Fabege — Annual Report 2021

Mar 7, 2022

Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Vi gör verklighet av visioner – med människan i centrum

*BREEAM-SE är ett internationellt system där certifieringen görs av extern part. Läs mer i CFO-ordet på sidan 66.

Stor ägare med tydlig strategi

Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm med en fastighetsportfölj samlad i kluster. Genom våra fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en mycket god marknadskännedom ger det goda förutsättningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad. Vårt huvudfokus är främst kommersiella fastigheter, men inom koncernen ingår även SHH Bostad, ett fastighetsutvecklingsbolag med fokus på bostäder och samhällsfastigheter.

Fokuserat och hållbart

För oss är en blandad bebyggelse en förutsättning för att skapa trygga, hållbara och attraktiva stadsdelar. Vi investerar i livet mellan husen och tar ansvar för att det finns tillgång till grönområden, restauranger och service. Vi arbetar aktivt med sociala hållbarhetsfrågor och bidrar till Stockholm som en klimatsmart och trygg stad. Alla våra fastigheter och projekt miljöcertifieras enligt BREEAM-SE* och vår finansiering är 99 procent grön.

Lyhörda inför kundens perspektiv

Ett samhälle som förändras i allt snabbare takt kräver lyhörda affärspartners som har styrkan och kraften att ständigt hitta nya lösningar som möter kundernas behov. För oss är det viktigt att ständigt utveckla vårt kunderbjudande. Vårt engagemang sträcker sig bortom förvärv, detaljplaner och avtal. Vi skapar förutsättningar för människor och företag att utvecklas och prestera. Vi ser till hela människan. Hela företaget. Hela området. Hela tiden.

Vi är Fabege

Vi utvecklar attraktiva och hållbara stadsdelar med fokus på främst kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen. Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling, projektutveckling och transaktioner. För oss är det viktigt att vara en närvarande partner som med människan i centrum får företag, platser och vår stad att utvecklas.

Tydlig geografisk koncentration och starkt fokus

Vi driver stadsutveckling på ett begränsat antal delmarknader i Stockholmsområdet, alla med hög tillväxt. Därmed har vi en god marknadskännedom och en effektiv förvaltning. Vårt främsta fokus är kommersiella fastigheter kompletterat med bostäder och samhällsfastigheter som tillför värde och attraktivitet i våra områden.

Tre skäl att investera i Fabege

• Stor potential
  Vi har en stor byggrättsportfölj bestående av både kontor och bostäder och den har växt ytterligare genom förvärvet av SHH. Tack vare bland annat en effektiv byggprocess ser vi att det finns en stor potential för att våra investeringar i stadsdelarna kommer att generera substantiella värden.

• Stabilt och grönt
  Vi har en stabil balansräkning och starka nyckeltal. Vi ligger i framkant inom hållbarhet och klimatfrågan är viktig för oss. Vi vill bidra till ökad hälsa, trivsel och trygghet i våra stadsdelar. Samtliga projektfastigheter och förvaltningsfastigheter är hållbarhetscertifierade och i princip hela vår låneportfölj är klassad som grön.

”Vi arbetar aktivt med social hållbarhet och vill bidra till en klimatsmart och trygg stad.”

2 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Vi är Fabege

Om Fabege

Vi är Fabege
2

Fabege 2021
4

Vd-ord
6

Strategi för tillväxt
12

Mål som styr verksamheten
14

Framtidsspaning
16

Stockholms fastighetsmarknad
20

Stockholms kontorsmarknad fortsatt stark
22

Stadsutveckling
24

Våra områden
26

Stockholms innerstad
28

Hammarby Sjöstad
30

Arenastaden
32

Haga Norra
34

Solna Business Park
36

Flemingsberg
38

Bostadsmarknaden
40

Hållbarhet
Hållbarhetsrapport
42

Hållbarhetsramverk
44

Vägen till den hållbara staden
46

Stadsdelar
48

Fastigheter
50

Medarbetare
54

Leverantörskedja
58

Finansiering
60

Kunder
62

Affärsetik
63

Hållbarhetsmål
64

Ekonomisk redovisning
CFO-ord
66

Förvaltningsberättelse
69

Koncernen
86

Moderbolaget
90

Noter
92

Bolagsstyrningsrapport
108

Årsredovisningens undertecknande
122

Revisionsberättelse
123

Hållbarhetsnoter
127

GRI-index
134

Översiktlig granskning av hållbarhetsredovisning
137

Övrig information
Fastighetsbestånd
138

Projekt
141

Fastighetsförteckning
144

Fabegeaktien
151

Femårsöversikt
152

Härledning av nyckeltal
153

Definitioner
154

Årsstämma och anmälan
155

Innehåll
94 st fastigheter
218 st medarbetare
100 % miljöcertifierade fastigheter*
1 247 Tkvm uthyrningsbar yta
778 Tkvm i total byggrätt kontor
675 Tkvm i total byggrätt bostäder
3,4 Mdkr i hyresvärde
83,3 Mdkr i fastighetsvärde

* Avser förvaltnings- och projektportfölj exklusive framtida utvecklingsfastigheter

3

Innehåll

Viktiga händelser

• Årets största kontorsuthyrning gjordes i Flemingsberg där vi ska bygga cirka 20 000 kvadratmeter kontor och labbytor åt Alfa Laval.
• I Flemingsberg tecknade vi avtal med Huddinge kommun om markanvisningsområden på totalt cirka 225 000 kvadratmeter varav 195 000 kvadratmeter avser kommersiella ytor och 30 000 kvadratmeter bostäder.
• Vi gjorde ett strategiskt förvärv av SHH Bostad för 880 Mkr.
• Under året fick vi markanvisningar i Solna, Hammarby Sjöstad samt Flemingsberg om total 264 000 kvm kontor och 40 000 kvm bostäder.
• Två stora uthyrningar gjordes till coworkingaktören Convendum i Stockholms innerstad: 7 600 kvadratmeter på Kungsgatan och 4 400 kvadratmeter på Drottninggatan.
• Vi fick 93 poäng av 100 i GRESB:s (Global Real Estate Sustainability Benchmark) hållbarhetsutvärdering 2021.
• Hela 94 procent av våra medarbetare skulle rekommendera Fabege som arbetsgivare enligt GPTW (Great Place To Work).

Nyckeltal

	2021	2020	Mål
Eget kapital kr per aktie	141	127
EPRA NRV – kr per aktie	171	155
Totalavkastning fastigheter, %	8,7	6,6
Överskottsgrad, %	76	75	75
Soliditet, %	51	52	>35
Belåningsgrad, %	36	35	<50
Skuldkvot, ggr	14,7	13,2	<13
Räntetäckningsgrad, ggr	4,1	4,3	>2,2

Resultat

Fabege 2021

Vi kan se tillbaka på ett starkt år som även kantats av en del utmaningar. Pandemin har påverkat oss precis som övriga samhället, men vi har hanterat den på ett bra sätt. Under året gjorde vi den största kontors uthyrningen i Sverige och ett strategiskt förvärv av SHH Bostad.

Investeringsvolym

Mdkr
| År |
| :--- |
| 2017 |
| 2018 |
| 2019 |
| 2020 |
| 2021 |

0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000

Värdeförändring projekt

Mdkr
| År |
| :--- |
| 2017 |
| 2018 |
| 2019 |
| 2020 |
| 2021 |

0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000

Substansvärde per aktie

EPRA NRV - kr per aktie
| År |
| :--- |
| 2017 |
| 2018 |
| 2019 |
| 2020 |
| 2021 |

0
50
100
150
200

Netto uthyrning

Mkr
| År |
| :--- |
| 2017 |
| 2018 |
| 2019 |
| 2020 |
| 2021 |

-50
0
50
100
150
200
250

4 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Fabege 2021

Alfa Laval valde oss och Flemingsberg

Så sent som i vår kvartalsrapport för tredje kvartalet 2021 skrev jag att Sverige, efter nära 600 dagar av restriktioner, förhoppningsvis var på väg att lämna pandemin bakom sig och återgå till ett mer normalt liv. Det blev ett bakslag med skärpta restriktioner, men nu äntligen har Sverige öppnat upp. Restriktionerna har tagits bort och våra stadsdelar börjar leva igen. Frågan om covid kommer bli ett permanent återkommande fenomen mer likt den årliga influensan eller om det kommer fler bakslag återstår att se. Och vilka de långsiktiga effekterna av pandemin blir för svensk och global ekonomi blir spännande att följa.

Under sensommaren gjordes årets största kontorsuthyrning i Sverige då Alfa Laval valde att flytta sin verksamhet i Tumba till Flemingsberg. Cirka 20 000 kvadratmeter mitt i stadskärnan av nya Flemingsberg blir den nya hemvisten för Alfa Lavals 700 medarbetare och för ett nytt högteknologiskt innovationscenter. Uthyrningen innebär en årlig hyra på cirka 54 miljoner kronor och avtalet sträcker sig över 22 år med beräknat tillträde under andra kvartalet 2025.

– Vi är otroligt glada över affären som utgör ännu en stor och viktig milstolpe i vår resa i Flemingsberg. Den första stora kontors affären är svårast och nu är den pusselbiten på plats, säger Stefan Dahlbo.

Vår investeringskostnad är cirka 740 miljoner kronor exklusive markförvärv.

5

Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Fabege 2021# VD-ord

Vad vi emellertid kan se är att, pandemin till trots, så var 2021 ett bra år, både för oss på Fabege och för många av våra kunder. Vi har mött en aktiv hyresmarknad, fått många förfrågningar, haft en positiv netto-uthyrning, ökade hyresintäkter, ett stärkt driftsnetto och framför allt, en god värdetillväxt i vår fastighetsportfölj. Samtidigt har våra medarbetare gjort fantastiska insatser och tagit ett stort ansvar och jag tror att vi i det avseendet faktiskt är starkare som organisation nu än innan pandemin.

”Det svåraste med att göra bra affärer, det är att avstå från de dåliga.” Simon Spies

Året har även präglats av skenande aktiekurser, rekord- låga räntor och kapital som, nästan hysteriskt, letar avkastning. Det har bland annat lett till att många fastighetsbolag värderas kraftigt över substansvärdet av aktiemarknaden. Det vill säga fastigheterna är mer värda på börsen än var för sig. För oss är det därför extra viktigt att ha fullt fokus på vår affär och det vi kan påverka. Att fortsätta utveckla ett sunt bolag, med bra intjäning, stark finansiell ställning och många möjligheter.

Ett bra år – pandemin till trots

Från fastighetsbolag till stadsutvecklare

6 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

VD-ord

Jag får ofta frågor om möjliga förvärv och om kontorens framtid. Om jag börjar med våra förvärv så har marknaden varit stark och transaktionerna många, i första hand inom bostäder och logistikbyggnader, medan lågavkastande kontorsfastigheter i Stockholm inte har omsatts i någon större utsträckning. Framför allt har det varit och är ont om säljare av centralt belägna fastigheter i Stockholm och Solna och som bekant behövs det både säljare och köpare för att det ska bli affärer. De affärer som gjorts i våra områden har gjorts till väldigt höga nivåer och bygger mer än väl under de värderingar som vi har. Vi har under året varit med och bjudit på ett antal fastigheter och projekt, men inte varit beredda att gå till de nivåer som avslut gjorts på. Vi har därför haft fokus på att fortsätta jobba med våra projekt. Vi ser stora värden i våra framtida projekt och våra aktieägare har, med all rätt, höga förväntningar på långsiktig avkastning. Det utesluter inte att vi är nyfikna på lämpliga objekt. Vi har haft en bra värdestegring under året, där marknadshyrorna har gått upp, våra byggrätter har uppvärderats och vi har arbetat aktivt med våra ränteswappar liksom med återköp av aktier. Vi har resurserna på plats om och när tillfället är det rätta. Jag delar analytikernas tro på en fortsatt stark marknad för kontorsfastigheter i rätt lägen och vi ska finnas med i det spelet. Det finns naturligtvis utmaningar även för 2022. Arbetet för en sänkt vakansgrad och för ett stärkt kassaflöde blir två viktiga fokusområden för oss under året. Vakansgraden på 10 procent i beståndet är för hög, även om en stor del av den utgörs av anpassningar av ytor där hyresgästerna ännu inte flyttat in. Vi vet också att vi får en vakans när Skatteverket flyttar ut ur fastigheten Nöten i Solna Strand i början av 2022. Arbetet med att anpassa den till fler hyresgäster pågår. Jag är dock inte oroad för mer strukturella vakanser vare sig där eller i vårt övriga bestånd. Vi har lokaler i bra kommunikationsnära lägen och vi har även förstärkt vår uthyrningsfunktion för att säkerställa att vi arbetar långsiktigt och konsekvent.

”Tomorrow belongs to those who can hear it coming.” David Bowie

Återigen, när det gäller kontorens vara eller icke vara så är jag som alltid övertygad om att de har en framtid, om än i en annan form. De nya kontoren är inte längre bara en plats man går till för att arbeta, utan en plats för möten och gemenskap, en plats som skapar och håller ihop själen i ett företag. Dagens kontor är långt ifrån de kontor för ämbetsmän som fanns för ett par hundra år sedan och de kontor som kallades ”trälhav” på nittonhundratalet. Dagens kontor handlar om flexibla arbetsplatser, smarta och inspirerande samlingsplatser. Därutöver kan det handla om gemensamma mötesytor som kan nyttjas av alla hyresgäster. Coworking-koncept skapar ytterligare flexibilitet precis som vi också ser coliving växa fram som ett alternativ för boende. Utvecklingen har varit på gång länge och är egentligen inget nytt, men den har drivits på ytterligare av pandemin och av det intresse för delningsekonomin som vi ser växa fram. Vår WAW-lösning, där våra hyres-gäster vid behov kan arbeta från alternativa kontor för att förenkla livspusslet, är ett exempel på hur vi aktivt kan bidra till ett mer hållbart yrkesliv.

”Vi har haft en bra värdestegring under året, marknadshyrorna har gått upp, våra byggrätter har uppvärderats och vi har arbetat aktivt med våra ränteswappar.”

7 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

VD-ord

”Det är ganska kul att göra det omöjliga.” Walt Disney

I slutet av året har vårt förvärv av SHH Bostad AB i oktober väckt uppmärksamhet. För mig innebär förvärvet ett naturligt steg i vår utveckling från fastighetsbolag till en viktig stadsutvecklare. Det är en resa som vi började för ungefär fem år sedan och nu tar vi nästa steg. Vi har under många år haft bostäder i vårt bestånd, men vi har inte fullt ut sett oss själva som stadsutvecklare. Vi har haft bra och framgångsrika samarbeten och joint ventures för att utveckla den delen av beståndet, men har valt att inte gå i främsta ledet. SHH kompletterar vårt kunnande med sin kompetens inom bostäder och samhällsfastigheter och deras projektportfölj passar väl ihop med vår. Det ger oss en genväg in som gör att vi tillsammans kan driva olika projekt, bygga levande och spännande stadsdelar, vara med längre i värdeskapandet och därmed nå en bättre intjäning. Det är sund logik.

”Stockholm, Stockholm stad i världen, Stockholm, Stockholm, världens stad.” Pugh Rogefeldt

Det finns också de som efter förvärvet av SHH undrat om vi nu ändrar strategi och börjar investera i andra delar av Sverige. Men vi fortsätter att leva för Stockholm. Stockholm är huvudstad, eventstad och en naturlig etableringsplats och knutpunkt för affärslivet, men också en plats där vi bor. Huvuddelen av SHH:s framtida projekt finns, liksom våra egna, i Stockholm och våra drygt 90 fastigheter ligger inom en radie av två mil från Stockholms innerstad. Tillsammans har vi byggrätter för 10 000 bostäder, främst i Solna och Flemingsberg. Det är unikt och utöver det passar SHH:s projekt tidsmässigt mycket bra in med våra befintliga. Vi får inte glömma bort att basen för vår nuvarande verksamhet ligger i förvaltningen av våra fastigheter med ett sammanlagt värde på ungefär 83 miljarder kronor. Varje dag måste vi vårda och vidareutveckla vårt bestånd. Det är ett dagligt jobb med många små och stora detaljer, men det är också det som ger resultat. Vi vill vara en bra partner som kan växa och utvecklas med kunderna, som förstår deras affär och som kan stötta dem när det behövs. Som nu under pandemin till exempel. Det handlar ofta om att skapa flexibilitet för våra kunder, både när det gäller lokalstorlek, hur lokalerna kan användas och inte minst kontraktstiderna. Helt enkelt att underlätta kundernas vardag varje dag. Mycket av vårt hållbarhetsarbete sker också på plats ute hos kunderna och hållbarhet är närmast en hygienfaktor idag. Vi måste kunna erbjuda funktionella lokaler i bra fastigheter och i intressanta områden för att vara långsiktigt attraktiva för våra kunder. Och jag är stolt över att säga att vi är bland de bästa i branschen. I slutet av året nådde vi 93 poäng av 100 i GRESB:s (Global Real Estate Sustainability Benchmark) ranking av över 1 200 fastighetsbolag och deras hållbarhetsarbete. I somras invigdes Skandinaviens första nollenergihotell i Arenastaden och i december utsågs det av Sweden Green Building Council till årets BREEAM-byggnad 2021, också något som vi är stolta över. För övrigt har vi, sedan förra årsskiftet, i princip en helt grön finansiering. I juni tecknade vi Nordens första taxonomianpassade lån som uppfyller EU:s föreslagna kriterier för grön finansiering. Arbetet med våra projekt fortsätter. Det finns en

”SHH kompletterar vårt kunnande med sin kompetens inom bostäder och samhällsfastigheter.”

8 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

VD-ord

9 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

VD-ord

fortsatt stark efterfrågan i Arenastaden, där vi bara är halvvägs i vår utveckling och vi fortsätter med färdig-ställandet av Haga Norra. Där har vi inlett etapp två genom uppförandet av kvarter 1, vilket är det första kontorskvarteret i området och som ska vara klart för inflyttning 2024. Kvarteret innehåller även ytterligare bostadskvarter. I början av 2021 flyttade Bilia in i sina nya lokaler och de lägenheter som vi producerar i området har under året mötts av ett stort intresse. I Solna Business Park, som har ett fantastiskt kommuni-kationsläge, fortsätter vi transformationen av knutpunk-ten till en modern stadsdel med plats för boende och arbete. En liten bit bort, vid Solna Strand, får ett helt kvarter nytt liv på samma sätt. Om jag tittar på innerstaden så tecknade vi i december ett avtal med Conven-dum, som planerar för en helt ny coworkingarena på Drottninggatan 29. Till sommaren 2022 flyttar Conven-dum dessutom in i sina nya lokaler på Kungsgatan 9. Uthyrningen i innerstaden har tagit fart igen, vilket är skönt att se. Vårt riktigt stora projekt, som ligger lite längre fram i tiden, är naturligtvis omvandlingen av Flemingsberg. Sedan tidigare har vi Kungliga Dramatiska Teatern och Kungliga Operan som hyresgäster med inflyttning 2024 och i september tecknade vi ett 22-årigt avtal med Alfa Laval, som blir vår första kontorshyresgäst i området. Fastigheten på 20 000 kvadratmeter blir hjärtat i det vi ser som ett blivande centrum i Flemingsberg – ett centrum som håller ihop området och bidrar till att skapa trygghet och trivsel i hela stadsdelen. Detaljplanearbetet för det hela pågår just nu. Avtalet med Alfa Laval är det största nytecknade hyresavtalet i Sverige 2021 och vi hade under året tre av de 13 största uthyrningarna i landet.# VD-ord

För att ytterligare stödja den positiva utvecklingen i Flemingsberg har vi under året inlett samarbete med Läxhjälpen, som arbetar för att fler unga ska uppnå gymnasiebehörighet, och med TalangAkademin för att vi och våra samarbetspartners aktivt ska kunna hjälpas åt att skapa praktikplatser och jobb. Jag ser gymnasiebehörighet och praktik som avgörande för många ungas möjlighet att etablera sig i dagens samhälle och är glad över att vi kan bidra till det. Därtill ska läggas satsningar på en meningsfull fritid.

”Om man inte vet vart man ska är alla vägar rädd.” Lewis Carrol, ur Alice i Underlandet

Sammanfattningsvis känner jag mig förväntansfull inför 2022. Vi står väl rustade och har en stark balansräkning och en stabil kundbas. Vi har välskötta och moderna fastigheter i bra områden och en rad spännande nya projekt på gång. Våra medarbetare är motiverade och kunniga och vår värdegrund SPEAK ger oss en fast punkt att utgå från i det dagliga mötet med våra kunder. Vi fortsätter att bidra till en hållbar och sund samhällsutveckling och till trygga och stimulerande stadsdelar. Allt för att fortsätta skapa aktieägarvärden. Vad som dock kan läggas i den negativa vågskålen är bland annat stigande räntor, fortsatt pandemi och att vi länge haft stora stimulanser på många nivåer samt inte minst politisk oro. Jag vill rikta ett stort tack till alla medarbetare, kunder, samarbetspartners och inte minst ägare för era insatser och ser fram emot ett lika gott samarbete under 2022!

Stefan Dahlbo
VD och koncernchef

”Vårt riktigt stora projekt, är naturligtvis omvandlingen av Flemingsberg.”

10 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

VD-ord

11 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Affärsidé:

Vi utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på främst kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen. Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling, projektutveckling och transaktioner och vi vill vara en närvarande partner som med människan i centrum får företag, platser och vår stad att utvecklas.

Vår vision

Framgångsfaktorn för en ny tid. Vi ska vara en närvarande partner med människan i centrum. Genom nytänkande, ansvar och flexibilitet skapar vi förutsättningar för företag, platser och vår stad att utvecklas.

Vår mission

Vi gör verklighet av visioner. Vi hjälper människor och företag att trivas och nå sina mål. Vi hjälper platser att få liv. Ingen dröm är för stor eller för liten för oss.

Vårt löfte

Genom lösningar för ständigt skiftande behov, tar vi hand om helheten. Hela människan, hela företaget, hela platsen. Hela tiden. Vi har en stark värdegrundsbaserad företagskultur med högt engagemang och stor stolthet.

Strategi för tillväxt

Samhälle, företag och människor måste mer än någonsin vara beredda på att ställa om och ändra på invanda beteenden. Vi är en långsiktig partner och stadsutvecklare som känner vår stad väl. Vi kan snabbt och flexibelt anpassa oss och driva utvecklingen efter nya, unika behov vare sig det gäller enskilda kontor, nya tjänster eller att anpassa hela stadsdelar efter nya möjligheter och utmaningar. Genom nyfikenhet, lyhördhet och handlingskraft tar vi sikte på framtiden.

12 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Strategi

Vi satsar på utvalda delmarknader i Storstockholm med hög tillgänglighet och goda tillväxtmöjligheter. Vi fokuserar främst på kommersiella fastigheter, men tar ansvar för helheten – boende, service samt livet mellan husen. Vi arbetar aktivt med förädling av fastighetsbeståndet och transaktioner för att ständigt öka potentialen i fastighetsportföljen.

Vägen framåt

När marknader utvecklas och förändras ser vi nya affärsmöjligheter. Digitalisering, förändrade behov och arbetssätt kommer gynna våra moderna kontor i attraktiva lägen och den flexibilitet vi erbjuder. I stort och smått fortsätter vi utveckla Stockholmsregionen till en än mer hållbar och klimatsmart plats. Större fokus på trygghet och social hållbarhet när vi tar ansvar även för bostadsutvecklingen i våra områden.

13 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Strategi

Mål som styr verksamheten

Våra övergripande mål är att i kraft av vår välbelägna portfölj, vår affärsmodell och vår kompetens, skapa och realisera värden för att ge aktieägarna en totalavkastning som är den bästa bland fastighetsbolagen på börsen samt bidra till Stockholms hållbara utveckling och FN:s globala mål.

Vår styrelse har beslutat om följande finansiella mål för verksamheten:

• Avkastning på eget kapital. Att uthålligt vara bland de främsta börsnoterade fastighetsbolagen
• Belåningsgrad max 50 procent
• Soliditet lägst 35 procent
• Räntetäckningsgrad lägst 2,2 gånger
• Skuldkvot max 13,0 gånger

Finansiella mål

	2017	2018	2019	2020	2021
Avkastning på eget kapital (%)	Xxx	X XXX	X XXX	X XXX	X XXX
Belåningsgrad (%)	Xxx	X XXX	X XXX	X XXX	X XXX
Soliditet (%)	Xxx	X XXX	X XXX	X XXX	X XXX
Räntetäckningsgrad (ggr)	Xxx	X XXX	X XXX	X XXX	X XXX
Skuldkvot (ggr)	Xxx	X XXX	X XXX	X XXX	X XXX

14 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Mål

Hållbarhetsmålen

Hållbarhetsmålen är en grundläggande del av vårt strategiska arbete. De syftar till att säkerställa att vi är ett resilient och framtidssäkrat fastighetsbolag, att våra kunder är nöjda och att vi är en av de bästa arbetsgivarna. Våra viktigaste mål är följande:

• Vi ska uppnå en klimatneutral förvaltning (Scope 1 & 2) och halvera våra indirekta utsläpp i Scope 3 till 2030 jämfört med 2019
• Samtliga förvaltningsfastigheter ska miljöcertifieras enligt BREEAM-In-Use nivå Very good
• Alla projektfastigheter certifieras enligt BREEAM-SE nivå excellent
• Energieffektivisering med mål om snitt 77 kWh/kvm Atemp* år 2023
• Vi ska vara en av Sveriges bästa arbetsplatser, GPTW 85<

Hållbarhetsmål

	2017	2018	2019	2020	2021
Klimatneutral förvaltning (Scope 1 & 2) år 2030 (ton)	0	1 000	2 000	3 000	4 000
Miljöcertifiering befintligt bestånd, andel av total yta, %	0	20	40	60	80
Energianvändning/kvm Atemp i våra fastigheter (kWh/kvm)	0	25	50	75	100
Nöjda medarbetare (GPTW) (%)	0	20	40	60	80

*Atemp är uppvärmd yta enligt Boverkets definition.

15 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Mål

Vår respons

Rätt använd leder ny teknik till ökad produktivitet och lönsamhet, både för oss och för våra kunder. Vi samlar in och analyserar information om våra fastigheter i realtid via ett digitalt fibernätverk och kan på så sätt optimera förbrukningen av el, vatten, kyla och värme. Digitaliseringen hjälper oss att anpassa lokalerna efter behov och att höja säkerheten. Redan nu kan våra kunder snabbt och enkelt ta del av information, göra en felanmälan eller boka plats på något av våra WAW-kontor (Work Away from Work) - ett kontorshubbskoncept tillgängligt för våra kunder. Kundnyttan maximeras och förvaltningen effektiviseras. Vi är övertygade om att kontoren fyller en viktig funktion även framöver. Tillsammans med ett gott ledarskap, fokus på medarbetarnas välmående samt företagets behov av kulturstärkande och lojalitetsbyggande arbete spelar lokalerna en nyckelroll. Vi på Fabege lever som vi lär. Vi är mer produktiva tack vare digitaliseringen och det stärker vårt arbetssätt. På så sätt kan vi inspirera våra kunder att göra detsamma.

Nya behov ger affärsmöjligheter

Det post-pandemiska arbetslivet ser annorlunda ut. Den digitala transformationen har förändrat förutsättningarna i grunden för många organisationer. Kontoren förblir viktiga, men i en ny roll som mötesplats – en plats för kreativitet, teamkänsla och innovation. Hälsa, välbefinnande och hållbarhet står i fokus och det ställs allt större krav på flexibilitet och service.

Trend 1: En digital transformation som påverkar allt

Den digitala transformationen förändrar vardagen i grunden och påverkar varje individ, företag och tjänst. Det ställer också helt nya krav på oss som fastighetsägare och stadsutvecklare. Med digitala tjänster kan mycket skötas smidigare i allt från bilpool till beställning av kringtjänster och avtalssignering. Digital teknik öppnar för nya sätt att leva och beteenden förändras. Vi kan arbeta nästan varsomhelst - på resande fot, i hemmet, i en kontorshubb eller på kontor. Vissa arbetsuppgifter sköts mer effektivt på distans och nya kommunikationsvägar skapas. Resandet till och från jobbet minskar samtidigt som vi ser nya utmaningar för både företag och individer. Några saknar samvaron med kollegor. Andra upplever en ökad stress och har svårt med gränssättning mellan arbete och fritid. Lagandan, innovationskraften och företagskulturen kan bli lidande. Klart är dock att modern teknik kommer påverka hur fastigheter byggs och hur lokaler används i framtiden.

WAW Work Away from Work är vårt kontorshubbskoncept endast tillgängligt för våra kunder. Det är enkelt att via vår app boka en arbetsplats på något av våra WAW-kontor som idag finns i Arenastaden, Stockholms innerstad och Hammarby Sjöstad.

16 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Framtidsspaning

Vår respons

Vi arbetar strukturerat med trygghets- och säkerhetsfrågor för att möta och stävja oro och sårbarhet hos individer, företag och fastigheter. Vi utvecklar levande stadsmiljöer med aktiviteter både dag- och kvällstid för att bidra till trygga och upplevelsebaserade mötesplatser. Vårt hållbarhetsarbete bedrivs på bred front med målet att ur alla perspektiv förstå vad som gör en stadsdel hållbar. Alla fastigheter är hållbarhetscertifierade, men vår ambition stannar inte där. Vi arbetar systematiskt och målinriktat för att bidra till en hållbar stad.# Framtidsspaning

Vi borgar för en bra arbetsmiljö, både på våra kontor och på annan plats och underlättar för våra egna medarbetare att ta hand om sin fysiska och psykiska hälsa. En inställning vi delar med många av våra kunder. Vi hoppas kunna uppmuntra fler att tillsammans med oss sträva efter samma höga mål och är stolta över att Europas mest hälsosamma arbetsplats finns i vårt bestånd.

Nya behov ger affärsmöjligheter

Trend 2: Värderingar, välmående och hållbarhet

De senaste åren har psykosocial hälsa och välbefinnande fått alltmer uppmärksamhet. Hos den yngre generationen är goda förutsättningar för ett hälsosamt och balanserat liv ofta avgörande vid val av arbetsplats. En tilltänkt arbetsgivares värderingar och hållbarhetsarbete är också viktiga faktorer. FN:s klimatmål och Agenda 2030 har bidragit till högre hållbarhetskrav där ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbara arbetsplatser är mer eller mindre en självklarhet. Dessutom blir miljöerna utanför kontoren allt viktigare. Omvärlden har inte bara påverkats av pandemin utan också av klimatförändringar, politiska spänningar och ökad polarisering som leder till ökad oro.

Vår respons

Våra kunder anser att vi på Fabege är lyhörda och lösningsorienterade enligt den feedback vi fått. Det är en viktig del i vårt arbete när vi hjälper våra kunder att vid behov kunna öka eller minska ytan i sina lokaler. För att möta efterfrågan på olika former av kontorslösningar erbjuder vi både våra kontorshubbar, så kallade WAW-kontor, och mindre kontor där flera hyresgäster delar faciliteter. Vi arbetar aktivt för att förbättra servicen för våra hyresgäster genom olika kringtjänster. Ett exempel är våra projekt för att bidra till hållbara transport- och logistiklösningar i stadsdelarna. Vi utforskar kontinuerligt nya möjligheter kopplat till delningsekonomin och kan med kunden i fokus öka flexibiliteten i såväl avtal som erbjudanden och arbetssätt.

Trend 3: Behov av flexibilitet, enkelhet och service

Det ställs allt större krav på en effektiv resursanvändning och delningsekonomin leder till nya tankesätt och tjänster. Kontorsmarknaden ser en ökad efterfrågan på flexibla kontor och paketerade tjänster. Kontorshubbar och coworking är koncept som tagits fram för att ge företag möjlighet att låta medarbetare checka in på arbetsplatsen vid behov eller dela faciliteter med andra företag. Flexibilitet i avtal och lokalstorlek efterfrågas allt oftare. Det kan handla om kortare avtalstider eller tidsbestämda optioner som gör det möjligt att öka eller minska kontorsytan. För vissa företag är det både attraktivt, ibland till och med avgörande, med omedelbar inflyttning i fullt utrustade lokaler. Önskemål om kringtjänster som smidiga och lättillgängliga logistik- och transportlösningar blir allt vanligare.

Urban Services

Bolaget är ett samarbete mellan oss, Catena och Ragn-Sells för att skapa ett lokalt hållbart logistiknät där leveranser, returhantering och återvinning hanteras i ett gemensamt flöde till och från Arenastaden. Målet är att kunna minska antalet transporter för en renare och tryggare stadsdel.

Inför och under återgången till kontoren har dialogen med våra kunder intensifierats. Här ser vi en stor variation både vad gäller process och förändrade behov. Vissa företag behöver tid att hitta nya förhållningssätt i spåren av pandemin, andra är tillbaka med i princip full styrka. Oavsett så har många medarbetare saknat den kreativitet, utveckling och gemenskap som kontoren står för. Kontoret är fortsatt en viktig plats, om än i en ny roll. Vi vill vara med och driva den utvecklingen framåt och arbetar nära våra kunder med målet att erbjuda lösningar som tillför värde till affärsverksamheten. Med vår långa erfarenhet av kontorsutveckling ser vi till helheten och kan stötta våra kunder genom hela processen, från att optimera lokaler och implementera ny teknik till ett förändrat arbetssätt. Vi inser att behoven skiljer sig åt mellan olika kunder och att det inte finns någon standardlösning som passar alla. Men en sak har de flesta organisationer gemensamt: att medarbetarna ska kunna utvecklas och trivas i en hälsosam, kreativ och social arbetsmiljö. Det ska vara enkelt att ta sig till och från arbetsplatsen och vardagspusslet måste fungera.

Trend 4: Framtidens kontor ser annorlunda ut

Det post-pandemiska arbetslivet kommer sannolikt se annorlunda ut. Mycket talar för att verksamhetens art och typ av aktivitet kommer bli alltmer styrande för var arbetsuppgifter genomförs. Tillsammans med högre kostnadskrav kan detta leda till en växande efterfrågan på mindre kontor. Men det kan samtidigt innebära motsatsen med ett större behov av ytor att mötas på där kontoren blir samlingsplatser för kulturbyggande och avstämningar. Det är enklare att samarbeta och bygga teamkänsla i fysiska möten liksom att vara innovativ och driva kreativa processer. Framtidens arbetsplats måste erbjuda miljöer och sociala aktiviteter tillsammans med organisatoriska fördelar som stärker företagskulturen, leder till mer interaktion och flexibilitet samt inte minst en bättre lönsamhet.

Med sina traditionellt långa bindningstider har kontorsmarknaden hittills varit relativt trögrörlig. I Stockholm har utbudet under lång tid varit lågt och hyrorna har stadigt klättrat uppåt år efter år, en svit som dock bröts av pandemin. Hacket i kurvan var tillfällig och i spåren av många månaders hemarbete och något lägre efterfrågan har hyresnivåerna återigen börjat stiga.

Högre hyresnivåer och ökat fokus på kvalitet

För vår del har de omförhandlingar som genomförts under 2021 landat på en ökning av hyrorna med 11 procent. I ett identiskt bestånd har hyresnivåerna, efter att ha legat oförändrade jämfört mot året innan, börjat stiga igen. Arbetet med större uthyrningar tar nu något längre tid än tidigare samtidigt som vi ser en ökad kvalitetsmedvetenhet hos intressenterna. En trend som gynnar oss som kan erbjuda en portfölj med moderna miljöcertifierade fastigheter i attraktiva områden.

Flexibilitet och tjänster efterfrågas

Efter en mindre nedgång under 2020 går antalet sysselsatta inom kontorsbundna yrken i Stockholm upp igen för att under 2021 landa på en nivå som tangerar 2019 eller strax däröver. Enligt prognos kommer vi se en fortsatt ökning de kommande åren. Även om det post-pandemiska arbetslivet lär se annorlunda ut, inte minst i Stockholm, kommer kontoret fortsatt ha en viktig roll. En del arbetsgivare ser ökat distansarbete som en möjlighet att minska sin förhyrda yta, samtidigt som andra signalerar att behovet av mer yta ökar i takt med att kontoren mer fungerar som samlingsplatser. Gemensamt för många arbetsgivare är att de är måna om att tillhandahålla en attraktiv arbetsmiljö för att locka medarbetarna till kontoren. Att skapa en campuskänsla och miljö som stimulerar till möten och kreativitet. Trenden går mot att lägga mer kraft på innehåll och kvalitet snarare än att fokusera på kvadratmeter per anställd. Generellt ser kontorsmarknaden också en ökad efterfrågan på flexibla kontor och paketerade tjänster.

Nya typer av konverteringar

En av orsakerna till att hyresnivåerna i Stockholm stigit under en längre tid är att utbudet varit lågt. Förvisso har det kontinuerligt byggts fler kontor, men vi har också sett ett flertal större konverteringar till hotell och bostäder. En trend som nu mattats av, först för bostäder men också för hotell sett till att marknaden är mer mättad. Här är påverkan från pandemin mer varaktig med ett kraftigt minskat resande, inte minst i tjänsten.

En dynamisk fastighetsmarknad

Stockholms kontorsmarknad har under många år varit hetast i Europa med ett lågt netto-utbud och hyresnivåer som konstant pekat uppåt. Under pandemin avstannade den positiva utvecklingen till viss del, men i takt med återgången till kontoren har efterfrågan återigen tagit fart.

Stockholms fastighetsmarknad

Färre butiker och mer upplevelser

Svensk Handel spår att e-handeln kommer att fortsätta växa och att inom tio år kommer mellan 30 och 40 procent av all detaljhandel ske på nätet. Det skulle innebära att mellan 6 000 och 10 000 butiker kan komma att försvinna till år 2030. Lokaler i bottenvåningar kommer då att behöva fyllas med andra publika verksamheter. Framöver kommer vi sannolikt därför få se några av Stockholms handelsplatser och köpcentrum konverteras till andra verksamheter inom till exempel nöje och kultur eller offentlig service. Alla fastighetsägare påverkas av den här utvecklingen och vi har en tydlig strategi för de stadsdelar där vi är stora ägare. Vi tar ansvar för helheten och där är Haga Norra ett av de tydligaste exemplen. Här bygger vi en helt ny stadsdel där vi lägger stor vikt vid husens bottenvåningar och ger plats för aktiviteter som är attraktiva både för boenden, arbetande och besökare. I samtliga av våra områden arbetar vi målmedvetet med att stärka livet mellan husen genom att skapa mötesplatser och bra service.

graph LR
    A[1 000] --> B(2 000)
    B --> C(3 000)
    C --> D(4 000)
    D --> E(5 000)
    E --> F(6 000)
    F --> G(7 000)
    G --> H(8 000)
    H --> I(9 000)

År	CBD	Innerstaden	Arenastaden	Hammarby Sjöstad	Solna/Sundbyberg
2021	9 500 000	10 000 000	10 500 000	11 000 000	11 500 000

Källa: Cushman & Wakefield

graph LR
    A[2006] --> B(2007)
    B --> C(2008)
    C --> D(2009)
    D --> E(2010)
    E --> F(2011)
    F --> G(2012)
    G --> H(2013)
    H --> I(2014)
    I --> J(2015)
    J --> K(2016)
    K --> L(2017)
    L --> M(2018)
    M --> N(2019)
    N --> O(2020)
    O --> P(2021)
    P --> Q(2022p*)
    Q --> R(2023p*)

År	Kvm
2006	2
2007	4
2008	6
2009	8
2010	10
2011	12
2012	14
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021

Källa: Cushman & Wakefield

graph LR
    A[2006] --> B(2007)
    B --> C(2008)
    C --> D(2009)
    D --> E(2010)
    E --> F(2011)
    F --> G(2012)
    G --> H(2013)
    H --> I(2014)
    I --> J(2015)
    J --> K(2016)
    K --> L(2017)
    L --> M(2018)
    M --> N(2019)
    N --> O(2020)
    O --> P(2021)
    P --> Q(2022p*)
    Q --> R(2023p*)

År	Kr/kvm
2006	200
2007	250
2008	300
2009	350
2010	400
2011	450
2012	500
2013	550
2014	600
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021

Källa: SCG och Catella

• Prognos för året

Kontorssysselsättning*	Hyresutveckling	Kontorsstock och vakans	Antal kontorsanställda i Stockholm
Kvm %	Kr/kvm

Under de senaste åren har det varit en relativt sund kontorsmarknad i Stockholm då det inte byggts så mycket på spekulation.# Hur ser ni på det framöver?

Anders Hansén: Jag har hyresgästperspektivet och som hyresgäst tycker jag inte marknaden har varit så sund. Den hyresuppgång vi ser jämfört med andra städer i Europa har varit exceptionell i Stockholm och i CBD (central business district) framför allt. Vakanser i CBD var innan pandemin 1,5-2 procent vilket gör att det blir en svår marknad som hyresgäst. Men även svårt för fastighetsägare att kunna möta kundernas förändrade behov. Det blir svårt att flytta om och följa en hyresgäst. Tycker fortfarande att det är säljarens marknad för bra produkter och jag ser att det kommer fortsätta vara så framåt eftersom det inte kommer byggas så mycket. En skillnad nu från för ett par år sedan är att då gick nästan allt att hyra ut och nu är det en större differentiering i hyra och vakans mellan bra och dåliga produkter.

Anders Elvinsson: Det kommer vara stor skillnad mellan bra och dåliga kontorsbyggnader, men också mellan bra och dåliga delmarknader. Delmarknader som sticker ut med ett gott serviceutbud, moderna kontorsbyggnader, bra kommunikationer – områden som gör att jag som anställd hellre åker in till jobbet än jobbar hemifrån – kommer fortsätta vara heta. Som arbetsgivare vill vi i mångt och mycket att personalen ska vara på plats för det bygger kultur och lag på ett helt annat sätt än när personalen jobbar hemifrån. Så i de mer perifera lägena där det är svårt att ta sig från exempelvis söder till norr eller där du inte kan gå ut och ta en trevlig lunch, AW, träna eller handla tror jag det kommer bli tuffare. De flesta delmarknader där det uppförts nya kontorsbyggnader de senaste åren och där det planeras att förtätas ytterligare uppfyller redan dessa krav. Ett exempel är Arenastaden, men det finns ytterligare exempel på delmarknader som attraherar hyresgäster så som Hammarby Sjöstad och Marievik. I och med att de uppfyller kraven för en attraktiv stadsdel så bedömer jag att de kommer gå fortsatt väldigt starkt, precis som Stockholm CBD.

Ser ni en trend i att retallokaler kommer konverteras till kontor i CBD för att öka kontorsutbudet?

Anders Hansén: Det ser jag inte som en så stor risk eller möjlighet. Som arbetsgivare vill du, precis som Anders var inne på, att personalen ska vilja komma in till kontoret och då krävs det att kontoret är attraktivt och ofta kanske inte retailytor lämpar sig så bra som kontor. Retaillag gen en trappa upp kan kanske i större utsträckning bli kontor.

Anders Elvinsson: I och med att det tillkommande utbudet av kontor i Stockholm CBD under de närmaste åren är försvinnande litet och efterfrågan fortsätter är god så bedömer jag att vi kommer få ytterligare retallokaler som konverteras till kontor.

Kommer vi se en konvertering av kontor till bostäder i sämre förortslägen?

Anders Elvinsson: Jag tror att det är viktigt att blanda upp kontorsmarknader som ligger lite off och i princip är döda kvällstid. Att rädda dem genom att skapa bostäder i området eller flytta bort kontoren helt och hållet från dessa områden genom att både riva och konvertera för att skapa bostäder.

”Skillnaden mellan bra och dåliga produkter och delmarknader kommer bli tydligare.”

Stockholms kontorsmarknad fortsätter stark

Pandemin till trots tror Anders Hansén, Head of Occupier på CBRE, och Anders Elvinsson, Head of Valuation & Strategic Advisory på Cushman & Wakefield, att Stockholm de närmsta åren kommer ha en positiv utveckling på kontorsmarknaden. Skillnaden mellan bra och dåliga produkter och delmarknader kommer dock bli tydligare.

Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021
Stockholms fastighetsmarknad

Anders Elvinsson
Head of Valuation & Strategic Advisory
Cushman & Wakefield

Anders Hansén
Head of Advisory & Transaction Services Occupier
CBRE

Anders Hansén: Ja det finns områden som till exempel Kista som skulle må bra av en uppblandning, men det krävs relativt mycket för att konvertera. Kostnaden blir väldigt hög.

Hur ser ni på yta och hyresnivåer post corona?

Anders Hansén: Det har blivit mer differentierade hyror. Kvaliteten på lokalen och delmarknadens attraktivitet är avgörande. I USA talas det om half the portfolio – twice the experience. Upplevelsen var på tapeten även innan pandemin, det vill säga att det ska finnas bra incitament för att åka in till kontoret, men det har blivit än viktigare nu. En del företag kommer dra ner antalet arbetsplatser men ofta behövs ändå samma storlek på lokalen.

Anders Elvinsson: Vikten av att ha en plats att samlas på och utgå ifrån kommer fortsätta att vara väldigt viktigt för företag och deras framgång. Det kommer visa sig dumsnålt att försöka spara pengar genom att få medarbetare att arbeta ännu mer hemifrån. Lokalkostnaderna är generellt sett knappt en tiondel av lönekostnaderna så bolagen borde behålla ytan och snarare utforma kontoren så att de verkligen blir en attraktiv plats att vara på. Skapa möjligheter för flera olika typer av möten och flexibla arbetsytor. Företag kommer troligtvis att kommunicera att det är tillåtet att arbeta hemifrån en till två dagar i veckan. Odla ett tålamod redan nu om du tänkt ta bilen till kontoret tisdag, onsdag och torsdag när pandemin är över för du kommer inte vara ensam på vägen. Dessa veckodagar kommer kontoret vara i princip lika fullt av liv som innan pandemin och kapaciteten att husera medarbetarna måste bibehållas.

Anders Hansén: Tidigare var i snitt runt 70 procent av personalen på kontoret varje dag, men nu efter pandemin är det snarare runt 50 procent. Problemet är att företagen fortfarande har en topp mitt i veckan och det blir efter den kontoret behöver dimensioneras om det är valfritt för medarbetarna när de får vara på kontoret.

Hur ser ni på hyresnivåerna framåt i Stockholm? Vilka områden kommer ha bäst utveckling?

Anders Elvinsson: Indexhöjningen i oktober på 2,8 procent tror jag kommer ge viss effekt på marknadshyrorna då företagen vänjer sig vid att betala en högre hyra från 2022. Det kommer dock vara stora skillnader mellan bra och dåliga lokaler och bra och dåliga delmarknader. Bra lokaler i bra lägen kommer fortsätta vara eftertraktat. Majoriteten av de kontorsbundna företagen i Stockholm går fortsatt starkt och lokalkostnaden är knappast deras största problem.

Anders Hansén: CBRE Researchs prognos för de kommande fem åren är en snittökning på cirka fem procent per år. I Europa förväntas endast London växa mer när det kommer till hyresutveckling. Det som kan krympas och besparas som en pandemieffekt kommer ätas upp av att den kontorsbaserade arbetskrafter ökar. Vi är helt enkelt fler och fler som behöver ett kontor att gå till och det är små möjligheter att kunna tillskapa nya ytor i centrala Stockholm.

Kommer någon sektor att vara extra stark och ta upp mycket yta?

Anders Hansén: IT, Tech, start ups och gaming. Vi är extremt starka inom de områdena i Stockholm. Det är delvis det som gjort att hyrorna har dragit i väg i Stockholm då vi har många sådana bolag som växer extremt mycket. Dessa bolag är beroende av att rekrytera de bästa och då behöver de sitta i bra lägen och är villiga att betala det som krävs för att ha kontor där.

Kommer Stockholm fortsätta vara hett?

Anders Hansén: Ja absolut.

Anders Elvinsson: Stockholm är idag Nordens huvudstad och jag tror att Stockholm fortsätter vara en stark marknad över tid. Men det finns orosmoln och det är till exempel att det är svårt att hitta bostad och infrastrukturen norr till söder är inte optimal och då kan det finnas andra städer som kan lämpa sig bättre för utländska aktörer att etablera kontor i. Så det bygger på att Sverige fortsätter att producera talanger och att det fortsätter vara attraktivt för talanger att stanna kvar eller flytta hit.

”Odla ett tålamod redan nu om du tänkt ta bilen till kontoret tisdag, onsdag och torsdag när pandemin är över för du kommer inte vara ensam på vägen.”

Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021
Stockholms fastighetsmarknad

Charlotte Liliegren, Chef Stads- och Fastighetsutveckling

”Genom förvärvet av SHH kan vi nu ta ett helhetsansvar över våra stadsdelar och skapa än mer attraktiva områden.”

Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholms innerstad och nummer ett på kontorsmarknaden i våra övriga sex områden. Vi står stadigt i vårt ursprung med fokus på kommersiella fastigheter och vi har i år tagit ännu ett steg i vår stadsutvecklingsstrategi via vårt förvärv av SHH Bostad, ett fastighetsutvecklingsbolag inriktat på bostäder och samhällsfastigheter.

Vi ska skapa levande stadsdelar

Med förvärvet, i kombination med vår övriga portfölj, får vi större möjlighet att gå längre i utvecklingskedjan vad gäller bostäder. Vi kan ta ett större ansvar för utvecklingen och uppförande även av bostäderna i våra stadsdelar. Det leder till fler människor i rörelse under fler av dygnets timmar. En stadsdel med liv och rörelse under större delen av dygnet ger ökat underlag för service, ökad trygghet och en attraktivare miljö. Vi investerar också i livet mellan husen och tar ansvar för att det finns tillgång till både grönområden, restauranger och service. Vi arbetar

Stadsutveckling

Genom vår stadsutveckling är vi på Fabege med och påverkar samhällsutvecklingen i de stadsdelar där vi har vårt fokus och ägande. Här har vi möjlighet att ta ansvar för helheten och genom att arbeta långsiktigt och hållbart kan vi skapa bra förutsättningar för såväl boende, arbetande som besökare. Vårt engagemang sträcker sig bortom det enskilda huset. Det omfattar platsen, innehållet, miljön och framför allt människan.

Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021
Stadsutveckling

Vi investerar också i livet mellan husen och tar ansvar för att det finns tillgång till både grönområden, restauranger och service. Vi arbetar aktivt med sociala hållbarhetsfrågor. Ett exempel är Pep Parkerna som vi byggt i Solna i samarbete med Generation Pep i syfte att inspirera till lek och rörelse i vardagen. Vi är också engagerade i såväl Läxhjälpen som TalangAkademin i Flemingsberg liksom ett flertal andra värdeskapande samarbeten.# Stadsutveckling

Vi har en tydlig strategi för vår fastighetsportfölj med ett bestånd samlat i kluster som via våra attraktiva lägen knyter ihop Stockholm från Arenastaden i norr till Flemingsberg i söder. Alla våra områden är och kommer att bli allt viktigare knutpunkter för framförallt spårbunden trafik. Det möjliggör för våra kunder att vara en del av hela den regionala arbetsmarknaden. Vi arbetar långsiktigt och är delaktiga i hela utvecklingsprocessen – från planering via projekt till förvaltning – vilket Haga Norra är ett tydligt exempel på. Här utvecklar vi en hel stadsdel från grunden, en grön oas med det pulserande citylivet inpå knuten. Vi kan ställa tuffa energi- och klimatmål redan från start som exempelvis att våra byggnader i Haga Norra delvis kommer byggas av återvunnet material.

Vi ska minska vårt klimatavtryck i varje led

Att den globala uppvärmningen är en av vår tids största utmaningar blev ännu tydligare via den senaste IPCC-rapporten som kom i augusti 2021. Som stor fastighetsägare har vi både en skyldighet och en möjlighet att minska vårt klimatavtryck i alla led, inklusive indirekta koldioxidutsläpp i projektutvecklingen. Vi arbetar aktivt med att effektivisera energianvändningen och öka användningen av förnybar energi. För att kvalitetssäkra en hållbar utveckling använder vi ofta metodiken Citylab vid stadsutveckling och certifierar alltid våra fastigheter enligt BREEAM. Systemen stödjer oss i arbetet med FN:s 17 globala hållbarhetsmål. Med långsiktighet och kunden i fokus bygger vi Stockholm.

Våra områden

Vi finns på ett begränsat antal delmarknader i Stockholm och är största fastighetsägare i samtliga områden, förutom i innerstaden. Det gör att vi kan ta ett helhets ansvar för områdena – inte bara för husen utan även för livet mellan husen och satsa stort på social hållbarhet.

Fortsatt stor efterfrågan på dynamisk marknad

Det är en självklarhet för oss att vara en del av Stockholms hett efterfrågade fastighetsmarknad med möjlighet att erbjuda lokaler både innanför och strax utanför tullarna. I innerstaden är efterfrågan på kontorslokaler konstant och intresset sprider sig till närliggande stadsdelar som till exempel Hammarby Sjöstad. Om några år, med den blå tunnelbanelinjen fullt utbyggd, tar resan från city till Sjöstaden fyra minuter. Här expanderar vi och våra markanvisningar är betydande. I innerstaden kan vi genom att förädla våra äldre fastigheter möta våra kunders behov av större flexibilitet samt via en omfattande nybyggnation erbjuda en växande portfölj.

Solna

Tre stadsdelar under utveckling

Med nationalarenan i fotboll, universitetssjukhus med världsledande forskning och Skandinaviens största galleria är Solna en av Stockholms mest dynamiska kommuner. Vi finns främst i stadsdelarna Arenastaden, Solna Business Park och Haga Norra – tre starka varumärken med sin egen särprägel. Arenastaden är redan idag ett framgångsrikt stadsutvecklingsprojekt, men det betyder inte att vi har slagit av på takten. Här kommer vi att bygga bostäder, men också utveckla fler kontor. I Solna Business Park ska kontorsytorna fördubblas inom en tioårsperiod och ett stort antal lägenheter byggas. I Haga Norra har vi kommit en bra bit på väg att utveckla en hel stadsdel från grunden.

Avkastningskrav	Största fastighetsägarna (kvm)*
2017 3,0 %	Vasakronan, AMF, Fabege, AFA, Skandia Fastigheter, Specialfastigheter, SEB, Statens Fastighetsverk, Hufvudstaden, Humlegården
2018 3,4 %	Vasakronan, AMF, Fabege, AFA, Skandia Fastigheter, Specialfastigheter, SEB, Statens Fastighetsverk, Hufvudstaden, Humlegården
2019 3,8 %	Vasakronan, AMF, Fabege, AFA, Skandia Fastigheter, Specialfastigheter, SEB, Statens Fastighetsverk, Hufvudstaden, Humlegården
2020 4,2 %	Vasakronan, AMF, Fabege, AFA, Skandia Fastigheter, Specialfastigheter, SEB, Statens Fastighetsverk, Hufvudstaden, Humlegården
2021 4,6 %	Vasakronan, AMF, Fabege, AFA, Skandia Fastigheter, Specialfastigheter, SEB, Statens Fastighetsverk, Hufvudstaden, Humlegården

*Källa: Cushman & Wakefield 2017

Vår position på kontorsmarknaden	Största fastighetsägarna (kvm)*
Fabege, Övriga, Skanska, Balder, Atrium Ljungberg, Vasakronan	Fabege, Humlegården, Vasakronan, Övriga, Fastpartner, Skandia Fastigheter, Klövern
0 20 000 40 000 80 000 60 000	0 50 000 100 000 200 000 250 000 150 000

*Källa: Cushman & Wakefield 2017

Största fastighetsägarna Solna/Sundbyberg (kvm)*
Vasakronan, AMF, Fabege, AFA, Skandia Fastigheter, Specialfastigheter, SEB, Statens Fastighetsverk, Hufvudstaden, Humlegården
0 200 000 400 000 600 000

*Källa: Cushman & Wakefield 2017

Haga Norra

Flemingsberg

Ett område i stark tillväxt

I Flemingsberg är ett nytt näringslivskluster på väg att växa fram. Förutom att vi har tecknat avtal med Kungliga Dramatiska Teatern, Kungliga Operan och Alfa Laval har vi också Huddinge kommuns uppdrag att påbörja detaljplanen för en ny stadskärna. Den regionala obalansen mellan Stockholms norra och södra delar är på väg att jämnas ut och vi är stolta över att vara en del av Sveriges kanske viktigaste stadsutvecklingsprojekt. Flemingsberg är redan idag, med bland annat Karolinska Institutet och Södertörns högskola i spetsen, en viktig mötesplats för innovationer, samverkan och hållbarhet. Under de närmaste åren kommer vi att utveckla ett större antal nya kontor samt bostäder i området.

540 Tkvm Våra totala byggrätter i Flemingsberg, fördelat på 268 000 kvm kontor och 272 000 kvm bostäder

Stockholm Innerstaden

Kontorsmarknaden i Stockholms innerstad lyckas år efter år behålla sin attraktionskraft och den är fortfarande störst i Norden. Vi är stolta över att vara en av de största fastighetsägarna på marknaden som vi känner väl och ständigt förnyar och utvecklar tillsammans med staden.

Viktigt att finnas i händelsernas centrum

Med ett utpräglat Stockholmsfokus är det en självklarhet för oss att äga attraktiva fastigheter i Stockholms innerstad. Det är här nya trender föds, hyresnivåerna är höga, vakanserna få och kassaflödet stabilt. Det är även en fördel att kunna erbjuda lokaler både innanför och utanför tullarna till potentiella kunder. Vårt bestånd i innerstaden svarar för 37 procent av vårt fastighetsvärde. Det är sällan objekt kommer ut på marknaden och det finns en konstant efterfrågan på väl belägna objekt. Men även en robust marknad kräver anpassningar och lyhördhet inför nya tiders arbetssätt och kundernas förändrade behov.

Värdehöjande investeringar

I vår portfölj ingår flera äldre byggnader på Norrmalm, Östermalm och Kungsholmen, men vårt bestånd präglas främst av moderna kontor och butiker runt Kungsgatan och Drottninggatan. Under året har vi påbörjat projektering och rivningsarbeten i Bocken 39 på Kungsgatan 9. Ett förädlingsprojekt som kommer tillföra värde, både för hyresgästen Convendum och för oss. I juli 2022 flyttar de in i en fastighet präglad av nordisk klassicism. De 7 400 kvadratmetrarna kommer hysa coworking-ytor, hybridkontor och premiumkontor samt ett café. Gym finns redan i huset. Detta är Convendums största etablering hittills och vår investering beräknas till 200 miljoner kronor. Utöver detta flaggskepp tecknade Convendum avtal om att öppna ytterligare en arena för coworking hos oss i Regeringskvarteren, nämligen på Drottninggatan 29. Tillträde sker i juni 2023. I beståndet finns också kvarteret Glädjen 12 vid Stadshagen som byggs om till ett nytt modernt kontor. I juni flyttade Electrolux Professionals in med huvudkontor, showroom och demonstrationskök och under sommaren tecknades ett sjuårigt avtal med Elgiganten om 2 300 kvadratmeter. Inflyttning är i september 2022 och vi räknar med att investera totalt 177 miljoner kronor.

Ovanlig möjlighet till nyproduktion

Tack vare vår markanvisning vid Sveaplan får vi framöver en enastående möjlighet till nyproduktion i innerstaden. Totalt handlar det om 9 000 kvadratmeter kontor. Vi äger sedan tidigare välkända Wenner-Gren Center samt tre andra fastigheter på Sveavägen. Det betyder att vi på sikt kan vara med och skapa en förlängning av innerstaden mot Solna. En attraktiv stadsmiljö skapas av de människor som vistas i och befolkar den och det behövs goda förutsättningar för möten i det offentliga rummet. I innerstaden är vi involverade i flera spännande utvecklingsprojekt tillsammans med ett flertal andra aktörer. Ett exempel är den framtida förvandlingen av Gamla Brogatan, inspirerad av Carnaby Street i London.

