Fast. Balder

Earnings Release • Nov 6, 2018

Fastighets AB Balder Delårsrapport

januari-september 2018

• Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 2 428 Mkr (2 056), vilket motsvarar en ökning per aktie med 27 % till 13,49 kr (10,59)
• Hyresintäkterna uppgick till 4 926 Mkr (4 357)
• Resultatet efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 7 269 Mkr (4 971) motsvarande 40,38 kr per aktie (26,78)
• Långsiktigt substansvärde uppgick till 269,66 kr per aktie (219,50) och eget kapital (inklusive noterade intressebolag till marknadsvärde) uppgick till 218,62 kr per aktie (177,55)

Fastighets AB Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag som med lokal förankring ska möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder. Balders fastighetsbestånd hade den 30 september 2018 ett värde om 114,5 Mdkr (92,9). Balderaktien är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap.

Perioden i korthet

Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år.

Juli-september 2018

• • Hyresintäkterna uppgick till 1 709 Mkr (1 475), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 57 Mkr.
• • Driftsöverskottet uppgick till 1 286 Mkr (1 109), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 43 Mkr.
• • Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 24 % till 943 Mkr (760), vilket motsvarar en ökning per aktie med 33 % till 5,24 kr (3,94).
• • Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till 3 348 Mkr (872). Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till 4,8 % (5,0).
• • Värdeförändringar på räntederivat har påverkat resultatet före skatt med 80 Mkr (28).
• • Periodens resultat efter skatt uppgick till 3 600 Mkr (1 464).
• • Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 3 400 Mkr (1 271) vilket motsvarar 18,89 kr per aktie (6,78).
• • 4 fastigheter (14) har förvärvats till ett fastighetsvärde om 727 Mkr (2 831).
• • Inga fastigheter (2) har avyttrats under perioden, endast försäljning av ägarlägenheter och mark har skett till ett värde om 152 Mkr (84).

Januari-september 2018

• • Hyresintäkterna uppgick till 4 926 Mkr (4 357), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 169 Mkr.
• • Driftsöverskottet ökade med 16 % till 3 588 Mkr (3 086), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 120 Mkr.
• • Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 18 % till 2 428 Mkr (2 056), vilket motsvarar en ökning per aktie med 27 % till 13,49 kr (10,59).
• • Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till 6 351 Mkr (3 582). Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till 4,8 % (5,0).
• • Värdeförändringar på räntederivat har påverkat resultatet före skatt med 24 Mkr (160).
• • Periodens resultat efter skatt uppgick till 7 955 Mkr (5 430).
• • Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 7 269 Mkr (4 971) vilket motsvarar 40,38 kr per aktie (26,78).
• • 27 fastigheter (35) har förvärvats till ett fastighetsvärde om 3 566 Mkr (3 771), varav 7 hotellfastigheter i Tyskland.
• • Inga fastigheter (111) har avyttrats under perioden, endast försäljningar av ägarlägenheter och mark har skett till ett värde om 266 Mkr (2 873).
• • Balder blev Upplands Väsby kommuns ankarpartner i det fortsatta arbetet med Väsby Entré, vilket är kommunens största stadsbyggnadsprojekt någonsin.

	2018 jan-sept	2017 jan-sept	2017 jan-dec	2016 jan-dec	2015 jan-dec	2014 jan-dec	2013 jan-dec	2012 jan-dec	2011 jan-dec
Hyresintäkter, Mkr	4 926	4 357	5 915	5 373	2 711	2 525	1 884	1 701	1 466
Förvaltningsresultat, Mkr 1)	2 428	2 056	2 804	2 265	1 780	1 275	854	691	516
Värdeförändringar fastigheter, Mkr	6 351	3 582	5 336	4 932	3 388	3 050	854	812	990
Värdeförändringar derivat, Mkr	24	160	144	–114	227	–624	433	–71	–520
Resultat efter skatt, Mkr 1)	7 269	4 971	7 118	5 474	4 916	3 128	1 738	1 162	812
Fastigheter redovisat värde, Mkr	114 548	92 883	98 360	86 177	68 456	37 382	27 532	22 278	17 556

Data per aktie, inklusive noterade intressebolag till marknadsvärde 2)

Genomsnittligt antal aktier, tusental			180 000 180 000 180 000 173 598 162 753 161 786 159 537 159 537 158 656
Resultat efter skatt, kr	40,38	26,78	38,71	30,38	28,98	18,10	10,11	6,69	4,87
Förvaltningsresultat, kr	13,49	10,59	14,74	11,89	9,71	6,64	4,57	3,73	3,00
Utestående antal aktier, tusental			180 000 180 000 180 000 180 000 172 397 162 397 159 537 159 537 159 537
Eget kapital, kr	218,62	177,55	185,02	157,63	128,03	70,10	52,14	42,15	35,57
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr	269,66	219,50	229,25	198,49	159,14	86,33	60,50	50,37	41,83
Börskurs per bokslutsdag, kr	246,60	211,80	219,40	184,10	208,70	110,25	66,00	37,30	25,30

1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare.

2) Noterade intressebolag till marknadsvärde avser Collector AB (publ) och Brinova Fastigheter AB (publ).

VD har ordet

Bästa aktieägare,

Intet nytt under solen*

Balder gick starkt under Q3 med ett förvaltningsresultat som ökade 33 % per aktie. Vi jobbar outtröttligt och entusiastiskt vidare med att över tid förbättra förvaltningsresultatet per aktie. Fastighetsvärdet fortsatte också att öka genom investeringar, förbättrat driftsnetto i befintligt bestånd och ett något lägre avkastningskrav.

Fastighetsmarknaden är som helhet stark på våra marknader men vi ser stora skillnader mellan olika segment och delmarknader. Min känsla är att vi även framgent trots en stark fastighetsmarknad har goda förutsättningar att finna rimligt bra investeringsmöjligheter. En positiv faktor att ha med i bedömningen är att Balder utvecklas genom närvaro på fler ställen/marknader samt att vi som bolag med tiden blir bättre och bättre.

Att vara VD för Balder är ett rent nöje och ett privilegium för mig. Jag är tacksam för varje dag och gentemot alla ni som jag träffar, finns i mitt liv och som gör det möjligt.

Nu jobbar vi vidare på samma sätt som tidigare och stärker bolaget, balansräkningen samt försöker återinvestera genererade resultat på ett klokt sätt.

Erik Selin Verkställande direktör

*Predikaren från 1917: Vad som har varit är vad som kommer att vara, och vad som har hänt är vad som kommer att hända; intet nytt sker under solen.

Aktuell intjäningsförmåga

I tabellen nedan presenterar Balder sin intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans-, valuta- eller ränteförändring.

Balders resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende

derivat. Inget av detta har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan.

Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Skatten är beräknad efter den vid var tid gällande skattesatsen.

Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis

Mkr	2018 30 sept	2018 30 juni	2018 31 mars	2017 31 dec	2017 30 sept	2017 30 juni	2017 31 mars	2016 31 dec	2016 30 sept	2016 30 juni	2016 31 mars
Hyresintäkter	6 800	6 665	6 430	6 240	5 920	5 860	5 700	5 800	5 470	5 325	5 135
Fastighetskostnader	–1 845	–1 815	–1 760	–1 720	–1 655	–1 690	–1 660	–1 695	–1 690	–1 685	–1 670
Driftsöverskott	4 955	4 850	4 670	4 520	4 265	4 170	4 040	4 105	3 780	3 640	3 465
Förvaltnings- och
administrationskostnader	–590	–590	–565	–550	–510	–490	–490	–490	–490	–480	–440
Förvaltningsresultat från
intressebolag	660	650	650	640	600	530	530	505	470	420	355
Rörelseresultat	5 025	4 910	4 755	4 610	4 355	4 210	4 080	4 120	3 760	3 580	3 380
Finansnetto	–1 100	–1 120	–1 120	–1 060	–1 050	–950	–950	–1 040	–1 025	–1 010	–930
Avgår innehav utan
bestämmande inflytande	–555	–555	–550	–525	–475	–455	–450	–445	–445	–380	–400
Förvaltningsresultat 1)	3 370	3 235	3 085	3 025	2 830	2 805	2 680	2 635	2 290	2 190	2 050
Skatt	–730	–700	–665	–650	–610	–605	–580	–570	–490	–470	–440
Resultat efter skatt	2 640	2 535	2 420	2 375	2 220	2 200	2 100	2 065	1 800	1 720	1 610
Förvaltningsresultat per
aktie, kr	18,72	17,97	17,14	16,81	15,72	14,47	13,78	13,52	11,92	11,55	10,73

1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare.

