Annual Report • Apr 16, 2014
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
42 Möjligheter och risker
Årsstämman i Fastighets AB Balder (publ) äger rum den 7 maj 2014 klockan 14.00 på Restaurang Palace, Södra Hamngatan 2 i Göteborg. Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken onsdagen den 30 april 2014, dels anmäla sitt deltagande till bolaget antingen per brev till Fastighets AB Balder, Box 53 121, 400 15 Göteborg, per telefon 031-10 95 70, fax 031-10 95 99 eller per e-post till [email protected]. För den som önskar företrädas av ombud tillhandahåller bolaget fullmaktsformulär som finns tillgängligt på www.balder.se. Anmälan ska vara Balder
tillhanda senast den 5 maj 2014 klockan 16.00. Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, personnummer alternativt organisationsnummer, adress och telefonnummer samt registrerat aktieinnehav. Aktieägare som företräds genom ombud ska förete skriftlig dagtecknad fullmakt, som på dagen för årsstämman inte får vara äldre än fem år. Den som företräder juridisk person ska förete registreringsbevis eller motsvarande behörighetshandling utvisande behörig firmatecknare. Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste tillfälligt låta omregistrera aktierna i eget namn för att äga rätt att delta i stämman. Sådan registrering ska vara verkställd hos Euroclear Sweden AB senast onsdagen den 30 april 2014.
Fastighets AB Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag som med lokal förankring ska möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder. Balders fastighetsbestånd hade den 31 december 2013 ett värde om 27,5 Mdkr (22,3). Balderaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap.
1) Intressebolag ingår i förvaltningsresultatet för Balder totalt men ej avseende fastighetsvärde eller uthyrningsbar yta.
För våra intressebolag har utvecklingen varit riktigt stark och trenden känns fortsatt positiv för både intressebolagen och hela Balders verksamhet.
ästa aktieägare, 2013 blev för oss ett år då vi följde vår trend och vår övergripande långsiktiga målsättning att öka förvaltningsresultatet. Förvaltningsresultatet per stamaktie förbättrades även i år med mer än 20 procent. Årets ökning uppgick till 23 procent jämfört med 24 procent föregående år. B
Mindre bra kan jag konstatera att vår investering i vindkraftverk är i dagsläget och vi redovisar en nedskrivning utöver plan i bokslutet om 37 Mkr. Förvärven gjordes i en tid då prisbilden på elmarknaden var högre än i rådande marknadsläge.
Jämfört med föregående år ökar det totala resultatet relativt kraftigt beroende på värdeförändringar avseende räntederivat. Även efter årets positiva värdeförändring kvarstår ett undervärde om knappt 500 Mkr, som tids nog kommer att lösas upp. Effekten för oss i dagsläget är att vi dras med högre finansieringskostnader än om vi per idag gjort samma räntesäkringar.
Vår verksamhet i Danmark har rullat på bra under året och vi ligger i startgroparna för att påbörja byggnation av lägenheter i Köpenhamn. Fastighetsmarknaden i Köpenhamn är fortsatt mycket intressant och vi utvärderar fortlöpande ytterligare investeringsmöjligheter där. Utöver Danmark har vi även under ett par års tid utvärderat ett antal affärer i Finland och i Norge.
Vi ser även goda möjligheter att skapa nya projekt och byggrätter på flera håll i vårt befintliga bestånd. Kortsiktigt får vi plöja ned pengar inom fastighetsutveckling och exploateringsfastigheter, men jag är helt övertygad om att detta på lång sikt blir en viktig pusselbit för Balders framtida resultat. Vi sår nu och skördar senare.
Finansieringsmöjligheterna i banksystemet är fortsatt goda för rätt objekt. Den möjligheten tillsammans med ett starkt förvaltningsresultat även för 2013, samt vår kassa och våra outnyttjade kreditfaciliteter, skapar goda förutsättningar för ytterligare intressanta förvärv.
För våra intressebolag har 2013 års utveckling varit riktigt stark och trenden för 2014 känns fortsatt positiv för både intressebolagen och hela Balders verksamhet. Avslutningsvis vill jag nämna att styrelsen i Balder har beslutat att justera vårt mål för soliditeten från 30 till 35 procent.
Jag och alla övriga "Balderister" ser fram emot ett fortsatt härligt 2014.
Erik Selin Verkställande direktör "Vi ligger i startgroparna för att påbörja byggnation av lägenheter i Köpenhamn.
Ett hållbart samhälle är ett viktigt perspektiv för ett fastighetsbolag och centralt för att kunna konkurrera om kunder och skapa värde för ägarna.
"Det är viktigt att konstatera att hållbarhet är mer än bara miljöfrågor – det handlar också om att ta ett socialt ansvar.
alder är en växande aktör inom fastighetsbranschen, där styrelsen har till uppgift att arbeta med Balders långsiktiga utveckling, följa upp ledningens operativa verksamhet och försäkra sig om att det är ordning och reda i bolaget. Till uppgifterna hör också att driva på arbetet med bolagets bidrag till att skapa ett hållbart samhälle. Där är det viktigt att konstatera att hållbarhet är mer än bara miljöfrågor – det handlar också om att ta ett socialt ansvar. B
Att ha med hållbarhetsfrågorna är centralt för att kunna konkurrera om kunder och skapa värde för ägarna. Minskad energianvändning medför lägre kostnader och ökad lönsamhet. Satsning på förnybar energi i form av bergvärme och vindkraft visar på viljan att bidra till att minska koldioxidutsläppen. Att skapa sunda inomhusmiljöer är väsentligt för människors hälsa och välbefinnande både i bostäder och på arbetsplatser. Målet måste vara att bevaka och beakta omvärldens krav och förväntningar, hitta affärsmöjligheter och besparingar som är förknippade med miljöfrågor och ha en trovärdig kommunikation med kunder, ägare och övriga intressenter. Som ett nästa steg anställer Balder nu en energiansvarig för koncernen.
Balder har ambitionen att bidra med lösningar också när det gäller att förädla fastighetsbestånd. I samband med att bolaget tagit över nedgångna bostadsområden har vi gjort satsningar på renovering och upprustning till en rimlig hyrespåverkan för hyresgästen. I sådana sammanhang är det också viktigt att ha med tillgänglighetsaspekter och göra det möjligt/enklare för både småbarnsfamiljer och äldre att ta sig in i fastigheterna och röra sig i området.
Bolaget försöker på olika sätt att ta sitt sociala ansvar genom att skapa trivsel och trygghet i sina bostadsområden. I vissa nedslitna områden krävs genomgripande renoveringar och långsiktiga satsningar för att vända utvecklingen, minska skadegörelsen samt skapa trygghet och stolthet över sitt område hos de boende. Som fastighetsägare måste Balder markera att man är en långsiktig ägare beredd att vidta de åtgärder som behövs. Vårby gård är ett bra exempel på ett sådant pågående engagemang.
Christina Rogestam, Styrelsens ordförande
| 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, Mkr | 1 884 | 1 701 | 1 466 | 1 333 | 854 | 633 | 678 | 524 |
| Förvaltningsresultat före skatt, Mkr | 854 | 691 | 516 | 417 | 315 | 174 | 179 | 160 |
| Värdeförändringar fastigheter, Mkr | 854 | 812 | 990 | 1 047 | 4 | –201 | 642 | 212 |
| Värdeförändringar räntederivat, Mkr | 433 | –71 | –520 | 148 | –23 | –333 | 7 | — |
| Årets resultat, Mkr | 1 738 | 1 162 | 812 | 1 338 | 248 | –388 | 785 | 441 |
| Fastigheter redovisat värde, Mkr | 27 532 | 22 278 | 17 556 | 14 389 | 12 669 | 7 086 | 6 758 | 6 997 |
| Data per stamaktie | ||||||||
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 159 537 | 159 537 | 158 656 | 149 487 | 112 902 | 95 910 | 97 318 | 94 050 |
| Årets resultat, kr | 10,11 | 6,69 | 4,87 | 8,95 | 2,20 | –4,04 | 8,07 | 4,69 |
| Förvaltningsresultat före skatt, kr | 4,57 | 3,73 | 3,00 | 2,79 | 2,79 | 1,81 | 1,84 | 1,70 |
| Utestående antal aktier, tusental | 159 537 | 159 537 | 159 537 | 149 487 | 149 487 | 94 458 | 97 318 | 97 318 |
| Fastigheter redovisat värde, kr | 172,58 | 139,64 | 110,04 | 96,25 | 84,75 | 75,02 | 69,44 | 71,90 |
| Eget kapital, kr | 52,14 | 42,15 | 35,57 | 31,13 | 22,19 | 19,63 | 23,49 | 15,42 |
| Substansvärde (EPRA NAV), kr | 60,50 | 50,37 | 41,84 | 32,89 | 22,16 | 20,95 | 22,33 | 13,06 |
| Börskurs per bokslutsdag, kr | 66,00 | 37,30 | 25,30 | 29,40 | 12,50 | 7,00 | 13,33 | 17,00 |
| Utdelning, kr | – | — | — | — | — | 0,17 | — | — |
| Fastighetsrelaterade | ||||||||
| Hyresvärde helår, kr/kvm | 1 216 | 1 247 | 1 163 | 1 087 | 1 072 | 1 298 | 1 193 | 952 |
| Hyresintäkter helår, kr/kvm | 1 148 | 1 166 | 1 088 | 1 016 | 1 002 | 1 218 | 1 107 | 859 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 94 | 94 | 94 | 94 | 93 | 90 |
| Överskottsgrad, % | 68 | 68 | 68 | 66 | 69 | 70 | 70 | 69 |
| Redovisat värde, kr/kvm | 13 985 | 14 439 | 12 467 | 10 887 | 10 053 | 12 805 | 12 275 | 8 854 |
| Antal fastigheter | 498 | 432 | 433 | 432 | 419 | 122 | 121 | 128 |
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 1 969 | 1 543 | 1 408 | 1 322 | 1 260 | 553 | 551 | 790 |
| Finansiella | ||||||||
| Avkastning eget kapital, % | 21,5 | 17,0 | 14,3 | 33,6 | 9,6 | –18,7 | 41,5 | 37,5 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,9 | 2,4 | 2,1 | 2,1 | 2,1 | 1,6 | 1,7 | 2,0 |
| Soliditet, % | 37,3 | 34,8 | 35,2 | 30,9 | 24,1 | 23,3 | 30,1 | 20,6 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 57,0 | 60,4 | 60,6 | 64,6 | 73,3 | 72,2 | 74,6 | 79,5 |
| Belåningsgrad, % | 55,0 | 57,8 | 56,9 | 63,9 | 69,0 | 69,4 | 69,2 | 76,4 |
Fastighets AB Balder bildas ur börsnoterade Enlight AB i juni. Därefter namnändras Enlight AB till Fastighets AB Balder. Under året förvärvar Balder 21 fastigheter.1)
Fastighets AB Balder noteras på Stockholmsbörsen. Balders organisation byggs upp i Stockholm, Göteborg och Malmö. Balder äger per den 31 december 128 fastigheter med en uthyrningsbar yta om 790 000 kvm till ett redovisat värde om 7,0 Mdkr.
Balder renodlar sitt fastighetsbestånd genom försäljning av 29 industri- och lagerfastigheter till Corem Property Group AB, där Balder blir en stor ägare och Corem ett intressebolag. Genom intressebolagen Tulia AB och Akroterion Fastighets AB sker förvärv av fastigheter i Stockholm.
Balder strukturerar om i kristidens år och under året förvärvar Balder tio fastigheter och avyttrar nio. Intressebolagens förvaltningsresultat uppgår till 157 Mkr (13). Den starka resultatförbättringen beror på att 2008 är det första hela verksamhetsåret för bolagets tre dåvarande intressebolag.
1) Då koncernen startade sin verksamhet den 1 juli 2005 innefattar jämförelseperioden för 2005 endast 6 månader.
I slutet av juni offentliggörs ett uppköpserbjudande till aktieägarna i Din Bostad Sverige AB, där dessa erbjuds att överlåta samtliga aktier utgivna av Din Bostad till Balder i utbyte mot aktier i Balder. Balder satsar under året på förnybar energi genom att investera i sex vindkraftverk.
Under året sker förvärv av 31 fastigheter och avyttring av 18 fastigheter. Antalet aktieägare ökar med mer än 50 procent under året och uppgår vid årsskiftet till cirka 4 900. Per den 31 december äger Balder 432 fastigheter med en uthyrningsbar yta om 1 322 tkvm till ett redovisat värde om 14,4 Mdkr.
Det nya aktieslaget preferensaktier emitteras. Emissionen uppgår till 1 Mdkr. Balder förvärvar 25 handelsfastigheter från Catena AB som säljs in i ett nyetablerat intressebolag med PEAB. Under året ökar antalet aktieägare med 67 procent och uppgår vid årsskiftet till 8 200 stycken.
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital per stamaktie
Under året sker förvärv av 14 fastigheter och avyttring av 6 fastigheter. Balder köper bostadsfastigheter i centrala Köpenhamn, varav ett kvarter med 523 ägarlägenheter, byggda 1995, belägna i stadsdelen Österbro, ett attraktivt bostadsområde i centrala Köpenhamn. I Örestad förvärvas 75 ägarlägenheter, byggda 2009. Två miljoner preferensaktier emitteras till ett värde av 565 Mkr.
I november förvärvar Balder Bovista Invest AB, en affär som består av 4 300 lägenheter och en total yta om 370 000 kvm till ett värde av cirka 2 Mdkr. I samband med Bovistaaffären genomförs en riktad nyemission av 3 500 000 preferensaktier som ökar det egna kapitalet med 1 138 Mkr. Under det fjärde kvartalet tecknas ett totalentreprenadavtal gällande byggnation av 200 ägarlägenheter i Örestad i Köpenhamn till ett värde vid färdigställandet om cirka 400 Mkr.
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
kr
Balder ska med lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter belägna på orter som växer och utvecklas positivt.
Överst från vänster Interiört Rosen 9, Malmö Säby 3:29, Järfälla Detaljbild Rosen 9, Malmö
Balders verksamhet är inriktad på tillväxt och positiva kassaflöden samt ökat förvaltningsresultat. I respektive region ska bolaget uppnå en sådan position att Balder blir en naturlig partner för potentiella kunder.
Balders målsättning är att ha en stabil och god avkastning på eget kapital samtidigt som soliditeten över tid ska vara lägst 35 procent och räntetäckningsgraden lägst 1,5 gånger.
Med utgångspunkt i Balders strategi, övergripande mål och finanspolicy tar bolaget fram både kvantitativa och kvalitativa operativa mål. Dessa mål sätts på både kort och lång sikt. Målen avser finansiella mål och mål som miljö, energiförbrukning, kundtillfredsställelse och medarbetarnöjdhet.
Eftersom Balder under de närmaste åren kommer att prioritera tillväxt, kapitalstruktur och likviditet kommer utdelningen för stamaktien att vara låg eller helt utebli. Utdelningen för preferensaktien uppgår till 20,00 kr per år.
Balder skapar värden för ägarna, kunderna, medarbetarna och samhället.
Detta gör Balder genom att:
Balder skapar värden genom att med lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter samt skapa kundvärde genom att möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder. Bolaget arbetar aktivt med att förvärva fastigheter med utvecklingspotential och skapar tillväxt genom att investera och utveckla samt effektivisera och rationalisera fastighetsförvaltningen. Balder ska vara en långsiktig ägare som baserar verksamheten på stabila kassaflöden och nöjda kunder.
Fokus är att fortsätta vara en aktiv fastighetsaktör, såväl i egen regi som i partnerskap, på orter som växer och utvecklas positivt.
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration.
tabellen nedan presenterar Balder sin nuvarande intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans-, ränteutveckling eller valutaförändring. Balders resultaträkning påverkas dessutom av värdeförändringen i fastighetsbeståndet samt av kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende finansiella placeringar och derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. I
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration.
Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av räntederivat. Skatten är beräknad efter den vid var tid gällande skattesatsen och bedöms till övervägande del bestå av uppskjuten skatt och är därmed inte kassaflödespåverkande.
| 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 2 260 | 1 800 | 1 530 | 1 405 | 1 263 |
| Fastighetskostnader | –735 | –560 | –465 | –430 | –382 |
| Driftsöverskott | 1 525 | 1 240 | 1 065 | 975 | 881 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –165 | –120 | –105 | –105 | –93 |
| Förvaltningsresultat från intressebolag | 170 | 120 | 90 | 20 | 58 |
| Rörelseresultat | 1 530 | 1 240 | 1 050 | 890 | 846 |
| Finansnetto | –535 | –495 | –445 | –440 | –343 |
| Förvaltningsresultat | 995 | 745 | 605 | 450 | 503 |
| Skatt | –219 | –164 | –159 | –118 | –132 |
| Resultat efter skatt | 776 | 581 | 446 | 332 | 371 |
| Resultat efter skatt hänförligt till | |||||
| Stamaktieägare | 576 | 461 | 366 | 332 | 371 |
| Preferensaktieägare | 200 | 120 | 80 | — | — |
| Förvaltningsresultat enligt aktuell | |||||
| intjäningsförmåga per stamaktie, kr | 4,99 | 3,92 | 3,29 | 3,01 | 3,37 |
Förvaltningsresultatet har de senaste sju åren ökat med i genomsnitt 29 procent. Under samma period har substansvärdet ökat med i genomsnitt 27 procent.
alder har två olika aktieslag noterade på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap; dels en stamaktie av serie B, dels en preferensaktie. Bolagets samlade börsvärde per den 31 december uppgick till 13 889 Mkr (7 800) och bolaget hade vid årsskiftet 16 089 aktieägare (12 476). Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin Fastigheter AB som äger 38,0 procent av kapitalet och 51,3 procent av rösterna. Per den 31 december uppgick aktiekapitalet i Balder till 172 396 852 kr fördelat på 172 396 852 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1,00 kr, varav 11 229 432 av serie A, 151 167 420 av serie B och 10 000 000 preferensaktier. B
Av B-aktien är 2 859 600 återköpta per den 31 december, vilket betyder att totalt antal utestående stamaktier uppgår till 159 537 252. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B och preferensaktien berättigar till en tiondels röst. Inga återköp har skett under 2013.
Aktieutveckling 2006–2013
Balders aktiekurs stängde 2013-12-30 på 66,00 kr, vilket motsvarar en procentuell utveckling sedan 2006-01-01 om 377 procent. Det kan jämföras med EPRA:s Fastighetsindex för Sverige som under samma period stigit med 36 procent (EPRA:s Fastighetsindex för eurpoeiska bolag har under samma period haft en negativ utveckling).
European Public Real Estate Association Sweden Index
Generalindex Stockholmsbörsen
Börskurs/substansvärde
Kursen på stamaktien var vid årsskiftet 66,00 kr (37,30) motsvarande en uppgång med 77 procent under året. Under 2013 har antalet stamaktieägare ökat med 20 procent till 8 969 aktieägare. Under samma period har 56,7 miljoner stamaktier omsatts, vilket motsvarar i genomsnitt 226 825 aktier per handelsdag, vilket innebär att 36 procent av utestående aktier omsattes. Exkluderas Erik Selin Fastigheter AB:s aktier överstiger årsomsättningen 60 procent av utestående stamaktier.
Andelen utlandsägda aktier har under året ökat med 35 procent och uppgår till 17,6 procent. Omsättningen i kronor har mellan 2012 och 2013 ökat med 40 procent och omsättningen var 11,5 Mkr i genomsnitt per handelsdag.
Eget kapital per stamaktie uppgick per den 31 december till 52,14 kr (42,15) motsvarande en ökning om 24 procent. Substansvärdet per stamaktie (EPRA NAV) har under samma period ökat med 20 procent till 60,50 kr (50,37). Skillnaden mellan eget kapital och substansvärde är att i substansvärde återläggs derivat och nettot av uppskjuten skatt och uppskjuten skattefordran.
Anledningen till återföringen är att derivatskulden löses upp och återförs till eget kapital successivt, med avdrag för uppskjuten skatt, under återstående löptid. Nettot av uppskjuten skatt återläggs då det idag är skattefritt att sälja bolag, vilket gör att uppskjuten skatt återförs till eget kapital vid försäljning av bolag. De senaste sju åren har substansvärdet vuxit med i genomsnitt 27 procent per år.
Förvaltningsresultatet före skatt uppgick till 854 Mkr (691), vilket motsvarar en ökning om 24 procent jämfört med föregående år. De senaste sju åren har förvaltningsresultatet ökat med i genomsnitt 29 procent per år. Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade med 23 procent och har de senaste sju åren ökat med 15 procent i genomsnitt.
Kursen på preferensaktien var vid årsskiftet 336 kr (303), vilket motsvarar en årlig totalavkastning inklusive utdelning om 17,5 procent. Antalet aktieägare uppgick till 8 114 (5 900) och under året har 3,1 miljoner aktier omsatts motsvarande drygt 12 200 aktier per handelsdag vilket motsvarar cirka 4 Mkr. Årsomsättningen i preferensaktien motsvarar 43 procent av det totala antalet preferensaktier.
Preferensaktien medför företrädesrätt framför stamaktien till en årlig utdelning om 20 kr med kvartalsvis utdelning om 5 kr. Avstämningsdagar för utdelning är 10 januari, 10 april, 10 juli och 10 oktober. Om utdelning på preferensaktien inte betalas i tid eller sker med ett lägre belopp, ska skillnaden läggas till innestående belopp inklusive en ränta om 14 procent.
Styrelsen föreslår på årsstämman att ingen utdelning på stamaktien ska lämnas för räkenskapsåret 2013. Balder anser att den bästa totalavkastningen för stamaktieägarna uppnås genom att utdelningen under de närmaste åren förblir låg eller uteblir. Balder kommer istället att fortsätta växa genom att investera i nya förvärv, i befintliga fastigheter samt i projekt.
Albin Sandberg, Handelsbanken Erik Granström, Carnegie Fredrik Cyon, ABG Sundal Collier Johan Edberg, Pareto Jonas Andersson, Nordea Niclas Höglund, Swedbank Nicolas McBeath, SEB Peter Trigarzky, Danske Bank Tobias Kaj, Carnegie
| Ägare | A-stamaktier | B-stamaktier | Preferensaktier | Totalt antal aktier |
Kapital, % |
Röster, % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Selin, Erik med bolag | 8 298 594 | 57 218 298 | 500 | 65 517 392 | 38,0 | 51,3 |
| Arvid Svensson Invest AB | 2 915 892 | 13 542 540 | — | 16 458 432 | 9,5 | 15,6 |
| Länsförsäkringar Fondförvaltning AB | — | 8 962 312 | — | 8 962 312 | 5,2 | 3,3 |
| Swedbank Robur | — | 7 477 069 | — | 7 477 069 | 4,3 | 2,7 |
| JP Morgan Chase | — | 6 207 551 | — | 6 207 551 | 3,6 | 2,3 |
| Handelsbanken Fonder | — | 5 388 747 | — | 5 388 747 | 3,1 | 2,0 |
| Lannebo Fonder | — | 3 500 000 | — | 3 500 000 | 2,0 | 1,3 |
| Andra AP-fonden | — | 3 231 001 | — | 3 231 001 | 1,9 | 1,2 |
| SEB Investment Management | — | 2 204 448 | — | 2 204 448 | 1,3 | 0,8 |
| Rahi, Sharam med bolag | — | 1 516 300 | 20 000 | 1 536 300 | 0,9 | 0,6 |
| Övriga | 14 946 | 39 059 554 | 9 979 500 | 49 054 000 | 28,5 | 18,0 |
| Totalt utestående aktier | 11 229 432 | 148 307 820 | 10 000 000 | 169 537 252 | 98,3 | 99,0 |
| Återköpta egna aktier | — | 2 859 600 | — | 2 859 600 | 1,7 | 1,0 |
| Totalt registrerade aktier | 11 229 432 | 151 167 420 | 10 000 000 | 172 396 852 | 100 | 100 |
Kundservice är en oerhört viktig funktion inom Balder. Här tar bolaget dagligen pulsen på verksamheten och kan upptäcka interna och externa brister i ett tidigt skede.
alders ambition är att tillgodose kundernas behov genom god tillgänglighet och hög professionalitet. Bolaget har till stor andel egen personal som utför arbeten i och runt fastigheterna.
Balder har egen förvaltningsorganisation som möjliggör snabba beslutsvägar, närhet till kunden, god lokalkännedom och möjlighet att jobba långsiktigt med fastighetsförvaltning.
Bolaget erbjuder ett stort utbud av lokaler och bostäder i olika lägen till olika hyresnivåer. Utvecklingen av fastigheterna sker i samråd med kunderna, utifrån deras behov och önskemål. Balders personal möter regelbundet hyresgästerna för att skapa sig en god bild av den faktiska situationen ute i fastigheterna.
Balder genomför regelbundet kundundersökningar som ett led i att ständigt förbättra kundnöjdheten. I slutet av 2011 genomförde Balder sin första kundundersökning, där ett stort antal bostads- och lokalkunder fick tycka till om sin bostad/lokal, om Balder som hyresvärd, service, städning, trygghet och utemiljö. Resultatet från den senaste undersökningen visade att kunderna var väsentligt mer nöjda med Balder som fastighetsägare jämfört med föregående mätning. Mer än 90 procent var nöjda med bemötandet från Balders personal. Balder fortsätter sitt målmedvetna arbete med att förbättra kontakten med hyresgästerna, bland annat genom att distribuera mer och tydligare information.
Kundservice är en oerhört viktig funktion inom Balder. Här tar bolaget dagligen pulsen på verksamheten och kan upptäcka interna och externa brister i ett tidigt skede. Kundservice har dagligen kontakt med förvaltare och fastighetsskötare som i sin tur har lokal förankring och direkt kontakt med kunderna.
Balder bedömer att risken för en plötslig försämring avseende hyresintäkterna är låg. Detta beror på kontraktstrukturen, med en bra fördelning mellan kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter, samt den geografiska spridningen. För att mot-
Med 25 grader i både vattnet och luften var det dags för årets poolöppning i Stoeryd, Tranås. Premiären ägde rum lördagen den 18 maj och drygt ett hundratal hyresgäster kom för att sola och bada under dagen. Poolen får nyttjas av alla Balders hyresgäster, oavsett om de bor hos Balder i Stoeryd eller någon annanstans i Tranås. Poolöppning sker i maj och stängning någon gång i september, beroende på vädret. Stoeryd är ett unikt bostadsområde som utöver den uppvärmda poolen erbjuder tennisbana, volleybollplan, Tranås största lekland samt ett 55+ boende för aktiva seniorer. I Stoeryd ligger Balders fastigheter vackert belägna i ett bilfritt grönområde.
verka minskade hyresintäkter och försämrad uthyrningsgrad eftersträvas långsiktiga relationer med bolagets befintliga kunder.
Balders tio största kontrakt svarar för 9,1 procent (8,7) av de totala hyresintäkterna och deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 9,9 år. (10,5). Inget enskilt kontrakt står för mer än 1,7 procent (1,6) av Balders totala hyresintäkter och ingen enskild kund står för mer än 1,7 procent (2,6) av de totala hyresintäkterna. Den genomsnittliga kontraktstiden för den totala kommersiella portföljen uppgick till 4,9 år (4,4).
I tabellen redovisas hyreskontraktsstrukturen per 31 december 2013, varvid kontrakt som sagts upp per detta datum, där avflyttning kommer eller bedöms komma att ske, redovisas som kontrakt med förfall inom ett år.
| Förfallotidpunkt | Antal hyreskontrakt |
Andel, % | Kontrakterad hyra, Mkr |
Andel, % |
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 764 | 31 | 166 | 7 |
| 2015 | 647 | 26 | 263 | 12 |
| 2016 | 543 | 22 | 205 | 9 |
| 2017 | 322 | 13 | 160 | 7 |
| 2018– | 203 | 8 | 351 | 16 |
| Summa | 2 479 | 100 | 1 146 | 51 |
| Bostad 1) | 15 325 | — | 1 056 | 47 |
| P-plats 1) | 5 484 | — | 16 | 1 |
| Garage 1) | 5 475 | — | 42 | 2 |
| Summa | 28 763 | — | 2 260 | 100 |
Balder är en växande arbetsplats. Vår förvaltning sker huvudsakligen med egen personal för att finnas nära kunderna och snabbt kunna möta förväntningar och krav.
alders organisation växte med 75 nya medarbetare under 2013. Till stor del beror ökningen på förvärvet av Bovista, som genomfördes under sista kvartalet. Bovista hade per 31 december 6 personer anställda inom administration och 44 personer inom förvaltning. Verksamheten i Bovista bedrivs i regionerna Göteborg/Väst, Öresund och Öst. Genom förvärvet har Balders team vuxit ytterligare med kompetenta och engagerade medarbetare. B
Balder har en platt organisation med korta beslutsvägar som möjliggör ett snabbt agerande, oavsett om det gäller fastighetsaffärer eller att lösa problem för en kund. För att stötta förvaltningen finns koncerngemensamma resurser/funktioner, belägna dels i Malmö, dels på huvudkontoret i Göteborg. Vid årsskiftet arbetade 31 personer (25) inom dessa funktioner.
Förvaltningsorganisationen är geografiskt indelad i regionerna Stockholm, Göteborg/Väst, Öresund, Öst och Norr. Varje regions organisation följer samma grundprinciper men skiljer sig åt beroende på områdets storlek och fastighetsinnehav. Varje region har ett antal lokalkontor som ansvarar för uthyrning, drift, miljö och
förvaltning. Förvaltning sker huvudsakligen med egen personal för att finnas nära kunderna och snabbt kunna möta förväntningar och krav enligt Balders förvaltningsvision. Inom förvaltningsorganisationen arbetade vid årsskiftet 259 personer (190).
Inom Balder är kompetens, personliga egenskaper, jämn könsfördelning och mångfald viktiga urvalsfaktorer vid rekrytering. Dessa faktorer är en bidragande orsak till bolagets positiva utveckling.
Bolagets företagskultur präglar allt som utförs, från det dagliga arbetet till förändringsarbete och vår långsiktiga utveckling. Vår ambition är att på bästa sätt hitta lösningar för våra kunder och vår organisation.
Hjärta – arbetet ska utföras med omtanke och respekt mot både kunder och kollegor.
Nytänkande – vi är inte främmande för att tänka i nya banor. Genom en stark entreprenörsanda stöder bolaget medarbetarnas idéer. Enkelhet – raka vägen är oftast enklast och bäst, medarbetarna hjälper varandra att utvecklas genom att sprida idéer inom organisationen. Närhet – vi har korta beslutsvägar tack vare vår platta organisation och besluten ska fattas nära ursprunget. Närhet och lojalitet skapar trygghet.
Balder är en bra och attraktiv arbetsgivare där personalens trivsel och hälsa är viktiga inslag. Genom ersättning för friskvårdsaktiviteter får medarbetarna bättre möjligheter att möta de krav som ställs i arbetslivet. Bolaget uppmuntrar till ökat hälsomedvetande hos medarbetarna och månar om att skapa en trivsam arbetsplats med god social gemenskap.
" Att jobba som drifttekniker på Balder är ett varierande arbete. Man hanterar allt ifrån en felanmälan gällande kyla/värme/ventilation till att göra energioptimerande åtgärder på våra anläggningar. Det gäller att planera för att få hållbara och driftsäkra funktioner, vilket gör arbetet både roligt och utmanande. Jag började på Balder 2012, och har lärt mig mycket under dessa år. Inom bolaget finns stor kompetens och initiativförmåga, man har alltid någon att bolla idéer med. Även om Balder är ett starkt växande bolag så lyckas man ha kvar den goda sammanhållningen kollegor emellan. Man hjälper varandra, helt enkelt.
Filip Håkansson, drifttekniker
| Personal | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Antal anställda | 290 | 215 |
| – varav kvinnor | 102 | 67 |
| Sjukfrånvaro, % | ||
| – tjänstemän | 5 | 4 |
| – kollektivanställda | 4 | 3 |
Balder tar miljöansvar och verkar för en hållbar utveckling genom att arbeta mot EU:s klimatmål samt ISO 14 001. För att ytterligare stärka organisationen har Balder beslutat rekrytera nya medarbetare, vars främsta uppgift är att utveckla bolagets miljöarbete.
Balders energianvändning effektiviseras kontinuerligt samtidigt som bolaget arbetar för att fasa ut användandet av fossila bränslen och icke förnybara energikällor. Varje månad mäts och analyseras energi- och vattenförbrukningen i fastigheterna. Via felanmälanssystem samt löpande översyn i fastigheterna kan förbättringar av miljö och komfort ske. Balder för även en dialog med sina hyresgäster för att hitta alternativa sätt till energianvändning i syfte att förbättra miljön. Exempelvis kan Balder anpassa ventilationen efter lokalhyresgästers behov och stänga av ventilationen under tider som lokalen inte nyttjas.
Genom uppföljningssystem får Balder underlag för beslut om kort- och långsiktiga åtgärder, vilka kan möjliggöra en reducering av energiförbrukningen och/eller förbättra inomhusklimatet.
Balder fortsätter sitt arbete med IMD (individuell mätning och debitering), vilket innebär att hyresgästerna får betala för el och vatten utifrån individuell förbrukning. Detta har Balder infört i högförbrukande fastigheter för att minska energiförbrukningen och underhållet i fastigheterna. Under året har förbrukningen i dessa fastigheter minskat med upp till 30 procent.
Ett exempel på hur Balder tar miljöansvar är då bolaget, under 2013, tog över ägandet av styr- och regleranläggningen från Göteborg Energi. I samband med detta påbörjades arbetet med att byta styranläggningen på samtliga fastigheter i Göteborgsområdet, i syfte att reglera temperaturerna på ett mer energieffektivt sätt. Den nya styranläggningen är uppkopplingsbar, vilket betyder att den kan regleras på distans. Investeringen har lett till minskad energiförbrukning, sänkta returtemperaturer, förbättrat inomhusklimat för våra hyresgäster samt en minskning av koldioxidutsläppen.
Balder verkar för att människor ska trivas i och runt sina boenden. För att lyckas krävs ett stort engagemang inom organisationen men även att vi samverkar med andra aktörer på marknaden.
År 2009 förvärvade Balder Vårby gård i Stockholm, ett område som vid denna tidpunkt var hårt drabbat av skadegörelse och kriminalitet. Året därpå presenterade
| 2013 | 2012 | Föränd ring % |
|
|---|---|---|---|
| jan | 6 557 | 6 396 | 2,5 |
| feb | 5 976 | 5 970 | –0,1 |
| mars | 5 366 | 5 497 | –2,4 |
| april | 3 654 | 3 867 | –5,5 |
| maj | 1 995 | 2 419 | –17,5 |
| juni | 752 | 1 190 | –36,8 |
| juli | 620 | 740 | –16,2 |
| aug | 648 | 755 | –14,1 |
| sept | 1 364 | 1 646 | –17,1 |
| okt | 3 192 | 3 267 | –2,3 |
| nov | 4 443 | 4 638 | –4,2 |
| dec | 5 523 | 5 900 | –6,4 |
| Totalt | 40 090 | 42 285 | –5,2 |
* Graddagsjusterad
Balder deltar vid nationaldagsfirandet i Vårby gård och har sedan 2011 hjälpt till att göra dagen meningsfull och minnesvärd. I sin utformning med musik, kultur och mat både från Sverige och andra delar av världen lyfts det bästa med detta mångkulturella område. År 2012 engagerades Özz Nûjen att hålla huvudtalet och 2013 var det Martin Lagos tur. Under dagen delade Balder ut t-shirts i blått och gult med trycket "I love 143", vilket är ett uttryck för "Vårbyandan" och 143 är en del av postnumret till Vårby gård.
Balder en renoveringsplan för Huddinge kommun och samlade krafter i området för att gemensamt diskutera fram en lösning på Vårbys problem. Skola, polis, fastighetsägare och kommun är exempel på parter som deltog i planeringsarbetet för att öka trivseln i Vårby gård. Balder har under projekttiden bland annat startat samverkansgrupper, deltagit i och bidragit till aktiviteter i området, samarbetat med lokala aktörer, utfört en renovering av Vårby centrum samt hyrt ut lokaler till butiker, kontor, vårdbolag, gym och en dansskola.
Balder samarbetar med organisationer som arbetar aktivt med integrations- och behandlingsarbete med inriktning på barn och unga vuxna. En egen bostad och vägledning från människor med lång erfarenhet inom integrations- och behandlingsarbete ökar förutsättningarna för en bättre framtid. Exempel på organisationer som Balder samarbetar med är Rebo, Steget Vidare, UngBo och Mitt Liv.
UngBo är en del av socialförvaltningen, Barn- och familjeenheten, i Åstorps kommun. Arbetet riktar sig till ungdomar som bor i kommunen och är mellan 17 och 21 år. Ungdomarna är i behov av stöd och boende. Samarbetet fungerar genom att Balder tecknar förstahandskontrakt med Åstorps kommun som i sin tur skriver ett andrahandskontrakt med hyresgästen samt ett individuellt avtal om särskilda regler för boendet. Målet är att skapa ett trivsamt hem och att hyresgästen, vid insatsens slut, ska överta förstahandskontraktet. Daria Nowaczews (se bild) är ett bra exempel då hon nyligen tecknat ett förstahandskontrakt. Balder och UngBo är stolta över det goda samarbetet och UngBo uppskattar Balders förmåga att se bortom socialtjänstens insats och istället se ungdomarnas egna kvaliteter.
"Det är kul att äntligen stå på egna ben och ha ett eget hem. Jag vill vara en inspiration för andra och hoppas att fler får samma chans som jag har fått.
Daria Nowaczews, hyresgäst
Den 28 april 1901 steg bröderna Kanold på den båt som skulle ta dem tillbaka till Sverige och med sig bar de på sin nyvunna kunskap, vilken snart skulle sig visa vara ett framgångsrecept de aldrig kunnat drömma om. Väl i Sverige bosatte sig bröderna i Gårda i Göteborg och började genast koka kola i bostaden för att sälja vidare till
stadens invånare. Affärsidén var enkel och genomförandet likaså, eftersom det inte krävdes några avancerade maskiner. Det sägs även att bröderna använde innanfönstren på fastigheten som plåtar, för att låta kolasmeten stelna.