Oskar Sköld, marknadsområdeschef ”Transaktionsmarknaden och hyresmarknaden visar att Stockholms innerstad behåller sin starka attraktionskraft och ställning som Nordens ledande fastighetsmarknad.”

Stockholm Innerstaden
Fastighetsvärde	Uthyrningsbar yta	Antal fastigheter	Potentiella byggstarter kontor	Potentiella byggstarter bostäder
31 Mdkr	323 Tkvm	27 st	2022 0 kvm, 2023 0 kvm, 2024 0 kvm, 2025 48 000 kvm	2022 0 kvm, 2023 0 kvm, 2024 0 kvm, 2025 6 000 kvm

Hammarby Sjöstad

Det har hunnit gå 30 år sedan Stockholms stad på allvar började planera för bostäder och kontor i det gamla industriområdet vid Hammarby sjö. Någon OS-by blev det aldrig, men väl en plats som sjuder av entreprenörsanda och kreativitet och där hållbarhet sätts i främsta rummet.

Under de närmaste åren kommer vi expandera i och ytterligare utveckla Hammarby Sjöstad. Och vi är inte ensamma. Det finns en stor potential för fortsatt exploatering i området. Efterfrågan är stor på såväl nya kontor som på fler bostäder. Hammarby Sjöstad är en levande stadsdel där närheten till vattnet, den dynamiska miljön och bra förbindelser lockar allt fler företag.

Ett attraktivt område och läge

Det är många företag och människor som slagit sig ner och trivs i området. Moderna byggnader som samsas med äldre förädlade industrifastigheter där gatubredd och hushöjder inspirerats av den klassiska innerstadens mönster ger området en alldeles egen atmosfär.# Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Stadsutveckling

Det finns gott om restauranger, flera skolor och servicen är väl utbyggd. Tack vare närheten till Nackareservatet, Hammarbybacken och Eriksdalsbadet finns rekreation, motion och naturupplevelser inpå knuten. Redan idag går det snabbt och enkelt att ta sig till och från Hammarby Sjöstad via buss, tvärbana eller med pendelbåten som går till Nybrokajen och Södermalm. När arbetet med att förlänga tunnelbanans blå linje till Nacka är klart, kommer området bli än mer attraktivt då det blir möjligt att ta sig till Hammarby Sjöstad från T-centralen på fyra minuter samtidigt som det blir smidigare att ta sig mellan Hammarby Sjöstad och Stockholms södra och östra delar.

Fastigheter med det lilla extra

Flera av Hammarby Sjöstads landmärken ingår i vårt bestånd så som Luma som är en av funktionalismens viktigaste byggnader i Stockholm där bland annat Carnegiebryggeriet är inhyst och Trikåfabriken 9 där påbyggnaden i trä rymmer toppmoderna kontor. Med förra årets förvärv av fastigheten Påsen 1 kan vi dessutom fortsätta möta efterfrågan på kontor med en alldeles egen prägel, här i form av en industribyggnad med höga grundkvalitéer. Under åren har områdets arkitektur prisats och Hammarby Sjöstad blev tidigt ett internationellt riktmärke när det kommer till hållbara städer. Stockholms stad har genom åren ställt hårda miljökrav på byggnader, tekniska installationer och trafikmiljön. Stadsdelen fick redan från start både ett eget miljöprogram och ett eget kretslopp.

Stärkt position med nya markanvisningar

Tack vare en växande portfölj och betydande markanvisningar kommer vi tillsammans med Stockholms stad och andra aktörer, vara med och påverka stadsutvecklingen i Hammarby Sjöstad under lång tid framöver. Hösten 2020 kom vi överens med Stockholms stad om markanvisningar på Korphoppet 5 och i augusti 2021 för Korphoppet 6 och Korphoppet 7. Alla tre fastigheter ingår i det pågående detaljplanearbetet för området Sjöstadshöjden som ska knyta ihop Hammarby Sjöstad med Hammarbyhöjden. Här ska ett nytt stadsrum växa fram med bostäder, kontor, hotell och torg. Byggrätternas storlek slås fast under planarbetet, men bedöms bli cirka 55 000 kvadratmeter.

8,1 Mdkr Fastighetsvärde	136 Tkvm Uthyrningsbar yta	11 st Antal fastigheter

Potentiella byggstarter kontor

2022	2023	2024	2025
0 kvm	21 500 kvm	27 000 kvm	0 kvm

Potentiella byggstarter bostäder

2022	2023	2024	2025
13 000 kvm	0 kvm	0 kvm	0 kvm

Per Tyrén, marknadsområdeschef
”Genom förvärv kan vi fortsätta utveckla Hammarby Sjöstad, vilket gör att det på sikt kommer bli en naturlig förlängning av innerstaden.”

E ftraktad stadsdel fortsätter att växa

31 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Stadsutveckling

Solna Arenastaden

Arenastaden är inte bara en av Stockholms mest attraktiva stadsdelar, utan också ett framgångsrikt stadsutvecklingsprojekt. Bostadsbyggandet börjar ta form, fler kontor ska färdigställas, ännu ett hotell har välkomnat sina första gäster och de 14 miljoner besökarna årligen ska bli fler.

32 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Stadsutveckling

På mindre än tio år har ett slitet industriområde förvandlats till en hub för affärer, nöjen och shopping. Tempot är fortsatt högt och det redan väletablerade varumärket Arenastaden kommer att fyllas med ännu fler värden. Under året invigdes House of Choice, Skandinaviens första nollenergi-hotell som även utnämndes till årets BREEAM-byggnad av Sweden Green Building Council. Med sina 2 400 kvadratmeter solceller på fasad och tak är hotellet världens mest solcellstäta. Dessutom försörjs byggnaden med kyla och värme från värmepumpar som laddar och hämtar energi från borrhålslager.

På god väg mot blandstad

Fler bostäder är planlagda med målet att skapa en blandstad med mycket aktivitet även efter arbetstid. Detaljplanearbetet pågår för fullt för kvarteren Kairo och Farao vid Solna stations södra entré och den framtida tunnelbanestationen. Med målsättningen om en förbättrad stationsmiljö kommer helt nya omgivningar ta form. Gatukorsningar kommer breddas, husens höjd liksom deras fasader och kulörer varieras. Totalt handlar det om 15 000 kvadratmeter bostäder och 76 000 kvadratmeter kontor. Sedan tidigare finns även planlagda byggrätter för bostäder och kontor utmed Dalvägen.

Arenastaden lockar allt fler mindre företag

Genom att tillföra fler bostäder blir området mer robust och diversifierat. Fler och fler mindre och medelstora kunder söker sig hit i takt med att marknaden blir mer mogen och utbudet av kontorslösningar mer varierat. Det är få stadsdelar som kan erbjuda ett liknande serviceutbud med Nordens största shoppingcentrum och en nationalarena nästgårds. Med sin närhet till Råstasjön och Hagaparken är det nära till naturupplevelser och enkelt att ge sig ut på en joggingrunda eller lunchpromenad. I Arenastaden och Huvudsta finns också de uppskattade Pep Parkerna vars syfte är att inspirera till lek och rörelse i vardagen.

Under första kvartalet 2022 kommer fastigheten Poolen 1 färdigställas. Av totalt 28 000 kvadratmeter är merparten redan uthyrt till Tietoevry. I huset finns, utöver kontor, restaurang och yogastudio även Solna stads nya simhall. Vår investering bedöms sluta på drygt 1 miljard kronor.

Taxonomi-anpassat lån och hållbarhet i fokus

Som första bolag i Norden tecknade vi i juni ett taxonomi anpassat lån med säkerhet i fastigheten Signalen 3, ICA:s huvudkontor. För att uppnå kraven för ett taxonomilån har vi genomfört en omfattande analys kring eventuella risker för fastigheten utifrån pågående klimatförändringar. Det innebär materiella klimatresiliens- risker såsom översvämningar, markerosion, värmelaster och kraftiga väderfenomen som stormar. Därutöver har fastigheten utrustats med ett system för fastighetsautomation och fastighetsstyrning samt erhållit en energideklaration på nivå A, vilket endast 1,2 procent av kontorslokalerna i Sverige hade uppnått vid utgången av 2021.

Potentiella byggstarter kontor

2022	2023	2024	2025
15 000 kvm	43 000 kvm	11 000 kvm	45 000 kvm

Potentiella byggstarter bostäder

2022	2023	2024	2025
27 000 kvm	15 000 kvm	11 000 kvm	17 000 kvm

Sanel Hasic, marknadsområdeschef
”Vi står inför en spännande tid i Arenastaden och är bara halvvägs. Vi planerar att starta flera bostadsprojekt som kommer göra området ännu mer attraktivt och levande.”

21,6 Mdkr Fastighetsvärde	335 Tkvm Uthyrningsbar yta	26 st Antal fastigheter

Ett stadsutvecklingsprojekt som inte slår av på takten

33 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Stadsutveckling

Solna Haga Norra

I Haga Norra växer en unik stadsdel fram. Inte bara för att den knyter ihop Stockholms innerstad med Arenastaden utan också för dess atmosfär. Området kommer kantas av tidlös arkitektur som flirtar med den industriella känslan med stora spröjsade fönster, tidlöst material och återbrukat tegel med patina. Här får gatu livet ta plats, gärna dygnet runt.

34 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Stadsutveckling

Vi bygger stadsdelen Haga Norra från grunden. Ett stadsutvecklingsprojekt med stark miljöprofil där arkitekturen fångar det bästa från sekelskiftet, men i modern tappning. Där flexibiliteten är bärande i samtliga projekt.

Under början av 2021 tog projektet form på allvar när vårt allra första hus blev inflyttningsklart.

Bilia först på plats

Första hyresgäst i området var Bilia med sitt kontor och toppmoderna showroom. Ett drygt halvår senare flyttade bostadsrättsinnehavarna in i de 115 lägenheter som utgör första etappen av tre i det lägenhetsprojekt vi har utvecklat i ett Joint Venture med Brabo. Totalt blir det 418 lägenheter i denna etapp. Större delen av lägenheterna är redan sålda.

I november påbörjades nästa skede med uppförandet av vårt första kontorskvarter som omfattar 26 700 kvadratmeter kommersiella lokaler fördelat på åtta våningar. Här kan vi erbjuda hela huset till en enda hyresgäst. Alternativt låta så många som åtta företag dela på ett våningsplan. Huset står klart i början av 2024. Nästa steg omfattar cirka 20 000 kvadratmeter kontor med möjlig inflyttning 2025. Den totala investeringen för första kontorskvarteret beräknas till 1,4 miljarder kronor inklusive förberedande markarbeten för bland annat framtida anläggning av parker och torg.

Satsar på botenvåningarna

Vi lägger stor vikt vid utformningen av husens bottenvåningar i området. Här möter det bästa från sekelskiftets tidlösa arkitektur dagens arkitektur för att skapa en levande och attraktiv miljö. Den nya omsorgsfullt utformade huvudgatan kommer ge plats åt gatu handel, aktivitetsytor och uteserveringar. Det första kontors- kvarterets entréplan blir på 2 000 kvadratmeter med plats för såväl restauranger som gym och cykelgarage.

Energi- och klimatmålen är högt ställda för Haga Norra. Våra fastigheter kommer delvis byggas av återvunnet material, ha en klimatsmart uppvärmning och taken förses med både solceller och sedum. Med sin närhet till Wijnbladsparken och med alla grönskande gator och torg kommer Haga Norra när det är färdigbyggt vara en plats som Stockholm tidigare saknat. En grön oas med det pulserande citylivet alldeles runt knuten.

Potentiella byggstarter kontor

2022	2023	2024	2025
32 000 kvm	32 000 kvm	22 000 kvm	20 000 kvm

Potentiella byggstarter bostäder

2022	2023	2024	2025
0 kvm	0 kvm	0 kvm	5 000 kvm

Ali Ranji, chef produktion stadsdel
”Energi- och klimatmålen är högt ställda för stadsdelen. Våra fastigheter kommer delvis byggas av återvunnet material och stadsdelen har en klimatsmart uppvärmning.”

3,1 Mdkr Fastighetsvärde	23 Tkvm Uthyrningsbar yta	3 st Antal fastigheter

En attraktiv stadsdel med egen prägel börjar ta form

35 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Stadsutveckling

Solna Business Park

Redan på 1950-talet ansågs området vara attraktivt tack vare sin närhet till järnvägen. Idag huserar några av Sveriges största varumärken i Solna Business Park och omvandlingen från ett bra kontorsområde till en modern stadsmiljö är i full gång.

36 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Stadsutveckling

Solna Business Park ligger i Stockholms bästa kommunikationsläge näst efter Stockholms central.# Stadsutveckling

Vi är den största fastighetsägaren och är nu redo att ta nästa steg och göra verklighet av vår vision för området. Inom loppet av en dryg tioårsperiod ska kontorsytorna fördubblas, ett stort antal lägenheter byggas, parker rustas upp och cykelbanor och promenadstråk anläggas. I mars tecknade vi tillsammans med Skanska ett markanvisningsavtal omfattande cirka 150 000 kvadratmeter mark som sträcker sig från Solna Business Park och in i Huvudsta. Här planeras för en omfattande stadsutveckling i samband med att Mälarbanan byggs ut och delar av järnvägen läggs i en tunnel. För vår del handlar det om 52 000 kvadratmeter kontorslokaler och 10 000 kvadratmeter bostäder. Köpeskillingen uppgår till cirka 900 miljoner kronor som kommer att erläggas till Solna stad i takt med att de nya stads- kvarteren uppförs.

Flyttad pendeltågsstation möjliggör expansion

Vi har dessutom sedan tidigare en principöverenskommelse med Solna stad både om kommande förvärv och projektutveckling av ett flertal fastigheter. När pendeltågsstationen i Sundbyberg grävs ner och flyttar söderut hamnar en av uppgångarna i Solna Business Park. Här, i anslutning till den nya stationsuppgången, kommer ett flertal byggprojekt att initieras. Först ut är Sliparen 1, ett 25 000 kvadratmeter stort kontorshus med möjlig projektstart under 2022. Dessutom är ett flertal andra ombyggnadsprojekt i gång och detaljplaner börjar vinna laga kraft, bland annat för en första etapp med bostäder omfattande cirka 300 lägenheter. Det finns flera skäl till att Solna Business Park har goda förutsättningar att utvecklas till en urban stadsdel. T-centralen är bara sju minuter bort med pendeltåget, området har en arkitektur med bibehållen industrikaraktär som kommer blandas upp med ny spännande internationell arkitektur samt kontrasten mellan bolag, myndigheter, kultur och bostäder kommer skapa en dynamisk atmosfär. Dessutom finns flera restauranger, två hotell, utmärkta möjligheter att motionera och bra shopping inom räckhåll. Med tanke på alla stora förändringar kommer vi se till att området förblir attraktivt under hela processen så att nuvarande hyresgäster fortsätter att trivas.

Ny park invigd

Under året invigdes en helt ny aktivitetspark baserad på FN:s agenda 2030 och de globala hållbarhetsmålen. Under sommaren visade ännu en konstnär upp sina verk på Street Gallery – en konstutställ- ning i gatumiljö som bjuder på överraskande innehåll.

Potentiella byggstarter kontor	Potentiella byggstarter bostäder
2024 14 000 kvm	2024 0 kvm
2023 28 000 kvm	2023 30 000 kvm
2025 0 kvm	2025 45 000 kvm
2022 65 000 kvm	2022 0 kvm

Susanna Elvsén, marknadsområdeschef
”Målet är att förvandla Solna Business Park till en mer levande stadsdel med en större mix av bostäder, kontor och service.”

• 9,7 Mdkr Fastighetsvärde
• 218 Tkvm Uthyrningsbar yta
• 10 st Antal fastigheter

Från kontorsområde till modern stadsmiljö

37 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Stadsutveckling Huddinge

Flemingsberg

Med hela människan i centrum växer den nya tidens Flemingsberg fram. Här skapas inte bara en attraktiv stadsdel med internationell prägel utan också förutsättningar för integration och hållbarhet.

38 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Stadsutveckling

Väletablerade institutioner som Karolinska Institutet och Södertörns högskola tillsammans med goda kommunikationer och politisk vilja har lagt grunden för att utveckla området. Redan idag är avtal tecknat med tre starka varumärken som kommer att flytta till Flemingsberg i form av Kungliga Operan, Kungliga Dramatiska Teatern samt Alfa Laval.

Ett av Sveriges viktigaste stadsutvecklingsprojekt

I början av året tecknades ett markanvisningsavtal med Huddinge kommun om att möjliggöra cirka 225 000 kvadratmeter byggrätter varav 195 000 kvadratmeter blir kommersiella ytor och resterande 30 000 kvadratmeter blir bostäder. Vi har i samband med detta fått kommunens uppdrag att påbörja detaljplanen för den nya stads-kärnan, vilket innebär ännu en milstolpe i Sveriges största och kanske viktigaste stadsutvecklingsprojekt. Som följd av en successiv etablering av ett näringslivskluster växer behovet av handel, utökad service och fler bostäder. Vilket i sin tur påskyndar den sociala utvecklingen. På sikt kommer Flemingsberg bidra till att jämna ut den regionala obalansen mellan Stockholms norra och södra delar.

Välrenommerade och långsiktiga hyresgäster

Under 2020 förvärvade vi den centralt belägna fastigheten Regulatorn 2 och vi tecknade vårt första stora hyresavtal med Kungliga Operan och Kungliga Dramatiska Teatern för deras ateljéer, verkstäder och repetitionssalar. I juni vann detaljplanen laga kraft. Första spadtaget togs i februari 2022 och beräknad inflyttning är i juni 2024. Nästa stora hyresgäst som valt Flemingsberg och oss är Alfa Laval. Med sina drygt 20 000 kvadratmeter är det 2021 års största kontorsuthyrning i Sverige. Avtalet löper på 22 år och när de cirka 700 medarbetarna flyttar in 2025 är det 60 år sedan denna verksamhet bytte adress senast. Vår investering beräknas uppgå till 740 miljoner kronor exklusive markförvärv.

Ett större ansvar för stadsutveckling

Flemingsberg är redan på god väg att bli nästa stora mötesplats för innovationer, samverkan och hållbar utveckling. Vårt engagemang sträcker sig bortom förvärv, detaljplaner och avtal. Vi arbetar aktivt med sociala hållbarhetsfrågor och har bland annat inlett samarbeten med både stiftelsen Läxhjälpen i Flemingsberg och med TalangAkademin i syfte att fler elever ska uppnå gymnasie-kompetens samt att det skapas fler praktikplatser och jobb. Vi har startat BID Flemingsberg (Business Improvement District) för att utveckla området med fokus på platsutveckling, utemiljö och social hållbarhet. Boende i området idag kommer att involveras i den framtida stadsutvecklingen. Som en naturlig del av utvecklingen i Flemingsberg ingår att minska barriärer mellan Flemingsbergs olika områden och stärka kopplingarna mellan och inom de olika delarna. Stadscentrum ska utgöra navet i Flemingsberg och där planeras det bland annat för mötesplatser och ett nytt resecentrum. Dessa är viktiga delar för att kunna förverkliga visionen om ett stort antal boende, arbetande och besökare i området. Vi deltar tillsammans med Huddinge kommun och Södertörns högskola i ett forskningsprojekt för området finansierat av Vinnova, vars målsättning är att skapa en inkluderande stadsmiljö.

Potentiella byggstarter kontor	Potentiella byggstarter bostäder
2024 30 000 kvm	2024 0 kvm
2023 0 kvm	2023 0 kvm
2025 20 000 kvm	2025 15 000 kvm
2022 22 000 kvm	2022 15 000 kvm

Therese Friedman, Marknadsområdeschef
”Under året har vi tagit stora steg framåt i det som är ett av Sveriges största utvecklingsprojekt genom nya markanvisningsavtal och kundkontrakt.”

• 1,9 Mdkr Fastighetsvärde
• 69 Tkvm Uthyrningsbar yta
• 6 st Antal fastigheter

Här växer den nya tidens samhälle fram

39 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Stadsutveckling

Vi expanderar på bostads- marknaden

I oktober förvärvade vi SHH Bostad. Ett viktigt led i strategin att optimera och förädla värdet på vår portfölj med bostadsbyggrätter. Med förvärvet följer ett flertal väl placerade byggrätter tillsammans med värdefull kompetens genom en organisation med genom-förandekraft inom bostäder och samhällsfastigheter.

Ett förvärv för framtiden

SHH Bostad är ett fastighetsutvecklingsbolag som sedan 2010 färdigställt över 40 fastighetsprojekt, både hyresrätter och bostads-rätter, men även vård- och omsorgsboenden och skolor. Med SHH Bostad som helägt dotterbolag tar vi ett mer långtgående ansvar som stadsutvecklare i Storstockholm. Dessutom får vi tillgång till en större palett av projekt som vi kan driva i egen regi. Vi förstärker därmed våra möjligheter att skapa bra förutsättningar för en levande och attraktiv stadsdel för såväl arbetande, boende som besökare.

Bra komplement till byggrättsportföljen

Av SHH Bostads 200 000 kvadratmeter bostadsbyggrätter finns cirka två tredjedelar i Storstockholm. Det ger ett bra komplement till vår redan befintliga portfölj med över 500 000 kvadratmeter i framför allt Solna och Flemingsberg. Med dedikerad kompetens och erfarenhet inom bostadsutveckling kan vi fortsätta att skapa en blandad bebyggelse i våra stadsdelar. Det leder i sin tur till fler människor i rörelse och ökad trygghet. SHH Bostads övriga projekt är belägna i starkt växande regionstäder i Sverige. På så sätt kompletterar portföljerna varandra väl, såväl geografiskt som sett till genomförandetid. Produktionsstarten för SHH Bostads bygg-rätter ligger något närmare i tiden än Fabeges bostadsprojekt. Ett flertal av bolagets bostads- och skolprojekt planeras byggstarta under 2022/2023. SHH Bostads målsättning framåt är att utveckla och förädla Fabeges portfölj av bostadsbyggrätter i Stockholm, samtidigt som man avser att växa genom förvärv och genom-förandet av fler lönsamma bostadsprojekt. SHH Bostad har koll på kundernas behov och vanor och kan vara följsamma inför en samtid under ständig förändring. De värden som vi skapar i våra stadsdelar har idag lika stor attraktionskraft på bostadsköpare som på företag och deras medarbetare.

Fredrik Alvarsson, VD SHH Bostad AB
”SHH Bostad har en väl dokumenterad och stark historik av att framgångsrikt genomföra ett stort urval fastighetsutvecklings-projekt. Med Fabege som ägare ser vi fram emot att bidra med kompetens och kapacitet för ansvarsfull och kundnära utveckling av bostadsprojekt, äldreboenden och skolor.”

40 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Bostadsmarknaden

289 st	Produktionsstartade boenden 2021
712 st	Färdigställda bostäder 2021
98 %	Försäljningsgrad boenden i produktion
8 st	Projekt i produktion vid året slut
821 Mkr	Fastighetsvärde
200 Tkvm	BTA exploateringsfastigheter

41 Sidtitel

41 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Bostadsmarknaden

Hållbarhet

Vi ligger i framkant med vårt ambitiösa hållbarhetsarbete. Genom detta arbete bidrar vi till ett hållbart Stockholm där vi utvecklar och förvaltar stadsdelar, fastigheter och lokaler.# Hållbarhetsrapport

Vi arbetar utifrån ett helhetsperspektiv för att stärka våra stadsdelar som upplevelsebaserade mötesplatser där hälsa, bekvämlighet, trygghet och trivsel får ett stort utrymme. Vi behöver också hitta nya sätt att öka attraktionskraften och välbefinnandet i och kring våra fastigheter med ett så litet klimatavtryck som möjligt. Mia Häggström, hållbarhetschef

”Vi vill göra skillnad i de stadsdelar där vi är verksamma, bland annat genom att bidra till att barn och unga får en bra skolgång, en meningsfull fritid och i förlängningen en väg in på arbetsmarknaden.”

Vi arbetar för att främja livskvaliteten i våra stadsdelar. Upplevelser, servicetjänster, lärande, kultur, jämlikhet och god hälsa är viktiga beståndsdelar i vårt arbete. Vi strävar också efter att hantera de utmaningar som är av särskild betydelse för vår bransch: trygga stadsrum för alla människor, jämlika byggarbetsplatser, uppfyllda klimatmål samt att minska korruption och öka efterlevnad av mänskliga rättigheter. Under året har vi lagt extra fokus på den sociala hållbarheten och arbetat och planerat för att minska ojämlikheten i de områden där vi är verksamma. Vårt ekonomiska, miljömässiga och sociala ansvar tar avstamp i Parisavtalets 1,5-gradersmål och FN:s globala hållbarhetsmål. Vårt hållbarhetsarbete är väl integrerat i hela verksamheten och varje dag ska vår organisation, i stort som smått, bidra till att Stockholmsregionen blir en än mer hållbar plats.

FN:s Agenda 2030 och vår roll i det större sammanhanget

FN:s Agenda 2030 är vägledande i arbetet för att den globala utvecklingen ska vara långsiktigt hållbar. Genom en kraftsamling kring de 17 globala målen ska världens länder till år 2030 bland annat ha förverkligat mänskliga rättigheter för alla, jämställdhet och ett varaktigt skydd för vår planet. Här har näringslivet en viktig roll att spela, inte minst bygg- och fastighetssektorn. Vi ser att det finns starka synergier mellan målen och därför sätter vi ett större fokus på de områden där de väsentligaste utmaningarna för vår verksamhet finns, nämligen mål 3, 7, 9, 10, 11 och 12.

Vi har under året lagt ett större fokus på FN:s mål nummer 10, ”Minskad ojämlikhet”. Vi har på ett mer strukturerat sätt arbetat med och planerat för att minska de sociala ojämlikheterna i våra stadsdelar. Vårt ambitiösa hållbarhetsarbete har lett fram till att aktiviteter kopplade till flera globala mål numera är integrerade i våra verksamhetsprocesser. Det gäller exempelvis vårt arbete för ”God hälsa och välbefinnande”, mål 3. Ett målområde som sedan länge är en självklar och naturlig del av vår vardag.

Mål 13, ”Bekämpa klimatförändringarna”, ser vi som en direkt konsekvens av vårt arbete med mål 9, 11 och 12. Därför är de senare målen prioriterade för att effektivt hantera alla dessa utmaningar. Vi vet att vårt arbete har inverkan på samtliga 17 hållbarhetsmål och att det finns synergimöjligheter mellan miljö, sociala värden och ekonomi. Vi är dock ödmjuka inför det stora omställningsarbete som kvarstår exempelvis gentemot mål 13.

Livskraftiga städer och samhällen

Vårt hållbarhetsramverk

Vi är ledande på kontorsmarknaden i Stockholm och har goda möjligheter att bidra till en hållbar utveckling i de stadsdelar där vi har ett stort ägande. Vi tar ett betydande ansvar för helheten och arbetar brett med klimatfrågan och medverkar till ökad hälsa, trivsel och trygghet i våra stadsdelar. Detta gör vi genom att tillföra intressanta och oväntade inslag i vardagen som skapar liv mellan husen. Vi kopplar grön finansiering till hållbarhetscertifierade byggnader och investeringar samt arbetar för en långsiktigt hälsosam och god stad för dem som vistas där. Vi tar en aktiv roll och ser till hela området. Hela tiden.

Leverantörskedja

• 100 % av ramavtalade leverantörer är hållbarhetsgranskade
• Skapa ett branschgemensamt system för löpande uppföljning av uppförandekoden
• Implementation av ett digitalt verktyg för granskning av fastighetsbranschens leverantörskategorier
• 100 % av våra strategiska leverantörer är hållbarhetsgranskade, 44 stycken
• Hållbarhetsgranskning av entreprenörer för projekt över 50 Mkr innan produktionsfas inleds
  Läs mer på sidan 58–59

Stadsdelar

• Hållbarhetsprogram för varje stadsdels projekt
• Underlätta aktiviteter för hälsosam livsstil
• Skapa en lockande stadsmiljö som knyter samman och skapar gemenskap
• Startade BID Flemingsberg (Business Improvement District) för att utveckla området med fokus platsutveckling, utemiljö och social hållbarhet
• Invigning av aktivitetspark i Solna Business Park – 17 globala hållbarhetsmål i en park
• Utredde energisystemlösningar med noll- eller minusutsläpp på stadsdelsnivå
  Läs mer på sidan 48–49

Fastigheter

• 100 % köpt förnybar energi
• Klimatneutral förvaltning (Scope 1 & 2) samt halvering av indirekta utsläpp (Scope 3) till 2030
• 100 % miljöcertifierat fastighetsbestånd
• Energiprestanda 35 kWh/kvm Atemp vid nyproduktion och 77 kWh/kvm Atemp i genomsnitt för hela förvaltningsbeståndet
• Alla projekt över 20 Mkr klimatdeklarerades
• Skandinaviens första noll energi-hotell utnämndes till årets BREEAM-byggnad
• Genomförde klimatresiliensanalys av samtliga förvaltningsfastigheter i Arenastaden, Solna Business Park och innerstaden
  Läs mer på sidan 50–52

Medarbetare

• Låg sjukfrånvaro
• Nöjda medarbetare med ett långsiktigt mål att nå förtroendeindex >90 %.
• Individuell utvecklingsplan
• Utrustning för hemmakontor
• Digitala träningsaktiviteter
• Aktiv kommunikationsplan, externt och internt, med anledning av pandemin
• Digitala konferenser och utbildningar
  Läs mer på sidan 54–57

Finansiering

• 100 % grön finansiering
• Genomlysa och sammanställa andelen ekonomiska aktiviteter som omfattas av nya EU-taxonomin
• Analysföretaget Cicero genomförde en second opinion. 95 % av våra intäkter och investeringar klassades som gröna
• Under 2021 tecknade vi vårt första taxonomianpassade lån för fastigheten Signalen 3 i Solna
• Sammanställde andelen ekonomiska aktiviteter som omfattas av EU-taxonomin
  Läs mer på sidan 60–61

Kunder

• 100 % av hyresavtalen ska vara gröna
• NKI på minst 80
• Över 150 stycken fördjupade kunddialoger
• Kundmöten om gröna hyresavtal
• Följde upp och utvärderade kundenkäter
  Läs mer på sidan 62

Affärsetik

• Årlig utbildning i vår uppförandekod
• Samtliga ramavtalade leverantörer och entreprenörer under tecknar vår uppförandekod för leverantörer
• Löpande information och utbildning till medarbetare
  Läs mer på sidan 63

Aktiviteter 2021

• Leverantörskedjan: 100 % av våra strategiska leverantörer är hållbarhetsgranskade.
• Stadsdelar: Startade BID Flemingsberg (Business Improvement District) för att utveckla området med fokus på platsutveckling, utemiljö och social hållbarhet. Invigning av aktivitetspark i Solna Business Park – 17 globala hållbarhetsmål i en park. Utredde energisystemlösningar med noll- eller minusutsläpp på stadsdelsnivå.
• Fastigheter: Alla projekt över 20 Mkr klimatdeklarerades. Skandinaviens första noll energi-hotell utnämndes till årets BREEAM-byggnad. Genomförde klimatresiliensanalys av samtliga förvaltningsfastigheter i Arenastaden, Solna Business Park och innerstaden.
• Medarbetare: Individuell utvecklingsplan. Utrustning för hemmakontor. Digitala träningsaktiviteter. Aktiv kommunikationsplan, externt och internt, med anledning av pandemin. Digitala konferenser och utbildningar.
• Finansiering: 100 % grön finansiering. Genomlysa och sammanställa andelen ekonomiska aktiviteter som omfattas av nya EU-taxonomin.
• Kunder: 100 % av hyresavtalen ska vara gröna. NKI på minst 80. Över 150 stycken fördjupade kunddialoger.
• Affärsetik: Årlig utbildning i vår uppförandekod. Samtliga ramavtalade leverantörer och entreprenörer undertecknar vår uppförandekod för leverantörer.

Vår väg framåt för den hållbara staden

Vi tog tidigt strategiskt modiga beslut vilket gjort att vi idag ligger i framkant i branschen. Vi var först av alla svenska fastighetsbolag att nå 100 procent grön finansiering 2020 och 2021 tecknade vi Nordens första taxonomianpassade lån. Vi har högt ställda mål för år 2030 och genom att fortsätta ta modiga beslut är vi övertygade om att vi kommer uppnå dem.

• 100 % eldriven servicebilsflotta
• 100 % av nyproduktion och större ombyggnationer certifieras enligt BREEAM-SE
• 800 000 m³ geoenergilager värmer medarbetarna i Tidningshuset
• Topplacering i GRESB, då vi rankas högst i kategorin kontor norra Europa
• ICA:s kontor i Arenastaden utses till årets BREEAM-byggnad
• 100 % av förvaltningsfastigheterna miljöcertifierade enligt BREEAM In-Use
• Tre nya aktivitets-parker byggs i Solna tillsammans med Generation Pep
• Minskat klimatpåverkan (Scope 1 & 2) med 96 % sedan 2002

Projekt inom social hållbarhet i Flemingsberg; Läxhjälpen, TalangAkademin och BID Flemingsberg

Nordens första taxonomi-anpassade lån

Skandinaviens första nollenergi-hotell ”House of Choice” utses till årets BREEAM-byggnad

Klimatresiliens-analyser genomförda på samtliga fastigheter och åtgärder implementerade

Klimatavtryck Scope 3 – 20 % reduktion/kvm BTA mot 2019

SEB:s kontor i Arenastaden utses till Europas hälsosammaste fastighet

Anslutna till Science Based Target Initiative

Först ut bland svenska fastighetsbolag att nå 100 % grön finansiering

Klimatneutral förvaltning

Klimatavtryck (Scope 3) – 50 % reduktion/kvm BTA i byggprojekt mot 2019

Egen solcellsproduktion motsvarande 2,5 kWh/kvm Atemp

Mål 2025

Mål 2030

Vår hållbarhetsstrategi som är antagen av styrelsen sträcker sig till 2030 och syftar till att styra företaget mot en hållbar utveckling. Hållbarhetsmålen i korthet:

• Vår förvaltning ska vara klimatneutral 2030 vilket mäts kg CO₂e/kvm.
• År 2030 ska vi ha minskat vår klimatpåverkan i byggprojekt genom att livscykelanalysen påvisar på en halvering av kg CO₂e/BTA jämfört med 2019.
• Vår finansiering ska fortsätta vara 100 % hållbar och grön.
• 100 % av våra ramavtalade leverantörer ska granskas utifrån bolagets Uppförandekod för leverantörer, policys och internationella konventioner.
• Vi ska fortsätta fokusera på social hållbarhet när vi utvecklar den fysiska miljön för livet i våra stadsdelar.
• Vi vill göra skillnad i de stadsdelar där vi är verksamma och vårt fokus ska vila på barn och unga, en bra skolgång, en meningsfull fritid, kulturella inslag och en väg in på arbetsmarknaden.
• Vi ska placera oss på listan över Sveriges bästa arbetsplatser och nå ett index om minst 85 % GPTW (Great Place To Work).

Vi både vill, kan och ska vara drivande i utvecklingen av en hållbar stad. Tack vare en tydlig strategi för vår fastighetsportfölj med ett bestånd samlat i kluster, kan vi vara med och påverka hela stadsdelar. Genom långsiktig planering och goda relationer med kunder, kommuner och entreprenörer är vi aktivt med och utvecklar Stockholm.# Hållbara transporter

För att underlätta för våra kunders medarbetare att resa mer hållbart installerar vi kontinuerligt laddplatser för elbilar i både fastigheter och gatumiljöer. Dessutom består hela vår serviceflotta av elbilar. I Arenastaden deltar vi, genom vårt delägda bolag Urban Services, i projektet Last Mile Logistics tillsammans med Ragn-Sells och Catena. Projektets syfte är att fossilfritt och tyst samtransportera varor och avfall in i och ut ur stadsdelen. Centralt för initiativet är att skapa en samlastningscentral där alla leverantörer lämnar och hämtar paket. Paket som ska till butiker och kontor i området körs sedan ut med miljöfordon på ett samlat och strukturerat sätt. Bilarna som används för transporter inom området ska i så stor utsträckning som möjligt vara elbilar.

Framtidsäkrad elförsörjning

Under senare år har elbehovet ökat kraftigt, inte minst i Stockholmsregionen. Stark tillväxt och stora exploateringar har tillsammans med en ökad elektrifiering i spåren av omställningen till ett fossilfritt samhälle lett till en allt större belastning på elnäten. Nya ledningar som säkerställer större inmatning till stamnäten dröjer och det finns ett behov av att säkerställa elproduktionskapaciteten för att undvika effektbrist. Även om vi idag inte påverkas av en effektbrist kan vi vara med och bidra till att minska belastningen och på så sätt framtids säkra näten. Därför är vi bland annat anslutna till Stockholmflex, ett forskningsprojekt där Svenska kraftnät och nätägarna Ellevio och Vattenfall gått samman för att testa en flexibilitetsmarknad i Stockholm. Enkelt uttryckt innebär det att elanvändare, elproducenter, företag och hushåll genom en mer flexibel användning hjälper till att minimera risken för flaskhalsar i elnäten under perioder av stor efterfrågan.

Att optimera vårt effektuttag är sedan flera år ett prioriterat område för oss, dels utifrån ett kostnadsperspektiv men framförallt sett till vårt mål om minskad koldioxidpåverkan. Ju högre effektuttag desto större behov av el vid ett och samma tillfälle, vilket i sin tur leder till ökad risk för ökade koldioxidutsläpp givet behovet av fler samtida energikällor.

Utöver vårt arbete med eleffekt har vi under lång tid arbetat med effektuttagen för våra övriga energikällor. Ett område där vi kommit långt i vårt arbete är att begränsa kyleffekterna i alla våra fastigheter för att jämna ut kylbehovet och på så sätt få ett lägre effektuttag. Även på värmesidan balanserar vi behoven. När det krävs ett stort värmeuttag kan vi tillfälligt dra ner värmen i radiatorerna. Åtgärder som på sikt kan minska belastningen på klimatet utan att påverka kvaliteten för våra kunder.

Trygghetsskapande åtgärder

Den fysiska miljöns utformning har stor påverkan på hur vi lever våra liv och på vårt välbefinnande. Genom att sociala värden tillsammans med ekologiska och ekonomiska värden prioriteras kan vi skapa ett hållbart samhälle. När vi stärker och prioriterar sociala värden i den fysiska miljön kan vi skapa bättre förutsättningar för integration, tillgång till bra bostäder, arbetsplatser, nöje, kultur, folkhälsa och en känsla av trygghet.

Även den digitala transformationen påverkar varje individ, företag och tjänst och innebär att det ställs helt nya krav på oss som fastighetsägare och stadsutvecklare. Med digital teknik kan mycket skötas smidigare och leda till ökad produktivitet och lönsamhet och ger oss dessutom möjlighet att öka säkerheten för våra kunder. Via ett digitalt fibernätverk samlar vi in och analyserar information om våra fastigheter i realtid. Det innebär att vi via vår bemannade driftcentral kan ta emot och agera på felanmälningar och larm dygnet runt. Detta är en service som successivt byggs ut genom att fler och fler fastigheter är direktuppkopplade med skalskyddslarm och brandlarm samt så småningom med kameror.

Vi arbetar strukturerat med trygghets- och säkerhetsfrågor för att möta oro och sårbarhet hos individer, företag och fastigheter. Vi ligger långt framme vad gäller trygghetsskapande åtgärder via digital teknik och vi utvecklar levande stadsmiljöer med aktiviteter både dag- och kvällstid för att bidra till trygga och upplevelsebaserade mötesplatser.

Under 2021 har vi tillsammans med Huddinge kommun och Södertörns högskola fått medel från Vinnova för projektet Flemingsberg; inkluderande och sammanhållen stadsmiljö. Målet är att få ökad förståelse för vad platsen behöver utveckla i samklang med den redan befintliga miljön för att kunna öka invånarens känsla av tillhörighet, gemenskap och intresse för platsen. Vi har höga ambitioner för områdets utveckling och vill tillsammans med Flemingsbergsborna bidra till ökad trygghet, jämställdhet, stolthet och lokalt företagande.

Hållbar stadsutveckling

Vår syn på hållbar stadsutveckling: Hela människan, hela företaget, hela platsen. Hela tiden.

Vi har goda möjligheter att bidra till en hållbar utveckling i de stadsdelar där vi har ett stort ägande. Vi tar ansvar för helheten, från förvärv och detaljplaner via trygghetsskapande åtgärder i den fysiska miljön till sociala initiativ.

Projekt CERO

Vi arbetar med processverktyget CERO där syftet är att minska klimatavtrycket vid resor till och från våra fastigheter. Enligt en omfattande resvaneundersökning bland medarbetare i Arenastaden är det 52 procent som reser med kollektivtrafik och 20 procent som cyklar eller promenerar till och från arbetsplatsen. Det är det högsta uppmätta värdet av hållbart resande i de tio stadsdelar som hittills analyserats av CERO. Tillsammans med företagen i Arenastaden, kommunen, SL och MTR, har vi tagit fram en handlingsplan för att öka andelen hållbart resande ytterligare genom förbättrade cykelvägar, fler kollektivtrafikförbindelser, flexibla arbetsformer, fortsatt utbyggnad av laddplatser för elfordon samt ett breddat utbud av delningstjänster för bilar, elmopeder och elcyklar.

Stadsdelar 48
Hållbarhetsrapport
Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Tillsammans med föreningen Samverkan i Huddinge har vi under året startat en BID (Business Improvement District) med det långsiktiga målet att utveckla de centrala delarna av Flemingsberg. Under 2021 har vi deltagit i arbetsgruppen för platsutveckling, utemiljö och social hållbarhet.

En inkluderande hälsosam stad

Genom att arbeta långsiktigt och hållbart kan vi skapa förutsättningar för alla människors plats i staden, för såväl boende och arbetande som besökare, och därmed skapa förutsättningar för levande stadsdelar som växer och utvecklas. Vårt engagemang sträcker sig bortom förvärv, detaljplaner och avtal och vi samarbetar gärna om allt från serviceutbud till kollektivtrafik och offentlig utsmyckning. Det ska också vara enkelt att välja hållbara resealternativ.

Som stadsutvecklare tar vi dessutom ansvar för att det ska kännas tryggt att vistas i våra områden. Vi arbetar aktivt för att skapa levande platser med mänsklig närvaro under en stor del av dygnet. Ambitionen är att våra stadsdelar ska präglas och utformas efter tre viktiga principer:

• Attraktiva gatumiljöer med trygghet, trivsel och grönska
• En levande stadsdel även på kvällar och helger
• Ett kvalitativt och varierat serviceutbud

Vi vill bidra till att skapa de bästa förutsättningarna för alla som vistas i våra stadsdelar att leva hälsosamma liv. Vi utformar våra stadsdelar så att de uppmuntrar till aktivitet. Förutom sådant som att anlägga cykelbanor och planera för gångvägar, tar vi ansvar för helheten. Vi möjliggör för gym och träningsanläggningar att etablera sig, skapar grönområden och andra mötesplatser som kan bidra till en förbättrad folkhälsa och ett mer attraktivt stadsrum med mindre biltrafik.

Vi arbetar aktivt för att främja mångfalden i våra områden och vill bidra till att utveckla inkluderande gatumiljöer. Ett exempel är konceptet Pep Parker som uppmuntrar till spontan fysisk rörelse i vardagen. Aktivitetsparkerna är anpassade för alla åldrar och utvecklas i samarbete mellan oss, Generation Pep och Solna stad. Under året tilldelades Pep Parken ”100 meter Pep” i Huvudsta det internationella arkitekturpriset IOC IAKS Award in Bronze och fick dessutom utmärkelse för dess tillgänglighetsanpassning.

Sociala hållbarhetsfrågor står högt på agendan och i Flemingsberg har vi inlett ett samarbete med stiftelsen Läxhjälpen i Flemingsberg och med TalangAkademin, med syfte att fler elever uppnår gymnasiekompetens samt att det skapas fler praktikplatser och jobb. Under sommaren var vi också med och arrangerade lilla Väsätra-loppet.

Kulturlivet mellan husen

Vår satsning ”Livet mellan husen” är ett sätt att tillföra nya kvaliteter till gatulivet genom offentlig konst och kultur där såväl etablerade konstnärer som skolbarn är med och skapar. Ett exempel är konstutställningen Street Gallery i Solna Business Park där lovande konstnärer får möjlighet att visa upp sina verk i gatumiljön. I Arenastaden syns en muralmålning av konstnären Elina Metso och verk av högstadieelever från Ulriksdalskolan som ligger i närheten.

Värdeskapande samarbeten

Genom framgångsrik samverkan kan vi skapa helt nya möjligheter för oss själva och för våra kunder. Samverkan mellan näringsliv, kommuner, utbildningsväsende, föreningsliv, kulturliv och medborgare är av största vikt. Vi vill göra skillnad i våra stadsdelar och bidrar till en positiv samhällsutveckling genom ett antal samarbeten med till exempel Generation Pep där vi är med och bygger aktivitets- parker, Childhood Foundation som arbetar för barns rätt till sin barndom, Arne Ljungqvist Anti-Doping Foundation som främjar hälsa och ren sport samt idrottsföreningarna AIK och Djurgården med inriktning framförallt mot ungdomar.

Vi satsar på skolbarnen i Flemingsberg

Gymnasiebehörighet är en av de absolut viktigaste ingredienserna för att säkra en bra framtid i det moderna kunskapssamhället. För att stötta fler barns skolgång har vi tecknat ett avtal om huvudsponsorskap med stiftelsen Läxhjälpen. Målet är att bidra till att fler elever i Flemingsberg uppnår gymnasiebehörighet samt knyter personliga kontakter med universitetsstudenter.# Hållbarhetsrapport

Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Framtidssäkrade fastigheter

Det är de långsiktiga satsningarna som leder till minskad klimatpåverkan och lägre energiförbrukning. Därför arbetar vi aktivt med våra fastigheter i allt från resursoptimering, klimatsmartare materialval och hållbarhetscertifiering av byggnader till digitalisering och hälsa.

Minskad klimatbelastning och lägre energianvändning är två av våra viktigaste hållbarhetsfrågor. Mot bakgrund av Parisavtalet och 1,5-gradersmålet har vi satt ambitiösa mål för minskad klimatpåverkan. Enligt Naturvårdsverket står bostäder och lokaler för cirka en tredjedel av Sveriges totala energianvändning. Det kommer att krävas en stor omställning för att nå våra mål och vi är ödmjuka inför det arbete som ligger framför oss. Men vi ser också stora möjligheter att i nära samarbete med branschen, partners och kunder hitta de mest effektiva lösningarna och driva innovation inom allt från materialval till återbruk och energieffektivisering.

Minska klimatavtrycket med målsättningen klimatneutralitet

Med sikte på klimatneutral förvaltning

Vårt högt satta klimatmål är godkänt av Science Based Targets initiative (SBTi), men vi har även valt att gå längre och sätta mer ambitiösa klimatmål än vad SBTi kräver. Vårt övergripande mål är en klimatneutral förvaltning 2030. För att vi ska nå detta krävs att vi har kontroll över alla utsläpp som är kopplade till vår verksamhet. Dessutom måste vår negativa klimat- och miljöpåverkan minimeras.

Ett delmål är att varje år investera i solceller om minst 320 MWh i nya och befintliga fastigheter. Solceller ingår numera alltid i planeringen av nya fastigheter. År 2030 ska våra solceller producera 2,5 kWh/kvadratmeter Atemp per år. För nyproduktion är målet det dubbla, 5,0 kWh/kvadratmeter.

Våra koldioxidutsläpp (Scope 1 och 2) har sedan 2002 minskat med cirka 96 procent, från cirka 40 000 till cirka 1 656 ton exklusive klimatkompensation från fjärrvärmeleverantören. Vi har uppnått vårt goda resultat genom systematisk energioptimering. Vi har dessutom effektiviserat våra energilösningar genom utveckling av fastighetsautomation och digitalisering, återvinning av kyla, förbättrad värmeåtervinning och klimatskalåtgärder. Ett förändrat fastighetsbestånd har också bidragit till framstegen. Vår servicebilsflotta genererar noll utsläpp tack vare att vi byter ut samtliga servicebilar till elbilar. Dessutom tillåter vår förmånsbils policy endast miljöbilar.

Minskat energibehov

Energieffektivisering i verksamheten

Vår energistrategi innebär att vi tar ett helhetsgrepp om energifrågan i våra fastigheter, stadsdelar och projekt. Energistrategin är en viktig del i arbetet mot att uppnå en klimatneutral förvaltning. Högt ställda miljökrav vid inköp av energi och behovsstyrning med hjälp av digitalisering spelar en viktig roll i arbetet för en minskad energiförbrukning. Vi bevakar och analyserar energianvändningen på timnivå för att tidigt identifiera avvikelser i energiprestandan och effektuget. På byggnads- och bolagsnivå sker dessutom en omfattande kontroll via vårt energiuppföljningssystem som läser in och bearbetar alla uppmätta förbrukningsvärden. Det läggs också stor vikt vid att vi i vårt dagliga arbete kontinuerligt ska driva energieffektiviseringen framåt. Till fastigheterna i Solna och Sundbyberg används enbart fjärrvärme märkt ”Bra miljöval” och till Stockholms innerstad och Flemingsberg köper vi klimatneutral värme. Vi har ett nära samarbete med våra hyresgäster för att stötta dem i arbetet med att minska sin energi användning, bland annat genom samarbeten via gröna hyresavtal. Vårt mål är att gröna hyresavtal ska omfatta 100 procent av den totala uthyrningsytan ovan mark.

Fastigheter 50

Hållbarhetsrapport Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Våra energieffektiviseringsmål

Vårt energieffektiviseringsmål är uppdelat i etapper. Redan 2019 nådde vi det första genom att halvera vår energianvändning jämfört med 2005. Nästa mål ska nås 2023 med en genomsnittlig energianvändning på 77 kWh/kvm Atemp där 50 kWh/kvm Atemp gäller för nyare fastigheter med ett bygglov efter 2012 och för äldre 85 kWh/kvm Atemp. 2021 låg vår genomsnittliga specifika energianvändning på 77 kWh/kvm Atemp, detta motsvarar i primärenergi 76 kWh/kvm. Detta är något högre än 2020 som var ett speciellt år med en mild vinter och med låg förbrukning på grund av hemarbete under pandemin. Ökningen beror framför allt på en kallare vinter och ett större kylbehov i början av sommaren.

Redovisning av utsläpp

Vi redovisar primärt utsläpp av växthusgaser i enlighet med GHG-protokollet, market-based method, eftersom vi då har statistik från 2002. Utsläpp från köldmedia (Scope 1) hämtas från respektive fastighets enligt lag obligatoriska köldmediarapport. Tjänstebilarnas utsläpp (Scope 1) baseras på körd sträcka och medelförbrukning blandad körning för respektive bil. Idag 100 % eldrift.

Vi rapporterar primärt Scope 2 enligt market-based method där vår ursprungsmärkta förnybar el har omvandlingsfaktorn 0 g CO2e/ MWh. Vi redovisar emellertid även de påslag som location-based method ger genom nordisk elmix. Från energiuppföljningssystemet hämtas förbrukning av el i fastigheter (Scope 2) där hyresgästen inte har separat mätning eller fakturering av verklig förbrukning. Statistik för fjärrvärme och fjärrkyla (Scope 2) hämtas också från energiuppföljningssystemet. CO2- beräkningen justeras inte utifrån SMHI:s graddagar. Omvandlingsfaktor från respektive fjärrvärme- fjärrkylaleverantör används för CO2- beräkningen.

Våra Scope 3 innefattar avfallshantering fullt ut per typ och hanteringsmetod från leverantörerna, intern uppföljning av personalens körda kilometer i tjänst, tjänsteresor flyg från resebolaget, intern uppföljning av fastighetsutveckling, fastighetsenergi från leverantörerna, anställdas pendling i km utifrån resvaneundersökning 2019 (CERO) och hyresgästers energianvändning antas utifrån schablon. Den stora ökningen av Scope 3 beror på två färdigställda nyproduktioner till skillnad mot 2020 då vi inte hade någon.

Utsläppskälla	2021	2020	Method for calculation
Scope 1 Totalt	98	22	Fuel-based
Köldmedieläckage	98	22	Fuel-based
Servicebilar	0	0	Fuel-based
Scope 2 Totalt (Market-based)	1 512¹	1 416	Fuel-based
Värme	1 512	1 398	Fuel-based
Kyla	0	18	Fuel-based
Elektricitet	0	0	Fuel-based
Scope 3 Totalt	26 997	4 108
Avfallshantering	58	65	Spend-based
Leasingbilar och personalens bilar i tjänst	2	4	Distance-based
Flygresor	1	11	Distance-based
Fastighetsutveckling²	25 130	2 503	Average-based
Fastighetsenergi	618	639	Fuel-based
Pendlingsresor	145	145	Average-based
Elförbrukning hyresgäster	1 043	741	Average-based
Summa	28 607	5 546³
Klimatkompensation av fjärrvärmeleverantör	-1 560	-1 254	Netto
Netto utsläpp efter klimatkompensation	27 047	4 292

¹ Med location-based method blir Scope 2, 2 167 ton högre och Scope 3, 81 ton högre på grund av nordisk elmix.
² Innefattar nyproduktion, hyresgästanpassningar samt köpta och sålda fastigheter. 2020 års siffra innefattar endast hyresgästanpassningar.
³ Summan justerad på grund av felsummering.

51

Hållbarhetsrapport Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Klimatanpassning – för att framtidssäkra fastigheterna

Framtida risker

Parallellt med vårt arbete för en minskad klimatpåverkan behöver vi också hantera de fysiska risker som ett förändrat klimat innebär. Det gör vi genom att kontinuerligt säkerställa att affärsmodellen är robust och att vi är rätt positionerade för att möta samhällsomställningens utmaningar och möjligheter. Här spelar innovationer och digitala lösningar en viktig roll. De hjälper oss att anpassa verksamheten inför ökade klimatlaster, men också att se mänskliga behov som hälsa och välbefinnande i våra fastigheter och stadsdelar.

Under 2021 har vi genomfört klimatriskanalyser på totalt 47 fastigheter i stadsdelarna Arenastaden, Solna Business Park och City. Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de största framtida potentiella riskerna. Vid förvaltning samt pågående och framtida ombyggnationer säkerställs att nödvändiga åtgärder vidtas för att hantera identifierade klimatrisker.

Cirkularitet och resurs effektivitet

Medvetna materialval

Vår målsättning är att 100 procent av våra byggmaterial ska vara miljösäkra i enlighet med Byggvarubedömningen. För att minska miljöpåverkan både på kort och lång sikt vinnlägger vi oss om att redan i ett tidigt skede i våra projekt välja rätt material och använda rätt metoder. Klimatpåverkan från produktion av byggmaterial är hög. Därför arbetar vi för att i allt större utsträckning tillvarata det material som kan återanvändas. Vi deltar även i Centrum för cirkulärt byggande, ofta kallat CCBuild, som är en arena där branschens aktörer möts och samverkar kring återbruk och cirkulära materialflöden vid byggande, rivning och förvaltning.

Stora mängder byggprodukter och inredningsmaterial slängs helt i onödan. Därför är det viktigt för oss att skapa förutsättningar för cirkulära materialflöden. Att det finns möjlighet till demonterbarhet, återbruk och återvinning. Vi försöker att välja rätt material och använda rätt monteringsmetoder liksom att ta tillvara material från våra ombyggnationer. Vi återbruksinventerar merparten av våra tomställda fastigheter liksom byggnader som ska utrymmas.# Hälsa

Certifierade fastigheter och hyresgästernas välmående

Smarta fastigheter

Digital teknik möjliggör nya beteenden och funktioner automatiseras, innovativa tjänster skapas och våra beteenden förändras. Genom digitala lösningar får vi tillgång till data i realtid som gör det enklare att till exempel optimera energianvändningen. Med uppkopplade byggnader får vi också möjlighet att utveckla behovsanpassade fastigheter och lokaler där människan står i centrum. Tack vare digitala lösningar och appar kan vi visualisera inomhusklimatet och utveckla lokaler utifrån hälsa och välbefinnande. Vi kan enklare få en bild av hur våra fastigheter används, snabbt få information om felanmälningar, förstärka säkerheten i husen och på så sätt sköta förvaltningen mer proaktivt. Alla våra fastigheter är uppkopplade till ett digitalt fibernätverk som möjliggör integrering i den smarta staden, vilket bidrar till ett mer hållbart och effektivt resursanvändande.

Hälsa i husen

I spåren av pandemin har vi sett ett ökat fokus på både fysisk och psykosocial hälsa. En hälsosam och hållbar arbetsmiljö handlar om mer än den fysiska omgivningen med belysning, ljudnivåer, ventilation och inredning. De psykosociala faktorerna är minst lika viktiga för medarbetarnas välmående och för att de ska prestera väl. Vårt bidrag handlar främst om att underlätta för våra kunder att göra rätt. Att placera attraktiva trapphus centralt för att på så sätt uppmuntra till att ta trapporna istället för hissen är ett exempel. Vi guidar våra kunder om hur de kan få sina medarbetare att röra på sig mer, till exempel genom att använda höj- och sänkbara skrivbord eller att placera kaffemaskiner så att de bidrar till en större fysisk aktivitet. Ett annat exempel är vårt arbete för att tillsammans med kunderna utveckla hälsocertifierade arbetsplatser. Ett strategiskt initiativ med avsikt att förbereda fastigheterna inför kunders önskemål om hälsocertifiering. Vi använder oss av Fitwel som är en certifieringsstandard som skiljer sig från andra genom att den i första hand fokuserar på arbetsmiljön, arbetsplatsen och människan i själva byggnaden. Exempel på fokusområden är friskvård, kost och vilrum. SEB:s huvudkontor i Solna liksom vårt eget kontor, också i Solna, är två exempel på fastigheter som är Fitwel-certifierade.

Certifieringar*

System	Antal	Kvm, LOA	Andel av certifierad yta, %
BREEAM-In-Use	48	718 723	72
BREEAM-SE	9	251 025	25
Breeam Bespoke	1	7 364	1
Miljöbyggnad	1	24 338	2
Totalt	59	1 011 450	100

• De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling.

52 Hållbarhetsrapport Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Våra miljöcertifieringar för kvalitetssäkring

Andel återbruk i Hållbarhetshuset

70 %

Hållbarhetshuset

Nu tar vi hållbarhet till en ny nivå och bygger hus av hus i Haga Norra. I februari 2021 flyttade Bilia in i deras nya lokaler i Haga Norra och när den gamla Biliafastigheten intill skulle rivas föddes idén om att återbruka delar av byggnaden. En utredningsgrupp genomförde tester och beräkningar och kom fram till att det var möjligt att återbruka HDF-bjälklagen från den gamla 70-talsfastigheten. Resultatet blev en byggetablering i Haga Norra som kommer att tillverkas av material som annars skulle klassas som avfall. Utöver bjälklagen kommer vi även att återbruka fasadpartier, fönster och invändiga material. Vi har nu fått bygglov för projektet och vi ser fram emot att genomföra detta pilotprojekt med förhoppning om att i framtiden kunna återbruka byggmaterial från äldre fastigheter till nyproduktion i större skala. Etableringen planerar stå klar till sommaren 2022 och placeras på ett sätt som möjliggör nytta under hela Haga Norras framväxt.

BREEAM

Det brittiska miljöcertifieringssystemet BREEAM är det mest spridda av de internationella systemen i Europa. Systemet omfattar projektledning, byggnadens energianvändning, inomhusklimat, vattenhushållning, avfallshantering samt markanvändning och påverkan på närmiljön. BREEAM-SE har tagits fram för att kunna certifiera byggnader enligt svenska regler och BREEAM-In-Use används för befintliga byggnader.

