Annual Report • Feb 29, 2016
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| VERKSAMHET | |||||
|---|---|---|---|---|---|
ÖVRIG INFORMATION
| Verksamhetsöversikt | 12 |
|---|---|
| Förvaltning | 14 |
| Förädling | 18 |
| Transaktion | 22 |
| Värdering | 24 |
| Marknadsöversikt | 26 |
| Stockholms innerstad | 28 |
| Hammarby Sjöstad | 30 |
| Solna | 32 |
| Arenastaden | 34 |
| Hållbarhetsarbete | 36 |
| Intressentdialog | 38 |
| Väsentliga frågor | 39 |
| Medarbetare | 40 |
| Affärsetik | 44 |
| Samhällsengagemang | 46 |
| Utmärkelser och nomineringar | 47 |
| Förvaltningsberättelse | 49 |
| Risker och möjligheter | 56 |
| Koncernen | |
| Totalresultat | 63 |
| Finansiell ställning | 64 |
| Förändring i eget kapital | 65 |
| Kassafl ödesanalyser | 66 |
| Moderbolaget | |
| Resultaträkningar | 67 |
| Balansräkningar | 67 |
| Förändring i eget kapital | 68 |
| Kassafl ödesanalyser | 68 |
| Noter | 69 |
| Bolagsstyrningsrapport | |
| Ordförande har ordet | 84 |
| Koncernledning | 93 |
| Styrelse och revisor | 94 |
| Årsredovisningens undertecknande | 96 |
| Revisionsberättelse | 97 |
| GRI-index | 98 |
| Femårsöversikt | 101 |
| Fabegeaktien | 102 |
| Fastighetsbestånd | 104 |
Detta är Fabege 1 Året som gått 2 VD har ordet 4 Affärsidé, strategi och värdekedja 6 Affärsmodell 8 Mål 10
Fastighetsförteckning 106 Defi nitioner 112 Information till aktieägare 112
Granskad fi nansiell information Översiktligt granskad hållbarhetsinformation
LÄGEN Fabeges fastigheter fi nns i några av de områden i Stockholm som växer snabbast och som har utmärkta kommunikationslägen.
Samlade bestånd ger god marknadskännedom, och möjligheter att tillgodose kunders behov. Det ger goda förutsättningar att påverka utvecklingen av hela stadsdelar och närområden.
FASTIGHETER Moderna, hållbara kontor i bra kommunikationslägen med god kringservice är allt mer efterfrågade. Fabege erbjuder moderna, fl exibla och miljöeffektiva lokaler i attraktiva lägen.
Då hållbarhetsfrågorna är väl integrerade i Fabeges löpande verksamhet har årsredovisningen detta år omdisponerats. Information om företagets miljöarbete beskrivs i respektive verksamhetsområde och styrning av hållbarhetsfrågorna återfi nns i bolagsstyrningsrapporten. För mer information om Fabeges hållbarhetsarbete, www.fabege.se. Hållbarhetsinformation som granskats översiktligt av revisorerna fi nns på sidorna 1, 2, 4, 6–9, 11–36, 38–40, 42–46, 49, 56–59, 75–76, 84–90, 93–95, 98–99, 102–103, 113, baksida.
Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta och förädla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner förvärva och avyttra fastigheter i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen.
Arenastaden
I högt tempo utvecklas en levande stadsdel med en attraktiv mix av moderna kontor, shopping, bostäder, hotell och arena. Området har ett utmärkt kommunikationsläge och nära till stora grönområden.
Solna Business Park
Mycket goda kommunikationer och ett väletablerat kontorsområde är kännetecken för Solna Business Park. Fabege deltar som stor fastighets ägare i utvecklingen av både fastigheter och område.
För många företag är ett centralt läge den viktigaste faktorn för var de väljer att lokalisera sitt kontor, vilket avspeglas i en mycket stark efterfrågan på kontor i Stockholms innerstad.
Läget vid vatten med närhet till innerstaden och grönområden gör Hammarby Sjöstad till ett mycket attraktivt område för både boende och företag.
1) Stängningskurs
| Nyckeltal | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter, Mkr | 1 998 | 2 087 |
| Driftsöverskott, Mkr | 1 429 | 1 485 |
| Årets resultat, Mkr | 3 232 | 1 738 |
| Avkastning på eget kapital, % | 21,4 | 13,2 |
| Överskottsgrad, % | 72 | 71 |
| Soliditet, % | 39 | 38 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,1 | 2,4 |
| Resultat per aktie före och efter utspädning, kr | 19:54 | 10:51 |
| Utdelning per aktie, kr | 3:50 | 3:25 |
Driftnettot plus realiserade och orealiserade värdeförändringar
100 % av medarbetarna deltog i medarbetarundersökningen 2015. Resultatet visar på ett prestationsindex på 3,8. Genomsnitt för branschen var 3,5.
Fabeges kundersökning gav ett NKI på 77, vilket visar att kunderna är fortsatt nöjda.1)
1) Ej helt jämförbart resultat på grund av ändrad insamlingsmetod.
Fabege tecknar en ny långfristig kredit avseende investeringar i miljöcertifi erade fastighetsprojekt med Europeiska Investeringsbanken.
Byggrättsportföljen utökas väsentligt med förvärven av projektfastigheten Fräsaren 9 i Solna Business Park samt Stora Frösunda 2 och Hagalund 2:2 i anslutning till Arenastaden.
1) Rapporten från GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) baseras på en bedömning av totalt 707 företag och fastighetsfonder som representerar 61 000 fastighetstillgångar till ett värde av USD 2 300 miljarder. Hela rapporten fi nns att läsa på www.gresb.com. 2) Cero: Climate and Economic Research in Organizations
Efter 2014 sa vi att det var en unik situation på fastighetsmarknaden. När vi summerar 2015 ser vi att marknadsförutsättningarna nu är ännu bättre. Stockholms tillväxt har bidragit till en starkare efterfrågan med stigande hyror i alla våra områden samtidigt som räntorna fortsatt ner.
I linje med vår strategi har vi fortsatt att arbeta aktivt med hållbarhetsfrågor. Att vårt arbete med ansvarsfullt företagande, socialt ansvarstagande och miljöfrågor ligger i framkant bekräftas inte minst av de utmärkelser vi fått under året. GRESB rankade under tredje kvartalet Fabeges hållbarhetsarbete högst inom sektorn kontor i Europa, en utmärkelse att vara stolt över.
Under året tecknade vi, som första kommersiella fastighetsägare, en Grön fi nansiering med Europeiska Investeringsbanken, EIB, som stödjer utvecklingen av nära-nollenergi-byggnader. Även detta är ett kvitto på vårt värdeskapande och ansvarsfulla företagande.
Hållbarhet har blivit en alltmer integrerad del av vår verksamhet, vilket ger extra kraft till fortsatta ansträngningar, såsom att ta nästa steg i uppföljningen av vår leverantörskedja, miljöcertifi eringar av fastigheter och det viktiga energibesparingsarbetet. En utmaning är att nå det globala klimatmålet om maximalt två graders uppvärmning och här strävar Fabege efter att bidra till lösningen. Genom miljöcertifi ering av våra fastigheter och ett långt drivet hållbarhetsarbete vinner vi dessutom fl er kunder, får lägre energiförbrukning, bättre värdering på våra fastigheter och därmed bättre betalt vid en eventuell försäljning. Vi skapar på så sätt en högre lönsamhet med begränsat miljö avtryck.
Årets goda resultat är långt ifrån en konsekvens av enbart goda marknadsförutsättningar. Det är framförallt medarbetarnas insatser som varit avgörande. Vår uthyrningsorganisation har haft bra fotarbete i konkurrensen om nya kunder. Att våra befi ntliga kunder i allt större utsträckning väljer att sitta kvar i våra fastigheter är ett bevis på en god och kundnära förvaltning. Vårt systematiska förbättringsarbete bidrog till en rekordhög överskottsgrad och nu vässar vi målsättningarna inför kommande år.
Fastighetsmarknaden är idag fortsatt mycket gynnsam. Även om konjunkturläget är svårare att bedöma idag än för ett år sedan, ser vi inte att oron i omvärlden påverkar vår marknad. Stockholms tillväxt och Sveriges sunda fi nanser leder till att vi fortsatt upplever en stark efterfrågan på moderna, hållbara kontor i attraktiva, spårbundna lägen och stigande hyresnivåer. 2015 blev ett mycket framgångsrikt år med starka nyckeltal och hög värdetillväxt i både projekt- och förvaltningsportföljen. Vi är inne i en intensiv projektfas med cirka 200 000 kvm under produktion, lönsamma projekt som skapar värde. Den starka värdeutvecklingen på marknaden har också inneburit att vår fastighetsportfölj visat en stark värdetillväxt. Om och när marknaden viker vill vi vara väl förberedda och rus-
tade. Detta har bland annat medfört att vi valt att skärpa målsättningen för vår belåningsgrad att långsiktigt uppgå till max 55 procent från tidigare 60 procent.
För 2015 levererar vi ett rekordresultat med en nettouthyrning över våra mål och med en projektverksamhet som är större och mer lönsam än någonsin. Vi slår oss dock inte till ro, utan sätter upp nya höga målsättningar för 2016 och kommande framtid.
Under året har vi förvärvat tre fastigheter i syfte att öka potentialen i fastighetsporföljen. Ambi-
tionen för 2016 är att se högre aktivitet både genom förvärv och försäljningar. I inledningen av 2016 har vi sålt Uarda 5, det vill säga Vattenfalls huvudkontor, i Arenastaden och därmed skapat utrymme för värdeskapande investeringar. Vi har även ambitionen att expandera mer genom investeringar i vår projektportfölj. Vi ska fortsätta att utveckla och skapa bygg rätter, hitta rätt kunder och skapa de bästa lösningarna till rätt pris. På detta sätt avser vi att skapa förutsättningar för en kontinuerlig värde- och utdelningstillväxt. Vi har en attraktiv fastighets- och projektportfölj och en organisation som fortsätter att göra skillnad. Det borgar för bra förutsättningar framgent och jag hoppas att befi ntliga och kommande aktieägare vill följa med på vår fortsatt spännande och värdeskapande resa.
CHRISTIAN HERMELIN Verkställande direktör
"Vi har en attraktiv fastighets- och projektportfölj och en organisation som fortsätter att göra skillnad"
• Nöjda medarbetare, 86 procent ger högsta eller näst högsta betyg på arbetsmiljön
Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta och förädla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner förvärva och avyttra fastigheter i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest likvida marknad.
Fabege ska arbeta med hållbar stadsdelsutveckling med huvudsaklig inriktning på kommersiella fastigheter inom ett begränsat antal väl belägna delmarknader i Stockholmsområdet. Fabege ska skapa värde genom förvaltning och förädling samt aktivt arbete med fastighetsportföljen, med såväl försäljningar som förvärv.
En gemensam värdegrund och en stark företagskultur är utmärkande för framgångsrika företag. Fabege arbetar utifrån den gemensamma värdegrunden SPEAK, som genomsyrar hela verksamheten. SPEAK står för Snabbhet, Prestigelöshet, Entreprenörskap, Affärsmässighet och Kundnärhet.
Med moderna kommersiella fastigheter i Stockholms innerstad, Arenastaden, Solna Business Park och Hammarby Sjöstad är Fabeges mål att utveckla hållbara stadsdelar och skapa rätt förutsättningar för kundernas behov.
Fabege arbetar aktivt för en hållbar stadsutveckling som skapar värden för kunderna, medarbetarna, ägarna och omgivningen utan att äventyra resurser som minskar framtida generationers möjlighet att tillgodose sina drömmar och behov. Starka kundrelationer utvecklas och vårdas genom en aktiv förvaltning utförd av proaktiva och kundinriktade medarbetare. Fabege strävar efter att ha kunder med stark fi nansiell ställning fördelade inom många olika branscher.
Genom samverkan och kontinuerlig dialog kan Fabege följa med i kundens utveckling och erbjuda lokaler anpassade efter kundens förändrade behov över tid. Återköpsgraden bland befi ntliga kunder är hög, och kundundersökningar visar att Fabege får gott betyg.
| FÖRVALTNING | Fastighetsförvaltning utgör Fabeges största verksamhetsgren. Bolaget förvaltar sina fastigheter med en egen effektiv drifts- och förvaltningsorganisation, organisatoriskt uppdelad i marknads områden. Medarbetarna ges stort eget ansvar för att säkerställa högt engagemang och när het till kunden. Den kundnära förvaltningen stöder en hög uthyrningsgrad och borgar för att kunden väljer att stanna kvar. |
|---|---|
| FÖRÄDLING | Förädling av fastigheter med tillväxtpotential är en viktig del av affärsmodellen i syfte att skapa värde. Fabege utvecklar och realiserar potentialen i det befi ntliga beståndet. Utvecklingen avser inte bara enstaka fastigheter utan även hela områden och stadsdelar, även i förvaltningsportföljen fi nns fastigheter med framtida utvecklingspotential. Projektvolymen anpassas efter marknadens efterfrågan. Nybyggnationer och mer omfattande ombyggna tioner miljöcertifi eras. |
| TRANSAKTION | Fabege förvärvar och avyttrar fastigheter i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Fastighetens läge, skick och vakansgrad är viktiga faktorer som avgör tillväxtpotentialen. Som en betydande aktör på ett mindre antal utvalda delmarknader har Fabege skaffat sig djupgående erfarenhet och kunskap om marknaderna, utvecklingsplaner, övriga aktörer och fastigheter. Bolaget följer och analyserar kontinuerligt utvecklingen på fastighetsmarknaden för att ta vara på möjligheter att utveckla fastighetsportföljen. |
Gröna hyresavtal utgjorde 74 procent av total nytecknad yta.
Beslut att höja överskottsgradmålet till 75 procent inom fem år.
Förvärvat den tidigare delägda fastigheten Lagern 2, Råsunda.
Fortsatt byggnation av de stora pågående projektfastigheterna med en volym om 200 000 kvm.
Nöjda kunder är viktigt för Fabege. Målet är att nå index 80 i Fabeges NKI-mätning 80
–20 %
100 %
50 %
MINST
Den totala energiförbrukningen var cirka 3 procent lägre 2015, då den specifi ka totalenergin minskade från 109 till 106 kWh/kvm vilket innebär att målet inte uppnåddes. Besparingen på värme och el har i viss mån motverkats av kontinuerlig utbyggnad av kyla i fastighetsbeståndet.
Under 2015 pågick 7 nyproduktioner och större ombyggnationer. Av dessa var 100 procent inne i en process för att certifi eras enligt BREEAM eller Miljöbyggnad, och därmed uppfylldes målet. Arbetet med att certifi era befi ntligt bestånd påbörjades under året.
Under 2015 utgjorde andelen Gröna hyresavtal 74 procent av total nytecknad yta, som en följd av årets stora nyuthyrningar.
Totalt motsvarar granskningarna av leverantörer ur ett hållbarhetsperspektiv mellan 2012 och 2015, 81 procent av inköps volymen vid utgången av 2015.
MINST Samtliga medarbetare deltog i medarbetar undersökningen 2015. Resultatet visar ett prestationsindex på 3,8. Genomsnitt för branschen var 3,5. Detta innebär 9 procent högre resultat än branschgenomsnittet.
Total sjukfrånvaro under 2015 uppgick till 2,7 procent.
Styrelsefokus på mutlagsstiftning och kundfokus kring affärs etik. Vidare innehåller samtliga nya avtal tecknade med Fabeges samarbetspartners och avtalspartners under 2015 Fabeges uppförandekod.
Energianvändningen ska minska ytterligare 20 procent till år 2020, vilket motsvarar en genomsnittlig energianvändning på 87 kWh/kvm och år. Total energianvändning ska senast 2020 ligga 50 procent lägre än rikssnittet för lokaler 2014.
Alla nybyggnationer och större ombyggnationer ska miljöcertifi eras enligt BREEAM-SE. 100 procent av befi ntligt fastighetsbestånd ska vara miljöcertifi erat 2018.
Gröna hyresavtal ska utgöra minst 50 procent av total nytecknad yta. Från och med 2016 höjs målet till 75 procent av total nytecknad yta.
100 procent av Fabeges strategiska samarbetspartners ska vara hållbarhetsgranskade till år 2020. Dessa partners bedöms motsvara 85 procent av den totala inköpsvolymen.
Medarbetarnas prestationsindex mäts regelbundet och målet är att Fabeges medarbetare ska ha minst 15 procent högre resultat än branschgenomsnittet.
Fabeges mål är att bibehålla en låg sjukfrånvaro med hjälp av löpande hälsoundersökningar och fortsatta friskvårdssatsningar.
Alla medarbetare ska löpande informeras om Fabeges uppförandekod och etiska riktlinjer samt mutlagstiftningen. Detta genomförs genom konferenser, workshops, kurser eller e-learning, beroende på syfte. Samtliga avtal med Fabeges strategiska samarbetspartners och avtalspartners ska innehålla Fabeges uppförandekod som bilaga.
%
MÅL
11
FABEGE ÅRSREDOVISNING 2015 11
Fabege skapar värde genom förvaltning, förädling och transaktioner. I Fabeges verksamhet kompletteras en aktiv och kundorienterad förvaltning med kontinuerlig förädling och utveckling av fastighetsbeståndet, samt strategiska förvärv och försäljningar.
Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden: Förvaltning, Förädling samt Transaktion.
Att hitta rätt lokal för en kunds specifi ka behov och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtroende och ömsesidig lojalitet.
Kvalifi cerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörnstenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att attrahera långsiktiga hyres gäster till icke färdigutvecklade fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifi ka behov.
Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärsmodell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara på möjlig heter att skapa värdetillväxt, både genom förvärv och försäljningar.
| Antal fastigheter |
Uthyrningsbar yta, tkvm |
Marknadsvärde, Mkr |
Hyresvärde, Mkr |
Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Stockholms | |||||
| innerstad | 29 | 403 | 17 064 | 1 048 | 94 |
| Solna | 38 | 570 | 19 918 | 1 022 | 93 |
| Hammarby Sjöstad | 11 | 118 | 3 200 | 229 | 85 |
| Övriga marknader | 5 | 1 | 97 | 1 | 100 |
| Totalt | 83 | 1 092 | 40 279 | 2 300 | 93 |
Storstockholms kontorsmarknad: 12 miljoner kvm Fabege: drygt 1 miljon kvm motsvarande 9 %
| Mkr | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bidrag Förvaltning | 3 308 1 755 | 944 1 230 1 256 | |||
| Bidrag Förädling | 632 | 266 | 409 | 872 | 401 |
| Bidrag Transaktion | 21 | 300 | 135 | 167 | 173 |
| Bidrag från verksamheten |
3 961 | 2 321 | 1 488 | 2 269 | 1 830 |
| Bidrag, kr per aktie |
24 | 14 | 9 | 14 | 11 |
Förvaltning är Fabeges största verksamhetsområde. Verksamheten är indelad i geografi ska områden där självständiga enheter har stort eget ansvar och förmåga att fatta snabba beslut. Målet med kundvårdsarbetet är att skapa och utveckla långsiktiga relationer med såväl befi ntliga som nya kunder.
Den omorganisation som genomförts under de senaste åren har resulterat i en organisation med bättre förutsättningar tack vare mer fokuserade resurser för både affärsprocesser och teknisk drift. Överskottsgraden ökade till 72 procent under året, framförallt som ett resultat av låg vakans, ökade hyror och ett fortsatt fokus på effektivitet och kostnader.
Återköpsgraden bland Fabeges kunder är hög, och många kunder väljer att stanna hos Fabege även när de behöver byta lokaler. Tack vare bolagets storlek och marknadsandel i de områden som prioriteras har Fabege stora möjligheter att skapa nya lösningar till befi ntliga kunder när behoven ändras.
Fabege utför årligen en kundundersökning för att kunna utveckla erbjudandet till kunderna. NKI (Nöjd Kund Index) mäter hur nöjda kunderna är totalt sett och hur bolaget kan arbeta med kvalitetsförbättringar och kundlojalitet. I 2015 års mätning nåddes ett index om 77 på en 100-gradig skala. Kundnöjdheten ligger genomgående på en hög nivå vilket bland annat visas av att 91 procent av kunderna skulle rekommendera Fabege som hyresvärd.
Marknads områdena uppvisade ett mycket jämnt resultat, vilket tyder på en stabil och enhetlig servicegrad genom hela bolaget. Nytt för 2015 är ett antal skräddarsydda frågor för att skapa mer dialog och få relevanta synpunkter på Fabeges förbättringsarbete. Arbetet med att förbättra kundnöjdheten ytterligare fortsätter och det långsiktiga målet är att uppnå NKI-index 80.
Fabege strävar efter att minska energiförbrukning och klimatpåverkan. Bolaget arbetar systematiskt med miljöfrågor och energieffektiviseringar, såväl när det gäller nybyggnationer som vid anpassningar av befi ntliga byggnader. Huvudansvaret för arbetet med att effektivisera energianvändningen ligger på respektive driftschef med stöd av energisamordnare.
Inom fastighetsförvaltning arbetar Fabege systematiskt och lång siktigt med energioptimering och under 2015 har arbetet med att miljöcertifi era befi ntligt fastighetsbestånd påbörjats. Vid certi fi eringen enligt BREEAM In-use görs en granskning av byggnaden där områden såsom ekologi, transporter, vatten, luftkvalitet, buller, belysning, brandskydd, avfall och energi dokumenteras och bedöms. Den egna driftspersonalens kunskap och långsiktiga engagemang är vital och en framgångsfaktor för energioptimeringsarbetet.
Sedan 2002 har Fabeges koldioxidutsläpp minskat med över 95 procent, från cirka 40 000 ton 2002 till cirka 1 600 ton 2015.
%
Under 2015 har beslut tagits om att målet avseende överskottsgrad ska överstiga 75 procent inom fem år.
Under 2015 ändrades metodiken för undersökningen vilket innebär att jämförelsetalen inte är helt relevanta.
Under 2015 har beslut tagits om att höja målet för Gröna hyresavtal till att utgöra minst 75 procent av total nytecknad yta.
Under året förnyade Evry sitt hyresavtal med Fabege i Solna Business Park och tecknade ett 12-årigt avtal avseende cirka 12 000 kvm. Det innebär att verksamheten blir kvar på samma adress som tidigare, men att lokalerna byggs om för att matcha nya behov och krav på ett mer fl exibelt arbetssätt.
Inför beslutet genomförde Evry en omfattande extern sökprocess med hela Stockholm som potentiell etableringsort. Efter väl avvägda analyser och kartläggning av medarbetarnas hemadresser föll beslutet på Solna Business Park. Det var framförallt de kreativa och fl exibla lösningarna som presenterades för det nya kontoret och det goda kommunikationsläget som ledde fram till beslutet att stanna kvar.
Detta har bland annat åstadkommits genom systematisk energioptimering, konvertering från olja till fjärrvärme samt konvertering från egna kylmaskiner till förnybar el, klimatneutral fjärrvärme och förändrat fastighetsbestånd har också bidragit till utvecklingen.
Fabeges värmeanvändning 2015 var i genomsnitt 54 kWh/kvm Atemp graddagskorrigerat1) vilket är drygt 54 procent under det genomsnitt som Energimyndigheten redovisar för Stockholms läns klimatzon. Fjärrvärmeanvändningen med undantag av Fabeges sex värmepumpar låg i genomsnitt på 58 kWh/kvm Atemp graddagskorrigerat. Med fokus på energioptimering är ambitionen att vara branschledande inom energieffektivisering.
Under 2015 har energieffektiviseringsarbetet utvecklas vidare, bland annat genom att energieffektiviseringsmålen brutits ner på fastighetsnivå. Under året initierades ett 20-tal större energieffektiviseringsprojekt som förväntas bidra till ytterligare minskad energi användning.
Under 2016 kommer ett tiotal nya energieffektiviseringsprojekt påbörjas.
Gröna hyresavtal är en bra plattform för hyresvärden och hyresgästen att tillsammans minska miljöpåverkan från lokaler. Avtalet innebär att båda parter enas om en gemensam miljöagenda för lokalen genom effektiv resursanvändning och hållbar fastighetsförvaltning. Avtalen omfattar bland annat åtgärder för att minska miljöpåverkan inom energi, inomhusmiljö, materialval och källsortering.
Syftet med Gröna hyresavtal är att sätta fokus på och samverka kring miljöfrågorna för att minska både klimatpåverkan och kostnader. Medan Fabege ser till att byggnaderna är energieffektiva arbetar kunderna för att minska sin egen energianvändning. Överenskommelsen understödjer en miljöcertifi ering av fastigheten och betyder därmed att Fabeges miljöinvestering är direkt värdeskapande för bolaget. En miljöcertifi ering bedöms attrahera stora stabila hyresgäster och påverka värderingen av fastigheten och attraktionskraften för investerare.
Ett av Fabeges hållbarhetsmål är att öka andelen Gröna hyresavtal, vilket stämmer bra överens med kundernas ökade efterfrågan. Under 2015 utgjorde andelen Gröna hyresavtal 74 procent av total nytecknad yta.
All elkraft som levereras till Fabeges fastigheter är certifi erad vindproducerad el från Vattenfalls nordiska anläggningar. Till fastigheterna i Solna och Sundbyberg levererar Norrenergi fjärrvärme och fjärrkyla märkt "Bra Miljöval", och i Stockholm köper Fabege klimatneutral fjärrvärme från Fortum.
Allt vatten som används i Fabeges fastigheter levereras av kommunala vattenverk. Beräkningsgrund för total vattenanvändning per källa utgörs av avläsning av verklig förbrukning per fastighet som sedan aggregeras till bolagsnivå i ett mediauppföljningssystem.
1) Graddagar ger ett mått på hur temperaturen för en dag, månad eller år avvikit mot normal temperatur för en specifi k ort. Med graddagskorrigering erhålls en energistatistik som tar hänsyn till och korrigerar för varmare och kallare perioder för orten, vilket möjliggör jämförelse från år till år.
Fabeges systematiska arbete med driftoptimering har över tid reducerat värmeanvändningen drastiskt. Fabeges värme användning 2015 var i genomsnitt 58 kWh/kvm LOA (60) och 54 kWh/kvm Atemp (55) graddags korrigerat. SCB-värde för 2015 ännu ej tillgängligt.
Fabeges koldioxidutsläpp har minskat med över 95 % sedan 2002. Under 2015 kom 97 % av den energi som behövdes till fastig heterna från förnybara källor.
Sedan fl era år tillbaka arbetar Fabege med avfallsentreprenörer som har direktkontakt med hyresgästerna för mer kundanpassad service. Genom att arbeta med ett fåtal entreprenörer har antalet transporter reducerats. Miljöarbetet har resulterat i minskade avfallsvolymer, minskade koldioxidutsläpp och lägre kostnader.
Vid ny- och ombyggnation undersöks möjliga ytor för källsortering för att optimera hanteringen i förhållande till exempelvis materialfl öden och transporter. Ambitionen är att återanvända och återvinna så långt det går.
Under 2016 intensifi eras arbetet med att få än mer nöjda kunder genom bland annat en ökad proaktivitet i alla former av kundkontakter och ett ökat fokus på genomförandet av åtgärder och planer. Det övergripande målet är att öka överskottsgraden till 75 procent inom fem år. Lojala kunder med hög återköpsgrad är ett av de viktigaste verktygen för att nå detta mål, och den nyutvecklade NKI-undersökningen är ett instrument för att följa upp satsningarna.
Fabeges ambitioner inom miljöområdet är fortsatt höga, och bolaget arbetar mot en certifi ering av det befi ntliga beståndet enligt BREEAM In-Use, med ett mål om 50 procent före årets slut.
| 2015 | 2014 | |
|---|---|---|
| Miljöcertifi ering, totalt antal1) | 18 | 15 |
| Gröna hyresavtal, nytecknad yta, % | 74 | 86 |
| Energiprestanda värme, kWh/kvm LOA 2) 3) | 58 | 60 |
| Energiprestanda kyla, kWh/kvm LOA 4) | 17 | 22 |
| Energiprestanda el (köpt), kWh/kvm LOA | 45 | 45 |
| Energiprestanda el kWh/kvm (exkl HG-el) 5) | ca 31 | ca 27 |
| Energiprestanda totalenergi kWh/kvm LOA | 1066) | 109 |
| Vattenanvändning, tusen kubikmeter | 504 | 487 |
| Vattenanvändning, liter/kvm | 491 | 474 |
| Koldioxidutsläpp (CO2-ekvivalenter), ton | 1 600 | 3 500 |
| Återvunnet avfall, ton | 1 644 | 245 |
| Avfall till deponi, ton | 8,5 | 4 |
| Avfall till förbränning, ton | 1 730 | 1 099 |
1) Avser såväl avslutade projekt som pågående certifi eringar
2) Graddagskorrigerad
3) Energianvändning, värme,59,5 GWh totalt
4) Energianvändning, kyla, 17,7 GWh totalt
5) Energianvändning, el, ca 31,5 GWh totalt
6) Energianvändning 108,7 GWh totalt
PEAB
Bilia
De 15 värdemässigt största hyresgästerna svarade per den 31 december 2015 för ett sammanlagt kontraktsvärde om 634 Mkr, vilket motsvarade 28 procent av det totala kontrakterade hyresvärdet.
Hållbarhetsarbetet bedöms allt viktigare vid val av hyresvärd enligt Fabeges årliga kundundersökningar.
På frågan "Påverkar Fabeges hållbarhetsarbete ditt val av hyresvärd" svarade 52 % ja, jämfört med 47 % 2014.
Fabege har hög kompetens och lång erfarenhet av utveckling och förädling av fastigheter. En målsättning är att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifi ka behov.
Efterfrågan på hållbara och miljöcertifi erade fastigheter ökar. Fabege har specialistkompetens inom miljöfrågor och energieffektivisering och arbetar ständigt med att utveckla fastigheterna ur ett hållbarhetsperspektiv. Detta arbete omfattar också utveckling av stadsdelar och närområden, där Fabege exempelvis medverkar till förbättrade möjligheter till resande med kollektivtrafi k, cykelvägar samt trygga och trivsamma gatumiljöer med ett lockande serviceutbud och gröna oaser.
Fabeges förädlingsverksamhet omfattar all typ av nybyggnation och ombyggnation. Verksamheten delas in i två enheter, en som arbetar med stora förädlingsprojekt, och en som arbetar med mindre projekt och löpande underhåll. Varje år genomförs hundratals projekt av varierande omfattning.
Innan en ny hyresgäst fl yttar in i en befi ntlig fastighet sker ofta en anpassning av lokalerna efter kundens önskemål. Kunder söker lokaler som stärker deras profi lering och varumärke, gärna lokaler där det fi nns stor möjlighet att påverka både planlösning och inredning.
Ofta sker också anpassningar i samband med omförhandlingar av hyresavtal. Hyresgästanpassningar är av stor betydelse för
kundnöjdheten eftersom lokaler genom en begränsad investering ofta anpassas efter kundens förändrade behov.
Vid större projekt är Fabege byggherre och upphandlar byggentreprenörer för genomförandet. Fabeges medarbetare har gedigen kunskap inom byggnation och projektutveckling och arbetar nära såväl kunder som entreprenörer i dessa projekt.
En grund för projekten är bolagets portfölj med byggrätter, som omfattar drygt 350 000 kvm helägda kontorsbyggrätter. Fabege analyserar möjligheterna med existerande byggrätter och realiserar idéerna till färdiga lokaler. Alla projekt karaktäriseras av en effektiv kostnadsstyrning. Intern kunskapsöverföring är viktig, och lärdomar av genomförda projekt tillvaratas. Hållbarhetsperspektivet är viktigt i alla projekt.
Fabege lyckas väl med att uppnå energieffektivitet i kommersiella lokaler, mycket tack vare det interna samarbetet. All nyproduktion certifi eras enligt BREEAM-SE, och fl era fastigheter är även klassifi cerade enligt Miljöbyggnad eller Green Building.
På senare år har miljöcertifi ering av fastigheter fått allt större betydelse, och är i dagsläget ett krav från många av Fabeges kunder. Förutom att certifi ering bidrar till att säkerställa lägre driftskostnader i form av exempelvis minskad energianvändning, är det också en tredjepartscertifi ering av den totala miljöprestandan, vilket också stödjer kundernas hållbarhetsarbete.
Projektinvesteringar ska ge en avkastning på investerat kapital om minst 20 procent genom värdetillväxt.
Fabege har en målsättning att investera minst 1,5–2 Mdkr per år i den egna projektportföljen.
| Fastighetsbeteckning1) | Ort | Yta, Kvm | Typ av certifi ering | Status |
|---|---|---|---|---|
| Farao 8 | Solna | 5 476 | GreenBuilding | Certifi erad |
| Fräsaren 10 | Solna | 11 602 | GreenBuilding | Certifi erad |
| Fräsaren 10 | Solna | 11 602 | Breeam in use | Registrerad 2015 |
| Fräsaren 11 | Solna | 39 266 | Miljöbyggnad SILVER | Registrerad 2013 |
| Fräsaren 11 | Solna | 39 266 | Breeam in use | Registrerad 2015 |
| Fräsaren 12 | Solna | 36 522 | Breeam in use | Registrerad 2015 |
| Järvakrogen 3 | Solna | 7 460 | BREEAM VeryGood | Registrerad 2014 |
| Nationalarenan 8 | Solna | 42 000 | BREEAM Excellent | Registrerad 2013 |
| Nöten 4 | Solna | 60 995 | Miljöbyggnad SILVER | Certifi erad |
| Pyramiden 4 | Solna | 72 200 | BREEAM Excellent | Registrerad 2015 |
| Svetsaren 1 | Solna | 15 981 | Miljöbyggnad SILVER | Certifi erad |
| Uarda 1 | Solna | 24 202 | Miljöbyggnad SILVER | Certifi erad |
| Uarda 5 | Solna | 44 269 | Miljöbyggnad GULD/Greenbuilding | Certifi erad |
| Uarda 6 | Solna | 18 000 | Miljöbyggnad GULD | Registrerad 2014 |
| Uarda 7 | Solna | 17 641 | BREEAM VeryGood | Registrerad 2014 |
| Barnhusväderkvarnen 36 | Stockholm | 26 048 | Breeam in use | Registrerad 2015 |
| Getingen 13 | Stockholm | 16 593 | GreenBuilding | Certifi erad |
| Getingen 14 | Stockholm | 12 749 | GreenBuilding | Certifi erad |
| Hägern Mindre 7 | Stockholm | 13 422 | GreenBuilding | Certifi erad |
| Hägern Mindre 7 | Stockholm | 13 422 | Breeam in use | Registrerad 2015 |
| Kanalhuset (Båtturen 2) | Stockholm | 13 267 | Miljöbyggnad GULD | Certifi erad |
1) En byggnad som ska certifi eras ska först registreras. Vid detta tillfälle bestäms vilka regler som byggnaden kommer jämföras med vid granskning och certifi ering.
Fabeges miljöarbete är långsiktigt, målstyrt och integrerat i det dagliga arbetet. De viktigaste miljöfrågorna är:
Miljöchefen, som rapporterar till koncernledningen, ansvarar för miljöcertifi eringar samt miljö- och produktsäkerhetsfrågor. Utgångspunkten för miljöarbetet är Fabeges miljöpolicy och uppförandekod. Bolaget samlar även besiktningar och kontroller i en databas för egen kontroll. Uppföljning är viktig, och görs kvartalsvis och årligen utifrån uppställda mål.
För Fabege innebär ett långsiktigt miljöarbete såväl utveckling av hela stadsdelar som systematiskt och kontinuerligt arbete för att minska energiförbrukningen och miljöpåverkan i varje enskild fastighet.
Vid projekt och utveckling är Fabeges övergripande miljöprogram integrerat i bolagets ramprogram rörande bland annat miljöcertifi ering, materialval, återanvändning av material, energieffektivisering och byggmetod. Målet är att omsätta Fabeges miljöpolicy i miljöstyrning av byggprocessen. Byggmaterial ska granskas genom Byggvarubedömningen eller likvärdig databas. Vid ny- och
om byggnationer ställs krav på att välja byggmaterial och produkter med liten miljöpåverkan. Vid ombyggnation och renovering upprättas rivningsplaner för att återvinna avfall i så hög utsträckning som möjligt. Hantering av restprodukter utformas för alla projekt i samverkan med byggentreprenör och avfallsentreprenör.
Projekteringsverktyget BREEAM-SE bidrar till att identifi era möjligheter och egenskaper som kan höja prestandan på fastigheter genom exempelvis förbättring av tillgängligheten eller sanering av ämnen och material med negativ effekt på människa och miljö.
Under 2015 tecknades stora uthyrningskontrakt med ICA Gruppen i Arenastaden, Telenor Sverige i Råsunda, SBAB i Solna Business Park och KPMG i Arenastaden. Därmed kommer investeringstakten att öka under kommande år. Fabege har för närvarande cirka 200 000 nya kvadratmeter i produktion, varav huvuddelen är i Arenastaden.
För 2016 har Fabege en planerad investeringsvolym om cirka 2,5 Mdkr för projektverksamheten. Stort fokus kommer ligga på byggnationerna och färdigställande av fl era projekt i Arenastaden. Arbetet med stadsdelsutveckling i Hammarby Sjöstad och Solna Business Park kommer också att fortsätta och intensifi eras kommande år. Hållbarhetsperspektivet är fortsatt viktigt och Fabege ska säkerställa att alla stora projekt och nya byggnader miljöcertifi eras. Fabege kommer också att arbeta för att öka graden av återbruk vid ombyggnationer för att bidra till minskad miljöpåverkan och ökad hållbarhet.
| Uthyrnings | Uthyrnings | Bedömt hyresvärde, |
Bokfört värde, |
Beräknad investering, |
Varav upparbetat, |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Fastighetstyp | Område | Färdigställt | bar yta, kvm | grad, %1) | Mkr2) | Mkr | Mkr | Mkr |
| Hörnan (del av | |||||||||
| Lagern 2) | Kontor | Solna | Q2-2018 | 15 930 | 63 | 44 | 116 | 503 | 6 |
| Nationalarenan 8 | Kontor | Arenastaden | Q2-2016 | 42 000 | 100 | 109 | 1 684 | 1 311 | 1 228 |
| Pyramiden 4 | Kontor | Arenastaden | Q2-2018 | 72 200 | 100 | 182 | 1 139 | 2 350 | 852 |
| Signalen 3 | Kontor | Arenastaden | Q3-2018 | 30 500 | 75 | 87 | 235 | 1 080 | 9 |
| Uarda 6 | Kontor | Arenastaden | Q4-2017 | 18 000 | 70 | 50 | 432 | 511 | 284 |
| Uarda 7 | Kontor | Arenastaden | Q1-2016 | 17 641 | 89 | 52 | 777 | 570 | 525 |
| Summa | 196 271 | 88 | 524 | 4 383 | 6 325 | 2 904 | |||
| Övriga mark och projektfastigheter | 269 | ||||||||
| Övriga förädlingsfastigheter | 3 001 | ||||||||
| Totalt Projekt, Mark och Förädlingsfastigheter | 7 653 |
1) Operativ uhyrningsgrad per 31 december 2015.
2) Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 524 Mkr (fullt uthyrd) från 0 Mkr i löpande årshyra per 31 december 2015.
Intresset för miljöcertifi eringar av fastigheter har vuxit under de senaste åren. Branschorganisationen Sweden Green Building Council (SGBC) med ett stort antal svenska medlemsföretag samordnar certifi eringssystemen i Sverige.
Sedan ett antal år tillbaka har certifi ering enligt principerna för Miljöbyggnad varit en miniminivå för Fabeges nybyggnation och större ombyggnationer. Sedan 2013 uppförs nybyggnationer av kontorsfastigheter enligt det internationella miljöcertifi erings systemet BREEAM-SE. Idag är 478 tkvm av Fabeges fastigheter certifi erade eller inne i en certifi eringsprocess.
Intresset i branschen ökar för ett bredare spektrum av hållbarhetsfrågor. Exempelvis materialvalssystem håller nu på att utvecklas till att omfatta även sociala frågor och inte enbart miljöfrågor som tidigare. Det fi nns också initiativ kring att certifi era hela stadsdelar ur ett hållbarhetsperspektiv.
BRE Environmental Assessment Method (BREEAM) är ett miljö certifi eringssystem från Storbritannien. Systemet omfattar projekt ledning, byggnadens energianvändning, inomhusklimat, vatten hushållning, avfallshantering samt markanvändning och påverkan på närmiljön.
BREEAM har en kommitté i Sverige med huvuduppgift att stödja Sweden Green Building Councils arbete med att göra BREEAM-SE till ett lönsamt och efterfrågat miljöcertifi eringssystem som skapar värden för olika aktörer på den svenska fastighetsmarknaden. I uppdraget ingår även att granska och följa upp certifi eringssystemet samt att ge råd till den operativa delen av organisationen i såväl strategiska som operativa frågor.
Under 2014 blev Fabege utvald att delta i BREEAM kommittén Sverige tack vare sitt engagemang kring miljö certifi ering av fastigheter.
Miljöbyggnad är ett certifi eringssystem som baseras på svenska bygg- och myndighetsregler samt svensk byggpraxis. Med Miljöbyggnad erhålls ett kvitto på viktiga kvaliteter hos en byggnad vad gäller energi, inomhusmiljö och material.
Greenbuilding är ett EU-initiativ för minskad energianvändning. Kravet för certifi ering är att byggnaden använder 25 procent mindre energi än tidigare eller jämfört med nybyggnadskraven i BBR (Boverkets byggregler).
Citylab Action är ett forum för delad kunskap inom hållbar stadsutveckling, organiserat av Sweden Green Building Council (SGBC). Medverkan i Citylab Action grundar sig på att stadsutvecklingsprojekt medverkar i ett program som ger stöd för att nå mål för en hållbar utveckling. Åtaganden och effektmål (med tillhörande principer) är på förhand givna, bestämda av SGBC, medan projektmål och åtgärder är specifi ka för de enskilda projekten. För de som vill certifi era sitt hållbarhetsarbete ska även ett antal certifi eringskrav uppfyllas.
Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärsmodell och ska över tid lämna ett väsentligt bidrag till resultatet. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt, både genom köp och försäljningar.
I linje med strategin om samlade bestånd avyttrar Fabege fastigheter som ligger utanför bolagets prioriterade områden eller där en alternativavkastning är mer attraktiv. Fokus ligger på att stärka bolaget genom att skapa förutsättningar för investeringar som ger högre avkastning. Målsättningen är att ha en sund balans mellan investeringar och försäljningar och en belåningsgrad om max 55 procent.
Grundläggande för verksamheten är analyser av tillväxtmöjligheterna för intäkter från olika fastigheter. Tillväxtpotentialen avgörs bland annat av läge, skick, hyresnivåer och vakansgrad. Analysen leder till förvärv av fastigheter där tillväxtmöjligheterna bedöms som goda, och avyttring av fastigheter med begränsad potential för bättre driftnetto och värdeökning.
Fabeges långa erfarenhet och djupa kunskap om fastighets- och stadsdelsutveckling samt kännedom om marknadens övriga aktörer ger goda förutsättningar för välgrundade bedömningar av tillväxtpotentialen i såväl enskilda fastigheter som hela stadsdelar.
En nära relation med marknadens aktörer ger också förutsättningar för en djup kunskap om marknaden och skapar möjligheter till affärer. Ett balanserat kassafl öde är viktigt och analyser av hela beståndet görs kontinuerligt. De förvärv som görs ska ha tillväxt potential, men också gärna ett existerande kassafl öde.
Vid avyttringar är det viktigt för Fabege att upprätta och bevara goda relationer med köparen och den personal som kommer att arbeta med fastigheten. Detta så att affären blir bra även för de hyresgäster som följer med i transaktionen.
Transaktionsmarknaden har varit fortsatt stark under 2015, till stor del som en följd av den låga räntan. Utbudet är begränsat och det fi nns ett stort intresse från köpare, såväl svenska som utländska. Under året har Fabege avyttrat två fastigheter med för bolaget begränsad framtida potential. Tre fastigheter har förvärvats, samtliga med potential till värdeskapande i framtiden.
Utsikterna på marknaden ser fortsatt goda ut, med låga räntor och svagt stigande priser i Stockholm. Fabege fortsätter arbetet med långsiktigt hållbar stadsdelsutveckling, för att öka affärspotential och kundnöjdhet. Fabege utvecklar ständigt fastighetsbeståndet genom förvärv och avyttringar i linje med bolagets strategi.
Fabege har en målsättning om att öka effektiviteten i portföljen genom omsättning. Två fastigheter avyttrades 2015 för en sammanlagd köpeskilling om 26 Mkr.
Fabege förvärvade under året ytterligare två fastigheter i nära anslutning till Arenastaden, vilket utökar bolagets byggrätts portfölj. Projektfastigheterna Stora Frösunda 2 och Hagalund 2:2 är belägna invid Frösundaleden i Solna, Haga Norra. Fastigheterna har en tomtareal om cirka 51 000 kvm och omfattar enligt den nya detaljplanen cirka 225 000 kvm byggrätt för boende och kommersiell användning.
Av den totala byggrättsvolymen utgör cirka 90 000 kvm bostäder, vilka kan komma att avyttras. Resterande del avser kommersiella byggrätter som väl kompletterar Fabeges befi ntliga portfölj.
| Fastighetsnamn | Område | Kategori | Uthyr ningsbar yta, kvm |
|---|---|---|---|
| Hammarby-Smedby 1:464 | Upplands-Väsby | Mark | 0 |
| Hammarby-Smedby 1:473 | Upplands-Väsby | Mark | 0 |
| Totalt fastighets försäljningar | 0 |
| Fastighetsnamn | Område | Kategori | Uthyr ningsbar yta, kvm |
|---|---|---|---|
| Stora Frösunda 2 | Solna | Industri/kontor 40 723 | |
| Hagalund 2:2 | Solna | Mark | — |
| Lagern 2 | Solna | Kontor | 12 617 |
| Totalt fastighetsköp | 53 340 |
Värdet på Fabeges fastighetsbestånd fortsatte att stiga under året, främst på grund av sjunkande avkastningskrav, men också tack vare fortsatt stigande hyresnivåer och låga vakanser.
Samtliga fastigheter i Fabeges bestånd värderas minst en gång per år av oberoende värderare. Värderingen har sedan 2000 genomförts i enlighet med Svenskt Fastighetsindex riktlinjer, vilka är under omarbetande av Rics. Under 2015 värderades fastigheterna av Newsec Analys AB eller Cushman & Wakefi eld. Värderingarna sker kvartalsvis under året, enligt ett rullande schema. Varje kvartal görs även interna värderingar av delar av beståndet, samt en intern översiktlig bedömning av hela beståndet. Den interna värderingen görs enligt samma metodik som den externa värderingen.
De fastigheter som värderas delas in i följande kategorier:
För förvaltningsfastigheter och projektfastigheter används i normalfallet en kassafl ödesmodell där driftsöverskotten minus återstående investeringar nuvärdeberäknas under en längre kalkylperiod. Den genomsnittliga kalkylräntan uppgick till 7,0 procent (7,4) och baserades på riskfri realränta plus kompensation för infl ationsförväntningar och objektsspecifi k fastighetsrelaterad risk. Viktat
Orealiserade värdeförändringar uppgick under året till 3 252 Mkr (1 339). Värdeförändringen motsvarar en värdeuppgång med cirka 10 procent. Värdeförändringen berodde på sjunkande direktavkastningskrav, stigande hyresnivåer och minskade vakanser i förvaltningsbeståndet, samt på förädlingsvinster i projektverksamheten. Fastigheternas redovisade värde per 31 december 2015 uppgick till 40,3 Mdkr (32,6).
direktavkastningskrav vid kalkylperiodens slut uppgick till 4,9 procent (5,4). Även restvärdet vid kalkylperiodens slut nuvärdeberäknas. För samtliga lokaler görs en individuell marknadsmässig bedömning av hyresnivåerna. För uthyrda lokaler används en bedömd marknadshyra i kassafl ödeskalkylerna efter hyreskontraktets utgång.
Bedömningen av marknadshyror, framtida driftkostnader, investeringar med mera görs av externa värderare med stöd av information från Fabege. Drift- och underhållskostnader baseras på historiska utfall samt på budgetsiffror och statistik över likartade fastigheter. Kassafl ödesanalyser med längre kalkylperiod än fem år tillämpas om det bedöms motiverat vid långa hyreskontrakt.
För övriga projektfastigheter uppskattas värdet baserat på planförutsättningar och noterade prisnivåer vid försäljningar av obebyggd mark och byggrätter.
Varje fastighet värderas separat utan hänsyn till portföljeffekter. En extern fastighetsvärdering baseras på följande värderingsunderlag:
Kvalitetssäkrad information från Fabege om skick, hyreskontrakt, löpande drift- och underhållskostnader, tomträttsavtal, vakanser, planerade investeringar samt en analys av befi ntliga hyresgäster. &&&
Aktuella bedömningar av läge, hyresutveckling, vakansgrader och direktavkastningskrav för relevanta marknader samt normaliserad drift- och underhålls kostnad.
Uppgifter från offentliga källor om fastigheternas markareal, samt detaljplaner för obebyggd mark och exploateringsfastigheter.
Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande. Samtliga fastigheter har besiktigats under de senaste tre åren. Syftet är att bedöma fastigheternas standard och skick samt lokalernas attraktivitet. Vid större ombyggnationer eller andra större värdepåverkande händelser görs nya besiktningar vid det externa värderingstillfället.
| Marknadsvärde 2015-12-31 |
Direkt avkastning |
||
|---|---|---|---|
| Delmarknad | Mkr | % | % |
| Stockholms innerstad 17 064 | 42 | 4,64 | |
| Solna | 19 918 | 50 | 5,12 |
| Hammarby Sjöstad | 3 200 | 8 | 5,45 |
| Övriga marknader | 97 | 0 | — |
| Totalt | 40 279 | 100 | 4,94 |
| Fastighet | Kvm | |
|---|---|---|
| Uarda 5 | Arenastaden | 44 269 |
| Trängkåren 7 | Marieberg | 75 802 |
| Nöten 4 | Solna Strand | 60 995 |
| Nationalarenan 8 | Arenastaden | 42 000 |
| Apotekaren 22 | Norrmalm | 28 370 |
| Bocken 39 | Norrmalm | 20 282 |
| Stora Frösunda 2 | Arenastaden | 40 723 |
| Bocken 35 & 46 | Norrmalm | 15 362 |
| Fräsaren 11 | Solna Business Park | 39 266 |
| Luma 1 | Hammarby Sjöstad | 38 381 |
= Kassafl öde
– Avdrag för investeringar
Fabeges fastighetsbestånd är koncentrerat till fyra fokusområden med hög tillväxt; Stockholms innerstad, Arenastaden, Solna Business Park och Hammarby Sjöstad.
Stockholmsregionen är ett av fem storstadsområden i Västeuropa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer Stockholms län 2030 ha en halv miljon fl er invånare än idag. Den största tillväxten sker dessutom av människor i yrkesverksam ålder, vilket medför en större efterfrågan på kontorslokaler.
Kontorsmarknaden i Stockholm karaktäriseras av hård konkurrens. Ett stort antal fastighetsbolag, institutionella aktörer och privata fastighetsägare är inriktade på fastighetstyper och geografi ska områden som i varierande omfattning överlappar Fabeges.
Utbudet av kontorslokaler i Stockholms innerstad är begränsat, med låga vakansgrader och små möjligheter till projekt för nybyggnation. Detta medför att staden fortsätter växa geografi skt, samt att stadsgränserna fl yttas ut till närområdena.
Hög geografi sk koncentration och fokus på kontor ger Fabege en god kunskap om de delmarknader bolaget fokuserar på, och gör det möjligt att utveckla hela områden och stadsdelar. Genom närhet till kunderna kan Fabege fånga upp önskemål och bidra till att utveckla exempelvis serviceutbud och kommunikationer.
Det kunderna framförallt efterfrågar är kontor i bra kommunikations lägen, där spårbundna kommuni kationsmöjligheter ofta är ett krav. Det är också viktigt att kontoren är moderna och hållbara. I kombination med bra lägen och moderna kontor ställs också krav på platsen, där efterfrågan är störst i levande stadsdelar som kan erbjuda hög service.
SPÅRBUNDNA LÄGEN
MODERNA, HÅLLBARA KONTOR
LEVANDE STADSBILD
För 2015 uppgick tillväxten till knappt 4 procent och mot svarande tillväxt förväntas under både 2016 och 2017. Det är framförallt ökad konsumtion, både privat och offentlig, som drar upp den inhemska efterfrågan och därmed tillväxten i svensk ekonomi. Eftersom tillväxten nu har tagit fart bedömer Newsec att Riksbanken försiktigt kommer att börja höja reporäntan under andra halvan av 2016.
Vakanssituationen i Stockholm CBD är mycket lik den som existerade i slutet av 1990-talet då trycket på hyresmarknaden var mycket högt. Det är allra främst den starka och kontorsbundna tjänstesektorn i Stockholm, i kombination med bristen på ny bygg nation av kontorsytor i CBD, som bidragit till dagens låga vakans.
Newsec uppskattar den sammanlagda kontorsstocken i Storstockholm till drygt 12 miljoner kvm. Stockholm CBD anses vara den mest attraktiva kontorsdelmarknaden i Stockholm. CBD:s kontorsstock består av drygt 1,9 miljoner kvm.
God ekonomisk tillväxt för Sverige i stort, framförallt för Stockholmsregionen, lägger grunden för en fortsatt attraktiv avkastning på den svenska fastighetsmarknaden. Newsec har observerat kraftigt pressade direktavkastningskrav på välbelägna fastigheter sedan årsskiftet. Investerare och fastighetsägare letar i högre grad efter nyproduktions- och ombyggnadsprojekt som komplement till rena förvaltningsförvärv.
Källa: Newsec
| Bolag | Placerings inriktning |
Geografi sk huvudmarknad |
Ägare | Marknads värde, Mkr |
Antal fastigheter |
Uthyrningsbar area, tkvm |
Hyres intäkter, Mkr |
Uthyrnings grad, % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fabege | Kontor, handel | Stockholm | Börsnoterat | 40 279 | 83 | 1 100 | 2 043 | 93 |
| Vasakronan | Kontor, handel | Stockholm, Uppsala, Göteborg, Malmö, Lund |
1–4 AP- fonden | 103 894 | 180 | 2 509 | 6 009 | 93 |
| Diligentia1) | Kontor, handel, bostäder |
Stockholm, Göteborg, Malmö |
Skandia Liv | 35 819 | 112 | 1 089 | 2 236 | 95 |
| Hufvudstaden1) Kontor, handel | Stockholm, Göteborg |
Börsnoterat | 27 817 | 28 | 387 | 1 645 | 92 | |
| Humlegården1) | Kontor, handel | Stockholm | Länsförsäkringar | 13 247 | 45 | 413 | 854 | 95 |
1) Uppgifterna avser 2014.
SVENSKA BÖRSNOTERADE FASTIGHETSBOLAG 2015
Genom de senaste årens arbete med renodling och koncentration av fastighetsportföljen är Fabege nu en av de mest specialiserade aktörerna på den svenska fastighetsmarknaden.
Stockholms innerstad är den största kontorsmarknaden i Norden. Staden har utmärkta kommunikationer samt en hög servicenivå.
För många företag är ett centralt läge den viktigaste faktorn när de väljer var de lokaliserar sitt kontor. Det avspeglas i en mycket stark efterfrågan på kontor i Stockholms innerstad och vakansgraden är därmed mycket låg. Den goda konjunkturen och höga efterfrågan bidrar också till en fortsatt uppgång av hyresnivåerna.
Fabeges bestånd ligger till stor del i kvarteren kring Kungsgatan och Drottninggatan. Vid Stureplan äger Fabege den anrika fastigheten Sparven, som under året fått ny fi n fasad. Där huserar bland andra hotell Kung Carl och Starbucks. I Hagastaden/Norrtull äger Fabege fl era fastigheter, varav Wenner-Gren Center är den mest kända. På Kungsholmen innehar Fabege bland annat Tidningshuset, där DN-skrapan ingår, i Marieberg.
Under 2015 har Fabege fortsatt arbetet med att förädla Tidningshuset, för att ytterligare öka attraktiviteten och servicenivån i fastigheten. Bland annat har entréerna gjorts ljusare och mer tillgängliga. I Tidningshuset fi nns nu en så kallad co-working lounge, och en konferensanläggning som drivs av Summit med mötesplatser från mindre rum för sex personer till en hel bokningsbar biograf. Pontus Frithiof har öppnat ett restaurang- och eventkoncept, Atelier 23, på plan 23 liksom lunchrestaurang, deli och bageri i entréplan.
Under året har Fabege färdigställt ett geolagerprojekt under Tidningshuset med syfte att spara energi, minska miljö påverkan och få lägre kostnader. Genom att borra över 80 hål fl era hundra meter ner i marken under fastighetens garage kan värme som alstras på sommaren sparas och hämtas upp på vintern och tvärtom. Genom denna relativt nya teknik får fastigheten en mycket energi effektiv prestanda och sparar 3,5 MWh per år motsvarande 300 villors uppvärmning.
Fabege är en av de större fastighetsägarna av kommersiella fastigheter i Stockholms innerstad med 29 fastigheter om totalt 403 000 kvm. Beståndet kännetecknas av moderna kontor och butiker i bästa läge. Idag är 70 procent av lokalerna kontor, vilket motsvarar en marknadsandel om 5 procent.
Året präglades av fortsatt stark efterfrågan och låg vakansgrad. Hyresvärdet på beståndet uppgår till 1 048 Mkr, vilket motsvarar cirka 46 procent av koncernens totala hyresvärde.
| Total kontorsyta | 6,2 miljoner kvm |
|---|---|
| Genomsnittlig hyra2) | |
| Stockholm city (CBD1)) | 3 700–5 600 kr |
| Innerstaden, exkl. CBD | 2 400–3 800 kr |
| Vakansgrad | |
| Stockholm city (CBD) | 4,0 % |
| Innerstaden, exkl. CBD | 5,5 % |
| Direktavkastningskrav | |
| Stockholm city (CBD) | 3,75–4,5 % |
| Innerstaden, exkl. CBD | 4,25–5,0 % |
Källa tabell: Newsec
1) Central Business District, innerstadens centrala affärsdistrikt 2) Marknadshyran speglar en hyra rensad från initiala hyresrabatter och investeringsbidrag samt är angiven exklusive tillägg för värme och kyla.
I Hammarby Sjöstad möter råa industrilokaler modern arkitektur. Här vittnar byggnader som Trikåfabriken och Luma om en stark entreprenörs anda som sträcker sig ända tillbaka till 1930-talet. Närheten till innerstaden gör stadsdelen till ett mycket attraktivt område för både boende och företag.
Med fyra kilometer till Sergels Torg och såväl tvärbana som bussar har Hammarby Sjöstad ett bra kommunikationsläge. Stockholms stad planerar även för en vidareutbyggnad av tunnelbanan.
Hammarby Sjöstad är ett område där utvecklingen går snabbt framåt. Flera aktörer utvecklar för närvarande såväl bostäder som nya kontorsfastigheter i området. Området fortsätter locka kreativa företag och under året har avtal tecknats med bland andra Toca Boca, en utvecklare av datorspel för barn.
Fabege äger cirka 65 procent av kontorsmarknaden i Hammarby Sjöstad, och arbetar i nära samarbete med andra aktörer för att fortsätta förädla området, och utveckla såväl miljö som service.
En av Fabeges fastigheter i Hammarby Sjöstad är den före detta lampfabriken Luma, som genomgått en omfattande renovering och förädling från industri till modern kontorsfastighet med det unika industriarvet väl bevarat. Luma är idag i det närmaste fullt uthyrd, och lockar både små och stora företag som söker en kreativ och inspirerande miljö vid kanten av Hammarby sjö. Det breda serviceutbudet med bland annat restauranger, konferensanläggning och gym samt övrig närservice i området gör dessutom vardagen lite enklare för hyresgästerna.
De kommande åren kommer Fabege att fortsätta utvecklingen och förädlingen i området, framförallt i anslutning till Virkesvägen, där bolaget äger så gott som samtliga kontorsfastigheter. Planerna innefattar såväl exploatering av byggrätter som förädling av befi ntliga fastigheter, liksom anpassning av lokalerna i gatuplan till den nya stadsgatan som växer fram med butiker och serviceutbud. Utvecklingen är ett viktigt bidrag till att fortsätta etablera Hammarby Sjöstad som Stockholms mest attraktiva kontorsstadsdel för idéburna företag.
Hammarby Sjöstad har varit ett av de största utvecklingsområdena i Storstockholm under de senaste två decennierna, och är fortfarande i hög grad under utveckling. Nya, moderna kontorsytor tillkommer löpande, vilket har drivit på hyresutvecklingen.
Fabege äger 11 kommersiella fastigheter om totalt 118 000 kvm och är därmed den största fastighetsägaren inom kommersiella lokaler i området. Hyresvärdet uppgår till 229 Mkr vilket motsvarar cirka 10 procent av bolagets totala hyresvärde. 69 procent av Fabeges lokaler utgörs av kontor, vilket motsvarar 65 procent av kontorsmarknaden.
| Total kontorsyta | 125 tusen kvm |
|---|---|
| Genomsnittlig hyra1) | 1 700–2 900 kr |
| Vakansgrad | 7,5 % |
| Direktavkastningskrav | 5,0–6,0 % |
Källa tabell: Newsec
1) Marknadshyran speglar en hyra rensad från initiala hyresrabatter och investeringsbidrag samt är angiven exklusive tillägg för värme och kyla.
Fabege satsar strategiskt i Solna och är den största kommersiella fastighetsägaren med 30 procent av marknaden, och hyresintäkterna närmar sig hälften av Fabeges totala intäkter. Fabege är också en aktiv aktör i stadsdelsutvecklingen.
Solna Business Park är ett expansivt område mitt i Solna, med mycket bra kommunikationer och närhet till Stockholms innerstad. Här fi nns ett stort serviceutbud riktat till både företag och medarbetare och många stora företag som bland andra Unilever, Coop och Evry har valt att etablera sina huvudkontor här. Fabege är den största fastighetsägaren i området och har därmed goda möjligheter att påverka utvecklingen i stadsdelen.
Närmiljön och det offentliga rummet har varit i fokus under året. Bland annat har åtgärder vidtagits för att göra området grönare och skapa ytor för att vistas ute. Målet är att företagens medarbetare ska uppleva Solna Business Park som en modern, trygg och grön stadsdel där det är lätt att få sin vardag att fungera.
Under året har Fabege tecknat avtal med bland annat SBAB, ICA IT och Candy King. SBAB valde Solna Business Park bland annat utifrån lokalens utformning, det goda kommunikationsläget och områdets hållbarhetsfokus. Infl yttningarna har skett i slutet av året och gett ett tillskott på drygt 600 medarbetare i området.
Under 2016 deltar Solna Business Park i det svenska initiativet Citylab Action. Initiativet drivs av Sweden GreenBuilding Council och olika nationella utvecklingsprojekt medverkar i arbetet som syftar till att ge processstöd för hållbar stadsutveckling.
I december förvärvades den tidigare delägda fastigheten Lagern 2 som omfattar de kommersiella byggnaderna och byggrätterna på gamla Råsunda fotbollsstadion. Omvandlingen går nu in i en ny fas sedan Fabege tecknat avtal med Telenor Sverige och startar produktionen av ett nytt kontorshus med beräknad infl yttning andra halvåret 2018.
Fabege är den största ägaren av kommersiella fastigheter i Solna. Totalt äger Fabege 38 fastigheter om 570 000 kvm i området, där 75 procent av lokalerna är kontor. Det motsvarar en marknadsandel om cirka 30 procent av kontorsmarknaden.
Hyresvärdet uppgår till cirka 1 022 Mkr vilket motsvarar 44 procent av bolagets totala hyresvärde. I takt med att Arenastaden byggs upp ökar intresset och hyresnivåerna. I Arenastaden är nära 180 000 kvm under produktion.
| Total kontorsyta | 1,4 miljoner kvm |
|---|---|
| Genomsnittlig hyra1) | |
| Solna Business Park | 1 900–2 450 kr |
| Arenastaden | 1 900–2 750 kr |
| Vakansgrad | |
| Solna Business Park | 10,0 % |
| Arenastaden | 6,0 % |
| Direktavkastningskrav | |
| Solna Business Park | 5,0–5,75 % |
| Arenastaden | 4,75–5,75 % |
Källa tabell: Newsec
1) Marknadshyran speglar en hyra rensad från initiala hyresrabatter och investeringsbidrag samt är angiven exklusive tillägg för värme och kyla.
I Arenastaden växer en av Skandinaviens mest spännande nya stadsdelar fram. Fabege äger så gott som alla kontor i Arenastaden och bedriver kontors utvecklingen i området.
2015 var året när Arenastadens gestalt började bli tydlig och fl era olika delar föll på plats. En viktig del är Unibail-Rodamcos Mall of Scandinavias öppnande med ett stort utbud av såväl restauranger som handel och service. Det ökade antal boende som fl yttat in har även bidragit till att skapa en levande stadsdel. Vidare har nya gångstråk och infarter till området färdigställts under året. Arenastaden har mycket goda kommunikationer till såväl Stockholms innerstad som till Arlanda och Bromma fl ygplats. I området byggs toppmoderna kontor och bostäder. Här fi nns även Friends Arena och Quality Hotel Friends.
Fabege fortsätter att expandera i området och förvärvade under året fastigheterna Stora Frösunda 2 och Hagalund 2:2, vilket skapar nya byggrätter och möjlighet till fortsatt stadsdelsutveckling i nära anslutning till Arenastaden.
Det råder fortsatt god efterfrågan på kontorslokaler i området. Under året tecknade KPMG och ICA Gruppen avtal med Fabege om fl ytt till Arenastaden. Avtalen är Gröna hyresavtal och byggnaderna kommer att miljöcertifi eras enligt BREEAM-SE.
Under året färdigställdes en ny parkhörna med sittplatser, växter och blommor i Arenastaden. Formatet kallas "pocket park" och syftar till att få in grönska och möjlighet till en stunds avkoppling i stadsdelen. Mini-parken är också en plats för spontana möten och ett alternativ till mötesrummen inne på kontoren.
På uppdrag av Fabege och Solna stad fi ck elever i årskurs 7 på Ulriksdalsskolan i uppgift att skapa ett konstverk på temat hållbarhet på ett av byggplanken som fi nns i området. Utifrån bestämda ledord som exempelvis en levande stadsdel, hållbar utveckling och framtidens mötesplats har eleverna skapat en 35 meter lång tavla på planket som pryder Evenemangsgatan.
Sweden International Horse Show lockar 84 854 hästtokiga.
Alla vägar och broar till Arena staden är klara.
• Pendeltåget går på egna spår under Stockholm, restid 6 minuter från T-Centralen, 4 minuter från Odenplan. • Första SEB-medarbetarna på plats och Siemens fl yttar in. • Final i UEFA Europa League.
• SEB:s infl yttning klar. • ICA fl yttar in i sitt
Fabeges hållbarhetsarbete bedrivs på ett långsiktigt uthålligt och värdeskapande sätt för kunderna, medarbetarna, ägarna och omgivningen utan att äventyra resurser som minskar framtida generationers möjlighet att tillgodose sina drömmar och behov.
De byggnader och platser som skapas idag kommer att fi nnas kvar och påverka människor i generationer. Det innebär att
Fabeges ansvar för resurshushållning, minimerad miljöpåverkan och sociala frågor är långtgående och kräver ständig eftertanke och varsamhet.
Fabege tar en aktiv roll i utvecklingen av de områden där bolagets fastighetsbestånd fi nns. Stadsdelarna ska vara levande och uppfattas som attraktiva och trygga för människorna som vistas i dem. Det uppnås genom att integrera boende, arbete, fritidsaktiviteter, närservice och goda kommunikationer. Hållbarhetsarbetet får störst effekt då helheten utvecklas istället för enskilda delar.
Social hållbarhet både för de egna anställda och för alla de personer som dagligen vistas i Fabeges lokaler och stadsdelar. Fabeges ambition är att skapa med högt ställda krav på komfort, socialt utbyte och hälsa.
Fabege ska vara en långsiktig partner och skapa kontor som stärker kundens varumärke samt bidrar till minskad klimatpåverkan. Organisationen vill bidra till kundens hållbarhetsarbete genom samverkan och Gröna hyresavtal samt hjälpa kunden att anpassa lokalbehov allt utifrån kundens verksamhetsutveckling.
Tack vare Fabeges koncentrerade fastighets bestånd finns goda möjligheter att påverka utvecklingen av hela stadsdelar. Det gäller allt från att bidra till finansiering av tunnelbaneutveckling till att skapa ett blomstrande serviceutbud. Genom långsiktig planering och goda relationer med omvärlden är Fabege med och utvecklar staden.
Fabeges viktigaste intressenter är kunder, medarbetare, kreditgivare, ägare och analytiker, leverantörer samt övriga samhället där bolaget är verksamt. Kontinuerliga dialoger förs med samtliga intressentgrupper, och under 2015 har en fördjupad dialog
genomförts med kunder, kreditgivare och medarbetare. Denna gjordes i form av en enkät, med syfte att samla in information till bedömningen av Fabeges väsentliga hållbarhetsaspekter.
• Samarbeten kring hållbar stadsdelsutveckling såsom Citylab Action
| DIALOGFORM | HÅLLBARHETSFRÅGOR | RESULTAT | |
|---|---|---|---|
| KUNDER | • Löpande dialog/kundservice • Kundnöjdhetsundersökningar • Nyhetsbrev • Samverkan Gröna hyresavtal |
• Hyresgästernas hälsa och säkerhet • Miljörisker och marksanering • God affärsetik • Energieffektivisering |
• Fler cykelparkeringar, cykelpooler för lånecyklar samt utökad kollektivtrafi k • Miljöcertifi erade fastigheter • Fler gym, food trucks, restauranger och annan service i närområdena • Minskad energianvändning i fastighets beståndet, med förbättrat inomhusklimat |
| MEDARBETARE | • Medarbetarsamtal • Medarbetarundersökningar • Café Fabege (mötesforum) • Konferenser |
• Medarbetarnas hälsa och säkerhet • Energieffektivisering • God affärsetik • Anställningsvillkor och kompetens utveckling |
• Uppdaterad Uppförandekod • Konferens med all personal med affärsetik i fokus • Gemensam träning på arbetstid • Fler miljöbilar • Utvecklingssamtal |
| ÄGARE OCH ANALYTIKER |
• Årsredovisning • Kvartalsrapporter • Kapitalmarknadsdagar • Roadshows och enskilda möten |
• Långsiktig stabil avkastning baserad på en hållbar affärsmodell |
• Hållbarhetsredovisning enligt GRI i årsredovisningen • Deltar i olika investerarundersökningar som "Hållbart Värdeskapande" och GRESB • Godkänt för Swedbanks etiska fonder, Nordeas Starfonder och OMX Sustainability Index |
| KREDITGIVARE | • Presentationer, kvartalsrapporter, årsredovisning, webb • Möten, fastighetsvisningar och seminarier • Kapitalmarknadsdagar |
• Energieffektivisering • Miljörisker och sanering • Stabila fi nanser • God affärsetik • Medarbetarnas hälsa och säkerhet |
• Löpande hållbarhetsdiskussioner med fi nansiärer • Grön fi nansiering |
| LEVERANTÖRER | • Central upphandling/ramavtal med krav att leverantörerna följer Fabeges uppförandekod |
• Krav på hög affärsetik och uppförandekod • Löpande kvalitetsmätningar av leverantörerna • Långtgående krav på materialval vid ny- och ombyggnationer |
• Krav att leverantörer följer Fabeges uppförandekod • Hållbarhetsgranskning av leverantörer |
| SAMHÄLLET | • Regelbundna möten med kommun och myndigheter • Samverkansmöten tillsammans med nätverk av företag (BELOK, SGBC, Fastighets ägarna, Byggherreforum, Close etc) • Samarbetsavtal med ideella organisationer |
• Gemensamt verka för en hållbar fastighets- och stadsdelsutveckling • Skapa levande närmiljöer med en blandning av kontor, bostäder, service och naturområden • Stimulera social hållbarhet bl a genom aktiviteter riktade mot ungdomar |
• Beslut att bidra med 100 Mkr till fi nansiering av tunnelbaneutbyggnad till Arenastaden • Miljö- och energiklassning av byggnader enligt Miljöbyggnad, BREEAM och Greenbuilding • Samarbeten kring hållbar stadsdels utveckling • Sponsring av Ung affärsidé, Friends, Städa Sverige, Childhood Foundation och idrottsföreningar |
Under våren 2015 genomförde Fabege en väsentlighetsanalys där ett femtiotal representanter för bolagets viktigaste intressentgrupper ombads delta i en anonym enkätundersökning om Fabeges hållbarhetsarbete. De viktigaste intressentgrupperna defi nierades som kunder, medarbetare, kredit givare, ägare och analytiker, leverantörer samt övriga samhället där bolaget är verksamt. Syftet med undersök-
ningen var att utveckla bolagets håll barhetsarbete och göra hållbarhetsrapporteringen ännu mer relevant. De genomförda intressentdialogerna har tillsammans med interna analyser resulterat i en uppdaterad väsentlighetsanalys där de frågor där Fabege har störst påverkan och kan påverka mest defi nierats. Resultatet av analysen visar att följande områden är mest väsentliga för Fabege:
Med den gemensamma värdegrunden som bas ges medarbetarna stora möjligheter till utveckling. Tack vare en bra och motiverande arbetsplats blir alla medarbetare delaktiga i att bygga långsiktiga kundrelationer.
Fabege lägger stor vikt vid att alla medarbetare ska känna att de är med och skapar bolagets framgång. Goda kundrelationer skapas med hjälp av hög serviceinriktning och teknisk kompetens, framförallt i kundernas vardagliga kontakter med de medarbetare som arbetar med fastigheterna och områdena. Fabege har en platt organisation med korta beslutsvägar och präglas av en entreprenörsanda där egna initiativ och nytänkande uppmuntras.
Fabeges värdegrund SPEAK genomsyrar hela verksamheten och står för nyckelorden Snabbhet, Prestigelöshet, Entreprenörskap, Affärsmässighet och Kundnärhet. Uppförandekoden tydliggör Fabeges ställningstagande i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö, affärsetik och kommunikation. Tillsammans ska de vara utgångspunkt för alla medarbetares agerande.
För att säkra framtida rekryteringsbas satsar Fabege på att bygga relationer med studenter och arbeta med att stärka bolagets varumärke som attraktiv arbetsgivare. Fabege vill ge ungdomar en inblick i företaget och branschen genom att ta emot praktikanter och studenter som genomför examens arbeten. Under året har Fabege påbörjat samarbete utanför branschen för att skapa möjlighet till rekrytering av teknisk kompetens på sikt.
Fastighetsbranschen anses traditionellt vara mansdominerad, men lockar nu allt fl er kvinnor. Inom vissa tjänstekategorier, exempelvis fastighetstekniker, domineras rekryteringsunderlaget dock fortfarande av män. Fabege ser gärna fl er kvinnliga fastighetstekniker än de tre som rekryterats de senaste åren. Vid årets slut hade Fabege två kvinnor i koncernledningen av totalt sex medlemmar, vilket motsvarar knappt 33 procent (29). Den totala andelen kvinnor inom Fabege var 37 (36) procent.
Fabege ska attrahera, utveckla och behålla talangfulla medarbetare. Medarbetarna ska kunna utvecklas och växa professionellt genom nya eller varierade ansvarsområden och arbetsuppgifter. Genom arbete i projektgrupper skapas möjligheter till både kunskapsöverföring och utveckling. Till grund för den professionella utvecklingen har alla medarbetare en individuell utvecklingsplan. Vid medarbetarsamtalen sätter chef och medarbetare mål för medarbetarens utveckling och följer upp tidigare plan. Verksamhetens mål och medarbetarens roll är utgångspunkter för målen.
För att nå de uppsatta målen kan medarbetarna bland annat delta i utbildningar, seminarier och nätverk. Om behov fi nns av
gemensam kompetensutveckling anordnas dessutom utbildningar för arbetsgrupper i specifi ka ämnen. Internrekrytering är ett sätt att stimulera kunskapshöjning och utveckling av medarbetare och organisation. Fabeges medarbetare har stora möjligheter att fl ytta mellan olika funktioner inom organisationen, vilket bidrar till kunskapsutbyten.
Hälsa och säkerhet står högt på agendan
Fabege erbjuder sina medarbetare en säker och hälsosam arbetsmiljö. En arbetsmiljökommitté, med representation av chefer och medarbetare från olika delar av företaget, ansvarar tillsammans
med arbetsmiljöombuden för kontinuerlig utveckling av arbetsmiljön. Gruppen utgörs av 12 personer som under året har fortsatt med åtgärder för att ytterligare förbättra och utveckla arbetsmiljön och öka utbytet mellan olika avdelningar i arbetsmiljöfrågor.
