Fast Ejendom Danmark

Interim / Quarterly Report • Aug 29, 2019

Børsmeddelelse nr. 30/2019 29. august 2019

Halvårsrapport 1. halvår 2019

• Resultat af ejendommenes drift: 23,1 mio. kr. (H1 2018: 20,4 mio. kr.).
• Periodens administrationsomkostninger: 5,9 mio. kr. (H1 2018: 5,3 mio. kr.).
• Resultat af primær drift før værdireguleringer: 17,1 mio. kr. (H1 2018: 15,1 mio. kr.).
• Finansielle poster, netto: -4,4 mio. kr. (H1 2018: -2,4 mio. kr.).
• Resultat før skat: 12,7 mio. kr. (H1 2018: 12,7 mio. kr.).
• Pengestrøm fra driftsaktiviteten: 7,9 mio. kr. (H1 2018: 12,7 mio. kr.).
• Selskabet har i halvåret købt Ejendomsselskabet Ringager ApS, bestående af ca. 20.000 m² erhvervslejemål, til en pris på 84,6 mio. kr.
• Værdien af selskabets ejendomme: 974,6 mio. kr. (Ultimo 2018: 888,7 mio. kr.).
• Udlejningsgraden ved kvartalets slutning: 79,7%, og korrigeret for Ejendomsselskabet Ringager ApS 88,8% (Ultimo 2018: 91,1%).
• Loan To Value: 59,4 % (Ultimo 2018: 56,4 %).
• Indre værdi pr. aktie: 134,8 (Ultimo 2018: 130,3).
• Egenkapital: 353,6 mio. kr. (Ultimo 2018: 345,4 mio. kr.).
• For hele 2019 forventes fortsat et resultat af primær drift før værdireguleringer i niveauet 33 mio. kr. og en positiv pengestrøm fra driftsaktiviteten i niveauet 19 mio. kr.

Administrerende direktør Torben Schultz udtaler:

"Andet kvartal har budt på fortsat spændende muligheder for os. Vi fortsætter med forberedelserne til udviklingen af vores seneste anskaffelse i Brøndby, hvor igangsætning af opførsel af diverse fællesfunktioner er klar til at blive skudt i gang. Det er tanken og forventningen at attraktive fællesfunktioner som konferencecenter, kantine, reception samt fitnessområde skal være katalysatoren i bestræbelserne på at tiltrække lejere til de velbeliggende bygninger.

Herudover har Ballerup kommune planer om at omdanne Ballerup Erhvervspark til kombineret bolig- og erhvervsområde. På baggrund heraf, undersøger vi, bl.a. i samarbejde med kommune, arkitekter og ingeniører, muligheden og konsekvenserne af at omdanne vores erhvervsejendom på Baltorpvej til boliger. Resultatet af disse indledende vurderinger forventes at være klar ultimo året. Endelig arbejder vi aktivt på udviklingen af den eksisterende portefølje til at kunne imødekomme nye krav fra eksisterende lejere. Så alt i alt er vi rigtig godt i gang med en bred pallette af spændende opgaver og muligheder. "

Yderligere oplysninger:

Torben Schultz Adm. direktør Tlf. 40 10 28 76

Fast Ejendom Danmark A/S er et børsnoteret ejendomsselskab. Koncernen investerer i og driver bolig-, kontor- og lagerejendomme i yderkanten af de større danske byer, primært København, Århus og Odense.

