Annual Report • Mar 7, 2011
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
" Våra kunder och våra lägen är centrala i allt vi gör."
| Inledning | 2010 i korthet | 1 |
|---|---|---|
| Detta är Fabege | 2 | |
| Vd har ordet | 4 | |
| Verksamheten | Strategisk inriktning | 6 |
| Möjligheter och risker | 9 | |
| Finansiering | 10 | |
| Verksamheten | 12 | |
| Fastighetsbestånd | 20 | |
| Värdering av | ||
| fastighetsbeståndet | 24 | |
| Marknadsöversikt | 26 | |
| Fabeges marknader | ||
| Stockholms innerstad | 28 | |
| Solna | 30 | |
| Hammarby Sjöstad | 32 | |
| Fastighetsförteckning | 34 | |
| Ansvarsfullt företagande | 40 | |
| Finansiella rapporter | Det fi nansiella året | 48 |
| Förvaltningsberättelse | 50 | |
| Koncernen | Totalresultat | 56 |
| Finansiell ställning | 57 | |
| Förändring i eget kapital | 58 | |
| Kassafl ödesanalyser | 59 | |
| Moderbolaget | Resultaträkningar | 60 |
| Balansräkningar | 60 | |
| Förändring i eget kapital | 61 | |
| Kassafl ödesanalyser | 61 | |
| Noter | 62 | |
| Bolagsstyrningsrapport | 74 | |
| Styrelse och revisor | 80 | |
| Koncernledning | 81 | |
| Årsredovisningens | ||
| undertecknande | 82 | |
| Revisionsberättelse | 83 | |
| Övrig information | Fabegeaktien | 84 |
| Information till aktieägare | 87 | |
| Femårsöversikt | 88 | |
| Defi nitioner | 89 | |
| Historik | 89 |
Den formella årsredovisningen som är reviderad omfattar sidorna 50–83.
Under året har Fabege avyttrat 54 fastigheter för 4 350 Mkr. Fabege har därmed avslutat renodlingen av beståndet till sina prioriterade delmarknader. Koncentrationen medför att 98 procent av Fabeges fastigheter nu ligger inom 5 km från Stockholms centrum. Försäljningarna frigör kapital att öka projektinvesteringar i det egna beståndet samt förvärv av fastigheter med goda tillväxtmöjligheter.
Fabeges klimatarbete inleddes 2002 med att byta ut gamla oljepannor och ersätta dessa med fjärrvärme. Därefter inleddes ett systematiskt arbete med energioptimering och Fabege har idag en värmeanvändning som ligger 40 procent under nationella genomsnittet. Sammantaget har åtgärderna resulterat i en minskning av koldioxidutsläppen från cirka 40 000 till mindre än 5 500 ton koldioxid årligen.
Läs mer på sidan 40.
| Nyckeltal | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter, Mkr | 2 007 | 2 194 |
| Driftsöverskott, Mkr | 1 348 | 1 465 |
| Årets resultat, Mkr | 1 697 | 425 |
| Avkastning på eget kapital, % | 16,0 | 4,3 |
| Överskottsgrad, % | 67 | 67 |
| Soliditet, % | 39 | 32 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,0 | 2,6 |
| Resultat per aktie före och efter utspädning, kr | 10:38 | 2:59 |
| Utdelning per aktie, kr | 3:001) | 2:00 |
1)Föreslagen kontantutdelning för 2010.
Skolverket tecknade i september hyresavtal om cirka 9 000 kvm kontorslokaler i fastigheten Klamparen 10, före detta Tingsrätten, på Fleminggatan 14/ Scheelegatan 36 på Kungsholmen. Fastigheten genomgår en total interiör renovering med ny spännande planlösning, nya ytskikt och moderna tekniska installationer.
På fabege.se fi nns mer information om Fabege och dess verksamhet.
Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med huvudsaklig inriktning mot uthyrning och förvaltning av kontorslokaler samt fastighetsutveckling.
Fabege erbjuder attraktiva och effektiva lokaler, främst för kontor, men även för butiker och andra verksamheter. Bolagets verksamhet är starkt koncentrerad till delmarknader med hög tillväxt i stockholmsområdet; Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad.
Fabege förvaltar ett väl positionerat fastighetsbestånd och fastighetsportföljen utvecklas ständigt genom förädling, försäljningar och förvärv. Genom samlade fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en
omfattande marknadskännedom ger detta goda förutsättningar för eff ektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad.
Fabeges vision är att vara det mest proaktiva, innovativa och kompetenta fastighetsbolaget inom kommersiella lokaler i Stockholm, och en betydande partner till kunder och samhället i stort.
Vid utgången av 2010 ägde Fabege 103 fastigheter till ett samlat marknadsvärde om 27,0 Mdkr. Bolagets hyresintäkter uppgick under året till 2,0 Mdkr.
Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre områden: Förvaltning, Förädling samt Transaktion.
Att hitta rätt lokal för en kunds specifi ka behov och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete, baserat på en nära dialog med kunden som skapar förtroende och ömsesidig lojalitet.
Kvalifi cerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörnstenen i verksamheten. Bolaget har lång erfarenhet av att driva omfattande förädlingsprojekt och strävar eft er att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifi ka behov.
Den tredje hörnstenen i Fabeges verksamhet är Transaktion. Fastighetsaff ärer är en naturlig del av Fabeges aff ärsmodell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt.
| Fastighetsvärde Förvaltning, Mdkr | 21,5 | 23,3 |
|---|---|---|
| Fastighetsvärde Förädling, Mdkr | 5,5 | 5,9 |
| Investerat i eget bestånd, Mdkr | 0,9 | 1,1 |
| Förvärv, Mdkr | – | 0 |
| Försäljning, Mdkr | 4,4 | 1,2 |
På www.fabege.se fi nns mer information om Fabege och
Flertalet av Fabeges innerstadsfastigheter är belägna i kvarteren kring Kungsgatan, Drottninggatan, vid Norrtull samt på västra och östra Kungsholmen. I fastighetsbeståndet fi nns exempelvis de två välkända profi lfastigheterna DN-huset och Wenner-Gren Center.
Läs mer på sidan 29.
| Antal fastigheter | 42 |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 501 |
| Marknadsvärde, Mdkr | 16 215 |
| Hyresvärde, Mdkr | 1 167 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
90 |
Arenastaden och Solna Business Park utgör Fabeges främsta delmarknader i Solna. Fabege är en av initiativtagarna och även delägare till den nya stadsdelen Arenastaden som växer fram intill Solna station. Här kommer, förutom en stor del kontorsfastigheter, även den spektakulära Swedbank Arena, ett handelscentrum, hotell och bostäder att byggas.
Läs mer på sidan 30.
| Antal fastigheter | 34 |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 462 |
| Marknadsvärde, Mdkr | 8 333 |
| Hyresvärde, Mdkr | 0,685 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
86 |
Fabege äger huvuddelen av de kommersiella fastigheterna i Hammarby Sjöstad där Luma-fastigheten är den största. Området är ett av Stockholms mest intressanta utvecklingsområden som idag är mycket attraktivt för bostäder, men även för kontorslokaler.
Läs mer på sidan 33.
| Antal fastigheter | 12 |
|---|---|
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 132 |
| Marknadsvärde, Mdkr | 1 987 |
| Hyresvärde, Mdkr | 0,175 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
82 |
Under 2010 vände fastighetsmarknaden uppåt och Fabeges olika delmarknader utvecklades starkt. Med våra fastigheters centrala lägen, marknadskännedom och hårt arbete skapade vi en stark utveckling och ett mycket bra resultat 2010. Vi har ökat koncentrationen av fastighetsportföljen genom ett större antal fastighetsförsäljningar. Med den stärkta balansräkningen har vi nu goda förutsättningar att öka takten inom projektutveckling samt tillvarata förvärvsmöjligheter.
Fabege redovisade 2010 ett stabilt förvaltningsresultat samtidigt som resultatet från transaktioner och förädlingsverksamheten ökade väsentligt. Det är mycket glädjande att konstatera att alla segment i vår aff ärsmodell, nu på nytt, eft er två års fi nanskris, levererar väsentliga bidrag till det totala resultatet. Våra medarbetare bidrog på ett mycket engagerat sätt till denna utveckling.
Jag är mycket nöjd med utvecklingen under 2010. Vi har mer än väl uppfyllt våra mål avseende att både öka aktiviteten och avkastningen i fastighetsportföljen och därmed väsentligt ökat det totala resultatet. Sammantaget förbättrades de mest väsentliga nyckeltalen under året.
De goda resultaten under året återspeglades också i den starka utvecklingen av Fabege-aktien. Aktien steg under året med hela 74 procent, att jämföra med fastighetssektorn (OMX Real Estate) som steg 41 procent och Nasdaq OMX Stockholm som steg med 23 procent.
Under 2010 präglades marknaden av ett tilltagande antal transaktioner. Även om 2010 inte var något rekordår ser vi nu en mer normaliserad transaktionsmarknad igen. Det fi nns många aktörer på stockholmsmarknaden men få bra objekt till salu. Antalet transaktioner fortsätter dock att öka och på Fabeges delmarknader ser vi sjunkande avkastningskrav, inte bara i Stockholms innerstad, utan även i Solna Business Park och Arenastaden.
Fabege har under fl era år arbetat för att renodla och koncentrera fastighetsportföljen till ett antal delmarknader med hög tillväxt. Det samlade beståndet ger oss de bästa förutsättningar för att skapa värden. Vår egen arbetsinsats blir därmed av största vikt vilket minskar risken och gör oss mindre konjunkturberoende. Under 2010 avyttrades 54 fastigheter, huvudsakligen i oprioriterade områden, för drygt 4 Mdkr. Därmed är Fabeges fastighetsbestånd till 98 procent koncentrerat till de tre prioriterade delmarknaderna Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad. Förutom renodling har försäljningarna bidragit med nästan 400 Mkr i resultattillskott eft er skatt.
På hyresmarknaden ser vi en begynnande brist på bra lokaler i bra lägen och i spåren av detta ökande hyresnivåer. Jag upplever att eft erfrågan på bra lokaler ökade markant under slutet av 2010 och ser tydliga fl yttströmmar till kvalitetshus. Många vill fl ytta till modernare kontorslokaler, och numera är fl ytten också oft a betingad av att företagen expanderar. Att Fabege har bra hus i attraktiva lägen är i detta marknadsläge mycket värdefullt och det bådar gott för kommande år. Med en allt starkare hyresmarknad ser jag vår vakans som en potential inför framtiden.
Nya kunder är viktigt men det absolut viktigaste är befi ntliga kunder. Vi behöver fortsätta att arbeta för att en ännu högre andel av våra befi ntliga kunder väljer att förlänga sina avtal. Därför kommer nettouthyrningen att vara i fokus i syft e att minska vakansgraden och därmed också öka överskottsgraden och direktavkastningen i portföljen.
Fabege har som mål att bidra till en hållbar samhällsutveckling. Därför beaktar vi hållbarhetsaspekten genom hela aff ärsprocessen och den ingår som en naturlig och viktig del i den dagliga verksamheten och i dialogen med våra kunder. Minskad energi-
användning genom systematisk energieff ektivisering är sedan fl era år tillbaka ett av Fabeges viktigaste miljömål. Fabege har idag en värmeanvändning som ligger 40 procent under nationella genomsnittet och den totala energianvändningen har fortsatt att minska. Jag är stolt över den utvecklingen. Vi arbetar vidare med energieff ektivisering, miljöcertifi ering och implementering av gröna hyresavtal. Något som vi och våra hyresgäster har mycket att vinna på.
Om dagens positiva konjunkturprognoser besannas är det min övertygelse att även 2011 blir ett år med positiv utveckling för bolaget och ett starkt resultat. Fabege har tack vare sina attraktiva fastigheter i tillväxtlägen och sin projekt- och transaktionsinriktning extra goda utsikter att gynnas.
Våra mål för 2011 innebär fortsatt väsentliga bidrag till Fabeges totala resultat från såväl förvaltning som förädling och transaktion. Jag ser goda möjligheter att genom ökad nettouthyrning förbättra uthyrningsgraden och därmed öka direktavkastningen och värdet i portföljen. Våra pågående projekt och projektmöjligheter i bra lägen ska också bidra till ökat kassafl öde och värdetillväxt och det är nu ett utmärkt läge att öka investeringsvolymen. Vi har en attraktiv projektportfölj med stor potential och en stark balansräkning som skapar utrymme för investeringar i nya värdeskapande projekt samt nya förvärv om rätt objekt dyker upp.
En stark konjunktur innebär högre räntekostnader samtidigt som ekonomisk tillväxt och infl ation är positivt för fastighetsägandet. Fabege är ett av de bolag som genom portföljens attraktiva lägen och utvecklingsmöjligheter har goda förutsättningar att dra extra stor fördel av dagens marknadsläge.
Stockholm i februari 2011
CHRISTIAN HERMELIN Verkställande direktör
Fabege äger och förvaltar ett betydande fastighetsbestånd i stockholmsområdet, Nordens mest dynamiska fastighets- och hyresmarknad. Bolaget ska sträva efter att skapa affärsmöjligheter och värden över hela konjunkturcykeln, bland annat genom förädling av fastigheter. För att uppnå verksamhetsmålen har Fabege tydliga strategier i verksamhetskritiska områden.
Fabeges verksamhet är inriktad på kommersiella fastigheter i stockholms regionen, med fokus på ett begränsat antal delmarknader med hög tillväxt. Fabege ska skapa värde genom förvaltning, förädling och aktivt arbete med fastighetsportföljen, med såväl försäljningar som förvärv. Upparbetade värden ska realiseras vid rätt tidpunkt.
Fabege ska vara det mest pro aktiva, innovativa och kompetenta fastighetsbolaget inom kommersiella lokaler i Stockholm, en betydande partner till våra kunder och samhället i stort. Det naturliga första valet.
Fabege ska genom ständig kompetensutveckling förstå kundens behov och leverera över förväntan, samt tydliggöra vår profi l som ett samhällsmedvetet bolag.
Kärnan i Fabeges verksamhet utgörs av kommersiella fastigheter på delmarknaderna Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad. Sedan 2004 har Fabege genomfört en målmedveten omstrukturering och koncentration av fastighetsbeståndet. Fabege strävar eft er att samla fastigheterna i förvaltningseff ektiva enheter. Fabege ska förvärva fastigheter med bra tillväxtmöjligheter i prioriterade områden. Fastighetsportföljen ska kontinuerligt utvecklas och förbättras genom förvärv, förädling och försäljning.
Fabege arbetar med att utveckla och realisera potentialen i det befi ntliga beståndet. Nya projekt ska ge en avkastning på investerat kapital om lägst 20 procent.
Projektinvesteringar ska höja statusen i prioriterade områden.
Fabege ska utveckla starka kundrelationer. Med en aktiv förvaltning av kompetent och kundinriktad personal ska Fabege på bästa sätt vårda och utveckla relationerna med befi ntliga kunder.
Bolaget strävar eft er en bra mix i kundportföljen med solida kunder med stark fi nansiell ställning samt en spridning inom många olika branscher.
Varumärket Fabege ska stödja aff ärerna, attrahera nya kunder, skapa mervärde och bidra till att målen för verksamheten uppnås. Att utveckla varumärkets
styrka är av avgörande betydelse för bolagets fortsatta framgång. Fabege arbetar kontinuerligt med att stärka bilden av bolaget bland företagets prioriterade intressenter genom att förbättra kunskap och kännedom om verksamheten.
I utvecklingen av Fabeges immateriella tillgångar ingår även att bygga starka varumärken inom bolagets prioriterade områden, exempelvis Hammarby sjöstad och Arenastaden i Solna, och för enskilda fastigheter eller koncept.
Det är avgörande för bolagets framgång att attrahera och behålla rätt medarbetare. Fabege ska verka för att värdegrunden SPEAK präglar förhållningssättet såväl internt som externt mot kunder och andra intressenter.
Medarbetarna ska ges möjlighet att verka i en öppen miljö som uppmuntrar till engagemang och initiativ genom tydliga mål, delegerat ansvar och belöning. Fabege ska fokusera på personalvård, trivsel och säker arbetsmiljö.
I syft e att minimera Fabeges riskexponering ska aff ärsverksamheten vara begränsad, och så långt som möjligt kontrollerad, vad avser val av hyresgäster och avtalsvillkor, aff ärspartners samt affärsobjekt.
Bolaget ska ha en stabil, välavvägd och kostnadseff ektiv fi nansiering.
Fabege ska också ha en fortsatt hög kostnadseff ektivitet och sträva eft er ständiga förbättringar.
Fabeges verksamhet är målstyrd på alla nivåer inom företaget och styrningen sker med utgångspunkt från fl era olika verksamhetsperspektiv. Målen bryts ned, utvecklas och förankras inom verksamhetsområden och på medarbetarnivå. Mätning och uppföljning sker regelbundet på alla nivåer.
Fabeges övergripande mål är att, i kraft av sin storlek, styrka och inriktning, skapa och realisera värden samt ge aktieägarna en totalavkastning som är den bästa bland fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen.
De av styrelsen fastställda viktigaste fi nansiella målen för bolaget är räntabilitet mätt som avkastning på eget kapital, soliditet och räntetäckningsgrad. Fabege ska uthålligt vara bland de främsta börsnoterade fastighetsbolagen i fråga om räntabilitet. Soliditeten ska vara lägst 30 procent. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 inklusive realiserad värdeförändring.
Fabege ska ha fortsatt hög kostnadseff ektivitet och vara det främsta bolaget vid jämförelse med andra svenska fastighetsbolag. För att öka eff ektiviteten i verksamheten ska bolaget kontinuerligt genomföra olika former av processförbättringar i syft e att nå de fi nansiella målen. Fabeges målsättning är att skapa en atmosfär där initiativ att utveckla processer och rutiner tillvaratas och omsätts i aktiviteter. Under året har ett fl ertal processförbättringsprojekt
FINANSIELLA MÅL
Avkastning på eget kapital
Räntetäckningsgrad
pågått inom olika delar av organisationen. Detta arbete fortsätter under 2011.
Ett annat långsiktigt mål är att förbättra överskottsgraden till 70 procent. 2010 uppgick överskottsgraden för Fabege till 67 procent (67).
Ett övergripande miljö- och eff ektivitetsmål sedan 2002 har varit att minska energianvändningen med i genomsnitt 5 procent jämfört med föregående år. Framtida målsättning är att minska energianvändningen med 20 procent från 2009 års nivå fram till 2014, vilket innebär ett snitt på 4 procent per år. Utfallet för 2010 var 3 procent.
Fabege har cirka 1 500 hyreskontrakt i det kommersiella beståndet. För att minimera risk strävar Fabege eft er en balanserad mix av stabila kunder från olika marknadssegment. De 15 värdemässigt största hyresgästerna svarar för drygt 31 procent av det totala kontrakterade hyresvärdet och har i de fl esta fall hyresavtal som löper betydligt längre än genomsnittet i den egna portföljen.
Under året infördes en ny metod för att förbättra och fördjupa Fabeges kundrelationer. Med avstamp i förra årets
kundundersökning inleddes en strukturerad process i syft e att skapa bättre insikt om kundernas uppfattning om Fabege. En del av processen följer kundens väg in i den långsiktiga förvaltningsrelationen med Fabege och omfattar uthyrningsprocessen, hyresgästanpassning av lokalen, fram till infl yttning i den färdiga lokalen. Målsättningen är att identifi era eventuell utvecklingspotential inom Fabege för att kunna erbjuda kunden en ännu bättre produkt och bemötande och på så sätt bygga starkare kundrelationer.
Fabege har målsättningen att vara en attraktiv arbetsgivare där medarbetare kan känna engagemang och delaktighet samt ges möjlighet till utveckling inom företaget. Ramar och mål för medarbetarens ansvarsområde ska vara tydliga och förankrade. Fabeges medarbetare verkar med utgångspunkt från bolagets värdegrund, SPEAK.
Målet för 2009 var att medarbetarundersökningen skulle hållas på samma höga nivå som 2007. Resultatet visade en generell förbättring på totalvärdet 3,9 (3,7) mot branschens snittvärde på 3,3. Under 2010 gjordes ingen medarbetarundersökning, då nästkommande planeras till våren 2011. Målsättningen är då att ytterligare förbättra det goda resultatet. Läs mer på sidan 44.
All affärsverksamhet är förenad med ett visst risktagande som också skapar möjligheter. Fabeges riskexponering ska vara begränsad och så långt som möjligt kontrollerad vad avser val av placeringsobjekt, hyresgäster och avtalsvillkor, finansieringsvillkor och affärspartners. Nedan beskrivs Fabeges huvudsakliga riskområden i affärsverksamheten.
Kassafl ödespåverkande möjligheter och risker avser främst förändringar i hyresintäkter, fastighetskostnader och räntekostnader. I känslighetsanalysen på sidan 52 redovisas vilken ekonomisk påverkan förändringar i dessa poster har på kassafl ödet.
Tillväxt i svensk ekonomi är den främsta motorn för att driva upp eft erfrågan på kontorslokaler. Ökad eft erfrågan leder till minskad vakans och stigande hyresnivåer. Vakanser och hyresnivåer påverkas också av nyproduktion.
Fabeges fastighetsbestånd är koncentrerat till delmarknader med goda tillväxtmöjligheter och verksamheten avser till 99 procent kommersiella lokaler med tonvikt på kontor. Sysselsättning och utvecklingen på kontorsmarknaden i Stockholm är därför av stor vikt för Fabeges verksamhet.
Eft ersom de kommersiella kontrakten löper över ett visst antal år får förändringar i hyresnivåer inte fullt genomslag under ett enskilt år. Nytecknade kontrakt löper vanligen på 3-5 år med en uppsägningstid på 9 månader och med en indexklausul kopplad till infl ationen. Kontraktsportföljen bedöms idag ligga på marknadsmässiga nivåer. Normalt omförhandlas cirka 20 procent av kontraktsstocken varje år. Fabeges genomsnittliga kvarvarande löptid för kommersiella avtal uppgick vid årsskift et till 3,5 år.
Fabege arbetar nära kunderna och är lyhörda för kunders förändrade behov. Risken för ökade vakanser i förvaltningsbeståndet bedöms vara liten med hänsyn till fastighetsbeståndets centrala lägen
och stabila kunder. Kontraktsportföljen är spridd över många olika branscher och storlek på företag. De värdemässigt största hyresgästerna är alla stabila företag och utgör en begränsad andel av det totala antalet hyresgäster. Fabeges kreditpolicy styr vilka kontroller och bedömningar som görs av kundens betalningsförmåga i syft e att begränsa kreditrisken. Betalningsförmågan hos hyresgästerna är god och hyresförlusterna är ringa.
Fabeges fastighetsbestånd med moderna kontorslokaler i centrala lägen innebär ett stabilt kassafl öde från förvaltningsverksamheten. Genom projektverksamheten tomställs dock fastigheter vilket under en period innebär en belastning för kassafl ödet.
Fastighetskostnader inkluderar löpande drift och underhåll, fastighetsskatt, avgälder och kostnader för administration och uthyrning. Löpande drift skostnader avser till största delen taxebundna kostnader såsom till exempel värme, el och vatten. Fabege bedriver ett framgångsrikt arbete med att minska förbrukning av värme, el och vatten med målsättningen om 20 procents lägre förbrukning över en period om fem år från och med 2010. Fabege genomför också löpande avtalsförhandlingar och upphandlingar i syft e att sänka kostnaderna. En stor andel av fastighetskostnaderna vidaredebiteras på hyresgästerna vilket minskar exponeringen. Standarden i förvaltningsbeståndet bedöms vara hög.
Ränterisken avser risken för att förändringar i marknadsräntor påverkar Fabeges upplåningskostnad. Räntekostnaden utgör koncernens enskilt största kostnadspost. Räntebindning ska enligt fi nanspolicyn ske utifrån bedömd ränteutveckling, kassafl öde och kapitalstruktur. Den strategiska inriktningen är huvudsakligen kort räntebindning. Fabege använder sig av fi nansiella instrument, huvudsakligen i form av ränteswapar, i syft e att begränsa ränterisker samt för att på ett fl exibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga bindningstid. Räntebindningen i låneportföljen uppgick vid årsskift et till cirka 23 månader.
Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar ingår i resultaträkningen. I känslighetsanalysen på sidan 52 redovisas vilken påverkan förändringar i fastighetsvärden får på resultat, soliditet och belåningsgrad. Fastighetsvärdet fastställs genom värdering enligt fastställd metod. Cirka 25 procent av beståndet värderas externt vid varje kvartalsskift e. Resterande fastigheter internvärderas. Därmed värderas hela fastighetsbeståndet av en extern värderingsman minst en gång per år. Förändringar i hyresnivåer, vakanser och avkastningskrav på marknaden påverkar fastigheternas värden. Fabeges fastigheter är koncentrerade till centrala Stockholm och närområden. Stabila kunder och moderna lokaler i bra lägen ger goda förutsättningar att bibehålla fastighetsvärdena även i en sämre konjunktur. Fortsatt utveckling av Fabeges projekt- och förädlingsfastigheter skapar värdetillväxt i beståndet.
Fabege använder räntederivat för att på ett fl exibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga bindningstid. Derivaten redovisas till verkligt värde. I de fall den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde som redovisas via resultaträkningen.
Fastighetsbranschen är kapitalintensiv och kräver en fungerande kapitalmarknad. Likviditetsrisk avser det lånebehov som kan täckas genom refi nansiering eller nyupplåning i ett ansträngt marknadsläge. Fabege strävar eft er balans mellan kort– och långfristig upplåning fördelat på ett antal fi nansieringskällor. Långfristiga kreditlöft en med på förhand fastställda villkor samt revolverande kreditfaciliteter har tecknats med långivarna. Den
genomsnittliga kapitalbindningen uppgick vid årsskift et till 5,3 år. Se även avsnittet Finansiering nedan.
Fabege redovisar uppskjuten skatteskuld hänförlig till skillnaden mellan marknadsvärde och skattemässigt restvärde på fastigheter. Försäljningar sker dock vanligen genom paketering vilket innebär att den eff ektiva skatten blir lägre.
Fabege driver i förvaltningsrätten och kammarrätten fl era skatteärenden relaterat till fastighetsförsäljningar via kommanditbolag. Den sammanlagda exponeringen uppgick per årsskift et till 2 038 Mkr. Pågående skatteärenden beskrivs närmare i Förvaltningsberättelsen på sidan 53.
Enligt miljöbalken ansvarar verksamhetsutövare för eventuella föroreningar och andra miljöskador samt ett ansvar för eft erbehandling. Miljöbalken föreskriver även att om en verksamhetsutövare inte kan bekosta eft erbehandling av en fastighet är den som äger fastigheten ansvarig. Således skulle sådana eft erbehandlingskrav kunna ställas på Fabege. Fabege bedömer dock denna risk som liten då Fabeges fastighetsbestånd i huvudsak består av kommersiella kontorslokaler.
Fabege undersöker och identifi erar kontinuerligt eventuella miljörisker i fastighetsbeståndet. Skulle sådana förekomma upprättas handlings- och åtgärdsplaner för dessa.
Fastighetsägande är mycket kapitalintensivt och Fabeges fastighetsportfölj representerar betydande värden. Valet av kapitalstruktur och finansiering är därmed av största vikt. Fabeges finansverksamhet regleras av bolagets finanspolicy som fastställs av styrelsen. Långfristiga kreditramar ger en trygg och flexibel finansförvaltning.
Balansen mellan eget och lånat kapital är en viktig fråga för bolaget. Fabege ska ha en stark fi nansiell ställning. Målsättningen är att soliditeten ska uppgå till minst 30 procent och räntetäckningsgraden till minst 2,0.
Fabeges fi nansförvaltning, som är en central enhet inom moderbolaget, ansvarar för koncernens upplåning, likviditetsstyrning och fi nansiella riskexponering.
Fabeges fi nansverksamhet regleras av bolagets fi nanspolicy som fastställs av styrelsen. Policyn anger att fi nansförvaltningens huvudsakliga uppgift är att tillse att bolaget vid varje tillfälle har en stabil, välavvägd och kostnadseff ektiv fi nansiering. Räntebindningen ska ta hänsyn till omständigheterna vid varje givet tillfälle. Eventuella valutaexponeringar ska minimeras. Policyn anger även vilka motparter bolaget får använda sig av och reglerar befogenheter och ansvarsfördelning för organisationen.
Fabeges kapitalförsörjning hänför sig till tre källor; eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder.
Eget kapital uppgick till drygt 11 Mdkr, vilket i relation till den totala balansomslutningen om 29 Mdkr gav en soliditet om 39 procent vid årsskift et. Detta översteg med god marginal målet om 30 procent.
Tillgång till långsiktig och stabil fi nansiering är av största vikt för att kunna driva
en långsiktigt hållbar verksamhet. För Fabege är det viktigt med långa och förtroendefulla relationer med kreditgivarna. rantörsskulder, uppskjuten skatteskuld samt förutbetalda intäkter och upplupna kostnader.
COVENANTER
Fabeges åtaganden gällande covenanter är likartade i de olika kreditavtalen och stipulerar en soliditet om minst 25 procent och en räntetäckningsgrad om minst 1,5. På fastighetsnivå varierar belåningsgraderna mellan 60 och 80 procent, beroende på typ av fastighet och fi nansiering.
Fabeges upplåning är till största delen säkerställd med pantbrev i fastigheter. Till en mindre del används även aktier i fastighetsägande dotterbolag som säkerhet. En viss del av belåningen är upptagen in blanco. Se fördelning i diagrammet till höger.
Fabeges grundsyn är att kort räntebindning ger lägst räntekostnader över tiden. Målet är därför att bolaget ska ha en så stark fi nansiell ställning att det klarar de naturliga variationer i räntenettot som en kort räntebindning medför. Den räntebindning som trots allt existerar hänför sig till den turbulenta situationen på fi nansmarknaden sommaren 2008. Per den 31 december 2010 var räntebindningen 23 månader. Läs mer om räntederivaten samt värderingen av desamma i not 3 på sidan 64.
| Finansiella mål, per 2010-12-31 | ||
|---|---|---|
| Mål | Utfall | |
|---|---|---|
| Soliditet, % | 30 | 39 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,0 | 3,0 |
| Belåningsgrad, % | 60 | 62 |
| Kreditavtal, Mkr |
Utnyttjat, Mkr |
|
|---|---|---|
| Certifi katsprogram | 5 000 | 2 249 |
| < 1 år | 4 730 | 3 550 |
| 1–2 år | 1 000 | 1 000 |
| 2–3 år | 6 875 | 3 667 |
| 3–4 år | 0 | 0 |
| 4–5 år | 4 000 | 3 200 |
| > 5 år | 4 980 | 2 980 |
| Totalt | 26 585 | 16 646 |
Ränteförfallostruktur, per 2010-12-31
| Belopp Mkr |
Snittränta % |
Andel % |
|
|---|---|---|---|
| < 1 år | 9 096 | 3,09 | 55 |
| 1–2 år | 0 | 0,00 | 0 |
| 2–3 år | 4 550 | 3,84 | 27 |
| 3–4 år | 0 | 0,00 | 0 |
| 4–5 år | 0 | 0,00 | 0 |
| > 5 år | 3 000 | 3,97 | 18 |
| Totalt | 16 646 | 3,45 | 100 |
Bolaget har valt att teckna långa kreditavtal med några av de största bankerna i Norden. Största långivare är Swedbank, Nordea, Handelsbanken, SEB, Nykredit och Realkredit Danmark. Kreditavtalen ger bolaget möjlighet att låna pengar eft er behov inom på förhand uppställda ramar och reglerar de villkor i form av marginaler med mera som ska gälla under de närmaste åren. Koncernens lånebehov samt tillgång till låneramar framgår av diagrammet ovan. Eft er förlängning av låneavtal om 2 Mdkr samt uppsägning av låneavtal om 1 Mdkr i januari 2011 uppgår outnyttjade kreditfaciliteter till 5,2 Mdkr. Fabeges kreditavtal hade per 31 januari 2011 en genomsnittlig återstående längd om 6,1 år och omförhandlas löpande i god tid före förfall.
Som ett komplement till traditionell bankfi nansiering är Fabege verksam på den svenska företagscertifi katsmarknaden med ett certifi katsprogram om 5 Mdkr. Bolaget garanterar att det vid varje givet tillfälle fi nns outnyttjade tillgängliga kreditlöft en för att täcka samtliga utestående certifi kat. Per årsskift et var programmet utnyttjat med 2,2 Mdkr.
Övriga skulder består huvudsakligen av ej räntebärande skulder som leve-
Fabeges organisation stödjer den dynamiska affärsmodellen, vars syfte är att skapa värden oavsett konjunkturläge. Affärsmodellens tyngdpunkt varierar över tiden beroende på marknadsförutsättningarna varför bolagets organisation är konstruerad att vara flexibel och anpassningsbar. Verksamhetens hörnstenar utgår från Förvaltning, Förädling, Försäljning och Förvärv.
| Mkr | jan–dec 2010 |
jan–dec 2009 |
|---|---|---|
| Förvaltningsresultat | 768 | 779 |
| Värdeförändringar (förvaltningsbeståndet) |
579 | –327 |
| Bidrag Förvaltning | 1 347 | 452 |
| Förvaltningsresultat | 14 | 59 |
| Värdeförändringar (förädlingsresultat) | 264 | 17 |
| Bidrag Förädling | 278 | 76 |
| Bidrag Transaktion (Realiserade värdeförändringar) |
237 | 57 |
| Värdeförändringar derivat och aktier |
67 | 95 |
| Resultat före skatt | 1 929 | 680 |
Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan säkerställa att kunden trivs i sin lokal är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete, baserat på en nära dialog med kunden som skapar förtroende och ömsesidig lojalitet. En aktiv förvaltning kan även innebära att hjälpa en kund att hitta nya lokaler inom det egna beståndet eller att lösa stora och komplexa flyttar.
Förvaltningsverksamheten är indelad i geografi ska områden där varje delmarknad fungerar som en självständig enhet med stort eget ansvar samt förmåga att snabbt reagera på förändringar och identifi era nya aff ärsmöjligheter.
Totalt arbetar 81 personer av Fabeges 126 anställda med förvaltning. Fabeges förvaltningsorganisation har skapat en gedigen plattform för verksamheten med hög uthyrningsgrad och stabila hyresgäster.
En förvaltningschef ansvarar för drift och utveckling av fastigheterna samt för kontakter och relationsbyggande med kunden inom respektive förvaltningsområde. Inom det specifi ka aff ärsområdet arbetar dessutom drift ansvariga och fastighetstekniker med underhåll av fastigheterna samt specialister på uthyrning av lokaler i just denna del av Stockholm. Inom Förvaltning ingår avdelningen Verksamhetsstöd som består av specialistkompetens inom det viktiga området miljöfrågor och energiförbrukning samt kompetens inom bland annat teknik och inköp.
Under 2010 har förvaltningsorganisationen fokuserat på att ytterligare utveckla kundrelationer i syft e att få kunden att trivas ännu bättre i sin lokal och motivera kunden att stanna kvar i beståndet. Dessutom har ett intensivt uthyrningsarbete ägt rum för att säkra fortsatt hög
uthyrningsgrad. Särskild fokus har lagts på de befi ntliga fastigheterna i utvecklingsområdet Arena staden i Solna.
Den huvudsakliga inriktningen under 2011 är ytterligare fokus på uthyrningsarbetet samt förbättrad uthyrningsgrad. Arbetet med att stärka kundrelationerna fortsätter genom ökad service- och kvalitetsnivå med proaktivitet, engagemang och dialog som ledord.
Därutöver ställs ökade krav på inköp och drift optimering för att öka kostnadseff ektiviteten samt att utveckla och eff ektivisera interna processer.