Att erbjuda en god balans mellan arbete och fritid är en viktig del i Fabeges strävan att vara en attraktiv arbetsgivare. Fabege arbetar sedan fl era år målinriktat med friskvård och uppmuntrar medarbetarna till träning och motion. Samtliga medarbetare erbjuds att träna tillsammans med sina kollegor på arbetstid. Omklädningsrum fi nns på alla kontor för att underlätta för medarbetare att cykla till jobbet och att motionera tillsammans.
Den senaste hälsoundersökningen visar att Fabege har ett klart bättre hälsotal än genomsnittet i Sverige, och bolaget har låga sjukfrånvarotal. En gruppsjukvårdsförsäkring som omfattar alla anställda säkerställer att anställda snabbt får kvalifi cerad vård vid sjukdom.
40 FABEGE ÅRSREDOVISNING 2015
"Vi är få anställda i förhållande till vår storlek, vilket gör varje individ väldigt viktig."
Christian Hermelin, VD
Under slutet av året genomfördes en medarbetarundersökning där samtliga medarbetarna uttryckte sin syn på Fabege som arbets givare. Resultatet visar att 73 procent rekommenderar Fabege som arbets givare, 86 procent ger högsta eller näst högsta betyg på arbetsmiljön och 68 procent värderar förtroendet för närmaste chef med betyg 4 eller 5 på en femgradig skala. Prestationsindex totalt landar på 3,8 vilket är högre än branschgenomsnittet på 3,5.
Medarbetarnas kompetens och engagemang är avgörande för att bygga långsiktiga relationer med nöjda kunder. Regelbundet mäts personalens prestationsindex och målet är att Fabeges med arbe tare ska ha minst 15 procent högre resultat än branschgenomsnittet. Utfall 9 procent 2015.
En gemensam värdegrund och en stark företags kultur är utmärkande för framgångsrika företag. Fabege arbetar utifrån den gemensamma värdegrunden SPEAK, som genomsyrar hela verksam heten. Utbildning och kompetensöverföring av SPEAK sker löpande och är en naturlig del av alla medarbetares utvecklingsplaner.
Vi är effektiva, prioriterar snabba beslut, ger snabb återkoppling och erbjuder enkla lösningar. Vi agerar med tydlighet, är handlingskraftiga och är noga med att hålla angivna tidsramar.
Vi visar respekt genom att vara öppna och lyhörda mot våra arbetskamrater, kunder och leverantörer. Vi är viktigare än jag. Vi är lagspelare och strävar efter samarbete och sammanhållning i laget. Vi är ödmjuka och visar mod genom att våga be om hjälp och dela med oss av våra kunskaper.
Vi ser möjligheter och fastnar inte i problem. Vi är kreativa, inspirerar till nya idéer och vågar testa okonventionella l ösningar. Vi visar engagemang genom att beslut blir genomförda.
Vi sätter och förankrar tydliga mål och följer aktivt upp dessa. Vi agerar kompetent och söker win -win-lösningar. Vi ser till att använda de resurser som fi nns i form av kunskap, kompetens och verktyg.
Vi skapar förtroende och långsiktiga kundrelationer genom att komma i tid, vara pålästa och ge bästa möjliga service utifrån kundens behov. Vi lär känna kunder, medarbetare och leverantörer genom ett öppet, lyhört och personligt bemötande.
Samtliga anställda har sin anställning i Stockholm och omfattas av företagets kollektivavtal.
Fabeges mål är att bibehålla en låg sjukfrånvaro med hjälp av löpande hälsoundersökningar och fortsatta friskvårdssatsningar. Under året inträffade inga allvarliga olyckor.
Träffpunkten Café Fabege arrangeras ungefär fem gånger per år. Dit bjuds alla medarbetare in för att lyssna på och diskutera kring intressanta och aktuella ämnen för bolaget.
En introduktionsdag för nyanställda hålls två gånger per år, där bland annat värdegrunden och uppförandekoden behandlas. Fabege anordnar också internkonferenser där medarbetare utifrån värdegrunden diskuterar frågor av betydelse i det dagliga arbetet.
För att skapa en attraktiv och motiverande arbetsplats uppmuntrar Fabege till en aktiv och öppen dialog. En omfattande undersökning genomförs regelbundet för att ta reda på hur företaget uppfattas av medarbetarna. När den senaste undersökningen genomfördes var svarsfrekvensen 100 procent. Den undersökningsmetod som används mäter hur rådande arbetsförutsättningar påverkar medarbetarna utifrån ett prestationsperspektiv. Prestationsindex 2015 uppgick till 3,8. Motsvarande index för branschen är 3,5. Fabeges mål är att överträffa branschgenomsnittet med 15 procent. Utfall 2015 blev 9 procent bättre än branschens genomsnitt.
För att öka medarbetarnas engagemang i Fabeges verksamhet och understryka deras betydelse för bolagets resultat omfattas alla anställda av bolagets vinstandelsstiftelse. Avsättningen sker i form av Fabegeaktier och är kopplad till lönsamhet och avkastning på eget kapital. Aktierna är bundna i fem år efter avsättningen. Avsättningen kan uppgå till max ett prisbasbelopp per anställd och år.
Fabeges ambition är att skapa förutsättningar för ett hållbart beteende- och resmönster. Climate and Economic Research in Organizations (CERO) är ett koncept utvecklat vid KTH för att hjälpa organisationer att hitta ekonomiskt hållbara strategier att nå uppsatta klimatmål för resor. Medarbetarnas resebeteende och acceptans för alternativa åtgärder analyseras och modelleras explicit för att nå maximalt stöd i organisationen. Under våren 2015 fi ck Fabeges medarbetare genomföra CERO resvaneundersökningen och nu pågår arbetet med att utforma en handlingsplan för att öka medarbetarnas välbefi nnande och sam tidigt minska den totala klimatbelastningen tack vare nya resvanemönster. Bland de stora aktörer som kommer att fl ytta till Arenastaden inom de närmaste åren har fl era valt att genomföra resvane undersökningar och därmed öka medvetenheten kring ett mer hållbart resande.
För detta arbete tilldelades Fabege pris som "Årets CERO utmanare" för sitt engagemang som drivande aktör i omställningen till ett hållbart transportsystem genom lokal näringslivssamverkan i Arenastaden.
På grund av det låga antalet individer sär redovisas inte personalomsättningen per kön eller åldersgrupp.
Fabege hade 148 (136) medarbetare vid slutet 2015. Av dessa arbetade 63 (64) procent inom förvaltningen, 17 (18) procent inom affärsutveckling/projektutveckling och 20 (18) procent inom administration/ledning. Samtliga medarbetare omfattas av kollektivavtal.
Hög etik och moral är en av grundförutsättningarna för långsiktigt hållbara affärsrelationer. Fabege strävar efter att involvera såväl bolagets medarbetare, kunder, samarbetspartners och leverantörer i det arbetet.
Fabeges uppförandekod omfattar alla medarbetare och tydliggör bolagets ställningstagande avseende mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö, affärsetik och kommunikation. Fabeges uppförandekod fastställs av styrelsen och samtliga styrelsemedlemmar och medlemmar av koncernledningen ställer krav på en hög affärsetik och tar avstånd från all konkurrenshämmande verksamhet. Under 2015 har fokus i styrelsens etiska arbete legat på mutlagstiftningen och kundernas hårdare krav kopplade till affärsetik. 86 procent av Fabeges medarbetare har deltagit i en heldagsutbildning i Fabeges uppförandekod, mutlagsstiftning och etiska diskussioner tillsammans med koncernledningen. Genom introduktionsprogrammet för nyanställda har ytterligare åtta procent av medarbetarna fått information om Fabeges uppförandekod och ställningstagande i affärsetiska frågor. Fördelat på undergrupperna Förvaltning, Projekt/Affärsutveckling och Ledning/Administration är den procentuella delen som deltagit i utbildningstillfällen kring uppförandekoden motsvarande 86 procent, 83 procent respektive 88 procent. Fabege har aldrig varit föremål för juridiska åtgärder till följd av konkurrenshämmande aktiviteter eller korruption.
Samtliga medarbetare har bjudits in till föreläsningar om antikorruption och mutlagstiftning, och etiska diskussioner har förts på företagsinterna konferenser. Fabeges medarbetare får löpande information om de frågor som diskuterats i hållbarhets- och etikgruppen. Nyhetsfl ödet på Fabeges intranät är en av fl era viktiga kanaler för att föra ut information och tydliggöra riktlinjer.
En trend som vuxit fram under senare tid är att åtaganden om ansvarfullt företagande i allt högre grad vävs in i hyresavtalen. Det är ett sätt att öka åtagandet mellan hyresvärd och hyresgäst rörande etiska och moraliska frågor och utgör en naturlig fortsättning på de Gröna hyresavtalen.
Fabege har en så kallad whistle blower-funktion för att göra det enkelt att anmäla oetiskt beteende eller oegentligheter på arbetsplatsen. Whistle blower-funktionen utgörs av två interna medarbetare och en extern person. Såväl interna som externa visselblåsare välkomnas. Under året har whistle blower-funktionen inte utnyttjats.
Fabege har under året tillsammans med Fastighetsägarna och några större fastighetsbolag deltagit i ett projekt för att ta fram en gemensam uppförandekod för leverantörer. Syftet är att underlätta för aktörer i fastighetsbranschen att säkerställa att leverantörer till branschen agerar på ett för människa och miljö ansvarsfullt sätt. Ett system för avrapportering för såväl leverantörer som beställare utarbetas i anslutning till projektet.
Fabeges uppförandekod och inköpspolicy klargör bolagets ståndpunkter för leverantörer. Uppföljning av leverantörer är en viktig del i Fabeges inköpsarbete, för att säkerställa hög etik, respekt för mänskliga rättigheter, affärsmässighet, konkurrens, objektivitet och likabehandling.
För att säkerställa att Fabeges leverantörer uppfyller de krav som ställs från bolagets sida genomförs regelbundna granskningar, såväl utifrån ekonomiska förutsättningar som utifrån ett hållbarhetsoch kvalitetsperspektiv. Målet är att 100 procent av Fabeges strategiska samarbetspartners ska vara hållbarhetsgranskade till år 2020. Dessa partners bedöms motsvara 85 procent av den totala inköpsvolymen. Det fi nns stora utmaningar inom det här området, framför allt när det gäller att säkerställa att även tidigare led i leverantörskedjan upp fyller kraven. Genom att uppmana leverantörerna att i sin tur granska sina leverantörer har ett viktigt första steg i arbetet tagits. Fokus för de fortsatta granskningarna ligger nu på en fördjupad analys av de största leverantörerna, samt av de leverantörer som bedöms ha störst risker i sin verksamhet.
Samtliga Fabeges leverantörer står under bevakning av ett anlitat kreditupplysningsbolag. Målsättningen är att snabbt fånga upp eventuella ekonomiska avvikelser som kan påverka leveransen negativt.
Granskningen av leverantörerna görs också ur ett hållbarhetsperspektiv, inte enbart för att kontrollera leverantörernas verksamheter, utan också för att inspirera till vidare arbete med hållbarhetsfrågor. Fabeges målsättning är att 100 procent av Fabeges strategiska samarbetspartners och avtalspartners ska vara hållbarhetsgranskade till år 2020. Fabege har drygt 20 strategiska partners och cirka 200 avtalsleverantörer. Av dessa har redan cirka 100 undertecknat Fabeges uppförandekod. Vartefter avtalen omförhandlas kommer antalet att stiga med målet att samtliga avtalsleverantörer ska ha skrivit under uppförandekoden då omförhandlingarna
AFFÄRSETIK
Veidekke är en viktig samarbetspartner som har varit huvudentreprenör för The Winery Hotel och är huvudentreprenör för SEB:s nya kontor. De har kompetens att arbeta med alla de etablerade certifi eringsstandarderna, har mätbara kvalitetsoch miljöledningssytem och har ställt sig bakom EU:s 2-graders mål. Veidekke ställer följande krav i arbetet för ett hållbart byggande:
FN:s konvention om mänskliga rättigheter, Veidekkes avtal med Fellesförbundet, Norsk Arbeidsmannsforbund och International Federation of Building and Wood workers. Leverantörs anpassad audit utförs på alla utländska leverantörer innan köp.
slutförts. Leverantörer motsvarande 81 procent av årets totala inköps volym är hittills granskade ur ett hållbarhetsperspektiv.
Eventuella brister som uppdagas i samband med granskningar kan leda till att bolagen gemensamt gör upp en åtgärdsplan. I värsta fall kan samarbetet upphöra.
En kvalitetsgranskning görs kvartalsvis där utvalda leverantörer bedöms av Fabege utifrån kvaliteten på deras leveranser. Resultaten används i dialogen med leverantören och är en viktig del i skapandet av en långsiktig relation.
Uppföljning av ingångna avtal görs löpande och omfattar till exempel nivån på leverans, inställelsetider, larmmottagning, arbetsinstruktioner, jourberedskap, avtalade servicebesök och granskning av fakturor.
Byggarbetsplatser är riskfyllda miljöer och Fabege har stort fokus på arbetsmiljöfrågorna för att minimera tillbud och olyckor på arbetsplatserna. På alla byggarbetsplatser ska självklart all tillämplig lagstiftning och säkerhetsrutiner följas. Löpande revisioner av byggarbetsplatserna görs under projektens gång. Arbetsmiljön och arbetsgivaransvaret på byggarbetsplatser är entreprenörernas ansvar, men Fabege tar en aktiv roll i att förebygga tillbud. Fabege upphandlar byggentreprenörer som lever upp till bolagets högt ställda krav avseende riskhantering. Samarbetet med entreprenörerna utvärderas löpande.
En viktig del i verksamheten är att bidra till att förbättra lokalsamhället där bolaget är verksamt. Detta görs exempelvis genom att vara med och utveckla serviceutbud, kollektivtrafi k och annat som underlättar vardagen för människor som bor och arbetar i området.
Genom att stödja olika initiativ inom idrott hoppas Fabege bidra till ungdomars motionerande och en aktiv och utvecklande fritid. Detta sker bland annat genom att fi nansiera idrottsläger för barn och ungdomar i olika sporter. Fabege samarbetar också med ett antal skolor i olika projekt och med föreningen Friends som arbetar för att stoppa mobbning och kränkande handlingar. Under 2015 genomfördes ett hållbarhetsprojekt, Schysst Sjöstad med skolorna i Hammarby Sjöstad och ett konstprojekt i Arenastaden tillsammans med Ulriksdalsskolan och Solna Stad. Konstprojektet resulterade i 32 målningar som går att beskåda på ett byggplank i Arenastaden fram till 2017.
Fastighetsbranschen har ett stort ansvar när det gäller transporter. Fabege arbetar för att minska miljöbelastningen genom att skapa förutsättningar för ett mer effektivt resande vid tjänsteuppdrag och installerar löpande uttag för elbilar i både fastigheter och i gatumiljöer.
Fabege har beslutat att bidra till fi nansiering av tunnelbanan till Arenastaden med 100 miljoner kronor. Utbetalningar kommer att ske i jämn takt under utbyggnaden som beräknas påbörjas 2016 och färdigställas 2022. Tunnelbanan ger kunderna ytterligare kollektiva resemöjligheter och Arenastaden som kommunikationsnav stärks.
Antalet cyklister i Stockholm har fördubblats det senaste decenniet och Fabege verkar för att de ska bli ännu fl er. Bolaget ökar varje år antalet cykelparkeringar för att öka tillgängligheten för cyklister och erbjuder poolcyklar till alla kunder i Solna Business Park. I Hammarby Sjöstad, Solna Business Park och Arenastaden hjälper cykelkonsulter till med service och i samtliga områden fi nns omklädningsrum för cyklister.
Fabege genomför sina utvecklingsprojekt i nära samarbete med kommuner och andra intressenter. Bolaget medverkar också i fl era nätverk där det gemensamma målet är att minska miljö- och klimatpåverkan från fastigheter och stadsdelar.
Global Compact. Fabege stöder FN:s Global Compact och ställer sig därmed bakom FN:s tio principer för mänskliga rättigheter, miljö och mot korruption. www.unglobalcompact.org
Green Star i GRESB. Fabege deltog för andra gången i Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) och fi ck resultatet Green Star vilket är den högsta nivån. Fabeges hållbarhetsarbete rankades också högst i Europa inom sektorn kontor.
46 FABEGE ÅRSREDOVISNING 2015
För: Mest hållbara noterade fastighetsbolag inom kontor i Europa Från: Global Real Estate Sustainability Benchmark
För: Störst påverkansinsats mot andra aktörer i samhället i arbetet för ett hållbart resande. Från: Cero
För: Branschens bästa kommunikation Från: Fastighetsvärlden
För: Bästa delårsrapport Nasdaq Stockholm Från: Kanton
4:e placering Årets börsbolag För: Bästa fi nansiella kommunikation av 146 bolag totalt Från: Kanton
För: The Winery Hotel – Ett unikt koncept, med en blandning av nygammalt formspråk. Från: Svensk Byggtjänst
Bästa rapportering om värdeskapande 2015 För: Fabeges årsredovisning Från: PwC
För: Går till en fastighetsägare som under 2015 visat på en bärkraftig affärsidé, kommersiell framgång, god kundkontakt och framgångsrikt hållbarhetsarbete Från: Fastighetstidningen
GES Nordic Sustainability Index Fabege är sedan början av 2010 upptaget i GES Nordic Sustainability Index. www.indexes.nasdaqomx.com
Nordea Starfonder. Fabege har kvalifi cerat sig för Nordea Starfonderna, som levererar hållbar, långsiktig avkastning åt kunderna. www.nordea.se
Swedbank Robur. Fabege är fortsatt godkänt för investering i Swedbank Roburs hållbarhetsfonder och har även kvalifi cerat sig som "Gott exempel inom branschen".
Styrelsen och verkställande direktören för Fabege AB (publ), org nr 556049-1523, får härmed avge årsredovisning för koncernen och moderbolaget 2015.
Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med inriktning mot kommersiella lokaler. Verksamheten är koncentrerad till ett fåtal prioriterade delmarknader med hög tillväxttakt i Stockholmsregionen. Fabege förvaltar och förädlar befi ntligt fastighetsbestånd samtidigt som fastighetsportföljen är föremål för ständig utveckling genom försäljningar och förvärv. Realiserande av värden är en naturlig och viktig del av verksamheten.
Satsningen på de prioriterade delmarknaderna Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad fortsatte genom de affärer och investeringar som genomfördes under 2015. Den 31 december 2015 ägde Fabege 83 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 2,3 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,1 miljoner kvm och ett bokfört värde om 40,3 Mdkr varav förädlings- och projektfastigheter 7,7 Mdkr. Av hyresvärdet avsåg 95 procent kommersiella lokaler, främst kontor. Den ekonomiska uthyrningsgraden för hela beståndet uppgick till 93 procent (94). Uthyrningsgraden i förvaltningsbeståndet var 94 procent (95). Nyuthyrningen under året uppgick till 278 Mkr (428) medan nettouthyrningen var
74 Mkr (243). Uppsägningar uppgick till 204 Mkr (185) varav de största avsåg Peab i Stigbygeln 6, Arenastaden och ICA i fastigheten Fräsaren 12, Solna Business Park. ICA tecknade samtidigt ett nytt avtal i Arena staden. Det nya kontraktet innebar en positiv nettouthyrning om 23 Mkr. Andra större uthyrningar under året avsåg Telenor Sverige i Lagern 2, Råsunda samt SBAB och KPMG, båda i Solna. Därutöver tecknades många mindre avtal avseende förvaltningsuthyrningar.
Arbetet med att förlänga och omförhandla avtal med befi ntliga kunder var framgångsrikt. Ett kontraktsvärde om cirka 280 Mkr omförhandlades under perioden. Hyresnivåerna i samtliga omförhandlade kontrakt ökade med i genomsnitt 12 procent. Återköpsgraden under året uppgick till 73 procent (64).
Under andra kvartalet förvärvades tre fastigheter i två affärer. Fastigheterna Stora Frösunda 2 och Hagalund 2:2 förvärvades från Catena och tillträddes den 23 juni. Avtal tecknades också om förvärv av fastigheten Fräsaren 9 i Solna Business Park med tillträde under första kvartalet 2016. Fastigheten Grönlandet Södra 13, som avyttrades i slutet av 2014, frånträddes i juni. I december förvärvades fastigheten Lagern 2 inklusive den kommersiella byggrätten från delägda Visio i samband med att Fabege och Peab delade upp ägandet i gamla Råsunda. Vidare avyttrades två mindre markfastigheter i Upplands Väsby.
| 2015 | 2014 | 2013 | |
|---|---|---|---|
| Antal fastigheter | 83 | 80 | 92 |
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 1 092 | 1 030 | 1 142 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 93 | 94 | 93 |
| Hyresvärde, Mkr | 2 300 | 2 186 | 2 397 |
| Överskottsgrad, % | 72 | 71 | 69 |
| Mkr | jan–dec 2015 |
jan–dec 2014 |
jan–dec 2013 |
|---|---|---|---|
| Förvaltningsresultat | 705 | 692 | 601 |
| Värdeförändringar (förvaltningsbeståndet) |
2 603 | 1 063 | 343 |
| Bidrag Förvaltning | 3 308 | 1 755 | 944 |
| Förvaltningsresultat | –17 | –10 | 13 |
| Värdeförändringar (förädlingsresultat) | 649 | 276 | 396 |
| Bidrag Förädling | 632 | 266 | 409 |
| Bidrag Transaktion | |||
| Realiserade värdeförändringar | 21 | 300 | 135 |
| Totalt bidrag från verksamheten | 3 961 | 2 321 | 1 488 |
Under 2015 fattades beslut om större projektinvesteringar om 2 042 Mkr (2 621), varav investeringen i Signalen 3, ICAs nya kontor i Arenastaden var den största. Årets investeringar uppgick till 2 879 Mkr (1 249) varav 2 269 Mkr avsåg investeringar i projekt- och förädlingsfastigheter. Avkastningen på investerat kapital i projektportföljen uppgick till 29 procent (22). Investerat kapital i förvaltningsportföljen som uppgick till 610 Mkr, bland annat avseende energiinvesteringar och hyresgästanpassningar, bidrog också till den totala värdetillväxten.
Under fjärde kvartalet 2015 färdigställdes fastigheten Järvakrogen 3 där The Winery Hotel startade verksamheten i januari 2016.
Den sammantagna projektvolymen i de sex stora pågående nybyggnationerna uppgår till cirka 6,3 Mdkr med en uthyrningsbar yta om knappt 200 000 kvm. De stora pågående projekten, bland annat i Pyramiden 4, Nationalarenan 8 och Uarda 6, samtliga i Arena staden, löper på enligt plan.
Årets resultat efter skatt ökade till 3 232 Mkr (1 738), motsvarande 19:54 kr per aktie (10:51). Årets resultat före skatt ökade till 4 233 Mkr (1 867). Orealiserade värdeförändringar i fastighetsportföljen ökade till följd av den starka utvecklingen på hyres- och fastighetsmarknaden samt lägre avkastningskrav.
Hyresintäkterna uppgick till 1 998 Mkr (2 087) och driftsöverskottet uppgick till 1 429 Mkr (1 485). Minskningen var helt hänförlig till ett
mindre bestånd genom fastighetsförsäljningar under föregående år. I identiskt bestånd ökade såväl hyresintäkterna som driftsöverskottet med drygt 3 procent till följd av minskade hyresrabatter i inledningen av året och förbättrade hyresnivåer. Överskottsgraden ökade med knappt en halv procentenhet och uppgick avrundat till 72 procent (71). Ett modernare bestånd med effektivare drift tillsammans med den milda vintern bidrog till låga driftskostnader.
Realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 21 Mkr (300) och avsåg resultat av två mindre fastighetsförsäljningar under fjärde kvartalet samt eftersläpningar från tidigare genomförda affärer. Orealiserade värdeförändringar uppgick till 3 252 Mkr (1 339). Den orealiserade värdeförändringen i förvaltningsbeståndet om 2 603 Mkr (1 063) var hänförlig till fastigheter med ökade hyresnivåer samt lägre avkastningskrav på samtliga Fabeges delmarknader. Det genomsnittliga avkastningskravet minskade till 4,9 (5,4) procent efter avrundning. Projektportföljen bidrog till en orealiserad värdeförändring om 649 Mkr (276), främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastig heterna.
Resultatandelar i intressebolag uppgick till –94 Mkr (–72) och avsåg främst Arenabolaget i Solna KB.
Orealiserade värdeförändringar i derivatportföljen uppgick till 262 Mkr (–473) till följd av högre långräntor. Värdeförändringar i aktieinnehaven uppgick till 10 Mkr (19) och avsåg främst innehavet Catena som avyttrades i slutet av året. Räntenettot minskade till –582 Mkr (–664) till följd av lägre marknadsräntor.
Årets skattekostnad uppgick till –1 001 Mkr (–129). Löpande skatt beräknades med 22 procent på beskattningsbart resultat.
Kassafl öde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital uppgick till 700 Mkr (–893). Förändring av rörelsekapitalet påverkade kassafl ödet med 1 042 Mkr (–1 021). Det positiva kassafl ödet från rörelsekapitalet förklaras av erhållna köpeskillingar för tidigare sålda fastigheter samt spärrade medel som reglerades under andra kvartalet. Investeringsverksamheten påverkade kassafl ödet med –2 711 Mkr (1 821), samtidigt som kassafl ödet från fi nansieringsverksamheten på verkats med 978 Mkr (18). I investeringsverksamheten drevs kassafl ödet av fastighetsförvärv samt av projekten. Sammantaget förändrades likvida medel med 9 Mkr (–75) under året.
Eget kapital uppgick vid periodens utgång till 16 479 Mkr (13 783) och soliditeten till 39 procent (38). Eget kapital per aktie uppgick till 100 kr (83). Exklusive uppskjuten skatt på övervärde fastigheter uppgick substansvärdet per aktie till 118 kr (97). EPRA NAV uppgick till 115 kr (95).
Omsättningen uppgick under året till 146 Mkr (130) och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 370 Mkr (773).
I fi nansnettot ingår utdelningar till moderbolaget om 800 Mkr (1 700). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till 0 Mkr (0).
Fabege förvaltar sitt kapital för att långsiktigt ge en avkastning till ägarna, som är den bästa bland fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen. Optimering av eget kapital/skulder ska göras så att kapitalet är tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. De uttalade målen för kapitalstrukturen innebär att soliditeten ska uppgå till minst 30 procent och räntetäckningsgraden till minst 2,0 (inklusive realiserade värdeförändringar). Belåningsgraden ska understiga 55 procent. Fabeges kapitalförsörjning hänför sig till tre källor; eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder.
Skuldförvaltningens huvudsakliga uppgift är att genom upplåning i bank och på kapitalmarknaden vid varje tillfälle tillse att bolaget har en stabil, väl avvägd och kostnadseffektiv fi nansiering. Bolagets fi nanspolicy anger hur de fi nansiella riskerna ska hanteras, vilket beskrivs mer utförligt i not 3.
Bolaget ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinster som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verk samheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt.
Certifikat 18 %
Tillgång till långsiktig och stabil fi nansiering är centralt för verksamheten. Vid utgången av 2015 utgjorde bankfi nansiering 63 procent av upplåningen. Fabege hade outnyttjade kreditfaciliteter på 1,7 Mdkr. Den genomsnittliga kapitalbindnings tiden var 4,1 år.
Hög soliditet och låg skuldsättning skapar trygghet.
Merparten av belåningen är säkerställd med pantbrev i fastigheter.
52 FABEGE ÅRSREDOVISNING 2015
Eget kapital uppgick vid årsskiftet till 16 479 Mkr, vilket i relation till den totala balansomslutningen om 41 751 Mkr gav en soliditet om 39 procent. Detta översteg med god marginal målet om 30 procent.
Tillgång till långsiktig och stabil fi nansiering är av största vikt för en långsiktigt hållbar verksamhet. För Fabege är det viktigt med långa och förtroendefulla relationer med kreditgivarna. Bolagets långivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska bankerna, kompletterat med upplåning på den svenska kapitalmarknaden.
Kreditavtalen med bankerna ger möjlighet att låna pengar efter behov inom på förhand uppställda ramar och reglerar de villkor i form av marginaler med mera som gäller under de närmaste åren. Sammantaget under året refi nansierades befi ntliga kreditavtal om totalt 11 400 Mkr på löptider mellan ett och tre år. Fabege har även tecknat en tioårig grön kredit om drygt 900 Mkr med Europeiska Investeringsbanken. Outnyttjade kredit faciliteter uppgick per den sista december till 1 739 Mkr. Fabeges kreditavtal hade per 31 december 2015 en genomsnittlig återstående längd om 4,1 år och omförhandlas löpande i god tid före förfall. Under 2016 kommer låneavtal om 3 600 Mkr att omförhandlas. Övriga kortfristiga lån förlängs löpande.
Som ett komplement till traditionell bankfi nansiering har Fabege ett företagscertifi katsprogram om 5 000 Mkr. Bolaget garanterar att det vid varje givet tillfälle fi nns outnyttjade tillgängliga kreditlöften för att täcka samtliga utestående certifi kat. Per årsskiftet var programmet utnyttjat med 3 805 Mkr.
I januari 2015 lanserades Nya Svensk FastighetsFinansiering AB, ett nybildat fi nansbolag med ett säkerställt MTN-program om 8 000 Mkr. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Under året kompletterades MTN-programmet med ett grönt ramverk. Via Nya SFF lånar Fabege 1 273 Mkr varav 406 Mkr under det gröna ramverket. Obligationerna är säkerställda med pant i fastigheter.
I november förtidsinlöstes Fabeges säkerställda obligation med säkerhet i Uarda 5. Vidare påbörjades inlösen av utestående obligationer i Svensk Fastighetsfi nansiering (SFF).
Övriga skulder består huvudsakligen av ej räntebärande skulder som leverantörsskulder, uppskjuten skatteskuld samt förutbetalda intäkter och upplupna kostnader.
Fabeges åtaganden gällande covenanter är likartade i de olika kreditavtalen och stipulerar, förutom börsnotering, en soliditet om minst 25 procent och en räntetäckningsgrad om minst 1,5 gånger. På fastighetsnivå uppgår möjlig belåningsgrad ur ett pantsättningsperspektiv till mellan 60 och 75 procent, beroende på typ av fastighet och fi nansiering.
| Kredit avtal, Mkr |
Utnyttjat, Mkr |
|
|---|---|---|
| Certifi katsprogram | 5 000 | 3 805 |
| < 1 år | 6 138 | 3 254 |
| 1–2 år | 4 346 | 3 441 |
| 2–3 år | 6 652 | 4 897 |
| 3–4 år | — | — |
| 4–5 år | 425 | 425 |
| 5–10 år | 3 993 | 3 993 |
| 10–15 år | — | — |
| 15–20 år | — | — |
| 20–25 år | 1 253 | 1 253 |
| Totalt | 27 807 | 21 068 |
| Belopp, Mkr |
Snittränta, % |
Andel, % |
|
|---|---|---|---|
| < 1 år | 8 033 | 2,79 | 38 |
| 1–2 år | 3 285 | 2,46 | 16 |
| 2–3 år | 4 750 | 3,37 | 22 |
| 3–4 år | 1 000 | 2,13 | 5 |
| 4–5 år | — | — | — |
| 5–6 år | 1 000 | 2,68 | 5 |
| 6–7 år | 800 | 0,99 | 4 |
| 7–8 år | 700 | 1,00 | 3 |
| 8–9 år | 700 | 1,04 | 3 |
| 9–10 år | 800 | 1,01 | 4 |
| Totalt | 21 068 | 2,58 | 100 |
Likviditeten i ett fastighetsbolag varierar betydligt över året, då hyresinbetalningar kommer in kvartalsvis medan driftskostnader är relativt jämnt utspridda över tiden. Den typ av revolverande kreditavtal som Fabege huvudsakligen använder kan utnyttjas efter behov, och är därför mycket väl lämpade för verksamheten och gör det möjligt att undvika överskottslikviditet.
Grafen visar låneskuldens utveckling under 2014–2015. Tack vare revolverande kreditfaciliteter kan skulden variera utan att överskottslikviditet behöver placeras. Lånebehovet ökar alltid under våren i samband med utdelningar. I övrigt varierar lånebehovet till följd av till exempel transaktioner och projektinvesteringar.
Fabeges upplåning är till största delen säkerställd med pantbrev i fastigheter. Till viss del används även aktier i fastighetsägande dotterbolag som säkerhet. En viss del av belåningen är upptagen in blanco. Se fördelning i diagrammet på sid 52.
Per den 31 december 2015 var 70 procent av Fabeges låneportfölj bunden med en genomsnittlig räntebindningstid om 2,5 år. Räntebindning görs med hjälp av ränteswapar. Den genomsnittliga räntebindningstiden för rörliga lån var 89 dagar. Fabeges derivatportfölj bestod av ränteswapavtal om totalt 9 000 Mkr, med förfall till och med 2025 och en fast årlig ränta mellan 0,85 och 2,73 procent före marginal samt av stängningsbara swapar om totalt 5 700 Mkr på nivåer mellan 2,87 och 3,98 procent före marginal och förfall mellan 2016 och 2018. Derivatportföljen marknadsvärderas och förändringen redovisas över resultaträkningen. Det bokförda undervärdet i portföljen uppgick per 31 december 2015 till 658 Mkr (920). Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassafl öden. Värdeförändringen är av redovisningskaraktär och på verkar inte kassafl ödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Läs mer om räntederivaten samt värderingen av desamma i not 3 på sid 71–74.
Fabeges aktiekapital uppgick vid årets slut till 5 097 Mkr (5 097) fördelat på 165 391 572 aktier (165 391 572). Samtliga aktier ger samma rösträtt och lika del i bolagets kapital. Kvotvärdet uppgår till 30:82 kr per aktie.
Följande ägare innehar, indirekt eller direkt, aktier som representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget:
| Innehav 2015-12-31 | Andel av röstetalet, % |
|---|---|
| Erik Paulsson med familj, | |
| privat och via bolag | 15,4 |
Anställda äger via Fabeges vinstandels stiftelse och Wihlborgs & Fabeges vinstandelsstiftelse totalt 481 206 aktier motsvarande 0,29 procent i bolaget.
Finansverksamheten regleras av fi nanspolicyn som fastställs av styrelsen. Finansförvaltningens huvudsakliga uppgift är att säkerställa att bolaget alltid har en stabil, väl avvägd och kostnads effektiv fi nansiering.
Räntebindningen ska ta hänsyn till omständigheterna vid varje givet tillfälle. Eventuella valutaexponeringar ska minimeras. Policyn anger även vilka motparter bolaget får använda sig av och reglerar befogenheter och ansvarsfördelning för organisationen.
| Mål | Utfall | |
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital, % | 1) | 21,4 |
| Soliditet, % | minst 30 | 39 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | minst 2,0 | 2,1 |
| Belåningsgrad, % | max 55 | 52 |
1) Målet för avkastning på eget kapital är att uthålligt vara bland de främsta börsnoterade fastighetsbolagen.
Årsstämman 2015 beslutade att ge styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Inga återköp har genomförts under perioden.
Fabeges riskexponering är begränsad och så långt som möjligt kontrollerad vad avser fastigheter, hyresgäster, avtalsvillkor, fi nansieringsvillkor och affärspartners. Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassafl ödet från
den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Ytterligare osäkerhetsfaktorer utgörs av värdeförändringar i fastighetsbeståndet samt fi nansiell risk.
Med moderna fastigheter i bra lägen är risken för ökade vakanser låg. En positiv nettouthyrning och ökade hyresnivåer vid både nyteckningar och omförhandlingar kommer tillsammans med färdigställda projektfastigheter att bidra till ökade hyresintäkter under 2016.
Känslighetsanalys, kassafl öde och resultat Förändring Effekt, Mkr Hyresintäkter, totalt +/–1 % +/–20,0 Hyresnivå, kommersiella intäkter +/–1 % +/–19,8 Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +/–22,9 Fastighetskostnader +/–1 % +/–5,7
| Risk | Beskrivning av risk/möjligheter | Påverkan och hantering av risk, kommentar 2015 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter – kundförluster |
Inställda betalningar från kunder. Kundernas betalningsförmåga påverkas av deras stabilitet och det allmänna affärsklimatet. |
Kontraktsportföljen är spridd över många olika branscher och storlek på företag. De 15 största hyresgästerna är alla stabila företag och utgör cirka 28 procent av det totala hyresvärdet. Betalningsförmågan hos hyresgästerna är god och hyres förlusterna är små, dels tack vare god kreditvärdighet, dels tack vare goda rutiner där sena betalare snabbt fångas upp. Under de senaste fem åren har de totala hyresförlusterna per år understigit 0,2 procent av aviserad hyra. |
| Hyresintäkter – vakansgrad |
Förändring i vakansgrad i fastighetsbeståndet påverkar hyresintäkterna positivt eller negativt. Nyproduktion av kontorsfastigheter och efter frågan på kontors lokaler påverkar hyresnivåer och vakansgrad. |
Risken för ökade vakanser i förvaltningsbeståndet bedöms vara liten med hän syn till fas tighetsbeståndets centrala lägen, moderna lokaler och stabila kunder. Uthyrnings graden i den totala portföljen inklusive projektfastigheter minskade till 93 procent (94). I förvaltningsportföljen uppgick uthyrningsgraden till 94 procent (95). Hyrestillväxten i identiskt bestånd uppgick under året till drygt 3 procent. Fastighetsbeståndet ger ett stabilt kassafl öde från förvaltningsverksamheten. I utvecklingsfastigheter tomställs lokaler under förädlingstiden, vilket belastar kassafl ödet negativt under perioden. Detta görs medvetet för att långsiktigt skapa större värden. Fabeges vakanser fi nns i moderna fastigheter i attraktiva lägen, inga vakanser är strukturella utan det handlar mer om en tidsfråga att hitta rätt kund till rätt lokal. |
| Hyresintäkter – hyresnivå |
Marknadshyror råder på kontorsmarknaden i Stockholm. Nyproduktion av kontorsfastigheter och efterfrågan på kontorslokaler påverkar hyresnivåer och vakansgrad. |
Efterfrågan på kontor i Stockholm växer samtidigt som utbudet av nya kontor är begränsat, vilket i dagsläget leder till stigande hyresnivåer. Eftersom hyresavtal generellt sett löper på 3–5 år får förändrade marknadshyror successivt genom slag i hyresintäkterna. Under 2015 omförhandlade Fabege en volym om cirka 280 Mkr med en genomsnittlig ökning på 12 procent. Fabeges bedömning är att omförhandlingar under det närmaste året också kommer att bidra till ökat hyresvärde. |
| Geografi sk koncentration |
Fabeges fastighetsbestånd är koncentrerat till Stockholmsområdet, vilket innebär att sysselsättningen och utvecklingen på kontorsmarknaden i Stockholm påverkar Fabege. |
Strategin ger många skalfördelar och bidrar både till ökat driftnetto och ökat värde på fastigheterna. Som enskilt största fastighetsägare ges större möjlighet att utveckla delmarknaden på bästa vis med kompletterande verksamheter. Det kan handla om att skapa bra utbud av kommersiell och offentlig service men också om trevliga grönområden och mötesplatser med bra belysning som bidrar |
till ett levande område dygnet runt.
| Förfalloår | Antal kontrakt | Årshyra, mkr | Årshyra, % |
|---|---|---|---|
| 2016 | 414 | 316 517 | 15 |
| 2017 | 324 | 320 618 | 15 |
| 2018 | 252 | 345 001 | 16 |
| 2019 | 138 | 302 686 | 14 |
| 2020 | 55 | 254 732 | 12 |
| 2021 och senare | 111 | 464 981 | 22 |
| Kommersiellt | 1 294 | 2 004 535 | 94 |
| Bostadsavtal | 137 | 13 154 | 1 |
| Garage- och parkering | 654 | 118 065 | 6 |
| Totalt | 2 085 | 2 135 754 | 100 |
Fastighetskostnader
En stor andel av kostnaderna avser fastighetsskatt och tomträttsavgälder där möjligheten att påverka kostnad ernas storlek är begränsad. Andra kostnader som löpande drift, underhåll och taxebundna kostnader som el och värme beror på prisnivåer och förbrukning.