CITYLAB ACTION

Citylab Action är ett vägledande forum för delad kunskap inom hållbar stadsutveckling organiserat av Sweden Green Building Council (SGBC). Åtaganden och effektmål är fastställda av SGBC, medan projektmål och åtgärder är specifika för de enskilda projekten. För ett certifierat hållbarhetsarbete ska även ett antal certifieringskrav uppfyllas.

53 Hållbarhetsrapport Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

En attraktiv arbetsgivare med stark värdegrund

Vår värdegrund SPEAK genomsyrar hela vår verksamhet och står för nyckelorden Snabbhet, Prestigelöshet, Entreprenörskap, Affärsmässighet och Kundnärhet. Kärnvärdena handlar mer om inspiration än om kontroll, mer om människan än om systemet. Vi arbetar kontinuerligt med vår värdegrund, som är under ständig utveckling, sedan 15 år tillbaka. Tillsammans med vår uppförandekod är värdegrunden basen för våra medarbetares agerande. Vi ska vara det självklara valet för duktiga, drivna och engagerade personer inom fastighetsbranschen. Vi arbetar därför hela tiden för att stärka vårt varumärke som arbetsgivare med målsättning att vara en av Sveriges mest uppskattade arbetsplatser. Vi samarbetar med företaget Great Place To Work och genomför årligen deras medarbetarundersökning för att mäta hur vi uppfattas som arbetsgivare. Vår långsiktiga målsättning är att nå ett så kallat Trust Index på 90. Under 2021 ökade vi från index 79 till index 86. Utöver denna markanta höjning anser hela 95 procent av alla medarbetare att Fabege allt sammantaget är en mycket bra arbetsplats, även det en ökning från förra året.

Medarbetare

Hållbara och motiverade medarbetare skapar en god företagskultur

Goda prestationer

Engagerade medarbetare som har balans i livet bidrar till långsiktiga och goda prestationer.

Hälsa och välbefinnande

Vi vill öka våra medarbetares kunskap inom ett brett spektrum av hälsofrågor – för långsiktigt välbefinnande och motivation, vilket skapar drivkraft och engagemang.

Engagerade och motiverade medarbetare

Företagskultur

Hos oss är varje medarbetares bidrag viktigt för helheten. Vi är ett lag med gemensamma spelregler och tydliga ramar för framgång. Vi kallar det SPEAK och vi investerar gemensam tid och kraft i att utveckla oss och vår värdegrund.

Vår värdegrund:

• Snabbhet
• Prestigelöshet
• Entreprenörskap
• Affärsmässighet
• Kundnärhet

Arbetsmiljö
* Kost
* Relationer
* Fysisk aktivitet
* Vila & återhämtning

54 Hållbarhetsrapport Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Great Place To Work

Vi är sedan tidigare certifierade av Great Place to Work och under 2021 har vi förutom deras medarbetarundersökning för första gången genomfört en Culture Audit. Det innebär att vår företagskultur analyseras och granskas av Great Place to Work. Utifrån de genomlysningar som gjorts under året är det tydligt att det finns en stabil plattform för det fortsatta arbetet att nå de övergripande målen. Att vi tillsammans är vår arbetsmiljö och att alla inom Fabege kan bidra till såväl kundnöjdhet som till hållbarhet och en god ekonomi.

Varje år genomför vi Great Place To Work för att få veta vad våra medarbetare tycker om Fabege som arbetsgivare. Vårt mål var att nå Trust Index 85, vilket överträffades med årets resultat på 86.

• 86 % Trust Index
• 95 % av alla medarbetare tycker att Fabege är en mycket bra arbetsplats

55 Hållbarhetsrapport Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Pandemin har påverkat oss

Pandemin följde med in i 2021 och fortsätter att påverka såväl samhället som företag och individer. Vi har varit måna om att hålla alla medarbetare uppdaterade, bland annat genom regelbundna informationsmejl som i början av pandemin kom ut på daglig basis och nu kommer en gång i veckan. Under året har vi också genomfört digitala konferenser och möten för samtliga medarbetare samt erbjudit ett stort antal utbildningar i syfte att underlätta distansarbetet.Det har också varit möjligt att delta i diverse digitala träningsaktiviteter för att på så sätt möjliggöra umgänge utanför den egna arbetsgruppen. Vi har också erbjudit extra stöd till de som önskat, bland annat via Falck Health Care dit medarbetare kan ringa och vara helt anonyma om de så önskar.

Individuell utveckling

Som grund till den professionella utvecklingen har alla medarbetare en individuell utvecklingsplan. Planen följs regelbundet upp via medarbetarsamtal liksom genom att sätta upp nya mål med utgångspunkt från verksamhetens mål och medarbetarens roll. Under 2021 genomfördes medarbetarsamtal med 98 procent av medarbetarna. Alla nya chefer genomgår en introduktionskurs för att säkerställa kvaliteten på samtalen.

Hållbara medarbetare och hälsa i vardagen

Vi har en bred ansats kring den hållbara medarbetaren. Genom utbildningar och föreläsningar vill vi uppmuntra till långsiktigt hälsosamma individer. Under 2021 har alla medarbetare haft möjlighet att genomgå en hälsoundersökning med fokus på fysisk och psykosocial hälsa liksom arbetsmiljön i stort. Vi utformar våra lokaler med utgångspunkt utifrån fysisk aktivitet, hälsa och återhämtning. Såväl fysiska som psykosociala och organisatoriska aspekter har varit vägledande för hur vi designat vårt nya huvudkontor i Solna som var inflyttningsklart under våren. Här har vi bland annat skapat ytor som underlättar kommunikation och gör det enklare att arbeta tillsammans. Vi har samtidigt haft ett stort fokus på flexibilitet. Det ska vara lika självklart och enkelt att arbeta ostört som i grupp. Bra ergonomi, gott om dagsljus och säkerhet på arbetsplatsen är grundläggande för alla våra kontor liksom att det finns tillgång till såväl omklädningsrum som regelbunden massage. Det ska vara smidigt att ta cykeln till arbetet. Vi arbetar medvetet med att minska arbetsrelaterad stress där samtliga chefer för en löpande dialog med sina medarbetare för att säkerställa att arbetsbelastningen möjliggör en aktiv fritid.

Säker arbetsmiljö i ständig utveckling

Arbetsmiljön hos oss ska vara säker och utan risk för att våra medarbetare, eller de som arbetar hos oss, skadas eller blir sjuka på arbetet. Mest utsatta är tekniker eftersom de ibland utför riskfyllda arbetsmoment. Men stress, dålig arbetsställning och liknande kan även leda till skador hos dem som arbetar på kontor. Genom att kontinuerligt identifiera risker, följa upp incidenter och genomföra åtgärder så förbättras säkerheten och hälsan för våra medarbetare. Utgångspunkten för en säker arbetsplats är arbetsmiljöhandboken som innefattar riskbedömningar utifrån utförda skyddsronder, avvikelser och medarbetarsamtal. Bedömningarna värderas och prioriteras och handlingsplaner sätts upp för hur riskerna ska hanteras. Våra anställda kan alltid kontakta närmaste chef eller HR för att uppmärksamma farliga arbetsmoment. Det finns rutiner och utbildningar om säkerhet vid riskfyllda moment som höghöjdsarbeten och andra arbetsuppgifter med fallrisk där rekommenderad skyddsutrustning ska användas. Inhyrd personal går under samma premisser som våra tekniker. Vi har ett ärendehanteringssystem där alla medarbetare kan rapportera faktiska och potentiella incidenter. Dessa gås igenom av arbetsmiljöansvarig och följs upp av arbetsmiljökommittén. Det genomförs alltid en analys för att undersöka orsaken till incidenten och hur den kan undvikas i framtiden. Ett omfattande utvärderingsarbete sker kontinuerligt för att förbättra hälso- och säkerhetsarbetet. Arbetsmiljöskador rapporteras till Arbetsmiljöverket. En arbetsmiljökommitté, med medarbetare från samtliga avdelningar och lokalkontor, ansvarar tillsammans med arbetsmiljöombuden för kontinuerlig utveckling av arbetsmiljön hos oss. Under hösten 2021 ansökte vi om en hälsocertifiering för vårt nya huvudkontor. Certifieringen som uppnås via ett poängsystem utfärdas av Fitwel, ett amerikanskt certifieringssystem. Hälsosam mat, tillgång till träning, närhet till lokaltrafik och grönområden liksom bra luft och bra belysning är några av kriterierna för att uppnå poäng.

Vår syn på lika värde

Vi har en grundsyn om alla människors lika värde och att alla medarbetare ska ha samma möjligheter, rättigheter och skyldigheter. Hos oss ska ingen diskrimineras på grund av kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder.

56 Hållbarhetsrapport Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Jämlikhet

Fastighetsbranschen har de senaste åren hamnat högt i stiftelsen Albrights rapporter och så även under 2021. Ett flertal bolag har kvinnliga VD:ar och kan även uppvisa en jämn fördelning mellan könen i både styrelse och ledningsgrupp. Detsamma gäller oss med fyra kvinnor och tre män i styrelsen respektive fem kvinnor och fyra män i ledningsgruppen. Dessutom arbetar vi sedan många år systematiskt med att få in fler kvinnliga chefer för våra byggprojekt. En strävan som gett resultat och vi har därför påbörjat ett motsvarande arbete för att öka andelen kvinnor inom vår driftsorganisation.

Vår vinstandelsstiftelse

Vi har relativt få anställda i förhållande till vårt börs- och marknadsvärde. Därför är varje enskild medarbetare av stor betydelse för verksamheten. Ett sätt att visa vår uppskattning för varje persons bidrag till vår gemensamma framgång är via vår vinstandelsstiftelse. Alla som arbetar hos oss omfattas av stiftelsen och summan som avsätts är lika för alla, oavsett om medarbetaren arbetar med driften av fastigheterna, på kontoret eller är medlem i koncernledningen. Avsättningen sker i form av Fabegeaktier och är kopplad till ett antal uppsatta mål, däribland lönsamhet och avkastning på eget kapital. Aktierna är bundna i fem år efter avsättningen som uppgår till max två prisbasbelopp per anställd och år. För 2021 beslutade styrelsen att avsättningen skulle uppgå till 1,83 prisbasbelopp per heltidsanställd vilket motsvarar ett värde av 87 108 kr.

Styrelse
* Kvinnor 57 %
* Män 43 %

Koncernledning
* Kvinnor 56 %
* Män 44 %

Fabege totalt
* Kvinnor 37 %
* Män 63 %

Könsfördelning

57HållbarhetsrapportFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Hållbarhetsgranskad leverantörskedja

Våra leverantörer är våra samarbetspartners. De arbetar nära våra kunder och bidrar till att vi når de uppsatta hållbarhetsmålen. Därför ser vi en hållbar leverantörskedja som ett viktigt verktyg för att skapa långsiktig lönsamhet, minska våra risker och stärka varumärket.

Leverantörskedja

Vi strävar efter att bedriva ett ansvarsfullt företagande och minska vårt klimatavtryck i alla led. Vi arbetar därför inom flera prioriterade områden inom ramen för vår leverantörskedja:
* Att begränsa utsläpp som innefattar material, transporter, byggenergi och avfall, så kallade Scope 3 utsläpp är en stor utmaning för fastighetsbranschen. Dessa utsläpp uppstår framförallt hos våra leverantörer eller deras underleverantörer
* Att säkerställa FN Global Compacts tio principer för mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption

Löpande granskningar

Vår uppförandekod tillsammans med vår inköpspolicy klargör våra ståndpunkter och nya leverantörer måste leva upp till våra kriterier. Befintliga leverantörer granskas löpande vad gäller hållbarhet, ekonomi, kvalitet, avtal och liknande. Uppföljningen är en viktig del i vårt inköpsarbete för att säkerställa hög etik, respekt för mänskliga rättigheter, affärsmässighet, konkurrens, objektivitet och likabehandling.

Hållbarhetsgranskning

Vi genomför en systematisk hållbarhetsgranskning i samband med varje upphandling. Granskningen baseras på en enkät som leverantörerna ska besvara och komplettera med specifika krav utformade utifrån vilken kategori leverantören tillhör. Mot bakgrund av riskbedömning av kategori och hur enkäten besvarats kan sedan en utökad revision genomföras. Enkätsvaren sparas i en gemensam databas och kan enkelt beskrivas för övrig verksamhet.

Kvalitetsgranskning

För att säkerställa kvaliteten i leveransen genomför vi även löpande granskningar inom leverantörsområden som anses vara särskilt betydelsefulla för våra kunders upplevelse i vardagen. Det kan handla om städning, hisservice eller snöröjning. Utvärderingen sker via en intern enkät som skickas ut tre gånger per år till ansvariga inom våra olika marknadsområden. Representanter för varje område gör därefter en gradering hur väl de anser att varje leverantör lever upp till förväntningarna. Alla betyg som är lägre än sju på den tiogradiga skalan initierar en omedelbar åtgärd. Därigenom kan vi snabbt fånga upp eventuella avvikelser mot avtalen och kontinuerligt förbättra kvaliteten.

Vårt mål är 100 procent

Vår målsättning är att alla våra cirka 200 ramavtalade leverantörer ska vara hållbarhetsgranskade. Mot bakgrund av att vi har implementerat ett nytt verktyg är ambitionen att målet ska uppnås under 2022. Sedan 2013 har utvalda strategiska samarbetspartners granskats av en extern part och totalt har 44 leverantörer blivit godkända enligt den tidigare processen de senaste tre åren. Under 2021 har ytterligare nio genomgått granskning med hjälp av det nya verktyget och fått ett godkännande enligt den nya metodiken. Entreprenörer för större projekt, över 50 miljoner kronor, ska alltid genomgå en hållbarhetsgranskning innan produktionsfasen inleds. Vi genomför utökade bakgrundskontroller av leverantörer för de kategorier där det efter riskbedömning anses vara nödvändigt. Kontrollerna genomförs innan avtalet signeras. Vi för en positiv dialog med våra leverantörer och stöttar dem i deras arbete med att förbättra sina rutiner. De brister som eventuellt uppdagas via våra granskningar ska leda till att de aktuella bolagen upprättar en åtgärdsplan som sedan ska genomföras. Om ingen förbättring sker kan vi avbryta samarbetet.

Underleverantörer

Vi ställer höga krav på våra leverantörers uppföljning av sina underleverantörers efterlevnad av våra krav.# Under de senaste åren har vi skärpt vår ”Uppförandekod för leverantörer” inom följande områden; miljö, affärsetik, arbetsmiljö och säkerhet, arbetsvillkor, integritet, mänskliga rättigheter samt efterlevnad och uppföljning.

Trygga arbetsplatser

En trygg och säker arbetsplats fri från korruption, ojämlikhet och där risker minimeras och förebyggs är en mänsklig rättighet och en utmaning för hela byggbranschen. Personalliggare gör det möjligt att få statistik gällande villkor för alla som arbetar i större projekt. Det genomförs riskanalyser och inventeringar i varje skede av byggprocessen och dessa ska också följas upp. Detta är entreprenörens huvudansvar. På arbetsplatserna finns bygg arbetsmiljösamordnare, BasP och BasU, som ansvarar för säkerheten genom hela projektet. Det är entreprenörerna som har arbetsgivaransvaret samt det yttersta ansvaret för arbetsmiljön under byggprojekt. Detta regleras i våra avtal. Vi har en god samverkan med entreprenörerna där vi spelar en aktiv roll i att förebygga tillbud och kontrollera att alla säkerhetsrutiner följs samt att riskerna på arbetsplatsen minimeras. Detta säkerställs genom systematiskt arbetsmiljöarbete med digitala och fysiska skyddsronder där fel och brister måste åtgärdas och dokumenteras i vår databas. Ett exempel är att foton måste laddas upp som bevis på att åtgärderna genomförts. För att alla på en byggarbetsplats ska förstå och uppmärksammas på risker sätts det upp bilder på farliga moment med informationstexter på olika språk. Entreprenörens skyddsombud säkerställer att projektet genomförs på ett säkert sätt och för dessutom byggarbetarnas talan så att alla risker uppmärksammas och arbetsförhållandena är goda. Vi följer alltid upp avvikelser gentemot både entreprenörer och de som drabbats. Vi uppmuntrar leverantörerna och dess anställda att rapportera identifierade risker och informerar även om vår visselblåsarfunktion som kan användas av alla externa parter. Vid en incident eller ett tillbud på byggarbetsplatser genomförs alltid en analys av orsaken och hur detta kan undvikas i framtiden. Analysen skickas till Arbetsmiljöverket för uppföljning och dokumentation.

Leverantörer 2021

Olycksfallsfrekvens, entreprenör (ELTAR)	(1	1,89	1)
Rapporteringen avseende olyckor hos entreprenörer är inte fullständig då samtliga projekt ännu inte rapporterar entreprenörernas olyckor i IA-systemet.
Olycksfall	Frekvens
Rapporteringen avseende olyckor hos entreprenörer är inte fullständig då samtliga projekt ännu inte rapporterar entreprenörernas olyckor i IA-systemet. Olycksfallsfrekvensen definieras som antal arbetsplatsolyckor som leder till frånvaro i en eller flera avtalade arbetsdagar per 200 000 arbetade timmar genom arbetade timmar. Vanligaste olyckorna på byggarbetsplatser är skärskador, fall från låga höjder och snubbelolyckor. När allvarligare olyckor inträffar så är det oftast fallolyckor eller snubbelolyckor. Kategoriansvarig säkerställer processen, men genomförs av kategoriteam som består av representanter från verksamheten.

Branschöverskridande samarbete för en hållbar byggbransch

Fastighetsbranschen är enig om att en hållbar byggbransch inte är en konkurrensfråga utan något som gynnar alla aktörer. Under året har vi, tillsammans med kollegor inom branschen, arbetat fram ett digitalt verktyg för granskning av fastighetsbranschens leverantörskategorier. Syftet är att undvika dubbel arbete för leverantörer genom att de slipper svara på liknande frågor i samband med upphandling från olika fastighetsbolag samt att möjliggöra att fler leverantörer granskas. Därmed kan branschen sätta en ny standard. Vi är initiativtagare till projektet där sex fastighetsbolag med stora kontorsfastighetsbestånd i Stockholmsregionen har enats om att ta fram gemensamma leverantörskrav inom hållbarhet. Projektet beräknas vara fullt genomfört under 2022.

Process för styrning och kontroll av leverantörer

Upphandling/förfrågan	Resultat av hållbarhetsgranskning/revision:	Vid kontrakts tecknande	Avvikelsehantering	Löpande under avtalstiden
Samtliga leverantörer som lämnar anbud för avtalstecknande hållbarhetsgranskas. En frågeenkät måste besvaras baserad på vår Uppförandekod Leverantörer vilken innefattar miljö, affärsetik, arbetsvillkor, mänskliga rättigheter, arbetsmiljö och säkerhet. Kraven gäller även för anlitade underleverantörer	Utan anmärkning Samarbetet fortsätter Vid mindre anmärkningar Gemensam åtgärdsplan tas fram Vid allvarliga anmärkningar Samarbetet avslutas och ny upphandling påbörjas, om inte acceptabla förklaringar kan presenteras	Uppförandekoden är en bilaga till avtalen som signeras av samtliga samarbetspartners	Det går att kontakta avtalsansvarig och rapportera avvikelser. Det finns även en visselblåsartjänst för såväl externa som interna parter	Samtliga avtalsleverantörer ska hållbarhetsgranskas. Granskningen får inte vara äldre än fyra år. Granskningarna kan genomföras både internt eller via externa revisorer

99 % grön finansiering

Grön finansiering ger oss bättre villkor både hos banker och på kapitalmarknaden samt tillgång till fler finansieringsalternativ. Den gröna finansieringen kompletterades i juni 2021 med ett taxonomianpassat lån som uppfyller EU-taxonomins föreslagna kriterier för grön finansiering. Målet om 100 procent grön finansiering uppnåddes strax före årsskiftet 2020/2021. Minskningen av andelen grön finansiering till 99 procent per årsskiftet beror på förvärvet av SHH Bostad vars lån inte klassificerats som gröna. Målsättningen är att dessa omvandlas till gröna lån under 2022.

Med avstamp i EU:s taxonomi

Som fastighetsbolag omfattas vi av krav på upplysning om i vilken utsträckning verksamheten är miljömässigt hållbar enligt EU-taxonomin. Vi har under året gjort en genomlysning av ekonomiska aktiviteter som faller under taxonomin vilka innefattar nybyggnadsprojekt, större renoveringar och fastigheterna i vår förvaltning. Under 2021 tecknade vi vårt första taxonomianpassade lån för fastigheten Signalen 3 i Solna.

Grönt ramverk

Vårt ramverk för grön finansiering sätter en standard som kan användas för alla våra finansieringskällor. Till ramverket har vi kopplat det gröna MTN-program (Medium Term Notes) som etablerades 2016 och som innehåller särskilda villkor för hållbarhet och miljö. Till ramverket hör dessutom vårt gröna certifikat program, under vilket vi emitterar gröna certifikat avsedda att användas för att finansiera tillgångar som är godkända enligt ramverket. Även backup-faciliteten för certifikatprogrammet är knuten till ramverket och därmed grön. Vi har en allokeringspolicy som innebär att investerare med hållbara strategier prioriteras vid obligationsemissioner. Det oberoende analysinstitutet Cicero har granskat det gröna ramverket för att säkerställa att det uppfyller de högt ställda hållbarhetskraven. De har utfärdat en second opinion med betyget medium green för de gröna villkoren och excellent gällande styrning.

Höjer värdet i alla led

Ett medvetet och strukturerat arbete med miljö- och hållbarhetsfrågor höjer värdet på vårt fastighetsbestånd. Vi är ständigt på tårna för att bibehålla en hög certifieringsnivå för våra fastigheter. Det gynnar både oss, våra långivare och övriga intressenter. Dessutom har det långsiktiga hållbarhetsarbetet positiva effekter på platsen, staden och hanteringen av de globala klimatutmaningarna.

Grön finansiering – vägen mot en hållbar framtid

Grön finansiering får allt större genomslagskraft, inte minst mot bakgrund av EU:s nya taxonomi. För oss är det en självklar del av vårt hållbarhetsarbete. Det ger oss inte bara en mer ansvarsfull finansiering. Det stärker också vikten av genomgående hållbarhetssäkra verksamhetsprocesser och påverkar och motiverar därför våra medarbetare på lokal nivå.

Finansiering

60	Hållbarhetsrapport	Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021
Vårt arbete med att uppfylla taxonomins krav
Kraven i EU-taxonomin ligger väl i linje med vårt hållbarhetsarbete som redovisas i denna rapport. Därför bedömer vi att vi möter en stor del av taxonomins krav. Som exempel så har vi under 2021 gjort klimatresiliens- analyser i flera av våra stadsdelar där vi bedömer de framtida fysiska klimatriskerna och vilka klimatanpassningar vi bör göra för att minska dessa långsiktiga risker. Detta arbete fortsätter under 2022. Ett annat viktigt mål i taxonomin är energieffektiva fastigheter och det är ett område där vi ligger långt fram och löpande arbetar med. Så mycket som 72 procent av ytan i vårt förvaltningsbestånd ligger inom topp 15 procent energiprestanda (detta enligt definitionen i Fastighetsägarnas utredning som visar att topp 15 procent inom kontorsbyggnader i Sverige motsvarar byggnader med ett primärenergital under 89 kWh/kvm Atemp).

Vår rapportering enligt EU-taxonomin

Fabege AB (publ) omfattas av EU-direktivet om icke-finansiell rapportering och ska upplysa om i hur stor utsträckning verksamheten klassas som hållbar enligt taxonomin. I enlighet med den obligatoriska redovisningen för verksamhetsåret 2021 rapporterar vi i vilken utsträckning koncernens verksamhet omfattas av taxonomin.

Taxonomi ekonomiska aktiviteter

Vi äger och förvaltar fastigheter med inriktning främst på kommersiella fastigheter i Stockholmsområdet. Huvuddelen av fastighetsbeståndet faller inom ramen för taxonomin och delas in i följande kategorier:

• 7.1 Uppförande av nya byggnader; avser fastigheter som är under produktion och projektfastigheter som har färdigställts under 2021. Dessa inkluderar färdigställda projekten Hagalund 2:11 och Nationalarenan 3, pågående projektet Poolen 1 samt dotterbolaget SHH Bostads pågående bostadsproduktion.
• 7.2 Renovering av befintliga byggnader; avser förädlingsfastigheter under ombyggnation där en väsentlig andel av fastigheten påverkas av projektet. Dessa inkluderar tomträften Glädjen 12.
• 7.7 Förvärv och ägande av byggnader; avser merparten av koncernens fastigheter.# Hållbarhetsrapport

Gemensam agenda för långsiktig hållbarhet

Att ha en bra och nära relation till våra kunder är viktigt. Vi vill vara delaktiga i att stärka deras konkurrenskraft som arbetsgivare genom att skapa hållbara arbets- och stadsmiljöer för deras företag och organisationer. Hållbarhetsnätverket i Arenastaden är ett exempel på ett sådant tillsammansarbete. Här har vi och åtta större företag arbetat fram en handlingsplan kopplad till resvanor för att på så sätt bidra till klimatmålen om halverade utsläpp av växthusgaser till 2030. Arbetet genomförs i nära samarbete med Solna stad, Keolis, SL och MTR för bästa möjliga effekt. Ytterligare Arenastads-exempel är SEB-huset som har vunnit pris som Europas hälsosammaste fastighet samt utvecklingen av Skandinaviens första nollenergi-hotell i samarbete med Nordic Choice Hotels.

Att teckna gröna hyresavtal är numera standard. Det innebär att båda avtalsparter enas om en gemensam miljöagenda för en lokal genom effektiv resursanvändning och hållbar fastighetsförvaltning. Avtalen kan till exempel omfatta åtgärder för att bibehålla eller förbättra en BREEAM-klassificering av byggnaden, åtgärder för energioptimering och inomhusmiljö samt materialval och källsortering av avfall. Under 2021 var 96 procent av total nytecknad yta gröna avtal.

Flexibla lösningar med kunden i centrum

Vi är idag hyresvärd åt cirka 660 företag, myndigheter och organisationer och fler än 100 000 personer vistas dagligen i våra lokaler. Tack vare vår erfarenhet kan vi möta ett allt större behov av flexibilitet. Det kan handla om att anpassa hyresperioden genom optioner i avtalet eller att underlätta för våra kunders medarbetare att få ihop livspusslet. Ett exempel är våra kontorshubbar, så kallade WAW-kontor.

Den digitala transformationen och nya flexibla arbetssätt har påskyndats av pandemin och ställer ännu högre krav att erbjuda produkter som möter de nya behoven. Dialogen med våra kunder har intensifierats liksom arbetet med att ta fram nya produkter som möter helt nya krav. Vi kommer under 2022 lansera ett nytt koncept som ett alternativ till coworking. Det innebär att vi utökar vår palett och kan bli än mer flexibla gentemot våra kunder i en tid som fortfarande präglas av en viss osäkerhet även om vi är övertygade om att det post-pandemiska arbetslivet kommer att se annorlunda ut jämfört med idag.

Nära relationer tack vare egen personal

Kontinuitet är grundläggande för en nära relation till våra kunder och för att skapa gemensamma värden. Vi har egen personal i alla led, såväl i förvaltning som i driften av fastigheterna. Det gör det enklare att ha en nära dialog med våra kunder vilket är en nyckel i värdeskapandet. Vår förvaltning är organisatoriskt indelad i geografiska områden, där varje område har stort eget ansvar och goda möjligheter att fatta snabba beslut. Det finns lokalkontor i alla områden. Vi är aldrig längre bort än ett telefonsamtal och genom att vi är närvarande i våra kunders vardag kan vi fånga upp mer subtila önskemål. Alla frågor som uppstår hanteras oavsett om det handlar om att kunden vuxit ur sina lokaler, letar efter mer flexibla kontorsmiljöer eller har behov av omedelbar hjälp på grund av en oförutsedd händelse. Vi är alltid tillgängliga för felanmälningar och för att snabbt kunna åtgärda eventuella risker för människor och säkerhet.

Pandemin har även under 2021 påverkat oss och våra nära kundrelationer har varit en fördel i denna utmanande situation. Det återspeglar inte minst den NKI-mätning (Nöjd Kund Index) som vi genomfört under året. Vårt mål är ett index på 80 för den övergripande kundnöjdheten och vi når 78, vilket tangerar resultatet från den förra mätningen 2017. Vi utför NKI-mätning vart annat år. Undersökning 2020 blev inställd på grund av pandemin. Noterbart är att hela 90 procent under 2021 anger som troligt att de skulle rekommendera Fabege som hyresvärd liksom att 81 procent anger som troligt att de skulle vända sig till oss i samband med ett lokalbyte. NKI-undersökningen är ett av flera viktiga verktyg vi använder för kontinuerliga kvalitetsförbättringar, för att utveckla hållbara koncept, skapa fler kontaktytor och för att stärka relationen med våra kunder. Vi arbetar dessutom med kunddialoger, ett fördjupat kundmöte varje eller vartannat år som ger oss en ännu bättre förståelse för våra kunders behov. En avgörande roll spelar också de dagliga insikterna vi får genom närheten till kunden. Vi skapar kontinuitet genom att vi har egen personal i alla led och kan fördjupa våra kundrelationer, oavsett om frågorna hamnar hos fastighetschefen, driftledaren eller hos medarbetarna på lokalkontoren.

Mätningar och dialog för fördjupad relation

Vi har en nära dialog med våra kunder och ett lyhört förhållningssätt till deras verksamheter och behov. Under pandemin har dialogen varit regelbunden och oavsett utmaning försöker vi alltid vara flexibla och hitta lösningar som möter deras behov. En ömsesidig lojalitet hjälper oss att skapa hållbara koncept liksom att utvecklas och växa tillsammans med våra kunder.

Kunder

90 % anger som troligt att de skulle rekommendera oss som hyres- värd.

KPI	Total, Mkr	Andel ekonomiska aktiviteter som om- fattas av taxonomin (%)	Andel ekonomiska aktiviteter som inte om- fattas av taxonomin (%)
Omsäning	2 951	100	-
Drisutgier	181	100	-
Kapitalutgier	3 447	100	-

Samtliga förvaltningsfastigheter med ett löpande kassaflöde inkluderas. Fastigheter som faller utanför ramen för taxonomin avser rena markfastigheter inklusive SHH Bostads exploateringsportfölj, det vill säga de markförvärv som ännu inte är i produktion.

Redovisning av omsäning

Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som ingår i ekonomiska aktiviteter ovan redovisas. Det avser hyresintäkter inklusive sedvanliga tillägg. Inga väsentliga intäkter som bör exkluderas har identifierats. Omsäning 2 951 Mkr motsvarar total neoomsäning enligt resultaträkningen 2021.

Redovisning av drisutgier

Drisutgier inkluderar följande drisutgier; kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer, underhåll samt kostnadsförd hyresgästanpassning. Vidare ingår SHH Bostads produktionskostnader för bostadsutveckling.

Redovisning av kapitalutgier

Avser kapitalutgier för förvärv samt aktiverade investeringskostnader som kopplas till de fastigheter som ingår i ekonomiska aktiviteter ovan redovisas. Kapitalutgier 3 447 Mkr motsvarar samtliga utgier för förvärv och investeringar i förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter 2021. För mer information se not 17 och 23.

Vår uppförandekod under ständig utveckling

Vårt varumärke och verksamhet ska symbolisera trygghet, tillförlitlighet och sunda värden för alla som kommer i kontakt med oss. Vår värdegrund SPEAK tillsammans med vår uppförandekod ligger till grund för samtliga medarbetares agerande. Vår uppförandekod tydliggör vår ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö, affärsetik och kommunikation. Alla våra medarbetare genomgår regelbundet utbildning i såväl vår uppförandekod som näringslivskoden, näringslivets kod mot korruption. Vi följer tillämpliga lagar och andra föreskrifter. Det samma gäller god affärssed och praxis samt internationella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö i enlighet med Global Compact och ILO:s grundläggande konventioner om mänskliga rättigheter i arbetslivet. Vi vidareutvecklar kontinuerligt vår uppförandekod för att försäkra oss om att den är relevant och möter aktuella utmaningar och dilemman.

Vår etikgrupp

Som stöd i det dagliga arbetet finns vår etikgrupp med representanter från olika avdelningar. Gruppen som rapporterar till koncernledningen har till uppgift att leda och driva arbetet med etikfrågor samt bevaka relevanta omvärldsfrågor.

Visselblåsartjänst för ökad trygghet

Vi är angelägna om att både våra egna medarbetare och externa intressenter känner sig trygga med möjligheten att kunna fånga upp eventuella missförhållanden i organisationen redan på ett tidigt stadium, antingen via dialog eller anonyma rapporteringssystem. Vår visselblåsartjänst underlättar rapportering av eventuella incidenter och den är tillgänglig både internt och externt. Såväl anmälan som den efterföljande dialogen är anonymiserad för den som så önskar. Samtliga anmälningar följs omgående upp av en arbetsgrupp bestående av vår HR-chef, hållbarhetschef och bolagsjurist och de ansvarar för att lämpliga åtgärder vidtas. Under 2021 rapporterades inga incidenter.

Transparens kring skattebetalningar

Vi vill ta ansvar för en hållbar samhällsutveckling och i det ingår att bidra till samhället genom att betala skatt. Vi bedriver all vår verksamhet i Sverige och alla medarbetare är anställda av svenska bolag. Vi har en transparent och öppen redovisning av koncernens totala skattebelastning. Vår verksamhet bedrivs affärsmässigt i syfte att skapa avkastning för ägarna, vilket innebär att vi eftersträvar en kostnadseffektiv skattehantering. Vi följer alla skattelagar och regler. På områden där regelverket är otydligt agerar vi transparent och med försiktighet och vi avstår helt aggressiv och avancerad skatteplanering. Vår skattepolicy finns i sin helhet på vår hemsida.

En ansvarsfull partner på alla plan

En god affärsetik som främjar rättvis konkurrens och motverkar all form av korruption är grundläggande i våra relationer med kunder, leverantörer, långivare och samarbetspartners. Att arbeta ansvarsfullt är inte bara en förutsättning för en långsiktig lönsamhet utan bidrar också till en hållbar samhällsutveckling.

Affärsetik

Vår värdegrund: SPEAK
* Snabbhet
* Prestigelöshet
* Entreprenörskap
* Affärsmässighet
* Kundnärhet

Företagskultur

Hos oss är varje medarbetares bidrag viktigt för helheten. Vi är ett lag med gemensamma spelregler och tydliga ramar för framgång.

Andelen gröna hyresavtal *
* Yta ovan mark exklusive bostäder.# Hållbarhetsrapport

Vi kallar det SPEAK och vi investerar gemensam tid och krafter i att utveckla oss och vår värdegrund.

Hållbarhetsmål

Stadsdelar	Utfall 2021	Utfall 2020	Mål kort sikt	Mål lång sikt
Andel förnybar energi, %	95	96	100	100 % energi från förnybara källor
Fastigheter
Energiprestanda totalenergi kWh/kvm Atemp	77	74	max 77 år 2023	Genomsnitt max 77 kWh/kvm Atemp. Nyproducerade fastigheter, max 50 kWh/kvm Atemp. Befintligt bestånd max 85 kWh/kvm Atemp
Producerad energi från solceller, kWh/kvm Atemp	0,79	0,56	2,5 kWh/kvm Atemp 2030
Materialåtervinning, %	48	53	90	90 % material- och energiåtervinning
Vattenanvändning, liter/kvm Atemp	263	318	Minska vattenanvändningen per kvm Atemp med 2 % per år jämfört med 2019
Miljöcertifiering, antal förvaltningsfastigheter	59	59
Miljöcertifiering, nyproduktion andel av total yta, %	100	100	100	100 % av nyproduktion, enligt BREEAM-SE med ambitionen nivå Excellent
Miljöcertifiering förvaltningsbestånd, andel av total yta, %	100	100		Samtliga förvaltningsfastigheter (exklusive framtida förädlingsfastigheter) ska miljöcertifieras enligt BREEAM-in-use med ambitionen nivå Very good
Andel miljöklassade bilar – servicebilar och tjänstebilar, %	96	96	100	100 %
Koldioxidutsläpp, ton				Klimatneutral förvaltning (Scope 1 & 2) år 2030. Indirekta utsläpp (Scope 3) ska halveras per BTA till år 2030 jämnfört med 2019
Scope 1	98	22
Scope 2	1 512	1 416
Scope 3	26 997	4 108
Summa	28 607	5 546
Klimatkompensation av fjärrvärmeleverantör	–1 560	–1 254
Netto utsläpp efter klimatkompensation	27 047	4 292

Medarbetare

Medarbetare*	Utfall 2021	Utfall 2020	Mål kort sikt	Mål lång sikt
Nöjda medarbetare, förtroendeindex, %	86	79	>80	2023 ska förtroendeindex överstiga 85 %
Rekommendera Fabege som arbetsgivare, %	94	93	90	Över 90 % av medarbetare ska vilja rekommendera Fabege som arbetsgivare
Låg sjukfrånvaro, %	2,94	2,4	<3	Bibehålla låg sjukfrånvaro med hjälp av löpande hälsoundersökningar och fortsatta friskvårdssatsningar
Jämställdhet ledning, % kvinnor	56	33	Jämn fördelning eftersträvas
Jämställdhet chefer, % kvinnor	25	39	Jämn fördelning eftersträvas
Jämställdhet medarbetare, % kvinnor	35	37	Jämn fördelning eftersträvas

Leverantörskedja

Leverantörskedja	Utfall 2021	Utfall 2020	Mål kort sikt	Mål lång sikt
Granskning av strategiska leverantörer, %	100	100	100	Samtliga 44 strategiska partners ska vara hållbarhetsgranskade och godkända (motsvarar ca 75 % av total inköpsvolym)

Finansiering

Finansiering	Utfall 2021	Utfall 2020	Mål kort sikt	Mål lång sikt
Grön finansiering, %	99	100	100	100 % grön finansiering

Kunder

Kunder	Utfall 2021	Utfall 2020	Mål kort sikt	Mål lång sikt
Nöjd Kund Index	78	n/a	80	NKI ska nå 80. Undersökning genomförs vartannat år
Gröna hyresavtal 1), andel nytecknad yta, %	96	96	100	Gröna hyresavtal ska utgöra 100 % av nytecknad yta
Gröna hyresavtal, andel total yta, %	80	73	100	Gröna hyresavtal ska utgöra 100 % av total yta

1) Yta ovan mark exklusive bostäder.

Affärsetik

Affärsetik	Utfall 2021	Utfall 2020	Mål kort sikt	Mål lång sikt
Årlig utbildning i vår uppförandekod	100	100	100	Att hålla dialogen kring etiska frågor levande inom hela företaget genom aktiviteter och forum

Hur ser ni på hyresmarknaden framöver?

Just nu känns det väldigt positivt på hyresmarknaden. Vi gick in i pandemin 2020 med många frågetecken. Processerna drog ut på tiden och kunderna hade svårt att bestämma sig och komma till avslut. Men i våras vände det till ett mycket mer positivt momentum. Vi får fler förfrågningar, har flera pågående diskussioner och visningar för kunder och även flera avslut. Frågan hur kontorsmarknaden ser ut framåt är dock fortfarande lite oviss. Hur kommer företagen nytänka sina kontor och vad kommer det innebära för oss som hyr ut dem. Det vet vi inte riktigt idag. Det pratas om större flexibilitet och mer hemarbete, men samtidigt vet vi att många sett fram emot att komma tillbaka till sina arbetsplatser, att kontoren har en stor betydelse för att stärka företagskulturen och att medarbetarna vill ses. Kontoren är även viktiga vid introducering och utbildning av nya medarbetare och vid kunskapsöverlämning. Vår portfölj med moderna och flexibla kontor i attraktiva lägen står sig bra även i en tuffare marknad. Vi ser nu en större differentiering mellan bra och dåliga kontor och bra och dåliga lägen.

Hur står sig Fabege i den konkurrensen?

Vår affärsidé bygger på att skapa attraktiva stadsdelar i områden som innehåller den typ av service som man uppskattar att ha i närheten av sitt kontor. Vi kan även styra utvecklingen i våra stadsdelar och se till att de fylls med just den typen av service som kunderna efterfrågar. Vi är starka på grund av att vi har just attraktiva områden med bra serviceutbud och som ligger bra till kommunikationsmässigt, men även genom att vi erbjuder moderna kontor med en hög flexibilitet. Dessutom är hållbarhetsfrågorna viktiga för våra kunder och där kan vi med vårt erbjudande hjälpa dem att agera hållbart.

Hur ser ni på hyresutvecklingen i kommande omförhandlingar 2022?

Det blir svårt att nå motsvarande ökning i omförhandlingarna det kommande året. Delvis beror det på att de avtal vi omförhandlar under 2022 är tidigare omförhandlade för 3–5 år sedan och från högre nivåer. Hyresnivåerna står stilla nu så gapet till de befintliga avtalen i portföljen blir mindre för varje år. Men det beror också på att indexjusteringen i år blev 2,8 procent och att den nya fastighetstaxeringen kommer innebära att fastighetsskatten ökar väsentligt. Jag tror fortfarande på ett positivt utfall i omförhandlingarna men på en lägre nivå än det vi sett de senaste två åren.

Har ni märkt några trender på nytt beteende från era kunder efter pandemin?

Nej, vi ser ingen tydlig trend. Visst har vi kunder som velat minska eller förändra sin yta, men vi har också kunder som vill utöka. Logiken säger mer samarbetsytor och fler mötesrum, men vi får se hur det blir när företagen kommit tillbaka till sina kontor och hunnit fundera över sina behov.

Är det en förändring i er strategi att ni nu satsar på bostäder?

Ja, nu tar vi ett större grepp på stadsutveckling i våra områden som även inkluderar utveckling av bostäder. I arbetet med att ta fram detaljplaner kommer det fram både bostäder och kontor och vi vill ha båda delarna i våra stadsdelar. Tidigare har vi sålt bostadsbyggrätterna eller genomfört bostadsutveckling i Joint Ventures. Nu har vi så många bostadsbyggrätter som vi tycker är viktiga för utvecklingen av stadsdelarna så vi har funderat på hur vi kan ta ett bättre grepp om den delen själva. Lösningen blev att förvärva SHH som både sitter med en egen portfölj av pågående och framtida projekt, men också med en organisation med kompetens för att utveckla bostäder.

Ni har en låg belåningsgrad jämfört med era nordiska peers. Är ni nöjda att ligga där eller kommer ni vara mera offensiva under 2022?

Belåningsgraden är ett sätt att titta på styrkan i Fabege och där är vi urstarka. Vi är inte lika starka när det gäller nyckeltal som till exempel kassaflödet i relation till lån. Det handlar om att ha en bra balans. Genom vår styrka har vi kapacitet att investera och vi tittar på potentiella investeringar på marknaden. Vår prioritet är att förvärva fastigheter med utvecklingspotential såsom de förvärv vi gjort i Flemingsberg. Men vi är öppna för att titta på fler möjliga förvärv och är med och analyserar de fastigheter som kommer ut på marknaden i Stockholmsområdet.

Tittar ni på eventuella förvärv utanför Stockholm för att minska er exponering mot en marknad?

Nej, vi tror på att fortsätta att bygga på vår strategiska position på Stockholmsmarknaden.

Hur ser ni på refinansieringen 2022?

Den känns mycket stabilt och tryggt. Vi har goda relationer och ett högt förtroende både hos bankerna och i kapitalmarknaden. Klimatet är mycket positivt, många efterfrågar Fabegepapper och vi har haft lätt att refinansiera både certifikat och obligationer med undantag för de perioder då osäkerheten kring pandemin påverkat kapitalmarknaden väsentligt negativt. Vi refinansierar förfall i god tid och har inte så mycket som ska omsättas under 2022. Vi har tillgång till det kapital som vi behöver både via bank och kapitalmarknad.

Hur ser kommande projektstarter ut framåt?

För cirka ett år sedan flyttade Bilia in i sina nya lokaler i Haga Norra och under året har bostäderna ovanpå börjat färdigställas. Nu tar vi nästa steg och startar bygget av första kontorshuset i området som kommer att rymma flera olika hyresgäster. Horisonten från beslut till inflytt för lite mindre hyresgäster är kortare än för större bolag och det gör att vi behöver ligga steget före i produktionen. Vi tycker att området är attraktivt och det kommer bli en modern och flexibel fastighet så vi är inte oroliga för att hitta kunder. Utöver det kommer investeringarna i Flemingsberg att ta fart med nya hus för Dramaten, Operan och Alfa Laval. Vi har många spännande projekt i pipeline.

2021 var ett aktivt år inom investor relations (IR) för oss. Även om inga fysiska roadshows genomfördes så deltog vi aktivt i digitala events som arrangerades av nordiska och internationella banker. Totalt träffade vi över 65 internationella och svenska investerare och förvaltare under 2021. Vår vice VD samt ekonomi- och finanschef svarar på några av de vanligaste frågorna under året.

Vår CFO Åsa svarar på investerarnas frågor# Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Förvaltningsberättelse

Tack, Åsa ”Vår affärsidé bygger på att skapa attraktiva stadsdelar i bra områden.”

67 Förvaltningsberättelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Ekonomisk redovisning Förvaltningsberättelse 69 Finansiering 72 Risker och möjligheter 74 Koncernen 86 Totalresultat 86 Finansiell ställning 87 Förändring i eget kapital 88 Kassaflödesanalyser 89 Moderbolaget 90 Resultaträkning 90 Balansräkning 90 Förändring i eget kapital 91 Kassaflödesanalyser 91 Noter 92 Bolagsstyrningsrapport 108 Ordförande har ordet 108 Styrningsstruktur 110 Policies och riktlinjer 111 Bolagsstyrningen 2021 112 Rapport om intern kontroll 116 Koncernledning 118 Styrelse och revisor 120 Årsredovisningens undertecknande 122 Revisionsberättelse 123 Hållbarhetsnoter 127 GRI-index 134 Översiktlig granskning av hållbarhetsredovisning 137 Övrig information Fastighetsbestånd 138 Projekt 141 Fastighetsförteckning 144 Fabege aktien 151 Femårsöversikt 152 Härledning av nyckeltal 153 Definitioner 154 Årsstämma och anmälan 155 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Förvaltningsberättelse 68

Verksamheten

Vi är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med huvudsaklig inriktning mot kommersiella lokaler. Verksamheten är koncentrerad till ett fåtal prioriterade delmarknader med hög tillväxttakt i Stockholms regionen. Vi förvaltar och förädlar befintligt fastighetsbestånd samtidigt som fastighetsportföljen är föremål för ständig utveckling genom försäljningar och förvärv. Förvärvet av SHH Bostad AB i oktober 2021 stärker vår position som stadsutvecklare med kompetens inom bostadsutveckling. Vårt fokus på de prioriterade delmarknaderna Stockholms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad och Flemingsberg fortsatte genom de affärer och investeringar som genomfördes under 2021.

Den 31 december 2021 ägde vi 94 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 3,4 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,2 miljoner kvm och ett bokfört värde om 83,3 (76,6) Mdkr varav förädlings- och projektfastigheter 13,9 Mdkr (11,4). Av hyresvärdet avsåg 83 procent kommersiella lokaler, främst kontor. Den ekonomiska uthyrningsgraden för hela beståndet uppgick till 90 procent (91). Uthyrningsgraden i förvaltningsbeståndet var 90 procent (92).

Aktiviteten på hyresmarknaden minskade under pandemin men har återigen tagit fart med fler förfrågningar, visningar och tecknade avtal. Nyuthyrningen under året uppgick till 329 Mkr (157) medan nettouthyrningen var 162 Mkr (-45). Uppsägningar uppgick till –167 Mkr (-202). Större uthyrningar under året avsåg bland annat projektuthyrningar till Alfa Laval i Flemingsberg och Convendum på Kungsgatan i innerstaden. Därutöver tecknades ytterligare ett antal mindre projektuthyrningar samt många avtal avseende förvaltningsuthyrningar.

Arbetet med att förlänga och omförhandla avtal med befintliga kunder bidrog fortsatt till ett ökat hyresvärde. Ett kontraktsvärde om drygt 239 Mkr omförhandlades under året (115). Hyresnivåerna i omförhandlade kontrakt ökade med i genomsnitt 11 procent (20). Återköpsgraden under året uppgick till 72 procent (65).

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2021	2020	2019
Antal fastigheter	94	94	87
Uthyrningsbar yta, tkvm	1 247	1 245	1 255
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	90	91	94
Hyresvärde, Mkr	3 359	3 242	3 195
Nettouthyrning	162	-45	-37
Överskottsgrad, %	76	75	75

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Fabege AB (publ), org nr 556049-1523, får härmed avge årsredovisning för koncernen och moderbolaget 2021.

Förvaltning

Låg risk med stabilt kassaflöde. Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen och närmiljön är en hörnsten i vår affärsmodell. Det sker genom ett långsiktigt arbete baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtroende och ömsesidig lojalitet.

Förädling

Skapar värden – ökar kvaliteten i portföljen. Fastighetsförädling och nyproduktion är den andra viktiga hörnstenen i verksamheten. Vår målsättning är att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som förädlas utifrån kundens specifika behov.

Transaktion

Finansierar projekt – ökar potentialen i portföljen. Fastighetsaffärer är också en hörnsten och naturlig del av vår affärsmodell. Vi analyserar kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt, genom både förvärv och försäljningar.

F Ö R V A L T N I N G F Ö R Ä D L I N G T R A N S A K T I O N

KUND

Affärsidé

Vi utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på främst kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen. Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling, utveckling och transaktioner och vårt mål är att vara en närvarande partner som med människan i centrum får företag, platser och vår stad att utvecklas.

Ansvarsfullt företagande

Vi har upprättat en hållbarhetsrapport enligt Global Reporting Initiative (GRI). Hållbarhetsrapporten har upprättats för att uppfylla kraven på hållbarhetsrapport i enlighet med Årsredovisningslagens sjätte kapitel samt i vilken grad vår omsättning, operativa kostnader och investeringar omfattas av EU-taxonomin. Hållbarhetsrapporten redovisas sammantaget på sidorna 42-65 samt 127-137.

Vår strävan att vara ett hållbart och ansvarsfullt företag är en framgångsfaktor som genomsyrar verksamheten och involverar idag på olika sätt medarbetarna. Fokus ligger på hållbar stadsutveckling, energi och miljö, ansvarsfulla relationer med intressenter och omvärld, nöjda kunder samt medarbetarnas arbetsmiljö, hälsa, trivsel och utvecklingsmöjligheter.

69 Förvaltningsberättelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Som stadsutvecklare är det viktigt för oss att ta ansvar för att vår fastighetsportfölj och våra investeringar görs på ett sätt som är långsiktigt hållbart. Genom att tillse att det byggs såväl kontor som bostäder, service och rekreation med närhet till kommunikationer skapas levande och trygga miljöer. Ett starkt miljöfokus innebär till exempel att fastigheterna miljöcertifieras, att kunderna erbjuds gröna hyresavtal och att bolaget har en ambitiös målsättning för minskad energianvändning och minskat totalt klimatavtryck.

Nöjda medarbetare är en nyckelfaktor för vår framgång och vårt förtroendeindex visar ett högt resultat. Att upprätthålla en sund företagskultur och ett etiskt korrekt beteende samt att respektera mänskliga rättigheter är vitalt. Vi följer upp att våra leverantörer agerar enligt vår uppförandekod.

Förvärv och försäljningar

Under första kvartalet frånträddes Sadelplatsen 1. Fyra fastigheter avseende bostadsbyggnadsrätter i Haga Norra avyttrades till det JV-bolag som vi samäger med BRABO och som utvecklar bostadsrätter på fastigheterna. Vidare ingick vi ett markanvisningsavtal vardera med Solna stad respektive Huddinge kommun. I samband med det erlades en tilläggsköpeskilling om 270 Mkr avseende tidigare förvärvade fastigheter i Flemingsberg.

I tredje kvartalet erlades 176 Mkr till Solna stad avseende förvärv av bostadsbyggnadsrätter i Huvudsta. I oktober förvärvades bostadsutvecklingsbolaget SHH Bostad AB för en köpeskilling om 880 Mkr. SHH Bostad är ett fastighetsutvecklingsbolag med fokus på bostäder och samhällsfastigheter. Vår strategi att optimera värdet av bostadsbyggnadsportföljen förstärks genom att vi förvärvar såväl kompetens som fler byggnadsrätter på vår hemmamarknad Stockholm.

SHH Bostads portfölj omfattar ett antal pågående och kommande bostadsutvecklingsprojekt, huvudsakligen i Stockholmsområdet. Förvärvet stärker vår position som stadsutvecklare i Storstockholm. Genom SHH Bostads tillförda kompetens inom bostäder och samhällsfastigheter kan vi vara med längre i värdeskapandet och driva flera olika typer av projekt i egen regi. Förvärvsvärdet av SHH:s portfölj avseende pågående bostadsutvecklingsprojekt och exploateringsfastigheter uppgick till 880 Mkr. Den del av köpeskillingen som inte hänförts till eget kapital eller övervärde fastigheter om 234 Mkr redovisas som goodwill.

I december förvärvades ytterligare en markfastighet i Flemingsberg från Skanska för en köpeskilling om 54 Mkr. Vidare tillträddes i december via SHH en bostadsfastighet i Borås.

Investeringar i befintliga fastigheter och pågående projekt

Under 2021 fattades beslut om större projektinvesteringar avseende bland annat utveckling av kontor och labb för Alfa Laval i Flemingsberg samt nybyggnation av en kontorsfastighet i Haga Norra, Solna.

Under första kvartalet färdigställdes nybyggnationen av Bilias nya anläggning på fastigheten Hagalund 2:11, Solna, och hyresgästen tillträdde lokalerna. Under andra kvartalet färdigställdes projekten avseende Stigbygeln 2 och Nationalarenan 3, båda i Arenastaden. Fastigheterna har i samband med det överförts till förvaltningsportföljen.

Projektet Poolen 1 med Tietoevry som största hyresgäst färdigställs enligt plan för inflyttning i andra kvartalet 2022. Den sammantagna projektvolymen i de stora pågående nybyggnationerna uppgick per årsskiftet till cirka 1,9 Mdkr med en uthyrningsbar yta om 58,7 Tkvm. Samtliga projekt löper på enligt plan. Uthyrningsgraden i de stora projektfastigheterna uppgick per årsskiftet till 85 procent.

Årets investeringar i vår fastighetsportfölj uppgick till 1 874 Mkr (1 854) varav 1 239 Mkr (1 354) avsåg investeringar i projekt- och förädlingsfastigheter. Investerat kapital i förvaltningsportföljen som uppgick till 635 Mkr (501), bland annat avseende energiinvesteringar och hyresgästanpassningar, bidrog också till den totala värdetillväxten.

Intäkter och driftöverskott

Hyresintäkterna uppgick till 2 889 Mkr (2 806) och driftöverskottet uppgick till 2 185 Mkr (2 112). Intäktsökningen var främst hänförlig till förvärv och inflyttningar i projektfastigheter. I identiskt bestånd ökade intäkterna med cirka 2 procent. Ökningen av fastighetskostnader avsåg främst vinterkostnader såsom värme och snöröjning. Driftöverskottet i identiskt bestånd ökade med cirka 3 procent (6). Överskottsgraden uppgick till 76 procent (75).# Resultat från bostadsutveckling

SHH Bostad AB som förvärvades med tillträde i oktober ingår med resultatet för fjärde kvartalet i Fabegekoncernens resultat. Omsäning bostadsutveckling uppgick till 62 Mkr. Kostnader för bostads- utveckling uppgick till -71 Mkr, varav administrativa kostnader uppgick till -19 Mkr. Bruoresultatet uppgick därmed till -9 Mkr och förklaras av a administrativa kostnader redovisas löpande medan omsäning och avräkning projekt redovisas i samband med projektens färdigställande. Vidare redovisas resultatavräkning i delägda projekt på raden för intressebolag.

Central administration

Kostnader för central administration uppgick till -110 Mkr (-93) varav drygt -11 Mkr var hänförligt till engångskostnader för vårt nya huvudkontor.

Finansneo

Ränteneot uppgick till -495 Mkr (-462). De ökade räntekostn- aderna berodde främst på en större lånevolym. Tomträsavgälder uppgick till -36 Mkr (-30).

Resultat från intessebolag

Resultatandelar i intressebolag uppgick till 2 Mkr (-53) varav -35 Mkr avsåg tillsko till Arenabolaget, 25 Mkr avsåg avräkning av JV-pro- jektet Selfoss, Kista, och 12 Mkr avsåg slutavräkning av SHHs delägda projekt Sjöglimten i Huddinge.

Värdeförändring fastigheter

Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etablerad process. Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år. Under fjärde kvartalet externvärderades cirka 27 procent av portföljen och resterande fastigheter internvärderades med utgångspunkt i senaste externa värdering. Det samlade marknads- värdet uppgick vid periodens slut till 83,3 Mdkr (76,6). Orealiserade värdeförändringar uppgick till 4 585 Mkr (2 715). Det genomsniliga avkastningskravet minskade under perioden med 0,12 procentenhe- ter till 3,76 procent (3,88). I förvaltningsbeståndet uppgick värdeför- ändringen till 3 437 Mkr (1 941). Projektportföljen bidrog till en orealiserad värdeförändring om 883 Mkr (774). Värdeförändringen i projektportföljen var främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna. Realiserade värdeförändringar om 56 Mkr avsåg främst vinst vid försäljningen av Selfoss 1, Kista, till det JV-bolag som drivit bostadsutvecklingen på fastigheten.

Ska

Periodens skaekostnad uppgick till -1 312 Mkr (-840). Ska beräknades med 20,6 procent (21,4) på löpande beskaningsbart resultat. Ränteavdragsbegränsningarna bedöms inte få någon väsentlig eekt på betald ska under innevarande år.

Skaesituation

Aktuell ska

De vid inkomsaxeringen outnyjade underskosavdragen, vilka framledes bedöms kunna ge en lägre ska, beräknas uppgå till cirka 2,6 Mdkr (3,4). Vidare senareläggs betalning av inkomstska genom skaemässiga avskrivningar på fastigheterna. Vid direkta 70 Förvaltningsberäelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 fastighetsförsäljningar realiseras e skaemässigt resultat motsvarande skillnaden mellan försäljningspriset och det skae- mässiga restvärdet på fastigheten. I de fall fastigheter avyras genom bolagsförsäljning kan denna eekt minskas. Sammantaget görs bedömningen a den aktuella skaen de närmaste åren kommer a vara låg.

Uppskjuten skaeskuld/skaefordran

Per 31 december 2021 uppgick skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och skaemässiga restvärde till cirka 56,3 Mdkr (51,4). Neo uppskjutna skaeskulder uppgick till 9 603 Mkr (8 288).

Uppskjuten ska hänförbar till, Mkr	2021	2020
Underskosavdrag	-532	-693
Skillnad bokfört värde och skaemässigt värde avseende fastigheter	10 174	9 166
Derivatinstrument	-13	-128
Övrigt	-26	-57
Neoskuld uppskjuten ska	9 603	8 288

Betald ska, Mkr	2021	2020
Inkomstska	1	1
Fastighetsska	226	223
Mervärdesska	23	22
Stämpelska	1	23
Energiska	18	16
Summa	268	286

Segmentrapportering

I och med förvärvet av SHH har segmentsrapporten arbetats om.