1911 Försäljningen av kola exploderade på Göteborgs gator och redan efter ett år hade verksamheten vuxit sig så stor att bröderna tvingades söka sig vidare till nya lokaler. I samma veva vann de högsta vinsten i Dramatenlotteriet. Vinsten var på 50 000 kronor, vilket idag motsvarar cirka två miljoner kronor. År 1911 firades 10-årsjubileum och samma år startades arbetet med att bygga bröderna Kanolds chokladfabrik.
Placeringen av fabriken var väl genomtänkt med närhet till Mölndalsån för frakt av emballage och andra varor. Det första huset uppfördes till fem våningar med en fasad i rött tegel. I fabriken tillverkades godsaker som nougatprodukter, gummiödlor, hosta-icke, karikatyrrullar, Devonshire gräddkola, vandrarechoklad och Gustaf Adolfs byst.
Antalet anställda ökade och 1929 bestämde sig bröderna för att uppföra en personalbyggnad, belägen på gården mellan fabriksbyggnaderna. Personalens välmående prio riterades högt och bröderna lät bygga solterrasser till sina anställda, vilket var
" Vi välkomnar Kanoldhuset med dess intressanta historik och fina framtidsutsikter
Erik Selin, VD
1929 Fastighetsdata unikt för sin tid, framförallt med tanke på att majoriteten arbetare var kvinnor. På 1930-talet hade bröderna 300 anställda och ett tillverkningsvärde på cirka 3 miljoner kronor. Dagens huvudbyggnad byggdes 1938 och ligger mellan de två tidigare huskropparna. Huvudbyggnadens form blev mer modernistisk än tidigare. I samband med industrialisering och effektivisering under 1960- och 1970-talen moderniserades och rationaliserades fabriken. Personalstyrkan minskade och ersattes med maskiner.
1938 I slutet på 1980-talet upplöstes brödernas verksamhet och fastigheten, som numera heter Bö 93:2, gjordes om till moderna
2013 kontorslokaler. Många delar finns dock bevarade i sin helhet. På så sätt är huset alltså en blandning av nytt och gammalt som utvecklas med värdighet och försiktighet.
Fastighets AB Balder förvärvar Kanold
Samma starka entreprenörskraft som bröderna Kanold drevs av eftersträvar Balder i sin företagskultur. Balder är stolt över att äga denna fastighet som haft en så betydande roll för Göteborgs näringslivsutveckling under 1900-talet. Fastigheten inrymmer 9 200 kvm, samt ett parkeringshus med knappt 400 parkeringsplatser.
Källa: Antiquum – Bebyggelseantikvarisk Konsult
Adress Sofierogatan 1–13, Göteborg
Fastighetsbeteckning Bö 93:2
Byggstart
1911
Arkitekt F. O. Pettersson
Byggherre F. O. Pettersson
Trots en avmattning i ekonomin och låg tillväxt har svensk fastighetsmarknad i stora delar varit motståndskraftig och fastigheter fortsätter attrahera kapital.
illväxten i den svenska ekonomin har varit svag under 2013, men de framåtblickande indikatorerna har blivit allt starkare. Arbetsmarknadsläget har förbättrats och förtroendet hos svenska hushåll och företag har stigit. Detta tillsammans med att utsikterna för världsekonomin har blivit något ljusare och gradvis högre världsefterfrågan skapar förutsättningar för tillväxten att ta fart under 2014. T
En ökande tillväxt i omvärlden bidrar till att efterfrågan på svenska exportvaror gradvis ökar, vilket i sin tur leder till en återhämtning inom industrin. Med en stigande efterfrågan, både i omvärlden och på hemmamarknaden och ett ökat resursutnyttjande kommer även investeringarna i näringslivet att så småningom ta fart. Den svaga investeringskonjunkturen bedöms därmed bottna och vända upp. Kapacitetsutnyttjandet är dock fortsatt lågt inom tillverkningsindustrin varför återhämtningen bedöms ta tid. Det tyder på att vi kan vänta en betydlig långsammare återhämtning jämfört med uppgången 2004–2007 efter IT-bubblans slut.
För att ge stöd åt konjunkturen och bidra till att inflationen tar fart bedömer Riksbanken att penningpolitiken behöver vara fortsatt expansiv. Reporäntan förväntas ligga kvar på nuvarande låga nivå under hela 2014. När inflationen har tagit fart och återhämtningen står på fastare mark väntas räntan långsamt börja höjas.
Långsiktigt har fastigheter generellt, och bostäder i synnerhet, visat sig vara en stabil och relativt god investering. En jämförelse mellan årlig genomsnittlig avkastning (mätt som direktavkastning och värdeutveckling i olika fastighetssegment enligt IPD/ Svenskt Fastighetsindex) och utvecklingen på Stockholmsbörsen (mätt som aktieutveckling och utdelning enligt Six Return Index) under den senaste tioårsperioden talar sammantaget ur ett risk- och avkastningsperspektiv för en investering i fastigheter och framför allt bostäder. Årsgenomsnittet visar att en investering i bostadshyreshus har gett en årlig avkastning om 9,3 procent under den senaste tioårsperioden jämfört med Stockholmsbörsens årsgenomsnitt om 15,6 procent. Till fastigheters fördel och särskilt bostadsinvesteringar talar att totalavkastningen i stort sett varit positiv under hela perioden. Det kan jämföras med ett aktieinnehav som uppvisar en betydligt större volatil avkastning med svängningar från +70 till –40 procent ända sedan 1990-talskrisen.
Hyresnivåer (topphyra), kontor, CBD
Källa: Affärsvärlden CBD = Central Business District Källa: Fastighetsvärlden
Antalet affärer av det slag som varit tongivande med allmännyttiga bostadsbolag och kommuner kommer sannolikt att minska till följd av att vi närmar oss valet. Med ökande avkastningsmöjligheter i alternativa investeringsslag ökar också riskaptiten med ett minskat intresse för bostäder till förmån för investeringar i kontor, handel och lager/logistik samt projekt. De aktörer som förvaltar pensionskapital och som har en inriktning på bostäder kommer därmed sannolikt inte vara lika dominerande på marknaden. Det talar för en bredare efterfrågan på svensk fastighetsmarknad under 2014.
På lokalhyresmarknaden är NAI Svefas bedömning att det i flera delmarknader finns en stark efterfrågan på moderna kontor. Med rätt utformning, med effektiva och kvadratmetersnåla kontor, finns förutsättningar för realiserande av nybyggnadsprojekt i flera av våra regionstäder. Till synes kan en investering i nyproduktion i flera delmarknader idag vara mer attraktiv än förvärv ur det befintliga beståndet. Med ett ökat tillskott av moderna, effektiva lokaler ökar riskerna i det befintliga beståndet, speciellt i segmentet 1980- och 1990-talsobjekt med relativt höga kvadratmeterhyror och inte sällan ineffektiva lokaler.
NAI Svefas bedömning är att vi under 2014 i huvudsak kommer att se oförändrade hyresnivåer med minskade risker för vakanser i takt med att återhämtningen i svensk ekonomi tar fart.
Svenska aktörer dominerade med nästan 87 procent av det investerade kapitalet och 68 procent av försäljningsvolymen. De svenska investerarna hade i år en genomsnittlig storlek på sina affärer på 220 Mkr, medan de utländska investerarna i genomsnitt låg på 650 Mkr.
Bostadssektorn var störst med 31 procent av kapitalet, följd av kontor med 26 procent. Fastighetsmarknaden i Stockholm attraherade mest kapital under året, närmare 32 procent av investeringsvolymen. Detta är dock en minskning från fjolårets 38 procent.
Under slutet av 2012 och under 2013 började utländska investerare att på allvar intressera sig för den danska fastighetsmarknaden.
Liksom övriga världen upplevde Danmark att mycket förändrades efter år 2008. Efter några år med ekonomisk tillväxt, låg arbetslöshet, konsumtionsökningar och en hög aktivitet på fastighetsmarknaden kom en kraftig inbromsning i samband med finanskrisen.
Under finanskrisen gick en del fastighetsbolag och banker i konkurs som en följd av fallande fastighetsvärden och hög belåning. Med anledning av krisen bildades det statsägda bolaget Finansiel Stabilitet. Bolaget har övertagit krediter och pantsatta tillgångar hos ett stort antal nödlidande banker och andra kreditinstitut samt fastigheter från bolag och privatpersoner. Finansiel Stabilitet säljer löpande en del av sina tillgångar och är en väsentlig aktör på den danska fastighetsmarknaden.
De transaktioner som gjorts på fastighetssidan efter finanskrisen har skett antingen via Finansiel Stabilitet eller avsett fastigheter med bra lägen där prisnivån inte påverkats allt för mycket. Fastigheter belägna utanför de större städerna och fastigheter i dåligt skick har sjunkit kraftigt i värde.
I Köpenhamn föll värdena på så kallade ägarlägenheter med 35 procent. Sedan 2012 har emellertid värdet på ägarlägenheter börjat stiga igen. Dock är kvadratmeterpriserna fortfarande en bra bit ifrån toppnivåerna före finanskrisen.
Framförallt under slutet av 2012 och under 2013 började utländska investerare på allvar intressera sig för den danska fastighetsmarknaden. De fastigheter som investerarna köpt har varit nybyggda bostadsfastigheter, portföljer av bostadsindustrifastigheter samt enskilda fastigheter kring Ströget i centrala Köpenhamn.
Mest aktiva på den danska fastighetsmarknaden är idag utländska aktörer, danska institutionella investerare och stora fastighetsbolag. Störst efterfrågan är det på fastigheter i Köpenhamn och Århus. Dessa städer ökar befolkningsmässigt och bedömningen är att dessa marknader kommer att bli starkare framöver.
Den ekonomiska tillväxten i Danmark har sedan finanskrisen varit negativ eller legat kring noll. En förbättrad omvärldsekonomi förväntas även betyda en ökad tillväxt för Danmark under kommande år.
Transaktionsvolymen ligger på en rimlig nivå och utgörs framför allt av större affärer som fastighetsportföljer. Volymen förväntas öka i takt med att konjunkturen förbättras.
Vakansnivåerna för både kontor, handel, industri- och logistikfastigheter håller nu på att stabiliseras efter att ha ökat sedan 2008. Det segment som förväntas ha bäst förutsättningar till ytterligare minskad vakans är bostadsfastigheter i större städer.
Transaktionsvolym
Källa: Sadolin & Albæk Källa: Sadolin Albæk
Källor Fastighetsmarknaden: Nai Svefa, DTZ och Colliers Danmark A/S.
| Antal fastigheter | 14 |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta, kvm | 137 338 |
| Redovisat värde fastigheterna, Mkr |
2 015 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
99 |
| Antal fastigheter | 43 |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta, kvm | 292 341 |
| Redovisat värde fastigheterna, Mkr |
6 948 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
92 |
Kommersiella fastigheter Bostadsfastigheter
Antal anställda: 95
| Antal fastigheter | 130 |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta, kvm | 414 800 |
| Redovisat värde fastigheterna, Mkr |
3 328 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
97 |
| Kommersiella fastigheter |
|---|
| 74 |
| 310 931 |
| 5 307 |
| 94 |
| Bostadsfastigheter | |
|---|---|
| Antal fastigheter | 42 |
| Uthyrningsbar yta, kvm | 156 525 |
| Redovisat värde fastigheterna, Mkr |
2 731 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
98 |
| Kommersiella fastigheter | |
|---|---|
| Antal fastigheter | 15 |
| Uthyrningsbar yta, kvm | 114 046 |
| Redovisat värde fastigheterna, Mkr |
2 450 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
90 |
Antal anställda: 53
Bostadsfastigheter
Redovisat värde
Ekonomisk
Antal fastigheter 87 Uthyrningsbar yta, kvm 362 802
fastigheterna, Mkr 2 859
uthyrningsgrad, % 96
| Bostadsfastigheter | |
|---|---|
| Antal fastigheter | 75 |
| Uthyrningsbar yta, kvm | 148 916 |
| Redovisat värde fastigheterna, Mkr |
1 522 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
97 |
| Antal fastigheter | 13 |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta, kvm | 26 123 |
| Redovisat värde fastigheterna, Mkr |
333 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
77 |
| Antal fastigheter | 5 |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta, kvm | 4 838 |
| Redovisat värde fastigheterna, Mkr |
39 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
58 |
| Bostadsfastigheter | |
|---|---|
| Antal fastigheter | 348 |
| Uthyrningsbar yta, kvm | 1 220 381 |
| Redovisat värde fastigheterna, Mkr |
12 455 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
97 |
| Antal fastigheter | 150 |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta, kvm | 748 279 |
| Redovisat värde fastigheterna, Mkr |
15 078 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
92 |
| Antal fastigheter, | 348 |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 1 220 |
| Antal lägenheter | 15 500 |
| Hyresvärde, Mkr | 1 178 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 97 |
| Redovisat värde, Mkr | 12 455 |
Bostadsfastigheter är en stabil investering med stabila kassaflöden och låg risk. Omkring en fjärdedel av Sveriges befolkning bor idag i en hyresbostad och efter villa och radhus är hyresrätten den vanligaste boendeformen. Intresset hos fastighetsinvesterare är stort när det gäller bostadsfastigheter. Anledningen är bland annat stabilitet i kassaflöden och låg risk. Ungefär 80 procent av de svenska kommunerna har underskott på bostäder vilket innebär låga vakansnivåer och låg omflyttning. Även förväntningar om eventuella ombildningar till bostadsrätter eller införandet av marknadshyror påverkar investerarnas beslut. Med hänsyn till ett lågt bostadsbyggande beroende på höga produktionskostnader, en reglerad hyresmarknad, färre stimulansåtgärder samt i vissa fall en lång planprocess har intresset för att investera i det befintliga beståndet av bostadsfastigheter ökat.
Ett område som rönt stort intresse under senare år är fastigheterna från det så kallade "miljonprogrammet". Under 1965 togs ett riksdagsbeslut om att under en tioårsperiod bygga en miljon bostäder för att förbättra bostadsstandarden och minska den akuta bostadsbrist som rådde. Framför allt var det kommunerna i större städer som stod för bostadsproduktionen via finansiering från allmänna pensionsmedel.
Behovet av kapital för underhåll samt nyproduktion av bostäder tillsammans med ny lagstiftning kring allmännyttiga bostadsbolag har gjort att många kommunala bostadsbolag nu väljer att avyttra delar av sitt bostadsbestånd.
| Område | tkvm | % |
|---|---|---|
| Mälardalen | 264 | 21 |
| Göteborgsområdet | 248 | 20 |
| Skaraborg | 167 | 14 |
| Öresundsregionen | 157 | 13 |
| Stockholmsområdet | 137 | 11 |
| Jönköping, Tranås | 99 | 8 |
| Sundsvall | 82 | 7 |
| Gävle | 33 | 3 |
| Karlstad | 33 | 3 |
| Summa | 1 220 | 100 |
Enligt IPD Svenskt Fastighetsindex har investeringar i bostadsfastigheter uppvisat en årlig, genomsnittlig totalavkastning om cirka 8,9 procent under den senaste femårsperioden. I totalavkastningen ingår värdetillväxt tillsammans med årlig direktavkastning.
Enligt DTZ omsattes bostadsfastigheter för ungefär 30 Mdkr under 2013. De tio största transaktionerna stod för ungefär 14 Mdkr, det vill säga knappt 50 procent. Transaktionerna av bostadsfastigheter visar en större geografisk spridning jämfört med kommersiella fastigheter. Orsakerna är att utbudet av bostadsfastigheter är lågt i storstäderna och att de fastigheter som säljs ofta ombildas till bostadsrätter.
| Ort | Direktavkastning % | Pris kr per kvm |
|---|---|---|
| Stockholm | 1,50–1,75 | 35 000–43 000 |
| Göteborg | 2,50–3,00 | 20 000–24 000 |
| Malmö | 3,50–3,75 | 18 000–21 000 |
Källa: Fastighetsvärlden
Under 2013 förvärvade Balder bostadsfastigheter till ett värde om knappt 2 000 Mkr. I sin helhet avser det förvärvet av Bovista Invest från Glitnir Bank Luxemburg. Totalt omfattade affären 370 tkvm, varav bostäder 320 tkvm. Cirka 60 procent av bostadsportföljens värde finns i Göteborg och Västerås.
Under 2013 avyttrades två mindre bostadsfastigheter till ett värde om 14 Mkr. En mer detaljerad specifikation kring transaktioner finns på sidorna 32–33. Förutom att förvärva bostadsfastigheter på tillväxtorter är Balders målsättning framöver att i egen regi bygga ett stort antal lägenheter per år. Det ska ske dels genom nyproduktion på nya markanvisningar, dels genom förtätning i befintligt bostadsbestånd. På sidan 35 presenteras några pågående och planerade bostadsprojekt.
| Antal fastigheter, | 150 |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 748 |
| Hyresvärde, Mkr | 1 216 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 92 |
| Redovisat värde, Mkr | 15 078 |
Fortsatt låga räntor gynnar fastighetsbolagen. Sveriges kommersiella fastighetssektor är i allt väsentligt lokaliserad till storstadsregionerna. Stockholmsregionen står för 50 procent av marknadens kapitalvärde. Tillsammans med Göteborgs- och Malmöregionen är andelen nästan 75 procent. Totalt beräknas marknadsvärdet på det kommersiella fastighetsbeståndet i Sverige till cirka 1 000 Mdkr.
Den låga räntenivån och det faktum att det under 2013 blivit lättare att få fastighetsfinansiering, både via traditionell bankfinansiering och via nya finansieringsformer på kapitalmarknaden, har inneburit att intresset för att förvärva fastigheter fortfarande är stort. Finansieringsformer som företagsobligationer och nyemissioner avseende preferensaktier har haft en kraftig ökning under 2013. Enligt Finansinspektionens prospektregister har fastighetsbolag emitterat obligationer och preferensaktier till ett värde av knappt 10 Mdkr under det senaste året.
Att Sverige har historiskt låga räntor och räntekostnaden i de flesta fastighetsbolag är den enskilt största kostnadsposten gynnar fastighetsbolagen. Riksbankens bedömning är att reporäntan kommer att ligga kvar på 0,75 procent fram till början av 2015 för att därefter successivt höjas i en långsam takt.
När det gäller transaktionssidan har trenden sedan 2012 fortsatt, vilket innebär att det under året har genomförts färre men större fastighetsaffärer. Köparna har till stor del varit börsnoterade fastighetsbolag, statliga bolag och institutioner medan säljarna bland annat varit utländska aktörer.
Enligt IPD Svenskt Fastighetsindex har investeringar i kommersiella fastigheter uppvisat en årlig, genomsnittlig totalavkastning om cirka 6,3 procent under den senaste femårsperioden. I totalavkastningen ingår värdetillväxt tillsammans med årlig direktavkastning.
| Område | tkvm | % |
|---|---|---|
| Stockholmsområdet | 292 | 40 |
| Göteborgsområdet | 279 | 37 |
| Öresundsregionen | 114 | 15 |
| Skaraborg | 32 | 4 |
| Mälardalen | 24 | 3 |
| Sundsvall | 5 | 1 |
| Jönköping, Tranås | 2 | – |
| Summa | 748 | 100 |
Enligt DTZ omsattes kommersiella fastigheter för ungefär 70 Mdkr under 2013. De tio största transaktionerna stod för ungefär 22 Mdkr, det vill säga knappt 30 procent.
Enligt Fastighetsvärlden uppgår bedömda och noterade värden för direktavkastning och prisnivåer avseende kontorsfastigheter i A-läge till följande; Värdet på Balders fastighetsinnehav i Stockholms innerstad uppgår till cirka 4,7 Mdkr, vilket
| Ort | Direktavkastning % | Pris kr per kvm | |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 4,25–4,50 | 70 000–90 000 | |
| Göteborg | 5,00–5,50 | 28 000–38 000 | |
| Malmö | 5,25–6,00 | 18 000–29 000 |
motsvarar 68 procent av det totala värdet av våra kommersiella fastigheter i regionen. Genomsnittligt värde per kvm för kontorsfastigheter med A-läge i Stockholm uppgår till cirka 52 000 kr.
Motsvarande siffra för Göteborg är 2,8 Mdkr respektive 53 procent och för Malmö 2,0 Mdkr respektive 82 procent. Genomsnittligt värde per kvm för kontorsfastigheter med A-läge i Göteborg och Malmö uppgår till cirka 27 000 kr.
Balders förvärvsstrategi när det gäller kommersiella fastigheter är fokuserad till Stockholm, Göteborg och Malmö. Vi kommer att fortsätta arbetet med att renodla beståndet och avyttra enskilda fastigheter utanför storstäderna där Balder inte har något förvaltningskontor.
Under 2013 förvärvades sju fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 2 000 Mkr. De enskilt största affärerna var förvärven av Skeppshandeln 1 och Murmästaren 3 i Stockholm samt Lindholmen 39:2 i Göteborg.
Under 2013 avyttrades fem fastigheter till ett värde om 131 Mkr. Bland annat såldes fastigheter i Höganäs, Sigtuna, Vaxholm och Uddevalla. En mer detaljerad specifikation kring transaktioner finns på sidorna 32–33.
Den största transaktionen var förvärvet av bostadskoncernen Bovista Invest där 60 procent av fastighetsvärdet finns i Göteborg och Västerås. Förvärvet kommer att bidra väsentligt till resultatet först under 2014.
alder har under 2013 förvärvat fastigheter för cirka 4 000 Mkr, vilket motsvarar en tillväxt av fastighetsvärdet med knappt 18 procent. Förvärven under året har präglats av samma strategi som vi haft de senaste åren, det vill säga att förvärva centralt belägna kommersiella fastigheter och bostäder på orter som utvecklas. B
Den största transaktionen var förvärvet av bostadskoncernen Bovista Invest där 60 procent av fastighetsvärdet finns i Göteborg och Västerås. Förvärvet genomfördes under årets sista kvartal och kommer därmed att bidra väsentligt till resultatet först under 2014. Balder ser förvärvet som strategiskt, då målsättningen är att bostadsfastigheter ska utgöra hälften av det samlade fastighetsvärdet. Efter förvärvet motsvarar bostadsfastigheter 45 procent av det totala fastighetsvärdet. De kommersiella förvärven har främst avsett kontorsfastigheter och hotellfastigheter. Balder har i två olika affärer förvärvat kontorsfastigheterna Stockholm Murmästaren 3 och 7 på Kungsholmstorg samt projektfastigheten Stockholm Skeppshandeln 1 i Hammarby Sjöstad, som i huvudsak innehåller hotell. I Göteborg var den största transaktionen köpet av hotellfastigheten Lindholmen 39:2 som drivs under varumärket SAS Radisson samt kontorsfastigheten Bö 93:2, mer känd som
| Kvartal | Antal | Fastighetsbeteckning | Kommun | Fastighets kategori |
Uthyrbar yta, kvm |
|---|---|---|---|---|---|
| Förvärv | |||||
| Två | 1 | Mellomkvarn 1 | Skövde | Handel | 10 959 |
| Två | 1 | Murmästaren 7 | Stockholm | Kontor | 3 089 |
| Två | 1 | Skeppshandeln 1 | Stockholm | Handel | 13 766 |
| Två | 1 | Lindholmen 39:2 | Göteborg | Övrigt | 13 299 |
| Tre | 1 | Bö 93:2 | Göteborg | Kontor | 9 179 |
| Fyra | 1 | Fiskaren Större 3 | Stockholm | Bostad | 2 597 |
| Fyra | 1 | Murmästaren 3 | Stockholm | Kontor | 16 086 |
| Fyra | 67 | Bovista | — | Bostad | 370 109 |
| Totalt | 74 | 439 084 |
Kanoldhuset, som ligger granne med Liseberg. Balder bedömer att vi under kommande år kommer att kunna fortsätta förvärva liknande tillgångar. Vi bedömer samtidigt att byggnation av bostäder i egen regi successivt kommer att öka och stå för en betydande andel av våra investeringar.
Balder har under ett flertal år haft som strategi att sälja fastigheter som innehas på orter där Balder inte kan uppnå en tillräckligt stor förvaltningsenhet. Under året har fastigheter för 145 Mkr sålts i Sigtuna, Höganäs, Falköping, Uddevalla, Trollhättan, Partille och Vaxholm. Flera av dessa försäljningar har medfört att Balder helt lämnar dessa orter. Balder bedömer att vi även under kommande år kommer att lämna vissa orter.
| Kvartal | Antal | Fastighetsbeteckning | Kommun | Fastighets kategori |
Uthyrbar yta, kvm |
|---|---|---|---|---|---|
| Avyttring | |||||
| Ett | 1 | Oden 19 | Falköping | Bostad | 317 |
| Ett | 1 | Märsta 1:218 | Sigtuna | Handel | 2 372 |
| Två | 1 | Kaktusen 29, 30 och 33 | Höganäs | Kontor | 4 630 |
| Två | 1 | Fredborg 1 | Uddevalla | Handel | 200 |
| Två | 1 | Västbjörke 2:84, 85, 88 | Trollhättan | Bostad | 2 370 |
| Två | — | Del av Holmsund 7:6 | Gävle | Bostad | — |
| Två | — | Del av Tunadal, mark | Köping | Bostad | — |
| Tre | 1 | Skulltorp 1:839, 1:771 | Partille | Handel | 1 745 |
| Fyra | 2 | Domaren 15 och 18 | Vaxholm | Övrigt | 2 572 |
| Totalt | 8 | 14 206 |
Balder ser det som väsentligt att kunna kontrollera hela värdekedjan, från förvärv av mark till färdigställande av projekt. Det sker i nära samarbete med kommuner och andra intressenter.
nder året har Balder påbörjat arbetet med att bygga upp en verksamhet för fastighetsutveckling. Ambitionen är att över tid skapa en betydande portfölj av byggrätter avseende exploaterings- och projektfastigheter, med målsättningen att årligen nyproducera ett stort antal bostäder. U
Fastighetsutvecklingen kommer främst att vara inriktad på bostäder, såväl hyresrätter som bostadsrätter. Den kommersiella fastighetsutvecklingen kommer att vara inriktad på att stödja bostadsprojekten och vara en del i förutsättningarna för nya detaljplaner. Med en aktiv fastighetsutveckling är ambitionen att vara delaktiga i förändringen av såväl stadsdelar, som enskilda fastigheters förutsättningar eller användning och därigenom kunna skapa värden. Genom en förädling av det befintliga fastighetsbeståndet, markanvisningar och förvärv vill Balder bli en långsiktig aktör inom fastighets- och stadsutveckling. Där Balder redan är fastighetsägare kommer fokus ligga på att skapa nya byggrätter på befintlig mark. Där det finns förutsättningar för ombildningar till bostadsrättsföreningar, kommer dessa att utvärderas. Ambitionen är att investera i områden där vi redan verkar, med tyngdpunkt på Stockholm, Göteborg och Öresundsregionen, där Köpenhamn ingår.
Balder ser det som väsentligt att kunna kontrollera hela värdekedjan, från förvärv av mark, till färdigställande av projekt. Utvecklingsprocessen sker i olika faser och kan ta flera år, varför det är viktigt att det sker i nära samarbete med kommuner och andra intressenter.
I Örestad Syd kommer Balder att bygga 200 bostäder. Projektet beräknas stå färdigt under kvartal 4 2015 och kommer att hyras ut i tre etapper. Den uthyrningsbara ytan kommer att uppgå till cirka 18 000 kvm. Kvarteren kommer att byggas som lamellhus med 4–10 våningar. Fasaderna kommer att vara ljusa betongfasader, blandat med murade tegelfasader. Örestad Syd är en aktiv och attraktiv stadsdel i Köpenhamn med närhet till kommunikationer, natur och shopping.
Tillsammans med Göteborgs Stad och övriga fastighetsägare på Backaplan planerar Balder att utveckla en ny stadsdel för cirka 4 000 bostäder och cirka 100 000 kvm handel och lokaler, med Balder och KF som dominerande fastighetsägare. Backaplans centrala läge med god infrastruktur innebär att området har goda förutsättningar att möta stadens behov av centrala bostäder, handel och kontor. Området är idag mycket lågt exploaterat och stora möjligheter finns att bygga en mer robust och tät stadsdel med inslag av bostäder, handel och service.
På befintliga fastigheter i Brommarondellen planerar Balder att förtäta med nya bostäder och lokaler. Planarbetet beräknas starta under 2014. Brommaplans centrum är en prioriterad trafikknutpunkt för kollektivtrafik i Stockholms stadsutveckling. Balders fastigheter, i stråket mellan Brommaplan och Riksby, utgör en viktig länk för framtidens Bromma. Byggnaderna är tänkta som höga lamellhus med lokaler i bottenplan. Arkitekturen kommer att anpassas till Brommarondellens centrala läge i stadsdelen.
En del av Balders bostadportfölj består av så kallade miljonprogramsområden som producerades under 1960-talet. Dessa områden präglas av ett ensidigt bostadsbestånd, låg exploatering samt storskaliga parkerings- och trafiklösningar. Infrastrukturen är ofta väl utbyggd och det är enkelt att ta sig till och från sin bostad. Nybyggnationen i dessa områden har varit högst begränsad under en längre period, samtidigt som befolkningsmängden ökat. Områdena präglas i stor utsträckning av sociala obalanser. Balders bedömning är att det finns en stor potential för nya bostäder i dessa områden. Genom att utveckla befintliga stråk inom stadsdelarna kan marken utnyttjas effektivare och tryggare boendemiljöer skapas. Med ett effektivare nyttjande av befintlig infrastruktur är bedömningen att framtida investeringar är begränsade och innebär att utvecklingsprojektens ingångsvärde är låga. Balders strategi är att genom förtätning med tillskott av flerbostadshus och radhus skapa ett bredare utbud av moderna bostäder. Stora möjligheter finns således att i egen portfölj erbjuda marknaden såväl prisvärda hyresrätter som bostadsrätter.
Ovan Spårvagnen 4, Stockholm, exteriört och interiört. Stora bilden Tor 10, Skara.
De senaste åren har Balders strategi varit att köpa centralt belägna fastigheter i storstäderna Stockholm, Göteborg, Malmö och Köpenhamn och samtidigt sälja på orter där Balder inte har lokal representation.
alders fastighetsbestånd består av 498 fastigheter där närmare hälften utgörs av bostadsfastigheter. Beståndet är uppdelat på fem geografiska regioner: Stockholm, Göteborg/Väst, Öresund, Öst och Norr. Varje region är unik med specifika egenskaper som måste beaktas när beståndet ska värderas. B
Värdet på fastigheterna baseras på interna värderingar. Samtliga fastigheter har värderats enligt avkastningsmetoden, vilket innebär att varje fastighet värderas genom att diskontera det bedömda framtida kassaflödet. Det bedömda framtida kassaflödet har härletts från befintliga hyresintäkter, drifts- och underhållskostnader anpassade efter förväntade förändringar i hyres- och vakansnivåer. En bedömning görs också över närområdets framtida utveckling såväl som fastighetens position inom sitt marknadssegment.
Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen över tid. Kommersiella kontrakt innehåller en indexklausul, vilket innebär att hyran utvecklas i samma takt som KPI, Konsumentprisindex, under kontraktstiden. Bostäder har historiskt sett utvecklats lite bättre än KPI, men i värderingarna har Balder antagit att hyran utvecklas i takt med inflationen. För kommersiella kontrakt som löper ut görs en bedömning av huruvida kontraktet antas bli förlängt till rådande marknadshyresnivå eller om det finns en risk för att lokalen kan bli vakant. Vakanser bedöms utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpassning till en marknadsmässig vakans med hänsyn till objektets individuella förutsättningar.
Antaganden har gjorts om framtida drifts- och underhållsutbetalningar. Dessa antaganden har baserats på historiska utfall och framtida prognoser samt beräknade normaliserade kostnader. Drifts- och underhållsutbetalningar räknas årligen upp med inflationen.
De direktavkastningskrav och kalkylräntor som använts i värderingsmodellen har härletts ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av avkastningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastighetens skick. Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i antaganden
1 800 Hyresvärde kommersiellt Kr/kvm
och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normalfallet ligga inom intervallet +/– 5–10 procent. Balder följer löpande de affärer som genomförs på marknaden för att underbygga och säkerställa den interna värderingen. Dessutom diskuterar Balder löpande med externa aktörer såväl köp som försäljningar av fastigheter, vilket ger oss ytterligare vägledning.
Per den 31 december uppgick Balders genomsnittliga direktavkastning till 5,9 procent (5,9). Avkastningskravet för kommersiella fastigheter uppgick i genomsnitt till 6,0 procent (6,2) och för bostadsfastigheter till 5,7 procent (5,5).
Balder har under 2013 förvärvat fastigheter för 3 606 Mkr (3 756). Försäljningarna under året uppgick till 145 Mkr (69), vilket genererade en vinst på 16 Mkr (3).
Enligt Balders interna värdering, uppgick fastigheternas redovisade värde, per årsskiftet, till 27 532 Mkr (22 278), vilket motsvarar en orealiserad värdeförändring om 838 Mkr (809).
För att säkerställa de interna värderingarna har Balder under året låtit Savills Sweden värdera samtliga av Balder ägda fastigheter per den 30 juni 2013. Savills värde översteg Balders interna värdering med mindre än 1 procent. Skillnaden mellan Balders interna värderingar och externa värderingar har historiskt sett varit marginella.
| Direktavkastning, % | 5,9 | |
|---|---|---|
| Värdering , exklusive projektfastigheter | 26 664 | 13 632 |
| Driftnetto | 1 565 | 800 |
| Tomträttsavgäld | –9 | –5 |
| Fastighetsskatt | –94 | –48 |
| Drift och underhåll | –632 | –323 |
| Hyresintäkter | 2 300 | 1 176 |
| Långsiktig vakans | –97 | –49 |
| Hyra inklusive vakans | 2 397 | 1 225 |
| Mkr | Enligt värdering |
Kr/kvm |
| Region | Kalkylräntekrav för diskontering av framtida kassaflöden, % |
Direktavkastnings krav för bedömning av restvärde, % |
Medelvärdet av direkt avkastningskrav för bedömning av restvärde, % |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 6,0–10,2 | 4,0–8,2 | 5,4 |
| Göteborg/Väst | 6,0–12,0 | 4,0–10,0 | 6,1 |
| Öresund | 6,0–10,0 | 4,0–8,0 | 5,3 |
| Öst | 7,0–12,0 | 5,0–10,0 | 6,1 |
| Norr | 7,0–13,0 | 5,0–11,0 | 5,7 |
Genom emissioner och ett starkt totalresultat har eget kapital under året ökat med 2 907 Mkr motsvarande 35 procent. Refinansieringsrisken har minskat, tack vare fler kapitalkällor.
alder är en långsiktig fastighetsägare. Tillgång till kapital är en förutsättning för att framgångsrikt förvalta fastigheter. Organisatoriskt är finansverksamheten centraliserad till moderbolaget som fungerar som internbank åt koncernen med ansvar för upplåning, cash management och finansiell riskhantering. B
Balder är finansierat med eget kapital och skulder, där majoriteten av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell risknivå som i sin tur påverkas av långivarens krav på eget kapital för att erbjuda marknadsmässig finansiering. Balders långsiktiga mål för kapitalstrukturen är att soliditeten över tid ska vara lägst 35 procent och att räntetäckningsgraden över tid ska vara lägst 1,5 gånger.
Balder har under året ökat eget kapital med 2 907 Mkr, motsvarande 35 procent dels genom nyemissioner om 1 297 Mkr, dels genom årets totalresultat om 1 735 Mkr samt minskat eget kapital med 125 Mkr genom utbetald utdelning till preferensaktieägarna.
Koncernens räntebärande skulder uppgick per 31 december till 16 521 Mkr (13 789), vilket motsvarar en belåningsgrad på fastigheterna om 57,0 procent (60,4). De räntebärande skulderna utgörs av bilaterala låneavtal med nordiska banker, obligationslån om 750 Mkr samt ett certifikatprogram om 1 000 Mkr. Certifikatprogrammet är säkerställt med back-up faciliteter från banker, vilket innebär att om vi inte kan emittera certifikat så utnyttjas back-up faciliteten. Likviditeten för obligationsfinansiering har ökat markant under de senaste åren, vilket medfört att Balder idag kan finansiera sig till samma priser på längre löptider på obligationsmarknaden som i bankmarknaden. Det här har minskat refinansieringsrisken i bolaget då vi genom fler kapitalkällor kan tillgodose vårt finansieringsbehov.
Balder har lämnat pantbrev i fastigheter, aktier och andelar i dotterbolag som säkerhet för de räntebärande lånen. I vissa fall kompletteras säkerheten med garantier om nivåer för räntetäckningsgrad, soliditet, belåningsgrad samt borgen från moderbolaget. Ingen av dessa garantier avviker från målen i finanspolicyn och alla garantier har uppfyllts under verksamhetsåret. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor.
Förändringar av marknadsräntan eller förändringar av långivares marginaler påverkar finansnettot. Genom att arbeta med långa kreditavtal med avtalade marginaler tillsammans med en lång räntebindning uppnås förutsägbarhet i kassaflödet. Under 2013 har bankernas marginaler varit i princip oförändrade samtidigt som marknadsräntan (STIBOR) sjunkit. Balders genomsnittliga räntebindningstid uppgick per årsskiftet till 3,5 år (4,8) och den genomsnittliga kreditbindningstiden till 5,4 år (6,6).