Vår kund Mama Mia, Skandinaviens största privata kvinno- och barnhälsomottagning, sitter i hemtrevliga lokaler på Karlavägen i Stockholm där de bedrivit verksamhet sedan 2002. Marja Way är en av Mama Mias medarbetare som erbjuder specialistvård för blivande mammor.
Alla pratar om hur viktigt det är att ha nöjda kunder. Men hur gör man? Vad kan vi på Fabege göra bättre, både för att attrahera nya kunder och få en befintlig kund att vilja stanna kvar när avtalet löper ut eller verksamheten förändras? Vi tror på det enkla.
Vi har bestämt oss för att fråga våra kunder ett antal frågor för att få svar på om något kan göras ännu bättre.
Våra kunder har behov och förväntningar. För att veta vad dessa är måste vi lyssna på kundens svar och ta till oss detta.
Om det visar sig att våra kunder tycker att vi kan bli bättre på några områden, kommer vi att arbeta med detta för att förbättra vår service.
Att sälja är en sak. Att bygga relationer en annan. När vi väl skrivit avtal med en kund måste vi leva upp till vad vi lovat. Kvalitet är subjektivt men som regel krävs det att kundens förväntningar överträff as för att känslan av bra service ska infrias. För detta krävs, förutom utmärkta lokaler, också egenskaper hos våra medarbetare som exempelvis lyhördhet, engagemang och rätt attityd. Det jobbar vi hårt med.
Målet är självfallet att våra kunder ska välja att stanna kvar som hyres gäster hos oss länge. Därför kommer vi under 2011 att genomföra undersökningar för att lyssna på våra kunder för att hitta sätt att bättre bemöta våra kunders förväntningar och bli en ännu bättre hyresvärd.
Egmont Tidskrifter med Nordisk Film, ett framgångsrikt och spännande medieföretag, tecknade under 2010 hyresavtal om cirka 4 500 kvm i Arenastaden, Solna. Högst upp i fastigheten, ovanpå Fabeges eget huvudkontor, fi nns idag Egmonts nya kontor. Granne med himlen.
Kvalificerad fastighetsförädling och stadsutveckling är den andra viktiga hörnstenen i Fabeges verksamhet. För Fabege innebär hållbar stadsutveckling att utveckla, inte bara enstaka fastigheter utan även långsiktigt attraktiva områden och stadsdelar. Våra utvecklingsprojekt skapar en väl avvägd balans mellan ekonomisk, social, ekologisk och kulturell utveckling. Det resulterar i levande områden med en bra mix av kontor, handel och bostäder, samt goda kommunikationer och miljöhänsyn.
Bolaget har hög kompetens och lång erfarenhet av att driva omfattande förädlingsprojekt och strävar eft er att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifi ka behov. Fabeges projektinvesteringar är framtidsinriktade och ska leda till miljömässigt bättre fastigheter och minskade vakanser i beståndet och därmed ökade kassafl öden och värdetillväxt.
Utveckling och förädling av bolagets fastigheter sker i takt med eft erfrågan. Mark projekteras för nybyggnation och fastigheter med utvecklingspotential förvärvas, förädlas och övergår sedan till förvaltning inom koncernen, alternativt avyttras. Nybyggnation och mer omfattande projektutveckling sker alltid enligt principerna för GreenBuilding som minimikrav.
Att förädla mark och fastigheter är långsiktiga projekt, oft a på 10–15 års sikt. Vanligt är att planeringsarbetet initieras tillsammans med kommunen där fastigheten eller marken fi nns. Tillsammans skapas visioner för hur områden ska utvecklas på bästa sätt för boende i området, samhället i stort och för Fabege som bolag.
Ansvaret för ny- och ombyggnadsprojekt, upphandlingar och uppföljning ligger hos avdelningen Projekt som består av tolv personer. Avdelningen är självförsörjande vad gäller projektkompetens. Byggtjänster handlas däremot upp externt.
Avdelningen har under året expanderat på grund av ett ökat behov av egna resurser.
Under 2010 fokuserade avdelningen Projekt på förädling av befi ntligt bestånd. Projektvolymen minskade under året och arbetet dominerades av ett tiotal större förädlingsprojekt, framför allt Vattenfalls nya huvudkontor i Arenastaden. Totalt investerades cirka 0,9 Mdkr i befi ntligt bestånd. Avdelningen har även arbetat med att säkerställa de interna processerna i syft e att höja eff ektivitet och kvalitet.
Kommande år förväntas projektvolymen öka och verksamheten kommer till stor del fokusera på utvecklingen av den nya stadsdelen Arenastaden i Solna, samt tre större utvecklingsprojekt i Stockholms innerstad: Apotekaren 22, Klamparen 10 och Bocken 39.
I kvarteret Bocken på Lästmakargatan, Norrmalm i Stockholm pågår sedan några år ett större förädlings projekt. Målet är att väcka en centralt belägen bakgata till liv genom att skapa en levande gatumiljö med attraktiva kontors lokaler, butiker och bostäder. Detta kommer att bli en attraktiv plats i stadens absoluta mitt.
Bygget sker i olika etapper och innehåller fyra olika huskroppar. Den första etappen är redan färdigställd med kontorslokaler för Carnegie och Max Matthiessen.
För närvarande pågår utveckling av nya kontorsytor samt uppförande av ett bostadshus för bostadsrätter.
Arenastaden blir ett dynamiskt och spännande område att ha sin arbetsplats i. Nästan som att jobba i city, fast ännu lite bättre. Det kommer att fi nnas ett stort antal restauranger, barer och butiker för den shoppinglystne.
Intill Solna Station växer den nya Arenastaden upp, en levande stadsdel med en väl avvägd mix bostäder, kontor och handel, evenemang, mycket goda kommunikationer samt en genomgående miljöhänsyn. Här pågår nu utvecklingen för fullt med att skapa nya möjligheter för nya och befintliga hyresgäster.
Det fi nns egentligen inga motsvarigheter till den nya stadsdelen i hela Skandinavien. Här byggs toppmoderna kontorslösningar och trygga bostäder samt Swedbank Arena, Sveriges nya nationalarena för fotboll och en plats för många andra unika evenemang. I Arenastaden planeras även ett om fattande handelscentrum samt ett av stockholmsregionens högsta hotell. Arenastaden kommer att bli en levande stadsdel med citymiljö som på många sätt kommer att ge eko in i framtiden.
Stadsdelens geografi ska placering är exceptionellt bra. Arenastaden
ligger strategiskt placerat vid Solna station för pendeltåg, den kommande tvärbanan slutar här, fl ertalet busslinjer passerar och stadsdelen har snabb tillgång till E4, E18 samt Arlanda och Bromma fl ygplats. På sikt kommer tunnelbanan att kopplas samman med pendeltågstrafi ken genom Citybanans integrerade trafi ksystem.
Arenastaden blir ett dynamiskt och spännande område att ha sin arbetsplats i. Det kommer att fi nnas ett stort antal restauranger, barer och butiker för den shoppinglystne. Nästan som att jobba i city, fast ännu lite bättre.
Fabege har, som en betydande aktör på fastighetsmarknaden i Solna, ett starkt engagemang i utvecklingen av kommunen. I linje med detta är Fabege, tillsammans med Solna Stad, Jernhusen och Peab, ägare till det bolag som driver projekt Arenastaden.
Fabege äger redan idag majoriteten av de befintliga kommersiella fastigheterna i Arenastaden, cirka 135 000 kvm i förvaltning samt 50 000 kvm i pågående projekt, och har ett brett urval av lokaler i alla storlekar och planlösningar för små och stora företag. Fabege är djupt engagerat i utvecklingen av stadsdelen och arbetar kontinuerligt för att höja standarden på både det befi ntliga fastighetsbeståndet och på närmiljön.
Under de närmaste åren har Fabege möjlighet att bygga ytterligare drygt 130 000 kvm toppmoderna energi eff ektiva kontorsytor inom eget bestånd. Målsättningen är att skapa ett modernt, fräscht och attraktivt område för hyresgäster som söker moderna energieff ektiva kontorslösningar. Samtliga nya fastigheter som utvecklas av Fabege kommer minst att ha GreenBuilding-standard, och i vissa fall ännu mer långtgående miljökrav.
| Totalt | 315 000 |
|---|---|
| Byggrätter | 130 000 |
| Pågående projekt | 50 000 |
| Befi ntliga kommersiella ytor | 135 000 |
Vattenfalls nya huvudkontor är för närvarande ett av Fabeges mest spännande projekt i den framväxande stadsdelen Arenastaden. Bygget pågår för fullt och kontoret kommer, när det står klart i slutet av 2012, att vara en modern och miljövänlig fastighet som omfattar 43 000 kvadratmeter och 2 000 flexibla arbetsplatser.
Klimatfrågan är central i projektet och byggnaden kommer att vara miljömärkt med högsta betyg GULD enligt klassningssystemet Miljöklassad Byggnad.
Vattenfall har, liksom Fabege, höga ambitioner när det gäller miljö och energi. Fastigheten kommer bland annat att ha solceller, sedumtak med vegetation som samlar vatten och smält snö, och möjlighet till vindkraft verk på taken. Det kommer att bli en unik byggnad med hög miljövänlighet och låg energiförbrukning.
Den nya nationalarenan för fotboll, Swedbank Arena, kommer att gästas av det svenska fotbollslandslaget, kända artister och unika shower. Året runt. Hit kommer världsartister inom sport och musik för att tävla om medaljer och publikens hjärtan. När arenan står färdig år 2012 kan Solna och huvudstadsregionen stoltsera med att ha Skandinaviens största och mest moderna multifunktionella arena.
Arenan kommer att kännetecknas av fl exibilitet. Det fi nns möjlighet att använda sig av underlag som gräs, is och grus. Taket är skjutbart, vilket innebär att arenan kan användas året runt till många typer av evenemang. Det kommer dessutom att fi nnas fl era restauranger och barer. Vid idrottsevenemang kan arenan ta in 50 000 åskådare, och vid konserter upp till 65 000 åskådare.
I december 2010 avyttrade Fabege 16 fastigheter för 1 350 Mkr. Därmed frigjordes resurser att göra investeringar i fastigheter i Fabeges prioriterade områden. I och med affären har Fabege i princip renodlat beståndet till delmarknaderna Stockholms innerstad, Solna Business Park och Arenastaden i Solna
Den tredje hörnstenen i Fabeges verksamhet är avdelningen för Affärsutveckling som omfattar transaktion, analys, värdering samt portfölj- och affärsutveckling. Förvärv och försäljningar är en naturlig del av verksamheten. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt. Fabege ska i huvudsak förvärva fastigheter med bra tillväxtmöjligheter och som är belägna innanför bolagets delmarknader. Vid rätt tidpunkt ska dessa fastigheter avyttras för att realisera upparbetade värden.
Fastighetens läge, skick och vakansgrad är viktiga faktorer som avgör tillväxtpotentialen. En fullt uthyrd fastighet, med moderna och eff ektiva lokaler, som anses ha begrän sad potential till hyreshöjning och värdeökning kan därmed bli föremål för avyttring, förutsatt att den exempelvis inte utgör en strategisk del av ett fastighetskluster.
Som en stor aktör på en betydande marknad har Fabege skaff at sig goda relationer med myndigheter och beslutsfattare samt djupgående erfarenhet och kunskap om marknaderna, fastigheterna, utvecklingsplaner och övriga aktörer.
Avdelningen består av nio personer. Värderingar av fastighetsbeståndet görs av intern värderingsexpertis med stöd av oberoende värderingsinstitut.
Under 2010 har det målmedvetna arbetet med att koncentrera beståndet fortsatt och i stort sett avslutats. 54 fastigheter har avyttrats till ett totalt värde av 4 350 Mkr. Se sammanställning av sålda fastigheter på sidan 23. De fastigheter som återstår utanför de prioriterade delmarknaderna är enstaka fastigheter och i övrigt mark.
Under 2011 kommer arbetet att fokusera på förvärvsmöjligheter av fastigheter med förädlingsmöjligheter. Ett ökat fokus kommer också att ligga på att optimera värde och synliggöra möjligheter i beståndet.
Stockholm har den mest attraktiva och likvida transaktionsmarknaden i Sverige, med mer än halva den svenska transaktionsvolymen under senare år.
Transaktionsvolymen1) på den svenska fastighetsmarknaden uppgick under året till totalt 98 Mdkr (37), varav Stockholm stod för 42 Mdkr (16,3), vilket motsvarade knappt 43 procent av den totala transaktionsvolymen i landet. Den totala volymen visar en tydlig återhämtning eft er förra årets nedgång, men har, med några få undantag, inte återgått till toppnivåerna från 2006–2007.
Kvalitet och säkra kassafl öden är generellt sett de viktigaste faktorerna för investerare vilket gör att majoriteten av Fabeges bestånd, fastigheter i bra lägen och med god kvalitet, tillhör de mest attraktiva investeringsobjekten.
Direktavkastningskraven för moderna kontorsfastigheter i centrala Stockholm ligger för närvarande mellan 4,75 och 5,0 procent. I övriga innerstaden utanför cityläge ligger direktavkastningskraven något högre, i intervallet 5,25 till 5,75 procent. Fabege bedömer att avkastningskraven i hela Stockholms innerstad har potential att sjunka ytterligare något, bland annat tack vare förväntad hyrestillväxt.
1) Transaktioner större än/lika med 100 Mkr, Källa: Newsec.
I Solna Business Park och Arenastaden ligger direktavkastningskraven på 5,75 till 6,25 procent. Fabege ser ökad eft erfrågan på lokaler i dessa områden vilket ger en positiv påverkan på hyresnivåer och därmed även på värdeutvecklingen.
I Hammarby Sjöstad, en kontorsmarknad som fortfarande är under utveckling, ligger direktavkastningskraven i intervallet
6,25 till 6,75 procent. Även här ser Fabege en ökande eft erfrågan på bra produkter vilket ger en viss positiv eff ekt på hyresutvecklingen.
Med god tillväxt och hög sysselsättningsgrad, en normaliserad fi nansmarknad och stigande räntor, förväntar Fabege en positiv hyresutveckling, och därmed något sjunkande direktavkastningskrav under 2011–2012.
| Direktavkastningskrav, % | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Stockholms innerstad | 4,75–5,00 | 5,25–5,50 |
| Stockholms innerstad, utanför cityläge |
5,25–5,75 | 5,75–6,25 |
| Solna Business Park | 5,75–6,25 | 6,25–7,00 |
| Arenastaden | 5,75–6,25 | 6,25–7,00 |
| Hammarby Sjöstad | 6,25–6,75 | 6,50–7,50 |
Källa: Newsec Källa: Newsec
Den 31 december 2010 omfattade Fabeges fastighetsbestånd 103 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 1,1 miljoner kvm. Marknadsvärdet uppgick till totalt 27,0 Mdkr och det sammanlagda hyresvärdet till 2,1 Mdkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88 procent. Hyresintäkterna för året uppgick sammanlagt till 2 007 Mkr och driftsöverskottet till 1 348 Mkr.
Fabeges fastighetsbestånd är koncentrerat till stockholmsregionen och är indelat i tre prioriterade delmarknader; Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad. Hela 98 procent av beståndet fi nns inom en radie på 5 km från Stockholms centrum. Delmarknaden för Stockholms innerstad omfattar 60 procent av det totala marknadsvärdet samt 57 procent av hyresvärdet.
Fastighetsbeståndet består främst av kommersiella lokaler, med en övervägande andel kontorslokaler motsvarande 823 tkvm och 72 procent av den totala uthyrningsbara ytan. Därutöver fi nns även butiker, industri/lager och bostäder samt hotell och garage.
| Industri/ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| tkvm | Kontor | Butiker | lager | Hotell | Bostäder | Garage | Övrigt | Totalt |
| Stockholms innerstad | 382 322 | 27 446 | 26 412 | 7 674 | 10 548 | 43 687 | 3 405 | 501 493 |
| Solna | 337 252 | 30 972 | 34 151 | 9 570 | 1 574 | 47 519 | 472 | 461 509 |
| Hammarby Sjöstad | 79 086 | 12 014 | 32 445 | 0 | 691 | 7 688 | 209 | 132 132 |
| Övriga marknader | 24 237 | 2 026 | 15 864 | 0 | 0 | 525 | 448 | 43 100 |
| Totalt | 822 897 | 72 458 | 108 871 | 17 244 | 12 813 | 99 419 | 4 534 1 138 234 |
| Fastighetsbestånd | 31 december 2010 | 1 januari – 31 december 2010 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, tkvm |
Marknads värde, Mkr |
Direkt avkastning, % |
Hyres värde, Mkr |
Ekonomisk ut hyrningsgrad, % |
Hyresintäkter, Mkr |
Fastighets kostnader, Mkr |
Driftsöver skott, Mkr |
|
| Fastighetsinnehav | |||||||||
| Förvaltningsfastigheter1) | 69 | 917 | 21 453 | 5,9 | 1 759 | 91 | 1 569 | –404 | 1 165 |
| Förädlingsfastigheter1) | 9 | 149 | 3 325 | 5,7 | 233 | 76 | 193 | –59 | 134 |
| Mark och projektfastigheter1) | 25 | 72 | 2 191 | 6,2 | 69 | 44 | 34 | –23 | 11 |
| Summa | 103 | 1 138 | 26 969 | 5,9 | 2 061 | 88 | 1 796 | –486 | 1 310 |
| Innerstaden | 42 | 502 | 16 215 | 5,5 | 1 167 | 90 | 1 069 | –281 | 788 |
| Solna | 34 | 461 | 8 333 | 6,3 | 685 | 86 | 556 | –138 | 418 |
| Hammarby Sjöstad | 12 | 132 | 1 987 | 6,6 | 175 | 82 | 140 | –54 | 86 |
| Övriga marknader | 15 | 43 | 434 | 7,1 | 34 | 61 | 31 | –13 | 18 |
| Summa | 103 | 1 138 | 26 969 | 5,9 | 2 061 | 88 | 1 796 | –486 | 1 310 |
| Kostnader för uthyrning, projektutveckling och fastighetsadministration | –98 | ||||||||
| Summa driftsöverskott efter kostnader för uthyrning, projektutveckling och fastighetsadministration | 1 212 2) |
1) Se defi nitioner på sidan 89.
2) Tabellen avser Fabeges fastighetsbestånd per 31 december 2010 och intäkter och kostnader redovisas som om fastigheterna hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisat driftsöverskott, 1 212 Mkr, och resultaträkningens driftsöverskott om 1 348 Mkr förklaras av att driftsöverskottet från sålda fastigheter exkluderats och färdigställda fastigheter har räknats upp såsom de ägts/varit färdigställda under hela perioden januari–december 2010.
Fabege har under 2010 avyttrat 54 fastigheter. Majoriteten av försäljningarna syft ade till att renodla fastighetsportföljen till prioriterade delmarknader, en koncentration av beståndet som nu i princip är avslutad. Dessutom har några förvaltningsfastigheter inom de prioriterade områdena sålts i enlighet med aff ärsmodellens målsättning att avyttra färdigutvecklade fastigheter vid rätt tidpunkt i syft e att realisera upparbetade värden. Inga fastigheter har förvärvats under året.
Totalt uppgick investeringarna under året till 907 Mkr (1 082) i befi ntliga byggnader och projekt. Investeringarna avsåg ny-, till- och ombyggnader.
Under första kvartalet färdigställdes projekten i fastigheterna Päronet 8, Solna Strand (uthyrd till Skatteverket) samt Tygeln 3, Arenastaden (uthyrd till Adidas) och fastigheterna överfördes till förvaltningsbeståndet.
Projektet i fastigheten Bocken 39, Lästmakargatan 14, fortlöper enligt plan. Under fj ärde kvartalet genomfördes en fastighetsdelning där bostadsprojektet överfördes till fastigheten Bocken 51 (avyttrades i januari 2011) och en del av fastigheten med befi ntliga hyresrätter avdelades till en separat fastighet, Bocken 52.
Projektet i Farao 20 i Arenastaden löper på enligt plan. Egmont fl yttade in
vid årsskift et och Nordisk Film fl yttade in i februari. Fastigheten är fullt uthyrd och kommer att överföras till Förvaltning under första kvartalet 2011.
I fastigheten Fräsaren 10, Solna Business Park, avsluta des projektet i och med Vecturas infl yttning i början av 2011. Fas tigheten överförs till Förvaltning under första kvartalet 2011.
| Förändringar i fastighetsbeståndet |
Verkligt värde, Mkr |
Antal | |
|---|---|---|---|
| Fastighetsbestånd per 2010-01-01 + Förvärv |
29 193 – |
148 – |
|
| + Fastighetsregleringar | – | 9 | |
| + Ny-, till- och ombyggnationer | 940 | – | |
| – Försäljningar | –4 007 | –54 | |
| +/– Orealiserade värdeförändringar |
843 | – | |
| Fastighetsbestånd 2010-12-31 | 26 969 | 103 |
| Uthyrnings | grad, % | Bedömt | värde | Beräknad | Varav upparbetat |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetstyp | Område | Färdigställt | bar yta, kvm | Yta1) | hyresvärde2) | 10-12-31 | investering | 10-12-31 |
| Kontor/Bostäder | Östermalm | Q4-2011 | 19 800 | 74 | 69 | 980 | 147 | 84 |
| Kontor | Arenastaden | Q1-2011 | 8 400 | 100 | 16 | 203 | 110 | 99 |
| Kontor | Solna | Q1-2011 | 11 470 | 88 | 21 | 240 | 155 | 117 |
| Kontor | Kungsholmen | Q4-2011 | 22 530 | 46 | 60 | 533 | 160 | 6 |
| Kontor | Arenastaden | Q3-2012 | 44 500 | 97 | 103 | 390 | 1 050 | 218 |
| 106 700 | 81 | 269 | 2 346 | 1 622 | 524 | |||
| Övriga Mark och projektfastigheter | 875 | |||||||
| Övriga Förädlingsfastigheter | 2 295 | |||||||
| Totalt Projekt, Mark och Förädlingsfastigheter | 5 516 | |||||||
| Uthyrnings | Bokfört |
1) Operativ uthyrningsgrad per 31 december 2010
2) För de största pågående projekten kan årshyran öka till 269 Mkr (fullt uthyrd) från 65 Mkr i löpande årshyra per 31 december 2010.
3) Uppgifterna om yta, hyresvärde och bokfört värde avser hela fastigheten. Investeringen avser endast en del av fastigheten.
I fastigheten Klamparen 10, Fleminggatan 12, har projektet för Skolverket tagit fart under januari 2011. Samtidigt pågår detaljplanearbete för att möjliggöra påbyggnad.
Projektet i fastigheten Uarda 5 Arenastaden, avseende uppförande av Vattenfalls nya huvudkontor löper på enligt plan.
Under fj ärde kvartalet har beslut fattats om investeringar i fastigheterna Apotekaren 22 och Bocken 52. Investeringarna uppgår till totalt cirka 145 Mkr och kommer att påbörjas under våren 2011.
Fabege har många stora, solida företag som kunder. Kundportföljen är väl diversifi erad med ett stort antal hyresgäster i många olika branscher och består av en blandning av privata näringsidkare och off entlig verksamhet.
Kontrakterad hyra uppgick per den 31 december 2010 till 1 811 Mkr (2 167). Av den kontrakterade hyran kommer 94 procent från kontorslokaler.
De 15 värdemässigt största kunderna svarar per den 31 december 2010 för ett sammanlagt kontraktsvärde om 565 Mkr, motsvarande 31 procent av det totala kontrakterade hyresvärdet.
Totalt fi nns 1 458 kommersiella hyresavtal med ett kontraktsvärde per 31 december 2010 om 1 811 Mkr. Vid årsskift et uppgick den genomsnittliga återstående löptiden till 3,5 år (3,6). Under året tecknades nya hyresavtal avseende 98 000 kvm (145 000) med ett årligt hyresvärde om totalt 211 Mkr (299).
Därutöver har Fabege omförhandlat och förlängt befi ntliga hyresavtal med ett årligt hyresvärde om 113 Mkr (75). Den minskade hyreslängden i Fabeges bestånd beror främst på avyttringar av fastigheter med långa hyresavtal.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88 procent (90). Sänkningen beror främst på avfl yttningar i blivande projektfastigheter (Domstolsverket i Klamparen 10, respektive UR i Apotekaren 22) samt på att fastigheter med hög uthyrningsgrad har avyttrats under året.
| Område | Antal fastigheter |
Antal hyres avtal |
Hyres längd |
|---|---|---|---|
| Stockholms innerstad | 42 | 700 | 3,3 |
| Solna | 34 | 389 | 4,0 |
| Hammarby Sjöstad | 12 | 307 | 2,4 |
| Övriga marknader | 15 | 62 | 3,5 |
| Totalt/genomsnitt | 103 | 1 458 | 3,5 |
| Förfall, år |
Antal hyresavtal |
Area, kvm |
Kontrak terad årshyra |
Andel, % |
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 438 | 177 258 | 289 572 | 17 |
| 2012 | 419 | 146 021 | 280 963 | 16 |
| 2013 | 317 | 184 170 | 424 958 | 25 |
| 2014 | 129 | 105 498 | 257 881 | 15 |
| >2015 | 155 | 215 585 | 478 499 | 27 |
| Totalt | 1 458 | 828 532 1 731 874 | 100 |
| 2010 | 2009 | 2008 | |
|---|---|---|---|
| Antal fastigheter | 103 | 148 | 157 |
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 1 138 | 1 429 | 1 454 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
88 | 90 | 93 |
| Hyresvärde, Mkr | 2 061 | 2 194 | 2 214 |
| Överskottsgrad, % | 67 | 67 | 65 |
De 15 värdemässigt största hyresgästerna svarade per den 31 december 2010 för ett sammanlagt kontraktsvärde om 565 Mkr, vilket motsvarade 31 procent av det totala kontrakterade hyresvärdet.
januari–december 2010
| Fastighetsnamn | Område | Kategori | Uthyrningsbar yta, kvm |
|---|---|---|---|
| Kvartal 1 | |||
| Paradiset 29 (50%) | Stadshagen | Kontor/Butik | 17 749 |
| Harpan 51 | Östermalm | Kontor/Bostad | 4 661 |
| Gjutaren 27 | Vasastan | Bostad | 1 616 |
| Fotkvarnen 1 | Rinkeby | Bostad | 9 312 |
| Fotkvarnen 2 | Rinkeby | Mark | 0 |
| Handkvarnen 3 | Rinkeby | Bostad | 10 463 |
| Hjulkvarnen 1 | Rinkeby | Bostad | 5 818 |
| Hjulkvarnen 2 | Rinkeby | Bostad | 6 039 |
| Hjulkvarnen 3 | Rinkeby | Mark | 0 |
| Rinkeby 2:1 | Rinkeby | Mark | 0 |
| Rinkeby 2:13 | Rinkeby | Mark | 0 |
| Rinkeby 2:14 | Rinkeby | Mark | 0 |
| Skvaltkvarnen 1 | Rinkeby | Bostad | 8 804 |
| Skvaltkvarnen 2 | Rinkeby | Bostad | 4 542 |
| Skvaltkvarnen 3 | Rinkeby | Mark | 0 |
| Hyppinge 1 | Tensta | Mark | 0 |
| Kullinge 1 | Tensta | Bostad | 13 724 |
| Risinge 1 | Tensta | Bostad | 13 938 |
| Vättinge 1 | Tensta | Bostad | 7 223 |
| Vättinge 2 | Tensta | Bostad | 5 358 |
| Vättinge 3 | Tensta | Bostad | 9 490 |
| Öninge 1 | Tensta | Mark | 0 |
| Kvartal 2 | Kontor/ | ||
| Induktorn 28 | Bromma | Butik/Industri | 5 388 |
| Hallen 6 | Solna | Hotell | 4 600 |
| Orgelpipan 4 | Norrmalm | Kontor/Butik | 6 858 |
| Päronet 8 | Solna | Kontor | 20 216 |
| Vallentuna Rickeby 1:480 |
Vallentuna | Mark | 0 |
| Fastighetsnamn | Område | Kategori | Uthyrningsbar yta, kvm |
|---|---|---|---|
| Kvartal 3 | |||
| Ferdinand 9 | Bromsten | Industri/Lager | 4 643 |
| Kontor/ | |||
| Påsen 10 | Hammarbyhamnen | Industri/Lager | 9 839 |
| Rovan 3, 4, 5 | Huvudsta | Mark | 0 |
| Sicklaön 145:17 | Nacka | Butik | 5 087 |
| Vallentuna Rickeby 1:327 (del av) |
Vallentuna | Mark | 0 |
| Vallentuna Rickeby 1:477 |
Vallentuna | Mark | 1 167 |
| Kvartal 4 | |||
| Bordduken 7 1) | Brommaplan | Kontor/Butik | 8 173 |
| Brandsprutan 2 1) | Näsbypark | Kontor | 13 270 |
| Domnarvet 18 1) | Lunda | Kontor mm, | 5 624 |
| Domnarvet 36 1) | Lunda | Kontor | 3 790 |
| Elementet 1 1) | Ulvsunda | Kontor/ Butik/Industri |
9 519 |
| Grammet 1 | Brommaplan | Kontor/Butik | 7 060 |
| Guldfi sken 18 | Östermalm | Kontor | 5 092 |
| Hammarby Smedby 1:471 |
Upplands Väsby | Mark | 0 |
| Jollen 4 1) | Näsbypark | Kontor | 8 302 |
| Karlsro 1 1) | Järva | Industri/Lager | 12 970 |
| Lillsätra 3 1) | Sätra | Industri/Lager | 8 519 |
| Linneduken 5 1) | Brommaplan | Kontor mm | 2 608 |
| Täby Näsbypark 73:5 1) |
Näsbypark | Mark | 0 |
| Sicklaön 145:2 1) | Nacka | Kontor | 2 100 |
| Sicklaön 145:19 1) | Nacka | Butik mm | 17 026 |
| Sjukhuset 9 och 10 1) | Danderyd | Industri/Lager | 1 410 |
| Styckjunkaren 3 1) | Huvudsta | Kontor | 12 911 |
| Veddesta 2:68 1) | Veddesta | Kontor/ Industri/Lager |
2 777 |
| Vävnaden | Brommaplan | Butik | 299 |
| Totalt fastighetsförsäljningar | 297 985 | ||
1) Sålda per den 5 december 2010, tillträdda den 12 januari 2011.
I december 2010 avyttrade Fabege 16 fastigheter utanför sina prioriterade områden till Profi Fastigheter II AB, däribland fastigheten Linneduken 5 vid Brommaplan.
Efter ett par år med negativa värdeförändringar har nu marknaden återhämtat sig. Tack vare lyckade fastighetsförädlingar och sjunkande avkastningskrav kan Fabege redovisa positiva orealiserade värdeförändringar med 843 Mkr under 2010. Realiserade värdeförändringar uppgick till 237 Mkr.
| Fastighet | Område | Kvm |
|---|---|---|
| Trängkåren 7 | Marieberg | 76 463 |
| Ladugårdsgärdet 1:48 Värtahamnen 37 765 | ||
| Fräsaren 11 | Solna | 39 330 |
| Bocken 39 | Norrmalm | 14 779 |
| Apotekaren 22 | Norrmalm | 31 422 |
| Smeden 1 | Solna | 45 694 |
| Fräsaren 12 | Solna | 36 526 |
| Bocken 35 | Norrmalm | 15 362 |
| Barnhusväder kvarnen 36 |
Norrmalm | 25 642 |
| Luma 1 | Hammarby Sjöstad |
38 077 |
| Delmarknad | Marknadsvärde 2010-12-31, (Mkr) |
Direkt avkast % ning, % |
|
|---|---|---|---|
| Stockholms innerstad | 16 215 | 60 | 5,5 |
| Solna | 8 333 | 31 | 6,4 |
| Hammarby Sjöstad | 1 987 | 7 | 6,6 |
| Övriga marknader | 434 | 2 | 7,1 |
| Fabege totalt | 26 969 | 100 | 5,9 |
Fastigheternas bedömda marknadsvärde uppgick per 31 december 2010 till 27,0 Mdr (29,2). Den genomsnittliga kalkylräntan för Fabeges fastighetsportfölj uppgick till 7,9 procent (7,9) och baseras på den nominella räntan för femåriga statsobligationer med tillägg för fastighetsrelaterad risk. Genomsnittligt direktavkastningskrav vid kalkylperiodens slut uppgick till 5,9 procent (6,0).
Orealiserade värdeförändringar uppgick under året till 843 Mkr (–310) för Fabeges fastigheter. Värdeförändringen motsvarar en uppgång under året med cirka 3 procent.
Det genomsnittliga avkastningskravet i Fabeges fastighetsportfölj har sedan föregående årsskift e sjunkit med 0,1 procentenheter. Direktavkastningskraven har, i princip, sjunkit lika mycket i city som i närförort. Nettoeff ekten av värdeförändringen har ökat ytterligare tack vare förbättrade kassafl öden i fastigheterna och positiva projekt. De investeringar som gjorts i portföljen kommer på sikt att leda till minskad vakansgrad och högre hyresnivåer i beståndet och därmed ökade kassafl öden och värdetillväxt.
Samtliga fastigheter i Fabeges bestånd externvärderas minst en gång per år av oberoende värderingsmän. Fastighets-
Varje fastighet värderas separat utan hänsyn till portföljeffekter. En fastighetsvärdering baseras på följande värderingsunderlag:
marknader samt normaliserad driftoch underhållskostnad.
värderingen har sedan 2000 genomförts i enlighet med Svenskt Fastighetsindex riktlinjer. Under 2010 värderades fastigheterna av Newsec Analys AB, vars värderare är auktoriserade av Sektionen för Fastighetsekonomi. Värderingarna har skett löpande under året. Vid varje kvartal genomförs även interna värderingar av
Fastigheternas förväntade framtida kassafl öde under vald kalkylperiod beräknas enligt följande:
delar av beståndet, samt en intern översiktlig värdebedömning av hela beståndet. Internvärderingen görs enligt samma metodik som externvärderingen.
De fastigheter som värderas delas in i följande kategorier:
För Förvaltningsfastigheter och Projektfastigheter används en kassafl ödesmodell där drift överskotten minskade med återstående investeringar i normalfallet nuvärdeberäknas under en fem- eller tioårig kalkylperiod. Även restvärdet vid kalkylperiodens slut nuvärdeberäknas.
För samtliga lokaler görs en individuell marknadsmässig bedömning av hyresnivåerna. För uthyrda lokaler används en bedömd marknadshyra i kassafl ödeskalkylerna eft er hyreskontraktets utgång. Bedömningen av marknadshyror, framtida drift kostnader, investeringar mm har gjorts av externa värderare med stöd av information från Fabeges organisation. Drift - och underhållskostnader har baserat sig på historiska utfall samt på budgetsiff ror och statistik avseende likartade fastigheter. Kassafl ödesanalyser med längre kalkylperiod än fem år tillämpas om det bedöms motiverat på grund av långa hyreskontrakt.
För Övriga projektfastigheter görs uppskattningar av värdet baserat på gällande planförutsättningar och noterade prisnivåer vid försäljningar av obebyggd mark och byggrätter.
Storstockholms kontorsmarknad är med sina 11,9 miljoner kvm den största och mest likvida kontorsmarknaden i Norden. Regionen är landets ekonomiska motor med en snabbt växande befolkning, välutbildad arbetskraft och konkurrenskraftiga företag. Tjänstesektorn är den enskilt största närings grenen i regionen, vilket bidrog till en stabil utveckling under lågkonjunkturen, en stark återhämtning och god framtida tillväxtpotential.
