Regulatory Filings • Jan 14, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
47 ADET DAİRE VE 2 ADET DÜKKAN (NARLIBAHÇE PROJESİ) ÜMRANİYE/İSTANBUL
| 1.BÖLÜM | RAPOR ÖZETİ 3 | |
|---|---|---|
| 2.BÖLÜM | ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 4 | |
| 2.1. | ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER 4 | |
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 4 | |
| 3.BÖLÜM | DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI 5 | |
| 3.1. | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 5 | |
| 3.2. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7 | |
| 3.3. | UYGUNLUK BEYANI 7 | |
| 4.BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 8 | |
| 4.1. | GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET DURUMU 8 | |
| 4.2. | TAKYİDAT İNCELEMESİ 9 | |
| 4.2.1. | GAYRIMENKULÜN ÜZERİNDE TAKYİDATLARIN SPK MEVZUATI HÜKÜMLERİNCE PORTFÖYDE BULUNMASINA İLİŞKİN GÖRÜŞ 11 |
|
| 4.3. | İLGİLİ BELEDİYE'DE YAPILAN İNCELEMELER 12 | |
| 4.3.1. | SON 3 YIL İÇERİSİNDE İMAR PLANLARINDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER 12 | |
| 4.3.2. | BELEDİYE İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİ'NDE GAYRİMENKULA AİT ARŞİV DOSYASI ÜZERİNDE YAPILAN İNCELEMELER 13 |
|
| 4.3.3. | YAPI DENETİME İLİŞKİN BİLGİLER 14 | |
| 4.3.4. | ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 15 | |
| 4.3.5. | RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA İMAR KANUNU'NUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 15 |
|
| 4.3.6. | MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 15 |
|
| 4.4. | SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 15 | |
| 4.4.1. | TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ İNCELEMESİ 15 | |
| 4.4.2. | HUKUKİ DURUM İNCELEMESİ 16 | |
| 4.5. | YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE İLİŞKİN BİLGİLER 16 | |
| 5.BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKİ BİLGİLERİ 16 | |
| 5.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ 16 | |
| 5.2. | GAYRİMENKUL KULLANIMI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR 17 | |
| 5.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 19 | |
| 5.4. | EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ 20 | |
| 6.BÖLÜM | GENEL VERİLER, BÖLGE VERİLERİ VE PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER 20 | |
| 6.1. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN VE GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER 20 |
|
| 6.2. | TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASI FIRSAT VE TEHDİTLER 22 | |
| 6.3. | BÖLGE ANALİZİ 23 | |
| 6.3.1. | İSTANBUL İLİ 23 |
| 6.3.2. | ÜMRANİYE İLÇESİ 24 |
|---|---|
| 6.4. | GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER 25 |
| 6.5. | EMSALLER VE PİYASA ARAŞTIRMASI 25 |
| 7.BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME SÜRECİ 28 |
| 7.1. | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ 28 |
| 8.BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ 29 |
| 8.1. | PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ, PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 29 |
| 8.1.1. | SATILIK KONUT EMSALLERİNİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ 29 |
| 8.1.2. | KİRALIK KONUT EMSALLERİNİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ 30 |
| 8.1.3. | SATILIK DÜKKAN EMSALLERİNİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ 30 |
| 8.1.4. | KİRALIK DÜKKAN EMSALLERİNİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ 30 |
| 8.1.5. | ULAŞILAN SONUÇ 31 |
| 8.2. | GELİR YAKLAŞIMI İLE PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 33 |
| 8.3. | ULAŞILAN SONUÇ 34 |
| 8.4. | MALİYET HESABI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 35 |
| 8.5. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 36 |
| 8.5.1. | BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR . 37 |
| 8.5.2. | ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ 37 |
| 8.5.3. | MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 37 |
| 8.5.4. | HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI 37 |
| 8.5.5. | KİRA DEĞER ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 37 |
| 9.BÖLÜM | DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKUL İÇİN SON ÜÇ YILDA HAZIRLANMIŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI 37 |
| 10.BÖLÜM | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ 38 |
| Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi |
: | EYG Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|---|
| Raporu Hazırlayan Kurum | : | İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Dayanak Sözleşme Tarihi | : | 17 Aralık 2024 |
| Değerlenen Mülkiyet Hakları | : | Tam Mülkiyet |
| Ekspertiz Tarihi | : | 31 Aralık 2024 |
| Rapor Tarihi | : | 08 Ocak 2025 |
| Raporun Türü: Müşteri / Rapor No |
: | Gayrimenkul Değerleme Raporu 796 - 2024/2709 Necip Fazıl Mahallesi, Hamza Yerlikaya Bulvarı, |
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi |
: | Narlıbahçe Evleri, No:70A, 70B, 70C, 70E, Blok: A, B, C ve E bünyesinde yer alan 49 adet bağımsız bölüm (Bkz. Ekler) Ümraniye/İSTANBUL İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, A. Dudullu Mahallesi, |
| Tapu Bilgileri Özeti | : | Çobracıderesi Köy Yanı Mevkii, 7450 nolu parsel bünyesinde yer alan 49 adet bağımsız bölüm (Bkz. Ekler) Ümraniye Belediyesi`nde yapılan temaslarda değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parselin 1/1000 ölçekli |
| İmar Durumu | : | Ümraniye Ihlamurkuyu Aşağı Dudullu Yukarı Dudullu ve Esenşehir Havzaiçi Uygulama İmar Planı kapsamında "Konut" alanında kaldığı ve yapılaşma koşularının Ayrık Nizam,Hmax: 10 Kat, TAKS: 0,35, Emsal: 1,3 şeklindeolduğu şifahen öğrenilmiştir. |
| Raporun Konusu | : | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. 1 |
| NARLIBAHÇE EVLERİ BÜNYESİNDE YER ALAN 49 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM İÇİN TAKDİR EDİLEN |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 1.222.135.000,-TL | ||||
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 1.466.562.000,-TL |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Değerleme Uzmanı | Denetmen | Sorumlu Değerleme Uzmanı | |||||
| e-imzalıdır. | e-imzalıdır. | e-imzalıdır. | |||||
| İ. Enis ERGÜN (SPK Lisans Belge No: 917035) |
Muhammed Mustafa YÜKSEL (SPK Lisans Belge No: 401651) |
Halil Sertaç GÜNDOĞDU (SPK Lisans Belge No: 401865) |
1 Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanmıştır.