För att uppnå önskad räntebindning används räntederivat. Balders bedömning är att derivat är ett mer flexibelt och kostnadseffektivt instrument jämfört med att teckna fasträntelån, vilket skulle ge samma kassaflödeseffekt. Redovisningsmässigt är skillnaden större då derivat löpande redovisas till verkligt värde i balansräkningen med värdeförändringar redovisade i resultaträkningens finansnetto, utan tillämpning av säkringsredovisning. När marknadsräntan avviker från den avtalade räntan på derivaten uppstår ett över- eller undervärde i redovisningen, vilket inte är fallet med fasträntelån. Värdeförändringar av derivat uppgick under året till 433 Mkr (–71). Undervärdet på derivat, 472 Mkr (868), kommer under återstående löptid att lösas upp och redovisas som en intäkt. Detta innebär att Balder har en reserv om 472 Mkr som i sin helhet kommer att återföras till eget kapital, justerat med uppskjuten skatt, i takt med att räntederivaten löper ut.
Finansnettot, exklusive värdeförändringar på räntederivat, uppgick till –456 Mkr (–466), vilket är ett resultat av en lägre genomsnittlig ränta, trots en större skuld. Vid årets utgång var Balders genomsnittliga ränta 3,2 procent (3,6).
| Räntebindning | |||
|---|---|---|---|
| År | Mkr | Ränta, % | Andel, % |
| Inom ett år | 8 254 | 2,1 | 50,0 |
| 1–2 år | 267 | 4,3 | 1,6 |
| 2–3 år | 500 | 4,5 | 3,0 |
| 3–4 år | — | — | — |
| 4–5 år | 3 000 | 4,8 | 18,2 |
| >5 år | 4 500 | 3,9 | 27,2 |
| Summa | 16 521 | 3,2 | 100,0 |
Finansverksamheten i Balder bedrivs i enlighet med de mål som styrelsen årligen fastställer i finanspolicyn. Målen är uppsatta för att begränsa de finansiella risker som Balder exponeras för, vilka i huvudsak avser ränte-, refinansierings- och likviditetsrisk. Finanspolicyns övergripande mål är:
| Finansiella mål | Utfall | ||
|---|---|---|---|
| Mål | 2013 | 2012 | |
| Soliditet, % | 35,0 | 37,3 | 34,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 1,5 | 2,9 | 2,4 |
Balder använder sig av checkkrediter för att balansera likviditetsbehovet. Per årsskiftet uppgick Balders disponibla likviditet till 1 004 Mkr (470), vilken utgörs av likvida medel, outnyttjade kreditfaciliteter och finansiella placeringar. Balders kassaflöde är relativt jämnt fördelat under året då ungefär hälften av hyresintäkterna avser bostadshyror, vilka betalas månadsvis. Resterande hyror betalas i huvudsak kvartalsvis.
| Per 31 december | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Avkastning eget kapital, % | 21,5 | 17,0 |
| Avkastning totalt kapital, % | 9,7 | 8,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,9 | 2,4 |
| Soliditet, % | 37,3 | 34,8 |
| Genomsnittlig kreditbindningstid, år | 5,4 | 6,6 |
| Genomsnittlig räntebindningstid, år | 3,5 | 4,8 |
Genom att aktivt arbeta med riskspridning avseende fastighetstyp, geografisk spridning och kundsammansättning begränsar Balder bolagets risker. All affärsverksamhet är förenad med risker och dessa kan påverka företaget negativt men också generera möjligheter.
| Känslighetsanalys | ||
|---|---|---|
| Faktor | Förändring | Resultateffekt före skatt, Mkr |
| Hyresintäkter | +/– 1 procent | +/– 23 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/– 1 procentenhet | +/– 24 |
| Räntenivå för räntebärande skulder | + 1 procentenhet | – 82 |
| Fastighetskostnader | +/– 1 procent | –/+ 7 |
| Värdeförändringar fastigheter | +/– 5 procent | +/– 1 377 |
Av Balders kontrakterade hyresintäkter avser 51 procent bostäder och 49 procent lokaler. Bolagets intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, av möjligheten att ta ut marknadsmässiga hyror samt av kundernas betalningsförmåga. Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer förändras, oavsett skäl, påverkas Balders resultat. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora kunder ett fastighetsbolag har. Balders tio största kontrakt svarar för 9,1 procent av de totala hyresintäkterna och deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 9,9 år. Det finns inget enskilt kontrakt som står för mer än 1,7 procent av Balders totala hyresintäkter och ingen enskild kund står för mer än 1,7 procent av de totala hyresintäkterna. Det finns inga garantier för att Balders större kunder förlänger sina hyresavtal när dessa löper ut, vilket på sikt kan leda till förändrade hyresintäkter och vakanser. Beroendet av enskilda kunder minskar i takt med att Balder fortsätter att växa genom förvärv. För att begränsa risken för sjunkande hyresintäkter och försämrad uthyrningsgrad eftersträvar Balder att skapa långsiktiga relationer med bolagets befintliga kunder. Balders lokalhyreskontrakt är normalt sett helt eller delvis bundna till konsumentprisindex, det vill säga helt eller delvis inflationsjusterade.
Balder är beroende av att kunderna betalar avtalade hyror i tid. I vissa hyreskontrakt har kundens förpliktelser garanterats av moderbolag eller genom bankgaranti. Likväl kvarstår risk för att kunder inställer sina betalningar eller i övrigt inte fullgör sina förpliktelser, vilket skulle kunna påverka resultatet negativt.
Till skillnad från kommersiella fastigheter omfattas bostadsfastigheter av regleringar som bland annat innebär att den så kallade bruksvärdesprincipen bestämmer hyressättningen.
Vid årsskiftet hade Balder en ekonomisk uthyrningsgrad på 94 procent, vilket betyder att vakansen vid årsskiftet uppgick till 134 Mkr och är en möjlighet till potentiella nyuthyrningar. Av tabellen på sidan 42 framgår hur resultatet före skatt påverkas av en förändring på +/– 1 procent på hyresnivån respektive +/– 1 procentenhet på den ekonomiska uthyrningsgraden.
Driftskostnader utgörs huvudsakligen av kostnader som är taxebundna såsom kostnader för el, renhållning, vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket kan påverka priset. I den mån eventuella kostnadshöjningar inte kompenseras genom reglering i hyreskontrakt eller hyresökning genom omförhandling av hyreskontrakt kan Balders resultat påverkas negativt. Underhållskostnader utgör åtgärder i syfte att långsiktigt bibehålla fastigheternas standard. Dessa utgifter kostnadsförs i den utsträckning de utgör reparationer och utbyten av mindre delar. Andra tillkommande utgifter av underhållskaraktär aktiveras i samband med att utgiften uppkommer. Oförutsedda och omfattande reparationsbehov kan också påverka resultatet negativt.
83 procent av värdet på Balders fastighetsbestånd finns i de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg/Väst och Öresund. Balders förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Orealiserade värdeförändringar är inte kassaflödespåverkande. Balder genomför i samband med kvartalsrapporter en intern värdering av fastighetsbeståndet. Dessutom värderas delar av fastighetsbeståndet externt och jämförs med den interna värderingen.
Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor.
Såväl fastighets- som marknadsspecifika förändringar påverkar värdet på förvaltningsfastigheter, vilket i sin tur inverkar på koncernens finansiella ställning och resultat.
Balders framtida utveckling är beroende av ledningsgruppens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Företaget skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa skulle lämna koncernen.
Inom ramen för den löpande verksamheten kan Balder åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner eller oegentligheter. God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa system, kompetensutveckling och god tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. Balder arbetar löpande med att övervaka bolagets administrativa säkerhet och kontroll.
Förändringar i bolags- och fastighetsskatt, liksom övriga statliga pålagor, bostadsbidrag och räntebidrag, kan påverka förutsättningarna för Balders verksamhet. Det kan inte uteslutas att skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar i det statliga systemet påverkar fastighetsägandet. I flertalet lokalhyreskontrakt erlägger kunden sin andel av aktuell debiterad fastighetsskatt. Förändringar av bolagsskatt och övriga statliga pålagor, kan komma att påverka Balders resultat. En förändring av skattelagstiftning eller praxis innebärande exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar eller till att utnyttja underskottsavdrag kan medföra att Balders framtida skattesituation förändras och därigenom även påverkar resultatet.
Balders verksamhet finansieras framför allt genom eget kapital och lån hos externa kreditgivare. Relationen mellan eget kapital och skulder regleras med utgångspunkt från vald finansiell risknivå samt av mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att erhålla lån till marknadsmässiga villkor. Finansieringen via lån innebär att Balder är exponerat för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Som villkor för finansieringen finns bland annat krav på soliditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad.
Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader. Balder för kontinuerligt diskussioner med banker och kreditinstitut i syfte att trygga den långsiktiga finansieringen. Balder har ett nära samarbete med en handfull kreditgivare för att säkerställa bolagets långsiktiga kapitalbehov.
Ränterisk definieras som risken för att förändringar i ränteläget påverkar Balders finansieringskostnad. Räntekostnaden är Balders enskilt största kostnadspost. Räntekostnader påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler samt av vilken strategi bolaget väljer för bindningstid av räntorna. Marknadsräntan påverkas främst av den förväntade inflationstakten. I tider med stigande inflationsförväntningar kan räntenivån väntas stiga, vilket omgående ökar räntekostnaderna för lån med kort löptid.
Balder har en stor andel lån med kort räntebindningstid och som en del i hanteringen av ränterisken använder sig Balder av räntederivat, för att uppnå önskad räntebindning.
Kreditrisk definieras som risken för att Balders motparter inte kan uppfylla sina finansiella åtaganden gentemot bolaget. Kreditrisk inom finansverksamheten uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswap-avtal samt vid utställda kreditavtal. Beträffande Balders kundfordringar genomförs sedvanliga kreditprövningar innan ett nytt hyresavtal tecknas.
Balder äger fastigheter via dotterbolag i Danmark. Bolagen har intäkter och kostnader i lokal valuta och är därmed utsatta för valutariskfluktuationer ur koncernens synvinkel. Valutariskfluktuationer återfinns också i omräkningen av de utländska dotterbolagens tillgångar och skulder till moderbolagets valuta.
Fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling medför miljöpåverkan. Balder har fastställt en miljöpolicy och arbetar aktivt med miljöfrågor. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en verksamhet som har bidragit till föroreningen även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandlingen av en fastighet är den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningen ansvarig. Eftersom Balder i huvudsak äger bostäder, kontors- och handelsfastigheter bedöms risken som begränsad.
Kommersiella kontrakt per hyresvärde
Balders intressebolag äger tillsammans 53 fastigheter med ett totalt redovisat värde om 5 086 Mkr. Balder äger även aktier i det snabbväxande kreditmarknadsbolaget Collector, där ägarandelen uppgår till cirka 44 procent.
alder har intressebolag som förvaltar och projektutvecklar fastigheter. Samtliga ägs till 50 procent av Balder. Utöver dessa innehar Balder aktier i kreditmarknadsbolaget Collector, där ägarandelen uppgår till cirka 44 procent. Till de fastighetsförvaltande intressebolagen hör Centur, Akroterion samt Tulia medan Bovieran och Fix Holding arbetar med projektutveckling. B
De fastighetsförvaltande intressebolagen äger tillsammans 53 fastigheter (43) med ett totalt redovisat värde om 5 086 Mkr (4 342), en total uthyrningsbar yta om cirka 285 tkvm (270) och ett hyresvärde uppgående till 400 Mkr (332). Förvaltningsresultatet, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 345 Mkr (253), varav Balders andel uppgår till 157 Mkr (108). Bolagens resultat efter skatt uppgick till 429 Mkr (239), varav Balders andel uppgick till 204 Mkr (105). Balders resultat har påverkats av värdeförändringar avseende fastigheter och derivat med 100 Mkr (8) före skatt. För mer information om Balders intressebolag, se not 15, Andelar i intressebolag.
| Per 2013-12-31 | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Hyres värde, Mkr |
Hyres värde, kr/kvm |
Hyres intäkter, Mkr |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Redovisat värde, Mkr |
Redovisat värde, % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fördelat per region | ||||||||
| Stockholm | 32 | 87 980 | 148 | 1 683 | 137 | 93 | 1 830 | 72 |
| Göteborg | 10 | 30 076 | 29 | 952 | 28 | 99 | 373 | 15 |
| Öresund | 7 | 24 282 | 23 | 938 | 21 | 91 | 273 | 11 |
| Totalt | 49 | 142 337 | 200 | 1 402 | 186 | 93 | 2 476 | 97 |
| Projekt | 4 | — | — | — | 1 | — | 67 | 3 |
| Totalt | 53 | 142 337 | 200 | 1 402 | 187 | 93 | 2 543 | 100 |
| Fördelat per fastighetskategori | ||||||||
| Bostäder | 4 | 3 406 | 4 | 1 282 | 4 | 99 | 80 | 3 |
| Kontor | 7 | 34 711 | 77 | 2 212 | 68 | 88 | 820 | 32 |
| Handel | 32 | 94 454 | 98 | 1 033 | 94 | 96 | 1 211 | 48 |
| Övrigt | 6 | 9 768 | 21 | 2 128 | 21 | 99 | 364 | 14 |
| Totalt | 49 | 142 337 | 200 | 1 402 | 186 | 93 | 2 476 | 97 |
| Projekt | 4 | — | — | — | 1 | — | 67 | 3 |
| Totalt | 53 | 142 337 | 200 | 1 402 | 187 | 93 | 2 543 | 100 |
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| 179 | 159 | 123 |
| –40 | –33 | –25 |
| 140 | 126 | 98 |
| 2013 | 2012 | 2011 |
| 2 543 2 171 2 023 | ||
| 53 | 43 | 41 |
| 2013 |
1) Varav fyra projektfastigheter
Bolaget ägs till 50 procent vardera av Peab och Balder och är ett bolag för fastighetsförvaltning, projektutveckling och fastighetsinvesteringar. Projektutvecklingen gäller främst nybyggnation av handels- och kontorslokaler samt bostadslägenheter, men också fastighetsförädling av projektfastigheter.
Bolaget ägde vid årsskiftet 27 förvaltningsfastigheter (27) med en uthyrningsbar yta om 162 tkvm (160) med ett hyresvärde om 155 Mkr (153). Under året har tre projektfastigheter förvärvats. Fastigheternas redovisade värde uppgick till 2 027 Mkr (1 803). Fastigheterna är belägna i Stockholm, Göteborg och Öresundsområdet.
Bolaget ägs till 50 procent vardera av GE Capital Real Estate Norden och Balder. Vid årsskiftet ägdes 2 kontorsfastigheter (2) i attraktiva lägen i Stockholm med ett redovisat värde om 1 179 Mkr (1 176), en uthyrningsbar yta om 53 tkvm (53) och ett hyresvärde uppgående till 92 Mkr (88).
Båda fastigheterna har goda projektutvecklingspotentialer och båda projekten omfattar en blandning av kommersiella ytor och bostäder.
Balder äger 50 procent i Tulia och resterande del av André Åkerlund AB. Tulia ägde vid årsskiftet 20 fastigheter (14) med huvudsakligen centrala lägen i Stockholm. Den uthyrningsbara ytan uppgick till 70 tkvm (54) och fastigheternas redovisade värde uppgick till 1 877 Mkr (1 360) med ett hyresvärde uppgående till 122 Mkr (95).
Balder äger tillsammans med Mellberg Förvaltning AB 50 procent vardera i bolaget. Verksamheten omfattar utveckling och uppförande av bostäder i en egenutvecklad konceptform, Bovieran, där den inglasade innergården i form av en vinterträdgård med en atmosfär av Rivieran är ett distinkt inslag. Vinterträdgården har en behaglig
| Mkr | 2013 31 dec |
2012 31 dec |
|---|---|---|
| Tillgångar | ||
| Fastigheter | 2 543 | 2 171 |
| Övriga tillgångar | 34 | 22 |
| Likvida medel | 40 | 13 |
| Summa tillgångar | 2 617 | 2 206 |
| Eget kapital/ägarlån | 990 | 724 |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder | 1 454 | 1 359 |
| Övriga skulder | 173 | 123 |
| Summa eget kapital och skulder |
2 617 | 2 206 |
temperatur hela året och rymmer frodig grönska med tropisk, mediterransk, japansk och skandinavisk miljö.
Bovieran har hittills uppförts på sex olika orter. På Hönö, i Kalmar, Norrtälje, Haninge och Linköping pågår byggnation eller står man inför projektstart. Företaget är i en kraftig tillväxtfas och kommer att påbörja ett flertal ytterligare uppföranden under 2014. Planerad produktionstakt är fyra till fem anläggningar per år. Se även www.bovieran.se
Bolaget ägs till lika delar av Balder och HSB Göteborg och äger Fixfabriken i Majorna, som är en helt uthyrd byggnad. Balder har tillsammans med HSB köpt mark på den plats i Majorna där den tidigare Fixfabriken låg under många årtionden. Här ska Fix Holding skapa närmare 500 nya bostäder med kompletterande verksamhetslokaler.
Nya Fixfabriken ska bli ett utropstecken bland Göteborgs bostadsområden, med särpräglad arkitektur och goda boendekvaliteter. Lika viktigt är att Fixfabriken blir ett vitalt nytillskott och en dynamo för fortsatt utveckling, både i området och staden i stort. Ett fantastiskt boende, men också en process utöver det vanliga och tänkt som en förebild för stadsförnyelse där delaktighet, transparens och samarbete inte bara är vackra ord utan handfast verklighet. Målsättningen är att ha en färdig detaljplan år 2016.
Bolaget har en stabil ägarkrets där de största ägarna är Balder, Ernströmgruppen och Provobis. Balder är huvudägare med cirka 44 procent. Collector är ett framgångsrikt och organiskt snabbväxande kreditmarknadsbolag med kontor i Göteborg, Stockholm, Malmö, Oslo och Helsingfors.
Bolaget är en samarbetspartner med fokus på helhetslösningar inom finansiering, kredithantering och juridik. Bolagets affärsområden är Collector Consumer, Business och Commerce och balansomslutningen uppgick vid årsskiftet till 4 600 Mkr (3 600), omsättningen till 700 Mkr (590) och resultatet före skatt till 190 Mkr (146). Se även www.collector.se
Styrelsen och verkställande direktören för Fastighets AB Balder (publ), organisationsnummer 556525-6905, avger härmed redovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2013.
Fastighets AB Balder är noterat på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap. Bolaget har cirka 16 100 aktieägare (12 500).
Jämförelser angivna inom parantes avser motsvarande period föregående år.
Balders affärsidé är att skapa värden genom att med lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter samt skapa kundvärde genom att möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder.
I respektive region ska bolaget sträva efter att uppnå en sådan position att Balder blir en naturlig partner för potentiella kunder som är i behov av nya lokaler och/eller bostäder. Tillväxt ska ske under krav på fortsatt lönsamhet och positiva kassaflöden.
Balders målsättning är att ha en stabil och god avkastning på eget kapital samtidigt som soliditeten över tid ska vara lägst 35 procent och räntetäckningsgraden lägst 1,5 gånger. Bolagets mål avseende soliditeten har under 2013 förändrats från tidigare 30 procent.
Balders affärsområden utgörs av regionerna Stockholm, Göteborg/Väst, Öresund, Öst och Norr som består av 16 områden. Regionernas organisation följer samma grundprinciper men skiljer sig åt beroende på respektive regions storlek och fastighetsinnehav. Regionkontoren ansvarar för uthyrning, drift, miljö och teknisk förvaltning.
Balderkoncernen, med Fastighets AB Balder som moderbolag, består av ett stort antal aktiebolag och kommanditbolag. Balders operativa organisation stöds av en central ekonomi-, fastighets- och finansfunktion. Sammantaget hade koncernen den 31 december 290 anställda (215), varav 102 kvinnor (67).
Balders ledningsgrupp består av sex personer, varav en kvinna. För upplysningar om beslutade riktlinjer om ersättningar till ledande befattningshavare se not 4, Anställda och personalkostnader. Styrelsen kommer ej att föreslå några ändringar i riktlinjerna till årsstämman 2014.
Under andra kvartalet förvärvade Balder fyra fastigheter i regionerna Stockholm och Göteborg till ett värde av drygt 800 Mkr. Under andra kvartalet genomfördes också en riktad nyemission som tillförde bolaget 160 Mkr samt emitterades ett obligationslån om 500 Mkr.
Balder förvärvade i november Bovista Invest AB. En affär som består av 4 300 lägenheter och en total yta om 370 000 kvm till ett värde av cirka 2 Mdkr. I samband med Bovista-affären genomfördes en riktad nyemission av 3 500 000 preferensaktier som ökade det egna kapitalet under fjärde kvartalet med 1 138 Mkr. Under det fjärde kvartalet tecknades också dels ett totalentreprenadavtal gällande byggnation av 200 ägarlägenheter i Örestad i Köpenhamn till ett värde vid färdigställandet om cirka 400 Mkr under slutet av 2015, dels förvärvades den kommersiella fastigheten Murmästaren 3 i Stockholm till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 500 Mkr.
Balders kommersiella fastigheter är belägna såväl i centrum som i storstädernas närförorter och kranskommuner och bostadsfastigheterna är belägna på orter som växer och utvecklas positivt.
Balder ägde den 31 december 498 fastigheter (432) med en uthyrningsbar yta om 1 969 tkvm (1 543) till ett redovisat värde om 27,5 Mdkr (22,3). Under året har 74 fastigheter (14) med en uthyrningsbar yta om 439 tkvm (141) förvärvats för 3 606 Mkr (3 756). Under året har 8 fastigheter (6) sålts med en total uthyrningsbar yta om 14 tkvm (7) för 145 Mkr (72), vilket genererade ett resultat om 16 Mkr (3). Balder kommer under 2014 att fortsätta arbetet med att koncentrera fastighetsbeståndet.
Vid fördelning av redovisat värde per region uppgick Stockholm till 33 procent (34), Göteborg/Väst 31 procent (29), Öresund 19 procent (22), Öst 12 procent (8) och Norr 6 procent (7). Av redovisat värde avser 55 procent (56) kommersiella fastigheter och 45 procent (44) bostäder.
Balders verksamhet, finansiella ställning och resultat kan komma att påverkas av ett antal riskfaktorer.
Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, möjligheten att ta ut marknadsmässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs till stor del av den allmänna och den regionala konjunkturutvecklingen. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora kunder som finns i fastighetsbeståndet.
För att begränsa risken för minskade hyresintäkter och försämrad uthyrningsgrad eftersträvar Balder långsiktiga relationer med bolagets befintliga kunder. Balders fördelning mellan kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter samt den
geografiska spridningen i beståndet medför att risken avseende hyresintäkterna är låg.
Vid årsskiftet hade Balder en ekonomisk uthyrningsgrad om 94 procent (94). Balders tio största kontrakt svarar för 9,1 procent (8,7) av de totala hyresintäkterna och deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 9,9 år (10,5). Det finns inget enskilt kontrakt som står för mer än 1,7 procent (1,6) av Balders totala hyresintäkter och ingen enskild kund står för mer än 1,7 procent (2,6) av de totala hyresintäkterna. Genomsnittlig kontraktstid i den totala kommersiella portföljen uppgick till 4,9 år (4,4).
En förändring på +/– 1 procent på hyresintäkterna påverkar resultat före skatt med +/– 23 Mkr.
Balders största finansiella risk är avsaknad av finansiering. För att begränsa refinansieringsrisken arbetar Balder kontinuerligt med att omförhandla lån och diversifiera förfallostrukturen av lånen. Det arbetet säkerställer samtidigt att en konkurrenskraftig långsiktig finansiering vidmakthålls. Balders genomsnittliga kreditbindning uppgick till 5,4 år (6,6).
Ränterisk uppkommer genom att svängningar i marknadsräntan påverkar resultat och kassaflöde. Högre marknadsränta innebär högre räntekostnad men den sammanfaller också ofta med högre inflation och ekonomisk tillväxt. Det medför att ökade räntekostnader delvis kompenseras av såväl minskade vakansgrader och högre hyresintäkter genom ökad efterfrågan som att hyrorna regleras med index. Balder har valt att använda räntederivat för att begränsa risken för att finansieringskostnaderna ökar markant vid en ökad marknadsränta. Vid en omedelbar ökning av marknadsräntan med en procentenhet och antagande om oförändrad låne- och derivatportfölj skulle räntekostnaderna öka med 82 Mkr. Av Balders totala lånestock vid årsskiftet har 50 procent (60) en räntebindning som överstiger ett år. Innehaven i Danmark har medfört en begränsad valutaposition. För mer information se not 21, Finansiella risker och finanspolicyer.
I fastighetskostnader ingår direkta kostnader såsom kostnader för drift, media, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt. Varje region ansvarar för att fastighetsbeståndet är väl underhållet och i gott skick. Med lokal närvaro ökar kunskapen om respektive fastighets behov av förebyggande insatser, vilket i längden är mer kostnadseffektivt än omfattande reparationer.
Balder arbetar kontinuerligt med förbättringar gällande driftskostnader såsom värme och elförbrukning för att ständigt förbättra kostnadseffektiviteten med hjälp av rationella tekniska lösningar, praktiska insatser och kontinuerlig uppföljning.
En förändring med +/–1 procent av fastighetskostnaderna skulle påverka fastighetskostnaderna med –/+7 Mkr.
Balder redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäker
het i gjorda antaganden och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normalfallet ligga inom intervallet +/– 5–10 procent. Osäkerheten varierar med typ av fastighet, geografiskt läge och med fastighetskonjunktur. Balder följer löpande upp de affärer som genomförts på marknaden för att underbygga och säkerställa värderingarna. Dessutom diskuterar Balder löpande med externa aktörer såväl köp som försäljning av fastigheter samt låter regelbundet delar av fastighetsbeståndet värderas av extern part, vilket ger ytterligare vägledning. Se även not 13, Förvaltningsfastigheter.
Resultat före skatt skulle påverkas med +/– 1 377 Mkr vid en värdeförändring av förvaltningsfastigheterna med +/– 5 procent. Soliditeten skulle vid en positiv värdeförändring uppgå till 39,1 procent och vid en negativ värdeförändring uppgå till 35,3 procent.
| Faktor | Förändring | Resultateffekt före skatt, Mkr |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | +/–1 procent | +/–23 |
| Ekonomisk | ||
| uthyrningsgrad | +/–1 procentenhet | +/–24 |
| Räntenivå för | ||
| räntebärande skulder | +1 procentenhet | –82 |
| Fastighetskostnader | +/–1 procent | –/+7 |
| Värdeförändringar | ||
| förvaltningsfastigheter | +/–5 procent | +/–1 377 |
Balder har inte gjort någon fullständig utredning av eventuella miljöföroreningar i fastighetsbeståndet men bedömer att varken fastigheterna eller kundernas verksamheter föranleder några väsentliga miljörisker som skulle kunna påverka bolagets ställning. Vid förvärv av fastigheter där risk för miljöpåverkan bedöms föreligga föregås förvärven av miljöutredningar.
Ett led i Balders miljöarbete är bolagets innehav av vindkraftverk. Balders tio vindkraftverk producerar cirka 30 procent av den egna elförbrukningen.
Under året har två nyemissioner genomförts. I maj har en riktad nyemission om 500 000 preferensaktier ägt rum, till en kurs om 321 kr per aktie. Ytterligare 3 500 000 preferensaktier emitterades under oktober månad, till en kurs om 329 kr per aktie. Tillsammans har emissionerna tillfört bolaget 1 297 Mkr efter transaktionskostnader.
Antalet återköpta egna aktier uppgick per årsskiftet till totalt 2 859 600 aktier. Under året har inga aktier återköpts. Syftet med de återköpta aktierna är främst att möjliggöra, helt eller delvis, förvärvsfinansiering med egna aktier.
Vid årsskiftet uppgick aktiekapitalet till 172 396 852 kr fördelat på 172 396 852 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1 kr, varav 11 229 432 av serie A, 151 167 420 av serie B samt 10 000 000 preferensaktier. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B och preferensaktien berättigar till en tiondels röst. Av B-aktien är 2 859 600 återköpta, vilket betyder att totalt antal utestående aktier uppgår till 169 537 252.
Vid årsstämman 2013 beslutades att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma kunna besluta om en nyemission av aktier i serie B och preferensaktier motsvarande högst tio procent av befintligt aktiekapital. Största ägare är Erik Selin Fastigheter AB med 51 procent av rösterna och Arvid Svensson Invest AB med 16 procent av rösterna. Inga begränsningar finns i bolagsordningen avseende överlåtelse av aktier eller rösträtt på stämman.
Eftersom Balder under de närmaste åren kommer att prioritera tillväxt, kapitalstruktur och likviditet kommer utdelningen för stamaktien att vara låg eller helt utebli. Den kvartalsvisa utdelningen för preferensaktien uppgår till 20,00 kr per år.
Årets förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar, derivat och skatt uppgick till 854 Mkr (691), vilket motsvarar 4,57 kr per stamaktie (3,73). Ökningen beror främst på fastighetsbeståndets förändring. I förvaltningsresultatet ingår intressebolag med 157 Mkr (108), vilket i resultaträkningen inkluderats i andel i resultat från intressebolag. Årets resultat efter skatt uppgick till 1 738 Mkr (1 162), motsvarande 10,11 kr per stamaktie (6,69).
Resultatet har påverkats av realiserade värdeförändringar avseende fastigheter med 16 Mkr (3), orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter med 838 Mkr (809), värdeförändringar avseende vindkraftverk –37 Mkr (–), värdeförändringar avseende räntederivat med 433 Mkr (–71) samt resultat från andelar i intressebolag om 204 Mkr (105).
Koncernens hyresintäkter uppgick under året till 1 884 Mkr (1 701). Kontraktsportföljen bedöms per 31 december ha ett hyresvärde på helårsbasis om 2 394 Mkr (1 924). Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet uppgick till 1 216 kr/kvm (1 247). Minskningen av den genomsnittliga hyresnivån beror på förvärvet av Bovista Invest, som huvudsakligen består av 4 300 bostadslägenheter. Hyresintäkterna uppvisar stor riskspridning avseende kunder, branscher och lägen.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per bokslutsdagen till 94 procent (94). Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor uppgick den 31 december till 134 Mkr (124) på årsbasis.
Fastighetskostnaderna uppgick till 609 Mkr (537) under året. Ökningen av fastighetskostnaderna beror på fastighetsbeståndets förändring. Driftsöverskottet har ökat med 9 procent till 1 274 Mkr (1 164), vilket innebär en överskottsgrad om 68 procent (68).
Finansnettot uppgick till –456 Mkr (–466) och värdeförändringar på räntederivat uppgick till 433 Mkr (–71). Derivaten redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning. Värdeförändringar från derivat uppkommer vid förändrade räntenivåer och är inte kassaflödespåverkande, så länge de inte avyttras under löptiden. Balder har skyddat sig för högre räntenivåer, vilket innebär att marknadsvärdet på derivat minskar i ett nedåtgående ränteläge. Undervärdet av räntederivaten uppgick vid årsskiftet till 472 Mkr (868). Årets positiva värdeförändring beror på att
räntenivån har ökat vilket innebär att skillnaden till räntederivatens kontrakterade räntenivå har minskat.
Undervärdet på derivaten kommer under återstående löptid att lösas upp och redovisas som en intäkt. Det innebär att Balder har en reserv om 472 Mkr som i sin helhet kommer att återföras till eget kapital, justerat med uppskjuten skatt, i takt med att räntederivaten löper ut.
Finansnettot motsvarar en genomsnittlig ränta om 3,1 procent (3,7) inklusive effekt av upplupen ränta från Balders räntederivat.
Balder har per 31 december genomfört en intern värdering, baserad på en tioårig kassaflödesmodell, på hela fastighetsbeståndet. Varje fastighet värderas individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden, det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållsutbetalningar. Kassaflödet marknadsanpassas genom att beakta eventuella förändringar i uthyrningsnivåer och uthyrningsgrad såväl som drifts- och underhållsutbetalningar.
Utgångspunkten för värderingen är en individuell bedömning för varje fastighet, dels av framtida kassaflöden, dels av avkastningskravet. För en mer detaljerad beskrivning gällande Balders fastighetsvärdering se not 13, Förvaltningsfastigheter.
Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden och beräkningar. För att kvalitetssäkra Balders interna värderingar låter Balder externvärdera delar av beståndet löpande under året. Per den 30 juni värderade Balder hela fastighetsbeståndet externt. Den externa värderingen översteg Balders interna värdering med mindre än 1 procent.
Den 31 december uppgick förvaltningsfastigheternas redovisade värde, enligt den individuella interna värderingen, till 27 532 Mkr (22 278), vilket innebär en orealiserad värdeförändring om 838 Mkr (809).
Balder redovisar en aktuell skatteintäkt om 6 Mkr (–10) och en uppskjuten skattekostnad om 418 Mkr (240).
Aktuell skatt och uppskjuten skatt har beräknats utifrån gällande skattesats för 2013. Aktuell skatt uppstår endast i undantagsfall på grund av möjligheterna att göra skattemässiga avskrivningar, skattemässiga avdrag för vissa investeringar i fastigheterna samt nyttjande av befintliga underskottsavdrag. För de få dotterbolag där skattemässiga koncernbidragsförutsättningar inte föreligger uppkommer aktuell skatt. Årets aktuella skatt avser i huvudsak bolag i Danmark.
Koncernens kvarstående skattemässiga underskott har beräknats till 2,0 Mdkr (2,2) och den temporära skillnaden mellan redovisade värden och dess skattemässiga värde avseende fastigheter och räntederivat uppgår till cirka 5,9 Mdkr (4,2). Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader som uppstår efter förvärvstidspunkten. Uppskjuten skatteskuld beräknas på nettot av dessa poster och uppgår till 862 Mkr (443). För mer detaljerad information se not 11, Skatter.
Balders tillgångar den 31 december uppgick till 30 041 Mkr (23 843). Dessa har finansierats dels med eget kapital om 11 196 Mkr (8 289), dels med skulder om 18 846 Mkr (15 554), varav 16 521 Mkr (13 789) är räntebärande.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 708 Mkr (543). Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med 4 593 Mkr (3 888). Periodens förvärv av fastigheter 3 606 Mkr (3 756), investeringar i befintliga fastigheter 880 Mkr (273) och investeringar i materiella anläggningstillgångar, finansiella placeringar, intressebolag med mera, innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 297 Mkr (102) samt betald utdelning om 125 Mkr (95). Investeringarna har finansierats genom kassaflödet från den löpande verksamheten 502 Mkr (438), genom försäljningar av fastigheter 145 Mkr (72) och finansiella placeringar 7 Mkr (154), ingen utdelning från intressebolag (18), en nyemission om 1 297 Mkr (554) samt en nettoupplåning om 3 079 Mkr (3 031).
Totalt uppgår periodens kassaflöde till 160 Mkr (40). Koncernens likvida medel, finansiella placeringar och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick den 31 december till 1 004 Mkr (470).
Det egna kapitalet uppgick den 31 december till 11 196 Mkr (8 289), motsvarande 52,14 kr per stamaktie (42,15). Soliditeten uppgick till 37,3 procent (34,8).
Koncernens räntebärande skulder uppgick per 31 december till 16 521 Mkr (13 789). Andelen lån med ränteförfall under kommande tolvmånadersperiod uppgick till 50 procent (40) och den genomsnittliga kreditbindningstiden uppgick till 5,4 år (6,6). Derivatavtal har tecknats för att begränsa påverkan av en högre marknadsränta.
Nämnda derivat redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen med värdeförändringar redovisade i resultaträkningens finansnetto utan tillämpning av säkringsredovisning. Värdeförändringar under året uppgick till 433 Mkr (–71). Räntebärande skulder beskrivs närmare i not 21, Finansiella risker och finanspolicyer.
Koncernens finansiella placeringar, likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick vid årsskiftet till 1 004 Mkr (470).
Fastighetsinvesteringarna uppgick under året till 4 486 Mkr (4 029) varav 3 606 Mkr (3 756) avser förvärv och 880 Mkr (273) avser investeringar i befintliga fastigheter och projekt. Kvarstående investeringar i projekt uppgår till cirka 730 Mkr (–). Av de totala investeringarna avser 1 474 Mkr (1 413) Stockholm, 1 693 Mkr (452) Göteborg/Väst, 222 Mkr (2 115) Öresund, 1 083 Mkr (25) Öst, och 14 Mkr (23) Norr.
Balder har fastighetsförvaltande intressebolag och intressebolag som är projektutvecklare, som alla ägs till 50 procent. Dessutom äger Balder 44 procent av Collector. Till de fastighetsförvaltande intressebolagen hör Centur, Akroterion samt Tulia. Bovieran och Fix Holding arbetar med projektutveckling. Under intressebolag på sidan 46 redovisas Balders andel av fastighetsförvaltande intressebolags balansräkningar och fastighetsbestånd, uppställda enligt IFRS redovisningsprinciper.
Intressebolagen äger totalt 49 förvaltningsfastigheter (43). Balders andel av fastighetsbeståndets uthyrningsbara yta uppgår till cirka 142 tkvm (135) med ett hyresvärde om 200 Mkr (168). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93 procent (95).
Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att utföra koncerngemensamma tjänster. Balder har centraliserat koncernens kreditförsörjning, riskhantering och cash management genom att moderbolaget innehar funktionen som internbank. Omsättningen i moderbolaget uppgick för året till 99 Mkr (96), varav koncerninterna tjänster utgjorde 83 Mkr (81) och resterande del huvudsakligen avser förvaltningsuppdrag för intressebolag.
Årets resultat efter skatt uppgick till 365 Mkr (387). Resultatet har påverkats av värdeförändringar avseende räntederivat med 374 Mkr (–97).
Moderbolagets finansiella placeringar och likvida medel, inklusive outnyttjade kreditfaciliteter, uppgick den 31 december till 895 Mkr (378). Fordringar på koncernbolag uppgick per bokslutsdagen till 11 506 Mkr (10 571). Investeringarna i materiella anläggningstillgångar och finansiella placeringar under året uppgick till 0 Mkr (1) respektive 218 Mkr (60). Förändringen av långfristiga skulder beror främst på förvärv under året.
