Annual Report • Apr 9, 2015
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Årsstämman i Fastighets AB Balder (publ) äger rum den 6 maj 2015 klockan 15.00 på Radisson BLU Scandinavia Hotel Göteborg, Södra Hamngatan 59–65 i Göteborg.
Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken onsdagen den 29 april 2015, dels anmäla sitt deltagande till bolaget antingen per brev till Fastighets AB Balder, Box 53121, 400 15 Göteborg, per telefon 031-10 95 70, fax 031-10 95 99 eller per e-post till [email protected]. För den som önskar företrädas av ombud tillhandahåller bolaget fullmaktsformulär som finns tillgängligt på www.balder.se. Anmälan ska vara Balder tillhanda senast den 4 maj 2015 klockan 16.00.
Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, personnummer alternativt organisationsnummer, adress och telefonnummer samt registrerat aktieinnehav. Aktieägare som företräds genom ombud ska förete skriftlig dagtecknad fullmakt, som på dagen för årsstämman inte får vara äldre än fem år. Den som företräder juridisk person ska förete registreringsbevis eller motsvarande behörighetshandling utvisande behörig firmatecknare. Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste tillfälligt låta omregistrera aktierna i eget namn för att äga rätt att delta i stämman. Sådan registrering ska vara verkställd hos Euroclear Sweden AB senast onsdagen den 29 april 2015.
Omslagsbild: Inom Vallgraven 22:6, Göteborg Denna sida: Lindholmen 39:2, Göteborg
Fastighets AB Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag som med lokal förankring ska möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder. Balders fastighetsbestånd hade den 31 december 2014 ett värde om 37,4 Mdkr (27,5). Balderaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Large Cap.
1) Intressebolag ingår i förvaltningsresultatet för Balder totalt men ej avseende fastighetsvärde eller uthyrningsbar yta.
Förutom att våra intressebolag i sig är bra affärer, med bolag och personer som vi uppskattar och tycker om, vill jag även nämna att jag personligen, och säkert många med mig, har lärt mig väldigt mycket genom dessa och andra samarbeten under årens lopp.
ästa aktieägare, år 2014 var för Balder ett intensivt år med hög aktivitet på förvaltnings- och transaktionssidan. Vi sålde ett antal fastigheter och förvärvade hotell, mark och exploateringsfastigheter samt hus i centrala Stockholm och Göteborg. Vi fortsatte att investera i Danmark och lade även till Finland som en ny marknad, än så länge i liten skala, men vi ser över tid intressanta möjligheter där. B
Även bland våra intressebolag var aktiviteten stor, bland annat kan nämnas att efter att GE Capital Real Estate beslutat sig för att inte längre vara direktinvesterare i den svenska fastighetsmarknaden, kom vi överens om att Balder skulle förvärva deras andel av vårt gemensamma bolag och det blev sålunda helägt av oss. Vi har i Göteborg fått två nya samägda bolag, dels med Elof Hansson Fastigheter, dels med Coop Fastigheter. Vi ser fram emot många fina år och affärer tillsammans med dessa nya partners. Centur, som vi äger ihop med Peab, har under året gjort stora förvärv och bäddat för intressanta investeringsmöjligheter under lång tid framöver.
Förutom att våra intressebolag i sig är bra affärer, med bolag och personer som vi uppskattar och tycker om vill jag även nämna att jag personligen, och säkert många med mig, har lärt mig väldigt mycket genom dessa och andra samarbeten under årens lopp. Som tur är har jag mycket kvar att lära och förhoppningsvis många år att se fram emot.
"Vi har i Göteborg fått två nya samägda bolag, dels med Elof Hansson, dels med Coop. Vi ser fram emot många fina år och affärer tillsammans med dessa nya partners.
Den allmänt avvaktande ekonomin utan inflation har lett till räntenivåer i dagsläget som för vissa låntagare och löptider är nere på negativt territorium. Jag tycker själv att negativa räntor känns en aning svåra att förhålla sig till och det blir på något sätt svårare att bedöma rimliga avkastningskrav för olika tillgångsslag.
De låga räntorna har ännu inte lett till inflation mätt som KPI men väl på vissa tillgångspriser/-slag (fastigheter/aktier). Ju starkare marknaden blir för dessa tillgångsslag desto mer behöver vi fundera på finansiell motståndskraft och säkerhetsmarginaler.
Det för Balders del viktigaste resultatmåttet, förvaltningsresultat/aktuell intjäningsförmåga, påverkas emellertid positivt av de låga räntenivåerna. Viktigaste förklaringen till den över tid ökade intjäningsförmågan är alla våra fastighetsförvärv och investeringar, och inte minst hela Balders organisation, som förvaltar dessa investeringar och förtroendet från ägare, finansiärer, leverantörer och samhället i stort så väl.
Vi går in i 2015 med en stark intjäningsförmåga och som bolag med bättre förutsättningar än tidigare år. Trots stort investerarintresse och konkurrens, bedömer jag att vi har fortsatt goda möjligheter att finna affärsmöjligheter med rimligt bra avkastning på lång sikt.
Erik Selin, Verkställande direktör
Ps. Jag får regelbundet frågan om bolagets namn och guden Balder. Eftersom jag hittills varit för slö för att få till en beskrivning om detta fick jag hjälp av min snälle far, som också fått samma fråga. Läs mer på nästa sida.
FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2014 3
Hur bildades Fastighets AB Balder? Varför Balder och vem var han?
Inför att Balder i år presenterar sin tionde årsrapport frågade jag, Kjell Selin, sonen Erik om det inte vore trevligt med en liten redogörelse för hur bolaget kom till och varför det fick namnet Balder. Erik berättade att flera hade önskat det och tillade att det kan väl du berätta. Så här kommer historien med bidrag från Erik och vännen Sten R Johansson, välbevandrad i mytologin om asarna.
Daniel Kahneman, mottagare av ekonomipriset till Alfred Nobels minne 2002 och känd för sin bok Tänka, snabbt och långsamt (2011) talar i denna bok mycket om ord med kognitivt flyt. Det är ord som ofta är välbekanta och som ger upphov till många associationer. Lätt uttalbara är en fördel. Vid en googlesökning ger Balder 2 700 000 träffar. Vi som gick i realskolan på 1950-talet fick traggla Tegnérs Fritiofs saga, där Balder ofta förekom. Han var också med i Olrogs visor där det sjöngs om rumba i Balders hage. En Baldersgata finns i många städer. Berg och dalbanan Balder, där det som på börsen går snabbt både upp och ned, finns i Göteborg. Balder är helt klart ett namn med kognitivt flyt men så tänkte Erik nog inte när det var dags att välja namn på bolaget – kanske var det magkänslan eller tillfälligheter Erik gick på – han gör ju ofta det.
Enligt fornnordiska mytologin var Balder kanske den främste av asagudarna och namnet tolkas ofta som den lysande. Därför kan det vara på sin plats att berätta något om honom och här är Sten R Johanssons sammanfattning:
Av den nordiska gudasagan framgår att Balder är fager, blond och vis, fredsstiftande och mild i sitt tal. Han plågades av svåra drömmar. Efter rådslag tog hans mor Frigga ed av alla väsen i hela världen, från eld och vatten till järn och stenar, ormar och alla djur att de inte skulle göra Balder någon skada. Trygga i detta avseende roade sig gudarna med att skjuta till måls på Balder, som nu var osårbar.
Den falske Loke fick av Frigga veta att hon tagit löfte av alla ting utom av en liten planta, som verkade för mjuk för att det skulle behövas. Det var misteln. Loke hämtade en mistelkvist och gjorde en pil av den.
Odins son Höder, som var blind, stod ytterst i gudarnas krets kring Balder. Loke frågade Höder varför inte han också visade Balder samma ära som de andra och deltog i leken. Höder sade att han inte kunde se var Balder stod och att han inte hade något vapen. Loke gav Höder mistelpilen och hjälpte honom sikta. Pilen genomborrade Balder, som föll till marken och dog. En större olycka hade aldrig drabbat gudar eller människor.
Balder närmar sig 10 år "Kahneman berättar att börsintroduktioner av företag med namn med "flyt" initialt har en bättre kursutveckling än om namnet är krångligt. Sedan kan man inte leva enbart på namnet någon längre tid.
Efter stor sorg och mycket rådslående red Odins son Hermod, Balders bror, på Odins egen häst Sleipner ned till Hels dödsrike för att försöka få Balder åter. Hel svarade att om Balder är så älskad som det påstås så skall han få återvända till asarna, om allt i världen, levande och dött, begråter honom. Asarna skickade sändebud i hela världen, och alla villfor deras bön.
När sändebuden var på hemväg träffade de en jättekvinna som hette Töck, och de bad också henne gråta Balder upp från Hel. Hon svarade:
"Töck skall gråta torra tårar över Balders bålfärd. Den gamles son gjorde mig intet gott i livet och icke heller i döden. Låt Hel vakta vad hon har".
Asarna förstod att jättekvinnan var Loke i förklädnad och hans straff blev att vara fjättrad vid tre stenar till världens undergång, med en giftorm droppande etter över hans ansikte. Lokes maka Sigyn står vid hans sida och håller en skål under ormens gap. Varje gång hon tömmer skålen får Loke så svåra ryckningar att jorden bävar. Även Höder blev straffad. När gossen Vale, son till Odin och kvinnan Rind, var en natt gammal dräpte han Höder.
Efter Ragnarök, när den nya jorden stigit upp ur havet, återvänder Balder och Höder från dödsriket.
Erik Selin hade under ett antal år byggt upp Erik Selin Fastigheter AB och planerade att notera ett bolag på börsen. Ett sätt är då att gå via ett existerande börsbolag. Enlight AB var ett tomt bolag efter att ha fört över sin verksamhet till ett dotterbolag. Efter nyemission och stämma i Enlight kunde kommersiella fastigheter från ES Fastigheter (54 procent) och från Arvid Svensson Invest AB (26 procent) apporteras in i Enlight mot erhållande av nyemitterade aktier i Enlight. Resterande del av nyemissionen tecknades av 14 personer. Marknadsvärdet på de apporterade fastigheterna var cirka 2 miljarder.
Vi kunde ovan konstatera att Balder är ett namn med bra kognitivt flyt, vilket man knappast kan säga om Enlight som namn på ett fastighetsbolag. Det finns många regler när ett bolag ska namnges. Framförallt får namnet naturligtvis inte vara upptaget – vilket Balder var. Det fanns redan ett Fastighets AB Balder i Erik Paulssons sfär, som var tomt. De två Erikarna kände varandra och det slutade med att Erik S fick överta namnet helt utan kostnad. Så kan det gå då vänskap, tur och magkänsla stämmer. En typ av flyt om än inte rent kognitivt. Enligt Skatteverkets upplysningar namnändrades sedan Enlight AB till Fastighets AB Balder den 7 september 2005. Om Balders utveckling därefter hänvisas till sidorna 7–9. I skrivande stund – april 2015 – ska sägas att marknadsvärdet på Balders fastigheter har gått från 2 till 37 miljarder.
Jag önskar den blivande 10-åringen all lycka framgent.
Kjell Selin
"Sten R. Johansson – med mycket göteborgshumor – utfärdade varningen att om någon med namnet Töck söker en befattning hos Balder så gäller att se upp.
Den snabba ökningen av landets befolkning understryker utmaningen till företag som Balder att, tillsammans med berörda kommuner, snabbare komma fram till byggstart för nya bostadsprojekt.
"Balders stabila tillväxt under åren har möjliggjorts genom det förtroende bolaget och dess VD har på marknaden.
alders uppdrag har under de första 10 åren varit, och är fortfarande, att skapa värde genom att äga, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter. Bolaget har de senaste åren breddat sin bas genom att investera dels i ett större antal fastigheter för hotellverksamhet, dels sökt sig ut i våra nordiska grannländer. B
Balders verksamhet är långsiktig och ambitionen är att växa genom förvärv och att i samarbete med andra utveckla projekt till inflyttningsklara fastigheter. Långsiktigheten bidrar till att bättre klara av tider av osäkerhet med ned- och uppgångar i konjunkturen. Bolagets stabila tillväxt under åren har möjliggjorts genom det förtroende bolaget och dess VD har på marknaden.
Bolaget ska bidra till att skapa goda livs- och arbetsmiljöer för våra hyresgäster. Det innebär att ha en fortgående dialog med våra hyresgäster i förvaltningen, inför utveckling av fastigheter och satsningar i nedgångna områden.
Balder har ambitionen att ha ungefär fifty-fifty av kommersiella fastigheter och bostäder. På senare tid har det blivit allt svårare att förvärva lämpliga bostadsfastigheter på en rimlig prisnivå. Bolaget har därför inom ramen för sin relativt nya projektutveckling inventerat och identifierat ett stort antal byggrätter, inom befintligt bestånd, huvudsakligen för bostadsbyggande.
Den snabba ökningen av landets befolkning understryker utmaningen till företag som Balder att, tillsammans med berörda kommuner, snabbare komma fram till bygg start för nya bostadsprojekt. Efterfrågan på bostäder är naturligtvis störst i tillväxtområden som Stockholm, Göteborg och Malmö med kranskommuner. Att komplettera områden med nybyggda bostäder innebär stora fördelar, till exempel att infrastruktur och service redan finns på plats. Det ger också möjligheter till omflyttning utan att barn behöver byta dagis och skola, äldre bryta upp från ett invant område med välkända grannar och goda vänner. Det är en utmaning för Balder att hitta möjligheterna, få fram planbeslut och bygga nya bostäder för både yngre och äldre.
Det är en viktig uppgift som måste mötas med en klok strategi, starkt engagemang från bolagets sida, nära samarbete med aktuella kommuner och kompetenta samarbetspartners. Bolaget är berett att ta sitt ansvar för att skapa fler bostäder. Allt detta talar för en fortsatt tillväxt för Balder under de kommande åren.
Christina Rogestam, Styrelsens ordförande
| 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, Mkr | 2 525 | 1 884 | 1 701 | 1 466 | 1 333 | 854 | 633 | 678 | 524 |
| Förvaltningsresultat före skatt, Mkr | 1 275 | 854 | 691 | 516 | 417 | 315 | 174 | 179 | 160 |
| Värdeförändringar fastigheter, Mkr | 3 050 | 854 | 812 | 990 | 1 047 | 4 | –201 | 642 | 212 |
| Värdeförändringar räntederivat, Mkr | –624 | 433 | –71 | –520 | 148 | –23 | –333 | 7 | — |
| Årets resultat, Mkr | 3 128 | 1 738 | 1 162 | 812 | 1 338 | 248 | –388 | 785 | 441 |
| Fastigheter redovisat värde, Mkr | 37 382 | 27 532 | 22 278 | 17 556 | 14 389 | 12 669 | 7 086 | 6 758 | 6 997 |
| Data per stamaktie | |||||||||
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 161 786 | 159 537 | 159 537 | 158 656 | 149 487 | 112 902 | 95 910 | 97 318 | 94 050 |
| Årets resultat, kr | 18,10 | 10,11 | 6,69 | 4,87 | 8,95 | 2,20 | –4,04 | 8,07 | 4,69 |
| Förvaltningsresultat före skatt, kr | 6,64 | 4,57 | 3,73 | 3,00 | 2,79 | 2,79 | 1,81 | 1,84 | 1,70 |
| Utestående antal aktier, tusental | 162 397 | 159 537 | 159 537 | 159 537 | 149 487 | 149 487 | 94 458 | 97 318 | 97 318 |
| Fastigheter redovisat värde, kr | 230,19 | 172,58 | 139,64 | 110,04 | 96,25 | 84,75 | 75,02 | 69,44 | 71,90 |
| Eget kapital, kr | 70,10 | 52,14 | 42,15 | 35,57 | 31,13 | 22,19 | 19,63 | 23,49 | 15,42 |
| Substansvärde (EPRA NAV), kr | 86,33 | 60,50 | 50,37 | 41,84 | 32,89 | 22,16 | 20,95 | 22,33 | 13,06 |
| Börskurs per bokslutsdag, kr | 110,25 | 66,00 | 37,30 | 25,30 | 29,40 | 12,50 | 7,00 | 13,33 | 17,00 |
| Börskurs förändring, % | 67 | 77 | 47 | –14 | 135 | 79 | –47 | –22 | 24 |
| Utdelning, kr | — | — | — | — | — | — | 0,17 | — | — |
| Data per preferensaktie | |||||||||
| Börskurs vid årets slut, kr | 350,00 | 336,00 | 303,00 | 267,00 | — | — | — | — | — |
| Totalavkastning, % | 10 | 17 | 21 | 11 | — | — | — | — | — |
| Utdelning, kr | 20,00 | 20,00 | 20,00 | 20,00 | — | — | — | — | — |
| Antal registrerade, tusental | 10 000 | 10 000 | 6 000 | 4 000 | — | — | — | — | — |
| Fastighetsrelaterade | |||||||||
| Hyresvärde helår, kr/kvm | 1 325 | 1 216 | 1 247 | 1 163 | 1 087 | 1 072 | 1 298 | 1 193 | 952 |
| Hyresintäkter helår, kr/kvm | 1 254 | 1 148 | 1 166 | 1 088 | 1 016 | 1 002 | 1 218 | 1 107 | 859 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 95 | 94 | 94 | 94 | 94 | 94 | 94 | 93 | 90 |
| Överskottsgrad, % | 70 | 68 | 68 | 68 | 66 | 69 | 70 | 70 | 69 |
| Redovisat värde, kr/kvm | 17 172 | 13 985 | 14 439 | 12 467 | 10 887 | 10 053 | 12 805 | 12 275 | 8 854 |
| Antal fastigheter | 494 | 498 | 432 | 433 | 432 | 419 | 122 | 121 | 128 |
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 2 177 | 1 969 | 1 543 | 1 408 | 1 322 | 1 260 | 553 | 551 | 790 |
| Finansiella | |||||||||
| Avkastning eget kapital stamaktie, % | 29,7 | 21,5 | 17,0 | 14,3 | 33,6 | 9,6 | –18,7 | 41,5 | 37,5 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,4 | 2,9 | 2,4 | 2,1 | 2,1 | 2,1 | 1,6 | 1,7 | 2,0 |
| Soliditet, % | 35,5 | 37,3 | 34,8 | 35,2 | 30,9 | 24,1 | 23,3 | 30,1 | 20,6 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 54,3 | 57,0 | 60,4 | 60,6 | 64,6 | 73,3 | 72,2 | 74,6 | 79,5 |
| Belåningsgrad, % | 55,7 | 55,0 | 57,8 | 56,9 | 63,9 | 69,0 | 69,4 | 69,2 | 76,4 |
Fastighets AB Balder bildas 2005 ur börsnoterade Enlight AB i juni. Därefter namnändras Enlight AB till Fastighets AB Balder. Under året förvärvar Balder 21 fastigheter.1 2006 noteras Fastighets AB Balder på Stockholmsbörsen. Balders organisation byggs upp i Stockholm, Göteborg och Malmö. Balder äger per den 31 december 2006 128 fastigheter med en uthyrningsbar yta om 790 000 kvm till ett redovisat värde om 7,0 Mdkr.
Balder renodlar sitt fastighetsbestånd genom försäljning av 29 industri- och lagerfastigheter till Corem Property Group AB, där Balder blir en stor ägare och Corem ett intressebolag. Genom intressebolagen Tulia AB och Akroterion Fastighets AB sker förvärv av fastigheter i Stockholm.
Balder strukturerar om i kristidens år och under året förvärvar Balder tio fastigheter och avyttrar nio. Intressebolagens förvaltningsresultat uppgår till 157 Mkr (13). Den starka resultatförbättringen beror på att 2008 är det första hela verksamhetsåret för bolagets tre dåvarande intressebolag.
I slutet av juni offentliggörs ett uppköpserbjudande till aktieägarna i Din Bostad Sverige AB, där dessa erbjuds att överlåta samtliga aktier utgivna av Din Bostad till Balder i utbyte mot aktier i Balder. Balder satsar under året på förnybar energi genom att investera i sex vindkraftverk.
Soliditet
Soliditet
%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
1) Då koncernen startade sin verksamhet den 1 juli 2005 innefattar jämförelseperioden för 2005 endast 6 månader.
Under året sker förvärv av 31 fastigheter och avyttring av 18 fastigheter. Antalet aktieägare ökar med mer än 50 procent under året och uppgår vid årsskiftet till cirka 4 900. Per den 31 december äger Balder 432 fastigheter med en uthyrningsbar yta om 1 322 tkvm till ett redovisat värde om 14,4 Mdkr.
Det nya aktieslaget preferensaktier emitteras. Emissionen uppgår till 1 Mdkr. Balder förvärvar 25 handelsfastigheter från Catena AB som säljs in i ett nyetablerat intressebolag med PEAB. Under året ökar antalet aktieägare med 67 procent och uppgår vid årsskiftet till 8 200 stycken.
Under året sker förvärv av 14 fastigheter och avyttring av 6 fastigheter. Balder köper bostadsfastigheter i centrala Köpenhamn, varav ett kvarter med 523 ägarlägenheter, byggda 1995, belägna i stadsdelen Österbro, ett attraktivt bostadsområde i centrala Köpenhamn. I Örestad förvärvas 75 ägarlägenheter, byggda 2009. Två miljoner preferensaktier emitteras till ett värde av 565 Mkr.
I november förvärvar Balder Bovista Invest AB, en affär som består av 4 300 lägenheter och en total yta om 370 000 kvm till ett värde av cirka 2 Mdkr. I samband med Bovistaaffären genomförs en riktad nyemission av 3 500 000 preferensaktier som ökar det egna kapitalet med 1 138 Mkr. Under det fjärde kvartalet tecknas ett totalentreprenadavtal gällande byggnation av 200 ägarlägenheter i Örestad i Köpenhamn till ett värde vid färdigställandet om cirka 400 Mkr.
Under året förvärvar Balder 14 hotellfastigheter. Förvärven resulterar i att Balder, med sina 28 hotell och 5 000 hotellrum i portföljen, är en av Sveriges största hotellfastighetsägare. Balder har under 2014 förvärvat fastigheter för totalt 7 059 Mkr. Försäljningarna uppgår till 1 114 Mkr, vilket genererar en vinst om 144 Mkr. Under året avyttrar Balder samtliga återköpta aktier för 220 Mkr (–). Antalet aktieägare uppgår till 16 310.
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital per stamaktie
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Kr
Balder ska med lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter belägna på orter som växer och utvecklas positivt.
Balder skapar värden för ägarna, kunderna, medarbetarna och samhället. Detta gör Balder genom att:
Balder skapar värden genom att med lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter och kommersiella
fastigheter samt skapa kundvärde genom att möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder. Bolaget arbetar aktivt med att förvärva fastigheter med utvecklingspotential och skapar tillväxt genom att investera och utveckla samt effektivisera och rationalisera fastighetsförvaltningen. Balder ska vara en långsiktig ägare som baserar verksamheten på stabila kassaflöden och nöjda kunder.
Fokus är att fortsätta vara en aktiv fastighetsaktör, såväl i egen regi som i partnerskap, på orter som växer och utvecklas positivt.
Balders verksamhet är inriktad på tillväxt och positiva kassaflöden samt ökat förvaltningsresultat. I respektive region ska bolaget uppnå en sådan position att Balder blir en naturlig partner för potentiella kunder.
Balders målsättning är att ha en stabil och god avkastning på eget kapital samtidigt som soliditeten över tid ska vara lägst 35 procent och räntetäckningsgraden lägst 1,5 gånger.
Med utgångspunkt i Balders strategi, övergripande mål och finanspolicy tar bolaget fram både kvantitativa och kvalitativa operativa mål. Dessa sätts på både kort och lång sikt. Målen avser såväl finansiella mål som mål rörande miljö, kundtillfredsställelse och medarbetarnöjdhet.
Eftersom Balder under de närmaste åren kommer att prioritera tillväxt, kapitalstruktur och likviditet kommer utdelningen för stamaktien att vara låg eller helt utebli. Utdelningen för preferensaktien uppgår till 20,00 kr per år.
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration.
tabellen nedan presenterar Balder sin nuvarande intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans-, ränteutveckling eller valutaförändring. Balders resultaträkning påverkas dessutom av värdeförändringen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende finansiella placeringar och derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. I
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration.
Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av räntederivat. Skatten, som är beräknad till 22,0 procent, bedöms till övervägande del bestå av uppskjuten skatt och är därmed inte kassaflödespåverkande.
| 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 2 730 | 2 260 | 1 800 | 1 530 | 1 405 |
| Fastighetskostnader | –800 | –735 | –560 | –465 | –430 |
| Driftsöverskott | 1 930 | 1 525 | 1 240 | 1 065 | 975 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –165 | –165 | –120 | –105 | –105 |
| Förvaltningsresultat från intressebolag | 220 | 170 | 120 | 90 | 20 |
| Rörelseresultat | 1 985 | 1 530 | 1 240 | 1 050 | 890 |
| Finansnetto | –585 | –535 | –495 | –445 | –440 |
| Förvaltningsresultat | 1 400 | 995 | 745 | 605 | 450 |
| Skatt | –308 | –219 | –164 | –159 | –118 |
| Resultat efter skatt | 1 092 | 776 | 581 | 446 | 332 |
| Resultat efter skatt hänförligt till | |||||
| Stamaktieägare | 892 | 576 | 461 | 366 | 332 |
| Preferensaktieägare | 200 | 200 | 120 | 80 | — |
| Förvaltningsresultat enligt aktuell | |||||
| intjäningsförmåga per stamaktie, kr | 7,39 | 4,99 | 3,92 | 3,29 | 3,01 |
Förvaltningsresultatet har de senaste åtta åren ökat med i genomsnitt 32 procent. Under samma period har substansvärdet per aktie ökat med i genomsnitt 29 procent.
alder har två olika aktieslag noterade på NASDAQ OMX Stockholm, Large Cap; dels en stamaktie, dels en preferensaktie av serie B. Bolagets samlade börsvärde per den 31 december uppgick till 21 404 Mkr (13 889) och bolaget hade vid årsskiftet 16 310 aktieägare (16 089). Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin Fastigheter AB som äger 38,0 procent av kapitalet och 51,3 procent av rösterna. Per den 31 december uppgick aktiekapitalet i Balder till 172 396 852 kr fördelat på 172 396 852 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1,00 kr, varav 11 229 432 av serie A, 151 167 420 av serie B och 10 000 000 preferensaktier. B
Balder har under året avyttrat 2 859 600 återköpta stamaktier, vilket betyder att totalt antal utestående stamaktier uppgår till 162 396 852. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B och preferensaktien berättigar till en tiondels röst.
Aktieutveckling 2006–2014
Balders aktiekurs stängde den 30 december 2014 på 110,25 kr, vilket motsvarar en procentuell utveckling sedan 2006-01-01 om 697 procent. Det kan jämföras med EPRA:s Fastighetsindex för Sverige som under samma period stigit med 63 procent (EPRA:s Fastighetsindex för europeiska bolag har under samma period haft en negativ utveckling).
Fastighets AB Balder
Generalindex Stockholmsbörsen
European Public Real Estate Association Sweden Index
Börskurs/substansvärde
Kursen på stamaktien var vid årsskiftet 110,25 kr (66,00) motsvarande en uppgång med 67 procent under året. Ökningen sedan 2006-01-01 uppgår till 697 procent. Det kan jämföras med EPRA:s Fastighetsindex för Sverige som under samma period stigit med 63 procent. EPRA:s Fastighetsindex för europeiska bolag har under samma period haft negativ utveckling. Vid årsskiftet uppgår antalet stamaktieägare till 8 858 (8 969). Under samma period har 62,8 miljoner stamaktier omsatts, vilket motsvarar i genomsnitt 252 000 aktier per handelsdag (227 000) eller 27,5 Mkr (15,0) baserat på årets stängningskurs. Omsättningen motsvarar en årlig omsättningshastighet om 39 procent (36) och exkluderas Erik Selin Fastigheter AB:s aktier överstiger årsomsättningen 60 procent (60) av utestående stamaktier. Andelen utlandsägda aktier har under året minskat med 1,3 procent och uppgår till 16,3 procent.
Eget kapital per stamaktie uppgick per den 31 december till 70,10 kr (52,14) motsvarande en ökning om 34 procent (24) under året. Substansvärdet per stamaktie (EPRA NAV) har under samma period ökat med 43 procent (20) till 86,33 kr (60,50). Skillnaden mellan eget kapital och substansvärde är att i substansvärde återläggs derivat och nettot av uppskjuten skatteskuld och uppskjuten skattefordran. Anledningen till återföringen är att derivatskulden löses upp och successivt återförs till eget kapital under återstående löptid. Nettot av uppskjuten skatt återläggs då det idag är skattefritt att sälja bolag, vilket gör att uppskjuten skatt återförs till eget kapital vid försäljning av bolag. De senaste åtta åren har substansvärdet ökat med i genomsnitt 29 procent (27) per år. Förhållandet mellan börskursen och substansvärdet är per årsskiftet 128 procent.
| 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Data per stamaktie | |||||||||
| Börskurs vid årets slut, kr | 110,25 | 66,00 | 37,30 | 25,30 | 29,40 | 12,50 | 7,00 | 13,33 | 17,00 |
| Börsvärde, Mkr | 21 404 | 13 889 | 7 800 | 5 104 | 1 395 | 1 869 | 661 | 1 298 | 1 654 |
| Förvaltningsresultat, kr | 6,64 | 4,57 | 3,73 | 3,00 | 2,79 | 2,79 | 1,81 | 1,84 | 1,70 |
| Resultat efter skatt, kr | 18,10 | 10,11 | 6,69 | 4,87 | 8,95 | 2,20 | –4,04 | 8,07 | 4,69 |
| Eget kapital, kr | 70,10 | 52,14 | 42,15 | 35,57 | 31,13 | 22,19 | 19,63 | 23,49 | 15,42 |
| Substansvärde (EPRA NAV), kr | 86,33 | 60,50 | 50,37 | 41,83 | 32,89 | 22,16 | 20,95 | 22,33 | 13,06 |
| Totalavkastning, % | 67 | 77 | 47 | –14 | 135 | 79 | –46 | –22 | 24 |
| Utdelning, kr | — | — | — | — | — | — | 0,17 | — | — |
| Antal registrerade, tusental | 162 397 | 162 397 | 162 397 | 162 397 | 152 347 | 152 347 | 97 318 | 97 318 | 97 318 |
| Antal utestående, tusental | 162 397 | 159 537 | 159 537 | 159 537 | 149 487 | 149 487 | 94 458 | 97 318 | 97 318 |
| Data per preferensaktie | |||||||||
| Börskurs vid årets slut, kr | 350,00 | 336,00 | 303,00 | 267,00 | — | — | — | — | — |
| Totalavkastning, % | 10 | 17 | 21 | 11 | — | — | — | — | — |
| Utdelning, kr | 20,00 | 20,00 | 20,00 | 20,00 | — | — | — | — | — |
| Antal registrerade, tusental | 10 000 | 10 000 | 6 000 | 4 000 | — | — | — | — | — |
Förvaltningsresultatet före skatt uppgick till 1 275 Mkr (854), vilket motsvarar en ökning om 49 procent jämfört med föregående år. De senaste åtta åren har förvaltningsresultatet ökat med i genomsnitt 32 procent (24) per år. Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade med 45 procent (23) och har de senaste åtta åren ökat med 20 procent (15) i genomsnitt.
Kursen på preferensaktien var vid årsskiftet 350 kronor (336), vilket motsvarar en årlig totalavkastning inklusive utdelning om 10,1 procent. Antalet aktieägare uppgick till 8 379 (8 114) och under året har 3,3 miljoner aktier (3,1) omsatts motsvarande drygt 13 000 aktier per handelsdag (12 200) motsvarande cirka 4,5 Mkr (4,0), baserat på årets stängningskurs. Årsomsättningen i preferensaktien motsvarar 33 procent (43) av det totala antalet preferensaktier.
Preferensaktien medför företrädesrätt framför stamaktien till en årlig utdelning om 20 kronor med kvartalsvis utdelning om 5 kr. Avstämningsdagar för utdelning är 10 januari, 10 april, 10 juli och 10 oktober. Om utdelning på preferensaktien inte betalas i tid eller sker med ett lägre belopp, ska skillnaden läggas till innestående belopp inklusive en ränta om 14 procent.
Styrelsen föreslår till årsstämman att ingen utdelning på stamaktien ska lämnas för räkenskapsåret 2014. Balder anser att den bästa totalavkastningen för stamaktieägarna uppnås genom att utdelningen under de närmaste åren förblir låg eller uteblir. Balder kommer istället fortsätta att växa genom att investera i nya förvärv, i befintliga fastigheter samt i projekt.
Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin Fastigheter AB som äger 38,0 procent av kapitalet och 51,3 procent av rösterna. Övriga större ägare är Arvid Svensson Invest AB och Swedbank Robur fonder. Vid utgången av 2014 uppgår det totala antalet aktieägare till 16 310 (16 089).
SEB Investment Management — 2 572 767 — 2 572 767 1,4 0,9 JPM Chase — 2 420 094 149 938 2 570 032 1,4 0,9 Rahi, Sharam med bolag — 1 516 300 20 000 1 536 300 0,9 0,6 Övriga 11 610 36 013 582 9 829 562 45 854 754 26,8 16,7 Totalt 11 229 432 151 167 420 10 000 000 172 396 852 100 100
Albin Sandberg, Handelsbanken Erik Granström, Carnegie Fredrik Cyon, ABG Sundal Collier Johan Edberg, Pareto Jonas Andersson, Danske Bank Niclas Höglund, Nordea Nicolas McBeath, SEB Jan Ihrfelt, Swedbank Tobias Kaj, Carnegie
% Röster, %
Kundvård, uthyrning, skötsel och energi är exempel på prioriterade områden inom Balders förvaltning.
alders ambition är att tillgodose kundernas behov genom god tillgänglighet och hög professionalitet. Bolaget har i huvudsak egen personal som utför arbeten i och runt fastigheterna.
Idag har Balder 22 kontor runt om i Sverige fördelade på fem regioner. I varje region sköts förvaltningen av egen personal som ansvarar för uthyrning, drift, miljö och skötsel.
Balder har egen förvaltningsorganisation som möjliggör snabba beslutsvägar, närhet till kunden, god lokalkännedom och möjlighet att jobba långsiktigt med fastighetsförvaltning. Bolaget erbjuder ett stort utbud av lokaler och bostäder i olika lägen till olika hyresnivåer. Utvecklingen av fastigheterna sker i samråd med kunderna, utifrån deras behov och önskemål. Balders personal möter regelbundet hyresgästerna för att skapa sig en god bild av den faktiska situationen ute i fastigheterna.
I centrum för förvaltningen finns alltid våra kunder. Genom kontinuerligt arbete med att mäta Nöjd-Kund-Index (NKI) kan vi metodiskt fortsätta arbeta med att förbättra och utveckla vår service samt våra kontakter med kunderna. Vid vår senaste mätning visade det sig att 89 procent av kunderna trivdes mycket bra i sin lägenhet. Kundvård, uthyrning, skötsel och energi är exempel på prioriterade områden inom Balders förvaltning där vi under året tillsatt flera centrala funktioner och utökat våra resurser. Detta borgar för ytterligare förbättring av våra framtida resultat, både ekonomiskt och för att öka kundnöjdheten. Vår nästa mätning kommer att ske under våren 2015.
Kundservice är en oerhört viktig funktion inom Balder. Här värnar vi om kontakten med kunderna så att eventuella fel och brister ska kunna upptäckas i tidigt skede. För att förbättra kommunikationen mellan Balder som hyresvärd och våra kunder har vi utökat kundtjänst och felanmälan med medarbetare som har bred språkkompetens, inklusive arabiska och somaliska.
Balder bedömer att risken för en plötslig försämring avseende hyresintäkterna är låg. Detta beror på kontraktstrukturen, med en bra fördelning mellan kommersiella
Under 2014 har ett attraktivt bostadsområde vuxit fram i Nynäshamn. Nära natur, havsbad och bara ett stenkast från pendeltågstationen bygger Fastighets AB Balder, tillsammans med K-fastigheter, hyresrätter. Lägenheternas standard är mycket hög och husen är ritade av arkitekten Mats Molén, bland annat känd för sin arkitektur i Västra Hamnen i Malmö. Bygget sker i tre etapper och varje etapp innefattar cirka 30 lägenheter. Första inflyttningstillfället var den 1 januari 2015. Här bor hyresgästerna med närhet till såväl dagis, skola och matbutik som till Nickstabadet och Nynäshamns centrum. Näringslivet i Nynäshamn uppvisar stor variation och det finns drygt 2 000 företag i kommunen, allt från stora bolag till enmansföretag.
fastigheter och bostadsfastigheter, samt den geografiska spridningen. För att motverka minskade hyresintäkter och försämrad uthyrningsgrad eftersträvas långsiktiga relationer med bolagets befintliga kunder.
Balders tio största kontrakt svarar för 9,4 procent (9,1) av de totala hyresintäkterna och deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 11,1 år. (9,9). Inget enskilt kontrakt står för mer än 1,5 procent (1,7) av Balders totala hyresintäkter och ingen enskild kund står för mer än 4,8 procent (1,7) av de totala hyresintäkterna. Den genomsnittliga kontraktstiden för den totala kommersiella portföljen uppgick till 5,9 år (4,9).
I tabellen redovisas hyreskontraktsstrukturen per 31 december 2014, varvid kontrakt som sagts upp per detta datum, där avflyttning kommer eller bedöms komma att ske, redovisas som kontrakt med förfall inom ett år.
| Förfallotidpunkt | Antal hyreskontrakt |
Andel, % | Kontrakterad hyra, Mkr |
Andel, % |
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 944 | 34 | 194 | 7 |
| 2016 | 667 | 24 | 246 | 9 |
| 2017 | 541 | 20 | 245 | 9 |
| 2018 | 347 | 13 | 209 | 8 |
| 2019– | 250 | 9 | 742 | 27 |
| Summa | 2 750 | 100 | 1 636 | 60 |
| Bostad 1 | 14 380 | 1 032 | 38 | |
| P-plats 1 | 5 248 | 17 | 1 | |
| Garage 1 | 4 877 | 45 | 2 | |
| Summa | 27 255 | 2 730 | 100 |
1) Löper normalt med en uppsägningstid om tre månader.
| 2014-12-31 |
|---|
| ICA Sverige AB |
| Kopparbergs Bryggerier |
| Länsstyrelsen i Stockholms län |
| ProfilEvents AB |
| Rezidor Hotel Group |
| Scandic Hotels AB |
| Sirius International Försäkring AB |
| Stockholms Kommun |
| Stureplansgruppen |
| Winn Hotel Group |
Balders fortsatta framgång är beroende av engagerade medarbetare som delar företagets värderingar.
alder rekryterade under 2014 drygt tjugo nya medarbetare. Tillsammans med övriga engagerade medarbetare i koncernen hade Balder per den 31 december 313 anställda (290). B
Balder har en platt organisation med korta beslutsvägar som möjliggör ett snabbt agerande, oavsett om det gäller fastighetsaffärer eller att lösa problem åt en kund. För att stötta förvaltningen finns koncerngemensamma resurser/funktioner, belägna dels i Malmö, dels vid huvudkontoret i Göteborg. Vid årsskiftet arbetade 35 personer (31) inom dessa stödfunktioner.
Förvaltningsorganisationen är geografiskt indelad i regionerna Stockholm, Göteborg/Väst, Öresund, Öst och Norr. Varje regions organisation följer samma grundprinciper men skiljer sig åt beroende på områdets storlek och fastighetsinnehav. Varje region har ett antal lokalkontor som ansvarar för uthyrning, drift, miljö och förvaltning.
" Som kommunikatör i Bergsjön agerar jag som en länk mellan de boende och Balder. Jag ser min roll som spindeln i nätet när det kommer till de sociala och mjuka värdena. Några av mina arbetsuppgifter är att starta samarbeten och projekt mellan berörda aktörer och de boende, anordna arrangemang och verka som ett språkrör för hyresgästerna.