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | : İzzettin Çalışlar Caddesi, Gülay Apartmanı, No: 61/4 Bahçelievler / İSTANBUL |
| TELEFON NO | : 0 212 505 35 76 - 77 |
| FAALİYET KONUSU | : Bir ücret veya sözleşmeye dayalı olarak yapılan gayrimenkul danışmanlık ve ekspertiz faaliyetleri - NACE KODU: 68.31.02 (Rev.2) |
| KURULUŞ TARİHİ | : 04.10.2011 |
| SERMAYESİ | : 1.000.000,-TL |
| TİCARET SİCİL NO | : 792227 |
| KURULUŞUN YAYINLANDIĞI | |
| TİCARET SİCİL GAZETESİ'NİN | |
| TARİH VE NO.SU | : 10 Ekim 2011 / 7917 |
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : EYG GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ TELEFON NO |
: Necip Fazıl Mah, Hamza Yerlikaya Bulvarı, No:10 Central Work Ticaret Merkezi Ümraniye / İSTANBUL : 0 (216) 313 66 64 |
| ÖDENMİŞ SERMAYESİ | : 200.000.000,-TL |
| KAYITLI SERMAYE TAVANI | : 330.000.000,-TL |
| KURULUŞ TARİHİ | : 15.09.2021 |
| NACE KODU | : 64.99.03 (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı) |
| FAALİYET KONUSU | : Şirket, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve sermaye piyasası mevzuatında izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğinde kayıtlı sermayeli halka açık anonim ortaklıktır. |
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
2024/2709
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Bu rapor, müşteri talebine istinaden, gayrimenkulün/gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
| SAHİBİ | : | EYG Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
|---|---|---|
| İLİ | : | İstanbul |
| İLÇESİ | : | Ümraniye |
| MAHALLE | : | A. Dudullu |
| MEVKİİ | : | Çorbacıderesi Köy Yanı |
| PAFTA NO | : | 2 |
| ADA NO | : | 0 |
| PARSEL NO | : | 7450 |
| ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ |
: | A Blok 23 Katlı, B Blok 17 Katlı, C Blok 16 Katlı D ve E Blok 10'ar Katlı Betonarme Apartman ve Arsası |
| YÜZÖLÇÜMÜ (m2) | : | 18.932,53 m² |
| BLOK NO | : | Bkz. Tablo |
| KAT NO | : | Bkz. Tablo |
| BAĞIMSIZ BÖLÜM NO |
: | Bkz. Tablo |
| BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ |
: | Bkz. Tablo |
| ARSA PAYI | : | Bkz. Tablo |
| YEVMİYE NO | : | 21856 |
| CİLT NO | : | Bkz. Tablo |
| SAYFA NO | : | Bkz. Tablo |
| TAPU TARİHİ | : | 18.05.2023 |
| BLOK | BB | BB NİTELİĞİ | KAT NO | ARSA PAYI | CİLT | SAHİFE | UAVT |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 7 | DAİRE | 1 | 304 / 110000 |
191 | 18934 | 5147745292 |
| A | 8 | DAİRE | 1 | 198 / 110000 |
191 | 18935 | 5267474079 |
| A | 9 | DAİRE | 1 | 210 / 110000 |
191 | 18936 | 5303239130 |
| A | 11 | DAİRE | 2 | 296 / 110000 |
191 | 18938 | 5339850959 |
| A | 17 | DAİRE | 2 | 464 / 110000 |
191 | 18944 | 5263459793 |
| A | 18 | DAİRE | 3 | 300 / 110000 |
191 | 18945 | 5131432584 |
| A | 22 | DAİRE | 3 | 468 / 110000 |
191 | 18949 | 5349505601 |
2024/2709
B Blok 113 nolu bağımsız bölümün tapudaki maliki EYG GYO A.Ş.'dir. Ancak ilgililerinden alınan bilgiye göre taşınmaz 25.12.2024 tarihinde EYG Ofis ve Konut A.Ş.'ne satılmış olup rapor içeriğinde toplamlar EYG GYO A.Ş. ve EYG Ofis ve Konut A.Ş. olmak üzere 2 firma için ayrı ayrı verilmiştir.
| A | 23 | DAİRE | 3 | 502 | / | 110000 | 191 | 18950 | 5145784624 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 40 | DAİRE | 6 | 302 | / | 110000 | 191 | 18967 | 5068634228 |
| A | 48 | DAİRE | 7 | 302 | / | 110000 | 191 | 18975 | 5367653879 |
| A | 56 | DAİRE | 8 | 308 | / | 110000 | 191 | 18983 | 5137887369 |
| A | 64 | DAİRE | 9 | 308 | / | 110000 | 191 | 18991 | 5144983334 |
| A | 71 | DAİRE | 10 | 308 | / | 110000 | 191 | 18998 | 5293548086 |
| A | 78 | DAİRE | 11 | 306 | / | 110000 | 191 | 19005 | 5355432609 |
| A | 85 | DAİRE | 12 | 306 | / | 110000 | 191 | 19012 | 5131507112 |
| A | 92 | DAİRE | 13 | 310 | / | 110000 | 191 | 19019 | 5045471892 |
| A | 107 | DAİRE | 15 | 324 | / | 110000 | 191 | 19034 | 5045081253 |
| B | 8 | DAİRE | 1 | 204 | / | 110000 | 192 | 19054 | 5370556374 |
| B | 9 | DAİRE | 2 | 266 | / | 110000 | 192 | 19055 | 5302084354 |
| B | 13 | DAİRE | 2 | 364 | / | 110000 | 192 | 19059 | 5057094947 |
| B | 14 | DAİRE | 2 | 256 | / | 110000 | 192 | 19060 | 5438353749 |
| B | 18 | DAİRE | 2 | 250 | / | 110000 | 192 | 19064 | 5001045557 |
| B | 20 | DAİRE | 2 | 364 | / | 110000 | 192 | 19066 | 5467296173 |
| B | 22 | DAİRE | 2 | 268 | / | 110000 | 192 | 19068 | 5203517338 |
| B | 28 | DAİRE | 3 | 260 | / | 110000 | 192 | 19074 | 5099453788 |
| B | 32 | DAİRE | 3 | 308 | / | 110000 | 192 | 19078 | 5160785530 |
| B | 35 | DAİRE | 3 | 270 | / | 110000 | 192 | 19081 | 5029462255 |
| B | 44 | DAİRE | 4 | 306 | / | 110000 | 192 | 19090 | 5449687994 |
| B | 47 | DAİRE | 4 | 270 | / | 110000 | 192 | 19093 | 5025639765 |
| B | 52 | DUBLEKS DAİRE | 5-6 | 498 | / | 110000 | 192 | 19098 | 5499106366 |
| B | 53 | DUBLEKS DAİRE | 5-6 | 458 | / | 110000 | 192 | 19099 | 5226530581 |
| B | 56 | DAİRE | 5 | 288 | / | 110000 | 192 | 19102 | 5488070383 |
| B | 59 | DAİRE | 5 | 270 | / | 110000 | 192 | 19105 | 5009113373 |
| B | 61 | DAİRE | 6 | 196 | / | 110000 | 192 | 19107 | 5170891740 |
| B | 74 | DAİRE | 8 | 292 | / | 110000 | 192 | 19120 | 5298647909 |
| B | 80 | DAİRE | 9 | 292 | / | 110000 | 193 | 19126 | 5055827868 |
| B | 98 | DAİRE | 12 | 288 | / | 110000 | 193 | 19144 | 5483355219 |
| B | 99 | DAİRE | 12 | 306 | / | 110000 | 193 | 19145 | 5002984861 |
| B | 102 | DAİRE | 13 | 360 | / | 110000 | 193 | 19148 | 5002603305 |
| B | 103 | DAİRE | 13 | 356 | / | 110000 | 193 | 19149 | 5456320950 |
| B | 106 | DAİRE | 14 | 284 | / | 110000 | 193 | 19152 | 5457499795 |
| B | 107 | DAİRE | 14 | 318 | / | 110000 | 193 | 19153 | 5466675591 |
| B | 111 | DÜKKAN | ZEMİN | 974 | / | 110000 | 193 | 19157 | 5244256235 |
| B | 113 | Kİ KATLI | ZEMİN + 1.BODRUM | 7328 | / | 110000 | 193 | 19159 | |
| DÜKKAN | 5332906931 | ||||||||
| C | 5 | DAİRE | 1 | 262 | / | 110000 | 193 | 19164 | 5404085127 |
| C | 47 | DAİRE | 11 | 326 | / | 110000 | 192 | 19206 | 5043832368 |
| E | 14 | DAİRE | 2 | 226 | / | 110000 | 194 | 19254 | 5375910543 |
| E | 17 | DAİRE | 3 | 256 | / | 110000 | 194 | 19257 | 5282112019 |
| E | 32 | DAİRE | 6 | 254 | / | 110000 | 194 | 19272 | 5492412050 |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS sisteminden 11.12.2024 ve 12.12.2024 tarihleri itibariyle temin edilen ve bir örneği ekte sunulan tapu kayıtlarına göre rapor konusu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki notların bulunduğu görülmüştür.
