vidtas löpande i linje med Emilshus riktlinjer. Se även Not 21. Finansiering Kapitalstruktur Emilshus kapitalstruktur innebar vid årets utgång att 40 procent av balansomslutningen finansierades med eget kapital (37), 54 procent med räntebärande skulder (57) och 6 procent med övriga poster (6). Likviditet Likvida medel uppgick till 224,3 mkr (92,6) jämte outnyttjade checkräkningskrediter om 80,0 mkr (23,4). Emilshus outnyttjade revolverande kreditfaciliteter, vilka är avsedda att utnyttjas vid framtida fastighetstransaktioner, upp- gick vid 46,5 mkr (314,3). Likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 350,8 mkr (430,3) vid årets utgång. Eget kapital Emilshus soliditet uppgick till 40 procent (37) och eget kapital uppgick till 3 007,0 mkr (1 847,8) vid årets utgång. Under året har eget kapital ökat till följd av ett totalresultat om 310,9 mkr (468,9) och genomförda nyemissioner om 892,3 mkr samt minskat med 43,8 mkr till följd av utdelning på preferensaktier. Substansvärdet per stamaktie uppgick till 26,34 kronor jämfört med 23,48 kronor vid utgången av motsvarande period föregående år. Räntebärande skulder Emilshus räntebärande skulder uppgick till 4 103,3 mkr (2 839,2) vid årets utgång. Efter avdrag för likvida medel om 224,3 mkr (92,6) uppgick nettoskulden till 3 879,0 mkr (2 746,6) vilket inne- bär en nettobelåningsgrad om 55 procent (57). De räntebärande skulderna fördelade sig på säkerställda lån i bank om 3 396,8 (2 241,6) vilka utgjorde 82 procent (81) av de totala räntebärande skulderna. Räntebärande obligationslån uppgick till 641,5 mkr (495,6) och utgjorde 16 procent (18) och ej säkerställda ränte- bärande reversskulder utgjorde 2 procent (2) av de räntebärande skulderna. Nettobelåningsgraden avseende säkerställd skuld uppgick till 44,6 procent (45,7). Skuldkvoten beräknad som nettoskuld i förhållande till framåtriktat justerat driftöverskott inklusive för kostnader avseende central administration uppgick på balansdagen till 9,2 r (10,6). Banklånen är fördelade på 4 (4) banker. Räntebärande skulder mkr 2022-12-31 2021-12-31 KONCERNEN Skulder till kreditinstitut 3 396,8 2 241,6 Checkräkningskredit - 56,6 Lån från aktieägare - 45,0 Reversskulder 65,0 - Obligationslån 641,5 495,9 Totalt 4 103,3 2 839,1 Finansiella instrument Emilshus har genom derivat räntesäkrat motsvarande 1 850,0 mkr. Marknadsvärdet för derivaten var vid årets utgång 137,1 mkr (11,8). Derivaten begränsar eventuella framtida ränteökningars effekt på Emilshus upplåningskostnad. Derivaten har värderats till verkligt värde och värdeförändringen har redovisats över resultaträkningen. 60 – Emilshus årsredovisning 2022 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Kapitalbindning Kapitalbindningstiden för Emilshus låneportfölj var vid årets utgång 2,9 år (2,5). Väsentliga händelser efter balansdagen I februari ingick Emilshus avtal med Carnegie Investment Bank AB om att agera likviditetsgarant för Emilshus stamaktie B i syfte att främja aktiens likviditet. Styrelsen beslutade den 9 februari att uppdatera Emilshus finansiella mål och riskbegränsningar. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att äga och förvalta aktier i dotterbolag inkluderat att upprätthålla centrala funktioner för dotterbolagens verksamhet. Resultatet före skatt uppgick till 0,8 mkr (13,8) och soliditeten var 41 procent (40). Förslag till resultatdisposition Styrelsens förslag på resultatdisposition i årsredovisningen för räkenskapsår 2022 i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) Förslag till vinstdisposition Till årsstämman förfogande stående medel. Balanserade vinstmedel -40 933 418 Överkursfond 1 742 478 657 Årets resultat -10 441 401 Summa 1 691 103 838 Utdelning till preferensaktieägare 41 257 250 Balanseras i ny räkning 1 649 846 588 Summa 1 691 103 838 Aktien och aktieägarna Per 31 december 2022 finns det 113 502 824 aktier och 217 253 834 röster i Emilshus fördelade enligt följande: • Stamaktier av serie A: 11 527 890 aktier och 115 278 900 röster. • Stamaktier av serie B: 81 346 309 aktier och 81 346 309 röster. • Preferensaktier: 20 628 625 aktier och 20 628 625 röster. Emilshus stamaktier av serie B och Emilshus preferensaktier är noterade vid Nasdaq Stockholm, Mid Cap. De största aktie- ägarna, mätt i andel av röster, var vid utgången av året Aptare Holding AB, 29,9 procent röster, AB Sagax (publ), 24,0 procent röster, och NP3 Fastigheter AB (publ), 19,3 procent röster. Styrelsens yttrande angående vinstdisposition Styrelsen för Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ), org.nr 559164-8752, har föreslagit att årsstämman beslutar om vinstut- delning för preferensaktier med 0,50 kronor per aktie och kvar- tal, dock högst två (2) kronor per preferensaktie för tiden intill nästa årsstämma. Av till årsstämmans förfogande stående medel föreslås således att 41 257 250 kronor utdelas till innehavare av befintliga preferensaktier och att återstoden balanseras i ny räk- ning. Ordinarie avstämningsdagar för de kvartalsvisa utbetalning- arna bestäms i enlighet med bolagsordningen. Styrelsens förslag är att utdelning sker vid följande avstämningsdagar: – 30 juni 2023 (0,50 kronor) – 30 september 2023 (0,50 kronor) – 30 december 2023 (0,50 kronor) – 31 mars 2024 (0,50 kronor) Beslutar årsstämman i enlighet med förslaget beräknas respek- tive utbetalning ske genom Euroclear Sweden AB:s försorg tredje bankdagen efter respektive avstämningsdag. Styrelsen föreslår årsstämman att ingen utdelning lämnas avseende stamaktier av serie A eller B. Styrelsen har granskat bolagets ekonomiska situation och konstaterar, efter närmare överväganden, att en vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till försiktighetsprincipen i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen. Den föreslagna utdelningen påverkar inte väsentligen koncernens eller moder- bolagets soliditet, vilket enligt styrelsens bedömning motsvarar de krav som för närvarande kan uppställas för den bransch inom vilket bolagets är verksamt. Styrelsens bedömning är att vinstutdelningen inte påverkar bolagets möjligheter att fullgöra sina förpliktelser på kort eller lång sikt. Inte heller antas den före- slagna utdelningen påverka bolagets förmåga at göra eventuellt nödvändiga investeringar. Vid en samlad bedömning av bolagets ekonomiska förhållanden anser styrelsen inga hinder förelia för att genomföra vinstutdelningen till aktieägarna. Styrelsens förslag till bemyndigande Styrelsen föreslår vidare att samtliga nya preferensaktier, 11 350 282 stycken, som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyndigande ska medföra rätt till utdelning första gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller när- mast efter det att nyemissionen har registrerats vid Bolagsverket och aktierna har införts i aktieboken hos Euroclear Sweden AB. Detta innebär att rätt till första utdelning om 0,50 kronor före- lier vid den första avstämningsdag enligt ovan som infaller efter införande i aktieboken. Vid ett maximalt utnyttjande av bemyndigandet för styrelsen att besluta om nyemission kommer en utdelning för tillkommande aktier om maximalt 22 700 564 kronor att delas ut. Emilshus årsredovisning 2022 – 61 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE mkr Not 2022 2021 Hyresintäkter 2 454,0 280 ,4 Fastighetskostnader 3 -91 ,4 -52,0 Driftsöverskott 362,6 228, 4 Central administration 4,5 -3 7, 4 -2 3 ,1 Finansiella intäkter 6 0,6 0 ,1 Finansiella kostnader 6 -1 4 3 , 5 -74 , 3 Förvaltningsresultat 182 ,4 131 ,0 Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 8 2,7 0,6 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 8 99,3 453 ,2 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 16 125 , 3 12, 8 Resultat före skatt 409,7 5 9 7, 6 Aktuell skatt 7 -33 , 4 -21 ,1 Uppskjuten skatt 7 -65,4 -107 ,7 Periodens resultat 310 ,9 468,9 Övrigt totalresultat Periodens totalresultat 310 ,9 468,9 Periodens totalresultat 310 , 9 468, 9 Periodens totalresultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare 310 , 9 468, 9 Innehav utan bestämmande inflytande – – 310 ,9 468,9 Resultat per stamaktie före utspädning, kr 1) 3,36 7, 0 7 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 1) 3,35 7, 0 7 Genomsnittligt antal stamaktier 80 559 130 64 936 235 Antal stamaktier vid periodens utgång 92 874 199 66 446 380 Genomsnittligt antal preferensaktier 20 252 401 6 296 818 Antal preferensaktier vid periodens utgång 20 628 625 13 951 313 Beräkning av resultat per stamaktie har gjorts enligt följande: Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 310 , 9 468, 9 Preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning för året -40,5 -9, 8 Vägt genomsnittligt antal stamaktier 80 559 130 64 936 235 Resultat per stamaktie, kr 3, 36 7, 0 7 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 3,35 7, 0 7 Vägt genomsnittligt antal stamaktier med beaktan av utspädningseffekt 80 878 685 64 972 107 Antalet stamaktier efter utspädning till följd av teckningsoptioner 94 746 859 68 319 040 1) Reducerat med preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning för perioden. Koncernens rapport över totalresultatet 62 – Emilshus årsredovisning 2022 FINANSIELLA RAPPORTER mkr Not 2022-12-31 2021-12-31 TILLGÅNGAR Anläningstillgångar Förvaltningsfastigheter 8 7 111,4 4 82 7, 2 Balanserade utgifter för IT system 0,2 0,3 Inventarier 9 1,4 1,4 Derivat 16 1 3 7, 1 11, 8 Summa anläningstillgångar 7 250,1 4 840,8 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 1,8 0,5 Övriga fordringar 1 7, 2 36,0 Förutbetalade kostnader och upplupna intäkter 11 31 ,1 1 7, 7 Likvida medel 22 224,3 92,6 Summa omsättningstillgångar 2 74 , 4 14 6,7 SUMMA TILLGÅNGAR 7 524,5 4 9 87, 4 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 17 Aktiekapital 2 2 7, 0 160,8 Övrigt tillskjutet kapital 1 742, 2 916 ,3 Balanserat resultat inkl årets resultat 1 03 7, 8 7 70,7 Summa eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare 3 007, 0 1 8 4 7, 8 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13,15 3 308,9 2 004,4 Obligationslån 6 41 , 5 – Skulder till aktieägare 13 – 45,0 Derivat – – Uppskjuten skatteskuld 2 3 7, 0 170,5 Övriga skulder 1,0 1,0 Summa långfristiga skulder 4 188,5 2 220,9 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 8 7, 8 2 3 7, 2 Obligationslån 13 – 49 5 ,9 Reversskulder 13 65,0 – Checkräkningskredit 13,15 – 56,6 Leverantörsskulder 1 7, 6 8,0 Skatteskulder 14, 4 15 ,1 Övriga skulder 25, 5 26, 8 Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 18 118 ,7 79 ,1 Summa kortfristiga skulder 329,0 918 ,7 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 524,5 4 9 87, 4 Koncernens rapport över finansiell ställning Emilshus årsredovisning 2022 – 63 FINANSIELLA RAPPORTER mkr Antal stamaktier Antal preferens- aktier Aktie kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Totalt eget kapital 1) Eget kapital 2021-01-01 60 405 800 – 120,8 503 , 2 318 ,6 942 ,6 Periodens resultat och totalresultat 2021 6 040 580 13 951 313 40,0 41 3 ,1 45 2,1 905, 1 Eget kapital 2021-12-31 66 446 380 13 951 313 160,8 91 6,1 7 70,7 1 8 4 7, 8 Eget kapital 2022-01-01 66 446 380 13 951 313 16 0,8 9 16 ,1 7 70,7 1 8 4 7, 8 Nyemission stamaktier 26 427 819 – 52 ,9 6 8 7, 1 – 7 40,0 Nyemission av preferensaktier – 6 677 312 13 ,4 182, 3 – 195,6 Kostnader nyemission – – – -54,5 – -54,5 Skatteeffekt kostnader nyemission – – – 11 , 2 – 11 ,2 Utdelning på preferensaktier – – – – -43 ,8 -43 ,8 Periodens resultat och totalresultat 2022 – – – – 310 , 9 310 , 9 Eget kapital 2022-12-31 92 874 199 20 628 625 227 ,0 1 742 , 2 1 037, 8 3 0 07, 0 1) Totalt eget kapital, Periodens resultat och Periodens totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Koncernens rapport över förändring av eget kapital 64 – Emilshus årsredovisning 2022 FINANSIELLA RAPPORTER mkr Not 2022 2021 Den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 182,4 131 ,0 Betald inkomstskatt -3 3 ,4 -2 1 ,1 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 1,8 – Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 15 0,7 109,9 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 4,0 -56,8 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 47, 2 5 7, 4 Kassaflöde från den löpande verksamheten 202,0 110, 5 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter 8 -2 192,9 -1 609,6 Investeringar i förvaltningsfastigheter 8 -68,6 -58,0 Förvärv av inventarier -0,4 -0,5 Avyttring av förvaltningsfastigheter 8 76 ,6 12,6 Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 185,3 -1 655,6 Finansieringsverksamheten Upptagna banklån 13, 23 1 810,3 905,5 Upptagna ägarlån 13, 23 – 195,0 Upptagna övriga lån 23 65,0 – Nyemission av stamkapital 699, 5 84,6 Nyemission av preferenskapital 1 4 7, 6 368 ,5 Utdelning -41 , 3 -2, 8 Amortering på banklån 13, 23 -7 1 1 , 8 -43, 3 Amortering på ägarlån 13, 23 – -1 5 0 , 0 Amortering på obligationslån 13, 23 -49 5 , 9 – Upptagna obligationslån 13, 23 6 41 , 5 201 , 2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 115,0 1 558,7 Årets kassaflöde 131, 7 13 ,5 Likvida medel vid året början 92,6 79,0 Livida medel vid årets slut 224 ,3 92,6 Koncernens rapport över kassaflödet Emilshus årsredovisning 2022 – 65 FINANSIELLA RAPPORTER mkr Not 2022 2021 Intäkter Verksamhetsintäkter 11,7 5,6 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader 4,5 -49,4 -29,4 Rörelseresultat -37,7 -23,8 Resultat från från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 59,6 38,1 Räntekostnader och liknande resultatposter 6 -110,6 -55,1 Resultat efter finansiella poster -88,7 -40,7 Bokslutsdispositioner Koncernbidrag 89,5 54,5 Förändring överavskrivningar – – Resultat före skatt 0,8 13,8 Uppskjuten skatt 7 – 2,7 Aktuell skatt 7 -11,2 -5,6 Årets resultat -10,4 10,9 Totalresultat för moderbolaget mkr 2022 2021 Årets resultat enligt resultaträkningen -10,4 10,9 Övrigt totalresultat – – Periodens totalresultat -10,4 10,9 Moderbolagets resultaträkning 66 – Emilshus årsredovisning 2022 FINANSIELLA RAPPORTER mkr Not 2022-12-31 2021-12-31 TILLGÅNGAR Anläningstillgångar Balanserade utgifter för IT-system 0,2 0,3 Inventarier 9 1,3 1,3 Derivat 1,5 1,9 Andelar i koncernföretag 10 473,3 473,3 Uppskjuten skattefordran 2,7 2,7 Summa anläningstillgångar 479,0 479,5 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 4 124,7 2 170,0 Övriga fordringar 7,1 32,5 Förutbetalade kostnader och upplupna intäkter 10,1 5,0 Kassa bank 71,9 – Summa omsättningstillgångar 4 213,9 2 207,6 SUMMA TILLGÅNGAR 4 692,9 2 687,1 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 17 Bundet eget kapital Aktiekapital 227,0 160,8 Summa bundet eget kapital 227,0 160,8 Fritt eget kapital Överkursfond 1 742,5 916,3 Balanserad vinst eller förlust -40,9 -8,0 Årets resultat -10,4 10,9 Summa fritt eget kapital 1 691,1 919,2 Summa eget kapital 1 918,1 1 080,0 Långfristiga skulder Obligationslån 641,5 – Skulder till aktieägare – 45,0 Skulder till kreditinstitut 13,15 1 983,3 785,3 Summa långfristiga skulder 2 624,7 830,3 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 42,7 196,8 Checkräkningskredit 15 – 56,6 Obligationslån 13 – 495,9 Reversskulder 13 65,0 – Leverantörsskulder 1,6 2,1 Skatteskulder – 3,8 Övriga skulder 21,7 14,6 Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 18 19,1 7,0 Summa kortfristiga skulder 150,1 776,8 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 692,9 2 687,1 Moderbolagets balansräkning Emilshus årsredovisning 2022 – 67 FINANSIELLA RAPPORTER mkr Antal stamaktier Antal preferens- aktier Aktie kapital Överkursfond Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Totalt eget kapital Eget kapital 2021-01-01 60 405 800 – 120,8 503,2 8,7 632,8 Periodens resultat och totalresultat 2021 6 040 580 13 951 313 40,0 413,1 -5,8 447,2 Eget kapital 2021-12-31 66 446 380 13 951 313 160,8 916,3 2,9 1 080,0 Eget kapital 2022-01-01 66 446 380 13 951 313 160,8 916,3 2,9 1 080,0 Nyemission stamaktier 26 427 819 – 52,9 687,1 – 740,0 Nyemission av preferensaktier – 6 677 312 13,4 182,3 – 195,6 Kostnader nyemission – – – -54,5 – -54,5 Skatteeffekt kostnader nyemission – – – 11,2 – 11,2 Utdelning preferensaktier – – – – -43,8 -43,8 Periodens resultat och totalresultat 2022 – – – – -10,4 -10,4 Eget kapital 2022-12-31 92 874 199 20 628 625 227,0 1 742,5 -51,4 1 918,1 Moderbolagets rapport över förändring av eget kapital 68 – Emilshus årsredovisning 2022 FINANSIELLA RAPPORTER Not 1 Redovisningsprinciper Grunder för redovisningen Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar Fastighetsbolaget Emilshus AB med dotterbolag och avser bolagets tredje verksamhetsår 2022-01-01 – 2022-12-31. Koncernredovisningen för Fastighetsbolaget Emilshus AB har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapportering RFR 1 ”Kompletterande redovisnings- regler för koncerner”. Räkenskaperna är upprättade baserade på anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och derivat- instrument som är redovisade till verkligt värde. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges under avsnittet ”moder- bolagets redovisningsprinciper” Moderbolaget tillämpar års- redovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. De avvikelser som förekommer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen samt gällande skatteregler Valuta Moderbolagets redovisningsvaluta och koncernens rapporte- ringsvaluta är svenska kronor. Bedömningar och uppskattningar Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste företags- ledningen och styrelsen göra vissa bedömningar och antaganden som påverkar det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter samt intäkts- och kostnadsposter. Bedömningarna baseras på erfarenheter och antaganden som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra förutsättningar uppstår. Värdering av fastigheter Redovisningen är särskilt känslig vad gäller bedömningar och antaganden som li er till grund för värderingen av förvaltnings- fastigheter. Dessa redovisas till verkligt värde som baseras på en av styrelsen fastställd marknadsbedömning. Företagsledningen har gjort antaganden avseende kalkylränta och direktavkast- ningskrav vilka baseras på erfarenhetsmässiga antaganden för jämförbara fastigheter och lägen. Bedömningar avseende drifts- underhålls- och administrationskostnader baseras på faktiska kostnader samt antaganden för jämförbara fastigheter. Klassificering av förvärv Vid förvärv av ett bolag görs en bedömning om förvärvet skall antas vara ett tillgångs- eller ett rörelseförvärv. Samtliga förvärv har redovisats som tillgångsförvärv. Redovisning av skatt Vid upprättandet av bokslutet görs en redovisning av uppskjuten skatt, nominellt utan diskontering. Uppskjuten skatt har, i enlighet med den skattesats som gäller för taxeringen 2023, redovisats till en skattesats om 20,6 procent. Vid värdering av underskotts- Noter avdrag görs en bedömning avseende möjligheten att kunna utnyttja dessa avdrag . Klassificeringar Anlä ningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas regleras mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder förväntas regleras inom tolv månader från balansdagen. Tillgångsförvärv och rörelseförvärv Förvärv klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångs- förvärv enligt IFRS 3. Klassificeringen görs individuellt vid varje enskilt förvärv primärt genom ett test, concentration test. Testet innebär att om väsentligen hela det verkliga värdet av bruttotillgångarna som förvärvas, kan hänföras till en tillgång eller en grupp av liknande tillgångar utgör förvärvet ett tillgångs förvärv. Om testet inte är uppfyllt görs bedömningen utifrån vad som förvärvats utöver fastigheten bland annat organisation och processer som krävs för att driva verksamheten. Koncernredovisning Koncernredovisningen inkluderar moderbolag och de dotter- bolag som står under ett bestämmande inflytande. Alla bolag i koncernen är helägda. Koncernen omfattade på bokslutsdagen förutom moderbolaget de dotterbolag som finns angivna i Not 10. Koncernens resultaträkning omfattar under året förvärvade koncernbolag med värden endast för innehavstiden. Interna försäljningar, köp, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen har eliminerats. Segmentsrapportering Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till den Högste Verk- ställande Beslutsfattaren. Den Högste Verkställande Besluts- fattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har denna funktion identifierats som ledningsgruppen. Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Emilshus delar inte upp verksamheten i olika segment utan ser hela koncernens verksamhet som ett segment, vilket återspeglas i företagets interna organisation och rapportering. Intäkter Koncernen redovisar en intäkt när den kan mätas på ett till- fredsställande sätt, det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att tillfalla företaget. Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i den period hyran avser. Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal och erhållna intäkter utgörs av leasingintäkter vilka benämns hyresintäkter. I hyresintäkterna ingår tillä såsom utdebiterad fastighetsskatt och värmekostnader med mera. Förskottshyror redovisas som förskottbetalda hyresintäkter. Hyresrabatter periodiseras över hyresavtalets löptid. Intäkter från fastighets- försäljningar redovisas normalt på frånträdesdagen om inte Emilshus årsredovisning 2022 – 69 NOTER risker och förmåner har övergått vid ett tidigare tillfälle. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som realiserad värdeför- ändring och motsvarar skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och senast redovisat värde, med tillä för gjorda investeringar efter senaste värde- ringstidpunkt. Fastighetskostnader Fastighetskostnader avser direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. Kostnaderna omfattar kostnader för drift, löpande underhåll av fastigheterna samt fastighetsskatt. Central administration Kostnaderna för central administration består av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt bolagskostnader avse- ende dotterbolagen. Moderbolagets kostnader avseende central administration omfattar bland andra koncernledning, IT, HR, ekonomi, revisionsarvoden mm. Finansiella kostnader Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som är hänförliga till upptagandet av lån. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som finansiell kostnad utan aktiveras som utgifter direkt hänförliga till förvärvet av förvaltningsfasigheten. Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för ränte- derivatavtal. Betalningsströmmar från dessa resultat förs i den period de avser. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda omfattar kostnader för lön och semester samt tillkommande kostnader för sociala avgifter. Kostnaderna redovisas i takt med att tjänster utförs. Bolaget har enbart pensionslösningar för bolagets anställda som är att betrakta som avgiftsbestämda pensionsplaner. Det innebär att företagets rättsliga eller informella förpliktelser begränsas till det belopp företaget accepterat att betala och att storleken på den anställdes ersättningar efter avslutad anställning beror på de avgifter som företaget betalar i planer till ett försäkrings bolag, jämte den kapitalavkastning som avgifterna ger. Åtaganden för ålders- och tjänstepension för tjänstemän baseras på ITP-planer. Pensioner För tjänstemän i Sverige try as ITP 2-planens förmånsbestämda pensionsåtaganden för ålders- och familjepension genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 10 Redovisning av pensionsplanen ITP 2 som finansieras genom försäkring i Alecta, är detta en förmåns- bestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskaps- året 2022 har bolaget inte haft tillgång till information för att kunna redovisa sin proportionella andel av planens förpliktelser, förvaltningstillgångar och kostnader vilket medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan. Pensions- planen ITP 2 som try as genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmåns- bestämda ålders- och familjepensionen är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöringstid. Kortfristiga ersättningar Kortfristiga ersättningar såsom lön till anställda beräknas utan diskontering och redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls. Skatter Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år med tillämpning av gällande skattesatser. Uppskjuten skatt redovisas på alla temporära skillnader som uppkommer mellan det skattemässiga värdet på tillgångar och skulder och redovisade värden. Koncernens samtliga förvärv är tillgångs- förvärv och ingen uppskjuten skatt redovisas vid anskaffnings- tidpunkten utan uppskjuten skatt redovisas på skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde avseende förändringar uppkomna efter förvärvstidpunkten. Koncernen tillämpar en skattesats om 20,6 procent. Förvaltningsfastigheter Koncernen redovisar förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombina- tion av dessa, snarare än för användning i det egna företagets verksamhet. Samtliga av Emilshus fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheterna redovisas initialt till anskaffningsvärde och därefter till verkligt värde. Inga avskrivningar sker därför i koncernen avseende fastigheter. För att fastställa det verkliga värdet vid bokslutstillfället görs externa marknadsvärderingar av förvaltningsfastigheterna. Såväl orealise- rade som realiserade värdeförändringar redovisas över resultat- räkningen. Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, dvs som är värderingshöjande, aktiveras som tillgång. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Andra materiella anläggningstillgångar Materiella anlä ningstillgångar utgörs av inventarier, verktyg och installationer. Dessa redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskriv- ningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspris samt kostnader för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Avskrivning enligt plan sker linjärt över tillgångens förväntade nyttjanderättsperiod som normalt är fem år. Tillkommande utgifter lä s till anskaffningsvärdet endast om det är sanno likt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Finansiella instrument Generella principer Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inklude- rar tillgångarna likvida medel, hyres- och kundfordringar samt leverantörsskulder, övriga kortfristiga skulder och skulder till kreditinstitut och andra låneskulder. Redovisningen beror på hur de finansiella instrumenten klassificeras. Redovisning och borttagande En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräk- ningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats och företagets rätt till ersättning är ovillkorlig. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreli er att betala, även om en faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång och skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreli er en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreli er avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för en del av en finansiell skuld. Vinster och förluster från borttagande ur balansräkningen samt modifiering redovisas i resultatet . 70 – Emilshus årsredovisning 2022 NOTER Klassificering och värdering Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillä för transaktionskostnader för alla finansiella instrument som finns i koncernen om inte annat anges nedan. Ett finansiellt instrument klassificeras vid första redovisningen bland annat utifrån i vilket syfte instrumentet förvärvades. Klassificeringen avgör hur det finansiella instrumentet värderas efter första redovisningstillfället. Om inte annat anges nedan så redovisas finansiella instrumenten efter det första redovisningstillfället enligt effektivräntemetoden. Koncernen innehar finansiella instrument i följande kategorier och indelade efter klassificerings kategori: Finansiella instrument värderade till verkligt värde Räntederivat Verkligt värde för ränteswappar baseras på en diskonteringsränta av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balans- dagen. Ränteswapparna hänför sig till nivå 2 i värderingshierakin. Finansiella instrument värderade till upplupet anskaffningsvärde Hyresfordringar Kundfordringar och hyresfordringar redovisas initialt till det fakturerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas tillgångarna enligt effektivräntemetoden. Tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera avtalsenliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Vid behov görs avsättning till en reserv för osäkra fordringar. Andra långfristiga fordringar och Övriga fordringar Fordringar upptas till det lägsta av nominellt värde och det belopp varmed de beräknas inflyta. Om förväntad reglerings- tidpunkt överstiger ett år klassificeras fordringarna som andra långfristiga fordringar. Om förväntar regleringstidpunkt under- stiger ett år klassificeras fordringarna som övriga fordringar. Likvida medel Redovisas till nominellt belopp per bokslutsdagen. I posten ingår kassa och bank. Redovisade medel finns innestående hos svenska banker med hög kreditrating varför riskreserv bedöms vara oväsentlig. Leverantörsskulder Redovisas till nominellt belopp. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Skulder till kreditinstitut Upptagna lånebelopp redovisas till erhållet belopp efter avdrag för eventuella transaktionskostnader. Redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Om låneavtal eller andra avtal avseende låneskulder förfaller inom ett år klassificeras de som kortfristiga skulder. Efter första redovisningstillfället redovisas beloppen enligt effektivräntemetoden . Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernen bedömer vid varje rapportperiods slut om det finns objektiva bevis för att nedskrivningsbehov föreli er för en finansiell tillgång eller en grupp av finansiella tillgångar. Enligt IFRS 9 skall finansiella tillgångar omfattas av en nedskrivning av förväntade kreditförluster. Nedskrivning är framåtblickande och så snart en kreditrisk föreli er görs en förlustreservering. Reservering görs normalt med beaktning av de kommande 12 månadernas nuvärdesberäknade underskott för erhållna kassaflöden alternativt för den förväntade återstående löpti- den. Koncernen tillämpar den förenklade modellen på koncer- nens kundfordringar vilket innebär att bedömning görs utifrån historiska kundförluster samt bedömning av framtida möjlighet att erhålla ersättning. Till de kriterier som koncernen använder för att fastställa om det föreli er objektiva bevis för nedskriv- ningsbehov hör betydande finansiella svårigheter hos emit- tenten eller gäldenären, ett avtalsbrott, såsom uteblivna eller försenade betalningar av räntor eller kapitalbelopp eller att det är sannolikt att låntagaren kommer att gå i konkurs eller annan finansiell rekonstruktion. Nedskrivning av finansiella tillgångar redovisas i koncernens resultat. Om nedskrivningsbehovet minskar i en efterföljande period och minskningen objektivt kan hänföras till en händelse som inträffade efter att nedskrivningen redovisades återförs den tidigare redovisade nedskrivningen i koncernens resultat . Eget kapital Aktieutdelningar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut om utdelning. Nya redovisningsprinciper Det bedöms inte finnas några ändringar som kommer att inne- bära någon väsentlig påverkan på Emilshus resultat och ställning . Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sina finansiella rapporter enligt årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovis- ningsprinciper framgår nedan. De angivna redovisningsprinci- perna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter, om inte annat anges. Klassificering och uppställning Resultaträkning och balansräkning är för moderbolaget upp- ställda enligt årsredovisningslagens scheman. Skillnader mot koncernens rapporter i moderbolagets resultat- och balans- räkningar utgörs främst av redovisning av eget kapital. Koncernföretag Andelar i koncernbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaff- ningsvärdemetoden minskat med eventuell nedskrivning. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i koncernföretag. Finansiella tillgångar och skulder Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskatt- ning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i moderbolaget, utan moderbolaget tillämpar reglerna i enlighet med RFR 2. Detta innebär att moderbolaget redovisar finansiella instrument med utgångspunkt i anskaffningsvärdet i enlighet med reglerna i ÅRL. Koncernbidrag och aktieägartillskott Såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bok- slutsdisposition i enlighet med alternativregeln. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Emilshus årsredovisning 2022 – 71 NOTER Not 2 Hyresintäkter mkr 2022 2021 KONCERNEN Intäkter per intäktsslag Hyresintäkter från förvaltningsverksamheten 443,5 340,3 Övriga ersättningar från hyresgäster 10,5 10,0 Summa hyresintäkter 454,0 350,3 Intäkter per fastighetskategori Lätt industri 220,9 165,0 Industriservice/proffshandel 62,3 46,2 Detalj-/externhandel 114,2 87,2 Övrigt 56,6 51,9 Summa hyresintäkter 454,0 350,3 Intäkter per förvaltningsområde Halmstad 8,3 – Jönköping 68,5 51,0 Kalmar 37,2 33,8 Norrköping 20,9 – Vetlanda 84,5 84,9 Värnamo 103,9 78,4 Växjö 130,7 102,2 Summa hyresintäkter 454,0 350,3 Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella leasingav- tal. Hyrorna för kontrakten betalas i förskott månadsvis och kvartalsvis. Del av hyreskontrakten har indexklausuler kopplade till bashyran som jämförs med konsumentprisindex och justeras den första varje räkenskapsår. Kontraktsförfallostrukturen avseende koncernens bestånd framgår av nedanstående tabell. Den vanligaste löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3 år och I samband med fastighetsförvärv 10 år. Löpande avtal har i tabellen redovisats med 12 månaders hyresintäkt. Nedan framgår årshyra utifrån hyreskontraktens förfallostruk- tur respektive kontraktsvärde utifrån hyreskontraktens löptider. Förfallostruktur hyresavtal Förfalloår Antal hyresavtal Årshyra, mkr Andel, % Yta, tkvm Andel, % 2023 304 60 11 87 11 2024 84 56 10 56 7 2025 94 130 23 181 24 2026 61 60 11 84 11 2027 19 29 5 29 4 2028+ 56 222 40 332 43 Summa 618 557 100 768 100 Hyreskontrakt och löptider Förfalloår Kontrakts- värde, mkr Andel av Total, % 2023 60 2 2024 89 3 2025 387 12 2026 219 7 2027 134 4 2028 78 2 2029 300 9 2030 224 7 2031+ 1 718 54 Summa 3 210 100 Not 3 Fastighetskostnader mkr 2022 2021 KONCERNEN Driftskostnader 57,3 34,8 Underhållskostnader 17,5 7,3 Fastighetsskatt 16,6 9,9 Summa fastighetskostnader 91,4 52,0 72 – Emilshus årsredovisning 2022 NOTER Not 4 Personalkostnader mkr 2022 2021 KONCERNEN OCH MODERBOLAGET Medelantalet anställda 19 13 Varav män 45% 44% Varav kvinnor 55% 56% Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner, arvode och förmåner Sociala kostnader 0,8 0,4 0,8 0,4 VD Grundlön 2,1 1,8 Rörlig ersättning 1,1 – Förmåner 0,1 0,1 Övriga ledande befattningshavare Grundlön 4,0 3,6 Rörlig ersättning 1,1 0,1 Förmåner 0,3 0,2 Övriga anställda 8,5 3,7 Summa löner, arvoden och förmåner 18,0 9,9 Pensionskostnader VD 0,8 0,4 Övriga ledande befattningshavare 1,4 0,9 Övriga anställda 0,4 0,3 Summa 2,6 1,6 Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt VD 1,3 0,7 Övriga ledande befattningshavare 2,2 1,5 Övriga anställda 3,1 1,2 Summa 6,6 3,4 Styrelsearvoden Arvode styrelseledamot Arvode revisionsutskott 2022 2021 2022 2021 Johan Ericsson 0,2 0,1 – – Liselotte Hjorth 0,1 0,1 – – Elisabeth Thuresson 0,1 0,1 – – Björn Garat 0,1 – – – Lars-Göran Bäckvall 0,1 0,1 – – Summa 0,7 0,4 0,1 – Könsfördelning i styrelse och företagsledning Vid utgången av 2022 bestod styrelsen i moderbolaget av sex personer (6) varav två kvinnor (2). Under 2022 har bolagets led- ningsgrupp bestått av fem personer (5) inklusive VD. I lednings- gruppen var fyra män (3) och en kvinna (2). Ledningsgruppen utgör koncernens ledande befattningshavare. Ersättningsprinciper till ledande befattningshavare För 2022 bestod ersättningen till VD och övriga ledande befattningshavare av fast lön, övriga förmåner, pension samt rörlig lön. Pensionsåldern är 65 år. Uppsägningstiden för VD är 12 månader vid uppsägning från bolagets sida samt 6 månader vid uppsägning från VDs sida. Ingen uppgörelse om avgångsve- derlag finns med VD. Övriga ledande befattningshavare har en ömse sidig uppsägningstid om 6 månader. Riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare regleras enligt Emilshus Arbetsordning och instruktion för ersättningsutskottet. Pensioner VD har en premiebaserad pensionslösning. Övriga anställda har en pensionslösning som följer ITP1 eller ITP2 i Alecta och som är beroende av lön och ålder. ITP1 är en avgiftsbestämd plan och ITP2 är en förmånsbestämd plan. Då det inte är möjligt att redovisa bolagets ekonomiska ansvar för ITP2-planer så redovisas även ITP2 som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmånsbestämda ålders- och familje är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pernsion och förväntad återstående tjänstgöringstid. Se Not 1 Redovisningsprinciper . Not 5 Centrala administrationskostnader mkr 2022 2021 KONCERNEN Administrationskostnader 8,9 6,7 Personalkostnader 28,4 16,4 37,3 23,1 MODERBOLAGET Administrationskostnader 21,1 13,0 Personalkostnader 28,4 16,4 49,5 29,4 I centrala administrationskostnader ingår kostnader för koncern- ledning, HR, IT och inkluderar arvoden för revision och övrigt. mkr 2022 2021 KONCERNEN OCH MODERBOLAGET Ersättningar till revisorer Revisionsuppdrag, Ernst & Young 2,6 1,6 Övriga lagstadgade uppdrag 0,6 – Skatterådgivning – – Övriga tjänster 0,6 0,9 3,8 2,5 Med revisionsuppdrag avses arvode för den lagstadgade revi- sionen, dvs sådant arbete som varit nödvändigt för att kunna avge revisionsberättelse . Emilshus årsredovisning 2022 – 73 NOTER Not 6 Finansiella intäkter och kostnader samt liknande resultatposter mkr 2022 2021 KONCERNEN Finansiella intäkter 0,6 0,1 Finansiella kostnader 144,5 74,3 Avgår aktiverade räntekostnader 1,0 – Finansnetto 142,9 74,2 MODERBOLAGET Finansiella intäkter 0,5 – Finansiella kostnader 111,1 55,1 Avgår aktiverade räntekostnader – – Finansnetto 110,6 55,1 I samband med investeringar I form av tillby nader och liknande aktiverar Emilshus räntekostnader och låneutgifter utifrån genom- snittlig nedlagd kostnad och projektets genomförandetid. Ränte- nivån utgörs av Emilshus genomsnittliga räntenivå för perioden. Not 7 Aktuell skatt och uppskjuten skatt mkr % 2022 % 2021 KONCERNEN Aktuell skatt Aktuell skatt för året -33,4 -21,0 -33,4 -21,0 Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt avseende förvaltningsfastigheter -38,5 -109,2 Uppskjuten skatt hänförlig till outnyttjade underskottsavdrag mm -26,9 1,5 -65,4 -107,7 Totalt redovisad skattekostnad i koncernen -98,8 -128,7 Avstämning av effektiv skatt Resultat före skatt 409,7 597,6 Skatt enligt gällande skattesats för moderföretaget -20,6 -84,4 20,6 -123,1 Effekt av utnyttjade underskottsavdrag – 0,2 – – Effekt av ej avdragsgilla kostnader – -0,1 -0,3 -1,6 Effekt av ej avdragsgillt räntenetto -3,7 -15,1 -1,0 -5,7 Effekt av tidigare ej aktiverade ränte-carry forwards – – 0,2 1,5 Effekt av avdragsgilla kostnader bokförda mot eget kapital 2,7 11,2 – – Effekt av uttnyttjade carry forward ränteavdrag 0,2 0,8 – – Effekt av skatt hänförligt till föregående år -0,6 -2,4 – – Effekt av temporära skillnader skattemässigt värde -0,4 -1,5 – – Effekt av koncernmässig skattefordran fastigheter -1,8 -7,2 – – Övrigt -0,1 -0,3 – 0,2 Redovisad effektiv skatt -24,1 -98,8 21,5 -128,7 mkr % 2022 % 2021 MODERBOLAGET Aktuell skatt Aktuell skatt för året -11,2 -5,6 Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt på underskottsavdrag m – 2,7 Totalt redovisad skattekostnad i moderbolaget -11,2 -2,9 Avstämning av effektiv skatt Resultat före skatt 0,8 13,8 Skatt enligt gällande skattesats för moderföretaget -20,6 -0,2 -20,6 -2,8 Effekt av ej avdragsgillt räntenetto -1 312,5 -10,5 -17,8 -2,5 Effekt av ej avdragsgilla kostnader -12,5 -0,1 -0,1 – Effekt av ändrad skattesats – – -0,4 -0,1 Effekt av aktivering av tidigare ej aktiverade ränte-carry forwards – – 19,6 2,7 Effekt av korrrigering skatt föregående år – – -1,7 -0,2 Övrigt -50,0 -0,4 1,4 0,2 Redovisad effektiv skatt -1 395,6 -11,2 -19,6 -2,7 74 – Emilshus årsredovisning 2022 NOTER Not 8 Förvaltningsfastigheter mkr 2022 2021 KONCERNEN Ingående värde 4 827,2 2 714,7 Förvärv av fastigheter 2 192,9 1 613,3 Investeringar i befintliga fastigheter 68,6 58,0 Försäljningar -76,6 -12,0 Värdeförändring 99,3 453,1 Redovisat värde vid periodens slut 7 111,4 4 827,2 Fastighetsbeståndets marknadsvärde Emilshus koncernredovisning upprättas enligt International Financial Reporting Standards, IFRS. Emilshus har valt att redo- visa innehavet av förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. Emilshus inhämtar externa värderingsutlåtanden för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Värderingarna upprät- tas av Newsec och uppdateras kvartalsvis. Värderingen har skett i enlighet med IFRS 13 nivå 3. Bedöm- ningarna av verkligt värde görs med tillämpning av en kombina- tion av ortprismetoden och en avkastningsbaserad metod utifrån diskontering av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrations- kostnader samt behov av investeringar. Värdet av eventuella by rätter har adderats till nuvärdet. Kalkylperioden uppgår som regel till tio år och beräkningen av kassaflöden utgår från befint- liga hyresavtal där en marknadsanpassning av antagna villkor genomförs efter kontraktets utgång. Det vägda direktavkastningskravet (exit) för värdering av fastig hetsbeståndet uppgick till 6,3 procent där avkastnings- kraven i värderingarna låg i intervallet 4,5 procent för bostäder till 7,5 procent för industri. Emilshus redovisade direktavkastning utifrån bedömd intjäningsförmåga uppgår för den kommande perioden till 6,4 procent och är således högre än det vägda avkastningskravet i marknadsvärderingen. De orealiserade värdeförändringarna påverkar inte kassaflödet. För mer utförlig beskrivning av värde- ringsprinciper, se Emilshus Not 1, Redovisningsprinciper. Fastighetsbeståndets marknadsvärdevärde uppgick vid perio- dens slut till 7 111,4 mkr (4 827,2 mkr). Under perioden har fastig- heter tillträtts till ett värde om 2 192,9 mkr (1 613,3). Förvärven har genomförts i linje med Emilshus strategi vad det gäller geografi och fastighetstyp. Vid årets utgång hade Emilshus ingått avtal om investeringar i befintliga fastigheter genom hyresgästanpass- ningar avseende till- och omby nadsprojekt med upparbetade kostnader om 49,2 mkr och ett återstående investeringsåtagande motsvarande 19,0 mkr. Projekten innebär ett förbättrat hyresvärde om 8,9 mkr. Emilshus hade vid årets utgång inte ingått avtal vilka innebär skyldighet att tillträda ytterligare förvaltningsfastigheter. Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till 99,3 mkr (453,2) under året. Värdeförändringarna är främst hän- förliga till effekten av förbättrade driftnetton för befintliga fastig- heter som påverkade värdet positivt med 514,9 mkr, förändringar i avkastningskrav som påverkade värdet negativt med 492,3 mkr och skatterabatter i direkt anslutning till fastighetsförvärv som påverkade värdet positivt med 76,6 mkr. Beräknat utifrån förvaltningsfastigheternas genomsnittliga innehavstid under året uppgick direktavkastningen under perio- den till 6,1 procent (6,1). Vid värderingen av Emilshus förvaltningsfastigheter har anta- ganden enligt nedanstående tabell använts. I samband med vär- deringen har beaktats att en stor del av hyresavtalen avseende Emilshus fastighetsbestånd baseras på avtal som är s k Triple Net eller liknande. Indata vid fastighetsvärdering 2022-12-31 Lätt industri Industriservice/ Proffshandel Detalj-/ externhandel Övrigt Totalt vägt genomsnitt Direktavkastning, % 6,6 6,1 5,8 3,8–7,2 6,3 Driftskostnader, kronor/kvm 54 98 99 175 82 Underhållskostnader, kronor/kvm 32 42 41 65 36 Långsiktig vakansgrad, % 9,0 5,4 3,7 6,2 6,8 Hyresintäkter, kronor/kvm 538 855 1 115 450–1 100 666 2021-12-31 Lätt industri Industriservice/ Proffshandel Detalj-/ externhandel Övrigt Totalt vägt genomsnitt Direktavkastning, % 6,7 5,8 5,5 3,3–6,7 6,1 Driftskostnader, kronor/kvm 45 80 80 97 73 Underhållskostnader, kronor/kvm 27 38 38 60 33 Långsiktig vakansgrad, % 10,0 5,0 5,0 10,0 7,4 Hyresintäkter, kronor/kvm 480 750 750 420–1 100 580 Värdebedömning av fastigheter innebär osäkerhet i viss omfatt- ning. Värderingarna är utförda enligt vedertagna principer med vissa antaganden. Tabellen till höger visar hur en förändring av olika antaganden skulle påverka Emilshus resultat före skatt. Känslighetsanalys fastighetsvärdering Resultateffekt före skatt, mkr Helår mkr Förändring 2022 2021 Direktavkastningskrav +/-0,25% 296,3 201,1 Hyresintäkter +/-50 kr/kvm 39,3 29,1 Fastighetskostnader +/-10 kr/kvm 7,9 5,8 Vakansgrad +/- 1% 5,7 2,8 Emilshus årsredovisning 2022 – 75 NOTER Fastighetsbeståndet i sammandrag den 1 januari 2023 mkr Antal fastigheter Uthyrbar yta, tkvm Redovisat värde, mkr Hyresvärde, mkr Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrnings- grad, % Kontrakterad årshyra, mkr Halmstad Lätt industri – – – – – – – Extern- och