Som uppvuxen i Bergsjön har jag alltid brunnit för stadsdelen och det är fantastiskt att, med allt stöd jag får från Balder och från teamet i Bergsjön, kunna bidra till förändringar i området. Vi jobbar alla åt samma håll och det är så förändringar till det bättre alltid sker.
Amanj Aziz, kommunikatör
Inom Balder är kompetens, personliga egenskaper, jämn könsfördelning och mångfald viktiga urvalsfaktorer vid rekrytering. Dessa faktorer är en bidragande orsak till bolagets positiva utveckling. Samtliga nyanställda erbjuds en företagsintroduktion på huvudkontoret där de får träffa kollegor samt får information om bolagets historia, värderingar och rutiner.
Balder stimulerar möjligheten till karriärsutveckling inom bolaget. Vi strävar efter att vara en bra och attraktiv arbetsgivare där personalens trivsel och hälsa är viktiga inslag. Genom ersättning för friskvårdsaktiviteter får medarbetarna bättre möjligheter att möta de krav som ställs i det dagliga arbetet. Bolaget uppmuntrar till ökat hälsomedvetande hos medarbetarna i syfte att skapa en trivsam arbetsplats med god social gemenskap och låg sjukfrånvaro.
Bolagets företagskultur präglas av en entreprenörsanda i allt som utförs, från det dagliga arbetet till förändrings- och utvecklingsbeslut. Vår ambition är att på bästa sätt hitta effektiva lösningar för våra kunder och inom organisationen.
Balder har under en tid engagerat sig i att förbättra boendemiljön i förorter till Stockholm och nu även i Göteborg. Bland annat har bolaget anställt projektledare för att tillsammans med de boende arbeta för att göra områden trivsamma och trygga. Under 2014 hade Balder i detta projekt 30 ungdomar från olika områden anställda. Arbetet fortskrider under 2015.
Balders personal per arbetsområde, %
Genom att ställa krav på energieffektiva material och kemiska innehåll minskas den negativa inverkan på miljön samtidigt som vi bidrar till en ökad efterfrågan på miljövänligare produkter.
takt med att Balders verksamhet växer ökar miljöansvaret. Under året har Balder tagit viktiga steg för att ytterligare förstärka miljöarbetet i verksamheten och lagt grunden för en god miljöuppföljning. Vi har påbörjat etableringen av ett miljöledningssystem enligt miljöcertifieringen ISO 14 001, och väsentliga miljöaspekter har identifierats. Det har resulterat i att en ny miljöpolicy har antagits som tydligt pekar ut prioriterade miljöaspekter; energi, material, transport och avfall. Avsikten är att miljöpolicyn ska prägla Balders alla aktiviteter och vi strävar även efter att motivera våra kunder, leverantörer och samarbetspartners till bättre miljöprestationer. Genom att ställa krav på energieffektiva material och kemiska innehåll minskas den negativa inverkan på miljö samtidigt som vi bidrar till ökad efterfrågan på miljövänliga produkter. Vi vill också att våra kunder ska ges förutsättningar att använda miljövänliga transportalternativ till och från våra fastigheter, till exempel genom skyddade cykelparkeringar och närhet till kollektivtrafik. Vidare ska det i fastigheterna finnas avfallsstationer utformade så att de uppmuntrar till bättre källsortering. I
Energi är den högst prioriterade miljöaspekten inom verksamheten och Balder har förstärkt organisationen med en energiansvarig. Under året har Balder etablerat ett nytt energiuppföljningssystem. Systemet ger goda förutsättningar att tidigt fånga upp avvikelser i energiförbrukningen och analysera orsaker till dessa. Detta skapar goda förutsättningar att minska såväl kostnader som miljöbelastning. Dessutom kan vi prioritera och analysera fastigheter med hög energiförbrukning och utifrån fastighetens energiprofil bestämma vilka åtgärder som är mest kostnadseffektiva på lång sikt. I samband med etableringen av det nya energiuppföljningssystemet har samtliga fastighetsförvaltare och drifttekniker genomgått en utbildning kring hur vi med hjälp av systemet kan följa upp och analysera energiförbrukningen. Vidare arbetar Balder för att välja hållbara energikällor. Balder har genom sina vindkraftverk under 2014 producerat 20,5 GWh förnybar energi, vilket motsvarar uppvärmning av cirka 850 normalvillor.
Samhällsengagemang är en naturlig del av Balders arbete och ett sätt att bidra till en hållbar samhällsutveckling. Balder engagerar sig i dessa frågor såväl lokalt som
Din Bostad i Tranås har inlett ett unikt samarbete med Tranås Fotbollsförening. Genom samarbetet har en modell vuxit fram där bolag har möjlighet att sponsra ensamkommande flyktingbarn med kläder, utrustning, resor till turneringar etc, vilket man nu hoppas att fler bolag i Tranås ska bidra till.
En av dem som fått sponsring är Mohsen Jafari som är 17 år, född och uppvuxen i Afghanistan. Efter tio år i Iran kom han till Sverige för 2,5 år sedan. Idag bor han i Tranås, på asylboendet Svalan för ensamkommande flyktingbarn. Mohsen studerar på Holavedsgymnasiets samhällsprogram. Det viktigaste för Mohsen är träning och att ha fått många nya kompisar.
regionalt och verkar för att människor ska trivas i och runt sina boenden. För att lyckas med detta krävs ett stort engagemang bland medarbetarna men även att vi samverkar med andra aktörer. Vi på Balder tror att mångfald skapar både ekonomisk och social tillväxt i samhället och vi ser det därför som väsentligt att arbeta för att skapa socialt blandade bostadsområden.
Under slutet av 2013 förvärvade Balder fastighetsbolaget Bovista AB som bland annat äger drygt 800 bostäder i Bergsjön i Göteborg, ett bostadsområde där underhållet under två decennier varit kraftigt eftersatt. I april 2014 samlade Balder till ett möte med bland andra politiker, representanter från Polisen och Hyresgästföreningen, det vill säga personer eller organisationer med inflytande över östra Göteborgs framtid. Syftet med mötet var att presentera några av de planer som Balder har för sitt fastighetsbestånd i Bergsjön, för att utveckling av området ska ske i samförstånd med kommunen.
Balders satsning i Bergsjön har under året inneburit att vi tagit ett helhetsgrepp och engagerat oss på flera olika plan. Förutom att arrangera olika aktiviteter har vi tagit tag i sociala utmaningar, så som lågt valdeltagande, kriminalitet och arbetslöshet. Balder har startat en ungdomspool och anställt ungdomar i området, startat en samverkansgrupp med skola, socialtjänst och polis samt anställt sommarjobbare mellan 14 och 18 år. Vidare har vi renoverat en lokal som ska fungera som en träffpunkt och ett motivationscenter för hyresgäster i Bergsjön, startat en trygghetsvandring tillsammans med föräldrar, renoverat stadsdelens fritidsgård Bergsjögården, startat aktiviteter med grundskolan och stöttat lokala föreningar.
Balder samarbetar med organisationer som arbetar aktivt med integrations- och behandlingsarbete med inriktning på barn och unga vuxna. En egen bostad och vägledning från människor med lång erfarenhet inom integrations- och behandlingsarbete ökar förutsättningarna för en bättre framtid. Exempel på organisationer som Balder samarbetar med är Rebo, Steget Vidare, UngBo och Mitt Liv.
År 1802 drabbades fastigheterna kring Västra Hamngatan och Drottninggatan i Göteborg av en storbrand. Detta område kallades vid denna tid för Kvarteret Kommerserådet och här fanns 20 fastighetsägare. Efter sviterna från branden 1802 återstod endast nio fastighetsägare. De återstående fastighetsägarna var de mest förmögna, med ekonomisk möjlighet att bygga nya hus. Året efter branden tog stadens överhuvud beslut om att förbjuda allt trähusbygge inom Vallgravarna.
Från lort- till kommunikationskanal Inom Kvarteret Kommerserådet rann även Västra Hamnkanalen. Vattnet i kanalen sträckte sig till älven men räckte inte
1802 1905 hela vägen, vattnet i Västra Hamnkanalen stod alltså stilla. Trots hamnfogdens tillsyn använde medborgarna kanalen till att tvätta, bada, slänga sopor och slaktavfall i samt att dricka av. Kanalen kallades i folkmun för "lortkanalen" då den stank illa. Det gjordes flera muddringsförsök men utan goda resultat och 1905 blev kanalen igenlagd. Nu utvecklades spårvagnstrafiken och nya spårvagnslinjer drogs över den före detta hamnkanalen. De nya spårvagnslinjerna förbättrade tillgängligheten till Hamngatorna.
Hem för stadens banker
1895 Under 1800-talets första hälft ägdes fastigheten av ett antal ägare som var allt från
handelsmän till lantbrukare och stadsmäklare. I slutet av 1800-talet tog olika banker över fastigheten och bedrev sin verksamhet i huset i över 90 år.
Utseendet på Kvarteret Kommerserådet förändrades radikalt under början av 1800talet men det dröjde till slutet av seklet innan fastigheten skulle börja ta sin nutida form. År 1882 köpte Skandinaviska Kreditaktiebolaget fastigheten och samma år startades arbetet med att bygga fastigheten som vi idag kallar "Antikhallarna". Fastigheten ritades av bröderna Axel och Hjalmar Kumlien som vid den här tiden var de mest framgångsrika arkitekterna
"Vi är tacksamma för att vi fått köpa en så fin fastighet.
Erik Selin, VD
känsla för form och utseende gjorde
dem unika för sin tid.
1975 Fastigheten saknade utrymmen för bankvalv så 1895 uppfördes en byggnad med tegelbeklädd fasad på granntomten. Denna del av fastigheten vätter mot Drottninggatan. 1986 grundförstärktes fastigheten och 2012 genomfördes en reno-
i landet. Bröderna hade studerat vid Chalmers slöjdskola och var tillbaka i Sverige efter vidare studier vid tekniska byggnadsskolor i Tyskland. Under flera decennier var bröderna tongivande för Göteborgs stadsbild och de mest anlitade arkitekterna i staden. Kombinationen av Axels tekniska kunskap och Hjalmars
2012 vering och ombyggnation av fastigheten som bland annat innebar att Antikhallarna fick en ny egen ingång på hörnet Västra Hamngatan/Drottninggatan.
Verksamheterna i Antikhallarna har genom åren använt lokalerna utan större påverkan på fastigheten. Detta gör att de blandade historiska stilarna i huset lever kvar och gör den intressant ur ett kulturhistoriskt perspektiv. Antikhallarna startade sin verksamhet i huset den 1 april 1975. Den 22 maj 2014 förvärvade Fastighets AB Balder denna anrika fastighet. Balder känner stolthet över att äga Antikhallarna, som är en av de få fastigheter som behållit de gamla Hamngatornas byggnadskaraktär.
Källa: Antikhallarna – Bankpalats i centrala Göteborg, www.antikhallarna.se/antikviteter/historia_4.html
Adress Västra Hamngatan 6, Göteborg
Fastighetsbeteckning Inom Vallgraven 16:21
Byggstart, nutida form 1882
Arkitekt Axel Kumlien och Hjalmar Kumlien
Byggherre Skandinaviska Kreditaktiebolaget
Fastigheter kommer att fortsätta attrahera kapital under 2015, både genom indirekta investeringar på börsen och direkta investeringar i fastigheter.
rots kräftgång i världsekonomin och att de underliggande drivkrafterna för fastigheters avkastning utvecklas svagt är utvecklingen på svensk fastighetsmarknad mycket stark. Ett attraktivt gap mellan ränta och fastigheters avkastning har lett till att mycket kapital söker sig till investeringar i fastigheter med en obalans mellan utbud och efterfrågan samt sjunkande avkastningskrav som följd. I jakten på avkastning ökar riskaptiten och vi ser en bred efterfrågan på svensk fastighetsmarknad. En rekordhög transaktionsvolym, ökat risktagande och sjunkande direktavkastningskrav för fastigheter är samtliga indikatorer på att vi befinner oss i en fastighetshögkonjunktur. Samtidigt är den underliggande efterfrågan på hyresmarknaderna beroende av att den ekonomiska återhämtningen tar fart. T
Svensk ekonomi är relativt stark och konjunkturen fortsätter att förbättras. Den långsamma återhämtningen i omvärlden och en relativt svag konjunkturutveckling för några av Sveriges viktigaste exportmarknader avspeglas dock sedan en tid i en svag svensk export vilket innebär att svensk tillväxt i hög grad drivs av den inhemska efterfrågan och den privata konsumtionen. Höstens prisfall på olja och en svagare krona har dock inneburit draghjälp för svensk export. I takt med att omvärldskonjunkturen förbättras förutsätts BNP-tillväxten växla över allt mer till exportdriven tillväxt.
Omfattande penningpolitiska stimulanser har vidtagits, och fortsätter vidtas, av västvärldens största ekonomier. Trots en relativt stark svensk ekonomi och positiva tillväxtutsikter har omvärldsläget och inflationen föranlett Riksbanken att vidta ytterligare penningpolitiska stimulansåtgärder. Från svenskt håll bedrivs nu en penningpolitik som är en av världens mest stimulansintensiva, med negativ styrränta samt stödköp av statsobligationer.
Trots det ekonomiska läget är utvecklingen på svensk fastighetsmarknad stark och transaktionsvolymen är tillbaka på nivåer som noterades under rekordåren 2006 –2008. Med ett stort flöde av kapital till fastighetssegmentet och en obalans mellan utbud och efterfrågan i de stora delmarknaderna har direktavkastningen pressats
Stora bilden: Interiört Spårvagnen 4, Stockholm Vänster och småbilder: Norr:27:2, Gävle
1911 startades arbetet med att bygga Bröderna Kanolds chokladfabrik. I 70 års tid flödade kola innanför dessa husväggar. I slutet av 1980-talet byggdes fastigheten om och innehåller idag moderna kontorslokaler.
Bö 93:2, Göteborg
nedåt. I takt med sjunkande avkastningskrav i de segment som har dominerat köpintresset under senare år har vi sett att risktagandet ökat under 2014. I jakten på avkastning söker sig kapitalet vidare till sekundära delmarknader och sekundära objekt.
Bostäders andel av den totala transaktionsvolymen har minskat parallellt med en ökande omsättningsvolym avseende samhällsfastigheter, hotellfastigheter och handelsfastigheter.
En annan kategori som de senaste åren blivit attraktiva investeringsobjekt är miljonprogramsfastigheter i tillväxtregioner. Strategin är till synes att nödvändiga renoveringar utförs när en lägenhet blir ledig och lägenheten får därefter ett högre bruksvärde. Till skillnad mot renoveringar där husen mer eller mindre töms på hyresgäster kan man därmed behålla ett kassaflöde under renoveringstiden.
NAI Svefas bedömning är att fastigheter kommer att fortsätta attrahera kapital under 2015, både genom indirekta investeringar på börsen och direkta investeringar i fastigheter.
I relation till alternativavkastningen på de finansiella marknaderna anses fastigheter erbjuda en relativt god avkastning i förhållande till dess risker.
Tillsammans med den goda tillgången på kapital på de finansiella marknaderna skapar det förutsättningar för fortsatt sjunkande avkastningskrav den närmaste tiden. Fastighetsbolagens möjligheter att ta in kapital via börsintroduktioner, nyemissioner, preferensaktieemissioner, obligationer eller traditionell belåning bedöms vara fortsatt goda i nuvarande börsklimat. Den höga transaktionsvolymen under 2014 anses därmed ha goda förutsättningar att bibehållas under 2015.
2014 blev ett rekordår när transaktionsvolymen summeras – hela 157 Mdkr när Fastighetsvärlden tar genomsnittet från sex olika bolag som räknat.
De svenska aktörerna har dominerat på marknaden. Endast 17 procent av köparna var utländska aktörer och 28 procent av säljarna var utländska, enligt statistik från rådgivningsföretaget Pangea.
Vakansgrad, kontor, CBD
CBD = Central Business District Källa: Fastighetsvärlden
| Bostadsfastigheter | |
|---|---|
| Antal fastigheter | 14 |
| Uthyrningsbar yta, kvm | 137 338 |
| Redovisat värde fastigheterna, Mkr |
2 316 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
99 |
Kommersiella fastigheter Bostadsfastigheter
| Bostadsfastigheter | |
|---|---|
| Antal fastigheter | 130 |
| Uthyrningsbar yta, kvm | 414 916 |
| Redovisat värde fastigheterna, Mkr |
3 778 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
97 |
| Kommersiella fastigheter | ||
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 85 | |
| Uthyrningsbar yta, kvm | 390 953 | |
| Redovisat värde fastigheterna, Mkr |
8 402 | |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
95 |
| Bostadsfastigheter | |
|---|---|
| Antal fastigheter | 33 |
| Uthyrningsbar yta, kvm | 145 143 |
| Redovisat värde fastigheterna, Mkr |
3 419 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
99 |
| Kommersiella fastigheter | ||
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 18 | |
| Uthyrningsbar yta, kvm | 153 012 | |
| Redovisat värde fastigheterna, Mkr |
3 241 | |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
92 |
| Bostadsfastigheter | |
|---|---|
| Antal fastigheter | 67 |
| Uthyrningsbar yta, kvm | 302 007 |
| Redovisat värde fastigheterna, Mkr |
2 914 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
96 |
| Antal fastigheter | 17 |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta, kvm | 101 003 |
| Redovisat värde fastigheterna, Mkr |
1 096 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
92 |
| Bostadsfastigheter | |
|---|---|
| Antal fastigheter | 75 |
| Uthyrningsbar yta, kvm | 148 916 |
| Redovisat värde fastigheterna, Mkr |
1 687 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
98 |
| Antal fastigheter | 7 |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta, kvm | 18 110 |
| Redovisat värde fastigheterna, Mkr |
299 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
93 |
| Bostadsfastigheter | |
|---|---|
| Antal fastigheter | 319 |
| Uthyrningsbar yta, kvm | 1 148 320 |
| Redovisat värde fastigheterna, Mkr |
14 113 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
98 |
| Antal fastigheter | 175 | |
|---|---|---|
| Uthyrningsbar yta, kvm | 1 028 567 | |
| Redovisat värde fastigheterna, Mkr |
23 269 | |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
93 |
1) Inklusive koncerngemensamma funktioner.
| 319 |
|---|
| 1 148 |
| 14 457 |
| 1 141 |
| 98 |
| 14 113 |
Balder är idag en stor aktör på den svenska bostadsmarknaden med cirka 15 000 lägenheter. Målsättningen är att Balders bostadsbestånd ska växa. Detta ska ske genom förvärv på tillväxtorter, men också genom nyproduktion och förtätning inom befintliga fastigheter.
Investeringar i bostadsfastigheter är alltjämt en mycket attraktiv placering med låg risk. Hyresnivåerna ligger på stabila nivåer och efterfrågan är mycket hög.
På flera håll har allmännyttan sålt delar av sitt bestånd, bland annat för att finansiera nyproduktion och renoveringar av det befintliga beståndet. Detta har skapat stora rörelser på bostadsmarknaden och flera nya aktörer har tillkommit.
I många av Sveriges kommuner råder stor bostadsbrist och detta tillsammans med en låg byggproduktionstakt gör att utbudsunderskottet på många håll kommer att bestå under lång tid. Detta talar för fortsatt stabila hyresintäkter, låg risk och stor efterfrågan.
Under slutet av 2013 ökade Balder sitt bostadsbestånd genom förvärvet av Bovista, med cirka 4 300 bostäder om totalt 320 tkvm. Detta bestånd har under året renodlats genom försäljning av fastigheterna i Finspång, Hjo, Åtvidaberg och Landskrona. De återstående orterna har integrerats i Balders förvaltning och kommer framöver att marknadsföras under våra varumärken Balder och Din Bostad.
Balders bostadsfastigheter finns i kommuner med stor efterfrågan och vakanserna är mycket låga. I flera av våra befintliga bostadsområden pågår projektering för förtätning och nybyggnation, inom och i anslutning till befintliga fastigheter. Läs mer om vår projektutveckling på sidorna 38–39.
30 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2014
| B $\ddot{a}$ . |
|
|---|---|
| Område | Tkvm | % |
|---|---|---|
| Göteborgsområdet | 248 | 22 |
| Mälardalen | 188 | 16 |
| Skaraborg | 172 | 15 |
| Öresundsregionen | 145 | 13 |
| Stockholmsområdet | 137 | 12 |
| Jönköping, Tranås | 110 | 9 |
| Sundsvall | 82 | 7 |
| Gävle | 33 | 3 |
| Karlstad | 33 | 3 |
| Summa | 1 148 | 100 |
Enligt IPD Svenskt Fastighetsindex har investeringar i bostadsfastigheter uppvisat en årlig, genomsnittlig totalavkastning om cirka 8 procent under den senaste femårsperioden. I totalavkastningen ingår värdetillväxt tillsammans med årlig direktavkastning.
Enligt DTZ omsattes bostadsfastigheter för ungefär 42 Mdkr under 2014. De tio största transaktionerna stod för ungefär 19 Mdkr, det vill säga cirka 46 procent. Transaktionerna av bostadsfastigheter visar en större geografisk spridning jämfört med kommersiella fastigheter. Orsakerna är att utbudet av bostadsfastigheter är lågt i storstäderna.
Under 2014 avyttrades 29 bostadsfastigheter till ett värde om 547 Mkr. En mer detaljerad specifikation kring transaktioner finns på sidorna 36–37. Förutom att förvärva bostadsfastigheter på tillväxtorter är Balders målsättning framöver att i egen regi bygga ett stort antal lägenheter per år. Det ska ske genom nyproduktion på nya markanvisningar och genom förtätning i befintligt bostadsbestånd. På sidan 39 presenteras några pågående och planerade bostadsprojekt.
Bedömda och noterade värden för direktavkastning och prisnivåer avseende bostadsfastigheter i A-läge uppgår till följande:
| Ort | Direktavkastning % | Pris kr per kvm |
|---|---|---|
| Stockholm | 1,5–1,75 | 37 000–44 000 |
| Göteborg | 2,5–2,75 | 21 000–25 000 |
| Malmö | 3,25–3,75 | 19 000–22 000 |
Källa: Fastighetsvärlden
| Antal fastigheter, | 175 |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 1 029 |
| Hyresvärde, Mkr | 1 744 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 93 |
| Redovisat värde, Mkr | 23 269 |
Det råder fortsatt stor efterfrågan på kommersiella fastigheter i Sverige och storstadsregionerna står för de lägsta avkastningskraven. Det låga ränteläget tillsammans med minskade vakanser håller prisbilden på stabila nivåer.
Riksbankens bedömning är att reporäntan behöver ligga kvar på den historiskt låga nivån tills inflationen tydligt tagit fart. För närvarande har vi en negativ reporänta vilket aldrig tidigare inträffat. Först under andra halvåret 2016 väntas räntan långsamt stiga för att nå 1,4 procent mot början av 2018. Det är mycket ovanligt med en negativ reporänta i ett skede när konjunkturen är god, resursutnyttjandet är nära sin normala nivå och KPIF-inflationen (konsumentprisindex med fast bostadsränta) är i linje med inflationsmålet. Tillgången på kapital, både genom traditionell bankfinansiering och genom emissioner och obligationer, är fortsatt god.
I den kommersiella portföljen har vissa strukturella försäljningar i mindre centrala lägen gjorts under året. Bland annat har ett antal fastigheter i Stockholm sålts till lokala fastighetsbolag och hela Balders bestånd i Halmstad avyttrats.
Flera förvärv har gjorts som kompletterar Balders bestånd i Stockholm och Göteborg. Genom förvärv av Göta Ark och Årsta Äng blev Balder helägare till tre tomträtter i bra läge i Stockholm. I Göteborg har flera centrala förvärv genomförts.
Vi har under året fortsatt att utveckla vår uthyrningsorganisation, vilket gett goda resultat. Flera stora uthyrningar har gjorts och Balders ekonomiska uthyrningsgrad var vid årets utgång 93 procent (92).
Efter förvärv av 14 hotellfastigheter under året är Balder idag en av Sveriges största ägare av hotellfastigheter med 28 hotell och cirka 5 000 hotellrum i portföljen. Långa hyresavtal med stabila hyresgäster ger intressanta affärsmöjligheter även framöver.
Enligt IPD Svenskt Fastighetsindex har investeringar i kommersiella fastigheter uppvisat en årlig, genomsnittlig totalavkastning om cirka 7,9 procent under den
| $\bullet$ | |
|---|---|
| Område | Tkvm | % |
|---|---|---|
| Stockholmsområdet | 366 | 36 |
| Göteborgsområdet | 359 | 35 |
| Öresundsregionen | 142 | 14 |
| Finland | 66 | 6 |
| Skaraborg | 34 | 3 |
| Mälardalen | 31 | 3 |
| Jönköping, Tranås | 13 | 2 |
| Gävle | 7 | 1 |
| Karlstad | 6 | — |
| Sundsvall | 5 | — |
| Summa | 1 029 | 100 |
senaste femårsperioden. I totalavkastningen ingår värdetillväxt tillsammans med årlig direktavkastning.
Enligt DTZ omsattes kommersiella fastigheter för ungefär 114 Mdkr under 2014. De tio största transaktionerna stod för ungefär 34 Mdkr, det vill säga knappt 30 procent.
Värdet på Balders fastighetsinnehav i Stockholms innerstad uppgår till cirka 6,3 Mdkr, vilket motsvarar 61 procent av det totala värdet av våra kommersiella fastigheter i regionen. Genomsnittligt värde per kvm för kontorsfastigheter med A-läge i Stockholm uppgår till cirka 49 000 kr.
Motsvarande siffra för Göteborg är 5,5 Mdkr respektive 65 procent och för Malmö 2,0 Mdkr respektive 66 procent. Genomsnittligt värde per kvm för kontorsfastigheter med A-läge i Göteborg uppgår till 36 000 kr och Malmö till cirka 29 000 kr.
Balders förvärvsstrategi när det gäller kommersiella fastigheter är fokuserad till Stockholm, Göteborg och Malmö. Vi kommer att fortsätta arbetet med att renodla beståndet och avyttra enskilda fastigheter utanför storstäderna där Balder inte har något förvaltningskontor.
Under 2014 förvärvades 42 fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 7 059 Mkr, där de tre största förvärven avser hotellfastigheter.
Under 2014 avyttrades 16 fastigheter till ett värde om 567 Mkr. Bland annat såldes fastigheter i Lund och Halmstad. En mer detaljerad specifikation kring transaktioner finns på sidorna 36–37.
Bedömda och noterade värden för direktavkastning och prisnivåer avseende kontorsfastigheter i A-läge uppgår till följande:
| Ort | Direktavkastning % | Pris kr per kvm |
|---|---|---|
| Stockholm | 4,25 | 70 000–90 000 |
| Göteborg | 4,50 | 36 000–46 000 |
| Malmö | 5,25 | 25 000–35 000 |
Källa: JLL
2014 har till stor del präglats av försäljningar av kommersiella fastigheter i ytterområden och förvärv av centrala fastigheter samt hotell. Den enskilt största transaktionen var köpet av en hotellportfölj bestående av 14 hotell för cirka 2 200 Mkr.
B
alder har under 2014 förvärvat fastigheter för totalt cirka 7 100 Mkr samt sålt fastigheter för cirka 1 100 Mkr. Det innebär att vi nettoinvesterat cirka 6 000 Mkr motsvarande cirka 16 procent av fastighetsvärdet vid utgången av året.
Den största transaktionen under 2014 var förvärvet av 14 hotellfastigheter för en köpeskilling om 2 200 Mkr. Av hotellportföljens totala värde återfinns cirka 40 procent i Stockholmsregionen. Den största hyresgästen är Scandic som svarar för 65 procent av hyresvärdet och bland övriga hyresgäster återfinns bland annat Nordic Choice och Winn Hotel Group. Under året har vi även förvärvat hotell Scandic Opalen, Grand Hotel Opera samt Radisson Blu Scandinavia, samtliga centralt belägna i Göteborg. I Göteborg har vi utöver hotellfastigheterna förvärvat ytterligare ett antal centrala butiks- och kontorsfastigheter, som Antikhallarna och Dahlgrenska huset. I Stockholm har vi förvärvat resterande 50 procent av Akroterion Fastighets AB där vi tidigare gemensamt med GE Real Estate ägt en tomträtt på Medborgarplatsen och två tomträtter i Årstaäng. På Östermalm i Stockholm har vi förvärvat kontorsfastigheten Havsfrun.
Under året genomfördes vårt första förvärv i Finland bestående av en fastighetsportfölj med en total yta om ca 65 000 kvm fördelade på fyra orter. Fastigheterna i Finland inrymmer matvaruhandel och byggvaruhus. De största hyresgästerna är Kesko och S-Group. På den danska fastighetsmarknaden har Balder ingått avtal med Skanska angående nybyggnation av cirka 200 lägenheter och Balder har nu totalt cirka 400 lägenheter under produktion i Danmark.
Balder har som strategi att sälja fastigheter som innehas på orter där Balder inte kan uppnå en tillräckligt stor förvaltningsenhet. Under året har samtliga fastigheter i Hjo, Åtvidaberg, Landskrona, Halmstad, Falkenberg och Finspång avyttrats. Balder har sålt fastigheter för ca 1 100 Mkr. De försäljningar som genomförts har genererat en vinst om 144 Mkr, motsvarande 15 procent över redovisat värde.
Försäljning per fastighetskategori, %
| Kvartal | Antal | Fastighetsbeteckning | Kommun | Fastighetskategori | Uthyrbar yta, kvm |
|---|---|---|---|---|---|
| Förvärv | |||||
| Ett | 1 | Nordstaden 10:15 | Göteborg | Kontor | 2 529 |
| Ett | 1 | Backa 170:1 | Göteborg | Övrigt | 3 500 |
| Ett | 1 | Tingstadsvassen 3:7 | Göteborg | Handel | 5 243 |
| Ett | 1 | Backa 169:3 | Göteborg | Handel | 1 975 |
| Ett | 1 | Jöns Petter Borg 14 | Lund | Hotell | 8 462 |
| Ett | 1 | Heden 24:11 | Göteborg | Hotell | 17 875 |
| Två | 1 | Porfyren 2 | Lund | Hotell | 15 711 |
| Två | 1 | Banken 14 | Solna | Hotell | 11 537 |
| Två | 1 | Hovrätten 41 | Kristianstad | Hotell | 7 524 |
| Två | 1 | Kocken 3 | Växjö | Hotell | 3 982 |
| Två | 1 | Elden Södra 17 | Växjö | Hotell | 7 112 |
| Två | 1 | Dragarbrunn 16:4 | Uppsala | Hotell | 5 402 |
| Två | 1 | Vilunda 6:48 | Upplands Väsby | Hotell | 6 955 |
| Två | 1 | Sicklaön 363:2 | Nacka | Hotell | 10 840 |
| Två | 1 | Yxan 8 | Södertälje | Hotell | 14 115 |
| Två | 1 | Höken 1 | Karlstad | Hotell | 5 890 |
| Två | 1 | Svan 7 | Trollhättan | Hotell | 11 632 |
| Två | 1 | Kvarngärdet 3:2 | Uppsala | Hotell | 7 518 |
| Två | 1 | Sågen 1 | Västerås | Hotell | 8 317 |
| Två | 1 | Valbo-backa 6:12 | Gävle | Hotell | 7 382 |
| Två | 1 | Inom Vallgraven 16:21 | Göteborg | Handel | 2 972 |
| Två | 1 | Göta Ark 18 | Stockholm | Kontor | 18 775 |
| Två | 1 | Årstaäng 4 & 6 | Stockholm | Kontor | 24 588 |
| Två | 1 | Vestervold Kvarter | Köpenhamn | Handel | 5 300 |
| Två | 1 | Leväsentie 2B | Koupio | Handel | 19 473 |
| Två | 1 | Ouluntaival 1 | Kuusamo | Handel | 3 718 |
| Två | 1 | Loumantie 1–3 | Kuusamo | Handel | 12 623 |
| Två | 1 | Joulantie 1–3 | Keminmaa | Handel | 12 337 |
| Två | 1 | Isoseppäla 14 | Klaukkala | Handel | 2 742 |
| Två | 1 | Mäntsäläntie 1 | Mäntsälä | Handel | 3 573 |
| Två | 1 | Kauppakaju 2 | Raisio | Handel | 5 856 |
| Två | 1 | Kauppakatu 4 | Seinäjoki | Handel | 4 591 |
| Tre | 1 | Nordstan 10:16–17 | Göteborg | Hotell | 7 866 |
| Tre | 1 | Havsfrun 26 | Stockholm | Kontor | 3 506 |
| Tre | 1 | Kalkstenen 1 | Lund | Handel | 2 180 |
| Tre | 1 | Lavetten 41 | Trelleborg | Handel | 990 |
| Tre | 1 | Spännbucklan 12 och 13 | Malmö | Handel | 5 320 |
| Fyra | 1 | Inom Vallgraven 22:6 | Göteborg | Kontor | 1 110 |
| Fyra | 1 | Inom Vallgraven 2:2 | Göteborg | Kontor | 1 292 |
| Fyra | 1 | Inom Vallgraven 8:19 | Göteborg | Kontor | 1 365 |
| Fyra | 1 | Inom Vallgraven 1:13 | Göteborg | Hotell | 26 656 |
| Fyra | 0 | Udenbys Vester Kvarter | Köpenhamn | Bostad, mark | 0 |
| Totalt | 41 | 330 334 |
| Avyttring Ett 1 Rivan 4 Lund Handel 1 231 Ett 1 Edberga 1 Åtvidaberg Bostad 5 572 Ett 1 Norr 5:8 Hjo Bostad 3 270 Två 1 Banér 13 Landskrona Bostad 1 615 Två 1 Berzelius 12 Landskrona Bostad 840 Två 1 Delfinen 25 Landskrona Bostad 868 Två 1 Erik Dahlberg 3 Landskrona Bostad 775 Två 1 Juno 3 Landskrona Bostad 1 302 Två 1 Juno 37 Landskrona Bostad 2 214 Två 1 Lyckan 1 Landskrona Bostad 866 Två 1 Sankt Göran 12 Landskrona Bostad 1 145 Två 1 Vildanden 6 Landskrona Bostad 446 Två 2 Klubben 5 & Generatorn 2 Finspång Bostad 4 723 Två 1 Kjusorna 12 Finspång Bostad 3 689 Två 1 Klubben 6 Finspång Bostad 3 448 Två 2 Kuggväxeln 7 & 8 Finspång Bostad 11 114 Två 2 Ringugnen 1 & Lervagnen 1 Finspång Bostad 9 027 Två 1 Lodet 1 Finspång Bostad 1 728 Två 2 Manan 1 & 2 Finspång Bostad 3 152 Två 1 Manteln 9 Finspång Bostad 1 719 Två 1 Murklan 1 Finspång Bostad 3 720 Två 1 Soldaten 10 Finspång Bostad 3 108 Två 1 Luntan 1 Finspång Bostad 1 378 Två 1 Trasten 7 Finspång Bostad 3 880 Två 1 Kalkugnen 3 Finspång Handel 3 359 Två 1 Köpmannen 3 Finspång Handel 1 291 Två 1 Köpmannen 6 Finspång Kontor 4 821 Två 1 Vinkelhaken 4 Finspång Handel 3 857 Två 1 Hårstorp 4:7 Finspång Kontor 1 962 Två 1 Kullerstads- Åby 3:7 Norrköping Bostad 662 Två 1 Kullerstads- Åby 2:48 Norrköping Bostad 1 406 Två 1 Magneten 19 Stockholm Kontor 9 325 Två 1 Eketånga 24:45 Halmstad Kontor 3 522 Två — Eketånga 24:72 Halmstad Mark — Två 1 Magneten 25 Stockholm Kontor 4 782 Två 1 Motståndet 7 & 9 Stockholm Kontor 4 253 Två 1 Sparrisen 2 Solna Kontor 12 322 Tre 1 Faktorn 6 Falkenberg Kontor 4 395 Fyra 1 Bonden 5 Halmstad Övrigt 7 617 Fyra 1 Flygaren 17 Halmstad Övrigt 600 Fyra 1 Hjärtat 4 Halmstad Handel 2 313 Fyra 1 Makrillen 8 Halmstad Hotell 2 145 Totalt 45 139 462 |
Kvartal | Antal | Fastighetsbeteckning | Kommun | Fastighetskategori | Uthyrbar yta, kvm |
|---|---|---|---|---|---|---|
Balder ser det som väsentligt att kunna kontrollera hela värdekedjan, från förvärv av mark till färdigställande av projektet
nder året har Balder fortsatt arbetet med att bygga upp en verksamhet och organisation för fastighetsutveckling. Ett stort antal byggrätter har identifierats i det befintliga beståndet samtidigt som externa förvärv av projektfastigheter har genomförts. Ambitionen är att över tid skapa en betydande portfölj av byggrätter avseende exploaterings- och projektfastigheter, med målsättningen att årligen nyproducera ett stort antal bostäder, såväl hyresrätter som bostadsrätter. Under 2014 har detaljplanearbetet startat i ett flertal projekt i Stockholm, Göteborg och Öresundsregionen. U
Fastighetsutvecklingen kommer främst att vara inriktad på bostadsprojekt. Den kommersiella fastighetsutvecklingen kommer att vara inriktad på att stödja bostadsprojekten och vara en del i förutsättningarna för nya detaljplaner. Med en aktiv fastighetsutveckling är ambitionen att vara delaktiga i förändringarna av såväl stadsdelar, som enskilda fastigheters förutsättningar eller användning och därigenom kunna skapa värden. Genom förädling av det befintliga fastighetsbeståndet, markanvisningar och förvärv vill Balder bli en långsiktig aktör inom fastighets- och stadsutveckling. Där Balder redan är fastighetsägare kommer fokus ligga på att skapa nya byggrätter på befintlig mark. Där det finns förutsättningar för ombildningar till bostadsrättsföreningar, kommer dessa att utvärderas. Ambitionen är att investera i områden där vi redan verkar, med tyngdpunkt på Stockholm, Göteborg och Öresundsregionen, där Köpenhamn ingår.
Balder ser det som väsentligt att kunna kontrollera hela värdekedjan, från förvärv av mark, till färdigställande av projekt. Utvecklingsprocessen sker i olika faser och kan ta flera år, varför det är viktigt att det sker i nära samarbete med kommuner och andra intressenter.
I Stadshagen på Kungsholmen planerar Balder att uppföra 100 smarta välplanerade lägenheter. Husen kommer att få en modern gestaltning i tegel med balkonger och uteplatser. I närområdet finns tunnelbana, parker, vatten, och restauranger. Arbetet med detaljplanen beräknas vara klart 2016.
Tillsammans med Göteborgs Stad och övriga fastighetsägare på Backaplan planeras en ny stadsdel med cirka 5 000 bostäder och cirka 60 000 kvm handel och lokaler, med Balder och Coop som dominerande fastighetsägare.
Backaplans centrala läge med god infrastruktur innebär att området har goda förutsättningar att möta stadens behov av centrala bostäder, handel och kontor. Området är idag mycket lågt exploaterat och stora möjligheter finns att bygga en mer robust och tät stadsdel med stort inslag av bostäder. Detaljplanearbetet kommer att startas under 2015.
En del av Balders bostadportfölj består av så kallade miljonprogramsområden som producerades under 1960-talet. Dessa områden präglas av ett ensidigt bostadsbestånd, låg exploatering samt storskaliga parkerings- och trafiklösningar. Infrastrukturen är ofta väl utbyggd och det är enkelt att ta sig till och från sin bostad. Nybyggnationen i dessa områden har varit högst begränsad under en längre period, samtidigt som folkmängden ökat.
