Earnings Release • Feb 27, 2019
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
Fastighets AB Balder Bokslutskommuniké
januari-december 2018
Fastighets AB Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag som med lokal förankring ska möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder. Balders fastighetsbestånd hade den 31 december 2018 ett värde om 118,1 Mdkr (98,4). Balderaktien är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år.
| 2018 okt-dec |
2017 okt-dec |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
2015 jan-dec |
2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
2012 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, Mkr | 1 787 | 1 558 | 6 714 | 5 915 | 5 373 | 2 711 | 2 525 | 1 884 | 1 701 |
| Förvaltningsresultat, Mkr 1) | 876 | 748 | 3 304 | 2 804 | 2 265 | 1 780 | 1 275 | 854 | 691 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Mkr | 1 657 | 1 754 | 8 007 | 5 336 | 4 932 | 3 388 | 3 050 | 854 | 812 |
| Värdeförändringar derivat, Mkr | –58 | –16 | –34 | 144 | –114 | 227 | –624 | 433 | –71 |
| Resultat efter skatt, Mkr 1) | 2 039 | 2 148 | 9 308 | 7 118 | 5 474 | 4 916 | 3 128 | 1 738 | 1 162 |
| Förvaltningsfastigheter, Mkr | 116 542 | 98 360 116 542 | 98 360 | 86 177 | 68 456 | 37 382 | 27 532 | 22 278 | |
| Exploateringsfastigheter, Mkr | 1 598 | – | 1 598 | – | – | – | – | – | – |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 180 000 180 000 180 000 180 000 173 598 162 753 161 786 159 537 159 537 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultat efter skatt, kr | 11,33 | 11,93 | 51,71 | 38,71 | 30,38 | 28,98 | 18,10 | 10,11 | 6,69 |
| Förvaltningsresultat, kr | 4,86 | 4,16 | 18,35 | 14,74 | 11,89 | 9,71 | 6,64 | 4,57 | 3,73 |
| Utestående antal aktier, tusental | 180 000 180 000 180 000 180 000 180 000 172 397 162 397 159 537 159 537 | ||||||||
| Eget kapital, kr | 225,60 | 185,02 | 225,60 | 185,02 | 157,63 | 128,03 | 70,10 | 52,14 | 42,15 |
| Långsiktigt substansvärde (NAV), kr | 280,17 | 229,25 | 280,17 | 229,25 | 198,49 | 159,14 | 86,33 | 60,50 | 50,37 |
| Börskurs per bokslutsdag, kr | 252,00 | 219,40 | 252,00 | 219,40 | 184,10 | 208,70 | 110,25 | 66,00 | 37,30 |
1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare.
2) Noterade intressebolag till marknadsvärde avser Collector AB (publ) och Brinova Fastigheter AB (publ).
Förvaltningsresultatet per aktie ökade under fjärde kvartalet med 17 % och för helåret 2018 blev ökningen 25 % till 18,35 kr per aktie.
Substansvärdet ökade 22 % till 280 kr per aktie. Vi kan därmed konstatera att Balder finansiellt utvecklades väl men även organisationen och Balder som plattform blir bättre och bättre med åren. Med det sagt kan jag tillägga att jag tror att våra bästa år ligger framför oss.
Nettoinvesteringarna ökade jämfört med föregående år och trots ett fortsatt stort intresse för fastigheter tycker jag att vi lyckats hitta relativt bra förvärv och projektinvesteringar. Det känns även förhoppningsfullt på den fronten den närmaste tiden.
Att vi nu även finns i Tyskland och Storbritannien ger oss också nya möjligheter och öppnar nya dörrar.
I balansräkningen har vi i denna rapport för första gången en egen rad för Exploateringsfastigheter. Denna del av våra projektfastigheter avser projekt som inte behålls som förvaltningsfastigheter efter färdigställandet utan istället huvudsakligen säljs som bostadsrätter. Även försäljningsresultatet från Exploateringsfastigheter kommer framgent att särredovisas.
Det har på senare tid varit mycket skriverier, åsikter och teorier avseende resultatavräkning, gällande främst Brfprojekt. Balder har inte tillämpat successiv vinstavräkning så vår balanspost består av förvärvs- och övriga nedlagda kostnader. Även om bostadsmarknaden i dagsläget är svalare än för ett par år sedan så tror jag att vi över tid kommer uppvisa bra resultat, om än ojämna mellan kvartal och år för denna del av vår verksamhet.
Våra kära intressebolag fortsatte också att utvecklas väl under året med ett förvaltningsresultat som förbättrades med 13 %. Collector fortsatte sin svit av ökat resultat, om än i långsammare takt än vad vi har varit vana vid. Bolaget har sedan starten 1999 årligen ökat resultatet och jag ser fortsatt ljust på dess framtid. Aktiekursen sjönk dock kraftigt under året men mitt fokus ligger som vanligt på själva bolaget/verksamheten, aktiekursen är ofta orättvis på kort sikt (både för hög och för låg) men i långa loppet är aktiekursen i princip alltid rättvis.
Balders finansiella mål uppnåddes per 31 december. För att betona och förtydliga att vi även framgent siktar mot starkare balansräkning har styrelsen beslutat att höja målet för soliditeten till att den över tid inte bör understiga 40 % (tidigare 35 %).
Jämfört med 31 december 2018 innebär det att soliditeten skall upp några procent (och därmed skall belåningsgraden med nuvarande sammansättning av balansräkningen ner några procent).
Ser ljus ut på de flesta fronterna tycker jag. Även när det gäller vårt kära Balder har vi anledning att vara optimistiska. Jag vill rikta ett stort och varmt tack till Er alla som gör det möjligt.
Erik Selin Verkställande direktör
I tabellen nedan presenterar Balder sin intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans-, valuta- eller ränteförändring.
Balders resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Inget av detta har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan.
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Skatten är beräknad efter den vid var tid gällande skattesatsen.
| Mkr | 2018 31 dec |
2018 30 sep |
2018 30 juni |
2018 31 mars |
2017 31 dec |
2017 30 sept |
2017 30 juni |
2017 31 mars |
2016 31 dec |
2016 30 sept |
2016 30 juni |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 7 000 | 6 800 | 6 665 | 6 430 | 6 240 | 5 920 | 5 860 | 5 700 | 5 800 | 5 470 | 5 325 |
| Fastighetskostnader | –1 885 | –1 845 | –1 815 | –1 760 | –1 720 | –1 655 | –1 690 | –1 660 | –1 695 | –1 690 | –1 685 |
| Driftsöverskott | 5 115 | 4 955 | 4 850 | 4 670 | 4 520 | 4 265 | 4 170 | 4 040 | 4 105 | 3 780 | 3 640 |
| Förvaltnings- och | |||||||||||
| administrationskostnader | –595 | –590 | –590 | –565 | –550 | –510 | –490 | –490 | –490 | –490 | –480 |
| Förvaltningsresultat från | |||||||||||
| intressebolag | 735 | 660 | 650 | 650 | 640 | 600 | 530 | 530 | 505 | 470 | 420 |
| Rörelseresultat | 5 255 | 5 025 | 4 910 | 4 755 | 4 610 | 4 355 | 4 210 | 4 080 | 4 120 | 3 760 | 3 580 |
| Finansnetto | –1 125 | –1 100 | –1 120 | –1 120 | –1 060 | –1 050 | –950 | –950 | –1 040 | –1 025 | –1 010 |
| Avgår innehav utan | |||||||||||
| bestämmande inflytande | –565 | –555 | –555 | –550 | –525 | –475 | –455 | –450 | –445 | –445 | –380 |
| Förvaltningsresultat 1) | 3 565 | 3 370 | 3 235 | 3 085 | 3 025 | 2 830 | 2 805 | 2 680 | 2 635 | 2 290 | 2 190 |
| Skatt | –750 | –730 | –700 | –665 | –650 | –610 | –605 | –580 | –570 | –490 | –470 |
| Resultat efter skatt | 2 815 | 2 640 | 2 535 | 2 420 | 2 375 | 2 220 | 2 200 | 2 100 | 2 065 | 1 800 | 1 720 |
| Förvaltningsresultat per | |||||||||||
| aktie, kr | 19,81 | 18,72 | 17,97 | 17,14 | 16,81 | 15,72 | 14,47 | 13,78 | 13,52 | 11,92 | 11,55 |
1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare.
I aktuell intjäningsförmåga har balansdagens kurs använts vid omräkning av utländska dotterbolags resultatposter.