• Segmentet Förvaltning genererade e driöversko om 2 096 Mkr (2 076) motsvarande 78 procents överskosgrad (78). Uthyrnings- graden uppgick till 90 procent (92). Förvaltningsresultatet uppgick till 1 545 Mkr (1 512). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 3 437 Mkr (1 918).
• Segmentet Förädling genererade e drisöversko om 60 Mkr (43) motsvarande en överskosgrad på 43 procent (31). Förvalt- ningsresultatet uppgick till -13 Mkr (-10). Orealiserade värdeföränd- ringar på fastigheter uppgick till 265 Mkr (423).
• I segmentet Projekt redovisades orealiserade värdeförändringar om 883 Mkr (374). Värdeförändringen i projektportföljen var främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna.
• Segmentet Bostad genererade e bruoresultat avseende bostadsutveckling om -9 Mkr (-) och resultat från intressebolag om 12 Mkr (-). Förvaltningsresultatet uppgick till -1 Mkr (-). Mer informa- tion om segmentsfördelningen framgår av not 3 på sid 97.

Finansiell ställning och substansvärde

Eget kapital vid periodens slut uppgick till 45 174 Mkr (41 542) och soliditeten till 51 procent (52). Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 141 kr (127). EPRA NRV uppgick till 171 kr per aktie (155).

Goodwill

Redovisad goodwill om 234 Mkr är helt hänförlig till förvärvet av SHH Bostad AB.

Fastigheter

Redovisat fastighetsvärde avser vår förvaltningsportfölj inklusive projekt- och markfastigheter. Per årsskiet uppgick det totala fastighetsvärdet till 83,3 Mdkr (76,6).

Exploteringsfastigheter

Avser pågående projekt i egen regi samt exploateringsfastigheter för framtida produktion inom SHH. Värdet uppgick per årsskiet till 821 Mkr (-) varav pågående produktion 451 Mkr och exploaterings- fastigheter för kommande utveckling 370 Mkr.

Kassaflöde

Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelse- kapital uppgick till 1 558 Mkr (1 513). Förändring av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med -41 Mkr (-164). Investeringsverksam- heten påverkade kassaflödet med -2 978 Mkr (-18), samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 1 572 Mkr (-1 335). I investeringsverksamheten drivs kassaflödet av fastighets- transaktioner samt av projekt. Sammantaget ökade likvida medel med 111 Mkr (-4) under året.

Moderbolaget

Omsäningen uppgick till 324 Mkr (320) och resultatet före ska till 149 Mkr (356). Neoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till 9 Mkr (1).

Styrelsens arbete

En särskild beskrivning av styrelsens arbete framgår av Bolags- styrningsrapporten på sidorna 108-121.

Personal

Medelantalet anställda i koncernen uppgick under året till 196 personer (180), varav 62 kvinnor (65) och 124 män (115). Vid årsskiet uppgick antalet anställda till 218 (191), varav 81 (71) kvinnor. Av samtliga anställda var 199 (191) anställda i moderbolaget och 19 anställda i helägda doerbolaget SHH Bostad. Se vidare i not 6 på sidan 98.

Investeringar i befintliga fastigheter och pågående projekt
71FörvaltningsberäelseFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Skuldförvaltning

Skuldförvaltningens huvudsakliga uppgi är a genom upplåning i bank och på kapitalmarknaden löpande säkerställa a bolaget har en stabil, väl avvägd och kostnadseektiv finansiering. Vi strävar eer en jämvikt mellan olika finansieringsformer på såväl kapital- som bankmarknaden och långsiktiga relationer med de stora finansiärerna har hög prioritet. I tider då allt fler företag väljer a till övervägande del finansiera sig på kapitalmarknaden har vi valt a fortsäa a ha en väsentlig andel av belåningen i form av bankfi- nansiering och vill fortsäa a vårda de långa relationer som finns med de nordiska bankerna.

Utdelningspolicy

Vi ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinster som inte behövs för a konsolidera eller utveckla verksam- heten. Med nuvarande marknadsförutsäningar innebär dea a utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsälj- ningar eer ska.

Räntebärande skulder

Tillgång till långsiktig och stabil finansiering är av största vikt för en långsiktigt hållbar verksamhet. För oss är det viktigt med långa och förtroendefulla relationer med kreditgivarna. Våra långivare utgörs av de större nordiska bankerna samt investerare på den svenska kapitalmarknaden. Kreditavtalen med bankerna ger till viss del möjlighet a låna pengar eer behov, inom på förhand uppställda ramar och villkor. Vår målsäning är a refinansiera banklån i god tid, minst e år före förfall. Det finns även en strävan eer så långa löptider som möjligt, till rimliga kostnader. Outnyjade kreditfaciliteter uppgick per den 31 december till 3 374 Mkr.

Hållbar finansiering

Vi vill bedriva e ansvarsfullt företagande på alla plan. Vi ser det som en förutsäning för långsiktig lönsamhet. Det påverkar såväl vår möjlighet a arahera kunder som kompetent personal, det påverkar värdet av våra fastigheter och stoltheten bland våra medarbetare, det påverkar våra möjligheter a hantera kommande klimatförändringar och det påverkar bedömningen av oss hos såväl analytiker som aktie- och ränteinvesterare. Grön finansiering är en naturlig fortsäning på det hållbarhetsarbete som bedrivs i hela organisationen. Det ger oss en mer ansvarsfull finansiering, en bredare investerarbas och förtroendefulla relationer med våra finansiärer.

Kapitalförvaltning och finansiering

Kapitalstruktur

Vi förvaltar vårt kapital med målet a långsiktigt ge en avkast- ning till ägarna som är den bästa bland fastighetsbolagen på Nasdaq Stockholm.

Finansiella mål per 2021-12-31	Mål	Utfall
Avkastning på eget kapital, % 1)	12,5
Soliditet, %	>35	51
Räntetäckningsgrad, ggr	>2,2	4,1
Belåningsgrad, %	<50	36
Skuldkvot, ggr	13,0	14,7

1) Målet för avkastning på eget kapital är a uthålligt vara bland de främsta börsnoterade fastighets bolagen.# Finansiering per 2021-12-31

Finansiering per 2021-12-31	2021	2020
Räntebärande skulder, Mkr	30 399	26 669
varav utestående MTN, Mkr	10 950	7 950
varav utestående SFF, Mkr	1 524	1 524
varav utestående certifikat, Mkr	2 250	2 025
Outnyttjande kreditlöften, Mkr	3 374	3 867
Kapitalbindning, år	4,9	5,2
Räntebindning, år	3,7	4,1
Räntebindning, andel av portföljen, %	76	74
Derivat marknadsvärde, Mkr	–65	–597
Genomsnittlig räntekostnad inkl. löften, %	1,71	1,77
Genomsnittlig räntekostnad exkl. löften, %	1,62	1,67
Ej pantsatta tillgångar, %	43,8	36,5
Belåningsgrad, %	36,5	35

Grön finansiering per 2021-12-31

Kreditramar	Utestående lån och obligationer	Gröna MTN-obligationer, Mkr	Gröna obligationer via SFF, Mkr	Gröna företagscertifikat, Mkr	Gröna lån, övriga, Mkr	Total grön finansiering, Mkr	Andel grön finansiering, %
Gröna MTN-obligationer, Mkr	10 950
Gröna obligationer via SFF, Mkr	1 524
Gröna företagscertifikat, Mkr	5 000
Gröna lån, övriga, Mkr	21 087
Total grön finansiering, Mkr		10 950	1 524	5 000	21 087	38 561	100
Andel grön finansiering, %							99
Totalt grönt låneutrymme, Mkr	68 503
– varav fritt grönt låneutrymme, Mkr	28 440

• 56 % Pantsatta tillgångar
• 44 % Ej pantsatta tillgångar

Säkerhetsfördelning

• Eget kapital 51 %
• Räntebärande skulder 34 %
• Övriga skulder 15 %

• Tillgång till långsiktig och stabil finansiering är centralt för verksamheten. Vid utgången av 2021 utgjorde bankfinansiering 51 procent (56) av upplåningen. Vi hade outnyttjade kreditfaciliteter på 3,3 Mdkr (3,9). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden var 4,9 år (5,2).
• Hög soliditet och låg skuldsättning skapar trygghet.
• Andelen ej pantsatta fastigheter ökar kontinuerligt.

• RCF* & checkräkningskrediter 1 %
• Obligationsfinansiering, Grönt MTN 36 %
• Obligationsfinansiering, SFF 5 %
• Företagscertifikat 7 %
• Övriga lån 51 %

* Revolverande lån.

Finansiering per 31 dec 2021

Finansiering 72

Förvaltningsberättelse

Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Alla våra finansierer, såväl banker som kapitalmarknad, erbjuder grön finansiering genom finansiering av miljöcertifierade fastigheter. Grön finansiering ger oss bättre villkor både i bank och på kapitalmarknad samt tillgång till fler finansieringskällor. Per årsskiftet var 99 procent (100) av utestående lån och kreditramar gröna.

I juni 2019 lanserade vi ett nytt ramverk för grön finansiering. Ramverket syftar till att etablera en standard för grön finansiering som kan användas i flera av våra olika finansieringskällor. Det bygger på certifierade fastigheter samt ambitiösa mål för energiförbrukning. ”The green bond principles” och vår ambition att bidra till målen enligt Agenda 2030 ligger till grund för ramverket. Cicero utfärdade en second opinion med betyget medium green avseende de gröna villkoren samt excellent med avseende på styrning. Till ramverket kopplas såväl vårt MTN-program, certifikatsprogram och en back up-facilitet för detsamma. MTN-programmets ram höjdes under året till 12 000 Mkr. Ramen för certifikatsprogrammet är fortsatt 5 000 Mkr. Vi garanterar, liksom tidigare, att det vid varje givet tillfälle finns outnyttjade tillgängliga kreditlöften för att täcka samtliga utestående certifikat. Rapportering till investerare sker kvartalsvis, samt årsvis i en mer utökad form. Läs gärna mer och hitta länkar till prospekt, ramverk, second opinion, återrapportering med mera på fabege.se/gronfinansiering.

EU-taxonomin

En ökad transparens och jämförbarhet av företags hållbarhetsarbete och klimatavtryck är viktig och vi välkomnar därför satsningen på en gemensam EU-taxonomi. Vår ambition är att rapportera på ett transparent sätt som underlättar även för våra investerare och deras rapportering.

Säkerheter

Vår upplåning har traditionellt huvudsakligen varit säkerställd med pantbrev i fastigheter och till viss del även aktier i fastighetsägande dotterbolag. I takt med att upplåningen på kapitalmarknaden växer ökar även antalet fastigheter som är obelånade. Per årsskiftet uppgår andelen till 44 procent (36) av det totala fastighetsvärdet. En viss del av belåningen är även upptagen in blanco.

Covenanter

Vårt åtaganden gällande covenanter är likartade i de olika kreditavtalen och stipulerar, förutom börsnotering, en soliditet om minst 25 procent och en räntetäckningsgrad om minst 1,5 gånger. På fastighetsnivå uppgår möjlig belåningsgrad till mellan 50 och 70 procent, beroende på typ av fastighet och finansiering.

Räntebindning

Räntebindning görs med hjälp av ränteswappar. Vår portfölj av räntederivat bestod per årsskiftet av ränteswappsavtal om totalt 18 950 Mkr med förfall till och med 2032 och en fast årlig ränta mellan –0,18 och 1,30 procent före marginal. Derivatportföljen marknadsvärderas och förändringen redovisas över resultaträkningen. Det bokförda undervärdet i portföljen uppgick per 31 december 2021 till 186 Mkr (597). Värdeförändringen är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Läs mer om räntederivaten samt värderingen av desamma i not 3 på sidan 92.

Aktier och aktiekapital

Vårt aktiekapital uppgick vid årets slut till 5 097 Mkr (5 097) fördelat på 330 783 144 aktier (330 783 144). Samtliga aktier ger samma rösträtt och lika del i bolagets kapital. Kvotvärdet uppgår till 15:41 kr per aktie.

Följande ägare innehar, indirekt eller direkt, aktier som representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget:

Innehav 2021-12-31	Andel av röstetalet, %
Erik Paulsson med familj, privat och via bolag	16,2

Anställda äger via vår vinstandelsstiftelse och Wihlborgs och vår vinstandelsstiftelse totalt 1 189 657 aktier motsvarande 0,36 (0,34) procent i bolaget.

Förvärv och avyttring av egna aktier

Årsstämman 2021 gav styrelsen mandat att, längst till nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Under året återköptes 4,9 miljoner aktier. Vårt innehav av egna aktier uppgick per 31 december 2021 till 9 450 984. Återköpen har gjorts till en snittkurs om 122:05 kr per aktie. Innehavet motsvarar 2,86 procent av antalet registrerade aktier.

Finanspolicy

Finansverksamheten regleras av finanspolicyn som fastställs av styrelsen. Finansförvaltningens huvudsakliga uppgift är att säkerställa att bolaget alltid har en stabil, väl avvägd och kostnadseffektiv finansiering. Räntebindningen ska ta hänsyn till omständigheterna vid varje givet tillfälle. Eventuella valutaexponeringar ska minimeras. Finanspolicyn anger även vilka motparter bolaget får använda sig av och reglerar befogenheter och ansvarsfördelning för organisationen.

Låneförfallostruktur per 31 dec 2021

Kredit avtal, Mkr	Utnyttjat, Mkr
Certifikatprogram	5 000
< 1 år	2 958
1–2 år	5 900
2–3 år	9 088
3–4 år	1 555
4–5 år	5 050
5–10 år	4 456
10–15 år	3 529
15–20 år	1 236
Totalt	38 773

Ränteförfallostruktur (inkl. derivat) per 31 dec 2021

Belopp, Mkr	Snittränta, %	Andel, %
< 1 år	8 636	3,25
1–2 år	2 150	0,96
2–3 år	3 188	0,78
3–4 år	2 600	0,97
4–5 år	3 100	0,93
5–6 år	3 250	1,03
6–7 år	3 276	1,57
7–8 år	2 000	0,60
8–9 år	800	0,39
9–10 år	900	0,72
11 år	500	0,81
Totalt	30 399	1,62

73

Förvaltningsberättelse

Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Vi verkar främst på den kommersiella fastighetsmarknaden i Stockholm och påverkas av hur den svenska ekonomin med fokus främst på tjänstesektorn i Stockholm utvecklas. Vår riskexponering är begränsad och så långt som möjligt kontrollerad vad avser fastigheter, hyresgäster, avtalsvillkor, finansieringsvillkor och affärspartners. Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Ytterligare osäkerhetsfaktorer utgörs av värdeförändringar i fastighetsbeståndet samt tillgång till finansiering. Vi strävar efter att vara ett hållbart och ansvarsfullt företag, vilket innebär hantering av risker förknippade med bland annat klimatpåverkan, miljöbelastning, etiskt beteende och mänskliga rättigheter. I dagens digitaliserade värld utgör också cyberhot och risken för informationsläckage faktorer som vi behöver förhålla oss till och hantera. Det övergripande ansvaret för vår riskhantering vilar på styrelsen medan det operativa arbetet har delegerats till VD och ledning. Nedan beskrivs vår syn på och hantering av ett antal väsentliga risker som rätt hanterade också innebär möjligheter.

Likviditet

Likviditeten i ett fastighetsbolag varierar betydligt över året, då hyresinbetalningar kommer in kvartalsvis medan driftskostnader är relativt jämnt utspridda över tiden. Den typ av revolverande kreditavtal som vi använder kan utnyttjas efter behov, och är därför mycket väl lämpade för verksamheten och gör det möjligt att undvika överskottslikviditet.

År	Kapitalbindning, år	Räntebindning, år	Genomsnittlig ränta, %	Finansiering %
2021	4,9	3,7	1,62	76
2020	5,2	4,1	1,67	74
2019
2018
2017

Å 0 1 2 3 4 5 6 7 8
2021
2020
2019
2018
2017

Kategorisering av risker

Sannolikhet	Konsekvens	Marknad och affärer
		Hyresintäkter – kundförluster
		Hyresintäkter – vakansgrad
		Hyresintäkter – hyresnivå
		Framtidens kontor
		Geografisk koncentration
		Fastighetskostnader
		Fastigheternas drift och funktion
		Projekt – tidplan och kostnader
		Projekt – outhyrda projektytor
		Planprocesser
		Bostadsutveckling
		Fastighetsvärden
		Fastighetsförvärv
		Fastighetsförsäljningar
Finansiellt		Likviditetsrisk
		Ränterisk och värdering av räntederivat
Miljö		Föroreningar och miljöskador
		Klimatförändringar
		Klimatpåverkan - förvaltning
		Klimatpåverkan - projekt
Skatte-		Skattelagstiftning
lagstift-		Hållbar skattehantering
ning		Etik och antikorruption
		Bedrägeri, mutbrott, oetiskt beteende
Medarbetare		Kompetensförsörjning
		Beroende av nyckelpersoner
		Sociala förhållanden och respekt för mänskliga rättigheter
		Osunda arbetsvillkor, kränkningar
Kommunikation		Informationsläckage, börsregelbrott
och cyber-		Media, varumärke
säkerhet		Informationssäkerhet, intrång
		Systemstöd tillgänglighet

Sannolikhet: låg medel stor
Konsekvens: låg medel stor

Risker och möjligheter 74

Förvaltningsberättelse

Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Hyresintäkter och fastighetskostnader

Med# Moderna fastigheter i bra lägen är risken för strukturella vakanser i vår fastighetsportfölj låg.

Vakanser som uppstår påverkar kassaflödet under den period det tar att åter hyra ut och eventuellt renovera vakanta lokaler. Osäkerheten på kontors marknaden i Stockholm har ökat till följd av pandemin med avseende på utveckling av hyresnivåer och morgondagens behov av kontors- lokaler. Vi redovisade en något ökad vakansgrad under året. Nettouthyrningen under året var positiv. Hyresintäkterna ökade under året till följd av färdigställda projektfastigheter och fortsatt höjda hyres nivåer vid omförhandlingar.

Risk Bedömning: Påverkan och hantering av risk, kommentar 2021

Hyresintäkter – kreditrisk, kundförluster

S: K: Kundernas betalningsförmåga påverkas av deras stabilitet och det allmänna affärsklimatet. Normalt sett är risken för inställda betalningar och kundförluster i vår portfölj låg till följd av stabila kunder och goda rutiner. Risken har dock ökat för företag i utsatta branscher som drabbats av den pågående pandemin. Kontraktsportföljen är spridd över många olika branscher och storlek på företag. De 25 största hyresgästerna är alla stabila företag och utgör drygt 40 procent av det totala hyresvärdet. Betalningsförmågan hos hyresgästerna är god och hyresförlusterna är historiskt små, dels tack vare god kreditvärdighet, dels tack vare goda rutiner där sena betalare snabbt fångas upp. Under pandemitiden har vi haft en tät dialog med alla våra hyresgäster och i synnerhet med de hyresgäster som drabbats hårt av pandemin i sina respektive rörelser. De rabatter och uppskov som beviljats är dock begränsade i förhållande till vår totala hyresportfölj.

Hyresintäkter – vakansgrad

S: K: Vår bedömning är att risken för strukturella vakanser är låg. Dock kan enskilda större uppsägningar få en begränsad ekonomisk effekt på kort sikt. Förändring i vakansgrad i portföljen påverkar hyres intäkterna positivt eller negativt med viss efter- släpning. Nyproduktion av kontorsfastigheter och efterfrågan på kontorslokaler påverkar hyresnivåer och vakansgrad. Under pandemin har digitalisering och hemarbete ökat dramatiskt och frågan om kontorens framtid debatteras. Vår bedömning är att det även på längre sikt kommer att finnas behov av kontor som arbetsplatser och mötesplatser och att moderna kontor i attraktiva lägen kommer att vara gynnade. Risken för strukturella vakanser i förvaltningsportföljen bedöms vara liten med hänsyn till beståndets centrala lägen, moderna lokaler och stabila kunder. Fastighetsbeståndet ger ett stabilt kassaflöde från förvaltningsverksamheten. I utvecklingsfastigheter tomställs lokaler under förädlingstiden, vilket belastar kassaflödet negativt under perioden. Detta görs medvetet för att långsiktigt skapa större värden. Våra vakanser finns i moderna fastigheter i attraktiva lägen, inga vakanser är strukturella utan det handlar mer om en tidsfråga att hitta rätt kund till rätt lokal. Uthyrningsgraden i den totala portföljen inklusive projektfastigheter uppgick till 90 procent (91). I förvaltningsportföljen uppgick uthyrningsgraden till 90 procent (92). Hyrestillväxten i identiskt bestånd uppgick under året till 2 procent.

Hyresintäkter – hyresnivå

S: K: Marknadshyror råder på kontorsmarknaden i Stockholm. Efter flera år av stigande hyror har hyresnivåerna på kontor i Stockholmsområdet sedan 2020 stabiliserats. Vi bedömer risken för sjunkande hyresnivåer som låg på kort sikt. På längre sikt påverkas hyresnivåer av faktorer som efterfrågan på kontors lokaler och tillkommande nyproduktion med medelhög risk för större variationer i hyresnivåer. Efterfrågan på kontor i Stockholm har under en rad år varit mycket stark med stigande hyresnivåer. Till följd av pandemin råder i dagsläget en större osäkerhet kring framtida behov och utformning av kontorslokaler. Eftersom hyresavtal generellt sett löper på 3–5 år får förändrade marknadshyror successivt genomslag i hyresintäkterna. Under 2021 omförhandlade vi en volym om cirka 239 Mkr med en genomsnittlig ökning på 11 procent. Vår bedömning är att det blir svårt att nå motsvarande ökning i omförhandlingen kommande året.

Framtidens kontor

S: K: Pandemin har accelererat den digitala utvecklingen och möjligheten att arbeta hemifrån. Detta kommer sannolikt att få konsekvenser för efterfrågan på kontorsarbetsplatser i framtiden. I alla våra områden finns vi nära våra kunder och har en tät dialog. Arbetssätt och behov förändras löpande vilket påverkar kontorets utformning. Vi erbjuder såväl nya som befintliga kunder stöd i att utvärdera behov och söka lösningar. Vi erbjuder flexibilitet, WAW-arbetsplatser och möjlighet att växa och krympa i attraktiva lägen.

Sannolikhet: låg | medel | stor
Konsekvens: låg | medel | stor

Marknad och affärer

Känslighetsanalys, kassaflöde och resultat

Förändring	Effekt, Mkr
Hyresintäkter, totalt ±1 %	28,8
Hyresnivå, kommersiella intäkter ±1 %	28,01
Ekonomisk uthyrningsgrad ±1 %-enhet	33,6
Fastighetskostnader ±1 %	-7,0

75
Förvaltningsberättelse
Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Hyresavtalens förfallostruktur

Förfalloår	Antal avtal	Årshyra, Mkr	%
2022 1)	596	679	23
2023	299	375	12
2024	213	274	9
2025	132	326	11
2026	99	353	12
2027+	73	862	29
Kommersiellt	1 412	2 868	95
Bostadsavtal	1	119	2
Garage och parkering	412	127	4
Totalt	2 261	3 007	100

1) Varav drygt 77 Mkr redan är omförhandlade för år 2022.

Risk Bedömning: Påverkan och hantering av risk, kommentar 2021

Geografisk koncentration

S: K: Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till Stockholms området, vilket innebär att sysselsättningen och utvecklingen på kontorsmarknaden i Stockholm påverkar oss. Mot bakgrund av Stockholms starka ställning, tillväxt och branschstruktur med högt tjänsteutbud bedömer vi risken som låg. Vår strategi ger många skalfördelar och bidrar till både ökat driftnetto och ökat värde på fastigheterna. Med fokus på stadsutveckling i attraktiva lägen kan vi påverka attraktivitet och utbud i stadsdelarna. Vi har god kunskap om våra delmarknader och kundernas behov och efterfrågan. Stockholms befolkning fortsätter att växa, vilket talar för en ökad efterfrågan på kontor också på sikt.

Fastighetskostnader

S: K: Risken för ökade fastighetskostnader bedöms vara medelstor. Taxeringsbeslut, förändrade marknadspriser och säsongsvariationer påverkar kostnadsbilden. En stor andel av kostnaderna avser fastighetsskatt och tomträttsavgälder där möjligheten att påverka kostnadernas storlek är begränsad. Andra kostnader som löpande drift, underhåll och taxe- bundna kostnader som el och värme beror på prisnivåer och förbrukning. Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning, och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Vi bedriver ett strukturerat arbete med att minska förbrukning av värme, el och vatten. Vi genomför också löpande avtalsförhandlingar och upphandlingar i syfte att sänka kostnaderna. Driftorganisationen arbetar kontinuerligt med kostnadseffektivitet och besparingsmöjligheter i syfte att skapa en långsiktigt säkrad kostnadsbas. Hyresgästerna står själva för en stor andel av fastighetskostnaderna vilket minskar exponeringen. Inför 2022 genomförs en fastighetstaxering som förväntas innebära väsentligt högre taxeringsvärden och därmed högre fastighetsskatt. Till största delen förs höjningen vidare till kunderna. Standarden i förvaltningsbeståndet är hög, vilket innebär att kostnader för underhåll är låg. 2021 uppgick överskottsgraden till 76 procent.

Fastigheternas drift och funktion

S: K: Allt högre krav ställs på en effektiv förvaltning ur kundperspektiv, ekonomiskt perspektiv och miljöbelastning. För vår portfölj som helhet bedöms risken vara låg medan den för enskilda fastigheter kan vara hög. Vi har en kundnära förvaltning och bra systemstöd för daglig uppföljning av driften i fastigheterna och kundernas felanmälningar. Vi arbetar med underhållsplaner, miljöcertifieringar och höga målsättningar för energianvändning, avfallshantering etc.

forts.

Marknad och affärer

Tio största kunderna, kontrakterad årshyra

• Tio största kunderna: 34 %
• Övriga kunder: 66 %

Sannolikhet: låg | medel | stor
Konsekvens: låg | medel | stor

76
Förvaltningsberättelse
Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Stadsutveckling och Projekt

Vi driver stora stadsutvecklingsprojekt med investeringar under lång tid. Det innebär ett stort beroende av att få fram färdiga detaljplaner. Vi har lång och gedigen erfarenhet av att driva stora ny- och ombyggnadsprojekt. Vi ser idag en viss risk för ökade byggkostnader. Fördyrningar handlar till största delen om anpassningar för enskilda hyresgäster i kombination med högre hyra eller svårare grundläggningsförhållanden. Med vår erfarenhet och vårt fokus på uthyrning av återstående icke kontrakterad projektyta bedömer vi att risken för strukturell vakans efter färdigställande är liten.

Risk Bedömning: Påverkan och hantering av risk, kommentar 2021

Tidplan och kostnader

S: K: Medelstor risk. Eventuella förseningar och fördyrningar i upphandlingar kan mot bakgrunden av storleken på projekten få betydande konsekvenser. Riskerna i projektportföljen är främst relaterade till tidplan och kostnadsnivå i upphandling av byggtjänster. Med en stor projektportfölj och årliga investeringar om 2–2,5 Mdkr är det viktigt för oss att hantera dessa projektrisker på bästa sätt. Vi driver stora nybyggnads- och ombyggnadsprojekt. Årligen genomförs projektupphandlingar av betydande belopp. Ansvaret för dessa ligger på flertalet projektledare som har lång erfarenhet och kompetens av upphandlingar och av att driva och följa upp stora och små projekt. Upphandlingar görs med stöd av ramprogram, ramavtal och avtalsmallar. Beslut avseende investeringar om 25–50 Mkr fattas av VD och ordförande tillsammans. Investeringsbeslut överstigande 50 Mkr fattas av styrelsen.# Kostnader och tidplaner bedöms hålla i de stora pågående projekten. Ökade materialpriser kan dock påverka kommande projektupphandlingar. Vårt mål är att projektinvesteringar ska ge en väsentlig värde tillväxt.

Outhyrda projektytor

S: K: Vid större nybyggnadsprojekt finns en risk att nyproducerade ytor inte hyrs ut. Vår bedömning är att risken är låg mot bakgrund av att projekt drivs i attraktiva lägen och att graden av projekt på spekulation är låg. Uthyrningsgraden i projekten uppgick per årsskiftet till 85 procent, vilket medför låg risk för vakans vid färdigställande. Vi startar endast undantagsvis projekt på spekulation. Krav på volym avseende för kontrakterade kunder vid projektbeslut avgörs utifrån varje enskilt projekts förutsättningar och bedömd risk.

Planprocesser

S: K: Medelhög risk då planprocesserna normalt är långa och kan överklagas. Planprocesser är tidskrävande och beroende av resurser hos kommunerna. Möjligheterna att exploatera byggrätter riskerar att bli en trång sektor. Ledtiderna för planprocesserna är långa, i snitt över två år. Vi strävar efter ett nära samarbete med de kommuner som berörs. Vi arbetar med egen personal med hög kompetens och erfarenhet av planfrågor. I portföljen ingår 778 Tkvm helägda kommersiella byggrätter varav 19 procent är planlagda. I portföljen ingår också 675 Tkvm helägda bostadbyggrätter varav 32 procent är planlagda.

Bostadsutveckling

S: K: Låg risk. Eventuella fördyrningar i upphandlingar och marknadsprissättning av lägenheter kan ha betydande påverkan på projektresultat. Riskerna i bostadsprojekten är främst relaterade till kostnadsnivå i upphandling av material och byggtjänster samt marknadsrisk vid försäljning av lägenheter. Projektstart sker på spekulation då försäljning av lägenheter normalt sker i ett relativt sent skede. Då bostadsprojekten bedöms öka i framtiden är det viktigt att dessa hanteras på bästa sätt. Försäljningsgraden i bostadsprojekten uppgick per årsskiftet till 98 procent, vilket medför låg risk för osålda lägenheter vid färdigställande. Genom förvärvet av SHH Bostad har vi tillskansat oss lång erfarenhet av att driva bostadsutveckling och god förmåga att bedöma risk och marknadspotential. Bostadsprojekten utgör i dagsläget en begränsad mindre del av vår projektutveckling.

Sannolikhet: låg medel stor
Konsekvens: låg medel stor

forts. Marknad och affärer
77 Förvaltningsberättelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

forts. Marknad och affärer

Fastighetsvärden

Mot bakgrund av låga ingångsvärden på projektfastigheter och byggrätter finns det en stor potential för värdeskapande genom projektinvesteringar. Förbättrade kassaflöden kommer att bidra till högre fastighetsvärden framöver. Samtidigt är marknadens avkastningskrav en faktor som vi inte kan påverka. Vi bedömer att fastighetsvärdena på bolagets marknader kommer att vara stabila under 2022.

Värdeförändring, %	Resultateffekt efter skatt, Mkr	Soliditet, %	Belåningsgrad, %
+1	651	51,6	36,4
0	0	51,3	36,5
–1	–651	51,1	36,7

I tabellen ovan framgår vilken effekt en 1-procentig förändring i fastighetsvärdet får på resultat, soliditet och belåningsgrad.

Känslighetsanalys, värdeförändring

Antagande	Värdepåverkan, Mdkr
Hyresnivå ±10%	6,8
Driftskostnad –50kr/kvm	1,3
Avkastningskrav ±0,25%	5,6
Långsiktig vakansgrad ±2%	1,8

Risk Bedömning

Påverkan och hantering av risk, kommentar 2021

Fastighetsvärden S: K: Hög risk då förändringar i hyresnivåer, vakanser och avkastningskrav på marknaden kan få stort genomslag på fastigheternas värdering. Marknadspriset påverkas också av tillgång och villkor för finansiering. Värdet på fastighetsportföljen påverkas av vår avtals- och kundstruktur, av företagets förädling och utveckling av fastighetsportföljen samt av yttre faktorer som styr efterfrågan. Vår fastighetsportfölj med stabila kunder och moderna lokaler i bra lägen utgör attraktiva investeringsobjekt även i sämre konjunktur. Fortsatt utveckling av projekt- och förädlingsfastigheter kommer också i framtiden att skapa värdetillväxt i beståndet. Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar ingår i rapporten över totalresultatet. Fastighetsvärdet fastställs genom värdering enligt allmänt vedertagna metoder. Minst 25 procent av beståndet värderas externt vid varje kvartalsskifte. Resterande fastigheter internvärderas med utgångspunkt från de externa värderingarna. Därmed värderas hela fastighetsbeståndet av en extern värderingsman minst en gång per år. Det samlade marknadsvärdet uppgick vid årsskiftet till 83,3 Mdkr (76,6) motsvarande ungefär 66,8 tkr/kvm (61).

Transaktioner

Transaktioner är en väsentlig del i vår målsättning att hela tiden utveckla potentialen i fastighetsportföljen. Fokus ligger på tillväxt men enskilda fastigheter med begränsad framtida utvecklingspotential kan bli föremål för försäljning. Förvärv avser oftast fastigheter med någon form av potential att utveckla genom att tillskapa byggrätter, uppgradera standard, höja hyresnivåer etc.

Risk Bedömning

Påverkan och hantering av risk, kommentar 2021

Fastighetsförvärv S: K: Medelhög risk för eventuella okända faktorer såsom kommande vakanser, miljöbelastning med mera. Fastighetsförvärv beslutas av styrelsen. Förvärv utvärderas utifrån fastslagen strategi och bedömd möjlighet att tillföra framtida värde till våra områden. Vi har väl etablerade rutiner för due diligence processer. Fastighetsförsäljningar S: K: Låg risk. Risk att fastigheter avyttras till för lågt pris. Fastighetsförsäljningar beslutas av styrelsen. Interna due diligence processer borgar för att eventuella behov av åtgärder hanteras. Fastigheterna externvärderas löpande och vi har en tydlig uppfattning om aktuellt värde och potential i fortsatt utveckling.

Sannolikhet: låg medel stor
Konsekvens: låg medel stor

78 Förvaltningsberättelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Finansiellt

Finansiering

Vi har god tillgång till finansiering via flera olika källor i såväl bank som på kapitalmarknaden. Genom räntesäkring av 76 procent av låneportföljen får ränteförändringar begränsat genomslag i upplåningskostnaden.

Känslighetsanalys, kassaflöde och resultat

1) Förändring	Effekt, Mkr
Räntekostnader, rullande 12 månader (inkl derivat) –1 %-enhet	65 / 17
Räntekostnader, längre perspektiv +1 %-enhet	304

1) På grund av räntegolv i kreditavtal har vi inte möjlighet att dra full nytta av negativa räntor, därav uppstår ett negativt utfall även vid en sänkning av räntan.

Risk Bedömning

Påverkan och hantering av risk, kommentar 2021

Likviditetsrisk S: K: Likviditetsrisk avser det lånebehov som kan täckas genom refinansiering eller nyupplåning i ett ansträngt marknadsläge. Risken bedöms vara medelhög eftersom fastighetsbranschen är kapitalintensiv och kräver en fungerande kapitalmarknad. Tillgång till finansiering via banker och kapitalmarknad är därför av stor vikt för oss. Vi arbetar med flera alternativa finansieringskällor samt strävar efter lång kapitalbindning och en jämn förfallostruktur. Långfristiga kreditlöften med på förhand fastställda villkor samt revolverande kreditfaciliteter har tecknats med långivarna för att minska likviditetsrisken. Omförhandlingar påbörjas alltid i god tid. Målsättningen är att eliminera förfall inom de närmast kommande 12 månaderna. Tack vare långa och förtroendefulla relationer med finansiärerna fångas eventuella frågeställningar upp i ett tidigt skede. Moodys kreditrating med betyget Baa2, stable outlook borgar för förtroende och stabil tillgång till kapitalmarknadsfinansiering. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick vid årsskiftet till 4,9 år (5,2) och tillgängliga outnyttjade faciliteter uppgick till 3,4 Mdkr (3,9). Ränterisk och värdering av räntederivat S: K: Ränterisken avser risken för att förändringar i marknadsräntor påverkar vår upplåningskostnad. Räntekostnader utgör vår enskilt största kostnadspost. Risken bedöms vara medelstor då förändringar i marknadsräntor på sikt kan få stort genomslag på räntekostnader. Räntederivat marknadsvärderas och värdeförändringar påverkar resultatet. Räntebindning sker enligt finanspolicyn utifrån bedömd ränteutveckling, kassaflöde och kapitalstruktur. Vi använder oss av finansiella derivat, huvudsakligen i form av ränteswappar. Obligationsemissioner till fast ränta förekommer också i mindre omfattning Nya räntederivat tecknas företrädesvis på långa löptider i syfte att sprida risk och säkra kassaflödet på lång sikt. Derivatportföljen värderas med utgångspunkt från extern data. Räntebindningen i låneportföljen uppgick vid årsskiftet till cirka 3,7 år (4,1).

Sannolikhet: låg medel stor
Konsekvens: låg medel stor

79 Förvaltningsberättelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Miljö och klimat

Miljö och klimat

Klimatförändringar bedöms inte utgöra någon betydande fysisk risk för oss i dagsläget, givet fastighetsbeståndets lokalisering. Vi har valt att successivt anpassa redovisningen av potentiella fysiska

Risk Bedömning

Påverkan och hantering av risk, kommentar 2021

Föroreningar och miljöskador S: K: Låg risk mot bakgrund av fastigheternas standard och lägen. Enligt miljöbalken ansvarar verksamhetsutövare för eventuella föroreningar och andra miljöskador samt har ett ansvar för efterbehandling. Miljöbalken föreskriver även att om en verksamhetsutövare inte kan bekosta efterbehandling av en fastighet är den som äger fastigheten ansvarig. Sådana efterbehandlingskrav skulle alltså kunna ställas på oss. Vi bedömer denna risk som liten då fastighetsbeståndet i huvudsak består av kommersiella kontorslokaler. Vi undersöker och identifierar kontinuerligt eventuella miljörisker i fastighetsbeståndet. Skulle sådana förekomma upprättas åtgärdsplaner. Under 2021 har inga incidenter som orsakat betydande böter eller icke-monetära sanktioner till följd av miljölagstiftningen inträffat. Klimatförändringar S: K: Medelstor risk. Temperaturförändringar och nederbörd kan orsaka ökade kostnader.

Klimatförändringar bedöms medföra fysiska risker såsom temperaturförändringar, regn, vind, översvämningar och snölaster som kan påverka fastigheter. Till de mer akuta riskerna hör extrema väderhändelser. Vidare finns regulatoriska risker såsom ökade krav gällande byggnaders klimatpåverkan och utökade krav på rapportering av klimatpåverkan. Ett antal indikatorer i certifieringssystemen BREEAM-SE och BREEAM In-Use innehåller bedömningskriterier som syftar till att göra översvämningskartläggningar och att minska påverkan från extrema väderhändelser orsakade av klimatförändring.

Översvämning via inträngande vatten från markytan förhindras bland annat genom förändring av marklutningar, invallningar och pumpning av vatten från lågpunkter. Under 2021 har vi genomfört klimatriskanalyser på totalt 47 fastigheter. Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de största framtida potentiella riskerna. Vid fastighets- och stadsutveckling säkerställs att nödvändiga åtgärder vidtas för att hantera identifierade risker, såsom dagvattenhantering. Vi arbetar i övrigt med termisk komfort för att förhindra ökad risk för övertemperaturer. Genom att generellt minimera vattenanvändningen baserat på byggnadens faktiska komponentspecifikationer, så minskar också vattenbehovet under perioder med torka. Vi arbetar med hållbarhet och resiliens i utformning av exponerade byggnadselement och markytor för att undvika en ökad risk för materialnedbrytning och större underhållsbehov.

Klimatpåverkan från förvaltning

S: K: Låg risk till följd av att en stor del av portföljen är miljöcertifierad och vårt strukturerade arbete med att minimera klimatbelastningen.

Ökade krav från kunder och andra intressenter på effektivisering och transparens. Vi har under många år arbetat strukturerat med att minska vår klimatbelastning från energianvändning, avfallshantering, köldmedier och tjänsteresor. Genom att maximera energieffektiviteten, bidrar vi till låga koldioxidutsläpp genom ett minskat energibehov. Ambitionsnivån ökar löpande. Målsättningen är klimatneutral förvaltning 2030. Hela förvaltningsportföljen är idag certifierad, huvudsakligen genom BREEAM-systemen.

Klimatpåverkan från projekt

S: K: Hög risk till följd av stor klimatbelastning avseende transporter, byggmaterial, energi, avfall och resurs- effektivitet vid byggprocesser.

Ökade krav från kunder och andra intressenter på effektivisering och transparens. Kostnader för omställning till byggmaterial med låg klimatpåverkan. Andra risker handlar om ökade priser på till exempel energi, avfallshantering med mera. Samtliga nybyggnadsprojekt certifieras enligt BREEAM-SE med målsättningen att nå nivån Excellent. Vi har påbörjat processen med att följa upp och mäta klimatbelastningen i våra projekt ur ett livscykelperspektiv. Vår projektorganisation arbetar tillsammans med hållbarhetsavdelningen med hur ny teknik och mer miljövänliga materialval kan bidra till mindre klimatbelastning.

klimatrisker samt omställningsrisker till Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) rekommendation. För mer information kring TCFD se sid 130-131.

Sannolikhet: låg medel stor
Konsekvens: låg medel stor

80 Förvaltningsberättelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Skatt

Etik och antikorruption

Skattehantering

Förändringar i skattelagstiftning och omvärldens förtroende för oss som en god samhällsmedborgare ställer krav på transparens och efterlevnad av gällande rätt.

Etik och antikorruption

Vår uppförandekod ställer krav på hur våra medarbetare förväntas agera i affärsmässiga relationer. Policyer och riktlinjer ger mer detaljerad vägledning. Genom avtal och en speciellt anpassad uppförandekod för leverantörer och samarbetspartners ställer vi krav på att de accepterar att efterleva vår nolltolerans mot oetiskt beteende.

Risk Bedömning
Påverkan och hantering av risk, kommentar 2021

Skattelagstiftning

S: K: Medelstor risk då förändringar på skatteområdet kan få relativt stor ekonomisk påverkan.

Förändringar i skattelagstiftningen påverkar företagsbeskattning, fastighetstaxering, skatt vid fastighetstransaktioner samt andra tillämpliga skatter. En aktuell utredning avser uttag av stämpelskatt vid transaktioner. Vi följer utvecklingen. Inför 2022 genomförs en fastighetstaxering som förväntas innebära väsentligt högre taxeringsvärden och därmed högre fastighetsskatt. Till största delen förs höjningen vidare till kunderna. I övrigt föreligger inga konkreta förslag på förändringar för närvarande.

Hållbar skattehantering

S: K: Kraven från omvärlden på etisk skattehantering har skärpts. Risken vid felsteg avser främst varumärkesrisk. Vi bedömer risken som låg för oss.

All vår verksamhet bedrivs i Sverige och vi betalar 100 procent av skattekostnaden i Sverige. Vår skattepolicy ger riktlinjer för bolagets skattehantering. Där slås bland annat fast att vi ska följa alla lagar och regelverk som gäller på skatteområdet och där regelverket är otydligt ska vi agera transparent och med försiktighet. Vi ska ha en etiskt, legalt och affärsmässigt motiverad skattehantering och helt avstå från aggressiv eller avancerad skatteplanering.

Risk Bedömning
Påverkan och hantering av risk, kommentar 2021

Bedrägeri, mutbrott, oetiskt beteende

S: K: Risken bedöms vara låg mot bakgrund av tydliga riktlinjer, rutiner och vår styrande uppförandekod.

Byggbranschen är en utsatt bransch. Inom våra stora projekt deltar många aktörer och tjänster/produkter upphandlas genom underleverantörer i flera led. Trots tydliga krav i samtliga upphandlingar blir de långa leverantörsled svåra att överblicka och risk för aktiviteter som strider mot våra värderingar finns. Vi accepterar ingen form av mutor, hot eller oetiskt beteende. Etiska frågor diskuteras löpande internt vid personalmöten och konferenser. Vi har sedan länge inrättat ett etiskt råd med särskilt ansvar för att fånga upp och hantera etiska frågeställningar internt. Samtliga medarbetare utbildas i vår uppförandekod och aktuell mutlagstiftning. Vi har också en visselblåsarfunktion dit både medarbetare och externa personer anonymt kan rapportera misstankar om oetiskt beteende. Samarbetet med entreprenörer utvärderas löpande och alla strategiska leverantörer hållbarhetsgranskas av ett fristående bolag. Samtliga leverantörer står även under bevakning av ett kreditupplysningsföretag, för att snabbt fånga upp eventuella ekonomiska avvikelser samt eventuella förändringar i styrelse och ledning. Vår bedömning är att kontrollen över de direkta leverantörerna är god. Genom avtalen åtar sig leverantörerna att efterleva vår uppförandekod. Om avvikelser uppdagas kan avtalen avslutas med omedelbar verkan. Vi uppmuntrar våra direkta leverantörer att i sin tur följa upp sina respektive underleverantörer i syfte att kunna säkerställa hela leverantörskedjan.

Sannolikhet: låg medel stor
Konsekvens: låg medel stor

81 Förvaltningsberättelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Medarbetare

Medarbetare

I förhållande till de värden som förvaltas har vi en relativt liten medarbetarstyrka där ett flertal kompetenser är unika för den funktionen. Detta kan i viss mån göra företaget sårbart.

Risk Bedömning
Påverkan och hantering av risk, kommentar 2021

Kompetensförsörjning

S: K: Låg risk, dock hög konkurrens om vissa yrkeskategorier.

I takt med den tekniska och digitala utvecklingen ökar kraven på teknisk kompetens hos vår personal. Det råder idag brist på denna typ av kompetens på marknaden. För vissa yrkesgrupper såsom teknisk personal och projektledare råder hög konkurrens på marknaden. Vi investerar tid och kraft i den gemensamma värdegrunden SPEAK med ambitionen att vara branschens mest attraktiva arbetsgivare. Vi arbetar med strukturerade rekryteringsprocesser och utbildning av befintliga medarbetare. Intern karriär uppmuntras. En väg att rekrytera är via samarbete med utbildningsenheter för att på ett tidigt stadium skapa ett intresse för företaget och branschen.

Beroende av nyckelpersoner

S: K: Medelhög risk.

Vi har en relativt sett liten personalstyrka och vissa nyckelfunktioner är personberoende. Vi strävar alltid efter att det ska finnas back-up i form av personal som kan rycka in för varandra till exempel vid sjukdom. Visst stöd kan också säkerställas av konsulter. Vid gemensamma resor skiljs alltid personer med likartad kompetens åt.

Risk Bedömning
Påverkan och hantering av risk, kommentar 2021

Osunda arbetsvillkor, kränkningar

S: K: Låg risk mot bakgrund av efterlevnad av svensk lagstiftning och tydliga riktlinjer.

Inom vår stora projekt deltar många aktörer och tjänster/produkter upphandlas genom underleverantörer i flera led. Trots tydliga krav i samtliga upphandlingar blir de långa leverantörsled svåra att överblicka och risk för aktiviteter som strider mot våra värderingar finns. Vi accepterar ingen form av kränkning av mänskliga rättigheter eller annan form av kränkande särbehandling eller osunda arbetsvillkor vare sig internt eller hos våra samarbetspartners. Vi genomför årligen en medarbetarenkät som ger svar på hur väl medarbetarna trivs och deras förutsättningar att prestera. Vår värdegrund SPEAK är ett återkommande tema för utvärdering och diskussion i samband med rekrytering, utvecklingssamtal och personalkonferenser. Samarbetet med entreprenörer utvärderas löpande och alla större leverantörer hållbarhetsgranskas av ett fristående bolag. Vår bedömning är att kontrollen över de direkta leverantörerna är god. Genom avtalen åtar sig leverantörerna att efterleva vår uppförandekod. Om avvikelser uppdagas kan avtalen avslutas med omedelbar verkan. Vi uppmuntrar våra direkta leverantörer att i sin tur följa upp sina respektive underleverantörer i syfte att kunna säkerställa hela leverantörskedjan.# Sociala förhållanden och respekt för mänskliga rättigheter

Värdegrund och uppförandekod

Vår värdegrund SPEAK sätter ramarna för ett önskat beteende. Detta understöds av vår uppförandekod samt mer detaljerade policys och riktlinjer. Genom avtal och en speciellt anpassad uppförandekod för leverantörer och samarbetspartners ställer vi krav på att de accepterar att efterleva vår nolltolerans mot osunda arbetsvillkor och kränkningar.

Sannolikhet: låg medel stor
Konsekvens: låg medel stor

Kommunikation och cybersäkerhet

Informationshantering

Som börsnoterat bolag måste vi förhålla oss till aktuellt regelverk för informationsgivning. Den alltmer digitaliserade världen ställer också krav på att information hanteras på ett korrekt och tillförlitligt sätt.

| Risk | Bedömning
| Sannolikhet: låg medel stor | Konsekvens: låg medel stor |
|---|---|

2021

Risk	Påverkan och hantering av risk, kommentar
Informationsläckage, börsregelbrott	S: K: Låg risk mot bakgrund av etablerade rutiner för informationshantering. Vi har strikta och väl etablerade rutiner för informationshantering med bland annat policyer och riktlinjer för kommunikation och insiderhantering samt systemstöd för insiderinformation.
Media, varumärke	S: K: Låg risk mot bakgrund av etablerade rutiner för informationshantering och hög transparens. Vi eftersträvar ett etiskt beteende i enlighet med vår uppförandekod. Vår målsättning är snabb återkoppling och hög transparens vid frågor från media och omgivning.
Informationssäkerhet, intrång	S: K: Digitalisering och ökat användande av IT-tjänster utgör en medelhög risk. Den fysiska accessen till våra fastigheter utgör en risk. GDPR ställer krav på informationshantering. Vi arbetar strukturerat med IT-säkerhetsfrågor, skalskydd, penetrationstester. Vidare genomförs utbildning i cybersäkerhet och policyer och riktlinjer för att säkerställa att medarbetare och andra intressenter som arbetar i vår IT-miljö är medvetna om och kan hantera risker. Vi har ett av marknadens mest effektiva skydd mot så kallade Ransomware- och Malware-attacker.
Systemstöd tillgänglighet	S: K: Behovet av kontinuerlig tillgång till våra system ökar både internt och från våra kunder. Vi har flera lösningar med redundans för infrastruktur, system, tjänster och personal. Allt för att eliminera oavsiktliga avbrott i leverans och funktion.

Sannolikhet: låg medel stor
Konsekvens: låg medel stor

Säsongsvariationer

Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning, och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärsavslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att netto- uthyrningen under dessa kvartal ofta är högre.

Utsikter inför 2022

Aktiviteten på hyresmarknaden har successivt ökat under hösten med fler visningar och förhandlingar. Vi upplever att Stockholms- marknaden är stabil med god efterfrågan på kontorslokaler, i samtliga våra områden. Nyuthyrningar och omförhandlingar görs på bra hyresnivåer. Transaktioner på vår marknad har under hösten gjorts på nya rekordnivåer vilket återspeglats i lägre avkastnings- krav och positiva värdeförändringar. Vi förväntar oss dock inte fortsatta sjunkande avkastningskrav på marknaden även om en viss eftersläpning fortfarande råder i värderingarna. Vi har en stark finansiell ställning. Vi har skapat nya möjligheter att investera i våra områden genom de förvärv som gjorts under året. Genom förvärvet av SHH Bostad tar vi nästa steg till en mer komplett stadsutveckling som också inkluderar bostäder. Vi präglas av stabilitet – vi har en portfölj av moderna fastigheter i attraktiva lägen, stabila kunder och engagerade medarbetare. Vi är väl rustade att ta oss an de utmaningar och möjligheter som marknaden erbjuder under det kommande året.

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande finns följande belopp:

Kr
Balanserat resultat
Årets resultat
Summa

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att beloppet disponeras enligt följande:

Kr
Till aktieägarna utdelas 4:00 kr per aktie
I ny räkning balanseras
Summa

Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per 31 januari 2022, det vill säga 321 332 160 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp av egna aktier.

Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning

Motivering

Vår koncerns egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av rekommendation RFR 1 från Rådet för finansiell rapportering (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av rekommendation RFR 2 från Rådet för finansiell rapportering (Redovisning för juridiska personer).

Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter föreslagen vinstutdelning. Styrelsen finner även att föreslagen vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till de bedömningskriterier som anges i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i Aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt).

Styrelsen vill därvid framhålla följande:

Verksamhetens art, omfattning och risker

Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort för verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i det sammanhanget bland annat bolagets och koncernens soliditet, historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunkturläget.

Konsolideringsbehov

Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 10,9 procent av moderbolagets egna kapital och 2,8 procent av koncernens egna kapital. Det uttalade målet för koncernens kapitalstruktur med en soliditet om lägst 35 procent och en räntetäckningsgrad om minst 2,2 uppfylls även efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens soliditet är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att tillvarata framtida affärsmöjligheter och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmande av den föreslagna vinstutdelningen. Vinstutdelningen har ingen väsentlig betydelse för bolagets och koncernens förmåga att göra ytterligare affärsmässigt motiverade investeringar enligt antagna planer. I moderbolaget har vissa tillgångar och skulder värderats till verkligt värde enligt 4 kap. 14 § i Årsredovisningslagen. Effekten av denna värdering, som påverkade moderbolagets egna kapital med –68 Mkr (–487), har beaktats.

Likviditet

Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser.

Ställning i övrigt

Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.

Rapport över totalresultat

Belopp i Mkr	Not	2021	2020
Hyresintäkter	5, 7	2 889	2 806
Omsättning bostadsutveckling	8	62	-
Nettoomsättning		2 951	2 806
Fastighetskostnader	9	-70 4	-694
Kostnader bostadsutveckling	10	-7	1
Bruttoresultat		2 176	2 112
Varav bruttoresultat fastighetsförvaltning - driftsöverskott		2 185	2 112
Varav bruttoresultat bostadsutveckling		-9	-
Central administration och marknadsföring	11	-11 0	-93
Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar	13	15	9
Ränteintäkter	14	5	7
Resultat från andelar i intresseföretag	19	2	-53
Räntekostnader	14	-515	-478
Tomträffavgäld		38	-36
Förvaltningsresultat	1–6, 18, 48	1 537	1 474
Realiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter	12, 17	56	49
Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter	12, 17	4 585	2 715
Orealiserade värdeförändringar, räntederivat	3, 30	532	-229
Värdeförändringar, aktier	13, 15	2	-2
Resultat före skatt		6 712	4 007
Aktuell skatt	16	0	24
Uppskjuten skatt	16	-1 312	-864
Årets resultat		5 400	3 167
Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner	6	-1	-
Årets totalresultat		5 406	3 166
Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande		0	0
Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare		5 406	3 166
Årets resultat per aktie före och efter utspädningseffekt, kr	16	16,73	9,65
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner		321,3	326,2
Genomsnittligt antal aktier, miljoner		322,7	328,3

Ekonomisk redovisning

Koncernen Rapport över totalresultat

Belopp i Mkr	Not	2021	2020
Tillgångar
Goodwill	41	234	-
Förvaltningsfastigheter	17	83 257	76 648
Nyttjanderättstillgång	38	1 092	897
Inventarier	18	22	15
Andelar i intresseföretag och joint ventures	19	167	133
Fordringar hos intresseföretag	20	563	868
Andra långfristiga värdepappersinnehav	21	12	6
Derivatinstrument	30	121	20
Andra långfristiga fordringar	22	90	102
Summa anläggningstillgångar		85 558	78 689
Projekt- och

Ekonomisk redovisning

Koncernen Rapport över finansiell ställning

Belopp i Mkr

	Not	2021	2020
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Exploateringsfastigheter	23	821
Kundfordringar	24	69	53
Fordringar hos intresseföretag	20	79	1
Skaefordran	13
Övriga fordringar	25	183	14
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	326	282
Kortfristiga placeringar		96	108
Likvida medel	39	131	20
Summa omsäningstillgångar		2 430	47 7
Summa tillgångar		87 988	79 166
Eget kapital och skulder
Aktiekapital		5 097	5 097
Övrigt tillskjutet kapital		3 017	3 017
Balanserade vinstmedel inkl årets totalresultat		37 060	33 428
Innehav utan bestämmande inflytande		0	0
Summa eget kapital		45 174	41 542
Räntebärande skulder	28,29,35	27 601	23 74
Leasingskuld	38	1 089	897
Derivatinstrument	30	186	6
Uppskjuten skaeskuld	31	9 603	8 288
Avsäningar	32	1 97	183
Summa långfristiga skulder		38 676	33 729
Räntebärande skulder	28,29,35	2 798	2 925
Leasingskuld	38	4
Leverantörsskulder	33	67	41
Avsäningar	32	0	0
Skaeskulder	16	0	19
Övriga skulder		404	72
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	34	865	83
Summa kortfristiga skulder		4 138	3 895
Summa eget kapital och skulder		87 988	79 166

Koncernen Rapport över förändring i eget kapital

Ekonomisk redovisning 89

Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Belopp i Mkr

	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Balanserade vinstmedel inkl årets resultat	Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	Innehav utan bestämmande inflytande	Summa eget kapital
Ingående balans per 1 januari 2020	5 097	3 017	31 880	39 993	74	40 068
Årets resultat			3 167	3 167	0	3 167
Övrigt totalresultat			–1	–1		–1
Summa intäkter och kostnader för perioden			3 166	3 166	0	3 166
Transaktioner med ägare
Kontantutdelning			–1 050	–1 050		–1 050
Återköp av aktier			-5 41	-5 41		-5 41
Förvärv av minoritetens andel				-26	-74	-100
Summa transaktioner med ägare			–1 617	–1 617	–74	–1 691
Utgående balans per 31 december 2020	5 097	3 017	33 428	41 542	0	41 542
Ingående balans per 1 januari 2021	5 097	3 017	33 428	41 542	0	41 542
Årets resultat			5 400	5 400		5 400
Övrigt totalresultat			6	6		6
Summa intäkter och kostnader för perioden			5 406	5 406	0	5 406
Transaktioner med ägare
Kontantutdelning			-1 161	-1 161		-1 161
Återköp aktier			-613	-613		-613
Förvärv av minoritetens andel
Summa transaktioner med ägare			-1 774	-1 774	0	-1 774
Utgående balans per 31 december 2021	5 097	3017	37 060	45 174	0	45 174

Koncernen Rapport över kassaflödesanalyser

Ekonomisk redovisning 90

Fabege årsredovisning 2021

Belopp i Mkr

	Not	2021	2020
Löpande verksamheten
Bruoresultat	2	176	112
Central administration		-11 0	-93
Återläggning avskrivningar	7	4
Erhållen ränta	20	16
Erlagd ränta	36	-535	-550
Betald inkomstska	0	24
Kassaflöden före förändring av rörelsekapital		1 558	1 513
Förändring av rörelsekapital
Förändring projekt och exploateringsfastigheter		-94
Förändring av kortfristiga fordringar		-59	-34
Förändring av kortfristiga skulder		112	-130
Summa förändring av rörelsekapital		37 -41	-16 4
Kassaflöde från den löpande verksamheten		1 517	1 349
Investeringsverksamheten
Förvärv av rörelse neolikvidpåveran		-7 3	4
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer		- 1 890	-1 826
Förvärv av fastigheter	7 3 5	-1 370
Avyring av fastigheter	309	3 589
Övriga finansiella anläggningstillgångar	72	-411
Kassaflöde från investeringsverksamheten		-2 978	-1 8
Finansieringsverksamheten
Utdelning till aktieägarna	3	-1 161	-1 050
Återköp aktier		-613	-5 41
Upptagna lån	14	958	10 117
Amortering av skulder	1)	-11 612	-9 861
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		1 572	-1 335
Periodens kassaflöde		111	–4
Likvida medel vid periodens början		39 20	24
Likvida medel vid periodens slut		39 131	20

1) Fabege presenterar amortering och upptagna lån som avser andra skulder än sådana som utgör overnight-lösning. Dea påverkar dock enbart bruobeloppen men inte det totala kassaflödet från finansieringsverksamheten under varje period. Företagets dagliga over night-upplåning bruoredovisas inte och är alltid noll vid årsskien. Avseende väsentliga förändringar i bolagets finansiering hänvisas till sid 72 i förvaltningsberäelsen.

