Fabege

Fabege AB Årsredovisning 2024 Fabege är ett av Sveriges största fastig hetsbolag. Vi äger, utvecklar och förvaltar kommersiella fastig heter i Stockholm – Sveriges största tillväxtregion. Hållbarhet Fabeges hållbarhetsarbete ...................24 Hållbarhetsåret .................................25 Ansvar för hela värdekedjan .................26 Våra fokusområden ............................ 27 Stadsdelar ......................................28 Fastigheter ...................................... 31 Medarbetare ...................................35 Leverantörskedja ..............................38 Finansiering ................................... 40 Kunder ........................................... 42 Affärsetik ...................................... 44 Hållbarhetsmål ..................................46 Övrig information Fastighetsbestånd .............................125 Projekt ............................................ 128 Fastighetsförteckning .........................129 Femårsöversikt .................................135 Härledning av nyckeltal ......................136 Definitioner ......................................138 Aktieägarinformation och kontakter ..... 140 Om Fabege Det här är Fabege ............................... 3 Året i korthet ...................................... 4 VD-ord ............................................. 5 Strategi för hållbar tillväxt ..................... 8 Mål som styr verksamheten ................... 9 Stockholms fastighetsmarknad .............. 10 Våra stadsdelar .................................. 11 Vår förvaltning .................................. 16 Våra projekt ...................................... 18 Intervju med Fabeges CFO ................... 19 Investera i Fabege .............................. 21 Aktien .............................................22 Förvaltningsberättelse Verksamhetens resultat .......................49 Finansiering ......................................52 Risker och riskhantering .......................56 Bolagsstyrningsrapport .......................66 Ordförande har ordet ........................66 Styrningsstruktur ..............................67 Policyer och riktlinjer ..........................69 Bolagsstyrningen 2024 ......................70 Rapport om intern kontroll .................. 72 Styrelse .......................................... 74 Koncernledning ................................ 76 Hållbarhetsnoter ................................78 TCFD-rapport ....................................83 Hållbarhetsindikatorer .........................85 EU-taxonomin ...................................88 GRI-index ........................................93 Översiktlig granskning av hållbarhetsredovisningen .....................96 Ekonomisk redovisning Koncernen ........................................98 Moderbolaget ..................................102 Noter ............................................ 106 Årsredovisningens undertecknande .......122 Revisionsberättelse ............................ 123 Den legala årsredovisningen omfattar sidorna 49–122. Den av revisorer granskade hållbarhetsrapporten om- fattar sidorna 78–95. Den officiella årsredovisningen är upprättad på svenska i ESEF format och återfinns på bolagets hemsida. Detta är en PDF-version och finns på svenska och engelska. Den svenska versionen är rådande. Årsredovisning 2024 2Årsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationOm Fabege Det här är Fabege Fastighetsvärde per område Hyresvärde per kategori Hyresintäkter och överskottsgrad Solna 47% Stockholms innerstad 37% Hammarby Sjöstad 10% Flemingsberg 4% Övriga marknader 2% Kontor 84% Butik/restaurang 4% Industri/logistik 4% Övrigt 8% Fastigheter 100 Hyresvärde (Mdkr) 4,2 Miljöcertifierade förvaltningsfastigheter (Yta) 100 % Fastighetsvärde (Mdkr) 78,9 Uthyrningsbar yta (Tkvm) 1300 Vision Framgångsfaktorn för en ny tid Vi ska vara en närvarande partner med människan i centrum. Genom nytänkande, ansvar och flexibilitet skapar vi förutsätt- ningar för företag, platser och vår stad att utvecklas. Mission Vi gör verklighet av visioner Vi hjälper människor och företag att trivas och nå sina mål. Vi hjälper platser att få liv. Ingen dröm är för stor eller för liten för oss. Fabege är ett av Sveriges största fastighetsbolag. Vi äger, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter i Stockholm – Sveriges största tillväxtregion. Våra fokusområden i Stockholm är – Stockholms innerstad – Solna (Arenastaden/Haga Norra och Solna Business Park) – Hammarby Sjöstad – Flemingsberg Läs mer på sidorna 11–14 Hållbarhet är prioriterat och vi arbetar aktivt för minskat klimatavtryck, energieffektivitet och bidrar till utvecklingen av närområdet och omgivningarna mellan husen. Alla våra förvaltningsfastigheter och projekt miljöcertifieras enligt BREEAM-SE eller BREEAM In-Use. Läs mer på sidorna 26–46 2023202220212020 2024 8 0 78 76 74 72 70 % 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 Mkr Hyresintäkter, Mkr Överskottsgrad, % 3Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Året i korthet Vårt högsta resultat någonsin i GRESB Med betyget 95 inom förvaltning och 98 inom projektut- veckling av 100 får Fabege högsta betyg, 5 stjärnor. Där- med placeras vi som nummer ett inom kontor, noterade bolag i Norra Europa och som nummer två inom katego- rierna kontor i Europa och noterade bolag i Europa. Bostadsutveckling i Haga Norra Vi startade nästa fas i bostadsutvecklingen av Haga Norra i Solna. Projektet omfattar totalt 288 bostäder varav 160 bostadsrättslägenheter, 50 ägarlägenheter och 78 hyres- rätter som kommer Svanencertifieras. Inflyttning beräknas till våren 2025 för de första lägenheterna. Vi lanserar Tegelterassen På Västra Kungsholmen ges Fabege möjlighet att skapa ett nytt kontorsprojekt som kommer att drivas under nam- net Tegelterrassen. Efter att detaljplanen vunnit laga kraft möjliggörs utveckling av 36 000 kvadratmeter kontor. Pro- jektet påbörjas när minst en ankarhyresgäst tecknat avtal. Nytt kontor i Haga Norra Projektet Ackordet 1 på 27 000 kvadratmeter har färdigställts och de första kunderna har flyttat in. Fastigheten är miljöcer - tifierad med BREEAM-SE på högsta nivån Outstanding vilket är väldigt ovanligt att uppnå. Hela fasaden består av åter - brukat tegel. Största hyresgäster är JM och Coor. Första projektet i Flemingsberg färdigställt Nationalscenerna Dramaten och Kungliga Operan flyttade in i nya lokaler i Flemingsberg. En milstolpe i utvecklingen av stadsdelen. Fastigheten på cirka 12 000 kvadratmeter rymmer verkstäder, ateljéer och repetitionssalar. Fastig- heten är miljö certifierad enligt BREEAM-SE Very Good. Energieffektiv förvaltning Vi klarade vårt ambitiösa mål om en genomsnittlig energi- användning på 70 kWh/kvadratmeter Atemp. Med stort engagemang och idogt samarbete kring driftoptimering lyckades vi under året sänka driftkostnaderna i förhållan- de till budget trots en lång och kall vinter 2023/2024. Hyresintäkter (Mkr) 3 438 2023: 3 366 EPRA NRV/aktie (Kr/aktie) 148 2023: 150 Förvaltningsresultat (Mkr) 1 345 2023: 1 458 Andel grön finansiering (%) 99 2023: 100 Nyckeltal 2024 2023 Eget kapital, kr per aktie 122 125 EPRA NRV, kr per aktie 148 150 Totalavkastning fastigheter, % 1,7 –6,2 Överskottsgrad, % 74 75 Soliditet, % 46 47 Belåningsgrad, % 43 42 Skuldkvot, ggr 14,1 13,5 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,5 70 kWh/kvm Specifik energi 4Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information nu mot ett ljusare 2025 När vi gick in i 2024 var det med stor osäker- het om världsläget. Idag finns det förstås fortfarande många osäkra kort, men vi vet lite mer vad som gäller, inte minst i USA och Tyskland. Själv betraktar jag mig som född optimist. Jag har en vän som hävdar att en optimist får oftare rätt, lever längre och har mycket roliga- re under tiden. Och om jag tittar på Fabege, så är jag definitivt optimist. 2024 var ett tufft år på många sätt, 2025 blir det säkert också, åtminstone inledningsvis, men jag ser framför mig en långsiktig positiv utveckling. Det är vik- tigt att säga att i min värld får makroperspek- tivet aldrig bli en ursäkt för att inte arbeta med mikroperspektivet i vardagen. Och ur mitt och Fabeges mikroperspektiv ser jag hur Stockholm fortsätter resan som ett viktigt nav för kunskapsföretag och entreprenörskap av alla slag. Ibland måste utvecklingen bildligt talat stanna upp och samla kraft för att ta nästa steg. Men med Stockholms alla förut- sättningar och grundläggande styrkor som huvudstad i Sverige ser jag inte det som ett problem på lång sikt. Det finns helt klart utmaningar, inte minst vad gäller infrastruktur och behovet av förbättrade pendlingsmöjlig- heter. Det är inget som vi kan eller ska blunda för, men vårt huvudbudskap är enkelt. Vi tror på Stockholm och vi tror på kontor. Nu och i morgon. Med kunden i fokus Under 2024 var vår nettouthyrning –108 Mkr vilket var en besvikelse. Vi fick för stora och många uppsägningar och vi lyckades inte att- rahera nya hyresgäster i samma omfattning. Vi har nu fullt fokus på att fylla de vakanserna Vi har lämnat ett tufft 2024 2024 ligger bakom oss och vi är en bit in i 2025. Det betyder att halva 20-talet har gått och vi är närmare första januari 2030 än första januari 2020. Vi kan knappast tala om det glada 20-talet om vi tittar i backspegeln, men vi kan se fram emot 2030 och arbeta för att utnyttja de möjligheterna som finns och som vi kan skapa. Varför Fabege 1 Vi tror på Stockholm 2 Vi tror på kontor 3 Vi tror på våra lägen och potentialen i vår projektportfölj 5Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information VD-ord forts. vi har i beståndet. Vårt mål är att på några års sikt nå 95 procents uthyrningsgrad. Det viktigaste för att vi ska lyckas är, som alltid, bra lokaler i bra lägen, men vi måste dessutom vara trygga och flexibla som hyres- värdar, och där är vår lokala förvaltning defi- nitivt en styrka. Vi måste se till att existerande hyresgäster och kunder trivs och finns kvar – och samtidigt få in nya som fyller vakanserna. Hyresnivåerna är överlag marknadsmässiga, men kontorsysselsättningen har utvecklats svagt, både under pandemin och lågkonjunk- turen, och det är antalet personer som arbe- tar i kontorsmiljö som driver efterfrågan på ytor. Teamsmöten har kommit för att stanna, vårt resande har förändrats och möjligheten att arbeta mer flexibelt har ökat. Listan på beteendeförändringar kan göras lång. Hur ska då kontoret se ut och fungera för att vara optimalt? Här måste vi vara ett bra bollplank för att attrahera existerande och nya hyres- gäster och kunna erbjuda flexibla erbjudan- den och koncept. Det kan också vara bra att påminna sig att även om medarbetare skulle kunna få arbeta hemma en dag i veckan, så är de faktiskt på kontoret 80 procent av tiden. Goda kostnader Utöver det är strikt kostnadskontroll, inte minst i projekten, en självklarhet för oss – och här har vi också ett ständigt pågående arbete. Vårt mål är att vi ska ha goda kostnader, sådana som på sikt förstärker våra intäkter och resultat. Då handlar det mycket om vad jag brukar kalla gnet. Ett bra exempel på det i vardagen är energibesparingar. 2024 sänkte vi, trots en kall vinter och en varm sommar, vår energiförbrukning till 70,2 kWh per kvadrat- meter, jämfört med det uppsatta målet om 71 kWh, något som innebar att vi sparade 6 miljoner i driftkostnader, och det bara under fjärde kvartalet 2024. Projekt med potential Framgent måste vi fortsätta att jobba hårt, satsa på uthyrning och arbeta med att ytter- ligare stärka varumärkena i våra områden, både vad gäller innehåll och profil, och att de vid varje tid är relevanta. 2025 är också året då vi slutför alla pågående projekt som då går in i förvaltningsfas, vilket ger oss tillkom- mande intäkter om cirka 350 Mkr 2026 och framåt. De största projekten som blir klara är Alfa Laval i Flemingsberg och Saab i Solna Strand. Målsättningen är att kunna presentera nya spännande projekt under 2025, även om vi inte avser att initialt starta några sådana på ren spekulation. Alla de projekt vi tittar på handlar om att utnyttja sådan mark som vi redan äger och utvecklar. Under året togs nya steg i planprocesserna för Kungsholmen, där vi efter 14 år äntligen fått planerna klara för fastigheterna Paradi- sen, liksom i Solna Business Park där området Yrket med bostäder och Parkhuset vunnit laga kraft. I Arenastaden har vi fokus på kvarteren Kairo och Farao och de möjligheter som finns där i form av 185 bostäder och cirka 77 000 kvadratmeter kontorsyta i ett av Arenasta- dens bästa lägen. Utöver dessa ser vi också i närtid flera möjligheter i Haga Norra med Ackordet 2 samt vid Sveaplan, som vi ser som en ny entré till Stockholms innerstad. Solna Business Park kan dessutom bilda ett kluster där bolag inom våra svenska basnäringar samlas. Det är också hit och till Haga Norra vi fokuserar vårt intressebolag Birger Bostads verksamhet. Vi köpte bolaget för att själva få ” Det viktigaste för att vi ska lyckas är, som alltid, bra lokaler i bra lägen.” Vi ser flera möjligheter i Haga Norra, dels med det vi kallar Ackordet 2, fortsättningen på kontorsfastigheten i det gamla Ackordet 1, dels med Sveaplan, som vi ser som en ny entré till Stockholms innerstad. 6Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information VD-ord forts. kontroll och påverkan över utvecklingen av bostadsbyggrätterna i våra stadsdelar. Totalt har vi cirka 700 000 kvadrat meter kommersi- ella byggrätter och 570 000 kvadratmeter bostadsbyggrätter. Transaktionsmarknaden tillbaka Transaktionsmarknaden är tillbaka igen. Jag vill inte antyda att det på något sätt råder någon ”bonanza”, men utvecklingen är sund. Den gamla sanningen om att kvalitet är avgörande – bra fastigheter får bra köpare till bra priser – gäller. I början av 2025 kunde vi för vår del berätta om försäljningen av fastigheten Ynglingen på Östermalm, en affär som vi arbetat ganska länge med och som nu gått i hamn. Det handlar alltid om att äga, förädla och sälja, och vi ska se försäljningen som ett led i vår fortsatta fokusering mot våra valda stadsdelar. Fabege och kapitalet När det gäller vår förmåga att refinansiera obligationsförfall och säkra tillgången till kapital är jag trygg. Vår strategi är att alltid ha tillgång till flera finansieringskällor och vill- koren på obligationsmarknaden förbättrades successivt under året. I slutet av året bekräf- tade Moodys vår rating Baa2, men ändrade negativa till stabila utsikter. Vi upplever ett högt förtroende från marknaden vilket också bekräftas av de emissioner vi gjort på kapital- marknaden då vi under 2024 ökat utestående obligationsvolym med drygt 2 Mdkr till 11,6 Mdkr. Bankerna är fortsatt viktiga samarbets- partners för oss och vi har upparbetade goda kontakter sedan många år. Vår finansierings- kostnad gick successivt ner under året i takt med att räntorna föll och marginalerna åter kom ner. Vid årsskiftet var vår genomsnittliga ränta åter under 3 procent. (Läs mer på sidan 52). Långsiktig tillväxt och värdeskapande Allt vi ägnar oss åt ska bidra till ett långsiktigt värdeskapande och skapa en god avkastning för våra aktieägare. Det kan vi göra genom att vi ökar förvaltningsresultatet och skapar värde i två dimensioner – i resultat per aktie och i totalavkastning. Vi gör det genom att färdigställa våra projekt, minska våra vakan- ser, fortsätta arbeta med att realisera den stora potentialen i vår byggrättsportfölj, att skapa nya möjligheter i våra områden samt en hållbar och effektiv kundnära förvaltning. Därutöver tillkommer värdeskapande förvärv och avyttringar. Fabeges förvaltningsresultat har inte vuxit under de senaste åren, men det har hållit sig uppe trots den kraftiga ränteuppgången. Toppbetyg från GRESB Vårt mål är att alltid ligga i framkant när det gäller hållbarhetsarbetet. 2024 nådde vi hela 95 poäng i GRESB (Global Real Estate Sustai- nability Benchmark), vårt hittills bästa resultat. Nu rankas vi som nummer ett inom kontor, noterade bolag i norra Europa och som num- mer två inom kategorierna kontor Europa och noterade bolag Europa, ett fint kvitto på att vi gör ett bra jobb. Vår aktie har också fått kvali- tetsstämpeln Nasdaq Green Equity Designa- tion, något som är förknippat med hårda krav, men som också ger oss ökad synlighet bland investerare. (Läs mer på sidan 22) Vi ska ligga i framkant, dels för att vi bidrar till minskad miljöpåverkan i form av exempel- vis minskade koldioxidutsläpp, men inte minst för att våra satsningar på energibesparingar och alternativa energikällor sparar pengar. Samtidigt är ett proaktivt hållbarhetsarbete allt viktigare framför allt för våra kunder, vilket gör att de kräver motsvarande insatser från sina hyresvärdar. Där måste vi svara upp. Den levande staden Jag känner stolthet för våra satsningar på Återbrukshubben och Hållbarhetshuset. För mig är det är självklart att återanvända det som blir över vid en ombyggnad eller renove- ring och det är just det vi gör. Men hållbarhet är mer än bara återvinning och energibespa- ringar. Det handlar också om att bidra till att skapa trygga och trivsamma stadsdelar och städer. Vi på Fabege gör det genom att bidra till den levande staden, med trygga, stimule- rande och attraktiva områden. Vi samarbetar därför med kommuner, organisationer och föreningar. TalangAkademin, som hjälper människor att komma ut i arbetslivet, Stiftel- sen Läxhjälpen som stöttar högstadieelever, Stockholms Stadsmission och olika idrottsför- eningar är bara några av dem. Sen har vi ini- tiativet Urban Services där vi är med och samordnar transporter och avfallshantering. Allt det är jag också stolt över, och det bidrar till bättre affärer och lönsamhet. (Läs mer på sidan 30) Vår värdegrund, SPEAK, står för Snabbhet, Prestigelöshet, Entreprenörskap, Affärsmäs- sighet och Kundnärhet, någonting som genomsyrar hela vår verksamhet. Och det är viktigt, allt det vi kan och vill göra nu och i morgon bygger på att vi har kloka, engagera- de och kreativa medarbetare som lever upp till SPEAK. Därför är det glädjande att vi finns med på Great Place To Works lista över Sveri- ges bästa arbetsplatser. (Läs mer på sidan 35). Och det är med glädje jag ser att vi, efter den senaste årens förbättringar, nu ligger på ett Trust Index om 88. Det bådar gott för framtiden. 2025 är ett nytt spännande år på vår resa. Vi står väl rustade för att möta de utmaningar och tillvarata de möjligheter som vi ser. Och därmed skapa värden för aktieägarna. Vi tror på Stockholm och vi tror på kontor. Vi tror också på vår position i Stockholm och våra områden, med existerande bestånd, bra kom- munikationer och bra utvecklingsmöjlig heter. Jag vill rikta ett stort tack till alla kunder, sam- arbetspartners och medarbetare som bidrar till detta. I samband med årsbokslutet meddelade jag att jag kommer gå i pension, eller som en vän uttrycker det "trappa om", senast vid års- skiftet 2025/26. Jag tycker fortfarande att det är väldigt roligt och inspirerande att få arbeta med Fabege och alla kunder, medarbetare, samarbetspartnerns och ägare men jag fyller 66 i vår och känner att det är dags att lämna över och kunna göra min vardag mer flexibel. Den första halvan av 20-talet har, som jag inledde med, inneburit många utmaningar, men samtidigt har Fabege fortsatt att utveck- las och står starkt inför framtiden. Nu är det först fullt fokus på 2025! Stefan Dahlbo, VD Fabege ” 2025 är ett nytt spännande år på vår resa. Vi står väl rustade för att möta de utmaningar och tillvarata de möjligheter som vi ser. Jag vill rikta ett stort tack till alla kunder, samarbets partners och medarbetare som bidrar till detta.” 7Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Strategi för hållbar tillväxt Kundnära förvaltning Hög uthyrningsgrad och positiv nettouthyrning skapar tillväxt i både intäkter och fastighets- värde. Moderna fastigheter i attraktiva lägen samt drift och förvaltning med egen personal borgar för hög uthyrningsgrad över tid. Värdeskapande investeringar i nya projekt Skapar tillväxt i både intäkter och fastighetsvärde. Stor värdepotential genom utveckling av vår byggrättsportfölj på egen mark. Vi ska växa hållbart och utan att äventyra vår starka finansiella position Kostnadseffektivitet Kostnadseffektivitet i förvaltning och projekt skapar ökat drift- överskott och fastighetsvärde. 8Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Mål som styr verksamheten Vår målsättning är att ge våra aktieägare en totalavkastning som är den bästa bland fastighets - bolagen på börsen samt att bidra till hållbar utveckling av Stockholm. Vi följer ett antal strategiska mål och nyckeltal som är styrande för vår verksamhet. Klimatneutral förvaltning (scope 1 och 2) år 2030 Mål Klimatneutral förvaltning (scope 1 och 2) år 2030. Resultat 2024 (ton CO 2 e) 1835 2020 2021 2022 2023 2024 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Ton CO 2 e Miljöcertifiering, andel av total yta Mål All nyproduktion certifieras enligt BREEAM-SE nivå Excellent och samtliga förvaltnings fastigheter ska miljöcertifieras enligt BREEAM In-Use nivå Very good. Resultat 2024 82 % 2020 2021 2022 2023 2024 85 84 83 82 81 80 % Energiprestanda i våra fastigheter, kWh/kvm 1) Mål Energieffektivisering med mål om snitt under 70 kWh/kvm Atemp till 2025. Resultat 2024 70 kWh/kvm 1) 2020 2021 2022 2023 2024 85 80 75 70 65 60 kWh/kvm 1) Nöjda medarbetare (GPTW) Mål Vi ska vara en av Sveriges bästa arbets platser enligt Great Place To Work med ett långsiktigt mål om 90 i Trust Index. Resultat 2024 88 index 2020 2021 2022 2023 2024 90 85 80 75 70 65 Index Mål Belåningsgrad Mål Belåningsgrad max 50 %. Resultat 2024 43% 2020 2021 2022 2023 2024 70 60 50 40 30 % Mål Nettouthyrning Mål 80 Mkr/år Resultat 2024 –108 Mkr 2020 2021 2022 2023 2024 200 100 0 –100 –200 Mkr Mål Soliditet Mål Lägst 35 %. Resultat 2024 46 % 2020 2021 2022 2023 2024 55 50 45 40 35 30 % Mål Räntetäckningsgrad Mål Lägst 2,2 gånger. Resultat 2024 2,5ggr 2020 2021 2022 2023 2024 5 4 3 2 1 0 Ggr Mål Skuldkvot Mål Max 13,0 gånger. Resultat 2024 14,1ggr 2020 Mål 2021 2022 2023 2024 20 16 12 8 4 0 Ggr 1) Kvm Atemp. Atemp är summan av invändig area för respektive våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C. 9Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 1) Central Business District, centrala affärsdistriktet. Stockholms fastighetsmarknad Vikten av bra läge i respektive del marknad blir viktigare och viktigare. Marknadsläget 2024 Stockholms kontorsmark nad 2024 var utma- nade. De senaste två årens hyresökningar på nästan 20 procent drivet av indexering och en lågkonjunktur har gjort kunderna försiktiga och beslutsprocesserna har tagit lång tid. Många företag har inte sett över sitt kontors behov efter pandemin vilket skapar både risker och möjligheter. Sysselsättning och vakanser Sysselsättningen i Stockholms kontorsintensi- va branscher ökade stadigt fram till 2023, med en tillväxt på nästan 3 procent årligen under de föregående tio åren. De två senaste åren har dock arbetsmarknaden försvagats, vilket lett till en viss minskning av kontorssys- selsättningen. Prognosen är en fortsatt låg sysselsättningstillväxt under 2025. Antalet kontors syssel satta är en viktig faktor som påverkar efterfrågan på kontor. Vakansgraden på Stockholms kontors- marknad totalt sett har ökat från 6 procent till 13 procent vid årsskiftet. Vakansgraderna har ökat på alla delmarknader även om den varit lägst i CBD 1) . Vi ser även skillnad på 4–6 pro- cent i vakansgrad mellan A-segmentet och B-segment et inom varje delmarknad. Vakans- graden för vårt bestånd är totalt 12 procent med lägst vakans i CBD läge och högst i Solna Business Park. Den generella tillbakagången till kontoren och en allt högre beläggningsgrad är en posi- tiv trend för oss, samtidigt har trenden att minska kontorsytan per anställd fortsatt. Moderna kontor i CBD ligger idag på mellan 8–10 kvadratmeter/anställd jämfört med 10–15 kvadratmeter/anställd för 5–6 år sedan. Kontorens utformning med ökade krav på flexibilitet och funktionalitet är därför fort- satt av högsta vikt då många arbets givare månar om att de anställda skall lockas tillba- ka till den gemensamma arbetsplatsen. Begränsat tillskott av kontorsyta Tillskottet av ny kontorsyta i Stockholmsområ- det har varit relativt stabilt under de senaste åren. Erfarenheterna från 1990-talet har lett till att få projekt i Stockholm startar på speku- lation. Flera kontorslokaler har konverterats till hotell eller bostäder och försvunnit från mark- naden. Nyproduktionen uppvisar generellt hög uthyrningsgrad redan från start. Vi ser ingen risk för ett överutbud av nya kontorsytor de närmaste åren. Hyresutveckling Trots ökade vakanser har hyresnivåerna varit stabila, vi ser till och med en viss ökning i att- raktiva lägen i Stockholms innerstad och CBD med flera exempel på rekordnivåer i CBD på över 10 000 kronor per kvadratmeter. Vi tror på stabila hyresnivåer under 2025. Företagen har börjat sätta fokus på den totala kostnaden per anställd snarare än pris per kvadratmeter. Kvalité blir allt viktigare och många kunder är beredda att betala för moderna kontor i bra lägen. För de flesta före- tag är hyran en liten del av den totala kost- naden per anställd. Antal kontorssysselsatta i Stockholms län Vakanser de senaste tio åren Hyresutveckling de senaste tio åren Kontorsbestånd  1) CBD Innerstaden CBD Innerstaden Norrort 1 Söderort 1 & 2 Norrort 1 Söderort 1 & 2 1) Stockholm, Innerstaden, Norrort 1, Söderort 1 & 2 (inkl. Prognos) Källa: Citimark Söderort 1+2 Norrort 1 Innerstaden exkl CBD CBD 202420222020201820162014 20 16 12 8 4 0 % 202420222020201820162014 650 600 550 500 450 400 Tusental 2026202320202017201420112008 11,0 10,5 10,0 9,5 9,0 8,5 Miljoner kvm Söderort 1+2 Norrort 1 Innerstaden exkl CBD CBD 202420222020201820162014 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 Kr/kvm Större konkurrenter AMF Fastigheter, Atrium Ljungberg, Hufvudstaden, Humlegården, Skanska och Vasakronan. 10Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Flemingsberg Solna Business Park Hammarby Sjöstad Stockholms innerstad Arenastaden/ Haga Norra Våra stadsdelar Vår fastighetsportfölj knyter ihop Stockholm från Arena- staden i norr till Flemingsberg i söder och alla våra stads- delar är och kommer att vara viktiga knut punkter för spårbunden trafik och övrig kollektivtrafik. Vårt stora utbud inom dessa strategiskt valda stadsdelar möjliggör för våra kunder att vara en del av hela den regionala arbetsmarknaden samt minska pendlingstid och öka livskvaliteten för deras medarbetare. Vi arbetar aktivt med att bidra att stärka stadsdelarnas attraktivitet och varumärken. Hammarby Sjöstad Fastighetsvärde 7,9 Mdkr Antal fastigheter 10 st Uthyrningsbar yta 139 Tkvm Flemingsberg Fastighetsvärde 3,3 Mdkr Antal fastigheter 9 st Uthyrningsbar yta 80 Tkvm Stockholms innerstad Fastighetsvärde 29,4 Mdkr Antal fastigheter 26 st Uthyrningsbar yta 313 Tkvm Solna Fastighetsvärde 37,3 Mdkr Antal fastigheter 51 st Uthyrningsbar yta 699 Tkvm 11Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Stockholms innerstad Det är en självklarhet för oss med vårt fokus på Stockholm att vara en del av fastighetsmarknaden i innerstaden. Stockholms innerstad domi- neras av långsiktiga stabila ägare som försäkringsbolag, pensions- fonder och statliga bolag. Hyresnivåerna är höga och var stabila under 2024. Det ger oss fördel att kunna erbjuda lokaler i både CBD samt i bästa lägen utanför tullarna. De flesta av våra fastigheter i innerstaden är moderna kontor och butiker i områden runt Kungsgatan och Drottninggatan, men vi äger också fastigheter i Hagastaden och på Västra Kungsholmen. Ett nytt spännande projekt som initieras 2025 är uppgraderingen av Wenner-Gren Center. Oskar Sköld Marknadsområdeschef Stockholms innerstad Henrik Egnell Marknadsområdeschef Arenastaden/Haga Norra Våra stadsdelar forts. Fastighetsvärde (Mdkr) Fastighetsvärde (Mdkr) Uthyrningsbar yta (Tkvm) Uthyrningsbar yta (Tkvm) Antal fastigheter Antal fastigheter 29,4 24,024,0 313 390 26 31 Arenastaden/Haga Norra Arenastaden har blivit en av Stockholms mest dynamiska stadsdelar, med såväl Strawberry Arena som Nordens största shopping center, Mall of Scandinavia. Här ligger huvudkontoren för Telia, Vattenfall, ICA, Tieto Evry samt SEB som har sitt största kontor i stadsdelen. Kommuni- kationerna är redan väl utbyggda och kommer att bli ännu bättre med nya tunnelbanan 2028. I Haga Norra har vi under 2024 färdigställt vårt första kontorsprojekt på 26 000 kvadratmeter samt startat utvecklingen av 288 lägenheter som kommer vara inflyttningsklara 2025–2026. 12Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Våra stadsdelar forts. Solna Business Park Vi är den största fastighetsägaren i Solna Business Park. Detta ger oss goda möjligheter att vara drivande i utvecklingen av stadsdelen och att göra verklighet av vår vision för området med fördubblade kontorsytor och utveckling av fler bostäder. Ett redan bra kontorsområde är på väg att omvandlas till en modern stadsmiljö med ett ökande utbud av restauranger och service i en dyna- misk mix av företag och myndigheter. Bland annat har Coop, Orkla, Miele, CGI, Bosch, Veidekke och HSB kontor i området. Solna Business Park har närhet till både tunnelbana, tvärbana och pendeltåg vilket ger stadsdelen en stor konkurrensfördel jämfört med många andra stadsdelar. Susanna Elvsén Marknadsområdeschef Solna Business Park Per Tyrén Marknadsområdeschef Hammarby Sjöstad Hammarby Sjöstad Hammarby Sjöstad kännetecknas av närheten till både innerstaden och naturområden. Med ett serviceutbud av innerstadskvalitet, sitt vackra läge vid vattnet och goda kommunikationer skapar det en attraktiv stadsdel. Kombinationen av helt nya hus och förädlade äldre industri- byggnader ger en modern dynamisk känsla. Några kunder som finns här är Naturvårdsverket, Svenska Institutet, Firefly och Toca Boca. Det går redan idag snabbt och enkelt att ta sig från innerstaden till Hammarby Sjöstad. Stadsdelens attraktivitet kommer även öka med nya tunnelbanan 2030. Fastighetsvärde (Mdkr) Fastighetsvärde (Mdkr) Uthyrningsbar yta (Tkvm) Uthyrningsbar yta (Tkvm) Antal fastigheter Antal fastigheter 8,8 7,9 212 139 10 10 13Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Våra stadsdelar forts. Flemingsberg Flemingsberg är för oss en relativt ny och outvecklad stadsdel men är en viktig del i region Stockholms fortsatta utveckling. Stadsdelen har utmärkta kommunikationer med både regional- och pendeltåg. Med ett växande näringslivskluster, utökad service och fler bostäder har området goda förutsättningar att jämna ut den regionala obalan- sen som finns mellan Stockholms norra och södra delar. Flemingsberg har redan närmare 18 000 boende och är idag Sveri- ges åttonde största Campus med fem högskolor och universitet och Karolinska universitetssjukhuset som bedriver vård och forskning. Under 2024 invigde vi Kungliga Dramatiska Teatern och Kungliga Operans dekorateljéer och byggnationen av Alfa Lavals kontor och laboratorium fortgår med inflyttning under våren 2025. Therese Friedman Marknadsområdeschef Flemingsberg Fastighetsvärde (Mdkr) Uthyrningsbar yta (Tkvm) Antal fastigheter 3,3 80 9 Det finns en önskan bland kunder att kunna ha bättre möjlighet att minska eller öka ytan efter behov utan att behöva byta kontor. Den ökande efterfrågan på flexibilitet står i centrum för våra c/o Fabege-koncept som ger möjlighet att snabbt anpassa tillgång till lokaler och service. Flexibla lösningar för att underlätta våra kunders vardag – NOW c/o Fabege är inflyttningsklara kontorslokaler. – CoW c/o Fabege är coworking med flexibla arbetsplatser, eget skrivbord eller eget kontor. – WAW c/o Fabege är exklusivt för våra kunder och ger tillgång till arbetsplatser runt om i Stockholm. – VOV c/o Fabege erbjuder hunddagis till våra hyresgäster. – Rum c/o Fabege erbjuder hel- eller halvdagsbokning av mötesrum upp till 30 personer. 14Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Visionsbild Haga Norra. Birger Bostad Vi driver bostadsutveckling i våra stadsdelar genom vårt helägda dotterbolag Birger Bostad. Genom bostadsutveckling kan vi bidra till att göra stadsdelar- na än mer attraktiva vilket ger oss vi bättre förutsätt- ningar att skapa värde. Fokus är för när varande att utveckla våra bostäder i Solna och Haga Norra. Under det senaste året med en svagare konjunktur och fortsatt höga räntor har byggstarter för flera bostads projekt flyttats fram i tiden. Det betyder dock inte att de har satts på halt. Vi har under 2024 påbör- jat nästa etapp i Haga Norra om 288 lägenheter med inflyttning under 2025/2026. Vårt fokus på våra stadsdelar har visat sig vara en fördel. Vi är nära våra projekt och kan därmed ha bra kostnadskontroll. En trend som vi ser är att de bostäder som byggs i dag har effektiva ytor, är välplanerade och har något för att hålla kostnaderna nere. Vi har sett en god efterfrågan på de lägenheter som är klara i våra prioriterade stadsdelar. Fredrik Alvarsson VD, Birger Bostad ” Vi har sett en god efter- frågan på de lägenheter som är klara i våra prioriterade stadsdelar.” Pågående projekt Bostadsbyggrätter 1) (kvm) Bostäder i produktion 5 573 300 288 1) Avser hela Fabege AB. 15Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Vår förvaltning Kärnan i vår verksamhet är förvaltning. Vi är i dag hyresvärd åt cirka 700 företag, myndigheter och organisationer och fler än 100000 personer vistas dagligen i våra lokaler. Vår förvaltningsorganisation är decentraliserad med kontor i varje stadsdel och med egen personal inklusive driftpersonal och tekniker. För oss är det viktigt att vara på plats där kun - den är, vi äter på samma restauranger och går på samma gym, kort sagt går kundens väg och ser samma saker. Att vara nära kunden skapar en stor förståelse för deras verksamhet och behov. Det ger oss förutsättningar att till- handahålla attraktiva och hållbara kontor och kunna möta ett allt större behov av flexibilitet. Dedikerade team Varje lokalkontor har ett dedikerat team för kunden och fastigheten. Besluten tas lokalt och med korta beslutsvägar kan vi vara lyhör- da och snabba. Våra förvaltarteam jobbar nära den egna tekniska driftspersonalen som är de som träffar kunderna dagligen. Vårt mål är att vara lyhörda och en samarbetspartner till våra kunder. Nya koncept med kunden i fokus Vi utvecklar konstant våra kunderbjudanden för att skapa ett mervärde åt våra kunder. Det är efterfrågan på flexibilitet som står i centrum för våra c/o Fabege-koncept som ger kunden möjlighet att flytta in omgående i en färdig lokal. Konceptet står för en mycket liten andel av omsättningen men adderar mervär- de och är en viktig komponent av vårt helhets- erbjudande. Flexibilitet högt upp på agendan Kontorsmarknaden har traditionellt präglats av långa kontraktstider och varit relativt trög- rörlig. Under senare år har inslag av ökad flexibilitet tilltagit vilket lett till kortare avtals- tider eller optionsrätt att avsluta hela eller delar av kontraktet i förtid. Stora kunder teck- nar fortfarande långa avtal, särskilt när kun- den själv tar stora investeringar i lokalerna. Det finns en önskan bland kunder att kunna ha större möjligheter att minska eller öka ytan efter behov utan att behöva byta kontor, vi försöker därför i möjligaste mån göra gene- rella hyresgästanpassningar och delbara kontor. Tar tempen på kunderna Vi följer upp vårt arbete med kunderna och genomför NKI-mätningar (Nöjd Kund Index) vartannat år för att kunna förbättra oss. Vid vår mätning 2023, nådde vi ett index på 81 för den övergripande kundnöjdheten där vårt mål var 80. Ett index på 81 är en hög siffra inom fastighetsbranschen. Hela 95 procent angav det som troligt att de skulle rekommen- dera oss som hyresvärd och 88 procent att de skulle vända sig till oss i första hand vid ett lokalbyte. Fabeges kontraktsportfölj i korthet 4,8 år Genomsnittlig kontraktstid 4,5% Hyresutveckling i befintlig portfölj 88% Uthyrningsgrad i förvalt nings portföljen 700 Cirka 700 kunder 16Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information En detaljplan är en karta med bestämmelser som anger vad marken får användas till och hur bebyggelsen ska se ut inom planområdet. Vi jobbar aktivt tillsammans med kommunerna med att få fram detaljplaner, ett arbete som tar cirka fyra år i snitt. Planprocessen i Sverige 1. Planbesked För ett område som kräver en ny eller ändringar av detaljplan måste en an sö - kan till kommunen göras för att avgöra om plan- arbetet får påbörjas eller inte. 2. Eventuellt program Innan planarbetet påbör- jas avgör kommunen om det behövs ett program för att beskriva lämpligt behov av infrastruktur och konsekvenser av en ny detaljplan. I program- skedet sker ett första pro- gramsamråd med alla berörda parter. Inkomna synpunkter ligger då till grund för det formella planförslaget som arbetas fram inför nästa samråd. 3. Samråd för detaljplan Det formella planförslaget tas fram av kommunen i samarbete med fastighets - ägaren. Ett första planför- slag sänds sedan ut till berörda sakägare och myndigheter för synpunk - ter. Efter samrådet bear- betas förslaget, och alla inkomna synpunkter redo - visas i en samrådsredo- görelse. Den berörda nämnden beslutar om ett slutligt planförslag. 4. Detaljplansgranskning När samrådet är klart kun- görs förslaget till detalj- plan, och de som är berör - da får möjlighet att under minst två veckor granska och lämna synpunkter på planen. Återigen görs eventuella justeringar av förslaget om inkomna syn - punkter föranleder det. Inkomna syn punk ter och kommentarer till dessa samlas i ett gransknings- utlåtande. Därefter god - känns detalj planen av berörd nämnd. 5. Antagande Efter godkännandet går planen vidare till kommun- fullmäktige för antagande (eller av delegation utsedd politisk instans). 6. Överklagande Kommunens beslut om detaljplan kan överklagas till Mark- och miljödom- stolen inom tre veckor, förutsatt att den som överklagar är direkt berörd av förslaget och senast under granskningen lämnade in skriftliga synpunkter. 7. Laga kraft Om detaljplanen inte överklagas, eller om över- klagandet avslås, vinner planen laga kraft och kan genomföras. 8. Byggstart Efter att detaljplanen vunnit laga kraft och att bygglov och startbesked erhållits av kommunen kan byggstart ske. 17Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Våra projekt Vi är en av de största utvecklarna av kontor i Stockholm. År 2025 kommer vi att färdigställa hela 128 000 kvadratmeter kontor med ett hyresvärde om cirka 350 Mkr. Under 2024 genomförde vi även cirka 150 mindre projekt för att möta våra kunders varierande behov. Projekten kan inklu dera anpassningar innan en kund flytta r in, förändringar för befintliga kunder, eller initiativ för att öka värdet på en fastighet. Kundanpassningar Genom vetskapen om att vi kan anpassa lokalerna efter växlande behov skapar vi trygghet för våra kunder och förutsättningar för en bra återköpsgrad. Anpassningar sker ofta i samband med omförhandlingar av hyres avtal. 2025 startar vi projektet med byte av fasad på den K-märkta fastigheten Wenner- Gren Center (Ormträsket 10) som byggdes 1964. Vi har flyttat befintliga kunder inom vårt be stånd och i några fall har vi redan tecknat nya avtal när fastigheten återinvigs 2027. Vi arbetar för kostnadseffektiv reducering av klimatpåverkan när vi bygger om genom olika val, exempelvis energieffektivitet, beva- rande, återbruk, jämföra olika konstruktions- lösningar och optimera användningen av material. Byggherre I större projekt fungerar vi som byggherre och väljer noggrant ut byggentreprenörer för att säkerställa att de uppfyller våra höga krav på kvalitet och kompetens. Genom vår noggranna upphandlingsprocess ser vi till att entre- prenörerna följer vår uppförandekod. Stor byggrättsportfölj Våra byggrätter möjliggör en mängd olika utvecklingsprojekt och fastighetstyper. Områden med platser för nybyggnation i när- tid finns framför allt i Arenastaden och Solna Business Park. På sikt kommer det även finnas stora möjligheter i Flemingsberg. Sammanlagt uppgick våra kommersiella byggrätter i våra strategiska kärnområden till cirka 706 000 kvadratmeter och 573 000 bostadsbyggrätter på egen mark. Med vår byggrättsportfölj kan vi fortsätta att producera kontor i våra kärn- områden under det närmaste decenniet. Men vi kommer inte starta några projekt på speku- lation i närtid. Vi vill ofta ha en uthyrnings- grad på runt 50 procent innan vi startar något nytt projekt. Vi arbetar kontinuerligt med att identifiera nya möjligheter inom vårt bestånd för att skapa helt nya byggrätter för bostäder och kontor, vilket ytterligare ökar företagets framtida potential. Parkhuset/Yrket Solna Business Park Farao och Kairo Arenastaden Tegelterrassen Västra Kungsholmen Cirka 22 000 kvm kontor Cirka 325 bostäder Förskola och butikslokaler Cirka 77 000 kvm kontor 185 bostäder Rivning och infrastrukturinvesteringar startar 2025 Cirka 36 000 kvm kontor 18Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Intervju med Fabeges CFO Under inledning av 2024 oroade sig investerarmarknaden för finansiering, tillgång till kapital och stigande ränte- nivåer. Finansmarknaden har under året vänt till fastighetssektorns fördel och idag handlar frågetecknen mer om hyresmarknaden och processerna kring omförhandlingar och nyuthyrning. Åsa Bergström reflekterar över ett år som präglats av finansiering, kundfokus, hållbarhet och kostnadskontroll. 2024 har inneburit ett fortsatt tufft läge för många fastighetsbolag, vilka har varit Fabeges prioriteringar för att kunna fortsätta fokusera på långsiktig och hållbar tillväxt? Fabeges främsta fokusområden under 2024 har handlat om uthyrning och kostnader. Tidigt utökade vi resurserna i vårt uthyrnings- team, dels för att i möjligaste mån behålla befintliga kunder, dels för att hitta nya kunder för att minska vakansgraden i vårt bestånd. Till följd av omvärldsläget har vi också haft fortsatt fokus på våra kostnader. Vi brukar tala om bra och dåliga kostnader, där bra kostna - der är sådana som också bidrar till intäkter. Jag upplever att vi är mycket effektiva i den löpande förvaltningen. Det har varit svårare att hålla i kostnaderna i byggprojekten då bland annat materialpriserna stigit kraftigt under de senaste åren. Prioriteringar och ökad effektivitet i projektupphandlingar har blivit allt viktigare för att kalkylerna ska gå ihop. Trots en svag marknad så har flera bolag lik- som Fabege visat finansiell styrka. Tycker du att det har funnits en för stor misstro på mark- naden till fastighetsbolag? Jag upplever att misstron mot fastighetssek- torn till stor del handlade om ett fåtal bolag som tagit på sig alltför stor risk i sin tillväxtre- sa. Nu är förtroendet tillbaka för bolag som likt Fabege agerat mer återhållsamt. Under 2024 har också förutsättningarna för finansie- ring förbättrats avsevärt, mycket snabbare än vad jag hade förväntat mig i början av året. Vi är mycket komfortabla med vår belånings- grad som nu ligger på 43 procent. Bankerna har funnits där för oss hela tiden. Nu är också kapitalmarknaden öppen och erbjuder idag riktigt bra villkor. Samtidigt har Riksbankens sänkningar av styrräntan haft en positiv inverkan på fastighetssektorn som ju är en stor låntagare. De bolag som har varit i behov av kapital och refinansiering har kun- nat emittera obligationer, avyttra fastigheter eller ta upp nya lån vilket har stärkt förtroen- det för sektorn som helhet. Hur har ni agerat för att säkerställa den långsiktiga finansieringen? Vi är måna om våra goda bankrelationer. Bankfinansiering är verkligen grunden i vår finansiering och vi vill vara en bra och viktig kund för våra banker. Det har visat sig vara värdefullt under den period när kapitalmark- naden antingen var otillgänglig eller bara erbjöd skyhöga priser. Nu fungerar kapital- marknaden väl igen vilket jag tycker är bra både för oss och bankerna. Jag kan ju tillägga att samma banker som ställer upp med sina balansräkningar för oss också får affärerna när det gäller kapitalmarknadstransaktioner och derivat. Hur stor del av låneportföljen behöver omför- handlas på kort sikt och finns det risk för att en högre ränta slår igenom? Vi strävar efter att ha en bra spridning med jämna förfall över såväl kvartal som år. Mål- sättningen är att alltid ha tillgång till outnytt- jade kreditfaciliteter för att kunna möta upp ett års kommande förfall. Vi har bedrivit ett aktivt arbete med ränteportföljen för att mins- ka räntekostnaderna. Samtidigt som gamla och billiga derivat löper ut minskar kostnaden Åsa Bergström, CFO 19Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information i den rörliga delen av portföljen. Detta tillsam- mans med att vi refinansierar oss till lägre marginaler gör att jag bedömer att vi ska kun- na behålla snitträntan ungefär i nivå med den vi nu redovisar. Hur stor del banklån respektive obligationer har ni och har ni ändrat synen på fördelningen? Banklån utgör vår bas och vi värnar om våra relationer med bankerna. Idag står banklånen för cirka 60 procent. På kort sikt kan vi fortsät- ta att växa med lite mer kapitalmarknadsfi- nansiering under förutsättning att räntenivå- erna vi ser idag håller i sig. Jag tycker att 60/40 åt endera hållet ger en bra balans. Även om den finansiella risken överlag har minskat så är konjunkturen fortsatt svag vilket bland annat lett till ökade vakanser i Stock- holmsområdet. Hur har ni påverkats? Hela Stockholms kontorsmarknad har påver- kats. Det märks i allmänt högre vakanser och att processerna med kunderna tenderar att ta lång tid. Många företag har fokus på att effektivisera utnyttjandet av yta, vilket ibland leder till vakanser. Vi har också sett ökade vakanser i vårt bestånd, men med vårt erbju- dande av moderna och flexibla kontor i bra lägen har vi goda förutsättningar att kunna fylla dem. Vår befintliga kundbas med stora stabila företag borgar också för stabilitet. Hur ser strategin ut för era investeringar, bromsar ni planerade investeringar eller ligger era planer fast? När kommer nästa projekt- start i Flemingsberg? I den befintliga portföljen investerar vi löpande för exempelvis hyresgästanapassningar och energieffektiviseringsprojekt. Våra stora pågå - ende projekt avseende nybyggnation och stör- re ombyggnationer kommer att färdigställas under 2025. Idag påbörjar vi inga nybyggna - tionsprojekt på spekulation, men får vi en kund är vi redo att sätta igång nästa projekt. I Flemingsberg avslutade vi projektet för Operan och Dramaten under året. Och till våren färdigställs projektet för Alfa Laval. Vi har inga nya investeringsbeslut, däremot fortsätter arbetet med planprocessen för att möjliggöra framtida byggstarter. En bästa upp - skattning idag är möjlig byggstart under 2026. Finns det en risk att det finns ytterligare behov att skriva ner fastighetsvärden med tanke på att få transaktioner gjorts som validerar de värderingar som är gjorda? Sedan fastighetsvärden toppade under tredje kvartalet 2022 har vi skrivit ner värdena med cirka 15 procent. Värdenedgången har nu stannat av i våra mest attraktiva områden och värdet har till och med ökat något. Om inget annat oförutsett händer tror jag att vi är färdi- ga med nedskrivningar och kan se stabila eller något ökade fastighetsvärden framöver på våra marknader. Vad krävs för att transaktionsmarknaden ska komma tillbaka? Jag tror att den förbättrade tillgången till finansiering och lägre marknadsräntor kom- mer att bidra till en mer aktiv transaktions- marknad. Dock domineras ju ägandet av kon- tor i Stockholm alltjämt av institutionellt kapital som investerar för att behålla. Det finns generellt sett inte så många säljare och definitivt inte några stressade säljare. Tror du att det värsta är över och att det mer gynnsamma ränteläget kommer att öka intresset för fastighetsaktier eller vad krävs det ytterligare för signaler? Vi ser ett ökat förtroende för sektorn generellt sett. Inflationen och räntorna har kommit ner, nu behöver vi se positiva konjunktursignaler för att det ska ta mer fart. Tycker du att ni går stärkta ut ur året och i så fall på vilket sätt? Vilka kommer vara de främsta drivkrafterna på fastighetsmarknaden under 2025? Det tycker jag absolut. Vi har visat att vi står starka och att vi har kontroll på finansiering och balansräkning. Vi har också en hög profil och ligger i framkant när det gäller hållbarhets - frågorna, vi har till exempel länge haft bran- schens lägsta energiförbrukning per kvadrat- meter. Vi har en hållbarhetscertifierad fastig hets portfölj. Vi arbetar med att minska vårt CO 2 -avtryck, bland annat genom åter- bruk i projekt. Vi engagerar oss även aktivt för samhället i våra områden. Det här är frå - gor som jag tror kommer att öka i betydelse framöver. I övrigt i rådande konjunkturläge så ligger fokus självklart på kunderna och uthyrningen. Vi ska ta hand om våra befintliga kunder och se till att de får vad de efterfrågar. Och vi har kapacitet att investera i projekt för nya kunder. Det finns god potential för fortsatt värde- skapande i Fabege. Intervju med Fabeges CFO forts. ” Finansiellt står vi starka. Vårt huvud sakliga fokus har under året skiftat från finansiering till kunder, uthyrning och vakanser.” 20Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Investera i Fabege Vi är ett av Sveriges största fastighetsbolag. Vi äger, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter i Stockholm – Sveriges största tillväxtregion. Vi tror på Stockholm och kommersiella fastigheter – Vår verksamhet är geografiskt koncentrerad till Stockholmsområdet. – Vi äger kommersiella fastigheter i attraktiva lägen med bra kommunikationer. – Vi är stadsutvecklare vilket innebär utveckling av bostäder och livet mellan husen. Tillväxt ska ske stabilt och över tid – Vi har lång historik av framgångsrik förvaltning och utveckling av fastigheter. Över tid har vi vuxit till att bli ett av Sveriges största fastighets- bolag. – Vi har vuxit genom en kombination av för siktig- het i besvärliga tider och offensiva satsningar i bättre tider. – Både våra befintliga fastigheter och omfattan- de byggrättsportfölj har en potential att skapa stora värden – när tiden är den rätta. Aktieägarvärde skapas genom affärsmannaskap och kundfokus – Genom effektiv förvaltning och utveckling av befintliga fastigheter och byggrätter skapar vi långsiktig hållbar tillväxt i förvaltningsresultat, kundnöjdhet och utdelningskapacitet. Hållbarhet är ledstjärnan i allt vi gör – Vi värdesätter hållbart företagande såväl eko- nomiskt som ekologiskt. – Samtliga förvaltningsfastigheter och projekt är hållbarhets certifierade. – Vår låneportfölj är klassad som grön och vår aktie har erhållit den gröna märkningen, Nasdaq Green Equity Designation. 21Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Aktien Fabeges aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och ingår i Large Cap-segmentet. Den 31 december 2024 hade Fabege totalt 43 827 kända aktieägare varav 59,4 procent svenskt ägande. De tolv största ägarna kontrollerar 51,2 procent av kapitalet i bolaget. Aktiehistorik År antal aktier Totalt antal aktier Aktiekapital, kr Kvotvärde 2018 Split 2:1 165 391 572 330 783 144 5 097 368 249 15,41 2011–2017 – 165 391 572 5 097 368 249 30,82 2010 Indragning av återköpta aktier –3 929 400 165 391 572 5 097 368 249 30,82 2009 Konvertering av förlagslån 9 418 169 320 972 5 096 558 087 30,10 2008 Konvertering av förlagslån 3 306 169 311 554 5 096 274 606 30,10 Indragning av återköpta aktier –9 150 673 169 308 248 2007 Split 2:1 89 223 081 178 458 921 5 086 079 249 28,50 Konvertering av förlagslån 25 763 Inlösenerbjudande Klövern AB –5 948 205 Indragning av återköpta aktier –5 441 100 2006 Konvertering av förlagslån 62 435 100 599 382 5 029 969 100 50 Nyemission i samband med köp av Tornet AB 4 381 376 2005 Konvertering av förlagslån 3 176 96 155 571 4 807 778 550 50 Utdelningspolicy Vi ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknads för ut - sättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvalt- ning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt. Utdelning 2024 Styrelsen föreslår årsstämman en utdelning om 2,00 kronor per aktie att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om var- dera 0,50 kronor per aktie. Förvärv och överlåtelse av egna aktier Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt mot- svarar 10 procent av totalt utestående aktier. Under året genomfördes inga återköp. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per 31 december till 16 206 048. Innehavet motsvarar 4,9 procent av antalet registrerade aktier. Snittkursen på egna innehavet är 120,23 kronor per aktie. Aktier och aktiekapital Aktiekapitalet uppgick vid slutet av året till 5 097 Mkr (5 097) fördelat på 330 783 144 aktier. Samtliga aktier ger samma rösträtt och lika del i bolagets kapital. Kvot- värdet uppgår till 15,41 kronor per aktie. Fabege – en grön aktie För att uppfylla Nasdaqs kriterier för den gröna märkning- en, Green Equity Designation, ska minst 50 procent av omsättningen (OpEx) och 50 procent av investeringarna (CapEx) anses vara grön och mindre än 5 procent av omsättningen vara knutna till fossilt bränsle. Vid ansökan görs en kvalitativ bedömning av företagets efterlevnad i enlighet med Nasdaq Green Equity Principles. Fabege har granskats av S&P Global Ratings under 2024. Resultatet visar att 87 procent av hyresintäkterna, 77 procent av driftkostnaderna och 78 procent av investe- ringarna på Fabege klassificeras som gröna samt att Fabege inte har någon omsättning från fossila bränslen. Största ägare Största ägare  ) , 2024-12-31 Antal aktier Andel av kapitalet, % Andel av röster, % Backahill AB 52 608 718 15,90 16,72 Geveran Trading Co 43 890 594 13,27 13,95 Vanguard 10 817 527 3,27 3,44 BlackRock 10 389 135 3,14 3,30 Länsförsäkringar 8 322 044 2,52 2,65 Nordea Fonder 7 414 848 2,24 2,36 Folksam 7 322 708 2,21 2,33 E.N.A City Aktiebolag 7 200 000 2,18 2,29 Norges Bank 5 836 669 1,76 1,86 APG Asset Management 5 381 723 1,63 1,71 Handelsbanken Fonder 5 376 817 1,63 1,71 AFA Försäkring 4 868 553 1,47 1,55 Totalt tolv största aktieägare 169 429 336 51,22 53,87 Totalt antal utestående aktier 314 577 096 95,10 100 Innehav av egna aktier 16 206 048 4,90 – Totalt antal registrerade aktier 330 783 144 100 100 1) Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar, Finans inspek tionen och Nasdaq. Förändringar 22Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 23Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Innehåll Fabeges hållbarhetsarbete .................... 24 Hållbarhetsåret .................................. 25 Ansvar för hela värdekedjan .................. 26 Våra fokusområden ............................. 27 Stadsdelar ....................................... 28 Fastigheter ........................................31 Medarbetare .................................... 35 Leverantörskedja ............................... 38 Finansiering .....................................40 Kunder ............................................ 42 Affärsetik ........................................44 Hållbarhetsmål ................................... 46 Hållbarhet 2024 Jag ser flera affärsmässiga fördelar med att ligga långt fram i hållbarhetsarbetet. Det handlar förstås om att vara relevant och kon- kurrenskraftig på kort och lång sikt, det vill säga att skapa hållbara kundvärden, effekti- visering och flexibilitet men också om riskmini- mering. Fabege har sedan början av 2000- talet haft ett stort fokus på energieffektivise- ring och har de senaste åren varit bransch- ledande i frågan. Under 2024 nådde vi med hjälp av digitaliseringsinsatser och ihärdigt arbete det utmanande energimålet om 70 kWh/kvm Atemp i genomsnitt. När ny EU- lagstiftning träder i kraft såsom EED och EPBD står vi således mycket väl rustade. Under 2024 har vi förberett oss för det nya regelverket för hållbarhetsrapportering. Vi har genomfört en dubbel väsentlighetsanalys och en gap-analys mot rapporteringsstan - darden ESRS. Nu inväntar vi emellertid EU-kommissionens Omnibus-förslag. Huvudsakliga fokus under året har fortsatt varit vår roll i klimatomställningen och socialt hållbarhetsarbete. Vi ska ha ett hållbart värde- erbjudande som möjliggör värdeskapande för våra intressenter samt bidrar till positiv samhällsutveckling. Med mod och vilja arbe - tar vi för att på bästa sätt bidra till att skapa attraktiva städer som lockar både människor och företag. Det handlar om att förvalta och utveckla hållbara byggnader, lokaler och tjänster som i sin tur leder till ökad tillväxt. Vårt återbruksarbete har fått fortsatt stor uppmärksamhet i år och i det dagliga arbetet har vi lagt stor vikt vid resurseffektivitet och cirkularitet. Sedan invigningen 2023 har vi haft cirka 1 300 besökare i Fabeges återbruks - kontor ”Sveriges snyggaste kontor 2023” o ch mellanlagret Återbrukshubben i Solna Busi - ness Park. Där delar vi med oss av arbetssätt och vår återbruksstrategi. Den praktiska kvarters- och stadsutveck - lingen utgår ifrån sociala färdplaner med fokus på stadslivet, besöksanledningar och starka identiteter som vi tar fram tillsammans med våra samarbetspartners. I arbetet kom - Fabeges hållbarhetsarbete ” Vi ligger i framkant med vårt hållbarhetsarbete och jag brukar säga att hållbarhet är ett tillsammansarbete. 2024 nådde vi det utmanande energimålet om 70 kWh/kvm – vilket bevisar att vårt engagerade lagarbete är framgångsrikt, effektivt och lönsamt.” Mia Häggström, Hållbarhetschef bineras fysiskt platsbyggande med skapandet av platsrelationer där trygghet och trivsel, sysselsättning, hälsa och kultur står i fokus. Genom samverkan och partnerskap kan vi bidra till allianser såsom TalangAkademin för ett inkluderande arbetsliv där fler får plats. Under året har vi återigen fått ett mycket gott resultat kopplat till gymnasiebehörighet via Läxhjälpen i Flemingsberg. Vi är långsiktiga i vårt sociala hållbarhetsarbete och med de engagemang vi har initierat för att det ger en större möjlighet att bidra till positiv samhälls - utveckling som gynnar våra stadsdelar. Blickar vi framåt så ligger den övergripande hållbarhetsstrategin fast. Vi arbetar dagligen med värdeskapande och effektivt hållbarhets - arbete som ska ge en grund för framgångsrik tillväxt. Arbetet för ökad resurseffek tivitet, cirkulär design, hållbara flexibla lösningar och trivsamma trygga stadsdelar tillsammans med våra kunder och samarbetspartners fort - sätter. 24Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Hållbarhetsåret Fabege – Nordens mest hållbara fastighetsbolag GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) ran- kar årligen fastighetssektorn ur ett hållbarhetsperspektiv. I årets utvärdering ökade Fabege till 95 poäng av 100, vilket innebär att vi rankas högst inom sektorn kontor bland börsnoterade fastighetsbolag i norra Europa. Flemingsberg Block Party 2024 Tillsammans med Huddinge kommun och Södertörns hög- skola samt lokala föreningar bjöd Fabege in till folkfest fylld med musik, konst och dans. Festivalen hölls den 24–25 maj 2024 under Regulatorbron, på den plats som kommer att utgöra Flemingsbergs nya stadskärna. Energieffektiv förvaltning Vi har arbetat systematiskt med energifrågorna i över 20 år vilket fortsatt visat goda resultat. För 2024 uppgick energi användningen till 70 kWh per kvadratmeter vilket ligger i linje med vårt långsiktiga mål på under 70 kWh per kvadratmeter Atemp i genomsnitt till år 2025. Återbruksprojekt – SEK Svensk Elstandard I augusti flyttade SEK Svensk Elstandard (SEK) in i Solna Business Park. I samband med flytten har SEK ställt krav på att kontoret och utbildningslokalerna ska byggas på ett så hållbart sätt som möjligt. Andelen återbrukade materi- al och produkter landade på hela 43 procent. Vår ambitiösa resa – Vi stödjer FN:s Global Compact sedan 2010 – Science Based Targets initiative (SBTi) 2020 valide- rade redan 2020. – Först ut med certifiering enligt BREEAM-SE och BREEAM In-Use på alla förvaltningsfastigheter – Under många år har vi haft branschens lägsta energianvändning – 100 procent eldrivna servicebilar redan 2017 – 95 procent minskad klimatpåverkan sedan 2002 1) – Första svenska fastighetsbolag med 100 procent grön finansiering – Först i Norden med taxonomianpassade lån – Gröna hyresavtal lanseras 2011 – Grön aktie på Nasdaq sedan 2023 – Stadigt mycket hög ranking av GRESB Tack vare tidiga, modiga inriktningsbeslut ligger vi i framkant i branschen. Vi har högt ställda mål för år 2030 – och med fortsatta framåtriktade åtgärder är vi övertygade om att vi kommer att nå dem. Under 2024 har vi... – Genomfört dubbel väsentlighetsanalys (DMA) enligt ESRS – Energianvändning på 70 kWh per kvm 2) – Bibehållit miljöcertifiering på 100 procent – Uppnått ett cirkularitetsindex på 6 procent 3) Mål 2025 – Minskat klimat avtryck med 20 procent per kvadrat- meter BTA jämfört med 2018 (scope 3) – Åtgärder från genomförda klimatresiliens analyser implementerade på samtliga fastigheter Mål 2030 – Minskat klimat avtryck med 50 procent per kvadrat- meter BTA jämfört med 2018 (scope 3) – Klimatneutral förvaltning (scope 1 och 2) 1) Minskat koldioxidutsläpp (scope 1 & 2) från cirka 40 000 till 1 835 ton CO 2 e år 2002 till 2024. 2) Kvm Atemp. Atemp är summan av invändig area för respektive vånings-, vinds- och källarplan som värms till mer än 10°C. 3) Andel återbrukat byggmaterial av total mängd tillfört byggmaterial i 76 projekt som klimatberäknats. 70 kWh/kvm Specifik energi 25Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Ansvar för hela värdekedjan Hållbarhet har länge varit integrerat i vår affärsmodell och övergripande strategi. Genom samverkan och genomförandekraft kan vi framtidssäkra våra tillgångar och hitta nya sätt att öka attraktiviteten och välbefinnan- det i och kring våra fastigheter med ett så litet klimatavtryck som möjligt. 1. Byggande Den största miljöpåverkan i detta skede sker vid tillverkning av byggmaterial. Cement- och stålproduktion släpper ut mycket CO₂ och påverkar ekosystem och vattentillgång. Vår indirekta och direkta påverkan mini meras med cirkulära mate- rialflöden och genom att välja material med lägre klimatpåverkan. Socialt mot- verkar vi en potentiellt negativ påverkan genom vår granskning av leverantörer gällande trygga arbets villkor och mänsk- liga rättigheter. 2. Användning Driftenergi för lokaler står för en stor del av Sveriges klimatpåverkan. Vi minskar vår direkta påverkan genom energi effek- tivi sering, lokalt producerad förnyelsebar energi och en fossilfri service bils flotta. Tillsammans med kunderna kan vi mini- mera ombyggnadsbehovet och behålla befintlig struktur/planlösning/inredning för ökad resurseffektivitet och minskade klimatutsläpp. Lokalerna är kundernas fysiska arbetsmiljö där vi direkt och indi- rekt kan påverka till exempel hälsa, mobilitet och energi an vändning. 3. Stadsutveckling Våra byggnader är en del av stadens fysiska och sociala miljö. Vi arbetar för att på bästa sätt bidra till att skapa att- raktiva städer som lockar både företag och människor. Via sam arbete med andra aktörer kan vi indirekt bidra till en trygg och trivsam stads miljö och ett balanserat energisystem. Genom vår stadsutveckling påverkar vi samhälls- utveck lingen, där vårt engagemang förutom byggnader omfattar platsen, innehållet, miljön och människan. 4. Slutskede & återbruk I en byggnads slutskede har rivningen och hanteringen av byggnadsdelar en miljö påverkan. Vi arbetar för att mini - mera vår direkta påverkan genom inventering, demontering, omplacering eller rekonditionering och återmontering samt återanvändning och återvinning av byggdelar/-material. Att arbeta med cirkularitetsindex, bevarandeindex och återbrukade byggdelar/-material inom projekt eller från annat projekt står i fokus. 1 2 4 3 26Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Våra fokusområden Med utgångspunkt från FN:s 17 globala hållbarhetsmål (SDG:er) och genom kontinuerlig dialog med våra intressenter har vi definierat de mest väsentliga frågorna för vår verksamhet utifrån vår påverkan på miljön och samhället. Vårt arbete har inverkan på samtliga hållbarhetsmål, men vi ser att det finns starka synergier mellan målen. Därför sätter vi ett större fokus på de sex mål som är mest betydande för vår verksamhet; mål 3, 7, 9, 10, 11 och 12. Aktiviteter kopplade till målen är numera integrerade i våra verksamhetsprocesser. Stadsdelar Fastigheter Medarbetare Leverantörskedja Finansiering Kunder Väsentliga frågor – Energisystem – Livsbetingelser i lokal samhället – Jämlikhet – Utbildning – Meningsfull fritid – Trygghet – Energianvändning – Klimatutsläpp – Avfall – God hälsa – Säkerhet – Mångfald och jämställdhet – Klimatutsläpp – Granskning av leverantörers håll barhet, inklusive miljö och mänskliga rättigheter. – Grön finansiering – God hälsa – Säkerhet – Inomhusmiljö – Energianvändning – Klimatutsläpp Agenda 2030 Exempel på mål och aktiviteter – Hållbarhetsprogram för varje stadsdelsprojekt. – Fokus på social hållbarhet i utveckling av stadsdelsmiljö. – Platssamverkan med andra intressenter. – 100 % köpt förnybar energi. – Klimatneutral förvaltning (scope 1 och 2) samt halvering av indirekta utsläpp (scope 3) per BTA till 2030. – 100 % miljöcertifierat fastighetsbestånd. – Energiprestanda under 70 kWh per kvadratmeter Atemp till 2025. – Cirkularitetsindex 20 % vid ombyggna- tioner. – Låg sjukfrånvaro. – Förtroendeindex > 90 %. – Arbetsmiljöutbildningar för chefer och medarbetare. – 100 % hållbarhetsgranskning av ram avtalade leverantörer. – System för uppföljning av upp förandekoden. – Värna om mänskliga rättigheter och miljö via arbetsplatskontroller vid projekt. – 100 % grön finansiering. – Hållbarhetslänkade lån och obligationer. – 100 % gröna hyresavtal. – NKI på minst 80. – Över 150 fördjupade kunddialoger. – Hälsocertifierade arbetsplatser. Affärsetik Väsentliga frågor – Antikorruption – Skatt Exempel på mål och aktiviteter – Årlig utbildning i vår uppförandekod. – Samtliga ramavtalade leverantörer och entre- prenörer undertecknar vår uppförandekod för leverantörer. – Visselblåsarfunktion där såväl externa som interna parter anonymt kan rapportera misstankar om oetiskt beteende. – Transparent och öppen redovisning av koncernens totala skattebelastning. 27Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information I korthet Väsentliga frågor – Energisystem – Livsbetingelser i lokalsamhället – Jämlikhet – Utbildning – Meningsfull fritid – Trygghet Mål – Bidra till att hålla den globala uppvärmningen under 1,5 grader – Fokusera på miljö, klimat och social håll- barhet när vi utvecklar den fysiska miljön för livet i våra stadsdelar – Göra skillnad i de stadsdelar där vi är verksamma och vårt fokus ska vila på barn och unga Vi arbetar för att på bästa sätt bidra till att skapa hållbara, attraktiva städer och kvarter som lockar både människor och företag. Strategiskt arbete i stadsdelarna Genom vårt hållbarhetsarbete bidrar vi till ett hållbart Stockholm där vi utvecklar och förval- tar stadsdelar, fastigheter och lokaler. Vi arbetar utifrån ett helhetsperspektiv för att stärka våra stadsdelar som upplevelsebasera- de mötesplatser där hälsa, bekvämlighet, trygghet och trivsel får ett stort utrymme. Med inflytande över allt från val av byggmaterial och energianvändning till hållbart resande kan vi samtidigt bidra till minskade klimatav- tryck. En levande stadskärna skapar goda för- utsättningar för näringslivet. Vårt arbete i stadsdelarna bedrivs genom lokala stadslivs- strategier där också en social hållbarhetsplan är integrerad. Vi tar fram en strategi-/hållbar- hetsplan som är specifik för varje stadsdel samt en handlingsplan som uppdateras varje år. Vi fokuserar främst på utemiljö, service och innehåll på bottenvåningarna, infrastruktur och mobilitet, trygghet och säkerhet. För att säkerställa långsiktig värdetillväxt i våra stadsdelar har vi kopplat social hållbarhet till affärsverksamheten, vi genomför sociala platsanalyser och tar fram en social färdplan. Vårt fokus är dialog och samverkan, fysisk stads planering samt sociala engagemang. Syftet är att uppnå trygghet och trivsel, sysselsättning, hälsa och välbefinnande och tillgängligt boende. Merparten av våra enga- gemang riktar sig mot barn och ungdomar. Vi verkar för hållbart resande Idag väljer en mycket stor andel av våra kun- der att åka kollektivt och våra val av stadsdel styrs också av närheten till kollektivtrafik och en bra infrastruktur. Vi arbetar med processverktyget CERO (www.cero.nu) där syftet är att minska klimat- avtrycket vid resor till och från våra fastigheter. Enligt den senaste resevaneundersökningen bland medarbetarna i Solna Business Park reser hela 91 procent hållbart till och från sin arbetsplats. I Arenastaden är motsvarande resultat cirka 80 procent. Tillsammans med företagen i Arenastaden, kommunen, Keolis och MTR har vi ett nätverk som nu tagit fram en ny handlingsplan för att öka andelen håll- bart resande ytterligare. Planerade åtgärder är utöver utbyggnad av platser för att ladda Fokusområde Stadsdelar 28Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information elfordon, förbättrade cykelvägar, nya och/ eller förbättrade kollektivtrafikförbindelser samt ett breddat utbud av delningstjänster för elbilar, el-mopeder och el-cyklar och en kom- mande tunnelbana. Vi har sett en ökad efterfrågan på såväl parkeringsytor som laddningsmöjligheter för elbilar. För att underlätta för våra kunders medarbetare att resa mer hållbart installerar vi kontinuerligt nya platser för att ladda elbilar i både fastigheter och gatumiljöer. Under 2024 har vi byggt ut antalet platser och kan idag erbjuda 2 400 laddpunkter. Vi är också med och driver utvecklingen av så kallade mobilitetshubbar med delnings- tjänster för såväl bilar och cyklar som kem- tvätt, matleveranser och liknande tjänster. Fabeges roll i energisystemet Optimerade energisystem är en prioriterad fråga för samhället i stort och en grundläg- gande förutsättning för att våra stadsdelar ska bidra till minskade klimatavtryck. Som fastighetsägare och förvaltare kan vi bidra till att minska belastningen på elnäten samtidigt som samhället fortsätter att elektrifieras. Fabege är numera en prosument genom att vi både konsumerar och producerar el och bidrar aktivt till energisystemet. Vi flyttar här systemgränserna utanför fastigheten och väl- jer att se byggnaden som en integrerad del av det lokala energisystemet. Optimering av effektuttag är sedan flera år ett prioriterat område för oss, dels utifrån ett kostnadsperspektiv, dels utifrån vårt mål om minskad klimatpåverkan. Vi arbetar aktivt med våra fastigher och även tillsammans med våra energileverantörer för att hitta modeller och funktioner för flexibilitet kopplat till värme, kyla och el. Socialt hållbart fastighetsägande I vårt arbete med social hållbarhet sätts människan i centrum både i och mellan husen. Vi vill skapa platser där människor vill ha sina verksamheter, skapa upplevelser och bo. Att förvalta och utveckla livet mellan husen ska- par förutsättningar för attraktiva lägen och nöjda kunder. Trygghet i våra stadsdelar Vårat strukturerade trygghets- och säkerhets- arbete syftar till att öka den upplevda trygg- heten i våra områden. Våra fastigheter är direktuppkopplade med skalskyddslarm, brandlarm och kameror. Genom en driftscen- tral som är bemannad dygnet runt kan vi ta emot och agera på felanmälningar och larm. Den fysiska miljöns utformning har stor påverkan på hur vi upplever närmiljön. Ett välskött område som möjliggör aktiviteter och där det finns rörelse både dag- och kvällstid upplevs tryggt. Därför vill vi skapa förutsättningar för bra och blandat utbud av arbetsplatser, bostäder, service, kultur och rekreation inom stadsdelarna. På vår agenda finns även kollektivtrafik och offentlig utsmyckning. Vi arbetar också med belysning och blan- dad ljussättning eftersom det har betydelse för hur en plats eller ett område uppfattas. En god ljussättning skapar atmosfär, trygghet och gör det lättare att orientera sig. Ambitionen är att alla våra stadsdelar ska präglas av och utformas efter tre principer: 1. Attraktiva gatumiljöer som stärker känslan av gemenskap, tillhörighet och trygghet. 2. En levande stadsdel även på kvällar och helger. 3. Varierad och lekfullt gestaltad belysning och ljussättning. Kulturella inslag i vardagen Vår satsning ”Livet mellan husen” är ett sätt att ge kulturen plats i stadslivet genom offentlig konst där såväl etablerade konstnä - rer som skolbarn är med och skapar. I Street Gallery, Solna Business Park, får exempelvis lovande konstnärer ställa ut sina verk i en utåtriktad ateljé som skapar oväntade inslag i gatumiljön. När nu Kungliga Operans och Dramatens ateljéer i Flemingsberg står klara kommer vi att tillsammans arbeta med skolor i närområ - det. Kungliga Operan och Dramaten i samar- bete med Fabege och Huddinge kommun erbjuder alla barn på lågstadiet att lära sig mer om teater, opera, balett och klassisk musik och dessutom själva prova på konst- formerna. Fokusområde Stadsdelar forts. Framtidsäkrad elförsörjning en fråga för hela samhället Samhället elektrifieras alltmer och det innebär växande och större krav på elnätet. Det finns därmed ett behov av att säkerställa el produk- tionskapaciteten samt efterfrågeflexibilitet för att undvika effektbrist och säkerställa att inves- teringar i elsystemet nyttjas på ett effektivt sätt. Flemingsbergs nya matpärla – Restaurang Billmans bidrar med trivsel och hållbar matupplevelse i vardagen 29Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fokusområde Stadsdelar forts. En hälsosam stad för alla Vi vill bidra till att alla som vistas i våra stads- delar har förutsättningar till god hälsa och välbefinnande. Stadsdelarna ska uppmuntra till aktivitet och förutom att anlägga cykel- banor och planera för gångvägar vill vi möjlig- göra för gym och träningsanläggningar att etablera sig. Dessutom skapar vi torgytor, mötesplatser och grönska som kan bidra till en förbättrad folkhälsa och ett mer attraktivt stadsrum med mindre biltrafik. Ett exempel på inkluderande gatumiljöer som främjar mång- falden och uppmuntrar till fysisk rörelse är konceptet Pep Parker. Det är aktivitetsparker som är anpassade för alla åldrar och som utvecklats i samarbete mellan Fabege, Gene- ration Pep och Solna stad. Framväxten av Flemingsberg som ett näringslivskluster där kunskap och kreativitet möts är viktig för att nå en regional balans mellan södra och norra Stockholm. Inom ramen för BID Flemingsberg (Business Improve- ment District) jobbar vi med att skapa bättre förutsättningar för barn och ungdomar att kostnadsfritt aktivera sig på fritiden genom exempelvis idrott och dans. BID:en stödjer även utvecklingen av ett föreningsliv då det tidigare varit mycket begränsat i området. Därtill lägger BID-verksamheten stor vikt vid platsutveckling för att skapa en attraktivare och tryggare miljö för invånarna. Samarbeten på lokal nivå Genom framgångsrik samverkan kan vi skapa helt nya möjligheter för oss själva och våra kunder. Samverkan mellan näringsliv, kom - muner, utbildningsväsende, förenings- och kulturliv och medborgare är av största vikt. Vi vill göra skillnad i våra stadsdelar och bidra till en positiv samhällsutveckling genom samarbeten. För att stötta fler barns skolgång i Flemings berg är vi sedan 2021 huvudsponsor för stiftelsen Läxhjälpen. Målet är att bidra till att fler elever i Flemingsberg uppnår gymnasiebehörighet och knyter personliga kontakter med universitetsstudenter. Några lokala initiativ Under läsåret 2023/2024 nådde dryga 80 procent av de 30 Läxhjälpseleverna gymna - siebehörighet. Sedan 2020 har vi ett samarbete med TalangAkademin i syfte att skapa fler praktik - platser och jobb. Via en social klausul i våra ramavtal har ett 30-tal leverantörer hittills skri - vit under och flera har tagit emot praktikanter. Genom Samverkan i Huddinge (BID Flemingsberg) identifierar och genomför vi åtgärder inom avgränsade geografiska områden i syfte att: – Öka attraktiviteten och tryggheten. – Möjliggöra fler arbetstillfällen. – Bidra till att fler blir behöriga att söka eftergymnasial utbildning. – Stärka det demokratiska värde grundsarbetet. – Möjliggöra att goda nätverk skapas genom kulturella och sportsliga aktiviteter. 30Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fokusområde Fastigheter Vårt mål är att skapa trivsamma arbetsmiljöer som får våra kunder att längta till kontoret. Vi har högt ställda mål för att minska klimat på verkan och reducera energiförbrukningen i såväl våra förvaltnings fastigheter som i byggprojekt av lokaler och bostäder. Klimatet i fokus Vi har satt tydliga klimat- och energimål och redan kommit en bra bit på väg. Vi verkar för att i nära samarbete med branschen, partners och kunder hitta de mest effektiva lösningar- na och driva innovation inom allt från materi- alval och återbruk till elektrifiering och energi- effektivisering. Samtliga fastigheter i vår portfölj ska vara miljöcertifierade, vi strävar efter en klimatneu- tral förvaltning och halverad klimatpåverkan i våra byggprojekt. Till grund för vårt arbete ligger vår klimatomställningsstrategi och vi arbetar målmedvetet och långsiktigt för att minska vår klimatpåverkan och reducera energianvändningen. Det handlar om allt från resursoptimering, klimatsmarta materialval till miljöcertifiering av byggnader. Klimatanpassning och lägre energianvänd- ning är två av våra viktigaste hållbarhetsfrå- gor. Enligt Naturvårdsverket står bostäder och lokaler för mer än en tredjedel av Sveriges totala slutliga energianvändning. Detta i kom- bination med en ansträngd energimarknad har lett till att vi intensifierat vårt arbete med energieffektivisering med särskilt fokus på digitalisering och våra interna processer för att kunna arbeta smartare och mer data- drivet. Vi har undertecknat Fossilfritt Sveriges färdplaner både för uppvärmningssektorn samt bygg- och anläggningssektorn. Vi miljöcertifierar alla förvaltningsfastig- heter enligt BREEAM In-Use med ambitionen nivå Very good och nybyggnadsprojekt enligt BREEAM-SE med målsättningen att nå nivå Excellent. Kvarter 1 i Arenastadens stadskvarter Haga Norra har uppmärksammats med flera utmär- kelser för sin låga energianvändning och CO 2 -avtryck och har under 2024 även utnämnts till Årets fasad av branschförening- en Mur & Putsföretagen. Fastigheten är certi- fierad enligt BREEAM:s högsta betygsnivå Outstanding och är för närvarande Sveriges största kontorsprojekt med återbrukat tegel. I korthet Väsentliga frågor – Energianvändning – Klimatutsläpp – Avfall Mål – Hälso- och miljöcertifie- rade lokaler, byggnader och stadsdelar som ger kunder goda möjlig- heter att välja och agera klimatsmart – Vår förvaltning (scope 1 och 2) ska vara koldioxidneutral 2030 mätt i CO 2 e – År 2030 ska vi ha mins- kat utsläppen från vår nyproduktion med hälf- ten jämfört med 2018 – Energiprestanda under 70 kWh/kvadratmeter Atemp till 2025 31Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Vägen mot klimatneutral förvaltning Vårt övergripande långsiktiga mål är att Fabeges förvaltning ska vara klimatneutral 2030 vilket mäts i ton CO 2 e. Med det menar vi att vi ska ha kontroll över alla de utsläpp som är kopplade till vår verksamhet och att vi ska minimera utsläppen i största möjliga utsträck- ning med de medel som finns tillgängliga. All el vi köper är förnyelsebar el från vind. De utsläpp som vi inte kan påverka ska vi uppvä- ga i form av klimatkompensation såsom att investera i additiv teknik som minskar koldiox- idhalten i atmosfären. Våra växthusgasutsläpp genereras främst i förvaltningen av fastigheter och i samband med projektutveckling. För att minska vår klimat- påverkan arbetar vi med energieffektiviseringar, ökad andel förnybar energi och minskade klimatavtryck i hela värdekedjan. Vi vill ligga i framkant med vårt hållbarhetsarbete och inspirera såväl vår egen verksamhet som våra kunder och branschkollegor. För att begränsa klimatpåverkan inom för- valtningen fokuserar vi på att minska de direkta och indirekta utsläppen (scope 1 och scope 2). Ryggraden i Fabeges klimatarbete är de mål och den färdplan vi fastställt till stöd för Paris avtalet genom Sciences Based Targets initiative (SBTi). Energieffektivisering i vår verksamhet Vårt långsiktiga energimål om en genomsnitt- lig specifik energianvändning på 70 kWh per kvadratmeter Atemp sträckte sig till år 2024. Vårt utfall 2024 mätt som primärenergital uppgick till 67 kWh per kvadratmeter Atemp och vår specifika energianvändning var 70 kWh per kvadratmeter Atemp. Detta betyder att vi klarade vår utmanande målsättning och att vår energiprestanda i snitt ligger under nybyggnadskraven. Detta trots att vårt fastig- hetsbestånd till största delen är äldre än 30 år. Vi tar ett helhetsgrepp om energifrågan i våra fastigheter, projekt och stadsdelar genom högt ställda miljökrav vid inköp av energi och behovsstyrning med hjälp av digi- talisering, vilket spelar en viktig roll i vårt arbe- te att minska energianvändningen. Vi bevakar och analyserar energianvändningen på timni- vå för att tidigt identifiera avvikelser i prestan- dan och effektuttaget samt utvecklar funktio- ner för smartare datadriven styrning och övervakning av våra fastigheter. På bygg- nads- och bolagsnivå sker dessutom en omfat- tande kontroll via vårt energiuppföljningssys- tem som läser in och bearbetar alla uppmätta förbrukningsvärden. Fokusområde Fastigheter forts. Uppströms Scope 3 Övriga indirekta utsläpp i värdekedjan Uppströms Scope 2 Indirekta utsläpp från egna processer (köpt energi) Fabege Scope 1 Direkta utsläpp från egna processer Nedströms Scope 3 Övriga indirekta utsläpp i värdekedjan Utsläpp från inköp av varor och tjänster – Byggmaterial och bränsle-/energi- användning på våra byggarbets- platser – Transporter till och från våra byggarbetsplatser och fastigheter – Våra pendlings- och tjänsteresor – Avfallshantering Användning av köpt energi – Fjärrvärme – Fjärrkyla – Fastighetsel Förbränning i egna fordon, anlägg- ningar och fastigheter – Läckage av köldmedia – Egna och leasade fordon Utsläpp relaterade till kundens lokal- användning – Hyresgästers egna elabonnemang – Hyresgästers och leveran törers avfall och pendlingsresor Våra klimatutsläpp uppdelade enligt Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet) ” Energieffektivitet har länge varit en av våra viktigaste frågor och vi är stolta över en minskad energianvändning från 166 kWh/kvm (2010) till 70 kWh/kvm (2024).” 32Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Minskat klimatavtryck inom byggprojekt Omställningsplanen för projektutveckling innehåller definierade mål för minskningen av andra indirekta utsläpp per BTA (scope 3). Nyproduktion och större ombyggnationer som färdigställs efter 2030 ska ha 50 procent lägre CO 2 -avtryck i jämförelse med Fabeges basår 2018. Under året har vi arbetat i enlig- het med första delmålet på resan mot 2030: – Bygglov innan 2025, 20 procent lägre CO 2 - avtryck – Bygglov 2025–2027, 35 procent lägre CO 2 - avtryck – Bygglov 2027, 50 procent lägre CO 2 - avtryck För att minska vårt CO₂-avtryck i våra bygg- projekt har vi upprättat riktlinjer som går ste- get längre än vad lagkravet på klimatdekla- rationer anger. Både nyproduktioner och ombyggnader ska beräknas och fler livscykel- skeden liksom byggnadsdelar omfattas av beräkningen. Våra CO₂-beräkningar ska vara linjerade med EU-taxonomins kriterier och även uppfylla kriterier enligt BREEAM. Vi strävar efter att minska ombyggnadsbehov och bevara befintliga strukturer och har satt som mål att byggprojekt ska halvera sitt CO₂-avtryck per kvadratmeter till 2030 jämfört med 2018. Cirkularitet och återbruk Klimatpåverkan från produktion av byggma- terial är hög, därför arbetar vi för att i allt större utsträckning tillvarata det material som kan återanvändas. För att minska miljöpåver - kan både på kort och lång sikt säkerställer vi i ett tidigt skede att våra projekt väljer rätt material och använder rätt metoder. Vår mål - sättning är att 100 procent av våra bygg- material ska vara miljösäkra i enlighet med Byggvarubedömningen. Vi är även anslutna till färdplanen för bygg- och anläggnings- sektorn samt Klimatarena Stockholm för att bidra till snabbare klimatomställning i Stock - holm. Vi deltar även i Centrum för cirkulärt byggande som är en arena där branschens aktörer möts och samverkar kring återbruk och cirkulära materialflöden vid byggande, rivning och förvaltning. Det är viktigt för oss att skapa förutsätt- ningar för cirkulära materialflöden, att det finns möjlighet till demonterbarhet, återbruk och återvinning. Vi försöker välja rätt material och använda rätt monteringsmetoder liksom att ta tillvara material från våra ombyggna- tioner. Vi inventerar möjligheten att återbruka i merparten av våra tomställda lokaler liksom byggnader som ska utrymmas. I utvecklingsplanerna för Haga Norra ingår flera storskaliga projekt för att arbeta med återbrukat tegel. Kvarter 1 vann Årets Fasad 2024 där det återbrukade teglet, om 355 790 tegelstenar, som pryder fasaden är ett lyckat exempel på återbruk, både vad gäller design och hållbarhet. Till fastigheterna i Solna används enbart fjärrvärme märkt ”Bra miljöval” och till Stock- holms innerstad och Flemingsberg köper vi klimatneutral värme. Vi har ett nära samarbete med våra hyresgäster för att stötta dem i arbetet med att minska energianvändningen, bland annat genom gröna hyresavtal, läs mer på sidan 42. Under 2022 utformade vi en återbruks- strategi som beskriver hur vi arbetar med återbruk och satte ett nytt mål, cirkularitets- index, med målet att 20 procent av mängden material som tillförs i ett ombyggnadsprojekt ska vara cirkulära. Strategin beskriver mål för återbruket samt rutiner och arbetssätt för hur vi ska nå målen. En del i återbruksstrategin är vår fullskaliga återbrukshubb i Solna Business Park. Målet är att skapa en funge- rande återbruksmarknad och minskade klimatutsläpp. Långsiktigt strävar vi efter att om bygg nadsprojekt som färdigställs 2030 ska ha ett cikularitetsindex på minst 50 pro - cent. Mål för vattenförbrukning Vårt mål är att varje år minska vår vatten- förbrukning med 2 procent. En lägre vatten- förbrukning innebär förutom en minskad belastning på jordens resurser också att vi förbereder verksamheten för en framtid med en sjunkande grundvattenyta och reducerad tillgång på färskvatten. Utfallet 2024 blev 356 liter per kvadratmeter vilket är 2 procent lägre än 2023. Hantering av klimatrisker Parallellt med vårt arbete för en minskad klimat- påverkan hanterar vi de fysiska risker som ett Fokusområde Fastigheter forts. Våra miljöcertifieringar för kvalitetssäkring BREEAM Det brittiska miljöcertifieringssystemet BREEAM är det mest spridda av de internationella systemen i Europa. Systemet omfattar projektledning, byggna- dens energianvändning, inomhusklimat, vattenhus- hållning, avfallshantering samt markanvändning och påverkan på närmiljön. BREEAM-SE har tagits fram för att kunna certifiera nybyggnationer enligt svenska regler och BREEAM In-Use används för befintliga byggnader. FITWEL Det internationella certifieringssystemet Fitwel skiljer sig från andra certifieringssystem genom att fokuse - ra på människans välmående i byggnaden. Certifie- ringen syftar till att öka social hållbarhet och jäm- ställdhet, välbefinnande, fysisk aktivitet och säkerhet samt reducera sjukdom och sjukfrånvaro. Systemet är designat för att kunna appliceras på alla byggna - der oavsett budget, byggnadens storlek eller ålder. CITYLAB ACTION Citylab Action är ett vägledande forum för delad kunskap inom hållbar stadsutveckling organiserat av Sweden Green Building Council (SGBC). Åtaganden och effektmål är fastställda av SGBC, medan projektmål och åtgärder är specifika för de enskilda projekten. För ett certifierat hållbarhets- arbete ska även ett antal certifieringskrav uppfyllas. SVANENMÄRKNING Ett miljöcertifieringssystem för nybygg nation av fler- bostadshus, småhus, förskolor och äldreboenden. Att en byggnad är Svanen-certifierad innebär att den har en låg energi användning, god innemiljö, hållbara materialval, inga farliga kemikalier och att byggprocessen har en minimerad miljöpåverkan. En ansökan om egen grundlicens har inletts 2024. Våra mål för cirkularitet och återbruk Under 2024 har vi arbetat mot ett Cirkularitets- index på 20 procent vid ombyggnationer. Målet innebär att minst 20 procent av det byggmaterial som tillförs ett projekt ska vara antingen åter- brukat material, material med återvunnet och/ eller förnyelsebart innehåll. På lång sikt är målet högre ställt – 50 procent av material vid ombyggnadsprojekt ska vara cirkulära till år 2030. Högt ställda klimatmål Målet enligt Science Based Targets initiative (SBTi) innebär att vi med 2018 som basår ska halvera utsläpp inom scope 1 och 2 till senast 2030, samt ett åtagande att mäta och minska våra scope 3-utsläpp. Våra egna klimatmål går längre än ovan- stående mål enligt SBTi. Vi strävar mot klimat- neutral förvaltning år 2030 med en halvering av scope 3 per BTA och en minskning i scope 1 och 2 med minst 90 procent. 50% 33Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information förändrat klimat innebär. Vi har därför genom- fört klimatriskanalyser på samtliga förvalt- ningsfastigheter. Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de största framtida potentiella riskerna. Vi har även systemstöd för att visualisera och analy- sera hur stor del av vårt bestånd som är utsatt för klimatrisker, både akuta och kroniska samt göra en egen sårbarhetsanalys. Vid förvalt- ning, pågående och framtida ombyggnationer säkerställs att nödvändiga åtgärder vidtas för att hantera klimatriskerna. Hantering av avfall För vår del uppkommer avfall dels i samband med byggprojekt och hyresgästanpassningar, dels genom det avfall som hyresgäster och vi själva genererar i driften. Det senare beräk - nas med hjälp av uppgifter från våra huvud- entreprenörer för avfall och utifrån mängd, typ och vikt. Idag har vi tillgång till statistik för 61 av våra fastigheter, en mindre del hamnar utanför då våra kunder har möjlighet att välja en annan avfallsentreprenör än den vi rekom - menderar. Vi strävar efter god resurshållning och uppmuntrar alla kunder att källsortera sitt avfall i minst fem fraktioner. Vi ställer krav på avfallshantering och materialåtervinningsgrader i samtliga projekt. För fastigheter som är BREEAM-certifierade gäller dessutom särskilda regler för hur åter- vinning och avfallshantering ska skötas. Smarta fastigheter för ökat välbefinnande Digital teknik möjliggör nya beteenden och automatisering. Genom digitala lösningar får vi tillgång till data i realtid som gör det enklare att optimera energianvändningen. Med upp - kopplade byggnader får vi också möjlighet att utveckla behovsanpassade fastigheter och lokaler där människan står i centrum. Tack vare dessa kan vi visualisera inomhus- klimatet och utveckla lokaler utifrån hälsa och välbefinnande. Vi kan enklare få en bild av hur våra fastigheter används, snabbt få information om felanmälningar, förstärka säkerheten i husen och på så sätt sköta för - valtningen mer proaktivt. Alla våra fastighe- ter är uppkopplade till ett digitalt fibernätverk som möjliggör integrering i den smarta sta - den, vilket bidrar till ett mer hållbart och effektivt resursanvändande. Hälsa i husen En hälsosam och hållbar arbetsmiljö handlar om mer än den fysiska omgivningen med belysning, ljudnivåer, ventilation och inred- ning. De psykosociala faktorerna är minst lika viktiga för medarbetarnas välmående, för att de ska prestera väl och inte minst vilja komma tillbaka till kontoret. Vårt bidrag handlar framför allt om att underlätta för våra kunder att göra rätt val, som att placera attraktiva trapphus centralt som en uppmuntran till att ta trapporna i stäl - let för hissen. Eller genom att erbjuda kring- tjänster, möjlighet till träning och kultur i eller kring våra fastig heter. Ett annat exempel är vårt arbete tillsammans med kunder kring hälso certi fie ra de arbetsplatser. Det är ett strategiskt initiativ med avsikt att förbereda fastigheterna inför kunders önskemål om hälsocertifiering. Vi använder oss av certifie- ringen Fitwel där vårt eget huvudkontor är ett exempel på en Fitwel-certifierad fastighet. Fokusområde Fastigheter forts. På cirka 2 000 kvadratmeter i Solna Business Park samlas byggmaterial, installationer och möbler som ska återbrukas. ” Återbrukshubben i Solna Business Park är en katalysator som möjliggör ökad grad av återbruk i vår verksamhet.” 34Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fokusområde Medarbetare Engagerade och motiverande medarbetare är en viktig fram gångs faktor och vi vill vara en attraktiv arbetsplats. Organisationer med en stark identitet presterar ofta bättre än andra. Vi investerar därför tid och kraft i att utveckla vår värdegrund, före tags- kultur och våra med arbetare som alla är viktiga för vår framgång. Vår gemensamma värdegrund SPEAK, som står för Snabbhet, Prestigelöshet, Entreprenör- skap, Affärsmässighet och Kundnärhet, har skapat en stark företagskultur som genomsy- rar hela vår verksamhet. Genom att se och värna om varje enskild medarbetare och dess unika förmågor kan vi tillsammans skapa en stark helhet där vi ska vara det självklara valet för duktiga och drivna personer inom fastighetsbranschen. Vi arbetar aktivt med att stärka vår attraktionskraft som arbetsgivare med målsättning att vara en av Sveriges mest uppskattade arbetsplatser. Medarbetarundersökning Ett viktigt verktyg för att identifiera vad vi behöver utveckla och förbättra är medarbetar- undersökningen Great Place To Work som vi genomför varje år. Vårt mål för 2024 var att nå ett Trust Index om 88, vilket vi uppnådde. Vår långsiktiga målsättning är ett Trust Index på 90. Resultatet från medarbetarundersök- ningen ligger till grund för ett strukturerat och målmedvetet arbete där varje avdelning iden- tifierar sina fokusområden och specifika utma- ningar. Åtgärder och aktiviteter baserade på resultatet integreras sedan i planer och mål- sättning för det kommande året. Baserat på resultatet från 2023 års undersökning har vi under 2024 arbetat med Utvecklande Ledar- skap (UL), en vedertagen ledarskapsmodell som betonar vikten av att utveckla och stärka medarbetarnas förmågor och potential. Istället för att bara ge instruktioner och krav, fokuserar den utvecklande ledarskapsstilen på att stödja medarbetarna att själva ta ansvar för att nå uppsatta mål. Alla våra chefer har genomgått denna utbildning och processen att implementera den i fler delar av organisationen fortgår. Medarbetarens välmående Vi har en bred ansats kring den hållbara medarbetaren och arbetsmiljöfrågor. Vi ska inte bara ha en säker arbetsmiljö, våra med- arbetare ska även känna att de har ett håll- bart arbetsliv. Vi erbjuder alla anställda regel- bundna hälsoundersökningar, genomför friskvårdssatsningar och skapar möjlighet till fysisk aktivitet nära våra kontor. Vi arbetar I korthet Väsentliga frågor – God hälsa – Säkerhet – Mångfald och jämställdhet – Klimatutsläpp Mål – Erbjuda medarbetare ett hållbart arbetsliv – Nå minst 90 Trust Index i Great Place To Work 35Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information medvetet med att minska arbetsrelaterad stress och samtliga chefer förväntas föra en löpande dialog med sina medarbetare för att säkerställa balansen mellan arbetsliv och fritid. Säker arbetsplats Arbetsmiljön hos oss ska vara säker och utan risk för att våra medarbetare, eller de som arbetar hos oss, skadas eller blir sjuka på arbetet. Utgångspunkten för en säker arbets- plats är vårt systematiska arbetsmiljöarbete som innefattar riskbedömningar utifrån genomförda undersökningar, som skyddsron- der, avvikelserapportering och utvecklings- samtal. Bedömningarna värderas och priorite- ras och handlingsplaner sätts upp för hur riskerna ska hanteras. Alla medarbetare har genomgått en grund- läggande utbildning inom arbetsmiljö, och nyanställda erbjuds samma möjlighet. Chefer och arbetsmiljöombud har deltagit i fördjupade utbildningar. För olika områden inom arbets- miljö, så som säkerhet vid riskfyllda arbetsmo- ment, finns etablerade rutiner och specifika utbildningar. Exempelvis krävs utbildning och användning av rekommenderad skyddsutrust- ning vid höghöjdsarbeten och andra arbets- uppgifter med risk för fall. För inhyrd personal gäller samma regler och rutiner som för våra egna medarbetare. På vårt intranät kan alla medarbetare rapportera riskobservationer och tillbud som sedan gås igenom av ansvarig chef och följs upp av arbetsmiljökommittén. Det genomförs alltid en analys för att undersöka orsaken och hur den kan undvikas i framtiden. Ett omfat- tande utvärderingsarbete sker kontinuerligt för att förbättra hälso- och säkerhetsarbetet. Arbetsskador rapporteras till Arbetsmiljö- verket i enlighet med Arbetsmiljölagen. Vår arbetsmiljökommitté samverkar kring, följer upp och är ett bollplank i utvecklingen av arbetsmiljöfrågor. Kontinuerlig kompetensutveckling Att erbjuda våra anställda individuell kompe- tensutveckling är viktigt. Dels för att säkerstäl- la att våra medarbetare har rätt förutsätt- ningar att prestera i sitt arbete, dels för att vi ska vara en attraktiv arbetsgivare. Samtliga medarbetare på Fabege har en individuell mål- och utvecklingsplan som regelbundet följs upp via årliga medarbetarsamtal, med Fokusområde Medarbetare forts. ”Våra medarbetare ska känna att de har ett balanserat och hållbart arbetsliv.” Med medarbetaren i fokus Engagerade och motiverade medarbetare SPEAK – en gemensam värdegrund Vår värdegrund och våra värdeord är en själv- klarhet för oss alla i allt vi gör, hela tiden. Vår värderingsdrivna företagskultur gynnar både vårt arbete och vår affär. Vi är nyfikna och tror att bästa sättet att påverka framtiden är att vara med och skapa den. Det innebär att vi också måste vara lyhörda och flexibla mot kunder och samarbetspartners och anpassa vårt arbete utefter givna förut- sättningar. Vi har ingen prestige i att vi måste klara och göra allt själv utan vi ber varandra om hjälp och råd. Vi arbetar tillsammans över avdelningarna och där det behövs tar vi in spetskompetens. Vi arbetar efter win-win-prin cipen där vi tar vårt ansvar och står vid vårt ord. Ledarskap Vårt ledarskap syftar till att utveckla våra medarbetare till att på bästa sätt kunna möta nutida och framtida utmaningar. Företagskultur Vår värdegrund SPEAK: – Snabbhet – Prestigelöshet – Entreprenörskap – Affärsmässighet – Kundnärhet Hos oss är varje med arbetares bidrag viktigt för helheten. Vi är ett lag med gemensamma spel regler och tydliga ramar för framgång. Vi kallar det SPEAK och vi investerar gemensam tid och kraft i att utveckla oss och vår värdegrund. Hälsa och välbefinnande Vi vill öka våra medarbetares kunskap inom ett brett spektrum av hälsofrågor – för långsiktigt välbefinnande och motivation, vilket skapar drivkraft och engagemang. – Arbetsmiljö – Fysisk aktivitet – Relationer – Vila och åter- hämtning 36Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information utgångspunkt från verksamhetens mål och medarbetarens roll. Att vi arbetar med kontinuerlig kompetens- utveckling är även en förutsättning för att lyckas med vår kompetensförsörjning över tid. En viktig funktion inom företaget är vår teknis - ka drift. Det är den funktion där vi över tid har flest vakanser och en yrkeskategori som bran - schen i stort har utmaningar med att rekrytera. Vi sitter med i styrelsen för Fastighetsbran - schens Utbildningsnämnd där vi tillsammans arbetar för hur vi kan locka fler till branschen och säkerställa relevanta och kostnads- effektiva insatser inom kompetensutveckling som håller hög kvalitet. Det kan handla om hur vi kan få fler kvinnor att söka sig till branschens tekniska yrken, eller hur vi kan lyckas med en framgångsrik kompetensförsörjning från när - liggande branscher med efterföljande fortbild- ning. Vår syn på lika värde Vi har en grundsyn om alla människors lika värde och att alla medarbetare ska ha sam- ma möjligheter, rättigheter och skyldigheter. Hos oss ska ingen diskrimineras på grund av kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosupp- fattning, funktionsnedsättning, sexuell lägg- ning eller ålder. Vi har ett övergripande jämställdhetsmål där jämn könsfördelning på alla nivåer inom bolaget eftersträvas. Medarbetarnas bidrag till klimatmål Alla våra kontor är miljöcertifierade enligt BREEAM In-Use. Huvudkontoret är sedan 2022 även hälsocertifierat genom Fitwel. Läs mer om Fitwel på sidan 33. Medarbetarnas bidrag till Fabeges totala klimatutsläpp är relativt litet, men målet är ändå ett fossilfritt tjänsteresande. Detta för att bidra till Fabeges mål om klimat - neutral förvaltning för att transporter är den sektor i Sverige som har de största fossila utsläppen och den största användningen av fossila energikällor. Vi har de senaste åren dra - git ner på resandet och uppmuntrar till hållbart resande. De servicebilar som används i tjänsten är sedan 2017 elbilar och vår förmånsbilspolicy tillåter endast miljöbilar. Vår vinstandelsstiftelse Varje enskild medarbetare är viktig för vår utveckling. Alla medarbetare omfattas av vår vinstandelsstiftelse och summan som avsätts är lika för alla. Avsättningen sker i form av Fabegeaktier och är kopplad till ett antal upp- satta mål. Aktierna är bundna i fem år efter avsättningen och uppgår till max två prisbas- belopp per anställd och år. Då avkastnings- kravet för 2024 inte uppnåddes gjordes ingen avsättning till vinstandelsstiftelsen. Great Place To Work Varje år genomför vi Great Place To Works undersökning för att få veta vad våra medarbe- tare tycker om oss som arbetsgivare. Vårt mål var att nå Trust Index 88, vilket uppnåddes. 88 index Fokusområde Medarbetare forts. ” Genom engagerade och motiverade med- arbetare vill vi skapa en av Sveriges mest uppskattade arbetsplatser.” Varje medarbetare är viktig för vår utveckling, tillsammans är vi Fabege. 37Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fokusområde Leverantörskedja Våra leverantörer är viktiga samarbetspartners, då en hållbar leverantörskedja är avgörande för att skapa långsiktig lönsamhet, minska risker och stärka vårt varumärke. Målet är att hållbarhets granska alla våra partners med vilka vi har ramavtal. Vi strävar efter att bedriva ett ansvarsfullt företagande, minska vårt klimatavtryck och säkerställa mänskliga rättigheter i alla led. Vi stödjer flera internationella riktlinjer som till exempel FN:s grundläggande dokument om mänskliga rättigheter, ILO:s grundläggande principer och rättigheter på arbetsplatsen och FN:s Global Compacts tio principer för mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption avseende globalt ansvar. Dessa riktlinjer omfattas av vår Uppförande- kod Leverantörer som vi förväntar oss att våra leverantörer med ramavtal ska efterleva i alla sina led. En begränsning av utsläpp som innefattar material, transporter, byggenergi och avfall är ett av våra mest prioriterade områden inom ramen för vårt arbete med leverantörs- kedjan. Dessa klimatutsläpp som genereras indirekt i båda leden av värdekedjan benämns som scope 3-utsläpp enligt Green- house Gas Protocol (GHG-protokollet) och utgör den absoluta merparten av vårt totala utsläpp. Systematiskt arbete med leverantörer Vi har sedan 2013 hållbarhetsgranskat utvalda strategiska samarbetspartners med målsätt - ningen att alla leverantörer med vilka vi har ramavtal samt större projektleverantörer ska skriva under Uppförandekoden och genomgå granskning. Under 2024 nådde vi ett resultat på 96 procent. Därtill riskklassificerar vi våra kategorier av leverantörer och genomför utökade bak- grundskontroller av leverantörer där det enligt vår riskbedömning behövs. Dessa kontroller genomförs innan avtalet signeras. Vi för en kontinuerlig dialog med våra leverantörer och stöttar dem i deras arbete med att förbättra sina rutiner. De brister som eventuellt uppda- gas via våra granskningar ska leda till att de aktuella bolagen upprättar en åtgärdsplan som sedan genomförs. Om ingen förbättring sker kan vi avbryta samarbetet. I våra förfrågningsunderlag vid upphand- ling uppmuntrar vi leverantörerna att under avtalstiden ta emot praktikanter från Talang- Akademin. Hittills har ett 30-tal leverantörer skrivit under och flera har tagit emot I korthet Väsentliga frågor – God hälsa – Säkerhet – Mänskliga rättigheter – Miljö- och klimat påverkan Mål – 100% av våra leveran- törer med ramavtal ska skriva under vår uppfö- rande kod för leveran- törer och granskas uti- från koden, policyer och internationella kon- ventioner 38Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information praktikanter. Läs mer om våra planer för soci- al hållbarhet på sidorna 29–30. För att säkerställa kvaliteten i leveransen genomför vi även löpande granskningar av leverantörer som anses vara särskilt betydel- sefulla för våra kunders upplevelse i varda- gen. För oss är det viktigt att vi snabbt identi- fierar eventuella avvikelser mot avtalen och kontinuerligt förbättrar kvaliteten. Säkerhet i samverkan med entreprenörer En trygg och säker arbetsplats, fri från korrup- tion och ojämlikhet, där risker förebyggs och minimeras är en mänsklig rättighet och en utmaning för hela byggbranschen. Personal- liggare gör det möjligt att få statistik avseen- de villkor för alla som arbetar i större projekt som vi sedan kan följa upp. Det genomförs riskanalyser och invente- ringar i varje skede av byggprocessen och dessa ska också följas upp. Detta är för när- varande entreprenörens huvudansvar. På arbetsplatserna finns byggarbetsmiljösam- ordnare, BasP och BasU, som ansvarar för säkerheten genom hela projektet. Det är entreprenörerna som har arbetsgi- varansvaret samt det yttersta ansvaret för arbetsmiljön under byggprojekt och detta reg- leras i våra avtal. Vi har god samverkan med entreprenörerna och vi tar en aktiv roll för att förebygga tillbud. Under det senaste året har vi utökat våra resurser för att löpande kont- rollera att alla säkerhetsrutiner följs samt att riskerna på arbetsplatsen minimeras. Detta säkerställs genom systematiskt arbetsmiljö- arbete med digitala och fysiska skyddsronder där fel och brister måste åtgärdas och doku- menteras i vår databas. För att alla på en byggarbetsplats ska förstå och uppmärksammas på risker sätts det upp bilder på farliga moment med informations- texter på olika språk. Entreprenörens skydds- ombud säkerställer att projektet genomförs på ett säkert sätt och för dessutom byggarbe- tarnas talan så att alla risker uppmärksam- mas och arbetsförhållandena är goda. Vi föl- jer alltid upp avvikelser gentemot entrepre - nörer och de som drabbats. Vi uppmuntrar leverantörerna och dess anställda att rapportera identifierade risker och informerar även om vår visselblåsarfunk- tion som kan användas av alla externa parter. Vid en incident eller ett tillbud på byggar- betsplatser genomförs alltid en analys av orsaken och hur detta kan undvikas i framtiden. Analysen skickas till Arbetsmiljöverket för uppföljning och dokumentation. Olyckor och tillbud De vanligaste olyckorna på byggarbets platser är skärskador, fall från låga höjder och mindre snubbelolyckor. När allvarligare olyckor inträffar är det oftast fallolyckor eller snubbel - olyckor. Fokusområde Leverantörskedja forts. Branschöverskridande samarbete för en hållbar byggbransch Fastighetsbranschen är enig om att en hållbar bygg- bransch inte är en konkurrensfråga utan något som gynnar alla aktörer. Vi har tillsammans med kollegor inom branschen arbetat fram ett digitalt verktyg för granskning av fastighetsbranschens leverantörskate - gorier. Syftet är att undvika dubbelarbete för leveran- törer genom att de slipper svara på liknande frågor i samband med upphandlingar från olika fastighetsbo - lag samt att möjliggöra att fler leverantörer granskas. Därmed kan branschen sätta en ny standard. Vi har tillsammans med åtta fastighetsbolag med stora kon - torsfastighetsbestånd i Stockholmsregionen tagit fram gemensamma leverantörskrav inom hållbarhet. Vi har börjat kategorisera svaren så att det sker en harmoni - sering mot ESRS-rapporteringen. FN Global Compact Fabege stödjer FN:s Global Compact sedan 2010. Process för styrning och kontroll av leverantörer Upphandling/förfrågan Samtliga leverantörer som lämnar anbud för avtals teck nande håll bar- hets granskas. En fråge- enkät måste besvaras baserad på vår Upp- föran dekod Leveran törer vilken innefattar miljö, affärs etik, arbets villkor, mänskliga rättigheter, arbetsmiljö och säkerhet. Kraven gäller även för anlitade underleverantörer. Resultat av hållbarhets- granskning/revision: Utan anmärkning: Samarbetet fortsätter. Vid mindre anmärkningar: Gemensam åtgärdsplan tas fram. Vid allvarliga anmärk- ningar: Samarbetet avslutas och ny upphand- ling påbörjas om inte acceptabla förklaringar kan presenteras. Vid kontrakts tecknande Uppförande koden är en bilaga till avtalen som signeras av samtliga samarbets partners. Avvikelse hantering Det går att kontakta avtalsansvarig och rapportera avvikelser. Det finns även en visselblåsartjänst för såväl ex terna som inter- na parter. Löpande under avtals tiden Samtliga avtalsleveran- törer ska hållbarhets- granskas. Granskningen får inte vara äldre än fyra år. Granskningarna kan genomföras både internt eller via externa revisorer. Kategoriansvarig säkerställer processen, som genomförs av kategoriteam bestående av representanter från verksamheten. 1 2 3 4 5 39Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fokusområde Finansiering Vår gröna finansiering är en naturlig fortsättning på det hållbarhetsarbete som bedrivs i hela orga- nisationen. Alla våra finansiärer, såväl banker som kapitalmarknad, erbjuder grön finansierng av miljöcertifierade energieffektiva fastigheter. Mål på 100 procent grön finansiering Strategin för vår finansiering sätts utifrån vårt ramverk för grön finansiering med målet att nå 100 procent grön finansiering. Ramverket utvecklas kontinuerligt och den senaste upp- dateringen som gjordes 2022 innebär bland annat att ramverket nu baseras på ”the Green Bond Principles” med anpassning till EU-taxonomin och med koppling till vår ambi- tion att bidra till målen enligt Agenda 2030, vilket är en halvering av CO 2 till 2030. Till ramverket hör dessutom vårt gröna certifikat- program, under vilket vi emitterar gröna certi- fikat avsedda att användas för att finansiera tillgångar som är godkända enligt ramverket. Backup-faciliteten för certifikatprogrammet är även den knuten till ramverket och därmed grön. Vi har därtill ett grönt MTN-program (Medium Term Notes) som etablerades 2016 och som innehåller särskilda villkor för håll- barhet och miljö. Och vår allokeringspolicy som vi har tagit fram innebär att investerare med hållbara strategier är prioriterade vid obligationsemissioner. Det oberoende analysinstitutet S&P (tidigare Cicero) har granskat vårt gröna ramverk. Baserat på detta har de utfärdat en second opinion med betyget ”medium green” för de gröna villkoren och ”excellent” avseende styr- ning. Redovisning enligt EU:s taxonomiförordning Hur stor andel av vår verksamhet som är miljö mässigt hållbar enligt EU:s taxonomiför- ordning rapporteras via tre finansiella nyckel- tal som visar andel av omsättning, driftsutgif- ter och kapitalutgifter som är förenliga med taxonomin. De ekonomiska aktiviteter som omfattas av taxonomin är enligt vår analys våra nybygg- nadsprojekt, större renoveringar samt fastig- heterna i vår förvaltning. Vi bedriver både byggnation (via byggentreprenörer) och för- valtning av byggnader vilket gör att absoluta merparten av verksamheten faller inom ramen för taxonomin. Vi har sedan 2021 fortsatt att utveckla vår verksamhet för att linjera med taxonomin då det är en förutsättning för grön finansiering. I korthet Väsentliga frågor – Grön finansiering Mål – Vår finansiering ska vara 100% hållbar och grön Övrig informationEkonomisk redovisningFörvaltningsberättelse 40Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Vad gäller vår nyproduktion uppskattar vi att vi i normalfallet efter lever alla målområden utom målområde fem som handlar om före- byggande och bekämpning av föroreningar, dels på grund av otillräckliga förtydliganden och tolkningar av kriterierna, dels för att bran- schen inte är tillräckligt mogen. Dock kan det i specifika projekt finnas utmaningar att nå andra mål än mål fem, det beror normalt sett på att projektet har utvecklats innan taxono- mikraven införts. Vi visar att vi bidrar väsentligt till ett av Taxonomiförordningens sex miljömål, mål ett Begränsning av klimatförändringar, Climate Change Mitigation (CCM), då det är det mål som är mest relevant för vår verksamhet. De aktiviteter som huvuddelen av vår verksamhet beskrivs inom är CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnad samt CCM 7.1 Uppförande av nya byggnader, men även andra aktiviteter kan vara aktuella att använda i mindre omfattning. Övriga fem miljömål hamnar under kriterierna för att inte orsaka betydan- de skada (DNSH) för vår verksamhet. Fabege skulle för kapitalutgifter kunna bidra till mål två och fyra, men samtliga väsentliga kapital- utgifter fångas av mål ett och Fabege redo- visar därför enbart mot mål ett. Vi uppfyller även taxonomins krav kring minimiskyddsåt- gärder kopplat till mänskliga rättigheter, anti- korruption, transparens kring skattebelastning samt fri konkurrens. Kraven i EU-taxonomin ligger väl i linje med vårt hållbarhetsarbete. Därför bedömer vi att vi möter taxonomins krav, se modell till höger. För mer information se vår fullständiga taxo nomi- redovisning på sidorna 88–92 Fokusområde Finansiering forts. Fabeges arbete med grön finansiering 99 procent grön finansiering Grön finansiering ger oss bättre villkor och därmed lägre kostnader både hos banker och på kapital- marknaden samt tillgång till fler finansieringsalter- nativ. Den gröna finansieringen kompletterades i juni 2021 med lån som är anpassade till taxonomin och som uppfyller EU-taxonomins kriterier för grön finansiering. Vi har som mål att nå 100 procent grön finansiering. Under 2024 uppgick grön finan- siering till 99 procent. Arbete relaterat till EU-taxonomin Under 2024 har vi fortsatt med våra analyser avse- ende klimat resiliens, ett arbete som påbörjades under 2021 i flera av våra stadsdelar. I detta arbete bedömer vi de framtida fysiska klimat riskerna och vilka klimatanpassningar vi bör göra för att minska de långsiktiga riskerna. Viktiga kriterier i taxonomin är energieffektiva fastigheter, ett område där vi ligger långt fram och löpande arbetar med. Vårt genomsnittliga primärenergital ligger på 67 kWh per kvadratmeter Atemp. Så mycket som 68 procent av ytan i vårt bestånd som vi förvaltar har ett utfall 2024 som ligger inom topp 15 procent energiprestanda (defi nitionen i Fastighetsägarnas utredning visar att topp 15 procent inom kontors- byggnader i Sverige motsvarar byggnader med ett primär energi tal under 80 kWh per kvadratmeter Atemp). Andel förenlig med EU-taxonomin 2024 För 2024 bedömer vi att 65 procent av omsättningen, 55 procent av driftsutgifterna och 38 procent av kapitalutgifterna ligger i linje med EU-taxonomin och mål ett, och kan därmed klassas som miljömäs- sigt hållbara. För mer information se vår fullständiga taxo- nomiredovisning på sidorna 88–92 Förenlighet med EU-taxonomins krav Vi bidrar väsentligt till miljö mål ett, Beg räns ning av klimat förändringar. För övriga fem miljömål uppfyl- ler vi kriterierna att inte orsaka betydande skada (DNSH). Vi uppfyller taxono mins krav kring mini miskydds - åtgärder. KPI Total, Mkr Omfattas av taxonomin, % Omfattas ej av taxonomin, % Andel förenlig med taxonomin 2024, % Andel förenlig med taxonomin 2023, % Omsättning 3671 100 0 65 66 Driftsutgifter 158 100 0 55 53 Kapitalutgifter 2 393 99 1 38 23 Grön aktie på Nasdaq Sedan november 2023 är Fabege noterad som grön aktie, så kallad Green Equity Designation. ”Fabege har länge varit fokuserat på hållbarhet och att minska vårt klimatavtryck. För oss är Nasdaqs klassificering av Fabege som grön aktie viktig då det under lättar för investerare att göra medvetna och hållbara val.” Åsa Bergström Vice VD, Ekonomi- och finanschef ” Vårt hållbara fastighets- bestånd ligger till grund för målet om 100 procent grön finansiering.” 1 2 3 Mathildatorget, Haga Norra. 41Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Goda relationer och samverkan med våra kunder är en förutsättning för att vi ska kunna skapa hållbara kontor, tjänster och stadsmiljöer. Kontinuerliga dialoger med våra 700 kunder lägger grunden för långsiktigt samarbete och utvecklingen av våra stadsdelar. Avtal med våra kunder sätter ramarna Grunden för vårt strategiska arbete med våra kunder är våra gröna hyresavtal. Det är numera kutym att teckna gröna hyresavtal och Fastighetsägarnas gröna bilaga är en standardiserad bilaga för minskad miljöpå- verkan från lokaler och minskad energian- vändning. Det innebär att båda avtalsparter enas om en gemensam miljöagenda för en lokal genom effektiv resursanvändning och hållbar fastighetsförvaltning. Avtalen kan till exempel omfatta åtgärder för att bibehålla eller förbättra BREEAM-klassificering av byggnaden, energioptimering och inomhus- miljö samt materialval och källsortering av avfall. Vi har även upprättat en vägledning kring vad kunden kan beakta i samband med hyresgästanpassningar som är klimateffektiva för att öka hållbarhetsprestandan i projektet och bidra till att höja eller bibehålla fastighe- tens nivå avseende miljöcertifiering. 