Selskabet er noteret på Nasdaq Copenhagen. Se mere om selskabet på vores hjemmeside www.fastejendom.dk

Fast Ejendom Danmark A/S Halvårsrapport for 1. halvår 2019 1 Rådhusvej 13 2920 Charlottenlund, CVR-nr. 28500971

DKK 1.000	År-til-dato	År-til-dato	Hele året	Hele året
	2019	2018	2018	2017
RESULTATOPGØRELSE
Lejeindtægter	37.837	35.679	72.158	78.304
Driftsomkostninger	-14.777	-15.263	-27.748	-28.423
Resultat af ejendommenes drift	23.060	20.416	44.410	49.881
Værdireguleringer af investeringsejendomme	0	0	14.337	6.203
Bruttoresultat	23.060	20.416	58.747	56.084
Administrationsomkostninger	-5.953	-5.318	-11.209	-10.089
Resultat af primær drift	17.106	15.098	47.538	45.995
Resultat af primær drift før værdireguleringer	17.106	15.098	33.201	39.792
Finansielle poster, netto	-4.367	-2.351	-5.081	-11.708
Resultat før skat	12.739	12.747	42.456	34.287
Skat	-2.803	-2.804	-9.027	-4.790
Resultat efter skat	9.936	9.943	33.429	29.497
BALANCE
Langfristede aktiver	975.042	868.200	889.130	868.200
Kortfristede aktiver	58.451	94.659	84.655	91.486
Selskabskapital	5.482	5.482	5.482	5.482
Egenkapital	353.599	322.056	345.542	314.460
Langfristede gældsforpligtelser	649.231	605.308	598.609	613.480
Kortfristede gældsforpligtelser	30.662	35.495	29.634	31.746
Balancesum	1.033.493	962.859	973.785	959.686
Antal aktier i omløb stk.	2.623.849	2.652.442	2.652.442	2.677.531
REGNSKABSRELATEREDE NØGLETAL )
Ejendomsafkast før værdiregulering (Afkastgrad 1) 1 % )	1,8	1,7	3,8	4,3
Ejendomsafkast efter værdiregulering (Afkastgrad 2) 1 % )	1,8	1,7	5,4	5,0
Forrentning af egenkapital 1 % )	2,8	3,1	10,1	9,7
Areal ultimo 2 m2	171.575	152.154	151.903	152.154
Udlejningsgrad, målt i lejeværdi %	79,7	89,0	91,1	88,1
Gennemsnitligt vægtet afkastkrav %	7,0	7,0	7,0	7,0
Resultat af ejendomme, udlejet 1 ) kr/m2	169	151	321	372
Husleje, udlejet 1 ) kr/m2	277	263	521	584
Resultat af ejendomme inkl. dagsværdiregulering 1 ) kr/m2	169	151	425	418
kr/m2 Dagsværdi af ejendomme	5.683	5.706	5.853	5.706
Omkostningsprocent 1 ) %	0,61	0,61	1,26	1,16
Resultat pr. aktie 1 ) DKK	3,79	3,75	12,54	10,89
Gennemsnitlig lånerente 1 ) %	0,71	0,68	1,33	1,89
Loan to Value %	59,4	58,3	56,4	59,5
Gennemsnitlig antal ansatte	8	6	6	7
Indre værdi DKK	134,76	121,42	130,27	117,44
Tilvækst i indre værdi, årlig 1 ) %	3,4	3,4	10,9	10,6
Børskurs DKK	105,0	86,0	86,5	97,0
Discount (indre værdi mod børskurs) %	22	29	34	17

Definitioner og beregningsformler fremgår af selskabets årsrapport

1) År-til-dato kolonner er ikke omregnet til årsbasis

2) Arealet er øget med 19.748 m2 som følge af købet af Ejendomsselskabet Ringager ApS pr. 28. februar 2019.

Ledelsesberetning

Koncernens lejeindtægter udgør 37,8 mio. kr. (H1 2018: 35,7 mio. kr.).

Tilgangen af Ejendomsselskabet Ringager ApS i andet kvartal og en reduktion i øvrig tomgang har haft en positiv effekt på udviklingen i lejeindtægterne.

Driftsomkostninger udgør –14,8 mio. kr. (H1 2018: -15,3 mio. kr.). Faldet i driftsomkostninger kan primært henføres til et mæglersalær i Q1 2018 vedrørende et enkelt større lejemål, mens der fortsat ikke er afholdt væsentlige mæglersalærer i H1 2019.