dagligvaruhandel – – – – – – – Industriservice/proffshandel 4 9,3 149,8 10,9 1 178 94,7 10,3 Övrigt – – – – – – – Totalt Halmstad 4 9,3 149,8 10,9 1 178 94,7 10,3 Jönköping Lätt industri 10 74,7 777,5 57,3 766 97,3 55,7 Extern- och dagligvaruhandel 3 7,2 98,6 7,1 987 100,0 7,1 Industriservice/proffshandel 3 14,4 57,3 3,8 265 100,0 3,8 Övrigt 2 10,4 181,7 16,5 1 586 98,7 16,3 Totalt Jönköping 18 106,7 1 115,1 84,7 794 97,9 83,0 Kalmar Lätt industri 3 14,4 116,4 11,1 774 98,3 10,9 Extern- och dagligvaruhandel 10 20,9 242,6 18,9 900 99,6 18,8 Industriservice/proffshandel 7 23,9 174,3 12,8 536 93,7 12,0 Övrigt – – – – – – – Totalt Kalmar 20 59,2 533,3 42,8 723 97,5 41,7 Norrköping Lätt industri 3 27,3 214,4 17,6 646 96,8 17,1 Extern- och dagligvaruhandel 1 19,6 174,0 12,2 620 99,3 12,1 Industriservice/proffshandel 2 11,3 112,4 7,3 649 99,9 7,3 Övrigt – – – – – – – Totalt Norrköping 6 58,2 500,8 37,1 638 98,3 36,5 Vetlanda Lätt industri 5 85,0 394,8 41,1 483 100,0 41,1 Extern- och dagligvaruhandel 7 24,0 334,6 25,8 1 076 93,4 24,1 Industriservice/proffshandel 4 19,2 110,3 10,7 559 94,6 10,1 Övrigt 5 17,1 197,8 22,8 1 331 91,8 20,9 Totalt Vetlanda 21 145,2 1 037,5 100,3 691 95,8 96,2 Värnamo Lätt industri 17 183,9 1 223,0 99,1 539 99,8 98,9 Extern- och dagligvaruhandel 3 20,0 185,9 20,8 1 036 93,5 19,4 Industriservice/proffshandel 2 9,0 40,0 1,7 187 100,0 1,7 Övrigt – – – – – – – Totalt Värnamo 22 212,9 1 448,9 121,5 571 98,7 120,0 Växjö Lätt industri 7 74,8 542,9 43,8 586 99,1 43,4 Extern- och dagligvaruhandel 10 65,6 952,6 69,1 1 053 98,5 68,0 Industriservice/proffshandel 8 22,4 306,3 24,4 1 087 98,8 24,1 Övrigt 9 31,8 524,2 46,0 1 448 73,8 33,9 Totalt Växjö 34 194,6 2 326,0 183,3 942 92,5 169,5 Totalt Emilshus Lätt industri 44 460,0 3 269,0 270,0 587 98,9 267,1 Extern- och dagligvaruhandel 34 157,4 1 988,3 153,8 977 97,2 149,5 Industriservice/proffshandel 30 109,4 950,4 71,7 655 96,8 69,4 Övrigt 17 59,3 903,7 85,3 1438 83,4 71,1 Totalt 125 786,1 7 111,4 580,7 739 95,9 557,1 76 – Emilshus årsredovisning 2022 NOTER Fördelning av uthyrbar yta per förvaltningsområde och fastighetskategori den 1 januari 2023 Område Lätt industri tkvm Extern- och dagligvaruhandel tkvm Industriservice/ proffshandel tkvm Övrigt tkvm Totalt tkvm Andel, % Halmstad – – 9,3 – 9,3 1,2 Jönköping 74, 7 7,2 14,4 10,4 106,7 13,6 Kalmar 14,4 20,9 23,9 – 59,2 7,5 Norrköping 27,3 19,6 11,3 – 58,2 7,4 Vetlanda 84,0 24,0 19,2 17,1 145,2 18,5 Värnamo 183,9 20,0 9,0 – 212,9 27,1 Växjö 74,8 65,6 22,4 31,8 194,6 24,8 Totalt 460,0 157,4 109,4 59,3 786,1 100,0 Andel, % 58,5 20,0 14,0 7,5 100,0 Not 9 Inventarier mkr 2022 2021 KONCERNEN Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 3,2 2,0 Förvärv 0,4 1,2 3,6 3,2 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -1,8 -1,2 Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden -0,4 -0,6 -2,2 -1,8 Redovisat värde vid periodens slut 1,4 1,4 mkr 2022 2021 MODERBOLAGET Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 1,6 0,4 Förvärv 0,3 1,2 1,9 1,6 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden -0,6 -0,3 -0,6 -0,3 Redovisat värde vid periodens slut 1,3 1,3 Emilshus årsredovisning 2022 – 77 NOTER Not 10 Andelar i koncernföretag mkr 2022 2021 MODERBOLAGET Vid årets början 473,3 0,1 Förvärv/aktieägartillskott – 473,2 Årets avyttringar – – Redovisat värde vid periodens slut 473,3 473,3 Dotterbolag Org nr Säte Andel i % Redovisat värde, mkr EMILSHUS HOLDING 1 AB 559245-9919 Vetlanda 100 230,0 Cityfastigheter i Vetlanda AB 556971-6599 Vetlanda 100 Emilshus Forsheda AB 559114-3119 Vetlanda 100 Emilshus Slätvaren AB 559114-3093 Vetlanda 100 Emilshus Stenfalkstorpet AB 559114-3101 Vetlanda 100 Emilshus Gravörtorpet AB 559115-8869 Vetlanda 100 Emilshus Stocken AB 556805-1808 Vetlanda 100 Emilshus Lokal AB 556705-1866 Vetlanda 100 Emilshus Trekanten 5 AB 556533-1187 Vetlanda 100 Handelsstaden i Vetlanda AB 556577-4360 Vetlanda 100 Handelsstaden Nydala i Vetlanda AB 556818-4476 Vetlanda 100 Handelsstaden Sävsjö AB 559062-6353 Vetlanda 100 Vetlanda Invest AB 556553-7346 Vetlanda 100 Emilshus Värnamo AB 559205-9702 Vetlanda 100 Emilshus Häljaryd AB 559205-9728 Vetlanda 100 Kommanditbolaget Emilshus Jönköping 969668-8077 Vetlanda 100 Emilshus Österskog 1:40 Fastighets AB 559237-7971 Vetlanda 100 Emilshus Gislaved Hammaren 1 AB 559290-7017 Vetlanda 100 Emilshus Sandseryd 2:17 AB 559303-5776 Vetlanda 100 Emilshus Skomakaren 5 AB 556923-3504 Vetlanda 100 Emilshus Hillerstorp 2:98 AB 559078-0762 Vetlanda 100 Emilshus Hillerstorp 4:154 AB 559285-0746 Vetlanda 100 Emilshus Kalmar Pumpen 6 och Spettet 7 AB 559320-5171 Vetlanda 100 Emilshus Västervik Spettet 5 AB 559326-2529 Vetlanda 100 Emilshus Värnamo Pi varen 1 AB 559326-2552 Vetlanda 100 Emilshus Kalmar Mejseln 1 AB 559326-2537 Vetlanda 100 Emilshus Gislaved Slangen 7 AB 559326-2545 Vetlanda 100 Emilshus Kalmar Krokodilen 4 AB 559396-0569 Vetlanda 100 Bil och Motor i Karlskrona AB 559024-2037 Vetlanda 100 Emilshus Västervik Västerås 6 AB 559396-0700 Vetlanda 100 CEL Fastighetsbolag AB 559330-6066 Vetlanda 100 EMILSHUS HOLDING 2 AB 559246-9927 Vetlanda 100 28,2 Emilshus Stödstorp 2:4 AB 559182-1748 Vetlanda 100 Emilshus Tomasängen 1 AB 559184-8899 Vetlanda 100 Emilshus Hillerstorp 2:106 AB 559184-8881 Vetlanda 100 Emilshus Kalmar AB 559220-5628 Vetlanda 100 Emilshus Borret 11 AB 556122-9443 Vetlanda 100 Emilshus Svetsarna i Kalmar AB 556313-0987 Vetlanda 100 Horda Fastigheten 4:42 AB 559261-5602 Vetlanda 100 Emilshus Hjortsjö AB 559270-6864 Vetlanda 100 Emilshus Horda AB 559270-6872 Vetlanda 100 78 – Emilshus årsredovisning 2022 NOTER Dotterbolag Org nr Säte Andel i % Redovisat värde, mkr Emilshus Åseda Slä an 2 AB 556759-4550 Vetlanda 100 Emilshus Rydaholm Hjortsjö 7:17 AB 559176-0086 Vetlanda 100 EMILSHUS HOLDING 3 AB 559246-9943 Vetlanda 100 215,0 Emilshus Ängsdal 9 AB 559010-7289 Vetlanda 100 Emilshus Skruven 4 AB 559023-0941 Vetlanda 100 Emilshus Trädet 3 AB 559013-1545 Vetlanda 100 Emilshus Torslunda 4:27 AB 559203-6635 Vetlanda 100 Raskens Fastigheter AB 556679-2452 Vetlanda 100 Emilshus Jönköping KB 969700-5099 Vetlanda 100 Emilshus Bårebo 1:17 AB 559220-5636 Vetlanda 100 Emilshus Fiskmåsen 14 AB 559226-8253 Vetlanda 100 Emilshus Traktorn 4 och 5 AB 559226-8246 Vetlanda 100 Emilshus Sköldmön 9 AB 559226-8220 Vetlanda 100 Emilshus Brädan 1 AB 559226-8238 Vetlanda 100 Emilshus Sågen 5 AB 559220-5644 Vetlanda 100 Emilshus Listen 10 AB 559226-8212 Vetlanda 100 Emilshus Gravören 21 AB 556884-8773 Vetlanda 100 Emilshus Gravören 9 AB 556916-1978 Vetlanda 100 Emilshus Kronhjorten AB 556868-1000 Vetlanda 100 Emilshus Lågan AB 556573-9173 Vetlanda 100 Emilshus Ymer AB 556923-2605 Vetlanda 100 Emilshus Tunnbindaren AB 556724-9148 Vetlanda 100 Emilshus Vinga AB 556069-6998 Vetlanda 100 Emilshus Saluten 1 AB 556722-0073 Vetlanda 100 Emilshus Framnäs 1 AB 559290-7736 Vetlanda 100 Emilshus Häljaryd 1:299 559290-7827 Vetlanda 100 Emilshus Attarp 2:553 AB 559290-7819 Vetlanda 100 Emilshus Gullvivan 6 AB 559290-7843 Vetlanda 100 Emilshus Trumpeten 3 AB 559290-7835 Vetlanda 100 Emilshus Hammaren 1 AB 559290-7728 Vetlanda 100 Emilshus Muttern 3 AB 559280-1434 Vetlanda 100 Emilshus Vetlanda AB 559274-9815 Vetlanda 100 Emilshus Ljungadal 5 AB 556898-3943 Vetlanda 100 Bankeryds Nyarp 1:267 AB 559279-5768 Vetlanda 100 Emilshus Växjö Handlaren 2 AB 559052-0366 Vetlanda 100 Emilshus Växjö Klostret 8 AB 556775-7645 Vetlanda 100 Emilshus Växjö Mjälan 5 AB 559123-9388 Vetlanda 100 Emilshus Växjö Skräddaren 1 AB 559137-0100 Vetlanda 100 Emilshus Växjö Mjölner 17 AB 559142-1861 Vetlanda 100 Emilshus Växjö Pressaren 1 och Pressaren 7 AB 559161-0356 Vetlanda 100 Emilshus Växjö Rättaren 8 AB 559161-0364 Vetlanda 100 Emilshus Växjö Snörmakaren 1 AB 559161-0372 Vetlanda 100 Emilshus Växjö Deltat 4 AB 559210-0191 Vetlanda 100 Emilshus Vetlanda Mejseln 1 AB 559194-4243 Vetlanda 100 Emilshus Växjö Kronhjorten 6 AB 559021-6080 Vetlanda 100 Emilshus Växjö Djäknen 1 AB 559073-8752 Vetlanda 100 Emilshus Växjö Pressaren 12 AB 559059-3793 Vetlanda 100 Emilshus Norrköping Tråden 11 AB 559378-5206 Vetlanda 100 Fastigheten Norrköping Tråden 11 AB 556742-4576 Vetlanda 100 Emilshus Norrköping Industrihuset 17 AB 559378-5214 Vetlanda 100 Fastigheten Industrien 17 AB 556742-7009 Vetlanda 100 Emilshus årsredovisning 2022 – 79 NOTER Dotterbolag Org nr Säte Andel i % Redovisat värde, mkr Emilshus Värnamo Armaturen 1 AB 559378-5172 Vetlanda 100 Fastigheten Värnamo Armaturen 1 AB 556372-6933 Vetlanda 100 Emilshus Ljungby Vagnen 6 AB 559378-5198 Vetlanda 100 Fastigheten Ljungby Vagnen 6 AB 556790-5962 Vetlanda 100 Emilshus Motala Vågen 8 AB 559378-5180 Vetlanda 100 Fastigheten Motala Vågen 8 AB 556742-7264 Vetlanda 100 Emilshus Norrköping Katten 18 AB 559378-5222 Vetlanda 100 Fastigheten Norrköping Katten 18 AB 559039-8169 Vetlanda 100 Emilshus Svedjan 2 Fastighets AB 559028-6935 Vetlanda 100 Emilshus Värnamo Jungfrun 11 AB 559378-5230 Vetlanda 100 Fastigheten Värnamo Ljungfrun 11 AB 556911-2914 Vetlanda 100 Emilshus Värnamo Almen 9 AB 559378-5289 Vetlanda 100 Fastigheten Värnamo Almen 9 AB 559279-3797 Vetlanda 100 Emilshus Växjö Glasmästaren 1 AB 559378-5271 Vetlanda 100 Fastigheten Växjö Glasmästarean 1 AB 559279-3839 Vetlanda 100 Emilshus Norrköping Plinten 4 AB 559378-5255 Vetlanda 100 Fastigheten Norrköping Plinten 4 AB 559036-2314 Vetlanda 100 Emilshus Jönköping Backen 9:29 AB 559378-5297 Vetlanda 100 Fastigheten Mekanikervägen 5 i Bankeryd AB 559279-3813 Vetlanda 100 Emilshus Linköping Navhålet 2 AB 559378-5263 Vetlanda 100 Fastigheten Navhålet 2 AB 559279-3821 Vetlanda 100 Emilshus Växjö Fläkten 11 och Fläkten 14 AB 559378-5248 Vetlanda 100 Fastighetsbolaget Växjö Fläkten 11 och 14 AB 556748-6211 Vetlanda 100 Emilshus Jönköping Hedenstorp 1:99 AB 559067-9485 Vetlanda 100 Emilshus Jönköping Hedenstorp 2:41 AB 559389-3497 Vetlanda 100 Fastighetsbolaget Jönköping Hedenstorp 2:41 AB 559040-8687 Vetlanda 100 Emilshus Ulvö Kommanditbolag 969669-6500 Vetlanda 100 Emilshus Växjö Fabriken 1 AB 559389-3463 Vetlanda 100 Fastighetsbolaget Växjö Fabriken 1 AB 556685-9459 Vetlanda 100 Emilshus Växjö Lodjuret 3 AB 559137-0092 Vetlanda 100 EMILSHUS HOLDING 4 AB 559336-1149 Vetlanda 100 0,0 Emilshus Vetlanda Brudabäck AB 559336-1156 Vetlanda 100 Österängen Fastighets AB 556090-9219 Vetlanda 100 Emilshus Bankeryd Backen 1:122 AB 556983-9896 Vetlanda 100 Emilshus Halmstad Fanan AB 559026-9675 Vetlanda 100 Emilshus Halmstad Flygaren 1 AB 556813-8191 Vetlanda 100 Emilshus Halmstad Konen 4 AB 556313-3445 Vetlanda 100 EMILSHUS OPTION AB 559256-2523 Vetlanda 100 Summa andelar i koncernbolag 473,3 Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter mkr 2022 2021 KONCERNEN Förutbetalda kostnader 21,1 13,0 Upplupna hyresintäkter 10,0 4,7 31,1 17,7 80 – Emilshus årsredovisning 2022 NOTER Not 12 Uppskjuten skatt mkr % 2022 % 2021 KONCERNEN Vid årets början 170,4 59,6 Redovisat över resultaträkningen 65,4 107,7 Övrigt 1,2 3,2 Redovisad skuld vid årets slut 237,0 170,4 2022 2021 Upp- skjuten skatte- fordran Upp- skjuten skatte- skuld Upp- skjuten skatte- fordran Upp- skjuten skatte- skuld Förvaltningsfastigheter – 210,0 – 170,3 Obeskattade reserver – 2,3 – 1,1 Derivat – 27,9 – 2,0 Underskottsavdrag och övrigt 3,2 3,0 – 3,2 240,2 3,0 173,4 Kvittning -3,2 -3,2 -3,0 -3,0 Netto uppskjuten skatteskuld – 237,0 – 170,4 Netto uppskjuten