Balders bedömning är att det finns en stor potential för nya bostäder i dessa områden. Genom att utveckla befintliga stråk inom stadsdelarna kan marken utnyttjas effektivare och trevligare boendemiljöer skapas. Med ett effektivare nyttjande av befintlig infrastruktur är bedömningen att framtida investeringar är begränsade och innebär att utvecklingsprojektens ingångsvärde är låga. Balders strategi är att genom förtätning med tillskott av flerbostadshus och radhus skapa ett bredare utbud av moderna bostäder. Stora möjligheter finns således att i egen portfölj erbjuda marknaden såväl prisvärda hyresrätter som bostadsrätter.
Marknadsvärdet för Balders fastighetsbestånd uppgick per den 31 december till 37 382 Mkr. Den genomsnittliga direktavkastningen uppgick till 5,5 procent.
Balders fastighetsbestånd består av 494 fastigheter varav 319 utgörs av bostadsfastigheter. Beståndet är uppdelat på fem geografiska regioner: Stockholm, Göteborg/Väst, Öresund, Öst och Norr. Dessutom äger Balder fastigheter i Danmark och Finland som redovisas under Öresund respektive Öst. Varje region är unik med specifika egenskaper som måste beaktas när beståndet ska värderas. Balder redovisar sina fastigheter till verkligt värde enligt IFRS, vilket innebär att marknadsvärden för fastigheterna bedöms vid varje kvartal och årsskifte.
Värdet på fastigheterna baseras på interna värderingar. Samtliga fastigheter har värderats enligt avkastningsmetoden, vilket innebär att varje fastighet värderas genom att diskontera det bedömda framtida kassaflödet. Det bedömda framtida kassaflödet har härletts från befintliga hyresintäkter och drifts- och underhållskostnader, anpassade efter förväntade förändringar i hyres- och vakansnivåer. En bedömning görs också över närområdets framtida utveckling såväl som fastighetens position inom sitt marknadssegment.
Hyresutvecklingen för fastighetsbeståndet bedöms följa inflationen över tid. Kommersiella kontrakt innehåller en indexklausul, vilket innebär att hyran utvecklas i samma takt som KPI, Konsumentprisindex, under kontraktstiden. Bostäder har historiskt sett utvecklats lite bättre än KPI, men i värderingarna har Balder antagit att hyran utvecklas i takt med inflationen. För kommersiella kontrakt som löper ut under kalkylperioden görs en bedömning av huruvida kontraktet antas bli förlängt till rådande marknadshyresnivå eller om det finns en risk för att lokalen kan bli vakant. Vakanser bedöms utifrån gällande vakanssituation med en successiv an passning till en marknadsmässig vakans med hänsyn till objektets individuella förutsättningar. Det totala hyresvärdet uppgick per den 31 december till 2 885 Mkr.
Antaganden har gjorts om framtida drifts- och underhållsutbetalningar. Dessa antaganden har baserats på historiska utfall och framtida prognoser samt beräknade normaliserade kostnader. Drifts- och underhållsutbetalningar räknas årligen upp med inflationen.
Hyresvärde bostad
Hyresvärde kommersiellt
De direktavkastningskrav och kalkylräntor som använts i värderingsmodellen har härletts ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av avkastningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastighetens skick. Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i antaganden och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normalfallet ligga inom intervallet +/– 5–10 procent. Balder följer löpande de affärer som genomförs på marknaden för att underbygga och säkerställa den interna värderingen. Dessutom diskuterar Balder löpande med externa aktörer såväl köp som försäljningar av fastigheter, vilket ger ytterligare vägledning.
Per den 31 december uppgick Balders genomsnittliga direktavkastning till 5,5 procent (5,9). Avkastningskravet för kommersiella fastigheter uppgick i genomsnitt till 5,7 procent (6,0) och för bostadsfastigheter till 5,1 procent (5,7).
Balder har under 2014 förvärvat fastigheter för totalt 7 059 Mkr (3 606). Försäljningarna under året uppgick till 1 114 Mkr (145), vilket genererade en vinst om 144 Mkr (16). Enligt Balders interna värderingar, uppgick fastigheternas redovisade värde, per årsskiftet, till 37 382 Mkr (27 532), vilket motsvarar en orealiserad värdeförändring om 2 906 Mkr (838). Största andelen av marknadsvärdet återfinns i region Stockholm och region Göteborg/Väst, som tillsammans representerar ett fastighetsvärde om 24 727 Mkr .
För att säkerställa de interna värderingarna har Balder under året låtit externvärdera utvalda fastigheter till ett värde motsvarande 2 400 Mkr. Fastigheterna som värderats externt ligger bland annat i Malmö, Göteborg, Stockholm och Lund. De externa värderingarna har under 2014 genomförts av Newsec och Nybolig och översteg Balders interna värderingar med cirka åtta procent vid värderingstillfället. Skillnaden mellan Balders interna värderingar och externa värderingar har historiskt sett varit marginella.
| Totalt fastighetsbestånd | ||
|---|---|---|
| Mkr | Enligt värdering |
Kr/kvm |
| Hyra inklusive vakans | 2 885 | 1 325 |
| Långsiktig vakans | –81 | –37 |
| Hyresintäkter | 2 804 | 1 288 |
| Drift och underhåll | –665 | –305 |
| Fastighetsskatt | –113 | –52 |
| Tomträttsavgäld | –15 | –7 |
| Driftsöverskott | 2 011 | 924 |
| Värdering | 36 879 | 16 940 |
| Direktavkastning, % | 5,5 |
| Region | Kalkylräntekrav för diskontering av framtida kassaflöden, % |
Direktavkastnings krav för bedömning av restvärde, % |
Medelvärdet av direkt avkastningskrav för bedömning av restvärde, % |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 5,5–10,0 | 3,5–8,0 | 5,3 |
| Göteborg/Väst | 5,5–12,0 | 3,5–10,0 | 5,6 |
| Öresund | 5,8–8,8 | 3,8–6,8 | 5,2 |
| Öst | 6,5–12,0 | 4,5–10,0 | 6,2 |
| Norr | 6,3–12,8 | 4,3–10,8 | 5,3 |
Balders eget kapital uppgick vid utgången av 2014 till 14 261 Mkr och de räntebärande skulderna till 22 378 Mkr. Fastigheternas belåningsgrad uppgick till 54,3 procent och räntetäckningsgraden till 3,4 gånger.
alder är en långsiktig fastighetsägare och tillgång till kapital är en förutsättning för att framgångsrikt förvalta fastigheter. Organisatoriskt är finansverksamheten inom Balder centraliserad till moderbolaget som fungerar som internbank åt koncernen med ansvar för upplåning, cash management och finansiell riskhantering. B
Balder är finansierat med eget kapital och skulder, där majoriteten av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell risknivå som i sin tur påverkas av långivarens krav på eget kapital för att erbjuda marknadsmässig finansiering. Balders långsiktiga mål för kapitalstrukturen är att soliditeten över tid ska vara lägst 35 procent och att räntetäckningsgraden över tid ska vara lägst 1,5 gånger.
Balder har under året ökat eget kapital med 3 065 Mkr, ökningen har skett dels genom försäljning av återköpta aktier 220 Mkr, dels genom årets totalresultat om 3 145 Mkr samt minskat eget kapital med 200 Mkr genom utbetald utdelning till preferensaktieägarna samt skuldförd men ännu ej utbetald utdelning om 100 Mkr.
Koncernens räntebärande skulder uppgick per 31 december till 22 378 Mkr (16 521), vilket motsvarar en belåningsgrad på fastigheterna om 54,3 procent (57,0). De räntebärande skulderna utgörs av bilaterala låneavtal med nordiska banker, obligationslån om 1 950 Mkr (750) samt ett certifikatprogram om 1 500 Mkr (1 000). Certifikatprogrammet är säkerställt med back-up faciliteter från banker, vilket innebär att om Balder inte kan emittera certifikat så utnyttjas back-up faciliteten. Likviditeten för obligationsfinansiering har ökat markant under de senaste åren, vilket medfört att Balder idag kan finansiera sig billigare på längre löptider i obligationsmarknaden än i bankmarknaden. Detta har minskat refinansieringsrisken i bolaget då vi kan tillgodose vårt finansieringsbehov genom ett flertal olika kapitalkällor.
Som säkerhet för de räntebärande lånen har Balder lämnat pantbrev i fastigheter samt aktier och andelar i dotterbolag. I vissa fall kompletteras säkerheterna med garantier om nivåer för räntetäckningsgrad, soliditet, belåningsgrad samt borgen från moderbolaget. Ingen av dessa garantier avviker från målen i finanspolicyn och alla garantier har uppfyllts under verksamhetsåret. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor.
Förändringar av marknadsräntan eller förändringar av långivares marginaler påverkar finansnettot. Genom att arbeta med långa kreditavtal med avtalade marginaler tillsammans med en lång räntebindning uppnås förutsägbarhet i kassa-
50 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
flödet. Under 2014 har bankernas marginaler varit fallande samtidigt som marknadsräntan (STIBOR) sjunkit. Balders genomsnittliga räntebindningstid uppgick per årsskiftet till 2,3 år (3,5) och den genomsnittliga kreditbindningstiden till 4,3 år (5,4).
För att uppnå önskad räntebindning används räntederivat. Balders bedömning är att räntederivat är ett mer flexibelt och kostnadseffektivt instrument jämfört med att teckna fasträntelån, vilket skulle ge samma kassaflödeseffekt. Redovisningsmässigt är skillnaden större då derivat löpande redovisas till verkligt värde i balansräkningen med värdeförändringar redovisade i resultaträkningens finansnetto. När marknadsräntan avviker från den avtalade räntan på derivaten uppstår ett över- eller undervärde i redovisningen, vilket inte är fallet med fasträntelån. Värdeförändringar av derivat uppgick under året till –624 Mkr (433). Undervärdet på derivat, 1 086 Mkr (472), kommer under återstående löptid att lösas upp och redovisas som en intäkt. Detta innebär att Balder har en reserv om 1 086 Mkr som i sin helhet kommer att återföras till eget kapital, justerat med uppskjuten skatt, i takt med att räntederivaten löper ut.
Balder tillämpar säkringsredovisning av en swap där vi säkrat vår egen kapitalposition mot danska kronor, vilken redovisas direkt mot eget kapital och värdeförändringen över totalresultatet. Balder har genom den här säkringen marginell exponering mot danska kronor.
Finansnettot, exklusive värdeförändringar på räntederivat, uppgick till –531 Mkr (–456), vilket är ett resultat av en större genomsnittlig skuld, däremot har den genomsnittliga räntan varit lägre under året. Vid årets utgång var Balders genomsnittliga ränta 2,6 procent (3,2)
| Räntebindning | |||
|---|---|---|---|
| År | Mkr | Ränta, % | Andel, % |
| Inom ett år | 13 960 | 1,8 | 62,4 |
| 1–2 år | 500 | 4,3 | 2,2 |
| 2–3 år | — | — | — |
| 3–4 år | 3 000 | 4,7 | 13,4 |
| 4–5 år | — | — | — |
| >5 år | 4 918 | 3,6 | 22,0 |
| Summa | 22 378 | 2,6 | 100 |
Finansverksamheten i Balder bedrivs i enlighet med de mål som styrelsen årligen fastställer i finanspolicyn. Målen är uppsatta för att begränsa de finansiella risker som Balder exponeras för, vilka i huvudsak avser ränte-, refinansierings- och likviditetsrisk. Finanspolicyns övergripande mål är:
• att säkerställa behovet av kort och långsiktig kapitalförsörjning,
• att soliditeten över tid ska vara lägst 35 procent,
• att räntetäckningsgraden inte bör understiga 1,5 gånger.
| Utfall | |||
|---|---|---|---|
| Mål | 2014 | 2013 | |
| Soliditet, % | 35,0 | 35,5 | 37,3 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 1,5 | 3,4 | 2,9 |
För att balansera likviditetsbehovet använder sig Balder av checkkrediter. Per årsskiftet uppgick Balders disponibla likviditet till 806 Mkr (1 004), vilken utgörs av likvida medel, outnyttjade kreditfaciliteter och finansiella placeringar. Balders kassaflöde är relativt jämnt fördelat under året då ungefär hälften av hyresintäkterna avser bostadshyror, vilka betalas månadsvis. Resterande hyror betalas i huvudsak kvartalsvis.
| 2014-12-31 | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Avkastning eget kapital stamaktie, % | 29,7 | 21,5 |
| Avkastning totalt kapital, % | 12,4 | 9,7 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,4 | 2,9 |
| Soliditet, % | 35,5 | 37,3 |
| Genomsnittlig kreditbindningstid, år | 4,3 | 5,4 |
| Genomsnittlig räntebindningstid, år | 2,3 | 3,5 |
All affärsverksamhet är förenad med risker och dessa kan påverka företaget negativt men också skapa möjligheter. Balder arbetar aktivt med riskspridning avseende fastighetstyp, geografisk spridning och kundsammansättning för att begränsa bolagets riskexponering.
| Faktor | Förändring | Resultateffekt före skatt, Mkr |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | +/– 1 procent | +/– 27 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/– 1 procentenhet | +/– 29 |
| Räntenivå för räntebärande skulder | + 1 procentenhet | – 139 |
| Fastighetskostnader | +/– 1 procent | –/+ 8 |
| Värdeförändringar fastigheter | +/– 5 procent | +/– 1 869 |
Av Balders kontrakterade hyresintäkter avser 41 procent bostäder och 59 procent lokaler. Bolagets intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, av möjligheten att ta ut marknadsmässiga hyror samt av kundernas betalningsförmåga. Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer förändras, oavsett skäl, påverkas Balders resultat. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora kunder ett fastighetsbolag har. Balders tio största kontrakt svarar för 9,4 procent av de totala hyresintäkterna och deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 11,1 år. Det finns inget enskilt kontrakt som står för mer än 1,5 procent av Balders totala hyresintäkter och ingen enskild kund står för mer än 4,8 procent av de totala hyresintäkterna. Det finns inga garantier för att Balders större kunder förlänger sina hyresavtal när dessa löper ut, vilket på sikt kan leda till förändrade hyresintäkter och vakanser. Beroendet av enskilda kunder minskar i takt med att Balder fortsätter att växa genom förvärv. För att begränsa risken för sjunkande hyresintäkter och försämrad uthyrningsgrad eftersträvar Balder att skapa långsiktiga relationer med bolagets befintliga kunder. Balders lokalhyreskontrakt är normalt sett helt eller delvis bundna till konsumentprisindex, det vill säga helt eller delvis inflationsjusterade.
Balder är beroende av att kunderna betalar avtalade hyror i tid. I vissa hyreskontrakt har kundens förpliktelser garanterats av moderbolag eller genom bankgaranti. Likväl kvarstår risk för att kunder inställer sina betalningar eller i övrigt inte fullgör sina förpliktelser, vilket skulle kunna påverka resultatet negativt.
Till skillnad från kommersiella fastigheter omfattas bostadsfastigheter av regleringar som bland annat innebär att den så kallade bruksvärdesprincipen bestämmer hyressättningen.
Vid årsskiftet hade Balder en ekonomisk uthyrningsgrad på 95 procent, vilket betyder att vakansen vid årsskiftet uppgick till 155 Mkr och är en möjlighet till potentiella nyuthyrningar. Av tabellen på sidan 46 framgår hur resultatet före skatt påverkas av en förändring på +/– 1 procent på hyresnivån respektive +/– 1 procentenhet på den ekonomiska uthyrningsgraden.
Driftskostnader utgörs huvudsakligen av kostnader som är taxebundna såsom kostnader för el, renhållning, vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket kan påverka priset. I den mån eventuella kostnadshöjningar inte kompenseras genom reglering i hyreskontrakt eller hyresökning genom omförhandling av hyreskontrakt kan Balders resultat påverkas negativt. Underhållskostnader utgör åtgärder i syfte att långsiktigt bibehålla fastigheternas standard. Dessa utgifter kostnadsförs i den utsträckning de utgör reparationer och utbyten av mindre delar. Andra tillkommande utgifter av underhållskaraktär aktiveras i samband med att utgiften uppkommer. Oförutsedda och omfattande reparationsbehov kan också påverka resultatet negativt.
84 procent av värdet på Balders fastighetsbestånd finns i de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg/Väst och Öresund. Balders förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Orealiserade värdeförändringar är inte kassaflödespåverkande. Balder genomför i samband med kvartalsrapporter en intern värdering av fastighets-
beståndet. Dessutom värderas delar av fastighetsbeståndet externt och jämförs med den interna värderingen.
Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor.
Såväl fastighets- som marknadsspecifika förändringar påverkar värdet på förvaltningsfastigheter, vilket i sin tur inverkar på koncernens finansiella ställning och resultat.
Balders framtida utveckling är beroende av ledningsgruppens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Företaget skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa skulle lämna koncernen.
Inom ramen för den löpande verksamheten kan Balder åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner eller oegentligheter. God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa system, kompetensutveckling och god tillgång till pålitliga värderingsoch riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. Balder arbetar löpande med att övervaka bolagets administrativa säkerhet och kontroll.
Förändringar i bolags- och fastighetsskatt, liksom övriga statliga pålagor, bostadsbidrag och räntebidrag, kan påverka förutsättningarna för Balders verksamhet. Det kan inte uteslutas att skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar i det statliga systemet påverkar fastighetsägandet. I flertalet lokalhyreskontrakt erlägger kunden sin andel av aktuell debiterad fastighetsskatt. Förändringar av bolagsskatt och övriga statliga pålagor, kan komma att påverka Balders resultat. En förändring av skattelagstiftning eller praxis innebärande exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar eller till att utnyttja underskottsavdrag kan medföra att Balders framtida skattesituation förändras och därigenom även påverkar resultatet.
Balders verksamhet finansieras framför allt genom eget kapital och lån hos externa kreditgivare. Relationen mellan eget kapital och skulder regleras med utgångspunkt från vald finansiell risknivå samt av mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att erhålla lån till marknadsmässiga villkor. Finansieringen via lån innebär att Balder är exponerat för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Som villkor för finansieringen finns bland annat krav på soliditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad.
Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader. Balder för kontinuerligt diskussioner med banker och kreditinstitut i syfte att trygga den långsiktiga finansieringen. Balder har ett nära samarbete med en handfull kreditgivare för att säkerställa bolagets långsiktiga kapitalbehov.
Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Balders finansieringskostnad. Räntekostnaden är Balders enskilt största kostnadspost. Räntekostnader påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler samt av vilken strategi Balder väljer för bindningstid av räntorna. Marknadsräntan påverkas främst av den förväntade inflationstakten. I tider med stigande inflationsförväntningar kan räntenivån väntas stiga, vilket omgående ökar räntekostnaderna för lån med kort löptid.
Balder har en stor andel lån med kort räntebindningstid och som en del i hanteringen av ränterisken använder sig Balder av räntederivat, för att uppnå önskad räntebindning.
Kreditrisk definieras som risken att Balders motparter inte kan uppfylla sina finansiella åtaganden mot Balder. Kreditrisk inom finansverksamheten uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal samt vid utställda kreditavtal. Beträffande Balders kundfordringar genomförs sedvanliga kreditprövningar innan ett nytt hyresavtal tecknas.
Balder äger fastigheter via dotterbolag i Danmark och Finland. Bolagen har intäkter och kostnader i lokal valuta och är därmed utsatta för valutakursfluktuationer ur koncernens synvinkel. Valutakursfluktuationer återfinns också i omräkningen av de utländska dotterbolagens tillgångar och skulder till moderbolagets valuta.
Fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling medför miljöpåverkan. Balder har fastställt en miljöpolicy och arbetar aktivt med miljöfrågor. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en verksamhet som har bidragit till föroreningen även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandlingen av en fastighet är den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningen ansvarig. Eftersom Balder i huvudsak äger bostäder, kontors- och handelsfastigheter bedöms risken som begränsad.
Kommersiella kontrakt per hyresvärde
Balders intressebolag äger tillsammans 57 fastigheter, där vår andel av redovisat värde uppgår till 3 396 Mkr. Balder äger även aktier i det snabbväxande kreditmarknadsbolaget Collector, där ägarandelen uppgår till cirka 48 procent.
alder är delägare i fastighetsförvaltande intressebolag, i intressebolag som är projektutvecklare samt i kreditmarknadsbolaget Collector, se not 15. Balder förvärvade i juni resterande 50 procent av aktierna i Akroterion Fastighets AB, vilket betyder att Akroterion inte längre är ett intressebolag. Balder har den 1 oktober förvärvat 50 procent av andelarna i Första Långgatan Fastigheter i GBG HB. Till de fastighetsförvaltande intressebolagen hör Centur, Tulia samt Första Långgatan medan Bovieran och Fix Holding arbetar med projektutveckling. B
De fastighetsförvaltande intressebolagen äger tillsammans 57 fastigheter (53) med ett totalt redovisat värde om 6 792 Mkr (5 086), en total uthyrningsbar yta om cirka 317 tkvm (285) och ett hyresvärde uppgående till 400 Mkr (400). Förvaltningsresultatet, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 427 Mkr (345), varav Balders andel uppgår till 195 Mkr (157). Bolagens resultat efter skatt uppgick till 646 Mkr (429), varav Balders andel uppgick till 317 Mkr (204).
| 2014-12-31 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyres värde, Mkr |
Hyres värde, kr/kvm |
Hyres intäkter, Mkr |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
Redovisat värde, % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fördelat per region | ||||||||
| Stockholm | 32 | 86 815 | 125 | 1 441 | 123 | 98 | 1 685 | 50 |
| Göteborg | 12 | 47 401 | 50 | 1 051 | 47 | 95 | 735 | 22 |
| Öresund | 7 | 24 282 | 25 | 1 049 | 24 | 93 | 317 | 9 |
| Totalt | 51 | 158 498 | 200 | 1 264 | 194 | 97 | 2 737 | 81 |
| Projekt | 6 | — | — | — | — | — | 658 | 19 |
| Totalt | 57 | 158 498 | 200 | 1 264 | 194 | 97 | 3 396 | 100 |
| Fördelat per fastighetskategori | ||||||||
| Bostäder | 4 | 3 461 | 4 | 1 297 | 4 | 98 | 84 | 2 |
| Kontor | 7 | 25 198 | 38 | 1 506 | 34 | 89 | 572 | 17 |
| Handel | 32 | 94 448 | 102 | 1 079 | 100 | 98 | 1 337 | 39 |
| Övrigt | 8 | 35 391 | 56 | 1 583 | 56 | 100 | 744 | 22 |
| Totalt | 51 | 158 498 | 200 | 1 264 | 194 | 97 | 2 737 | 81 |
| Projekt | 6 | — | — | — | — | — | 658 | 19 |
| Totalt | 57 | 158 498 | 200 | 1 264 | 194 | 97 | 3 396 | 100 |
Balders resultat har påverkats av värdeförändringar avseende fastigheter och derivat med 178 Mkr (100) före skatt. För mer information om Balders intressebolag, se not 15, Andelar i intressebolag.
Bolaget ägs till 50 procent vardera av Peab och Balder och är ett bolag för fastighetsförvaltning, projektutveckling och fastighetsinvesteringar. Projektutvecklingen gäller främst nybyggnation av handels- och kontorslokaler samt bostadslägenheter, men också förädling av projektfastigheter.
Under året har Varvsstaden i Malmö och Polishögskolan i Stockholm förvärvats. Varvsstaden innehåller framtida byggrätter om cirka 350 000 kvm bostäder och kommersiella ytor. Projektet syftar till att utveckla en ny stadsdel i centrala Malmö, på den plats där Kockums en gång bedrev varvsverksamhet. Polishögskolan omfattar cirka 49 000 kvm lokalyta samt kommersiella byggrätter om cirka 20 000 kvm. Fastigheten är i sin helhet uthyrd till Rikspolisstyrelsen.
Bolaget ägde vid årsskiftet 29 förvaltningsfastigheter (27) med en uthyrningsbar yta om 213 tkvm (162) med ett hyresvärde om 232 Mkr (155) samt 3 projektfastigheter (3). Fastigheternas redovisade värde uppgick till 4 061 Mkr (2 027). Fastigheterna är belägna i Stockholm, Göteborg och Öresundsområdet
Balder äger 50 procent i Tulia och resterande del ägs av André Åkerlund AB. I december förvärvade bolaget kontorsfastigheten Jakob Större 14, som är belägen vid Kungsträdgården i centrala Stockholm. Tulia ägde vid årsskiftet 21 fastigheter (20) med huvudsakligen centrala lägen i Stockholm. Bolagets totala uthyrningsbara yta uppgick till 71 tkvm (70) och fastigheternas redovisade värde uppgick till 1 999 Mkr (1 877), med ett hyresvärde uppgående till 131 Mkr (122).
| Mkr | 2014 | 2013 | 2012 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 180 | 179 | 159 |
| Fastighetskostnader | –35 | –40 | –33 |
| Driftsöverskott | 145 | 140 | 126 |
| 2014 | 2013 | 2012 | |
| Redovisat värde | |||
| fastigheter, Mkr | 3 396 2 543 2 171 | ||
| Antal fastigheter | 57 | 49 | 43 |
| Uthyrbar yta, tkvm | 158 | 142 | 135 |
Balders andel av de fastighetsförvaltande intressebolagens balansräkning
| 2014-12-31 2013-12-31 | ||
|---|---|---|
| Tillgångar | ||
| Fastigheter | 3 396 | 2 543 |
| Övriga tillgångar | 27 | 34 |
| Likvida medel | 24 | 40 |
| Summa tillgångar | 3 447 | 2 617 |
| Eget kapital och skulder |
||
| Eget kapital/ägarlån | 1 230 | 990 |
| Räntebärande skulder | 2 032 | 1 454 |
| Övriga skulder | 185 | 173 |
|---|---|---|
| Summa eget kapital och skulder |
3 447 | 2 617 |
Balder äger tillsammans med Elof Hansson bolaget Första Långgatan Fastigheter i GBG HB. Bolaget har i oktober förvärvat fastigheten Göteborg Masthugget 11:13 i Göteborg. Fastigheten är belägen i anslutning till Masthuggstorget och den uthyrningsbara ytan uppgick till 32 tkvm lokaler och bostäder. Hyresvärdet uppgår till 44 Mkr.
Balder äger 80 procent och resterande del ägs av Mellberg Förvaltning AB. Bolaget har inte konsoliderats per 2014-12-31, då innehavet överstigande 50 procent har bedömts vara av tillfällig natur. Verksamheten omfattar utveckling och uppförande av bostäder i en egenutvecklad konceptform, Bovieran, där den inglasade innergården i form av en vinterträdgård med en atmosfär av Rivieran är ett distinkt inslag. Vinterträdgården har en behaglig temperatur hela året och rymmer frodig grönska med tropisk, mediterransk, japansk och skandinavisk miljö.
Bovieran har hittills uppförts på nio olika orter. I Enköping, Haninge, Järfälla, Norrköping samt Linköping pågår byggnation eller står inför projektstart. Företaget är fortfarande i en kraftig tillväxtfas och kommer att påbörja ett flertal nya uppföranden under 2015. Se även www.bovieran.se
Bolaget ägs till lika delar av Balder och HSB Göteborg och äger Fixfabriken i Majorna, som är en helt uthyrd byggnad. Här ska Fix Holding skapa närmare 500 nya bostäder med kompletterande verksamhetslokaler.
Nya Fixfabriken ska bli ett utropstecken bland Göteborgs bostads områden, med särpräglad arkitektur och goda boendekvaliteter. Lika viktigt är att Fixfabriken blir ett vitalt nytillskott och en dynamo för fortsatt utveckling, både i området och i staden i stort. Ett fantastiskt boende, men också tänkt som en förebild för stadsförnyelse där delaktighet, transparens och samarbete inte bara är vackra ord utan handfast verklighet. Målsättningen är att ha en färdig detaljplan år 2016. Se även www.fixfabriken.se
Bolaget har en stabil ägarkrets där de största ägarna är Balder, Ernströmgruppen och Provobis. Balder är huvudägare och har under året ökat sitt innehav till cirka 48 procent. Collector är ett framgångsrikt och organiskt snabbväxande kreditmarknadsbolag med kontor i Göteborg, Stockholm, Malmö, Oslo och Helsingfors.
Bolaget är en samarbetspartner med fokus på helhetslösningar inom finansiering, kredithantering och juridik. Bolagets affärsområden är Collector Consumer, Business och Commerce och balansomslutningen uppgick vid årsskiftet till cirka 6 500 Mkr (4 600), omsättningen till cirka 900 Mkr (700) och resultatet före skatt till 244 Mkr (190). Se även www.collector.se
53 Förvaltningsberättelse
86 Revisionsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Fastighets AB Balder (publ), organisationsnummer 556525-6905, avger härmed redovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2014.
Fastighets AB Balder är noterat på Nasdaq OMX Stockholm, Large Cap. Bolaget har cirka 16 300 aktieägare (16 100).
Jämförelser angivna inom parantes avser motsvarande period föregående år.
Balders affärsidé är att skapa värden genom att med lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter samt skapa kundvärde genom att möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder.
I respektive region ska bolaget sträva efter att uppnå en sådan position att Balder blir en naturlig partner för potentiella kunder som är i behov av nya lokaler och/eller bostäder. Tillväxt ska ske under krav på fortsatt lönsamhet och positiva kassaflöden.
Balders målsättning är att ha en stabil och god avkastning på eget kapital samtidigt som soliditeten över tid ska vara lägst 35 procent och räntetäckningsgraden lägst 1,5 gånger.
Balders affärsområden utgörs av regionerna Stockholm, Göteborg/Väst, Öresund, Öst och Norr som består av 16 om råden. Regionernas organisation följer samma grundprinciper men skiljer sig åt beroende på respektive regions storlek och fastighetsinnehav. Regionkontoren ansvarar för uthyrning, drift, miljö och teknisk förvaltning.
Balderkoncernen, med Fastighets AB Balder som moderbolag, består av ett stort antal aktiebolag och kommanditbolag. Balders operativa organisation stöds av en central ekonomi-, fastighets- och finansfunktion. Sammantaget hade koncernen den 31 december 313 anställda (290), varav 110 kvinnor (102).
Balders ledningsgrupp består av sex personer, varav en kvinna. För upplysningar om beslutade riktlinjer om ersättningar till ledande befattningshavare se not 4, Anställda och personalkostnader. Styrelsen kommer ej att föreslå några ändringar i riktlinjerna till årsstämman 2015.
Balder har under 2014 förvärvat 42 fastigheter för totalt cirka 7 100 Mkr med en yta om cirka 330 tkvm samt sålt fastigheter för cirka 1 100 Mkr med en yta om cirka 139 tkvm. Detta innebär att vi nettoinvesterat cirka 6 000 Mkr motsvarande cirka 16 procent av fastighetsvärdet vid utgången av året.
Den största transaktionen under 2014 var förvärvet av 14 hotellfastigheter för en köpeskilling om 2,2 mdkr. Av hotellportföljens totala värde återfinns cirka 40 procent i Stockholmsregionen. Den största hyresgästen är Scandic som svarar för 65 procent av hyresvärdet och bland övriga hyresgäster återfinns bland annat Nordic Choice och Winn Hotel Group. Under året har vi även förvärvat hotell Scandic Opalen, Grand Hotel Opera samt Radisson Blu Scandinavia, vilka alla ligger i centrala Göteborg. I Göteborg har utöver hotellfastigheterna ett antal ytterligare centrala butik- och kontorsfastigheter förvärvats såsom Antikhallarna och Dahlgrenska huset. I Stockholm har vi förvärvat resterande 50 procent av Akroterion Fastighets AB där vi tidigare gemensamt med GE Real Estate ägt en tomträtt på Medborgarplatsen och två tomträtter i Årstaäng. På Östermalm har vi förvärvat kontorsfastigheten Havsfrun.
Under året genomfördes vårt första förvärv i Finland bestående av en fastighetsportfölj med en total yta om ca 65 000 kvm fördelade på fyra orter. Fastigheterna i Finland inrymmer matvaruhandel och byggvaruhus. De största hyresgästerna är Kesko och S-Group.
På den danska fastighetsmarknaden har Balder ingått avtal med Skanska angående byggnation av cirka 200 lägenheter och Balder har nu totalt cirka 400 lägenheter under produktion i Danmark.
Balder har under ett flertal år haft som strategi att sälja fastigheter på orter där Balder inte kan uppnå en tillräckligt stor förvaltningsenhet. Under året har samtliga fastigheter i Hjo, Åtvidaberg, Halmstad, Falkenberg och Finspång avyttrats. Balder har under året sålt fastigheter för cirka 1 114 Mkr. De försäljningar som genomförts har genererat en vinst om 144 Mkr, motsvarande 15 procent över redovisat värde.
Under året har samtliga återköpta aktier avyttrats till ett värde av cirka 220 Mkr. Försäljningslikviden har i sin helhet redovisats direkt mot eget kapital.
Balders kommersiella fastigheter är belägna såväl i centrum som i storstädernas närförorter och kranskommuner och bostadsfastigheterna är belägna på orter som växer och utvecklas positivt.
Balder ägde den 31 december 494 fastigheter (498) med en uthyrningsbar yta om 2 177 tkvm (1 969) till ett redovisat värde om 37,4 Mdkr (27,5). Under året har 41 fastigheter (74) med en uthyrningsbar yta om 330 tkvm (439) förvärvats för 7 059 Mkr (3 606). Under året har 45 fastigheter (8) sålts med en total
uthyrningsbar yta om 139 tkvm (14) för 1 114 Mkr (145), vilket genererade ett resultat om 144 Mkr (16). Balder kommer under 2015 att fortsätta arbetet med att koncentrera fastighetsbeståndet.
Vid fördelning av redovisat värde per region uppgick Stockholm till 34 procent (33), Göteborg/Väst 33 procent (31), Öresund 18 procent (19), Öst 11 procent (12) och Norr 5 procent (6). Av redovisat värde avser 62 procent (55) kommersiella fastigheter och 38 procent (45) bostäder.
Balders verksamhet, finansiella ställning och resultat kan komma att påverkas av ett antal riskfaktorer.
Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, möjligheten att ta ut marknadsmässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs till stor del av den allmänna och den regionala konjunkturutvecklingen. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora kunder som finns i fastighetsbeståndet.
För att begränsa risken för minskade hyresintäkter och försämrad uthyrningsgrad eftersträvar Balder långsiktiga relationer med bolagets befintliga kunder. Balders fördelning mellan kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter samt den geografiska spridningen i beståndet medför att risken avseende hyresintäkterna är låg.
Vid årsskiftet hade Balder en ekonomisk uthyrningsgrad om 95 procent (94). Balders tio största kontrakt svarar för 9,4 procent (9,1) av de totala hyresintäkterna och deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 11,1 år (9,9). Det finns inget enskilt kontrakt som står för mer än 1,5 procent (1,7) av Balders totala hyresintäkter och ingen enskild kund står för mer än 4,8 procent (1,7) av de totala hyresintäkterna. Genomsnittlig kontraktstid i den totala kommersiella portföljen uppgick till 5,9 år (4,9).
En förändring på +/– 1 procent på hyresintäkterna påverkar resultat före skatt med +/– 27 Mkr.
Balders största finansiella risk är avsaknad av finansiering. För att begränsa refinansieringsrisken arbetar Balder kontinuerligt med att omförhandla lån och diversifiera förfallostrukturen av lånen. Det arbetet säkerställer samtidigt att en konkurrenskraftig långsiktig finansiering vidmakthålls. Balders genomsnittliga kreditbindning uppgick till 4,3 år (5,4).
Ränterisk uppkommer genom att svängningar i marknadsräntan påverkar resultat och kassaflöde. Högre marknadsränta innebär högre räntekostnad men den sammanfaller också ofta med högre inflation och ekonomisk tillväxt. Det medför att ökade räntekostnader delvis kompenseras av såväl minskade vakansgrader och högre hyresintäkter genom ökad efterfrågan som att hyrorna regleras med index. Balder har valt att använda räntederivat för att begränsa risken för att finansieringskostnaderna ökar markant vid en ökad marknadsränta. Vid en omedelbar ökning av marknadsräntan med en procentenhet och antagande om oförändrad låne- och derivatportfölj skulle räntekostnaderna öka med 139 Mkr. Av Balders totala lånestock vid årsskiftet har 38 procent (50) en räntebindning som överstiger ett år. Innehaven i Danmark och Finland har medfört en begränsad valutaposition. För mer information se not 21, Finansiella risker och finanspolicyer.
I fastighetskostnader ingår direkta kostnader såsom kostnader för drift, media, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt. Varje region ansvarar för att fastighetsbeståndet är väl underhållet och i gott skick. Med lokal närvaro ökar kunskapen om respektive fastighets behov av förebyggande insatser, vilket i längden är mer kostnadseffektivt än omfattande reparationer.
Balder arbetar kontinuerligt med förbättringar gällande driftskostnader såsom värme och elförbrukning för att ständigt förbättra kostnadseffektiviteten med hjälp av rationella tekniska lösningar, praktiska insatser och kontinuerlig uppföljning.
En förändring med +/–1 procent av fastighetskostnaderna skulle påverka fastighetskostnaderna med –/+8 Mkr.
Balder redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normalfallet ligga inom intervallet +/– 5–10 procent. Osäkerheten varierar med typ av fastighet, geografiskt läge och med fastighetskonjunktur. Balder följer löpande upp de affärer som genomförts på marknaden för att underbygga och säkerställa värderingarna. Dessutom diskuterar Balder löpande med externa aktörer såväl köp som försäljning av fastigheter samt låter regelbundet delar av fastighetsbeståndet värderas av extern part, vilket ger ytterligare vägledning. Se även not 13, Förvaltningsfastigheter.
Resultat före skatt skulle påverkas med +/– 1 869 Mkr vid en värdeförändring av förvaltningsfastigheterna med +/– 5 procent. Soliditeten skulle vid en positiv värdeförändring uppgå till 37,4 procent och vid en negativ värdeförändring uppgå till 33,4 procent.
| Faktor | Förändring | Resultateffekt före skatt, Mkr |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | +/–1 procent | +/–27 |
| Ekonomisk | ||
| uthyrningsgrad | +/–1 procentenhet | +/–29 |
| Räntenivå för | ||
| räntebärande skulder | +1 procentenhet | –139 |
| Fastighetskostnader | +/–1 procent | –/+8 |
| Värdeförändringar | ||
| förvaltningsfastigheter | +/–5 procent | +/–1 869 |
Balder har inte gjort någon fullständig utredning av eventuella miljöföroreningar i fastighetsbeståndet men bedömer att varken fastigheterna eller kundernas verksamheter föranleder några väsentliga miljörisker som skulle kunna påverka bolagets ställning. Vid förvärv av fastigheter där risk för miljöpåverkan bedöms föreligga föregås förvärven av miljöutredningar.
Ett led i Balders miljöarbete är bolagets innehav av vindkraftverk. Balders tio vindkraftverk producerar cirka 28 procent av den egna elförbrukningen.
Under året har bolaget avyttrat 2 859 600 återköpta aktier av serie B till priset 77,25 kr per stamaktie, totalt cirka 220 Mkr. Efter avyttringen innehar Balder inte längre några återköpta stamaktier. Försäljningslikviden har i sin helhet redovisats direkt mot eget kapital.
Vid årsskiftet uppgick aktiekapitalet till 172 396 852 kr fördelat på 172 396 852 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1 kr, varav 11 229 432 av serie A, 151 167 420 av serie B samt 10 000 000 preferensaktier. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B och preferensaktien berättigar till en tiondels röst.
Vid årsstämman 2014 beslutades att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma kunna besluta om en nyemission av aktier i serie B och preferensaktier motsvarande högst tio procent av befintligt aktiekapital. Största ägare är Erik Selin Fastigheter AB med 51 procent av rösterna och Arvid Svensson Invest AB med 16 procent av rösterna. Inga begränsningar finns i bolagsordningen avseende överlåtelse av aktier eller rösträtt på stämman.
Eftersom Balder under de närmaste åren kommer att prioritera tillväxt, kapitalstruktur och likviditet kommer utdelningen för stamaktien att vara låg eller helt utebli. Den kvartalsvisa utdelningen för preferensaktien uppgår till 20,00 kr per år.