Den svenska ekonomin visade mycket starka siff ror under 2010 och BNP växte med 7,3 procent under det fj ärde kvartalet jämfört med samma kvartal 2009. Ekonomin har under det senaste året befunnit sig i en återhämtningsfas och konjunkturindikatorer visar på ett stämningsläge klart över det normala. Både exporteft erfrågan och hushållens konsumtion har ökat under året, men återhämtningen består dock till stor del av tillfällig lageruppbyggnad inom industrin. Finansmarknaden har återhämtat sig delvis och bankmarginalerna har sjunkit markant under 2009–2010. Marginalerna närmar sig mer långsiktigt normala nivåer, vilka är högre än innan fi nanskrisen. Spridningen i marginaler mellan olika investerare förväntas dock vara fortsatt stor och beror bland annat på bankens bedömning av risknivåer i olika portföljer. Sveriges BNP-tillväxt förväntas bli 3,5 procent 2011 och 2,5 procent 2012.
Stockholmsregionen är motorn i den svenska ekonomin. De senaste tre decennierna har befolkningen ökat med en tredjedel och beräknas öka med ytterligare omkring en procent per år (cirka 21 000 personer) till 2040, vilket kan jämföras med omkring 0,4 procent i hela riket. Två av de mest expansiva kommunerna i regionen är Stockholm och Solna, som förväntas öka sin befolkning med 1,3–2,3 procent per år till och med 2019.
Tjänstesektorn är den enskilt största näringsgrenen och tack vare dess starka utveckling har eff ekterna av lågkonjunkturen varit lindriga och återhämtningen stark. Fjärde kvartalet 2010 ökade sys-
selsättningen i regionen med 2,5 procent jämfört med samma kvartal året före och regionen bedöms ha en starkare utveckling än resten av landet under kommande år. Befolkningstillväxten, tillsammans med den positiva nettoinpendlingen, skapar ekonomisk tillväxt och bedöms öka eft er frågan på infrastruktur, bostäder och kommersiella lokaler under kommande år.
Stockholms kontorsmarknad består av omkring 11,9 miljoner kvm. Sysselsättningen i regionen ligger på strax över en miljon personer, vilket motsvarar en eft erfrågan på drygt 500 000 kontorsarbetsplatser. Sedan början av 2000-talet har nyproduktion i kombination med en allt eff ektivare lokalanvändning skapat utbudsöverskott på kontorsmarknaden. Eft ersom kontorseft erfrågan nu ökar fortare än utbudet förväntas detta dock övergå till eft erfrågeöverskott under kommande år, med minskande vakanser och ökande hyror som följd. Under 2010 färdigställdes omkring 140 000 kvm kontorsyta. 2011 bedöms nyproduktionen minska till 40 000 kvm för att däreft er öka till 120 000 kvm 2012. Den största delen av den nyproducerade ytan bedöms även fortsättningsvis vara förhandsuthyrd.
Stockholms kontorsmarknad har blivit allt mer uppdelad under senare år med en ökande hyres- och vakansskillnad mellan lokaler av hög respektive låg yteff ektivitet. Eff ektiviteten i lokalanvändningen har ökat och trots att sysselsättningen har vuxit med över 100 000 personer under 2000-talet har den använda kontorsytan legat stabilt på omkring 10,5 miljoner kvm. Detta har resulterat i att vakansgraden har ökat från runt 500 000 kvm till 1 500 000 kvm, där en stor del av vakansökningen har varit i den äldre delen av beståndet. Eff ekten av den uppdelade marknaden har gynnat och bedöms fortsätta gynna eff ektiva kontor i bra lägen.
Innerstaden har varit, och bedöms fortsätta vara, den attraktivaste delmarknaden i Stockholm i och med att en ökad inpendling skapar en stigande eft erfrågan på lokaler med relativt kort restid till T-centralen. Området består av 6,2 miljoner kvm varav omkring 1,9 miljoner kvm fi nns i CBD (Central Business District).
Den starka utvecklingen inom tjänstesektorn har lett till en starkt ökad eft erfrågan på moderna kontor i CBD under 2010. Under senare år har ett fl ertal större kontorsprojekt färdigställts, framförallt i de västra delarna vid T-centralen, och standarden på kontorsstocken är överlag hög. Under 2011 bedöms i princip ingen
ny kontorsyta komma ut medan drygt 10 000 kvm förväntas bli färdigställt 2012. Vakanserna för högkvalitativa kontor är låga och hyrorna har det senaste året ökat från omkring 3 700 kr/kvm till 3 900 kr/ kvm med topphyror runt 5 000 kr/kvm. Hyrorna förväntas fortsätta öka under 2011.
Även eff ektiva kontorslokaler i övriga innerstaden bedöms få en god utveckling framöver. Det har varit en betydande nyproduktion av kontor under senare år, speciellt på Västra Kungsholmen. De delområden Stockholms stad framförallt satsar på och som kommer att utvecklas framöver är Västra Kungsholmen, Norra Stationsområdet och Värtahamnen. Totalt knappt 90 000 kvm kontorsyta bedöms komma ut på marknaden under 2011– 2013. Hyrorna har ökat under 2010 och marknadshyran ligger runt 2 500 kr/kvm och förväntas fortsätta öka under 2011.
Solna är en etablerad kontorsmarknad nära Stockholms innerstad som uppgår till runt en miljon kvm. I dagsläget har Solna Business Park och Frösunda det eff ektivaste kontorsbeståndet. I Arenastaden (Solna Station) planeras dock om kring 200 000 kvm ny kontorsyta under kommande år, vilket kommer att öka delområdets standard och attraktivitet. Utvecklingen av Norra Station/Nya Karolinska Sjukhuset är också viktig för kommunens framtid då projektet sammanlänkar Stockholm med Solna och skapar en världsledande vetenskapspark med unik kompetens inom life science. Under 2011–2013 bedöms 145 000 kvm kontors-
| Ägare | Lokalyta (kvm) |
|---|---|
| Vasakronan Holding AB | 1 727 204 |
| Stockholms Kommun | 1 471 479 |
| Fabege AB | 891 343 |
| AMF Pensionsförsäkring AB | 457 341 |
| Atrium Ljungberg AB | 449 959 |
| Rodamco Northern Europe AB | 393 676 |
| Försäkringsaktiebolaget Skandia | 359 878 |
| L E Lundbergföretagen AB | 332 782 |
| AFA Sjukförsäkringsaktiebolag | 319 917 |
| Boultbee (Holding) AB | 294 440 |
Källa: Newsec
yta komma ut i Solna, varav det mesta i Arenastaden, Frösunda och Huvudsta. Marknadshyran för moderna kontor i Arenastaden och Solna Business Park har ökat något under 2010 till 1 900 kr/kvm och förväntas fortsätta öka under 2011.
Hammarby Sjöstad har varit ett av Storstockholms största utvecklingsområden under det senaste decenniet. En kombination av relativt låga kontorshyror och närhet till innerstaden gör området attraktivt bland hyresgäster. Kontorsmarknaden uppgår till närmare 100 000 kvm och knappt 10 000 kvm kontorsyta bedöms komma ut på marknaden under 2011–2013. Trots att vakansnivån är hög, omkring 18 procent, har aktiviteten på hyresmarknaden stigit under 2010. Marknadshyran ligger runt 1 600 kr/kvm, men kan gå upp mot 2 000 kr/kvm i de modernaste delarna av beståndet. Hyrorna förväntas öka något under 2011.
Fabege är den näst största ägaren av kommersiella fastigheter i Stockholms innerstad med 42 fastigheter om 502 tkvm.
Fabeges marknadsandel av kontorsmarknaden i Stockholms innerstad.
Stockholms innerstad är den största kontorsmarknaden i Norden. Delmarknaden omfattar cirka 6,2 miljoner kvm vilket motsvarar drygt 50 procent av Storstockholms totala utbud. Innerstaden är attraktivt för hyresgäster tack vare det centrala läget, prestigefyllda adresser, utmärkta kommunikationer och hög servicenivå.
Fabege är den näst största fastighetsägaren i Stockholms innerstad med 42 fastigheter om totalt 502 tkvm. Fastighetsbeståndet kännetecknas av moderna kontor och butiker i bästa läge. Idag utgörs 76 procent av lokalerna av kontor, vilket motsvarar en marknadsandel om 6 procent av kontorsmarknaden i Stockholms innerstad.
Hyresvärdet på Fabeges bestånd i Stockholms innerstad uppgår till 1 167 Mkr, vilket motsvarar cirka 57 procent av koncernens totala hyresvärde. Den ekonomiska uthyrningsgraden i området var i slutet av 2010 cirka 90 procent.
För många branscher är ett centralt läge av mycket hög prioritet och priskänsligheten är låg, vilket återspeglas i en hög hyresnivå. En stor andel av hyresgästerna i city är företag inom fi nansvärlden, advokatbyråer, managementkonsulter och andra konsultföretag.
Tyngdpunkten för Fabeges bestånd ligger i kvarteren kring Kungsgatan och Drottninggatan. Runt Drottninggatan består beståndet av tolv fastigheter. I
området Kungsgatan–Norrlandsgatan– Lästmakargatan, nära Stureplan, fi nns ett sammanhållet bestånd om åtta fastigheter. I dessa kvarter driver Fabege ett omfattande projekt med syft e att väcka en centralt belägen bakgata till liv och skapa en attraktiv plats i stadens absoluta mitt.
Ytterligare ett prioriterat område för Fabege är Norrtull/Norra stationsområdet där företaget nu äger fem fastigheter, med Wenner-Gren Center som den mest kända. På Kungsholmen äger Fabege bland annat DN-skrapan och tillhörande lågbyggnader.
Fabeges hyror har varit stabila under året. Inför 2011 förväntar vi oss en starkare hyresmarknad med lägre vakanser och högre hyresnivåer.
| Marknadshyra, kr/kvm |
Vakansgrad, % | |
|---|---|---|
| Stockholms city | 3 400–3 900 | 7,0 |
| Utanför city | 1 800–2 500 | 9,5 |
Källa: Newsec
| Nyckeltal | 2010 |
|---|---|
| Antal fastigheter | 42 |
| Marknadsvärde, Mkr | 16 215 |
| Uthyrningsbar area, tkvm | 501 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 90 |
| Kvarvarande avtalslängd, år | 3,3 |
| Hyresvärde, Mkr | 1 167 |
| Största hyresgäster | kvm |
|---|---|
| Nasdaq OMX | 34 000 |
| Bonnier Dagstidningar AB | 28 000 |
| Lantbrukarnas Ekonomi AB | 12 000 |
| Carnegie Investment Bank AB | 10 000 |
| Praktikertjänst AB | 9 000 |
Solna utsågs till Sveriges mest företagsvänliga kommun för femte gången under 2010 av Svenskt Näringsliv. I Solna är näringslivet dynamiskt och framträdande sektorer är tjänsteföretag och kunskapsintensiva branscher. Till Solna pendlar dagligen cirka 35 000 människor. Den totala kontorsmarknaden i Solna uppgår till cirka 1 miljon kvm.
| Nyckeltal | 2010 |
|---|---|
| Antal fastigheter | 34 |
| Marknadsvärde, Mkr | 8 333 |
| Uthyrningsbar area, tkvm | 462 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 86 |
| Kvarvarande avtalslängd, år | 4,0 |
| Hyresvärde, Mkr | 685 |
| Största hyresgäster | kvm |
|---|---|
| ICA | 27 000 |
| Peab Sverige AB | 17 000 |
| Skatteverket | 16 000 |
| COOP | 13 000 |
| EDB Business Partner Sverige AB | 13 000 |
| Marknads hyra, kr/kvm |
Vakans grad, % |
|
|---|---|---|
| Solna Business Park | 1 700–1 900 | 9 |
| Arenastaden | 1 400–1 900 | 18 |
| Källa: Newsec |
Som Solnas största ägare av kommersiella fastigheter har Fabege en unik möjlighet att vara med och förnya stadsdelar.
Totalt äger Fabege 34 fastigheter om totalt 462 tkvm i Solna. Idag utgörs 73 procent av lokalerna av kontor, vilket motsvarar en marknadsandel om nästan 33 procent av kontorsmarknaden i Solna. Hyresvärdet uppgår till cirka 685 Mkr vilket motsvarar 33 procent av bolagets totala hyresvärde.
Solna Business Park är idag ett i stort sett färdigutvecklat fastighetsområde som utgör en etablerad företagspark med attraktiva hyresgäster som ICA, EDB och Coop som har lokaliserat sina huvudkontor i området. Området har goda kommunikationer med tunnelbana, bussar och den kommande tvärbanan.
Många hyresgäster i Solna Business Park är stabila kunder med långa hyreskontrakt. Uthyrningsgraden i området låg i slutet av 2010 på cirka 93 procent.
Kring Solna station växer en helt ny stadsdel fram, Arenastaden. Fabege ser en stor framtidspotential för en levande stadsdel med kontor, handel och bostäder i en attraktiv miljö. Området har mycket goda kommunikationer tack vare pendeltågstrafi ken som har en station centralt i området, samt fl ertalet busslinjer.
Ambitionen med Arenastaden är att skapa ett område med huvudkontor för bolag som på grund av sin relativa storlek väljer bort centrala Stockholm. Området är i början av sin utvecklingsfas och Fabeges hyresnivåer något lägre än i Solna Business Park. Uthyrningsgraden runt årsskift et låg runt 80 procent.
Fabege har även ett tiotal fastigheter i andra delar av Solna.
Fabege är den största ägaren av kommersiella fastigheter i Solna med 34 fastigheter om totalt 462 tkvm.
Fabeges marknadsandel av kontorsmarknaden i Solna.
33%
Fabeges marknadsandel av kontorsmarknaden i Hammarby Sjöstad.
78%
Fabege är den största ägaren av kommersiella fastigheter i Hammarby Sjöstad med 12 fastigheter om 132 tkvm.
Hammarby Sjöstad har under det senaste decenniet varit ett av Storstockholms mest intressanta utvecklingsområden. En ny attraktiv stadsdel har utvecklats på gammal industrimark och snabbt blivit populär för boende, men även för kontorslokaler. Hammarby Sjöstads kontorsmarknad uppgår till cirka 100 tkvm.
Fabege är den största aktören på kommersiella lokaler i Hammarby Sjöstad. Totalt äger Fabege 12 kommersiella fastigheter om totalt 132 tkvm. Hyresvärdet uppgår till 175 Mkr vilket motsvarar 8 procent av bolagets totala hyresvärde. 60 procent av Fabeges lokaler utgörs av kontor, vilket motsvarar 78 procent av kontorsmarknaden i Hammarby Sjöstad. Uthyrningsgraden i området var i slutet av 2010 cirka 82 procent.
Hammarby Sjöstad har utvecklats till en mycket attraktiv stadsdel för boende men också en icke oansenlig andel kommersiella lokaler. Kommunikationerna är goda med tvärbana, färjor och bussar. Fabege kommer de närmaste åren att fokusera på att ytterligare etablera Hammarby Sjöstad som en attraktiv kontorsmarknad.
Då Fabege är den enskilt största ägaren och förvaltaren av kontorslokaler i området, med tre fj ärdedelar av kontorsmarknaden, har bolaget goda möjligheter att påverka stadsbilden. Successivt sker en aktiv förändring av beståndets karaktär från lättare industriverksamhet till tjänsteföretag. Portföljen består i huvudsak av många mindre kunder.
Hyresnivåerna har stigit de senaste åren och förutspås kunna öka ytterligare på sikt. Närheten till innerstaden, goda kommunikationer samt det exklusiva sjöläget ger området en särskild karaktär som bland annat attraherar kreativa tjänsteföretag som arkitekter, reklambyråer, TV-produktionsbolag etc.
| Marknadshyra, kr/kvm | 1 400–1 600 |
|---|---|
| Vakansgrad, % | 18 |
Källa: Newsec
| Nyckeltal | 2010 |
|---|---|
| Antal fastigheter | 12 |
| Marknadsvärde, Mkr | 1 987 |
| Uthyrningsbar area, tkvm | 132 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 82 |
| Kvarvarande avtalslängd, år | 2,4 |
| Hyresvärde, Mkr | 175 |
| Största hyresgäster | kvm |
|---|---|
| Point Transaction Systems AB | 4 000 |
| WSP Sverige AB | 3 000 |
| Phonera Networks AB | 3 000 |
| Rösjötorp Utbildning AB | 2 000 |
| Strängbetong AB | 2 000 |
| Tomträtt/arrende | Total uthyrnings | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kontor, kvm | Butik, kvm | Industri/Lager | Bostad, kvm | Hotell, kvm | Parkering/ | Övrigt, kvm | Taxeringsvärde bar yta, kvm |
|||||
| Fastighetsnamn | Område | Gatuadress | Byggår | kvm | ||||||||
| INNERSTADEN | ||||||||||||
| Döbelnsg 20, 24, Kungstensg 21–23, Rådmansg 40,42, Tuleg |
||||||||||||
| 1 Apotekaren 221) | Norrmalm | 7 A–B 13 | 1902/2002 | 27 547 | 0 | 875 | 0 | 0 | 3 000 | 31 422 | 0 | |
| 2 Barnhusväderkvarnen 36 | Norrmalm | Rådmansg 61–65 | 1963 | 13 889 | 1 270 | 1 518 | 0 | 0 | 8 965 | 25 642 | 437 000 | |
| 3 Bocken 35 | Norrmalm | Lästmakarg 22–24 | 1951 | 14 616 | 301 | 445 | 0 | 0 | 0 | 15 362 | 596 000 | |
| 4 Bocken 391) | Norrmalm | Lästmakarg 14, Kungsg 7–15 | 1931 | 11 423 | 2 454 | 682 | 0 | 0 | 220 | 14 779 | 609 200 | |
| 5 Bocken 46 | Norrmalm | Regeringsgatan 56 | 1977 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 6 Bocken 47 | Norrmalm | Lästmakarg 8 | T | 1929 | 526 | 665 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 191 | 30 800 |
| 7 Bocken 512) | Norrmalm | Lästmakargatan 18 | 1931 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 8 Bocken 521) | Norrmalm | Lästmakargatan 14–16 | 548 | 0 | 0 | 1 182 | 0 | 0 | 1 730 | 0 | ||
| 9 Drabanten 3 | Kungsholmen | Kungsbroplan 3 m fl | 1907 | 6 478 | 0 | 73 | 0 | 0 | 0 | 6 551 | 129 000 | |
| 10 Duvan 6 | Norrmalm | Klara Södra Kyrkogata 1 | 1975 | 9 565 | 0 | 84 | 0 | 0 | 211 | 9 861 | 308 000 | |
| 11 Fenix 1 | Norrmalm | Barnhusgatan 3 | T | 1929 | 3 385 | 48 | 238 | 0 | 0 | 0 | 3 671 | 84 000 |
| 12 Fiskaren Större 3 | Södermalm | Götgatan 2 | 1930 | 235 | 993 | 0 | 1 375 | 0 | 0 | 2 603 | 52 000 | |
| 13 Getingen 13 | Vasastan | Sveavägen 149 | T | 1963 | 10 719 | 610 | 2 856 | 0 | 0 | 2 415 | 16 600 | 213 000 |
| 14 Getingen 14 | Vasastan | Sveavägen 143–147 | T | 1953 | 10 847 | 0 | 315 | 0 | 0 | 1 231 | 12 393 | 166 000 |
| 15 Getingen 15 | Vasastan | Sveavägen 159 | T | 1963 | 12 847 | 2 688 | 7 295 | 0 | 0 | 0 | 22 830 | 90 980 |
| 16 Glädjen 12 | Stadshagen | Franzéng 6, Hornsbergs Strand 17 |
T | 1949 | 12 337 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 12 337 | 255 000 |
| 17 Glädjen 131) | Stadshagen | T | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 86 000 | ||
| 18 Grönlandet Södra 13 | Norrmalm | Adolf Fredriks Kyrkogata 8 | 1932 | 8 193 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 8 193 | 258 000 | |
| 19 Hägern Mindre 7 | Norrmalm | Drottninggatan 27–29 | T | 1971 | 8385 | 1 675 | 1 014 | 0 | 0 | 2 167 | 13 241 | 357 000 |
| 20 Islandet 3 (50%) | Norrmalm | Holländargatan 11–13 | T | 1904 | 4 189 | 10 | 0 | 0 | 0 | 128 | 4 327 | 199 000 |
| 21 Klamparen 102) | Kungsholmen | Fleminggatan 12 | 1986 | 22 381 | 0 | 149 | 0 | 0 | 0 | 22 530 | 332 000 | |
| 22 Kolonnen 7 | Södermalm | Götgatan 95, m fl | 1965 | 2 161 | 116 | 67 | 1 082 | 0 | 345 | 3 771 | 72 000 | |
| 23 Kåkenhusen 38 | Östermalm | Brunnsgatan 3, Norrlandsgatan 31–33 |
1932 | 5 581 | 1 096 | 0 | 0 | 0 | 4 | 6 681 | 272 000 | |
| 24 Ladugårdsgärdet 1:48 | Värtahamnen | Tullvaktsvägen 9 | 1930/49 | 37 765 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 37 765 | 574 532 | |
| 25 Lammet 17 | Norrmalm | Bryggarg 4, G:a Brog 13A, Korgmakargr 4 |
T | 1982 | 5 326 | 137 | 578 | 0 | 0 | 639 | 6 859 | 0 |
| 26 Läraren 51) | Norrmalm | Torsgatan 2 | 1904/29 | 3 649 | 0 | 68 | 578 | 0 | 1 | 4 296 | 86 400 | |
| 27 Läraren 13 | Norrmalm | Torsgatan 4 | 1904/29 | 6 837 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 6 837 | 189 000 | |
| Hagagatan 25 A–C, | ||||||||||||
| 28 Mimer 5 | Vasastan | Vanadisvägen 9 | 1957 | 11 672 | 0 | 75 | 0 | 0 | 5 | 11 752 | 0 | |
| 29 Murmästaren 7 | Kungsholmen | Kungsholmstorg 16 | 1898 | 2 519 | 472 | 79 | 0 | 0 | 0 | 3 070 | 34 800 | |
| 30 Norrtälje 24 | Norrmalm | Engelbrektsgatan 5–7 | 1881 | 6 432 | 0 | 90 | 0 | 0 | 1 | 6 523 | 232 000 | |
| 31 Ormträsket 10 | Vasastan | Sveavägen 166–170, 186 Luntmakarg 18, |
1962/1967 | 13 439 | 3 706 | 500 | 0 | 0 | 2 071 | 19 716 | 281 000 | |
| 32 Oxen Mindre 33 | Norrmalm | Malmskillnadsg 47 A, B | 1979 | 9 337 | 0 | 154 | 2 823 | 0 | 708 | 13 022 | 247 000 | |
| 33 Pan 1 | Gamla Stan | S Nygatan 40–42, L Nygatan 23 |
1929 | 2 326 | 721 | 0 | 102 | 0 | 0 | 3 149 | 74 470 | |
| 34 Paradiset 23 | Stadshagen | Strandbergsg 53–57 | 1944 | 8 837 | 316 | 3 002 | 0 | 0 | 1 655 | 13 810 | 164 000 | |
| 35 Paradiset 27 | Stadshagen | Strandbergsg 59–65 | 1959 | 20 029 | 3 977 | 1 061 | 0 | 0 | 2 179 | 27 246 | 377 000 | |
| 36 Pilen 27 | Norrmalm | Bryggarg 12A | 1907 | 1 965 | 0 | 116 | 0 | 0 | 0 | 2 081 | 58 400 | |
| 37 Pilen 31 | Norrmalm | Gamla Brog 27–29, Vasag 38 | T | 1988 | 5 148 | 1 134 | 60 | 0 | 2 577 | 571 | 9 490 | 249 000 |
| 38 Resedan 3 | Vasastan | Dalagatan 13 | 1929 | 2 473 | 0 | 0 | 1 007 | 0 | 2 | 3 482 | 0 | |
| 39 Sparven 18 | Östermalm | Birger Jarlsg 21–23, Kungsg 2 | 1929 | 1 936 | 1 642 | 0 | 0 | 5 097 | 0 | 8 675 | 290 000 | |
| 40 Stralsund 1 (50%)2) | Värtahamnen | Fjärde Bassängvägen 10 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| 41 Trängkåren 7 | Marieberg | Gjörwellsg 30–34, Rålambsv 7–15 |
1963 | 49 705 | 1 927 | 4 782 | 0 | 0 | 20 049 | 76 463 | 895 100 | |
| 42 Ynglingen 10 | Östermalm | Jungfrug 23, 27, Karlav 58–60 | 1929 | 7 075 | 1 308 | 236 | 2 399 | 0 | 526 | 11 544 | 288 400 | |
| SUMMA INNERSTADEN | 382 322 | 27 446 | 26 412 | 10 548 | 7 674 | 47 092 | 501 493 8 618 082 |
Fastighetsföreteckningen innehåller samtliga fastigheter i Fabeges ägo per 31 december 2010. Om inget annat anges klassas fastigheten som en Förvaltningsfastighet, det vill säga en fastighet i löpande och aktiv förvaltning. 1) Förädlingsfastighet – Fastigheter med pågående eller planerad om eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftöverskott. Driftöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling.
19
| Tomträtt/arrende Byggår |
Kontor, kvm | Butik, kvm | Industri/Lager kvm |
Bostad, kvm | Hotell, kvm | Parkering/ | Total uthyrnings Övrigt, kvm |
Taxeringsvärde bar yta, kvm |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsnamn | Område | Gatuadress | |||||||||
| SOLNA, ARENASTADEN | |||||||||||
| 1 Farao 141) | Solna Station | Dalvägen 10, Pyramidvägen 7, 9 | 1967 | 9 095 | 406 | 1 970 | 0 | 0 | 224 | 11 695 | 83 400 |
| 2 Farao 15 | Solna Station | Dalvägen 8, Pyramidvägen 5 | 1981 | 6 427 | 708 | 1 016 | 0 | 0 | 1 020 | 9 171 | 83 496 |
| 3 Farao 16 | Solna Station | Dalvägen 4–6, Pyramidvägen 3 | 1973 | 2 861 | 1 409 | 1 442 | 0 | 0 | 540 | 6 252 | 53 600 |
| 4 Farao 17 | Solna Station | Dalvägen 2, Pyramidvägen | 1975 | 5 017 | 0 | 509 | 0 | 0 | 195 | 5 721 | 39 600 |
| 5 Farao 202) | Solna Station | Pyramidvägen 7 | 1964 | 7 260 | 0 | 127 | 0 | 0 | 375 | 7 762 | 28 200 |
| 6 Kairo 1 | Solna Station | Pyramidvägen 2 | 1983 | 10 741 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 10 741 | 117 600 |
| 7 Pyramiden 4 | Solna Station | Pyramidvägen 20 | 1960 | 3 014 | 0 | 75 | 0 | 0 | 10 | 3 099 | 43 000 |
| 8 Stigbygeln 2 | Solna Station | Gårdsvägen 6 | 1955 | 8 898 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 8 898 | 102 000 |
| 9 Stigbygeln 3 | Solna Station | Gårdsvägen 8 | 1960 | 4 824 | 0 | 988 | 0 | 0 | 0 | 5 812 | 63 400 |
| 10 Stigbygeln 5 | Solna Station | Gårdsvägen 10 A, B | 1963 | 6 820 | 0 | 0 | 0 | 0 | 570 | 7 390 | 83 800 |
| 11 Stigbygeln 6 | Solna Station | Gårdsvägen 12–18 | 2001 | 9 131 | 581 | 253 | 0 | 0 | 6 | 9 971 | 174 800 |
| 12 Tygeln 3 | Solna Station | Gårdsvägen 13–21 | 2001 | 4 436 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 100 | 9 536 | 74 073 |
| 13 Tömmen 2 | Solna Station | Solna Station | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 610 | 2 610 | 0 | |
| 14 Uarda 11) | Solna Station | Dalvägen 22A–C, 22–30 | 1987 | 21 426 | 980 | 5 632 | 0 | 0 | 645 | 28 683 | 99 600 |
| 15 Uarda 22) | Solna Station | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| 16 Uarda 4 | Solna Station | Dalvägen 14–16 | 1992 | 6 381 | 0 | 1 558 | 0 | 0 | 0 | 7 939 | 98 600 |
| 17 Uarda 52) | Solna Station | Dalvägen 18, Magasinvägen 1 | 1978 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 988 |
| SUMMA SOLNA, ARENASTADEN | 106 331 | 4 084 | 13 570 | 0 | 0 | 11 295 135 280 1 150 157 | |||||
| SOLNA BUSINESS PARK | |||||||||||
| 18 Fräsaren 10 2) | Solna | Svetsarvägen 24 | 1964 | 11 220 | 0 | 202 | 0 | 0 | 56 | 11 478 | 33 200 |
| 19 Fräsaren 11 | Solna | Englundavägen 2–4, Svetsarvägen 4–10 |
1962 | 33 065 | 0 | 1 815 | 0 | 1 840 | 2 610 | 39 330 | 418 000 |
| 20 Fräsaren 12 | Solna | Svetsarvägen 12–18, 20, 20A | 1964 | 19 404 | 10 109 | 173 | 0 | 0 | 6 840 | 36 526 | 446 000 |
| 21 Sliparen 11) | Solna | Ekensbergsv 115, Svetsarv 1–3 | 1963 | 3 659 | 0 | 1 106 | 0 | 0 | 0 | 4 765 | 17 151 |
| 22 Sliparen 2 | Solna | Ekensbergsv 113, Svetsarv 3–5 | 1964 | 16 827 | 0 | 2 616 | 0 | 0 | 3 315 | 22 758 | 210 000 |
| Englundav 6–14, Smidesv 5–7, | |||||||||||
| 23 Smeden 1 | Solna | Svetsarv 5–17 | 1967 | 35 784 | 4 894 | 876 | 432 | 0 | 3 709 | 45 694 | 425 406 |
| 24 Svetsaren 1 | Solna | Englundavägen 7–13 | 1964 | 30 161 | 329 | 3 041 | 0 | 0 | 6 090 | 39 621 | 345 000 |
| 25 Yrket 3 | Solna Station | Smidesvägen 2–8 | 1982 | 5 373 | 0 | 1 045 | 0 | 0 | 1 470 | 7 888 | 32 725 |
| SUMMA SOLNA BUSINESS PARK | 155 493 | 15 332 | 10 873 | 432 | 1 840 | 24 090 208 059 1 927 482 | |||||
| SOLNA, ÖVRIGT | |||||||||||
| 26 Järvakrogen 3 2) | Frösunda | Enköpingsvägen 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 328 | |
| 27 Nöten 4 | Solna Strand | Solna strandväg 2–60 | 1971 | 38 796 | 670 | 8 452 | 0 | 0 | 5 779 | 53 697 | 440 000 |
| 28 Orgeln 7 | Sundbyberg | Järnvägsg 12–20, Lysgränd 1, Roseng2,4, Stureg 11–19 |
1966 | 23 206 | 3 694 | 166 | 0 | 0 | 2 399 | 29 465 | 301 000 |
| Bollgatan 1–5, Solnavägen 102 | |||||||||||
| 29 Planen 4 | Råsunda | A–C | 1992 | 4 509 | 389 | 125 | 0 | 0 | 1 381 | 6 404 | 61 800 |
| 30 Rovan 1 | Huvudsta | Storgatan 60–68 | 1972 | 1 853 | 5 989 | 30 | 0 | 0 | 2 852 | 10 724 | 157 400 |
| 31 Rovan 2 | Huvudsta | Storgatan 64 | 1972 | 0 | 0 | 0 | 1 142 | 7 730 | 0 | 8 872 | 0 |
| 32 Skogskarlen 1 | Bergshamra | Björnstigen 81, Pipers väg 2 | 1929/1971 | 7 064 | 814 | 935 | 0 | 0 | 195 | 9 008 | 104 800 |
| 33 Skogskarlen 3 | Bergshamra | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 857 | ||
| 34 Styckjunkaren 4 2) | Huvudsta | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| SUMMA SOLNA, ÖVRIGT | 75 428 | 11 556 | 9 708 | 1 142 | 7 730 | 12 606 118 170 1 070 955 | |||||
| SUMMA SOLNA TOTALT | 337 252 | 30 972 | 34 151 | 1 574 | 9 570 | 47 991 | 461 509 4 148 594 |
Fastighetsföreteckningen innehåller samtliga fastigheter i Fabeges ägo per 31 december 2010. Om inget annat anges klassas fastigheten som en Förvaltningsfastighet, det vill säga en fastighet i löpande och aktiv förvaltning.
1) Förädlingsfastighet – Fastigheter med pågående eller planerad om eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftöverskott. Driftöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling.
| Fastighetsnamn | Område | Gatuadress | Tomträtt/arrende | Byggår | Kontor, kvm | Butik, kvm | Industri/Lager kvm |
Bostad, kvm | Hotell, kvm | Parkering/ | Total uthyrnings Övrigt, kvm |
Taxeringsvärde bar yta, kvm |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| HAMMARBY SJÖSTAD | ||||||||||||
| 1 Fartygstrafi ken 2 | Hammarby hamnen |
Hammarby Allé 91–95 | 1955 | 6 803 | 1 764 | 136 | 0 | 0 | 1 | 8 704 101 000 | ||
| 2 Godsfi nkan 1 | Hammarby hamnen |
Heliosgatan 1 | T | 1990 | 7 758 | 0 | 75 | 0 | 0 | 24 | 7 857 | 71 959 |
| 3 Hammarby Gård 72) | Hammarby hamnen |
Hammarby Allé 21, 25, Hammarby Kajv 2–8,12–18 |
1937 | 9 342 | 586 | 2 198 | 0 | 0 | 1 230 | 13 356 205 600 | ||
| 4 Korphoppet 11) | Hammarby hamnen |
Hammarby Fabriksväg 41–43 | 1949 | 3 587 | 916 | 8 817 | 0 | 0 | 750 | 14 070 | 35 372 | |
| 5 Korphoppet 52) | Hammarby hamnen |
Hammarby Fabriksväg 37–39 | T | 1968 | 604 | 1 486 | 1 412 | 0 | 0 | 65 | 3 567 | 11 321 |
| 6 Korphoppet 6 | Hammarby hamnen |
Hammarby Fabriksväg 33 | T | 1988 | 0 | 428 | 4 254 | 0 | 0 | 40 | 4 722 | 28 800 |
| 7 Luma 11) | Hammarby hamnen |
Ljusslingan 1–17, 2–36, Glödlampsgränd 1–6, Lumaparksv 2–18, 5–21, Kölnag 3 |
1930 | 25 308 | 2 411 | 5 889 | 691 | 0 | 3 778 | 38 077 207 425 | ||
| 8 Påsen 8 | Hammarby hamnen |
Virkesvägen 5 | T | 1974 | 0 | 0 | 3 096 | 0 | 0 | 0 | 3 096 | 13 096 |
| 9 Trikåfabriken 4 | Hammarby hamnen |
Hammarby Fabriksväg 25 | 1991 | 5 295 | 3 464 | 853 | 0 | 0 | 976 | 10 588 | 80 800 | |
| 10 Trikåfabriken 8 | Hammarby hamnen |
Hammarby Fabriksväg 29–31 | 1930 | 9 988 | 692 | 4 051 | 0 | 0 | 12 | 14 743 | 60 400 | |
| 11 Trikåfabriken 9 | Hammarby hamnen |
Hammarby Fabriksväg 19–21 | 1928 | 9 520 | 267 | 1 602 | 0 | 0 | 816 | 12 205 | 43 249 | |
| 12 Trikåfabriken 122) | Hammarby hamnen |
Hammarby Fabriksväg 27 | 1942 | 881 | 0 | 62 | 0 | 0 | 205 | 1 148 | 4 355 | |
| SUMMA HAMMARBY SJÖSTAD | 79 086 | 12 014 | 32 445 | 691 | 0 | 7 897 | 132 132 | 863 377 |
Fastighetsföreteckningen innehåller samtliga fastigheter i Fabeges ägo per 31 december 2010. Om inget annat anges klassas fastigheten som en Förvaltningsfastighet, det vill säga en fastighet i löpande och aktiv förvaltning.