Moderbolaget Balansräkning

Ekonomisk redovisning 91

Fabege årsredovisning 2021

Belopp i Mkr

	Not	2021	2020
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier	18	9	2
Summa materiella anläggningstillgångar		9	2
Finansiella anläggningstillgångar
Aktier och andelar i koncernföretag	46	13 400	12 517
Andelar i intresseföretag	19	0	4
Fordringar hos intresseföretag	20	0	0
Fordringar hos koncernföretag	26	45 164	44 188
Andra långfristiga värdepappersinnehav	21	15	9
Derivatinstrument	30	121	20
Uppskjuten skaefordran	31	125	234
Summa finansiella anläggningstillgångar		58 825	56 972
Summa anläggningstillgångar		58 834	56 974
Omsäningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Skaefordringar	10	4
Övriga fordringar	1	4
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	104	100
Summa kortfristiga fordringar		115	108
Likvida medel	39	2	1
Summa omsäningstillgångar		117	109
Summa tillgångar		58 951	57 083
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital		5 097	5 097
Reservfond/Överkursfond		3 166	3 166
Fri eget kapital
Balanserat resultat		3 479	4 850
Årets resultat		40 404
Summa eget kapital		27 11 782	13 517
Avsäningar
Avsa till pensioner	32	69	70
Summa avsäningar		69	70
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder	28,29,35	27 463	22 216
Derivatinstrument	30	186	617
Skulder till koncernföretag		18 038	17 533
Summa långfristiga skulder		45 687	40 366
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder	28,29,35	1 200	2 925
Leverantörsskulder		2	3
Övriga skulder		52	62
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	34	159	140
Summa kortfristiga skulder		1 413	3 130
Summa eget kapital och skulder		58 951	57 083

Moderbolaget Förändring i eget kapital

Ekonomisk redovisning 91

Belopp i Mkr

	Not	Aktie- kapital	Reserv- fond	Fri eget kapital	Summa eget kapital
Eget kapital 31 december 2019	27	5 097	3 166	6 441	14 704
Årets resultat				404	404
Summa intäkter och kostnader för perioden				404	404
Kontantutdelning				–1 050	–1 050
Återköp egna aktier				-541	-541
Eget kapital 31 december 2020		5 097	3 166	5 254	13 517
Årets resultat				40	40
Summa intäkter och kostnader för perioden				40	40
Kontantutdelning				-1 161	-1 161
Återköp egna aktier				-613	-613
Eget kapital 31 december 2021		5 097	3 166	11 782	11 782

Moderbolaget Kassaflödes analyser

Ekonomisk redovisning 92

Belopp i Mkr

	Not	2021	2020
Löpande verksamheten
Rörelseresultat exkl avskrivningar		-59	-31
Erhållen ränta		510	516
Erlagd ränta		-508	-486
Betald inkomstska		-
Kassaflöden före förändring av rörelsekapital		-57	-1
Förändring av rörelsekapital
Kortfristiga fordringar		-1 534
Kortfristiga skulder		2	-10
Summa förändring av rörelsekapital		27	1 524
Kassaflöde från den löpande verksamheten		-56	523
Investeringsverksamheten
Förvärv av andelar i koncernföretag		-883
Förvärv materialla anläggningstillgångar		-9
Övriga finansiella anläggningstillgångar		-803	-398
Kassaflöde från investeringsverksamheten		-1 695	-398
Finansieringsverksamheten	3
Lämnad utdelning		-1 161	-1 050
Erhållna och lämnade koncernbidrag	4	644
Upptagna lån	14	962	9 092
Amortering av skulder		-11 440	-8 280
Återköp egna aktier		-613	-541
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		1 752	-135
Förändring likvida medel		1	-10
Likvida medel vid periodens början		39 1	11
Likvida medel vid periodens slut		39 2	1

Not 1 Allmän information

Fabege AB (publ), organisationsnummer 556049-1523, med säte i Stockholm, utgör moderföretag för en koncern med doerföretag enligt not 46. Bolaget är registrerat i Sverige och adressen till bolagets huvud- kontor i Stockholm är: Fabege AB, Box 730, 169 27 Solna. Besöksadress: Gårdsvägen 6. Vi är e av Sr ett av Sveriges ledande fas tighetsbolag, med verksam- heten koncentrerad till Stockholmsregionen. Verksamheten bedrivs genom doerbolagdotterbolag och fastighetsbeståndet består huvudsakligen av kommersiella lokaler.

Not 2 Redovisningsprinciper

Koncernredovisningen har uppräats i enlighet med Årsredovisningslagen, de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Commiée (IFRIC) per den 31 december 2021. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompleerande redovis- ningsregler för koncerner) vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen. Årsredovisningen för moderbolaget har uppräats enligt Årsredovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och ualanden från Rådet för finansiell rapportering. Moderbola- gets redovisning överensstämmer med koncernens principer med undan- tag av vad som framgår nedan under avsniet ”Avvikelser mellan koncer- nens och moderbolagets redovisningsprinciper”. I årsredovisningen har värdering av poster ske till anskaningsvärde, utom då det gäller omvär- dering av förvaltningsfastigheter samt finansiella instrument som värderas till verkligt värde. Nedan beskrivs mer väsentliga redovisningsprinciper som har tillämpats.# Avvikelser mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget redovisar enligt Årsredovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. Skattelagstiftningen i Sverige ger företag möjligheten att skjuta upp skattebetalning genom avsättning till obeskatade reserver i balansräkningen via resultaträkningsposten bokslutsdispositioner. I koncernens balansräkning behandlas dessa som temporära skillnader, det vill säga uppdelning mellan uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Förändring av obeskatade reserver redovisas i koncernens rapport över totalresultat fördelat på uppskjuten skatt och årets resultat. Räntor under byggnadstiden som ingår i byggnaders anskaffningsvärde aktiveras endast i koncernredovisningen. Koncernbidrag lämnade såväl som erhållna redovisas i resultaträkningen som en bokslutsdisposition.

Nya och ändrade standarder och tolkningar som trädde i kraft 1 januari 2021 och framåt

Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Övriga nya eller reviderade IFRS-standarder eller övriga IFRIC tolkningar som trädde i kraft efter 1 januari 2021 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter.

Bolaget har erhållit statliga bidrag i form av hyresstödpaketet vilka redovisas som hyresintäkter. Erhållna bidrag redovisas i resultaträkningen i samma period som de intäktsbortfall, i form av lämnade hyresrabatter, som bidragen är avsedda att täcka till den del det bedöms föreligga rimlig säkerhet att villkoren uppfyllts och bidragen har erhållits/kommer att erhållas. Det finns inga eventualförpliktelser som är knutna till de statliga bidragen. Koncernen har inte erhållit några andra former av statliga stöd. Årsredovisningen är uppmärkt i enlighet med ESEF-förordningen.

Förändringar i svenska regelverk

Förändringar under 2021 har inte haft någon väsentlig påverkan på vår redovisning.

Moderföretagets redovisningsprinciper

Ändrade redovisningsprinciper

De ändringar i RFR 2 Redovisning för juridiska personer som har trätt i kraft och gäller för räkenskapsåret 2021 har inte haft någon väsentlig påverkan på moderföretagets finansiella rapporter 2021.

Not 3 Finansiella instrument och finansiell riskhantering

Kapitalförsörjning

Vi ska ha en stark finansiell ställning och balansen mellan eget kapital och lånat kapital är viktig för bolaget. Målsättningen är att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent och räntetäckningsgraden till minst 2,2 gånger. Vår kapitalförsörjning hänför sig till tre källor: eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Per balansdagen uppgick eget kapital till 45 174 Mkr (41 542), räntebärande skulder till 30 399 Mkr (26 669) och övriga skulder till 12 415 Mkr (10 955). Vårt åtaganden gällande covenanter är likartade i de olika kreditavtalen och stipulerar, förutom börsnotering, en soliditet om minst 25 procent och en räntetäckningsgrad om minst 1,5 gånger. På fastighetsnivå varierar belåningsgraderna ur ett pantsättningsperspektiv mellan 50 och 70 procent, beroende på typ av fastighet och finansiering.

Finansiella mål

Långsiktiga mål	Utfall 21-12-31	Utfall 20-12-31
Avkastning på eget kapital, % 1)	12,5	7,8
Soliditet, % lägst 35	51	52
Räntetäckningsgrad, ggr minst 2,2	4,1	4,3
Skuldkvot, ggr (på sikt) max 13	14,7	13,2
Belåningsgrad, % högst 50	36	35

1) Målet för avkastning på eget kapital är att uthålligt vara bland de främsta börsnoterade fastighetsbolagen.

Principer för finansiering och finansiell riskhantering

Vi är i egenskap av nettolåntagare exponerat för finansiella risker. Framförallt utsätts vi för finansieringsrisk, ränterisk och kreditrisk. Det operativa ansvaret för koncernens upplåning, likviditetsstyrning och finansiella riskexponering ligger hos finansfunktionen, som är en central enhet i moderbolaget. Vår finanspolicy, som är fastställd av styrelsen, anger hur de finansiella riskerna ska hanteras och inom vilka ramar finansfunktionen får agera. Fabeges riskexponering ska vara begränsad och, så långt som möjligt, kontrollerad vad avser val av placeringsobjekt, hyresgäster och avtalsvillkor, finansieringsvillkor samt affärspartners.

Finansierings- och likviditetsrisk

Finansierings- och likviditetsrisk definieras som det lånebehov som kan täckas i ett ansträngt marknadsläge. Lånebehovet kan avse refinansiering av befintliga lån eller nyupplåning. Vi strävar efter balans mellan kort- och långfristig upplåning, fördelat på ett antal finansieringskällor. Vår finanspolicy anger att outnyttjade kreditfaciliteter ska finnas för att garantera en god betalningsberedskap. Långfristiga kreditlöften med på förhand fastställda villkor samt revolverande kreditfaciliteter har tecknats med de större långivarna. Våra huvudsakliga finansierar är de nordiska affärsbankerna samt kapitalmarknaden. Upplåningen i bank är företrädesvis säkerställd med panträtt i fastigheter.

Tabellen på nästa sida (sid 93) visar koncernens förfallostruktur för finansiella skulder. Beloppen visar avtalsenliga odiskonterade kassaflöden och innefattar både ränta och nominella belopp. Likviditetsflöden avseende derivat visas netto. Övriga skulder är kortfristiga och förfaller inom ett år.

Den genomsnittliga belåningsgraden uppgick per årsskiftet till 36 procent (35). Vi har ett certifikatsprogram om 5 000 Mkr. Mängden utestående certifikat uppgick vid årets slut till 2 250 Mkr (2 025). Vi har tillgängliga långfristiga kreditfaciliteter som vid varje tillfälle täcker samtliga utestående certifikat. Vi hade vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteter uppgående till 3 374 Mkr exklusive certifikatsprogrammet.

2016 etablerade vi ett MTN-program med särskilda villkor avseende hållbarhet och miljö, om 2 Mdkr. Under 2017–2021 utökades detta till 5, 8 respektive 10 Mdkr.

Noter

Noter 93

Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Noter

Låneförfallostruktur per 31 december 2021

År, förfall	Lånelöfte belopp, Mkr	Utnyttjat belopp, Mkr
Certifikatsprogram	2 250	2 250
< 1 år	2 958	2 798
1–2 år	5 900	2 636
2–3 år	9 088	6 888
3–4 år	1 555	1 555
4–5 år	5 050	5 050
5–10 år	4 456	4 456
10–15 år	3 529	3 529
15–20 år	1 236	1 236
Totalt	36 023	30 399

Löptidsfördelning

Nedan tabell visar finansiella skulders löptidsfördelning (exkl derivat). Av denna information framgår att andelen längre finansiering successivt ökats under 2021 som ett led i att förlänga bolagets kapitalbindning och finansiella styrka. Beloppen i dessa tabeller är inte diskonterade värden och de innehåller i förekommande fall även räntebetalningar vilket innebär att alla belopp inte är möjliga att stämma av mot de belopp som redovisas i balansräkningarna. Räntebetalningar är fastställda utifrån de förutsättningar som gäller på balansdagen. Koncernens låneavtal innehåller inte några särskilda villkor som kan medföra att betalningstidpunkten blir väsentligen tidigare än vad som framgår av tabellerna.

	Inom 3 månader	3–12 månader	1–5 år	Över 5 år	Totalt
2021-12-31
Skulder till kreditinstitut	0	74	7 129	8 472	15 675
Skulder till kapitalmarknaden	2 750	2 224	9 000	750	14 724
Leverantörsskulder	67	–	–	–	67
Övriga kortfristiga skulder	404	–	–	–	404
Totalt	3 221	2 298	16 129	9 222	30 870
2020-12-31
Skulder till kreditinstitut	0	0	6 661	8 509	15 170
Skulder till kapitalmarknaden	1 775	1 150	8 574	0	11 499
Leverantörsskulder	41	–	–	–	41
Övriga kortfristiga skulder	72	–	–	–	72
Totalt	1 888	1 150	15 235	8 509	26 782

Ränterisk

Ränterisken avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens upplåningskostnad. Räntekostnaden utgör koncernens enskilt största kostnadspost. Räntebindning ska enligt koncernens finanspolicy ske utifrån bedömd ränteutveckling, kassaflöde och kapitalstruktur. Vi använder oss av finansiella instrument, i form av ränteswapar, i syfte att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga bindningstid.

Av känslighetsanalysen i förvaltningsberättelsen framgår hur en förändring i räntenivån påverkar resultatet på kort och lång sikt. De räntebärande skulderna uppgick den 31 december till 30 399 Mkr (26 669) med en medelränta om 1,62 procent (1,67) exklusive lånelöften och 1,71 procent (1,77) inklusive kostnader för lånelöften. Av de totala skulderna utgjordes 2 250 Mkr (2 025) av utestående certifikat. Under året har räntor om totalt 16 Mkr (27) avseende projektfastigheter aktiverats.

Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 4,9 år (5,2). Den genomsnittliga räntebindningstiden i vår skuldportfölj uppgick till 3,7 år (4,1), inklusive effekter av derivatinstrument. Den genomsnittliga räntebindnings- tiden för rörliga lån var 90 dagar. Vår derivatportfölj bestod av ränteswapp- avtal om totalt 18 950 Mkr, med förfall till och med 2032 och en fast årlig ränta mellan –0,18 och 1,30 procent före marginal. För 62 procent av vår låneportfölj var räntan bunden med hjälp av räntederivat. Total andel räntebundna lån uppgick till 76 procent.

Derivatportföljen marknadsvärderas och förändringen redovisas över resultaträkningen. Det bokförda undervärdet i portföljen uppgick per 31 december till 65 Mkr (597). Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeförändringen är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Orealiserade värde- förändringar i årets resultat uppgick till 532 Mkr (–229). Marknadsvärdesförändringar uppstår till följd av förändringar av marknadsräntan.

För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet. I finansnettot ingår övriga finansiella kostnader om 33 Mkr (27), huvudsakligen avseende periodiserade uppläggningskostnader för kreditavtal samt kostnader för obligations- och certifikatsprogram. Räntekostnader kopplade till skulderna förfaller till betalning löpande under återstående kapitalbindningstid.Leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder för faller till betalning inom 365 dagar från balansdagen. Våra åtaganden kopplade till dess finansiella skulder möts till största delen av hyres intäkter som i huvudsak förfaller till betalning kvartalsvis.

Likvidflöden

År	Mkr	Beräknade per 2021-12-31	Beräknade per 2020-12-31
			Förfall
2021		–2 925	–288
2022		–5 048	–309
2023		–2 636	–267
2024		–6 888	–214
2025		–1 555	–167
2026		–5 050	–130
2027		0	–130
2028		0	–130
2029		–750	–98
2030		–2 626	–79
2031		0	–79
2032		–1 080	–59
2033		–1 037	–47
2034		–2 492	–28
2035		–38	0
2039		–1 236	–7
Summa		–30 399	–1 773

För att beräkna likvidflöden för krediter samt för de rörliga benen i ränteswapparna har Stiborräntan per bokslutsdagen använts. Utestående låneskuld och kreditmarginal har antagits vara desamma som per bokslutsdagen fram till respektive kredits förfall, då de antagits slutamorterats. I tillägg till ovan har vi tomträttsavgälder, utflödet uppgår för närvarande till 36 Mkr.

Not 3 fortsättning

Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Ränteförfallostruktur per 31 december 2021

År, förfall	Mkr	Genomsnittlig ränta, %	Andel, %
< 1 år 1)	8 636	3,25	28
1–2 år	2 150	0,96	7
2–3 år	3 188	0,78	10
3–4 år	2 600	0,97	9
4–5 år	3 100	0,93	10
5–6 år	3 250	1,03	11
6–7 år	3 276	1,57	11
7–8 år	2 000	0,60	7
8–9 år	800	0,39	3
9–10 år	900	0,72	3
11 år	500	0,81	1
Summa	30 399	1,62	100

1) I snitträntan för perioden < 1 år ingår marginalen för hela skuldportföljen, på grund av att bolagets räntebindning huvudsakligen görs med hjälp av ränteswappar, vilka handlas utan marginal.

Valutarisk

Med valutarisk avses risken för negativ påverkan på vårt resultat- och balansräkning till följd av förändrade valutakurser. Den enda valutarisk vi exponeras för avser inköp från utländska leverantörer till vissa större projekt, valutarisken anses vara begränsad. Denna risk hanteras med hjälp av valutasäkringar.

Kreditrisk

Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Risken begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Kreditrisken hos finansiella motparter begränsas dels genom nettingavtal/ISDA-avtal och dels genom en spridning i såväl finansieringskällor som kreditförfall. Kreditrisken bedöms vid årsskiftet vara tillfredsställande hanterad. På motsvarande sätt prövas även kreditvärdigheten beträffande de reversfordringar som eventuellt uppstår i samband med avyttring av fastigheter och bolag samt avseende lån till intressebolag. Den maximala kreditexponeringen avseende samtliga finansiella tillgångar motsvaras av dess redovisade värde.

Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Risken begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Beträffande kundfordringar anger policyn att sedvanliga kreditprövningar ska göras innan ny hyresgäst accepteras. De förväntade kreditförlusterna för kundfordringar beräknas med hjälp av en matris som är baserad på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar.

Kviningsnot

	Belopp redovisade i balansräkningen
	Säkerheter
Tillgångar
Derivatinstrument	121
Skulder
Derivatinstrument	–186
Summa

Not 3 fortsättning

Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten (koncernen)

	UB 2020	Kassaflöde från finansierings- verksamheten	Förändring i verkligt värde	UB 2021
Räntebärande skulder, långfristiga	23 744	3 857		27 601
Räntebärande skulder, kortfristiga	2 925	–127		2 798
Ränteswappar, verklig värdesäkring			–532	65
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamhet	27 266	3 730	–532	30 464

Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten (moderbolaget)

	UB 2020	Kassaflöde från finansierings- verksamheten	Förändring i verkligt värde	UB 2021
Räntebärande skulder, långfristiga	22 216	5 247		27 463
Räntebärande skulder, kortfristiga	2 925	–1 725		1 200
Upptagna lån		Amortering av skuld
Ränteswappar, verklig värdesäkring			–532	65
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamhet	25 738	3 522	–532	28 728

Moderbolaget

Moderbolaget står vanligtvis för koncernens externa upplåning. Bolaget finansierar med dessa medel dotterbolagen på marknadsmässiga villkor.

Noter

Noter 95

Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Not 3 fortsättning

Netto vinster/-förluster från finansiella tillgångar och finansiella skulder fördelat per värderingskategori i enlighet med IFRS 9 framgår av tabellen nedan.

Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde (Hold to collect)

Redovisat värde Mkr, 2021	Koncernen	Moderbolaget
Rörelseresultat	0	0
Finansnetto
Ränteintäkter		20
Räntekostnader	–498	–508
Värdeförändringar, derivat		532
Värdeförändringar, aktier		2
Summa	20 531	534

Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultat räkningen (Other)

Redovisat värde Mkr, 2021	Koncernen	Moderbolaget
Rörelseresultat	0	0
Finansnetto
Ränteintäkter		20
Räntekostnader	–498	–508
Värdeförändringar, derivat		532
Värdeförändringar, aktier		2
Summa	20 531	534

Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde

Redovisat värde Mkr, 2021	Koncernen	Moderbolaget
Rörelseresultat	0	0
Finansnetto
Ränteintäkter		20
Räntekostnader	–498	–508
Värdeförändringar, derivat		532
Värdeförändringar, aktier		2
Summa	20 531	534

Finansiella tillgångar och skulder per värderingskategori

Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde (Hold to collect)

Redovisat värde Mkr, 2020-12-31	Koncernen	Moderbolaget
Finansiella tillgångar
Fordringar hos koncernföretag	44 188	44 188
Fordringar hos intresseföretag	868	868
Andra långfristiga värdepappersinnehav	6	9
Andra långfristiga fordringar	102	102
Kundfordringar	53	53
Derivatinstrument	20	20
Övriga fordringar	14	4
Upplupna intäkter	283	100
Kortfristiga placeringar	108	108
Likvida medel	20	1
Summa	1 340	44 293

Finansiella skulder

Redovisat värde Mkr, 2020-12-31	Koncernen	Moderbolaget
Skulder till koncernföretag	17 533	17 533
Räntebärande skulder	26 669	25 145
Derivatinstrument	617	617
Leverantörsskulder	41	3
Övriga kortfristiga skulder	72	62
Upplupna kostnader	92	90
Summa	0	0

Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde (Hold to collect)

Redovisat värde Mkr, 2021-12-31	Koncernen	Moderbolaget
Finansiella tillgångar	0	0
Fordringar hos koncernföretag	45 164	0
Fordringar hos intresseföretag	563	563
Andra långfristiga värdepappersinnehav	12	15
Andra långfristiga fordringar	90	90
Kundfordringar	69	69
Derivatinstrument	121	121
Övriga fordringar	183	1
Upplupna intäkter	326	104
Kortfristiga placeringar	96	96
Likvida medel	131	2
Summa	1 360	45 271

Finansiella skulder

Redovisat värde Mkr, 2021-12-31	Koncernen	Moderbolaget
Skulder till koncernföretag	18 038	0
Räntebärande skulder	30 399	28 663
Derivatinstrument	186	186
Leverantörsskulder	67	2
Övriga kortfristiga skulder	404	52
Upplupna kostnader	108	106
Summa	0	0

Redovisningsprincip

Finansiella instrument

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. För derivat tillämpas affärsdagsredovisning och för avistaköp eller avistaförsäljning av finansiella tillgångar tillämpas likviddagsredovisning.

Klassificering och värdering

Finansiella tillgångar klassificeras utifrån den affärsmodell som tillgången hanteras i och dess kassaflödeskaraktär. Om den finansiella tillgången innehas inom ramen för en affärsmodell vars mål är att inkassera kontraktensliga kassaflöden och de avtalade villkoren för den finansiella tillgången vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden som endast består av betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till upplupet anskaffningsvärde. Om den finansiella tillgången innehas i en affärsmodell vars mål kan uppnås både genom att samla in avtalsenliga kassaflöden och sälja finansiella tillgångar, och de avtalade villkoren för den finansiella tillgången vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden som endast består av betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till verkligt värde via övrigt totalresultat. Alla övriga affärsmodeller där syftet är spekulation, innehav för handel eller där kassaflödeskaraktären utesluter andra affärsmodeller innebär redovisning till verkligt värde via resultaträkningen. Koncernen tillämpar en affärsmodell där målet är att inkassera kontraktensliga kassaflöden för koncerninterna fordringar, kundfordringar, likvida medel, fordringar hos koncernföretag, upplupna intäkter och övriga fordringar.# Koncernens finansiella tillgångar

Koncernens finansiella tillgångar redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Finansiella skulder värderas till verkligt värde via resultaträkningen om de är en villkorad köpeskilling på vilken IFRS 3 appliceras, innehav för handel eller om den initialt identifieras som en skuld till verkligt värde via resultaträkningen. Övriga finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskuldernas förväntade löptid är dock kort, varför skulden redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Räntebärande banklån och skulder till koncernföretag värderas till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Eventuella skillnader mellan erhållet lånebelopp (netto efter transaktionskostnader) och återbetalning eller amortering av lån redovisas över lånens löptid. Villkorad köpeskilling klassificeras och värderas till verkligt värde via resultaträkningen.

Beräkning av verkligt värde finansiella instrument

Verkligt värde för derivatinstrument beräknas med hjälp av diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respektive löptid. Framtida kassaflöden beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive derivatavtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande ränteflöden som därmed uppstår nuvärdesberäknas med hjälp av den implicita stiborkurvan. Vi tillämpar inte säkringsredovisning av derivatinstrument. Tillgångar och skulder i dessa kategorier värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i rapporten över totalresultat. Aktieinnehav har kategoriserats som ”finansiella tillgångar” som innehas för handel. Dessa värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i rapporten över totalresultat. Vid fastställande av verkligt värde för aktieinnehav används noterade marknadspriser. För samtliga finansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet.

Upplupet anskaffningsvärde och effektivräntemetoden

Upplupet anskaffningsvärde för en finansiell tillgång är det belopp till vilket den finansiella tillgången värderas vid det första redovisningstillfället minus kapitalbelopp, plus den ackumulerade avskrivningen med effektivräntemetoden av eventuell skillnad mellan det kapitalbeloppet och det utestående kapitalbeloppet, justerat för eventuella nedskrivningar. Redovisat brutto-värde för en finansiell tillgång är upplupet anskaffningsvärdet för en finansiell tillgång före justeringar för en eventuell förlustreserv. Finansiella skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde med användning av effektivräntemetoden eller till verkligt värde via resultaträkningen. Effektivräntan är den ränta som vid en diskontering av samtliga framtida förväntade kassaflöden över den förväntade löptiden resulterar i det initialt redovisade värdet för den finansiella tillgången eller den finansiella skulden.

Kvittning av finansiella tillgångar och skulder

Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen när det finns legal rätt att kvitta och när avsikt finns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Koncernen kvittar inga finansiella tillgångar och skulder.

Nedskrivningar

Koncernen redovisar en förlustreserv för förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde via övrigt totalresultat. Eget kapitalinstrument omfattas inte av nedskrivningsreglerna. Per varje balansdag redovisar koncernen förändringen i förväntade kreditförluster i resultatet. För samtliga finansiella tillgångar ska koncernen värdera förlustreserven till ett belopp som motsvarar 12 månaders förväntade kreditförluster. För finansiella instrument för vilka det har skett betydande ökningar av kreditrisken redovisas en reserv baserad på kreditförluster för tillgångens hela löptid (den generella modellen). Syftet med nedskrivningskraven är att redovisa de förväntade kreditförlusterna för återstående löptid för alla finansiella instrument för vilka det har skett betydande ökningar av kreditrisken, antingen bedömt enskilt eller kollektivt, med tanke på alla rimliga och verifierbara uppgifter, inklusive framåtblickande sådana. Koncernen värderar förväntade kreditförluster från ett finansiellt instrument på ett sätt som återspeglar ett objektivt och sannolikhetsvägt belopp som bestäms genom att utvärdera ett intervall av möjliga utfall, pengars tidsvärde och rimliga verifierbara uppgifter om nuvarande förhållande och prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar. För kundfordringar, avtalstillgångar och leasingfordringar finns förenklingar som innebär att koncernen direkt redovisar förväntade kreditförluster för tillgångens återstående löptid. Koncernens exponering för kreditrisk är huvudsakligen hänförlig till kundfordringar, avtalstillgångar (reversfordringar), övriga fordringar, upplupna intäkter och likvida medel. Likvida medel, övriga fordringar och upplupna intäkter omfattas av den generella modellen. För likvida medel tillämpas undantaget för låg kreditrisk. Den förenklade modellen används för beräkning av kreditförlusterna på koncernens kundfordringar och avtalstillgångar. Vid beräkning av de förväntade kreditförlusterna har kundfordringar grupperats baserat på kundernas kreditbetyg. De förväntade kreditförlusterna för kundfordringar och avtalstillgångar beräknas med hjälp av en provisionsmatris som är baserad på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar och pengarnas tidsvärde om applicerbart. Koncernen definierar fallissemang som att det bedöms osannolikt att motparten kommer att möta sina åtaganden på grund av indikatorer som finansiella svårigheter och missade betalningar. Oavsett anses fallissemang föreligga när betalningen är 90 dagar sen om det inte föreligger särskilda skäl att beloppet kommer att inflyta. Koncernen skriver bort en fordran när inga möjligheter till ytterligare kassaflöden bedöms föreligga.

Not 3 fortsättning

Netto-vinster/-förluster från finansiella tillgångar och finansiella skulder fördelat per värderingskategori i enlighet med IFRS 9 framgår av tabellen nedan.

	Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde (Hold to collect)	Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultat räkningen (Other)	Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
	Koncernen Moderbolaget	Koncernen Moderbolaget	Koncernen Moderbolaget
Redovisat värde Mkr, 2020
Rörelseresultat
Rörelsens intäkter och kostnader	0	0	0
Summa	0	0	0
Finansnetto
Ränteintäkter	16 516	16 516
Räntekostnader	–475	–486	–475
Värdeförändringar, derivat	–229	–229	–229
Värdeförändringar, aktier	–2	–2	–2
Summa	16 516	-231	-231
	–475	–486	–690
	-201

Noter

97 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Noter

Förvaltningsfastigheternas värdering till verkligt värde inkluderar uppskattningar och bedömningar vilka är att betrakta som väsentliga för redovisningsändamål (se även not 17). Även de bedömningar och uppskattningar som görs i samband med realisering av förvaltningsfastigheter avseende främst hyres garantier och revers fordringar är att betrakta som väsentliga. För hyresgarantier görs en bedömning av sannolikheten för utbetalning samt eventuella investeringskostnader för färdigställande av ytor för uthyrning under återstående garantitid. Hyresgarantier med mera inkluderas i balansposten Avsättningar. Vid fastighetstransaktioner görs en bedömning av riskövergång vilken är vägledande för när transaktionen ska redovisas. För reversfordringar görs en bedömning av vilket belopp som väntas inflyta.

Not 4 Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisningsändamål

Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande fastighetsförvaltning/administration klassificeras i normalfallet som tillgångsförvärv. Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att underskotten kan utnyttjas. Fastställda underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran. För finansiella anläggningstillgångar såsom andelar i intressebolag, reversfordringar på intressebolag och andra bolag görs en bedömning av värdet på respektive andel och avseende reversfordringar vilket belopp som förväntas inflyta.

Not 5 Segmentsredovisning

	Januari-december 2021	Januari-december 2020
Mkr	Förvaltning Förädling Projekt SHH Bostad Totalt	Förvaltning Förädling Transaktion SHH Bostad Totalt
Hyresintäkter	2 722 138 29 0 2 889	2 655 140 11 2 806
Projekt & entreprenadomsättning, bostad	- - - 62 62	0
Summa nettoomsättning	2 722 138 29 62 2 951	2 655 140 11 0 2 806
Fastighetskostnader	-611 -78 -15 0 -704	-579 -97 -18 -694
Projekt & entreprenadkostnader bostadsutveckling	- - - -71 -71	0
Brukttoresultat	2 111 60 14 -9 2 176	2 076 43 -7 0 2 112
Varav driftöverskott fastighetsförvaltning	2 111 60 14 0 2 185	2 076 43 -7 2 112
Överskottsgrad fastighetsförvaltning	78% 43% 48% 0% 76%	78% 31% -64% 75%
Varav brukttoresultat bostadsutveckling	- - - -9 -9	0 0
Central administration & marknadsföring	-93 -11 -6 0 -110	-82 -8 -4 -94
Räntnetto	-417 -50 -23 -5 -495	-400 -44 -18 -462
Tomträttsavgäld	-36 0 0 0 -36	-30 0 0 -30
Resultatandelar i intressebolag	-35 0 25 12 2	-1 0 -53
Förvaltningsresultat	1 530 -1 10 -2 1 537	1 512 -10 -29 0 1 473
Realiserade värdeförändr. fastigheter	0 0 56 0 56	24 25 0 49
Orealiserade värdeförändr. fastigheter	3 437 265 883 0 4 585	1 918 423 374 2 715
Resultat före skatt per segment	4 967 264 949 -2 6 178	3 454 438 345 0 4 237
Värdeförändr.

Medelantalet anställda

	2021	Varav kvinnor	2020	Varav kvinnor
Moderbolaget	179	62	180	65
Dotterbolagen	17	10	0	0
Koncernen totalt	196	72	180	65

	2021	2020
Personalomsättning, %	11	7
Total sjukfrånvaro, %	2,9	2,9
Antal anställda, medeltal, st	196	180

Sjukfrånvaro per åldersgrupp, %

Ålder	Kvinnor	Män
–29	2,15	1,69
30–49	2,92	3,84
50–	0,97	2,98

Löner och andra ersättningar m.m.

	2021	Sociala kostnader 2021	Löner och andra ersättningar 2020	Sociala kostnader 2020
Moderbolaget	138	83	134	80
varav pensionskostnader	29		28
Dotterbolagen	9	5	2
varav pensionskostnader	1		2
Koncernen totalt	147	88	134	82
varav pensionskostnader totalt	30		30

Könsfördelning styrelse och ledande befattningshavare

	Styrelse 2021	Styrelse 2020	Ledande befattningshavare 2021	Ledande befattningshavare 2020
Män	3	3	4	4
Kvinnor	4	3	5	2
Totalt	7	6	9	6

Ersättning till ledande befattningshavare

Med andra ledande befattningshavare avses de sju personer som tillsammans med verkställande direktören och vice vd utgjort koncernledningen under 2021. Under året bestod koncernledningen av VD, vice VD samt ekonomi- och finanschef, vice VD samt affärsutvecklingschef (t o m 2021-04-30), chef affärsutveckling (fr o m 2021-08-01), chef projekt och förädling, chef teknisk drift, chef förvaltning, chef HR, chef kommunikation samt chef stads- och fastighetsutveckling. Ersättning till ledande befattningshavare utgår på marknadsmässiga villkor i enlighet med av årsstämman fastställda riktlinjer. Ersättning till ledande befattningshavare betalas ut från moderbolaget. För koncernledningens sammansättning, se sidan 118–119.

Vi har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsättningen till vinstandelsstiftelsen baseras på uppnådd avkastning på eget kapital med maximal avsättning om två prisbasbelopp per år och anställd. För 2021 har avsättning gjorts med cirka 15,5 (14,8) Mkr motsvarande 1,83 (1,80) prisbasbelopp per anställd exklusive löneskatt. Övriga förmåner avser tjänstebil, hushållsnära tjänster samt sjukvårdsförsäkring.

Pension

Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat årets resultat. Pensionsålder för verkställande direktören är 65 år. Pensionspremien utgår under anställningstiden med max 30 procent av den pensionsgrundande lönen. För andra ledande befattningshavare gäller ITP-planen eller motsvarande och pensionsåldern 65 år.

Avgångsvederlag

VD har en med bolaget ömsesidig uppsägningstid om sex månader och ett avgångsvederlag om 18 månader. För andra ledande befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid om 3–6 månader och avgångsvederlag upp till 18 månader. Avgångsvederlag utgår endast vid uppsägning från bolagets sida och avräknas andra inkomster. Detta gäller för samtliga personer i ledande befattningar.

Beredningsunderlag

Styrelsen bereder frågan om ersättning och andra anställningsvillkor för vd samt principer för ersättningar och andra anställningsvillkor till andra ledande befattningshavare.

Styrelsen

Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämma. För 2021 uppgick arvodet till totalt 2 340 tkr (2 100). Därav har styrelsens ordförande erhållit 670 tkr (670), och övriga ledamöter 1 670 tkr (1 430). Inga andra arvoden eller förmåner har utgått till styrelsen.

Ersättningar och övriga förmåner till ledande befattningshavare, tkr

Koncernledning 2021, tkr

	Lön/ Arvode	Övriga förmåner	Pension	Summa
Verkställande direktör	9 916	65	2 638	12 619
Vice verkställande direktör, ekonomi och finans	4 020	116	789	4 925
Vice verkställande direktör, affärsutveckling	6 840	0	0	6 840
Andra ledande befattningshavare	12 051	569	4 501	17 121

Rörlig ersättning har utgått med 0 (838) tkr till avgående vd, rörlig ersättning till vd har utgått med 2 415 (1 035), 1 014 (1 183) tkr till två vice vd samt 1 755 (1 724) Tkr till sju (tre) andra ledande befattningshavare. Det har inte utgått någon annan ersättning till koncernledningen. Ersättning till vice verkställande direktörer inkluderar ersättning till vice vd affärsutveckling som under 2019 övergick i en konsultroll och därmed uppbär ett av styrelsen fastställt konsultarvode. Arvodet inkluderar en provisionsbaserad ersättning relaterat till hans specifika arbetsuppgifter och mål. Han avgick från koncernledningen 2021-04-30.

Koncernledning 2020, tkr

	Lön/ Arvode	Övriga förmåner	Pension	Summa
Verkställande direktör	7 937	54	2 915	10 906
Verkställande direktör, avgående	4 378	21	1 196	5 595
Vice verkställande direktör, ekonomi och finans	4 012	100	743	4 855
Vice verkställande direktör, affärsutveckling	8 520	0	0	8 520
Andra ledande befattningshavare	6 548	195	2 312	9 055

Noter Styrelse, Tkr

	2021				2020
	Arvode, styrelse ledamot	Arvode, revisions utskott	Arvode, ersättnings utskott	Summa	Arvode, styrelse ledamot	Arvode, revisions utskott	Arvode, ersättnings utskott	Summa
Jan Litborn (ordförande)	550	50	70	670	550	50	70	670
Annette Asklin	240	100		340	240	100	–	340
Märtha Josefsson	240	50		290	240	50	–	290
Emma Henriksson	240			240	240			240
Stina Lindh Hök	240			240
Per Ingemar Persson	240		40	280
Lennart Mauritzon	240	40		280
Mats Qviberg	240	40		280	240	–	40	280
Summa	1 990	200	150	2 340	1 750	200	150	2 100

Noter

Principer för ersättning till ledande befattningshavare

Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

Dessa riktlinjer omfattar bolagsledningen i Fabege. Med bolagsledningen avses vd och övriga medlemmar i koncernledningen. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas. Förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2021. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman.

Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet

Vi arbetar med hållbar stadsutveckling med huvudsaklig inriktning på kommersiella fastigheter inom ett begränsat antal välbelägna delmarknader i Stockholmsområdet. Vi skapar värden genom förvaltning, förädling samt aktivt arbete med fastighetsportföljen i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen.

• Vårt övergripande mål är att – i kraft av vår välbelägna portfölj, vår affärsmodell och vår kompetens – skapa och realisera värden för att ge aktieägarna en totalavkastning som är den bästa bland fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen.
• Vi ska skapa lönsamhet genom att vara ett utvecklande och kundorienterat bolag - med engagerade medarbetare - med nöjda kunder - som är det naturliga valet för befintliga och potentiella kunder på Stockholmsmarknaden - som bidrar till Stockholms hållbara utveckling och FN:s globala mål

En framgångsrik implementering av vår affärsstrategi och tillvaratagandet av våra långsiktiga intressen, inklusive hållbarhet, förutsätter att vi kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att vi kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Vi har inte inrättat några ytterligare incitamentsprogram beslutade av bolagsstämman utöver de ersättningar som omfattas av dessa riktlinjer.# Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet.

Former av ersättning m.m.

Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra (mindre) förmåner samt avsättning till bolagets vinstandelsstiftelse. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar.

Den fasta lönen omprövas varje år. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas och följas upp årsvis (kalenderår). Den rörliga kontantersättningen får uppgå till max nio månadslöner motsvarande högst 75 procent av den fasta årliga kontantlönen.

Pensionsåldern ska vara 65 år. Pensionsförmåner ska motsvara ITP-planen eller vara avgiftsbaserad med maximal avsättning om 35 procent av den pensionsgrundande lönen. Rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrundande.

Övriga förmåner ska där de förekommer utgöra en begränsad del av i förhållande till den fasta ersättningen. Andra förmåner får innefatta bl.a. livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta årliga kontantlönen.

Vi har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsättningen till vinstandelsstiftelsen baseras på uppnådd avkastning på eget kapital och är maximerad till två basbelopp per år och anställd.

Upphörande av anställning

Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 24 månadslöner. Vid uppsägning från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag.

Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning m.m.

Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella. De kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. Ansvar och utförda prestationer som sammanfaller med aktieägarnas intressen ska reflekteras i ersättningen.

För närvarande gäller följande kriterier.

• 70 % av rörlig ersättning är baserad på uppnådda mål såsom verksamhetsmål, finansiella mål och hållbarhetsmål
• 20 % av rörlig ersättning är baserad på totalavkastning i fastighetsportföljen
• 10 % av rörlig ersättning är baserad på att aktiekursens utveckling under året överstiger jämförelseindex OMX Stockholm Real Estate GI

Mätidpunkt för samtliga mål utgör kalenderår. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning har avslutats ska Ersättningsutskottet fastställa i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda finansiella informationen.

Den ledande befattningshavare som erhåller rörlig lön förbinder sig att långsiktigt (för en period av minst tre år) investera minst 2/3 av den rörliga ersättningen efter skatt i aktier i bolaget. Syftet är att skapa delaktighet och engagemang genom att ledande befattningshavare på ett mer strukturerat sätt erbjuds att bli aktieägare.

Bolagsledningens rörliga ersättning ska vid maximalt utfall inte överstiga en årlig kostnad för bolaget om sammanlagt cirka 10 Mkr (exklusive sociala avgifter), beräknat utifrån det antal personer som för närvarande är ledande befattningshavare.

Lön och anställningsvillkor för anställda

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande befattningshavarnas ersättning och övriga anställdas ersättning kommer att redovisas i ersättningsrapporten.

Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna

Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman.

Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Ersättningsutskottets ledamöter är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte VD eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna.

Frångående av riktlinjerna

Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna.

Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna och hur aktieägarnas synpunkter beaktats

Dessa riktlinjer har utarbetats i enlighet med de nya krav som gäller från och med årsstämman 2021. Kopplingen till bolagets affärsstrategi och kriterier för rörlig ersättning har förtydligats. I övrigt gäller samma riktlinjer som tidigare för såväl fast som rörlig lön, övriga förmåner, avsättning till bolagets vinstandelsstiftelse, anställningsvillkor etcetera.

Redovisningsprincip

Ersättningar till anställda

Ersättning till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro med mera samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan dessa klassificeras som avgift bestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. I koncernen finns både avgiftsbestämda och förmånsbestämda pensionsplaner. Pensionskostnaderna för avgiftsbestämda pensionsplaner kostnadsförs löpande. Förmånsbestämda pensionsplaner nuvärdesberäknas enligt den aktuariella så kallade Projected Unit Credit Method. Aktuariella vinster och förluster redovisas omedelbart via övrigt totalresultat.

Anställda inom det tidigare Fabege har förmånsbestämda pensionsplaner. Från och med 2005 sker ingen ytterligare upparbetning av denna pensionsskuld. Åtaganden beträffande avgiftsbestämda pensionsplaner fullgörs genom betalningar till fristående myndigheter eller företag vilka administrerar planerna.

Ett antal anställda hos oss har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande inbetalningar till Alecta. Dessa klassificeras som förmånsbestämda pensionsplaner som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2021 har bolaget inte haft tillgång till information för att kunna redovisa sin proportionella andel av planens förpliktelser, förvaltningstillgångar och kostnader vilket medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen ITP 2 som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan.

Pensioner

Beskrivning	2021	2020
Förväntade avgifter nästa rapportperiod för ITP 2-försäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till	11 Mkr	10 Mkr
Koncernens andel av de sammanlagda avgifterna till planen	0,04205 %	0,02959 %
Koncernens andel av det totala antalet aktiva medlemmar i planen	0,02268 %	0,02243 %

Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i Not 6 fortsättning 100 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska metoder och antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Den kollektiva konsolideringsnivån ska normalt tillåtas variera mellan 125 och 175 procent. I syfte att stärka konsolideringsnivån om den bedöms vara för låg, kan en åtgärd vara att höja det avtalade priset för nyteckning och utökning av befintliga förmåner. Om konsolideringsnivån överstiger 150 procent kan premierreduktioner införas. Vid utgången av 2021 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 172 procent (2020: 148 procent).

Not 7 Hyresintäkter

Operationell leasing – koncernen som leasegivare

Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal och genererar hyresintäkter. Framtida hyresintäkter som hänför sig till icke uppsägningsbara operationella leasingavtal fördelas enligt följande:

Mkr	Koncernen	2021	2020
Förfall: Inom 1 år		679	534
Mellan 1 till 5 år		1328	1461
Senare än 5 år		861	801
Bostäder, garage/parkering		139	122
Summa		3 007	2 918

Avvikelsen mellan totalt löpande hyra 31 december 2021 och intäkter enligt redovisningen 2021 beror på köpta/sålda fastigheter, omförhandlingar samt förändringar av uthyrningsgraden under 2021. Kontrakt avseende bostäder och garage/parkeringsplatser löper tills vidare. Ingen upplysning om variabla hyresintäkter lämnas då de uppgår till en oväsentlig del av de totala hyresintäkterna.# Not 8 Intäkter bostadsutveckling

Fördelning typ av intäkt:

Koncernen 2021

	Mkr
Intäkter försäljning bostadsprojekt	62
Summa	62

Fördelning tidpunkt intäktsredovisning:

	Mkr
Över tid	0
Vid en tidpunkt	62
Summa	62

Redovisningsprincip
Intäkter försäljning bostadsprojekt

Fabege (SHH Bostad) utvecklar och säljer bostadsrättslägenheter beställda av bostadsrättsföreningar. Under byggtiden redovisas upparbetade kostnader i tillgångsslaget Projekt- och exploateringsfastigheter. Vi bedömer vårt inflytande i bostadsrättsföreningar som bestämmande varför dessa enheter konsolideras. Detta innebär att det inte föreligger något kontrakt i enlighet med IFRS 15 förrän slutkunden har tecknat ett avtal. Slutkunden köper en nyttjanderätt i bostadsrättsföreningen motsvarande en specifik lägenhet. Vår affärsmodell innebär att kontrollen övergår till kunden som förvärvar bostaden när kunden tillträder bostaden. Intäkter redovisas därmed när bostäderna är färdigställda och kunden har tillträde. Intäkten baseras på den faktiska intäkten för sålt bostadsprojekt. Redovisad intäkt per bostad möts av bostadens bedömda kostnad vid projektets färdigställande.

Not 9 Fastighetskostnader

	Koncernen 2021	Koncernen 2020
Driftkostnader, underhåll och hyresgästanpassningar	-296	-296
Fastighetsskatt	-226	-223
Momskostnad	-9	-8
Fastighets-/Projektadm. och uthyrning	-173	-167
Summa	-704	-694

Not 10 Kostnader bostadsutveckling

Kostnader för bostadsutveckling uppgår till 71 Mkr varav 19 avser administrativa kostnader.

Not 11 Central administration och marknadsföring

Avser kostnader för koncernledning samt kostnader för att vara ett publikt bolag och andra kostnader som sammanhänger med bolagsformen. Fastighets- och förvaltningsrelaterad administration ingår ej utan redovisas bland fastighetskostnaderna.

Not 12 Realiserade och orealiserade värde förändringar, förvaltningsfastigheter

	Koncernen 2021	Koncernen 2020
Realiserade värdeförändringar:
Försäljningsintäkter	668	3 623
Bokfört värde och omkostnader	-612	-3 574
	56	49
Orealiserade värdeförändringar:
Värdeförändringar avseende fastigheter ägda per 2021-12-31 respektive 2020-12-31	4 585	2 547
Värdeförändringar löpande under året avseende under året sålda fastigheter	0	168
	4 585	2 715
Summa realiserade och orealiserade värdeförändringar	4 641	2 764
Fördelning mellan positiva och negativa resultat:
Positiva	4 966	3 527
Negativa	-325	-763
Summa	4 641	2 764

Fastighetsförsäljningar är en intäkt enligt IFRS 15, beloppet redovisas i sin helhet inom respektive segment och i enlighet med redovisningsprincipen redovisas hela beloppet på tillträdesdagen. Vinster eller förluster från fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet.

Not 13 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggnings tillgångar

	Koncernen 2021	Koncernen 2020	Moderbolaget 2021	Moderbolaget 2020
Ränteintäkter, koncernbolag	–	–	510	516
Ränteintäkter, reverser	15	9	0	0
Resultat från övriga värdepapper	2	–2	2	–2
Summa	17	–7	512	514

Noter
Not 6 fortsättning
101 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Noter

Not 14 Ränteintäkter och räntekostnader

	Koncernen 2021	Koncernen 2020	Moderbolaget 2021	Moderbolaget 2020
Ränteintäkter	5	7	0	0
Summa	5	7	0	0
Räntekostnader	-515	-478	-508	-486
Summa	-510	-471	-508	-486

Samtliga ränteintäkter hänför sig till finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde samt räntekostnader på derivat värderade till verkligt värde.

Redovisningsprincip
Lånekostnader

I koncernredovisningen har lånekostnader belastat resultatet för det år till vilket de hänför sig, utom till den del de inräknats i ett byggprojekts anskaffningskostnad. Vi aktiverar lånekostnader som är hänförbara till kostnader för nyproduktion eller större ombyggnationer av värdehöjande karaktär. Vid beräkning av lånekostnad att aktivera har en räntesats motsvarande den genomsnittliga räntan på låneportföljen använts. I enskilda bolags redovisning har huvudprincipen, att samtliga lånekostnader ska belasta resultat för det år till vilket de hänför sig, tillämpats.

Not 15 Värdeförändringar, aktier

Resultatet om 2 Mkr (–2) avser orealiserad värdeförändring från AIK Fotboll AB.

Not 16 Skatt på årets resultat

	Koncernen 2021	Koncernen 2020	Moderbolaget 2021	Moderbolaget 2020
Aktuell skatt	0	24	0	–
Summa aktuell skatt	0	24	0	0
Uppskjuten skatt	-1 312	–864	-109	48
Summa skatt	-1 312	–840	-109	48
Nominell skatt på resultat efter finansiella poster	-	1 383	–857	-31
Skatteffekter justeringsposter:
Underskott och temporära skillnader från föregående år	-10	-48	–	–
Nedskrivning andelar dotterbolag och intressebolag	–	–12	-68	–14
Upplösning av uppskjuten skatt till följd av försäljningar	77	20	–	–
Ej skattepliktiga intäkter	11	–	–	–
Ej avdragsgilla kostnader	-7	–	-7	–
Ej skattepliktig utdelningsintäkt	–	–	–	138
Aktuell skatt	–	24	–	–
Övrigt	–	33	-3	–1
Summa skatt	-1 312	–840	-109	48

Redovisningsprincip
Inkomstskatter

Aktuell skatteskuld baseras på årets skattepliktiga resultat. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det har justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Koncernens aktuella skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som är föreskrivna eller aviserade på balansdagen. Uppskjuten skatt avser skatt på temporära skillnader som uppkommer mellan det redovisade värdet på tillgångar och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga temporära skillnader och uppskjutna skattefordringar redovisas då det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas helt eller delvis mot den uppskjutna skattefordran. Utnyttjande av underskottsavdrag är beroende av skattemässiga vinster. Uppskjuten skatt redovisas till nominell gällande skattesats utan diskontering. Uppskjuten skatt redovisas som intäkt eller kostnad i rapporten över total resultat utom i de fall den avser transaktioner eller händelser som redovisats direkt mot eget kapital. Då redovisas även den uppskjutna skatten direkt mot eget kapital. Aktuella uppskjutna skattefordringar och skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av samma skattemyndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp.

Not 17 Förvaltningsfastigheter

Samtliga fastigheter i vårt bestånd externvärderas minst en gång per år av oberoende värderare med erkända kvalifikationer. Fastigheterna ska värderas till verkligt värde, det vill säga ett bedömt marknadsvärde utan hänsyn till portföljeffekter. Värderingen har sedan år 2000 genomförts i enlighet med Svensk Fastighetsindex riktlinjer. Under 2021 värderades fastigheterna av Newsec Analys AB och Cushman & Wakefield. Värderingarna sker löpande under året. Samtliga fastigheter har besiktigats på plats minst en gång under perioden 2018–2021. Där till har fastigheterna platsbesiktigats vid större investeringar eller vid andra förändringar som påverkar värdet i väsentlig omfattning. Varje kvartal görs även interna värderingar av delar av beståndet samt en intern översiktlig bedömning av hela beståndet. Den interna värderingen sker enligt samma metodik som den externa värderingen. De fastigheter som värderas delas in i följande kategorier:

• Förvaltningsfastigheter i normal drift kassaflödesvärderas.
• Projektfastigheter som genomgår omfattande ombyggnation eller nybyggnation och som har kontrakterade hyresgäster kassaflödesvärderas.
• Övriga projektfastigheter och obebyggd mark värderas enligt ortsprismetoden.

Värdering av förvaltnings- och projektfastigheter

Vid förvaltningsfastigheter och projektfastigheter används i normalfallet en kassaflödesmodell där driftsöverskotten minus återstående investeringar nuvärdeberäknas under en fem- eller tioårig kalkylperiod. Kalkylräntan utgör ett nominellt räntekrav på totalt kapital före skatt. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade objekt. Kalkylräntan för vår fastighetsportfölj uppgår till 5,8 procent (6,0) och baseras på den nominella räntan för 5-åriga statsobligationer med ett tillägg för fastighetsrelaterad risk. Riskpåslaget är individuellt och beror bland annat på hyresgästens stabilitet och kontraktslängd. Viktat direktavkastningskrav vid kalkylperiodens slut uppgick till 4,0 procent (3,8). Restvärdet vid kalkylperiodens slut nuvärdeberäknas. Restvärdet utgörs av tomtens/fastighetens marknadsvärde vid kalkylperiodens slut och bedöms utifrån det prognosticerade driftnettot för första året efter kalkylperioden. För samtliga lokaler görs en individuell marknadsmässig bedömning av hyresnivåerna samt hyresutvecklingen.# För uthyrda lokaler används en bedömd marknadshyra i kassaflödeskalkylerna efter hyreskontraktets utgång.

Bedömning av marknadshyror, framtida normaliserade driftskostnader, investeringar, vakanser med mera görs av externa värderare med stöd av information från oss. Drifts- och underhållskostnader baseras på historiska utfall samt på budgetsiffror och statistik över likartade fastigheter. Kostnaderna bedöms öka i takt med antagen inflation. Tomträttsavgäld beräknas enligt avtal alternativt mot bedömd marknadsmässig avgäld om avgäldstiden löper ut under kalkylperioden. Fastighetsskatten bedöms utifrån taxeringsvärden från den senaste fastighetstaxeringen. Kassaflödeskalkyler med längre kalkylperiod än fem år tillämpas om det bedöms motiverat vid långa hyreskontrakt.

Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde under vald kalkylperiod beräknas enligt följande:
* Hyresinbetalningar
– Driftskostnader (inklusive fastighetsskatt och tomträttsavgäld)
– Underhållskostnader
= Driftsöverskott
– Avdrag för investeringar
= Kassaflöde

Värderingsunderlag

Varje fastighet värderas separat utan hänsyn till portföljeffekter. En extern fastighetsvärdering baseras på följande värderingsunderlag:

• Kvalitetssäkrad information från oss om skick, hyreskontrakt, löpande drift- och underhållskostnader, tomträttsavtal, vakanser, planerade investeringar samt en analys av befintliga hyresgäster.
• Aktuella bedömningar av läge, hyresutveckling, vakansgrader och direktavkastningskrav för relevanta marknader samt normaliserad drift- och underhållskostnad.
• Uppgifter från offentliga källor om fastigheternas markareal, samt detaljplaner för obebyggd mark och exploateringsfastigheter.
• Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande. Samtliga fastigheter har besiktigats under de senaste tre åren. Syftet är att bedöma fastigheternas standard och skick samt lokalernas attraktivitet.

Kontorshyresintervall i fastighetsvärderingar för 2020 och 2021

Marknadssegment	Hyresintervall
Innerstaden	3 400 – 8 000 kr/kvm
Solna	2 100 – 4 000 kr/kvm
Hammarby Sjöstad	2 300 – 4 000 kr/kvm
Övriga marknader	800 – 1 250 kr/kvm

Värdering av övriga projektfastigheter

För övriga projektfastigheter uppskattas värdet baserat på planförutsättningar och noterade prisnivåer vid försäljningar av obebyggd mark och byggrätter.

Värderingsantaganden

	2021	2020
Årlig inflation, %	2,0	2,0
Viktad kalkylränta, %	5,8	6,0
Viktat direktavkastningskrav restvärde, %	3,8	4,0
Genomsnittlig långsiktig vakans	4,9	5,0
Drift och underhåll: Kommersiellt, kr/kvm	298	280

Värderingsantagandena skiljer sig inte väsentligt åt då fastigheterna i sig är väldigt lika (i allt väsentligt kontorsfastigheter) och väldigt geografiskt koncentrerade.

Marknadsvärden 31 december 2021

Område	Viktad dir. avkastning, %	Värde- förändring, %
Innerstaden	3,44	6,1
Solna	3,87	5,9
Hammarby Sjöstad	4,11	5,9
Övriga marknader	5,24	-0,4
Totalt	3,73	5,9

Marknadsvärden 31 december 2020

Område	Viktad dir. avkastning, %	Värde- förändring, %
Innerstaden	3,6	0,9
Solna	4,0	2,3
Hammarby Sjöstad	4,2	0,4
Övriga marknader	5,5	0,0
Totalt	3,9	3,6

Värdeförändringar under året

Orealiserade värdeförändringar uppgick under året till 4 585 Mkr (2 715). Värdeförändringen motsvarar en värdeuppgång med cirka 6 procent. Värdeförändringen berodde på stigande hyresnivåer och minskade vakanser och sjunkande direktavkastningskrav i förvaltningsbeståndet samt på förädlingsvinster i projektverksamheten. Fastigheternas redovisade värde per 31 december 2021 uppgick till 83,3 Mdkr (76,6).

Mkr	Koncernen 2021	Koncernen 2020
Ingående verkligt värde	76 648	74 250
Fastighetsförvärv	752	1 370
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad	1 874	1 854
Värdeförändringar, befintligt fastighetsbestånd	4 585	2 547
Värdeförändringar avseende under året sålda fastigheter	0	168
Försäljningar, utrangeringar och övrigt	-602	–3 541
Utgående verkligt värde	83 257	76 648

Våra tio värdemässigt största fastigheter

Fastighet	Område	Kvm
Pyramiden 4	Arenastaden	72234
Apotekaren 22	Norrmalm	28267
Bocken 39	Norrmalm	20707
Nationalarenan 8	Arenastaden	45744
Bocken 35 & 46	Norrmalm	14934
Orgeln 7	Sundbyberg	38769
Barnhusväderkv. 36	Norrmalm	25980
Luma 1	Hammarby Sjöstad	38222
Signalen 3	Arenastaden	31492
Fräsaren 11	Solna Business Park	39152

Känslighetsanalys fastighetsvärde

Värde förändring före skatt, %	Resultat- effekt, Mkr	Soliditet, %	Belånings- grad, %
+1	651	51,6%	36,4%
0	0	51,3%	36,5%
–1	-651	51,1%	36,7%

Känslighetsanalys värdeförändring

Antagande	Värde påverkan, Mdkr
Hyresnivå ±10 %	6,8
Driftkostnad ±50 kr/kvm	1,3
Avkastningskrav ±0,25 %	5,6
Långsiktig vakansgrad ±2 %	1,8

Förvaltningsfastigheter värderas enligt nivå 3, IFRS 13. Bokfört/verkligt värde och därmed orealiserade värdeförändringar fastställs varje kvartal utifrån värdering. Om fastigheten säljs under kvartal 2–4 uppstår därmed utöver orealiserad värdeförändring, en realiserad värdeförändring som baseras på försäljningspris i relation till senaste kvartalets fastställda verkliga värde. Vi har pantsatt vissa fastigheter, se även not 35 Ställda säkerheter och Eventualförpliktelser.