Styrelsen har under verksamhetsåret haft 12 styrelsemöten varav ett konstituerande. Arbetet följer en av styrelsen fastställd arbetsordning. Arbetsordningen reglerar styrelsens arbetsformer och arbetsfördelning mellan styrelse och VD samt formerna för den löpande ekonomiska rapporteringen. Under året har avhandlats strategiska och andra för bolagets utveckling väsentliga frågor, förutom löpande ekonomisk rapportering och beslutsfrågor. Bolagets revisorer deltar vid minst ett styrelsemöte och redogör för sin förvaltnings- och räkenskapsrevision.
Balder styrs enligt de regler för bolagsstyrning som anges i Aktiebolagslagen, bolagsordningen och noteringsavtalet med Nasdaq OMX Stockholm. Styrelsen strävar efter att underlätta för den enskilde aktieägaren att förstå var i organisationen ansvar och befogenheter ligger. Bolagsstyrningen inom företaget utgår från svensk lagstiftning, främst den svenska aktiebolagslagen, Stockholmsbörsens noteringsavtal, Svensk Kod
för bolagsstyrning samt andra regler och riktlinjer. Några av Kodens principer är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv maktbalans mellan ägare, styrelse och ledning, vilket Balder ser som en naturlig del av principerna för verksamheten.
Vid föregående årsstämma beslutades om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna innebär i huvudsak att det för bolagsledningen ska tillämpas marknadsmässiga löner och andra anställningsvillkor. Ersättning ska utgå i form av fast lön. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga motsvarande 18 månadslöner. Med bolagsledning avses verkställande direktören och övriga medlemmar i koncernledningen.
Styrelsens förslag till riktlinjer till kommande årsstämma överensstämmer med nuvarande riktlinjer.
Efter årets utgång har Balder förvärvat två handelsfastigheter och en exploateringsfastighet på Backaplan i Göteborg samt en handelsfastighet i anslutning till Nordstans köpcentrum i centrala Göteborg. Handelsfastigheterna har en uthyrningsbar yta om cirka 9 600 kvadratmeter. Utöver ovanstående har hotellfastigheten Scandic Opalen i Göteborg förvärvats. Hotellets yta är 18 500 kvm. Balder har också efter årsskiftet valt att sätta upp ett MTN-program med en låneram om 5 Mdkr för att komplettera befintlig finansiering. Dessutom har Balder i sex olika transaktioner sålt fastigheter till ett totalt försäljningsvärde om 180 Mkr. Försäljningsvärdet översteg den senaste värderingen med cirka 35 Mkr. Under mars månad har också samtliga återköpta aktier avyttrats.
Balders målsättning är att växa genom direkta eller indirekta förvärv tillsammans med våra partners på de orter där vi har verksamhet.
| Summa 1) | 6 102 081 465 |
|---|---|
| Årets resultat | 364 875 404 |
| Balanserat resultat | 1 971 804 522 |
| Överkursfond | 3 765 401 540 |
1) Se förändring i moderbolagets eget kapital, sidan 60.
| Utdelning 20,00 kr per preferensaktie | 200 000 000 |
|---|---|
| I ny räkning balanseras | 5 902 081 465 |
| Summa | 6 102 081 465 |
| Varav överkursfond | 3 765 401 540 |
Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncernen). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tilllämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer).
Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter föreslagen vinstutdelning.
Styrelsen finner även att föreslagen vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till de bedömningskriterier som anges i
17 kap. 3 § andra och tredje styckena i Aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt).
Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsens bedömning av moderbolaget och koncernens ekonomiska ställning innebär att utdelningen är försvarlig i förhållande till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital samt moderbolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Föreslagen utdelning på preferensaktier utgör 3,2 procent (2,5) av bolagets egna kapital och 1,8 procent (1,4) av koncernens egna kapital.
Balders uttalade mål för koncernens kapitalstruktur att soliditeten över tid ska vara lägst 35 procent och räntetäckningsgraden lägst 1,5 gånger, uppfylls även efter den föreslagna utdelningen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att tillvarata framtida affärsmöjligheter och även klara eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmande av den föreslagna vinstutdelningen.
Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser.
Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig. Avstämningsdagar för utdelning till preferensaktieägarna, med 5,00 kr kvartalsvis, kommer att vara 10 juli, 10 oktober, 10 januari och 10 april.
Göteborg den 11 april 2014 Styrelsen
| Mkr | Not | 2013 | 2012 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 2, 3 | 1 884 | 1 701 |
| Fastighetskostnader | 3, 6, 7, 8 | –609 | –537 |
| Driftsöverskott | 1 274 | 1 164 | |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade | 16 | 3 | |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter och vindkraftverk, orealiserade 1) | 13 | 801 | 809 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | 5, 6 | –121 | –115 |
| Övriga rörelseintäkter/-kostnader | — | –16 | |
| Andel i resultat från intressebolag | 15 | 204 | 105 |
| Rörelseresultat | 3, 4, 5, 6, 7 | 2 174 | 1 950 |
| Finansiella poster | |||
| Finansiella intäkter | 9 | 87 | 45 |
| Finansiella kostnader | 10 | –543 | –511 |
| Värdeförändringar derivat | 21 | 433 | –71 |
| Finansnetto | –23 | –538 | |
| Resultat före skatt | 2 151 | 1 412 | |
| Inkomstskatt | 11 | –412 | –250 |
| Årets resultat | 1 738 | 1 162 | |
| Övrigt totalresultat – poster som senare kan återföras i resultaträkningen | |||
| Omräkningsdifferens | 8 | –6 | |
| Andel av övrigt totalresultat i intressebolag | –12 | –1 | |
| Årets totalresultat | 1 735 | 1 155 | |
| Årets resultat hänförligt till | |||
| Moderbolagets aktieägare | 1 738 | 1 162 | |
| Årets totalresultat hänförligt till | |||
| Moderbolagets aktieägare | 1 735 | 1 155 | |
| Förvaltningsresultat före skatt | 854 | 691 | |
| Förvaltningsresultat före skatt per stamaktie, kr 2) | 4,57 | 3,73 | |
| Resultat efter skatt per stamaktie, kr 2) | 12 | 10,11 | 6,69 |
| 1) Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter | 838 | 809 | |
| Orealiserade värdeförändringar avseende vindkraftverk | –37 | — | |
| Totalt | 801 | 809 |
2) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer
| Mkr | Not | 31 dec 2013 | 31 dec 2012 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 13 | 27 532 | 22 278 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 14 | 108 | 152 |
| Andelar i intressebolag | 15 | 1 020 | 760 |
| Fordringar på intressebolag | 748 | 468 | |
| Summa anläggningstillgångar | 29 408 | 23 658 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 16 | 23 | 26 |
| Övriga fordringar | 17 | 65 | 18 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 18 | 32 | 25 |
| Finansiella placeringar | 19 | 305 | 69 |
| Likvida medel | 25 | 208 | 47 |
| Summa omsättningstillgångar | 633 | 186 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 30 041 | 23 843 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||
| Aktiekapital | 20 | 172 | 168 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 4 339 | 3 046 | |
| Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat | 6 685 | 5 075 | |
| Summa eget kapital | 11 196 | 8 289 | |
| Skulder | |||
| Långfristiga skulder | |||
| Uppskjuten skatteskuld | 11 | 862 | 443 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 21 | 16 338 | 13 495 |
| Checkräkningskredit | 21, 22 | 4 | 122 |
| Derivat | 21 | 472 | 868 |
| Summa långfristiga skulder | 17 676 | 14 929 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Kortfristiga räntebärande skulder | 21 | 179 | 172 |
| Leverantörsskulder | 150 | 76 | |
| Övriga skulder | 465 | 82 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 23 | 376 | 295 |
| Summa kortfristiga skulder | 1 170 | 625 | |
| Summa skulder | 18 846 | 15 554 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 30 041 | 23 843 | |
| Ställda säkerheter och eventualförpliktelser | |||
| Ställda säkerheter | 24 | 19 317 | 15 611 |
| Eventualförpliktelser | 24 | 925 | 685 |
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Reserver | Balanserade vinstmedel inkl årets resultat |
Summa | Innehav utan bestäm mande infly tande |
Totalt eget kapital |
| Ingående eget kapital 2012-01-01 | 166 | 2 494 | –6 | 4 021 | 6 675 | 4 | 6 679 |
| Årets resultat | 1 162 | 1 162 | 1 162 | ||||
| Övrigt totalresultat | –7 | –7 | –7 | ||||
| Summa totalresultat | — | — | –7 | 1 162 | 1 155 | — | 1 155 |
| Förvärv av innehav utan bestämande inflytande |
–4 | –4 | |||||
| Nyemission 1) | 2 | 552 | 554 | 554 | |||
| Utbetald utdelning preferensaktier | –95 | –95 | –95 | ||||
| Summa transaktioner med bolagets ägare | 2 | 552 | — | –95 | 459 | –4 | 455 |
| Utgående eget kapital 2012-12-31 | 168 | 3 046 | –13 | 5 088 | 8 289 | — | 8 289 |
| Ingående eget kapital 2013-01-01 | 168 | 3 046 | –13 | 5 088 | 8 289 | — | 8 289 |
| Årets resultat | 1 738 | 1 738 | 1 738 | ||||
| Övrigt totalresultat | –4 | –4 | –4 | ||||
| Summa totalresultat | — | — | –4 | 1 738 | 1 735 | — | 1 735 |
| Nyemission 1) | 4 | 1 293 | 1 297 | 1 297 | |||
| Utbetald utdelning preferensaktier | –125 | –125 | –125 | ||||
| Summa transaktioner med bolagets ägare | 4 | 1 293 | — | –125 | 1 172 | — | 1 172 |
| Utgående eget kapital 2013-12-31 | 172 | 4 339 | –16 | 6 701 | 11 196 | — | 11 196 |
1) Emissionskostnader ingår med 15 Mkr (11).
| Mkr | Not 25 | 2013 | 2012 |
|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||
| Driftsöverskott | 1 274 | 1 164 | |
| Övriga rörelseintäkter och kostnader | — | –16 | |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –121 | –115 | |
| Återläggning av avskrivningar | 17 | 16 | |
| Justeringspost | 3 | 0 | |
| Erhållen ränta | 27 | 16 | |
| Betald ränta | –492 | –511 | |
| Betald skatt | 0 | –10 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 708 | 543 | |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | |||
| Förändring rörelsefordringar | –332 | –59 | |
| Förändring rörelseskulder | 126 | –47 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 502 | 438 | |
| Investeringsverksamheten | |||
| Förvärv av fastigheter | –3 606 | –3 756 | |
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | –12 | –19 | |
| Förvärv av finansiella placeringar | –218 | –60 | |
| Förvärv från innehav utan bestämmande inflytande | — | –4 | |
| Investering i befintliga fastigheter | –880 | –273 | |
| Förvärv av Bovista, likviditet 1) | 36 | — | |
| Försäljning av fastigheter | 145 | 72 | |
| Försäljning av finansiella placeringar | 7 | 154 | |
| Förvärv av intressebolag | –67 | –19 | |
| Utbetald utdelning från intressebolag | — | 18 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –4 593 | –3 888 | |
| Finansieringsverksamheten | |||
| Nyemission | 1 297 | 554 | |
| Utbetald utdelning preferensaktie | –125 | –95 | |
| Upptagna lån | 3 865 | 4 307 | |
| Amortering/Lösen av lån | –668 | –1 181 | |
| Förändring checkräkningskredit | –118 | –95 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 4 252 | 3 490 | |
| Årets kassaflöde | 160 | 40 | |
| Likvida medel vid årets början | 47 | 8 | |
| Likvida medel vid årets slut | 208 | 47 | |
| Outnyttjade kreditfaciliteter Finansiella placeringar |
22 19 |
491 305 |
354 69 |
1) Avser den likviditet som tillfördes i samband med förvärvet av Bovista
| Mkr | Not | 2013 | 2012 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 2 | 99 | 96 |
| Administrationskostnader | –113 | –115 | |
| Rörelseresultat | 4, 5 | –14 | –19 |
| Resultat från finansiella poster | |||
| Nedskrivning av dotterbolagsaktier | 26 | –2 | — |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 9 | 660 | 909 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | 10 | –440 | –351 |
| Värdeförändringar derivat | 21 | 374 | –97 |
| Resultat före bokslutsdispositioner och skatt | 578 | 442 | |
| Bokslutsdispositioner | |||
| Lämnade/erhållna koncernbidrag | –114 | 5 | |
| Resultat före skatt | 464 | 447 | |
| Inkomstskatt | 11 | –99 | –60 |
| Årets resultat/totalresultat | 365 | 387 |
| Mkr | Not | 31 dec 2013 | 31 dec 2012 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Materiella anläggningstillgångar | 14 | 24 | 27 |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernbolag | 26 | 1 822 | 1 827 |
| Andelar i intressebolag | 15 | 483 | 421 |
| Uppskjuten skattefordran | 11 | 98 | 198 |
| Fordringar på intressebolag | 748 | 468 | |
| Fordringar på koncernbolag | 27 | 11 506 | 10 571 |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 14 656 | 13 484 | |
| Summa anläggningstillgångar | 14 680 | 13 510 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kortfristiga fordringar | |||
| Övriga fordringar | 17 | 15 | 12 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 18 | 16 | 12 |
| Finansiella placeringar | 19 | 305 | 69 |
| Summa kortfristiga fordringar | 336 | 93 | |
| Likvida medel | 25 | 144 | 5 |
| Summa omsättningstillgångar | 481 | 98 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 15 161 | 13 608 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital | 20 | 172 | 168 |
| Fritt eget kapital | |||
| Överkursfond | 3 765 | 2 473 | |
| Balanserat resultat | 1 972 | 1 710 | |
| Årets resultat | 365 | 387 | |
| Summa eget kapital | 6 274 | 4 738 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 21 | 5 632 | 5 020 |
| Checkräkningskredit | 21, 22 | — | 122 |
| Derivat | 21 | 361 | 698 |
| Skulder till koncernbolag | 27 | 2 782 | 2 927 |
| Summa långfristiga skulder | 8 775 | 8 767 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 21 | 58 | 58 |
| Leverantörsskulder | 2 | 5 | |
| Övriga skulder | 6 | 7 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 23 | 45 | 34 |
| Summa kortfristiga skulder | 111 | 103 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 15 161 | 13 608 | |
| Ställda säkerheter och eventualförpliktelser | |||
| Ställda säkerheter | 24 | 5 008 | 4 741 |
| Eventualförpliktelser | 24 | 11 076 | 8 900 |
| Bundet eget kapital | Fritt eget kapital | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Antal aktier |
Aktie kapital |
Överkurs fond |
Balanserat resultat |
Årets resultat |
Totalt eget kapital |
| Ingående eget kapital 2012-01-01 | 166 396 852 | 166 | 1 920 | 1 972 | –167 | 3 891 |
| Årets resultat/totalresultat | 387 | 387 | ||||
| Vinstdisposition | –167 | 167 | — | |||
| Nyemission 1) | 2 000 000 | 2 | 552 | 554 | ||
| Utbetald utdelning preferensaktier | –95 | –95 | ||||
| Summa transaktioner med bolagets ägare | 2 000 000 | 2 | 552 | –262 | 167 | 459 |
| Utgående eget kapital 2012-12-31 | 166 396 852 | 168 | 2 473 | 1 710 | 387 | 4 738 |
| Ingående eget kapital 2013-01-01 | 168 396 852 | 168 | 2 473 | 1 710 | 387 | 4 738 |
| Årets resultat/totalresultat | 365 | 365 | ||||
| Vinstdisposition | 387 | –387 | — | |||
| Nyemission 1) | 4 000 000 | 4 | 1 293 | 1 297 | ||
| Utbetald utdelning preferensaktier | –125 | –125 | ||||
| Summa transaktioner med bolagets ägare | 4 000 000 | 4 | 1 293 | 262 | –387 | 1 172 |
| Utgående eget kapital 2013-12-31 | 172 396 852 | 172 | 3 765 | 1 972 | 365 | 6 274 |
1) Emissionskostnader ingår med 15 Mkr (11).
| Mkr | Not 25 | 2013 | 2012 |
|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||
| Rörelseresultat | –14 | –19 | |
| Återläggning av avskrivningar | 3 | 4 | |
| Värdeförändringar derivat, realiserade | 37 | — | |
| Erhållen ränta | 33 | 28 | |
| Betald ränta | –239 | –180 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | –180 | –166 | |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | |||
| Förändring rörelsefordringar | 0 | –1 | |
| Förändring rörelseskulder | 8 | –54 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | –172 | –221 | |
| Investeringsverksamheten | |||
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | 0 | –1 | |
| Förvärv av aktier i dotterbolag | — | –3 | |
| Förvärv finansiella placeringar | –218 | –60 | |
| Förändring utlåning koncernbolag | –791 | –796 | |
| Förändring utlåning intressebolag | –287 | –57 | |
| Försäljning finansiella placeringar | 7 | 154 | |
| Förvärv av intressebolag | –62 | –19 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –1 351 | –781 | |
| Finansieringsverksamheten | |||
| Nyemission | 1 297 | 554 | |
| Utbetald utdelning preferensaktier | –125 | –95 | |
| Upptagna lån | 1 534 | 811 | |
| Amortering/Lösen av lån | –922 | –221 | |
| Förändring checkräkningskredit | –122 | –45 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 1 662 | 1 005 | |
| Årets kassaflöde | 139 | 3 | |
| Likvida medel vid årets början | 5 | 2 | |
| Likvida medel vid årets slut | 144 | 5 | |
| Outnyttjade kreditfaciliteter Finansiella placeringar |
22 19 |
445 305 |
304 69 |
De finansiella rapporterna för Fastighets AB Balder, per den 31 december 2013, har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 11 april 2014 och kommer att föreläggas årsstämman den 7 maj 2014 för fastställande. Fastighets AB Balder (publ), organisationsnummer 556525-6905, med säte i Göteborg, utgör moderbolaget för en koncern med dotterbolag enligt not 26, Koncernbolag. Bolaget är registrerat i Sverige och adressen till bolagets huvudkontor i Göteborg är Fastighets AB Balder, Box 53121, 400 15 Göteborg. Besöksadress Vasagatan 54. Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag som med lokal förankring ska möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC), sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillämpats.
Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och uttalande från Rådet för finansiell rapportering. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen.
Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen.
De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor avrundade till miljoner kronor om inte annat anges.
Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter, finansiella placeringar och derivatinstrument som värderas till verkligt värde.
Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.
Uppskattningarna och antagandena baseras på historiska erfarenheter och andra faktorer som under rådande förhållanden förefaller vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.
Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder.
Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tillämpningen av IFRS, vilka har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna, och gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års finansiella rapporter beskrivs närmare i not 30, Viktiga uppskattningar och bedömningar.
De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av dotterbolag.
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har denna funktion identifierats som ledningsgruppen som den som fattar strategiska beslut. Koncernens interna rapportering av verksamheten delas in i segmenten Stockholm, Göteborg/Väst, Öresund, Öst och Norr, vilket harmonierar med koncernens interna rapporteringssystem. Se vidare not 3, Segmentsrapportering.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. I kortfristiga skulder till kreditinstitut ingår ett års avtalad amortering. I moderbolaget redovisas fordringar och skulder på/till koncernbolag som långfristigt, då fastställd amorteringsplan saknas.
Dotterbolag är företag som står under ett bestämmande inflytande, vilket betyder att Balder äger mer än 50 procent av aktierna eller andelarna. Bestämmande inflytande innebär direkt eller indirekt en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Vid bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, ska potentiella röstberättigande aktier, som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras, beaktas.
Dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterbolag som klassas som rörelseförvärv betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommelse om villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår. För varje förvärv avgör koncernen om alla innehav utan bestämmande inflytande i det förvärvade företaget redovisas till verkligt värde eller till innehavets proportionella andel av det förvärvade företagets nettotillgångar. Anskaffningsvärdet för dotterbolagsaktierna respektive rörelsen utgörs av de verkliga värdena per överlåtelsedagen för tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och emitterade egetkapitalinstrument som lämnats som vederlag i utbyte mot de förvärvade nettotillgångarna samt transaktionskostnader som är direkt hänförbara till förvärvet.
Vid rörelseförvärv där anskaffningskostnaden överstiger nettovärdet av förvärvade tillgångar och övertagna skulder samt eventualförpliktelser, redovisas skillnaden som goodwill. När skillnaden är negativ redovisas denna direkt i resultaträkningen. När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras om det förvärvade bolaget endast äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid rörelseförvärv under gemensamt bestämmande inflytande, de facto control, redovisas förvärvet till historiska anskaffningsvärden, vilket innebär att tillgångar och skulder redovisas till de värden de har upptagits i respektive företags balansräkningar. På så sätt uppkommer ingen goodwill.
När ett förvärv sker av en grupp av tillgångar eller nettotillgångar som inte utgör en rörelse fördelas anskaffningsvärdet för gruppen på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna i gruppen baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten.
Dotterbolags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med den tidpunkt det bestämmande inflytandet uppstår till det datum då det bestämmande inflytandet upphör.
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande som inte leder till förlust av kontroll redovisas som egetkapitaltransaktioner dvs som transaktioner med ägarna i deras roll som ägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande inflytande redovisas skillnaden mellan verkligt värde på erlagd köpeskilling och den faktiska förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotillgångar i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital.
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.
Som intressebolag beaktas de företag som inte är dotterbolag men där moderbolaget direkt eller indirekt innehar en ägarandel mellan 20 procent och 50 procent av rösterna för samtliga andelar. Andelar i intressebolag redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmetoden.Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett intressebolag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intressebolagets nettotillgångar.
Resultatandelar i intressebolag redovisas på separata rader i koncernens rapport över totalresultatet och i koncernens rapport över finansiell ställning. Andel i intressebolags resultat redovisas efter skatt.
Utländska verksamheters finansiella rapporter
Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter omräknas till svenska kronor till den valutakurs som råder på balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet omräknas till svenska kronor till en genomsnittskurs som utgör en approximation av kurserna vid respektive transaktionstidpunkt. Omräkningsdifferenser som uppstår vid valutaomräkning av utlandsverksamheter redovisas via övrigt totalresultat som en omräkningsreserv.
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer bolagen bedriver sin verksamhet. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenserna redovisas mot resultaträkningen, bortsett från långfristiga interna mellanhavanden som beaktas som en del i nettoinvesteringen i dotterbolagen och redovisas via övrigt totalresultat. Icke monetära tillgångar och skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden omräknas till valutakurs vid transaktionstillfället. Icke monetära tillgångar och skulder som redovisas till verkliga värden omräknas till den funktionella valutan till den kurs som råder vid tidpunkten för värdering till verkligt värde.
Hyresintäkter redovisas linjärt i koncernens rapport över totalresultatet baserat på villkoren i leasingavtalet. Den sammanlagda kostnaden för lämnade förmåner redovisas som en minskning av hyresintäkterna linjärt över leasingperioden. Hyresintäkter bokförs i den period den avser.
Övriga intäkter redovisas linjärt i koncernens rapport över totalresultatet.
Kostnader avseende operationella leasingkontrakt och förmåner erhållna i samband med tecknandet av ett avtal redovisas i koncernens rapport över totalresultatet linjärt över leasingavtalets löptid.
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar samt räntekostnader på skulder.
Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter respektive räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall. Räntekomponenten i finansiella leasingbetalningar är redovisad i koncernens rapport över totalresultatet genom tillämpning av effektivräntemetoden.
Lånekostnader som är direkt hänförbara till konstruktion eller produktion av en tillgång och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning inkluderas i tillgångens anskaffningsvärde. Aktivering av lånekostnader sker under förutsättningen att det är troligt att det kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar och kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt.
Finansiella instrument värderas och redovisas i koncernen i enlighet med reglerna i IAS 39. Finansiella instrument som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning inkluderar på tillgångssidan likvida medel, finansiella placeringar, kundfordringar, andra långfristiga värdepappersinnehav samt derivat med positivt värde. Bland skulder återfinns leverantörsskulder, låneskulder samt derivat med negativt värde. Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument förutom de som tillhör kategorin finansiell tillgång som redovisas till verkligt värde via koncernens rapport över totalresultatet, såsom derivatinstrument, vilka redovisas till verkligt värde exklusive transaktionskostnader. De finansiella instrumenten klassificeras vid första redovisningen utifrån det syfte instrumenten förvärvades vilket påverkar redovisningen därefter.
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i koncernens rapport över finansiell ställning när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundfordringar tas upp när faktura har skickats. Hyresfordran redovisas som fordran i den period då prestationer, vilka motsvarar fordrans värde, har levererats och betalningar motsvarande fordrans värde ännu ej influtit. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits.
En finansiell tillgång tas bort från koncernens rapport över finansiell ställning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld.
Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. Upplåning redovisas när likviden erhålls medan derivatinstrument redovisas när avtalet har ingåtts.
Balder fördelar sina finansiella instrument i följande kategorier i enlighet med IAS 39.
Denna kategori består av två undergrupper: finansiella tillgångar som innehas för handel och andra finansiella tillgångar som företaget initialt valt att placera i denna kategori, enligt den s.k. Fair Value Option. Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i koncernens rapport över totalresultatet. I den första undergruppen ingår koncernens derivat med positivt verkligt värde.
Fordringar, som inte utgör derivat, redovisas till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Kundfordringar inklusive hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar som normalt har en löptid kortare än tolv månader redovisas till verkligt värde. En fordran prövas individuellt avseende bedömd förlustrisk och upptas till det belopp varmed den beräknas inflyta. Nedskrivningar görs för osäkra fordringar och redovisas i rörelsens kostnader.
I kategorin finansiella tillgångar som kan säljas ingår finansiella tillgångar som inte klassificerats i någon annan kategori eller finansiella tillgångar som företaget initialt valt att klassificera i denna kategori. Innehav av aktier och andelar som inte redovisas som dotterbolag eller intressebolag redovisas här. Tillgångar i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade mot eget kapital, dock ej sådana som beror på nedskrivningar och utdelningsintäkter vilka redovisas i resultaträkningen. Vid avyttring av tillgången redovisas ackumulerad vinst eller förlust, som tidigare redovisats i eget kapital, i koncernens rapport över totalresultatet. I denna kategori finns onoterade aktier vilka redovisas under posten andra långfristiga värdepappersinnehav.
Denna kategori består av två undergrupper, finansiella skulder som innehas för handel och andra finansiella skulder som företaget valt att placera i denna kategori, den s.k. Fair Value Option. I den första kategorin ingår koncernens derivat med negativt verkligt värde. Förändringar i verkligt värde redovisas i koncernens rapport över totalresultatet.
Balders Finanspolicy, som uppdateras minst en gång per år, anger riktlinjer och regler för hur upplåningen ska ske. Övergripande målsättning för finansförvaltningen är att upplåningen ska säkerställa bolagets kortoch långfristiga kapitalförsörjning, anpassa den finansiella strategin och hanteringen av finansiella risker efter bolagets verksamhet så att en långsiktig stabil kapitalstruktur uppnås och bibehålls samt att uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar. Upplåning redovisas initialt till erhållet belopp efter avdrag för transaktionskostnader. Efter anskaffningstidpunkten värderas lånen till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år. Lämnade utdelningar redovisas som skuld efter det att bolagsstämman godkänt utdelningen.
Leverantörsskulder och andra rörelseskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nominellt belopp
Derivatinstrument utgörs bland annat av ränteswappar för att täcka risker för ränteförändringar. Derivat är också avtalsvillkor som är inbäddade i andra avtal. Inbäddade derivat ska särredovisas om det inte är nära relaterade till värdkontrakten. Derivatinstrument redovisas till verkligt värde. Värdeförändringar på derivatinstrument, fristående såväl som inbäddade, redovisas i koncernens rapport över totalresultatet. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning.
Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten understigande tre månader vilka är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer.
Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva bevis på att en finansiell tillgång eller grupp av tillgångar är i behov av nedskrivning. Objektiva bevis utgörs dels av observerbara förhållanden som inträffat och som har en negativ inverkan på möjligheten att återvinna anskaffningsvärdet, dels av betydande eller utdragen minskning av det verkliga värdet för en investering i en finansiell placering klassificerad som en finansiell tillgång som kan säljas.
Vid nedskrivning av ett egetkapitalinstrument som är klassificerat som en finansiell tillgång som kan säljas omföres tidigare redovisad ackumulerad förlust i eget kapital till koncernens rapport över totalresultatet.
Återvinningsvärdet för lånefordringar och kundfordringar vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde beräknas som nuvärdet av framtida kassaflöden diskonterade med den effektiva ränta som gällde då tillgången redovisades första gången. Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte. En nedskrivning redovisas som kostnad i koncernens rapport över totalresultatet.
Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i koncernens rapport över finansiell ställning om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.
Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort vid utrangering eller avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användning av tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst och förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/kostnad.
Leasing klassificeras i koncernredovisningen antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt är överförda till leasingtagaren, om så ej är fallet är det fråga om operationell leasing.
Operationell leasing innebär att leasingavgiften kostnadsförs över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet, vilket kan skilja sig åt från vad som de facto erlagts som leasingavgift under året.
Inga finansiella leasingavtal föreligger för koncernen.
Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter, eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till anskaffningsvärdet. Reparationer kostnadsförs löpande.
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.
| Nyttjandeperiod | |
|---|---|
| Materiella anläggningstillgångar | |
| Inventarier | 3–10 år |
| Vindkraftverk | 10–20 år |
Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter och lånekostnader. Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värde metoden. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som vid behov stäms av med utomstående oberoende värderingsmän. Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är det bedömda belopp som skulle erhållas i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värderingarna görs vid varje kvartalsskifte.
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen.
Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Fastigheten redovisas enligt verkligt värdemetoden och omklassificeras inte till materiell anläggningstillgång under ombyggnadstiden.
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till det redovisade värdet.
De redovisade värdena för koncernens tillgångar, med undantag för förvaltningsfastigheter, finansiella instrument och uppskjutna skattefordringar, prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. För undantagna tillgångar enligt ovan prövas värderingen enligt respektive standard.
Om det inte går att fastställa väsentliga oberoende kassaflöden till en enskild tillgång ska vid prövning av nedskrivningsbehov tillgångarna grupperas till den lägsta nivå där det går att identifiera väsentliga oberoende kassaflöden, en så kallad kassagenererande enhet. En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning belastar resultaträkningen.
Återvinningsvärdet på tillgångar tillhörande kategorin lånefordringar och kundfordringar vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde beräknas som nuvärdet av framtida kassaflöden diskonterade med den effektiva ränta som gällde då tillgången redovisades första gången. Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte.
Återvinningsvärdet på övriga tillgångar är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärdet. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden med en diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är förknippad med den specifika tillgången. För en tillgång som inte genererar kassaflöden som är väsentligen oberoende av andra tillgångar beräknas återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör.
Nedskrivningar av lånefordringar och kundfordringar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde återförs om en senare ökning av återvinningsvärdet objektivt kan hänföras till en händelse som inträffat efter det att nedskrivningen gjordes.
Förvärv av egna aktier redovisas som en avdragspost från eget kapital. Likvid från avyttring redovisas som en ökning av eget kapital. Eventuella transaktionskostnader redovisas direkt mot eget kapital.
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att resultatet justeras för transaktioner som inte medfört ineller utbetalningar under perioden samt för eventuella intäkter eller kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamheten.
Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls.
Pensionsplaner klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda. Till övervägande del är planerna avgiftsbestämda. Endast i undantagsfall förekommer förmånsbestämda planer.
För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen avgifter till privat administrerade pensionsförsäkringsplaner på frivillig basis. Koncernen har inga ytterligare betalningsförpliktelser när avgifterna väl är betalda, dvs det är individen som står risken. Avgifterna redovisas som personalkostnader när de förfaller till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i den utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av framtida betalningar kan komma koncernen tillgodo.
En avsättning redovisas i samband med uppsägningar av personal endast om företaget är bevisligen förpliktigat att avsluta en anställning före den normala tidpunkten eller när ersättningar lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång.
En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden.
Inkomstskatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatt redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte; för temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av goodwill, första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i dotter- och intressebolag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder nettoredovisas om dessa gäller samma skatteverk (land).
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.
När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras om det förvärvade bolaget endast äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid redovisning som ett förvärv av tillgång redovisas ingen uppskjuten skatt. Samtliga av Balder genomförda förvärv har klassats som förvärv av tillgång varför ingen uppskjuten skatt redovisas hänförlig till fastigheter avseende dessa förvärv.
En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.
Nedan anges de standarder som koncernen tillämpar för första gången för räkenskapsår som börjar 1 januari 2013 och som har väsentlig inverkan på koncernens finansiella rapporter:
I IAS 1 "Utformning av finansiella rapporter" har införts ändringar avseende övrigt totalresultat. Den mest väsentliga förändringen i den ändrade IAS 1 är kravet att de poster som redovisas i "övrigt totalresultat" ska presenteras fördelat på två grupper. Fördelningen baseras på om posterna kan komma att omklassificeras till resultaträkningen (omklassificeringsjusteringar) eller ej.
IFRS 13 "Värdering till verkligt värde" syftar till att värderingar till verkligt värde ska bli mer konsekventa och mindre komplex genom att standarden tillhandahåller en exakt definition och en gemensam källa i IFRS till verkligt värdevärderingar och tillhörande upplysningar. Standarden ger vägledning till verkligt värdevärderingar för alla slag av tillgångar och skulder, finansiella som icke finansiella. Kraven utökar inte tillämpningsområdet för när verkligt värde ska tillämpas men tillhandahåller vägledning kring hur det ska tillämpas där andra IFRS redan kräver eller tillåter värdering till verkligt värde. Standarden har enbart påverkat de finansiella rapporterna genom utökade upplysningskrav.
Ett antal nya standarder och tolkningar träder ikraft för räkenskapsår som börjar efter 1 januari 2013 och har inte tillämpats vid upprättandet av denna finansiella rapport. Inga av dessa förväntas ha någon väsentlig inverkan på koncernens finansiella rapporter med undantag av de som följer nedan:
IFRS 10 "Koncernredovisning" bygger på redan existerande principer då den identifierar kontroll som den avgörande faktorn för att fastställa om ett företag ska inkluderas i koncernredovisningen. Standarden ger ytterligare vägledning för att bistå vid fastställandet av kontroll när detta är svårt att bedöma. Koncernen avser att tillämpa IFRS 10 för det räkenskapsår som börjar 1 januari 2014 men förväntar inte att den kommer att ha någon väsentlig effekt på redovisningen.
IFRS 12 "Upplysningar om andelar i andra företag" omfattar upplysningskrav för dotterföretag, samarbetsarrangemang, intresseföretag och ej konsoliderade strukturerade företag. Koncernen avser att tillämpa IFRS 12 för det räkenskapsår som börjar 1 januari 2014 och har ännu inte utvärderat den fulla effekten på de finansiella rapporterna.
IFRS 9 "Finansiella instrument" hanterar klassificering, värdering och redovisning av finansiella tillgångar och skulder. IFRS 9 ersätter de delar i IAS 39 som är relaterade till klassificering och värdering av finansiella instrument. IFRS 9 innehåller två värderingskategorier: värdering till verkligt värde eller värdering till upplupet anskaffningsvärde. Klassificering fastställs vid första redovisningstillfället utifrån företagets affärsmodell samt karaktäristiska egenskaper i de avtalsenliga kassaflödena. Den största förändringen avser skulder som är identifierade till verkligt värde. För dessa gäller att den del av verkligt värdeförändringen som är hänförlig till den egna kreditrisken ska redovisas i övrigt totalresultat istället för resultatet såvida detta inte orsakar inkonsekvens i redovisningen. Koncernen kommer att utvärdera effekterna av de återstående faserna avseende IFRS 9 när de är slutförda av IASB.
IFRIC 21 "Levies" innebär en tolkning av IAS 37 "Avsättningar, eventualförpliktelser och eventualtillgångar". IAS 37 klargör kriterierna för att redovisa en skuld, varav ett kriterium är att bolaget har en befintlig förpliktelse till följd av en inträffad händelse (även benämnt förpliktande händelse). Tolkningen klargör att den förpliktande händelsen som utlöser skyldigheten att redovisa en skuld för att betala en skatt eller avgift är den aktivitet som i den aktuella lagstiftningen beskrivs vara den som utlöser skyldigheten att betala avgiften. Koncernen avser att tillämpa IFRIC 21 för det räkenskapsår som börjar 1 januari 2014 och har ännu inte utvärderat den fulla effekten på de finansiella rapporterna.
Inga andra av de IFRS eller IFRIC-tolkningar som ännu inte har trätt i kraft, väntas ha någon väsentlig inverkan på koncernen.
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridisk person. Rekommendationen innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tilllämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som gäller i förhållande till IFRS. Finansiella instrument värderas enligt IAS 39, till verkligt värde.
De angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter.
Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, som tillämpas vid utformningen av koncernens finansiella rapporter är främst redovisning av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital.
Andelar i dotterbolag och intressebolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Som intäkt redovisas endast erhållna utdelningar under förutsättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Utdelningar som överstiger dessa intjänade vinstmedel betraktas som en återbetalning av investeringen och reducerar andelens redovisade värde.
Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster gentemot dotterbolag. Dessa intäkter redovisas i den period de avser.
Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fall moderbolaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderbolaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan moderbolaget publicerat sina finansiella rapporter.
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterbolag och intressebolag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget RFR 2 p 72 som innebär en lättnad jämfört med reglerna i IAS 39 när det gäller finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterbolag och intressebolag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.
I moderbolaget redovisas samtliga leasingavtal enligt reglerna för operationell leasing.
I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.
Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med Rådet för finansiell rapportering RFR 2. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Koncernbidrag redovisas som intäkt i resultaträkningen av mottagande part och som kostnad för givande part. Skatteeffekten redovisas i enlighet med IAS 12 i resultaträkningen.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Hyresintäkter | 1 884 | 1 701 | — | — |
| Tjänsteuppdrag | — | — | 99 | 96 |
| Summa | 1 884 | 1 701 | 99 | 96 |
Balders rörelsesegment utgörs av regionerna Stockholm, Göteborg/ Väst, Öresund, Öst samt Norr. Denna indelning harmonierar med koncernens interna rapportering. Ledningen följer primärt upp rörelsesegmenten på deras driftöverskott, där fördelningen av gemensamma fastighetsadministrationskostnader har skett genom självkostnadsprincipen. Se även not 1 Tillämpade redovisningsprinciper.
| Regioner | Stockholm | Göteborg/ Väst | Öresund | Öst | Norr | Koncernen | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Hyresintäkter | 584 | 493 | 624 | 568 | 346 | 341 | 192 | 164 | 137 | 135 | 1 884 | 1 701 |
| Fastighetskostnader | –165 | –149 | –199 | –176 | –106 | –98 | –84 | –63 | –57 | –52 | –609 | –537 |
| Driftsöverskott | 420 | 344 | 425 | 391 | 240 | 243 | 109 | 101 | 81 | 84 | 1 274 | 1 164 |
| Värdeförändringar fastigheter | ||||||||||||
| och vindkraftverk | ||||||||||||
| Kommersiella fastigheter | 213 | 188 | 180 | 81 | –5 | 50 | –16 | 2 | –2 | –3 | 371 | 318 |
| Bostadsfastigheter | 48 | 97 | 226 | 117 | 20 | 23 | 126 | 78 | 64 | 178 | 483 | 493 |
| Vindkraftverk | — | — | — | — | — | — | –37 | — | — | — | –37 | — |
| Resultat inkl värdeförändringar | 681 | 629 | 832 | 590 | 255 | 317 | 182 | 181 | 142 | 259 | 2 092 | 1 976 |
| Ofördelade poster: | ||||||||||||
| Förvaltnings- och | ||||||||||||
| administrationskostnader | –121 | –115 | ||||||||||
| Övriga rörelseintäkter/-kostnader | — | –16 | ||||||||||
| Andelar i resultat | ||||||||||||
| från intressebolag | 204 | 105 | ||||||||||
| Rörelseresultat | 2 174 | 1 950 | ||||||||||
| Räntenetto | –456 | –466 | ||||||||||
| Värdeförändringar derivat | 433 | –71 | ||||||||||
| Inkomstskatt | –412 | –250 | ||||||||||
| Årets resultat | 1 738 | 1 162 | ||||||||||
| Omräkningsdifferens/ andel av totalresultat i intressebolag |
–4 | –7 | ||||||||||
| Årets totalresultat | 1 735 | 1 155 | ||||||||||
| Tillgångar | ||||||||||||
| Kommersiella fastigheter | 6 947 | 5 558 | 5 307 | 4 303 | 2 450 | 2 481 | 334 | 31 | 39 | 41 | 15 077 | 12 414 |
| Bostadsfastigheter | 2 015 | 1 946 | 3 328 | 2 262 | 2 731 | 2 445 | 2 859 | 1 767 | 1 522 | 1 444 | 12 455 | 9 864 |
| Förvaltningsfastigheter | 8 962 | 7 504 | 8 635 | 6 565 | 5 181 | 4 926 | 3 193 | 1 798 | 1 561 | 1 485 | 27 532 | 22 278 |
| Ofördelade poster: | ||||||||||||
| Materiella anläggningstillgångar | 108 | 152 | ||||||||||
| Fordringar på intressebolag | 748 | 468 | ||||||||||
| Andelar i intressebolag | 1 020 | 760 | ||||||||||
| Omsättningstillgångar | 633 | 184 | ||||||||||
| Summa tillgångar | 30 041 | 23 843 | ||||||||||
| Eget kapital och skulder | ||||||||||||
| Ofördelade poster: | ||||||||||||
| Eget kapital | 11 196 | 8 289 | ||||||||||
| Uppskjuten skatteskuld | 862 | 443 | ||||||||||
| Räntebärande långfristiga skulder | 16 342 | 13 617 | ||||||||||
| Derivat | 472 | 868 | ||||||||||
| Räntebärande kortfristiga skulder | 179 | 172 | ||||||||||
| Ej räntebärande skulder | 990 | 453 | ||||||||||
| Summa eget kapital och skulder | 30 041 | 23 843 | ||||||||||
| Investeringar och förvärv i: | ||||||||||||
| Kommersiella fastigheter | 1 453 | 1 393 | 840 | 143 | 10 | 607 | 116 | — | — | — | 2 419 | 2 143 |
| Bostadsfastigheter | 20 | 20 | 853 | 309 | 212 | 1 508 | 967 | 25 | 14 | 23 | 2 068 | 1 884 |
| Summa förvaltningsfastigheter | 1 474 | 1 413 | 1 693 | 452 | 222 | 2 115 | 1 083 | 25 | 14 | 23 | 4 486 | 4 029 |
Koncernen har sitt säte i Sverige. Intäkterna från externa kunder i Sverige uppgår till 1 796 Mkr (1 622) och summa intäkter från externa kunder i Danmark uppgår till 88 Mkr (79). Summa anläggningstillgångar, andra än finansiella instrument och uppskjutna skattefordringar som är lokaliserade i Sverige uppgår till 25 852 Mkr (20 863) och summan av sådana anläggningstillgångar lokaliserade i andra länder uppgår till 1 789 Mkr (1 567).
Koncernen hade per årsskiftet 290 anställda (215), varav 102 kvinnor (67). I moderbolaget var antalet anställda per årsskiftet 121 (110), varav 44 kvinnor (41).
Under 2013 hade Fastighets AB Balder 5 styrelseledamöter (5) inklusive ordförande, varav 1 kvinna (1). Koncernen, tillika moderbolaget, hade 6 ledande befattningshavare (6) inklusive VD, varav 1 kvinna (1).
| Antal anställda | Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | ||
| Medelantalet anställda (samtliga i Sverige) | 243 | 229 | 117 | 118 | |
| varav kvinnor | 75 | 77 | 41 | 45 | |
| Löner, arvoden och förmåner | Koncernen | Moderbolaget | |||
| Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | |
| Styrelseordförande | 0,2 | 0,2 | 0,2 | 0,2 | |
| Övriga styrelseledamöter | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 | |
| Verkställande direktör | |||||
| Grundlön | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 | |
| Förmåner | — | — | — | — | |
| Övriga ledande befattningshavare | |||||
| Grundlön | 5,3 | 5,3 | 5,3 | 5,3 | |
| Förmåner | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 | |
| Övriga anställda | |||||
| Grundlön | 83,4 | 72,3 | 43,7 | 39,6 | |
| Förmåner | 1,0 | 0,8 | 0,8 | 0,6 | |
| Summa | 91,4 | 80,0 | 51,5 | 47,1 | |
| Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt | Koncernen | Moderbolaget | |||
| Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | |
| Styrelsen | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 | |
| Verkställande direktör | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | |
| Övriga ledande befattningshavare | 1,8 | 1,8 | 1,8 | 1,8 | |
| Övriga anställda | 26,1 | 22,8 | 13,8 | 12,8 | |
| Summa | 28,4 | 25,1 | 16,1 | 15,1 | |
| Avtalsenliga pensionskostnader | Koncernen | Moderbolaget | |||
| Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | |
| Verkställande direktör | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 | |
| Övriga ledande befattningshavare | 0,7 | 0,7 | 0,7 | 0,7 | |
| Övriga anställda | 4,3 | 3,6 | 2,5 | 2,2 | |
| Summa | 5,3 | 4,6 | 3,5 | 3,2 | |
| Totalt | 125,1 | 109,7 | 71,1 | 65,4 |
| och övriga förmåner under året | 2013-01-01–2013-12-31 | 2012-01-01–2012-12-31 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Grundlön styrelsearvode |
Förmåner | Pensions kostnad |
Summa | Grundlön styrelsearvode |
Förmåner | Pensions kostnad |
Summa |
| Styrelsens ordförande Christina Rogestam | 0,2 | – | – | 0,2 | 0,2 | – | – | 0,2 |
| Styrelseledamot Fredrik Svensson | 0,1 | – | – | 0,1 | 0,1 | – | – | 0,1 |
| Styrelseledamot Sten Dunér | 0,1 | – | – | 0,1 | 0,1 | – | – | 0,1 |
| Styrelseledamot Anders Wennergren | 0,1 | – | – | 0,1 | 0,1 | – | – | 0,1 |
| VD | 0,9 | – | 0,3 | 1,2 | 0,9 | – | 0,3 | 1,2 |
| Ledningsgruppen (5 personer) | 5,3 | 0,3 | 0,7 | 6,3 | 5,3 | 0,3 | 0,7 | 6,3 |
| Summa | 6,7 | 0,3 | 1,0 | 8,0 | 6,7 | 0,3 | 1,0 | 8,0 |
Ingen rörlig ersättning utgår för någon av bolagets ledande befattningshavare.
Ett förmånsbestämt pensionsavtal är tecknat med VD som innebär att ett belopp om 0,3 Mkr (0,3) årligen kommer att utbetalas till VD från 55 till 65 års ålder. Framtida utbetalningar begränsas enligt avtal av stiftelsens tillgångar. Betalningarna är inte beroende av framtida tjänstgöring. Nuvärdet av utfästelsen uppgick till 2,5 Mkr (1,9). Utfästelsen har tryggats genom en avsättning till pensionsstiftelse, vars förvaltningstillgångar uppgick till 2,5 Mkr (1,9). Värdet av pensionsutfästelsen har beräknats i enlighet med tryggandelagen, vilket inte överensstämmer med IAS 19. Skillnaden i kostnad enligt de två beräkningsgrunderna är emellertid inte väsentlig.
mässig och konkurrenskraftig. Ersättningen ska utgå i form av fast lön. Pensionsvillkoren ska vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 18 månader. VD:s lön och förmåner fastställs av styrelsen. För andra ledande befattningshavare fastställs löner och förmåner av VD. Vid uppsägning av VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Vid uppsägning från bolagets sida utgår 12 månaders avgångsvederlag (ej pensions- eller semesterlönegrundande). För övriga i ledningsgruppen gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Inget avgångsvederlag utgår.
Ledande befattningshavares ersättningar följer de riktlinjer som beslutades vid senaste årsstämman. Ersättningen ska vara marknads-
Styrelsen har rätt att frångå av årsstämman beslutade riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, om det finns särskilda skäl.
| Total sjukfrånvaro | Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| % | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | |
| Total sjukfrånvaro som en andel av ordinarie arbetstid | 4,6 | 3,5 | 5,6 | 2,5 | |
| varav sammanlagd sjukfrånvaro över 60 kalenderdagar av total sjukfrånvaro | 46,4 | 42,9 | 54,6 | 24,6 | |
| Fördelad efter kön, % | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | |
| Män | 3,3 | 2,5 | 3,9 | 1,8 | |
| Kvinnor | 6,9 | 5,7 | 8,4 | 3,6 | |
| Fördelad efter ålderskategori, % | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | |
| Anställda 29 år eller yngre | 2,9 | 1,7 | 2,3 | 1,9 | |
| Anställda 30–49 år | 3,1 | 2,6 | 3,7 | 2,0 | |
| Anställda 50 år eller äldre | 8,0 | 6,1 | 12,4 | 3,6 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | |
| PwC | |||||
| Revisionsuppdraget i Sverige | 1,6 | 1,5 | 1,6 | 1,4 | |
| Revisionsuppdraget i Danmark | 0,6 | 0,3 | — | — | |
| Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget | — | 0,2 | — | 0,2 | |
| Skatterådgivning | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 | |
| Övriga tjänster | 0,7 | 0,3 | 0,7 | 0,3 | |
| Summa | 3,0 | 2,4 | 2,4 | 2,0 |
Med revisionsuppdraget avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Dessutom ingår övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av
iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är konsultation. Kostnader för revision ingår i koncerngemensamma kostnader, vilka utdebiteras dotterbolagen.
| Not 6 · Rörelsens kostnader fördelade på funktioner | ||
|---|---|---|
| och kostnadsslag |
| Koncernen, Mkr | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Fastighetskostnader | 609 | 537 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | 121 | 115 |
| Summa | 730 | 653 |
| Koncernen, Mkr | 2013 | 2012 |
| Personalkostnader | 125 | 110 |
| Avskrivningar | 17 | 16 |
| Mediakostnader | 252 | 233 |
| Fastighetsskatt | 85 | 78 |
| Tomträttsavgäld | 12 | 11 |
| Underhåll och övriga kostnader 1) | 240 | 206 |
| Summa | 730 | 653 |
1) Avser driftskostnader och administration exklusive personalkostnader.
| Koncernen, Mkr | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Drifts- och underhållskostnader | 261 | 216 |
| Mediakostnader 1) | 252 | 233 |
| Tomträttsavgäld | 12 | 11 |
| Fastighetsskatt | 85 | 78 |
| Summa | 609 | 537 |
1) Inkluderar avskrivningar av vindkraftverk.
Koncernen har ett antal tomträtter med operationella leasingavtal. Leasingbetalningarna omförhandlas vid avtalens slut för att reflektera marknadshyrorna. Dessa avtal förfaller huvudsakligen till omförhandling om mer än 5 år och uppgår totalt till 270 Mkr (271). I bokslutet 2013 redovisas en kostnad i koncernen på 12 Mkr (11) avseende operationell leasing.
I moderbolaget har inga leasingkostnader redovisats. Det finns även ett mindre antal operationella leasingavtal av ringa omfattning, där Balder är leasetagare, dessa avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden.
Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella leasingavtal. De framtida icke uppsägningsbara leasingbetalningarna är som följer:
| Koncernen, Mkr | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Bostäder, parkering m m (inom ett år) | 1 114 | 805 |
| Kommersiella lokaler | ||
| Inom ett år | 165 | 94 |
| 1–5 år | 2 073 | 2 217 |
| >5 år | 3 634 | 2 666 |
| Summa | 6 986 | 5 782 |
Normalt tecknas kommersiella hyreskontrakt på 3–5 år med en uppsägningstid om 9 månader. Bostadshyresavtal löper normalt med en uppsägningstid om 3 månader.
Den genomsnittliga kontraktslängden i portföljens kommersiella kontrakt uppgick till 4,9 år (4,4).
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Ränteintäkter | 60 | 33 | 50 | 32 |
| Ränteintäkter, dotterbolag | — | — | 577 | 518 |
| Övriga finansiella intäkter | 27 | 12 | 34 | 359 |
| Summa | 87 | 45 | 660 | 909 |
Ränteintäkter är huvudsakligen hänförbara till övriga fordringar. Övriga finansiella intäkter avser huvudsakligen värdeförändringar på finansiella placeringar, utdelningar på börsnoterade aktier och dotterbolagsaktier.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Räntekostnader, lån | 369 | 397 | 132 | 126 |
| Räntekostnader, räntederivat | 164 | 107 | 122 | 50 |
| Räntekostnader, dotterbolag | — | — | 178 | 171 |
| Övriga finansiella kostnader | 9 | 6 | 8 | 4 |
| Summa | 543 | 511 | 440 | 351 |
Räntekostnader och övriga finansiella kostnader är hänförbara till räntebärande skulder.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | |
| Aktuell skattekostnad (–)/skatteintäkt (+) | |||||
| Aktuell skatt | 6 | –10 | — | — | |
| Uppskjuten skattekostnad (–)/skatteintäkt (+) | |||||
| Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader | –343 | –302 | –79 | 12 | |
| Uppskjuten skatt vid förändring av underskottsavdrag | –45 | –22 | –20 | –33 | |
| Upplöst uppskjuten skatt avseende temporära skillnader vid försäljning | 0 | 5 | — | — | |
| Förändring av obeskattade reserver | –29 | –8 | — | — | |
| Omvärdering uppskjuten skatt | — | 87 | — | –39 | |
| Summa uppskjuten skatt | –418 | –240 | –99 | –60 | |
| Totalt redovisad skatt | –412 | –250 | –99 | –60 | |
| Avstämning av effektiv skatt | |||||
| Koncernen, Mkr | 2013, % | 2013 | 2012, % | 2012 | |
| Resultat före skatt | 2 151 | 1 412 | |||
| Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget | 22 | –473 | 26 | –371 | |
| Skillnad mellan skattemässigt och redovisat resultat vid försäljning av fastighet | 0 | –2 | 0 | 5 | |
| Skatt på andel i resultat från intressebolag | –2 | 45 | –2 | 28 | |
| Skatt hänförlig till tidigare år | 0 | 7 | 0 | –1 | |
| Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader etc | –1 | 11 | 0 | 3 | |
| Omvärdering uppskjuten skatt | — | — | –6 | 87 | |
| Redovisad effektiv skatt | 19 | –412 | 18 | –250 |
| forts. not 11 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget, Mkr | 2013, % | 2013 | 2012, % | 2012 |
| Resultat före skatt | 464 | 447 | ||
| Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget | 22 | –102 | 26 | –118 |
| Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader | –1 | 3 | 2 | –10 |
| Ej skattepliktig realisationsvinst, aktier | — | — | –3 | 14 |
| Skattefri utdelning | — | — | –21 | 92 |
| Omvärdering uppskjuten skatt | — | — | 9 | –39 |
| Redovisad effektiv skatt | 21 | –99 | 13 | –60 |
| Redovisad i balansräkningen | ||||
| Uppskjuten skattefordran och skatteskuld | Uppskjuten | Uppskjuten | ||
| Koncernen 2013, Mkr | skattefordran | skatteskuld | Netto | |
| Uppskjuten skattefordran och skatteskuld hänför sig till följande: | ||||
| Fastigheter | — | –1 359 | –1 359 | |
| Derivat | 104 | — | 104 | |
| Underskottsavdrag | 432 | — | 432 | |
| Obeskattade reserver etc. | — | –39 | –39 | |
| Kvittning | –536 | 536 | 0 | |
| Summa | — | –862 | –862 | |
| Inga ej aktiverade underskottsavdrag föreligger. | ||||
| Moderbolaget 2013, Mkr | Uppskjuten skattefordran |
Uppskjuten skatteskuld |
Netto | |
| Uppskjuten skattefordran och skatteskuld hänför sig till följande: | ||||
| Derivat | 79 | — | 79 | |
| Underskottsavdrag | 23 | — | 23 | |
| Finansiella placeringar | — | –4 | –4 | |
| Kvittning Summa |
–4 | 4 | 0 | |
| 98 | — | 98 | ||
| Inga ej aktiverade underskottsavdrag föreligger. | ||||
| Förändring av uppskjuten skatt i temporära skillnader och underskottsavdrag | Redovisat i | Förvärv och | ||
| Koncernen, Mkr | Balans per 2012-01-01 |
rapport över totalresultat |
avyttring av bolag |
Balans per 2012-12-31 |
| Fastigheter | –1 021 | –80 | –1 | –1 102 |
| Derivat | 230 | –39 | — | 191 |
| Aktivering av värdet av underskottsavdrag | 592 | –116 | 2 | 477 |
| Obeskattade reserver etc. | –3 | –6 | 0 | –9 |
| Summa | –202 | –242 | 1 | –443 |
| Redovisat i | Förvärv och | |||
| Koncernen, Mkr | Balans per 2013-01-01 |
rapport över totalresultat |
avyttring av bolag |
Balans per 2013-12-31 |
| Fastigheter | –1 102 | –256 | — | –1 359 |
| Derivat | 191 | –87 | — | 104 |
| Aktivering av värdet av underskottsavdrag | 477 | –45 | 0 | 432 |
| Obeskattade reserver etc. | –9 | –29 | 0 | –39 |
| Summa | –443 | –418 | 0 | –862 |
| Balans per | Redovisat över resultat |
Förvärv och avyttring av |
Balans per | |
| Moderbolaget, Mkr | 2012-01-01 | räkningen | bolag | 2012-12-31 |
| Derivat | 172 | –19 | — | 154 |
| Aktivering av värdet av underskottsavdrag | 85 | –41 | — | 43 |
| Finansiella placeringar | 1 | 0 | — | 1 |
| Summa | 258 | –60 | — | 198 |
| Balans per | Redovisat över resultat |
Förvärv och avyttring av |
Balans per | |
| Moderbolaget, Mkr | 2013-01-01 | räkningen | bolag | 2013-12-31 |
| Derivat | 154 | –74 | — | 79 |
| Aktivering av värdet av underskottsavdrag | 43 | –20 | — | 23 |
| Finansiella placeringar Summa |
1 198 |
–5 –99 |
— — |
–4 98 |
Beräkningen av resultat per stamaktie har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets stamaktieägare uppgående till 1 613 Mkr (1 067), efter att hänsyn har tagits till preferensaktiernas del av periodens resultat och på ett vägt genomsnittligt antal aktier under året uppgående till 159 537 252 stycken (159 537 252).
Någon utspädning har ej skett under året eller föregående år.
| Koncernen, Mkr | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Ingående verkligt värde | 22 278 | 17 556 |
| Förvärv | 3 606 | 3 756 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 880 | 273 |
| Värdeförändringar | 839 | 809 |
| Försäljningar | –129 | –69 |
| Valutaförändring | 59 | –47 |
| Utgående verkligt värde | 27 532 | 22 278 |
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i koncernens rapport över totalresultatet. Samtliga förvaltningsfastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värderingshierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Fastigheternas verkliga värde baseras på interna värderingar. Verkligt värde är det bedömda belopp som skulle inkasseras i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring, där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång.
Per bokslutsdagen har Balder genomfört en intern värdering baserad på en tioårig kassaflödesmodell på hela fastighetsbeståndet. Varje fastighet värderas individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden, dvs framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållsutbetalningar samt restvärdet år tio. Bedömda hyresinbetalningar samt drifts- och underhållsutbetalningar har härletts från befintliga hyresintäkter, drifts- och underhållskostnader. Kassaflödet marknadsanpassas genom att beakta eventuella förändringar i uthyrningsgrad och uthyrningsnivåer såväl som drift- och underhållsutbetalningar.
Till grund för samtliga kassaflödeskalkyler har antagits en inflation om 2 procent.
Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen med hänsyn tagen till gällande indexklausuler i kontrakten under dess löptider. Då kontrakten löper ut sker en bedömning om kontraktet anses bli förlängt till rådande marknadsnivå samt att risken bedöms huruvida lokalen kan bli vakant. Vakanser bedöms utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpassning till bedömd marknadsmässig vakans med hänsyn till objektets individuella förutsättningar.
Vid bedömningen av fastighetens framtida fastighetskostnader har utfalls- och prognosmaterial samt beräknade normaliserade kostnader använts.
Direktavkastningskrav och kalkylräntor som används i kalkylen har härletts ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av förräntningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastighetens skick. I tabell redovisas använda direktavkastningskrav och kalkylräntor.
Den genomsnittliga direktavkastningen uppgick per bokslutsdagen till 5,9 procent (5,9). Vid en förändring av direktavkastningskravet med +/– 0,25 procentenheter påverkas koncernens fastighetsvärde med cirka 1 200 Mkr.
För att säkerställa den interna värderingen har Balder per den 30 juni 2013 låtit Savills Sweden AB värdera hela fastighetsbeståndet. Den externa värderingen översteg Balders interna värdering med mindre än 1 procent. Per den 31 december 2013, efter Balders värdering, uppgick det totala fastighetsvärdet till 27 532 Mkr (22 278). För mer information se Förvaltningsberättelse och Känslighetsanalys på sid 50.
Balder har per den 31 december fyra fastigheter under byggnation. Den totala investeringen kommer att uppgå till cirka 1 600 Mkr vid färdigställandet, varav cirka 730 Mkr återstår att investera.
I Nyköping byggs Rosvalla Arena, Brandholmen 1:72, med en uthyrningsbar yta om cirka 13 000 kvm. Fastigheten är fullt uthyrd till Nyköpings kommun och tecknad på ett 25-årigt hyresavtal.
I Stockholm byggs Skeppshandeln 1 med en uthyrningsbar yta om knappt 14 000 kvm samt 280 tillhörande parkeringsplatser. Fastigheten är till 95 procent uthyrd till bland annat ICA, Profil Hotels och Bengt Dahlgren AB.
Balder har tecknat avtal om att förvärva en hotellfastighet i Lund under kvartal 1, 2014, då den bedöms vara färdigställd. Fastigheten, om 9 000 kvm, är fullt uthyrd och kommer att drivas under varumärket Park Inn by Radisson.
Balder har tecknat ett totalentreprenadavtal gällande byggnation av cirka 200 lägenheter i Örestad Syd i Köpenhamn. Den uthyrningsbara ytan kommer att uppgå till cirka 18 000 kvm.
Balder har per årsskiftet tecknat avtal om förvärv av fastigheten Göteborg Nordstaden 10:15 med tillträde efter årsskiftet.
Per den 31 december 2013 uppgick Balders investeringsåtagande till cirka 830 Mkr.
| Region | Kalkylräntekrav för diskontering av framtida kassaflöden, % |
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % |
Medelvärdet av direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 6,0–10,2 | 4,0–8,2 | 5,4 |
| Göteborg/Väst | 6,0–12,0 | 4,0–10,0 | 6,1 |
| Öresund | 6,0–10,0 | 4,0–8,0 | 5,3 |
| Öst | 7,0–12,0 | 5,0–10,0 | 6,1 |
| Norr | 7,0–13,0 | 5,0–11,0 | 5,7 |
| Inventarier | Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Anskaffningsvärde | ||||
| Ingående balans | 41 | 43 | 7 | 6 |
| Årets anskaffningar | 12 | 23 | 0 | 1 |
| Utrangeringar | — | –25 | — | — |
| Utgående balans | 53 | 41 | 8 | 7 |
| Avskrivningar | ||||
| Ingående balans | –19 | –34 | –5 | –3 |
| Förvärv | –1 | –3 | — | — |
| Utrangeringar | — | 25 | — | — |
| Årets avskrivningar | –8 | –7 | –1 | –2 |
| Utgående balans | –29 | –19 | –6 | –5 |
| Redovisat värde | 24 | 21 | 2 | 2 |
| Vindkraftverk | Koncernen | Moderbolaget | ||
| Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Anskaffningsvärde | ||||
| Ingående balans | 164 | 164 | 30 | 30 |
| Förvärv | — | — | — | — |
| Utgående balans | 164 | 164 | 30 | 30 |
| Avskrivningar och nedskrivningar | ||||
| Ingående balans | –34 | –26 | –6 | –4 |
| Förvärv | — | — | — | — |
| Årets avskrivningar | –9 | –9 | –2 | –2 |
| Årets nedskrivningar | –37 | — | — | — |
| Utgående balans | –80 | –34 | –8 | –6 |
| Redovisat värde | 84 | 131 | 22 | 24 |
| Totalt redovisat värde | 108 | 152 | 24 | 27 |
Avskrivningar redovisas i administrationskostnader och mediakostnader.
Andelar i intressebolag redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmetoden och i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden.
| Ackumulerade anskaffningsvärden Mkr |
Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2013 | 2012 | |||
| Ingående balans | 760 | 654 | 421 | 402 | |
| Förvärv av intressebolag | 67 | 19 | 62 | 19 | |
| Utdelning | — | –18 | — | — | |
| Andel i intressebolagens resultat efter skatt | 204 | 105 | — | — | |
| Förändring av intressebolags eget kapital | –11 | –1 | — | — | |
| Utgående balans | 1 020 | 760 | 483 | 421 |
| Koncernen, Mkr | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 179 | 159 |
| Fastighetskostnader | –40 | –33 |
| Driftsöverskott | 140 | 126 |
| Värdeförändringar fastigheter, orealiserade | 99 | 7 |
| Förvaltnings- och administrationskostnader | –8 | –9 |
| Övriga rörelseintäkter 1) | 100 | 65 |
| Rörelseresultat | 331 | 190 |
| Räntenetto | –74 | –74 |
| Värdeförändringar derivat, orealiserade | 1 | 1 |
| Resultat före skatt | 257 | 116 |
| Skatt | –53 | –11 |
| Årets resultat | 204 | 105 |
| Förvaltningsresultat före skatt | 157 | 108 |
1) Avser Collector AB och Bovieran Holding AB.
| Koncernen, Mkr | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Tillgångar | 2 786 | 2 274 |
| Eget kapital inklusive ägarlån | 1 146 | 776 |
| Skulder | 1 640 | 1 498 |
| Bolag | Organisationsnummer | Säte | Antal aktier | Andel, % | Kapitalandelens värde i koncernen, Mkr |
Redovisat värde hos moderbolaget, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Collector AB | 556560-0797 | Göteborg | 5 596 806 | 44 | 469 | 364 |
| Tulia AB | 556712-9811 | Göteborg | 50 000 | 50 | 218 | — |
| Akroterion Fastighets AB | 556714-5478 | Stockholm | 500 | 50 | 176 | 100 |
| Fastighets AB Centur | 556813-6369 | Stockholm | 500 | 50 | 89 | 4 |
| Bovieran Holding AB | 556813-3168 | Göteborg | 5 000 | 50 | 47 | — |
| Mötesplatsen Intressenter AB | 556859-0417 | Alingsås | 320 | 32 | 14 | 15 |
| Proximion Holding AB | 556915-7331 | Stockholm | 50 000 | 34 | 6 | — |
| Bergsspiran AB | 556736-4475 | Göteborg | 250 | 25 | 0 | 0 |
| Fix Holding AB | 556949-3702 | Göteborg | 50 000 | 50 | 0 | — |
| Balder Skåne AB | 556699-9230 | Göteborg | 1 000 | 50 | 0 | — |
| Summa | 1 020 | 483 |
| Bolag | Organisationsnummer | Säte | Antal aktier | Andel, % | Kapitalandelens värde i koncernen, Mkr |
Redovisat värde hos moderbolaget, Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Collector AB | 556560-0797 | Göteborg | 5 596 806 | 38 | 354 | 302 |
| Akroterion Fastighets AB | 556714-5478 | Stockholm | 500 | 50 | 159 | 100 |
| Tulia AB | 556712-9811 | Göteborg | 50 000 | 50 | 140 | – |
| Fastighets AB Centur | 556813-6369 | Stockholm | 500 | 50 | 62 | 4 |
| Bovieran Holding AB | 556813-3168 | Göteborg | 5 000 | 50 | 30 | – |
| Mötesplatsen Intressenter AB | 556859-0417 | Alingsås | 320 | 32 | 15 | 15 |
| Bergsspiran AB | 556736-4475 | Göteborg | 250 | 25 | 0 | 0 |
| Majornas Projektutveckling AB | 556813-6310 | Göteborg | 500 | 50 | 0 | 0 |
| Summa | 760 | 421 |
Kundfordringar är upptagna till det belopp som beräknas inflyta. Samtliga förfallna kundfordringar överstigande 30 dagar har bedömts individuellt avseende förlustrisk. Nedskrivningar görs för osäkra
| Koncernen, Mkr | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| –30 dagar | 17 | 19 |
| 31–60 dagar | 3 | 4 |
| 61–90 dagar | 2 | 3 |
| 91 dagar– | 26 | 41 |
| Summa | 48 | 67 |
| Osäkra kundfordringar | –25 | –41 |
| Kundfordringar netto | 23 | 26 |
fordringar. 2013 års resultat har belastats med 10,7 Mkr (18,1) avseende konstaterade och befarade kundförluster. Fordringarna är kortfristiga till sin natur varför redovisat motsvarar verkligt värde.
| Koncernen, Mkr | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Ingående balans | –41 | –37 |
| Förvärvad ingående balans | –1 | –2 |
| Årets konstaterade kundförluster | 18 | 14 |
| Årets osäkra kundfordringar | –2 | –16 |
| Utgående balans | –25 | –41 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Övriga fordringar | 65 | 18 | 15 | 12 |
Övriga fordringar är kortfristiga till sin natur varför redovisat värde motsvarar verkligt värde.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | |
| Försäkringar | 5 | 4 | — | — | |
| Ränteintäkter | 8 | 7 | 8 | 7 | |
| Hyresintäkter | 2 | 4 | 2 | 1 | |
| Fastighetskostnader | 9 | 6 | — | — | |
| Övriga poster | 8 | 3 | 6 | 4 | |
| Summa | 32 | 25 | 16 | 12 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Noterade värdepapper | ||||
| Aktier och obligationer | 305 | 69 | 305 | 69 |
| Summa | 305 | 69 | 305 | 69 |
Finansiella placeringar värderas till verkligt värde via resultaträkningen (se not 9).
Per den 31 december 2013 omfattade det registrerade aktiekapitalet 172 396 852 stamaktier, varav 11 229 432 av serie A, 151 167 420 av serie B samt 10 000 000 preferensaktier. Av B-aktien är 2 859 600 återköpta per den 31 december 2013, vilket betyder att totalt antal utestående aktier uppgår till 169 537 252. Varje aktie av serie A berättigar
till en röst och varje aktie av serie B samt preferensaktie berättigar till en tiondels röst. Innehavare av stamaktier är berättigade till utdelning som fastställs efter hand och innehav av preferensaktie berättigar till en årlig utdelning om 20,00 kr per aktie. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt vid bolagsstämman.
Kvot-
| Dag | Månad | År | Händelse | Förändring antal aktier |
Totalt antal aktier |
Totalt antal utestående aktier |
värde per aktie, kr |
Förändring aktiekapital, kr |
Totalt aktie kapital, kr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 27 | juni | 2005 | Starttidpunkt | 75 386 104 | 75 386 104 | 1,00 | 75 386 104 | ||
| 18 | augusti | 2005 | Apportemission | 2 000 002 | 77 386 106 | 77 386 106 | 1,00 | 2 000 002 | 77 386 106 |
| 18 | augusti | 2005 | Nedsättning av aktiekapitalet genom minskning av nominellt belopp |
77 386 106 | 77 386 106 | 0,01 | –76 612 245 | 773 861 | |
| 18 | augusti | 2005 | Apportemission | 1 287 731 380 | 1 365 117 486 | 1 365 117 486 | 0,01 | 12 877 314 | 13 651 175 |
| 18 | augusti | 2005 | Kvittningsemission | 18 846 514 | 1 383 964 000 | 1 383 964 000 | 0,01 | 188 465 | 13 839 640 |
| 18 | augusti | 2005 | Sammanläggning av nominellt belopp till 1 krona |
–1 370 124 360 | 13 839 640 | 13 839 640 | 1,00 | 13 839 640 | |
| 27 | januari | 2006 | Apportemission | 1 000 000 | 14 839 640 | 14 839 640 | 1,00 | 1 000 000 | 14 839 640 |
| 9 | oktober | 2006 | Apportemission | 1 380 000 | 16 219 640 | 16 219 640 | 1,00 | 1 380 000 | 16 219 640 |
| 2008 | Återköp egna aktier | –476 600 | 16 219 640 | 15 743 040 | 16 219 640 | ||||
| 28 | augusti | 2009 | Apportemission | 9 171 502 | 25 391 142 | 24 914 542 | 1,00 | 9 171 502 | 25 391 142 |
| 4 | juni | 2010 | Fondemission | 76 173 426 | 101 564 568 | 99 658 168 | 1,00 | 101 564 568 | |
| 1 | februari | 2011 | Nyemission | 6 700 000 | 108 264 568 | 106 358 168 | 1,00 | 6 700 000 | 108 264 568 |
| 20 | maj | 2011 | Fondemission | 54 132 284 | 162 396 852 | 159 537 252 | 1,00 | 162 396 852 | |
| 16 | juni | 2011 | Riktad nyemission preferensaktie | 4 000 000 | 166 396 852 | 163 537 252 | 1,00 | 4 000 000 | 166 396 852 |
| 31 | januari | 2012 | Kvittningsemission preferensaktie | 1 000 000 | 167 396 852 | 164 537 252 | 1,00 | 1 000 000 | 167 396 852 |
| 11 | oktober | 2012 | Kvittningsemission preferensaktie | 1 000 000 | 168 396 852 | 165 537 252 | 1,00 | 1 000 000 | 168 396 852 |
| 24 | maj | 2013 | Riktad nyemission preferensaktie | 500 000 | 168 896 852 | 166 037 252 | 1,00 | 500 000 | 168 896 852 |
| 22 | oktober | 2013 | Riktad nyemission preferensaktie | 3 500 000 | 172 396 852 | 169 537 252 | 1,00 | 3 500 000 | 172 396 852 |
| 31 | december 2013 | — | 172 396 852 | 169 537 252 | 1,00 | — | 172 396 852 |
Styrelsen föreslår årsstämman att ingen utdelning lämnas för verksamhetsåret 2013 för stamaktier (—) och för preferensaktier utdelas 20,00 kr per aktie (20,00). Alla emitterade aktier är betalda.
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för fem olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses ränterisk, likviditetsrisk, refinansieringsrisk, prisrisk och kreditrisk. Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten skall bedrivas samt fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler. Avsteg från koncernens finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moderbolagets finansavdelning. Den finansiella riskhanteringen sker på portföljnivå. Finansiella transaktioner skall genomföras utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av likviditet, finansiering och ränterisk.
Koncernen har marknadsmässiga covenantvillkor för sin upplåning. Dessa har varit uppfyllda under verksamhetsåret.
Uppföljning av målen sker löpande med rapportering till styrelsen inför avlämnandet av bolagets delårsrapporter.
| Utfall | |||
|---|---|---|---|
| Finansiella mål | Mål | 2013 | 2012 |
| Soliditet, % | 35,0 | 37,3 | 34,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 1,5 | 2,9 | 2,4 |
Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att trygga koncernens förmåga att fortsätta sin verksamhet, så att den kan fortsätta att generera avkastning till aktieägarna och nytta för andra intressenter.