Enligt IFRS ska inte Collector AB (publ) och Brinova Fastigheter AB (publ) redovisas till marknadsvärde när Balder redovisar andel i intressebolag från dessa bolag. För att tydliggöra de noterade intressebolagens marknadsvärde redovisas nedan Collector och Brinova till börskurs per den 31 december.
| Mkr | 2018 31 dec |
2017 31 dec |
|---|---|---|
| Tillgångar | ||
| Förvaltningsfastigheter | 116 542 | 98 360 |
| Exploateringsfastigheter | 1 598 | – |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 123 | 107 |
| Andelar i intressebolag 1,2) | 6 682 | 6 707 |
| Fordringar | 2 198 | 1 508 |
| Likvida medel och finansiella placeringar | 1 328 | 1 585 |
| Summa tillgångar | 128 471 | 108 268 |
| Eget kapital och skulder | ||
| Eget kapital 3) | 47 871 | 39 725 |
| Uppskjuten skatteskuld | 8 857 | 7 041 |
| Räntebärande skulder | 67 205 | 58 384 |
| –varav Hybridkapital 4) | 3 596 | 3 447 |
| Derivat | 965 | 922 |
| Övriga skulder | 3 573 | 2 196 |
| Summa eget kapital och skulder | 128 471 | 108 268 |
| 1) Inklusive Balders marknadsvärde av Collector AB (publ) Collectors börskurs (kr) |
2 240 49,50 |
3 677 81,25 |
| 2) Inklusive Balders marknadsvärde av Brinova Fastigheter AB (publ) Brinovas börskurs (kr) |
319 17,30 |
220 11,95 |
| 3) Varav innehav utan bestämmande inflytande | 7 262 | 6 422 |
| 4) 50 % av Hybridkapital betraktas av ratinginstituten som eget kapital och minskar därmed räntebärande skulder vid beräkning av skuldsättningsgrad och belåningsgrad |
1 798 | 1 724 |
| Mkr | 2018 31 dec |
2017 31 dec |
|---|---|---|
| Ingående eget kapital | 39 725 | 36 791 |
| Övergångseffekt IFRS 9 | –92 | – |
| Ändrade redovisningsprinciper i Sato Oyj (IAS 12) | –124 | – |
| Årets totalresultat | 10 143 | 7 791 |
| Utdelning till preferensaktieägarna | – | –50 |
| Inlösen av preferenskapital | – | –3 500 |
| Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande | –111 | –8 |
| Utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande | –135 | – |
| Innehav utan bestämmande inflytande som uppkommit vid förvärv av dotterföretag | 8 | 6 |
| Årets förändring av noterade intressebolag till marknadsvärde | –1 545 | –1 304 |
| Utgående eget kapital | 47 871 | 39 725 |
Årets förvaltningsresultat uppgick till 3 877 Mkr (3 284), varav effekt av förändrade valutakurser uppgick till 95 Mkr. Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 18 % och uppgick till 3 304 Mkr (2 804), vilket motsvarar en ökning per aktie med 25 % till 18,35 kr (14,74). I förvaltningsresultatet ingår intressebolag med 658 Mkr (583).
Årets resultat efter skatt uppgick till 10 169 Mkr (7 769). Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 9 308 (7 118), motsvarande 51,71 kr per aktie (38,71). Resultatet före skatt har påverkats av värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter med 8 007 Mkr (5 336), värdeförändringar avseende räntederivat med –34 Mkr (144) samt resultat från andelar i intressebolag om 881 Mkr (1 010).
Hyresintäkterna ökade med 14 % till 6 714 Mkr (5 915), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 220 Mkr. Ökningen beror främst på förvärv, nyuthyrningar och färdigställda projekt för egen förvaltning. Kontraktsportföljens hyresvärde per 31 december uppgick till 7 260 Mkr (6 511). Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet uppgick till 1 802 kr/kvm (1 724) exklusive projektfastigheter.
Hyresintäkterna i jämförbart bestånd har ökat med 2,7 % efter justering för valutakursförändring.
Hyresintäkterna uppvisar stor riskspridning avseende hyresgäster, branscher och lägen. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick den 31 december till 96 % (96). Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor vid årets slut uppgick till 260 Mkr (271) på årsbasis.
Fastighetskostnaderna uppgick till –1 824 Mkr (–1 695) under året, varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till –65 Mkr.
Driftsöverskottet har ökat med 16 % till 4 890 Mkr (4 220), vilket innebär en överskottsgrad om 73 % (71).
Driftskostnaderna varierar normalt med årstiderna. Första och fjärde kvartalet har högre kostnader i jämförelse med de övriga kvartalen medan tredje kvartalet oftast har lägst kostnadsnivå.
Balder har den 31 december genomfört en individuell intern värdering av hela fastighetsbeståndet, se även sidan 9. Årets orealiserade värdeförändringar uppgick till 7 922 Mkr (5 151). Realiserade värdeförändringar uppgick till 86 Mkr (184). Det genomsnittliga direktavkastningskravet per den 31 december uppgick till 4,8 % (5,0), vilket är 0,2 procentenheter lägre än vid årsskiftet föregående år. Årets värdeförändring är hänförlig till marknadens lägre avkastningskrav och förbättrat driftsöverskott.
Förvaltnings- och administrationskostnaderna uppgick under året till –592 Mkr (–543), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till –23 Mkr.
Balder äger fastighetsförvaltande och projektutvecklande intressebolag, se not 15 i 2017 års årsredovisning, samt 44,1 % i Collector AB (publ) som är börsnoterat. Även Brinova Fastigheter AB (publ) är börsnoterat och Balders ägarandel uppgår till 25,5 %. För att förtydliga dessa två intressebolags värde i Balder, redovisas även koncernens rapport över finansiell ställning inklusive noterade intressebolag till marknadsvärde, se sidan 5.
Under det fjärde kvartalet har Balder investerat i Sinoma Fastighets AB tillsammans med Folksam och Redito. Balders ägarandel uppgår till 49 %. Marknadsvärdet på fastighetsbeståndet uppgår till ca 1 800 Mkr och består av 38 fastigheter med en uthyrningsbar yta om 174 tkvm. Fastighetsportföljen består framförallt av kontor, lager och logistikfastigheter i Stockholm och Göteborg.
Resultat från andelar i intressebolag uppgick under året till 881 Mkr (1 010) och Balders andel av intressebolagens förvaltningsresultat uppgick till 658 Mkr (583).
Resultatet före skatt har påverkats av orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter och räntederivat med 407 Mkr (675). Årets skattekostnad uppgick till –184 Mkr (–248).
Finansnettot uppgick till –1 076 Mkr (–984), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till –37 Mkr. Värdeförändringar på räntederivat uppgick till –34 Mkr (144). Årets negativa värdeförändring avseende derivat beror på att räntenivån har minskat under året. Orealiserade värdeförändringar är inte kassaflödespåverkande.
Genomsnittlig ränta var på bokslutsdagen 1,7 % (1,8) och för året 1,8 % (1,9).
Koncernens totala skattekostnad uppgick till –1 897 Mkr (–1 386), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till –46 Mkr. Aktuell skattekostnad för året uppgick till –306 Mkr (–221), vilket framförallt är hänförligt till Sato Oyj, samt en uppskjuten skattekostnad om –1 591 Mkr (–1 164). Aktuell skattekostnad hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till –188 Mkr (–113).
Koncernens uppskjutna skatteskuld har beräknats som värdet av nettot av skattemässiga underskott och den temporära skillnaden mellan redovisade värden och dess skattemässiga värden avseende fastigheter och räntederivat. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 8 857 Mkr (7 041).
Till följd av beslutet om förändrad företagsbeskattning har den uppskjutna skatteskulden omräknats till den nya skattesatsen 20,6 % avseende den svenska verksamheten. Värderingen av de förlustavdrag som beräknas utnyttjas under åren 2019-2020 har beräknats på de aktuella skattesatserna för respektive år. Sammantaget uppstod en positiv redovisningsmässig engångseffekt om netto 345 Mkr till och med december 2018, då den uppskjutna skatteskulden värderades till den nya skattesatsen.
Under juni månad beslutade regeringen att godkänna förslaget till förändrad företagsbeskattning. Beslutet innebär i korthet att ränteavdragen begränsas till 30 % av skattemässigt EBITDA. Vidare sänks skattesatsen i två steg från dagens 22 % till 21,4 % från 2019 och till 20,6 % från 2021. De nya reglerna gäller från 1 januari 2019.
Förvaltningsresultatet för fjärde kvartalet 2018 ökade med 15 % och uppgick till 1 015 Mkr (883). Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för fjärde kvartalet 2018 ökade med 17 % och uppgick till 876 Mkr (748) vilket motsvarar en ökning per aktie med 17 % till 4,86 kr (4,16). I förvaltningsresultatet ingick intressebolag med 172 Mkr (158). Hyresintäkterna uppgick till 1 787 Mkr (1 558) och fastighetskostnaderna till –486 Mkr (–424), vilket medför att driftsöverskottet har ökat med 15 % till 1 301 Mkr (1 134), varav effekt av förändrade valutakurser har påverkat driftöverskottet med 40 Mkr. Överskottsgraden uppgick till 73 % (73).