Yapı ve Kredi Bankası A.Ş. lehine 1. dereceden 19.04.2024 tarih ve 15754 yevmiye no ile 24.850.000,-TL bedelle ipotek bulunmaktadır. (B22 Nolu BB üzerinde)
Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 1. dereceden 03.08.2023 tarih ve 33041 yevmiye no ile 635.000.000,-TL bedelle ipotek bulunmaktadır. (B61, B99, B103, B107 Nolu BB'ler üzerinde)
Değerlemeye konu taşınmazların tapu kayıtları üzerinde tamamını kapsayan kat mülkiyeti ve yönetim planı ile ilgili beyanların yanı sıra A Blok 92 nolu bağımsız bölüm, B blok 8 ve 111 nolu bağımsız bölümler hariç tüm bağımsız bölümlerde ipotekler bulunmaktadır.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi uyarınca "Gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." Ayrıca anılan fıkranın (j) bendine göre: "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez."
Anılan tebliğin 30 uncu maddesi birinci fıkrasına göre ise: "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur."
Müşteri Şirketimize vermiş olduğu ve rapor eklerinde yer verilen beyanda, değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yer alan ipoteklerin müşterinin kendi tüzel kişiliği lehine finansman temini için verildiğini belirtmiştir. Buna göre taşınmazların üzerinde yer alan
ipotekler taşınmazların gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasına engel teşkil etmemektedir. Taşınmazlar üzerinde yer alan diğer takyidatlar da devredilebilmesine engel teşkil etmediğinden ve değeri doğrudan ve önemli ölçüde etkilemediğinden, taşınmazların GYO portföyünde bulunmasına engel teşkil etmemektedir.
Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde kurulan temaslarda rapora konu taşınmazların yer aldığı parselin, 20.11.2009 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli, Ümraniye Ihlamurkuyu Aşağı Dudullu, Yukarı Dudullu ve Esenşehir Havzaiçi Uygulama İmar Planı kapsamında, "Konut Alanı" olarak belirlenen bölgede yer aldığı, "TAKS: 0.35, KAKS(Emsal): 1.30; Hmaks:10 Kat, Ön Bahçe Mesafesi: 5 m, Yan Bahçe Mesafesi: 3 m, Arka Bahçe Mesafesi: 3 m şeklinde yapılaşma şartlarına sahip olduğu ve parselin terkinin bulunmadığı şifahen öğrenilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parselin son 3 yıl içerisinde imar planlarında değişiklik yapılmadığı öğrenilmiştir.
Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde arşivinde yapılan incelemelerde aşağıdaki belgeleri incelenmiştir.
01.10.2021 tarih, 21/6527 sayılı, 107 adet mesken, 6 adet ofis/işyeri olmak üzere toplam 113 adet bağımsız bölüm ve 23.361,35 m² inşaat alanı için düzenlenmiş B Blok İsim Değişikliği Ruhsatı,
01.10.2021 tarih, 21/6527 sayılı, 57 adet mesken/bağımsız bölüm ve 10.269,85 m² inşaat alanı için düzenlenmiş C Blok İsim Değişikliği Ruhsatı,
01.10.2021 tarih, 21/6527 sayılı, 35 adet mesken/bağımsız bölüm ve 8.402,03 m² inşaat alanı için düzenlenmiş E Blok İsim Değişikliği Ruhsatı,
Web Tapu Sistemi'nde A, B, C ve E bloklar ait 31.12.2018 tarih 2018 / 20208 sayılı kat irtifakına esas mimari projeleri incelenmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkuller 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi olup, inşaat sürecinde yapı denetimi; Çamlık Mahallesi, Şenol Güneş
Bulvarı, No: 40, İç Kapı No: 3, Ümraniye/İSTANBUL adresinde faaliyet gösteren Omega Yapı Denetim Ltd. Şti. firması tarafından yürütülmüştür.
Rapora konu taşınmazların yer aldığı bloklara ait aşağıda yer alan Enerji Kimlik Belgeleri incelenmiştir.
Değerlemeye konu taşınmazlar için düzenlenmiş ruhsat ve iskan belgeleri ve ruhsat eki onaylı mimari projeler mevcut yeninden ruhsat alınmasına gerek yoktur.
İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde yer alan gayrimenkullere ilişkin tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri mevcuttur.
Rapor konusu taşınmazların belediye incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde Proje olarak bulunmasında herhangi bir sakınca yoktur.
Değerlemesi yapılan gayrimenkullerle ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere ilişkin bilgi aşağıda belirtilmiştir.
2024/2709
Gayrimenkuller için hukuki olarak herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.
Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Rapora konu taşınmazlar, İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Necip Fazıl Mahallesi, Hamza Yerlikaya Bulvarı üzerinde ve 7450 nolu parsel üzerine kurulmuş Narlıbahçe Evleri bünyesinde yer alan A, B, C ve E bloklarda konumlu 47 adet mesken ve 2 adet dükkan olmak üzere toplam 49 adet bağımsız bölümdür.
Taşınmazların yakın çevresinde, genellikle konut amaçlı 5-15 katlı yapılaşma mevcuttur. Yapılaşma yoğunluğunun orta olduğu bölgede sosyal yaşamın gerektirdiği ticari birimlere ve sağlık ocağı, okul, çocuk parkı vb. kamu kurum ve kuruluşlarına ulaşım yakın ve orta mesafeden sağlanabilmektedir.
Bölge, orta düzey gelir grubuna sahip toplum kesimlerince ikamet amaçlı tercih edilmektedir. Toplu taşıma araçlarının da güzergahı olan Hamza Yerlikaya Bulvarına cepheli olması ulaşımda rahatlık yaşanmasını sağlamaktadır. Rapora konu taşınmazlara yakın konumda bulunan yerler; Necip Fazıl Ortaokulu, Yiğit Okulları, Renault Otonova Ümraniye ve Çekmeköy Belediyesi olarak ifade edilebilir. Taşınmazların konumlu olduğu bölge topografik olarak hafif eğimli ve bölgede teknik altyapı tamamlanmıştır.
• C Blok bina girişi, kuzey cepheden ve zemin kat seviyesinden sağlanmaktadır.
• E Blok; 3 bodrum, zemin ve 6 normal kat olmak üzere toplam 10 katlıdır.
| BB NO | BB NO | BB NİTELİĞİ | KAT NO | TİPİ | SATIŞA ESAS GENEL BRÜT ALANI (m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| A | 7 | DAİRE | 1 | 3+1-B | 157 |
| A | 8 | DAİRE | 1 | 2+1 | 115 |
| A | 9 | DAİRE | 1 | 2+1 | 116 |
| A | 11 | DAİRE | 2 | 3+1-B | 155 |
| A | 17 | DAİRE | 2 | 4+1 | 262 |
| A | 18 | DAİRE | 3 | 3+1-B | 157 |
| A | 22 | DAİRE | 3 | 4+1 | 327 |
| A | 23 | DAİRE | 3 | 4+1 | 326 |
| A | 40 | DAİRE | 6 | 3+1-B | 156 |
| A | 48 | DAİRE | 7 | 3+1-B | 156 |
|---|---|---|---|---|---|
| A | 56 | DAİRE | 8 | 3+1-B | 156 |
| A | 64 | DAİRE | 9 | 3+1-B | 160 |
| A | 71 | DAİRE | 10 | 3+1-B | 156 |
| A | 78 | DAİRE | 11 | 3+1-B | 157 |
| A | 85 | DAİRE | 12 | 3+1-B | 156 |
| A | 92 | DAİRE | 13 | 3+1-B | 156 |
| A | 107 | DAİRE | 15 | 3+1-K | 222 |
| B | 8 | DAİRE | 1 | 2+1 | 106 |
| B | 9 | DAİRE | 2 | 3+1-K | 165 |
| B | 13 | DAİRE | 2 | 3+1-B | 257 |
| B | 14 | DAİRE | 2 | 2+1 | 175 |
| B | 18 | DAİRE | 2 | 3+1-K | 162 |
| B | 20 | DAİRE | 2 | 4+1 | 255 |
| B | 22 | DAİRE | 2 | 3+1-B | 173 |
| B | 28 | DAİRE | 3 | 2+1 | 176 |
| B | 32 | DAİRE | 3 | 3+1-B | 245 |
| B | 35 | DAİRE | 3 | 3+1-B | 155 |
| B | 44 | DAİRE | 4 | 3+1-B | 173 |
| B | 47 | DAİRE | 4 | 3+1-B | 155 |
| B | 52 | DUBLEKS DAİRE | 5-6 | 4+1-D | 313 |
| B | 53 | DUBLEKS DAİRE | 5-6 | 4+1-D | 272 |
| B | 56 | DAİRE | 5 | 3+1-B | 170 |
| B | 59 | DAİRE | 5 | 3+1-B | 235 |
| B | 61 | DAİRE | 6 | 2+1 | 100 |
| B | 74 | DAİRE | 8 | 3+1-B | 167 |
| B | 80 | DAİRE | 9 | 3+1-B | 167 |
| B | 98 | DAİRE | 12 | 3+1-B | 167 |
| B | 99 | DAİRE | 12 | 3+1-B | 173 |
| B | 102 | DAİRE | 13 | 3+1-K | 233 |
| B | 103 | DAİRE | 13 | 3+1-B | 205 |
| B | 106 | DAİRE | 14 | 3+1-K | 142 |
| B | 107 | DAİRE | 14 | 3+1-B | 161 |
| B | 111 | DÜKKAN | ZEMİN | Dükkan | 219 |
| B | 113 | Kİ KATLI DÜKKAN | ZEMİN + 1.BODRUM | Dükkan | 1.401 |
| C | 5 | DAİRE | 1 | 3+1-K | 135 |
| C | 47 | DAİRE | 11 | 3+1-B | 167 |
| E | 14 | DAİRE | 2 | 2+1 | 147 |
| E | 17 | DAİRE | 3 | 3+1-B | 157 |
| E | 32 | DAİRE | 6 | 3+1-B | 157 |
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-1. Maddesine göre "en verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır." şeklindedir.
Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-5. Maddesi'nde ise "En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:
(a) Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
(b) Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
(c) Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alınır." denilmektedir.
Bu tanım ve detaylardan hareketle gayrimenkullerin lokasyonu, kullanım fonksiyonları, fiziksel özellikleri ile yasal izinleri dikkate alındığında en verimli kullanım seçeneğinin projede tasarlandıkları gibi konut/işyeri olarak kullanılmaları olduğu görüş ve kanaatindeyiz.
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir. 2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkâr davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu şu anda faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 ila 2014 yılları içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle birlikte gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir dönem yaşanmış, ayrıca 2012 ile 2015 yılları arasında ise faizlerin düşük seviyelerde (2013 yılı Mayıs ayında Cumhuriyet tarihinin en düşük seviyesi olan %5 oranına kadar düşmüştür) olması orta sınıfın konut ihtiyacını karşılamaya yöneldiği ve gayrimenkul fiyatlarının sürekli arttığı bir dönem olmuştur.
2014 yılından sonra faiz oranlarındaki artışla birlikte gayrimenkule olan ilgide azalmalar başlamış, 2016 yılındaki darbe girişimi, dünya piyasalarındaki daralma ve diğer jeopolitik gelişmeler ışığında Türkiye ekonomisinde de durağanlık başlamış, ancak ülkedeki gayrimenkulün getirisinin ve faizlerin halen makul düzeyde olması en etken faktör olmak üzere 2016 ve 2017 yıllarındaki satılan konut sayısı bir önceki yıla göre daha yüksek sayıda gerçekleşmiştir.
Yüksek satış oranlarına rağmen oluşan yüksek konut stoğu ile birlikte 2018 yılı başında gerçekleşen döviz haraketliliği Türkiye ekonomisi ve gayrimenkul sektöründe daralmaya yol açmış ve faizlerin de artması ile birlikte 2018beklentilerin çok altında başlamış ve yatayda seyretmiştir.
2019 yılı ve 2020 yılı ilk çeyreği de da 2018 yılı boyunca süren daralmanın devam ettiği bir dönem olarak geçmiştir. 2020 yılının 2 ve 3. çeyrekleri ise özellikle Haziran ve Temmuz aylarındaki kredi kampanyalarıyla gayrimenkul fiyatlarının daha yüksek bedellerle talep gördüğü ve hatta piyasada oluşan yüksek taleple gayrimenkullerin fiyatlarında artış yaşandığı bir dönem olmuştur.
Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkullerin "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Kısa bir projeksiyonda dış ya da doğal etkenlerin (Ortadoğu'da yaşanılan bölgesel savaş, global para politikaları, COVİD19 Pandemisi vs.) mevcut piyasa şartlarına etkisinin minimum düzeyde olacağı kabulüyle gayrimenkul piyasasında toparlanma olacağı düşünülebilir. Ancak 2018 ve 2019 yıllarında gayrimenkul fiyatlarında yaşanan düşüşlerle birlikte piyasada minimum seviyeye kadar gerileyen gayrimenkul fiyatlarının her ne kadar 2020 Haziran ve Temmuz aylarındaki düşük faizli kredilerle piyasa normallerine ulaştığı görülmüşse de 2020 yılının kalan döneminde ve 2021 yılı ilk 2 çeyreğinde stabil kaldığı ve
2024/2709
sonrasında ise döviz kurunda yaşanan artışların inşaat maliyetlerine yansıması ile birlikte gayrimenkul fiyatlarının bu sefer piyasa normallerinin üzerinde artış gösterdiği görülmüştür. Türkiye genelinde gayrimenkul fiyatlarında kısa sürede %60-70'lere varan artışlar yaşanmış ve piyasadaki gayrimenkuller erişebilir fiyatların üzerinde pazarlanmaya başlanmıştır.
2022 yılının ilk aylarında global krizler ve savaşlar sebebiyle ekonomideki belirsizlikler artmış ve COVİD pandemisi etkileri de bitmemiştir. Global ölçekteki bu olayların petrol ve altın gibi emtiaların fiyatlarına artış olarak yansıması ile ekonomideki belirsizlik düzeyi daha çok artmış ve artan inşaat maliyetleri gibi nedenlerle de gayrimenkuller için istenen fiyatlar yükselmiş piyasada yüksek fiyatlı gayrimenkuller pazarda kalmış ve piyasa durgunlaşmıştır.
2023 yılında ise orta ve alt kesim tarafından talep görebilecek ulaşılabilir fiyatlı gayrimenkuller dışında gayrimenkul alım – satım oranları düşmüş, bu düşüşe rağmen enflasyon ve döviz bazlı ekonomik olumsuzlukların yanı sıra 06 Şubat 2023 tarihindeki depremler ve çok sayıda konut ve işyerinin hasar almış olması sebebiyle oluşan göçün de etkisiyle kiralar ve satış için istenen fiyatlar artmıştır. Bu artışlara rağmen kredi imkanlarının da kısıtlı olması sebebiyle gayrimenkul satışları belirli bir seviyenin altında kalmıştır.
2024 yılında ise 2023 yılındaki gibi genel ekonomik durgunluk olacağı ve gayrimenkul sektöründe de orta ve üst orta gelir gruplarınca erişilebilir fiyatlı gayrimenkuller talep görmüştür.
Diğer yandan 2025 yılı Türkiye gayrimenkul piyasası için dinamik ve fırsatlarla dolu bir yıl olabilir. Ekonomik istikrar, faiz oranlarındaki potansiyel düşüş, genç nüfusun talebi ve kentsel dönüşüm projeleri, sektördeki büyümeyi destekleyecektir. Bununla birlikte, inşaat maliyetlerindeki artış ve arz fazlası riskleri gibi zorluklar da göz önünde bulundurulmalıdır. Sektördeki oyuncular, sürdürülebilirlik ve dijitalleşme gibi yenilikçi alanlara yatırım yaparak rekabet avantajı elde edebilir.
Sonuç olarak ekonomi ve gayrimenkul piyasasındaki bu gelişmelerle birlikte 2025 yılında daha çok nakit parası olan yerli ve yabancı yatırımcıların pazara göre makul fiyatlı ya da proje özellikleri ile öne çıkan gayrimenkullerden seçerek portföy edinmeye çalışacağı bir dönem olacağı öngörülmektedir.