1) Förädlingsfastighet – Fastigheter med pågående eller planerad om eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftöverskott. Driftöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling.
| Tomträtt/arrende Byggår |
Kontor, kvm | Butik, kvm | Industri/Lager kvm |
Bostad, kvm | Hotell, kvm | Parkering/ | Total uthyrnings bar yta, kvm Övrigt, kvm |
Taxeringsvärde | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsnamn | Område | Gatuadress | |||||||||
| ÖVRIGT NORRA STOCKHOLM Berga 6:558 2) |
Åkersberga | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Hammarby Smedby 1:464 2) | Upplands Väsby | Johanneslundsvägen 3–5 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Hammarby Smedby 1:472 2) | Upplands Väsby | Johanneslundsvägen 3–5 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Induktorn 33 | Bromma | Ranhammarsvägen 16–18 | 1943 | 4 116 | 640 | 12 272 | 0 | 0 | 387 | 17 415 | 59 456 |
| Masugnen 7 | Bromma | Karlsbodavägen 18–20 | 1991 | 10 881 | 0 | 0 | 0 | 0 | 546 | 11 427 | 36 400 |
| Märsta 15:5 2) | Märsta | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 570 | ||
| Racketen 11 2) | Alvik | Gustavslundsvägen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 8 128 | |
| Tekniken 1 2) | Sollentuna | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 6 600 | ||
| Ulvsunda 1:1 | Bromma fl ygplats | Flygplansinfarten 27 | A 2004 |
0 | 0 | 1 241 | 0 | 0 | 0 | 1 241 | 0 |
| Vallentuna Rickeby 1:327 2) | Vallentuna | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 178 | ||
| SUMMA NORRA STOCKHOLM | 14 997 | 640 | 13 513 | 0 | 0 | 933 | 30 083 | 111 332 | |||
| ÖVRIGT SÖDRA STOCKHOLM | |||||||||||
| Näsby 4:1472 2) | Tyresö | Studiovägen 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 124 | |
| Pelaren 1 2) | Globen | Pastellvägen 2–6 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 208 | |
| Sicklaön 392:1 2) | Danvikstull | Kvarnholmsvägen 12 | 1986 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 121 |
| Söderbymalm 3:405 2) | Haninge | Nynäsvägen 65, Stores Gränd 20–22 |
1972 | 9 240 | 1 386 | 2 351 | 0 | 0 | 40 | 13 017 | 68 500 |
| SUMMA SÖDRA STOCKHOLM | 9 240 | 1 386 | 2 351 | 0 | 0 | 40 | 13 017 | 75 953 | |||
| ÖVRIGT UTANFÖR STOCKHOLM | |||||||||||
| Grimbergen 2) | Belgien | St Annastraat | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| SUMMA UTANFÖR STOCKHOLM | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |||
| SUMMA ÖVRIGT | 24 237 | 2 026 | 15 864 | 0 | 0 | 973 | 43 100 | 187 285 |
Fastighetsföreteckningen innehåller samtliga fastigheter i Fabeges ägo per 31 december 2010. Om inget annat anges klassas fastigheten som en Förvaltningsfastighet, det vill säga en fastighet i löpande och aktiv förvaltning
1) Förädlingsfastighet – Fastigheter med pågående eller planerad om eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftöverskott. Driftöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling.
Fabege strävar efter att vara ett ansvarsfullt och miljömedvetet företag. Genom omfattande insatser, bland annat för att minska energiförbrukningen, vill bolaget arbeta för att minska sin miljöpåverkan. Fabege tar ansvar för sina medarbetare och strävar efter att vara lyhörda för deras behov. Bolaget har också valt att ta ett socialt ansvar genom att engagera sig i olika projekt för barn och ungdomar. På detta sätt vill Fabege tydliggöra sin profil som samhällsmedvetet bolag.
Fastighetssektorn står för cirka 40 procent av den totala energikonsumtionen och för stora koldioxidutsläpp. Därför är det av största vikt att alla fastighetsbolag tar sitt miljöansvar och målinriktat och strukturerat arbetar med energifrågor. Fabege har systematiskt arbetat med miljöfrågor sedan 2002 och bedriver idag ett målstyrt, systematiskt och förebyggande miljöarbete, i syft e att ständigt minska och förebygga negativ miljöpåverkan. Till stöd för detta arbete ligger Fabeges miljöpolicy.
Förutom de arbetsrättsliga lagar som gäller i Sverige, strävar Fabege dessutom eft er att ta ansvar för sina medarbetares kompetensutveckling samt att erbjuda möjlighet till eget ansvar och påverkan.
Fabege har beslutat att stödja FN-initiativet Global Compact för företags agerande gällande mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljöpraxis och antikorruption. Fabeges etiska riktlinjer har därför ersatts med en Uppförandekod som i sitt upplägg bättre korresponderar med initiativets tio grundprinciper.
Global Compact bygger på FN:s deklaration om mänskliga rättigheter, FN:s konvention mot korruption, Internationella Arbetsorganisationens (ILO) konventioner om grundläggande principer och rättigheter i arbetslivet, OECD:s riktlinjer för multinationella företag och Riodeklarationen om miljö och utveckling. Målsättningen är att främja ett ansvarsfullt företagande över hela världen och att ge näringslivet ett större ansvar för globaliseringens utmaningar. Genom att stödja Global Compact förbinder sig Fabege att förverkliga och integrera de tio principerna i verksamheten.
All elkraft som levereras till Fabeges fastigheter utgörs av certifierad, vattenproducerad el från Vattenfalls nordiska anläggningar.
Fabeges miljöarbete bedrivs på ett målstyrt, systematiskt och förebyggande sätt, för att ständigt minska och förebygga negativ miljöpåverkan. Detta innebär hantering av klimatpåverkande faktorer, inomhusmiljö, avfallshantering, val av byggmaterial med mera.
Miljöarbetet ska vara en naturlig och integrerad del i verksamheten enligt bolagets miljöpolicy. Fabeges miljöarbete är långsiktigt och väl integrerat i det dagliga arbetet inom såväl förvaltning, projektutveckling som fastighetsaff ärer. Inom förvaltning bedrivs arbetet systematiskt med utgångspunkt i miljöledningssystemet ISO 14001 och rutiner, besiktningar och kontroller samlas sedan fl era år i en databas för egen kontroll. Även vid förvärv får
en fastighets energiförbrukning och förbättringspotential allt större betydelse. I förvärvsprocessen analyseras fastigheternas energiförbrukning och miljörisker av Fabeges energi- respektive miljöspecialister för att bedöma deras värde.
All nybyggnation sker med principerna för GreenBuilding som minimikrav.
Minskad energianvändning genom systematisk energieffektivisering är sedan några år tillbaka ett av Fabeges viktigaste miljömål. Mellan 2002 och 2009 har energianvändningen minskat med cirka 5 procent per år. Under 2010 minskade förbrukningen med ytterligare 3 procent. Framgången beror dels på intensivt arbete med driftoptimering, dels på investeringar i energieffektiv teknik.
Fabege ska skapa värde för företagets aktieägare och omsorg om miljön ska vara en naturlig och integrerad del av Fabeges arbete med förvaltning, projektutveckling och fastighetsaffärer. Fabege ska erbjuda tilltalande fastigheter som ger låg belastning på miljön och god brukarkomfort. För att uppnå detta ska Fabege:
Värmeanvändning i lokaler
Fabeges systematiska arbete med driftoptimering har över tid reducerat värmeanvändningen med mer än 35 procent. Fabeges värmeanvändning 2010 var i genomsnitt 79 kWh/kvm LOA och 74 kWh/kvm Atemp.
| Förbrukningsstatistik, totalt | 2010 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Vattenförbrukning, kbm | 306 361 | ||||
| Energiförbrukning, MWh* | 190 366 | ||||
| Varav | |||||
| Värme | 89 900 | ||||
| Kyla | 24 669 | ||||
| El | 75 797 | ||||
| Förnyelsebar energi, MWh | 180 848 | ||||
| CO2-utsläpp, ton (värme, el, kyla) | 5 500 |
* Siffror utgår ifrån identiskt bestånd 2010, 92 fastigheter, 1 144 882 kvm.
Koldioxidutsläppen har minskats drastiskt till följd av energioptimering, konvertering från olja till fjärrvärme, val av miljövarudeklarerad el samt ett förändrat fastighetsbestånd.
Ansvaret för Fabeges miljöpolicy ligger hos verkställande direktören och koncernledningen. Den operativa verksamheten stöds av motsvarande tre heltidsanställa inom områdena miljö och energi. Miljö och energiavdelningen arbetar som en resurs- och kompetensstab till bolagets avdelningar för Förvaltning, Projekt, Aff ärsutveckling och Kommunikation. Avdelningen stöder arbetet i den befi ntliga verksamheten samt leder och deltar i utredningar som bidrar till företagets utveckling.
Att kunna erbjuda kunder bra lokaler ur ett miljö- och energiperspektiv ökar konkurrenskraft en på en alltmer miljömedveten marknad. Därför bedriver Fabege fl era utvecklingsprojekt som syft ar till att bidra till hållbar stadsutveckling.
Kraven på energivänliga val från kunder och andra intressenter blir allt högre. Därför har Fabege som mål att all nyproduktion samt större ombyggnationer sker enligt principerna för GreenBuilding. Fabege har hittills Green-Buildingcertifi erat två fastigheter; Paradiset 29 på Kungsholmen och Päronet 8 i Solna. Fabege är även ansluten till Klimatpakten, ett samarbete mellan Stockholm stad och näringslivet. Pakten är en plattform för samarbete kring klimatfrågor med syft e att minska växthusgasutsläppen. Ett liknande samarbete bedrivs även med Solna stad, Hållbart resande Solna.
Genom de senaste årens arbete med systematisk energioptimering, konvertering från olja till fj ärrvärme samt konvertering från egna kylmaskiner till fj ärrkyla med bättre miljöprestanda, övergång till miljövarudeklarerad el och förändrat fastighetsbestånd har utvecklingen inom Fabege varit mycket positiv.
Under 2010 fortsatte Fabege att minska sin energianvändning med ytterligare 3 procent från en redan låg nivå.
Fabege har också minskat sin värmeanvändning med cirka 35 procent sedan 2002 (cirka 5 procent per år). Detta har främst skett genom energioptimeringar men också till viss del genom investeringar i energieff ektiv teknik. Fabeges värmeanvändning per kvadratmeter beräknas med hjälp av LOA respektive Atemp. LOA defi nieras som utrymmen inrättade för annat ändamål än boende, byggnaders drift eller allmän kommunikation. Atemp används i energideklarationer och omfattar area som är avsedd att uppvärmas till minst 10°C.
Koldioxidutsläppen har minskat markant genom arbete med den systematiska energioptimeringen. Totalt har utsläppen minskat från cirka 40 000 ton 2002 till cirka 5 500 ton 2010 (5 000). Förändrad utsläppsmix från energileverantörer medförde att Fabeges koldioxidutsläpp ökade något 2010, trots en minskad energianvändning med 3 procent. Orsaken är framförallt leverantörernas ökade användning av fossila bränslen till följd av den kalla vintern.
P
G
Energislag vid elproduktion: Vattenkraft 100%
Total andel förnyelsebar energi
95%
En del av miljöansvaret rör också miljövänligt producerad el. All elkraft som levereras till Fabeges fastigheter utgörs av certifi erad vattenproducerad el från Vattenfalls nordiska anläggningar. Till fastigheterna i Solna och Sundbyberg levererar Norrenergi fj ärrvärme och fj ärrkyla märkt "Bra Miljöval". Fabege har sedan tidigare även konverterat de sista oljepannorna till fj ärrvärme.
Vid förvärv och hyresgästanpassningar studerar Fabege möjliga ytor för källsortering dels centralt, dels hos varje hyresgäst samt ytornas placering i fastigheten i förhållande till materialfl öden, transporter, ytindelningar med mera. Fabeges fastighetsbestånd har källsortering för i genomsnitt nio avfallstyper.
Nybyggnation och större ombyggnationer sker med principerna för GreenBuilding som minimikrav. Vid projekt och utveckling är Fabeges övergripande miljöprogram integrerat i Fabeges ramprogram rörande bland annat val av material, avfallshantering och byggmetod. Målet är att konkret omsätta Fabeges miljöpolicy i en miljöstyrning av byggprocessen. Vid ombyggnation och renovering upprättas rivningsplaner. En restprodukthantering utformas för alla projekt i samverkan med byggentreprenör och avfallsentreprenör. Vid ny- och ombyggnationer ställs krav på att välja byggmaterial och produkter med liten miljöpåverkan.
Inköpsarbetet och leverantörernas miljöprestanda är en viktig hörnsten i Fabeges miljöarbete. Inköps- och leverantörsavtal ska säkra starka kommersiella villkor och priser, god kvalitet och hög leveranssäkerhet samt präglas av omtanke om människor och miljö. Den allmänna principen är att leverantören ska följa landets gällande arbetslagar samt andra tillämpliga lagar, regler och föreskrift er. Leverantörer ska även tillåta Fabege att kontrollera att så sker. Fabege står bakom FNs konvention om barnens rättigheter, artikel 32:1.
För att klargöra bolagets ståndpunkt för leverantörer, egen personal och andra intressenter, har Fabege upprättat en upphandlingspolicy som fi nns tillgänglig på bolagets hemsida www.fabege.se under Bolagsstyrning/Ansvarsfullt företagande/ Inköp och upphandling.
Att vara en attraktiv arbetsgivare innebär att ta ansvar för medarbetare och vara lyhörda för deras behov. Medarbetarnas kompetens och engagemang är avgörande för företagets framtida utveckling och Fabege vill genom att erbjuda goda utvecklingsmöjligheter skapa nöjda medarbetare. Engagerade och nöjda medarbetare är en förutsättning för nöjda kunder, vilket i sin tur har en direkt påverkan på affärsmålen.
Fabege hade 126 anställda vid utgången av 2010. Ledarskapsutveckling samt tema ansvar och kommunikation har varit fokus för Fabeges personalarbete under året. Samtliga fastighetstekniker har genomgått en fyradagars utbildning inom energieffektivisering med anledning av pågående miljöarbete.
Genom en platt organisation och korta beslutsvägar har Fabege skapat möjligheter till snabbt och självständigt agerande för sina medarbetare. Bolaget präglas av en entreprenöriell anda där egna initiativ belönas. Medarbetarna ges stor frihet och uppmuntras till nytänkande. Fabege och dess medarbetare ska erbjudas det stora företagets resurser men samtidigt ha det lilla företagets närhet och personliga relation till kunderna.
En gemensam värdegrund och en stark företagskultur är några av de utmärkande faktorerna för framgångsrika företag. I en lighet med detta arbetar Fabege kontinuerligt med att stärka medarbetarnas medvetenhet kring företagets värdegrund, SPEAK (Snabbhet, Prestigelöshet, Entreprenörskap, Aff ärsmässighet och Kundnärhet).
Fabeges ambition är att utveckla och behålla medarbetare. En medarbetare ska kunna utvecklas och växa professionellt genom nya eller varierade arbetsuppgift er och ansvarsområden.
Internrekrytering är en naturlig del av företagskulturen och vakanser som uppkommer tillsätts oft a genom internrekrytering.
Med min specialistkompetens fungerar jag som rådgivare, pådrivare och controller. Jag är involverad i förvaltning, projektering, extern kommunikation och affärsutveckling. Det är otroligt kul att jobba både brett och djupt.
Mia Östman Chef verksamhetsstöd/Miljöchef
Jag började som fastighetstekniker som 22-åring och är nu vid 30 års ålder driftansvarig. Det säger en del om Fabege som arbetsgivare. Jag var ung och fi ck ett stort ansvar. Något som jag trivdes med och som höll mig kvar.
Anthony Cooks Driftansvarig
En följd av detta är att många medarbetare under sin karriär har ett fl ertal arbetsuppgift er och tjänstgör på ett antal olika platser inom organisationen.
Det är det egna arbetsresultatet och intresset som avgör hur medarbetaren utvecklas och vill gå vidare i sin karriär. Fabege strävar eft er att skapa ett arbetsklimat som stimulerar kompetensutveckling och utbyte av information genom hela organisationen.
Till grund för den professionella ut vecklingen har alla medarbetare en individuell utvecklingsplan. Utifrån verksamhetsmålen fastställer chef och medarbetare gemensamt personliga mål för medarbeta rens utveckling vid regelbundna utvecklingssamtal. Fabeges medarbetare förväntas visa vilja och initiativförmåga och själva ta tillvara på möjligheterna att vidareutvecklas för att på bästa sätt bidra till Fabeges verksamhet.
Fabege erbjuder en säker och hälsosam arbetsmiljö. Fabeges arbetsmiljökommitté, med representation av chefer och medarbetare från olika arbetsområden, arbetar med att säkerställa ett kontinuer-
ligt utvecklingsarbete inom arbetsmiljö. Därmed främjas intresset för frågor som berör fysisk och psykiskt trygghet på jobbet. Rutinerna för brandskydd och säkerhetsfrågor har förbättrats, och alla åtgärder dokumenteras i ett stödsystem som är tillgängligt för samtliga medarbetare.
Fabege arbetar sedan fl era år målinriktat med friskvård, och uppmuntrar medarbetarna till träning och motion genom möjlighet till medlemskap hos en kedja med träningsanläggningar. Som alternativ fi nns friskvårdscheckar som kan användas vid ett fl ertal olika motionsanläggningar.
Fabege har också en gruppsjukvårdsförsäkring som säkerställer att anställda snabbt får kvalifi cerad vård vid sjukdom.
Att erbjuda en god balans mellan arbete och fritid är en viktig del i Fabeges strävan att vara en attraktiv arbetsgivare. Fabege uppmuntrar både kvinnor och män att vara föräldralediga.
Andel anställda inom respektive område
| % | Totalt | Ålder | 20–29 | 30–39 | 40–49 | 50–59 | 60–69 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kvinnor | 37,3 | 10,6 | 36,3 | 31,9 | 10,6 | 10,6 | |
| Män | 62,7 | 4,1 | 43,8 | 31,5 | 13,8 | 6,8 | |
| Totalt | 100,0 | 6,3 | 38,9 | 34,2 | 12,7 | 7,9 |
Fabege arbetar för en säker arbetsmiljö för att
Fabege erbjuder en positiv arbetsmiljö med gott samarbete mellan erfarna kollegor och yngre förmågor. Alla delar gärna med sig av sina kunskaper och erfarenheter vilket gör det lätt att komma in i arbetet. Daniel Jirhäll Marknadsområdeschef
Fabege strävar eft er att alla medarbetare ska känna delaktighet i företagets utveckling, och för att skapa en attraktiv och motiverande arbetsplats uppmuntrar Fabege de anställda att ha en aktiv och öppen dialog med sina chefer.
Fabege genomför regelbundet en omfattande medarbetarundersökning för att mäta hur företaget uppfattas som arbetsgivare. Svarsfrekvensen 2009 var 93 procent, vilket får betraktas som ett högt värde. För andra gången användes en undersökningsmetod vars resultat påvisar hur rådande arbetsförutsättningar påverkar medarbetarna utifrån ett prestationsperspektiv. Resultatet visade en generell förbättring på totalvärdet 3,9 (3,7) mot branschens snittvärde på 3,3. Nästa medarbetarundersökning planeras till våren 2011 då målsättningen är att ytterligare förbättra det goda resultatet.
Fastighetsbranschen anses traditionellt vara en mansdominerad bransch, men sedan några år tillbaka söker sig allt fl er kvinnor till branschen. Fabege vill främja en jämnare könsfördelning och att kvinnor och män ska ha samma förutsättningar för olika tjänster inom företaget. Vid årets slut hade Fabege två kvinnor i koncernledningen av totalt sju, vilket motsvarar cirka 28 procent (28).
För att säkra framtida rekryteringsbehov arbetar Fabege på olika sätt med relationsskapande aktiviteter med studenter. Under året har Fabege deltagit i arbetsmarknadsdagar samt arbetat med att stärka bolagets image som attraktiv arbetsgivare. Fabege erbjuder också kontinuerligt praktikplatser och examensjobb för att ge ungdomar en inblick i arbetslivet. Ytterligare en aktivitet där Fabege deltagit är Framtidståget där elever i årskurs 9 informeras om sambandet mellan gymnasie-/vidareutbildningar och arbetsmarknaden. Där berättar inspiratörer från olika branscher och företag om sitt arbete och vad de tror om framtiden för respektive yrkeskategori. Fabege deltar dessutom aktivt i Fastighetsbranschens Marknadsråd, ett framtidssyft ande initiativ för att öka kännedomen om fastighetsbranschens möjligheter hos dagens ungdomar.
För att öka samtliga medarbetares delaktighet i Fabeges verksamhet fi nns sedan år 2000 en vinstandelsstift else. Avsättningen sker i form av Fabegeaktier och är kopplad till lönsamhet och avkastning på eget kapital. Aktierna är bundna i fem år eft er avsättningen.
Målet med Fabeges samhällsengagemang är att bidra till en hållbar samhällsutveckling. På olika sätt engagerar sig Fabege i lokalsamhället, men också i projekt som förändrar och påverkar omvärlden i ett större perspektiv. Här är ett axplock av det sociala ansvar vi på Fabege valt att ta.
Fabege har beslutat att stödja FN-initiativet Global Compact för företags agerande gällande mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljöpraxis och antikorruption. Genom att stödja Global Compact förbinder sig Fabege att förverkliga och integrera de tio principerna i verksamheten.
Man kan bry sig om sin omvärld på många olika sätt. På Fabege har vi valt att bry oss lite extra om föräldralösa och övergivna barn i Burundi. 2008 fi nansierade Fabege byggnationen av ett av SOS Barnbyars familjehus i Burundi, Afrika. Under 2011 kommer Fabege att fortsätta driva familjehuset.
Totalt ger SOS Barnby i Cibitoke i Burundi cirka 150 barn ett hem, en ny familj, utbildning och en chans till ett värdigt liv. Här fi nns skolor och en medicinklinik som både barnen i barnbyn och i närområdet får tillgång till. Fabeges familjehus rymmer en familj bestående av en SOS-mamma och hennes nio barn. På så sätt hoppas vi att vi kan bidra till att skapa en bättre värld.
Fabege har under många år varit sponsor till olika lokala sportklubbar i vårt närområde. Syft et är i huvudsak att stödja verksamheter som är viktiga för barn och ungdomar. Stöd har exempelvis utgått till AIK, Solna Vikings, Stockholms Fotbollsförbund, Brommapojkarna och Sollentuna Hockey Club. Två av Fabeges större engagemang beskrivs nedan.
Fabege har bland annat valt att hjälpa föräldralösa och övergivna barn i Burundi, Afrika. Genom vårt samarbete med SOS Barnbyar fi nansierar vi ett eget familjehus som rymmer en familj med nio barn.
Fabege är huvudsponsor till Stockholms Ishockeyförbund och deras satsning "Fair Play och Respekt" under perioden 2009–2011. Satsningen riktar sig till hockeyungdomar i åldrarna 8–15 år och handlar om att uppträda sportsligt, sköta sig på läktaren och att visa respekt för domare och andra spelare. Dessutom arbetar man aktivt med att ta ställning för rent spel, mot fusk, våld, mobbning, rasism, grovt språkbruk, dopning, alkohol och droger. På så sätt utvecklas hockeyungdomarna på och utanför rinken.
Inom Stockholms Fotbollsförbunds projekt Nolltolerans är Fabege med som sponsor sedan 2009. Projektet syft ar till att förebygga våld och oacceptabelt språkbruk mellan domare, spelare, ledare och föräldrar. Projektet innebär att 4 000 spelare i åldrarna 8–19 år genomgår utbildningen inom Nolltoleransprojektet med stöd av utbildningslitteraturen "Sila Snacket". Lagledare och föräldragrupper genomgår samma utbildning.
| Förvaltningsberättelse | 50 | |
|---|---|---|
| Koncernen, Rapport över totalresultat | 56 | |
| Koncernen, Rapport över fi nansiell ställning | 57 | |
| Koncernen, Rapport över förändring i eget kapital | 58 | |
| Koncernen, Rapport över kassafl ödesanalyser | 59 | |
| Moderbolaget, Resultaträkningar | 60 | |
| Moderbolaget, Balansräkningar | 60 | |
| Moderbolaget, Förändring i eget kapital | 61 | |
| Moderbolaget, Kassafl ödesanalyser | 61 | |
| Noter | ||
| Not 1 | Allmän information | 62 |
| Not 2 | Redovisningsprinciper | 62 |
| Not 3 | Finansiella instrument och fi nansiell riskhantering | 64 |
| Not 4 | Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisningsändamål |
65 |
| Not 5 | Segmentsredovisning | 65 |
| Not 6 | Anställda och lönekostnader m m | 66 |
| Not 7 | Hyresintäkter | 66 |
| Not 8 | Fastighetskostnader | 67 |
| Not 9 | Central administration och marknadsföring | 67 |
| Not 10 Realiserade och orealiserade värdeförändringar, | ||
| förvaltningsfastigheter | 67 | |
| Not 11 Resultat från övriga värdepapper och fordringar | ||
| som är anläggningstillgångar | 67 | |
| Not 12 Ränteintäkter och räntekostnader | 67 | |
| Not 13 Värdeförändringar, aktier | 67 | |
| Not 14 Skatt på årets resultat | 67 | |
| Not 15 Förvaltningsfastigheter | 68 | |
| Not 16 Inventarier | 68 | |
| Not 17 Andelar i intresseföretag | 69 | |
| Not 18 Fordringar hos intresseföretag | 69 | |
| Not 19 Joint ventures Not 20 Andra långfristiga värdepappersinnehav |
69 70 |
|
| Not 21 Andra långfristiga fordringar | 70 | |
| Not 22 Kundfordringar | 70 | |
| Not 23 Övriga fordringar | 70 | |
| Not 24 Eget kapital | 70 | |
| Not 25 Checkräkningskredit | 70 | |
| Not 26 Skulder fördelade på förfallotidpunkter | 70 | |
| Not 27 Derivatinstrument | 71 | |
| Not 28 Uppskjuten skatteskuld/fordran | 71 | |
| Not 29 Avsättningar | 71 | |
| Not 30 Övriga skulder | 71 | |
| Not 31 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 72 | |
| Not 32 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser | 72 | |
| Not 33 Erlagd ränta | 72 | |
| Not 34 Förändringar av rörelsekapital | 72 | |
| Not 35 Likvida medel | 72 | |
| Not 36 Transaktioner med närstående Not 37 Utdelning per aktie |
72 72 |
|
| Not 38 Fastställande av årsredovisning | 72 | |
| Not 39 Nettoomsättning | 72 | |
| Not 40 Rörelsens kostnader | 72 | |
| Not 41 Resultat från aktier och andelar i koncernföretag | 73 | |
| Not 42 Aktier och andelar i koncernföretag | 73 | |
| Not 43 Arvode och ersättningar till revisorer | 73 | |
| Not 44 Händelser efter balansdagen | 73 | |
| Bolagsstyrningsrapport | 74 | |
| Styrelse och revisor | 80 | |
| Koncernledning | 81 | |
| Årsredovisningens undertecknande | 82 |
Revisionsberättelse 83
Styrelsen och verkställande direktören för Fabege AB (publ), org nr 556049-1523, får härmed avge redovisning för koncernen och moderbolaget 2010.
Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med inriktning mot kommersiella lokaler. Verksamheten är koncentrerad till ett fåtal prioriterade delmarknader med hög tillväxttakt i stockholmsregionen. Fabege förvaltar och förädlar befi ntligt fastighetsbestånd samtidigt som fastighetsportföljen är föremål för ständig utveckling genom försäljningar och förvärv. Realiserande av värden är en naturlig och viktig del av verksamheten.
Koncentrationen till Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad har fortsatt genom de aff ärer och investeringar som genomförts under 2010. Den 31 december 2010 ägde Fabege 103 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 2,1 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,1 miljoner kvm och ett bokfört värde om 27,0 Mdkr varav projektfastigheter 5,5 Mdkr.
Av hyresvärdet avsåg 99 procent kommersiella lokaler, främst kontor. Den ekonomiska uthyrningsgraden för hela beståndet uppgick till 88 procent (90). Uthyrningsgraden i förvaltningsbeståndet var 91 procent (92). Nyuthyrningen under året uppgick till 211 Mkr (299) medan nettouthyrningen var 27 Mkr (112). Uthyrningen till Vattenfall påverkade väsentligt nettouthyrningen föregående år. Hyresnivåerna i omförhandlade kontrakt ökade med i genomsnitt 1 procent.
Årets resultat förbättrades med 1 272 Mkr från 425 Mkr till 1 697 Mkr. Före skatt visade segmentet Förvaltning ett resultat om 1 562 Mkr (488) och segmentet Förädling 300 Mkr (97), sammanlagt 1 862
Mkr (585). Resultatet eft er skatt per aktie uppgick till 10:38 kr (2:59).
Hyresintäkterna var 2 007 Mkr (2 194) och drift söverskottet 1 348 Mkr (1 465). Minskningen av hyresintäkter berodde på nettoförsäljning av fastigheter samt minskade hyresgarantier och negativ indexjustering på befi ntligt bestånd. Härtill kom nettoavfl yttning som dock motverkades av ökade hyresintäkter i färdigställda projektfastigheter. Fortsatt eff ektivisering i förvaltningen innebar att överskottsgraden, trots ökade kostnader för snöröjning under första kvartalet, oförändrat uppgick till 67 procent (67). I jämförbart bestånd minskade hyresintäkterna med cirka 1 procent och drift söverskottet med cirka 2 procent.
Realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 237 Mkr (57). Hela fastighetsbeståndet har externvärderats minst en gång under året och orealiserade värdeförändringar uppgick till 843 Mkr (–310). Den orealiserade värdeförändringen i förvaltningsbeståndet om 579 Mkr (–327) var hänförlig till fastigheter där risken för vakanser och sjunkande hyresnivåer minskat samt till sjunkande avkastningskrav. Projektportföljen bidrog till en orealiserad värdeförändring med 264 Mkr (17), vilket var mer än väl i nivå med Fabeges avkastningskrav om 20 procent på investerat kapital. Resultatandelar i intressebolag ökade till 18 Mkr (–5) och var främst hänförlig till innehavet i Fastighets AB Tornet. Värdeförändringar på räntederivat och aktier var 67 Mkr (95) och räntenettot minskade till –522 Mkr (–560) främst till följd av lägre belåning (se avsnittet Finansiering).
| Mkr | jan–dec 2010 |
jan–dec 2009 |
|---|---|---|
| Förvaltningsresultat | 768 | 779 |
| Värdeförändringar (förvaltningsbeståndet) |
579 | –327 |
| Bidrag Förvaltning | 1 347 | 452 |
| Förvaltningsresultat | 14 | 59 |
| Värdeförändringar (förädlingsresultat) |
264 | 17 |
| Bidrag Förädling | 278 | 76 |
| Bidrag Transaktion (Realiserade värdeförändringar) |
237 | 57 |
| Värdeförändringar derivat och aktier |
67 | 95 |
| Resultat före skatt | 1 929 | 680 |
Årets skatt uppgick till –232 Mkr (–255). Skatten beräknades med 26,3 procent på löpande beskattningsbart resultat. Fastighetsförsäljningar medförde en sammanlagd upplösning av uppskjuten skatt om 156 Mkr.
Resultatet gav ett likviditetstillskott om 1 015 Mkr (789). Eft er ökning av rörelsekapitalet med 1 099 Mkr (288), som främst varierar till följd av påverkan från tillträde/slutreglering för köpta och sålda fastigheter, gav den löpande verksamheten en likviditetsförändring om –84 Mkr (501). Försäljningar översteg förvärv och investeringar i fastigheter med 2 837 Mkr (–259). Sammantaget gav rörelsen därmed en likviditetsförändring om 2 753 Mkr (242). Kassafl ödet har under året belastats med en utbetald utdelning om 329 Mkr (329). Återköp av egna aktier uppgick till 61 Mkr (0). Koncernens likvida medel uppgick, eft er skuldminskning, till 73 Mkr (173).
Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor, vilka per 31 december 2010 gav en genomsnittlig kapitalbindningstid om 5,3 år. Bolagets långivare utgörs av de större nordiska bankerna.
De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 16 646 Mkr (19 109), med en genomsnittlig ränta om 3,45 procent exklusive och 3,57 procent inklusive kostnader för outnyttjade lånelöft en. I takt med stigande marknadsräntor ökade Fabeges genomsnittliga ränta under året med en procentenhet, från ingången av året då den uppgick till 2,57 procent.
För 47 procent av Fabeges låneportfölj var räntan bunden med hjälp av räntederivat. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 23 månader, inklusive eff ekter av derivatinstrument. Den genomsnittliga räntebindningstiden för rörliga lån var 39 dagar.
Fabege innehar stängningsbara swapar om totalt 7 550 Mkr på nivåer mellan 3,33 och 3,98 procent. Utöver dessa har bolaget performanceswapar om 300 Mkr med löptid till maj 2011.
I enlighet med redovisningsreglerna i IAS 39 har derivatportföljen marknadsvärderats och förändringen redovisas över resultaträkningen. Det bokförda undervärdet i portföljen uppgick per 31 december 2010 till 267 Mkr (373). Derivatportföljen har värderats till nuvärdet av kommande kassafl öden. Värdeförändringen är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassafl ödet.
Fabege förlängde under det fj ärde kvartalet en låneram om 1 Mdkr till 2012. Eft er årsskift et förlängdes ytterligare 2 Mdkr till 2016. Vidare sades låneramar om 1 Mdkr upp. Outnyttjade lånelöft en uppgick per den 31 december 2010 till 4 939 Mkr.
Fabege har ett certifi katsprogram om 5 Mdkr. Mängden utestående certifi kat uppgick per årsskift et till 2 249 Mkr. Fabege har tillgängliga långfristiga kreditfaciliteter som vid varje tillfälle täcker samtliga utestående certifi kat.
I den totala lånevolymen ingick låne belopp för projekt med 698 Mkr, vars räntor om 13 Mkr har aktiverats.
Eget kapital uppgick vid årets utgång till 11 276 Mkr (9 969) och soliditeten till 39 procent (32). Eget kapital per aktie uppgick till 69 kr (61). Exklusive uppskjuten skatt på övervärde fastigheter uppgick substansvärdet per aktie till 77 kr (67).
Investeringarna under 2010 uppgick till 940 Mkr (1 138), varav förvärv av fastigheter 0 Mkr (56) och investeringar i befi ntliga fastigheter och projekt 907 Mkr (1 082). Ingen fastighet förvärvades medan 54 fastigheter avyttrades för 4 350 Mkr. Försäljningarna gav ett resultat före skatt om 237 Mkr (57) och eft er skatt om 393 Mkr (91). Av fastighetsförsäljningarna avsåg 677 Mkr bostadsbeståndet som avyttrades till delägda Fastighets AB Tornet. I fj ärde kvartalet avyttrades ett bestånd om 16 fastigheter utanför Fabeges prioriterade delmarknader till Profi för 1 350 Mkr. Andra större fastighetsaff ärer avsåg försäljning av Päronet 8, Solna strand samt Paradiset 29, Stadshagen. Försäljningarna var ett led i att renodla Fabeges fastighetsbestånd som nu till 98 procent är koncentrerat till de tre prioriterade delmarknaderna.