Resultat af ejendommenes drift er herefter realiseret med et overskud på 23,1 mio. kr. (H1 2018: 20,4 mio. kr.).

Administrationsomkostningerne udgør -5,9 mio. kr. (H1 2018: -5,3 mio. kr.). H1 2018 var positivt påvirket af en periode med en ubesat stilling. Primo 2019 blev der ansat én yderligere projektchef blandt andet til varetagelse af ombygningen af Ringager. Udviklingen fra H1 2018 til H1 2019 svarer således til +1,6 gennemsnitlig antal ansatte. De øvrige omkostninger er på niveau med samme periode sidste år.

Resultat af primær drift før værdireguleringer udgør herefter 17,1 mio. kr. (H1 2018: 15,1 mio. kr.).

0 5.000 10.000 15.000 20.000 Tusinde

2018 2019

Resultat af primær drift før værdireguleringer (kvartaler)

Værdiregulering af investeringsejendomme. Der har ikke været foretaget en dagsværdi reguleringer af ejendommene pr. 30. juni 2019. Udviklingen fra ultimo 2018 (888,7 mio. kr.) til 30. juni 2019 (974,6 mio. kr.) sammensættes dels af tilgangen af Ringager dels af forbedringsarbejder gennemført på ejendommene.

Ved værdiansættelse af selskabets ejendomme anvendes fortsat et gennemsnitligt vægtet afkastkrav på 7,0 pct.

Periodens finansielle resultat, opgjort netto, udgør -4,4 mio. kr. og sammensættes af prioritetsrenter -3,9 mio. kr., bankrenter -0,3 mio. kr., realiseret kurstab -0,3 mio. kr. samt urealiserede værdireguleringer af prioritetsgælden +0,1 mio. kr.

Renterne er på niveau med samme periode sidste år hvorimod realiseret kurstab og urealiserede værdireguleringer af prioritetsgælden afviger med samlet -1,9 mio. kr.

Periodens resultat før skat er herefter et overskud på 12,7 mio. kr. (H1 2018: 12,7 mio. kr.).

Periodens pengestrøm fra driftsaktiviteten udgør 7,9 mio. kr. og er i perioden påvirket af såvel betaling af skat som forskydninger i driftskapitalen. For hele året estimeres fortsat en pengestrøm i niveauet 19 mio. kr.

Selskabets prioritetsgæld udgør 630,9 mio. kr. Gælden er i H1 2019 øget med +48,6 mio. kr., der fordeler sig med +59,1 mio. kr. som følge af erhvervelsen af Ejendomsselskabet Ringager ApS, afdrag på –10,4 mio. kr. samt -0,1 mio. kr. som urealiserede værdireguleringer.

Realkreditlånene er optaget med halvårlig rentefastsættelse (CIBOR 6).

Belåningsgrad (Loan To Value) inkl. likvider udgør ultimo perioden 59,4 % mod 56,4 % ved årsskiftet.

Rådhusvej 13

2920 Charlottenlund, CVR-nr. 28500971

Ledelsesberetning

Egenkapitalen udgør ultimo perioden 353,6 mio. kr. mod 345,5 mio. kr. ved årsskiftet.

Udlejning.

Selskabets udlejningsprocent, målt i lejeværdi, udgør 79,7 % mod 91,1 % ved årsskiftet. Forskydningen kan i al væsentlighed henføres til Ringager, der har en stor volumen og en udlejningsgrad på 32 % Korrigeret for Ejendomsselskabet Ringager ApS udgør udlejningsgraden 88,8 %

Køb og salg. Selskabet har den 25. marts købt Ejendomsselskabet Ringager ApS med overtagelse pr. 28. februar 2019. Købsprisen på 84,6 mio. kr. finansieres dels ved låneoptagelse og dels ved egenfinansiering.

Erhvervelsen af Ejendomsselskabet Ringager forventes i indeværende år alene at have en uvæsentlig effekt på såvel resultat af primær drift før værdireguleringer som pengestrømmen fra driftsaktiviteten.