• Amerika Birleşik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekişme, Rusya-Ukrayna savaşı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi,
• Yabancı sermaye kaynaklı yatırımlarda görülen yavaşlama,
İstanbul, 42° K, 29° D koordinatlarında yer alır. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul, batıda Avrupa yakası ve doğuda Asya yakası olmak üzere iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür.
İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Yıllık yağmur düşüşü 870mm'dir. Nem yüzünden, hava sıcak olduğundan daha sıcak; soğuk olduğundan daha soğuk hissedilebilir. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 7°C ile 9°C civarındadır. Kış aylarında bir iki hafta kar yağabilir. Haziran'dan Eylül'e kadar otalama sıcaklık 28°C'dir.
Dünyanın en eski şehirlerinden olan İstanbul, 330 - 395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395 - 1204 ile 1261 - 1453 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204 - 1261 arasında Latin İmparatorluğu ve son olarak 1453 - 1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır.
İstanbul'un kuzey ve güneyi denizlerle çevrilidir. Kuzeyinde Karadeniz, güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu, Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur. Boğaziçi'ndeki Fatih Sultan Mehmet, Boğaziçi ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri şehrin iki yakasını birbirine
bağlar. İstanbul, idari olarak 39 ilçeden oluşmaktadır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. İstanbul'un ilçeleri üç ana bölgeye ayrılmaktadır.
Yaklaşık 15 milyonluk nüfusuyla dünyanın en kalabalık şehirlerinden olan İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşar. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur.
İstanbul kent ölçeğinde son yirmi yılda hızlı bir dönüşüm yaşamıştır. Kent merkezinde yaşayan üst gelir gurubu mensupları, Avrupa ve Amerika'daki dönüşüme benzer şekilde kent çeperinde bulunan doğayla iç içe düşük yoğunluklu konut alanlarına taşınmışlardır.
2024/2709
Ümraniye, İstanbul ilinin ilçelerinden biridir. İstanbul'un nüfus bakımından en kalabalık dördüncü, Anadolu Yakası'nın en kalabalık ilçesidir. İlçe 35 mahalleden oluşur. 22 bin hektarlık bir yerleşim alanına sahiptir. Batıdan Üsküdar, güneyden Ataşehir, doğudan Sancaktepe, kuzeydoğudan Çekmeköy ve kuzeybatıdan Beykoz ilçeleriyle çevrilidir. Ümraniye İstanbul'un en hızlı kentleşen ve nüfusu hızla artan; köy ve yöre geleneklerinin de aynen muhafaza edildiği bir kentleşme örneğidir. Ümraniye, ekonomik çeşitlilik açısından çok zengin bir yöredir. Küçük imalat sanayisinden konfeksiyona, yedek parça ve ağaç ürünleri üretimine kadar çeşitlilik göstermektedir.
Ümraniye'nin doğusunda Sancaktepe, güneyinde Ataşehir, batısında Üsküdar, kuzeyinde Çekmeköy ve Beykoz ilçeleri yer almaktadır. Ümraniye'nin denizden yüksekliği 120 metre olup, doğuya doğru Yukarı Dudullu kısmında 180 metreye kadar çıkar. Yüzölçümü 45 km² dir. İlçe sınırları içinde büyük dağ, göl ve akarsu yoktur. Geçmişte ormanlar ile kaplı iken tahribat nedeniyle küçük topluluklar halinde bulunan birkaç yer dışında orman kalmamıştır.
İlçede hem Karadeniz hem Akdeniz iklim özellikleri görülür. Kışları Akdeniz bölgesi gibi cephesel yağışların etkisi altında kalırken, yazları Karadeniz'in etkisiyle Akdeniz bölgesi kadar kurak geçmez. Yükseltinin az olması yağış miktarının fazla olmasını engeller. Her ne kadar boğazdan gelen deniz ikliminden etkilense de Çamlıca tepelerinin engellemesiyle karasal iklimin özellikleri de görülebilmektedir.
İlçede toplam 60.014 ana taşınmaz, 189.131 bağımsız bölüm, 199.700 malik mevcut olup, 43 personel ile hizmet verenTapu Müdürlüğü tarafından 2014 yılında toplam 45.046 işlem yapılmış olup, bunlar; 12.969 satış, 37 bağış, 897 intikal, 48 taksim, 2.836 ipotek, 6.360 ipotek terkini, 98 cins tashihi, 780 diğer tashihler, 3 imar uygulaması, 684 kat irtifakı, 640 kat mülkiyeti, 341 kamulaştırma, 28.089 diğer işlemlerdir.
İstanbul Kadastro Müdürlüğüne bağlı olup, 3 ilçeye hizmet veren Ümraniye Kadastro Mühendisliği bünyesinde Ümraniye'de 57.300 tescilli taşınmaz mevcut olup, 2014 yılında 607 Aplikasyon, 21 ihdas, 894 plan örneği (çap), 44 ifraz, 406 yola terk, 169 tevhit, 720 cins değişikliği, 12 irtifak hakkı tesisi, 10 alan düzenlemesi, 5 kamulaştırma haritası, 256 diğer tescile konu işlem olmak üzere toplam 3.144 işlem gerçekleştirilmiştir.
• Son dönemde genel ekonomik görünümün durağan seyretmesi.
Piyasa araştırması yapılırken Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin yayınladığı Uluslararası Değerleme Standartları hükümleri esas alınmak suretiyle konu taşınmazla aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklar seçilmiştir.
Rapor konusu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aynı bölgede yer alan ve benzer nitelikteki gayrimenkullerin verileri aşağıda sıralanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı site bünyesinde 10. normal katta konumlu, 100 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen, 2+1 kullanımlı teraslı daire 8.250.000,-TL
(82.500,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı: 0543 283 45 50) Yanı sıra benzer özellik ve büyüklükteki taşınmazların 35.000,-TL bedelle kiralık olduğu tespit edilmiştir.
alındığında kısmen daha yüksek şerefiyeli dükkan 34.000.000,-TL (103.030,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlak Ofisi / 0555 586 33 61) (Bodrum kat alanı zemin kata 1/5 oranında indirgendiğinde m² birim değeri: 171.717,-TL/m² olarak hesaplanmıştır.)
ve normal kat alanı zemin kata 1/3 oranında indirgendiğinde m² birim kira değeri: 500,-TL/m² olarak hesaplanmıştır.)
Gayrimenkulün Pazar değerinin tahmininde; Pazar yaklaşımı, Gelir yaklaşımı ve Maliyet yaklaşımı kullanılır.
Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım Pazar verileriyle desteklenmektedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
28 2024/2709 Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Bu çalışmamızda; rapora konu taşınmazın Pazar değerinin tespitinde pazar yaklaşımı ve gelir indirgeme yaklaşımı kullanılmıştır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. (UDS 2017)
Yukarıdaki tanımdan hareketle bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, Pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul/gayrimenkuller için m² birim değeri belirlenmiştir.
Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Gayrimenkulün Pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal gayrimenkullerin sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal gayrimenkuller; konum / lokasyon, büyüklük, imar durumu, yapılaşma hakkı, fiziksel özellik gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilmiştir. Puan aralıkları mesleki deneyim ve şirketimizdeki diğer verilerden elde edilmiştir.