Under 2010 fattades beslut om större projektinvesteringar om 613 Mkr (1 230). Investeringar om 907 Mkr (1 082) i befi ntliga fastigheter och projekt avsåg mark, ny-, till- och ombyggnader. Större investeringar under året avsåg bland annat Uarda 5, Arenastaden, Bocken 39, Lästmakargatan, Farao 20, Arenastaden samt Fräsaren 10, Solna Business Park.
Under första kvartalet färdigställdes projekten i fastigheterna Päronet 8, Solna Strand (uthyrd till Skatteverket) samt Tygeln 3, Arenastaden (uthyrd till Adidas) och fastigheterna överfördes till förvaltningsbeståndet.
Omsättningen uppgick under året till 102 Mkr (89) och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till –150 Mkr (–437). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till –30 Mkr (1 659). Bolagets likvida medel minskade till 64 Mkr (161). (Se även resultat- och balansräkning på sidan 60).
Fabeges aktiekapital uppgick vid årets slut till 5 097 Mkr (5 096) fördelat på 165 391 572 aktier (169 320 972). Samtliga aktier ger samma rösträtt och lika del i bolagets kapital. Kvotvärdet uppgår till 30:82 kr per aktie.
Följande indirekta eller direkta aktieinnehav i bolaget per den 31 december 2010 representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget:
| Innehav | Andel av röstetalet % |
|---|---|
| Brinova | 14,3 |
Anställda äger via Fabeges vinstandelsstift else och Wihlborgs & Fabeges vinstandelsstift else totalt 363 171 aktier motsvarande 0,2 procent i bolaget.
Årsstämman 2010 beslutade att ge styrelsen bemyndigande att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt antal utestående aktier. Under perioden har 1 411 488 aktier återköpts (snittkurs 43:04 kr per aktie). Bolagets innehav av egna aktier uppgick per 31 december 2010 till 2 411 488 aktier motsvarande 1,5 procent av antalet registrerade aktier.
Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassafl ödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. En annan slags osäkerhetsfaktor utgörs av värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Förändringarnas eff ekt på koncernens kassafl öde, resultat och nyckeltal redovisas mer utförligt i känslighetsanalyserna.
Den fi nansiella risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig fi nansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna beskrivs i not 3.
Känslighetsanalysen avser Fabeges fastighetsbestånd och balansräkning per 31 december 2010. Känslighetsanalysen visar eff ekterna på koncernens kassafl öde och resultat eft er fi nansiella poster på helårsbasis eft er fullt genomslag av var och en av parametrarna. Resultatet påverkas även av realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat.
| Föränd ring |
Effekt, Mkr |
|
|---|---|---|
| Hyresintäkter, totalt | 1% | 18,1 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 1%-enhet | 20,6 |
| Fastighetskostnader | 1% | 6,6 |
| Räntekostnader 20111) | 1%-enhet | 98,0 |
| Räntekostnader, längre perspektiv 2) |
1%-enhet | 166,5 |
1) Effekten av förändringen på 2011 års räntekostnader förutsätter en förändring av räntekurvan om 1 procent, oförändrad lånevolym och räntebindning, med genomslag från och med 2011-01-01.
2) Förändring om 1 procent på total utestående lånevolym.
Fabeges fastighetsbestånd är koncentrerat till delmarknader med goda tillväxtmöjligheter i centrala Stockholm, Solna och Hammarby Sjöstad. Verksamheten avser till 99 procent kommersiella lokaler med tonvikt på kontor. Sysselsättning och utvecklingen på kontorsmarknaden i
Stockholm är därför av stor vikt för Fabege. Eft ersom de kommersiella kontrakten löper över ett visst antal år får förändringar i hyresnivåer inte fullt genomslag under ett enskilt år. Nytecknade kontrakt löper vanligen på 3–5 år med en uppsägningstid på 9 månader och med en indexklausul kopplad till infl ationen. Kontraktsportföljen bedöms idag ligga på marknadsmässiga nivåer. Normalt omförhandlas cirka 20 procent av kontraktsstocken varje år. Fabeges genomsnittliga kvarvarande löptid för kommersiella avtal uppgick vid årsskift et till 3,5 år.
Fastighetskostnader inkluderar löpande drift och underhåll, fastighetsskatt, avgälder och kostnader för administration och uthyrning. Löpande drift skostnader avser till största delen taxebundna kostnader såsom värme, el, vatten etc. Fabege bedriver ett strukturerat arbete med att minska förbrukning av värme, el och vatten med målsättningen om 20 procents lägre förbrukning över en period om fem år från och med 2010. Fabege genomför också avtalsförhandlingar och drift optimering. En stor andel av löpande kostnader debiteras hyresgästerna vilket minskar exponeringen. Standarden i förvaltningsbeståndet bedöms vara hög.
Den strategiska inriktningen är huvudsakligen kort räntebindning. Fabege använder sig av fi nansiella instrument, huvudsakligen i form av ränteswapar, i syft e att begränsa ränterisker samt för att på ett fl exibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga bindningstid. Räntebindningen i låneportföljen uppgick vid årsskift et till cirka 23 månader. Värdeförändringar i derivaten redovisas löpande i resultaträkningen.
Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar ingår i resultaträkningen. Fabeges fastigheter är koncentrerade till centrala Stockholm och närområden. Stabila kunder och moderna lokaler i bra lägen ger goda möjligheter att bibehålla fastighetsvärdena även i en sämre konjunktur. Fortsatt utveckling av projektfastigheterna skapar värdetillväxt i beståndet. I tabellen nedan framgår vilken eff ekt en 1-procentig förändring i fastighetsvärdet får på resultat, soliditet och belåningsgrad.
| Värdeför ändring före skatt % |
Resultat Soliditet, effekt, Mkr % |
Belånings grad, % |
|
|---|---|---|---|
| +1 | 199 | 38,9 | 61,1 |
| 0 | – | 38,5 | 61,7 |
| –1 | –199 | 38,1 | 62,3 |
Fabege förvaltar sitt kapital för att ge en avkastning till ägarna, som är den bästa bland fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen. Optimering av eget kapital/skulder ska göras så att kapitalet är tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. De uttalade målen för kapitalstrukturen innebär att soliditeten ska uppgå till minst 30 procent och räntetäckningsgraden till minst 2,0 (inklusive realiserade värdeförändringar).
Aktuella nyckeltal framgår av femårsöversikten på sidan 88.
Skuldförvaltningens huvudsakliga uppgift är att genom upplåning i bankmarknaden och på kapitalmarknaden vid varje tillfälle tillse att bolaget har en stabil, väl avvägd och kostnadseff ektiv fi nansiering. Bolagets fi nanspolicy anger hur de fi nansiella riskerna ska hanteras, vilket beskrivs mer utförligt i not 3.
Bolaget ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinster som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar eft er skatt.
De vid inkomsttaxeringen outnyttjade underskottsavdragen, vilka framledes bedöms kunna ge en lägre skatt, beräknas uppgå till cirka 4,2 Mdkr (4,3). Vidare senareläggs betalning av inkomstskatt genom skattemässiga avskrivningar på fastigheterna. Vid direkta fastighetsförsäljningar realiseras ett skattemässigt resultat motsvarande skillnaden mellan försäljningspriset och det skattemässiga restvärdet på fastigheten. I de fall fastigheter avyttras genom bolagsförsäljning kan denna eff ekt minskas. Sammantaget görs bedömningen att den aktuella skatten de närmaste åren kommer att vara låg.
Per 31 december 2010 uppgick skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och skattemässiga restvärde till cirka 9,4 Mdkr (8,7). IFRS regler angående uppskjuten skatt innebär i korthet att skillnader mellan bokförda och skattemässiga värden ska värderas till nominell skattesats (26,3 procent) utan diskontering. Undantag fi nns dock för bolagsförvärv som kan klassifi ceras som tillgångsförvärv. Se även redovisningsprinciper på sidan 62 samt not 28 på sidan 71 avseende uppskjuten skatt.
Per 31 december 2010 uppgick netto uppskjutna skatteskulder till 152 Mkr (–99) i enlighet med nedanstående specifi kation, se tabell.
| Uppskjuten skatt hänförbar till | Mkr |
|---|---|
| – underskottsavdrag | –1 104 |
| – skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter |
1 321 |
| – derivatinstrument | –70 |
| – övrigt | 5 |
| Nettoskuld uppskjuten skatt | 152 |
Skatteverket har i fl era beslut meddelat att bolag inom Fabegekoncernen upptaxeras avseende ett antal fastighetsförsäljningar via kommanditbolag.
Den sammanlagda upptaxeringen uppgår per 31 december 2010 till 7 098 Mkr (4 854). Besluten har medfört sammanlagda skattekrav om 1 874 Mkr (1 359) plus skattetillägg om 164 Mkr (182), dvs totalt 2 038 Mkr (1 541) exklusive ränta.
Sammanfattningsvis bestrider Fabege starkt de skattekrav som Skatteverket och Förvaltningsrätten beslutat om och besluten har överklagats.
Respektive delägare till kommanditbolagen har redovisat och deklarerat sin andel av köpeskillingen helt i enlighet med gällande skatteregler. Försäljningarna medförde en mycket låg inkomstbeskattning men det kan noteras att Skatteverkets egen uppfattning är att det är fullt tillåtet och accepterat att sälja kommersiella fastigheter skattefritt i paketerad form, det vill säga den låga skattebelastningen vid försäljningarna är inte oväntad eller kontroversiell. Sättet på vilket fastigheterna avyttrades valdes på strikt aff ärsmässiga grunder, inte för att betala lägre skatt. Det alternativ som låg närmast till hands, försäljning av fastigheterna via aktiebolag, hade inte inneburit högre beskattning för något bolag inom koncernen. Den typ
av fastighetsförsäljningar via handels-/ kommanditbolag som Skatteverket fattat taxeringsbeslut om, har varit vanligt förekommande i branschen.
Förvaltningsrätten har under 2010 avgett dom i ett fl ertal av Fabeges skattemål. Domarna innebär att Förvaltningsrätten har godtagit Skatteverkets beslut om upptaxering. Domarna har överklagats till Kammarrätten och Fabege har beviljats anstånd med betalning av skatten till dess Kammarrätten avgett dom. I december 2010 meddelade Kammarrätten att ärendena vilandeförklaras i avvaktan på Regeringsrättens prövning av Skatterättsnämndens förhandsbesked i det så kallad "Cypern-ärendet".
Fabege anser att Skatteverket och Förvaltningsrätten har bortsett från fl era viktiga aspekter och att domslutet därmed är felaktigt – en bedömning som delas av Fabeges rådgivare i ärendena. Fabege bedömer med hög sannolikhet att Kammarrätten kommer att ändra Förvaltningsrättens domar till Fabeges fördel.
Samtliga Förvaltningsrättens domar avser ärenden där frågan om omfördelning av resultat prövats. Andra ärenden där endast frågan om skattefl ykt ska prövas omfattas inte. I de ärenden som ligger kvar för prövning i Förvaltningsrätten pågår skrift växling avseende parternas yttranden.
Fabeges uppfattning är oförändrat att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk. Denna uppfattning delas av externa jurister och skatterådgivare som har analyserat försäljningarna och Skatteverkets argumentation.
Ingen reservering har gjorts i Fabeges balansräkning men beloppet betraktas, liksom i tidigare fi nansiella rapporter, tills vidare som en eventualförpliktelse.
För bolag inom Fabegekoncernen omfattar Skatteverkets beslut de enskilt största aff ärerna och såvitt Fabege kan bedöma en betydande del av totalt potentiellt belopp. Eventuella tillkommande beslut från Skatteverket med motsvarande argumentation kommer att redovisas i delårsrapporter. Förändringar i bedömningar eller utslag i domstol kommer att redovisas i separata pressmeddelanden.
En särskild beskrivning av styrelsens arbete framgår av Bolagsstyrningsrapporten på sidan 74.
Fabege bedriver inte tillstånds- eller anmälningspliktig verksamhet enligt 9 kap 6 § miljöbalken. Av Fabeges hyresgäster är det endast några enstaka som bedriver sådan verksamhet. Mer information om miljöarbetet ges i avsnittet om Ansvarsfullt företagande på sidan 40.
Medelantalet anställda i koncernen uppgick under året till 125 personer (139), varav 47 kvinnor (56) och 78 män (83). 31 var anställda i moderbolaget (28). Vid årsskift et uppgick antalet anställda till 126, varav 47 kvinnor. Se vidare sidan 66, not 6.
Med bolagsledningen avses verkställande direktören och övriga medlemmar i koncernledningen. Hela styrelsen (utom verkställande direktören) bereder frågan om fastställande av principer för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagsledningen samt beslut om verkställande direktörens ersättning och andra anställningsvillkor.
Årsstämman 2010 beslutade om följande riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagsledningen:
Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraft ig. Ansvar och utförda prestationer som sammanfaller
med aktieägarnas intressen ska refl ekteras i ersättningen. Den fasta lönen omprövas varje år. Ersättning utöver fast lön, som belönar målrelaterade prestationer, kan utgå. Sådan ersättning ska bero av i vilken utsträckning i förväg uppställda mål uppfyllts inom ramen för bolagets verksamhet. Målen omfattar såväl fi nansiella som icke fi nansiella kriterier. Eventuell ersättning utöver den fasta lönen ska vara maximerad och relaterad till den fasta lönen. Rörlig ersättning kan utgå med maximalt tre (3) månadslöner. Bolagsledningens rörliga ersättning ska vid maximalt utfall inte överstiga en årlig kostnad för bolaget om sammanlagt 2,5 Mkr (exklusive sociala avgift er), beräknat utifrån det antal personer som för närvarande är ledande befattningshavare. Övriga förmåner ska där de förekommer utgöra en begränsad del av ersättningarna.
Bolaget har en vinstandelsstift else som omfattar samtliga anställda. Avsättningen till vinstandelsstift elsen baseras på uppnådd avkastning på eget kapital och är maximerad till ett (1) basbelopp per år och anställd.
Pensionsåldern ska vara 65 år. Pensionsförmåner ska motsvara ITP-planen eller vara avgift sbaserad med maximal avsättning om 35 procent av den pensionsgrundande lönen. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 24 månadslöner.
Ersättning till ledande befattningshavare under 2010 framgår av not 6.
Styrelsen föreslår oförändrade riktlinjer inför årsstämman 2011. Det fullständiga förslaget framgår av stämmohandlingarna som publiceras på Fabeges hemsida.
I januari har Fabege förlängt en låneram om 2 Mdkr på fem år till 2016. Vidare har låneramar om totalt 1 Mdkr sagts upp.
Den 4 januari avyttrades fastigheten Bocken 51, Lästmakargatan till Brf Lästmakarpalatset. Köpeskillingen uppgick till 139 Mkr vilket motsvarar senaste marknadsvärderingen per 31 december 2010 varför aff ären inte medför något realiserat resultat.
Eft er avyttringen av Bocken 51 och reglering av utestående köpeskilling avseende Profi -aff ären den 12 januari ökar soliditeten till 40 procent och belåningsgraden minskar till 57 procent.
Såväl hyresmarknad som transaktionsmarknad har stärkts under 2010. Den positiva marknadsutvecklingen ger goda förutsättningar för att Fabege ska fortsätta att skapa och leverera resultatbidrag från alla aff ärsmodellens delar, dvs. förvaltning, förädling och transaktion. Det renodlade fastighetsbeståndet med moderna fastigheter i bra lägen i Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad borgar för en fortsatt god utveckling av Fabeges verksamhet och resultat under 2011.
Till årsstämmans förfogande fi nns följande belopp:
| Summa | 1 099 099 824 |
|---|---|
| Årets resultat | –121 445 660 |
| Balanserat resultat | 1 220 545 484 |
| Kr |
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att beloppet disponeras enligt följande:
| Kr | |
|---|---|
| Till aktieägarna utdelas | |
| 3:00 kr per aktie | 488 940 252 |
| I ny räkning balanseras | 610 159 572 |
| Summa | 1 099 099 824 |
Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per 31 december 2010, det vill säga 162 980 084 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp av egna aktier.
Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRSstandarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av rekommendation RFR 1 från Rådet för fi nansiell rapportering (Kompletterande redovisningsregler för koncernen). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av rekommendation RFR 2 från Rådet för fi nansiell rapportering (Redovisning för juridiska personer).
Styrelsen fi nner att full täckning fi nns för bolagets bundna egna kapital eft er föreslagen vinstutdelning.
Styrelsen fi nner även att föreslagen vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till de bedömningskriterier som anges i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i Aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande:
Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital eft er den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort för verksamhetens art,
omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens soliditet, historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunkturläget.
Konsolideringsbehov Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 5,2 procent av bolagets egna kapital och 4,3 procent av koncernens egna kapital. Det uttalade målet för koncernens kapitalstruktur med en soliditet om lägst 30 procent och en räntetäckningsgrad om minst 2,0 uppfylls även eft er den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens soliditet är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att tillvarata framtida aff ärsmöjligheter och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmande av den föreslagna vinstutdelningen. Vinstutdelningen har ingen väsentlig betydelse för bolagets och koncernens förmåga att göra ytterligare aff ärsmässigt motiverade investeringar enligt antagna planer. I
moderbolaget har vissa tillgångar och skulder värderats till verkligt värde enligt 4 kap. 14 § i Årsredovisningslagen. Effekten av denna värdering, som påverkade moderbolagets egna kapital med 77 Mkr (95), har beaktats.
Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyft as med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser.
Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.
Stockholm den 25 februari 2011
Styrelsen
| Belopp i Mkr | Not | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 5, 7 | 2 007 | 2 194 |
| Fastighetskostnader | 8 | –659 | –729 |
| Driftsöverskott | 1 348 | 1 465 | |
| Central administration och marknadsföring | 9 | –62 | –62 |
| Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar | 11 | 5 | 6 |
| Ränteintäkter | 12 | 2 | 4 |
| Resultatandelar i intresseföretag | 17 | 18 | –5 |
| Räntekostnader | 12 | –529 | –570 |
| Förvaltningsresultat | 1–6, 16, 19, 43 | 782 | 838 |
| Realiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter | 10, 15 | 237 | 57 |
| Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter | 10, 15 | 843 | –310 |
| Värdeförändringar, räntederivat | 27 | 106 | 98 |
| Värdeförändringar, aktier | 13 | –39 | –3 |
| Resultat före skatt | 1 929 | 680 | |
| Skatt på årets resultat | 14 | –232 | –255 |
| Årets totalresultat | 1 697 | 425 | |
| Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 1 697 | 425 | |
| Resultat per aktie före utspädningseffekt, kr | 10:38 | 2:59 | |
| Resultat per aktie efter utspädningseffekt, kr | 10:38 | 2:59 | |
| Antal aktier vid periodens utgång före utspädningseffekter, miljoner | 163,0 | 164,4 | |
| Antal aktier vid periodens utgång efter utspädningseffekter, miljoner | 163,0 | 164,4 | |
| Genomsnittligt antal aktier före utspädningseffekt, miljoner | 163,5 | 164,4 | |
| Genomsnittligt antal aktier efter utspädningseffekt, miljoner | 163,5 | 165,1 |
| Belopp i Mkr | Not | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Förvaltningsfastigheter | 15 | 26 969 | 29 193 |
| Inventarier | 16 | 3 | 2 |
| Andelar i intresseföretag | 17 | 443 | 307 |
| Fordringar hos intresseföretag | 18 | 81 | – |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav | 20 | 152 | 122 |
| Uppskjuten skattefordran | 28 | – | 99 |
| Andra långfristiga fordringar | 21 | 38 | 92 |
| Summa anläggningstillgångar | 27 686 | 29 815 | |
| Kundfordringar | 22 | 18 | 19 |
| Övriga fordringar | 23 | 1 437 | 627 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 49 | 58 | |
| Likvida medel | 35 | 73 | 173 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 577 | 877 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 29 263 | 30 692 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Aktiekapital | 5 097 | 5 096 | |
| Övrigt tillskjutet kapital | 3 017 | 3 017 | |
| Balanserade vinstmedel inkl årets totalresultat | 3 162 | 1 856 | |
| Summa eget kapital | 24 | 11 276 | 9 969 |
| Skulder till kreditinstitut | 26 | 10 828 | 16 254 |
| Derivatinstrument | 27 | 267 | 373 |
| Uppskjuten skatteskuld | 28 | 152 | – |
| Avsättningar | 29 | 191 | 356 |
| Summa långfristiga skulder | 11 438 | 16 983 | |
| Skulder till kreditinstitut | 25, 26 | 5 818 | 2 855 |
| Leverantörsskulder | 82 | 89 | |
| Avsättningar | 29 | 80 | 83 |
| Skatteskulder | 6 | 10 | |
| Övriga skulder | 30 | 97 | 245 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 31 | 466 | 458 |
| Summa kortfristiga skulder | 6 549 | 3 740 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 29 263 | 30 692 | |
| Ställda säkerheter | 32 | 15 131 | 16 234 |
| Eventualförpliktelser | 32 | 2 520 | 2 172 |
| Hänförligt till moderföretagets aktieägare | Summa eget kapital |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Balanserade vinstmedel inkl årets resultat |
Summa | ||
| Ingående balans per 1 januari 2009 | 5 096 | 3 017 | 1 760 | 9 873 | – | 9 873 |
| Årets totalresultat | 425 | 425 | 425 | |||
| Summa intäkter och kostnader för perioden | 425 | 425 | – | 425 | ||
| Kontantutdelning | –329 | –329 | –329 | |||
| Nyemission, konvertering skuldebrev | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Utgående balans per 31 december 2009 | 5 096 | 3 017 | 1 856 | 9 969 | – | 9 969 |
| Ingående balans per 1 januari 2010 | 5 096 | 3 017 | 1 856 | 9 969 | – | 9 969 |
| Årets totalresultat | 1 697 | 1 697 | 1 697 | |||
| Summa intäkter och kostnader för perioden | 1 697 | 1 697 | – | 1 697 | ||
| Kontantutdelning | –329 | –329 | –329 | |||
| Återköp av egna aktier | –61 | –61 | –61 | |||
| Indragning av tidigare återköpta aktier | –118 | 118 | ||||
| Fondemission | 119 | –119 | ||||
| Utgående balans per 31 december 2010 | 5 097 | 3 017 | 3 162 | 11 276 | – | 11 276 |
| Belopp i Mkr | Not | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| LÖPANDE VERKSAMHETEN | |||
| Driftsöverskott och realiserade värdeförändringar fastigheter i befi ntligt bestånd exkl. avskrivningar | 1 600 | 1 510 | |
| Central administration | –62 | –62 | |
| Erhållen ränta och utdelning | 7 | 10 | |
| Erlagd ränta | 33 | –527 | –569 |
| Betald/erhållen inkomstskatt | –3 | –100 | |
| Kassafl öden före förändring av rörelsekapital | 1 015 | 789 | |
| FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL | |||
| Kortfristiga fordringar | –800 | –232 | |
| Kortfristiga skulder | –299 | –56 | |
| Summa förändring av rörelsekapital | 34 | –1 099 | –288 |
| Kassafl öde från den löpande verksamheten | –84 | 501 | |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Investeringar och förvärv av fastigheter | –940 | –1 138 | |
| Fastighetsförsäljningar, bokfört värde vid årets början | 15 | 3 978 | 1 160 |
| Förvärv av andelar i intresseföretag | 17 | –103 | –286 |
| Förvärv av andelar i andra företag | 20 | –77 | –65 |
| Försäljning andelar i andra företag | 7 | 17 | |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | –2 | 0 | |
| Övriga fi nansiella anläggningstillgångar | –26 | 53 | |
| Kassafl öde från investeringsverksamheten | 2 837 | –259 | |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Utdelning | –329 | –329 | |
| Återköp egna aktier | –61 | – | |
| Upptagna lån/amortering av skulder | –2 463 | 206 | |
| Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten | –2 853 | –123 | |
| Förändringar likvida medel | –100 | 119 | |
| Likvida medel vid periodens början | 35 | 173 | 54 |
| Likvida medel vid periodens slut | 35 | 73 | 173 |
| Belopp i Mkr | Not | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 39 | 102 | 89 |
| Rörelsens kostnader | 40 | –190 | –174 |
| Rörelseresultat | 1–3, 6, 16, 43 | –88 | –85 |
| Resultat från aktier och andelar i koncernföretag |
41 | – | –291 |
| Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar |
11, 13 | 368 | 402 |
| Värdeförändringar, räntederivat | 27 | 106 | 98 |
| Ränteintäkter | 12 | 1 | 2 |
| Räntekostnader | 12 | –537 | –563 |
| Resultat före skatt | –150 | –437 | |
| Skatt på årets resultat | 14 | 29 | 28 |
| Årets resultat | –121 | –409 |
Rapport över totalresultat har inte upprättats då det i moderbolaget inte fi nns några transaktioner som ska ingå i övrigt totalresultat.
| Belopp i Mkr | Not | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR | |||
| Materiella anläggningstillångar | |||
| Inventarier | 16 | 3 | 0 |
| Summa materiella anläggningstillgångar | 3 | 0 | |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Aktier och andelar i koncernföretag | 42 | 13 328 | 13 328 |
| Fordringar hos koncernföretag | 37 524 | 37 099 | |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav | 20 | 6 | 39 |
| Uppskjuten skattefordran | 28 | 103 | 131 |
| Andra långfristiga fordringar | 21 | 33 | 188 |
| Summa fi nansiella anläggningstillångar | 50 994 | 50 785 | |
| SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR | 50 997 | 50 785 | |
| OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR | |||
| Kortfristiga fordringar | |||
| Kundfordringar | 0 | 1 | |
| Övriga fordringar | 5 | 60 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 20 | 2 | |
| Summa kortfristiga fordringar | 25 | 63 | |
| Likvida medel | 35 | 64 | 161 |
| SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR | 89 | 224 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 51 086 | 51 009 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 24 | ||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital | 5 097 | 5 096 | |
| Reservfond/Överkursfond | 3 166 | 3 166 | |
| Fritt eget kapital | |||
| Balanserat resultat | 1 221 | 1 861 | |
| Årets resultat | –121 | –409 | |
| Summa eget kapital | 9 363 | 9 714 | |
| Avsättningar | |||
| Avsatt till pensioner | 29 | 63 | 63 |
| Summa avsättningar | 63 | 63 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 26 | 10 828 | 15 998 |
| Derivatinstrument | 27 | 267 | 373 |
| Skulder till koncernföretag | 24 676 | 21 931 | |
| Summa långfristiga skulder | 35 771 | 38 302 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 26 | 5 818 | 2 855 |
| Leverantörsskulder | 4 | 3 | |
| Övriga skulder | 7 | 9 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 31 | 60 | 63 |
| Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER |
5 889 51 086 |
2 930 51 009 |
|
| Ställda säkerheter | 32 | 12 627 | 13 317 |
| Ansvarsförbindelser | 32 | 3 452 | 621 |
| Belopp i Mkr | Not | Aktie kapital |
Reserv fond |
Fritt eget kapital |
Summa eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|
| 24 | |||||
| Eget kapital 31 december 2008 | 5 096 | 3 166 | 2 020 10 282 | ||
| Årets resultat | –409 | –409 | |||
| Summa intäkter och kostnader för perioden |
–409 | –409 | |||
| Kontantutdelning | –329 | –329 | |||
| Nyemission, konvertering förlagslån |
0 | 0 | 0 | ||
| Erhållna koncernbidrag, netto | 170 | 170 | |||
| Eget kapital 31 december 2009 | 5 096 | 3 166 | 1 452 | 9 714 | |
| Årets resultat | –121 | –121 | |||
| Summa intäkter och kostnader för perioden |
–121 | –121 | |||
| Kontantutdelning | –329 | –329 | |||
| Återköp egna aktier | –61 | –61 | |||
| Indragning av tidigare återköpta aktier |
–118 | 118 | |||
| Fondemission | 119 | –119 | |||
| Erhållna koncernbidrag, netto | 160 | 160 | |||
| Eget kapital 31 december 2010 | 5 097 | 3 166 | 1 100 | 9 363 |
| Belopp i Mkr | Not | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| LÖPANDE VERKSAMHETEN | |||
| Rörelseresultat exkl avskrivningar | –87 | –84 | |
| Erhållen ränta | 398 | 407 | |
| Erlagd ränta | 33 | –535 | –562 |
| Betald inkomstskatt | – | – | |
| Kassafl öden före förändring av rörelsekapital | –224 | –239 | |
| Förändring av rörelsekapital | |||
| Kortfristiga fordringar | 38 | –24 | |
| Kortfristiga skulder | –6 | 14 | |
| Summa förändring av rörelsekapital | 34 | 32 | –10 |
| Kassafl öde från den löpande verksamheten | –192 | –249 | |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Förvärv av andelar i koncernföretag | – | –17 | |
| Försäljning av andelar i koncernföretag | – | 747 | |
| Förvärv och försäljning av andelar i andra företag |
4 | 17 | |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | –4 | – | |
| Övriga fi nansiella anläggningstillgångar | –270 | –24 799 | |
| Kassafl öde från investeringsverksamheten | –270 | –24 052 | |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Lämnad utdelning | –329 | –329 | |
| Erhållna och lämnade koncernbidrag | 217 | 231 | |
| Erhållen utdelning | – | 700 | |
| Återköp egna aktier | –61 | – | |
| Upptagna lån/amortering av skulder | 538 | 23 817 | |
| Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten | 365 | 24 419 | |
| Förändring likvida medel | –97 | 118 | |
| Likvida medel vid periodens början | 35 | 161 | 43 |
| Likvida medel vid periodens slut | 35 | 64 | 161 |
(Belopp i Mkr om inget annat anges)
Fabege AB (publ), organisationsnummer 556049-1523, med säte i Stockholm, utgör moderföretag för en koncern med dotterföretag enligt not 42. Bolaget är registrerat i Sverige och adressen till bolagets huvudkontor i Stockholm är: Fabege AB, Box 730, 169 27 Solna. Besöksadress: Pyramidvägen 7.
Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag, med verksamheten koncentrerad till Stockholmsregionen. Verksamheten bedrivs genom dotterbolag och fastighetsbeståndet består huvudsakligen av kommersiella lokaler.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen, de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC) per den 31 december 2010. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner) vilken specifi cerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen. Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisningslagen, Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och uttalanden från Rådet för fi nansiell rapportering. Moderbolagets redovisning överensstämmer med koncernens principer med undantag av vad som framgår nedan under avsnittet "Avvikelser mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper". I årsredovisningen har värdering av poster skett till anskaffningsvärde, utom då det gäller omvärdering av förvaltningsfastigheter samt fi nansiella instrument. Nedan beskrivs mer väsentliga redovisningsprinciper som har tillämpats.
Dotterföretag är de företag där koncernen direkt eller indirekt innehar mer än 50 procent av röstvärdet eller på annat sätt har ett bestämmande infl ytande. Bestämmande infl ytande innebär att koncernen har rätten att utforma fi nansiella och operativa strategier. Förekomsten och effekten av potentiella rösträtter som för närvarande är möjliga att utnyttja eller konvertera, beaktas vid bedömningen av huruvida koncernen utövar bestämmande infl ytande. Dotterbolag medtas i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande infl ytandet överförs till koncernen och ingår inte i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande infl ytandet upphör. Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden. Förvärvade identifi erbara tillgångar, skulder och eventualförpliktelser värderas till verkligt värde på förvärvsdagen. Det överskott som utgörs av skillnaden mellan anskaffningsvärdet för de förvärvade andelarna och summan av verkliga värden på förvärvade identifi erbara tillgångar och skulder redovisas som goodwill. Om anskaffningskostnaden understiger verkligt värde för det förvärvade dotterföretagets nettotillgångar, redovisas mellanskillnaden direkt i resultaträkningen. Alla interna transaktioner mellan koncernföretagen samt koncernmellanhavanden elimineras vid upprättande av koncernredovisning. I de fall förvärv sker av en grupp av tillgångar eller nettotillgångar som inte utgör en rörelse fördelas istället kostnaderna för koncernen på de enskilt identifi erbara tillgångarna och skulderna i gruppen baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten.
Ett bolag redovisas som intresseföretag då Fabege innehar minst 20 procent av rösterna och max 50 procent eller på annat sätt har ett betydande infl ytande över den driftsmässiga och fi nansiella styrningen. I koncernredovisningen redovisas intresseföretag i enlighet med kapitalandelsmetoden. Andelar i intresseföretag redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde justerat för förändringar i koncernens andel i intresseföretagets nettotillgångar, med avdrag för eventuella värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar. Vid transaktioner mellan koncernföretag och intresseföretag elimineras den del av orealiserade vinster och förluster som motsvarar koncernens andel av intresseföretaget utom då det gäller orealiserade förluster som beror på nedskrivning av en överlåten tillgång.
För bolag som ägs till 50 procent och där Fabege har ett gemensamt bestämmande infl ytande med annan part gäller att dess tillgångar, skulder, intäkter och kostnader intagits i koncernredovisningen i proportion till Fabeges ägarandel (klyvningsmetoden). Vid transaktioner mellan koncernen och ett joint venture elimineras den del av orealiserade vinster och förluster som motsvarar koncernens andel av det gemensamt styrda företaget.
Minoritetsintresse består av marknadsvärdet av minoritetsandelar i nettotillgångar för dotterföretag som omfattas av koncernredovisningen vid tidpunkten för det ursprungliga förvärvet och minoritetsägarnas andel av förändringar i eget kapital efter förvärvet.
Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen redovisas i den period som hyran avser. Vinster eller förluster från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Hyresintäkter för förvaltningsfastigheterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal. I de fall hyreskontraktet under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under respektive överhyra över kontraktets löptid.
Ränteintäkter periodiseras över löptiden. Utdelning på aktier redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betalning bedöms som säker.
Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och fördelar som förknippas med ägandet faller på uthyraren klassifi ceras som operationella leasingavtal. Koncernens samtliga leasingavtal klassifi ceras som operationella leasingavtal. Leasingavgifter redovisas som en kostnad i resultaträkningen och fördelas linjärt över avtalets löptid.
Samtliga fastigheter i koncernen klassifi ceras som förvaltningsfastigheter då de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa.
I begreppet i förvaltningsfastigheter ingår byggnader, mark och markanläggningar, pågående ny-, till- eller ombyggnation samt fastighetsinventarier.
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde på balansdagen. Vinster och förluster hänförliga till värdeförändringar av förvaltningsfastigheters verkliga värde redovisas i resultat för den period de uppkommer på raden Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter i resultaträkningen.
Vinst eller förlust som uppstår från avyttring eller utrangering av förvaltningsfastigheter utgörs av skillnaden mellan försäljningspris och redovisat värde baserat på senast upprättad värdering till verkligt värde. Resultat vid avyttring eller utrangering redovisas i resultaträkningen på raden Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter. Projekt för ombyggnad/underhåll samt hyresgästanpassningar aktiveras till den del åtgärden är värdehöjande i förhållande till senaste värderingen. Övriga utgifter kostnadsförs direkt. Fastighetsförsäljningar och fastighetsköp redovisas i samband med att risker och förmåner som förknippas med äganderätten övergår till köparen eller säljaren, vilket normalt sker på kontraktsdagen.
Inventarier tas upp till anskaffningsvärdet efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar på inventarier kostnadsförs så att tillgångens värde skrivs av linjärt över dess beräknande nyttjandeperiod.
Skulle en indikation om en värdenedgång beträffande en tillgång (exklusive förvaltningsfastigheter och fi nansiella instrument vilka värderas till verkligt värde) föreligga fastställs dess återvinningsvärde. Överstiger tillgångens bokförda värde återvinningsvärdet skrivs tillgången ned till detta värde. Återvinningsvärdet defi nieras som det högsta av marknadsvärdet och nyttjandevärdet. Nyttjandevärdet defi nieras som nuvärdet av det uppskattade framtida betalningar som tillgången genererar.