Periodens resultat efter skatt uppgick till 2 213 Mkr (2 339). Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 2 039 Mkr (2 148) motsvarande 11,33 kr per aktie (11,93). Resultatet har påverkats av värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter med 1 657 Mkr (1 754), värdeförändringar avseende räntederivat med –58 Mkr (–16) samt resultat från andelar i intressebolag om 290 Mkr (269).
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 2 871 Mkr (2 508). Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med –11 435 Mkr (–6 215).
Årets förvärv av förvaltningsfastigheter –3 861 Mkr (–4 936), investeringar i befintliga fastigheter och projekt –6 210 Mkr (–3 718), investeringar i materiella anläggningstillgångar, finansiella placeringar, intressebolag och transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande –1 832 Mkr (–531), inlösen av preferenskapital – Mkr (–3 500), betald utdelning preferensaktier om – Mkr (–150), realiserade värdeförändringar derivat – Mkr (–417) samt utdelning till innehav utan bestämmande inflytande –135 Mkr (–) summerar till –12 037 Mkr (–13 252).
Dessa har finansierats genom kassaflödet från den löpande verksamheten 3 667 Mkr (2 490), genom försäljningar av fastigheter 311 Mkr (2 830), finansiella placeringar 133 Mkr (7), intressebolag – Mkr (120), utdelning från intressebolag 24 Mkr (13) samt en nettoupplåning om 7 180 Mkr (7 786), vilket summerar till 11 314 Mkr (13 246).
Totalt uppgår årets kassaflöde till –723 Mkr (–6). Utöver outnyttjade kreditfaciliteter om 8 470 Mkr (5 940) uppgick koncernens likvida medel, finansiella placeringar och outnyttjad checkkredit per den 31 december till 1 678 Mkr (1 935).
Antalet anställda per den 31 december uppgick till 652 personer (610), varav 290 kvinnor (277). Balder är organiserat i sex regioner. Huvudkontoret med koncerngemensamma funktioner är placerat i Göteborg.
Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att utföra koncerngemensamma tjänster men även en betydande del avser försäljning av tjänster till i huvudsak intressebolag. Omsättningen i moderbolaget uppgick under året till 289 Mkr (252).
Årets resultat efter skatt uppgick till 1 590 Mkr (1 234). Utdelning från dotterbolag ingick med 1 608 Mkr (909), övrigt finansnetto uppgick till 110 Mkr (350) varav räntenettot uppgick till 940 Mkr (927) och valutakursdifferenser uppgick till –729 Mkr (–565), värdeförändringar avseende räntederivat uppgick till –34 Mkr (133) och lämnade koncernbidrag uppgick till –87 Mkr (–41).
Redovisade valutakursdifferenser avser i huvudsak omräkning av bolagets euroobligationer, som ur ett koncernperspektiv används för säkring av nettoinvesteringar i utlandet.
Styrelsen avser föreslå årsstämman att ingen aktieutdelning lämnas (–).
Årsredovisningen för 2018 kommer att finnas tillgänglig på Balders hemsida, balder.se, från och med vecka 15 2019.
Fastighets AB Balders årsstämma äger rum onsdagen den 8 maj klockan 16:00 på Elite Park Avenue Hotel, Kungsportsavenyn 36 i Göteborg.
Fastighetsbestånd
Balder ägde den 31 december 1 185 förvaltningsfastigheter (1 148) med en uthyrningsbar yta om 4 025 tkvm (3 739) till ett värde om 116 542 Mkr (98 360). Balders totala hyresvärde uppgick exklusive projekt till 7 252 Mkr (6 445).
Utöver förvaltningsfastigheter innehar Balder exploateringsfastigheter. Värdet för det totala fastighetsbeståndet uppgick till 118 140 Mkr (98 360).
Balders kommersiella fastigheter är i huvudsak belägna i storstädernas centrala delar. Balders bostadsfastigheter är belägna i storstadsregioner samt på orter som växer och utvecklas positivt. Balders ambition är att fortsätta växa på utvalda marknader.
| Antal förvaltnings fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyresvärde, Mkr |
Hyresvärde, kr/kvm |
Hyresintäkter, Mkr |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
Redovisat värde, % |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fördelat per region | ||||||||
| Helsingfors | 509 | 1 051 614 | 2 393 | 2 276 | 2 346 | 98 | 30 881 | 26 |
| Stockholm | 76 | 650 668 | 1 247 | 1 916 | 1 184 | 95 | 23 523 | 20 |
| Göteborg | 154 | 926 961 | 1 329 | 1 434 | 1 275 | 96 | 22 448 | 19 |
| Öresund | 91 | 577 980 | 1 028 | 1 778 | 973 | 95 | 19 184 | 16 |
| Öst | 273 | 621 735 | 995 | 1 601 | 960 | 96 | 12 436 | 11 |
| Norr | 82 | 195 749 | 259 | 1 326 | 254 | 98 | 4 271 | 4 |
| Totalt exklusive projekt | 1 185 | 4 024 706 | 7 252 | 1 802 | 6 992 | 96 | 112 742 | 96 |
| Projekt för egen förvaltning | 8 | 8 | 3 799 | 3 | ||||
| Totalt förvaltningsfastigheter | 1 185 | 4 024 706 | 7 260 | 1 802 | 7 000 | 96 | 116 542 | 99 |
| Exploateringsfastigheter | 1 598 | 1 | ||||||
| Totalt fastighetsbestånd | 1 185 | 4 024 706 | 7 260 | 1 802 | 7 000 | 96 | 118 140 | 100 |
| Fördelat per fastighetskategori | ||||||||
| Bostäder | 944 | 2 452 348 | 4 485 | 1 829 | 4 370 | 97 | 64 559 | 55 |
| Kontor | 70 | 474 925 | 1 020 | 2 147 | 925 | 91 | 18 925 | 16 |
| Handel | 103 | 594 531 | 804 | 1 352 | 776 | 97 | 12 842 | 11 |
| Övrigt | 68 | 502 902 | 944 | 1 878 | 921 | 98 | 16 417 | 14 |
| Totalt exklusive projekt | 1 185 | 4 024 706 | 7 252 | 1 802 | 6 992 | 96 | 112 742 | 96 |
| Projekt för egen förvaltning | 8 | 8 | 3 799 | 3 | ||||
| Totalt förvaltningsfastigheter | 1 185 | 4 024 706 | 7 260 | 1 802 | 7 000 | 96 | 116 542 | 99 |
| Exploateringsfastigheter | 1 598 | 1 | ||||||
| Totalt fastighetsbestånd | 1 185 | 4 024 706 | 7 260 | 1 802 | 7 000 | 96 | 118 140 | 100 |
1) Tabellen ovan avser de fastigheter som Balder ägde vid årets slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård-, industri- samt blandfastigheter.
Redovisat värde per fastighetskategori, totalt fastighetsbestånd, %
Balders förvaltningsfastigheter baseras på interna värderingar. Fastigheterna i Sverige, Danmark, Norge och Tyskland värderas med avkastningsmetoden. I Finland används förutom avkastningsmetoden även ortprismetoden samt värdering till anskaffningsvärde. Fastigheter under uppförande och projektfastigheter för egen förvaltning värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenadutgift samt projektrisk, vilket oftast sammanfaller i en värdering till anskaffningsvärde. Per den 31 december uppgick Balders genomsnittliga direktavkastningskrav till 4,8 % (5,0) exklusive projektfastigheter för egen förvaltning, vilket är 0,2 procentenheter lägre än föregående år.
För att kvalitetssäkra Balders interna värderingar låter Balder löpande externvärdera delar av beståndet och inhämta second opinions på interna värderingar. Under året har externa värderingar eller second opinions inhämtats för ca 43 % (43) av fastigheterna. Skillnaden mellan de externa värderingarna och de interna värderingarna var mindre än 1 %. Avvikelserna mellan externa och interna värderingar har historiskt varit obetydliga.
Det samlade redovisade värdet på Balders förvaltningsfastigheter uppgick den 31 december till 116 542 Mkr (98 360). Den orealiserade värdeförändringen under året uppgick till 7 922 Mkr (5 151) och är hänförligt till marknadens lägre avkastningskrav och förbättrat driftsöverskott.
Under året har totalt 10 071 Mkr (8 654) investerats, varav 3 861 Mkr (4 936) avser förvärv och 6 210 Mkr (3 718) avser investeringar i befintliga fastigheter och projekt för egen förvaltning. Under året har endast ägarlägenheter och mark sålts till ett försäljningsvärde om 311 Mkr (3 008). Resultatet från försäljningarna uppgick till 86 Mkr (184). Fastighetsportföljen har under året förändrats enligt tabellen nedan.
Balder har per den 31 december projektfastigheter för egen förvaltning uppgående till 3,8 Mdkr. Projekt med pågående byggnation ingår med 3,7 Mdkr och projekt där byggnation ej har påbörjats uppgår till 0,1 Mdkr. Byggnationerna som pågår har en beräknad total investering om ca 6,8 Mdkr, vilket innebär att 3,1 Mdkr återstår att investera. Merparten av de pågående projekten avser bostadsprojekt. Projekten omfattar i huvudsak ca 1 000 lägenheter i Köpenhamn och ca 1 000 lägenheter i Helsingfors. Investeringarna avser ägarlägenheter som hyrs ut.