Derudover er Fast Ejendom Danmark A/S i løbende dialog om nye investeringer i fokusområderne ligesom selskabet løbende vurderer eventuelle frasalg af ejendomme udenfor det strategiske område.

Renteafdækning. Selskabet har pt. ingen renteafdækning. Bestyrelsen overvåger løbende udviklingen på rentemarkedet og vurderer, om det vil være hensigtsmæssigt at foretage renteafdækning.

Indre værdi.

Selskabets indre værdi beregnes kvartalsvis og offentliggøres via fondsbørsen. Opgørelsen af indre værdi tager højde for ændringer i værdien af selskabets aktiver og passiver opgjort til dagsværdi samt resultatet af den løbende drift.

Pr. 30. juni 2019 udgør den indre værdi pr. aktie 134,8 mod 121,4 pr. 30. juni 2018 og 130,3 pr. 31. december 2018 svarende til en stigning på henholdsvis 11,0 % og 3,4 %

Begivenheder efter regnskabsperiodens udløb.

Der er ikke, efter regnskabsperiodens udløb og frem til offentliggørelsen af denne delårsrapport, indtruffet begivenheder, som i væsentlig grad påvirker resultatet eller balancen.

Forventninger til hele året.

For hele 2019 forventes fortsat et resultat af primær drift før værdireguleringer i niveauet 33 mio. kr. og en positiv pengestrøm fra driftsaktiviteten i niveauet 19 mio. kr.

LEDELSESPÅTEGNING

Bestyrelsen og direktionen har dags dato udarbejdet delårsrapporten for perioden 1. januar til 30. juni 2019 for Fast Ejendom Danmark A/S.

Delårsrapporten, som ikke er revideret eller reviewet af selskabets revisor, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34 "Præsentation af delårsrapporter", som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Det er vores opfattelse, at delårsrapporten giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. marts 2019 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar til 30. juni 2019.

Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse af udviklingen i koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og koncernens finansielle stilling som helhed og en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen står overfor.

Charlottenlund, den 29. august 2019

Direktionen

Torben Schultz Adm. direktør

Bestyrelsen

Formand Næstformand

Niels Roth Peter Olsson Søren Hofman Laursen

Totalindkomstopgørelse for koncernen

DKK 1.000	Real.	Real.	Real.	Real.
	ÅTD 2019	ÅTD 2018	2018	2017
Lejeindtægter	37.837	35.679	72.158	78.304
Driftsomkostninger	-14.777	-15.263	-27.748	-28.423
Resultat af ejendommenes drift	23.060	20.416	44.410	49.881
Værdiregulering af investeringsejendomme	0	0	14.337	6.203
Bruttoresultat	23.060	20.416	58.747	56.084
Administrationsomkostninger	-5.953	-5.318	-11.209	-10.089
Andre driftsindtægter	0	0	0	0
Resultat af primær drift	17.106	15.098	47.538	45.995
Finansielle indtægter	0	0	0	70
Finansielle omkostninger	-4.459	-4.021	-7.882	-11.661
Værdiregulering af fin. gældsforpligtelser	92	1.670	2.801	-117
Resultat før skat	12.739	12.747	42.456	34.287
Skat af periodens resultat	-2.803	-2.804	-9.027	-4.790
Periodens resultat	9.936	9.943	33.429	29.497

Balance

DKK 1.000	30. jun. 2019	31. dec. 2018	31. dec. 2017
AKTIVER
Materielle aktiver:
Investeringsejendomme	974.640	888.704	868.200
Igangværende projekter, investeringsejendomme	96	277	0
Driftsmidler	306	149	0
Materielle aktiver i alt	975.042	889.130	868.200
Langfristede aktiver i alt	975.042	889.130	868.200
Tilgodehavender:
Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser	-228	403	270
Andre tilgodehavender	3.744	1.452	1.944
Periodeafgrænsningsposter	3.604	2.193	542
Tilgodehavender i alt	7.121	4.048	2.756
Likvide beholdninger	51.330	80.607	88.730
Kortfristede aktiver i alt	58.451	84.655	91.486
AKTIVER I ALT	1.033.493	973.785	959.686