Årets förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar, derivat och skatt uppgick till 1 275 Mkr (854), vilket motsvarar 6,64 kr per stamaktie (4,57). Ökningen beror främst på fastighetsbeståndets förändring. I förvaltningsresultatet ingår intressebolag med 195 Mkr (157), vilket i resultaträkningen inkluderats i andel i resultat från intressebolag. Årets resultat efter skatt uppgick till 3 128 Mkr (1 738), motsvarande 18,10 kr per stamaktie (10,11).
Resultatet har påverkats av realiserade värdeförändringar avseende fastigheter med 144 Mkr (16), orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter med 2 906 Mkr (838), värdeförändringar avseende vindkraftverk 0 Mkr (–37), värdeförändringar avseende räntederivat med –624 Mkr (433) samt resultat från andelar i intressebolag om 317 Mkr (204).
Koncernens hyresintäkter uppgick under året till 2 525 Mkr (1 884). Kontraktsportföljen bedöms per 31 december ha ett hyresvärde på helårsbasis om 2 885 Mkr (2 394). Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet uppgick till 1 325 kr/kvm (1 216). Ökningen av den genomsnittliga hyresnivån beror främst på fastighetsbeståndets förändring. Hyresintäkterna uppvisar stor riskspridning avseende kunder, branscher och lägen.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per bokslutsdagen till 95 procent (94). Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor uppgick den 31 december till 155 Mkr (134) på årsbasis.
Fastighetskostnaderna uppgick till 760 Mkr (609) under året. Ökningen av fastighetskostnaderna beror på fastighetsbeståndets förändring. Driftsöverskottet har ökat med 39 procent till 1 766 Mkr (1 274), vilket innebär en överskottsgrad om 70 procent (68).
Finansnettot uppgick till –531 Mkr (–456) och värdeförändringar på räntederivat uppgick till –624 Mkr (433). Derivaten redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning. Värdeförändringar från derivat uppkommer vid förändrade räntenivåer och är inte kassaflödespåverkande, så länge de inte avyttras under löptiden. Balder har skyddat sig för högre räntenivåer, vilket innebär att marknadsvärdet på derivat minskar i ett nedåtgående ränteläge. Undervärdet av räntederivaten uppgick vid årsskiftet till 1 086 Mkr (472). Årets negativa värdeförändring beror på att räntenivån har sjunkit vilket innebär att skillnaden till räntederivatens kontrakterade räntenivå har ökat.
Undervärdet på derivaten kommer under återstående löptid att lösas upp och redovisas som en intäkt. Det innebär att Balder har en reserv om 1 086 Mkr som i sin helhet kommer att återföras till eget kapital, justerat med uppskjuten skatt, i takt med att räntederivaten löper ut.
Finansnettot motsvarar en genomsnittlig ränta om 2,7 procent (3,1) inklusive effekt av upplupen ränta från Balders räntederivat.
Balder har per 31 december genomfört en intern värdering, baserad på en tioårig kassaflödesmodell, på hela fastighetsbeståndet. Varje fastighet värderas individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden, det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållsutbetalningar. Kassaflödet marknadsanpassas genom att beakta eventuella förändringar i uthyrningsnivåer och uthyrningsgrad såväl som drifts- och underhållsutbetalningar.
Utgångspunkten för värderingen är en individuell bedömning för varje fastighet, dels av framtida kassaflöden, dels av avkastningskravet. För en mer detaljerad beskrivning gällande Balders fastighetsvärdering se not 13, Förvaltningsfastigheter.
Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden och beräkningar. För att kvalitetssäkra Balders interna värderingar låter Balder externvärdera delar av beståndet löpande under året. Under kvartal 4 har Balder externvärderat drygt sex procent av fastighetsbeståndet. Fastigheterna som externvärderats ligger i Skåne, Köpenhamn och Göteborg. Den externa värderingen översteg Balders interna värdering med cirka åtta procent.
Per den 31 december uppgick Balders genomsnittliga direktavkastningskrav till 5,5 procent (5,9) exklusive projektoch exploateringsfastigheter, vilket är 0,4 procentenheter lägre än vid ingången av året. Sänkningen av avkastningskravet är hänförligt till den starka efterfrågan som råder på fastigheter. Vi har gjort bedömningen att det nya avkastningskravet bättre speglar marknadens prissättning.
Den 31 december uppgick förvaltningsfastigheternas redovisade värde, enligt den individuella interna värderingen, till 37 382 Mkr (27 532), vilket innebär en orealiserad värdeförändring om 2 906 Mkr (838).
Balder redovisar en aktuell skattekostnad om –11 Mkr (6) och en uppskjuten skattekostnad om –682 Mkr (–418).
Aktuell skatt och uppskjuten skatt har beräknats utifrån gällande skattesats för 2014. Aktuell skatt uppstår endast i undantagsfall på grund av möjligheterna att göra skattemässiga avskrivningar, skattemässiga avdrag för vissa investeringar i fastigheterna samt nyttjande av befintliga underskottsavdrag. För de få dotterbolag där skattemässiga koncernbidragsförutsättningar inte föreligger kan aktuell skatt uppstå. Årets aktuella skatt avser i huvudsak under året förvärvade och avyttrade bolag.
Koncernens kvarstående skattemässiga underskott har be räknats till cirka 1,7 Mdkr (2,0) och den temporära skillnaden mellan redovisade värden och dess skattemässiga värde av seende fastigheter och räntederivat uppgår till cirka 8,7 mdkr (5,9). Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader som uppstår efter förvärvstidspunkten. Uppskjuten skatteskuld beräknas på nettot av dessa poster och uppgår till 1 549 Mkr (862). För mer detaljerad information se not 11, Skatter.
Balders tillgångar den 31 december uppgick till 40 185 Mkr (30 041). Dessa har finansierats dels med eget kapital om 14 261 Mkr (11 196), dels med skulder om 25 923 Mkr (18 846), varav 22 378 Mkr (16 521) är räntebärande.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 1 038 Mkr (708). Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med 6 708 Mkr (4 593). Årets förvärv av fastigheter 6 835 Mkr (3 606), investeringar i befintliga fastigheter och projekt 700 Mkr (880), investeringar i materiella anläggningstillgångar, finansiella placeringar och intressebolag 570 Mkr (297) samt betald utdelning om 200 Mkr (125) summerar till 8 305 Mkr (4 908). Dessa har finansierats genom kassaflödet från den löpande verksamheten 1 340 Mkr (502), genom försäljningar av fastigheter 1 114 Mkr (145) och finansiella placeringar 219 Mkr (7), avyttring av egna aktier 220 Mkr (–), förvärvad likviditet 19 Mkr (36), utdelning från intressebolag 45 Mkr (–) samt en nettoupplåning om 5 338 Mkr (3 079).
Totalt uppgår årets kassaflöde till –8 Mkr (160). Koncernens likvida medel, finansiella placeringar och outnyttjade kredit faciliteter uppgick den 31 december till 806 Mkr (1 004).
Det egna kapitalet uppgick den 31 december till 14 261 Mkr (11 196), motsvarande 70,10 kr per stamaktie (52,14). Soliditeten uppgick till 35,5 procent (37,3).
Koncernens räntebärande skulder uppgick per 31 december till 22 378 Mkr (16 521). Andelen lån med ränteförfall under kommande tolvmånadersperiod uppgick till 62 procent (50) och den genomsnittliga kreditbindningstiden uppgick till 4,3 år (5,4). Derivatavtal har tecknats för att begränsa påverkan av en högre marknadsränta.
Nämnda derivat redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen med värdeförändringar redovisade i resultaträkningens finansnetto utan tillämpning av säkringsredovisning. Värdeförändringar under året uppgick till –624 Mkr (433). Räntebärande skulder beskrivs närmare i not 21, Finansiella risker och finanspolicyer.
Koncernens finansiella placeringar, likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick vid årsskiftet till 806 Mkr (1 004).
Fastighetsinvesteringarna uppgick under året till 7 759 Mkr (4 486) varav 7 059 Mkr (3 606) avser förvärv och 700 Mkr (880) avser investeringar i befintliga fastigheter och projekt. Kvarstående investeringar i projekt uppgår till cirka 570 Mkr (730). Av de totala investeringarna avser 2 545 Mkr (1 474) Stockholm, 2 615 Mkr (1 693) Göteborg/Väst, 1 227 Mkr (222) Öresund, 788 Mkr (1 083) Öst och 583 Mkr (14) Norr.
Balder är delägare i fastighetsförvaltande intressebolag, i intressebolag som är projektutvecklare samt i kreditmarknadsbolaget Collector, se not 15. De största fastighetsförvaltande intressebolagen är Centur och Tulia. Bovieran och Fix Holding arbetar med projektutveckling. På sidorna 50-51 redovisas Balders andel av fastighetsförvaltande intressebolags balansräkningar och fastighetsbestånd, uppställda enligt IFRS redovisningsprinciper.
Intressebolagen äger totalt 51 förvaltningsfastigheter (49) och 6 projektfastigheter (4). Balders andel av fastighetsbeståndets uthyrningsbara yta uppgår till cirka 158 tkvm (142) med ett hyresvärde om 200 Mkr (200). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 97 procent (93).
Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att utföra koncerngemensamma tjänster. Balder har centraliserat koncernens kreditförsörjning, riskhantering och cash management genom att moderbolaget innehar funktionen som internbank. Omsättningen i moderbolaget uppgick för året till 124 Mkr (99), varav koncerninterna tjänster utgjorde 97 Mkr (83) och resterande del huvudsakligen avser förvaltningsuppdrag för intressebolag.
Årets resultat efter skatt uppgick till 302 Mkr (365). Resultatet har påverkats av värdeförändringar avseende räntederivat med –585 Mkr (374).
Moderbolagets finansiella placeringar och likvida medel, inklusive outnyttjade kreditfaciliteter, uppgick den 31 december till 722 Mkr (895). Fordringar på koncernbolag uppgick per bokslutsdagen till 15 777 Mkr (11 506). Investeringarna i materiella anläggningstillgångar och finansiella placeringar under året uppgick till 1 Mkr (0) respektive 144 Mkr (218). Förändringen av långfristiga skulder beror främst på förvärv under året.
Styrelsen har under verksamhetsåret haft 10 styrelsemöten varav ett konstituerande. Arbetet följer en av styrelsen fastställd arbetsordning. Arbetsordningen reglerar styrelsens arbetsformer och arbetsfördelning mellan styrelse och VD samt formerna för den löpande ekonomiska rapporteringen. Under året har avhandlats strategiska och andra för bolagets utveckling väsentliga frågor, förutom löpande ekonomisk rapportering och beslutsfrågor. Bolagets revisorer deltar vid minst ett styrelsemöte och redogör för sin förvaltnings- och räkenskapsrevision.
Balder styrs enligt de regler för bolagsstyrning som anges i Aktiebolagslagen, bolagsordningen och noteringsavtalet med Nasdaq OMX Stockholm. Styrelsen strävar efter att underlätta för den enskilde aktieägaren att förstå var i organisationen ansvar och befogenheter ligger. Bolagsstyrningen inom företaget utgår från svensk lagstiftning, främst den svenska aktiebolagslagen, Stockholmsbörsens noteringsavtal, Svensk Kod för bolagsstyrning samt andra regler och riktlinjer. Några av Kodens principer är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv maktbalans mellan ägare, styrelse och ledning, vilket Balder ser som en naturlig del av principerna för verksamheten.
Vid föregående årsstämma beslutades om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna innebär i huvudsak att det för bolagsledningen ska tillämpas marknadsmässiga löner och andra anställningsvillkor. Ersättning ska utgå i form av fast lön. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga motsvarande 18 månadslöner. Med bolagsledning avses verkställande direktören och övriga medlemmar i koncernledningen.
Styrelsens förslag till riktlinjer till kommande årsstämma överensstämmer med nuvarande riktlinjer.
Se not 29.
Balders målsättning är att växa genom direkta eller indirekta förvärv tillsammans med våra partners på de orter där vi har verksamhet.
| Summa 1) | 6 324 897 407 |
|---|---|
| Årets resultat | 302 353 649 |
| Balanserat resultat | 2 257 142 218 |
| Överkursfond | 3 765 401 540 |
1) Se förändring i moderbolagets eget kapital, sidan 60.
| Utdelning 20,00 kr per preferensaktie | 200 000 000 |
|---|---|
| I ny räkning balanseras | 6 124 897 407 |
| Summa | 6 324 897 407 |
| Varav överkursfond | 3 765 401 540 |
Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncernen). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tilllämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer).
Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter föreslagen vinstutdelning.
Styrelsen finner även att föreslagen vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till de bedömningskriterier som anges i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i Aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt).
Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsens bedömning av moderbolaget och koncernens ekonomiska ställning innebär att utdelningen är försvarlig i förhållande till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital samt moderbolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Föreslagen utdelning på preferensaktier utgör 3,1 procent (3,2) av bolagets egna kapital och 1,4 procent (1,8) av koncernens egna kapital.
Balders uttalade mål för koncernens kapitalstruktur att soliditeten över tid ska vara lägst 35 procent och räntetäckningsgraden lägst 1,5 gånger, uppfylls även efter den föreslagna utdelningen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att tillvarata framtida affärsmöjligheter och även klara eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmande av den föreslagna vinstutdelningen.
Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser.
Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig. Avstämningsdagar för utdelning till preferensaktieägarna, med 5,00 kr kvartalsvis, kommer att vara 10 juli, 9 oktober, 8 januari och 8 april.
Göteborg den 8 april 2015 Styrelsen
| Mkr | Not | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 2, 3 | 2 525 | 1 884 |
| Fastighetskostnader | 3, 6, 7, 8 | –760 | –609 |
| Driftsöverskott | 1 766 | 1 274 | |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade | 13 | 144 | 16 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter och vindkraftverk, orealiserade 1) | 13 | 2 906 | 801 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | 5, 6 | –154 | –121 |
| Andel i resultat från intressebolag | 15 | 317 | 204 |
| Rörelseresultat | 3, 4, 5, 6, 7 | 4 977 | 2 174 |
| Finansiella poster | |||
| Finansiella intäkter | 9 | 108 | 87 |
| Finansiella kostnader | 10 | –640 | –543 |
| Värdeförändringar derivat | 21 | –624 | 433 |
| Finansnetto | –1 156 | –23 | |
| Resultat före skatt | 3 822 | 2 151 | |
| Inkomstskatt | 11 | –693 | –412 |
| Årets resultat | 3 128 | 1 738 | |
| Övrigt totalresultat – poster som senare kan återföras i resultaträkningen | |||
| Omräkningsdifferens | 16 | 8 | |
| Andel av övrigt totalresultat i intressebolag | 1 | –12 | |
| Årets totalresultat | 3 145 | 1 735 | |
| Årets resultat hänförligt till | |||
| Moderbolagets aktieägare | 3 128 | 1 738 | |
| Årets totalresultat hänförligt till | |||
| Moderbolagets aktieägare | 3 145 | 1 735 | |
| Förvaltningsresultat före skatt | 1 275 | 854 | |
| Förvaltningsresultat före skatt per stamaktie, kr 2) | 6,64 | 4,57 | |
| Resultat efter skatt per stamaktie, kr 2) | 12 | 18,10 | 10,11 |
| 1) Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter | 2 906 | 838 | |
| Orealiserade värdeförändringar avseende vindkraftverk | — | –37 | |
| Totalt | 2 906 | 801 |
2) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer
| Mkr | Not | 31 dec 2014 | 31 dec 2013 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 13 | 37 382 | 27 532 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 14 | 96 | 108 |
| Andelar i intressebolag | 15 | 1 489 | 1 020 |
| Fordringar på intressebolag | 616 | 748 | |
| Summa anläggningstillgångar | 39 584 | 29 408 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 16 | 19 | 23 |
| Övriga fordringar | 17 | 80 | 65 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 18 | 45 | 32 |
| Finansiella placeringar | 19 | 257 | 305 |
| Likvida medel | 25 | 199 | 208 |
| Summa omsättningstillgångar | 600 | 633 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 40 185 | 30 041 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||
| Aktiekapital | 20 | 172 | 172 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 4 339 | 4 339 | |
| Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat | 9 750 | 6 685 | |
| Summa eget kapital | 14 261 | 11 196 | |
| Skulder | |||
| Långfristiga skulder | |||
| Uppskjuten skatteskuld | 11 | 1 549 | 862 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 21 | 22 157 | 16 338 |
| Checkräkningskredit | 21, 22 | — | 4 |
| Derivat | 21 | 1 086 | 472 |
| Summa långfristiga skulder | 24 792 | 17 676 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Kortfristiga räntebärande skulder | 21 | 221 | 179 |
| Leverantörsskulder | 74 | 150 | |
| Övriga skulder | 297 | 465 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 23 | 538 | 376 |
| Summa kortfristiga skulder | 1 131 | 1 170 | |
| Summa skulder | 25 923 | 18 846 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 40 185 | 30 041 | |
| Ställda säkerheter och eventualförpliktelser | |||
| Ställda säkerheter | 24 | 24 613 | 19 317 |
| Eventualförpliktelser | 24 | 1 486 | 925 |
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver | Balanserade vinstmedel inkl årets resultat |
Totalt eget kapital |
| Ingående eget kapital 2013-01-01 | 168 | 3 046 | –13 | 5 088 | 8 289 |
| Årets resultat | 1 738 | 1 738 | |||
| Övrigt totalresultat | –4 | –4 | |||
| Summa totalresultat | — | — | –4 | 1 738 | 1 735 |
| Nyemission | 4 | 1 293 | 1 297 | ||
| Utbetald utdelning preferensaktier | –125 | –125 | |||
| Summa transaktioner med bolagets ägare | 4 | 1 293 | — | –125 | 1 172 |
| Utgående eget kapital 2013-12-31 | 172 | 4 339 | –16 | 6 701 | 11 196 |
| Ingående eget kapital 2014-01-01 | 172 | 4 339 | –16 | 6 701 | 11 196 |
| Årets resultat | 3 128 | 3 128 | |||
| Övrigt totalresultat | 17 | 17 | |||
| Summa totalresultat | — | — | 17 | 3 128 | 3 145 |
| Avyttring egna aktier | 220 | 220 | |||
| Skuldförd ej utbetald utdelning preferensaktier | –100 | –100 | |||
| Utbetald utdelning preferensaktier | –200 | –200 | |||
| Summa transaktioner med bolagets ägare | — | — | — | –80 | –80 |
| Utgående eget kapital 2014-12-31 | 172 | 4 339 | 1 | 9 749 | 14 261 |
| Mkr | Not 25 | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||
| Driftsöverskott | 1 766 | 1 274 | |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –154 | –121 | |
| Återläggning av avskrivningar | 18 | 17 | |
| Justeringspost | 11 | 3 | |
| Erhållen ränta | 27 | 27 | |
| Betald ränta | –617 | –492 | |
| Betald skatt | –11 | 0 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 1 038 | 708 | |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | |||
| Förändring rörelsefordringar | 148 | –332 | |
| Förändring rörelseskulder | 155 | 126 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 1 340 | 502 | |
| Investeringsverksamheten | |||
| Förvärv av fastigheter | –6 835 | –3 606 | |
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | –6 | –12 | |
| Förvärv av finansiella placeringar | –144 | –218 | |
| Investering i befintliga fastigheter | –700 | –880 | |
| Förvärv av bolag, likviditet 1) | 19 | 36 | |
| Försäljning av fastigheter | 1 114 | 145 | |
| Försäljning av finansiella placeringar | 219 | 7 | |
| Förvärv av intressebolag | –420 | –67 | |
| Utbetald utdelning från intressebolag | 45 | — | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –6 708 | –4 593 | |
| Finansieringsverksamheten | |||
| Nyemission | — | 1 297 | |
| Utbetald utdelning preferensaktie | –200 | –125 | |
| Upptagna lån | 6 575 | 3 865 | |
| Avyttring egna aktier | 220 | — | |
| Amortering/Lösen av lån | –1 232 | –668 | |
| Förändring checkräkningskredit | –4 | –118 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 5 359 | 4 252 | |
| Årets kassaflöde | –8 | 160 | |
| Likvida medel vid årets början | 208 | 47 | |
| Likvida medel vid årets slut | 199 | 208 | |
| Outnyttjade kreditfaciliteter | 22 | 350 | 491 |
| Finansiella placeringar | 19 | 257 | 305 |
1) Avser den likviditet som tillfördes i samband med förvärv.
| Mkr | Not | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 2 | 124 | 99 |
| Administrationskostnader | –139 | –113 | |
| Rörelseresultat | 4,5 | –16 | –14 |
| Resultat från finansiella poster | |||
| Nedskrivning av dotterbolagsaktier | 26 | — | –2 |
| Utdelning från dotterbolag | 700 | — | |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 9 | 877 | 660 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | 10 | –539 | –440 |
| Värdeförändringar derivat | 21 | –585 | 374 |
| Resultat före bokslutsdispositioner och skatt | 438 | 578 | |
| Bokslutsdispositioner | |||
| Lämnade koncernbidrag | –250 | –114 | |
| Resultat före skatt | 188 | 464 | |
| Inkomstskatt | 11 | 115 | –99 |
| Årets resultat/totalresultat | 302 | 365 |
| Mkr | Not | 31 dec 2014 | 31 dec 2013 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Materiella anläggningstillgångar | 14 | 22 | 24 |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernbolag | 26 | 1 822 | 1 822 |
| Andelar i intressebolag | 15 | 536 | 483 |
| Uppskjuten skattefordran | 11 | 213 | 98 |
| Fordringar på intressebolag | 616 | 748 | |
| Fordringar på koncernbolag | 27 | 15 777 | 11 506 |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 18 963 | 14 656 | |
| Summa anläggningstillgångar | 18 985 | 14 680 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kortfristiga fordringar | |||
| Övriga fordringar | 17 | 8 | 15 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 18 | 7 | 16 |
| Finansiella placeringar | 19 | 257 | 305 |
| Summa kortfristiga fordringar | 272 | 336 | |
| Likvida medel | 25 | 165 | 144 |
| Summa omsättningstillgångar | 437 | 481 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 19 422 | 15 161 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital |
|||
| Aktiekapital | 20 | 172 | 172 |
| Fritt eget kapital | |||
| Överkursfond | 3 765 | 3 765 | |
| Balanserat resultat | 2 257 | 1 972 | |
| Årets resultat | 302 | 365 | |
| Summa eget kapital | 6 497 | 6 274 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 21,22 | 7 806 | 5 632 |
| Derivat | 21 | 936 | 361 |
| Skulder till koncernbolag | 27 | 3 952 | 2 782 |
| Summa långfristiga skulder | 12 694 | 8 775 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 21 | 37 | 58 |
| Leverantörsskulder | 5 | 2 | |
| Övriga skulder | 145 | 6 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 23 | 44 | 45 |
| Summa kortfristiga skulder | 231 | 111 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 19 422 | 15 161 | |
| Ställda säkerheter och eventualförpliktelser | |||
| Ställda säkerheter | 24 | 5 898 | 5 008 |
| Eventualförpliktelser | 24 | 15 028 | 11 076 |
| Bundet eget kapital | Fritt eget kapital | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Antal aktier |
Aktie kapital |
Överkurs fond |
Balanserat resultat |
Årets resultat |
Totalt eget kapital |
| Ingående eget kapital 2013-01-01 | 168 396 852 | 168 | 2 473 | 1 710 | 387 | 4 738 |
| Årets resultat/totalresultat | — | — | — | — | 365 | 365 |
| Vinstdisposition | 387 | –387 | — | |||
| Nyemission | 4 000 000 | 4 | 1 293 | 1 297 | ||
| Utbetald utdelning preferensaktier | –125 | –125 | ||||
| Summa transaktioner med bolagets ägare | 4 000 000 | 4 | 1 293 | 262 | –387 | 1 172 |
| Utgående eget kapital 2013-12-31 | 172 396 852 | 172 | 3 765 | 1 972 | 365 | 6 274 |
| Ingående eget kapital 2014-01-01 | 172 396 852 | 172 | 3 765 | 1 972 | 365 | 6 274 |
| Årets resultat/totalresultat | — | — | — | — | 302 | 302 |
| Vinstdisposition | 365 | –365 | — | |||
| Avyttring egna aktier | 220 | 220 | ||||
| Skuldförd ej utbetald utdelning preferensaktier | –100 | –100 | ||||
| Utbetald utdelning preferensaktier | –200 | –200 | ||||
| Summa transaktioner med bolagets ägare | — | — | — | 285 | –365 | –80 |
| Utgående eget kapital 2014-12-31 | 172 396 852 | 172 | 3 765 | 2 257 | 302 | 6 497 |
| Mkr | Not 25 | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||
| Rörelseresultat | –16 | –14 | |
| Återläggning av avskrivningar | 3 | 3 | |
| Värdeförändringar derivat, realiserade | –11 | 37 | |
| Erhållen ränta | 16 | 33 | |
| Betald ränta | –308 | –239 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | –316 | –180 | |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | |||
| Förändring rörelsefordringar | 13 | 0 | |
| Förändring rörelseskulder | 41 | 8 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | –262 | –172 | |
| Investeringsverksamheten | |||
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | –1 | 0 | |
| Förvärv finansiella placeringar | –148 | –218 | |
| Förändring utlåning koncernbolag | –2 099 | –791 | |
| Förändring utlåning intressebolag | 190 | –287 | |
| Försäljning finansiella placeringar | 219 | 7 | |
| Förvärv intressebolag | –52 | –62 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –1 891 | –1 351 | |
| Finansieringsverksamheten | |||
| Nyemission | — | 1 297 | |
| Utbetald utdelning preferensaktier | –200 | –125 | |
| Upptagna lån | 3 075 | 1 534 | |
| Avyttring egna aktier | 220 | — | |
| Amortering/Lösen av lån | –921 | –922 | |
| Förändring checkräkningskredit | — | –122 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 2 174 | 1 662 | |
| Årets kassaflöde | 21 | 139 | |
| Likvida medel vid årets början | 144 | 5 | |
| Likvida medel vid årets slut | 165 | 144 | |
| Outnyttjade kreditfaciliteter Finansiella placeringar |
300 257 |
445 305 |
De finansiella rapporterna för Fastighets AB Balder, per den 31 december 2014, har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 8 april 2015 och kommer att föreläggas årsstämman den 6 maj 2015 för fastställande. Fastighets AB Balder (publ), organisationsnummer 556525-6905, med säte i Göteborg, utgör moderbolaget för en koncern med dotterbolag enligt not 26, Koncernbolag. Bolaget är registrerat i Sverige och adressen till bolagets huvudkontor i Göteborg är Fastighets AB Balder, Box 53121, 400 15 Göteborg. Besöksadress Vasagatan 54. Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag som med lokal förankring ska möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC), sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillämpats.
Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och uttalande från Rådet för finansiell rapportering. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen.
Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor avrundade
till miljoner kronor om inte annat anges.
Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter, finansiella placeringar och derivatinstrument som värderas till verkligt värde.
Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.
Uppskattningarna och antagandena baseras på historiska erfarenheter och andra faktorer som under rådande förhållanden förefaller vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.
Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder.
Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tillämpningen av IFRS, vilka har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna, och gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års finansiella rapporter beskrivs närmare i not 30, Viktiga uppskattningar och bedömningar.
De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisnings principer har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av dotterbolag.
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har denna funktion identifierats som ledningsgruppen som den som fattar strategiska beslut. Koncernens interna rapportering av verksamheten delas in i segmenten Stockholm, Göteborg/Väst, Öresund, Öst och Norr, vilket harmonierar med koncernens interna rapporteringssystem. Se vidare not 3, Segmentsrapportering.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. I kortfristiga skulder till kreditinstitut ingår ett års avtalad amortering. Bolagets räntebärande skulder är till sin karaktär långfristiga, då de löpande förlängs, se not 21. I moderbolaget redovisas fordringar och skulder på/till koncernbolag som långfristigt, då fastställd amorteringsplan saknas.
Dotterbolag är företag som står under ett bestämmande inflytande, vilket betyder att Balder äger mer än 50 procent av aktierna eller andelarna. Bestämmande inflytande innebär direkt eller indirekt en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Vid bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, ska potentiella röstberättigande aktier, som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras, beaktas.
Dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterbolag som klassas som rörelseförvärv betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommelse om villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår. För varje förvärv avgör koncernen om alla innehav utan bestämmande inflytande i det förvärvade företaget redovisas till verkligt värde eller till innehavets proportionella andel av det förvärvade företagets nettotillgångar. Anskaffningsvärdet för dotterbolagsaktierna respektive rörelsen utgörs av de verkliga värdena per överlåtelsedagen för tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och emitterade egetkapitalinstrument som lämnats som vederlag i utbyte mot de förvärvade nettotillgångarna samt transaktionskostnader som är direkt hänförbara till förvärvet.
Vid rörelseförvärv där anskaffningskostnaden överstiger nettovärdet av förvärvade tillgångar och övertagna skulder samt eventualförpliktelser, redovisas skillnaden som goodwill. När skillnaden är negativ redovisas denna direkt i resultaträkningen. När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras om det förvärvade bolaget endast äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid rörelseförvärv under gemensamt bestämmande inflytande, de facto control, redovisas förvärvet till historiska anskaffningsvärden, vilket innebär att tillgångar och skulder redovisas till de värden de har upptagits i respektive företags balansräkningar. På så sätt uppkommer ingen goodwill.
När ett förvärv sker av en grupp av tillgångar eller nettotillgångar som inte utgör en rörelse fördelas anskaffningsvärdet för gruppen på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna i gruppen baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten.
Dotterbolags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med den tidpunkt det bestämmande inflytandet uppstår till det datum då det bestämmande inflytandet upphör.
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande som inte leder till förlust av kontroll redovisas som egetkapitaltransaktioner dvs som transaktioner med ägarna i deras roll som ägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande inflytande redovisas skillnaden mellan verkligt värde på erlagd köpeskilling och den faktiska förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotillgångar
i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital.
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.
Som intressebolag beaktas de företag som inte är dotterbolag men där moderbolaget direkt eller indirekt innehar en ägarandel mellan 20 procent och 50 procent av rösterna för samtliga andelar. Andelar i intressebolag redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmetoden.Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett intressebolag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intressebolagets nettotillgångar.
Resultatandelar i intressebolag redovisas på separata rader i koncernens rapport över totalresultatet och i koncernens rapport över finansiell ställning. Andel i intressebolags resultat redovisas efter skatt.
Utländska verksamheters finansiella rapporter
Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter omräknas till svenska kronor till den valutakurs som råder på balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet omräknas till svenska kronor till en genomsnittskurs som utgör en approximation av kurserna vid respektive transaktionstidpunkt. Omräkningsdifferenser som uppstår vid valutaomräkning av utlandsverksamheter redovisas via övrigt totalresultat som en omräkningsreserv.
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer bolagen bedriver sin verksamhet. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenserna redovisas mot resultaträkningen, bortsett från långfristiga interna mellanhavanden som beaktas som en del i nettoinvesteringen i dotterbolagen och redovisas via övrigt totalresultat. Icke monetära tillgångar och skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden omräknas till valutakurs vid transaktionstillfället. Icke monetära tillgångar och skulder som redovisas till verkliga värden omräknas till den funktionella valutan till den kurs som råder vid tidpunkten för värdering till verkligt värde.
Hyresintäkter redovisas linjärt i koncernens rapport över totalresultatet baserat på villkoren i leasingavtalet. Den sammanlagda kostnaden för lämnade förmåner redovisas som en minskning av hyresintäkterna linjärt över leasingperioden. Hyresintäkter bokförs i den period den avser.
Övriga intäkter redovisas linjärt i koncernens rapport över totalresultatet.
Kostnader avseende operationella leasingkontrakt och förmåner erhållna i samband med tecknandet av ett avtal redovisas i koncernens rapport över totalresultatet linjärt över leasingavtalets löptid.
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar samt räntekostnader på skulder.
Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter respektive räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall. Räntekomponenten i finansiella leasingbetalningar är redovisad i koncernens rapport över totalresultatet genom tillämpning av effektivräntemetoden.
Lånekostnader som är direkt hänförbara till konstruktion eller produktion av en tillgång och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning inkluderas i tillgångens anskaffningsvärde. Aktivering av lånekostnader sker under förutsättningen att det är troligt att det kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar och kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt.
Finansiella instrument värderas och redovisas i koncernen i enlighet med reglerna i IAS 39. Finansiella instrument som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning inkluderar på tillgångssidan likvida medel, finansiella placeringar, kundfordringar, andra långfristiga värdepappersinnehav samt derivat med positivt värde. Bland skulder återfinns leverantörsskulder, låneskulder samt derivat med negativt värde. Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument förutom de som tillhör kategorin finansiell tillgång som redovisas till verkligt värde via koncernens rapport över totalresultatet, såsom derivatinstrument, vilka redovisas till verkligt värde exklusive transaktionskostnader. De finansiella instrumenten klassificeras vid första redovisningen utifrån det syfte instrumenten förvärvades vilket påverkar redovisningen därefter.
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i koncernens rapport över finansiell ställning när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundfordringar tas upp när faktura har skickats. Hyresfordran redovisas som fordran i den period då prestationer, vilka motsvarar fordrans värde, har levererats och betalningar motsvarande fordrans värde ännu ej influtit. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits.
En finansiell tillgång tas bort från koncernens rapport över finansiell ställning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld.
Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. Upplåning redovisas när likviden erhålls medan derivatinstrument redovisas när avtalet har ingåtts.
Balder fördelar sina finansiella instrument i följande kategorier i enlighet med IAS 39.
Denna kategori består av två undergrupper: finansiella tillgångar som innehas för handel och andra finansiella tillgångar som företaget initialt valt att placera i denna kategori, enligt den s.k. Fair Value Option. Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i koncernens rapport över totalresultatet. I den första undergruppen ingår koncernens derivat med positivt verkligt värde.
Fordringar, som inte utgör derivat, redovisas till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Kundfordringar inklusive hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar som normalt har en löptid kortare än tolv månader redovisas till verkligt värde. En fordran prövas individuellt avseende bedömd förlustrisk och upptas till det belopp varmed den beräknas inflyta. Nedskrivningar görs för osäkra fordringar och redovisas i rörelsens kostnader.
I kategorin finansiella tillgångar som kan säljas ingår finansiella tillgångar som inte klassificerats i någon annan kategori eller finansiella tillgångar som företaget initialt valt att klassificera i denna kategori. Innehav av aktier och andelar som inte redovisas som dotterbolag eller intressebolag redovisas här. Tillgångar i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade mot eget kapital, dock ej sådana som beror på nedskrivningar och utdelningsintäkter vilka redovisas i resultaträkningen. Vid avyttring av tillgången redovisas ackumulerad vinst eller förlust, som tidigare redovisats i eget kapital, i koncernens rapport över totalresultatet. I denna kategori finns onoterade aktier vilka redovisas under posten andra långfristiga värdepappersinnehav.
Denna kategori består av två undergrupper, finansiella skulder som innehas för handel och andra finansiella skulder som företaget valt att placera i denna kategori, den s.k. Fair Value Option. I den första
kategorin ingår koncernens derivat med negativt verkligt värde. Förändringar i verkligt värde redovisas i koncernens rapport över totalresultatet.
Balders Finanspolicy, som uppdateras minst en gång per år, anger riktlinjer och regler för hur upplåningen ska ske. Övergripande målsättning för finansförvaltningen är att upplåningen ska säkerställa bolagets kortoch långfristiga kapitalförsörjning, anpassa den finansiella strategin och hanteringen av finansiella risker efter bolagets verksamhet så att en långsiktig stabil kapitalstruktur uppnås och bibehålls samt att uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar. Upplåning redovisas initialt till erhållet belopp efter avdrag för transaktionskostnader. Efter anskaffningstidpunkten värderas lånen till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år. Lämnade utdelningar redovisas som skuld efter det att bolagsstämman godkänt utdelningen.
Leverantörsskulder och andra rörelseskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nominellt belopp.
Derivatinstrument utgörs bland annat av ränteswappar för att täcka risker för ränteförändringar. Derivat är också avtalsvillkor som är in bäddade i andra avtal. Inbäddade derivat ska särredovisas om det inte är nära relaterade till värdkontrakten. Derivatinstrument redovisas till verkligt värde. Värdeförändringar på derivatinstrument, fristående såväl som inbäddade, redovisas i koncernens rapport över totalresultatet. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning.
Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten understigande tre månader vilka är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer.
Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva bevis på att en finansiell tillgång eller grupp av tillgångar är i behov av nedskrivning. Objektiva bevis utgörs dels av observerbara förhållanden som inträffat och som har en negativ inverkan på möjligheten att återvinna anskaffningsvärdet, dels av betydande eller utdragen minskning av det verkliga värdet för en investering i en finansiell placering klassificerad som en finansiell tillgång som kan säljas.
Vid nedskrivning av ett egetkapitalinstrument som är klassificerat som en finansiell tillgång som kan säljas omföres tidigare redovisad ackumulerad förlust i eget kapital till koncernens rapport över totalresultatet.
Återvinningsvärdet för lånefordringar och kundfordringar vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde beräknas som nuvärdet av framtida kassaflöden diskonterade med den effektiva ränta som gällde då tillgången redovisades första gången. Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte. En nedskrivning redovisas som kostnad i koncernens rapport över totalresultatet.
Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i koncernens rapport över finansiell ställning om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.
Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort vid utrangering eller avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användning av tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst och förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/kostnad.
Leasing klassificeras i koncernredovisningen antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt är överförda till leasingtagaren, om så ej är fallet är det fråga om operationell leasing.
Operationell leasing innebär att leasingavgiften kostnadsförs över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet, vilket kan skilja sig åt från vad som de facto erlagts som leasingavgift under året.
Inga finansiella leasingavtal föreligger för koncernen.
Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter, eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till anskaffningsvärdet. Reparationer kostnadsförs löpande.
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.
| Nyttjandeperiod | |
|---|---|
| Materiella anläggningstillgångar | |
| Inventarier | 3–10 år |
| Vindkraftverk | 10–20 år |
Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter och lånekostnader. Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värde metoden. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som vid behov stäms av med utomstående oberoende värderingsmän. Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är det bedömda belopp som skulle erhållas i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värderingarna görs vid varje kvartalsskifte.
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen.
Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Fastigheten redovisas enligt verkligt värdemetoden och omklassificeras inte till materiell anläggningstillgång under ombyggnadstiden.
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till det redovisade värdet.
De redovisade värdena för koncernens tillgångar, med undantag för förvaltningsfastigheter, finansiella instrument och uppskjutna skattefordringar, prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. För undantagna tillgångar enligt ovan prövas värderingen enligt respektive standard.
Om det inte går att fastställa väsentliga oberoende kassaflöden till en enskild tillgång ska vid prövning av nedskrivningsbehov tillgångarna grupperas till den lägsta nivå där det går att identifiera väsentliga oberoende kassaflöden, en så kallad kassagenererande enhet. En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning belastar resultaträkningen.
Återvinningsvärdet på tillgångar tillhörande kategorin lånefordringar och kundfordringar vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde beräknas som nuvärdet av framtida kassaflöden diskonterade med den effektiva ränta som gällde då tillgången redovisades första gången. Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte.
Återvinningsvärdet på övriga tillgångar är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärdet. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden med en diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är förknippad med den specifika tillgången. För en tillgång som inte genererar kassaflöden som är väsentligen oberoende av andra tillgångar beräknas återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör.
Nedskrivningar av lånefordringar och kundfordringar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde återförs om en senare ökning av återvinningsvärdet objektivt kan hänföras till en händelse som inträffat efter det att nedskrivningen gjordes.
Förvärv av egna aktier redovisas som en avdragspost från eget kapital. Likvid från avyttring redovisas som en ökning av eget kapital. Eventuella transaktionskostnader redovisas direkt mot eget kapital.