Per den 31 december 2018 har exploateringsfastigheter om 1 598 Mkr (–) särskilts från förvaltningsfastigheter och omklassificerats till egen rad i koncernbalansräkningen. En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas för förädling med avsikt att avyttras. Redovisning av dessa fastigheter sker löpande till anskaffningsvärde och resultatet redovisas när fastigheten färdigställts, sålts och lämnats över till köparen.
Balder har per den 31 december exploateringsprojekt uppgående till 1,6 Mdkr. Projekt med pågående byggnation ingår med 0,5 Mdkr och projekt där byggnation ej har påbörjats uppgår till 1,1 Mdkr. Byggnationerna som pågår har en beräknad total investering om ca 1,7 Mdkr, vilket innebär att 1,2 Mdkr återstår att investera. Merparten av de pågående byggnationerna avser bostadsrättsprojekt och omfattar i huvudsak ca 600 bostadsrättslägenheter i Sverige.
| Förändring redovisat värde fastigheter | 2018 | 2017 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Antal 1) | Mkr | Antal 1) | ||
| Förvaltningsfastigheter 1 januari | 98 360 | 1 148 | 86 177 | 1 220 | |
| Investeringar i befintliga fastigheter och projekt | 6 210 | 3 718 | |||
| Förvärv | 3 861 | 35 | 4 936 | 42 | |
| Avyttringar/omklassificeringar | –225 | 2 | –2 824 | –114 | |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade | 7 922 | 5 151 | |||
| Valutaförändring | 2 012 | 1 202 | |||
| Omklassificering till exploateringsfastigheter 2) | –1 598 | – | |||
| Förvaltningsfastigheter 31 december | 116 542 | 1 185 | 98 360 | 1 148 | |
| Exploateringsfastigheter 1 januari | – | – | |||
| Omklassificering från förvaltningsfastigheter 2) | 1 598 | – | |||
| Exploateringsfastigheter 31 december | 1 598 | – | |||
| Totalt fastighetsbestånd 31 december | 118 140 | 98 360 |
1) Antal förvaltningsfastigheter.
2) Per den 31 december 2018 har pågående projekt i form av exploateringsfastigheter 2) Per den 31 december 2018 har pågående projekt i form av exploateringsfastigheter omklassificerats och därmed särskilts från förvaltningsfastigheter.
| Kvartal | Antal | Fastighetsbeteckning | Fastighetskategori | Uthyrbar yta, kvm | |
|---|---|---|---|---|---|
| Förvärv | |||||
| Ett | 1 | Årsta 68:1 | Uppsala | Handel | 7 558 |
| Ett | 1 | Flygspanaren 8 | Norrtälje | Handel | 1 884 |
| Ett | 1 | Inom Vallgraven 19:4 | Göteborg | Kontor | 1 035 |
| Ett | 1 | Hemsta 14:2 | Gävle | Handel | 4 100 |
| Ett | 1 | Hemsta 14:3 | Gävle | Handel | 1 448 |
| Ett | 1 | Maden 4 | Sundbyberg | Handel | 11 137 |
| Två | 1 | Kartan 1 | Sundbyberg | Övrigt | 20 778 |
| Två | 1 | Bollspelaren 1 | Sundbyberg | Övrigt | 9 843 |
| Två | 1 | Terränglöparen 11 | Sundbyberg | Kontor | 24 807 |
| Två | 1 | Kasernen 1 | Sundbyberg | Övrigt | 1 548 |
| Två | 1 | Kasernen 2 | Sundbyberg | Övrigt | 1 594 |
| Två | 1 | Kasernen 3 | Sundbyberg | Övrigt | 1 555 |
| Två | 1 | Bivacken 2 | Sundbyberg | Övrigt | 4 687 |
| Två | 1 | Kvartermästaren 1 | Sundbyberg | Handel | 4 136 |
| Två | 1 | Murmästaren 9 | Stockholm | Bostad | 4 620 |
| Två | 1 | Lakkegata 3 | Oslo, Norge | Bostad | 8 551 |
| Två | 7 | Flera fastigheter | Tyskland | Hotell | 40 381 |
| Tre | 1 | Ritmallen 2 | Sollentuna | Bostad | 11 011 |
| Tre | 1 | Grytan 4 | Malmö | Övrigt | 2 790 |
| Tre | 1 | Grytan 9 | Malmö | Övrigt | 13 998 |
| Tre | 1 | Backa 171:4 | Göteborg | Kontor | 8 837 |
| Fyra | 1 | Skeppshandeln 2 | Stockholm | Projekt | – |
| Fyra | 1 | Spekedal 1:104 | Kungsbacka | Bostad | 2 519 |
| Fyra | 1 | Spekedal 1:92 | Kungsbacka | Bostad | 681 |
| Fyra | 1 | Varla 2:394 | Kungsbacka | Övrigt | 685 |
| Fyra | 1 | Varla 2:367 | Kungsbacka | Övrigt | 563 |
| Fyra | 1 | Varla 2:429 | Kungsbacka | Övrigt | 1 172 |
| Fyra | 1 | Kungsbacka 6:28 | Kungsbacka | Övrigt | 2 675 |
| Fyra | 1 | Kungsbacka 6:29 | Kungsbacka | Övrigt | 5 019 |
| Totalt | 35 | 199 612 |
Balder äger 50 % av ett antal fastighetsbolag där Balder sköter förvaltning och administration, för vidare information se sidorna 24-27 i Balders årsredovisning 2017. I tabellen nedan redovisas Balders hälftenägda intressebolag samt Balders ägarandel om 56 % (56) av Serena Properties AB där Balder har ett gemensamt bestämmande inflytande, för bolagets webbsida, se: Serenaproperties.se.
Utöver de hälftenägda intressebolagen äger Balder 44,1 % (44,1) i Collector AB (publ), 33 % (31) av Tornet Bostadsproduktion AB, 25,5 % (25,5) av Brinova Fastigheter AB (publ), 49 % (49) av Sjaelsö Management ApS, 20 % (20) av SHH Bostad AB, 25 % (25) av Rosengård Fastighets AB och 49 % (–) av Sinoma Fastighets AB. För mer information om dessa intressebolag, se respektive bolags webbsida: Collector.se, Tornet.se, Brinova.se, Sjaelsoemanagement.dk, Shhbostad. se och Rosengardfastigheter.se.
| Antal förvaltnings fastigheter 2) |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyresvärde, Mkr |
Hyresvärde, kr/kvm |
Hyresintäkter, Mkr |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
Redovisat värde, % |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fördelat per region | ||||||||
| Stockholm | 60 | 164 823 | 240 | 1 459 | 233 | 97 | 4 220 | 41 |
| Göteborg | 18 | 104 199 | 132 | 1 263 | 128 | 97 | 1 800 | 17 |
| Öresund | 24 | 66 852 | 99 | 1 483 | 98 | 99 | 1 598 | 15 |
| Öst | 25 | 97 052 | 119 | 1 224 | 115 | 97 | 1 625 | 16 |
| Totalt exklusive projekt | 127 | 432 925 | 590 | 1 363 | 574 | 97 | 9 244 | 89 |
| Projekt för egen förvaltning | 9 | 9 | 1 112 | 11 | ||||
| Totalt fastighetsbestånd | 127 | 432 925 | 599 | 1 363 | 583 | 97 | 10 356 | 100 |
| Fördelat per fastighetskategori | ||||||||
| Bostäder | 38 | 63 717 | 112 | 1 764 | 111 | 99 | 2 375 | 23 |
| Kontor | 13 | 38 448 | 89 | 2 316 | 85 | 96 | 1 432 | 14 |
| Handel | 58 | 229 108 | 268 | 1 169 | 259 | 97 | 3 536 | 34 |
| Övrigt | 18 | 101 653 | 121 | 1 187 | 119 | 99 | 1 901 | 18 |
| Totalt exklusive projekt | 127 | 432 925 | 590 | 1 363 | 574 | 97 | 9 244 | 89 |
| Projekt för egen förvaltning | 9 | 9 | 1 112 | 11 | ||||
| Totalt fastighetsbestånd | 127 | 432 925 | 599 | 1 363 | 583 | 97 | 10 356 | 100 |
1) Tabellen ovan avser de fastigheter som intressebolagen ägde vid årets slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter har
räknats upp till helårsvärden. Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård-, industri- samt blandfastigheter.