Redovisningsprincip Förvaltningsfastigheter

Samtliga fastigheter i koncernen klassificeras som förvaltningsfastigheter då de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader, mark och markanläggningar, pågående ny-, till- eller ombyggnation samt fastighetsinventarier.

Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar inklusive skatt är direkt hänförliga till fastigheter.

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde på balansdagen. Vinster och förluster hänförliga till värdeförändringar av förvaltningsfastigheters verkliga värde redovisas i resultatet för den period de uppkommer på raden Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter i rapporten över totalresultat.

Vinst eller förlust som uppstår från avyttring eller utrangering av förvaltningsfastigheter utgörs av skillnaden mellan försäljningspris och redovisat värde baserat på senast uppräknad värdering till verkligt värde. Resultat vid avyttring eller utrangering redovisas i rapporten över totalresultat på raden Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter.

Projekt för ombyggnad/underhåll samt hyresgästanpassningar aktiveras till den del åtgärden är värdehöjande i förhållande till senaste värderingen. Övriga utgifter kostnadsförs direkt.

Not 18 Inventarier

Mkr	Koncernen 2021	Koncernen 2020	Moderbolaget 2021	Moderbolaget 2020
Ingående anskaffningsvärde	27	6	10	9
Investeringar	13	21	9	1
Försäljningar och utrangeringar	0	0	0	0
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	40	27	19	10
Ingående avskrivningar	-12	–8	-8	–7
Försäljningar och utrangeringar	0	0	0	0
Årets avskrivningar	-6	-4	-2	–1
Utgående ackumulerade avskrivningar	-19	–12	-10	–8
Bokfört värde	22	15	9	2

Koncernen har leasingavtal i mindre omfattning för bilar och annan teknisk utrustning. Samtliga avtal löper på normala marknadsmässiga villkor.

Materiella anläggningstillgångar

Inventarier tas upp till anskaffningsvärdet efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar på inventarier kostnadsförs så att tillgångens värde skrivs av linjärt över dess beräknade nyttjandeperiod.

Nedskrivningar

Skulle en indikation om en värdenedgång beträffande en tillgång (exklusive förvaltningsfastigheter och finansiella instrument vilka värderas till verkligt värde) föreligga fastställs dess återvinningsvärde. Överstiger tillgångens bokförda värde återvinningsvärdet skrivs tillgången ned till detta värde. Återvinningsvärdet definieras som det högsta av marknadsvärdet och nyttjandevärdet. Nyttjande värdet definieras som nuvärdet av de uppskattade framtida betalningar som tillgången genererar.

Not 19 Andelar i intresseföretag

Mkr	Koncernen 2021	Koncernen 2020	Moderbolaget 2021	Moderbolaget 2020
Ingående redovisat värde	133	133	4	2
Tillskott	35	53	-	2
Tillkommande via förvärv	53	-	-	-
Nedskrivningar	-	–	–	–
Resultatandel	2	–53	–	–
Utdelningar	-	–	–	–
Omklassificeringar	-56	–	–4	–
Utgående redovisat värde	167	133	-	4
Bokfört värde	167	133	0	4

Namn/Org nr	Säte	Kapital- andel i % 1)	Redovisat värde 2021, Mkr	Redovisat värde 2020, Mkr
Urban Services i Solna 559108-8391	Stockholm	33,0	2	1
Projektbolaget Oscarsborg AB 556786-3419	Stockholm	50,0	0	0
Haga Norra Stadsutveckling Kvarter 6 och 7 AB 556983-7650	Stockholm	50,0	10	10
Accessy AB 559184-9749	Stockholm	50,0	0	4
Selfoss Invest AB	Stockholm	50,0	0	2
Fastighets AB Solna Lagern 3 559122-5759	Stockholm	50,0	0	0
Värtan Fastigheter KB 969601-0793	Stockholm	50,0	6	5
Arenabolaget i Solna KB 1) 969733-4580	Stockholm	66,7	111	111
Arenabolaget i Solna AB 556742-6811	Stockholm	50,0	0	0
SHNREP Invest AB 559192-1050	Stockholm	50,0	13	-
SB Bostad i Stockholm AB 559094-8914	Stockholm	50,0	25	-
Summa			167	133

1) Arenabolaget äger och förvaltar Friends Arena. Vi äger 66,7 procent i Arenabolaget i Solna KB (ABS KB) som äger fastigheten Nationalarenan 1 (Friends Arena). Vidare äger vi 50 procent i Arenabolaget i Solna AB, som är komplementär i ABS KB. Till följd av att vi inte har bestämmande inflytande i ABS KB redovisas innehavet som andelar i intresseföretag och resultatet från bolaget som Resultat från andelar i intresseföretag.

2) Selfoss Invest AB har under året övergått till ett helägt dotterbolag och Accessy AB har under året övergått att redovisas som aktier och andelar.

I följande tabell presenteras finansiell information avseende intresseföretagen. Informationen presenteras på aggregerad nivå då innehaven i allt väsentligt avser likartad verksamhet inom fastighetsförvaltning och utveckling.# Intresseföretagens resultat- och balansräkning i sammandrag

Mkr (100 %)	Mkr Koncernen	2021	2020
Resultaträkningen
Hyresintäkter		486	257
Drisöversko		-47	–23
Årets resultat		-72	–105
Balansräkningen
Anläggningstillgångar		3 389	3 392
Omsäningstillgångar		327	376
Summa tillgångar		3 716	3 768
Eget kapital		1 818	1 856
Övriga skulder		1 898	1 912
Summa eget kapital och skulder		3 716	3 768

Koncernens andel av neotillgångar i intresseföretag: 1 198 (1 234)

Gemensam verksamhet

Koncernen har en väsentlig gemensam verksamhet. Vi bedriver finansiell verksamhet genom det delägda bolaget Svensk Fastighetsfinansiering AB. Verksamheten består i a bedriva finansieringsverk samhet genom uppta- gande av lån på kapitalmarknaden samt utlåningsverksamhet genom utgi- vande av kontantlån. Avsikten är a bredda basen i bolagets finansiering med en ny finansieringskälla. Nya Svensk Fastighets Finansiering AB är e finansbolag med e säkerställt MTN-program om 12 000 Mkr. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastigheter. Per den 31 december hade vi ute- stående obligationer om totalt 1 524 Mkr (1 524) via SFF.

Redovisningsprincip

Andelar i intresseföretag och joint ventures
E bolag redovisas som intresseföretag då vi innehar minst 20 procent av rösterna och max 50 procent eller på annat sä har e betydande inflyta- nde över den drismässiga och finansiella styrningen. E Joint Venture är e samarbets arrangemang genom vilket de parter som har gemensamt bestämmande infIytande över verksamheten har rä till neotillgångarna. I koncernredovisningen redovisas innehaven i enlighet med kapitalandels- metoden. Andelar i intresseföretag och joint ventures redovisas i balansräk- ningen till anskaningsvärde justerat för förändringar i koncernens andel i intresseföretagets samt joint ventures neotillgångar, med avdrag för even- tuella värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar.

Innehav i gemensam verksamhet
E innehav i gemensam verksamhet är e samarbetsarrangemang genom vilket de parter som har gemensamt bestämmande inflytande över verk- samheten har rä till de tillgångar och har förpliktelser avseende de skulder som härrör från verksamheten. Gemensamt bestämmande inflytande är reglerat i avtal och föreligger enbart när det krävs a de parter som delar det bestämmande inflytandet måste ge si samtycke till de relevanta verksamheterna. För gemensamma verksamheter redovisar vi vår andel av tillgångar, skuld er, intäkter och kostnader samt sin andel av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader post för post i koncernens finansiella rapporter. Transaktioner och andra mellanhavanden med gemensamma verksamheter har eliminerats i koncernredovisningen.

Not 20 Fordringar hos intresseföretag

Fordringar hos intresseföretag avser fordringar på Selfoss Invest AB om 0 Mkr (110), Arenabolaget i Solna AB om 155 Mkr (95), Haga Norra 758 Mkr (434), Fastighets AB Solna Lagern 3 om 231 Mkr (228) samt SB Bostad i Stockholm AB 210 Mkr (0). Fordringarna löper med ränta på marknadsmässiga villkor. Eventuell kreditrisk begränsas genom a finanspolicyn anger a endast kredit värdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner, se vidare information i not 3.

Not 18 fortsäning

Förändringar i reserven för förväntade kreditförluster 2021-12-31

	Mkr
Ingående balans	-11
Reserveringar	-4
Återföringar	5
Bortskrivningar	3
Nya fordringar	-7
Reglerade fordringar	3
Förändring i riskfaktorer
Utgående balans	-11

Redovisningsprincip Kundfordringar

För koncernens kundfordringar tillämpas en aärsmodell vars mål är a samla in kontraktsenliga kassaflöden vilket innebär redovisning till upplupet anskaningsvärde då kassaflödena består av enbart betalningar på kapital- belopp och ränta. Våra kundfordringar redovisas till det belopp som förvän- tas inflyta eer avdrag för osäkra fordringar som bedöms individuellt. Kund- fordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader. Eventuell kreditrisk begränsas genom a finanspolicyn anger a endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktio- ner. Beträande kundfordringar anger policyn a sedvanliga kreditpröv- ningar ska göras innan ny hyresgäst accepteras. De förväntade kreditför- lusterna för kundfordringar beräknas med hjälp av en matris som är baserad på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och prognoser för framtida ekonomiska förutsäningar.

Not 25 Övriga fordringar

I koncernen finns kortfristiga fordringar i form av reverser med förfall inom e år om 8 Mkr (4). Momsfordringar uppgår till 1 Mkr (8). 170 Mkr (0) avser fordran på en bostadsräsförening där inflyning har ske. Övriga poster uppgår till totalt 4 Mkr (3).

Redovisningsprincip Långfristiga fordringar och övriga fordringar

Långfristiga fordringar och övriga (kortfristiga) fordringar består i huvudsak av reversfordringar avseende försäljningslikvider för sålda ej frånträdda fastigheter. Dessa poster kategoriseras som ”Lånefordringar och kundford- ringar” vilket innebär redo visning till upplupet anskaningsvärde. Fordring- arna redovisas till det belopp som förväntas inflyta eer avdrag för osäkra fordringar som bedöms individuellt. Fordringar vars förväntade löptid är kort redovisas till nominellt belopp utan diskontering.

Not 26 Fordringar hos koncernföretag

Fordringar hos koncernföretag består av avräkningskonto för koncernens alla doerbolag, doerbolagen har inga egna bankkonton och transaktio- nerna sker via avräkningskonto via moderbolaget.

Not 27 Eget kapital

Utestående aktier

	Antal aktier vid årets ingång	Antal aktier vid årets utgång
Registrerade aktier	326 205 742	321 332 160
	330 783 144	330 783 144

Alla aktier har lika rösträ, en röst per aktie. En akties kvotvärde uppgår till 15:41 kr. Föreslagen utdelning per aktie, 4:00 kr. För övriga förändringar i eget kapital hänvisas till rapporten Förändringar i eget kapital, för koncernen respektive moderbolaget.

Redovisningsprincip Egna aktier

Återköp av egna aktier redovisas som en avdragspost, neo eer eventuella transaktionskostnader och ska från balanserade vinstmedel, till dess akti- erna avyras eller annuleras. Om dessa stamaktier senare avyras, redovi- sas erhållna belopp (neo eer eventuella transaktionskostnader och skae eekter) i balanserad vinst.

Not 21 Andra långfristiga värdepappersinnehav

Mkr	Koncernen		Moderbolaget
	2021	2020	2021	2020
Ingående anskaningsvärde	6	8	9	11
Omklassificering	4	-	4	-
Värdeförändringar	2	–2	2	–2
Försäljningar	-	-	-	-
Utgående värde	12	6	15	9
Bokfört värde	12	6	15	9
Innehav
Bokfört värde, Mkr
Accessy AB 559184-9749	4
AIK Fotboll AB – vår kapitalandel uppgår till 18,5 procent samt antal aktier till 4 042 649 stycken	8
Summa	12		15

Not 22 Andra långfristiga fordringar

Mkr	Koncernen		Moderbolaget
	2021	2020	2021	2020
Förfallotidpunkt: Mellan 1 och 5 år eer balansda- gen	88	99	0	0
Senare än 5 år från balansdagen	2	3	0	0
Summa	90	102	0	0

Bokfört värde anses vara en god approximation av verkligt värde. Koncernen Andra långfristiga fordringar avser främst reversfordringar. Eventuell kredi- trisk begränsas genom a finanspolicyn anger a endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner.

Not 23 Projekt och exploateringsfastigheter

	2021
Ingående värde	0
Tillkommande via förvärv	727
Anskaningar	94
Utgående balans	821

Den utgående balansen består av 370 Mkr i exploateringsfastigheter och 451 Mkr i pågående projekt.

Redovisningsprincip

Projekt och exploateringsfastigheter innehas i sye a utveckla och avyra bostäder, såväl hyresräer som bostadsräer och samhällsfastigheter. Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat anskaningsvärde och neoförsäljningsvärde.

Not 24 Kundfordringar

Åldersfördelning – förfallna kundfordringar, Mkr

	Koncernen
	2021	2020
0–30 dagar	37	38
31–60 dagar	6	7
61–90 dagar	5	0
> 90 dagar	32	19
Varav reserverat	-11	–11
Summa	69	53

Noter 105 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Noter

Not 28 Checkräkningskrediter

Mkr	Koncernen		Moderbolaget
	2021	2020	2021	2020
Beviljad kreditlimit	660	660	660	660
Outnyjad del	–424	–442	–424	–442
Utnyjad del	236	218	236	218

Not 29 Skulder fördelade på förfallotidpunkter

Räntebärande skulder, Mkr

	Koncernen		Moderbolaget
	2021	2020	2021	2020
Förfallotidpunkt upp till 1 år från balansdagen	2 798	2 925	1 200	2 925
Förfallotidpunkt mellan 1 och 5 år från balansdagen	18 379	15 235	18 241	13 711
Förfallotidpunkt senare än 5 år från balansdagen	9 222	8 509	9 222	8 509
Summa	30 399	26 669	28 663	25 145

Bokfört värde anses vara en god approximation av verkligt värde. Ej räntebärande skulder beräknas förfalla till betalning inom e år. För ränteförfallostruktur, se not 3.

Finansiella skulder

Våra räntebärande skulder samt övriga skulder kategoriseras som ”finansiella skulder” och värderas till upplupet anskaningsvärde. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år.

Not 30 Derivatinstrument

Mkr	Koncernen		Moderbolaget
	2021	2020	2021	2020
Långfristigt övervärde	120	20	120	20
Kortfristigt övervärde	1	–	1	–
Summa övervärde	121	20	121	20
Kortfristigt undervärde	–1	–	–1	–
Långfristigt undervärde	–185	–617	–185	–617
Summa undervärde	–186	–617	–186	–617
Totalt	–65	–597	–65	–597

Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning, se avsni ”Finansiella instru- menter” i not 3 Redovisningsprinciper. Derivatinstrument klassificeras som räntebärande skulder och tillgångar i balansräkningen och värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2, IFRS 13, se vidare not 3. Värdeföränd- ringar redovisas i rapporten över totalresultat på separat rad, Värdeföränd- ringar räntederivat.# Not 31 Uppskjuten skatt
Mkr | Koncernen | Moderbolaget | |
---|---|---|---|
| | 2021 | 2020 | 2021 | 2020 |
Uppskjuten skatt har beräknats på: | | | |
Underskottavdrag | -532 | –693 | 0 | – |
Skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter | 10 | 174 | 9 | 166 |
Derivatinstrument | -13 | –128 | -13 | –128 |
Övrigt | -26 | –57 | -112 | –106 |
Netto, uppskjuten skattefordran/skuld | 9 603 | 8 288 | -125 | –234 |

Negativa belopp ovan avser uppskjuten skattefordran. De totala värderade underskottsavdragen i koncernen uppgår till cirka 2,6 Mdkr (3,4), vilka beaktas vid beräkning av uppskjuten skatt. Av årets förändringar av uppskjutna skatteskulder är –316 Mkr hänförligt till förbrukning av löpande förvaltningsresultat och –944 Mkr avser värdeförändring på fastigheter. Den uppskjutna skatten har beräknats på 20,6 procent.

Not 32 Avsättningar

Av totala avsättningar om 197 Mkr (183) avser 39 Mkr avsättningar till pensioner (149). Övriga belopp avser stämpelskatter på fastigheter vilka förfaller till betalning då fastigheter säljs, 34 Mkr (34) samt avsättning för bostadsprojekt 23 Mkr (0).

Mkr	Övrigt	Avsa till pension	Total
Per 2021-01-01	34	149	183
Tillkommande via förvärv	24	24
Årets avsättningar
Årets aktuariella antaganden	-10	-10
Utnyttjats/betalats under året
Per 2021-12-31	58	139	197

Avsättningar består av:
Långfristig del | 58 | 139 | 197 |
Kortfristig del | - | - | - |
Summa | 58 | 139 | 197 |

Avsa till pension

För information avseende avsättningar till pension se not 6.

Redovisningsprincip Avsäningar

Avsättningar redovisas när bolaget har ett åtagande och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.

Not 33 Leverantörsskulder

Redovisningsprincip

Leverantörsskulder kategoriseras som ”finansiella skulder” vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisats till nominellt belopp utan diskontering.

Not 34 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Mkr	Koncernen	Moderbolaget
	2021	2020	2021
Förskottsbetalda hyror	522	479	–
Upplupna räntekostnader	108	92	106
Övrigt	235	267	53
Summa	865	838	159

Not 35 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

Mkr	Koncernen	Moderbolaget
	2021	2020	2021
Ställda säkerheter:
Fastighetsinteckningar	18 430	18 747	–
Nettotillgångar dotterbolag	18 636	18 323	–
Reverser	–	13 124	14 121
Summa	37 066	37 070	13 124

Eventualförpliktelser: | | | |
Borgensförbindelser till dotterbolag | – | – | 209 | 409 |
Borgensförbindelser och åtaganden till intresseföretag | 704 | 489 | 573 | 489 |
Summa | 704 | 489 | 782 | 898 |

Koncernen har pensionsutfästelser om 33 Mkr (32) som tryggas genom pensionsstiftelse. Solvensgraden i pensionsstiftelsen uppgår till 177 procent (166). Avsättning har inte skett eftersom pensionsutfästelsen till fullo täcks av stiftelsens tillgångar.

106 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Redovisningsprincip Eventualförpliktelser

Eventualförpliktelser redovisas om det föreligger ett möjligt åtagande som bekräftas endast av flera osäkra framtida händelser och det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas eller att åtagandets storlek inte kan beräknas med tillräcklig noggrannhet.

Not 36 Erlagd ränta

Under året uppgick erlagd ränta i koncernen till 535 Mkr (550), varav 16 Mkr (28) har aktiverats i investeringsverksamheten. I moderbolaget har ingen ränteaktivering skett.

Not 37 Förändringar av rörelsekapital

Mkr	Koncernen	Moderbolaget
	2021	2020	2021
Förändring enl. balansräkning	-687	–35	1
Förändring fordringar resp. skulder avseende ränteintäkter, utdelningar och räntekostnader, aktuell skatt samt ej reglerade köpeskillingar avseende sålda fastigheter	646	–128	–
Summa	-41	-163	1

Not 38 Leasingskulder

Tomträer

Av koncernens leasingavtal är hantering av tomträsavgälder av störst betydelse. Per den 31 december 2021 uppgår leasingskulden till 1 088. En motsvarande nyttjanderättstillgång är upptagen i balansräkningen. Leasingskulden är framräknad genom en förenklad värdering i form av budgeterad tomträsavgäld för 2022 dividerat med direktavkastningskrav om 4 procent (som är ett viktat snitt för avkastningskraven för tomträerna). Kostnaden för tomträsavgälder redovisas som en finansiell kostnad.

Övriga leasingavtal

Övriga leasingavtal avser hyresavtal i SHH Bostad. Per den 31 december uppgår leasingskulden till 5 (varav 4 kortfristig) och nyttjanderättstillgången till 5.

Not 39 Likvida medel

Likvida medel utgörs av kassa och bank. Koncernens outnyttjade checkräkningskrediter, som ej ingår i likvida medel uppgår till 424 Mkr (442).

Redovisningsprincip Likvida medel

Likvida medel består av kassamedel hos finansinstitut. Likvida medel innefattar även kortfristiga placeringar som har en löptid från anskaffningstidpunkten understigande tre månader och vilka är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer. Likvida medel redovisas till dess nominella belopp.

Not 40 Transaktioner med närstående

Erik Paulsson tillsammans med familj och bolag har ett bestämmande inflytande frånHansan AB. Under 2021 har konsulttjänster om 1 Mkr (1) köpts in. Under 2021 haräven konsulttjänster om 3 Mkr (4) från Glimstedts köpts in där styrelseordföranden JanLitborn är delägare. Tillskott om 35 Mkr (52) har lämnats till ABS. Nya Svensk FastighetsFinansiering AB är ett finansbolag med ett säkerställt MTN-program. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastigheter och aktiepanter. Nya SFF namnändrades 2016 till SFF (Svensk FastighetsFinansiering AB). MTN-ramen uppgår till 12 000 Mkr (12 000). Per den 31 december hade Fabege utestående obligationer om totalt 1 524 Mkr (1 524). Alla villkor är på marknadsmässiga grunder.

Not 41 Förvärv

Det förvärvade företagets nettotillgångar vid förvärvstidpunkten:
Mkr | 2021 |
---|---|
Materiella anläggningstillgångar | 5 |
Andelar i intresseföretag | 53 |
Förvaltningsfastigheter | 50 |
Projekt- och exploateringsfastigheter | 692 |
Kortfristiga fordringar | 377 |
Likvida medel | 126 |
Avsättningar | -24 |
Räntebärande skulder | -394 |
Ej räntebärande skulder | -239 |
Summa identifierade nettotillgångar | 666 |
Koncerngoodwill | 234 |
Överförd ersättning | 880 |

Den 18 oktober 2021 förvärvade koncernen samtliga aktier i SHH Bostad till en köpeskilling om 880 Mkr. Koncernen förväntas genom förvärvet förstärka bostadsbyggrättsportföljen genom förvärv av såväl kompetens som fler byggrätter på sin hemmamarknad Stockholm. Den goodwill som redovisas för förvärvet representerar de värden som förvärvet tillför fabegekoncernen i form av förstärkt kompetens och marknadsposition inom bostadsutveckling. Förvärvsrelaterade utgifter uppgår till 2 Mkr och avser arvoden till konsulter i samband med due diligence. Dessa utgifter har redovisats som övriga rörelsekostnader i rapport över resultat och övrigt totalresultat. Under perioden från oktober 18 till 31 december 2021 bidrog SHH Bostad med 62 Mkr till koncernens intäkter och -1 mkr till koncernens resultat efter skatt. Om förvärvet hade inträffat per den 1 januari 2021 skulle SHH Bostad bidragit med 253 MSEK till koncernens intäkter och 65 MSEK till koncernens resultat. Förvärvets nettolikvidpåverkan uppgår tilll -754 Mkr. Förvärvet av SHH Bostad ledde till att det tidigare intressebolaget Selfoss Invest AB under året övergick till ett helägt dotterbolag vilket påverkar kassaflödets nettolikvidpåverkan med 20 Mkr.

Not 42 Utdelning per aktie

Styrelsen föreslår en utdelning om 4:00 kr/aktie (3:60) att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 1:00 kr per aktie. Totalt föreslaget utdelningsbelopp uppgår till 1 285 328 640 kronor. Utdelningsbeloppet är beräknat på antal utestående aktier per 2022-01-31, det vill säga 321 332 160 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämnings tidpunkten beroende på återköp av aktier.

Not 43 Fastställande av årsredovisning

Årsredovisningen fastställdes av styrelsen och godkändes för utgivning den 7 mars 2021. Årsstämma hålls den 29 mars 2022.

Not 44 Nettomsättning

Moderbolagets intäkter består främst av koncernintern fakturering.

Not 45 Rörelsens kostnader

Mkr	Moderbolaget
	2021	2020
Personalkostnader	-245	–235
Administrations- och driftskostnader	-140	–116
Summa	-385	-351

Noter Not 35 fortsättning

107 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Noter

Not 46 Aktier och andelar i koncernföretag

Mkr	Moderbolaget
	2021	2020
Nedskrivning av aktier i dotterbolag	-330	–64
Koncernbidrag	4	6
Utdelning	0	646
Summa	-326	588

Mkr	Moderbolaget
	2021	2020
Ingående anskaffningsvärde	15 164	15 099
Förvärv och tillskott	1 213	65
Försäljning	–	–
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	16 377	15 164
Ingående nedskrivningar	-2 647	–2 633
Nedskrivning	-330	–64
Utgående ackumulerade nedskrivningar	-2 977	–2 647
Bokfört värde	13 400	12 517

Direktägda dotterbolag

Namn/Org nr	Säte	Kapitalandel i % 1)	Bokfört värde, Mkr
SHH Bostad AB	559007-1824	Stockholm	100
Hilab Holding Stockholm AB	556670-7120	Stockholm	100
LRT Holding Company AB	556647-7294	Stockholm	100
Fabege Holding Solna	556721-5289	Stockholm	100
Fabege Holding Mix AB	556785-2636	Stockholm	100
Fabege Holding N8 AB	556834-3429	Stockholm	100
Fabege Holding Lodre AB	559124-0253	Stockholm	100
Fabege Flemingsberg AB	559170-5214	Stockholm	100
Fabege Holding Generatorn AB	559170- 5255	Stockholm	100
Stockholm Syd SBD utvecklings AB	559170- 5248	Stockholm	100
Fabege Finansnyckeln III AB	556983-7601	Stockholm	100
Summa

1) Är även överensstämmande med andelen av rösterna för totalt antal aktier. Angiven kapitalandel inkluderar andra koncernbolags andel.

Totalt finns i koncernen 170 koncernbolag (146).

Redovisningsprincip Dotterföretag

Dotterföretag är de företag där koncernen har ett bestämmande inflytande.# Bestämmande inflytande
Bestämmande inflytande uppnås när moderbolaget har inflytande över ett företag, är exponerat för, eller har rätt till rörlig avkastning från innehavet i företaget samt har möjlighet att använda inflytandet över företaget till att påverka avkastningen. Förekomsten och effekten av potentiella rösträtter som för närvarande är möjliga att utnyttja eller konvertera, beaktas vid bedömningen av huruvida koncernen utövar bestämmande inflytande. Dotterbolag medtas i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen och ingår inte i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande inflytandet upphör. Förvärv av dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Köpeskillingen för rörelseförvärvet värderas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten, vilket beräknas som summan av de verkliga värdena per förvärvstidpunkten för erlagda tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder samt emitterade kapitalandelar i utbyte mot kontroll över den förvärvade rörelsen. Förvärvsrelaterade kostnader redovisas i resultaträkningen när de uppkommer. Vid rörelseförvärv där summan av köpeskillingen, eventuellt innehav utan bestämmande inflytande och verkligt värde vid förvärvstidpunkten på tidigare aktieinnehav överstiger verkligt värde vid förvärvstidpunkten på identifierbara förvärvade nettotillgångar redovisas skillnaden som goodwill i rapporten över finansiell ställning. Om skillnaden är negativ redovisas denna som en vinst på ett förvärv till lågt pris direkt i resultatet efter omprövning av skillnaden.

Not 47 Arvode och ersättningar till revisorer

Till bolagets revisorer har följande ersättning utgått:

Arvode och kostnadsersättning	Tkr	Koncernen	Moderbolaget
		2021	2020	2021	2020
Deloitte:
Revisionsuppdrag 1)	3 695	3 320	3 695	3 320
Annan revisionsverksamhet	60	0	60	0
Skatterådgivning	0	0	0
Övriga tjänster	340	0	340	0
Summa	4 095	3 320	3 755	3 320
Pwc:
Revisionsuppdrag	705	-	-	-
Summa	705	-	-	-

1) Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter.

Not 48 Händelser efter balansdagen

Inga väsentliga händelser efter balansdagen.

Not 49 Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande finns följande belopp:

	Kr
Balanserat resultat	3 479 050 922
Årets resultat	39 697 453
Summa	3 518 748 375

Styrelsen och VD föreslår att beloppet disponeras enligt följande:

	Kr
Till aktieägarna utdelas 4:00 kr per aktie	1 285 328 640
I ny räkning balanseras	2 233 419 735
Summa	3 518 748 375

Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per 31 januari 2022, det vill säga 321 332 160 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp av egna aktier.

Bolagsstyrningsrapport

Vi kan se tillbaka på ett framgångsrikt år för Fabege, detta trots att samhället kantats av pandemi och hemarbete. Vårt styrelsearbete har så klart påverkats även det och inneburit att de flesta styrelsemöten skett via Teams. Det var först i augusti som vi äntligen kunde träffas fysiskt. Det har fungerat bra, men det är inte samma sak som att ses alla i samma rum. Vid årsstämman i april 2021 valdes två nya medlemmar in, Stina Lindh Höök och Lennart Mauritzson. En viktig roll för oss i styrelsen är att vara bollplank till Stefan Dahlbo i hans roll som VD och att styrelsens kompetenser finns till ledningens befogande. Jag tycker att vi nu har en erfaren styrelse med bred kompetens som täcker de frågor vi på Fabege behandlar. En liten men kompetent styrelse är någonting jag förordar då det möjliggör en nära dialog och ett konstruktivt styrelsearbete. Det är viktigt att styrelsen inte agerar och blir som en intern revision. Under året har vi, precis som under 2020, genomfört återköp av vår aktie för att skapa aktieägarvärde. Vi kommer be årsstämman om att få ett förnyat mandat att återköpa max 10 procent av utomstående aktier fram till årsstämman 2023. Vi har ett stort belåningsutrymme och stora investeringsmöjligheter. Vår starka balansräkning ger oss fördelar när det kommer till möjligheten att fortlöpande anpassa kapitalbehovet för att bidra till ett ökat aktieägarvärde. Styrelsen föreslår att öka utdelning till 4 kr per aktie att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 1 kr per aktie. Det är ett styrkebesked att vi för åttonde året i rad har höjt utdelningen och stärkt våra nyckeltal. Jag tror på ett fortsatt värdeskapande och en stark utveckling för Fabege. Bolaget besitter en fantastisk kompetens och med ett bestånd som är värdebeständigt. Förutom våra fastigheter i innerstaden satsar vi på förortslägen som är växande. Arenastaden är ett exempel som endast på tio år blivit det område som är mest attraktivt inom kontorsmarknaden i Stockholm näst efter innerstaden. Flemingsberg är ett annat exempel där vi under året gjort flera markförvärv samt även en uthyrning till Alfa Laval, vilket gör att vi kan fortsätta lägga grunden för att skapa ett nytt Flemingsberg. Genom att SHH Bostad nu ingår i Fabege kan vi ta ett helhetsansvar och på ett ekonomiskt och marknadsmässigt sätt till fullo utnyttja potentialen av våra bostadsbyggrätter. Vårt strategiska förvärv av SHH Bostad gör att vi nu kan få ihop en helhet i våra områden. Under året har vi även ökat våra investeringar i social hållbarhet och det anser jag är en viktig del för att skapa attraktiva och hållbara stadsdelar.

Solna, mars 2022
Jan Litborn
Ordförande, Fabege

Ordförande har ordet

2021 har varit ett bra men lite annorlunda år då pandemin haft kvar sitt grepp om samhället. Vår fortsatta starka balansräkning har gett oss möjlighet att fortlöpande anpassa kapitalbehovet och därmed bidra till ett ökat aktieägarvärde. Vi är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Till grund för bolagsstyrning ligger bolagsordningen, aktiebolagslagen samt andra tillämpliga lagar och regelverk. Vi tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) vars övergripande syfte är att bidra till förbättrad styrning av svenska bolag.

108 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Bolagsstyrningsrapport

1. Aktieägarna

Vår aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Aktiekapitalet uppgår till 5 097 Mkr fördelat på 330 783 144 aktier. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per årsskiftet till 9 450 989 aktier motsvarande 2,86 procent av antalet registrerade aktier. Hos oss har samtliga aktier samma röstätt, vilket innebär att möjligheten att utöva ägarinflytande överensstämmer med respektive aktieägares kapitalandel i bolaget.

Följande ägare innehar, direkt eller indirekt, aktier som representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget:

Innehav, %	2021-12-31
16,2	Erik Paulsson med familj, privat och via bolag

Vår ägarstruktur framgår av sidan 151 i årsredovisningen.

2. Årsstämma

Årsstämman är bolagets högsta beslutande organ. Aktieägare, som vill delta i förhandlingarna vid årsstämma, ska dels vara upptagen i utskrift av hela aktieboken avseende förhållandena fem vardagar före årsstämman, dels göra anmälan till bolaget för sig och högst två biträden senast klockan 16.00 den dag som anges i kallelsen till årsstämman.

3. Valberedning

Valberedningen är bolagsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i tillsättningsfrågor. Valberedningens uppgift är att utarbeta förslag avseende stämmoordförande, styrelseordförande, styrelse, styrelsearvoden, revisorer, revisionsarvoden samt eventuella förändringar i principer för utseende av valberedning. Aktieägare som önskar lämna förslag till valberedningen kan göra detta via mejl till ir@fabege.se eller via brev till Fabege AB. Förslaget som avser styrelsearvode ska vara fördelat på styrelseordförande, ledamöter samt representanter som deltar i revisionsutskottet och ersättningsutskottet.

4. Styrelse

Styrelsen svarar enligt aktiebolagslagen för bolagets organisation och förvaltning av bolagets angelägenheter. Styrelsen ska fortlöpande bedöma bolagets löpande verksamhetsstyrning och ekonomiska situation. Styrelsens huvuduppgift är att för ägarnas räkning förvalta bolagets tillgångar på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses. Vår styrelse ska bestå av minst fyra och högst nio ledamöter. Styrelsen fastställer årligen en arbetsordning inkluderande instruktioner för arbetsfördelning och rapportering.

5. Revision

Bolagets revisor ska enligt aktiebolagslagen granska bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och VD:s förvaltning. Revisorn ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisorer utses och arvoderas enligt beslut på årsstämma efter förslag från valberedningen. På årsstämman 2021 utsågs revisionsfirman Deloitte till revisor med auktoriserade revisorn Peter Ekberg som huvudansvarig för revisionen för perioden fram till årsstämman 2022. Peter Ekberg har, vid sidan av Fabege, revisionsuppdrag i följande större företag: Loomis AB, Swedish Match AB och Telia Company. Peter Ekberg har inga uppdrag i bolag vilka är närstående till Fabeges större ägare eller VD. Deloitte har vid sidan av sitt uppdrag som vald revisor även bistått oss i revisionsnära uppdrag främst relaterade till annan revisionsnära verksamhet. Vidare genomför Deloitte en översiktlig granskning av vår hållbarhetsrapportering som sker enligt GRI Standards och en lagstadgad genomgång av att hållbarhetsrapporteringen också uppfyller kraven enligt årsredovisningslagen.

6. Revisionsutskott

Styrelsen har inom sig utsett ett revisionsutskott. Utskottet är styrelsens förlängda arm för övervakning av frågor som rör redovisning, revision och finansiell rapportering.# Bolagsstyrningsrapport

6. Revisionsutskott

Utskottet omfamnar behandling av frågor som verksamhetens risker och riskhantering, intern kontroll (miljö, utformning och genomförande), redovisningsprinciper, ekonomisk uppföljning och rapportering samt revisionens utförande. Utskottet träffar löpande ledande befattningshavare för att diskutera och bilda sig en uppfattning om hur bolagets väsentliga processer fungerar ur ett internt kontrollperspektiv. Ledamöterna tar del av samtliga delårsrapporter. Bokslutskommunikén, bolagsstyrningsrapporten och förvaltningsberättelsen diskuteras särskilt vid utskottets möte i början av varje år. Utskottet träffar också löpande bolagets revisorer för att informera sig om revisionens inriktning, omfattning och resultat. Revisionsutskottet har en särskild arbetsordning som årligen prövas och fastställs av styrelsen. Vårt revisionsutskott uppfyller Kodens krav på sammansättning och ledamöternas kompetens och erfarenhet i redovisningsfrågor och andra frågor inom utskottets ansvarsområde.

7. Ersättningsutskott

Styrelsen har inom sig utsett ett ersättningsutskott bestående av tre av styrelsens ledamöter inklusive ordföranden. Utskottet bereder underlag för beslut i ersättningsfrågor till VD och bolags ledning. Baserat på förslag från ersättningsutskottet fattar styrelsen beslut i ersättningsfrågor.

Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av vår verksamhet fördelas mellan aktieägarna på årsstämman, styrelsen och verkställande direktör. Vi arbetar löpande med att uppnå en än mer effektiv och ändamålsenlig styrning av bolaget.

Styrningsstruktur

5. Revision

3. Valberedning

6. Revisionsutskott

9. Förvaltning

7. Ersättningsutskott

9. Affärsutveckling

1. Aktieägarna

2. Årsstämma

4. Styrelse

8. VD

9. Projekt och förädling

109Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Bolagsstyrningsrapport

Läs mer om vår bolagsstyrning, arbetsordning och instruktioner på fabege.se

• Bolagsordning
• Information från tidigare års årsstämmor
• Tidigare års bolagsstyrningsrapporter
• Styrelsens arbetsordning och instruktioner
• Uppförandekod
• Värdegrund SPEAK

8. Bolagsledning

Verkställande direktör

Verkställande direktören är ansvarig för den operativa styrningen, har ansvaret för att sköta den löpande förvaltningen och leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer, anvisningar och beslut. Utöver den ansvarsfördelning som gäller allmänt enligt aktiebolagslagen reglerar instruktionen för verkställande direktören bland annat följande:

• VDs uppgift och skyldighet att förse styrelsen med information och nödvändiga beslutsunderlag.
• VDs roll som föredragande på styrelsemötena.
• VDs uppgift och skyldighet att övervaka efterlevnaden av styrelsens beslut avseende mål, affärsidé, strategiska planer, bolagets uppförandekod och andra riktlinjer samt vid behov föreslå styrelsen översyn av dessa.
• Vilka ärenden som alltid ska underställas styrelsen såsom beslut om större förvärv, försäljningar eller större investeringar i befintliga fastigheter.
• VDs uppgift och skyldighet att säkerställa att Fabege iakttar de skyldigheter beträffande information med mera som följer av Fabeges noteringsavtal med Nasdaq Stockholm.

Arbetsordningen innehåller även en särskild rapporteringsinstruktion som reglerar innehåll och tider för rapportering till styrelsen.

Koncernledning

VD leder koncernledningens arbete och fattar beslut i samråd med övriga ledningsmedlemmar. Koncernledningen utför tillsammans den operativa styrningen och leder verksamheten och den löpande förvaltningen i enlighet med styrelsens riktlinjer, anvisningar och beslut. Grunden till framgång är motiverade medarbetare. I syfte att skapa de bästa förutsättningarna för medarbetarna ska vår koncernledning fastställa och förankra tydliga ramar och mål för verksamheten. Koncernledningen ska skapa förutsättningar för medarbetarna att nå uppsatta mål genom att:

• Tydligt kommunicera färdriktning och mål.
• Utifrån företagets samlade kompetens fatta inriktningsbeslut.
• Coacha, entusiasmera och skapa arbetsglädje och positiv energi.
• Löpande följa upp och ge återkoppling på uppsatta mål.

Vår koncernledning består av nio personer, se sidan 118-119. Koncernledningen träffas löpande på operativa veckomöten och på regelbundna beslutsmöten. Under mötena behandlas strategiska och operativa frågor som fastighetsaffärer, uthyrning, marknadsutveckling, organisation och medarbetare samt löpande uppföljning av resultat, nyckeltal, prognoser med mera. Hela chefsgruppen som består av ett 25-tal personer träffas vid flera tillfällen per år för diskussion om bland annat företagets strategier och ledarskapsfrågor. SHH Bostad AB som förvärvades i oktober 2021 drivs som ett fristående dotterbolag med egen ledning och styrelse. Fabeges VD är styrelseordförande i SHH Bostad AB.

9. Verksamhetsområden

Vår operativa verksamhet bedrivs inom fyra områden: Förvaltning, Förädling, Affärsutveckling/Transaktion samt Bostadsutveckling (via SHH Bostad). Vi arbetar med hållbar stadsutveckling med huvudsaklig inriktning på kommersiella fastigheter inom ett begränsat antal välbelägna delmarknader i Stockholmsområdet. Värden skapas genom förvaltning och förädling av fastighetsbeståndet samt genom värdeskapande transaktioner, både försäljningar och förvärv i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Samlade fastighetskluster ger hög marknadskännedom och goda förutsättningar för en effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad. Inom affärsområdet Förvaltning är ansvaret uppdelat på två chefer: chef förvaltning och chef teknisk drift. Respektive verksamhetsområdeschef är medlem av koncernledningen och har ansvar för den operativa styrningen och uppföljningen. SHH Bostad AB bedriver utveckling av bostäder med tyngdpunkt i Stockholmsområdet. Bostadsproduktionen avser främst bostadsrätter men i mindre skala även hyresrätter.

Vår verksamhet är målstyrd på alla nivåer. Målen bryts ned, utvecklas och förankras inom respektive verksamhetsområde och ned på medarbetarnivå. Mätning och uppföljning sker regelbundet.

Styrning av hållbarhetsarbetet

Vår hållbarhetsarbete bedrivs integrerat i organisationens alla delar. För att tydliggöra vikten av detta finns en hållbarhetsgrupp där representanter för bolagets verksamhetsområden samlas i ett gemensamt forum för hållbarhetsfrågor. Hållbarhetsgruppen, under ledning av hållbarhetschefen, föreslår målsättningar samt samordnar och följer upp aktiviteter. Styrelsen har det övergripande ansvaret för hållbarhetsstrategin och uppföljningen av vårt hållbarhetsarbete. Styrelsen har utsett en styrelseledamot med särskilt hållbarhetsansvar. VD och koncernledningen har det övergripande ansvaret för att implementera hållbarhetsstrategin. Övergripande målsättningar beslutas i koncernledningen och förankras i styrelsen. Hållbarhetschefen samordnar och styr hållbarhetsfrågorna inom Fabege och är även talesperson utåt. Hållbarhetschefen rapporterar löpande till koncernledningen och även årligen till styrelsen. Chefer och enskilda medarbetare implementerar strategi och genomför aktiviteter som beslutats.

110 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Bolagsstyrningsrapport

Vår värdegrund SPEAK - snabbhet, prestigelöshet, entreprenörskap, affärsmässighet och kundnärhet - och uppförandekod är utgångspunkterna för samtliga medarbetares agerande. Uppförandekoden tydliggör vårt ställningstagande i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö, affärsetik och kommunikation. Styrelse och koncernledning har ett särskilt ansvar att säkerställa att uppförandekoden efterlevs. Innehållet revideras och följs upp årligen av vår styrelse och koncernledning. Alla chefer med personalansvar ansvarar för att säkerställa att uppförandekoden är känd och följs inom dennes avdelning/ ansvarsområde. En grund för uppförandekoden är att vi ska följa tillämpliga lagar och andra föreskrifter, följa god affärssed och praxis samt internationella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö i enlighet med Global Compacts tio principer och ILO:s grundläggande konventioner om mänskliga rättigheter i arbetslivet. Vi stöder FN:s Global Compact sedan 2011. Bolaget följer MBL och kollektivavtal där bland annat minsta varseltid regleras.

Policies och riktlinjer för till exempel kommunikation, personal och verksamhetsstöd beslutas av koncernledningen, uppdateras löpande och tillgängliggörs för alla medarbetare via vårt intranät. Hos oss ska ingen diskrimineras på grund av kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, funktionsnedsättning, religion eller annan trosuppfattning, sexuell läggning eller ålder. Under 2021 har inga fall av diskriminering rapporterats.

Som stöd i det dagliga arbetet finns också vår etikgrupp som rapporterar till VD och koncernledning. Gruppen har till uppgift att leda arbetet, bevaka relevanta omvärldsfrågor och driva specifika etiska frågor. I rådet ingår representanter från affärsutveckling, uthyrning, förvaltning, teknisk drift, projekt, HR, kommunikation och finans. Sedan flera år pågår ett arbete med att höja organisationens kunskap om affärsetik och antikorruption. Exempel på aktiviteter är information och utbildning om antikorruption och mutlagstiftning samt etiska diskussioner i samband med företagsinterna konferenser. Medarbetarna får löpande information om frågor som diskuterats i hållbarhets- och etikgrupperna.

Vi vill agera med trovärdighet i etiska frågor och är angelägna om att fånga upp misstankar om eventuella missförhållanden på ett tidigt stadium, helst genom dialog, men även via anonyma rapporteringssystem. För de som vill vara anonyma har vi inrättat en visselblåsartjänst som kan nås via hemsidan, där både anmälan och den efterföljande dialogen är krypterade och lösenordsskyddade. Under året har visselblåsartjänsten inte nyttjats.

Policies och riktlinjer som stöd för verksamheten

”Vår värdegrund SPEAK och uppförandekod är utgångspunkterna för samtliga medarbetares agerande.”

• Styrelsen har det övergripande ansvaret för hållbarhetsstrategin och uppföljningen av vårt hållbarhetsarbete.# Styrelsen

Styrelsen har utsett Emma Henriksson till den styrelseledamoten med särskilt hållbarhetsansvar.

• VD och koncernledningen har det övergripande ansvaret för att implementera hållbarhetsstrategin. Övergripande målsättningar beslutas i koncernledningen och förankras i styrelsen.
• Hållbarhetschefen samordnar och styr hållbarhetsfrågorna hos oss och är även talesperson utåt. Hållbarhetschefen rapporterar till koncernledningen kvartalsvis.
• Hos oss finns en hållbarhetsgrupp med representanter från olika delar av organisationen. Hållbarhetsgruppen, under ledning av hållbarhetschefen, föreslår målsättningar samt samordnar och följer upp aktiviteter.
• Chefer och enskilda medarbetare implementerar strategi och genomför aktiviteter som beslutats.

Styrning av hållbarhetsarbetet

Styrelsen, Hållbarhetschef, VD & koncernledning, Hållbarhetsgrupp, Hela organisationen

111 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Bolagsstyrningsrapport

ÅRSSTÄMMAN

Årsstämman hölls i Stockholm den 25 mars 2021. Till ordförande att leda stämman valdes Jan Litborn. Till följd av pandemin hölls stämman med få närvarande deltagare. Samtliga aktieägare gavs möjlighet att poströsta inför stämman. Årsstämman webbsändes. Vid stämman var aktieägare med sammanlagt 167,7 miljoner aktier motsvarande 51,9 procent av antalet röster representerade genom närvaro eller förtidsröstning. Fullständigt protokoll från bolagsstämman finns tillgängligt på fabege.se/arsstamma2021.

Stämman fattade bland annat följande beslut:

Val av styrelseledamöter samt beslut om styrelsearvode

Beslutades att antalet styrelseledamöter ska vara sju och att omvälja Anette Asklin, Emma Henriksson, Märtha Josefsson, Jan Litborn och Mats Qviberg samt att nyvälja Lennart Mauritzson och Stina Lindh Hök. Till styrelseordförande valdes Jan Litborn.

Stämman beslutade att arvoden till styrelsen för 2021 utgår med totalt 2 340 Tkr (2 100).

Utdelning, kontant

Utdelning fastställdes till 3,60 kronor per aktie att utbetalas vid två tillfällen om vardera 1,80 kr per aktie med avstämningsdagar den 29 mars 2021 respektive den 29 september 2021.

Principer för utseende av valberedning

Fastställdes principer för utseende av valberedning samt vilka förslag som valberedningen ska arbeta fram. Valberedningen ska utses senast sex månader före årsstämman och representanter för de fyra största ägarna ska i första hand erbjudas plats.

Ersättning till bolagsledningen

Beslutades riktlinjer för ersättning till bolagsledningen innebärande att rörlig ersättning kan utgå med maximalt nio månadslöner. Den ledande befattningshavare som erhåller rörlig lön förbinder sig att långsiktigt (för en period av minst tre år) investera minst 2/3 av den rörliga ersättningen efter skatt i aktier i bolaget. Rörlig ersättning är knuten till ett antal på förhand fastställda mål. Syftet är att skapa delaktighet och engagemang genom att ledande befattningshavare på ett mer strukturerat sätt erbjuds att bli aktieägare.

Bemyndigande om återköp av egna aktier

Beslutades att ge styrelsen bemyndigande att längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt antal utestående aktier. Överlåtelse får ske av samtliga egna aktier som bolaget innehar.

Revision

Revisorerna rapporterade sina observationer och presenterade samtidigt sin syn på kvaliteten på den interna kontrollen inom Fabege på styrelsemötet i februari 2021. Revisorerna har deltagit och avrapporterat vid samtliga fyra ordinarie möten med revisionsutskottet. Under året har även avrapportering skett löpande till bolagsledningen. Avrapportering har vid ett tillfälle under året även skett till styrelsen utan bolagsledningens närvaro. Arvode till bolagets revisorer framgår av not 47 på sidan 107.

VALBEREDNINGEN

I enlighet med årsstämmans beslut har de fyra största aktieägarna erbjudits plats i vår valberedning och den 27 september 2021 offentliggjordes valberedningen.

Bolagsstyrningen 2021

VALBEREDNINGENS SAMMANSÄTTNING

Representant	Andel av röster 2021-08-31, %
Göran Hellström, ordförande	Backahill AB
Suzanne Sandler	Handelsbanken fonder
Eva Goffridsdötter Nilsson	Länsförsäkringar fondförvaltning
Mats Qviberg	Familjen Qviberg
Totalt

Valberedningens förslag inför årsstämma 2022

Valberedningen föreslår att styrelsen ska bestå av sju ordinarie ledamöter utan suppleanter. Det är valberedningens uppfattning att styrelsens kompetens och erfarenhet möter de krav som kan ställas. Valberedningen eftersträvar en jämn könsfördelning.

Valberedningens förslag är omval av styrelseledamöterna Anette Asklin, Märtha Josefsson, Stina Lindh Hök, Jan Litborn samt Lennart Mauritzson. Nyval av Mathias Johansson och Anne Århemby. Vidare föreslås att Jan Litborn väljs som styrelsens ordförande.

Valberedningen har också diskuterat styrelseledamöternas oberoende. Förslaget till vår styrelse uppfyller gällande krav avseende ledamöternas oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större ägare.

STYRELSEN

Styrelsens sammansättning 2021

Till styrelsen valdes sju ledamöter på årsstämman 2021. Jan Litborn valdes till styrelsens ordförande. Vår ekonomi- och finanschef Åsa Bergström är styrelsens sekreterare.

I vår styrelse eftersträvas kompetens och erfarenhet som är av stor betydelse för att stödja, följa och kontrollera verksamheten i ett ledande fastighetsbolag i Sverige. Hos ledamöterna eftersträvas bland annat kunskaper om fastigheter, fastighetsmarknaden, finansiering, affärsutveckling samt hållbarhets- och klimatfrågor. Ett flertal av styrelsens ledamöter har, direkt och indirekt, väsentliga egna investeringar i Fabegeaktier. Fabeges styrelse uppfyller kraven om oberoende ledamöter enligt Koden.

Styrelsearbetet 2021

Under 2021 höll styrelsen totalt 20 styrelsemöten varav sex ordinarie möten, två extra möten, ett konstituerande möte och elva per capsulam-möten. På agendan vid de ordinarie mötena fanns ett antal stående punkter såsom finansiell och operativ avrapportering, beslut om förvärv, investeringar och försäljningar, strategiska marknads- och organisationsfrågor samt avrapportering från revisionsutskottet och ersättningsutskottet. Vid varje ordinarie möte görs uppföljning av större pågående projekt.

Styrelsen har under året följt upp ett antal särskilda frågor såsom pågående utvecklingsaktiviteter i Flemingsberg, bolagets strategi för bostadsbyggsportsportföljen, uppföljning av bolagets hållbarhetsarbete och hållbarhetsrapportering samt uppdatering av grundprospektet för Fabeges MTN-program. Delårsrapporterna och bokslutskommunikén behandlas av styrelsen på styrelsemöte samma dag som rapporten släpps till marknaden.

Under 2021 fattade styrelsen beslut om investeringar avseende utveckling av fastigheter i befintligt bestånd samt investeringar i befintliga fastigheter, förvärv i Flemingsberg, ingående av markanvisningsavtal i Solna och Flemingsberg samt förvärv av SHH Bostad AB. Vidare beslutade styrelsen att inleda återköp i enlighet med mandatet från årsstämman. Under 2021 återköptes 4 873 597 aktier.

I slutet av året genomfördes en styrelseutvärdering som visade på ett väl fungerande styrelsearbete. Styrelsen genomförde också 112 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Bolagsstyrningsrapport en årlig utvärdering av VD:s prestationer samt sin årliga översyn av vår uppförandekod, skattepolicy, mångfaldspolicy och finans policy.

Styrelsens mångfaldspolicy

Vår styrelse ska som helhet ha en för styrelsearbetet ändamålsenlig samlad kompetens och erfarenhet för den verksamhet som bedrivs samt för att kunna identifiera och förstå de risker som verksamheten medför och de regelverk som reglerar den verksamhet som bedrivs. Vid inval av nya styrelseledamöter ska den enskilda ledamotens lämplighet prövas i syfte att uppnå en styrelse med en samlad kompetens som är tillräcklig för en ändamålsenlig styrning av bolaget. Valberedningen eftersträvar relevant kompetens fastighetsverksamhet, finansiering med mera samt en jämn könsfördelning. Det åligger valberedningen att beakta policyn, med målsättning att åstadkomma en ändamålsenlig sammansättning av styrelsen med hänsyn till bolagets verksamhet och förhållanden i övrigt.

Styrelsens sammansättning utgörs av fyra kvinnor och tre män och bedöms i övrigt utgöra en bredd av kunskap och värdefulla kontaktnät inom relevanta områden.

Arvode till styrelsen

Arvode till styrelsen utgår enligt beslut på årsstämman och för 2021 uppgick arvodet till totalt 2 340 Tkr, varav ordförande erhållit 550 Tkr, övriga ledamöter, 240 Tkr. Vidare utgick arvode om totalt 200 Tkr för arbete i styrelsens revisionsutskott varav ordföranden erhåller 100 Tkr och två ledamöter 50 Tkr vardera samt 150 Tkr för arbete i styrelsen ersättningsutskott varav ordföranden erhåller 70 Tkr och två ledamöter 40 Tkr vardera.

Ersättning till bolagsledningen

Styrelsen beslutade i enlighet med av årsstämman fastställda principer för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagsledningen om verkställande direktörens ersättning och övriga anställningsvillkor. Styrelsen genomförde under året en uppföljning av att principerna för ersättning till ledande befattningshavare följs. Riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare specificeras på sidan 98-99. Ersättningen till VD och bolagsledningen samt övriga förmåner och anställningsvillkor framgår av not 6 på sidan 98. Principerna för ersättning och anställningsvillkor samt ersättningsutskottets uppföljningsrapport kommer också att presenteras på årsstämman 2022.

REVISIONSUTSKOTTET

Styrelsen har inom sig utsett ett revisionsutskott som under 2021 bestod av Anette Asklin (ordf.), Märtha Josefsson och Jan Litborn. Under 2021 hölls fyra ordinarie möten med fokus på bolagets interna kontrollsystem.# Bolagsstyrningsrapport

Revisionsutskottet

Utskottet behandlade under året områden som IT/cybersäkerhet, EU-taxonomin, riskområde skatt, koncernstruktur, översyn segmentsrapportering, intern uppföljning samt strategi finansiering. Vid mötena lämnade bolagets revisorer rapport från sin granskning under året. Protokollen från utskottets möten delgavs samtliga styrelseledamöter och utskottets ordförande avrapporterade löpande till styrelsen.

Ersättningsutskottet

Under 2021 bestod ersättningsutskottet av Jan Litborn (ordf.), Lennart Mauritzson och Mats Qviberg. Ersättningsutskottet bereder ersättningsfrågor inför beslut i styrelsen. Under året hölls fem möten. Protokollen från ersättningsutskottets möten delges samtliga styrelseledamöter och utskottets ordförande avrapporterar löpande till styrelsen.

Bolagsledningen

Koncernledningen består sedan inledningen av året av nio personer. Två nya medlemmar har ersatt tidigare medlemmar som gått i pension. För nuvarande koncernledning, se sid 118-119.

Koncernledningen har en fast mötestid varje vecka, inledningsvis digitalt och under hösten 2021 allt fler fysiska möten. Under den pågående pandemin rekommenderades medarbetarna att i möjligaste mån arbeta hemifrån. Ett antal temperaturmätningar har genomförts under året i syfte att förstå medarbetarnas situation och behov av stöd. Digitala chefs- och medarbetarkonferenser har genomförts i syfte att på bästa sätt stötta ledarskap och medarbetare. Efter att restriktionerna släppts är kontoren basen men med flexibilitet för medarbetare att arbeta hemifrån under förutsättning att det fungerar för respektive grupp och för Fabege som helhet.

I oktober genomfördes en uppskattad fysisk personalkonferens. Under hösten genomfördes även den årliga medarbetarenkäten som visade ett bra utfall. Den löpande informationen till både styrelse och medarbetare har fortsatt med regelbundna månads- och veckobrev.

Den interna kontrollmiljön påverkas av styrelsen, bolagsledningen och bolagets personal och utformas för att ge en rimlig försäkran om att bolagets mål uppnås inom följande kategorier:
* att vi har en ändamålsenlig och effektiv organisation för verksamheten
* att vi har en tillförlitlig finansiell rapportering
* att vi följer tillämpliga lagar och förordningar

Bolaget använder i sitt arbete det etablerade ramverket ”COSO” (Internal Control – Integrated Framework).

Kontrollmiljö

Vi har en geografiskt samlad organisation och en homogen operativ verksamhet, men den legala strukturen är komplex. Verksamheten är kapitalintensiv med beloppsmässigt stora flöden inom hyresintäkter, utgifter för projektinvesteringar, köp/försäljning av fastigheter samt finansiella kostnader.

Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säkerställa god intern kontroll och effektiv riskhantering. För att kunna bedriva sitt arbete på ett ändamålsenligt och effektivt sätt har styrelsen beslutat om en arbetsordning. Styrelsens arbetsordning syftar till att åstadkomma en tydlig ansvarsfördelning mellan styrelsen (inklusive utskott) och verkställande direktören (samt koncernledning) för att bland annat åstadkomma en effektiv hantering av risker i såväl verksamhet som finansiell rapportering. Arbetsordningen uppdateras årligen.

Styrelsen genomförde under 2021 sin årliga översyn och fastställde styrelsens arbetsordning, arbetsordningarna för revisionsutskottet respektive ersättningsutskottet samt bolagets uppförandekod.

Bolagsledningen ansvarar för att utforma och dokumentera samt upprätthålla och pröva de system/processer liksom interna kontroller som behövs för att hantera väsentliga risker i redovisningen av den löpande verksamheten. Vår verkställande direktör och koncernledning samt de personer som i sin funktion leder respektive definierad kritisk process, funktion eller område har tillsammans det operativa ansvaret för den interna kontrollen.

Policies och riktlinjer styr verksamheten och den finansiella rapporteringen. Inom bolaget finns policies för exempelvis finans, miljö, jämställdhet, kommunikation, insiderhantering och skattehantering. Vidare finns redovisningsprinciper och bokslutsinstruktioner samt instruktioner för attest och utanordning samt för upphandling av revisionsnära tjänster.

Våra policies ses över löpande och uppdateras vid behov. Samtliga policies har föredragits och beslutats i koncernledningen. Information om beslutade policies har också förts vidare ut i organisationen. Därutöver finns mer detaljerade riktlinjer och instruktioner som löpande ses över och uppdateras.