I aktuell intjäningsförmåga har balansdagens kurs använts vid omräkning av utländska dotterbolags resultatposter.

Koncernens rapport över finansiell ställning inklusive noterade intressebolag till marknadsvärde

Enligt IFRS ska inte Collector AB (publ) och Brinova Fastigheter AB (publ) redovisas till marknadsvärde när Balder redovisar andel i intressebolag från dessa bolag. För att tydliggöra de noterade intressebolagens marknadsvärde redovisas nedan Collector och Brinova till börskurs per den 30 september.

Mkr	2018 30 sept	2017 30 sept	2017 31 dec
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	114 548	92 883	98 360
Övriga materiella anläggningstillgångar	114	134	107
Andelar i intressebolag 1,2)	6 556	7 017	6 707
Fordringar	1 660	1 587	1 508
Likvida medel och finansiella placeringar	1 177	5 328	1 585
Summa tillgångar	124 055	106 949	108 268
Eget kapital och skulder
Eget kapital 3)	46 553	38 003	39 725
Uppskjuten skatteskuld	8 322	6 678	7 041
Räntebärande skulder	65 462	55 826	58 384
–varav Hybridkapital 4)	3 603	3 348	3 447
Derivat	865	872	922
Övriga skulder	2 853	5 570	2 196
Summa eget kapital och skulder	124 055	106 949	108 268
1) Inklusive Balders marknadsvärde av Collector AB (publ) Collectors börskurs (kr)	2 796 61,80	4 242 93,75	3 677 81,25
2) Inklusive Balders marknadsvärde av Brinova Fastigheter AB (publ) Brinovas börskurs (kr)	326 17,70	248 13,45	220 11,95
3) Varav innehav utan bestämmande inflytande	7 201	6 043	6 422
4) 50 % av Hybridkapital betraktas av ratinginstituten som eget kapital och minskar därmed räntebärande skulder vid beräkning av skuldsättningsgrad och belåningsgrad	1 802	1 674	1 724

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital

Mkr	2018 30 sept	2017 30 sept	2017 31 dec
Ingående eget kapital	39 725	36 791	36 791
Övergångseffekt IFRS 9	–92	–	–
Periodens/årets totalresultat	8 034	5 415	7 791
Utdelning till preferensaktieägarna	–	–50	–50
Inlösen av preferenskapital	–	–3 500	–3 500
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande	–79	–8	–8
Utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande	–135	–	–
Innehav utan bestämmande inflytande som uppkommit vid förvärv av dotterföretag	–	6	6
Periodens/årets förändring av noterade intressebolag till marknadsvärde	–901	–650	–1 304
Utgående eget kapital	46 553	38 003	39 725

Intäkter, kostnader och resultat

Förvaltningsresultat

Periodens förvaltningsresultat uppgick till 2 862 Mkr (2 401), varav effekt av förändrade valutakurser uppgick till 72 Mkr. Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 18 % och uppgick till 2 428 Mkr (2 056), vilket motsvarar en ökning per aktie med 27 % till 13,49 kr (10,59). I förvaltningsresultatet ingår intressebolag med 485 Mkr (425).

Resultat efter skatt

Periodens resultat efter skatt uppgick till 7 955 Mkr (5 430). Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 7 269 Mkr (4 971), motsvarande 40,38 kr per aktie (26,78). Resultatet före skatt har påverkats av värdeförändringar avseende fastigheter med 6 351 Mkr (3 582), värdeförändringar avseende räntederivat med 24 Mkr (160) samt resultat från andelar i intressebolag om 590 Mkr (741).

Hyresintäkter

Hyresintäkterna ökade med 13 % till 4 926 Mkr (4 357), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 169 Mkr. Ökningen beror främst på förvärv, nyuthyrningar och färdigställda projekt. Kontraktsportföljens hyresvärde per 30 september uppgick till 7 062 Mkr (6 191). Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet uppgick till 1 762 kr/kvm (1 663) exklusive projektfastigheter.

Hyresintäkterna i jämförbart bestånd har ökat med 2,5 % efter justering för valutakursförändring.

Hyresintäkterna uppvisar stor riskspridning avseende hyresgäster, branscher och lägen. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick den 30 september till 96 % (96). Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor vid periodens slut uppgick till 262 Mkr (271) på årsbasis.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 1 338 Mkr (1 271) under perioden, varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 48 Mkr.

Driftsöverskottet har ökat med 16 % till 3 588 Mkr (3 086), vilket innebär en överskottsgrad om 73 % (71).

Driftskostnaderna varierar normalt med årstiderna. Första och fjärde kvartalet har högre kostnader i jämförelse med de övriga kvartalen medan tredje kvartalet oftast har lägst kostnadsnivå.

Värdeförändringar förvaltningsfastigheter

Balder har den 30 september genomfört en individuell intern värdering av hela fastighetsbeståndet, se även sidan 9. Periodens orealiserade värdeförändringar uppgick till 6 301 Mkr (3 444). Realiserade värdeförändringar uppgick till 50 Mkr (138). Det genomsnittliga direktavkastningskravet per den 30 september uppgick till 4,8 % (5,0), vilket även är 0,2 procentenheter lägre än vid årsskiftet. Periodens värdeförändring är hänförlig till marknadens lägre avkastningskrav och förbättrat driftsöverskott.

nova Fastigheter AB (publ) är börsnoterat och Balders ägarandel uppgår till 25,5 %. För att förtydliga dessa två intressebolags värde i Balder, redovisas även koncernens rapport över finansiell ställning inklusive noterade intressebolag till marknadsvärde, se sidan 5.

Balder äger fastighetsförvaltande och projektutvecklande intressebolag, se not 15 i 2017 års årsredovisning, samt 44,1 % i Collector AB (publ) som är börsnoterat. Även Bri-

Förvaltnings- och administrationskostnader

rade valutakurser uppgick till 19 Mkr.

Andelar i resultat från intressebolag

Förvaltnings- och administrationskostnaderna uppgick under perioden till 436 Mkr (405), varav effekten av föränd-

Resultat från andelar i intressebolag uppgick under perioden till 590 Mkr (741) och Balders andel av intressebolagens förvaltningsresultat uppgick till 485 Mkr (425).

Resultatet före skatt har påverkats av orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter och räntederivat med 228 Mkr (500). Periodens skattekostnad uppgick till –123 Mkr (–184).

Finansnetto och värdeförändringar derivat

Finansnettot uppgick till –774 Mkr (–711), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till –30 Mkr. Värdeförändringar på räntederivat uppgick till 24 Mkr (160). Periodens positiva värdeförändring avseende derivat beror på att räntenivån har ökat under året. Orealiserade värdeförändringar är inte kassaflödespåverkande.

Genomsnittlig ränta var på bokslutsdagen 1,7 % (1,9) och för perioden 1,8 % (1,9).

Skatt

Koncernens totala skattekostnad uppgick till –1 385 Mkr (–1 029), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till –43 Mkr. Aktuell skattekostnad för perioden uppgick till –209 Mkr (–156), vilket framförallt är hänförligt till Sato Oyj, samt en uppskjuten skattekostnad om –1 176 Mkr (–874). Aktuell skattekostnad hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till –130 Mkr (–84).

Koncernens uppskjutna skatteskuld har beräknats som värdet av nettot av skattemässiga underskott och den temporära skillnaden mellan redovisade värden och dess skattemässiga värden avseende fastigheter och räntederivat. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 8 322 Mkr (6 678).

Till följd av beslutet om förändrad företagsbeskattning har den uppskjutna skatteskulden omräknats till den nya skattesatsen 20,6 % avseende den svenska verksamheten. Värderingen av de förlustavdrag som beräknas utnyttjas under åren 2018-2020 har beräknats på de aktuella skattesatserna för respektive år. Sammantaget uppstod en positiv redovisningsmässig engångseffekt om netto 328 Mkr till och med september 2018, då den uppskjutna skatteskulden värderades till den nya skattesatsen.