2) Avser hela intressebolagsbeståndet.
| Mkr | 2018 31 dec |
2017 31 dec |
|---|---|---|
| Tillgångar | ||
| Fastigheter | 10 356 | 7 999 |
| Övriga tillgångar | 50 | 41 |
| Likvida medel | 111 | 105 |
| Summa tillgångar | 10 517 | 8 145 |
| Eget kapital och skulder Eget kapital/räntebärande ägarlån |
4 499 | 3 474 |
| Uppskjuten skatteskuld | 529 | 443 |
| Räntebärande skulder | 5 199 | 4 107 |
| Övriga skulder | 290 | 121 |
| Summa eget kapital och skulder | 10 517 | 8 145 |
För att begränsa risken för minskade hyresintäkter och därmed försämrad uthyrningsgrad eftersträvar Balder att skapa långsiktiga relationer med bolagets befintliga kunder. Balder har en god diversifiering avseende såväl fördelning mellan kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter som den geografiska fördelningen. Diversifieringen stärker möjligheterna att upprätthålla en jämn och god uthyrningsgrad.
Balders kommersiella kontrakt har en genomsnittlig kontraktstid om 7,8 år (7,4). Balders 10 största kontrakt svarar för 5,4 % (5,3) av de totala hyresintäkterna och deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 11,9 år (11,9).
Det finns inget enskilt kontrakt som står för mer än 0,9 % (0,8) av Balders totala hyresintäkter och ingen enskild kund står för mer än 4,1 % (4,3) av de totala hyresintäkterna.
| Förfallotidpunkt | Antal hyreskontrakt |
Andel, % | Kontrakterad hyra, Mkr |
Andel, % |
|---|---|---|---|---|
| 2019 | 1 093 | 36 | 236 | 3 |
| 2020 | 670 | 22 | 266 | 4 |
| 2021 | 576 | 19 | 367 | 5 |
| 2022 | 305 | 10 | 240 | 3 |
| 2023– | 373 | 12 | 1 589 | 23 |
| Summa | 3 017 | 100 | 2 698 | 39 |
| Bostad 1) | 37 606 | 4 238 | 61 | |
| P-plats 1) | 4 869 | 18 | 0 | |
| Garage 1) | 3 813 | 47 | 1 | |
| Summa | 49 305 | 7 000 | 100 |
1) Löper normalt med en uppsägningstid om tre månader.
2019 20 021202220232024202
62025202
7202−
per 2018-12-31
Balder har tillgångar i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Tyskland vilket innebär att koncernen är exponerad mot valutarisker. Balder har därför en diversifierad finansieringsstruktur där vi använder oss av obligationer och bankfinansiering i flera valutor. Den enskilt största finansieringskällan är obligationer emitterade på den europeiska obligationsmarknaden i Euro, följt av banklån i diverse valutor, ett MTN-program i svenska kronor samt ett certifikatprogram i Euro och svenska kronor. Utöver dessa finansieringskällor har Balder även emitterat hybridkapital som har en löptid om 60 år och betraktas som hälften eget kapital av kreditvärderingsinstituten. Balder har Investment Grade ratings från kreditvärderingsinstituten Moody's och S&P.
Balders styrelse har beslutat att justera det finansiella målet avseende soliditet till att över tid inte understiga 40 %. Utfallet per 31 december uppgick till 37,3 %.
| Finansiella nyckeltal | 2018 31 dec |
2017 31 dec |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder exkl. Hybridkapital, Mkr | 63 609 | 54 936 |
| Hybridkapital, Mkr | 3 596 | 3 447 |
| Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften, Mkr | 10 148 | 7 875 |
| Genomsnittlig kreditbindning, år | 5,6 | 5,5 |
| Genomsnittlig räntebindning, år | 3,1 | 4,0 |
| Belåningsgrad (finansiellt åtagande 1) < 65), % | 49,9 | 50,9 |
| Räntetäckningsgrad (finansiellt åtagande 1) > 1,8), ggr | 4,6 | 4,3 |
| Säkerställda skulder/Totala tillgångar (finansiellt åtagande 1) < 45), % | 20,0 | 21,9 |
| Kreditrating S&P | BBB Stable outlook |
BBB Stable outlook |
| Kreditrating Moody's | Baa3 Positive outlook |
Baa3 Positive outlook |
| Beräkning av Nettoskuld | ||
| Räntebärande skulder exkl. Hybridkapital, Mkr | 63 609 | 54 936 |
| Hybridkapital (50 % betraktas som eget kapital av ratinginstituten), Mkr | 1 798 | 1 724 |
| Likvida medel och finansiella placeringar, Mkr | –1 328 | –1 585 |
| Nettoskuld | 64 079 | 55 075 |
1) Finansiellt åtagande avser åtaganden som Balder har mot sina finansiärer i form av finansiella nyckeltal, så kallade covenanter.
| Finansiella mål | Mål | Utfall 2) | |
|---|---|---|---|
| Soliditet, % | min. | 40,0 | 37,3 |
| Belåningsgrad, % | max. | 50,0 | 49,9 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | min. | 2,0 | 4,6 |
2) Nyckeltal inklusive noterade intressebolag till marknadsvärde.
Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Belåningsgrad, % Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 2016 2017 2018
| Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 | |||
|---|---|---|---|
| Mkr | Ränta, % | Andel, % | |
| 29 809 | 0,9 | 44 | Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 |
| 5 513 | 2,0 | 8 | |
| 5 866 | 2,5 | 9 | |
| 5 787 | 1,5 | 9 | |
| Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 4 648 |
3,0 | 7 | |
| 646 | 2,5 | 1 | |
| 6 989 | 2,1 | 10 | |
| 6 440 | 2,3 | 10 | |
| — | — | — | |
| — | — | — | |
| 1 508 | 3,2 | 2 | |
| 67 205 | 1,7 | 100 | |
| Q3 Räntebindning Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q2Q3 |
Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 Q2 Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 |
Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 Räntebindning, år 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 Q2Q3
| Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 | Kreditbindning | |
|---|---|---|
| År | Mkr | Andel, % |
| Inom ett år | 9 365 | 14 |
| 1–2 år | 10 715 | 16 |
| 2–3 år | 6 766 | 10 |
| 3–4 år | 7 458 | 11 |
| Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 4–5 år |
7 344 | 11 |
| 5–6 år | 4 039 | 6 |
| 6–7 år | 7 508 | 11 |
| 7–8 år | 5 748 | 9 |
| 8–9 år | 149 | 0 |
| 9–10 år | 143 | 0 |
| > 10 år | 7 972 | 12 |
| Summa | 67 205 | 100 |
Balder har efter rapportperiodens utgång förvärvat sin första fastighet i London, 8 Fenchurch Place, i centrala London. Fastigheten har en uthyrningsbar yta om drygt 9 000 kvm och är uthyrd till i huvudsak försäkringsbolag och konsultföretag med en återstående genomsnittlig löptid om 9 år. Investeringen uppgår till ca 75 miljoner pund och har hyror på 4,4 miljoner pund per år. Tillträde sker under första kvartalet 2019.
I övrigt finns inga händelser av väsentlig betydelse för Fastighets AB Balders ställning som har inträffat efter rapportperiodens utgång.
Balder erhåller arvoden från intressebolag och Erik Selin Fastigheter AB för fastighets- och bolagsförvaltning. Under året uppgick dessa till 53 Mkr (46) och redovisas bland förvaltnings- och administrationskostnader. Därutöver köps tjänster från Collector AB (publ). Samtliga transaktioner har prissatts på marknadsmässiga villkor.
Balders verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs i 2017 års årsredovisning, på sidorna 54-57. I övrigt har inga väsentliga förändringar noterats.
Balders koncernredovisning är upprättad utifrån de av Europeiska Unionen antagna IFRS (International Financial Reporting Standards) och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna bokslutskommuniké är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen och lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. Moderbolagets finansiella rapporter har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen, lagen om värdepappersmarknaden och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Redovisningsprinciperna följer de som redovisades i årsredovisningen 2017, med tillägg för redovisning av exploateringsfastigheter som redovisas på egen rad i koncernbalansräkningen per 31 december 2018, se sidan 9, samt tillämpning av IFRS 9 enligt nedan.
Från och med den 1 januari 2018 tillämpar koncernen följande ny standard:
Förändring med IFRS 9 jämfört med tidigare tillämpade principer avser en ny modell för beräkning av kreditförluster. Modellen beräknar förväntade kreditförluster genom att ta hänsyn till framåtriktad information. Jämfört med tidigare modell, som utgått från faktiska förluster, innebär det en tidigare redovisning av kreditförluster. I 2017 års årsredovisning not 1 presenterades övergångseffekterna med ökad
reserv för kundfordringsförluster som ger en nettoeffekt på eget kapital om –16 Mkr. I samband med upprättande av Q1 rapporten noterades även att intressebolaget Collector redovisar en övergångseffekt avseende redovisning av förväntade kreditförluster varmed den totala övergångseffekt på Balderkoncernens egna kapital uppgår till –92 Mkr för införandet av IFRS 9. I enlighet med standardens övergångsregler, räknas inte jämförelsetalen för 2017 om.
I övrigt är de redovisningsprinciper och beräkningsmetoder som tillämpas oförändrade jämfört med årsredovisningen för 2017.