Fabege bedriver ett strukturerat arbete med att minska förbrukning av värme, el och vatten. Bolaget genomför också löpande avtalsförhandlingar och upphandlingar i syfte att sänka kostnaderna. Driftorganisationen arbetar kontinuerligt med kostnads effektivitet och besparingsmöjligheter i syfte att skapa en lång siktigt säkrad kostnadsbas. Hyres gästerna står själva för en stor andel av fastighetskostnaderna vilket minskar exponeringen. Standarden i förvaltningsbeståndet är hög, vilket innebär att kostnader för underhåll är låga.
Säsongsvariationer
Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snö röjning, och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning.
Under 2015 uppgick överskottsgraden till 72 procent vilket dels berodde på en mild vinter, dels på en effektiv drift av ett modernare fastighetsbestånd.
Kostnadsramar och tidplaner bedöms hålla i de stora projekten. Fabege ser idag ingen stor risk för ökande byggkostnader. Med Fabeges erfarenhet och fokus på uthyrning av återstående icke kontrakterad projektyta bedömer Fabege att risken för strukturell vakans efter färdigställande är liten.
| Risk | Beskrivning av risk/möjligheter | Påverkan och hantering av risk, kommentar 2015 |
|---|---|---|
| Tidplan och kostnader |
Riskerna i projektportföljen är främst relaterade till tidplan och kostnadsnivå i upphandling av bygg tjänster. Med en stor projektportfölj och årliga investeringar om minst 1,5–2 Mdkr är det viktigt för Fabege att hantera dessa projektrisker på bästa sätt. |
Fabege driver sedan många år stora nybyggnads- och ombyggnadsprojekt. Årligen genomförs projektupphandlingar av betydande belopp. Ansvaret för dessa ligger på Fabeges projektledare som har lång erfarenhet och kompetens av upphandlingar och av att driva och följa upp stora och små projekt. Upphandlingar görs med stöd av ramprogram, ramavtal och avtalsmallar. Alla investeringsbeslut överstigande 25 Mkr fattas av styrelsen. Projekten beräknas ge en direktavkastning på totalt investerat kapital på mellan 7 och 9 procent. Fabeges mål är att projektinvesteringar ska ge en värdetillväxt på minst 20 procent på investerat kapital, ett mål som infriats under en lång rad av år. |
| Outhyrda projektytor |
Vid större nybyggnadsprojekt fi nns en risk att nyproducerade ytor inte hyrs ut. |
För närvarande uppgår volymen pågående nybyggnationer till knappt 200 tkvm med en total investering om cirka 6,3 Mdkr. Uthyrningsgraden i projekten uppgår till 88 procent vilket medför låg risk för vakans vid färdigställande. I portföljen ingår också cirka 490 tkvm helägda byggrätter (kontor och bostäder) med ett genomsnittligt bokfört värde på cirka 4 tkr/kvm vilket ger goda förutsätt ningar till framtida värdeskapande i projektportföljen. Krav på volym avseende förkontrakterade kunder vid projektbeslut avgörs från fall till fall. |
Mot bakgrund av låga ingångsvärden på projektfastigheter och byggrätter fi nns det en hög potential för värdeskapande genom projektinvesteringar. Förbättrade kassafl öden kommer att bidra till högre fastighetsvärden framöver. Samtidigt är marknadens avkastingskrav en faktor som Fabege inte kan påverka. Fabege bedömer att fastighetsvärdena på bolagets marknader kommer att vara stabila eller stigande under 2016.
| Värdeförändring, % | Resultateffekt efter skatt, Mkr |
Soliditet, % | Belånings grad, % |
|---|---|---|---|
| +1 | 314 | 39,8 | 51,8 |
| 0 | 0 | 39,5 | 52,3 |
| –1 | –314 | 39,1 | 52,8 |
| Känslighetsanalys, värdeförändring | Antagande | Värdepåverkan, Mdkr |
|---|---|---|
| Hyresnivå | +/–10 % | 3,8 |
| Driftkostnad | +/–50 kr/kvm | 1,0 |
| Avkastningskrav | +/–0,25 % | 2,0 |
| Långsiktig vakansgrad | +/–2 % | 0,9 |
I tabellen ovan framgår vilken effekt en 1-procentig förändring i fastighetsvärdet får på resultat, soliditet och belåningsgrad.
| Risk | Beskrivning av risk/möjligheter | Påverkan och hantering av risk, kommentar 2015 |
|---|---|---|
| Fastighets värden |
Fastigheternas värde påverkas av förändringar i hyresnivåer, vakanser och avkastningskrav på mark naden. Marknadspriset påverkas också av tillgång och villkor för fi nansiering. |
Värdet på fastighetsportföljen påverkas av Fabeges avtals- och kundstruktur, av företagets förädling och utveckling av fastighetsportföljen samt av yttre faktorer som styr efterfrågan. Stabila kunder och moderna lokaler i bra lägen ger goda förutsättningar att bibehålla fastighetsvärdena även i en sämre konjunktur. Fort satt utveckling av projekt- och förädlingsfastigheter kommer också i framtiden att |
| skapa värdetillväxt i beståndet. Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar ingår i rapporten över totalresultatet. Fastighetsvärdet fastställs genom värdering enligt allmänt vedertagna metoder. Cirka 25 procent av beståndet värderas externt vid varje kvartalsskifte. Resterande fastigheter internvärderas med utgångspunkt från |
de externa värderingarna. Därmed värderas hela fastighetsbeståndet av en extern värderingsman minst en gång per år. Det samlade marknadsvärdet uppgick vid årsskiftet till 40,3 Mdkr (32,6)
motsvarande ungefär 37 tkr/kvm (32).
Genom räntesäkring av cirka 70 procent av låneportföljen får ränteförändringar begränsat genomslag i upplåningskostnaden. Fabege bedömer att tillgängliga faciliteter är tillräckliga och att refi nansiering av befi ntliga avtal kommer att genomföras.
| Känslighetsanalys, kassafl öde och resultat1) | Förändring | Effekt, Mkr |
|---|---|---|
| Räntekostnader 2015 | +/–1 %-enhet | –18/–69 |
| Räntekostnader längre perspektiv | 1 %-enhet | 210,7 |
1) På grund av räntegolv i kreditavtal har Fabege inte möjlighet att dra full nytta av negativa räntor, därav uppstår ett negativt utfall även vid en sänkning av räntan.
| Risk | Beskrivning av risk/möjligheter | Påverkan och hantering av risk, kommentar 2015 |
|---|---|---|
| Likviditets och ränterisker |
Fastighetsbranschen är kapitalintensiv och kräver en fungerande kapitalmarknad. Tillgång till fi nansiering via banker och kapitalmarknad är därför av stor vikt för Fabege. Likviditetsrisk avser det lånebehov som kan täckas genom refi nansiering eller nyupplåning i ett ansträngt marknadsläge. Ränterisken avser risken för att förändringar i mark nadsräntor påverkar Fabeges upplåningskostnad. Räntekostnader utgör Fabeges enskilt största kostnads post. |
Fabege strävar efter balans mellan kort- och långfristig upplåning fördelat på ett antal fi nansieringskällor. Långfristiga kreditlöften med på förhand fastställda villkor samt revolverande kreditfaciliteter har tecknats med långivarna för att minska likviditetsrisken. Omförhandlingar påbörjas alltid i god tid. Tack vare långa och förtroendefulla relationer med fi nansiärerna fångas eventuella fråge ställningar upp i ett tidigt skede. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick vid årsskiftet till 4,1 år och till gängliga outnyttjade faciliteter uppgick till 1,7 Mdkr. Räntebindning sker enligt fi nanspolicyn utifrån bedömd ränteutveckling, kassafl öde och kapitalstruktur. Fabege använder sig av fi nansiella derivat, huvudsakligen i form av ränte swapar, för att begränsa ränterisker samt för att på ett fl exibelt sätt påverka låne portföljens genomsnittliga bindningstid. Derivaten redovisas till verkligt värde. I de fall den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde som redovisas via resultaträkningen. Räntebindningen i |
låneportföljen uppgick vid årsskiftet till cirka 2,5 år. Mer detaljerad information om Fabeges fi nansiering framgår i avsnittet Finansiering på sidan 72 och i not 3 (fi nansiell riskhantering).
Klimatförändringar bedöms inte utgöra någon betydande fysisk risk för Fabege i dagsläget, givet fastighetsbeståndets lokalisering.
| Risk | Beskrivning av risk/möjligheter | Påverkan och hantering av risk, kommentar 2015 |
|---|---|---|
| Föroreningar och miljöskador |
Enligt miljöbalken ansvarar verksamhetsutövare för eventuella föroreningar och andra miljöskador samt har ett ansvar för efterbehandling. Miljöbalken före skriver även att om en verksamhetsutövare inte kan bekosta efterbehandling av en fastighet är den som äger fastigheten ansvarig. Sådana efterbehandlings krav skulle alltså kunna ställas på Fabege. |
Fabege bedömer denna risk som liten då fastighetsbeståndet i huvudsak består av kommersiella kontorslokaler. Fabege undersöker och identifi erar kontinuerligt eventuella miljörisker i fastighetsbeståndet. Skulle sådana förekomma upprättas åtgärdsplaner. Under 2015 har inga incidenter som orsakat betydande böter eller icke monetära sanktioner till följd av miljölagstiftningen inträffat. |
| Klimat förändringar |
Regeringen fastslår i en rapport 2007 (SOU 2007:60) att Sverige står inför klimatförändringar. Enligt utredningen antas genomsnittstemperaturen i Sverige öka liksom nederbörden under höst, vinter och vår. Somrarna förväntas däremot bli torrare och havsnivån förväntas att stiga. Detta medför en ökad risk för översvämningar, ras, skred, erosion och värmeböljor. |
Klimatförändringen bedöms i sig inte utgöra någon betydande fysisk risk för Fabege i dagsläget, givet fastighetsbeståndets lokalisering. Däremot har temperaturförändringar gjort att reglering av värme och kyla har förändrats. Värme användningen minskar något vid mildare vintrar, medan användningen av komfortkyla och processkyla ökar i kontorslokalerna. Den ökade användningen av komfortkyla beror bland annat på ökad solvärmelast på kontorsbyggnader, men också på hyresgästernas ökade krav på termisk och visuell komfort. |
| Avsaknad av miljöcertifi ering |
Ökade krav från kunder och andra intressenter på miljöcertifi erade byggnader. |
Fabege bedömer att krav på miljöcertifi erade byggnader ökar från både investerare och kunder. Sedan 2013 miljöcertifi eras all nyproduktion och större ombyggnationer. Vid utgången av 2015 var cirka 478 tkvm av befi ntlig yta inklusive pågående projekt miljö- och energicertifi erade eller inne i en certi fi eringsprocess. |
Förändringar som diskuteras avseende begränsning i ränteavdrag, uttag av stämpelskatt och paketeringar i samband med fastighetsförsäljningar kommer om de genomförs att påverka Fabeges inkomst skattekostnad.
| Risk | Beskrivning av risk/möjligheter | Påverkan och hantering av risk, kommentar 2015 |
|---|---|---|
| Skattelag stiftning |
Förändringar i skattelagstiftningen såsom nivån på företagsbeskattningen, fastighetsskatten eller andra tillämpliga skatter. |
Flera utredningar om förändrade regelverk för beskattning pågår. Inga konkreta förslag föreligger dock. Fabege följer utvecklingen löpande. |
Genom policys och avtal ställer Fabege krav på att leverantörer och andra samarbetspartners accepterar att efterleva Fabeges uppförandekod med nolltolerans mot oetiskt beteende.
| Risk | Beskrivning av risk/möjligheter | Påverkan och hantering av risk, kommentar 2015 |
|---|---|---|
| Bedrägeri, mutbrott, osunda arbetsvillkor |
Fabege accepterar ingen form av mutor, hot eller osunda anställningsavtal. Inom Fabeges stora projekt deltar många aktörer och tjänster/produkter upphandlas genom underleverantörer i fl era led. Trots tydliga krav i samtliga upphandlingar blir de långa leverantörsleden svåra att överblicka och risk för aktiviteter som strider mot Fabeges värderingar fi nns. |
Samarbetet med entreprenörer utvärderas löpande och alla större leverantörer hållbarhetsgranskas av ett fristående bolag. Samtliga leverantörer står även under bevakning av ett kreditupplysningsföretag, för att snabbt fånga upp eventuella ekonomiska avvikelser samt eventuella förändringar i styrelse och ledning. Fabeges bedömning är att kontrollen över de direkta leverantörerna är god. Genom avtalen åtar sig leverantörerna att efterleva Fabeges uppförandekod. Om avvikelser uppdagas kan avtalen avslutas med omedelbar verkan. Fabege uppmuntrar sina direkta leverantörer att i sin tur följa upp sina respek |
tive underleverantörer och därmed slutligen kunna säkerställa hela leverantörskedjan.
De vid inkomsttaxeringen outnyttjade underskottsavdragen, vilka framledes bedöms kunna ge en lägre skatt, beräknas uppgå till cirka 5,0 Mdkr (4,7). Vidare senareläggs betalning av inkomstskatt genom skattemässiga avskrivningar på fastigheterna. Vid direkta fastighetsförsäljningar realiseras ett skattemässigt resultat motsvarande skillnaden mellan försäljningspriset och det skattemässiga restvärdet på fastigheten. I de fall fastigheter avyttras genom bolagsförsäljning kan denna effekt minskas. Sammantaget görs bedömningen att den aktuella skatten de närmaste åren kommer att vara låg.
Per 31 december 2015 uppgick skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och skattemässiga restvärde till cirka 19,7 Mdkr (14,4).
Per 31 december 2015 uppgick netto uppskjutna skatteskulder till 1 786 Mkr (918) i enlighet med nedanstående specifi kation, se tabell.
| Uppskjuten skatt hänförbar till | Mkr |
|---|---|
| – underskottsavdrag | –1 092 |
| – skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter |
3 077 |
| – derivatinstrument | –144 |
| – övrigt | –55 |
| Nettoskuld uppskjuten skatt | 1 786 |
En särskild beskrivning av styrelsens arbete framgår av Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 84–95.
Medelantalet anställda i koncernen uppgick under året till 141 personer (132), varav 53 kvinnor (47) och 88 män (85). 37 var anställda i moderbolaget (31). Vid årsskiftet uppgick antalet anställda till 148 (136),
varav 55 (50) kvinnor. Se vidare sidorna 75–76, not 6. Pensions åldern ska vara 65 år. Pensionsförmåner ska motsvara ITP-planen eller vara avgiftsbaserad med maximal avsättning om 35 procent av den pensionsgrundande lönen. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 24 månadslöner.
Med bolagsledningen avses verkställande direktören och övriga medlemmar i koncernledningen. Hela styrelsen (utom verkställande direktören) bereder frågan om fastställande av principer för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagsledningen samt beslut om verkställande direktörens ersättning och andra anställningsvillkor.
Årsstämman 2015 beslutade om följande riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagsledningen:
Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig. Ansvar och ut förda prestationer som sammanfaller med aktieägarnas intressen ska refl ekteras i ersättningen. Den fasta lönen omprövas varje år. Ersättning utöver fast lön, som belönar målrelaterade prestationer, kan utgå. Sådan ersättning ska bero av i vilken utsträckning i förväg uppställda mål uppfyllts inom ramen för bolagets verksamhet. Målen omfattar såväl fi nansiella som icke fi nansiella kriterier. Eventuell ersättning utöver den fasta lönen ska vara maximerad och relaterad till den fasta lönen. Rörlig ersättning kan utgå med maximalt tre (3) månadslöner.
Bolagsledningens rörliga ersättning ska vid maximalt utfall inte överstiga en årlig kostnad för bolaget om sammanlagt 2,7 Mkr (exklusive sociala avgifter), beräknat utifrån det antal personer som för närvarande är ledande befattnings havare. Övriga förmåner ska där de förekommer utgöra en begränsad del av ersättningarna.
Bolaget har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsättningen till vinstandelsstiftelsen baseras på uppnådd avkastning på eget kapital och är maximerad till ett (1) basbelopp per år och anställd.
Pensionsåldern ska vara 65 år. Pensionsförmåner ska motsvara ITPplanen eller vara avgiftsbaserad med maximal avsättning om 35 procent av den pensionsgrundande lönen. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 24 månadslöner.
Ersättning till ledande befattnings havare under 2015 framgår av not 6. Styrelsen gör årligen en uppföljning av att vid årsstämman beslutade riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare efterlevs. Ersättningsnivåerna för VD respektive övriga ledande befattningshavare har benchmarkats mot genomsnittlig ersättning till VD och andra ledande befattningshavare i ett fl ertal andra fastighetsbolag. Jämförelsen visar att lönerna inklusive förmåner till VD och andra ledande befattningshavare är marknadsmässiga.
I inledningen av 2016 står såväl fastighetsmarknad som hyresmarknad fortsatt mycket starka. Med de rådande marknadsförutsättningarna och Fabeges attraktiva fastighets- och projektportfölj fi nns goda förutsättningar för ett starkt resultat också 2016. Genom färdigställande av projekt kommer hyresvolymen att öka vilket tillsammans med fortsatt effektiv drift och låga räntekostnader kommer att ge ett förbättrat förvaltningsresultat.
Fabege redovisar öppet förväntade hyresintäkter per kvartal baserat på kontraktsläget i portföljen. Vidare redovisas måltal för värdeökningar i projektportföljen. Då orealiserade värdeförändringar i fastighetsportföljen och derivatportföljen är svårprognosticerade lämnas ingen total prognos för bolaget.
| Till årsstämmans förfogande fi nns följande belopp: | Kr |
|---|---|
| Balanserat resultat | 3 659 980 014 |
| Årets resultat | 378 146 438 |
| Summa | 4 038 126 452 |
| Kr |
|---|
| 578 870 502 |
| 3 459 255 950 |
| 4 038 126 452 |
Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per 31 januari 2016, det vill säga 165 391 572 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp av egna aktier.
Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av rekommendation RFR 1 från Rådet för fi nansiell rapportering (Kompletterande redovisningsregler för koncernen). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av rekommendation RFR 2 från Rådet för fi nansiell rapportering (Redovisning för juridiska personer). Styrelsen fi nner att full täckning fi nns för bolagets bundna egna kapital efter föreslagen vinstutdelning. Styrelsen fi nner även att föreslagen vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till de bedömningskriterier som anges i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i Aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande:
Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort för verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens soliditet, historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunkturläget.
Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 4,7 procent av moderbolagets egna kapital och 3,5 procent av koncernens egna kapital. Det uttalade målet för koncernens kapitalstruktur med en soliditet om lägst 30 procent och en räntetäckningsgrad om minst 2,0 uppfylls även efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens soliditet är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att tillvarata framtida affärsmöjligheter och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmande av den föreslagna vinstutdelningen. Vinstutdelningen har ingen väsentlig betydelse för bolagets och koncernens förmåga att göra ytterligare affärsmässigt motiverade investeringar enligt antagna planer. I moderbolaget har vissa tillgångar och skulder värderats till verkligt värde enligt 4 kap. 14 § i Årsredovisningslagen.
Effekten av denna värdering, som påverkade moderbolagets egna kapital med –368 Mkr (–609), har beaktats.
Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser.
Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.
Stockholm den 29 februari 2016
| Belopp i Mkr | Not | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 5, 7 | 1 998 | 2 087 |
| Fastighetskostnader | 8 | –569 | –602 |
| Driftsöverskott | 1 429 | 1 485 | |
| Central administration och marknadsföring | 9 | –65 | –67 |
| Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar | 11 | 30 | 23 |
| Ränteintäkter | 12 | 1 | 2 |
| Resultatandelar i intresseföretag | 17 | –94 | –72 |
| Räntekostnader | 12 | –613 | –689 |
| Förvaltningsresultat | 1–6, 16, 41 | 688 | 682 |
| Realiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter | 10, 15 | 21 | 300 |
| Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter | 10, 15 | 3 252 | 1 339 |
| Orealiserade värdeförändringar, räntederivat | 26 | 262 | –473 |
| Värdeförändringar, aktier | 13 | 10 | 19 |
| Resultat före skatt | 4 233 | 1 867 | |
| Aktuell skatt | 14 | –2 | –61 |
| Uppskjuten skatt | 14 | –999 | –68 |
| Årets resultat | 3 232 | 1 738 | |
| Poster som inte kommer att omklassifi ceras till resultatet | |||
| Omvärdering av förmånsbestämda pensioner | 2 | –10 | |
| Årets totalresultat | 3 234 | 1 728 | |
| Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 3 234 | 1 728 | |
| Årets resultat per aktie före och efter utspädningseffekt, kr | 19,54 | 10,51 | |
| Totalresultat per aktie före och efter utspädningseffekt, kr | 19,55 | 10,45 | |
| Antal aktier vid periodens utgång före utspädningseffekter, miljoner | 165,4 | 165,4 | |
| Antal aktier vid periodens utgång efter utspädningseffekter, miljoner | 165,4 | 165,4 | |
| Genomsnittligt antal aktier före utspädningseffekt, miljoner | 165,4 | 165,4 | |
| Genomsnittligt antal aktier efter utspädningseffekt, miljoner | 165,4 | 165,4 |
| Belopp i Mkr | Not | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Förvaltningsfastigheter | 15 | 40 279 | 32 559 |
| Inventarier | 16 | 1 | 1 |
| Andelar i intresseföretag | 17 | 217 | 630 |
| Fordringar hos intresseföretag | 18 | 421 | 335 |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav | 19 | 7 | 285 |
| Andra långfristiga fordringar | 20 | 280 | 292 |
| Summa anläggningstillgångar | 41 205 | 34 102 | |
| Kundfordringar | 21 | 13 | 12 |
| Övriga fordringar | 22 | 365 | 1 791 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 66 | 56 | |
| Kortfristiga placeringar | 70 | 34 | |
| Likvida medel | 33 | 32 | 23 |
| Summa omsättningstillgångar | 546 | 1 916 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 41 751 | 36 018 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Aktiekapital | 5 097 | 5 097 | |
| Övrigt tillskjutet kapital | 3 017 | 3 017 | |
| Balanserade vinstmedel inkl årets totalresultat | 8 366 | 5 669 | |
| Summa eget kapital | 23 | 16 479 | 13 783 |
| Skulder till kreditinstitut | 25 | 14 009 | 12 480 |
| Derivatinstrument | 26 | 658 | 920 |
| Uppskjuten skatteskuld | 27 | 1 786 | 918 |
| Avsättningar | 28 | 144 | 155 |
| Övriga långfristiga skulder | 619 | — | |
| Summa långfristiga skulder | 17 216 | 14 473 | |
| Skulder till kreditinstitut | 24, 25 | 7 059 | 7 071 |
| Leverantörsskulder | 328 | 58 | |
| Avsättningar | 28 | 5 | 11 |
| Skatteskulder | 14 | 3 | 5 |
| Övriga skulder | 160 | 114 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 29 | 501 | 503 |
| Summa kortfristiga skulder | 8 056 | 7 762 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 41 751 | 36 018 | |
| Ställda säkerheter | 30 | 21 505 | 16 196 |
| Eventualförpliktelser | 30 | 433 | 1 058 |
| Hänförligt till moderföretagets aktieägare | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Balanserade vinstmedel inkl årets resultat |
Summa eget kapital1) | |
| Ingående balans per 1 januari 2014 | 5 097 | 3 017 | 4 437 | 12 551 | |
| Årets resultat | 1 738 | 1 738 | |||
| Summa intäkter och kostnader för perioden | 1 738 | 1 738 | |||
| TRANSAKTIONER MED ÄGARE | |||||
| Kontantutdelning | –496 | –496 | |||
| Avyttring egna aktier | |||||
| Summa transaktioner med ägare | –496 | –496 | |||
| Övrigt totalresultat | –10 | –10 | |||
| Utgående balans per 31 december 2014 | 5 097 | 3 017 | 5 669 | 13 783 | |
| Ingående balans per 1 januari 2015 | 5 097 | 3 017 | 5 669 | 13 783 | |
| Årets resultat | 3 232 | 3 232 | |||
| Summa intäkter och kostnader för perioden | 3 232 | 3 232 | |||
| TRANSAKTIONER MED ÄGARE | |||||
| Kontantutdelning | –538 | –538 | |||
| Avyttring egna aktier | |||||
| Summa transaktioner med ägare | –538 | –538 | |||
| Övrigt totalresultat | 2 | 2 | |||
| Avrundningsdiff | — | — | 1 | — | |
| Utgående balans per 31 december 2015 | 5 097 | 3 017 | 8 366 | 16 479 |
1) Hänförligt till moderföretagets aktieägare i sin helhet.
| Belopp i Mkr | Not | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| LÖPANDE VERKSAMHETEN | |||
| Driftsöverskott | 1 429 | 1 485 | |
| Central administration | –65 | –67 | |
| Återläggning avskrivningar | 0 | 1 | |
| Erhållen ränta | 25 | 19 | |
| Erlagd ränta | 31 | –689 | –724 |
| Betald inkomstskatt | 0 | –1 607 | |
| Kassafl öden före förändring av rörelsekapital | 700 | –893 | |
| FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL | |||
| Förändring av kortfristiga fordringar | 831 | –919 | |
| Förändring av kortfristiga skulder | 211 | –102 | |
| Summa förändring av rörelsekapital | 32 | 1 042 | –1 021 |
| Kassafl öde från den löpande verksamheten | 1 742 | –1 914 | |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer | –2 770 | –1 233 | |
| Förvärv av fastigheter | –985 | –105 | |
| Avyttring av fastigheter | 604 | 3 259 | |
| Övriga fi nansiella anläggningstillgångar | 440 | –100 | |
| Kassafl öde från investeringsverksamheten | –2 711 | 1 821 | |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Utdelning till aktieägarna | –538 | –496 | |
| Överlåtelse egna aktier | — | — | |
| Förändring räntebärande skulder | 1 516 | 514 | |
| Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten | 978 | 18 | |
| Periodens kassafl öde | 9 | –75 | |
| Likvida medel vid periodens början | 33 | 23 | 98 |
| Likvida medel vid periodens slut | 33 | 32 | 23 |
1) I kassafl ödesanalysen nettoredovisas upplåning och amortering av lån. Detta beror på att koncernen tillämpar overnight-lösning där mellanhavanden regleras dagligen. Avseende väsentliga förändringingar i bolagets fi nansiering hänvisas till sida 53 i förvaltningsberättelsen.
| Belopp i Mkr | Not | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 37 | 146 | 130 |
| Rörelsens kostnader | 38 | –225 | –212 |
| Rörelseresultat | 1–3, 6, 16, 41 | –79 | –82 |
| Resultat från aktier och andelar i koncernföretag |
39 | 333 | 1 466 |
| Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggnings tillgångar |
11, 13 | 559 | 545 |
| Värdeförändringar, räntederivat | 26 | 262 | –473 |
| Ränteintäkter | 12 | 0 | 0 |
| Räntekostnader | 12 | –705 | –683 |
| Resultat före skatt | 370 | 773 | |
| Skatt på årets resultat | 14 | — | — |
| Uppskjuten skatt | 14 | 8 | 193 |
| Årets resultat | 378 | 966 |
Rapport över totalresultat har inte upprättats då det i moderbolaget inte fi nns några transaktioner som ska ingå i övrigt totalresultat.
| Belopp i Mkr | Not | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR | |||
| Materiella anläggningstillångar | |||
| Inventarier | 16 | 1 | 1 |
| Summa materiella anläggningstillgångar | 1 | 1 | |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Aktier och andelar i koncernföretag | 40 | 12 592 | 12 992 |
| Fordringar hos koncernföretag | 41 103 | 39 003 | |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav | 19 | 8 | 286 |
| Uppskjuten skattefordran | 27 | 352 | 344 |
| Andra långfristiga fordringar | 20 | 428 | 254 |
| Summa fi nansiella anläggningstillångar | 54 483 | 52 879 | |
| SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR | 54 484 | 52 880 | |
| OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR | |||
| Kortfristiga fordringar | |||
| Skattefordringar | 5 | 8 | |
| Övriga fordringar | 59 | 1 027 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 65 | 55 | |
| Summa kortfristiga fordringar | 129 | 1 091 | |
| Likvida medel | 33 | 30 | 21 |
| SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR | 159 | 1 111 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 54 643 | 53 991 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 23 | ||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital | 5 097 | 5 097 | |
| Reservfond/Överkursfond | 3 166 | 3 166 | |
| Fritt eget kapital | |||
| Balanserat resultat | 3 660 | 3 232 | |
| Årets resultat | 378 | 966 | |
| Summa eget kapital | 12 301 | 12 461 | |
| Avsättningar | |||
| Avsatt till pensioner | 28 | 68 | 68 |
| Summa avsättningar | 68 | 68 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 24, 25 | 12 736 | 12 130 |
| Derivatinstrument | 26 | 658 | 920 |
| Skulder till koncernföretag | 21 724 | 21 658 | |
| Summa långfristiga skulder | 35 118 | 34 708 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 24, 25 | 7 012 | 6 651 |
| Leverantörsskulder | 8 | 7 | |
| Skatteskulder | — | — | |
| Övriga skulder | 19 | 2 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 29 | 117 | 94 |
| Summa kortfristiga skulder | 7 156 | 6 754 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 54 643 | 53 991 | |
| Ställda säkerheter | 30 | 20 197 | 16 885 |
| Ansvarsförbindelser | 30 | 1 926 | 4 482 |
| Fritt | Summa | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | Not | Aktie kapital |
Reserv fond |
eget kapital |
eget kapital |
| 23 | |||||
| Eget kapital | |||||
| 31 december 2013 | 5 097 | 3 166 | 3 728 | 11 991 | |
| Årets resultat | 966 | 966 | |||
| Summa intäkter och kostnader för perioden |
966 | 966 | |||
| Kontantutdelning | –496 | –496 | |||
| Eget kapital | |||||
| 31 december 2014 | 5 097 | 3 166 | 4 198 | 12 461 | |
| Årets resultat | 378 | 378 | |||
| Summa intäkter och kostnader för perioden |
378 | 378 | |||
| Kontantutdelning | –538 | –538 | |||
| Eget kapital 31 december 2015 |
5 097 | 3 166 | 4 038 | 12 301 | |
| Belopp i Mkr | Not | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| LÖPANDE VERKSAMHETEN | |||
| Rörelseresultat exkl avskrivningar | –80 | –82 | |
| Erhållen ränta | 838 | 755 | |
| Erlagd ränta | 31 | –705 | –686 |
| Betald inkomstskatt | 3 | –111 | |
| Kassafl öden före förändring av rörelsekapital | 56 | –124 | |
| Förändring av rörelsekapital | |||
| Kortfristiga fordringar | 958 | –997 | |
| Kortfristiga skulder | 41 | 2 | |
| Summa förändring av rörelsekapital | 32 | 999 | –995 |
| Kassafl öde från den löpande verksamheten | 1 055 | –1 119 | |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Förvärv av andelar i koncernföretag | — | — | |
| Övriga fi nansiella anläggningstillgångar | –1 474 | 2 516 | |
| Kassafl öde från investeringsverksamheten | –1 474 | 2 516 | |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Lämnad utdelning | –538 | –496 | |
| Erhållna och lämnade koncernbidrag | –67 | –234 | |
| Återköp/avyttring egna aktier | 0 | 0 | |
| Upptagna lån/amortering av skulder | 1 033 | –744 | |
| Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten | 428 | –1 474 | |
| Förändring likvida medel | 9 | –77 | |
| Likvida medel vid periodens början | 33 | 21 | 98 |
| Likvida medel vid periodens slut | 33 | 30 | 21 |
Fabege AB (publ), organisationsnummer 556049-1523, med säte i Stockholm, utgör moderföretag för en koncern med dotterföretag enligt not 40. Bolaget är registrerat i Sverige och adressen till bolagets huvudkontor i Stockholm är: Fabege AB, Box 730, 169 27 Solna. Besöksadress: Pyramidvägen 7. Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag, med verksamheten koncentrerad till Stockholmsregionen. Verksamheten bedrivs genom dotterbolag och fastighetsbeståndet består huvudsakligen av kommersiella lokaler.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen, de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC) per den 31 december 2015. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner) vilken specifi cerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen. Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisningslagen, Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och uttalanden från Rådet för fi nansiell rapportering. Moderbolagets redovisning överensstämmer med koncernens principer med undantag av vad som framgår nedan under avsnittet "Avvikelser mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper". I årsredovisningen har värdering av poster skett till anskaffningsvärde, utom då det gäller omvärdering av förvaltningsfastigheter samt fi nansiella instrument som värderas till verkligt värde. Nedan beskrivs mer väsentliga redovisningsprinciper som har tillämpats.
Dotterföretag är de företag där koncernen direkt eller indirekt innehar mer än 50 procent av röstvärdet eller på annat sätt har ett bestämmande infl ytande. Bestämmande infl ytande uppnås när moderbolaget har infl ytande över ett företag, är exponerad för, eller har rätt till, rörlig avkastning från innehavet i företaget samt har möjlighet att använda infl ytandet över företaget till att påverka avkastningen. Förekomsten och effekten av potentiella rösträtter som för närvarande är möjliga att utnyttja eller konvertera, beaktas vid bedömningen av huruvida koncernen utövar bestämmande infl ytande. Dotterbolag medtas i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande infl ytandet överförs till koncernen och ingår inte i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande infl ytandet upphör. Förvärv av dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Köpeskillingen för rörelseförvärvet värderas till verkligt värde vid f örvärvstidpunkten, vilket beräknas som summan av de verkliga värdena per förvärvstidpunkten för erlagda tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder samt emitter ade egetkapitalandelar i utbyte mot kontroll över den förvärvade rörelsen. Förvärvsrelaterade kostnader redovisas i resultaträkningen när de uppkommer. Vid rörelseförvärv där summan av köpeskillingen, eventuellt innehav utan bestämmande infl ytande och verkligt värde vid förvärvstidpunkten på tidigare aktieinnehav över stiger verkligt värde vid förvärvstidpunkten på identifi erbara förvärvade nettotillgångar redovisas skillnaden som goodwill i rapporten över fi nansiell ställning. Om skillnaden är negativ redo visas denna som en vinst på ett förvärv till lågt pris direkt i resultatet efter omprövning av skillnaden.
Ett bolag redovisas som intresseföretag då Fabege innehar minst 20 procent av rösterna och max 50 procent eller på annat sätt har ett betydande infl ytande över den driftsmässiga och fi nansiella styrningen. Ett joint venture är ett samarbetsarrangemang (se nedan) genom vilket de parter som har gemensamt bestämmande infIytande över verksamheten har rätt till nettotillgångarna. I koncernredovisningen redovisas innehaven i enlighet med kapitalandelsmetoden. Andelar i intresseföretag och joint ventures redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde justerat för förändringar i koncernens andel i intresseföretagets samt joint ventures nettotillgångar, med avdrag för eventuella värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar.
Ett innehav i gemensam verksamhet är ett samarbetsarrangemang genom vilket de parter som har gemensamt bestämmande infl ytande över verksamheten har rätt till de tillgångar och har förpliktelser avseende de skulder som härrör från verksamheten. Gemensamt bestämmande infl ytande är reglerat i avtal och föreligger enbart när det krävs att de parter som delar det bestämmande infl ytandet måste ge sitt samtycke till de relevanta verksamheterna.
För gemensamma verksamheter redovisar Fabege sin andel av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sin andel av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader post för post i koncernens fi nansiella rapporter. Transaktioner och andra mellanhavanden med gemensamma verksamheter har eliminerats i koncernredovisningen.
För varje rörelseförvärv värderas innehav utan bestämmande infl ytande i det förvärvade företaget antingen till verkligt värde eller till värdet av den proportionella andelen av innehavet utan bestämmande infl ytande av det förvärvade bolagets identifi erbara nettotillgångar.
Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen redovisas i den period som hyran avser. Vinster eller förluster från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Hyresintäkter för förvaltningsfastigheterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal. I de fall hyreskontraktet under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under respektive överhyra över kontraktets löptid. Rabatterna som lämnas för begränsningar i nyttjanderätten, vid exempelvis ombyggnation eller i samband med succesiv infl yttning redovisas i den period de avser. Ränteintäkter periodiseras över löptiden. Utdelning på aktier redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betalning bedöms som säker.
Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och fördelar som förknippas med ägandet faller på uthyraren klassifi ceras som operationella leasingavtal. Koncernens samtliga leasingavtal klassifi ceras som operationella leasingavtal. Leasingavgifter redovisas som en kostnad i resultaträkningen och fördelas linjärt över avtalets löptid.
Samtliga fastigheter i koncernen klassifi ceras som förvaltningsfastigheter då de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader, mark och markanläggningar, pågående ny-, till- eller ombyggnation samt fastighetsinventarier.
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde på balansdagen. Vinster och förluster hänförliga till värdeförändringar av förvaltningsfastigheters verkliga värde redovisas i resultat för den period de uppkommer på raden Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter i rapporten över totalresultat. Vinst eller förlust som uppstår från avyttring eller utrangering av förvaltningsfastigheter utgörs av skillnaden mellan försäljningspris och redovisat värde baserat på senast upprättad värdering till verkligt värde. Resultat vid avyttring eller utrangering redovisas i rapporten över totalresultat på raden Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter. Projekt för ombyggnad/underhåll samt hyresgästanpassningar aktiveras till den del åtgärden är värdehöjande i förhållande till senaste värderingen. Övriga utgifter kostnadsförs direkt. Fastighetsförsäljningar och fastighetsköp redovisas i samband med att risker och förmåner som förknippas med äganderätten övergår till köparen eller säljaren, vilket normalt sker på kontraktsdagen.