I koncernredovisningen har lånekostnader belastat resultatet för det år till vilket de hänför sig, utom till den del de inräknats i ett byggprojekts anskaffningskostnad. Fabege aktiverar lånekostnader som är hänförbara till inköp, konstruktion eller produktion av en tillgång som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning. Vid beräkning av lånekostnad att aktivera har en räntesats motsvarande den genomsnittliga räntan på låneportföljen använts. I enskilda bolags redovisning har huvudprincipen, att samtliga lånekostnader ska belasta resultat för det år till vilket de hänför sig, tillämpats.
I resultaträkningsposten Skatt på årets resultat redovisas aktuell och uppskjuten inkomstskatt för svenska och utländska koncernenheter. Aktuell skatteskuld baseras på årets skattepliktiga resultat. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det har justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Koncernens aktuella skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som är föreskrivna eller aviserade på balansdagen.
Uppskjuten skatt avser skatt på temporära skillnader som uppkommer mellan det redovisade värdet på tillgångar och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den s k balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga temporära skillnader, och uppskjutna skattefordringar redovisas då det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att
tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att fi nnas tillgängliga för att utnyttjas helt eller delvis mot den uppskjutna skattefordran. Uppskjuten skatt redovisas till nominell gällande skattesats utan diskontering. Uppskjuten skatt redovisas som intäkt eller kostnad i resultaträkningen utom i de fall den avser transaktioner eller händelser som redovisats direkt mot eget kapital. Då redovisas även den uppskjutna skatten direkt mot eget kapital.
Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av samma skattemyndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp.
Transaktioner i utländsk valuta omräknas, när de tas in i redovisningen, till den funktionella valutan enligt transaktionsdagens valutakurs. Monetära tillgångar och skulder i utländska valuta omräknas på varje balansdag enligt balansdagskursen. Kursdifferenser som uppkommer inkluderas i periodens resultat.
Vid upprättande av koncernredovisning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurs. Intäkts- och kostnadsposter räknas till periodens genomsnittskurs. Eventuella omräkningsdifferenser som uppstår redovisas mot eget kapital och överförs till koncernens omräkningsreserv. Den ackumulerade omräkningsdifferensen omförs och redovisas som del i reavinst eller –förlust i de fall utlandsverksamheten avyttras.
Fabege redovisar kassfl öden från bolagets huvudsakliga intäktskällor; driftsöverskott i fastighetsförvaltningen och resultat från fastighetsförsäljningar i den löpande verksamheten.
Vad gäller bolagets transaktioner med närstående hänvisas till not 6 avseende ersättningar till ledande befattningshavare och till not 36 avseende övriga närståendetransaktioner.
Avsättningar redovisas när bolaget har ett åtagande och det är troligt att ett utfl öde av resurser krävs och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.
Eventualförpliktelser redovisas om det föreligger ett möjligt åtagande som bekräftas endast av fl era osäkra framtida händelser och det inte är troligt att ett utfl öde av resurser kommer att krävas eller att åtagandets storlek inte kan beräknas med tillräcklig noggrannhet.
En fi nansiell tillgång eller fi nansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En fi nansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En fi nansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks.
För derivat tillämpas affärsdagsredovisning och för avistaköp eller avistaförsäljning av fi nansiella tillgångar tillämpas likviddagsredovisning.
Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det fi nns objektiva indikationer om att en fi nansiell tillgång eller grupp av fi nansiella tillgångar är i behov av nedskrivning.
Finansiella instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen under IAS 39.
Vid fastställande av verkligt värde för derivatinstrument och låneskulder sker diskontering av framtida kassafl öden med noterad marknadsränta för respektive löptid. De framtida kassafl ödena i derivatportföljen beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive derivatavtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande räntefl öden som därmed uppstår nuvärdesberäknas med hjälp av den implicita stiborkurvan. För de stängningsbara swapar som fi nns i portföljen har optionsmomentet inte åsatts något värde, då stängning endast kan ske till par och därmed inte ger upphov till någon resultateffekt för Fabege. Bankerna beslutar om stängning sker.
Aktieinnehav har kategoriserats som "Finansiella tillgångar" som innehas för handel. Dessa värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. Vid fastställande av verkligt värde för aktieinnehav används noterade marknadspriser. Då dessa saknas fastställs det verkliga värdet genom egen värderingsteknik.
För samtliga fi nansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet.
Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen när det fi nns legal rätt att kvitta och när avsikt fi nns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.
Likvida medel består av kassamedel hos fi nansinstitut. Likvida medel innefattar även kortfristiga placeringar som har en löptid från anskaffningstidpunkten understigande tre månader och vilka är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefl uktuationer. Likvida medel redovisas till dess nominella belopp.
Kundfordringar kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Fabeges kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas infl yta efter avdrag för osäkra fordringar som bedöms individuellt. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader.
Långfristiga fordringar och övriga (kortfristiga) fordringar består i huvudsak av reversfordringar avseende försäljningslikvider för sålda ej frånträdda fastigheter. Dessa poster kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Fordringarna redovisas till det belopp som förväntas infl yta efter avdrag för osäkra fordringar som bedöms individuellt. Fordringar vars förväntade löptid är kort redovisas till nominellt belopp utan diskontering.
Fabege tillämpar inte säkringsredovisning av derivatinstrument och kategoriserar därmed derivatinstrument som "Finansiella tillgångar eller fi nansiella skulder som innehas för handel". Tillgångar och skulder i dessa kategorier värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen.
Leverantörsskulder kategoriseras som "Andra skulder" vilket innebör redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisats till nominellt belopp utan diskontering.
Fabeges skulder till kreditinstitut, certifi katsinnehavare samt övriga skulder kategoriseras som "Andra skulder" och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år.
Ersättning till anställda i from av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro mm samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan dessa klassifi ceras som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. I koncernen fi nns både avgiftsbestämda och förmånsbestämda pensionsplaner. Pensionskostnaderna för avgiftsbestämda pensionsplaner kostnadsförs löpande. Förmånsbestämda pensionsplaner nuvärdesberäknas enligt den aktuariella så kallade Projected Unit Credit Method. Aktuariella vinster och förluster redovisas endast i resultaträkningen till den del de överstiger det högsta av 10 procent av de pensionstillgångar och pensionsskulder som fanns vid rapportperiodens början. Belopp som ligger utanför denna korridor förs till resultaträkningen under de anställdas uppskattade genomsnittliga återstående tjänstgöringstid. Anställda inom det tidigare Fabege har förmånsbestämda pensionsplaner. Från och med 2005 sker ingen ytterligare upparbetning av denna pensionsskuld.
Tillämpningen av den nya standarden IFRS 8 Rörelsesegment har medfört att koncernens segmentinformation presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och rörelsesegment identifi eras utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande beslutsfattare. Koncernen har identifi erat koncernens VD som dess högste verkställande beslutsfattare och den interna rapporteringen som används av VD för att följa upp verksamheten och fatta beslut om resursfördelning ligger till grund för den segmentinformation som presenteras. Utifrån den interna rapporteringen har rörelsesegmenten Förvaltning respektive Förädling identifi erats. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar inklusive skatt är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i fi nansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången hänförs direkt till respektive segment i enlighet med klassifi ceringen per balansdagen
Moderbolaget redovisar enligt Årsredovisningslagen, Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och
uttalanden från Rådet för fi nansiell rapportering. Skattelagstiftningen i Sverige ger företag möjligheten att skjuta upp skattebetalning genom avsättning till obeskattade reserver i balansräkningen via resultaträkningsposten bokslutsdispositioner. I koncernens balansräkning behandlas dessa som temporära skillnader, det vill säga uppdelning mellan uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Förändring av obeskattade reserver redovisas i koncernens resultaträkning fördelat på uppskjuten skatt och årets resultat. Räntor under byggnationstiden som ingår i byggnaders anskaffningsvärde aktiveras endast i koncernredovisningen. Koncernbidrag och aktieägartillskott redovisas enligt Rådet för fi nansiell rapporterings uttalande UFR 2. Detta innebär att koncernbidrag och aktieägartillskott redovisas efter sin ekonomiska innebörd. Bidragen och tillskotten redovisas som en kapitalöverföring, det vill säga som en minskning eller ökning av fritt eget kapital. Som en följd av denna redovisning kommer endast den skatt som är hänförlig till resultaträkningens intäkter och kostnader att redovisas över resultaträkningen.
Förmånsbestämda och avgiftsbestämda planer redovisas enligt hittillsvarande svensk redovisningsstandard vilken bygger på bestämmelserna i Tryggandelagen.
I moderbolaget har justering skett av jämförelsesiffror för posterna fordringar hos koncernföretag och skulder till koncernföretag.Orsaken till detta är att poster som rätteligen skulle nettoredovisats per 31 december 2009, tidigare bruttoredovisats.
De reviderade IAS 27 och IFRS 3 tillämpas på förvärv från och med räkenskapsåret 2010. I den omarbetade standarden har defi nitionen av rörelseförvärv ändrats vilket kan påverka klassifi ceringen av indirekta förvärv av fastigheter som tillgångsförvärv eller rörelseförvärv. Förvärvsrelaterade kostnader får inte inkluderas i anskaffningsvärdet utan redovisas som kostnad i resultaträkningen. För Fabege innebär förändringen att vissa kostnader i samband med fastighetsförvärv som klassifi ceras som rörelseförvärv kommer att kostnadsföras.
Ett antal mindre förändringar av befi ntliga IFRS standarder har trätt i kraft och gäller för räkenskapsåret 2010. Förändringar avser bland annat IAS 7 Klassifi cering av utgifter för tillgångar som inte redovisas i rapporten över fi nansiell ställning och IFRS 8 Upplysningar om segmentstillgångar. Förbättringarna till IFRS 2009 har inte haft någon inverkan på koncernens fi nansiella rapporter 2010. Övriga nya och ändrade standarder och tolkningar har inte heller haft någon inverkan på koncernens fi nansiella rapporter 2010.
Nya och ändrade standarder avser bland annat förändrade upplysningskrav i IFRS 1, IFRS 7 och IAS 24. En ny standard IFRS 9 Finansiella instrument ska tillämpas från 2013. Effekten av denna kan ännu inte bedömas. Företagsledningen bedömer att övriga nya och ändrade standarder och tolkningar inte kommer få någon väsentlig påverkan på koncernens fi nansiella rapporter den period de tillämpas för första gången.
Fabege är i egenskap av nettolåntagare exponerat för fi nansiella risker. Framförallt utsätts Fabege för fi nansieringsrisk, ränterisk, valutarisk och kreditrisk. Det operativa ansvaret för koncernens upplåning, likviditetsstyrning och fi nansiella riskexponering ligger hos fi nansfunktionen, som är en central enhet i moderbolaget. Fabeges fi nanspolicy, som är fastställd av styrelsen, anger hur de fi nansiella riskerna ska hanteras och inom vilka ramar fi nansfunktionen får agera. Fabeges riskexponering ska vara begränsad och så långt möjligt kontrollerad vad avser val av placeringsobjekt, hyresgäster och avtalsvillkor, fi nansieringsvillkor samt affärspartners.
Finansierings- och likviditetsrisk defi nieras som det lånebehov som kan täckas i ett ansträngt marknadsläge. Lånebehovet kan avse refi nansiering av befi ntliga lån eller nyupplåning.
Fabege strävar efter balans mellan kort- och långfristig upplåning, fördelat på ett antal fi nansieringskällor. Fabeges fi nanspolicy anger att outnyttjade kreditfaciliteter ska fi nnas för att garantera en god betalningsberedskap. Långfristiga kreditlöften med på förhand fastställda villkor samt revolverande kreditfaciliteter har tecknats med de större långivarna. Fabeges huvudsakliga fi nansiärer är de nordiska affärsbankerna.
Upplåningen är företrädesvis säkerställd med panträtt i fastigheter. Sedan hösten 2004 är koncernen aktiv på den svenska certifi katsmarknaden. Bolaget har som ambition att delta som en betydande aktör på denna marknad. Fabege hade vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteter uppgående till 4 939 Mkr exklusive certifi katsprogrammet.
| År, förfall | Lånelöfte belopp, Mkr | Utnyttjat belopp, Mkr |
|---|---|---|
| Certifi katsprogram | 5 000 | 2 249 |
| < 1 år | 4 730 | 3 550 |
| 1–2 år | 1 000 | 1 000 |
| 2–3 år | 6 875 | 3 667 |
| 3–4 år | 0 | 0 |
| 4–5 år | 4 000 | 3 200 |
| > 5 år | 4 980 | 2 980 |
| Summa | 26 585 | 16 646 |
Ränterisken avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens upplåningskostnad. Räntekostnaden utgör koncernens enskilt största kostnadspost. Räntebindning ska enligt policyn ske utifrån bedömd ränteutveckling, kassafl öde och kapitalstruktur. Fabege använder sig av fi nansiella instrument, huvudsakligen i form av ränteswapar, i syfte att begränsa ränterisker samt för att på ett fl exibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga bindningstid. Av känslighetsanalysen i förvaltningsberättelsen framgår hur förändring i räntenivå påverkar resultatet på kort och lång sikt. De räntebärande skulderna uppgick den 31 december till 16 646 Mkr (19 109) med en medelränta om 3,45 procent (2,48) exkl lånelöften och 3,57 procent (2,57) inklusive kostnader för lånelöften. Av de totala skulderna utgjordes 2 249 Mkr (2 855) av utestående certifi kat. I den totala lånevolymen per 31 december ingick lånebelopp för pågående projekt med 698 Mkr, vars räntor om 13 Mkr aktiverats. Lånens genomsnittliga räntebindningstid inklusive effekter av nyttjade derivatinstrument uppgick den 31 december till 23 månader (24). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 5,3 år (5,6). Den genomsnittliga belåningsgraden uppgick per årsskiftet till 62 procent (65). Derivatportföljen värderas enligt IAS 39 till verkligt värde. Värdet på portföljen uppgick till –267 Mkr (-373). Realiserade värdeförändringar i årets resultat uppgick till 0 Mkr (0) och orealiserade till 106 Mkr (98). Marknadsvärdesförändringar uppstår till följd av förändringar av marknadsräntan och volatiliteten, då bolaget har strukturerade derivatprodukter i portföljen. En marknadsvärdering av låneportföljen (exkl derivatprodukter) visar ett undervärde om 0 Mkr (0). För samtliga övriga fi nansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet.
Räntekostnader kopplade till skulderna förfaller till betalning löpande under återstående kapitalbindningstid och kassafl ödena från derivatinstrumenten är matchade tidsmässigt med lånens kassafl öden. Leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder förfaller till betalning inom 365 dagar från balansdagen. Fabeges åtaganden kopplade till dess fi nansiella skulder möts till största delen av hyresintäkter som i huvudsak förfaller till betalning kvartalsvis.
| År, förfall Mkr |
Genomsnittlig ränta, % |
Andel, % |
|---|---|---|
| < 1 år 9 096 |
3,09 | 55 |
| 1–2 år | 0 0,00 |
0 |
| 2–3 år 4 550 |
3,84 | 27 |
| 3–4 år | 0 0,00 |
0 |
| 4–5 år | 0 0,00 |
0 |
| > 5 år 3 000 |
3,97 | 18 |
| Summa 16 646 |
3,45 | 100 |
Med valutarisk avses risken för negativ påverkan på Fabeges resultat- och balansräkning till följd av förändrade valutakurser. Fabege ägde per årsskiftet en markfastighet i Belgien. Enligt Fabeges policy skall fastighetsinnehav fi nansieras i respektive lands valuta. För att undvika valutarisker var den belgiska fastighetens värde hedgat med hjälp av lån i euro. Valutakursförändringar gav på detta sätt effekt endast på nettoresultatet för fastigheten. Ovanstående fastighet såldes i januari 2011, varvid även lånet i euro amorterades.
Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Risken begränsas genom att fi nanspolicyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i fi nansiella transaktioner. Kreditrisken hos fi nansiella motparter begränsas genom nettingavtal/ISDA-avtal och bedöms vid årsskiftet vara obefi ntlig. Beträffande Fabeges kundfordringar anger policyn att sedvanliga kreditprövningar ska göras innan ny hyresgäst accepteras. På motsvarande sätt prövas även kreditvärdigheten beträffande de reversfordringar som eventuellt uppstår i samband med avyttring av fastigheter och bolag. Den maximala kreditexponeringen avseende kundfordringar och reversfordringar motsvaras av dess redovisade värde.
Moderbolaget står vanligtvis för koncernens externa upplåning. Bolaget fi nansierar med dessa medel dotterbolagen på marknadsmässiga villkor.
Förvaltningsfastigheternas värdering till verkligt värde inkluderar uppskattningar och bedömningar vilka är att betrakta som väsentliga för redovis-
ningsändamål (se även not 15). Även de bedömningar och uppskattningar som görs i samband med realisering av förvaltningsfastigheter avseende främst hyresgarantier och reversfordringar är att betrakta som väsentliga. För hyresgarantier görs en bedömning av sannolikheten för utbetalning samt eventuella investeringskostnader för färdigställande av ytor för uthyrning under återstående garantitid. Hyresgarantier med mera inkluderas i balansposten Avsättningar. Vid fastighetstransaktioner görs en bedömning av riskövergång vilken är vägledande för när transaktionen ska redovisas. För reversfordringar görs en bedömning av vilket belopp som väntas infl yta.
Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande fastighetsförvaltning/ administration klassifi ceras i normalfallet som tillgångsförvärv.
Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att underskotten kan utnyttjas. Fastställda underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran.
Avseende Fabeges pågående skatteärenden är bedömningen att ingen avsättning ska göras. Se vidare beskrivning av skatteärenden på sidan 53 i förvaltningsberättelsen.
| Förvaltning jan–dec 2010 |
Förädling jan–dec 2010 |
Totalt jan–dec 2010 |
Förvaltning jan–dec 2009 |
Förädling jan–dec 2009 |
Totalt jan–dec 2009 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 1 806 | 201 | 2 007 | 1 852 | 342 | 2 194 |
| Fastighetskostnader | –573 | –86 | –659 | –578 | –151 | –729 |
| Driftsöverskott | 1 233 | 115 | 1 348 | 1 274 | 191 | 1 465 |
| Överskottsgrad, % | 68 | 57 | 67 | 69 | 56 | 67 |
| Central administration och marknadsföring |
–50 | –12 | –62 | –50 | –12 | –62 |
| Räntenetto | –432 | –90 | –522 | –444 | –116 | –560 |
| Resultatandelar i intresseföretag | 17 | 1 | 18 | –1 | –4 | –5 |
| Förvaltningsresultat | 768 | 14 | 782 | 779 | 59 | 838 |
| Realiserade värdeförändrade fastigheter | 215 | 22 | 237 | 36 | 21 | 57 |
| Orealiserade värdeförändrade fastigheter | 579 | 264 | 843 | –327 | 17 | –310 |
| Resultat före skatt per segment | 1 562 | 300 | 1 862 | 488 | 97 | 585 |
| Värdeförändring räntederivat och aktier | 67 | 95 | ||||
| Resultat före skatt | 1 929 | 680 | ||||
| Fastigheter, marknadsvärde | 21 453 | 5 516 | 26 969 | 23 266 | 5 927 | 29 193 |
| Uthyrningsgrad, % | 91 | 69 | 88 | 92 | 79 | 90 |
Segmentsredovisning presenteras med företagsledningens synsätt uppdelat på segmenten Förvaltning respektive Förädling. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar inklusive skatt är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i fi nansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången hänförs direkt till respektive segment i enlighet med klassifi ceringen per balansdagen. Under första kvartalet
överfördes två större projektfastigheter (Päronet 8 och Tygeln 3) från Förädling till Förvaltning. Åtta tidigare förädlingsfastigheter där renoveringar och uthyrningar nu skapar förutsättningar för ett stabilt kassafl öde har under året klassifi cerats om till Förvaltningsfastigheter varav en under tredje kvartalet. Tre fastigheter har överförts från Förvaltning till Förädling varav en under fjärde kvartalet.
| Medelantalet anställda | 2010 | Varav män |
2009 | Varav män |
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget | 31 | 11 | 28 | 10 |
| Dotterbolagen | 94 | 67 | 111 | 73 |
| Koncernen totalt | 125 | 78 | 139 | 83 |
| Löner och andra ersättningar 2010 |
Sociala kostnader 2010 |
Löner och andra ersättningar 2009 |
Sociala kostnader 2009 |
|
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget | 24 | 20 | 23 | 17 |
| – varav pensionskostnader |
9 | 9 | ||
| Dotterbolagen | 47 | 21 | 48 | 24 |
| – varav pensionskostnader |
5 | 7 | ||
| Koncernen totalt | 71 | 41 | 71 | 41 |
| – varav pensionskostnader totalt |
14 | 16 |
| Sjukfrånvaro januari–december | 2010 |
|---|---|
| Total sjukfrånvaro i % av total ordinarie arbetstid | 1,8 |
| Varav andel långtidssjukfrånvaro (sammanhängande frånvaro av 60 dagar eller mer) |
13,8 |
| Sjukfrånvaro, kvinnor | 1,6 |
| Sjukfrånvaro, män | 1,9 |
| Sjukfrånvaro, personal < 30 år | 2,1 |
| Sjukfrånvaro, personal 30–49 år | 1,8 |
| Sjukfrånvaro, personal > 49 år | 1,7 |
| Styrelse 2010 |
Styrelse 2009 |
Ledande befattnings havare 2010 |
Ledande befattnings havare 2009 |
|
|---|---|---|---|---|
| Män | 6 | 6 | 5 | 6 |
| Kvinnor | 1 | 1 | 2 | 2 |
| Totalt | 7 | 7 | 7 | 8 |
Med ledande befattningshavare avses de sex personer som tillsammans med verkställande direktören utgjort koncernledningen under 2010. Från och med 2010 bestod koncernledningen av VD, vice VD samt ekonomi- och fi nanschef, kommunikationschef, affärsutvecklingschef, fastighetschef, projektchef samt transaktionschef. Ersättning till ledande befattningshavare utgår på marknadsmässiga villkor i enlighet med av årsstämman fastställda riktlinjer. För koncernledningens nuvarande sammansättning, se sidan 81.
Fabege har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsättningen till vinstandelsstiftelsen baseras på uppnådd avkastning på eget kapital med maximal avsättning om ett basbelopp per år och anställd. För 2010 har avsättning gjorts med cirka 6 Mkr motsvarande ett basbelopp per anställd. Övriga förmåner avser tjänstebil hushållsnära tjänster samt sjukvårdsförsäkring.
Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat årets resultat. Pensionsålder för verkställande direktören är 65 år. Pensionspremien utgår under anställningstiden med 35 procent av den pensionsgrundande lönen. För andra ledande befattningshavare gäller ITP-planen eller motsvarande och pensionsåldern 65 år.
VD har en med bolaget ömsesidig uppsägningstid om 6 månader och ett avgångsvederlag om 18 månader. För andra ledande befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid om 3–6 månader och avgångsvederlag upp till 18 månader. Avgångsvederlag utgår endast vid uppsägning från bolagets sida och avräknas andra inkomster för samtliga personer i ledande befattningar.
Styrelsen utom VD bereder frågan om ersättning och andra anställningsvillkor för VD samt principer för ersättningar och andra anställningsvillkor till andra ledande befattningshavare.
Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på bolagsstämman. För 2010 uppgick arvodet till total 2 420 tkr (2 235). Därav har styrelsens ordförande erhållit 375 tkr samt ett särskilt arvode om 835 tkr för att bistå koncernledningen i två projekt och övriga ledamöter, exklusive VD, 1 210 tkr (1 025). Inga andra arvorden eller förmåner har utgått till styrelsen.
| Koncernledning | Lön/ Arvode |
Övriga förmåner |
Pension | Summa |
|---|---|---|---|---|
| Verkställande direktör | 2 324 | 151 | 854 | 3 329 |
| Vice verkställande direktör | 1 595 | 88 | 520 | 2 203 |
| Andra ledande befattningshavare | 5 806 | 404 | 1 540 | 7 750 |
Under året har extra ersättning/gratifi kation om totalt 1 067 tkr utbetalats till andra ledande befattningshavare. Det har inte utgått någon annan rörlig eller aktiekursrelaterad ersättning till koncernledningen.
| Styrelse | Arvode, styrelse ledamot |
Arvode, revisions utskott |
Summa |
|---|---|---|---|
| Erik Paulsson (ordförande) | 1 210 | – | 1 210 |
| Göte Dahlin | 185 | 25 | 210 |
| Oscar Engelbert | 185 | – | 185 |
| Märta Josefsson | 185 | 50 | 235 |
| Pär Nuder | 185 | 25 | 210 |
| Svante Paulsson | 185 | – | 185 |
| Mats Qviberg | 185 | – | 185 |
| Summa | 2 320 | 100 | 2 420 |
Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal och generar hyresintäkter. Framtida hyresintäkter som hänför sig till icke uppsägningsbara operationella leasingavtal fördelas enligt följande:
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2010 | 2009 | |
| Förfall: | ||
| Inom 1 år | 290 | 403 |
| Mellan 1 till 5 år | 1 139 | 1 125 |
| Senare än 5 år | 304 | 467 |
| Bostäder, garage/parkering | 79 | 172 |
| Summa | 1 811 | 2 167 |
Avvikelsen mellan totalt löpande hyra 31 december 2010 och intäkter enligt redovisningen 2010 beror på köpta/sålda fastigheter, omförhandlingar samt förändringar av uthyrningsgraden under 2010. Kontrakt avseende bostäder och garage/parkeringsplatser löper tills vidare.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2010 | 2009 | |
| Driftskostnader, underhåll och hyresgästanpassningar | –374 | –435 |
| Fastighetsskatt | –138 | –130 |
| Tomträttsavgäld | –34 | –37 |
| Momskostnad | –15 | –22 |
| Fastighets-/Projektadm. och uthyrning | –98 | –105 |
| Summa | –659 | –729 |
Avser kostnader för koncernledning samt kostnader för att vara ett publikt bolag och andra kostnader som sammanhänger med bolagsformen. Fastighets- och förvaltningsrelaterad administration ingår ej utan redovisas bland fastighetskostnaderna.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2010 | 2009 | |
| Realiserade värdeförändringar: | ||
| Försäljningsintäkter | 4 350 | 1 234 |
| Bokfört värde och omkostnader | –4 113 | –1 177 |
| 237 | 57 | |
| Orealiserade värdeförändringar: | ||
| Värdeförändringar avseende fastigheter ägda per 2010-12-31 |
829 | –297 |
| Värdeförändringar löpande under året avseende under året sålda fastigheter |
14 | –13 |
| 843 | –310 | |
| Summa realiserade och orealiserade värdeförändringar | 1 080 | –253 |
Verkligt värde och därmed orealiserade värdeförändringar fastställs varje kvartal utifrån värdering. Om fastigheten säljs under kvartal 2–4 uppstår därmed utöver orealiserad värdeförändring även en realiserad värdeförändring som baseras på försäljningspris i relation till senaste kvartalets fastställda verkliga värde.
Vid resultatmätning för helår, oaktat omvärderingar under året, erhålls istället följande resultatfördelning:
| Koncernen | |||
|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | ||
| Resultat fastighetsförsäljningar, helår: | |||
| Försäljningsintäkter | 4 350 | 1 233 | |
| Bokfört värde och omkostnader (baserat på värde vid årets ingång) |
–4 099 | –1 189 | |
| 251 | 44 | ||
| Orealiserade värdeförändringar: | |||
| Värdeförändringar avseende befi ntliga fastigheter | 829 | –297 | |
| 829 | –297 | ||
| Summa realiserade och orealiserade värdeförändringar | 1 080 | –253 | |
| Fördelning mellan positiva och negativa resultat: | |||
| Positiva | 1 471 | 360 | |
| Negativa | –391 | –613 | |
| Summa | 1 080 | –253 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Utdelningar | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Ränteintäkter, koncernbolag | – | – | 394 | 404 |
| Ränteintäkter, reverser | 5 | 6 | 3 | 1 |
| Summa | 5 | 6 | 397 | 405 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Ränteintäkter | 2 | 4 | 1 | 2 |
| Summa | 2 | 4 | 1 | 2 |
| Räntekostnader | –529 | –570 | –537 | –563 |
| Summa | –529 | –570 | –537 | –563 |
Samtliga ränteintäker hänför sig till fi nansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde.
Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till fi nansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde.
Resultatet om –39 Mkr (–3) avser orealiserat resultat aktier i AIK Fotboll AB och Swedish Arena Management AB om –6 Mkr (3) respektive –10 Mkr (0), samt realiserat resultat aktier i Sveland Sakförsäkringar AB om –23 (–11).
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Aktuell skatt på årets resultat | –3 | –100 | – | – |
| Justering aktuell skatt tidigare år | – | – | – | – |
| Summa aktuell skatt | –3 | –100 | – | – |
| Uppskjuten skatt | –229 | –155 | 29 | 28 |
| Summa skatt | –232 | –255 | 29 | 28 |
| Nominell skatt (26,3%) på resultat efter fi nansiella poster |
–507 | –179 | 39 | 115 |
| Skatteeffekter justeringsposter: | ||||
| – Justering underskott och temporära skillnader från föregående år |
32 | 11 | –1 | –2 |
| – Utdelning från dotterbolag | – | – | – | 184 |
| – Skattefri vinst försäljning koncernföretag/fastigheter |
217 | 49 | – | – |
| – Nedskrivning andelar dotterbolag |
– | – | – | –261 |
| – Aktuell skatt hänförlig till Fabege Storstockholm AB, 1) |
– | –98 | – | – |
| – Underskott förvärvade bolag | 15 | – | – | – |
| – Övrigt | 11 | –38 | -9 | –8 |
| Summa skatt | –232 | –255 | 29 | 28 |
1) Skatt hänförlig till Regeringsrättens beslut för Fabege Storstockholm AB 2009.
Samtliga fastigheter i Fabeges bestånd externvärderas minst en gång per år av externa oberoende värderingsmän med erkända kvalifi kationer. Fastigheterna ska värderas till verkligt värde dvs ett bedömt marknadsvärde. Årets fastighetsvärderare har varit Newsec Analys AB. Till värderarna lämnar Fabege uppgifter om gällande och kommande hyreskontrakt, löpande drift- och underhållskostnader samt bedömda investeringar utifrån underhållsplaner och kommande bedömda vakanser. Samtliga fastigheter har besiktigats på plats minst en gång under perioden 2008–2010. Därtill har fastigheterna platsbesiktigats vid större investeringar eller vid andra förändringar som påverkar värdet.
Fastighetsvärderingen baseras på kassafl ödesanalyser, där driftsöverskotten nuvärdesberäknas under en fem- eller tioårig kalkylperiod, och restvärdet på fastigheten vid kalkylperiodens slut. Långsiktig vakans bedöms utifrån läge och skick. Värderarnas bedömning av utbetalningar för drift och löpande underhåll har gjorts med utgångspunkt i erfarenheter av jämförbara objekt samt erhållen information från Fabege gällande historiska kostnader. Kostnaderna bedöms öka i takt med den antagna infl ationen. Tomträttsavgäld beräknas enligt avtal alternativt mot bedömd marknadsmässig avgäld om avgäldstiden löper ut under kalkylperioden. Fastighetsskatten bedöms enligt den allmänna fastighetstaxeringen för år 2010.
Kalkylräntan utgör ett nominellt räntekrav på totalt kapital före skatt. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade objekt. Kalkylräntan för Fabeges fastighetsportfölj uppgår till 8,0 procent (8,1) och baseras på den nominella räntan för 5-åriga statsobligationer med ett tillägg för fastighetsrelaterad risk. Riskpåslaget är individuellt och beror bland annat på hyresgästens stabilitet och kontraktslängd. Restvärdet utgörs av tomträttens/fastighetens marknadsvärde vid kalkylperiodens slut och bedöms utifrån det prognostiserade driftnettot för första året efter kalkylperioden. Viktat direktavkastningskrav vid kalkylperiodens slut uppgår till 5,9 procent (6,0).
Marknadsbedömningarna har genomförts i enlighet med riktlinjer framtagna av Svensk Fastighetsindex.
| Årlig infl ation, % | 2,0 |
|---|---|
| Viktad kalkylränta, % | 8,0 |
| Viktat direktavkastningskrav restvärde, % | 5,9 |
| Genomsnittlig långsiktig vakans, % | 4,5 |
| Drift och underhåll |
Kommersiellt, kr/kvm 338
| 2010 | Viktad direkt avkastning, % |
Värde - förändring, % |
|
|---|---|---|---|
| Innerstaden | 16 215 | 5,5 | 3,4 |
| Solna | 8 333 | 6,3 | 3,1 |
| Hammarby Sjöstad | 1 987 | 6,6 | 4,3 |
| Övriga Marknader | 434 | 7,1 | –1,4 |
| 26 969 | 5,9 | 3,3 |
| Koncernen | |||
|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | ||
| Ingående verkligt värde | 29 193 | 29 511 | |
| Fastighetsförvärv | – | 56 | |
| Investeringar i ny-, till- och ombyggnad | 940 | 1 082 | |
| Värdeförändringar, befi ntligt fastighetsbestånd | 829 | –297 | |
| Värdeförändringar, avseende under året sålda fastigheter |
14 | –13 | |
| Försäljningar och utrangeringar | –4 007 | –1 146 | |
| Utgående verkligt värde | 26 969 | 29 193 |
Verkligt värde och därmed orealiserade värdeförändringar fastställs varje kvartal utifrån värdering. Om fastigheten säljs under kvartal 2–4 uppstår därmed utöver orealiserad värdeförändring, en realiserad värdeförändring som baseras på försäljningspris i relation till senaste kvartalets fastställda verkliga värde.
| Taxeringsvärde svenska fastigheter | 13 817 | 14 401 |
|---|---|---|
Fabege har pantsatt vissa fastigheter, se även not 32 Ställda säkerheter och Eventualförpliktelser.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Ingående anskaffningsvärde | 19 | 19 | 4 | 4 |
| Investeringar | 4 | 0 | 5 | 0 |
| Försäljningar och utrangeringar | -2 | 0 | -2 | 0 |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden |
21 | 19 | 7 | 4 |
| Ingående avskrivningar | –17 | –16 | –4 | –3 |
| Försäljningar och utrangeringar | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Årets avskrivningar | –1 | –1 | 0 | –1 |
| Utgående ackumulerade avskrivningar |
–18 | –17 | –4 | –4 |
| Bokfört värde | 3 | 2 | 3 | 0 |
Koncernen har operationella leasingavtal i mindre omfattning för bilar och annan teknisk utrustning. Samtliga avtal löper på normala marknadsmässiga villkor.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Ingående anskaffningsvärde | 307 | 21 | – | – |
| Förvärv/Tillskott/Resultatandel | 136 | 286 | – | – |
| Försäljning | – | 0 | – | – |
| Utgående anskaffningsvärde | 443 | 307 | – | – |
| Bokfört värde | 443 | 307 | – | – |
| Namn/Org nr | Säte | Kapital andel i % 1) |
Bokfört värde |
|---|---|---|---|
| Järla Sjö Exploatering AB 556615-3952 |
Stockholm | 33,3 | –2 |
| Råsta Holding AB 556742-6761 | Stockholm | 25,0 | 46 |
| Råsta Administration AB 556702-8682 |
Stockholm | 20,0 | 0 |
| Projektbolaget Oscarsborg AB2) 556786-3419 |
Stockholm | 50,0 | 0 |
| TCL Sarl 199824012273) | Luxemburg | 45,0 | 315 |
| Nyckeln 0328 SE 517100-00694) | Stockholm | 30,0 | 84 |
| 443 |
1) Är även överensstämmande med andelen av rösterna för totalt antal aktier.