2024 var 98 procent av total nytecknad yta ovan mark gröna avtal. Med kunden i centrum Vi är närvarande i våra kunders vardag genom egna kontor i alla våra stadsdelar och har egen personal, oavsett om det handlar om förvaltning eller driften av fastigheterna. Det gör att vi kan ha en nära dialog med våra kunder vilket skapar kontinuitet och för - troende samt att vi snabbt kan fånga upp olika önskemål och säkerställa att vi erbjuder en säker och bra inomhusmiljö. Med hjälp av vår serviceanmälan blir vi även uppmärk - sammade på om något behöver åtgärdas eller rättas till och vi kan snabbt undanröja eventuell risk för skada. Varje eller vartannat år genomför vi ett fördjupat kundmöte som ger oss en ännu bättre förståelse för våra kunders behov. Vi har även regelbundna frukostmöten där vi bjuder in våra kunder i respektive stadsdel. Det är en uppskattad aktivitet för informa- tionsutbyte och uppdatering om vad som är på gång i våra stadsdelar. Under 2024 genomförde vi 150 dialoger med våra kunder. För att följa upp genomför vi NKI-mätningar (Nöjd Kund Index) vartannat år. Vid vår Fokusområde Kunder I korthet Väsentliga frågor – God hälsa – Säkerhet – Inomhusmiljö – Energianvändning – Klimatutsläpp Mål – Nöjd Kund Index (NKI) 2023: 81% (mål: 80%) – Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta 2024: 96% (mål lång sikt: 100%) – Gröna hyresavtal, andel total yta 2024: 91% (mål lång sikt: 100%) 42Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information mätning 2023, nådde vi ett index på 81 för den övergripande kundnöjdheten där vårt mål var 80. Hela 95 procent angav det som troligt att de skulle rekommendera oss som hyres- värd och 88 procent att de skulle vända sig till oss i första hand för ett lokalbyte. Kundernas roll i klimatomställningen Klimatomställningen är ett arbete som behöver göras tillsammans med våra kunder. Vi tar fram en klimatmässig konsekvensanalys vid hyresgästanpassningar som vi delar med kun- den för att se hur vi tillsammans kan bidra till klimatomställningen. De senaste åren har vi sett en trend att kunderna önskar ökad flexi- bilitet. Därför har vi utvecklat flera flexibla lös- ningar med syfte att underlätta kundernas vardag. Läs mer på sidan 14. Våra flexibla erbjudanden bidrar positivt till klimatomställ- ningen genom fokus på resurseffektivitet, återbruk och skalbarhet. Vi ser ett ökat intres- se särskilt för återbruk och klimatsmarta materialval. Det är viktigt att beakta estetik, hållbarhet och funktionalitet även för det åter- brukade kontoret och därför är samarbetet med kund grundläggande. Vårt arbete tillsammans med kunderna innefattar även minskad energiförbrukning, hållbart resande, avfallsåtervinning och minskade transporter i våra stadsdelar. Samarbete för långsiktig hållbarhet Att ha en bra och nära relation till våra kun- der är ovärderligt för att vi ska kunna vara delaktiga i att stärka deras konkurrenskraft som arbetsgivare genom att skapa hållbara stadsmiljöer för såväl boende och arbetande som besökare. Centrala verktyg är trygghets - skapande åtgärder, Fitwel- och BREEAM- certifieringar samt olika lokala samarbeten. Hållbarhetsnätverket i Arenastaden är ett exempel på ett sådant tillsammansarbete. Här har vi tillsammans med ett tiotal större företag arbetat fram en handlingsplan kopp - lad till resvanor för att på så sätt bidra till kli- matmålen om halverade utsläpp av växthus- gaser till 2030. Ytterligare ett exempel är samarbetet med Unga Operan, en av Kungliga Operans tre konstnärliga ben som skapar förutsättningar för barn och unga att utöva kultur, ute i skolorna i Flemingsberg. Projektet riktar sig till fyra grundskolor med klasser från förskoleklass till årskurs 3. Aktiviteterna kan bestå av mim, teater, musik eller något när - mare produktionen/hantverket. Serviceanmälan och synpunkter Det är viktigt att få återkoppling på hur vi hanterar vårt uppdrag. Alla som lämnat en serviceanmälan upp- manas att ge sina synpunkter på själva åtgärden. Återkopplingen görs digitalt genom ett enkelt knapptryck på den symbol som bäst beskriver upplevelsen. Om en hyresgäst är missnöjd med hanteringen öppnas auto - matiskt ett nytt ärende och vi gör en uppföljning för att få veta vad som inte har fungerat och hur vi hade kunnat agera annorlunda. De synpunkter som har kommit in hittills har lett till ett flertal förbättringar. Idag är 95 procent av våra kunder nöjda med hur vi agerar på en serviceanmälan, målsättningen är 100 procent. Fokusområde Kunder forts. Öppet hus på Unga Operan i Flemingsberg. Foto: Kungliga Operan/Markus Gårder 43Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information God affärsetik, kontinuerlig dialog och lyhördhet är grundläggande för våra relationer med såväl med arbetare och kunder som leveran törer och långivare. Att arbeta ansvarsfullt är en förutsättning för lång siktig lönsamhet och bidrar till en hållbar samhälls utveckling i våra stadsdelar. Vårt hållbarhetsarbete är integrerat i organisa- tionen och följer vårt ramverk för styrning, ansvar och uppföljning. Vårt åtagande gäl- lande ansvarsfullt företagande är väl för- ankrat hos såväl styrelsen, koncernledningen som övriga medarbetare. Våra åtaganden genomsyrar hela verksamheten, affärsrelatio- ner samt hur vi agerar gentemot våra övriga intressenter. Vi har tagit fram processer och metoder för att säkerställa att vi dokumenterar och följer upp hur vi samverkar med våra medarbetare, kunder, medborgare i våra stadsdelar och övri - ga intressenter. Läs mer under Stadsdelar på sidorna 28–30 och Kunder på sidorna 42–43. Uppförandekod utgör basen Vår uppförande kod ligger till grund för samtli- ga medarbeta res agerande. Alla chefer med personal ansvar ansvarar för att säkerställa att vår uppföran dekod är känd och efterlevs inom respektive avdelning eller ansvarsområde. Styrelse och koncernledning har ett särskilt ansvar att verka för tillämpningen av upp- förandekoden. Alla medarbetare ska regelbundet genomgå utbildning i vår uppföran dekod liksom närings - livets kod mot korruption. Under 2024 har vi uppdaterat vår uppförandekod och gjort för - tydligande gentemot vår ställning i frågor som rör mänskliga rättig heter, arbetsvillkor, miljö, affärsetik och kommunikation. Nästa steg är att samtliga medarbetare ska göra en ny sign- off av den uppdaterade koden. Övriga policyer och riktlinjer Utöver uppförandekoden så utgör vår skatte- policy, insiderpolicy, riktlinjer mot korruption samt vår policy för visselblåsarfunktion ett vik- tigt ramverk för vår styrning och uppföljning. Se sidorna 80–81 för styrning och uppföljning. Vår ambition är att verksamheten ska präglas av hög affärsetik och ansvarstagande samt hållbar och rättvis konkurrens och vår vissel- blåsarfunktion är ett viktigt verktyg för upp- följning. Vi följer svensk lagstiftning. Detsamma gäl- ler god affärssed och praxis samt internatio- nella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö i enlighet med Global Compact och Fokusområde Affärsetik I korthet Väsentliga frågor – Antikorruption – Skatt Mål – Årlig utbildning av med arbetare i upp- förandekod: 100% 44Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ILO:s grundläggande konventioner om mänskliga rättigheter i arbetslivet. Som stöd i det dagliga arbetet finns vår etikgrupp med representanter från olika avdelningar som har regelbundna möten. Gruppen som rapporte- rar till koncernledningen har till uppgift att leda och driva arbetet med etikfrågor samt bevaka relevanta omvärldsfrågor. Rapportering av incidenter och visselblåsare Vi är angelägna om att både våra egna med- arbetare och externa intressenter känner sig trygga med möjligheten att kunna fånga upp eventuella missförhållanden i organisationen, antingen via dialog eller anonyma rapporte- ringssystem. Våra medarbetare hålls uppda- terade om styrande policyer och riktlinjer via intranätet, informationsmöten och löpande informationsbrev. Det är bolagsledningens ansvar att infor- mera berörda medarbetare om deras ansvar för att upprätthålla en god intern kontroll enligt AFS 2023:1 Systematiskt arbetsmiljöar- bete (undersöka, riskbedöma, åtgärda och kontrollera). För att underlätta rapportering av eventuella incidenter erbjuder vi en vissel- blåsartjänst som är tillgänglig både internt och externt. Den är viktig för att minska risker och främja hög affärsetik och därmed upprätthålla kundernas och allmänhetens förtroende för vår verksamhet. Både anmälan och den efterföl- jande dialogen är anonymiserad för den som önskar. Samtliga anmälningar följs omgående upp av en arbets grupp bestående av HR chef, hållbarhetschef och bolagsjurist som ansvarar för att lämpliga åtgärder vidtas. Ingen som rapporterar ska diskrimineras eller utsättas för represalier. Under 2024 rapporterades inga incidenter via visselblåsartjänsten. Ansvar kring skattehantering Vi vill ta ansvar för en hållbar samhällsutveck- ling och i det ingår att bidra till samhället genom att betala skatt. Vi bedriver all vår verksamhet i Sverige, alla medarbetare är anställda av svenska bolag och vi betalar 100 procent av skattekostnaden i Sverige. Vår skattepolicy ger riktlinjer för bolagets skatte- hantering. Där fastslås bland annat att vi ska följa alla lagar och regelverk som gäller på skatteområdet och där regelverket är otydligt ska vi agera transparent och med försiktighet. Vi ska ha en etiskt, legalt och affärsmässigt motiverad skattehantering och helt avstå från aggressiv eller avancerad skatteplanering. Vi bedriver inte politiskt påverkansarbete kring skattelagstiftning. Vår skattepolicy finns i sin helhet på vår hemsida. Företagskultur Hos oss är varje medarbetares bidrag viktigt för helheten. Vi är ett lag med gemensamma spel- regler och tydliga ramar för framgång. Vi kallar det SPEAK och vi investerar gemensam tid och kraft i att utveckla oss och vår värdegrund. Läs mer om SPEAK på sidan 36 Ramverk – Uppförandekod – Policy för vissel- blåsarfunktion – Skattepolicy – Insiderpolicy – Riktlinjer mot korruption – Sponsringspolicy Fokusområde Affärsetik forts. ” Vår visselblåsarfunktion är ett viktigt verktyg för att kunna säkerställa hög affärsetik och ansvars- tagande såväl som hållbar och rättvis konkurrens.” 45Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Hållbarhetsmål Stadsdelar Mål 2024 100 % energi från förnybara källor (Andel förnybar energi, %) 90 Fastigheter Mål 2024 Energiprestanda under 70 kWh/kvm Atemp 2025 (Specifik energianvändning, kWh/kvm Atemp) 70 2,5 kWh/kvm Atemp 2030 (Producerad energi från solceller, kWh/kvm Atemp) 1,8 90 % återvinning av avfall (Material- och energiåtervinning, %) 96 Minska vattenanvändningen per kvm Atemp med 2 % per år (Minskad vattenanvändning, %) 2 100% förvaltningsfastigheter (exkl. framtida förädlingsfastighe- ter) ska miljöcertifieras enligt BREEAM In-Use med ambitionen nivå Very good (Andel miljöcertifierade fastigheter (62 st), %) 100 100 % av nyproduktion ska miljöcertifieras enligt BREEAM-SE med ambitionen nivå Excellent (Andel miljöcertifierad nyproduktion, %) 100 100 % miljöklassade bilar (Andel miljöklassade servicebilar och tjänstebilar, %) 100 Klimatneutral förvaltning år 2030 (Koldioxidutsläpp direkta utsläpp (scope 1 och 2), ton CO 2 e) 1 835 Indirekta klimatutsläpp ska halveras per BTA till år 2030 jämfört med 2018 (Minskning av indirekta utsläpp (scope 3), %) –32 Vi arbetar systematiskt med hållbarhets- frågorna med målet att vara konkurrens- kraftiga och skapa värdetillväxt. Mia Häggström, Hållbarhetschef 46Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Hållbarhetsmål forts. Medarbetare Mål 2024 GPTW Trust Index på minst 90 (Nöjda medarbetare, GPTW Trust Index) 88 Över 95 % av medarbetarna ska vilja rekommendera Fabege som arbetsgivare 93 Bibehålla låg sjukfrånvaro <3 % med hjälp av löpande hälso undersökningar och fortsatta friskvårdssatsningar 3,43 Jämn fördelning i ledning eftersträvas (% kvinnor) 50 Jämn fördelning bland chefer eftersträvas (% kvinnor) 38 Jämn fördelning bland medarbetare eftersträvas (% kvinnor) 38 Kunder Mål 2024 Nöjd Kund Index (NKI) minst 80 1) – 100% gröna hyresavtal ² ) av nytecknad yta 98 100% gröna hyresavtal² ) av total yta 92 Leverantörskedja Mål 2024 100% hållbarhetsgranskade och godkända ramavtalade leverantörer 96 Finansiering Mål 2024 100% grön finansiering 99 Affärsetik Mål 2024 100% av medarbetarna ska genomgå årlig utbildning i vår uppförandekod 3) 0 Våra medarbetares stolthet över Fabege är viktig, men vi måste också vara stolta över oss själva och det vi bidrar med – varje dag, året runt. Gunilla Cornell, Chef HR 1) Nöjd Kund Indexmätningar genomförs vartannat år. 2) Yta ovan mark exklusive bostäder. 3) Under 2024 utfördes ingen utbildning då uppförandekoden uppdaterades. 47Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Bolagsstyrningsrapport Ordförande har ordet .......................... 66 Styrningsstruktur ................................ 67 Policyer och riktlinjer ............................ 69 Bolagsstyrningen 2024 ......................... 70 Rapport om intern kontroll ..................... 72 Styrelse ............................................ 74 Koncernledningen ............................... 76 Förvaltningsberättelse Verksamhetens resultat ........................ 49 Finansiering ....................................... 52 Risker och möjligheter .......................... 56 Hållbarhetsnoter Hållbarhetsnoter ................................. 78 Styrning av väsentliga hållbarhetsfrågor ................................80 Våra intressenter och påverkan .............. 82 TCFD-rapport ..................................... 83 Hållbarhetsindikatorer .......................... 85 EU-taxonomin .................................... 88 GRI-index ......................................... 93 Översiktlig granskning av hållbarhets redovisning ......................... 96 Förvaltningsberättelse 2024 48Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Förvaltning Låg risk – stabila kassaflöden Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen och närmiljön är en hörn- sten i vår affärsmodell. Det sker genom ett långsiktigt arbete baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtro- ende och ömsesidig lojalitet. Förädling Skapar värden – ökar kvaliteten i portföljen Fastighetsförädling och nyproduktion är den andra viktiga hörnstenen i verksamheten. Vår målsättning är att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som förädlas utifrån kundens specifika behov. Transaktion Finansierar projekt – ökar potentialen i portföljen Fastighetsaffärer är också en hörnsten och naturlig del av vår affärsmodell. Vi analyserar kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt, genom både förvärv och försäljningar. Vår förvaltningsstrategi F ö r v a l t n i n g F ö r ä d l i n g T r a n s a k t i o n Kund Verksamhetens resultat Verksamheten Fabege är ett av Sveriges största fastighetsbolag. Vi utvecklar attraktiva och hållbara stadsdelar med fokus främst på kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen. Inom koncernen ingår Birger Bostad, ett fastighetsutvecklings bolag med fokus på bostäder. Med ett stort antal bostadsbyggrätter har vi till - sammans stora möjligheter att skapa en blandad bebyg- gelse i våra stadsdelar. Genom våra samlade fastighets- kluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en mycket god marknadskännedom ger det goda förutsätt - ningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad. Vårt fokus på de prioriterade delmarknaderna Stock- holms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad och Flemings- berg fortsatte genom de affärer och investeringar som genomfördes under 2024. Den 31 december 2024 ägde vi 100 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 4,2 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,3 miljoner kvadratmeter och ett bok- fört värde om 78,9 Mdkr (78,1) varav förädlings- och projektfastig heter 14,1 Mdkr (14,3). Av hyresvärdet avsåg 84 procent kontor. Den ekonomiska uthyrningsgraden för hela beståndet uppgick till 88 procent (91). Stockholmsmarknaden visar generellt sett fortsatt sta- bila hyresnivåer, dock med generellt stigande vakanser. Under perioden tecknades 134 (155) nya avtal till ett sam - lat hyresvärde om 184 Mkr (382) varav 98 procent (96) av ytan avsåg gröna hyresavtal. Uppsägningar uppgick till –292 Mkr (–217). Nettouthyrningen uppgick till –108 Mkr (165). Hyreskontrakt om 329 Mkr (340) förlängdes till oförändrade villkor. Därtill omförhandlades hyreskon - trakt om 86 Mkr (151) med en genomsnittlig minskning av hyresvärdet med –5 procent (–3). Återköpsgraden under året uppgick till 57 procent (69). Affärsidé Vi äger, utvecklar och förvaltar främst kommersiella fastig- heter på ett antal välbelägna delmarknader i Stockholms- regionen. Värdeskapande sker genom förvaltning, föräd- ling, utveckling och transaktioner och vårt mål är att vara en närvarande partner som med människan i centrum får företag, platser och vår stad att utvecklas. Ansvarsfullt företagande Vi har upprättat en hållbarhetsrapport enligt Global Reporting Initiative (GRI). Hållbarhetsrapporten har upp- rättats för att uppfylla kraven på hållbarhetsrapport i enlighet med årsredovisningslagens sjätte kapitel samt i vilken grad vår omsättning, operativa kostnader och inves- teringar omfattas av EU-taxonomin. Hållbarhetsrapporten redovisas sammantaget på sidorna 24–47 samt 78–96. Vår strävan att vara ett hållbart och ansvarsfullt företag är en framgångsfaktor som genomsyrar verksamheten och involverar idag på olika sätt våra medarbetare. Fokus lig- ger på hållbar stadsutveckling, energi och miljö, ansvars- fulla relationer med intressenter och omvärld, nöjda kun- der samt medarbetarnas arbetsmiljö, hälsa, trivsel och utvecklingsmöjligheter. Som stadsutvecklare är det viktigt för oss att ta ansvar för att vår fastighetsportfölj och våra investeringar görs på ett sätt som är långsiktigt hållbart. Genom att tillse att det byggs såväl kontor som bostäder, service och rekreation med närhet till kommunikationer Styrelsen och verkställande direktören för Fabege AB (publ), org. nr 556049-1523, får härmed avge årsredovisning för koncernen och moderbolaget 2024. Fastighetsrelaterade nyckeltal 2024 2023 2022 Antal fastigheter 100 100 102 Uthyrningsbar yta, Tkvm 1 271 1 246 1 290 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 88 91 89 Hyresvärde, Mkr 4 172 3 872 3 724 Nettouthyrning, Mkr –108 165 86 Överskottsgrad, % 74 75 74 49Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information skapas levande och trygga miljöer. Ett starkt miljöfokus innebär till exempel att fastigheterna miljöcertifieras, att kunderna erbjuds alltid gröna hyresavtal och att Fabege har en ambitiös målsättning för minskad energianvänd- ning och minskat totalt klimatavtryck. Nöjda medarbetare är en nyckelfaktor för vår framgång och vårt förtroendein- dex visar ett högt resultat. Att upprätthålla en sund före- tagskultur och ett etiskt korrekt beteende samt att respek- tera mänskliga rättigheter är vitalt. Vi följer upp att våra leverantörer agerar enligt vår uppförandekod. EU-taxonomin Fabeges rapportering i enlighet med EU-taxonomin fram- går av sidorna 88–92. Förvärv och försäljningar Under andra kvartalet avyttrades del av fastigheten Kvin ten 1, Haga Norra, till ett värde om 348 Mkr internt till Birger Bostad som driver ett bostadsutvecklingsprojekt på fastigheten. I och med överlåtelsen bytte fastigheten karak - tär från förvaltningsfastighet till exploateringsfastighet. Investeringar i befintliga fastigheter och pågående projekt Fabeges projektinvesteringar i förvaltningsportföljen ska leda till minskad vakans och högre hyresnivåer i fastighets - beståndet och därmed ökade kassaflöden och värden. Under 2024 fattades beslut om större projektinvesteringar avseende fasadbyte och uppgradering av installationer i Ormträsket 10 (Wenner-Gren center), Sveaplan samt investering för anpassning av Nationalarenan 8 i Arenas - taden för ett utökat antal hyresgäster. Vidare beslutades rivning av befintliga byggnader på fastigheterna Farao, 15, 16, 17 och Kairo 1, Arenastaden. Detta för att möjliggöra utvecklingen av 77 000 kvadratmeter kontor och 15 000 kvadratmeter bostäder. Under andra kvartalet färdigställdes projektet för Ope- ran och Dramaten på fastigheten Regulatorn 4, Flemings- berg. Hyresgästen tillträdde enligt plan den 1 juni 2024. Byggnationen av garagefastigheten i Haga Norra har slutbesiktats och garaget öppnades i augusti upp för par- kering bland annat för Bilia. Vidare färdigställdes ombyggnationen av del av Regulatorn 3, Flemingsberg, det så kallade Billman-huset. Projektfastigheten Ackordet 1, Haga Norra, är delvis färdigställd och de första hyres- gästerna har tillträtt sina lokaler. Projektet fortlöper med anpassningar för de hyresgäster som ska tillträda under första kvartalet 2025. Detsamma gäller projektet Påsen 1, Hammarby Sjöstad där hyresgästerna tillträder successivt. Nybyggnationen av Separatorn 1, Fleminsberg löper på enligt plan. AlfaLaval tillträder lokalerna i april 2025. Även ombyggnationen av Nöten 4, Solna Strand löper på enligt plan med tillträde för Saab i november 2025. Den sammantagna projektvolymen i de stora pågåen- de nybyggnationerna uppgick per årsskiftet till cirka 4,2 Mdkr med en uthyrningsbar yta om 128 000 kvadratme- ter. Uthyrningsgraden för projektfastigheterna uppgick per årsskiftet till 87 procent. Årets investeringar i fastighets- portföljen uppgick till 2 376 Mkr (3 101) varav 1 606 Mkr (2 094) avsåg investeringar i projekt- och förädlingsfastig- heter. Investerat kapital i förvaltningsportföljen som upp- gick till 770 Mkr (1 007), och avsåg främst hyresgästan- passningar. I Birger Bostad har två projekt färdigställts under året. Pågående projektvolym om cirka 1 Mdkr, inklusive mark- förvärv, avser nybyggnation av 288 lägenheter i Haga Norra. Projektet löper på som planerat med färdigställan- de av de första 23 lägenheter i mars 2025. Intäkter och driftöverskott Hyresintäkterna ökade till 3 438 Mkr (3 366) och drifts- överskottet uppgick till 2 553 Mkr (2 524). Inflyttningar i färdigställda projekt möttes av minskade intäkter avseen - de avyttrade fastigheter, netto –78 Mkr. I identiskt bestånd ökade intäkterna 139 Mkr motsvarande cirka 4,5 procent (11) vilket främst var hänförligt till indexhöjningen som trädde i kraft vid årsskiftet. Intäkterna inkluderade poster av engångskaraktär om 12 Mkr. Fastighetskostna - derna uppgick till –885 Mkr (–853). Fastighetskostnad- erna inkluderade en reservering för hyresförlust avseen - de Convendum om 29 Mkr. Driftsöverskottet i identiskt bestånd ökade med cirka 4,9 procent (14). Överskotts- graden uppgick till 74 procent (75). Resultat från bostadsutveckling Omsättning bostadsutveckling uppgick till 233 Mkr (553). Kostnader för bostadsutveckling uppgick till –254 Mkr (–549), varav administrativa kostnader –29 Mkr (–26). Bruttoresultatet uppgick därmed till –21 Mkr (4). Resulta - tavräkning sker i samband med etappvis inflyttning eller vid färdigställande. Under året har två projekt färdigställts och slutavräknats. Ett projekt har sålts. Vidare har värdet på exploateringsfastigheter skrivits ned med –73 Mkr vilket främst hänfördes till ett par enskilda projektmöjligheter. Central administration Kostnader för central administration uppgick till –93 Mkr (–97). Finansnetto Räntenettot uppgick till –962 Mkr (–962). Snitträntan per 31 december 2024 uppgick till 2,98 procent (3,13). Tomt- rättsavgälder uppgick till –41 Mkr (–45). Resultat från intressebolag Resultatandelar i intressebolag uppgick till –91 Mkr (34) varav –102 Mkr (–80) avsåg Arenabolaget och 11 Mkr (103) avsåg resultat från JV-projektet i Haga Norra. Värdeförändring fastigheter Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etablerad process. Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år. Till följd av marknadsläget har en större andel värderats externt varje kvartal de senaste två åren. Fjärde kvartalet 2024 externvärderades drygt 55 procent av portföljen och resterande fastigheter värderades internt med utgångspunkt i senast externa värdering. Det samla- Verksamhetens resultat forts. de marknadsvärdet uppgick vid årskiftet till 78,9 Mdkr (78,1). Orealiserade värdeförändringar uppgick till –1 218 Mkr (–7 831). Det genomsnittliga avkastningskravet upp- gick i likhet med föregående kvartal till 4,54 procent (4,43). Realiserade värdeförändringar om 3 Mkr avsåg tillkommande resultat från affären med Nrep 2023. Skatt Årets skatteintäkt/kostnad uppgick till –124 Mkr (1 862) och avsåg uppskjuten skatt. Beloppet inkluderade 67 Mkr hänförligt till uppvärdering av tidigare ej värderade underskottsavdrag. Skatt beräknades med 20,6 procent på löpande beskattningsbart resultat. Ränteavdragsbe- gränsningarna bedöms inte få någon väsentlig effekt på betald skatt under de närmaste åren. Aktuell skatt De vid inkomsttaxeringen outnyttjade underskottsavdra- gen, vilka framledes bedöms kunna ge en lägre skatt, beräknas uppgå till cirka 2,5 Mdkr (3,2) varav 1,5 Mdkr (2,0) tagits upp till värdering. Vidare senareläggs betal- ning av inkomstskatt genom skattemässiga avskrivningar på fastigheterna. Vid direkta fastighetsförsäljningar reali- seras ett skattemässigt resultat motsvarande skillnaden mellan försäljningspriset och det skattemässiga restvärdet på fastigheten. I de fall fastigheter avyttras genom bolagsförsäljning kan denna effekt minskas. Sammanta- get görs bedömningen att den aktuella skatten de när- maste åren kommer att vara låg. Uppskjuten skatteskuld/skattefordran Per 31 december 2024 uppgick skillnaden mellan fastig- heternas bokförda värde och skattemässiga restvärde till cirka 49,3 Mdkr (49,4). Netto uppskjutna skatteskulder uppgick till 8,4 Mdkr (8,3). 50Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Uppskjuten skatt Mkr 2024 2023 Underskottsavdrag –309 –410 Skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter 8 632 8 596 Derivatinstrument 112 141 Övrigt –11 –22 Nettoskuld uppskjuten skatt 8 424 8 305 Betald skatt Mkr 2024 2023 Inkomstskatt 0 0 Fastighetsskatt 258 274 Mervärdesskatt 11 12 Stämpelskatt 1 77 Energiskatt 23 21 Summa 293 385 Segmentrapportering Segmentet Förvaltning genererade ett driftöverskott om 2 423 Mkr (2 363) motsvarande 77 procents överskotts- grad (79). Uthyrningsgraden uppgick till 88 procent (91). Förvaltningsresultatet uppgick till 1 438 Mkr (1 454). Orea- liserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till –1 217 Mkr (–6 228). Segmentet Förädling genererade ett driftsöverskott om 140 Mkr (126) motsvarande en överskottsgrad på 57 pro- cent (56). Förvaltningsresultatet uppgick till 46 Mkr (29). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till –155 Mkr (–731). I segmentet Projekt redovisades orealiserade värdeför- ändringar om 169 Mkr (–852). Segmentet Bostad genererade ett bruttoresultat om –15 Mkr (24). Förvaltningsresultatet uppgick till –23 Mkr (33). Nedskrivning exploateringsfastigheter uppgick till –73 Mkr (–). Orealiserade värdeförändringar uppgick till –15 Mkr (–20). Mer information om segmentsfördelningen framgår av segmentsrapporten i not 5 på sidan 111. Goodwill Redovisad goodwill om 205 (205) Mkr är helt hänförlig till förvärvet av Birger Bostad. Fastigheter Redovisat fastighetsvärde avser vår förvaltningsportfölj inklusive projekt- och markfastigheter. Vid årsskiftet upp- gick det totala fastighetsvärdet till 78,9 Mdkr (78,1). Exploateringsfastigheter Redovisat värde avser pågående projekt i egen regi samt exploateringsfastigheter för framtida produktion inom Birger Bostad. Under andra kvartalet förvärvades del av Kvinten 1, Haga Norra, där projektet att uppföra ett nytt bostadskvarter pågår. Värdet uppgick per årsskiftet till 754 Mkr (519) varav pågående produktion 550 Mkr (201) och kommande utveckling 204 Mkr (318). Finansiell ställning och substansvärde Eget kapital vid periodens slut uppgick till 38 445 Mkr (39 244) och soliditeten till 46 procent (47). Beslutad ej utbetald utdelning om 141 Mkr har minskat eget kapital. Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets aktie- ägare uppgick till 122 kr (125). EPRA NRV uppgick till 148 kr per aktie (150). Kassaflöde Kassaflödet från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital uppgick till 1 352 Mkr (1 316). Förändring av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 283 Mkr (254). Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med –2 461 Mkr (–332), samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 805 Mkr (–1 240). I investeringsverksamheten drivs kassaflödet av eventuella fastighetstransaktioner samt av projekt. Sammantaget minskade likvida medel med –21 Mkr (2) under året. Moderbolaget Omsättningen uppgick till 428 Mkr (443) och resultatet före skatt till 1 383 Mkr (–309). Finansnettot inkluderar utdelning från dotterbolag om 1 750 Mkr (750). Nettoin - vesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till 2 Mkr (6). En särskild beskrivning av styrelsens arbete framgår av bolagsstyrningsrapporten på sidorna 66–77. Personal Medelantalet anställda i koncernen uppgick under året till 209 personer (217), varav 76 kvinnor (82). Medeltal anställda beräknas på individnivå och motsvarar antal heltidstjänster. Vid årsskiftet uppgick antalet anställda till 229 (228), varav 77 (83) kvinnor. Av samtliga anställda var 211 (206) anställda i moderbolaget och 18 (22) anställda i helägda dotterbolaget Birger Bostad. Se vida - re i not 6 på sidan 112–113. Se även not 6 för information kring riktlinjer avseende ersättning till ledande befatt - ningshavare. Verksamhetens resultat forts. Hyresintäkter och driftsöverskott 2020 2021 2022 2023 2024 Hyresintäkter 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Mkr Driftsöverskott Investeringar 2020 2021 2022 2023 2024 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Mkr Mål minst 2 500 Mkr per år över en konjunkturcykel 51Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Finansiering Kapitalstruktur Vi förvaltar vårt kapital med målet att långsiktigt ge en avkastning till ägarna som är den bästa bland fastighets- bolagen på Nasdaq Stockholm. Finansiering 2024 Förutsättningarna för finansiering, både avseende bank och kapitalmarknad förbättrades avsevärt under året. Vi har målsättningen att vara en aktiv aktör på obligations- marknaden och till följd av förbättrade villkor har vår akti- vitet på kapitalmarknaden ökat under året. Bankfaciliteter refinansieras löpande i god tid, normalt sett tolv månader före förfall. Under året har vissa omdisponeringar genom- förts med återbetalning och upptagande av nya lån. Totalt sett minskade finansieringen via bankmarknaden med 2,2 Mdkr och ökade via kapitalmarknaden med 3,6 Mdkr. Certifikatmarknaden fungerade fortsatt bra. Per årsskif- tet uppgick utestående certifikat till 3,2 Mdkr (1,7) och obli- gationer till 12,3 Mdkr (10,3). Vi garanterar, liksom tidigare, att det vid varje givet tillfälle finns outnyttjade tillgängliga kreditlöften för att täcka samtliga utestående certifikat. Inklusive backup-faciliteten för certifikatsprogrammet upp - gick de outnyttjade kreditfaciliteterna per årsskiftet till 6,0 Mdkr (7,0). I finansnettot ingick övriga finansiella kostna - der om 36 Mkr (37), vilka huvudsakligen avsåg periodise- rade uppläggningskostnader för kreditavtal samt kostna- der för obligations- och certifikatsprogram. Under perioden har räntor om totalt 93 Mkr (63) avseende projektfastig- heter aktiverats. Finansiering per 2024-12-31 2024 2023 Räntebärande skulder, Mkr 34 400 32 982 varav utestående MTN, Mkr 11 610 9 570 varav utestående SFF, Mkr 738 764 varav utestående certifikat, Mkr 3 215 1 655 Outnyttjade kreditlöften, Mkr 5 960 6 960 Kapitalbindning, år 3,5 4,1 Räntebindning, år 1,8 2,1 Räntebindning, andel av portföljen, % 52 60 Derivat marknadsvärde, Mkr 543 686 Genomsnittlig räntekostnad inkl. löften, % 2,98 3,13 Genomsnittlig räntekostnad exkl. löften, % 2,89 3,04 Ej pantsatta tillgångar, % 41,3 40,6 Belåningsgrad, % 43 42 Grön finansiering per 2024-12-31 Kredit ramar Utestående lån och obli gationer Gröna MTN-obligationer, Mkr 11 610 11 610 Gröna obligationer via SFF, Mkr 738 738 Gröna företagscertifikat, Mkr 3 215 3 215 Gröna lån, övriga, Mkr 24 382 18 422 Total grön finansiering, Mkr 39 945 33 985 Andel grön finansiering, % 99 99 Totalt grönt låneutrymme, Mkr 46 494 varav fritt grönt låneutrymme, Mkr 14 754 Finansiella mål per 2024-12-31 Mål Utfall Soliditet, % > 35 46 Räntetäckningsgrad, ggr > 2,2 2,5 Belåningsgrad, % Max 50 43 Skuldkvot, ggr Max 13,0 14,1 Skuldförvaltning Skuldförvaltningens huvudsakliga uppgift är att genom upplåning i bank och på kapitalmarknaden löpande säkerställa att bolaget har en stabil, väl avvägd och kost - nadseffektiv finansiering. Vi strävar efter en jämvikt mel- lan olika finansieringsformer på såväl kapital som bank- marknaden och långsiktiga relationer med de stora finansiärerna har hög prioritet. Vi har valt att ha en väsentlig andel av belåningen i form av bankfinansiering och vill fortsätta att vårda våra långa relationer med de nordiska bankerna. Utdelningspolicy Vi ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinster som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförut- sättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvalt- ning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt. Räntebärande skulder Tillgång till långsiktig och stabil finansiering är av största vikt för en långsiktigt hållbar verksamhet. För oss är det viktigt med långa och förtroendefulla relationer med kre- ditgivarna. Våra långivare utgörs av de större nordiska bankerna samt investerare på den svenska kapitalmark- naden. Kreditavtalen med bankerna ger till viss del möjlig- het att låna pengar efter behov, inom på förhand uppställ- da ramar och villkor. Vår målsättning är att refinansiera banklån i god tid, minst ett år före förfall. Det finns även en strävan efter så långa löptider som möjligt, till rimliga kostnader. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick per årsskiftet till 3,5 år (4,1). 52Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Finansiering forts. Hållbar finansiering Vi vill bedriva ett ansvarsfullt företagande på alla plan. Vi ser det som en förutsättning för långsiktig lönsamhet. Det påverkar såväl vår möjlighet att attrahera kunder som kompetent personal, det påverkar värdet av våra fastig- heter och stoltheten bland våra medarbetare, det påver- kar våra möjligheter att hantera kommande klimatföränd- ringar och det påverkar bedömningen av oss hos såväl analytiker som aktie- och ränteinvesterare. Grön finansie- ring är en naturlig fortsättning på det hållbarhetsarbete som bedrivs i hela organisationen. Det ger oss en mer ansvarsfull finansiering, en bredare investerarbas och för- troendefulla relationer med våra finansiärer. Alla våra finansiärer, såväl banker som kapitalmarknad, erbjuder grön finansiering genom finansiering av miljöcer- tifierade fastigheter. Grön finansiering ger oss bättre vill- kor både i bank och på kapitalmarknad samt tillgång till fler finansieringskällor. Per årsskiftet var 99 procent (100) av utestående lån och kreditramar gröna. Fabeges gröna ramverk för finansiering uppdaterades i juni 2022. Ramverket har utformats för att ge Fabege en bred möjlighet till grön finansiering och bygger på tredje - partscertifierade fastigheter samt ambitiösa mål för ener- giförbrukning. Ramverket baseras på the Green Bond Principles med anpassning till EU-taxonomin och koppling till Fabeges ambition att bidra till målen enligt Agenda 2030. Det oberoende analysinstitutet S&P (tidigare Cice- ro) har utfärdat en second opinion med betyget medium green avseende de gröna villkoren samt excellent med avseende på styrning. Till ramverket kopplas såväl vårt MTN-program, certifikatsprogram och en back up-facilitet för detsamma. MTN-programmets ram uppgår till 18 000 Mkr och ramen för certifikatsprogrammet är 5 000 Mkr. Rapportering till investerare sker kvartalsvis, samt årsvis i en mer utökad form. Läs gärna mer och hitta länkar till prospekt, ramverk, second opinion, återrapportering med mera på fabege.se/finansiering. Finansiering 2020 2021 2022 2023 2024 8 7 6 5 4 3 2 1 0 % 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Kapitalbindning, år Räntebindning, år Genomsnilig ränta, % År Kapitalförsörjning Fördelning finansieringskällor Ram/program 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Mkr Utnyttjat Banklån (inkl. EIB & NIB) RCF 1) & Check- räkningskrediter Obligations- finansiering, SFF Företagscertifikat Obligationsfinansiering, Grönt MTN Säkerhetsfördelning Grön finansiering % 100 80 60 40 20 0 Mål: 100% 2020 2021 2022 2023 2024 Eget kapital: 46 % Räntebärande skulder: 41% Övriga skulder: 13% Pantsatta tillgångar: 59% Ej pantsatta tillgångar: 41 % Låneförfallostruktur per 31 dec 2024, Mkr Kredit avtal Utomstånde bank Utomstånde kapitalmarknad Certifikatprogram 3 215 – 3 215 < 1 år 4 184 – 2 674 1–2 år 13 565 4 991 4 624 2–3 år 6 850 2 500 3 850 3–4 år 4 725 3 725 1 000 4–5 år 1 280 1 080 200 5–10 år 6 541 6 541 – Totalt 40 360 18 837 15 563 Ränteförfallostruktur (inkl. derivat) per 31 dec 2024 Belopp, Mkr Snittränta, % Andel, % < 1 år* 18 975 4,32 55 1–2 år 3 100 0,93 9 2–3 år 3 250 1,04 9 3–4 år 3 276 1,57 10 4–5 år 2 600 1,09 8 5–6 år 1 400 1,15 4 6–7 år 1 300 1,15 4 7–8 år 500 0,81 1 8–9 år 0 0,00 0 Totalt 34 400 2,89 100 1) Revolverande kreditfaciliteter. 53Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Finansiering forts. Säkerheter Vår upplåning har traditionellt huvudsakligen varit säker- ställd med pantbrev i fastigheter och till viss del även akti- er i fastighetsägande dotterbolag. Upplåningen på kapi- talmarknaden via vårt MTN-program och certifikat prog - ram är inte säkerställd vilket innebär att vissa fastigheter är obelånade. Per årsskiftet uppgick andelen obelånade fastigheter till 41 procent (41) av det totala fastighets- värdet. Covenanter Vårt åtagande gällande covenanter är likartade i de olika kreditavtalen och stipulerar, förutom börsnotering, en soli- ditet om minst 25 procent och en räntetäckningsgrad om minst 1,5 gånger. Belåningsgrad utgör inte covenant på koncernnivå, men begränsar låneutrymmet på fastighets- nivå. Maximal belåningsgrad på fastighetsnivå uppgår vanligen till mellan 60 och 70 procent, beroende på typ av fastighet och finansiering. Räntebindning Räntebindning görs främst med hjälp av ränteswappar. Per årsskiftet uppgick den genomsnittliga räntebindnings- tiden till 1,8 år (2,1) exklusive stängningsbara derivat. Justerad räntebindning inklusive stängningsbara derivat uppgick till 2,6 år (3,1). Räntebindning genom fasta lån uppgick per årsskiftet till 2,4 Mdkr (3,2). Derivatportföljen bestod av traditionella ränteswappar om totalt 15,6 Mdkr (16,6) samt stängningsbara swappar om totalt 7 Mdkr (6). De traditionella swapparna ligger med förfall till och med 2032 och har en fast årlig ränta mellan 0,11 och 2,18 procent. De stängningsbara swapparna ligger med förfall upp till tio år och en årlig fastränta mellan 1,82 och 2,50 procent men kan stängas av banken var tredje månad. Derivatportföljen marknadsvärderas och förändringen redovisas över resultaträkningen. Det bokförda övervärdet i portföljen uppgick per årsskiftet till 543 Mkr (686). Värde- förändringen är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens mark- nadsvärde alltid noll. Läs mer om räntederivaten samt värderingen av dessa i not 3 på sidorna 106–110. Aktier och aktiekapital Vårt aktiekapital uppgick vid årets slut till 5 097 Mkr (5 097) fördelat på 330 783 144 aktier (330 783 144). Samtliga aktier ger samma rösträtt och lika del i bolagets kapital. Kvotvärdet uppgår till 15:41 kronor per aktie. Föl- jande ägare innehar, indirekt eller direkt, aktier som repre- senterar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget: Innehav 2024-12-31 Andel av röstetalet, % Backahill AB 16,7 Geveran Trading Co 13,9 Anställda ägde per årsskiftet via Fabeges vinstandelsstif- telse och Wihlborgs vinstandelsstiftelse totalt 1 362 057 aktier motsvarande 0,41 procent (0,42) i bolaget. Förvärv och avyttring av egna aktier Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsva - rar 10 procent av totalt utestående aktier. Fabeges innehav av egna aktier uppgick per årsskiftet till 16 206 048. Åter - köpen har gjorts till en snittkurs om 120,23 kronor per aktie. Innehavet motsvarar 4,89 procent av antalet registrerade aktier. Under 2024 genomfördes inga återköp. Finanspolicy Finansverksamheten regleras av finanspolicyn som fast- ställs av styrelsen. Finansförvaltningens huvudsakliga uppgift är att säkerställa att bolaget alltid har en stabil, väl avvägd och kostnadseffektiv finansiering. Räntebind- ningen ska ta hänsyn till omständigheterna vid varje givet tillfälle. Eventuella valutaexponeringar ska minimeras. Finanspolicyn anger även vilka motparter bolaget får använda sig av och reglerar befogenheter och ansvars- fördelning för organisationen. Likviditet Likviditeten i ett fastighetsbolag varierar betydligt över året, då hyresinbetalningar kommer in kvartalsvis medan driftskostnader är relativt jämnt utspridda över tiden. Den typ av revolverande kreditavtal som vi använder kan utnyttjas efter behov, och är därför mycket väl lämpade för verksamheten och gör det möjligt att undvika över- skottslikviditet. Säsongsvariationer Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröj- ning, och varma somrar innebär högre kostnader för ned- kylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är säsongsbero- ende. Normalt görs fler affärsavslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att nettouthyrningen under dessa kvartal ofta är högre. Utsikter inför 2025 Kontorshyresmarknaden i Stockholm har försvagats under året. Oro i omvärlden och en sämre konjunktur leder till ökad osäkerhet på hyresmarknaden. Uthyrningsproces- serna tar tid då företagen överväger sina alternativ. Vi upplever att aktiviteten på hyresmarknaden i Stockholm är mer avvaktande men med fortsatt stabila hyresnivåer. Uthyrningar görs fortsatt på bra nivåer men de senaste två årens indexuppräkningar har begränsat den framtida potentialen vid omförhandlingar. Vakanserna har gene- rellt sett ökat något under året. Tillgången till kapitalmarknadsfinansiering har förbätt- rats väsentligt med god tillgång till kapital och lägre mar- ginaler. Marknadsräntorna har sjunkit i takt med Riksban- kens sänkningar av styrräntan och förväntas fortsätta att sjunka under 2025. Cirka 52 procent av Fabeges låneport- följ är bunden vilket ger en bra förutsägbarhet för de när- maste åren. De senaste årens stigande räntor har påverkat avkast- ningskraven i fastighetsvärderingarna. Riksbankens sänk- ningar av styrräntan under året medförde en vändning under andra halvåret 2024. Avkastningskraven som ökat sedan andra halvåret 2022 har stabiliserats och till och med minskat något i de mest centrala delarna av Stock- holm. Genomförda transaktioner på Fabeges delmarkna- der bekräftar att värdenedgången planat ut och att de Bocken 35. 54Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Finansiering forts. långsiktiga investerarna är villiga att betala bra för kvalité i Stockholm. Fabege har fortsatt en stark finansiell ställning. Vi har skapat goda möjligheter att investera i våra områden genom de förvärv som gjorts under de senaste åren. Genom förvärvet av Birger Bostad hösten 2021 tog vi ste- get mot en mer komplett stadsutveckling som också inklu- derar bostäder. Fabege präglas av stabilitet – vi har en portfölj av moderna fastigheter i attraktiva lägen, stabila kunder och engagerade medarbetare. Vi är väl rustade att ta oss an de utmaningar och möjligheter som markna- den erbjuder under det kommande året. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande finns följande belopp: Kr Balanserat resultat 2 679 493 810 Årets resultat 1 412 380 614 Summa 4 091 874 425 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att belop- pet disponeras enligt följande: Kr Till aktieägarna utdelas 2:00 kr per aktie 629 154 192 I ny räkning balanseras 3 462 720 233 Summa 4 091 874 425 Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per 31 december 2024, det vill säga 314 577 096 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att för- ändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp av egna aktier. Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning samt motivering Vår koncerns egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS redovisningsstandarder och IFRIC tolkningsuttalanden samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av rekommendation RFR 1 från Rådet för håll - barhets- och finansiell rapportering (Kompletterande redo- visningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämp - ning av rekommendation RFR 2 från Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering (Kompletterande redovisnings - regler för juridiska personer). Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter före - slagen vinstutdelning. Styrelsen finner även att föreslagen vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till de bedömnings - kriterier som anges i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i Aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och ris - ker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande: Verksamhetens art, omfattning och risker Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort för verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i det sammanhanget bland annat bolagets och koncernens soliditet, historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunktur- läget. Konsolideringsbehov Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 5,1 procent av moderbolagets egna kapital och 1,6 procent av koncernens egna kapital. Det uttalade målet för koncer- nens kapitalstruktur med en soliditet om lägst 35 procent och en räntetäckningsgrad om minst 2,2 uppfylls även efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncer- nens soliditet är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förut- sättningar att tillvarata framtida affärsmöjligheter och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmande av den föreslagna vinstutdel- ningen. Vinstutdelningen har ingen väsentlig betydelse för bolagets och koncernens förmåga att göra ytterligare affärsmässigt motiverade investeringar enligt antagna planer. I moderbolaget har vissa tillgångar och skulder värderats till verkligt värde enligt 4 kap. 14 § i Årsredovis- ningslagen. Effekten av denna värdering, som påverkade moderbolagets egna kapital med 414 Mkr (527), har beaktats. Likviditet Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god till- gång till likviditetsreserver i form av både kort- och lång- fristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god bered- skap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuel- la oväntade händelser. Ställning i övrigt Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekono- miska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig för det ovan anförda. Norrtälje 24, Stockholms innerstad. 55Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Vi verkar främst på den kommersiella fastighetsmarknaden i Stockholm och påverkas av hur den svenska ekonomin med fokus främst på tjänstesektorn i Stockholm utvecklas. Vår riskexponering är begränsad och så långt som möjligt kontrollerad vad avser fastigheter, hyresgäster, avtalsvillkor, finansieringsvillkor och affärspartners. Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Ytterligare osäkerhetsfaktorer utgörs av värdeför- ändringar i fastighetsbeståndet samt tillgång till finansiering. Vi strävar efter att vara ett hållbart och ansvarsfullt företag, vilket innebär hantering av risker förknippade med bland annat klimatpåverkan, miljöbelastning, etiskt beteen- de och mänskliga rättigheter. I dagens digitaliserade värld utgör också cyber- hot och risken för informationsläckage faktorer som vi behöver förhålla oss till och hantera. Fabege följer samhällsutvecklingen och vi ligger långt framme när det gäller att ta vara på digitalisering och teknikutveckling, särskilt avseende styrning och uppföljning av driften av fastigheterna. Det övergripande ansva- ret för vår riskhantering vilar på styrelsen medan det operativa arbetet har delegerats till VD och ledning. Riskhanteringen är integrerad i den dagliga verksamheten och väl inarbetad i Fabeges olika processer. Nedan beskrivs vår syn på och hantering av ett antal väsentliga risker som rätt hanterade också innebär möjligheter. Risker och möjligheter Marknad och affärer Sannolikhet Konsekvens Hyresintäkter – kundförluster Hyresintäkter – vakansgrad Hyresintäkter – hyresnivå Framtidens kontor Geografisk koncentration Fastighetskostnader Fastigheternas drift och funktion Projekt – tidplan och kostnader Projekt – outhyrda projektytor Planprocesser Bostadsutveckling Fastighetsvärden Fastighetsförvärv Fastighetsförsäljningar Finansiellt Sannolikhet Konsekvens Likviditets- och refinansieringsrisk Ränterisk och värdering av räntederivat Miljö Sannolikhet Konsekvens Föroreningar och miljöskador Klimatförändringar Klimatutsläpp Skatt Sannolikhet Konsekvens Skattelagstiftning Hållbar skattehantering Etik och antikorruption Sannolikhet Konsekvens Bedrägeri, mutbrott, oetiskt beteende Medarbetare Sannolikhet Konsekvens Kompetensförsörjning Beroende av nyckelpersoner Sociala förhållanden och respekt för mänskliga rättigheter Sannolikhet Konsekvens Osunda arbetsvillkor, kränkningar Kommunikation och cybersäkerhet Sannolikhet Konsekvens Informationsläckage, börsregelbrott Media, varumärke Informationssäkerhet, intrång Systemstöd tillgänglighet Kategorisering av risker Låg Medel Stor 56Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Risker och möjligheter forts. Marknad och affärer Hyresintäkter och fastighetskostnader Med moderna fastigheter i bra lägen är risken för strukturella vakanser i vår fastighetsportfölj låg. Vakanser som uppstår påverkar kassaflödet under den period det tar att åter hyra ut och eventuellt renovera vakanta lokaler. Kontors- hyresmarknaden i Stockholm har försvagats under året. Oro i omvärlden och en sämre konjunktur leder till ökad osäkerhet på hyres- marknaden. Uthyrningsprocesserna tar tid då företagen överväger sina alter- nativ. Risken för hyresbortfall är också större mot bakgrund av konjunkturned- gången. Under 2024 försämrades vakansgraden och netto uthyrningen var negativ. Hyresintäkterna ökade dock under året, främst till följd av index och färdigställda projektfastigheter och förväntas växa under kommande år med index och färdigställda projektfastigheter. Känslighetsanalys, kassaﬂöde och resultat Förändring, % Effekt, Mkr Hyresintäkter, totalt ± 1 34,4 Hyresnivå, kommersiella intäkter ± 1 33 Ekonomisk uthyrningsgrad ± 1 36,3 Fastighetskostnader ± 1 –8,6 Investeringar Låg Medel Stor Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2024 Hyresintäkter – kreditrisk, kundförluster Sannolikhet: Konsekvens: Kundernas betalningsförmåga påverkas av deras stabilitet och det allmänna affärs- klimatet. Normalt sett är risken för inställda betalningar och kundförluster i vår port- följ låg till följd av stabila kunder och goda rutiner. Risken har dock ökat för företag i utsatta branscher som kan drabbas av lågkonjunktur. Kontraktsportföljen är spridd över många olika branscher och storlek på företag. De 25 största hyresgästerna är stabila företag och utgör drygt 40 procent av det totala hyres- värdet. Dock innebar Convendums rekonstruktion att risken har ökat. Betalningsförmågan hos hyresgästerna är god och hyresförlusterna är historiskt små, dels tack vare god kreditvärdighet, dels tack vare goda rutiner där sena betalare snabbt fångas upp. Hyresintäkter – vakansgrad Sannolikhet: Konsekvens: Vår bedömning är att risken för strukturella vakanser är låg. Dock kan enskilda större uppsägningar få en begränsad ekonomisk effekt på kort sikt. Förändring i vakansgrad i portföljen påverkar hyresintäkterna positivt eller negativt med viss eftersläpning. Nyproduktion av kontorsfastigheter och efterfrågan på kontorslokaler påverkar hyresnivåer och vakansgrad. Sedan pandemin har digitalisering och hemarbete ökat och frågan om kontorens framtid debatteras. Vår bedömning är att det även på längre sikt kommer att finnas behov av kontor som arbetsplatser och mötesplatser och att moderna kontor i att- raktiva lägen kommer att vara gynnade. Risken för strukturella vakanser i förvaltningsportföljen bedöms vara liten med hänsyn till beståndets centrala lägen, moderna lokaler och stabila kunder. Fastighetsbeståndet ger ett stabilt kassaflöde från förvaltningsverksamheten. I utvecklingsfastigheter tomställs lokaler under förädlingstiden, vilket belastar kassaflödet negativt under perioden. Detta görs medvetet för att långsiktigt skapa större värden. Våra vakanser finns främst i moderna fastigheter i attraktiva lägen, inga vakanser är strukturella utan det är mer en tidsfråga att hitta rätt kund till rätt lokal. Uthyrningsgraden i förvaltningsportföljen uppgick per årsskiftet till 88 procent (91). Hyres tillväxten i identiskt bestånd uppgick under året till 4,5 procent. Hyresintäkter – hyresnivå Sannolikhet: Konsekvens: Marknadshyror råder på kontorsmarknaden i Stockholm. Föregående två års index har fått fullt genomslag i hyresnivåerna som nu planat ut. Vi bedömer risken för sjun- kande hyresnivåer i centrala Stockholm som låg på kort sikt. På vissa delmarknader finns risk för att marknadshyrorna backar något. På längre sikt påverkas hyresnivåer av faktorer som efterfrågan på kontorslokaler och tillkommande nyproduktion med medelhög risk för större variationer i hyresnivåer. Efterfrågan på kontor i Stockholm har under en rad år varit mycket stark med stigande hyresnivåer. I dagsläget råder en större osäkerhet kring framtida behov och utformning av kontorslokaler. Eftersom hyresavtal generellt sett löper på tre till fem år får förändra- de marknadshyror successivt genomslag i hyresintäkterna. Hyreskontrakt om 329 Mkr förlängdes till oförändrade villkor under 2024. Därtill omförhandlades hyreskontrakt om 86 Mkr med en genomsnittlig minskning av hyresvärdet med 5 procent. Indexhöjningen om 1,6 procent slår igenom från januari 2025. Vår bedömning är att utrymmet för ökade hyresnivåer i omförhandlingar nu är begränsat och att det finns risk för sjunkande hyres- nivåer på vissa delmarknader. 2020 2021 2022 2023 2024 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Mkr Mål minst 2 500 Mkr per år över en konjunkturcykel 57Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Risker och möjligheter forts. Hyresavtalens förfallostruktur Förfalloår Antal avtal Årshyra, Mkr % 2025 587 470 14 2026 340 646 19 2027¹ 218 529 16 2028 129 233 7 2029 68 342 10 2030+ 110 970 29 Kommersiellt 1 452 3 190 96 Bostadsavtal 181 24 1 Garage- och parkering 601 115 3 Totalt 2 234 3 329 100 1) Varav drygt 134 Mkr redan är omförhandlade då gällande avtalen löper ut. Tio största kunderna, kontrakterad årshyra Tio största kunderna: 25,6 % Övriga kunder: 74,4 % Marknad och affärer forts. Låg Medel Stor Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2024 Framtidens kontor Sannolikhet: Konsekvens: Den digitala utvecklingen och möjligheten att arbeta flexibelt påverkar efterfrågan på kontorsarbetsplatser i framtiden. Samtidigt som många företag vill se en utökad närvaro på kontoren märks också företag som ser ett minskat behov och vill minska sin yta. Bilden är idag mixad men trenden mot effektivare användning av kontoret fortsätter. I alla våra områden finns vi nära våra kunder och har en tät dialog. Arbetssätt och behov förändras löpande vilket påverkar kontorets utformning. Vi erbjuder såväl nya som befintliga kunder stöd i att utvärdera behov och söka lösningar. Vi erbjuder flexi- bilitet och möjlighet att växa och krympa i attraktiva lägen. Våra nyckelfärdiga kontor under konceptet NOW och våra kunders tillgång till flexibla arbetsplatser via våra CoW och WAW-koncept är exempel på hur vi kan erbjuda ökad flexibilitet. Geografisk koncentration Sannolikhet: Konsekvens: Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till Stockholmsområdet, vilket innebär att sysselsättningen och utvecklingen på kontorsmarknaden i Stockholm påverkar oss. Antalet sysselsatta inom kontorsverksamhet i Stockholm har haft en tillväxt under en lång rad år men har planat ut och är idag ingen drivkraft för ökad efterfrågan. Mot bakgrund av Stockholms starka ställning, tillväxt och branschstruktur med högt tjänsteutbud bedömer vi risken som låg. Vår strategi ger många skalfördelar och bidrar till både ökat driftnetto och ökat värde på fastigheterna. Med fokus på stadsutveckling i attraktiva lägen kan vi påverka attrak- tivitet och utbud i stadsdelarna. Vi har god kunskap om våra delmarknader och kunder- nas behov och efterfrågan. Fastighets- kostnader Sannolikhet: Konsekvens: Risken för ökade fastighetskostnader bedöms vara medelstor. Taxeringsbeslut, för- ändrade marknadspriser och säsongsvariationer påverkar kostnadsbilden. En stor andel av kostnaderna avser fastighetsskatt och tomträttsavgälder där möjligheten att påverka kostnadernas storlek är begränsad. Andra kostnader som löpande drift, underhåll och taxebundna kostnader som el och värme beror på prisnivåer och för- brukning. Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvari- ationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärm- ning och snöröjning, och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Vi bedriver ett strukturerat arbete med att minska förbrukning av värme, el och vatten. Vi genomför också löpande avtalsförhandlingar och upphandlingar i syfte att sänka kostnaderna. Driftorganisationen arbetar kontinuerligt med kostnadseffektivitet och besparingsmöjligheter i syfte att skapa en långsiktigt säkrad kostnadsbas. Hyresgäster- na står själva för en stor andel av fastighetskostnaderna vilket minskar exponeringen. Standarden i förvaltningsbeståndet är hög, vilket innebär att kostnader för underhåll är låg. 2024 uppgick överskottsgraden till 74 procent. Fastigheter- nas drift och funktion Sannolikhet: Konsekvens: Allt högre krav ställs på en effektiv förvaltning ur kundperspektiv, ekonomiskt per- spektiv och miljöbelastning. För vår portfölj som helhet bedöms risken vara låg medan den för enskilda fastigheter kan vara hög. Vi har en kundnära förvaltning och bra systemstöd för daglig uppföljning av driften i fastigheterna och kundernas felanmälningar. Samtliga fastigheter är uppkopplade och vi ligger långt framme när det gäller att använda digital teknik för styrning och uppfölj- ning av fastigheternas löpande drift. Vi arbetar med underhållsplaner, miljöcertifieringar och höga målsättningar för energianvändning, avfallshantering etc. 58Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Risker och möjligheter forts. Stadsutveckling och projekt Vi driver stora stadsutvecklingsprojekt med investeringar under lång tid. Det innebär ett stort beroende av att få fram färdiga detaljplaner. Vi har lång och gedigen erfarenhet av att driva stora ny- och ombyggnadsprojekt. Byggkost- nader avseende material som till följd av pandemi och krig ökade kraftigt under de senaste åren har stabiliserats men ligger kvar på en hög nivå. Fördyrningar i övrigt handlar till största delen om anpassningar för enskilda hyresgäster i kombination med högre hyra eller svårare grundläggningsför- hållanden. Med vår erfarenhet och vårt fokus på uthyrning av återstående icke kontrakterad projektyta bedömer vi att risken för strukturell vakans efter färdigställande är liten. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2024 Tidplan och kostnader Sannolikhet: Konsekvens: Medelstor risk. Eventuella förseningar och fördyrningar i upphandlingar kan mot bakgrunden av storleken på projekten få betydande konsekvenser. Riskerna i pro- jektportföljen är främst relaterade till tidplan och kostnadsnivå i upphandling av byggtjänster. Med en stor projektportfölj och årliga investeringar om 2–2,5 Mdkr är det viktigt för oss att hantera dessa projektrisker på bästa sätt. Vi driver stora nybyggnads- och ombyggnadsprojekt med målsättningen att de ska ge en väsentlig värdetillväxt. Årligen genomförs projektupphandlingar av betydande belopp. Ansvaret för dessa ligger på flertalet projektledare som har lång erfarenhet och kompetens av upphandlingar och av att driva och följa upp stora och små projekt. Upp- handlingar görs med stöd av ramprogram, ramavtal och avtalsmallar. Investeringsbeslut baseras på underliggande kalkyler med avkastningsmål på investerat kapital. Investe- ringsbeslut överstigande 50 Mkr fattas av styrelsen. Outhyrda projektytor Sannolikhet: Konsekvens: Vid större nybyggnadsprojekt finns en risk att nyproducerade ytor inte hyrs ut. Vår bedömning är att risken för strukturella vakanser är låg mot bakgrund av att projekt drivs i attraktiva lägen och att graden av projekt på spekulation är låg. Uthyrningsgraden i projekten uppgick per årsskiftet till 88 procent. Vi startar endast undantagsvis projekt på spekulation. Krav på volym avseende förkontrakterade kunder vid projektbeslut avgörs utifrån varje enskilt projekts förutsättningar och bedömd risk. Planprocesser Sannolikhet: Konsekvens: Medelhög risk då planprocesserna normalt är långa och kan överklagas. Planprocesser är tidskrävande och beroende av resurser hos kommunerna. Möjligheterna att exploatera byggrätter riskerar att bli en trång sektor. Ledtiderna för planprocesserna är långa, i snitt över två år. Vi strävar efter ett nära samarbete med de kommuner som berörs. Vi arbetar med egen personal med hög kompetens och erfarenhet av planfrågor. I portföljen ingår 706 300 kvadratmeter helägda kommersiella byggrätter varav 38 procent är planlagda. I portföljen ingår också 573 300 kvadratmeter helägda bostadbyggrätter varav 34 procent är planlagda. Flera detaljplaner har vunnit laga kraft under året vilket ger oss möjligheter att starta nya projekt i Solna och på Västra Kungsholmen. Bostads utveckling Sannolikhet: Konsekvens: Eventuella fördyrningar i upphandlingar och marknadsprissättning av lägenheter kan ha betydande påverkan på projektresultat. Riskerna i bostadsprojekten är främst relaterade till kostnadsnivå i upphandling av material och byggtjänster samt marknadsrisk vid försäljning av lägenheter. Projektstart sker på spekulation då för- säljning av lägenheter normalt sker i ett relativt sent skede. Bostadsproduktionen har under de senaste åren minskat väsentligt mot bakgrund av ökade byggkostnader och lägre bostadspriser. För närvarande drivs ett bostadsutvecklingsprojekt omfattande 288 lägenheter, varav 78 hyresrätter, i Haga Norra med färdigställande under 2025 och 2026. Försäljningen av de första etapperna påbörjades under hösten med en försäljningsgrad om 62 pro- cent vid årsskiftet. Bostadsprojekten utgör i dagsläget en begränsad mindre del av vår projektutveckling. Vi är i dagsläget restriktiva med att starta nya bostadsprojekt, men ser goda möjligheter i takt med att marknadsförutsättningarna förbättras. Marknad och affärer forts. Låg Medel Stor 59Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Risker och möjligheter forts. Fastighetsvärden Mot bakgrund av låga ingångsvärden på projektfastigheter och byggrätter finns det en stor potential för värdeskapande genom projektinvesteringar. Förbättrade kassaflöden kommer att bidra till högre fastighetsvärden framöver. Samtidigt är marknadens avkastningskrav en faktor som vi inte kan påverka. Under 2024 har avkastningskraven på våra marknader stabiliserats och vi bedömer att fastighetsvärdena kommer att vara stabila eller något ökande under det närmaste året. Värdeförändring, % Resultateffekt efter skatt, Mkr Soliditet, % Belåningsgrad, % + 1 615 46,0 43,4 0 0 45,7 43,6 – 1 –615 45,4 43,8 I tabellen ovan framgår vilken effekt en 1-procentig förändring i fastighets- värdet får på resultat, soliditet och belåningsgrad. Känslighetsanalys, värdeförändring Antagande Värdepåverkan, Mdkr Hyresnivå ±10 % 6,9 Driftskostnad ±50 kr/kvm 1,1 Avkastningskrav ±0,25% 2,5 Långsiktig vakans ±2% 1,8 Viktad kalkylränta ±0,25% 1,6 Transaktioner Transaktioner är en väsentlig del i vår målsättning att hela tiden utveckla potentialen i fastighetsportföljen. Fokus ligger på tillväxt men enskilda fastig- heter med begränsad framtida utvecklingspotential kan bli föremål för försälj- ning. Förvärv avser oftast fastigheter med någon form av potential att utveckla genom att tillskapa byggrätter, uppgradera standard, höja hyresnivåer etc. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2024 Fastighets värden Sannolikhet: Konsekvens: Hög risk då förändringar i hyresnivåer, vakanser och avkastningskrav på marknaden kan få stort genomslag på fastigheternas värdering. Marknadspriset påverkas också av tillgång och villkor för finansiering. Värdet på fastighetsportföljen påverkas av vår avtals- och kundstruktur, av förädling och utveckling av fastighetsportföljen samt av yttre faktorer som styr efterfrågan. Vår fastighetsportfölj med stabila kunder och moderna lokaler i bra lägen utgör attraktiva investeringsobjekt även i sämre konjunktur. Fortsatt utveckling av projekt- och förädlings- fastigheter kommer också i framtiden att skapa värdetillväxt i beståndet. Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar ingår i rapporten över totalresultatet. Fastighetsvärdet fastställs genom värdering enligt allmänt vedertagna metoder. Minst 25 procent av beståndet värderas externt vid varje kvartalsskifte. Resterande fastigheter internvärderas med utgångspunkt från de externa värderingarna. Därmed värderas hela fastighetsbeståndet av en extern värderingsman minst en gång per år. Under 2024 har en betydligt större andel av portföljen externvärderats inför varje kvartalsskifte. Det samlade marknadsvärdet uppgick vid årsskiftet till 78,9 Mdkr (78,1) motsvarande cirka 69 000 kronor per kvadratmeter (62 700). Det genomsnittliga avkastningskravet i vär- deringen uppgick till 4,54 procent (4,43). Fastighets - förvärv Sannolikhet: Konsekvens: Medelhög risk för eventuella okända faktorer såsom kommande vakanser, miljö belastning med mera. Fastighetsförvärv beslutas av styrelsen. Förvärv utvärderas utifrån fastslagen strategi och bedömd möjlighet att tillföra framtida värde till våra områden. Vi har väl etablerade rutiner för due diligence-processer. Fastighets- försäljningar Sannolikhet: Konsekvens: Risk att fastigheter avyttras till för lågt pris. Fastighetsförsäljningar beslutas av styrelsen. Interna due diligence-processer borgar för att eventuella behov av åtgärder hanteras. Fastigheterna externvärderas löpande och vi har en tydlig uppfattning om aktuellt värde och potential i fortsatt utveckling. Marknad och affärer forts. Låg Medel Stor 60Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Risker och möjligheter forts. Finansiellt Finansiering Vi har god tillgång till finansiering via flera olika källor i såväl bank som på kapitalmarknaden. Genom räntesäkring av 52 procent av låneportföljen får ränteförändringar begränsat genomslag i upplåningskostnaden. Känslighetsanalys, kassaﬂöde och resultat Förändring Effekt, Mkr Räntekostnader, rullande 12 månader (inkl. derivat) ±1 %-enhet –88,7 / + 146,8 Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2024 Likviditets- och refinan- sieringsrisk Sannolikhet: Konsekvens: Likviditetsrisk avser det lånebehov som kan täckas genom refinansiering eller nyupp- låning i ett ansträngt marknadsläge. Risken bedöms vara medelhög eftersom fastig- hetsbranschen är kapitalintensiv och kräver en fungerande kapitalmarknad. Tillgång till finansiering via banker och kapitalmarknad är därför av stor vikt för oss. Vi arbetar med flera alternativa finansieringskällor samt strävar efter lång kapitalbind- ning och en jämn förfallostruktur. Långfristiga kreditlöften med på förhand fastställda villkor samt revolverande kreditfaciliteter har tecknats med långivarna för att minska likviditetsrisken. Omförhandlingar påbörjas alltid i god tid. Målsättningen är att eliminera förfall inom de närmast kommande tolv månaderna. Tack vare långa och förtroendefulla relationer med finansiärerna fångas eventuella frågeställningar upp i ett tidigt skede. Fabeges goda och långvariga relationer med de nordiska bankerna ger oss tillgång till kapital. Moodys kreditrating med betyget Baa2, stabila utsikter borgar för förtroende och över tid stabil tillgång till kapitalmarknadsfinansiering. Under 2024 har tillgången till och pris- sättningen på kapitalmarknadsfinansiering förbättrats avsevärt, och vi har ökat andelen obligationsfinansiering. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick vid årsskiftet till 3,5 år (4,1) och till- gängliga outnyttjade faciliteter uppgick till 6,0 Mdkr (7,0). Ränterisk och värdering av räntederivat Sannolikhet: Konsekvens: Ränterisken avser risken för att förändringar i marknadsräntor påverkar vår upplå- ningskostnad. Räntekostnader utgör vår enskilt största kostnadspost. Risken bedöms vara medelstor då förändringar i marknadsräntor på sikt kan få stort genomslag på räntekostnader. Räntederivat marknadsvärderas och värdeförändringar påverkar resultatet. Räntebindning sker enligt finanspolicyn utifrån bedömd ränteutveckling, kassaflöde och kapitalstruktur. Vi använder oss av finansiella derivat, huvudsakligen i form av ränteswa- par. Obligationsemissioner till fast ränta förekommer också i mindre omfattning. Nya räntederivat tecknas företrädesvis på långa löptider i syfte att sprida risk och säkra kassaflödet på lång sikt. Därtill används möjligheten att teckna stängningsbara ränteswappar i syfte att kortsiktigt förbättra kassaflödet. Derivatportföljen värderas med utgångspunkt från externdata. Räntebindningen i låneportföljen uppgick vid årsskiftet till cirka 1,8 år (2,1) exklusive stängningsbara deri- vat. Justerad räntebindning inklusive stängningsbara derivat uppgick till 2,6 år (3,1). Låg Medel Stor 61Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Risker och möjligheter forts. Miljö och klimat Miljö och klimat Klimatförändringar bedöms inte utgöra någon betydande fysisk risk för oss i dagsläget, givet fastighetsbeståndets lokalisering. Vi har valt att successivt anpassa redovisningen av potentiella fysiska klimatrisker i enlighet med EU-taxonomin samt omställningsrisker till Task Force on Climate-Related Financial Disclosures (TCFD) rekommendation. För mer information kring TCFD se sidorna 83–84. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2024 Föroreningar och miljö - skador Sannolikhet: Konsekvens: Låg risk mot bakgrund av fastigheternas standard och lägen. Enligt miljöbalken ansvarar verksamhetsutövare för eventuella föroreningar och andra miljöskador samt har ett ansvar för efterbehandling. Miljöbalken föreskriver även att om en verksamhetsutövare inte kan bekosta efterbehandling av en fastighet är den som äger fastigheten ansvarig. Sådana efterbehandlingskrav skulle alltså kunna ställas på oss. En bristfällig hantering i arbetet med miljörisker kan påverka Fabeges lagefter- levnad, varumärke samt direkta kostnader. Hållbarhetscertifieringar och miljöinventeringar av byggnader. Vi bedömer denna risk som liten då fastighetsbeståndet i huvudsak består av kom- mersiella kontorslokaler. Vi undersöker och identifierar kontinuerligt eventuella miljörisker i fastighetsbeståndet. Skulle sådana förekomma upprättas åtgärdsplaner. Fabege arbetar med hållbarhetscertifiering enligt BREEAM och Fitwel för att minska miljö- och hälsorisker. 100 procent av förvaltningsbeståndet är certifierat. En effektiv förvaltning med fokus på minskad resursanvändning minskar risken för höga kostnader, miljö- och hälsopåverkan samt ger kunderna en god arbetsmiljö. Under 2024 har inga incidenter som orsakat betydande böter eller icke- monetära sanktioner till följd av miljölagstiftningen inträffat. Klimat- förändringar Sannolikhet: Konsekvens: Medelstor risk. Temperaturförändringar och nederbörd kan orsaka ökade kostnader. Omställningsrisker: Högre pris för utsläpp av växthusgaser/högre kostnader för energi. Klimatförändringar bedöms medföra fysiska risker såsom temperaturförändring- ar, regn, vind, översvämningar och snölaster som kan påverka fastigheter. Till de mer akuta riskerna hör extrema väderhändelser kopplat till intensivare nederbörd. Dag- vattensystemen i regionen är inte anpassade efter förändrade klimatförhållanden med ökad årsnederbörd och intensivare nederbördstillfällen. Vidare finns regulato- riska risker såsom ökade krav gällande byggnaders klimatpåverkan och utökade krav på rapportering av klimatpåverkan. Ett antal indikatorer i certifieringssystemen BREEAM-SE och BREEAM In-Use innehåller bedömningskriterier som syftar till att göra översvämningskartläggningar och att minska påverkan från extrema väderhändelser orsakade av klimatförändring. Översvämning via inträngande vatten från markytan förhindras bland annat genom förändring av marklutningar, invallningar och pumpning av vatten från lågpunkter. Vi har genomfört klimatriskanalyser på byggnadsnivå i stadsdelarna Solna Business Park, City, Arenastaden och Hammarby Sjöstad. Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de största framtida potentiella riskerna. Vid fastighets- och stadsutveckling säkerställs att nödvändiga åtgärder vidtas för att hantera identifie- rade risker, såsom dagvattenhantering. Vi arbetar i övrigt med termisk komfort för att förhindra ökad risk för övertemperatu- rer. Genom att generellt minimera vattenanvändningen baserat på byggnadens faktiska komponentspecifikationer, så minskar också vattenbehovet under perioder med torka. Vi arbetar med hållbarhet och resiliens i utformning av exponerade byggnadselement och markytor för att undvika en ökad risk för materialnedbrytning och större underhållsbehov. Låg Medel Stor 62Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Risker och möjligheter forts. Miljö och klimat forts. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2024 Klimatutsläpp Sannolikhet: Konsekvens: Fabeges verksamhet har en negativ påverkan på klimatet genom användningen av energi och utsläpp av växthusgaser. – Stor resursanvändning vid byggnation. – Tillgång och pris på återbrukat och fossilfritt material. – Effektbrist och höga energipriser. För att minska vår klimatpåverkan arbetar vi med: – Att implementera och verkställa Net Zero-åtaganden samt klimatmål i enlighet med Science Based Targets initiative (SBTi). – Energieffektivisering och effektbegränsning. – Köp av förnyelsebar energi. – Lokal produktion av förnybar energi och energilagring. – Ökat fokus på cirkularitet och bevarande/återanvändning av resurser och material. – Klimatkalkyler och hållbarhetsprogram för investeringar. – Klimatkrav för större och mindre projekt. Fabege arbetar aktivt för att minska sin klimatpåverkan genom energieffektiviseringar, skarpa krav i byggprojekt och åtgärder för att begränsa de globala klimatförändringarna. Med fokus på minskad resursanvändning, ökad bevarandegrad och återbruk så minskar risken för höga kostnader. Skatt Skattehantering Förändringar i skattelagstiftning och omvärldens förtroende för oss som en god samhällsmedborgare ställer krav på transparens och efterlevnad av gällande rätt. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2024 Skatte - lag stiftning Sannolikhet: Konsekvens: Medelstor risk då förändringar på skatteområdet kan få relativt stor ekonomisk påverkan. Förändringar i skattelagstiftningen påverkar företagsbeskattning, fastig- hetstaxering, skatt vid fastighetstransaktioner samt andra tillämpliga skatter. Inga konkreta förslag på förändringar föreligger för närvarande men vi bevakar utvecklingen. Hållbar skatte- hantering Sannolikhet: Konsekvens: Kraven från omvärlden på etisk skattehantering har skärpts. Risken vid felsteg avser främst varumärkesrisk. Vi bedömer risken som låg för oss. All vår verksamhet bedrivs i Sverige och vi betalar 100 procent av skattekostnaden i Sverige. Vår skattepolicy ger riktlinjer för bolagets skattehantering. Där slås bland annat fast att vi ska följa alla lagar och regelverk som gäller på skatteområdet och där regelverket är otydligt ska vi agera transparent och med försiktighet. Vi ska ha en etiskt, legalt och affärsmässigt motiverad skattehantering och helt avstå från aggressiv eller avancerad skatteplanering. Låg Medel Stor 63Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Risker och möjligheter forts. Etik och antikorruption Etik och antikorruption Vår uppförandekod ställer krav på hur våra medarbetare förväntas agera i affärsmässiga relationer. Policyer och riktlinjer ger mer detaljerad väg- ledning. Genom avtal och en speciellt anpassad uppförandekod för leve- rantörer och samarbetspartners ställer vi krav på att de accepterar att efterleva vår nolltolerans mot oetiskt beteende. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2024 Bedrägeri, mutbrott, oetiskt beteende Sannolikhet: Konsekvens: Risken bedöms vara låg mot bakgrund av tydliga riktlinjer, rutiner och vår styrande uppförandekod. Byggbranschen är en utsatt bransch. Inom våra stora projekt deltar många aktörer och tjänster/produkter upphandlas genom underleverantörer i flera led. Trots tydliga krav i samtliga upphandlingar blir de långa leverantörsleden svåra att överblicka och risk för aktiviteter som strider mot våra värderingar finns. Vi accepterar ingen form av mutor, hot eller oetiskt beteende. Etiska frågor diskuteras löpande internt vid personalmöten och konferenser. Vi har sedan länge inrättat ett etiskt råd med särskilt ansvar för att fånga upp och hantera etiska frågeställningar internt. Samtliga medarbetare utbildas i vår uppförandekod och aktuell mutlagstiftning. Vi har också en visselblåsarfunktion dit både medarbetare och externa personer anonymt kan rapportera misstankar om oetiskt beteende. Samarbetet med entreprenörer utvärderas löpande och alla strategiska leverantörer hållbarhetsgranskas av ett fristående bolag. Samtliga leverantörer står även under bevakning av ett kreditupplysningsföretag, för att snabbt fånga upp eventuella ekono- miska avvikelser samt eventuella förändringar i styrelse och ledning. Vår bedömning är att kontrollen över de direkta leverantörerna är god. Genom avta- len åtar sig leverantörerna att efterleva vår uppförandekod. Om avvikelser uppdagas kan avtalen avslutas med omedelbar verkan. Vi uppmuntrar våra direkta leverantörer att i sin tur följa upp sina respektive underleverantörer i syfte att kunna säkerställa hela leverantörskedjan. Medarbetare Medarbetare I förhållande till de värden som förvaltas har vi en relativt liten medarbe- tarstyrka där ett flertal kompetenser är unika för den funktionen. Detta kan i viss mån göra företaget sårbart. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2024 Kompetens- försörjning Sannolikhet: Konsekvens: Låg risk, dock hög konkurrens om vissa yrkeskategorier. I takt med den tekniska och digitala utvecklingen ökar kraven på teknisk kompetens hos vår personal. Det råder idag brist på denna typ av kompetens på marknaden. För vissa yrkesgrupper såsom teknisk personal och projektledare råder hög konkurrens på marknaden. Vi investerar tid och kraft i den gemensamma värdegrunden SPEAK med ambitionen att vara branschens mest attraktiva arbetsgivare. Vi arbetar med strukturerade rekryteringsprocesser och utbildning av befintliga med- arbetare. Intern karriär uppmuntras. En väg att rekrytera är via samarbete med utbild- ningsenheter för att på ett tidigt stadium skapa ett intresse för företaget och branschen. Under 2023/2024 har samtliga chefer på Fabege genomgått ett utbildningsprogram som omfattar ledarskap och arbetsmiljö. Vidare har vi under året drivit ett internt men- torprogram. Beroende av nyckelpersoner Sannolikhet: Konsekvens: Medelhög risk. Vi har en relativt sett liten personalstyrka och vissa nyckelfunktioner är personberoende. Vi strävar alltid efter att det ska finnas back-up i form av personal som kan rycka in för varandra till exempel vid sjukdom. Visst stöd kan också säkerställas av konsulter. Vid gemensamma resor skiljs alltid personer med likartad kompetens åt. Låg Medel Stor 64Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Risker och möjligheter forts. Sociala förhållanden och respekt för mänskliga rättigheter Värdegrund och uppförandekod Vår värdegrund SPEAK sätter ramarna för ett önskat beteende. Detta under- stöds av vår uppförandekod samt mer detaljerade policyer och riktlinjer. Genom avtal och en speciellt anpassad uppförandekod för leverantörer och samarbetspartners ställer vi krav på att de accepterar att efter leva vår noll- tolerans mot osunda arbetsvillkor och kränkningar. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2024 Osunda arbetsvillkor, kränkningar Sannolikhet: Konsekvens: Låg risk mot bakgrund av efterlevnad av svensk lagstiftning och tydliga riktlinjer. Inom våra stora projekt deltar många aktörer och tjänster/produkter upphandlas genom underleverantörer i flera led. Trots tydliga krav i samtliga upphandlingar blir de långa leverantörsleden svåra att överblicka och risk för aktiviteter som strider mot våra värderingar finns. Vi accepterar ingen form av kränkning av mänskliga rättigheter eller annan form av kränkande särbehandling eller osunda arbetsvillkor vare sig internt eller hos våra samar- betspartners. Vi genomför årligen en medarbetarenkät som ger svar på hur väl medarbetarna trivs och deras förutsättningar att prestera. Vår värdegrund SPEAK är ett återkommande tema för utvärdering och diskussion i samband med rekrytering, utvecklingssamtal och personalkonferenser. Samarbetet med entreprenörer utvärderas löpande och alla ramavtalade leveran- törer granskas med inriktning mot hållbarhet och mänskliga rättigheter, med syfte att identifiera, förhindra och åtgärda eventuella negativa effekter av verksamheten. Vår bedömning är att kontrollen över de direkta leverantörerna är god. Genom avta- len åtar sig leverantörerna att efterleva vår uppförandekod. Om avvikelser uppdagas kan avtalen avslutas med omedelbar verkan. Vi uppmuntrar våra direkta leverantörer att i sin tur följa upp sina respektive underleverantörer i syfte att kunna säkerställa hela leverantörskedjan. Låg Medel Stor Kommunikation och cybersäkerhet Informationshantering Som börsnoterat bolag måste vi förhålla oss till aktuellt regelverk för infor- mationsgivning. Den alltmer digitaliserade världen ställer också krav på att information hanteras på ett korrekt och tillförlitligt sätt. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2024 Informations- läckage, börs- regelbrott Sannolikhet: Konsekvens: Låg risk mot bakgrund av etablerade rutiner för informationshantering. Vi har strikta och väl etablerade rutiner för informationshantering med bland annat policyer och riktlinjer för kommunikation och insiderhantering samt systemstöd för insider information. Media, varumärke Sannolikhet: Konsekvens: Låg risk mot bakgrund av etablerade rutiner för informationshantering och hög transparens. Vi eftersträvar ett etiskt beteende i enlighet med vår uppförandekod. Vår mål sättning är snabb återkoppling och hög transparens vid frågor från media och omgivning. Informations- säkerhet, intrång Sannolikhet: Konsekvens: Digitalisering och ökat användande av IT-tjänster utgör en medelhög risk. Den fysiska accessen till våra fastigheter utgör en risk. GDPR ställer krav på informationshantering. Vi arbetar strukturerat med IT-säkerhetsfrågor, skalskydd och penetrationstester. Vidare genomförs utbildning i cybersäkerhet och policyer och riktlinjer för att säkerställa att medarbetare och andra intressenter som arbetar i vår IT-miljö är medvetna om och kan hantera risker. Vi har ett säkerhetsteam (SOC) som löpande identifierar, analyserar och motverkar risker och hot. Systemstöd tillgänglighet Sannolikhet: Konsekvens: Behovet av kontinuerlig tillgång till våra system ökar både internt och från våra kunder. Vi har ökad redundans både tekniskt och organisatorisk för att eliminera och minimera avbrott i leveranser och funktioner. 65Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Bolagsstyrningsrapport utökade ansvaret. Bland annat i samband med att vi utvärderade ny revisionsbyrå som sedan valdes vid års- stämman 2024 var just kunskapen inom hållbarhet ett viktigt kriterium. Jag vill slutligen tacka mina övriga kollegor i styrelsen för ett gott samarbete under det gångna året och å styrel- sens vägnar tacka aktieägarna för fortsatt förtroende. Fabege är väl positionerat och har en stark finansiell ställ- ning för att fortsätta utvecklas och skapa värde till våra aktie ägare. Solna, mars 2025 Jan Litborn, Ordförande, Fabege Fabege har återigen tillryggalagt ett år präglat av en osäker omvärld och försiktigare marknad. Tidigare år har styrelsen lagt ned mycket tid på finansierings frågan till följd av det höga ränte läget, men vi kan konstatera att vi har klarat oss mycket bra. Tack vare våra starka finanser och det förbättrade ränteläget så har vi under året i stället kunnat fokusera mer på den operativa verksam- heten och förvaltnings resultatet. ” Styrelsen har ett bra och nära samarbete med ledningen för att tillsammans aktivt ta vara på affärsmöjligheter.” Styrelsen har ett bra och nära samarbete med ledningen så att vi tillsammans aktivt kan verka för att ta vara på de affärsmöjligheter vi anser finns och snabbt anpassar oss givet nya marknadsförutsättningar. Vi har under året tagit ett flertal viktiga långsiktiga investeringsbeslut genom vårt fokus på långsiktig lönsamhet. Det är viktigt att vi behåller detta fokus för att på bästa sätt skapa långsiktigt värde. Styrelsearbetet har under året fungerat mycket väl och vi har en bra strategisk plan för att våra nya ledamöter snabbt skall komma in i arbetet. Personligen ser jag en stor fördel med ägare som tar aktivt ansvar genom sin repre- sentation i valberedningen, och vi har idag mycket bra ledamöter i styrelsen med bred kunskap om fastighetssek- torn. Det har varit av största vikt nu när vi har haft en oro- lig omvärld och jag är övertygad att en transparent ägar- struktur är något som är gynnsamt för bolagets långsiktiga utveckling. Utöver fokus på förvaltningsresultatet så har även hållbarhetsrapportering enligt CSRD fått större betydelse och styrelsen har under året förberett sig för det kommande Ordförande har ordet 66Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 1. Aktieägarna Fabeges aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Aktie- kapitalet uppgår till 5 097 Mkr fördelat på 330 783 144 aktier. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per års- skiftet till 16 206 048 aktier motsvarande 4,89 procent av antalet registrerade aktier. Samtliga aktier har samma rösträtt, vilket innebär att möjligheten att utöva ägarinfly- tande överensstämmer med respektive aktieägares kapi- talandel i bolaget. Följande ägare innehar, direkt eller indirekt, aktier som representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget: Innehav 2024-12-31 Andel av röstetalet, % Backahill AB 16,7 Geveran Trading Co. 13,9 Fabeges ägarstruktur framgår på sidan 22 i årsredo- visningen. 2. Årsstämma Årsstämman är bolagets högsta beslutande organ. Aktie- ägare, som vill delta i förhandlingarna vid årsstämma, ska dels vara upptagen i utskrift av hela aktieboken avseende förhållandena fem vardagar före årsstämman, dels göra anmälan till bolaget för sig och högst två biträden senast klockan 16.00 den dag som anges i kallelsen till årsstäm- man. 3. Valberedning Valberedningen är bolagsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i tillsättningsfrågor. Valberedningens uppgift är att utarbeta förslag avseende stämmoordförande, styrelseordförande, styrelse, styrelsearvoden, revisorer, revisionsarvoden samt eventuella förändringar i principer för utseende av valberedning. Förslaget som avser styrelse- arvode ska vara fördelat på styrelseordförande, ledamöter samt representanter som deltar i revisionsut skottet och ersättningsutskottet. Aktieägare som önskar lämna förslag till valberedningen kan göra detta via mejl till ir@fabege. se eller via brev till Fabege AB. 4. Styrelse Styrelsen svarar enligt Aktiebolagslagen för bolagets organisation och förvaltning av bolagets angelägenheter. Styrelsen ska fortlöpande bedöma bolagets löpande verk- samhetsstyrning och ekonomiska situation. Styrelsens huvuduppgift är att för ägarnas räkning förvalta bolagets tillgångar på ett sådant sätt att ägarnas intresse av lång- siktigt god kapitalavkastning tillgodoses. Fabeges styrelse ska bestå av minst fyra och högst nio ledamöter. Styrelsen fastställer årligen en arbetsordning inkluderande instruk- tioner för arbetsfördelning och rapportering. 5. Revision Bolagets revisor ska enligt Aktiebolagslagen granska bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och VD:s förvaltning. Revisorn ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisorer utses och arvoderas enligt beslut på årsstämma efter för- slag från valberedningen. På årsstämman 2024 utsågs revisionsfirman KPMG till revisor med auktoriserade revi- sorn Mattias Johansson som huvudansvarig för revisionen för perioden fram till årsstämman 2025. Mattias Johansson har, vid sidan av Fabege, revisions- uppdrag i följande större företag: Corem, Nyfosa, Emilshus, Slättö och Skandia Fastigheter. Mattias Johansson har inga uppdrag i bolag vilka är närstående till Fabeges stör- re ägare eller VD. KPMG har vid sidan av sitt uppdrag som vald revisor även bistått oss i revisionsnära uppdrag främst relaterade till annan revisionsnära verksamhet. Vidare genomför KPMG en översiktlig granskning att håll- barhetsrapportering sker enligt GRI Standards och en lag- stadgad genomgång av att hållbarhetsrapporteringen också uppfyller kraven enligt årsredovisningslagen. 6. Revisionsutskott Styrelsen har inom sig utsett ett revisionsutskott bestående av tre av styrelsens ledamöter inklusive ordföranden. Utskottet är styrelsens förlängda arm för övervakning av frågor som rör redovisning, revision, finansiell rapportering samt hållbarhetsrapportering. Uppdraget omfattar behandling av frågor som verk- samhetens risker och riskhantering, intern kontroll (miljö, utformning och genomförande), redovisningsprinciper, ekonomisk uppföljning och rapportering samt revisionens utförande. Utskottet träffar löpande ledande befattnings- havare för att diskutera och bilda sig en uppfattning om hur bolagets väsentliga processer fungerar ur ett internt kontrollperspektiv. Ledamöterna tar del av samtliga del- årsrapporter. Bokslutskommunikén, bolagsstyrningsrap- porten och förvaltningsberättelsen diskuteras särskilt vid utskottets möte i början av varje år. Utskottet träffar också löpande bolagets revisorer för att informera sig om revi- sionens inriktning, omfattning och resultat. Revisionsutskot- tet har en särskild arbetsordning som årligen prövas och fastställs av styrelsen. Revisionsutskottet uppfyller Kodens krav på sammansättning och ledamöternas kompetens och erfarenhet i redovisningsfrågor och andra frågor inom utskottets ansvarsområde. 7. Ersättningsutskott Styrelsen har inom sig utsett ett ersättningsutskott bestå- ende av tre av styrelsens ledamöter inklusive ordföranden. Utskottet bereder underlag för beslut i ersättningsfrågor till VD och bolagsledning. Baserat på förslag från ersätt- ningsutskottet fattar styrelsen beslut i ersättningsfrågor. 8. Verkställande direktör Verkställande direktören är ansvarig för den operativa styrningen, har ansvaret för att sköta den löpande förvalt- ningen och leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer, anvisningar och beslut. Utöver den ansvarsfördel- ning som gäller allmänt enligt Aktiebolagslagen reglerar Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av verksamheten fördelas mellan aktieägarna på års stämman, styrelsen och verk ställande direktör. Fabege arbetar löpande med att uppnå en än mer effektiv och ända- målsenlig styrning av bolaget. Styrningsstruktur 67Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsrapport instruktionen för verkställande direktören bland annat följande: – VD:s uppgift och skyldighet att förse styrelsen med information och nödvändiga beslutsunderlag. – VD:s roll som föredragande på styrelsemötena. – VD:s uppgift och skyldighet att övervaka efterlevnaden av styrelsens beslut avseende mål, affärsidé, strategiska planer, bolagets uppförandekod och andra riktlinjer samt vid behov föreslå styrelsen översyn av dessa. – Vilka ärenden som alltid ska underställas styrelsen såsom beslut om större förvärv, försäljningar eller större investeringar i befintliga fastigheter. – VD:s uppgift och skyldighet att säkerställa att Fabege iakttar de skyldigheter beträffande information med mera som följer av Fabeges noteringsavtal med Nasdaq Stockholm. Arbetsordningen innehåller även en särskild rapporterings- instruktion som reglerar innehåll och tider för rapportering till styrelsen. Koncernledning VD leder koncernledningens arbete och fattar beslut i samråd med övriga ledningsmedlemmar. Koncernled - ningen utför tillsammans den operativa styrningen och leder verksamheten och den löpande förvaltningen i enlighet med styrelsens riktlinjer, anvisningar och beslut. Grunden till framgång är motiverade medarbetare. I syfte att skapa de bästa förutsättningarna för medarbe- tarna ska koncernledning fastställa och förankra tydliga ramar och mål för verksamheten. Koncernledningen ska skapa förutsättningar för medarbetarna att nå uppsatta mål genom att: – Tydligt kommunicera färdriktning och mål. – Utifrån företagets samlade kompetens fatta inriktningsbeslut. – Coacha, entusiasmera och skapa arbetsglädje och positiv energi. – Löpande följa upp och ge återkoppling på uppsatta mål. Koncernledning består av åtta personer, se sidorna 76–77. Koncernledningen träffas löpande på operativa veckomö- ten och på regelbundna beslutsmöten. Under mötena behandlas strategiska och operativa frågor som fastig- hetsaffärer, uthyrning, marknadsutveckling, organisation och medarbetare samt löpande uppföljning av resultat, nyckeltal, prognoser med mera. Hela chefsgruppen som består av ett 25-tal personer träffas vid flera tillfällen per år för diskussion om bland annat företagets strategier och ledarskapsfrågor. Birger Bostad AB som förvärvades i oktober 2021 drivs som ett fristående dotterbolag med egen ledning och sty- relse. Fabeges VD är styrelseordförande i Birger Bostad AB. 9. Verksamhetsområden Den operativa verksamheten bedrivs inom fyra områden: Förvaltning, Förädling, Affärsutveckling/Transaktion samt Bostadsutveckling (via Birger Bostad). Fabege arbetar med hållbar stadsutveckling med huvudsaklig inriktning på kommersiella fastigheter inom ett begränsat antal väl- belägna delmarknader i Stockholmsområdet. Värden ska- pas genom förvaltning och förädling av fastighetsbestån- det samt genom värdeskapande transaktioner, både försäljningar och förvärv i syfte att öka potentialen i fastig- hetsportföljen. Samlade fastighetskluster ger hög mark- nadskännedom och goda förutsättningar för en effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad. Inom affärsområdet Förvaltning är ansvaret uppdelat på två chefer: chef för- valtning och chef teknisk drift. Respektive verksamhets- områdeschef är medlem av koncernledningen och har ansvar för den operativa styrningen och uppföljningen. Birger Bostad AB bedriver utveckling av bostäder med tyngdpunkt i Stockholmsområdet. Bostadsproduktionen avser främst bostadsrätter men i mindre skala även hyres- rätter. Verksamheten är målstyrd på alla nivåer. Målen bryts ned, utvecklas och förankras inom respektive verksam- hetsområde och ned på medarbetarnivå. Mätning och uppföljning sker regelbundet. Styrning av hållbarhetsarbetet Fabeges hållbarhetsarbete bedrivs integrerat i organisa- tionens alla delar. Hållbarhetsavdelningen har ett övergri- pande ansvar för att driva hållbarhetsfrågorna och sam- arbetar med övriga organisationen i implementering och uppföljning. – Styrelsen har det övergripande ansvaret för hållbarhets strategin och uppföljningen av vårt hållbar- hetsarbete. – Styrelsen har uppdragit åt revisionsutskottet att ansvara för uppföljning av redovisning och rapportering av håll- barhet inklusive eventuell kommande rapportering enligt CSRD. – VD och koncernledningen har det övergripande ansva- ret för att implementera hållbarhetsstrategin. Övergri- pande målsättningar beslutas i koncernledningen och förankras i styrelsen. – Hållbarhetschefen samordnar och styr hållbarhetsfrå- gorna och är även talesperson utåt. Hållbarhetschefen rapporterar löpande till koncernledningen och årligen till styrelsen. – Fabeges hållbarhetsavdelning driver och utvecklar håll- barhetsarbetet och arbetar integrerat med den övriga organisationen. Hållbarhetsgruppen, under ledning av hållbarhetschefen, föreslår målsättningar samt samord- nar och följer upp aktiviteter. – Chefer och enskilda medarbetare implementerar strategi och genomför aktiviteter som beslutats. Styrningsstruktur forts. Bolagsstyrning på Fabege 9. Förvaltning 9. Affärsutveckling 9. Bostadsutveckling 1. Aktieägarna 9. Projekt och förädling 2. Årsstämma 4. Styrelse 5. Revision 8. VD 6. Revisionsutskott 7. Ersättningsutskott3. Valberedning 68Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsrapport Fabeges värdegrund SPEAK – Snabbhet, Prestigelöshet, Entreprenörskap, Affärsmässighet och Kundnärhet – och uppförandekod är utgångspunkterna för samtliga medar- betares agerande. Uppförandekoden tydliggör Fabeges ställningstagande i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö, affärsetik och kommunikation. Styrelse och koncernledning har ett särskilt ansvar att säkerställa att uppförandekoden efterlevs. Innehållet revideras och följs upp årligen av styrelse och koncern- ledning. Alla chefer med personalansvar ansvarar för att säker- ställa att uppförandekoden är känd och följs inom dennes avdelning/ansvarsområde. En grund för uppförandekoden är att Fabege ska följa tillämpliga lagar och andra före- skrifter, följa god affärssed och praxis samt internationella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö i enlig- het med Global Compacts tio principer och ILO:s grund- läggande konventioner om mänskliga rättigheter i arbets- livet. Fabege stöder FN:s Global Compact. Bolaget följer MBL och kollektivavtal där bland annat minsta varseltid regleras. Policyer och riktlinjer för till exempel kommunikation, personal och verksamhetsstöd beslutas av koncernled- ningen, uppdateras löpande och tillgängliggörs för alla Fabeges medarbetare via intranätet. I Fabege ska ingen diskrimineras på grund av kön, könsöverskridande identi- tet eller uttryck, etnisk tillhörighet, funktionsnedsättning, religion eller annan trosuppfattning, sexuell läggning eller ålder. Under 2024 har inga fall av diskriminering rappor- terats. Som stöd i det dagliga arbetet finns också bolagets etikgrupp som rapporterar till VD och koncernledning. Gruppen har till uppgift att leda arbetet, bevaka relevanta omvärldsfrågor och driva specifika etiska frågor. I rådet ingår representanter från olika avdelningar inom bolaget. Sedan flera år pågår ett arbete med att höja organisatio- nens kunskap om affärsetik och antikorruption. Exempel på aktiviteter är information och utbildning om antikorrup- tion och mutlagstiftning samt etiska diskussioner i samband med företagsinterna konferenser. Medarbetarna får löpande information om frågor som diskuterats i hållbar- hets- och etikgrupperna. Fabege ska agera med trovär- dighet i etiska frågor och målet är att fånga upp misstan- kar om eventuella missförhållanden på ett tidigt stadium, helst genom dialog, men även via anonyma rapporte- ringssystem. För de som vill vara anonyma har bolaget en visselblåsartjänst som kan nås via hemsidan, där både anmälan och den efterföljande dialogen är krypterade och lösenordskyddade. Fabeges visselblåsarfunktion är förenlig med det nya visselblåsardirektivet som trädde i kraft 17 december 2023, och funktionen är en viktig del för att fånga upp eventuella avvikelser från våra värderingar och uppförandekod. Under året har det inte inkommit några anmälningar via kanalen. Bolagsstyrning på Fabege Läs mer om vår bolagsstyrning, arbetsordning och instruktioner på fabege.se – Bolagsordning – Information från tidigare års årsstämmor – Tidigare års bolagsstyrningsrapporter – Styrelsens arbetsordning och instruktioner – Uppförandekod – Värdegrund SPEAK Policyer och riktlinjer 69Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningen 2024 Årsstämman Årsstämman hölls i Stockholm den 9 april 2024 på Filmsta- den Scandinavia, Westfield Mall of Scandinavia. Samtliga aktieägare gavs även möjlighet att poströsta inför stämman. Årsstämman webbsändes. Vid stämman var aktie ägare med sammanlagt 164,7 miljoner aktier motsvarande 52,4 procent av antalet röster representerade genom närvaro eller poströstning. Till ordförande att leda stämman valdes Jan Litborn. Fullständigt protokoll från bolagsstämman finns tillgängligt på fabege.se/arsstamma 2024. Stämman fattade bland annat följande beslut: Val av styrelseledamöter samt beslut om styrelsearvode Beslutades att antalet styrelseledamöter ska vara sju och att omvälja Anette Asklin, Mattias Johansson, Märtha Josefsson, Jan Litborn och Lennart Mauritzson. Till nya ledamöter valdes Bent Oustad och Sofia Watt. Till styrelse- ordförande valdes Jan Litborn. Stämman beslutade att arvoden till styrelsen för 2024 utgår med totalt 2 660 tkr (2 525). Utdelning, kontant Utdelning fastställdes till 1,80 kronor per aktie att utbeta- las vid fyra tillfällen om vardera 0,45 kr per aktie. Vidare beslutades att avstämningsdag för erhållande av utdel- ning ska vara den 11 april 2024, 2 juli 2024, 4 oktober 2024 respektive den 13 januari 2025 vilket innebär att utbetalning beräknas utsändas av Euroclear Sweden AB den 16 april 2024, 5 juli 2024, 9 oktober 2024 respektive den 13 januari 2025. Principer för utseende av valberedning Fastställdes principer för utseende av valberedning samt vilka förslag som valberedningen ska arbeta fram. Valbe- redningen ska utses senast sex månader före årsstämman och representanter för de fyra största ägarna ska i första hand erbjudas plats. Ersättning till bolagsledningen Beslutades riktlinjer för ersättning till bolagsledningen innebärande att rörlig ersättning kan utgå med maximalt nio månadslöner. Den ledande befattningshavare som erhåller rörlig lön förbinder sig att långsiktigt (för en period av minst tre år) investera minst 2/3 av den rörliga ersätt- ningen efter skatt i aktier i bolaget. Rörlig ersättning är knuten till ett antal på förhand fastställda mål. Syftet är att skapa delaktighet och engagemang genom att ledande befattningshavare på ett mer strukturerat sätt erbjuds att bli aktieägare. Bemyndigande om återköp av egna aktier Beslutades att ge styrelsen bemyndigande att längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt antal utestående aktier. Över låtelse får ske av samtliga egna aktier som bolaget innehar. REVISION Revisorerna rapporterade sina observationer och presen- terade samtidigt sin syn på kvaliteten på den interna kontrollen inom Fabege på styrelsemötet i februari 2024. Revisorerna har deltagit och avrapporterat vid samtliga fyra ordinarie möten med revisionsutskottet. Under året har även avrapportering skett löpande till bolagsledningen. Avrapportering har vid ett tillfälle under året även skett till styrelsen utan bolagsledningens närvaro. Arvode till bola- gets revisorer framgår av not 46 på sidan 121 . VALBEREDNINGEN I enlighet med årsstämmans beslut har de fyra största aktieägarna erbjudits plats i valberedning och den 23 oktober 2024 offentliggjordes valberedningen. Valberedningens sammansättning 2025 1) Representant Andel av röster, % Göran Hellström, ordförande Backahill AB 16,7 Havard Rønning Geveran Trading Co. Ltd 13,9 Johannes Wingborg Länsförsäkringar fondförvaltning 2,7 Katarina Hammar Nordea fonder 2,4 Totalt 37,7 1) Andel av röster 2024-12-31. Valberedningens förslag inför årsstämma 2025 Valberedningen föreslår att styrelsen ska bestå av sju ordi- narie ledamöter utan suppleanter. Det är valberedningens uppfattning att styrelsens kompetens och erfarenhet möter de krav som kan ställas. Valberedningens förslag är omval av styrelseledamöterna Anette Asklin, Mattias Johansson, Jan Litborn, Lennart Mauritzson, Bent Oustad och Sofia Watt samt nyval av Tomas Eriksson. Märtha Josefsson har avböjt omval. Vidare föreslås att Jan Litborn väljs som sty- relsens ordförande. Valberedningen har också diskuterat styrelseledamöternas oberoende. Förslaget till styrelse uppfyller gällande krav avseende ledamöternas oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större ägare. Till revisor föreslås KPMG med Mattias Johansson som ansvarig revisor. STYRELSEN Styrelsens sammansättning 2024 Till styrelsen valdes sju ledamöter på årsstämman 2024. Jan Litborn valdes till styrelsens ordförande. Fabeges eko- nomi- och finanschef är styrelsens sekreterare. I styrelsen eftersträvas kompetens och erfarenhet som är av stor betydelse för att stödja, följa och kontrollera verksamheten i ett ledande fastighetsbolag i Sverige. Hos ledamöterna eftersträvas bland annat kunskaper om fastigheter, fastighetsmarknaden, finansiering, affärsut- veckling samt hållbarhets- och klimatfrågor. Ett flertal av styrelsens ledamöter har, direkt och indirekt, väsentliga egna investeringar i Fabegeaktier. Fabeges styrelse upp- fyller kraven om oberoende ledamöter enligt Svensk kod för bolagsstyrning och Fabeges Uppförandekod. Styrelsearbetet 2024 Under 2024 höll styrelsen totalt 15 styrelsemöten varav sex ordinarie möten, ett konstituerande möte och åtta per capsulam-möten. På agendan vid de ordinarie mötena fanns ett antal stående punkter såsom finansiell och ope- rativ avrapportering, beslut om förvärv, investeringar och försäljningar, strategiska marknads- och organisationsfrå- gor samt avrapportering från revisionsutskottet och ersätt- ningsutskottet. Vid varje ordinariemöte görs uppföljning av större pågående projekt. Styrelsen har under året följt upp ett antal särskilda frågor såsom finansiering, pågående och föreslagna projektinvesteringar, transaktioner, uppfölj- ning av bolagets hållbarhetsarbete och hållbarhetsrap- portering samt uppdatering av grundprospektet för Fabeges MTN-program. Delårsrapporterna och boksluts- kommunikén behandlas av styrelsen på styrelsemöte sam- ma dag som rapporten släpps till marknaden. Under 2024 fattade styrelsen beslut om investeringar avseende utveckling av fastigheter i befintligt bestånd samt större investeringar i befintliga fastigheter. I slutet av året genomfördes en styrelseutvärdering som visade på ett väl fungerande styrelsearbete. Styrelseutvärderingen görs genom en enkät. Svaren sammanställs och diskuteras särskilt vid ett styrelsemöte. Utrymme ges också för diskus- sion vid övriga möten. Styrelsen genomförde också en årlig utvärdering av VD:s prestationer samt sin årliga översyn av bolagets uppförandekod, skattepolicy, mång- faldhetspolicy och finanspolicy. Styrelsens kompetens i hållbarhetsfrågor utvecklas kon- tinuerligt genom det löpande arbetet. Kritiska frågeställ- ningar kommuniceras till styrelsen vid behov. Under året har styrelsen tagit del av bolagets DMA och gapanalys inför kommande CSRD-rapportering som beror på utfallet av EU-kommissionens Omnibus-förslag. 70Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningen 2024 forts. Styrelsens mångfaldspolicy Styrelsen ska som helhet ha en för styrelsearbetet ända- målsenlig samlad kompetens och erfarenhet för den verk- samhet som bedrivs samt för att kunna identifiera och för- stå de risker som verksamheten medför och de regelverk som reglerar den verksamhet som bedrivs. Vid inval av nya styrelseledamöter ska den enskilda ledamotens lämp- lighet prövas i syfte att uppnå en styrelse med en samlad kompetens som är tillräcklig för en ändamålsenlig styrning av bolaget. Valberedningen eftersträvar relevant kompe- tens inom fastighetsverksamhet, finansiering med mera samt en jämn könsfördelning. Det åligger valberedningen att beakta policyn, med målsättning att åstadkomma en ändamålsenlig sammansättning av styrelsen med hänsyn till bolagets verksamhet och förhållanden i övrigt. Styrel- sens sammansättning utgörs av tre kvinnor och fyra män och bedöms i övrigt utgöra en bredd av kunskap och värdefulla kontaktnät inom relevanta områden. Arvode till styrelsen Arvode till styrelsen utgår enligt beslut på årsstämman och för 2024 uppgick arvodet till totalt 2 660 000 kronor, varav ordförande erhållit 625 000 kronor, övriga leda- möter, 265 000 kronor. Vidare utgick arvode om totalt 260 000 kronor för arbete i styrelsens revisionsutskott varav ordföranden erhåller 130 000 kronor och två leda- möter 65 000 kronor vardera samt 185 000 kronor för arbete i styrelsens ersättningsutskott varav ordföranden erhåller 85 000 kronor och två ledamöter 50 500 kronor vardera. Ersättning till bolagsledningen Styrelsen beslutade i enlighet med av årsstämman fast- ställda principer för ersättning och andra anställningsvill- kor för bolagsledningen om verkställande direktörens ersättning och övriga anställningsvillkor. Styrelsen genomförde under året en uppföljning av att principerna för ersättning till ledande befattningshavare följs. Ersättningen till VD och bolagsledningen samt övriga förmåner och anställningsvillkor framgår av not 6 på sid- orna 112–113. Principerna för ersättning och anställnings- villkor samt ersättningsutskottets uppföljningsrapport kom- mer också att presenteras på årsstämman 2025. REVISIONSUTSKOTTET Styrelsen har inom sig utsett ett revisionsutskott som under 2024 bestått av Anette Asklin (ordförande), Sofia Watt och Jan Litborn. Under 2024 hölls fyra ordinarie möten med fokus på bolagets interna kontrollsystem. Revisionsutskottet behandlade under året områden som fastighetsvärdering, finansiering, projektprocessen och projektuppföljning inklu - sive upphandling samt intern kontroll i väsentliga processer. Vidare följdes bolagets arbete med förberedelser inför eventuell kommande CSRD-rapportering. Utskottet tog del av och diskuterade bolagets dubbla väsentlighetsanalys och efterföljande gapanalys. Vid mötena lämnade bola - gets revisorer rapport från sin granskning under året. Proto- kollen från revisionsutskottets möten delgavs samtliga sty- relseledamöter och utskottets ordförande avrapporterade löpande till styrelsen. ERSÄTTNINGSUTSKOTTET Under 2024 bestod ersättningsutskottet av Jan Litborn (ordförande), Lennart Mauritzson och Mattias Johansson. Ersättningsutskottet bereder ersättningsfrågor inför beslut i styrelsen. Under året hölls två möten. Protokollen från ersättningsutskottets möten delgavs samtliga styrelseleda- möter och utskottets ordförande avrapporterade löpande till styrelsen. BOLAGSLEDNINGEN Koncernledningen bestod under 2024 av åtta personer. För nuvarande koncernledning, se sidorna 76–77. Koncern- ledningen har en fast mötestid varje vecka. Löpande infor- mation till styrelse och medarbetare sker regelbundet, dels genom möten, dels genom veckobrev och information på Fabeges intranät. Under hösten genomfördes även den årliga medarbetarenkäten som visade ett bra utfall. 7 februari Ordinarie möte – bokslutskommuniké, utdelningsförslag med mera. 8 mars Per capsulam – årsredovisning 2023. 9 april Ordinarie möte, konstituerande möte. 25 april Per capsulam – delårsrapport kvartal 1. 28 maj Ordinarie möte – strategidag. Styrelseåret 2024 Kv 1 Kv 2 5 juli Per capsulam – delårsrapport kvartal 2. 12 september Ordinarie möte. 22 oktober Per capsulam – delårsrapport kvartal 3. 12 november Ordinarie möte, riskanalys, uppföljning hållbarhetsarbetet. 18 december Ordinarie möte, strategiplan och budget. Kv 3 Kv 4 Utöver de punkter som framgår nedan har på mötena fattats beslut om bland annat investeringar, räntebindningar med mera. Totalt hölls 15 styrelsemöten under året inklusive per capsulam-möten. 71Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsrapport Rapport om intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen Den interna kontrollmiljön påverkas av styrelsen, bolags- ledningen och bolagets personal och utformas för att ge en rimlig försäkran om att bolagets mål uppnås inom följande kategorier: – Att bolaget har en ändamålsenlig och effektiv organi- sation för verksamheten. – Att bolaget har en tillförlitlig finansiell rapportering. – Att bolaget följer tillämpliga lagar och förordningar. Bolaget använder i sitt arbete det etablerade ramverket ”COSO” (Internal Control – Integrated Framework). Kontrollmiljö Fabege har en geografiskt samlad organisation och en homogen operativ verksamhet, men den legala strukturen är komplex. Verksamheten är kapitalintensiv med belopps- mässigt stora flöden inom hyresintäkter, utgifter för projek- tinvesteringar, köp/försäljning av fastigheter samt finan- siella kostnader. Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säker- ställa god intern kontroll och effektiv riskhantering. För att kunna bedriva sitt arbete på ett ändamålsenligt och effektivt sätt har styrelsen beslutat om en arbetsordning. Styrelsens arbetsordning syftar till att åstadkomma en tydlig ansvarsfördelning mellan styrelsen (inklusive utskott) och verkställande direktören (samt koncernled - ning) för att bland annat åstadkomma en effektiv hante- ring av risker i såväl verksamhet som finansiell rapporte- ring. Arbetsordningen uppdateras årligen. Styrelsen genomförde under 2024 sin årliga översyn och fastställde styrelsens arbetsordning, arbetsordningen för revisions - utskottet samt bolagets uppförandekod. Bolagsledningen ansvarar för att utforma och dokumentera samt upprätt - hålla och pröva de system/processer liksom interna kon- troller som behövs för att hantera väsentliga risker i redo- visningen av den löpande verksamheten. Verkställande direktör och koncernledning samt de personer som i sin funktion leder respektive definierad kritisk process, funk - tion eller område har tillsammans det operativa ansvaret för den interna kontrollen. Policyer och riktlinjer styr verk - samheten och den finansiella rapporteringen. Inom bola- get finns policyer för exempelvis finans, miljö, jämställdhet, kommunikation, insiderhantering och skattehantering. Vidare finns redovisningsprinciper och bokslutsinstruktio - ner samt instruktioner för attest och utanordning samt för upphandling av revisionsnära tjänster. Bolagets policyer ses över löpande och uppdateras vid behov. Samtliga policyer har föredragits och beslutats i koncernledningen. Information om beslutade policyer har också förts vidare ut i organisationen. Därutöver finns mer detaljerade rikt - linjer och instruktioner som löpande ses över och uppda- teras. I mars avrapporterade Fabege sin årliga ”Commu- nication on progress” till FN:s Global Compact. Arbetet med utveckling av bolagets hållbarhetsrapportering fort - går löpande. Hållbarhetsrapporten presenteras i ett sär- skilt avsnitt i denna årsredovisning, se sidorna 24–48 och 78–95. Riskbedömning Med utgångspunkt i kontrollmiljön, väsentliga resultat och balansposter samt väsentliga verksamhetsprocesser defi- nieras såväl risker som kritiska processer, funktioner och områden. Följande riskområden har definierats som kritiska för Fabege: Riskområde marknad och afffärer: – Hyresintäkter och fastighetskostnader: Processer för nyuthyrning och omförhandling. Kundrelation och kund- nöjdhet, förändrade kundbehov. Risk för ökade vakanser och hyresförluster. – Teknisk drift: Fysisk byggnad, teknisk arbetsmiljö, ener- gikostnader med mera. – Fastighetsutveckling och projekt: Planprocesser, projekt- genomförande, upphandling/inköp. – Fastighetsvärden: Avkastningskrav, hyresnivåer och vakanser. – Transaktioner: förvärv och försäljningar. Riskområde finansiellt: – Likviditets- och refinansieringsrisk. – Ränterisk. Riskområde miljö och klimat: – Föroreningar, miljöskador, klimatförändringar, klimat utsläpp. Riskområde skatt: – Skattelagstiftning, hållbar skattehantering. Riskområde etik, social hållbarhet – Bedrägeri, mutbrott, arbetsvillkor. Riskområde medarbetare: – Kompetensförsörjning, beroende av nyckelpersoner. Riskområde kommunikation och cybersäkerhet: – Informationshantering, systemstöd och varumärke. Koncernledning genomför årligen en genomgång och utvärdering av riskområden i syfte att identifiera och han- tera risker. Detta görs i samråd med styrelse och revisions- utskott inför avstämning med revisorer. Fabeges interna processer och rutiner ger gott stöd för löpande hantering av risker. Kontrollaktiviteter De kritiska processerna, funktionerna och områdena beskrivs och dokumenteras med avseende på ansvars- fördelning, risker och kontroller. Instruktioner, rutiner och manualer upprättas, uppdateras och kommuniceras till berörda medarbetare för att säkerställa att de har aktuell kunskap och adekvata redskap. Åtgärderna syftar till att införliva riskhanteringen i de dagliga rutinerna. Löpande kontrolleras att policyer, riktlinjer och instruktioner följs. Medarbetare utbildas löpande eller vid behov för att säkerställa erforderlig kompetens. Samtliga kritiska proces - ser ses över löpande och under 2024 gjordes en särskild genomgång och översyn av ett urval av bolagets kritiska processer. Bolaget genomförde också, som komplement till den externa revisionen under 2024, en intern granskning av efterlevnad och kontroller i ett urval av väsentliga pro - cesser. En central controllerfunktion stödjer arbetet med uppföljning av de operativa enheterna Förvaltning och Projekt. Controlleravdelningen ansvarar för den operativa rapporteringen. Operativ rapportering sker månadsvis och kvartalsvis i enlighet med ett standardiserat rapportpaket. De operativt verksamhetsansvariga kommenterar/god- känner rapporteringen. Genomgång och uppföljning med verksamhetsansvariga sker löpande under året. Uppfölj- ning av utfall stäms av mot budget och prognoser som uppdateras två gånger under året. En central funktion upprättar koncernredovisning samt finansiell rapportering i nära samarbete med controllerfunktionen, de operativa enheterna samt finansfunktionen. I det arbetet finns inbyggda kontrollaktiviteter genom avstämning med fri- stående system/specifikationer av utfall för resultat- och balansposter. Bolagets operativa rapportering står under ständig utveckling och förbättring i såväl innehåll som sys- temstöd och tillgänglighet för verksamhetsansvariga. Information och kommunikation Bolagsledningen har ansvar för att informera berörda medarbetare om deras ansvar för att upprätthålla god intern kontroll. Via intranät, informationsmöten och löpande informationsbrev hålls medarbetare uppdatera - de om styrande policyer och riktlinjer och hur verksam- heten löper på. VD och vice VD, tillika Ekonomi- och finanschef ansvarar tillsammans med IR-ansvarig för den externa finansiella kommunikationen. IR-arbetet bedrivs efter principer om löpande och korrekt informationsgivning i enlighet med Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter. Ambitionen är att skapa förståelse och förtroende för verksamheten hos investerare, analytiker och andra intressenter. Arbetet med att förbättra och ytterligare tydliggöra informations- givningen till marknaden pågår löpande. 72Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsrapport Kommunikations- och marknadsavdelningen ansvarar för övrig extern och intern information. I oktober genomfördes en medarbetarenkät enligt metoden Great Place To Work (GPTW). Fabege är certifie- rat i enlighet med GPTW med ett Trust Index om 88 vilket är oförändrat i jämförelse med föregående år. Uppföljning Internkontrollsystemet behöver förändras och anpassas till förändrade förutsättningar över tiden. Detta ska beva - kas och uppmärksammas löpande via ledningsarbetet på olika nivåer i bolaget, både genom övervakning av den ansvariga för respektive definierad kritisk process, funktion och område och genom löpande utvärdering av internkontrollsystemet. Utöver finansiell rapportering till styrelsen utarbetas, med högre frekvens, mer detaljerade rapporter till ledningen för den inre styrningen och kontrollen. Ledningen rapporterar regelbundet till styrelsen i enlig- het med instruktionerna för den ekonomiska rapportering- en, vars syfte är att ge information som är relevant, till- räcklig, aktuell och ändamålsenlig. Till styrelsen rapporterar även revisionsutskottet, som utgör styrelsens förlängda arm i arbetet att övervaka den finansiella rap- porteringens utformning och tillförlitlighet. Revisionsutskot- tet har, förutom att ta del av den finansiella rapportering- ens innehåll och metoder för dess framtagning, även tagit del av hur den mer detaljerade och frekventa internrap- porteringen används vid utvärdering och ledning av verk- samhetens delar. Revisionsutskottet genomför också en löpande genomgång och utvärdering av intern kontroll avseende bolagets kritiska processer. Vidare följer revisions utskottet upp arbetet med förberedelser inför eventuell kommande rapportering enligt CSRD. Revisionsutskottet tar regelbundet del av de externa revisorernas granskning av redovisning och interna kon- troll. Bolagets revisorer granskar den finansiella rapporte- ringen avseende helårsbokslutet samt utför en översiktlig granskning av en delårsrapport. Styrelsen utvärderar regelbundet den information som ledningen och revisionsutskottet lämnar. Av särskild bety- delse är revisionsutskottets uppdrag att övervaka ledning- ens arbete med att utveckla den interna kontrollen och att åtgärder vidtas rörande de förslag och eventuella brister som framkommit vid styrelsens, revisionsutskottets eller i de externa revisorernas granskning. Styrelsen har genom revisionsutskottet informerat sig om riskområden, riskhan- tering, finansiell rapportering och intern kontroll, hållbar- hetsrapportering och diskuterat risker för fel i rapporte- ringen efter samråd med de externa revisorerna. Revisionsutskottet har under 2024 i sitt arbete med att granska och utvärdera intern kontroll i väsentliga proces- ser inte funnit anledning att göra styrelsen uppmärksam på några väsentliga brister vare sig i den interna kontrollen eller i den finansiella rapporteringen. Internrevision Som komplement till den externa revisionen, arbetar Fabege med självutvärdering av väsentliga processer. Till följd av detta och i beaktande av verksamhetens homo- gena och geografiskt begränsade karaktär liksom organi- sationens utformning har styrelsen inte funnit anledning att inrätta en internrevisionsenhet. Styrelsen har bedömt att den övervakning och granskning som redovisas ovan är tillräcklig för att, tillsammans med den externa revisionen, upprätthålla en effektiv intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Rapport om intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen forts. Fabeges koncerledning. 73Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsrapport Styrelse Märtha Josefsson Styrelseledamot sedan 2005 Född: 1947 Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Skandia Fonder AB och Investment AB Öresund Utbildning: Fil. kand. i nationalekonomi Aktieinnehav: Med make 266 920 1) Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Arvode, Tkr: 265 Närvaro styrelsemöten: 15 (15) Närvaro revisionsutskott: 1 (1), medlem fram till årsstämman 2024 Närvaro ersättningsutskott: Ej medlem Jan Litborn Styrelseordförande sedan 2018 och styrelseledamot sedan 2017 Född: 1951 Övriga uppdrag: Styrelseordförande Hedin Mobility Group AB och Arenabolaget i Solna AB. Styrelseledamot i Aimo Holding AB, Backahill AB, Consensus Asset Mana- gement AB, Revelop Management AB, Slättö Förvaltning AB och Wihlborgs Fastigheter AB Utbildning: Jur. kand. (advokat) vid Stockholms Universitet, Handelshögskolan i Stockholm (ej examen) Aktieinnehav: Privat och via bolag 31 500 1) Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Nej Arvode, Tkr: 775 Närvaro styrelsemöten: 15 (15) Närvaro revisionsutskott: 4 (4) Närvaro ersättningsutskott: 2 (2) Anette Asklin Styrelseledamot sedan 2016 Född: 1961 Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Aranäs AB, Elof Hansson Holding AB och Jernhusen AB. Styrelseledamot i Genova Property Group AB och Fondstyrelsen vid Göteborgs Universitet Utbildning: Civilekonom Aktieinnehav: 2 000 1) Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Arvode, Tkr: 395 Närvaro styrelsemöten: 15 (15) Närvaro revisionsutskott: 4 (4) Närvaro ersättningsutskott: Ej medlem Mattias Johansson Styrelseledamot sedan 2022 Född: 1973 Övriga uppdrag: VD och koncernchef Bravida Holding AB. Diverse styrelseuppdrag inom Bravida -koncernen Utbildning: Civilingenjör Aktieinnehav: 2 000 1) Oberoende gentemot bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Arvode, Tkr: 315 Närvaro styrelsemöten: 15 (15) Närvaro revisionsutskott: Ej medlem Närvaro ersättningsutskott: 2 (2) 1) Aktieinnehav per den 2025-03-05 74Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsrapport Lennart Mauritzson Vice styrelseordförande sedan 2022 och styrelse ledamot sedan 2021 Född: 1967 Övriga uppdrag: Styrelseordförande Catena Fastigheter AB. Styrelseledamot i Brinova AB, Rögle Marknads AB och Wihlborgs Fastigheter AB Utbildning: Civilekonom och juridik Aktieinnehav: 2 500 1) Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Nej Arvode, Tkr: 315 Närvaro styrelsemöten: 15 (15) Närvaro revisionsutskott: Ej medlem Närvaro ersättningsutskott: 2 (2) Bent Oustad Styrelseledamot sedan 2024 Född: 1972 Övriga uppdrag: VD Norwegian Property ASA samt styrelseledamot i Nordr AS och Skistar AB. Utbildning: Civilekonom, Norges Handelshögskola Aktieinnehav: 0 1) Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Nej Arvode, Tkr: 265 Närvaro styrelsemöten: 11 (11) tillträdde vid årsstämman 2024 Närvaro revisionsutskott: Ej medlem Närvaro ersättningsutskott: Ej medlem Sofia Watt Styrelseledamot sedan 2024 Född: 1975 Övriga uppdrag: Styrelseordförande Catella AB. Utbildning: Civilingenjör vid Kungliga Tekniska Högskolan (KTH), Teknologie Kandidatexamen vid Mitthögskolan. Aktieinnehav: 2 000 1) Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: ja Arvode, Tkr: 330 Närvaro styrelsemöten: 11 (11) tillträdde vid årsstämman 2024 Närvaro revisionsutskott: 3 (3) tillträdde vid årsstämman 2024 Närvaro ersättningsutskott: Ej medlem Revisor: Mattias Johansson Auktoriserad revisor på KPMG AB Född: 1973 Revisionsuppdrag i andra större företag: Corem, Nyfosa, Emilshus, Slättö och Skandia Fastigheter. Styrelse forts. 1) Aktieinnehav per den 2025-03-05 75Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsrapport Stefan Dahlbo VD och Koncernchef Född: 1959 Anställd och i nuvarande befattning sedan 2019. Tidigare styrelseledamot i Fabege 2003–2007 Externa uppdrag: Styrelseledamot i Byggmäs- tare Anders J Ahlström Holding AB (publ) samt Sweden Green Building Council. Medlem i Nord stjernan Kredit KB:s executive committee Tidigare anställningar: VD & koncernchef, Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB, VD & Vice VD Investment AB Öresund, VD Hagströmer & Qviberg AB, Alfred Berg koncernen Utbildning: Civilekonom Aktieinnehav: Privat och via bolag 140 000 1) Åsa Bergström Vice VD, Ekonomi- och finanschef Född: 1964 Anställd 2007 och i nuvarande befattning sedan 2008 Externa uppdrag: Styrelseledamot NP3 Fastigheter AB samt John Mattson Fastighets- företagen AB. Tidigare anställningar: Senior manager KPMG, ekonomichefsbefattningar i flera fastighets bolag, bland annat Granit & Beton samt Oskarsborg Utbildning: Civilekonom Aktieinnehav: 58 000 1) Gunilla Cornell Chef HR Född: 1969 Anställd och i nuvarande befattning sedan 2011 Externa uppdrag: Inga väsentliga externa uppdrag Tidigare anställningar: Managementkonsult i egen firma, verksamhetsutvecklingskonsult och projekt ledare Tietoenator, controller NCR Utbildning: Civilekonom Aktieinnehav: 4 700 1) Fred Grönwall Chef Teknisk Drift Född: 1981 Anställd sedan 2021 Externa uppdrag: Styrelseledamot i Accessy Intressenter AB Tidigare anställningar: Fabriks chef Cementa AB Slitefabriken, produktionschef Cementa AB Slitefabriken samt Degerhamns fabriken, processoperatör Cementa AB Slitefabriken Utbildning: Civilingenjör Aktieinnehav: 7 730 1) Klas Holmgren Chef Projekt och Förädling Född: 1970 Anställd 2001 och i nuvarande befattning sedan 2010 Externa uppdrag: Vice ordförande Byggherrarna Tidigare anställningar: Platzer Bygg, platschef Peab, platschef Peab Bostad, JM Entreprenad Utbildning: Ingenjör Aktieinnehav: 15 800 1) 1) Aktieinnehav per den 2025-03-05 76Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsrapport 76Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsrapport Koncernledning Koncernledning forts. Mia Häggström Hållbarhetschef Född: 1978 Anställd 2007 och i nuvarande befattning sedan 2016 Externa uppdrag: Inga väsentliga externa uppdrag Tidigare anställningar: Miljöförvaltningen, Sundsvalls kommun, Miljöförvaltningen, Södertälje kommun Utbildning: Magisterexamen Miljö- & hälsoskydd Aktieinnehav: 0 1) Charlotta Liljefors Rosell Chef Förvaltning Född: 1963 Anställd och i nuvarande befattning sedan 2014 Externa uppdrag: Inga väsentliga externa uppdrag Tidigare anställningar: KTH, AP Fastigheter, olika ledande befattningar på Vasakronan och affärs områdeschef kontor på AMF Fastigheter Utbildning: Civilingenjör Lantmäteri Aktieinnehav: 10 401 1) Johan Zachrisson Chef Affärsutveckling Född: 1970 Anställd sedan 2021 Externa uppdrag: Inga väsentliga externa uppdrag Tidigare anställningar: FFNS/Sweco, Humlegården Fastigheter, DTZ/ Cushman & Wakefield. Utbildning: Civilingenjör Aktieinnehav: 12 000 1) 1) Aktieinnehav per den 2025-03-05 77Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsrapport 77Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsrapport Hållbarhetsnoter Om redovisningen Detta är vår fjortonde hållbarhetsrapport enligt GRI:s rikt- linjer för frivillig redovisning av hållbarhetsinformation. Vi redovisar vårt hållbarhetsarbete årligen och hållbarhets- rapporten ingår i vår årsredovisning för 2024 som avser verksamhetsåret 2024. Rapporten har upprättats i enlig- het med GRI Standards 2021. Föregående årsredovisning inklusive hållbarhetsrapport publicerades i mars 2023. Informationen i hållbarhetsrapporten har översiktligt gran- skats av KPMG, se bestyrkanderapport på sidan 96. Innehållet i hållbarhetsrapporten är valt med utgång- punkt i våra mest väsentliga frågor givet verksamheten och dess påverkansförhållande på miljö och samhälle, se avsnitten om intressentdialog och väsentlighetsanalys på sidorna 78–82. Vår avsikt är att hållbarhetsavsnittet till- sammans med övrig information i årsredo visningen för 2024 ska möta intressenternas informationsbehov och ge en fullständig bild av vårt ekonomiska, miljömässiga och sociala arbete och resultat. Informationen i redovisningen omfattar hela Fabegekoncernen. Däremot ligger intresse- bolag utanför rapportens gränser, då vi har begränsad tillgång till relevanta data. Inflytande utövas genom styrelse representation. Vårt GRI-index på sidorna 93–95 innehåller hänvis- ningar till de upplysningar som är obligatoriska för GRI Standards 2021, samt upplysningar relaterade till Fabeges väsentliga hållbarhetsfrågor och styrning av dessa. Vi följer försiktighetsprincipen vilket innebär att om vi upptäcker att det finns hot eller risk för att en allvarlig eller irreversibel skada på miljön kan inträffa, så ska inte brist på vetenskapliga bevis hindra oss från att genomföra kostnadseffektiva åtgärder. Vi rapporterar också bolagets hållbarhetsnyckeltal utifrån EPRA:s (European Public Real Estate Associaton) senaste rekommendationer; Best Practices Recommenda- tions on Sustainability Reporting, sBPR, third version Sep- tember 2017. Nyckeltal redovisas för energi, växthusgas- utsläpp, vatten, avfall, miljöcertifierade byggnader, samt bolagsstyrning och sociala aspekter. Hållbarhetsredovisningen är en del i Fabeges Årsredo- visning som godkänns av styrelsen. Styrelsen informeras och kan påverka Fabeges hållbarhetsarbetestrategi och övergripande hållbarhetsmål genom en årlig genomgång och uppföljning. Väsentlighets analysen från 2020 omar- betades under 2022 utifrån den uppdaterade definitionen av väsentlig fråga enligt GRI standards 2021, för att även omfatta styrelsens ledamöter. Intressentdialog och väsentlighetsanalys Våra viktigaste intressenter är kunder, medarbetare, kre- ditgivare, ägare och analytiker, leverantörer samt samhäll- en och kommuner där bolaget är verksamt. Kontinuerliga dialoger förs med samtliga av dessa intressentgrupper. Under 2020 genomfördes en omfattande intressentdialog och väsentlighetsanalys genom enkät, workshop och för- djupade intervjuer. Enkäten skickades ut till totalt cirka 400 personer med en svarsfrekvens om drygt 50 procent. Samtliga intressentgrupper fanns representerade. I enkä- ten bad vi personerna ranka hur Fabege, ur intressentens perspektiv, bör prioritera och navigera i förhållande till FN:s Agenda 2030 och de 17 hållbarhetsmålen (Sustaina- ble Development Goals, SDG). Det fanns möjlighet till fritextsvar och vi frågade även vilka övergripande hållbar- hetsmål intressentens egen verksamhet prioriterar. Därefter genomförde vi en intern workshop för att kali- brera de sju tidigare prioriterade SDG:erna och bolagets egna specifika hållbarhetsmål mot intressenternas förvänt - ningar. Som ett sista steg utfördes fördjupade intervjuer med kunder, styrelse, finansiärer och kommuner. Detta för att förstå nyanser och hitta synergier mellan de 17 hållbar - hetsmålen. Resultatet av dialogerna och den efterföljande analysen visar att följande hållbarhetsmål är mest väsent- liga för oss: – Mål 3: God hälsa och välbefinnande – Mål 7: Hållbar energi för alla – Mål 9: Hållbar industri, innovationer och infrastruktur – Mål 10: Minskad ojämlikhet – Mål 11: Hållbara städer och samhällen – Mål 12: Hållbar konsumtion och produktion Väsentlighetsanalysen har även använts för att utveckla vår hållbarhetsrapportering och säkerställa att vi rappor- terar på de områden som motsvarar vår mest signifikanta påverkan på ekonomi, miljö och människor, inklusive mänskliga rättigheter. 2022 uppdaterade vi vår väsentlighetsanalys för att tydliggöra listan över våra väsentliga frågor utifrån GRI:s uppdaterade definition av en väsentlig fråga i GRI Stan- dards 2021. Den uppdaterade listan över väsentliga frågor finns på sidan 27. Styrning av hållbarhetsarbetet Vårt hållbarhetsarbete är integrerat i organisationen och har en tydlig ansvarsfördelning för arbetet med de olika fokusområdena. Vår VD har det övergripande ansvaret för hållbarhets- arbetet. VD:n ansvarar för uppföljning av hållbarhetsarbe- tet på ledningsgrupps nivå. Policyer och riktlinjer beslutas av koncern ledningen vilka uppdateras löpande och till- gängliggörs för alla medarbetare via vårt intranät. Styrelsens arbetsordning innefattar löpande hållbar- hetsupp följning. Redovisning sker till revisionsutskott och styrelse. I nära samarbete med affärsområdena utformas förslag till hållbarhetsmål som koncernledningen sedan godkänner. Hållbarhetsarbetet i organisationen leds av hållbarhets- chefen som sedan 1 januari 2024 ingår i koncernledningen. Hållbarhetschefen driver arbetet genom avdelningen Håll - bar utveckling. Ansvaret för genomförandet ligger på linje- organisationen. Hållbarhetschefen ansvarar även för det strategiska arbetet med stadsdelarnas hållbarhetsprogram där affärsutveckling och fastighetsutvecklarna har det ope - rativa ansvaret. Beräkning av växthusgasutsläpp För att kunna jämföra utsläpp av olika gaser räknas dessa om till enheten koldioxidekvivalenter (COe). För att beräk - na mängden utsläpp använder vi emissionsfaktorer från våra leverantörer. Den redovisade summan av utsläpp från verksamheten inkluderar en reduktion av COe till följd av ursprungsmärkt el samt ursprungsmärkt förnybar fjärrvär - me och fjärrkyla. Vi har valt financial control och vi foku- serar på market-based method (men rapporterar även location-based method). Detta eftersom vi som ägare kon - trollerar fastighetens energiprestanda och energi källor medan hyresgästerna endast kan påverka konsumtionen. Beräkningen av vår klimatpåverkan (COe) utvecklas hela tiden med bättre nyckeltal och fler faktiska värden istället för schabloner. Vi använder faktisk förbrukning vid beräkning av ut släppen i enlighet med Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet), se sidan 86 för tabell över utsläpp. Utsläppsfaktor för el omfattar de direkta utsläppen vid elproduktion och utsläppsfaktor för fjärrvärme redovisas utan påverkan av klimatkompensation. Vi redovisar istället klimatkompensationen som en negativ utsläppspost sepa- rat från scope 1 och scope 2. Redovisning av utsläpp enligt GHG-protokollet Vi redovisar primärt utsläpp av växthusgaser i enlighet med GHG-protokollet, market-based method, eftersom vi då har statistik från 2002 och framåt. Vi redovisar även utfallet som location-based method. Utsläpp från köldmedia (scope 1) hämtas från respektive fastighets enligt lag obli - gatoriska köldmediarapport. Tjänstebilarnas utsläpp (scope 1) baseras på körd sträcka och medelförbrukning blandad körning för respektive bil. Idag har vi 100 procent eldrift. Vi rapporterar primärt scope 2 enligt market-based method där vår ursprungsmärkta förnyelsebara el från 78Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information vind har emissionsfaktorn 0 g COe/kWh. Vi redovisar emellertid även de påslag som location- based method ger genom Nordisk elmix. Från energiuppföljnings systemet hämtas förbrukning av el (scope 2) samt fjärrvärme och fjärrkyla (scope 2). CO-beräkningen justeras inte utifrån SMHI:s graddagar. Emissionsfaktorn från respektive fjärr- värme- och fjärrkylaleverantör används för CO-beräk- ningen. Våra scope 3 innefattar avfallshantering per typ och hanteringsmetod från leverantörerna, intern uppföljning av personalens körda kilometer i tjänst, tjänsteresor med flyg från resebolaget, intern uppföljning av fastighetsut- veckling, fastighetsenergi från leverantörerna, anställdas pendling i kilometer utifrån resvaneundersökningen 2022 (CERO) och hyresgästers elanvändning som antas utifrån schablon om 45 kWh/kvm. 92 procent av hyreskontrakten är gröna vilket ger en emissionsfaktor på 5,568 g COe/ kWh utifrån Nordisk elmix om 69,6 g COe/kWh. Sedan 2023 innefattar fastighetsutveckling nyproduktion och hyresgästanpassningar, men likt föregående år innefattar det inte köpta och sålda fastigheter i enlighet med Fastig- hetsägarnas rapport Rapportering av utsläpp i scope 3 för fastighetsägare. Energi Energiarbetet drivs av vår energistrateg som utgår från energi strategin och hållbarhets- och miljöpolicyn. Energi- strategen stöttar fastighetsutvecklarna för utformning av energisystem i hållbara stadsdelar, driftcheferna som till- sammans med driftsorganisationen har huvudansvaret för energifrågorna i alla byggnader i förvaltning samt pro- jektcheferna för detsamma inom nyproduktionen. Energi- strategen rapporterar till hållbarhetschefen. Energidatan från våra fastigheter hämtas in automa- tiskt från våra energimätare via teknisk infrastruktur i våra fastigheter. Datan kontrolleras för avvikelser både auto- matiskt och manuellt och vi använder bara uppmätt data. Medarbetare HR-chefen, som är en del av koncernledningen, ansvarar för det strategiska HR-arbetet och för att lagar och regler inom arbetsrätt och kollektivavtal efterlevs. Utgångspunkt är policydokument inom HR-området som exempelvis personal-, jämställdhets- och lönepolicyer samt bolagets uppförandekod. Vi lämnar upplysningar med utgångspunkt i GRI Stan- dards 2021 och EPRA. Samtlig data kopplad till medarbe- tare baseras på faktisk data och är sammanställd och säkerställd av vår HR-avdelning. Uppföljningar görs kvar- talsvis och årligen utifrån uppställda mål. Leverantörskedja Inköpschefen rapporterar till koncernledningen och ansva- rar för företagets inköpspolicy, tecknandet av avtal med samtliga strate giska samarbetspartners samt hållbarhets- granskning av leverantörer. Inköpsorganisationen är ansvarig för att teckna samtliga ram- och uppdragsavtal och säkerställa att nya avtal följer våra allmänna bestäm- melser, hållbarhets- och miljöpolicy och upp förandekod. Gällande nybyggnads- och ombyggnads pro jekt har vi generella krav i administrativa föreskrifter, vilka komplet- teras med miljö program och specifika villkor för varje projekt. Allmänna villkor, alternativt administrativa villkor, är tillsammans med hållbarhets- och miljöpolicyn och uppförande koden bilagor i alla teck nade avtal med leve- rantörer. Finansiering Vårt gröna affärsråd samlar in uppgifter om pågående och plan erade miljöcertifieringar och granskar om projekten och tillgångarna uppfyller de gröna kraven. En särskild rapport om hur bolaget fördelar de gröna medlen och hur väl de villkor som ställts upp i ramverket uppfyllts upprättas kvartalsvis och publiceras på fabege. se/gronfinansiering. Kunder Det övergripande ansvaret för kundnöjdheten och mät- ningarna delas av förvaltningschefen och chefen för tek- nisk drift som båda är medlemmar av koncernledningen. Fastighetscheferna är ansvariga för kundrelationerna på företags- och organisations nivå. De återkopplar resultaten från undersökningarna till kunderna och ansvarar för att förbättringar genomförs på kundnivå utifrån service, ärende och NKI-undersökning. Affärsetik och moral Alla chefer med personalansvar ansvarar för att säker- ställa att uppförandekoden är känd och efterlevs inom respektive avdelning eller ansvarsområde. Styrelse och koncernledning har ett särskilt ansvar att verka för till - lämpningen av uppförandekoden. Innehållet revideras och följs upp årligen. Under 2024 har inga incidenter av brott mot lagstiftning rapporterats eller kommit till led - ningens kännedom. 79Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Stadsdelar Fastigheter Medarbetare Väsentliga frågor – Energisystem – Livsbetingelser i lokalsamhället – Jämlikhet – Energianvändning – Klimatutsläpp – Avfall – God hälsa – Säkerhet – Mångfald och jämställdhet – Klimatutsläpp GRI Standarder – GRI 302: Energi – GRI 305: Utsläpp – Fabege-1: Samverkansinitiativ – Fabege-2: Trygghetsskapande åtgärder – GRI 302: Energi – GRI 305: Utsläpp – GRI 306: Avfall – GRI 403: Anställdas hälsa och säkerhet – GRI 405: Mångfald och jämställd het – GRI 406: Icke -diskriminering Påverkan i värdekedjan – Faktisk påverkan av stadens fysiska och sociala rum. – Påverkan på miljö, klimat och människor vid stadsutveckling och olika samverkansinitiativ. – Klimatpåverkan i byggskede, energi och klimat i användningsskede och cirkulära möjligheter i slutskede. – Påverkan på miljö, klimat och människor vid kundförvaltning, fastighetsdrift, byggnation, inköp och utveckling. – Direkt påverkan på medarbetares arbetsmiljö. – Påverkan på jämställdhet, mångfald och mänskliga rättigheter vid rekry tering och arbete med värdegrund. Vad vi vill uppnå – Bidra till att hålla den globala uppvärmningen under 1,5 grader. – Fortsätta fokusera på miljö, klimat och social hållbarhet när vi utvecklar den fysiska miljön för livet i våra stadsdelar. – Göra skillnad i de stadsdelar där vi är verksamma och vårt fokus ska vila på barn och unga, en bra skolgång, en meningsfull fritid, kulturella inslag och en väg in på arbetsmarknaden. – Hälso- och miljöcertifierade lokaler, byggnader och stadsdelar som ger kunder goda möjligheter att välja och agera klimatsmart. – Vår förvaltning ska vara klimatneutral 2030. – Vår klimatpåverkan i byggprojekt ska halveras till år 2030. – Medarbetarna anser att Fabege som arbetsgivare underlättar livspusslet. – Vi ska placera oss på listan över Sveriges bästa arbetsplatser och nå ett Trust Index om minst 90 procent i Great Place To Work. Vad vi gör – Genom planprocess, förvaltning och förädling verkar vi för en hållbar fastighets - och stadsutveckling. – Medverkar till lärande och delaktighet inom hållbar stadsutveckling. – Skapar upplevelsebaserade, jämlika och levande närmiljöer med en blandning av kontor, bostäder, service, kultur och rekreation i enlighet med Citylab Action. – Utvecklar klimateffektiva energisystemlösningar för hållbara stads delar. – Skapar förutsättningar för en trygg och säker livsmiljö genom plats utveckling, belysnings- projekt, skötsel/underhåll och närvaro dygnet runt. Med god trygghet skapar vi förutsätt- ningar för att människor, oavsett ålder, kön, etnicitet, sexuell läggning eller funktions- variation, ska vilja jobba, bo och vistas i våra områden dygnet runt. – Har samverkansinitiativ gentemot skolor och lokala idrottsaktiviteter såsom läxhjälp och H.A.N.G. – Samverkar med fastighetsägare, näringsliv, kommuner och polisen för kun skapsinhämtning samt ökad delaktighet och trygghet. – Samverkar med kollektivtrafiken bland annat genom att bidra med 180 Mkr till finansiering av tunnelbane utbyggnad till Arenastaden. – Fortsätter utveckla tjänster för minskat klimatavtryck. – Byggt en nollenergibyggnad certifierad enligt FEBY Guld Plushus. – Minskat energianvändningen och ökat andelen förnybar energi. – Bidrar till stärkt klimatanpassningsförmåga, biologisk mångfald, miljö anpassning samt ett attraktivt stadsrum genom hållbarhetscertifierade f astigheter. – Vi underlättar för hållbar mobilitet och erbjuder klimatsmarta logistiktjänster i våra fastigheter. – Utformning av lokaler sker via produktval, förnybar el, flexibilitet, energieffektivisering och källsortering som del av gröna avtal. – Ökar grönytefaktorn genom gröna tak eller planteringar som ger eko systemtjänster och skapar trivsel. – Utför kompetensutveckling som innebär att medarbetarna förbättrar sina förut - sättningar inom företaget och även stärker sin ställning på arbetsmarknaden i stort. – Säkerställer lika rättigheter för alla oberoende av till exempel kön, etnicitet, religion, funktionsvariation, ålder och annan ställning. – Motverkar diskriminering exempelvis genom lönekartläggning och sam verkan med medarbetarna genom arbetsmiljökommittén. – Medverkar till lärande och delaktighet inom hållbar stadsutveckling. – Genomför konferenser med fokus på vår värdegrund SPEAK. – Friskvårdssatsningar Policyer – Hållbarhets- och miljöpolicy – Hållbarhetsmål – Uppförandekod – Upphandlings- och inköpspolicy – Säkerhetspolicy – Övriga rutiner – Hållbarhets- och miljöpolicy – Hållbarhetsmål – Köldmediapolicy – Energistrategi – Riktlinje CO-beräkning – Övriga rutiner – Hållbarhets- och miljöpolicy – Arbetsmiljöpolicy – Uppförandekod – Jämställdhetspolicy – Policy för mångfald i styrelsen – Policy för GDPR Utvärdering – Uppföljning av resursanvändning och växthusgasutsläpp. – Samverkansforum i våra stadsdelar – uppföljning av lokala samhället. – Policyer utvärderas årligen och fastställs av koncernledningen. – Arbetsplatskontroller vid projekt. – Uppföljning av resursanvändning och växthusgasutsläpp. – Uppföljning av miljöcertifieringssystem. – Energiuppföljning – Utvärdering av produktansvar via egenkontroll, BREEAM-certifieringar, Byggvarubedömningen och klimatberäkningar. – Policyer utvärderas årligen och fastställs av koncernledningen. – Årlig medarbetarundersökning Great Place To Work. – Uppföljning av mångfald och jämställdhet, hälsa och säkerhet sker genom årlig enkät, lönekartläggning, arbetsmiljökommittén etc. – Policyer utvärderas årligen och fastställs av koncernledningen. Styrning av väsentliga hållbarhetsfrågor 80Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Leverantörskedja Finansiering Kunder Affärsetik Väsentliga frågor – Granskning av leverantörers hållbarhet, inklusive miljö och mänskliga rättigheter. – Grön finansiering – God hälsa – Säkerhet – Inomhusmiljö – Energianvändning – Klimatutsläpp – Antikorruption – Skatt GRI Standarder – GRI 414: Leverantörsbedömning av påverkan på samhället – GRI 308: Leverantörsbedömning av miljöpåverkan – Fabege-6: Andel grön finansiering – Fabege-7: EU-taxonomin – GRI 302: Energi – GRI 305: Utsläpp – Fabege-4: Fitwel-certifiering – Fabege-2: Trygghetsskapande åtgärder – Fabege-5: Andel BREEAM-certifierade fastigheter – GRI 205: Antikorruption – GRI 207: Skatt Påverkan i värdekedjan – Ställer krav på leverantörer och under leverantörer om miljö, arbetsmiljö och mänskliga rättigheter. – Genom en hög ESG-prestanda kan vi vara en del av att öka andelen grön finansiering i samhället. – Direkt påverkan på kunders inomhusmiljö och indirekt på deras affär. – Genom god affärsetik främjar vi hållbar och rättvis konkurrens. Vad vi vill uppnå – 100 procent av våra ramavtalade leverantörer ska granskas utifrån vår uppförandekod för leverantörer, policyer och inter- nationella konventioner. – Vår finansiering ska vara 100 procent hållbar och grön. – Vi ska vara en närvarande partner med människan i centrum som genom nytänkande, ansvar och flexibilitet skapar förut- sättningar för kunder och företag att utvecklas. – Vår verksamhet ska präglas av hög affärsetik och ansvars- tagande såväl som hållbar och rättvis konkurrens. Vad vi gör Infört ett nytt system för hållbarhets granskning av ram avtalade leverantörer för att: – Säkerställa arbetsrätt på områdena löner, övertid och arbets- villkor. – Motverka bristande affärsetik och korruption. – Hindra barnarbete och tvångsarbete. – Trygga brandsäkerhet och arbetsmiljö. – Motverka negativ påverkan på livsmiljön i närsamhället till följd av utsläpp av giftiga ämnen i vatten, luft och/eller mark. – Säkerställa hög affärsetik och uppförandekod. – Uppnå energi effektivitet, resurshushållning och goda material- val utifrån kemiskt innehåll, miljö- och klimat påverkan. – Följa hälso- och miljöcertifierings system. – Klimatutsläpp ska redovisas. – Ökar andelen hållbara investeringar som minskar klimatrisken i tillgångarna. – Sprider kunskap inom hållbarhet till finansiärer och investerare. – Deltagit i utveckling av bankers gröna låne produkter, hållbarhetslänkade lån samt nya hållbara produkter på kapi- talmarknaden. – Löpande hållbarhetsdiskussioner och rapportering gentemot finansiärer. – Utformar lokaler med fokus på hälsa, inomhusklimat, klimatutsläpp, återbruk, miljösmarta materialval, förnybar el, flexibilitet, energieffektivisering och källsortering som en del av gröna avtal. – Hälso- och miljöcertifierade lokaler enligt BREEAM, byggnader och stadsdelar som ger kunder goda möjligheter att välja och agera klimatsmart. – Alla våra medarbetare genomgår regelbundet utbildning i såväl vår uppförandekod som närings livets kod mot korruption. Vi följer tillämpliga lagar och andra föreskrifter. Detsamma gäller god affärssed och praxis samt internationella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö i enlighet med Global Compact och ILO:s grundläggande konventioner om mänskli- ga rättigheter i arbetslivet. – Som stöd i det dagliga arbetet finns vår etikgrupp med repre- sentanter från olika avdelningar. Gruppen, som rapporterar till koncernledningen, har till uppgift att leda och driva arbetet med etikfrågor samt bevaka relevanta omvärldsfrågor. Vi följer alla skattelagar och regler. På områden där regelverket är otydligt agerar vi transparent och med försiktighet och vi avstår helt aggressiv och avancerad skatteplanering. Policyer – Hållbarhets- och miljöpolicy – Upphandlings- och inköpspolicy – Uppförandekod för leverantörer – Övriga rutiner – Hållbarhets- och miljöpolicy – Finanspolicy – Skattepolicy – Kreditpolicy – Övriga rutiner – Hållbarhets- och miljöpolicy – Hållbarhetsmål – Uppförandekod – Säkerhetspolicy – Övriga rutiner – Uppförandekod – Policy för visselblåsarfunktion – Skattepolicy – Insiderpolicy – Riktlinjer mot korruption – Sponsringspolicy – Övriga rutiner Utvärdering – Löpande kvalitetsmätning och hållbarhets granskning av ramavtalade leverantörer. – Policyer utvärderas årligen och fastställs av koncernledningen. – Arbetsplatskontroller vid projekt. – Utvärdering kvartals- och årsvis avseende grön finansiering. – Policyer utvärderas årligen och fastställs av koncernledningen. – Analys av Nöjd Kund Index (NKI). – Analys av löpande kunddialoger. – Policyer utvärderas årligen och fastställs av koncernledningen. – Uppföljning av ärenden i visselblåsarfunktionen. – Policyer utvärderas årligen och fastställs av koncernledningen. Styrning av väsentliga hållbarhetsfrågor forts. 81Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Område Dialogform Påverkan på intressenter Påverkan på hållbar utveckling Kunder – Hållbarhetsnätverk tillsammans med företag i Arenastaden – Resvaneundersökning bland cirka 22 000 medarbetare med arbetsplats i Arenastaden – Löpande kunddialog – Kundnöjdhetsundersökningar – Nyhetsbrev – Samverkan gröna hyresavtal – Frukostmöten om hållbara medarbetare och arbetsplatser – Serviceanmälan och sanningens ögonblick – Underlätta för hållbar mobilitet och erbjuda klimatsmarta och tysta logistiktjänster i stadsdelarna. – Utformning av lokalen via hållbara materialval, förnybar el, flexibilitet, energieffektivisering, inneklimat och källsortering. – Skapa attraktiva, säkra och trygga offentliga miljöer med service tjänster, dagligvaruhandel och upplevelsebaserade mötes platser. – Öka grönytefaktorn för allmän platsmark genom att skapa parker, torg och gatustråk som ger ekosystemtjänster och skapar trivsel. – Efter avslutat ärende får kunden betygsätta vår dialog och vårt utförda arbete. – Hälso- och miljöcertifierade lokaler, byggnader och stadsdelar som ger kunder goda möjligheter att välja och agera klimatsmart. – Fortsätta utveckla kollektivtrafik och tjänster för minskat klimatavtryck. – Bidra till en hållbar livsstil. – Medverka till lärande och delaktighet inom hållbar stadsutveckling. – Utveckla nollenergibyggnader. – Minska energianvändning och öka andelen förnybar energi. – Bidra till bland annat stärkt klimatanpassningsförmåga, biologisk mångfald, ökad folkhälsa och livskvalitet samt ett attraktivt stadsrum. – Våra kunder ska ha en hållbar vardag där serviceanmälan och dialog bidrar till löpande utveckling av byggnader, tjänster och arbetssätt. Medarbetare – Medarbetarsamtal – Utvecklingssamtal – Medarbetarundersökningar – Café Fabege (mötesforum) – Konferenser – Avdelningsspecifika hållbarhetsutbildningar – Underlätta livspusslet – Uppförandekod – Great Place To Work – Värdegrund SPEAK – Kompetensutveckling – Friskvård – Anställningsvillkor – Mänskliga rättigheter – Friska och engagerade medarbetare. – Bidra till hållbara arbetsplatser och Fabeges övergripande hållbarhetsstrategi. – Uföra kompetensutveckling som innebär att medarbetarna förbättrar sina förutsättningar inom företaget och även stärker sin ställning på arbets marknaden i stort. – Säkerställa lika rättigheter för alla oberoende av till exempel kön, etnicitet, religion, funktionsvariation, ålder och annan ställning. – Motverka diskriminering. – Medverka till lärande och delaktighet inom hållbar stadsutveckling. Ägare och analytiker – Årsredovisning – Kvartalsrapporter – Kapitalmarknadsdagar – Roadshows och enskilda möten – Redovisning för revisionsutskott och styrelse – Initiera diskussioner med analytiker kring värdeskapande hållbarhetsarbete. – Prioriterade globala hållbarhetsmål med utgångspunkt i väsentlighetsanalysen. – Styrelsens arbetsordning innefattar löpande hållbarhetsuppföljning. – Bidra till att kapitalflöden styrs i riktning mot en mer hållbar ekonomi, göra hållbarhet till en självklar faktor vid riskhantering samt främja öppenhet, insyn och därmed förutsättningar för långsiktighet i investeringar. – Sprida kunskap om innovativt hållbarhetsarbetet inom bygg- och fastighetsutveckling. Kreditgivare – Samarbeten med kreditgivare och obligationsinvesterare kring hållbarhets rapportering – Presentationer, kvartalsrapporter, årsredovisning, webb – Möten, fastighetsvisningar och seminarier – Kapitalmarknadsdagar – Delta i utveckling av bankers gröna låneprodukter samt nya hållbara produkter på kapitalmarknaden. – Löpande hållbarhetsdiskussioner med finansiärer. – Kan påskynda omställningen till en mer hållbar ekonomi. – Öka andelen hållbara investeringar som minskar miljö-, klimat- och sociala hållbarhetsrisker i tillgångarna. – Sprida kunskap inom hållbarhet. – Sprida kunskap om innovativt hållbarhetsarbete inom bygg- och fastighetsutveckling. Leverantörer – Central upphandling/ramavtal med krav att leverantörerna följer vår uppförandekod för leverantörer – Möten med ramavtalade leverantörer – Leverantörsdag med inspirationsföreläsningar – Krav på hög affärsetik och uppförandekod. – Löpande kvalitetsmätningar av leverantörerna. – Långtgående krav på bland annat energieffektivitet, resurs hushållning, redovisning av klimatutsläpp och materialval. – Ska följa hälso- och miljöcertifieringssystem. – Säkerställa arbetsrätt på områdena löner och övertid. – Motverka bristande affärsetik och korruption. – Hindra barnarbete och tvångsarbete. – Trygga brandsäkerhet och arbetsmiljö. – Motverka negativ påverkan på livsmiljön i närsamhället till följd av utsläpp av giftiga ämnen i vatten, luft och/eller mark. Samhällen och kommuner – Regelbundna möten med kommuner och myndigheter – Samverkansmöten tillsammans med nätverk av företag (BELOK, SGBC, Fastighets ägarna, Byggherreforum med flera) – Samarbetsavtal med organisationer såsom Läxhjälpen – BID Flemingsberg – Klimatarena Stockholm – Solnas klimat- och hållbarhetsnätverk – Genom planprocess, förvaltning och förädling verka för en hållbar fastighets- och stadsutveckling. – Street Gallery och läxhjälp riktad mot ungdomar. – Fler elever med behörighet till gymnasiet. – Bidragit med 180 Mkr till finansiering av tunnelbane utbyggnad till Arenastaden. – Bygg och anläggning ska gå före och halvera utsläppen i Stockholm till 2030. – Bidra till att nå 1,5-gradersmålet enligt Parisavtalet. – Klimatlöfte med gemensam målsättning att accelerera klimat omställningen i Region Stockholm. – Skapa upplevelsebaserade, levande närmiljöer med en blandning av kontor, bostäder, service, kultur, mötesplatser och naturområden. – Arbeta för hållbar mobilitet genom infrastruktur för elfordon, samverkan med kollektivtrafiken och förbättrade förut sättningar för cyklister. – Skapa förutsättningar för en trygg och attraktiv livsmiljö. Våra intressenter och påverkan 82Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) Arbetet har utgått från TCFD:s rekommendationer avseen- de klimatrelaterade risker och möjligheter. Vi har analyserat verksamheten för att säkerställa att bolaget står väl rustat för att möta de klimatrelaterade utmaningar som redan nu är uppenbara, men även de risker som troligen kommer att påverka verksamheten i framtiden. Hanteringen av ett för - ändrat klimat och den pågående omställningen i linje med Parisavtalet skapar också stora möjlig heter för aktörer som oss med en hög ambitionsnivå i hållbarhetsarbetet. Klimatrelaterade risker och möjligheter Vi har under en längre tid arbetat för att minska klimat- avtrycket och för att framtidssäkra fastigheter och stads- delar utifrån förändrade klimatlaster med regn-, snö-, vind- och temperatur variationer. Vi identifierar och hante- rar kontinuerligt klimat relaterade risker och möjligheter och deras påverkan för verksamheten, fastigheter och stadsdelar. I analysen har vi utgått från de risker och möj- ligheter som vi identifierat som mest betydelsefulla för den framtida verksamheten. Resultatet visar att många av de risker som vi har identifierat sannolikt kommer att vara betydande i framtiden, men att deras finansiella påverkan troligen kommer att variera beroende på omfattning. Omställningsrisker På medellång och lång sikt ser vi att det finns en stor san- nolikhet för att ökade lagkrav kommer medföra att det också ställs allt högre krav på bolagen. Bland annat när det gäller att mäta och minska energianvändning och kol- dioxidutsläpp inom drift, förvaltning och projekt. Idag finns inget pris på koldioxid, men det är något som vi förväntar oss kommer införas inom en överskådlig framtid. Ökat pris på koldioxid skulle till exempel inne bära ökade material- kostnader, dels i produktionen av material som betong, bergkross och stål, och dels när det kommer till mer håll- bara material som till exempel träprodukter. I det senare fallet hänger kostnadsökningen ihop med att efterfrågan på dessa material hela tiden ökar. En uppenbar risk idag är att politiska regleringar hin- drar fastighetsägare från en storskalig produktion av egenproducerad energi. Det gör att vi ser en utmaning kring att en fortsatt reglering och politiska beslut inom energiområdet kan leda till ökade energipriser. Politiska beslut kan även medföra att utvecklingen mot en mer fossilfri energianvändning går långsammare. Vi arbetar ständigt med att möta krav och förväntning- ar från kunder och andra intressenter. Under flera år har kraven på hållbara och certifierade byggnader ökat. Miljö- certifieringen av våra fastigheter är ett område vi arbetat med under lång tid och där vi strävar efter att höja vår ambitionsnivå. Kommuner som tilldelar oss mark anvis ning- ar och finansiärer som påverkar våra ekonomiska förut- sättningar är avgörande för vår verksamhet. I dessa grup- per ökar också både krav och förväntningar på hållbarhet. Den pågående utvecklingen av EU:s taxonomi för hållbara aktiviteter är ett av flera exempel på riktlinjer som bidrar till att det ställs ökade krav på vårt hållbarhetsarbete. Tax- onomin innebär att vi måste höja våra ambitioner för att leva upp till våra finansiärers förväntningar och få tillgång till grön finansiering. Även kommande krav i CSRD (Cor- porate Sustainability Reporting Directive) och EU-kommis- sionens Omnibus-förslag kommer att påverka omfattning- en av hållbarhetsarbetet samt rapportering av detsamma. Fysiska klimatrisker Förändrade väderförhållanden påverkar redan våra fast- igheter och stadsdelar. Det finns flera utmaningar som följer med ett varmare klimat och högre temperaturer. I framtiden kommer de direkta effekterna av stigande tem- peraturer sannolikt vara att kostnaderna för att kyla ner fastigheterna blir högre, även om priset för att värma upp byggnaderna kan minska något. På längre sikt riskerar grundvattennivåerna att minska, vilket kan leda till en ökad vattenbrist och temporära res- triktioner för dricksvatten på flera platser i landet. En ökad årsnederbörd och ett större antal dagar med kraftiga regn eller snöfall innebär också att det kan förekomma höga vattenflöden och lättare bildas stora ansamlingar av vatten. Det kan i sin tur resultera i att det skapas ett ökat behov av att leda bort överskotts vatten och att det blir svårt att infil- trera vattenmängden i områden med en stor andel hård- gjorda ytor. Hos byggnader på plan mark med källare ris- kerar också dräneringskapaciteten att bli underdimensionerad, vilket ökar risken för fuktskador. Även ökade vindlaster samt fler och kraftigare stormar kan förekomma i framtiden. Långa perioder med torka innebär att grundvattenytan sjunker. För områden med naturlig mark och sättningsbenägna jordar kan det inne- bära att bärigheten försämras och att sättningsskador uppstår – framför allt hos ytligt grundlagda byggnads- verk. Längre torrperioder kan, utöver ökad brandrisk, även innebära att sprickor bildas i den övre delen av jordprofi- len vilket kan påverka enklare infrastruktur som cykelvä- gar, parkeringar och mindre gator. Dessa sprickor kan orsakas direkt av torkan, men också vara en följd av att vattnet i marken sugs upp av till exempel växter och träd. Vi har genom klimatresiliensanalyser på byggnads nivå identifierat ökad nederbörd och översvämningar som en av de största potentiella riskerna. Vi gör årligen en översyn av våra klimatrelaterade risker med tillhörande sårbarhetsanalys, i enlighet med EU-taxonomin och ESRS. Analyserna har utförts med hjälp av analys- och data- plattformen Pattern. 83Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Klimatrelaterade möjligheter Hela vår affärsmodell och verksamhet är anpassad för att ta tillvara på de möjligheter som följer av omställningen till ett hållbart samhälle. Vi betraktar vårt arbete för att mins- ka energianvänd ningen och klimatutsläppen från verk- samheten som ett sätt att framtidssäkra fastigheterna, minska våra kostnader och möta framtida lagar. Där- igenom kan vi också förbli ett attraktivt bolag för alla våra intressenter. I vårt långsiktiga hållbarhetsarbete är ambitionen att hela tiden öka andelen egenproducerad energi, främst genom solceller. Syftet är att bidra till ökad andel förnybar energi både inom vår verksamhet och i samhället i stort. Att miljöcertifiera fastigheter och skapa mer hållbara byggnader är ett viktigt strategiskt mål. På kort sikt vill vi möta kundernas efterfrågan. På längre sikt vill vi också vara väl förberedda inför nya och tuffare krav som sanno- likt kommer att införas. Vi har fått vårt klimatmål godkänt av Science Based Targets initiative (SBTi) och stödjer därmed FN:s klimatavtal. Vårt mål är att till 2030 uppnå en klimatneutral förvaltning (scope 1 och 2) samt en 50 procent reduktion av scope 3 per BTA från basår 2018. Vi ser goda möjligheter att ställa om utsläppen från fastig- hetsförvaltning (scope 1 och 2), men det blir en utmaning att genom livscykelanalys av byggprojekt påvisa en halve- ring (scope 3) i kg CO/BTA jämfört med 2018. Vi är en relationsbyggare och har ett nära samarbete med kommuner där vi tillsammans arbetar med stadsutvecklings projekt. Vi anser att goda relationer inte bara gynnar oss utan samhället i stort. Allt sammantaget är målet att vi, genom ett ansvarsfullt arbete i alla delar av verksamheten, ska vara ett självklart val för såväl kun- der som medarbetare och investerare. Vi hoppas också på att vårt målinriktade hållbarhets- arbete ska inspirera andra aktörer och driva utvecklingen mot en minskad klimatpåverkan framåt. Klimatrelaterade risker och möjligheterTCFD-index Omställningsrisker 1 Ökade koldioxidutsläpp 2 Politiska beslut inom energiområdet som leder till ökade energipriser eller hindrar utveckling 4 Ökade lagkrav på fastighetsutveckling 7 Ökade material- och råvarukostnader 8 Förändrade preferenser hos kunder, kommuner och finansiärer Fysiska klimatrisker 1 Skyfall och översvämningar 3 Ökade temperaturer 5 Ändrad geologi Klimatrelaterade möjligheter 1 Minskad energianvändning i byggnader 3 Ökad andel egenproducerad energi 4 Lägre koldioxidutsläpp 5 Ökad efterfrågan på certifierade fastigheter 6 Högre krav på hållbar stadsplanering 7 Grön finansiering ger lägre finansieringskostnader Lika sannolikt som inte Hög sannolikhet Mycket hög sannolikhet Sannolikhet 2 8 6 53 3 1 7 1 4 4 7 5 1 Potentiell finansiell påverkan HögMedelhögMedel Styrning Strategi Riskhantering Indikatorer och mål a) Styrelsens översikt av klimatrelaterade risker och möj- ligheter. Sida 56–65, 72 a) Beskrivning klimatrelaterade risker och möjligheter som vi har identifierat. Sida 62–63, 83–84 a) Beskrivning av processen för att identifiera och bedöma klimatrelaterade risker. Sida 56, 83–84 a) Indikatorer för att mäta och styra klimatrelaterade risker och möjligheter. Sida 31–34, 40–41, 46–47, 86 b) Ledningens roll i bedömning och hantering av klimatrela- terade risker och möjligheter. Sida 72–73, 78 b) Beskrivning av hur verksam- het, strategi och finansiell plane- ring har påverkats. Sida 28–34, 40–43, 62–63 b) Beskrivning av processer för att hantera klimatrelaterade risker. Sida 56, 62–63, 72–73, 83–84 b) Rapportering av scope 1, 2 och 3 enligt Greenhouse Gas Proto- col (GHG-protokollet). Sida 86 c) Beskrivning av organisatio- nens strategiska motståndskraft och påverkan av olika klimatre- laterade risker och möjligheter. Sida 62–63, 83–84 c) Beskrivning av hur processer- na är integrerade i organisatio- nens övergripande risk han te- ring. Sida 56, 72–73 c) Beskrivning av mål som används för att styra klimatrela- terade risker och möjligheter samt utfall på dessa. Sida 31–34, 46–47, 86 84Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA, fastigheter och medarbetare 1) Absolute measures (Abs) Like-for-like (LfL) 2024 2023 2024 2023 Change, % ENERGY Elec-Abs, Elec-LfL MWh Electricity For landlord shared services 23 132 22387 23 094 22 387 3 (Sub)metered exclusively to tenants 29 463 29334 29 463 29 334 0 Total landlord-obtained electricity 52 595 51721 52 557 51 721 2 Total tenant-obtained electricity Total electricity 52 595 51721 52 557 51 721 2 % from renewable sources 100 100 100 100 0 No. of applicable properties Electricity disclosure coverage 70 69 69 69 – % Proportion of electricity estimated 0 0 0 0 – DH&C-Abs, DH&C-LfL MWh District heating & cooling For landlord shared services 61 830 63587 61 830 63 587 –3 (Sub)metered exclusively to tenants 7 396 6616 7 396 6 616 12 Total landlord-obtained heating & cooling 69 227 70202 69 227 70 202 –1 Total heating & cooling 69 227 70202 69 227 70 202 –1 % from renewable sources 90 87 – – – No. of applicable properties Heating & cooling disclosure coverage 70 69 69 69 – % Proportion of heating & cooling estimated 0 0 0 0 – Energy-int kWh/m 2 /year Energy intensity 70 71 70 71 –1 WATER m 3 Municipal water Total water consumption 431 227 441038 431 081 441 038 –2 No. of applicable properties Water disclosure coverage 70 69 69 69 – m 3 /m 2 /year Building water intensity 0,356 0,364 0,36 0,36 0 % Proportion of water estimated 0 0 WASTE Waste-Abs  ) Tonnes Waste Total hazardous 30 27 Total non-hazardous 2 506 2361 Recycled 1 030 1007 Incineration 1 506 1376 Landfill 1 4 Waste disclosure coverage 61 63 CERTIFIED ASSETS Cert-Tot % Sustainability certified buildings % of portfolio certified by floor area 100 100 % of portfolio certified by number of properties 100 100 No. of applicable properties 62 63 1) Svensk översättning av EPRA-definitioner saknas, varför tabellerna använder de engelska definitionerna. 2) Avfall från fastigheterna (hyresgästers och Fabeges verksamhetsavfall). 85Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Social & Corporate Governance impacts EPRA Code Measurement Unit Indicator 2024 2023 Change, % EMPLOYEES HEALTH AND SAFETY H&S-Emp Days per employee Absentee rate Direct employees 3,43 2,9 18 DIVERSITY Diversity-Emp % of female employees Diversity Employees Board of Directors members 43 57 –25 Executive Management 50 50 0 Managers 38 38 0 All employees 38 36 6 EMPLOYEES Emp-Turnover Total number and rate New hires Total number new employees 21 22 –5 Proportion new employees, % 9 10 –10 Departures – Turnover Total number of departed employees 18 25 –28 Proportion of departed employees, % 8 11 –27 Total employees number 229 228 ~0 CORPORATE GOVERNANCE Gov-Board Total number Composition of the highest governance body  ) 7 7 0 Executive 0 0 0 Non executive 7 7 0 1) Innefattar även mark- och för- ädlingsfastigheter som har ett klimatutsläpp. 2) Elförbrukning hyresgäster och Fastighetsutveckling (enbart hyresgästanpassningarna) i scope 3. 3) Genomsnittligt antal år i styrelsen: 7 år. Absolute measures (Abs) Method for calculation2024 2023 GHG EMISSIONS GHG-Dir-Abs Tonnes COe Direct Total scope 1 37 0 Fuel-based Refrigerant leakage 37 0 Fuel-based Service vehicles 0 0 Fuel-based GHG-Indir-Abs Tonnes COe Indirect Total scope 2 (Market-based) 1 798 1711 Fuel-based Heating 1 798 1 711 Fuel-based Cooling 0 0 Fuel-based Electricity 0 0 Fuel-based Total scope 2 (Location-based) 3 579 3451 Fuel-based Heating 1 798 1 711 Fuel-based Cooling 0 0 Fuel-based Electricity 1 781 1 740 Fuel-based Total scope 3 16 537 13258 Waste management 34 67 Spend-based Leased vehicles and staff vehicles used for work 7 5 Distance-based Air travel 68 10 Distance-based Property development 15 431 11 999 Average-based Property energy 616 670 Fuel-based Commuter journeys 98 98 Average-based Electricity consumption, tenants 284 409 Average-based Total scope 1–3 18 372 14 970 Carbon offset, district heating and air travel –1 734 –1 658 Net emissions after carbon offset 16 638 13 312 No. of applicable properties GHG disclosure coverage  ) 86 81 % Proportion of GHG estimated  ) 3 17 kg COe/m 2 /year GHG Intensity Scope 1 + Scope 2 1,3 1,2 kg COe/m 2 /year GHG Intensity Scope 3 11,4 9,4 86Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Hållbarhetsindikatorer, övrigt Olycksfall Olycksfallsfrekvensen definieras som antal arbetsplatsolyckor som leder till frånvaro i en eller flera avtalade arbetsdagar per 200 000 arbetade timmar genom arbetade timmar. Antal arbetade timmar för våra egna medarbetare under 2024 var 411 687. För våra tekniker består de vanligaste skadorna av skär- och klämskador. Dock är dessa sällan förekommande i det dagliga arbetet. Medarbetare 2024 Antal arbetsrelaterade olyckor, med och utan frånvaro 14 varav färdolyckor (till och från jobbet) ) 1 varav olyckor med frånvaro 0 varav allvarliga olyckor 3) 0 Antal fall av arbetsrelaterad sjukdom 0 Antal dödsfall 0 Olycksfallsfrekvens (LTAR) 4) 0 Engagemang i organisationer Vi har styrelse eller kommittéuppdrag i följande organisationer: – BELOK, Beställargruppen Lokaler – Energimyndighetens nätverk för energieffektiva lokaler – BREEAM och Sweden Green Building Council – Byggherrarna Sverige AB – Fastighetsägarna i Stockholm samt i lokalföreningarna i City- Kungsholmen, Hagastaden och Norrmalm – Arena Huddinge – ett forum för kunskapsutbyte och dialog mellan Huddinge kommun och näringslivet – Samverkan i Huddinge – ett forum för trygghets skapande åtgärder lokalt – Accessy – branschens initiativ för att skapa en standard för digital nyckel hantering Antal anställda vid årets utgång 229 varav – 87 kvinnor och 142 män – 226 tillsvidareanställda och 3 visstids anställda – 227 heltidsanställda och 2 deltidsanställda – andelen anställda med kollektivavtal var 100% för koncernen Jämlikhet/jämställdhet 1) 2024 2023 Kvinnor Män <30 år 30–50 år >50 år Kvinnor Män <30 år 30–50 år >50 år Styrelse, antal 3 4 1 6 4 3 – 2 5 Koncernledning, antal 4 4 2 6 4 4 – 2 6 Stora ledningsgruppen (exkl. koncernledning), antal 11 18 12 17 11 18 – 17 12 Alla anställda, antal 87 142 16 124 89 83 145 16 131 81 Andel anställda per anställningsform, kön och inom våra affärsområden Åldersfördelning, % 0–19 20–29 30–39 40–49 50–59 60–69 Medelålder Kvinnor 0 5,7 21,6 38,6 23,9 10,2 45 Män 0 7,8 24,8 24,8 24,8 17,7 46 Samtliga anställda 0 7,0 23,6 30,1 24,5 14,8 46 Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro i förhållande till ordinarie arbetstid, % Kvinnor Män Total sjuk- frånvaro Ålder 0–29 2,10 3,61 3,25 Ålder 30–49 8,13 2,62 4,91 Ålder 50– 0,37 2,12 1,55 Samtliga anställda 5,08 2,47 3,43 Andel kvinnor inom respektive område, % Förvaltning inkl. drift 27 Projekt & Affärsutveckling 49 Affärsstöd 54 Birger Bostad 56 Andel av hela bolaget anställda inom respektive område, % Förvaltning inkl. drift 55 Projekt & Affärsutveckling 25 Affärsstöd 12 Birger Bostad 8 1) Sammanställning av oss uppdelat på kön och ålder för olika nivåer inom företaget. Vi följer inte anställdas minoritetstillhörighet. 2) Färdolyckan resulterade inte i frånvaro eller bestående men. 3) Avser olyckor med frånvaro från arbetet längre än sex månader. 4) Avser olyckor för egen personal med frånvaro, exklusive färdolyckor. 