skatteskuld Ackumulerade underskottsavdrag samt aktiverade ränteavdrag carry forward uppgår till 15,6 mkr (14,4) och har beräknats utifrån de totala underskottsavdrag som förelåg vid periodens utgång. En skattefordran om 20,6 procent har därvid redovisats. Not 13 Räntebärande skulder mkr 2022 2021 KONCERNEN Vid årets början 2 839,2 1 730,8 Upptagna banklån 1 810,3 905,5 Upptagna ägarlån – 45,0 Upptagna övriga skulder 65,0 – Upptagna obligationslån 641,5 201,2 Amortering på banklån -711,8 -43,3 Amortering på ägarlån -45,0 – Amortering på obligationslån -495,9 – Summa 4 103,3 2 839,2 Specifikation Banklån 3 396,8 2 241,7 Obligationslån 641,5 495,9 Ägarlån – 45,0 Reversskulder 65,0 – Checkkredit – 56,6 Summa 4 103,3 2 839,2 mkr 2022 2021 MODERFÖRETAGET Vid årets början 1 579,6 1 007,4 Upptagna banklån 1 548,2 393,4 Upptagna obligationslån 641,5 200,0 Värdeförändring obligationslån – 1,2 Upptagna övriga skulder 65,0 – Amortering på banklån -560,9 -22,4 Amortering på ägarlån -45,0 – Amortering på obligationslån -495,9 – Redovisat värde vid årets slut 2 732,5 1 579,6 Specifikation Banklån 2 026,0 982,1 Obligationslån 641,5 495,9 Ägarlån – 45,0 Reversskulder 65,0 – Checkkredit – 56,6 Summa 2 732,5 1 579,6 Not 14 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut mkr 2022 2021 KONCERNEN Aktier i dotterbolag 866,3 700,1 Fastighetsinteckningar 3 714,0 2 492,5 4 580,3 3 192,6 MODERFÖRETAGET Borgen till förmån för koncernbolag 1 370,8 1 259,5 1 370,8 1 259,5 Not 15 Checkräkningskredit mkr 2022 2021 KONCERNEN Beviljad kreditlimit 80,0 80,0 Outnyttjad del 80,0 -23,4 Utnyttjat kreditbelopp – 56,6 MODERFÖRETAGET Beviljad kreditlimit 80,0 80,0 Outnyttjad del 80,0 -23,4 Utnyttjat kreditbelopp – 56,6 Emilshus årsredovisning 2022 – 81 NOTER Not 16 Finansiella instrument mkr 2022 2021 Räntederivat Anskaffningsvärde vid årets ingång 2,7 2,7 Anskaffat under året – – Anskaffningsvärde vid årets utgång 2,7 2,7 Värdeförändring vid årets ingång 9,1 -3,4 Årets värdeförändring 125,3 12,5 Värdeförändring vid årets utgång 134,4 9,1 Marknadsvärde vid årets utgång 137,1 11,8 Emilshus har genom derivat räntesäkrat motsvarande 1 850,0 Mkr (1 550,0). Derivaten består dels av ränteswappar om 1 550,0 mkr (1 250,0) med en genomsnittlig återstående löptid om 3,2 år och dels en räntetaksprodukt om 300,0 mkr (300,0) med en löptid om 3,0 år. Derivaten begränsar eventuella ränteökningars effekt på Emilshus upplåningskostnader och har värderats till verkligt värde. Värdering av finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar och skulder per värderingskategori. Nedan framgår koncernens finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde och klassificerade enligt enligt IFRS. 2022-12-31 mkr Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaff- ningsvärde Summa redovisat värde Finansiella tillgångar Hyresfordringar – 1,8 1,8 Övriga fordringar – 17,2 17,2 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter – 31,1 31,1 Derivat 137,1 – 137,1 Likvida medel – 224,3 224,3 137,1 274,4 411,5 2021-12-31 mkr Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaff- ningsvärde Summa redovisat värde Finansiella tillgångar Hyresfordringar – 0,5 0,5 Övriga fordringar – 36,0 36,0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter – 17,7 17,7 Derivat 11,8 – 11,8 Likvida medel – 92,6 92,6 11,8 146,8 158,6 2022-12-31 mkr Finansiella skulder värderade till verkligt värde Finansiella skulder värde- rade till upplupet anskaffnings- värde Summa redovisat värde Finansiella skulder Obligationslån – 641,5 641,5 Skulder till kreditinstitut – 3 396,7 3 396,7 Reversskulder – 65,0 65,0 Leverantörsskulder – 17,6 17,6 Upplupen ränta – 9,4 9,4 Upplupen aktieutdelning – 20,7 20,7 – 4 150,9 4 150,9 2021-12-31 mkr Finansiella skulder värderade till verkligt värde Finansiella skulder värde- rade till upplupet anskaffnings- värde Summa redovisat värde Finansiella skulder Obligationslån – 495,9 495,9 Skulder till kreditinstitut – 2 298,2 2 298,2 Ägarlån – 45,0 45,0 Derivat 0,7 – 0,7 Leverantörsskulder – 8,0 8,0 Upplupen ränta – 1,7 1,7 Upplupen aktieutdelning – 14,0 14,0 0,7 2 862,8 2 863,5 Värdering till verkligt värde IFRS 13 Värdering till verkligt värde innehåller en värderings- hierarki avseende indata till värderingarna. Denna värderings- hierarki indelas i tre nivåer, Nivå 1 - Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder. Nivå 2 - Andra observerbara indata för tillgången eller skulder än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (dvs som prisnoteringar) eller indirekt (dvs härledda från prisnoteringar). Nivå 3 - Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata). Beräkning av verkligt värde: Räntebärande fordringar och skulder I upplysningssyfte beräknas ett verkligt värde för räntebärande fordringar och fordringar och skulder genom en diskontering av framtida kassaflöden av kapitalbelopp och ränta diskonterade till aktuell marknadsränta. Dessa poster hänför sig till nivå 2 i värderingshierarkin. Bolaget har gjort bedömningen att det verk- liga värdet motsvarar det redovisade värdet då räntan motsvarar aktuell marknadsränta samt att kreditmarginalen bedöms vara densamma som när lånen ingicks. Emilshus obligationer är note- rad vid Nasdaq Stockholm. Det redovisade värdet för obligatio- nerna reflekterar verkligt värde. Kortfristiga fordringar och skulder För kortfristiga fordringar och skulder, som kundfordringar och leverantörsskulder, med en livslängd på mindre än sex månader anses det redovisade värdet reflektera verkligt värde. Någon indel- ning i nivåer enligt värderingshierarkin görs inte för dessa poster. För beskrivning av redovisningsprinciperna gällande finan- siella instrument se not 1. Säkerheter redovisas i not 14 ”Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut” . 82 – Emilshus årsredovisning 2022 NOTER Not 17 Eget kapital mkr Antal stamaktier Antal preferensaktier Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst inkl årets res KONCERNEN Eget kapital 2022-12-31 92 874 199 20 628 625 227,0 1 742,2 1 037,8 92 874 199 20 628 625 227,0 1 742,2 1 037,8 MODERBOLAGET Eget kapital 2022-12-31 92 874 199 20 628 625 227,0 1 742,5 -51,4 92 874 199 20 628 625 227,0 1 742,5 -51,4 Aktiekapital I posten aktiekapital ingår det registrerade aktiekapitalet för moderbolaget. Antalet stamaktier uppgick den 31 december 2022 till 92 874 199 med ett kvotvärde om 2 kronor per aktie. Antalet stamaktier av serie A uppgick till 11 527 890 och antalet stamaktier av serie B uppgick till 81 346 309. Varje stamaktie av serie A berättigar till 10 röster och varje stamaktie av serie B berättigar till en röst. Antalet preferensaktier uppgick till 20 628 625 och varje preferensaktie berättigar till en röst. Emilshus har 1 872 660 utestående teckningsoptioner vilka berättigar till teckning av en stamaktie av serie B för 22,60 kronor fram till den 30 juni 2024. Teckningsoptionerna innehas av Sagax (1 248 440 teckningsoptioner) och NP3 Fastigheter AB (624 220 teckningsoptioner). Emilshus stamaktier av serie B och preferensaktierna är sedan den 13 juni 2022 noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Övrigt tillskjutet kapital Avser eget kapital som tillskjutits företaget av aktieägarna i sam- band med genomförda ny- och kvittningsemissioner. Balanserade vinstmedel Avser det ackumulerade resultat som genererats i koncernen. Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter mkr 2022 2021 KONCERNEN Upplupna fastighetskostnader 17,3 15,1 Upplupen ränta 9,3 2,9 Övriga upplupna kostnader 11,9 5,3 Förutbetalda hyresintäkter 80,2 55,8 118,7 79,1 MODERBOLAGET Upplupen ränta 7,1 2,9 Övriga upplupna kostnader 11,9 4,2 19,1 7,1 Not 19 Transaktioner med närstående Styrelsens ordförande Johan Ericsson har genom helägt bolag under året fakturerat Emilshus konsultarvoden om totalt 0,5 mkr (0,6). Inköp från ett närstående bolag där styrelseledamoten Pierre Folkesson har ägarintressen har under perioden skett med 4,4 mkr (25,3). Inköpen avser huvudsakligen inköp av by entreprenader. Från samma bolag har under perioden hyresintäkter erhållits med 0,2 mkr (0,2). Emilshus årsredovisning 2022 – 83 NOTER Not 20 Händelser efter räkenskapsårets utgång • I februari ingick Emilshus avtal med Carnegie Investment Bank AB om att agera likviditetsgarant för Emilshus stamaktie B i syfte att främja aktiens likviditet. • Styrelsen beslutade den 9 februari att uppdatera Emilshus finansiella mål och riskbegränsningar. Not 21 Finansiella risker Koncernens affärsverksamhet är utsatt för olika slags finansiella risker; kreditrisk, ränterisk och likviditetsrisk samt finansierings- och refinansieringsrisk. Bolaget arbetar med att föreby a och begränsa riskerna. Riskerna är desamma för moderbolaget och koncernen. Det är styrelsen som har det övergripande ansvaret för koncer- nens riskarbete, inklusive finansiella risker. Riskarbetet omfattar att identifiera, bedöma och värdera de risker som koncernen ställs inför. Prioritet lä s på de risker som vid en samlad bedömning avse- ende möjlig påverkan, sannolikhet och konsekvens, bedöms kunna ge mest negativ effekt för koncernen. Koncernens övergripande målsättning för finansiella risker är att säkerställa kort- och långsiktig kapitalförsörjning, uppnå en långsiktig och stabil kapitalstruktur med optimal förfallostruktur samt säkerställa att riskexponeringen avse- ende kreditrisk och likviditetsrisk reduceras till en acceptabel nivå. Bolaget har utarbetat en policy för riskhantering och intern kontroll. Kreditrisk Kreditrisk är risken att koncernens motpart i ett finansiellt instru- ment inte kan fullgöra sin skyldighet och därigenom förorsaka koncernen en finansiell förlust. Koncernens kreditrisk uppstår i första hand genom fordringar på kunder samt vid placering av likvida medel och överskottslikviditet. Kreditrisken för hyresfordringar hanteras genom att bolaget arbetar med långa hyresavtal och kontinuerlig omförhandling för att få en stabil förfallostruktur. Bolagets fastighetsportfölj är huvudsakligen inom områden som är mindre konjunkturkänsliga än exempelvis centrumhandel. Kreditrisken reduceras då hyresavtalen innebär att hyresgästerna erlä er hyran i förskott. Marknadsrisk är risken för att verkligt värde på eller framtida kas- saflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av föränd- ringar i marknadspriser. De marknadsrisker som påverkar koncernen utgörs främst av ränterisker. Kreditrisken reduceras då hyresavtalen innebär att hyresgästerna erlä er hyran i förskott. Ränterisk Ränterisk är risken för att verkligt värde eller framtida kassaflö- den från ett finansiellt instrument varierar på grund av föränd- ringar i marknadsräntor. En betydande faktor som påverkar ränterisken är räntebindningstiden. Koncernen är främst utsatt för ränterisk avseende koncernens lån till kreditinstitut och avse- ende koncernens obligationslån. Ränterisken hanteras genom att låneportföljens förfallostruktur ska vara en avvägning mellan kort och lång räntebindning samt genom utnyttjandet av derivat. Genomsnittlig ränta på låneportföljen uppgick till 4,6 procent (3,0). Den huvudsakliga förklaringen till den högre räntenivån är högre marknadsräntor och marginaler på nyupplåning. Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 1,9 år (2,0). Derivaten begränsar eventuella framtida räntehöj- ningars effekt på Emilshus upplåningskostnad. Likviditetsrisk Likviditetsrisk är risken för att ett företag får svårigheter att fullgöra förpliktelser som sammanhänger med finansiella skulder som regleras med kontanter eller annan finansiell tillgång. Emilshus hanterar likviditetsrisken genom kontinuerlig uppfölj- ning av verksamheten samt delvis genom att upprätthålla en kon- cernkontostruktur som säkerställer dotterbolagens kreditbehov. Emilshus prognostiserar löpande framtida kassaflöden utifrån olika scenarion för att säkerställa att finansiering sker i tid och säkerställer på så sätt likviditet för framtida åtaganden. Skulder har i tabellen inkluderats i den period när återbetalning tidigast kan krävas. Löptidsanalys 2022-12-31 < 6 mån 6–12 mån 1–3 år 3–5 år > 5 år Totalt Skulder till Kreditinstitut 110,1 109,3 2 370,4 1 174,7 – 3 764,5 Obligationslån 22,3 28,3 705,5 – – 756,1 Reverslån 0,9 65,9 _ – – 66,8 Leverantörsskulder 17,6 – – – – 17,6 Övriga kortfristiga skulder 25,5 – – – – 25,5 Summa, mkr 176,4 203,5 3 075,9 1 174,7 – 4 630,5 2021-12-31 < 6 mån 6–12 mån 1–3 år 3–5 år > 5 år Totalt Skulder till Kreditinstitut 293,3 60,5 586,2 1 562,2 – 2 502,2 Obligationslån 13,4 511,1 – – – 524,5 Ägarlån 5,7 10,6 31,2 – – 47,5 Leverantörsskulder 8,0 – – – – 8,0 Övriga kortfristiga skulder 26,8 – – – – 26,8 Summa, mkr 347,2 582,2 617,4 1 562,2 – 3 109,0 84 – Emilshus årsredovisning 2022 NOTER Refinansieringsrisk Med refinansieringsrisk avses risken för att finansiering inte kan erhållas eller endast ske till avsevärt ökade kostnader. Refinan- sieringsrisken hanteras genom att bolaget arbetar med flera olika finansieringskällor och lä er stor vikt vid en väl avvägd låneförfallostruktur. Bolaget har ett väl fungerande samarbete och dialog med olika kreditgivare. Behovet av refinansiering ses regelbundet över av bolaget för att säkerställa finansiering för expansion och investeringar. Målsättningen är att säkerställa att koncernen löpande har tillgång till extern upplåning utan att kost- naden för upplåningen ökar väsentligt. Kapitalhantering Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att upprätthålla en över tid optimal tillgångs- och kapitalstruktur som är anpassad till verksamheten. Kapital definieras som koncernens eget kapital, vilket uppgår till 3 007,0 tkr (1 847,8). I vissa av bolagets finansieringsavtal finns finansiella lånevill- kor s k covenanter som bolaget skall uppfylla kvartalsvis. Dessa villkor baseras på åtaganden avseende räntetäckningsgrad, soliditet, eget kapital samt belåningsgrad. Bolaget har under året efterlevt samtliga villkor i finansieringsavtalen . Not 22 Likvida medel mkr 2022 2021 KONCERNEN Följande delkomponenter ingår i likvida medel Kassa och bank 224,3 92,6 Ovanstående har klassificerats som likvida medel med utgångs- punkten att: • De har en obetydlig risk för värdefluktuationer • De kan lätt omvandlas till kassamedel • De har en löptid om högst tre månader från anskaffnings- tidpunkten Not 23 Specifikationer till kassaflödesanalysen Avstämning av skulder som hör till finansieringsverksamheten. Förändringar i låneportföljen, mkr 2022 2021 Skulder vid årets ingång 2 839,2 1 730,8 Amortering -1 207,7 -193,3 Kvittning av ägarlån vid emission av preferensaktier -45,0 – Nyupptagna lån 2 516,8 1 301,7 Skulder vid årets utgång 4 103,3 2 839,2 Not 24 Styrelsens förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande fria egna kapital i moderföretaget (kronor) Balanserade vinstmedel -40 933 418 Överkursfond 1 742 478 657 Årets resultat -10 441 401 Summa 1 691 103 838 Utdelning till preferensaktieägare 41 257 250 Balanseras i ny räkning 1 649 846 588 Summa 1 691 103 838 Emilshus har som målsättning att återinvestera bolagets vinst- medel, som inte ska delas ut till preferensaktieägare, i verksam- heten för att tillvarata affärsmöjligheter, skapa tillväxt och nå Emilshus finansiella och operationella mål. Styrelsen föreslår för räkenskapsåret 2022 en utdelning om 2, 0 0 kronor per preferensaktie, att delas ut kvartalsvis om 0,50 kronor per preferensaktie. Styrelsen föreslår att ingen utdelning på stamaktier lämnas för verksamhetsåret. Styrelsen föreslår att återstående fria egna kapital om 1 691 103 838 kronor balanseras I ny räkning. Utdelningsförslaget är i enlighet med Emilshus utdelningspolicy. Emilshus årsredovisning 2022 – 85 NOTER Koncernredovisningen respektive årsredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstan- darder respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och moderbolagets ställning och resultat. Styrelsens försäkran Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Vetlanda den 30 mars 2023 Johan Ericsson Liselotte Hjorth Jakob Fyrberg Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Elisabeth Thuresson Björn Garat Styrelseledamot Styrelseledamot Vår revisionsberättelse har lämnats den 30 mars 2023 Ernst & Young Mikael Ikonen Auktoriserad revisor 86 – Emilshus årsredovisning 2022 STYRELSENS OCH REVISORS UNDERSKRIFT Till bolagsstämman i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ), org nr 559164-8752 Revisionsberättelse Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) för år 2022 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 49–53. Bola- gets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 58–86 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställ- ning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncern- redovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisnings- lagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 49–53. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat- räkningen och balansräkningen för moderbolaget samt koncernens rapport över totalresultatet och rapport över finansiell ställning. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrke s- etiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har till- handahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydel- sefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områ- den. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områ- den som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Emilshus årsredovisning 2022 – 87 REVISIONSBERÄTTELSE Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredo- visningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–48 och 87–94. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern- redovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncern- redovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo- visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tilläm- pas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredo- visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegent- ligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upp- täcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för- väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisors- inspektionens webbplats. Denna beskrivning är en del av revi- sionsberättelsen. Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter uppgick den 31 december 2022 till 7 111,4 Mkr och årets orealiserade värdeförändring uppgick till 99,3 Mkr. Förvalt- ningsfastigheter är beloppsmässigt den mest väsentliga posten i koncernens rapport över finansiell ställning. Värde- ring till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där en liten förändring i gjorda antaganden som lier till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Per balansdagen har i stort sett hela fast- ighetsbeståndet värderats av externa värderare. Externvärde- ringarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödes modellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastig- heternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastig- hets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden. Med anledning av de många antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt bety- delsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår i not 8 och väsentliga uppskatt- ningar och bedömningar i not 1. I vår revision har vi utvärderat och granskat bolagets process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera tillämpad värderingsmetod och indata i värderingarna. Vi har utvärderat de externt anlitade värderingsexperternas kompetens och objektivitet. Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har med stöd av våra värderingsspecialister granskat bolagets modell för fastighetsvärdring. Med stöd av våra värderingsspeci- alister har vi också granskat rimligheten i gjorda antaganden för ett urval av fastigheterna som direktavkastningskrav, vakans- grad, hyresintäkter och driftskostnader. Vi har även kontroll- beräknat ett urval av värderingar. Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar med bolagets värderingsansvariga och företagsledning. Vi har också gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har bedömt huruvida lämnade upplysningar i årsredovisningen är ändamåls- enliga. 88 – Emilshus årsredovisning 2022 REVISIONSBERÄTTELSE Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) för år 2022 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för- slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och kon- cernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings- behov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt- ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt- ningen ska skötas på ett betryande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är fören- ligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliör enhetlig elek- tronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) för år 2022. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lag- stadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig- heter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rappor- ten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. Emilshus årsredovisning 2022 – 89 REVISIONSBERÄTTELSE RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings- åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekono- miska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och nära- liande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitets- kontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes- utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentlig- heter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effek- tiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens rapport över totalresultatet, rapport över finansiell ställning och rapport över förändring av eget kapital, rapport över kassaflödet samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Ernst & Young AB, Box 7850 103 99 Stockholm utsågs till Fastighetsbolaget Emilshus AB revisor av bolagsstämman den 20 april 2022 och har varit bolagets revisor sedan den 6 september 2018. Stockholm den 30 mars 2023 Ernst & Young AB Mikael Ikonen Auktoriserad revisor 90 – Emilshus årsredovisning 2022 REVISIONSBERÄTTELSE mkr 2022 2021 2020 2019 FASTIGHETSRELATERADE Antal fastigheter, st 125 97 69 44 Uthyrningsbar area, tkvm 786,1 580,7 360,4 215,7 Fastigheternas verkliga värde, Mkr 7 111,4 4 827,2 2 714,7 1 542,6 Fastigheternas verkliga värde, kr/kvm 9 047 8 312 7 532 7 151 Substansvärde, Mkr 2 446,7 2 006,5 1 002,9 793,4 Hyresvärde, Mkr 580,7 360,7 234,6 132,3 Hyresvärde, kr/kvm 739 621 651 613 Återstående hyrestid, år 5,8 6,5 5,0 5,4 Nettouthyrning, Mkr 11,5 -3,2 -0,5 E/T Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,9 