2) Projektbolaget Oscarsborg AB är nybildat under 2010 och har bildats av Fabege och Oscar Properties Invest AB för att förvärva fastigheter för byggnation eller ombyggnation av befi ntliga byggnader till bostadslägenheter för att sedan överlåta dessa till bostadsrättsföreningar. Till projektbolaget Oscarsborg AB har Fabege under 2010 överlåtit två stycken projektfastigheter. Innehavet i Oscarsborg är för Fabege långsiktigt men ses som en fi nansiell investering snarare än som ett långsiktigt innehav i fastigheter eftersom syftet med bolagets verksamhet är att avyttra projekten till bostadsrättsföreningar. I och med att investeringen ses som en fi nansiell investering har Fabege valt att redovisa innehavet i enlighet med kapitalandelsmetoden.
3) Fabeges innehav i Fastighets AB Tornet ägs indirekt via TCL Sarl.
4) Fabege bedriver fi nansiell verksamhet i ett intresseföretag. Verksamheten består i att bedriva fi nansieringsverksamhet genom upptagande av lån på kapitalmarknaden samt utlåningsverksamhet genom utgivande av kontantlån. Under 2010 har fi nansmarknaden förbättrats betydligt och bolaget har intensifi erat arbetet med upplåningsverksamheten. Styrelsen har därför beslutat att under 2011 uppta ett sk. MTN lån på obligationsmarknaden. Villkoren är under utarbetande.
| Koncernen | ||||
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | |||
| Resultaträkningen | ||||
| Hyresintäkter | 160 | – | ||
| Driftsöverskott | –54 | – | ||
| Årets resultat | 327 | –1 | ||
| Balansräkningen | ||||
| Anläggningstillgångar | 11 039 | 1 812 | ||
| Omsättningstillgångar | 541 | 400 | ||
| Summa tillgångar | 11 580 | 2 212 | ||
| Eget kapital | 9 084 | 1 531 | ||
| Avsättningar | – | 89 | ||
| Övriga skulder | 2 496 | 592 | ||
| Summa eget kapital och skulder | 11 580 | 2 212 |
Fordringar hos intresseföretag avser fordringar på Projekbolaget Oscarsborg AB i sin helhet och löper med ränta på marknadsmässiga villkor.
Med joint ventures menas bolag över vilket Fabege tillsammans med annan part har ett bestämmande infl ytande.
| Ägda av dotterbolag: | Säte | Kapital andel i % 1) |
|---|---|---|
| Centralbadet HB 916609-6017 | Stockholm | 50 |
| Värtan Fastigheter KB 969601-0793 | Stockholm | 50 |
1) Är även överensstämmande med andelen av rösterna för totalt antal aktier
Fabege äger via bolag fastigheter som drivs i form av joint ventures. I dessa bolag kontrollerar Fabege sin andel av framtida resultat via sin andel av det gemensamt ägda bolagets tillgångar och skulder. Denna substans kommer bäst till uttryck om man i koncernredovisningen intar andelen i tillgångar, skulder, intäkter och kostnader post för post. I koncernredovisningen tillämpas därför klyvningsmetoden (post för post) för dessa joint ventures.
Islandet 3 Stralsund 1
Av nedanstående tabell framgår hur Fabegekoncernen påverkas av dessa joint ventures.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2010 | 2009 | |
| Resultaträkningen | ||
| Hyresintäkter | 15 | 20 |
| Driftsöverskott | 8 | 9 |
| Årets resultat | 12 | 5 |
| Balansräkningen | ||
| Anläggningstillgångar | 122 | 501 |
| Omsättningstillgångar | 2 | 7 |
| Summa tillgångar | 124 | 508 |
| Eget kapital | 94 | 214 |
| Övriga skulder | 30 | 294 |
| Summa eget kapital och skulder | 124 | 508 |
| Medelantal anställda | – | – |
Under året har Fabege avyttrat sina andelar, 50 procent, i bolaget Zeolit Exploaterings AB.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Ingående anskaffningsvärde | 122 | 82 | 39 | 63 |
| Förvärv/Investeringar | 77 | 65 | 4 | 0 |
| Värdeförändringar | –16 | –8 | –6 | –8 |
| Försäljningar | –31 | –17 | –31 | –16 |
| Utgående anskaffningsvärde | 152 | 122 | 6 | 39 |
| Bokfört värde | 152 | 122 | 6 | 39 |
| Innehav | Bokfört värde |
|---|---|
| Moderbolaget | |
| AIK Fotboll AB – Fabeges kapitalandel uppgår till 18,5 procent samt antal aktier till 1 554 865 stycken |
4 |
| AIK Hockey AB – Fabeges kapitalandel uppgår till 2 procent samt antal aktier tilll 41 000 stycken. |
0 |
| Andelar i Brf Storfjället | 1 |
| Dotterbolagen | |
| Arenabolaget i Solna AB – Fabeges kapitalandel uppgår till 16,7 procent samt antal aktier till 167 stycken |
148 |
| Swedish Arena Management AB – Fabeges kapitalandel uppgår till 16,7 procent samt antal aktier till 167 stycken |
–1 |
| 152 |
Under året har Fabege avyttrat sina aktier i Svelands Sakförsäkring AB, se även not 13.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Förfallotidpunkt: | ||||
| mellan 1–5 år efter balansdagen | 38 | 92 | 33 | 188 |
| senare än 5 år från balansdagen | – | – | – | – |
| Summa | 38 | 92 | 33 | 188 |
Koncernen
Andra långfristiga fordringar avser reversfordringar som tillkommit i samband med fastighetsförsäljningar. Under året har reservering skett om 63 Mkr (22).
Moderbolaget
I moderbolaget inkluderades föregående år långfristiga fordringar mot koncernens Joint Ventures som intresseföretag. Dessa Joint Ventures har under året avyttrats.
| Koncernen | |||
|---|---|---|---|
| Åldersfördelning – förfallna kundfordringar | 2010 | 2009 | |
| 0 – 30 dagar | 15 | 13 | |
| 31 – 60 dagar | 0 | 2 | |
| 61 – 90 dagar | 1 | 0 | |
| > 90 dagar | 12 | 21 | |
| Varav reserverat | –10 | –17 | |
| Summa | 18 | 19 |
I koncernen inkluderar posten försäljningslikvider avseende sålda ej frånträdda fastigheter om 1 360 Mkr (479) samt reverser med förfall inom ett år om 12 Mkr (12). Nedskrivning av reverser har skett med 0 Mkr (15). Försäljningslikviderna har reglerats i januari 2011.
| Utestående aktier Registrerade aktier | ||
|---|---|---|
| Antal aktier vid årets ingång | 164 391 572 | 169 320 972 |
| Indragning av återköpta aktier | –3 929 400 | |
| Återköp av egna aktier | –1 411 488 | |
| Summa | 162 980 084 | 165 391 572 |
Alla aktier har lika rösträtt, en röst per aktie.
En akties kvotvärde uppgår till 30:82 kr.
Föreslagen utdelning per aktie, 3:00 kr.
För övriga förändringar i eget kapital hänvisas till rapporten förändringar i eget kapital, för koncernen respektive moderbolaget.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Beviljad kreditlimit | 120 | 120 | 120 | 120 |
| Outnyttjad del | –69 | –120 | –69 | –120 |
| Utnyttjad del | 51 | 0 | 51 | 0 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Räntebärande skulder | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Förfallotidpunkt upp till 1 år från balansdagen |
5 799 | 2 855 | 5 799 | 2 855 | |
| Förfallotidpunkt mellan 1 och 5 år från balansdagen |
7 867 | 12 019 | 7 867 | 13 458 | |
| Förfallotidpunkt senare än 5 år från balansdagen |
2 980 | 4 235 | 2 980 | 2 540 | |
| Summa | 16 646 | 19 109 | 16 646 | 18 853 |
Ej räntebärande skulder beräknas förfalla till betalning inom ett år. För ränteförfallostruktur, se not 3.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Kortfristigt övervärde | – | 1 | – | 1 |
| Långfristigt övervärde | – | – | – | – |
| Summa övervärde | – | 1 | – | 1 |
| Kortfristigt undervärde | –3 | – | –3 | – |
| Långfristigt undervärde | –264 | –374 | –264 | –374 |
| Summa undervärde | –267 | –374 | –267 | –374 |
| Totalt | –267 | –373 | –267 | –373 |
Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning se avsnitt "Finansiella instrument" i not 2 Redovisningsprinciper. Derivatinstrument klassifi ceras som räntebärande skulder i balansräkningen och värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2, IFRS 7 punkt 27a, med undantag av de stängningsbara swaparna och performanceswaparna som värderas enligt nivå 3, IFRS 7. Se vidare not 2 sidan 62. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen på separat rad, Värdeförändringar räntederivat. Sedan 2006 tillämpas IAS 39 även i moderbolaget.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| IFRS, nivå 3 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Ingående anskaffningsvärde | –374 | –466 | –374 | –466 |
| Förvärv/Investeringar | – | – | – | – |
| Värdeförändringar | 107 | 92 | 107 | 92 |
| Förfall | – | – | – | – |
| Utgående anskaffningsvärde | –267 | –374 | –267 | –374 |
| Bokfört värde | –267 | –374 | –267 | –374 |
Värdeförändringen om 107 Mkr (92) avser i sin helhet derivatinstrument som bolaget innehar vid årets utgång och framgår av rapport över totalresultat.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Räntebärande skulder | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Uppskjuten skatt har beräknats på: | ||||
| – Underskottsavdrag | –1 104 | –1 131 | –33 | –33 |
| – Skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter |
1 321 | 1 126 | – | – |
| – Derivatinstrument | –70 | –98 | –70 | –98 |
| – Övrigt | 5 | 4 | – | – |
| Netto, Uppskjuten skattefordran/skuld |
152 | –99 | –103 | –131 |
Negativa belopp ovan avser uppskjuten skattefordran.
De totala värderade underskottsavdragen i koncernen uppgår till cirka 4,2 (4,3) Mdr, vilka beaktas vid beräkning av uppskjuten skatt. Se även avsnittet om skatt i förvaltningsberättelsen, sidan 50.
Av totala avsättningar 271 Mkr (439) avser 146 Mkr (221) bedömda åtaganden relaterade till hyresgarantier sålda fastigheter. Övriga belopp avser stämpelskatter på fastigheter vilka förfaller till betalning då fastigheter säljs, 43 Mkr (41).
| Hyres– garantier |
Övrigt | Avsatt till pension |
Total | |
|---|---|---|---|---|
| Per 2010-01-01 | 221 | 137 | 81 | 439 |
| Årets avsättningar | 12 | 2 | 1 | 15 |
| Utnyttjats/betalats under året | –87 | –96 | – | –183 |
| Per 2010-12-31 | 146 | 43 | 82 | 271 |
| Kortfristig del | 80 | – | – | 80 |
|---|---|---|---|---|
| Långfristig del | 66 | 43 | 82 | 191 |
| Avsättningar består av |
Hyresgarantierna har en återstående löptid upp till 3 år. Kriterier för bedömning av avsättningens storlek framgår av not 4.
Åtaganden beträffande avgiftsbestämda pensionsplaner fullgörs genom betalningar till fristående myndigheter eller företag vilka administrerar planerna. Ett antal anställda i Fabege har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande inbetalningar till Alecta. Dessa klassifi ceras som förmånsbestämda pensionsplaner som omfattar fl era arbetsgivare. Då det inte föreligger tillräcklig information för att redovisa dessa planer som förmånsbestämda redovisas dessa som avgiftsbestämda planer. Det är oklart hur ett överskott eller underskott i planen kan komma att påverka storleken på framtida avgifter för det individuella företaget och för planen som helhet. Alecta är ett ömsesidigt företag som å ena sidan styrs av Försäkringsrörelselagen och å andra sidan av vad kollektivavtalsparterna bestämmer.
Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till cirka 3 Mkr (3). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/ eller de försäkrade. Vid utgången av 2010 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån 143 procent (141). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.
Fabege har en PRI-skuld, vilken är en förmånsbestämd pensionsplan. Dock görs inga nya inbetalningar till PRI. Förmånsbestämda pensionsförpliktelser som redovisas i balansräkningen utgör nuvärdet av förmånsbestämda pensionsförpliktelser. Eventuella aktuariella vinster/förluster redovisas över resultaträkningen till den del de ligger utanför korridoren.
Moderbolagets avsättning till pension avser en PRI-skuld.
Posten inkluderade 2009 främst skuld till intresseföretaget Fastighets AB Tornet om 135 Mkr.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Förskottsbetalda hyror | 280 | 307 | – | – |
| Upplupna räntekostnader | 39 | 45 | 39 | 37 |
| Övrigt | 147 | 106 | 21 | 26 |
| Summa | 466 | 458 | 60 | 63 |
Not 32 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Ställda säkerheter | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Fastighetsinteckningar | 13 404 | 14 649 | – | – |
| Aktier i dotterbolag | 1 727 | 1 585 | – | – |
| Reverser | – | – | 12 627 | 13 317 |
| Summa | 15 131 | 16 234 | 12 627 | 13 317 |
| Eventualförpliktelser | ||||
| Borgensförbindelser tff dotterbolag |
– | – | 3 019 | 300 |
| Pågående skatteärenden | 2 038 | 1 541 | – | – |
| Borgensförbindelser och åtaganden tff intresseföretag |
294 | 398 | 225 | 256 |
| Övrigt | 188 | 233 | 208 | 65 |
| Summa | 2 520 | 2 172 | 3 452 | 621 |
Koncernen har pensionsutfästelser om 41 Mkr (42) som tryggas genom pensionsstiftelse. Konsolideringsgraden i pensionsstiftelsen uppgår till 128 procent (125). Avsättning har inte skett eftersom pensionsutfästelsen till fullo täcks av stiftelsens tillgångar.
Angående pågående skatteärenden, se avsnittet i förvaltningsberättelsen sidan 53.
Under året uppgick erlagd ränta i koncernen till 542 Mkr (590), varav 13 Mkr (20) har aktiverats i investeringsverksamheten. I moderbolaget har ingen ränteaktivering skett.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Förändring enl. balansräkning | –1 097 | –287 | 34 | –9 |
| Förändring fordringar resp skulder avseende ränteintäkter, utdelningar och räntekostnader |
–2 | –1 | –2 | –1 |
| Summa | –1 099 | –288 | 32 | –10 |
Likvida medel utgörs av kassa och bank. Koncernens outnyttjade checkräkningskrediter, som ej ingår i likvida medel uppgår till 69 Mkr (120).
Erik Paulsson tillsammans med familj och bolag har ett bestämmande infl ytande i Hansan AB. Under 2010 har konsulttjänster om 3 Mkr (1) köpts in.
Under 2010 hade Fabege intäkter från Joint Ventures om 0,7 Mkr (1,0). Fabege överförde i februari 2010 huvuddelen av sitt bostadsbestånd till intresseföretaget Fastighets AB Tornet. Beståndet omfattar cirka 96 000 kvm bostadsyta till ett värde om cirka 680 Mkr. Transaktionen skedde till marknadsvärde och medförde inget realiserat resultat.
Under hösten 2010 överförde Fabege även två fastigheter till intresseföretaget Projekt bolaget Oscarsborg AB till ett värde om 315 Mkr. Transaktionerna skedde till marknadsvärde och medförde inget realiserat resultat. Fordringar hos Projektbolaget Oscarsborg AB uppgick per 2010-12-31 till 81 Mkr (0).
De utdelningar som fastställdes på årsstämma och betalades ut under 2010 respektive 2009 uppgick till 2,00 kr per aktie och 2,00 kr per aktie. Vid årsstämman den 30 mars 2011 kommer en utdelning avseende 2010 om 3,00 kr per aktie, totalt 488 940 252 kronor, att föreslås. Utdelningsbeloppet är beräknat på antal utestående aktier per 2010-12-31, det vill säga 162 980 084 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp av aktier.
Årsredovisningen fastställdes av styrelsen och godkändes för utgivning den 25 februari 2011.
Årsstämma hålls den 30 mars 2011.
Moderbolagets intäkter består främst av koncernintern fakturering.
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | ||
| Personalkostnader | –50 | –48 | |
| Administrations- och driftskostnader | –139 | –125 | |
| Avskrivning inventarier | –1 | –1 | |
| Summa | –190 | –174 |
Till bolagets revisorer har följande ersättning utgått:
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Deloitte | ||||
| revisionsuppdrag | 3 355 | 3 432 | 3 355 | 3 432 |
| annan revisionsverksamhet | 379 | 332 | 379 | 332 |
| skatterådgivning | 770 | 510 | 770 | 510 |
| övriga tjänster | 78 | 173 | 78 | 173 |
| 4 582 | 4 447 | 4 582 | 4 447 |
sades låneramar om totalt 1 Mdkr upp.
Den 4 januari avyttrades fastigheten Bocken 51, Lästmakargatan till Brf Lästmakarpalatset. Köpeskillingen uppgick till 139 Mkr vilket motsvarar senaste marknadsvärderingen per 31 december 2010 varför affären inte medför något realiserat resultat.
Efter avyttringen av Bocken 51 och reglering av utestående köpeskilling avseende Profi -affären den 12 januari ökade soliditeten till 40 procent och belåningsgraden minskade till 57 procent.
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 2010 | 2009 | |
| Nedskrivning av aktier i dotterbolag | – | –991 |
| Anticiperad utdelning på aktier och andelar | – | 700 |
| Summa | – | –291 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 2010 | 2009 | |
| Ingående anskaffningsvärde | 14 319 | 14 987 |
| Förvärv och tillskott | – | 79 |
| Försäljning | – | –747 |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 14 319 | 14 319 |
| Ingående nedskrivningar | –991 | 0 |
| Nedskrivning | – | –991 |
| Utgående ackumulerade nedskrivningar | –991 | –991 |
| Bokfört värde | 13 328 | 13 328 |
| Namn/Org nr | Säte | Kapital andel i % 1) |
Bokfört värde |
|---|---|---|---|
| Hilab Holding Stockholm AB 556670-7120 | Stockholm | 100 | 10 126 |
| LRT Holding Company AB 556647-7294 | Stockholm | 100 | 3 126 |
| Fabege Holding Solna 556721-5289 | Stockholm | 100 | 0 |
| Fabege V12 AB 556747-0561 | Stockholm | 100 | 76 |
| 13 328 |
1) Är även överensstämmande med andelen av rösterna för totalt antal aktier.
Angiven kapitalandel inkluderar andra koncernbolags andel. Totalt fi nns i koncernen 223 bolag (253).
Fabege är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Till grund för bolagsstyrning ligger bolagsordningen, aktiebolagslagen samt andra tillämpliga lagar och regelverk. Fabege tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) vars övergripande syfte är att bidra till förbättrad styrning av svenska bolag. Koden bygger på principen följ eller förklara. Skälen för Fabeges avvikelser mot Koden förklaras närmare sist i denna rapport.
Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av Fabeges verksamhet fördelas mellan aktieägarna på årsstämman, styrelsen och verkställande direktören. Fabege arbetar löpande med att uppnå en än mer eff ektiv och ändamålsenlig styrning av bolaget.
Fabeges aktie är noterad på Nasdaq OMX, Stockholm. Aktiekapitalet uppgår till 5 097 Mkr fördelat på 165 391 572 aktier. Av dessa uppgår Fabeges eget innehav till 2 411 488 aktier motsvarande 1,5 procent av antalet registrerade aktier. I Fabege har samtliga aktier samma rösträtt på årsstämman, vilket innebär att möjligheten att utöva ägarinfl ytande överensstämmer med respektive aktieägares kapitalandel i bolaget. Följande direkta eller indirekta aktieinnehav i bolaget per den 31 december 2010 representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget:
| Innehav | Andel av röstetalet % |
|---|---|
| Brinova | 14,3 |
Fabeges ägarstruktur framgår av sidan 85.
Bolagsordningen för Fabege föreskriver att bolaget ska förvärva, förvalta, förädla och avyttra fastigheter. Styrelsen har sitt säte i Stockholm. I övrigt regleras i bolagsordningen bestämmelser om antal aktier, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om årsstämman. Bolagsordningen återfi nns i sin helhet på www.fabege.se.
Årsstämman är bolagets högsta beslutande organ. Aktieägare, som vill delta i förhandlingarna vid årsstämma, ska dels vara upptagen i utskrift av hela aktieboken avseende förhållandena fem vardagar före årsstämman, dels göra anmälan till bolaget för sig och högst två biträden senast kl 16.00 den dag som anges i kallelsen till årsstämman.
Årsstämman avhölls i Stockholm den 24 mars 2010. Till ordförande att leda stämman valdes Erik Paulsson. Vid stämman var aktieägare med sammanlagt 59,0 miljoner aktier motsvarande 35,9 procent av antalet röster representerade.
Fullständigt protokoll från bolagsstämman fi nns tillgängligt på Fabeges hemsida, www.fabege.se. Stämman fattade bland annat följande beslut:
Beslutades att antalet styrelseledamöter ska vara åtta och att omvälja Göte Dahlin, Christian Hermelin, Märtha Josefsson, Mats Qviberg, Erik Paulsson och Svante Paulsson. Oscar Engelbert och Pär Nuder nyvaldes . Till styrelseordförande valdes Erik Paulsson. Stämman beslutade om oförändrade arvoden till styrelsen för 2010.
Utdelning, kontant (förslag från styrelsen) Utdelning fastställdes till 2:00 kr med avstämningsdag 29 mars 2010.
Fastställdes principer för utseende av valberedning samt vilka förslag som valberedningen ska arbeta fram. Valberedningen ska utgöras av representanter för de fyra största ägarna.
Beslutades om riktlinjer för ersättning till bolagsledningen.Dessa riktlinjer återfi nns i sin helhet i Not 6 på sidan 66.
Beslutades att ge styrelsen bemyndigande att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt antal utestående aktier.
Valberedningen är bolagsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i tillsättningsfrågor. Valberedningens uppgift är att utarbeta förslag avseende stämmoordförande, styrelseordförande, styrelse, styrelsearvoden, revisorer, revisionsarvoden samt eventuella förändringar i principer för utseende av valberedning. Förslaget på styrelsearvode ska vara fördelat på styrelseordförande, ledamöter samt utskottsarbete.
I enlighet med årsstämmans beslut har de fyra största aktieägarna erbjudits plats i Fabeges valberedning och den 30 september 2010 off entliggjordes en valberedning som tillsammans representerar cirka 30,7 procent av rösterna i Fabege. Valberedningen består av följande ledamöter: Anders Silverbåge (Brinova Fastigheter AB), Erik Törnberg (Investment AB Öresund), Gustav Colliander (Cohen & Steers) och Th omas Ehlin (Nordea fonder).
Valberedningen har hållit fyra protokollförda möten samt däremellan hållit löpande kontakt. Som underlag för sitt arbete har valberedningen träff at styrelsens ordförande och tagit del av dennes syn på styrelsearbetet. Kontakt
har även tagits med övriga styrelseledamöter, bolagets revisionsutskott samt bolagets revisor i syft e att få en bra bild av styrelsearbetet. Valberedningen har vidare tagit del av bolagets strategi, riskhantering och kontrollfunktioner. Valberedningen har diskuterat styrelsens storlek och sammansättning, bland annat vad avser branscherfarenhet, kompetens, behovet av kontinuitet och förnyelse i styrelsearbetet. Valberedningen har också diskuterat och beaktat frågan kring styrelseledamöternas oberoende (se nedan angående beskrivning av Styrelsen).
På bolagets hemsida återfi nns valberedningens redogörelse för hur dess arbete har bedrivits samt valberedningens förslag inför årsstämman 2011. Valberedningens förslag framgår även av kallelsen till årsstämman 2011.
Styrelsen svarar enligt aktiebolagslagen för bolagets organisation och förvaltning av bolagets angelägenheter. Styrelsen ska fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation. Styrelsens huvuduppgift är att för ägarnas räkning förvalta bolagets angelägenheter på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses.
Till styrelsen valdes åtta ledamöter på årsstämman 2010. På årsstämman valdes också Erik Paulsson till styrelsens ordförande. Fabeges ekonomi- och fi nanschef Åsa Bergström är styrelsens sekreterare. Intill årsstämman 2010 bestod styrelsen av sju ledamöter sedan Arne Berggren som valdes på årsstämman 2009 frånträdde sin styrelsepost i april 2009.
I Fabeges styrelse eft ersträvas kompetens och erfarenhet som är av stor betydelse för att stödja, följa och kontrollera verksamheten i ett ledande fastighetsbolag i Sverige. Hos ledamöterna eft ersträvas bland annat kunskaper om fastigheter, fastighetsmarknaden, fi nansiering och aff ärsutveckling. Styrelsens ledamöter
har sammantaget, direkt och indirekt, väsentliga egna investeringar i Fabegeaktier. Fabeges styrelse uppfyller kraven om oberoende ledamöter enligt Koden.
Valberedningen föreslår omval av Göte Dahlin, Oscar Engelbert, Christian Hermelin, Märtha Josefsson, Pär Nuder, Erik Paulsson, Svante Paulsson och Mats Qviberg samt nyval av Eva Eriksson. Därmed föreslår valberedningen att antalet styrelseledamöter utökas med en till högst nio ledamöter. Av de föreslagna styrelseledamöterna är Erik Paulsson att betrakta som beroende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och till större aktieägare, Svante Paulsson beroende i förhållande till större aktieägare, Oscar Engelbert beroende i förhållande till bolaget och VD Christian Hermelin beroende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Övriga föreslagna styrelseledamöter är, enligt defi nitionen i Koden, oberoende i förhållande till såväl bolaget, bolagsledningen som större aktieägare.
Styrelsen i Fabege AB fastställer årligen en arbetsordning inkluderande instruktioner för arbetsfördelning och rapportering, att utgöra ett komplement till aktiebolagslagens bestämmelser, Fabeges bolagsordning och Koden.
Utöver det som allmänt gäller enligt Aktiebolagslagen reglerar Arbetsordningen bland annat följande:
Styrelseordförandens särställning inom styrelsen och de särskilda uppgift er som följer med detta
Utnämning av revisionsutskott samt angivande av utskottets uppgift er
Styrelsen har under 2010 haft totalt tolv styrelsemöten varav sex ordinarie möten, ett konstituerande möte, ett extra möte och fyra per capsulam möten. På agendan fi nns ett antal stående punkter: Finansiell och operativ avrapportering, beslut om förvärv, investeringar och försäljningar, aktuella marknadsfrågor, personalfrågor samt avrapportering från revisionsutskottet. Utöver dessa har styrelsen behandlat ett antal särskilda frågor enligt nedan:
Bokslutskommunikén behandlas av styrelsen på styrelsemöte samma dag som rapporten släpps till marknaden. Övriga delårsrapporter behandlas på närmast
eft erföljande styrelsemöte. Styrelsens ledamöter ges dock alltid tillfälle att läsa och lämna synpunkter på samtliga rapporter innan de publiceras. Styrelsen har under 2010 fattat beslut om fl era större transaktioner och investeringar i befi ntlig fastighetsportfölj. Totalt under 2010 har 54 fastigheter avyttrats för 4 350 Mkr. Beslut har fattats om investeringar på drygt 600 Mkr avseende utveckling och förädling av fastigheter i befi ntligt bestånd. I slutet av året genomfördes en styrelseutvärdering som visade på ett väl fungerande styrelsearbete. Resultatet diskuterades vid styrelsemötet i februari 2011.
Arvode till styrelsen utgår enligt beslut på årsstämman och för 2010 uppgick arvodet till totalt 2 235 tkr, varav ordförande erhållit 375 tkr samt en extra ersättning för arbete i projekt om 835 tkr, övriga ledamöter utom VD 185 tkr samt 100 tkr för arbete i styrelsens revisionsutskott varav ordföranden erhåller 50 tkr och ledamöter 25 tkr.
Information om styrelseledamöternas närvaro vid sammanträdena fi nns i nedanstående tabell. Här fi nns också information om de ledamöter som ingår i revisionsutskottet.
Under perioden har det hållits 12 styrelsemöten och 4 revisionsutskottsmöten.
| Styrelse | Revisions utskott |
|
|---|---|---|
| Erik Paulsson, ordförande | 12 | |
| Göte Dahlin, ledamot | 12 | 4 |
| Oscar Engelbert 2) | 10 | |
| Christian Hermelin, ledamot | 12 | |
| Sven-Åke Johansson 1) | 2 | 1 |
| Märtha Josefsson, ledamot | 11 | 4 |
| Pär Nuder 2) | 9 | 3 |
| Svante Paulsson, ledamot | 12 | |
| Mats Qviberg, ledamot | 12 | |
1) Frånträdde vid årsstämman 2010. 2) Tillträdde vid årsstämman 2010.
Styrelsen har inom sig utsett ett revisionsutskott bestående av Märtha Josefsson (ordf.), Göte Dahlin och Pär Nuder. Sven-Åke Johansson som tidgare varit utskottets ordförande avgick i samband med årsstämman 2010. Utskottet är styrelsens förlängda arm för övervakning av frågor som rör redovisning, revision och fi nansiell rapportering. Uppdraget omfattar behandling av frågor som verksamhetens risker och riskhantering, intern kontroll (miljö, utformning och genomförande), redovisningens principer och ekonomisk uppföljning och rapportering samt revisionens utförande. Utskottet träff ar löpande ledande befattningshavare för att diskutera och bilda sig en uppfattning om hur bolagets väsentliga processer fungerar ur ett internt kontrollperspektiv. Ledamöterna tar del av samtliga delårsrapporter. Bokslutskommunikén, bolagsstyrningsrapporten och förvaltningsberättelsen diskuteras särskilt vid utskottets möte i början av varje år. Utskottet träff ar också löpande bolagets revisorer för att informera sig om revisionens inriktning, omfattning och resultat. Revisionsutskottet har en särskild arbetsordning som årligen prövas och fastställs av styrelsen. Fabeges revisionsutskott uppfyller Kodens krav på sammansättning och ledamöterna besitter kompetens och erfarenhet i redovisningsfrågor och andra frågor inom utskottets ansvarsområde.
Under 2010 hölls fyra möten. Under året lades fortsatt stor vikt vid bolagets interna kontrollsystem. Revisionsutskottet behandlade under året områden som koncernens pågående skatteärenden, genomgång av derivatportföljen, översyn av segmentrapporteringen och Fabeges engagemang i Arenastadens utveckling. Boksluts- och värderingsfrågor behandlades liksom risker inom verksamheten och redovisningen. Vid varje möte lämnade bolagets revisorer rapport från sin granskning under året. Protokollen från revisionsutskottets möten delgavs samtliga styrelseledamöter och utskottets ordförande avrapporterade löpande till styrelsen.
Styrelsen beslutade i enlighet med av årsstämman fastställda principer för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagsledningen om verkställande direktörens ersättning och övriga anställningsvillkor. Hela styrelsen utom verkställande direktören fullgör de arbetsuppgift er som åvilar ett ersättningsutskott och deltar således i beredning och beslut av ersättningsfrågor. Styrelsen genomförde under året en uppföljning av att principerna för ersättning till ledande befattningshavare eft erlevs.
Ersättningen till VD och bolagsledningen samt övriga förmåner och anställningsvillkor framgår av not 6 på sidan 66. Principerna för ersättning och anställningsvillkor kommer också att presenteras på årsstämman 2011.
Verkställande direktören är ansvarig för den operativa styrningen, har ansvaret för att sköta den löpande förvaltningen och leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer, anvisningar och beslut.
Utöver den ansvarsfördelning som gäller allmänt enligt Aktiebolagslagen reglerar instruktionen för VD bland annat följande:
Arbetsordningen innehåller även en särskild rapporteringsinstruktion som reglerar innehåll och tider för rapportering till styrelsen.
Verkställande direktören leder koncernledningens arbete och fattar beslut i samråd med övriga ledningsmedlemmar. Koncernledningen utför tillsammans den operativa styrningen och leder verksamheten och den löpande förvaltningen i enlighet med styrelsens riktlinjer, anvisningar och beslut.
Grunden till framgång är motiverade medarbetare. I syft e att skapa de bästa förutsättningarna för detta ska Fabeges koncernledning fastställa och förankra tydliga ramar och mål för verksamheten. Koncernledningen ska skapa förutsättningar för medarbetarna att nå uppsatta mål genom att:
Koncernledningen bestod under 2010 förutom av VD av sex personer: Ekonomi- och fi nanschef Kommunikationschef Fastighetschef Chef Projekt Chef Aff ärsutveckling Chef Transaktion
Operativa koncernledningsmöten hålls varje vecka. En gång i månaden hålls protokollförda beslutsmöten. Under mötena behandlas strategiska och operativa frågor som fastighetsaff ärer, uthyrning, marknadsutveckling, organisation samt månads- och kvartalsuppföljning. Vid mötena deltar också VDs assistent.
Den intern kontrollmiljön påverkas av styrelsen, bolagsledningen och bolagets personal och utformas för att ge en rimlig försäkran om att bolagets mål uppnås inom följande kategorier:
Bolaget använder i sitt arbete det etablerade ramverket "COSO" (Internal Control – Integrated Framework).
Fabege har en geografi skt samlad organisation och en homogen operativ verksamhet men den legala strukturen är komplex. Verksamheten är kapitalintensiv och karaktäriseras av beloppsmässigt stora fl öden inom hyresintäkter, utgift er för projektverksamhet, köp/försäljning av fastigheter samt fi nansiella kostnader.
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säkerställa god intern kontroll och eff ektiv riskhantering. För att kunna bedriva sitt arbete på ett ändamålsenligt och eff ektivt sätt har styrelsen beslutat om en arbetsordning. Styrelsens arbetsordning syft ar till att åstadkomma en tydlig ansvarsfördelning mellan styrelsen (med dess utskott) och verkställande direktören (med sin koncernledning) för att bland annat åstadkomma en eff ektiv hantering av risker i såväl verksamhet som fi nansiell rapportering. Arbetsordningen uppdateras årligen. Styrelsen har under 2010 genomfört sin årliga översyn och fastställt styrelsens arbetsordning, arbetsordningen för revisionsutskottet samt etiska riktlinjer för bolagets uppträdande.
Bolagsledningen ansvarar för att utforma och dokumentera samt upprätthålla och pröva de system/processer liksom interna kontroller som behövs för att bemästra väsentliga risker i redovisningen av den löpande verksamheten. Det operativa ansvaret för intern kontroll åvilar förutom bolagets verkställande direktör och koncernledning också de personer som i sin funktion leder respektive defi nierad kritisk process, funktion eller område.
Policies och riktlinjer styr den fi nansiella rapporteringen. Inom bolaget fi nns sedan tidigare policies för exempelvis fi nans, miljö, jämställdhet och information, redovisningsprinciper och bokslutsinstruktioner samt instruktioner för attest- och utanordning. Under 2010 har en genomgripande genomgång och uppdatering av Fabeges policies genomförts. Samtliga policies har föredragits och beslutats i koncernledningen. Information om beslutade policies har också förts vidare ut i organisationen. Därutöver fi nns mer detaljerade riktlinjer och instruktioner som löpande ses över och uppdateras. I slutet av året inleddes ett arbete med att se över bolagets uppförandekod och etiska riktlinjer i syft e att ansluta Fabege till FN:s Global compact.
Med utgångspunkt i kontrollmiljön, väsentliga resultat och balansposter samt väsentliga verksamhetsprocesser defi nieras såväl risker som kritiska processer, funktioner och områden. Följande processer, funktioner och områden har defi nierats som kritiska för Fabege:
Fabege genomför årligen en genomgång och utvärdering av riskområden i syft e att identifi era och hantera risker bland annat i samråd mellan ledning, revisionsutskott och bolagets revisorer.