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att resultatet justeras för transaktioner som inte medfört ineller utbetalningar under perioden samt för eventuella intäkter eller kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamheten.
Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls.
Pensionsplaner klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda. Till övervägande del är planerna avgiftsbestämda. Endast i undantagsfall förekommer förmånsbestämda planer.
För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen avgifter till privat administrerade pensionsförsäkringsplaner på frivillig basis. Koncernen har inga ytterligare betalningsförpliktelser när avgifterna väl är betalda, dvs det är individen som står risken. Avgifterna redovisas som personalkostnader när de förfaller till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i den utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av framtida betalningar kan komma koncernen tillgodo.
En avsättning redovisas i samband med uppsägningar av personal endast om företaget är bevisligen förpliktigat att avsluta en anställning före den normala tidpunkten eller när ersättningar lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång.
En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning sker är
väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden.
Inkomstskatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatt redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte; för temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av goodwill, första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i dotterbolag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder nettoredovisas om dessa gäller samma skatteverk (land).
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.
När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras om det förvärvade bolaget endast äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid redovisning som ett förvärv av tillgång redovisas ingen uppskjuten skatt. Samtliga av Balder genomförda förvärv har klassats som förvärv av tillgång varför ingen uppskjuten skatt redovisas hänförlig till fastigheter avseende dessa förvärv.
En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.
Följande standarder tillämpas av koncernen för första gången för räkenskapsår som börjar 1 januari 2014 och har inverkan på koncernens finansiella rapporter:
Implementeringen av IFRS 10 "Koncernredovisning", IFRS 11 "Samarbetsarrangemang" och IFRS 12 "Upplysningar om andelar i andra företag" har enbart fått en påverkan avseende tilläggsupplysningar.
Andra standarder, ändringar och tolkningar som träder ikraft för räkenskapsår som börjar 1 januari 2014 har ingen väsentlig inverkan på koncernens finansiella rapporter.
Ett antal nya standarder och tolkningar träder ikraft för räkenskapsår som börjar efter 1 januari 2014 och har inte tillämpats vid upprättandet av denna finansiella rapport. Inga av dessa förväntas ha någon väsentlig inverkan på koncernens finansiella rapporter med undantag av de som följer nedan:
IFRS 9 "Finansiella instrument" hanterar klassificering, värdering och redovisning av finansiella tillgångar och skulder. Den fullständiga versionen av IFRS 9 gavs ut i juli 2014. Den ersätter de delar av IAS 39 som hanterar klassificering och värdering av finansiella instrument. Standarden ska tillämpas för räkenskapsår som påbörjas 1 januari 2018. Tidigare tillämpning är tillåten. Koncernen har ännu inte utvärderat effekterna av införandet av standarden.
IFRS 15 "Revenue from contracts with customers" reglerar hur redovisning av intäkter ska ske. De principer som IFRS 15 bygger på ska ge användare av finansiella rapporter mer användbar information om företagets intäkter. Den utökade upplysningsskyldigheten innebär att information om intäktsslag, tidpunkt för reglering, osäkerheter kopplade till intäktsredovisning samt kassaflöde hänförligt till företagets kundkontrakt ska lämnas. En intäkt ska enligt IFRS 15 redovisas när kunden erhåller kontroll över den försålda varan eller tjänsten och har möjlighet att använda och erhåller nyttan från varan eller tjänsten.
IFRS 15 ersätter IAS 18 Intäkter och IAS 11 Entreprenadavtal samt därtill hörande SIC och IFRIC. IFRS 15 träder ikraft den 1 januari 2017. Förtida tillämpning är tillåten. Koncernen har ännu inte utvärderat effekterna av införandet av standarden.
IFRIC 21 "Levies" Detta är en tolkning av IAS 37 "Avsättningar, eventualförpliktelser och eventualtillgångar". IFRIC 21 behandlar redovisning av levies d.v.s. olika former av avgifter som kan påföras företag av ett statligt, eller motsvarande organ, genom lagar och/eller reglering, vilket för koncernen påverkar redovisning av fastighetsskatt. Den förpliktigande händelsen som ger upphov till en skuld är den händelse som utlöser betalningen av en avgift (levy). Uttalandet träder i kraft för räkenskapsår som inleds efter den 17 juni 2014 enligt EU. Uttalandet kommer inte att påverka koncernen på helårsbasis dock kommer skulden för fastighetsskatt att redovisas per den 1 januari och kostnaden periodiseras sedermera linjärt över året.
Inga andra av de IFRS eller IFRIC-tolkningar som ännu inte har trätt i kraft, väntas ha någon väsentlig inverkan på koncernen.
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridisk person. Rekommendationen innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tilllämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som gäller i förhållande till IFRS. Finansiella instrument värderas enligt IAS 39, till verkligt värde.
De angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter.
Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, som tillämpas vid utformningen av koncernens finansiella rapporter är främst redovisning av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital.
Andelar i dotterbolag och intressebolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Som intäkt redovisas endast erhållna utdelningar under förutsättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Utdelningar som överstiger dessa intjänade vinstmedel betraktas som en återbetalning av investeringen och reducerar andelens redovisade värde.
Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster gentemot dotterbolag. Dessa intäkter redovisas i den period de avser.
Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fall moderbolaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderbolaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan moderbolaget publicerat sina finansiella rapporter.
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterbolag och intressebolag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget RFR 2 p 72 som innebär en lättnad jämfört med reglerna i IAS 39 när det gäller finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterbolag och intressebolag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.
I moderbolaget redovisas samtliga leasingavtal enligt reglerna för operationell leasing.
I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.
Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med Rådet för finansiell rapportering RFR 2. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Koncernbidrag redovisas som intäkt i resultaträkningen av mottagande part och som kostnad för givande part. Skatteeffekten redovisas i enlighet med IAS 12 i resultaträkningen.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| Hyresintäkter | 2 525 | 1 884 | — | — |
| Tjänsteuppdrag | — | — | 124 | 99 |
| Summa | 2 525 | 1 884 | 124 | 99 |
Balders rörelsesegment utgörs av regionerna Stockholm, Göteborg/ Väst, Öresund, Öst samt Norr. Denna indelning harmonierar med koncernens interna rapportering. Ledningen följer primärt upp
rörelsesegmenten på deras driftöverskott, där fördelningen av gemensamma fastighetsadministrationskostnader har skett genom självkostnadsprincipen. Se även not 1 Tillämpade redovisningsprinciper.
| Regioner | Stockholm | Göteborg/ Väst | Öresund | Öst | Norr | Koncernen | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| Hyresintäkter | 765 | 584 | 857 | 624 | 402 | 346 | 345 | 192 | 156 | 137 | 2 525 | 1 884 |
| Fastighetskostnader | –191 | –165 | –276 | –199 | –108 | –106 | –126 | –84 | –59 | –57 | –760 | –609 |
| Driftsöverskott | 574 | 420 | 582 | 425 | 294 | 240 | 219 | 109 | 97 | 81 | 1 766 | 1 274 |
| Värdeförändringar fastigheter | ||||||||||||
| och vindkraftverk | ||||||||||||
| Kommersiella fastigheter | 921 | 213 | 588 | 180 | 111 | –5 | 17 | –16 | –13 | –2 | 1 625 | 371 |
| Bostadsfastigheter | 252 | 48 | 366 | 226 | 270 | 20 | 391 | 126 | 145 | 64 | 1 424 | 483 |
| Vindkraftverk | — | — | — | — | — | — | — | –37 | — | — | — | –37 |
| Resultat inkl värdeförändringar | 1 747 | 681 | 1 536 | 832 | 675 | 255 | 628 | 182 | 229 | 142 | 4 815 | 2 092 |
| Ofördelade poster: | ||||||||||||
| Förvaltnings- och | ||||||||||||
| administrationskostnader | –154 | –121 | ||||||||||
| Andelar i resultat | ||||||||||||
| från intressebolag | 317 | 204 | ||||||||||
| Rörelseresultat | 4 977 | 2 174 | ||||||||||
| Räntenetto | –532 | –456 | ||||||||||
| Värdeförändringar derivat | –624 | 433 | ||||||||||
| Inkomstskatt | –693 | –412 | ||||||||||
| Årets resultat | 3 128 | 1 738 | ||||||||||
| Omräkningsdifferens/ | ||||||||||||
| andel av totalresultat i intressebolag | 17 | –4 | ||||||||||
| Årets totalresultat | 3 145 | 1 735 | ||||||||||
| Tillgångar | ||||||||||||
| Kommersiella fastigheter | 10 232 | 6 947 | 8 402 | 5 307 | 3 241 | 2 450 | 1 096 | 334 | 299 | 39 | 23 269 | 15 077 |
| Bostadsfastigheter | 2 316 | 2 015 | 3 778 | 3 328 | 3 419 | 2 731 | 2 914 | 2 859 | 1 687 | 1 522 | 14 113 | 12 455 |
| Förvaltningsfastigheter | 12 548 | 8 962 | 12 179 | 8 635 | 6 659 | 5 181 | 4 010 | 3 193 | 1 986 | 1 561 | 37 382 | 27 532 |
| Ofördelade poster: | ||||||||||||
| Materiella anläggningstillgångar | 96 | 108 | ||||||||||
| Fordringar på intressebolag | 616 | 748 | ||||||||||
| Andelar i intressebolag | 1 489 | 1 020 | ||||||||||
| Omsättningstillgångar | 600 | 633 | ||||||||||
| Summa tillgångar | 40 185 | 30 041 | ||||||||||
| Eget kapital och skulder | ||||||||||||
| Ofördelade poster: | ||||||||||||
| Eget kapital | 14 261 | 11 196 | ||||||||||
| Uppskjuten skatteskuld | 1 549 | 862 | ||||||||||
| Räntebärande långfristiga skulder | 22 157 | 16 342 | ||||||||||
| Derivat | 1 086 | 472 | ||||||||||
| Räntebärande kortfristiga skulder | 221 | 179 | ||||||||||
| Ej räntebärande skulder | 910 | 990 | ||||||||||
| Summa eget kapital och skulder | 40 185 | 30 041 | ||||||||||
| Investeringar och förvärv i: | ||||||||||||
| Kommersiella fastigheter | 2 496 | 1 453 | 2 528 | 840 | 775 | 10 | 740 | 116 | 564 | — | 7 103 | 2 419 |
| Bostadsfastigheter | 49 | 20 | 87 | 853 | 452 | 212 | 48 | 967 | 19 | 14 | 655 | 2 068 |
| Summa förvaltningsfastigheter | 2 545 | 1 474 | 2 615 | 1 693 | 1 227 | 222 | 788 | 1 083 | 583 | 14 | 7 759 | 4 486 |
Koncernen har sitt säte i Sverige. Intäkterna från externa kunder i Sverige uppgår till 2 379 Mkr (1 796) och summa intäkter från externa kunder i Danmark och Finland uppgår till 147 Mkr (88). Summa anläggningstillgångar, andra än finansiella instrument och uppskjutna skattefordringar som är lokaliserade i Sverige uppgår till 34 349 Mkr (25 852) och summan av sådana anläggningstillgångar lokaliserade i andra länder uppgår till 3 130 Mkr (1 789).
Koncernen hade per årsskiftet 313 anställda (290), varav 110 kvinnor (102). I moderbolaget var antalet anställda per årsskiftet 160 (121), varav 58 kvinnor (44).
Under 2014 hade Fastighets AB Balder 5 styrelseledamöter (5) inklusive ordförande, varav 1 kvinna (1). Koncernen, tillika moderbolaget, hade 6 ledande befattningshavare (6) inklusive VD, varav 1 kvinna (1).
| Antal anställda | Koncernen | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Medelantalet anställda (samtliga i Sverige) | 294 | 243 | 136 | 117 |
| varav kvinnor | 101 | 75 | 51 | 41 |
| Löner, arvoden och förmåner | Koncernen | Moderbolaget | ||
| Mkr | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| Styrelseordförande | 0,2 | 0,2 | 0,2 | 0,2 |
| Övriga styrelseledamöter | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 |
| Verkställande direktör | ||||
| Grundlön | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 |
| Förmåner | — | — | — | — |
| Övriga ledande befattningshavare | ||||
| Grundlön | 5,1 | 5,3 | 5,1 | 5,3 |
| Förmåner | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 |
| Övriga anställda | ||||
| Grundlön | 101,8 | 83,4 | 47,7 | 43,7 |
| Förmåner | 1,4 | 1,0 | 0,8 | 0,8 |
| Summa | 110,0 | 91,4 | 55,3 | 51,5 |
| Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt | Koncernen | Moderbolaget | ||
| Mkr | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| Styrelsen | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 |
| Verkställande direktör | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 |
| Övriga ledande befattningshavare | 1,8 | 1,8 | 1,8 | 1,8 |
| Övriga anställda | 32,9 | 26,1 | 15,1 | 13,8 |
| Summa | 35,2 | 28,4 | 17,4 | 16,1 |
| Avtalsenliga pensionskostnader | Koncernen | Moderbolaget | ||
| Mkr | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| Verkställande direktör | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 |
| Övriga ledande befattningshavare | 0,7 | 0,7 | 0,7 | 0,7 |
| Övriga anställda | 6,5 | 4,3 | 2,1 | 2,5 |
| Summa | 7,5 | 5,3 | 3,1 | 3,5 |
| Totalt | 152,7 | 125,1 | 75,8 | 71,1 |
| och övriga förmåner under året | 2014-01-01–2014-12-31 | 2013-01-01–2013-12-31 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Grundlön styrelsearvode |
Förmåner | Pensions kostnad |
Summa | Grundlön styrelsearvode |
Förmåner | Pensions kostnad |
Summa | |
| Styrelsens ordförande Christina Rogestam | 0,2 | — | — | 0,2 | 0,2 | — | — | 0,2 | |
| Styrelseledamot Fredrik Svensson | 0,1 | — | — | 0,1 | 0,1 | — | — | 0,1 | |
| Styrelseledamot Sten Dunér | 0,1 | — | — | 0,1 | 0,1 | — | — | 0,1 | |
| Styrelseledamot Anders Wennergren | 0,1 | — | — | 0,1 | 0,1 | — | — | 0,1 | |
| VD | 0,9 | — | 0,3 | 1,2 | 0,9 | — | 0,3 | 1,2 | |
| Ledningsgruppen (5 personer) | 5,1 | 0,3 | 0,7 | 6,1 | 5,3 | 0,3 | 0,7 | 6,3 | |
| Summa | 6,5 | 0,3 | 1,0 | 7,8 | 6,7 | 0,3 | 1,0 | 8,0 |
Ingen rörlig ersättning utgår för någon av bolagets ledande befattningshavare.
Ett förmånsbestämt pensionsavtal är tecknat med VD som innebär att ett belopp om 0,4 Mkr (0,3) årligen kommer att utbetalas till VD från 55 till 65 års ålder. Framtida utbetalningar begränsas enligt avtal av stiftelsens tillgångar. Betalningarna är inte beroende av framtida tjänstgöring. Nuvärdet av utfästelsen uppgick till 3,0 Mkr (2,5). Utfästelsen har tryggats genom en avsättning till pensionsstiftelse, vars förvaltningstillgångar uppgick till 3,0 Mkr (2,5). Värdet av pensionsutfästelsen har beräknats i enlighet med tryggandelagen, vilket inte överensstämmer med IAS 19. Skillnaden i kostnad enligt de två beräkningsgrunderna är emellertid inte väsentlig.
mässig och konkurrenskraftig. Ersättningen ska utgå i form av fast lön. Pensionsvillkoren ska vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 18 månader. VD:s lön och förmåner fastställs av styrelsen. För andra ledande befattningshavare fastställs löner och förmåner av VD. Vid uppsägning av VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Vid uppsägning från bolagets sida utgår 12 månaders avgångsvederlag (ej pensions- eller semesterlönegrundande). För övriga i ledningsgruppen gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Inget avgångsvederlag utgår.
Ledande befattningshavares ersättningar följer de riktlinjer som beslutades vid senaste årsstämman. Ersättningen ska vara marknads-
Styrelsen har rätt att frångå av årsstämman beslutade riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, om det finns särskilda skäl.
| Total sjukfrånvaro | Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| % | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Total sjukfrånvaro som andel av ordinarie arbetstid | 4,7 | 4,6 | 4,2 | 5,6 | |
| varav sammanlagd sjukfrånvaro över 60 kalenderdagar av total sjukfrånvaro | 57,4 | 46,4 | 51,1 | 54,6 | |
| Fördelad efter kön, % | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Män | 3,2 | 3,3 | 2,7 | 3,9 | |
| Kvinnor | 7,3 | 6,9 | 6,7 | 8,4 | |
| Fördelad efter ålderskategori, % | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Anställda 29 år eller yngre | 3,5 | 2,9 | 3,8 | 2,3 | |
| Anställda 30–49 år | 3,2 | 3,1 | 2,2 | 3,7 | |
| Anställda 50 år eller äldre | 7,9 | 8,0 | 9,8 | 12,4 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| PwC | |||||
| Revisionsuppdraget i Sverige | 2,0 | 1,6 | 1,7 | 1,6 | |
| Revisionsuppdraget i Danmark | 0,5 | 0,6 | — | — | |
| Revisionsuppdraget i Finland | 0,1 | — | — | — | |
| Skatterådgivning | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 | |
| Övriga tjänster | 0,2 | 0,7 | 0,2 | 0,7 | |
| Summa | 2,9 | 3,0 | 2,0 | 2,4 |
Med revisionsuppdraget avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Dessutom ingår övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av
iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är konsultation. Kostnader för revision ingår i koncerngemensamma kostnader, vilka utdebiteras dotterbolagen.
| Not 6 · Rörelsens kostnader fördelade på funktioner | ||
|---|---|---|
| och kostnadsslag |
| Koncernen, Mkr | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Fastighetskostnader | 760 | 609 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | 154 | 121 |
| Summa | 914 | 730 |
| Koncernen, Mkr | 2014 | 2013 |
| Personalkostnader | 153 | 125 |
| Avskrivningar | 16 | 17 |
| Mediakostnader | 295 | 252 |
| Fastighetsskatt | 113 | 85 |
| Tomträttsavgäld | 15 | 12 |
| Underhåll och övriga kostnader 1) | 323 | 240 |
| Summa | 914 | 730 |
1) Avser driftskostnader och administration exklusive personalkostnader.
| Koncernen, Mkr | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Drifts- och underhållskostnader 1) | 331 | 261 |
| Mediakostnader 2) | 301 | 252 |
| Fastighetsskatt | 113 | 85 |
| Tomrättsavgäld | 15 | 12 |
| Summa | 760 | 609 |
1) Driftskostnader inkluderar personalkostnader avseende fastighetsskötsel 2) Inkluderar avskrivningar av vindkraftverk
Koncernen har ett antal tomträtter med operationella leasingavtal. Leasingbetalningarna omförhandlas vid avtalens slut för att reflektera marknadshyrorna. Dessa avtal förfaller huvudsakligen till omförhandling om mer än 5 år och uppgår totalt till 470 Mkr (270). I bokslutet 2014 redovisas en kostnad i koncernen på 15 Mkr (12) avseende operationell leasing.
I moderbolaget har inga leasingkostnader redovisats. Det finns även ett mindre antal operationella leasingavtal av ringa omfattning, där Balder är leasetagare, dessa avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden.
Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella leasingavtal. De framtida icke uppsägningsbara leasingbetalningarna är som följer:
| Koncernen, Mkr | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Bostäder, parkering m m (inom ett år) | 1 094 | 1 114 |
| Kommersiella lokaler | ||
| Inom ett år | 193 | 165 |
| 1–5 år | 2 918 | 2 073 |
| >5 år | 7 062 | 3 634 |
| Summa | 11 268 | 6 986 |
Normalt tecknas kommersiella hyreskontrakt på 3–5 år med en uppsägningstid om 9 månader. Bostadshyresavtal löper normalt med en uppsägningstid om 3 månader.
Den genomsnittliga kontraktslängden i portföljens kommersiella kontrakt uppgick till 5,9 år (4,9).
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| Ränteintäkter | 75 | 60 | 57 | 50 |
| Ränteintäkter, dotterbolag | — | — | 767 | 577 |
| Övriga finansiella intäkter | 33 | 27 | 53 | 34 |
| Summa | 108 | 87 | 877 | 660 |
Ränteintäkter är huvudsakligen hänförbara till fordringar på intressebolag. Övriga finansiella intäkter avser huvudsakligen värdeförändringar på finansiella placeringar och utdelningar på börsnoterade aktier.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| Räntekostnader, lån | 407 | 369 | 148 | 132 |
| Räntekostnader, räntederivat | 198 | 164 | 161 | 122 |
| Räntekostnader, dotterbolag | — | — | 216 | 178 |
| Övriga finansiella kostnader | 35 | 9 | 15 | 8 |
| Summa | 640 | 543 | 539 | 440 |
Räntekostnader och övriga finansiella kostnader är hänförbara till räntebärande skulder.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| Aktuell skattekostnad (–)/skatteintäkt (+) | ||||
| Aktuell skatt | –11 | 6 | — | — |
| Uppskjuten skattekostnad (–)/skatteintäkt (+) | ||||
| Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader | –665 | –343 | 121 | –79 |
| Uppskjuten skatt vid förändring av underskottsavdrag | –53 | –45 | –7 | –20 |
| Upplöst uppskjuten skatt avseende temporära skillnader vid försäljning | 40 | 0 | — | — |
| Förändring av obeskattade reserver etc | –5 | –29 | — | — |
| Summa uppskjuten skatt | –682 | –418 | 115 | –99 |
| Totalt redovisad skatt | –693 | –412 | 115 | –99 |
| Avstämning av effektiv skatt | ||||
| Koncernen, Mkr | 2014, % | 2014 | 2013, % | 2013 |
| Resultat före skatt | 3 822 | 2 151 | ||
| Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget | 22 | –841 | 22 | –473 |
| Skillnad mellan skattemässigt och redovisat resultat vid försäljning av fastighet | –2 | 59 | 0 | –2 |
| Skatt på andel i resultat från intressebolag | –2 | 70 | –2 | 45 |
| Skatt hänförlig till tidigare år | 0 | 4 | 0 | 7 |
| Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader etc | 0 | 15 | –1 | 11 |
Redovisad effektiv skatt 18 –693 19 –412
| forts. not 11 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget, Mkr | 2014, % | 2014 | 2013, % | 2013 |
| Resultat före skatt | 188 | 464 | ||
| Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget | 22 | –41 | 22 | –102 |
| Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader | 1 | –1 | –1 | 3 |
| Skattefri utdelning | –84 | 157 | — | — |
| Redovisad effektiv skatt | –61 | 115 | 21 | –99 |
| Redovisad i balansräkningen | ||||
| Uppskjuten skattefordran och skatteskuld | ||||
| Uppskjuten | Uppskjuten | |||
| Koncernen 2014, Mkr | skattefordran | skatteskuld | Netto | |
| Uppskjuten skattefordran och skatteskuld hänför sig till följande: | ||||
| Fastigheter | — | –2 119 | –2 119 | |
| Derivat | 239 | — | 239 | |
| Underskottsavdrag | 380 | — | 380 | |
| Obeskattade reserver etc. | — | –49 | –49 | |
| Kvittning | –618 | 618 | — | |
| Summa | — | –1 549 | –1 549 | |
| Inga ej aktiverade underskottsavdrag föreligger. | ||||
| Moderbolaget 2014, Mkr | Uppskjuten skattefordran |
Uppskjuten skatteskuld |
Netto | |
| Uppskjuten skattefordran och skatteskuld hänför sig till följande: | ||||
| Derivat | 206 | — | 206 | |
| Underskottsavdrag | 16 | — | 16 | |
| Finansiella placeringar | — | –9 | –9 | |
| Kvittning | –9 | 9 | — | |
| Summa | 213 | — | 213 | |
| Förändring av uppskjuten skatt i temporära skillnader och underskottsavdrag | Balans per | Redovisat i rapport över |
Förvärv och avyttring av |
Balans per |
| Koncernen, Mkr | 2013-01-01 | totalresultat | bolag | 2013-12-31 |
| Fastigheter | –1 102 | –256 | — | –1 359 |
| Derivat | 191 | –87 | — | 104 |
| Aktivering av värdet av underskottsavdrag | 477 | –45 | 0 | 432 |
| Obeskattade reserver etc. | –9 | –29 | 0 | –39 |
| Summa | –443 | –418 | 0 | –862 |
| Koncernen, Mkr | Balans per 2014-01-01 |
Redovisat i rapport över totalresultat |
Förvärv och avyttring av bolag |
Balans per 2014-12-31 |
| Fastigheter | –1 359 | –759 | –1 | –2 119 |
| Derivat | 104 | 135 | — | 239 |
| Aktivering av värdet av underskottsavdrag | 432 | –53 | 0 | 380 |
| Obeskattade reserver etc. | –39 | –5 | –5 | –49 |
| Summa | –862 | –682 | –6 | –1 549 |
| Moderbolaget, Mkr | ||||
| Balans per 2013-01-01 |
Redovisat över resultat räkningen |
Förvärv och avyttring av bolag |
Balans per 2013-12-31 |
|
| Derivat | 154 | –74 | — | 79 |
| Aktivering av värdet av underskottsavdrag | 43 | –20 | — | 23 |
| Finansiella placeringar | 1 | –5 | — | –4 |
| Summa | 198 | –99 | — | 98 |
| Moderbolaget, Mkr | Balans per 2014-01-01 |
Redovisat över resultat räkningen |
Förvärv och avyttring av bolag |
Balans per 2014-12-31 |
| Derivat | 79 | 126 | — | 206 |
| Aktivering av värdet av underskottsavdrag Finansiella placeringar |
23 –4 |
–7 –5 |
— — |
16 –9 |
Beräkningen av resultat per stamaktie har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets stamaktieägare uppgående till 2 928 Mkr (1 613), efter att hänsyn har tagits till preferensaktiernas del av periodens resultat och på ett vägt genomsnittligt antal aktier under året uppgående till 161 785 759 stycken (159 537 252).
Någon utspädning har ej skett under året eller föregående år.
| Koncernen, Mkr | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Ingående verkligt värde | 27 532 | 22 278 |
| Förvärv | 7 059 | 3 606 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 700 | 880 |
| Värdeförändringar | 2 906 | 839 |
| Försäljningar | –971 | –129 |
| Valutaförändring | 157 | 59 |
| Utgående verkligt värde | 37 382 | 27 532 |
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i koncernens rapport över totalresultatet. Samtliga förvaltningsfastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värderingshierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Fastigheternas verkliga värde baseras på interna värderingar. Verkligt värde är det bedömda belopp som skulle inkasseras i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring, där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång.
Per bokslutsdagen har Balder genomfört en intern värdering baserad på en tioårig kassaflödesmodell på hela fastighetsbeståndet. Varje fastighet värderas individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden, det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda driftsoch underhållsutbetalningar samt restvärdet år tio. Bedömda hyresinbetalningar samt drifts- och underhållsutbetalningar har härletts från befintliga hyresintäkter, drifts- och underhållskostnader. Kassaflödet marknadsanpassas genom att beakta eventuella förändringar i uthyrningsgrad och uthyrningsnivåer såväl som drift- och underhållsutbetalningar. Till grund för samtliga kassaflödeskalkyler har antagits en inflation om 2 procent.
Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i antaganden och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normalfallet ligga inom intervallet +/– 5–10 procent och ska ses som den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Balders del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5 procent ett värdeintervall om +/– 1 869 Mkr, motsvarande 35 515–39 251 Mkr.
| Påverkan på värde, Mkr | Bostadsfastigheter | Kommersiella fastigheter |
|---|---|---|
| Hyresvärde | +/– 216 | +/– 298 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/– 216 | +/– 298 |
| Fastighetskostnader | +/– 78 | +/– 53 |
| Avkastningskrav | – 2 282/+ 3 454 | – 3 385/+ 4 774 |
Ovanstående känslighetsanalys visar hur +/– en procentenhets förändring i kassaflöde samt avkastningskrav påverkar värderingen. Känslighetsanalysen är dock inte realistisk då en parameter sällan ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden är sammankopplade avseende kassaflöde och avkastiningskrav.
utestående stamaktier under året 161 786 159 537
Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen med hänsyn tagen till gällande indexklausuler i kontrakten under dess löptider. Då kontrakten löper ut sker en bedömning om kontraktet anses bli förlängt till rådande marknadsnivå samt att risken bedöms huruvida lokalen kan bli vakant. Vakanser bedöms utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpassning till bedömd marknadsmässig vakans med hänsyn till objektets individuella förutsättningar.
Vid bedömningen av fastighetens framtida fastighetskostnader har utfalls- och prognosmaterial samt beräknade normaliserade kostnader använts.
Direktavkastningskrav och kalkylräntor som används i kalkylen har härletts ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av förräntningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastighetens skick. I tabell på sidan 77 redovisas använda direktavkastningskrav och kalkylräntor.
Den genomsnittliga direktavkastningen uppgick per bokslutsdagen till 5,5 procent (5,9).
Per den 31 december 2014, efter Balders värdering, uppgick det totala fastighetsvärdet till 37 382 Mkr (27 532). För mer information se Förvaltningsberättelse och Känslighetsanalys på sid 46.
Balder har per den 31 december två projekt under byggnation. Den totala investeringen kommer att uppgå till cirka 1 100 Mkr vid färdigställandet, varav cirka 570 Mkr återstår att investera. Båda projekten avser byggnation av bostäder i Köpenhamn. Det första projektet avser cirka 200 lägenheter och ligger i Örestad Syd där Balder sedan tidigare äger bostäder. Det andra avser byggnation av cirka 185 lägenheter på Havneholmen i centrala Köpenhamn. Båda projekten bedöms vara färdigställda under första halvåret 2016.
Per den 31 december 2014 uppgick Balders investeringsåtagande till cirka 570 Mkr (830).
| Bostäder | Kommersiella fastigheter | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Region | Kalkylräntekrav för diskontering av framtida kassaflöden, % |
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % |
Kalkylräntekrav för diskontering av framtida kassaflöden, % |
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % |
Medelvärdet av direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % |
| Stockholm | 5,5–7,0 | 3,5–5,0 | 6,5–10,0 | 4,5–8,0 | 5,3 |
| Göteborg/Väst | 5,5–10,5 | 3,5–8,5 | 6,3–12,0 | 4,3–10,0 | 5,6 |
| Öresund | 6,5–8,0 | 4,5–6,0 | 6,8–8,8 | 4,8–6,8 | 5,2 |
| Öst | 6,5–8,8 | 4,5–6,8 | 7,8–12,0 | 5,8–10,0 | 6,0 |
| Norr | 6,3–8,0 | 4,3–6,0 | 7,8–12,0 | 5,8–10,0 | 5,3 |
Det är avkastningskravet som är den enskilt viktigaste parametern vid värdering. Bostäder har generellt sätt lägre avkastningskrav, främst beroende på ett säkert kassaflöde och låg risk.
| Not 14 · Övriga materiella anläggningstillgångar | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Inventarier | Koncernen | Moderbolaget | |||
| Mkr | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Anskaffningsvärde | |||||
| Ingående balans | 53 | 41 | 8 | 7 | |
| Årets anskaffningar | 6 | 12 | 1 | 0 | |
| Utrangeringar | — | — | — | — | |
| Utgående balans | 59 | 53 | 9 | 8 | |
| Avskrivningar | |||||
| Ingående balans | –29 | –19 | –6 | –5 | |
| Utrangeringar | –2 | –1 | — | — | |
| Årets avskrivningar | –10 | –8 | –1 | –1 | |
| Utgående balans | –40 | –29 | –7 | –6 | |
| Redovisat värde | 18 | 24 | 2 | 2 | |
| Vindkraftverk | Koncernen | Moderbolaget | |||
| Mkr | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Anskaffningsvärde | |||||
| Ingående balans | 164 | 164 | 30 | 30 | |
| Förvärv | — | — | — | — | |
| Utgående balans | 164 | 164 | 30 | 30 | |
| Avskrivningar och nedskrivningar | |||||
| Ingående balans | –80 | –34 | –8 | –6 | |
| Årets avskrivningar | –6 | –9 | –2 | –2 | |
| Årets nedskrivningar | — | –37 | — | — | |
| Utgående balans | –86 | –80 | –10 | –8 | |
| Redovisat värde | 78 | 84 | 20 | 22 | |
| Totalt redovisat värde | 96 | 108 | 22 | 24 |
Avskrivningar redovisas i administrationskostnader och mediakostnader.
Andelar i intressebolag redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmetoden och i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden.
| Ackumulerade anskaffningsvärden Koncernen |
Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Ingående balans | 1 020 | 760 | 483 | 421 | |
| Förvärv av intressebolag | 420 | 67 | 153 | 62 | |
| Avyttring av intressebolag | –224 | — | –100 | — | |
| Utdelning | –45 | — | — | — | |
| Andel i intressebolagens resultat efter skatt | 317 | 204 | — | — | |
| Förändring av intressebolags eget kapital | 1 | –11 | — | — | |
| Utgående balans | 1 489 | 1 020 | 536 | 483 |
| Koncernen, Mkr | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 180 | 179 |
| Fastighetskostnader | –35 | –40 |
| Driftsöverskott | 145 | 140 |
| Värdeförändringar fastigheter, orealiserade | 176 | 99 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –13 | –8 |
| Övriga rörelseintäkter 1) | 131 | 100 |
| Rörelseresultat | 439 | 331 |
| Räntenetto | –68 | –74 |
| Värdeförändringar derivat, orealiserade | — | 1 |
| Resultat före skatt | 371 | 257 |
| Skatt | –54 | –53 |
| Årets resultat | 317 | 204 |
| Förvaltningsresultat före skatt | 195 | 157 |
1) Avser Collector AB och Bovieran Holding AB.
| Koncernen, Mkr | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Tillgångar | 3 717 | 2 786 |
| Eget kapital inklusive ägarlån | 1 489 | 1 146 |
| Skulder | 2 228 | 1 640 |
| Bolag | Organisationsnummer | Säte | Antal aktier | Andel, % | Kapitalandelens värde i koncernen, Mkr |
Redovisat värde hos moderbolaget, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Collector AB | 556560-0797 | Göteborg | 8 220 380 | 48 | 698 | 517 |
| Tulia AB | 556712-9811 | Göteborg | 50 000 | 50 | 243 | — |
| Bovieran Holding AB 1) | 556813-3168 | Göteborg | 8 070 | 80 | 68 | — |
| Fastighets AB Centur | 556813-6369 | Stockholm | 500 | 50 | 195 | 4 |
| Mötesplatsen Intressenter AB | 556859-0417 | Alingsås | 320 | 32 | 12 | 15 |
| Bergsspiran AB | 556736-4475 | Göteborg | 250 | 25 | 0 | 0 |
| Fix Holding AB | 556949-3702 | Göteborg | 50 000 | 50 | 0 | — |
| Proximion Holding AB | 556915-7331 | Stockholm | 50 000 | 34 | 6 | — |
| Balder Skåne AB | 556899-9230 | Göteborg | 1 000 | 50 | 36 | — |
| Första Långgatan Fastighet | ||||||
| I GBG HB | 916851-7259 | Göteborg | — | 50 | 231 | — |
| Summa | 1 489 | 536 |
1) Bolaget har inte konsoliderats per 2014-12-31, då innehavet överstigande 50 procent har bedömts vara av tillfällig natur.
| Bolag | Organisationsnummer | Säte | Antal aktier | Andel, % | Kapitalandelens värde i koncernen, Mkr |
Redovisat värde hos moderbolaget, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Collector AB | 556560-0797 | Göteborg | 5 596 806 | 44 | 469 | 364 |
| Tulia AB | 556712-9811 | Göteborg | 50 000 | 50 | 218 | — |
| Bovieran Holding AB | 556813-3168 | Göteborg | 5 000 | 50 | 47 | — |
| Fastighets AB Centur | 556813-6369 | Stockholm | 500 | 50 | 89 | 4 |
| Akroterion Fastighets AB | 556714-5478 | Stockholm | 500 | 50 | 176 | 100 |
| Mötesplatsen Intressenter AB | 556859-0417 | Alingsås | 320 | 32 | 14 | 15 |
| Bergsspiran AB | 556736-4475 | Göteborg | 250 | 25 | 0 | 0 |
| Fix Holding AB | 556949-3702 | Göteborg | 50 000 | 50 | 0 | — |
| Proximion Holding AB | 556915-7331 | Stockholm | 50 000 | 34 | 6 | — |
| Balder Skåne AB | 556899-9230 | Göteborg | 1 000 | 50 | 0 | — |
| Summa | 1 020 | 483 |
Kundfordringar är upptagna till det belopp som beräknas inflyta. Samtliga förfallna kundfordringar överstigande 30 dagar har bedömts individuellt avseende förlustrisk. Nedskrivningar görs för osäkra
| Koncernen, Mkr | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| –30 dagar | 10 | 17 |
| 31–60 dagar | 9 | 3 |
| 61–90 dagar | 0 | 2 |
| 91 dagar– | 17 | 26 |
| Summa | 36 | 48 |
| Osäkra kundfordringar | –17 | –25 |
| Kundfordringar netto | 19 | 23 |
fordringar. 2014 års resultat har belastats med 10 Mkr (11) avseende befarade kundförluster. Fordringarna är kortfristiga till sin natur varför redovisat motsvarar verkligt värde.
| Koncernen, Mkr | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Ingående balans | –25 | –41 |
| Förvärvad ingående balans | — | –1 |
| Betalda osäkra kundfordningar | 10 | 9 |
| Återförda konstaterade kundförluster | 9 | 18 |
| Kostnadsförda osäkra kundfordringar | –10 | –11 |
| Utgående balans | –17 | –25 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| Övriga fordringar | 80 | 65 | 8 | 15 |
Övriga fordringar är kortfristiga till sin natur varför redovisat värde motsvarar verkligt värde.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Försäkringar | 4 | 5 | — | — | |
| Ränteintäkter | 2 | 8 | 2 | 8 | |
| Hyresintäkter | 16 | 2 | — | 2 | |
| Fastighetskostnader | 14 | 9 | — | — | |
| Övriga poster | 9 | 8 | 5 | 6 | |
| Summa | 45 | 32 | 7 | 16 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| Noterade värdepapper | ||||
| Aktier och obligationer | 257 | 305 | 257 | 305 |
| Summa | 257 | 305 | 257 | 305 |
Finansiella placeringar värderas till verkligt värde via resultaträkningen (se not 9).
Per den 31 december 2014 omfattade det registrerade aktiekapitalet 172 396 852 stamaktier, varav 11 229 432 av serie A, 151 167 420 av serie B samt 10 000 000 preferensaktier. Under året har bolaget avyttrat samtliga 2 859 600 återköpta aktier. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B samt preferensaktie berättigar till en
tiondels röst. Innehavare av stamaktier är berättigade till utdelning som fastställs efter hand och innehav av preferensaktie berättigar till en årlig utdelning om 20,00 kr per aktie. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt vid bolagsstämman.