97,1 96,9 97,0 Ytmässig uthyrningsgrad, % 96,8 97,9 98,0 99,0 Direktavkastning, % 6,1 6,4 7,0 6,8 Överskottsgrad, % 79,9 81,5 81,2 81,8 AKTIERELATERADE, STAMAKTIER Antal stamaktier vid periodens slut 92 874 199 66 446 380 60 405 800 60 405 800 Genomsnittligt antal stamaktier 80 559 130 64 936 235 60 405 800 39 948 120 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1,76 1,87 1,42 1,16 Förändring i förvaltningsresultat per stamaktie, % -6 32 22 29 Periodens resultat per stamaktie, kr 3,36 7,07 2,91 2,32 Eget kapital per stamaktie, kr 25,27 21,09 15,60 12,69 Periodens kassaflöde, Mkr 150,7 109,9 74,3 40,4 Substansvärde per stamaktie, kr 26,34 23,48 16,60 13,13 Förändring i substansvärde per stamaktie, % 12 41 26 16 Avkastning på eget kapital per stamaktie, % 14,4 37,1 20,9 17,2 AKTIERELATERADE, PREFERENSAKTIER Antal prerensaktier vid periodens utgång 20 628 625 13 951 313 – – Genomsnittligt antal preferensaktier 20 252 401 4 892 323 – – Eget kapital per preferensaktie, kr 32,00 32,00 – – Periodens resultat per preferensaktie, kr 2,00 0,90 – – Periodens utdelning per preferensaktie, kr 2,00 0,90 – – FINANSIELLA Soliditet, % 40,0 37,0 33,6 41,8 Avkastning på eget kapital, % 12,8 33,6 20,9 17,2 Nettobelåningsgrad, % 54,5 56,9 50,8 46,7 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 44,6 45,7 50,0 27,8 Belåningsgrad, % 57,7 58,8 63,8 65,0 Belåningsgrad fastigheter, % 48,7 48,8 52,9 46,1 Genomsnittlig låneränta vid periodens utgång, % 4,6 3,0 2,8 3,2 Genomsnittlig kapitalbindning vid periodens utgång, år 2,9 2,6 2,2 2,2 Räntetäckningsgrad, r 2,3 2,8 2,9 4,3 Räntebärande nettoskuld, Mkr 3 879,0 2 746,6 1 651,8 720,4 Nyckeltal Emilshus årsredovisning 2022 – 91 NYCKELTAL Definitioner Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnitt- ligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Motivering: Visar hur ägarnas kapital förräntas under perioden. Avkastning på eget kapital, stamaktie Resultatet efter skatt omräknat till 12 månader, reducerat med preferens- aktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden och resultatandel för innehav utan bestämmande inflytande, i procent av genomsnittligt eget kapital efter avräkning av preferenskapital och innehav utan bestäm- mande inflytande. Motivering: Visar hur ägarnas kapital förräntas under perioden med beaktande av preferensaktieä- garnas rätt till utdelning. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till verkligt värde förvaltningsfastigheter. Motivering: Visar på Emilshus skuldsättningsnivå Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i förhållande till verkligt värde. Motivering: Visar på Emilshus skuld- sättningsnivå avseende säkerställda skulder. Direktavkastning (yield) Driftöverskott omräknad till 12 månader, i procent av fastighetsportföljens värde vid periodens utgång, justerad för innehavstid. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastig- hetens värde. Motivering: Visar på Emilshus lönsamhet före finansiella kostnader och kostnader för central adminis- tration i relation till fastighetsport- följens marknadsvärde. Driftöverskott Periodens hyresintäkter minus fastighets kostnader. Motivering: Visar på förvaltningens lönsamhet före kostnader för cen- tral administration och finansnetto. Eget kapital per preferensaktie Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris vid likvidation (32 kronor per preferensaktie) jämte upplupen utdelning. Motivering: Visar preferensaktie- ägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per stamaktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avräkning av preferenskapitalet i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång. Motivering: Visar stamaktieägarnas andel av eget kapital. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat är ett specifikt resultatmått som är praxis i fast- ighetsbranschen och används för att underlätta jämförbarheten inom branschen. Beräknas som summan av driftnetto, försäljnings- och administrationskostnader samt finansnetto. Motivering: Visar på Emilshus lönsamhet före värdeförändringar. Förvaltningsresultat per stamaktie Periodens resultat före skatt och värdeförändringar reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning i förhållande till vägt genomsnittligt antal stamaktier. Motivering: Visar på Emilshus lönsamhet före värdeförändringar med hänsyn tagen till utdelning på preferensaktier. Genomsnittlig låneränta Vägd ränta på räntebärande låneskulder med beaktande av räntederivat på balansdagen. Motivering: Visar på Emilshus genomsnittliga ränta och ger en bild av Emilshus ränterisk. Hyresduration Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen. Motivering: Visar på Emilshus risk för framtida vakanser. Hyresintäkter Utdebiterad hyra, plus utdebiterade tillä såsom värme, el, fastighets- skatt m.m. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillä för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Motivering: Visar på Emilshus intäktspotential utifrån aktuellt fastighetsinnehav. 92 – Emilshus årsredovisning 2022 DEFINITIONER Långsiktigt substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och innehav utan bestämmande inflytande, med återläning av derivat och uppskjuten skatt. Motivering: Visar på koncernens långsiktiga substansvärde och är ett etablerat mått som används av noterade fastighetsbolag på ett enhetligt sätt. Långsiktigt substansvärde per stamaktie Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och innehav utan bestämmande inflytande, med återläning av derivat och uppskjuten skatt, i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång. Motivering: Visar på hur stor del av Emilshus substansvärde som är hänförligt till stamaktieägarna efter att andelen hänförligt till preferens- aktieägarna har avräknats. Nettobelåningsgrad Räntebärande nettoskulder i förhållande till verkligt värde förvaltnings- fastigheter. Motivering: Visar på Emilshus finansiella risk. Nettobelåningsgrad fastigheter Räntebärande nettoskulder med säkerhet i fastigheter i förhållande till verkligt värde förvaltningsfastigheter. Motivering: Visar på Emilshus finansiella risk. Nettouthyrning Under perioden ingångna nya hyresavtal inklusive befintliga avtal vilka omförhandlats reducerad med uppsägningar för avflytt. Preferenskapital Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per preferensaktie. Motivering: Visar eget kapital hänförligt till preferensaktieägarna. Resultat per preferensaktie Preferensaktieägarnas andel av resultatet vilket motsvarar den årliga utdelningen per preferensaktie. Motivering: Visar på preferensaktie- ägarnas andel av resultatet. Resultat per stamaktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden, i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier. Motivering: Visar på stamaktieägar- nas andel av resultatet med hänsyn tagen till utdelning på preferens- aktier. Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel. Motivering: Visar på koncernens skuldsättning. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat plus finansnetto i förhållande till finansnetto. Motivering: Visar på Emilshus förmåga att betala ränta utifrån finansiellt utfall för den operative verksamheten. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Motivering: Visar på hur stor andel av Emilshus tillgångar som är finan- sierade med eget kapital och bely- ser Emilshus finansiella stabilitet. Uthyrningsgrad, ekonomisk Hyresintäkt i förhållande till hyresvärdet. Motivering: Visar på den eko- nomiska utnyttjandegraden för Emilshus förvaltningsfastigheter. Uthyrningsgrad, yta Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. Motivering: Visar på den ytmässiga utnyttjandegraden för Emilshus förvaltningsfastigheter. Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. Motivering: Visar på förvaltnings- verksamhetens lönsamhet. Emilshus årsredovisning 2022 – 93 DEFINITIONER Årsstämma 2023 Årsstämma i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) kommer att hållas torsdagen den 27 april 2023, kl. 12.00 i bolagets lokaler, Storgatan 10, 352 31 Växjö. Anmälan Aktieägare som önskar deltaga vid årsstämman ska: • dels vara införd som ägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken den 19 april 2023, • dels anmäla sitt deltagande till bolaget senast den 21 april 2023. Anmälan ska ske antingen: • per post till Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ), Att: Årsstämma, c/o Born Advokater, Box 5244, 102 45 Stockholm, eller • per e-post till [email protected]. Vid anmälan ska aktieägare uppge fullständigt namn, person- eller organisationsnummer, adress, telefonnummer, aktieinnehav samt, i förekommande fall, uppgift om ombud och biträden (högst två). Anmälan bör, i förekommande fall, åtföljas av full- makter, registreringsbevis och andra behörighetshandlingar. Personuppgifter som hämtas från den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken, anmälan om deltagande vid stämman samt uppgifter om ombud och biträden kommer att användas för registrering, upprättande av röstlängd för stämman samt, i förekommande fall, stämmoprotokoll. Förvaltarregistrerade aktier För att ha rätt att delta i årsstämman måste en aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier, förutom att anmäla sig till stäm- man, låta registrera aktierna i eget namn så att aktieägaren blir upptagen i framställningen av aktieboken per den 19 april 2023. Sådan registrering kan vara tillfällig (s.k. rösträttsregistre ring) och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner i sådan tid i förväg som förvaltaren bestämmer. Rösträttsregistreringar som gjorts av förvaltaren och verkställts senast den 21 april 2023 kommer att beaktas vid framställningen av aktieboken. Ombud Aktieägare som företräds genom ombud ska utfärda skriftlig av aktieägaren undertecknad och daterad fullmakt för ombudet. Om fullmakten utfärdas av juridisk person ska kopia av registre- ringsbevis bifogas eller om sådan handling inte finns, motsvarande behörighetshandling. Fullmaktsformulär för aktieägare som önskar delta i stämman genom ombud finns på bolagets webbplats www.emilshus.com. Fullmakten i original ska även uppvisas på stämman. 94 – Emilshus årsredovisning 2022 INFORMATION OM ÅRSSTÄMMA Finansiell kalender Delårsrapport januari–mars 2023 27 april 2023 Årsstämma 2023 27 april 2023 Delårsrapport januari–juni 2023 14 juli 2023 Delårsrapport januari–september 2023 18 oktober 2023 Bokslutskommuniké 14 februari 2024 januari–december 2023 Kontaktuppgifter Jakob Fyrberg VD 010-303 93 05 [email protected] Jonas Karlsson CFO 010-303 93 01 [email protected] Om Emilshus Emilshus är ett fastighetsbolag som med utgångspunkt i småländsk företagskultur förvärvar, utvecklar och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter med Småland som kärnmarknad. Bolagets fastighetsbestånd uppgick per den 31 december 2022 till cirka 786,1 tkvm uthyrningsbar area fördelat på 125 fastigheter med tyngdpunkt på lätt industri, industriservice/proffshandel och extern- och dagligvaru- handel. Emilshus stamaktie och preferensaktie är noterade på Nasdaq Stockholm sedan juni 2022. Emilshus Certified Adviser är FNCA Sweden AB, [email protected], 08-528 00 399. Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) Org. nr 559164-8752 www.emilshus.com
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.