I mars avrapporterade vi vår årliga ”Communication on progress” till FN:s Global Compact. Arbetet med utveckling av bolagets hållbarhetsrapportering fortgår löpande. Hållbarhetsrapporten presenteras i ett särskilt avsnitt i denna årsredovisning, se sidorna 42-65 samt 127-137.

Riskbedömning

Med utgångspunkt i kontrollmiljön, väsentliga resultat och balansposter samt väsentliga verksamhetsprocesser definieras såväl risker som kritiska processer, funktioner och områden. Följande riskområden har definierats som kritiska för oss:

• Riskområde Förvaltning: Processer för nyuthyrning, omförhandling och hyresdebitering. Kundrelation och kundnöjdhet, förändrade kundbehov, risk för hyresförluster.
• Riskområde Teknisk drift: Teknisk arbetsmiljö och fysisk byggnad.
• Riskområde Fastighetsutveckling och projekt: Planprocess och projekt, genomförande, upphandling/inköp.
• Riskområde Värdering och Transaktion.
• Riskområde Ekonomi och Finans: Likviditetsrisk, ränterisk, finansiell information, skatter.
• Riskområde Kommunikation: Informationshantering, varumärke, etik.
• Riskområde Medarbetare: Resursbrist, personberoende.
• Riskområde Klimat och hållbarhet: klimatförändringar, utsläpp.
• Riskområde Cybersäkerhet och IT: digitalisering, intrång, GDPR.

Vår koncernledning genomför årligen en genomgång och utvärdering av riskområden i syfte att identifiera och hantera risker. Detta görs i samråd med styrelse och revisionsutskott inför avstämning med våra revisorer. Våra interna processer och rutiner ger gott stöd för löpande hantering av risker.

Kontrollaktiviteter

De kritiska processerna, funktionerna och områdena beskrivs och dokumenteras med avseende på ansvarsfördelning, risker och kontroller. Instruktioner, rutiner och manualer upprättas, uppdateras och kommuniceras till berörda medarbetare för att säkerställa att de har aktuell kunskap och adekvata redskap. Åtgärderna syftar till att införliva riskhanteringen i de dagliga rutinerna.

Löpande kontrolleras att policies, riktlinjer och instruktioner följs. Medarbetare utbildas löpande eller vid behov för att säkerställa erforderlig kompetens. Samtliga kritiska processer ses över löpande och under 2021 gjordes en särskild genomgång och översyn av ett urval av bolagets kritiska processer. Bolaget genomförde också, som komplement till den externa revisionen under 2021, en intern granskning av efterlevnad och kontroller i ett urval av väsentliga processer.

En central controllerfunktion stödjer arbetet med uppföljning av de operativa enheterna Förvaltning och Förädling. Controller- avdelningen ansvarar för den operativa rapporteringen. Operativ rapportering sker månadsvis och kvartalsvis i enlighet med ett standardiserat rapportpaket. De operativt verksamhetsansvariga kommenterar/godkänner rapporteringen. Genomgång och uppföljning med verksamhetsansvariga sker löpande under året. Uppföljning av utfall stäms av mot budget och prognoser som uppdateras två gånger under året.

En central funktion upprättar koncernredovisning samt finansiell rapportering i nära samarbete med controllerfunktionen, de operativa enheterna samt finans- funktionen. I det arbetet finns inbyggda kontrollaktiviteter genom avstämning med fristående system/specifikationer av utfall för resultat- och balansposter. Vår operativa rapportering står under ständig utveckling och förbättring i såväl innehåll som systemstöd och tillgänglighet för verksamhetsansvariga.

Information och kommunikation

Bolagsledningen har ansvar för att informera berörda medarbetare om deras ansvar för att upprätthålla god intern kontroll. Via intranät, informationsmöten och löpande informationsbrev hålls medarbetare uppdaterade om styrande policies och riktlinjer och hur verksamheten löper på.

Styrelseåret 2021

Utöver de punkter som framgår nedan har på mötena fattats beslut om bland annat investeringar, förvärv, avyttringar, räntebindningar och återköp av egna aktier. Totalt hölls 20 styrelsemöten under året inklusive per capsulam möten.

• 4 februari: Ordinarie möte, bokslutskommuniké 2020, utdelningsförslag samt investeringsbeslut, ersättningsmodell med mera.
• 1 mars: Årsredovisning 2020.
• 25 mars: Ordinarie samt konstituerande möte, arbetsordning, policies, årsstämma.
• 26 april: Delårsrapport Q1.
• 20 maj: Ordinarie möte – prospekt MTN-program.
• 9 juli: Delårsrapport Q2.
• 18 augusti: Ordinarie möte.
• 20 oktober: Delårsrapport Q3 2021.
• 10 november: Ordinarie möte, uppföljning hållbarhetsarbete, utvärdering VD.
• 16 december: Ordinarie möte – strategiplan, budget 2022.# Rapport om intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen

Kommunikationsavdelningen

Kommunikationsavdelningen ansvarar för den externa och interna informationen. IR-arbetet bedrivs efter principer om löpande och korrekt informationsgivning i enlighet med Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter. Ambitionen är att skapa förståelse och förtroende för verksamheten hos investerare, analytiker och andra intressenter. Arbetet med att förbättra och ytterligare tydliggöra informationsgivningen till marknaden är ett löpande arbete som alltid pågår.

Under året har dialogen med kunderna förstärkts genom löpande kontakter och en NKI-undersökning som genomfördes under hösten 2021. I november genomfördes också en medarbetarenkät enligt metoden Great Place To Work (GPTW). Vi är fortsatt certifierat i enlighet med GPTW med ett index om 86.

UPPFÖLJNING

Internkontrollsystemet behöver förändras över tiden. Detta ska bevakas och uppmärksammas löpande via ledningsarbetet på olika nivåer i bolaget, både genom övervakning av den ansvariga för respektive definierad kritisk process, funktion och område och genom löpande utvärdering av internkontrollsystemet. Utöver finansiell rapportering till styrelsen utarbetas, med högre frekvens, mer detaljerade rapporter till ledningen för den inre styrningen och kontrollen. Via vårt Business intelligence system tillgängliggörs information löpande för verksamhetsansvariga.

Ledningen rapporterar regelbundet till styrelsen i enlighet med instruktionerna för den ekonomiska rapporteringen, vars syfte är att ge information som är relevant, tillräcklig, aktuell och ändamålsenlig.

Till styrelsen rapporterar även revisionsutskottet, som utgör styrelsens förlängda arm i arbetet att övervaka den finansiella rapporteringens utformning och tillförlitlighet. Revisionsutskottet har, förutom att ta del av den finansiella rapporteringens innehåll och metoder för dess framtagning, tagit del av hur den mer detaljerade och frekventa internrapporteringen används vid utvärdering och ledning av verksamhetens delar. Revisionsutskottet genomför också en löpande genomgång och utvärdering av intern kontroll avseende våra kritiska processer. Revisionsutskottet tar regelbundet del av de externa revisorernas granskning av vår redovisning och interna kontroll. Våra revisorer granskar den finansiella rapporteringen avseende helårsbokslutet samt utför en översiktlig granskning av en delårsrapport.

Styrelsen utvärderar regelbundet den information som ledningen och revisionsutskottet lämnar. Av särskild betydelse är revisionsutskottets uppdrag att övervaka ledningens arbete med att utveckla den interna kontrollen och att åtgärder vidtas rörande de förslag och eventuella brister som framkommit vid styrelsens, revisionsutskottets eller i de externa revisorernas granskning. Styrelsen har genom revisionsutskottet informerat sig om riskområden, riskhantering, finansiell rapportering och intern kontroll och diskuterat risker för fel i den finansiella rapporteringen efter samråd med de externa revisorerna. Revisionsutskottet har under 2021 i sitt arbete med att granska och utvärdera intern kontroll i väsentliga processer inte funnit anledning att göra styrelsen uppmärksam på några väsentliga brister vare sig i den interna kontrollen eller i den finansiella rapporteringen.

INTERNREVISION

Som komplement till den externa revisionen, arbetar vi med självutvärdering av väsentliga processer. Till följd av detta och i beaktande av verksamhetens homogena och geografiskt begränsade karaktär liksom organisationens utformning har styrelsen inte funnit anledning att inrätta en internrevisionsenhet. Styrelsen har bedömt att den övervakning och granskning som redovisas ovan är tillräcklig för att, tillsammans med den externa revisionen, upprätthålla en effektiv intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen.

Koncernledningen

Stefan Dahlbo

VD och Koncernchef
Född 1959
Anställd och i nuvarande befattning sedan 2019. Tidigare styrelseledamot i Fabege mellan 2003-2007
Externa uppdrag: Styrelseledamot Nordstjernan Kredit AB och Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB (publ)
Tidigare anställningar: VD & koncernchef, Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB, VD & Vice VD Investment AB Öresund, VD Hagströmer & Qviberg AB, Alfred Berg koncernen
Utbildning: Civilekonom
Aktieinnehav: Privat och via bolag 34 500*

Åsa Bergström

Vice VD, Ekonomi och finanschef
Född 1964
Anställd 2007 och i nuvarande befattning sedan 2008
Externa uppdrag: Styrelseledamot i Hemsö Fastighets AB och NP3 Fastigheter AB
Tidigare anställningar: Senior manager KPMG, ekonomichefs-befattningar i flera fastighets-bolag, bland annat Granit & Beton samt Oskarsborg
Utbildning: Civilekonom
Aktieinnehav: 39 280*

Gunilla Cornell

Chef HR
Född 1969
Anställd och i nuvarande befattning sedan 2011
Externa uppdrag: Inga väsentliga externa uppdrag
Tidigare anställningar: Managementkonsult i egen firma, Verksamhetsutvecklingskonsult och projektledare Tietoenator, Controller NCR.
Utbildning: Civilekonom
Aktieinnehav: 0*

Fred Grönwall

Chef Teknisk Drift
Född 1981
Anställd sedan 2021
Externa uppdrag: Inga väsentliga externa uppdrag.
Tidigare anställningar: Fabriks-chef Cementa AB Slitefabriken, Produktionschef Cementa AB Slitefabriken samt Degerhamns-fabriken, Processoperatör Cementa AB Slitefabriken
Utbildning: Civilingenjör
Aktieinnehav: 1 400*

Från vänster till höger: Fred Grönwall, Charlotte Liljefors Rosell, Åsa Bergström, Klas Holmgren, Stefan Dahlbo, Charlotte Liliegren, Gunilla Cornell, Elisabet Olin, Johan Zachrisson

Klas Holmgren

Chef Projekt och Förädling
Född 1970
Anställd 2001 och i nuvarande befattning sedan 2010
Externa uppdrag: Vice ordförande Byggherrarna.
Tidigare anställningar: Platzer Bygg, Platschef Peab, Platschef Peab Bostad, JM Entreprenad
Utbildning: Ingenjör
Aktieinnehav: 6 000*

Charlotte Liliegren

Chef Stads- och Fastighets-utveckling
Född 1976
Anställd sedan 2006 och i nuvarande befattning sedan 2013.
Externa uppdrag: Inga väsentliga externa uppdrag
Tidigare anställningar: Uthyrare på Tornet AB, Affärsutvecklare på Stena Fastighet AB och Drott AB
Utbildning: Civilingenjör
Aktieinnehav: 1 494*

Charlotte Liljefors Rosell

Chef Förvaltning
Född 1963
Anställd och i nuvarande befatt-ning sedan 2014
Externa uppdrag: Inga väsentliga externa uppdrag
Tidigare anställningar: KTH, AP Fastigheter, olika ledande befattningar på Vasakronan och Affärsområdeschef kontor på AMF Fastigheter
Utbildning: Civilingenjör Lantmäteri
Aktieinnehav: 3 382*

Elisabet Olin

Chef Kommunikation
Född 1969
Anställd och i nuvarande befatt-ning sedan 2013
Externa uppdrag: Inga väsentliga externa uppdrag
Tidigare anställningar: Kommunikationschef Billerud, Marknads-analytiker AssiDomän, Ekonom AP Fastigheter.
Utbildning: Ekonomie magister
Aktieinnehav: 333*

Johan Zachrisson

Chef Affärsutveckling
Född 1970
Anställd sedan 2021
Externa uppdrag: Inga väsentliga externa uppdrag
Tidigare anställningar: FFNS/ Sweco, Humlegården Fastigheter, DTZ/Cushman & Wakefield.
Utbildning: Civilingenjör
Aktieinnehav: 0*

*Aktieinnehav per den 2021-12-31.

Styrelse och revisorer

Märtha Josefsson

Styrelseledamot sedan 2005
Född 1947
Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Skandia Fonder AB och Investment AB Öresund
Utbildning: Fil. kand. i nationalekonomi
Aktieinnehav: Med make 251 920
Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja
Oberoende gentemot större aktieägare: Ja
Arvode, tkr: 290
Närvaro styrelsemöten: 20 (20)
Närvaro revisionsutskott: 4 (4)
Närvaro ersättningsutskott: Ej medlem

Jan Litborn

Styrelseordförande sedan 2018 och styrelseledamot sedan 2017
Född 1951
Övriga uppdrag: Styrelseordförande Hedin Mobility Group AB och Arenabolaget i Solna AB. Styrelseledamot i Aimo Holding AB, Consensus Asset Manage-ment AB, Revelop Management AB, Backahill AB och Wihlborgs Fastigheter AB
Utbildning: Jur. kand. (advokat) vid Stockholms Universitet, Handelshögskolan i Stockholm (ej examen)
Aktieinnehav: Privat och via bolag 30 000
Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja
Oberoende gentemot större aktieägare: Nej
Arvode, tkr: 670
Närvaro styrelsemöten: 20 (20)
Närvaro revisionsutskott: 4 (4)
Närvaro ersättningsutskott: 5 (5)

Anette Asklin

Styrelseledamot sedan 2016
Född 1961
Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Jernhusen AB, RO Gruppen Förvaltning AB och Inhouse Tech Göteborg AB. Styrelseledamot i Genova Property Group AB, Elof Hansson Holding AB och Fondstyrelsen vid Göteborgs Universitet
Utbildning: Civilekonom
Aktieinnehav: 2 000
Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja
Oberoende gentemot större aktieägare: Ja
Arvode, tkr: 340
Närvaro styrelsemöten: 20 (20)
Närvaro revisionsutskott: 4 (4)
Närvaro ersättningsutskott: Ej medlem

Emma Henriksson

Styrelseledamot sedan 2020
Född 1975
Övriga uppdrag: Styrelseledamot Fastighets-ägarna Sverige, Nordea Hypotek AB och ÅWL Arkitekter
Utbildning: Civilekonom samt fil kand i samhällsplanering
Aktieinnehav: 3 000
Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja
Oberoende gentemot större aktieägare: Ja
Arvode, tkr: 240
Närvaro styrelsemöten: 20 (20)
Närvaro revisionsutskott: Ej medlem
Närvaro ersättningsutskott: Ej medlem

Förändringar i styrelsen 2021

Per-Ingemar Persson

Styrelseledamot fram till och med årsstämman som hölls den 25 mars 2021.
Närvaro styrelsemöten: 8 (8)
Närvaro ersättningsutskott: 4 (4)

Stina Lindh Hök

Styrelseledamot sedan 2021
Född 1973
Övriga uppdrag: VD Nyfosa AB.# Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Bolagsstyrningsrapport

Årsredovisningens undertecknande

Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att:
* årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen samt RFR 2
* årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat samt
* förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt
* beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför.

Styrelsen och verkställande direktören intygar vidare att:
* koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder (IFRS) som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder
* koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat samt
* förvaltningsberättelsen för koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, resultat och ställning samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 7 mars 2022

Jan Litborn	Anee Asklin	Emma Henriksson	Märtha Josefsson
Ordförande	Styrelseledamot	Styrelseledamot	Styrelseledamot
Stina Lindh Hök	Lennart Mauritzson	Mats Qviberg	Stefan Dahlbo
Styrelseledamot	Styrelseledamot	Vice Ordförande	Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har avgivits den 7 mars 2022
Deloie AB
Peter Ekberg
Auktoriserad revisor

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Fabege AB (publ) organisationsnummer 556049-1523

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Fabege AB (publ) för räkenskapsåret 2021-01-01 – 2021-12-31 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 108-122. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 69-107 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen.

Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 108-122. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och rapporten över totalresultatet och rapporten över finansiell ställning för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.

Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Beskrivning av risk
Fabege redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet per den 31 december 2021 är upptaget till 83 257 Mkr. Under räkenskapsåret har samtliga fastigheter i förvaltningsbeståndet värderats av externa värderare. Varje kvartal utförs även interna värderingar av delar av beståndet, samt en intern översiktlig bedömning av hela beståndet. Värderingarna utförs genom en individuell bedömning av varje fastighets framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav. Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makro- och mikroekonomiska eller fastighetsspecifika orsaker. Värderingarna bygger på bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. För ytterligare information hänvisas till risker och riskhantering på sidorna 74-83 samt not 4 och 17 i årsredovisningen.

Våra granskningsåtgärder
Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa:
* Granskning och bedömning av Fabeges rutin för framtagande av indata till såväl interna som externa värderingar samt granskning av konsekvent tillämpning av rutinerna och att integritet föreligger i processerna.
* Granskning av indata och beräkningar i den interna värderingsmodellen såväl som i de externa värderingarna för ett urval av fastigheterna för bedömning av fullständighet och värdering.
* Utvärdering av rimligheten i de antaganden som ligger till grund för bolagets värdering genom att jämföra med externa datakällor samt tidigare års antaganden med faktiskt utfall.
* Utvärdering av kompetens och objektivitet hos de externa värderarna.
* Granskning av relevanta noter till de finansiella rapporterna.

Redovisning av projekt

Beskrivning av risk
Fabege har under 2021 investerat 1 874 Mkr i ny- till- och ombyggnad av fastigheter. Projekt för ombyggnad/underhåll samt hyresgästanpassningar aktiveras till den del åtgärden är värdehöjande i förhållande till den senaste värderingen. Övriga utgifter kostnadsförs direkt. Projektfastigheter som genomgår omfattande om- eller nybyggnad och som har kontrakterade hyresgäster kassaflödesvärderas, övriga projektfastigheter värderas enligt ortsprismetoden. Värderingen av pågående projekt baseras på bedömningar och antaganden vilka kan ha en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. För ytterligare information hänvisas till avsnittet risker och riskhantering på sidorna 74-83 och not 17 i årsredovisningen.

Våra granskningsåtgärder
Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa:
* Granskning av Fabeges rutiner för utveckling och förädling av fastigheter, däribland processen för investeringsbeslut, attestinstruktioner och uppföljning av projektutfall.
* Granskning av redovisning av projektvinster i pågående projekt.
* Granskning av ett urval av aktiverade utgifter i projekt.

Redovisning av inkomstskatter

Beskrivning av risk
Fabeges redovisning av inkomstskatter är komplex och innehåller en hög grad av bedömningar. Hänsyn behöver tas till framför allt förekomst av underskottsavdrag och temporära skillnader relaterat till fastigheter samt förändringar i skattelagstiftningen. Felaktiga bedömningar och antaganden kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. För ytterligare information hänvisas till avsnittet om risker och riskhantering på sidorna 74-83 samt not 4, 16 och 31 i årsredovisningen.

Våra granskningsåtgärder
Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa:
* Granskning och bedömning av Fabeges rutiner för beräkning av aktuell och uppskjuten skatt.
* Granskning av beräkningar av aktuell och uppskjuten skatt mot underlag och utvärdering mot gällande skattelagstiftning.# Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Fabege AB (publ) för räkenskapsåret 2021-01-01 - 2021-12-31 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.

Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med rimlig säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisning och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen.

Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk validering av Esef-rapporten, dvs. om filen som innehåller Esef-rapporten uppfyller den tekniska specifikation som anges i kommissionens delegerade förordning (EU) 2019/815 och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en rättvisande och fullständig maskinläsbar version av koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar samt kassaflödesanalysen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 108-122 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevU 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Deloitte AB, utsågs till Fabege AB (publ)s revisor av bolagsstämman 2021-03-25 och har varit bolagets revisor sedan 2002-04-04.

Stockholm den 7 mars 2022

Deloitte AB

Peter Ekberg

Auktoriserad revisorVårt mål beträande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt ualande om dea, är a med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för a en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer a upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersäningsskyldighet mot bolaget, eller a e förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En yerligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektio- nens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberäelsen.

Revisorns ualande om Esef-rapporten

Ualande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av a styrelsen och verkställande direktören har uppräat årsredovisningen och koncernredovisning- en i e format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde- pappersmarknaden för Fabege AB (publ) för räkenskapsåret 2021-01-01 – 2021-12-31. Vår granskning och vårt ualande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfaning har Esef-rapporten #[Checksumma] uppräats i e format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för ualandet

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsniet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Fabege AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser a de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamål- senliga som grund för vårt ualande.

Styrelsens och verkställande direktörensansvar

Det är styrelsen och verkställande direktörensom har ansvaret för a Esef-rapporten har uppräats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för a det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktörenbe- dömer nödvändig för a uppräa Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgi är a uala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är uppräad i e format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver a vi planerar och genomför våra gransknings- åtgärder för a uppnå rimlig säkerhet a Esef-rapporten är uppräad i e format som uppfyller dessa krav.

125Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Revisionsberäelse

Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021126

Hållbarhetsnoter

Hållbarhetsnoter

Vår VD har det övergripande ansvaret för hållbarhetsarbetet. VD:n ansvarar för uppföljning av hållbarhetsarbetet på ledningsgrupps- nivå. Policyer och riktlinjer beslutas av koncernledningen vilka uppdateras löpande och tillgängliggörs för alla medarbetare via vårt intranät. Styrelsens arbetsordning innefaar löpande hållbarhetsuppfölj- ning. Redovisning sker till revisionsutskott och styrelse. I nära samarbete med aärsområdena utformas förslag till hållbarhetsmål som koncernledningen sedan godkänner. Hållbarhetsarbetet i organisationen leds av hållbarhetschefen, som rapporterar direkt till koncernledningen. Hållbarhetschefen driver arbetet genom avdelningen Hållbar utveckling och en tvärfunktionell hållbarhetsgrupp som omfaar områden som miljöpåverkan, socialt ansvar, hållbar fastighets- och stadsutveck- ling, hållbar leverantörskedja och compliance-frågor. Ansvaret för genomförandet ligger på linjeorganisationen. Hållbarhetschefen ansvarar även för det strategiska arbetet med stadsdelarnas hållbarhetsprogram där aärsutveckling och fastighetsutvecklarna har det operativa ansvaret.

Energi

Energiarbetet drivs av vår energistrateg som utgår från energistrategin och miljöpolicyn. Energistrategen stöttar drivchcheferna som tillsammans med drivtorganisationen har huvudansvaret för energifrågorna i alla byggnader i förvaltning och projektcheferna för de samma inom nyproduktionen. Energistrategen rapporterar till hållbarhetschefen.

Medarbetare

HR-chefen rapporterar till koncernledningen och ansvarar för det strategiska HR-arbetet och för a lagar och regler inom arbetsrätt och kollektivavtal efterlevs. Utgångspunkten är de policydokument inom HR-området som exempelvis personal-, jämställdhets- och lönepolicys samt bolagets uppförandekod görs kvartalsvis och årligen utifrån uppställda mål.

Leverantörskedja

Inköpschefen rapporterar till koncernledningen och ansvarar för företagets inköpspolicy, tecknandet av avtal med samtliga strategiska samarbetspartners samt hållbarhetsgranskning av leverantörer. Inköpsorganisationen är ansvarig för att teckna samtliga ram- och uppdragsavtal och säkerställa att nya avtal följer allmänna bestämmelser, miljöpolicy och uppförandekod. Gällande nybyggnads- och ombyggnadsprojekt har vi generella krav i administrativa föreskrifter, vilka kompletteras med miljöprogram och specifika villkor för varje projekt. Allmänna villkor, alternativt administrativa villkor, är tillsammans med miljöpolicyn och uppförandekoden bilagor i alla tecknade avtal med leverantörer.

Finansiering

Vårt gröna affärsråd samlar in uppgifter om pågående och planerade miljöcertifieringar och granskar om projekten och tillgångarna uppfyller de gröna kraven. En särskild rapport om hur bolaget fördelar de gröna medlen och hur väl de villkor som ställts upp i ramverket uppfyllts upprättas kvartalsvis och publiceras på fabege.se/gronfinansiering.

Kunder

Det övergripande ansvaret för kundnöjdheten och mätningarna delas av chef förvaltning och chef teknisk drift som båda är medlemmar av koncernledningen. Fastighetscheferna är ansvariga för kundrelationerna på företags- och organisationsnivå. De återkopplar resultaten från undersökningarna till kunderna och ansvarar för att förbättringar genomförs på kundnivå utifrån service, ärende och NKI-undersökning.

Affärsetik och moral

Alla chefer med personalansvar ansvarar för att säkerställa att uppförandekoden är känd och efterlevs inom respektive avdelning eller ansvarsområde. Styrelse och koncernledning har ett särskilt ansvar att verka för tillämpningen av uppförandekoden. Innehållet revideras och följs upp årligen.

Styrning av hållbarhetsarbetet

Vårt hållbarhetsarbete är integrerat i organisationen och har en tydlig ansvarsfördelning för arbetet med de olika fokusområdena.

127Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Hållbarhetsnoter

Fastigheter

Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA, fastigheter och medarbetare

Svensk översättning av EPRA-definitioner saknas, varför tabellerna använder de engelska definitionerna.

Impact Category	EPRA Code	Measurement Unit	Indicator	2021	2020	Change, %
ENERGY	Elec-Abs, Elec-LfL	MWh	Electricity for landlord shared services	25 410	23 608	-0,6
			(sub)metered exclusively to tenants	22 489	18 683	1,6
			Total landlord-obtained electricity	47 899	42 291	0,4
		%	% from renewable sources	100	100	0
			No. of applicable properties	66	61
		%	Electricity disclosure coverage	61	61
		%	Proportion of electricity estimated	0	0	0
	DH&C-Abs, DH&C-LfL	MWh	District heating & cooling for landlord shared services	67 022	60 047	1,3
			(sub)metered exclusively to tenants	6 639	6 667	-2,6
			Total landlord-obtained heating & cooling	73 662	66 714	0,9
		%	% from renewable sources	95	93	-
			No. of applicable properties	66	61
		%	Heating & cooling disclosure coverage	61	61
		%	Proportion of heating & cooling estimated	0	0	0
	Energy-int	MWh/m²/year	Energy intensity	77,4	74,3	0,7
GHG EMISSIONS			Total Scope 1	98	22
			Total Scope 2 1)	1 512	1 416
			Total Scope 3 2)	26 997	4 108
			No. of applicable properties	81	80
		%	GHG disclosure coverage
		% av Scope 1 & 2	Proportion of GHG estimated	0%	0%
	GHG-Int (Scope 1 + Scope 2 )/m²			1,1	1,0
WATER	Water-Abs, Water-Lfl	m³	Total water consumption	313 570	357 910	-16,2
			No. of applicable properties	66	61
		%	Water disclosure coverage	61	61	-
		%	Proportion of water estimated	0	0	0
	Water-Int	m³/m²/year	Water Intensity	0,263	0,318	-16,2
WASTE	Waste-Abs 3)	Tonne	Total hazardous	36	31
		Tonne	Total non-hazardous	2 632	2 964
		Tonne	Recycled	1 274	1 590
		Tonne	Incineration	1 389	1 396
		Tonne	Landfill	6	8
			No. of applicable properties	70	59
		%	Waste disclosure coverage
		%	Proportion of water estimated	0	0	0
CERTIFIED ASSETS	Cert-Tot	%	Mandatory (Energy Performance Certificates)
		% of portfolio certified by floor area	92	81
		% of portfolio certified by number of properties	88	79

1) Avser market-based method.
2) Korrigerat en felaktighet från 2020.
3) Avfall från drift av fastigheterna (hyresgäster och Fabege exklusive byggavfall).

Social & Corporate Governance impacts	EPRA Code	Measurement Unit	Indicator	2021	2020	% change
HEALTH AND SAFETY	H&S-Emp	Dits per employee	Absentee rate	2,9	2,4	25
DIVERSITY	Diversit-Emp		% of female employees
	Diversit	Emploees	Board of Directors members	57%	50%	14
			Executive Management	56%	33%	70
			Managers	25%	39%	-36
			All employees	35%	36%	-3
EMPLOYEES	Emp-Turnover		New hires
		Total number new employees	29	15	93
		Proportion new employees	11%	8%	4
		Departures -Turnover
		Total number of departed employees	21	13	62
		Proportion of departed employees	15%	7%	114
		Total emplyees number	199	191	4
CORPORATE GOVERNANCE	Gov-Board		Total number
		Composition of the highest governance body	9	8	13
		Executive	30	29	3
		Non executive	169	162	4

4) Sittor exklusive SHH Bostad.# Medarbetare

Jämlikhet

1)

Styrelse, antal
Kvinnor	Män	<30 år	30–50 år	>50 år	Kvinnor	Män	<30 år	30–50 år	>50 år
4	3	0	2	5	3	3	0	0	6

Koncernledning, antal
Kvinnor	Män	<30 år	30–50 år	>50 år	Kvinnor	Män	<30 år	30–50 år	>50 år
5	4	0	2	7	2	4	0	0	6

Stora ledningsgruppen (exklusive koncernledning), antal
Kvinnor	Män	<30 år	30–50 år	>50 år	Kvinnor	Män	<30 år	30–50 år	>50 år
5	16	0	17	4	9	14	0	16	7

Alla anställda, antal
Kvinnor	Män	<30 år	30–50 år	>50 år	Kvinnor	Män	<30 år	30–50 år	>50 år
70	129	13	114	72	71	120	18	103	67

1) Sammanställning av oss uppdelat på kön och ålder för olika nivåer inom företaget. Vi följer inte anställdas minoritetstillhörighet.

Antal anställda per anställningsform, kön och inom våra affärsområden

Åldersfördelning, %
	0–19	20–29	30–39	40–49	50–59	60–69	Medelålder
Kvinnor	0	2,9	27,1	38,6	30,0	1,4	44 år
Män	0	7,8	28,9	24,2	29,7	9,4	44 år
Totalt	0	6,1	28,3	29,3	29,8	6,6	44 år

Andel kvinnor inom respektive område, %
Förvaltning inkl. drift	21
Projekt & Affärsutveckling	47
Affärsstöd	68

Andel av hela bolaget anställda inom respektive område, %
Förvaltning inkl. drift	58
Projekt & Affärsutveckling	25
Affärsstöd	17

4) • 81 kvinnor och 137 män • 213 tillsvidareanställda och 5 visstids anställda • 215 heltidsanställda och 3 deltidsanställda • Andelen anställda med kollektivavtal var 100 procent för moderbolaget.

5) Inklusive SHH Bostad. Övrig personalstatistik är från Fabeges löne- eller personalsystem.

5) SHH Bostad kommer under 2022 att teckna kollektivavtal.

Medarbetare 2021

Antal anställda vid årets utgång, varav:

• 218

Antal dödsfall	Antal arbetsrelaterade olyckor, med och utan frånvaro	varav färdolyckor (till och från jobbet)	varav olyckor med frånvaro	varav allvarliga olyckor	Antal fall av arbetsrelaterad sjukdom	Olycksfallsfrekvens (LTAR)
0	4	1) 2	0	2) 0	0	3) 2,3

1) Färdolyckan resulterade inte i frånvaro eller bestående men.
2) Avser olyckor med frånvaro från arbetet längre än sex månader.
3) Avser olyckor för egen personal med frånvaro, exklusive färdolyckor.

Olycksfall

Olycksfallsfrekvensen definieras som antal arbetsplatsolyckor som leder till frånvaro i en eller flera avtalade arbetsdagar per 200 000 arbetade timmar genom arbetade timmar. Antal arbetade timmar för våra egna medarbetare under 2021 var 345 021. För våra tekniker består de vanligaste skadorna av skär- och klämskador. Dock är dessa sällan förekommande i det dagliga arbetet.

Sjukfrånvaro

Total sjukfrånvaro i förhållande till ordinarie arbetstid, %

Ålder	Kvinnor	Män	Total sjukfrånvaro
0–29	2,15	1,69	1,84
30–49	2,92	3,84	3,49
50 –	0,97	2,94	2,38
Summa	2,94

Övrig hållbarhetsdata

Engagemang i organisationer

Vi har styrelse eller kommittéuppdrag i följande organisationer:

• BELOK, Beställargruppen Lokaler - Energimyndighetens nätverk för energieffektiva lokaler
• BREEAM och Sweden Green Building Council
• Byggherrarna Sverige AB
• Fastighetsägarna i Stockholm samt i lokalföreningarna i City-Kungsholmen, Hagastaden och Norrmalm
• Arena Huddinge - ett forum för kunskapsutbyte och dialog mellan Huddinge kommun och näringslivet
• Samverkan i Huddinge - ett forum för trygghetsskapande åtgärder lokalt
• Accessy – branschens initiativ för att skapa en standard för digital nyckelhantering

Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD)

Arbetet har utgått från TCFD:s rekommendationer avseende klimatrelaterade risker och möjligheter. Vi har analyserat verksamheten för att säkerställa att bolaget står väl rustat för att möta de klimatrelaterade utmaningar som redan nu är uppenbara, men även de risker som troligen kommer att påverka verksamheten i framtiden. Hanteringen av ett förändrat klimat och den pågående omställningen i linje med Parisavtalet skapar också stora möjligheter för aktörer som oss med en hög ambitionsnivå i hållbarhetsarbetet.

Klimatrelaterade risker och möjligheter

Vi har under en längre tid arbetat för att minska klimatavtrycket och för att framtidssäkra fastigheter och stadsdelar utifrån förändrade klimatlaster med regn-, snö-, vind- och temperaturvariationer. Vi identifierar och hanterar kontinuerligt klimatrelaterade risker och möjligheter och deras påverkan för verksamheten, fastigheter och stadsdelar. I analysen har vi utgått från de risker och möjligheter som vi identifierat som mest betydelsefulla för den framtida verksamheten. Resultatet visar att många av de risker som vi har identifierat sannolikt kommer att vara betydande i framtiden, men att deras finansiella påverkan troligen kommer att variera beroende på omfattning.

Omställningsrisker

På medellång och lång sikt ser vi att det finns en stor sannolikhet för att ökade lagkrav kommer medföra att det också ställs allt högre krav på bolagen. Bland annat när det gäller att mäta och minska energianvändning och koldioxidutsläpp, både i den egna verksamheten och i produktionsfasen av nya fastigheter. Idag finns inget pris på koldioxid, men det är något som vi förväntar oss kommer införas inom en överskådlig framtid. Ökat pris på koldioxid skulle till exempel innebära ökade materialkostnader, dels i produktionen av material som betong, bergkross och stål, och dels när det kommer till mer hållbara material som till exempel träprodukter. I det senare fallet hänger den förväntade kostnadsökningen ihop med att efterfrågan på dessa material troligen kommer att öka. En uppenbar risk idag är att politiska regleringar hindrar fastighetsägare från en storskalig produktion av egenproducerad energi. Det gör att vi ser en utmaning kring att en fortsatt reglering och politiska beslut inom energiområdet kan leda till ökade energipriser. I vissa fall kan det innebära att utvecklingen mot en mer hållbar energianvändning kommer att gå långsammare.

Under året har vi fortsatt arbetet med att identifiera och värdera klimatrelaterade risker och möjligheter genom en fördjupad riskanalys. Därigenom har vi också kunnat göra en bedömning av deras påverkan för bolagets strategi. Vi kommer även fortsättningsvis att arbeta med att identifiera och värdera klimatrelaterade risker. Läs mer om vår scenarioanalys på hemsidan, fabege.se/scenarioanalys.

Styrning

	Strategi	Riskhantering	Indikatorer och mål
a)	Styrelsens översikt av klimatrelaterade risker och möjligheter Sida 89-110, 116	Beskrivning klimatrelaterade risker och möjligheter som Fabege har identifierat Sida 80, 130-131	Beskrivning av processen för att identifiera och bedöma klimatrelaterade risker Sida 74, 130-131
			Indikatorer för att mäta och styra klimatrelaterade risker och möjligheter Sida 50-52, 60-62, 64-65, 128
b)	Ledningens roll i bedömning och hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter Sida 116, 127	Beskrivning av hur verksamhet, strategi och finansiell planering har påverkats Sida 48-53, 60-62, 80	Beskrivning av processer för att hantera klimatrelaterade risker Sida 74, 80, 116-117, 130-131
			Rapportering av Scope 1, 2 och 3 enligt Greenhouse gas protocol Sida 51
c)	Beskrivning av organisationens strategiska motståndskraft och påverkan av olika klimatrelaterade risker och möjligheter Sida 80, 130-131	Beskrivning av hur processerna är integrerade i organisationens övergripande riskhantering Sida 74, 116-117	Beskrivning av mål som används för att styra klimatrelaterade risker och möjligheter samt utfall på dessa Sida 50-52, 64-65, 128

Vi arbetar ständigt med att möta krav och förväntningar från kunder och andra intressenter. Under flera år har kraven på hållbara och certifierade byggnader ökat. Miljöcertifieringen av våra fastigheter är ett område vi arbetat med under lång tid och där vi strävar efter att höja vår ambitionsnivå. Kommuner som tilldelar oss markanvisningar och finansiärer som påverkar våra ekonomiska förutsättningar, är avgörande för vår verksamhet. I dessa grupper ökar också både krav och förväntningar på hållbarhet. Den pågående utvecklingen av EU:s Taxonomi för hållbara aktiviteter är ett av flera exempel på riktlinjer som bidrar till att det ställs ökade krav på vårt hållbarhetsarbete. Taxonomin innebär att vi måste höja våra ambitioner för att leva upp till våra finansiärers förväntningar och få tillgång till grön finansiering.

Fysiska klimatrisker

Förändrade väderförhållanden påverkar redan våra fastigheter och stadsdelar. Det finns flera utmaningar som följer med ett varmare klimat och högre temperaturer. I framtiden kommer de direkta effekterna av stigande temperaturer sannolikt vara att kostnaderna för att kyla ner fastigheterna blir högre, även om priset för att värma upp byggnaderna kan minska något. På längre sikt riskerar grundvattennivåerna att minska, vilket kan leda till en ökad vattenbrist och temporära restriktioner för dricksvatten på fler platser i landet. En ökad årsnederbörd och ett större antal dagar med kraftiga regn eller snöfall innebär också att det lättare kan bildas stora ansamlingar av vatten. Det kan i sin tur medföra att det skapas ett ökat behov av att leda bort överskottsvatten och att det blir svårt att infiltrera vattenmängden i områden med en stor andel hårdgjorda ytor. Hos byggnader på plan mark med källare riskerar också dräneringskapaciteten att bli underdimensionerad, vilket ökar risken för fuktskador. Långa perioder med torka innebär att grundvattensytan sjunker. För områden med naturlig mark och sättningsbenägna jordar kan det innebära att bärigheten försämras och att sättningsskador uppstår – framförallt hos ytligt grundlagda byggnadsverk. Längre torrperioder kan också innebära att sprickor bildas i den övre delen av jordprofilen vilket kan påverka enklare infrastruktur som cykelvägar, parkeringar och mindre gator. Dessa sprickor kan orsakas direkt av torkan, men också vara en följd av att vattnet i marken sugs upp av till exempel växter och träd.

Klimatrelaterade möjligheter

Hela vår affärsmodell och verksamhet är anpassad för att ta tillvara på de möjligheter som följer av omställningen till ett hållbart samhälle. Vi betraktar vårt arbete för att minska energianvändningen och klimatutsläppen från verksamheten som ett sätt att framtidssäkra fastigheterna, minska våra kostnader och möta framtida lagar.# H1

Därigenom kan vi också förbli ett attraktivt bolag för alla våra intressenter. I vårt långsiktiga hållbarhetsarbete är ambitionen att hela tiden öka andelen egenproducerad energi, främst genom solceller. Syftet är att bidra till ökad andel förnybar energi både inom vår verksamhet och i samhället i stort. Att miljöcertifiera fastigheter och skapa mer hållbara byggnader är ett viktigt strategiskt mål. På kort sikt vill vi möta kundernas efterfrågan. På längre sikt vill vi också vara väl förberedda inför nya och tuffare krav som sannolikt kommer att införas. År 2030 ska vår förvaltning (Scope 1 och 2) vara klimatneutral och Scope 3 ska reduceras med 50 procent. Fabege har fått sitt klimatmål godkänt av initiativet Science Based Targets (SBT) och stödjer därmed FN:s klimatavtal. Vårt mål är att till 2030 uppnå en klimatneutral förvaltning (Scope 1 och 2) samt en 50 procent reduktion av Scope 3 från basår 2019. Vi ser goda möjligheter att ställa om utsläppen från fastighetsförvaltning (Scope 1 och 2) men det blir en utmaning att genom livscykelanalys av byggprojekt påvisa en halvering (Scope 3) i kg CO2/BTA jämfört med 2019. Vi är en relationsbyggare och har ett nära samarbete med kommuner där vi tillsammans arbetar med stadsutvecklingsprojekt. Vi anser att goda relationer inte bara gynnar oss utan samhället i stort. Allt sammantaget är målet att vi, genom ett ansvarsfullt arbete i alla delar av verksamheten, ska vara ett självklart val för såväl kunder som medarbetare och investerare. Vi hoppas också på att vårt målinriktade hållbarhetsarbete ska inspirera andra aktörer och driva utvecklingen mot en minskad klimatpåverkan framåt.

Omställningsrisker

Risk	Sannolikhet, %	Potentiell finansiell påverkan
1 Ökade koldioxidutsläpp	2	Hög
2 Politiska beslut inom energiområdet som leder till ökade energipriser eller hindrar utveckling	8	Medel-hög
4 Ökade lagkrav på fastighetsutveckling	6	Medel
7 Ökade material- och råvarukostnader	53	Medel
8 Förändrade preferenser hos kunder, kommuner och finansiärer	3	Medel

Fysiska klimatrisker

Risk	Sannolikhet, %	Potentiell finansiell påverkan
1 Skyfall och översvämningar	1	Hög
3 Ökade temperaturer	7	Medel
5 Ändrad geologi	1	Medel

Klimatrelaterade möjligheter

Möjlighet	Sannolikhet, %	Potentiell finansiell påverkan
1 Minskad energianvändning i byggnader	4	Medel
3 Ökad andel egenproducerad energi	7	Lika sannolikt som inte
4 Lägre koldioxidutsläpp	5	Lika sannolikt som inte
5 Ökad efterfrågan på certifierade fastigheter	3	Lika sannolikt som inte
6 Högre krav på hållbar stadsplanering	1	Lika sannolikt som inte
7 Grön finansiering ger lägre finansieringskostnader	4	Lika sannolikt som inte

131 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

TCFD

Detta är vår tionde hållbarhetsrapport enligt GRI:s riktlinjer för frivillig redovisning av hållbarhetsinformation. Vi redovisar sitt hållbarhetsarbete årligen och hållbarhetsrapporten ingår i vår årsredovisning för 2021 som avser verksamhetsåret 2021. Rapporten har upprättats i enlighet med GRI Standarder, nivå Core. Föregående årsredovisning inklusive hållbarhetsrapport publicerades i mars 2021. Informationen i hållbarhetsrapporten har översiktligt granskats av Deloitte, se bestyrkanderapport på sida n 137. Innehållet i hållbarhetsrapporten är valt med utgångpunkt i vår mest väsentliga frågor givet verksamheten och dess påverkansförhållande på miljö och samhälle, se avsnitten om intressentdialog och väsentlighetsanalys på nästföljande sida. Vår avsikt är att hållbarhetsavsnittet tillsammans med övrig information i årsredovisningen för 2021 ska möta intressenternas informationsbehov och ge en fullständig bild av vår ekonomiska, miljömässiga och sociala arbete och resultat. Informationen i redovisningen omfattar hela Fabegekoncernen. Däremot ligger intressebolag utanför rapportens gränser, då vi har begränsad tillgång till relevanta data. Inflytande utövas genom styrelserepresentation. Vårt GRI-index på sidorna 134-135 innehåller hänvisningar till de upplysningar som är obligatoriska för GRI Standarder (GRI 102), samt upplysningar relaterade till Fabeges väsentliga hållbarhetsområden (GRI 200-400) och styrning av dessa (GRI 103). Vi följer försiktighetsprincipen vilket innebär att om vi upptäcker att det finns hot eller risk för att en allvarlig eller irreversibel skada på miljön kan inträffa, så ska inte brist på vetenskapliga bevis hindra oss från att genomföra kostnadseffektiva åtgärder. I år rapporterar vi bolagets hållbarhetsnyckeltal utifrån EPRA:s (European Public Real Estate Association) senaste rekommendationer; Best Practices Recommendations on Sustainability Reporting, sBPR, third version September 2017. Nyckeltal redovisas för energi, växthusgasutsläpp, vatten, avfall, miljöcertifierade byggnader, samt bolagsstyrning och sociala aspekter.

Beräkning av växthusgasutsläpp

För att kunna jämföra utsläpp av olika gaser räknas dessa om till enheten koldioxidekvivalenter (CO2e). För att beräkna mängden utsläpp använder vi omräkningsfaktorer från våra leverantörer. Den redovisade summan av utsläpp från verksamheten inkluderar en reduktion av CO2e till följd av ursprungsmärkt el samt ursprungsmärkt förnybar fjärrvärme och fjärrkyla. Vi har valt ”financial approach” och market-based method. Detta eftersom vi som ägare kontrollerar fastighetens energiprestanda och energikällor medan hyresgästerna endast kan påverka konsumtionen. Beräkningen av vår klimatpåverkan (CO2e) utvecklas hela tiden med fler delar och bättre nyckeltal. För att underlätta jämförelsen har vi placerat jämförbara tal bredvid varandra och nya i egna kategorier. Vi använder faktisk förbrukning vid beräkning av utsläppen i enlighet med Greenhouse Gas Protocol, sidan 51 för tabell över utsläpp. Utsläppsfaktor för el omfattar i år de direkta utsläppen vid elproduktion och utsläppsfaktor för fjärrvärme redovisas utan påverkan av klimatkompensation. Vi redovisar istället klimatkompensationen som en negativ utsläppspost separat från Scope 1 och Scope 2.

Intressentdialog och väsentlighetsanalys

Våra viktigaste intressenter är kunder, medarbetare, kreditgivare, ägare och analytiker, leverantörer samt kommuner där bolaget är verksamt. Kontinuerliga dialoger förs med samtliga av dessa intressentgrupper. Under 2020 genomfördes en ny omfattande intressentdialog och väsentlighetsanalys genom enkät, workshop och fördjupade intervjuer. Enkäten skickades ut till totalt ca 400 personer med en svarsfrekvens om drygt 50 procent. Samtliga intressentgrupper fanns representerade. I enkäten bad vi personerna ranka hur Fabege, ur intressentens perspektiv, bör prioritera och navigera i förhållande till FN:s Agenda 2030 och de 17 hållbarhetsmålen (Sustainable Development Goals, SDG). Det fanns möjlighet till fritextsvar och vi frågade även vilka övergripande hållbarhetsmål intressentens egen verksamhet prioriterar. Därefter genomförde vi en intern workshop för att kalibrera de sju tidigare prioriterade SDG:erna och bolagets egna specifika hållbarhetsmål mot intressenternas förväntningar. Som ett sista steg utfördes fördjupade intervjuer med kunder, styrelse, finansiärer och kommuner. Detta för att förstå nyanser och hitta synergier mellan de 17 hållbarhetsmålen. Resultatet av dialogerna och den efterföljande analysen visar att följande hållbarhetsmål är mest väsentliga för oss:

• Mål 3: Hälsa och välbefinnande
• Mål 7: Hållbar energi för alla
• Mål 9: Hållbar industri, innovationer och infrastruktur
• Mål 10: Minska ojämlikheten
• Mål 11: Hållbara städer och samhällen
• Mål 12: Hållbar konsumtion och produktion.

Väsentlighetsanalysen har även använts för att utveckla vår hållbarhetsrapportering och säkerställa att vi rapporterar på de områden som är mest relevanta för våra intressenter. Som ett resultat av väsentlighetsanalysen har vi kompletterat med ytterligare fyra GRI Standarder och upplysningar:

• GRI 203-1, Investeringar i infrastruktur och tjänster till allmänhetens nytta
• GRI 403-9, Arbetsrelaterade skador
• GRI 201-1, Skapat och distribuerat direkt ekonomiskt värde
• GRI 207-4, Skatteinformation

De mest väsentliga hållbarhetsmålen genomsyrar vårt arbete inom delområdena stadsdelar, fastigheter, kund, medarbetare, leverantör, finans samt affärsetik och moral.

Om redovisningen
132 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Om Redovisningen

Våra intressenter och påverkan

| Område | Dialogform De stärker också sin ställning på arbetsmarknaden i stort
• Säkerställa lika rättigheter för alla oberoende av till exempel kön, etnicitet, religion, funktionsvariation, ålder och annan ställning
• Motverka diskriminering
• Medverka till lärande och delaktighet inom hållbar stadsutveckling

Ägare och analytiker
• Årsredovisning
• Kvartalsrapporter
• Kapitalmarknadsdagar
• Roadshows och enskilda möten
• Redovisning revisionsutskott och styrelse
• Initierat diskussioner med analytiker kring värdeskapande hållbarhetsarbete
• Prioriterade globala hållbarhetsmål med utgångspunkt i väsentlighetsanalys
• Styrelsens arbetsordning innefattar löpande hållbarhetsuppföljning
• Transparens främjar långsiktigt hållbara investeringar
• Rapportering av klimatrelaterade risker och möjligheter bidrar till en snabbare omställning till ett låg fossilt samhälle

Kreditgivare
• Samarbeten med kreditgivare och obligationsinvesterare kring hållbarhetsrapportering
• Presentationer, kvartalsrapporter, årsredovisning, webb
• Möten, fastighetsvisningar och seminarier
• Kapitalmarknadsdagar
• Deltagit i utveckling av bankers gröna låneprodukter samt nya hållbara produkter på kapitalmarknaden
• Löpande hållbarhetsdiskussioner med finansiärer
• Kan skynda på omställningen till en mer hållbar ekonomi
• Öka andelen hållbara investeringar som minskar klimatrisken i tillgångarna
• Sprida kunskap inom hållbarhet

Leverantörer
• Central upphandling/ramavtal med krav att leverantörerna följer vår uppförandekod
• Möten med strategiska leverantörer
• Krav på hög affärsetik och uppförandekod
• Löpande kvalitetsmätningar av leverantörerna
• Långtgående krav på bland annat energieffektivitet, resurshushållning och materialval
• Ska följa hälso- och miljöcertifieringssystem
• Säkerställa arbetsrätt på områdena löner och övertid
• Motverka bristande affärsetik och korruption
• Hindra barnarbete och tvångsarbete
• Trygga brandsäkerhet och arbetsmiljö
• Motverka negativ påverkan på livsmiljön i närsamhället till följd av utsläpp av giftiga ämnen i vatten, luft och/eller mark

Samhälle
• Regelbundna möten med kommun och myndigheter
• Samverkansmöten tillsammans med nätverk av företag (BELOK, SGBC, Fastighetsägarna, Byggherreforum etc).
• Samarbetsavtal med ideella organisationer
• BID Flemingsberg
• Arena Huddinge
• Urban Challenge
• Genom planprocess, förvaltning och förädling verka för en hållbar fastighets- och stadsutveckling
• Street Gallery, läxhjälp och Changers hub riktade mot ungdomar
• Ökad trygghet i kollektivtrafik
• Fler elever med behörighet till gymnasiet
• Beslut att bidra med 180 Mkr till finansiering av tunnelbaneutbyggnad till Arenastaden
• Bidra till att hålla den globala uppvärmningen under två grader
• Skapa upplevelsebaserade, levande närmiljöer med en blandning av kontor, bostäder, service, kultur, mötesplatser och naturområden
• Arbeta för hållbar mobilitet genom infrastruktur för elfordon, samverkan med kollektivtrafiken och förbättrade förutsättningar för cyklister
• Skapa förutsättningar för en trygg och säker livsmiljö

133 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Om Redovisningen
GRI-index
Generella upplysningar

GRI STANDARDER	OMRÅDEN	UPPLYSNING	BESKRIVNING	HÄNVISNING	KOMMENTAR	UTLÄMNANDE
GRI 102: Generella upplysningar (2016)	Organisationsprofil	102-1	Organisationens namn	69
		102-2	Viktiga varumärken, produkter och tjänster	69
		102-3	Huvudkontorets lokalisering	92
		102-4	Länder där organisationen är verksam	69
		102-5	Ägarstruktur och bolagsform	69, 151
		102-6	Marknader där organisationen är verksam	69, 139
		102-7	Bolagets storlek	3, 86-87
		102-8	Personalstyrka	129
		102-9	Organisationens leverantörskedja	58-59
		102-10	Väsentliga förändringar	132
		102-11	Tillämpning av försiktighetsprincipen	132
		102-12	Medlemskap i hållbarhetsinitiativ	48, 49, 111
		102-13	Engagemang i organisationer	129
	Strategi	102-14	Uttalande av VD om hållbarhetsfrågornas relevans för bolaget	6-8
	Etik och integritet	102-16	Bolagets värderingar, principer, standar- der och normer för uppförande	54-57, 81-82, 111
	Styrning	102-18	Redogörelse för bolagsstyrning	108-110, 127
	Intressentdialog	102-40	Intressentgrupper som involverats av företaget	132-133
		102-41	Andel anställda med kollektivavtal	129	Samtliga anställda omfattas av kollektivavtal. Fabege tillhör arbets- givarorganisationen Almega.
		102-42	Identifiering och urval av intressenter	132
		102-43	Tillvägagångssätt vid kommunikation med intressenterna	132-133
		102-44	Viktiga områden som har lyfts via kom- munikationen med intressenter	132-133
	Redovisningsprofil	102-45	Enheter som omfattas av redovisningen	107, 132
		102-46	Process för att identifiera innehåll och avgränsningar för redovisningen	132
		102-47	Identifierade väsentliga aspekter	132
		102-48	Förklaring av effekten av förändringar av information i tidigare redovisningar och skälen för dessa	132
		102-49	Väsentliga förändringar som gjorts sedan föregående redovisningsperiod vad gäller avgränsning och omfattning	132
		102-50	Redovisningsperiod	Kalenderår 2021
		102-51	Datum för senaste redovisning	Hållbarhetsredovisning 2020, utgiven mars 2021
		102-52	Redovisningscykel	Kalenderår
		102-53	Kontaktuppgifter för frågor om redovis- ningen	155
		102-54	Uttalande om att redovisningen följer GRI Standards	132
		102-55	GRI-index	134-136
		102-56	Externt bestyrkande	137

GRI STANDARDER	OMRÅDEN	UPPLYSNING	BESKRIVNING	HÄNVISNING	KOMMENTAR	UTLÄMNANDE
	Stadsdelar	Avgränsning: Relevant UO då vår verksamhet och delaktighet i stadsutvecklingsprojekt kan bidra till smart infrastruktur samt trivsamma och säkra miljöer. Indirekt ekonomisk påverkan	GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016)	103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	47, 48, 127, 135
			GRI 203 Indirekt ekonomisk påverkan (2016)	203-1	Investeringar i infrastruktur och tjänster	48-49, 133
	Fastigheter	Energi	Avgränsning: Väsentlig IO och UO genom de koldioxidutsläpp som energianvändningen ger upphov till.	GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016)	103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning
				GRI 302: Energi (2016)	302-1	Energianvändningen inom organisationen
					302-3	Energianvändning per kvm
	Utsläpp	Avgränsning: Relevant IO och UO genom de koldioxidutsläpp som energianvändningen ger upphov till.	GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016)	103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	116-117, 127-128, 135
			GRI: 305 Utsläpp (2016)	305-1	Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1)	15, 51, 128
				305-2	Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2)	15, 51, 128
				305-3	Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3)	15, 51, 128
				305-4	Växthusgasutsläpp per kvm	128
	Avfall	Avgränsning: Relevant IO genom det avfall som uppkommer på våra egna kontor. Relevant UO genom det avfall som uppkommer hos våra hyresgäster.	GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016)	103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	64, 127, 128, 135
			GRI 306:Hållbarhetsstyrning för Avfall (2020)	306-1	Avfallsgenerering och betydande avfallsre- laterade effekter	52
				306-2	Hantering av betydande avfallsrelaterade effekter	52
			GRI: 306 Avfall (2020)	306-3	Genererat avfall	128
	Medarbetare	Avgränsning: Relevant IO genom att vi erbjuder våra anställda en utvecklande, säker och hälsosam arbetsmiljö, samt relevant UO genom att detta gör oss till en attraktiv arbetsgivare för potentiella medarbetare. Anställning	GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016)	103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	54-57, 111, 116-117, 127, 135
			GRI 401: Anställning (2016)	401-1	Nya anställda och personalomsättning	98, 128
	Anställdas hälsa och säkerhet		GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016)	103-1, 103-2, 103-3	Hållbarhetsstyrning	54-57, 111, 116-117, 127, 135
			GRI 403: Hållbarhetsstyrning för Hälsa och säkerhet (2018)	403-1	Hälso- och säkerhetshanteringssystem	54-59
				403-2	Riskidentifiering, riskbedömning och incidentundersökning	54-59
				403-3	Hälsovårdstjänster	54-59
				403-4	Samråd och kommunikation om arbets- hälsa och säkerhet	54-59
				403-5	Arbetstagarens utbildning om arbetshälsa och säkerhet	54-59
				403-6	Främjande av arbetstagarnas hälsa	54-59
				403-7	Förebyggande och lindring av arbetsmiljö- ers hälsa och säkerhet	54-59
			GRI 403: Anställdas hälsa och säkerhet (2018)	403-9	Arbetsrelaterade skador	59, 129

135 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

GRI-index
GRI STANDARDER | OMRÅDEN | UPPLYSNING | BESKRIVNING | HÄNVISNING | KOMMENTAR | UTLÄMNANDE
------- | -------- | -------- | -------- | -------- | -------- | --------
Medarbetare, forts. | Kompetensutveckling för anställda | GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016) | 103-1, 103-2, 103-3 | Hållbarhetsstyrning | 54, 111, 116-117, 127, 136 | |
| | | GRI 404 Kompetensutveckling för anställda (2016) | 404-3 | Andel anställda som får regelbunden utvärdering av sin prestation och karriärutveckling | 56 | Vi redovisar ej fullt ut enligt GRI-standards. Enbart andel av totalt anställda redovisas. |
| Mångfald och jämställdhet | | GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016) | 103-1, 103-2, 103-3 | Hållbarhetsstyrning | 57, 111, 116-117, 127, 136 | |
| | | GRI 405 Mångfald och jämställd- het (2016) | 405-1 | Mångfald och jämställdhet inom orga- nisationen | 98, 129 | |
| Icke-diskriminering | | GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016) | 103-1, 103-2, 103-3 | Hållbarhetsstyrning | 57, 111, 116-117, 127, 136 | |
| | | GRI 406 Icke-diskriminering (2016) | 406-1 | Antal fall av diskriminering och hantering av dessa | 111 | |
| Leverantörskedja | Avgränsning: Relevant UO då vi ställer höga krav på våra leverantörer och IO då detta arbete skapar en medvetenhet och stolthet bland medarbetarna. | | | | | |

136 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021# Leverantörsbedömning

GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016)

103-1, 103-2, 103-3 Hållbarhetsstyrning 58-59, 81-82, 127, 136

GRI 414 Leverantörsbedömning av påverkan på samhället (2016)

414-1 Andel nya leverantörer som granskats avseende sociala aspekter 58

GRI 308 Leverantörsbedömning av miljöpåverkan (2016)

308-1 Andel nya leverantörer som granskats avseende miljöaspekter 58

Finansiering

Avgränsning: Relevant IO och UO då vår verksamhet är beroende av ett långsiktigt ekonomiskt gott resultat och finansiering som bidrar till en hållbar utveckling.