Balance

DKK 1.000	30. jun. 2019	31. dec. 2018	31. dec. 2017
PASSIVER
Egenkapital:
Selskabskapital	5.482	5.482	5.482
Egne aktier	-10.344	-8.465	-6.118
Overført resultat	358.461	348.525	315.096
Egenkapital i alt	353.599	345.542	314.460
Langfristede forpligtelser:
Udskudte skatteforpligtelser	9.960	9.960	2.025
Deposita	29.145	27.186	26.039
Prioritetsgæld	610.126	561.463	585.416
Langfristede forpligtelser i alt	649.231	598.608	613.480
Kortfristede forpligtelser:
Skyldig selskabsskat Prioritetsgæld	2.246 20.813	834 20.855	2.584 20.438
Leverandørgæld	1.854	2.555	3.689
Anden gæld	5.704	5.124	4.748
Periodeafgrænsningsposter	45	266	287
Kortfristede forpligtelser i alt	30.662	29.635	31.747
Forpligtelser i alt	679.893	628.243	645.226
PASSIVER I ALT	1.033.493	973.785	959.686

Pengestrømsopgørelse

DKK 1.000	År-til-dato	Realiseret
	2019	2018
Resultat af primær drift	17.106	47.538
Betalte finansielle omkostninger	-4.459	-7.882
Tilbageførsel af værdireguleringer	0	-14.337
Tilbageførsel af ikke likvide poster	-29	9
Betalt skat	-1.334	-2.842
Pengestrømme før ændring i driftskapital	11.285	22.486
Ændring i driftskapital:
Tilgodehavender	-3.073	-1.292
Leverandørgæld	-701	0
Anden gæld	580	-779
Periodeafgrænsningsposter	-221	0
Pengestrømme fra driftsaktiviteter i alt	7.870	20.415
Køb af ejendomsselskabet Ringager ApS	-84.600	0
Forbedring af investeringsejendomme, igangværende projekter	-1.155	-6.444
Driftsmateriel og inventar, netto	-186	-158
Pengestrøm fra investeringsaktivitet	-85.940	-6.602
Afdrag på prioritetsgæld	-10.395	-20.735
Optaget prioritetsgæld	59.109	0
Modtagne deposita, netto	1.959	1.147
Køb af egne aktier	-2.595	-2.348
Salg af egne aktier	716	0
Pengestrøm fra finansieringsaktiviteter i alt	48.793	-21.936
Pengestrømme i alt	-29.277	-8.123
Likvider, primo	80.607	88.730
Likvider, ultimo	51.330	80.607

Koncern
Selskabs-	Overført	Egen
kapital	resultat	kapital
5.482	340.060	345.542
0	-2.595	-2.595
0	716	716
0	9.936	9.936
5.482	348.117	353.599
5.482	308.978	314.460
0	-2.348	-2.348
0	33.430	33.430
5.482	340.060	345.542

Noter

1. Anvendt regnskabspraksis

Delårsrapporten aflægges i overensstemmelse med IAS 34 "Præsentation af delårsrapporter", som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede virksomheder.

Delårsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som årsrapporten for 2018, hvortil der henvises.

2. Skøn og estimater

Udarbejdelsen af delårsrapporter kræver, at ledelsen foretager regnskabsmæssige skøn og estimater, som påvirker anvendelsen af regnskabspraksis og indregnede aktiver, forpligtelser, indtægter og omkostninger. Faktiske resultater kan afvige fra disse skøn.

De væsentlige skøn, som ledelsen foretager ved anvendelsen af koncernens regnskabspraksis, og den væsentlige skønsmæssige usikkerhed forbundet hermed er de samme ved udarbejdelsen af delårsrapporten som ved udarbejdelsen af årsrapporten for 2018.