Förändrad företagsbeskattning

Under juni månad beslutade regeringen att godkänna förslaget till förändrad företagsbeskattning. Beslutet innebär i korthet att ränteavdragen begränsas till 30 % av skattemässigt EBITDA. Vidare sänks skattesatsen i två steg från dagens 22 % till 21,4 % från 2019 och till 20,6 % från 2021. De nya reglerna gäller från 1 januari 2019.

Tredje kvartalet 2018

Förvaltningsresultatet för tredje kvartalet 2018 ökade med 23 % och uppgick till 1 099 Mkr (892). Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för tredje kvartalet 2018 ökade med 24 % och uppgick till 943 Mkr (760) vilket motsvarar en ökning per aktie med 33 % till 5,24 kr (3,94). I förvaltningsresultatet ingick intressebolag med 174 Mkr (160). Hyresintäkterna uppgick till 1 709 Mkr (1 475) och fastighetskostnaderna till 423 Mkr (366), vilket medför att driftsöverskottet har ökat med 16 % till 1 286 Mkr (1 109), varav effekt av förändrade valutakurser har påverkat driftöverskottet med 43 Mkr. Överskottsgraden uppgick till 75 % (75).

Periodens resultat efter skatt uppgick till 3 600 Mkr (1 464). Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 3 400 Mkr (1 271) motsvarande 18,89 kr per aktie (6,78). Resultatet har påverkats av värdeförändringar avseende fastigheter med 3 348 Mkr (872), värdeförändringar avseende räntederivat med 80 Mkr (28) samt resultat från andelar i intressebolag om 185 Mkr (180).

Kassaflöde

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 2 000 Mkr (1 778). Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med –8 412 Mkr (–3 632).

Periodens förvärv av fastigheter –3 566 Mkr (–3 905), investeringar i befintliga fastigheter och projekt –4 404 Mkr (–2 262), investeringar i materiella anläggningstillgångar, finansiella placeringar, intressebolag och transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande –739 Mkr (–435), betald utdelning preferensaktier om – Mkr (–150), realiserade värdeförändringar derivat – Mkr (–417) samt utdelning till innehav utan bestämmande inflytande –135 Mkr (–) summerar till –8 843 Mkr (–7 169).

Dessa har finansierats genom kassaflödet från den löpande verksamheten 2 452 Mkr (1 636), genom försäljningar av fastigheter 266 Mkr (2 830), finansiella placeringar 7 Mkr (8), intressebolag – Mkr (120), utdelning från intressebolag 24 Mkr (13) samt en nettoupplåning om 5 286 Mkr (6 300), vilket summerar till 8 035 Mkr (10 905).

Totalt uppgår periodens kassaflöde till –808 Mkr (3 737). Utöver outnyttjade kreditfaciliteter om 7 147 Mkr (5 827) uppgick koncernens likvida medel, finansiella placeringar och outnyttjad checkkredit per den 30 september till 1 527 Mkr (5 535).

Personal och organisation

Antalet anställda per den 30 september uppgick till 643 personer (592), varav 284 kvinnor (275). Balder är organiserat i sex regioner. Huvudkontoret med koncerngemensamma funktioner är placerat i Göteborg.

Moderbolaget

Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att utföra koncerngemensamma tjänster men även en betydande del avser försäljning av tjänster till i huvudsak intressebolag. Omsättningen i moderbolaget uppgick under perioden till 197 Mkr (186).

Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 646 Mkr (1 474). Utdelning från dotterbolag ingick med 1 608 Mkr (909), övrigt finansnetto uppgick till 30 Mkr (585) varav valutakursdifferenser uppgick till –762 Mkr (–98), värdeförändringar avseende räntederivat uppgick till 24 Mkr (150).

Redovisade valutakursdifferenser avser i huvudsak omräkning av bolagets euroobligationer, som ur ett koncernperspektiv används för säkring av nettoinvesteringar i utlandet.

Fastighetsinnehav

Balder ägde den 30 september 1 179 förvaltningsfastigheter (1 145) med en uthyrningsbar yta om 3 993 tkvm (3 678) till ett värde om 114 548 Mkr (92 883), inklusive projektfastigheter. Balders totala hyresvärde uppgick exklusive projekt till 7 035 Mkr (6 118).

Balders kommersiella fastigheter är i huvudsak belägna i storstädernas centrala delar. Balders bostadsfastigheter är belägna i storstadsregioner samt på orter som växer och utvecklas positivt. Balders ambition är att fortsätta växa på utvalda marknader.

Balders fastighetsbestånd per 2018-09-30 1)

	Antal förvaltnings fastigheter	Uthyrbar yta, kvm	Hyresvärde, Mkr	Hyresvärde, kr/kvm	Hyresintäkter, Mkr	Ekonomisk uthyrnings grad, %	Redovisat värde, Mkr	Redovisat värde, %
Fördelat per region
Helsingfors	509	1 030 482	2 342	2 272	2 290	98	30 037	26
Stockholm	76	652 415	1 195	1 832	1 132	95	22 605	20
Göteborg	147	913 426	1 279	1 400	1 225	96	21 812	19
Öresund	91	574 194	966	1 683	915	95	18 833	16
Öst	274	627 073	999	1 594	963	96	12 303	11
Norr	82	195 749	254	1 299	248	98	4 188	4
Totalt	1 179	3 993 339	7 035	1 762	6 774	96	109 778	96
Projekt			26		26		4 770	4
Totalt	1 179	3 993 339	7 062	1 762	6 800	96	114 548	100
Fördelat per fastighetskategori
Bostäder	943	2 428 942	4 368	1 798	4 255	97	62 951	55
Kontor	70	474 925	982	2 069	894	91	18 002	16

Totalt	1 179	3 993 339	7 062	1 762	6 800	96	114 548	100
Projekt			26		26		4 770	4
Totalt	1 179	3 993 339	7 035	1 762	6 774	96	109 778	96
Övrigt	63	494 535	896	1 813	866	97	16 269	14
Handel	103	594 937	789	1 326	759	96	12 556	11

1) Tabellen ovan avser de fastigheter som Balder ägde vid periodens slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård-, industri- samt blandfastigheter.

Redovisat värde per region inklusive projekt, %

Redovisat värde per fastighetskategori inklusive projekt, %

Fastighetsbeståndets förändring

Balders fastighetsbestånds värde baseras på interna värderingar. Fastigheterna i Sverige, Danmark, Norge och Tyskland värderas framförallt med avkastningsmetoden. I Finland används förutom avkastningsmetoden även ortprismetoden samt värdering till anskaffningsvärde. Fastigheter under uppförande och projektfastigheter värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenadutgift samt projektrisk, vilket oftast resulterar i en värdering till anskaffningsvärde. Per den 30 september uppgick Balders genomsnittliga direktavkastningskrav till 4,8 % (5,0) exklusive projekt- och exploateringsfastigheter, vilket är 0,2 procentenheter lägre än vid årsskiftet.

För att kvalitetssäkra Balders interna värderingar låter Balder löpande externvärdera delar av beståndet under perioden eller vid varje årsskifte. Avvikelserna mellan externa och interna värderingar har historiskt varit obetydliga.

Projektfastigheter

Balder har per den 30 september pågående projekt med en förväntad total investering om ca 9,3 Mdkr varav ca 4,8 Mdkr är nedlagt. Merparten av de pågående projekten avser bostadsprojekt. Projekten omfattar i huvudsak ca 700 lägenheter i Sverige, ca 800 lägenheter i Köpenhamn och ca 1 000 lägenheter i Helsingfors. Investeringarna i Köpenhamn och Helsingfors avser ägarlägenheter som hyrs ut och investeringarna i Sverige avser framförallt bostadsrätter till försäljning.

Orealiserade värdeförändringar

Det samlade redovisade värdet på Balders fastigheter uppgick den 30 september till 114 548 Mkr (92 883). Den orealiserade värdeförändringen under perioden uppgick till 6 301 Mkr (3 444) och är hänförligt till marknadens lägre avkastningskrav och förbättrat driftsöverskott.