IFRS 16 Leasing - Effekt av införandet av standarden Koncernen tillämpar IFRS 16 Leasingavtal från den 1 januari 2019. Ingen åtskillnad görs längre mellan operationella och finansiella leasingavtal. Enligt den nya standarden ska en anläggningstillgång (rättigheten att använda en leasad tillgång) och en finansiell skuld avseende skyldigheten att betala leasingavgifter redovisas i balansräkningen. Under året har Balder genomfört en detaljerad genomgång av samtliga leasingavtal där koncernen är leasetagare. Under genomgången har tomträttsavtal identifierats som de väsentliga leasingavtalen vilket innebär att implementeringen av standarden i allt väsentligt innebär att leasingavtal avseende tomträtter kommer att redovisas i koncernens balansräkning. Införandet av standarden kommer dock att ha begränsad påverkan på de finansiella rapporterna, då koncernen i allt väsentligt agerar som leasegivare och leasingavtal där koncernen är leasetagare är av begränsad omfattning relativt koncernens övriga verksamhet.
Koncernen kommer att tillämpa den förenklade övergångsmetoden vilken innebär att nyttjanderätter (tomträttsavtal) värderas till ett belopp som motsvarar leasingskulden per den 1 januari 2019. Övergången till IFRS 16 kommer således inte att få någon påverkan på eget kapital för koncernen. Då den förenklade övergångsmetoden tilllämpas kommer inte jämförelsetalen för 2018 att räknas om.
Koncernen har valt att tillämpa undantagen att inte redovisa korttidsleasingavtal och leasingavtal för vilka den underliggande tillgången har ett mindre värde som nyttjanderättstillgångar och leasingskuld i balansräkningen. Betalningar hänförliga till dessa leasingavtal kommer istället att redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. För leasingåtaganden avseende tomträtter förväntar sig koncernen att redovisa nyttjanderätter som uppgår till ca 1 585 Mkr och leasingskulder om ca 1 585 Mkr per 1 januari 2019. Det blir ingen effekt av uppskjuten skatt netto då tillgången och skulden är lika stora vid tidpunkt för övergång till IFRS 16. Nyttjanderättstillgången kommer att redovisas till verkligt värde då dessa utgör en del av koncernens förvaltningsfastigheter.
Kostnaden för tomträttsavgälder kommer, som en effekt av övergång till IFRS 16, i sin helhet att redovisas som en finansiell kostnad då dessa bedöms utgöra ränta enligt IFRS 16. Enligt nuvarande tillämpade principer ingår dessa som en del i fastighetskostnaderna och belastar driftsöverskottet. Den redovisade kostnaden för tomträttsavgälder uppgick 2018 till –63 Mkr.
Koncernens leasingavtal består i allt väsentligt av leasingavtal där koncernen är leasegivare. En genomgång av dessa avtal har inte lett till någon ändring av nuvarande tillämpade principer i samband med övergång till IFRS 16.
Inför årsstämman den 8 maj 2019 avser styrelsen föreslå stämman att besluta om att:
Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Göteborg den 27 februari 2019
Erik Selin Verkställande direktör
| Koncernens rapport över totalresultat | |||
|---|---|---|---|
| --------------------------------------- | -- | -- | -- |
| Mkr | 2018 okt-dec |
2017 okt-dec |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 1 787 | 1 558 | 6 714 | 5 915 |
| Fastighetskostnader | –486 | –424 | –1 824 | –1 695 |
| Driftsöverskott | 1 301 | 1 134 | 4 890 | 4 220 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –156 | –138 | –592 | –543 |
| Andel i resultat från intressebolag | 290 | 269 | 881 | 1 010 |
| – varav förvaltningsresultat | 172 | 158 | 658 | 583 |
| – varav värdeförändringar | 179 | 175 | 407 | 675 |
| – varav skatt | –61 | –64 | –184 | –248 |
| Övriga intäkter/kostnader | –1 | 2 | –3 | 8 |
| Finansnetto | –302 | –273 | –1 076 | –984 |
| Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intresseföretag | 1 134 | 994 | 4 100 | 3 711 |
| – varav Förvaltningsresultat | 1 015 | 883 | 3 877 | 3 284 |
| Värdeförändringar | ||||
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade | 36 | 46 | 86 | 184 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade | 1 613 | 1 671 | 7 914 | 5 115 |
| Värdeförändringar derivat | –58 | –16 | –34 | 144 |
| Värdeförändringar totalt | 1 591 | 1 701 | 7 965 | 5 443 |
| Resultat före skatt | 2 725 | 2 695 | 12 065 | 9 154 |
| Inkomstskatt | –511 | –356 | –1 897 | –1 386 |
| Periodens/årets resultat | 2 213 | 2 339 | 10 169 | 7 769 |
| Periodens/årets resultat hänförligt till: | ||||
| Moderbolagets aktieägare | 2 039 | 2 148 | 9 308 | 7 118 |
| Innehav utan bestämmande inflytande | 174 | 191 | 861 | 650 |
| 2 213 | 2 339 | 10 169 | 7 769 | |
| Övrigt totalresultat – poster som kan komma att | ||||
| omklassificeras till periodens resultat | ||||
| Omräkningsdifferens avseende utlandsverksamhet | –58 | 12 | –45 | –103 |
| Kassaflödessäkringar efter skatt | –43 | 20 | 9 | 121 |
| Andel av övrigt totalresultat i intressebolag | –4 | 5 | 10 | 4 |
| Periodens/årets totalresultat | 2 109 | 2 376 | 10 143 | 7 791 |
| Periodens/årets totalresultat hänförligt till: | ||||
| Moderbolagets aktieägare | 1 969 | 1 997 | 9 003 | 6 906 |
| Innehav utan bestämmande inflytande | 140 | 379 | 1 140 | 885 |
| 2 109 | 2 376 | 10 143 | 7 791 | |
| Förvaltningsresultat | 1 015 | 883 | 3 877 | 3 284 |
| Avgår innehav utan bestämmande inflytandes andel av förvaltningsresultat | –140 | –135 | –573 | –480 |
| Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 876 | 748 | 3 304 | 2 804 |
| Förvaltningsresultat per aktie, kr | 4,86 | 4,16 | 18,35 | 14,74 |
| Resultat efter skatt per aktie, kr | 11,33 | 11,93 | 51,71 | 38,71 |
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer.