Med refinansieringsrisk avses risken att Balder inte kan återfinansiera sig i framtiden eller endast till kraftigt ökade kostnader. Balder har skriftliga kreditlöften om 1 000 Mkr, vilka är avsedda som back-up facilitet för Balders certifikatprogram om 1 000 Mkr. Det innebär att om Balder inte kan emittera under certifikatprogrammet kommer back-up faciliteten att utnyttjas till den icke emitterade delen. Balder arbetar kontinuerligt med att ta upp nya lån och omförhandla befintliga lån. Av låneportföljen ska över tid 50 procent inneha en kredittid på mer än två år och inte mer än 35 procent av lånen bör förfalla under ett enskilt år.
Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja företagets betalningsåtaganden avseende rörelsekostnader, räntor, amorteringar och utdelning på preferensaktier. Enligt finanspolicyn skall det alltid finnas tillräckligt med kontanta medel och garanterade krediter för att täcka det löpande likviditetsbehovet. Styrelsen kan oaktat långsiktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel vid ökad beredskap för större affärer. Per bokslutsdagen uppgick Balders likvida medel, finansiella placeringar och outnyttjade kreditfaciliteter till 1 004 Mkr (470).
Kassaflödet per år avseende finansiella skulder vid antagande om nuvarande storlek på koncernen. Kassaflödet avser räntekostnader, amortering, leverantörsskulder och reglering av övriga finansiella skulder. Finansnettot har beräknats utifrån koncernens genomsnittliga ränta med avdrag för ränteintäkter och räntebidrag.
Refinansiering sker löpande, varför inga räntekostnader har angetts för längre tid än 10 år.
| Mkr | 0–3 år | 4–5 år | 6–7 år | ≥8 år |
|---|---|---|---|---|
| Förfallostruktur lån | 9 792 | 2 929 | 989 | 2 811 |
| Räntekostnader 1) | 1 578 | 1 020 | 996 | 1 249 |
| Leverantörsskulder | 150 | — | — | — |
| Övriga skulder | 465 | — | — | — |
| Summa | 11 985 | 3 949 | 1 985 | 4 060 |
| Koncernen 2012-12-31 | ||||
| Mkr | 0–3 år | 4–5 år | 6–7 år | ≥8 år |
| Förfallostruktur lån | 7 351 | 2 593 | 989 | 2 856 |
| Räntekostnader 1) | 1 458 | 942 | 918 | 1 332 |
| Leverantörsskulder | 76 | — | — | — |
| Övriga skulder | 82 | — | — | — |
| Summa | 8 967 | 3 535 | 1 907 | 4 188 |
| Moderbolaget 2013-12-31 | ||||
| Mkr | 0–3 år | 4–5 år | 6–7 år | ≥8 år |
| Förfallostruktur lån | 3 650 | 1 251 | 433 | 356 |
| Räntekostnader 1) | 537 | 348 | 340 | 495 |
| Leverantörsskulder | 2 | — | — | — |
| Övriga skulder | 6 | — | — | — |
| Summa | 4 195 | 1 599 | 773 | 851 |
| Moderbolaget 2012-12-31 | ||||
| Mkr | 0–3 år | 4–5 år | 6–7 år | ≥8 år |
| Förfallostruktur lån | 3 571 | 809 | 433 | 387 |
| Räntekostnader 1) | 552 | 358 | 350 | 510 |
| Leverantörsskulder | 5 | — | — | — |
1) Avser räntekostnader under perioden 0–10 år.
Med ränterisk avses risken för fluktuationer i kassaflöde och resultat till följd av förändringar i räntenivåer. Den faktor som främst påverkar ränterisken är räntebindningstiden. Lång räntebindningstid innebär en förutsägbarhet i kassaflödet men det innebär oftast också högre räntekostnader.
Övriga skulder 9 — — — Summa 4 137 1 167 783 897
Hanteringen av koncernens ränteexponering är centraliserad, vilket innebär att den centrala finansfunktionen ansvarar för att identifiera och hantera denna exponering. Ränterisken skall hanteras med risksäkringsinstrument som ränteswappar, räntetak och räntegolv. Som övergripande nyckeltal används räntetäckningsgrad. Räntetäckningsgraden skall vid varje mättillfälle överstiga 1,5 gånger. För att erhålla en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs bedömningen av ränterisken vid upptagandet av lån med kort räntebindning utifrån koncernens totala låneportfölj. Räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad ränterisk i den totala upplåningen.
Balder har i huvudsak använt sig av swappar samt räntetak för att hantera ränterisken, vilka förfaller mellan 2016 och 2026. I takt med att marknadsräntan förändras uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde, som inte är kassaflödespåverkande, på de finansiella instrumenten.
Derivaten redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning. Derivaten värderas utifrån noterade priser på marknaden. Värdeförändringarna uppgick under 2013 till 433 Mkr (–71). Det verkliga värdet för finansiella instrument baseras på förmedlade kreditinstituts värderingar. Rimligheten i värderingen har prövats genom att låta annat kreditinstitut värdera liknande instrument på balansdagen, se sid 50 för känslighetsanalys.
Balder äger fastigheter via dotterbolag i Danmark. Den valutarisk som föreligger avser omräkningen av de utländska dotterbolagens tillgångar och skulder till koncernens presentationsvaluta. Exponeringen är för närvarande låg.
Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, nivån på marknadsmässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga. En förändring av hyresnivån eller den ekonomiska uthyrningsgraden med +/– 1 procentenhet påverkar resultat före skatt med +/– 23 Mkr respektive +/– 24 Mkr.
Risken för att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, det vill säga att betalning ej erhålls för kundfordringar, utgör en kundkreditrisk. Koncernens kunder kreditkontrolleras varvid information om kundernas finansiella ställning inhämtas från olika kreditupplysningsföretag.
En beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och lokalanpassning för befintlig kund. Bankgaranti, depositioner av förtida hyror eller annan säkerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig kredithistorik.
I syfte att följa kundernas kreditvärdighetsutveckling sker en löpande kreditbevakning.
Den finansiella verksamheten i Balder medför exponering för kreditrisker. Det är främst motpartsrisker i samband med fordringar på banker och andra motparter som uppstår vid handel med derivatinstrument. Balders finanspolicy innehåller ett särskilt motpartsreglemente i vilket maximal kreditexponering för olika motparter anges.
Vid årets utgång hade Balder bindande låneavtal om sammanlagt 16 521 Mkr (13 789). Kreditavtalen utgörs främst av bilaterala avtal med nordiska banker samt ett certifikatprogram om 1 000 Mkr. Utestående certifikatvolym var per den 31 december 2013 685 Mkr (614). Netto räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel om 513 Mkr (116) uppgick till 16 008 Mkr (13 673).
I vissa fall kompletteras säkerheten med garantier för räntetäckningsgrad, soliditet och belåningsgrad. Balder uppfyller alla garantier vid årsskiftet. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor.
Den genomsnittliga kreditbindningstiden på låneavtalen uppgick per den 31 december 2013 till 5,4 år (6,6). Förfallostrukturen för låneavtalen, som framgår av löptidsanalysen, visar när i tiden låneavtalen förfaller till omförhandling eller återbetalning. Den genomsnittliga effektiva räntan per bokslutsdagen uppgick till 3,2 procent (3,6) inklusive effekten av upplupen ränta från Balders räntederivat. Den genomsnittliga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 3,5 år (4,8). Andelen lån med ränteförfall under kommande treårsperiod uppgick till 59 procent (42).
| År | Redovisat värde, Mkr |
Ränta, % | Andel, % | Verkligt värde, Mkr |
|---|---|---|---|---|
| Inom ett år | 8 254 | 2,1 | 50,0 | 5 483 |
| 1–2 år | 267 | 4,3 | 1,6 | 30 |
| 2–3 år | 500 | 4,5 | 3,0 | 283 |
| 3–4 år | — | — | — | 500 |
| 4–5 år | 3 000 | 4,8 | 18,2 | 0 |
| >5 år | 4 500 | 3,9 | 27,2 | 7 500 |
| Summa | 16 521 | 3,2 | 100,0 | 13 796 |
Verkligt värde för finansiella skulder som inte är derivatinstrument har beräknats genom att diskontera det framtida kassaflödet med aktuell marknadsränta på balansdagen. Diskonteringsräntan som använts till beräkningen av verkligt värde ligger mellan 3,2 procent och 3,3 procent.
| Kund- och lånefordringar |
Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultat räkningen Derivat 1) |
Övriga skulder | Totalt redovisat värde |
Totalt verkligt värde |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen, Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Kundfordringar | 23 | 26 | — | — | — | — | 23 | 26 | 23 | 26 |
| Fordringar på intressebolag | 748 | 468 | — | — | — | — | 748 | 468 | 748 | 468 |
| Finansiella placeringar 2) | — | — | 305 | 69 | — | — | 305 | 69 | 305 | 69 |
| Summa fordringar | 770 | 494 | 305 | 69 | — | — | 1 075 | 563 | 1 075 | 563 |
| Långfristiga räntebärande skulder | — | — | — | — | 16 338 | 13 495 | 16 338 | 13 495 | 16 342 | 13 502 |
| Checkräkningskredit | — | — | — | — | 4 | 122 | 4 | 122 | 4 | 122 |
| Derivat 3) | — | — | 472 | 868 | — | — | 472 | 868 | 472 | 868 |
| Långfristiga icke räntebärande skulder | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — |
| Kortfristiga räntebärande skulder | — | — | — | — | 179 | 172 | 179 | 172 | 179 | 172 |
| Leverantörsskulder | — | — | — | — | 150 | 76 | 150 | 76 | 150 | 76 |
| Summa skulder | — | — | 472 | 868 | 16 671 | 13 865 | 17 143 | 14 733 | 17 147 | 14 740 |
| Moderbolaget, Mkr | ||||||||||
| Fordringar på koncernbolag | 11 506 | 10 599 | — | — | — | — | 11 506 | 10 599 | 11 506 | 10 599 |
| Fordringar på intressebolag | 748 | 468 | — | — | — | — | 748 | 468 | 748 | 468 |
| Finansiella placeringar 2) | — | — | 305 | 69 | — | — | 305 | 69 | 305 | 69 |
| Summa fordringar | 12 253 | 11 067 | 305 | 69 | — | — | 12 558 | 11 136 | 12 558 | 11 136 |
| Långfristiga skulder till kreditinstitut | — | — | — | — | 5 632 | 5 020 | 5 632 | 5 020 | 5 632 | 5 020 |
| Checkräkningskredit | — | — | — | — | — | 122 | — | 122 | — | 122 |
| Derivat 3) | — | — | 361 | 698 | — | — | 361 | 698 | 361 | 698 |
| Långfristiga icke räntebärande skulder | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — |
| Skulder till koncernbolag | — | — | — | — | 2 782 | 2 927 | 2 782 | 2 927 | 2 782 | 2 927 |
| Kortfristiga skulder till kreditinstitut | — | — | — | — | 58 | 58 | 58 | 58 | 58 | 58 |
| Leverantörsskulder | — | — | — | — | 2 | 5 | 2 | 5 | 2 | 5 |
| Summa skulder | — | — | 361 | 698 | 8 474 | 8 132 | 8 835 | 8 830 | 8 835 | 8 830 |
1) Finansiella tillgångar/skulder som innehas för handel.
2) Finansiella placeringar är nivå 1 i värderingshierarkin.
3) Derivat är nivå 2 i värderingshierarkin.
Derivat har nettoredovisats som skuld. I skulden ingår positiva värden om 51 Mkr (–).
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Beviljad kreditlimit | 495 | 476 | 445 | 426 |
| Utnyttjad del | –4 | –122 | 0 | –122 |
| Outnyttjad del | 491 | 354 | 445 | 304 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Personalkostnader | 27 | 12 | 9 | 7 |
| Räntekostnader | 74 | 53 | 34 | 24 |
| Förskottsbetalda hyror | 220 | 168 | — | — |
| Fastighetskostnader | 47 | 44 | — | — |
| Övriga poster | 8 | 19 | 2 | 3 |
| Summa | 376 | 295 | 45 | 34 |
| Ställda säkerheter | Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Fastighetsinteckningar | 17 848 | 14 477 | — | — |
| Aktier i koncernbolag | 1 469 | 1 134 | — | — |
| Reverser | — | — | 5 008 | 4 741 |
| Summa | 19 317 | 15 611 | 5 008 | 4 741 |
| Eventualförpliktelser | Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Borgen för dotterbolag | — | — | 10 151 | 8 215 |
| Borgen för intressebolag | 925 | 685 | 925 | 685 |
| Summa | 925 | 685 | 11 076 | 8 900 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|
| 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| 208 | 47 | 144 | 5 |
| 208 | 47 | 144 | 5 |
| 208 | 47 | 144 | 5 |
| Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|
| 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | |
| 27 | 16 | 33 | 28 | |
| –328 | –403 | –117 | –130 | |
| –164 | –108 | –122 | –50 | |
| –465 | –495 | –206 | –152 | |
| Koncernen |
Koncerninterna ränteintäkter och räntekostnader för 2013 samt 2012 är ej likviditetspåverkande.
| Specifikation av moderbolagets direkta innehav av andelar i dotterbolag | Redovisat värde | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dotterbolag | Organisationsnummer | Säte | Antal andelar | Andel, % | 2013 | 2012 |
| Balder Storstad AB | 556676-4378 | Göteborg | 1 172 306 | 100 | 1 046 | 1 046 |
| Balder Mellanstad AB | 556514-4291 | Göteborg | 1 938 000 | 100 | 150 | 150 |
| Din Bostad Sverige AB | 556541-1898 | Göteborg | 18 500 000 | 100 | 626 | 626 |
| Egby Vindkraftverk AB | 556760-5919 | Göteborg | 1 000 | 100 | 0 | 2 |
| Balder Danmark ApS | 34058016 | Köpenhamn | 80 000 | 100 | 0 | 4 |
| Summa | 1 822 | 1 827 |
Balderkoncernen äger genom ovan nämnda dotterbolag 100 procent i ytterligare 201 bolag (172) vilka framgår av respektive dotterbolags årsredovisning.
| Moderbolaget, Mkr | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Ackumulerade anskaffningsvärden | ||
| Ingående balans | 1 827 | 1 796 |
| Utdelning/ägartillskott | –4 | 28 |
| Nedskrivning | –2 | — |
| Förvärv | — | 3 |
| Utgående balans | 1 822 | 1 827 |
| Fordringar | Skulder | |||
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget, Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Ingående balans | 10 571 | 8 507 | 2 927 | 2 310 |
| Förändring utlåning till dotterbolag | 935 | 2 064 | –145 | 617 |
| Utgående balans | 11 506 | 10 571 | 2 782 | 2 927 |
Intressebolag
Fastställd amorteringsplan saknas.
Koncernen står under bestämmande inflytande från Erik Selin Fastigheter AB som innehar 51,3 procent (52,0) av rösterna i moderbolaget Fastighets AB Balder. Moderbolaget i den största koncernen där Balder ingår är Erik Selin Fastigheter AB.
Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderbolaget bestämmande inflytande över dotterbolag enligt not 26, Andelar i koncernbolag.
Erik Selin Fastigheter AB har köpt fastighetsadministrativa tjänster av Balder för 2 Mkr (2). Tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor.
Moderbolaget har utfört fastighetsadministrativa tjänster åt sina dotterbolag uppgående till 83 Mkr (81). Moderbolaget fungerar som internbank. Fordringar på dotterbolag uppgick per bokslutsdagen till 11 506 Mkr (10 571). Såväl de administrativa som finansiella tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor.
Efter årets utgång har Balder förvärvat två handelsfastigheter och en exploateringsfastighet på Backaplan i Göteborg samt en handelsfastighet i anslutning till Nordstans köpcentrum i centrala Göteborg. Handelsfastigheterna har en uthyrningsbar yta om cirka 9 600 kvm. Utöver ovanstående har hotellfastigheten Scandic Opalen i Göteborg förvärvats. Hotellets yta är 18 500 kvm.
Utöver ovanstående närståenderelationer äger Balderkoncernen
Under verksamhetsåret har Fastighets AB Centur och Tulia AB köpt förvaltnings- och administrativa tjänster för sina koncerner av Balder uppgående till 14 Mkr (13). Nettofordringar på intressebolag uppgick per bokslutsdagen till 748 Mkr (468). Såväl de administrativa som finansiella tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor.
Företagets styrelseledamöter samt bolag ägda av dessa kontrollerar 66,9 procent (67,9) av rösterna i Balder. Beträffande styrelsen, VD och övriga befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angående avgångsvederlag, se not 4, Anställda och personalkostnader.
intressebolag enligt not 15, Andelar i intressebolag.
Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning
Företagsledningen har med styrelsen diskuterat utvecklingen, val av och upplysningarna avseende koncernens viktiga redovisningsprinciper och uppskattningar samt tillämpningen av dessa.
För viktiga antaganden och bedömningar i samband med värdering av förvaltningsfastigheter se not 13, Förvaltningsfastigheter.
Balder redovisar sina fastigheter enligt verkligt värdemetoden vilket innebär att värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Resultatet kan därför påverkas väsentligt.
Balder genomför en intern värdering av fastigheterna vid varje kvartalsrapport. För att kvalitetssäkra Balders interna värderingar låter Balder externvärdera delar av beståndet löpande under året. Per den 30 juni värderades hela fastighetsbeståndet externt av Savills Sweden AB.
Balder förfogar över förlustavdrag vilka huvudsakligen härstammar från den verksamhet som bedrivits tidigare. Vidare finns underskottsavdrag i fastighetsägande dotterbolag. Balder bedömer att samtliga förlustavdrag, enligt gällande skatteregler, kommer att kunna utnyttjas mot framtida vinster.
Balder kan dock inte lämna några garantier för att dagens, eller nya skatteregler inte innebär begränsningar i möjligheterna att utnyttja underskottsavdragen.
Redovisningsstandarden IFRS 3s regel om klassificering av förvärv som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv utgår från att en individuell bedömning måste göras av varje enskild transaktion. För samtliga årets förvärv har bedömning inneburit att transaktionerna har klassificerats som tillgångsförvärv.
Fastighets AB Balder (publ) är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Göteborg. Moderbolagets aktier är registrerade på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap. Adressen till huvudkontoret är Box 53121, 400 15 Göteborg. Besöksadressen är Vasagatan 54.
Koncernredovisningen för år 2013 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnda koncernen.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen och VD den 11 april 2014. Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 7 maj 2014. Styrelsen avser att föreslå årsstämman att ingen utdelning (—) lämnas för stamaktier och för preferensaktier utdelas 20,00 kr per aktie (20,00) för verksamhetsåret 2013.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandard som avses i Europaparlamentets
och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationell redovisningsstandard. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Göteborg den 11 april 2014
Christina Rogestam Styrelseordförande
Sten Dunér Fredrik Svensson Anders Wennergren Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Erik Selin Styrelseledamot och VD
Vår revisionsberättelse har lämnats 2014-04-11 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bengt Kron Auktoriserad revisor
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Fastighets AB Balder (publ) för år 2013. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 49–81.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Fastighets AB Balder (publ) för år 2013.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Göteborg den 11 april 2014 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bengt Kron Auktoriserad revisor
Bolagsstyrning i svenska börsbolag regleras av en kombination av skrivna regler och praxis genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget. Regelverket har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer, den så kallade Koden och genom självreglering. Koden bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att samtliga regler inte alltid behöver följas om motiv finns och förklaras.
Några av Kodens principer är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv och ansvarstagande ägarroll och skapa en väl avvägd maktbalans mellan ägare, styrelse och verkställande ledning, vilket Balder ser som en naturlig del av principerna för verksamheten. Koden innebär även att viss information ska hållas tillgänglig på webbplatsen. Svensk kod för bolagsstyrning förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se.
Balder tillämpar Koden och den är avsedd att utgöra ett led i självreglering inom svenskt näringsliv.
Bolagets firma är Fastighets AB Balder och bolaget är publikt (publ). Bolagets styrelse har sitt säte i Göteborg.
Bolaget ska ha till föremål för sin verksamhet att direkt eller indirekt, genom hel- eller delägda bolag, förvärva, förvalta, äga och avyttra fast egendom och värdepapper samt bedriva annan därmed förenlig verksamhet.
Bolagsordningen, som finns tillgänglig på Balders webbplats, innehåller bland annat uppgifter om aktiekapital, antal aktier, aktieslag och företrädesrätt, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman.
Årsstämman är bolagets högsta beslutande organ där aktieägarnas rätt att besluta i bolagets angelägenheter kan utövas. Styrelsen och revisorer i bolaget utses av årsstämman på förslag av valberedningen. Årsstämman fattar också beslut om ändringar i bolagsordningen och om förändring av aktiekapitalet. För att kunna delta i beslut erfordras att aktieägaren är närvarande vid stämman, antingen personligen eller genom ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd i aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan om deltagande gjorts till bolaget inom viss fastställd tid. Aktieägare som önskar att få ett särskilt ärende behandlat på årsstämman kan normalt begära detta om begäran sker i god tid före stämman hos Balders styrelse.
Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver den svenska aktiebolagslagen att förslag ska godkännas av en större andel av de på stämman företrädda aktierna och avgivna röster.
Vid årsstämman den 7 maj 2013 i Restaurang Palace i Göteborg representerades 128 aktieägare, vilka företrädde 75 procent av det totala antalet röster. Samtliga styrelseledamöter samt bolagets revisor var närvarande vid stämman.
Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2012 och beviljade styrelsen och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret 2012.
Följande beslut fattades på årsstämman den 7 maj 2013;
Protokoll fört vid årsstämman den 7 maj 2013 finns tillgängligt på bolagets webbplats. Årsstämman 2014 äger rum den 7 maj i Restaurang Palace, Södra Hamngatan 2 i Göteborg. Information om årsstämman publiceras på webbplatsen.
Balderaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm Mid Cap. Vid årsskiftet uppgick antalet aktieägare till 16 089 stycken. Balder har under året genomfört två nyemissioner. Båda emissionerna avsåg preferensaktier och uppgick till totalt 4 000 000 preferensaktier. Balders aktiekapital uppgick per den 31 december 2013 till 172 396 852 kr fördelat på 172 396 852 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1,00 kr, varav 11 229 432 av serie A och
151 167 420 av serie B samt 10 000 000 preferensaktier. Av B-aktien är 2 859 600 återköpta, vilket betyder att totalt antal utestående aktier uppgår till 169 537 252. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B och preferensaktien berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämman rösta för antalet av denne ägda och företrädda aktier. Ytterligare information om aktier och aktiekapital finns på sidorna 11–13, Aktien och ägarna.
Styrelsen utses av årsstämman och ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst sju ledamöter. Ledamöterna väljs på årsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämman som hålls efter det år då ledamoten utsågs. Styrelsen har under 2013 bestått av fem ledamöter och svarar för bolagets organisation och förvaltning. Styrelsen arbetar efter en fastställd arbetsordning med instruktioner om arbetsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören.
Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget och dess verksamhet samt genomgår börsens utbildning enligt börskontraktet. Därefter erhåller styrelsen kontinuerligt information om bland annat regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens ansvar i ett noterat bolag.
För beslut i styrelsen gäller aktiebolagslagens regler innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter samt mer än en tredjedel av det totala antalet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röstetal har ordförande utslagsröst.
Styrelsens arbete regleras bland annat av den svenska aktiebolagslagen, bolagsordningen, Koden och den arbetsordning som styrelsen fastställt för sitt arbete.
Styrelsen i Balder består av personer som har en bred erfarenhet och kompetens från fastighetsbranschen, affärsutveckling och finansiering. Flertalet av ledamöterna har erfarenhet från styrelsearbete i andra börsnoterade bolag.
I styrelsen är de båda stora ägarna Erik Selin Fastigheter AB och Arvid Svensson Invest AB representerade genom Erik Selin och Fredrik Svensson.
Balders firma tecknas, förutom av styrelsen, av styrelseordföranden Christina Rogestam, VD Erik Selin och ekonomidirektör Magnus Björndahl, två i förening.
Styrelsens övergripande uppgift är att för ägarnas räkning förvalta bolagets angelägenheter på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses på bästa möjliga sätt.
Styrelsen ansvarar för att bolagets organisation är ändamålsenlig och att verksamheten bedrivs i enlighet med bolagsordningen, aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar och författningar samt styrelsens arbetsordning. Styrelsen ska utföra styrelsearbetet gemensamt under ordförandens ledning.
Styrelsen ska vidare tillse att verkställande direktören fullgör sina åligganden i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar. Dessa återfinns i den av styrelsen upprättade VDinstruktionen. Styrelsens ledamöter ska inte ha ansvar för olika arbetsområden eller uppgifter. Belönings- och ersättningsfrågor för VD bereds av styrelsens ordförande och föredras för övriga i styrelsen innan beslut.
Styrelsens uppgift innefattar, utan att vara begränsad därtill, följande:
Det åligger styrelsens ordförande att säkerställa att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åtaganden. Det åligger därvid ordföranden att, utan att vara begränsad därtill, följande:
Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som ska behandlas på respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Arbetsordningen föreskriver också att styrelsen ska ha ett revisionsutskott och ett ersättningsutskott. Ordförande i utskotten ska vara styrelsens ordförande.
Styrelsen ska, utöver konstituerande styrelsemöte, hålla styrelsemöte vid minst fyra tillfällen årligen. VD och/eller ekonomidirektören ska som huvudregel vara föredragande i styrelsen. Bolagets medarbetare, revisor eller annan extern konsult ska adjungeras till styrelsemöten för att delta och föredra ärenden vid behov.
Styrelsen är beslutsför om mer än hälften av antalet styrelseledamöter är närvarande. Styrelseordföranden har utslagsröst vid lika röstetal.
Balders styrelse har under 2013 haft 12 styrelsemöten, varav ett konstituerande. Enligt gällande arbetsordning ska styrelsen hålla minst fem ordinarie styrelsemöten, inklusive konstituerande styrelsemöte, per kalenderår. Styrelsemöten hålls i samband med bolagets rapportering. Vid varje ordinarie styrelsemöte behandlas frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom förvärv och försäljningar av fastigheter, investeringar i befintliga fastigheter samt finansieringsfrågor. Vidare informeras styrelsen om det aktuella affärsläget på hyres-, fastighets- och kreditmarknaden. Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2013 kan nämnas förvärvsstrategier, kapitalstruktur och finansieringssituation, företagsgemensamma policyer samt arbetsordning för styrelsen.
Ersättningsutskottet har, i förhållande till styrelsen, en beredande funktion i frågor om principer för ersättning och andra anställningsvillkor för VD och övriga ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet ska följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar och ersättningsnivåer till ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut om samt utarbeta förslag till nya riktlinjer för ersättningsprinciper och andra anställningsvillkor. Inför årsstämmans beslut ska styrelsen föreslå principer för ersättning och andra anställningsvillkor för VD och övriga ledande befattningshavare. Utifrån årsstämmans beslut åligger det ersättningsutskottet att besluta om ersättning till VD och övriga befattningshavare. Ersättningsutskottet består av samtliga externa styrelseledamöter och ska sammanträffa minst en gång per år. För ytterligare information se not 4, Anställda och personalkostnader.
Revisionsutskottet ska svara för beredning av styrelsens arbete med att kvalitetssäkra bolagets finansiella rapportering, biträda valberedningen vi framtagandet av förslag till revisor och arvode till dem samt att trygga en kvalificerad oberoende granskning av bolaget. Revisionsutskottet ska träffa bolagets revisorer minst en gång per kalenderår. Under 2013 har revisionsutskottet, som består av samtliga externa styrelseledamöter, träffat bolagets revisor en gång samt erhållit en rapport över utförd granskning.
| Närvarande möten | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Namn | Invald | Obero ende |
Styrelse möten |
Revisions utskott |
Ersättnings utskott |
| Christina Rogestam | 2006 | Ja | 12/12 | 1/1 | 1/1 |
| Erik Selin | 2005 | Nej | 12/12 | – | – |
| Fredrik Svensson | 2005 | Ja | 12/12 | 1/1 | 1/1 |
| Sten Dunér | 2007 | Ja | 12/12 | 1/1 | 1/1 |
| Anders Wennergren | 2009 | Ja | 12/12 | 1/1 | 1/1 |
Ytterligare information om bolagets styrelse finns på sidan 88 samt på Balders webbplats, www.balder.se.
Styrelseledamot eller VD får inte handlägga frågor rörande avtal mellan sig själv och bolaget eller koncernen. Denne får inte heller handlägga fråga om avtal mellan bolaget och tredje man, om denne har ett väsentligt intresse som kan strida mot bolagets. Med avtal som avses ovan jämställs rättegång eller annan talan. Det åligger styrelseledamot eller VD att i förekommande fall upplysa om en jävsituation skulle föreligga.
Årsstämman beslutar om tillvägagångssättet för val av styrelse och i förekommande fall revisorer. Årsstämman 2013 beslutade att en valberedning skulle inrättas inför 2014 års årsstämma för att framlägga förslag till antalet styrelseledamöter, val av styrelseledamöter inklusive styrelseordförande samt ersättning till såväl styrelseledamöter som revisorer.
Valberedningens förslag offentliggörs senast i samband med kallelsen till årsstämman. Aktieägare ges möjlighet att vända sig till valberedningen med nomineringsförslag.
Årsstämman 2013 fastställde valberedningens förslag att valberedningen ska bestå av en representant för envar av de två största aktieägarna eller ägarkonstellationerna jämte Lars Rasin, som företräder övriga aktieägare. Ordförande i valberedningen ska vara Lars Rasin. Namnen på övriga två ledamöter samt de ägare som de företräder ska offentliggöras senast sex månader före ordinarie årsstämma. Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till dess att ny valberedning utsetts. Om Lars Rasin avgår som ordförande i valberedningen ska bolagets styrelseordförande utse ny ordförande i valberedningen fram till nästa stämma i bolaget.
Valberedningen inför årsstämman 2014 består av Christian Hahne, företrädande Erik Selin Fastigheter AB, Rikard Svensson, företrädande Arvid Svensson Invest AB, samt ordförande Lars Rasin.
Valberedningen har beslutat att föreslå omval av nuvarande styrelseledamöterna Christina Rogestam, Fredrik Svensson, Sten Dunér, Anders Wennergren och Erik Selin. Till styrelsens ordförande föreslås omval av Christina Rogestam.
VD ansvarar för den löpande förvaltningen enligt de riktlinjer och policyer som styrelsen beslutar om. VD ska rapportera om Balders utveckling till styrelsen och upprätta dagordning för styrelsemöten enligt en fastställd agenda. Inför styrelsemöten ska VD tillse att erforderligt material sammanställs och distribueras till styrelseledamöterna.
Ledningen sammanträder normalt en gång per månad med en stående agenda, innefattande bland annat fastighetsaffärer samt finans- och övergripande förvaltningsfrågor. Koncernledningen består av sex personer och omfattar resurser som VD, ekonomi, finans, förvaltning, fastighetstransaktioner samt personal.
Bolagets årsredovisning och styrelsens och VD:s förvaltning granskas av bolagets revisor som avger en revisionsberättelse för räkenskapsåret till årsstämman.
Revisorn redovisar sin revisionsplan för året samt synpunkter på bokslutet och årsredovisningen för styrelsen.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB med Bengt Kron som huvudansvarig revisor valdes vid den ordinarie årsstämman den 7 maj 2013 till revisor under en period om fyra år till den ordinarie årsstämman 2017.
Inför årsstämman den 7 maj 2014 föreslår styrelsen:
• ingen aktieutdelning lämnas till stamaktieägarna,
Inför årsstämman den 7 maj 2014 föreslår valberedningen:
Balder lämnar delårsrapporter för verksamheten tre gånger per år; per den 31 mars, per den 30 juni samt per den 30 september. Därutöver redovisar Balder helårsbokslut per den 31 december samt offentliggör årsredovisning i god tid före ordinarie årsstämma.
Årsredovisningen för 2013 finns tillgänglig för distribution och på Balders webbplats. Samtliga dokument liksom pressreleaser och presentationer i samband med rapporter finns tillgängliga på Balders webbplats, www.balder.se.
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Koden för den interna kontrollen. Denna beskrivning har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Koden och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende finansiell
rapportering. Med finansiell rapportering avses delårsrapporter, bokslutskommuniké och årsredovisning. Denna beskrivning utgör inte en del av de formella årsredovisningshandlingarna.
Balders interna kontroll följer ett etablerat ramverk, Internal Control – Integrated Framework, som består av fem komponenter. Dessa komponenter är kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen utgörs av kontrollmiljön. En bra kontrollmiljö bygger på tydligt definierade och kommunicerade beslutsvägar och riktlinjer mellan olika nivåer i organisationen, som tillsammans med företagskulturen och gemensamma värderingar bildar förutsättningarna för att styra Balder på ett professionellt sätt. I grunden för Balders interna kontroll ligger den decentraliserade organisationen med 498 fastigheter, i var sin resultatenhet, som förvaltas från regionkontoren. Som ett stöd för kontrollmiljön och för att ge nödvändig vägledning till olika befattningshavare finns ett antal dokumenterade styrande dokument såsom interna policyer, riktlinjer, manualer, styrelsens arbetsordning, beslutsordning, regler för attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner. Styrande dokument uppdateras vid behov för att alltid spegla gällande lagar och regler.
Fokus läggs på att identifiera de risker som bedöms som mest väsentliga i Balders resultat- och balansposter i den finansiella rapporteringen och vilka åtgärder som kan reducera dessa risker. Riskhanteringen finns inbyggda i ovan nämnda dokument för kontrollmiljön.
Olika metoder används för att värdera och minimera risker samt för att säkerställa att de risker som bolaget blir utsatt för hanteras enligt, för Balder, gällande policyer och regler. Styrelsen gör årligen en genomgång av den interna kontrollen i enlighet med styrelsens arbetsordning. Riskbedömningen uppdateras löpande för att omfatta förändringar som väsentligt påverkar den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen.
De mest väsentliga riskerna som har identifierats i samband med den finansiella rapporteringen är felaktigheter i redovisningen och värderingen av fastighetsbeståndet, uppskjuten skatt, räntebärande skulder, refinansiering, skatt och moms samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.
För att säkerställa att den finansiella rapporteringen vid varje tidpunkt ger en rättvisande bild finns ett antal kontrollaktiviteter inbyggda. Dessa aktiviteter involverar olika nivåer i organisationen, från styrelse och företagsledning till övriga medarbetare. Kontrollaktiviteterna syftar till att i rätt tid förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Aktiviteterna består av godkännande och redovisning av affärstransaktioner, uppföljning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policyer, generella och applikationsspecifika IT-kontroller, avstämning av externa motparter och resultatuppföljning på olika nivåer i
organisationen. Andra aktiviteter är uppföljning av redovisningsprocessen inklusive bokslut och koncernredovisning och dess överensstämmelse med tillämpliga regelverk, godkännande av rapporteringsverktyg, redovisnings- och värderingsprinciper samt fullmakts- och behörighetsstrukturer.
Balders regionkontor deltar i den grundläggande kontrollen, uppföljningen samt analysen på respektive region. För att säkerställa kvalitén på regionernas finansiella rapportering sker en utvärdering tillsammans med koncernens controllers. Uppföljningen på regionnivå tillsammans med de kontroller och analyser som sker på koncernnivå är en viktig del i den interna kontrollen, för att säkerställa att den finansiella rapporteringen i allt väsentligt inte innehåller några felaktigheter.
Balder har fastställt hur information och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen ska ske för att bolagets informationsgivning ska ske på ett effektivt och korrekt sätt. Balder har riktlinjer för hur den finansiella informationen kommuniceras mellan ledning och övriga medarbetare. Riktlinjer, uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal genom muntlig och skriftlig information samt på Balders intranät. Styrelsen får ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från möten och rapporter från bolagets revisorer.
En ändamålsenlig process finns för löpande uppföljning och årlig utvärdering av efterlevnaden av interna policyer, riktlinjer, manualer och koder samt av ändamålsenlighet och funktionalitet i etablerade kontrollaktiviteter. En särskild process finns för uppföljning av att rapporterade brister åtgärdas.
Olika metoder används för att värdera och minimera risker samt för att säkerställa att de risker som bolaget blir utsatt för hanteras enligt, för Balder, gällande policyer och regler. Styrelsen gör årligen en genomgång av den interna kontrollen i enlighet med styrelsens arbetsordning.
Styrelsen får minst en gång om året en rapport från Balders revisorer avseende internkontroll, riskhantering och finansiell rapportering.
Balder har en decentraliserad organisation som förvaltar 498 fastigheter från regionerna. I moderbolaget bedrivs finansverksamheten och ekonomifunktionen för hela koncernen.
I moderbolaget finns en controllerfunktion som följer upp regionkontorens förvaltning samt finansverksamheten i moderbolaget. Balders storlek och den decentraliserade organisationen tillsammans med controllerfunktionen i moderbolaget medför att det inte för tillfället är motiverat att ha en särskild internrevisionsenhet.
Christina Rogestam Styrelseordförande
Sten Dunér Fredrik Svensson Anders Wennergren Erik Selin
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot och VD
Till årsstämman i Fastighets AB Balder, org nr 556525-6905
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2013 på sidorna 83–87 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vi har läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi anser att en bolagsstyrningsrapport har upprättats, och att dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen.
Göteborg den 11 april 2014 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bengt Kron Auktoriserad revisor
Styrelsens ordförande sedan 2006. Utbildning: Fil. kand. samhällskunskap. Tidigare VD och koncernchef för Akademiska Hus AB, styrelseordförande i Metria AB samt ledamot i Lönnbacken AB. Aktieinnehav i Balder: 70 000 B-aktier, 1 160 preferensaktier samt 3 000 B-aktier och 2 080 preferensaktier via bolag.
Styrelseledamot sedan 2005. Utbildning: Civilekonom. VD för AB Arvid Svensson, styrelseordförande i Klövern AB, ledamot i Novotek AB samt i Tenzing AB. Aktieinnehav i Balder: 2 915 892 A-aktier samt 13 542 540 B-aktier, samtliga via bolag.