8.1.1. SATILIK KONUT EMSALLERİNİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ
| Emsal No | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kullanım Alanı (m²) | 156 | 137 | 230 | 201 | 97 | 100 |
| İstenen Fiyat (TL) | 17.300.000 | 14.500.000 | 25.200.000 | 22.500.000 | 11.500.000 | 8.250.000 |
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 16.900.000 | 14.150.000 | 24.500.000 | 22.000.000 | 11.000.000 | 8.000.000 |
| Birim Değer (TL/m²) | 108.333 | 103.285 | 106.522 | 109.453 | 113.402 | 80.000 |
| Konum Düzeltmesi (%) | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 10% | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kullanım Alanı Düzeltmesi (%) | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 25% | |
| İnşai Kalite Düzeltmesi (%) | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Toplam Düzeltme Miktarı (%) | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 35% | |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 108.335 | 103.285 | 106.520 | 109.455 | 113.400 | 108.000 | |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 108.200 |
| Emsal No | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 |
|---|---|---|---|---|---|
| Kullanım Alanı (m²) | 100 | 90 | 160 | 135 | 162 |
| İstenen Fiyat (TL) | 35.000 | 33.000 | 60.000 | 55.000 | 65.000 |
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 33.500 | 31.500 | 57.000 | 52.500 | 62.000 |
| Birim Değer (TL/m²) | 335 | 350 | 355 | 390 | 385 |
| Konum Düzeltmesi (%) | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Kullanım Alanı Düzeltmesi (%) | 10% | 10% | 10% | 10% | 10% |
| İnşai Kalite Düzeltmesi (%) | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Toplam Düzeltme Miktarı (%) | 10% | 10% | 10% | 10% | 10% |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 370 | 385 | 390 | 430 | 425 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 400 |
| Emsal No | 12 | 13 | 14 | 16 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Kullanım Alanı (m²) | 673 | 280 | 198 | 148 | |
| İstenen Fiyat (TL) | 105.000.000 | 50.000.000 | 34.000.000 | 17.500.000 | |
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 94.500.000 | 45.000.000 | 30.600.000 | 15.750.000 | |
| Birim Değer (TL/m²) | 140.374 | 160.714 | 154.545 | 106.419 | |
| Konum Düzeltmesi (%) | 10% | 0% | 0% | 30% | |
| Kullanım Alanı Düzeltmesi (%) | -5% | -10% | -10% | -10% | |
| İnşai Kalite Düzeltmesi (%) | 5% | 5% | 5% | 15% | |
| Toplam Düzeltme Miktarı (%) | 10% | -5% | -5% | 35% | |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 154.410 | 152.680 | 146.820 | 143.665 | |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 149.390 |
Not: 15 nolu emsal ortalamaya dahil edilmemiştir.
| Emsal No | 17 | 18 | 19 | 20 |
|---|---|---|---|---|
| Kullanım Alanı (m²) | 100 | 673 | 300 | 264 |
| İstenen Fiyat (TL) | 70.000 | 415.000 | 150.000 | 90.000 |
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 60.000 | 400.000 | 145.000 | 85.000 |
| Birim Değer (TL/m²) | 600 | 595 | 485 | 320 |
| Konum Düzeltmesi (%) | 0% | 10% | 0% | 35% |
| Kullanım Alanı Düzeltmesi (%) | -15% | -5% | -10% | -10% |
| İnşai Kalite Düzeltmesi (%) | 0% | 5% | 15% | 25% |
| Toplam Düzeltme Miktarı (%) | -15% | 10% | 5% | 50% |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 510 | 655 | 510 | 480 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 540 |
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak taşınmazların m² birim değerleri takdir edilmiş ve kullanım alanları ile çarpılarak pazar ve kira değerleri hesaplanmıştır.
Rapora konu konut emsallerinin analizi B Blok 35 nolu daire için yapılmış olup diğer tüm taşınmazlar blokların konumları, kullanım alanı ve teras alanı büyüklükleri ve cepheleri dikkate alınmak suretiyle şerefiyelendirilerek m² birim değerleri takdir edilmiştir.
Rapora konu dükkan emsallerinin analizi ise 111 nolu bağımsız bölüm için yapılmıştır. 113 nolu bağımsız bölümün ise kullanım alanı büyüklüğü sebebiyle m² birim değeri düşük olmasına rağmen, cephe genişliği ve reklam kabiliyeti dikkate alınarak %13 yüksek şerefiyeli olarak değerlendirilmiştir.
| BB NO | BB NO | BB NİTELİĞİ | KAT NO | TİPİ | SATIŞA ESAS GENEL BRÜT ALANI (m²) |
m² BİRİM DEĞERİ (TL) |
m² BİRİM KİRA DEĞERİ (TL/ay) |
PİYASA DEĞERİ (TL) |
AYLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 7 | DAİRE | 1 | 3+1-B | 157 | 124.430 | 460 | 19.525.000 | 72.000 |
| A | 8 | DAİRE | 1 | 2+1 | 115 | 113.610 | 420 | 13.110.000 | 48.000 |
| A | 9 | DAİRE | 1 | 2+1 | 116 | 115.230 | 426 | 13.385.000 | 49.000 |
| A | 11 | DAİRE | 2 | 3+1-B | 155 | 124.430 | 460 | 19.315.000 | 71.000 |
| A | 17 | DAİRE | 2 | 4+1 | 262 | 124.430 | 460 | 32.655.000 | 121.000 |
| A | 18 | DAİRE | 3 | 3+1-B | 157 | 124.430 | 460 | 19.570.000 | 72.000 |
| A | 22 | DAİRE | 3 | 4+1 | 327 | 91.970 | 340 | 30.085.000 | 111.000 |
| A | 23 | DAİRE | 3 | 4+1 | 326 | 102.790 | 380 | 33.540.000 | 124.000 |
| A | 40 | DAİRE | 6 | 3+1-B | 156 | 124.430 | 460 | 19.415.000 | 72.000 |
| A | 48 | DAİRE | 7 | 3+1-B | 156 | 124.430 | 460 | 19.415.000 | 72.000 |
| A | 56 | DAİRE | 8 | 3+1-B | 156 | 124.430 | 460 | 19.420.000 | 72.000 |
| A | 64 | DAİRE | 9 | 3+1-B | 160 | 124.430 | 460 | 19.855.000 | 73.000 |
| A | 71 | DAİRE | 10 | 3+1-B | 156 | 124.430 | 460 | 19.460.000 | 72.000 |
| A | 78 | DAİRE | 11 | 3+1-B | 157 | 124.430 | 460 | 19.480.000 | 72.000 |
| A | 85 | DAİRE | 12 | 3+1-B | 156 | 124.430 | 460 | 19.440.000 | 72.000 |