Kvot-
| Dag | Månad | År | Händelse | Förändring antal aktier |
Totalt antal aktier |
Totalt antal utestå ende aktier |
värde per aktie, kr |
Förändring aktiekapital, kr |
Totalt aktie kapital, kr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 27 | juni | 2005 | Starttidpunkt | 75 386 104 | 75 386 104 | 1,00 | 75 386 104 | ||
| 18 | augusti | 2005 | Apportemission | 2 000 002 | 77 386 106 | 77 386 106 | 1,00 | 2 000 002 | 77 386 106 |
| 18 | augusti | 2005 | Nedsättning av aktiekapitalet genom minskning av nominellt |
||||||
| belopp | — | 77 386 106 | 77 386 106 | 0,01 | –76 612 245 | 773 861 | |||
| 18 | augusti | 2005 | Apportemission | 1 287 731 380 | 1 365 117 486 | 1 365 117 486 | 0,01 | 12 877 314 | 13 651 175 |
| 18 | augusti | 2005 | Kvittningsemission | 18 846 514 | 1 383 964 000 | 1 383 964 000 | 0,01 | 188 465 | 13 839 640 |
| 18 | augusti | 2005 | Sammanläggning av nominellt belopp till 1 krona |
–1 370 124 360 | 13 839 640 | 13 839 640 | 1,00 | — | 13 839 640 |
| 27 | januari | 2006 | Apportemission | 1 000 000 | 14 839 640 | 14 839 640 | 1,00 | 1 000 000 | 14 839 640 |
| 9 | oktober | 2006 | Apportemission | 1 380 000 | 16 219 640 | 16 219 640 | 1,00 | 1 380 000 | 16 219 640 |
| 2008 | Återköp egna aktier | –476 600 | 16 219 640 | 15 743 040 | 1,00 | — | 16 219 640 | ||
| 28 | augusti | 2009 | Apportemission | 9 171 502 | 25 391 142 | 24 914 542 | 1,00 | 9 171 502 | 25 391 142 |
| 4 | juni | 2010 | Fondemission | 76 173 426 | 101 564 568 | 99 658 168 | 1,00 | — | 101 564 568 |
| 1 | februari | 2011 | Nyemission | 6 700 000 | 108 264 568 | 106 358 168 | 1,00 | 6 700 000 | 108 264 568 |
| 20 | maj | 2011 | Fondemission | 54 132 284 | 162 396 852 | 159 537 252 | 1,00 | — | 162 396 852 |
| 16 | juni | 2011 | Riktad nyemission preferensaktie | 4 000 000 | 166 396 852 | 163 537 252 | 1,00 | 4 000 000 | 166 396 852 |
| 31 | januari | 2012 | Kvittningsemission preferensaktie | 1 000 000 | 167 396 852 | 164 537 252 | 1,00 | 1 000 000 | 167 396 852 |
| 11 | oktober | 2012 | Kvittningsemission preferensaktie | 1 000 000 | 168 396 852 | 165 537 252 | 1,00 | 1 000 000 | 168 396 852 |
| 24 | maj | 2013 | Riktad nyemission preferensaktie | 500 000 | 168 896 852 | 166 037 252 | 1,00 | 500 000 | 168 896 852 |
| 22 | oktober | 2013 | Riktad nyemission preferensaktie | 3 500 000 | 172 396 852 | 169 537 252 | 1,00 | 3 500 000 | 172 396 852 |
| 19 | mars | 2014 | Avyttring återköpta aktier | 2 859 600 | 172 396 852 | 172 396 852 | 1,00 | — | 172 396 852 |
| 31 | december 2014 | — | 172 396 852 | 172 396 852 | 1,00 | — | 172 396 852 |
Koncernen har gjort bedömningen att de utestående preferensaktierna utgör eget kapital instrument. Bedömningen är baserad på att såväl utdelning som inlösen av preferensaktier förutsätter ett beslut av bolagsstämman där stamaktieägarna har majoritet. Därmed är det diskretionärt från företagets sida huruvida utbetalning eller inlösen av dessa preferensaktier sker och det således inte föreligger någon
kontraktuell skyldighet att betala ut pengar, vilket medför att instrumentet ska klassificeras som eget kapital.
Styrelsen föreslår årsstämman att ingen utdelning lämnas för verksamhetsåret 2014 för stamaktier (—) och för preferensaktier utdelas 20,00 kr per aktie (20,00). Alla emitterade aktier är betalda.
Balder är finansierat med eget kapital och skulder, där majoriteten av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell risknivå som i sin tur påverkas av långivarens krav på eget kapital för att erbjuda marknadsmässig finansiering. Balders långsiktiga mål för kapitalstrukturen är att soliditeten över tid ska vara lägst 35 procent och att räntetäckningsgraden över tid ska vara lägst 1,5 gånger.
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för fem olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses ränterisk, likviditetsrisk, refinansieringsrisk, prisrisk och kreditrisk. Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten skall bedrivas samt fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler. Avsteg från koncernens finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moderbolagets finansavdelning. Den finansiella riskhanteringen sker på portföljnivå. Finansiella transaktioner skall genomföras utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av likviditet, finansiering och ränterisk.
Mål i finanspolicyn:
Koncernen har marknadsmässiga covenantvillkor för sin upplåning. Dessa har varit uppfyllda under verksamhetsåret.
Uppföljning av målen sker löpande med rapportering till styrelsen inför avlämnandet av bolagets delårsrapporter.
| Utfall | |||
|---|---|---|---|
| Finansiella mål | Mål | 2014 | 2013 |
| Soliditet, % | 35,0 | 35,5 | 37,3 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 1,5 | 3,4 | 2,9 |
Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att trygga koncernens förmåga att fortsätta sin verksamhet, så att den kan fortsätta att generera avkastning till aktieägarna och nytta för andra intressenter.
Med refinansieringsrisk avses risken att Balder inte kan återfinansiera sig i framtiden eller endast till kraftigt ökade kostnader. Balder har skriftliga kreditlöften om 1 000 Mkr, vilka är avsedda som back-up facilitet för Balders certifikatprogram om 1 500 Mkr. Det innebär att om Balder inte kan emittera under certifikatprogrammet kommer back-up faciliteten att utnyttjas till den icke emitterade delen. Balder arbetar kontinuerligt med att ta upp nya lån och omförhandla befintliga lån. Av låneportföljen ska över tid 50 procent inneha en kredittid på mer än två år och inte mer än 35 procent av lånen bör förfalla under ett enskilt år.
Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja företagets betalningsåtaganden avseende rörelsekostnader, räntor, amorteringar och utdelning på preferensaktier. Enligt finanspolicyn skall det alltid finnas tillräckligt med kontanta medel och garanterade krediter för att täcka det löpande likviditetsbehovet. Styrelsen kan oaktat långsiktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel vid ökad beredskap för större affärer. Per bokslutsdagen uppgick Balders likvida medel, finansiella placeringar och outnyttjade kreditfaciliteter till 806 Mkr (1 004).
Kassaflödet per år avseende finansiella skulder vid antagande om nuvarande storlek på koncernen. Kassaflödet avser räntekostnader, amortering, leverantörsskulder och reglering av övriga finansiella skulder. Finansnettot har beräknats utifrån koncernens genomsnittliga ränta med avdrag för ränteintäkter och räntebidrag.
Refinansiering sker löpande, varför inga räntekostnader har angetts för längre tid än 10 år.
| Mkr | 0–3 år | 4–5 år | 6–7 år | ≥8 år |
|---|---|---|---|---|
| Förfallostruktur lån | 16 740 | 1 200 | 2 183 | 2 255 |
| Räntekostnader 1) | 1 728 | 1 122 | 1 098 | 1 602 |
| Leverantörsskulder | 74 | — | — | — |
| Övriga skulder | 297 | — | — | — |
| Summa | 18 839 | 2 322 | 3 281 | 3 857 |
| Koncernen 2013-12-31 Mkr |
0–3 år | 4–5 år | 6–7 år | ≥8 år |
| Förfallostruktur lån | 9 792 | 2 929 | 989 | 2 811 |
| Räntekostnader 1) | 1 578 | 1 020 | 996 | 1 249 |
| Leverantörsskulder | 150 | — | — | — |
| Övriga skulder | 465 | — | — | — |
| Summa | 11 985 | 3 949 | 1 985 | 4 060 |
| Moderbolaget 2014-12-31 | ||||
| Mkr | 0–3 år | 4–5 år | 6–7 år | ≥8 år |
| Förfallostruktur lån | 5 854 | 1 200 | 789 | – |
| Räntekostnader 1) | 608 | 400 | 396 | 587 |
| Leverantörsskulder | 5 | — | — | — |
| Summa | 4 195 | 1 599 | 773 | 851 |
|---|---|---|---|---|
| Övriga skulder | 6 | — | — | — |
| Leverantörsskulder | 2 | — | — | — |
| Räntekostnader 1) | 537 | 348 | 340 | 495 |
| Förfallostruktur lån | 3 650 | 1 251 | 433 | 356 |
| Mkr | 0–3 år | 4–5 år | 6–7 år | ≥8 år |
Övriga skulder 145 — — — Summa 6 612 1 600 1 185 587
1) Avser räntekostnader under perioden 0–10 år.
Med ränterisk avses risken för fluktuationer i kassaflöde och resultat till följd av förändringar i räntenivåer. Den faktor som främst påverkar ränterisken är räntebindningstiden. Lång räntebindningstid innebär en förutsägbarhet i kassaflödet men det innebär oftast också högre räntekostnader.
Hanteringen av koncernens ränteexponering är centraliserad, vilket innebär att den centrala finansfunktionen ansvarar för att identifiera och hantera denna exponering. Ränterisken skall hanteras med risksäkringsinstrument som ränteswappar, räntetak och räntegolv. Som övergripande nyckeltal används räntetäckningsgrad. Räntetäckningsgraden skall vid varje mättillfälle överstiga 1,5 gånger. För att erhålla en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs bedömningen av ränterisken vid upptagandet av lån med kort räntebindning utifrån koncernens totala låneportfölj. Räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad ränterisk i den totala upplåningen.
Balder har i huvudsak använt sig av swappar samt räntetak för att hantera ränterisken, vilka förfaller mellan 2016 och 2026. I takt med att marknadsräntan förändras uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde, som inte är kassaflödespåverkande, på de finansiella instrumenten. Derivaten redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning. Derivaten värderas utifrån noterade priser på marknaden. Värdeförändringarna uppgick under 2014 till –624 Mkr (433). Det verkliga värdet för finansiella instrument baseras på förmedlade kreditinstituts värderingar. Rimligheten i värderingen har prövats genom att låta annat kreditinstitut värdera liknande instrument på balansdagen, se sid 54 för känslighetsanalys.
Balder äger fastigheter via dotterbolag i Danmark och Finland. Den valutarisk som föreligger avser omräkningen av de utländska dotterbolagens tillgångar och skulder till koncernens presentationsvaluta. Exponeringen är för närvarande låg.
Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, nivån på marknadsmässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga. En förändring av hyresnivån eller den ekonomiska uthyrningsgraden med +/– 1 procentenhet påverkar resultat före skatt med +/– 27 Mkr respektive +/– 29 Mkr.
Risken för att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, det vill säga att betalning ej erhålls för kundfordringar, utgör en kundkreditrisk. Koncernens kunder kreditkontrolleras varvid information om kundernas finansiella ställning inhämtas från olika kreditupplysningsföretag.
En beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och lokalanpassning för befintlig kund. Bankgaranti, depositioner av förtida hyror eller annan säkerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig kredithistorik.
I syfte att följa kundernas kreditvärdighetsutveckling sker en löpande kreditbevakning.
Den finansiella verksamheten i Balder medför exponering för kreditrisker. Det är främst motpartsrisker i samband med fordringar på banker och andra motparter som uppstår vid handel med derivatinstrument. Balders finanspolicy innehåller ett särskilt motpartsreglemente i vilket maximal kreditexponering för olika motparter anges.
Vid årets utgång hade Balder bindande låneavtal om sammanlagt 22 378 Mkr (16 521). Kreditavtalen utgörs främst av bilaterala avtal med nordiska banker samt ett certifikatprogram om 1 500 Mkr (1 000). Utestående certifikatvolym var per den 31 december 675 Mkr (685). Netto räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel och finansiella placeringar om 456 Mkr (513) uppgick till 21 922 Mkr (16 008).
Avtalen kan delas upp i fem kategorier:
Räntebärande skulder är i huvudsak formellt kortfristiga men till sin karaktär långfristiga, då de löpande förlängs. Som kortfristiga räntebärande skulder redovisas ett års avtalad amortering.
I vissa fall kompletteras säkerheten med garantier för räntetäckningsgrad, soliditet och belåningsgrad. Balder uppfyller alla garantier vid årsskiftet. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor.
Den genomsnittliga kreditbindningstiden på låneavtalen uppgick per den 31 december 2014 till 4,3 år (5,4). Förfallostrukturen för låneavtalen, som framgår av löptidsanalysen, visar när i tiden låneavtalen förfaller till omförhandling eller återbetalning. Den genomsnittliga effektiva räntan per bokslutsdagen uppgick till 2,6 procent (3,2) inklusive effekten av upplupen ränta från Balders räntederivat. Den genomsnittliga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 2,3 år (3,5). Andelen lån med ränteförfall under kommande treårsperiod uppgick till 65 procent (59).
| Summa | 22 378 | 2,6 | 100 | 22 378 |
|---|---|---|---|---|
| >5 år | 4 918 | 3,6 | 22,0 | 4 918 |
| 4–5 år | — | — | — | — |
| 3–4 år | 3 000 | 4,7 | 13,4 | 3 000 |
| 2–3 år | — | — | — | — |
| 1–2 år | 500 | 4,3 | 2,2 | 500 |
| Inom ett år | 13 960 | 1,8 | 62,4 | 13 960 |
| År | Redovisat värde, Mkr |
Ränta, % | Andel, % | Verkligt värde, Mkr |
Verkligt värde för finansiella skulder som inte är derivatinstrument har beräknats genom att diskontera det framtida kassaflödet med aktuell marknadsränta på balansdagen. Diskonteringsräntan som använts till beräkningen av verkligt värde ligger mellan 1,5 procent och 3,8 procent.
| Kund- och lånefordringar |
Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultat räkningen Derivat 1) |
Övriga skulder | Totalt redovisat värde |
Totalt verkligt värde |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen, Mkr | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| Kundfordringar | 19 | 23 | — | — | — | — | 19 | 23 | 19 | 23 |
| Fordringar på intressebolag | 616 | 748 | — | — | — | — | 616 | 748 | 616 | 748 |
| Finansiella placeringar 2) | — | — | 257 | 305 | — | — | 257 | 305 | 257 | 305 |
| Summa fordringar | 635 | 771 | 257 | 305 | — | — | 892 | 1 076 | 892 | 1 076 |
| Långfristiga räntebärande skulder | — | — | — | — | 22 157 | 16 338 | 22 157 | 16 338 | 22 157 | 16 342 |
| Checkräkningskredit | — | — | — | — | — | 4 | — | 4 | — | 4 |
| Derivat 3) | — | — | 1 086 | 472 | — | — | 1 086 | 472 | 1 086 | 472 |
| Långfristiga icke räntebärande skulder | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — |
| Kortfristiga räntebärande skulder | — | — | — | — | 221 | 179 | 221 | 179 | 221 | 179 |
| Leverantörsskulder | — | — | — | — | 74 | 150 | 74 | 150 | 74 | 150 |
| Summa skulder | — | — | 1 086 | 472 | 22 452 | 16 671 | 23 538 | 17 143 | 23 538 | 17 147 |
| Moderbolaget, Mkr | ||||||||||
| Fordringar på koncernbolag | 15 777 | 11 506 | — | — | — | — | 15 777 | 11 506 | 15 777 | 11 506 |
| Fordringar på intressebolag | 616 | 748 | — | — | — | — | 616 | 748 | 616 | 748 |
| Finansiella placeringar 2) | — | — | 257 | 305 | — | — | 257 | 305 | 257 | 305 |
| Summa fordringar | 16 393 | 12 253 | 257 | 305 | — | — | 16 650 | 12 558 | 16 650 | 12 558 |
| Långfristiga skulder till kreditinstitut | — | — | — | — | 7 806 | 5 632 | 7 806 | 5 632 | 7 806 | 5 632 |
| Checkräkningskredit | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — |
| Derivat 3) | — | — | 936 | 361 | — | — | 936 | 361 | 936 | 361 |
| Långfristiga icke räntebärande skulder | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — |
| Skulder till koncernbolag | — | — | — | — | 3 952 | 2 782 | 3 952 | 2 782 | 3 952 | 2 782 |
| Kortfristiga skulder till kreditinstitut | — | — | — | — | 37 | 58 | 37 | 58 | 37 | 58 |
| Leverantörsskulder | — | — | — | — | 5 | 2 | 5 | 2 | 5 | 2 |
| Summa skulder | — | — | 936 | 361 | 11 801 | 8 474 | 12 736 | 8 835 | 12 736 | 8 835 |
1) Finansiella tillgångar/skulder som innehas för handel.
2) Finansiella placeringar är nivå 1 i värderingshierarkin.
3) Derivat är nivå 2 i värderingshierarkin.
Derivat har nettoredovisats som skuld. I skulden ingår inga positiva värden (51).
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| Beviljad kreditlimit | 350 | 495 | 300 | 445 |
| Utnyttjad del | — | –4 | — | — |
| Outnyttjad del | 350 | 491 | 300 | 445 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Personalkostnader | 22 | 27 | 7 | 9 | |
| Räntekostnader | 70 | 74 | 34 | 34 | |
| Förskottsbetalda hyror | 361 | 220 | — | — | |
| Fastighetskostnader | 69 | 47 | — | — | |
| Övriga poster | 17 | 8 | 2 | 2 | |
| Summa | 538 | 376 | 44 | 45 |
| Ställda säkerheter | Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| Fastighetsinteckningar | 22 358 | 17 848 | — | — |
| Aktier i koncernbolag | 2 255 | 1 469 | — | — |
| Reverser | — | — | 5 898 | 5 008 |
| Summa | 24 613 | 19 317 | 5 898 | 5 008 |
| Eventualförpliktelser | Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Borgen för dotterbolag | – | – | 13 542 | 10 151 | |
| Borgen för intressebolag | 1 486 | 925 | 1 486 | 925 | |
| Summa | 1 486 | 925 | 15 028 | 11 076 |
| Likvida medel | Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| Följande delkomponenter ingår i likvida medel: | ||||
| Kassa och bank | 199 | 208 | 165 | 144 |
| Summa enligt balansräkningen | 199 | 208 | 165 | 144 |
| Summa enligt kassaflödesanalysen | 199 | 208 | 165 | 144 |
| Mkr | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|---|
| Erhållen ränta | 27 | 27 | 16 | 33 |
| Betald ränta | –419 | –328 | –147 | –117 |
| Betald derivatkostnad | –198 | –164 | –161 | –122 |
| Summa | –591 | –465 | –292 | –206 |
Koncerninterna ränteintäkter och räntekostnader för 2014 samt 2013 är ej likviditetspåverkande.
| Specifikation av moderbolagets direkta innehav av andelar i dotterbolag | Redovisat värde | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dotterbolag | Organisationsnummer | Säte | Antal andelar | Andel, % | 2014 | 2013 |
| Balder Storstad AB | 556676-4378 | Göteborg | 1 172 306 | 100 | 1 046 | 1 046 |
| Balder Mellanstad AB | 556514-4291 | Göteborg | 1 938 000 | 100 | 150 | 150 |
| Din Bostad Sverige AB | 556541-1898 | Göteborg | 18 500 000 | 100 | 626 | 626 |
| Egby Vindkraftverk AB | 556760-5919 | Göteborg | 1 000 | 100 | 0 | 0 |
| Balder Danmark ApS | 34058016 | Köpenhamn | 80 000 | 100 | 0 | 0 |
| Summa | 1 822 | 1 822 |
Balderkoncernen äger genom ovan nämnda dotterbolag 100 procent i ytterligare 238 bolag (201) vilka framgår av respektive dotterbolags årsredovisning.
| Moderbolaget, Mkr | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Ackumulerade anskaffningsvärden | ||
| Ingående balans | 1 822 | 1 827 |
| Utdelning/ägartillskott | — | –4 |
| Nedskrivning | — | –2 |
| Förvärv | — | — |
| Utgående balans | 1 822 | 1 822 |
| Fordringar | Skulder | |||
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget, Mkr | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| Ingående balans | 11 506 | 10 571 | 2 782 | 2 927 |
| Förändring utlåning till dotterbolag | 4 271 | 935 | 1 170 | –145 |
| Utgående balans | 15 777 | 11 506 | 3 952 | 2 782 |
Intressebolag
Fastställd amorteringsplan saknas.
Koncernen står under bestämmande inflytande från Erik Selin Fastigheter AB som innehar 51,3 procent (51,3) av rösterna i moderbolaget Fastighets AB Balder. Moderbolaget i den största koncernen där Balder ingår är Erik Selin Fastigheter AB.
Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderbolaget bestämmande inflytande över dotterbolag enligt not 26, Andelar i koncernbolag.
Erik Selin Fastigheter AB har köpt fastighetsadministrativa tjänster av Balder för 2 Mkr (2). Tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor.
Moderbolaget har utfört fastighetsadministrativa tjänster åt sina dotterbolag uppgående till 98 Mkr (83). Moderbolaget fungerar som internbank. Fordringar på dotterbolag uppgick per bokslutsdagen till 15 777 Mkr (11 506). Såväl de administrativa som finansiella tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor.
I början av januari såldes 50 procent av fastigheten Stockholm Murmästaren 3 till Oscar Properties Holding AB. Balder kommer fortsätta äga 50 procent av fastigheten och tillsammans med Oscar Properties utveckla fastigheten.
Dessutom har Balder efter periodens utgång fövärvat hotellfastigheten Stockholm Snöflingan 3 för cirka 670 Mkr. Fastigheten, färdigställd 2009, har en uthyrningsbar yta om cirka 22 000 kvm. Hotellverksamheten bedrivs av Courtyard by Marriott Stockholm.
Utöver ovanstående närståenderelationer äger Balderkoncernen
Under verksamhetsåret har intressebolagen köpt förvaltningsoch administrativa tjänster för sina koncerner av Balder uppgående till 23 Mkr (14). Nettofordringar på intressebolag uppgick per bokslutsdagen till 616 Mkr (748). Såväl de administrativa som finansiella tjäns-
Företagets styrelseledamöter samt bolag ägda av dessa kontrollerar 66,9 procent (66,9) av rösterna i Balder. Beträffande styrelsen, VD och övriga befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angående avgångsvederlag, se not 4, Anställda och personalkostnader.
intressebolag enligt not 15, Andelar i intressebolag.
terna är prissatta på marknadsmässiga villkor.
Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning
Företagsledningen har med styrelsen diskuterat utvecklingen, val av och upplysningarna avseende koncernens viktiga redovisningsprinciper och uppskattningar samt tillämpningen av dessa.
För viktiga antaganden och bedömningar i samband med värdering av förvaltningsfastigheter se not 13, Förvaltningsfastigheter.
Balder redovisar sina fastigheter enligt verkligt värdemetoden vilket innebär att värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Resultatet kan därför påverkas väsentligt.
Balder genomför en intern värdering av fastigheterna vid varje kvartalsrapport. För att kvalitetssäkra Balders interna värderingar låter Balder externvärdera delar av beståndet löpande under året.
Balder förfogar över förlustavdrag vilka huvudsakligen härstammar från den verksamhet som bedrivits tidigare. Vidare finns underskottsavdrag i dotterbolag. Balder bedömer att samtliga förlustavdrag, enligt gällande skatteregler, kommer att kunna utnyttjas mot framtida vinster.
Balder kan dock inte lämna några garantier för att dagens, eller nya skatteregler inte innebär begränsningar i möjligheterna att utnyttja underskottsavdragen.
Redovisningsstandarden IFRS 3:s regel om klassificering av förvärv som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv utgår från att en individuell bedömning måste göras av varje enskild transaktion. För samtliga årets förvärv har bedömning inneburit att transaktionerna har klassificerats som tillgångsförvärv.
Fastighets AB Balder (publ) är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Göteborg. Moderbolagets aktier är registrerade på Nasdaq OMX Stockholm, Large Cap. Adressen till huvudkontoret är Box 53121, 400 15 Göteborg. Besöksadressen är Vasagatan 54.
Koncernredovisningen för år 2014 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnda koncernen.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen och VD den 8 april 2015. Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 6 maj 2015. Styrelsen avser att föreslå årsstämman att ingen utdelning (–) lämnas för stamaktier och för preferensaktier utdelas 20,00 kr per aktie (20,00) för verksamhetsåret 2014.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandard som avses i Europaparlamentets
och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationell redovisningsstandard. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Göteborg den 8 april 2015
Christina Rogestam Styrelseordförande
Sten Dunér Fredrik Svensson Anders Wennergren Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Erik Selin Styrelseledamot och VD
Vår revisionsberättelse har lämnats 2015-04-08 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bengt Kron Auktoriserad revisor
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Fastighets AB Balder (publ) för år 2014. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 53–85.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för attupprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisions bevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Fastighets AB Balder (publ) för år 2014.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelse ledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Göteborg den 8 april 2015 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bengt Kron Auktoriserad revisor
Bolagsstyrning i svenska börsbolag regleras av en kombination av skrivna regler och praxis genom vilka ägarna direkt och indirekt styr bolaget. Regelverket har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer, den så kallade Koden och genom självreglering. Koden bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att samtliga regler inte alltid behöver följas om motiv finns och förklaras.
Några av Kodens principer är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv och ansvarstagande ägarroll och skapa en väl avvägd maktbalans mellan ägare, styrelse och verkställande ledning, vilket Balder ser som en naturlig del av principerna för verksamheten. Koden innebär även att viss information ska hållas tillgänglig på webbplatsen. Svensk kod för bolagsstyrning förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se där även den svenska modellen för bolagsstyrning beskrivs.
Balder tillämpar Koden och den är avsedd att utgöra ett led i självreglering inom svenskt näringsliv.
Bolagets firma är Fastighets AB Balder och bolaget är publikt (publ). Bolagets styrelse har sitt säte i Göteborg.
Bolaget ska ha till föremål för sin verksamhet att direkt eller indirekt, genom hel- eller delägda bolag, förvärva, förvalta, äga och avyttra fast egendom och värdepapper samt bedriva annan därmed förenlig verksamhet.
Bolagsordningen, som finns tillgänglig på Balders webbplats, innehåller bland annat uppgifter om aktiekapital, antal aktier, aktieslag och företrädesrätt, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman.
Årsstämman är bolagets högsta beslutande organ, där aktieägarnas rätt att besluta i bolagets angelägenheter kan utövas. Styrelsen och revisorer i bolaget utses av årsstämman på förslag av valberedningen. Årsstämman fattar också beslut om ändringar i bolagsordningen och om förändring av aktiekapitalet. För att kunna delta i beslut erfordras att aktieägaren är närvarande vid stämman, antingen personligen eller genom ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd i aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan om deltagande gjorts till bolaget inom viss fastställd tid. Aktieägare som önskar att få ett särskilt ärende behandlat på årsstämman kan normalt begära detta om begäran sker i god tid före stämman hos Balders styrelse.
Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver den svenska aktiebolagslagen att förslag ska godkännas av en större andel av de på stämman företrädda aktierna och avgivna röster.
Vid årsstämman den 7 maj 2014 i Restaurang Palace i Göteborg representerades 191 aktieägare, vilka företrädde 76 procent av det totala antalet röster. Samtliga styrelseledamöter samt bolagets revisor var närvarande vid stämman.
Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2013 och beviljade styrelsen och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret 2013.
Följande beslut fattades på årsstämman den 7 maj 2014;
Protokoll fört vid årsstämman den 7 maj 2014 finns tillgängligt på bolagets webbplats. Årsstämman 2015 äger rum den 6 maj klockan 15.00 i Radisson Blu Scandinavia Hotel Göteborg, Södra Hamngatan 59–65 i Göteborg. Information om årsstämman publiceras på webbplatsen www.balder.se.
Balderaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm Large Cap. Vid årsskiftet uppgick antalet aktieägare till 16 310 stycken. Balder har under året avyttrat samtliga 2 859 600 återköpta stamaktier av serie B för cirka 220 Mkr. Balders aktiekapital uppgick per den 31 december 2014 till 172 396 852 kr fördelat på 172 396 852 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1,00 kr, varav 11 229 432 av serie A och 151 167 420 av serie B samt 10 000 000 preferensaktier. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B och preferensaktien berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämman rösta för antalet av denne ägda och företrädda aktier. Ytterligare information om aktier och aktiekapital finns på sidorna 13–15, Aktien och ägarna.
Styrelsen utses av årsstämman och ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst sju ledamöter. Ledamöterna väljs på årsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämman som hålls efter det år då ledamoten utsågs. Styrelsen har under 2014 bestått av fem ledamöter och svarar för bolagets organisation och förvaltning. Styrelsen arbetar efter en fastställd arbetsordning med instruktioner om arbetsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören.
Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget och dess verksamhet samt genomgår börsens utbildning enligt börskontraktet. Därefter erhåller styrelsen kontinuerligt information om bland annat regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens ansvar i ett noterat bolag.
För beslut i styrelsen gäller aktiebolagslagens regler innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter samt mer än en tredjedel av det totala antalet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röstetal har ordförande utslagsröst.
Styrelsens arbete regleras bland annat av den svenska aktiebolagslagen, bolagsordningen, Koden och den arbetsordning som styrelsen fastställt för sitt arbete.
Styrelsen i Balder består av personer som har en bred erfarenhet och kompetens från fastighetsbranschen, affärsutveckling och finansiering. Flertalet av ledamöterna har erfarenhet från styrelsearbete i andra börsnoterade bolag.
I styrelsen är de båda stora ägarna Erik Selin Fastigheter AB och Arvid Svensson Invest AB representerade genom Erik Selin och Fredrik Svensson.
Balders firma tecknas, förutom av styrelsen, av styrelseordföranden Christina Rogestam, VD Erik Selin och ekonomidirektör Magnus Björndahl, två i förening.
Styrelsens övergripande uppgift är att för ägarnas räkning förvalta bolagets angelägenheter på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses på bästa möjliga sätt.
Styrelsen ansvarar för att bolagets organisation är ändamålsenlig och att verksamheten bedrivs i enlighet med bolagsordningen, aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar och författningar samt styrelsens arbetsordning. Styrelsen ska utföra styrelsearbetet gemensamt under ordförandens ledning.
Styrelsen ska vidare tillse att verkställande direktören fullgör sina åligganden i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar. Dessa återfinns i den av styrelsen upprättade VDinstruktionen. Styrelsens ledamöter ska inte ha ansvar för olika arbetsområden eller uppgifter. Belönings- och ersättningsfrågor för VD bereds av styrelsens ordförande och föredras för övriga i styrelsen innan beslut.
Styrelsens uppgift innefattar, utan att vara begränsad därtill, följande:
Det åligger styrelsens ordförande att säkerställa att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åtaganden. Det åligger därvid ordföranden att, utan att vara begränsad därtill, följande:
Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som ska behandlas på respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Arbetsordningen föreskriver också att styrelsen ska ha ett revisionsutskott och ett ersättningsutskott. Ordförande i utskotten ska vara styrelsens ordförande.
Styrelsen ska, utöver konstituerande styrelsemöte, hålla styrelsemöte vid minst fyra tillfällen årligen. VD och/eller ekonomidirektören ska som huvudregel vara föredragande i styrelsen. Bolagets medarbetare, revisor eller annan extern konsult ska adjungeras till styrelsemöten för att delta och föredra ärenden vid behov.
Styrelsen är beslutsför om mer än hälften av antalet styrelseledamöter är närvarande. Styrelseordföranden har utslagsröst vid lika röstetal.
Balders styrelse har under 2014 haft 10 styrelsemöten, varav ett konstituerande. Enligt gällande arbetsordning ska styrelsen hålla minst fem ordinarie styrelsemöten, inklusive konstituerande styrelsemöte, per kalenderår. Styrelsemöten hålls i samband med bolagets rapportering. Vid varje ordinarie styrelsemöte behandlas frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom förvärv och försäljningar av fastigheter, investeringar i befintliga fastigheter samt finansieringsfrågor. Vidare informeras styrelsen om det aktuella affärsläget på hyres-, fastighets- och kreditmarknaden. Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2014 kan nämnas förvärvsstrategier, kapitalstruktur och finansieringssituation, företagsgemensamma policyer samt arbetsordning för styrelsen.
Ersättningsutskottet har, i förhållande till styrelsen, en beredande funktion i frågor om principer för ersättning och andra anställningsvillkor för VD och övriga ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet ska följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar och ersättningsnivåer till ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut om samt utarbeta förslag till nya riktlinjer för ersättningsprinciper och andra anställningsvillkor. Inför årsstämmans beslut ska styrelsen föreslå principer för ersättning och andra anställningsvillkor för VD och övriga ledande befattningshavare. Utifrån årsstämmans beslut åligger det ersättningsutskottet att besluta om ersättning till VD och övriga befattningshavare. Ersättningsutskottet består av samtliga externa styrelseledamöter och ska sammanträffa minst en gång per år. För ytterligare information se not 4, Anställda och personalkostnader.
Revisionsutskottet ska svara för beredning av styrelsens arbete med att kvalitetssäkra bolagets finansiella rapportering, biträda valberedningen vi framtagandet av förslag till revisor och arvode till dem samt att trygga en kvalificerad oberoende granskning av bolaget. Revisionsutskottet ska träffa bolagets revisorer minst en gång per kalenderår. Under 2014 har revisionsutskottet, som består av samtliga externa styrelseledamöter, träffat bolagets revisor en gång samt erhållit en rapport över utförd granskning.
| Närvarande möten | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Namn | Invald | Obero ende |
Styrelse möten |
Revisions utskott |
Ersättnings utskott |
||||||
| Christina Rogestam | 2006 | Ja | 10/10 | 1/1 | 1/1 | ||||||
| Erik Selin | 2005 | Nej | 10/10 | — | — | ||||||
| Fredrik Svensson | 2005 | Ja | 9/10 | 1/1 | 1/1 | ||||||
| Sten Dunér | 2007 | Ja | 10/10 | 1/1 | 1/1 | ||||||
| Anders Wennergren | 2009 | Ja | 10/10 | 1/1 | 1/1 |
Ytterligare information om bolagets styrelse finns på sidan 92 samt på Balders webbplats, www.balder.se.
Styrelseledamot eller VD får inte handlägga frågor rörande avtal mellan sig själv och bolaget eller koncernen. Denne får inte heller handlägga fråga om avtal mellan bolaget och tredje man, om denne har ett väsentligt intresse som kan strida mot bolagets. Med avtal som avses ovan jämställs rättegång eller annan talan. Det åligger styrelseledamot eller VD att i förekommande fall upplysa om en jävsituation skulle föreligga.
Årsstämman beslutar om tillvägagångssättet för val av styrelse och i förekommande fall revisorer. Årsstämman 2014 beslutade att en valberedning skulle inrättas inför 2015 års årsstämma för att framlägga förslag till antalet styrelseledamöter, val av styrelseledamöter inklusive styrelseordförande samt ersättning till såväl styrelseledamöter som revisorer.
Valberedningens förslag offentliggörs senast i samband med kallelsen till årsstämman. Aktieägare ges möjlighet att vända sig till valberedningen med nomineringsförslag.
Årsstämman 2014 fastställde valberedningens förslag att valberedningen ska bestå av en representant för envar av de två största aktieägarna eller ägarkonstellationerna jämte Lars Rasin, som företräder övriga aktieägare. Ordförande i valberedningen ska vara Lars Rasin. Namnen på övriga två ledamöter samt de ägare som de företräder ska offentliggöras senast sex månader före ordinarie årsstämma. Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till dess att ny valberedning utsetts. Om Lars Rasin avgår som ordförande i valberedningen ska bolagets styrelseordförande utse ny ordförande i valberedningen fram till nästa stämma i bolaget.
Valberedningen inför årsstämman 2015 består av Christian Hahne, företrädande Erik Selin Fastigheter AB, Rikard Svensson, företrädande Arvid Svensson Invest AB samt ordförande Lars Rasin.
Valberedningen har beslutat att föreslå omval av nuvarande styrelseledamöterna Christina Rogestam, Fredrik Svensson, Sten Dunér, Anders Wennergren och Erik Selin. Till styrelsens ordförande föreslås omval av Christina Rogestam.
VD ansvarar för den löpande förvaltningen enligt de riktlinjer och policyer som styrelsen beslutar om. VD ska rapportera om Balders utveckling till styrelsen och upprätta dagordning för styrelsemöten enligt en fastställd agenda. Inför styrelsemöten ska VD tillse att erforderligt material sammanställs och distribueras till styrelseledamöterna.
Ledningen sammanträder normalt en gång per månad med en stående agenda, innefattande bland annat fastighetsaffärer samt finans- och övergripande förvaltningsfrågor. Koncern ledningen består av sex personer och omfattar resurser som VD, ekonomi, finans, förvaltning, fastighetstransaktioner samt personal.
Bolagets årsredovisning och styrelsens och VD:s förvaltning granskas av bolagets revisor som avger en revisionsberättelse för räkenskapsåret till årsstämman.
Revisorn redovisar sin revisionsplan för året samt synpunkter på bokslutet och årsredovisningen för styrelsen.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB med Bengt Kron som huvudansvarig revisor valdes vid den ordinarie årsstämman den 7 maj 2013 till revisor under en period om fyra år till den ordinarie årsstämman 2017.
Inför årsstämman den 6 maj 2015 föreslår styrelsen:
• ingen aktieutdelning lämnas till stamaktieägarna,
Inför årsstämman den 6 maj 2015 föreslår valberedningen:
Balder lämnar delårsrapporter för verksamheten tre gånger per år; per den 31 mars, per den 30 juni samt per den 30 september. Därutöver redovisar Balder helårsbokslut per den 31 december i sin bokslutskommuniké samt offentliggör årsredovisning i god tid före ordinarie årsstämma.
Årsredovisningen för 2014 finns tillgänglig för distribution och på Balders webbplats. Samtliga dokument liksom pressreleaser och presentationer i samband med rapporter finns tillgängliga på Balders webbplats, www.balder.se.
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Koden för den interna kontrollen. Denna beskrivning har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Koden och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende finansiell
rapportering. Med finansiell rapportering avses delårsrapporter, bokslutskommuniké och årsredovisning. Denna beskrivning utgör inte en del av de formella årsredovisningshandlingarna.
Balders interna kontroll följer ett etablerat ramverk, Internal Control – Integrated Framework, som består av fem komponenter. Dessa komponenter är kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen utgörs av kontrollmiljön. En bra kontrollmiljö bygger på tydligt definierade och kommunicerade beslutsvägar och riktlinjer mellan olika nivåer i organisationen, som tillsammans med företagskulturen och gemensamma värderingar bildar förutsättningarna för att styra Balder på ett professionellt sätt. I grunden för Balders interna kontroll ligger den decentraliserade organisationen med 494 fastigheter, i var sin resultatenhet, som förvaltas från regionkontoren. Som ett stöd för kontrollmiljön och för att ge nödvändig vägledning till olika befattningshavare finns ett antal dokumenterade styrande dokument såsom interna policyer, riktlinjer, manualer, styrelsens arbetsordning, beslutsordning, regler för attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner. Styrande dokument uppdateras vid behov för att alltid spegla gällande lagar och regler.
Fokus läggs på att identifiera de risker som bedöms som mest väsentliga i Balders resultat- och balansposter i den finansiella rapporteringen och vilka åtgärder som kan reducera dessa risker. Riskhanteringen finns inbyggda i ovan nämnda dokument för kontrollmiljön.
Olika metoder används för att värdera och minimera risker samt för att säkerställa att de risker som bolaget blir utsatt för hanteras enligt, för Balder, gällande policyer och regler. Styrelsen gör årligen en genomgång av den interna kontrollen i enlighet med styrelsens arbetsordning. Riskbedömningen uppdateras löpande för att omfatta förändringar som väsentligt påverkar den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen.
De mest väsentliga riskerna som har identifierats i samband med den finansiella rapporteringen är felaktigheter i redovisningen och värderingen av fastighetsbeståndet, uppskjuten skatt, räntebärande skulder, refinansiering, skatt och moms samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.
För att säkerställa att den finansiella rapporteringen vid varje tidpunkt ger en rättvisande bild finns ett antal kontrollaktiviteter inbyggda. Dessa aktiviteter involverar olika nivåer i organisationen, från styrelse och företagsledning till övriga medarbetare. Kontrollaktiviteterna syftar till att i rätt tid förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Aktiviteterna består av godkännande och redovisning av affärstransaktioner, uppföljning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policyer, generella och applikationsspecifika IT-kontroller, avstämning av externa motparter och resultatuppföljning på olika nivåer
i organisationen. Andra aktiviteter är uppföljning av redovisningsprocessen inklusive bokslut och koncernredovisning och dess överensstämmelse med tillämpliga regelverk, godkännande av rapporteringsverktyg, redovisnings- och värderingsprinciper samt fullmakts- och behörighetsstrukturer.