Inventarier tas upp till anskaffningsvärdet efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar på inventarier kostnadsförs så att tillgångens värde skrivs av linjärt över dess beräknande nyttjandeperiod.
Skulle en indikation om en värdenedgång beträffande en tillgång (exklusive förvaltningsfastigheter och fi nansiella instrument vilka värderas till verkligt värde) föreligga fastställs dess återvinningsvärde. Överstiger tillgångens bokförda värde återvinningsvärdet skrivs tillgången ned till detta värde. Återvinningsvärdet defi nieras som det
högsta av marknadsvärdet och nyttjandevärdet. Nyttjandevärdet defi nieras som nuvärdet av de uppskattade framtida betalningar som tillgången genererar.
I koncernredovisningen har lånekostnader belastat resultatet för det år till vilket de hänför sig, utom till den del de inräknats i ett byggprojekts anskaffningskostnad. Fabege aktiverar lånekostnader som är hänförbara till kostnader för nyproduktion eller större ombyggnationer av värdehöjande karaktär. Vid beräkning av lånekostnad att aktivera har en räntesats motsvarande den genomsnittliga räntan på låneportföljen använts. I enskilda bolags redovisning har huvudprincipen, att samtliga lånekostnader skall belasta resultat för det år till vilket de hänför sig, tillämpats.
Aktuell skatteskuld baseras på årets skattepliktiga resultat. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det har justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Koncernens aktuella skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som är föreskrivna eller aviserade på balansdagen. Uppskjuten skatt avser skatt på temporära skillnader som uppkommer mellan det redovisade värdet på tillgångar och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den s.k. balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga temporära skillnader, och uppskjutna skattefordringar redovisas då det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att fi nnas tillgängliga för att utnyttjas helt eller delvis mot den uppskjutna skattefordran. Uppskjuten skatt redovisas till nominell gällande skattesats utan diskontering. Uppskjuten skatt redovisas som intäkt eller kostnad i rapporten över total resultat utom i de fall den avser transaktioner eller händelser som redovisats direkt mot eget kapital. Då redovisas även den uppskjutna skatten direkt mot eget kapital. Aktuella uppskjutna skattefordringar och skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av samma skattemyndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp.
Fabege redovisar kassafl öden från bolagets huvudsakliga intäktskällor; driftsöverskott i fastighetsförvaltningen och resultat från fastighetsförsäljningar i den löpande verksamheten.
Avsättningar redovisas när bolaget har ett åtagande och det är troligt att ett utfl öde av resurser krävs och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.
Eventualförpliktelser redovisas om det föreligger ett möjligt åtagande som bekräftas endast av fl era osäkra framtida händelser och det inte är troligt att ett utfl öde av resurser kommer att krävas eller att åtagandets storlek inte kan beräknas med tillräcklig noggrannhet.
Återköp av egna aktier redovisas som en avdragspost, netto efter eventuella transaktionskostnader och skatt från balanserade vinstmedel, till dess aktierna avyttras eller annuleras. Om dessa stamaktier senare avyttras, redovisas erhållna belopp (netto efter eventuella transaktionskostnader och skatteeffekter) i balanserad vinst.
En fi nansiell tillgång eller fi nansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En fi nansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En fi nansiell skuld tas bort från balans räkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. För derivat tillämpas affärsdagsredovisning och för avistaköp eller avista försäljning av fi nansiella tillgångar tillämpas likviddagsredovisning. Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det fi nns objektiva indikationer om att en fi nansiell tillgång eller grupp av fi nansiella tillgångar är i behov av nedskrivning. Finansiella instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen under IAS 39.
Vid fastställande av verkligt värde för derivatinstrument och låneskulder sker diskontering av framtida kassafl öden med noterad marknadsränta för respektive löptid. De framtida kassafl ödena i derivatportföljen beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive derivatavtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande räntefl öden som därmed uppstår nuvärdesberäknas med hjälp av den implicita stiborkurvan. För de stängningsbara swapar som fi nns i portföljen har optionsmomentet inte åsatts något värde, då stängning endast kan ske till par och därmed inte ger upphov till någon resultateffekt för Fabege. Bankerna beslutar om stängning sker. Aktieinnehav har kategoriserats som "Finansiella tillgångar" som innehas för handel. Dessa värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i rapporten över totalresultat. Vid fastställande av verkligt värde för aktieinnehav används noterade marknadspriser. Då dessa saknas fastställs det verkliga värdet genom egen värderingsteknik. För samtliga fi nansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet.
Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen när det fi nns legal rätt att kvitta och när avsikt fi nns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.
Likvida medel består av kassamedel hos fi nansinstitut. Likvida medel innefattar även kortfristiga placeringar som har en löptid från anskaffningstidpunkten understigande tre månader och vilka är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefl uktuationer. Likvida medel redovisas till dess nominella belopp.
Kundfordringar kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Fabeges kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas infl yta efter avdrag för osäkra fordringar som bedöms individuellt. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader.
Långfristiga fordringar och övriga (kortfristiga) fordringar består i huvudsak av reversfordringar avseende försäljningslikvider för sålda ej frånträdda fastigheter. Dessa poster kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Fordringarna redovisas till det belopp som förväntas infl yta efter avdrag för osäkra fordringar som bedöms individuellt. Fordringar vars förväntade löptid är kort redovisas till nominellt belopp utan diskontering.
Fabege tillämpar inte säkringsredovisning av derivatinstrument och kate goriserar därmed derivatinstrument som "Finansiella tillgångar eller fi nansiella skulder som innehas för handel". Tillgångar och skulder i dessa kategorier värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i rapporten över totalresultat.
Leverantörsskulder kategoriseras som "Andra skulder" vilket innebär redo visning till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisats till nominellt belopp utan diskontering.
Fabeges skulder till kreditinstitut, certifi katsinnehavare samt övriga skulder kategoriseras som "Andra skulder" och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år.
Ersättning till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro med mera samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan dessa klassifi ceras som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. I koncernen fi nns både avgiftsbestämda och förmånsbestämda pensionsplaner. Pensionskostnaderna för avgiftsbestämda pensionsplaner kostnadsförs löpande. Förmånsbestämda pensionsplaner nuvärdesberäknas enligt den aktuariella så kallade Projected Unit Credit Method. Aktuariella vinster och förluster redovisas omedelbart via övrigt totalresultat. Anställda inom det tidigare Fabege har förmånsbestämda pensionsplaner. Från och med 2005 sker ingen ytterligare upparbetning av denna pensionsskuld.
Segmentinformation presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och rörelsesegment identifi eras utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande beslutsfattare. Koncernen har identifi erat koncernens VD som dess högste verkställande beslutsfattare och den interna rapporteringen som används av VD för att följa upp verksamheten och fatta beslut om resursfördelning ligger till grund för den segmentinformation som presenteras. Utifrån den interna rapporteringen har rörelsesegmenten Förvaltning, Förädling och Transaktion identifi erats. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar inklusive skatt är direkt hänförliga till fastig heter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i fi nansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången hänförs direkt till respektive segment i enlighet med klassifi ceringen per balansdagen.
Moderbolaget redovisar enligt Årsredovisningslagen, Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och uttalanden från Rådet för fi nansiell rapportering. Skattelagstiftningen i Sverige ger företag möjligheten att skjuta upp skattebetalning genom avsättning till obeskattade reserver i balansräkningen via resultaträkningsposten boksluts dispositioner. I koncernens balansräkning behandlas dessa som temporära skillnader, det vill säga uppdelning mellan uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Förändring av obeskattade reserver redovisas i koncernens rapport över totalresultat fördelat på uppskjuten skatt och årets resultat. Räntor under byggnations tiden som ingår i byggnaders anskaffningsvärde aktiveras endast i koncernredovisningen. Ett koncernbidrag som moderföretaget erhåller från ett dotterföretag redo visas enligt samma principer som sedvanliga utdelningar från dotter företag och redovisas som en fi nansiell intäkt.
Koncernbidrag lämnade från moderföretaget till dotterföretag redovisas i rapporten över totalresultat som en fi nansiell kostnad. Ändringen i RFR 2 avseende koncern bidrag har medfört att bolaget nu redovisar koncernbidrag som en fi nansiell intäkt/kostnad. Förmånsbestämda och avgiftsbestämda planer redovisas enligt hittills varande svensk redovisningsstandard vilken bygger på bestämmelserna i Trygg andelagen.
Nya och ändrade standarder och tolkningar som trätt i kraft från och med 1 januari 2015 har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernen fi nansiella rapporter 2015.
De nya eller ändrade standarder och nya tolkningar som har givits ut av International Accounting Standards Board (IASB) samt IFRS Interpretation Committe (IFRIC) men som träder i kraft för räkenskapsår som börjar efter den 1 januari 2016 har ännu inte börjat tillämpats av koncernen. Nedan beskrivs de som bedöms få påverkan på koncernens fi nansiella rapporter den period de tillämpas första gången.
| Standarder | Ska tillämpas för räkenskapsår som börjar: |
|---|---|
| IFRS 9 Financial Instruments | 1 januari 2018 eller senare |
| IFRS 16 Leases | 1 januari 2019 eller senare |
IFRS 9 Finansiella instrument utfärdades den 24 juli 2014 och ska ersätta IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering. Standarden är utgiven i faser där den version som utgavs i juli 2014 ersätter alla de tidigare versionerna. IFRS 9 innehåller nya principer för hur fi nansiella tillgångar ska klassifi ceras och värderas.
Avgörande för i vilken värderingskategori en fi nansiell tillgång hänför sig till avgörs dels av företagets syfte med innehavet av tillgången (dvs företagets "affärsmodell") dels den fi nansiella tillgångens kontraktsenliga kassafl öden. Den nya standarden innehåller även nya regler för nedskrivningsprövning av fi nansiella tillgångar som innebär att den tidigare "incurred loss-metoden" ersätts av en ny så kallad "expected loss-metod". IFRS 9 är tillämplig på räkenskapsår som börjar 1 januari 2018 och den är ännu inte antagen av EU. Företagsledningens bedömning är att tillämpningen av IFRS 9 kan påverka de redovisade beloppen i de fi nansiella rapporterna vad gäller koncernens fi nansiella tillgångar och skulder.
IFRS 16 Leases utfärdades den 13 januari 2016 och ska ersätta IAS 17 Leasingavtal. IFRS 16 introducerar en "right of use model" och innebär för leasetagaren att i stort sett alla leasingavtal ska redovisas i balansräkningen, klassifi cering i operationella och fi nansiella leasingavtal ska därför inte göras. Undantagna är leasingavtal med en leasingperiod som är 12 månader eller kortare samt leasingavtal som uppgår till mindre värden. I resultaträkningen redovisas avskrivningar på tillgången och räntekostnader på skulden. För Fabege som leasegivare innebär IFRS 16 inga egentliga skillnader jämfört med IAS 17. IFRS 16 är tillämpligt för räkenskapår som börjar 1 januari 2019 med tidigare tillämpning tillåten under förutsättning att IFRS 15 tillämpas samtidigt. Standarden är ännu inte antagen av EU.
Företagsledningen har ännu inte genomfört en detaljerad analys av effekterna vid tillämpning av IFRS 9 och IFRS 16 och kan därför ännu inte kvantifi era effekterna. Företagsledningen bedömer att övriga nya och ändrade standarder och tolkningar som ännu inte har trätt i kraft inte väntas få någon väsentlig påverkan på koncernens fi nansiella rapporter när de tillämpas för första gången.
De ändringar i RFR 2 Redovisning för juridiska personer som har trätt i kraft och gäller för räkenskapsåret 2015 har inte haft någon väsentlig påverkan på moderföretagets fi nansiella rapporter 2015.
Företagsledningen bedömer att övriga ändringar i RFR 2, som ännu inte trätt i kraft och som gäller från och med 1 januari 2016, inte väntas få någon väsentlig påverkan på moderföretagets fi nansiella rapporter när de tillämpas för första gången.
Fabege ska ha en stark fi nansiell ställning, och balansen mellan eget kapital och lånat kapital är viktig för bolaget. Målsättningen är att soliditeten ska uppgå till minst 30 procent och räntetäckningsgraden till minst 2,0 gånger.
Fabeges kapitalförsörjning hänför sig till tre källor; eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Per balansdagen uppgick eget kapital till 16 479 Mkr (13 783), räntebärande skulder till 21 068 Mkr (19 551) och övriga skulder till 4 204 Mkr (114). Fabeges åtaganden gällande covenanter är likartade i de olika kreditavtalen och stipulerar förutom börsnotering en soliditet om minst 25 procent och en räntetäckningsgrad om minst 1,5 gånger. På fastighetsnivå varierar belåningsgraderna ur ett pantsättningsperspektiv mellan 60 och 75 procent, beroende på typ av fastighet och fi nansiering.
| Finansiella mål | Långsiktiga mål |
Utfall 151231 |
Utfall 141231 |
|---|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital, % | 1) | 21,4 | 13,2 |
| Soliditet, % | lägst 30 | 39 | 38 |
| Soliditet efter justering, %2) | 39 | 40 | |
| Räntetäckningsgrad, ggr | minst 2,0 | 2,1 | 2,4 |
| Belåningsgrad, % | högst 60 | 52 | 60 |
| Belåningsgrad efter justering, %2) | 52 | 56 |
1) Målet för avkastning på eget kapital är att uthålligt vara bland de främsta börsnoterade
fastighetsbolagen. 2) Nyckeltal justerat för ej erhållna köpeskillingar för sålda fastigheter samt för spärrade medel för lån som löstes i början av 2015.
Fabege är i egenskap av nettolåntagare exponerat för fi nansiella risker. Framförallt utsätts Fabege för fi nansieringsrisk, ränterisk och kredit risk. Det operativa ansvaret för koncernens upplåning, likviditetsstyrning och fi nansiella riskexponering ligger hos fi nansfunktionen, som är en central enhet i moderbolaget. Fabeges fi nanspolicy, som är fastställd av styrelsen, anger hur de fi nansiella riskerna ska hanteras och inom vilka ramar fi nansfunktionen får agera. Fabeges riskexponering ska vara begränsad och, så långt möjligt, kontrollerad vad avser val av placeringsobjekt, hyresgäster och avtalsvillkor, fi nansieringsvillkor samt affärspartners.
Finansierings- och likviditetsrisk defi nieras som det lånebehov som kan täckas i ett ansträngt marknadsläge. Lånebehovet kan avse refi nansiering av befi ntliga lån eller nyupplåning.
Fabege strävar efter balans mellan kort- och långfristig upplåning, fördelat på ett antal fi nansieringskällor. Fabeges fi nanspolicy anger att outnyttjade kreditfaciliteter ska fi nnas för att garantera en god betalningsberedskap. Långfristiga kredit löften med på förhand fastställda villkor samt revolverande kreditfaciliteter
har tecknats med de större långivarna. Fabeges huvudsakliga fi nansiärer är de nordiska affärsbankerna. Upplåningen är företrädesvis säkerställd med panträtt i fastigheter. Sedan hösten 2004 är koncernen aktiv på den svenska certifi katsmarknaden med ett certifi katsprogram om 5 000 Mkr. Bolaget har som ambition att delta som en betydande aktör på denna marknad. Fabege hade vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteter uppgående till 1 739 Mkr exklusive certifi katsprogrammet.
Tabellen nedan visar koncernens förfallostruktur för fi nansiella skulder. Beloppen visar avtalsenliga odiskonterade kassafl öden och innefattar både ränta och nominella belopp. Likviditetsfl öden avseende derivat visas netto. Övriga skulder är kortfristiga och förfaller inom ett år.
Den genomsnittliga belåningsgraden uppgick per årsskiftet till 52 procent (60). Jämförbar belåningsgrad föregående år, justerad för köpeskilling för sålda och bortbokade fastigheter samt spärrade medel för lån som löses i början av 2015, totalt 1 422 Mkr, uppgick till 56 procent. Fabege har ett certifi katsprogram om 5 000 Mkr. Mängden utestående certifi kat uppgick vid årets slut till 3 805 Mkr (2 889). Fabege har tillgängliga långfristiga kreditfaciliteter som vid varje tillfälle täcker samtliga utestående certifi kat.
| Beräknade per 2015-12-31 | Beräknade per 2014-12-31 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| År | Förfall krediter | Ränta krediter | Ränta derivat | Totalt | Förfall krediter | Ränta krediter | Ränta derivat | Totalt |
| 2015 | –7 071 | –216 | –308 | –7 595 | ||||
| 2016 | –7 059 | –156 | –391 | –7 606 | –7 867 | –115 | –291 | –8 273 |
| 2017 | –3 441 | –109 | –296 | –3 847 | –110 | –61 | –214 | –385 |
| 2018 | –4 897 | –72 | –184 | –5 153 | –190 | –59 | –120 | –369 |
| 2019 | 0 | –50 | –85 | –135 | 0 | –58 | –36 | –94 |
| 2020 | 0 | –50 | –69 | –119 | 0 | –58 | –24 | –82 |
| 2021 | –425 | –49 | –58 | –532 | 0 | –58 | –16 | –74 |
| 2022 | 0 | –49 | –36 | –85 | 0 | –58 | 0 | –58 |
| 2023 | 0 | –49 | –25 | –74 | 0 | –58 | 0 | –58 |
| 2024 | –2 059 | –38 | –14 | –2 110 | –2 062 | –44 | 0 | –2 107 |
| 2025 | –1 934 | –20 | –2 | –1 956 | –997 | –24 | 0 | –1 021 |
| 2026–2038 | 0 | –73 | 0 | –73 | 0 | –110 | 0 | –110 |
| 2039 | –1 253 | –6 | 0 | –1 259 | –1 253 | –8 | 0 | –1 262 |
| –21 068 | –720 | –1 160 | –22 948 | –19 551 | –927 | –1 009 | –21 488 |
För att beräkna likvidfl öden för krediter samt för de rörliga benen i ränteswaparna har Stiborräntan per bokslutsdagen använts. Utestående låneskuld och kreditmarginal har antagits vara desamma som per bokslutsdagen fram till resp kredits förfall, då de antagits slutamorterats.
| År, förfall | Lånelöfte belopp, Mkr | Utnyttjat belopp, Mkr |
|---|---|---|
| Certifi katsprogram | 5 000 | 3 805 |
| < 1 år | 6 138 | 3 254 |
| 1–2 år | 4 346 | 3 441 |
| 2–3 år | 6 652 | 4 897 |
| 3–4 år | — | — |
| 4–5 år | 425 | 425 |
| 5–10 år | 3 993 | 3 993 |
| 10–15 år | — | — |
| 15–20 år | — | — |
| 20–25 år | 1 253 | 1 253 |
| Summa | 27 807 | 21 068 |
Ränterisken avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens upp låningskostnad. Räntekostnaden utgör koncernens enskilt största kostnadspost. Räntebindning ska enligt policyn ske utifrån bedömd ränteutveckling, kassafl öde och kapitalstruktur. Fabege använder sig av fi nansiella instrument, huvudsakligen i form av ränteswapar, i syfte att begränsa ränterisker samt för att på ett fl exibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga bindningstid. Av känslighetsanalysen i förvaltningsberättelsen framgår hur en förändring i räntenivån påverkar resultatet på kort och lång sikt. De räntebärande skulderna uppgick den 31 december till 21 068 Mkr (19 551) med en medelränta om 2,58 procent (3,09) exkl lånelöften och 2,67 procent (3,21) inklusive kostnader för lånelöften. Av de totala skulderna utgjordes 3 805 Mkr (2 889) av utestående certifi kat. I den totala lånevolymen per 31 december ingick lånebelopp för pågående projekt med 2 592 Mkr (656), vars räntor om 46 Mkr (13) har aktiverats. Lånens genomsnittliga räntebindningstid inklusive effekter av nyttjade derivatinstrument uppgick den 31 december till 2,5 år (1,9). Den genomsnittliga kapital bindningstiden uppgick till 4,1 år (3,7).
Den genomsnittliga räntebindningstiden i Fabeges skuldportfölj uppgick till 2,5 år, inklusive effekter av derivatinstrument. Den genomsnittliga räntebindningstiden för rörliga lån var 89 dagar. Fabeges derivatportfölj bestod av ränteswapavtal om totalt 9 000 Mkr, med förfall till och med 2025 och en fast årlig ränta mellan 0,85 och 2,73 procent före marginal samt av stängningsbara swapar om totalt 5 700 Mkr på nivåer mellan 2,87 och 3,98 procent före marginal och förfall mellan 2016 och 2018. För 70 procent av Fabeges låne portfölj var räntan bunden med hjälp av räntederivat. Derivatportföljen marknads värderas och förändringen redovisas över resultaträkningen. Det bokförda under värdet i portföljen uppgick per 31 december till 658 Mkr (920). Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassafl öden. Värdeförändringen är av redo visningskaraktär och påverkar inte kassafl ödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Orealiserade värdeförändringar i årets resultat uppgick till 262 Mkr (–473). Marknadsvärdesförändringar uppstår till följd av förändringar av marknadsräntan, då bolaget har strukturerade derivatprodukter i portföljen. En marknadsvärdering av låneportföljen (exkl derivatprodukter) visar ett övervärde om 0 Mkr (0). För samtliga övriga fi nansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet. I fi nansnettot ingår övriga fi nansiella kostnader om 24 Mkr (11), huvudsakligen avseende uppläggningskostnader för låneavtal och löpande kostnader för certifi katsprogram. Räntekostnader kopplade till skulderna förfaller till betalning löpande under återstående kapitalbindningstid. Leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder för faller till betalning inom 365 dagar från balansdagen. Fabeges åtaganden kopplade till dess fi nansiella skulder möts till största delen av hyresintäkter som i huvudsak förfaller till betalning kvartalsvis.
| År, förfall | Mkr | Genomsnittlig ränta, % |
Andel, % |
|---|---|---|---|
| < 1 år | 8 033 | 2,79 | 38 |
| 1–2 år | 3 285 | 2,46 | 16 |
| 2–3 år | 4 750 | 3,37 | 22 |
| 3–4 år | 1 000 | 2,13 | 5 |
| 4–5 år | — | — | — |
| 5–6 år | 1 000 | 2,68 | 5 |
| 6–7 år | 800 | 0,99 | 4 |
| 7–8 år | 700 | 1,00 | 3 |
| 8–9 år | 700 | 1,04 | 3 |
| 9–10 år | 800 | 1,01 | 4 |
| Summa | 21 068 | 2,58 | 100 |
1) I snitträntan för perioden < 1 år ingår marginalen för hela skuldportföljen, pga att bolagets räntebindning görs med hjälp av ränteswapar, vilka handlas utan marginal.
Med valutarisk avses risken för negativ påverkan på Fabeges resultat- och balansräkning till följd av förändrade valutakurser.
Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Risken begränsas genom att fi nanspolicyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i fi nansiella transaktioner. Kreditrisken hos fi nansiella motparter begränsas genom nettingavtal/ISDA-avtal och bedöms vid årsskiftet vara obefi ntlig. Beträffande Fabeges kundfordringar anger policyn att sedvanliga kreditprövningar ska göras innan ny hyresgäst accepteras. På motsvarande sätt prövas även kreditvärdigheten beträffande de reversfordringar som eventuellt uppstår i samband med avyttring av fastigheter och bolag samt avseende lån till intressebolag. Den maximala kreditexponeringen avseende kundfordringar och reversfordringar motsvaras av dess redovisade värde.
Moderbolaget står vanligtvis för koncernens externa upplåning. Bolaget fi nansierar med dessa medel dotterbolagen på marknadsmässiga villkor.
| Finansiella tillgångar värde rade till verkligt värde via resultaträkningen |
Lånefordringar och kundfordringar |
Övriga skulder | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| Hyresintäkter | –9 | –12 | ||||
| Ränteintäkter | 31 | 25 | ||||
| Räntekostnader | –373 | –258 | –240 | –431 | ||
| Orealiserade värdeförändringar, derivat | 262 | –473 | ||||
| Värdeförändringar, aktier | 10 | 19 | ||||
| Summa | –101 | –712 | 22 | 13 | –240 | –431 |
| Finansiella tillgångar värde rade till verkligt värde via resultaträkningen |
Lånefordringar och kundfordringar |
Övriga skulder | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | ||
| Finansiella tillgångar | |||||||
| Fordringar hos koncernföretag | 41 103 | 39 003 | |||||
| Andra långfristiga värdepappersinnehav | 8 | 286 | |||||
| Andra långfristiga fordringar | 428 | 254 | |||||
| Övriga fordringar | 59 | 1 027 | |||||
| Upplupna intäkter | 65 | 55 | |||||
| Likvida medel | 30 | 21 | |||||
| Summa | 8 | 286 | 41 685 | 40 360 | 0 | 0 | |
| Finansiella skulder | |||||||
| Skulder till koncernföretag | 21 724 | 21 658 | |||||
| Skulder till kreditinstitut | 19 748 | 18 781 | |||||
| Derivatinstrument | 658 | 920 | |||||
| Leverantörsskulder | 8 | 7 | |||||
| Upplupna kostnader | 73 | 44 | 44 | 50 | |||
| Summa | 731 | 964 | 0 | 0 | 41 524 | 40 496 |
| Finansiella tillgångar värde rade till verkligt värde via resultaträkningen |
Lånefordringar och kundfordringar |
Övriga skulder | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| Nettoomsättning | –9 | –12 | ||||
| Ränteintäkter | 549 | 571 | ||||
| Räntekostnader | –373 | –258 | –332 | –425 | ||
| Orealiserade värdeförändringar, derivat | 262 | –473 | ||||
| Värdeförändringar, aktier | 10 | 19 | ||||
| Summa | –101 | –712 | 540 | 559 | –332 | –425 |
Förvaltningsfastigheternas värdering till verkligt värde inkluderar uppskattningar och bedömningar vilka är att betrakta som väsentliga för redovisningsändamål (se även not 15). Även de bedömningar och uppskattningar som görs i samband med realisering av förvaltningsfastigheter avseende främst hyres garantier och reversfordringar är att betrakta som väsentliga. För hyresgarantier görs en bedömning av sannolikheten för utbetalning samt eventuella investeringskostnader för färdigställande av ytor för uthyrning under återstående garantitid. Hyresgarantier med mera inkluderas i balansposten Avsättningar. Vid fastighetstransaktioner görs en bedömning av riskövergång vilken är vägledande för när transaktionen ska redovisas. För reversfordringar görs en bedömning av vilket belopp som väntas infl yta.
Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande fastighetsförvaltning/administration klassifi ceras i normalfallet som tillgångsförvärv.
Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att underskotten kan utnyttjas. Fastställda underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran.
För fi nansiella anläggningstillgångar såsom andelar i intressebolag, reversfordringar på intressebolag och andra bolag görs en bedömning av marknadsvärdet på respektive andel och avseende reversfordringar vilket belopp som förväntas infl yta.
| Förvaltning jan–dec 2015 |
Förädling jan–dec 2015 |
Transaktion jan–dec 2015 |
Totalt jan–dec 2015 |
Förvaltning jan–dec 2014 |
Förädling jan–dec 2014 |
Transaktion jan–dec 2014 |
Totalt jan–dec 2014 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 1 888 | 110 | 1 998 | 1 988 | 99 | 2 087 | ||
| Fastighetskostnader | –517 | –52 | –569 | –561 | –41 | –602 | ||
| Driftsöverskott | 1 371 | 58 | 1 429 | 1 427 | 58 | 0 | 1 485 | |
| Överskottsgrad, % | 73 | 53 | 72 | 72 | 59 | 0 | 71 | |
| Central administration och marknadsföring | –57 | –8 | –65 | –60 | –7 | –67 | ||
| Räntenetto | –515 | –67 | –582 | –606 | –58 | –664 | ||
| Resultatandelar i intresseföretag | –94 | –94 | –69 | –3 | –72 | |||
| Förvaltningsresultat | 705 | –17 | 0 | 688 | 692 | –10 | 0 | 682 |
| Realiserade värdeförändringar fastigheter | 21 | 21 | 300 | 300 | ||||
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 2 603 | 649 | 3 252 | 1 063 | 276 | 1 339 | ||
| Resultat före skatt per segment | 3 308 | 632 | 21 | 3 961 | 1 755 | 266 | 300 | 2 321 |
| Värdeförändring räntederivat och aktier | 272 | –454 | ||||||
| Resultat före skatt | 4 233 | 1 867 | ||||||
| Fastigheter, marknadsvärde | 32 626 | 7 653 | 40 279 | 28 715 | 3 844 | 32 559 | ||
| Uthyrningsgrad, % | 94 | 79 | 93 | 95 | 77 | 94 |
I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten med företagsledningens synsätt uppdelat på segmenten Förvaltning, Förädling och Transaktion. Förvaltningsfastigheter avser fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förädlingsfastigheter avser fastigheter med pågående eller planerad ny-, till eller ombyggnationer som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling. Även nyligen förvärvade fastigheter (inom ett år) med pågående arbete för att väsentligt förbättra fastighetens driftsöverskott i förhållande till förvärvstillfället omfattas. Rena markfastigheter ingår i detta segment. Transaktion avser de fastigheter som avyttrats under perioden. I detta segment redovisas realisationsresultatet vid försäljningar. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt orealiserade värdeförändringar hänförs direkt till fastigheter inom segmenten förädling respektive förvaltning (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från
fastigheten i respektive segment för den tid fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i fi nansnettot har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta i ntäkter och kostnader). Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen. Fastigheten Uarda 1 har genom fastighetsreglering delats upp i tre fastigheter. I första kvartalet omklassifi cerades Uarda 1 från projektfastighet till förvaltningsfastighet. Genom fastighetsregleringen bildades Uarda 6 och Uarda 7. De två senare kvarstår som projektfastigheter. Den nyförvärdade fastigheten Stora Frösunda 2, Hagalund 2:2, Solna och Lagern 2, Råsunda, klassifi ceras samtliga som projektfastigheter och ingår i segmentet förädling. Fastigheten Järvakrogen 3 överfördes i samband med färdigställande till segmentet förvaltning. Ytterligare en fastighet klassifi cerades om från förvaltning till förädling under fjärde kvartalet.
| Medelantalet anställda |
2015 | Varav män |
2014 | Varav män |
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget | 37 | 13 | 31 | 11 |
| Dotterbolagen | 104 | 75 | 101 | 74 |
| Koncernen totalt | 141 | 88 | 132 | 85 |
| Löner och andra ersättningar 2015 |
Sociala kostnader 2015 |
Löner och andra ersättningar 2014 |
Sociala kostnader 2014 |
| Moderbolaget | 29 | 23 | 27 | 21 |
|---|---|---|---|---|
| – varav pensionskostnader |
10 | 11 | ||
| Dotterbolagen | 58 | 33 | 52 | 29 |
| – varav pensionskostnader |
10 | 8 | ||
| Koncernen totalt | 87 | 56 | 79 | 50 |
| – varav pensions kostnader totalt |
20 | 19 |
| Styrelse 2015 |
Styrelse 2014 |
Ledande befattnings havare 2015 |
Ledande befattnings havare 2014 |
|
|---|---|---|---|---|
| Män | 5 | 5 | 4 | 5 |
| Kvinnor | 2 | 2 | 2 | 2 |
| Totalt | 7 | 7 | 6 | 7 |
Med andra ledande befattningshavare avses de tre personer som tillsammans med verkställande direktören och två vice VD utgjort koncernledningen under 2015. Under året bestod koncernledningen av VD, vice VD samt ekonomi- och fi nanschef, vice VD samt affärsutvecklingschef, chef projekt och förädling, chef t eknisk drift samt chef förvaltning. Ersättning till ledande befattningshavare utgår på marknadsmässiga villkor i enlighet med av årsstämman fastställda riktlinjer. För koncernledningens nuvarande sammansättning, se sidan 93.
Fabege har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsättningen till vinstandelsstiftelsen baseras på uppnådd avkastning på eget kapital med maximal avsättning om ett basbelopp per år och anställd. För 2015 har avsättning gjorts med cirka 7,1 (6,8) Mkr motsvarande 100 procent av ett basbelopp per anställd inklusive löneskatt. Övriga förmåner avser tjänstebil, hushållsnära tjänster samt sjukvårdsförsäkring.
Not 6 forts.
Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat årets resultat. Pensionsålder för verkställande direktören är 65 år. Pensionspremien utgår under anställningstiden med 35 procent av den pensionsgrundande lönen. För andra ledande befattningshavare gäller ITP-planen eller motsvarande och pensions åldern 65 år.
VD har en med bolaget ömsesidig uppsägningstid om 6 månader och ett avgångsvederlag om 18 månader. För andra ledande befattningshavare gäller en ömse sidig uppsägningstid om 3–6 månader och avgångsvederlag upp till 18 månader. Avgångsvederlag utgår endast vid uppsägning från bolagets sida och avräknas andra inkomster. Detta gäller för samtliga personer i ledande befattningar.
Styrelsen utom VD bereder frågan om ersättning och andra anställningsvillkor för VD samt principer för ersättningar och andra anställningsvillkor till andra ledande befattningshavare.
Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämma. För 2015 uppgick arvodet till total 1 950 tkr (1 920). Därav har styrelsens ordförande erhållit 800 tkr (800), och övriga ledamöter exklusive VD, 1 150 tkr (1 120). Inga andra arvoden eller förmåner har utgått till styrelsen.
| Koncernledning 2015 | Lön/ Arvode |
Övriga förmåner |
Pension | Summa |
|---|---|---|---|---|
| Verkställande direktör | 4 573 | 139 | 1 666 | 6 378 |
| Vice verkställande direktörer | 4 324 | 245 | 1 204 | 5 773 |
| Andra ledande befattningshavare |
4 694 | 193 | 1 617 | 6 504 |
Varav rörlig ersättning har utgått med 900 (765) tkr till VD, 835 (584) tkr till två vice VD samt 506 (250) tkr till andra ledande befattningshavare. Det har inte utgått någon annan ersättning till koncernledningen. På raden för ersättning till vice verkställande direktörer avses ersättning under hela året för de två personer som vid årets utgång var vice verkställande direktörer.
| Koncernledning 2014 | Lön/ Arvode |
Övriga förmåner |
Pension | Summa |
|---|---|---|---|---|
| Verkställande direktör | 4 591 | 142 | 1 801 | 6 534 |
| Vice verkställande direktörer | 3 995 | 240 | 1 145 | 5 380 |
| Andra ledande befattningshavare |
4 673 | 242 | 1 678 | 6 593 |
| 2015 | 2014 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Styrelse | Arvode, styrelse ledamot |
Arvode, revisions utskott |
Summa | Arvode, styrelse ledamot |
Arvode, revisions utskott |
Summa |
| Erik Paulsson (ordförande) |
800 | — | 800 | 800 | — | 800 |
| Eva Eriksson | 200 | 40 | 240 | 200 | 30 | 230 |
| Märtha Josefsson |
200 | 70 | 270 | 200 | 60 | 260 |
| Pär Nuder | 200 | 40 | 240 | 200 | 30 | 230 |
| Svante Paulsson |
200 | — | 200 | 200 | — | 200 |
| Mats Qviberg | 200 | — | 200 | 200 | — | 200 |
| Summa | 1 800 | 150 | 1 950 | 1 800 | 120 | 1 920 |
Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal och genererar hyresintäkter. Framtida hyresintäkter som hänför sig till icke uppsägningsbara operationella leasingavtal fördelas enligt följande:
| Koncernen | |||
|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | ||
| Förfall: | |||
| Inom 1 år | 317 | 369 | |
| Mellan 1 till 5 år | 1 223 | 1 072 | |
| Senare än 5 år | 465 | 499 | |
| Bostäder, garage/parkering | 131 | 110 | |
| Summa | 2 136 | 2 050 |
Avvikelsen mellan totalt löpande hyra 31 december 2015 och intäkter enligt redovisningen 2015 beror på köpta/sålda fastigheter, omförhandlingar samt förändringar av uthyrningsgraden under 2015. Kontrakt avseende bostäder och garage/ parkeringsplatser löper tills vidare. Ingen upplysning om variabla hyresintäkter lämnas då de uppgår till en oväsentlig del av de totala hyresintäkterna.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2015 | 2014 | |
| Driftskostnader, underhåll och hyresgästanpassningar | –269 | –299 |
| Fastighetsskatt | –142 | –145 |
| Tomträttsavgäld | –23 | –28 |
| Momskostnad | –8 | –11 |
| Fastighets-/Projektadm. och uthyrning | –127 | –119 |
| Summa | –569 | –602 |
Avser kostnader för koncernledning samt kostnader för att vara ett publikt bolag och andra kostnader som sammanhänger med bolagsformen.
Fastighets- och förvaltningsrelaterad administration ingår ej utan redovisas bland fastighetskostnaderna.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2015 | 2014 | |
| Realiserade värdeförändringar: | ||
| Försäljningsintäkter | 26 | 3 889 |
| Bokfört värde och omkostnader | –5 | –3 589 |
| 21 | 300 | |
| Orealiserade värdeförändringar: | ||
| Värdeförändringar avseende fastigheter ägda per 2015-12-31 |
3 249 | 1 303 |
| Värdeförändringar löpande under året avseende under året sålda fastigheter |
3 | 36 |
| 3 252 | 1 339 | |
| Summa realiserade och orealiserade värdeförändringar | 3 273 | 1 639 |
Bokfört/verkligt värde och därmed orealiserade värdeförändringar fastställs varje kvartal utifrån värdering. Om fastigheten säljs under kvartal 2–4 uppstår därmed utöver orealiserad värdeförändring även en realiserad värdeförändring som
baseras på försäljningspris i relation till senaste kvartalets fastställda verkliga värde. Vid resultatmätning för helår, oaktat omvärderingar under året, erhålls istället följande resultatfördelning:
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2015 | 2014 | |
| Resultat fastighetsförsäljningar, helår: | ||
| Försäljningsintäkter | 26 | 3 889 |
| Bokfört värde och omkostnader (baserat på värde vid årets ingång) exkl värdeförändring på sålda fastigheter |
–2 | –3 553 |
| 24 | 336 | |
| Orealiserade värdeförändringar: | ||
| Värdeförändringar avseende befi ntliga fastigheter | 3 249 | 1 303 |
| 3 249 | 1 303 | |
| Summa realiserade och orealiserade värdeförändringar | 3 273 | 1 639 |
| Fördelning mellan positiva och negativa resultat: | ||
| Positiva | 3 372 | 1 710 |
| Negativa | –99 | –71 |
| Summa | 3 273 | 1 639 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| Ränteintäkter, koncernbolag | — | — | 538 | 565 |
| Ränteintäkter, reverser | 30 | 23 | 11 | 103 |
| Resultat från övriga värdepapper | 10 | — | 10 | –123 |
| Summa | 40 | 23 | 559 | 545 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| Ränteintäkter | 1 | 2 | 0 | 0 |
| Summa | 1 | 2 | 0 | 0 |
| Räntekostnader | –613 | –689 | –705 | –683 |
| Summa | –613 | –689 | –705 | –683 |
Samtliga ränteintäkter hänför sig till fi nansiella tillgångar värderade till upp lupet anskaffningsvärde.
Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till fi nansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde.
Resultatet om 10 Mkr (19) avser realiserat samt orealiserat resultat aktier Catena AB om 11 Mkr (17) samt AIK Fotboll AB om –1 Mkr (2).
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| Aktuell skatt | –2 | –4 | 0 | 0 |
| Aktuell skatt hänförlig till skatteärenden |
0 | –571) | — | — |
| Summa aktuell skatt | –2 | –61 | 0 | 0 |
| Uppskjuten skatt | –999 | –68 | 8 | 193 |
| Summa skatt | –1 001 | –129 | 8 | 193 |
| Nominell skatt (22 %) på resultat efter fi nansiella poster |
–931 | –411 | –81 | –170 |
| Skatteeffekter justeringsposter: | ||||
| Justering underskott och temporära skillnader från föregående år |
–35 | 81 | — | — |
| Utdelning från dotterbolag | — | — | 176 | 374 |
| Nedskrivning andelar dotterbolag | — | — | –88 | — |
| Ej skattepliktigt resultat försäljning koncernbolag/ fastigheter |
7 | 270 | — | — |
| Ej skattepliktigt resultat resultat från intressebolag och övriga värde pappersinnehav |
–17 | –10 | 4 | –6 |
| Aktuell skatt hänförlig till skatteärenden |
— | –57 | — | — |
| Övrigt | –25 | –2 | –3 | –5 |
| Summa skatt | –1 001 | –129 | 8 | 193 |
1) Av 57 Mkr avser 41 Mkr skatt och 16 Mkr ränta.
Samtliga fastigheter i Fabeges bestånd externvärderas minst en gång per år av oberoende värderare med erkända kvalifi kationer. Fastigheterna skall värderas till verkligt värde dvs ett bedömt marknadsvärde utan hänsyn till portföljeffekter. Värderingen har sedan år 2000 genomförts i enlighet med Svensk Fastighetsindex riktlinjer. Under 2015 värderades fastigheterna av Newsec Analys AB och Cushman & Wakefi eld. Värderingarna sker löpande under året. Samtliga fastigheter har besiktigats på plats minst en gång under perioden 2013–2015. Därtill har fastigheterna platsbesiktigats vid större investeringar eller vid andra förändringar som påverkar värdet i väsentlig omfattning. Varje kvartal görs även interna värderingar av delar av beståndet samt en intern översiktlig bedömning av hela beståndet. Den interna värderingen sker enligt samma metodik som den externa värderingen.
Vid förvaltningsfastigheter och projektfastigheter används i normalfallet en kassafl ödesmodell där driftsöverskotten minus återstående investeringar nuvärdeberäknas under en fem- eller tioårig kalkylperiod.
Kalkylräntan utgör ett nominellt räntekrav på totalt kapital före skatt. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade objekt. Kalkylräntan för Fabeges fastighetsportfölj uppgår till 7,0 procent (7,4) och baseras på den nominella räntan för 5-åriga statsobligationer med ett tilllägg för fastighetsrelaterad risk. Riskpåslaget är individuellt och beror bland annat på hyresgästens stabilitet och kontraktslängd. Viktat direktavkastningskrav vid kalkylperiodens slut uppgick till 4,9 procent (5,4). Restvärdet vid kalkylperiodens slut nuvärdeberäknas. Restvärdet utgörs av tomtens/fastighetens marknadsvärde vid kalkylperiodens slut och bedöms utifrån det prognosticerade driftnettot för första året efter kalkylperioden.
För samtliga lokaler görs en individuell marknadsmässig bedömning av hyresnivåerna samt hyresutvecklingen. För uthyrda lokaler används en bedömd marknadshyra i kassafl ödeskalkylerna efter hyreskontraktets utgång. Bedömning av marknadshyror, framtida normaliserade driftkostnader, investeringar, vakanser med mera görs av externa värderare med stöd av information från Fabege. Drift- och underhållskostnader baseras på historiska utfall samt på budgetsiffror och statistik över likartade fastigheter. Kostnaderna bedöms öka i takt med antagen infl ation. Tomträttsavgäld beräknas enligt avtal alternativt mot bedömd marknadsmässig avgäld om avgäldstiden löper ut under kalkylperioden. Fastighetsskatten bedöms utifrån taxeringsvärden från den senaste fastighetstaxeringen. Kassafl ödeskalkyler med längre kalkylperiod än fem år tillämpas om det bedöms motiverat vid långa hyreskontrakt.
För övriga projektfastigheter uppskattas värdet baserat på planförutsättningar och noterade prisnivåer vid försäljningar av obebyggd mark och byggrätter.
| Värderingsantaganden | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Årlig infl ation, % | 2,0 | 2,0 |
| Viktad kalkylränta, % | 7,0 | 7,4 |
| Viktat direktavkastningskrav restvärde, % | 4,9 | 5,4 |
| Genomsnittlig långsiktig vakans | 4,4 | 3,6 |
| Drift och underhåll: | ||
| Kommersiellt, kr/kvm | 296 | 314 |
Värderingsantagandena skiljer sig inte väsentligt åt för våra fastigheter då fastigheterna i sig är väldigt lika (i allt väsentligt kontorsfastigheter) och väldigt geografi skt koncentrerade.
| Marknadsvärden 31 december 2015 | Mkr | Viktad dir. avkastning, % |
Värde föränd ring, % |
|---|---|---|---|
| Innerstaden | 17 064 | 4,64 | 9,0 |
| Solna | 19 918 | 5,12 | 8,6 |
| Hammarby Sjöstad | 3 200 | 5,45 | 10,6 |
| Övriga marknader | 97 | — | 10,3 |
| Totalt | 40 279 | 4,94 | 10,0 |
| Marknadsvärden 31 december 2014 | Mkr | Viktad dir. avkastning, % |
Värde föränd ring, % |
|---|---|---|---|
| Innerstaden | 15 262 | 5,0 | 4,7 |
| Solna | 14 419 | 5,8 | 3,8 |
| Hammarby Sjöstad | 2 791 | 5,9 | 5,3 |
| Övriga marknader | 87 | 0,0 | 2,1 |
| Totalt | 32 559 | 5,41 | 4,3 |
| Koncernen | |||
|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | ||
| Ingående verkligt värde | 32 559 | 33 384 | |
| Fastighetsförvärv | 1 600 | 105 | |
| Investeringar i ny-, till- och ombyggnad | 2 879 | 1 266 | |
| Värdeförändringar, befi ntligt fastighetsbestånd | 3 249 | 1 303 | |
| Värdeförändringar, avseende under året sålda fastigheter |
3 | 36 | |
| Försäljningar, utrangeringar och övrigt | –11 | 3 535 | |
| Utgående verkligt värde | 40 279 | 32 559 |
| Värde förändring före skatt, % |
Resultat- effekt, Mkr |
Soliditet, % |
Belånings grad, % |
|---|---|---|---|
| +1 | 314 | 39,8 | 51,8 |
| 0 | 0 | 39,5 | 52,3 |
| –1 | –314 | 39,1 | 52,8 |
| Känslighetsanalys värdeförändring | Antagande | Värde påverkan, Mdkr |
|---|---|---|
| Hyresnivå | +/–10 % | 3,8 |
| Driftskostnad | +/–50 kr/kvm | 1,0 |
| Avkastningskrav | +/–0,25 % | 2,0 |
| Långsiktig vakansgrad | +/–2 % | 0,9 |
Förvaltningsfastigheter värderas enligt nivå 3, IFRS 13. Bokfört/verkligt värde och därmed orealiserade värdeförändringar fastställs varje kvartal utifrån värdering. Om fastigheten säljs under kvartal 2–4 uppstår därmed utöver orealiserad värdeförändring, en realiserad värdeförändring som baseras på försäljningspris i reslation till senaste kvartalets fastställd verkliga värde.
Fabege har pantsatt vissa fastigheter, se även not 30 Ställda säkerheter och Eventualförpliktelser.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| Ingående anskaffningsvärde | 19 | 18 | 6 | 6 |
| Investeringar | 0 | 1 | 0 | 0 |
| Försäljningar och utrangeringar | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden |
19 | 19 | 6 | 6 |
| Ingående avskrivningar | –18 | –17 | –5 | –5 |
| Försäljningar och utrangeringar | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Årets avskrivningar | 0 | –1 | 0 | 0 |
| Utgående ackumulerade avskrivningar |
–18 | –18 | –5 | –5 |
| Bokfört värde | 1 | 1 | 1 | 1 |
Koncernen har operationella leasingavtal i mindre omfattning för bilar och annan teknisk utrustning. Samtliga avtal löper på normala marknadsmässiga villkor.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| Ingående redovisat värde | 631 | 778 | 0 | 0 |
| Förvärv | 52 | — | — | — |
| Avyttringar | — | — | — | — |
| Nedskrivningar | — | — | — | — |
| Resultatandel | –94 | –72 | — | — |
| Utdelningar | –427 | –90 | — | — |
| Omklassifi ceringar | 55 | 15 | — | — |
| Utgående redovisat värde | 217 | 631 | 0 | 0 |
| Bokfört värde | 217 | 631 | 0 | 0 |
Under 2015 har revers avseende Swedish Arena Management omvandlats till tillskott motsvarande årets redovisade resultatandel om 60 Mkr.
| Namn/Org nr | Säte | Kapital andel i %2) |
Redovisat värde 2015 |
Redovisat värde 2014 |
|---|---|---|---|---|
| Råsta Administration AB | ||||
| 556702-8682 | Stockholm | 20,0 | 0 | 0 |
| Projektbolaget Oscarsborg AB 556786-3419 |
Stockholm | 50,0 | 2 | 2 |
| TCL Sarl4) 19982401227 |
Luxemburg | 50,0 | 35 | 244 |
| Värtan Fastigheter KB 969601-0793 |
Stockholm | 50,0 | 6 | 5 |
| Global Crossing Conference Ltd 33307863594) |
Stockholm | 50,0 | 0 | 131 |
| Visio Utveckling AB 556848-9032 |
Stockholm | 50,0 | 52 | 0 |
| Namn/Org nr | Säte | Kapital andel i %2) |
Redovisat värde 2015 |
Redovisat värde 2014 |
|---|---|---|---|---|
| Arenabolaget i Solna KB3) 969733-4580 |
Stockholm | 22,8 | 111 | 237 |
| Arenabolaget i Solna AB 556742-6811 |
Stockholm | 22,8 | 0 | 0 |
| Swedish Arena Management KB 969733-6312 |
Stockholm | 22,8 | 11 | 12 |
| Swedish Arena Management AB 556742-6829 |
Stockholm | 22,8 | 0 | 0 |
| 217 | 631 |
1) Se mer information om intressebolagen i not 34.
2) Är även överensstämmande med andelen av rösterna för totalt antal aktier.
3) Arenabolaget ska äga och förvalta Friends arena. Bolagets intäkter består av hyra från
Swedish Arena Management KB. Bolaget är delägare i ett antal gemensamhetsanläggningar. 4) I samband med omstruktureringar har dotterbolagen Tornet Bostad AB samt Tornet Holding AB till TCL Sarl förvärvats och ägs till sin helhet av Fabege. Global Crossing Ltd´s dotterbolag
Visio Utveckling AB har förvärvats till 50 %, resterande andel ägs av Peab AB.
I följande tabell presenteras fi nansiell information avseende intresseföretagen. Informationen presenteras på aggregerad nivå då innehaven i allt väsentligt avser likartad verksamhet inom fastighetsförvaltning och utveckling.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2015 | 2014 | |
| Resultaträkningen | ||
| Hyresintäkter | 72 | 457 |
| Driftsöverskott | –135 | –89 |
| Årets resultat | –339 | –239 |
| Balansräkningen | ||
| Anläggningstillgångar | 3 906 | 6 686 |
| Omsättningstillgångar | 576 | 952 |
| Summa tillgångar | 4 482 | 7 638 |
| Eget kapital | 756 | 1 424 |
| Minoritet | 53 | 88 |
| Avsättningar | 0 | 0 |
| Övriga skulder | 3 673 | 6 126 |
| Summa eget kapital och skulder | 4 482 | 7 638 |
| Koncernens andel av nettotillgångar i intresseföretag | 266 | 588 |
Koncernen har en väsentlig gemensam verksamhet. Fabege bedriver fi nansiell verksamhet i ett intresseföretag. Verksamheten består i att bedriva fi nansieringsverksamhet genom upptagande av lån på kapitalmarknaden samt utlåningsverksamhet genom utgivande av kontantlån. Avsikten är att bredda basen i bolagets fi nansiering med en ny fi nansieringskälla. I januari 2015 lanserades Nya Svensk Fastighets-Finansiering AB, ett nybildat fi nansbolag med ett säkerställt MTN-program om 8 000 Mkr. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastigheter. Nya SFF har emitterat säkerställda obligationer om totalt 3 528 Mkr varav 706 Mkr avser gröna obligationer. Inom ramen för detta program har Fabege under året emitterat säkerställda fastighetsobligationer om totalt 1 273 Mkr, varav 406 Mkr avser gröna obligationer.
Fordringar hos intresseföretag avser i sin helhet fordringar på Visio Utveckling AB om 421 Mkr. Föregående år påverkade posten även av fordringar på Visio Exploatering AB om 226 Mkr samt Arenabolaget i Solna om 109 Mkr. Fordringarna löper med ränta på marknadsmässiga villkor.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| Ingående anskaffningsvärde | 285 | 353 | 286 | 354 |
| Förvärv/Investeringar | — | — | — | — |
| Värdeförändringar | 36 | 23 | 36 | 23 |
| Försäljningar | –315 | –91 | –315 | –91 |
| Omklassifi cering från andelar intressebolag |
— | — | — | — |
| Omklassifi cering till andelar intressebolag |
— | — | — | — |
| Utgående anskaffningsvärde | 7 | 285 | 8 | 286 |
| Bokfört värde | 7 | 285 | 8 | 286 |
| Innehav | Bokfört värde |
|---|---|
| AIK Fotboll AB – Fabeges kapitalandel uppgår till 18,5 procent samt antal aktier till 4 042 649 stycken |
7 |
| Summa | 7 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| Förfallotidpunkt: | ||||
| Mellan 1 och 5 år efter balansdagen | 280 | 292 | 428 | 254 |
| Senare än 5 år från balansdagen | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Summa | 280 | 292 | 428 | 254 |
Bokfört värde anses vara en god approximation av verkligt värde.
Andra långfristiga fordringar avser främst reversfordringar.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Åldersfördelning – förfallna kundfordringar | 2015 | 2014 |
| 0–30 dagar | 12 | 8 |
| 31–60 dagar | 0 | 0 |
| 61–90 dagar | 1 | 1 |
| > 90 dagar | 9 | 15 |
| Varav reserverat | –9 | –12 |
| Summa | 13 | 12 |
I koncernen fi nns en kortfristig fordran på intressebolaget Oscarsborg om 46 Mkr (44) samt reverser med förfall inom ett år om 174 Mkr (129) varav 85 Mkr (104) mot intressebolaget Swedish Arena Management AB samt Arenabolaget i Solna KB om 23 Mkr (0). Övriga fordringar påverkas per balansdagen av ej reglerade köpeskillingar samt spärrade medel om 53 (1 422) Mkr.
| Utestående aktier | Registrerade aktier |
|
|---|---|---|
| Antal aktier vid årets ingång | 165 391 572 | 165 391 572 |
| Indragning av återköpta aktier | — | — |
| Avyttring egna aktier | — | — |
| Summa | 165 391 572 | 165 391 572 |
Alla aktier har lika rösträtt, en röst per aktie.
En akties kvotvärde uppgår till 30:82 kr.
Föreslagen utdelning per aktie, 3:50 kr.
För övriga förändringar i eget kapital hänvisas till rapporten förändringar i eget kapital, för koncernen respektive moderbolaget.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| Beviljad kreditlimit | 610 | 120 | 610 | 120 |
| Outnyttjad del | –610 | –108 | –610 | –108 |
| Utnyttjad del | 0 | 12 | 0 | 12 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Räntebärande skulder | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 |
| Förfallotidpunkt upp till 1 år från balansdagen |
7 059 | 7 071 | 7 012 | 6 651 |
| Förfallotidpunkt mellan 1 och 5 år från balansdagen |
8 763 | 8 167 | 8 429 | 7 817 |
| Förfallotidpunkt senare än 5 år från balansdagen |
5 246 | 4 313 | 4 307 | 4 313 |
| Summa | 21 068 | 19 551 | 19 748 | 18 781 |
Bokfört värde anses vara en god approximation av verkligt värde. Ej räntebärande skulder beräknas förfalla till betalning inom ett år. För ränteförfallostruktur, se not 3.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| Långfristigt övervärde | 65 | — | 65 | — |
| Summa övervärde | 65 | — | 65 | — |
| Kortfristigt undervärde | –39 | — | –39 | — |
| Långfristigt undervärde | –684 | –920 | –684 | –920 |
| Summa undervärde | –723 | –920 | –723 | –920 |
| Totalt | –658 | –920 | –658 | –920 |
Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning se avsnitt "Finansiella instrument" i not 2 Redovisningsprinciper. Derivatinstrument klassifi ceras som räntebärande skulder i balansräkningen och värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2, IFRS 13, med undantag av de stängningsbara swaparna som värderas enligt nivå 3, IFRS 13. Grunden till nivå 3 är att optionsmomentet inte åsatts något värde, varför betydande icke observerbara indata inte kan identifi eras. Se vidare not 2. Värdeförändringar redovisas i rapporten över totalresultat på separat rad, Värdeförändringar räntederivat. Sedan 2006 tillämpas IAS 39 även i moderbolaget.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| IFRS, nivå 3 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 |
| Ingående anskaffningsvärde | –521 | –358 | –521 | –358 |
| Förvärv/Investeringar | — | — | — | — |
| Värdeförändringar | 125 | –163 | 125 | –163 |
| Förfall | — | — | — | — |
| Utgående anskaffningsvärde | –396 | –521 | –396 | –521 |
| Bokfört värde | –396 | –521 | –396 | –521 |
Värdeförändringen om 125 Mkr (–163) avser derivatinstrument som bolaget innehar vid årets utgång, och framgår av rapport över totalresultat.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| Uppskjuten skatt har beräknats på: | ||||
| Underskottsavdrag | –1 092 | –1 043 | –208 | –142 |
| Skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter |
3 077 | 2 224 | — | — |
| Derivatinstrument | –144 | –202 | –144 | –202 |
| Övrigt | –55 | –61 | — | — |
| Netto, uppskjuten skattefordran/skuld |
1 786 | 918 | –352 | –344 |
Negativa belopp ovan avser uppskjuten skattefordran.
De totala värderade underskottsavdragen i koncernen uppgår till cirka 5,0 Mdkr (4,7), vilka beaktas vid beräkning av uppskjuten skatt. Se även avsnittet om skatt i förvaltningsberättelsen, sidan 52 samt sidan 60. Av årets förändringar av uppskjutna skatteskulder är –172 Mkr hänförligt till förbrukning löpande förvaltningsresultat, 2 Mkr hänförligt till fastighetsförsäljningar, –58 Mkr avser derivat och –715 Mkr avser värdeförändring på fastigheter. Utöver detta 132 Mkr hänförligt till förvärv av Tornet Bostad AB, –44 Mkr hänförligt till omvärdering av underskott, –6 Mkr hänförligt till (SFF), –6 Mkr avseende avyttringar av bolag samt resterande mindre övriga poster.
Av totala avsättningar 149 Mkr (166) avser 8 Mkr (19) bedömda åtaganden relaterade till hyresgarantier sålda fastigheter, 107 Mkr avsättningar till pensioner (113). Övriga belopp avser stämpelskatter på fastigheter vilka förfaller till betalning då fastigheter säljs, 34 Mkr (34).
| Hyres garantier |
Övrigt | Avsatt till pension |
Total | |
|---|---|---|---|---|
| Per 2015-01-01 | 19 | 34 | 113 | 166 |
| Årets avsättningar | — | — | –2 | –2 |
| Utnyttjats/betalats under året | –11 | — | –4 | –15 |
| Per 2015-12-31 | 8 | 34 | 107 | 149 |
| Avsättningar består av | ||||
| Långfristig del | 3 | 34 | 107 | 144 |
| Kortfristig del | 5 | — | — | 5 |
| Summa | 8 | 34 | 107 | 149 |
Hyresgarantierna har en återstående löptid mellan 1 år till 6 år. Kriterier för bedömning av avsättningens storlek framgår av not 4.
Åtaganden beträffande avgiftsbestämda pensionsplaner fullgörs genom betalningar till fristående myndigheter eller företag vilka administrerar planerna. Ett antal anställda i Fabege har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande inbetalningar till Alecta. Dessa klassifi ceras som förmånsbestämda pensions planer som omfattar fl era arbetsgivare. Då det inte föreligger tillräcklig information för att redovisa dessa planer som förmånsbestämda redovisas dessa som avgiftsbestämda planer. Det är oklart hur ett överskott eller underskott i planen kan komma att påverka storleken på framtida avgifter för det individuella företaget och för planen som helhet. Alecta är ett ömsesidigt företag som å ena sidan styrs av Försäkringsrörelselagen och å andra sidan av vad kollektivavtalsparterna bestämmer.
Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till cirka 5 Mkr (5). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2015 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till preliminära 153 procent (144). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.
Fabege har en PRI-skuld, vilken är en förmånsbestämd ofonderad pensionsplan. Dock görs inga nya inbetalningar till PRI. Förmånsbestämda pensionsförpliktelser som redovisas i balansräkningen utgör nuvärdet av förmånsbestämda pensionsförpliktelser. Moderbolagets avsättning till pension avser en PRI-skuld.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| Förskottsbetalda hyror | 313 | 278 | — | — |
| Upplupna räntekostnader | 90 | 77 | 89 | 76 |
| Övrigt | 98 | 148 | 28 | 18 |
| Summa | 501 | 503 | 117 | 94 |
| NOT 30 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ----------------------------------------------------- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Ställda säkerheter | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 |
| Fastighetsinteckningar | 16 271 | 12 316 | — | — |
| Aktier i dotterbolag | 5 234 | 3 880 | — | |
| Reverser | — | — | 20 197 | 16 885 |
| Summa | 21 505 | 16 196 | 20 197 | 16 885 |
| Eventualförpliktelser | ||||
| Borgensförbindelser tff dotterbolag | — | — | 1 493 | 3 424 |
| Borgensförbindelser och åtaganden tff intresseföretag |
333 | 958 | 333 | 958 |
| Övrigt | 100 | 100 | 100 | 100 |
| Summa | 433 | 1 058 | 1 926 | 4 482 |
Koncernen har pensionsutfästelser om 31 Mkr (31) som tryggas genom pensionsstiftelse. Solvensgraden i pensionsstiftelsen uppgår till 142 procent (146). Avsättning har inte skett eftersom pensionsutfästelsen till fullo täcks av stiftelsens tillgångar.
Under året uppgick erlagd ränta i koncernen till 634 Mkr (674), varav 46 Mkr (13) har aktiverats i investeringsverksamheten. I moderbolaget har ingen ränteaktivering skett.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| Förändring enl. balansräkning | 1 728 | –3 128 | 1 002 | –1 111 |
| Förändring fordringar resp. skulder avseende ränteintäkter, utdelningar och räntekostnader, aktuell skatt samt ej reglerade köpeskillingar avseende sålda fastigheter |
–686 | 2 107 | –3 | 116 |
| Summa | 1 042 | –1 021 | 999 | –995 |
Likvida medel utgörs av kassa och bank. Koncernens outnyttjade checkräkningskrediter, som ej ingår i likvida medel uppgår till 610 Mkr (108).
Erik Paulsson tillsammans med familj och bolag har ett bestämmande infl ytande i Hansan AB. Under 2015 har konsulttjänster om 2 Mkr (2) köpts in.
Fordringar hos Projektbolaget Oscarsborg AB uppgick per 2015-12-31 till 46 Mkr (44). Svensk Fastighetsfi nansiering AB (SFF) ägs gemensamt av Fabege, Wihlborgs och Peab. Fabeges ägarandel uppgår till 33,3 procent. I december 2011 lanserade SFF ett obligationsprogram med en total ram om 5 Mdkr. Via programmet lånar Fabege 6 Mkr på kapitalmarknaden. Reverser om 428 Mkr (217) är utställda till intressebolaget Visio. Fabege har även en reversfordran om 85 Mkr (104) på Swedish Arena Management KB. Posten påverkades föregående år av revers utställd till SFF om 28 Mkr samt reversfordran om 109 Mkr på Arenabolaget i Solna KB. I januari 2015 lanserades Nya Svensk FastighetsFinansiering AB, ett nybildat fi nansbolag med ett säkerställt MTN-program om 8 000 Mkr. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastigheter. Nya SFF har emitterat säkerställda obligationer om totalt 3 528 Mkr, varav 706 Mkr avser gröna obligationer. Inom ramen för detta program har Fabege under året emitterat säkerställda fastighetsobligationer om totalt 1 273 Mkr, varav 406 Mkr avser gröna obligationer. Alla villkor är på marknadsmässiga grunder.
De utdelningar som fastställdes på årsstämma och betalades ut under 2015 respektive 2014 uppgick till 3,50 kr per aktie och 3,25 kr per aktie. Vid årsstämman den 11 april 2016 kommer en utdelning avseende 2015 om 3,50 kr per aktie, totalt 578 870 502 kronor, att föreslås. Utdelnings beloppet är beräknat på antal utestående aktier per 2016-01-31, det vill säga 165 391 572 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp av aktier.
Årsredovisningen fastställdes av styrelsen och godkändes för utgivning den 29 februari 2016.
Årsstämma hålls den 11 april 2016.
Moderbolagets intäkter består främst av koncernintern fakturering.
| Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | |||
| Personalkostnader | –64 | –58 | ||
| Administrations- och driftskostnader | –161 | –154 | ||
| Avskrivning inventarier | 0 | 0 | ||
| Summa | –225 | –212 |
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | ||
| Nedskrivning av aktier i dotterbolag | –400 | — | |
| Koncernbidrag | –67 | –234 | |
| Anteciperad utdelning på aktier | 800 | 1 700 | |
| Summa | 333 | 1 466 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 2015 | 2014 | |
| Ingående anskaffningsvärde | 14 389 | 14 389 |
| Förvärv och tillskott | — | — |
| Försäljning | — | — |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 14 389 | 14 389 |
| Ingående nedskrivningar | –1 397 | –1 397 |
| Nedskrivning | –400 | — |
| Utgående ackumulerade nedskrivningar | –1 797 | –1 397 |
| Bokfört värde | 12 592 | 12 992 |
| Namn/Org nr | Säte | Kapital andel i %1) |
Bokfört värde |
|---|---|---|---|
| Hilab Holding Stockholm AB 556670-7120 | Stockholm | 100 | 9 726 |
| LRT Holding Company AB 556647-7294 | Stockholm | 100 | 2 790 |
| Fabege Holding Solna 556721-5289 | Stockholm | 100 | 0 |
| Fabege V12 AB 556747-0561 | Stockholm | 100 | 76 |
| Fabege V24 AB 556785-2636 | Stockholm | 100 | 0 |
| Fabege V48 AB 556834-3437 | Stockholm | 100 | 0 |
| Fabege V47 AB 556834-3429 | Stockholm | 100 | 0 |
| Fabege Finansnyckeln III AB 556983-7601 | Stockholm | 100 | 0 |
| Summa | 12 592 |
1) Är även överensstämmande med andelen av rösterna för totalt antal aktier.
Angiven kapitalandel inkluderar andra koncernbolags andel.
Totalt fi nns i koncernen 156 bolag (170).
Till bolagets revisorer har följande ersättning utgått:
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| Deloitte: | ||||
| Revisionsuppdrag1) | 2 800 | 2 846 | 2 800 | 2 846 |
| Annan revisionsverksamhet | 200 | 180 | 200 | 180 |
| Skatterådgivning | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Övriga tjänster | 0 | 30 | 0 | 30 |
| Summa | 3 000 | 3 056 | 3 000 | 3 056 |
1) Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter.
Avtal har tecknats om att sälja fastigheten Uarda 5 till Union Investment Real Estate GmbH. Försäljningen sker i bolag till ett underliggande fastighetsvärde om 2 257 Mkr. Affären ger ett resultat om 159 Mkr före skatt och 420 Mkr efter skatt vilket kommer att redovisas under första kvartalet 2016. Tillträde sker den 1 mars 2016.
Fabege är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Till grund för bolagsstyrning ligger bolagsordningen, aktiebolagslagen samt andra tillämpliga lagar och regelverk. Fabege tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) vars övergripande syfte är att bidra till förbättrad styrning av svenska bolag.
Jag har haft förmånen att följa Fabege över en längre tid. Först som verkställande direktör och styrelseledamot under många år och sedan 2007 som styrelsens ordförande.
Under dessa år har Fabege utvecklats till en stark och konkurrenskraftig aktör på Stockholms kontorsmarknad. 2015 var ännu ett fantastiskt år för bolaget. Stigande hyror på Stockholms kontorsmarknad och en stark fastighetsmarknad tillsammans med fortsatt låga räntekostnader innebar gynnsamma förutsättningar för fastighetsbolagen. För framgång gäller dock att ha styrkan och kompetensen att fånga möjligheter längs vägen. Fabege är inne i en mycket spännande utveckling där värden skapas både genom en aktiv kundnära förvaltning och genom fl era stora pågående projekt, inte minst i utvecklingen av Arenastaden.
Vi i styrelsen kommer att föreslå en utdelning på 3:50 kr per aktie.
Fabege arbetar med en värdeskapande affärsmodell. Ett modernt och välbeläget förvaltningsbestånd utgör ryggraden och Ordförande Erik Paulsson har ordet
grunden för en spännande stadsutveckling. Arenastaden är kanske det av bolagets områden som haft den allra bästa utvecklingen under de senaste åren. Här skapas en helt ny stadsdel med inslag av såväl kontor och bostäder som handel och upplevelser. En levande stadsdel. Denna utveckling tog några rejäla kliv framåt under året då mycket av infrastrukturen kom på plats och Unibail-Rodamcos handelsplats Mall of Scandinavia slog upp portarna. Fabege driver framgångsrikt kontorsutvecklingen i området och har under året tecknat nya avtal med kunder med starka varumärken som Siemens, KPMG och ICA. Men det är inte bara i Arenastaden som Fabege varit framgångsrika, också i Stockholms innerstad och de övriga delmarknaderna i Hammarby Sjöstad och Solna Business Park skapar Fabege värden genom att tillvarata affärsmöjligheter.
Att möta morgondagens krav på hållbart företagande är också en förutsättning för fortsatt framgång. Därför gläds jag åt Fabeges utmärkelse som ett av Europas mest hållbara fastighetsbolag enligt undersökningen GRESB. Den fi na utmärkelsen
sporrar till fortsatta ansträngningar, inte minst för att möta kundernas krav på hållbara miljöer och arbetsplatser.
Fabege driver en effektiv verksamhet utifrån fastlagda strategier med tydliga ramar och mål. Ansvarsfördelningen mellan styrelse och bolagsledning är tydlig och fungerar väl.
Styrelsens ledamöter representerar en bredd av kunskap och värdefulla kontaktnät. Vi kompletterar varandra väl och vår sammantagna kompetens och erfarenhet är till nytta för bolagets fortsatta utveckling. Vi har nära till beslut och löpande kontakt med bolagets ledning. Att leda styrelsens arbete ger mycket energi. Jag är stolt över bolaget och alla medarbetare som så engagerat fortsätter att skapa framgång och därmed ökat aktieägarvärde. Jag är övertygad om att vår framgångsrika resa fortsätter under de kommande åren. Fabege har hög kapacitet och är väl förberett att fånga morgondagens möjligheter.
Erik Paulsson Ordförande, Fabege
Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av Fabeges verksamhet för delas mellan aktieägarna på årsstämman, styrelsen och verkställande direktören. Fabege arbetar löpande med att uppnå en än mer effektiv och ändamålsenlig styrning av bolaget.
Fabeges aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Aktiekapitalet uppgår till 5 097 Mkr fördelat på 165 391 572 aktier. Fabege hade vid årsskiftet inget innehav av egna aktier. I Fabege har samtliga aktier samma rösträtt, vilket innebär att möjligheten att utöva ägar infl ytande överensstämmer med respektive aktie ägares kapitalandel i bolaget.
Följande ägare innehar, direkt eller indirekt, aktier som representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget:
| Innehav, % | 2015-12-31 |
|---|---|
| Erik Paulsson med familj, privat | |
| och via bolag | 15,4 |
Fabeges ägarstruktur framgår av sidorna 102–103.
Årsstämman är bolagets högsta beslutande organ. Aktieägare, som vill delta i förhandlingarna vid årsstämma, ska dels vara upptagen i utskrift av hela aktieboken avseende förhållandena fem vardagar före årsstämman, dels göra anmälan till bolaget för sig och högst två biträden senast kl 16.00 den dag som anges i kallelsen till årsstämman.
Valberedningen är bolagsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i tillsättningsfrågor. Valberedningens uppgift är att utarbeta förslag avseende stämmoordförande, styrelseordförande, styrelse, styrelsearvoden, revisorer, revisionsarvoden samt eventuella förändringar i principer för utseende av valberedning. Aktieägare som önskar lämna förslag till valberedningen kan göra detta via e-post till [email protected] eller via brev till Fabege AB. Förslaget som avser styrelsearvode ska vara fördelat på styrelseordförande, ledamöter samt representanter som deltar i revisionsutskottet.
Styrelsen svarar enligt aktiebolagslagen för bolagets organisation och förvaltning av bolagets angelägenheter. Styrelsen ska fortlöpande bedöma bolagets löpande verksamhetsstyrning och ekonomiska situation. Styrelsens huvuduppgift är att för ägarnas räkning förvalta bolagets tillgångar på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses. Fabeges styrelse ska bestå av minst fyra och högst nio ledamöter.
Styrelsen fastställer årligen en arbetsordning inkluderande instruktioner för arbetsfördelning och rapportering.
Fabeges styrelse har inte något särskilt ersättningsutskott. Hela styrelsen utom verkställande direktören fullgör de arbetsuppgifter som åvilar ett ersättningsutskott och deltar således i beredning och beslut gällande ersättningsfrågor.
Bolagets revisor ska enligt aktiebolagslagen granska bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och VDs förvaltning. Revisorn ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisorer utses och arvoderas enligt beslut på ordinarie årsstämma efter förslag från valberedningen. På årsstämman 2015 utsågs revisionsfi rman Deloitte till revisor med auktoriserade revisor Kent Åkerlund som huvudansvarig för revisionen för perioden fram till årsstämman 2016. Kent Åkerlund har vid sidan av Fabege revisionsuppdrag i följande större företag: Clas Ohlson, Bactiguard, FastPartner, SATS och Tagehus. Kent Åkerlund har inga uppdrag i bolag vilka är närstående till Fabeges större ägare eller verkställande direktör. Deloitte har vid sidan av sitt uppdrag som vald revisor även bistått Fabege i revisionsnära uppdrag främst relaterade till redovisningsfrågor. Vidare genomför Deloitte en översiktlig granskning av Fabeges hållbarhetsrapportering som sker enligt GRI 4 Core.
Styrelsen har inom sig utsett ett revisionsutskott. Utskottet är styrelsens förlängda arm för övervakning av frågor som rör redovisning, revision och fi nansiell rapportering.
Uppdraget omfattar behandling av frågor som verksamhetens risker och riskhantering, intern kontroll (miljö, utformning och genomförande), redovisningsprinciper, ekonomisk uppföljning och rapportering samt revisionens utförande. Utskottet träffar löpande ledande befattningshavare för att diskutera och bilda sig en uppfattning om hur bolagets väsentliga processer fungerar ur ett internt kontrollperspektiv.
Ledamöterna tar del av samtliga delårsrapporter. Bokslutskommunikén, bolagsstyrningsrapporten och förvaltningsberättelsen diskuteras särskilt vid utskottets möte i början av varje år. Utskottet träffar också löpande bolagets revisorer för att informera sig om revisionens inriktning, omfattning och resultat. Revisionsutskottet har en särskild arbetsordning som årligen prövas och fastställs av styrelsen. Fabeges revisionsutskott uppfyller Kodens krav på sammansättning och ledamöterna besitter kompetens och erfarenhet i redovisningsfrågor och andra frågor inom utskottets ansvarsområde.
Verkställande direktören är ansvarig för den operativa styrningen, har ansvaret för att sköta den löpande förvaltningen och leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer, anvisningar och beslut. Utöver den ansvars fördelning som gäller allmänt enligt aktiebolagslagen reglerar instruktionen för Verkställande direktören bland annat följande:
• Verkställande direktörens uppgift och skyldighet att tillse att Fabege iakttar de skyldigheter beträffande information m.m. som följer av Fabeges noterings avtal med Nasdaq Stockholm.
Arbetsordningen innehåller även en särskild rapporteringsinstruktion som reglerar innehåll och tider för rapportering till styrelsen.
Verkställande direktören leder koncernledningens arbete och fattar beslut i samråd med övriga ledningsmedlemmar. Koncernledningen utför tillsammans den operativa styrningen och leder verksamheten och den löpande förvaltningen i enlighet med styrelsens riktlinjer, anvisningar och beslut. Grunden till framgång är motiverade medarbetare. I syfte att skapa de bästa förutsättningarna för medarbetarna ska Fabeges koncernledning fastställa och förankra tydliga ramar och mål för verksamheten.
Koncernledningen ska skapa förutsättningar för medarbetarna att nå uppsatta mål genom att:
Fabeges koncernledning består av sex personer, se sidan 93. Koncernledningen träffas löpande på operativa vecko möten och på regelbundna beslutsmöten cirka 8 gånger per år. Under mötena behandlas strategiska och operativa frågor som fastighetsaffärer, uthyrning, marknadsutveckling, organisation samt månads- och kvartalsuppföljning. Vid beslutsmötena deltar också VDs assistent och HR chefen. Fabeges chefsgrupp träffas vid fl era tillfällen per år för diskussion bland annat om företagets strategier och ledarskapsfrågor.
Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre områden; Förvaltning, Förädling och Transaktion. Inom affärsområdet Förvaltning är ansvaret uppdelat på två chefer, Chef Förvaltning och Chef Teknisk Drift. Respektive verksamhetsområdes chef är medlem av koncernledningen.
Ansvaret för den operativa styrningen och uppföljningen åvilar respektive verksamhetschef. Fabeges verksamhet är målstyrd på alla nivåer. Målen bryts ned, utvecklas och förankras inom
respektive verksamhetsområde och ned på medarbetarnivå. Mätning och uppföljning sker regelbundet.
Fabeges hållbarhetsarbete bedrivs integrerat i organisationens alla delar. För att tydliggöra vikten av detta fi nns en hållbarhetsgrupp där representanter för bolagets verksamhetsområden samlas i ett gemensamt forum för hållbarhetsfrågor. Gruppen träffas löpande i syfte att driva på utvecklingen och kommunikationen av hållbarhetsfrågorna.
...om Fabeges bolagsstyrning, arbetsordning och instruktioner på www.fabege.se
Fabeges värdegrund SPEAK och uppförandekod är utgångspunkterna för samtliga medarbetares agerande. Uppförandekoden tydliggör Fabeges ställningstagande i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö, affärs etik och kommunikation.
Styrelse och koncernledning har ett särskilt ansvar att verka för tillämpningen av uppförandekoden. Innehållet revideras och följs upp årligen.
Alla chefer med personalansvar ansvarar för att säkerställa att uppförandekoden är känd och efterlevs inom dennes avdelning/ansvarsområde. En grund för uppförandekoden är att Fabege ska följa tillämpliga lagar och andra föreskrifter, följa god affärssed och praxis samt internationella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö i enlighet med Global Compacts tio principer och ILO:s grundläggande konventioner om mänskliga rättigheter i arbetslivet. Fabege stöder FN:s Global Compact sedan 2011. Bolaget följer MBL och kollektivavtal.
Policies och riktlinjer för till exempel kommunikation, personal och verksamhetsstöd beslutas av koncernledningen, uppdateras löpande och tillgängliggörs för alla medarbetare via Fabeges intranät.
På Fabege ska ingen diskrimineras på grund av etnisk bakgrund, religion, fysiskt eller psykiskt funktionshinder, ålder, kön eller sexuell läggning. Under 2015 har inga fall av diskriminering rapporterats.
Som stöd i det dagliga arbetet fi nns också Fabeges etikgrupp som rapporterar till koncernledningen. Gruppen har till uppgift att leda arbetet, bevaka relevanta omvärldsfrågor och driva specifi ka etiska frågor. I rådet ingår representanter från affärsutveckling, uthyrning, förvaltning, teknisk förvaltning, projekt, HR och fi nans. Sedan fl era år pågår ett arbete med att höja organisationens kunskap om affärsetik och antikorruption. Exempel på aktiviteter är att samtliga medarbetare inbjudits till föreläsning och gruppseminarium om antikorruption och mutlagstiftning, och etiska diskussioner har förts på företagsinterna konferenser. Medarbetarna får löpande information om frågor som diskuterats i hållbarhets- och etikgruppen.Fabege har en så kallad whistle blower-funktion för att göra det enkelt att anmäla oetiskt beteende eller oegentligheter på arbetsplatsen. Whistle blowerfunktionen utgörs av två interna medarbetare och en extern person. Såväl interna som externa visselblåsare välkomnas. Under året har whistle blowerfunktionen inte utnyttjats.
Årsstämman hölls i Stockholm den 26 mars 2015. Till ordförande att leda stämman valdes Erik Paulsson. Vid stämman var aktieägare med sammanlagt 78,9 miljoner aktier motsvarande 47,7 procent av antalet röster representerade. Fullständigt protokoll från bolagsstämman fi nns tillgängligt på www.fabege.se/arsstamma2015. Stämman fattade bland annat följande beslut:
Beslutades att antalet styrelseledamöter ska vara sju och att omvälja Eva Eriksson, Christian Hermelin, Märtha Josefsson, Pär Nuder, Mats Qviberg, Erik Paulsson och Svante Paulsson.
Till styrelseordförande valdes Erik Paulsson. Stämman beslutade att arvoden till styrelsen för 2015 utgår med totalt 1 950 tkr (1 920).
Utdelning fastställdes till 3:25 kr med avstämningsdag 30 mars 2015.
Fastställdes principer för utseende av valberedning samt vilka förslag som valberedningen ska arbeta fram. Valberedningen ska utses senast sex månader före årsstämman och representanter för de fyra största ägarna ska i första hand erbjudas plats.
Beslutades om oförändrade riktlinjer för ersättning till bolagsledningen.
Beslutades att ge styrelsen bemyndigande att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt antal utestående aktier. Överlåtelse får ske av samtliga egna aktier som bolaget innehar.
Revisorerna rapporterade sina observationer och presenterade samtidigt sin syn på kvaliteten på den interna kontrollen inom Fabege på styrelsemötet i februari 2016. Revisorerna har deltagit och avrapporterat vid samtliga fyra möten med revisionsutskottet. Under året har även avrapportering skett till bolagsledningen. Arvode till bolagets revisorer framgår av not 41 på sidan 83.
I enlighet med årsstämmans beslut har de fyra största aktieägarna erbjudits plats i Fabeges valberedning och den 23 september 2015 offentliggjordes valberedningen. Valberedningen består av följande leda möter:
Bo Forsén (Backahill AB), Eva Gottfridsdotter-Nilsson (Länsförsäkringar fondförvaltning), Gustav Lindner (Investment AB Öresund), Mats Qviberg (familjen Qviberg). Tillsammans representerade valberedningen 23,16 procent av rösterna i Fabege per 31 januari 2016.
Valberedningen höll två protokollförda möten samt däremellan löpande kontakt. Som underlag för sitt arbete har valberedningen träffat styrelsens ordförande och tagit del av dennes syn på styrelse arbetet. Kontakt togs även med övriga styrelseledamöter och bolagets revisionsutskott i syfte att få en bra bild av styrelsearbetet. Valberedningen diskuterade styrelsens storlek och samman sättning, bland annat avseende branscherfarenhet, kompetens, jämställdhet, behov av kontinuitet och förnyelse i styrelsearbetet. Valberedningen diskuterade och beaktade också frågan kring styrelseledamöternas oberoende (se nedan angående beskrivning av Styrelsen).
| Namn | Representerade | Andel av röster 2016-01-31, % |
|---|---|---|
| Bo Forsén | Backahill AB | 15,17 |
| Eva Gottfridsdotter-Nilsson | Länsförsäkringar fondförvaltning |
2,39 |
| Gustav Lindner | Investment AB Öresund | 3,33 |
| Mats Qviberg | Familjen Qviberg | 2,27 |
| Totalt | 23,16 |
Valberedningen föreslår omval av Eva Eriksson, Märtha Josefsson, Pär Nuder, Erik Paulsson, Svante Paulsson och Mats Qviberg samt nyval av Anna Engebretsen och Anette Asklin. Därmed föreslår valberedningen åtta styrelseledamöter; varav fyra ledamöter inklusive ordförande representerar de stora ägarna Backa hill AB och familjen Qviberg, och ytterligare fyra invalda ledamöter. Av dessa fyra är tre kvinnor. För valberedningens övriga förslag hänvisas till kallelsen till årsstämma som offentliggörs den 8 mars 2016.
Till styrelsen valdes sju ledamöter på årsstämman 2015. På årsstämman valdes Erik Paulsson till styrelsens ordförande. Fabeges ekonomi- och fi nanschef Åsa Bergström är styrelsens sekreterare.
I Fabeges styrelse eftersträvas kompetens och erfarenhet som är av stor betydelse för att stödja, följa och kontrollera verksamheten i ett ledande fastighetsbolag i Sverige. Hos ledamöterna eftersträvas bland annat kunskaper om fastigheter, fastighetsmarknaden, fi nansiering och affärsutveckling. Ett fl ertal av styrelsens ledamöter har, direkt och indirekt, väsentliga egna investeringar i Fabege-aktier. Fabeges styrelse uppfyller kraven om oberoende ledamöter enligt Koden.
Under 2015 höll styrelsen totalt nio styrelsemöten varav sex ordinarie möten, ett konstituerande möte och två per capsulam möten. På agendan fanns ett antal stående punkter: Finansiell och operativ avrapportering, beslut om förvärv, investeringar och försäljningar, aktuella marknadsfrågor, personalfrågor samt avrapportering från revisionsutskottet. Bokslutskommunikén behandlas av styrelsen på styrelsemöte samma dag som rapporten släpps till marknaden. Övriga delårsrapporter delegeras till VD och behandlas på närmast efterföljande styrelsemöte. Styrelsens ledamöter ges dock alltid tillfälle att läsa och lämna synpunkter på samtliga rapporter innan de publiceras. Utöver dessa behandlade styrelsen ett antal särskilda frågor (se fi gur på sidan 90).
Under 2015 fattade styrelsen beslut om fl era större transaktioner och investeringar i befi ntlig fastighetsportfölj. Totalt under 2015 avyttrades två fastigheter för 26 Mkr. Tre fastigheter förvärvades för totalt 1 600 Mkr. Beslut fattades om investeringar på cirka 2 Mdkr avseende utveckling och förädling av fastigheter i befi ntligt bestånd. I slutet av året genomfördes en styrelseutvärdering som visade på ett väl fungerande styrelsearbete. Resultatet diskuterades vid styrelsemötet i december 2015.
Vidare fattade styrelsen beslut om årlig översyn av Fabeges uppförandekod och fi nanspolicy.
Arvode till styrelsen utgår enligt beslut på årsstämman och för 2015 uppgick arvodet till totalt 1 950 tkr, varav ordförande erhållit 800 tkr, övriga ledamöter, utom VD, 200 tkr samt 150 tkr för arbete i styrelsens revisionsutskott varav ordföranden erhåller 70 tkr och ledamöter 40 tkr.
Styrelsen beslutade i enlighet med av årsstämman fastställda principer för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagsledningen om verkställande direktörens ersättning och övriga anställningsvillkor. Styrelsen genomförde under året en uppföljning av att principerna för ersättning till ledande befattningshavare efterlevs. Ersättningspolicyn specifi ceras på sid 60.
Ersättningen till VD och bolagsledningen samt övriga förmåner och anställningsvillkor framgår av not 6 på sidorna 75–76. Principerna för ersättning och anställningsvillkor kommer också att presenteras på årsstämman 2016.
Styrelsen har inom sig utsett ett revisionsutskott som under 2015 bestått av Märtha Josefsson (ordf.), Eva Eriksson och Pär Nuder. Under 2015 hölls fyra möten. Under året lades fortsatt stor vikt vid bolagets interna kontrollsystem. Revisionsutskottet behandlade under året områden som processen för fastighetsvärdering och bolagets organisation och löpande styrning av teknisk drift. Vidare gjordes en genomgång av bolagets sponsoråtaganden och IT-säkerhet. Utskottet följde också upp ett av bolagets större fastighets utvecklingsprojekt. Boksluts- och värderingsfrågor behandlades liksom risker inom verksamheten och redovisningen. Vid varje möte lämnade bolagets revisorer rapport från sin granskning under året. Protokollen från revisions utskottets möten delgavs samtliga styrelseledamöter och utskottets ordförande avrapporterade löpande till styrelsen.
Den interna kontrollmiljön påverkas av styrelsen, bolagsledningen och bolagets personal och utformas för att ge en rimlig försäkran om att bolagets mål uppnås inom följande kategorier:
Bolaget använder i sitt arbete det etablerade ramverket "COSO" (Internal Control – Integrated Framework).
Fabege har en geografi skt samlad organisation och en homogen operativ verksamhet, men den legala strukturen är komplex. Verksamheten är kapitalintensiv och karaktäriseras av beloppsmässigt stora fl öden inom hyresintäkter, utgifter för projektverksamhet, köp/försäljning av fastig heter samt fi nansiella kostnader.
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säkerställa god intern kontroll och effektiv riskhantering. För att kunna bedriva sitt arbete på ett ändamålsenligt och effektivt sätt har styrelsen beslutat om en arbetsordning. Styrelsens arbetsordning syftar till att åstadkomma en tydlig ansvarsfördelning mellan styrelsen (inklusive utskott) och verkställande direktören (samt koncernledning) för att bland annat åstadkomma en effektiv hantering av risker i såväl verksamhet som fi nansiell rapportering. Arbetsordningen uppdateras årligen. Styrelsen genomförde under 2015 sin årliga översyn och fastställde styrelsens arbetsordning, arbetsordningen för revisionsutskottet samt bolagets uppförandekod. Bolagsledningen ansvarar för att utforma och dokumentera samt upprätthålla och pröva de system/processer liksom interna kontroller som behövs för att hantera väsentliga risker i redovisningen av den löpande verksamheten. Det operativa ansvaret för intern kontroll åvilar förutom bolagets verkställande direktör och koncernledning också de personer som i sin funktion leder respektive defi nierad kritisk process, funktion eller område.
Policies och riktlinjer styr verksamheten och den fi nansiella rapporteringen. Inom bolaget fi nns policies för exempelvis fi nans, miljö, jämställdhet, kommunikation, redovisningsprinciper och bokslutsinstruktioner samt instruktioner för attest- och utanordning. Under 2015 genomfördes en översyn och uppdatering av Fabeges policies. Samtliga policies har föredragits och beslutats i koncernledningen. Information om beslutade policies har också förts vidare ut i organisationen. Därutöver fi nns mer detaljerade riktlinjer och instruktioner som löpande ses över och uppdateras. I maj avrapporterade Fabege sin årliga "communication on progress" till FN:s Global Compact. Arbetet med utveckling av bolagets hållbarhetsrapportering fortgår löpande. Från och med 2015 tillämpas integrerad rapportering där hållbarhetsrapporteringen är en integrerad del av verksamhetsrapporteringen. De delar som avser hållbarhetsrapporteringen granskas översiktligt av bolagets revisorer.
Med utgångspunkt i kontrollmiljön, väsentliga resultat och balansposter samt väsentliga verksamhetsprocesser defi nieras såväl risker som kritiska processer, funktioner och områden. Följande riskområden har defi nierats som kritiska för Fabege:
Fabeges koncernledning genomför årligen en genomgång och utvärdering av riskområden i syfte att identifi era och hantera risker. Detta görs i samråd med styrelse och revisionsutskott inför avstämning med bolagets revisorer. Bolagets interna processer och rutiner ger gott stöd för löpande hantering av risker.
De kritiska processerna, funktionerna och områdena beskrivs och dokumenteras med avseende på ansvarsfördelning, risker och kontroller. Instruktioner, rutiner och manualer upprättas, uppdateras och kommuniceras till berörda medarbetare för att säkerställa att de har aktuell kunskap och adekvata redskap. Åtgärderna syftar till att införliva riskhanteringen i de dagliga rutinerna. Löpande kontrolleras att policies, riktlinjer och instruktioner efterlevs. Medarbetare utbildas frekvent för att säkerställa erforderlig kompetens. Samtliga kritiska processer ses över löpande och under 2015 gjordes en särskild genomgång och översyn av ett urval av bolagets kritiska processer. Bolaget genomförde också, som komplement till den externa revisionen under 2015, en intern granskning av efterlevnad och kontroller i ett urval av väsentliga processer. En central controllerfunktion stödjer arbetet med uppföljning av de operativa enheterna – Förvaltning och Förädling. Controlleravdelningen ansvarar för den
operativa rapporteringen. Operativ rapportering sker månadsvis och kvartalsvis i enlighet med ett standardiserat rapportpaket. De operativt verksamhetsansvariga kommenterar/godkänner rapporteringen. Genomgång och uppföljning med verksamhetsansvariga sker löpande under året. Uppföljning sker och stäms av mot budget och prognoser som uppdateras två gånger under året. Sedan länge genomförs rullande prognoser tolv månader framåt i tiden.
En central funktion upprättar koncernredovisning samt fi nansiell rapportering i nära samarbete med controllerfunktionen, de operativa enheterna samt fi nansfunktionen. I det arbetet fi nns inbyggda kontrollaktiviteter genom avstämning med fristående system/specifi kationer av utfall för resultat- och balansposter. Bolagets operativa rapportering står under ständig utveckling och förbättring i såväl innehåll som systemstöd och tillgänglighet för verksamhetsansvariga.
Bolagsledningen har ansvar för att informera berörda medarbetare om deras ansvar för att upprätthålla god intern kontroll. Via intranät och informationsmöten hålls medarbetare uppdaterade om styrande policies och riktlinjer.
Kommunikationsavdelningen ansvarar för den externa informationen. IR-arbetet bedrivs efter principer om löpande och korrekt informationsgivning i enlighet med Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter.
Ambitionen är att skapa förståelse och förtroende för verksamheten hos investerare, analytiker och andra intressenter. Under 2015 fortsatte arbetet med att förbättra information och tillgänglighet till information på den externa webbplatsen. Arbetet med att förbättra och ytterligare tydliggöra informationsgivningen till marknaden är ett löpande arbete som kommer att fortsätta under kommande år. Under hösten genomfördes en kundundersökning i syfte att bättre förstå och kunna möta kundernas behov. I slutet av året genomfördes också en medarbetarenkät. Båda undersökningarna gav höga indextal.
Internkontrollsystemet behöver förändras över tiden. Detta ska bevakas och uppmärksammas löpande via ledningsarbetet på olika nivåer i bolaget, både genom övervakning av den ansvarige för respektive defi nierad kritisk process, funktion och område och genom löpande utvärdering av internkontrollsystemet. Utöver fi nansiell rapportering till styrelsen utarbetas, med högre frekvens, mer detaljerade rapporter till ledningen för den inre styrningen och kontrollen. Månadsrapporterna föredras och behandlas vid koncernledningens möten.
Ledningen rapporterar regelbundet till styrelsen i enlighet med instruktionerna för den ekonomiska rapporteringen, vars syfte är att ge information som är relevant, tillräcklig, aktuell och ändamålsenlig.
Till styrelsen rapporterar även revisionsutskottet, som utgör styrelsens förlängda arm i arbetet att övervaka den fi nansiella rapporteringens utformning och tillförlitlighet. Revisionsutskottet har, förutom att ta del av den fi nansiella rapporteringens innehåll och metoder för dess framtagning, tagit del av hur den mer detaljerade och frekventa internrapporteringen används vid utvärdering och ledning av verksamhetens delar, vilkens användning också indikerar kvaliteten på kontrollmiljön. Revisions utskottet genomför också en löpande genomgång och utvärdering av intern kontroll avseende bolagets kritiska processer. Revisionsutskottet tar regelbundet del av de externa revisorernas granskning av bolagets redovisning och interna kontroll. Bolagets revisorer granskar den fi nansiella rapporteringen avseende helårsbokslutet samt utför en översiktlig granskning av en delårsrapport.
Styrelsen utvärderar regelbundet den information som ledningen och revisionsutskottet lämnar. Av särskild betydelse är revisionsutskottets uppdrag att övervaka ledningens arbete med att utveckla den interna kontrollen och att åtgärder vidtas rörande de förslag och eventuella brister som framkommit vid styrelsens, revisionsutskottets eller i de externa revisorernas granskning.
Styrelsen har i sig och genom revisionsutskottet informerat sig om riskområden, riskhantering, fi nansiell rapportering och intern kontroll och diskuterat risker för fel i den fi nansiella rapporteringen efter samråd med de externa revisorerna.
Revisionsutskottet har under 2015 i sitt arbete med att granska och utvärdera intern kontroll i väsentliga processer inte funnit anledning till att göra styrelsen uppmärksam på några väsentliga brister varken i den interna kontrollen eller i den fi nansiella rapporteringen.
Som komplement till den externa revisionen, arbetar Fabege med självutvärdering av väsentliga processer. Till följd av detta och i beaktande av verksamhetens homogena och geografi skt begränsade karaktär liksom organisationens utformning har styrelsen inte funnit anledning till att inrätta en internrevisionsenhet. Styrelsen har bedömt att den övervakning och granskning som redovisas ovan är tillräcklig för att, tillsammans med den externa revisionen, upprätthålla en effektiv intern kontroll avseende den fi nansiella rapporteringen.
| Klaus Hansen Vikström Vice VD, Affärsutvecklings chef. |
Åsa Bergström Vice VD, ekonomi- och fi nanschef. |
Klas Holmgren Chef Projekt och förädling. |
Anders Borggren Chef Teknisk drift. |
Charlotta Liljefors Rosell Chef Förvaltning. |
Christian Hermelin Verkställande direktör. |
|---|---|---|---|---|---|
| Född 1953. Anställd sedan 2006, i nuvarande befattning sedan 2014. |
Född 1964. Anställd sedan 2007, i nuvarande befattning sedan 2008. |
Född 1970. Anställd sedan 2001, i nuvarande befattning sedan 2010. |
Född 1958. Anställd och i nuvarande befattning sedan 2014. |
Född 1963. Anställd och i nuvarande befattning sedan 2014. |
Född 1964. Anställd sedan 1998 och i nuvarande befattning sedan 2007. |
| Tidigare anställningar: | |||||
| Chef för Stockholms Modecenter, vd och grundare av Brubaker AS. |
Senior manager KPMG, ekonomichefsbefattningar i fl era fastighetsbolag bland andra Granit & Beton samt Oskarsborg. |
Platzer Bygg, Platschef Peab, Platschef Peab Bostad, JM Entreprenad. |
Chef för bland annat fast ighetsförvaltning på ISS Facility Services AB, VD Arctella AB, Projektledare Kungsfi skaren AB, Entrepre nadingenjör Skanska. |
KTH, AP Fastigheter, olika ledande befattningar på Vasakronan och affärsom rådeschef kontor på AMF Fastigheter. |
Förvaltning Nacka Strand Förvaltnings AB, Region ansvarig Oskarsborg, Projekt ledare Fastighets AB Storheden. |
| Utbildning: | |||||
| Marknadsekonom (Diploma in Specialized Business Studies). |
Civilekonom. | Ingenjör. | Civilingenjör. | Civilingenjör. | Fil kand i företags ekonomi. |
| Aktieinnehav: | |||||
| 40 517 | 51 117 | 39 517 | 39 516 | 39 516 | 231 917 |
Erik Paulsson
Född 1942. Styrelseordförande sedan 2007 och styrelseledamot sedan 1998.
Född 1959. Styrelseledamot sedan 2011. Christian Hermelin Född 1964. Styrelseledamot sedan 2007.
VD i Fabege AB.
Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Backa hill AB, SkiStar AB och Wihlborgs Fastigheter AB. Styrelseledamot i Catena AB.
Styrelseledamot i Hemsö Fastighets AB.
Eva Eriksson
Medansvarig revisor i Fabege sedan 2005, huvudansvarig revisor sedan 2013. Auktoriserad revisor på Deloitte AB.
Revisionsuppdrag i följande större företag:
Clas Ohlson, Bactiguard, FastPartner, SATS och Tagehus.
| Märtha Josefsson | Pär Nuder | Svante Paulsson | Mats Qviberg |
|---|---|---|---|
| Född 1947. Styrelseledamot sedan 2005. |
Född 1963. Styrelseledamot sedan 2010. |
Född 1972. Styrelseledamot sedan 2007. |
Född 1953. Vice ordförande sedan 2012, styrelseledamot sedan 2001. |
| Styrelse ledamot i Skandia Fonder AB, Världs natur fonden, Fastighets AB Norrporten och Öresund Invest ment AB. |
Styrelseordförande i AMF Pension AB, Tredje AP-fonden, Öbergs färg hus och Hemsö Fastighets AB. Styrelse ledamot i SkiStar AB, Beijer invest AB och Cleanergy. Senior Counselor Albright Stonebridge Group. |
Ansvarig för strategi och projekt i Backahill AB. Vice styrelseordfö rande i Backahill AB. Styrelse ledamot i Bilia AB, Diös Fastigheter AB och AB Cernelle. |
Styrelseordförande i Bilia AB och i Investment AB Öresund. |
| Fil kand i nationalekonomi. | Jur kand. | High School i USA. | Civilekonom. |
| 120 960 | 10 007 | Med familj och via bolag 164 068 | Med familj 3 747 868 |
| 2005 | 2010 | 2007 | 2001 |
| JA | JA | JA | JA |
| JA | JA | NEJ | JA |
| 270 | 240 | 200 | 200 |
| 9 | 8 | 8 | 9 |
| 4 | 4 | 2) | 2) |
1) Styrelsearvode utbetalas i efterskott. 2) Ej medlem av revisionsutskottet.
Aktieinnehav per den 31 december 2015.
FABEGE ÅRSREDOVISNING 2015 95
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att:
Styrelsen och verkställande direktören intygar vidare att:
Stockholm den 29 februari 2016
Erik Paulsson Ordförande
Eva Eriksson Styrelseledamot Märtha Josefsson Styrelseledamot
Pär Nuder Styrelseledamot Svante Paulsson Styrelseledamot
Mats Qviberg Vice Ordförande
Christian Hermelin Styrelseledamot Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har avgivits den 29 februari 2016 Deloitte AB
Kent Åkerlund Auktoriserad revisor
Till årsstämman i Fabege AB (publ) Organisationsnummer 556049-1523
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Fabege AB (publ) för räkenskapsåret 2015-01-01–2015-12-31 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 84–95. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 49–83.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma gransknings åtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncern redovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets fi nansiella ställning per den 31 december 2015 och av dess fi nansiella resultat och kassa fl öden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens fi nansiella ställning per den 31 december 2015 och av dess fi nansiella resultat och kassafl öden för året enligt International Financial Reporting Standards,
såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolags styrningsrapporten på sidorna 84–95. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Fabege AB (publ) för räkenskapsåret 2015-01-01–2015-12-31. Vi har även utfört en lagstadgad genomgång av bolagsstyrnings rapporten.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen samt att bolagsstyrningsrapporten på sidorna 84–95 är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi ut över vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat enligt ovan är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Därutöver har vi läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats, och dess lag stadgade in formation är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Stockholm den 29 februari 2016 Deloitte AB
Kent Åkerlund Auktoriserad revisor
Detta är Fabeges femte hållbarhetsredovisning enligt GRIs riktlinjer för frivillig redovisning av hållbarhetsinformation. Fabege redovisar sitt hållbarhetsarbete årligen och hållbarhetsredovisningen ingår i Fabeges årsredovisning för 2015 som avser verksamhetsåret 2015. Föregående årsredovisning inklusive hållbarhetsredovisning publicerades i februari 2015. Årets redovisning är den första Fabege redovisar integrerad med årsredovisningen och enligt GRI G4 Core. Informationen i hållbarhetsredovisningen har översiktligt granskats av Deloitte, se bestyrkanderapport på sidan 100. Innehållet i hållbarhetsredovisningen är valt med utgångpunkt i Fabeges mest väsentliga frågor givet verksamhet och dess påverkansförhållande på miljö och samhälle. Under året har Fabege genomfört en webbaserad väsentlighetsanalys där investerare,
analytiker, kunder och medarbetare har identifi erat företagets viktigaste hållbarhetsfrågor. Fabeges avsikt är att hållbarhetsredovisningen tillsammans med årsredovisningen för 2015 ska möta intressenternas informationsbehov och ge en fullständig bild av Fabeges ekonomiska, miljömässiga och sociala arbete och resultat. Informa tionen i redovisningen omfattar hela Fabegekoncernen. Däremot ligger intressebolag utanför rapportens gränser, då Fabege har begränsad tillgång till relevant data. Denna tabell inkluderar den standardinformation som är obligatorisk för GRI G4 Core, ytterligare standardinformation som Fabege har valt att redovisa och de tilläggsindikatorer samt indikatorer från branschtillägget för Bygg- och fastighetsbranschen (CRESS) som Fabege redovisar. Hållbarhets redovisningen är integrerad i årsredovisningen för 2015.
| Upplysning | Beskrivning | Läshänvisning | Kommentar/utelämnande |
|---|---|---|---|
| Strategi och Analys | |||
| G4-1 | VD:s uttalande | 4 | |
| Organisationsprofi l | |||
| G4-3 | Organisationens namn | 49 | |
| G4-4 | De viktigaste varumärkena, produkterna och/eller tjänsterna | Insida omslag–1, 6–9, 12–35 |
|
| G4-5 | Lokalisering av huvudkontor | Baksida | |
| G4-6 | Länder där organisationen är verksam i | Insida omslag–1 | |
| G4-7 | Ägarstruktur och företagsform | 102–103 | |
| G4-8 | Marknader som organisationen är verksam på | 1, 12–13, 28–35 | |
| G4-9 | Organisationens storlek | 2 | |
| G4-10 | Total personalstyrka, uppdelat på anställningsform, anställningsvillkor och kön |
43 | Samtliga anställda omfattas av kollektivavtal. Fabege tillhör arbets givarorganisationen Almega. |
| G4-11 | Andel anställda med kollektivavtal | 43 | |
| G4-12 | Organisationens leverantörskedja | 6–7, 44–45 | |
| G4-13 | Väsentliga förändringar | 98 | |
| G4-14 | Beskrivning om och hur organisationen följer Försiktighetsprincipen | 36, 56–59 | Bolagets identiefi erade risker är utvalda utifrån den påverkan de kan ha på miljön |
| G4-15 | Medlemskap i hållbarhetsinitiativ | 36, 46 | |
| G4-16 | Engagemang i organisationer | 46 | |
| Identifi erande väsentliga aspekter och avgränsningar | |||
| G4-17 | Organisationsstruktur | 85–87 | |
| G4-18 | Process för defi nition av redovisningens innehåll | 38–39 | |
| G4-19 | Identifi erade väsentliga aspekter | 38–39 | |
| G4-20 | Avgränsning på aspektnivå inom organisationen | 99 | |
| G4-21 | Avgränsning på aspektnivå utanför organisationen | 99 | |
| G4-22 | Förklaring av effekten av förändringar av information i tidigare redovisningar och skälen för dessa |
98 | Från GRI 3 till GRI 4 Core, Innehållsmässigt inga väsentliga för ändringar under året |
| G4-23 | Väsentliga förändringar som gjorts sedan föregående redovisningsperiod vad gäller avgränsning och omfattning |
98 | |
| Intressentdialog | |||
| G4-24 | Intressentgrupper som involverats av företaget | 38–39 | |
| G4-25 | Princip för identifi ering och urval av intressenter | 38 | |
| G4-26 | Tillvägagångssätt vid kommunikation med intressenterna | 38 | |
| G4-27 | Viktiga områden som har lyfts via kommunikationen med intressenter | 38–39 |
| Upplysning | Beskrivning | Läshänvisning | Kommentar/utelämnande |
|---|---|---|---|
| Information om redovisningen | |||
| G4-28 | Redovisningsperiod | 98–99 | Kalenderår 2015 |
| G4-29 | Senaste utgivna rapport | 98–99 | Hållbarhetsredovisning 2014, utgiven februari 2015 |
| G4-30 | Redovisningscykel | 98–99 | Kalenderår |
| G4-31 | Kontaktperson för redovisningen | 113 | |
| G4-32 | GRI innehållsförteckning | 98–99 | |
| G4-33 | Policy för externt bestyrkande av redovisningen | 98 | Redovisningen är översiktligt granskad av revisor |
| Styrning | |||
| G4-34 | Redogörelse för bolagsstyrning | 84–95 | |
| Etik och integritet | |||
| G4-56 | Bolagets värderingar, principer, standarder och normer för uppförande | 42, 44–45 |
| GRI-aspekt | Avgränsning | Indikator | Läshänvisning | Kommentar/utelämnande |
|---|---|---|---|---|
| Miljö | ||||
| Energi | webb/DMA1) | |||
| Väsentlig IO/UO genom de kol | G4-EN3 – Energiförbrukning inom organisationen | 11, 14, 16–17 | ||
| dioxidutsläpp som energianvänd | G4-EN6 – Minskning i energiförbrukning | 11, 14, 16–17, 28 | ||
| ningen ger upp upphov till. | G4-CRE1 – Energiprestanda i byggnader | 11, 14, 16–17 | ||
| Utsläpp | webb/DMA | |||
| Väsentlig IO/UO genom de kol | G4-EN16 – Indirekta utsläpp av växthusgas | 14, 16–17 | Avser scope 2 | |
| dioxidutsläpp som energianvänd ningen ger upp upphov till. |
G4-EN19 – Minskning av utsläpp av växthusgas | 14, 16–17 | För mer info se webb. | |
| G4-CRE3 – Utsläppsintensitet i byggnader | 14, 16–17 | För mer info se webb. | ||
| Avfall | webb/DMA | |||
| Relevant IO genom det avfall som uppkommer på våra egna kontor. Relevant UO genom det avfall som uppkommer hos våra hyresgäster. |
G4-EN23 – Total avfallsvikt per typ och hanteringsmetod | 17 | Beräkningsgrund för avfall sett till mängd, typ och vikt utgörs av uppgifter från bolagets huvud entreprenör för avfall. I dagsläget kan vi inte få ut fullständig statistik då hyresgästerna har möjlig het att välja andra avfallsentreprenörer för verk samhetsavfall än den som hyresvärden tillråder. Årets ökning av mängd beror på att Solna Busi ness Park, som sista område, anslutits till bola gets huvudentreprenör för avfall. |
|
| Kundrelationer | webb/DMA | |||
| Relevant IO och UO då goda | G4-PR5 – Kundnöjdhet | 11, 14, 17 | ||
| kund relationer påverkar både återköpsgrad och nyuthyrning. |
G4-CRE8 – Andel miljöcertifi erade byggnader | 17, 19, 21 | ||
| Anställdas hälsa och välbefi nnande |
webb/DMA | |||
| Relevant IO genom att Fabege | G4-LA1 – Personalomsättning | 43 | ||
| erbjuder sina anställda en utveck lande, säker och hälso sam |
G4-LA5 – Andel av personalstyrkan som är representerad i formella kommittéer för hälsa och säkerhet |
40 | ||
| arbetsmiljö, samt relevant UO genom att detta gör Fabege till en attraktiv arbetsgivare för potenti |
G4-LA11 – Andel anställda som har regelbundna utvecklingssamtal |
40 | ||
| ella medarbetare. | G4-LA12 – Medarbetare, styrelse och lednings sammanssättning utifrån mångfaldsindikatorer |
40, 43, 75–76 93–95 |
||
| G4-HR3 – Antal fall av diskriminering och vidtagna åtgärder | 87 | Inga rapporterade fall av diskriminering | ||
| Affärsetik | webb/DMA | |||
| Relevant IO och UO då Fabeges | G4-SO4 – Utbildning i affärsetik, policies och riktlinjer | 44, 87 | ||
| uppförande kod ställer höga krav på både medarbetare och sam arbetspartners. |
G4-SO5 – Antal bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder |
44 | Inga rapporterade fall av korruption | |
| Leverantörer | webb/DMA | |||
| Relevant UO då Fabege ställer höga krav på sina leverantörer |
G4-LA14 – Andel nya leverantörer som granskats avseende arbetsvillkor |
44–45 | Fabeges bedömning är att det är av större rele vans att rapportera andel av totala leverantörer. |
|
| och IO då detta arbete skapar en medvetenhet och stolthet |
G4-HR10 – Andel nya leverantörer som granskats avseende mänskliga rättigheter |
44–45 | Fabeges bedömning är att det är av större rele vans att rapportera andel av totala leverantörer. |
|
| bland medarbetarna. | G4-EN32 – Andel nya leverantörer som granskats avseende miljö |
44–45 | Fabeges bedömning är att det är av större rele vans att rapportera andel av totala leverantörer. |
Förkortningar: DMA= hållbarhetsstyrning, IO= inom organisationen, UO= utanför organisationen
1) För webb se www.fabege.se/dma
Vi har fått i uppdrag av företagsledningen i Fabege AB (publ) att översiktligt granska hållbarhetsredovisningen för Fabege AB (publ) för år 2015. Fabege har defi nierat hållbarhetsredovisningens omfattning i GRI-index på sidorna 98–99 i årsredovisningen.
Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga kriterier, vilka framgår på sidorna 98–99 i årsredovisningen, och utgörs av de delar av Sustainability Reporting Guide lines (utgivna av The Global Reporting Initiative, GRI) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga fel, vare sig dessa beror på oegentligheter eller fel.
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med RevR 6 Bestyrkande av hållbarhetsredovisning utgiven av FAR. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta
andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt IAASBs standarder för revision och kvalitetskontroll och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 (International Standard on Quality Control) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll, vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. De gransknings åtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifi erade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Vår granskning utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, defi nierade ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen.
Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för vårt uttalande nedan.
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan angivna kriterierna.