Grön finansiering

GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016)

103-1, 103-2, 103-3 Hållbarhetsstyrning 60, 65, 72-73, 127, 136

Företagsspecifik

Andel grön finansiering 61, 65, 72

Kunder

Avgränsning: Relevant IO och UO då goda kundrelationer påverkar både återköpsgrad och nyuthyrning.

Certifierade fastigheter

GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016)

103-1, 103-2, 103-3 Hållbarhetsstyrning 116-117, 127, 136

Företagsspecifik

Andel certifierade fastigheter 52, 128

Affärsetik och moral

Avgränsning: Relevant IO och UO då vår uppförandekod och skattehantering påverkar både medarbetare, samarbetspartners och samhället i stort.

Antikorruption

GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016)

103-1, 103-2, 103-3 Hållbarhetsstyrning 63, 81-82, 111, 116-117, 127, 136

GRI 205 Antikorruption (2016)

205-3 Antal bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 63

Skatt

GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2019)

103-1, 103-2, 103-3 Hållbarhetsstyrning 63, 116-117, 127, 136

GRI 207 Hållbarhetsstyrning för Skatt (2019)

207-1 Inställning och hantering av skatt 63, 112-114, 116-117
207-2 Styrning, kontroll och riskhantering av skatt 63, 81, 116-117
207-3 Intressentengagemang och hantering av skattefrågor 63, 71, 81, 132

GRI 207 Skatt (2019)

207-4 Skatteinformation 69, 71, 81, 86, 87, 92, 101

UO = Utanför organisationens gränser
IO = Inom organisationens gränser 136

Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021
GRI-index

Revisorns rapport över översiktlig granskning av Fabege ABs (publ) hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten

Till Fabege AB (publ), org.nr 556049-1523

Inledning
Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Fabege AB (publ) att översiktligt granska Fabege ABs hållbarhetsredovisning för år 2021. Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidorna 127-136 i detta dokument varav den lagstadgade hållbarhetsrapporten definieras på sidorna 134-136.

Styrelsens och företagsledningens ansvar
Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredovisningslagen. Kriterierna framgår på sidan 134-136 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till den historiska information som redovisas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 (International Standard on Quality Control) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Fabege AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhets redovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan.

Uttalanden
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna.

En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats.

Stockholm den 7 mars 2022

Deloitte AB
Peter Ekberg
Auktoriserad revisor

137
Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021
Hållbarhetsnoter
138
Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Fastighetsbestånd

Fastighetsbestånd

Fastighetsvärde per område

Totalt 83,3 Mdkr

• Solna 31 %
• Innerstaden 42 %
• Hammarby Sjöstad 5 %
• Flemingsberg 1,9 %
• Övriga marknader 0,2 %

Hyresvärde per kategori

Totalt 3 359 Mkr

• Kontor 81,9 %
• Butiker 4,7 %
• Industri/lager 3,8 %
• Övrigt 9,6 %

Uthyrningsbar yta per kategori

Totalt 1 247 Tkvm

• Kontor 70,4 %
• Butiker 5 %
• Industri/lager 10,4 %
• Övrigt 14,2 %

Totalavkastning fastighetsportföljen

0    5    10   15   20   25
17   18   19   20   21   %

Fastighetsrelaterade nyckeltal

År	2021	2020	2019	2018	2017
Antal fastigheter	94	94	87	89	90
Uthyrningsbar yta, tkvm	1247	1245	1255	1252	1136
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	90	91	94	94	94
Hyresvärde, Mkr	3359	3242	3195	2960	2594
Överskottsgrad, %	76	75	75	74	74

Våra fastigheter är koncentrerade till fyra delmarknader i Stockholmsregionen: Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad samt Flemingsberg. Fastighetsbeståndet utgörs främst av kommersiella lokaler. Kontor svarar för cirka 82 procent av det totala hyresvärdet 3 359 Mkr. Därutöver finns butiker, industri/lager, bostäder, hotell och garage. Den största delmarknaden är Solna med 50 procent av det totala marknadsvärdet. Vid årsskiftet 2021/2022 ägde vi 94 fastigheter. Marknadsvärdet uppgick till 83,3 Mdkr och det sammanlagda hyresvärdet till 3,2 Mdkr.

Förändringar i fastighetsbeståndet under 2021

Under första kvartalet frånträddes Sadelplatsen 1. Fyra fastigheter avseende bostadsbyggrätter i Haga Norra avyttrades till det JV-bolag som vi samäger med Brabo och som utvecklar bostadsrätter på fastigheterna. Vidare ingick vi ett markanvisningsavtal vardera med Solna stad respektive Huddinge kommun. I samband med det erlades en tilläggsköpeskilling om 270 Mkr avseende tidigare förvärvade fastigheter i Flemingsberg. I tredje kvartalet erlades 176 Mkr till Solna stad avseende förvärv av bostadsbyggrätter i Huvudsta. I oktober förvärvades SHH Bostad AB för en köpeskilling om 880 Mkr. Förvärvsvärdet av SHHs portfölj avseende pågående bostadsutvecklingsprojekt och exploateringsfastigheter uppgick till 692 Mkr. Den del av köpeskillingen som inte hänförts till eget kapital eller övervärde fastigheter om 234 Mkr redovisas som goodwill. I december förvärvades ytterligare en markfastighet i Flemingsberg från Skanska för en köpeskilling om 56 Mkr. Vidare tillträddes via SHH Bostad en bostadsfastighet i Borås.

Värdeförändringar på fastigheter

Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etablerad process. Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år samt minst 25 procent av beståndet värderas externt vid varje kvartalsskifte. Resterande fastigheter internvärderas med utgångspunkt från de externa värderingarna vid behov. Den externa värderingen utfördes av Cushman & Wakefield samt Newsec.

Kunder

Kundportföljen är väl diversifierad med över 660 kunder i många olika branscher och består av en blandning av privata näringsidkare och offentlig verksamhet.# År Genomsniligt avkastningskrav, %
Stockholm innerstad 3,44
Solna 3,87
Hammarby Sjöstad 4,11
Övriga marknader 5,24
Genomsnilig avkastning 3,76

Fastighetsförsäljningar

Fastighetsnamn	Område	Kategori	Uthyrnings- bar yta
Sadelplatsen 1	Frösunda	Kontor	6 368
Hagalund 2:12-2:15	Haga Norra	Mark	0
Totalt fastighetsförsäljningar			6 368

Fastighetsförvärv

Fastighetsnamn	Område	Kategori	Uthyrnings- bar yta
Huvudsta 3:1 (del av)	Solna	Mark	0
Daggkåpan 2	Borås	Bostad	7 381
Generatorn 11	Flemingsberg	Mark	0
Totalt			7 381

139Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Fastighetsbestånd 15 högst värderade fastigheter 31 december 2021

Fastighetsnamn	Område	Kategori	Uthyrnings- bar yta, tkvm
Pyramiden 4	Arenastaden	Kontor	72 234
Apotekaren 22	Norrmalm	Kontor	28 267
Bocken 39	Norrmalm	Kontor	20 707
Nationalarenan 8	Arenastaden	Kontor	45 744
Bocken 35 & 46	Norrmalm	Kontor	14 934
Orgeln 7	Sundbyberg	Kontor	38 769
Barnhusväderkv. 36	Norrmalm	Kontor	25 980
Luma 1	Hammarby Sjöstad	Kontor	38 222
Signalen 3	Arenastaden	Kontor	31 492
Fräsaren 11	Solna Business Park	Kontor	39 152
Smeden 1	Solna Business Park	Kontor	45 441
Fräsaren 12	Solna Business Park	Kontor	37 319
Nöten 4	Solna Strand	Kontor	60 995
Uarda 1 (Hus A)	Arenastaden	Kontor	24 338
Poolen 1	Arenastaden	Kontor	28 134

Fördelning av uthyrningsbar yta, per 31 december 2021

	Kvm	Kontor	Butiker	Industri/lager	Hotell	Bostäder	Garage	Totalt
Stockholms innerstad	233 388	22 293	19 576	9 347	7 437	30 840	322 880
Solna	523 142	30 830	40 106	35 905	903	79 946	710 832
Hammarby Sjöstad	101 801	8 705	17 019	0	691	8 113	136 329
Övriga marknader	19 773	528	52 706	0	3 706	40	76 753
Totalt	878 104	62 356	129 407	45 252	12 736	118 939	1 246 794

Största kunder

Kund	Andel 1)	Löper till år
SEB	6	2037
Skatteverket	5	2022
ICA Fastigheter AB	4	2030
Telia Company	4	2031
Swedbank	2	2029
Carnegi Investment Bank AB	2	2027
Migrationsverket	2	2028
Statens Skolverk	1	2024
Telenor AB	1	2028
Svea Ekonomi AB	1	2027
Summa	30

1) Andel av total kontrakterad hyra.

Hyresavtalens genomsniliga kvarvarande löptid per delmarknad, per 31 december 2021

Område	Antal fastigheter	Antal hyresavtal	Hyreslängd, År
Stockholm innerstad	27	609	2,9
Solna	48	417	6,6
Hammarby Sjöstad	11	263	2,5
Övriga marknader	8	72	2,6
Totalt/genomsni	94	1 361	4,8

Förändringar i fastighetsvärde

	Marknads- värde, Mkr
Ingående värde per 2020-12-31	76 648
+ Förvärv	752
+ Investeringar i ny-, till- och ombyggnad	1 874
– Försäljningar	-602
+/– Orealiserade värdeförändringar	4 585
Utgående värde 2021-12-31	83 257

Hyresavtalens förfallostruktur

Förfalloår	Antal hyresavtal	Årshyra, Mkr	%
2022 1)	596	679	23
2023	299	375	12
2024	213	274	9
2025	132	326	11
2026	99	353	12
2027+	73	862	29
Kommersiellt	1 412	2 868	95
Bostadsavtal	119	12	0
Garage- och parkering	730	127	4
Totalt	2 261	3 007	100

1) Varav drygt 70 Mkr är omförhandlade för år 2022.

Fastighetstabell

	Antal fastigheter	Uthyrningsbar yta, tkvm	Marknads- värde, Mkr	Hyresvärde 2) , Mkr	Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Förvaltningsfastigheter 1)	58	975	69 356	3 022	90
Förädlingsfastigheter 1)	19	245	8 262	274	87
Mark och projektfastigheter 1)	17	27	5 639	63	29
Summa	94	1 247	83 257	3 359	90
Varav Innerstaden	27	323	31 007	1 221	89
Varav Solna	48	712	41 991	1 687	90
Varav Hammarby Sjöstad	11	136	8 051	384	88
Varav Flemingsberg	6	69	1 927	65	90
Varav Övriga	2	7	281	2	0
Summa	94	1 247	83 257	3 359	90

1) Se vidare under definitioner.
2) I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 73 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 dec 2021) ej avräknad.

Planprocessen i Sverige

En detaljplan är en karta med bestämmelser som anger vad marken får användas till och hur bebyggelsen ska se ut inom planområdet. En normal planprocess tar mellan 2 och 3 år.

Planbesked

Om en förändring i ett planområde kräver en ny eller justering av befintlig detaljplan måste en ansökan om planbesked göras. Kommunen avgör om planarbetet får påbörjas eller inte.

Eventuellt program

Innan planarbetet påbörjas avgör kommunen om det eventuellt behövs ett program för att beskriva lämplig markanvändning, behov av infrastruktur och konsekvenser av en ny detaljplan. I programskedet sker ett första samråd. Inkomna synpunkter ligger då till grund för det formella planförslaget som arbetas fram inför nästa samråd.

Samråd för detaljplan

Det formella planförslaget tas fram av kommunens planhandläggare i samarbete med Fabege. Ett första planförslag sänds ut på samråd till berörda sakägare och myndigheter för synpunkter. Efter samrådet bearbetas förslaget, och alla inkomna synpunkter redovisas i en samrådsredogörelse. Berörd nämnd beslutar om ett slutligt planförslag.

Granskning av detaljplan

När samrådet är klart kungörs förslaget till detaljplan, och de som är berörda får möjlighet att under minst tre veckor granska och lämna synpunkter på planen. Återigen görs eventuella justeringar av förslaget om inkomna synpunkter föranleder det. Inkomna synpunkter och kommentarer till dessa samlas i ett granskningsutlåtande. Därefter godkänns detaljplanen av berörd nämnd.

Antagande

Efter godkännandet går planen vidare till kommunfullmäktige för antagande (eller av på delegation utsedd politisk instans).

Överklagande

Kommunens beslut om detaljplan kan överklagas till Mark- och miljödomstolen inom tre veckor, förutsatt att den som överklagar är direkt berörd av förslaget och senast under granskningen lämnade in skriftliga synpunkter.

Laga kraft

Om detaljplanen inte överklagas, eller om överklagandet avslås, vinner planen laga kraft och kan genomföras.

Byggstart

Efter att detaljplanen vunnit laga kraft och att bygglov och startbesked erhållits av kommunen kan byggstart ske.

Planprocessen i Sverige

En detaljplan är en karta med bestämmelser som anger vad marken får användas till och hur bebyggelsen ska se ut inom planområdet. En normal planprocess tar mellan 2 och 3 år.

Planbesked

Om en förändring i ett planområde kräver en ny eller justering av befintlig detaljplan måste en ansökan om planbesked göras. Kommunen avgör om planarbetet får påbörjas eller inte.

Eventuellt program

Innan planarbetet påbörjas avgör kommunen om det eventuellt behövs ett program för att beskriva lämplig markanvändning, behov av infrastruktur och konsekvenser av en ny detaljplan. I programskedet sker ett första samråd. Inkomna synpunkter ligger då till grund för det formella planförslaget som arbetas fram inför nästa samråd.

Samråd för detaljplan

Det formella planförslaget tas fram av kommunens planhandläggare i samarbete med oss. Ett första planförslag sänds ut på samråd till berörda sakägare och myndigheter för synpunkter. Efter samrådet bearbetas förslaget och alla inkomna synpunkter redovisas i en samrådsredogörelse. Berörd nämnd beslutar om ett slutligt planförslag.

Granskning av detaljplan

När samrådet är klart kungörs förslaget till detaljplan och de som är berörda får möjlighet att under minst tre veckor granska och lämna synpunkter på planen. Återigen görs eventuella justeringar av förslaget om inkomna synpunkter föranleder det. Inkomna synpunkter och kommentarer till dessa samlas i ett granskningsutlåtande. Därefter godkänns detaljplanen av berörd nämnd.

Antagande

Efter godkännandet går planen vidare till kommunfullmäktige för antagande.

Överklagande

Kommunens beslut om detaljplan kan överklagas till Mark- och miljödomstolen inom tre veckor, förutsatt att den som överklagar är direkt berörd av förslaget och senast under granskningen lämnade in skriftliga synpunkter.

Laga kraft

Om detaljplanen inte överklagas, eller om överklagandet avslås, vinner planen laga kraft och kan genomföras.

Byggstart

Efter att detaljplanen vunnit laga kraft och att bygglov och startbesked erhållits av kommunen kan byggstart ske.

Fabege Års- och hållbarhetsredovisning 2021140

Fastighetsbestånd 141Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Projekt

Fastighetsbeteckning	Kategori	Område	Färdigställt	Uthyrnings- bar yta, kvm	Uthyrnings- grad, %	yta 1)	Hyresvärde 2)	Bokfört värde, Mkr	Beräknad in- vestering, Mkr	Varav upp- arbetat, Mkr
Poolen 1	Kontor	Arenastaden	Q1-2022	28 100	82	94	1 678	1 075	862
Glädjen 12	Kontor	Stadshagen	Q4-2022	11 000	33	44	571	177	49
Bocken 39 (del av)	Kontor	Norrmalm	Q3-2021	7 700	100	68	1 490	205	63
Regulatorn 4	Verkstäder mm	Flemingsberg	Q2-2024	11 900	100	51	665	1 152	876
Summa				58 700	85	230	3 799	1 887	998
Övriga Mark- och projektfastigheter				3 330
Övriga Förädlings- fastigheter				8 262
Totalt Projekt-, mark- och förädlings- fastigheter				15 391

1) Operativ uthyrningsgrad per 31 december 2021.
2) Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 230 Mkr (fullt uthyrd) från 5 Mkr i löpande årshyra per 31 december 2021.

Byggrätter 2021-12-31

Pågående projekt >50 Mkr	Kommersiella, kvm	Kvm BTA	Laga kraft, %	Bokfört värde, kr/kvm	Bostäder, kvm	Kvm BTA	Laga kraft, %	Bokfört värde, kr/kvm
Innerstaden	29 900	3 800			Innerstaden	1 200	0	0
Solna	382 800	23 700			Solna	281 700	48	10 000
Hammarby Sjöstad	70 000	35 8 500			Hammarby Sjöstad	-	-	-
Flemingsberg	268 300	6 4 500			Flemingsberg	272 000	0	5 500
SHH Bostad	7 100	0	14 200		SHH Bostad	120 000	67	4 400
Övriga	20 000	100	1 500		Övriga	-	-	-
Summa	784 700	19 6 300			Summa	675 000	32	7 100

Projekt

Det bästa av två världar

Arenastaden

Coworking på bästa läge

Innerstaden

Flexibelt och aktivitetsbaserat

Stadshagen

I detta projekt jobbar vi med en cykeltidplan, vilket kan liknas vid en löpandebandprincip där hantverkarna färdigställer en del i taget och sedan går vidare till nästa del av huset. Det innebär att våra kunder kan komma in i sina lokaler tidigare och vi kan parallellt färdigställa resterande ytor. Förutom Tietoevry - som hyr 22 000 kvm och tillträder sina lokaler 31 mars 2022 - kommer det bli en yogastudio i markplan och med ingång från Signalbron blir det restaurang och café som öppnas under våren 2022.# Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Projekt

Startsköet för ny stadsdel Flemingsberg

I Flemingsberg kommer en helt ny stadsdel växa fram under de kommande 15-20 åren. Startsköet går under Q1 2022 då spaden säs i marken för a skapa 11 900 kvadratmeter ateljéer, verkstäder, repetitionssalar samt kostymförråd åt Kungliga Operan och Kungliga Dramatiska Teatern. Då flera olika typer av aktiviteter kommer pågå samtidigt i byggnaden ställs det höga ljudkrav på avskiljande väggar. Höga krav ställs även på en väl fungerande logistik inom byggnaden då dekorateljén tillverkar scenografi för föreställningar som kommer transporteras så väl inom som till och från fastigheten. Byggnaden certifieras enligt BREEAM-SE nivå Very Good, och infly beräknas ske under 2024.

REGULATORN 4
Färdigställt: Q2 2024
Uthyrningsbar yta: 11 900 kvm
Beräknad investering: 1 152 Mkr
Största hyresgäster: Kungliga Operan och Kungliga Dramatiska Teatern
Miljöklass: BREEAM-SE, Very Good

Brf Parkallén

I Hjärup, utvecklar SHH 56 nya bostadsräer fördelade på två fyravåningshus. Området är pendlingsvänligt, där restiden med tåg till Lund och Malmö är fem respektive tio minuter. Samtliga lägenheter har en social och öppen planlösning med tillgång till antingen balkong, takterass eller uteplats. Intresset för projektet har varit otroligt stort. Entreprenadarbetena påbörjades under vintern 2021 och inflyning är planerad till vintern 2023.

BRF PARKALLÉN
Färdigställt: Q4 2023
Area: Cirka 3 700 kvm BOA
Antal bostäder: 56
Upplåtelseform: Bostadsräer

Hjärup

Se Brf Parkallén.

Tumba Skog

Tumba Skog utgör SHH:s enskilt största bostadsprojekt. Området har e naturnära läge intill skogen och Kvarnsjön med promenadavstånd till Tumba centrum samt tågstationen. När projektet står färdigt kommer det a omfaa totalt cirka 1 000 nya bostäder. SHH äger 50 procent av byggräen, vilket motsvarar cirka 30 000 kvm ljus BTA. Under sommaren 2021 påbörjades markarbetet i området och planerad produktionsstart för första huset är senast första halvåret 2023. Tumba Skog ska bli e tryggt och levande bostadsområde med både hyresräer och bostadsräer.

TUMBA SKOG
Färdigställt: 2024-2030
Area: Cirka 25 000 kvm BOA
Antal bostäder: Cirka 500
Upplåtelseform: Hyres- och bostadsräer

POOLEN 1

Färdigställt: Q1 2022
Uthyrningsbar yta: 28 100 kvm
Beräknad investering: 1 075 Mkr
Största hyresgäst: Tietoevry
Miljöklass: BREEAM-SE, Excellent

BOCKEN 39

Färdigställt: Q3 2021
Uthyrningsbar yta: 7 700 kvm
Beräknad investering: 205 Mkr
Största hyresgäst: Convendum
Miljöklass: BREEAM-In-Use, Very Good

På taket skapar vi e så kallat biotoptak som består av flertalet olika sorters gräs och örter i e tjockt jordlager för a gynna den biologiska mångfalden och fördröja dagvaen vid kraiga regn. I december 2020 startade projekteringen av Bocken 39 och sedan i somras är projektet inne i produktionsfas. Här ska lokalerna och systemlösningarna utformas för a kunna möta hyresgästen Convendums behov av flexibla lösningar. Ombyggnationen omfaar fastighetsrelaterade åtgärder, hyresgästanpassningar av nya kontorslokaler, skapande av café i entréplan samt en nyutvecklad innergård. Fastigheten består av fyra huskroppar fördelade på sju plan och fyra trapphus. Projektet omfaar ombyggnation av cirka 7 400 kvadratmeter. Fastigheten är idag och kommer fortsa a vara miljöcertifierad enligt BREEAM-In-Use, nivå Very Good.

GLÄDJEN 12

Färdigställt: Q4 2022
Uthyrningsbar yta: 11 000 kvm
Beräknad investering: 177 Mkr
Största hyresgäster: Electrolux Professionals och Elgiganten
Miljöklass: BREEAM-In-Use, Very Good

Byggnaden på Franzéngatan 6 uppfördes 1949 och består av tre sammansaa huskroppar med åa våningar på nordvästra Kungsholmen. I juni 2021 flyade Electrolux Professionals hit med si koncernhuvudkontor, e stort showroom och e demonstrations kök för utbildning. I september 2022 flyar Elgigantens huvudkontor hit och utformning och anpassning är i full gång. Förutom moderna kontorsytor skapas även utbildningslokaler och en fin innergård.

Fastighetsförteckning

Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Stockholms innerstad per 31 december 2021

Fastighetsnamn	Område	Gatuadress	Byggår	Kontor /kvm	Butik /kvm	Industri+ lager/kvm	Bostad /kvm	Hotell /kvm	Parkering + övrigt/kvm	Total uthyrningsbar yta/kvm	Taxvärde tkr, 2021-12-31
Apotekaren 22	Norrmalm	Döbelnsg 20, 24, Kungstensg 21-23, Rådmansg 40,42, Tuleg 7 A-B	1902/ 2002	25 192	680	1 577	0	0	818	28 267	955 000
Barnhus- väderkvarnen 36	Norrmalm	Rådmansg 61-65	1963	13 756	1 149	2 254	0	0	8 821	25 980	559 000
Bocken 35	Norrmalm	Lästmakarg 22-24	1951	14 376	127	431	0	0	0	14 934	862 000
Bocken 39	Norrmalm	Lästmakarg 20, Kungsg 7-15	1931	17 089	2 305	1 093	0	0	220	20 707	1 021 000
Bocken 46	Norrmalm	Regeringsgatan 56	1977	0	0	0	0	0	0	0	0
Bocken 47	Norrmalm	Lästmakarg 8	1929	531	665	0	0	0	1 196	49 000	7
Bocken 52	Norrmalm	Lästmakarg 14-16		145	0	0	2 214	0	2 359	126 106
Drabanten 3	Kungsholmen	Kungsbroplan 3 m fl	1907	6 370	0	249	0	0	0	6 619	187 500
Fenix 1	Norrmalm	Barnhusgatan 3	1929	3 504	48	198	0	0	0	3 750	137 500
Getingen 13	Vasastan	Sveavägen 149	1963	11 183	659	2 702	0	0	2 415	16 959	330 000
Getingen 14	Vasastan	Sveavägen 143-147	1953	8 460	2 505	766	0	0	1 123	12 854	233 500
Getingen 15	Vasastan	Sveavägen 159	1963	13 427	2 502	4 577	0	0	5 001	25 507	322 000
Glädjen 12 2)	Stadshagen	Franzéng 6, Hornsbergs Strand 17	1949	10 347	0	1 010	0	0	0	11 357	313 000
Hägern Mindre 7	Norrmalm	Droninggatan 27-29	1971	9 102	1 672	651	0	0	2 167	13 592	549 004
Islandet 3	Norrmalm	Holländargatan 11-13	1904	8 243	0	13	0	0	255	8 511	289 000
Läraren 13	Norrmalm	Torsgatan 4	1904/29	6 839	0	0	0	0	0	6 839	250 000
Mimer 5	Vasastan	Hagagatan 25 A-C, Vanadisvägen 9	1957	11 749	0	18	0	0	5	11 772	0
Norrtälje 24	Norrmalm	Engelbrektsgatan 5-7	1881	6 345	0	172	0	0	526	7 043	340 000
Ormträsket 10	Vasastan	Sveavägen 166-170, 186	1962/67	13 680	3 452	788	0	0	2 071	19 991	409 000
Oxen Mindre 33	Norrmalm	Luntmakarg 18	1979	8 118	0	231	0	0	1 860	10 209	239 000
Oxen Mindre 38	Norrmalm	Malmskillnadsg 47 A, B	1979	122	0	0	2 822	0	3	2 947	114 894
Paradiset 23 1)	Stadshagen	Strandbergsg 53-57	1944	10 865	89	84	0	0	2 229	13 267	145 500
Paradiset 27 1)	Stadshagen	Strandbergsg 59-65	1959	18 774	3 444	1 893	0	0	2 229	26 340	496 000
Pilen 27	Norrmalm	Bryggarg 12A	1907	1 865	0	192	0	0	0	2 057	95 000
Pilen 31	Norrmalm	Gamla Brog 27-29, Vasag 38	1988	4 610	598	229	0	3	542	5 971	488 000
Sparven 18	Östermalm	Birger Jarlsg 21-23, Kungsg 2	1929	1 621	1 147	49	0	5 805	0	8 622	456 029
Ynglingen 10	Östermalm	Jungfrug 23, 27, Karlav 58-60	1929	7 075	1 252	400	2 400	0	526	11 653	362 000
Summa Innerstaden				233 388	22 293	19 576	7 436	9 347	30 840	322 880	9 329 033

• Certifierad/Registrerad för certifiering

Arenastaden

Fastighetsnamn	Område	Gatuadress	Byggår	Kontor /kvm	Butik /kvm	Industri+ lager/kvm	Bostad /kvm	Hotell /kvm	Parkering + övrigt/kvm	Total uthyrningsbar yta/kvm	Taxvärde tkr, 2021-12-31
Farao 14 2)	Arenastaden	Dalvägen 10, Pyramidvägen 9	1967	0	0	0	0	0	0	0	107 000
Farao 15 1)	Arenastaden	Dalvägen 8, Pyramidvägen 5	1981	6 427	723	1 001	0	0	1 020	9 171	76 995
Farao 16 1)	Arenastaden	Dalvägen 4-6, Pyramidvägen 3	1973	2 792	1 789	1 722	0	0	540	6 843	48 402
Farao 17 1)	Arenastaden	Dalvägen 2, Pyramidvägen	1975	3 180	0	3 647	0	0	560	7 387	49 003
Farao 19 2)	Arenastaden	Magasinsvägen		0	0	0	0	0	0	0	0
Farao 20	Arenastaden	Pyramidvägen 7	1964	6 215	1 045	166	0	0	375	7 801	194 000
Farao 8	Arenastaden	Dalvägen 12, Pyramidvägen 11	2001	5 839	0	325	0	0	0	6 164	92 000
Järva 3:7 2)	Arenastaden	Evenemangsgatan		0	0	0	0	0	0	0	897
Semaforen 1 2)	Arenastaden	Gustav III:s boulevard		0	0	0	0	0	0	0	0
Kairo 1 1)	Arenastaden	Pyramidvägen 2	1983	10 741	0	0	0	0	0	10 741	100 000
Poolen 1 2)	Arenastaden	Kolonnvägen 24		0	0	0	0	0	0	0	0
Pyramiden 4	Arenastaden	Stjärntorget 3-5, Pyramidvägen 4-22, Magasinsvägen 6-12, Råsta strandväg 5-9	2018	72 234	0	0	0	0	0	72 234	1 750 000
Signalen 3	Arenastaden	Kolonnvägen 22		31 116	0	376	0	0	0	31 492	560 000
Nationalarenan 3	Arenastaden	Evenemangsgatan 48		2 488	0	0	16 677	0	0	19 165	300 000
Nationalarenan 5	Arenastaden	Evenemangsgatan 32	2013	0	0	0	0	0	25 500	25 500	58 000
Nationalarenan 8	Arenastaden	Stjärntorget 1, Råsta strandväg 15C, Evenemangsgatan 2C		45 744	0	0	0	0	0	45 744	983 000
Stigbygeln 2	Arenastaden	Gårdsvägen 6	1955	7 586	95	326	0	0	349	8 356	120 633
Stigbygeln 3 1)	Arenastaden	Gårdsvägen 8	1960	4 904	262	751	0	0	0	5 917	94 976
Stigbygeln 5	Arenastaden	Gårdsvägen 10 A, B	1963	6 791	0	50	0	0	570	7 411	144 000
Stigbygeln 6	Arenastaden	Gårdsvägen 12-18	2001	8 994	581	338	0	0	0	9 913	222 000
Tygeln 3	Arenastaden	Gårdsvägen 13-21	2001	4 397	0	0	0	0	5 100	9 497	190 000
Tömmen 1 1)	Arenastaden	Gårdsvägen 2-4	1952	5 641	0	1 206	0	0	229	7 076	27 543
Tömmen 2	Arenastaden	Gårdsvägen 2		0	0	0	0	0	2 610	2 610	0
## Solna
### Arenastaden
Fastighetsnamn	Område	Gatuadress	Byggår	Kontor /kvm	Butik /kvm	Industri+ lager/kvm	Bostad /kvm	Hotell /kvm	Parkering + övrigt/kvm	Total uthyrnings- bar yta/kvm	Taxvärde tkr, 2021-12-31
---	---	---	---	---	---	---	---	---	---	---	---
Uarda 1	Arenastaden	Dalvägen 30, Evenemangs- gatan 27-31, Vintervägen 33	1987	22 479	1 349	480	0	0	30	24 338	603 000
Uarda 4	Arenastaden	Dalvägen 14-16	1992	6 496	0	1 333	0	0	0	7 829	149 000
Summa Solna Arenastaden				254 064	5 844	11 721	0	16	677	36 883	325 189

Certifierad/Registrerad för certifiering

Solna per 31 december 2021

Solna Business Park

Fastighetsnamn	Område	Gatuadress	Byggår	Kontor /kvm	Butik /kvm	Industri+ lager/kvm	Bostad /kvm	Hotell /kvm	Parkering + övrigt/kvm	Total uthyrnings- bar yta/kvm	Taxvärde tkr, 2021-12-31
Fräsaren 9	Solna Business Park	Svetsarvägen 22	1962	1 097	0	8 442	0	0	0	9 539	20 449
Fräsaren 10	Solna Business Park	Svetsarvägen 24	1964	7 235	4 241	138	0	0	9	11 623	172 000
Fräsaren 11	Solna Business Park	Englundavägen 2-4, Svetsarvägen 4-10	1962	33 134	255	1 313	0	1 840	2 610	39 152	575 000
Fräsaren 12	Solna Business Park	Svetsarvägen 12-18, 20, 20A	1964	19 352	10 163	964	0	0	6 840	37 319	434 000
Sliparen 1	Solna Business Park	Ekensbergsv 115, Svetsarv 1-3	1963	362	0	3 032	0	0	1 388	4 782	23 000
Sliparen 2	Solna Business Park	Ekensbergsv 113, Svetsarv 3-5	1964	16 021	0	3 242	0	0	3 315	22 578	276 000
Smeden 1	Solna Business Park	Englundav 6-14, Smidesv 5-7, Svetsarv 5-17	1967	34 077	5 058	1 995	467	0	3 844	45 441	585 317
Svetsaren 1	Solna Business Park	Englundavägen 7	1964	12 468	742	415	0	0	2 430	16 055	459 135
Svetsaren 3	Solna Business Park	Englundavägen 9-13		15 212	329	1 987	436	2 491	3 660	24 115	0
Yrket 3	Solna Business Park	Smidesvägen 2-8	1982	4 864	0	1 076	0	0	1 470	7 410	39 000
Summa Solna Business Park				143 822	20 788	22 604	903	4 331	25 566	218 014	2 583 901

Solna Övrigt

Fastighetsnamn	Område	Gatuadress	Byggår	Kontor /kvm	Butik /kvm	Industri+ lager/kvm	Bostad /kvm	Hotell /kvm	Parkering + övrigt/kvm	Total uthyrnings- bar yta/kvm	Taxvärde tkr, 2021-12-31
Distansen 4	Ulriksdal	Kolonnvägen	2016	0	0	0	0	0	0	0	21 600
Distansen 6	Ulriksdal	Kolonnvägen 43-55	2016	10 500	539	0	0	0	0	11 039	158 000
Distansen 7	Ulriksdal	Kolonnvägen 57-59	2016	0	0	0	0	0	9 810	9 810	31 506
Fortet 2	Arenastaden	Råsundavägen 1-3, Hagavägen 1	1958	0	0	0	0	7 533	17	7 550	48 352
Hagalund 2:10	Haga Norra	Frösundaleden 4		0	0	0	0	0	0	0	0
Hagalund 2:11	Haga Norra	Kolonnvägen 15		304	158	180	0	0	0	15 642	0
Huvudsta 3:1	Huvudsta	Jonstorpsvägen		0	0	0	0	0	0	0	0
Hörnan 1	Råsunda	Solnavägen 31-35, Garvis Carlssons gata 1-9		15 698	730	32	0	0	0	16 460	440 000
Järvakrogen 3	Frösunda	Enköpingsvägen 1	2015	0	0	0	0	7 364	0	7 364	214 000
Klacken	Råsunda	Garvis Carlssons gata		0	0	0	0	0	0	0	0
Lagern 2	Råsunda	Solnavägen 37, Idrottsgatan 7	1985	0	0	0	0	0	0	0	0
Nöten 4	Solna Strand	Solna strandväg 2-60	1971	50 043	956	2 400	0	0	7 596	60 995	873 000
Orgeln 7	Sundbyberg	Järnvägsg 12-20, Lysgränd 1, Roseng 2,4, Stureg 11-19	1966	33 710	1 815	3 170	0	0	74	38 769	640 000
Summa Solna Övrigt				125 255	4 198	5 782	0	14 897	17 497	167 629	2 426 458

Summa Solna (Arenastaden + Solna Business Park + Övrigt)
| | | | | 523 141 | 30 830 | 40 107 | 903 | 35 905 | 79 946 | 710 832 | 10 880 808 |

Certifierad/Registrerad för certifiering.

(Map of Solna with numbered locations)

Hammarby Sjöstad

Fastighetsnamn	Område	Gatuadress	Byggår	Kontor /kvm	Butik /kvm	Industri+ lager/kvm	Bostad /kvm	Hotell /kvm	Parkering + övrigt/kvm	Total uthyrnings- bar yta/kvm	Taxvärde tkr, 2021-12-31
Fartygstrafiken	Hammarby Sjöstad	Hammarby Allé 93	1955	6 729	1 840	165	0	0	9	8 743	155 000
Båtturen 2	Hammarby Sjöstad	Hammarby Kaj 12, Hammarby Kaj 14-18	1937	16 543	276	457	0	0	1 230	18 506	404 000
Korphoppet 1	Hammarby Sjöstad	Virkesvägen 24-26	1949	8 479	575	4 149	0	0	974	14 177	211 500
Korphoppet 5	Hammarby Sjöstad	Hammarby Fabriksväg 37 - 39	1968	0	0	0	0	0	0	0	8 400
Korphoppet 6	Hammarby Sjöstad	Hammarby Fabriksväg 33	1988	0	428	4 254	0	0	0	4 682	83 000
Luma 1	Hammarby Sjöstad	Ljusslingan 1-17, 2-26, Glödlampsgränd 1-6, Lumaparksv 2-18, 5-15, Kölnag 3	1930	29 853	2 394	1 436	691	0	3 848	38 222	442 448
Påsen 1	Hammarby Sjöstad	Textilgatan 41-43		6 489	1 269	1 799	0	0	0	9 557	151 000
Trikåfabriken 12	Hammarby Sjöstad	Hammarby Fabriksväg 27	1942	0	0	0	0	0	0	0	1 620
Trikåfabriken 4	Hammarby Sjöstad	Virkesvägen 8-10	1991	6 695	511	2 349	0	0	975	10 530	142 341
Trikåfabriken 8	Hammarby Sjöstad	Virkesvägen 12, Heliosgatan 1-3	1930	12 342	1 037	1 964	0	0	12	15 355	238 000
Trikåfabriken 9	Hammarby Sjöstad	Virkesvägen 2-4	1928	14 671	375	446	0	0	1 065	16 557	464 000
Summa Hammarby Sjöstad				101 801	8 705	17 019	691	0	8 113	136 329	2 301 309

Certifierad/Registrerad för certifiering.

(Map of Hammarby Sjöstad with numbered locations)

Flemingsberg

Fastighetsnamn	Område	Gatuadress	Byggår	Kontor /kvm	Butik /kvm	Industri+ lager/kvm	Bostad /kvm	Hotell /kvm	Parkering + övrigt/kvm	Total uthyrnings- bar yta/kvm	Taxvärde tkr, 2021-12-31
Batteriet 3	Flemingsberg	Regulatorvägen 15	1981	0	0	800	0	0	0	800	5 728
Batteriet 4	Flemingsberg	Regulatorvägen 17		0	0	0	0	0	0	0	3 604
Generatorn 11	Flemingsberg	Björnkullavägen		0	4	0	38	811	0	0	40
Regulatorn 1	Flemingsberg	Jonvägen 1, 3; Elektronvägen 2, 4, 6; Regulatorvägen 6, 8	1963	11 901	528	13 095	0	0	0	25 524	179 672
Regulatorn 2	Flemingsberg	Elektronvägen 14		198	0	38	811	0	0	40 43	049
Regulatorn 4	Flemingsberg	Elektronvägen		0	0	0	0	0	0	0	0
Summa Flemingsberg				16 099	528	52 706	0	0	40	69 373	362 512

Flemingsberg per 31 december 2021

(Map of Flemingsberg with numbered locations)

Sollentuna och Borås

Fastighetsnamn	Område	Gatuadress	Byggår	Kontor /kvm	Butik /kvm	Industri+ lager/kvm	Bostad /kvm	Hotell /kvm	Parkering + övrigt/kvm	Total uthyrnings- bar yta/kvm	Taxvärde tkr, 2021-12-31
Tekniken 1	Sollentuna			0	0	0	0	0	0	0	116
Daggkåpan 2	Borås	Backadalsstigen 4 A-D, 6 A-F	2021	3 675	0	0	3 706	0	0	7 381	52 106
Summa Övrigt				3 675	0	0	3 706	0	0	7 381	52 222

Övriga per 31 december 2021

Fastighetsförteckningen innehåller samtliga fastigheter i våra ägor per 31 december 2021. Om inget annat anges klassas fastigheten som en Förvaltningsfastighet, det vill säga en fastighet i löpande och aktiv förvaltning.
1) Förädlingsfastighet – Fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrnings begränsningar inför förestående förädling. Nyligen förvärvade fastigheter (inom ett år) med pågående arbete för att väsentligt förbättra fastighetens driftsöverskott i förhållande till förvärvstillfället.
2) Mark & projektfastighet – Mark och exploateringsfastigheter samt fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.

Certifierad/Registrerad för certifiering.

Aktien

Vår aktie ökade med 17,2 procent under 2021 och aktiekursen stod vid årets slut i 151,55 kr per aktie. Vid årets utgång hade vi 46 538 aktieägare. Det svenska ägandet uppgick till 61,1 procent.

Utdelningspolicy

Vi ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt.

Utdelning 2021

Styrelsen föreslår årstämman en utdelning om 4:00 kr/aktie (3:60) att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 1:00 kr per aktie.

Förvärv och överlåtelse av egna aktier

Årsstämman 2021 förnyade styrelsens mandat att, längst till nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar tio procent av totalt antal utestående aktier. 2021 återköptes 4 873 587 aktier till ett snittpris av 122,05 kr/aktie. Totalt innehar vi 9 450 989 aktier motsvarade 2,86 procent av utomstående aktier vid årets slut.

Aktier och aktiekapital

Aktiekapital uppgick vid årets slut till 5 097 Mkr (5 097) fördelat på 330 783 144 aktier (330 783 144).Samtliga aktier ger samma rösträtt och lika del i bolagets kapital. Kvotvärdet uppgår till 15,41 kronor per aktie.

Ägare
Den 31 december 2021 hade Fabege 46 538 kända (42 394) aktieägare. De 15 största ägarna kontrollerade tillsammans 47,3 procent av antalet utestående aktier.

Största ägare
| 1) , 2021-12-31 | Antal aktier | Andel av kapital och röster, % |
| --------------------------------- | -----------: | -----------------------------: |
| Erik Paulsson och bolag | 52 108 718 | 16,2 |
| BlackRock | 15 745 399 | 4,9 |
| Handelsbanken Fonder | 11 078 935 | 3,4 |
| Länsförsäkringar fonder | 10 183 585 | 3,2 |
| Vanguard | 9 748 719 | 3,0 |
| Mats Qviberg med familj | 7 106 054 | 2,2 |
| APG Asset Management | 6 874 676 | 2,1 |
| E.N.A City AB | 6 530 000 | 2,0 |
| Norges Bank | 5 959 751 | 1,9 |
| Fjärde AP-fonden | 5 287 965 | 1,6 |
| Folksam | 5 057 913 | 1,6 |
| Tredje AP-fonden | 4 756 373 | 1,5 |
| AFA Försäkring | 4 064 798 | 1,3 |
| BNP Paribas Asset Management | 3 925 536 | 1,2 |
| AMF Pension & Fonder | 3 657 852 | 1,1 |
| Totalt 15 största aktieägare | 152 086 274 | 47,3 |
| Totalt antal utestående aktier | 321 332 274 | 97,1 |
| Innehav av egna aktier | 9 450 984 | 2,9 |
| Totalt antal registrerade aktier | 330 783 144 | 100 |

1) Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen och Nasdaq.

Aktiehistorik

År	Förändringar antal aktier	Totalt antal aktier	Aktiekapital, kr	Kvotvärde
2018	Split 2:1	330 783 144	5 097 368 249	15,41
2011–2017		165 391 572	5 097 368 249	30,82
2010	Indragning av återköpta aktier	–3 929 400	165 391 572	5 097 368 249
2009	Konvertering av förlagslån	9 418 169	320 972	5 096 558 087
2008	Konvertering av förlagslån	3 306 169	311 554	5 096 274 606
	Indragning av återköpta aktier	–9 150 673	169 308 248
2007	Split 2:1	89 223 081	178 458 921	5 086 079 249
	Konvertering av förlagslån	25 763
	Inlösenerbjudande Klövern AB	–5 948 205
	Indragning av återköpta aktier	–5 441 100
2006	Konvertering av förlagslån	62 435 100	599 382	5 029 969 100
	Nyemission i samband med köp av Tornet AB	4 381 376
2005	Konvertering av förlagslån	3 176 96 155	71	4 807 778 550

För mer information: Skanna QR-koden eller besök fabege.se/investerare

152 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Femårsöversikt

Femårsöversikt

	2021	2020	2019	2018	2017
Resultaträkningar, Mkr
Hyresintäkter	2 889	2 806	2 856	2 517	2 280
Driftsöverskott	2 176	2 112	2 144	1 875	1 680
Realiserad värdeförändring/Resultat fastighetsförsäljningar	56	49	0	153	0
Orealiserad värdeförändring, fastigheter	4 585	2 715	5 743	7 685	6 095
Förvaltningsresultat	1 537	1 474	1 532	1 246	992
Resultat före skatt	6 712	4 007	7 034	9 103	7 351
Resultat efter skatt	5 400	3 167	6 006	7 699	5 632
Balansräkningar, Mkr
Fastigheter	83 257	76 648	74 250	67 634	57 889
Nyttjanderättstillgång tomträtt	1 092	897	942	—	—
Övriga materiella anläggningstillgångar	22	15	6	3	4
Derivatinstrument	121	20	58	—	—
Finansiella anläggningstillgångar	832	1 108	810	429	342
Omsättningstillgångar	1 382	350	318	622	647
Kortfristiga placeringar	96	108	134	127	153
Likvida medel	131	20	24	15	349
Eget kapital	45 174	41 542	40 068	34 964	28 012
Avsättningar	9 603	8 288	7 613	6 547	5 221
Räntebärande skulder	30 399	26 669	26 414	26 275	24 841
Leasingskuld	1 093	897	942	—	—
Derivatinstrument	186	617	426	132	291
Ej räntebärande skulder	1 336	970	1 079	912	1 019
Balansomslutning	87 988	79 166	76 542	68 830	59 384
Nyckeltal
1) Överskottsgrad, %	76	75	75	74	74
Räntetäckningsgrad, ggr	4,1	4,3	4,4	3,7	3,2
Soliditet, %	51	52	52	51	47
Skuldkvot, ggr	14,7	13,2	12,8	14,6	15,5
Skuldsättningsgrad, ggr	0,7	0,6	0,7	0,8	0,9
Belåningsgrad fastigheter, %	36	35	36	39	43
Avkastning på eget kapital, %	12,5	7,8	16	24,5	22,1
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder, %	1,62	1,67	1,72	1,55	2,2
Totalavkastning fastigheter	8,7	6,6	11,5	16,3	15,0
Fastighetsförvärv samt investeringar i befintliga fastigheter, Mkr	2 626	1 854	2 556	3 714	4 092
Fastighetsförsäljningar, försäljningspris, Mkr	3 541	1 701	1 847	140	—
Medelantal anställda	180	172	163	149	134
Data per aktie, kr
1) Resultat	16,73	9,65	18,16	23,28	17,03
Eget kapital	141	127	121	106	85
Kassaflöde från löpande verksamhet	4,70	4,11	6,1	2,95	2,37
Utdelning 2)	4,0	3,6	3,2	2,65	2,25
Direktavkastning, %	2,6	2,8	2,0	2,2	2,6
Börskurs vid årets slut 3)	151,55	129,35	159,18	118,2	87,3
Antal utestående aktier vid årets slut före utspädningseffekt, miljoner	321,3	326,2	330,8	330,8	165,4
Antal utestående aktier vid årets slut efter utspädningseffekt, miljoner	321,3	326,2	330,8	330,8	165,4

1) Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier, eget och sysselsatt kapital och räntebärande skulder har beräknats utifrån vägda genomsnitt. Justering efter split 2:1.
2) Kontantutdelning 2021 enligt förslag att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 1:00 kr/aktie.
3) Senast betalt.

153 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Härledning av nyckeltal

Härledning av nyckeltal

	2021	2020
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat, Mkr	5 400	3 167
Genomsnittligt kapital, Mkr	43 358	40 805
Avkastning på eget kapital, %	12,5	7,8
Soliditet
Eget kapital, Mkr	45 174	41 542
Balansomslutning, Mkr	87 988	79 166
Soliditet, %	51	52
Belåningsgrad fastigheter
Räntebärande skulder, Mkr	30 399	26 669
Bokfört värde fastigheter, Mkr	83 257	76 648
Bokfört värde projekt- & exploateringsfastigheter	821	—
Belåningsgrad fastigheter, %	36	35
Skuldkvot
Driftsöverskott, Mkr	2 185	2 112
Central administration, Mkr	–110	–93
Summa, Mkr	2 075	2 019
Räntebärande skulder, Mkr	30 399	26 669
Skuldkvot, ggr	14,7	13,2
Räntetäckningsgrad
Driftsöverskott, Mkr	2 185	2 112
Tomträttsavgäld, Mkr	–36	–30
Central administration, Mkr	–110	–93
Summa, Mkr	2 039	1 989
Räntenetto, Mkr	–495	–462
Räntetäckningsgrad, ggr	4,1	4,3
Skuldsättningsgrad
Räntebärande skulder, Mkr	30 399	26 669
Eget Kapital, Mkr	45 174	41 542
Skuldsättningsgrad, ggr	0,7	0,6
Totalavkastning fastigheter
Driftsöverskott, Mkr	2 185	2 112
Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr	4 641	2 764
Marknadsvärde inkl. periodens investeringar, Mkr	78 672	73 933
Totalavkastning fastigheter, %	8,7	6,6

EPRA nyckeltal

	2021	2020
EPRA Earnings (förv.res efter betald skatt), Mkr	1 356	1 285
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie	4,20	3,92
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr	54 842	50 427
EPRA NRV, kr/aktie	171	155
EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr	52 037	48 217
EPRA NTA, kr/aktie	162	148
EPRA NDV (substansvärde), Mkr	45 174	41 542
EPRA NDV, kr/aktie	141	127
EPRA Vakansgrad, %	10	9

EPRA EPS

	2021	2020
Förvaltningsresultat, Mkr	1 537	1 474
Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr	–660	–593
Summa, Mkr	887	881
Nominell skatt, Mkr	181	189
EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt), Mkr	1 356	1 474
Antal aktier, miljoner	322,7	328,3
EPRA EPS, kr/aktie	4,20	3,92

EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV

	Mkr	Antal aktier, miljoner	kr/aktie
2021
Eget kapital, Mkr	45 174
Återläggning räntederivat, Mkr	65
Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr	9 603
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr	54 842	321,3	171
Avdrag räntederivat	–597
Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr	2 805
EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr	52 037	321,3	162
Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering av bedömd verklig uppskjuten skatt, Mkr	–6 798
EPRA NDV (kortsiktigt substansvärde), Mkr	45 174	321,3	141
2020
Eget kapital, Mkr	41 542
Återläggning räntederivat, Mkr	597
Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr	8 288
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr	50 427	326,2	155
Avdrag räntederivat	–597
Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr	–2 210
EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr	48 217	326,2	148
Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering av bedömd verklig uppskjuten skatt, Mkr	–6 078
EPRA NDV (kortsiktigt substansvärde), Mkr	41 542	326,2	127

EPRA vakansgrad

	Mkr	Mkr
Bedömt marknadsvärde för vakanta hyror, Mkr	349	289
Hyresvärde, årsbasis hela portföljen	3 359	3 242
EPRA Vakansgrad, %	10	9

EPRA investeringar 1)

	2021	2020
Förvärv, Mkr	752	1 370
Investering i Förädling- och projektfastigheter, Mkr	1 239	1 353
Investering i Förvaltningsfastigheter, Mkr	635	501
Övrigt, Mkr	—	—
EPRA Investeringar totalt, Mkr	1 874	3 224

1) Inga direkta investeringar har skett i Joint Ventures.

Följande finansiella mål är fastslagna av styrelsen:
* Soliditeten ska vara lägst 35 procent.
* Belåningsgraden ska inte överstiga 50 procent.
* Skuldkvoten ska högst vara 13 gånger.
* Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 gånger.

De nyckeltal som inte är enligt ESMA är branschspecifika nyckeltal samt sådana som är av intresse för analytiker, intressenter och investerare.

154 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Definitioner

Definitioner

Vi presenterar vissa finansiella mål i årsredovisningen som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mål ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking av våra presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mål på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara med mål som används av andra företag. Dessa finansiella mål ska därför inte ses som en ersättning för mål som definieras enligt IFRS.

Nedanstående nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.

• Avkastning på eget kapital
  Periodens/ årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårs basis utan hänsyn till säsongsvariationer.

• Avkastning på investerat kapital i projektportföljen 1)
  Värdeförändring på projekt- och förädlings fastigheter dividerat med investerat kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och förädlingsfastigheter under perioden.

• Belåningsgrad fastigheter
  Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.

• Direktavkastning, aktien
  Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut.

• Eget kapital per aktie
  Moderbolagets aktie ägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal aktier vid periodens slut.

• Ekonomisk uthyrningsgrad 1)
  Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut.

• EPRA EPS
  Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skatte pliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.EPRA NDV – NET DISPOSAL VALUE
  Eget kapital enligt balansräkningen.

EPRA NRV – NET REINSTATEMENT VALUE
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjut-
ten ska enligt balansräkningen.

EPRA NTA – NET TANGIBLE ASSETS
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskju-
ten ska enligt balansräkningen. Justerat för verklig uppskjuten ska istället för
nominell uppskjuten ska.

EPRA Vakansgrad
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för
hela fastighetsportföljen.

Förvaltningsfastigheter
1) Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning.

Förädlingsfastigheter
1) Fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt
påverkar fastighetens drisöversko. Dris- överskoet påverkas antingen direkt
av projektet eller av ut hyrningsbegränsningar inför förestående förädling.

Hyresvärde
1) Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler eer rimlig generell
upprustningsinsats.

Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie
Kassaflöde från den löpande verksamheten (eer förändring av rörelse-
kapital) dividerat med genomsniligt antal utestående aktier.

Kontraktsvärde
1) Anges som årsvärde. Grund hyra enligt hyreskontrakt plus index uppräkning och
hyrestillägg.

Mark- och projektfastigheter
1) Mark- och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyprod-
uktion/totalombyggnad.

Neouthyrning
1) Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avfly.

Resultat/vinst per aktie
Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat eer ska dividerat med
genomsniligt antal ute stående aktier i perioden. Definition enligt IFRS.

Räntetäckningsgrad
Drisöversko minus central administration i förhållande till ränte neo (räntekostnader
minus ränteintäkter).

Skuldkvot
Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv månaders drisöversko minus
central administration.

Skuldsäningsgrad
Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.

Soliditet
Eget kapital dividerat med balans omslutning.

Totalavkastning fastigheter
Periodens driöversko plus orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastig-
heter dividerat med marknadsvärdet vid periodens ingång plus periodens investeringar.

Verklig uppskjuten ska
Bedömd verklig uppskjuten ska har beräknats till cirka 4 procent baserat på en
diskonteringsränta om 3 procent. Vidare har antagits a underskosavdragen
realiseras under fyra år med en nominell ska om 21,4 procent vilket ger e nuvärde
av uppskjuten skaefordran om 19,7 procent. Beräk- ningen baseras även på a
fastighets- beståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en
nominell skaesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via
bolag där nominell skaesats uppgår till 6 procent, vilket ger e nuvärde av
uppskjuten skaeskuld om 4 procent.

Återköpsgrad
1) Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägnings- bara kontrakt.

Överskosgrad
1) Drisöversko dividerat med hyresintäkter.

1) Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s
riktlinjer.

155 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021

Årsstämma och anmälan

Årsstämman hålls i Filmstaden Scandinavia, Mall of Scandinavia, Råsta Strandväg 19A
Solna, tisdagen den 29 mars 2021 klockan 15.00. Inregistrering till årsstämman
börjar klockan 14.15. Årsstämman kommer a sändas live och aktieägare kommer
a kunna ställa frågor digitalt genom chafunktion. Möjlighet a poströsta i
förväg finns.

Årsstämma och anmälan

Anmälan

Aktieägare som önskar deltaga i bolagsstämman ska dels vara införd som aktieägare
i den av Euroclear Sweden AB (f.d. VPC AB) förda aktieboken fredagen den 21 mars
2022, dels anmäla si och eventuella biträdens deltagande senast klockan 16.00
onsdagen den 23 mars 2022.

Anmälan om deltagande i års stämman sker på något av följande sä:

• Per post: Fabege AB (publ), ”Fabeges Årsstämma” c/o Euroclear Sweden AB,
  Box 191, 101 23 Stockholm
• Per telefon: 08-402 90 68
• Per mejl: generalmeetingservice@euroclear.com
• Via Euroclears webbplats: hp://anmalan.vpc.se/euroclearproxy

Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, person- eller organisa- tionsnummer,
adress och telefonnummer, aktieinnehav samt eventuella biträden. Aktieägare
som förvaltarregistrerat sina aktier måste, för a äga rä a delta vid årsstämman,
tillfälligt låta omregistrera dessa hos Euroclear Sweden AB i eget namn. Sådan
omregistrering måste vara verkställd senast onsdagen den 23 mars 2022. För a
dea ska kunna ske, måste aktieägare i god tid före nämnda dag meddela
förvaltaren si önskemål om omregist- rering. Sker deltagande med stöd av
fullmakt bör denna, tillsam- mans med förekommande registreringsbevis eller andra
behörig- hetshandlingar, insändas i samband med anmälan.

Poströstning

Vid poströstning ska e särskilt formulär användas, vilket finns tillgängligt på vår
hemsida, fabege.se/arsstamma. Där finns också yerligare information om
röstningsförfarandet. Poströsten ska vara Euroclear Sweden AB tillhanda senast
den 24 mars 2021.

Vid poströstning gäller till viss del samma regler som vid personligt deltagande.
Det innebär a aktieägaren dels måste vara registrerad i bolagets aktiebok, dels ha
anmält sin avsikt a deltaga i stämman och a om aktierna är förvaltarregistrerade
ha tillse a aktierna är registrerade i eget namn, senast vid de respektive datum
som anges ovan.

Vid poströstning får aktieägaren inte förse poströsten med särskilda instruktioner
eller villkor. Om så sker är rösten i dess helhet ogiltig. Vid poströstning genom
ombud ska aktieägaren utfärda en skrilig och daterad fullmakt för ombudet. Om
aktieägaren är en juridisk person ska förekommande registreringsbevis eller andra
behörighetshandlingar insändas i samband med anmälan om poströstning.

Information till aktieägare

Vi publicerar årsredovisning och delårsrapporter på svenska och engelska. Alla
publikationer finns som pdf på vår hemsida, fabege. se. Till de aktieägare som
önskar tillhandahåller vi årsredovisning per post. Alla finansiella rapporter och
press meddelanden finns tillgängliga på svenska och engelska på vår hemsida. Vi
tillhanda- håller även information via en prenumerationstjänst på hemsidan. På vår
hemsida finns även aktuell information om vår aktiekurs. Därutöver håller vi
kvartalspresentationer isamband med varje kvartalsrapport.

Fabege AB (publ)
Box 730, 169 27 Solna | Telefon: 08-555 148 00
E-post: info@fabege.se | fabege.se
Organisationsnummer: 556049-1523 | Styrelsens säte: Stockholm

Form och produktion: Narva
Tryck: Elanders Sverige AB, 2022

S V A N E N M Ä R K E T
Trycksak 3041 0242

Elisabet Olin
Kommunikationschef
08-555 148 20
elisabet.olin@fabege.se

Peter Kangert
IR-ansvarig
08-555 148 40
peter.kangert@fabege.se

Kontaktinformation

Kalender 2022/2023

Viktiga datum

Datum	Händelse
29 mars 2022	Årsstämma
31 mars 2022	Avstämningsdag för första utdelningen 1)
5 april 2022	Utbetalningsdatum för första aktieutdelning 1)
26 april 2022	Delårsrapport jan–mars 2022
1 juli 2022	Avstämningsdag för andra aktieutdelning 1)
6 juli 2022	Utbetalningsdatum för andra aktieutdelning 1)
8 juli 2022	Delårsrapport jan–jun 2022
3 oktober 2022	Avstämningsdag för tredje aktieutdelning 1)
6 oktober 2022	Utbetalningsdatum för tredje aktieutdelning 1)
10 oktober 2022	Delårsrapport jan–sep 2022
9 januari 2023	Avstämningsdag för fjärde aktieutdelning 1)
12 januari 2023	Utbetalningsdatum för fjärde aktieutdelning 1)

1) Styrelsens förslag till årsstämman 2022.