Styrelseledamot sedan 2007. Utbildning: Civilekonom. VD för Länsförsäkringar AB. Styrelseordförande i Länsförsäkringar Bank, Länsförsäkringar Sak och Länsförsäkringar Fondliv. Ledamot i Länsförsäkringar Liv och Svensk Försäkring samt Försäkringsbranschens Arbetsgivareorganisation. Aktieinnehav i Balder: Inget aktieinnehav i Balder.
Styrelseledamot sedan 2005. Utbildning: Gymnasieekonom. VD för Fastighets AB Balder. Styrelseordförande i Collector AB och Collector Credit AB samt Skandrenting AB, styrelseledamot i Västsvenska Handelskammaren och i SveaReal AS. Aktieinnehav i Balder: 10 500 B-aktier och 500 preferensaktier samt 8 298 594 A-aktier samt 57 207 798 B-aktier via bolag.
Överst från vänster: Christina Rogestam Sten Dunér Anders Wennergren Fredrik Svensson Erik Selin
Styrelseledamot sedan 2009. Utbildning: Jur. kand. Advokat, partner och styrelseledamot i Advokatfirman Glimstedt. Styrelseledamot i Sefa AB och Coryseva AB. Aktieinnehav i Balder: 2 050 B-aktier samt 3 336 A-aktier och 232 068 B-aktier via bolag.
Balders styrelse består av fem personer, inklusive ordföranden. Styrelseledamöterna väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma.
Styrelseledamot sedan 2005. Utbildning: Gymnasieekonom. VD för Fastighets AB Balder. Styrelseordförande i Collector AB och Collector Credit AB samt Skandrenting AB, styrelseledamot i Västsvenska Handelskammaren och i SveaReal AS. Aktieinnehav i Balder: 10 500 B-aktier och 500 preferens-
aktier samt 8 298 594 A-aktier samt 57 207 798 B-aktier via bolag.
Fastighetschef. Anställd sedan 2006. Utbildning: Civilekonom Aktieinnehav i Balder: 9 992 B-aktier och 8 500 preferensaktier samt 13 360 B-aktier via bolag.
Ekonomidirektör. Anställd sedan 2008. Utbildning: Civilekonom Aktieinnehav i Balder: 21 000 B-aktier.
Förvaltningschef och vice VD. Anställd sedan 2005. Utbildning: Grundskola Aktieinnehav i Balder: 737 822 B-aktier samt 788 978 B-aktier och 20 000 preferensaktier via bolag.
Personal- och administrativ chef. Anställd sedan 2007. Utbildning: Gymnasieekonom Aktieinnehav i Balder: Inget aktieinnehav i Balder.
Finanschef. Anställd sedan 2007. Utbildning: Civilekonom Aktieinnehav i Balder: 64 500 B-aktier.
Huvudansvarig: Bengt Kron, född 1965. Revisor i bolaget sedan 2009, vald på ordinarie årsstämma den 7 maj 2013 på fyra år till årsstämman 2017.
Överst från vänster: Erik Selin Magnus Björndahl Petra Wing Engström Benny Ivarsson Sharam Rahi Marcus Hansson
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Region Stockholm | ||||||||||||||
| Botkyrka | Freja 2 | Balders väg 4–16 | 1900 | Bostad | 7 060 | 220 | 7 280 | 51 | ||||||
| Botkyrka | Freja 3 Bot | Balders väg 1–5, 9–15 | 1900 | Bostad | 7 060 | 220 | 7 280 | 50 | ||||||
| Botkyrka | Hallunda 4:11 | Iduns väg 2–16 | 1900 | Övrigt | Ja | — | — | |||||||
| Botkyrka | Hallunda 4:9 | Balders väg 2–16 | 1900 | Övrigt | Ja | — | — | |||||||
| Botkyrka | Idun 2 | Iduns väg 2–8, 12–16 | 1900 | Bostad | 7 060 | 256 | 7 316 | 51 | ||||||
| Botkyrka | Idun 3 | Iduns väg 1–5, 9–15 | 1900 | Bostad | 7 060 | 7 060 | 52 | |||||||
| Huddinge | Bäckgården 8 | Vårby Allé 8, 10, 14–22 | 1974 | Kontor | Ja | 2 818 | 1 731 | 3 805 | 8 354 | 49 | ||||
| Huddinge | Vårby Gård 1:16 | Vårby Allé 58 m fl | 1900 | Bostad | 222 | 37 | 51 857 | 2 662 | 54 778 | 375 | ||||
| Järfälla | Jakobsberg 2:2583 | Järfällavägen 100–104 m fl | 1982 | Övrigt | 2 620 | 1 725 | 718 | 15 232 | 1 759 | 22 054 | — | |||
| Järfälla | Säby 3:29 | Kopralsvägen 2–10 m fl | 2008 | Bostad | 5 344 | 8 | 5 352 | 81 | ||||||
| Lidingö | Fjällräven 1 | Vesslevägen 3 m fl | 1900 | Bostad | 100 | 4 300 | 2 561 | 6 961 | — | |||||
| Nacka | Sicklaön 354:1 | Ektorpsvägen 2–6 m fl | 1980 | Kontor | 8 571 | 3 925 | 1 245 | 4 350 | 320 | 18 411 | 113 | |||
| Nacka | Älta 9:130 | Ältavägen 170, 172 | 1992 | Handel | 960 | 880 | 1 840 | 19 | ||||||
| Nyköping | Brandholmen 1:69 | Idrottsvägen | Övrigt | — | — | |||||||||
| Nynäshamn | Musköten 1 | Björn Barkmans väg 1–48 | 1900 | Bostad | 16 | 100 | 22 494 | 207 | 22 817 | 140 | ||||
| Solna | Puman 1 | Bangatan 21 m fl | 1972 | Kontor | 2 115 | 2 115 | 16 | |||||||
| Solna | Sparrisen 2 | Anderstorpsvägen 8–16 m fl | 1974 | Kontor | 11 811 | 511 | 12 322 | 102 | ||||||
| Stockholm | Berget 2 | Västmannagatan 13 | 1900 | Övrigt | 1 176 | 339 | 1 515 | 31 | ||||||
| Stockholm | Doggen 1 | Vinthundsvägen 157 | 1974 | Kontor | 1 650 | 1 650 | 7 | |||||||
| Stockholm | Doggen 2 | Vinthundsvägen 159 A–B | 1984 | Kontor | Ja | 4 690 | 4 690 | 28 | ||||||
| Stockholm | Fiskaren Större 3 | Götgatan 21 | 1929 | Bostad | 235 | 993 | 1 375 | 2 603 | 53 | |||||
| Stockholm | Gladan 3 | Sankt Göransgatan 159 m fl | 1948 | Kontor | Ja | 5 355 | 124 | 5 479 | 83 | |||||
| Stockholm | Granen 21 | Floragatan 21 | 1972 | Kontor | 4 284 | 8 | 4 292 | 161 | ||||||
| Stockholm | Holar 3 | Skalholtsgatan 10 | 1985 | Övrigt | 6 203 | 1 002 | 7 205 | 77 | ||||||
| Stockholm | Islandet 4 | Adolf Fredriks Kyrkogata 13 m fl | 1908 | Kontor | 1 845 | 245 | 66 | 2 156 | 48 | |||||
| Stockholm | Järnplåten 231) | Kungsgatan 37 m fl | 1937 | Kontor | 4 504 | 2 013 | 6 517 | 237 | ||||||
| Stockholm | Katthavet 8 | Näckströmsgatan 8 | 1929 | Handel | 8 022 | 8 022 | 184 | |||||||
| Stockholm | Kilaberg 1 | Kilabergsvägen 4, 6, 8 m fl | 1900 | Kontor | Ja | 8 095 | 4 790 | 4 | 12 889 | 73 | ||||
| Stockholm | Kungsbacken 8 | Drottninggatan 108 m fl | 1929 | Kontor | 1 787 | 563 | 56 | 2 406 | 55 | |||||
| Stockholm | Kvasten 8 | Norrlandsgatan 14 | 1929 | Kontor | 1 336 | 614 | 58 | 10 | 2 018 | 159 | ||||
| Stockholm | Lindansaren 23 | Saltmätargatan 5–11 m fl | 1929 | Kontor | 7 172 | 803 | 498 | 293 | 8 766 | 181 | ||||
| Stockholm | Luftspringaren 10 | Saltmätargatan 19 | 1900 | Kontor | 498 | 498 | — | |||||||
| Stockholm | Luftspringaren 16 | Saltmätargatan 19 A | 1900 | Kontor | 642 | 372 | 61 | 613 | 794 | 2 482 | 37 | |||
| Stockholm | Lärftet 2 | Brommaplan 407–413 m fl | 1941 | Bostad | Ja | 204 | 530 | 114 | 895 | 1 743 | 22 | |||
| Stockholm | Magneten 19 | Johannesfredsvägen 9, 11 | 1923 | Kontor | 6 801 | 2 454 | 70 | 9 325 | 41 | |||||
| Stockholm | Magneten 25 | Ekbacksvägen 32 | 1900 | Kontor | Ja | 3 132 | 1 030 | 620 | 4 782 | 31 | ||||
| Stockholm | Magneten 32 | Voltavägen 13–15 m fl | 1900 | Kontor | Ja | 6 990 | 450 | 2 667 | 10 107 | 81 | ||||
| Stockholm | Meteorologen 4 | Finn Malmgrens Väg 9 m fl | 1991 | Bostad | Ja | 399 | 725 | 1 124 | 17 | |||||
| Stockholm | Meteorologen 5 | Finn Malmgrens Väg 11 m fl | 1991 | Handel | Ja | 1 090 | 74 | 1 227 | 2 391 | 34 | ||||
| Stockholm | Miklaholt 2 | Haukadalsgatan 10 | 1981 | Kontor | Ja | 1 128 | 788 | 1 916 | 16 | |||||
| Stockholm | Motståndet 7&9 | Ulvsundavägen 174 m fl | 1900 | Kontor | Ja | 1 906 | 1 283 | 888 | 176 | 4 253 | 24 | |||
| Stockholm | Murmästaren 3 | Hantverkargatan 29 | 1926 | Kontor | 15 966 | 120 | 16 086 | 323 | ||||||
| Stockholm | Murmästaren 7 | Hantverkargatan 31 | 1929 | Kontor | 2 531 | 472 | 79 | 3 082 | 75 | |||||
| Stockholm | Prästgårdsängen 3 | Prästgårdsängen 6 m fl | 1986 | Kontor | Ja | 5 444 | 847 | 0 | 6 291 | 47 | ||||
| Stockholm | Silket 2 | Brommaplan 422–426 m fl | 1941 | Handel | Ja | 174 | 602 | 94 | 555 | 7 | 1 432 | 19 | ||
| Stockholm | Singeln 9 | Sorterargatan 8 | 1970 | Kontor | Ja | 5 072 | 5 | 238 | 5 315 | 26 | ||||
| Stockholm | Skeppshandeln 1 | Hammarby Allé 47 | 2013 | Handel | 13 766 | 13 766 | — | |||||||
| Stockholm | Spelbomskan 14 | Gyldéngatan 6 m fl | 1900 | Övrigt | 2 700 | 2 700 | — | |||||||
| Stockholm | Spårvagnen 4 | Birger Jarlsgatan 57 | 1995 | Kontor | 18 843 | 3 069 | 1 086 | 102 | 23 100 | 761 | ||||
| Stockholm | Tråden 1 | Brommaplan 418, 420 m fl | 1941 | Handel | Ja | 555 | 41 | 537 | 1 133 | 14 | ||||
| Stockholm | Vattenkraften 1 | Solkraftsvägen 5, 13–19, 23 | 1989 | Kontor | Ja | 7 189 | 734 | 2 842 | 12 | 10 777 | 4 | |||
| Stockholm | Vreten 8 | Västberga Allé 9 m fl | 1952 | Kontor | 9 072 | 2 847 | 11 919 | 77 | ||||||
| Stockholm | Vreten 17 | Västberga Allé 11 m fl | 1900 | Kontor | Ja | 6 550 | 6 550 | 52 | ||||||
| Stockholm | Vreten 25 | Västberga Allé 1 m fl | 1900 | Kontor | Ja | 9 777 | 580 | 2 198 | 55 | 12 610 | 109 | |||
| Sundbyberg | Eken 14 | Ågatan 10 | 1936 | Kontor | 8 410 | 217 | 286 | 8 913 | 88 | |||||
| Uppsala | Berthåga 53:1 | Naturstensvägen 41–115 m fl | 2007 | Bostad | 3 814 | 3 814 | 48 | |||||||
| Uppsala | Årsta 94:1 | Stålgatan 57–101 | 1900 | Bostad | 5 274 | 31 | 5 305 | 67 | ||||||
| Uppsala | Årsta 95:1 | Stålgatan 35–39 | 2005 | Bostad | 4 117 | 4 117 | 51 | |||||||
| Totalt Stockholm | 186 213 | 36 825 | 23 742 | 29 424 | 9 198 | 131 140 | 13 137 | 429 679 | 4 544 |
1) Ägs till 81,6 procent av Balder.
Förvärv under 2013.
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Region Göteborg/Väst | ||||||||||||||
| Ale | Nödinge 38:14 | Ale Torg 7 m fl | 2007 | Handel | 3 920 | 10 419 | 10 | 14 349 | 106 | |||||
| Ale | Surte 1:245 | Göteborgsvägen 99 m fl | 1967 | Bostad | 215 | 337 | 1 216 | 90 | 1 858 | 12 | ||||
| Ale | Surte 1:293 | Göteborgsvägen 93 A–F | 1946 | Bostad | 356 | 424 | 780 | 4 | ||||||
| Ale | Surte 1:294 | Brattåsstigen 6 | 1992 | Bostad | 176 | 609 | 785 | — | ||||||
| Ale | Surte 4:38, 4:119 | Göteborgsvägen 64, 66, 68 m fl | 1958 | Handel | 908 | 1 320 | 387 | 457 | 139 | 3 211 | 15 | |||
| Alingsås | Bagaren 14 | Hantverksgatan 2 m fl | 1991 | Bostad | 556 | 556 | 5 | |||||||
| Alingsås | Bagaren 2 | Hantverksgatan 4 | 1992 | Bostad | 424 | 9 | 433 | 4 | ||||||
| Alingsås | Björkhagen 1 | Stadsskogsgatan 40 m fl | 2007 | Bostad | 3 212 | 3 212 | 41 | |||||||
| Alingsås | Bolltorp 4:13 | Bolltorpsvägen 19 A–B m fl | 2003 | Bostad | 14 166 | 14 166 | 168 | |||||||
| Alingsås | Dryckeshornet 1 | Södra Ringgatan 2 | 1900 | Övrigt | 177 | 5 404 | 5 581 | 29 | ||||||
| Falkenberg | Faktorn 6 | Skreavägen 7 | 1900 | Kontor | 2 424 | 1 809 | 162 | 4 395 | 13 | |||||
| Falköping | Agaten 11 | Peter Ryttings väg 20 m fl | 1962 | Bostad | 880 | 51 | 931 | 4 | ||||||
| Falköping | Agaten 6 | Sigurd Kochs Gata 4 | 1964 | Bostad | 466 | 466 | 2 | |||||||
| Falköping | Anden 16 | Banérgatan 16 | 1900 | Bostad | 135 | 568 | 703 | 3 | ||||||
| Falköping | Ansgar 1 | Sankt Sigfridsgatan 45–49 m fl | 1965 | Bostad | 2 022 | 247 | 2 269 | 9 | ||||||
| Falköping Falköping |
Apotekaren 2 Avenboken 1 |
Sankt Olofsgatan 9 Margaretagatan 44 m fl |
1912 1961 |
Bostad Bostad |
623 0 |
660 1 234 |
1 283 1 234 |
5 6 |
||||||
| Falköping | Avenboken 2 | Margaretagatan 42 m fl | 1961 | Bostad | 0 | 1 226 | 1 226 | 6 | ||||||
| Falköping | Bagaren 7 | Östertullsgatan 3 m fl | 1994 | Bostad | 994 | 2 409 | 3 403 | 22 | ||||||
| Falköping | Byggmästaren 9 | Odengatan 16 A–B | 1959 | Bostad | 100 | 2 240 | 2 340 | 9 | ||||||
| Falköping | Draken 8 | Odengatan 31 | 1900 | Bostad | 660 | 660 | 2 | |||||||
| Falköping | Ejdern 14 | Banérgatan 1 m fl | 1962 | Bostad | 2 236 | 69 | 2 305 | 11 | ||||||
| Falköping | Flugsnapparen 1 | Kapellsgatan 1 | 1959 | Bostad | 570 | 30 | 600 | 3 | ||||||
| Falköping | Flugsnapparen 2 | Allégatan 3 | 1959 | Bostad | 570 | 570 | 3 | |||||||
| Falköping | Flugsnapparen 6 | Kapellsgatan 3 | 1959 | Bostad | 570 | 570 | 3 | |||||||
| Falköping | Guldsmeden 21 | Trädgårdsgatan 22 | 1940 | Kontor | 325 | 78 | 220 | 623 | 2 | |||||
| Falköping | Guldsmeden 7 | Storgatan 20 | 1987 | Handel | 259 | 827 | 468 | 20 | 1 574 | 6 | ||||
| Falköping | Göken 12 | Allégatan 9 A m fl | 1952 | Bostad | 423 | 423 | 1 | |||||||
| Falköping | Hammaren 7 | Eriksgatan 33 A–B | 1900 | Bostad | 376 | 376 | 2 | |||||||
| Falköping | Hovslagaren 16 | Jakobsgatan 18 B m fl | 1960 | Bostad | 2 104 | 87 | 2 191 | 10 | ||||||
| Falköping | Kemisten 1 | Stora Torget 7 m fl | 1900 | Handel | 316 | 215 | 531 | 2 | ||||||
| Falköping | Lejonet 2 | Hjelmarsrörsgatan 24–46 | 1972 | Bostad | 6 724 | 151 | 6 875 | 30 | ||||||
| Falköping | Mejseln 4 | Sankt Sigfridsgatan 20 | 1900 | Bostad | 312 | 312 | 1 | |||||||
| Falköping | Muraren 15 | Sigurd Kochs gata 16, 18, 20 | 1962 | Bostad | 1 611 | 15 | 1 626 | 7 | ||||||
| Falköping | Muraren 3 | Hwassgatan 7 A–B | 1960 | Bostad | 960 | 960 | 5 | |||||||
| Falköping | Muraren 4 | Hwassgatan 5 A–B | 1952 | Bostad | 745 | 745 | 4 | |||||||
| Falköping | Muraren 5 | Hwassgatan 3 A–B | 1959 | Bostad | 787 | 787 | 7 | |||||||
| Falköping | Muraren 6 | Gärdesgatan 18 A | 1900 | Bostad | 787 | 787 | — | |||||||
| Falköping | Oxeln 1 | Wetterlinsgatan 24 A–C | 1953 | Bostad | 1 357 | 25 | 1 382 | 7 | ||||||
| Falköping | S:t Lars 1 | Per Larsgatan 4 | 1900 | Bostad | 69 | 811 | 880 | 4 | ||||||
| Falköping | Sankt Jakob 14 | Sankt Sigfridsgatan 27 | 1940 | Bostad | 316 | 316 | 2 | |||||||
| Falköping | Sankt Jakob 18 | Eriksgatan 29 | 1940 | Bostad | 293 | 293 | 1 | |||||||
| Falköping | Sankt Johannes 18 | Sankt Sigfridsgatan 5 | 1939 | Bostad | 400 | 400 | 2 | |||||||
| Falköping Falköping |
Sankt Olof 18 Sankt Staffan 13 |
Sankt Olofsgatan 14 m fl Bryngelsgatan 6 |
1990 1900 |
Bostad Kontor |
432 1 703 |
1 599 | 366 | 2 031 2 069 |
9 7 |
|||||
| Falköping | Sankt Tomas 13 | Warenbergsgatan 11 | 1938 | Bostad | 393 | 393 | 2 | |||||||
| Falköping | Skalbaggen 1 | Scheelegatan 21 A–B | 1900 | Bostad | 748 | 108 | 856 | 3 | ||||||
| Falköping | Skalbaggen 11 | Kapellsgatan 19 | 1959 | Bostad | 434 | 434 | 2 | |||||||
| Falköping | Skalbaggen 12 | Kapellsgatan 27 | 1954 | Bostad | 540 | 540 | 3 | |||||||
| Falköping | Skalbaggen 5 | Danska vägen 148 | 1954 | Bostad | 540 | 540 | 3 | |||||||
| Falköping | Skogslinden 3 | Margaretagatan 34 m fl | 1900 | Bostad | 716 | 716 | 4 | |||||||
| Falköping | Skogslinden 4 | Margaretagatan 32 m fl | 1900 | Bostad | 712 | 712 | 4 | |||||||
| Falköping | Spettet 1 | Wetterlinsgatan 18 A–C | 1951 | Bostad | 1 308 | 27 | 1 335 | 6 | ||||||
| Falköping | Svanen 24 | Danska vägen 129, 131 | 1970 | Bostad | 1 180 | 1 180 | 5 | |||||||
| Falköping | Trädgårdsmästaren 18 Marknadsgatan 7 A–B | 1971 | Bostad | 1 272 | 20 | 1 292 | 6 | |||||||
| Falköping | Trädgårdsmästaren 19 Högarensgatan 8 A–C | 1900 | Bostad | 1 018 | 1 018 | 5 | ||||||||
| Falköping | Trädgårdsmästaren 22 Marknadsgatan 9, 11 | 1967 | Bostad | 2 020 | 2 020 | 10 | ||||||||
| Falköping | Urd 3 | Odengatan 19 m fl | 1965 | Bostad | 745 | 1 186 | 1 844 | 3 775 | 11 | |||||
| Falköping | Vargen 1 | Wetterlinsgatan 13 C–E | 1955 | Bostad | 1 441 | 1 441 | 7 | |||||||
| Falköping | Vargen 2 | Dotorpsgatan 67 A–B | 1956 | Bostad | 1 163 | 43 | 1 206 | 6 | ||||||
| Falköping | Vargen 3 | Wetterlinsgatan 13 F–H | 1955 | Bostad | 242 | 832 | 1 074 | 5 | ||||||
| Falköping | Vargen 4 | Wetterlinsgatan 11 G–H | 1957 | Bostad | 1 130 | 521 | 1 651 | 6 | ||||||
| Falköping | Vargen 5 | Wetterlinsgatan 11 A–B | 1956 | Bostad | 1 086 | 357 | 1 443 | 6 | ||||||
| Falköping | Vargen 6 & 8 | Wetterlinsgatan 11 C–E | 1956 | Bostad | 1 503 | 23 | 1 526 | 7 | ||||||
| Falköping | Vargen 7 | Wetterlinsgatan 11 F | 1957 | Bostad | 981 | 51 | 1 032 | 5 | ||||||
| Falköping | Vitsippan 2 | Hagbergsgatan 4 | 1958 | Bostad | 532 | 532 | 2 | |||||||
| Göteborg | Askim 243:20 | Askims torg 4–6 | 1972 | Kontor | 1 923 | 638 | 553 | 1 251 | 39 | 4 404 | 25 |
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| forts. Region Göteborg/Väst | ||||||||||||||
| Göteborg | Backa 171:3 | Backavägen 1 | 1955 | Handel | 4 417 | 4 417 | 50 | |||||||
| Göteborg | Backa 21:14 | Exportgatan 47 B | 1989 | Övrigt | 564 | 0 | 1 834 | 108 | 2 506 | 11 | ||||
| Göteborg | Bagaregården 5:8 | Kungälvsgatan 6 C–D | 1929 | Bostad | 584 | 584 | 8 | |||||||
| Göteborg | Bagaregården 5:9 | Kungälvsgatan 6 A–B | 1929 | Bostad | 581 | 581 | 8 | |||||||
| Göteborg | Bergsjön 34:1 | Atmosfärsgatan 1–47 | 1967-1970 Bostad | 198 | 281 | 22 188 | 22 667 | 103 | ||||||
| Göteborg | Bergsjön 9:6 | Kosmosgatan/Zenitgatan | 1967-1970 Bostad | 3 710 | 239 | 370 | 41 610 | 45 929 | 200 | |||||
| Göteborg | Biskopsgården 7:1-7:3 m fl |
Långströmsgatan 2–52 m fl | 1967 | Bostad | Ja | 1 192 | 639 | 520 | 42 756 | 45 107 | 212 | |||
| Göteborg | Brämaregården 60:3 | Virveltorget 6 m fl | 1969 | Kontor | Ja | 2 415 | 737 | 3 152 | 14 | |||||
| Göteborg | Brämaregården 72:4 | Brämaregatan 15 m fl | 1958 | Kontor | Ja | 2 492 | 889 | 42 | 11 | 3 434 | 22 | |||
| Göteborg | Bur 134:1 | Oxholmsgatan 28 | 1989 | Bostad | 302 | 302 | — | |||||||
| Göteborg | Bö 93:2 | Sofierogatan 1 | 1940 | Kontor | 8 417 | 472 | 316 | 9 205 | 81 | |||||
| Göteborg | Gamlestaden 25:11 | Marieholmsgatan 4 m fl | 1990 | Kontor | Ja | 3 318 | 681 | 3 999 | 24 | |||||
| Göteborg | Gamlestaden 26:13 | Vassgatan 3 | 1988 | Kontor | Ja | 5 431 | 5 110 | 3 530 | 14 071 | 72 | ||||
| Göteborg | Gullbergsvass 11:2 | Gullbergs Strandgata 38, 40 | 1977 | Övrigt | Ja | 5 865 | 5 865 | 24 | ||||||
| Göteborg | Gårda 15:1 | Fabriksgatan 7, 9 | 2001 | Kontor | 7 158 | 207 | 511 | 7 876 | 122 | |||||
| Göteborg | Gårda 15:1 | Drakegatan 2–4 | 1937 | Bostad | 1 655 | 87 | 6 717 | 8 459 | 150 | |||||
| Göteborg | Högsbo 1:1 | J A Wettergrens gata 7 | 1967 | Kontor | 11 129 | 3 836 | 286 | 15 251 | 60 | |||||
| Göteborg | Högsbo 11:10 | Victor Hasselblads gata 8 | 1982 | Kontor | 4 050 | 4 050 | 18 | |||||||
| Göteborg | Högsbo 38:17 | Sisjö Kullegata 5, 7 | 1986 | Kontor | 1 680 | 1 680 | 12 | |||||||
| Göteborg | Högsbo 38:20 | Sisjö Kullegata 6 | 1989 | Kontor | 2 068 | 792 | 2 860 | 19 | ||||||
| Göteborg | Högsbo 38:8 | Sisjö Kullegata 8 | 1990 | Kontor | 4 138 | 2 948 | 7 086 | 41 | ||||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 14:1 | Södra Hamngatan 2 | 1929 | Handel | 2 637 | 2 190 | 4 827 | 80 | ||||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 15:3 | Drottninggatan 30 m fl | 1930 | Kontor | 3 847 | 379 | 169 | 4 395 | 86 | |||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 19:6 | Drottninggatan 35 | 1929 | Kontor | 525 | 597 | 1 122 | 17 | ||||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 33:7 | Magasinsgatan 26 | 1929 | Kontor | 2 189 | 897 | 258 | 387 | 3 731 | 46 | ||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 36:4 | Kaserntorget 11 A | 1900 | Kontor | 2 455 | 10 | 9 414 | 4 851 | 16 730 | — | ||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 4:2 | Östra Larmgatan 16 m fl | 1929 | Kontor | 2 068 | 630 | 62 | 1 001 | 3 761 | 61 | ||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 4:4 | Lilla Kungsgatan 3 m fl | 1929 | Kontor | 5 819 | 5 819 | 68 | |||||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 54:9 | Lilla Torget 4 | 1929 | Kontor | 836 | 836 | 14 | |||||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 58:6 | Kyrkogatan 9 | 1900 | Handel | 1 815 | 230 | 20 | 2 728 | 4 793 | 106 | ||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 8:1 | Östra Hamngatan 46–48 m fl | 1850 | Handel | 1 540 | 1 629 | 36 | 3 205 | 110 | |||||
| Göteborg | Inom Vallgraven 8:20 | Kyrkogatan 33 | 1940 | Handel | 803 | 803 | 17 | |||||||
| Göteborg | Järnbrott 145:6 | Svängrumsgatan 45–57 | 1900 | Bostad | 3 844 | 13 | 3 857 | 29 | ||||||
| Göteborg | Kobbegården 6:725 | Datavägen 12 A | 1988 | Kontor | 3 388 | 3 388 | 22 | |||||||
| Göteborg | Kålltorp 36:7 | Solrosgatan 13 A | 1935 | Bostad | 769 | 105 | 874 | 11 | ||||||
| Göteborg | Kålltorp 39:1 | Råstensgatan 2 A–C m fl | 1936 | Bostad | 791 | 791 | 10 | |||||||
| Göteborg | Lindholmen 39:2 | Lindholmspiren 4 | 2013 | Övrigt | 13 299 | 13 299 | 51 | |||||||
| Göteborg | Lorensberg 46:1 | Teatergatan 4 m fl | 1929 | Handel | 299 | 1 288 | 42 | 326 | 1 955 | 30 | ||||
| Göteborg | Lorensberg 46:10 | Kungsportsavenyn 17 m fl | 1944 | Kontor | 983 | 572 | 1 555 | 32 | ||||||
| Göteborg | Lorensberg 46:11 | Vasagatan 52 m fl | 1929 | Handel | 1 203 | 1 203 | 19 | |||||||
| Göteborg | Lorensberg 46:12 | Kungsportsavenyn 11, 13 m fl | 1929 | Handel | 2 394 | 2 394 | 55 | |||||||
| Göteborg | Lorensberg 46:5 | Kungsportsavenyn 7 | 1929 | Handel | 201 | 766 | 967 | 20 | ||||||
| Göteborg | Lorensberg 46:6 | Kungsportsavenyn 9 | 1950 | Handel | 1 176 | 1 176 | 31 | |||||||
| Göteborg | Olskroken 10:5 | Olskroksgatan 30 | 1900 | Kontor | 3 034 | 1 477 | 4 511 | — | ||||||
| Göteborg | Olskroken 25:11 | Falkgatan 7 | 1900 | Övrigt | 1 969 | 292 | 2 261 | — | ||||||
| Göteborg | Rud 8:10 | Munspelsgatan/ Speldosegatan/Tamburingatan |
1962-1963 Bostad | 1 014 | 430 | 43 673 | 10 | 45 127 | 331 | |||||
| Göteborg | Sannegården 25:1 | Säterigatan 20 | 1971 | Övrigt | 782 | 2 685 | 3 467 | 18 | ||||||
| Göteborg | Sannegården 28:5 | Sjöporten 1–5 m fl | 1945 | Kontor | 1 230 | 307 | 1 537 | 23 | ||||||
| Göteborg | Tingstadsvassen 3:6 | Motorgatan 1 m fl | 1900 | Handel | 64 | 3 493 | 230 | 7 | 3 794 | 77 | ||||
| Göteborg | Torslanda 153:1 | Mossfyndsgatan 15 | 1989 | Bostad | Ja | 362 | 362 | — | ||||||
| Göteborg | Torslanda 155:3 | Mossfyndsgatan 10 | 1989 | Bostad | Ja | 300 | 300 | — | ||||||
| Göteborg | Torslanda 95:1 | Torslanda torg 1–4 | 1973 | Handel | 244 | 4 578 | 16 | 871 | 968 | 6 677 | 48 | |||
| Göteborg | Utby 39:11 | Västra Tvärskedet 3 | 1990 | Bostad | 116 | 351 | 467 | — | ||||||
| Kungälv | Klocktornet 36 | Västra gatan 57–61 | 1972 | Handel | 3 351 | 423 | 3 774 | 28 | ||||||
| Kungälv | Krabbetornet 1&35 | Västra Gatan 84–88, 90, 92 | 1961 | Handel | 213 | 840 | 430 | 1 483 | 12 | |||||
| Kungälv | Nedre Platt 1 | Östra Gatan 1 | Övrigt | — | — | |||||||||
| Kungälv | Rhodin 19 | Strandgatan 77–79 m fl | 1967 | Handel | 2 822 | 10 | 7 | 2 839 | 27 | |||||
| Kungälv | Skomakaren 10 | Triogatan 5 | 1988 | Kontor | 1 781 | 478 | 79 | 1 474 | 312 | 4 124 | 31 | |||
| Kungälv | Slottsträdgården 5 | Gamla torget 2 m fl | 1958 | Övrigt | 6 100 | 6 100 | 26 | |||||||
| Lerum | Floda 3:121 | Gamla Vägen 26–32 A–D | 1991 | Bostad | 1 016 | 1 016 | 11 | |||||||
| Lerum | Lerum 43:21 | Skattegårdsbacken 6–38 | 1991 | Bostad | 1 383 | 1 383 | 3 | |||||||
| Lerum | Torp 1:328 | Lindvägen 34 A–F | 1900 | Bostad | 428 | 11 | 439 | 4 | ||||||
| Mariestad | Enen 23 | Stockholmsvägen 11, 16, 18, 20 | 1900 | Handel | 3 889 | 1 952 | 5 841 | 40 | ||||||
| Mariestad | Furan 11 | Stockholmsvägen 23 | 1962 | Bostad | 121 | 1 620 | 637 | 2 378 | 32 | |||||
| Mariestad | Furan 12 | Stockholmsvägen 25 | 1962 | Bostad | 4 254 | 4 254 | — | |||||||
| Mariestad | Fårtickan 1 | Bergsgatan 20–34 | 1967 | Bostad | 4 632 | 4 632 | 24 | |||||||
Förvärv via Bovista under 2013.
Övriga förvärv under 2013.