Investeringar, förvärv och försäljningar

Under perioden har totalt 7 970 Mkr (6 033) investerats, varav 3 566 Mkr (3 771) avser förvärv och 4 404 Mkr (2 262) avser investeringar i befintliga fastigheter och projekt. Under perioden har endast ägarlägenheter och mark sålts till ett försäljningsvärde om 266 Mkr (2 873). Resultatet från försäljningarna uppgick till 50 Mkr (138). Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt tabellen nedan.

Förändring redovisat värde fastigheter ^{2018 2017}

	Mkr	Antal 1)	Mkr	Antal 1)
Fastighetsbestånd 1 januari	98 360	1 148	86 177	1 220
Investeringar i befintliga fastigheter och projekt	4 404		2 262
Förvärv	3 566	27	3 771	35
Avyttringar/omklassificeringar	–216	4	–2 735	–110
Värdeförändring fastigheter, orealiserade	6 301		3 444
Valutaförändring	2 133		–36
Fastighetsbestånd 30 september	114 548	1 179	92 883	1 145

1) Antal förvaltningsfastigheter.

Fastighetstransaktioner 2018

Kvartal	Antal	Fastighetsbeteckning		Fastighetskategori	Uthyrbar yta, kvm
Förvärv
Ett	1	Årsta 68:1	Uppsala	Handel	7 558
Ett	1	Flygspanaren 8	Norrtälje	Handel	1 884
Ett	1	Inom Vallgraven 19:4	Göteborg	Kontor	1 035
Ett	1	Hemsta 14:2	Gävle	Handel	4 100
Ett	1	Hemsta 14:3	Gävle	Handel	1 448
Ett	1	Maden 4	Sundbyberg	Handel	11 137
Två	1	Kartan 1	Sundbyberg	Övrigt	20 778
Två	1	Bollspelaren 1	Sundbyberg	Övrigt	9 843
Två	1	Terränglöparen 11	Sundbyberg	Kontor	24 807
Två	1	Kasernen 1	Sundbyberg	Övrigt	1 548
Två	1	Kasernen 2	Sundbyberg	Övrigt	1 594
Två	1	Kasernen 3	Sundbyberg	Övrigt	1 555
Två	1	Bivacken 2	Sundbyberg	Övrigt	4 687
Två	1	Kvartermästaren 1	Sundbyberg	Handel	4 136
Två	1	Murmästaren 9	Stockholm	Bostad	4 620
Två	1	Lakkegata 3	Oslo, Norge	Bostad	8 551
Två	7	Flera fastigheter	Tyskland	Hotell	40 381
Tre	1	Ritmallen 2	Sollentuna	Bostad	11 011
Tre	1	Grytan 4	Malmö	Övrigt	2 790
Tre	1	Grytan 9	Malmö	Övrigt	13 998
Tre	1	Backa 171:4	Göteborg	Kontor	8 837
Totalt	27				186 298

Intressebolag

Balder äger 50 % av ett antal fastighetsbolag där Balder sköter förvaltning och administration, för vidare information se sidorna 24-27 i Balders årsredovisning 2017. I tabellen nedan redovisas Balders hälftenägda intressebolag samt Balders ägarandel om 56 % (56) av Serena Properties AB där Balder har ett gemensamt bestämmande inflytande, för bolagets webbsida, se: Serenaproperties.se.

Utöver de hälftenägda intressebolagen äger Balder 44,1 % (44,1) i Collector AB (publ), 31 % (31) av Tornet Bostadsproduktion AB, 25,5 % (25,5) av Brinova Fastigheter AB (publ), 49 % (49) av Sjaelsö Management ApS, 20 % (20) av SHH Bostad AB och 25 % (–) av Rosengård Fastighets AB. För mer information om dessa intressebolag, se respektive bolags webbsida: Collector.se, Tornet.se, Brinova.se, Sjaelsoemanagement.dk, Shhbostad.se och Rosengardfastigheter.se.

Balders andel av hälftenägda intressebolags fastighetsbestånd per 2018-09-30 1)

	Antal förvaltnings fastigheter 2)	Uthyrbar yta, kvm	Hyresvärde, Mkr	Hyresvärde, kr/kvm	Hyresintäkter, Mkr	Ekonomisk uthyrnings grad, %	Redovisat värde, Mkr	Redovisat värde, %
Fördelat per region
Stockholm	58	145 605	209	1 434	204	98	3 818	42
Göteborg	18	104 004	128	1 228	122	96	1 767	19
Öresund	24	66 903	98	1 459	97	99	1 578	17
Öst	24	93 362	102	1 096	96	94	1 240	13
Totalt	124	409 874	536	1 309	519	97	8 403	91
Projekt			2		2		784	9
Totalt	124	409 874	539	1 309	521	97	9 187	100
Fördelat per fastighetskategori
Bostäder	37	62 411	108	1 738	107	99	2 303	25
Kontor	13	38 500	85	2 200	80	94	1 393	15
Handel	57	219 132	250	1 139	239	96	3 243	35
Övrigt	17	89 832	94	1 042	92	98	1 464	16
Totalt	124	409 874	536	1 309	519	97	8 403	91
Projekt			2		2		784	9
Totalt	124	409 874	539	1 309	521	97	9 187	100

1) Tabellen ovan avser de fastigheter som intressebolagen ägde vid periodens slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård-, industri- samt blandfastigheter.

2) Avser hela intressebolagsbeståndet.

Balders andel av hälftenägda intressebolags balansräkningar

Mkr	2018 30 sept	2017 30 sept	2017 31 dec
Tillgångar
Fastigheter	9 187	7 598	7 999
Övriga tillgångar	90	67	41
Likvida medel	163	147	105
Summa tillgångar	9 440	7 812	8 145
Eget kapital och skulder
Eget kapital/räntebärande ägarlån	4 270	3 284	3 474
Uppskjuten skatteskuld Räntebärande skulder	489 4 420	419 3 995	443 4 107
Övriga skulder	261	114	121
Summa eget kapital och skulder	9 440	7 812	8 145

Redovisat värde per region inklusive projekt, %

Redovisat värde per fastighetskategori inklusive projekt, %

Kunder

För att begränsa risken för minskade hyresintäkter och därmed försämrad uthyrningsgrad eftersträvar Balder att skapa långsiktiga relationer med bolagets befintliga kunder. Balder har en god diversifiering avseende såväl fördelning mellan kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter som den geografiska fördelningen. Diversifieringen stärker möjligheterna att upprätthålla en jämn och god uthyrningsgrad.

Balders kommersiella kontrakt har en genomsnittlig kontraktstid om 7,8 år (7,5). Balders 10 största kontrakt svarar för 5,5 % (5,5) av de totala hyresintäkterna och deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 12,2 år (11,4).

Det finns inget enskilt kontrakt som står för mer än 0,9 % (0,8) av Balders totala hyresintäkter och ingen enskild kund står för mer än 4,0 % (4,3) av de totala hyresintäkterna.

Hyreskontraktsstruktur 2018-09-30

Förfallotidpunkt	Antal hyreskontrakt	Andel, %	Kontrakterad hyra, Mkr	Andel, %
2018	139	5	29	0
2019	1 204	40	305	4
2020	577	19	253	4
2021	542	18	338	5
2022–	546	18	1 686	25
Summa	3 008	100	2 611	38
Bostad 1)	37 090		4 124	61
P-plats 1)	4 838		18	0
Garage 1)	3 800		46	1
Summa	48 736		6 800	100

1) Löper normalt med en uppsägningstid om tre månader.