Stockholm den 29 februari 2016
Deloitte AB
Kent Åkerlund Auktoriserad revisor
Andreas Drugge Specialistmedlem i FAR
| 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|---|---|
| RESULTATRÄKNINGAR, MKR | |||||
| Hyresintäkter | 1 998 | 2 087 | 2 059 | 1 869 | 1 804 |
| Driftsöverskott | 1 429 | 1 485 | 1 411 | 1 264 | 1 227 |
| Realiserad värdeförändring/Resultat fastighetsförsäljningar | 21 | 300 | 135 | 167 | 173 |
| Orealiserad värdeförändring, fastigheter | 3 252 | 1 339 | 739 | 1 409 | 1 093 |
| Förvaltningsresultat | 688 | 682 | 614 | 693 | 564 |
| Resultat före skatt | 4 233 | 1 867 | 1 992 | 2 032 | 1 417 |
| Resultat efter skatt | 3 232 | 1 738 | 1 530 | –88 | 1 141 |
| BALANSRÄKNINGAR, MKR | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 40 279 | 32 559 | 33 384 | 31 636 | 29 150 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 925 | 1 542 | 1 583 | 1 398 | 1 124 |
| Omsättningstillgångar | 444 | 1 859 | 365 | 474 | 362 |
| Kortfristiga placeringar | 70 | 34 | — | — | — |
| Likvida medel | 32 | 23 | 98 | 200 | 74 |
| Eget kapital | 16 479 | 13 783 | 12 551 | 11 382 | 11 890 |
| Avsättningar | 1 935 | 1 084 | 1 083 | 753 | 585 |
| Räntebärande skulder | 21 068 | 19 551 | 19 038 | 18 035 | 16 755 |
| Derivatinstrument | 658 | 920 | 447 | 854 | 664 |
| Ej räntebärande skulder | 992 | 680 | 2 312 | 2 685 | 817 |
| Övriga långfristiga skulder | 619 | — | — | — | — |
| Balansomslutning | 41 751 | 36 018 | 35 431 | 33 709 | 30 711 |
| NYCKELTAL2) | |||||
| Överskottsgrad, % | 72 | 71 | 69 | 68 | 68 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,1 | 2,4 | 2,0 | 2,3 | 2,2 |
| Sysselsatt kapital, Mkr | 38 824 | 34 255 | 32 036 | 30 293 | 29 309 |
| Soliditet, % | 39 | 38 | 35 | 34 | 39 |
| Soliditet, % efter justering | 39 | 40 | — | — | — |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,3 | 1,4 | 1,5 | 1,6 | 1,4 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 52 | 60 | 57 | 57 | 58 |
| Belåningsgrad fastigheter, % efter justering | 52 | 56 | — | — | — |
| Avkastning på eget kapital, % | 21,4 | 13,2 | 12,8 | –0,8 | 9,9 |
| Avkastning på sysselsatt kapital, % | 13,2 | 7,6 | 8,7 | 9,0 | 7,2 |
| Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder, % | 2,58 | 3,09 | 3,61 | 3,8 | 3,72 |
| Fastighetsförvärv samt investeringar i befi ntliga fastigheter, Mkr | 4 479 | 1 355 | — | 2 191 | 1 986 |
| Fastighetsförsäljningar, försäljningspris, Mkr | 26 | 3 889 | 1 202 | 1 448 | 936 |
| Medelantal anställda | 138 | 132 | 125 | 119 | 124 |
| DATA PER AKTIE, KR1) | |||||
| Resultat | 19:54 | 10:51 | 9:26 | –0:54 | 7:01 |
| Eget kapital | 100 | 83 | 76 | 70 | 73 |
| Kassafl öde från löpande verksamhet | 10,53 | –11,58 | — | — | — |
| Kassafl öde från löpande verksamhet, justerad | — | –5,77 | — | — | — |
| EPRA NAV (långsiktigt substansvärde) | 115 | 95 | — | — | — |
| EPRA EPS | 3,94 | 4,09 | — | — | — |
| Utdelning | 3:50 | 3:25 | 3:00 | 3:00 | 3:00 |
| Direktavkastning, % | 2,5 | 3,2 | 3,9 | 4,6 | 5,6 |
| Börskurs vid årets slut 3) | 140:10 | 100:60 | 76:80 | 65:75 | 53:90 |
| Antal aktier vid årets slut före utspädningseffekt, miljoner | 165 | 165 | 165 | 164 | 162 |
| Antal aktier vid årets slut efter utspädningseffekt, miljoner | 165 | 165 | 165 | 162 | 163 |
1) Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier, eget och sysselsatt kapital och räntebärande skulder har beräknats utifrån vägda genomsnitt.
2) Kontantutdelning 2015 enligt förslag. 3) Senast betalt.
Fabeges aktie har under 2015 handlats på mer än tio olika handelsplatser, såväl reglerade marknadsplatser (börser) som andra handelsplattformar.
De största handelsplatserna under 2015 var Nasdaq Stockholm, BATS Chi-X och Turquoise med tillsammans cirka 97 procent av omsättningen i aktien.
| 2015 | 2014 | |
|---|---|---|
| Marknadsvärde, Mdkr | 23,2 | 16,6 |
| Substansvärde vid årets slut, Mdkr | 16,5 | 13,8 |
| Långsiktigt substansvärde, kr per aktie (EPRA NAV) |
115 | 95 |
| Omsättning Fabegeaktier, miljoner | 123 | 140 |
| – Varav på Nasdaq Stockholm, miljoner |
85 (motsv. 69 %) |
66,2 (motsv. 47 %) |
| Totalt omsattes aktier värda, Mdkr | 14,3 | 12,7 |
| – Varav Nasdaq Stockholm, Mdkr | 9,5 | 6,0 |
| Omsättning per handelsdag, aktier | 491 000 | 565 000 |
| Omsättningshastighet 1) ,% | 74 | 85 |
| Genomsnitt avslut per dag, st | 1 072 | 1 260 |
1) Räknat på den totala aktieomsättningen.
Årsstämman 2015 förnyade styrelsens mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Inga återköp har gjorts under perioden och bolaget innehar inga egna aktier.
Eget kapital per aktie uppgick per 31 december 2015 till 100 kr (83). Exklusive uppskjuten skatt på övervärde fastigheter uppgick substansvärdet till 118 kr (97). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således cirka 119 procent av substansvärdet. Ett osäkerhetsintervall i fastighetsvärderingar om +/– 1 procent innebär en påverkan på substansvärdet om +/– 314 Mkr, motsvarande 1,90 kr/aktie. Se känslighetsanalys fastighetsvärde på sidan 58.
Enligt Fabeges utdelningspolicy ska Fabege som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt.
Den 31 december 2015 hade Fabege 39 341 (40 162) aktieägare. De 15 största ägarna kontrollerade tillsammans 46,1 procent av antalet utestående aktier.
| Antal aktier | Andel av kapital och röster, % |
|
|---|---|---|
| Erik Paulsson med familj, privat | ||
| och via bolag | 25 455 013 | 15,4 |
| BlackRock Inc.2) | 8 924 247 | 5,4 |
| Investment AB Öresund | 5 500 000 | 3,3 |
| FIM Fonder | 4 913 748 | 3,0 |
| Länsförsäkringar Fonder | 4 076 506 | 2,5 |
| Mats Qviberg med familj | 3 747 868 | 2,3 |
| SHB Fonder | 3 421 546 | 2,1 |
| Norges Bank Investment Management | 3 362 398 | 2,0 |
| Stichting Pensioenfonds ABP | 2 889 063 | 1,7 |
| ENA City AB | 2 735 300 | 1,7 |
| ING Fonder | 2 640 000 | 1,6 |
| Principal Fonder | 2 484 255 | 1,5 |
| SHB pensionskassa | 2 420 000 | 1,4 |
| Folketrygdfondet | 1 910 292 | 1,1 |
| iShares Europe ETF | 1 814 797 | 1,1 |
| Totalt 15 största aktieägare | 76 024 305 | 46,1 |
| Övriga utländska ägare | 42 786 899 | 25,9 |
| Övriga svenska ägare | 46 309 640 | 28,0 |
| Totalt antal utestående aktier | 165 391 572 | 100,0 |
| Innehav av egna aktier | 0 | |
| Totalt antal registrerade aktier | 165 391 572 | 100,0 |
1) Vissa aktieägare kan genom förvaltarregistrering ha haft ett annat aktie innehav än vad som framgår av aktieboken.
2) Aktierna ägs helt eller delvis via förvaltarregisterade konton. Ägandet har bekräftats via fl aggningsmeddelanden till Finansinspektionen och uppgår per 2015-12-31 till 5–10 % av aktiekapital/röster.
Källa: Modular Finance AB, enligt uppgifter från Euroclear Sweden AB.
Nasdaq Large Cap. Sektor: Fastighetsbolag – OMX Stockholm Real Estate ISIN-nummer: SE0000950636
| % | |
|---|---|
| Utveckling av fastighetssektorn | |
| kontra index | 17,06 |
| Utveckling fastighetsindex | 23,65 |
| Utveckling OMX index | 6,59 |
| Utveckling Fabege | 39,76 |
Svenska aktiefonder, 9,6 % Svenska privatpersoner, 17,2 % Utländska ägare, 43,6 %
Källa: Modular Finance AB, enligt uppgifter från Euroclear Sweden AB
Fördelning ägande per land i procent
Sverige, 56,4 % USA, 14,8 % Storbritannien, 7,4 % Nederländerna, 6,6 % Övriga länder, 14,8 % Källa: Modular Finance AB, enligt uppgifter från Euroclear Sweden AB
Fabeges fastigheter är koncentrerade till tre delmarknader i Stockholmsregionen; Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad. 100 procent av uthyrningsbar yta fi nns inom en radie av fem kilometer från Stockholms centrum.
Fastighetsbeståndet utgörs främst av kommersiella lokaler. Kontor svarar för 72 procent av den totala uthyrningsbara ytan. Därutöver fi nns butiker, industri/lager, bostäder, hotell och garage. Den största delmarknaden är Stockholms innerstad med 42 procent av det totala marknadsvärdet samt 46 procent av hyresvärdet.
Vid årsskiftet 2015/2016 ägde Fabege 83 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 1,1 miljoner kvm. Marknads värdet uppgick till 40,3 Mdkr och det sammanlagda hyresvärdet till 2,3 Mdkr.
Under året avyttrades två fastigheter och tre fastigheter förvärvades. Affärerna var ett led i Fabeges fortsatta strategiska renodling mot koncentration till kontorsfastigheter i prioriterade områden och stärkt kassafl öde. De sammanlagda köpe skillingarna avseende försäljningarna uppgick till 26 Mkr. Affärerna gav ett resultat om 21 Mkr före skatt.
Kundportföljen är väl diversifi erad med ett stort antal hyresgäster i många olika branscher och består av en blandning av privata näringsidkare och offentlig verksamhet.
| Förfall, år | Antal hyresavtal |
Area, kvm |
Kontrakterad årshyra, tkr |
Andel, % |
|---|---|---|---|---|
| 2016 | 414 | 152 106 | 316 517 | 15 |
| 2017 | 324 | 129 731 | 320 618 | 15 |
| 2018 | 252 | 138 659 | 345 001 | 16 |
| 2019 | 138 | 104 998 | 302 686 | 14 |
| 2020 | 55 | 109 642 | 254 732 | 12 |
| 2021 och | ||||
| senare | 111 | 214 756 | 464 981 | 22 |
| Kommersiellt | 1 294 | 849 892 | 2 004 535 | 94 |
| Bostadsavtal | 137 | 9 561 | 13 154 | 1 |
| Garage- och | ||||
| parkering | 654 | 127 251 | 118 065 | 6 |
| Totalt | 2 085 | 986 704 | 2 135 754 | 100 |
| 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | |
|---|---|---|---|---|
| Antal fastigheter | 83 | 80 | 92 | 95 |
| Uthyrningsbar yta, tkvm |
1 092 | 1 030 | 1 142 | 1 130 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
93 | 94 | 93 | 92 |
| Hyresvärde, Mkr | 2 300 | 2 186 | 2 397 | 2 260 |
| Överskottsgrad, % | 72 | 71 | 69 | 68 |
| Område | Antal fastigheter |
Antal hyres avtal |
Hyreslängd |
|---|---|---|---|
| Stockholms innerstad | 29 | 821 | 2,9 |
| Solna | 38 | 383 | 4,5 |
| Hammarby Sjöstad | 11 | 280 | 2,6 |
| Övriga marknader | 5 | 0 | 0 |
| Totalt/genomsnitt | 83 | 1 484 | 3,6 |
| Verkligt värde, Mkr |
Antal | |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd per 2015-01-01 | 32 559 | 80 |
| + Förvärv | 1 600 | 3 |
| + Fastighetsregleringar | — | 2 |
| + Ny-, till- och ombyggnationer | 2 879 | |
| – Försäljningar | –11 | –2 |
| +/– Orealiserade | ||
| värdeförändringar | 3 252 | — |
| Fastighetsbestånd 2015-12-31 | 40 279 | 83 |
| Industri/ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kvm | Kontor | Butiker | lager | Hotell | Bostäder | Garage | Totalt |
| Stockholms innerstad | 280 642 | 28 770 | 30 675 | 8 547 | 8 639 | 45 530 | 402 803 |
| Solna | 425 210 | 32 828 | 25 668 | 903 | 11 791 | 73 663 | 570 063 |
| Hammarby Sjöstad | 81 051 | 10 154 | 15 854 | 693 | 0 | 9 749 | 117 501 |
| Övriga marknader | 0 | 0 | 1 241 | 0 | 0 | 0 | 1 241 |
| Totalt | 786 903 | 71 752 | 73 438 | 10 143 | 20 430 | 128 942 | 1 091 608 |
| Fastighetstabell | 31 december 2015 | 1 januari–31 december 2015 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Marknadssegment | Antal fastig heter |
Uthyrbar yta, tkvm |
Marknads värde, Mkr |
Hyres värde2), Mkr |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Hyres intäkter, Mkr |
Fastighets kostnader, Mkr |
Drifts - över skott, Mkr |
||
| Fastighetsinnehav | ||||||||||
| Förvaltningsfastigheter1) | 61 | 946 | 32 626 | 2 131 | 94 | 1 903 | –397 | 1 506 | ||
| Förädlingsfastigheter1) | 6 | 110 | 3 001 | 111 | 80 | 97 | –27 | 70 | ||
| Projektfastigheter1) | 16 | 36 | 4 652 | 58 | 78 | 43 | –18 | 25 | ||
| Summa | 83 | 1 092 | 40 279 | 2 300 | 93 | 2 043 | –442 | 1 601 | ||
| Varav Innerstaden | 29 | 403 | 17 064 | 1 048 | 94 | 950 | –224 | 726 | ||
| Varav Solna | 38 | 570 | 19 918 | 1 022 | 93 | 909 | –180 | 729 | ||
| Varav Hammarby Sjöstad | 11 | 118 | 3 200 | 229 | 85 | 182 | –38 | 144 | ||
| Varav Övriga | 5 | 1 | 97 | 1 | 100 | 2 | 0 | 2 | ||
| Summa | 83 | 1 092 | 40 279 | 2 300 | 93 | 2 043 | –442 | 1 601 | ||
| Kostnader för uthyrning, projekt utveckling och fastighetsadministration |
–127 | |||||||||
| Summa driftsöverskott efter kostnader för uthyrning, projektutveckling och fastighetsadministration | 1 474 |
1) Se defi nitioner på sidan 112.
2) I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 109 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 december) ej avräknade.
3) Tabellen avser Fabeges fastighetsbestånd per 31 december 2015 och intäkter och kostnader redovisas som om fastigheterna hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisat driftsöverskott 1 474 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 429 Mkr förklaras av att driftsöverskottet från sålda fastigheter exkluderats och nyförvärvade/ färdigställda fastigheter har räknats upp såsom de ägts/varit färdigställda under hela perioden januari–december 2015. Koncerninterna hyresintäkter har återlagts i tabellen.
| Fastighetsnamn | Område | Gatuadress | Byggår | Kontor/kvm | Butik/kvm | Industri + lager/kvm | Bostad/kvm | Hotell/kvm | Parkering + Övrigt/kvm | Total uthyrningsbar yta/kvm | Taxvärde tkr, 2015-12-31 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| STOCKHOLMS INNERSTAD | ||||||||||||
| 1 | Apotekaren 22 | Norrmalm | Döbelnsg 20, 24, Kungstensg 21–23, Rådmansg 40, 42, Tuleg 7 A–B 13 |
1902/2002 | 24 825 | 680 | 1 907 | 0 | 0 | 958 | 28 370 | 691 000 |
| 2 | Barnhusväderkvarnen 36 | Norrmalm | Rådmansg 61–65 | 1963 | 13 226 | 1 847 | 2 154 | 0 | 0 | 8 821 | 26 048 | 423 000 |
| 3 | Bocken 35 | Norrmalm | Lästmakarg 22–24 | 1951 | 14 616 | 301 | 445 | 0 | 0 | 0 | 15 362 | 753 000 |
| 4 | Bocken 39 | Norrmalm | Lästmakarg 20, Kungsg 7–15 |
1931 | 15 598 | 2 508 | 1 956 | 0 | 0 | 220 | 20 282 | 796 500 |
| 5 | Bocken 46 | Norrmalm | Regeringsgatan 56 | 1977 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 6 | Bocken 47 | Norrmalm | Lästmakarg 8 | 1929 | 531 | 665 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 196 | 52 704 |
| 7 | Bocken 52 | Norrmalm | Lästmakarg 14–16 | 145 | 0 | 0 | 2 214 | 0 | 0 | 2 359 | 72 801 | |
| 8 | Drabanten 3 | Kungsholmen | Kungsbroplan 3 m fl | 1907 | 6 339 | 0 | 216 | 0 | 0 | 0 | 6 555 | 156 000 |
| 9 | Fenix 1 | Norrmalm | Barnhusgatan 3 | 1929 | 3 510 | 48 | 198 | 0 | 0 | 0 | 3 756 | 94 000 |
| 10 | Getingen 13 | Vasastan | Sveavägen 149 | 1963 | 10 817 | 659 | 2 703 | 0 | 0 | 2 415 | 16 593 | 246 000 |
| 11 | Getingen 14 | Vasastan | Sveavägen 143–147 | 1953 | 8 830 | 2 470 | 266 | 0 | 0 | 1 183 | 12 749 | 175 000 |
| 12 | Getingen 15 | Vasastan | Sveavägen 159 | 1963 | 12 799 | 2 775 | 7 124 | 0 | 0 | 11 | 22 709 | 85 600 |
| 13 | Glädjen 12 | Stadshagen | Franzéng 6, Hornsbergs Strand 17 |
1949 | 12 487 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 12 487 | 247 000 |
| 14 | Hägern Mindre 7 | Norrmalm | Drottninggatan 27–29 | 1971 | 8 974 | 1 617 | 664 | 0 | 0 | 2 167 | 13 422 | 399 000 |
| 15 | Islandet 3 | Norrmalm | Holländargatan 11–13 | 1904 | 8 315 | 0 | 12 | 0 | 0 | 255 | 8 582 | 215 156 |
| 16 | Läraren 13 | Norrmalm | Torsgatan 4 | 1904/29 | 6 839 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 6 839 | 205 000 |
| 17 | Mimer 5 | Vasastan | Hagagatan 25 A–C, Vanadisvägen 9 |
1957 | 11 672 | 0 | 75 | 0 | 0 | 5 | 11 752 | 0 |
| 18 | Norrtälje 24 | Norrmalm | Engelbrektsgatan 5–7 | 1881 | 6 354 | 0 | 173 | 0 | 0 | 526 | 7 053 | 244 000 |
| 19 | Ormträsket 10 | Vasastan | Sveavägen 166–170, 186 | 1962/1967 | 13 433 | 3 491 | 562 | 0 | 0 | 2 071 | 19 557 | 317 000 |
| 20 | Oxen Mindre 33 | Norrmalm | Luntmakarg 18, Malmskillnadsg 47 A, B |
1979 | 8 239 | 0 | 227 | 2 822 | 0 | 1 872 | 13 160 | 262 000 |
| 21 | Pan 1 | Gamla Stan | S Nygatan 40–42, L Nygatan 23 |
1929 | 2 326 | 721 | 0 | 102 | 0 | 0 | 3 149 | 87 457 |
| 22 | Paradiset 231) | Stadshagen | Strandbergsg 53–57 | 1944 | 8 802 | 316 | 2 536 | 0 | 0 | 1 655 | 13 309 | 167 000 |
| 23 | Paradiset 271) | Stadshagen | Strandbergsg 59–65 | 1959 | 19 298 | 4 038 | 766 | 0 | 0 | 2 229 | 26 331 | 387 000 |
| 24 | Pilen 27 | Norrmalm | Bryggarg 12A | 1907 | 1 905 | 0 | 233 | 0 | 0 | 0 | 2 138 | 65 813 |
| 25 | Pilen 31 | Norrmalm | Gamla Brog 27–29, Vasag 38 |
1988 | 4 495 | 835 | 119 | 0 | 3 542 | 572 | 9 563 | 348 000 |
| 26 | Resedan 3 | Vasastan | Dalagatan 13 | 1929 | 2 473 | 0 | 0 | 1 007 | 0 | 0 | 3 480 | 0 |
| 27 | Sparven 18 | Östermalm | Birger Jarlsg 21–23, Kungsg 2 |
1929 | 1 920 | 1 613 | 40 | 0 | 5 097 | 0 | 8 670 | 372 000 |
| 28 | Trängkåren 7 | Marieberg | Gjörwellsg 30–34, Rålambsv 7–15 |
1963 | 44 488 | 3 267 | 8 003 | 0 | 0 | 20 044 | 75 802 | 820 950 |
| 29 | Ynglingen 10 | Östermalm | Jungfrug 23, 27, Karlav 58–60 |
1929 | 7 386 | 920 | 297 | 2 401 | 0 | 526 | 11 530 | 307 600 |
| SUMMA INNERSTADEN | 280 642 | 28 770 | 30 675 | 8 546 | 8 639 | 45 530 | 402 801 | 7 990 581 | ||||
| Fastighetsföreteckningen innehåller samtliga fastigheter i Fabeges ägo per 31 december 2015. Om inget annat anges klassas fastigheten som en Förvaltningsfastighet, det vill säga en fastighet i löpande och aktiv förvaltning. 1) Förädlingsfastighet – Fastigheter med pågående eller planerad om eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling. Nyligen förvärvade fastigheter (inom ett år) med pågående arbete för att väsentligt förbättra fastighetens driftsöverskott i förhållande till förvärvstillfället. |
| Byggår | Kontor/kvm | Butik/kvm | Industri + lager/kvm | Bostad/kvm | Hotell/kvm | Parkering + Övrigt/kvm | Total uthyrningsbar yta/kvm | Taxvärde tkr, 2015-12-31 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsnamn | Område | Gatuadress | ||||||||||
| SOLNA, ARENASTADEN | ||||||||||||
| 1 | Farao 8 | Arenastaden | Dalvägen 12, Pyramidvägen 11 |
2001 | 4 814 | 400 | 262 | 0 | 0 | 0 | 5 476 | 63 798 |
| 2 | Farao 141) | Arenastaden | Dalvägen 10, Pyramidvägen 7, 9 | 1967 | 8 620 | 0 | 2 291 | 0 | 0 | 1 174 | 12 085 | 73 827 |
| 3 | Farao 15 | Arenastaden | Dalvägen 8, Pyramidvägen 5 | 1981 | 6 427 | 708 | 1 016 | 0 | 0 | 1 020 | 9 171 | 78 248 |
| 4 | Farao 16 | Arenastaden | Dalvägen 4–6, Pyramidvägen 3 |
1973 | 2 773 | 1 617 | 1 402 | 0 | 0 | 540 | 6 332 | 55 800 |
| 5 | Farao 17 | Arenastaden | Dalvägen 2, Pyramidvägen | 1975 | 4 038 | 0 | 1 233 | 0 | 0 | 560 | 5 831 | 61 000 |
| 6 | Farao 192) | Arenastaden | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| 7 | Farao 20 | Arenastaden | Pyramidvägen 7 | 1964 | 6 215 | 1 047 | 193 | 0 | 0 | 375 | 7 830 | 107 600 |
| 8 | Kairo 1 | Arenastaden | Pyramidvägen 2 | 1983 | 10 741 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 10 741 | 141 000 |
| 9 10 |
Solna Nationalarenan 5Arenastaden Solna Nationalarenan 82) Arenastaden |
2013 | 0 0 |
0 0 |
0 0 |
0 0 |
0 0 |
25 500 0 |
25 500 0 |
38 000 315 600 |
||
| 11 | Pyramiden 42) | Arenastaden | 1960 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 6 861 | |
| 12 | Signalen 32) | Arenastaden | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| 13 | Stigbygeln 2 | Arenastaden | Gårdsvägen 6 | 1955 | 8 898 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 8 898 | 103 600 |
| 14 | Stigbygeln 3 | Arenastaden | Gårdsvägen 8 | 1960 | 5 157 | 262 | 454 | 0 | 0 | 0 | 5 873 | 47 900 |
| 15 | Stigbygeln 5 | Arenastaden | Gårdsvägen 10 A, B | 1963 | 6 806 | 0 | 50 | 0 | 0 | 570 | 7 426 | 80 200 |
| 16 | Stigbygeln 6 | Arenastaden | Gårdsvägen 12–18 | 2001 | 9 109 | 581 | 332 | 0 | 0 | 6 | 10 028 | 145 000 |
| 17 | Tygeln 3 | Arenastaden | Gårdsvägen 13–21 | 2001 | 4 397 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 100 | 9 497 | 98 300 |
| 18 | Tömmen 1 | Arenastaden | Gårdsvägen 2–4 | 1952 | 5 554 | 0 | 769 | 0 | 780 | 7 102 | 20 181 | |
| 19 20 |
Tömmen 2 Uarda 1 |
Arenastaden Arenastaden |
Gårdsvägen 2 Dalvägen 30, Evenemangsgatan 27–31, |
1987 | 0 22 100 |
0 1 622 |
0 480 |
0 0 |
0 0 |
2 610 0 |
2 610 24 202 |
0 579 225 |
| 21 | Uarda 4 | Arenastaden | Vintervägen 33 Dalvägen 14–16 |
1992 | 6 501 | 0 | 1 480 | 0 | 0 | 0 | 7 981 | 88 600 |
| 22 | Uarda 5 | Arenastaden | Dalvägen 18, Magasinvägen 1 |
1978 | 43 058 | 1 280 | 0 | 0 | 0 | 0 | 44 338 | 800 000 |
| 23 | Uarda 62) | Arenastaden | Dalvägen 24–28, Evenemangsgatan 21–25 |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 24 | Uarda 72) | Arenastaden | Dalvägen 20–22, Evenemangsgatan 15–19 |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| SUMMA SOLNA, ARENASTADEN | 155 208 | 7 517 | 9 962 | 0 | 0 | 38 235 | 210 921 | 2 904 740 | ||||
| SOLNA, SOLNA BUSINESS PARK | ||||||||||||
| 25 | Fräsaren 10 | Solna Business Park Svetsarvägen 24 | 1964 | 7 230 | 4 241 | 122 | 0 | 0 | 9 | 11 602 | 109 600 | |
| 26 | Fräsaren 11 | Solna Business Park Englundavägen 2–4, Svetsarvägen 4–10 |
1962 | 33 001 | 0 | 1 815 | 0 | 1 840 | 2 610 | 39 266 | 485 000 | |
| 27 | Fräsaren 12 | Solna Business Park Svetsarvägen 12–18, 20, 20A | 1964 | 19 400 | 10 109 | 173 | 0 | 0 | 6 840 | 36 522 | 462 000 | |
| 28 | Sliparen 11) | Solna Business Park Ekensbergsv 115, Svetsarv 1–3 | 1963 | 362 | 0 | 3 032 | 0 | 0 | 1 388 | 4 782 | 18 200 | |
| 29 30 |
Sliparen 2 Smeden 1 |
Solna Business Park Ekensbergsv 113, Svetsarv 3–5 Solna Business Park Englundav 6–14, Smidesv 5–7, |
1964 1967 |
16 918 34 844 |
0 5 047 |
2 525 1 263 |
0 467 |
0 0 |
3 315 3 709 |
22 758 45 330 |
213 000 450 347 |
|
| Svetsarv 5–17 | ||||||||||||
| 31 | Svetsaren 1 | Solna Business Park Englundavägen 7–13 | 1964 | 27 091 | 1 071 | 3 035 | 436 | 2 491 | 6 090 | 40 214 | 351 000 | |
| 32 | Yrket 3 SUMMA SOLNA BUSINESS PARK |
Solna Business Park Smidesvägen 2–8 | 1982 | 4 864 143 710 |
0 20 468 |
1 076 13 040 |
0 903 |
0 4 331 |
1 470 25 431 |
7 410 207 883 |
31 969 2 121 116 |
|
| SOLNA, ÖVRIGT | ||||||||||||
| 33 | Hagalund 2:22) | Arenastaden | Frösundaleden 4 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 34 | Järvakrogen 3 | Frösunda | Enköpingsvägen 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 7 460 | 0 | 7 460 | 65 000 | |
| 35 | Lagern 22) | Råsunda | Parkvägen 2–4, Solnavägen 31–51, Idrottsgatan 7 |
1985 | 12 516 | 0 | 101 | 0 | 0 | 0 | 12 617 | 80 972 |
| 36 | Nöten 4 | Solna Strand | Solna strandväg 2–60 | 1971 | 50 043 | 956 | 2 400 | 0 | 0 | 7 596 | 60 995 | 660 000 |
| 37 | Orgeln 7 | Sundbyberg | Järnvägsg 12–20, Lysgränd 1, Roseng 2,4, Stureg 11–19 |
1966 | 23 013 | 3 887 | 166 | 0 | 0 | 2 399 | 29 465 | 250 000 |
| 38 | Stora Frösunda 21) | Arenastaden | Frösundaleden 4 | 1973 | 40 720 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 | 40 723 | 141 929 |
| SUMMA ÖVRIGT | 126 292 | 4 843 | 2 667 | 0 | 7 460 | 9 998 | 151 260 | 1 197 901 | ||||
| 2) Mark & Projektfastighet – Mark och exploateringsfastigheter samt fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. | SUMMA SOLNA TOTALT | Fastighetsföreteckningen innehåller samtliga fastigheter i Fabeges ägo per 31 december 2015. Om inget annat anges klassas fastigheten som en Förvaltningsfastighet, det vill säga en fastighet i löpande och aktiv förvaltning. 1) Förädlingsfastighet – Fastigheter med pågående eller planerad om eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyr ningsbegränsningar inför förestående förädling. Nyligen förvärvade fastigheter (inom ett år) med pågående arbete för att väsentligt förbättra fastighetens driftsöverskott i förhållande till förvärvstillfället. |
425 210 | 32 828 | 25 669 | 903 | 11 791 | 73 664 | 570 064 | 6 223 757 |
| Fastighetsnamn | Område | Gatuadress | Byggår | Kontor/kvm | Butik/kvm | Industri + lager/kvm | Bostad/kvm | Hotell/kvm | Parkering + Övrigt/kvm | Total uthyrningsbar yta/kvm | Taxvärde tkr, 2015-12-31 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| HAMMARBY SJÖSTAD | ||||||||||||
| 1 | Fartygstrafi ken 2 | Hammarby Sjöstad | Hammarby Allé 91–93 | 1955 | 6 846 | 1 735 | 169 | 0 | 0 | 9 | 8 759 | 115 000 |
| 2 | Båtturen 2 | Hammarby Sjöstad | Hammarby Kajg 12, Hammarby Kaj 14–18 |
1937 | 11 338 | 276 | 423 | 0 | 0 | 1 230 | 13 267 | 185 200 |
| 3 | Korphoppet 1 | Hammarby Sjöstad | Hammarby Fabriksväg 41–43, Virkesv 24–26 |
1949 | 7 574 | 754 | 5 067 | 0 | 0 | 750 | 14 145 | 33 949 |
| 4 | Korphoppet 52) | Hammarby Sjöstad | Hammarby Fabriksväg 37–39 | 1968 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 400 |
| 5 | Korphoppet 6 | Hammarby Sjöstad | Hammarby Fabriksväg 33 | 1988 | 0 | 428 | 4 254 | 0 | 0 | 0 | 4 682 | 57 800 |
| 6 | Luma 1 | Hammarby Sjöstad | Ljusslingan 1–17, 2–26, Glödlampsgränd 1–6, Lumaparksv 2–18, 5–15, Kölnag 3 |
1930 | 27 497 | 2 538 | 1 711 | 691 | 0 | 5 978 | 38 415 | 217 683 |
| 7 | Skeppshandeln 22) | Hammarby Sjöstad | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 32 000 | ||
| 8 | Trikåfabriken 121) | Hammarby Sjöstad | Hammarby Fabriksväg 27 | 1942 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 679 |
| 9 | Trikåfabriken 4 | Hammarby Sjöstad | Hammarby Fabriksväg 25, Virkesv 8–10 |
1991 | 5 211 | 3 464 | 940 | 0 | 0 | 975 | 10 590 | 100 000 |
| 10 | Trikåfabriken 8 | Hammarby Sjöstad | Hammarby Fabriksväg 29–31, Virkesv 12, Heliosg 1–3 |
1930 | 12 872 | 692 | 1 645 | 0 | 0 | 12 | 15 221 | 60 000 |
| 11 | Trikåfabriken 91) | Hammarby Sjöstad | Hammarby Fabriksväg 19–21, Virkesv 2–4 |
1928 | 9 713 | 267 | 1 645 | 0 | 0 | 795 | 12 420 | 41 600 |
| SUMMA HAMMARBY SJÖSTAD | 81 051 | 10 154 | 15 854 | 691 | 0 | 9 749 | 117 499 | 851 311 | ||||
| till förvärvstillfället. | Fastighetsföreteckningen innehåller samtliga fastigheter i Fabeges ägo per 31 december 2015. Om inget annat anges klassas fastigheten som en Förvaltningsfastighet, det vill säga en fastighet i löpande och aktiv förvaltning. 1) Förädlingsfastighet – Fastigheter med pågående eller planerad om eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling. Nyligen förvärvade fastigheter (inom ett år) med pågående arbete för att väsentligt förbättra fastighetens driftsöverskott i förhållande 2) Mark & Projektfastighet – Mark och exploateringsfastigheter samt fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. |
| Fastighetsnamn | Område | Gatuadress | Byggår | Kontor/kvm | Butik/kvm | Industri + lager/kvm | Bostad/kvm | Hotell/kvm | Parkering + Övrigt/kvm | Total uthyrningsbar yta/kvm | Taxvärde tkr, 2015-12-31 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ÖVRIGT, NORRA STOCKHOLM | ||||||||||||
| 1 | Hammarby Smedby 1:4722) Upplands Väsby | Johanneslundsvägen 3–5 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 252 | ||
| 2 | Tekniken 12) | Sollentuna | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 691 | ||
| 3 | Ulvsunda 1:1 | Bromma | Flygplansinfarten 27 | 2004 | 0 | 0 | 1 241 | 0 | 0 | 0 | 1 241 | 6 807 |
| 4 | Vallentuna Rickeby 1:3272) | Vallentuna | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 227 | ||
| SUMMA NORRA STOCKHOLM ÖVRIGT, SÖDRA STOCKHOLM |
0 | 0 | 1 241 | 0 | 0 | 0 | 1 241 | 15 977 | ||||
| 5 | Pelaren 12) | Globen | Pastellvägen 2–6 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 8 400 | |
| SUMMA SÖDRA STOCKHOLM | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 8 400 | ||||
| SUMMA ÖVRIGT | 0 | 0 | 1 241 | 0 | 0 | 0 | 1 241 | 24 377 | ||||
| Fastighetsföreteckningen innehåller samtliga fastigheter i Fabeges ägo per 31 december 2015. | ||||||||||||
| Om inget annat anges klassas fastigheten som en Förvaltningsfastighet, det vill säga en fastighet i löpande och aktiv förvaltning. | ||||||||||||
| 1) Förädlingsfastighet – Fastigheter med pågående eller planerad om eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling. Nyligen förvärvade fastigheter (inom ett år) med pågående arbete för att väsentligt förbättra fastighetens driftsöverskott i förhållande till förvärvstillfället. |
||||||||||||
| 2) Mark & Projektfastighet – Mark och exploateringsfastigheter samt fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. |
Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårs basis utan hänsyn till säsongsvarationer.
Resultat före skatt plus räntekostnader dividerat med genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid del årsbokslut omräknas avkastningen till helårs basis utan hänsyn till säsongsvariationer.
Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.
Årets utdel ning dividerat med börskursen vid årets slut.
Moderbolagets aktie ägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal aktier vid periodens slut.
Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut.
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.
Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen.
Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning.
Fastigheter med pågående eller planerad om eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling.
Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats.
Kassafl öde från den löpande verksamheten (efter förändring av rörelsekapital) dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Anges som årsvärde. Grund hyra enligt hyreskontrakt plus indexuppräkning och hyrestillägg.
Mark- och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.
Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avfl ytt.
Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier i perioden.
Resultat före skatt plus fi nansiella kostnader samt plus/minus orealiserade värdeförändringar dividerat med fi nansiella kostnader.
I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten med företagsledningens synsätt uppdelat på segmenten Förvaltning, Förädling och Transaktion. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar inklusive skatt är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta och indirekta kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i fi nansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (direkta och indirekta kostnader). Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen.
Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.
Eget kapital (inklusive minoritetens andel) dividerat med balans omslutning.
Balansomslutning minus ej räntebärande skulder och avsätt ningar.
Periodens driftnetto plus orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid periodens ingång.
Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt.
Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter.
Fabege publicerar årsredovisning och delårsrapporter på svenska och engelska. Förutom som trycksak, fi nns alla publikationer också som pdf på bolagets webbplats, www.fabege.se. Samtliga aktie ägare i Fabege har fått förfrågan om de önskar fi nansiell information från bolaget. Till de aktieägare som önskar tillhandahåller Fabege årsredovisning per post. Alla fi nansiella rapporter och pressmeddelanden fi nns tillgängliga på svenska och engelska på bolagets webbplats. Fabege
tillhandahåller även information via en prenumerationstjänst på företagets webbplats. Genom denna tjänst kan alla intresserade följa pressmeddelanden, delårs rapporter, årsredovisningar med mera.
På bolagets webbplats fi nns även aktuell information om Fabeges aktiekurs. Därutöver håller Fabege kvartalspresentationer i samband med varje kvartalsrapport.
Årsstämma hålls i Filmstaden Scandinavia salong 3, Mall of Scandinavia, Råsta Strandväg 19A Solna, måndagen den 11 april 2016 klockan 15.00. Inregistrering till årsstämman börjar klockan 14.15.
Aktieägare som önskar deltaga i bolagsstämman ska dels vara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB (f.d. VPC AB) förda aktieboken tisdagen den 5 april 2016, dels anmäla sitt och eventuella biträdens deltagande senast klockan 16.00 tisdagen den 5 april 2016. Anmälan om deltagande i års stämman kan ske på något av följande sätt:
Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, person- eller organisationsnummer, adress och telefonnummer, aktieinnehav samt eventuella biträden. Aktieägare som förvaltarregistrerat sina aktier måste, för att äga rätt att delta vid årsstämman, tillfälligt låta omregistrera dessa hos Euroclear Sweden AB i eget namn. Sådan omregistrering måste vara verkställd senast tisdagen den 5 april 2016. För att detta ska kunna ske måste aktieägare i god tid före nämnda dag meddela förvaltaren sitt önskemål om omregistrering. Sker deltagande med stöd av fullmakt bör denna, tillsammans med förekommande registreringsbevis eller andra behörighetshandlingar, insändas i samband med anmälan.
| Årsstämma | 11 april 2016 |
|---|---|
| Delårsrapport jan–mars 2016 | 26 april 2016 |
| Delårsrapport jan–jun 2016 | 8 juli 2016 |
| Delårsrapport jan–sep 2016 | 20 oktober 2016 |
Elisabet Olin Kommunikationschef 08-555 148 20 [email protected]
Else Schlasberg IR-ansvarig 08-555 148 38 [email protected]
Fabege AB (publ) Box 730, 169 27 Solna | Besök: Pyramidvägen 7, Solna | Telefon: 08-555 148 00 | Fax: 08-555 148 01 E-post: [email protected] | Internet: www.fabege.se | Organisationsnummer: 556049-1523 | Styrelsens säte: Stockholm Produktion: Solberg ∙ Tryck: Ineko
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.