Balders regionkontor deltar i den grundläggande kontrollen, uppföljningen samt analysen på respektive region. För att säkerställa kvalitén på regionernas finansiella rapportering sker en utvärdering tillsammans med koncernens controllers. Uppföljningen på regionnivå tillsammans med de kontroller och analyser som sker på koncernnivå är en viktig del i den interna kontrollen, för att säkerställa att den finansiella rapporteringen i allt väsentligt inte innehåller några felaktigheter.
Balder har fastställt hur information och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen ska ske för att bolagets informationsgivning ska ske på ett effektivt och korrekt sätt. Balder har riktlinjer för hur den finansiella informationen kommuniceras mellan ledning och övriga medarbetare. Riktlinjer, uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal genom muntlig och skriftlig information samt på Balders intranät. Styrelsen får ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från möten och rapporter från bolagets revisorer.
En ändamålsenlig process finns för löpande uppföljning och årlig utvärdering av efterlevnaden av interna policyer, riktlinjer, manualer och koder samt av ändamålsenlighet och funktionalitet i etablerade kontrollaktiviteter. En särskild process finns för uppföljning av att rapporterade brister åtgärdas.
Olika metoder används för att värdera och minimera risker samt för att säkerställa att de risker som bolaget blir utsatt för hanteras enligt, för Balder, gällande policyer och regler. Styrelsen gör årligen en genomgång av den interna kontrollen i enlighet med styrelsens arbetsordning.
Styrelsen får minst en gång om året en rapport från Balders revisorer avseende internkontroll, riskhantering och finansiell rapportering.
Balder har en decentraliserad organisation som förvaltar 494 fastigheter från regionerna. I moderbolaget bedrivs finansverksamheten och ekonomifunktionen för hela koncernen.
I moderbolaget finns en controllerfunktion som följer upp regionkontorens förvaltning samt finansverksamheten i moderbolaget. Balders storlek och den decentraliserade organisationen tillsammans med controllerfunktionen i moderbolaget medför att det inte för tillfället är motiverat att ha en särskild internrevisionsenhet.
Christina Rogestam Styrelseordförande
Sten Dunér Fredrik Svensson Anders Wennergren Erik Selin
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot och VD
Till årsstämman i Fastighets AB Balder, org nr 556525-6905
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2014 på sidorna 87–91 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vi har läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi anser att en bolagsstyrningsrapport har upprättats, och att dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen.
Göteborg den 8 april 2015 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bengt Kron Auktoriserad revisor
Född 1943. Styrelsens ordförande sedan 2006. Utbildning: Fil. kand. samhällskunskap. Tidigare VD och koncernchef för Akademiska Hus AB, styrelseordförande i Metria AB samt ledamot i Lönnbacken AB. Aktieinnehav i Balder: 70 000 B-aktier, 1 160 preferens aktier samt 3 000 B-aktier och
2 080 preferensaktier via bolag.
Född 1956. Styrelseledamot sedan 2009.
Utbildning: Jur. kand. Advokat, partner och styrelseledamot i Advokatfirman Glimstedt. Styrelseledamot i Serneke AB . Aktieinnehav i Balder: 2 050 B-aktier och 214 000 B-aktier via bolag.
Styrelseledamot sedan 2005. Utbildning: Civilekonom. VD för AB Arvid Svensson, styrelseordförande i Klövern AB. Aktieinnehav i Balder:
2 915 892 A-aktier samt 13 542 540 B-aktier, samtliga via bolag.
Sten Dunér Född 1951. Styrelseledamot sedan 2007.
Utbildning: Civilekonom. VD för Länsförsäkringar AB. Styrelseordförande i Länsförsäkringar Bank, Länsförsäkringar Sak och Länsförsäkringar Fondliv. Ledamot i Länsförsäkringar Liv och Svensk Försäkring samt Försäkringsbranschens Arbetsgivareorganisation. Aktieinnehav i Balder: Inget aktieinnehav i Balder.
Styrelseledamot sedan 2005. Utbildning: Gymnasieekonom. VD för Fastighets AB Balder. Styrelseordförande i Skandrenting AB, styrelseledamot i Collector AB och Collector Credit AB samt Västsvenska Handelskammaren, Stendörren AB och Hexatronic Scandinavia AB. Aktieinnehav i Balder: 10 500 B-aktier och 500 preferensaktier samt 8 301 930 A-aktier och 57 207 798 B-aktier via bolag.
Balders styrelse består av fem personer, inklusive ordföranden. Styrelseledamöterna väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma.
Erik Selin Född 1967.
Styrelseledamot sedan 2005. Utbildning: Gymnasieekonom. VD för Fastighets AB Balder. Aktieinnehav i Balder: 10 500 B-aktier och 500 preferensaktier samt 8 301 930 A-aktier och 57 207 798 B-aktier via bolag.
Magnus Björndahl Född 1957. Ekonomidirektör. Anställd sedan 2008. Utbildning: Civilekonom Aktieinnehav i Balder: 21 000 B-aktier.
Petra Wing Engström,
Född 1965. Personal- och administrativ chef. Anställd sedan 2007. Utbildning: Gymnasieekonom Aktieinnehav i Balder: Inget aktieinnehav i Balder.
Benny Ivarsson Född 1955. Fastighetschef. Anställd sedan 2006. Utbildning: Civilekonom Aktieinnehav i Balder: 12 494 B-aktier och 8 500 preferensaktier samt 12 720 B-aktier via bolag.
Född 1974. Finanschef. Anställd sedan 2007. Utbildning: Civilekonom Aktieinnehav i Balder: 64 500 B-aktier.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Huvudansvarig: Bengt Kron, född 1965. Revisor i bolaget sedan 2009, vald på ordinarie årsstämma den 7 maj 2013 på fyra år till årsstämman 2017.
Sharam Rahi Född 1973 Förvaltningschef och
vice VD.
Utbildning: Grundskola Aktieinnehav i Balder: 737 822 B-aktier samt 788 978 B-aktier och 20 000 preferensaktier via bolag.
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Region Stockholm | ||||||||||||||
| Botkyrka | Freja 2 | Balders väg 4–16 | 1973 | Bostad | Ja | 7 060 | 220 | 7 280 | 51 | |||||
| Botkyrka | Freja 3 | Balders väg 1–5, 9–15 | 1973 | Bostad | Ja | 7 060 | 220 | 7 280 | 50 | |||||
| Botkyrka | Hallunda 4:11 | Iduns väg 2–16 | 1900 | Övrigt | Ja | |||||||||
| Botkyrka | Hallunda 4:9 | Balders väg 2–16 | 1900 | Övrigt | Ja | |||||||||
| Botkyrka | Idun 2 | Iduns väg 2–8, 12–16 | 1972 | Bostad | 7 060 | 256 | 7 316 | 51 | ||||||
| Botkyrka | Idun 3 | Iduns väg 1–5, 9–15 | 1972 | Bostad | 7 060 | 7 060 | 52 | |||||||
| Huddinge | Bäckgården 8 | Vårby Allé 8, 10, 14–22 | 1974 | Övrigt | Ja | 2 818 | 1 731 | 3 805 | 8 354 | 49 | ||||
| Huddinge | Vårby Gård 1:16 | Vårby Allé 58 m fl | 1973 | Bostad | 222 | 37 | 51 857 | 2 662 | 54 778 | 375 | ||||
| Järfälla | Jakobsberg 2:2583 | Järfällavägen 100–104 m fl | 1982 | Övrigt | 2 620 | 1 725 | 718 | 15 232 | 1 759 | 22 054 | ||||
| Järfälla | Säby 3:29 | Kopralsvägen 2–10 m fl | 2008 | Bostad | 5 344 | 8 | 5 352 | 81 | ||||||
| Lidingö | Fjällräven 1 | Vesslevägen 3 m fl | 1900 | Bostad | 100 | 4 300 | 2 561 | 6 961 | ||||||
| Nacka | Sicklaön 363:2 | Ektorpsvägen 2–6 m fl | 1986 | Övrigt | 2 350 | 8 383 | 10 733 | 94 | ||||||
| Nacka | Sicklaön 354:2 | Ektorpsvägen 6 | 1980 | Kontor | 8 571 | 3 925 | 1 245 | 4 350 | 320 | 18 411 | 113 | |||
| Nacka | Älta 9:130 | Ältavägen 170, 172 | 1992 | Handel | 960 | 880 | 1 840 | 19 | ||||||
| Nynäshamn | Musköten 1 | Björn Barkmans väg 1–48 | 1968 | Bostad | 16 | 100 | 22 494 | 207 | 22 817 | 140 | ||||
| Solna | Banken 14 | Hotellgatan 11 | 1965 | Övrigt | 93 | 11 444 | 11 537 | 113 | ||||||
| Solna | Puman 1 | Bangatan 21 m fl | 1972 | Kontor | 2 115 | 2 115 | 16 | |||||||
| Stockholm | Berget 2 | Västmannagatan 13 | 1929 | Övrigt | 1 176 | 339 | 1 515 | 31 | ||||||
| Stockholm | Doggen 1 | Vinthundsvägen 157 | 1974 | Kontor | 1 650 | 1 650 | 7 | |||||||
| Stockholm | Doggen 2 | Vinthundsvägen 159 A–B | 1984 | Kontor | Ja | 4 690 | 4 690 | 28 | ||||||
| Stockholm | Fiskaren Större 3 | Götgatan 21 | 1929 | Kontor | 235 | 993 | 1 375 | 2 603 | 53 | |||||
| Stockholm | Gladan 3 | Sankt Göransgatan 159 m fl | 1948 | Kontor | Ja | 5 355 | 124 | 5 479 | 83 | |||||
| Stockholm | Granen 21 | Floragatan 21 | 1972 | Kontor | 4 284 | 8 | 4 292 | 161 | ||||||
| Stockholm | Göta Ark 18 | Medborgarplatsen 21 | 1985 | Kontor | Ja | 17 807 | 668 | 18 475 | 376 | |||||
| Stockholm | Havsfrun 25 | Artillerigatan 42 | 1929 | Kontor | 3 267 | 239 | 3 506 | 83 | ||||||
| Stockholm | Holar 3 | Skalholtsgatan 10 | 1985 | Övrigt | Ja | 6 203 | 1 002 | 7 205 | 77 | |||||
| Stockholm | Islandet 4 | Adolf Fredriks Kyrkogata 13 m fl | 1908 | Kontor | 1 845 | 245 | 66 | 2 156 | 48 | |||||
| Stockholm | Järnplåten 23 | Kungsgatan 37 m fl | 1937 | Kontor | 4 504 | 2 013 | 6 517 | 237 | ||||||
| Stockholm | Katthavet 8 | Näckströmsgatan 8 | 1929 | Handel | 8 022 | 8 022 | 184 | |||||||
| Stockholm | Kilaberg 1 | Kilabergsvägen 4, 6, 8 m fl | 1975 | Kontor | Ja | 8 095 | 4 790 | 4 | 12 889 | 73 | ||||
| Stockholm | Kungsbacken 8 | Drottninggatan 108 m fl | 1929 | Kontor | 1 787 | 563 | 56 | 2 406 | 55 | |||||
| Stockholm | Kvasten 8 | Norrlandsgatan 14 | 1929 | Kontor | 1 336 | 614 | 58 | 10 | 2 018 | 159 | ||||
| Stockholm | Lindansaren 23 | Saltmätargatan 5–11 m fl | 1929 | Kontor | 7 172 | 803 | 498 | 293 | 8 766 | 181 | ||||
| Stockholm | Luftspringaren 10 | Saltmätargatan 19 | 1900 | Kontor | 498 | 498 | ||||||||
| Stockholm | Luftspringaren 16 | Saltmätargatan 19 A | 1929 | Kontor | 642 | 372 | 61 | 613 | 794 | 2 482 | 37 | |||
| Stockholm | Lärftet 2 | Brommaplan 407–413 m fl | 1941 | Bostad | Ja | 204 | 530 | 114 | 895 | 1 743 | 22 | |||
| Stockholm | Magneten 32 | Voltavägen 13–15 m fl | 1982 | Kontor | 6 990 | 450 | 2 667 | 10 107 | 81 | |||||
| Stockholm | Meteorologen 4 | Finn Malmgrens väg 9 m fl | 1991 | Bostad | Ja | 399 | 725 | 1 124 | 17 | |||||
| Stockholm | Meteorologen 5 | Finn Malmgrens väg 11 m fl | 1991 | Bostad | Ja | 1 090 | 74 | 1 227 | 2 391 | 34 | ||||
| Stockholm | Miklaholt 2 | Haukadalsgatan 10 | 1981 | Kontor | Ja | 1 128 | 788 | 1 916 | 16 | |||||
| Stockholm | Murmästaren 3 | Hantverkargatan 29 | 1926 | Kontor | 15 966 | 120 | 16 086 | 323 | ||||||
| Stockholm | Murmästaren 7 | Hantverkargatan 31 | 1929 | Kontor | 2 531 | 472 | 79 | 3 082 | 75 | |||||
| Stockholm | Prästgårdsängen 3 | Prästgårdsängen 6 m fl | 1986 | Kontor | Ja | 5 444 | 847 | 6 291 | 47 | |||||
| Stockholm | Silket 2 | Brommaplan 422–426 m fl | 1941 | Handel | Ja | 174 | 602 | 94 | 555 | 7 | 1 432 | 19 | ||
| Stockholm | Singeln 9 | Sorterargatan 8 | 1970 | Kontor | Ja | 5 072 | 5 | 238 | 5 315 | 26 | ||||
| Stockholm | Skeppshandeln 1 | Hammarby Allé 47 | 2013 | Handel | 13 766 | 13 766 | ||||||||
| Stockholm | Spelbomskan 14 | Gyldéngatan 6 m fl | 1939 | Övrigt | 2 700 | 2 700 | ||||||||
| Stockholm | Spårvagnen 4 | Birger Jarlsgatan 57 | 1995 | Kontor | 19 507 | 3 069 | 1 086 | 102 | 23 764 | 761 | ||||
| Stockholm | Tråden 1 | Brommaplan 418, 420 m fl | 1941 | Handel | Ja | 555 | 41 | 537 | 1 133 | 14 | ||||
| Stockholm | Vattenkraften 1 | Solkraftsvägen 5, 13–19, 23 | 1989 | Kontor | Ja | 7 189 | 734 | 2 842 | 12 | 10 777 | 4 | |||
| Stockholm | Vreten 8 | Västberga Allé 9 m fl | 1952 | Kontor | 9 072 | 2 847 | 11 919 | 77 | ||||||
| Stockholm | Vreten 17 | Västberga Allé 11 m fl | 1959 | Kontor | Ja | 6 550 | 6 550 | 52 | ||||||
| Stockholm | Vreten 25 | Västberga Allé 1 m fl | 1965 | Kontor | Ja | 9 777 | 580 | 2 198 | 55 | 12 610 | 109 | |||
| Stockholm | Årstaäng 4 & 6 | Sjöviksbacken 8 | 1900 | Kontor | Ja | 22 208 | 930 | 1 183 | 24 321 | 278 | ||||
| Sundbyberg | Eken 14 | Ågatan 10 | 1936 | Kontor | 8 410 | 217 | 286 | 8 913 | 88 | |||||
| Södertälje | Yxan 8 | Täppgatan 15 | 1975 | Övrigt | 14 115 | 14 115 | 75 | |||||||
| Upplands Väsby |
Vilunda 6:48 | Hotellvägen 1 | 1986 | Övrigt | 6 955 | 6 955 | 50 | |||||||
| Uppsala | Berthåga 53:1 | Naturstensvägen 41–115 m fl | 2007 | Bostad | 3 814 | 3 814 | 48 | |||||||
| Uppsala | Dragarbrunn 16:4 | Dragarbrunns torg 18 | 1962 | Övrigt | 680 | 51 | 5 275 | 6 006 | 64 | |||||
| Uppsala | Kvarngärdet | Gamla Uppsalagatan 50 | 1983 | Övrigt | 7 518 | 7 518 | 38 | |||||||
| Uppsala | Årsta 94:1 | Stålgatan 57–101 | 1988 | Bostad | 5 274 | 31 | 5 305 | 67 | ||||||
| Uppsala | Årsta 95:1 | Stålgatan 35–39 | 2005 | Bostad | 4 117 | 4 117 | 51 | |||||||
| Totalt Stockholm | 208 952 | 36 122 | 21 410 | 29 424 62 888 | 131 140 | 12 891 | 502 827 | 5 516 |
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Region Göteborg/Väst | ||||||||||||||
| Ale | Nödinge 38:14 | Ale Torg 7 m fl | 2007 | Handel | 3 920 | 10 419 | 10 | 14 349 | 106 | |||||
| Ale | Surte 1:245 | Göteborgsvägen 99 m fl | 1967 | Bostad | 215 | 337 | 1 216 | 90 | 1 858 | 12 | ||||
| Ale | Surte 1:293 | Göteborgsvägen 93 A–F | 1946 | Bostad | 356 | 424 | 780 | 4 | ||||||
| Ale | Surte 1:294 | Brattåsstigen 6 | 1992 | Bostad | 176 | 609 | 785 | |||||||
| Ale | Surte 4:38, 4:119 | Göteborgsvägen 64, 66, 68 m fl | 1958 | Handel | 908 | 1 320 | 387 | 457 | 139 | 3 211 | 15 | |||
| Alingsås | Bagaren 14 | Hantverksgatan 2 m fl | 1991 | Bostad | 556 | 556 | 5 | |||||||
| Alingsås | Bagaren 2 | Hantverksgatan 4 | 1992 | Bostad | 424 | 9 | 433 | 4 | ||||||
| Alingsås | Björkhagen 1 | Stadsskogsgatan 40 m fl | 2007 | Bostad | 3 212 | 3 212 | 41 | |||||||
| Alingsås | Bolltorp 4:13 | Bolltorpsvägen 19 A–B m fl | 2003 | Bostad | 14 166 | 14 166 | 168 | |||||||
| Alingsås | Dryckeshornet 1 | Södra Ringgatan 2 | 1929 | Övrigt | 177 | 5 404 | 5 581 | 29 | ||||||
| Falköping | Agaten 11 | Peter Ryttings väg 20 m fl | 1962 | Bostad | 880 | 51 | 931 | 4 | ||||||
| Falköping Falköping |
Agaten 6 Anden 16 |
Sigurd Kochs gata 4 Banérgatan 16 |
1964 1929 |
Bostad Bostad |
135 | 466 568 |
466 703 |
2 3 |
||||||
| Falköping | Ansgar 1 | Sankt Sigfridsgatan 45–49 m fl | 1965 | Bostad | 2 022 | 247 | 2 269 | 9 | ||||||
| Falköping | Apotekaren 2 | Sankt Olofsgatan 9 | 1912 | Bostad | 623 | 660 | 1 283 | 5 | ||||||
| Falköping | Avenboken 1 | Margaretagatan 44 m fl | 1961 | Bostad | 1 234 | 1 234 | 6 | |||||||
| Falköping | Avenboken 2 | Margaretagatan 42 m fl | 1961 | Bostad | 1 226 | 1 226 | 6 | |||||||
| Falköping | Bagaren 7 | Östertullsgatan 3 m fl | 1994 | Bostad | 994 | 2 409 | 3 403 | 22 | ||||||
| Falköping | Byggmästaren 9 | Odengatan 16 A–B | 1959 | Bostad | 100 | 2 240 | 2 340 | 9 | ||||||
| Falköping | Draken 8 | Odengatan 31 | 1929 | Bostad | 660 | 660 | 2 | |||||||
| Falköping | Ejdern 14 | Banérgatan 1 m fl | 1962 | Bostad | 2 236 | 69 | 2 305 | 11 | ||||||
| Falköping | Flugsnapparen 1 | Kapellsgatan 1 | 1959 | Bostad | 570 | 30 | 600 | 3 | ||||||
| Falköping | Flugsnapparen 2 | Allégatan 3 | 1959 | Bostad | 570 | 570 | 3 | |||||||
| Falköping | Flugsnapparen 6 | Kapellsgatan 3 | 1959 | Bostad | 570 | 570 | 3 | |||||||
| Falköping | Guldsmeden 21 | Trädgårdsgatan 22 | 1940 | Kontor | 325 | 78 | 220 | 623 | 2 | |||||
| Falköping | Guldsmeden 7 | Storgatan 20 | 1987 | Handel | 259 | 827 | 468 | 20 | 1 574 | 6 | ||||
| Falköping | Göken 12 | Allégatan 9 A m fl | 1952 | Bostad | 423 | 423 | 1 | |||||||
| Falköping | Hammaren 7 | Eriksgatan 33 A–B | 1943 | Bostad | 376 | 376 | 2 | |||||||
| Falköping | Hovslagaren 16 | Jakobsgatan 18 B m fl | 1960 | Bostad | 2 104 | 87 | 2 191 | 10 | ||||||
| Falköping | Hytten 1 | Storgatan 34 | Mark | |||||||||||
| Falköping Falköping |
Kemisten 1 Lejonet 2 |
Stora Torget 7 m fl Hjelmarsrörsgatan 24–46 |
1929 1972 |
Handel Bostad |
316 | 215 6 724 |
151 | 531 6 875 |
2 30 |
|||||
| Falköping | Mejseln 4 | Sankt Sigfridsgatan 20 | 1942 | Bostad | 312 | 312 | 1 | |||||||
| Falköping | Muraren 15 | Sigurd Kochs gata 16, 18, 20 | 1962 | Bostad | 1 611 | 15 | 1 626 | 7 | ||||||
| Falköping | Muraren 3 | Hwassgatan 7 A–B | 1960 | Bostad | 960 | 960 | 5 | |||||||
| Falköping | Muraren 4 | Hwassgatan 5 A–B | 1952 | Bostad | 745 | 745 | 4 | |||||||
| Falköping | Muraren 5 | Hwassgatan 3 A–B | 1959 | Bostad | 787 | 787 | 7 | |||||||
| Falköping | Muraren 6 | Gärdesgatan 18 A | 1959 | Bostad | 787 | 787 | ||||||||
| Falköping | Oxeln 1 | Wetterlinsgatan 24 A–C | 1953 | Bostad | 1 357 | 25 | 1 382 | 7 | ||||||
| Falköping | Sankt Lars 1 | Per Larsgatan 4 | 1961 | Bostad | 69 | 811 | 880 | 4 | ||||||
| Falköping | Sankt Jakob 14 | Sankt Sigfridsgatan 27 | 1940 | Bostad | 316 | 316 | 2 | |||||||
| Falköping | Sankt Jakob 18 | Eriksgatan 29 | 1940 | Bostad | 293 | 293 | 1 | |||||||
| Falköping | Sankt Johannes 18 | Sankt Sigfridsgatan 5 | 1939 | Bostad | 400 | 400 | 2 | |||||||
| Falköping | Sankt Olof 17 | Sankt Olofsgatan 10 | Mark | |||||||||||
| Falköping | Sankt Olof 18 | Sankt Olofsgatan 14 m fl | 1990 | Bostad | 432 | 1 599 | 2 031 | 9 | ||||||
| Falköping | Sankt Staffan 13 | Bryngelsgatan 6 | 1929 | Kontor | 1 703 | 366 | 2 069 | 7 | ||||||
| Falköping | Sankt Tomas 13 | Warenbergsgatan 11 | 1938 | Bostad | 393 | 393 | 2 | |||||||
| Falköping | Skalbaggen 1 | Scheelegatan 21 A–B | 1957 | Bostad | 748 | 108 | 856 | 3 | ||||||
| Falköping Falköping |
Skalbaggen 11 Skalbaggen 12 |
Kapellsgatan 19 Kapellsgatan 27 |
1959 1954 |
Bostad Bostad |
434 540 |
434 540 |
2 3 |
|||||||
| Falköping | Skalbaggen 5 | Danska vägen 148 | 1954 | Bostad | 540 | 540 | 3 | |||||||
| Falköping | Skogslinden 3 | Margaretagatan 34 m fl | 1948 | Bostad | 716 | 716 | 4 | |||||||
| Falköping | Skogslinden 4 | Margaretagatan 32 m fl | 1946 | Bostad | 712 | 712 | 4 | |||||||
| Falköping | Spettet 1 | Wetterlinsgatan 18 A–C | 1951 | Bostad | 1 308 | 27 | 1 335 | 6 | ||||||
| Falköping | Svanen 24 | Danska vägen 129, 131 | 1970 | Bostad | 1 180 | 1 180 | 5 | |||||||
| Falköping | Trädgårdsmästaren 18 Marknadsgatan 7 A–B | 1971 | Bostad | 1 272 | 20 | 1 292 | 6 | |||||||
| Falköping | Trädgårdsmästaren 19 Högarensgatan 8 A–C | 1989 | Bostad | 1 018 | 1 018 | 5 | ||||||||
| Falköping | Trädgårdsmästaren 22 Marknadsgatan 9, 11 | 1967 | Bostad | 2 020 | 2 020 | 10 | ||||||||
| Falköping | Urd 3 | Odengatan 19 m fl | 1965 | Bostad | 745 | 1 186 | 1 844 | 3 775 | 11 | |||||
| Falköping | Vargen 1 | Wetterlinsgatan 13 C–E | 1955 | Bostad | 1 441 | 1 441 | 7 | |||||||
| Falköping | Vargen 2 | Dotorpsgatan 67 A–B | 1956 | Bostad | 1 163 | 43 | 1 206 | 6 | ||||||
| Falköping | Vargen 3 | Wetterlinsgatan 13 F–H | 1955 | Bostad | 242 | 832 | 1 074 | 5 | ||||||
| Falköping | Vargen 4 | Wetterlinsgatan 11 G–H | 1957 | Bostad | 1 130 | 521 | 1 651 | 6 | ||||||
| Falköping | Vargen 5 | Wetterlinsgatan 11 A–B | 1956 | Bostad | 1 086 | 357 | 1 443 | 6 | ||||||
| Falköping | Vargen 6 & 8 | Wetterlinsgatan 11 C–E | 1956 | Bostad | 1 503 | 23 | 1 526 | 7 | ||||||
| Falköping | Vargen 7 | Wetterlinsgatan 11 F | 1957 | Bostad | 981 | 51 | 1 032 | 5 | ||||||
| Falköping | Vitsippan 2 | Hagbergsgatan 4 | 1958 | Bostad | 532 | 532 | 2 | |||||||
| Göteborg Göteborg |
Askim 243:20 Backa 171:3 |
Askims torg 4–6 Backavägen 1 |
1972 1955 |
Kontor Handel |
1 923 | 638 4 417 |
553 | 1 251 | 39 | 4 404 4 417 |
25 50 |
|||
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| forts. Region Göteborg/Väst | ||||||||||||||
| Göteborg | Backa 21:14 | Exportgatan 47 B | 1989 | Övrigt | 564 | 1 834 | 108 | 2 506 | 11 | |||||
| Göteborg | Backa 170:1 | Backavägen 7 | 1968/1999 Övrigt | 3 500 | 3 500 | 9 | ||||||||
| Göteborg | Backa 169:3 | Södra Deltavägen 3 A | 2006 | Handel | 1 975 | 1 975 | 40 | |||||||
| Göteborg | Bagaregården 5:8 | Kungälvsgatan 6 C–D | 1929 | Bostad | 584 | 584 | 8 | |||||||
| Göteborg | Bagaregården 5:9 | Kungälvsgatan 6 A–B | 1929 | Bostad | 581 | 581 | 8 | |||||||
| Göteborg | Bergsjön 34:1 | Atmosfärsgatan 1–47 | 1967–1970 Bostad | 198 | 281 | 22 188 | 22 667 | 103 | ||||||
| Göteborg | Bergsjön 9:6 | Kosmosgatan/Zenitgatan | 1967–1970 Bostad | 3 710 | 239 | 370 | 41 610 | 45 929 | 200 | |||||
| Göteborg | Biskopsgården 7:1–7:3 m fl |
Långströmsgatan 2–52 m fl | 1967 | Bostad | Ja | 1 192 | 639 | 520 | 42 756 | 45 107 | 212 | |||
| Göteborg | Brämaregården 60:3 | Virveltorget 6 m fl | 1969 | Kontor | Ja | 2 415 | 737 | 3 152 | 14 | |||||
| Göteborg | Brämaregården 72:4 | Brämaregatan 15 m fl | 1958 | Kontor | Ja | 2 492 | 889 | 42 | 11 | 3 434 | 22 | |||
| Göteborg | Bur 134:1 | Oxholmsgatan 28 | 1989 | Bostad | Ja | 302 | 302 | |||||||
| Göteborg | Bö 93:2 | Sofierogatan 1 | 1940 | Kontor | 8 417 | 472 | 316 | 9 205 | 81 | |||||
| Göteborg | Gamlestaden 25:11 | Marieholmsgatan 4 m fl | 1990 | Kontor | Ja | 3 318 | 681 | 3 999 | 24 | |||||
| Göteborg | Gamlestaden 26:13 | Vassgatan 3 | 1988 | Kontor | Ja | 5 431 | 5 110 | 3 530 | 14 071 | 72 | ||||
| Göteborg | Gullbergsvass 11:2 | Gullbergs Strandgata 38, 40 | 1977 | Övrigt | Ja | 5 865 | 5 865 | 24 | ||||||
| Göteborg | Gårda 15:1 | Fabriksgatan 7, 9 | 2001 | Kontor | 7 158 | 207 | 511 | 7 876 | 122 | |||||
| Göteborg | Gårda 15:1 | Drakegatan 2–4 | 1937 | Bostad | 1 655 | 87 | 6 717 | 8 459 | 150 | |||||
| Göteborg | Heden 24:11 | Engelbrektsgatan 73 | 1964 | Övrigt | Ja | 17 875 | 17 875 | 218 | ||||||
| Göteborg | Högsbo 1:1 | J A Wettergrens gata 7 | 1967 | Kontor | 11 129 | 3 836 | 286 | 15 251 | 60 | |||||
| Göteborg | Högsbo 11:10 | Victor Hasselblads gata 8 | 1982 | Kontor | 4 050 | 4 050 | 18 | |||||||
| Göteborg | Högsbo 38:17 | Sisjö Kullegata 5, 7 | 1986 | Kontor | 1 680 | 1 680 | 12 | |||||||
| Göteborg | Högsbo 38:20 | Sisjö Kullegata 6 | 1989 | Kontor | 2 068 | 792 | 2 860 | 19 | ||||||
| Göteborg | Högsbo 38:8 | Sisjö Kullegata 8 | 1990 | Kontor | 4 138 | 2 948 | 7 086 | 41 | ||||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 1:13 | Drottninggatan 62 | 1986 | Övrigt | 26 656 | 26 656 | 271 | |||||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 14:1 | Södra Hamngatan 2 | 1929 | Handel | 2 637 | 2 190 | 4 827 | 80 | ||||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 15:3 | Drottninggatan 30 m fl | 1930 | Kontor | 3 847 | 379 | 169 | 4 395 | 86 | |||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 16:21 Drottninggatan 10–12 | 1929 | Handel | 2 365 | 321 | 86 | 200 | 2 972 | 55 | |||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 19:6 | Drottninggatan 35 | 1929 | Kontor | 525 | 597 | 1 122 | 17 | ||||||
| Göteborg Göteborg |
Inom Vallgraven 2:2 Inom Vallgraven 22:6 |
Drottninggatan 69 Kungsgatan 41 |
1929 1869 |
Kontor Kontor |
254 642 |
1 038 468 |
1 292 1 110 |
21 32 |
||||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 33:7 | Magasinsgatan 26 | 1929 | Kontor | 2 189 | 897 | 258 | 387 | 3 731 | 46 | ||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 36:4 | Kaserntorget 11 A | 1912 | Kontor | 2 455 | 10 | 9 414 | 4 851 | 16 730 | |||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 4:2 | Östra Larmgatan 16 m fl | 1929 | Kontor | 2 068 | 630 | 62 | 1 001 | 3 761 | 61 | ||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 4:4 | Lilla Kungsgatan 3 m fl | 1929 | Kontor | 5 819 | 5 819 | 68 | |||||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 54:9 | Lilla Torget 4 | 1929 | Kontor | 836 | 836 | 14 | |||||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 58:6 | Kyrkogatan 9 | 1989 | Handel | 1 815 | 230 | 20 | 2 728 | 4 793 | 106 | ||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 8:1 | Östra Hamngatan 46–48 m fl | 1850 | Handel | 1 540 | 1 629 | 36 | 3 205 | 110 | |||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 8:19 | Kungsgatan 56 | 1962 | Kontor | 956 | 409 | 1 365 | 47 | ||||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 8:20 | Kyrkogatan 33 | 1940 | Handel | 803 | 803 | 17 | |||||||
| Göteborg | Järnbrott 145:6 | Svängrumsgatan 45–57 | 1963 | Bostad | Ja | 3 844 | 13 | 3 857 | 29 | |||||
| Göteborg | Kobbegården 6:725 | Datavägen 12 A | 1988 | Kontor | 3 388 | 3 388 | 22 | |||||||
| Göteborg | Kyrkbyn 147:1 | Almquistgatan 1 | 1967 | Övrigt | 520 | 520 | ||||||||
| Göteborg | Kålltorp 36:7 | Solrosgatan 13 A | 1935 | Bostad | 769 | 105 | 874 | 11 | ||||||
| Göteborg | Kålltorp 39:1 | Råstensgatan 2 A–C m fl | 1936 | Bostad | 791 | 791 | 10 | |||||||
| Göteborg | Lindholmen 39:2 | Lindholmspiren 4 | 2013 | Övrigt | 13 299 | 13 299 | 51 | |||||||
| Göteborg | Lorensberg 46:1 | Teatergatan 4 m fl | 1929 | Handel | 299 | 1 288 | 42 | 326 | 1 955 | 30 | ||||
| Göteborg | Lorensberg 46:10 | Kungsportsavenyn 17 m fl | 1944 | Kontor | 983 | 572 | 1 555 | 32 | ||||||
| Göteborg | Lorensberg 46:11 | Vasagatan 52 m fl | 1929 | Handel | 1 203 | 1 203 | 19 | |||||||
| Göteborg | Lorensberg 46:12 | Kungsportsavenyn 11, 13 m fl | 1929 | Handel | 2 394 | 2 394 | 55 | |||||||
| Göteborg | Lorensberg 46:5 | Kungsportsavenyn 7 | 1929 | Handel | 201 | 766 | 967 | 20 | ||||||
| Göteborg | Lorensberg 46:6 | Kungsportsavenyn 9 | 1950 | Handel | 1 176 | 1 176 | 31 | |||||||
| Göteborg | Nordstaden 10:15 | Köpmansgatan 27 | 1900 | Kontor | 1 031 | 590 | 812 | 2 433 | 64 | |||||
| Göteborg | Nordstaden 10:16–17 Köpmansgatan 29 | 1929 | Övrigt | 113 | 7 753 | 7 866 | 117 | |||||||
| Göteborg | Olskroken 10:5 | Olskroksgatan 30 | 1985 | Kontor | 3 034 | 1 477 | 4 511 | |||||||
| Göteborg | Olskroken 25:11 | Falkgatan 7 | 1932 | Övrigt | 1 969 | 292 | 2 261 | |||||||
| Göteborg | Rud 8:10 | Munspelsgatan/Speldosegatan /Tamburingatan |
1962–1963 Bostad | 1 014 | 430 | 43 269 | 10 | 44 723 | 331 | |||||
| Göteborg | Sannegården 25:1 | Säterigatan 20 | 1971 | Övrigt | 782 | 2 685 | 3 467 | 18 | ||||||
| Göteborg | Sannegården 28:5 | Sjöporten 1–5 m fl | 1945 | Kontor | 1 230 | 307 | 1 537 | 23 | ||||||
| Göteborg | Tingstadsvassen 3:6 | Motorgatan 1 m fl | 1944 | Handel | 64 | 3 493 | 230 | 7 | 3 794 | 77 | ||||
| Göteborg | Tingstadsvassen 3:7 | Krokegårdsgatan 7–9, 2 | 1987 | Handel | 5 243 | 5 243 | 91 | |||||||
| Göteborg | Torslanda 153:1 | Mossfyndsgatan 15 | 1989 | Bostad | Ja | 362 | 362 | |||||||
| Göteborg | Torslanda 155:3 | Mossfyndsgatan 10 | 1989 | Bostad | Ja | 300 | 300 | |||||||
| Göteborg | Torslanda 95:1 | Torslanda torg 1–4 | 1973 | Handel | 244 | 4 578 | 16 | 871 | 968 | 6 677 | 48 | |||
| Göteborg | Utby 39:11 | Västra Tvärskedet 3 | 1990 | Bostad | 116 | 351 | 467 | |||||||
| Kungälv | Klocktornet 36 | Västra gatan 57–61 | 1972 | Handel | 3 351 | 423 | 3 774 | 28 | ||||||
| Kungälv | Krabbetornet 1&35 | Västra gatan 84–88, 90, 92 | 1961 | Handel | 213 | 840 | 430 | 1 483 | 12 | |||||
| Kungälv | Nedre Platt 1 | Östra gatan 1 | Mark | |||||||||||
| Kungälv | Rhodin 19 | Strandgatan 77–79 m fl | 1967 | Handel | 2 822 | 10 | 7 | 2 839 | 27 | |||||
| Kungälv | Skomakaren 10 | Triogatan 5 | 1988 | Kontor | 1 781 | 478 | 79 | 1 474 | 312 | 4 124 | 31 |
| Uthyrbar yta, kvm | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård Hotell |
Bostad | Övrigt Totalt |
| forts. Region Göteborg/Väst | |||||||||||
| Kungälv | Slottsträdgården 5 | Gamla torget 2 m fl | 1958 | Övrigt | 6 100 | 6 100 | |||||
| Lerum | Floda 3:121 | Gamla vägen 26–32 A–D | 1991 | Bostad | 1 016 | 1 016 | |||||
| Lerum | Lerum 43:21 | Skattegårdsbacken 6–38 | 1991 | Bostad | 1 383 | 1 383 | |||||
| Lerum | Torp 1:328 | Lindvägen 34 A–F | 1988 | Bostad | 428 | 11 | |||||
| Mariestad | Enen 23 | Stockholmsvägen 11, 16, 18, 20 | 1985 | Handel | 3 889 | 1 952 | 5 841 | ||||
| Mariestad | Furan 11 | Stockholmsvägen 23 | 1962 | Bostad | 121 | 1 620 | 637 2 378 |
||||
| Mariestad | Furan 12 | Stockholmsvägen 25 | 1962 | Bostad | 4 254 | 4 254 | |||||
| Mariestad | Fårtickan 1 | Bergsgatan 20–34 | 1967 | Bostad | 4 632 | 4 632 | |||||
| Mariestad | Granen 8 | Viktoriagatan 20 | 1900 | Övrigt | |||||||