100

Förfallostruktur kommersiella avtal

Balders 10 största kunder per 2018-09-30

• • I.A. Hedin Bil AB
• • ICA Sverige AB
• • Norska staten
• • Profilhotels
• • Scandic Hotels AB
• • Skolfastigheter i Stockholm AB
• • Stureplansgruppen
• • Sundbybergs kommun
• • Volvo Personvagnar AB
• • Winn Hotel Group

⁻

Finansiering

Balder har tillgångar i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Tyskland vilket innebär att koncernen är exponerad mot valutarisker. Balder har därför en diversifierad finansieringsstruktur där vi använder oss av obligationer och bankfinansiering i flera valutor. Den enskilt största finansieringskällan är obligationer emitterade på den europeiska obligationsmarknaden i Euro, följt av banklån i diverse valutor, ett MTN-program i svenska kronor samt ett certifikatprogram i Euro och svenska kronor. Utöver dessa finansieringskällor

har Balder även emitterat hybridkapital som har en löptid om 60 år och betraktas som hälften eget kapital av kreditvärderingsinstituten. Balder har Investment Grade ratings från kreditvärderingsinstituten Moody's och S&P.

Balders styrelse justerade det finansiella målet avseende belåningsgrad, i bokslutskommunikén 2017, till att över tid inte överstiga 50 %. Utfallet per 30 september uppgick till 50,4 %.

Finansiella nyckeltal	2018 30 sept	2017 30 sept	2017 31 dec
Räntebärande skulder exkl. Hybridkapital, Mkr	61 859	52 478	54 936
Hybridkapital, Mkr	3 603	3 348	3 447
Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften, Mkr	8 674	7 862 1)	7 875
Genomsnittlig kreditbindning, år	5,0	5,5	5,5
Genomsnittlig räntebindning, år	3,3	3,7	4,0
Belåningsgrad (finansiellt åtagande 2) < 65), %	50,4	48,9	50,9
Räntetäckningsgrad (finansiellt åtagande 2) > 1,8), ggr	4,7	4,4	4,3
Säkerställda skulder/Totala tillgångar (finansiellt åtagande 2) < 45), %	19,6	22,6	21,9
Kreditrating S&P	BBB Stable outlook	BBB Stable outlook	BBB Stable outlook
Kreditrating Moody's	Baa3 Positive outlook	Baa3 Positive outlook	Baa3 Positive outlook
Beräkning av Nettoskuld
Räntebärande skulder exkl. Hybridkapital, Mkr	61 859	52 478	54 936
Hybridkapital (50 % betraktas som eget kapital av ratinginstituten), Mkr	1 802	1 674	1 724
Likvida medel och finansiella placeringar, Mkr	–1 177	–1 828 1)	–1 585
Nettoskuld	62 483	52 324	55 075

1) Likvida medel är minskad med 3 500 Mkr som avsåg kommande utbetalning till preferensaktieägare den 12 oktober 2017. 2) Finansiellt åtagande avser åtaganden som Balder har mot sina finansiärer i form av finansiella nyckeltal, så kallade covenanter.

Finansiella mål		Mål	Utfall 3)
Soliditet, %	min.	35,0	37,5
Belåningsgrad, %	max.	50,0	50,4
Räntetäckningsgrad, ggr	min.	2,0	4,7

3) Nyckeltal inklusive noterade intressebolag till marknadsvärde.

Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Belåningsgrad, % Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 2016 2017 2018

Ränteförfallostruktur per 2018-09-30

	Q3	Räntebindning		Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4
År Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 Q2	Mkr	Ränta, %	Andel, %	Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 Q2
Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 Inom ett år	27 761	Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q2Q3 0,8	42	Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3
Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 1–2 år	4 348	2,1	7	Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1
2–3 år	5 731	2,4	9
3–4 år	7 155	1,8	11
Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 4–5 år	4 650	3,0	7
5–6 år	853	2,8	1
6–7 år	6 998	2,1	11
7–8 år	6 457	2,3	10
8–9 år	–	–	–
9–10 år	–	–	–
> 10 år	1 508	3,2	2
Summa	65 462	1,7	100

Kreditförfall per 2018-09-30

Räntebindning

0 Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 Räntebindning, år 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 Q2Q3

Kreditbindning per 2018-09-30

Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4	Kreditbindning
År	Mkr	Andel, %
Inom ett år	8 803	13
1–2 år	10 744	16
2–3 år	10 041	15
3–4 år	6 712	10
Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 4–5 år	7 175	11
5–6 år	2 412	4
6–7 år	7 092	11
7–8 år	5 936	9
8–9 år	156	0
9–10 år	144	0
> 10 år	6 245	10
Summa	65 462	100

14 FASTIGHETS AB BALDER · DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2018

Övriga upplysningar

Händelser efter periodens utgång

Balder har efter rapportperiodens utgång tillsammans med institutionellt kapital ingått avtal med Castellum om att förvärva en fastighetsportfölj innehållande kontor, lager och logistikfastigheter i Stockholm och Göteborg. Balders andel uppgår till 49 %. Förvärvet avser 38 fastigheter med en uthyrningsbar yta om 174 tkvm och med ett fastighetsvärde om 1 800 Mkr före avdrag för latent skatt. Tillträde är planerat till 31 december 2018.

I övrigt finns inga händelser av väsentlig betydelse för Fastighets AB Balders ställning som har inträffat efter rapportperiodens utgång.

Närstående transaktioner

Balder erhåller arvoden från intressebolag och Erik Selin Fastigheter AB för fastighets- och bolagsförvaltning. Under perioden uppgick dessa till 38 Mkr (32) och redovisas bland förvaltnings- och administrationskostnader. Därutöver köps tjänster från Collector AB (publ). Samtliga transaktioner har prissatts på marknadsmässiga villkor.

Risker och osäkerhetsfaktorer

Balders verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs i 2017 års årsredovisning, på sidorna 54-57. I övrigt har inga väsentliga förändringar noterats.

Redovisningsprinciper

Balders koncernredovisning är upprättad utifrån de av Europeiska Unionen antagna IFRS (International Financial Reporting Standards) och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen och lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. Moderbolagets finansiella rapporter har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen, lagen om värdepappersmarknaden och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Redovisningsprinciperna följer de som redovisades i årsredovisningen 2017.

Nya redovisningsprinciper fr.o.m. 1 januari 2018

Från och med den 1 januari 2018 tillämpar koncernen följande ny standard:

IFRS 9 Finansiella instrument

Förändring med IFRS 9 jämfört med tidigare tillämpade principer avser en ny modell för beräkning av kreditförluster. Modellen beräknar förväntade kreditförluster genom att ta hänsyn till framåtriktad information. Jämfört med tidigare modell, som utgått från faktiska förluster, innebär det en tidigare redovisning av kreditförluster. I 2017 års årsredovisning not 1 presenterades övergångseffekterna med ökad reserv för kundfordringsförluster som ger en nettoeffekt på eget kapital om –16 Mkr. I samband med upprättande av Q1 rapporten noterades även att intressebolaget Collector redovisar en övergångseffekt avseende redovisning av förväntade kreditförluster varmed den totala övergångseffekt på Balderkoncernens egna kapital uppgår till –92 Mkr för införandet av IFRS 9. I enlighet med standardens övergångsregler, räknas inte jämförelsetalen för 2017 om.

I övrigt är de redovisningsprinciper och beräkningsmetoder som tillämpas oförändrade jämfört med årsredovisningen för 2017.

Nya redovisningsprinciper fr.o.m. 1 januari 2019 IFRS 16 Leasing

IFRS 16 kommer att påverka Balderkoncernens redovisning av de leasingavtal där bolaget är leasetagare. Bedömningen är att införandet av standarden kommer att ha begränsad påverkan på de finansiella rapporterna, då koncernen i allt väsentligt agerar som leasegivare och leasingavtal där koncernen är leasetagare är av begränsad omfattning relativt koncernens övriga verksamhet. Effekterna kommer att kvantifieras under året och redovisas i bokslutskommunikén samt årsredovisningen för 2018.

Valberedning

Vid årsstämman den 8 maj 2018 beslutades att valberedningen ska bestå av en representant för envar av de två största aktieägarna eller ägarkonstellationerna jämte Lars Rasin, som företräder övriga aktieägare. Namnen på övriga två ledamöter samt de ägare dessa företräder ska offentliggöras senast sex månader före årsstämman och baseras på det kända ägandet omedelbart före offentliggörandet.

I enlighet med beslutet består Balders valberedning av, baserad på ägandet per 30 september 2018 och kända förändringar därefter: Lars Rasin, ordförande, Jesper Mårtensson, företrädande Erik Selin Fastigheter AB samt Rikard Svensson, företrädande Arvid Svensson Invest AB.