| Mkr | 2018 31 dec |
2017 31 dec |
|---|---|---|
| Tillgångar | ||
| Förvaltningsfastigheter | 116 542 | 98 360 |
| Exploateringsfastigheter | 1 598 | – |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 123 | 107 |
| Andelar i intressebolag | 6 219 | 4 699 |
| Fordringar | 2 198 | 1 508 |
| Likvida medel och finansiella placeringar | 1 328 | 1 585 |
| Summa tillgångar | 128 008 | 106 260 |
| Eget kapital och skulder | ||
| Eget kapital 1) | 47 408 | 37 718 |
| Uppskjuten skatteskuld | 8 857 | 7 041 |
| Räntebärande skulder | 67 205 | 58 384 |
| –varav Hybridkapial 2) | 3 596 | 3 447 |
| Derivat | 965 | 922 |
| Övriga skulder | 3 573 | 2 196 |
| Summa eget kapital och skulder | 128 008 | 106 260 |
| 1) Varav innehav utan bestämmande inflytande | 7 262 | 6 422 |
| 2) 50 % av Hybridkapital betraktas av ratinginstituten som eget kapital och minskar därmed räntebärande skulder vid beräkning av skuldsättningsgrad och belåningsgrad |
1 798 | 1 724 |
| Mkr | 2018 31 dec |
2017 31 dec |
|---|---|---|
| Ingående eget kapital | 37 718 | 33 479 |
| Övergångseffekt IFRS 9 | –92 | – |
| Ändrade redovisningsprinciper i Sato Oyj (IAS 12) | –124 | – |
| Årets totalresultat | 10 143 | 7 791 |
| Utdelning till preferensaktieägarna | – | –50 |
| Inlösen av preferenskapital | – | –3 500 |
| Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande | –111 | –8 |
| Utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande | –135 | – |
| Innehav utan bestämmande inflytande som uppkommit vid förvärv av dotterföretag | 8 | 6 |
| Utgående eget kapital | 47 408 | 37 718 |
| Mkr | 2018 okt-dec |
2017 okt-dec |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
|---|---|---|---|---|
| Driftsöverskott | 1 301 | 1 134 | 4 890 | 4 220 |
| Övriga intäkter/kostnader | –1 | 2 | –3 | 8 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –156 | –138 | –592 | –543 |
| Återläggning av avskrivningar | 6 | 1 | 20 | 19 |
| Betalt finansnetto | –209 | –204 | –1 099 | –961 |
| Betald skatt | –71 | –65 | –345 | –235 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 872 | 730 | 2 871 | 2 508 |
| Förändring rörelsefordringar | –291 | 11 | –394 | –86 |
| Förändring rörelseskulder | 634 | 114 | 1 189 | 69 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 1 215 | 855 | 3 667 | 2 490 |
| Förvärv av förvaltningsfastigheter | –295 | –1 165 | –3 861 | –4 936 |
| Förvärv/avyttringar av materiella anläggningstillgångar | –23 | –11 | –44 | –27 |
| Förvärv av finansiella placeringar | –235 | –17 | –593 | –41 |
| Förvärv av aktier i intressebolag/kapitaltillskott/utlåning till intressebolag | –835 | –69 | –1 085 | –456 |
| Investering i befintliga fastigheter och projekt | –1 806 | –1 456 | –6 210 | –3 718 |
| Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande | – | – | –111 | –8 |
| Försäljning av fastigheter | 45 | 135 | 311 | 2 830 |
| Försäljning av finansiella placeringar | 126 | –1 | 133 | 7 |
| Försäljning av aktier i intressebolag | – | – | – | 120 |
| Utbetald utdelning från intressebolag | – | – | 24 | 13 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –3 023 | –2 583 | –11 435 | –6 215 |
| Utbetald utdelning preferensaktier | – | – | – | –150 |
| Inlösen av preferenskapital | – | –3 500 | – | –3 500 |
| Utbetald utdelning till innehav utan bestämmande inflytande | – | – | –135 | – |
| Värdeförändring derivat realiserade | – | – | – | –417 |
| Upptagna lån | 2 788 | 3 443 | 12 148 | 24 896 |
| Amortering av lån/lösen av lån sålda | ||||
| fastigheter/förändring checkräkningskredit | –894 | –1 956 | –4 967 | –17 110 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 1 894 | –2 014 | 7 046 | 3 719 |
| Periodens/årets kassaflöde | 85 | –3 742 | –723 | –6 |
| Likvida medel vid periodens/årets början | 472 | 5 023 | 1 281 | 1 287 |
| Likvida medel vid periodens/årets slut | 558 | 1 281 | 558 | 1 281 |
| Likvida medel | 558 | 1 281 | 558 | 1 281 |
| Outnyttjade checkkrediter | 350 | 350 | 350 | 350 |
| Outnyttjade kreditfaciliteter | 8 470 | 5 940 | 8 470 | 5 940 |
| Financiella placeringar | 770 | 305 | 770 | 305 |
| Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften | 10 148 | 7 875 | 10 148 | 7 875 |
| Mkr | 2018 okt-dec |
2017 okt-dec |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | ||||
| Helsingfors | 585 | 534 | 2 302 | 2 044 |
| Stockholm | 286 | 245 | 1 057 | 920 |
| Göteborg | 335 | 302 | 1 255 | 1 153 |
| Öresund | 267 | 191 | 919 | 666 |
| Öst | 243 | 229 | 940 | 919 |
| Norr | 71 | 56 | 240 | 214 |
| Totalt | 1 787 | 1 558 | 6 714 | 5 915 |
| Driftsöverskott | ||||
| Helsingfors | 385 | 363 | 1 583 | 1 352 |
| Stockholm | 225 | 190 | 821 | 704 |
| Göteborg | 260 | 231 | 951 | 861 |
| Öresund | 214 | 148 | 721 | 510 |
| Öst | 164 | 160 | 645 | 642 |
| Norr | 53 | 41 | 168 | 151 |
| Totalt | 1 301 | 1 134 | 4 890 | 4 220 |
Segmentsinformation
Koncernens interna rapportering av verksamheten delas in i ovanstående segment. Summa driftsöverskott överensstämmer med redovisat driftsöverskott i resultaträkningen. Skillnaden mellan driftsöverskott 4 890 Mkr (4 220) och resultat före skatt 12 065 Mkr (9 154) består av värdeförändringar förvaltningsfastigheter 8 007 Mkr (5 336), övriga intäkter/kostnader –3 Mkr (8), förvaltnings- och administrationskostnader –592 Mkr (–543), andel i resultat från intressebolag 881 Mkr (1 010), finansnetto –1 076 Mkr (–984) samt värdeförändringar derivat –34 Mkr (144).
| Mkr | 2018 31 dec |
2017 31 dec |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd | ||
| Helsingfors | 30 881 | 26 918 |
| Stockholm | 23 523 | 17 675 |
| Göteborg | 22 448 | 19 376 |
| Öresund | 19 184 | 14 591 |
| Öst | 12 436 | 11 402 |
| Norr | 4 271 | 3 334 |
| Totalt exklusive projekt | 112 742 | 93 297 |
| Projekt för egen förvaltning | 3 799 | 5 063 |
| Totalt förvaltningsfastigheter | 116 542 | 98 360 |
| Exploateringsfastigheter | 1 598 | – |
| Totalt fastighetsbestånd | 118 140 | 98 360 |
Fastigheternas redovisade värde har under året förändrats beroende på investeringar, förvärv, avyttringar, orealiserade värdeförändringar och valuta, med 3 963 Mkr i region Helsingfors, 5 848 Mkr i region Stockholm, 3 072 Mkr i region Göteborg, 4 593 Mkr i region Öresund, 937 Mkr i region Norr samt med 1 034 Mkr i region Öst. Koncernens projekt för egen förvaltning har minskat med –1 264 Mkr medans koncernens exploateringsfastigheter har ökat med 1 598 Mkr. Satos fastighetsbestånd fördelas mellan regionerna Helsingfors och Öst. Fastighetsinnehaven i Norge klassificeras under region Norr och fastigheterna i Tyskland under region Öresund.
| 2018 okt-dec |
2017 okt-dec |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|
| Aktierelaterade 1) | ||||
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 180 000 | 180 000 | 180 000 | 180 000 |
| Resultat efter skatt, kr | 11,33 | 11,93 | 51,71 | 38,71 |
| Resultat efter skatt exklusive orealiserade värdeförändringar, kr | 3,52 | 4,44 | 17,25 | 14,36 |
| Förvaltningsresultat, kr | 4,86 | 4,16 | 18,35 | 14,74 |
| Driftsöverskott, kr | 5,96 | 5,08 | 22,00 | 18,79 |
| Utestående antal aktier, tusental | 180 000 | 180 000 | 180 000 | 180 000 |
| Eget kapital, kr | 225,60 | 185,02 | 225,60 | 185,02 |
| Långsiktigt substansvärde (NAV), kr | 280,17 | 229,25 | 280,17 | 229,25 |
| Börskurs per bokslutsdagen, kr | 252,00 | 219,40 | 252,00 | 219,40 |
| Fastighetsrelaterade | ||||
| Hyresvärde helår, kr/kvm | 1 802 | 1 724 | 1 802 | 1 724 |
| Hyresintäkter helår, kr/kvm | 1 737 | 1 651 | 1 737 | 1 651 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 96 | 96 | 96 | 96 |
| Vakansgrad, % | 4 | 4 | 4 | 4 |
| Överskottsgrad, % | 73 | 73 | 73 | 71 |
| Redovisat värde, kr/kvm | 28 013 | 24 952 | 28 013 | 24 952 |
| Antal förvaltningsfastigheter | 1 185 | 1 148 | 1 185 | 1 148 |
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 4 025 | 3 739 | 4 025 | 3 739 |
| Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr | 876 | 748 | 3 304 | 2 804 |
| Finansiella | ||||
| Avkastning eget kapital, % | 10,3 | 13,7 | 25,2 | 22,6 |
| Avkastning totalt kapital, % | 5,4 | 5,8 | 11,1 | 9,9 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,4 | 4,2 | 4,6 | 4,3 |
| Soliditet, % | 37,3 | 36,7 | 37,3 | 36,7 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,4 | 1,4 | 1,4 | 1,4 |
| Belåningsgrad, % | 49,9 | 50,9 | 49,9 | 50,9 |
| 2018 okt-dec |
2017 okt-dec |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|
| Aktierelaterade 1) Eget kapital, kr |
223,03 | 173,86 | 223,03 | 173,86 |
| Finansiella | ||||
| Avkastning eget kapital, % | 10,5 | 14,7 | 26,1 | 24,7 |
| Avkastning totalt kapital, % | 5,4 | 5,9 | 11,2 | 10,2 |
| Soliditet, % | 37,0 | 35,5 | 37,0 | 35,5 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,4 | 1,5 | 1,4 | 1,5 |
| Belåningsgrad, % | 50,1 | 51,8 | 50,1 | 51,8 |
1) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer.
| Mkr | 2018 okt-dec |
2017 okt-dec |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
|---|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 92 | 66 | 289 | 252 |
| Administrationskostnader | –96 | –81 | –292 | –278 |
| Rörelseresultat | –4 | –15 | –4 | –26 |
| Resultat från finansiella poster | ||||
| Utdelning från dotterbolag | – | – | 1 608 | 909 |
| Övrigt finansnetto | 80 | –235 | 110 | 350 |
| – varav valutakursdifferenser | 33 | –467 | –729 | –565 |
| Värdeförändringar derivat | –58 | –16 | –34 | 133 |
| Resultat före bokslutsdispositioner och skatt | 17 | –266 | 1 680 | 1 367 |
| Bokslutsdispositioner | ||||
| Lämnade koncernbidrag | –87 | –41 | –87 | –41 |
| Resultat före skatt | –70 | –308 | 1 594 | 1 326 |
| Uppskjuten skatt | 14 | 68 | –3 | –92 |
| Periodens/årets resultat 1) | –56 | –240 | 1 590 | 1 234 |
1) Moderbolaget har inga poster som redovisas i Övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med periodens/årets resultat.