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighets Kommun beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt Kontor |
Industri/ Handel Lager |
Utbildning/ Vård Hotell |
Bostad | Övrigt | Totalt | |
| forts. Region Göteborg/Väst | ||||||||||
| Mariestad Granen 8 |
Viktoriagatan 20 | 1900 | Övrigt | — | ||||||
| Mariestad Hunden 3 |
Nya Torget 3 | 1965 | Handel | 3 438 264 |
116 | 3 818 | ||||
| Mariestad Murklan 1 |
Bergsgatan 18 m fl | 2005 | Bostad | 12 599 | 12 599 | |||||
| Mariestad Staren 8 |
Nygatan 14 | 1957 | Handel | 355 | 1 621 | 86 | 2 062 | |||
| Mölndal Stockrosen 3 |
Norra Ågatan 38 | 1900 | Kontor | 600 | 5 292 | 190 | 6 082 | |||
| Mölndal Stockrosen 6 |
Norra Ågatan 34 | 1900 | Kontor | 551 | 1 212 252 |
2 015 | ||||
| Mölndal Stockrosen 10 |
Norra Ågatan 26 C | 1900 | Kontor | 1 708 | 53 | 1 761 | ||||
| Skara Almen 4 |
Sankta Annagatan 12 m fl | 1986 | Bostad | 17 | 602 | 90 | 709 | |||
| Skara Aspen 1 |
Malmgatan 9 A–C m fl | 1929 | Bostad | 1 415 | 50 | 1 465 | ||||
| Skara Bisittaren 2 |
Stenåsgatan 4 | 1900 | Bostad | 354 | 354 | |||||
| Skara Bisittaren 6 |
Härlundagatan 41 m fl | 1990 | Bostad | 300 | 300 | |||||
| Skara Boken 38 |
Brinkagatan 2 A–C m fl | 1929 | Bostad | 967 | 967 | |||||
| Skara Bromsen 5 |
Richertsgatan 1 | 1990 | Bostad | 534 | 534 | |||||
| Skara Fjärilen 6 |
Folkungagatan 15 m fl | 1929 | Bostad | 350 | 350 | |||||
| Skara Frigga 4 |
Mariebergsgatan 4 A–B | 1900 | Bostad | 824 | 824 | |||||
| Skara Frigga 5 |
Mariebergsgatan 6 A–B | 1900 | Bostad | 828 | 828 | |||||
| Skara Heimdal 1 |
Hindsbogatan 43 A–B m fl | 1900 | Bostad | 632 | 50 | 682 | ||||
| Skara Heimdal 4 |
Hindsbogatan 37 A–B m fl | 1900 | Bostad | 647 | 25 | |||||
| Skara Plymen 4, 5 |
Vallgatan 36 A–B | 1900 | Bostad | 705 | 705 | |||||
| Skara Rådhuset 40 |
Nicolai Gränd 1–3 m fl | 1900 | Bostad | 198 | 1 905 | 2 103 | ||||
| Skara Sländan 1 |
Borggatan 8 A–C | 1954 | Bostad | 1 434 | ||||||
| Skara Smörberget 2 |
Stenåsgatan 10 | 1900 | Bostad | 410 | ||||||
| Skara Svärdet 11 |
Vallgatan 30 | 1990 | Bostad | 412 | ||||||
| Skara Tallen 7 |
Hindsbogatan 20 | 1937 | Bostad | 852 | ||||||
| Skara Tor 6 |
Marumsgatan 16 | 1900 | Bostad | 312 | 829 | |||||
| Skara Tor 10 |
Hindsbogatan 17 | 1929 | Bostad | 689 | ||||||
| Skara Tyr 1 |
Hindsbogatan 45 A–B m fl | 1947 | Bostad | 623 | 57 | |||||
| Skövde Dagsländan 10 |
Barkvägen 2–32 A–D | 1972 | Bostad | 100 | 22 202 | |||||
| Skövde | Ekoxen 10 | Timmervägen 1–37 | 1974 | Bostad | 1 504 | 180 | 1 429 | 21 395 | 5 352 | |
| Skövde Mellomkvarn 1 |
Mellomkvarnsvägen 2–4 | 1972 | Handel | 10 959 | ||||||
| Skövde Skultorp 1:58 |
Vibogatan 1 | 1978 | Bostad | 904 | 863 57 |
1 405 | 10 959 | |||
| Skövde Skultorp 36:1 |
Klagstorpsvägen 1 A | 1961 | Bostad | 187 | 1 042 | 3 229 1 229 |
||||
| Skövde Smeden 5 |
Petter Heléns gata 2 | 1977 | Kontor | 2 598 | 2 598 | |||||
| Skövde Storängen 13 |
Kåsatorpsvägen 5 | 1992 | Kontor | 2 181 | 60 | 2 241 | ||||
| Tidaholm Ankan 15 |
Norra Kungsvägen 68 A–B | 1900 | Bostad | 248 | ||||||
| Tidaholm | Ankan 16 | Norra Kungsvägen 66 A–B | 1900 | Bostad | 248 | |||||
| Tidaholm Drott 16 |
Norra Kungsvägen 23 A–C, 25 A–C |
1900 | Bostad | 606 | ||||||
| Tidaholm Gimle 3 |
Smedjegatan 6 A–F | 1900 | Bostad | 400 | ||||||
| Tidaholm Linden 4 |
Långgatan 41 A–D | 1900 | Bostad | 324 | ||||||
| Tidaholm Sleipner 23 |
Egnahemsvägen 16 A–F, 18 A–D 1990 | Bostad | 720 | |||||||
| Bostad | 1 732 | 1 732 | ||||||||
| Tidaholm Spoven 16 |
Plånaregatan 2–10 m fl | 1989 | ||||||||
| Tidaholm Thule 3 |
Solkullegatan 11 A–F | 1988 | Bostad | 522 | ||||||
| Tidaholm Tiljan 5 |
Västra Drottningvägen 94 A–C | 1988 | Bostad | 352 | ||||||
| Tidaholm Titanen 12 |
Hörnviksgatan 9 A–D, 11 A–D | 1990 | Bostad | 656 | 522 352 656 224 |
|||||
| Tidaholm Tordyveln 1 & 9 |
Västra Ringvägen 5 A–B | 1900 | Bostad | 224 | ||||||
| Tidaholm Tordyveln 3 |
Västra Ringvägen 1 A–B | 1900 | Bostad | 224 | 224 512 |
|||||
| Tidaholm Tumlaren 1 |
Västra Drottningvägen 64 A–B | 1943 | Bostad | 512 | ||||||
| Trollhättan Hoppet 1 |
Drottninggatan 13 m fl | 1900 | Bostad | 295 | 2 341 | 265 | 2 901 16 253 |
|||
| Trollhättan Oden 7 |
Drottninggatan 25–33 m fl | 1976 | Handel | 13 823 1 014 |
1 416 | |||||
| Plogen 1, 3 | Lantmannavägen 5–47 | 1969 | Bostad | Ja | 333 | 11 156 | ||||
| Plogen 2, 4 | Lantmannavägen 49–107 | 1967 | Bostad | Ja | 10 555 | |||||
| Propellern 7 | Saabvägen 1, 3 | 1995 | Kontor | 4 759 | 9 | |||||
| Sjöfrun 5 | Magasinsgatan 4 A–B m fl | 1900 | Bostad | 193 | 1 367 | 161 | ||||
| Strandpiparen 12 | Slättbergavägen 22 | 1952 | Bostad | 110 | 654 | |||||
| Venus 9 | Österlånggatan 44 m fl | 1900 | Bostad | 1 250 | 475 | 1 594 | ||||
| Verkmästaren 14 | Ekholmsgatan 11 m fl | 1900 | Övrigt | 1 421 | 75 | |||||
| Bagge 7 | Kungsgatan 10 m fl | 1968 | Handel | 1 239 | 1 380 100 |
11 489 10 555 4 768 1 721 3 319 1 496 2 719 9 083 |
||||
| Trollhättan Trollhättan Trollhättan Trollhättan Trollhättan Trollhättan Trollhättan Uddevalla Uddevalla Kålgården 51 |
Kyrkogårdsgatan 4, 6 m fl | 1963 | Övrigt | 1 189 | 890 500 |
294 6 200 |
10 | 15 108 | ||
| Uddevalla Sälghugget 1 Vänersborg Resedan 15 |
Lillbräckegatan 1–27 Kungsgatan 5 m fl |
1972 1900 |
Bostad Bostad |
Ja 1 425 |
239 106 1 168 |
13 338 1 203 |
35 |
| Uthyrbar yta, kvm | |||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
|
| Region Öresund | |||||||||||||||
| DK, Greve | Ventrupparken 6 | Ventrupparken 6 | 1900 | Handel | 4 723 | 4 723 | — | ||||||||
| DK, | Köpenhamn | Staevern Örestad | Robert Jacobsens Vej 81 | 2009 | Bostad | 6 830 | 6 830 | — | |||||||
| DK, | Köpenhamn | Österfaelled Torv | Marskensgade 13 | 1996 | Bostad | 43 500 | 43 500 | — | |||||||
| DK, | Köpenhamn | Sundby Overdrev 1034, 1035, 0955a |
Else Alfelts Vej 89, 91 m fl | — | Bostad | — | — | ||||||||
| Halmstad | Bonden 5 | Skånegatan 59 m fl | 1900 | Övrigt | 6 935 | 140 | 166 | 376 | 7 617 | — | |||||
| Halmstad | Eketånga 24:45 | Rörkullsvägen 7 m fl | 1990 | Kontor | 1 215 | 1 159 | 1 148 | 3 522 | 15 | ||||||
| Halmstad | Flygaren 17 | Svetsaregatan 17 | 1900 | Övrigt | 600 | 600 | — | ||||||||
| Halmstad | Hjärtat 4 | Nygatan 2 m fl | 1987 | Handel | 214 | 1 498 | 597 | 4 | 2 313 | 30 | |||||
| Halmstad | Makrillen 8 | Kungsgatan 5 | 1929 | Övrigt | 305 | 1 840 | 2 145 | 14 | |||||||
| Helsingborg | Amerika Södra 28 | Bryggaregatan 7 m fl | 1950 | Bostad | 501 | 23 | 5 720 | 1 363 | 7 607 | 82 | |||||
| Helsingborg | Skalbaggen 7 | Drakegatan 5 m fl | 1900 | Bostad | 688 | 96 | 784 | 5 | |||||||
| Helsingborg | Skalbaggen 15 | Gustav Adolfs Gata 13 | 1900 | Bostad | 762 | 19 | 781 | 6 | |||||||
| Helsingborg | Skalbaggen 16 | Gustav Adolfs Gata 11 m fl | 1900 | Bostad | 195 | 2 155 | 30 | 2 380 | 18 | ||||||
| Helsingborg | Skalbaggen 17 | Gasverksgatan 34 | 1900 | Bostad | 83 | 712 | 32 | 827 | 6 | ||||||
| Helsingborg | Skalbaggen 18 | Gasverksgatan 36 | 1900 | Bostad | 34 | 818 | 82 | 934 | 6 | ||||||
| Helsingborg | Skalbaggen 19 | Gasverksgatan 38 | 1900 | Bostad | 708 | 72 | 780 | 5 | |||||||
| Helsingborg | Skalbaggen 20 | Gasverksgatan 40 | 1900 | Bostad | 83 | 632 | 109 | 824 | 5 | ||||||
| Helsingborg | Skalbaggen 21 | Gasverksgatan 42 | 1900 | Bostad | 711 | 117 | 828 | 2 | |||||||
| Helsingborg | Skalbaggen 22 | Gasverksgatan 44 A–B m fl | 1900 | Bostad | 143 | 1 905 | 24 | 2 072 | 15 | ||||||
| Helsingborg | Skalbaggen 23 | Gustav Adolfs Gata 17–19 m fl | 1900 | Bostad | 42 | 3 643 | 51 | 3 736 | 24 | ||||||
| Helsingborg | Skalbaggen 24 | Gustav Adolfs Gata 15 | 1900 | Bostad | 2 134 | 2 134 | 17 | ||||||||
| Helsingborg | Verdandi 1 | Bifrostgatan 71–75 m fl | 1929 | Bostad | 62 | 3 763 | 3 825 | 43 | |||||||
| Helsingborg | Württemberg 20 | Gustaf Adolfs Torg 8 | 1937 | Handel | 1 657 | 6 123 | 4 786 | 1 314 | 13 880 | 117 | |||||
| Landskrona | Banér 13 | Skolallén 6 | 1931 | Bostad | 298 | 1 303 | 14 | 1 615 | 8 | ||||||
| Landskrona | Berzelius 12 | S:t Olovsgatan 36 | 1984 | Bostad | 840 | 840 | 4 | ||||||||
| Landskrona | Delfinen 25 | Rönnebergsgatan 10–12 | 1947 | Bostad | 868 | 868 | 5 | ||||||||
| Landskrona | Erik Dahlberg 3 | Östergatan 8/Nygatan 5 | 1905/1985 Bostad | 411 | 364 | 775 | 5 | ||||||||
| Landskrona | Juno 3 | Ödmanssonsgatan 16/ Brockgatan 2 |
1931 | Bostad | 163 | 1 139 | 1 302 | 6 | |||||||
| Landskrona | Juno 37 | Ödmanssonsgatan 28–30/ Bredgatan |
1905/1985 Bostad | 68 | 2 146 | 2 214 | 12 | ||||||||
| Landskrona | Lyckan 1 | Suellsgatan 31 | 1987 | Bostad | 866 | 866 | 5 | ||||||||
| Landskrona | Sankt Göran 12 | Eriksgatan 168/ Vagnmansgatan 2 |
1905 | Bostad | 251 | 894 | 1 145 | 5 | |||||||
| Landskrona | Vildanden 6 | Prästgatan 7 | 1900 | Bostad | 55 | 391 | 446 | 2 | |||||||
| Lund | Dioriten 1 | Brunnsgård m fl | 2001 | Kontor | 3 080 | 3 080 | 36 | ||||||||
| Lund | Lagfarten 1 & 2 | Magistratvägen 10, 12 | 1968 | Kontor | 3 472 | 1 294 | 4 766 | 30 | |||||||
| Lund | Rivan 4 | Åkergränden 14 m fl | 1978 | Handel | 334 | 579 | 318 | 1 231 | 5 | ||||||
| Lund | Rügen 1 | Stralsundsvägen 1–25 | 1900 | Bostad | 3 083 | 3 083 | 41 | ||||||||
| Lund | Rügen 2 | Stralsundsvägen 29–43 | 2006 | Bostad | 5 264 | 528 | 5 792 | 76 | |||||||
| Malmö | Ledebur 15 | Amiralsgatan 20 m fl | 1990 | Kontor | 6 377 | 1 235 | 7 612 | 61 | |||||||
| Malmö | Lejonet 2 | Mäster Johansgatan 14 | 1929 | Kontor | 4 929 | 39 | 68 | 314 | 504 | 5 854 | 112 | ||||
| Malmö | Rosen 9 | Engelbrektsgatan 2 | 1960 | Övrigt | 1 430 | 9 777 | 11 207 | 225 | |||||||
| Malmö | Spinneriet 8 | Baltzarsgatan 20, 22 m fl | 1900 | Kontor | 12 148 | 3 097 | 2 346 | 5 540 | 1 491 | 24 622 | 479 | ||||
| Malmö | Von Conow 54 | Baltzarsgatan 31 | 1964 | Kontor | 9 393 | 3 567 | 579 | 2 584 | 4 751 | 20 874 | 284 | ||||
| Åstorp | Asken 14 | Skolgatan 14 | 1929 | Bostad | 167 | 239 | 47 | 771 | 1 224 | 5 | |||||
| Åstorp | Blåklockan 9 | Fågelsångsgatan 32 A–B | 1966 | Bostad | 808 | 808 | 4 | ||||||||
| Åstorp | Boken 4 | Skolgatan 14–20 m fl | 1956 | Bostad | 264 | 1 302 | 139 | 7 566 | 9 271 | 39 | |||||
| Åstorp | Ekorren 27 | Skolgatan 7 | 1929 | Bostad | 337 | 639 | 976 | 4 | |||||||
| Åstorp | Hyllinge 5:122 | Smedgatan 2 m fl | 1963 | Bostad | 142 | 120 | 7 431 | 152 | 7 845 | 22 | |||||
| Åstorp | Hästhoven 12 | Fabriksgatan 19 A–C m fl | 1960 | Bostad | 455 | 358 | 103 | 2 633 | 3 549 | 14 | |||||
| Åstorp | Kastanjen 16 | Esplanaden 7 m fl | 1972 | Bostad | 1 959 | 833 | 3 412 | 156 | 6 360 | 27 | |||||
| Åstorp | Linden 11 | Nyvångsgatan 1 A | 1961 | Bostad | 1 472 | 1 472 | 3 | ||||||||
| Åstorp | Lotusblomman 15 | Nyvångsgatan 31 | 1961 | Bostad | 340 | 340 | 3 | ||||||||
| Åstorp | Lungörten 1 | Nyvångsgatan 2 A | 1961 | Bostad | 792 | 792 | 4 | ||||||||
| Åstorp | Lärksoppen 10 | Ekebrogatan 111 | 1972 | Bostad | 10 | 8 050 | 165 | 8 225 | 33 | ||||||
| Åstorp | Lärkträdet 10 | Ekebrogatan 1–78 | 1970 | Bostad | 6 107 | 142 | 6 249 | 24 | |||||||
| Åstorp | Moroten 10 | Torggatan 35 A | 1954 | Bostad | 818 | 818 | 4 | ||||||||
| Åstorp | Resedan 1 | Norra Storgatan 10 A–D | 1964 | Bostad | 28 | 1 061 | 1 089 | 5 | |||||||
| Åstorp | Svärdsliljan 7 | Östergatan 16 A | 1958 | Bostad | 457 | 6 457 | 6 914 | 30 | |||||||
| Åstorp | Tranan 1 | Fjällvägen 10–12 | 1991 | Bostad | 3 805 | 3 805 | 21 | ||||||||
| Totalt Öresund | 52 946 | 23 517 | 9 974 | 1 317 17 157 | 151 685 | 13 975 | 270 571 | 2 051 |
Förvärv via Bovista under 2013.
Övriga förvärv under 2013.
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighets beteckning |
Adress | Byggår | Fastighets kategori |
Tomt rätt |
Kontor | Handel | Industri/ Lager |
Utbildning/ Vård |
Hotell | Bostad | Övrigt | Totalt | Taxerings värde, Mkr |
| Region Öst | ||||||||||||||
| Arboga | Gesällen 15 | Storgatan 61 | 1958/1972 Bostad | 436 | 202 | 5 048 | 5 686 | 18 | ||||||
| Arboga | Getingen 1 | Västermovägen 19–25 | 1968 | Bostad | 9 515 | 9 515 | 30 | |||||||
| Arboga | Hjulmakaren 25 | Vikingagatan 4 A–C | 1977 | Bostad | 3 497 | 3 497 | 14 | |||||||
| Arboga | Ringsborg 1 | Kapellgatan 29 | 1983 | Kontor | 1 488 | 1 488 | 5 | |||||||
| Arboga | Riskan 1 | Österled 26 | 1963 | Bostad | 283 | 3 846 | 4 129 | 15 | ||||||
| Arboga | Vilsta 10 | Lundborgesplanaden 12 A–I | 1964 | Bostad | 59 | 8 264 | 8 323 | 31 | ||||||
| Arboga Arboga |
Vilsta 21 Vilsta 9 |
Lundborgesplanaden 8 A – 10 B Lundborgesplanaden 2 A–6 B |
1970 1960 |
Bostad Bostad |
200 | 835 | 46 | 6 532 7 439 |
6 532 8 520 |
24 30 |
||||
| Finspång | Hårstorp 4:7 | Norrköpingsvägen 30 | 1970 | Kontor | 1 732 | 230 | 1 962 | 5 | ||||||
| Finspång | Kalkugnen 3 | Kalkugnvägen 1 | 1968 | Handel | 1 296 | 2 063 | 3 359 | 12 | ||||||
| Finspång | Kjusorna 12 | Stora Allén 24–26 | 1962 | Bostad | 735 | 641 | 82 | 2 231 | 3 689 | 12 | ||||
| Finspång | Klubben 5 & | Kraftkärrsvägen 1, 3 | 1966 | Bostad | 50 | 4 673 | 4 723 | 20 | ||||||
| Generatorn 2 | ||||||||||||||
| Finspång | Klubben 6 | Östermalmsvägen 29 | 1963 | Bostad | 3 448 | 3 448 | 13 | |||||||
| Finspång | Kuggväxeln 7 & 8 | Östermalmsvägen 30–32 | 1957/1959 Bostad | 300 | 81 | 251 | 10 482 | 11 114 | 41 | |||||
| Finspång Finspång |
Köpmannen 3 Köpmannen 6 |
Bergslagsvägen 6 Vallonvägen 15 |
1930 1981 |
Handel Kontor |
4 514 | 740 117 |
140 | 551 | 50 | 1 291 4 821 |
4 22 |
|||
| Finspång | Lodet 1 | Kanalgatan 9 | 1956 | Bostad | 18 | 1 710 | 1 728 | 7 | ||||||
| Finspång | Luntan 1 | Kanalgatan 11–13 | 1954 | Bostad | 1 378 | 1 378 | 5 | |||||||
| Finspång | Manan 1 & 2 | Kalugnsvägen 10 | 1957/1966 Bostad | 575 | 2 577 | 3 152 | 12 | |||||||
| Finspång | Manteln 9 | Gröna vägen 25–27 | 1955 | Bostad | 75 | 1 644 | 1 719 | 6 | ||||||
| Finspång | Murklan 1 | Norra Storängsvägen 38–40 | 1958 | Bostad | 164 | 3 556 | 3 720 | 13 | ||||||
| Finspång | Ringugnen 1 & Lervagnen 1 |
Östermalmsvägen 36–44 | 1965 | Bostad | 386 | 8 641 | 9 027 | 33 | ||||||
| Finspång | Soldaten 10 | Bergslagsvägen 41–43 | 1970 | Bostad | 257 | 178 | 2 673 | 3 108 | 14 | |||||
| Finspång | Trasten 7 | Kraftkärrsvägen 15–19 | 1956 | Bostad | 3 880 | 3 880 | 15 | |||||||
| Finspång | Vinkelhaken 4 | Bergslagsvägen 9 | 1969 | Handel | 3 586 | 255 | 16 | 3 857 | 15 | |||||
| Gotland | Soldaten 1 | Volontärsgatan 1–226 | 1900 | Bostad | 3 315 | 3 315 | 32 | |||||||
| Gotland Hjo |
Vibble 1:457 Norr 5:8 |
Tvinnaregatan 1–263 Karlsborgsvägen 8–36 |
1989 1929 |
Bostad Bostad |
1 000 | 7 741 2 270 |
7 741 3 270 |
51 11 |
||||||
| Jönköping | Björnen 6 | Tormenåsgatan 15 | 1991 | Kontor | 773 | 176 | 949 | 6 | ||||||
| Jönköping | Hålan 6:2 | Bågvägen 1–46 | 1900 | Bostad | 9 968 | 9 968 | 47 | |||||||
| Jönköping | Lejoninnan 10 | Nygatan 2–6 | 1965 | Bostad | 11 147 | 11 147 | 80 | |||||||
| Jönköping | Mjälaryd 3:300 | Mickels väg 10, 12, 13, 15 | 1900 | Bostad | 2 611 | 337 | 2 948 | 17 | ||||||
| Jönköping | Tigern 7 | Backgatan 2, 4 | 1900 | Bostad | 5 985 | 5 985 | 47 | |||||||
| Köping | Disa 1 | Torggatan 11 m fl | 1894 | Bostad | 662 | 924 | 1 586 | 7 | ||||||
| Köping Köping |
Fenja 10 Freja 3 |
Östra Långgatan 3 m fl Stora Gatan 6 A–B |
1965 1979 |
Handel Bostad |
1 473 | 2 073 416 |
1 169 1 324 |
578 | 5 293 1 740 |
16 8 |
||||
| Köping | Freja 11 | Stora Gatan 8 m fl | 1909 | Bostad | 124 | 876 | 1 612 | 69 | 2 681 | 11 | ||||
| Köping | Immanuel 2 | Tunadalsgatan 28–34 | 1965 | Bostad | 120 | 11 131 | 273 | 11 524 | 45 | |||||
| Köping | Inga 1 | Sankt Olovsgatan 52, 54, 56 | 1945 | Bostad | 177 | 97 | 2 271 | 179 | 2 724 | 12 | ||||
| Köping | Tunadal 6-8 | Tunadalsgatan 6 m fl | 1973 | Bostad | 330 | 8 226 | 990 | 9 546 | 46 | |||||
| Norrköping | Gärdet 1 | Rågången 71, 73 | 1900 | Bostad | 491 | 4 609 | 5 100 | 33 | ||||||
| Norrköping | Kullerstads-Åby 2:48 | Bergslagsvägen 32 | 1962 | Bostad | 75 | 723 | 608 | 1 406 | 5 | |||||
| Norrköping | Kullerstads-Åby 3:7 | Eskilsvägen 6 | 1954 | Bostad | 258 | 404 | 662 | 3 | ||||||
| Norrköping Norrköping |
Lammet 2 Lokatten 12 |
Kungstorget 2 m fl Hospitalgatan 9, 11 m fl |
1948 1992 |
Bostad Bostad |
173 1 693 |
1 950 380 |
2 405 5 364 |
34 531 |
4 562 7 968 |
27 69 |
||||
| Norrköping | Planket 20 | Bråddgatan 54 | 1983 | Bostad | 1 139 | 1 139 | 10 | |||||||
| Norrköping | Planket 23 | Plankgatan 46 | 1940 | Bostad | 25 | 60 | 940 | 600 | 1 625 | 9 | ||||
| Norrköping | Prinsen 18 | Hospitalgatan 42–52 m fl | 1967 | Bostad | 30 | 9 558 | 5 | 9 593 | 79 | |||||
| Norrköping | Sprutan 8 | Gamla Rådstugugatan 52 m fl | 1940 | Bostad | 346 | 1 318 | 92 | 1 756 | 13 | |||||
| Norrköping | Stenhuggaren 25 | Sandgatan 28 | 1960 | Bostad | 2 914 | 2 914 | 23 | |||||||
| Norrköping | Storgatan 10 | Drottninggatan 10–12 | 1908 | Bostad | 484 | 1 213 | 688 | 2 385 | 14 | |||||
| Norrköping Norrköping |
Storgatan 9 Stävan 2 |
Drottninggatan 14 m fl Rösgången 32 |
1985 1959 |
Bostad Bostad |
Ja | 252 | 355 | 5 968 3 639 |
231 | 6 806 3 639 |
58 25 |
|||
| Norrköping | Tullhuset 1 | Gamla Rådstugugatan 11 m fl | 1907 | Bostad | 273 | 1 320 | 1 593 | 13 | ||||||
| Tranås | Bågskytten 4 | Grännavägen 21 | 1949 | Bostad | 478 | 478 | 2 | |||||||
| Tranås | Bågskytten 5 | Stjärngatan 13 A | 1991 | Bostad | 500 | 500 | 3 | |||||||
| Tranås | Falkberget 24 | Mjölbyvägen 1 m fl | 1969 | Bostad | 1 017 | 70 | 1 087 | 5 | ||||||
| Tranås | Flundran 2 | Granitgatan 2 | 1966 | Övrigt | — | 1 | ||||||||
| Tranås | Forellen 3 | Beckhemsvägen 22–32 | 1972 | Bostad | 5 577 | 125 | 5 702 | 21 | ||||||
| Tranås | Forellen 4 | Beckhemsvägen 21 A–B | 1900 | Övrigt | 150 | 250 | 400 | — | ||||||
| Tranås Tranås |
Forellen 5 Gäddan 2 |
Beckhemsvägen 14–20 Beckhemsvägen 2 A–F |
1971 1966 |
Bostad Bostad |
348 | 6 019 3 402 |
10 | 6 377 3 402 |
22 13 |
|||||
| Tranås | Jupiter 17 | Tingvägen 20 A–F m fl | 1988 | Bostad | 476 | 476 | 2 | |||||||
| Tranås | Kometen 10 | Nämndemansgatan 6, 8 | 1944 | Bostad | 708 | 708 | 3 | |||||||
| Tranås | Kullen 1 | Västra vägen 7 A | 1946 | Bostad | 670 | 34 | 704 | 3 | ||||||
| Tranås | Laxen 2 | Beckhemsvägen 4, 6, 8, 10 | 1967 | Bostad | 324 | 9 161 | 308 | 9 793 | 34 | |||||
| Tranås | Laxen 3 | Beckhemsvägen 8 | 1973 | Övrigt | 575 | 575 | 1 | |||||||
| Tranås | Lejonet 5 | Sveagatan 4 A–E | 1940 | Bostad | 1 279 | 35 | 1 314 | 7 | ||||||
| Tranås | Lindkullen 11 | Majorsgatan 18 | 1929 | Bostad | 814 | 814 | 3 | |||||||
| Tranås | Lindkullen 12 | Majorsgatan 20 | 1949 | Bostad | 943 | 128 | 1 071 | 4 |
| Fastighets Fastighets Tomt Industri/ Utbildning/ Taxerings Kommun beteckning Adress Byggår kategori rätt Kontor Handel Lager Vård Hotell Bostad Övrigt Totalt värde, Mkr forts. Region Öst Tranås Lindkullen 13 Majorsgatan 22 1946 Bostad 999 10 1 009 4 Tranås Nordstjärnan 7 Storgatan 38 m fl 1965 Bostad 265 966 1 504 216 2 951 11 Tranås Norra Gyllenfors 9 Torget 3 m fl 1950 Bostad 369 4 938 30 5 658 35 11 030 59 Tranås Oden 12 Storgatan 43 1992 Bostad 367 1 213 1 997 110 3 687 19 Tranås Sutaren 2 Beckhemsvägen 12 A–I 1968 Bostad 496 2 752 551 3 799 13 Tranås Södra Framnäs 20 Framnäsgatan 2 A–F 1984 Bostad 402 402 1 Tranås Tigern 14 Götgatan 29, 31 1960 Bostad 736 736 3 Tranås Tjädern 23 Framnäsgatan 1 A–K m fl 1983 Bostad 684 684 4 Tranås Tornsvalan 3 Östra Järnvägsgatan 1, 3 1985 Bostad 2 073 10 2 083 11 Tranås Västermalm 23 Storgatan 15, 17, 19, 21 m fl 1955 Bostad 2 560 2 913 1 181 6 654 25 Tranås Öringen 1 Granitgatan 5, 7, 9 1971 Bostad 3 040 3 040 13 Töreboda Advokaten 1 Norra Torggatan 7 1985 Handel Ja 1 286 842 2 128 7 Töreboda Byggmästaren 5 Norra Torggatan 10 1929/1992 Bostad 239 1 142 1 381 4 Töreboda Plåtslagaren 9 Stora Bergsgatan 4 A–B 1947–48/ Bostad 1 849 1 849 5 1992 Töreboda Rönnen 11 Stora Bergsgatan 20 A–B 1957 Bostad 217 822 1 039 2 Töreboda Sotaren 12 Vadsbogatan 10 A–12 B 1947 Bostad 976 976 3 Västerås Fältmössan 1/ Vapenrocken 1 Rönnbergagatan 1–39, 10–36 1963/1965 Bostad 486 105 38 33 525 2 34 156 193 Västerås Klockarkärleken 2 Rönnbergagatan 4–8 1962 Bostad 120 5 778 5 898 33 Västerås Rödklinten 2 Bangatan 15–19 1957 Bostad 110 160 0 7 003 7 273 40 Västerås Vallmon 6 Bangatan 1 A–11 B 1968/1979 Bostad 32 13 914 13 946 78 Åtvidaberg Edberga 1 Åkervägen 5–7, Bondegatan 8 1966 Bostad 155 57 5 360 5 572 21 22 261 28 440 1 884 328 017 8 323 388 925 1 905 Totalt Öst Region Norr Gävle Holmsund 11:1 mfl Korsnäsvägen 108 m fl 1958 Bostad 1 200 260 1 460 3 Gävle Holmsund 7:6 Holmsundsvägen 7, 17–29 1900 Bostad 2 948 2 948 10 Gävle Kastet 8:1, 12:1 m fl Forskarvägen 27 m fl 1929 Bostad 1 271 104 12 467 1 781 15 623 45 Gävle Lillhagen 5:3 Torkarvägen 2–14 1958 Bostad 0 0 2 871 2 871 10 Gävle Norr 18:6 Nygatan 37–39 m fl 1900 Bostad 42 408 2 641 385 3 476 30 Gävle Norr 27:2 Stora Esplanadgatan 9 m fl 1920 Bostad 127 480 2 185 40 2 832 23 Gävle Söder 58:7 Södra Kungsgatan 44 m fl 1969 Bostad 289 941 252 2 004 3 486 23 Gävle Sörby 10:9 Falkvägen 5 A–B 1994 Bostad 512 512 4 Karlstad Anden 9 Åttkantslunden 1 A–B, 3 A–B 1983 Bostad 1 472 20 1 492 13 Karlstad Braxen 34 Östra Kanalgatan 8 m fl 1944 Bostad 321 1 198 521 2 040 13 Karlstad Druvan 1 Drottninggatan 22 m fl 1929 Bostad 459 1 443 681 2 583 30 Karlstad Ekorren 9 Sandbäcksgatan 5 m fl 1929 Bostad 715 46 1 811 2 572 18 Karlstad Furan 5 Gillbergsgatan 3 A–D 1951 Bostad 119 1 710 1 829 16 Karlstad Furan 7 Jössegatan 3 A–B 1968 Bostad 925 97 1 022 9 Karlstad Granatkastaren 4 Artillerigatan 1–5 1945 Bostad 748 748 6 Karlstad Gruvan 12 Västra Kanalgatan 3 1991 Bostad 126 2 525 2 651 25 Karlstad Gruvan 2 Östra Kyrkogatan 4 1929 Bostad 1 064 102 1 166 10 Karlstad Grävlingen 3 Sundbergsgatan 20 m fl 1929 Bostad 138 1 030 1 168 10 Karlstad Pilbågen 1 Sandelsgatan 2, 4, 6, 8 1942 Bostad 2 184 2 184 16 Karlstad Registratorn 1 Norra Allén 26 A–B 1900 Bostad 502 56 558 4 Karlstad Registratorn 8 Norra Allén 30 A–B 1900 Bostad 456 61 517 4 Karlstad Registratorn 9 Norra Allén 28 1900 Bostad 100 466 29 595 4 Karlstad Spiran 1-6 Lignellsgatan 1 m fl 1940 Bostad 95 4 456 59 4 610 40 Karlstad Trätälja 11 Drottninggatan 37 m fl 1959 Bostad 259 4 567 35 4 861 42 Karlstad Tusenskönan 1 Älvdalsgatan 8 A–C 1950 Bostad Ja 69 1 288 1 357 12 Karlstad Väduren 3 Rudsvägen 1 A–D 1942 Bostad 1 344 24 1 368 12 Sundsvall Aeolus 1 Nybrogatan 19 m fl 1900 Bostad 89 501 872 1 462 8 Sundsvall Bredsand 1:13 Appelbergsvägen 3 Övrigt — — Sundsvall Bredsand 1:14 Appelbergsvägen 4 Övrigt — — Sundsvall Bredsand 1:3 mfl Appelbergsvägen 1 A–B 1900 Bostad 7 127 82 7 209 21 Sundsvall Bredsand 1:4 mfl Appelbergsvägen 14–18 1900 Bostad 4 479 4 479 12 Sundsvall Dingersjö 28:27 mfl Appelbergsvägen 26–32 m fl 1900 Bostad 9 464 50 9 514 27 Sundsvall Dingersjö 3:131 m fl Bergsvägen 3 A–J 1900 Bostad 20 176 5 077 25 253 52 Sundsvall Dingersjö 3:135 Bergsvägen 1 m fl 1954 Övrigt 286 1 391 1 677 2 Sundsvall Fliten 10 Skolhusallén 9 1900 Kontor 3 125 36 3 161 25 Sundsvall Fliten 11 Rådhusgatan 39 A–B m fl 1900 Bostad 272 3 371 3 643 29 Sundsvall Kvissle 2:53 & 2:43 Affärsgatan 26 A–D 1900 Bostad 1 468 1 468 3 Sundsvall Kvissle 22:2 & 39:1 Affärsgatan 22–24 m fl 1900 Bostad 192 137 6 311 45 6 685 15 Sundsvall Lagmannen 10 Esplanaden 18–22 m fl 1900 Bostad 757 240 70 3 980 1 099 6 146 32 Nolby 1:48, 40:1, Sundsvall 1:108 Skolgatan 4 1900 Bostad 1 070 4 079 766 5 915 15 Sundsvall Nolby 3:268 Brovägen 9 1900 Bostad 997 997 3 Sundsvall Nolby 40:2 Affärsgatan 18 A–C 1900 Bostad 866 2 166 207 3 239 8 Sundsvall Nolby 41:3 & 37:1 Affärsgatan 14 A–H, 16 A–N 1900 Bostad 1 006 5 328 43 6 377 16 Totalt Norr 8 049 6 601 322 125 835 12 947 153 754 700 Totalt Fastighets AB Balder 399 932 175 897 84 251 49 946 60 977 1 120 096 77 561 1 968 660 13 768 |
Uthyrbar yta, kvm | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Förvärv via Bovista under 2013.
Resultat efter skatt reducerat med preferensaktieutdelning för perioden i förhållande till genomsnittligt eget kapital efter avräkning av preferenskapitalet. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats till helårsbasis, med undantag för värdeförändringar, utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Resultat före skatt med tillägg av finansnetto i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats till helårsbasis, med undantag för värdeförändringar, utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
Räntebärande skulder med direkt eller indirekt pant i fastigheter i förhållande till fastigheternas verkliga värde.
Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar och övriga intäkter/kostnader. Återläggning sker även av värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag.
Årsgenomsnitt av en femårig statsobligation.
Resultat före skatt med återläggning av finansnetto, värdeförändringar samt värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag, i förhållande till finansnettot.
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital.
Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande i förhållande till balansomslutningen vid periodens slut.
Eget kapital efter avräkning av preferenskapitalet i förhållande till antalet utestående stamaktier vid periodens slut.
Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens genomsnittliga emissionskurs om 287,70 kr per aktie.
Förvaltningsresultatet reducerat med preferensaktieutdelning för perioden i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier.
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antal aktier som emitterats under perioden viktat med antal dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar under perioden.
Preferenskapital uppgår till genomsnittlig emissionskurs om 287,70 kr per preferensaktie.
Eget kapital per stamaktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning.
Resultat hänförligt till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktieutdelning för perioden.
Beräknat driftsöverskott på årsbasis i förhållande till fastigheternas verkliga värde vid periodens slut.
Hyresintäkter reducerade med fastighetskostnader.
Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i förhållande till hyresvärde.
Klassas efter fastighetens huvudsakliga användning. Fördelningen görs på kontor, handel, bostäder samt övriga fastigheter. Övriga fastigheter innefattar hotell, utbildning, vård, industri/lager samt blandfastigheter. Den typ av användning som svarar för den största andelen avgör fastighetskategori.
I posten ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, media, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt.
Kontrakterad hyra samt bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter.
| Årsstämma | 7 maj 2014 |
|---|---|
| Delårsrapport jan–mars 2014 |
7 maj 2014 |
| Delårsrapport | 22 augusti 2014 |
jan–juni 2014
Delårsrapport 4 november 2014 jan–sep 2014
jan–dec 2014
Delårsrapport 18 februari 2015
Fastighets AB Balder (publ) www.balder.se · [email protected] · Org.nr 556525-6905
| Huvudkontor | Vasagatan 54 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg · Tel 031-10 95 70 · Fax 031-10 95 99 |
|---|---|
| Områdeskontor | |
| Stockholm | Drottninggatan 108 · 113 60 Stockholm · Tel 08-735 37 70 · Fax 08-735 37 79 |
| Vårby Allé 14 · 143 40 Vårby · Tel 08-721 16 50 · Fax 08-710 22 70 | |
| Göteborg/Väst | Wetterlinsgatan 11G · 521 34 Falköping · Tel 0515-145 15 · Fax 0515-71 12 18 |
| Timmervägen 9A · 541 64 Skövde · Tel 0500-43 64 44 · Fax 0500-42 84 78 | |
| Vasagatan 54 · Box 53 121 · 400 15 Göteborg · Tel 031-10 95 70 · Fax 031-10 95 99 | |
| Öst | Hospitalsgatan 11 · 602 27 Norrköping · Tel 011-15 88 90 · Fax 011-12 53 05 |
| Kapellgatan 29A · 732 45 Arboga · Tel 0589-194 50 · Fax 0589-170 45 | |
| Rönnbergagatan 10 · 723 46 Västerås · Tel 021-14 90 98 · Fax 021-83 08 38 | |
| Stora Allén 24–26 · Box 2025 · 612 02 Finspång · Tel 0122-393 90 · Fax 0122-103 41 | |
| Storgatan 51 · 573 32 Tranås · Tel 0140-654 80 · Fax 0140-530 35 | |
| Tunadalsgatan 6 · 731 31 Köping · Tel 0221-377 80 · Fax 0221-132 60 | |
| Öresund | Esplanaden 15 · 265 34 Åstorp · Tel 042-569 40 · Fax 042-569 41 |
| Stora Nygatan 29 · 211 37 Malmö · Tel 040-600 96 50 · Fax 040-600 96 64 | |
| Gustav Adolfs Torg 8 · 252 25 Helsingborg · Tel 042-17 21 30 · Fax 042-14 04 34 | |
| Norr | Forskarvägen 27 · 804 23 Gävle · Tel 026-54 55 80 · Fax 026-51 92 20 |
| Sandbäcksgatan 5 · 653 40 Karlstad · Tel 054-14 81 80 · Fax 054-15 42 55 | |
| Tallvägen 8 · 854 66 Sundsvall · Tel 060-55 47 10 · Fax 060-55 43 38 | |
| Uthyrning | 020-151 151 |
| Kundservice | 0774-49 49 49 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.