Årsstämman kommer att hållas i Göteborg onsdagen den 8 maj 2019. Aktieägare som önskar komma i kontakt med valberedningen kan göra detta via e-post till info@balder.se.

Göteborg den 6 november 2018

Erik Selin Verkställande direktör

Revisorns granskningsrapport

Fastighets AB Balder (publ), org nr 556525-6905

Inledning

Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för Fastighets AB Balder (publ) per 30 september 2018 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.

Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA

och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medveten om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Slutsats

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

Göteborg den 6 november 2018 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Huvudansvarig revisor

Bengt Kron Helén Olsson Svärdström Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Koncernens rapport över totalresultat

Mkr	2018 juli-sept	2017 juli-sept	2018 jan-sept	2017 jan-sept	2017/2018 okt-sept	2017 jan-dec
Hyresintäkter	1 709	1 475	4 926	4 357	6 484	5 915
Fastighetskostnader	–423	–366	–1 338	–1 271	–1 762	–1 695
Driftsöverskott	1 286	1 109	3 588	3 086	4 723	4 220
Förvaltnings- och administrationskostnader	–143	–137	–436	–405	–574	–543
Andel i resultat från intressebolag	185	180	590	741	860	1 010
– varav förvaltningsresultat	174	160	485	425	644	583
– varav värdeförändringar	68	41	228	500	403	675
– varav skatt	–57	–21	–123	–184	–187	–248
Övriga intäkter/kostnader	2	4	–2	6	–0	8
Finansnetto	–220	–243	–774	–711	–1 047	–984
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intresseföretag	1 109	912	2 967	2 717	3 961	3 711
– varav Förvaltningsresultat	1 099	892	2 862	2 401	3 744	3 284
Värdeförändringar
Värdeförändringar fastigheter, realiserade	14	1	50	138	96	184
Värdeförändringar fastigheter, orealiserade	3 334	871	6 301	3 444	7 972	5 115
Värdeförändringar derivat	80	28	24	160	8	144
Värdeförändringar totalt	3 428	900	6 374	3 742	8 075	5 443
Resultat före skatt	4 537	1 812	9 341	6 459	12 036	9 154
Inkomstskatt	–937	–349	–1 385	–1 029	–1 742	–1 386
Periodens/årets resultat	3 600	1 464	7 955	5 430	10 294	7 769
Periodens/årets resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare	3 400	1 271	7 269	4 971	9 416	7 118
Innehav utan bestämmande inflytande	200	193	687	459	878	650
	3 600	1 464	7 955	5 430	10 294	7 769
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att
omklassificeras till periodens resultat
Omräkningsdifferens avseende utlandsverksamhet	–38	–140	13	–116	26	–103
Kassaflödessäkringar efter skatt	42	11	52	102	72	121
Andel av övrigt totalresultat i intressebolag	–2	0	13	–1	18	4
Periodens/årets totalresultat	3 603	1 335	8 034	5 415	10 410	7 791
Periodens/årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare	3 477	1 202	7 035	4 909	9 032	6 906
Innehav utan bestämmande inflytande	126	133	1 000	505	1 379	885
	3 603	1 335	8 034	5 415	10 410	7 791
Förvaltningsresultat	1 099	892	2 862	2 401	3 744	3 284
Avgår innehav utan bestämmande inflytandes andel av
förvaltningsresultat	–156	–133	–434	–345	–568	–480
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare	943	760	2 428	2 056	3 176	2 804
Förvaltningsresultat per aktie, kr	5,24	3,94	13,49	10,59	17,64	14,74
Resultat efter skatt per aktie, kr	18,89	6,78	40,38	26,78	52,31	38,71

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer.

Mkr	2018 30 sept	2017 30 sept	2017 31 dec
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	114 548	92 883	98 360
Övriga materiella anläggningstillgångar	114	134	107
Andelar i intressebolag	5 449	4 356	4 699
Fordringar	1 660	1 587	1 508
Likvida medel och finansiella placeringar	1 177	5 328	1 585
Summa tillgångar	122 948	104 288	106 260
Eget kapital och skulder
Eget kapital 1)	45 447	35 341	37 718
Uppskjuten skatteskuld	8 322	6 678	7 041
Räntebärande skulder	65 462	55 826	58 384
–varav Hybridkapial 2)	3 603	3 348	3 447
Derivat	865	872	922
Övriga skulder	2 853	5 570	2 196
Summa eget kapital och skulder	122 948	104 288	106 260
1) Varav innehav utan bestämmande inflytande.	7 201	6 043	6 422
2) 50 % av Hybridkapital betraktas av ratinginstituten som eget kapital och minskar därmed räntebärande skulder vid beräkning av skuldsättningsgrad och belåningsgrad	1 802	1 674	1 724

Koncernens rapport över finansiell ställning

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital

Mkr	2018 30 sept	2017 30 sept	2017 31 dec
Ingående eget kapital	37 718	33 479	33 479
Övergångseffekt IFRS 9	–92	–	–
Periodens/årets totalresultat	8 034	5 415	7 791
Utdelning till preferensaktieägarna	–	–50	–50
Inlösen av preferenskapital	–	–3 500	–3 500
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande	–79	–8	–8
Utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande	–135	–	–
Innehav utan bestämmande inflytande som uppkommit vid förvärv av dotterföretag	–	6	6
Utgående eget kapital	45 447	35 341	37 718

Koncernens rapport över kassaflöden

Mkr	2018 juli-sept	2017 juli-sept	2018 jan-sept	2017 jan-sept	2017 jan-dec
Driftsöverskott	1 286	1 109	3 588	3 086	4 220
Övriga intäkter/kostnader	2	4	–2	6	8
Förvaltnings- och administrationskostnader	–143	–137	–436	–405	–543
Återläggning av avskrivningar	5	6	14	18	19
Betalt finansnetto	–288	–236	–890	–757	–961
Betald skatt	–84	–17	–275	–170	–235
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital	777	729	2 000	1 778	2 508
Förändring rörelsefordringar	–12	–133	–103	–97	–86
Förändring rörelseskulder	126	39	555	–45	69
Kassaflöde från den löpande verksamheten	891	634	2 452	1 636	2 490
Förvärv av fastigheter	–727	–2 831	–3 566	–3 905	–4 936
Förvärv/avyttringar av materiella anläggningstillgångar	–6	–2	–21	–16	–27
Förvärv av finansiella placeringar	–136	–20	–358	–24	–41
Förvärv av aktier i intressebolag/kapitaltillskott till intressebolag	–0	–224	–250	–387	–456
Investering i befintliga fastigheter och projekt	–1 536	–670	–4 404	–2 262	–3 718
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande	–94	–6	–111	–8	–8
Försäljning av fastigheter	152	84	266	2 830	2 830
Försäljning av finansiella placeringar	1	–	7	8	7
Försäljning av aktier i intressebolag	–	120	–	120	120
Utbetald utdelning från intressebolag	–	–	24	13	13
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–2 345	–3 549	–8 412	–3 632	–6 215
Utbetald utdelning preferensaktier	–	–50	–	–150	–150
Inlösen av preferenskapital	–	–	–	–	–3 500
Utbetald utdelning till innehav utan bestämmande inflytande	–	–	–135	–	–
Värdeförändring derivat realiserade	–	–199	–	–417	–417
Upptagna lån	1 999	9 682	9 359	21 453	24 896
Amortering av lån/lösen av lån sålda
fastigheter/förändring checkräkningskredit	–680	–4 415	–4 073	–15 154	–17 110
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	1 319	5 019	5 152	5 733	3 719
Periodens/årets kassaflöde	–136	2 105	–808	3 737	–6
Likvida medel vid periodens/årets början	608	2 919	1 281	1 287	1 287
Likvida medel vid periodens/årets slut	472	5 023	472	5 023	1 281
Likvida medel	472	5 023	472	5 023	1 281
Outnyttjade checkkrediter	350	207	350	207	350
Outnyttjade kreditfaciliteter	7 147	5 827	7 147	5 827	5 940
Financiella placeringar	705	305	705	305	305
Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften	8 674	11 362	8 674	11 362	7 875