5) Avser olyckor för entreprenörers personal med frånvaro, exklusive färdolyckor. Rapporteringen avseende olyckor hos entreprenörer är inte fullständig då samtliga mindre projekt ännu inte rapporterar entreprenörernas olyckor i IA-systemet. 6) De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. 7) BREEAM-SE innefattar nu även fastigheterna som certifierats enligt BREEAM Bespoke då BREEAM Bespoke är en anpassad manual som bygger på BREEAM-SE. Leverantörer Olycksfallsfrekvens, entreprenör (LTAR) ) 2 Certifieringar 6) System Antal Kvm, LOA Andel av certifierad yta, % BREEAM In-Use 46 705 936 66 BREEAM-SE 7) 15 351 448 33 Miljöbyggnad 1 5 593 1 Totalt miljöcertifierade fastigheter 62 1 062 977 100 87Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter EU-taxonomin Vi bedriver både byggnation (via byggentreprenörer) och förvaltning av byggnader. Vi har valt att enbart redovisa mot mål1 Begränsning av klimatförändringar, Climate Change Mitigation (CCM), i EU-taxonomin då det är det mål som är mest relevant för vår verksamhet. Fabege skul- le för kapitalutgifter kunna bidra till mål 2 och 4, men samtliga väsentliga kapitalutgifter fångas av mål 1 och Fabege redovisar därför enbart mot mål 1. I stort sett hela vår verksamhet faller inom ramen för taxonomin i mål 1 och de aktiviteter som huvuddelen av vår verksamhet beskrivs inom är CCM 7.7 Förvärv och ägande av bygg- nad samt CCM 7.1 Uppförande av nya byggnader. Men även aktiviteten CCM 7.2 Renovering av befintliga bygg- nader kan vara aktuell att använda i viss omfattning. Vi har under året erfarit att vi i enlighet med taxonomin skulle kunna klassificera all vår verksamhet som CCM 7.7, men vi har valt att detta år fortsätta redovisa CCM 7.1. Principer för ekonomisk redovisning enligt EU- taxonomin Hur stor andel av vår verksamhet som är miljömässigt hållbar enligt EU:s taxonomiförordning rapporteras via tre finansiella nyckeltal som visar andel av omsättning, driftsutgifter och kapitalutgifter som är förenliga med taxonomin. Redovisning av omsättning Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som ingår i ekonomiska aktiviteter ovan redovisas. Det avser hyres- intäkter inklusive sedvanliga tillägg samt den omsättning som är hänförlig till Birger Bostads avyttring av färdigställ- da bostäder. Inga väsentliga intäkter som bör exkluderas har identifierats. Omsättning 3671 miljoner kronor mot- svarar total nettoomsättning enligt resultaträkningen 2024. Redovisning av driftsutgifter Driftsutgifter inkluderar följande driftsutgifter; kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer, underhåll samt kostnadsförd hyresgästanpassning. Birger Bostads pro- duktionskostnader för bostadsutveckling bokförs som drift- kostnader, men finns inte upptagna här då de inte faller inom definitionen för driftsutgifter enligt taxonomin. Redovisning av kapitalutgifter Avser kapitalutgifter för förvärv samt aktiverade inve ste- rings kostnader som kopplas till de fastigheter som ingår i ekonomiska aktiviteter ovan redovisas. Kapitalutgifter 2 376 miljoner kronor motsvarar samtliga utgifter för för- värv och investeringar i förvaltningsfastigheter och explo- ateringsfastigheter 2024. Ytterligare 17 miljoner kronor är kopplat till investeringar i inventarier. För mer information se not 17 och 19 på sidan 115 respektive 117. Överensstämmelse med EU-förordningen Vi har bedömt att de aktiviteter som primärt omfattar vår verksamhet är CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggna- der samt CCM 7.1 Uppförande av nya byggnader. Vår tolkning av när en byggnad har byggts har kopp- lats till datum för inkommen bygglovsansökan till kommu- nen för samtliga våra byggnader. Denna tolkning ligger i linje med tolkning från EU Kommissionen. Vi kan redovisa inom aktiviteten CCM 7.2 i speciella fall då ombyggnationen är stor och byggnaden inte redan är grön enligt CCM 7.7. Detta har inte varit aktuellt 2024. Fabeges dotterbolag Birger Bostads produktionskostna- der för bostads utveckling bokförs som driftkostnader, men finns inte upptagna här då de inte faller inom definitionen för driftsutgifter enligt taxonomin. Omsättning kopplat till Birger Bostads försäljning av bostäder finns däremot med i redovisningen. Väsentligt bidrag till Miljömål 1 Begränsning av klimatförändringar Taxonomin kravställer att en byggnad byggd före 2020- 12-31, (CCM 7.7), ska vara energiklass A eller bland topp 15 procent energieffektivaste byggnaderna i landet för att klassas som grön. Vi har bedömt att den bästa tillgängliga data rörande detta är Fastighetsägarnas framtagna gränsvärden. Fastighetsägarnas gränsvärde för kontor är primärenergital på 80 kWh/kvm Atemp. Vi har ett fåtal fastigheter som ej är kontor utan räknas som hotell eller flerbostadsfastigheter, där används Fastighetsägarnas gränsvärde för dessa kategorier om 91 kWh/kvm Atemp respektive 81 kWh/kvm Atemp. Om ytterligare statistik blir tillgängling, exempelvis från Boverket, ämnar vi att använ- da dessa framgent. Aktuellt primärenergital i våra bygg- nader, som jämförs med Fastighetsägarnas gränsvärden, är hämtade från genomförda energideklarationer. Taxonomin ställer krav för nyproduktion (CCM 7.1) att energiprestandan ska vara 10 procent under BBR, vilket ligger en god bit över våra egna mål om att kontors- fastigheter ska projekteras för energibehov 50 procent under BBR. Vi kravställer i vårt tekniska ramprogram att alltid göra täthetsprovning och termografering i enlighet med taxonomin. Vi genomför LCA-beräkningar för hela livscykeln enligt Levels i de allra flesta av våra projekt. Fabege redovisar dock för 2024 ingen förenlighet med taxonomin för CCM 7.1. Kriterierna för att inte orsaka betydande skada (DNSH) För att vara förenligt med taxonomin krävs utöver väsent- ligt bidrag till ett miljömål även att man inte orsakar bety- dande skada till något av de andra miljömålen. Fabege uppfyller DNSH-kraven för CCM 7.7, men ej samtliga DNSH-krav för CCM 7.1, se nedan. Anpassning till klimatförändringar (CCM 7.1 samt CCM 7.7) Detta krav gäller både CCM 7.1 och CCM 7.7. Vad gäller CCM 7.7 så har vi genomfört klimatriskana- lyser för samtliga förvaltningsfastigheter och uppfyller det- ta krav. Analyserna har utförs med hjälp av analys- och dataplatformen Pattern kompletterat med platsbesök för framtagande av åtgärder. Klimatrisk- och sårbarhetsana- lys samt platsbesök har gjorts utifrån Fastighetsägarnas metodik för taxonomins Tillägg A. Vad gäller CCM 7.1 så utförs taxonomilinjerade klimat- riskanalyser i samband med certifiering av nyproduktion enligt BREEAM-SE. Vi uppfyller därmed detta krav i vår nyproduktion idag. Generellt för både CCM 7.1 och CCM 7.7 gäller att över- svämningar och ökad nederbörd har identifierats som den största framtida potentiella risken. Vid det kvalitativa scenariobyggandet utvärderas även andra relevanta klimatrisker såsom vind, temperaturför- ändringar och erosion/sättningar. Dessa risker bedöms i slutändan påverka vår portfölj väldigt lite. Vi har beslutat att genomföra ett stort antal av de åtgärder som framkommit i analyserna. Dessa åtgärder har planerats in och kommer att utföras löpande framgent. Hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser (CCM 7.1) Vi kravställer i vårt tekniska ramprogram alltid för de krav på vattenutrustning som taxonomin ställer och ser att vi i normalfallet kommer uppfylla detta krav i våra projekt. Vi uppfattar inga större oklarheter kring tolkning av detta krav. Omställning till en cirkulär ekonomi (CCM 7.1) Vi uppfyller i normalfallet detta krav i våra projekt. Vi använder oss av Byggföretagen och Fastighets ägar- nas tolkning av detta krav som pekar på att det är det avfall som utsorteras och förbereds för materialåtervinning som ska beaktas och det ser vi generellt att vi uppfyller i våra befintliga projekt. Därutöver lägger vi starkt fokus på flexibilitet och cir- kularitet i våra projekt för att säkerställa att våra bygg- nader är resurseffektiva, anpassningsbara, flexibla och nedmonteringsbara. Vi anser att vi i stort uppfyller anpassningsbarhet och flexibilitet, men det kvarstår del - vis arbete för att styrka demonterbarheten, bland annat på grund av att det saknas metodik för att arbeta med demonterbarhet samt att demonteringsanvisningar sak - nas från många av våra leverantörer. Vi jobbar med att utveckla metodik för att styrka demonterbarheten även utan anvisningar. Förebyggande och bekämpning av föroreningar (CCM 7.1) Vi kan ännu inte styrka dessa krav då vi inte har all data i våra pågående projekt för att styrka uppfyllnad. Vi har fått nya funktioner i Byggvarubedömningen under 2024, men mycket data saknas däri för att fullt ut möjliggöra redovisning av uppfyllnad av detta utan att det blir ett stort administrativt arbete. Tills det är fullt utvecklat väljer vi att inte indikera att detta krav uppfylls. Skydd och återställande av biologisk mångfald och ekosystem (CCM 7.1) Vi uppfyller detta krav i normalfallet. Vi följer Bygg före- tagen och Fastighetsägarnas tolkning av detta krav som fastställer att svensk lagstiftning och gällande detaljplan uppfyller detta krav. 88Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Våra projekt 2024 Vi har ett antal stora projekt som har ansökan om bygglov efter 2020-12-31 och som är i produktionsfas och klassas som CCM 7.1. För redovisningsåret 2024, helt eller delvis, är detta Ackordet 1, Kvinten 1, Regulatorn 4 samt Separa- torn 1. Dessa projekt började sin utveckling innan taxono- mikraven fanns på plats, men har ökat sin uppfyllnad av taxonomin sedan 2023 och uppfyller idag stora delar av taxonomins krav. Men då tolkningar av kraven samt doku- mentation av detta för att styrka efterlevnad ännu inte fullt ut finns på plats har vi valt att göra en konservativ bedöm- ning och redovisa dessa som icke förenliga med taxono- min. Ackordet 1, Kvinten 1 och Regulatorn 4 har under 2024 övergått till förvaltning. Därför har deras omsättning och driftsutgifter för året klassats som CCM 7.7 och linjerat med taxo nomin medan kapitalutgifterna klassats som CCM 7.1 och ej linjerat med taxonomin. 1) Samma tolkning har gjorts rörande den omsättning som är hänförlig till Birger Bostads avyttring av färdigställda bostäder. Vi har ett stort antal projekt som pågår i tidigt skede (kan vara exempelvis markfastigheter med pågående detaljplan) som ännu inte har sökt bygglov och som där- med omfattas av kraven i CCM 7.1. Dessa kan ha mindre investeringar och i nuläget har vi valt att även här göra en konservativ bedömning och redovisa dessa som icke förenliga med taxonomin då tolkningar av kraven samt dokumentation av detta för att styrka efterlevnad ännu inte fullt ut finns på plats. Det är vårt mål att alla våra projekt, pågående såväl som i tidigt skede, ska produceras i linje med taxonomin och längre fram klara av att uppfylla de krav som taxono- min ställer. Minimiskyddsåtgärder Vi uppfyller även taxonomins krav kring minimiskyddsåt- gärder kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption, transparens kring skattebelastning samt fri konkurrens. Sedan 2011 är vi anslutna till UN Global Compact och har därmed förbundit oss att arbeta med de tio internationella principerna. Varje år skickar vi in en rapport där vi beskriver hur arbetet med att lyfta Global Compacts principer i verksamheten har gått. Vår uppförandekod för medarbetarna samt motsvarande för leverantörer/entre- prenörer baseras på FN:s deklaration om de mänskliga rättigheterna, ILO:s kärnkonventioner om mänskliga rät- tigheter i arbetslivet, Rio- deklarationen samt FN:s konven- tion mot korruption. Vi hållbarhetsgranskar alla ramavtalade leverantörer. På sidorna 38–39 och 65 avspeglas vår process för att identifiera, förhindra och begränsa negativ påverkan på mänskliga rättigheter och arbetsvillkor i värdekedjan. Vår process för antikorruption redovisas på sidorna 38–39 och 64. Vi har en transparent och öppen redovisning av kon- cernens totala skattebelastning. Läs mer om vårt arbete med skatt på sidorna 44–45 och 63. Vi följer den svenska Konkurrenslagen som har till syfte att hindra marknadsmisslyckanden som karteller och monopol. Vi verkar på en öppen marknad där marknads- mässiga villkor för uthyrning samt upphandling gäller. Vi har inte straffats rättsligt kring något av dessa områden. EU-taxonomin forts. Omfattning samt förenlighet EU-taxonomin för samtliga miljömål Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter Rad Kärnenergirelaterade verksamheter 1 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling, demonstration och utbyggnad av inno- vativa elproduktionsanläggningar som producerar energi från kärnenergi processer med minimalt avfall från bränslecykeln. Nej 2 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande och säker drift av nya kärntekniska anläggningar för produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgas- produktion, samt för säkerhetsuppgraderingar av dessa med hjälp av bästa tillgängliga teknik. Nej 3 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av befintliga kärntekniska anläggningar som produ- cerar el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion från kärnenergi, samt säkerhetsuppgraderingar av dessa. Nej Fossilgasrelaterade verksamheter 4 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller drift av elproduktionsanläggningar som producerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej 5 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av anläggningar för kom binerad produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej 6 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av värme produk tions- anläggningar som producerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej Förkortningar av EU-taxonomins mål 1–6 enligt EU:s standard. Fabege redovisar enbart mot mål 1 Begränsning av klimatförändringar (CCM). Andel av omsättningen/total omsättning % Taxonomi- förenlighet per mål Mål som omfattas av taxonomin CCM 65 100 CCA 0 0 WTR 0 0 CE 0 0 PPC 0 0 BIO 0 0 Andel av kapitalutgifter/totala kapitalutgifter % Taxonomi- förenlighet per mål Mål som omfattas av taxonomin CCM 38 99 CCA 0 0 WTR 0 0 CE 0 0 PPC 0 0 BIO 0 0 Andel driftsutgifter/totala driftsutgifter % Taxonomi- förenlighet per mål Mål som omfattas av taxonomin CCM 55 100 CCA 0 0 WTR 0 0 CE 0 0 PPC 0 0 BIO 0 0 1) Eftersom dessa projekt har bygglov efter 2020-12-31 så innebär linjering med taxonomin med CCM 7.7 att fastigheterna uppfyller väsentligt bidrag till CCM 7.1 och DNSH-kraven i CCM 7.7. 89Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter EU-taxonomin forts. Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH) Ekonomiska verksamheter Koder Absolut omsättning Andel av omsättningen, år 2024 Begränsning av klimat förändringar Anpassning till klimat förändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald och ekosystem Begränsning av klimat förändringar Anpassning till klimat förändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald och ekosystem Minimi skyddsåtgärder Andel förenlig med taxono- mikraven (A.1) eller som omfat- tas av taxo no- mi kraven (A.2) omsättning, år 2023 Kategori möjliggörande verksamhet Kategori omställnings- verksamhet MSEK % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. Verksamheter som omfattas av taxonomin A.1. Miljömässigt hållbara (Taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 2372 65% J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL N J N N N N J 66% – – De miljömässigt hållbara (Taxonomiförenliga) verksamheternas omsättning (A.1) 2372 65% 65% 0% 0% 0% 0% 0% N J N N N N J 66% Varav möjliggörande verksamheter 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% N N N N N N N 0% Varav omställningsverksamheter 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% N N N N N N N 0% A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL;N/EL EL;N/EL EL;N/EL EL;N/EL EL;N/EL EL;N/EL Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 1059 29% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 34% Uppförande av nya byggander CCM 7.1 240 6% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 0% Omsättning hos de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomi förenliga) (A.2) 1299 35% 35% 0% 0% 0% 0% 0% 34% Omsättning för verksamheter som omfattas av taxonomin (A1 + A2) 3671 100% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 100% B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin Omsättningen hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B) 0 0% Totalt A+B 3671 100% Andel av omsättningen från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningar som omfattar år 2024 Omsättning 90Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter EU-taxonomin forts. Andel av kapitalutgifter från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningar som omfattar år 2024 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH) Ekonomiska verksamheter Koder Kapitalutgifter Andel av kapitalutgifter, år 2024 Begränsning av klimat förändringar Anpassning till klimat förändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald och ekosystem Begränsning av klimat förändringar Anpassning till klimat förändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald och ekosystem Minimi skyddsåtgärder Andel förenlig med taxono- mikraven (A.1) eller som omfat- tas av taxono- mi kraven (A.2) kapitalutgifter, år 2023 Kategori möjliggörande verksamhet Kategori omställnings- verksamhet MSEK % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. Verksamheter som omfattas av taxonomin A.1. Miljömässigt hållbara (Taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 915 38% J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL N J N N N N J 23% – – De miljömässigt hållbara (Taxonomiförenliga) verksamheternas kapitalutgifter (A.1) 915 38% 38% 0% 0% 0% 0% 0% N J N N N N J 23% Varav möjliggörande verksamheter 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% N N N N N N N 0% Varav omställningsverksamheter 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% N N N N N N N 0% A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL;N/EL EL;N/EL EL;N/EL EL;N/EL EL;N/EL EL;N/EL Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 481 20% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 27% Uppförande av nya byggander CCM 7.1 980 41% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 50% Kapitalutgifter för de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomi förenliga) (A.2) 1 461 61% 61% 0% 0% 0% 0% 0% 77% Kapitalutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin (A1 + A2) 2 376 99% 99% 0% 0% 0% 0% 0% 100% B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin Kapitalutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B) 17 1% Totalt A+B 2 393 100% Kapitalutgifter 91Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter EU-taxonomin forts. Andel av driftsutgifter från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningar som omfattar år 2024 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH) Ekonomiska verksamheter Koder Driftsutgifter Andel av driftsutgifter, år 2024 Begränsning av klimat förändringar Anpassning till klimat förändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald och ekosystem Begränsning av klimat förändringar Anpassning till klimat förändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald och ekosystem Minimi skyddsåtgärder Andel förenlig med taxono- mikraven (A.1) eller som omfat- tas av taxono- mi kraven (A.2) driftsutgifter, år 2023 Kategori möjliggörande verksamhet Kategori omställnings- verksamhet MSEK % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. Verksamheter som omfattas av taxonomin A.1. Miljömässigt hållbara (Taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 87 55% J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL N J N N N N J 53% – – De miljömässigt hållbara (Taxonomiförenliga) verksamheternas driftsutgifter (A.1) 87 55% 55% 0% 0% 0% 0% 0% N J N N N N J 53% Varav möjliggörande verksamheter 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% N N N N N N N 0% Varav omställningsverksamheter 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% N N N N N N N 0% A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL;N/EL EL;N/EL EL;N/EL EL;N/EL EL;N/EL EL;N/EL Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 68 44% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 46% Uppförande av nya byggander CCM 7.1 2 1% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 1% Driftsutgifter för de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomi förenliga) (A.2) 70 45% 45% 0% 0% 0% 0% 0% 47% Driftsutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin (A1 + A2) 157 100% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 100% B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin Driftsutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B) 1 0% Totalt A+B 158 100% Driftsutgifter 92Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter GRI-index Uttalande om användning Fabege AB rapporterar härmed i enlighet med GRI Standarder och redovisningen gäller rapport- eringsperioden 1 januari 2024–31 december 2024. GRI Sektorstandard Ingen sektorstandard är tillgänglig ännu. GRI 1-standard GRI 1: Fundament 2021 Avsteg GRI Standarder / områden Upplysning Upplysningens namn Sidhänvisning Krav som avsteg gjorts från Skäl till avsteget Förklaring GRI 2: Generella upplysningar 2021 Organisationen och dess rapporteringsprinciper 2-1 Information om organisationen 106 2-2 Enheter som omfattas av hållbarhetsredovisningen 78 2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 78, 140 2-4 Förändringar i tidigare rapporterad information Ingen förändring 2-5 Externt bestyrkande 96, 123–124 Aktiviteter och medarbetare 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsförbindelser 26, 27, 32 2-7 Medarbetare 51, 87, 112 2-8 Medarbetare som inte är anställda 2-8 Information saknas Vi har ännu inte sammanställd data om med arbetare som inte är anställda. Styrning 2-9 Sammansättning och struktur för styrning 67–70, 74–75, 78 2-10 Nominering och val av högsta styrande organ 67, 70–71 2-11 Ordförande för högsta styrande organ 74 2-12 Högsta styrande organets roll gällande översyn av hantering av påverkan 68, 78 2-13 Delegering av ansvar för att hantera påverkan 78 2-14 Högsta styrande organets roll gällande hållbarhetsrapportering 78 2-15 Intressekonflikter 70, 74–75, 120 2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 45, 70 2-17 Samlad kunskap hos det högsta styrande organet 70 2-18 Utvärdering av det högsta styrande organets arbete 70, 80–81 2-19 Ersättningspolicy 70–71, 112–113 2-19-b Inte tillämpligt Styrelsens arvode relaterar inte till hållbarhet. 2-20 Process för att fastställa ersättningar 70–71 2-21 Årlig total ersättningsgrad 2-21 Information saknas Information ännu inte sammanställd. Strategi, policyer och praxis 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 5–7, 66 2-23 Åtaganden gällande ansvarsfullt företagande 38–39, 44–45, 69 2-24 Förankring av åtagandena i verksamhet och affärsrelationer 38–39, 44–45, 69 2-25 Processer för att åtgärda negativ påverkan 38–39, 42–43 2-26 Mekanismer för att söka råd och rapportera farhågor 44–45 2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 62, 78–79 2-28 Medlemskap i organisationer 30, 87 Intressentengagemang 2-29 Metoder för intressentengagemang 78, 82 2-30 Kollektivavtal 87 93Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter GRI-index forts. Avsteg GRI Standarder / områden Upplysning Upplysningens namn Sidhänvisning Krav som avsteg gjorts från Skäl till avsteget Förklaring Väsentliga frågor GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 80–82 3-2 Lista med väsentliga frågor 27, 78 Indirekta ekonomiska effekter GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 28–29, 81 GRI 203: Indirekta ekonomiska effekter 2016 203-1 Investeringar i infrastruktur och stödjande tjänster 28–29 Anti-korruption GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 38–39, 44–45, 64, 69, 78–81 GRI 205: Anti-korruption 2016 205-3 Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna åtgärder 45 Skatt GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 45, 72–73, 81 GRI 207: Skatt 2019 207-1 Skatteansats 45, 72–73 207-2 Styrning,kontroll och riskhantering av skattefrågor 45, 63, 72–73 207-3 Engagering av intressenter och hantering av problem relaterade till skatt 45, 50, 63, 78 207-4 Land-för-landrapportering av skatt 50, 63, 98–99, 106, 115 Energi GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 31–34, 78–81 GRI 302: Energi 2016 302-1 Energianvändning inom den egna organisationen 86 302-2 Energianvändning utanför den egna organisationen 78–79, 86 302-4 Minskning av energianvändning 32, 86 302-4-a Information saknas Anges i % för sista kvartalet istället för J för helåret. Utsläpp GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 31–34, 78–81, 83–86 GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (scope 1) 78–79, 86 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (scope 2) 78–79, 86 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (scope 3) 78–79, 86 305-4 Utsläppsintensitet av växthusgaser 86 Avfall GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 31–34, 38–39, 42, 78–81 GRI 306: Avfall 2020 306-1 Avfallsgenerering och betydande avfallsrelaterad påverkan 31–34 306-2 Hantering av signifikant avfallsrelaterad påverkan 31–34 306-3 Genererat avfall 85 Leverantörsbedömning – Miljökriterier GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 38–39, 78–81 GRI 308: Leverantörsbedömning – Miljö 2016 308-1 Nya leverantörer som granskats enligt miljökriterier 38 Anställning GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 35–37, 78–81 GRI 401: Anställning 2016 401-1 Nyanställningar och personalomsättning 87, 112 401-1 Information saknas Inte nedbrutet på ålder, kön och region. 94Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter GRI-index forts. Avsteg GRI Standarder / områden Upplysning Upplysningens namn Sidhänvisning Krav som avsteg gjorts från Skäl till avsteget Förklaring Arbetsrelaterad hälsa och säkerhet GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 38–39, 78–81 GRI 403: Arbets-relaterad hälsa och säkerhet 2018 403-1 Ledningssystem gällande hälsa och säkerhet 35–39 403-2 Riskidentifiering, riskbedömning och incidentundersökning 35–39, 45 403-3 Företagshälsovård 35–39 403-4 Medarbetardeltagande, konsultation och kommunikation gällande hälsa och säkerhet 35–39 403-5 Utbildning gällande hälsa och säkerhet 35–39 403-6 Främjande av medarbetares hälsa 35–39 403-7 Förebyggande och begränsning av hälso- och säkerhetspåverkan på arbetsplatsen direkt kopplade till affärsrelationer 35–39 403-9 Arbetsrelaterade skador 35–39, 87 Utbildning GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 35–37, 80 GRI 404: Utbildning 2016 404-3 Andel anställda som får regelbunden utvärdering av prestation och karriärutveckling 36–37 Mångfald och lika möjligheter GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 35–37, 78–81, 87 GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016 405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare 87, 112 Icke-diskriminering GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 70, 78–81 GRI 406: Icke-diskriminering 2016 406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna korrigerande åtgärder 70 Leverantörsbedömning – Sociala kriterier GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 38–39, 78–81 GRI 414: Leverantörsbedömning – Socialt 2016 414-1 Nya leverantörer som granskats enligt sociala kriterier 38 Livsbetingelser, utbildning, fritid i lokalsamhället GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 28–30, 78–81 Fabege-1 Samverkansinitiativ 28–30 Trygghet & säkerhet GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 28–30, 78–81 Fabege-2 Trygghetsskapande åtgärder 28–30 Fabege-3 Bostadsbyggande 15 Inomhusmiljö & god hälsa och säkerhet GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 31–34, 78–81 Fabege-4 Fitwel-certifiering 34 Fabege-5 Total andel certifierade fastigheter enligt BREEAM-SE och BREEAM In-Use 87 Finansiering GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 40–41, 78–81 Fabege-6 Andel grön finansiering 52 Fabege-7 EU-taxonomin 40–41, 88–92 95Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Revisorns rapport Revisorns rapport över översiktlig granskning av Fabege ABs (publ) hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till Fabege AB (publ), org.nr 556049-1523 Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Fabege AB (publ) att översiktligt granska Fabege ABs hållbarhetsredovisning för år 2024. Företaget har definierat hållbarhetsredovisning- ens omfattning på sidorna 78–95 i detta dokument varav den lagstadgade hållbarhetsrapporten definieras på sid- orna 93–95. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämp- liga kriterier respektive årsredovisningslagen enligt den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Kriterierna framgår på sidorna 93–95 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämp- liga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovis- ningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrap- porten. Vårt uppdrag är begränsat till den historiska infor- mation som redovisas och omfattar således inte framtids- orienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra över - siktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlig - het med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttran- de om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En över- siktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jäm - fört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revi - sionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och till- lämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är obero- ende i förhållande till Fabege AB (publ) enligt god revi- sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möj- ligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir med- vetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och gransk ning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår gransk- ning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kom- mit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och före- tagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 17 mars 2025 KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor Torbjörn Westman Specialistmedlem i FAR 96Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Innehåll Koncernen .................................................. 98 Moderbolaget .......................................... 102 Noter ........................................................106 Årsredovisningens undertecknande .......... 122 Revisionsberättelse ................................... 123 Ekonomisk redovisning 2024 97Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Koncernen Rapport över totalresultat Belopp i Mkr Not 2024 2023 Hyresintäkter 7 3 438 3 366 Omsättning bostadsutveckling 8 233 553 Övriga intäkter 0 11 Nettoomsättning 5 3 671 3 930 Fastighetskostnader 9 –885 –853 Kostnader bostadsutveckling 10 –254 –549 Bruttoresultat 2 532 2 528 Varav bruttoresultat fastighetsförvaltning - driftsöverskott 2 553 2 524 Varav bruttoresultat bostadsutveckling –21 4 Central administration och marknadsföring 11 –93 –97 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 13 48 20 Ränteintäkter 14 6 4 Resultat från andelar i intresseföretag 20 –91 34 Räntekostnader 14 –1 016 –986 Tomträttsavgäld 38 –41 –45 Förvaltningsresultat 1–6, 19, 46 1 345 1 458 Nedskrivning exploateringsfastigheter 24 –73 0 Realiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 12, 17 3 0 Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 12, 17 –1218 –7 831 Orealiserade värdeförändringar, räntederivat 3, 31 –143 –1 003 Värdeförändringar, aktier 13, 15 –3 –4 Resultat före skatt –89 –7 380 Aktuell skatt 16 0 –1 Uppskjuten skatt 16 –124 1 863 Årets resultat –213 –5 518 Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet Omvärdering av förmånsbestämda pensioner –19 3 Årets totalresultat –232 –5 515 Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande – – Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare –232 –5 515 Årets resultat per aktie före och efter utspädningseffekt, kr –0,68 –17,54 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 314,6 314,6 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 314,6 314,6 98Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Koncernen Rapport över finansiell ställning Belopp i Mkr Not 2024 2023 Tillgångar Goodwill 18 205 205 Förvaltningsfastigheter 17 78 904 78 093 Nyttjanderättstillgång 38 1 371 949 Inventarier 19 34 30 Andelar i intresseföretag och joint ventures 20 164 179 Fordringar hos intresseföretag 21 488 428 Andra långfristiga värdepappersinnehav 22 7 9 Derivatinstrument 31 702 925 Andra långfristiga fordringar 23 69 703 Summa anläggningstillgångar 81 944 81 521 Exploateringsfastigheter 24 754 519 Kundfordringar 25 78 83 Fordringar hos intresseföretag 21 16 15 Skattefordran 29 0 Övriga fordringar 26 696 442 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 428 457 Kortfristiga placeringar 100 98 Likvida medel 39 64 85 Summa omsättningstillgångar 2 165 1 699 Summa tillgångar 84 109 83 220 Belopp i Mkr Not 2024 2023 Eget kapital och skulder Aktiekapital 5 097 5 097 Övrigt tillskjutet kapital 3 017 3 017 Balanserade vinstmedel inkl årets totalresultat 30 331 31 129 Innehav utan bestämmande inflytande – – Summa eget kapital 28 38 445 39 244 Räntebärande skulder 29, 30, 36 31 726 25 813 Leasingskuld 38 1 371 949 Derivatinstrument 31 159 240 Uppskjuten skatteskuld 32 8 424 8 305 Avsättningar 33 175 158 Summa långfristiga skulder 41 855 35 465 Räntebärande skulder 29, 30, 36 2 674 7 169 Leasingskuld 38 0 0 Leverantörsskulder 76 185 Avsättningar 33 0 0 Skatteskulder 16 0 11 Övriga skulder 152 245 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 34 907 901 Summa kortfristiga skulder 3 809 8 511 Summa eget kapital och skulder 84 109 83 220 99Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Koncernen Rapport över förändring i eget kapital Belopp i Mkr Not Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2023 28 5 097 3 017 37 400 45 514 – 45 514 Periodens resultat –5 518 –5 518 –5 518 Övrigt totalresultat 3 3 3 Summa totalresultat för perioden –5 515 –5 515 – –5 515 Transaktioner med ägare Återköp av aktier – – – Beslutad ännu ej utbetald utdelning –189 –189 –189 Kontantutdelning –566 –566 –566 Summa transaktioner med ägare –755 –755 – –755 Utgående balans per 31 december 2023 5 097 3 017 31 130 39 244 – 39 244 Periodens resultat –213 –213 –213 Övrigt totalresultat –19 –19 –19 Summa totalresultat för perioden –232 –232 –232 Transaktioner med ägare Återköp av aktier – – – Beslutad ännu ej utbetald utdelning –142 –142 –142 Kontantutdelning –425 –425 –425 Summa transaktioner med ägare –567 –567 – –567 Utgående balans per 31 december 2024 5 097 3 017 30 331 38 445 – 38 445 100Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Koncernen Rapport över kassaflödesanalyser Belopp i Mkr Not 2024 2023 Löpande verksamhet Bruttoresultat 2 532 2 528 Central administration –93 –97 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 13 11 Erhållen ränta 21 24 Erlagd ränta 1) 36 –1 121 –1 150 Betald inkomstskatt 0 0 Summa 1 352 1 316 Förändring av rörelsekapital Förändring exploateringsfastigheter 74 373 Förändring av kortfristiga fordringar 473 44 Förändring av kortfristiga skulder –264 –163 Summa förändring av rörelsekapital 37 283 254 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 635 1 570 Investeringsverksamheten Förvärv av rörelse nettolikvidpåverkan – – Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer –2 282 –2 978 Förvärv av fastigheter – –78 Avyttring av fastigheter – 2 977 Förvärv av andelar i intresseföretag – – Övriga finansiella anläggningstillgångar –179 –253 Kassaflöde från investeringsverksamheten –2 461 –332 Finansieringsverksamheten 3 Utdelning till aktieägarna –613 –881 Återköp egna aktier – – Upptagna lån 24 759 22 275 Amortering av skuld 2) –23 341 –22 634 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 805 –1 240 Periodens kassaflöde –21 –2 Likvida medel vid periodens början 39 85 87 Likvida medel vid periodens slut 39 64 85 1) Varav övr finansiella kostnader –36 Mkr (–99) . 2) Fabege presenterar amortering och upptagna lån som avser andra skulder än sådana som utgör overnight-lösning. Detta påverkar dock enbart bruttobeloppen men inte det totala kassaflödet från finansieringsverksamheten under varje period. Företagets dagliga overnight-upplåning bruttoredovisas inte och är alltid noll vid års- skiften. Avseende väsentliga förändringar i bolagets finansiering hänvisas till sid 55 i förvaltningsberättelsen. 101Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Moderbolaget Resultaträkning Belopp i Mkr Not 2024 2023 Nettoomsättning 43 428 443 Rörelsens kostnader 44 –462 –449 Rörelseresultat 1–3,6,19,46 –34 –6 Resultat från aktier och andelar i koncernföretag 45 1 630 685 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 13,15 –3 –8 Värdeförändringar räntederivat 3,31 –143 –1 003 Ränteintäkter 14 1 012 902 Räntekostnader 14 –1 073 –1 075 Bokslutsdisposition 45 –6 196 Resultat före skatt 1 383 –309 Aktuell skatt 16 0 0 Uppskjuten skatt 16 29 169 Årets resultat 1 412 –140 Rapport över totalresultat har inte upprättats då det i moderbolaget inte finns några transaktioner som ska ingå i övrigt total resultat. 102Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Belopp i Mkr Not 2024 2023 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillångar Inventarier 19 11 11 Summa materiella anläggningstillgångar 11 11 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag 45 13 400 13 400 Andelar i intresseföretag 20 – – Fordringar hos intresseföretag 21 – – Fordringar hos koncernföretag 27 49 992 46 299 Andra långfristiga värdepappersinnehav 22 7 9 Derivatinstrument 31 702 925 Uppskjuten skattefordran 32 – – Summa finansiella anläggningstillångar 64 101 60 633 Summa anläggningstillgångar 64 112 60 644 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Skattefordringar 12 7 Övriga fordringar 6 330 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 133 136 Summa kortfristiga fordringar 151 472 Kassa och bank 39 43 1 Summa omsättningstillgångar 194 473 Summa tillgångar 64 306 61 117 Belopp i Mkr Not 2024 2023 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 5 097 5 097 Reservfond 3 166 3 166 Fritt eget kapital Balanserat resultat 2 680 3 386 Årets resultat 1 412 –140 Summa eget kapital 28 12 355 11 509 Avsättningar Avsatt till pensioner 33 89 86 Uppskjuten skatteskuld 32 104 134 Summa avsättningar 193 220 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 29, 30, 36 31 152 25 649 Derivatinstrument 31 159 240 Skulder till koncernföretag 27 17 619 16 702 Summa långfristiga skulder 48 930 42 591 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 29, 30, 36 2 510 6 390 Leverantörsskulder 3 5 Övriga skulder 13 13 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 34 302 389 Summa kortfristiga skulder 2 828 6 797 Summa eget kapital och skulder 64 306 61 117 Moderbolaget Balansräkning 103Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Moderbolaget Förändring i eget kapital Belopp i Mkr Not Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Summa eget kapital Eget kapital 31 december 2022 28 5 097 3 166 4 141 12 404 Årets resultat –140 –140 Kontantutdelning –566 –566 Beslutad ännu ej utbetald utdelning –189 –189 Återköp egna aktier – – Eget kapital 31 december 2023 5 097 3 166 3 246 11 509 Årets resultat 1 412 1 412 Kontantutdelning –425 –425 Beslutad ännu ej utbetald utdelning –142 –142 Återköp egna aktier – – Eget kapital 31 december 2024 5 097 3 166 4 092 12 355 104Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Moderbolaget Kassaflödesanalyser Belopp i Mkr Not 2024 2023 Löpande verksamheten Rörelseresultat exkl avskrivningar –28 –4 Erhållen ränta 1 011 902 Erlagd ränta –1 073 –1 075 Betald inkomstskatt – – Summa –89 –177 Förändring av rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar 320 –339 Förändring av kortfristiga skulder –44 –27 Summa förändring av rörelsekapital 37 277 –366 Kassaflöde från den löpande verksamheten 188 –542 Investeringsverksamheten Förvärv av andelar i koncernföretag – – Förvärv materiella anläggningstillgångar –2 –7 Övriga finansiella anläggningstillgångar –1 153 1 941 Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 155 1 934 Finansieringsverksamheten 3 Utdelning till aktieägarna –613 –881 Återköp egna aktier – – Upptagna lån 24 185 22 066 Amortering av skuld –22 561 –22 601 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 011 –1 415 Periodens kassaflöde 42 –23 Likvida medel vid periodens början 39 1 24 Likvida medel vid periodens slut 39 43 1 105Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Noter Not 1. Allmän information Fabege AB (publ), organisationsnummer 556049-1523, med säte i Stockholm, utgör moderbolag för en koncern med dotterbolag enligt not 45. Bolaget är registrerat i Sverige och adressen till bolagets huvudkontor i Stockholm är: Fabege AB, Box 730, 169 27 Solna. Besöksadress: Gårdsvägen 6. Vi är ett av Sveriges största fastighets- bolag, med verksamheten koncentrerad till Stockholmsregionen. Verk- samheten bedrivs genom dotterbolag och fastighetsbeståndet består huvudsakligen av kommersiella lokaler. Not 2. Redovisningsprinciper Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisnings- lagen, de av EU godkända IFRS redovisningsstandarder och IFRIC tolkningsuttalanden. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för håll- barhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Komplet- terande redovisningsregler för koncerner) vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovis- ningslagen. Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisningslagen, Rådet för hållbarhets-och finansiell rapporte- rings rekommendation RFR 2 (Kompletterande redovisningsregler för juridiska personer) och uttalanden från Rådet för hållbarhets-och finansiell rapportering. Moderbolagets redovisning överensstämmer med koncernens principer med undantag av vad som framgår nedan under avsnittet ”Avvikelser mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper”. I årsredovisningen har värdering av poster skett till anskaffningsvärde, utom då det gäller omvärdering av förvaltnings- fastigheter samt finansiella instrument som värderas till verkligt värde. Nedan beskrivs väsentlig information om redovisnings principer som har tillämpats. Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncer- nen. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmas- te miljon. Konsolidering Dotterbolag medtas i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen och ingår inte i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämman- de inflytandet upphör. Förvärv av dotterbolag redovisas enligt för- värvsmetoden. Köpe skill ingen för rörelseförvärvet värderas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten, vilket beräknas som summan av de verk- liga värdena per förvärvstidpunkten för erlagda tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder samt emitterade egetkapital andelar i utbyte mot kontroll över den förvärvade rörelsen. Förvärvsrelaterade kostna- der redovisas i resultaträkningen när de uppkommer. Vid rörelseförvärv där summan av köpeskillingen, eventuellt innehav utan bestämmande inflytande och verkligt värde vid förvärvstidpunkten på tidigare aktie- Not 3. Finansiella instrument och finansiell riskhantering Kapitalförsörjning Vi ska ha en stark finansiell ställning och balansen mellan eget kapital och lånat kapital är viktig för bolaget. Målsättningen är att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent och räntetäckningsgraden till minst 2,2 gånger. Vår kapitalförsörjning hänför sig till tre källor: eget kapital, räntebä- rande skulder och övriga skulder. Per balansdagen uppgick eget kapi- tal till 38 445 Mkr (39 244), räntebärande skulder till 34 400 Mkr (32 982) och övriga skulder till 11 264 Mkr (10 995). Våra åtaganden gällande covenanter är likartade i de olika kreditavtalen och stipulerar, förutom börsnotering, en soliditet om minst 25 procent och en ränte- täckningsgrad om minst 1,5 gånger. Huvuddelen avseende belånings- grad anges på fastighetsnivå och uppgår till mellan 60 och 70 procent, beroende på typ av fastighet och finansiering. Långsiktiga Utfall Utfall Finansiella målmål2024-12-312023-12-31Soliditet, % lägst 35 46 47Räntetäckningsgrad, ggr minst 2,2 2,5 2,5Skuldkvot, ggr (på sikt) max 13 14,1 13,5Belåningsgrad, % högst 50 43 42 Principer för finansiering och finansiell riskhantering Vi är i egenskap av nettolåntagare exponerat för finansiella risker. Framför allt utsätts vi för finansieringsrisk, ränterisk och kreditrisk. Det operativa ansvaret för koncernens upplåning, likviditetsstyrning och finansiella riskexponering ligger hos finansfunktionen, som är en cen- tral enhet i moderbolaget. Vår finanspolicy, som är fastställd av styrel- sen, anger hur de finansiella riskerna ska hanteras och inom vilka ramar finansfunktionen får agera. Fabeges riskexponering ska vara begränsad och, så långt som möjligt, kontrollerad vad avser val av placeringsobjekt, hyresgäster och avtalsvillkor, finansieringsvillkor samt affärspartners. Finansierings- och likviditetsrisk Finansierings- och likviditetsrisk definieras som det lånebehov som kan täckas i ett ansträngt marknadsläge. Lånebehovet kan avse refinansie- ring av befintliga lån eller nyupplåning. Vi strävar efter balans mellan kort- och långfristig upplåning, förde- lat på ett antal finansieringskällor. Vår finanspolicy anger att outnyttja- de kreditfaciliteter ska finnas för att garantera en god betalnings- beredskap. Långfristiga kreditlöften med på förhand fastställda villkor samt revolverande kreditfaciliteter har tecknats med de större lån- givarna. Våra huvudsakliga finansiärer är de nordiska affärsbankerna innehav över stiger verkligt värde vid förvärvstidpunkten på identifier- bara förvärvade nettotillgångar redovisas skillnaden som goodwill i rapporten över finansiell ställning. Om skillnaden är negativ redovisas denna som en vinst på ett förvärv till lågt pris direkt i resultatet efter omprövning av skillnaden. Avvikelser mellan koncernens och moderbolagets redovisnings- principer Moderbolaget redovisar enligt Årsredovisningslagen, Rådet för håll- barhets-och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 ( Komplet- terande redovisningsregler för juridiska persone r) och uttalanden från Rådet för hållbarhets-och finansiell rapportering. Moderbolagets resul- tat- och balansräkning är uppställda enligt Årsredovisningslagens sche- man. Andelar i dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde i moderbo- lagets finansiella rapporter inklusive eventuella transaktionsutgifter. Koncernbidrag lämnade såväl som erhållna redovisas i resultaträk- ningen som en bokslutsdisposition. Nya och ändrade standarder och tolkningar som trädde i kraft 1 januari 2024 och framåt Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsme- toder som i den senaste årsredovisningen. Övriga nya eller reviderade IFRS redovisningsstandarder eller IFRIC tolkningsuttalanden som trätt i kraft efter 1 januari 2024 har inte haft någon nämnvärd effekt på kon- cernens finansiella rapporter. IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements med tillämpning från januari 2027 förändrar främst tre nyckelområden: strukturen på resultaträkningen, införandet av upplysningar om resul- tatmått som rapporteras utanför företagets finansiella rapporter "management-defined performance measures" (MPM) samt förbätt- rad aggregering och disaggregering av informationen i de primära rapporterna och noterna. Resultaträkningen kommer att delas in i tre kategorier: rörelse, investering och finansiering. Analysen av effekter- na av IFRS 18 är ännu inte till fullo avslutad. Förändringar i svenska regelverk Förändringar under 2024 har inte haft någon väsentlig påverkan på vår redovisning. Moderbolagets redovisningsprinciper Ändrade redovisningsprinciper De ändringar i RFR 2 Kompletterande redovisningsregler för juridis- ka personer som har trätt i kraft och gäller för räkenskapsåret 2024 har inte haft någon väsentlig påverkan på moderbolagets finansiella rap- porter 2024. samt kapitalmarknaden. Upplåningen i bank är företrädesvis säker- ställd med panträtt i fastigheter. Tabellen nedan visar koncernens förfallostruktur för finansiella skul- der. Beloppen visar avtalsenliga odiskonterade nominella förfall för samtliga lånelöften respektive faktiska utestående lån. Övriga skulder är kortfristiga och förfaller inom ett år. Den genomsnittliga belåningsgraden uppgick per årsskiftet till 43 procent (42). Vi har ett certifikatsprogram om 5 000 Mkr. Mängden utestående certifikat uppgick vid årets slut till 3 215 Mkr (1 655). Vi har tillgängliga långfristiga kreditfaciliteter som vid varje tillfälle täcker samtliga utestående certifikat. Vi hade vid årsskiftet outnyttjade kredit- faciliteter uppgående till 5 960 Mkr inklusive faciliteter avsett för ute- stående certifikat. 2016 etablerade vi ett MTN-program med särskilda villkor avseende hållbarhet och miljö, och programmet uppgår idag till 18 Mdkr. Låneförfallostruktur per 31 december 2024 Utestående Kreditavtal, Utestående Kapital- År, förfallMkrBank, Mkrmarknad, MkrCertifikatprogram 3 215 – 3 215< 1 år 4 184 0 2 6741–2 år 13 565 4 991 4 6242–3 år 6 850 2 500 3 8503–4 år 4 725 3 725 1 0004–5 år 1 280 1 080 2005–10 år 6 541 6 541 0Totalt 40 360 18 837 15 563 Löptidsfördelning Tabellen på nästa sida (sid 107) visar finansiella skulders löptidsfördel- ning (exklusive derivat) samt leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder. Av denna information framgår att skulder med kort löptid har minskat medan skulder med lång löptid har ökat under 2024 men totalt sett med en kortare kapitalbindning. Beloppen i dessa tabeller är odiskonterade nominella värden, dvs exklusive räntebetalningar. Koncernens låneavtal innehåller inte några särskilda villkor som kan medföra att betalningstidpunkten blir väsentligen tidigare än vad som framgår av tabellen på nästa sida. 106Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Ränterisk Ränterisken avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar kon- cernens upplåningskostnad. Räntekostnaden utgör koncernens enskilt största kostnadspost. Räntebindning ska enligt koncernens finanspolicy ske utifrån bedömd ränteutveckling, kassaflöde och kapitalstruktur. Vi använder oss av finansiella instrument, i form av ränteswappar, i syfte att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga bindningstid och snittränta. Av känslighetsanalysen framgår hur en förändring i räntenivån påverkar resultatet på ett års sikt. De räntebärande skulderna uppgick den 31 december till 34 400 Mkr (32 982) med en medelränta om 2,89 procent (3,04) exklusive lånelöften och 2,98 procent (3,13) inklusive kostnader för lånelöften. Av de totala skulderna utgjordes 3 215 Mkr (1 655) av utestående certifikat. Under året har räntor om totalt 93 Mkr (63) avseende projektfastigheter aktiverats. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 3,5 år (4,1). Den genomsnittliga räntebindningstiden i vår skuldportfölj uppgick till 1,8 år (2,1), inklusive effekter av traditionella räntederivat. Om derivat- portföljens stängningsbara swappar inkluderas uppgår den beräknade räntebindningstiden till 2,6 år. Den genomsnittliga räntebindningstiden för rörliga lån var 90 dagar. Derivatportföljen bestod av traditionella ränteswapar om totalt 15,6 Mdkr samt stängningsbara swappar om totalt 7,0 Mdkr. De traditionella swapparna ligger med förfall till och med 2032 och har en fast årlig ränta mellan 0,11 och 2,18 procent före marginal. Total andel räntebundna lån uppgick till 52 procent. Derivat- portföljen marknadsvärderas och förändringen redovisas över resulta- träkningen. Det bokförda övervärdet, netto, i portföljen uppgick per 31 december till 543 Mkr (686). Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeförändringen är av redovisnings- karaktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är deri- vatens marknadsvärde alltid noll. Orealiserade värdeförändringar i årets resultat uppgick till –143 Mkr (–1 003). Marknadsvärdesföränd- ringar uppstår till följd av förändringar av marknadsräntan. För samtli- ga övriga finansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkli- ga värdet då de i allt väsentligt löper med rörlig ränta. I finansnettot ingår övriga finansiella kostnader om 36 Mkr (37), huvudsakligen avseende periodiserade uppläggningskostnader för kreditavtal samt kostnader för obligations- och certifikatsprogram. Räntekostnader kopplade till skulderna förfaller till betalning löpande under återståen- de kapitalbindningstid. Leverantörsskulder och övriga kortfristiga skul- der förfaller till betalning inom 365 dagar från balansdagen. Våra åtaganden kopplade till dess finansiella skulder möts till största delen av hyresintäkter som i huvudsak förfaller till betalning kvartalsvis. Känslighetsanalys, kassaflöde och resultat Förändring Effekt, MkrRäntekostnader, rullande 12 månader (inkl. derivat) 1 %-enhet –88,7 / +146,8 Ränteförfallostruktur per 31 december 2024 Genomsnittlig År, förfall Mkrränta, % Andel, %1)< 1 år 18 975 4,32 551–2 år 3 100 0,93 92–3 år 3 250 1,04 93–4 år 3 276 1,57 104–5 år 2 600 1,09 85–6 år 1 400 1,15 46–7 år 1 300 1,15 47–8 år 500 0,81 18–9 år – – –9–10 år – – –11 år – – – Summa 34 400 2,89 100 1) I snitträntan för perioden < 1 år ingår marginalen för hela skuldportföljen, på grund av att bolagets räntebindning huvudsakligen görs med hjälp av ränte- swappar, vilka handlas utan marginal. Löptidsfördelning 2024-12-31 2023-12-31Inom 3–12 Inom 3–12 3 månadermånader 1–5 år Över 5 år Totalt3 månadermånader 1–5 år Över 5 år TotaltSkulder till kreditinstitut 0 0 12 296 6 541 18 837 152 3 247 8 781 8 813 20 993Skulder till kapital-marknaden 3 775 2 114 9 674 0 15 563 3 005 2 420 6 564 – 11 989Leverantörsskulder 76 – – – 76 185 – – – 185Övriga kortfristiga skulder 152 – – – 152 245 – – – 245Totalt 4 003 2 114 21 970 6 541 34 628 3 587 5 667 15 345 8 813 33 412 Not 3 forts. Likvidflöden Beräknade per 2024-12-31, Mkr Beräknade per 2023-12-31, MkrFörfall Ränta Ränta Förfall Ränta Ränta Årkrediterkrediterderivat Totaltkrediterkrediterderivat Totalt20232024 –8 824 –1 503 556 –9 7712025 –5 889 –1 128 198 –6 819 –3 919 –1 125 415 –4 6292026 –9 299 –873 140 –10 032 –8 050 –869 333 –8 5862027 –6 391 –555 120 –6 826 –791 –571 257 –1 1052028 –4 123 –348 86 –4 386 –2 708 –522 166 –3 0652029 –1 362 –239 65 –1 536 –1 162 –416 112 –1 4662030 –82 –260 37 –305 –82 –397 62 –4172031 –82 –259 25 –316 –82 –393 40 –4362032 –2 297 –247 12 –2 532 –2 299 –376 19 –2 6562033 –1 397 –182 0 –1 579 –1 400 –281 0 –1 6812034 –3 477 –130 0 –3 607 –2 477 –204 0 –2 6812035–38 – – – – 0 –271 0 –2712039 – – – – –1 186 –68 0 –1 254Totalt –34 400 –4 221 683 –37 938 –32 982 –6 997 1 960 –38 019 För att beräkna likvidflöden för krediter samt för de rörliga benen i ränteswapparna har marknadsräntekurvan vid årsskiftet använts. Utestående låneskuld och kreditmarginal har antagits vara desamma som per bokslutsdagen fram till respektive kredits förfall, då de anta- gits slutamorterats. I tillägg till ovan har vi tomträttsavgälder, utflödet uppgår för närvarande till 41 Mkr (45). Valutarisk Med valutarisk avses risken för negativ påverkan på vår resultat- och balansräkning till följd av förändrade valutakurser. Den enda valutarisk vi exponeras för avser inköp från utländska leverantörer till vissa större projekt och anses vara begränsad. Om valutarisk uppstår hanteras den med hjälp av valutasäkring ar. Inga valutarisker är utestående. Kreditrisk Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Risken begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Kredit risken hos finansiella motparter begränsas dels genom nettingav - tal/ISDA-avtal och dels genom en spridning i såväl finansieringskällor som kreditförfall. Kredit risken bedöms vid årsskiftet vara tillfredsställan - de hanterad. På motsvarande sätt prövas även kreditvärdigheten beträffande de reversfordringar som eventuellt uppstår i samband med avyttring av fastigheter och bolag samt avseende lån till intressebolag. Den maximala kreditexponeringen avseende samtliga finansiella till - gångar motsvaras av dess redovisade värde. Beträffande kundfordringar anger policyn att sedvanliga kredit- prövningar ska göras innan ny hyresgäst accepteras. De förväntade kreditförlusterna för kundfordringar beräknas med hjälp av en matris som är baserad på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar. 107Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Kvittningsnot Belopp redovisade Finansiella i balansräkningen Säkerheteravtal NettoTillgångarDerivatinstrument 702 0 –702 0SkulderDerivatinstrument –159 0 702 543Summa 543 0 0 543 Moderbolaget Moderbolaget står vanligtvis för koncernens externa upplåning. Bolaget finansierar med dessa medel dotterbolagen på marknadsmässiga villkor. Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten (koncernen) 2024 2023Ej kassaflödespåverkande förändringarEj kassaflödespåverkande förändringarKassaflöde från Kassaflöde från finansierings-Förändring i finansierings-Förändring i UB 2023verksamheten verkligt värde UB 2024 UB 2022verksamheten verkligt värde UB 2023Räntebärande skulder, långfristiga 25 813 5 913 31 726 30 929 –5 116 25 813Räntebärande skulder, kortfristiga 7 169 –4 495 2 674 2 413 4 757 7 169Ränteswappar, verklig värdesäkring –686 143 –543 –1 689 1 003 –686Summa skulder hän förliga till finansieringsverksamhet 32 296 1 418 143 33 857 31 653 –359 1 003 32 296 Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten (moderbolaget) 2024 2023Ej kassaflödespåverkande förändringarEj kassaflödespåverkande förändringarKassaflöde från Kassaflöde från finansierings-Förändring i finansierings-Förändring i UB 2023verksamheten verkligt värde UB 2024 UB 2022verksamheten verkligt värde UB 2023Räntebärande skulder, långfristiga 25 649 5 503 31 152 30 173 –4 524 25 649Räntebärande skulder, kortfristiga 6 390 –3 880 2 510 2 400 3 990 6 390Ränteswappar, verklig värdesäkring –686 143 –543 –1 689 1 003 –686Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamhet 31 352 1 624 143 33 119 30 884 –534 1 003 31 352 Not 3 forts. 108Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Nettovinster/-förluster från finansiella tillgångar och finansiella skulder fördelat per värderingskategori i enlighet med IFRS 9 framgår av tabellen nedan. 2024 2023Finansiella tillgångar värderade Finansiella tillgångar Finansiella skulder Finansiella tillgångar värderade Finansiella tillgångar Finansiella skulder till upplupet anskaff ningsvärde värderade till verkligt värde värderade till upplupet till upplupet anskaff ningsvärde värderade till verkligt värde värderade till upplupet (Hold to collect)via resultat räkningen (Other) anskaffningsvärdeRedovisat värde(Hold to collect)via resultat räkningen (Other) anskaffningsvärdeRedovisat värdeMkr Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen ModerbolagetRörelseresultatRörelsens intäkter och kostnaderSumma 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0FinansnettoRänteintäkter 53 1 011 53 1 011 24 902 24 902Räntekostnader –1 073 –1 073 –1 073 –1 073 –1 011 –1 075 –1 011 –1 075Värdeförändringar, derivat –143 –143 –143 –143 –1 003 –1 003 –1 003 –1 003Värdeförändringar, aktier –3 –3 –3 –3 –4 –8 –4 –8Summa 53 1 011 –146 –146 –1 073 –1 073 –1 167 –208 24 902 –1 007 –1 011 –1 011 –1 075 –1 994 –1 184 Finansiella tillgångar och skulder per värderingskategori 2024-12-31 2023-12-31Finansiella tillgångar värderade Finansiella tillgångar Finansiella skulder Finansiella tillgångar värde rade Finansiella tillgångar Finansiella skulder till upplupet anskaff ningsvärde värderade till verkligt värde värderade till upplupet till upplupet anskaff ningsvärde värderade till verkligt värde värderade till upplupet (Hold to collect)via resultaträkningenanskaffningsvärdeRedovisat värde(Hold to collect)via resultaträkningen anskaffningsvärdeRedovisat värdeMkr Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen ModerbolagetFinansiella tillgångarFordringar hos koncernföretag 0 49 992 0 49 992 46 299 0 46 299Fordringar hos intresseföretag 504 0 504 0 443 443 0Andra långfristiga värdepappersinnehav7 7 7 7 9 9 9 9Andra långfristiga fordringar 69 0 69 0 703 703 0Kundfordringar 78 0 78 0 83 83 0Derivatinstrument 702 702 702 702 925 925 925 925Övriga fordringar 680 4 680 4 354 330 354 330Upplupna intäkter 0 85 0 85 81 0 81Kortfristiga placeringar 100 0 100 0 98 98 0Likvida medel 64 43 64 43 85 1 85 1Summa 1 395 50 124 809 709 0 0 2 203 50 832 1 668 46 711 1 032 934 0 0 2 700 47 645 Finansiella skulderSkulder till koncernföretag 17 619 0 17 619 16 702 0 16 702Räntebärande skulder 34 400 33 662 34 400 33 662 32 982 32 039 32 982 32 039Derivatinstrument 159 159 159 159 240 240 240 240Leverantörsskulder 76 2 76 2 185 5 185 5Övriga kortfristiga skulder 94 0 94 0 226 226 0Upplupna kostnader 264 260 264 260 343 338 343 338Summa 0 0 159 159 34 834 51 543 34 993 51 702 0 0 240 240 33 736 49 084 33 976 49 324 Not 3 forts. 109Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Not 3 forts. Redovisningsprincip Finansiella instrument En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet reali- seras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. För derivat tillämpas affärsdagsredovis- ning och för avistaköp eller avistaförsäljning av finansiella tillgångar tillämpas likviddagsredovisning. Klassificering och värdering Koncernen tillämpar en affärsmodell där målet är att inkassera kon- traktsenliga kassaflöden för koncerninterna fordringar, kundfordringar, likvida medel, fordringar hos koncernföretag, upplupna intäkter och övriga fordringar. Koncernens finansiella tillgångar redovisas till upplu- pet anskaffningsvärde. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Derivatinstrument redovisas till verkligt värde via rapporten över resultatet. Aktieinnehav värderas löpande till verkligt värde med värdeföränd- ringar redovisade över resultatet. Räntebärande banklån och skulder till koncernföretag värderas till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Eventuella skillnader mellan erhållet lånebelopp (netto efter transaktionskostna- der) och återbetalning eller amortering av lån redovisas över lånens löptid. Övriga finansiella skulder värderas till upplupet anskaffnings- värde. Leverantörsskulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskuldernas förväntade löptid är dock kort, varför skulden redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Beräkning av verkligt värde finansiella instrument Verkligt värde för derivatinstrument beräknas med hjälp av diskonte- ring av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respekti- ve löptid. Framtida kassaflöden beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive derivatavtal och den implicita Stibor-räntan för respektive period. De kommande ränteflöden som därmed uppstår nuvärdesberäknas med hjälp av den implicita Stibor- kurvan. Vi tillämpar inte säkringsredovisning av derivatinstrument. Vid fastställande av verkligt värde för aktieinnehav används notera- de marknadspriser för innehav som är noterade och för övriga görs en bedömning av verkligt värde. För samtliga finansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet. Nedskrivningar Koncernens exponering för kreditrisk är huvudsakligen hänförlig till kundfordringar, avtalstillgångar, reversfordringar, övriga fordringar, upplupna intäkter och likvida medel. Koncernen redovisar en förlustreserv för förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde. Per varje balansdag redovisar koncernen förändringen i förväntade kreditförluster i resultatet. För tillgångar där det har skett betydande ökningar av kreditrisken redo visas en reserv baserad på kreditförluster för tillgångens hela löp- tid (den generella modellen). Koncernen värderar förväntade kreditförluster från ett finansiellt instrument på ett sätt som återspeglar ett objektivt och sannolikhets- vägt belopp som bestäms genom att utvärdera ett intervall av möjliga utfall, pengars tidsvärde och rimliga verifierbara uppgifter om nuva- rande förhållande och prognoser för framtida ekonomiska förutsätt- ningar. För likvida medel tillämpas undantaget för låg kreditrisk. För kundfordringar (fordringar relaterade till hyresfakturering) och avtalstillgångar tillämpar koncernen den förenklade modellen som innebär att koncernen direkt redovisar förväntade kreditförluster för tillgångens återstående löptid. De förväntade kreditförlusterna för kundfordringar och avtalstill- gångar beräknas med hjälp av en provisionsmatris som är baserad på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar och pengarnas tidsvärde om applicerbart. Koncernen definierar fallissemang som att det bedöms osannolikt att motparten kommer att möta sina åtaganden på grund av indikato- rer som finansiella svårigheter och missade betalningar. Oavsett anses fallissemang föreligga när betalningen är 90 dagar sen om det inte föreligger särskilda skäl att beloppet kommer att inflyta. Koncernen skriver bort en fordran när inga möjligheter till ytterligare kassaflöden bedöms föreligga. Not 4. Viktiga uppskattningar och bedömningar för redo- visningsändamål Viktiga bedömningar tillämpning redovisningsprinciper Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är att betrak- ta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande fastighetsförvaltning/administration klassificeras i normalfallet som tillgångsförvärv. Vid fastighetstransak- tioner görs en bedömning av riskövergång vilken är vägledande för när transaktionen ska redovisas. Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisnings- ändamål Förvaltningsfastigheternas värdering till verkligt värde inkluderar upp- skattningar och bedömningar vilka är att betrakta som väsentliga för redovisningsändamål. Information om värderingsantaganden och känslighetsanalys av de antaganden som har väsentlig effekt på värderingen presenteras i not 17. Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolik- heten att underskotten kan utnyttjas. Fastställda underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran. För finansiella anläggningstillgångar såsom andelar i intressebolag, reversfordringar på intressebolag och andra bolag görs en bedömning av värdet på respektive andel och avseende reversfordringar vilket belopp som förväntas inflyta. 110Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Not 5. Segmentsredovisning 2024 2023Birger Birger Mkr Förvaltning Förädling ProjektBostad Totalt Förvaltning Förädling ProjektBostad TotaltHyresintäkter 3 153 247 26 12 3 438 3 081 227 35 23 3 366Omsättning bostadsutveckling – – – 233 233 – – – 553 553Övriga intäkter – – – – 0 8 2 1 0 11Summa nettoomsättning 3 153 247 26 245 3 671 3 089 229 36 576 3 930Fastighetskostnader –730 –107 –42 –6 –885 –726 –103 –21 –3 –853Kostnader bostadsutveckling – – – –254 –254 – – – –549 –549Bruttoresultat 2 423 140 –16 –15 2 532 2 363 126 15 24 2 528Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 2 423 140 –16 6 2 553 2 363 126 15 20 2 524Överskottsgrad, % 77 57 –62 50 74 77 56 43 87 75Varav bruttoresultat bostadsutveckling – – – –21 –21 – – – 4 4Central administration –76 –8 –9 – –93 –82 –8 –7 – –97Räntenetto –780 –82 –93 –7 –962 –806 –89 –66 –1 –962Tomträttsavgäld –41 – – – –41 –45 – – – –45Resultatandelar i intressebolag –88 –4 2 –1 –91 24 – – 10 34Förvaltningsresultat 1 438 46 –116 –23 1 345 1 454 29 –58 33 1 458Realiserade värdeförändr. fastigheter – – – –73 –73 – – – – 0Realiserade värdeförändr. fastigheter 3 – – – 3 – – – – 0Orealiserade värdeförändr. fastigheter –1 217 –155 169 –15 –1 218 –6 228 –731 –852 –20 –7 831Resultat före skatt per segment 224 –109 53 –111 57 –4 774 –702 –910 13 –6 373Värdeförändr. räntederivat & aktier –146 –1 007Resultat före skatt –89 –7 380Marknadsvärde fastigheter 64 546 5 310 8 820 228 78 904 63 580 7 431 6 839 243 78 093Exploateringsfastigheter – – – 754 754 – – – 519 519Uthyrningsgrad, % 88 – – – – 91 – – – – Redovisningsprincip Segmentrapportering Segmentinformation presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och rörelsesegment identifieras utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande beslutsfattare. Koncernen har identifie - rat koncernens VD som dess högste verkställande beslutsfattare och den interna rapporteringen som används av VD för att följa upp verk - samheten och fatta beslut om resursfördelning ligger till grund för den segmentinformation som presenteras. I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten enligt företagsledningens synsätt med uppdelning i seg - menten Förvaltning, Förädling, Pågående projekt och Birger Bostad. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealisera - de värdeförändringar på fastigheter är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). Förvaltningsfastig - heter avser fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förädlingsfastig- heter avser fastigheter med planerade ny- till- eller ombyggnationer som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling. Pågående projekt avser fastighet som är under projektutveckling. Rena markfastigheter ingår även i detta segment. Även nyligen förvärvade fastigheter (inom ett år) med pågående arbete för att väsentligt för - bättra fastighetens driftsöverskott i förhållande till förvärvstillfället omfattas. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt orealiserade vär - deförändringar hänförs direkt till fastigheter inom respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnettot har schablonfördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redo - visas per balansdagen. Samtliga intäkter och kostnader hänförliga till verksamhet inom bostäder redovisas inom segmentet Bostad. Övriga intäkter avser elstöd. Under första kvartalet gjordes inga omklassificeringar. Under andra kvartalet avyttrades del av Kvinten 1 till Birger Bostad. I och med över- låtelsen bytte fastigheten karaktär från förvaltningsfastighet till exploa - teringsfastighet. Fastigheten Regulatorn 4 och Stigbygeln 3 omklassific- erades ifrån pågående projekt till förvaltningsfastighet. Under tredje kvartalet gjordes inga omklassificeringar. Under fjärde kvartalet omklassificerades fastigheten Regulatorn 3 ifrån förädlingsfastighet till förvaltningsfastighet. Fastigheterna Farao 15, Farao 16 och Farao 17 omklassificerades ifrån förädlingsfastigheter till pågående projekt. Inga fastighetsförvärv eller fastighetsförsäljningar har ägt rum under 2024. 111Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Ersättning till styrelse 2024 2023Arvode, Arvode, Arvode, Arvode, Arvode, Arvode, styrelse-revisions - ersättnings-styrelse-revisions- ersättnings-Tkrledamotutskottutskott Summaledamot utskottutskott SummaJan Litborn (ordförande) 625 65 85 775 600 55 80 735Anette Asklin 265 130 – 395 255 110 – 365Matthias Johansson 265 – 50 315 255 – 48 303Märtha Josefsson 265 – – 265 255 55 – 310Stina Lindh Hök – – – – 255 – – 255Lennart Mauritzon 265 – 50 315 255 – 48 303Bent Oustad 265 – – 265 – – – –Sofia Watt 265 65 – 330 – – – –Anne Årneby – – – – 255 – – 255Summa 2 215 260 185 2 660 2 130 220 176 2 525 2024 2023Löner och andra Sociala Löner och andra Sociala MkrersättningarkostnaderersättningarkostnaderModerbolaget 168 97 162 99varav pensionskostnader 35 36Dotterbolagen 19 9 18 11varav pensionskostnader 2 4Koncernen totalt 187 106 180 110 varav pensionskostnader totalt 37 40 Könsfördelning styrelse och ledande befattningshavare 2024 2023Ledande Ledande befattnings- befattnings - Styrelse havare StyrelsehavareMän 4 4 3 4Kvinnor 3 4 4 4Totalt 7 8 7 8 Ersättning till ledande befattningshavare Med andra ledande befattningshavare avses de sex personer som till- sammans med VD och vice VD utgjort koncernledningen under 2024. Under året bestod koncernledningen av VD, vice VD tillika ekonomi- och finanschef, samt affärsutvecklingschefen, chefen för projekt och förädling, chefen för teknisk drift, förvaltningschefen, HR-chefen samt hållbarhetschefen. Ersättning till ledande befattningshavare utgår på marknadsmässiga villkor i enlighet med av årsstämman fastställda rikt - linjer. Ersättning till ledande befattningshavare betalas ut från moder- bolaget. För koncernledningens sammansättning, se sidan 76–77. Fabege har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsättningen till vinstandelsstiftelsen baseras på uppnådd avkastning på eget kapital med maximal avsättning om två prisbasbelopp per år och anställd. För 2024 har ingen avsättning gjorts (6,0) motsvarande 0,0 (0,5) prisbasbelopp per anställd exklusive löneskatt. Övriga för- måner avser tjänstebil, hushållsnära tjänster samt sjukvårdsförsäkring. Pension Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat årets resultat. Pen- sionsålder för verkställande direktören är 65 år. Pensionspremien utgår under anställningstiden med max 30 procent av den pensionsgrun- dande lönen. För andra ledande befattningshavare gäller ITP-planen eller motsvarande och pensionsåldern 65 år. Ersättningar och övriga förmåner till ledande befattningshavare 2024 2023Övriga Övriga Koncernledning, Tkr Lön/Arvodeförmåner Pension Summa Lön/Arvodeförmåner Pension SummaVerkställande direktör 11 969 63 3 359 15 391 11 118 67 3 131 14 316Vice verkställande direk-tör, ekonomi och finans 5 019 131 646 5 796 4 567 123 710 5 400Andra ledande befattningshavare 14 559 552 3 365 18 476 13 745 531 3 434 17 710 Avgångsvederlag VD har en med bolaget ömsesidig uppsägningstid om sex månader och ett avgångsvederlag om 18 månader. För andra ledande befatt- ningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid om tre till sex måna- der och avgångsvederlag upp till 18 månader. Avgångsvederlag utgår endast vid uppsägning från bolagets sida och avräknas andra inkom- ster. Detta gäller för samtliga personer i ledande befattningar. Beredningsunderlag Styrelsen bereder frågan om ersättning och andra anställningsvillkor för VD samt principer för ersättningar och andra anställningsvillkor till andra ledande befattningshavare. Styrelsen Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämma. För 2024 upp- gick arvodet till totalt 2 660 tkr (2 525). Därav har styrelsens ordföran- de erhållit 775 tkr (735), och övriga ledamöter 1 885 tkr (1 790). Inga andra arvoden eller förmåner har utgått till styrelsen. Ledande befattningshavare Rörlig ersättning har utgått med 4 168 tkr (3 317) till VD, 1 731 tkr (1 327) till vice VD samt 3 535 tkr (2 813) till sex (sex) andra ledande befattningshavare. Det har inte utgått någon annan rörlig ersättning till koncernledningen. Not 6. Anställda och lönekostnader m.m. Varav Varav Medelantalet anställda 2024kvinnor 2023kvinnorModerbolaget 191 66 196 68Dotterbolagen 19 11 21 14Koncernen totalt 210 77 217 82 Personalomsättning och sjukfrånvaro, % 2024 2023Personalomsättning 8 11Total sjukfrånvaro 3,4 2,9 Sjukfrånvaro per åldersgrupp, % Kvinnor Män1)Ålder –293,61Ålder 30–49 8,13 2,62Ålder 50– 0,37 2,12 1) Redovisas ej om antalet anställda i gruppen är högst tio, eller om uppgiften kan härledas till enskild person. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Dessa riktlinjer omfattar bolagsledningen i Fabege. Med bolagsledningen avses verkställande direktören och övriga medlemmar i koncernledningen. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2024. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. 112Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Vi arbetar med hållbar stadsutveckling med huvudsaklig inriktning på kommersiella fastigheter inom ett begränsat antal välbelägna del- marknader i Stockholmsområdet. Vi skapar värden genom förvaltning, förädling samt aktivt arbete med fastighetsportföljen i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Vårt övergripande mål är att – i kraft av vår välbelägna portfölj, vår affärsmodell och vår kompetens – skapa och realisera värden för att ge aktieägarna en totalavkastning som är den bästa bland fastighets- bolagen på Stockholmsbörsen. Vi ska skapa lönsamhet genom att vara ett utvecklande och kund orienterat bolag: – med engagerade medarbetare – med nöjda kunder – som är det naturliga valet för befintliga och potentiella kunder på Stockholmsmarknaden – som bidrar till Stockholms hållbara utveckling och FN:s globala mål En framgångsrik implementering av vår affärsstrategi och tillvarata- gandet av våra långsiktiga intressen, inklusive hållbarhet, förutsätter att vi kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att vi kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrens- kraftig totalersättning. Vi har inte inrättat några ytterligare incitamentsprogram beslutade av bolagsstämman utöver de ersättningar som omfattas av dessa rikt- linjer. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Formerna av ersättning med mera Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande kom- ponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra (mindre) förmåner samt avsättning till bolagets vinstandels- stiftelse. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersätt- ningar. Den fasta lönen omprövas varje år. Uppfyllelse av kriterier för ut - betalning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas och följas upp årsvis (kalenderår). Den rörliga kontantersättningen får uppgå till max nio månadslöner motsvarande högst 75 procent av den fasta årliga kontantlönen. Pensionsåldern ska vara 65 år. Pensionsförmåner ska motsvara ITP-planen eller vara avgiftsbaserad med maximal avsättning om 35 procent av den pensionsgrundande lönen. Rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrundande. Övriga förmåner ska där de förekommer utgöra en begränsad del av i förhållande till den fasta ersättningen. Andra förmåner får inne- fatta bland annat livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta årliga kontantlönen. Vi har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsättningen till vinstandelsstiftelsen baseras på uppnådd avkastning på eget kapital och är maximerad till två basbelopp per år och anställd. Upphörande av anställning Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska samman- taget inte överstiga 24 månadslöner. Vid uppsägning från befattningshavarens sida får uppsägnings- tiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångs vederlag. Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning med mera Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella. De kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att exempel - vis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshava- rens långsiktiga utveckling. Ansvar och utförda presta tioner som sam- manfaller med aktieägarnas intressen ska reflekteras i ersättningen. Mål Andel, % Kriterier/målVerksamhetsmål 70 Förvaltningsresultat: 1 145 MkrÖverskottsgrad: 74%Resultat före skatt: >10 kr/aktieBudgeterad nettouthyrning: 100 MkrGRESB: index min 91Medarbetarindex GPTW: min 88Energiförbrukning: max 71 kWh/kvmTotalavkastning 10 Topp 2 av Fabege, Atrium Ljungberg, fastighetsportföljen Castellum, Hufvudstaden och WihlborgsUtveckling aktiekurs 10 Överträffa index OMX Stockholm Real Estate GI 1/1–31/12Övrigt 10 Diskretionärt att beslutas av styrelsen För uppföljning av utfall se Ersättningsrapporten som publiceras med kallelsen till årsstämman. Mättidpunkt för samtliga mål utgör kalender- år. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats ska Ersättningsutskottet fastställa i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda finan- siella informationen. Den ledande befattningshavare som erhåller rörlig lön förbinder sig att långsiktigt (för en period av minst tre år) investera minst 2/3 av den rörliga ersättningen efter skatt i aktier i bolaget. Syftet är att skapa del - aktighet och engagemang genom att ledande befattningshavare på ett mer strukturerat sätt erbjuds att bli aktieägare. Bolagsledningens rörli - ga ersättning ska vid maximalt utfall inte överstiga en årlig kostnad för bolaget om sammanlagt cirka 16 Mkr (exklusive sociala avgifter), beräknat utifrån det antal personer som för närvarande är ledande befattningshavare. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av ersättningsutskott ets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärde- ringen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande befattnings- havarnas ersättning och övriga anställdas ersättning kommer att redo- visas i ersättningsrapporten. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya rikt- linjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera pro- gram för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Ersättningsutskot- tets ledamöter är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsled- ningen. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte VD eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett av steg är nöd- vändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersätt nings frågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna och hur aktieägarnas synpunkter beaktats Dessa riktlinjer har utarbetats i enlighet med de nya krav som gäller från och med årsstämman 2020 då kopplingen till bolagets affärsstra- tegi och kriterier för rörlig ersättning förtydligades. I övrigt gäller sam- ma riktlinjer som tidigare för såväl fast som rörlig lön, övriga förmåner, avsättning till bolagets vinst andelsstiftelse, anställningsvillkor etcetera. Redovisningsprincip Ersättningar till anställda Ersättning till anställda i form av löner, betald semester, betald sjuk- frånvaro med mera samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställ- ning kan dessa klassificeras som avgifts bestämda eller förmånsbe- stämda pensionsplaner. I koncernen finns både avgiftsbestämda och förmåns bestämda pen- sionsplaner. Pensionskostnaderna för avgiftsbestämda pensionsplaner kostnadsförs löpande. Förmåns bestämda pensionsplaner nuvärdesbe - räknas enligt den aktuariella så kallade Projected Unit Credit Method. Aktuariella vinster och förluster redovisas omedelbart via övrigt total- resultat. Anställda inom det tidigare Fabege har förmånsbestämda pensionsplaner. Från och med 2005 sker ingen ytterligare upparbetning av denna pensionsskuld. Åtaganden beträffande avgiftsbestämda pen - sionsplaner fullgörs genom betalningar till fristående myndigheter eller företag vilka administrerar planerna. Ett antal anställda hos oss har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande inbetalningar till Alecta. Dessa klassificeras som förmånsbestämda pensionsplaner som omfat - tar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2024 har bolaget inte haft tillgång till information för att kunna redovisa sin proportionella andel av planens förpliktelser, förvaltningstillgångar och kostnader vilket medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbe - stämd plan. Pensionsplanen ITP 2 som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmånsbestämda ålders- och familjepensionen är individuellt beräk - nad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöringstid. Förväntade avgifter nästa rap - portperiod för ITP 2-försäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 8 Mkr (2023: 8 Mkr). Koncernens andel av de sammanlagda avgifterna till planen och koncernens andel av det totala antalet aktiva medlem - mar i planen uppgår till 0,05427 respektive 0,02457 procent (2023: 0,05227 respektive 0,02396 procent). Den kollektiva konsoliderings- nivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av för - säkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska metoder och antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Den kollektiva konsolideringsnivån ska normalt tillåtas variera mellan 125 och 175 procent. I syfte att stärka konsolideringsnivån om den bedöms vara för låg, kan en åtgärd vara att höja det avtalade priset för nyteck - ning och utökning av befintliga förmåner. Om konsolideringsnivån över- stiger 150 procent kan premiereduktioner införas. Vid utgången av 2024 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 162 procent (2023: 158 procent). Not 6 forts. 113Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Not 7. Hyresintäkter Operationell leasing – koncernen som leasegivare Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasing- avtal och genererar hyresintäkter. Framtida hyresintäkter som hänför sig till icke uppsägningsbara operationella leasingavtal fördelas enligt följande: KoncernenMkr2024 2023Förfall:Inom 1 år 470 5521–2 år 646 5162–3 år 529 5803–4 år 233 4574–5 år 342 170Senare än 5 år 970 874Bostäder, garage/parkering 139 167Summa 3 329 3 316 Avvikelsen mellan totalt löpande hyra 31 december 2024 och intäkter enligt redovisningen 2024 beror på köpta/sålda fastigheter, omförhand- lingar samt förändringar av uthyrningsgraden under 2024. Kontrakt avseende bostäder och garage/parkeringsplatser löper tills vidare. Ingen upplysning om variabla hyresintäkter lämnas då de uppgår till en oväsentlig del av de totala hyresintäkterna. Vidaredebitering, servi- ce- och övriga intäkter utgör 100 Mkr (112), motsvarande 2,9 procent (3,3) av totala hyresintäkter för perioden januari–december 2024. Redovisningsprincip Intäktsredovisning Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasing- avtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen redovisas i den period som hyran avser. Hyresintäkter för förvaltningsfastigheterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal. I de fall hyreskontraktet under viss tid medger en reducerad hyra som motsva- ras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under respektive överhyra över kontraktets löptid. Rabatterna som lämnas för begränsningar i nyttjanderätten, vid exempelvis ombyggnation eller i samband med succesiv inflyttning, redovisas i den period de avser. Not 8. Omsättning bostadsutveckling KoncernenFördelning typ av intäkt:2024 2023Intäkter försäljning bostadsprojekt 233 553Summa 233 553Fördelning tidpunkt intäktsredovisning:Över tid – –Vid en tidpunkt 233 553Summa 233 553 Redovisningsprincip Intäkter försäljning bostadsprojekt Fabege (Birger Bostad) utvecklar och säljer bostadsrättslägen heter beställda av bostadsrättsföreningar. Under byggtiden redovisas upp- arbetade kostnader i tillgångsslaget Exploateringsfastigheter. Vi bedö- mer vårt inflytande i bostadsrättsföreningar som bestäm mande varför dessa enheter konsolideras. Detta innebär att det inte föreligger något kontrakt i enlighet med IFRS 15 förrän slutkunden har tecknat ett avtal. Slutkunden köper en nyttjanderätt i bostadsrättsföreningen motsvaran- de en specifik lägenhet. Vår affärsmodell innebär att kontrollen över- går till kunden som förvärvar bostaden när kunden tillträder bostaden. Intäkter redovisas därmed när bostäderna är färdigställda och kunden har tillträtt. Intäkten baseras på den faktiska intäkten för sålt bostads- projekt. Redovisad intäkt per bostad möts av bostadens bedömda kostnad vid projektets färdigställande. Not 9. Fastighetskostnader KoncernenMkr2024 2023Driftskostnader, underhåll och hyresgäst-anpassningar –398 –336Fastighetsskatt –258 –274Momskostnad –10 –10Fastighets-/Projektadm. och uthyrning –219 –233Summa –885 –853 Not 10. Kostnader bostadsutveckling Kostnader för bostadsutveckling uppgår till 254 Mkr (549) varav 29 Mkr (26) avser administrativa kostnader och nedskrivning av bygg- rätter med 73 Mkr (6). Not 11. Central administration och marknadsföring Avser kostnader för koncernledning samt kostnader för att vara ett publikt bolag och andra kostnader som sammanhänger med bolags- formen. Fastighets- och förvaltningsrelaterad administration ingår ej utan redovisas bland fastighetskostnaderna. Not 12. Realiserade och orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter KoncernenMkr2024 2023Realiserade värdeförändringar:Försäljningsintäkter – 3 859Bokfört värde och omkostnader 3 –3 8593 0Orealiserade värdeförändringar:Värdeförändringar avseende fastigheter ägda per 2024-12-31 respektive 2023-12-31 –1 218 –7 357Värdeförändringar löpande under året avseende under året sålda fastigheter – –474–1 218 –7 831Summa realiserade och orealiserade –1 215 –7 831 värdeförändringarFördelning mellan positiva och negativa resultat:Positiva 911 197Negativa –2 126 –8 028Summa–1 215 –7 831 Not 13. Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Koncernen ModerbolagetMkr2024 2023 2024 2023Ränteintäkter, koncernbolag – – 1 011 902Ränteintäkter, reverser 48 20 – –Resultat från övriga värdepapper –3 –4 –3 –8Summa 45 15 1 008 894 Not 14. Ränteintäkter och räntekostnader Koncernen ModerbolagetMkr2024 2023 2024 2023Ränteintäkter 6 4 1 0Räntekostnader –1 016 –986 –1 073 –1 075Summa –1 010 –982 –1 072 –1 075 Samtliga ränteintäkter hänför sig till finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder värde rade till upplupet anskaffningsvärde samt räntekostnader på derivat värderade till verkligt värde. Redovisningsprincip Lånekostnader I koncernredovisningen har lånekostnader belastat resultatet för det år till vilket de hänför sig, utom till den del de inräknats i ett byggprojekts anskaffningskostnad. Vi aktiverar lånekostnader som är hänförbara till kostnader för nyproduktion eller större ombyggnationer av värdehöjan - de karaktär. Vid beräkning av lånekostnad att aktivera har en räntesats motsvarande den genomsnittliga räntan på låneportföljen använts. Fastighetsförsäljningar är en intäkt enligt IFRS 15, beloppet redovisas i sin helhet inom respektive segment och i enlighet med redovisnings- principen redovisas hela beloppet på tillträdesdagen. Vinster eller för- luster från fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. 114Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Not 16. Skatt på årets resultat Koncernen ModerbolagetMkr2024 2023 2024 2023Aktuell skatt 0 –1 0 0Uppskjuten skatt –124 1 863 29 169Summa skatt –124 1 862 29 169Nominell skatt på resultat efter finansiella poster –18 1 520 –286 64Skatteeffekter justeringsposterAktivering av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag/temporära skillnader från föregående år 78 6 – 0Nedskrivning andelar dotterbolag och intressebolag – – –25 –15Upplösning av uppskjuten skatt till följd av försäljningar –2 477 – –Ej skattepliktiga intäkter 0 7 – –Ej avdragsgilla kostnader –36 –12 –14 –8Ej skattepliktig utdelningsintäkt – – 361 155Ej avdragsgill ränta –130 –136 –7 –27Övrigt –16 – – –Summa skatt –124 1 862 29 169 Redovisningsprincip Inkomstskatter Aktuell skatteskuld baseras på årets skattepliktiga resultat. Årets skatte- pliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det har justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Koncernens aktuella skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som är föreskrivna eller aviserade på balansdagen. Uppskjuten skatt avser skatt på tempo - rära skillnader som uppkommer mellan det redovisade värdet på till- gångar och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga temporära skillnader och uppskjutna skattefordringar redovisas då det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Det redovisade värdet på uppskjutna skatte - fordringar prövas vid varje bokslutstillfälle och redu ceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas helt eller delvis mot den uppskjut - na skattefordran. Utnyttjande av underskottsavdrag är beroende av skattemässiga vinster. Uppskjuten skatt redovisas till nominell gällande skattesats utan diskontering. Uppskjuten skatt redovisas som intäkt eller kostnad i rapporten över totalresultat utom i de fall den avser transaktio - ner eller händelser som redovisats direkt mot eget kapital. Då redovisas även den uppskjutna skatten direkt mot eget kapital. Aktuella uppskjut - na skattefordringar och skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av samma skattemyndighet och då koncer - nen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp. Not 17. Förvaltningsfastigheter Not 15. Värdeförändringar, aktier Resultatet om –3 Mkr (–4) avser främst värdeförändring för innehav i aktier i Accessy AB och AIK Fotboll AB. Samtliga fastigheter i vårt bestånd externvärderas minst en gång per år av oberoende värderare med erkända kvalifikationer. Fastigheterna ska värderas till verkligt värde, det vill säga ett bedömt marknadsvär- de utan hänsyn till portföljeffekter. Värderingen har sedan år 2000 genomförts i enlighet med Svensk Fastighetsindex riktlinjer. Under 2024 värderades fastigheterna av Newsec Analys AB och Cushman & Wakefield. Värderingarna sker löpande under året. Samtliga fastighe- ter har besiktigats på plats minst en gång under perioden 2021–2024. Därtill har fastigheterna platsbesiktigats vid större investeringar eller vid andra förändringar som påverkar värdet i väsentlig omfattning. Varje kvartal görs även interna värderingar av delar av beståndet samt en intern översiktlig bedömning av hela beståndet. Den interna värderingen sker enligt samma metodik som den externa värderingen. De fastigheter som värderas delas in i följande kategorier: – Förvaltningsfastigheter i normal drift kassaflödesvärderas. – Projektfastigheter som genomgår omfattande ombyggnation eller nybyggnation och som har kontrakterade hyresgäster kassaflödes- värderas. – Övriga projektfastigheter och obebyggd mark värderas enligt ortsprismetoden. Värdering av förvaltnings- och projektfastigheter Vid förvaltningsfastigheter och projektfastigheter används i normal- fallet en kassaflödesmodell där driftsöverskotten minus återstående investeringar nuvärdeberäknas under en fem- eller tioårig kalkylperiod. Kalkylräntan utgör ett nominellt räntekrav på totalt kapital före skatt. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade objekt. Kalkylräntan för vår fastighetsportfölj uppgår till 6,6 procent (6,5) och baseras på den nominella räntan för femåriga statsobligationer med ett tillägg för fastighetsrelaterad risk. Riskpåslaget är individuellt och beror bland annat på hyresgästens stabilitet och kontraktslängd. Viktat direktav - kastningskrav vid kalkylperiodens slut uppgick till 4,5 procent (4,4). Rest värdet vid kalkylperiodens slut nuvärdeberäknas. Restvärdet utgörs av tomtens/fastighetens marknadsvärde vid kalkylperiodens slut och bedöms utifrån det prognosticerade driftnettot för första året efter kalkylperioden. För samtliga lokaler görs en individuell marknadsmässig bedömning av hyresnivåerna samt hyresutvecklingen. För uthyrda lokaler används en bedömd marknadshyra i kassaflödeskalkylerna efter hyreskontrak - tets utgång. Bedömning av marknadshyror, framtida normaliserade driftkostnader, investeringar, vakanser med mera görs av externa vär - derare med stöd av information från bolaget. Drift- och underhållskost- nader baseras på historiska utfall samt på budgetsiffror och statistik över likartade fastigheter. Kostnaderna bedöms öka i takt med antagen inflation. Tomträttsavgäld beräknas enligt avtal alternativt mot bedömd marknadsmässig avgäld om avgäldstiden löper ut under kalkylperioden. Fastighetsskatten bedöms utifrån taxeringsvärden från den senaste fastighetstaxeringen. Kassaflödeskalkyler med längre kalkylperiod än fem år tillämpas om det bedöms motiverat vid långa hyreskontrakt. Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde under vald kalkylperiod beräknas enligt följande: + Hyresinbetalningar – Driftkostnader (inklusive fastighetsskatt och tomträttsavgäld) – Underhållskostnader = Driftsöverskott – Avdrag för investeringar = Kassaflöde Värderingsunderlag – Varje fastighet värderas separat utan hänsyn till portföljeffekter. – En extern fastighetsvärdering baseras på följande värderings- underlag: – Kvalitetssäkrad information från bolaget om skick, hyreskontrakt, löpande drift- och underhållskostnader, tomträtts avtal, vakanser, planerade investeringar samt en analys av befintliga hyresgäster. – Aktuella bedömningar av läge, hyresutveckling, vakansgrader och direktavkastningskrav för relevanta marknader samt normaliserad drift- och underhållskostnad. Uppgifter från offentliga källor om fastigheternas markareal, samt detaljplaner för obebyggda mark- och exploateringsfastigheter. – Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande. Samtliga fastig- heter har besiktigats under de senaste tre åren. Syftet är att bedö- ma fastigheternas standard och skick samt lokalernas attraktivitet. Kontorshyresintervall i fastighetsvärderingar för 2024 Hyresintervall per marknads-segment, kr/kvm 2024 2023Stockholms innerstad 3 650–10 000 3 700–10 000Solna 2 000–4 600 2 000–4 700Hammarby Sjöstad 2 250–4 800 2 250–4 500Flemingsberg 950–2 800 900–2 800Övriga marknader 1 850–3 000 1 800–2 900 115Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Värdering av övriga projektfastigheter För övriga projektfastigheter uppskattas värdet baserat på planförut- sättningar och noterade prisnivåer vid försäljningar av obebyggd mark och byggrätter. Värderingsantaganden 2024 2023Årlig inflation, % 2,0 2,0Viktad kalkylränta, % 6,6 6,5Viktat direktavkastningskrav restvärde, % 4,5 4,4Genomsnittlig långsiktig vakans; % 4,9 4,5Drift och underhåll: Kommersiellt, kr/kvm 368 368 Värderingsantagandena skiljer sig inte väsentligt åt då fastigheterna i sig är väldigt lika (i allt väsentligt kontorsfastigheter) och väldigt geogra- fiskt koncentrerade. Marknadsvärden Viktad dir. Värde- 31 december 2024 Mkravkastning, % förändring, %Stockholms innerstad 29 380 4,12 –0,3Solna 37 300 4,73 –1,3Hammarby Sjöstad 7 932 4,77 –4,7Flemingsberg 3 295 5,37 –7, 6Övriga marknader 997 5,42 –6,1Totalt 78 904 4,54 –1,6 Marknadsvärden Viktad dir. Värde- 31 december 2023 Mkravkastning, % förändring, %Stockholms innerstad 29 176 4,05 –8,4Solna 36 930 4,61 –9,8Hammarby Sjöstad 8 045 4,62 –6,6Flemingsberg 2 923 5,13 –15,4Övriga marknader 1 019 5,12 –7,0Totalt 78 093 4,43 –9,1 Värdeförändringar under året Orealiserade värdeförändringar uppgick under året till –1 218 Mkr (–7 831). Värdeförändringen motsvarar en värdenedgång med cirka –1,6 procent (–9,1). Värdeförändringarna berodde på flera faktorer. Den främsta förklaringen till den negativa värdeförändringen var det ökade direktavkastningskravet. Det möttes främst av högre bedömt framtida kassaflöde från förvaltningsbeståndet, men även förädlings- vinster i projektverksamheten. Direktavkastningskraven stabiliserades under andra halvåret. Fastigheternas redovisade värde per 31 decem- ber 2024 uppgick till 78,9 Mkr (78,1). KoncernenMkr2024 2023Ingående verkligt värde 78 093 86 348Omklassificeringar –347 0Fastighetsförvärv 0 78Invsteringar i ny-, till och ombyggnad 2 376 3 101Värdeförändringar, befintligt fastighets-bestånd –1 218 –7 831Värdeförändringar, avseende under året sålda fastigheter 0 0Försäljningar, utrangeringar och övrigt 0 –3 603Utgående verkligt värde 78 904 78 093 Våra tio värdemässigt största fastigheter Fastighet Område KvmPyramiden 4 Arenastaden 72 234Apotekaren 22 Norrmalm 28 330Bocken 39 Norrmalm 20 598Nationalarenan 8 Arenastaden 41 903Bocken 35 & 46 Norrmalm 14 865Barnhusväderkv. 36 Norrmalm 25 914Luma 1 Hammarby Sjöstad 38 353Nöten 4 Solna strand 52 179Fräsaren 11 Solna Business Park 38 842Signalen 3 Arenastaden 31 040 Känslighetsanalys fastighetsvärde Värdeförändring Resultat- Belånings- före skatt, %effekt, Mkr Soliditet, %grad, %+1 615 46,0 43,4 0 0 45,7 43,6–1 –615 45,4 43,8 Värde påverkan, Känslighetsanalys värdeförändring AntagandeMdkrHyresnivå +/– 10% 6,9Driftskostnad +/– 50 kr/kvm 1,1Avkastningskrav +/– 0,25% 2,5Långsiktig vakansgrad +/– 2% 1,8Viktad kalkylränta +/– 0,25% 1,6 Känslighetsanalysen visar en bedömd värdeförändring vid angivna förändringar i hyresnivå, driftkostnad, avkastningskrav, vakansgrad respektive viktad kalkylränta. Analysen beaktar det helägda fastighets - beståndet, vägda genomsnitt för avkastningskrav, kalkylränta och totalt driftnetto. Angivna förändringar i parametrarna bedöms rimliga utifrån historiska utfall i koncernen. Varje parameter har behandlats för sig och under förutsättning att de andra parametrarna förblir oförändrade. Känslighetsanalysen ger därmed en förenklad bild då en parameter sällan rör sig isolerat utan olika antaganden är sammankopplade avse - ende kassaflöde och avkastningskrav. Inbördes samband råder mellan fastighetens kassaflöde och bedömda avkastningskrav. Kontraktsför - ändringar såsom nyteckningar eller uppsägningar påverkar fastighe- tens kassaflöde och kan även ha en effekt på marknadens bedömning av risk och därmed på avkastningskravet. Generellt kan sägas att ju bättre läge en fastighet har, desto högre hyresnivå, lägre avkastnings - krav, lägre långsiktig vakansgrad samt i viss mån högre driftkostnad. Avkastningskrav och kalkylränta i värderingarna följer varandra, om avkastningskravet ökar så ökar generellt kalkylräntan. Avkastningskrav och kalkylränta kan även påverkas av hyresgäststrukturen i fastigheten; långa hyresavtal med säkra hyresbetalare kan påverka avkastnings - krav och kalkylränta nedåt, vilket påverkar värdet positivt. Inflationen påverkar både driftkostnader och hyresintäkter och därmed fastighets - värdena. Om inflationen ökar påverkar det fastigheternas marknads- värde positivt genom högre hyror i de fall där de tecknade avtalen är indexreglerade (vilket merparten av våra kommersiella avtal är) och negativt genom högre kostnader och högre kalkylränta. Inflation påver - kar också indirekt, via förändringar i räntenivån, direktavkastningskra- vet. Förvaltningsfastigheter värderas enligt nivå 3, IFRS 13. Verkligt värde och orealiserade värdeförändringar fastställs varje kvartal utifrån värde - ring. Om fastigheten säljs under kvartal 1–4 uppstår utöver orealiserad värdeförändring, en realiserad värdeförändring som baseras på försälj - ningspris i relation till senaste kvartalets fastställda verkliga värde. Vi har pantsatt vissa fastigheter, se även not 35 Ställda säkerheter och Eventualförpliktelser. Redovisningsprincip Förvaltningsfastigheter Fastigheter i koncernen klassificeras som förvaltningsfastigheter när de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår bygg- nader, mark och markanläggningar, pågående ny-, till- eller ombygg- nation samt fastighetsinventarier. Hyresintäkter och fastighetskostna- der samt realiserade och orealiserade värdeförändringar inklusive skatt är direkt hänförliga till fastigheter. Förvaltningsfastigheter redovi- sas till verkligt värde på balansdagen. Vinster och förluster hänförliga till värdeförändringar av förvaltningsfastigheters verkliga värde redovi- sas i resultatet för den period de uppkommer på raden Orealiserade värdeförändringar fastigheter i rapporten över totalresultat. Vinst eller förlust som uppstår från avyttring eller utrangering av förvaltningsfast- igheter utgörs av skillnaden mellan försäljningspris och redovisat värde Not 18. Goodwill Goodwillposten om 205 Mkr (205 Mkr) är i sin helhet hänförlig till för- värvet av Birger Bostad. Goodwillen representerar de värden som för- värvet tillför Fabegekoncernen i form av förstärkt kompetens och mark- nadsposition inom bostadsutveckling. Goodwillen nedskrivningsprövas på lägsta separata identifierbara kassaflöde (kassagenererande enhet) vilken för Fabegekoncernen är Birger Bostad. I nedskrivningsprövningen jämförs det bedömda åter- vinningsvärdet för den kassagenererade enheten Birger Bostad med dess redovisade värde. Återvinningsvärdet har beräknats på basis av enhetens nyttjandevärde. Beräkningen av nyttjandevärdet har base- rats på en diskonteringsfaktor om 7,7 procent (6,7) och en prognos av kassaflöden under de närmaste fem åren. Antaganden om prognoser har baserats på historiska erfarenheter med beaktande av rådande marknadsläge. Den tillväxttakt som används för att extrapolera kassa- flödesprognoser bortom den period som täcks av de senast gjorda budgetarna/prognoserna uppgår till 2 procent. Beräkningarna påvisar inget nedskrivningsbehov. Mkr 2024-12-31 2023-12-31Ingående balans 205 205Förvärv – –Utgående balans 205 205 Not 17 forts. baserat på senast upprättad värdering till verkligt värde. Resultat vid avyttring eller utrangering redovisas i rapporten över totalresultat på raden Realiserade värdeförändringar fastigheter. Projekt för ombygg- nad/underhåll samt hyresgästanpassningar aktiveras till den del åtgärden är värdehöjande i förhållande till senaste värderingen. Övriga utgifter kostnadsförs direkt. 116Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Not 19. Inventarier Koncernen ModerbolagetMkr2024 2023 2024 2023Ingående anskaffningsvärde 66 51 25 19Investeringar 17 15 3 6Försäljningar och utrangeringar – – – –Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 83 66 27 25Ingående avskrivningar –37 –26 –14 –11Försäljningar och utrangeringar – – – –Årets avskrivningar –13 –11 –3 –3Utgående ackumulerade avskrivningar –49 –37 –17 –14Bokfört värde 34 30 11 11 Koncernen har leasingavtal i mindre omfattning för bilar och annan teknisk utrustning. Samtliga avtal löper på normala marknadsmässiga villkor. Not 20. Andelar i intresseföretag Koncernen ModerbolagetMkr2024 2023 2024 2023Ingående redovisat värde 179 149 – –Tillskott 100 100 – –Tillkommande via förvärv – – –Nedskrivningar –1 – – –Resultatandel –114 –70 – –Utdelningar 0 1 – –Omklassificeringar – – – –Utgående redovisat värde 164 179 – –Bokfört värde 164 179 – – 1 Redovisat Redovisat Kapital- värde 2024, värde 2023, Namn/Org nr Säteandel i %MkrMkrUrban Services Sweden AB 559108-8397 Stockholm 50 4 2Projektbolaget Oscarsborg AB 556786-3419 Stockholm 50 0 0Haga Norra Stadsutveckling Kvarter 6 och 7 AB 556983-7650 Stockholm 50 0 10Fastighets AB Solna Lagern 3 559122-5759 Stockholm 50 0 0Värtan Fastigheter KB 969601-0793 Stockholm 50 0 1Arenabolaget i Solna KB 969733-4580 Stockholm 67 129 131Arenabolaget i Solna AB 556742-6811 Stockholm 50 0 0SHNREP Invest AB 559192-1050 Stockholm 50 0 0SB Bostad i Stockholm AB 559094-8914 Stockholm 50 31 34Summa 164 179 1) Arenabolaget äger och förvaltar Strawberry Arena. Vi äger 66,7 procent i Arenabolaget i Solna KB (ABS KB) som äger fastigheten Nationalarenan 1 (Strawberry Arena). Vidare äger vi 50 procent i Arenabolaget i Solna AB, som är komplementär i ABS KB. Till följd av att vi inte har bestämmande inflytande i ABS KB redovisas innehavet som andelar i intresseföretag och resultatet från bolaget som Resultat från andelar i intresseföretag. I följande tabell presenteras finansiell information avseende intressefö- retagen. Informationen presenteras på aggregerad nivå då innehaven i allt väsentligt avser likartad verksamhet inom fastighetsförvaltning och utveckling. Intresseföretagens resultat- och balansräkning i sammandrag, Mkr (100 %) KoncernenMkr2024 2023ResultaträkningenHyresintäkter 96 169Driftsöverskott 2 12Årets resultat –146 –100BalansräkningenAnläggningstillgångar 3 231 3 281Omsättningstillgångar 185 179Summa tillgångar 3 416 3 459Eget kapital 1 681 1 720Övriga skulder 1 734 1 290Summa eget kapital och skulder 3 416 3 459Koncernens andel av nettotillgångar i intresseföretag 1 108 1 134 Gemensam verksamhet Koncernen har en väsentlig gemensam verksamhet. Vi bedriver finan- siell verksamhet genom det delägda bolaget Svensk Fastighetsfinan- siering AB. Verksamheten består i att bedriva finansieringsverksamhet genom upptagande av lån på kapitalmarknaden samt utlåningsverk- samhet genom utgivande av kontantlån. Avsikten är att bredda basen i bolagets finansiering med en ny finansieringskälla. Nya Svensk Fastighets Finansiering AB är ett finansbolag med ett säkerställt MTN-program om 12 000 Mkr. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastig- heter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastigheter. Per den 31 december hade vi utestående obligationer om totalt 738 Mkr (764) via SFF. Redovisningsprincip Andelar i intresseföretag och joint ventures Ett bolag redovisas som intresseföretag då vi innehar minst 20 procent av rösterna och max 50 procent eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Ett joint venture är ett samarbetsarrangemang genom vilket de parter som har gemensamt bestämmande infIytande över verksamheten har rätt till nettotillgångarna. I koncernredovisningen redovisas innehaven i enlig- het med kapitalandelsmetoden. Andelar i intresseföretag och joint ven- tures redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde justerat för förändringar i koncernens andel i intresseföretagets samt joint ventures nettotillgångar, med avdrag för eventuella värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar. Innehav i gemensam verksamhet Ett innehav i gemensam verksamhet är ett samarbetsarrangemang genom vilket de parter som har gemensamt bestämmande inflytande över verksamheten har rätt till de tillgångar och har förpliktelser avse- ende de skulder som härrör från verksamheten. Gemensamt bestäm- mande inflytande är reglerat i avtal och föreligger enbart när det krävs 117Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Not 20 forts. Not 21. Fordringar hos intresseföretag Fordringar hos intresseföretag avser fordringar på Arenabolaget i Solna AB om 330 Mkr (270) samt SB Bostad i Stockholm AB om 173 Mkr (173). Fordringarna löper med ränta på marknadsmässiga villkor. Eventuell kreditrisk begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner, se vidare information i not 3. Not 22. Andra långfristiga värdepappersinnehav Koncernen ModerbolagetMkr2024 2023 2024 2023Ingående anskaff-ningsvärde 9 12 9 15Omklassificering – – –Värdeförändringar –3 –4 –3 –8Tillskott 1 1 1 1Utgående värde 7 9 7 9Bokfört värde 7 9 7 9 Bokfört Innehavvärde, MkrAccessy AB 559184-9749 0AIK Fotboll AB – kapitalandel uppgår till 18,5 % samt antal aktier till 4 042 649 stycken 7AIK Hockey – kapitalandel 3,6% 0Summa7 Not 23. Andra långfristiga fordringar Koncernen ModerbolagetMkr2024 2023 2024 2023Förfallotidpunkt:Mellan 1 och 5 år efter balansdagen 69 703 – –Senare än 5 år från balansdagen – – – –Summa69 703 – – För räntebärande fordringar anses redovisat värde vara en god app- roximation av verkligt värde då de i allt väsentligt löper med rörlig ränta. Koncernen Andra långfristiga fordringar avser främst reversfordringar. Eventuell kreditrisk begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kredit- värdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Not 24. Exploateringsfastigheter Mkr 2024 2023Ingående värde 519 821Anskaffningar och avyttringar 308 –373Nedskrivning –73 –Utgående balans 754 519varavExploateringsfastigheter 241 317Pågående projekt 512 201 Den utgående balansen består av 204 Mkr (317) i exploateringsfastig- heter och 550 Mkr (201) i pågående projekt. Redovisningsprincip Exploateringsfastigheter innehas i syfte att ut veckla och avyttra bostä- der, såväl hyresrätter som bostads rätter och samhällsfastigheter. Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Not 25. Kundfordringar Åldersfördelning – förfallna kundfordringar KoncernenMkr2024 20230–30 dagar 5 131–60 dagar 10 361–90 dagar 17 3> 90 dagar 60 51Varav reserverat –41 –12Summa 51 46 Förändringar i reserven för förväntade kreditförluster Mkr 2024-12-31 2023-12-31Ingående balans 12 12Nya reserveringar 31 2Återföringar –5 –14Bortskrivningar 6 10Utökade fordringar 2 2Minskade fordringar –5 0Förändring i riskfaktorer – –Utgående balans Redovisningsprincip Kundfordringar Koncernens kundfordringar värderas till upplupet anskaffningsvärde då kassaflödena består av enbart betalningar på kapitalbelopp och ränta. Förlustreserv redovisas för kundfordringar. Se vidare not 3 för ytterligare beskrivning av redovisningsprinciperna. Eventuell kreditrisk begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Beträffande kundford- ringar anger policyn att sedvanliga kreditprövningar ska göras innan ny hyresgäst accepteras. Not 27. Fordringar hos koncernföretag Fordringar hos koncernföretag består av avräkningskonto för koncer- nens alla dotterbolag, dotterbolagen har inga egna bankkonton och transaktionerna sker via avräkningskonto via moderbolaget. Not 28. Eget kapital Utestående Registrerade aktieraktierAntal aktier vid årets ingång 314 577 096 330 783 144Antal aktier vid årets utgång 314 577 096 330 783 144 Alla aktier har lika rösträtt, en röst per aktie. En akties kvotvärde uppgår till 15:41 kronor. Föreslagen utdelning per aktie, 2:00 kronor. Utdelning per aktie, 1:80 kronor. För övriga förändringar i eget kapital hänvisas till rapporten Föränd- ringar i eget kapital, för koncernen respektive moderbolaget. Redovisningsprincip Egna aktier Återköp av egna aktier redovisas som en avdragspost, netto efter even tuella transaktionskostnader och skatt från balanserade vinst- medel, till dess aktierna avyttras eller annulleras. Om dessa stamaktier senare avyttras, redovisas erhållna belopp (netto efter eventuella transaktionskostnader och skatteeffekter) i balanserad vinst. Not 26. Övriga fordringar I koncernen finns kortfristiga fordringar i form av reverser med förfall inom ett år om 670 Mkr (5). Momsfordringar uppgår till 18 Mkr (87). Övriga poster uppgår till totalt 8 Mkr (22). Därtill ingick föregående år spärrade medel om 327 Mkr. Redovisningsprincip Långfristiga fordringar och övriga fordringar Långfristiga fordringar och övriga (kortfristiga) fordringar består i huvudsak av reversfordringar avseende försäljningslikvider för sålda ej frånträdda fastigheter. Värdering sker till upplupet anskaffningsvärde. att de parter som delar det bestämmande inflytandet måste ge sitt samtycke till de relevanta verksamheterna. För gemensamma verksamheter redovisar vi vår andel av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt vår andel av gemensamma till - gångar, skulder, intäkter och kostnader post för post i koncernens finan- siella rapporter. Transaktioner och andra mellanhavanden med gemen- samma verksamheter har eliminerats i koncernredovisningen. 118Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Not 29. Checkräkningskrediter Koncernen ModerbolagetMkr2024 2023 2024 2023Beviljad kreditlimit 660 660 660 660Utnyttjad del 0 –108 0 –108Outnyttjad del 660 552 660 552 Not 30. Skulder fördelade på förfallotidpunkter Koncernen ModerbolagetRäntebärande skulder, Mkr2024 2023 2024 2023Förfallotidpunkt upp till 1 år från balansdagen 2 674 7 169 2 510 6 390Förfallotidpunkt mellan 1 och 5 år från balans-dagen 25 185 17 000 24 611 16 836Förfallotidpunkt senare än 5 år från balansdagen 6 541 8 813 6 541 8 813Summa 34 400 32 982 33 662 32 039 För räntebärande skulder anses redovisat värde vara en god approxi - ma tion av verkligt värde då de i allt väsentligt löper med rörlig ränta. Ej räntebärande skulder beräknas förfalla till betalning inom ett år. För ränteförfallostruktur, se not 3. Finansiella skulder Våra räntebärande skulder samt övriga skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än ett år medan kortfristiga har en löptid kortare än ett år. Not 32. Uppskjuten skatteskuld/fordran Koncernen ModerbolagetMkr2024 2023 2024 2023Uppskjuten skatt har beräknats på:Underskottsavdrag –309 –410 –7 –Skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter 8 632 8 596 – –Derivatinstrument 112 141 111 141Övrigt –11 –22 – –7Netto, uppskjuten 8 424 8 305 104 134skatte fordran/skuld Negativa belopp ovan avser uppskjuten skattefordran. De totala värderade underskottsavdragen i koncernen uppgår till cirka 1,5 Mdkr (2), vilka beaktas vid beräkning av uppskjuten skatt. Av årets förändringar av uppskjutna skatte skulder är –165 Mkr (–293) hänförligt till förbrukning av löpande förvaltningsresultat och 250 Mkr (1 613) avser värdeförändring på fastigheter. Den uppskjutna skatten har beräknats på 20,6 procent. Not 33. Avsättningar Av totala avsättningar om 175 Mkr (158) avser 122 Mkr (101) avsätt- ningar till pensioner. Övriga belopp avser stämpelskatter på fastig- heter vilka förfaller till betalning då fastigheter säljs, 39 Mkr (34) samt avsättning för bostadsprojekt 13 Mkr (23). Avsatt till Mkr Övrigtpension TotalPer 2024-01-01 57 101 158Tillkommande via förvärv – – 0Årets avsättningar –10 – –10Årets aktuariella antaganden – 21 21Utnyttjats/betalats under året 6 – 6Per 2024-12-31 53 122 175 Avsättningar består av:Långfristig del 53 122 175Kortfristig del – – –Summa 53 122 175 Avsatt till pension För information avseende avsättningar till pension se not 6. Redovisningsprincip Avsättningar Avsättningar redovisas när bolaget har ett åtagande och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Not 34. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen ModerbolagetMkr2024 2023 2024 2023Förskottsbetalda hyror 466 425 0 0Upplupna räntekostnader 122 155 119 150Övrigt 319 321 182 240Summa 907 901 301 389 Not 35. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncernen ModerbolagetStällda säkerheter, Mkr2024 2023 2024 2023Fastighetsinteckningar 22 763 22 368 – –Nettotillgångar dotterbolag 7 819 11 566 – –Reverser – – 15 841 16 517Summa 30 582 33 934 15 841 16 517EventualförpliktelserBorgensförbindelser tff dotterbolag 6 145 162 844Borgensförbindelser och åtaganden tff intresse-företag 327 345 327 345Summa 333 490 489 1 189 Koncernen har pensionsutfästelser om 12 Mkr (14) som tryggas genom pensionsstiftelse. Solvensgraden i pensionsstiftelsen uppgår till 218 procent (191). Avsättning har inte skett eftersom pensionsutfästelsen till fullo täcks av stiftelsens tillgångar. Not 36. Erlagd ränta Under året uppgick erlagd ränta i koncernen till 1 121 Mkr (1 150), varav 93 Mkr (63) har aktiverats i investeringsverksamheten med koncernens snittränta. Snitträntan beräknas per kvartal utifrån föregående kvartals faktiska snittränta. I moderbolaget har ingen ränteaktivering skett. Not 31. Derivatinstrument Koncernen ModerbolagetMkr2024 2023 2024 2023Långfristigt övervärde 16 879 16 879Kortfristigt övervärde 685 47 685 47Summa övervärde 702 925 702 925Kortfristigt undervärde –159 0 –159 0Långfristigt undervärde 0 –240 0 –240Summa undervärde –159 –240 –159 –240Totalt 543 686 543 686 Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning, se avsnitt ”Finansiella instrument” i not 3 Redovisningsprinciper. Derivatinstrument klassifice- ras som räntebärande skulder och tillgångar i balansräkningen och värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2, IFRS 13, se vidare not 3. Värdeförändringar redovisas i rapporten över totalresultat på sepa- rat rad, Värdeförändringar räntederivat. 119Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Not 38. Leasingskulder Tomträtter Av koncernens leasingavtal är hantering av tomträttsavgälder av störst betydelse. Leasingskulden uppgår per den 31 december till 1 371 Mkr (949). En motsvarande nyttjanderättstillgång är upptagen i balansräk- ningen. Leasingskulden är framräknad genom en värdering i form av budgeterad tomträttsavgäld för året dividerat med implicit ränta om 3 procent. Kostnaden för tomträttsavgälder redovisas som en finansiell kostnad. Övriga leasingavtal Övriga leasingavtal avser hyresavtal i Birger Bostad. Per den 31 december uppgår både leasingskuld och nyttjanderätts tillgång till 0 Mkr (1). Not 40. Transaktioner med närstående Backahill AB har ett bestämmande inflytande över Hansan AB. Under 2024 har konsulttjänster om 1 Mkr (1) köpts in. Under 2024 har även konsulttjänster om 1,4 Mkr (4,2) från Born Advokater köpts in där styrel- seordföranden Jan Litborn är delägare. Tillskott och lån om 160 Mkr (140) har lämnats till Arenabolaget i Solna KB. Nya Svensk Fastighets Finansiering AB (SFF) är ett finansbolag med ett säkerställt MTN-pro- gram. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 pro- cent vardera. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastighe- ter och aktiepanter. MTN-ramen uppgår till 12 000 Mkr (12 000). Per den 31 december 2024 hade Fabege utestående obligationer om totalt 738 Mkr (764). Samtliga transaktioner sker på marknadsmässiga grunder. Not 39. Likvida medel Likvida medel utgörs av kassa och bank. Koncernens out nyttjade checkräkningskrediter, som ej ingår i likvida medel uppgår till 660 Mkr (552). Redovisningsprincip Likvida medel Likvida medel består av kassamedel hos finansinstitut. Likvida medel innefattar även kortfristiga placeringar som har en löptid från anskaff- ningstidpunkten understigande tre månader och vilka är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer. Likvida medel redo- visas till dess nominella belopp. Not 41. Utdelning per aktie Styrelsen föreslår en utdelning om 2:00 kronor per aktie (1,80) att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 0:50 kronor per aktie. Totalt föreslaget utdelningsbelopp uppgår till 629 154 192 kronor. Utdelningsbeloppet är beräknat på antal utestående aktier per 2024- 12-31, det vill säga 314 577 096 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp av aktier. Not 42. Fastställande av årsredovisning Årsredovisningen fastställdes av styrelsen och godkändes för utgivning den 17 mars 2025. Årsstämma hålls den 23 april 2025. Not 43. Nettoomsättning Moderbolagets intäkter består främst av koncernintern fakturering. Not 44. Rörelsens kostnader ModerbolagetMkr2024 2023Personalkostnader –280 –281Administrations- och driftskostnader –182 –168Summa –462 –449 Not 37. Förändringar av rörelsekapital Koncernen ModerbolagetMkr2024 2023 2024 2023Förändring enl. balansräkning –647 124 229 –498Förändring fordringar resp. skulder avseende ränte-intäkter, utdelningar och räntekostnader, samt omklassificeringar mellan anläggninstillgång och rörelsekapital 930 130 48 132Summa 283 254 277 –366 120Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Not 46. Arvode och ersättningar till revisorer Till bolagets revisorer har följande ersättning utgått: Arvode och kostnadsersättningKoncernen Moderbolagettkr2024 2023 2024 2023KPMG:Revisionsuppdrag 3 636 – 3 636 –Annan revisions-verksamhet 400 – 400 –Skatterådgivning 399 421 399 421Övriga tjänster 75 – 75 –Summa 4 510 421 4 510 421DeloitteRevisionsuppdrag – 3 680 – 3 680Annan revisionsverk-samhet – 350 – 350Skatterådgivning – – – –Övriga tjänster – 53 – 53Summa – 4 083 – 4 083PWC:Revisionsuppdrag – 872 – –Summa – 872 – – 1) Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Not 47. Händelser efter balansdagen Den 10 januari 2025 tecknade Fabege avtal med Stadsrum Fastigheter om försäljning av fastigheten Ynglingen 10. Försäljningen gjordes i bolag till ett underliggande fastighetsvärde om 960 Mkr före avdrag för latent skatt. Efter avdrag för försäljningsomkostnader och avdrag för latent skatt ger affären ger ett redovisat resultat om –36,8 Mkr före skatt och 91,5 Mkr efter återföring av uppskjuten skatt. Resultatet redo- visas i samband med tillträdet i mars 2025. Betalning erläggs kontant vid tillträdet. Not 48. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande finns följande belopp: KrBalanserat resultat 2 679 493 810Årets resultat 1 412 380 614Summa 4 091 874 425 Styrelsen och VD föreslår att beloppet disponeras enligt följande: KrTill aktieägarna utdelas 2:00 kr per aktie 629 154 192I ny räkning balanseras 3 462 720 233Summa 4 091 874 425 Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per 31 december 2024, det vill säga 314 577 096 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp av egna aktier. Direktägda dotterbolag Kapital- Bokfört 1)Namn/Org nr Säteandel i %värde, MkrBirger Bostad AB 559007-1824 Stockholm 100 883Hilab Holding Stockholm AB 556670-7120 Stockholm 100 9 726LRT Holding Company AB 556647-7294 Stockholm 100 2 790Fabege Holding Solna 556721-5289 Stockholm 100 0Fabege Holding Mix AB 556785-2636 Stockholm 100 0Fabege Holding N8 AB 556834-3429 Stockholm 100 0Fabege Holding Lodre AB 559124-0253 Stockholm 100 0Fabege Flemingsberg AB 559170-5214 Stockholm 100 0Fabege Holding Generatorn AB 559170-5255 Stockholm 100 0Stockholm Syd SBD utvecklings AB 559170-5248 Stockholm 100 1Fabege Finansnyckeln III AB 556983-7601 Stockholm 100 0Summa 13 400 1) Är även överensstämmande med andelen av rösterna för totalt antal aktier. Angiven kapitalandel inkluderar andra koncernbolags andel. Totalt finns i koncernen 264 koncernbolag (249). Redovisningsprincip Dotterföretag Dotterföretag är de företag där koncernen har ett bestämmande infly- tande. Bestämmande inflytande uppnås när moder bolaget har inflytan- de över ett företag, är exponerat för, eller har rätt till rörlig avkastning fr ån innehavet i företaget samt har möjlighet att använda inflytandet över företaget till att påverka avkastningen. Förekomsten och effekten av potentiella rösträtter som för närvarande är möjliga att utnyttja eller konvertera, beaktas vid bedömningen av huruvida koncernen utövar bestämmande inflytande. Not 45. Aktier och andelar i koncernföretag ModerbolagetMkr2024 2023Nedskrivning av aktier i dotterbolag –120 –65Koncernbidrag –6 196Utdelning 1 750 750Summa 1 624 881 Nedskrivning av aktier i koncernföretag har skett med 120 Mkr vilket beror på att dotterbolagen har mottagit ovillkorade aktieägartillskott med motsvarande belopp. ModerbolagetMkr2024 2023Ingående anskaffningsvärde 16 517 16 452Förvärv och tillskott 120 65Försäljning – –Utgående ackumulerade anskaffnings värden16 637 16 517Ingående nedskrivningar –3 117 –3 052Nedskrivning –120 –65Utgående ackumulerade nedskrivningar –3 237 –3 117Utgående värde 13 400 13 400 121Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att: – årsredovisningen har upprättats i enlighet med års redovisningslagen samt RFR 2 – årsredovisningen ger en rättvisande bild av före tagets ställning och resultat samt – förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utveckling- en av företagets verksamhet, ställning och resultat samt – beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför. Styrelsen och verkställande direktören intygar vidare att: – koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internatio- nella redovisningsstandarder (IFRS) som avses i Europaparlamen- tets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av inter nationella redovisningsstandarder – koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat samt – förvaltningsberättelsen för koncernen ger en rätt visande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, resultat och ställning samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Anette Asklin Styrelseledamot Lennart Mauritzson Styrelseledamot Märtha Josefsson Styrelseledamot Sofia Watt Styrelseledamot Vår revisionsberättelse har avgivits den 17 mars 2025 KPMG AB Stockholm den 17 mars 2025 Jan Litborn Ordförande Mattias Johansson Styrelseledamot Bent Oustad Styrelseledamot Stefan Dahlbo Verkställande direktör Mattias Johansson Auktoriserad revisor Årsredovisningens undertecknande 122Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Revisionsberättelse Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Fabege AB (publ) för år 2024 med undantag för bolagsstyrnings- rapporten på sidorna 66–77 och hållbarhetsrapporten på sidorna 78–95. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sid- orna 48–122 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovis - ningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsre- dovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisnings - standarder som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra utta- landen omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 66–77 och hållbarhetsrapporten på sidorna 78–95. Förvaltningsberättelsen är för - enlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern- redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rap- port som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 4 och 17 på sid 110 och 115–116 i årsredovisningen och koncern- redovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt vär- de. Det redovisade värdet uppgår till 78 904 mkr per den 31 december 2024. Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på värdering - ar utförda av både oberoende externa värderare och interna värdering- ar. Under räkenskapsåret har samtliga fastigheter i förvaltningsbestån- det värderats av externa värderare. Varje kvartal utförs även interna värderingar av delar av beståndet, samt en intern översiktlig bedömning av hela beståndet. Värderingarna utförs genom en individuell bedöm - ning av varje fastighets framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav. Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och upp - skattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt bety- delsefullt område i vår revision. Risken är att det redovisade värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Hur området har beaktats i revisionen Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av metoder som andra fastighetsbolag och värderare tillämpar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värde- rarna och tagit del av värderarnas uppdragsavtal i syfte att bedöma huruvida det finns avtalsvillkor som kan påverka omfattningen eller inriktningen av de externa värderarnas uppdrag. Vi har på stickprovsbasis testat ett urval av de upprättade fastighets- värderingarna. Härvid har vi använt marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har beaktat den makroekonomiska situa - tionen och dess påverkan på de upprättade fastighetsvärderingarna. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfast- igheterna som koncernen lämnar i not 4 och 17 i årsredovisningen och koncernredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden. Till bolagsstämman i Fabege AB (publ) organisationsnummer 556049-1523 Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål - lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för - bjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Övriga upplysningar Revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för år 2023 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisionsberättelse daterad den 7 mars 2024 med omodifierade uttalanden i Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktu- ella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredo- visningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisning- en och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–47, 78–95 samt 125–140. Den andra informationen består också av ersättnings- rapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättel- se. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisning- en omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oför- enlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernre - dovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den inter - na kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo- visning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upply - ser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verk - ställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksam- heten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiel- la rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsre- dovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller någ- ra väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra utta- landen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimli- gen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fat- tar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdö- me och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: – identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåt- gärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktig- het till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktig- het som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. – skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgär- der som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. – utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt- ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. – drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och kon - cernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberät - telsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsbe - rättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. – utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och inne- hållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upp- lysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. – planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella infor- mationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi 123Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisions- arbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansva- riga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också infor - mera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla rela- tioner och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoen- de, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ- ningar förhindrar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Fabege AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dis- positioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl- lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero- ende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisors- sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf- fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar det- ta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncer- nens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsför- valtningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontroller- as på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överens- stämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: – företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller – på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo- visningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bola- gets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebo- lagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kom- mer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revi- sionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångs- punkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild bety- delse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktö- ren har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for- mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Fabege AB (publ) för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revi- sorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekom- mendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero- ende i förhållande till Fabege AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsen- liga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedö- mer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga fel- aktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings¬åt- gärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimli- gen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fat- tar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutöv- ningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis Revisionsberättelse forts. om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning- en. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektivi- teten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvär- dering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verk- ställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovis- ningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesa- nalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 66–77 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovis- ningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revi- sorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovis- ningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överens- stämmelse med årsredovisningslagen. KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Fabege AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 9 april 2024. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan den 9 april 2024. Stockholm den 17 mars 2025 KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor 124Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fastighetsbestånd Vår fastighetsbestånd knyter ihop Stockholm från Arenastaden i norr till Flemingsberg i söder och alla våra stadsdelar är och kommer att vara viktiga knutpunkter för spårbunden trafik och övrig kollektivtrafik. Bocken 39, Stockholms innerstad. Norrtälje 24, Stockholms innerstad. Bocken 46, Stockholms innerstad. Ackordet 1, HagaNorra. Läraren 13, Stockholms innerstad. 125Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fastighetsbestånd forts. Fastighetsrelaterade nyckeltal År 2024 2023 2022 2021 2020 Antal fastigheter 100 100 102 94 94 Uthyrningsbar yta, tkvm 1 271 1 246 1 290 1 247 1 245 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 88 91 89 90 91 Hyresvärde, Mkr 4 172 3 872 3 724 3 359 3 242 Överskottsgrad, % 74 75 74 76 75 Genomsnittligt avkastningskrav per område, % Stockholms innerstad 4,12 Solna 4,73 Hammarby Sjöstad 5,37 Flemingsberg 5,42 Övriga marknader 5,42 Genomsnittlig avkastning 5,54 Fastighetsförvärv Inga förvär under året. Fastighetsförsäljningar Inga försäljningar under året. Största kunder Kund Andel, %  ) Löper till år Skandinaviska Enskilda Banken AB 6,8 2037 Convendum Stockholm City AB 3,7 2034 Ica Fastigheter AB 3,2 2030 Telia Sverige AB 3,0 2031 Carnegie Investment Bank AB 2,1 2027 Svea Bank AB 1,8 2029 Tietoevry AB 1,3 2029 Telenor Sverige AB 1,3 2028 The North Alliance Sverige AB 1,2 2027 Bilia AB 1,2 2041 Summa 25,6 1) Andel av total kontrakterad hyra. 10 högst värderade fastigheter 31 december 2024 Fastighetsnamn Område Uthyrnings- bar yta, kvm Pyramiden 4 Arenastaden 72 234 Apotekaren 22 Norrmalm 28 330 Bocken 39 Norrmalm 20 598 Nationalarenan 8 Arenastaden 41 903 Bocken 35 & 46 Norrmalm 14 865 Barnhusväderkv. 36 Norrmalm 25 914 Luma 1 Hammarby Sjöstad 38 353 Nöten 4 Solna strand 52 179 Fräsaren 11 Solna Business Park 38 842 Signalen 3 Arenastaden 31 040 Hyresavtalens genomsnittliga kvarvarande löptid per delmarknad, per 31 december 2024 Område Antal fastigheter Antal hyresavtal Hyreslängd, år Stockholms innerstad 26 613 3,51 Solna 51 440 6,19 Hammarby Sjöstad 10 250 3,16 Flemingsberg 9 76 7,26 Övriga marknader  ) 4 39 1,9 Totalt/genomsnitt 100 1 418 4,77 1) Två bostadsfastigheter i Borås (Övriga marknader) ingår ej i tabellen. Hyresavtalens förfallostruktur Förfalloår Antal hyresavtal Årshyra, Mkr % 2025 587 470 14 2026 340 646 19 2027 218 529 16 2028 129 233 7 2029 68 342 10 2030+ 110 970 29 Kommersiellt 1 452 3 190 96 Bostadsavtal 181 24 1 Garage- och parkering 601 115 3 Totalt 2 234 3 329 100 1) Varav drygt 134 Mkr redan är omförhandlade då gällande avtalen löper ut. Förändringar i fastighetsvärde Marknadsvärde, Mkr Ingående värde per 2024-01-01 78 093 + Förvärv – – Försäljning, utrangering och övrigt – + Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 2 376 +/– Orealiserade värdeförändringar –1 218 +/– Omklassificeringar –347 Utgående värde 2024-12-31 78 904 126Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fastighetsbestånd forts. Fördelning av uthyrningsbar yta, per 31 december 2024 Kontor Butiker Industri/lager Hotell Bostäder Garage Totalt Stockholms innerstad 224 20 20 10 7 33 313 Solna 529 29 30 36 1 74 699 Hammarby Sjöstad 100 10 19 0 1 8 139 Flemingsberg 26 1 52 0 0 1 80 Övriga marknader 21 0 2 0 5 12 40 Totalt 900 61 123 46 14 128 1 271 Fastighetstabell Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Marknads- värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Förvaltningsfastigheter 64 970 64 773 3 587 88 Förädlingsfastigheter 13 179 5 310 374 Mark- och projektfastigheter 23 123 8 820 211 Summa 100 1 271 78 903 4 172 88 Varav Stockholms innerstad 26 313 29 380 1 591 91 Varav Solna 51 699 37 300 1 913 86 Varav Hammarby Sjöstad 10 139 7 932 483 82 Varav Flemingsberg 9 80 3 294 111 100 Varav Övriga 4 40 997 74 88 Summa 100 1 271 78 903 4 172 88 Hyresvärde per kategori Kontor: 84 % Butiker: 4% Industri/logistik: 4% Övrigt: 8% Totalt 4,2 Mdkr Totalavkastning fastighetsportföljen, %Uthyrningsbar yta per kategori Kontor: 70,8 % Butiker: 4,8 % Industri/lager: 9,7 % Övrigt: 14,7 % Totalt 1 271 tkvm Solna: 47 % Innerstaden: 37% Hammarby Sjöstad: 10% Flemingsberg: 4% Övriga marknader: 2% Fastighetsvärde per område Totalt 78,9 Mdkr 2020 2021 2022 2023 202 4 12 8 4 0 –4 –8 % Pyramiden 4, Arenastaden. 127Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Projekt Pågående projekt >50 Mkr, 2024-12-31 Fastighetsbeteckning Kategori Område Färdigställt Uthyrnings- bar yta, kvm Uthyrnings- grad, % yta  ) Hyresvärde, Mkr ) Bokfört värde, Mkr Beräknad investering, Mkr Varav upp- arbetat, Mkr Ackordet 1 Kontor Haga Norra Kv1-2025 27 000 66 101 1 688 1 441 1 126 Påsen 1 Kontor Hammarby Sjöstad Kv1-2025 11 500 62 42 791 486 406 Separatorn 1 Kontor Flemingsberg Kv2-2025 23 400 95 59 979 1 060 976 Nöten 4 Kontor Solna Strand Kv3-2025 66 000 100 157 2 265 1 196 632 Summa 127 900 87 359 5 723 4 183 3 140 Övriga Mark- och projektfastigheter 1 946 Övriga Förädlingsfastigheter 7 174 Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter 14 843 1) Operativ uhyrningsgrad per 2024-12-31. 2) Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 357 Mkr (fullt uthyrd) från 50 Mkr i löpande årshyra per 31 december 2024. Byggrätter 2024-12-31 Kommersiella, kvm Kvm BTA Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Bostäder, kvm Kvm BTA Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Stockholms innerstad 32 400 57 14 200 Stockholms innerstad 7 800 100 28 900 Solna 336 000 52 8 800 Solna 188 400 55 10 700 Hammarby Sjöstad 49 000 75 5 400 Hammarby Sjöstad 24 600 17 14 800 Flemingsberg 268 900 6 4 700 Flemingsberg 264 500 0 5 100 Birger Bostad – – – Birger Bostad 88 000 88 6 200 Övriga 20 000 100 1 500 Övriga – – – Summa 706 300 38 7 000 Summa 573 300 34 7 800 Birger Bostad pågående produktion 2024-12-31 Projekt Område BTA, kvm BOA, kvm Antal bostäder Försäljnings- grad, % Färdigställt Bokfört värde, Mkr Beräknad investering, Mkr Varav upp- arbetat, Mkr Haga Norra hyresrätt Solna 3 227 2 338 78 – Kv4 2025 Haga Norra ägarlägenhet Solna 3 124 2 246 50 60 Kv4 2026 Haga Norra BRF Solna 14 516 11 263 160 11 Kv2 2025 – Kv3 2026 Summa Haga Norra 20 867 15 847 288 550 867 341 Summa 20 867 15 847 288 550 867 341 Investeringar 2020 2021 2022 2023 2024 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Mkr Mål minst 2 500 Mkr per år över en konjunkturcykel 128Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fastighetsförteckning Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2024-12-31 1 Apotekaren 22 Norrmalm Döbelnsg 20, 24, Kungstensg 21–23, Rådmansg 40, 42, Tuleg 7 A–B 13 1902/2002 25 271 680 1 458 0 0 921 28 330 1 186 000 2 Barnhusväderkvarnen 36 Norrmalm Rådmansg 61–65 1963 13 821 1 156 2 375 0 0 8 562 25 914 678 000 3 Bocken 35 Norrmalm Lästmakarg 22–24 1951 14 389 282 194 0 0 0 14 865 1 298 000 4 Bocken 39 Norrmalm Lästmakarg 20, Kungsg 7–15 1931 16 846 2 089 1 587 0 0 76 20 598 1 151 376 5 Bocken 46 Norrmalm Regeringsgatan 56 1977 0 0 0 0 0 0 0 0 6 Bocken 47 Norrmalm Lästmakarg 8 1929 531 665 0 0 0 0 1 196 67 000 7 Bocken 52 Norrmalm Lästmakarg 14–16 145 0 0 2 213 0 0 2 358 163 200 8 Drabanten 3 Kungsholmen Kungsbroplan 3 m fl 1907 6 370 0 249 0 0 0 6 619 243 000 9 Fenix 1 Norrmalm Barnhusgatan 3 1929 3 504 48 199 0 0 0 3 751 137 886 10 Getingen 13 Vasastan Sveavägen 149 1963 11 106 839 2 902 0 0 2 415 17 261 409 000 11 Getingen 14 Vasastan Sveavägen 143–147 1953 8 340 2 505 928 0 0 1 123 12 896 284 000 12 Getingen 15 Vasastan Sveavägen 159 1963 13 407 2 502 4 552 0 0 5 001 25 462 434 000 13 Hägern Mindre 7 Norrmalm Drottninggatan 27–29 1971 9 651 1 319 654 0 0 2 167 13 791 658 426 14 Islandet 3 Norrmalm Holländargatan 11–13 1904 8 243 0 12 0 0 255 8 510 280 148 15 Läraren 13 Norrmalm Torsgatan 4 1904/1929 6 883 0 1 0 0 0 6 884 292 000 16 Mimer 5 Vasastan Hagagatan 25 A–C, Vanadisvägen 9 1957 11 749 0 18 0 0 5 11 772 0 17 Norrtälje 24 Norrmalm Engelbrektsgatan 5–7 1881 6 342 0 221 0 0 561 7 124 423 000 18 Ormträsket 10 Vasastan Sveavägen 166–170, 186 1962/1967 15 370 1 837 763 0 0 2 071 20 041 511 000 19 Oxen Mindre 33 Norrmalm Luntmakarg 18 1979 6 694 0 295 0 0 3 284 10 273 352 000 20 Oxen Mindre 38 Norrmalm Malmskillnadsg 47 A, B 1979 122 0 0 2 822 0 3 2 947 158 094 21 Paradiset 23 1) Stadshagen Strandbergsg 53–57 1944 10 292 89 650 0 0 2 808 13 839 260 000 22 Paradiset 27 1) Stadshagen Strandbergsg 59–65 1959 19 330 3 093 1 908 0 0 2 229 26 560 538 000 23 Pilen 27 Norrmalm Bryggarg 12A 1907 1 865 0 192 0 0 0 2 057 124 160 24 Pilen 31 Norrmalm Gamla Brog 27–29, Vasag 38 1988 4 610 598 218 0 3 542 584 9 552 601 000 25 Sparven 18 Östermalm Birger Jarlsg 21–23, Kungsg 2 1929 1 626 948 49 0 6 026 0 8 649 550 000 26 Ynglingen 10 3) Östermalm Jungfrug 23, 27, Karlav 58–60 1929 7 075 1 252 400 2 401 0 526 11 654 449 000 Summa Stockholms innerstad 223 582 19 901 19 823 7 436 9 568 32 591 312 900 11 248 290 Certifierad/Registrerad för certifiering. Stockholms innerstad per 31 december 2024 1) Förädlingsfastighet 2) Mark & projektfastighet 3) Avyttrat och frånträtt 4 mars 2025 129Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information l 4 l 6 l 7 Essinge leden Västerbron Norr Mälarstrand Scheelegatan Fleminggatan Kungsholms gatan Munk GAMLA STAN bro leden Sloet Skeppsbron Sveavägen Droninggatan Olof Palmes gata Vasagatan NORRMALM Sergels Torg Hamngatan Kungs- träd- gården STURE- PLAN Birger Jarlsgatan Nybroviken Karla- plan Valhallavägen Lidingövägen Linnégatan Narvavägen Karlavägen Tegnér- lunden Gamla stan Norrmalm Östermalm Djurgården Södermalm Långholmen Kungsholmen Vasastaden Riddarfjärden Vasadjupet Nybroviken B i r g e r J a r lsga ta n S v e a v äg en G ö t g a t a n V a lha l l a v äg e n D r o  n i ng h olmsv . K u n gs g at a n R i n g v ä g e n S öd ert ä ljevä g e n Norrmalms torg 9 20 3 - 7 13 21 22 14 8 16 2 1 17 25 26 23 15 12 10 18 11 S ö d e r M äl a r s t r a n d N orr M ä l a r st r a n d 24 19 - Innerstaden Lilla Ekhagen Koloniområde parken Bock- Freskati Ålkistan Bellevue Montebello holmen Sveaplan Bellevue- Torphagen Sundbyberg Brunnsviken Råstasjön Lötsjön Bällstaviken S o l na väg e n R å s und a v ä g e n A r mé g a t a n St or g at a n Sve t s a r v ä g e n U pps a l a v ä g e n B e r g s h a m r a v ä g e n Fr ös u nd a le de n E k e n b e r g s v . En k ö p in g s v äge n Huv u ds t a le den Huvudsta Solna station Solna Centrum Råsunda Näckrosen Hallonbergen Frösunda Frösundavik Lilla Alby Västra skogen Hagalund Gårdsvägen D a l v ä g e n Friends Arena 53 29 28 27 32 30 31 35 36 37 33 51 24 12 21 6 2 3 4 20 19 18 1 5 48 10 11 22 17 9 15 34 47 25 14 16 13 50 4443 45 26 23 46 7 49 8 38 - 42 Solna Arenastaden Solna Business Park Apotekaren 22, Stockholms innerstad. Bocken 39, Stockholms innerstad. Smeden 1, Solna Business Park. Pyramiden 4, Arenastaden. 130Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Solna, Arenastaden Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2024-12-31 1 Farao 14 2) Arenastaden Dalvägen 10, Pyramidvägen 7, 9 1967 0 0 0 0 0 0 0 76 330 2 Farao 15 1) Arenastaden Dalvägen 8, Pyramidvägen 5 1981 6 427 723 1 001 0 0 1 020 9 171 74 200 3 Farao 16 1) Arenastaden Dalvägen 4–6, Pyramidvägen 3 1973 2 792 1 297 1 722 0 0 0 5 811 47 041 4 Farao 17 1) Arenastaden Dalvägen 2, Pyramidvägen 1975 3 180 786 2 861 0 0 365 7 192 47 600 5 Farao 19 2) Arenastaden Magasinsvägen 0 0 0 0 0 0 0 0 6 Farao 20 Arenastaden Pyramidvägen 7 1964 7 352 0 127 0 0 375 7 854 208 000 7 Farao 8 Arenastaden Dalvägen 12, Pyramidvägen 11 2001 5 839 0 347 0 0 0 6 186 142 000 8 Järva 3:7 2) Arenastaden Evenemangsgatan 0 0 0 0 0 0 0 822 9 Kairo 1 1) Arenastaden Pyramidvägen 2 1983 10 741 0 0 0 0 0 10 741 84 200 10 Nationalarenan 3 Arenastaden Evenemangsgatan 48 2 488 0 0 0 16 677 0 19 165 574 000 11 Nationalarenan 5 Arenastaden Evenemangsgatan 32 2013 0 0 0 0 0 25 500 25 500 74 000 12 Nationalarenan 8 Arenastaden Stjärntorget 1, Råsta strandväg 15C, Evenemangsgatan 2C 2018 41 556 0 347 0 0 0 41 903 1 134 000 13 Poolen 1 Arenastaden Kolonnvägen 24 2022 27 108 912 122 0 0 0 28 142 489 000 14 Pyramiden 4 Arenastaden Stjärntorget 3–5, Pyramidvägen 4–22, Magasinsvägen 6–12, Råsta strandväg 5–9 2018 72 234 0 0 0 0 0 72 234 2 081 000 15 Semaforen 1 2) Arenastaden Gustav III:s boulevard 0 0 0 0 0 159 159 0 16 Signalen 3 Arenastaden Kolonnvägen 22 2019 30 664 0 376 0 0 0 31 040 704 000 17 Stigbygeln 2 Arenastaden Gårdsvägen 6 1955 7 646 95 326 0 0 349 8 416 163 000 18 Stigbygeln 3 2) Arenastaden Gårdsvägen 8 1960 5 047 262 608 0 0 0 5 917 97 026 19 Stigbygeln 5 Arenastaden Gårdsvägen 10 A, B 1963 6 794 0 50 0 0 570 7 414 143 000 20 Stigbygeln 6 Arenastaden Gårdsvägen 12–18 2001 8 975 581 372 0 0 0 9 928 248 000 21 Tygeln 3 Arenastaden Gårdsvägen 13–21 2001 2 437 0 0 0 0 5 290 7 727 131 599 22 Tömmen 1 1) Arenastaden Gårdsvägen 2–4 1952 3 083 0 1 320 0 2 630 7 033 27 543 23 Tömmen 2 Arenastaden Gårdsvägen 2 0 0 0 0 0 2 610 2 610 0 24 Uarda 1 Arenastaden Dalvägen 30, Evenemangsgatan 27–31, Vintervägen 33 1987 22 681 1 248 480 0 0 30 24 439 655 000 25 Uarda 4 1) Arenastaden Dalvägen 14–16 1992 6 539 0 1 333 0 0 0 7 872 143 198 Summa Solna, Arenastaden 273 583 5 904 11 392 0 16 677 38 898 346 454 7 344 559 Certifierad/Registrerad för certifiering. 1) Förädlingsfastighet. 2) Mark & projektfastighet. Solna per 31 december 2024 131Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Solna Business Park Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2024-12-31 26 Fräsaren 9 1) Solna Business Park Svetsarvägen 22 1962 6 090 0 3 625 0 0 0 9 715 20 449 27 Fräsaren 10 Solna Business Park Svetsarvägen 24 1964 7 245 4 241 138 0 0 9 11 633 191 000 28 Fräsaren 11 Solna Business Park Englundavägen 2–4, Svetsarvägen 4–10 1962 32 450 255 923 0 1 840 3 014 38 482 672 000 29 Fräsaren 12 Solna Business Park Svetsarvägen 12–18, 20, 20A 1964 19 369 10 163 1 053 0 0 6 840 37 425 652 000 30 Sliparen 1 1) Solna Business Park Ekensbergsv 115, Svetsarv 1–3 1963 0 0 693 0 0 0 693 23 000 31 Sliparen 2 Solna Business Park Ekensbergsv 113, Svetsarv 3–5 1964 17 306 344 547 0 0 3 315 21 512 261 287 32 Smeden 1 Solna Business Park Englundav 6–14, Smidesv 5–7, Svetsarv 5–17 1967 34 540 3 959 1 818 467 0 3 809 44 593 728 447 33 Svetsaren 1 Solna Business Park Englundavägen 7 1964 12 410 742 588 0 0 2 430 16 170 191 000 34 Svetsaren 3 1) Solna Business Park Enlundavägen 9–13 15 014 329 2 470 436 2 491 3 660 24 400 293 997 35 Yrket 3 1) Solna Business Park Smidesvägen 2–8 1982 2 456 0 3 356 0 0 1 470 7 282 39 000 Summa Solna Business Park 146 880 20 033 15 210 903 4 331 24 547 211 904 3 072 180 Solna, Haga Norra Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2024-12-31 36 Ackordet 1 2) 18 165 1 056 859 0 0 564 20 644 368 040 37 Ackordet 2 2) 0 0 0 0 0 0 0 181 300 38 Kvarten 1 2) Råsunda Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 366 165 39 Kvinten 1 2) Råsunda Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 485 548 40 Tersen 1 2) Råsunda Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 90 103 41 Hagalund 2:16 2) Haga Norra Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 0 42 Hagalund 2:11 Haga Norra Kolonnvägen 2021 15 017 158 180 0 0 0 15 355 284 800 Summa Solna, Haga Norra 33 182 1 214 1 039 0 0 564 35 999 1 775 956 Solna, Övrigt Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2024-12-31 43 Distansen 4 2) Ulriksdal 2016 0 0 0 0 0 0 0 18 900 44 Distansen 6 Ulriksdal Kolonnvägen 43–55 2016 10 500 542 0 0 0 0 11 042 162 200 45 Distansen 7 Ulriksdal Kolonnvägen 57–59 2016 0 0 0 0 0 9 810 9 810 41 762 46 Fortet 2 Arenastaden Råsundavägen 1–3, Hagavägen 1 1958 0 0 0 0 7 533 15 7 548 76 000 47 Hörnan 1 Råsunda Solnavägen 31–35, Garvis Carlssons gata 1–9 2018 15 970 458 32 0 0 0 16 460 487 000 48 Järvakrogen 3 Frösunda Enköpingsvägen 1 2015 0 0 0 0 7 423 0 7 423 239 000 49 Klacken 2 (50%) Råsunda Garvis Carlssons gata 0 0 0 0 0 0 0 14 000 50 Lagern 2 2) Råsunda Solnavägen 37, Idrottsgatan 7 1985 0 0 0 0 0 0 0 0 51 Nöten 4 2) Solna Strand Solna strandväg 2–60 1971 48 903 956 2 320 0 0 0 52 179 979 000 Summa Solna, Övrigt 75 374 1 956 2 352 0 14 956 9 825 104 463 2 017 862 Summa Solna (Arenastaden + Solna Business Park + Haga Norra + Övrigt) 529 019 29 107 29 993 903 35 964 73 834 698 820 14 210 557 Certifierad/Registrerad för certifiering. 1) Förädlingsfastighet. 2) Mark & projektfastighet. 132Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Hammarby Sjöstad per 31 december 2024 Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2024-12-31 1 Fartygstrafiken 2 Hammarby Sjöstad Hammarby Allé 93 1955 6 695 1 840 165 0 0 9 8 709 191 000 2 Båtturen 2 Hammarby Sjöstad Hammarby Kaj 12, Hammarby Kaj 14–18 1937 16 109 276 457 0 0 1 230 18 072 521 000 3 Korphoppet 1 Hammarby Sjöstad Virkesvägen 24–26 1949 8 473 575 3 812 0 0 1 208 14 068 185 400 4 Korphoppet 5  ) Hammarby Sjöstad Hammarby Fabriksväg 37–39 1968 0 0 0 0 0 0 0 8 400 5 Korphoppet 6 Hammarby Sjöstad Hammarby Fabriksväg 33 1988 0 428 4 254 0 0 0 4 682 95 000 6 Luma 1 Hammarby Sjöstad Ljusslingan 1–17, 2–26, Glödlampsgränd 1–6, Lumaparksv 2–18, 5–15, Kölnag 3 1930 30 102 2 394 1 318 691 0 3 848 38 353 605 696 7 Påsen 1  ) Hammarby Sjöstad Textilgatan 41–43 8 666 2 558 458 0 0 32 11 714 108 073 8 Trikåfabriken 12  ) Hammarby Sjöstad Hammarby Fabriksväg 27, Virkesvägen 8–10 1942 4 693 891 4 291 0 0 978 10 853 158 504 9 Trikåfabriken 8  ) Hammarby Sjöstad Virkesvägen 12, Heliosgatan 1–3 1930 10 953 1 037 3 338 0 0 9 15 337 251 000 10 Trikåfabriken 9 Hammarby Sjöstad Virkesvägen 2–4 1928 14 671 375 565 0 0 1 065 16 676 548 000 Summa Hammarby Sjöstad 100 362 10 374 18 658 691 0 8 379 138 464 2 672 073 Certifierad/Registrerad för certifiering. 1) Förädlingsfastighet. 2) Mark & projektfastighet. Hammarby sjö Sickla kanal Skanstull Gullmarsplan Lumaparken Hammarbyleden Hammarby Fabriksväg sjöstad Hammarby 2 10 8 9 5 4 3 1 6 7 Luma 1, Hammarby Sjöstad. 133Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Flemingsberg per 31 december 2024 Övriga per 31 december 2024 Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2024-12-31 1 Anoden 4 1) Flemingsberg 0 0 1 000 0 0 0 1 000 12 314 2 Batteriet 3 1) Flemingsberg Regulatorvägen 15 1981 0 0 800 0 0 0 800 5 728 3 Batteriet 4 2) Flemingsberg Regulatorvägen 17 0 0 0 0 0 0 0 3 604 4 Generatorn 10 2) Flemingsberg 0 0 0 0 0 0 0 0 5 Generatorn 11 2) Flemingsberg Björnkullavägen 0 0 0 0 0 0 0 0 6 Regulatorn 3 1) Flemingsberg Jonvägen 1, 3; Elektronvägen 2, 4, 6; Regulatorvägen 6, 8 1963 10 135 1 058 12 439 0 0 0 23 632 111 138 7 Regulatorn 2 1) Flemingsberg Elektronvägen 1 3 867 0 37 914 0 0 1 149 42 930 173 508 8 Regulatorn 4 2) Flemingsberg Elektronvägen 11 775 0 0 0 0 0 11 775 13 500 9 Separatorn 1 2) Flemingsberg 0 0 0 0 0 0 0 29 369 Summa Flemingsberg 25 777 1 058 52 153 0 0 1 149 80 137 349 161 Sollentuna och Borås Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2024-12-31 1 Tekniken 1  ) Sollentuna 0 0 0 0 0 0 0 126 2 Kabelverket 2 Älvsjö Glasfibergatan 6–14 mfl 1996 19 254 485 2 075 0 11 663 33 477 251 000 3 Daggkåpan 2 Borås Backadalsstigen 4 A–D, 6 A–F 2021 1 775 0 0 3 818 0 0 5 593 106 520 4 Solrosen 16 Borås Druveforsvägen 31 2021 0 0 0 1 283 1 283 36 600 Summa Övriga 21 029 485 2 075 5 101 0 11 663 40 353 394 246 Certifierad/Registrerad för certifiering. Fastighetsförteckningen innehåller samtliga fastigheter i våra ägor per 31 decem- ber 2024. Om inget annat anges klassas fastigheten som en Förvaltningsfastighet, det vill säga en fastighet i löpande och aktiv förvaltning. 1) Förädlingsfastighet – Fastigheter med pågående eller planerad om- eller till- byggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrnings begränsningar inför förestående förädling. Nyligen förvärvade fastigheter (inom ett år) med pågå- ende arbete för att väsentligt förbättra fastighetens driftsöverskott i förhållande till förvärvstillfället. 2) Mark & projektfastighet – Mark och exploateringsfastigheter samt fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. K a tri ne b er g s vä g e n F l e m i ngsb e r g s l ed e n D i a gno svä ge n O r t o p e d v Terapivä ge n B j ö r n ku l l a v ä g en Hud d i n g evägen Al f re d N ob els al l é H ä l sovägen R ö n t g e n v ä g e n V är m e s li n g a n A m b ul a n s v ä g e n M a rsv Te l l u s v ä g e n J on väg en R e g u l a t o r v ä ge n E l e k tr o n vä g e n K v a rnän gsv ä g en S ågs t u v ä g e n Vi s ä t t r a v ä g e n Flemingsbergs- parken Novums forsknings- park Annersta- skolan Kästa skola Flemingsbergs station Visära- hallen Visära idrosplats Tingsrä Visära- skolan Södertörns högskola Tandläkar- högskolan Huddinge Universitetssjukhus Räspsykiatrisk klinik Infektions- klinik Flemingsbergs kyrka IT-Gymnasiet FLEMINGSBERG VISÄTTRA E bb a B åå ts v ä g Vå rdar v Me d i c i n v R e g ulato r vägen L ogope d v ä gen Hörselsli n ga n P arkvägen 226 5 2 1 6 4 3 7 8 Visionsbild Södra Entrén, Flemingsberg. 134Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Femårsöversikt 2024 2023 2022 2021 2020 Resultaträkningar, Mkr Hyresintäkter 3 438 3 366 3 032 2 889 2 806 Bruttoresultat 2 532 2 528 2 161 2 176 2 112 varav bruttoresultat fastighetsförvaltningdriftsöverskott 2 553 2 524 2 240 2 185 2 112 varav bruttoresultat bostadsutveckling –21 4 –79 –9 – Realiserad värdeförändring/Resultat fastighetsförsäljningar 3 0 74 56 49 Orealiserad värdeförändring, fastigheter –1 218 –7 831 –233 4 585 2 715 Förvaltningsresultat 1 345 1 458 1 373 1 537 1 474 Resultat före skatt –89 –7 380 2 964 6 712 4 007 Resultat efter skatt –213 –5 518 2 376 5 400 3 167 Balansräkningar, Mkr Goodwill 205 205 205 205 – Fastigheter 78 904 78 093 86 348 83 257 76 648 Nyttjanderättstillgång 1 371 949 1 243 1 092 897 Övriga materiella anläggningstillgångar 34 30 25 22 15 Derivatinstrument 702 925 1 689 121 20 Finansiella anläggningstillgångar 728 1 319 456 832 1 108 Projekt- och exploateringsfastigheter 754 519 892 821 – Övriga omsättningstillgångar 1 247 997 1 042 1 411 350 Kortfristiga placeringar 100 98 96 96 108 Likvida medel 64 85 87 131 20 Eget kapital 38 445 39 244 45 514 45 174 41 542 Uppskjuten skatt 8 424 8 305 10 195 9 603 8 288 Övriga avsättningar 175 158 Räntebärande skulder 34 400 32 982 33 341 30 399 26 669 Leasingskuld 1 371 949 1 243 1 093 897 Derivatinstrument 159 240 0 186 617 Ej räntebärande skulder 1 135 1 342 1 633 1 336 970 Balansomslutning 84 109 83 220 92 083 87 988 79 166 2024 2023 2022 2021 2020 Nyckeltal 1) Överskottsgrad, % 74 75 74 76 75 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,5 3,4 4,1 4,3 Soliditet, % 46 47 49 51 52 Skuldkvot, ggr 14,1 13,5 15,6 14,7 13,2 Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,8 0,7 0,7 0,6 Belåningsgrad fastigheter, % 43 42 38 36 35 Avkastning på eget kapital, % –0,5 –13,0 5,2 12,5 7,8 Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder, % 2,98 3,13 2,31 1,62 1,67 Totalavkastning fastigheter 1,7 –6,2 2,4 8,7 6,6 Fastighetsförvärv samt investeringar i befintliga fastigheter, Mkr 2 376 3 101 3 325 2 626 1 854 Fastighetsförsäljningar, försäljningspris, Mkr – 3 859 – – 3 541 Medelantal anställda 209 217 206 196 180 Data per aktie, kr 1) Resultat –0,89 –17,54 7,49 16,73 9,65 Eget kapital 122 125 145 141 127 Kassaflöde från löpande verksamhet 5,20 4,99 6,29 4,7 4,11 Utdelning 2) 2,00 1,80 2,40 4,00 3,60 Direktavkastning, % 2,4 1,7 2,7 2,6 2,8 Börskurs vid årets slut 3) 82,9 108,2 88,7 151,6 129,4 Antal utestående aktier vid årets slut före utspädnings- effekt, miljoner 314,6 314,6 314,6 321,3 326,2 Antal utestående aktier vid årets slut efter utspädnings- effekt, miljoner 314,6 314,6 314,6 321,3 326,2 1) Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier, eget och sysselsatt kapital och räntebärande skulder har beräknats utifrån vägda genomsnitt. Justering efter split 2:1. 2) Kontantutdelning 2024 enligt förslag att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 0,50 kr/aktie. 3) Senast betalt. 135Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Härledning av nyckeltal 2024 2023 Avkastning på eget kapital Periodens resultat, Mkr –213 –5 518 Genomsnittligt kapital, Mkr 38 845 42 379 Avkastning på eget kapital, % –0,5 –13,0 Soliditet Eget kapital, Mkr 38 445 39 244 Balansomslutning, Mkr 84 109 83 220 Soliditet, % 46 47 Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder, Mkr 34 400 32 982 Bokfört värde fastigheter, Mkr 78 904 78 093 Bokfört värde projekt- & exploateringsfastigheter 754 519 Belåningsgrad fastigheter, % 43 42 Skuldkvot Bruttoresultat, Mkr 2 532 2 528 Återläggning nedskrivning projekt- och exploateringsfastigheter – 6 Central administration, Mkr –93 –97 Summa, Mkr 2 439 2 437 Räntebärande skulder, Mkr 34 400 32 982 Skuldkvot, ggr 14,1 13,5 Räntetäckningsgrad Bruttoresultat, Mkr 2 532 2 528 Återläggning nedskrivning projekt- och exploateringsfastigheter – 6 Tomträttsavgäld, Mkr –41 –45 Central administration, Mkr –93 –97 Summa, Mkr 2 398 2 392 Räntenetto, Mkr –962 –962 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,5 Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder, Mkr 34 400 32 982 Eget Kapital, Mkr 38 445 39 244 Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,8 2024 2023 Totalavkastning fastigheter Driftöverskott, Mkr 2 553 2 524 Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr –1 218 –7 831 Marknadsvärde inkl. periodens investeringar, Mkr 80 118 85 924 Totalavkastning fastigheter, % 1,7 –6,2 2024 2023 Eget kapital per aktie Eget kapital, Mkr 38 445 39 244 Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljontal 315 315 Eget kapital, kr per aktie 122 125 2024 2023 Kassaflöde per aktie Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 1 635 1 570 Genomsnittligt antal aktier, miljontal 315 315 Kassaflöde, kr per aktie 5,2 5,0 2024 2023 Direktavkastning, % Årets utdelning per aktie 2,0 1,8 Börskursen vid årets slut 82,80 108,2 2,4 1,7 De nyckeltal som inte är enligt ESMA är branschspecifika nyckeltal samt sådana som är av intresse för analytiker, intressenter och investerare. Finansiella mål Följande finansiella mål är fastslagna av styrelsen: – Soliditeten ska vara lägst 35 procent – Belåningsgraden ska inte överstiga 50 procent – Skuldkvoten ska högst vara 13 gånger – Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 gånger 136Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information EPRA nyckeltal EPRA nyckeltal 2024 2023 EPRA Earnings (förv.res efter betald skatt), Mkr 1 227 1 314 EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 3,90 4,18 EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 46 468 47 052 EPRA NRV, kr/aktie 148 150 EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr 43 514 44 177 EPRA NTA, kr/aktie 138 140 EPRA NDV (substansvärde), Mkr 38 382 39 228 EPRA NDV, kr/aktie 122 125 EPRA Vakansgrad, % 12 9 EPRA Hyresintäkt förändring identiskt bestånd, % 5 11 EPRA investeringar 2 376 3 179 Härledning av nyckeltal 2024 2023 EPRA EPS Förvaltningsresultat, Mkr 1 345 1 458 Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr –770 –758 Summa, Mkr 575 700 Nominell skatt, Mkr 118 144 EPRA resultat totalt(förvaltningsresultat minskat med nominell skatt), Mkr 1 227 1 314 Antal aktier, miljoner 314,6 314,6 EPRA EPS, kr/aktie 3,90 4,18 EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV Eget kapital, Mkr 38 445 39 244 Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr 142 189 Återläggning räntederivat, Mkr –543 –686 Återläggning av uppskjuten skatt 8 424 8 305 enligt balansräkningen, Mkr EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 46 468 47 052 Antal aktier, miljoner 314,6 314,6 EPRA NRV, (långsiktigt substansvärde) kr/aktie 148 150 2024 2023 Återläggning goodwill enligt balansräkningen, Mkr –205 –205 Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr –2 749 –2 670 EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr 43 514 44 177 Antal aktier, miljoner 314,6 314,6 EPRA NTA (långsiktigt substansvärde) kr/aktie 138 140 Avdrag av räntederivat 543 686 Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering av bedömd verklig uppskjuten skatt, Mkr –5 675 –5 634 EPRA NDV (kortsiktigt substansvärde), Mkr 38 382 39 229 Antal aktier, miljoner 314,6 314,6 EPRA NDV (kortsiktigt substansvärde) kr/aktie 122 125 EPRA vakansgrad Bedömt marknadsvärde för vakanta hyror, Mkr 445 318 Hyresvärde, årsbasis hela portföljen 3 587 3 406 EPRA Vakansgrad, % 12 9 EPRA Hyrestillväxt identiskt bestånd Förändring, % 4,5 11,0 Förändring, Mkr 139 322 Hyresintäkter identiskt bestånd innevarande period, Mkr 3 196 3 203 Hyresintäkter identiskt bestånd föregående period, Mkr 3 057 2 881 EPRA investeringar Förvärv, Mkr 0 78 Investering i förädlings- och projektfastigheter, Mkr 1 606 2 094 Investering i förvaltningsfastigheter, Mkr 770 1 007 varav kapitaliserad ränta 93 63 Totalt EPRA Investeringar 2 376 3 179 137Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Definitioner Avkastning på eget kapital Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer. Avkastning på investerat kapital i projektportföljen  ) Värdeförändring på projekt- och förädlings fastigheter dividerat med investerat kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och förädlingsfastigheter under perioden. Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut. Direktavkastning, aktien Årets utdel ning dividerat med börs kursen vid årets slut. Eget kapital per aktie Moderbolagets aktie ägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal aktier vid periodens slut. Ekonomisk uthyrningsgrad  ) Kontrakts värde dividerat med hyresvärde vid periodens slut. EPRA EPS Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hän - förligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnitt- ligt antal aktier. Med skatte pliktigt förvaltningsresultat avses förvaltnings resultat med avdrag för bland annat skatte mässigt avdragsgilla avskrivningar och ombygg- nationer. EPRA Hyresintäkt förändring identiskt bestånd Skillnaden mellan hyresintäkter identiskt bestånd inne- varande period och hyresintäkter identiskt bestånd före- gående period dividerat med hyresintäkter identiskt bestånd föregående period. EPRA NDV – NET DISPOSAL VALUE Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av goodwill enligt balansräkningen. Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning. EPRA NDV PER AKTIE EPRA NDV dividerat med antal aktier vid periodens slut. EPRA NRV – NET REINSTATEMENT VALUE Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Återläggning av beslutat, ej utbetald utdelning. EPRA NRV PER AKTIE EPRA NRV dividerat med antal aktier vid periodens slut EPRA NTA – NET TANGIBLE ASSETS Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat, goodwill och uppskjuten skatt enligt balans- räkningen. Justerat för verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt. Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning. EPRA NTA PER AKTIE EPRA NTA dividerat med antal aktier vid periodens slut. EPRA Vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyres värdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen. Vi presenterar vissa finansiella mått i årsredovisningen som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mer branschanpassade mått ger värdefull komplet teran de information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking av bolagets presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges. 1) Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. 138Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Definitioner forts. Exploateringsfastighet  ) Fastigheter som innehas i syfte att utveckla och avyttra bostäder, såväl hyresrätter som bostadsrätter och sam- hällsfastigheter. Förvaltningsfastighet  ) Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förädlingsfastighet  ) Fastigheter med pågående eller planerad om- eller till- byggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöver- skott. Driftsöverskottet påverkas av uthyrningsbegräns- ningar inför förestående förädling. Hyresvärde  ) Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats. Identiskt bestånd  ) De fastigheter som Fabege ägt under hela räkenskaps- perioden samt under motsvarande räkenskapsperiod föregående år. Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter föränd- ring av rörelse kapital) dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Kontraktsvärde  ) Anges som årsvärde. Grund hyra enligt hyres kontrakt plus index uppräkning och hyrestillägg. Mark- och projektfastigheter  ) Mark- och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyprod uktion/totalombyggnad. Nettouthyrning  ) Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsäg- ningar för avflytt. Resultat/vinst per aktie Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal ute stående aktier i perioden. Definition enligt IFRS. Räntetäckningsgrad Bruttoresultat minus central administration i förhållande till ränte netto (ränte kostnader minus ränteintäkter). Skuldkvot Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv måna- ders bruttoresultat minus central administration. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. Soliditet Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytan- de dividerat med balansomslutning. Totalavkastning fastigheter Periodens driftöverskott plus orealiserade och realise rade värdeförändringar på fastig heter dividerat med marknads - värdet vid periodens ingång plus periodens investeringar. Verklig uppskjuten skatt Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till cirka 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Vidare har antagits att underskottsavdragen realiseras under fyra år med en nominell skatt om 20,6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 19,7 pro- cent. Beräkningen baseras även på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 4 procent. Återköpsgrad  ) Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt. Överskottsgrad  ) Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter. 1) Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. 139Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information Aktieägarinformation och kontakter Årsstämma 2025 Stämman hålls i Scenen Konferens, Englundavägen 5B, Solna, onsdagen den 23 april 2025 klockan 15.00. Inre- gistrering till årsstämman börjar klockan 14.15. Årsstäm- man kommer att sändas live och aktieägare kommer att kunna ställa frågor digitalt genom chattfunktion. Möjlighet att poströsta i förväg finns. Anmälan Aktieägare som önskar deltaga i bolagsstämman ska dels vara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB (f.d. VPC AB) förda aktie boken fredagen den 11 april 2025, dels anmäla sitt och eventuella biträdens deltagan- de senast klockan 16.00 tisdagenden 15 april 2025. Anmälan om deltagande i års stämman: Per post: Fabege AB (publ), ”Fabeges Årsstämma” c/o Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm Per telefon: 08-402 90 68 Per mejl: [email protected] Via Euroclears webbplats: anmalan.vpc.se/euroclearproxy Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, person- eller organisationsnummer, adress och telefonnummer, aktie - innehav samt eventuella biträden. Aktieägare som förval- tarregistrerat sina aktier måste, för att äga rätt att delta vid årsstämman, tillfälligt låta omregistrera dessa hos Euroclear Sweden AB i eget namn. Sådan omregistrering måste vara verkställd senast fredagen den 11 april 2025. För att detta ska kunna ske, måste aktieägare i god tid före nämnda dag meddela förvaltaren sitt önskemål om omregistrering. Sker deltagande med stöd av fullmakt bör denna, tillsammans med förekommande registreringsbevis eller andra behörig - hetshandlingar, insändas i samband med anmälan. Poströstning Vid poströstning ska ett särskilt formulär användas, vilket finns tillgängligt på vår hemsida, fabege.se/ arsstamma. Där finns också ytterligare information om röstnings för- farandet. Poströsten ska vara Euroclear Sweden AB till- handa senast den 15 april 2025. Vid poströstning gäller till viss del samma regler som vid personligt deltagande. Det innebär att aktieägaren dels måste vara registrerad i bolagets aktiebok, dels ha anmält sin avsikt att delta i stämman och att om aktierna är förvaltarregistrerade ha tillsett att aktierna är registre- rade i eget namn, senast vid de respektive datum som anges ovan. Vid poströstning får aktieägaren inte förse poströsten med särskilda instruktioner eller villkor. Om så sker är rös- ten i dess helhet ogiltig. Vid poströstning genom ombud ska aktieägaren utfärda en skriftlig och daterad fullmakt för ombudet. Om aktie- ägaren är en juridisk person ska förekommande registre- ringsbevis eller andra behörighets handlingar insändas i samband med anmälan om poströstning. Information till aktieägare Vi publicerar årsredovisning och delårsrapporter på svens- ka och engelska. Alla publikationer finns som pdf på vår hemsida, fabege.se. Till de aktieägare som önskar tillhandahåller vi års- redovisning per post. Alla finansiella rapporter och press- meddelanden finns tillgängliga på svenska och engelska på vår hemsida. Vi tillhandahåller även information via en prenumera- tionstjänst på hemsidan. På vår hemsida finns även aktuell information om vår aktiekurs. Därutöver håller vi kvartals - presentationer isamband med varje kvartalsrapport. Åsa Bergström, CFO 08-555 148 40 [email protected] Peter Kangert, IR-ansvarig 08-555 148 40 [email protected] Mia Häggström, Hållbarhetschef 08-555 148 00 [email protected] Kontaktinformation Kalender 2025 Årsstämma 2025 23 april 2025 Delårsrapport jan–mar 2025 14 april 2025 Delårsrapport jan–juni 2025 7 juli 2025 Delårsrapport jan–sep 2025 21 oktober 2025 Fabege AB Besöksadress Gårdsvägen 6, 7tr 169 70 Solna Postadress Box 730, 169 27 Solna Tel växel 08-555 148 00 Producerad i samarbete med Sthlm Kommunikation & IR AB Publicerad: 17 mars 2025 140Om FabegeÅrsredovisning 2024 Hållbarhet Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Övrig information 549300JNPI46XNH0PM972024-01-012024-12-31549300JNPI46XNH0PM972023-01-012023-12-31549300JNPI46XNH0PM972024-12-31549300JNPI46XNH0PM972023-12-31549300JNPI46XNH0PM972022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300JNPI46XNH0PM972023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300JNPI46XNH0PM972022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300JNPI46XNH0PM972023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300JNPI46XNH0PM972022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300JNPI46XNH0PM972023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300JNPI46XNH0PM972023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300JNPI46XNH0PM972022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300JNPI46XNH0PM972023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300JNPI46XNH0PM972023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300JNPI46XNH0PM972022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300JNPI46XNH0PM972023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300JNPI46XNH0PM972023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300JNPI46XNH0PM972022-12-31549300JNPI46XNH0PM972024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300JNPI46XNH0PM972024-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300JNPI46XNH0PM972024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300JNPI46XNH0PM972024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300JNPI46XNH0PM972024-01-012024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300JNPI46XNH0PM972024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300JNPI46XNH0PM972024-01-012024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300JNPI46XNH0PM972024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares

AI Terminal

More from Fabege

Talk to a Data Expert