| A | 92 | DAİRE | 13 | 3+1-B | 156 | 124.430 | 460 | 19.460.000 | 72.000 |
| A | 107 | DAİRE | 15 | 3+1-K | 222 | 91.970 | 340 | 20.385.000 | 75.000 |
| B | 8 | DAİRE | 1 | 2+1 | 106 | 124.430 | 460 | 13.150.000 | 49.000 |
| B | 9 | DAİRE | 2 | 3+1-K | 165 | 97.380 | 360 | 16.075.000 | 59.000 |
| B | 13 | DAİRE | 2 | 3+1-B | 257 | 91.970 | 340 | 23.620.000 | 87.000 |
| B | 14 | DAİRE | 2 | 2+1 | 175 | 102.790 | 380 | 18.025.000 | 67.000 |
| Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır. | |||
|---|---|---|---|
| B | 18 | DAİRE | 2 | 3+1-K | 162 | 94.060 | 348 | 15.230.000 | 56.000 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| B | 20 | DAİRE | 2 | 4+1 | 255 | 91.970 | 340 | 23.460.000 | 87.000 |
| B | 22 | DAİRE | 2 | 3+1-B | 173 | 91.970 | 340 | 15.900.000 | 59.000 |
| B | 28 | DAİRE | 3 | 2+1 | 176 | 102.790 | 380 | 18.080.000 | 67.000 |
| B | 32 | DAİRE | 3 | 3+1-B | 245 | 91.970 | 340 | 22.490.000 | 83.000 |
| B | 35 | DAİRE | 3 | 3+1-B | 155 | 108.200 | 400 | 16.730.000 | 62.000 |
| B | 44 | DAİRE | 4 | 3+1-B | 173 | 108.200 | 400 | 18.770.000 | 69.000 |
| B | 47 | DAİRE | 4 | 3+1-B | 155 | 108.200 | 400 | 16.785.000 | 62.000 |
| B | 52 | DUBLEKS DAİRE | 5-6 | 4+1-D | 313 | 108.200 | 400 | 33.875.000 | 125.000 |
| B | 53 | DUBLEKS DAİRE | 5-6 | 4+1-D | 272 | 116.860 | 432 | 31.835.000 | 118.000 |
| B | 56 | DAİRE | 5 | 3+1-B | 170 | 113.610 | 420 | 19.335.000 | 71.000 |
| B | 59 | DAİRE | 5 | 3+1-B | 235 | 91.970 | 340 | 21.640.000 | 80.000 |
| B | 61 | DAİRE | 6 | 2+1 | 100 | 135.250 | 500 | 13.480.000 | 50.000 |
| B | 74 | DAİRE | 8 | 3+1-B | 167 | 113.610 | 420 | 19.000.000 | 70.000 |
| B | 80 | DAİRE | 9 | 3+1-B | 167 | 113.610 | 420 | 19.000.000 | 70.000 |
| B | 98 | DAİRE | 12 | 3+1-B | 167 | 113.610 | 420 | 19.000.000 | 70.000 |
| B | 99 | DAİRE | 12 | 3+1-B | 173 | 108.200 | 400 | 18.750.000 | 69.000 |
| B | 102 | DAİRE | 13 | 3+1-K | 233 | 102.790 | 380 | 23.955.000 | 89.000 |
| B | 103 | DAİRE | 13 | 3+1-B | 205 | 103.550 | 383 | 21.225.000 | 79.000 |
| B | 106 | DAİRE | 14 | 3+1-K | 142 | 124.430 | 460 | 17.670.000 | 65.000 |
| B | 107 | DAİRE | 14 | 3+1-B | 161 | 119.020 | 440 | 19.190.000 | 71.000 |
| B | 111 | DÜKKAN | ZK | Dükkan | 219 | 157.690 | 540 | 34.535.000 | 118.000 |
| B | 113 | İKİ KATLI DÜKKAN | ZK+1.BK | Dükkan | 1.401 | 178.190 | 610 | 249.645.000 | 855.000 |
| C | 5 | DAİRE | 1 | 3+1-K | 135 | 113.610 | 420 | 15.285.000 | 57.000 |
| C | 47 | DAİRE | 11 | 3+1-B | 167 | 124.430 | 460 | 20.785.000 | 77.000 |
| E | 14 | DAİRE | 2 | 2+1 | 147 | 108.200 | 400 | 15.900.000 | 59.000 |
| E | 17 | DAİRE | 3 | 3+1-B | 157 | 102.790 | 380 | 16.100.000 | 60.000 |
| E | 32 | DAİRE | 6 | 3+1-B | 157 | 102.790 | 380 | 16.100.000 | 60.000 |
| TOPLAM | 1.222.135.000 | 4.440.000 |
NOT: Taşınmazlardan B Blok 113 nolu bağımsız bölümün EYG Ofis ve Konut A.Ş.'ne satıldığı beyan edilmiş olup EYG Konut ve Ofis A.Ş.'ne ait bağımsız bölümlerin Pazar değeri toplamı 249.645.000,-TL ve kira değeri 855.000,-TL; EYG Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne ait 48 adet bağımsız bölümün değerleri toplamı ise 972.490.000,-TL ve kira değerleri toplamı ise 3.585.000,-TL olarak hesap edilmiştir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir. (UDS 2017)
Gelir bazlı değerleme yaygınlıkla, iki ayrı yaklaşım baz alınarak yapılmaktadır.
Bunlar; "direkt kapitalizasyon yaklaşımı" denilen ve gayrimenkulün yıllık getirisini baz alan yaklaşım veya "indirgenmiş nakit akımları yaklaşımı" denilen ve gayrimenkulün belli bir süre içerisinde oluşturacağı gelecek gelir akımlarından bugünkü değerini hesaplayan yöntemdir.
Direkt kapitalizasyon kullanarak, değerlemeci; yeni bir yatırımcı açısından, gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Değerlemeci daha sonra, bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için, karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi inceler. Daha sonra değerlemeci konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine, bu oranı uygular. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen piyasa değeridir.
Gelir getiren mülk genellikle bir yatırım olarak alınır. Yani, alıcı onu satın almak için kullandığı kapital (ister kendisinin olsun, isterse ödünç almış olsun) için bir getiri bekler. Yatırımcının beklediği veya aldığı getiri oranı kapitalizasyon oranı (ayrıca toplam kapitalizasyon oranı da denir) olup bu oran mülkün sağladığı yıllık net faaliyet geliri ile, değeri arasındaki oran olarak ifade edilir.
Bunu bir matematiksel eşitlik şeklinde ifade etmek gerekirse;
| EMSAL | AYLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
YILLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
SATIŞ DEĞERİ (TL) | KAPİTALİZASYON ORANI |
|---|---|---|---|---|
| Emsal 6 | 35.000 | 420.000 | 8.250.000 | 0,051 |
Dükkanlar için kapitalizasyon oranı hesaplama tablosu:
| EMSAL | AYLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
YILLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
SATIŞ DEĞERİ (TL) | KAPİTALİZASYON ORANI |
|---|---|---|---|---|
| Emsal 12-18 | 415.000 | 4.980.000 | 105.000.000 | 0,047 |
Yapılan piyasa araştırmaları, gelir yaklaşımı yöntemi ile hareketle rapora konu taşınmazların, blok, kat, kullanım alanı dikkate alınarak, konut ve ticari fonksiyonuna sahip taşınmazların bağımsız bölüm bazında arsa payı dahil satış değerleri kapitalizasyon yöntemi ile hesaplanmış olup aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Her bir fonksiyon için farklı farklı kullanılmıştır.