Segmentsinformation

Mkr	2018 juli-sept	2017 juli-sept	2018 jan-sept	2017 jan-sept	2017/2018 okt-sept	2017 jan-dec
Hyresintäkter
Helsingfors	588	498	1 717	1 510	2 251	2 044
Stockholm	274	229	771	674	1 017	920
Göteborg	308	279	921	851	1 222	1 153
Öresund	242	176	652	474	844	666
Öst	240	240	697	689	926	919
Norr	57	53	169	159	224	214
Totalt	1 709	1 475	4 926	4 357	6 484	5 915
Driftsöverskott
Helsingfors	432	359	1 198	989	1 562	1 352
Stockholm	214	179	596	514	786	704
Göteborg	239	220	691	630	922	861
Öresund	195	133	507	362	655	510
Öst	164	179	481	482	641	642
Norr	42	39	115	110	155	151
Totalt	1 286	1 109	3 588	3 086	4 723	4 220

Koncernens interna rapportering av verksamheten delas in i ovanstående segment. Summa driftsöverskott överensstämmer med redovisat driftsöverskott i resultaträkningen. Skillnaden mellan driftsöverskott 3 588 Mkr (3 086) och resultat före skatt 9 341 Mkr (6 459) består av värdeförändringar fastigheter 6 351 Mkr (3 582), övriga intäkter/kostnader –2 Mkr (6), förvaltnings- och administrationskostnader –436 Mkr (–405), andel i resultat från intressebolag 590 Mkr (741), finansnetto –774 Mkr (–711) samt värdeförändringar derivat 24 Mkr (160).

Mkr	2018 30 sept	2017 30 sept	2017 31 dec
Förvaltningsfastigheter
Helsingfors	30 037	25 680	26 918
Stockholm	22 605	17 272	17 675
Göteborg	21 812	17 959	19 376
Öresund	18 833	13 062	14 591
Öst	12 303	10 939	11 402
Norr	4 188	3 241	3 334
Totalt redovisat värde exklusive projekt	109 778	88 154	93 297
Projekt	4 770	4 729	5 063
Totalt redovisat värde inklusive projekt	114 548	92 883	98 360

Fastigheternas redovisade värde har under perioden förändrats beroende på investeringar, förvärv, avyttringar, orealiserade värdeförändringar och valuta, med 3 119 Mkr i region Helsingfors, 4 930 Mkr i region Stockholm, 2 436 Mkr i region Göteborg, 4 242 Mkr i region Öresund, 854 Mkr i region Norr samt med 901 Mkr i region Öst. Koncernens projekt har minskat med –293 Mkr. Satos fastighetsbestånd fördelas mellan regionerna Helsingfors och Öst. Fastighetsinnehaven i Norge klassificeras under region Norr och fastigheterna i Tyskland under region Öresund.

	2018 juli-sept	2017 juli-sept	2018 jan-sept	2017 jan-sept	2017/2018 okt-sept	2017 jan-dec
Aktierelaterade 1)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	180 000	180 000	180 000	180 000	180 000	180 000
Resultat efter skatt, kr	18,89	6,78	40,38	26,78	52,31	38,71
Resultat efter skatt exklusive orealiserade värde förändringar, kr	4,18	3,17	13,73	9,92	18,17	14,36
Förvaltningsresultat, kr	5,24	3,94	13,49	10,59	17,64	14,74
Driftsöverskott, kr	5,80	4,91	16,04	13,72	21,11	18,79
Utestående antal aktier, tusental	180 000	180 000	180 000	180 000	180 000	180 000
Eget kapital, kr	218,62	177,55	218,62	177,55	218,62	185,02
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr	269,66	219,50	269,66	219,50	269,66	229,25
Börskurs per bokslutsdagen, kr	246,60	211,80	246,60	211,80	246,60	219,40
Fastighetsrelaterade
Hyresvärde helår, kr/kvm	1 762	1 663	1 762	1 663	1 762	1 724
Hyresintäkter helår, kr/kvm	1 696	1 590	1 696	1 590	1 696	1 651
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	96	96	96	96	96	96
Överskottsgrad, %	75	75	73	71	73	71
Redovisat värde, kr/kvm	27 490	23 969	27 490	23 969	27 490	24 952
Antal förvaltningsfastigheter	1 179	1 145	1 179	1 145	1 179	1 148
Uthyrningsbar yta, tkvm	3 993	3 678	3 993	3 678	3 993	3 739
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare, Mkr	943	760	2 428	2 056	3 176	2 804
Finansiella
Avkastning eget kapital, %	15,0	9,3	22,3	17,8	26,4	22,6
Avkastning totalt kapital, %	7,0	5,2	9,7	8,0	11,3	9,9
Räntetäckningsgrad, ggr	6,0	4,7	4,7	4,4	4,6	4,3
Soliditet, %	37,5	35,5	37,5	35,5	37,5	36,7
Skuldsättningsgrad, ggr	1,4	1,4	1,4	1,4	1,4	1,4
Belåningsgrad, %	50,4	48,9 2)	50,4	48,9 2)	50,4	50,9

Nyckeltal inklusive noterade intressebolag till marknadsvärde

Nyckeltal exklusive noterade intressebolag till marknadsvärde

	2018 juli-sept	2017 juli-sept	2018 jan-sept	2017 jan-sept	2017/2018 okt-sept	2017 jan-dec
Aktierelaterade 1) Eget kapital, kr	212,47	162,77	212,47	162,77	212,47	173,86
Finansiella
Avkastning eget kapital, %	15,5	10,1	23,3	19,8	27,9	24,7
Avkastning totalt kapital, %	7,1	5,3	9,8	8,3	11,5	10,2
Soliditet, %	37,0	33,9	37,0	33,9	37,0	35,5
Skuldsättningsgrad, ggr	1,4	1,5	1,4	1,5	1,4	1,5
Belåningsgrad, %	50,8	50,2 2)	50,8	50,2 2)	50,8	51,8

1) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer.

2) Likvida medel är minskad med 3 500 Mkr som avsåg kommande utbetalning till preferensaktieägare den 12 oktober 2017.

Mkr	2018 juli-sept	2017 juli-sept	2018 jan-sept	2017 jan-sept	2017/2018 okt-sept	2017 jan-dec
Nettoomsättning	56	65	197	186	263	252
Administrationskostnader	–64	–69	–196	–196	–278	–278
Rörelseresultat	–8	–4	1	–11	–14	–26
Resultat från finansiella poster
Utdelning från dotterbolag	–	–	1 608	909	1 608	909
Övrigt finansnetto	558	313	30	585	–205	350
– varav valutakursdifferenser	207	55	–762	–98	–1 229	–565
Värdeförändringar derivat	80	28	24	150	8	133
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt	630	336	1 663	1 633	1 397	1 367
Bokslutsdispositioner
Lämnade koncernbidrag	–	–	–	–	–41	–41
Resultat före skatt	630	336	1 663	1 633	1 355	1 326
Uppskjuten skatt	–130	–74	–17	–159	51	–92
Periodens/årets resultat 1)	500	262	1 646	1 474	1 406	1 234

Moderbolagets resultaträkning i sammandrag

1) Moderbolaget har inga poster som redovisas i Övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med periodens/årets resultat.

Moderbolagets balansräkning i sammandrag

Mkr	2018 30 sept	2017 30 sept	2017 31 dec
Tillgångar
Materiella anläggningstillgångar	11	25	9
Finansiella anläggningstillgångar	6 762	5 352	5 472
Fordringar på koncernbolag	41 959	34 999	36 790
Kortfristiga fordringar	215	256	199
Likvida medel och finansiella placeringar	877	5 087	1 152
Summa tillgångar	49 825	45 718	43 621
Eget kapital och skulder
Eget kapital	11 283	9 877	9 637
Räntebärande skulder	32 385	26 764	28 774
–varav Hybridkapital	3 603	3 348	3 447
Skulder till koncernbolag	5 356	4 886	4 443
Derivat	388	396	412
Övriga skulder	413	3 796	355
Summa eget kapital och skulder	49 825	45 718	43 621

Aktien och ägarna

Balders aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets börsvärde per den 30 september uppgick till 44 388 Mkr (41 615).

Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin Fastigheter AB som äger 36,4 % (34,5) av kapitalet och 49,9 % (48,2) av rösterna. Det utländska ägandet uppgår till ca 25 % (22) av utestående aktier.

Aktien

Aktien hade vid periodens utgång ca 13 000 aktieägare (14 000). Under perioden omsattes ca 51 miljoner aktier (63) vilket motsvarar i genomsnitt ca 278 000 aktier per handelsdag (336 000). Den årliga omsättningshastigheten uppgick under perioden till 38 % (47). Kursen på aktien var den 30 september 246,60 kr (211,80) och motsvarar en uppgång med 12,4 % sedan årsskiftet.

Aktiekapital

Per den 30 september uppgick aktiekapitalet i Balder till 180 000 000 kr fördelat på 180 000 000 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1 kr, varav 11 229 432 av serie A och 168 770 568 av serie B. Totalt antal utestående aktier per den 30 september uppgick till 180 000 000. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst.

EPRA nyckeltal	2018 jan-sept	2017 jan-sept	2017 jan-dec
EPRA NAV (Långsiktigt substansvärde), Mkr	48 539	39 509	41 265
EPRA NAV, kr per aktie	269,66	219,50	229,25
EPRA Vacancy rate (Vakansgrad), %	4	4	4

Utveckling börskurs, substansvärde och förvaltningsresultat

Association Sweden Index Börskurs/substansvärde & Börskurs/förvaltningsresultat

Ägarförteckning per 2018-09-30

Ägare	A-aktier	B-aktier	Totalt antal aktier	Kapital, %	Röster, %
Erik Selin med bolag	8 309 328	57 210 900	65 520 228	36,4	49,9
Arvid Svensson Invest AB	2 915 892	13 542 540	16 458 432	9,1	15,2
Swedbank Robur fonder	–	9 442 843	9 442 843	5,2	3,4
SEB Investment Management	–	7 832 431	7 832 431	4,4	2,8
Länsförsäkringar fondförvaltning AB	–	6 552 373	6 552 373	3,6	2,3
Handelsbanken Fonder AB	–	5 227 375	5 227 375	2,9	1,9
Andra AP-fonden	–	4 155 593	4 155 593	2,3	1,5
Vanguard	–	3 200 504	3 200 504	1,8	1,1
CBNY-Norges Bank	–	2 197 413	2 197 413	1,2	0,8
Afa Försäkring	–	1 635 806	1 635 806	0,9	0,6
Övriga	4 212	57 772 790	57 777 002	32,1	20,6
Totalt	11 229 432	168 770 568	180 000 000	100	100

Definitioner

Bolaget presenterar en rad finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS (så kallade alternativa nyckeltal, "Alternative Performance Measures" enligt ESMA:s riktlinjer). Dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra intressenter då de möjliggör en effektiv utvärdering och analys av bolagets finansiella ställning och prestation. De alternativa nyckeltalen är inte alltid jämförbara med andra företags använda mått och skall därför ses som ett komplement till mått definierade enligt IFRS. Fastighets AB Balder tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Nyckeltalen är alternativa i enlighet med ESMA:s riktlinjer om inte annat anges. Nedan följer hur Fastighets AB Balders nyckeltal definieras och beräknas.

Finansiella

Avkastning eget kapital, %

Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats till helårsbasis, med undantag för värdeförändringar, utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Avkastning totalt kapital, %

Resultat före skatt med tillägg av finansnetto i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats till helårsbasis, med undantag för värdeförändringar, utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Förvaltningsresultat, Mkr

Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar. Återläggning sker även av värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag. Vid beräkning av Förvaltningsresultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare reduceras även förvaltningsresultatet med innehav utan bestämmande inflytandes andel.

Belåningsgrad, %

Nettoskuld i förhållande till balansomslutningen.

Räntetäckningsgrad, ggr

Resultat före skatt med återläggning av finansnetto, värdeförändringar samt värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag, i förhållande till finansnettot.

Skuldsättningsgrad, ggr

Räntebärande skulder minskat med 50 % av hybridkapital i förhållande till eget kapital.

Soliditet, %

Eget kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande, i förhållande till balansomslutningen vid periodens slut.

Nettoskuld, Mkr

Räntebärande skulder minskat med likvida medel, finansiella placeringar samt 50 % av hybridkapital som av ratinginstituten Moody's och S&P betraktas som 50 % eget kapital.

Aktierelaterade

Eget kapital per aktie, kr

Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut.

Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultatet i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier.

Genomsnittligt antal aktier

Antal utestående aktier vid årets början, justerat med antal aktier som emitterats under perioden viktat med antal dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar under perioden.

Långsiktigt substansvärde per aktie (EPRA NAV), kr

Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning.

Resultat efter skatt per aktie, kr Resultat hänförligt till genomsnittligt antal aktier.

Fastighetsrelaterade

Direktavkastning, %

Beräknat driftsöverskott på årsbasis i förhållande till fastigheternas verkliga värde vid periodens slut.

Driftsöverskott, Mkr

Hyresintäkter reducerade med fastighetskostnader.

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 1)

Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i förhållande till hyresvärde.

Fastighetskategori

Klassas efter fastighetens huvudsakliga användning. Fördelningen görs på kontor, handel, bostäder samt övriga fastigheter. Övriga fastigheter innefattar hotell, utbildning, vård, industri/lager samt blandfastigheter. Den typ av användning som svarar för den största andelen avgör fastighetskategori.

Fastighetskostnader, Mkr

I posten ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, media, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt.

Hyresvärde, Mkr 1)

Kontrakterad hyra samt bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.

Överskottsgrad, %

Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter.

1) Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.

Informationen i denna rapport är sådan som Fastighets AB Balder (publ) är skyldig att offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknad och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen har offentliggjorts klockan 08.00 den 6 november 2018.

Kontakt

För ytterligare information, kontakta VD Erik Selin, telefon 0706-07 47 90 eller ekonomidirektör Magnus Björndahl, telefon 0735-58 29 29.

Ekonomisk information

På Balders hemsida, balder.se, finns samlad information om verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering samt pressreleaser.

Kalendarium

Bokslutskommuniké 2018 27 februari 2019 Årsstämma 8 maj 2019 Delårsrapport jan-mars 2019 8 maj 2019 Delårsrapport jan-juni 2019 17 juli 2019 Delårsrapport jan-sept 2019 25 oktober 2019 Bokslutskommuniké 2019 27 februari 2020

Fastighets AB Balder (publ) balder.se · info@balder.se · Org.nr: 556525-6905

Huvudkontor Uthyrning	Parkgatan 49 · Box 53 121 · 411 38 Göteborg · Tel: 031-10 95 70 · Fax: 031-10 95 99 Tel: 020-151 151
Kundservice	Tel: 0774-49 49 49
Region
Göteborg	Parkgatan 49 · Box 53 121 · 411 38 Göteborg · Tel: 031-10 95 70
	Timmervägen 9 A · 541 64 Skövde · Tel: 0500-47 88 50
Helsingfors	Panuntie 4 · PO Box 401 · 00610 Helsinki · Tel: +358-201 34 4000
Norr	Forskarvägen 27 · 804 23 Gävle · Tel: 026-54 55 80
	Sandbäcksgatan 5 · 653 40 Karlstad · Tel: 054-14 81 80
	Affärsgatan 4 D · 862 31 Kvissleby · Tel: 060-52 45 50
Stockholm	Drottninggatan 108 · 113 60 Stockholm · Tel: 08-735 37 70
	Vårby Allé 18 · 143 40 Vårby · Tel: 08-735 37 70
Öresund	Kalendegatan 26 · 211 35 Malmö · Tel: 040-600 96 50
	Esplanaden 15 · 265 34 Åstorp · Tel: 042-569 40
	Bryggaregatan 7 · 252 27 Helsingborg · Tel: 042-17 21 30
	Vesterbrogade 1 E, 5. sal · 1620 København V · Tel: +45-88 13 61 51
Öst	Hospitalsgatan 11 · 602 27 Norrköping · Tel: 011-15 88 90

Rönnbergagatan 10 · 723 46 Västerås · Tel: 021-10 98 90