| Mariestad | Hunden 3 | Nya Torget 3 | 1965 | Handel | 3 438 | 264 | 116 | 3 818 | |||
| Mariestad | Murklan 1 | Bergsgatan 18 m fl | 2005 | Bostad | 12 599 | 12 599 | |||||
| Mariestad | Staren 8 | Nygatan 14 | 1957 | Handel | 355 | 1 621 | 86 | 2 062 | |||
| Mölndal | Stockrosen 3 | Norra Ågatan 38 | 1964 | Kontor | 600 | 5 292 | 190 6 082 |
||||
| Mölndal | Stockrosen 6 | Norra Ågatan 34 | 1948 | Kontor | 551 | 1 212 | 252 | 2 015 | |||
| Mölndal | Stockrosen 10 | Norra Ågatan 26 C | 1973 | Kontor | 1 708 | 53 | 1 761 | ||||
| Skara | Almen 4 | Sankta Annagatan 12 m fl | 1986 | Bostad | 17 | 602 | 90 | ||||
| Skara | Aspen 1 | Malmgatan 9 A–C m fl | 1929 | Bostad | 1 415 | 50 1 465 |
|||||
| Skara | Bisittaren 2 | Stenåsgatan 4 | 1989 | Bostad | 354 | ||||||
| Skara | Bisittaren 6 | Härlundagatan 41 m fl | 1990 | Bostad | 300 | ||||||
| Skara | Boken 38 | Brinkagatan 2 A–C m fl | 1929 | Bostad | 967 | ||||||
| Skara | Bromsen 5 | Richertsgatan 1 | 1990 | Bostad | 534 | ||||||
| Skara | Fjärilen 6 | Folkungagatan 15 m fl | 1929 | Bostad | 350 | ||||||
| Skara | Frigga 4 | Mariebergsgatan 4 A–B | 1956 | Bostad | 824 | ||||||
| Skara | Frigga 5 | Mariebergsgatan 6 A–B | 1956 | Bostad | 828 | ||||||
| Skara | Heimdal 1 | Hindsbogatan 43 A–B m fl | 1947 | Bostad | 632 | 50 | |||||
| Skara | Heimdal 4 | Hindsbogatan 37 A–B m fl | 1947 | Bostad | 647 | 25 | |||||
| Skara | Plymen 4, 5 | Vallgatan 36 A–B | 1929 | Bostad | 705 | ||||||
| Skara | Rådhuset 40 | Nicolai Gränd 1–3 m fl | 1929 | Bostad | 198 | 1 905 | |||||
| Skara | Sländan 1 | Borggatan 8 A–C | 1954 | Bostad | 1 434 | ||||||
| Skara | Smörberget 2 | Stenåsgatan 10 | 1988 | Bostad | 410 | ||||||
| Skara | Svärdet 11 | Vallgatan 30 | 1990 | Bostad | 412 | ||||||
| Skara | Tallen 7 | Hindsbogatan 20 | 1937 | Bostad | 852 | ||||||
| Tor 6 | Marumsgatan 16 | 1936 | Bostad | 312 | 829 | ||||||
| Tor 10 | Hindsbogatan 17 | 1929 | Bostad | 689 | |||||||
| Tyr 1 | Hindsbogatan 45 A–B m fl | 1947 | Bostad | 623 | 57 | ||||||
| Dagsländan 10 | Barkvägen 2–32 A–D | 1972 | Bostad | 100 | 22 202 | ||||||
| Ekoxen 10 | Timmervägen 1–37 | 1974 | Bostad | 1 504 | 180 | 1 429 | 21 395 | 5 352 | |||
| Mellomkvarn 1 | Mellomkvarnsvägen 2–4 | 1972 | Handel | 10 959 | 10 959 | ||||||
| Skultorp 1:58 | Vibogatan 1 | 1978 | Bostad | 904 | 863 | 57 | 1 405 | ||||
| Skultorp 36:1 | Klagstorpsvägen 1 A | 1961 | Bostad | 187 | 1 042 | ||||||
| Smeden 5 | Petter Heléns gata 2 | 1977 | Kontor | Ja | 2 598 | ||||||
| Storängen 13 | Kåsatorpsvägen 5 | 1992 | Kontor | 2 181 | 60 | ||||||
| Ankan 15 | Norra Kungsvägen 68 A–B | 1990 | Bostad | 248 | |||||||
| Ankan 16 | Norra Kungsvägen 66 A–B | 1990 | Bostad | 248 | |||||||
| Tidaholm Tidaholm |
Drott 16 | Norra Kungsvägen 23 A–C, | 1987 | Bostad | 606 | ||||||
| 25 A–C | |||||||||||
| Tidaholm Tidaholm |
Gimle 3 | Smedjegatan 6 A–F | 1989 | Bostad | 400 | ||||||
| Linden 4 | Långgatan 41 A–D | 1989 | Bostad | 324 | |||||||
| Sleipner 23 | Egnahemsvägen 16 A–F, 18 A–D 1990 | Bostad | 720 | ||||||||
| Spoven 16 | Plånaregatan 2–10 m fl | 1989 | Bostad | 1 732 | |||||||
| Solkullegatan 11 A–F | 1988 | Bostad | 522 | ||||||||
| Thule 3 | 352 | ||||||||||
| Tiljan 5 | Västra Drottningvägen 94 A–C | 1988 | Bostad | 656 | |||||||
| Titanen 12 | Hörnviksgatan 9 A–D, 11 A–D | 1990 | Bostad | 224 | |||||||
| Tordyveln 1 & 9 | Västra Ringvägen 5 A–B | 1988 | Bostad | ||||||||
| Tidaholm Tidaholm Tidaholm Tidaholm Tidaholm Tidaholm Tidaholm |
Tordyveln 3 | Västra Ringvägen 1 A–B | 1988 | Bostad | 224 | ||||||
| Tumlaren 1 | Västra Drottningvägen 64 A–B | 1943 | Bostad | 512 | |||||||
| Hoppet 1 | Drottninggatan 13 m fl | 1992 | Bostad | 295 | 2 341 | 265 | |||||
| Tidaholm Trollhättan |
|||||||||||
| Oden 7 | Drottninggatan 25–33 m fl | 1976 | Handel | 14 321 | 1 014 | 1 416 | |||||
| Plogen 1, 3 | Lantmannavägen 5–47 | 1969 | Bostad | Ja | 333 | 11 156 | |||||
| Plogen 2, 4 | Lantmannavägen 49–107 | 1967 | Bostad | Ja | 10 555 | ||||||
| Propellern 7 | Saabvägen 1, 3 | 1995 | Kontor | 4 759 | 9 | ||||||
| Sjöfrun 5 | Magasinsgatan 4 A–B m fl | 1936 | Bostad | 193 | 1 367 | 161 | |||||
| Slättbergavägen 22 | 1952 | Bostad | 110 | 654 | |||||||
| Storgatan 47 | 1989 | Övrigt | 11 632 | 2 901 16 751 11 489 10 555 4 768 1 721 11 632 |
|||||||
| Strandpiparen 12 Svan 7 |
3 319 | ||||||||||
| Venus 9 | Österlånggatan 44 m fl | 1989 | Bostad | 1 250 | 475 | 1 594 | |||||
| Verkmästaren 14 | Ekholmsgatan 11 m fl | 1910 | Övrigt | 1 421 | 75 | ||||||
| Trollhättan Trollhättan Trollhättan Trollhättan Trollhättan Trollhättan Trollhättan Trollhättan Trollhättan Uddevalla Uddevalla |
Bagge 7 | Kungsgatan 10 m fl | 1968 | Handel | 1 239 | 1 380 | 100 | ||||
| Kålgården 51 | Kyrkogårdsgatan 4, 6 m fl | 1963 | Övrigt | 1 189 | 890 | 500 | 294 6 200 |
10 | |||
| Vänersborg | Sälghugget 1 Resedan 15 |
Lillbräckegatan 1–27 Kungsgatan 5 m fl |
1972 1994 |
Bostad Bostad |
Ja | 1 425 | 239 1 168 |
106 | 13 338 1 203 |
35 |
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Region Öresund | ||||||||||||||
| DK, Greve | Ventrupparken 6 | Ventrupparken 6 | 1900 | Handel | 4 723 | 4 723 | ||||||||
| DK, Köpenhamn |
Staevern Örestad | Robert Jacobsens Vej 81 | 2009 | Bostad | 6 830 | 6 830 | ||||||||
| DK, Köpenhamn |
Udenbys Vester Kvarter |
Skibbroen 2 | Bostad, mark |
|||||||||||
| DK, Köpenhamn |
Vestervold Kvarter | Jernbanegade 8 | 1900 | Handel | 5 300 | 5 300 | ||||||||
| DK, Köpenhamn |
Österfaelled Torv | Marskensgade 13 | 1996 | Bostad | 43 500 | 43 500 | ||||||||
| Helsingborg | Amerika Södra 28 | Bryggaregatan 7 m fl | 1950 | Bostad | 501 | 23 | 5 720 | 1 363 | 7 607 | 82 | ||||
| Helsingborg | Skalbaggen 7 | Drakegatan 5 m fl | 1929 | Bostad | 688 | 96 | 784 | 5 | ||||||
| Helsingborg | Skalbaggen 15 | Gustav Adolfs gata 13 | 1939 | Bostad | 762 | 19 | 781 | 6 | ||||||
| Helsingborg | Skalbaggen 16 | Gustav Adolfs gata 11 m fl | 1935 | Bostad | 195 | 2 155 | 30 | 2 380 | 18 | |||||
| Helsingborg | Skalbaggen 17 | Gasverksgatan 34 | 1935 | Bostad | 83 | 712 | 32 | 827 | 6 | |||||
| Helsingborg | Skalbaggen 18 | Gasverksgatan 36 | 1933 | Bostad | 34 | 818 | 82 | 934 | 6 | |||||
| Helsingborg | Skalbaggen 19 | Gasverksgatan 38 | 1945 | Bostad | 708 | 72 | 780 | 5 | ||||||
| Helsingborg | Skalbaggen 20 | Gasverksgatan 40 | 1935 | Bostad | 83 | 632 | 109 | 824 | 5 | |||||
| Helsingborg | Skalbaggen 21 | Gasverksgatan 42 | 1935 | Bostad | 711 | 117 | 828 | 2 | ||||||
| Helsingborg | Skalbaggen 22 | Gasverksgatan 44 A–B m fl | 1930 | Bostad | 143 | 1 905 | 24 | 2 072 | 15 | |||||
| Helsingborg | Skalbaggen 23 | Gustav Adolfs gata 17–19 m fl | 1967 | Bostad | 42 | 3 643 | 51 | 3 736 | 24 | |||||
| Helsingborg | Skalbaggen 24 | Gustav Adolfs gata 15 | 1983 | Bostad | 2 134 | 2 134 | 17 | |||||||
| Helsingborg | Verdandi 1 | Bifrostgatan 71–75 m fl | 1929 | Bostad | 62 | 3 763 | 3 825 | 43 | ||||||
| Helsingborg | Württemberg 20 | Gustaf Adolfs Torg 8 | 1937 | Handel | 1 657 | 6 123 | 4 786 | 1 314 | 13 880 | 117 | ||||
| Kristianstad | Hovrätten 41 | Västra Storgatan 13 | 1985 | Övrigt | 380 | 7 075 | 7 455 | 34 | ||||||
| Lund | Dioriten 1 | Brunnsgård m fl | 2001 | Kontor | 3 080 | 3 080 | 36 | |||||||
| Lund | Jöns Petter Borg 14 | Hedvig Möllers gata 2 | 2013 | Övrigt | 8 462 | 8 462 | 103 | |||||||
| Lund | Kalkstenen 1 | Kalkstensvägen 32 | 2000 | Handel | 2 180 | 2 180 | 18 | |||||||
| Lund | Lagfarten 1 & 2 | Magistratvägen 10, 12 | 1968 | Kontor | 3 472 | 1 294 | 4 766 | 30 | ||||||
| Lund | Porfyren 2 | Glimmervägen 3 | 1991 | Övrigt | 15 711 | 15 711 | 104 | |||||||
| Lund | Rügen 1 | Stralsundsvägen 1–25 | 2006 | Bostad | 3 083 | 3 083 | 41 | |||||||
| Lund | Rügen 2 | Stralsundsvägen 29–43 | 2006 | Bostad | 5 264 | 528 | 5 792 | 76 | ||||||
| Malmö | Ledebur 15 | Amiralsgatan 20 m fl | 1990 | Kontor | 6 377 | 1 235 | 7 612 | 61 | ||||||
| Malmö | Lejonet 2 | Mäster Johansgatan 14 | 1929 | Kontor | 4 929 | 39 | 68 | 314 | 504 | 5 854 | 112 | |||
| Malmö | Rosen 9 | Engelbrektsgatan 2 | 1960 | Övrigt | 1 430 | 9 777 | 11 207 | 225 | ||||||
| Malmö | Spinneriet 8 | Baltzarsgatan 20, 22 m fl | 1957 | Kontor | 12 197 | 3 097 | 2 346 | 5 540 | 1 491 | 24 671 | 479 | |||
| Malmö | Spännbucklan 12 & 13 Agnesfridsvägen 180 | 1983 | Handel | Ja | 5 320 | 5 320 | 23 | |||||||
| Malmö | Von Conow 54 | Baltzarsgatan 31 | 1964 | Kontor | 9 393 | 3 567 | 579 | 2 584 | 4 751 | 20 874 | 284 | |||
| Trelleborg | Lavetten 41 | Hedvägen 167–173 | 1987 | Handel | 990 | 990 | 4 | |||||||
| Växjö | Elden Södra 17 | Biblioteksgatan 7 | 1985 | Övrigt | 6 888 | 57 | 6 945 | 37 | ||||||
| Växjö | Kocken 3 | Hejaregatan 19 | 1969 | Övrigt | 3 982 | 3 982 | 17 | |||||||
| Åstorp | Asken 14 | Skolgatan 14 | 1929 | Bostad | 167 | 239 | 47 | 771 | 1 224 | 5 | ||||
| Åstorp | Blåklockan 9 | Fågelsångsgatan 32 A–B | 1966 | Bostad | 808 | 808 | 4 | |||||||
| Åstorp | Boken 4 | Skolgatan 14–20 m fl | 1956 | Bostad | 264 | 1 302 | 139 | 7 566 | 9 271 | 39 | ||||
| Åstorp | Ekorren 27 | Skolgatan 7 | 1929 | Bostad | 337 | 639 | 976 | 4 | ||||||
| Åstorp | Hyllinge 5:122 | Smedgatan 2 m fl | 1963 | Bostad | 142 | 120 | 7 431 | 152 | 7 845 | 22 | ||||
| Åstorp | Hästhoven 12 | Fabriksgatan 19 A–C m fl | 1960 | Bostad | 455 | 358 | 103 | 2 633 | 3 549 | 14 | ||||
| Åstorp | Kastanjen 16 | Esplanaden 7 m fl | 1972 | Bostad | 1 959 | 833 | 3 412 | 156 | 6 360 | 27 | ||||
| Åstorp | Linden 11 | Nyvångsgatan 1 A | 1961 | Bostad | 340 | 340 | 3 | |||||||
| Åstorp | Lotusblomman 15 | Nyvångsgatan 31 | 1961 | Bostad | 340 | 340 | 3 | |||||||
| Åstorp | Lungörten 1 | Nyvångsgatan 2 A | 1961 | Bostad | 792 | 792 | 4 | |||||||
| Åstorp | Lärksoppen 10 | Ekebrogatan 111 | 1972 | Bostad | 10 | 7 871 | 165 | 8 046 | 33 | |||||
| Åstorp | Lärkträdet 10 | Ekebrogatan 1–78 | 1970 | Bostad | 6 107 | 142 | 6 249 | 24 | ||||||
| Åstorp | Moroten 10 | Torggatan 35 A | 1954 | Bostad | 818 | 818 | 4 | |||||||
| Åstorp | Resedan 1 | Norra Storgatan 10 A–D | 1964 | Bostad | 28 | 1 061 | 1 089 | 5 | ||||||
| Åstorp | Svärdsliljan 7 | Östergatan 16 A | 1958 | Bostad | 457 | 6 457 | 6 914 | 30 | ||||||
| Åstorp | Tranan 1 | Fjällvägen 10–12 | 1991 | Bostad | 3 805 | 3 805 | 21 | |||||||
| Totalt Öresund | 43 992 | 29 047 | 8 208 | 120 57 435 | 141 563 | 17 790 | 298 155 | 2 275 |
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Region Öst | ||||||||||||||
| Arboga | Gesällen 15 | Storgatan 61 | 1958/1972 Bostad | 436 | 202 | 5 048 | 5 686 | 18 | ||||||
| Arboga | Getingen 1 | Västermovägen 19–25 | 1968 | Bostad | 9 515 | 9 515 | 30 | |||||||
| Arboga | Hjulmakaren 25 | Vikingagatan 4 A–C | 1977 | Bostad | 3 497 | 3 497 | 14 | |||||||
| Arboga | Ringsborg 1 | Kapellgatan 29 | 1983 | Kontor | 1 488 | 1 488 | 5 | |||||||
| Arboga | Riskan 1 | Österled 26 | 1963 | Bostad | 283 | 71 | 3 846 | 4 200 | 15 | |||||
| Arboga | Vilsta 10 | Lundborgesplanaden 12 A–I | 1964 | Bostad | 59 | 8 264 | 8 323 | 31 | ||||||
| Arboga | Vilsta 21 | Lundborgesplanaden 8 A – 10 B | 1970 | Bostad | 6 532 | 6 532 | 24 | |||||||
| Arboga | Vilsta 9 | Lundborgesplanaden 2 A–6 B | 1960 | Bostad | 200 | 835 | 46 | 7 439 | 8 520 | 30 | ||||
| FI, Kuopio | Leväsentie 2B | 2006 | Handel | 20123 | 20 123 | |||||||||
| FI, Kuusamo | Ouluntaival 1 | 1978 | Handel | 3 718 | 3 718 | |||||||||
| FI, Kuusamo | Loumantie 1–3 | 1990/2006 /2008 |
Handel | 12 623 | 12 623 | |||||||||
| FI, Keminmaa Joulantie 1–3 | 2001–2002 Handel | 12 337 | 12 337 | |||||||||||
| FI, Nurmijärvi Isoseppäla 14 | 1996 | Handel | 2 742 | 2 742 | ||||||||||
| FI, Mäntsälä | Mäntsäläntie 1 | 1989 | Handel | 3 573 | 3 573 | |||||||||
| FI, Raisio | Kauppakaju 2 | 1995 | Handel | 5 856 | 5 856 | |||||||||
| FI, Seinäjoki | Kauppakatu 4 | 1971/1982 Handel | 4 591 | 4 591 | ||||||||||
| Gotland | Soldaten 1 | Volontärsgatan 1–226 | 2005 | Bostad | 3 315 | 3 315 | 32 | |||||||
| Gotland | Vibble 1:457 | Tvinnaregatan 1–263 | 1989 | Bostad | 7 741 | 7 741 | 51 | |||||||
| Jönköping | Björnen 6 | Tormenåsgatan 15 | 1991 | Kontor | 773 | 176 | 949 | 6 | ||||||
| Jönköping | Hålan 6:2 | Bågvägen 1–46 | 1972 | Bostad | 9 968 | 9 968 | 47 | |||||||
| Jönköping | Lejoninnan 10 | Nygatan 2–6 | 1965 | Bostad | 11 147 | 11 147 | 80 | |||||||
| Jönköping | Mjälaryd 3:300 | Mickels väg 10, 12, 13, 15 | 1991 | Bostad | 2 611 | 337 | 2 948 | 17 | ||||||
| Jönköping | Tigern 7 | Backgatan 2, 4 | 1968 | Bostad | 5 985 | 5 985 | 47 | |||||||
| Köping | Disa 1 | Torggatan 11 m fl | 1894 | Bostad | 662 | 924 | 1 586 | 7 | ||||||
| Köping | Fenja 10 | Östra Långgatan 3 m fl | 1965 | Handel | 1 473 | 2 073 | 1 169 | 578 | 5 293 | 16 | ||||
| Köping | Freja 3 | Stora Gatan 6 A–B | 1979 | Bostad | 416 | 1 324 | 1 740 | 8 | ||||||
| Köping | Freja 11 | Stora Gatan 8 m fl | 1909 | Bostad | 124 | 876 | 1 612 | 69 | 2 681 | 11 | ||||
| Köping | Immanuel 2 | Tunadalsgatan 28–34 | 1965 | Bostad | 120 | 11 131 | 273 | 11 524 | 45 | |||||
| Köping | Inga 1 | Sankt Olovsgatan 52, 54, 56 | 1945 | Bostad | 177 | 97 | 2 271 | 179 | 2 724 | 12 | ||||
| Köping | Tunadal 6-8 | Tunadalsgatan 6 m fl | 1973 | Bostad | 330 | 8 226 | 990 | 9 546 | 46 | |||||
| Norrköping | Gärdet 1 | Rågången 71, 73 | 1958 | Bostad | 491 | 4 609 | 5 100 | 33 | ||||||
| Nyköping | Brandholmen 1:72 | Idrottsvägen 12 | 2014 | Övrigt | 16 324 | 16 324 | ||||||||
| Norrköping | Lammet 2 | Kungstorget 2 m fl | 1948 | Bostad | 173 | 1 950 | 2 405 | 34 | 4 562 | 27 | ||||
| Norrköping | Lokatten 12 | Hospitalgatan 9, 11 m fl | 1992 | Bostad | 1 693 | 380 | 5 364 | 531 | 7 968 | 69 | ||||
| Norrköping | Planket 20 | Bråddgatan 54 | 1983 | Bostad | 1 139 | 1 139 | 10 | |||||||
| Norrköping | Planket 23 | Plankgatan 46 | 1940 | Bostad | 25 | 60 | 940 | 600 | 1 625 | 9 | ||||
| Norrköping | Prinsen 18 | Hospitalgatan 42–52 m fl | 1967 | Bostad | 30 | 9 558 | 5 | 9 593 | 79 | |||||
| Norrköping | Sprutan 8 | Gamla Rådstugugatan 52 m fl | 1940 | Bostad | 346 | 1 318 | 92 | 1 756 | 13 | |||||
| Norrköping | Stenhuggaren 25 | Sandgatan 28 | 1960 | Bostad | 2 914 | 2 914 | 23 | |||||||
| Norrköping | Storgatan 10 | Drottninggatan 10–12 | 1908 | Bostad | 484 | 1 213 | 688 | 2 385 | 14 | |||||
| Norrköping | Storgatan 9 | Drottninggatan 14 m fl | 1985 | Bostad | 252 | 355 | 5 968 | 231 | 6 806 | 58 | ||||
| Norrköping | Stävan 2 | Rösgången 32 | 1959 | Bostad | Ja | 3 639 | 3 639 | 25 | ||||||
| Norrköping | Tullhuset 1 | Gamla Rådstugugatan 11 m fl | 1907 | Bostad | 273 | 1 320 | 1 593 | 13 | ||||||
| Tranås | Bågskytten 4 | Grännavägen 21 | 1949 | Bostad | 478 | 478 | 2 | |||||||
| Tranås | Bågskytten 5 | Stjärngatan 13 A | 1991 | Bostad | 500 | 500 | 3 | |||||||
| Tranås | Falkberget 24 | Mjölbyvägen 1 m fl | 1969 | Bostad | 1 017 | 70 | 1 087 | 5 | ||||||
| Tranås | Flundran 2 | Granitgatan 2 | 1966 | Övrigt | 1 | |||||||||
| Tranås | Forellen 3 | Beckhemsvägen 22–32 | 1972 | Bostad | 5 577 | 125 | 5 702 | 21 | ||||||
| Tranås | Forellen 4 | Beckhemsvägen 21 A–B | 1930 | Övrigt | 150 | 250 | 400 | |||||||
| Tranås | Forellen 5 | Beckhemsvägen 14–20 | 1971 | Bostad | 348 | 6 019 | 10 | 6 377 | 22 | |||||
| Tranås | Gäddan 2 | Beckhemsvägen 2 A–F | 1966 | Bostad | 3 402 | 3 402 | 13 | |||||||
| Tranås | Jupiter 17 | Tingvägen 20 A–F m fl | 1988 | Bostad | 476 | 476 | 2 | |||||||
| Tranås | Kometen 10 | Nämndemansgatan 6, 8 | 1944 | Bostad | 708 | 708 | 3 | |||||||
| Tranås | Kullen 1 | Västra vägen 7 A | 1946 | Bostad | 670 | 34 | 704 | 3 | ||||||
| Tranås | Laxen 2 | Beckhemsvägen 4, 6, 8, 10 | 1967 | Bostad | 324 | 9 161 | 308 | 9 793 | 34 | |||||
| Tranås | Laxen 3 | Beckhemsvägen 8 | 1973 | Övrigt | 575 | 575 | 1 | |||||||
| Tranås | Lejonet 5 | Sveagatan 4 A–E | 1940 | Bostad | 1 279 | 35 | 1 314 | 7 | ||||||
| Tranås | Lindkullen 11 | Majorsgatan 18 | 1929 | Bostad | 814 | 814 | 3 | |||||||
| Tranås | Lindkullen 12 | Majorsgatan 20 | 1949 | Bostad | 943 | 128 | 1 071 | 4 | ||||||
| Tranås Tranås |
Lindkullen 13 Nordstjärnan 7 |
Majorsgatan 22 Storgatan 38 m fl |
1946 1965 |
Bostad Bostad |
265 | 966 | 999 1 504 |
10 216 |
1 009 2 951 |
4 11 |
||||
| Tranås | Norra Gyllenfors 9 | Torget 3 m fl | 1950 | Bostad | 369 | 4 938 | 30 | 5 658 | 35 | 11 030 | 59 | |||
| Tranås | Oden 12 | Storgatan 43 | 1992 | Bostad | 367 | 1 213 | 1 997 | 110 | 3 687 | 19 | ||||
| Tranås | Sutaren 2 | Beckhemsvägen 12 A–I | 1968 | Bostad | 496 | 2 752 | 551 | 3 799 | 13 | |||||
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| forts. Region Öst | ||||||||||||||
| Tranås | Södra Framnäs 20 | Framnäsgatan 2 A–F | 1984 | Bostad | 402 | 402 | 1 | |||||||
| Tranås | Tigern 14 | Götgatan 29, 31 | 1960 | Bostad | 736 | 736 | 3 | |||||||
| Tranås | Tjädern 23 | Framnäsgatan 1 A–K m fl | 1983 | Bostad | 684 | 684 | 4 | |||||||
| Tranås | Tornsvalan 3 | Östra Järnvägsgatan 1, 3 | 1985 | Bostad | 2 073 | 10 | 2 083 | 11 | ||||||
| Tranås | Västermalm 23 | Storgatan 15, 17, 19, 21 m fl | 1955 | Bostad | 3 310 | 15 | 2 913 | 617 | 6 855 | 25 | ||||
| Tranås | Öringen 1 | Granitgatan 5, 7, 9 | 1971 | Bostad | 3 040 | 3 040 | 13 | |||||||
| Töreboda | Advokaten 1 | Norra Torggatan 7 | 1985 | Handel | 1 286 | 842 | 2 128 | 7 | ||||||
| Töreboda | Byggmästaren 5 | Norra Torggatan 10 | 1929/1992 Bostad | 239 | 1 142 | 1 381 | 4 | |||||||
| Töreboda | Plåtslagaren 9 | Stora Bergsgatan 4 A–B | 1947– 48/1992 |
Bostad | 1 849 | 1 849 | 5 | |||||||
| Töreboda | Rönnen 11 | Stora Bergsgatan 20 A–B | 1957 | Bostad | 217 | 822 | 1 039 | 2 | ||||||
| Töreboda | Sotaren 12 | Vadsbogatan 10 A–12 B | 1947 | Bostad | 976 | 976 | 3 | |||||||
| Västerås | Fältmössan 1 & Vapenrocken 1 |
Rönnbergagatan 1–39, 10–36 | 1963/1965 Bostad | 486 | 105 | 38 | 33 707 | 2 | 34 338 | 193 | ||||
| Västerås | Klockarkärleken 2 | Rönnbergagatan 4–8 | 1962 | Bostad | 260 | 5 778 | 6 038 | 33 | ||||||
| Västerås | Rödklinten 2 | Bangatan 15–19 | 1957 | Bostad | 110 | 160 | 7 003 | 7 273 | 40 | |||||
| Västerås | Sågen 1 | Pilgatan 33 | 1980 | Övrigt | 8 317 | 8 317 | 27 | |||||||
| Västerås | Vallmon 6 | Bangatan 1 A–11 B | 1968/1979 Bostad | 32 | 14 121 | 14 153 | 78 | |||||||
| Totalt Öst | 11 038 | 86 624 | 694 | 8 317 | 272 320 | 24 017 | 403 010 | 1 642 |
| Totalt Fastighets AB Balder | 405 318 | 249 563 | 80 740 | 49 269 240 450 1 053 873 | 97 674 2 176 887 | 15 790 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Totalt Norr | 8 049 | 6 601 | 322 | 13 272 125 835 |
12 947 | 167 026 | 783 | ||||
| Sundsvall | Nolby 41:3 & 37:1 | Affärsgatan 14 A–H, 16 A–N | 1974 | Bostad | 1 006 | 5 328 | 43 | 6 377 | 16 | ||
| Sundsvall | Nolby 40:2 | Affärsgatan 18 A–C | 1964 | Bostad | 866 | 2 166 | 207 | 3 239 | 8 | ||
| Sundsvall | Nolby 3:268 | Brovägen 9 | 1988 | Bostad | 997 | 997 | 3 | ||||
| Sundsvall | Nolby 1:48, 40:1, 1:108 |
Skolgatan 4 | 1983 | Bostad | 1 070 | 4 079 | 766 | 5 915 | 15 | ||
| Sundsvall | Lagmannen 10 | Esplanaden 18–22 m fl | 1962 | Bostad | 757 | 240 | 70 | 3 980 | 1 099 | 6 146 | 32 |
| Sundsvall | Kvissle 22:2 & 39:1 | Affärsgatan 22–24 m fl | 1968 | Bostad | 192 | 137 | 6 311 | 45 | 6 685 | 15 | |
| Sundsvall | Kvissle 2:53 & 2:43 | Affärsgatan 26 A–D | 1962 | Bostad | 1 468 | 1 468 | 3 | ||||
| Sundsvall | Fliten 11 | Rådhusgatan 39 A–B m fl | 1992 | Bostad | 272 | 3 371 | 3 643 | 29 | |||
| Sundsvall | Fliten 10 | Skolhusallén 9 | 1990 | Kontor | 3 125 | 36 | 3 161 | 25 | |||
| Sundsvall | Dingersjö 3:135 | Bergsvägen 1 m fl | 1954 | Övrigt | 286 | 1 391 | 1 677 | 2 | |||
| Sundsvall | Dingersjö 3:131 m fl | Bergsvägen 3 A–J | 1964 | Bostad | 20 176 | 5 077 | 25 253 | 52 | |||
| Sundsvall | Dingersjö 28:27 mfl | Appelbergsvägen 26–32 m fl | 1989 | Bostad | 9 464 | 50 | 9 514 | 27 | |||
| Sundsvall | Bredsand 1:4 mfl | Appelbergsvägen 14–18 | 1950 | Bostad | 4 479 | 4 479 | 12 | ||||
| Sundsvall | Bredsand 1:3 mfl | Appelbergsvägen 1 A–B | 1950 | Bostad | 7 127 | 82 | 7 209 | 21 | |||
| Sundsvall | Bredsand 1:14 | Appelbergsvägen 4 | Mark | ||||||||
| Sundsvall | Bredsand 1:13 | Appelbergsvägen 3 | Mark | ||||||||
| Sundsvall | Aeolus 1 | Nybrogatan 19 m fl | 1944 | Bostad | 89 | 501 | 872 | 1 462 | 8 | ||
| Karlstad | Väduren 3 | Rudsvägen 1 A–D | 1942 | Bostad | 1 344 | 24 | 1 368 | 12 | |||
| Karlstad | Tusenskönan 1 | Älvdalsgatan 8 A–C | 1950 | Bostad | Ja | 69 | 1 288 | 1 357 | 12 | ||
| Karlstad | Trätälja 11 | Drottninggatan 37 m fl | 1959 | Bostad | 259 | 4 567 | 35 | 4 861 | 42 | ||
| Karlstad | Spiran 1-6 | Lignellsgatan 1 m fl | 1940 | Bostad | 95 | 4 456 | 59 | 4 610 | 40 | ||
| Karlstad | Registratorn 9 | Norra Allén 28 | 1946 | Bostad | 100 | 466 | 29 | 595 | 4 | ||
| Karlstad | Registratorn 8 | Norra Allén 30 A–B | 1948 | Bostad | 456 | 61 | 517 | 4 | |||
| Karlstad | Registratorn 1 | Norra Allén 26 A–B | 1949 | Bostad | 502 | 56 | 558 | 4 | |||
| Karlstad | Pilbågen 1 | Sandelsgatan 2, 4, 6, 8 | 1942 | Bostad | 2 184 | 2 184 | 16 | ||||
| Karlstad | Höken 1 | Hamngatan 16 | 1929 | Övrigt | 5 890 | 5 890 | 52 | ||||
| Karlstad | Grävlingen 3 | Sundbergsgatan 20 m fl | 1929 | Bostad | 138 | 1 030 | 1 168 | 10 | |||
| Karlstad | Gruvan 2 | Östra Kyrkogatan 4 | 1929 | Bostad | 1 064 | 102 | 1 166 | 10 | |||
| Karlstad | Gruvan 12 | Västra Kanalgatan 3 | 1991 | Bostad | 126 | 2 525 | 2 651 | 25 | |||
| Karlstad | Granatkastaren 4 | Artillerigatan 1–5 | 1945 | Bostad | 748 | 748 | 6 | ||||
| Karlstad | Furan 7 | Jössegatan 3 A–B | 1968 | Bostad | 925 | 97 | 1 022 | 9 | |||
| Karlstad | Furan 5 | Gillbergsgatan 3 A–D | 1951 | Bostad | 119 | 1 710 | 1 829 | 16 | |||
| Karlstad | Ekorren 9 | Sandbäcksgatan 5 m fl | 1929 | Bostad | 715 | 46 | 1 811 | 2 572 | 18 | ||
| Karlstad | Druvan 1 | Drottninggatan 22 m fl | 1929 | Bostad | 459 | 1 443 | 681 | 2 583 | 30 | ||
| Karlstad | Braxen 34 | Östra Kanalgatan 8 m fl | 1944 | Bostad | 321 | 1 198 | 521 | 2 040 | 13 13 |
||
| Gävle Karlstad |
Valbo-Backa 6:12 Anden 9 |
Johanneslötsvägen 6 Åttkantslunden 1 A–B, 3 A–B |
1981 1983 |
Övrigt Bostad |
7 382 1 472 |
20 | 7 382 1 492 |
31 | |||
| Gävle | Sörby 10:9 | Falkvägen 5 A–B | 1994 | Bostad | 512 | 512 | 4 | ||||
| Gävle | Söder 58:7 | Södra Kungsgatan 44 m fl | 1969 | Bostad | 289 | 941 | 252 | 2 004 | 3 486 | 23 | |
| Gävle | Norr 27:2 | Stora Esplanadgatan 9 m fl | 1920 | Bostad | 127 | 480 | 2 185 | 40 | 2 832 | 23 | |
| Gävle | Norr 18:6 | Nygatan 37–39 m fl | 1985 | Bostad | 42 | 408 | 2 641 | 385 | 3 476 | 30 | |
| Gävle | Lillhagen 5:3 | Torkarvägen 2–14 | 1958 | Bostad | 2 871 | 2 871 | 10 | ||||
| Gävle | Kastet 8:1, 12:1 m fl | Forskarvägen 27 m fl | 1929 | Bostad | 1 271 | 104 | 12 467 | 1 781 | 15 623 | 45 | |
| Gävle | Holmsund 7:6 | Holmsundsvägen 7, 17–29 | 1929 | Bostad | 2 948 | 2 948 | 10 | ||||
| Gävle | Holmsund 11:1 mfl | Korsnäsvägen 108 m fl | 1958 | Bostad | 1 200 | 260 | 1 460 |
Resultat efter skatt reducerat med preferensaktieutdelning för perioden i förhållande till genomsnittligt eget kapital efter avräkning av preferenskapitalet. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats till helårsbasis, med undantag för värdeförändringar, utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Resultat före skatt med tillägg av finansnetto i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats till helårsbasis, med undantag för värdeförändringar, utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
Räntebärande skulder med direkt eller indirekt pant i fastigheter i förhållande till fastigheternas verkliga värde.
Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar. Återläggning sker även av värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag.
Resultat före skatt med återläggning av finansnetto, värdeförändringar samt värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag, i förhållande till finansnettot.
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital.
Eget kapital i förhållande till balansomslutningen vid periodens slut.
Eget kapital per stamaktie, kr Eget kapital efter avräkning av preferens kapitalet i förhållande till antalet utestående stamaktier vid periodens slut.
Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens genomsnittliga emissionskurs om 287,70 kr per aktie.
Förvaltningsresultatet reducerat med preferensaktieutdelning för perioden i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier.
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antal aktier som emitterats under perioden viktat med antal dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar under perioden.
Eget kapital per stamaktie med åter läggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning.
Resultat hänförligt till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktieutdelning för perioden.
Beräknat driftsöverskott på årsbasis i förhållande till fastigheternas verkliga värde vid periodens slut.
Hyresintäkter reducerade med fastighetskostnader.
Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i förhållande till hyresvärde.
Klassas efter fastighetens huvudsakliga användning. Fördelningen görs på kontor, handel, bostäder samt övriga fastigheter. Övriga fastigheter innefattar hotell, utbildning, vård, industri/lager samt blandfastigheter. Den typ av användning som svarar för den största andelen avgör fastighetskategori.
I posten ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, media, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt.
Kontrakterad hyra samt bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter.
| Årsstämma | 6 maj 2015 |
|---|---|
| Delårsrapport jan–mars 2015 |
6 maj 2015 |
| Delårsrapport jan–juni 2015 |
21 augusti 2015 |
| Delårsrapport jan–sept 2015 |
4 november 2015 |
| Delårsrapport jan–dec 2015 |
18 februari 2016 |
Fastighets AB Balder (publ) www.balder.se · [email protected] · Org.nr 556525-6905
| Huvudkontor | Vasagatan 54 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg · Tel 031-10 95 70 · Fax 031-10 95 99 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Områdeskontor | |||||||
| Stockholm | Drottninggatan 108 · 113 60 Stockholm · Tel 08-735 37 70 · Fax 08-735 37 79 | ||||||
| Vårby Allé 14 · 143 40 Vårby · Tel 08-735 37 70 · Fax 08-710 22 70 | |||||||
| Göteborg/Väst | Wetterlinsgatan 11 G · 521 34 Falköping · Tel 0515-72 14 80 · Fax 0515-71 12 18 | ||||||
| Timmervägen 9 A · 541 64 Skövde · Tel 0500-47 88 50 · Fax 0500-42 84 78 | |||||||
| Vasagatan 54 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg · Tel 031-10 95 70 · Fax 031-10 95 99 | |||||||
| Öst | Hospitalsgatan 11 · 602 27 Norrköping · Tel 011-15 88 90 · Fax 011-12 53 05 | ||||||
| Kapellgatan 29 A · 732 45 Arboga · Tel 0589-194 50 · Fax 0589-170 45 | |||||||
| Rönnbergagatan 10 · 723 46 Västerås · Tel 021-14 90 98 · Fax 021-83 08 38 | |||||||
| Storgatan 51 · 573 32 Tranås · Tel 0140-654 80 · Fax 0140-530 35 | |||||||
| Tunadalsgatan 6 · 731 31 Köping · Tel 0221-377 80 · Fax 0221-132 60 | |||||||
| Öresund | Esplanaden 15 · 265 34 Åstorp · Tel 042-569 40 · Fax 042-569 41 | ||||||
| Kalendergatan 26 · 211 35 Malmö · Tel 040-600 96 50 · Fax 040-600 96 64 | |||||||
| Gustav Adolfs Torg 8 · 252 25 Helsingborg · Tel 042-17 21 30 · Fax 042-14 04 34 | |||||||
| Norr | Forskarvägen 27 · 804 23 Gävle · Tel 026-54 55 80 · Fax 026-51 92 20 | ||||||
| Sandbäcksgatan 5 · 653 40 Karlstad · Tel 054-14 81 80 · Fax 054-15 42 55 | |||||||
| Tallvägen 8 · 854 66 Sundsvall · Tel 060-55 47 10 · Fax 060-55 43 38 | |||||||
| Uthyrning | 020-151 151 | ||||||
| Kundservice | 0774-49 49 49 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.