| BLOK NO |
BB NO |
BB NİTELİĞİ |
SATIŞA ESAS GENEL BRÜT ALANI (m²) |
AYLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
YILLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
KAP. ORANI | PAZAR DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 7 | DAİRE | 157 | 72.000 | 864.000 | 0,051 | 16.940.000 |
| A | 8 | DAİRE | 115 | 48.000 | 576.000 | 0,051 | 11.295.000 |
| A | 9 | DAİRE | 116 | 49.000 | 588.000 | 0,051 | 11.530.000 |
| A | 11 | DAİRE | 155 | 71.000 | 852.000 | 0,051 | 16.705.000 |
| A | 17 | DAİRE | 262 | 121.000 | 1.452.000 | 0,051 | 28.470.000 |
| A | 18 | DAİRE | 157 | 72.000 | 864.000 | 0,051 | 16.940.000 |
| A | 22 | DAİRE | 327 | 111.000 | 1.332.000 | 0,051 | 26.120.000 |
| A | 23 | DAİRE | 326 | 124.000 | 1.488.000 | 0,051 | 29.175.000 |
| A | 40 | DAİRE | 156 | 72.000 | 864.000 | 0,051 | 16.940.000 |
| A | 48 | DAİRE | 156 | 72.000 | 864.000 | 0,051 | 16.940.000 |
| A | 56 | DAİRE | 156 | 72.000 | 864.000 | 0,051 | 16.940.000 |
| A | 64 | DAİRE | 160 | 73.000 | 876.000 | 0,051 | 17.175.000 |
| A | 71 | DAİRE | 156 | 72.000 | 864.000 | 0,051 | 16.940.000 |
| A | 78 | DAİRE | 157 | 72.000 | 864.000 | 0,051 | 16.940.000 |
| A | 85 | DAİRE | 156 | 72.000 | 864.000 | 0,051 | 16.940.000 |
| A | 92 | DAİRE | 156 | 72.000 | 864.000 | 0,051 | 16.940.000 |
| A | 107 | DAİRE | 222 | 75.000 | 900.000 | 0,051 | 17.645.000 |
| B | 8 | DAİRE | 106 | 49.000 | 588.000 | 0,051 | 11.530.000 |
| B | 9 | DAİRE | 165 | 59.000 | 708.000 | 0,051 | 13.880.000 |
| B | 13 | DAİRE | 257 | 87.000 | 1.044.000 | 0,051 | 20.470.000 |
| B | 14 | DAİRE | 175 | 67.000 | 804.000 | 0,051 | 15.765.000 |
| B | 18 | DAİRE | 162 | 56.000 | 672.000 | 0,051 | 13.175.000 |
| B | 20 | DAİRE | 255 | 87.000 | 1.044.000 | 0,051 | 20.470.000 |
| B | 22 | DAİRE | 173 | 59.000 | 708.000 | 0,051 | 13.880.000 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| B | 28 | DAİRE | 176 | 67.000 | 804.000 | 0,051 | 15.765.000 |
| B | 32 | DAİRE | 245 | 83.000 | 996.000 | 0,051 | 19.530.000 |
| B | 35 | DAİRE | 155 | 62.000 | 744.000 | 0,051 | 14.590.000 |
| B | 44 | DAİRE | 173 | 69.000 | 828.000 | 0,051 | 16.235.000 |
| B | 47 | DAİRE | 155 | 62.000 | 744.000 | 0,051 | 14.590.000 |
| B | 52 | DUBLEKS DAİRE |
313 | 125.000 | 1.500.000 | 0,051 | 29.410.000 |
| B | 53 | DUBLEKS DAİRE |
272 | 118.000 | 1.416.000 | 0,051 | 27.765.000 |
| B | 56 | DAİRE | 170 | 71.000 | 852.000 | 0,051 | 16.705.000 |
| B | 59 | DAİRE | 235 | 80.000 | 960.000 | 0,051 | 18.825.000 |
| B | 61 | DAİRE | 100 | 50.000 | 600.000 | 0,051 | 11.765.000 |
| B | 74 | DAİRE | 167 | 70.000 | 840.000 | 0,051 | 16.470.000 |
| B | 80 | DAİRE | 167 | 70.000 | 840.000 | 0,051 | 16.470.000 |
| B | 98 | DAİRE | 167 | 70.000 | 840.000 | 0,051 | 16.470.000 |
| B | 99 | DAİRE | 173 | 69.000 | 828.000 | 0,051 | 16.235.000 |
| B | 102 | DAİRE | 233 | 89.000 | 1.068.000 | 0,051 | 20.940.000 |
| B | 103 | DAİRE | 205 | 79.000 | 948.000 | 0,051 | 18.590.000 |
| B | 106 | DAİRE | 142 | 65.000 | 780.000 | 0,051 | 15.295.000 |
| B | 107 | DAİRE | 161 | 71.000 | 852.000 | 0,051 | 16.705.000 |
| B | 111 | DÜKKAN | 219 | 118.000 | 1.416.000 | 0,047 | 30.130.000 |
| B | 113 | İKİ KATLI DÜKKAN |
1.401 | 855.000 | 10.260.000 | 0,047 | 218.300.000 |
| C | 5 | DAİRE | 135 | 57.000 | 684.000 | 0,051 | 13.410.000 |
| C | 47 | DAİRE | 167 | 77.000 | 924.000 | 0,051 | 18.120.000 |
| E | 14 | DAİRE | 147 | 59.000 | 708.000 | 0,051 | 13.880.000 |
| E | 17 | DAİRE | 157 | 60.000 | 720.000 | 0,051 | 14.120.000 |
| E | 32 | DAİRE | 157 | 60.000 | 720.000 | 0,051 | 14.120.000 |
| TOPLAM | 4.440.000 | 53.280.000 | TOPLAM | 1.064.180.000 |
NOT: Taşınmazlardan B Blok 113 nolu bağımsız bölümün EYG Ofis ve Konut A.Ş.'ne satıldığı beyan edilmiş olup EYG Konut ve Ofis A.Ş.'ne ait bağımsız bölümlerin Pazar değeri toplamı 218.300.000,-TL; EYG Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne ait 48 adet bağımsız bölümün değerleri toplamı ise 845.880.000,-TL olarak hesap edilmiştir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde
gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Özetle bu yöntemde taşınmazların arsa ve üzerindeki inşai yatırımlar olmak üzere 2 bileşen dikkate alınarak değer tespiti yapılmaktadır. Rapora konu taşınmazlar bağımsız bölüm niteliğinde olduğundan bu yöntemin kullanılması mümkün olmamıştır.
Kullanılan yöntemlere göre ulaşılan pazar değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir.
| DEĞERLEME YÖNTEMİ | ULAŞILAN DEĞER | ||
|---|---|---|---|
| Pazar Yaklaşımı | 1.222.135.000 | ||
| Gelir Yaklaşımı | 1.064.180.000 | ||
| Uyumlaştırılmış Değer | 1.222.135.000 |
Her iki yöntemle bulunan değerler arasında bir miktar fark vardır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Madde 10.3'te "Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri,
(c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti" Ve yanı sıra UDS 105 Madde 10.4'te ise "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." Denilmektedir.
Ekonominin çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilecek olumlu ya da olumsuz faktörlere bağlı olarak değişkenlik arz edebilecek olması ve gayrimenkul rayiçlerinin ise her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taşıdığından hareketle nihai değer olarak pazar yaklaşımı ile bulunan değerin alınması uygun görülmüştür.
Buna göre rapor konusu taşınmazların pazar değerleri toplamı 1.222.135.000,-TL, olarak takdir olunmuştur.
Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.
Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.
Taşınmazların müşterek veya bölünmüş kısımları bulunmamaktadır.
Hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı yöntemleri kullanılmamıştır.
Pazar yaklaşımı ile taşınmazların toplam aylık kira değeri 3.828.000 TL yıllık toplam kira değerleri ise 45.936.000 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.
Raporda yer alan değerleme konusu gayrimenkuller için, şirketimiz tarafından son üç yıl içerisinde hazırlanmış 1 adet gayrimenkul değerleme raporu bulunmaktadır.
| Rapor Tarihi |
Rapor No | Takdir Edilen KDV Hariç Değer (TL) |
Uzman | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|---|---|---|
| 05.01.2024 | 2023/3539 | 1.110.000.0003 | - | Halil Sertaç GÜNDOĞDU |
Muhammed Mustafa YÜKSEL |
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazların yerinde yapılan incelemelerinde yer aldıkları projenin lokasyonuna, taşınmazların site ve blok bünyesindeki konumlarına, inşai kalitelerine, mimari özelliklerine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle takdir edilen toplam değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| NARLIBAHÇE PROJESİNDE YER ALAN 49 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM İÇİN TAKDİR EDİLEN |
||||
|---|---|---|---|---|
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 1.222.135.000,-TL | |||
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 1.466.562.000,-TL |
Taşınmazların mülkiyetleri 2 farklı firmaya ait olup firmalara göre değerlerin dağılımları ise aşağıdaki gibidir.
| FİRMA | KDV HARİÇ DEĞER (TL) |
KDV DAHİL DEĞER (TL) |
|---|---|---|
| EYG OFİS VE KONUT YAPI A.Ş. | 249.645.000 | 299.574.000 |
| EYG GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. | 972.490.000 | 1.166.988.000 |
| TOPLAM | 1.222.135.000 | 1.466.562.000 |
Bulundukları bölge, konumları, ulaşımı ve kullanım olanakları ile tapu belediye incelemeleri göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazların GYO Portföyünde yer almalarının uygun olduğu kanaatindeyiz.
İş bu rapor e-imzalı dokuman olarak hazırlanmıştır.
KDV oranı tüm gayrimenkuller için %20 kabul edilmiştir.
Bu rapor Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) kapsamında ve Sermaye Piyasası Hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Bilgilerinize sunulur. 08 Ocak 2025
(Ekspertiz tarihi: 31 Aralık 2024)
e-imzalıdır. e-imzalıdır. e-imzalıdır.
İ.Enis ERGÜN Değerleme Uzmanı (Lisans No: 917035)
Halil Sertaç GÜNDOĞDU Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401865)
M. Mustafa YÜKSEL Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:401651)
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.