De kritiska processerna, funktionerna och områdena beskrivs och dokumenteras med avseende på ansvarsfördelning, risker och kontroller. Instruktioner, rutiner och manualer upprättas, uppdateras och kommuniceras till berörda medarbetare för att tillse att de har aktuell kunskap och adekvata redskap. Åtgärderna syft ar till att införliva riskhanteringen i de dagliga rutinerna. Löpande kontrolleras att policies, riktlinjer och instruktioner eft erlevs. Medarbetare utbildas frekvent för att säkerställa erforderlig kompetens. Under 2010 har en intern översyn skett av samtliga kritiska processer. Bolaget har också som komplement till den externa revisionen under 2010 genomfört en intern granskning av eft erlevnad och kontroller i ett urval av väsentliga processer.
De operativa enheterna, Förvaltning och Projekt, har en egen controllerfunktion som kompletterar den centrala controllerfunktionen på koncernnivå. Operativ rapportering sker månadsvis och kvartalsvis i enlighet med ett standardiserat rapportpaket. De operativt verksamhetsansvariga kommenterar/godkänner rapporteringen. Genomgång och uppföljning med verksamhetsansvariga sker löpande under året. Uppföljning sker i jämförelse med budget och prognoser som uppdateras två gånger under året. Sedan 2009 genomförs rullande prognoser 12 månader framåt i tiden.
En central funktion upprättar koncernredovisning samt fi nansiell rapportering i nära samarbete med controllerfunktionen/ de operativa enheterna samt fi nansfunktionen. I det arbetet fi nns inbyggda kontrollaktiviteter genom avstämning med fristående system/specifi kationer av utfall för resultat- och balansposter.
Bolagsledningen har ansvar för att informera berörda medarbetare om deras ansvar för att upprätthålla god intern kontroll. Via intranät och informationsmöten hålls medarbetare uppdaterade om styrande policies och riktlinjer.
Kommunikationsavdelningen ansvarar för den externa informationen. IR-arbetet bedrivs eft er principer om löpande och korrekt informationsgivning i enlighet med NASDAQ OMX Stockholms regelverk för emittenter. Ambitionen är att skapa förståelse och förtroende för verksamheten hos investerare, analytiker och andra intressenter. Under 2010 har ett genomgripande arbete genomförts med att förbättra information och tillgänglighet till information på den externa webbplatsen.
Utöver fi nansiell rapportering till styrelsen utarbetas, med högre frekvens, mer detaljerade rapporter till ledning för den inre styrningen och kontrollen. Månadsrapporterna föredras och behandlas vid koncernledningens möten.
Internkontrollsystemet behöver förändras över tiden. Detta ska bevakas och uppmärksammas löpande via ledningsarbetet på olika nivåer i bolaget, både genom övervakning av den ansvarige för respektive defi nierad kritisk process, funktion och område och genom löpande utvärdering av internkontrollsystemet.
Ledningen för bolaget rapporterar regelbundet till styrelsen i enlighet med instruktionerna för den ekonomiska rapporteringen, vars syft e är att ge information som är relevant, tillräcklig, aktuell och ändamålsenlig.
Till styrelsen rapporterar även revisionsutskottet, som utgör styrelsens förlängda arm i arbetet att övervaka den fi nansiella rapporteringens utformning och tillförlitlighet. Revisionsutskottet har, förutom att granska den fi nansiella rapporteringens innehåll och metoder för dess framtagning, tagit del av hur den mer detaljerade och frekventa internrapporteringen används vid utvärdering och ledning av verksamhetens delar, vilkens användning också indikerar kvaliteten på kontrollmiljön. Revisionsutskottet genomför också en löpande genomgång och utvärdering av intern kontroll avseende bolagets kritiska processer. Revisionsutskottet tar regelbundet del av de externa revisorernas granskning av bolagets redovisning och interna kontroll.
Bolagets revisorer granskar den fi nansiella rapporteringen avseende helårsbokslutet samt utför en översiktlig granskning av en kvartalsrapport.
Styrelsen utvärderar regelbundet den information som ledningen och revisionsutskottet lämnar. Av särskild betydelse är, när så är påkallat, revisionsutskottets uppdrag att övervaka ledningens arbete med att utveckla den interna kontrollen och att åtgärder vidtas rörande de brister och förslag som framkommit vid styrelsens, revisionsutskottets eller i de externa revisorernas granskning.
Styrelsen har i sig och genom revisionsutskottet informerat sig om riskområden, riskhantering, fi nansiell rapportering och intern kontroll och diskuterat risker för fel i den fi nansiella rapporteringen eft er samråd med de externa revisorerna.
Revisionsutskottet har under 2010 i sitt arbete med att granska och utvärdera intern kontroll i väsentliga processer inte funnit anledning till att göra styrelsen uppmärksam på några väsentliga brister varken i den interna kontrollen eller i den fi nansiella rapporteringen.
Sedan 2009 genomförs, som komplement till den externa revisionen, ett arbete med självutvärdering av väsentliga processer. Till följd av detta och i beaktande av verksamhetens homogena och geografi skt begränsade karaktär liksom organisationens okomplicerade utformning har styrelsen inte funnit anledning till att inrätta en internrevisionsenhet. Styrelsen har bedömt att den övervakning och granskning som redovisas ovan är tillräcklig för att, tillsammans med den externa revisionen, upprätthålla en eff ektiv intern kontroll avseende den fi nansiella rapporteringen.
Bolagets revisor ska enligt aktiebolagslagen granska bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och VD:s förvaltning. Revisorn ska eft er varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisorer utses och arvoderas enligt beslut på ordinarie årsstämma eft er förslag från valberedningen.
På årsstämman 2009 utsågs revisionsfi rman Deloitte till revisorer med auktoriserade revisor Svante Forsberg som
huvudansvarig för revisionen för perioden fram till årsstämman 2013. Svante Forsberg har vid sidan av Fabege revisionsuppdrag i följande större företag: Alliance Oil, Anticimex, Black Earth Farming, Connecta, Diligentia, Skandia Liv och Swedbank. Han har inga uppdrag i bolag vilka är närstående till Fabeges större ägare eller verkställande direktör. Deloitte har vid sidan av sitt uppdrag som vald revisor även bistått Fabege i revisionsnära uppdrag främst relaterade till skatte- och redovisningsfrågor.
Revisorerna rapporterade sina observationer och presenterade samtidigt sin syn på kvaliteten på den interna kontrollen inom Fabege på styrelsemötet i februari 2011. Revisorerna har deltagit och avrapporterat på samtliga möten med revisionsutskottet (4 stycken under 2010). Under året har även avrapportering skett till bolagsledningen.
Arvode till bolagets revisorer framgår av not 43 på sidan 73.
Tillämpning av koden bygger på principen "Följ eller förklara", vilket innebär att samtliga regler inte alltid måste följas och det innebär inte något brott mot koden att avvika från en eller fl era enskilda regler om motiv fi nns och förklaras.
Hela styrelsen har träff at bolagets revisorer men inte utan närvaro av verkställande direktören eller annan person från bolagsledningen. Styrelsen har eft er avstämning med bolagets revisor inte funnit behov av ett sådant möte, bland annat på grund av att revisorerna vid fl era tillfällen avrapporterat till revisionsutskottet utan närvaro av verkställande direktören.
Stockholm den 25 februari 2011
Styrelsen
REVISOR Svante Forsberg Auktoriserad revisor, Deloitte. Född 1952. Revisor i Fabege sedan 2005. Övriga uppdrag: revisionsuppdrag i följande större företag: Alliance Oil, Anticimex, Black Earth Farming, Connecta, Diligentia, Skandia Liv och Swedbank.
Erik Paulsson4) Född 1942. Styrelseordförande sedan 2007 och styrelseledamot sedan 1998. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Backahill AB, Diös Fastigheter AB,
SkiStar AB och Wihlborgs Fastigheter AB. Styrelse ledamot i Brinova Fastigheter AB och Nolato AB. Utbildning: Folkskola. Företags ledare sedan 1959.
Aktieinnehav: 66 596 och via Brinova.
Pär Nuder 1) Född 1963. Styrelseledamot sedan 2010. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Sundbybergs Stadshus AB. Styrelse ledamot i Orrefors Kosta Boda AB och Swedegas AB. Senior Director Albright Stonebridge Group. Utbildning: Jur kand.
Aktieinnehav: 0.
Göte Dahlin 1) Född 1941. Styrelseledamot sedan 2000. Övriga uppdrag: Vice styrelseordförande i RBS Nordisk Renting AB. Styrelseledamot i Rezidor Hotel Group AB och Svensk Inredning Viking AB. Utbildning: Fil kand i naturvetenskap. Aktieinnehav: 15 000 via egen kapitalförsäkring.
Märtha Josefsson 1) Född 1947. Styrelseledamot sedan 2005. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Svenska Lärarfonder AB. Styrelseledamot i Luxonen S.A, Investment AB Öresund, Opus Prodox AB, Andra AP-fonden och Skandia Fonder AB. Utbildning: Fil kand i nationalekonomi.
Aktieinnehav: 70 000.
Christian Hermelin 3) Född 1964. Styrelseledamot sedan 2007. Verkställande direktör i Fabege AB. Anställd sedan: 1998 och i nuvarande befattning sedan 2007. Utbildning: Fil kand i företagsekonomi. Aktieinnehav: 71 400.
Svante Paulsson 5) Född 1972.
School i USA. Aktieinnehav: 162 318.
Styrelseledamot sedan 2007. Övriga uppdrag: Ansvarig för strategi och projekt på Backahill AB. Vice styrelseordförande i Backahill AB. Styrelseledamot i Bilia AB, PEAB AB, AB Cernelle och Ängelholms Näringsliv AB. Utbildning: Grundskola, High
Oscar Engelbert 2) Född 1976. Styrelseledamot sedan 2010. Övriga uppdrag: VD i Oscar Properties AB. Styrelseledamot i Bonniers konsthall. Utbildning: Grundskola, Boston University samt Ekonomi för entreprenörer. Aktieinnehav: 0.
Mats Qviberg 1) Född 1953. Styrelseledamot sedan 2001. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Bilia AB. Vice styrelseordförande i Investment AB Öresund. Styrelseledamot i SkiStar AB. Utbildning: Civilekonom.
Aktieinnehav: 2 890 036.
1) Enligt Svensk kod för bolagsstyrning, oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen och större aktieägare.
2) Enligt Svensk kod för bolagsstyrning, beroende i förhållande till bolaget, oberoende i förhållande till bolagsledningen och större aktieägare. 3) Enligt Svensk kod för bolagsstyrning, beroende i förhållande till bolaget och bolagsledningen, oberoende i förhållande till större aktierägare.
4) Enligt Svensk kod för bolagsstyrning, beroende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
5) Enligt Svensk kod för bolagsstyrning, oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen, beroende i förhållande till större aktieägare.
Aktieinnehav per den 31 december 2010.
Revisor Svante Forsberg, auktoriserad revisor, Deloitte. Se vidare sid 79.
Christian Hermelin Verkställande direktör. Född 1964. Anställd sedan 1998, i nuvarande befattning sedan 2007. Tidigare anställningar: Projektledare Fastighets AB Storheden. Utbildning: Fil kand i företagsekonomi. Aktieinnehav: 71 400.
Åsa Bergström Vice vd, ekonomi- och fi nanschef. Född 1964. Anställd sedan 2007, i nuvarande befattning sedan 2008. Tidigare anställningar: Senior manager KPMG, ekonomichefsbefattningar i fl era fastighetsbolag bland andra Granit & Beton samt Oskarsborg. Utbildning: Civilekonom.
Aktieinnehav: 21 800.
Klas Holmgren
Chef för Projekt och förädling. Född 1970. Anställd sedan 2001, i nuvarande befattning sedan 2010. Tidigare anställningar: Platzer Bygg, Peab och JM Utbildning: Ingenjör. Aktieinnehav: 0.
Klaus Hansen Vikström Affärsutvecklingschef. Född 1953. Anställd sedan 2006, i nuvarande befattning sedan 2009. Tidigare anställningar: Chef för Stockholms Modecenter, vd och grundare av Brubaker AS. Utbildning: Marknadsekonom (Diploma in Specialized Business Studies).
Aktieinnehav: 20 000.
Urban Sjölund Fastighetschef. Född 1962. Anställd sedan 1991, i nuvarande befattning sedan 2007. Tidigare anställningar: Bygg- och projektledare på JCC AB, Arsenalen AB och MacGruppen AB, fastighets-
förvaltare BPA Fastigheter AB och olika chefsbefattningar i Bergaliden AB, Storheden AB och Wihlborgs Fastigheter AB.
Utbildning: Civilingenjör. Aktieinnehav: 30 000.
Annette Kaunitz Kommunikationschef. Född 1963. Anställd sedan 2009. Tidigare anställningar: Chef Internal & Corporate Communications, Swedish Match AB. Utbildning: Fil kand och DIHM. Aktieinnehav: 0.
Johan Rudberg
Affärsutveckling. Född 1961. Anställd sedan 2004, i nuvarande befattning sedan 2007. Tidigare anställningar: Chef projektutveckling Drott, Stockholmschef Centralkonsult, arbetschef Reinhold Bygg AB. Utbildning: Civilingenjör. Aktieinnehav: 20 450.
Aktieinnehav per den 31 december 2010.
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att:
Styrelsen och verkställande direktören intygar vidare att:
Stockholm den 25 februari 2011
Erik Paulsson Ordförande
Göte Dahlin Oscar Engelbert Märtha Josefsson
Pär Nuder Svante Paulsson Mats Qviberg
Christian Hermelin Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har avgivits den 25 februari 2011 Deloitte AB
Svante Forsberg Auktoriserad revisor
Till årsstämman i Fabege AB (publ) Organisationsnummer 556049-1523
Vi har granskat årsredovisningen och koncernredovisningen, med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 74–79, bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Fabege AB (publ), för räkenskapsåret 2010-01-01 – 2010-12-31. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 50–83. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen samt förvaltningen på grundval av vår revision.
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även
granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovis ningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 74–79. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 74–79 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Som underlag för vårt uttalande om en bolagsstyrningsrapport har upprättats och är förenlig med årsredovisningens övriga delar, har vi läst bolagsstyrningsrapporten och bedömt dess lagstadgade innehåll baserat på vår kunskap om bolaget.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats, och dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Stockholm den 25 februari 2011
Deloitte AB
Svante Forsberg Auktoriserad revisor
Fabeges aktie är noterad på Nasdaq OMX Nordiska börs i Stockholm och ingår i Large Cap-listan och sektorn Real Estate. Börsvärdet uppgick vid årets slut till cirka 12,9 Mdkr och substansvärdet till cirka 11,3 Mdkr.
Utdelning per aktie och direktavkastning 10
Totalavkastning 2006–2010
Under 2010 utvecklades fastighetssektorn bättre än börsen som helhet. Fabege-aktien steg med 74 procent från 45:20 kr till 78:55 kr, medan fastighetsindex (SX Real Estate) steg med 41 procent och Nasdaq OMX Stockholm steg med 23 procent.
I och med genomförandet av EUs MiFiD direktiv kan aktier handlas på andra marknadsplatser än de börser där de är noterade. Trenden går mot att allt större andel av handeln i svenska aktier sker utanför Stockholmsbörsen. Detta syns särskilt tydligt för de mest omsatta aktierna i bolagen på Large Cap-listan.
Fabeges aktie har under 2010 handlats på fl er än tio marknadsplatser. Dock står handeln på Nasdaq OMX Stockholm fortfarande för majoriteten av handeln i Fabege-aktien och under 2010 skedde 62 procent (84) av den totala omsättningen i aktien där.
Under året har det omsatts totalt 297 (374) miljoner Fabege-aktier, varav 185 miljoner (293) på Nasdaq OMX Stockholm. Det totala värdet av om-
satta aktier var 15,6 Mdkr (13,5), varav 9,7 Mdkr (10,9) i Stockholm. Den genomsnittliga omsättningshastigheten i Fabegeaktien uppgick till 182 procent (227). Den genomsnittliga omsättningshastigheten på Nasdaq OMX Stockholm sjönk för andra året i rad och uppgick till 95 procent (119). Varje handelsdag omsattes i genomsnitt 1 173 000 Fabege-aktier (1 489 000) i 1 134 avslut (866).
Totalavkastningen för Fabege-aktien, dvs kursutveckling inklusive återinvestering av aktieutdelningen om 2:00 kr, blev 81 procent. Börsvärdet vid årets utgång uppgick till cirka 12,9 Mdkr. Under året noterades den lägsta slutkursen, 41:00 kronor, den 8 juni och den högsta slutkursen, 78:55 kronor, den 30 december.
Fabeges aktiekapital uppgår till 5 097 Mkr, fördelat på 165 391 572 aktier (169 320 972). Samtliga aktier ger samma rösträtt och lika del i bolagets kapital.
Årsstämman 2010 beslutade att bemyndiga styrelsen att under perioden intill ordinarie årsstämma 2011 förvärva egna aktier. Förvärv får ske genom köp på Nasdaq OMX Stockholm så att bolaget maximalt äger 10 procent av de egna aktierna. Under året återköptes 1 411 488
aktier (0) till en snittkurs av 43:04 kr. Eft er indragning av 3 929 400 aktier i april 2010 uppgick Fabeges totala innehav av egna aktier till 2 411 488 aktier motsvarande 1,5 procent av antalet registrerade aktier.
Den 31 december 2010 hade Fabege 33 792 (35 530) aktieägare. Störst ägare var Brinova med 14,3 procent av antalet utestående
aktier, följt av Investment AB Öresund med 6,6 procent och BlackRock fonder med 5,5 procent. De 15 största ägarna kontrollerade tillsammans 55,5 procent av antalet utestående aktier.
Det utländska ägandet uppgick till totalt 29,3 procent av aktiekapitalet. Det svenska ägandet, som uppgick till totalt 70,7 procent av aktiekapitalet, fördelades mellan institutioner med 32,1 procent av
| Storleksklass | Antal aktieägare | Andel av antal aktieägare, % |
Antal aktier | Andel av kapital och röster, % |
|---|---|---|---|---|
| 0–500 | 22 455 | 66,4 | 4 329 493 | 2,7 |
| 501–1 000 | 5 273 | 15,6 | 4 109 609 | 2,5 |
| 1001–5 000 | 4 817 | 14,3 | 10 501 437 | 6,5 |
| 5001–10 000 | 615 | 1,8 | 4 434 733 | 2,7 |
| 10 001–100 000 | 484 | 1,4 | 13 900 561 | 8,5 |
| 100 001–1 000 000 | 116 | 0,3 | 40 630 826 | 24,9 |
| 1 000 001– | 32 | 0,2 | 87 484 913 | 52,2 |
| Summa | 33 792 | 100,0 | 165 391 572 | 100,0 |
| Land | 2010 | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|
| Sverige | 67,6 | 70,2 | 69,9 |
| USA | 17,3 | 5,7 | 10,4 |
| Storbritannien | 2,3 | 9,9 | 5,6 |
| Övriga länder | 12,8 | 14,2 | 14,1 |
| De 15 största aktieägarna per den 2010-12-31 |
aktier | Andel av kapital och röster, % |
|---|---|---|
| Brinova AB | 23 291 092 | 14,3 |
| Investment AB Öresund | 10 746 597 | 6,6 |
| BlackRock fonder | 8 938 454 | 5,5 |
| Cohen & Steers fonder | 8 377 466 | 5,1 |
| SEB fonder | 5 694 059 | 3,5 |
| Nordea fonder | 5 634 243 | 3,5 |
| Länsförsäkringar fonder | 5 510 248 | 3,4 |
| Carnegie fonder | 4 390 100 | 2,7 |
| Swedbank Robur fonder | 4 334 381 | 2,6 |
| Qviberg, Mats med familj | 2 890 036 | 1,8 |
| SHB fonder | 2 572 209 | 1,6 |
| Norska staten | 2 514 557 | 1,5 |
| Andra AP fonden | 1 910 679 | 1,2 |
| ENA City AB | 1 880 000 | 1,2 |
| AMF Försäkring & Fonder | 1 630 000 | 1,0 |
| Övriga utländska aktieägare 28 695 564 | 17,6 | |
| Övriga aktieägare | 43 970 399 | 26,9 |
| Totalt antal utestående aktier |
162 980 084 | 100,0 |
| Återköp av egna aktier | 2 411 488 | |
| Totalt antal aktier | 165 391 572 | |
Källa: SIS Ägarservice
aktiekapitalet, aktiefonder med 17,9 procent samt svenska privatpersoner med 20,7 procent av aktiekapitalet.
Eget kapital per aktie uppgick per 31 december 2010 till 69 kr (61). Exklusive uppskjuten skatt på övervärde fastigheter uppgick substansvärdet till 77 kr (67). Aktiekursen vid årsskift et utgjorde således cirka 101 procent av substansvärdet. Ett osäkerhetsintervall i fastighetsvärderingar om +/– 1 procent innebär en påverkan på substansvärdet om +/– 199 Mkr, motsvarande 1:22 kr/aktie. Se känslighetsanalys fastighetsvärde på sidan 52.
Enligt Fabeges utdelningspolicy ska Fabege som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar eft er skatt.
Styrelsen bedömer, vid förslag till vinstutdelning, att bolagets och koncernens egna kapital eft er den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens soliditet, historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget.
Styrelsen föreslår att det till aktieägarna utdelas 3:00 kr per aktie (2:00). Utdelningen motsvarar 29 procent av årets resultat per aktie och drygt 50 procent av utdelningsbart resultat enligt utdelningspolicyn.
Som avstämningsdag för rätt att erhålla utdelning föreslås den 4 april 2011. Om årsstämman beslutar i enlighet med förslaget beräknas utbetalning av utdelning ske genom Euroclear Sweden AB (tidigare VPC AB) den 7 april 2011.
| ABG Sundal Collier: | Fredric Cyon | Kempen: | Robert Woerdeman |
|---|---|---|---|
| ABN Amro Bank N.V.: | Jan Willem van Kranenburg | Morgan Stanley: | Bart Gysens |
| Cheuvreux Nordic: | Andreas Dahl | Nordea Bank: | Jonas Andersson |
| Carnegie Investment Bank: | Tobias Kaj | Swedbank: | Andreas Daag |
| Danske Bank: | Peter Trigarszky | SEB Enskilda: | Bengt Claesson |
| DnB NOR: | Simen R Mortensen | UBS Investment Bank: | Howard Lesser |
| Goldman Sachs International: | Nick Webb | Ålandsbanken Sverige: | Erik Nyman |
| Handelsbanken Capital Markets: | Albin Sandberg | Öhmans: | David Zaudy |
| Nyckeltal | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Finansiella | ||
| Avkastning på sysselsatt kapital, % | 8,7 | 4,2 |
| Avkastning på eget kapital, % | 16,0 | 4,3 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,0 | 2,6 |
| Soliditet, % | 39 | 32 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 62 | 65 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,5 | 1,9 |
| Aktierelaterade | ||
| Årets resultat per aktie, kr | 10:38 | 2:59 |
| Eget kapital per aktie, kr | 69 | 61 |
| Kassafl öde per aktie, kr | 6:13 | 4:87 |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång före utspädnings effekt, tusental |
162 980 | 164 392 |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång efter utspädningseffekt, tusental |
162 980 | 164 392 |
| Genomsnittligt antal aktier före utspädningseffekt, tusental | 163 504 | 164 386 |
| Genomsnittligt antal aktier efter utspädningseffekt, tusental | 163 504 | 165 052 |
| Utdelning, kr | 3:001) | 2:00 |
| Direktavkastning, % | 3,8 | 4,4 |
1) Föreslagen kontantutdelning för 2010.
Fabege publicerar årsredovisningen och delårsrapporter på svenska och engelska. Förutom som trycksak, finns alla publikationer också som pdf på bolagets webbplats, fabege.se.
Samtliga aktieägare i Fabege har fått förfrågan om de önskar fi nansiell information från bolaget. Till de aktieägare som önskar tillhandahåller Fabege kvartalsrapporter samt årsredovisning per post. Alla fi nansiella rapporter och pressmeddelanden fi nns dessutom tillgängliga på svenska och engelska på bolagets webbplats. Fabege tillhandahåller även information
via en prenumerationstjänst på företagets webbplats. Genom denna tjänst kan alla intresserade följa pressmeddelanden, delårsrapporter, årsredovisningar med mera.
På bolagets webbplats fi nns också aktuell information om Fabeges aktiekurs. Därutöver håller Fabege kvartalspresenta tioner i samband med varje kvartalsrapport.
Internet är en av våra främsta kanaler för information. Målsättningen med vår webbplats är att kontinuerligt förse aktieägare, investerare och andra aktörer på kapitalmarknaden med aktuell och relevant information om koncernens
verksamhet och aktiviteter. Webbplatsen innehåller information om företaget, dess verksamhet och strategier. Där fi nns också fi nansiell information, aktiedata och information om årsstämman, samt en mängd annan information.
Annette Kaunitz Kommunikationschef 08-555 148 20 [email protected] An Ko 08 an
Gunilla Möller IR koordinator 08-555 148 45 [email protected] Gu 08 gu
Årsstämma i Fabege AB (publ) kommer att hållas onsdagen den 30 mars 2011 klockan 16:00 på Norra Latin, Drottninggatan 71B i Stockholm. Inregistrering till årsstämman börjar klockan 15:00.
Kallelsen har annonserats i Post och Inrikes Tidningar, Svenska Dagbladet och på bolagets webbplats. Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels:
Anmälan om deltagande i årsstämman kan ske på något av följande sätt:
Styrelsen föreslår att det till aktieägarna utdelas 3:00 kr per aktie. Som avstämningsdag för rätt att erhålla utdelning föreslås den 4 april 2011. Om årsstämman beslutar i enlighet med förslaget beräknas utbetalning av utdelning ske genom Euroclear Sweden AB (tidigare VPC AB) den 7 april 2011.
| Delårsrapport jan–mar 3 maj 2011 |
|---|
| Delårsrapport jan–jun 7 jul 2011 |
| Delårsrapport jan–sep 26 okt 2011 |
| Bokslutskommuniké 2011 2 feb 2012 |
| Årsredovisning 2011 mar 2012 |
| Resultaträkningar, Mkr Hyresintäkter 2 007 2 194 2 214 2 066 2 343 Driftsöverskott 1 348 1 465 1 438 1 312 1 401 Realiserad värdeförändring/Resultat fastighetsförsäljningar 237 57 143 446 61 Orealiserad värdeförändring, fastigheter 843 –310 –1 545 893 911 Förvaltningsresultat 782 838 568 703 646 Resultat före skatt 1 929 680 –1 340 2 066 1 863 Resultat efter skatt 1 697 425 –511 1 812 2 266 Balansräkningar, Mkr Förvaltningsfastigheter 26 969 29 193 29 511 30 829 27 188 Övriga materiella anläggningstillgångar 3 2 3 6 11 Finansiella anläggningstillgångar 714 620 586 387 1 889 Omsättningstillgångar 1 504 704 388 458 757 Likvida medel 73 173 54 75 164 Eget kapital 11 276 9 969 9 873 11 415 12 177 varav minoritetens andel av eget kapital 1) – – – – 21 Avsättningar 271 439 624 1 393 1 001 Räntebärande skulder 16 646 19 109 18 902 17 210 14 999 Derivatinstrument 267 373 471 – – Ej räntebärande skulder 651 802 672 1 737 1 832 Balansomslutning 29 263 30 692 30 542 31 755 30 009 Nyckeltal 2) Överskottsgrad, % 67 67 65 64 60 Räntetäckningsgrad, ggr 3,0 2,6 1,9 2,8 2,1 Sysselsatt kapital, Mkr 28 189 29 451 29 246 28 625 27 176 Soliditet, % 39 32 32 36 40 Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,9 1,9 1,5 1,2 Belåningsgrad fastigheter, % 62 65 64 56 55 Avkastning på eget kapital, % 16,0 4,3 –4,8 15,4 19,8 Avkastning på sysselsatt kapital, % 8,7 4,2 –1,7 9,9 9,0 Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder, % 3,45 2,48 3,27 4,28 3,72 Fastighetsförvärv samt invest. i befi ntliga fastigheter, Mkr 907 1 138 2 164 4 984 17 045 Fastighetsförsäljningar, försäljningspris Mkr 4 350 1 234 2 095 2 919 12 064 Medeltal anställda 125 139 149 146 194 Data per aktie, kr 2) Resultat 10:38 2:59 –3:07 9:98 11:74 Eget kapital 69 61 60 67 64 Utdelning 3:003) 2:00 2:00 4:00 4:00 Direktavkastning, % 3,8 4,4 6,7 6,0 4,4 Börskurs vid årets slut 4) 78:55 45:20 30:00 66:25 91:75 Antal aktier vid årets slut före utspädningseffekt, miljoner 163 164 164 171 190 Genomsnittligt antal aktier efter utspädningseffek, miljoner 163 164 168 182 192 |
2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 |
|---|---|---|---|---|---|
1) Enligt IFRS ska minoritetens andel redovisas som en del av eget kapital. Enligt tidigare svenska regler redovisades eget kapital exklusive minoritetsandel som istället redovisades separat som minoritetsintresse.
2) Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier, eget och sysselsatt kapital och räntebärande skulder har beräknats utifrån vägda genomsnitt.
För 2006–2008 har utspädningseffekter av utestående konvertibelt förlagslån beaktats vid beräkning av nyckeltal per aktie. För 2006 har nyckeltalen omräknats för att kunna jämföras med nyckeltalen för åren 2007–2010, mot bakgrund av uppdelning a bolagets aktie (2:1).
3) Kontantutdelning 2010 enligt förslag.
4) Senast betalt.
För defi nitioner se sidan 89.
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL. Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvarationer.
AVKASTNING PÅ SYSSELSATT KAPITAL. Resultat före skatt plus räntekostnader dividerat med genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.
BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER. Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.
DIREKTAVKASTNING, AKTIEN. Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut.
EGET KAPITAL PER AKTIE. Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal aktier vid periodens slut.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD. Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER. Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning.
FÖRÄDLINGSFASTIGHETER. Fastigheter med pågående eller planerad om eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling.
HYRESVÄRDE. Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats.
KASSAFLÖDE PER AKTIE. Resultat före skatt plus avskrivningar, plus/minus orealiserade värdeförändringar samt minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal aktier.
KONTRAKTSVÄRDE. Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt plus indexuppräkning och hyrestillägg.
MARK & PROJEKTFASTIGHETER. Mark- och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.
NETTOUTHYRNING. Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avfl ytt.
RESULTAT/VINST PER AKTIE. Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier i perioden.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD. Resultat före skatt plus fi nansiella kostnader samt plus/minus orealiserade värdeförändringar dividerat med fi nansiella kostnader.
SKULDSÄTTNINGSGRAD. Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.
SOLIDITET. Eget kapital (inklusive minoritetens andel) dividerat med balansomslutning.
SYSSELSATT KAPITAL. Balansomslutning minus ej räntebärande skulder och avsättningar.
ÖVERSKOTTSGRAD. Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter.
När nuvarande Fabege skapades våren 2005 var det tredje gången som namnet gavs till ett fastighetsbolag. Bolagsnamnet Fabege har sitt ursprung i ett bolag som skapades av Birger Gustavsson, en ledande fastighetsaktör under 1970- och 1980-talet. Ursprungligen var Fabege en förkortning för Fastighetsaktiebolaget Birger Gustavsson. Dåvarande Fabege förvärvades av Näckebro som i sin tur köptes av Drott. Drott delades sedermera i två bolag, varav det ena gavs namnet Fabege. Detta bolag förvärvades 2004 av Wihlborgs Fastigheter som året efter ändrade namn till Fabege.
1990 Wihlborgs B-aktier noteras på Stockholms Fondbörs O-lista.
1993 Bergaliden blir ny huvudägare i Wihlborgs.
1996 I december noteras Wihlborgs B-aktie på Stockholms Fondbörs A-lista.
1997 Wihlborgs slutför under våren förvärvet av M2 Fastigheter. I september lämnar styrelsen för Wihlborgs ett offentligt erbjudande om förvärv av Klövern Fastigheter AB.
1998 Wihlborgs slutför i början av året förvärvet av Klövern Fastigheter AB. Den 13 april 1998 lägger Wihlborgs bud på Fastighets AB Storheden, och samgåendet sker under sensommaren samma år.
2000 Omvandling sker av röststarka A-aktier till B-aktier.
2001 Huvudägaren Bergaliden avyttrar hela sitt aktieinnehav om 30,2 procent i Wihlborgs. Wihlborgs förvärvar Postfastigheter med 73 fastigheter. I december noteras Wihlborgsaktien på Stockholmsbörsens O-lista.
2002 Wihlborgs avyttrar 60 fastigheter på oprioriterade orter till Adcore, som ombildas till ett fastighetsbolag med namnet Klövern AB. I juni genomförs en omvänd split som innebär att fem Wihlborgsaktier läggs samman till en.
2003 Wihlborgs förvärvar aktier i Drott AB (senare uppdelat i Bostads AB Drott och Fabege AB), och blir under året den största aktieägaren i bolaget. I slutet av året avyttras Klara Zenit för 2 950 Mkr med en vinst om 400 Mkr.
2004 Förvärvet av Fabege AB slutförs efter ett offentligt erbjudande till övriga aktieägare i bolaget vilket medför att Wihlborgs fastighetsportfölj växer med cirka 150 kommersiella fastigheter. I december offentliggörs förslaget att dela ut Öresundsfastigheterna till aktieägarna och därmed koncentrera verksamheten till Stockholmsregionen.
2005 Öresundsverksamheten delas ut och noteras på Stockholmsbörsens O-lista under namnet Wihlborgs Fastigheter AB. "Gamla" Wihlborgs koncentreras därmed till Stockholmsregionen och ändrar namn till Fabege AB. I december träffas en överens kommelse om förvärv av 82,4 procent av aktierna i Fastighets AB Tornet.
2006 Fabege förvärvar Fastighets AB Tornet med totalt 104 fastigheter. Bland andra förvärv kan nämnas Wenner-Gren Center och Solna Business Park. Fastighetsbestånden i Kista och Täby avyttras till Klövern.
2007 Fabege fortsätter att koncentrera verksamheten till huvudmarknaderna Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad. 17 fastigheter säljs och 8 fastigheter förvärvas. I juni genomförs en split 2:1 i aktien som innebär att antalet aktier fördubblas.
2008 Fabege ökar tempot i projekt där befi ntliga fastigheter förädlas och utvecklas för att öka kassafl öden och värdetillväxt.
2009 Fabege fortsätter koncentrationen av fastighetsportföljen. 92 procent av beståndet återfi nns inom en 5 km radie från Stockholms centrum. Arbetet med den nya stadsdelen Arenastaden i Solna tog fart mot slutet av året.
2010 Fabege avslutar i huvudsak koncentrationen av fastighetsportföljen. Fastighetsbeståndet är nu koncentrerat till Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad. Fortsatt fokus på utvecklingen av den nya stadsdelen Arenastaden.
Produktion
Fabege i samarbete med Hallvarsson & Halvarsson AB Fotografer
Per-Erik Adamsson, Erik Lefvander, Magnus Fond, Conny Ekström, Archus, SOS Barnbyars Arkiv
Tryck åtta45, Solna
BESÖK: PYRAMIDVÄGEN 7, 169 56 SOLNA TELEFON: 08-555 148 00 FAX: 08-555 148 01 E-POST: [email protected] INTERNET: WWW.FABEGE.SE ORGANISATIONSNUMMER: 556049-1523 STYRELSENS SÄTE: STOCKHOLM
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.