3. Prioritetsgæld

	30. juni	31. dec.
DKK 1.000	2019	2018
Gæld til realkreditinstitutter med pant i fast ejendom	630.939	582.318
Nominel værdi af prioritetsgæld	627.150	578.424
Prioritetsgæld forfalder til betaling således:
Indenfor et år efter balancedagen	20.813	20.855
Efter et år og før fem år efter balancedagen	82.124	87.379
Efter fem år efter balancedagen	528.002	474.084
	630.939	582.318
Prioritetsgæld er indregnet således i balancen
Langfristede forpligtelser	610.126	561.463
Kortfristede forpligtelser	20.813	20.855
	630.939	582.318

Selskabets ejendomme er udelukkende finansieret i dansk realkredit. Realkreditlån optages med lang løbetid (20 - 30 år) og kort rentefastsættelse (seks måneder).

40 pct. af gælden er optaget med opsat amortisering.

Med udgangspunkt i nettogælden ved udgangen af regnskabsperioden vil en ændring på et procentpoint i det generelle renteniveau medføre en ændring i selskabets årlige renteomkostninger før skat på ca. 6,3 mio. kr.

Noter

4. Transaktioner med nærtstående parter

Der har i perioden været følgende transaktioner mellem koncernen og nærtstående parter til denne:

DKK 1.000	30. juni 2019	31. dec. 2018
Bestyrelsen:
Bestyrelseshonorar	275	500

Selskabets ejendomsportefølje

Ejendom/type			Dagsværdi	Andel	Udlejnings areal, m2
Kontor
Produktionsvej 12	2600	Glostrup			1.442
Produktionsvej 14	2600	Glostrup			1.442
Produktionsvej 24	2600	Glostrup			1.402
Produktionsvej 26	2600	Glostrup			1.496
Lykkesholms Allé 100-102	8260	Viby J			1.800
Tomsagervej 3	8230	Åbyhøj			550
Tomsagervej 7	8230	Åbyhøj			750
Sydmarken 42	2860	Søborg			2.917
Baltorpvej 154-158	2750	Ballerup			12.639
Aldersrogade 6C	2100	Kbh. Ø.			3.644
Ørbækvej 268	5220	Odense			2.433
Ringager	2605	Brøndby			19.640
Hejrevej 37-39	2200	København NV			4.892
Kontor i alt			407.695.844	42%	55.047
Lager Hjulmagervej 6	7100	Vejle			7.036
Gunnar Clausens Vej 26 A	8260	Viby J			3.071
Gunnar Clausens Vej 26 B	8260	Viby J			2.091
Gunnar Clausens Vej 26 C	8260	Viby J			1.717
Gunnar Clausens Vej 36	8260	Viby J			1.430
Gunnar Clausens Vej 40	8260	Viby J			4.372
Gunnar Clausens Vej 58	8260	Viby J			1.698
Rudolfgårdsvej 9	8260	Viby J			1.234
Mørupvej 9	7400	Herning			9.777
Hvidelvej 19	7400	Herning			3.806
Sletvej 38-40	8310	Tranbjerg			12.375
Jens Juuls Vej 2	8260	Viby J			5.097
Handelsvej 21	5260	Odense			11.634
Handelsvej 28	5260	Odense			8.199
Handelsvej 30-32	5260	Odense			3.140
Vesterlundvej 6	2730	Herlev			3.287
Bredebjergvej 1	2630	Taastrup			12.436
Kærup Industrivej	4100	Ringsted			13.988
Lager i alt			449.956.516	46%	106.388
Andre ejendomme og grunde
Rådhusvej 11-13	2920	Charlottenlund			2.523
Mølledamsvej 2	3460	Birkerød			2.446
Rugårdsvej 48-50	5000	Odense			5.173
Gunnar Clausens Vej 52, grund	8260	Viby J			-
Tomsagervej 5, grund	8230	Åbyhøj			-
Andre ejendomme og grunde i alt			117.083.343	12%	10.141
Grand total			974.735.703	100%	171.575