| Mkr | 2018 31 dec |
2017 31 dec |
|---|---|---|
| Tillgångar | ||
| Materiella anläggningstillgångar | 18 | 9 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 11 319 | 5 472 |
| Fordringar på koncernbolag | 38 337 | 36 790 |
| Kortfristiga fordringar | 197 | 199 |
| Likvida medel och finansiella placeringar | 1 000 | 1 152 |
| Summa tillgångar | 50 870 | 43 621 |
| Eget kapital och skulder | ||
| Eget kapital | 11 227 | 9 637 |
| Räntebärande skulder | 33 275 | 28 774 |
| –varav Hybridkapital | 3 596 | 3 447 |
| Skulder till koncernbolag | 5 282 | 4 443 |
| Derivat | 446 | 412 |
| Övriga skulder | 640 | 355 |
| Summa eget kapital och skulder | 50 870 | 43 621 |
Balders aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets börsvärde per den 31 december uppgick till 45 360 Mkr (39 492).
Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin Fastigheter AB som äger 36,4 % (36,4) av kapitalet och 49,9 % (49,9) av rösterna. Det utländska ägandet uppgår till ca 26 % (24) av utestående aktier.
Aktien hade vid årets utgång ca 13 000 aktieägare (14 000). Under året omsattes ca 72,1 miljoner aktier (79,1) vilket motsvarar i genomsnitt ca 292 000 aktier per handelsdag (317 000). Den årliga omsättningshastigheten uppgick under året till 40 % (44). Kursen på aktien var den 31 december 252,00 kr (219,40) och motsvarar en uppgång med 14,9 % sedan föregående årsskifte.
Per den 31 december uppgick aktiekapitalet i Balder till 180 000 000 kr fördelat på 180 000 000 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1 kr, varav 11 229 432 av serie A och 168 770 568 av serie B. Totalt antal utestående aktier per den 31 december uppgick till 180 000 000. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst.
| Ägare | A-aktier | B-aktier | Totalt antal aktier | Kapital, % | Röster, % |
|---|---|---|---|---|---|
| Erik Selin med bolag | 8 309 328 | 57 210 900 | 65 520 228 | 36,4 | 49,9 |
| Arvid Svensson Invest AB | 2 915 892 | 13 542 540 | 16 458 432 | 9,1 | 15,2 |
| Swedbank Robur fonder | — | 8 948 111 | 8 948 111 | 5,0 | 3,2 |
| SEB Investment Management | — | 7 805 607 | 7 805 607 | 4,3 | 2,8 |
| Länsförsäkringar fondförvaltning AB | — | 6 367 710 | 6 367 710 | 3,5 | 2,3 |
| Handelsbanken Fonder AB | — | 5 441 575 | 5 441 575 | 3,0 | 1,9 |
| Andra AP-fonden | — | 4 155 593 | 4 155 593 | 2,3 | 1,5 |
| Vanguard | — | 3 301 480 | 3 301 480 | 1,8 | 1,2 |
| CBNY - Norges Bank | — | 2 586 858 | 2 586 858 | 1,4 | 0,9 |
| Afa Försäkring | — | 1 845 041 | 1 845 041 | 1,0 | 0,7 |
| Övriga | 4 212 | 57 565 153 | 57 569 365 | 32,0 | 20,5 |
| Totalt | 11 229 432 | 168 770 568 | 180 000 000 | 100 | 100 |
Bolaget presenterar en rad finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS (så kallade alternativa nyckeltal, "Alternative Performance Measures" enligt ESMA:s riktlinjer). Dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra intressenter då de möjliggör en effektiv utvärdering och analys av bolagets finansiella ställning och prestation. De alternativa nyckeltalen är inte alltid jämförbara med andra företags använda mått och skall därför ses som ett komplement till mått definierade enligt IFRS. Fastighets AB Balder tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Nyckeltalen är alternativa i enlighet med ESMA:s riktlinjer om inte annat anges. Nedan följer hur Fastighets AB Balders nyckeltal definieras och beräknas.
Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats till helårsbasis, med undantag för värdeförändringar, utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Resultat före skatt med tillägg av finansnetto i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats till helårsbasis, med undantag för värdeförändringar, utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Nettoskuld i förhållande till balansomslutningen.
Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar. Återläggning sker även av värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag. Vid beräkning av Förvaltningsresultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare reduceras även förvaltningsresultatet med innehav utan bestämmande inflytandes andel.
Räntekostnader i perioden omräknat till årsvärde i förhållande till genomsnittliga räntebärande skulder.
Räntebärande skulder minskat med likvida medel, finansiella placeringar samt 50 % av hybridkapital som av ratinginstituten Moody's och S&P betraktas som 50 % eget kapital.
Resultat före skatt med återläggning av finansnetto, värdeförändringar samt värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag, i förhållande till finansnettot.
Räntebärande skulder minskat med 50 % av hybridkapital i förhållande till eget kapital.
Eget kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande, i förhållande till balansomslutningen vid årets slut.
Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid årets slut.
Förvaltningsresultatet i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier.
Antal utestående aktier vid årets början, justerat med antal aktier som emitterats under året viktat med antal dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar under året.
Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning.
Resultat hänförligt till genomsnittligt antal aktier.
Beräknat driftsöverskott på årsbasis i förhållande till fastigheternas verkliga värde vid årets slut.
Hyresintäkter reducerade med fastighetskostnader.
Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid årets slut i förhållande till hyresvärde.
Avser fastigheter uppförda med avsikt att säljas efter färdigställande.
Avser både förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter.
Klassas efter fastighetens huvudsakliga användning. Fördelningen görs på kontor, handel, bostäder samt övriga fastigheter. Övriga fastigheter innefattar hotell, utbildning, vård, industri/lager samt blandfastigheter. Den typ av användning som svarar för den största andelen avgör fastighetskategori.
I posten ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, media, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt.
Avser fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa.
Kontrakterad hyra samt bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter.
Informationen i denna rapport är sådan som Fastighets AB Balder (publ) är skyldig att offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknad och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen har offentliggjorts klockan 08.00 den 27 februari 2019.
För ytterligare information, kontakta VD Erik Selin, telefon 0706-07 47 90 eller ekonomidirektör Magnus Björndahl, telefon 0735-58 29 29.
På Balders hemsida, balder.se, finns samlad information om verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering samt pressreleaser.
Årsstämma 8 maj 2019 Delårsrapport jan-mars 2019 8 maj 2019 Delårsrapport jan-juni 2019 17 juli 2019 Delårsrapport jan-sept 2019 25 oktober 2019 Bokslutskommuniké 2019 27 februari 2020
| Huvudkontor Uthyrning Kundservice |
Parkgatan 49 · Box 53 121 · 411 38 Göteborg · Tel: 031-10 95 70 · Fax: 031-10 95 99 Tel: 020-151 151 Tel: 0774-49 49 49 |
|---|---|
| Region | |
| Göteborg | Parkgatan 49 · Box 53 121 · 411 38 Göteborg · Tel: 031-10 95 70 |
| Timmervägen 9 A · 541 64 Skövde · Tel: 0500-47 88 50 | |
| Helsingfors | Panuntie 4 · PO Box 401 · 00610 Helsinki · Tel: +358-201 34 4000 |
| Norr | Forskarvägen 27 · 804 23 Gävle · Tel: 026-54 55 80 |
| Sandbäcksgatan 5 · 653 40 Karlstad · Tel: 054-14 81 80 | |
| Affärsgatan 4 D · 862 31 Kvissleby · Tel: 060-52 45 50 | |
| Stockholm | Tulegatan 2A · 113 58 Stockholm · Tel: 08-735 37 70 |
| Vårby Allé 18 · 143 40 Vårby · Tel: 08-735 37 70 | |
| Öresund | Kalendegatan 26 · 211 35 Malmö · Tel: 040-600 96 50 |
| Esplanaden 15 · 265 34 Åstorp · Tel: 042-569 40 | |
| Bryggaregatan 7 · 252 27 Helsingborg · Tel: 042-17 21 30 | |
| Vesterbrogade 1 E, 5. sal · 1620 København V · Tel: +45-88 13 61 51 | |
| Öst | Hospitalsgatan 11 · 602 27 Norrköping · Tel: 011-15 88 90 |
| Rönnbergagatan 10 · 723 46 Västerås · Tel: 021-10 98 90 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.